時(shí)間：2022-05-19 10:54:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區(qū)物業(yè)合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
小區(qū)物業(yè)管理委托合同范文一
第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_____ _________________(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本全同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：小區(qū)住宅、為住宅配套的建筑及設(shè)施
坐落位置：
四 至：東__________________南_____________________
西__________________北_____________________
占地面積：________________平方米
建筑面積：________________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。
第三條 乙方提供的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、地下室。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、煙囪、內(nèi)外共用照明、有線電視線路、共用中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高低壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、污水泵、水箱、寬帶網(wǎng)線、電信線路、樓宇單元門與戶門對講系統(tǒng)、高低壓變配電設(shè)備及供電線路、避雷及接地保護(hù) 、標(biāo)識、安全監(jiān)視系統(tǒng)、電話交換機(jī)。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、圍墻欄桿。
第七條 公共綠地、花木、建筑小品、噴水池、鋪裝地面等的養(yǎng)護(hù)與維修。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、會所 。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾箱及垃圾的分類、收集和清運(yùn)、攔桿及外建筑外墻面清潔 。
第十條 交通與車輛秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、小區(qū)治安。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主和租戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、工程維修記錄。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動，建設(shè)社區(qū)專項(xiàng)活動組織。
第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi);
2、有償使用設(shè)施的費(fèi)用;
3、供暖費(fèi)。
4、受委托的代收代繳費(fèi)用，如：水費(fèi)、電費(fèi)等。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取規(guī)勸、制止、公告、起訴等措施。
第十七條 其它委托事項(xiàng)
1、協(xié)助業(yè)主委員會(籌)或業(yè)主代表清理ZZZZ物業(yè)管理公司遺留的問題，分清類別(服務(wù)、工程、財(cái)務(wù)等)，并協(xié)助逐步解決;
2、接受業(yè)主委托，辦理業(yè)主與開發(fā)商之間費(fèi)用結(jié)算的具體手續(xù);
3、執(zhí)行業(yè)主大會有關(guān)決議及業(yè)主委員會(籌)委托的其他事宜。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限為 年，自 年 月 日 時(shí)至 年 月 日 時(shí)止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條甲方權(quán)利義務(wù)(同樣適用于業(yè)主委員會)
1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)使用人遵守公約。
3、審定(修改)乙方擬定的物業(yè)服務(wù)方案和制度。
4、檢查監(jiān)督乙方工作實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。
5、審定乙方提出的物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算。
6、甲方有責(zé)任在合同生效后為乙方進(jìn)駐小區(qū)提供管理用房，乙方無償使用。
7、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，采取協(xié)商、規(guī)勸、書面公告或授權(quán)乙方采取起訴等方式協(xié)助乙方催交。
8、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)管理遺留問題。
9、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
第二十條乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及本合同的約定，建立物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)和管理制度。乙方制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)征得甲方同意.
2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，按照本合同的第十六條的約定辦理。
3、選聘專業(yè)公司承接本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。
4、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
5、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
6、負(fù)責(zé)編制物業(yè)年度工作計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。
7、每6個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目。
8、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。
9、乙方保證執(zhí)行“XXXX小區(qū)業(yè)主大會決議”，按照決議規(guī)定的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)進(jìn)駐小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)，并在進(jìn)駐后盡快完成與原物業(yè)公司的交接
10、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方無條件移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)的全部檔案資料、收費(fèi)情況、專項(xiàng)管理的資金和帳戶等。
第五章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及方式
第二十一條 乙方必須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1、小區(qū)整體達(dá)到桐城市優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”。
2、物業(yè)公司應(yīng)積極引入國內(nèi)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)管理水平，并應(yīng)適時(shí)建立ISO-9001和ISO14001管理體系。
3、業(yè)主投訴服務(wù)實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，有始有終不允許推諉扯皮。
4、本物業(yè)的服務(wù)采取專業(yè)方式，即小區(qū)內(nèi)保安、保潔、綠化、電梯、網(wǎng)絡(luò)等項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作由乙方組織專項(xiàng)招標(biāo)，甲乙雙方共同決定，乙方負(fù)責(zé)對承包專業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督管理，以保證小區(qū)物業(yè)狀況始終處于專業(yè)、良好水平。
乙方的主要服務(wù)重點(diǎn)是：
(1) 業(yè)主的投訴和報(bào)修;
(2) 工程維護(hù)和維修;
(3)協(xié)助業(yè)主委員會(籌)工作;
(4)整頓小區(qū)私搭亂建、亂停車輛等損害業(yè)主整體利益的狀況;
(5)不斷提升小區(qū)物業(yè)整體服務(wù)水平，爭創(chuàng)桐城市一流的居住小區(qū)。
第六章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及收入
第二十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 XX元/m2(不帶電梯)或XX元/m2(帶電梯)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從逾期之日起每天按應(yīng)交服務(wù)費(fèi)的千分之一交納滯納金，但滯納金總額不應(yīng)超過應(yīng)收款總額的30%。
3、乙方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取采取“先服務(wù)后收費(fèi)”的原則，每月1-5日收取上月物業(yè)管理費(fèi)。
4、乙方收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)扣除營業(yè)稅后，提取8%作為乙方的利潤，但在經(jīng)營虧損時(shí)不得提取。
5、物業(yè)費(fèi)在乙方提取應(yīng)得利潤后的結(jié)余部分，應(yīng)該用于對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)或者適當(dāng)減免次年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十三條 車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：
1、露天車位：按桐城市標(biāo)準(zhǔn)
2、車 庫：230元/位.月
3、自行車存放不收費(fèi)。
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意并公示。
第二十五條 其它收費(fèi)：
1、乙方利用業(yè)主所擁有的物權(quán)取得的收益，如：房屋租賃、廣告、地面停車、物業(yè)用房出租、會所經(jīng)營收費(fèi)等，進(jìn)入專項(xiàng)資金賬戶，扣除相應(yīng)的一定比例乙方的管理費(fèi)用(管理費(fèi)用比例甲乙雙方協(xié)商確定)后，由業(yè)主委員會(籌)決定其使用，專款專用。
2、采暖費(fèi)為代收代繳，不納入乙方的收入，專款專用、封閉管理。
第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);大中修費(fèi)用，由業(yè)主交納的維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，另行商議。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);大中修費(fèi)用，由維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，另行商議。
3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，按照與有關(guān)部門協(xié)議執(zhí)行，小區(qū)界內(nèi)部分由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);大中修費(fèi)用，由界內(nèi)部分維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，另行協(xié)商。
4、公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);改造、更新費(fèi)用，另行商議。
5、附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān);大中修費(fèi)用，由維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，另行商議。
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第四章第二十條不能履行責(zé)任，違反第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止本合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц侗竞贤痤~20%的違約金;給對方造成經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第八章 附則
第三十一條 自本合同應(yīng)在小區(qū)內(nèi)公示，生效后根據(jù)業(yè)主大會決議乙方進(jìn)駐并應(yīng)與原物業(yè)公司辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同并享有優(yōu)先權(quán)。
第三十三條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫與印刷文字具有同等效力。
第三十五條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方負(fù)責(zé)向開發(fā)商追索并由開發(fā)商作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門或者有資質(zhì)檢查單位的鑒定為準(zhǔn)。
第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇戰(zhàn)爭、水災(zāi)、地震、龍卷風(fēng)等自然災(zāi)害或其它不可抗力的因素致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十八條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意通過司法程序解決。
第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在本合同期滿15天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
年月 年月
小區(qū)物業(yè)管理委托合同范文二
委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
業(yè)主委員會
物業(yè)管理公司
為加強(qiáng) 小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù) 市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議。
第一條物業(yè)管理內(nèi)容
一、甲方將位于 區(qū) 路的 范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。
二、管理事項(xiàng)包括：
1.房屋的使用
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2.物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防，電梯，機(jī)電設(shè)備，路燈，走廊，自行車房、棚，園林綠化地，溝，渠，池，井，道路，停車場等)的使用、維修和管理;
3.清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作)
4.公共生活秩序;
5.文娛活動場所;
6.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所;
7.車輛行駛及停泊;
8.物業(yè)檔案管理;
9.授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。
第二條委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。
第三條物業(yè)管理期限
委托管理期限為——年，自——年——月——日起到——年——月——日止。
第四條雙方權(quán)利、義務(wù)
一、甲方權(quán)利、義務(wù)：
1.根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)施物業(yè)管理;
2.監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法將專用基金撥付給乙方;
3.按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的0.5%)——平方米給乙方，按月租金 元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);
4.給乙方提供管理用房——平方米(其中辦公用房——平方米，員工宿舍——平方米)，按月租金——元租用;
5.負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;
6.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動;
7.對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第五條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，甲方有權(quán)終止本合同;
8.負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
9.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理，包括予以罰款，責(zé)令停工，責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章作業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交，催改;
10.協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動工作，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系
11.政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
二、乙方權(quán)利、義務(wù)：
1.根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;
2.遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)際管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)施，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
3.根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制定維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);
4.接受甲方對經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)賬目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每3個月向全體業(yè)主張榜公布-一次管理費(fèi)收支賬。
甲方：乙方：日期：
小區(qū)物業(yè)管理委托合同范文三
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡稱為甲方)
單位名稱：
委托人：
受委托方(以下簡稱乙方)
單位名稱： 江蘇金帝物業(yè)服務(wù)有限公司
法定代表人： 王紅兵
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將 小區(qū) 委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，定立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：
物業(yè)類型：
