時(shí)間：2022-09-25 16:44:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買賣房屋協(xié)議書，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
委托買房協(xié)議書范文1甲方：
姓名： 身份證/護(hù)照號碼：
地址:
乙方：
公司名稱：XXX市*****公司
地址：XXX市***********棟***號
經(jīng)友好協(xié)商，甲乙雙方達(dá)成以下條款：
一、甲方委托乙方購買深圳市 區(qū) 花園/大廈 棟/閣/座 單位房(以下簡稱該物業(yè))建筑面積為 平方米(以房產(chǎn)證面積為準(zhǔn))。
二、甲方購買該物業(yè)之意向價(jià)格為 幣 元整。有關(guān)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)由 甲方承扣或 轉(zhuǎn)讓方(業(yè)主)承擔(dān)。若今后該物業(yè)買賣成功，甲方同意向乙方支付傭金人民幣 元。
三、甲方同意于簽訂本合同時(shí)向乙方交納 幣 元整。作為購買該物業(yè)之誠意金。
四、乙方應(yīng)于 日內(nèi)(自簽訂本合同當(dāng)日起)即 年 月 日 前。積極為甲方聯(lián)系、洽談上述物業(yè)的購樓價(jià)，并按上述要求價(jià)格與其它約定條件(見備注)，聯(lián)系好該物業(yè)。
五、乙方在約定期限內(nèi)按上述條件聯(lián)系好該物業(yè)。應(yīng)及時(shí)通知甲方，甲方應(yīng)按乙方通知的時(shí)間和地點(diǎn)與上述物業(yè)之業(yè)主及乙方簽訂《房地產(chǎn)買賣預(yù)約(居間)合同》。上述誠意金于簽訂該合同同時(shí)自動轉(zhuǎn)為部分購房定金，不足部分由甲方補(bǔ)足。該合同簽訂后若有與本合同不一致的內(nèi)容則以該合同的約定為準(zhǔn)。若乙方通知中指定的簽約遲于上述期限的，該通知需以書面作出。甲方同意該書面通知在上述期限屆滿前一經(jīng)發(fā)出，即視為乙方已完全履行本合同第四條約定的義務(wù)。
六、如甲方未能在乙方根據(jù)本合同第五條發(fā)出的通知時(shí)間內(nèi)簽訂《房地產(chǎn)買賣預(yù)約(居間)合同》，即視為甲方違約，甲方所交的誠意金不予退還，將作為違約金處乙方收取。乙方并有權(quán)通知該物業(yè)業(yè)主將該物業(yè)售與他人，甲方不得有異議。
七、如乙方未能在上述期限內(nèi)按約定條件為甲方聯(lián)系好該物業(yè)，則乙方收取的誠意金應(yīng)立即退還給甲方，本合同終止，甲方不得為此再要求乙方承擔(dān)任何責(zé)任。
八、本合同壹式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，雙方簽字后生效，均具同等法律效力。
九、其它事項(xiàng)：
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托買房協(xié)議書范文2甲方(買房方)： 身份證號碼：
住址： 聯(lián)系電話：
乙方(中介方)：
一、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，甲方委托乙方為其提供購買房屋的具體信息，甲方履行登記手續(xù)后，乙方有義務(wù)帶甲方參觀其介紹待售房屋。
二、甲方有權(quán)另行購買房屋，但不得同經(jīng)乙方中介的賣方達(dá)成任何形式的買賣協(xié)議或形成事實(shí)上的買賣關(guān)系，如有違反，甲方應(yīng)支付給乙方違約金 元。
三、乙方按甲方提供的 元的參考價(jià)位為甲方提供信息，交易成功后乙方按實(shí)際成交額的1%收取甲方中介費(fèi)。
四、甲方不得將乙方提供的待售房屋信息透露給他人(包括親朋)如有違反，甲方應(yīng)支付違約金 元。
五、甲方未通過乙方中介另行買好房屋，或甲方取消買房屋意愿，甲方應(yīng)及時(shí)通知乙方，如因甲方未通知乙方或通知不及時(shí)，造成乙方損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失(按此協(xié)議第三條中的參考價(jià)2%支付)。
六、本協(xié)議一式二份，經(jīng)雙方簽字后即生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托買房協(xié)議書范文3委托人：（以下簡稱甲方）
住址：身份證號碼：
工作單位：
電話居間人：(以下簡稱乙方）
法定代表人：
住所：
甲方欲購買房屋一套，特委托乙方提供賣房人的信息，幫助甲方與賣房人簽定《房屋買賣合同》。經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以咨雙方共同遵守。
第一條：欲購買房屋的基本情況房屋坐落：
區(qū);建筑面積和格局：
房屋建成年限：
房屋總價(jià)款：付款方式：一次性或需銀行貸款。
房屋性質(zhì)為央產(chǎn)房或經(jīng)濟(jì)適用房或房改房或商品房，或者房屋性質(zhì)不限。
第二條：甲方委托事項(xiàng)1.乙方代為尋找賣房人;2.乙方帶領(lǐng)其實(shí)際參觀房屋;3.乙方代為審查賣房人基本情況等。
第三條：甲方義務(wù)甲方根據(jù)乙方通知參觀房屋;甲方經(jīng)乙方介紹認(rèn)識賣房人，不得私下與賣房人簽訂房屋買賣合同。
第四條：乙方義務(wù)乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)甲方要求挑選合適的房屋。
乙方應(yīng)當(dāng)向甲方如實(shí)提供賣房人的信息;如甲方需銀行提供貸款支付購房款，乙方指導(dǎo)甲方辦理銀行貸款。向甲方提供合作的銀行、銀行認(rèn)可的房屋評估機(jī)構(gòu)以及銀行認(rèn)可的律師事務(wù)所等。
第五條：委托期限本合同委托期限為月，期滿之前，甲方不得解除委托。
第六條：乙方報(bào)酬乙方完成居間事項(xiàng)，即甲方與乙方提供的賣房人簽訂《房屋買賣合同》，甲方向乙方支付元的居間服務(wù)報(bào)酬。該報(bào)酬于甲方與乙方提供的買房人簽訂《房屋買賣合同》之日支付。
第七條：違約責(zé)任甲乙雙方應(yīng)認(rèn)真履行本合同，如有違約，應(yīng)賠償守約方的損失。
第八條;爭議解決雙方在履行本合同中的爭議應(yīng)先協(xié)商解決;如協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的法院提起訴訟或向北京仲裁委員會提起仲裁(選擇其一)。
本合同共頁，自雙方簽字之日起生效。
本合同一式份，雙方各執(zhí)份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
一、團(tuán)購的定義
商品住房團(tuán)購（也稱團(tuán)體購買或集體采購），是指一定數(shù)量的購房消費(fèi)者，由相關(guān)媒體或街道社區(qū)等組織，通過招標(biāo)采購或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商談判等方式，以低于市場成交價(jià)格購買商品住房的行為。
積極利用拆遷安置補(bǔ)償資金公開采（團(tuán)）購普通商品住房，用于拆遷改造中產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷安置，以加快拆遷進(jìn)程，更好地保障被拆遷人的權(quán)益。
二、團(tuán)購的組織
（一）市廣播電視總臺、“新聞網(wǎng)”等相關(guān)媒體或街道社區(qū)等組織（以下簡稱“團(tuán)購組織單位”），可通過廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等渠道《團(tuán)購公約》，發(fā)起團(tuán)購活動。擬購買第一套自住性或第二套改善性住房的購房消費(fèi)者需團(tuán)購商品住房，響應(yīng)《團(tuán)購公約》的，可報(bào)名參加團(tuán)購活動，并委托授權(quán)團(tuán)購組織單位通過公開招標(biāo)、競爭性談判、協(xié)商談判等方式與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成團(tuán)購協(xié)議，簽訂《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》。
（二）團(tuán)購組織單位應(yīng)當(dāng)在制定商品住房《團(tuán)購公約》，并報(bào)市工商局審查備案后，方可組織團(tuán)購活動。《團(tuán)購公約》應(yīng)明確團(tuán)購參與條件、團(tuán)購程序、選房規(guī)則、購房款交繳與監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、退出機(jī)制、交驗(yàn)房辦法、委托授權(quán)團(tuán)購組織單位的權(quán)限和范圍等。在公開招標(biāo)、競爭性談判、協(xié)商談判前，團(tuán)購組織單位應(yīng)充分聽取參團(tuán)成員的意見，維護(hù)大多數(shù)人的利益。參與團(tuán)購的購房消費(fèi)者有權(quán)就擬購買商品住房的戶型、面積、價(jià)位、裝修標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、功能配套等發(fā)表意見，必要時(shí)可采用表決的方式?jīng)Q定有關(guān)事項(xiàng)。
三、開發(fā)項(xiàng)目的團(tuán)售條件
擬通過團(tuán)購出售商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，且經(jīng)驗(yàn)收完成基礎(chǔ)施工后，方可進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目團(tuán)售宣傳推介、參與團(tuán)購?fù)稑?biāo)、競爭性談判、協(xié)商談判和簽訂《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》。
鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展商品住房團(tuán)售營銷。
四、團(tuán)購住房的銷售管理
團(tuán)購商品住房應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家支持自住性和改善性住房消費(fèi)，遏制投機(jī)投資性住房消費(fèi)的差別化稅收、信貸政策，并按照有關(guān)商品房銷售管理的法規(guī)加強(qiáng)銷售管理。
（一）《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》自簽訂之日起10日內(nèi)，團(tuán)購（售）雙方應(yīng)持《團(tuán)購公約》、《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》、參團(tuán)購房人名單及清冊、委托書、身份證明等材料，向市房管局辦理《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》登記備案。市房管局應(yīng)將商品住房團(tuán)購的相關(guān)信息在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站進(jìn)行公示。
（二）對已簽訂《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》的開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)在預(yù)售方案中載明清楚；取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》的約定和購房清冊，按照《市商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案管理辦法》的規(guī)定，與參團(tuán)購房人簽訂《商品房買賣合同》。
（三）簽訂《商品房買賣合同》和辦理《商品房買賣合同》網(wǎng)上登記備案后，預(yù)購人（參團(tuán)購房人）轉(zhuǎn)讓商品房的，應(yīng)當(dāng)申請房屋轉(zhuǎn)移登記并領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書后，方可上市交易；禁止預(yù)購人（參團(tuán)購房人）將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。
五、團(tuán)購資金的管理
商品住房團(tuán)購資金應(yīng)由購房人承擔(dān)，嚴(yán)禁利用單位或財(cái)政性資金（基金）購買商品住房。團(tuán)售商品住房的開發(fā)項(xiàng)目，在未取得《商品房預(yù)售許可證》前，原則上不得收取任何形式的預(yù)訂款，但《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》約定需支付團(tuán)購訂金或購房價(jià)款的，參團(tuán)購房人可按照《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》規(guī)定繳款。參團(tuán)購房人繳存的購房資金應(yīng)按照《團(tuán)購公約》規(guī)定的資金監(jiān)管方式監(jiān)管，或通過設(shè)立銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、團(tuán)購組織單位三方共管賬戶的方式監(jiān)管；按照《商品住房團(tuán)購協(xié)議書》的約定或工程進(jìn)度支（撥）付資金。資金依約支（撥）付到位后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向每個(gè)參團(tuán)購房人開具發(fā)票。
六、團(tuán)購工作的監(jiān)管
乙方：__________________________
丙方：__________________________
甲、乙、丙三方經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋一事，達(dá)成如下協(xié)議：
一、房屋概況
出賣房屋坐落于_______市_______路_______號，建筑面積約_______平方米，該房屋未辦理房產(chǎn)證、契證、土地證。甲方以該房屋為抵押，在______________銀行______________支行辦理了按揭貸款（詳見房屋購買合同及貸款合同）
二、甲方現(xiàn)同意將該房屋賣給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)格暫定為_______萬元，在甲方做出房產(chǎn)證和契證后，在乙方總出價(jià)_______萬元（包括轉(zhuǎn)讓價(jià)和所有其他費(fèi)用）的范圍內(nèi)對轉(zhuǎn)讓價(jià)作適當(dāng)調(diào)整。
三、甲、乙雙方委托丙方代為辦理房屋買賣。雙方各向丙方支付買賣定金_______萬元。
四、在甲方辦好產(chǎn)權(quán)證和契證后，三方與工行之江支行簽定監(jiān)督支付協(xié)議書，乙方按該協(xié)議書的約定，將相應(yīng)款項(xiàng)支付給銀行。
五、甲方保證在_______年_______月_______日之前辦好土地證。
六、在甲方辦好土地證后，丙方代為辦理房屋過戶手續(xù)，乙方到工行之江之行辦理房屋轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)。
七、在甲方辦好契證和產(chǎn)權(quán)證后，（1）甲、乙雙方辦理房屋交接手續(xù)，自乙方與承租人簽定新的租賃合同之日起，租金由乙方收取，甲方向乙方移交原租賃合同押金_______元，并向乙方支付已收取的租金（2）甲方將押金_______元及已收取的租金7萬元于新租賃合同簽定之日交付給丙方，在雙方結(jié)算后由丙方支付給乙方。
八、甲方保證新的房屋租賃合同的租金為_______萬元，否則，甲方將返還乙方轉(zhuǎn)讓款_______萬元。
九、稅費(fèi)
1．該房屋交易的稅費(fèi)由甲乙雙方各自承擔(dān)。本協(xié)議簽訂后，甲方預(yù)付方稅費(fèi)_______元，乙方預(yù)付方稅費(fèi) _______元，交易完成后按實(shí)際結(jié)算。
2．交易完成后，甲方交付方_______元服務(wù)費(fèi)。乙方交付方_______元服務(wù)費(fèi)。
十、甲乙雙方及方責(zé)任
1．甲方確保房源可靠、手續(xù)合法；并提供交易所需的相關(guān)證明資料和原房屋承租人放棄該房屋的優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。
2．乙方應(yīng)按協(xié)議履行責(zé)任，并提供交易所需的相關(guān)證明資料。
3．方確保在_______年_______月 _______日前交付乙方《房屋所有權(quán)證》，土地證在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、契證_______個(gè)工作日后交付乙方。
十一、違約責(zé)任
1．乙方違約，已交付的定金不予退還。該定金在扣除費(fèi)_______元后歸甲方所有。如甲方違約，甲方應(yīng)賠償乙方_______元，賠償方費(fèi) 元。乙方已交付的定金 元由方負(fù)責(zé)退還乙方。
2．在簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》后出現(xiàn)的違約責(zé)任由違約方承擔(dān)。
十二、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方和方各執(zhí)一份。
甲方：__________________
聯(lián)系電話：______________
乙方：__________________
聯(lián)系電話：______________
丙方：__________________
聯(lián)系電話：______________
我的實(shí)習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院共同安排的。通過實(shí)習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，鞏固并檢驗(yàn)了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識水平。實(shí)習(xí)期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進(jìn)一步學(xué)習(xí)了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合起來。我的工作得到了實(shí)習(xí)單位充分的肯定和較好的評價(jià)。
實(shí)習(xí)期間我主要對關(guān)于與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及買賣合同糾紛一案進(jìn)行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經(jīng)過
與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院年月日作出四西民二初字第349號民事判決。宣判后，不服，提出上訴，四平市中院于年月日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人、委托人，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）委托人，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托人，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）委托人，被上訴人、委托人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人情況
上訴人（原審原告）：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興建筑公司
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審第三人）
委托人：
三、原判要點(diǎn)和上訴的主要內(nèi)容
