時間：2022-10-26 17:52:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇個人購房合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
就買賣房屋各項事宜，雙方各自的意愿達成一致之后，一份合同是很有必要的。那么購房合同怎么寫呢?應該包含什么?下面是由小編為大家整理的購房合同模板，僅供參考，歡迎大家閱讀。
安置房購房合同1出賣人(甲方)：____________聯系電話：________________________
買受人(乙方)：____________聯系電話：________________________
甲、乙雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品達成如下協議：
一、甲方在______________________________，土地屬國家出讓地，乙方對該商品房做了充分全面的了解，愿意購買該房產。
二、乙方購買的甲方商品房為______________________________，該商品房合同約定的建筑面積為_________平方米。
三、面積確認及面積差異處理
1、合同約定面積與產權登記面積有差異，以產權登記面積為準。
2、商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，以方同意按照產權登記面積據實結算房價款，多退少補。
四、計價方式與價款
1、該商品房按建筑面積單價為每平方米________元，房款總計人民幣(大寫)____拾___萬___仟___佰___拾___元整(小寫：￥______元)。
五、付款方式
1、乙方于_________年_______月______日與甲方簽訂購房合同時，交定金(大寫)____拾___萬___仟___佰___拾___元整(小寫：￥______元)。
2、簽訂施工合同時買受人一次性付清總房款的___%，付款金額為(大寫)____拾___萬___仟___佰___拾___元整(小寫：￥______________元)。
余款___%(大寫)____拾___萬___仟___佰___拾___元整(小寫：￥______元)在房屋交付使用時一次性付清。
六、甲方在_________年_______月______日交房給乙方使用(不可抗力的因素除外)。
七、甲方以電話通知的方式，告知乙方付款的時間，乙方在接到電話之日起10日內，交付合同規定的款項，若不按時付款，甲方有權向甲方追索逾期利息，利息按照銀行借款利息計算，超過30天向甲方有權終止其購房合同，不予退還所有的購房款和押金，所有責任由乙方自己承擔。
八、甲方代辦理房產證、土地使用證、水、電開戶，所有手續費、稅費(銷售不動產稅)、契稅等費用由乙方承擔。乙方應及時提供辦證所需要的證件及一切費用。
九、交房標準：內墻、天棚粗沙抹面，室內地面不找平，內墻普通粉刷，水、電主管線按到戶(室內由乙方自己承擔)。
十、違約責任：乙方要求中途變更合同或退房，甲方拒絕乙方已付所有押金和購房款。
十一、甲乙雙方在履行合同過程中發生爭執時，就協商解決，協商不成時，可依法向當地人民法院起訴。
十二、甲方在____個月內房產證、土地證辦好交付給乙方。
十三、本協議一式三份，甲、乙雙方各執一份，房產部門備案一份，合同自簽訂之日起生效。
甲方(簽字)：_____________乙方(簽字)：_____________
_________年_______月______日_________年_______月______日
安置房購房合同2甲方：_____________________
乙方：_____________________
根據《中華人民共和國合同法》、《______________城市棚戶區遷建實施方案的通知》、《______________土地及房屋征遷補償辦法》等相關法律和文件規定。對______________區改造項目中選擇產權置換的被拆遷戶，經甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，達成以下協議。
第一條 甲方提供房屋的基本情況
房屋位于在_____________________小區______________，建筑面積_______平方米，房屋用途為住宅，屬框架結構，裝修程度為毛坯房。
第二條 乙方付款方式和時間
乙方在____________________________房屋位置為：______________，面積為：______________，評估價為：______________。乙方自愿放棄貨幣補償，選擇產權置換，置換房屋面積為：________單價為：____________元/平方米，合計：____________元。原房屋評估價和置換房屋價值差價為：_______元。_______方應在_________年_______月______日將差價(人民幣)________元整(￥：________元)交付甲方，甲方開出收款收據給乙方，并注明收款數額及款項用途。后由甲方交給乙方房間鑰匙購房合同、及其它相應的票據等。
第三條 甲方交房時間及過渡費
甲方于_________年_______月______日完成交房，房屋交付使用時將房產及其附帶鑰匙全部交付給乙方。根據《____________房屋征遷補償辦法》，過渡期自被征收人搬遷騰空房屋之日起計算，過渡期為24個月，過渡費為________萬元/年，共計____萬元。如遇特殊情況順延過渡期限，按照原標準支付臨時過渡費。
第四條 甲乙雙方違約責任
1、在簽訂產權置換協議，補完差價后，甲方如未按本協議規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按協議第三條向甲方追究延期過渡費。
2、如甲方故意隱瞞此房屋的基本情況和質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔。
3、如乙方在規定時間內未結算清產權置換所補差價，甲方有權延期交付房屋，直至乙方付清全部款項。
乙方拒不支付的，甲方可單方終止協議。
第五條 發生爭議的解決方式
雙方本著友好協商，公平合理的原則簽訂本協議，簽訂本協議后，雙方應嚴格遵守執行，不得以任何理由反悔安置房購房協議書合同范本。在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決。協商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。任何一方均可向有管轄權的人民提起訴訟。
第六條本房屋及附屬房屋面積為設計面積，總價款以套計價，以后不因房屋實測面積與現在暫估面積的差異而變動總價任何一方不得以任何理由、任何方式要求增加或者減少雙方約定的房屋總價款。
第七條 在簽訂協議、補完差價、雙方完成交房后，乙方未取得房產證、土地證、及相關證件之前，該房屋所有權歸乙方所有。
第八條 如乙方需要辦理此房各種獨立證件，所發生費用由乙方承擔，甲方只負責協助辦理。
第九條 本協議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，協議未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效益。
第十條 本協議一式____份，甲乙雙各____份。
甲方(簽字)：_____________乙方(簽字)：_____________
_________年_______月______日_________年_______月______日
安置房購房合同3甲方：_____________________
乙方：_____________________
甲乙雙方就位于___________________________的一處房屋的買賣事項，根據我國物權法、土地管理法等相關法律規定，經充分、平等協商，自愿達成如下一致協議;
一、本合同雙方當事人均為_____________________。
二、房屋情況：本合同項下的房屋位于___________________________房屋登記在名下或宅地基使用權證登記在_________名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為__________________組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權利，或已征得其他權利享有人的同意，擁有處分該房屋的權利;
2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協議或未因甲方個人或家庭債務與第三人簽訂賠償協議、抵押協議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價款_________%的違約金。
五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格包括該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起_________日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額 的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責任的權利。
七、房屋交付：乙方根據第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起日內，甲方須將本合同項下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權證、房產證等全部相關資料原件交付給乙方并負責騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個月內，仍未交付房屋，乙方不經甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產過戶的書面通知后日，甲方應當根據乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產權過戶的相關手續;如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付_________元違約金，直至協助乙方辦理完房產過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補償、拆遷補償等;如甲方得到該上述補償款后應當將該款項全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補償款外，須向乙方支付元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個人債務等個人原因侵犯乙方的權利，造成乙方無法繼續占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權利的實質性影響之時的市場價格補償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款_________%的違約金。
十二、其他事項：
1、如果雙方就本合同事項發生爭議，雙方無法協商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協調解決。
2、雙方應當請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;
自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續有效。
甲方(簽字)：_____________乙方(簽字)：_____________
農村個人購房合同范本
甲方：
乙方：
甲乙雙方就位于的一處農村房屋的買賣事項，根據我國物權法、土地管理法等相關法律規定，經充分、平等協商，自愿達成如下一致協議;
一、本合同雙方當事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：本合同項下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權證登記在名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權利，或已征得其他權利享有人的同意，擁有處分該房屋的權利;
2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協議或未因甲方個人或家庭債務與第三人簽訂賠償協議、抵押協議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價款30%的違約金。
五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格包括該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責任的權利。
七、房屋交付：乙方根據第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起日內，甲方須將本合同項下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權證、房產證等全部相關資料原件交付給乙方并負責騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個月內，仍未交付房屋，乙方不經甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產過戶的書面通知后日，甲方應當根據乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產權過戶的相關手續;如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協助乙方辦理完房產過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補償、拆遷補償等;如甲方得到該上述補償款后應當將該款項全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補償款外，須向乙方支付元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個人債務等個人原因侵犯乙方的權利，造成乙方無法繼續占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權利的實質性影響之時的市場價格補償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。
十二、其他事項：
1、如果雙方就本合同事項發生爭議，雙方無法協商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協調解決。
2、雙方應當請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續有效。
甲方(簽字捺印)：____________身份證號：____________
乙方(簽字捺印)：____________身份證號：____________
見證人(簽字捺印)：____________身份證號：____________
見證人(簽字捺印)：____________身份證號：____________
簽訂時間：________________________簽訂地點：____________
有關農村購房協議書
委托人：________________
受托人：________________
雙方經協商一致，就委托事宜達成如下協議：
一、委托事項
二、委托人授權________辦理有關購買商品房 ________套的各項事宜。
1.購買的商品房共________套，總面積在________平方米之內;
2.商品房的購入價應掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之間;
3.商品房所在位置，可在________市________區________路以東，________路以西，________路以南，________路以北范圍之內選購;
4.其他_____________________________________。
三、委托報酬
受托人如完成委托事宜，委托人給付報酬________元;如果在委托期限內未能完成委托事宜，給付勞務費________元。
四、完成委托事項所需費用
根據實際需要，按支出憑據向委托人報銷。
五、各項費用的支付方式和期限
委托酬金在合同簽訂后________日之內，先付________%;其余在受托人完成委托事宜后一次支付。
其他費用先由受托人墊付，每季度未結算一次。
所有經費往來均通過銀行結算。
六、委托授權期限
自________年______月______日起，至________年______月______日止。
七、雙方當事人的權利與義務
1.委托人在合同生效之后，對授予托人在授權范圍內的活動，不能任意干涉，雙方遇有問題可隨時研究協商;
2.受托人應認真負責行使委托人授予的權利，不得弄虛作假，更不得與第三人惡意通謀，欺騙委托人;
3.________________________________。
八、 爭議的解決方式
本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第 ________種方式解決：
1.提交________________仲裁委員會仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
九、雙方議定的其他事宜
_______________________________________
委托人：(簽章)_______________
地址：_________________________
郵政編碼：_____________________
法定代表人：(簽字)___________
委托人：(簽字)___________
開戶銀行：_____________________
銀行帳號：_____________________
受托人：(簽章)_______________
地址：_________________________
郵政編碼：_____________________
法定代表人：(簽字)___________
委托人：(簽字)___________
開戶銀行：_____________________
銀行帳號：_____________________
合同簽訂地點：_________________
合同簽訂時間：_________________
有關農村房屋購房合同
甲方：
乙方：
依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規之規定，買賣雙方本著平等、自愿、協商一致的原則，就房屋買賣有關事項，達成如下協議：
1.乙方購買甲方合法擁有的座落在___鎮___小區___號樓___單元___室，建筑面積為___平方米的房產一套。
2.雙方議定上述房產出售價格為人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。
3.甲方于20xx年2月27日收到乙方定金人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。(另附收據)
4.甲方負責為乙方辦理房屋過戶手續，(契稅完稅憑證、房產過戶證明、房屋所有權證書等),辦理手續時間不得超過半年，否則按甲方違約處理。
5.甲方將過戶手續辦理完成后，交于乙方認定手續齊全后，乙方一次性將房屋余款(大寫) ___萬元整(小寫￥___元整)交付甲方(另附收據)，甲方將房屋按時交付乙方。
6.本合同簽訂后，雙方不得違約，如有一方違約，則付給對方違約金人民幣___萬元整(小寫￥___元整)。
7.甲方保證出售房產符合國家房產的規定，并保證產權清晰，
無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實有效，不含虛假內容，若有違反上述約定造成的責任由甲方承擔。
8.本合同履行過程中，如發生爭議，甲乙雙方應協商解決，解決不成時，可向有關有管轄權的人民法院起訴。
9.本合同經甲、乙雙方簽字之日起即生效。
10.本合同共2頁，一式2份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力。
甲 方：_____________________ 乙 方：_____________________
身份證號：__________________ 身份證號：__________________
關于二手房買賣購房合同
賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________
買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區________________________擁有的房產(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權證第_______________號)
第二條 上述房產的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。
第三條 付款時間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產權交割完畢當日付給甲方。
第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。
第五條 稅費分擔甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的稅費。經雙方協商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產權過戶手續費由______方承擔。
第六條 違約責任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________.
