時間：2022-02-04 13:00:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買賣房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
委托賣房會有風(fēng)險嗎？近日，本刊編輯部就接到一些讀者來電，咨詢此類問題。
讀者吳先生是一個新上海人。十幾前大學(xué)畢業(yè)之后分配到蘭州一家國企工作，期間曾分得住房一套，并辦理了產(chǎn)權(quán)證。此后他來到上海發(fā)展，近期準備買房，因此他想把蘭州的老房子賣掉來籌集首付款。中介很快就幫他找到了買家，并收取了兩萬元的定金。因為吳先生在上海工作，而賣房手續(xù)太多，無法一一親自到場辦理，于是中介公司建議他辦理全權(quán)委托公證，交由中介來處理剩下來的賣房手續(xù)，諸如簽訂買賣合同、過戶手續(xù)等等，而且還不收額外的費用。該辦法雖然能夠讓吳先生省去賣房奔波之苦，但他隱隱約約感到有些不安，比如中介會不會以更高的價格轉(zhuǎn)手賣給他人？會不會及時把房款打進自己的賬戶？……“全權(quán)委托賣房雖然省力，不過買賣過程全然不受自己控制，這讓我感到不踏實。”吳先生這樣說。
吳先生的遭遇相信并非個別案例。隨著人口流動程度的加劇，很多人在新的工作地點重新置業(yè)之后，極有可能要出售掉之前的住房；還有一種情況就是之前曾出現(xiàn)大量異地購房的情形，未來也必須售出，這都有可能需要委托賣房。
但毋庸置疑的是，委托賣房的方式的確存在一定的風(fēng)險。近日廣州市檢察院向社會通報，已有人專門利用全權(quán)委托這種方式從事詐騙活動，而且涉案金額巨大。據(jù)了解，被告人鐘某靜和施某曾在某房產(chǎn)中介公司工作，他們指使他人冒充買家與賣主簽房產(chǎn)買賣合同，并取得賣家信任，以到銀行辦理解除抵押手續(xù)為由騙得賣家全權(quán)委托辦理賣項，代收房款和銀行按揭，進而挪用賣家房款供個人使用。2010年3月至11月，鐘某靜和施某存以同樣或類似的方式先后多次實施合同詐騙行為，其中鐘某靜詐騙數(shù)額約795萬元，施某存詐騙數(shù)額約496萬元。
揭秘：存在哪些漏洞
廣州巨額詐騙事件的出現(xiàn)，為委托賣房敲響了警鐘。這意味著，這種賣房方式其實存在著諸多漏洞，稍一不慎，則有可能被居心不良之人所利用。那么，委托賣房存在哪些漏洞？
法律專家解釋說，委托賣房就是辦理收入委托公證，在本質(zhì)上就是讓被授權(quán)方具備民法上被人的身份。通過法律程序予以公證之后，具備了公信力，在法律效力等同于賣家，可辦理買賣過程中所涉及到的諸多手續(xù)。但不可否認的是，如果賣方在出售房產(chǎn)時對委托賣房的公證授權(quán)風(fēng)險意識不夠，很容易陷入不法分子事先設(shè)置的陷阱中。
根據(jù)之前出現(xiàn)的諸多違法案例，歸納發(fā)現(xiàn)，委托賣房漏洞主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
首先是對房屋成交狀況不了解，容易被人“吃差價”。記者曾接觸到過這樣的案例，2004年前后的上海樓市價格漲勢很猛，房價通常每周都會調(diào)一次。因此有部分不法中介在取得賣家信任之后，取得全權(quán)委托權(quán)，然后以更高的價格出售房產(chǎn)，賺取差價。極端的情況是出現(xiàn)“一房多賣”情形，黑中介收取買方首付款之后一走了之，也會讓賣家平白無故惹上麻煩。
其次是資金安全無法得到保障。全權(quán)委托買房，雖然也有不少賣家主動提供賬號，要求中介收到房款之后，第一時間打到自己的賬戶上。但是，個別不法中介卻陽奉陰違，私自扣留錢款并挪作他用。更有甚者，還會出現(xiàn)黑中介卷款潛逃的情形，類似的刑事案件在深圳已經(jīng)出現(xiàn)過多次。
再就是授權(quán)時間和付款時間如果存在一定期間，給違法中介和炒房客提供了炒房的機會。因為授權(quán)后買方完全有機會將房子再次倒賣并從中牟利。并且在這個過程中，有可能替賣家做出虛假承諾，以逃避相關(guān)稅收，損害賣家的權(quán)益。
最后是不當(dāng)委托。比如個別出于輕信他人，或者圖省事，連簽訂買賣合同都讓房產(chǎn)中介代為辦理，但賣家辦理委托之后，中介可能會伙同買家對合同條款任意改動，一旦買賣不成產(chǎn)生訴訟，將對賣方極為不利。
支招：如何避開風(fēng)險
那么，在賣房過程中怎樣才能做到不必親力親為，而又能避開委托所帶來的風(fēng)險呢？
據(jù)了解，賣家給中介人員出具的授權(quán)委托書需要經(jīng)過公證程序。授權(quán)委托是雙方自愿的行為，具體委托給誰，委托范圍多廣、權(quán)限多大，是當(dāng)事人自己的事，只要委托內(nèi)容不違法，公證機構(gòu)不便也不會干預(yù)。對此，北京金誠同達律師事務(wù)所上海分所許海波律師提醒說，要控制風(fēng)險，關(guān)鍵是要把控好幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，便可做到合理委托，輕松賣房。
首先要對中介公司的信用狀況進行了解。不少上當(dāng)受騙的賣家就是在這方面吃了大虧，他們對中介言聽計從，從不了解中介的市場口碑，以及是否存在違法前科。對此律師建議，賣家在決定授權(quán)委托之前，一定要多方面打聽，以便確定是否值得信任。
其次，對于委托權(quán)限一定明確。許海波表示，在進行授權(quán)委托公證時，賣方要掌握委托范圍、權(quán)限的度，做到合理委托。比如有些賣家連買賣合同的簽署、收取房款等，都讓中介公司代勞，這顯然是不合適的。他說：“我建議賣家一定要列明授權(quán)權(quán)限，比如簽訂買賣合同、收取房款等關(guān)鍵步驟，還是親自到場為好，至于代辦過戶手續(xù)、水電煤過戶等，都可以讓中介來代為辦理。”
城市居民不允許購買農(nóng)村私有房屋
現(xiàn)在，不少城市居民在農(nóng)村購買農(nóng)村私有房屋。但是，農(nóng)村私有房屋買賣，不僅是在買賣房屋，實際上也是在買賣宅基地，而宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，是不允許轉(zhuǎn)讓的。我國采用房地一體制度，“地隨房走、房隨地走”，宅基地不允許買賣，農(nóng)村私有房屋也不允許買賣，即使有買賣行為的存在，但由于有關(guān)主管部門不予發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證，買房人事實上也是無法取得房屋所有權(quán)的。
對于城市居民購買農(nóng)村私有房屋買賣糾紛引起的訴訟，我國法院現(xiàn)行的做法，通常是確認房屋買賣合同無效，判令雙方當(dāng)事人各自返還房屋和購房款。當(dāng)然，如果房產(chǎn)在購買前后如有升值，或者買房人對房屋進行了翻建擴建，買房人是可以要求賣房人予以相應(yīng)的補償。
例如，城市居民崔某于1985年在北京四季青鄉(xiāng)購買了幾間農(nóng)民房，二十年后地價升值，原房主孟某訴請法院判決崔某退回所購買的房屋。法院根據(jù)農(nóng)村宅基地嚴禁買賣的法律規(guī)定依法確認合同無效，判令崔某將房屋交還孟某。同時，綜合考慮房屋的現(xiàn)值及區(qū)位補償價值，判令孟某在退還崔某購房款的同時，給予崔某經(jīng)濟補償數(shù)十萬元。
