房產投資

時間：2022-12-22 06:01:41

開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產投資，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

房產投資

第1篇

樓市調控政策在過去的一年里密集出臺，堪稱“史上最嚴厲”，房地產市場戰戰兢兢如履薄冰，但是政府的抑制政策卻沒能阻擋住地產項目遠超20%的年回報率。

全國量價齊漲

據國家統計局公布的2010年全國房地產市場運行情況，12月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，環比上漲0.3%；新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，二手住宅銷售價格同比上漲5.0%。統計數據也顯示2010年全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%。

雖然經過4月及9月連續兩輪調控，但是房地產投資額度不降反漲。可見房地產市場目前依然是投資的首選。而2010年的信貸總額度高達7.95萬億也是支撐房地產投資額度再創新高的重要原因之一。

北京中原三級市場部研究總監張大偉認為市場的量價繼續齊漲，樓房的成交價格再創新高并處于歷史最高，有其存在的客觀原因。

首先：2010年連續兩輪的調控雖然起到了抑制價格過快上漲的目的，價格上漲幅度減小，但是因為上漲的基礎比較高，使得上漲的絕對值依然比較大。去年前7個月的房價已經連續有6個月未跌，而從9月開始更是連續上漲了4個月。進入12月，京、滬、廣三地年末樓市強勁反彈，量價齊升；二三線城市房價漲幅首超一線城市，銷售火爆；開發商也不惜巨資拿地，多地新涌現新“地王”，樓市全面回暖。

其次：成交量明顯上漲的主要原因有兩點：一是大量的貨幣及信貸供應。2009年及2010年兩年的爆發式貨幣供應，必然帶來固定資產的升值及搶購。二是大量的貨幣無更好的投資渠道，相比股市的低迷，目前來看連續多年的房產投資市場暫還未出現投資縮水的案例。這使得資金更加青睞房產。即使在調控力度空前的2010年，也難以抑制價格上漲，部分政策的執行力度不嚴也使得部分購房者開始盲目入市。

蘊育轉型趨向

由于支撐市場快速發展的內外部基本動力未受到直接影響，主要城市房價依舊高位運行，全國方位內住宅需求仍然旺盛，2010年調控的預期目標尚未達成，因此此輪調控將持續至2011年。

北京中原分析認為2011年國家調控政策將依然從緊，為打壓通脹2011年上半年貨幣政策亦會逐步趨緊。雖然“開征房產稅”的言論紛紛，卻是雷聲大雨點小，預計2011年房地產市場仍將以剛性需求為主，成交量將趨于穩定，基本和2010 年持平，房價不會出現大幅上漲。同時，一線城市由于新增供應相對較少，需求又較為充足，在通貨膨脹和流動性過剩的大背景下，房價亦難以出現大幅下跌，甚至可能溫和上漲。

然而，量價平穩的表象下，我國住宅市場內部格局卻蘊育著轉型的趨向。始于2007 年的房企全國性擴張，在二三線城市崛起、國家運輸通道建設全面推進的驅動下，將促成全國范圍內新的熱點區域和城市的異軍突起。到時候，一個新的投資洼地又將產生。

同時，商業地產開始成為投資者關心的主題，無論是開發商還是個人投資者，均表示看好未來商業地產市場的發展，并逐步加大投入。中國經濟的持續向好，商業地產租金的穩步上漲及高租金回報率是他們一致看好商業地產的理由。

如此說來，房產依然是大量貨幣可選的投資渠道，為什么不呢？

編輯點評：CPI節節高升的年代，資產需快跑，如果烏龜慢爬似地慢慢儲蓄，財富就要面臨不可抗拒性的縮水的命運。然而弄潮股市基海，投資者一個不留神就會慘敗而歸。相比之下，房產穩定易操作，吸引了大批“炒房團”、“炒房客”義無反顧地奔赴這片陣地，盡管政府重拳調控，在折騰不止的2010年，房產依然穩占投資收益逾20%的投資品榜單。而樓市開春時節的量價齊升行情更是顯示了房產投資不減的魅力。不是你的財富跟上了一個時代的步伐，是一個時代造就了一種財富的模式，出手還是不出手，這是求仁得仁、求智得智的選擇。

Tips：怎么投資房產

個人投資房產一般有兩種方式，一是通過房產的轉手買賣獲得短期增值收益；另一種是以出租等方式獲取房產投資租金收益和長期的增值收益。

第2篇

數據顯示，近年跨境買房者呈現出了30%的增長率。那么，國外的房市究竟如何？有哪些購房條件？需要辦理哪些手續？涉及哪些政策？投資回報率多少？

美國

據全美房地產經紀人協會的統計數據，外籍人士買主中交易金額9%來自中國，達到了73.8億美元，位居第二。

1 房市現狀

2008年房地產泡沫破滅后，美國房價最高跌去60%。而由于美國經濟正在復蘇，且美國政府的量化寬松政策使得市場流動性大增，地產已出現回暖。未來房價若保持正常的每年上漲3%～5%的速度，2～3年后美國樓市或全面復蘇。