原告訴稱：年月日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-b軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于年月日、月日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交付房屋。
此房于年月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人，是重復(fù)買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。
被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應(yīng)予以保護(hù)。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復(fù)買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復(fù)出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。
被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復(fù)買賣，是無效合同，不應(yīng)支持。
被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）在法定期限內(nèi)未做答辯。
第三人訴稱：第三人于年月日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認(rèn)了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院認(rèn)為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時(shí)間早于第三人買房時(shí)間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。
被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在年月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于年月日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于年月日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返還原告購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項(xiàng)合計(jì)86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
上訴人請求撤銷原審法院判決，依法重新判決與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護(hù)上訴人的初始買受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于年月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認(rèn)。買房是年月日，重復(fù)買該房合同是二年后的年月，同算帳“換據(jù)”是年月，均在經(jīng)貿(mào)公司年月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》之前。但的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后又予確認(rèn)。據(jù)此應(yīng)認(rèn)定初始購房合同有效，此后重復(fù)購房合同無效。
[論文關(guān)鍵詞]單位集資房 權(quán)屬 糾紛 權(quán)益保障
近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出迅速繁榮發(fā)展的趨勢，商品房的價(jià)格持續(xù)攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業(yè)職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權(quán)屬不明而產(chǎn)生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實(shí)施了《中華人民共和國物權(quán)法》，進(jìn)一步確保了公民的不動產(chǎn)合法權(quán)益。
一、單位集資房的權(quán)屬
（一）興建單位集資房的主要土地來源
國有土地使用權(quán)的設(shè)立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設(shè)用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。
通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權(quán)出讓金，同時(shí)，除符合法律規(guī)定外，也不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
（二）單位集資房的房屋所有權(quán)歸屬
單位集資房是在特定的歷史下產(chǎn)生的特定的產(chǎn)權(quán)形式，我國傳統(tǒng)的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權(quán)利？筆者認(rèn)為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)。所謂部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)是與所有權(quán)相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權(quán)。有限的收益和處分權(quán)主要表現(xiàn)為對集資房屋除享有占有、使用權(quán)外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權(quán)，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進(jìn)行分配。
職工以市場價(jià)購買的單位集資房，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價(jià)款取得住房的完全產(chǎn)權(quán)。對這類住房可以依法進(jìn)入市場流通，在按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。
職工以成本價(jià)購買的住房，職工一方面支付了成本價(jià)格，另一方面又享受了一定的優(yōu)惠，因此產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進(jìn)入市場。職工出售房屋所得，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。
職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，只能享受部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)比例按照售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，一般住用5年后方可進(jìn)入市場，在同等條件下，原單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。
二、單位集資房在建設(shè)和交易過程中產(chǎn)生的糾紛類型
（一）單位與單位之間的糾紛
單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實(shí)際操作過程中，如果仔細(xì)審視單位自建房的主體，就會發(fā)現(xiàn)能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業(yè)或國有企業(yè)，而“其他單位”雖然有優(yōu)惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發(fā)”、“委托代建”、“團(tuán)購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導(dǎo)致了單位與單位之間公平競爭機(jī)會的淪喪，不僅引發(fā)單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。
（二）單位與職工之間的糾紛
在實(shí)踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規(guī)范，大多未經(jīng)過政府房改辦批準(zhǔn)，即將職工集資款自行購地建房的現(xiàn)象，然而實(shí)質(zhì)上卻是變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。其所購的土地因未取得使用權(quán)就用于建房，致使土地權(quán)屬有爭議，建房用地不能落實(shí)，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠(yuǎn)離市區(qū)，不具備開發(fā)建設(shè)條件，集資款已用于購地，土地卻不能規(guī)劃分割給集資人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發(fā)生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導(dǎo)致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權(quán)益無法得到切實(shí)有效的保障，從而糾紛不斷。
（三）職工與職工之間的糾紛
按照國家的政策原意，單位集資房屬于經(jīng)濟(jì)適用房范疇，應(yīng)該是面向中低收入的職工，建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，但是單位集資房的建筑標(biāo)準(zhǔn)往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據(jù)職務(wù)級別等來進(jìn)行分配，職務(wù)高者可以享受建更大房子的特權(quán)，這樣一來，集資房也成為了領(lǐng)導(dǎo)者為個(gè)人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號一轉(zhuǎn)手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。
（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛
房屋價(jià)格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價(jià)興嘆，然而單位集資房的價(jià)格較于商品房價(jià)格則優(yōu)惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標(biāo)買賣的市場需求，在利益的驅(qū)使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證的集資房對外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定。協(xié)議書里多約定了附條的權(quán)利義務(wù)，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時(shí)期，有的長達(dá)數(shù)年，這就導(dǎo)致了職工購房權(quán)益保障的不穩(wěn)定性。再加上房價(jià)持續(xù)飛漲，出賣房屋時(shí)的價(jià)格與取得產(chǎn)權(quán)時(shí)的房屋價(jià)值往往產(chǎn)生較大的落差，出于利益驅(qū)使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應(yīng)原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等理由主張合同無效，要求實(shí)際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)。由于實(shí)際購房人不能接受房屋轉(zhuǎn)讓方退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)的主張，特別是當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在親友之間簽訂、投資機(jī)會稍縱即逝時(shí)便更是如此，實(shí)際購房人一般都會要求繼續(xù)履行合同，從而產(chǎn)生職工與第三方的買賣糾紛.
三、單位集資房產(chǎn)生糾紛的原因分析
（一）單位集資房產(chǎn)權(quán)是有缺陷的物權(quán)
房屋產(chǎn)權(quán)從其法律性質(zhì)來看是物權(quán)，即民事主體依法對特定的物進(jìn)行管領(lǐng)、支配并享受物之利益的排他性權(quán)利。因此，首先，房屋產(chǎn)權(quán)是一種絕對權(quán)或?qū)κ罊?quán)，即以不特定的任何人為義務(wù)主體的民事權(quán)利；其次，房屋產(chǎn)權(quán)以特定的、獨(dú)立的、有形的物為客體；再次，房屋產(chǎn)權(quán)以對物進(jìn)行支配并享受其利益為內(nèi)容；最后，房屋產(chǎn)權(quán)具有排他性等物權(quán)的基本特征。但是單位集資房的產(chǎn)權(quán)在房改的過程中基于歷史和現(xiàn)實(shí)的因由，不是完全的物權(quán)，存在著顯在和潛在的缺陷。
（二）單位集資房的產(chǎn)權(quán)主體多元化
按民法經(jīng)典理論，一般來說，物權(quán)包含的所有權(quán)、債權(quán)講求一物一權(quán)，產(chǎn)權(quán)人的確定應(yīng)該是十分明晰的。要么就是一人獨(dú)享的排他性的獨(dú)占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數(shù)人因買賣、轉(zhuǎn)讓或贈與等方式通過登記交付明示取得產(chǎn)權(quán)，不會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個(gè)人各享有部分產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)帶有極大的不確定性，使得產(chǎn)權(quán)人缺乏統(tǒng)一的意志、利益和行為，物權(quán)的獨(dú)立性、完整性和支配性難以實(shí)現(xiàn)。
（三）單位集資房在產(chǎn)權(quán)的處分和交易方面?zhèn)涫芟拗?/p>
這主要是指產(chǎn)權(quán)在交換過程中受到的不同于一般房屋產(chǎn)權(quán)交易的限制。房改房產(chǎn)權(quán)交易的限制主要是由政策加以規(guī)定的， 例如售房價(jià)格遠(yuǎn)低于普通商品房，享受多種優(yōu)惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴(yán)格的限制等。并且，單位集資房產(chǎn)權(quán)在享有所有權(quán)的出售、轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承、贈予權(quán)益時(shí)附加了許多限制條件， 在上市時(shí)間、交易對象和合理收益等方面嚴(yán)格限制產(chǎn)權(quán)人自由處分的權(quán)利。例如， 單位集資房出售單位具有優(yōu)先購買權(quán)等。
（四）單位集資房購房對象的特殊性導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生
與現(xiàn)行有關(guān)貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應(yīng)為：該單位中住房面積尚未達(dá)到職工購房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先照顧。就參與單位集資建房的項(xiàng)目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實(shí)施單位集資建房項(xiàng)目的單位則應(yīng)切實(shí)做好相關(guān)的組織工作，并代辦立項(xiàng)、規(guī)劃、土地劃撥審批和方案申報(bào)等項(xiàng)手續(xù)，以保證其順利實(shí)施。
但是在實(shí)踐中，由于房價(jià)持續(xù)飛漲，單位集資建房的價(jià)格相較于商品房的價(jià)格較低，大有優(yōu)惠的差價(jià)存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅(qū)使下，將購買單位集資房的指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證時(shí)對外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定，此時(shí)在客觀事實(shí)上便產(chǎn)生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認(rèn)為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實(shí)際出資購買該集資房的購房者，即“實(shí)際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實(shí)際購房人簽訂看所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進(jìn)入市場交易之時(shí)，再進(jìn)行過戶。然而，這種交易行為在我國現(xiàn)行法律法規(guī)中仍屬于灰色地帶，各項(xiàng)法律法規(guī)對此類行為是否合法并未作出明確規(guī)定。
四、如何有效地保障購房者權(quán)益
（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬
為了切實(shí)保障單位在集資房購房者的利益，應(yīng)清理“部分產(chǎn)權(quán)”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的住房，本著自愿的原則，按成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息后轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)，購房者愿意將“部分產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)應(yīng)補(bǔ)價(jià)款，同時(shí)還須加上補(bǔ)足的利息部分，一并交給原補(bǔ)貼單位，由該單位出具證明并經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果購房者在購房時(shí)，已按成本價(jià)交足房款，仍按“部分產(chǎn)權(quán)”或“有限產(chǎn)權(quán)”登記的，亦應(yīng)經(jīng)原售房單位出具有關(guān)證明，經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。第二，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的，購房者不愿補(bǔ)足價(jià)款及利息轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)對已登記的內(nèi)容進(jìn)行清理，由售房單位出具相關(guān)證明，按當(dāng)時(shí)成本價(jià)確定購房者交納價(jià)款在房價(jià)中所占的比例和售房單位應(yīng)占的比例部分，并經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理確定部分產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
（二）單位集資房的購房“指標(biāo)”不能隨意買賣