同一集體經(jīng)濟組織成員之間允許有條件的買賣私有房屋
農(nóng)村私有房屋禁止城市居民購買，但允許同一集體經(jīng)濟組織成員之間有條件買賣。這些條件主要有以下幾點：第一、買房人和賣房人應(yīng)當(dāng)是同一集體經(jīng)濟組織成員；第二、買賣行為應(yīng)得到集體經(jīng)濟組織的同意；第三、買房人應(yīng)當(dāng)符合宅基地使用條件，取得宅基地審批手續(xù)。例如，1994年6月5日經(jīng)北京市通州區(qū)某村民委員會同意，該村村民王某與楊某簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》，王某將其房屋及院落賣給了楊某，后來，王某請求法院確認協(xié)議無效并返還房屋，但法院認為協(xié)議是雙方真實的意思表示，協(xié)議的內(nèi)容不違反法律的強制性規(guī)定，故應(yīng)認定協(xié)議有效，判決駁回訴訟請求。
如果買房人是農(nóng)村居民，但與賣房人不是同一集體經(jīng)濟組織成員的，雙方的房屋買賣行為仍然會被認定無效。例如，2006年6月，北京市順義區(qū)某村村民李某與另一村村民閆某簽訂了一份房屋買賣合同。后因房屋不能過戶，李某提訟。法院認為，李某與閆某進行的房屋買賣，雖然自愿達成買賣協(xié)議，但雙方購房行為違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故雙方所簽訂的買賣協(xié)議無效。
但是，即使是同一集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣，賣房人也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，賣房之后，再申請宅基地的不予批準。
綜上所述，我國現(xiàn)行法律和政策，原則上禁止農(nóng)村私有房屋買賣，僅允許同一集體經(jīng)濟組織成員間有條件的買賣。農(nóng)村私有房屋買賣，應(yīng)三思而后行。
本欄目為北京市岳成律師事務(wù)所律師專欄，歡迎廣大讀者朋友咨詢法律事宜。
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1、 明確約定賣方未遷出戶口的違約責(zé)任
問：去年，我為了解決孩子上學(xué)問題，不惜以高價買了王某一套學(xué)區(qū)房，履行了付款和房屋過戶手續(xù)。當(dāng)我去辦理該區(qū)戶口時，才知道王某未將其戶口遷出，多次催促王某遷出戶籍遭到拒絕，致使孩子錯過入學(xué)報名時間怎么辦？
答：這一起典型的因遷移戶口所引發(fā)的二手房買賣合同糾紛，特別是對于欲通過買房落戶后解決子女入學(xué)問題的購房者，此風(fēng)險尤其需注意。由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，即使購房人，法院也不會對此直接做出要求賣房人限期辦理戶口遷移手續(xù)的判決。因此在簽訂房屋買賣合同時，就應(yīng)明確約定遲延遷移戶口的違約責(zé)任，比如合同約定對賣房人限定一定時間遷走戶口，如逾期辦理的需承擔(dān)每日一定數(shù)額的違約金，這樣買房人可以對賣房人遷出戶口進行一定的約束，如其違約，買房人還可以請求賠償違約金；另，買房人也可以在協(xié)商一致的情況下，在買房前要求賣房人遷出戶口。
2、仔細查證賣方是否繳清各項費用
問：我去年6月份通過中介買的房子，發(fā)現(xiàn)原房主未繳清前兩年的物業(yè)費，現(xiàn)物業(yè)公司向我索要原房主拖欠的物業(yè)費，如不繳清前兩年物業(yè)費就不給供暖，但事實上原房主已將供暖費繳清，請問我該如何保護自己？
答：首先，物業(yè)費以“誰受益誰繳納”為原則，所以原房主拖欠的物業(yè)費不應(yīng)由你補繳，你可以拿出《房屋買賣合同》，以證明之前你不是實際使用人。其次，物業(yè)費與取暖費沒有關(guān)系，物業(yè)公司以此停暖是違法的，可以與物業(yè)公司協(xié)商，協(xié)商不成可依法提訟，要求物業(yè)公司承擔(dān)所造成的損失。當(dāng)然，如果你代原業(yè)主交納了拖欠的物業(yè)費，則你有權(quán)要求原業(yè)主向你返還，對方拒不返還你可依法。在此建議，買房前要仔細調(diào)查各項費用是否結(jié)清，同時把相關(guān)法律責(zé)任明確寫進合同當(dāng)中來約束賣房人。另外最好通過正規(guī)的房產(chǎn)中介公司購買，因中介公司會提供有無抵押、權(quán)利限制調(diào)查、辦理房屋入住相關(guān)手續(xù)等服務(wù)，幫買房者把關(guān)。
3、買方遲延履行合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
問：我的房子是今年1月份通過中介出售給買方的，當(dāng)時只交了定金，但是買方是外地人，他手續(xù)不齊全，到現(xiàn)在已經(jīng)過了合同約定的辦理時間他還沒辦好，他這樣算不算違約，如果賠償，他應(yīng)該賠償我多少？
答：你們通過中介公司進行房屋買賣，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的合同，在該合同中也約定了各方應(yīng)當(dāng)辦理的事項和違約責(zé)任，如果買方?jīng)]有按照合同約定履行合同義務(wù)，比如按時足額交款、提供某些證件手續(xù)等，那就屬于違約。關(guān)于具體的違約賠償數(shù)額有約定的從約定，沒有約定的從法定。當(dāng)然，針對你遇到的情況，建議先通過中介公司進行協(xié)調(diào)，查清買方遲延履行合同的原因，同時也向買方告知其可能承擔(dān)的違約責(zé)任，以此督促買方盡快辦理；如果協(xié)調(diào)不成的，你可以向法院解除房屋買賣合同，并要求買方承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
4、買方應(yīng)及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記
問：我在5年前經(jīng)人介紹與王某簽訂房屋買賣合同，購買后遂入住，后多次向王某提出辦理房產(chǎn)證的要求，無奈王某一直以各種理由推遲搪塞。5年后，我突然接到法院傳票，原來隨著近幾年房價上漲，王某又與劉某簽訂房屋買賣合同，并辦理了房產(chǎn)證，還把我告上了法庭，我怎么辦？
答：本案是一起典型的“一房二賣”糾紛。司法實踐中，對于“一房二賣”甚至“一房多賣”的情形，通常的做法是以物權(quán)公示為準，也就是辦理了過戶登記的人享有物權(quán)；如果幾個合同都沒有辦理過戶手續(xù)，則按買賣的先后順序以及實際履行情況做出判斷，其他不能履行的合同則只能在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上以違約處理。所以，雖然劉某在購房時間上比你晚，但只要他是善意購買而非與王某惡意串通的，房子的所有權(quán)就屬于劉某。對此，你只能請求王某承擔(dān)違約責(zé)任，要求其退款并賠償經(jīng)濟損失。所以，我們購買后房屋后一定要及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
5、交易未完成仍需支付居間費用