第八條 本合同如需辦理公證，經國家公證機關____公證處公證。
第九條 本合同一式份。甲方產權人一份，甲方委托人一份，乙方一份，廈門市房地產交易中心一份、________公證處各一份。
第十條 本合同發生爭議的解決方式：在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項：
出賣方(甲方)_________________ 購買方(乙方)__________________
身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
郵 編：___________________ 郵 編：____________________
電 話：___________________ 電 話：____________________
人(甲方)_________________ 人(乙方) _________________
身份證號碼： ___________________ 身份證號碼： ___________________
鑒證方：________
鑒證機關：________
地 址：________
郵 編：________
電 話：________
法人代表：________
代 表：________
經 辦 人：________
日 期： ____年____月____日
鑒證日期：_______年____月____日
二手房個人購房合同范本閱讀
甲方：
乙方：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于**市**區***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產權人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元。此房價為凈價，稅費由乙方承擔，房屋內保留設施設備清單如下：
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款。
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。
第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續.
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。
甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：
身份證號碼： 身份證號碼：
時 間：
二手房購房合同范本
賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________
買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區________________________擁有的房產(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權證第_______________號)。
第二條 上述房產的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾 ____萬____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。
第三條 付款時間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產權交割完畢當日付給甲方。
第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。
第五條 稅費分擔甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的稅費。經雙方協商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產權過戶手續費由______方承擔。
第六條 違約責任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八條 本合同如需辦理公證，經國家公證機關____公證處公證。
第九條 本合同一式份。甲方產權人一份，甲方委托人一份，乙方一份，xx市房地產交易中心一份、________公證處各一份。
第十條 本合同發生爭議的解決方式：在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項：
出賣方(甲方)：_________________ 購買方(乙方)：__________________
人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________
鑒證方：
鑒證機關：
1、提供購房所需的各項政策法規。
2、提供購房所需專業房地產法律咨詢。
3、對擬購物業進行綜合分析。
4、對房產商資信進行調查。
5、對擬購物業是否存在抵押、查封等權利限制狀況進行調查。
二、購房階段的律師服務的內容包括：
1、陪同看房、審閱售樓資料。
2、審查、修改、補充購房認購書。
3、審查、修改、補充購房合同。
4、購房者與房產商（或者出售人）談判、簽訂購房合同。
5、為購房合同提供律師見證服務。
6、代辦購房合同公證、登記備案手續。
7、代辦個人住房貸款手續。
8、代辦房屋驗收交接手續。
9、購房款資金監管。
10、辦個人所得稅抵扣手續。
11、各類購房糾紛的調解、仲裁和訴訟。
三、購房后的律師服務的內容包括：
1、為房屋裝潢提供法律服務。
2、提供物業管理方面的政策法規。
契稅是土地、房屋權屬轉移時，向取得土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅，目前契稅征管中主要存以下問題：
一是二手房交易存在高買低報現象導致稅款流失。近年來，二手房交易日益活躍，二手房交易涉及契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅等稅種，其納稅人包括買賣雙方，征收的計稅依據與成交價格密切關聯，一些納稅人為了“合理避稅”，達到雙方互利的目的，采取高買低報等多種手段，實行“上有政策、下有對策”的變通行為，鉆政策漏洞，致使二手房交易市場秩序十分混亂。二手房納稅申報交易價格普遍偏低，個別納稅人采取簽定兩套協議的辦法，以真實協議作為交易結算的依據，以低于真實交易價格的虛假合同用于申報納稅，已達到少繳稅的目的，導致契稅及其他稅收大量流失。
二是開發商與購房者簽訂虛假購房合同少報計稅價格。房地產開發商為了提高自己的競爭力，用減輕購房者負擔的方法來達到促銷盈利的目的，應購房者要求，將真實的購房價格降低，另簽一份虛假的購房協議，真實的購房協議由買賣雙方留存，虛假的協議由購房者辦理契稅申報手續。開發商開購房款收據時，其所開金額為部分房價款，剩余部分金額作為購房戶委托地產商裝修材料款的暫存款，待房屋交付使用及稅費清繳后，再作賬務處理。
三是購房者對購房合同進行偷漏稅。由于購房合同購銷雙方只在最后一頁簽字蓋章，購房者將購房合同中包含真實購房價格的一頁去掉，換人用電腦重新制作較低購房價格的一頁，由于采取了高科技手段作假，契稅征收部門又沒有與房管、開發公司聯網達到信息共享，因此對該種情況，征稅人員較難發現。
四是契稅征管人員的自由裁量權較難行使。契稅條例規定：“對成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定”。盡管法規賦予了征管自由裁量權，但對契稅計稅價格的裁量權沒有進一步細化，實際執行時很難把握。主要表現為：首先，由于市場價格屬于動態且靈活的變數，如何才是“明顯低于”，怎樣的理由才算正當，目前政策尚未明確規定；其次，即使根據有關情況判定成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由，計稅價格就應由征收機關參照市場價格核定，但由于土地、房屋成交價格的高低受位置、交通、樓層、結構等各種因素的制約，要將這些情況調查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人員較少，而成交量增大的情況下很難做到這一點，征收機關核定的計稅價格往往使納稅人不滿意，與征收人員產生矛盾和摩擦。
針對上述問題，筆者擬提出解決辦法如下：
一是加強部門協調配合，嚴格實行先稅后證。契稅的源頭在國土部門和房地產開發企業，末端在房地產管理部門，財政部門只是契稅征收的中間環節，無論哪一個環節出現脫節都會造成契稅的流失。鑒于這種部門關系，作為契稅征收部門要與國土、房地產開發企業和房管部門建立長期的聯席會議制度，協調配合，控制好契稅征收的每個環節。國土、房管部門要嚴格實行先稅后證，不見契稅完稅憑證，不予辦理土地使用權、房屋產權登記手續，形成從源頭到末端的鏈狀控制體系，達到共同協稅護稅的局面，確保契稅應收盡收。
二是加大監督檢查力度，嚴格依法治稅。對可疑的計稅價格，組織稽查人員到開發企業認真核實，發現有虛假的購房合同而少報計稅價格偷漏稅者，按稅收征管法嚴肅懲處。同時，加大稅法的宣傳力度，提高納稅意識。要進一步加強契稅征管政策的宣傳工作，采取召開會議、辦宣傳欄、印發宣傳資料等有效形式，全方位地進行稅法宣傳，使人們熟知稅收法規，從而提高全民繳稅意識，促進契稅征管工作有序發展。
三是與房管、土地、開發商實行聯網，實施契稅信息網絡化管理。從納稅申報、審核到開具完稅證都分別設立專人專機進行微機處理，并建立起完整的信息檔案，開發商與購房者簽訂的合同要在網上備案，征收部門與房管、土地、開發商實行聯網，采用條形碼掃描技術，在征稅時只要將合同號掃入微機，就能自動顯示購房時真實的成交價格，從而識別虛假的購房合同。
四是建立科學合理的價格信息平臺。委托房產中介負責取得房屋中介公司二手房實際交易價格資料，會同房管局、物價局在調查、測算的基礎上聯合公布各住宅小區二手房市場平均交易價格，以此作為計稅價格核定的基本依據，按照一定的浮動幅度和樓層系數核定某小區的最低計稅價格，凡低于最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅。
一些消費者在通過按揭購買商品房之后，有時會產生如此困惑：按揭貸款購房是否可以退房？回答是肯定的，而且有法律依據。合同法第94條規定：有下列情況之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同的；（五）法律規定的其他情形。可以看出，只要發展商出現了上述情形，如交房嚴重逾期或質量低劣等，符合法律或購房合同中規定的解約條件，買家就可以依法解除購房合同。