買賣雙方在取得房屋產(chǎn)權(quán)前所簽的雖是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但買賣的卻是集資房“指標(biāo)”，當(dāng)然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗(yàn)收的集資房，但因?yàn)樵谟喠f(xié)議時(shí)集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉(zhuǎn)讓方尚未實(shí)際取得房屋所有權(quán)，所以該協(xié)議轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上是單位集資建房的資格權(quán)利或?yàn)閱挝患Y房的請求權(quán)，是一種債權(quán)。同時(shí)因?yàn)閱挝唤ㄔ旒Y房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關(guān)系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉(zhuǎn)讓的。因此，若雙方發(fā)生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。協(xié)議有可能會被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項(xiàng)“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而判定無效。這對單位集資房的實(shí)際購房人是非常不利的，所以，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制單位集資房購房“指標(biāo)”的買賣。與此同時(shí)，作為購房者有必要隨時(shí)關(guān)注關(guān)于單位集資房政策的變化。
（三）盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)對單位集資建房予以規(guī)制
由于我國目前關(guān)于單位集資建房無相應(yīng)的法律、法規(guī)予以規(guī)制，經(jīng)常出現(xiàn)尷尬的局面。一方面符合條件的困難企業(yè)，即使按照現(xiàn)在的優(yōu)惠政策集資建房，從運(yùn)作到完工都面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。另一方面，“權(quán)力通吃”在當(dāng)今社會生活中表現(xiàn)得尤為突出，如一部分黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，利用自己的影響或“實(shí)力”，違反規(guī)定，爭取到“集資合作建房”的政策，結(jié)果導(dǎo)致困難職工雖享有集資建房方面的優(yōu)惠政策，卻仍然建不起房，而那些已經(jīng)享受過房改購房，甚至有幾套房的人員卻把到手的“集資房”轉(zhuǎn)賣牟利，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因而， 立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)，對單位集資建房予以規(guī)范和調(diào)整，對于不符合條件集資建房的單位給與法律上的制裁，讓困難企業(yè)的無房職工或房屋面積不達(dá)標(biāo)的職工安居樂業(yè)，使房地產(chǎn)市場公平有序健康地向前發(fā)展。
首先，我想向所有為我的實(shí)習(xí)提供幫助和指導(dǎo)的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導(dǎo)老師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑?shí)習(xí)所作的幫助和努力。
我的實(shí)習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院共同安排的。通過實(shí)習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，鞏固并檢驗(yàn)了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識水平。實(shí)習(xí)期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進(jìn)一步學(xué)習(xí)了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合起來。我的工作得到了實(shí)習(xí)單位充分的肯定和較好的評價(jià)。
實(shí)習(xí)期間我主要對關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進(jìn)行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經(jīng)過
郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院2003年4月29日作出（2002）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于2003年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人郭繼魁、委托人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）委托人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）委托人付佳賓，被上訴人尹杰、委托人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人情況
上訴人（原審原告）：郭繼魁
委托人：蓋如濤。
被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。
法定代表人：劉連貴
委托人：胡振儒
被上訴人（原審被告）：中興建筑公司
法定代表人：劉連貴
委托人：蘇軍，
被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司
法定代表人：吳孝貴
委托人：付佳賓，
被上訴人（原審第三人）尹杰，
委托人：竇樹法
三、原判要點(diǎn)和上訴的主要內(nèi)容
原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2001年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復(fù)買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。
被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應(yīng)予以保護(hù)。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復(fù)買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復(fù)出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。
被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復(fù)買賣，是無效合同，不應(yīng)支持。
被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）在法定期限內(nèi)未做答辯。
第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認(rèn)了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院認(rèn)為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時(shí)間早于第三人買房時(shí)間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在2002年7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于2002年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于2001年5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項(xiàng)合計(jì)86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護(hù)上訴人的初始買受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于2002年7月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認(rèn)。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復(fù)買該房合同是二年后的2001年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是2001年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司2002年7月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后又予確認(rèn)。據(jù)此應(yīng)認(rèn)定初始購房合同有效，此后重復(fù)購房合同無效。
被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。
被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應(yīng)予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認(rèn)，因而尹杰的合法權(quán)益應(yīng)受到保護(hù)。
四、對事實(shí)和證據(jù)的分析及認(rèn)定
1996年9月四平市計(jì)劃委員會批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街20號：0204-39的站前批發(fā)市場項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。
1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協(xié)議書》（建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工，未能交付使用。2002年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了《商品房銷（預(yù)）售合同》，尹杰購買中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。前，尹杰在未取得進(jìn)戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。
2001年9月25日，在吉林揚(yáng)信律師事務(wù)所律師（經(jīng)貿(mào)公司法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家相互關(guān)聯(lián)、又具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的所有權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。三方協(xié)商一致，確認(rèn)該新建批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。2002年7月29日經(jīng)貿(mào)公司取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進(jìn)行確認(rèn)。2002年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達(dá)了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強(qiáng)行占有了合同約定房屋，2002年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提訟，要求取得協(xié)議約定商品房。
證據(jù)：
1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。
2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。
3、批發(fā)市場新建樓所有權(quán)確認(rèn)書。
4、商品房預(yù)售申報(bào)表和商品房銷（預(yù)）售許可證。
5、開發(fā)公司給尹杰送達(dá)的通知。
6、經(jīng)貿(mào)公司確認(rèn)書。
7、國有土地使用證。
8、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書及移交收據(jù)。
9、施巍證言材料。
10、王金榮的證言材料。
11、其它相關(guān)證據(jù)材料。
五、解決糾紛的意見和理由
根據(jù)原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點(diǎn)問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個(gè)合同有效，買賣關(guān)系應(yīng)受法律保護(hù)。
經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認(rèn)為：
1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應(yīng)受到法律保護(hù)。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。依據(jù)上述法律規(guī)定，當(dāng)時(shí)建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為項(xiàng)目開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態(tài)。它需要這一項(xiàng)目明確產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn)權(quán)所有人申領(lǐng)《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，對這些合同進(jìn)行確認(rèn)，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當(dāng)時(shí)簽訂協(xié)議時(shí)，其效力并未確定。但后來項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，并取得了《商品房銷（預(yù)）售許可證》，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進(jìn)行了確認(rèn)，使該協(xié)議由效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當(dāng)事人的買賣關(guān)系受法律保護(hù)，因而，商品房理應(yīng)由郭繼魁所有。
2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規(guī)定應(yīng)得到賠償。
尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)所有人沒有確定，《商品房銷（預(yù)）售許可證》尚未取得，因而其合同效力也處于待定狀態(tài)。但項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認(rèn)，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化，由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當(dāng)時(shí)既不是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是《商品房銷（預(yù)）售許可證》持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán)人，取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)了解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規(guī)定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買受權(quán)也理應(yīng)受到法律的保護(hù)。
合議庭評議時(shí)還認(rèn)為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責(zé)任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時(shí)，購房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因而這三家企業(yè)對房屋重復(fù)出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的重復(fù)出售行為當(dāng)時(shí)是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定予以賠償。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項(xiàng)規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”。依據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任。
由于案件牽涉關(guān)系復(fù)雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個(gè)人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經(jīng)激烈討論采取了其他觀點(diǎn)，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應(yīng)另求法律途徑予以解決。
綜上，二審法院認(rèn)為，原審判決有誤，適用法律不當(dāng)，上訴人郭繼魁上訴有理，應(yīng)予支持。經(jīng)四平市中級人民法院2003年第39次審判委員會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項(xiàng)的規(guī)定，判決：
一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院（2002）四西民二初字第349號民事判決；
二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；
三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。
一、二審案件受理費(fèi)22,220.00元，由中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負(fù)擔(dān)。
通過對本案的深入研究,我認(rèn)為四平市中院,認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對于第三人尹杰的賠償問題我仍堅(jiān)持在合議庭中我提出的意見:
1第二審案件的審理應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人上訴請求的范圍進(jìn)行，當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規(guī)定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。
