時間：2022-06-30 08:22:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購買小產權房合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：小產權房；保障性住房
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）07-0030-02
一、引言
小產權房的大量涌現是現在政府著力解決的問題之一，與此同時，隨著我國房價飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補充。然而，由于數量極其有限，保障性住房遠不能滿足要求。結合小產權房和保障性住房的現實特點，將不合法的小產權房通過轉化為保障性住房使其合法化是當前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實施路徑則值得我們作進一步的研究分析。
二、存量小產權房轉化為保障性住房的總體思路
小產權房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質的區別，其區別主要在于土地性質和購買人身份的不同。因此，在解決小產權房轉化為保障性房屋的問題時首先應從以下兩個方面予以考慮：
1.土地權益問題的銜接
小產權房和保障性住房最大的區別就在在于土地產權的不同。小產權房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產權屬問題進行規范。可選擇的方法主要有兩個：一是將小產權房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質予以統一。二是從法律的角度上認可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發諸多問題，為今后農村集體土地的管理和規范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產權房問題，我們只能視情況將符合條件的小產權房的土地予以征收變性，通過相應的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。
2.購買人身份銜接
小產權房違法的本質屬性還基于購買人的身份不符合現行法律規定。在探尋存量小產權房向保障性房屋轉化的路徑時，應考慮該部分已經購買了小產權房人群的身份是否符合住房保障制度關于受保障對象條件的限定。原有的小產權房的購買人應在一定程度上受到保護。在小產權住房向保障型住房轉換后，可對原購買者進行身份認證，對于符合申請保障性住房的人群政府應協助其補辦相關手續。對于條件不符合的人群可根據具體情況收取一定的差額費用后為其補辦手續。
3.小產權房轉化為保障性住房的具體路徑
在小產權房轉化的具體步驟中，首先應當進行全面排查清理工作。確定整理區域的小產權房數量、類型、租售情況等。選取其中符合相關條件的房屋進行保障性轉換。篩選條件應包括房屋區位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據小產權房當前不同的租售情況等進行區分轉化。
(1)已出租小產權房的轉化
在具體操作中，有大量的小產權房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產權房，可參考以下具體轉化步驟。
首先，根據城市房地產管理法的規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。各地方政府應該以此為根據進行排查，確定將符合回購條件的房屋。
(2)已出售小產權房的轉化
對于很多家庭來說，都是將小產權房一次性購買并且由村組或當地鄉鎮政府頒發產權證書。但是，根據現行的相關法律，這類買賣合同由于土地權屬問題存在爭議而被認定為無效合同。
根據對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應返還原所有者即集體經濟組織。政府應向收回房屋的集體經濟組織進行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時可向政府再次購買該房屋，不過應當按比例補齊一定的土地使用價款。
若購買人符合申請購買經濟適用房的條件應按照經濟適用房制度的相關規定享有權利及承擔義務，購買該房屋后今后不可再申請經濟適用房或廉租房。
4.小產權房轉化過程中應注意的問題
由于小產權房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉化也缺乏實踐經驗，所以在將小產權房收歸為保障性住房時應該充分考慮各方因素，以免造成不可預期的問題，具體應注意以下三點：
(1)做好全面普查工作，防止錯漏
對小產權房進行全面普查是將小產權房轉化為保障性住房的基礎。在普查過程中應該著重調查小產權房的區位、住房條件、當前租售狀態等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據。
(2)做好協調工作，避免激化矛盾
小產權房涉及了集體經濟組織、購房者、政府等多個利益相關體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協調工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相關法律制度
當前關于小產權房轉化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應加快相關法律政策的制定，使小產權房的回購工作有法可依，加強該項工作的規范性，同時明確相關各方的權利和義務。
[1]陳伯庚.《怎樣看待小產權房》，《檢察風云》，2007.
[2]李磊.《小產權房動了誰的奶酪》，2007.
[3]楊卓.《基于權重效用模型的小產權房性質界定主觀決策》.
[4]梁春程.《小產權房”的拆遷補償問題》，2009.
2006年，張某的兒子準備結婚，卻還沒有房子。趙某了解到這一情況后，便對張某說自己在某房地產公司有熟人，能夠拿到低于市場價很多的內部指標。張某聽后非常高興，便委托趙某幫自己買一套房子。張某先后分兩次交給趙某20.13萬元，以每平方米1650元的價格購買了一套100多平方米的房子。趙某卻對張某說，由于是內部指標，不能以張某的名字辦理房產證，而必須以內部人員的名字辦理房產證后再過戶到張某的名下。
2006年8月，張某拿到了新房的鑰匙，并進行了裝修。后來，趙某以辦理房產證需要交契稅為由，又從張某處拿走4500元。張某對新房子各個方面都很滿意，因此對趙某非常感激，便不好意思催辦房產證的事。盡管張某偶爾也問過幾次，趙某總是以各種理由推脫。
到了2008年6月，張某到房管局一問才知道，該房屋屬于城中村集體所建設的“小產權房”，無法辦理房產證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認了該房屋為“小產權房”的事實，并說自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實無法辦理房產證，只能先這樣住著。
張某擔心自己的房屋權利將來得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費58000元以及其他各項損失共計31萬元。趙某不同意，雙方發生糾紛，張某將趙某告上了法庭。
律師觀點：本案是一起由于“小產權房”無法辦理房產證而引起的糾紛。
所謂“小產權房”，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村集體頒發。這種產權證明不同于由城市房地產管理部門頒發的一般意義上的房產證，其產權的基礎是農民的宅基地使用權，因而無法以購房者的名字辦理房產證，也不能上市流通。
國務院曾以會議及通知等方式多次強調“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農戶住宅或‘小產權房’，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發”。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，除“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業”等情況之外，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。2007年，建設部《關于購買新建商品房的風險提示》，明確要求“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”。
房屋產權本來不分大小，只有一種定義。但是，由于我國城鄉二元結構的管理體制，以及一些復雜的社會狀況，形成了社會上一些約定俗成的說法。這種俗稱的“小產權房”，實際上沒有真正的產權，其權利也得不到法律的保障。一旦出現糾紛，往往會給購房者造成較大的經濟損失。
購買“小產權房”容易產生以下一些法律問題：首先是購房合同的問題。由于“小產權房”無法上市流通，購房者往往無法通過正常的渠道和方式進行房屋的買賣，所以，很多購房者都沒有簽訂購房合同。有的雖然簽訂了購房合同，但發生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產權房”，這種合同一般也會被認定為無效合同。其次，關于房屋使用權的問題。有的購房者出于居住使用的目的，認為自己買房只是為了住，并沒有買賣房屋的想法，所以有沒有房產證對自己并不會產生太大的影響。我們姑且不去考慮國家政策對小產權房使用權可能產生的影響，就目前的社會條件，由于房價的不斷上漲，個別賣房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣給幾個不同的購房者，一旦發生這種情況，購房者將無法保障自己的權益。也就是說，小產權房的使用權也是無法保障的。在法律實踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產權房無法得到合法有效的權利憑證，其基于物權的一系列法定權利（如繼承、擔保、轉讓等）均無法得到有效的行使。
基于上述原因，購買“小產權房”的購房者在發生糾紛時往往處于非常被動的地位，能夠得到的補償也僅僅是返還購房款。至于由此而產生的其他損失，往往因舉證困難而得不到支持。而且，購房者一般也不能以違約或侵權來要求對方承擔違約責任或賠償責任。
一、小產權房的概念
“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，亦稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮人民政府而不是由國家權威機關(房管部門)頒發產權證的房產。“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。小產權房實際就是一些農村集體組織或者開發商打著“新農村建設”等名義出售的、建筑在農村集體上地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因此小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產權房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現有的住房供應體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產權房的出現應該說是具有一定合理性的，
對政府有關管理職能部門來說小產權實上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農民來說，出售或出租小產權房，可以獲得比農業種植更高的收入。一定程度上小產權房的出現，對政府、購房者和農民來說，其實是一個多嬴的結果，本文主要不是討論小產權房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農村小產權房處置的涉稅問題。
二、小產權房處置是否涉稅
農村小產權房處置(包括修建、分配、轉止、市場交易等處理與安置)情況比較復雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農村村委會統一設計、統一建造，然后全部分配給享有宅基地權的村民，由村委會制定一定的收費標準向村民收取“購房”費用，這種小產權房處置實質上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業稅稅目“服務業”中的業，營業額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務局重慶市財政局關于促進城鄉統籌發展有關地方稅收政策的通知》(渝地稅發[2007]242號)第九條規定：鄉鎮居民和農村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業營業稅及附加稅費。
第二種，就是對小產權房的違法買賣行為。原建設部發出風險提示，提醒購房者：以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。2007年12月，國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
對這種小產權房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：
一種意見：不征稅。理由：既然轉讓小產權房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據。若按照渝地稅發[2007]242號第十條規定的條件：對庫區地方政府、開發商、牽頭人、合作單位采取統建房、合作建房、開發性建房等形式建設安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產營業稅及附加稅費。庫區移民轉讓移民安置房，免征銷售不動產營業稅及附加稅費。當然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見：應該征稅。目前，我國還正處在法制建設逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認定上還很模糊，不同的法律規范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業性收入”征稅的原則。
“公開性”是營業性收入的一個基本特征，這就區別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機關的偵查或調查才能掌握，如：虛開發票取得的手續費收入，非法印制發票取得的收入等。對只違反某一個法律規范的“公開性”的營業性收入是應該征稅的，如：無證經營行為，違反了工商登記法規，雖不能辦理稅務登記證，但取得的營業性收入還是應該征收有關稅收。筆者傾向于第二種意見。
三、小產權房處置怎么征稅
現行“商品房”即大產權房或稱全部產權房的處置涉及的稅種：有購置開發土地使用權的契稅、耕地占用稅、銷售不動產營業稅、土地增值稅、印花稅、開發持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點對農村小產權房處置按照什么稅目征收營業稅這方面來進行進一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：
一種觀點：應按照銷售不動產征收營業稅。小產權房的銷售，征收銷售不動產的營業稅，這在國家稅務總局對某省級地稅局請示的一個答復中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉發，前述渝地稅發[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產征收營業稅處理的。從小產權房處置的形式來看，購房者與小產權房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產”征收營業稅從表面上看也似乎符合稅收規定，
另一種觀點：不應該按照銷售不動產征收營業稅。但到底應該按照什么稅目征收營業稅呢?