需要提醒消費者的是，買房與銀行之間的借貸關系是獨立于房屋買賣關系之外的，所以，解除購房的合同并不同時解除貸款合同。也就是說，買家雖然不買房了，但因為其與銀行間的債權債務關系仍然存在，這筆借款是一定要還的。怎么還呢？首先由于購房合同被解除，發展商從買家處取得的所有購房款項均應返還買家。然后，買家應依據《貸款通則》第32條第5款：借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協商的規定，與銀行協商將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。
實際上，這種還款方法是一種理論上的做法，實踐中很難這樣操作，因為買家所購房屋已經向銀行做抵押。如果買家拿到這筆錢后不還銀行，銀行只能行使抵押權，拍賣或變賣已設定抵押的買家所購房屋。但此時房屋已不歸買家所有，處分該房屋就損害了發展商的利益，發展商絕不會吃虧。所以，就只能由發展商將應退購房款分為兩部分，其中屬于買家首付款的部分直接退還給買家。屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行依據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第30條之規定：“抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款后，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止”，從而接收還款，終止借款合同。
我國擔保法第52條之規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅”，貸款合同終止后，抵押權即告消滅，當事人應辦理相關解除抵押登記手續。
以按揭貸款購買房屋時，一般都會要求買家為其購房辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關系是房屋買賣關系、借貸關系之外的又一獨立法律關系，所以保險問題有其自身特點。
按照《中華人民共和國保險法》第14條規定：“除本法另有規定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同。”也就是說，如果買家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，買家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。
《中華人民共和國保險法》第38條規定：“保險責任開始前，投保人要求解除合同的，應當向保險人支付手續費，保險人應當退還保險費。保險責任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人”。所以，消費者可依據上述規定辦理退保、退費手續。
關鍵詞:商品房;預售許可證;效力
中圖分類號:D913文獻標識碼:A文章編號:1005-5312(2010)03-0085-01
關于“未取得商品房預售許可證情況下,認購書的法律效力”,基于引用不同的法律規范或對同一法律規范理解不同,可以得出以下有效或無效的結論:
一、在未取得商品房預售許可證的情況下,雙方簽訂的認購書違反法律的強制性規定而無效,開發商須返還定金
該觀點的法律依據是:第一,《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條規定:“商品房預售應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。”第二,《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條:“下列房地產,不得轉讓:(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十八條規定的條件……”
而且還可以引用其他相關的法律規定證明,上述法律規定的本意是強制性規定,建設部《商品房銷售辦法》第22條規定:“不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質的費用的,訂立商品房買賣合同時所收費用應當抵做房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。”另外《城市商品房預售管理辦法》第五條和六條的規定,也都要求開發商預售商品房應當取得預售許可證,未取得商品房預售許可證的不得進行商品房預售。
所以按照上述法律規定,在未取得商品房預售許可證的情況下,雙方所簽訂的認購書因違反法律的強制性規定和無效,無效后收取的定金應當按照合同無效后的處理,收取的定金返還給購房者。
按照這種觀點判決的案例很多,石景山區法院有個案子就是按照這個觀點判決的。法官為什么按照這個觀點判決?我個人認為,在石景山區判決的案例中,購房者也有過錯,即后來開發商取得預售許可證時,購房者也明確表示不購買此房。可見是因為購房者自身的原因不能簽訂購房合同。所以只要是雙方在簽訂認購書時都存在過錯,而且是購房者提出不簽訂正式購房合同,并請求確認認購書無效的情況下,就適宜判決認購書無效,開發商返還定金。這個判例也反映了法官在審理類似案件的一個傾向,即購房者在這個過程中也存在明顯過錯了,包括開發商在認購書中明確告知尚未取得預售許可證的情況下仍與開發商簽訂認購書,并且后來開發商取得了預售許可證,是因為購房者的原因未能簽訂正式的購房合同,這種情況下,判決認購書無效,開發商返還定金就能很公平的保護購房者的利益了。
二、在未取得商品房預售許可證的情況下,雙方簽訂的認購書有效,開發商主張認購書無效,其只需返還定金的主張不能成立,開發商應雙倍返還定金
北京市第二中級人民法院公布過一個案例,購房者徐先生與某開發商簽訂認購書時,開發商未告知徐先生其未取得預售許可證,后在正式簽訂購房合同時開發商仍無法提供預售許可證,徐先生拒絕簽訂購房合同,后雙方就返還定金一事產生糾紛,訴至法院。北京市第二中級人民法院認定,在未取得商品房預售許可證的情況下,認購協議有效,因開發商原因未能訂立購房合同的,開發商應當雙倍返還定金。
該觀點的依據主要是:
第一,《房地產管理法》規定,只是行政管理的內容,不能從其條文中認定屬于強制性規范,即不屬于認定協議效力的強制性規定。而其他法律規定,雖然從其條文規定中能明顯反映出是強制性規定,但這些法律規定的效力是行政規章和政府規章,按照合同法的規定不能作為認定為合同無效的依據。
第二,認購書本身并不能反映預售的事實,購房者繳納的定金是作為訂立主合同的擔保,而不是預付款。所以認購書在主合同即購房合同簽訂前,已經獨立并生效,該認購書中約定的立約定金的生效也是獨立的,在主合同之前就已成立。
首次購房證明范本
茲證明：
姓名，身份號碼，戶籍為第一次購買房產，特此證明。
證明單位(蓋公章)
首次購房證明范本
本人**，身份證*****。配偶***，身份證*****。本人今購買****房屋，此套房為本人首次購房，現本人(及家庭成員)名下無其他房產。
特此證明。
夫妻雙方簽名
**年**月**日
注意事項：
1、帶好相關證件、合同等。包括身份證、房屋預告登記證明、購房合同。其中身份證、預告登記證明需復印件一份。
2、帶上筆，填表處居然沒提供筆，這方面還是銀行比較周到。
3、帶上相關娛樂設備或人員，這里和銀行一樣，要經過漫長的等號時間，自詡交際能力強且喜搭訕的可忽略此條。
4、若非購房人本人辦理以上業務，需提供代辦人與購房人身份關系證明，如戶口簿注明親屬關系的證明材料等。
獲得首次購房證明的基本要求
1、首次購房查閱須由購房人本人提出申請。
2、申請人應如實申報相關情況，虛報、瞞報的，應當承擔由此引起的相關責任。
3、網上簽訂合同的，憑購房合同(包括商品房預售合同、商品房出售合同和房地產買賣合同)和有效身份證件，到所購房屋所在地的區縣房地產交易申請。
4、拍賣等其他方式購房的，憑相關購房證明文書和有效身份證件到市房地產交易申請。
5、購房人現名下有與父母共同購買的住房的，申請時還應出具戶籍等相關證明。
以上內容就是小編為大家整理的有關首次購房證明辦理都需要什么手續，以及首次購房證明范本，具體操作步驟和要求請以所在地房管局要求為準
什么是首套房貸
首套房貸指的就是銀行向借款人發放的用于購買第一套的自用普通的住房的貸款。借款人在申請個人的住房貸款的時候必須要提供擔保。
一、結婚登記前購房、辦理產證的;
A、結婚登記前簽訂購房合同,房款已經全額付清,則該套 房產為個人婚前財產,離婚時不能作為夫妻共同財產進行分割。
B、結婚登記前僅簽訂合同,婚后付全款或是婚后付首付款辦理貸款支付的,則該套房產是夫妻共同財產,離婚時可以作為夫妻共同財產分割。
C、結婚登記前支付房款首付,余下辦理貸款支付, 房產權證上為一方名字的,則房產本身為個人婚前財產,但是領證后還貸部分是屬于夫妻共同財產,離婚時可以要求進行財產分割。 D、結婚登記前支付房款首付,余下辦理貸款支付, 房產權證上寫有夫妻一方和一方的父母的,則該房產本身為對方家庭共同財產,按揭款要看具體的借款合同而定,若貸款人僅僅為夫妻一方的,而且一方父母不作為貸款人參與還貸(需要有銀行還款憑證等文件證明的)的,則結婚登記后還貸部分是屬于夫妻共同財產,離婚時可以要求進行財產分割。
二、結婚登記后購房,辦理產證的;
A、領證后,無論購房時簽署合同是單方還是雙方,產證上寫的是一個人還是兩個人,都是屬于夫妻共同財產,離婚時是可以要求對該處房產進行財產分割的;
B、領證后,一方和其家人共同購房,產證上是一方和其父母的名字,則一方名下的房產份額屬于夫妻共同財產,離婚時雙方可以就房產份額進行協商,協商不成的,另案起訴分割房產。
三、產證是雙方名字或是原來是一個人名字,后增加為兩個人名字的,無論購買時間或增加時間在婚前還是婚后,都是夫妻共同財產,離婚時可以財產分割。
四、產證原是一方父母名下,后變更為一方名下或雙方名下的;
A、登記結婚前,由一方父母名下變更為一方名下的,視為其父母對子女個人的贈與,屬其婚前個人財產,離婚時不能作為夫妻共同財產分割;
購內銷房付清購房款或申辦按揭貸款，購房合同正式成立。
個人在購房中除應付的房款外，還需承擔如下費用：
（1）預售合同登記備案費：
（2）出售合同交易手續費：
（3）他項權證抵押登記費：
（4）房屋保險費： 房價×貸款年限×保險費率
（5）權證登記費：
說明：
①3、4二項費用由需向銀行借款的購房者承擔。
②保險費率根據貸款項目而定，一般為0.08%.