我的實(shí)習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院單獨(dú)安排的。經(jīng)過實(shí)習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實(shí)際的任務(wù)經(jīng)歷，鞏固并檢驗(yàn)了本人兩年本科進(jìn)修的學(xué)問程度。實(shí)習(xí)時(shí)期，我理解并參與了大量民事訴訟的庭審進(jìn)程,在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的任務(wù),并且對部分參與案件提出了本人的想法。在此時(shí)期，我進(jìn)一步進(jìn)修了民法及民事訴訟法,對程序成績有了更深的理解,將理論與理論有機(jī)分離起來。我的任務(wù)得到了實(shí)習(xí)單位充分的肯定和較好的評價(jià)。
實(shí)習(xí)時(shí)期我次要對關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾葛一案進(jìn)行了深化的研究，參與了案件審理的全進(jìn)程，并被特許參與合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經(jīng)過
郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾葛一案由四平市鐵西區(qū)群眾法院年4月29日作出（）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于年7月4日立案，并依法組成合議庭，地下開庭進(jìn)行了審理，上訴人郭繼魁、拜托人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）拜托人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）拜托人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）拜托人付佳賓，被上訴人尹杰、拜托人竇樹法到庭參與訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二、當(dāng)事人和其他訴訟參與人情況
上訴人（原審原告）：郭繼魁
拜托人：蓋如濤。
被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。
法定代表人：劉連貴
拜托人：胡振儒
被上訴人（原審被告）：中興建筑公司
法定代表人：劉連貴
拜托人：蘇軍，
被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司
法定代表人：吳孝貴
拜托人：付佳賓，
被上訴人（原審第三人）尹杰，
拜托人：竇樹法
三、原判要點(diǎn)和上訴的次要內(nèi)容
原告郭繼魁訴稱：年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽署商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-B軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同商定交房款30萬元，后又于年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是反復(fù)買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，請求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承當(dāng)訴訟費(fèi)。
被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的拜托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應(yīng)予以保護(hù)。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是反復(fù)買賣行為，開發(fā)公司發(fā)覺反復(fù)出售后，已告訴第三人解除合同，且第三人的房款未全部領(lǐng)取現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司能夠按照規(guī)則賠償?shù)谌藛适А?/p>
被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽署的購房合同合法有效，原告已按合同商定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署了購房合同屬于反復(fù)買賣，是無效合同，不應(yīng)支撐。
被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）在法活期限內(nèi)未做答辯。
第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發(fā)公司簽署商品房出售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認(rèn)了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院以為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有出售房屋主體資歷，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有出售房屋的主體資歷，雖然原告購房工夫早于第三人買房工夫，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不具有初始買受權(quán)成績，原告與被告建筑公司簽署的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條件就與原告簽署了商品房買賣合同，且受害人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因而二被告的行為對原告是一種狡詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售答應(yīng)證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《答應(yīng)證》是在年7月獲得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)覺該商網(wǎng)反復(fù)出售后，于年9月6日向第三人發(fā)出告訴，因無權(quán)出售此房，請求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于年5月17日給第三人改換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意義表示，解除合同是單方行為，是無效的。因而，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。按照《中華群眾共和國合同法》第六十條、《中華群眾共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十九條之規(guī)則，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽署的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽署的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)作法律效能之日起立即返復(fù)原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償喪失，兩項(xiàng)合計(jì)86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承當(dāng)連帶義務(wù)。
上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護(hù)上訴人的初始買受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出售此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司拜托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于領(lǐng)取工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于年7月獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認(rèn)。郭繼魁買房是年6月7日，尹杰反復(fù)買該房合同是二年后的年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司年7月獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后又予確認(rèn)。據(jù)此應(yīng)認(rèn)定初始購房合同有效，此后反復(fù)購房合同無效。
被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)則賠償?shù)谌说膯适А?/p>
被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應(yīng)予保持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同是合法有效的，購房款已按合同商定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的方式予以確認(rèn)，因而尹杰的合法權(quán)益應(yīng)遭到保護(hù)。
四、對現(xiàn)實(shí)和證據(jù)的分析及認(rèn)定
年9月四平市方案委員會同意開發(fā)建立座落于四平市鐵西區(qū)豪杰大街20號：0204-39的站前零售市場項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。
年6月7日郭繼魁與建筑公司簽署了《購房協(xié)議書》（建筑公司對外出售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司拜托），郭繼魁購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未竣工，未能交付使用。
年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽署了《商品房銷（預(yù)）售合同》，尹杰購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同商定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自本人表面予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購置的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。前，尹杰在未獲得進(jìn)戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以擁有和掌握。
年9月25日，在吉林揚(yáng)信律師事務(wù)所律師（經(jīng)貿(mào)公司法律參謀）胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團(tuán)有限義務(wù)公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家相互關(guān)聯(lián)、又具有獨(dú)立法人資歷的企業(yè)法人代表，對站前零售市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的一切權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。三方商量一致，確認(rèn)該新建零售市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司一切，該公司對此零售市場樓房享有擁有、使用、收益和處分權(quán)。年7月29日經(jīng)貿(mào)公司獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，對過來拜托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽署的購房協(xié)議再一次進(jìn)行確認(rèn)。年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達(dá)理解除商品房出售合同告訴，并請求處理善后事宜。后因尹杰強(qiáng)行擁有了合同商定房屋，年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提訟，請求獲得協(xié)議商定商品房。
證據(jù)：
1、郭繼魁與建筑公司簽署的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。
2、尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。
3、零售市場新建樓一切權(quán)確認(rèn)書。
4、商品房預(yù)售申報(bào)表和商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證。
5、開發(fā)公司給尹杰送達(dá)的告訴。
6、經(jīng)貿(mào)公司確認(rèn)書。
7、國有土地使用證。
8、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書及移交收據(jù)。
9、施巍證言材料。
10、王金榮的證言材料。
11、其它相關(guān)證據(jù)材料。
五、處理糾葛的看法和理由
根據(jù)原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點(diǎn)成績是：郭繼魁與建筑公司簽署的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同，哪一個(gè)合同有效，買賣關(guān)系應(yīng)受法律保護(hù)。
經(jīng)二審開庭審理合議庭評議以為：
1、郭繼魁與建筑公司簽署的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應(yīng)遭到法律保護(hù)。
最高群眾法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績的注釋》第二條規(guī)則：“出售人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，該當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的，能夠認(rèn)定有效”。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)則：“無處分權(quán)的人處辨別人財(cái)富經(jīng)權(quán)益人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后獲得處分權(quán)的，該合同有效”。根據(jù)上述法律規(guī)則，當(dāng)時(shí)建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的拜托與買方簽署的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為項(xiàng)目開發(fā)方與買方簽署的商品房出售合同，均處于未生效或效能待定形態(tài)。它需求這一項(xiàng)目明白產(chǎn)權(quán)一切人，并由產(chǎn)權(quán)一切人申領(lǐng)《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，對這些合同進(jìn)行確認(rèn)，才干生效。因而郭繼魁與建筑公司當(dāng)時(shí)簽署協(xié)議時(shí)，其效能并未肯定。但后來項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)一切人，并獲得了《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》，他對建筑公司與郭繼魁簽署的商品房買賣協(xié)議再次進(jìn)行了確認(rèn)，使該協(xié)議由效能待定形態(tài)，改變成了發(fā)作法律效能的協(xié)議，協(xié)議單方當(dāng)事人的買賣關(guān)系受法律保護(hù)，因而，商品房理應(yīng)由郭繼魁一切。
2、尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同無效，尹杰遭到的喪失按規(guī)則應(yīng)得到賠償。
尹杰與開發(fā)公司簽署商品房出售合同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)一切人沒有肯定，《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》尚未獲得，因而其合同效能也處于待定形態(tài)。但項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)一切人，獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽署的商品房出售合同予以確認(rèn)，根據(jù)最高群眾法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績的注釋》第二條的規(guī)則，這一合同的本質(zhì)就發(fā)作了質(zhì)的變化，由效能待定形態(tài)，成為無效合同。雖然當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當(dāng)時(shí)既不是產(chǎn)權(quán)一切人，也不是《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為一切權(quán)人，獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)理解除合同告訴。而且，開發(fā)公司與尹杰簽署的合同，發(fā)作在建筑公司與郭繼魁簽署的協(xié)議兩年之后，依《中華群眾共和國合同法》的規(guī)則也屬損害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買受權(quán)也理應(yīng)遭到法律的保護(hù)。
合議庭評議時(shí)還以為，造成尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同無效，其義務(wù)完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽署合同時(shí)，購房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因而這三家企業(yè)對房屋反復(fù)出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的反復(fù)出售行為當(dāng)時(shí)是不曉得的，買受行為是好心的，所以，其所遭到的喪失理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)則予以賠償。最高群眾法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績的注釋》第九條第一款三項(xiàng)規(guī)則：“出售人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，招致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人能夠請求返還已付房款及本錢、賠償喪失，并能夠請求出售人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償義務(wù)：
（三）成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷彌補(bǔ)安頓房屋的現(xiàn)實(shí)”。根據(jù)這一規(guī)則，開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償喪失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承當(dāng)連帶給付義務(wù)。
由于案件牽涉關(guān)系繁雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個(gè)人的看法在內(nèi)的合議庭看法一并提交。審判委員會對合議庭看法大部分予以支撐，但由于關(guān)于法律條文理解不同以及考慮多方客觀要素，對第三人獲賠成績經(jīng)激烈討論采取了其他觀念，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應(yīng)另求法律道路予以處理。