2 購房理由

2012年美國房屋抵押貸款出現創紀錄的低利率，對合資格的借款人而言是個好機會；美國最近提出的“負擔得起再融資方案”有助負資產的業主再融資，這可能是近年一個穩定房屋市場的重要因素。

3 房地產政策

據美國法律，房產所有者要受制于聯邦、州、市政府為公共福利目的的控制。具體稅率各州不同，最高的德州為3%，伊利諾伊州、紐約州、佛羅里達州、加州大概是1.1%～2%，最低的夏威夷為0.25%。

除此以外，美國的房產經紀交易費用由賣家承擔，現金購買交易費會低一些。

沒有工作和信用記錄的外國人有一種方法可以貸款：在國內時就在外資銀行開戶，并獲得很高的信用。

4 購房注意事項

在美國購房，購買保險相當重要。最主要的保險有三種：房屋結構保險，主要針對將來房屋的結構性損傷投保，但也可對屋內的家具電器投保；產權保險，主要是針對房屋產權可能出現的問題，一旦房屋產權出現問題，這種保險會賠付一切損失；home owner’s insurance，這是一種很復雜的險種，賠付的范圍甚至包括主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人在你家里做客受了傷。

英國

按照英國房地產公司邦瑞地產的統計，在他們的物業里，有10%的購買者來自中國內地。其中最主要的購房者為送子女出國留學的中國家庭。

1 房市現狀

目前英同房價雖有所回升，但比起2007年高峰時仍有11.6%的跌幅，房地產市場整體仍處于壓抑狀態。但是受外地購房者大量增加的影響，英國的豪華住宅已異常紅火。

2 購房理由

除了英國房地產行業政策穩定、交易透明、物業配套完善外，在英國購房的理由有兩點：

英國80%的城市租房比買房貴，對計劃在英國學習或工作三年以上的人而言，買房顯然更劃算，一套劍橋郡學區房的房價通常6年能翻一倍；近幾年英鎊對人民幣的匯率大幅下跌，對中國買家而言，相當于英國的房價打了7折。

3 房地產政策

英國投資房產的一個優點就是稅費較低。只有售價超過15萬英鎊的房屋，政府才會征收1%的契稅。而超過了25萬英鎊，就征收2%的契稅。如果房子空置，房東要繳納地方政府稅，如果房屋是在住狀態，就向住客征稅。對于房屋出租或出售的收入，政府要征收收入環節的稅，但外國人買房沒消耗當地資源，只要每年填寫投資稅免稅證明就可免繳。

4 購房注意事項

購買英國房產，聘雇合格驗房師很重要，他們專為購房者提供住宅環境調查的方案，大至房子周圍未來十年是否有修路、挖掘、開發等打算，小至房屋本身的防洪防火、安全隱患、噪音污染等等指標，都能幫忙查清楚。

澳大利亞

數據顯示，2010～2011財年，在1770億澳元的外商投資中有420億澳元投資于房地產，其中中國買家投資占了40.9億澳元，現已成為澳洲房地產行業第二大海外買家。

1 房市現狀

據澳洲房地產投資的“72定律”，澳洲房產每7年翻一番，上一次大幅度升值是2004年，推算可知2012年將會再次實現中位價格翻倍。鑒于澳洲央行最近再次降息，不少業內人士分析預測，房價將開始再次上升。

2 購房理由

寬松的信貸要求降低了購買門檻；低銀行利息增大了消費者的借款能力；政府減少了土地的供給出讓，再不買將越來越貴；稅收體系有利于投資者和現有業主；政府推出了寬松的投資政策以吸引海外投資人。

3 房地產政策

澳洲購房可享受10%的首付，余下90%房款中只需要自付20%，其余70%可申請貸款，購房套數越多貸款額度越大，比如第二套住房，余下的90%房款可申請75%的貸款。

澳洲政府為鼓勵海外人士投資房地產推出了“十年租賃計劃”，只要申請通過的房產都可以獲得十年共計約11萬澳元（約70萬元人民幣）的補貼額度。這些補貼不需繳稅。而已拿綠卡的澳洲居民，還享受首次購房置業補貼。

不過，2010年4月澳洲政府開始要求海外人士只能買新房，臨時居民可購買已建住房，但必須向相關部門提出申請，如臨時居民要離開澳洲則被要求出售其在澳洲的物業。當買家賣出房子時，所得利潤將被征稅。

4 購房注意事項

其一，要考慮除正常購房外的其他費用，包括過戶律師費、放貸機構的費用、房屋結構檢查費、房東保險費、印花稅、房屋及財產保險費、市容建設費、搬家費、地產費。

其二，澳洲的房屋還貸利率下降上升都很快，如果沒有給自己留下緩沖的余地，一旦利率快速上調，購房者會因還不上貸款而失去房子。

法國

中國在法國投資地產者大致可分為兩大類，—是通過大資金投入以獲取高額回報的投資者，專注于具有不可再生性質的法國酒莊、城堡、別墅；另一類是以購置自用、出租為目的而投資于法國經濟型公寓。