坐落位臵：
占地面積： 萬平方米
建筑面積： 萬平方米
第三條 乙方提供物業(yè)服務(wù)，為本區(qū)域托管的物業(yè)負(fù)責(zé)，對本區(qū)域全體業(yè)主和使用人負(fù)責(zé)。乙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，對竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。
第四條 甲方協(xié)助乙方按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，要求開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)
第五條 房屋建筑本體共用部位的維護(hù)、使用、管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。
第六條 共用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施等。
第七條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、停車場等。
第八條 共用綠地、花木、建筑亭廊、健身器材等的維護(hù)與管理。
第九條 附屬配套建筑及其設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理。
第十條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
第十一條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十二條 協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。
第十三條 管理與物業(yè)相關(guān)的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。
第十四條 協(xié)助組織開展社區(qū)居委會文化娛樂活動。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》和《物業(yè)使用守則》的行為，以及相關(guān)法律法規(guī)禁止的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取勸阻、制止，勸阻、制止無效向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。
第十七條 其它委托事項(xiàng)：
本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān)。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第十八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)：
1、房屋外觀：保持原來的整潔、美觀、完好整齊。
2、設(shè)備運(yùn)行：泵房設(shè)備保持良好，運(yùn)行正常。
3、房屋的維修根據(jù)實(shí)際情況確定修復(fù)時(shí)間;設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)做到及時(shí)，一般情況在24小時(shí)以內(nèi)維修到位。
4、公共環(huán)境衛(wèi)生
①道路保潔：每日清掃1次，清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物、衛(wèi)生無死角，目視基本干凈。
②樓道保潔：每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每周清潔1次樓梯扶手;每周擦抹1次各層消防栓、玻璃箱門、指示牌等公共設(shè)施;每季度中旬樓梯間墻面除塵1次;每季度下旬擦1次樓梯道共用門窗玻璃;目視基本干凈，無垃圾、雜物;樓梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵。
③綠化帶保潔：每日清掃1次綠化帶、草地上垃圾，拾1次草坪綠化帶上雜物(枯枝敗葉)，目視基本干凈，花壇表面基本潔凈。
④垃圾桶每日清運(yùn)1次，垃圾桶每月清洗1次，垃圾桶周圍地面無散落垃圾。
⑤電梯的保潔：每周對電梯內(nèi)地面打掃一次，每月中旬對電梯內(nèi)的墻面和地面全面的擦拭清洗一次。
5、電梯運(yùn)行與管理：安裝、維修、保養(yǎng)人員應(yīng)持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審;建立健全電梯管理制度、臺賬。
6、綠化：修剪整齊，定期養(yǎng)護(hù)。做到草坪無成塊斑禿，樹木無病死，綠地基本整潔，無明顯的堆放雜物，無較為嚴(yán)重的人為破壞。每三個月(3、6、8、10月)修剪一次，夏季每月上旬治蟲一次，11月份防病蟲害一次。
7、交通秩序：正常有序。小區(qū)設(shè)臵明顯的交通標(biāo)志，業(yè)主車輛按規(guī)定停放到固定車位和臨時(shí)車位，無亂停亂放現(xiàn)象，禁止車輛停到草坪上，大型貨車未經(jīng)允許，不得停放到本小區(qū)消防通道上，如發(fā)現(xiàn)本小區(qū)通道路面由于貨車超重造成損壞，由當(dāng)事人負(fù)責(zé)修復(fù)，未發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人，屬值班人員失職，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)修復(fù)。
8、保安：當(dāng)班人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，制服干凈、整齊，實(shí)行24小時(shí)值班保衛(wèi)，維護(hù)正常的治安和公共交通秩序。值班人員白天在小區(qū)內(nèi)巡邏不少于4次，夜間值班保安人員不少于3人，在小區(qū)內(nèi)巡邏不少于6次。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患。認(rèn)真填寫值班巡邏記錄。
9、電子監(jiān)控管理。值班室設(shè)立電子監(jiān)控屏，監(jiān)控探頭分布安裝到位，監(jiān)控設(shè)備經(jīng)常維護(hù)，損壞的及時(shí)維修，保證正常運(yùn)行。
10、房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備急修、小修，做到快捷、安全、保質(zhì)。
11、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到85%以上。
12、提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定，供甲方監(jiān)督。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用收取，執(zhí)行國家、省、市物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)規(guī)定;
2、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
A、小高層： ㎡/月(物業(yè)服務(wù)費(fèi))+ ㎡/月
(公共分?jǐn)傎M(fèi)用)= ㎡/月
B、多 層： ㎡/月(物業(yè)服務(wù)費(fèi))+ ㎡/月
(公共分?jǐn)傎M(fèi)用)= ㎡/月
C、商 鋪： ㎡/月(物業(yè)服務(wù)費(fèi))+ ㎡/月
(公共分?jǐn)傎M(fèi)用)= ㎡/月
說明：公共分?jǐn)傎M(fèi)用為公共水電費(fèi)，二次供水產(chǎn)生的費(fèi)用、電梯的年檢、維護(hù)、運(yùn)行電費(fèi)等，現(xiàn)執(zhí)行以上一次性價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納，業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任;
4、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，并將承擔(dān)物業(yè)使用人告知乙方備案。
第二十條 車位使用費(fèi)每月 元，不得高于物價(jià)部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納。
第二十一條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。
第二十二條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
1、保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān);
2、不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
3、保修期滿后，本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造費(fèi)用，按規(guī)定許可的物業(yè)維修基金中列支，不足部分經(jīng)雙方商定續(xù)籌。
第五章 雙方權(quán)利義務(wù)
第二十三條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、審定乙方制定的物業(yè)管理方案;
2、檢查、監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
3、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告，甲方半年審核乙方財(cái)務(wù)收支情況，每兩個月公布公用水電費(fèi)等費(fèi)用;
4、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求;
5、物業(yè)管理用房870平方米，所屬權(quán)歸全體業(yè)主，其中物業(yè)用房 ㎡，由乙方按相關(guān)規(guī)定管理使用，業(yè)委會議事活動用房30㎡，其余主要用于業(yè)主活動用房;
6、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料：
⑴竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
⑵設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;
⑶物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
⑷物業(yè)管理所必需的其他資料。
7、協(xié)調(diào)、處理物業(yè)管理公司在日常工作中，提出的合理化建議和發(fā)現(xiàn)的問題。協(xié)助物業(yè)公司要求開發(fā)商解決在綜合驗(yàn)收時(shí)提出的各項(xiàng)遺留問題，并要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)必須整改完結(jié)。
8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
9、乙方提出小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備、道路、房屋等進(jìn)行維修時(shí)，甲方應(yīng)在七個工作日內(nèi)明確給予乙方答復(fù)，并協(xié)助乙方辦理申請維修資金各項(xiàng)手續(xù);如遇特種設(shè)備，即電梯、水泵、消防、監(jiān)控等，應(yīng)及時(shí)給予協(xié)助解決維修資金，
甲方因上述原因拖延時(shí)間，造成后果乙方不承擔(dān)責(zé)任。
第二十四條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、協(xié)議方案及本合同的約定，制定本物業(yè)管理方案，自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動;
2、制定年度開支預(yù)算，測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
3、對項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議;
4、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收和交接，并制定合理的工程維保計(jì)劃;
5、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，進(jìn)行勸阻、制止，并提請有關(guān)部門處理;
6、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)佯用人違反《業(yè)主公約》或《物業(yè)使用守則》及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理;
7、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;
8、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
9、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
10、每半年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目和商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備和場地的經(jīng)營性收入;并應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
11、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告，經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施;
12、對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建和改善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;
13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
14、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報(bào)告本合同履行情況;
15、本合同終止時(shí)，乙方必須移交甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。
第六章 委托管理服務(wù)期限
第二十五條 委托管理期限定為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
第七章 違約責(zé)任
第二十六條 甲方違反本合同的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十七條 乙方違反本合同的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方和業(yè)主
有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，并退還利息。
第二十九條 甲乙雙方任意一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?萬元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失，還應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方協(xié)助乙方要求開發(fā)商作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第八章 附 則
第三十一條 自本合同生效之日30天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二條 為維護(hù)公共、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)積極配合乙方對上述災(zāi)害發(fā)生時(shí)所采取的緊急避險(xiǎn)措施。
第三十三條 甲、乙雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分，本合同及其附件具有同等效力。
本合同及補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條 本合同一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)一份，主管部門備案一份，具有同等法律效力。
第三十六條 本合同執(zhí)行期間如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)調(diào)不成的，可通過有關(guān)法律程序解決。
第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿30天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
乙方：（承租方）
乙方租用甲方房屋作營業(yè)商鋪，雙方經(jīng)充分協(xié)商，訂立本房屋租賃合同，共同遵守。
1.房屋位置
1.座落位置：
2.面積：13個平方
乙方對甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租該房屋。
2.租賃期限租賃期限自2007年1月20日至2008年1月20日止。
3.甲、乙雙方議定的上述房屋的年租金為人民幣（大寫）9仟元正，計(jì)9000元，租金每半年結(jié)算1次。
本著先付款后使用的原則，由乙方在每半年第1個月的前15日內(nèi)交付給甲方。
物業(yè)管理費(fèi)按每月每平方米建筑面積1.5元計(jì)算，由乙方與租金1同交付給甲方。
4.甲方保證上述房屋地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)賠償。
乙方保證承租上述房屋僅作為營業(yè)用房使用。
5.租賃期內(nèi)，甲方保證并承擔(dān)下列責(zé)任：
1、按合同約定的時(shí)間將本合同的房屋交付給乙方使用。2、如需出賣或抵押上述房地產(chǎn)，甲方將提前 個月通知乙方。 6.租賃期內(nèi)，乙方保證并承擔(dān)下列責(zé)任：
1 、如實(shí)承擔(dān)租賃期間發(fā)生的水電費(fèi)。
2、如需對房屋進(jìn)行改裝或增擴(kuò)設(shè)備時(shí)，應(yīng)征得甲方書面同意，費(fèi)用由乙方自理。
3、如需轉(zhuǎn)租第3人使用時(shí)或第3人互換房屋使用時(shí)，或以該房屋使用權(quán)與他人合作時(shí)，必須取得甲方同意。
4、因使用不當(dāng)或其它人為原因而使房屋或設(shè)備損壞時(shí)的，乙方負(fù)責(zé)賠償給予修復(fù)。
5、乙方應(yīng)向甲方支付保證金人民幣為壹仟元，乙方期滿后退回。
7、合同終止時(shí)的財(cái)產(chǎn)歸屬合同終止，乙方應(yīng)將房屋交還給甲方，房屋由乙方添置的可動產(chǎn)歸乙方，乙方可以搬走.乙方在承租期間裝修投資，分2種情況確定歸屬：
1、合同期滿或乙方違約造成合同解除的，裝飾投資應(yīng)歸甲方所有，甲方不作任何補(bǔ)償。
2、因甲方違約提前終止合同的，合同終止時(shí)，甲方根據(jù)重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。
8、違約責(zé)任：任何1方未能履行本合同規(guī)定的條款，另1方有權(quán)提前解除本合同，所造成的損失由責(zé)任1方承擔(dān)，乙方逾期交付房租，每逾期1日，由甲方按年租金額的千分之1向乙方加收違約金。
9、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決，協(xié)商不成時(shí)，任何1方均可向房屋所在地人民法院起訴。
10、本合同未盡事項(xiàng)，甲乙雙方可另行議定，其補(bǔ)充合同書經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等效力。
101、本合同1式叁份，甲方2份，乙方1份。
102、雙方約定的其它事項(xiàng)；
甲方：（簽章） 乙方：（簽章）
【摘要】住宅小區(qū)的物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，關(guān)系著社區(qū)的穩(wěn)定和發(fā)展。本文分析了當(dāng)前寧波住宅小區(qū)主要采用的幾種管理模式及利弊關(guān)系，為廣大業(yè)主如何結(jié)合本小區(qū)客觀情況和實(shí)際需求選擇合適的物業(yè)管理模式提供參考。
【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；物業(yè)管理模式；利弊分析
一、寧波住宅小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理模式
