時間：2022-02-26 04:27:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇經濟泡沫論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在經濟發展的過程中，經濟環境也會相應的發生變化，且一直處于變化當中。經濟環境變化之后，經濟變量也會發生變化，在經濟環境變化的過程中，就存在著產生泡沫經濟的可能。在計劃經濟時期，我國存在著重復建設，盡管經濟體制已經轉變為市場經濟，而且經濟環境也發生了變化，但是計劃經濟時期的思維方式以及政府直接參與經濟建設的習慣仍然存在，會導致泡沫經濟發生的重復建設就存在，因而，泡沫經濟發生的可能性就比較大。
二、虛擬經濟模式下防范泡沫經濟問題的對策
1.支持虛擬經濟的適度發展
在商品經濟不斷發展的過程中，為了更好的滿足資金融通的需要，就產生了虛擬經濟，虛擬經濟產生之后，社會融資的問題得到了良好的解決，而且社會資源的配置效率也得到了提高，基于此，我國要適度的支持虛擬經濟的發展。在發展虛擬經濟的過程中，要基于我國的實際情況，對虛擬經濟和虛擬資本進行科學的研究，進而營造出適合虛擬經濟發展經濟環境及政策環境；在發展金融衍生品時，首先要進行試點，以便于研究其可行性，具有極強的可行性之后在逐步的擴大規模；建立完善的制度及法律政策，為虛擬經濟的發展提供保障。虛擬經濟的發展以實體經濟為基礎，不過，實體經濟的規模和速度并沒有虛擬經濟大，如果虛擬經濟過度發展就會出現泡沫經濟，因此，我國要強化銀行的貸款風險意識，加快國企改革的步伐，并建立金融危機預警系統。
2.建立虛擬經濟的預警指標體系
為了保證虛擬資本和實體資本之間的比例處于最佳狀態，實現二者的共同發展，就需要建立完善的虛擬經濟預警指標體系。通過預警指標體系，可以預測經濟波動的趨勢，當處于臨界境界點時，在發出警報引起決策層注意時，還會提供一些措施和建議，從而有效地保證經濟健康發展。
3.強化金融監管，防范和化解泡沫經濟風險
虛擬經濟會受到實體經濟的束縛，在發展的過程中，這種束縛被突破，而且效率越來越高，因而，虛擬經濟發展的過程就是金融創新的過程中。在金融市場中，經濟制度的不完善、經濟主體行為的異化，導致金融市場經常出現泡沫，因此，為了保證金融市場的正常發展，防止泡沫經濟的產生，就需要加強金融監管。首先要建立完善的金融市場運行規則，減少大炒家投機行為的發生，其次要限制資金的流動性，避免因為流動性太強引起金融市場的動蕩。當前，在我國的股票市場、房地產市場上，由于投機行為的過度發展，導致虛擬經濟的發展過熱，如果這種狀態持續下去，必然會導致泡沫經濟的發生，因此，要抑制投機行為的發展，將泡沫經濟風險化解掉。
三、結論
新聞焦點：《人民日報》記者發現，《經濟評論》上《來自對科斯定理的挑戰》一文，基本上抄襲自教科書《微觀經濟學十八講》。論文作者朱錫平、劉解龍，是湖南第一師范學院的教授和長沙理工大學經濟與管理學院院長。
發論文要重價值
我國的科研論文數已居世界第五，但平均引用率在100名外。每年成果達數萬項之多，但其中百分之九十以上無實際價值。抄襲教材的“論文”也能登上“全國優秀核心期刊”，這樣的“論文”再多，有什么用？錢夙偉
“核心期刊”也應追責
不少的“核心期刊”，基本上做了職稱職務乃至收入等級評定的“嫁衣裳”，制造學術泡沫，敗壞學術風氣，乃至各類弄虛作假屢見不鮮。抄襲剽竊固然應該譴責，助紂為虐的“核心期刊”也應追責。衛潛
應引導人們恥于無道德
一個具有正確恥感導向的學術考核評價機制，不會容許抄襲者有立足之地。當下的社會價值評判，應引導人們恥于無道德、無成果、無貢獻等本原的東西，而不是恥于無發表、無官位、無職稱等外在虛榮。鄧清波
【關鍵字】房地產，調控政策，問題，策略探討
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
前言
隨著我國房地產業擴張性發展，其發展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發明顯。統計數據顯示，2010年中國城鎮居民房價收入比遠超過正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，不難看出，當今我國房價虛重，市場泡沫給實體經濟帶來極大不穩定。同時，供需結構性的不均衡，導致房地產業資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個體方面，銀行向房地產商提供大筆貸款，同時，房地產商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產業的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯盟，引發市場失效，房價虛高。因此國家對房地產的宏觀調控政策現在已經日益成為重要的課題。
二．當前我國房地產業存在的問題
1、我國房地產市場的資金來源結構單一
從我國具體的情況來看，我國房地產行業巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產企業能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產企業自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產泡沫的不斷膨脹，銀行的系統風險也開始逐漸顯現。一旦房地產市場由繁榮轉向衰退，市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒有被有效刺激的情況下，實體行業不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環。
2、房地產開發商囤地現象普遍
房地產業經過多年的發展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發商、地方財政、商業銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發商“囤地”已經成為我國房地產行業中的普遍現象。由于當時土地出讓實行協議出讓制度。因此獲得土地使用權的成本低廉，開發商在土地價格上漲的預期下，將獲得土地使用權進行房地產開發的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了，規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產開發的土地，閑置時間超過出讓合同中規定的動工期滿1年未動工開發的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使剛權。然而，這一政策卻一直未見被有效執行。
3、住宅供應結構不盡合理