1 房產現狀

調查顯示，2012年前8個月期間，私人住房中新租約的房租漲幅被限制在1.2%，低于法國目前的通貨膨脹率1.9%。而2012年全年的房租漲幅不會超過1.5%。

2 購房理由

法國的法律體系很有保障，在法國從事法律和不動產方面的職業都受到國家嚴格控制，這讓消費者可以得到最有價值的咨詢和可靠的服務；外國投資者可以通過了解法國稅務體系和合理組合在法國的房產投資，最大程度地減免稅賦。

3 房地產政策

法國在稅收方面實行了四種優惠政策：住房儲蓄存款利息收入免征所得稅；住房貸款利息可以作為支出，從所得稅稅基中扣除；私人出租住房租金收入免征所得稅；降低出租住房建設增值稅，以鼓勵中高收入家庭買房。

同時還采取了多種政策鼓勵銀行和保險公司發放住房貸款。住房貸款有三種方式：市場利率貸款、住房儲蓄貸款和零利率貸款。法國的住房貸款期限一般都長達15～20年，貸款人在申請住房貸款時必須同時購買人壽保單，當貸款人遇到一些例如通貨膨脹、失業、殘廢、死亡等不可抗原因而喪失還貸能力時，則由保險公司代為償還貸款人剩余的全部貸款。

4 購房注意事項

其一，買酒莊的流程相當地冗長繁瑣，不但需要先搞清楚該酒莊的葡萄園種植狀況和品質、釀酒技術的成熟程度，酒莊種植師、釀酒師等技術班底能否留下，并估算好投資回報率，且整個購買流程經常會持續一年以上，而中間還有可能遭遇鄰居莊園主或莊園主家族成員的抵制等意外情況。

其二，在申請貸款后需要找律師，房屋中介往往會向你推薦律師，由于有提成，他們推薦的律師可能會很貴，有的超過市場價的一倍。你在網上同樣可以找到當地信用好、收費低的律師。

新加坡

與中國相當接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育資源和社會管理秩序等，使得新加坡對于中國買家而言，是一個極具吸引力的目的地。

1 房產現狀

新加坡是一個房屋保障體系非常完備的國家，商品房市場相當開放，成為外國購買者自由進出的“樂園”。

2 購房理由

新加坡不限制外國人購房；無資本收益稅、房產增值稅與遺產稅；租金回報率普遍高于貸款利率；二手房產市場活躍，有利于投資者隨時轉售房產；選擇期房還能享受根據工程進度“分九步走”的付款程序等。

3 房地產政策

購置物業是移民的方法之一。申請者只需花100萬新元購置房產，同時用100萬新元購買政府指定投資的移民基金即可順利移民新加坡。同時，投資移民新加坡辦理移民的周期也比較短，只需3～6個月左右。

只要本人年滿21周歲即可在新加坡購房，且還能申請到房屋貸款（購買第一套房可申請到60%～70%的貸款，第二套房可申請到40%～60%貸款）。新加坡買房認可中國內地的收入證明。

此外，在新加坡所有的房屋都需要征收物業稅，按房屋年值征收，通常是出租一個房間（不是整套）一年的租金。年值低于6000新元的免收房產稅。

第3篇

加息了，我們的存款收益會多幾何？每個月的房貸還款又會漲到多少？從很大程度上來講，銀行利率牽一發而動全身，無論房貸、保險，還是基金、信托，我們的各項“錢途”命運都可能因此而發生改變。人們把錢存進銀行，更多的是因為它保險，那么-

加息增加投資風險

根據新秦信息咨詢公司數據顯示：39.3％的受訪者贊同加息有助于擠出資產價格泡沫，利于房地產市場長期健康發展的觀點，只有27.4％的受訪者在此問題上持反對意見。8.3％受訪者將因加息提前購房，20.8％受訪者則推遲購房。

的確，加息對于房貸族來說也許并不是一個好消息，因為這意味著投資房地產的成本將增加。從國際經驗來看，利率調整通常會持續一段時間。一旦投資者產生了要持續加息的預期，就會看淡房地產業，減少投資。但即使不加息，一般形式的房產投資也很難令投資者充滿信心。因為普通地產投資，多以買進租出方式進行，投入資金大，除了首付，還有按揭、物業費等。一旦空租，就無何贏利。加上其升值潛力沒有期望的那么高，都打擊著投資者的信心。