注意在房款付清后必須向房產商索要正式購房發票，不能用收據代替發票。
本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現行法律法規的規定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規范商品房買賣市場，促進房地產業的正常發展。
[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任
[目錄]
一、商品房買賣的基本理論問題
二、商品房預售的法律問題
三、商品房買賣按揭法律問題
四、商品房買賣中開發商的法律責任問題
近年來，我國房地產業發展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。本文在這一背景下解讀我國現行法的有關規定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見。
一、商品房買賣的基本理論問題
（一）商品房的概念
廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。
狹義的商品房指房地產開發企業建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。
（二）商品房買賣合同的概念及法律特征
商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關財產權利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：
1.標的物在法律上呈現出較復雜的形態。
在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權利并非所有權而是使用權。同時，隨著經濟發展水平的不斷提高，人民對居住環境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區的出現，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權與房屋，還包括了建筑物和小區的公用設施的所有權及使用權。
2.標的物財產權的轉移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。
我國《合同法》第133條規定：標的物的所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《城市房地產管理法》第60條規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記。《擔保法》第41條規定：當事人以本法第42條規定的財產（主要為不動產）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見我國立法對物權變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權與土地使用權等財產權的轉移也應以辦理相關權屬變更登記為標志。
3.行政干預色彩相對濃厚。
由于土地房屋類不動產價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產買賣合同均有特別規制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產開發過程的嚴格監控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。
（三）關于商品房買賣中訂購書的法律問題
1.商品房訂購書的概念
商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。
2.訂購書的法律性質
從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。
3.商品房訂購書與購房合同
（1）商品房認購書與購房合同的關系
商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
（2）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書的法律性質
在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。
筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認購書被認定為本約，除合同條款齊備外，還應具備合同實際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，無論合同名稱如何，都應認定其為本約，無須附加實際履行內容。我國《合同法》第61條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。第12條規定合同一般條款有當事人、標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任及爭議解決方法等，由此觀之，在雙方就當事人、標的、數量三者未約定或約定不明時，不得依有關條款或交易習慣徑行確定。一般來說，不動產買賣合同成立的要件應較動產買賣合同為嚴格，價款條款的確定或可確定性應為必要。《法國民法典》第1108條規定，合同只有在其具有確定的標的物時，方為有效。第1591、1592條規定，如當事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金，則合同不成立。依解釋，所謂標的物必須是具有特定品質和可確定數量的財產，其價格也應是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購書的內容來看，其通常具備了當事人、標的物、數量、價款這幾項條件，應有不容置疑的確定性，應為合法成立的合同。只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據，否則訂購書的法律性質應為已合法成立的合同。
二、商品房預售的法律問題
（一）商品房預售合同的概念
商品房預售合同是指房地產開發經營企業與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。預售是目前我國房地產市場商品房交易的主要形式。
（二）商品房預售合同的法律性質和特征
1.商品房預售合同的法律性質
商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。
2.商品房預售合同的特征
第一，商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。
第二，商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。
第三，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。
（三）商品房預售合同登記的法律性質及效力
1.商品房預售合同登記的法律性質
商品房預售合同登記是不動產登記的一種，性質屬于預告登記。所謂預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記，是德國中世紀民法創立的制度。一般的不動產登記登記的權利是不動產物權，如所有權、抵押權等，而預告登記登記的權利是請求權，該請求權的內容是在將來請求發生物權變動。一經預告登記，預購人的請求權便取得了對抗第三人的效力，故預告登記使合同債權具有物權性質，是一種典型的債權物權化。
2.商品房預售登記的效力
第一，優先購買權。通過預先登記，預購人取得了優先于其他人而購買特定的商品房的權利。從而將物權的公示手段用于對債權的保護，使該項請求權具有了對抗第三人的效力。第二，期待權。通過預售登記，將使預購人取得對未來房屋所有權轉移的期待權。我國《城市房地產管理法》第44條第2款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律通過預售合同登記對開發商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。
（四）商品房預售合同轉讓
1.商品房預售合同轉讓的概念
商品房預售合同轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。我國《城市房地產管理法》第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這一規定實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可。
2.商品房預售合同轉讓的法律性質
我國預售合同轉讓的法律性質是債權轉讓和權利義務轉讓。預購人已全部履行合同義務所作的轉讓是債權轉讓，債權人應通知債務人。預購人只部分履行合同義務所作的轉讓，則是權利義務轉讓，事先應征得預售人同意。預購人沒有履行預售合同的任何義務時，預購人無權轉讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉讓。因為債務轉讓必須征得預售人的同意，預售人不可能同意預購人單純的牟利轉讓；即使不以牟利為目的，預售人對預售合同享有請求解除權，并要求預購人承擔締約上的過失責任，預購人不能通過轉讓預售合同逃避應負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。
三、商品房買賣按揭法律問題
（一）商品房買賣按揭的涵義
按揭一詞來源于英文mortgage，在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是“永久，永遠”，而gage的含義為“質押，擔保”。中國大陸所稱的“按揭”據稱是從我國香港地區傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區所指的按揭，是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標的抵押于銀行，銀行將一定數額的款項貸給購房人，并以購房人的名義將款項交與房地產商的法律行為。
（二）商品房買賣按揭的法律特征
1.主體包括三方：即購房者、房地產銷售商及按揭銀行。
2.按揭法律關系的內容有三點，即購房者與房地產銷售商之間的買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系和購房者與按揭銀行之間的擔保法律關系。
3.按揭法律關系的標的物與擔保合同的標的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。
4.按揭權人實現按揭權可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標的物所得價款優先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產銷售商向銀行回購標的物，并以回購款優先償還銀行貸款。
（三）按揭中的各方法律關系
從我國現行按揭中的法律關系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。各主體之間的法律關系分別為：
1.購房人與開發商之間的商品房買賣關系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。
2.購房人與銀行之間的借貸關系。購房人在與開發商簽訂買賣合同后，應按規定提供相應文件資料，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數，雙方同時簽署借款合同。
3.購房人與銀行之間的抵押關系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產權證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優先受償。
4.開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任。
5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產險，并指定銀行為第一受益人。
6.開發商與銀行的回購關系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產權證之前，開發商履行回購義務的，其實質是由開發商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產權證后，開發商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產生一次房產的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。