姑且不妨先引入會計準則關于收入的概念，《企業會計準則第14號一收入》第二條：收入，是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的與所有者投入資本無關的經濟利益的總流人，本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。企業代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關的經濟利益很可能流人企業，(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認。
在政策還未明確之前，稅收的確認應該以會計準則確認為基礎。《國家稅務總局關于做好2009年度企業所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規定“三、有關企業所得稅納稅申報口徑。根據企業所得稅
法精神，在計算應納稅所得額及應納所得稅時，企業財務、會計處理辦法與稅法規定不一致的，應按照企業所得稅法規定計算。企業所得稅法規定不明確的，在沒有明確規定之前，暫按企業財務、會計規定計算。”已有此規定，眾所周知，銷售小產權房是違法行為，是不可能辦理房產產權過產手續的，銷售合同是不受法律保護的小產權房交易不具備產權轉移的實質。非法，而且是禁止性的，故物權應視為主要風險，即小產權房所有權上的主要風險沒有轉移給購貨方。也就是說，在會計上小產權房處置不構成銷售商品收入，也就是不能確認銷售不動產收入。那么，也就不應該按照“銷售不動產”稅目征收營業稅。小產權房的“銷售”在稅法上也不符合《營業稅稅目注釋》有關銷售不動產的定義(銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。)
稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質重于形式”的原則，即只要經濟法律行為合符稅法要素，構成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產權的非轉移是小產權房處置的實質。那么。小產權房處置的實質是究竟什么呢?
筆者認為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業稅暫行條例及其實施細則已經取消了“轉讓不動產有限產權或永久使用權方式銷售建筑物”視同銷售不動產這項規定)。因產權沒有轉移，“購買者”只有使用權而不擁有所有權。對于小產權房“所有者”來說，實質上只是讓渡了資產的使用權，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經濟行為。在這種經濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但該物品的“所有權”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。
《營業稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋，物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。《合同法》第二百一十二條中對租賃合同也有規定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區別于買賣合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產權房“銷售”實質上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對已實際構成出租小產權房的法律事實并構成取得資金的結果，依法征收相應稅費便有了法律依據。
下一步，應探討一次性取得小產權房處置收入如何按照租賃業征收營業稅問題：
《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”從《實施細則》來看，收取的一次性費用屬于預收了以后若干年的租金，納稅義務發生時間就是實際收到“售房”款的當天，應全額一次性征收營業稅金及附加稅費。
但還有一個問題，就是《合同法》規定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進行，一筆收入無法準確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質的收入征稅。因此應拋開法律形式，在實際使用期結合法律允許的租賃期內，根據當地實際租金水平，合理、公平地確認事實使用權(純地租或房產租金)所應收取的租賃收入而核定征稅。
結論：即小產權房處置應按照“服務業”中的租賃業來核定征收營業稅金及其附加稅費。只有這樣，才能最大限度地減少執法風險和納稅爭議，對小產權房“銷售”征稅才更加合法。
[關鍵詞]小產權房 土地管理制度 房產利益
一、小產權房的概念
時展到21世紀，對于農村土地，最熱的爭議點莫過于小產權房的問題。其實小產權房并非法學術語，現行法律法規也未曾正式使用，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關于小產權房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產權是針對開發商所擁有的初始產權而言。商品房在建成之后售出之前，開發商享有的商品房產權叫大產權，購房人購買商品房之后取得的產權是從這種大產權中分離出來的，故稱為小產權。第二種：產權大小是按照房屋再轉讓時是否要繳納土地出讓金來區分的。不再繳納土地出讓金的叫大產權，還需要補交土地出讓金的叫小產權。這樣，普通商品房是大產權房，經濟適用房就是小產權房。第三種：產權大小按照產權證的頒發機關來區分。國家房管部門發放產權證的商品房是大產權，鄉鎮政府頒發產權證的房屋是小產權ⅰ。從我國目前的法律法規來看，第一和第二兩種情形下的小產權房都是合法的。而第三種情形的小產權房合法與否是目前爭論的焦點問題，本論文所說的小產權房均指第三種小產權房。因此本論文中的小產權房是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨開發或與房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉鎮政府或村委會制作房屋產權屬證書的房屋。這種房屋產權證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉鎮政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故稱為小產權。這里的“小”是指產權不完整或者說產權有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。
案例1：1999年12月，上海浦東新區龔路鎮龔豐村農民楊某，將自己的兩層私房以12萬元的價格賣給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買賣合同，愿意如數返還陳某的購房款。但是法院依據誠實信用原則認為原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》系當事人自愿、公平、等價有償基礎上所為的真實意思表示，認為房屋買賣合同有效。2008年重審時仍然維持初判。
案例2：畫家李某2002年在北京通州宋莊鎮辛村店村以4.5萬元的價格買下了當地農民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買賣協議無效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬多元的房屋補償款。
以上案例中的房屋買賣事實一樣，但產生的法律效力卻截然不同。這就是當今的熱點問題——最具有爭議性的小產權房。
二、小產權房的現狀
小產權房的出現和存在從10多年前就開始了。從賣房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實際情況隨著社會經濟大潮的推動，這部分自建房的性質開始發生了變化。比如在1994年，香堂村就開始公開出售200平米左右的村建別墅，售價當時僅為5萬元一套。當時一些明星，藝術家們為了休閑或養老就到郊區縣購買別墅或農家院，由于他們當時購買大多不是作為第一家居使用，所以也并沒有引起相關部門的注意和重視。然而時間到了2003年左右，由于城市房價普遍偏高，眾多工薪階層也加入購買小產權房的行列，而且他們購買的小產權房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅使，目前加入小產權房開發的房地產商以及樓盤也為數不少。據資料統計，在全國范圍內，小產權房達到全國實有村鎮房屋建筑面積的30%，其中村鎮住宅約50多億平方米。由此可見小產權房在全國之整體發展態勢，其深遠影響不得不引起政府及社會各層的高度重視和關注。
三、小產權房形成原因