我國的房地產投資結構中，大多數資金都用于開發中高價位的商品房投資，而經濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房。經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產行業的產品結構的不合理也是導致普通居民不得不調整需求結構的原因。
4,、地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴重低于預期。
有些居民對房地產的偏好過高，個人借房投機思想泛濫
通脹預期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅使下，政策落實成難題。
房地產作為支柱產業，過度商業化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高
超高的房價收入比嚴重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀(行業乃至整個金融業的巨大動蕩以及國民經濟支柱的轟然崩塌。使得當今市場在經濟公平和社會公平之間進退兩難。
三．針對政府對房地產調控政策策略的建議
市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產業的正常發展帶來了極大挑戰，基于以上的分析，我們為政府政策的調整提出以下建議：
1、規范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調控政策能夠落實到地方，必須切斷當地政府與房地產開發商、炒房團之間的利益關系。通過中央直屬部門監管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關部門干部考核制度，將其業績與房價調控水平掛鉤也將起到一定的引導作用。除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復雜也對購房者提出了很高的經濟學和法學要求，造成了不必要的購買成本。因此，規范各地政策，統一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2、開發和完善金融產品，鎖定購房成本
房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導致售房和購房者均持未來上漲預期，由于有風險存在，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風險補償――提價，因此風險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規避風險。針對房地產這一特殊產品，中央可明文規定開發商在購房建設和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數掛鉤的金融產品。通過金融產品和住房的打包抹平風險敞口，從而部分緩解房價泡沫。
3、加強輿論引導，抑制投資過熱
除了各類市場手段和法律手段，政府還應當注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應注重培養普通市民對政策的信心，同時，嚴懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。
四．結束語
綜上所述，房地產業作為一項混合產品，同時具有公共產品和私人物品的性質，是實現經濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當今我國房地產市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，通過不斷完善房地產調控政策，我們會找到合適的有效的合理的房地產調控政策，從而促進我國房地產事業的優良、有序、健康、持續發展，實現房地產業軟著陸。
參考文獻：
[1]向旭 論現行土地宏觀調控政策對房地產企業的影響及對策 [學位論文]2005 - 上海交通大學：工商管理
[2]岑艷 我國房地產稅收制度改革研究――物業稅開征的理論與操作分析 [學位論文]2007 - 西南財經大學：財政學
[3]李智勇 房地產企業資本結構影響因素分析---基于中國貨幣政策調控背景 [學位論文] 2012 - 河北大學：金融學
[4]王曉輝 房地產價格泡沫形成與防治――泡沫測量與政策調控的作用 [學位論文]2008 - 北京大學：工商管理
調查時間：2012年7月16日至7月20日，共5天
調查樣本：5834人（網友5402人；隨機問卷432人）
調查方式：在搜狐網、人民論壇網等多家網站推出調查問卷；聯合人民論壇調研基地
隨機發放書面問卷（發出500份問卷，回收有效問卷432份）
數據處理：網友占權重70%；隨機問卷調查占權重30%
調查結果
近六成受調查者最反感學者“游走于政商各界，為權力與金錢服務”
近半受調查者認為思想泡沫的最大危害是“混淆是非，誤導公眾”
七成多受調查者認為“浮躁、急功近利的社會心態”是思想泡沫產生的最大原因
九成多受調查者認為當前中國的思想泡沫多
在“您認為當前中國思想泡沫多嗎”的調查中，84.1%的受調查者選擇“非常多”，11.8%的受調查者選擇“多”，選擇“一般”、“不多”、“不好說”的分別僅為1.3%、1.5%、1.3%。95.9%的受調查者選擇“非常多”和“多”，這說明公眾普遍認為當前存在著嚴重的思想泡沫現象。
雖然受調查者幾乎一邊倒地認為當前中國存在思想泡沫的現象，但對思想泡沫的看法卻是各持己見：
一位網友提及，現在網絡上經常有些所謂的專家，發表一些貌似“高深”的理論，但是“真知灼見”卻少之又少，不禁讓我們感嘆，“真正的大師在哪里？”
有青年教師坦言，我也非常崇拜孫冶方、范文瀾、何其芳等“一本書主義”的學術大師，但是在當前的體制下，如果仍舊坐著冷板凳、耐得住寂寞、潛心研究多年最終寫精一本書的學者，估計很難評上教授。于是就只能拼命寫文章，東拼西湊，明知是泡沫還不得不為之。
更有知名專家在媒體公開表示，一些“著作等身”的教授、博導，一年能出幾套書、還動輒出“叢書”，但業內人對此嗤之以鼻，因為這些“著作”有的是明目張膽地偷，有的是用東拼西湊的“抄作”來嘩眾取寵，欺世盜名，這是典型的學術泡沫。
近六成受調查者最反感學者“游走于政商各界，為權力與金錢服務”
“以下各類催生思想泡沫的行為，您最反感的是？”59.7%的受調查者選擇“游走于政商各界，為權力與金錢服務”，21.1%的受調查者選擇“上電視跑論壇，將批判等同于謾罵，語不驚人死不休”，另有10.4%選擇“互相吹捧，近親繁殖”，8.2%選擇“用錢買版面刊發論文，為學位、職稱拼抄湊數”，0.6%的選擇“其他”。調查結果顯示，近六成受調查者最反感學者“游走于政商各界，為權力與金錢服務”。
近年來，專家學者四處演說、講課、作報告似乎異常地火起來，有人將其稱為教授“走穴”之風。一些經濟學家的出場費，甚至到了令人咂舌的地步。比如，個別經濟學家觀點備受爭議，但他們的一場演講收費報價卻達10萬甚至20萬。