問：我是通過中介賣房子，中介提供買方后，三方簽訂了房屋買賣合同，買方支付了定金，后來買方因為資金問題，又決定不買房子了，既然不是我的問題造成交易失敗的，那么，是不是就應(yīng)該由買方支付中介費呢？
答：你們的交易中因買方違約，那么其支付的定金應(yīng)歸你所有。中介公司提供的服務(wù)屬于居間性質(zhì)，依據(jù)法律規(guī)定，居間成功的需依合同支付居間報酬，若居間不成功，則不再支付報酬但應(yīng)支付必要的居間費用。所以，盡管你們的交易不成功，但仍需向中介公司支付居間費用。關(guān)于居間費用的承擔(dān)首先看合同約定，如果約定由買賣雙方共同承擔(dān)，那么你應(yīng)當(dāng)支付中介為你提供賣房中介服務(wù)而支出的合理費用；如果合同約定中介費用全部由買方承擔(dān)，那么你無需支付居間費用。所以在居間服務(wù)協(xié)議中要明確約定何種情況屬于居間成功支付居間報酬，何種情形需支付居間費用以及居間費用的數(shù)額如何計算，以免在發(fā)生爭議時各方各執(zhí)己見造成糾紛。
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦瑢ｍ椨糜谧》垦a貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？
4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認可的所有權(quán)人，對房屋就進行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應(yīng)當(dāng)認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達成了調(diào)解。
6．房改時是以標(biāo)準價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應(yīng)當(dāng)認定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢？趙律師認為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)。”〈〈物權(quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權(quán)益，維護合同的穩(wěn)定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
1．我國經(jīng)濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
2．按照建設(shè)部1999年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》及國務(wù)院2007年8月7日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象出售。
3．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟適用房的情況。經(jīng)濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？
3．趙律師認為，在國務(wù)院2007年8月7日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
4．趙律師認為，經(jīng)濟適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴格。經(jīng)濟適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟適用安居工程房的過戶登記。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認定合同有效性的依據(jù)，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
No.1違法亂建
張先生在北京有一套老房子，他私自搭出一個小房間儲存東西。去年，他通過中介出售這套房子，經(jīng)紀人表示這套房子存在違法亂建的情況，無法完成過戶。
分析：
房產(chǎn)知識專家指出：“有一些老房子，被賣房人改建或擴建，導(dǎo)致房屋實際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴建的房屋恢復(fù)原狀，才能過戶。”
“在實際交易中，購房人可以將房產(chǎn)證上房屋的面積與實際面積進行對比，看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購房合同時，購房人可以要求明確違約責(zé)任，如果賣房人隱瞞違建導(dǎo)致無法過戶，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失。”專家說。
No.2房產(chǎn)有抵押
多年前，李女士在北京朝陽區(qū)買房，貸款150萬元。去年，李女士通過中介賣房，經(jīng)紀人表示由于這套房子有銀行貸款未還清，所以無法完成過戶。
分析：
專家表示：“房屋有銀行貸款，房產(chǎn)證上會有抵押記錄。此類房屋上市交易，賣房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后，才可以過戶。”
“在實際交易中，有些賣房人需要借用買房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個時候，買房人要注意防范資金風(fēng)險。一旦買房人將首付款私下給了賣房人，賣房人沒有把錢用于解抵押，將會給買房人造成資金損失。買房人可以通過資金監(jiān)管保證自己的資金安全。”專家說。
No.3政策變動失去購房的資格
外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京購房資格。2015年，王小姐決定在北京買房，結(jié)束租房生活。她看中通州區(qū)一套住宅，向賣房人支付定金30萬元。正當(dāng)雙方辦理簽約手續(xù)時，通州區(qū)出臺限購政策。王小姐失去了購買通州區(qū)住宅的資格，無法繼續(xù)完成過戶。
分析：
專家認為，如果買房人與賣房人簽訂定金協(xié)議，但尚未辦理網(wǎng)簽程序，因為樓市政策變化的原因，導(dǎo)致買房人失去購房資格，買房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢變更原則，要求無責(zé)解約，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。
No.4共有產(chǎn)權(quán)人不知情
孫女士與陳先生結(jié)婚后，共同在上海買房。2016年，陳先生瞞著孫女士通過中介賣房。蘇先生購買這套房子，被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房，使得交易無法完成過戶。
分析：
專家說：“房屋有多個共有人，如果部分共有人擅自處分房屋，與買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時沒有所有共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，是無法完成過戶的。”