另外，地產轉讓也極有可能存在貶值現象，開發商競爭激烈，升值空間因供給量的擴大而收縮，加上建筑設計及材料更新快等因素，二手房想保值轉手并不輕松。

投資者要掙錢還要保險

然而投資就會有風險。高收益往往建立在較高風險基礎上，況且開發商所承諾的“預期收益率”在若干年后也不一定不打折扣的兌現，這些都給地產投資埋下風險隱患。

目前，市場上出現的很多投資型項目，利用經營公司統一經營管理，來幫助業主達到投資利益最大化，但投資者往往忽略經營者經營不力，承諾的高額回報無法兌現，給投資人帶來致命打擊。

由招商銀行“2004年終期金葵花理財指數”顯示，理財工具價值認同得分最高的是保險、房地產和子女教育基金。這表明，保值型產權投資理財產品正在逐漸受到投資者的寵愛。

投資第一站：第一城

項目賣點：

“第一城”坐落于北京通州南端香河經濟技術開發區，以北京明清皇家建筑和園林為主體，按照北京城的原始景觀，完美地再現了明清都城風貌。融五星級酒店、國際會議中心、27洞高爾夫球場及各類餐飲、健身、娛樂等休閑度假設施為一體。近日被確定為國際金融論壇的永久會址。

早在2003年9月，中信國安集團所屬大通房地產公司就對“第一城”中的高檔高爾夫公寓現房進行公開發售。當天發售額就超過了6100萬元。據悉，2004年7月26日，“第一城”已經如期兌現第一次返租，成功將上半年租金1020萬元劃入1521名業主的租金銀聯卡賬戶中。

投資回報：

與一期有所不同的是，新近推出的二期金融產品，是在剛建好的營業面積中拿出少量現房公開發售。投資門檻更低，以10萬元起，每5萬為級數遞增，購買第一城產權；投資期限3－8年，3年后任一年業主均可選擇繼續持有收租，或等值轉售給經營公司。

投資收益為每年8.3％，包括遠高于銀行同期存款利率的6％的現金收益和2.3％的代金消費卡，并由中信國安集團以其140億資產對業主收益及轉售提供連帶責任擔保。開發商承諾，每年6％的現金收益每半年支付一次。

風險提示：

主要風險是如果大通房地產公司不能兌現承諾，而中信國安集團也不能履行擔保責任，業主收益就難保證了。

投資第二站：晶都國際

項目賣點：

晶都國際位于朝陽區將臺鄉，緊鄰燕莎商圈、麗都商圈。凱賓斯基、長城、昆侖……一個個酒店大牌形成北京最具規模的高檔涉外酒店聚集中心-“中央酒店區”。項目共有456套四星級標準客房，以50平方米左右酒店格局設計，由建國飯店物業管理公司以酒店標準來全面經營。另有444套自主式投資行政套房，以106平方米舒適兩居為主。

投資回報：

以晶都國際1＃樓811號房為例，面積49.18平方米，總價為45萬元，同意交由專業酒店管理公司經營管理10年。首付10萬，酒店管理公司將分10年陸續返還業主10萬，每年返還一次，按月折算的固定回報為833.33元。酒店管理公司定期給付同等金額的租金回報，每半年返還一次。

業主無須負擔物業管理費、采暖費、電視開通費、水電費、寬帶費等附屬設備設施使用費，并享受業主綜合服務費折扣等等，折算總計約2400元／月。與此同時，業主還將每年獲得贈送的一個月自住期。

風險提示：

由于沒有監管，這種投資的最大風險就是開發商把建房子的錢用到別處。

投資第三站：帝景豪庭

項目賣點：

帝景豪庭酒店公寓是坐落于帝景豪廷酒店南側的衍生產品，總建筑面積約為20000平方米，共171套，主力戶型為120平方米的兩室一廳。采取與五星級酒店裝修標準，并享受五星級的東方式管家服務。也是目前北京市場上惟一的一個酒店公寓。據介紹，酒店公寓不同于“酒店式公寓”，乃是與酒店一體集成、享受酒店所帶來的各種商務、休閑、會議配套，并由酒店的管理方向業主承租并統一服務管理、面向社會經營的酒店套房。

投資回報：

小業主委托酒店的管理方承租10年，開發商每年為小業主提供相當于總房款的8％的租賃回報以及每年在全國四個城市、五個酒店累計八晚的套房使用權。在美國豪生酒店管理集團承租期間，小業主免交物業費和公共維修基金，并與合生創展集團、美國豪生酒店管理集團簽訂三方協議，由后兩者共同保障收益。

風險提示：

主要風險是如果開發商不能兌現承諾，而合生創展集團也不能履行擔保責任，業主收益無從說起。鑒于酒店沒開始營業，還存在一定的市場風險。

投資第四站：第三極

項目賣點：

作為中關村首家大型文化主題商城“第三極”還沒亮相時就已經備受矚目。本來就缺乏商業項目的中關村由此可望甩掉購物難的帽子。

業內人士普遍認為中關村的商務地產市場發展空間很大，但購物環境相對落后，而第三極的出現徹底打破這種局面。該項目的主體是大型商場，設有歡樂、圖書、體育、教育、旅游、商務等六個大本營，但在建有配套的寫字樓。不同于寫字樓里配底商的常規，第三極是商場里面配寫字樓。該項目既承襲了中關村濃厚的文化氣息，又延續了海淀鎮圖書城的商業傳統。