住宅小區(qū)是城市微觀地理單位之一，是城市的重要組成部分。住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的縮影，是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志。寧波住宅小區(qū)的物業(yè)管理總體上保持著一定的穩(wěn)定性，滿意度和好評率較高，但也不同程度地出現(xiàn)了一些抱怨聲和質(zhì)疑聲，從表象上看，主要是由于物業(yè)管理和服務(wù)不到位引起的，但實(shí)際上，一個住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式是否適合其本身的發(fā)展，是背后深層次的原因之一。根據(jù)市住建局調(diào)研報(bào)告顯示，截至2020年10月底，全市共有住宅小區(qū)2312個，其中有1906個住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，物管覆蓋率82.4%，涉及300多萬居民。當(dāng)前住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式主要有三種：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱物業(yè)公司）包干制；二是物業(yè)公司酬金制；三是小區(qū)業(yè)主自治模式。此外，還有直管公房管理模式、單位自建自管模式等，由于這些管理模式所占比例較小，且從目前看來并不符合未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，本文暫不作討論。
二、三種住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的利弊分析
物業(yè)管理與每個居民都息息相關(guān)，因此，每個人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有諸多的誤解。因此，對小區(qū)主要管理模式的利弊做個簡單的分析，以便在選聘物業(yè)公司投票時(shí)作一參考。（一）包干制選聘物業(yè)公司包干制是指業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，通過合同與物業(yè)公司約定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司按約定完成物業(yè)管理服務(wù)工作，盈虧均由物業(yè)公司享受或承擔(dān)。優(yōu)點(diǎn)：業(yè)主在選聘物業(yè)公司時(shí)，通過在合同中約定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，把小區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)幾乎全包給物業(yè)公司，收繳的物業(yè)費(fèi)屬于物業(yè)公司，物業(yè)公司自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主和業(yè)委會只需監(jiān)督物業(yè)公司按內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)做好小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)管理事務(wù)。理論上兩者權(quán)責(zé)清晰，溝通成本低，業(yè)主和業(yè)委會只要出錢就能享受服務(wù)，較為輕松。因此，現(xiàn)在大部分的小區(qū)通過包干制選聘物業(yè)公司。缺點(diǎn)：一是物業(yè)公司利潤最大化與提升服務(wù)質(zhì)量之間的矛盾凸顯。在固定的物業(yè)費(fèi)前提下，物業(yè)公司能節(jié)約多少開支，利潤就能提升多少。因此，物業(yè)公司會千方百計(jì)地節(jié)約成本，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。比如通過缺編節(jié)約工資支出、降低轉(zhuǎn)包費(fèi)用等。二是透明度大幅度降低，業(yè)主的不信任度提升。一般來說，包干制物業(yè)管理合同很難約定物業(yè)公司的內(nèi)部運(yùn)行和費(fèi)用開支。比如物業(yè)公司會公示做了多少事、花了多少錢，但這錢具體怎么花的不會告訴業(yè)主。企業(yè)內(nèi)部的開支，比如服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司上面的項(xiàng)目部門、分公司、總公司在你這個小區(qū)分?jǐn)偭硕嗌俪杀疽膊粫嬖V你。因此，物業(yè)公司資金使用上的不透明，常常引起業(yè)主的抱怨和不滿，加劇了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。三是物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包，導(dǎo)致成本提升，服務(wù)下降。如綠化養(yǎng)護(hù)、保潔等物業(yè)公司可能會轉(zhuǎn)包給第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此轉(zhuǎn)包導(dǎo)致成本上升，用于小區(qū)物業(yè)的資金必然減少。四是稅務(wù)提高成本。物業(yè)管理雖是公益性項(xiàng)目，但物業(yè)公司是經(jīng)營性公司制，有盈虧管理，因此需要納稅。納稅部分說到底羊毛出在羊身上還是由業(yè)主承擔(dān)。五是上級公司提取管理費(fèi)，導(dǎo)致用于小區(qū)服務(wù)的資金進(jìn)一步減少。一般物業(yè)公司都會按照小區(qū)預(yù)收物業(yè)費(fèi)總金額的10%左右提取管理費(fèi)，主要用于上級公司的費(fèi)用開支，無論小區(qū)所在物業(yè)公司盈虧，都會事先提取。管理費(fèi)加納稅，這兩個重要環(huán)節(jié)一過，真正用于小區(qū)管理服務(wù)的資金又少了一大截。（二）酬金制選聘物業(yè)公司酬金制是指在業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)中按約定比例或者固定金額用作物業(yè)公司的酬金，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的管理事項(xiàng)支出，盈虧均由業(yè)主自擔(dān)。優(yōu)點(diǎn)：一是業(yè)主對資金使用的自由度較高。這個模式下的物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主，經(jīng)營性收入也屬于業(yè)主。相當(dāng)于業(yè)主出錢，聘請一家物業(yè)公司為業(yè)主打工。二是業(yè)主自負(fù)盈虧，但一般不會虧損。業(yè)主給物業(yè)公司的酬金和小區(qū)的日常開支年初都是有預(yù)算的，除非發(fā)生其他重大意外事件，一般都不會出現(xiàn)虧損。如果眼看著即將虧損，則可以把某些非緊急事項(xiàng)留到第二年資金寬裕了再實(shí)施。三是透明度提高。這一模式下，物業(yè)公司需要將物業(yè)服務(wù)方案和對應(yīng)的費(fèi)用預(yù)決算提供給業(yè)主審核，如在運(yùn)行過程中需要調(diào)整，也必須由業(yè)主再次審核通過方可實(shí)施。缺點(diǎn)：一是物業(yè)公司的積極性難以發(fā)揮，對物業(yè)公司來說，酬金是固定的，干好干壞一個樣，盡量朝著少干事、少惹麻煩的方向發(fā)展。因此，物業(yè)公司一般都不愿意簽訂酬金制合同，這也是當(dāng)前酬金制模式較少采用的主要原因。二是小區(qū)物業(yè)管理的成本上升，物業(yè)公司為了做好工作或者提高效率，會向業(yè)委會提出諸多要求，比如需要增添各種設(shè)施設(shè)備，這些設(shè)備一年可能也用不了幾次，但業(yè)委會還必須得買，否則事沒干好，業(yè)主不滿意，還會成為物業(yè)公司工作沒做好的托辭。三是業(yè)主和業(yè)委會投入的時(shí)間和精力大量增加。相比包干制，酬金制不僅需要業(yè)主經(jīng)常性地去監(jiān)督物業(yè)公司和第三方公司的工作，加強(qiáng)日常管理和考核，評價(jià)物業(yè)管理的績效；而且還要管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)和經(jīng)營性收入，這是一件吃力不討好的事，干好了應(yīng)該的，少了一分錢都得自己貼，更不能接受的是可能經(jīng)常被不知情的業(yè)主懷疑和猜忌。尤其是業(yè)委會成員，本身是無報(bào)酬的義務(wù)勞動，工作量大量增加后，要選出一屆業(yè)委會的難度也相應(yīng)增加。（三）自治模式自治模式，其實(shí)是酬金制的另一種體現(xiàn)，或者說是業(yè)主直控型的酬金制模式。小區(qū)同樣需要自行成立一家非盈利性類物業(yè)公司，類物業(yè)公司需要聘請一個管理團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)小區(qū)的日常物業(yè)管理。或者干脆直接選聘一家物業(yè)公司，但不同于酬金制的固定報(bào)酬，物業(yè)公司的日常人員工資和開支由小區(qū)業(yè)主負(fù)責(zé)或事先約定。優(yōu)點(diǎn)：一是相比酬金制，業(yè)主的參與度更高，可控性更強(qiáng)。尤其是對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)資金的把控自由度更高，一般業(yè)委會受業(yè)主委托直接控制著小區(qū)所有的物業(yè)管理服務(wù)資金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小區(qū)管理服務(wù)各項(xiàng)事務(wù)及資金使用情況更加透明，業(yè)委會定期公示當(dāng)期事務(wù)和費(fèi)用開支，業(yè)主可以及時(shí)、直觀地了解小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)情況和物業(yè)費(fèi)使用情況，信任度和滿意度必將提升。三是小區(qū)改善環(huán)境所需的投入資金得到保障。其他模式下，利潤屬于物業(yè)公司，小區(qū)用于建設(shè)的資金除了經(jīng)營性收入外幾乎沒有其他來源，而在自治模式下，不僅原先的利潤部分轉(zhuǎn)為小區(qū)所得，而且由于不用提取管理費(fèi)、非盈利公司也不再需要納稅，因此用于小區(qū)投入的資金會大幅增加。缺點(diǎn)：一是業(yè)主和業(yè)委會付出多。當(dāng)前，采用自治模式的小區(qū)少之又少，主要是這種模式下，業(yè)主需要事無巨細(xì)，樣樣都管，除了招聘物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和分項(xiàng)委托第三方服務(wù)公司，還需要做好財(cái)務(wù)管理、日常工作管理和監(jiān)督、物業(yè)管理各團(tuán)隊(duì)考核等工作，需要牽扯大量的時(shí)間和精力。二是對業(yè)委會的要求更高。業(yè)委會成員需要基本掌握物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)知識，積累一定的渠道資源和人脈關(guān)系，熟悉物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例及其細(xì)則等專業(yè)的法律法規(guī)。三是業(yè)委會成員不僅要團(tuán)結(jié)一致，而且必須大公無私，清正廉潔。業(yè)委會掌控著小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)資金，不能有一點(diǎn)私心，否則，就會引起業(yè)主的不信任，自治模式也難以持續(xù)。四是找到一個強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)非常不容易。業(yè)主招聘的管理團(tuán)隊(duì)不僅要能力強(qiáng)、而且同樣需要擁有豐富的資源、人脈和專業(yè)知識，以減輕業(yè)委會的工作壓力，業(yè)主還要付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般物業(yè)公司同級人員的報(bào)酬，否則很難完成招聘工作。
三、選擇物業(yè)管理模式的幾點(diǎn)建議
（一）業(yè)主要行使好手中的權(quán)力業(yè)主大會是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)采用何種模式，選聘哪家物業(yè)公司，決定權(quán)在業(yè)主大會。終止合同、改聘物業(yè)公司等決定權(quán)同樣也在業(yè)主大會。業(yè)委會的作用僅是根據(jù)業(yè)主大會的決定代表業(yè)主執(zhí)行相關(guān)事務(wù)，比如簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。但這里值得注意的是理論上雖是自上而下管理模式，但在實(shí)際操作中，選聘物業(yè)公司是很難通過海選實(shí)現(xiàn)。道理很簡單，如果沒有接觸過這家物業(yè)公司，不知道公司實(shí)力、能力和內(nèi)部管理流程，怎么可能去簽訂合同，因此，在實(shí)際工作中，選聘或改聘物業(yè)公司一般都是業(yè)委會根據(jù)業(yè)主平時(shí)的反映提前做一些準(zhǔn)備，與多家物業(yè)公司進(jìn)行談判，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)，通過招投標(biāo)或協(xié)議方式組織全體業(yè)主投票完成物業(yè)公司選聘工作。但無論怎樣，最終決定權(quán)依舊在業(yè)主手上，業(yè)主要行使好手中的權(quán)力。（二）選擇適合本小區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式無論哪種物業(yè)管理模式，本身都有利弊和優(yōu)劣，選擇物業(yè)管理模式關(guān)鍵看小區(qū)的實(shí)際情況和實(shí)際需求。影響物業(yè)管理模式選擇的主要有小區(qū)面積、戶數(shù)、人員結(jié)構(gòu)（比如房屋出租率高低導(dǎo)致的人員雜散等）、物業(yè)費(fèi)高低、經(jīng)營性收入高低、基礎(chǔ)設(shè)施新舊程度及完好率、門崗數(shù)量、停車場及停車位數(shù)量等因素，這些內(nèi)部因素對物業(yè)管理模式的選擇起著決定性的作用。而選擇物業(yè)公司則要考慮對方的公司實(shí)力、以往的信譽(yù)度、內(nèi)部管理的工作流程（比如決策流程和時(shí)長、物品采購的流程和時(shí)長等）、員工的培訓(xùn)程度、有沒有公司自建的專業(yè)化隊(duì)伍（比如有沒有自己專業(yè)的保安、保潔甚至工程維修、綠化養(yǎng)護(hù)團(tuán)隊(duì)）、有無可以調(diào)配的專業(yè)化設(shè)備等因素。（三）無論選擇哪種模式都需要有一個好的業(yè)委會業(yè)主委員會是業(yè)主選出來的，代表業(yè)主執(zhí)行小區(qū)相關(guān)事務(wù)，對業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)委會作為業(yè)主執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作用非常重要，在選擇物業(yè)管理模式和選聘物業(yè)公司的過程中往往有著傾向性的意見和引導(dǎo)性的作用。因此如果遇到一個責(zé)任心強(qiáng)、能力強(qiáng)、沒有私心、清正廉潔的業(yè)委會，則會把好選聘物業(yè)公司的合同關(guān)，積極為業(yè)主爭取權(quán)益，維護(hù)小區(qū)物業(yè)完好。反之，如果業(yè)委會和物業(yè)公司勾結(jié)，則會利用虛假發(fā)票、虛高價(jià)格、索取工程回扣等途徑想方設(shè)法套取物業(yè)資金，偷取業(yè)主利益。
作者：杜鐵奇
關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；服務(wù)收費(fèi)；欠費(fèi)催討；法律渠道
當(dāng)前，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)問題引起的糾紛時(shí)常出現(xiàn)在新聞媒體，業(yè)主欠費(fèi)問題引發(fā)的沖突，已引起社會的關(guān)注熱點(diǎn)。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)問題困擾著物業(yè)企業(yè)，有效地追回業(yè)主欠費(fèi)，考驗(yàn)著物業(yè)管理企業(yè)。從財(cái)務(wù)的角度來講，業(yè)主欠費(fèi)涉及到物業(yè)費(fèi)、公攤水電費(fèi)以及其他相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用，欠費(fèi)會造成企業(yè)的營運(yùn)困難。從小區(qū)管理的角度來講，業(yè)主欠費(fèi)涉及到對全體業(yè)主的損害。物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為物業(yè)開支的主要來源，收繳率高低直接關(guān)系到物業(yè)小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)工作既是物業(yè)服務(wù)工作發(fā)端，也是物業(yè)服務(wù)最終歸宿。按時(shí)足額地收回物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，才能保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)。但目前的情況物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳情況卻讓人寒心，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率較低，部分業(yè)主欠交、拒交服務(wù)費(fèi)在整個物業(yè)管理行業(yè)已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，致使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量受到影響，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，也在一定程度上給物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成緇絆。筆者幾年來通過運(yùn)用有效地方式方法，對欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行追繳，取得了比較好的效果，為所在企業(yè)追回了大量的業(yè)主欠費(fèi)。現(xiàn)與同行進(jìn)行探討。
一、先禮后兵，及時(shí)下發(fā)欠費(fèi)催討單，善意提醒業(yè)主前來交費(fèi)
在落實(shí)欠費(fèi)追繳的過程中，關(guān)鍵要留足催討欠費(fèi)的證據(jù)。催討單作為向業(yè)主追討欠費(fèi)的憑證，寫好催討函起到舉足輕重的作用。在信函催討的內(nèi)容里，為體現(xiàn)物業(yè)管理單位的誠意，強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理單位的有效作為，感謝業(yè)主們的理解與配合，并給予業(yè)主一定的祝福，給業(yè)主留下足夠的面子！而后再闡述物業(yè)管理單位在物業(yè)小區(qū)里的有效作為，以及為小區(qū)物業(yè)的保值與增值所作的努力。再告知業(yè)主還欠著物業(yè)管理單位的服務(wù)費(fèi)，并客氣地提醒業(yè)主可能因工作、事業(yè)太忙而忘記前來交費(fèi)。提出業(yè)主們的理解與支持是物業(yè)管理單位搞好小區(qū)最大的鞭策與動力，業(yè)主與物業(yè)管理單位應(yīng)一起攜手把小區(qū)的明天建設(shè)得更美好。相信有一部分的業(yè)主會被物業(yè)管理單位的真誠打動。
在首次比較客氣的欠費(fèi)信函沒有取得效果的情況下，再次發(fā)函給欠費(fèi)業(yè)主，但必須加重欠費(fèi)追繳的力度與語氣，曉之以理，指出業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為已傷害了其他業(yè)主的利益，觸犯了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法規(guī)，違反了與企業(yè)簽定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》相關(guān)約定，也違背了誠實(shí)、守信的社會宗旨。并鄭重告知業(yè)主，請其在信函到達(dá)的15日內(nèi)，到小區(qū)服務(wù)管理中心結(jié)清拖欠的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。否則物業(yè)管理單位將啟動法律程序，通過法律渠道向業(yè)主進(jìn)行欠費(fèi)追索。要求業(yè)主自覺履行業(yè)主義務(wù)，以避免誠信不良記錄的產(chǎn)生。
二、提供多渠道的繳費(fèi)方式，應(yīng)對業(yè)主的無理推托