上述各法律關系看似獨立，實際他們之間聯系緊密，共同構成了按揭的各方法律關系體系。按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務。基于保證、抵押法律關系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關系和回購關系是對借貸關系保障的補充。
（四）房屋按揭的若干實務問題
1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關系
商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關系，具體分析如下：
首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發放貸款并應購房人的委托直接將貸款劃給開發商。由于按揭銀行是與開發商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關系，相互依存。因此說，借款合同在發生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。
通過以上分析可得出結論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯系而又相互獨立的合同關系。
2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關系
抵押合同與借款合同之間的關系屬于擔保法規定的主從合同關系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導致抵押合同解除的，依照擔保法司法解釋第十條的規定，主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔保責任。我國擔保法規定房屋抵押權的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產權證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質上屬于抵押預告登記，也叫“預登記”，待購房人產權證辦妥后，再進行房屋他項權登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產證后，房產證也交押于銀行。買賣合同與房產證是購房人擁有房屋產權的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權利憑證占有式按揭”。
四、商品房買賣中開發商的法律責任問題
（一）房地產廣告和宣傳資料與開發商的法律責任
在房地產銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構成約束力為由推脫責任。建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務，如果開發商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發商就要承擔一定的責任。商品房《解釋》第三條明確規定：如果開發商對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應視為合同內容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發商也有法律上的約束力。此條所指的“相關設施”，應當是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施”。只要開發商在廣告中對上述內容作了具體說明或允諾，但實際不能做到或有所改變的，都屬違約，應承擔相應的違約責任。
虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準備真正兌現，而是以此作為一種商業手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權行為。購房者可以要求開發商予以賠償或退房等。在這一民事法律關系中，侵權一方要返還不當得利，并對被侵權方的損失予以賠償，所以，如果開發商虛假廣告是要最終承擔法律責任的。
二、已售出的房產，在未辦理產權證前，又抵押給第三人的法律責任
由于現在房地產開發規模較大，所需資金也較大，很少有開發商能夠獨立支付全部建設資金，有個別開發商為籌集資金，將已售出的房產再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規定，在房產售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關國家規定在房地產管理部門進行了登記，該項房地產交易即告成立，涉及的房屋也就從開發商手中轉移到了購房者手中。如果此時開發商再將房屋進行抵押，無疑是將自身沒有所有權的財產進行抵押處置，這是侵犯購房者所有權的行為。負有法律責任的開發商應承擔因此給購房者造成的損失。
三、房屋不能按期交付的法律責任
開發商逾期交房的情況大致有：開發商根本不具備房地產開發的主體資格，其所開發的房地產項目并未取得政府有關主管部門的正式批準；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關配套設施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴重的違約行為，開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內，開發商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。
四、開發商因自身原因，不能按期取得房產證的法律責任
如果你簽署的“認購書”已經包括購房合同的全部條款，那么，你簽訂購房合同只是將“認購書”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開發商商談購房合同的每一個條款。
目前，開發商大多使用建設部和國家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個文本對開發商而言，是恰到好處；對購房人而言，卻是遠遠不夠的。但是，居律師并不主張購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因為，開發商在開盤之前一般都從當地政府主管部門購買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開發商已經購買了《商品房買賣合同》示范文本，開發商就會將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開發商的銷售人員不敢做主，開發商在心理上也很難接受。當然，開發商若能愿意接受購房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實際的方法是通過與開發商談判“補充協議”，以彌補《商品房買賣合同》示范文本的不足。
二.對“204條”的評價
購房合同應有哪些內容對于購房人利益的保護才是足夠的？有人開列了204條并簡稱為“204條”。
“204條”中的很多內容是大可不必的，比如，“204條”中有關房屋質量的若干條款。房屋質量的各個方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內污染等，都有有關的國家標準或行業標準。國家標準或行業標準中的數據要比“204條”更全面、更專業和更苛刻，足以滿足購房人對房屋質量的各項要求。《合同法》第六十二條規定：“……(一)質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。”。
國家標準或行業標準，既是房屋質量檢驗機構在工程竣工驗收時所依據的標準，也是法院認定房屋質量所依據的標準，除非購房人對房屋質量有特殊要求(如果購房人對房屋質量有特殊要求，按特殊要求對房屋質量的每一個方面和每一個細節進行約定才是必要的)。現實中，購房人因房屋質量問題與開發商發生爭議的，大多數是輕微的房屋質量問題，如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，影響居住安全的房屋質量問題很少。無論是輕微的房屋質量問題，還是影響居住安全的房屋質量問題，開發商都不會因為購房合同沒有對房屋質量進行約定或約定不明而逃脫應承擔的法律責任。
除了大量的無甚實際意義的有關房屋質量的條款以外，“204條”還有一個最致命的缺陷，就是它的每一個條款所表達的購房人的意思、目的和動機都毫無遮掩，令開發商一眼看穿，因而，易遭到開發商的拒絕。
三.“補充協議”的主要內容
在中國的房地產市場尚處于賣方市場的情況下，“補充協議”必須符合兩個基本要求：一、可能被損害的購房人的利益都有相應的合同條款予以保護；二、可能被開發商拒絕而又為保護購房人的利益所必需的內容隱藏在令開發商滿意、或者可能被開發商疏忽、或者能夠被開發商接受的文字或結構里。
迄今為止，購房人與開發商之間的利益沖突比較集中的，主要體現在以下十五個方面，“補充協議”應側重這十五個方面進行設計。
(一)小區規劃
很多購房人在收房時或收房后看見的小區規劃與其在簽訂合同時開發商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區規劃大相徑庭，比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購房合同時期待的窗外視覺完全落空。這種情況在商品房開發小區非常普遍。開發商大多以小區規劃的改變經過了規劃部門的同意為由，拒絕承擔責任。
開發商改變小區規劃，無論是否經過規劃部門的同意，都構成對購房人的違約。改變小區規劃經過規劃部門同意的，不違法，但違約；改變小區規劃未經過規劃部門同意的，既違法，也違約。你無法阻止開發商改變小區規劃，你所能做到的就是爭取在“補充協議”中訂立這樣一個條款：如果開發商改變小區規劃，你將獲得哪些權利。《商品房買賣合同》示范文本中有一條關于規劃變更的約定，大致內容是：“開發商改變小區規劃未通知購房人的，購房人有權退房；開發商應在購房人提出退房之日起30日內將購房人的已付款退還給購房人并按一定的利率付給利息。”這一條款對購房人的利益的保護是遠遠不夠的，因為，如果購房人退房，購房人必定要對貸款機構承擔提前還本付息的違約責任，購房人已經付出的律師費、保險費等各項支出都將成為購房人的經濟損失，這些，是開發商賠付的區區利息遠遠不能彌補的。而且，購房人退房很容易，但開發商能否按時退款卻是一大懸念。所以，“補充協議”在針對開發商改變小區規劃進行設計時，“退房”應作為下下策，不退房而獲得開發商更多的賠償金，應作為爭取的首要目標。
但是，在“補充協議”中明確地寫上這一要求，開發商可能不會同意。你可以采取這樣一個辦法：將這一要求暗含在有關房屋質量的條款里，比如，將在簽訂購房合同時建設工程規劃許可證的附圖列為房屋的質量標準之一，同時，在違約責任條款里，將房屋不符合質量標準的違約責任與其他屬于嚴重違約的違約責任一起羅列，約定一個共同的賠償金的計算方法或者違約金的比例(或金額)。
(二)房屋交付使用的條件
房屋交付使用條件屬于房屋質量的范疇。
迄今為止，沒有任何一法律規定對開發商向購房人交付商品房應具備哪些使用條件做出規定。《商品房買賣合同》示范文本中關于房屋交付使用的條件的條款全部是空格，開發商一般都在空格處印好了“經驗收合格”的文字。“經驗收合格”與房屋具備交付使用的條件是有很大距離的。最新的規章規定：商品房應當經綜合驗收合格才能交付。但綜合驗收合格也不一定就具備交付使用的條件，比如：水、電、燃氣、暖氣等等的線路或管道都已經敷設或安裝完畢，符合綜合驗收合格條件，但若開發商沒有與水、電、燃氣、暖氣的供應商簽訂供應合同、不能保證在購房人入住時就有水、電、燃氣、暖氣的供應，購房人就無法在房子里住下去，除非購房人購買房屋不是為了居住。
房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水、電、燃氣、暖氣(僅限于北方地區)的供應等，有待于法律做出強制性規定，所以，“必備的交付使用條件”又可稱為“法定的交付使用條件”。“選擇的交付使用條件”是購房人在購房合同中與開發商約定的交付使用條件，比如：有些購房人是網蟲，寬帶網絡接口不是一般人的生活必需卻是網蟲的生活必需，交付房屋時是否具備寬帶網絡接口只能留給購房人與開發商在購房合同中約定，所以，“選擇的交付使用條件”又可稱為“約定的交付使用條件”。