投資回報：

有業內人士大膽預測：第三極這一文化地產模式的出現勢必會帶動整個中關村商業地產的發展，并為商業發展提供更多的空間，一場迅猛的創新熱潮即將在中關村興起。在中關村開發已經近乎飽和的狀態下，文化、商業等各種元素的聚合將為其重新找到一個支撐點。

風險提示：

第4篇

投資海外房產需要認清的第一個事實是，海外市場并不適合中國式炒家的生存。一方面，海外市場上一般房價變化較為平穩，還未遭遇過類似中國市場的暴漲。另一方面，也是更為重要的，中外對房子的認知有很大差別。

美國52%的首次購房者年齡為31歲，超過一半美國人選擇在工作10年、婚后5年才買入第一套房，未有負擔能力時大多選擇租房或和父母同住。可見，多數外國年輕人考慮買房的根本在于量入為出。與他們普遍認為房子首先是供使用的耐用商品不同，對中國人來說，房子則是對抗貨幣貶值和通脹的保值工具。動機的盲目導致中國房價漲到個人收入的20-30倍，明顯高于國際4-6倍的合理區間（4-6年收入可買一套房）。

中國投資人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房價的2-3%，而在美國一般物業的租售比（年租金與年房價比）在5-12%之間不等。在這種情況下，如果不依靠良好的租金回報，單純靠物業增值，中國買家買房后馬上賣掉的“炒房”舉動在扣掉相關稅費后，在海外市場難有回報可言（法拍屋投資等不良資產投資模式除外）。

策略的選擇決定投資回報

如同魚與熊掌不可兼得，是自住，還是投資，這是海外投資買房從一開始就必須明確的問題。

在中國，房產投資的通常策略是在低位時買入，升值后再賣掉。但海外成熟市場職業投資人把房產作為長期投資工具，現金流沉淀一方面需要時間，另一方面也需要銀行按揭杠桿幫助產生高的本金回報。以投資為目的的物業，投資人優先考慮的一定是提高租售比，而出價則是根據回報率來計算的。如一房產還貸前現金收入是每年2萬美元，那么按照10%投資回報率要求，投資人能承受的房價是20萬美元。

如投資人在買房時摻雜個人喜好，租金回報則往往很難實現最大化。這一點與中國市場的情況類似，通常居住面積大、居住環境好的高價位房，租客反而少，這就導致了租售比大為降低。在中國一線城市，豪宅的租售比在2%以下。

投資類別左右投資回報

房地產投資分商業和住宅兩類，二者差異巨大，在海外跨領域投資的投資人較少。

商業地產包括購物中心、辦公樓，租約一般10年、15年較常見，租客多為公司和政府。大型商業房產市場操作十分透明和專業，回報率差別不大。除去貸款費用未計算增值的凈回報約為9-11%。住宅地產包括獨棟獨立屋、聯排獨立屋（即“別墅”）及四個單元以下單元樓。還有一種則是供投資的公寓樓，這種物業的單元均價低，無論是布局的設計還是功能面積的布局都是為了實現現金流的優化。銀行也愿意給投資者貸款。

在房價上漲較快，房價高、租金低的地區，公寓樓出現的較少，因為每個獨立產權的單元都能賣出很好的價錢，開發商寧可出售分割的聯排獨立屋或分割的公寓獲利。因此，越是具有商業地產性質的物業，其價值的提升對租金收入的依賴越重。

現金流為王而非升值為王

投資房產有兩類回報，一是現金回報，二是保值升值。

中國的房市特殊，全球罕見。過去10年，史無前例的貨幣泛濫使物業升值成為中國投資人的主流創富模式。房價上漲的同時，房租卻未能同步跟上，導致國內住宅物業的出租回報未能達銀行按揭貸款利息的一半。因此，中國投資人如果不依靠房產升值基本都是要虧錢的。

美、加、澳等地的情況則完全不同。這些市場健全成熟，租賃活躍，且空置率低，現金回報是衡量物業的價值準繩，這在商業地產上尤為突出。國外好的房產投資機會，通常都是“以房養房”，即扣除所有開銷和銀行按揭能帶來凈的現金回報，而貸款部分的權益能夠帶來的租金收益可明顯跑贏銀行按揭利息，最終令投資人的本金回報率提升。因此，在海外市場上，房產價值和租金緊密相關，是否投資房產通過分析現金回報率來決定，而不考慮難以掌握的升值。