對此，有受訪者談到，大學教授“走穴”原本并不可怕，教授開講座服務于社會，顯然并非壞事，“君子”不必“固窮”，用知識、用思想創造財富無可厚非。但社會為何對教授“走穴”憂心忡忡？根本原因是很多教授“走穴”僅僅只是服務于金錢。比如，有位教授，走到哪里，都吹噓當地“可成為中國文化橋頭堡”，誰給錢，就為誰說好話。
人們常用“鐵肩擔道義，妙手著文章”來評價那些既有才華，又有學術良心和社會責任感的知識分子。但是“游走于政商各界，為權力與金錢服務”的學者既沒有“鐵肩擔道義”的學術良心和社會責任感，也缺乏“妙手著文章”的學術研究能力。 如此“走穴”顯然是在傳播泡沫，而且敗壞了社會風氣，自然會令公眾反感至極。
近半受調查者認為思想泡沫的最大危害是“混淆是非，誤導公眾”
在“思想泡沫的最大危害”的調查中，48.1%的受調查者選擇“混淆是非，誤導公眾”，16.9%的受調查者選擇“堆積了諸多中看不中用的‘學術政績’”，14.1%的受調查者選擇“扼殺了新思想的產生，影響中國的理論創新”，10.1%的受調查者選擇“動搖了學者的學術操守，影響大思想家的出現”，9.9%的受調查者選擇“衍生出論文抄襲、造假等事件，敗壞了學術風氣”，0.9%受調查者選擇“其他”。
緣何近半受調查者認為思想泡沫的最大危害是“混淆是非，誤導公眾”？有受訪者稱，現在有些專家張嘴就說，毫不負責任。比如，有訪者坦言幾年前就想買房，但是由于有些專家信誓旦旦地宣揚，房價要下降幾成，就沒有買；但是到現在房價也沒降下來，擁有房子卻仍舊是個夢。
對于普通百姓而言，由于缺少客觀公正的權威信息，在“像霧像雨又像風”的海量信息中，往往不知道該相信誰，無奈之下，只能“見風就是雨”亦步亦趨地盲從所謂專家的觀點。在這種情況下，專家的論斷就顯得尤為重要。不負責任的一些言論，就會“混淆是非，誤導公眾”。
從公眾投票率的分布來看，公眾還不同程度地擔憂思想泡沫會堆積學術政績、扼殺新思想、影響大思想家出現、衍生論文抄襲等。有專家指出，泡沫學術扼殺了“博學篤志、明德求真、守正出奇”的學術精神。泡沫不除，崛起的中國，將永遠是“學術小國”。
七成多受調查者認為“浮躁、急功近利的社會心態”是思想泡沫產生的最大原因
在“思想泡沫產生的最大原因”問題上，72.3%受調查者選擇“浮躁、急功近利的社會心態”，10.4%受調查者選擇“思想不自由，限制學者的創新”，7.5%受調查者選擇“‘熱衷數量’的學術研究成果評價機制”，4.4%受調查者選擇“快餐式文化抑制了生動鮮活的思想”，3.7%受調查選擇“網絡攪亂了學者的寧靜，拷貝之下量多質次之作泛濫”，1.7%選擇“其他”。七成多受調查者認為“浮躁、急功近利的社會心態”是思想泡沫產生的最大原因。
有受訪者稱，今天的時代是一個浮躁的時代，急功近利是這個時代最典型的特征。在一種普遍的浮躁和焦慮的社會心態中，還會有多少人能夠耐得住幾十年的寂寞去從事一項未見名利收益的事業？還會有多少人能夠心平氣和地以一種寂寞的耕耘者的姿態老老實實地做學問？
社會的浮躁風氣影響到了學界的治學風氣，畢竟同為學界中人看到他人的腰包漸鼓，不少人難以心如止水，不為所動。那么，要根治思想泡沫，自然首先要摒棄急功近利、浮躁的社會風氣。
從1971年布雷頓森林體系瓦解,美元停止與黃金掛鉤起,美國就一直在分化實體經濟與虛擬經濟。從70年代開始,美國的實體經濟占整個經濟的比重就一直在降低,而“零和游戲”的虛擬經濟卻一直在膨脹發展。美國制造業的整體向發展中國家轉移使美國經常項目貿易逆差逐年增加,而為填補貿易逆差,美國只有通過虛擬資本的循環來創造利潤。高度的泡沫化使虛擬經濟所呈現的作用不再是服務于實體經濟的發展,而僅僅是在同一時間截面上以及不同時期的之間的零和的利益分配。例如,美國各大投資銀行的盈利模式近十幾年發生巨大轉變,在高收入的誘惑以及金融機構間高激烈競爭壓力下,把利潤來源由原來的以賺取傭金為主轉向投資高風險的基金。而虛擬經濟的泡沫終將破滅,而破滅的代價就是美元危機、美國股市持續走低和房市資產價格大幅縮水,以及眾多美國金融機構因信用危機導致的破產、購并甚至國有化。統計數據顯示,2007年,美國GDP總量為13.84萬億美元,而截至2007年12月2日的數據顯示,美國股市總市值約為17.8萬億美元。另外,2007年美國金融機構杠桿負債比例則達到了GDP的130%以上,華爾街金融服務業全年利潤占全美公司利潤的40%。美國整個虛擬經濟脫離實體經濟單軌運行,是造成這次金融危機的重要原因。
二、政府宏觀監管失誤
政府監管是市場經濟條件下政府借助一系列市場制度設置,為實現某些公共政策目標,對微觀經濟主體進行的規范與制約。美國實行自由經濟政策,強調市場的內在調節功能。而在利潤分配極其缺乏規律的虛擬經濟行業,美國政府的這種放任態度,已被證明是一種政府缺位。具體來說,美國政府在以下幾方面的監管是缺失的:金融衍生產品監管存在真空地帶,房貸機構監管缺失導致次貸發放的失控,投資銀行監管缺失導致對流動性和資本金缺乏約束,銀行“表外投資實體”監管缺失使其虧損時重新并表引致信心危機,評級機構評級方法不夠透明。更嚴重的是,美國政府在金融危機發生之后,處置手段單一,被動的國有化使納稅人不滿情緒激增,這也暴露了美國政府補救措施的匱乏。
三、金融系統稚嫩脆弱許多國家在經濟的高速發展的環境下,未能建立與之匹配的金融系統,其金融系統不成熟不健全,面對外來的沖擊往往不堪一擊。這a些問題已在亞洲金融危機中表現出來,這次金融風暴席卷全球,他們亦未能幸免。但是對于以美英為代表的有著完善金融系統的國家,由于其金融市場是自發形成與發展起來的,市場機制在市場調節方面起主導作用,因此,政府干預一般只出現在由市場機制失靈與政府監管失效導致金融不穩定或金融危機的特殊時期,它具有較少干預和被動干預的特點。而在這次金融危機面前,美國銀行大量倒閉,美國有關當局不得不插手干預,采取措施紓緩金融市場的緊張情況、挽救會影響金融體系穩定的金融機構,以至支持房地產市場。美國一直以來奉行自由市場原則,這些干預行動可謂前所未有。危機出現至今已有一年多,但即使是最樂觀的金融機構至今仍未敢表示已看到危機完結的跡象。對于美國來說,重建金融體系,重新設置市場調節和政府干預的平衡點,已是迫在眉睫。
四、啟示
虛擬經濟是市場經濟高度發達與金融深化必然結果。虛擬經濟既能起“杠桿作用”,十倍百倍地推動實體經濟的發展。但如果對虛擬經濟泡沫的膨脹不加限制,它又會給實體經濟帶來極大損害,正如這次美國金融危機造成全球的經濟蕭條。在世界多極化和經濟全球化日益增強的今天,我們對虛擬經濟的迅速發展決不能采取視而不見或全盤否定的態度,而是應當認真研究其運動和發展的規律,以盡量防范并消除其消極影響。從此次金融危機中,我們汲取教訓,對于虛擬經濟的發展,有以下幾點建議:
1.積極推動國有經濟戰略性調整和改組。
2.加快銀行業的商業化改革。
3.提高上市公司質量。
4.發展民間資本。
5.加強對虛擬資本的控制。
論文關鍵詞虛擬經濟金融危機
論文摘要虛擬經濟是相對實體經濟而言的,是經濟虛擬化的必然產物,是市場經濟高度發達的產物,以服務于實體經濟為最終目的。隨著虛擬經濟迅速發展,其規模已超過實體經濟,成為與實體經濟相對獨立的經濟范疇。當虛擬經濟完全脫離實體經濟極度膨脹時,就會形成金融泡沫。因而,黨的十六大報告提出“要正確處理好虛擬經濟與實體經濟的關系”。研究虛擬經濟的內涵及其與金融危機的關系有著重要的理論和現實意義。