必備的交付使用條件中，水、電、燃氣、暖氣價格是必須與開發商約定清楚的。電的供應商都是國營公司，執行政府定價，你無須擔心電的價格。如果開發商在購房合同或者購房合同的其他附件中承諾水、燃氣、暖氣是市政的，你也無須擔心水、燃氣、暖氣的價格，因為市政水、燃氣、暖氣供應商是國營公司，執行政府定價。如果水、燃氣、暖氣其中之一，開發商沒有在購房合同或者購房合同的其他附件中說清楚是市政的，就是小區獨立供應。如果不在“補充協議”里約定清楚獨立供應的水、暖氣或燃氣的價格，在你入住以后，開發商將單方確定一個價格。開發商單方確定的價格，可能使你十分難受。北京市大興區的“九龍家園”就是一例。開發商單方確定的煤氣價格是10元/立方米，使業主住不起房子，也退不掉房子。
以上對房屋交付使用條件的分類目前還只是居律師的理論，也就是說，任何一項房屋交付使用的條件目前都還沒有法律的強制性規定，都只能由購房人與開發商在購房合同中約定。房屋交付使用的條件也就成了“補充協議”必須認真解決的問題。
你可以按照居律師對房屋交付使用條件的分類在“補充協議”中與開發商約定開發商在向你交付房屋時應當具備哪些使用條件。水、電的供應在你入住時就有，開發商一般都能保證。燃氣供應，開發商一般只承諾在小區入住率達到70%以上時才有，如果你愿意接受這一條，那么，什么時候入住率達到70%以上，你就只有等著聽開發商說什么時候達到了就什么時候達到了。
至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開發商談吧。總之一條：不要相信開發商的售樓人員拍胸脯對天發誓，所有的承諾要統統寫在紙上。
(三)售樓廣告
絕大多數購房人是被開發商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購房合同的。他們都以為開發商應該受售樓廣告的約束。開發商也知道絕大多數購房人對售樓廣告持這種理解，但開發商從來不會在簽訂合同之前告訴購房人他到底受不受售樓廣告的約束。如果開發商不對購房人表示他到底受不受售樓廣告的約束，當現實和售樓廣告的內容不一致時是很難認定開發商違約的，因為，依《合同法》規定，只有開發商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》經過媒體的加工，使許多人以為從此開發商將受售樓廣告的約束。其實，這個《解釋》只是重復了《合同法》的規定。關于售樓廣告，這個《解釋》沒有做出比《合同法》更進一步、更明確的規定。
如果購房人要求開發商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開發商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證。如果要求開發商寫在紙上，開發商絕對不干。購房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認為必不可少的且開發商能夠兌現的內容摘要寫進“補充協議”；對于開發商根本不能保證的內容，連提都別提，提也枉然。比如：某些樓盤為了吸引老年人購房，推出“退休社區”的概念。既然是“退休社區”，就必須遠離市區的喧鬧和污濁的空氣，老年大學、急救站或醫院、圖書館、娛樂健身場所等等是不能沒有的。開發商能夠保證社區一定有老年大學、急救站或醫院、圖書館、娛樂健身場所嗎？不能。老年大學、急救站或醫院、圖書館、娛樂健身場所屬于特種行業，開辦需要特別行政許可。開發商不可能自己開辦，只能有待其他人在此開辦，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開辦都是個未知數。沒有老年大學、圖書館、娛樂健身場所可能無關緊要，若沒有急救站或醫院，一旦老人突發疾病，“遠離市區”很可能成為老人的殺手。
如果你是沖著售樓廣告的內容才購房的，“補充協議”就必須讓開發商對售樓廣告的內容做出承諾；如果開發商拒絕在“補充協議”中做出承諾，建議你放棄這個樓盤。
(四)公共財產
購房人比較專注于門檻以內的空間，對門檻以外的，一般不太關注。購房人普遍還有這樣一個認識上的誤區：門檻以內的才是自己的，門檻以外的是開發商的；或者認為列入公攤面積的是公共財產，沒有列入公攤面積的就不是公共財產。
門檻以外的所有建筑、場地、設備設施等，無論是否列入了公攤面積，都屬于公共財產。公共財產應當由全體共有人占有、使用、處分和收益。由于購房人認識上的誤區，幾乎所有樓盤的公共財產都處在開發商的占有、使用和處分之下，收益也全部進了開發商的口袋。《商品房買賣合同》示范文本中有一條涉及公共財產的條款是空格，意在將哪些屬于公共財產留給買賣雙方約定。開發商一般都在空格處填好了“×××歸出賣人”之類的文字。哪些屬于公共財產只能由法律做出規定，任何約定都是無效的。“補充協議”同樣不能約定公共財產的范圍。依法屬于公共財產的，業主委員會成立以后有權通過訴訟或非訴訟途徑收回。
公共財產，不屬于購房合同的內容，而是屬于物業管理的范疇。在與開發商簽訂“補充協議”時，不要在哪些屬于公共財產、哪些財產歸誰的問題上與開發商糾纏，如果開發商堅持要在“補充協議”中寫些什么，就讓他寫吧，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對你有意義的條款時換取他讓步的籌碼。
(五)物業管理
物業管理，其實就是對小區公共財產的管理。在業主委員會成立之前，物業管理是開發商與購房人之間、購房人與購房人之間基于對公共財產的按份共有而形成的權利義務關系，所以，物業管理是財產共有關系(即物權關系)，而不是合同關系，物業管理受物權法的調整而不受合同法的調整。
現在，物業管理被開發商的法律顧問們設計的要求每一個購房人與物業管理公司簽訂的無數個《物業管理委托合同》的表象所遮蔽，使購房人和物業管理公司都以為物業管理就是購房人與物業管理公司之間的合同關系，使購房人和物業管理公司對他們之間簽訂的《物業管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律師也被糊弄了，在購房人與物業管理公司的訴訟時向法官大談物業管理公司的“違約”，壓根兒就沒有想到物業管理究竟屬不屬于合同關系、購房人和物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》究竟有效無效。
關于物業管理，本書第五章將會有更多闡述。在就物業管理與開發商簽訂“補充協議”時，居律師告訴你三點注意事項：
1.爭取開發商同意在一定期限內減免你的物業管理費
有些開發商將減免一定的物業管理費作為一個賣點。居律師告訴你：開發商的這個“賣點”是違法的，是無效的。物業管理是對小區公共財產的管理。對小區公共財產的管理，是全體共有人之間的權利義務關系。任何一個財產共有人對公共財產享有的權利和承擔的義務是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權利，也不能免除法定的義務。承擔物業管理費，是全體共有人(包括開發商在內)應共同承擔的法定義務，開發商的許諾免除不了你的這一義務。開發商也許不一定理解得這么深刻，但開發商的算盤打得比誰都精。開發商占有小區的大部分公共財產，卻沒有承擔一分一毫的物業管理費，而且，小區公共財產的收益被他全部據為己有，“減免”購房人的一定的物業管理費，即便違法，比起令購房人承擔全部物業管理費還算更公平一點。所以，對于開發商的這一許諾，你也不必客氣。如果開發商不主動開口，你也應盡力爭取。
2.將對房屋的維修排除在物業管理的范圍之外，將水、電、暖氣、燃氣的供應排除在物業管理的范圍之外。
比如，在“補充協議”中這樣寫：“對買受人房屋的任何維修，水、電、暖氣、燃氣的供應，均不屬于物業管理的范圍”。
為什么要將對房屋的維修排除在物業管理的范圍之外呢？開發商是一定委托一家物業管理公司來管理的。開發商不僅與物業管理公司簽訂合同，而且也強迫每一個購房人與物業管理公司簽訂合同。無論是開發商與物業管理公司簽訂的合同，還是購房人與物業管理公司簽訂的合同，合同中的“委托事項”一般包括：(1)對購房人房屋的管理；(2)對小區公共財產的管理。在居律師的購房人與物業管理公司之間的訴訟中，物業管理公司將對購房人房屋的維修說成是對購房人的房屋提供了物業管理服務，以此作為向購房人收取物業管理費的一個事實理由。購房人其實也分不清楚什么叫做“管理”。居律師告訴你：物業管理公司對房屋的維修，是其代開發商履行購房合同中的房屋保修義務，不屬于物業管理。即使購房人的房屋已經超過了兩年的保修期限或者物業管理公司對房屋的維修不屬于開發商保修的范圍，物業管理公司對房屋的維修都是獨立的有償服務，不屬于物業管理。將對房屋的維修排除在物業管理的范圍之外，就可以省卻在法庭上與物業管理公司就對房屋的維修屬不屬于物業管理的口舌之爭，使物業管理就是對小區公共財產的管理、物業管理費就是因為管理小區公共財產而發生的費用這一性質更加凸顯，為將來你與物業管理公司對簿公堂時提出你與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》無效的觀點做個鋪墊。
為什么要將水、電、暖氣、燃氣的供應排除在物業管理的范圍之外呢？物業管理公司在向業主收取物業管理費同時，也向業主收取水費、電費、暖氣費、燃氣費。在與業主打官司時，也是物業管理費、水費、電費、暖氣費、燃氣費一起要。居律師告訴你：第一，水、電、暖氣、燃氣的供應不屬于物業管理，兩者在法律上是相互獨立的；第二，水、電、暖氣、燃氣的供應商不是物業管理公司，而是開發商、有關的國營公司或其他人，物業管理公司只是受供應商的委托收取相關費用。購房人不清楚水、電、暖氣、燃氣的供應是否屬于物業管理，在物業管理公司將物業管理費、水費、電費、暖氣費、燃氣費一起要時，購房人便以為都屬于物業管理，于是，在法庭上只提出水費、電費、暖氣費、燃氣費應該是多少的反駁，而不能提出物業管理公司不是有權要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的合格原告的反駁。將水、電、暖氣、燃氣的供應排除在物業管理的范圍之外，是為將來你與物業管理公司對簿公堂時，否定物業管理公司作為有權要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的原告的資格。只有這樣，才能將有權要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的合格原告即水、電、暖氣、燃氣的供應商——開發商、有關的國營公司或其他人給“請”出來。只有合格的原告被請出來，購房人才能弄清楚物業管理公司應該向供應商支付多少費用、購房人應該向物業管理公司支付多少費用。
3.將支付物業管理費的時間定在交房以后
物業管理費都是因管理小區公共財產發生的費用。業主無權委托物業管理公司管理小區公共財產，業主與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》中關于小區公共財產管理的合同條款是無效的，所以，業主有權拒絕向物業管理公司支付物業管理費，但業主之中極少有人明白這一點。物業管理公司的法律顧問們，有人清楚物業管理公司向業主收取物業管理費的違法性。物業管理公司也知道在交房后挨家挨戶地向業主收取物業管理費很難，所以，利用業主急于住進新房的心理，要求業主在交房前支付一年或半年的物業管理費。
若你無法做到拒絕開發商向你提出的與其指定的物業管理公司簽訂《物業管理委托合同》的要求，你就不得不同意開發商的要求。你若不同意，開發商就不與你簽訂購房合同和“補充協議”。你能做到的是：爭取在“補充協議”中將支付物業管理費的時間定在交房以后。這一點實際上是告訴你：在開發商交房以后，你就別向物業管理公司支付物業管理費了。不是說你沒有承擔物業管理費的義務，而是你負有承擔物業管理費的義務，但你有權拒絕物業管理公司向你提出的支付物業管理費的要求。
如果開發商堅決不同意這一條，你可以讓步，來日方長，以后你有機會讓物業管理公司向你討要物業管理費的手停住，甚至討回你已經支付的物業管理費。
(六)抵押
雖然法律規定銷售期房的條件必須是投資已經達到投資總額的25%以上，但大多數開發商沒有投資總額的25%的資金實力，將土地使用權或已經建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款，便成為開發商獲得建設資金的最主要來源。在開發商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣土地使用權或房屋優先受償的權利。
如果開發商將土地使用權或房屋抵押，無疑將使購房人能否按期收房、或者購房人在收房后能否安穩地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到開發商應退還的購房款面臨更大的風險。如果在你與開發商簽訂購房合同之前，開發商已經告訴你其已經將土地使用權或房屋抵押，簽不簽合同完全取決你敢不敢對開發商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉下賭注。即便在你與開發商簽訂購房合同之前開發商沒有將土地使用權或房屋抵押，你也無法阻止開發商在與你簽訂購房合同后將土地使用權或房屋抵押。為了防范開發商將土地使用權或房屋抵押造成的風險，“補充協議”應當做到：
1.要求開發商在“補充協議”中對土地使用權或房屋有無被抵押做出明示；
2.要求開發商在“補充協議”中承諾在簽訂“補充協議”后不將土地使用權或房屋抵押；