綜上，二審法院以為，原審判決有誤，適用法律不當(dāng)，上訴人郭繼魁上訴有理，應(yīng)予支撐。經(jīng)四平市中級群眾法院年第39次審判委員會討論決議，根據(jù)《中華群眾共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項(xiàng)的規(guī)則，判決：
一、撤銷四平市鐵西區(qū)群眾法院（）四西民二初字第349號民事判決；
二、中興建筑公司與郭繼魁簽署的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；
三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽署的商品房出售合同無效。
一、二審案件受理費(fèi)22,220.00元，由中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負(fù)擔(dān)。
關(guān)鍵詞：承包地經(jīng)營權(quán)；宅基地使用權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；法律效力
中圖分類號：F325.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-9107（2015）02-0001-07
正如馬克思所說：“土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。中國歷來都非常重視土地問題。從目前的法律規(guī)定來看，農(nóng)民對土地所享有的權(quán)利主要是土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)，但這兩項(xiàng)權(quán)利都屬于用益物權(quán)的類型，農(nóng)民只享受占用、使用、收益的權(quán)利，可以進(jìn)行法律規(guī)定范圍的流轉(zhuǎn)，沒有處分的權(quán)利，尤其是不允許買賣。可是根據(jù)筆者的調(diào)查，目前在農(nóng)村大量存在著土地的流轉(zhuǎn)買賣，已經(jīng)完全突破了法律的規(guī)定，并且這些做法并沒有因?yàn)槠溥`反法律規(guī)定而在實(shí)踐中被認(rèn)定為無效，而是被買賣雙方認(rèn)真地遵守并履行著。本文將結(jié)合筆者的調(diào)查和相關(guān)法律規(guī)定與學(xué)理，就目前農(nóng)村大量存在的土地流轉(zhuǎn)的主要方式及其效力進(jìn)行相關(guān)分析和解讀，并提出一些解決辦法。
一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和主要形式
為了更好地了解農(nóng)村實(shí)際，筆者對甘肅省古浪縣的3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了調(diào)研，本次調(diào)研主要集中在古浪縣的西靖鄉(xiāng)、民權(quán)鄉(xiāng)和大靖鎮(zhèn)3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中西靖鄉(xiāng)屬于半山區(qū)、純農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以旱地種植為主，剛開始新農(nóng)村建設(shè)，城鎮(zhèn)化水平比較低，土地買賣和流轉(zhuǎn)比較少；民權(quán)鄉(xiāng)也屬于半山區(qū)，但是以水地種植為主，城鎮(zhèn)化程度較西靖鄉(xiāng)要高，土地買賣和流轉(zhuǎn)也比較多；而大靖鎮(zhèn)則屬于“絲綢之路”東線的古鎮(zhèn)，有著悠久的歷史和貿(mào)易傳統(tǒng)，也是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，相比西靖鄉(xiāng)和民權(quán)鄉(xiāng)，城鎮(zhèn)化程度較高，土地買賣和流轉(zhuǎn)就更多。3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共發(fā)放調(diào)查問卷120份，回收有效問卷120份，回收率100%。其中涉及到宅基地的取得、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)等問題。另外在調(diào)查過程中，筆者還有針對性地對個(gè)別農(nóng)戶進(jìn)行了訪談，獲得了大量的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的第一手資料。就筆者走訪調(diào)查的3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)來說，目前關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的方式主要有以下4種：
（一）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
這種情況在3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中都存在，而且比較普遍。根據(jù)調(diào)研來看，又有兩種情況：第一種是農(nóng)戶將自己通過集體成員身份獲得的宅基地使用權(quán)直接進(jìn)行買賣。在這種情況下，所出賣的宅基地上一般沒有房屋等其他構(gòu)筑物，就是一塊地皮，這種只能算是“裸賣”。第二種是即采取所謂的“合作建房”或者“賣地建房”，這種流轉(zhuǎn)主要是在大靖鎮(zhèn)。其具體做法是：擁有宅基地的農(nóng)戶將宅基地的一部分出賣給投資者以獲得資金支持，從而能夠自己建起更好的房子并用于經(jīng)營，而投資者通過資金的出讓來獲得部分宅基地的使用權(quán)，并在這一部分宅基地上建房，或用于出租，或自己經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)了雙贏的局面。但是這種方式取得的宅基地和所建的房屋都沒有取得任何權(quán)利證明。這兩種買賣宅基地使用權(quán)的行為主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.交易主體的不特定性。根據(jù)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得買賣，但是可以在本集體組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其不得向本集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓。也就是說，即便是流轉(zhuǎn)，宅基地流轉(zhuǎn)的主體也是特定的，只能是本集體組織的成員。但是在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，賣方一般是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是依據(jù)其集體成員身份獲得的宅基地使用權(quán)人，是特定的。而買方則不特定，有的是本集體組織的成員，有的是其他集體組織的成員，甚至還有城鎮(zhèn)戶口的也來買。對于賣方來說，對方是誰不重要，關(guān)鍵是價(jià)格，只要出價(jià)合適，誰都可以賣。
2.交易方式和程序的非規(guī)范化。在交易方式和程序上，買方和賣方一般是私下交易，或是通過中間人交易。就調(diào)查的情況來看，基本上都是熟人之間、親戚之間，或是通過熟人或親戚介紹進(jìn)行交易。在農(nóng)村這樣一個(gè)非常重視關(guān)系和面子的“熟人社會”，基本上不會簽訂正式的合同，最多寫一個(gè)書面的收條或者協(xié)議，就算是交易完成了。另一方面，買賣雙方在完成了交易以后，不管買方是本集體組織成員、其他集體組織成員還是城鎮(zhèn)戶口，基本上都不通過本集體進(jìn)行備案或者經(jīng)過本集體的討論，直接由買賣雙方進(jìn)行交付，而后買方直接取得對宅基地的使用權(quán)。而宅基地所在的集體組織也很少對這些現(xiàn)象進(jìn)行干預(yù)。
（二）只出賣房屋
房屋作為農(nóng)民自己的財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民對其擁有完全的所有權(quán)，可以占用、使用、收益和處分，其中就包括了出租、抵押、買賣等方式。因此從法律上來看，農(nóng)民出賣自己的房屋是完全合法的。但是問題是房屋是建在土地上的，出賣房屋必然牽涉到房屋下面的土地的轉(zhuǎn)讓問題。就目前的情況來看，農(nóng)村房屋下面的土地都是所有權(quán)屬于集體的宅基地，農(nóng)民享有的僅僅是使用權(quán)。而一旦出賣房屋，根據(jù)“房地一體”原則，房屋之下的宅基地也將被出賣。這就導(dǎo)致宅基地被隱形地買賣。
在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，只賣房屋導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)的情況也有兩種：一是名為賣房，實(shí)為賣地。即有些農(nóng)戶打著賣房的旗號，實(shí)則是想通過賣房來賣地。出現(xiàn)這種情況是由于目前宅基地禁止買賣，但是宅基地上的房屋卻可以自由買賣，于是這些農(nóng)戶就通過房屋買賣來實(shí)現(xiàn)宅基地的買賣。二是本來就想賣宅基地，但是為了獲得更高的出價(jià)，在宅基地上蓋幾間房屋，然后進(jìn)行房屋的出賣，可以借此來提高宅基地買賣的價(jià)格。
（三）承包地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)
承包地是農(nóng)戶根據(jù)其集體成員身份承包的由其所屬集體組織所有的發(fā)包土地。農(nóng)戶一旦承包土地，就成為土地承包經(jīng)營權(quán)的享有者，其依法享有占用、使用、收益的權(quán)利，承包地的所有 權(quán)性質(zhì)不變，仍屬于本集體所有。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村不僅存在著買賣承包地經(jīng)營權(quán)的情況，而且還存在著買賣和變更土地用途的情形。因此，這種流轉(zhuǎn)也有兩種情形：
1.以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的的承包地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。出現(xiàn)這種情形主要是由于我國法律規(guī)定的農(nóng)村承包地30年不變的期限，以及在此期限內(nèi)實(shí)行的“增人不增地、減人不減地”的規(guī)則（即農(nóng)戶因娶妻生子增加人口，不因此而增加原有承包地面積；因家庭成員去世、女兒出嫁、子女當(dāng)國家公務(wù)員等原因而人口減少，也不因此而減少原有承包地面積）。但是該政策在實(shí)踐中遇到的問題就是期限的穩(wěn)定性與人口的流動性之間的矛盾。隨著城市化進(jìn)程的加快，很多農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商，最后定居，但在農(nóng)村他還有承包地，可是他又不可能回去耕種，導(dǎo)致有的土地撂荒，而有的農(nóng)戶則將承包地直接賣掉，以換取現(xiàn)實(shí)的金錢利益。但是這些買賣基本上都是賣給其他農(nóng)戶進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，并沒有變更承包地的用途，而且同宅基地的買賣一樣，買受人的身份并不重要，仍然實(shí)行價(jià)高者得的規(guī)則。
2.以變更承包地用途為目的的流轉(zhuǎn)。筆者在調(diào)查中就發(fā)現(xiàn)部分農(nóng)戶將自己的承包地直接賣給他人，但并不是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而是用做宅基地建設(shè)或者其他建設(shè)用地，并且簽訂了協(xié)議。一般這種協(xié)議的名稱是“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，但實(shí)際上轉(zhuǎn)讓的是屬于甲方享受使用權(quán)的土地承包經(jīng)營權(quán)。由于甲方和乙方屬于不同的集體經(jīng)濟(jì)組織，依據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)該經(jīng)過甲方所在集體的討論同意之后才可以，并且轉(zhuǎn)讓后仍然用作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。但是乙方在取得使用權(quán)后，直接變更了土地的用途，將原來的耕地變?yōu)榱苏兀踔两ㄔO(shè)用地，在上面建造住房、廠房等。
（四）打包流轉(zhuǎn)
即流轉(zhuǎn)的不僅是房屋，還包括戶主的宅基地使用權(quán)和承包地經(jīng)營權(quán)，將這三者打包作為整體流轉(zhuǎn)，尤其是戶口仍然在本集體但人不在本集體生活的農(nóng)戶，他們將利用集體成員身份獲得的宅基地以及宅基地上的房屋和承包地出賣給其他人獲取利益。出現(xiàn)這種打包流轉(zhuǎn)的原因主要是有些農(nóng)戶舉家遷移，但是其宅基地和承包地又無人回收，尤其是作為集體經(jīng)濟(jì)組織的不作為，以及30年不變的承包期都為打包買賣土地提供了便利。
二、我國關(guān)于農(nóng)村土地的主要法律規(guī)定
（一）關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的主要規(guī)定
我國《物權(quán)法》第125條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)是指承包人“依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”。結(jié)合《物權(quán)法》《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，目前我國關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)定主要有以下幾點(diǎn)：
1.承包人的身份限制：《農(nóng)村土地承包法》第15條規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。”因此，承包人只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，以家庭（戶）為單位進(jìn)行承包，具有強(qiáng)烈的身份屬性。
2.承包地的目的限制：農(nóng)戶承包的土地只能從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得變更為非農(nóng)業(yè)用地或者用于非農(nóng)建設(shè)（《物權(quán)法》第128條）。如果改變承包地的用途，土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)該終止。
3.承包地的流轉(zhuǎn)限制：土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。但是轉(zhuǎn)包須經(jīng)發(fā)包人同意，且只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；而入股根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第41條的規(guī)定，僅限于“承包人之間”；轉(zhuǎn)讓則是將承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部讓與他人。而根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，不允許承包地的買賣。
4.承包地的期限限制：根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，耕地的承包期為30年，草地的承包期為30-50年，林地的承包期為30-70年。但是也有學(xué)者認(rèn)為家庭土地承包經(jīng)營權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種無期限的用益物權(quán)。其理由是承包期屆滿可以繼續(xù)承包或者重新簽訂土地承包經(jīng)營合同，因此是無期限的。但從法律規(guī)定和實(shí)際的操作來看，農(nóng)戶可以在承包期滿了以后繼續(xù)承包，比如1998年的第二輪土地承包合同的簽訂，其實(shí)這已經(jīng)說明了是有期限的，正是因?yàn)橛星懊娴钠谙尴拗疲庞性谄谙迣脻M以后繼續(xù)承包或重新簽訂合同的機(jī)會，否則簽訂一次就可以永久享有了。
（二）關(guān)于宅基地使用權(quán)的主要規(guī)定
根據(jù)我國《物權(quán)法》第152條規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民依法享有的，在其所屬集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的一種用益物權(quán)。宅基地使用權(quán)屬于我國特有的用益物權(quán)類型，目前關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定主要有：
1.適用對象的局限性：宅基地使用權(quán)僅適用于在集體所有的土地上建造房屋或者其他建筑物，國有土地上建造住房或其他建筑物適用建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。
2.權(quán)利主體的局限性：享有宅基地使用權(quán)的人只能是屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，且只能以“戶”為單位申請，實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一宅”原則，是一種身份和福利的象征。
3.無償性和無期限性：宅基地的取得只要是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就可以申請，而且是無償使用，不需要支付任何對價(jià)，并且沒有期限限制。
4.宅基地轉(zhuǎn)讓的嚴(yán)格限制：《物權(quán)法》并沒有對宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓做出明確的規(guī)定，而是在《物權(quán)法》第153條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。其他法律法規(guī)對于宅基地的轉(zhuǎn)讓都采取了嚴(yán)格的限制措施，比如：（1）根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房再申請的不予批準(zhǔn)；（2）國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見中》也規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證；（3）《物權(quán)法》第184條第2項(xiàng)和《擔(dān)保法》第37條第2款規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押；（4）宅基地的轉(zhuǎn)讓只限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部，宅基地不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓等。