小產權房目前是社會熱點問題，其形成原因是多方面的，其折射的社會矛盾是深層次的、制度性的。
1.小產權房產生的根源是我國長期以來實行的土地資源城鄉二元化管理體制。我國法律對城市土地和農村土地實行不同的管理體制，適用不同的法律規定，即通常所說的二元化管理體制。我法律規定城市土地可以通過市場直接進入流通，而農村土地屬于集體所有，只有在政府或國家通過征用的方式才能進入流通。這看起來似乎是對農村土地的特別保護，但實際上是對農村土地自由流轉的一種特別限制。目前農村的這種土地流轉制度不是在我國市場經濟中自發形成的，而是國家在城市化和工業化進程中，為了實現社會資源的集中而構建的一項特殊制度安排。這項制度是以犧牲農村的利益來維持和促進城市的發展的。我國自建國初就確立了農村為城市服務的策略。改革開放30年之后，中國農村和城市之間收入差距越來越大，“三農”問題逐漸成為了我國經濟發展中不得不正視的一個問題。造成這個問題的原因是農村在改革開放經濟建設中沒有自己的市場主體地位，農村和農民仍然服務于城市經濟發展。僅就土地制度而言，為防止農村地產市場對城市地產市場的沖擊，為了維護城市和國家在地產市場的巨大利潤，國家繼續通過嚴格的土地管制制度將農村集體土地固定在農村，日后通過合法途徑征收后轉變為國家所有，繼續城市和國家對農村永遠的剝奪。如今，城市化進程已經可以安排更多的農業人口就業，到了工業回饋農業，城市回饋鄉村的時候了。小產權房合法化以后，許多以傳統農業為謀生手段的農民就可以轉化為城市居民，減少對農村土地的繼續使用，也對我國新農村的建設提供了條件，真正實現城鄉統籌發展。
2.小產權房的出現亦是村集體在市場經濟充分發展，在巨大利益的驅動之下不可避免產生的后果。農村小產權房之所以被我國法律認定為非法，最主要的原因是因為這些住房在興建時并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時必須繳納的。農村小產權房之所以價格低也正是因為沒有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產權房無法獲得國家房產部門的房產證的最終原因也在于此。小產權房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費，這樣房價僅僅是由建設成本加出售利潤；另一方面，小產權房在建設中沒有了權利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價可以降低40%以上。集體土地被征用的價格和土地建成城市商品房的價格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅動，甘愿冒風險，以超出法律的形式主動進入市場以獲取利益最大化，實現土地增值最大化。所以說，小產權房的出現亦是村集體在市場經濟充分發展，在巨大利益的驅動之下不可避免產生的后果ⅳ。
3.小產權房是農民對現存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰。小產權房是農民對現存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰。小產權房禁而不止折射的正是社會各利益團體對農村將近10萬億的土地財富分配格局的博弈和重塑過程。
我國法律規定，農村土地不能直接進入市場而只能由政府或國家通過征收來實現的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場主體，沒有處分所有物的權利。通過國家征收的模式，使得國家不僅成了國有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實際處分者。農村集體成員實際上被剝奪了集體土地所有權中最關鍵的處分權。我國《憲法》和《土地管理法》等確認了農村集體土地所有權屬于農村集體所有。根據所有權的一般理論，所有權具有四項權能：占有、使用、收益和處分。其中處分權是所有權的核心。所有者對自己財產的處分是最終實現其所有權價值的重要途徑。《物權法》第39條也規定，所有權人對自己的不動產或動產，依法享有占有，使用，收益和處分的權利。但我國集體所有制下的農民卻失去了對自己所有物的最終財產處分權。
如果政府限制農村集體土地所有者行使所有權的范圍和方式，讓集體土地只能用于農業耕作，那么就應該取消現在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴格禁止政府將農村征收來的集體土地轉包給開發商用于商品房開發，除非這種征地是出于國防、抗洪、搶險救災之類的重大險情需要；而且在征地費用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂于把成片成片的農村地區給征出去呢？因為地方政府打著為改善村民生活條件的旗號，實際上他們自己獲得了頗豐的征地補償款，占20%～30%；最可憐的農民最終獲得的補償款僅占5%～10%。任何一個有良知的人都不得不為我國農民卑微又悲慘的處境嘆息。
由于城市建設用地的日益緊缺，農村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨特的經濟價值和社會價值。所以說，集體土地進入城市房地產謀取市場高額利潤成為不可避免的趨勢。雖然國家政策對農村土地用途有著嚴格限制，但村集體畢竟也對本集體土地享有獨立的，排他的所有權，而且現在村集體土地上也存在越來越多的鄉鎮企業建設用地及宅基地，這也為農村集體土地進入城市房地產市場留下了一個靈活的缺口。
4.城市自然發展催生了小產權房的出現。我國從1998年開始全面停止實物分房，實行住房貨幣化。目前我國城市居民解決住房問題主要是通過地方政府主導模式，即地方政府壟斷土地供應，開發商壟斷房屋供應，因為政府只向開發商提供建設土地，所有人必須向開發商購買房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機行為，是導致城市房價一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無法得到滿足，另一方面也為城市周邊農村廉價的小產權房的產生和發展提供了機遇，成為催生小產權房迅速發展的首要因素。
城市的飛速發展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對廉價住房的需求外，我國老齡化社會的到來也加劇了老年人對退休養老住房的需求。現在的大城市已經不再是老年人養老的最佳場所了，這些老年人也就希望在郊區附近購買一套廉價小產權房養老；還有些商人，由于生意需要辦公地點，他們就購買鄉鎮小產權房作為公司辦事處或辦公地點，有些甚至還把直接購買小產權房賣給員工，一并解決了他們工作和居住的問題，也利于公司的長遠發展。更有一些高收入者想在鄉鎮購買別墅或建度假村之類的，遠離城市的喧囂，滿足了高收入者對寧靜生活的需求。
現在由于農村僅僅依靠農業生產已經難以維持日益發展的社會生活了，農村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動力已經外出務工，農村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無人居住，維護，極容易毀損。很多農村人其實都希望出售老房屋。但由于國家政策不允許這些小產權房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務工的農村人即使手頭有了些積蓄，基于全國小產權房政策的限制，他們也不能在他鄉的當地購買住房安居樂業。這樣就變成了那邊不能賣，這邊不能買，變成了永遠的蝸居一族，租房一族，無法實現“我想有個家”的愿望。另一方面，城里就業形勢嚴峻，有些大學生就下鄉找工作了。這些大學生持有城市戶口，不像農村居民，在農村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購買商品房才能實現“居者有其屋”的愿望，他們沒有辦法在農村就地買房甚至結婚安家。這種人為阻斷農村和城市交互發展的做法是社會發展規律相矛盾的。
參考文獻：
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關鍵詞：小產權房、合同效力、產權登記
小產權房是近幾年來隨著我國城市房價過快上漲，新農村建設等過程中衍生出的一種新的房產存在形式。由于我國城市房地產迅速增長，普通的城鎮居民的工資增長速度無法追趕房價增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價格低廉的小產權房，小產權的存在在一定程度上緩解了社會的矛盾，解決了影響社會穩定的住房問題。但同時，由于小產權房的先天不足也引發了學者對其合同效力的廣泛爭議。
筆者認為小產權房合同的效力不應簡單一刀切似得認定為有效或無效，應分情況認定。
一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關法律規定