物業(yè)服務(wù)工作要有效運(yùn)行，小區(qū)的日常工作有效落實(shí)需要一定的費(fèi)用來支撐，物業(yè)服務(wù)要實(shí)現(xiàn)較好的良性循環(huán)，必須以良好、到位的資金作為保障，小區(qū)業(yè)主準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理單位才能有一定的資金保障，小區(qū)物業(yè)管理的日常開支才能正常進(jìn)行。做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，提供良好的物業(yè)服務(wù)，足額收回物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi)，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)重要工作。而要及時(shí)的催討物業(yè)管理規(guī)費(fèi)，首先要建立有效地物業(yè)費(fèi)催收程序，落實(shí)執(zhí)行機(jī)制。在日常的小區(qū)工作中，樓管員根據(jù)各自負(fù)責(zé)區(qū)域?qū)I(yè)主所欠的物業(yè)管理規(guī)費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分類，填制催費(fèi)通知單，逐戶進(jìn)行分發(fā)，同時(shí)采用短信的方式，將業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi)以短信的形式群發(fā)，或通過電話催收催討繳服務(wù)費(fèi)，首次電話催繳結(jié)束后進(jìn)行分類，對業(yè)主實(shí)際情況進(jìn)行分類，根據(jù)欠費(fèi)類別有針對性采取二次電話催繳。為錯開與業(yè)主的上班時(shí)間沖突，經(jīng)理及管理員利用晚上時(shí)間上門與業(yè)主溝通、回訪。客觀的事實(shí)顯現(xiàn)，物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在著極個別的物業(yè)服務(wù)“釘子戶”，對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作橫挑鼻子豎挑眼，總是對小區(qū)的服務(wù)吹毛求疵，橫加干涉，對于此類的“釘子戶”，除了要主動上門催費(fèi)，耐心做好解釋工作外，同時(shí)也要在物業(yè)服務(wù)人員的自身工作中找差距，認(rèn)真聽取業(yè)主的建設(shè)性意見和建議，努力做到想業(yè)主之所想，提高服務(wù)水平，通過小區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)讓業(yè)主感覺到繳交了這些物業(yè)管理費(fèi)物有所值。探求業(yè)主為何不交物業(yè)費(fèi)的原因，征詢業(yè)主們的意見，聽取業(yè)主們的建議，屬于物業(yè)管理的服務(wù)問題，要盡快落實(shí)處理，若是開發(fā)商的房屋質(zhì)量問題就要找開發(fā)商，但物業(yè)管理單位可以協(xié)調(diào)處理。對于通過溝通仍無法取得結(jié)果的，業(yè)主仍未能在原承諾的時(shí)間內(nèi)如期交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，則先采取發(fā)放掛號郵件形式進(jìn)行催繳。為落實(shí)公司欠費(fèi)追繳任務(wù)，公司要求所在物業(yè)小區(qū)加強(qiáng)服務(wù)費(fèi)的催收力度，通過對該小區(qū)欠費(fèi)業(yè)主的幾次走訪，與業(yè)主進(jìn)行交流與溝通，傾聽業(yè)主的反映，得到了業(yè)主的相關(guān)信息，采取了有效地應(yīng)對措施，在欠費(fèi)業(yè)主催收的各個階段落實(shí)了工作，取得了良好的效果。
優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)的最好體現(xiàn)，就是業(yè)主按時(shí)交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)、足額地收回物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi)。物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率的高低是衡量物業(yè)管理水平的重要指標(biāo)。另外物業(yè)管理事務(wù)的運(yùn)行，物業(yè)小區(qū)的日常工作也需要一定的費(fèi)用支撐，因此，物業(yè)小區(qū)要實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須有資金作為保證，才能有效地保障小區(qū)服務(wù)支出。因此，重視財(cái)務(wù)工作，準(zhǔn)時(shí)收取物業(yè)費(fèi)，歷來是物業(yè)企業(yè)重要的工作。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)工作既是物業(yè)服務(wù)工作發(fā)端，也是物業(yè)服務(wù)最終歸宿。按時(shí)足額地收回物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，是衡量優(yōu)秀物業(yè)管理單位的指標(biāo)之一，也是衡量物業(yè)管理收費(fèi)人員是否稱職的指標(biāo)之一。
三、對惡意欠費(fèi)業(yè)主，通過發(fā)送律師函對業(yè)主欠費(fèi)進(jìn)行催討
嚴(yán)肅的催討信函發(fā)出后，一般情況下會有一部分收到該信函的業(yè)主會前來繳清欠費(fèi)，但仍會有一部分頑固的業(yè)主仍然會抱著無所謂的心理來應(yīng)對，為進(jìn)一步落實(shí)欠費(fèi)追繳，就應(yīng)深入進(jìn)行涉及法律追繳的階段。此時(shí)，物業(yè)管理單位不能有絲毫的松懈，必須拿出連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風(fēng)，一鼓作氣，緊追不舍。此時(shí)，物業(yè)管理單位就要聯(lián)系好相應(yīng)的法律事務(wù)單位，談妥相應(yīng)的律師事務(wù)工作的費(fèi)用，簽訂簽發(fā)律師函的費(fèi)用，通過發(fā)送律師函的方式，向業(yè)主發(fā)起欠費(fèi)的催討。這也是小區(qū)欠費(fèi)催討的關(guān)鍵時(shí)期，作為略懂法律的業(yè)主，在接到律師函后，都會有所觸動，會前來協(xié)商、或了解情況，此時(shí)，物業(yè)管理單位就要作好相應(yīng)的應(yīng)對工作，設(shè)定可以接受的底線，留給業(yè)主一定下臺的臺階，注意與業(yè)主的溝通，闡明物業(yè)服務(wù)收取的合理性與合法性。特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理單位是立足于與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，通過物業(yè)員工的服務(wù)，創(chuàng)造良好的小區(qū)環(huán)境，為小區(qū)業(yè)主提供溫馨、舒適的生活與工作條件，通過勞動創(chuàng)造服務(wù)價(jià)值，轉(zhuǎn)化為服務(wù)費(fèi)用的收取，通過小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員有效地催收，才能得以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性循環(huán)。堅(jiān)守物業(yè)管理的陣地，不向惡意欠費(fèi)的業(yè)主妥協(xié)。
四、對惡意欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行訴訟追繳
減少物業(yè)事務(wù)矛盾與糾紛而引發(fā)的訴訟案件，因案件程序復(fù)雜，案件訴訟時(shí)間長，物業(yè)管理企業(yè)大都因經(jīng)不起時(shí)間、精力的消耗，而放棄對欠費(fèi)業(yè)主的。但也造成了小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的惡性循環(huán)，使物業(yè)管理企業(yè)陷入收費(fèi)率降低、服務(wù)質(zhì)量下降的漩渦。
欠費(fèi)業(yè)主是物業(yè)管理單位不得已而為之的工作。對于惡意欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理單位只有拿起法律的武器，為了小區(qū)業(yè)主的共同利益，捍衛(wèi)自己的經(jīng)營權(quán)益，通過法律途徑，追回欠費(fèi)。物業(yè)從業(yè)者應(yīng)知法、懂法、用法。物業(yè)人員應(yīng)熟練掌握相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，熟知《物權(quán)法》，及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行反饋交流。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間是一種契約關(guān)系，通過物業(yè)協(xié)議，構(gòu)成合同關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的利益是一致的，就是搞好小區(qū)建設(shè)，不存在利益沖突，產(chǎn)生了誤會、糾紛總會有解決辦法。
物業(yè)企業(yè)應(yīng)保持危機(jī)意識，注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，保護(hù)企業(yè)利益。物業(yè)企業(yè)應(yīng)服務(wù)到位、嚴(yán)格管理，合理規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。在該業(yè)主時(shí)，不留下物業(yè)企業(yè)不作為的證據(jù)，而造成合同違約。業(yè)主要注意吸收經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理單位應(yīng)注意服務(wù)合同簽訂時(shí)有關(guān)服務(wù)內(nèi)容條文的細(xì)化，分清權(quán)利、義務(wù)，避免留下管理失誤的證據(jù)。為欠費(fèi)業(yè)主成功建立良好的基礎(chǔ)。
通過法律途徑追回業(yè)主欠費(fèi)是一種手段。為了小區(qū)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)企業(yè)應(yīng)搞好與業(yè)主的關(guān)系，化解物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，認(rèn)真做好物業(yè)服務(wù)工作，規(guī)避法律責(zé)任，降低風(fēng)險(xiǎn)，避免損失，以應(yīng)對物業(yè)服務(wù)環(huán)境發(fā)生變化所帶來的困難與挑戰(zhàn)。通過對業(yè)主欠費(fèi)的法律訴訟，及時(shí)追回業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)才能正常進(jìn)行，對于風(fēng)險(xiǎn)承受能力不高的物業(yè)企業(yè)將起到促進(jìn)作用。
五、結(jié)論
甲方： ，身份證號碼：
乙方： ，身份證號碼：
甲方同意將其所有的本合同項(xiàng)下的停車位（以下稱本停車位）由乙方有償使用，乙方保證交納相關(guān)費(fèi)用并按要求使用本停車位。甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就停車位租賃事宜，達(dá)成如下合同，以茲信守。
第一條、本停車位位置及面積
本停車位位于 市 區(qū) 鎮(zhèn) 大道 號 棟（以下簡稱本小區(qū)） 停車位（車位號碼以開發(fā)商排序?yàn)闇?zhǔn)）
該車位建筑面積為 平方米，左側(cè)為停車位/墻體/其他： ，右側(cè)為停車位/墻體/其他： ，適于停放車輛類型為小轎車。甲方應(yīng)確保本停車位處于適租狀態(tài)。
第二條、租賃期限
乙方租用本停車位期限為 個月，自 年 月 日起至 年 月 日止。在乙方向甲方支付全部本停車位租賃費(fèi)后，甲方同意于 年 月 日前，將本停車位交予乙方使用。
第三條、本停車位的租賃費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)
1、車位租賃費(fèi)
（1）金額
乙方租賃本停車位每 壹 月應(yīng)向甲方支付租賃費(fèi)為人民幣 元（小寫RMB 元）該租賃費(fèi)包含/不包含本小區(qū)物業(yè)管理單位收取的停車管理費(fèi)。
（2）交付期限及方式
乙方應(yīng)于本合同簽訂之日一次性向甲方全額交付本月的本停車位租賃費(fèi)，下一月的租賃費(fèi)為每月周期開始的首20日前交付。本車位實(shí)行押二交一方式，即乙方租一個月須交兩個月租賃費(fèi)，為人民幣 元（小寫RMB 元）作為押金，租賃期滿后，押金全額退回乙方。
2、物業(yè)管理
（1）本小區(qū)物業(yè)管理公司收取的本停車位管理費(fèi)由甲方/乙方承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為每 壹 月 元。承擔(dān)本停車位管理費(fèi)的一方應(yīng)當(dāng)及時(shí)、足額繳納費(fèi)用，否則，發(fā)生任何糾紛及后果應(yīng)由費(fèi)用承擔(dān)方負(fù)責(zé)。
（2）乙方同意，本小區(qū)物業(yè)管理公司對車庫場地（不包括本合同項(xiàng)下車位）負(fù)有保潔、維修保養(yǎng)、秩序、線路指引標(biāo)志等物業(yè)管理責(zé)任，遵照本小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定執(zhí)行。如因發(fā)生爭議而需要甲方予以協(xié)調(diào)，乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知甲方，甲方應(yīng)及時(shí)予以處理，確保本停車位處于適租狀態(tài)。
第四條、本停車位的使用
1、在租賃期間，租賃物所有權(quán)屬于甲方，乙方對租賃物只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。乙方使用本停車位應(yīng)當(dāng)遵守本小區(qū)物業(yè)管理單位對本停車場的相關(guān)規(guī)定，該等規(guī)定乙方有義務(wù)自行了解。
2、乙方已考察本停車位，乙方保證所停車輛不超過車位空間限額的長、寬、高，以及停車場地面承受壓力要求，停放車輛的水平投影面積小于本停車位面積，并保證不妨礙相鄰車位的使用，以符合停車位的要求。
3、乙方停放的車輛內(nèi)不得有人、生物留置。乙方車輛不得外附或內(nèi)裝任何危險(xiǎn)物品，包括易燃、易爆、腐蝕性、毒害性、放射性等違反國家規(guī)定的物品，不得存放任何易腐爛性物品。因此產(chǎn)生的一切責(zé)任由乙方承擔(dān)。本小區(qū)物業(yè)管理單位有權(quán)對認(rèn)為可疑的車輛進(jìn)行檢查，乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助檢查，不得阻撓。
4、乙方不得在租期內(nèi)對租賃物進(jìn)行銷售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或采取其他任何侵犯租賃物所有權(quán)的行為。
5、乙方應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理單位規(guī)定的進(jìn)出時(shí)間使用車位，乙方車輛在進(jìn)入停車場后應(yīng)當(dāng)立即停放于本停車位，不得造成道路或通道堵塞。
6、乙方離開車輛時(shí)應(yīng)盡到包括鎖好防盜鎖、關(guān)閉電路、鎖好門窗等謹(jǐn)慎檢查義務(wù)；車內(nèi)物品丟失責(zé)任，與甲方無關(guān)；但乙方向物業(yè)管理公司索賠，甲方應(yīng)證實(shí)乙方為車位合法租賃方。
7、乙方不得在停車場內(nèi)亂扔廢棄物，有義務(wù)對因油品泄露、強(qiáng)酸強(qiáng)堿等原因?qū)е萝囄晃蹞p進(jìn)行清潔、維修；乙方不得將漏油車輛開進(jìn)停車場。
第五條、雙方責(zé)任
1、車輛在停車場內(nèi)發(fā)生被盜，乙方應(yīng)自行向投保之保險(xiǎn)公司索賠，甲方不負(fù)責(zé)賠償。乙方車輛在停車場內(nèi)發(fā)生毀損或者失火及刮蹭，乙方應(yīng)當(dāng)自行向造成損害的他方索賠。
2、乙方停車位的使用及其車輛進(jìn)出停車場、停車位或其停放，不得損害其他人的合法權(quán)益。因乙方原因造成他方損害，乙方應(yīng)當(dāng)賠償。
3、乙方應(yīng)將車輛 IC 卡隨身攜帶，車輛出入停車場時(shí)需嚴(yán)格遵守 IC 卡的刷卡程序操作，無 IC 卡的車輛一律不準(zhǔn)進(jìn)入停車場。停車后如將 IC 卡放在車內(nèi)所造成的車輛丟失、損壞，責(zé)任乙方自負(fù)。
4、乙方所持的 IC 卡如有（非人為）故障，應(yīng)及時(shí)通知現(xiàn)場的車管員，要求物業(yè)管理處維修及更換；如 IC 卡丟失，應(yīng)立即報(bào)告甲方及該小區(qū)物業(yè)管理處，要求甲方為其及時(shí)辦理 IC 卡掛失及補(bǔ)辦新卡，所造成的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)；因乙方延誤掛失時(shí)間所造成的損失，由乙方負(fù)責(zé)。
第六條、保險(xiǎn)
乙方應(yīng)當(dāng)為在本停車位停放的車輛，自行投保包括車輛盜搶險(xiǎn)等保險(xiǎn)。甲方無義務(wù)對本停車位及地上停放車輛投保。
第七條、續(xù)用
本合同使用期限屆滿前，乙方如欲繼續(xù)使用，應(yīng)當(dāng)在屆滿前十日向甲方提出，雙方另行簽訂車位租賃合同。
第八條、解除
1、租賃期間，甲、乙雙方均不得無故解除合同，如乙方因自身原因需提前終止合同時(shí)，乙方需提前一個月書面通知甲方，否則，甲方有權(quán)扣除乙方一個月的車位租用費(fèi)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
2、發(fā)生本合同約定的單方解除合同的情形的，自一方解除合同的通知到達(dá)對方時(shí)合同自行解除。
第九條、購買
（1）本合同使用期限內(nèi)，甲方有權(quán)出售本停車場或停車位。
（2）甲方出售本停車位的，甲方應(yīng)當(dāng)至少提前10日將出售價(jià)格及付款要求等通知乙方，乙方在同等條件下享有本停車位優(yōu)先購買權(quán)。乙方應(yīng)當(dāng)自甲方通知之日起10日內(nèi)書面答復(fù)甲方是否同意按甲方通知的要求購買本停車位，乙方不同意購買或逾期未答復(fù)或逾期未明確答復(fù)同意按甲方通知要求購買的，視為乙方放棄優(yōu)先購買權(quán)，甲方有權(quán)另行出售本停車位。
（3）乙方放棄其本停車位優(yōu)先購買權(quán)的，本合同終止，乙方應(yīng)當(dāng)立即交還本停車位，甲方應(yīng)當(dāng)無息退還未發(fā)生的本停車位租賃費(fèi)。
第十條、違約責(zé)任
1、甲方責(zé)任
甲方逾期交付本停車位或因甲方原因造成乙方無法使用本停車位的，每日應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本停車位月租賃費(fèi)千分之三的違約金，逾期達(dá)十五日，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)當(dāng)返還未使用期間的車位租賃費(fèi)，同時(shí)，甲方應(yīng)按應(yīng)返還的車位租賃費(fèi)的5％向乙方支付違約賠償
金。
2、乙方責(zé)任
（1）乙方未按本合同約定按期交納任何一項(xiàng)費(fèi)用的，每逾期一日，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)應(yīng)交納款項(xiàng)千分之三的違約金，逾期達(dá)十五日，仍未全額交納的，甲方有權(quán)解除合同，收回車位。
（2）因乙方原因合同解除的，乙方并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本車位租賃費(fèi)總額5％的違約賠償金。
（3）乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同及有關(guān)規(guī)章、制度的約定及操作規(guī)程停放車輛，對于任何不符合本合同及有關(guān)規(guī)章、制度規(guī)定停放車輛的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)一切責(zé)任。
第十一條、免責(zé)條款
本合同期內(nèi)，因不可抗力原因，如地震、戰(zhàn)爭等自然災(zāi)害或政府決策導(dǎo)致該停車場喪失使用功能或不能使用的，本合同自然終止，甲、乙雙方不承擔(dān)任何責(zé)任。
第十二條、爭議解決
雙方因本合同發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方可向該車位所在地人民法院。
第十三條、附則
1、本合同自甲、乙雙方蓋章簽字之日起生效，合同正本一式二份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
2、未盡事宜，雙方另行協(xié)商并訂立書面補(bǔ)充協(xié)議。
3、其他約定： .