上述關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)的規(guī)定，在很大程度上使廣大農(nóng)民能“耕者有其田”、“居者有其屋”，因?yàn)閷τ趶V大農(nóng)民來說，土地就是他們的安身立命之所和基本的生存保障。&ldqu o;從中國農(nóng)村土地制度設(shè)計(jì)來看，我國農(nóng)戶所獲得的土地權(quán)力不僅僅是單純的經(jīng)濟(jì)權(quán)力，主要的還是與成員身份緊密結(jié)合的社會保障權(quán)”。因此在法律上確保農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定，不僅關(guān)系到農(nóng)民的基本生活和命運(yùn)，也關(guān)系到農(nóng)村社會的穩(wěn)定和國家的長治久安以及經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。但是隨著農(nóng)村人口的流動，大量農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，導(dǎo)致了農(nóng)村大量耕地、房屋和宅基地的閑置。另一方面，隨著新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量城市人口開始涌向農(nóng)村，在農(nóng)村生活和從事其他業(yè)務(wù)，但是這些城市人口又不能獲得宅基地和承包地，只能通過租賃或者其他方式來居住。而從筆者的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民也非常渴望土地的流轉(zhuǎn)，這樣就可以使其閑置的土地充分利用，為他們帶來現(xiàn)實(shí)的收益。但是面對法律上的種種限制，他們只能采取各種隱性的方式交易，以實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。面對這樣法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)交易的沖突，如何對這些現(xiàn)象和行為進(jìn)行解釋和規(guī)制，就需要結(jié)合法律規(guī)定和現(xiàn)實(shí)情況對各種行為的效力進(jìn)行評價(jià)。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式的現(xiàn)實(shí)效力考察
（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)效力考察
出賣宅基地使用權(quán)的情況有兩種，一是“裸賣”，即只出賣宅基地的地皮；二是賣地建房。其實(shí)兩種形式都是通過宅基地的出賣換取金錢，導(dǎo)致宅基地主體的變更。只不過第一種是絕賣，賣了以后出賣人再不得在宅基地上有任何權(quán)利，而后一種是活賣，賣了以后原出賣人和新的買受人還可以一起在宅基地上建造房屋等。從農(nóng)村現(xiàn)實(shí)來考察會發(fā)現(xiàn)，盡管在法律上對宅基地使用權(quán)買賣的行為會根據(jù)買受人身份的不同而區(qū)別對待，但是在現(xiàn)實(shí)中，不管買受人是不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也不管是否有正式的買賣合同，只要錢地兩清，不但買賣雙方會認(rèn)為是有效的，并且會積極履行，而且宅基地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織也認(rèn)為是有效的，基本上不會進(jìn)行干涉，而任由農(nóng)戶進(jìn)行出賣。
（二）房屋流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)效力考察
盡管法律上允許房屋的買賣，但是由于“房地一體”原則的實(shí)行和宅基地的特殊屬性，導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣大多被認(rèn)定為無效，但是這并不妨礙農(nóng)村房屋買賣的熱情和火爆。在筆者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，仍有很多人想出賣自己的房屋，也有很多人愿意去買，他們并不會因?yàn)榉烧J(rèn)定這樣的行為無效而望而卻步，甚至出現(xiàn)了房屋買賣的投資市場，他們通過倒賣，利用差價(jià)賺取更多的利潤。一院房子在幾年內(nèi)可以數(shù)易其主，并且也不履行什么登記手續(xù)，只有買賣雙方的一紙協(xié)議。另一方面，村委會基本上也不管不問，因?yàn)樵谒麄兊男闹姓J(rèn)為，既然房子已經(jīng)蓋在地上了，那么房子和地就都是出賣人的，出賣人可以任意處分。所以在現(xiàn)實(shí)中仍然存在著大量的房屋買賣，并且這些行為大多數(shù)都有效地被履行著。一旦涉及糾紛訴諸法院，那就會按照法律規(guī)定被判為無效。
（三）承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)效力考察
承包地經(jīng)營權(quán)的出賣主要是兩種形式，一是不變更土地用途的出賣，即買受人繼續(xù)在承包地上從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；二是以變更土地用途為目的的出賣。在現(xiàn)實(shí)中，這兩種情況普遍存在，并且都很普遍地被履行。
1.就不變更用途的買賣來看，現(xiàn)實(shí)中受到的限制很少，主要表現(xiàn)在：一是發(fā)包方的同意形同虛設(shè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，只要轉(zhuǎn)讓人和受讓人達(dá)成協(xié)議，發(fā)包方基本不會對雙方的資質(zhì)進(jìn)行審查，直接就可以同意。從法律上來講，發(fā)包方是集體經(jīng)濟(jì)組織，但是由于集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)力主要是由村委會來行使，在農(nóng)村甚至直接就是村長或者村支書說了算，所以很多情況下發(fā)包方是否同意就看村長或者村支書是否同意。于是有些人就通過人情、關(guān)系或者金錢來換取發(fā)包方的同意。二是法律對于轉(zhuǎn)讓人和受讓人的限制條件也形同虛設(shè)。從法律規(guī)定來看，發(fā)包人的同意會決定轉(zhuǎn)讓行為能否成功，但是由于發(fā)包人的不作為，導(dǎo)致實(shí)際買賣中轉(zhuǎn)讓人和受讓人基本沒有任何限制。
2.對于以變更土地用途為目的的出賣行為，主要出現(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)過程中。根據(jù)政府的統(tǒng)一規(guī)劃和安排，大量農(nóng)村居民被集中安置在一個(gè)居住區(qū)，居住區(qū)屬于原有的其他集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地范圍，由政府統(tǒng)一將這些承包地通過變更土地用途變?yōu)檎赜玫兀缓筮M(jìn)行統(tǒng)一分配，宅基地的面積也是統(tǒng)一的。但是由于宅基地面積較小，無法滿足新搬農(nóng)民對于基本生產(chǎn)生活的需要，所以很多農(nóng)戶選擇將宅基地周邊的承包地也占為己有，而這些承包地由于沒有被政府統(tǒng)一規(guī)劃和變更土地用途，所以仍然屬于原承包戶。為了能夠?qū)@些土地予以利用，就出現(xiàn)了買賣承包地的行為，雙方將承包地進(jìn)行買賣，并且在協(xié)議中寫明了所謂的“永久為業(yè)”，以及約定如果其他單位和個(gè)人對轉(zhuǎn)讓有異議，由轉(zhuǎn)讓人負(fù)責(zé)妥善處理。這里所謂的異議，主要是指轉(zhuǎn)讓人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織的同意問題和土地用途的變更問題。由此可以看出，農(nóng)戶對于這樣的法律規(guī)定是明白的，可是他們?nèi)匀贿@樣去做，并且簽訂了協(xié)議以后就會很快履行。之所以敢這樣做，是因?yàn)樗麄冇凶约旱慕鉀Q辦法和對這些問題的基本判斷。比如對于集體經(jīng)濟(jì)組織的同意問題，一般都是采取人情關(guān)系來解決，由雙方當(dāng)事人共同通過宴請、送禮等方式來使村長或者村支書同意。對于由雙方協(xié)商將承包地變?yōu)檎厣踔赁r(nóng)村建設(shè)用地的問題，實(shí)際上只要政府不追究，沒有人會去干涉這些問題。而實(shí)際上農(nóng)民也非常清楚這樣的現(xiàn)實(shí)，因此會出現(xiàn)買賣耕地用作宅基地甚至農(nóng)村建設(shè)用地的情況。
（四）打包買賣的現(xiàn)實(shí)效力考察
在調(diào)研中筆者發(fā)現(xiàn)，造成這種打包出賣現(xiàn)象出現(xiàn)主要有兩個(gè)原因，一是如前面提到的舉家遷移等，導(dǎo)致承包地?zé)o人耕種，房屋無人居住；第二個(gè)原因也是更為重要的原因是集體經(jīng)濟(jì)組織的不作為。按照《農(nóng)村土地承包法》第26條第3款的規(guī)定，承包期內(nèi)，如果承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，承包方不交回承包的耕地和草地的，發(fā)包方可以收回。《土地管理法》第65條也規(guī)定了，因遷徙等原因停止使用土地的，集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回宅基地。但是在現(xiàn)實(shí)中，即使出現(xiàn)了法律規(guī)定的收回情形，承包地和宅基地也很少被收回。其主要原因，就承包地而言是30年的不變期限和“增人不增地、減人不減地”的政策；而就宅基地來說，主要是傳統(tǒng)文化的影響和人情面子等原因。正是由于這些原因，為打包出賣提供了機(jī)會。一般轉(zhuǎn)讓人都是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，因?yàn)橹挥?本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有可能獲得宅基地和承包地，但是受讓人的身份就不一定局限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員了，有可能是其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也有可能是城鎮(zhèn)人口。不管受讓人是誰，只要雙方當(dāng)事人就買賣達(dá)成協(xié)議就可以了，也很少按照法律規(guī)定履行相應(yīng)的程序和辦理相應(yīng)的手續(xù)。因此，在實(shí)踐中，打包買賣土地的行為也被農(nóng)民和其所在的集體經(jīng)濟(jì)組織所認(rèn)可。
四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式的法律效力評價(jià)
（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律效力評價(jià)
從目前我國法律規(guī)定來看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到較多限制，更是嚴(yán)格禁止宅基地的買賣。根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織村民基于其身份而無償取得的，與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是緊密聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有身份屬性、福利屬性和社會保障的功能。因此，原則上買賣宅基地的行為都是違法的。但是另一方面，根據(jù)法律規(guī)定，宅基地是可以轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。因此，從法律層面來講，上述兩種買賣行為的效力評價(jià)，要結(jié)合買受人的身份來認(rèn)定這種行為的效力，如果買受人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則是有效的，可以轉(zhuǎn)讓；如果買受人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那就應(yīng)該是無效的。表面上看起來這一效力評價(jià)有違市場經(jīng)濟(jì)的基本原則，但是基于法律的強(qiáng)制性規(guī)定和宅基地的身份、福利和社會保障屬性就可以理解了。
（二）房屋流轉(zhuǎn)的法律效力評價(jià)
由于房屋屬于農(nóng)民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民對其擁有完全的所有權(quán)，可以占有、使用、收益和處分。因此，從法律層面上來講，只要符合買賣合同的基本規(guī)則，履行必要的手續(xù)，農(nóng)民出賣自己的房屋是完全合法和有效的。但問題是房屋是建造在宅基地上的，而且根據(jù)我國“房地一體”的原則，即房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)是一體的、不可分割的，在出賣房屋時(shí)必須將土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。而根據(jù)法律對宅基地轉(zhuǎn)讓的限制，是不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人的。于是就造成了一種悖論，一方面是農(nóng)民對其擁有合法所有權(quán)房屋的自由出賣，另一方面又是對其出賣對象的嚴(yán)格限制。如果按照這樣的邏輯，那農(nóng)民出賣房屋在法律上的評價(jià)也會因?yàn)橘I受人身份的不同而認(rèn)定為有效或者無效。
從這幾年的判決來看，也基本上是采取無效的評價(jià)，比如北京市第二中級人民法院審理的宋莊畫家村農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛一案，判決書中法院認(rèn)定：“宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。”因此其買賣協(xié)議無效。在“夏某某與周某某等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，成都市中級人民法院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，盡管“私房買賣合同”是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)屬無效。筆者在調(diào)研中搜集到的崔浩川訴曹玉沛、崔文光房屋買賣合同糾紛一案，法院也認(rèn)定房屋買賣合同因違反宅基地禁止買賣的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。但是這類糾紛在北京現(xiàn)在被裁判為買賣合同有效，其理由有兩個(gè)，“一是采用目的性限縮解釋方法， 法律法規(guī)禁止買賣的“宅基地”，是指農(nóng)戶現(xiàn)在居住的房屋的宅基地，并不包括以“宅基地”名義分配給農(nóng)戶建房出售的土地。 二是通過解釋當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)，屬于“房屋買賣合同”，未涉及“土地使用權(quán)問題”，不是宅基地買賣合同，當(dāng)然不違反禁止宅基地買賣的法律法規(guī)。 于是判決認(rèn)定這類房屋買賣合同有效，避免產(chǎn)生不公正的結(jié)果。”
（三）承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律效力評價(jià)
從目前我國的法律規(guī)定來看，《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，家庭承包地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該經(jīng)過發(fā)包方同意。《農(nóng)村土地承包法》第41條更是規(guī)定了轉(zhuǎn)讓人和受讓人的條件，即轉(zhuǎn)讓人必須是“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源”，受讓人也僅限于“其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶”。而根據(jù)《物權(quán)法》第128條的規(guī)定，承包地未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得用于非農(nóng)建設(shè)。就上述兩種買賣行為來講：（1）對于第一種不變更土地用途的買賣承包地行為，如果轉(zhuǎn)讓人和受讓人都符合法律規(guī)定的條件，并且履行了相應(yīng)的手續(xù)，則應(yīng)認(rèn)定為有效。根據(jù)《物權(quán)法》第128條的規(guī)定，承包地流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。如果買賣的期限超過了承包期的期限，甚至有的約定永久為業(yè)，則應(yīng)該認(rèn)定為無效。（2）對于第二種情況，由于物權(quán)法明確規(guī)定未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得變更土地用途，因此凡是轉(zhuǎn)讓人和受讓人私自協(xié)商買賣土地并且變更了土地的用途，應(yīng)該一律認(rèn)定為無效行為。
（四）打包買賣的法律效力評價(jià)
打包買賣是農(nóng)戶將自己的將宅基地使用權(quán)、宅基地上的房屋和承包地經(jīng)營權(quán)一起出賣的行為。這種情況在農(nóng)村并不是很普遍，畢竟作為農(nóng)民來說，土地是他生活的全部。但是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程和大量農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工甚至定居，原來依靠集體成員身份所獲得的宅基地、承包地出現(xiàn)了荒廢和閑置，有的農(nóng)民將宅基地、房屋和承包地出租或者出借，有的則選擇直接賣掉。從法律規(guī)定來看，目前并沒有關(guān)于這三者一起進(jìn)行處分的相關(guān)效力規(guī)定。并且由于宅基地和承包地的身份屬性、福利屬性和社會保障屬性，嚴(yán)格禁止宅基地和承包地的買賣。而房屋雖然屬于出賣人的合法私有財(cái)產(chǎn)，但是由于和宅基地緊密聯(lián)系，實(shí)行“房地一體”的政策，導(dǎo)致房屋出賣的效力也會受到影響。因此，就打包買賣來講，如果買受人是和出賣人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則可以認(rèn)定為有效的轉(zhuǎn)讓，并且應(yīng)該有本集體經(jīng)濟(jì)組織和新的受讓人重新簽訂土地承包合同。如果買受人是和出賣人不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)該認(rèn)定為無效。
五、結(jié) 語
我國法律和相關(guān)規(guī)定對于農(nóng)村承包地和宅基地的規(guī)定有利于農(nóng)民生活和基本權(quán)利的保障，有助于維護(hù)農(nóng)村社會的穩(wěn)定。但是隨著社會生活和實(shí)踐的變 化，農(nóng)民對于自身利益和需求認(rèn)識的變化，使原有國家“以農(nóng)民理性的欠缺為邏輯起點(diǎn)的”承包地和宅基地制度面臨著極大的挑戰(zhàn)。而農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式的多樣化，不僅是對這些制度的沖擊，更是會牽涉到農(nóng)民的切身利益。因此，在對這些流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行分析考察的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國現(xiàn)有法律規(guī)定和實(shí)踐情況進(jìn)行效力評價(jià)，針對不同情況提出不同的效力判斷，以期有利于司法實(shí)踐中對于此類案件的處理。
參考文獻(xiàn)：
馬克思恩格斯選集：第2卷.北京：人民出版社，1972：109.
尹田.物權(quán)法.北京：北京大學(xué)出版社，2013：404.
黃貽芳，鐘漲寶.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)退出機(jī)制構(gòu)建.西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)：社會科學(xué)版，2014（1）：13-18.
北京市第二中級人民法院判決書.（2007）二中民終字第13692號.
四川省成都市中級人民法院民事判決書.（2008）成民終字第434號.
二手房買賣協(xié)議書推薦范文
賣方(以下簡稱甲方)：
姓名：
買方(以下簡稱乙方)：
姓名：
第一條 價(jià)格：
該房屋售價(jià)總金額為 萬元整，大寫： .