3.約定開發商違反以上承諾的違約責任。
(七)房屋面積
幾乎沒有一個開發商不在房屋面積上短斤少兩的，區別只在于：有的心狠手辣，有的適可而止。
防止開發商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內面積計算誤差，但開發商一般不會同意，因為這樣一來，他沒法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補充協議”中約定套內建筑面積的變化不得使套內實測面積占銷售面積的比例低于某個百分比。除了這兩個辦法以外，別無其他更好的辦法。
有些開發商提出“套內與銷售面積同比例增加”的辦法。很多購房人似懂非懂地同意了這一辦法。其實，所謂“套內與銷售面積同比例增加”可以作多種理解，無法操作。這是一個糊弄人的辦法。
(八)貸款
有些購房人尚未與銀行或住房公積金管理機構簽訂借款合同，在開發商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后，就與開發商簽訂合同并支付首付款。一旦貸款辦不下來，購房人就不能按期付款。在開發商來看來，購房人按期付款和不能按期付款的違約責任是白紙黑字寫著的，而他當初的口頭承諾是不存在的。
購房人應該在“補充協議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問題。
(1)將借款合同的生效作為《商品房買賣合同》生效的條件；
(2)將《商品房買賣合同》中的付款期限寫成“與銀行或公積金管理機構簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”；
(3)將購房人在一定期限內未與銀行或公積金管理機構簽訂借款合同作為購房人解除《商品房買賣合同》的一個條件并且約定合同解除后雙方的權利和義務。
(九)交房
“補充協議”中應該約定開發商向購房人交付房屋時應向購房人交付哪些物品和文件才標志開發商履行了交房義務。
開發商應向購房人交付的物品主要是鑰匙。
開發商應向購房人交付的文件，有“三《書》一《證》兩《表》”之說和“兩《書》一《表》”之說。
“三《書》一《證》兩《表》”是：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測數據表》。
“兩《書》一《表》”是：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。
居律師建議你在“補充協議”中除了要求開發商向你交付鑰匙和“三《書》一《證》兩《表》”以外，還要求開發商向你交付計算套內面積和公攤面積所需的設計圖紙。
如果開發商不能完全滿足你提出的“三《書》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質量認定書》和《住宅質量保證書》是不能讓步的。
《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》和計算套內面積和公攤面積所需的設計圖紙是對購房人最為重要的文件。大多數情況下，開發商在交房時提供不出《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，也不愿意提供設計圖紙。如果開發商堅決拒絕在交房時提供《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》和設計圖紙，你可以考慮放棄。
開發商也許確實拿不出來《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。計算套內面積和公攤面積所需的設計圖紙，開發商一定有，一定能夠提供。計算套內面積和公攤面積所需的設計圖紙，開發商篡改不了，是你計算房屋套內面積和公攤面積的惟一準確的數字依據。幾乎沒有一個開發商不在公攤面積上“虛秤”的，少則幾平米，多則十幾平米。
(十)房屋的檢驗期限
《合同法》第一百五十八條規定：“當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。”
所以，對交付的標的物的檢驗是買賣合同中的一項重要環節。《商品房買賣合同》示范文本遺漏了這一項重要環節。很多購房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪。將“交房”等同于“收房”是一個嚴重錯誤，錯誤在于將“交房”與“收房”之間的一個“檢驗”環節疏忽了。完整過程是：“交房”—“檢驗”—“收房或拒收”。
“補充協議”對“檢驗”這一環節的處理就是對檢驗期限的約定。約定的檢驗期限對于購房人來說越長越好，對于開發商來說越短越好。居律師建議你在“補充協議”中對檢驗期限這樣表述：“買受人對房屋的檢驗期限為出賣人交付房屋后的兩年內。”如果開發商堅決不同意這樣的表述，你可以回避“檢驗期限”這一概念，轉而采取模糊的表述：“買受人應在出賣人交付房屋后的法定期限內將房屋的面積或質量不符合合同約定的情形通知出賣人。”這兩種表述其實是“換湯不換藥”，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的。
有人認為不必在“補充協議”中約定檢驗期限，因為已有的法規、規章和《房屋質量保修書》里都有“保修期”的規定，依據《合同法》第一百五十八條，購房人對房屋的檢驗期限就應該在保修期的期限內。這一主張有道理，但居律師擔心法官可能對《合同法》第一百五十八條斷章取義，苛責購房人未在“合理期間內通知出賣人”。以往的案例已經證明居律師的這一擔心不是多余的。所以，有必要在“補充協議”中約定檢驗期限，以免留下活動空間。
大多數購房人在開發商交房后就急不可耐地住進去，發現質量問題或面積問題時，要求開發商承擔責任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以這樣的理由判決購房人敗訴的：原告(指購房人)已經以自己的行為表示了對房屋質量和面積的認可。要求購房人花上一段相當長的時間對房屋的質量、面積進行檢驗是不現實的。為了防止開發商在“購房人已經入住”上面做文章，有必要在“補充協議”中寫上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買受人同意接受房屋的意思”。
(十一)契稅和維修基金
法律規定購房人申請產權登記時向各地的稅務局和房屋管理部門下設的小區管理辦公室交納契稅、維修基金。稅務局和小區管理辦公室一般都委托開發商或物業管理公司代收契稅、維修基金。開發商或物業管理公司往往在交房時就要求購房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件。開發商或物業管理公司之所以要求購房人在交房時交納契稅、維修基金，意在占用購房人交納的契稅和維修基金。占用多久就看稅務局和小區管理辦公室愿意讓他占用多久。從現實情況看，少則幾個月，多則幾年。什么時候開發商或物業管理公司將契稅和維修基金交還給稅務局和小區管理辦公室，什么時候購房人才能領取產權證。
《商品房買賣合同》示范文本里沒有關于契稅和維修基金的條款。契稅和維修基金本屬法律規定的事項，無須合同約定。但似乎不在合同中約定，就難免開發商在交房時橫生是非。建議你在“補充協議”中寫進一條：“買受人在申請產權登記時交納契稅和維修基金。”如果開發商不同意這一條，你就換一種寫法“除非出現法律規定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務的理由。”(前一種寫法過于明白，會提醒開發商注意，最好首先就采取后一種寫法)。如果兩種寫法開發商都不同意，也沒關系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時限寫。等到了交房時，你將契稅和維修基金足額交納給稅務局和小區管理辦公室。
(十二)產權證
購房人都十分關心什么時候取得產權證，以為拿到產權證后自己對房屋的產權也就雷打不動了，于是，往往要求開發商在合同中承諾購房人取得產權證的期限。開發商利用購房人的這一心理，將承諾購房人在多長期限內就能取得產權證作為一個賣點。
首先，居律師要告訴你產權證的性質和作用是什么。
《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，……。”根據這一法律規定，從開發商向購房人交付房屋時起，購房人就已經取得房屋的產權，除非購房合同有不同的約定。產權證只是對購房人已經取得房屋產權這一事實的證明。有產權證，也不能表示就不能否定產權證上登記為“產權人”的人對房屋享有產權。如果法院判決房屋產權歸他人所有，產權證就成了廢紙一張。即使沒有產權證，也不影響購房人已經取得房屋產權的事實。沒有產權證對購房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因為法律規定，出賣人出賣房屋必須持有產權證。
某些開發商聲稱：其在向購房人交房時就能同時交付產權證。個別律師也對此大聲叫好。明白了產權證的性質和作用后就會明白：開發商在向購房人交房時就能同時交付產權證是絕對不可能的。對事實的證明只能在事實發生之后。只有有了開發商向購房人交付了房屋的事實，才能有對購房人取得房屋所有權這一事實的證明——產權證。那些聲稱“交房時就能交付產權證”的人和為之叫好的人，要么是無知，要么就是蓄意欺騙。
其次，居律師要告訴你：不應要求開發商在合同中承諾你取得產權證的期限。
產權證是產權登記機構頒發的。產權登記機構什么時候發給你產權證取決于買賣雙方申領產權證提交的手續是否齊全以及產權登記機構的工作安排。如果買賣雙方提交的手續齊全，購房人有權要求產權登記機構在法定的期限內頒發產權證。產權登記機構逾期不頒發產權證的，購房人可以提起行政訴訟。如果買賣雙方提交的手續不齊全，開發商無權要求產權登記機構什么時候頒發產權證，購房人也無權要求產權登記機構頒發產權證。既然開發商不能左右購房人取得產權證的時間，開發商的這一承諾就是無效的，開發商不會因為這一承諾而對購房人承擔任何法律責任。總之，開發商的這一承諾對購房人毫無意義。
最后，居律師要告訴你：應在“補充協議”中約定開發商未在法定期限內申請產權登記的違約責任。
影響購房人取得產權證的時間的往往是開發商沒有在法律規定的交付房屋后90日的期限內向產權登記機構申請產權登記。申請產權登記，買賣雙方必須手續齊全。如果買賣雙方手續齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內向產權登記機構提出申請，那么，按照《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，最長在產權登記機構受理申請后的37日內，也就是最長在交付房屋后的127日內，購房人就能夠領取產權證。購房人不會懈怠，但是，開發商一般是不會在交付房屋后的90日的期限內就申請產權登記的，原因主要有兩個：(1)交房時，開發商沒有申請綜合驗收或綜合驗收不合格；(2)開發商想占用購房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務局和小區管理辦公室。
開發商不在交付房屋后的90日的法定期限內申請產權登記屬于違法行為，雖然按法律規定應該受到行政處罰，但開發商一般不會受到行政處罰，所以，在“補充協議”中，將在法定期限內申請產權登記納入開發商的合同義務并約定足以令開發商掂量的違約責任就很有必要。你可以這樣寫：“出賣人應當在法定的期限內協助買受人申請產權過戶登記；出賣人未履行這一義務或者出賣人提交的文件不符合法定的條件的，出賣人應向買受人支付×××的違約金。”
(十三)合同更名
有些購房人在與開發商簽訂購房合同后，由于種種原因想將房屋轉讓給他人。如果購房人已經收房，購房人轉讓房屋就屬于二手房轉讓，不僅需要購房人取得產權證，而且受讓人必須再交納一次契稅，完全按照一個獨立的房屋買賣程序操作。如果購房人尚未收房，購房人轉讓房屋就不是真正的“轉讓”，而是(購房)合同權利或/和義務的轉讓，簡便的表述叫做“合同更名”。
在實際操作中，購房人(轉讓人)、受讓人、開發商或產權登記機構并沒有將購房人轉讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理。按“合同更名”處理也沒有區分“合同權利轉讓”、“合同義務轉讓”或“合同權利義務轉讓”。
“合同更名”比較簡單，購房人(即轉讓人)和受讓人之間做一份合同權利或/和義務的轉讓協議就行。如國涉及合同義務的轉讓，按《合同法》規定，必須取得權利人即開發商的同意，開發商蓋個章就可以了。蓋個章對開發商的利益沒有任何影響，但是，相當一部分開發商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個雁過拔毛的機會。有些開發商比較“仁義”，隨便給個價就行，有些開發商張口就是幾千。
為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時爭取在“補充協議”里寫上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉讓本合同的義務。”