甲方：
乙方：
（簽字）
（簽字）
聯(lián)系方式：
聯(lián)系方式：
第一條為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，加強(qiáng)和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我鄉(xiāng)實(shí)際,制定本辦法。
第二條本鄉(xiāng)行政區(qū)域內(nèi)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱居(村)民安置小區(qū)，是指國家征收農(nóng)村集體土地上的房屋，對農(nóng)民合法建筑物實(shí)行集中還建具有一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的住宅區(qū)域。
本辦法所稱物業(yè)，是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設(shè)施、公用設(shè)備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主自治組織及其委托的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)的正常使用、維護(hù)、修繕實(shí)施綜合管理服務(wù)的活動。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具備相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)，依法登記注冊，取得法人資格；并具有較為成熟的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)政府主管部門嚴(yán)格審核后進(jìn)入“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”的專業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
本辦法所稱業(yè)主，是指本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。
第四條本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行社區(qū)（村）委員會管理逐步過渡到業(yè)主自治管理再到物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理的漸進(jìn)管理模式，堅(jiān)持合同約定公共服務(wù)內(nèi)容與特約服務(wù)相結(jié)合的原則，積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化。
第五條社會事務(wù)辦公室（物業(yè)管理辦公室）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，合力推行物業(yè)管理工作。
第二章業(yè)主委員會
第六條居(村)民安置小區(qū)應(yīng)成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實(shí)施自治管理的業(yè)主委員會。一個居(村)民安置小區(qū)成立一個業(yè)主委員會。
第七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成，可以選聘所在地社區(qū)居（村）民委員會的人員參加。
業(yè)主委員會一般由5至7人組成，其中業(yè)主擔(dān)任委員的比例應(yīng)與其所代表的群體相適應(yīng)，且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。
業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會設(shè)專職或兼職主任委員一名，由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。
第八條業(yè)主委員會自成立之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列文件到社會事務(wù)辦公室登記：
（一）業(yè)主委員會登記申請書；
（二）業(yè)主委員會委員名單；
（三）業(yè)主委員會章程。
第九條業(yè)主委員會代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程；
（二）通過公開招標(biāo)、競標(biāo)方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)；
（三）審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計(jì)劃、目標(biāo)和大中修理、更新改造方案；
（四）遵循競爭性談判定價(jià)擬訂居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
（五）檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促村民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；
（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房；
（七）組織實(shí)施行政機(jī)關(guān)委托管理的事項(xiàng)；
（八）《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項(xiàng)。
第十條業(yè)主委員會成立以后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)在紀(jì)委的監(jiān)督、指導(dǎo)下，從“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”中通過競爭性談判，擇優(yōu)選聘具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)證書的市場化物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)本社區(qū)（村）安置小區(qū)的物業(yè)管理，居(村)民安置小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。
第十一條業(yè)主委員會通過公開招標(biāo)、競標(biāo)方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)須向居(村)民安置小區(qū)所在社區(qū)（村）繳納物業(yè)管理保證金，與其簽訂《物業(yè)管理合同》，明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限、違約責(zé)任、爭議處理及雙方約定的其他事項(xiàng)。《物業(yè)管理合同》由經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室統(tǒng)一制定和審核。
第十二條居(村)民安置小區(qū)在未產(chǎn)生業(yè)主委員會的情況下，由社區(qū)（村）代為行使業(yè)主委員會職責(zé)。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第十三條政府將每年對“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”進(jìn)行評審更新，不定期對已選聘的物業(yè)管理企業(yè)的管理進(jìn)行明查暗訪、監(jiān)督、檢查，對不按合同約定規(guī)則執(zhí)行、信譽(yù)不好、群眾滿意度測評不合格的物業(yè)管理企業(yè)，將其納入“黑名單”，并不得再進(jìn)入我鄉(xiāng)物業(yè)管理行列。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施；
（二）依照《物業(yè)管理合同》《物業(yè)管理公約》實(shí)施管理，制止管理范圍內(nèi)的違章行為；
（三）依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務(wù)費(fèi)用和根據(jù)有關(guān)專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費(fèi)用；
（四）選聘專業(yè)人員承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)業(yè)務(wù)；
（五）請求業(yè)主委員會督促居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定；
（六）依照《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房，并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營活動；
（七）在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務(wù)的前提下開展其他特約服務(wù)。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）依法經(jīng)營，全面履行《物業(yè)管理合同》；
（二）不間斷地為居(村)民安置小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)；
（三）超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時(shí)征得業(yè)主委員會同意；
（四）自覺接受上級主管部門、業(yè)主委員會和居(村)民安置小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督；
（五）自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實(shí)施的行政管理和監(jiān)督。
第四章物業(yè)管理活動
第十六條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》負(fù)責(zé)下列管理事項(xiàng)：
（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)；
（三）小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護(hù)；
（四）小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護(hù)；
（五）代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費(fèi)用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。
第十七條根據(jù)《中華人民共和國消防法》第二條和《省消防條例》第三條的規(guī)定：消防工作要以貫徹預(yù)防為主、消防結(jié)合的方針，按照政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)督、單位全面負(fù)責(zé)、公民積極參與的原則，實(shí)行消防安全責(zé)任制，建立健全社會化的消防工作網(wǎng)絡(luò)。居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防部門嚴(yán)格監(jiān)管下對本小區(qū)管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：
（一）按照《中華人民共和國消防法》《省消防條例》的規(guī)定，制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任制，利用多種形式，途徑在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)開展消防安全宣傳教育；
（二）隨時(shí)開展防火檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)整改，消除火災(zāi)隱患;
（三）確實(shí)保障疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通；
（四）定期對公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志進(jìn)行檢查，若發(fā)現(xiàn)有損壞失效等情況，應(yīng)及時(shí)向社區(qū)（村）委會及上級消防安全管理部門匯報(bào)，進(jìn)行整改，確實(shí)保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效；
居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。對消防安全工作管理不力，違反消防安全責(zé)任有關(guān)規(guī)定的責(zé)任人，依法給予行政處罰；對發(fā)生火災(zāi)事故，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第十八條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)、檢修活動的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合，并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設(shè)、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或作價(jià)賠償。
第十九條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝飾、維修房屋，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)明確告知業(yè)主。業(yè)主須向居(村)委會繳納房屋裝修保證金，由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，房屋裝修結(jié)束后，必須及時(shí)清運(yùn)廢棄物，由社區(qū)（村）委會退還房屋裝修保證金；若業(yè)主在裝飾、維修房屋過程中，有下列情形之一的，將責(zé)令其限期整改、恢復(fù)原狀，以房屋裝修保證金作為賠償并做出相應(yīng)處罰：
（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；
（二）改變房屋使用性質(zhì)的；
（三）影響有關(guān)公用設(shè)施和消防安全的；
（四）影響相鄰房屋使用的；
（五）影響景觀容貌的。
第二十條若因物業(yè)管理企業(yè)管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，限期內(nèi)又不能拆除的違法建筑，將由城管部門按照相關(guān)規(guī)定和程序組織拆除。由此產(chǎn)生的費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第二十一條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理公約》，自覺維護(hù)供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設(shè)施的安全正常使用，正確處理相鄰關(guān)系。
第二十二條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進(jìn)入居(村)民安置小區(qū)的人員不得實(shí)施下列行為：
（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
（二）擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌；
（三）損壞或擅自占用、移裝公用設(shè)施、公用設(shè)備；
（四）擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設(shè)經(jīng)營服務(wù)攤點(diǎn)；
（五）占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（六）排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)排放噪聲；
（七）踐踏、占用綠地和損壞花木；
（八）亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；
（九）在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；
（十）違規(guī)行車、停車、嗚喇叭；
（十一）國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。
第二十三條《物業(yè)管理合同》終止前，物業(yè)管理企業(yè)有意續(xù)簽合同的，需提前3個月向業(yè)主委員會提出續(xù)簽申請，業(yè)主委員會接到續(xù)簽申請后須在2月內(nèi)上報(bào)社區(qū)（村）委員會及社會事務(wù)辦公室（物業(yè)管理辦公室），并在上級主管部門監(jiān)督下，由居(村)委會或業(yè)主委員會組織，進(jìn)行群眾滿意度測評，測評結(jié)果達(dá)90％以上者方可續(xù)簽合同。獲得續(xù)簽合同資格的物業(yè)管理企業(yè)，第一年，在物業(yè)管理內(nèi)容，方式不變的情況下，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)保持原價(jià)不變；第二年，根據(jù)市場變化，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)漲幅不得高于原價(jià)的5％。對《物業(yè)管理合同》終止前2個月內(nèi)未提出續(xù)簽合同的物業(yè)管理企業(yè)將視為自動放棄續(xù)簽合同資格。《物業(yè)管理合同》終止前15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)并報(bào)社會事務(wù)辦公室備案：
（一）對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算；
（二）移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊；
（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財(cái)物。
第五章物業(yè)管理保障
第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起一個月內(nèi)，向其提供下列物業(yè)管理資料：
（一）居(村)民安置小區(qū)綜合驗(yàn)收批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料；
（二）居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（四）地下管網(wǎng)竣工圖；
（五）業(yè)主分布情況；
（六）其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。
第二十五條物業(yè)資金的管理
（一）各社區(qū)（村）及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)規(guī)范物業(yè)資金的管理，按照三資管理中心收支兩條線的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，確保資金運(yùn)行規(guī)范；
（二）物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益，應(yīng)由社區(qū)（村）委會直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶；
（三）各社區(qū)（村）收取的上述所列資金，只能用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支付、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還；用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購置經(jīng)營用房，專款專用，不得挪作他用；
（四）居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項(xiàng)目，在沒有確定物業(yè)維修金的情況下，必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項(xiàng)目計(jì)劃，資金預(yù)算，經(jīng)社區(qū)（村）委員會討論同意并報(bào)政府按照有關(guān)報(bào)批程序?qū)徟髮?shí)施。社區(qū)（村）委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)對居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項(xiàng)目及資金使用情況進(jìn)行公示，并接受上級主管部門及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督；
（五）居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的，差額由社區(qū)（村）從村集體資產(chǎn)收益中補(bǔ)足。
第二十六條各社區(qū)（村）居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專業(yè)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)須向服務(wù)提供方繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
（一）各社區(qū)（村）可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況，在一定時(shí)期內(nèi)為本社區(qū)（村）居(村)民安置小區(qū)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)；
（二）各社區(qū)（村）在小區(qū)業(yè)主委員會建立后，應(yīng)逐步推行“業(yè)主繳費(fèi)，村級補(bǔ)貼”的物業(yè)服務(wù)繳費(fèi)新模式；
（三）居(村)民安置小區(qū)內(nèi)非小區(qū)所在社區(qū)（村）集體經(jīng)濟(jì)組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)（村）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的補(bǔ)貼及相關(guān)優(yōu)惠政策。
第六章獎懲
第二十七條對在物業(yè)管理中取得顯著成績的物業(yè)管理企業(yè)，由上級主管部門給予表彰并向社會公布，并且可享受我鄉(xiāng)居（村）民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第二十八條物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)，不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)的，政府將予以警告、責(zé)令限期改正；情況嚴(yán)重者，村民安置小區(qū)業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。
第二十九條居（村）民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進(jìn)入居（村）民安置小區(qū)的人員違反本辦法第二十二條規(guī)定之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款，情況嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條居（村）民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的，受侵害的當(dāng)事人可以向人民法院。
第七章附則
第三十一條本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義：
房屋公用部位，是指居（村）民安置小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
公用設(shè)施，是指居（村）民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。
第一條 為了加強(qiáng)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范居住物業(yè)的使用、維修和其他管理活動，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱城市是指國家按行政建制設(shè)立的市和鎮(zhèn)。
本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。
本辦法所稱產(chǎn)權(quán)人，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受居住小區(qū)物業(yè)管理委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。
各市、縣建設(shè)行政主管部門或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房產(chǎn)管理部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、工商、物價(jià)、環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、公安等有關(guān)行政管理部門，按照各自的職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督。
第五條 物業(yè)管理實(shí)行主管部門行業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第六條 新建居住小區(qū)必須依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已驗(yàn)收交付使用的居住區(qū)和住宅小區(qū)也應(yīng)依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。
第二章 物業(yè)管理組織
第七條 城市居住區(qū)、住宅小區(qū)（以下簡稱居住小區(qū)）都應(yīng)依照本辦法成立居住小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是代表居住小區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性組織，由產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表組成。