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定的主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。
二、小產權房向其他集體經濟組織成員轉讓的合同效力
針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現，為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護農民合法收益權
基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。
三、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責任比例的確定
實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
（二）實際操作
香堂村的故事
1998年，當張文山決定在香堂村搞“房地產開發”的時候，他不會想到這個偏僻的村莊有一天會成為全國矚目的焦點。
香堂村位于北京正北46公里的燕山之麓，昌平區以東12公里的地方，是一個傍山依嶺的村莊。1987年，張文山接任香堂村黨支部書記時，村賬目負債累累，村民們一窮二白。
張文山是香堂村村民眼中的能人。打上中學的時候，他就是個活躍分子，愛唱好動。“”期間村里普及樣板戲，張文山如魚得水，在《紅燈記》里演李玉和，在《沙家浜》里扮郭建光，很快在香堂村“戲班子”成了紅人。
一次偶然的機會，張文山結識了評劇大師新鳳霞。兩人因為對評劇的共同愛好而成為朋友。令張文山沒有想到的是，這次偶然的相識，竟然為香堂村開辟了一條致富之路。
也許是被香堂村的青山秀水吸引，有一次，新鳳霞對張文山說：“我要到你們香堂村來落戶，你歡迎嗎？”
頭腦靈光的張文山馬上想到，如果在香堂村的地面上蓋一個別墅群，把一些文化名人引進村，再依靠名人的影響把香堂村宣傳出去，促進招商引資，香堂村就有救了。
說干就干，張文山立刻動員村民整理荒山，改造舊村，搞房地產開發。
1994年，首批房子建起來后，新鳳霞以5萬元的價格買下了第一套房子。此后，著名評劇表演藝術家馬泰、歌唱家李雙江、畫家蘇平等一批文藝界名人也先后入住該村。
張文山最初的想法只是在香堂村搞一個規模不是很大的“百個名人商品房”，利用名人效應，以達到招商引資發展香堂村的目的。沒想到一搞起來就一發不可收。
13年間，香堂村陸續開發了10個這樣對外銷售的小區，小區的建設從早期零散的滿足少數人對此地自然環境、山水風光的個性需求，轉型為成熟的商品住宅的開發建設。
現在香堂文化新村劃分為10個區，共有3000多住戶，房型分為二層小別墅、大三居、四合院。與之配套的設施有醫院、幼兒園、健身館、超市、物業管理、高爾夫球場等。2006年，香堂村房地產實現銷售收入6500萬元。在村民們看來，香堂村的重生，無疑拜房地產的蓬勃發展所賜。
香堂村房地產的紅火是可以理解的。近年來，由于地根緊縮等原因，房地產市場的供應遠遠不能滿足市場的需求，從而導致房價不斷攀升。今年5月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，其中北京房價同比上漲9.6%。面對如此高的房價，中低收入人群只能選擇其他途徑來解決。
由于香堂村的小區均蓋在村里的荒山廢地上，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金，因而節省了大量的土地出讓金；此外由村集體牽頭開發，也省去了開發商；而建筑商就是當地農民。如此一來，小區建設成本大為降低，較市區內的商品房有鮮明的價格優勢。
身份之惑
像香堂村這樣在集體荒地上建造房屋對外出售的，并非獨此一家。統計顯示，在北京周邊的房山、順義、密云、通州等，共有80個左右已售、在售、在建的此類項目，近10萬套房子，占據北京房地產市場1/4的江山。這些房子有一個共同的名字：小產權房。
之所以被稱為“小產權”，是因為它們的缺乏合法的身份。
小產權房占用的是集體土地，按照現行的《土地管理法》規定，此類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因此小產權實際就是沒有產權，購買此類房屋的人的利益也不受國家法律所保護，不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
小產權房一般由開發商和村委會合作，或者村委會自行組織建設，而后自行銷售。購房者簽訂的合同與一般的商品房買賣合同也有所不同，其名稱是“××項目房屋買賣合同”，合同由鄉鎮人民政府監制，出賣人為某村民委員會。
對于開發商而言，小產權房的出現打破了舊有的游戲規則。對于地方政府而言，小產權房的出現，則使他們失去了獲取土地出讓金和各種相關稅費的可能。
近期，對于小產權房的打擊空前嚴厲起來。
2007年3月12日，北京市建委了小產權別墅購買的風險警示。
6月18日，建設部了《關于購買新建商品房的風險提示》，明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”。
6月25日，北京市率先在全國開始征討小產權房。北京市國土資源局局長安家盛在一次活動中表示，北京已經部署開展在全市范圍內調查“鄉產權”“小產權”等違規土地開發建設，違規開發建設的要停工停售。
已有小產權房在這一波打擊中遭遇“滅頂之災”。今年4月16日，房山區青龍湖鎮青龍頭村144棟鄉產權別墅被拆掉85棟，其余均被沒收，另有3名涉案人員被羈押，原因是“這些項目為違法建筑”。
盡管如此，小產權房的銷量依然有增無減。“買啊，怎么不買呢，跟四環周邊動輒上萬元的房價相比，這里連三分之一都不到。”在通州小產權房太玉園，前來看房的朱先生對記者說。對于小產權房蘊涵的風險，朱先生表示并不擔心：“總建筑面積230萬平方米的大社區，不可能說拆就拆吧！”
“我們不要求國家給咱們制定政策。靠房產帶動旅游搞活村子，老百姓也富了，這難道不是好事一樁嗎？”張文山對記者說。
對于小產權是否違法的問題，張文山表示難以理解：“難道這幾千戶來香堂村買房的人都糊涂嗎？這些人不懂法嗎？難道他們不知道小產權是怎么回事嗎？來這里的有很多是律師甚至法官，他們就是研究法律的。”
監管難題
小產權房的“非法存在”已有十余年，但為什么沒有相關部門進行制止呢？
據了解，小產權房的管理涉及國土資源部門、建設部門，甚至還有農業部門和國家相關立法、執法部門。由于處在政府各職能管理部門的交叉點上，就造成了表面有很多部門管，實際上卻是誰都沒有管的局面。
舉例而言，按照《房地產管理法》，建設部有權對城鎮國有土地上的商品房市場進行管理和查處，但是對非城鎮國有土地上的房屋管理，建設部卻鞭長莫及。
開發商任志強認為，建設部完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅作出風險提示。在任志強看來，不管這些“小產權”的建設是否合法，但其對社會銷售的行為是違法的。建設部雖無權管理非城鎮國有土地上的建設行為，但對違反《房地產管理法》的市場銷售行為則應該予以制止。
任志強在博客中批評，在一個法治國家，在國務院所屬部門用新聞會的方式提出了“風險提示”之后，居然沒有另一個應有權力管轄的部門來管制這種小產權買賣的違法交易行為。
中國人民大學法學院教授王軼則認為，小產權房建在農村土地上，并不適用《城市房地產管理法》，如果非說違法，由國土資源局或建設部出面叫停也缺乏法律依據。按照他的解釋，國土部門管理范圍是國有土地和被征用為國有的農村集體土地，集體土地缺少一個統一的管理部門，尚處在灰色地帶。
合法化？
鑒于小產權房涉及到眾多中低收入者的切身利益，許多專家建議將其合法化。
中央黨校研究室副主任周天勇表示，查辦小產權住房在《憲法》和《土地法》中沒有依據，這種行為本身就是違法的。“同樣是農村的集體土地，為什么只有被地方政府征用后再賣給開發商是合法的？而農民集體在自己的土地上蓋的房子然后拿去賣卻變成了非法的呢？”。
王軼也認為，小產權住宅并沒有違反現有法律，而且只要購房者與鄉政府簽訂的合同符合雙方意愿，那么這份合同就是有效的，應當受到法律保護，同時購房人也應當取得相應的轉讓、出租、抵押、繼承、贈予等權利。
但一些專家則擔心，由于小產權歸農村集體所有，產權關系很難改變，如果在法律層面給予承認，將動搖我國現有的土地政策。
由于土地的非集約化經營難以提高農業生產效率，因此，通過推動土地流轉提高土地使用效能，無疑有助于實現農村經濟的集約化經營，發展規模經濟。
不久前，國家設立重慶、成都先行先試城鄉統籌，即暗含了對農村土地流轉的大方向。7月3日，重慶在打破二元障礙上跨出一大步：允許農地承包經營權入股，進行流轉。而廣東已在進行農村土地入市試點，省內的農村集體建設用地無須經過國有征收程序，可以直接進入土地二級市場參與流轉。
中國房地產開發集團公司黨委書記孟曉蘇認為，將農村原有的集體經濟轉化為股份制，為今后農民拿土地入股分紅創造了條件，而且根據《公司法》，農民可以把自己的土地股權部分或者全部賣給城里人或開發企業，開發企業擁有股權，農民得到錢，城里人可以到農村當土地所有者。這將打破單一供應者壟斷市場的局面，實現土地供應和房屋供應的多元化，為遏制房價上漲發揮作用。