(十四)處理合同爭議的條款
一份好的“補充協議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時選擇仲裁，有四個理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。
(1)仲裁員中多數是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業的法律專家。他們的法律素養、品德、價值觀等是法院的法官遠不能及的，絕不會有不大識字的人(比如：曾有法官在宣判時將“賄賂罪”念成“有各罪”)來聽審和裁決案件的可能。
(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會像法院的法官那樣在意欲違抗某一個人的意志時有重重顧慮。
(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對固定不同，你可以在仲裁機構的仲裁員名冊中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預見性和不固定性，使當事人試圖通過“老關系”或建立“新關系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。
(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經常審者不判、判者不審。“審者不判、判者不審”為審者欺瞞判者、判者偏聽審者提供了活動空間。仲裁裁決都是由仲裁機構的仲裁庭做出，不會有這一弊端。
(十五)合同正本的持有和保存。
合同，有“正本”和“副本”之分。但合同當事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道這兩個概念之間的區別。現實中，合同當事人也沒有將合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一樣。合同當事人一般將合同分為“原件”和“復印件”。非常多的購房人，手中只有合同的復印件，原件都在開發商、銀行、或合同登記機構的手中。
“正本”和“副本”、“原件”和“復印件”是從不同角度對合同的分類。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”。概念上的區分，你不必了解，但要記住一點：你手中不能沒有合同原件。
你手中沒有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復印件不一致時以原件為準，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的復印件便是廢紙一張；(2)申請產權登記時，雙方必須持合同原件。手中沒有合同原件就無法自己申請產權登記，開發商就會要求你委托他替你申請產權登記。不僅要為委托開發商申請產權登記再支付一筆報酬，而且，開發商何年何月去申請產權登記，你只能等開發商什么時候愿意了。
開發商能輕而易舉的使購房人手中一份合同原件都沒有。手法很簡單：開發商不先在購房合同或“補充協議”上蓋章，而是等購房人在合同原件上簽字或蓋章以后對購房人說：“明天或過一兩天，你來拿合同，先將首付款付了吧。”購房人付了首付款以后再去拿合同，開發商的售樓人員就會以令購房人覺得比較合理的理由說：暫時給不了原件，只能先給你復印件。
你對付開發商這一手法的方法也很簡單：讓開發商先蓋章，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求開發商將合同原件給你。
如果開發商堅持要將全部合同正本拿走，而你也不愿意在這一事情上與開發商僵持下去，那么，在“補充協議”里，你應堅持寫進這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補充協議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫文字無任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應做出對持有該合同書的一方不利的解釋”。
以上十五個方面是《商品房買賣合同》示范文本所遺漏的，而對于購房人的利益保護非常重要。在與開發商談判“補充協議”時，必須在這十五個方面盡可能堅持你的要求。這十五個方面若能全部得到滿足，開發商將無法利用合同做文章；即使得到部分滿足，也彌足珍貴。如果你或你的熟人、親友、同學、同事等是深諳房地產交易之道的人士，那么，按照上面開列的十五個方面，你就可以一一設計出相應的“補充協議”條款。
這里，舉一例以作示范。
比如，為了防范開發商將土地使用權抵押給你造成的風險，你可以這樣寫：“雙方確認：出賣人已向買受人出示了‘五證’原件；‘五證’是真實的、正式的和有效的；國有土地使用權證沒有他項權記錄。”
這一條的意義在于：如果“五證”其中一個缺少、不真實或無效，或者國有土地使用權證上有他項權(即抵押權)記錄，則購房合同是無效的。購房合同無效導致的法律后果是：(1)相互返還各自從對方取得的財產；不能返還或沒有必要返還的，折價補償；(2)有過錯的一方賠償對方的經濟損失；雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任。開發商的“五證”是否缺少以及是否真實、有效，國有土地使用權證上是否有他項權記錄，購房人一般沒有能力逐一查證。如果出現“五證”缺少、不真實、無效、或者國有土地使用權證上有他項權記錄的情況，法院將認為購房人在審查開發商的“五證”時有過錯，從而判決購房人對合同無效的法律后果也承擔一定的責任，購房人的損失則部分得不到賠償。如果在“補充協議”中寫進這一條，就表明購房人在審查開發商的“五證”時已經盡其所能，購房人在審查“五證”時沒有過錯，從而令開發商承擔合同無效的全部法律責任，即購房人的全部損失都應由開發商給予賠償。
為數不多的律師事務所設計了各自的“補充協議”文本。各自的“補充協議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設部的《商品房買賣合同》示范文本或“204條”那樣免費公開。
開發商如果覺得你是一個重要的客戶可能會派出他的法律顧問與你談，若如此，你大可不必惴惴不安。開發商的法律顧問大多數與居律師一樣，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的。既然你在開發商的眼里份量不輕，那么，你就應該擺出一點架子，不輕易放棄、堅持到最后，你就一定能夠使開發商與你簽訂一份令你滿意的“補充協議”。個別開發商的銷售人員十分牛×，聲稱“補充協議，我們一條不簽。為什么？因為我們的房子賣得非常好”。位于北京市望京地區的一個叫做“慧谷陽光”的樓盤的銷售經理就是如此。如果碰到這種情況，居律師建議你扭頭就走。居律師相信，最遲第二天，開發商的銷售人員就會給你打電話，說：“再商量”。如果再商量，你拿出的“補充協議”就不能裸，你應該將“補充協議”裝扮得像送給開發商的“甜點”，在“甜點”里攙和一些“砒霜”。
四.如何正確引用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)使購房人產生了過高的期望值。居律師對《解釋》的評價是：
(一)對購房人有積極意義
其一：《解釋》將現行法律沒有明確規定是否為違法的開發商的行為明確列為違法而令購房人獲得相應的權利；將現行法律已經明確規定為違法但沒有令購房人獲得相應權利的開發商的行為令購房人獲得相應的權利。例如：
1.《解釋》將商品房買賣合同訂立后開發商又將房屋出賣給第三人或者未告知買受人又將房屋抵押給第三人的行為明確列為違法，令購房人獲得解除合同、要求返還財產和賠償損失的權利。
2.《解釋》將商品房買賣合同訂立前開發商故意隱瞞房屋已經出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的行為明確列為違法，令購房人獲得解除合同、要求返還財產和賠償損失的權利。
3.《解釋》將開發商違反《城市房地產開發經營管理條例》的規定未在該《條例》規定的期限內或未按該《條例》規定的條件申請房屋所有權登記自該《條例》規定的期限屆滿后超過一年，購房人獲得解除合同、要求返還財產和賠償損失的權利。
其二：《解釋》將現行法律已有的規定賦予法官的自由裁量權給予了一定的限制，從而防止法官行使自由裁量權使開發商或購房人的利益不能得到充分的保護。例如：
1.《解釋》將《合同法》列舉的當事人可以解除合同的情形之一——“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”中的“合理期限”解釋為三個月以上。《解釋》的解釋是：“開發商逾期交房或購房人逾期付款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”
2.《解釋》將《合同法》規定的“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失”中的“相當于因違約所造成的損失”針對不同的違約行為做了相應的解釋。《解釋》的相應解釋是：購房人逾期付款的，開發商的損失按照未付購房款總額、參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算；開發商逾期交房的，購房人的損失按照逾期內有關主管部門公布的或者有資格的房地產評估機構評估的同地段同類型的房屋租金標準確定；由于開發商的原因購房人未能在《解釋》規定的期限內取得房屋所有權證書的，購房人的損失按照已付購房款總額、參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
(二)《解釋》對購房人的實際所需沒有多大價值
《解釋》所針對的開發商的違法或違約行為以及購房人的違約行為，不僅在實際中很少發生，而且開發商和購房人絕大多數都能夠通過協商獲得解決，即便不能協商解決，法院做出判決也有法可依。在實際中，開發商與購房人發生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、也是不能通過協商獲得解決的是：計算公攤面積的爭議和界定公共財產的爭議。對這兩個爭議，《解釋》都沒有涉及。
計算公攤面積的惟一證據是規劃設計圖紙和建筑設計圖紙。規劃設計圖紙和建筑設計圖紙被保存在設計院、開發商、建筑商和開發商委托的房屋面積測量機構和房屋質量檢測機構的檔案柜里，購房人難以取得這一計算公攤面積的惟一證據。在訴訟中，由于購房人難以取得這一證據、法院拒絕調取這一證據，法院只依據開發商委托的房屋面積測量機構出具的《房屋面積實測數據表》中的數據認定房屋公攤面積，使購房人在公攤面積計算上一直面對一個不明不白的黑洞。這個黑洞是巨大的。《解釋》完全能夠做出這樣的解釋：出賣人和買受人對房屋面積發生爭議，買受人申請人民法院調取為計算房屋面積所必需而買受人不能收集的規劃設計圖紙和建筑設計圖紙，人民法院應當調取。但《解釋》沒有做出這樣的解釋。
從《民法通則》和《最高人民法院關于實施<民法通則>若干問題的建議》中的相關規定可以推理出這樣一個結論：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財產。但運用法律推理需要法官有一定的法律素養和應有的公正。在法官的法律素養普遍低下、司法公正易受動搖的現實條件下，《解釋》應當做出明確的解釋，比如，可以這樣解釋：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財產。但《解釋》沒有做出這樣的解釋。現實情況是：幾乎所有的商品房開發小區，購房人房屋門檻以外的土地和土地附著物都在開發商的占有、使用、收益和處分之下。購房人作為共有財產共有人的權利和利益被侵害而得不到司法的保護。
《解釋》涉及了售樓廣告和宣傳資料，涉及了預約定金。售樓廣告和宣傳資料能否成為要約，《合同法》第十四條和第十五條的規定能夠解決這一問題。關于預約定金，最高人民法院以前已經做出相關解釋。《解釋》沒有就售樓廣告和宣傳資料、預約定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相關解釋更具體或更明確的解釋。:
(三)《解釋》有多處與法律相違背
例1：《合同法》第一百六十二條規定：“出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款；買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人。”根據這一條法律規定，無論開發商交付的房屋面積多出合同約定的房屋面積多少，只要購房人接受房屋，購房人都應當按照合同約定的價格付款。《解釋》第14條對開發商交付房屋的面積多出合同約定的面積的處理，完全照搬《商品房銷售管理辦法》的規定，不僅沒有糾正《商品房銷售管理辦法》的違法，反而使《商品房銷售管理辦法》的違法“合法”化。