街道辦事處、居委會、公安派出所可派代表參與管委會的工作。
第八條 管委會由所在地房產(chǎn)管理部門組織召集居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會選舉產(chǎn)生。
產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會和公安派出所的代表列席。
管委會產(chǎn)生后，居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會由管委會負(fù)責(zé)召集。
產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會每年至少舉行一次。
第九條 產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免管委會委員；
（二）審議通過管委會章程和居住小區(qū)公約；
（三）聽取管委會的工作報(bào)告；
（四）聽取物業(yè)管理企業(yè)的工作報(bào)告；
（五）改變或撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（六）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第十條 管委會由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。
管委會設(shè)主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委會委員中選舉產(chǎn)生，并報(bào)所在地房產(chǎn)管理部門備案。
第十一條 管委會行使下列職權(quán)：
（一）起草管委會章程和居住小區(qū)公約；
（二）選聘物業(yè)管理企業(yè)；
（三）監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行；
（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計(jì)劃和為居住小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；
（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作；
（六）調(diào)處物業(yè)管理糾紛；
（七）召集產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會，并向大會報(bào)告工作和有關(guān)事項(xiàng)。
第十二條 管委會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地房產(chǎn)管理部門辦理登記：
（一）管委會登記申請書；
（二）管委會組成人員名單；
（三）管委會章程。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和資質(zhì)年審制度。
物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行財(cái)政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)需經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記，向物價(jià)管理部門申請領(lǐng)取收費(fèi)許可證，向所在地房產(chǎn)管理部門登記備案后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)認(rèn)證，應(yīng)當(dāng)提供下列文件和資料：
（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證申請書；
（二）企業(yè)章程；
（三）法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；
（四）經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理人員的任命書或聘任書、技術(shù)職稱證書和物業(yè)管理培訓(xùn)證書。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)：
一級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬平方米以上，注冊資金40萬元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱的人員2名以上，初級職稱或經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員4名以上。
二級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬平方米以下，5萬平方米以上，注冊資金30萬元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱的的人員1名以上，初級職稱或經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員4名以上。
三級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積5萬平方米以下，2萬平方米以上，注冊資金20萬元以上，并配備具有初級職稱的人員2名以上，經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員2名以上。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年的二月十日前，填報(bào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審報(bào)告書，向所在地房產(chǎn)管理部門提出年審申請，并提交上年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表、資產(chǎn)負(fù)債和損益表。
物業(yè)管理企業(yè)年審報(bào)告書由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十八條 居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求，建設(shè)便于物業(yè)管理的配套設(shè)施，并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可向居住小區(qū)管委會辦理移交。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)接受管委會委托，承擔(dān)居住小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂物業(yè)管理合同。合同應(yīng)載明下列事項(xiàng)：
（一）物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域和具體事項(xiàng)；
（二）物業(yè)管理服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)；
（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；
（四）物業(yè)管理服務(wù)的期限；
（五）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支；
（六）監(jiān)督檢查物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)間和方式；
（七）違約責(zé)任和解決爭議的方式。
房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新，也可以在合同中約定。
合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)居住小區(qū)所在地的房產(chǎn)管理部門備案。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）依據(jù)物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定，對居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
（二）制止損壞居住小區(qū)物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，對造成的損失有權(quán)要求賠償；
（三）要求管委會協(xié)助管理；
（四）選聘專業(yè)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)工作；
（五）從事與物業(yè)管理有關(guān)的其他多種經(jīng)營及有償服務(wù)活動；
（六）依據(jù)合同的約定，對不照章交納各種費(fèi)用的住戶，可采取必要的限制性措施，或視情節(jié)提請有關(guān)部門處理。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）依據(jù)物業(yè)管理合同，對委托管理的房屋及相關(guān)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修繕、更新；
（二）承擔(dān)居住小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務(wù)工作；
（三）接受行業(yè)管理，重大管理措施提交管委會審議決定；
（四）接受有關(guān)行政管理部門及街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；
（五）對違法行為及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須嚴(yán)格履行與管委會簽訂的合同，按下列要求做好服務(wù)工作。
（一）實(shí)施管委會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃時(shí)，必須執(zhí)行國家和自治區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
（二）將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用維護(hù)方法、要求、注意事項(xiàng)及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書面告知產(chǎn)權(quán)人和使用人；
（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；
（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按合同約定進(jìn)行維修；
（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；
（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊；
（七）定期向管委會報(bào)告物業(yè)管理工作情況及物業(yè)管理費(fèi)用的收支帳目，接受審核，改進(jìn)和完善管理服務(wù)工作；
（八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者居住小區(qū)公約的行為，應(yīng)立即進(jìn)行勸阻、制止，并向管委會或有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)報(bào)告；
（九）按照物業(yè)管理合同的約定，做好其他管理服務(wù)事項(xiàng)。
第五章 物業(yè)的使用及維護(hù)
第二十三條 產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)及居住小區(qū)的公約，正確使用和維護(hù)房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場地，妥善處理相鄰關(guān)系。
人為造成房屋及公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響產(chǎn)權(quán)人和使用人安全時(shí)，所在地房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。
第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備：
（三）在平臺、屋頂、通道或者其他公用場地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）侵占綠地，毀壞綠化；
（五）亂設(shè)攤點(diǎn)、集貿(mào)市場；
（六）亂倒垃圾、雜物；
（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十五條 產(chǎn)權(quán)人或使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知產(chǎn)權(quán)人或者使用人。
第二十六條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用或挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與管委會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十七條 房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、電視共用天線、消防設(shè)施等房屋公用部位和共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
第二十八條 居住小區(qū)內(nèi)戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運(yùn)等，分別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環(huán)衛(wèi)等單位負(fù)責(zé)。
居住小區(qū)內(nèi)戶外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廊、停車房（棚）、場地、管委會用房等非經(jīng)營性公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)、清掃和管理。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向管委會提供下列資料的復(fù)制件：
（一）住宅區(qū)規(guī)劃和竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、竣工圖；
（三）地下管線竣工圖；
（四）其他開展物業(yè)管理所需資料的復(fù)制件。
無上述資料的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人重新測繪后將復(fù)制件移交管委會。
第六章 物業(yè)管理費(fèi)用
第三十條 依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理的公有住宅和新建商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修儲備金。
物業(yè)維修儲備金必須用于住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。
第三十一條 物業(yè)維修儲備金按出售公有住宅售房款的20％至30％，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。
已經(jīng)出售的公有住宅和商品住宅，物業(yè)維修儲備金的提繳、支付，參照前款規(guī)定，由住宅所在地縣級以上人民政府規(guī)定。
第三十二條 物業(yè)維修儲備金由市、縣房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一收取，代為管理，全部存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門帳戶，按照銀行同期同檔次單位存款利率計(jì)付利息。
物業(yè)維修儲備金應(yīng)當(dāng)按幢立帳，按戶核算，專款專用。使用物業(yè)維修儲備金，由物業(yè)管理企業(yè)提出計(jì)劃，經(jīng)管委會同意后，報(bào)請所在地房產(chǎn)管理部門審核批準(zhǔn)后支付。
房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修儲備金的收支情況，接受產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。
第三十三條 物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）住宅自用部分和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔(dān)。
（二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的產(chǎn)權(quán)人或數(shù)幢住宅的產(chǎn)權(quán)人，按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支。
（三）公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支。
（四）物業(yè)維修儲備金不足時(shí)，產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按照管委會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修儲備金。
第三十四條 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的具體收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及使用辦法，另行規(guī)定。
第三十五條 居住小區(qū)配套建造的經(jīng)營性用房的收入，用于補(bǔ)充物業(yè)維修儲備金，由市、縣房產(chǎn)管理部門收取。
第三十六條 居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，管委會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)半年張榜公布一次，接受產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。
乙方： ，身份證號碼：
甲方同意將其所有的本合同項(xiàng)下的停車位以下稱本停車位由乙方有償使用，乙方保證交納相關(guān)費(fèi)用并按要求使用本停車位。甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就停車位租賃事宜，達(dá)成如下合同，以茲信守。
第一條、本停車位位置及面積
本停車位位于 __ 市 __ 路 x 號 __ 小區(qū)（以下簡稱本小區(qū)） 停車位（車位號碼以開發(fā)商排序?yàn)闇?zhǔn)） 該車位長 米，寬 米，左側(cè)為停車位/墻體/其他： ，右側(cè)為停車位/墻體/其他： 適于停放車輛類型為小轎車。甲方應(yīng)確保本停車位處于適租狀態(tài)。
第二條、租賃期限 乙方租用本停車位期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。在乙方向甲方支付全部本停車位租賃費(fèi)后，甲方同意于 年 月日前，將本停車位交予乙方使用。
第三條、本停車位的租賃費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)
1、車位租賃費(fèi)
（1）金額 乙方租賃本停車位每 壹 年應(yīng)向甲方支付租賃費(fèi)為人民幣元（小寫 rmb 元）該租賃費(fèi)包含/不包含本小區(qū)物業(yè)管理單位收取的停車管理費(fèi)。
（2）交付期限及方式 乙方應(yīng)于本合同簽訂之日一次性向甲方全額交付本年度的本停車位租賃費(fèi)，下一年度的租賃費(fèi)為每年度周期開始的首月 5 日前交付。
2、物業(yè)管理
（1）本小區(qū)物業(yè)管理公司收取的本停車位管理費(fèi)由甲方/乙方承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為每 壹 年 元。承擔(dān)本停車位管理費(fèi)的一方應(yīng)當(dāng)及時(shí)、足額繳納費(fèi)用，否則，發(fā)生任何糾紛及后果應(yīng)由費(fèi)用承擔(dān)方負(fù)責(zé)。
（2）乙方同意，本小區(qū)物業(yè)管理公司對車庫場地（不包括本合同項(xiàng)下車位）負(fù)有保潔、維修保養(yǎng)、秩序、線路指引標(biāo)志等物業(yè)管理責(zé)任，遵照本小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定執(zhí)行。如因發(fā)生爭議而需要甲方予以協(xié)調(diào)，乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知甲方，甲方應(yīng)及時(shí)予以處理，確保本停車位處于適租狀態(tài)。
第四條、本停車位的使用
1、乙方不得更改本停車位用途。乙方使用本停車位應(yīng)當(dāng)遵守本小區(qū)物業(yè)管理單位對本停車場的相關(guān)規(guī)定，該等規(guī)定乙方有義務(wù)自行了解。
2、乙方已考察本停車位，乙方保證所停車輛不超過車位空間限額的長、寬、高，以及停車場地面承受壓力要求，停放車輛的水平投影面積小于本停車位面積，并保證不妨礙相鄰車位的使用，以符合停車位的要求。
3、乙方停放的車輛內(nèi)不得有人、生物留置。乙方車輛不得外附或內(nèi)裝任何危險(xiǎn)物品，包括易燃、易爆、腐蝕性、毒害性、放射性等違反國家規(guī)定的物品，不得存放任何易腐爛性物品。因此產(chǎn)生的一切責(zé)任由乙方承擔(dān)。本小區(qū)物業(yè)管理單位有權(quán)對認(rèn)為可疑的車輛進(jìn)行檢查，乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助檢查，不得阻撓。
4、未經(jīng)甲方同意，乙方不得將本停車位轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借任何第三人使用。否則，甲方有權(quán)解除合同。
5、乙方應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理單位規(guī)定的進(jìn)出時(shí)間使用車位，乙方車輛在進(jìn)入停車場后應(yīng)當(dāng)立即停放于本停車位，不得造成道路或通道堵塞。
6、乙方離開車輛時(shí)應(yīng)盡到包括鎖好防盜鎖、關(guān)閉電路、鎖好門窗等謹(jǐn)慎檢查義務(wù)；車內(nèi)物品丟失責(zé)任，與甲方無關(guān)；但乙方向物業(yè)管理公司索賠，甲方應(yīng)證實(shí)乙方為車位合法租賃方。
7、乙方不得在停車場內(nèi)亂扔廢棄物，有義務(wù)對因油品泄露、強(qiáng)酸強(qiáng)堿等原因?qū)е萝囄晃蹞p進(jìn)行清潔、維修；乙方不得將漏油車輛開進(jìn)停車場。
第五條、雙方責(zé)任
1、乙方在停車場內(nèi)所受損失，乙方應(yīng)當(dāng)自行向造成損害的他方索賠。
2、乙方停車位的使用及其車輛進(jìn)出停車場、停車位或其停放，不得損害其他人的合法權(quán)益。因乙方原因造成他方損害，乙方應(yīng)當(dāng)賠償。
第六條、保險(xiǎn) 乙方應(yīng)當(dāng)為在本停車位停放的車輛，自行投保包括車輛盜搶險(xiǎn)等保險(xiǎn)。甲方無義務(wù)對本停車位及地上停放車輛投保。
第七條、續(xù)用 本合同使用期限屆滿前，乙方如欲繼續(xù)使用，應(yīng)當(dāng)在屆滿前十日向甲方提出，雙方另行簽訂車位租賃合同。
第八條、購買
（1）本合同使用期限內(nèi)，甲方有權(quán)出售本停車場或停車位。
（2）甲方出售本停車位的，甲方應(yīng)當(dāng)至少提前 10 日將出售價(jià)格及付款要求等通知乙方，乙方在同等條件下享有本停車位優(yōu)先購買權(quán)。乙方應(yīng)當(dāng)自甲方通知之日起 10 日內(nèi)書面答復(fù)甲方是否同意按甲方通知的要求購買本停車位，乙方不同意購買或逾期未答復(fù)或逾期未明確答復(fù)同意按甲方通知要求購買的，視為乙方放棄優(yōu)先購買權(quán)，甲方有權(quán)另行出售本停車位。
（3）乙方放棄其本停車位優(yōu)先購買權(quán)的，本合同終止，乙方應(yīng)當(dāng)立即交還本停車位，甲方應(yīng)當(dāng)無息退還未發(fā)生的本停車位租賃費(fèi)。
第九條、違約責(zé)任
1、甲方責(zé)任
甲方逾期交付本停車位或因甲方原因造成乙方無法使用本停車位的，每日應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本停車位月租賃費(fèi)千分之三的違約金，逾期達(dá)十五日，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)當(dāng)返還未使用期間的車位租賃費(fèi)，同時(shí)，甲方應(yīng)按應(yīng)返還的車位租賃費(fèi)的 5%向乙方支付違約賠償金。
2、乙方責(zé)任
1乙方未按本合同約定按期交納任何一項(xiàng)費(fèi)用的，每逾期一日，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)應(yīng)交納款項(xiàng)千分之三的違約金，逾期達(dá)十五日，仍未全額交納的，甲方有權(quán)解除合同，收回車位。
2因乙方原因合同解除的，乙方并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本車位租賃費(fèi)總額 5%的違約賠償金。
3乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同及有關(guān)規(guī)章、制度的約定及操作規(guī)程停放車輛，對于任何不符合本合同及有關(guān)規(guī)章、制度規(guī)定停放車輛的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)一切責(zé)任。
第十條、免責(zé)條款 本合同期內(nèi)，因不可抗力原因，如地震、戰(zhàn)爭等自然災(zāi)害或政府決策導(dǎo)致該停車場喪失使用功能或不能使用的，本合同自然終止，甲、乙雙方不承擔(dān)任何責(zé)任。
第十一條、爭議解決 雙方因本合同發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方可向該車位所在地人民法院。
第十二條、附則
1、本合同自甲、乙雙方蓋章簽字之日起生效，合同正本一式二份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
2、未盡事宜，雙方另行協(xié)商并訂立書面補(bǔ)充協(xié)議。
3、其他約定： .