No.5房子被查封
謝女士與賣房人簽訂購房合同，支付首付款250萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還，法院將房子查封。
分析：
“如果賣房人因其他債務(wù)糾紛、所有權(quán)有爭議涉及民事訴訟或刑事案件等原因，導(dǎo)致房屋被法院查封，房屋是無法過戶的。”湯正魏說。
“以房養(yǎng)老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。簡單地說，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。2013年國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。一段時間以來，“以房養(yǎng)老”這一新型養(yǎng)老模式引發(fā)社會熱議。
但實際上，以房養(yǎng)老是個寬泛的概念，而賣房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老、以房子作價作為余生的經(jīng)濟支撐等，都是不同形式的以房養(yǎng)老。為此，筆者從解析法院審理的幾起案例入手，借此提醒讀者，目前的以房養(yǎng)老不僅面臨著諸多政策問題，其中的法律風(fēng)險也亟待引起關(guān)注。
■老人欲賣房養(yǎng)老，孰料子女強烈反對
老人決定以房養(yǎng)老，首先要過的就是子女關(guān)。在某法院日前審理的一起案件當(dāng)中，老人以房養(yǎng)老的計劃遭到了同住親屬的強烈反對，一拖就是7年，最后只得依靠法律才解決問題，這給老年人的身心帶來了極大傷害。
陳老先生夫婦都已年過八旬，由于家庭原因，他們與外孫女長期生活在一起。然而，本來和睦的生活卻因為老兩口的一個決定陷入了危機。原來，因為年紀大了，夫婦倆身體一直不好，常年需要吃藥看病，花費不菲，僅靠兩人的養(yǎng)老金多少有些吃緊。夫妻倆打算賣掉現(xiàn)在居住的房屋，用這筆收入補貼日常生活和醫(yī)療費用，也算是以房養(yǎng)老。
不料老人的計劃遭到了子女的反對，同住的外孫女反應(yīng)更是強烈。雙方關(guān)系因此越鬧越僵，2005年起，外孫女搬到父母家中居住。但是她卻將電腦、書籍以及衣物留在了原來的房間中，這一放就是7年。老人對此很是窩火。2013年8月，忍無可忍的陳老先生將外孫女告到法院，要求她將物品搬出。
由于事實比較清楚，法律關(guān)系也比較簡單，外孫女自知在法律上無法占到便宜，當(dāng)庭答應(yīng)搬走自己的電腦，并表示放棄其他物品的所有權(quán)，隨便二老處理。法院認為，原告要求將被告?zhèn)€人物品遷出理由正當(dāng)，遂依照《民法通則》和《老年人權(quán)益保障法》相關(guān)條款，支持了老人的合理主張，并責(zé)令其外孫女5日內(nèi)遷出爭議房屋。
約定賣房不搬家，買家爽約老人差點流離失所
吳老先生今年84歲，無子無女，一個人居住。由于年事已高，日常生活不能自理，吳老先生請了一個鐘點工照顧他的生活。
4年前，老人決定將自己居住的房子出售再租賃一套房屋居住，用所得的房款支付房租，以此改善生活，安度晚年。經(jīng)過協(xié)商，老人最終決定將房子賣給馬先生。隨后，吳老先生和馬先生簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。為盡快變現(xiàn)房款，雙方約定的房價在當(dāng)時低于市場價格。雙方還約定，吳老先生將騰出該房屋并通知馬先生驗收交接。馬先生應(yīng)在收到通知之日起的3日內(nèi)對房屋及其裝飾、設(shè)備情況查驗。合同還對付款方式以及付款時間做了詳細的規(guī)定。
此外，雙方還達成口頭協(xié)議，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過每月支付租金給馬先生，允許“出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住。”雙方還就此在違約條款中作了約定——“按每月從房款中扣除”。在合同中，雙方在附隨條件中加以說明。
在合同簽訂的當(dāng)天，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，權(quán)利人變更為馬先生。之后，吳老先生按照合同規(guī)定收到馬先生支付的每期房款。
然而，吳老先生做夢也沒想到的是，2013年2月，他收到法院的一張傳票。原來，馬先生將他告至法院，要求按房屋買賣合同約定向馬先生交付房屋，并支付逾期違約金。吳老先生收到訴狀非常氣憤，他認為馬先生出爾反爾，堅決不肯搬離該房屋。
法院審理認為，該買賣合同既針對常規(guī)的買賣事項做出約定，又通過買賣中違約條款的約定解決了被告的居住問題，其實質(zhì)是買賣雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的吳老先生業(yè)已老邁又急需在有生之年改善自己生活的現(xiàn)實狀況。據(jù)此，法院判決對馬先生要求吳老先生交付涉案房屋并交納違約金的訴訟請求不予支持。
老年公寓低價轉(zhuǎn)讓老人房產(chǎn)，顯失公平被撤銷
年近九旬的李奶奶經(jīng)人介紹，獲知一家老年公寓設(shè)施不錯，便萌生了入住養(yǎng)老之意。她在朋友的幫助下辦妥了入住的一系列手續(xù)。
入住之前，老年公寓還與李奶奶簽訂了一份《老年公寓實施“以房養(yǎng)老”試行辦法協(xié)議書》。協(xié)議約定李奶奶自愿履行老年公寓以房養(yǎng)老試行辦法的義務(wù)，將其現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)讓。房屋作價形成的價值金額，由老年公寓為李奶奶養(yǎng)老送終，不足部分由老年公寓承擔(dān)，多余部分則用于養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展。
通過房產(chǎn)中介的操作，老年公寓取得了李奶奶房屋的產(chǎn)權(quán)。但是李奶奶的兒子獲知上述事情之后，卻堅持讓李奶奶搬離了老年公寓。原來，李奶奶兒子發(fā)現(xiàn)低價賣房全由老年公寓一手操辦，且轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價，認為轉(zhuǎn)讓太不公平，于是以李奶奶的名義將老年公寓訴至法院。
李奶奶認為，自己并不識字，以為簽署的都是入住協(xié)議，對具體內(nèi)容并不了解，希望法院能夠主持公道，撤銷合同。
法院認為，老年公寓沒有充分履行告知義務(wù)，簽約程序也不盡規(guī)范，李奶奶以房屋為對價，換取老年公寓對她養(yǎng)老送終的服務(wù)，而老年公寓通過以房養(yǎng)老的方式獲得房屋，除需承擔(dān)供養(yǎng)送終義務(wù)外，無須再支付任何房款。這樣的“以房養(yǎng)老協(xié)議”對于一個已經(jīng)年近90歲的高齡老人而言是明顯不符合等值性原則的。法院最終判決確認該房屋交易存在重大誤解和垃火公平，簽訂的《以房養(yǎng)老協(xié)議書》及《房地產(chǎn)買賣合同》予以撤銷。
小貼士：以房養(yǎng)老尚無法律規(guī)范