一位國情專家認為，小產權房是關系到中國現代化發展戰略的問題，關系到中國是繼續過去的城鄉分置二元結構，還是走城鄉一體化、城鄉互動均衡發展的道路。在他看來，土地變革的意義遠不止于房地產市場，還可借此打破城鄉二元分隔，消弭城鄉差別，使土地、人口以及多種資源在城鄉之間雙向自由流動。
關鍵詞:小產權房;法規;政治體制;保障利益
中圖分類號:DF461 文獻標識碼:B 文章編號:1009-9166(2010)020(C)-0256-01
中國房地產行業近年來以一種近乎狂熱的速度在發展著,然而在諸如房地產價格持續上漲,房地產投機行為逐漸增多等眾多問題中,“小產權房”問題也受到人們的普遍關注。
按照不同角度的解釋,“小產權房”有多種定義,按房屋產權證的發證機關來區分,縣級及以上人民政府主管部門頒發產權證的叫大產權房,由鄉鎮人民政府或村(居)委會頒發產權證的叫小產權房。具體來說“小產權房”就是指在農民集體所有的土地上,由開發商和村委會合作或村委會自行組織開發建設的房屋,在未交納土地出讓金和各種稅費的情況下自行銷售,并向購房者發放由鄉鎮人民政府制作的“房產證”。
一、“小產權房”的現狀
歸結來說來說小產權房的現狀如下:
(一)規模龐大,涉及面廣。據統計,目前我國住宅總量在186億平方米左右,其中高達66億平方米面積的住房屬于小產權房,占比超過1/3。全國各大城市的小產權房數量驚人,在深圳小產權房的數量占市場總量的49%。北京、上海的小產權房數量占市場總量皆為22%左右,西安小產權房已占市場總量的25%―30%,鄭州、廣州等城市的小產權房屋數量也都在20%以上。
(二)價格低,客觀需求量大。小產權房難以控制的最根本原因是其價格與現今高房價相比要低很多。除去土地出讓金和開發商過于瘋狂的利潤攫取部分,小產權房的建設成本變得非常低,所以其價格一般僅占同地區商品房價格的1/3甚至更低。
(三)法律依據不足。小產權房問題的泛濫來了許多隱性問題,一方面買房人的利益很難得到保障。小產權房的買賣,因違反法律強制性規定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進行權利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權。因此,一旦發生相關當事人主張購買行為無效或者國家按照法律規定進行整頓時,買房人的利益很難得到保障。另一方面建設小產權房,從表面看,農民是獲得了很高的收益,但其實,農民失去了土地使用權意味著失去了最基本的生活保障。
二、解決途徑的幾點分析
(一)明確小產權房的不合法性,進一步完善相關法律、法規。我國目前有關土地管理的法律法規還不健全、不完善,有些甚至是相互沖突矛盾的。面對強烈的社會爭議和小產權房屢禁不止的行為,應明確小產權房處置的時段,對現已經完工出售的小產權房列為處置的范圍,對未建或正建的小產權房立即叫停;公告社會,對以后再建的小產權房一律拆除,并追究當事人的法律責任。
(二)處理現有小產權房,加強保障性住房建設。全國各地已經銷售的小產權房不在少數,強行拆除不利于社會穩定及社會資源的節約,應當采取懲罰和改造的方法。對于已銷經售的小產權房,購房者應當補交土地出讓金,以取得合法產權證書。對未銷售的房屋,可將其轉為保障性住房。國家正在實行加大建設經濟適用房、廉租房的政策,但是建設進度卻緩慢,所以建議將尚未銷售的小產權房轉換為保障性住房,將其從不合法的位置提升到社會公益性位置,在一定程度上可以緩解我國保障性住房不足的情況。
(三)政府應當積極探索新的住房生產和分配制度,控制商品房價格,減少城市居民購買小商品房的需求。一方面,在暴利的推動下,中國房地產行業異常繁榮。另一方面,地方政府和開發商借法律法規的漏洞,刻意推高地價、房價,造成了新的社會矛盾。而且,在開發商模式的設計中,地方政府還承擔特殊的責任――通過提供大量的廉租房、兩限房、經濟適用房(俗稱“三類房”)來解決中低收入人群的住房改善問題。
(四)提高征地補償,保障農民集體利益。對于沒有經濟實力的、處于社會最低階層的農民而言,土地是他們生存的根本。國家低價征收農民的土地,農民再輾轉反側移居他鄉,對農民而言這怎么算都是一筆不合算的交易。想要更好地阻止農民賣地給開發商,政府應當完善征地補償制度,將生態補償納入補償范圍,提高征地補償費,合理的征地補償費再加上法律的約束才能與開發商給出的利益相抗衡。
(五)加大監控力度,嚴懲違法三方。與合法產權的房屋一樣,小產權房的建設也聯系著農民、房地產開發商、基層政府三方的利益。不過這其中應當負首要責任是房地產開發商,這些房產開發商為躲避交納土地出讓金而將目光瞄向了農村集體土地,以低廉的成本建設房屋,然后以的商品房的形式賣出。對這部分知法犯法的開發商,應當根據其造成的危害程度,采取罰款、吊銷營業執照或是降低資質等懲罰措施。農民在這個過程中雖然是弱勢群體,對這部分農民應當給予一定的罰款和法律知識教育。過錯的第三方是基層政府,在合法土地出過程中基層政府得不到出讓金,其財政不寬裕,缺乏抵制開發商誘惑的能力,這也是小產權房得以建設的根本原因。
作者單位:四川大學經濟學院
作者簡介:黃敏(1988― ),女,漢族,四川內江人,本科生,四川大學金融工程學生。
參考文獻:
［關鍵詞］小產權房;保障性;產權
［中圖分類號］C939 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）9-0143-02
1 引 言
現今國內房價飛漲,普通住宅類房地產價格已經越來越脫離居民的收入水平；在此情形下,國家出臺了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補充。總體下,我國當前保障性住房可以分為：經濟適用房、廉租房、公租房等；此外,國家還將住房公積金制度作為住房保障方面的重要補充。保障性住房雖然對社會住房具有一定的保障性作用,然而,保障性住房主要的保障對象多數是處于非常貧困水平的人群,保障覆蓋面有限；對于“夾心層”人群(“夾心層”居民主要是指那些中等收入水平,買不起普通商品房,但又不符合最低保障優惠條件的一類人群),住房問題仍然是一個非常大的難題,從這個角度考慮,我國保障性住房制度仍有待于進一步完善。
小產權房現象(多數購買小產權房的人處于“夾心層”)已成規模,對于小產權房的處理辦法,目前也沒有得到統一。可以參照“保障性”,對小產權房進行“人性化規范”。
2 小產權房問題愈演愈烈
（1）小產權房現狀。所謂“小產權房”是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房屋土地管理部門頒發,而是由鄉政府或村委會頒發,故又別名為“鄉產權房”。小產權房的建設、銷售、流通等沒有納入國家的管理范圍。根據我國法律規定，小產權房實際上并沒有真正的產權,沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。因此，小產權房即使可以轉讓，目前也不具有任何法律效力。
雖然小產權房的產權沒有得到國家法律的認可,但由于“小產權房”價格低廉,規避了國家法律規定的土地出讓金和相關稅費,大大降低了成本,相應地，房屋銷售價格也較普通商品住宅價格降低了許多,滿足了部分中低收入階層的住房需求。所以即使知道小產權房的產權并不受法律保護,而且在小產權房糾紛中,購房者的權益不能得到很好的保障,部分中低收入階層,尤其是“夾心層”仍然堅持購買小產權性的住房。在巨大的需求推動下,小產權房銷售已初具規模,很多地方已經出現小產權房聚居區。
（2）小產權房引發的問題。小產權房購買現象的出現引發了很多社會問題。從土地財政角度方面考慮,小產權房市場大大縮小了當地政府的財政來源。因為具有正規土地出讓手續的開發商進行商品房開發時,要向當地政府繳納很大比例的土地開發費用,獲得了土地出讓許可證之后,才可以對土地進行開發,直至進行銷售。而小產權房繞開了政府,直接進行房地產交易,使得政府財政收入大大減少。
在我國,土地所有制分為全民所有制和農村集體所有制,小產權房往往是在農村居民的宅基地上建造的,利用的是農村集體所有土地,這樣減少了村民的宅基地；從短期看,村民獲利了；但從長遠來說,農村居民很可能會出現住房緊缺。
倘若不利用宅基地進行房地產開發,就會觸及國家耕地保護紅線。相應面積的耕地是保障全國人口糧食問題的基礎,一旦觸及國家耕地保護的“十八億畝”紅線,將會出現糧食危機。
由于小產權房的開發過程未得到相關部門的監管,當其建筑材料、建筑結構出現問題時,居民的安全也得不到保障。除此之外,小產權房的存在又會對普通商品房市場形成沖擊,造成市場混亂等。因此,小產權房問題已經成為住房體系中的一個“痼疾”,如何良好解決“小產權房問題”已經成為當務之急。
（3）分類解決,探討小產權房問題新出路。如今,小產權房已成為社會普遍關注的問題。出售的小產權房已初具規模,因其特征各不相同,不能一概而論,故分類解決小產權房問題成為解決小產權房問題的新思路。徐曉娟、郭平認為小產權房問題應該分類處理：對于建設在基本農田之上的小產權房要徹底拆除；對于建造在村民宅基地上或建設用地上,并且符合城鄉規劃的小產權房,應給予保留并使其合法化。楊卓基于權重效用模型對小產權房問題進行了基本的分類考慮,根據是否建在宅基地上、是否在建以及是否符合城鄉建設規劃要求進行相應的處理。梁春程認為應該完善拆遷補償制度,對“小產權房”拆遷給予公平補償。具體如下圖所示。