甲方：
乙方：
（簽字）
（簽字）
聯(lián)系方式：
聯(lián)系方式：
個人承包物業(yè)合同范文1甲方：
乙方：
甲方系xx人企業(yè)，為xx工作提供綜合性的勞動服務(wù);乙方系以xx為主的獨(dú)立勞動者合伙組織，為社會提供勞動服務(wù)。 甲方為了更好的為xx提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促進(jìn)xx事業(yè)的發(fā)展，甲方將xx物業(yè)管理工作承包給乙方，乙方同意集體承包該物業(yè)的管理工作。 為了保護(hù)雙方的合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，現(xiàn)就乙方承包xx物業(yè)管理的相關(guān)事宜，經(jīng)雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 承包的內(nèi)容、面積、地點(diǎn)
甲方將位于 共計(jì) 平方米的物業(yè)承包給乙方管理，乙方負(fù)責(zé)該物業(yè)的管理、日常維護(hù)等全部工作。(詳見工作內(nèi)容清單)
第二條 承包期限
承包期限為一年，從 年 月 日起至 年 月 日止。承包期滿，雙方無異議可以順延，但需在承包期滿前一個月另行訂立書面協(xié)議。
第三條 承包費(fèi)的金額與支付方式
1、甲方每年需向乙方支付承包費(fèi)人民幣 元;
2、承包費(fèi)采用分期付款的方式，即：
200 年 月 日支付人民幣 元;
200 年 月 日支付人民幣 元;
1、甲方適時(shí)指派技術(shù)人員對乙方進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，派管理人員對乙方進(jìn)行監(jiān)督與管理，乙方應(yīng)當(dāng)服從甲方的監(jiān)督與指導(dǎo)。
2、甲方應(yīng)當(dāng)按時(shí)向乙方支付物業(yè)管理承包費(fèi)，乙方應(yīng)當(dāng)按時(shí)完成承包的物業(yè)管理任務(wù)。
3、在本合同簽訂之日起 日內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)選派不得少于
4、乙方初步安排的工作人員是 ; 甲方對此經(jīng)審核認(rèn)為符合甲方的要求。
6、甲方為乙方購買賠償最高金額為人民幣100，000元的意外傷害保險(xiǎn);乙方在承包經(jīng)營期間受到意外傷害可以享受賠償。
7、乙方必須服從甲方技術(shù)人員的管理指導(dǎo)，按甲方的要求進(jìn)行管理和日常維護(hù)工作。
8、乙方以及乙方成員在承包管理期間，要自覺加強(qiáng)安全生產(chǎn)意識，在工作中注意安全，并應(yīng)當(dāng)遵守甲方制訂并公布的工作手則與操作規(guī)程。若乙方嚴(yán)重違反甲方工作手則與規(guī)程，經(jīng)警告拒不改正的，甲方有單方權(quán)解除本承包合同。
9、乙方應(yīng)根據(jù)甲方的要求，做到：
第五條 獎勵與處罰
1、甲、乙雙方任何一方違反本合同的約定，給對方造成損失的，均應(yīng)賠償守約方所造成的損失。
2、甲方有權(quán)根據(jù)乙方對承包的物業(yè)管理效果的好壞，對乙方進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫剟钆c必要的處罰。(獎勵與處罰的幅度不得超過承包金總額的25%)。
3、若乙方不服從甲方的、指導(dǎo)、管理與監(jiān)督，甲方有權(quán)單方宣布解除本承包合同，未付承包費(fèi)不再支付。
4、乙方不得私自變賣甲方提供的物業(yè)管理及日常維護(hù)工具、設(shè)施等，違者除給予沒收非法所得外，并應(yīng)按實(shí)物折價(jià)金額3倍賠償，情節(jié)特別嚴(yán)重者，移交公安機(jī)關(guān)處理。
第六條 不可抗力
如因不可抗力的自然災(zāi)害，造成乙方承包的物業(yè)損失，經(jīng)調(diào)查證實(shí)后，甲方應(yīng)據(jù)實(shí)減免乙方的義務(wù)。
第七條 其他事項(xiàng)
1、乙方以及乙方的成員承諾：本合同旨在承包甲方的物業(yè)管理工作，乙方及其成員與甲方為承包與發(fā)包關(guān)系，而不認(rèn)為與甲方存在勞動關(guān)系，或者是甲方的員工，并由此主張相關(guān)的權(quán)利與義務(wù)。
2、若乙方的成員需要委托甲方代買社會勞動保險(xiǎn)或者醫(yī)療保險(xiǎn)的，甲方可以提供協(xié)助，但所有的保險(xiǎn)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)(或者授權(quán)甲方從承包費(fèi)中直接劃扣)。
3、乙方授權(quán)委托甲方每月向乙方成員 支付勞務(wù)費(fèi)人民幣 元; 支付勞務(wù)費(fèi)人民幣 元;向 支付勞務(wù)人民幣 元，共計(jì)人民幣 元;乙方在此授權(quán)甲方直接從應(yīng)當(dāng)支付乙方的承包費(fèi)中扣除上述費(fèi)用。
4、本合同從承包之日起生效，合同期滿失效。合同期滿后雙方如愿意繼續(xù)合作，必須重新訂立承包合同。
5、 在合同執(zhí)行中如有未盡事宜，應(yīng)由雙方共同協(xié)商，做出補(bǔ)充約定，補(bǔ)充約定與本合同具有同等效力。
6、 如因本合同發(fā)生爭議，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向合同簽訂地的人民法院提起訴訟。
7、本合同一式二份，雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
個人承包物業(yè)合同范文2發(fā)包人(甲方):
承包人(乙方):
經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商把石景灣花園小區(qū)物業(yè)承包給乙方管理，為了明確雙方責(zé)任及義務(wù)，并根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》及深圳市安全整治標(biāo)準(zhǔn)，為進(jìn)一步明確職責(zé)，落實(shí)責(zé)任，為使小區(qū)物業(yè)規(guī)范化、使小區(qū)居民享受完善的物業(yè)服務(wù)。甲方委托乙方對花園小區(qū)進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。甲乙雙方在公平自愿的基礎(chǔ)上簽訂本協(xié)議：
一、承包物業(yè)管理的范圍：石景灣花園小區(qū)
二、承包管理期限： 年。自 年 月 日至 年 月 日。
三、交付押金：乙方要向甲方交付押金 。
四、本合同期間發(fā)包人向承包人支付費(fèi)用 元/月;
五、雙方的責(zé)任與義務(wù)：
(一)甲方
1、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方工作的實(shí)施情況。
為貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于采取措施盤活房地產(chǎn)資金的通知》（粵府〔1996〕71號）以及實(shí)施國家計(jì)委和建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)〔1996〕266號），經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)將有關(guān)規(guī)定通知如下：
一、城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理單位在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)受委托對住宅小區(qū)業(yè)主、住（用）戶提供與居住環(huán)境及生活需求有關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
二、各級政府的物價(jià)部門是城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級管理。駐穗的中央、部隊(duì)、省所屬企業(yè)的物業(yè)管理單位的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由省物價(jià)部門管理；各市范圍內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理權(quán)限分工，由各市物價(jià)部門確定。
三、未成立業(yè)主（住戶）管理委員會的住宅小區(qū)，屬為全體住（用）戶提供公共衛(wèi)生、清潔、保安、綠化及公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)等管理服務(wù)收費(fèi)（稱公共收費(fèi)），實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門審定；屬為滿足部分住（用）戶需要而提供的特約服務(wù)，除物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的外，由供需雙方協(xié)商收費(fèi)。
已經(jīng)成立了業(yè)主（住戶）管理委員會的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理單位與業(yè)主（住戶）管理委員會參照當(dāng)?shù)赝愖≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過簽訂合同協(xié)商議定，并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門備案。
四、公共項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括：
（一）清潔衛(wèi)生管理。包括樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共地方的衛(wèi)生清潔，垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔。
（二）綠化物日常維護(hù)管理。對綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、更新，保持綠化物生長良好。
（三）治安管理。設(shè)專職保安人員堅(jiān)持每天24小時(shí)的巡邏值班，保證住宅小區(qū)內(nèi)的安全。
（四）維護(hù)公共蓄水池。樓內(nèi)公共蓄水池應(yīng)定期清洗消毒，保證住（用）戶的飲水質(zhì)量。
（五）水電管理。對配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)行日常管理維修，維持設(shè)備正常運(yùn)行。
（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池，確保正常使用。
（七）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常運(yùn)行。
（八）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。
五、公共項(xiàng)目實(shí)行綜合服務(wù)收費(fèi)，費(fèi)用構(gòu)成如下：
（一）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；
（二）服務(wù)項(xiàng)目的物資損耗補(bǔ)償費(fèi)（含公用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)）；
（三）直接用于住宅小區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
（四）法定稅費(fèi)；
（五）合理利潤。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率可逐步提高到接近10％的水平。
六、實(shí)行政府定價(jià)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位必須如實(shí)向物價(jià)部門申報(bào)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支等價(jià)格資料，物價(jià)部門以獨(dú)立小區(qū)為單位，核定收費(fèi)幅度或具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
七、物價(jià)部門在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)調(diào)查研究，以實(shí)際發(fā)生的合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮住（用）戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，結(jié)合不同類型的住宅小區(qū)和物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和深度核定各類住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
八、物業(yè)管理初始階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定首先應(yīng)注意考慮住（用）戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，各類住宅小區(qū)的中準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（每月每平方米建筑面積）為：
（一）解困房、微利房、福利房為主的住宅小區(qū)0.20元；
（二）普通多層住宅小區(qū)0.30元；
（三）普通高層住宅（有電梯）0.80元；
（四）高級高層住宅（有電梯）1.60元；
（五）高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)住（用）戶的要求及所提供的服務(wù)質(zhì)量和深度，根據(jù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則制定。
各地物價(jià)部門可參照上述原則和標(biāo)準(zhǔn)，在上下30％的幅度內(nèi)確定當(dāng)?shù)夭煌愋妥≌^(qū)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。深圳、珠海、汕頭等經(jīng)濟(jì)特區(qū)的浮動幅度，由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門確定。
省物價(jià)部門將根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展的需要和職工家庭收入水平的提高，適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
九、住宅小區(qū)內(nèi)的辦公、零售商業(yè)用房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可高于同類住宅，但提高幅度辦公用房不宜超過100％，零售商業(yè)用房不宜超過200％。
住宅小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)未售出的空置物業(yè)也應(yīng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)用，由該物業(yè)的業(yè)主（房地產(chǎn)發(fā)展商）按住（用）戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％交納。
十、物業(yè)管理單位的收費(fèi)要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或服務(wù)地點(diǎn)公布，每半年（或一年）以書面形式向住（用）戶公布收支情況，接受住（用）戶和物價(jià)部門的監(jiān)督。
十一、物業(yè)管理單位在不影響住（用）戶利益的前提下利用住宅小區(qū)的場地、設(shè)備等條件，開展多種經(jīng)營活動的，其收益應(yīng)用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用，并接受住（用）戶的監(jiān)督，不得挪用。
十二、包含在第五點(diǎn)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)應(yīng)由物業(yè)管理單位統(tǒng)一支付的費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁住（用）戶分?jǐn)偅膊坏弥貜?fù)收取第五點(diǎn)費(fèi)用構(gòu)成中已包含的費(fèi)用。未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)或業(yè)主管理委員會同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向住（用）戶收取長期占用性質(zhì)（超過三個月以上）的管理基金、押金、保證金等。
十三、未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理單位不得代其他單位向住（用）戶收取任何費(fèi)用。
十四、經(jīng)住（用）戶同意及符合總體規(guī)劃要求新增公用設(shè)施，應(yīng)由住（用）戶共同負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，只能按直接費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額合理分?jǐn)偅飿I(yè)管理單位不得加收服務(wù)費(fèi)或手續(xù)費(fèi)。
十五、物業(yè)管理收費(fèi)按月收取。住（用）戶應(yīng)按規(guī)定向物業(yè)管理單位交納管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)使用稅務(wù)部門統(tǒng)一印制的發(fā)票。
十六、物業(yè)管理單位應(yīng)按國家規(guī)定建立有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)核算制度，接受物價(jià)、財(cái)稅和審計(jì)部門的監(jiān)督。任何單位、團(tuán)體、個人不得巧立名目向物業(yè)管理單位亂收費(fèi)。
十七、物業(yè)管理單位與住（用）戶之間發(fā)生的收費(fèi)糾紛，可由物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;物業(yè)問題;法律對策
當(dāng)前我國城市化進(jìn)程成效顯著，城鎮(zhèn)化達(dá)到空前高度，人居環(huán)境得到了明顯改善，對于居住小區(qū)人文化管理方式要求越來越高。相應(yīng)的小區(qū)物業(yè)管理水平也隨著要求的改變不斷在提高，管理和服務(wù)方式越來越成熟逐漸變得成熟，但在法律保障方面卻沒有跟上進(jìn)步的步伐，在一定程度上限制了小區(qū)物業(yè)管理水平的繼續(xù)提升，對于物業(yè)管理的穩(wěn)步前進(jìn)也有一定的阻礙作用。現(xiàn)在急需要對小區(qū)物業(yè)管理的法律支撐作用作進(jìn)一步的完善，以推動小區(qū)物業(yè)管理水平的不斷完善，為融入城市化進(jìn)程的人們體驗(yàn)到舒心的生活方式。
一、物業(yè)管理的內(nèi)涵
物業(yè)管理的概念定位是指小區(qū)業(yè)主將小區(qū)的內(nèi)的物產(chǎn)、相關(guān)設(shè)施及場地，衛(wèi)生狀況委托給商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理和維護(hù)的委托聘任關(guān)系，小區(qū)業(yè)主按照合同規(guī)定繳納一定的管理費(fèi)用，二受委托的物業(yè)管理公司則依照合同承擔(dān)一定的法律責(zé)任。總體而言，可以從以下幾個方面對物業(yè)管理進(jìn)行概括:
(一)商業(yè)化經(jīng)營盈利模式，物業(yè)管理是一種基于委托關(guān)系的商業(yè)經(jīng)營行為，由承托方進(jìn)行統(tǒng)一管理，盈利是其開展工作的基本要求和目標(biāo)，物業(yè)公司開展任何一項(xiàng)業(yè)務(wù)也都需要支付報(bào)酬才能得以實(shí)現(xiàn)。
(二)集中化管理模式，小區(qū)管理涉及到的工作方方面面、紛繁復(fù)雜，而物業(yè)公司則需要將這些工作統(tǒng)一到一起進(jìn)行集中式管理，由于這些工作對于小區(qū)業(yè)主來說，與日常生活密切相關(guān)，這就需要物業(yè)管理公司把問題集中起來再細(xì)分下去，逐一處理到位。
(三)規(guī)范化管理模式，當(dāng)前物業(yè)管理政策清晰，權(quán)責(zé)明朗，物業(yè)管理也需要科學(xué)化的管理方式，物業(yè)管理公司只有把管理方式做到規(guī)范合理，才會起到好的效果和效益，也只有如此物業(yè)管理這一行業(yè)才能得到良好發(fā)展。這也是人們生活水平提高的對于物業(yè)管理提出的必然要求和結(jié)果。
(四)服務(wù)水平要求專業(yè)化，物業(yè)管理中涉及到很多專業(yè)領(lǐng)域知識，這就需要專業(yè)化的人才和專業(yè)化技能才能開展好工作。例如小區(qū)供電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)，小區(qū)供氣系統(tǒng)、供水系統(tǒng)等等，就是專業(yè)知識較強(qiáng)的領(lǐng)域，必須使從業(yè)人員達(dá)到一定的專業(yè)素養(yǎng)才能得以進(jìn)行。
二、物業(yè)管理中易凸顯的問題
(一)物業(yè)與小區(qū)業(yè)主的關(guān)系
業(yè)主即是小區(qū)的真正擁有者，與小區(qū)物業(yè)管理公司屬于委托和承托的關(guān)系，屬于物業(yè)管理服務(wù)的承受方，兩者的關(guān)系理應(yīng)非常融洽，但實(shí)際上這兩者之間的矛盾和問題時(shí)有出現(xiàn)。這其中有業(yè)主對于服務(wù)關(guān)系理解偏差有一定關(guān)系，一些業(yè)主認(rèn)為我既然出了錢，那么就理所應(yīng)當(dāng)?shù)娜魏我蠖伎梢蕴幔灰飿I(yè)管理方?jīng)]有達(dá)到我提的要求，那么就認(rèn)定物業(yè)管理水平差，服務(wù)不到位等。當(dāng)然也存在有的業(yè)主未能完全認(rèn)識到物業(yè)管理方提供的服務(wù)屬于商品范疇，由于種種原因，對于物業(yè)提供的服務(wù)不到位也完全不知情，合法權(quán)益未能得到保障。除此之外矛盾比較集中的是每個月業(yè)主所付出的管理費(fèi)和維修基金費(fèi)用，物業(yè)公司對這筆費(fèi)用的使用情況，如何才能既使業(yè)主放心又能使物業(yè)管理公司得到信任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)選出代表承力業(yè)主小區(qū)物業(yè)管理參與方，與物業(yè)公司共同對這筆費(fèi)用進(jìn)行管理，對這筆費(fèi)用的存留和去向均要知情并同意后方能使用，如果這筆維修基金未能完全使用，則有業(yè)主委員會取出，征求所有業(yè)主決定使用。業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)選舉負(fù)責(zé)人的人員組成，才能真正起到監(jiān)督的作用。
(二)物業(yè)管理方易于凸顯的問題
物業(yè)管理方出現(xiàn)的問題很多主要集中在服務(wù)態(tài)度上，一些物業(yè)管理人員的服務(wù)意識不夠，把小區(qū)業(yè)主看做自己的管理對象，而非服務(wù)主體，甚至出現(xiàn)服務(wù)亂收費(fèi)，收費(fèi)后服務(wù)不到位等以及出現(xiàn)侵害業(yè)益的行為。這種服務(wù)方式很容易引起業(yè)主的反感和抵觸，導(dǎo)致矛盾的出現(xiàn)，處理不好更容易出現(xiàn)矛盾升級的事件，這些情況的出現(xiàn)主要體現(xiàn)出的還是物業(yè)管理公司人員素質(zhì)的問題和管理方式不夠科學(xué)規(guī)范。這就要求物業(yè)管理公司在選聘物業(yè)管理人員的時(shí)候需要對人員素養(yǎng)進(jìn)行認(rèn)真挑選，并對選中的人員進(jìn)行相關(guān)工作的細(xì)致培訓(xùn)，合格者方能上崗留用。小區(qū)的安全問題是業(yè)主和物業(yè)管理公司共同關(guān)注的最重要因素，在一些城市中心地段的小區(qū)物業(yè)管理人員，出于一些個人私利原因，對于外來人員的檢查未能保持警惕性，特別是在停車擁堵地段，只要繳納停車費(fèi)，任何人都可以把車輛停放在非小區(qū)業(yè)主的小區(qū)內(nèi)。一是侵占業(yè)主的合法權(quán)益，二是給小區(qū)的安全帶來隱患，在出現(xiàn)安全事故之后，小區(qū)物業(yè)管理方往往會傾向于對應(yīng)付責(zé)任進(jìn)行轉(zhuǎn)移。對于物業(yè)公司對于物業(yè)管理人員與小區(qū)外閑散人員的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)把握和關(guān)注。如果出現(xiàn)物業(yè)從業(yè)人員與社會閑散人員交往過密且物管人員出現(xiàn)思想波動時(shí)，應(yīng)該予以重點(diǎn)關(guān)注，必要時(shí)認(rèn)真排查，以確保物業(yè)從業(yè)人員良好的職業(yè)操守。
(三)政府監(jiān)管問題
當(dāng)前各地政府均對小區(qū)物業(yè)管理做出了明確的規(guī)定，也出臺一系列管理文件，但是在法律體系內(nèi)仍舊缺乏系統(tǒng)有效的管理體系。尤其是在出現(xiàn)矛盾糾紛的時(shí)候，很多法規(guī)都沒有對責(zé)任的認(rèn)定給予明確規(guī)定，致使對矛盾責(zé)任的認(rèn)定模棱兩可，難以認(rèn)定，缺乏實(shí)際操作性。