關(guān)鍵詞：一房二賣；產(chǎn)生原因；法律思考
所謂一房二賣，顧名思義，是賣房者利用房屋買賣的債權(quán)達成與實際登記之間的時間差，將其違法同時賣給兩個買受人的現(xiàn)象。商品房一房二賣的問題，既涉及到債權(quán)法又涉及到物權(quán)法，與我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動的相關(guān)法律文獻有著極其復(fù)雜和重要的聯(lián)系。現(xiàn)階段我國關(guān)于此方面的確切立法還不夠完善，物權(quán)變動立法模式還不夠明晰，不動產(chǎn)登記及其管理還不夠合理，因此，本文將從法律的角度著重闡述“一房二賣”所引起的法律思考，意在法律范圍內(nèi)規(guī)范房地產(chǎn)買賣秩序，保障房地產(chǎn)交易市場的有序良性發(fā)展。
一、“一房二賣“現(xiàn)象產(chǎn)生的原因
“一房二賣”產(chǎn)生的根源，歸根到底是買房者追求最大化利益的私心，在房地產(chǎn)業(yè)越來越向高暴利方向趨近的時候，這些不法賣房者在房屋第一次讓渡完之后并沒有按照法律規(guī)定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到第一個買房人手中，而是利用房屋正式的債權(quán)達成與實際登記之間的時間延差而非法二次買賣房屋，這種不良的市場行情確實是誘發(fā)“一房二賣”的主因。下面，結(jié)合法律行為下的物權(quán)變動模式來看一下。物權(quán)變動的模式一共分為三種，分別是債權(quán)形式主義、物權(quán)形式主義和債權(quán)意思主義，這三種不同的物權(quán)變動模式具體的法律要求與實施過程是不一樣的。首先在物權(quán)形式主義下，不動產(chǎn)的變更必須有一個登記的步驟，那么不可避免地導(dǎo)致了債權(quán)契約和不動產(chǎn)變更之間的時間差，從而引起不法出賣者的房屋二重買賣；在物權(quán)形式主義下，物權(quán)的變動須有債權(quán)行為和獨立的物權(quán)合意以及必要的的登記和履行交付的法定形式，所以物權(quán)形式主義與債權(quán)形式主義殊途同歸。那么，與這兩者差異明顯的就是債權(quán)意思主義，達成債權(quán)合意與物權(quán)變動是同步的，所以雖不會發(fā)生“一房二賣”現(xiàn)象，但是也存在一些顯著弊端。
二、一房二賣現(xiàn)象所引起的法律思考以及預(yù)防對策
首先，我們需要意識到，“一房二賣”會同時產(chǎn)生兩份合同，那么，這兩份合同的法律效力該如何來判定，是判定兩份合同都有效，還是只判定一方合同有效？那么最終的判定結(jié)果所依據(jù)的法律標(biāo)準是什么？相關(guān)法律對此又給出了怎樣的明文規(guī)定？其次，在“一房二賣”中登記過戶的法律效力如何判定？在房屋買賣的過程中，是需要為房屋進行過戶登記的，交易雙方需要完成房屋登記過戶的必定手續(xù)，但是，如果合同已簽，卻沒有登記，那么這個合同是否有效呢？房屋的物權(quán)在這種情況下是否該轉(zhuǎn)移呢？再次，“一房二賣”中第三方與出賣者的交易是否算作是對前者合同中買受者的侵權(quán)呢？若是第三方在知情已存在房屋交易的前提下依舊簽訂購房合同，這樣是否可判定為第三方的侵權(quán)呢？若是第三方完全不知情，那么這又能否算作是侵權(quán)呢？最后，又該如何判定賠償?shù)膯栴}呢？一房二賣的必然結(jié)果必得有一人得不到房屋，那么該由誰來賠償?shù)貌坏椒课葸@一方的損失呢？聯(lián)系前面出現(xiàn)的問題，如果合同有效，可以判定出賣方來賠償買受方相應(yīng)的損失嗎？出賣方是否在此構(gòu)成了違約？若合同無效的話，又該怎樣來定奪賠償人？這些問題解決的法律依據(jù)又是什么呢？
對于“一房二賣”現(xiàn)象，我們該怎樣預(yù)防呢？一方面，我們必須出臺一個有強制性的可行性強的履行順序，按照常規(guī)邏輯，我們依據(jù)合同生成時間的先后來判定履行順序應(yīng)該是最合理合情的，一個房屋只能有一個物權(quán)人，那么這個物權(quán)人的判定只能是第一個簽訂法律合同、獲得物權(quán)轉(zhuǎn)移的人。還有一種可能的措施，那就是將優(yōu)先占有的買受人放在優(yōu)先選擇之列，并在多個購買人之間形成一種對抗效力，并結(jié)合實際將房屋轉(zhuǎn)讓給最有優(yōu)勢的購買人，這項措施只能定義為可能的措施，因此確實存在著一些問題，但是可以幫助我們提出更好的解決對策。另一方面，我們要通過法律措施來預(yù)防，那就是建立一個付款中間人制度。簡單介紹一下整個的過程，出賣者將全部的房屋契書待全部簽署合格后轉(zhuǎn)交給中間人，中間人待契約或法定的事情生成或發(fā)生后，全部條件達成后將契約書轉(zhuǎn)交給買受人，買受人在擁有契約書之日起便擁有了房屋的完整所有權(quán)。這樣，便有效避免了“一方二賣”現(xiàn)象的發(fā)生。
結(jié)語：“一房二賣”現(xiàn)象揭示了房地產(chǎn)業(yè)仍然存在很多法律缺陷，嚴重損害了市場經(jīng)濟的誠信機制，我們要從個人私有利益驅(qū)動與相關(guān)制度、法律兩方面入手來解決“一房二賣”問題，不斷完善不動產(chǎn)登記制度及管理模式，推行付款中間人制度來有效預(yù)防，力求規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的秩序，促進其良性發(fā)展。（作者單位：浦城縣人民法院）
參考文獻：
[1]王利明.論物權(quán)法中物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分[J].法學(xué)論壇.2011，（01）
我的實習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院共同安排的。通過實習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實際的工作經(jīng)驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識水平。實習(xí)期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學(xué)習(xí)了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結(jié)合起來。我的工作得到了實習(xí)單位充分的肯定和較好的評價。
實習(xí)期間我主要對關(guān)于與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經(jīng)過
與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院年月日作出四西民二初字第349號民事判決。宣判后，不服，提出上訴，四平市中院于年月日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人、委托人，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）委托人，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托人，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）委托人，被上訴人、委托人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人情況