充分利用時間杠桿

海外與中國房地產租賃市場最大的不同在于，海外物業出租率高、空置率低。經營性租賃物業的規模巨大，回報率比中國高得多（加拿大除外）。美國的租售比一般在6%-10%左右，最高能達到10%-15%，豪宅租售比則為4%左右。雖然澳大利亞的房價近幾年已經有一定程度的升值，但得益于高達97%-98%的出租率，其物業的租售比大約也在5%。

一般來說，房屋的租金與價格并沒有一定的相關性。以美國為例，各城市間居民購買力與消費水平落差不大，同等狀況的物業在不同城市的租金因此也并沒有太明顯的區別，但售價之間的差距則非常之大。所以，如果購房的主要目的并非自住，在選擇租賃的市場時，就應更多考慮房價便宜的地方，最好避開一線城市或昂貴地段，房子多接近工作區而不是大宅林立的市郊。

一旦成功購得租金穩定的物業，業主可選擇多種退出途徑。例如，持有物業收取租金或賣給其他投資者。而獨立屋業主可選擇將房屋賣給投資者或自住客。在房地產周期的某些階段，相對感性的自住客往往比投資者更愿意付高價，因此，獨立屋在購買熱情高漲的市場有時能升值套現。

物業管理和持有成本影響回報

持有物業后要考慮后續維護，日常管理牽涉到的矛盾多種多樣。而必要的稅費和額外的支出，都會左右在海外購置物業的回報水平。其中，稅費就是相當復雜的一項，并且會導致持有成本大幅增加。因此，投資人在決定下手前，一定要研究各國的房產稅，清晰掌握交易稅費，衡量稅費成本是否可承擔。

以美國為例，一筆房產交易，買賣雙方各自需要向經紀人支付相當于成交價3%的傭金，加上各種針對打擊炒賣的稅費，持有物業1年以下即出售，要交納高達40%的聯邦和州收益稅，超過1年則交25%。如自住物業持有2年以上，在一定的限制條件下，個人和夫妻自住物業出售收益分別在25萬和50萬美元以下，則可免收投資收益所得稅。個人和夫妻年收入分別在20萬和25萬美元以上者，則所有投資收益需額外征3.8%的稅。

此外，業主每年還需繳納相當于物業評估價的1-2%作為房產稅。因此，如果物業不自住肯定是要出租的，否則無法彌補持有成本。一般月租金達房價的1%才能實現滿意的現金流，而投資者一般要求的年回報率在9-11%的區間。且外國公民在美國投資房地產時，可能需繳納某些美國稅項，如所得稅、預扣稅、贈予稅以及（或者）遺產稅。如事先未經稅務籌劃，還可能面臨預扣稅，需要預扣相當于房產交易總額10%的稅費。

不僅如此，在海外許多地方，房客利益受到充分保護，如房主有義務必須提供可居住住房，合乎當地衛生標準，冬天供暖充足等。即使出現了房客不交租的情況，也只能經法律程序將其驅逐，此時若不熟悉當地法律則花費巨大，搞不好房主自己還可能淪為被告。

另一筆可能產生的費用是社區管理費，業主有時會被業主委員會要求繳納大額維修基金，用于整個居住社區的建設，數額大時可達數萬美元。

地域差異巨大，不可一概而論

海外市場投資選擇眾多，地域投資環境差異大，今后走勢基于該地域供求關系變化。因此，同類別的物業在不同地域差異巨大。在投資前要對當地情況、房價走勢、政府城市規劃政策等深入了解。還要關注國際變化、匯率變化。特別是房價走勢，盡量選擇在經濟蓬勃、房地產上升前期購買。

同時，投資人還應關注政府的投資傾斜區域。政府用的是納稅人的錢，銀行也不會虧社保基金的錢，跟著它們走，就會一路走好。政府在哪里建住房、醫院、學校，投資人就應該投資到哪里。

作者黃立沖為美國注冊會計師、盛富資本與協縱國際總裁。

二手房購買標準手續

在美國，決定購買房產后，買方多會聘用房產經紀人處理包括法律在內的大多數事務，如果不聘請房產經紀，則相關事宜通常會由律師代勞。整個購房手續通常會按以下步驟進行。

初簽合同報價

買家經紀人會先代買方起草報價書。這是有法律約束力的文件，除條件不能獲賣方接受或前提條件不滿足（如驗收不合格等）外，不得撤回。

報價通常是買方希望支付的金額。通常價格比房產主所報售價低3-5%，但也是因地而異的。如買方決定在某些高端房產需求旺盛的地區買房，也許就不得不按全價購買或者加價。在房價非常低的地方，買方經紀人要幫買方快速運作，投競標價。

買方在初簽合同報價上簽字后，經紀人將其提交給賣方經紀人或房主（如房主沒通過經紀人出售，買方可通過經紀人直接和房主聯系）。初簽報價通常會在24-48小時內得到答復。