參考文獻:
論文摘要:本文闡述了房地產泡沫經濟的起因，提出了具體的擠壓措施，供大家參考。
0 引言
“泡沫”一詞因17世紀30年代荷蘭的“郁金香球莖風潮”及同時期在英國爆發的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經濟學上講，“泡沫”是指地價或股價等資產價格出現基礎條件無法解釋的持續上漲或下跌，最后在短時間內價格急劇波動的現象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣，隨著價格的上漲，繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。房地產泡沫經濟指的是由房地產價格在投機行為作用下出現的嚴重脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續上揚所形成的經濟狀態。本文對我國房地產泡沫產生的起因進行了深入分析，并提出了擠壓泡沫的措施。
1 房地產泡沫的起因
造成房地產泡沫的主要原因是，在經濟發展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產，加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產抵押貸款萬無一失，所以很容易發放過量的房地產貸款。但不幸的是，當經濟發展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下降，為了保護投資利益，競相拋售，使房地產價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。
房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性，但絕不能說房地產業就等同于泡沫經濟。房地產業與泡沫經濟的關系可以從以下幾個方面來分析:
1.1 房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區別的。其次，房地產業部門是實業部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。其產業關聯度強、帶動系數大的特點，使得房地產業成為促進國民經濟增長的支柱產業。
1.2 房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大，開發量過多，超過了國民經濟發展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象，又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段，房地產資金貨幣供應量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入，過度炒高的房地產市場，其房地產過熱才會引發房地產泡沫。
1.3 同時也應該看到，房地產業確實含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險陛，主要表現在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關;另一方面，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。
1.4 房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構成經濟泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之間時，這種經濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，經濟混亂，社會動蕩。四是房地產投資泡沫。一般而言，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
2 如何擠壓房地產泡沫
房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。具體對策如下:
2.1 從土地源頭入手，規范土地市場 土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優化配置。通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。
2.2 建立健全房地產市場信息系統和預警機制 各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區問，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控;通過市場信息、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。
2.3 要加強對銀行的監管 推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監管，包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業應盡快與國際接軌，盡早發展房地產投資基金，大力推進房地產抵押貸款證券化，盡快成立購房擔保機構，推進保險業尤其是壽險業與住房產業的結合。同時借鑒海外經驗，加強研究與國外不斷創新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟，促進開發信貸與消費信貸的同時發展，建立起健康繁榮的房地產金融市場(包括一級市場和二級市場)，有效化解金融風險。
2.4 利用貨幣金融政策調控市場，規范房地產融資行為 政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手，提高我國的銀行業自身抵御金融風險能力;金融監管部門應從制度建設人手，完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展，這樣才能防范房地產業信貸泡沫，有利房地產業與金融業的共同發展。
[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定
在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。
然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
［參考文獻］
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[6]李杰,王千.房地產虛擬資產特性的理論和實證分析[J].當代財經,2006,(2).