上訴人（原審原告）：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興建筑公司
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審第三人）
委托人：
三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容
原告訴稱：年月日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-b軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于年月日、月日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交付房屋。
此房于年月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人，是重復(fù)買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承擔(dān)訴訟費。
被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應(yīng)予以保護。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復(fù)買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復(fù)出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。
被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復(fù)買賣，是無效合同，不應(yīng)支持。
被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）在法定期限內(nèi)未做答辯。
第三人訴稱：第三人于年月日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。
被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在年月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于年月日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于年月日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返還原告購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
上訴人請求撤銷原審法院判決，依法重新判決與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于年月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。買房是年月日，重復(fù)買該房合同是二年后的年月，同算帳“換據(jù)”是年月，均在經(jīng)貿(mào)公司年月取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》之前。但的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》后又予確認。據(jù)此應(yīng)認定初始購房合同有效，此后重復(fù)購房合同無效。
李月平欲出售一套商品房，去報紙上刊登了一則廣告。趙新光看到報紙廣告后，與李月平取得了聯(lián)系，經(jīng)過多次協(xié)商，雙方對房屋交易價格、交房時間、付款方式和付款時間達成了協(xié)議。在雙方約定的時間內(nèi)，趙新光帶著購房款找到李月平，要求和李月平按照談好的協(xié)議去辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。但此時李月平卻告知趙新光，房子已經(jīng)賣給其他人了。趙新光為此感到非常氣憤，要求李月平承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償經(jīng)濟損失，李月平卻以雙方未簽訂書面房屋買賣合同為由，對趙新光的請求置之不理，雙方發(fā)生糾紛，于是趙新光訴至法院，要求追究李月平違約責(zé)任并賠償損失10萬元。
法院在審理過程中，被告李月平對雙方曾經(jīng)口頭協(xié)商買賣房屋之事沒有否認。但李月平認為，趙新光的違約請求不能成立，因為雙方未簽訂書面買賣合同，并且雙方在口頭協(xié)商中還有一些細節(jié)問題沒有達成一致，故買賣合同尚未成立，不存在房屋買賣關(guān)系。要求法院駁回原告趙新光的訴訟請求。而原告趙新光則認為，這是雙方之間已約定好的買賣，存在著口頭買賣合同關(guān)系，李月平將房屋賣給他人的行為屬于違約行為，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任并賠償自己由此造成的損失。
法院經(jīng)過審理后認為，原被告雙方已就房屋交易價格、交付時間、付款方式和時間等合同主要條款達成了一致，因此雙方之間存在著房屋買賣口頭合同，合同自雙方就主要條款協(xié)商一致時生效。被告李月平不能按合同交付房屋的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)賠償原告趙新光因此造成的損失6萬元。此案判決后，被告李月平不服，上訴至中級人民法院，中級法院經(jīng)過審理后，駁回李月平上訴請求，維持一審判決。
點評:毛愛東（律師）
按照《中華人民共和國合同法》第十條之規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”因此，口頭合同為我國法律所認可。本案中可以認定原被告雙方存在著口頭形式的房屋買賣合同，并且原被告之間達成口頭買賣合同也不為法律所禁止；換言之，我國現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定原被告雙方之間買賣房屋必須簽訂書面買賣合同。因此，被告李月平在法庭審理中主張沒有簽訂書面的房屋買賣合同，雙方之間不存在買賣關(guān)系的主張，沒有法律依據(jù)。
法庭審理中，被告李月平提出的另一個主張，即雙方口頭協(xié)商過程中，還沒有就所有條款協(xié)商一致，因此買賣合同未成立。對于這個抗辯理由，筆者認為，普通的買賣合同，一般包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人的名稱或者姓名、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或報酬、履行期限、地點和方式、違約責(zé)任、解決爭議的方法等。但并不是所有的合同都要求必須具備以上全部條款，當(dāng)事人雙方只要就合同主要內(nèi)容協(xié)商達成一致，合同就依法成立生效。其他沒有約定的內(nèi)容，可以在合同履行過程中，按照《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果仍然不能確定的，《中華人民共和國合同法》第六十二條對質(zhì)量要求，價款，履行地點、期限、方式等都作了規(guī)定，可以對照執(zhí)行。