回簽

初簽報價通常會被拒絕，除非賣方希望盡快賣掉，且認為價格已達到其預期。通常買方的經紀人會收到賣方的回簽。屆時，他們會提交另一個價格，往往比買方的報價稍高但低于賣家的初始報價。這時買方可接受新報價或回簽另一報價，這價格通常高于買方第一報價而低于房主的回簽報價。

來回討價還價雖然很重要，但也可能讓買方失去最佳買入機會：如有其他人參與競購，房主就可能拒絕買方報價，或不接受任何人的報價。有時，房主認為買方報價太低，浪費了他的時間而直接拒絕買方以后任何報價。因此，買方考慮報價時一定要和買方經紀人商討并盡量采納他們的專業建議。

銷售合同

一旦買方和賣方就房產價格達成一致意見，雙方經紀人就要起草正式銷售協議。買方的房產經紀人會為買方準備好一切相關文件，買方只需核實文件的內容并簽名即可。此時的銷售合同生效，對買賣雙方都具有法律約束力。一旦雙方簽署了銷售合同，賣方就不得再接受任何其他報價，除非買方沒有滿足銷售合同的任何條款。

買方必須同意賣方要求的付款日期；賣方則要確保房產質量和交房日期，并要通過買方安排的驗房程序（費用由買主承擔）。買賣雙方都有權不執行任何與合同條款不符的安排。

由購房產生的費用

由購房產生的費用源于房子本身以及其他因素，由購房產生的一攬子結算費用必須以被稱為“貸款機構誠實費用估算”的形式為買方闡明，由抵押貸款放貸機構提供。時間是在買方獲得貸款批準之前。因此買方應當在簽訂銷售合同支付之前就知道其所需費用。

納稅

聘用專業人員幫買方納稅很重要。雖在買房時不必支付，但每年10月和2月是納房產稅的季節，每個州的房產稅要求各異。

第5篇

“我投資于房地產并不是為了賺錢,而是為了不賠錢?！痹诒本┏菂^擁有多套房產的J先生(化名)這樣向記者表達自己的投資心經。在他眼中,投資房地產更多的是一種保值手段。其主要的投資手段正是購置城市中心區域的房產,“在北京,所謂的中心區域就是城四區,尤其是二環以內?！?/p>

一、置業西直門

“在我2001年購買自己第一套房子的時候,北二環的樓盤價格不到每平方米5000元,但一年后開盤的西直門外的‘天兆鑒賞’已經漲到每平方米8000元?！贝藭r的J先生突然意識到像所有經濟起飛的城市一樣,北京的房價即將駛入快車道?！斑@是一種必然規律,經濟發展的財富效應必定會首先擴散到類似房地產這樣的固定資產上。”一位房地產行業的專家向記者表示。

雖然此時J先生在回龍觀已有一套房子,而且單價也上漲了不少,但是與市區日益火爆的房價相比,當時仍屬遠郊的回龍觀顯得有些冷清。J先生決定將手中的房子出售,轉而投資市區的房產?！爱敃r的主要考慮是購買市區的房子不僅能夠保值,更能夠改善自己的居住條件。”隨后J先生用出售第一套房子的錢加上自己這一年的積蓄在西直門外大街購買了一處兩居室,“當時的房價已經達到每平方米6000元,很多人看來這樣的價格已經有些不可思議了?！盝先生向記者表示:“但是,即使不算自住與這些年出租的收益,現在這套房子的單價已經超過了兩萬元每平方米。”

更讓J先生感到得意的是他趕上了以租還貸的好時候,由于此時北京市場寫字樓缺乏,導致眾多公司不得不租用高檔公寓辦公,J先生的第二套房子租到了5500元/月,“除去歸還銀行貸款,每個月還能夠余下近1000元?！?/p>

這次投資的成功讓J先生總結出了自己的樓市投資經,“房產是一種最好的保值手段,但這種保值一定要用投資城市最繁華區段的房產來實現?！备鶕﨡先生的投資經驗,城中心的房子雖然價格較高,很難實現某些城郊區域的暴漲,但是如果作為一種保值手段卻是非常合適,“即使短期內不出售,較高的房租也是一筆可觀的收入。在遭遇類似于今天的房市寒流時,城中心區域的樓盤也是最抗跌的?！?/p>

二、尚座大廈與復興門商圈

J先生的第二次出手直接選擇了北京最核心的區域,他購買了緊鄰長安街的“尚座大廈”的一套兩居室,“那時尚座大廈的單價已經超過10000元,相比于我的收入來說,這一次投資的壓力可能是最大的?！钡?彼時的北京樓市已經進入了暴漲階段,堅信自己選擇的J先生仍然選擇了砸下了自己的全部血本?！斑@一次投資幾乎用掉了自己所有的積蓄,甚至還向朋友借了錢。”