具體處理小產權房問題時,可以結合小產權房的不同性質與特征進行處理。對于宅基地上已投入使用的以及宅基地上不符合城鄉規劃已投入使用的小產權房,可以從補辦手續的角度對其進行規范；對于宅基地上在建的,可以暫時將購房者納入廉租房保障體系,租金要比傳統意義上的廉租房租金稍高,同時要低于市場上的租金,并停止建設,分期拆除(首先將買房者進行妥善安置)。對于宅基地上不符合城鄉規劃在建的、農用地上已使用的和農用地上在建的小產權房應當分期處理,將購房者進行適當安置(在其他處住房地配予“廉租”待遇等)之后進行拆除,同時給予購房者相應補償。
參考文獻：
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關鍵詞：小產權房；傳播；渠道
中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）009-000-02
一、房地產營銷傳播渠道特點
渠道（Channel）一詞，原意是指航道、水道、途徑、通路、門徑、渠道等。在傳播學中，它是指傳播過程中傳受雙方溝通和交流信息的各種通道，如人際傳播渠道、組織傳播渠道、大眾傳播渠道。
在信息傳播中，信息傳播者必須選擇有效的信息傳播渠道來傳遞信息。傳統信息傳播理論中，信息傳播渠道有兩大類：非人員的信息傳播渠道（nonpersonal communication channel），人員的信息傳播渠道（personal communication channel）。
非人員的信息傳播渠道主要指日常生活中常見的媒體，如印刷品、廣播電視、電子網絡等。
人員的信息傳播渠道是兩個或更多人相互之間直接進行信息傳播。包括銷售人員在產品市場中與消費者的接觸；具有專門知識的個人為消費者提品的評價和咨詢；以及親友和特定群體與消費者之間的交流。
傳統營銷傳播組合，包括廣告、公共關系、銷售促進和人員推銷等，各種組合下包含著多種傳播媒介或傳播方式。廣告是在傳媒中穿插的付費信息。公共關系為在公司與公眾之間建立和保持友好關系和相互理解而進行的有計劃有長期努力活動。銷售推廣尋求在短期內擴大銷量的活動。人員推銷是買者與賣者之間面對面傳播，以期在一對一的基礎上探查并滿足消費者的需求。
而在房地產營銷傳播中，傳播渠道是物業持有者接觸目標客戶群體的路徑。開發商、業主等物業持有者通過特定的房地產營銷傳播渠道完成房地產相關消息向消費者傳移過程。借助于自有或的營銷傳播機構，房地產信息以廣告、展示展覽、人員推銷等促銷手段，刺激消費者需求，引起購買欲望并促進最終成交。此外，房地產的營銷傳播通過收集、傳遞消費者需求，反向促進物業持有者改善物業開發建設以及擇優傳播渠道。
二、小產權房背景
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂“產權證”亦不是真正合法有效的產權證。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。
小產權房的出現與城市房價快速上升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。自2008年，國家多次發文叫停各類小產權房。如2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。
盡管國家三令五聲，小產權房依然在屢禁不止，主要有以下三個原因。
1.區域房價過高：中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
2.二元制土地所有權結構不合理：小產權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要土地使用權出讓金、基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。
3.法律制度未健全：根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行內部交易的。正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個球的空間。
三、廣州市番禺區小產權房發展背景
廣州市番禺區，地處廣東省中南部，北與廣州市海珠區相接，東臨獅子洋，與東莞市相望，西與佛山市南海區和順德區、中山市相鄰，全區總面積529.94平方公里，轄6個鎮。
2000年番禺撤市為區，加之緊臨廣州海珠區及天河區承接產業需求、以地鐵為代表的公共交能體系的完善等原因，導致番禺區人口直線上升。據廣州市統計局信息，截止2014年年底，番禺區83.57萬，常住人口146.75萬，相當于國內中型城市水平。大量的人口涌入，帶動番禺區居住需求的井噴。
承接海珠區及天河區的高速發展，產業配套及居住需求承接，番禺城鎮化速度明顯加快，房地產業高速發展。經濟及建設的快速發展，帶動全區土地價格攀升，北臨海珠區側更是寸土寸金。但二元制的土地所有權結構，使區域大量農村集體用地卻不能有較轉為國有土地，結構性矛盾嚴重扭曲了區域市場房地產供求。
在巨大的價差利益下，村集體或個人違規建設小產權房出售給價格敏感客戶及投資類客戶，通過游走制度的灰色邊緣，雙方各取所需。一方面，村集體或個人通過自持或合資形式將大量宅基地和集體用地建設為居住用房推向市場，廉價的土地及規避各類稅款使其售價能低于區域正常市場價1/3甚至1/4，獲得巨大的價格優勢。另外一方面，番禺經濟建設中存在大量支付能力較低的群體，在滿足自身居住需求前提更情愿選擇租賃房屋或購買低價產品。租賃市場的火爆，帶動投資需求跟進。值得注意是，據筆者不完全統計，2013至2015年番禺典型小產權房購買房客戶75%以上都是投資需求客戶。
可以說，番禺小產權房蓬勃發展，基本符合全國小產權房發展規律。
四、小產權房營銷傳播渠道淺析
由于小產權房處于灰色邊緣特性，故采用實證研究加定性分析展開。在2015年9月至12月筆者通過踩盤、走訪形式調查番禺區典型小產權房營銷渠道，訪談15個行業人士，涉及18個典型樓盤，項目建筑面積均在1萬m2以上。
在整體營銷組合層面，小產權房與常規住宅地產無異。在筆者調研的18個典型項目中，其營銷操盤模式整體與常規住宅項目基本一致，項目現場營銷中心、示范區、樣板房一應俱全，線上線下營銷推廣兼備，僅在銷售說辭、合同簽署、證件辦理有所區別。
但與傳統房地產營銷普遍采用的線上高舉高打、線下精準拓展不同，由于小產權房游走法律邊緣的特點，線上大規模宣傳推廣基本不可行，營銷傳播更多以線下為主，重視人員的信息傳播渠道，以親友推介為中介推介為代表。具體而言，主要有以下幾類傳播渠道。
1.親友推介：歸屬人員的信息傳播渠道。根據18個典型樓盤銷售數據的不完全統計，親友推介客戶雖然僅占整體來訪客戶約32%，但成交卻占整體成交約65%，來訪成交率居各傳播渠道之首。究其原因，主要在于通過熟人、親友等傳播渠道能有效減少新客戶對于小產權產品的疑慮。故各項目均積極采用推介獎勵（單次約為房款0.5%-1%），鼓勵現有業主、客戶、員工等相關人員向周邊推介項目，傳播渠道費用。
2.中介推介：歸屬人員的信息傳播渠道，包括中介公司推介、公司或機構向客戶或員工推介、商會或協會向會員推介。因該傳播渠道來訪客戶約占整體來訪客戶15%，個案相差較大，與項目是否大規模啟用中介渠道資源相關。由于廣州的中介公司資源已充分挖掘，部分尤其是遠郊的樓盤對中介傳播渠道依賴嚴重，渠道費用居高不下，單次推介費用約占房款的3%-7%，個案甚至高達10%以上。
3.廣告宣傳：非人員的信息傳播渠道，包括戶外廣告、廣播、DM、路旗、圍檔、網絡等，因該傳播渠道來訪客戶約占整體來訪客戶20%，個案差異較大。由于小產權房無預售證，在線上廣告宣傳中受到多重限制。如無法電視廣告、報紙均投放，戶外廣告、電臺廣告均通過非常規途徑投放。項目周邊的圍檔廣告、路旗廣告等依然發揮較大宣傳效果。
4.人員拓展：歸屬人員的信息傳播渠道，包括派單、定點拓展、展點等。因該傳播渠道來訪客戶約占整體來訪客戶15%，個案相差較大，與項目是否大規模啟用中介渠道資源相關。
五、結論
番禺小產權房蓬勃發展，基本符合全國小產權房發展規律。基于廣州市番禺區典型項目的定性分析，得出小產權房與常規房地產營銷普遍采用的線上高舉高打、線下精準拓展有所不同。由于小產權房游走法律邊緣的特點，線上大規模宣傳推廣難度較高，小產權房營銷傳播渠道更偏重人員的信息傳播渠道，其中更以親友推介、中介推介以及人員拓展為主導。
參考文獻：
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關鍵詞:小產權房;對策;合法化
中圖分類號:034.5文獻標識碼:A
小產權房”又稱“鄉產權房”,是指在農村集體土地上建設的房屋,由于未繳納土地出讓金等費用,不能取得由政府房管部門頒發的正式產權證,而是由享有該土地所有權的鄉(鎮)合作經濟聯合社或村經濟合作社的機構制作頒發權屬證書的“準商品房”。“小產權房”最初起源于民間,在我國已存在多年,并未形成大規模的氣候。但是近年來,“小產權房”之發展大有風起云涌之勢。
一、小產權房形成的原因
1.市場需求