摘要：主要論述了目前國內外在房地產泡沫識別領域的研究方法，對各種方法加以分類，主要分為指標法、理論價格法、市場修正法、統計檢驗法和預警法等，以期對我國的房地產泡沫識別體系和預警體系的建立能有良好的借鑒作用。
關鍵詞：房地產泡沫；識別方法；預警體系
1指標法
1.1房價收入比
房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度很高，產生房地產泡沫的可能性就越大。其計算公式為：
房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數
該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統一的標準。在發達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發展中國家，一般在4～6之間。
1.2房地產價格增長率／GDP增長率
該指標是測量房地產相對實體經濟增長速度的動態相對指標，反映房地產泡沫發展的趨勢。指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產業存在泡沫現象。如1987-1990年間，日本存在嚴重的地產泡沫時，該指標平均值為3。
1.3空置率
房地產出現泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標的判斷標準是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區域；10%-20%為空置危險區；而當空置率大于20%時，則表明存在嚴重積壓。
1.4租售比價
反映房地產真實價值的是房地產的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結果就是住房的“租售比”。其判斷標準可用下表來表示：
另外，還可以從房地產投資增值率和房地產貸款方面來計量房地產泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應用廣泛。
指標法的突出優點是所用數據通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進行房地產泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據的指標，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標準；其缺陷是，一些指標的標準多取自國際經驗，不一定適用于我國的房地產市場。對同一個房地產市場進行判斷時，不同的指標之間可能出現相互矛盾的現象。
2理論價格法（收益還原法）
理論價格法被譽為最符合房地產泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內容的理論價格法，在上世紀80年代日本泡沫經濟發生后，成為日本經濟學家用以判定地產泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現實資產價格與實體資產價格的差，或是現實資產價格中實體經濟不能說明的部分，所以衡量房地產泡沫的關鍵在于測算出房地產的實體經濟價格(理論價格)與現實價格之間的差距。收益還原的本質就是一個未來收益的貼現模型，即將未來的預期純收益和預期售價按一定的折現率進行貼現，從而得到房地產的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：
理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現為：第一，折現率的準確數字難以確定。第二，收益還原法體現的是把未來的收益折合成現在的收益，通過折現來計算現值。但是，未來是不確定的，在當前的試點上難以對未來一段時間內的收益做出準確的估計。
3市場修正法
我國學者洪開榮(2001)提出房地產泡沫計量的“市場修正法”，即以物業空置率為基礎，從房地產的供求差異出發，通過考慮各種相關系數因素來進行修正，從而估量出房地產泡沫的大小。其公式為：
房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易情況修正系數
其中：空置率是根據年空置量與三年累計物業竣工量的比例；經濟增長修正系數=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產業貢獻修正系數=上期的(1+房地產業增長率)/本期的(1+房地產業增長率);交易狀況修正系數=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個人購房比例)。
該方法作為房地產評估標準的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產泡沫和物業空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質內涵是一致的。該方法借助了資產評估中的修正方法，但是理論依據不足。
4統計檢驗法
國外的研究文獻中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產價格短期波動不是很厲害；二是數據樣本要大。實質是利用計量統計學的原理對房地產價格變化進行統計分析。當房地產市場上無經濟泡沫時，房地產價格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律，而當經濟泡沫存在時，由于經濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統計規律失常。國外的統計檢驗法根據檢驗的標準不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。
方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認為，經濟泡沫的出現會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎的決定因素X的相關關系。在不存在經濟泡沫的零假設下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當經濟泡沫出現時，這個上界條件會受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經濟泡沫，并且經濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經濟泡沫存續期間，經濟泡沫更新值為同號；當破裂開始時，變為異號，這樣經濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數變小。經濟泡沫成長期間，會產生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經濟泡沫破裂，產生大的負超額收益，這類經濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數可能意味著存在經濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經濟泡沫游程數并不必然小于隨機變量序列的游程數；另外，市場基礎價值的分布也可能呈峰態。即使如此，這兩種方法還是引起了經濟學家們的關注。
我國房地產市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數據很少，計量檢驗的結論可能缺乏可靠性。因此，統計檢驗法在我國應用并不合適。
5預警指數法
預警法是一種綜合方法，融合了指標法中的各種重要指標，也是目前測度房地產泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數據，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預警構建方法如下：
（1）選定預警指標。（2）確定預警指標的權重。（3）確定指標臨界值。（4）測算地產泡沫發生變化的概率。當某一個判斷指標發生預警信號時，地產泡沫就有可能發生變化。在預警期內，達到臨界值的指標越多，地產泡沫變化的概率越大。（5）確定地產泡沫的預警級別。根據地產泡沫變化的概率，房地產泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關鍵之處是所選取的代表性指標會因人而異，差別很大。
6結論與建議
以上房地產泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標法和模型法。不管用何種方法測度房地產泡沫，尤其是指標法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準指標，然后用實際指標與其對比，實際指標大于或小于基準指標的部分即為泡沫成分，以實際指標偏離基準指標的程度來指示房地產泡沫的嚴重程度。在實際應用中，應該綜合運用各種方法，對房地產價格進行分析，判別是否存在泡沫，而不應該單純采用一種方法，以免判別結果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產泡沫識別方法的研究提出以下建議：第一，由于我國房地產發展時間較短，房地產統計工作更是滯后于房地產市場，統計資料相當匱乏，所以應該完善我國的房地產統計工作，使之更適應于經濟全球化發展。
關鍵詞：保溫材料；導熱系數
Abstract: thermal insulation material is generally guidance hot coefficient less than or equal to 0.2 of the material. In the building and industry using good insulation technology and materials, and building is to reduce energy consumption and prolong the service life of building one of the effective measures. This paper introduces the EPS light-weight aggregate concrete heat preservation material has the good economic effect.