第二條 付款方式：
乙方于本合同簽訂之日向甲方支付總房價(jià)的50%，其余房款在甲方交房時(shí)乙方付清房款。
第三條 房屋交付期限：
甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起 日內(nèi)，將該房屋交付乙方。
第四條 乙方逾期付款的違約責(zé)任：
乙方在約定時(shí)間內(nèi)未交清房款，甲方視同乙方自動放棄房屋購買，定金不予退還， 并將追究法律責(zé)任。
第五條：過戶產(chǎn)生的所有費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
第六條 ：本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第七條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由
所在地人民法院調(diào)解裁定。
第八條： 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等
法律效力。
甲方：
乙方：
中介人：
年 月 2 日
二手房買賣房合同范本
為更好地維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益，請買賣雙方在簽約前認(rèn)真閱讀以下內(nèi)容：
一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：
一.所售房屋的基本情況
該房屋為勝利油田限價(jià)商品房(毛胚房),位于**市**區(qū)錦苑一區(qū)九十五號樓四單元四零一室,建筑面積八十八平方米(另帶車庫三十平方米)。
二.價(jià)款與計(jì)價(jià)方式
該房屋總售價(jià)款為人民幣伍拾萬元整。
甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同之日起，乙方已交付甲方的購房定金人民幣(兩千元整)并轉(zhuǎn)為房款;甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同之日交付乙方房屋鑰匙時(shí)，乙方支付甲方部分房款人民幣四十七萬元整，甲乙雙方在勝利油田勝利房地產(chǎn)交易中心辦理過戶交易手續(xù)時(shí)，過戶費(fèi)用共同平分支付。過戶后乙方需支付甲方剩余房款人民幣三萬元整。
三.交付房屋
甲方于簽訂本合同時(shí)將房屋鑰匙交給乙方，以給予乙方房屋有關(guān)的相關(guān)憑證。
四.特別約定
1.在甲方簽訂本合同之前必須還清房屋貸款及是否有房產(chǎn)抵押，并結(jié)清房屋水、電、氣、暖、衛(wèi)生、管理等其它相關(guān)費(fèi)用。乙方搬進(jìn)房屋之后發(fā)生的房屋水、電、氣、暖、衛(wèi)生、管理等其它費(fèi)用與甲方無關(guān)。
2.在辦理過戶交易手續(xù)中發(fā)生的費(fèi)用甲乙雙方共同平分支付，該房屋房產(chǎn)證辦理所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)。后續(xù)如需要相關(guān)證件，甲方配合乙方辦理。
3.甲方在得知具備辦理房屋過戶交易時(shí)通知乙方并協(xié)同乙方辦理房屋過戶交易手續(xù)。
五.違約責(zé)任
1.甲乙雙方簽訂合同后，若甲方放棄售房，則屬甲方違約。甲方除返還乙方已交付的購房定金和已付房款外，要按乙方的房屋裝修費(fèi)用及違約時(shí)的該房市場價(jià)格額外折算費(fèi)用賠付乙方，并賠付乙方違約金三萬元整。
2.甲乙雙方簽訂合同后，若乙方放棄購房，則屬乙方違約，乙方已交付甲方的購房定金不退還。甲方返還乙方已交付的房款，乙方要按房屋裝修費(fèi)用及違約時(shí)的該房市場價(jià)格額外折算費(fèi)用賠付甲方，并賠付甲方違約金三萬元整。
3.甲乙雙方簽訂合同后，未經(jīng)雙方同意，不按約定時(shí)間辦理過戶手續(xù)的，除執(zhí)行第五條第一、二款外，還應(yīng)每日向?qū)Ψ街Ц哆`約金五十元。
4.該房屋自簽訂合同后，因油田政策及其他原因?qū)е乱曳讲荒苓^戶的，乙方可以轉(zhuǎn)讓，甲方配合過戶。
5.本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，提交**市仲裁委員會仲裁或依法向**市人民法院起訴。
6.本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。
7.本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，基補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本本合同號同具法律效力。
當(dāng)事人基本信息：
出賣方(甲方)：_________________ 購買方(乙方)：__________________
身份證號碼： __________________身份證號碼： ___________________
地 址：___________________地 址：____________________
郵 編：___________________ 郵 編：____________________
電 話：___________________電 話：____________________
人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________
身份證號碼: ___________________身份證號碼： ___________________
見 證 方： 鑒證機(jī)關(guān)：
二手房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同參考
合同編號：_________
甲方(出賣人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國籍：_________
(身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系電話：_________
委托人：_________
國籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
乙方(買受人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國籍：_________
(身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
委托人：_________
聯(lián)系電話：_________
國籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
根據(jù)國家和_________省(市)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋的基本情況
甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_________;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米(其中實(shí)際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號/房地產(chǎn)權(quán)證號)為_________。
第二條 房屋面積的特殊約定
1、本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測/原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定)面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積(以下簡稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。
2、該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_________%(不包括±_________%)時(shí)，房價(jià)款保持不變。
3、實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_________%(包括±_________%)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：
(1)乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。
(2)每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。
(3)_________。
第三條 土地使用權(quán)性質(zhì)
1、該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_________。
2、土地使用權(quán)年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為_________;該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方(必須/無須)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
第四條 價(jià)格
按(總建筑面積/實(shí)際建筑面積)計(jì)算，該房屋售價(jià)為(_________幣)每平方米_________元，總金額為(_________幣)_________元整。
第五條 付款方式
1、乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金(_________幣)_________元整，并應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)將該房屋全部價(jià)款付給甲方。
2、已付定金將在最后一期付款時(shí)沖抵，支付方式為以下第_________種：
(1)現(xiàn)金_________;
(2)支票_________;
(3)匯款_________。
第六條 交付期限
甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部價(jià)款之日起_________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。
第七條 乙方逾期付款的違約責(zé)任
1、乙方如未按本合同第五條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按_________計(jì)算。
2、逾期超過_________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第_________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。
(1)終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。
(2)乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
(3)_________。
第八條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任
1、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在_________個(gè)月內(nèi)按_________利率計(jì)算;自第_________個(gè)月起，月利息則按_________利率計(jì)算。
2、逾期超過_________個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第_________種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
(1)終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。‘
(2)甲方按乙方累計(jì)已付款的_________%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
(3)_________。
第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。
第十條 保證
甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十一條 稅費(fèi)的交納
因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 費(fèi)用交接時(shí)間
水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接日期為_________年_________月_________日。
第十三條 聲明及保證
甲方：
1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十四條 保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營活動、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
第十五條 通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十六條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
農(nóng)村房屋買賣合同參考
簽訂時(shí)間：
簽訂地點(diǎn)：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙雙方就位于 的一處農(nóng)村房屋的買賣事項(xiàng)，根據(jù)我國物權(quán)法、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議;
一、本合同雙方當(dāng)事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：
本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道 ，相鄰為 ，建筑面積 ，北屋 ，東屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面積為 ，房屋登記在 名下或宅地基使用權(quán)證登記在 名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利;
2、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個(gè)人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權(quán)利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價(jià)款30%的違約金。
五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_______萬元，該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起 日，乙方一次性付清全部款項(xiàng)，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號為 的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額 的違約金，如乙方在合同簽訂之日起 天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。
七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起 日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付 元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過戶的書面通知后 日，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付 元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關(guān)的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關(guān)。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方支付 元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。
十二、其他事項(xiàng)：
1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請求本村村委會、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
2、雙方應(yīng)當(dāng)請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。
甲 方(簽字捺印)： 身份證號：
乙方(簽字捺印)： 身份證號：
見證人(簽字捺印)： 身份證號：
見證人(簽字捺印)： 身份證號：
附：
有關(guān)農(nóng)村房屋買賣合同書
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權(quán)人 同意，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具置為：
東鄰： 西鄰：
南鄰： 北鄰：
登記長度為： 米、寬度為 米，面積共 平米。
二、該院落相關(guān)的附屬物同時(shí)全部轉(zhuǎn)讓，附屬物包括：
三、、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫 ;即人民幣小寫 元。乙方在合同生效時(shí)一次性付清。
四、甲方應(yīng)在 前將該房屋交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等，
五、本合同生效后，一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)原因而導(dǎo)致乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費(fèi)用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移義務(wù)，如因政府原因確實(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關(guān)證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補(bǔ)償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
八、 其它：
1、 本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。
2、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會簽字蓋章后生效。
3、本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。
甲方(賣方)： (印) 身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
乙方(買方)： (印)身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
村委會意見：
村委會蓋章： 年 月 日
最新農(nóng)村房屋買賣合同
出讓方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，自愿就房屋買賣事項(xiàng)一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條 甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(quán)(土地使用權(quán)書證號為房)及相應(yīng)的土地)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權(quán)范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權(quán)屬證件復(fù)印件一張)。
第三條 雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩余所欠甲方的購房款***元，協(xié)議簽訂后乙方同意于**年月日前支付給甲方***元，于20xx年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項(xiàng)后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。
第四條 乙方如未按照約定時(shí)間支付所欠的相應(yīng)款項(xiàng)，甲方有權(quán)解除合同，對乙方已交款項(xiàng)可不予退還。
第五條 甲方應(yīng)自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結(jié)構(gòu)和原有的基本裝飾(門窗、水電等)完好無損，不得故意毀壞，否則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權(quán)和使用權(quán)，以及對外出租和收益均歸乙方所有，
第六條 甲方保證所提供的土地使用權(quán)相關(guān)權(quán)屬證件(原始證件)真實(shí)合法，并保證其出賣給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)權(quán)屬清楚，絕無他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他債權(quán)債務(wù)和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔(dān)保的情形，如出現(xiàn)上述情形或第三人對該房屋主張權(quán)利，影響乙方權(quán)利的行使，由甲方負(fù)責(zé)處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權(quán)證書如系偽造，乙方未得到賠償?shù)那闆r下仍可按照協(xié)議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真?zhèn)纬霈F(xiàn)糾紛由甲方承擔(dān)相應(yīng)的民事和刑事責(zé)任。
第七條 協(xié)議簽訂后，在乙方?jīng)]有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權(quán)證書(原件)由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款后，在得到甲方確認(rèn)后，由保管人將該證件交付給乙方。
第八條 乙方在交付完全部購房款后，如需辦理相應(yīng)權(quán)屬證件的過戶手續(xù)時(shí)，需要甲方出面配合的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。因土地使用權(quán)、房屋過戶所需一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第九條 甲方在協(xié)議簽訂后，在所提供的土地使用權(quán)證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權(quán)丟失等理由重新辦理證件或者在合同履行期間出現(xiàn)單方要求增加房屋出售價(jià)格或一房多賣的情形，如出現(xiàn)上述情形，妨礙乙方權(quán)利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失，在乙方未得到實(shí)際賠償?shù)那闆r下，乙方可繼續(xù)合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。
第十條 未盡事宜雙方可另行協(xié)商達(dá)成協(xié)議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條 本合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第十二條 本合同1式3份;甲乙方各執(zhí)1份，見證人處留存一份。
甲方：乙方：
第一條 為加強(qiáng)房產(chǎn)市場管理，保護(hù)房產(chǎn)流通中雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國家、省的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，特制定本辦法。