如上所述，李月平以雙方在口頭協(xié)商過程中，還沒有就所有內(nèi)容協(xié)商達成一致，因而合同未成立的主張是不符合法律規(guī)定的。人民法院判決雙方口頭合同有效，被告李月平因違約應(yīng)賠償原告趙新光的損失是正確的。
此案提醒人們，在日常交易過程中，買賣雙方在行使權(quán)利、履行義務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，務(wù)必認真誠實對待自己的交易對象，否則將可能承擔(dān)法律后果。
原告：四川省國貿(mào)有限公司（以下簡稱國貿(mào)公司）。
被告：四川省民族貿(mào)易聯(lián)合公司（以下簡稱民貿(mào)公司）。
1993年初，四川省政府決定由民貿(mào)公司在成都市市區(qū)設(shè)立“中國西部民族用品批發(fā)市場”（以下簡稱“市場”）。設(shè)該市場需資金6000萬元。由于資金短缺，民貿(mào)公司決定出售“四川民貿(mào)大廈”及附屬設(shè)施（主樓14層，建筑面積9459平方米），其價值約人民幣6000萬元。隨后，國貿(mào)公司表示愿購此樓。同年2月10日，雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂了由國貿(mào)公司以支援“市場”建設(shè)名義向民貿(mào)公司捐贈4750萬元的捐贈協(xié)議，并約定此款在7月19日前分3次撥付，4月10日之前應(yīng)撥付民貿(mào)公司1325萬元。2月16日，民貿(mào)公司與國貿(mào)公司簽訂房屋買賣合同，約定民貿(mào)公司以1250萬元的價格將“四川民貿(mào)大廈”及附屬設(shè)施賣給國貿(mào)公司。合同簽訂后，民貿(mào)公司即將大廈內(nèi)的3間辦公室交給國貿(mào)公司使用，隨后又將大廈產(chǎn)權(quán)證交國貿(mào)公司保管。4月3日，國貿(mào)公司持房屋買賣合同、批復(fù)及民貿(mào)公司的過戶申請等，到成都市房地產(chǎn)管理部門辦理了大廈的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并取得了產(chǎn)權(quán)證。4月9日，民貿(mào)公司為交付房屋作準備，與成都新華飯店簽訂租房協(xié)議，并支付租金17.5萬元，花費裝修費42248.02元，電話移機費6267元。5月10日，國貿(mào)公司向成都市房地產(chǎn)管理部門交納了手續(xù)費、登記費、書證費共250010元，28日又交納了土地增值費1981070元。至6月5日止，國貿(mào)公司陸續(xù)向民貿(mào)公司支付了購房定金100萬元及購房款300萬元。此間，民貿(mào)公司與國貿(mào)公司為支付捐贈款、購房款以及交接有關(guān)“大廈”資料和房屋買賣合同是否繼續(xù)履行等問題曾發(fā)生爭議。四川省國有資產(chǎn)管理局在得知雙方的大廈轉(zhuǎn)讓情況后，于7月19日發(fā)出文件，指出大廈的買賣非法，要求立即停止。為此，雙方進行協(xié)商，因認識不一而未達成一致意見。9月7日，國貿(mào)公司訴至成都市中級人民法院稱：雙方簽訂的房屋買賣合同經(jīng)雙方主管單位認可生效，原告按合同規(guī)定向被告交付了100萬元的定金及房款300萬元，同時雙方辦理了大廈產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告取得大廈的產(chǎn)權(quán)證。但被告未按合同規(guī)定交付有關(guān)資料和騰空房屋，致原告不能實際使用房屋。請求法院督促被告履行合同，承擔(dān)騰退房屋的義務(wù)。 民貿(mào)公司則辯稱：原告根本無意兌現(xiàn)捐贈協(xié)議，在無履行能力的情況下，以向“市場”捐贈4750萬元為誘鉺，與被告簽訂“大廈”買賣協(xié)議，實為欺詐行為。因此，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，不受法律保護。被告愿意退還原告已支付的款項。
「審判
法院審理中還查明，國貿(mào)公司在訴訟中強占了“四川民貿(mào)大廈”五樓另外5間辦公室。四川民貿(mào)大廈建于1991年底，總造價為14905840.23元。 成都市中級人民法院經(jīng)審理，認為：國貿(mào)公司與民貿(mào)公司買賣“四川民貿(mào)大廈”，雙方雖有房屋買賣合同，并經(jīng)各自的主管部門批準，但從雙方先后形成的兩個協(xié)議和民貿(mào)大廈的實際價值看，以1250萬元購買民貿(mào)大廈，不是雙方的真實意思表示。實際上，該買賣合同是以捐贈協(xié)議為前提的，雙方簽訂以1250萬元買賣民貿(mào)大廈房屋買賣合同，其真正目的在于逃避稅費，規(guī)避法律，故此買賣房屋的合同無效。民貿(mào)公司應(yīng)退還國貿(mào)公司已付的購房款，國貿(mào)公司應(yīng)從“四川民貿(mào)大廈”中搬出，并支付占用房屋使用費；國貿(mào)公司與民貿(mào)公司在買賣房屋過程中均有過錯，因合同無效造成的損失，即國貿(mào)公司支付購房款的利息及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)交納的有關(guān)登記費、增值費；民貿(mào)公司另處租房的房租費用，應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（四）項及第二款、第六十一條和《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第七條第一款第（四）項、第二款，第二十九條第一款之規(guī)定，成都市中級人民法院于1994年4月28日判決如下：
一、國貿(mào)公司與民貿(mào)公司于1993年2月16日簽訂的“四川民貿(mào)大廈”房屋買賣合同無效。 二、國貿(mào)公司應(yīng)于本判決生效后一個月內(nèi)將所占用的8間房屋騰空，完好地退還給民貿(mào)公司。 三、在本判決生效后一個月內(nèi)，民貿(mào)公司退還國貿(mào)公司購房款400萬元。國貿(mào)公司應(yīng)將占用“四川民貿(mào)大廈”8間房屋的使用費給付民貿(mào)公司，3間房屋從1993年3月起每月按2400元計算至1993年9月止，8間房屋從1993年10月起每月按6400元計算至歸還之月止。 四、國貿(mào)公司給付民貿(mào)公司購房款的利息損失，從該款付出之日起至歸還之日止，按建設(shè)銀行同期建設(shè)貸款利率計算，由國貿(mào)公司和民貿(mào)公司各承擔(dān)一半。 五、國貿(mào)公司在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時所交納的手續(xù)費、登記費及土地增值費共2231080元，由國貿(mào)公司和民貿(mào)公司各承擔(dān)一半。 六、民貿(mào)公司因賣房而在另處租房的費用223515.02元，由國貿(mào)公司和民貿(mào)公司各承擔(dān)一半。 宣判后，雙方當(dāng)事人表示服判，未提出上訴，并自動執(zhí)行了該判決。