Keywords: heat preservation material; Coefficient of thermal conductivity
中圖分類號：TU761.1+2文獻標識碼：A文章編號：
目前國內常見墻體材料的的內使用的墻體材料的導熱系數大，而且有些材料還浪費資源、污染環境，其性能不能滿足人們的要求，新型的保溫隔熱墻體材料的研究是很有必要的。EPS輕集料混凝土墻體保溫材料具有表觀密度低，導熱系數小，強度高，隔聲、抗震性能好，且造價低的性能。
1 材料導熱機理
導熱是指物體個部分直接接觸的物質質點（分子、原子、自由電子）做熱運動熱引起的熱能傳遞工程。
在傳熱過程中，往往都同時存在兩種或三種傳熱方式。例如，通過實體結構本身的透熱過程，主要是靠導熱，但一般的建筑材料內部或多或少的有一些孔隙，在孔隙內除存在氣體的導熱外，同時還有對流和熱輻射的存在。
2 導熱系數
熱量通過圍護結構的傳熱過程如圖1所示。
圖1熱量通過圍護結構的傳熱過程
實踐證明，在穩定導熱的情況下，通過壁體的熱量Q與整體材料的導熱能力、壁面之間的溫差、傳熱面積和傳熱時間成正比，與壁體的厚度成反比。
式中：
總的傳熱量(J)；
材料的導熱系數[W/(m·K)]；
壁體的厚度(m)；
壁體內、外表面的溫度(K或℃)；
傳熱時間(s或h)；
傳熱面積(m2)
由上式可以說明導熱系數的物理意義：即在穩定傳熱條件下，當材料層單位厚度內相對表面的溫差為1K時，在1h內通過單位面積傳遞的熱量。
材料保溫隔熱性能的好壞是由材料導熱系數的大小所決定的。導熱系數越小，保溫隔熱性能越好。絕大多數建筑材料的導熱系數介于0.023～3.49W/（m·K）之間，通常把值不大于0.23 W/（m·K）的材料稱為保溫隔熱材料。進而根據材料的適用溫度范圍將在0℃以下使用的保溫隔熱材料稱為保冷材料，適用溫度超過1000℃者稱為耐火保溫隔熱材料。習慣上通常將保溫隔熱材料分為三檔，即高溫保溫隔熱材料（使用溫度700℃以上）、中溫保溫隔熱材料（使用溫度低于250～700℃）、低溫保溫隔熱材料（使用溫度低于250℃）。應當指出，即使同一種材料，其導熱系數也不是常數，它與材料的構造、溫度和濕度等因數有關。
3 導熱系數的測算
導熱系數是通過傳熱系數換算而來，傳熱系數的測定采用的是標定熱箱法，其適用于測定干燥或不同含濕狀況下輕骨料混凝土的傳熱系數。
其測試傳熱系數的原理圖如圖2所示
圖2傳熱系數測試的實驗原理圖
圖3顯示的是試塊中熱流傳遞的途徑。
圖3 試件和框架中的熱流路徑
4EPS輕集料混凝土保溫材料配合比實驗
4.1 實驗原材料選擇
(1)水泥：32.5復合硅酸鹽水泥。
(2)細骨料：陶砂，粒徑小于5mm。
(3)EPS顆粒：再生EPS顆粒，堆積密度3.5kg/m3，直徑為1～4mm。
(4)粉煤灰：干排灰，Ⅰ級粉煤灰。
(5)攪拌水：自來水；泡沫劑；玻璃纖維。
4.2 實驗配合比設計
實驗方案是以水泥為膠凝材料，陶砂和EPS顆粒為骨料，粉煤灰為摻合料，外加泡沫劑和玻璃纖維，將其按一定的配比組合而成的輕質混凝土材料。根據《輕骨料混凝土技術規程》JGJ51-2002選擇各組成成分的用量。
實驗方案的配合比如表1所示。
表1輕集料混凝土配合比
4.3實驗結論分析
（1） 輕集料混凝土的導熱系數與其干表觀密度有關，其導熱系數隨干表觀密度的增加呈線性增加，輕集料混凝土干表觀密度越小，混凝土內部的孔隙越多，導熱系數就越小。
（2）泡沫劑的摻入改變輕集料混凝土的內部結構，使混凝土內部形成許多微小的孔隙，減小了混凝土的表觀密度，降低了混凝土的抗壓強度。當泡沫劑摻量較小的時候，混凝土的表觀密度和抗壓強度隨著泡沫劑摻量的增加而減小，但是，當泡沫劑的摻量大于一定值的時候，泡沫劑的作用不明顯，此時，隨著泡沫劑摻量的增加，輕集料混凝土的表觀密度和抗壓強略有上升的趨勢。
(3) 利用玻璃纖維的高抗拉強度可以提高輕集料混凝土的抗折強度和抗壓強度，當摻量較小的時候，輕集料混凝土的抗壓強度隨玻璃纖維摻量的增加而增加，但是當其摻量超出一定值的時候，玻璃纖維的摻入降低了輕集料混凝土的和易性、密實性，從而也降低了輕集料混凝土的表觀密度和抗壓強。
5 經濟分析
目前國內常用的墻體材料有很多，表2列出了幾種常用的墻體材料，以及它們的熱工性能指標。
表2 幾種常用墻體材料的熱工性能指標
從表2中可以看出，本論文所研究的新型輕集料混凝土的導熱系數為0.15 W/（m·K），與加氣混凝土的保溫性能相近，且比其他的一些墻體材料的導熱系數小的多，即保溫性能好。
5.1保溫材料的經濟性分析
在進行保溫材料的經濟性分析時，人們僅進行單位體積保溫材料的造價的比較，這種比較忽視了保溫材料之間保溫性能的差別，顯然是不合理的。下面推薦一種比較方法，這種方法將材料的保溫性能和單位體積的材料造價結合起來，可供選材時進行經濟性分析。
5.2單位熱阻費用比較法
評定保溫材料的保溫性能有各種不同的方法，近年以熱阻作為保溫性能比較的基本指標廣泛應用，即單位熱阻值所需費用。
對于平板材料，導熱系數與傳熱系數由如下關系：