近年來,全國各地房地產價格不斷攀升,遠遠超過了絕大數普通百姓購買能力,而購房者強烈的住房愿望不得不更多地將目光轉向房價便宜的郊區。而“小產權房”的價格只有同樣位置商品房價格的40―60%甚至只有同樣位置商品房價格的30%~40%。購房者買不起商品房的情況下,只有把目光轉向小產權房。由于小產權樓盤不存在土地出讓金、各項稅費等成本,因此即使以合法商品房價格的30%出售仍有較高利潤可得,其利潤率并不比開發“大產權”的開發商低或者低多少。總之,供需兩旺促使小產權房迅猛發展。
2.我國二元制的土地所有權制度。
雖然集體土地所有權與國有土地所有權在憲法上具有平等性,但根據《土地管理法》的規定,農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,任何單位和個人進行建設需要使用土地的,都必須依法申請使用國有土地。除本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房除外,開發建設商品房,同樣須依法申請使用國有土地。因此,在農村集體所有的土地上興建商品房出售,必須先由國家征地,轉為建設用地,再由國家出讓給建設開發單位,開發建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費后,才能開發建設商品房,向他人出售。這種二元制土地制度是小產權房出現的根本原因。
3、政府監管力度不夠為其提供便利條件
作為一種市場行為,“小產權”房在房地產市場中能夠存在這么長時間,能夠從局部地區、個別城市擴展到全國,這恐怕應該是政府相關管理部門的失職,是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為,鄉鎮政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。
二、小產權房帶來的主要問題分析
1.農民利益受損問題
由于大量開發“小產權”房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅,將成為開發“小產權”房帶來的最為嚴重后果之一。目前,國家尚未出臺相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題,從集體組織和農民個體之間的關系來看,農民個體一般處于劣勢地位,其權益更容易受到傷害。因此,大量開發“小產權”房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅,將成為開發“小產權”房帶來的最為嚴重后果之一。
2.購房者面臨巨大風險。
法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件,購房人的權益很難得到維護。由于購買小產權房的合同是無效的,因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。由于小產權房不受法律認可,也不用在房管部門備案,不在政府機構監管范圍內,因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題,其救濟途徑就非常有限。
三、解決“小產權房”問題的對策
解決“小產權房”問題的基本原則應是政府主導、綜合考慮,具體問題具體分析,在保護農村集體經濟組織、購房者基本權益不受侵害的情況下,最終使其合法化。對一些明顯違犯國家政策、侵占耕地的“小產權房”,應堅決予以拆除。
首先,對于已建成的樓盤和在建設的小產權樓盤,原則上不應拆除,應最大限度地予以保護,特別是符合城市整體規劃和土地用地規劃的小產權房項目。除非違法情節特別嚴重,如違背基本農田保護等法規、違規開發建設別墅,以及剛剛開工的樓盤,可以予以拆除,恢復農業用地。總之,雖不說一律都不拆,但以不拆為基本原則,最大限度地保留并使其合法化我們可以通過責令補辦手續、補交土地出讓金和稅費,在現有法律體系內將其轉化為商品房,獲得完全的產權,變為完整產權房。
其次,或將這些房屋變成經濟適用房或廉租房,用于當地的社會保障,這樣可以省去補交土地出讓金的麻煩;或者,將這些房屋用于政策性租賃的方式交給農民組織管理,其長期的租金可作為農民的長期收益,解決土地被占用后的收入保障問題。
再次,還可以實行“類似按揭制”的方式解決小產權房問題,即把開發商扣除成本外的一切利潤收繳起來按實際情況均分至每套房屋后作為購房首付交與相關農民集體或個人,然后政府把原小產權房的房價加上同樣標準下國有土地的土地出讓金并得出新房價,再把新房價減去已付首付作為實際購房人的月供總額并由實際購房人按月付給相關農民集體或個人余款直至付清;如果購房者的月供難以維持下去,相關利益人可以在一定條件下收回房屋,重新轉讓。
最后,對未建或正建的“小產權房”立即叫停;公告社會,對以后再建的“小產權房”一律拆除,并追究當事人的法律責任,給“小產權房”來一個“急剎車”。對違法侵占耕地,甚至是基本農田的,有違對耕地的特殊保護,應依法予以嚴肅查處。
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1、小產權房屋開發人根據建房批復，城填規化許可證到土管局交納一定量的土地出讓金，變集體土地為國有土地。
2、小產權的建筑商到地稅部門交納4.38%的建筑環節稅收。
3、根據變更的國有土地使用證和交納的建筑環稅收票證、建房批復、城鎮規化許可證到房管部門辦理房屋總證。
4、房屋購買者憑房屋總證，房屋產權過戶表，賣買雙方身份證復印件，購買房屋合同到財政部門，農村財政稅收和農村財務管理局，交納契稅稅。
5、到地稅部門交納房屋銷售環節的各項稅收。
6、憑以上各種手續和交納的稅收票據或稅收減免證到房屋管理部門辦理房產權手續。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：農村集資房；小產權房；產權登記
中圖分類號：F235 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-02
1992年至1996年房地產開發熱期間，廣州市農村城市化過程中，經濟利益驅動及政府審批監管不規范致使大量農村集資房涌現，市政府曾于1997年出臺《關于處理廣州市農村集資房問題的決定》（穗府〔1997〕48號，下文簡稱《決定》），同意農村集資房完善用地審批和規劃報建手續后，辦理房地產權證。但由于1999年新修訂《土地管理法》施行，集體建設用地的審批權限和利用主體發生重大調整，《決定》在解決少量農村集資房辦證問題后，補辦手續工作基本處于停滯狀態。大量農村集資房已經成為居住成熟、人口密集的社區，但是由于產權不清，難以管理，此類歷史發展特定時期衍生的問題亟待解決。
一、集資房作為歷史遺留問題的成因分析
集資房作為歷史遺留問題，除了上世紀90年代房地產開發初期市場供需、利潤驅動等經濟因素外，法律政策變化較大、政府監管缺位是其重要成因。
（一）法律政策因素
我國雖然是二元制土地管理制度，但早期法律及有關政策允許非村民購買農村房屋，且非村民利用集體土地建房用地審批手續簡便：
第一，1987年1月1日至1998年12月31日期間施行的原《土地管理法》①規定用地經縣級政府批準后非村民可以使用集體建設用地。
第二，按照原國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》（〔1989〕國土[籍]字第73號）規定②，非村民可以購買集體土地上的房屋，且房屋售出后無需辦理報批手續土地即屬國有。
第三，1987年1月1日至2000年1月8日期間施行的《廣東省土地管理實施辦法》③規定非村民經村集體同意可以使用集體土地作住宅用地，且不涉及占用耕地的需鎮政府批準。
因此，土地管理的法律政策逐步趨緊，加之城市規劃的調整、早期村鎮規劃不完善，導致集資房萌生于特定歷史時期，且存續至今也難以按現行規定完善手續。
（二）管理體制因素
早期集資房開發建設雖然未辦理或未完全按照有關規定辦理用地、規劃等審批手續，但是由于此類開發建設不僅會給所在村集體帶來經濟效益，當地鎮帶也能獲取一定收益。因此，村集體在自行開發或“供地”給其他單位進行開發建設時往往經過當地鎮政府的同意或默許，部分項目甚至持有鎮政府核發的宅基地證或給購房小業主辦理宅基地證充當產權憑證。而早期政府部門在違法用地、違章建設的監管力度不夠，甚至放任不管，在一定程度上消極助長了集資房在幾年之間迅速擴張。
二、歷史遺留集資房與“小產權房”的區別
長期以來，國家及地方一直未對集資房、小產權房的概念予以明確界定④。集資房、小產權房等都是伴隨著市場經濟發展出現的產物，將農村集資房從廣義的小產權房范圍中剝離，有利于甄別對待、分類解決。鑒于我國的土地、建設的管理也處于逐步完善的階段，因此筆者建議應當以重要法律、政策施行的標志性時間節點，劃分為歷史遺留集資房、其他農村集資房和小產權房等三大類。
（一）歷史遺留集資房
為與《決定》銜接，且便于適用1997年4月1日前無須提交規劃驗收合格證的有關政策，筆者建議將區分歷史遺留集資房和小產權房的時間節點定在1996年12月31日前，未放寬至1998年12月31日新修訂的《土地管理法》施行前。因此，歷史遺留集資房的范疇應當限定為1996年12月31日前已建成或已按《決定》進行認定，未辦或未辦結用地、規劃等行政許可手續，由村集體單獨或聯合其他單位自行開發建設，面向非本村集體經濟組織成員的群體性小業主，以集資、銷售、拆遷補償安置或其他有償方式進行房地產交易，主要用途為居民住宅⑤的房屋。