三、改善物管水平的法律對策
(一)加強(qiáng)監(jiān)督，以監(jiān)管促進(jìn)步
物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)作為公共事業(yè)管理的一部分，政府相應(yīng)管理部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)公司的行為進(jìn)行有效的監(jiān)督，更不能對于物業(yè)管理問題聽任不管。當(dāng)然行政單位對于物業(yè)管理公司的管轄權(quán)也應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臋?quán)限范圍內(nèi)，這主要是加強(qiáng)對物業(yè)協(xié)會的監(jiān)制上，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)迫使各個物業(yè)管理公司提升自身的管理水平和服務(wù)水平。在行政單位對物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)調(diào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平、公正原則，不偏袒，不包私。
(二)完善物業(yè)法規(guī)建設(shè)
為了確保物業(yè)管理工作的穩(wěn)定和有序，也為了當(dāng)有糾紛發(fā)生時(shí)能夠有效處理矛盾的問題，完善物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)建設(shè)，勢在必行。對于已有的法規(guī)應(yīng)當(dāng)不斷進(jìn)行調(diào)整，以確保合符實(shí)際需要。
(三)大力加強(qiáng)物業(yè)法治意識建設(shè)
光有立法而沒有普及法的精神，所立之法不會起到太大的作用和效果。行政監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)大力普及物管相關(guān)法律政策的宣傳工作，既加強(qiáng)業(yè)主的維權(quán)意識也加強(qiáng)物管企業(yè)的依法行事意識，共同改變法律意識，形成正確的服務(wù)委托關(guān)系，建立起良好的人居環(huán)境。對于超越法規(guī)內(nèi)容的行為，無論是業(yè)主還是物管企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)予以嚴(yán)厲處罰，以維護(hù)正常秩序。對于問題的反映，應(yīng)當(dāng)建立通暢渠道，是問題能在第一時(shí)間內(nèi)得到解決，第一時(shí)間內(nèi)能夠?qū)κ虑榈脑龀稣媸欠从澈土私猓杂欣趩栴}得到正確處理。
作者:李松霖 單位:西南科技大學(xué)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院
參考文獻(xiàn):
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第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內(nèi)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的以住宅為為體，具有公用配套設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及其公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地。業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同對房屋及公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務(wù)。
第四條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的實(shí)施。區(qū)城區(qū)建設(shè)市容管理部門依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施管理和監(jiān)督。
建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、公安、工商等部門按照職責(zé)分工對住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督、檢查。
市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責(zé)發(fā)工，對住宅小區(qū)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)實(shí)施維修、管理。
第五條 新建的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，本辦法實(shí)施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，本辦法實(shí)施前已交付使用的住宅小區(qū)和機(jī)關(guān)、全事業(yè)單位生活區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一部署逐步實(shí)行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門會同有關(guān)部門確定。
住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)專化管理和行政主管部門監(jiān)督、指導(dǎo)相結(jié)合的原則。
住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循科學(xué)管理、財(cái)務(wù)公開、民主監(jiān)督的原則。
第六條 業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設(shè)施，維護(hù)住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴處理制度，接受管委會、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)書面答復(fù)投訴人。
第八條 投訴內(nèi)容屬于其他行政管理部門管轄的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自接到投訴之日起二日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并書面告知投訴人。
第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)
第九條 轄區(qū)人民政府應(yīng)自新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之三十之日起二個月內(nèi)，組織街道辦事處、居委會、開發(fā)建設(shè)單位和全體業(yè)主、使用人推選的代表，組成管委會。
具備條件的住宅小區(qū)，可組建業(yè)主委員會。
第十條 新建住宅小區(qū)管委會成立之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)自行或委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進(jìn)行 物業(yè)管理；
自管委會成立之日起一個月內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會移交物業(yè)管理工作以及住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖和其他必要的資料。
住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公用配套設(shè)施和商業(yè)及管理用房，經(jīng)市建設(shè)行政管理部門組織有關(guān)部門綜合驗(yàn)收后，移交轄區(qū)人民政府代管。轄區(qū)人民政府應(yīng)按照市人民政府有關(guān)規(guī)定移交管委會和有關(guān)部門管理、使用和維護(hù)。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照住宅小區(qū)建筑面積千分之一至一點(diǎn)五的比例配建物業(yè)管理用房。
第十一條 管委會由街道辦事處、居委會干部和業(yè)主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領(lǐng)導(dǎo)兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權(quán)利執(zhí)行期滿未逾五年的人員不得擔(dān)任管委會委員。
管委會根據(jù)工作需要可聘請專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區(qū)為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區(qū)為二至三名）負(fù)責(zé)管委會日常工作。
第十二條 管委會應(yīng)自組成之日起十日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)：
（一）登記申請書；
（二）組成人員名單；
（三）章程。
市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在接到登記申請之日起十日內(nèi)，對符合登記條件的，辦結(jié)登記手續(xù)；對不符合登記條件的，應(yīng)書面通知申請人，并提出改進(jìn)意見，責(zé)令重新申請登記。
管委會自登記之日起成立。
本辦法實(shí)施前已組成的管委會，應(yīng)在本辦法頒布實(shí)施后二個月內(nèi)辦理登記手續(xù)。
第十三條 管委會必須在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行下例職責(zé)：
（一）召集、主持業(yè)主、使用人會議，報(bào)告物為管理工作情況；
（二）制定管委會章程和業(yè)主公約；
（三）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行經(jīng)業(yè)主、合作使用人會議審議通過的物業(yè)管理年度計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)決算的情況；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作；
（六）監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；
（七）審議和決定物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。
第十四條 管委會會議我由主任召集，每個季度不少于一次；會議必須有過半數(shù)委員參加，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，管委會組成人員無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加會議或玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，管委會應(yīng)及時(shí)罷免其職務(wù)。管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)的經(jīng)營活動。
第十五條 業(yè)主公約、管委會的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，其內(nèi)容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策相抵觸。業(yè)主公約、管委會的決定，對住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令改正并依照業(yè)主公約的規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)處罰。
第十六條 同一住宅小區(qū)應(yīng)委托同一物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。有條件的，應(yīng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查合格，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。
第十七條 開發(fā)建設(shè)單位或管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，載明下列主要內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的名稱、住所；
（二）服務(wù)的范圍、項(xiàng)目；
（三）服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（四）費(fèi)用；
（五）期限；
（六）違約責(zé)任及糾紛處理方式；
（七）合同終止或者解除的約定；
（八）當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)以及其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評書、物業(yè)管理服務(wù)合同到市物業(yè)管理行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。
第十八條 物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除十日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向管委會移交下列財(cái)財(cái)物和資料：
（一）結(jié)余的物業(yè)管理收入；
（二）全部物業(yè)要案次料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊；
（三）因物業(yè)管理需要占用的公用配套設(shè)施、房屋和其他財(cái)物。物業(yè)管理合同終止或解除前，管委會應(yīng)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對牧業(yè)管理企業(yè)管理期間的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)并書面報(bào)告市物業(yè)管理行政主管部門。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，行使下列職責(zé)：
（一）對受委托管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理，承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務(wù)工作；
（二）按照規(guī)定項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
（三）勸阻和罅損害或妨礙物業(yè)正常使用、管理的行為，并按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰；
（四）重大管理措施提交管委會審議決定，并按受管委會的業(yè)主、使用人的監(jiān)督；
（五）接受物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；
（六）糾正和罅違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，并及時(shí)移交有關(guān)行政主管部門處理；
（七）配合街道辦事處、管委會開展祖宗形象管理、服務(wù)的有關(guān)工作。
第三章 物業(yè)的使用
第二十條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第二十一條 業(yè)主、使用人對房屋自用部位及設(shè)備進(jìn)行使用、裝修時(shí)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內(nèi)外墻、梁、柱等承重結(jié)構(gòu)，不得獨(dú)占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設(shè)備。
第二十二條 業(yè)主、使用人維護(hù)住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，保持住宅小區(qū)容貌整潔，愛護(hù)園林綠化設(shè)施。禁止下列行為：
（一）亂倒、亂堆垃圾、雜物；
（二）飼養(yǎng)家禽、家畜；
（三）在庭院、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（五）亂設(shè)攤點(diǎn)；
（六）侵占綠地，毀壞綠化設(shè)施、花草樹木；
（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。
對違反上述規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰。
第二十三條 管委會、物業(yè)管理企業(yè)不得改變住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地的使用性質(zhì)或挪作他用。
第二十四條 有關(guān)單位或者個人需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；損壞地上附著物、設(shè)備、綠化設(shè)施和花草樹木的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
第二十五條 進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)停放在設(shè)有停車標(biāo)志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進(jìn)入住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)出入、行駛、停放的車輛，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。
第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓步或者出租房屋，應(yīng)遵守住宅小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，并將業(yè)主公約作為房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉(zhuǎn)讓或出租后，應(yīng)書面告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主、使用人及其他相關(guān)單位或個人提供方便物業(yè)維修、使用的專項(xiàng)、物約服務(wù)項(xiàng)目。
第四章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任
第二十八條 房屋自用部位、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，業(yè)主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)合同中與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一約定房屋的自用部位、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及費(fèi)用等事項(xiàng)。
第二十九條 房屋共同部位、設(shè)備由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)。
第三十條 住宅小區(qū)內(nèi)由管委會負(fù)責(zé)管理的公用設(shè)施，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修，養(yǎng)護(hù)。
第三十一條 下列事項(xiàng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織實(shí)施：
（一）公共場所花草樹木的修剪，補(bǔ)植，澆水，滅蟲等綠化工作；
（二）道路，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛(wèi)生保潔及垃圾清掏，清運(yùn)；
（三）車輛出入，存放及停車場（庫）管理；
（四）保安工作。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，保持房屋和公用設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便，安全，并達(dá)到下列要求：
（一）按照規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃實(shí)施管理服務(wù)；
（二）按照物業(yè)管理服務(wù)合同，將房屋共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施使用，維護(hù)的方法，要求，注意事項(xiàng)局面告千業(yè)主，使用人；
（三）經(jīng)常對住宅小區(qū)進(jìn)行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設(shè)備和公用設(shè)施進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)；
（四）發(fā)現(xiàn)房屋共用部們、共用設(shè)備或者共用設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；
（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，即時(shí)進(jìn)行維修和處理；
（六）做好物業(yè)維修，更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊；
（七）每季度向管委會報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取管委會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù)工作；
（九）對違反本辦法或業(yè)主公約的行為進(jìn)行勸阻，制止，并向管委會和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；
（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，做好管理委會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。因管理、維修養(yǎng)護(hù)不善而造成業(yè)主、使用人損失的，物業(yè)管理企業(yè)必須予以賠償。
第三十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公用配套設(shè)施，按下列規(guī)定實(shí)施管理維護(hù)：
（一）供水設(shè)施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業(yè)負(fù)責(zé)，以仙的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；
（二）供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；
（三）道路、路燈、排水設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；
（四）供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施，由有關(guān)專業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；
（五）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。
第三十四條 房屋共用部位、設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第三十五條 物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、影響分階段安全時(shí)，管委會應(yīng)責(zé)令業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)限期維修。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第三十六條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的來源包括：
（一）公用設(shè)施專用基金；
（二）住宅維修費(fèi)；
（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
（四）住宅小區(qū)商業(yè)用戶等服務(wù)設(shè)施經(jīng)營收入；
（五）其他合法收入。
第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)主要用于下列支出：
（一）公用設(shè)施的管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等）；
（二）共用設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（三）管委會專隊(duì)人員的工資、津貼及辦公費(fèi)用等；
（四）物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用；
（五）法定稅費(fèi)；
（六）其它必要支出。