式中：
材料的導熱系數[W/(m·K)]；
壁體的厚度(m)；
熱阻是一定厚度的保溫材料對熱流的阻抗能力。值越大，保溫性能越好。熱阻是傳熱系數的倒數,即
單位熱阻值所需費可以理解為保溫材料在一定厚度下所需的總費用除以該條件下的總熱阻，即
式中：
單位熱阻的保溫費，元；
保溫總費用，元；
保溫材料的總熱阻[m2·k/W]；
5.3新型輕集料混凝土的單位熱阻費用
先計算單位體積新型輕集料混凝土的材料費用，其費用及各材料的單價見表28所示。
表3 新型輕集料混凝土費用表
從表3中可以看出，單位體積新型輕集料混凝土的材料總費用為365.2元，新型輕集料混凝土的導熱系數為0.15 W/(m·K)，再根據公式（5-1）、（5-2）、（5-3）可以計算出新型輕集料混凝土的單位熱阻費用為54.78元。與實心粘土磚相比較，實心粘土磚的單位熱阻費用173.25元，兩者相差較大。與其它的幾種常用墻體材料相比，它也是比較經濟的。
6 總結
通過對保溫材料的傳熱機理的分析，提高墻體材料的內部孔隙率可以降低其表觀密度，減小導熱系數，但是也降低了保溫材料的強度。為了達到較好的保溫性能，在輕集料混凝土中摻入泡沫劑，為了滿足強度要求，在輕集料混凝土中摻入玻璃纖維絲。。實驗結果表明，在泡沫劑摻量小于一定值時，輕集料混凝土的表觀密度和導熱系數隨著泡沫劑摻量的增加而減小，最終確定泡沫劑的最佳摻量為每立方米輕集料混凝土的泡沫劑摻量為0.5kg。在玻璃纖維摻量不大時，輕集料混凝土的強度隨其摻量的增加而增大，玻璃纖維的最佳摻量為每立方米輕集料混凝土的泡沫劑摻量為0.4kg，最后得到保溫隔熱墻體材料的最佳配合比，具有良好的經濟效果。
參考文獻
（1）建筑材料應用技術規范（修訂版）.北京：中國建筑工業出版社.中國計劃出版社.2003
（2） 桑國臣.節能環保型保溫材料的研制.西安建筑科技大學學報.2004
關鍵詞：商品房價格；因素；研究
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）18-0093-01
近年來，房價一直是非常熱門的話題，作為國民經濟的重要支柱性產業，商品房在促進國家經濟增長和社會發展中具有舉足輕重的地位。甚至商品房收入是地方政府業績的主要依賴對象，是地方財政的主要來源[1]。日前，出現的炒房熱以及泡沫經濟沖擊著商品房價格，伴隨著新一季的適婚年齡人數的高峰，剛性需求的增加也推動著商品房價格持續上漲。因此，本文綜合各個因素進行整體分析，提出建議和對策，使政府調控策略更加有力、有度。
一、規范土地供應
20世紀90年代中期，地方政府手中的金融權力被悉數上收，地方政府賴以主動推動經濟增長并能夠獨立支配的基本只有土地這一項核心資源[2]。于是，房產價格漲得越快，房地產投資越多，拉動經濟增長的力度越大，地方政府的財政收入就越大。這使政府開發土地資源幾乎達到了毫無節制的程度，土地已經成為城市政府名副其實的“第二財政”[3]。首先，對于地方政府的土地控制權應該給以限制，沒有絕對的控制權力。再者，因為房地產收入是地方政府的主要支柱，所以國家放寬政府的對于其他可獲得收入建設的權力。這樣，房地產不再是主要的來源，地方政府的開發力度也會相對降低，土地供應量也會相應降低。
二、積極促進其他行業發展
隨著人均可支配收入增加的同時，政府應該加大力度努力促進發展其他可投資行業。同時，借鑒2008年金融危機的因果，加大對金融市場的有力監管。使人們減少投資房地產項目，該多方面投資其他方面，減少房地產市場的膨脹，能夠有效地降低商品房價格。
三、做好宣傳，防止盲目購房
隨著商品房投資的火熱，中國部分較發達城市已出現了“泡沫危機”。如廣東省，20世紀八九十年代由于大量的農民工進城就業，隨之帶動了商品房的數量和價格的增加，居民對商品房的不斷投入，導致現在廣東省有部分城市已經出現空城，無人居住，這種病態的發展是人們對商品房的信息不完善，隨波逐流現象嚴重導致的。所以，努力宣傳商品房的知識和容易產生的后果等信息，讓人們更加了解房地產市場，科學理性地投資，加大宣傳力度，可有效地減少房地產市場的擁擠狀態，降低商品房價格，防止盲目購房。
四、適當放寬購房要求
針對商品房市場出現的空置現象，一方面，政府應該適當放寬購房者的身份要求，允許有能力并且在城鎮地區長期遷移的非城鎮居民戶口的人在城鎮地區買房；另一方面，政府應采取租賃形式來消化空置房。在我國，由于人口眾多，并且貧富差距大，很大一部分工薪階層及以下的人購買商品房的能力有限，而房屋租賃仍然占有相當大的比例。目前我國市場上可供出租的房屋并不充足，如果能夠促進空置商品房進入租賃市場，將大大地增加出租房的供應量。商品住房的租金價格將會大幅下調，租金的普遍下降，導致對出租房的需求大大增加，進而促進空置房得到更好的消化，同時對降低房價也起到積極作用。因此，要較好地解決商品房空置面積過高的問題，發展租賃市場是一條極為有效的途徑。
參考文獻：
[1] 李楊.我國商品房價格的計量經濟學分析[D].成都：西南財經大學碩士學位論文，2012.