（二）其他農村集資房
1997年7月1日至2007年6月30日前在集體土地上未辦或未辦結用地、規劃等行政許可手續，自行開發建設并銷售的、主要用途為居民住宅的房屋。
（三）小產權房
通常所稱的“小產權房”并非一個嚴謹的法律概念，沒有準確的范疇，一般是指在農村集體土地上未經用地及規劃等行政許可自行開發建設、對外銷售、不能獲得合法產權的房屋。1999年起施行的新修訂的《土地管理法》修改了原1986年《土地管理法》第四十一條城鎮非農業戶口居民建住宅經批準可以使用集體建設用地的有關規定。1999年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號）規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。但是，長期以來，我國的法律法規及有關政策并未使用“小產權房”，直到2007年12月下發的《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）要求“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”，第一次在公開的正式文件中采用“小產權房”這一概念，但并未予以界定。因此，兼顧與土地執法相銜接，建議將2007年后的此類房屋歸入小產權房，即小產權房是指2007年6月30日以后在農村集體土地上未經用地及規劃等行政許可自行開發建設、對外銷售、不能獲得合法產權的房屋。
三、解決歷史遺留集資房辦證問題的積極效益
（一）集資房問題是事關保障民生、維護社會穩定的熱點難點問題。廣州市集資房產生近20年，按《決定》頒布時期的初步統計，此類房屋建筑面積約為900萬平方米，完善手續的約30萬平方米，尚有800多萬平方米久拖難決，涉及小業主近10萬戶，已形成另一種規模性、群體性的“辦證難”。
（二）解決集資房問題有利于加強查處“兩違”，節約集約用地，合理分配保障性住房資源。集資房產權不明晰，影響違法用地、違法建設的認定和查處。大多數集資房已逐步淪為城鄉土地的邊緣化產物，土地資源利用效率低下，區域發展陷入惡性循環。集資房業主多為本市中低收入人群⑥，產權不清晰，不利于廣州市保障性住房資源的分配和后續監管。
（三）“三舊”改造為破解歷史遺留集資房問題提供了良好契機和借鑒模式。不僅改造本身可以消化、解決一部分集資房項目，而且省、市“三舊”改造政策的創新思路為破解歷史難題、統籌城鄉發展提供了有利契機。
四、解決歷史遺留集資房產權登記難題的對策建議
在堅持尊重歷史、分類處理、穩妥推進、風險可控、以人為本、寬嚴相濟的原則下，充分借鑒“三舊”改造的創新思路，建議根據前述分類，按以下方式處理：
（一）歷史遺留集資房
按照前述劃分方式，就廣州市現有廣義上的集資房項目來看，歷史遺留集資房所占比例最大⑦。對此類房屋，鑒于法律政策更迭、政府管理缺位是其重要成因之一，應充分尊重歷史、實事求是，只要其符合土地利用規劃、城市總體規劃，就應當最大化地保護購房小業主的權益。
1.用地符合現行土地利用規劃、界址清晰、權屬無爭議的，可以確認為國有建設用地：①項目用地未辦理集體土地所有權登記的，經地籍調查、公示后在登記簿上注記為國有建設用地，土地使用權由全體小業主共有；②項目用地已辦理集體土地所有權登記的，村集體如配合同意申請所有權更正登記的，依申請辦理所有權更正登記，更正后在登記簿上注記為國有建設用地，土地使用權由全體小業主共有；村集體如不愿配合的，經地籍調查、公示后在登記簿上注記為國有建設用地，土地使用權由全體小業主共有。
2.確認為國有建設用地后，納入廣州市政府辦公廳《轉發市國土房管局關于解決廣州市歷史遺留的辦理房地產證問題若干意見的通知》（穗府辦〔2010〕67號，下稱67號文）的適用范圍，辦理房地產登記。
（二）其他農村集資房
1.已辦理部分用地、規劃審批手續的，符合現行土地利用規劃和城市總體規劃的，用地界址清晰、權屬無爭議，參照歷史遺留的集資房完善用地手續、確認國有建設用地及辦理房地產權登記。未辦理用地審批的部分，按用地發生時的土地管理法律政策落實處罰，罰款數額由購房小業主按面積分攤。
2.未辦理過任何用地、規劃審批手續的，①屬廣州市138條城中村范圍的，可按城中村轉制的規定將集體土地轉為國有土地，并按用地發生時的土地管理法律政策落實處罰，罰款數額由購房小業主按面積分攤。②城中村的村集體不愿配合辦理轉制手續或不屬廣州市138條城中村范圍的，應當補辦征地報批手續，并按用地發生時的土地管理法律政策落實處罰，罰款數額由購房小業主按面積分攤。③轉為國有建設用地后納入67號文適用范圍，辦理房地產登記。
（三）小產權房
小產權房屬嚴肅查處、嚴厲打擊的對象，應當依法按照廣州市違法用地、違章建筑查處的有關規定辦理。
（四）產權登記中的具體操作問題
1.稅費繳交問題。歷史遺留的集資房補辦手續辦理產權登記前，購房小業主應當按繳納土地出讓金、房屋測繪費、登記費、房地產交易手續費及契稅；其他集資房參照辦理，如涉及罰款或補辦征收手續時應當由購房小業主繳納的，須在辦理產權登記前一并繳清。
2.限制轉移的產權注記。為體現市場的公平性，凡通過補辦手續辦理產權登記的集資房，登記部門應當在登記簿及房地產權證上注記“集資房，自發證之日起五年內不得進入二級市場交易流通”。如同一項目存在同等情況下，部分小業主在2000年以前已憑相同用地、報建材料領取了無注記的國有土地房地產權證的情況，則剩余小業主領取房地產權證時不再注記。
3.懲戒性費用。為體現與此前按照《決定》補辦全部手續后辦理產權登記的集資房⑧的區別，按上述建議補辦手續的集資房項目今后在房地產二級市場交易時，出售人應當承擔更高的費用，建議按照房屋交易價的7%補交土地出讓金，并按照二手房交易的收費項目和標準繳納相關稅費。
4.已領取集體土地房產證的處理。凡屬歷史遺留集資房項目及其他項目已領取集體土地房產證的小業主，在本項目完善手續后可以補交土地出讓金、房地產交易手續費及契稅后可以申請換領國有土地房地產證，并注記“集資房，自發證之日起五年內不得進入二級市場交易流通”。
5.普查及產權信息備案。建議明年上半年由市政府牽頭發動鎮街對歷史遺留集資房及其他集資房項目進行一次全面普查，制作樓盤表，備案全部小業主身份信息以便今后分配保障性住房資源時核對有關信息。
6.與保障性住房的銜接。一是凡屬可以按上述建議補辦手續的項目，原購房小業主無法承擔有關稅費的，經核實符合經濟適用房或限價房申購條件的，辦理產權登記時可以按經濟適用房或限價房的有關條件暫時免交全部或部分稅費，經市住房保障辦的書面確認后，登記部門在登記簿及房地產權證上并注記“經濟適用房”或“限價房”。二是凡已爛尾未實際建成或已建成但未入住的集資房項目，可依法納入保障性住房儲備。
注釋：
①該法第四十一條規定，“城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級市人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費”
②該意見第六條第二款規定，“城鎮及市郊農民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”，該《若干意見》于1995年5月1日起廢止，其后施行的《確定土地所有權和使用權的若干規定》（〔1995〕國土[籍]字第26號）已刪除上述規定。
③該法第二十條規定，“農村居民、回鄉落戶的干部、職工、軍人以及華僑、港澳同胞和臺灣同胞建住宅用地，應向鄉（鎮）、村農民集體經濟組織提出申請，經同意后，上報審批。使用原有宅基地的、村內空閑地的，由鄉（鎮）人民政府批準，辦理用地手續；使用耕地的，經鄉級人民政府審核，報縣級人民政府批準，并由縣（市）人民政府國土管理部門辦理用地手續。”第二十一條第一款規定，“鄉（鎮）、村居民興建住宅用地應當使用原有的宅基地和村內空閑地；需要適用耕地的，必須從嚴控制。”
④廣州市對外的新聞通稿中一般對“小產權房”與集資房概念作如下表述：“‘小產權房’一般是指村集體組織或開發商在農村集體土地上未經用地、規劃行政許可自行組織建設、自行銷售的房屋，僅僅有鄉鎮政府或村委會的蓋章以證明其權屬，或直接由建設單位與購買人簽訂契約銷售，未合法獲得政府房管部門核發的《房地產權證》，故稱為小產權房。在廣州市也存在類似‘小產權房’，被稱之為‘集資房’或‘農村集資房’。”
⑤商業及工業性質的集體土地房屋可以通過集體建設用地使用權流轉辦理合法產權。
⑥根據廣州市某區的抽樣調查結果顯示，逾九成小業主購買集資房的目的是自住；業主中本市居民約占三分之一、本村村民及外來務工人員約占三分之一、外省務工人員及其他類型業主約占三分之一；集資房購買者年均家庭總收入4萬元以下的占了近七成。
⑦根據廣州市某區抽樣統計數據，屬1996年12月31日前建成的歷史遺留集資房項目占其總量的95.8%；1997年1月1日至1998年12月31日新《土地管理法》施行前建成的項目占總量的2.8%；1999年1月1日至2007年6月30日期間建成的項目所占比例為1.4%；2007年6月30日后無類似項目。