「評析
正確處理好本案的關(guān)鍵，在于認定雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同是否有效。 從形式上看，國貿(mào)公司與民貿(mào)公司簽訂的房屋買賣合同，系雙方自愿，并經(jīng)有關(guān)主管部門批準，手續(xù)齊備。同時，國貿(mào)公司也依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并交納了法律規(guī)定應(yīng)交納的費用，取得了大廈的產(chǎn)權(quán)證。房屋買賣合同似乎具備了成立的一切條件，應(yīng)該認定有效。
但是，從本案的實質(zhì)來看，雙方簽訂房屋買賣合同的目的，實為規(guī)避法律，逃避國家稅收等費用。該大廈1991年底完工造價將近1500萬元，而近年來房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，價格更大幅度上漲，經(jīng)有關(guān)部門估算，“大廈”現(xiàn)價值約6000萬元。雙方當(dāng)事人卻以1250萬元的價格成交，比原造價還低250萬元。這對于商品意識極強的被告來講，顯然不是其真實意思。而雙方簽訂的捐贈協(xié)議和房屋買賣合同的錢數(shù)加起來正好是6000萬元，這顯然不是偶然的巧合。只是由于國貿(mào)公司沒有也無能力履行捐贈協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致民貿(mào)公司反悔，使買賣合同無法完全履行。可見，捐贈協(xié)議的履行，是雙方履行買賣合同的前提。因此，從中不難看出，捐贈協(xié)議的簽訂，只不過是雙方為規(guī)避法律，以達到少交有關(guān)費用目的的幌子。據(jù)查，雙方按簽訂的捐贈協(xié)議，單是土地增值費一項，至少少向國家交納750萬元。
顯而易見，雙方簽訂的捐贈協(xié)議和房屋買賣合同，雖然形式上表明是行為人的真實意思表示，但行為人借此偷漏國家應(yīng)收費用的目的是非法的，即便有合法形式，也不能得到法律的保護。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（七）項規(guī)定，雙方當(dāng)事人的行為是“以合法形式掩蓋非法目的的”民事行為，應(yīng)認定為無效。因此，法院認定雙方簽訂的房屋買賣合同無效是正確的。但法院在適用民法通則第五十八條時，適用的是第（四）項，即“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”民事行為無效，這是不確切的，應(yīng)適用第（七）項。判決還適用了民法通則第六十一條的規(guī)定。適用這些規(guī)定已經(jīng)給當(dāng)事人的行為給予了正確的定性和處理。本案還適用了經(jīng)濟合同法的規(guī)定，而經(jīng)濟合同法的這些規(guī)定和民法通則規(guī)定的精神是一致的，沒有必要再適用經(jīng)濟合同法的規(guī)定。
實踐中，“違約方”要求定金返還只要符合一定條件，可以要求賣房人返還定金，法院予以支持，當(dāng)事人也可以創(chuàng)造條件，使返還定金的條件成就，但不能獲得雙倍定金返還。
【法律依據(jù)】
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
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一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認
這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準”。此條規(guī)定明確了機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認定為無效，因為這違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點：《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準、登記等手續(xù)才生效，這種批準、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護善意一方當(dāng)事人的利益，維護交易秩序和財產(chǎn)秩序。
二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間的認定
這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對于不動產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。
但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔(dān)不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題
某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應(yīng)認定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無法履行，賣方對其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權(quán)時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因為前者應(yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對房屋進行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據(jù)，筆者認為，除各方當(dāng)事人依法請求返還財產(chǎn)或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關(guān)費用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。
四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題
在現(xiàn)實生活中，如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C.上述交易活動中，對A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點：
第一種觀點認為BC之間的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同，因為根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”雖然B與A簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，A仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同。