第二條 凡在本市城市建成區(qū)（以下簡稱城區(qū)）范圍內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)交易、租賃、交換等流通活動的單位和個(gè)人，均須遵守本辦法。
第三條 房產(chǎn)市場的管理應(yīng)堅(jiān)持合理調(diào)節(jié)供求，搞活房產(chǎn)流通，強(qiáng)化管理手段，保護(hù)雙方權(quán)益的原則。
第四條 市房產(chǎn)局是本市房產(chǎn)市場的管理部門。市房地產(chǎn)市場管理處負(fù)責(zé)房產(chǎn)市場的日常管理工作，其主要職責(zé)：
（一）貫徹、執(zhí)行國家、省、市有關(guān)房屋買賣、租賃、交換等方面的法律、法規(guī)、政策、規(guī)定。
（二）辦理房屋交易、拍賣、交換手續(xù)。
（三）參與房屋租賃、低押、曲當(dāng)?shù)冉?jīng)濟(jì)合同的鑒證工作。
（四）審查出租、抵押、典當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人的資格，監(jiān)督、管理、租賃等經(jīng)營活動。
（五）參與制定各類房產(chǎn)的流通價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
（六）按分工評定進(jìn)入市場流通的房產(chǎn)價(jià)格，并為仲裁、公證、保險(xiǎn)等活動進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格評估。
（七）負(fù)責(zé)管理房產(chǎn)流通活動中的經(jīng)紀(jì)人（中介人）。
（八）調(diào)節(jié)房產(chǎn)交易、租賃、贈與和以房產(chǎn)為資本兼并、合資入股、抵押等活動中的糾紛。
（九）依法查處、打擊房產(chǎn)流通中的非法活動。
（十）指導(dǎo)各縣（市）區(qū)的房產(chǎn)流通管理工作。
城建、土地、財(cái)政、稅務(wù)、工商、物價(jià)等有關(guān)部門應(yīng)配合做好房產(chǎn)市場的管理工作。
第二章 交易管理
第五條 下列房產(chǎn)均可進(jìn)行交易或變更產(chǎn)權(quán)：
（一）單位自管的房產(chǎn)；
（二）個(gè)人私有和共有的房產(chǎn)；
（三）市直管的公有房產(chǎn)；
（四）中外合資、中外合作和外資企業(yè)所有的房產(chǎn)；
（五）房地產(chǎn)開發(fā)單位新建的房屋；
（六）按規(guī)定允許出售的部隊(duì)所有的房產(chǎn)；
（七）企業(yè)兼并、拍賣、抵押等的房產(chǎn)；
（八）單位和個(gè)人與國內(nèi)、外聯(lián)營合資的房產(chǎn)；
（九）法院依法判決沒收、抵債、抵稅、抵罰沒款等的房產(chǎn)；
（十）按規(guī)定允許交易的其它房產(chǎn)。
第六條 各類房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移、抵押、典當(dāng)、拍賣和以房產(chǎn)為資本合資、聯(lián)營等活動，應(yīng)在市房產(chǎn)市場管理部門指定的場所內(nèi)進(jìn)行，并到房產(chǎn)市場管理部門辦理立契、審核、過戶手續(xù)。
第七條 出賣和產(chǎn)權(quán)交換、轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，必須具備合法的產(chǎn)權(quán)證件。單位所有的房產(chǎn)，還須具有上級主管部門的批準(zhǔn)文件。直管公房需持有市房產(chǎn)局核發(fā)的《直管房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)證》。
第八條 購賣房地產(chǎn)開發(fā)單位出售的商品房的單位和個(gè)人，成交后應(yīng)持購房協(xié)議書和付款收據(jù)到市房產(chǎn)市場管理部門辦理過戶、確權(quán)手續(xù)。
第九條 出賣租賃期未滿的房屋，產(chǎn)權(quán)人須征得承租人同意，并事先辦理好過租承諾手續(xù)或與承租人就中止租約協(xié)商一致達(dá)成書面協(xié)議。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。合同另有規(guī)定的除外。
第十條 進(jìn)行房屋交易和產(chǎn)權(quán)變更的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納稅金和交易管理費(fèi)。
第十一條 平房和整體樓房產(chǎn)權(quán)變更后的三十日內(nèi)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)屬變更手續(xù)。
第十二條 任何單位和個(gè)人，不得買賣有產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛的房屋，不得買賣已批準(zhǔn)征用或撥用的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋，不得買賣非法、違章建筑的房屋和臨時(shí)建筑的房屋，不得買賣經(jīng)法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不得私下黑市交易，不得利用房屋交易非法謀利。
第三章 租賃管理
第十三條 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位和私人所有的、具有合法產(chǎn)權(quán)證件，無倒塌危險(xiǎn)的房屋均可出租。
第十四條 租賃房屋必須由租賃雙方持租賃合同到房產(chǎn)市場管理部門辦理房屋租賃許可證。出租方還須到物價(jià)部門領(lǐng)取收費(fèi)許可證，到稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記。并按規(guī)定向房產(chǎn)市場管理部門繳納租賃管理費(fèi)。
第十五條 租賃期間，租賃雙方應(yīng)嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，任何一方不得擅自中止合同或進(jìn)行其它損害對方合法權(quán)益的活動。
第十六條 租賃合同期滿仍需續(xù)租的，應(yīng)重新辦理租賃手續(xù)。在同等條件下，原承租人有優(yōu)先租用權(quán)。
第四章 交換管理
第十七條 使用機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位和個(gè)人房屋的，在規(guī)定允許的落圍內(nèi)均可進(jìn)行房屋用交換。
第十八條 交換房屋必須事先征得房屋所有者同意，并到房產(chǎn)市場管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。
第十九條 凡有下列情況之一的，不得進(jìn)行房屋交換（一）房屋產(chǎn)權(quán)不清的；
（二）現(xiàn)住房無正式承租權(quán)的；
（三）家庭成員對現(xiàn)住房有爭議的；
（四）單位擅自內(nèi)調(diào)市直管公房住戶的；
（五）拖欠房租和供熱費(fèi)的；
（六）損壞房屋及其附屬設(shè)施未修復(fù)或未賠償?shù)摹?/p>
第二十條 自行管理房屋的單位，對換入的非本單位職工住戶在房屋管理、維修、供暖服務(wù)等方面，應(yīng)與本單位住戶同等對待。
第二十一條 任何單位和個(gè)人不得私自交換房屋，不得利用房屋交換謀取暴利或進(jìn)行其它違法活動。
第五章 價(jià)格管理
第二十二條 房產(chǎn)市場實(shí)行指令性價(jià)格和指導(dǎo)性價(jià)格。
第二十三條 房產(chǎn)出租、出售價(jià)格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和評估價(jià)格的規(guī)定，以及適用范圍的確定，應(yīng)報(bào)市物價(jià)是部門核準(zhǔn)。最高限價(jià)由市物價(jià)部門會同有關(guān)部門確定。
第二十四條 出售的商品房和新、舊公房及單位出租的住宅用房應(yīng)執(zhí)行指令性價(jià)格，不得突破市物價(jià)部門制定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
其它各類房屋的交易、租賃應(yīng)執(zhí)行指導(dǎo)性價(jià)格，交易、租賃雙方可在房產(chǎn)市場管理部門評估確定的基本價(jià)格基礎(chǔ)上自行議價(jià)，超過基本價(jià)格的部分按規(guī)定收取超標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)。凡規(guī)定有最高限價(jià)的，不得突破最高限價(jià)。
第二十五條 從事房產(chǎn)價(jià)格評估工作的人員，必須經(jīng)市以上房產(chǎn)管理部門進(jìn)行正規(guī)培訓(xùn)，并須經(jīng)考核合格取得專業(yè)評估資格證書后，方可持證上崗。
第六章 經(jīng)紀(jì)人管理
第二十六條 經(jīng)紀(jì)人必須經(jīng)縣級以上工商行政管理部門和市房產(chǎn)市場管理部門進(jìn)行資質(zhì)審查，并核發(fā)經(jīng)營許可證后，方可在房產(chǎn)流通中從事中介服務(wù)活動。
第二十七條 經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬由市房產(chǎn)市場管理部門按有關(guān)規(guī)定和成交率及中介服務(wù)質(zhì)量確定。
第二十八條 經(jīng)紀(jì)人在中介服務(wù)中必須遵守房產(chǎn)市場的各項(xiàng)管理制度，不得利用其身份之便從事?lián)p害雙方權(quán)益的活動，不得索要財(cái)物，不得謀取非法收入和進(jìn)行基它違法活動。
第七章 獎(jiǎng)勵(lì)與處罰
第二十九條 對模范遵守本辦法，在房產(chǎn)市場管理工作中成績顯著、檢舉揭發(fā)違法交易等行為有突出貢獻(xiàn)的，由房產(chǎn)市場管理部門給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第三十條 對違反本辦法，由房產(chǎn)市場管理部門或會同有關(guān)部門按下列規(guī)定予以處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
（一）違反第六條、第八條規(guī)定，進(jìn)行房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移等活動未到房產(chǎn)市場管理部門辦理手續(xù)的，責(zé)令其補(bǔ)辦交易手續(xù)，并對買賣雙方各處以成交額5％至10％的罰款。
（二）違反第十二條規(guī)定，非法買賣房屋或買賣違章建筑和臨時(shí)建筑的房屋等的，沒收其非法所得，并對交易雙方各處以成交額10％至20％的罰款。
（三）違反第十四條規(guī)定，擅自出租房屋的，責(zé)令其立即停止出租或限期補(bǔ)辦手續(xù)、沒收出租方全部非法所得，并對出租方處以非法所得金額2至3倍的罰款。
（四）違反第十五條、第二十八條規(guī)定，擅自中止合同、損害對方合法權(quán)益或利用經(jīng)紀(jì)人身份從事違法活動的，按有關(guān)法律，法規(guī)的規(guī)定處罰。
（五）違反第十九條、第二十一條規(guī)定，非法、私自交換使用房屋的，責(zé)令其限期改正或補(bǔ)辦交換手續(xù)，并處以交換雙方各50元至100元的罰款。
（六）違反第二十一條規(guī)定，利用房屋交換謀取暴利的，沒收其非法所得，并處以其非法所得金額2至3倍的罰款。
（七）違反第二十四條規(guī)定，超標(biāo)準(zhǔn)或超限價(jià)出售房屋的，按國家物價(jià)管理的有關(guān)規(guī)定處罰。
第三十一條 當(dāng)事者對處罰決定不服的，可在接到處罰通知之日起十日內(nèi)向處罰的上級機(jī)關(guān)申請復(fù)議，復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)在接到申請之日起十五日內(nèi)作出決定。對復(fù)議決定仍不服的，可在接到復(fù)議決定之日起十日內(nèi)向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，逾期不申請復(fù)議，不起訴又不執(zhí)行的，由決定處罰的部門或復(fù)議機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八章 附則
第三十二條 各建制鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)的房產(chǎn)市場管理可參照本辦法執(zhí)行。
農(nóng)村房屋購房正規(guī)合同范本
簽訂時(shí)間：
簽訂地點(diǎn)：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙雙方就位于的一處農(nóng)村房屋的買賣事項(xiàng)，根據(jù)我國物權(quán)法、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議;
一、本合同雙方當(dāng)事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權(quán)證登記在名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利;
2、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個(gè)人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權(quán)利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價(jià)款30%的違約金。
五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_______萬元，該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付清全部款項(xiàng)，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。
七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過戶的書面通知后日，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關(guān)的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關(guān)。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方支付元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。
十二、其他事項(xiàng)：
1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請求本村村委會、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
2、雙方應(yīng)當(dāng)請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。
甲方(簽字捺印)身份證號：
乙方(簽字捺印)身份證號：
見證人(簽字捺印)身份證號：
見證人(簽字捺印)身份證號：
附：
見證人聲明
見證人聲明如下：
1、見證人與甲乙雙方同為集體組織成員;
2、見證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買賣不存在任何利益糾紛;
3、本合同經(jīng)我們見證，雙方自愿、平等協(xié)商，不存在脅迫、暴力強(qiáng)迫等違法情況，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示;
4、本合同在年月日在家中簽訂，現(xiàn)場參與人員有甲方、乙方和見證人總計(jì)四人，雙方簽字蓋章后本合同生效。
見證人(簽字捺印)
甲方(簽字捺印)
乙方(簽字捺印)
年月日
關(guān)于農(nóng)村購房協(xié)議書范本
委托人：________________
受托人：________________
雙方經(jīng)協(xié)商一致，就委托事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、委托事項(xiàng)
二、委托人授權(quán)________辦理有關(guān)購買商品房 ________套的各項(xiàng)事宜。
1.購買的商品房共________套，總面積在________平方米之內(nèi);
2.商品房的購入價(jià)應(yīng)掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之間;
3.商品房所在位置，可在________市________區(qū)________路以東，________路以西，________路以南，________路以北范圍之內(nèi)選購;
4.其他_____________________________________。
三、委托報(bào)酬
受托人如完成委托事宜，委托人給付報(bào)酬________元;如果在委托期限內(nèi)未能完成委托事宜，給付勞務(wù)費(fèi)________元。
四、完成委托事項(xiàng)所需費(fèi)用
根據(jù)實(shí)際需要，按支出憑據(jù)向委托人報(bào)銷。
五、各項(xiàng)費(fèi)用的支付方式和期限
委托酬金在合同簽訂后________日之內(nèi)，先付________%;其余在受托人完成委托事宜后一次支付。
其他費(fèi)用先由受托人墊付，每季度未結(jié)算一次。
所有經(jīng)費(fèi)往來均通過銀行結(jié)算。
六、委托授權(quán)期限
自________年______月______日起，至________年______月______日止。
七、雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)
1.委托人在合同生效之后，對授予托人在授權(quán)范圍內(nèi)的活動，不能任意干涉，雙方遇有問題可隨時(shí)研究協(xié)商;
2.受托人應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)行使委托人授予的權(quán)利，不得弄虛作假，更不得與第三人惡意通謀，欺騙委托人;
3.________________________________。
八、 爭議的解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第 ________種方式解決：
1.提交________________仲裁委員會仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
九、雙方議定的其他事宜
_______________________________________
委托人：(簽章)_______________
地址：_________________________
郵政編碼：_____________________
法定代表人：(簽字)___________
委托人：(簽字)___________
開戶銀行：_____________________
銀行帳號：_____________________
受托人：(簽章)_______________
地址：_________________________
郵政編碼：_____________________
法定代表人：(簽字)___________
委托人：(簽字)___________
開戶銀行：_____________________
銀行帳號：_____________________
合同簽訂地點(diǎn)：_________________
合同簽訂時(shí)間：_________________
農(nóng)村個(gè)人購房合同范本
出賣人(以下簡稱甲方)：
_________身份證號碼：____________________________甲方為______省_____市_____區(qū)/鎮(zhèn)________居民甲方配偶：_________身份證號碼：____________________________房屋地址：__買受人(以下簡稱乙方)：
_________身份證號碼：______________________________乙方為________省________市______區(qū)/鎮(zhèn)__________居民根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
第一條房屋情況該房屋農(nóng)村集體土地使用證號：
__________________________房屋座落：
______市______區(qū)_______村。設(shè)計(jì)用途房，建筑結(jié)構(gòu)該房房土地來源為：
農(nóng)村集體土地劃撥年使用至今為______年。
第二條該房屋價(jià)款規(guī)定該房屋按照協(xié)商以總價(jià)計(jì)算，價(jià)款為30萬元，計(jì)叁拾萬元(大寫)
第三條房屋交付日期經(jīng)雙方簽訂合同后，乙方付清甲方房款_5_日內(nèi)方可交付。甲方在將房屋交付乙方時(shí)如遇不可抗力(如自然災(zāi)害及其他不可抗力)時(shí)，且不能履行合同，雙方同意按下列第_2_種方式處理：
1、變更合同
2、解除合同居民自住用，建筑層數(shù)為____層。
建筑面積_____平方米，房屋建于_________農(nóng)村集體土地使用證號碼：___________________。
第四條乙方付款形式及付款時(shí)間__。如甲方無異議，乙方將在合同簽訂_5_日內(nèi)按一次性付款形式付款。
第五條甲方逾期交付商品房的處理：
如超過上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下述約定，追究甲方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付房屋之日次日起至實(shí)際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的萬分之七向乙方支付違約金。
第六條乙方逾期付款的處理如超過上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下述約定，追究乙方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，乙方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的萬分之七向甲方支付違約金。
第七條房屋質(zhì)量及保修責(zé)任甲方交付的房屋的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾(特別是房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量需要達(dá)到國家關(guān)于房屋居住的要求)，未達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的，甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。乙方在房屋主體結(jié)構(gòu)完好情況下，承擔(dān)維修責(zé)任。
第八條房屋及其土地使用權(quán)力延伸的規(guī)定該房屋及其土地使用權(quán)利由甲方保證為本人所有，且甲方于_______年_____月____日按照合同規(guī)定將所屬房屋售于乙方。
乙方作為購買者享有該房屋及其土地使用的一切權(quán)利，且雙方需聲明乙方在購買該房屋后，擁有對于房屋及與其不可分割的土地的任何處置權(quán)利(包括被征用、改造、遷移產(chǎn)生的賠償或者其他形式所產(chǎn)生的賠償均由乙方所得，與甲方無任何關(guān)系，且甲方后代不得對乙方及其后代進(jìn)行追償)。
該合同由雙方所在村委會給予認(rèn)可，甲方應(yīng)將該房屋的農(nóng)村集體土地使用證轉(zhuǎn)交于乙方，乙方在法律規(guī)定和適當(dāng)機(jī)會下將其作廢，并在村委會的證明和市/區(qū)政府規(guī)定的條件下重新辦理乙方對于該房屋的農(nóng)村集體使用證。
第九條公證人的規(guī)定本合同在________省________市________區(qū)________村村委會的公證下簽訂，雙方對于村委會的公證給與肯定和贊成。公證人(簽章)：甲方：乙方：_____年_____月____日_____年_____月_____日，與甲方無任何關(guān)系，且甲方后代不得對乙方及其后代進(jìn)行追償).該合同由雙方所在村委會給予認(rèn)可，甲方應(yīng)將該房屋的農(nóng)村集體土地使用證轉(zhuǎn)交于乙方，乙方在法律規(guī)定和...
甲方：