關鍵詞：利率 房產市場 通貨膨脹 次貸危機
一、引言
房地產價格上漲太快，房地產需求釋放過于迅速，使房地產業需求透支，影響其持續健康發展，部分低收入群體住房困難買不起房子，影響社會穩定。因此，調控房價很必要，為了穩定持續上漲的房價，促進房產市場的健康發展，央行采取了降息的舉措，尤其自世界金融危機發生以來，我國更是屢次降息，開始實施開放的貨幣政策，房產市場是資金密集型產業，其供給和需求都離不開銀行貸款，因此，利率對房產市場的影響至關重要，伴隨著利率的波動房產市場也在隨之波動，從而產生一系列的不利影響。
二、利率對中國房產的影響綜述
（一）利率的含義
利率是“利息率”的簡稱，是指一定時期內利息額同存入（籌資）或貸出（投資）本金的比率。利率直接反映的是信用關系中債務人使用資金的代價，也是債權人出讓資金使用權的報酬。從宏觀經濟分析的角度看，利率的波動反映出市場資金供求的變動狀況。隨著市場經濟的不斷發展和政府宏觀調控能力的不斷加強，利率，特別是基準利率已經成為一項行之有效的貨幣政策工具。利率體系是指一個經濟運行機體中存在的各種利率由各種內在因素連結成的有機體。
（二）決定和影響利率變動的因素
決定和影響利率變動的因素非常復雜，制定和調整利率水平時應考慮的因素主要有平均利潤率、資金供求狀況、物價水平、風險狀況、國家經濟政策以及國際利潤水平等。
首先，平均利潤率是決定利率的基本因素。在制定利率時，要考慮企業的中等利潤水平，不能因少數企業利潤低就降低利率，也不能因少數高利潤企業的水平而提高利率，而要根據平均利潤率制定利率。
其次，資金供求狀況，利率是信貸資金的“價格”。在成熟的市場經濟條件下，利率水平主要由資金的供求狀況決定。當資金供不應求時，利率會上升；反之，當資金供過于求時，利率會下降。
三、利率對房產市場的影響渠道
（一）利率調整對外匯市場的影響；
（二）利率調整對證券市場的影響；
（三）利率調整對購房者的影響；
（四）利率調整對開發商的影響；
（五）利率調整對房地產價格的影響。
四、利率下調對當前中國房產市場的不利影響
（一）利率下調可能導致房地產市場價格不穩定
房地產市場與宏觀金融政策密切相關，利率調整對房地產企業、房地產消費者以及房價都會產生重要的影響。下調利率就意味著購房支出的減少，這就大大減輕了購房者的購房壓力，增加其購買力，而購買力的增強必然會增加對房地產需求，這種對需求的鼓勵作用將最終決定供給，促進開發商在房地產的投資在供求關系下開發商大量建房，隨著供給的增加房價會有所下降，造成房產市場價格的不穩定。
（二）利率下調可能導致房地產市場產生泡沫
伴隨利率的下調將大大減輕購房者的還貸壓力，在某種程度上刺激購房者貸款買房。購房者對房產的需求就會變大從而激發開發商的投資熱情，而過度的低利率助長了開發商盲目投資，因為投資成本低而房價不斷上升，使他們產生了房產投資不僅包賺不虧而且利潤極其豐厚的預期，房地產盲目大量投資又引發鋼鐵、水泥等行業盲目發展，使國民經濟越來越失調。同時，過度的低利率造成房價不斷上升，遠遠脫離廣大居民實際支付能力，使房地產市場產生泡沫，如果高房價再持續走高下去，對中國經濟來說是一個非常致命的打擊，會制約中國經濟的發展，也將影響中國經濟的復蘇。
（三）利率下調可能導致通貨膨脹
中國目前處于高速經濟增長的時期。要停止經濟發展，勢必會引發失業浪潮。而中國目前降低利率的比例政策來看，是有意繼續保增長，下調利率將會讓經濟繼續上漲，伴隨著經濟上漲的同時，也會引發通貨膨脹的出現。前面提到的幾點因素，包括交通行業的投資規劃，和企業出口轉內需。都將導致原材料同比上漲。原材料的上漲，也會影響到方方面面。其中比較明顯的當屬房地產行業。作為房地產這種特殊商品，其本身又具備抵御通貨膨脹的特性。很可能導致更多手頭有資金的群體，進行投資。以抵御通貨膨脹帶來的損失。通貨膨脹將是明年主要影響房價上漲的重要因素之一。此外，利率下調將會使人們儲蓄的意愿降低，但是在市場競爭環境下，由于市場機制不夠完善，許多企業采取扭曲的定價方式，這在無形之中就抬高了物價，大型企業的壟斷現象也很明顯，這都會導致通貨膨脹的產生。
（四）利率下調可能導致次貸危機
利率下降會導致房價有所下降，對于國家而言，房價的30%下滑，就已經是市場底線。所以要嚴格把握利率的下降幅度，當目前市場下滑到這一時刻的時候，政府應該馬上出臺各種救市的政策。如果不出臺政策，房價繼續下跌，會引發很多中產階級出現零資產，或者負資產。如果出現負資產，很可能出現“次貸危機”的斷供現象。
參考文獻：
[1]聶名華.淺析房地產價格變動的影響因素[J].中國房地產，1998.10
世界銀行執行董事穆里亞尼警告說,美國量化寬松將迫使亞洲國家采取臨時管制,遏制資產泡沫。
同時,亞洲各國貨幣集體升值,韓元、新元、泰銖、馬來西亞林吉特等兌美元的價格紛紛觸及數周、數年甚至歷史高點。在升值的同時,還逐步上調利率,收緊信貸,抑制通脹和資產泡沫。
中國是繼越南、印度、馬來西亞、韓國、泰國之后,于10月份調高基準利率的又一亞洲國家。
渣打銀行全球研究經濟師李煒說,亞洲(除日本外)主要央行的外匯儲備總計在第三季度增加了近3000億美元,達到4.2萬億美元。雖然這種復蘇在很大程度上呼應了近幾個月擴大的貿易盈余,但9月單月增加1500億美元,創了歷史新高。
根據瑞銀對亞太區各個國家股票交易所的跟蹤,2010年前10個月,有550億美元進入了亞太區(除日本、馬來西亞和中國大陸外)。
中國三星經濟研究院宏觀分析師馬茲暉認為:發達國家由于處于產業鏈高端,金融市場較為完備,且經濟周期與美國同步,受美元暴跌的沖擊較小。發展中國家則面臨兩難,如果本幣隨美元貶值,則會加劇通脹;如果對美元升值,則會損害出口競爭力,且面臨嚴重的熱錢威脅。
泰國和韓國一直對需要遏制過度資本流入的風險直言不諱。泰國財政部長最近公開表示,泰國近期的資金流入是“有問題的”,且外國持有的泰國債券已經出現“非自然”增加。韓國銀行總督金忠洙也持謹慎看法,強調韓國將采取行動,遏制“羊群行為”所造成的波動。
一些權威機構,如IMF,已經公開承認使用資本管制的必要性。
IMF曾發表工作論文指出,目前國際資本主要是從發達國家流向發展中國家,如果資本賬戶開放的話,這種狀況將更為顯著,這種模式造成全球經濟失衡。如果實施資本管制,就會改變這一格局。G20會議被認為默許了新興市場國家采取資本管制的政策方向。
事實上,在干預匯率和利率以及控制房地產市場等審慎舉措無法阻止異常資本流動的情況下,各國央行已開始求助于資本管制。
巴西將海外投資者對當地固定收益類資產的收益征收的稅率從2%提高到4%;后來又將這一稅率進一步提高到6%;外資在巴西圣保羅期貨市場進行交易的保證金比例也將提高。
泰國政府宣布,對外資投資債券所獲資本利得和利息收益征收15%的預扣稅。