“尚座大廈”沒有辜負J先生的期待。

“當時的尚座幾乎租瘋了,由于緊鄰新華社和復興門,可以很輕松的一個月租到10000元?！盝先生表示:“而且沒過幾個月就有人找我想要買這套房子,開出的單價超過了1萬3千元?！钡?一直把房產作為保值工具的J先生沒有選擇出手,“一方面由于自己不是一個職業的炒房人,很難把精力過多地投入到這方面來,過快的房產轉手就牽扯到太多的精力。”

實際上,J先生的所選擇的尚座大廈位于復興門商圈,正是北京未來的經濟中心之一。由于地處金融街與西單之間,復興門區域的房地產交易一直非常火爆,尤其是能夠滿足多種要求的高檔公寓。因為無論是金融街的高層白領,還是復興門商圈中的眾多中小企業,都存在著強大的租房需求。J先生投資無疑契合了這種需求。

“從2005年起一直到2007年初,我都沒有再買房。”J先生向記者解釋:“一方面是因為自身的資金壓力,另一方面是北京租房市場的租金增長緩慢,很難實現以租還貸?！卑凑認先生的觀點,類似于他這樣的“非職業炒房人”,買房子就像股市里的長線投資一樣,看中的是房子本身的價值,而不是炒作某種概念,“雖然不會大賺,卻也避免了很多風險?！?/p>

三、朝陽門的輻射效應

J先生再次買房已經是2007年6月的事情了,“主要是由于當時股市已經開始震蕩了,很多情況下指數漲了不少,自己的股票卻跌了?！痹谶@種情況下,J先生抽出了在股市的大部分資金投入房市,“這時候是北京房市最火爆的時期,我去看的每一個樓盤都排著長隊?！?/p>

這一次J先生選擇的是朝陽門內的一個樓盤,“之所以選擇這里,主要還是商圈覆蓋?！备鶕﨡先生的分析,在朝陽門周邊,擁有東直門與建國門兩個商圈,更遠的則足以輻射到燕莎與CBD區域,雖然購買時的單價已經超過23000元,“但是與收益相比,仍然很值?！?/p>

與西二環的金融街和西單的商業氛圍不同,在東二環附近的國貿與東直門更多的則充滿了國際氛圍,使館區與坐落在CBD區域的眾多國際公司讓這里的求租者更多充滿了異域面孔。因此,在東部投資房產時必定要考慮西方人士的需求,直接飲用水、24小時熱水、周邊方便的生活設施以及休閑環境都是必不可少的。但是,投資這里同樣可以贏得最豐厚的回報,對于兩居室而言,而租金普遍都已經超過10000元。

第6篇

2月5日，聲稱欲動用數億資金、抄底哈利法塔的溫州企業家們從迪拜回國，帶隊的阿聯酋溫州商會會長陳志遠告訴記者，此行未購買一套房產。2月2日出發前，該團另一發起人金華溫州商會會長姜勇忠表示，他們有意購買包括哈利法塔在內的迪拜房產。然而。4天內，溫州企業家們都是只看不買。

“迪拜短時間內還很難看到回升跡象?！睖刂荼就两洕鷮W者馬津龍認為，迪拜危機爆發至今不足1年，當地經濟未來預期不明，以致人們很難判斷迪拜房地產走勢。

與迪拜低迷的樓市形成鮮明對比，中國的房地產市場卻熱情高漲，房價不斷攀升是投資者們樂意看到的，但繁榮的身后也隱藏著危機。樓市泡沫迅速膨脹，使得一些業內人士擔憂中國樓市是否會重蹈迪拜的覆轍?

泡沫正在蔓延

人們已經領教了2009年樓市的瘋狂，都以為2010年的樓市能夠緩下腳步歇一歇，可是事與愿違，虎年的房地產似乎更加“來勢洶洶”。

海南，無疑是2010年年初房地產界最引人關注的熱點。海南國際旅游島的建設上升為國家戰略至今才兩個月，雖然現在看來，這還僅僅是一個概念，但海南的房價卻漲到了令所有人瞠目結舌的地步。不僅海口、三亞等區域中心城市的房價連番暴漲，就連瓊海、博鰲、文昌等二線城市的商品房價格也正以令人難以置信的速度狂飆突進。在房地產規模僅次于海口的三亞，2010年1月開盤的樓盤中，出現了每平方米7萬余元的“天價房”。

“坐火箭速度”飆升的房價吸引了眾多投資客爭先恐后前往海南，幾千億資金也隨之流人海南樓市?！翱墒?，海南經濟一直不算發達，一年的GDP總量為1 600多億元。人均每年可支配收入13000多元，農村的就更少了，才4000多塊錢，不要說買一平方米的房子了，按海景房來說，連0.3平方米都買不到?！备Ｖ荽髮W房地產研究所王阿忠分析，從短期看，海南房地產已經形成了一定的泡沫，因為大量的熱錢進入，把房地產的價格迅速拉上去；從中長期看，這個泡沫是可以逐步消化的，現在中高收入群體到海南二次購房的需求大大增加，但需要警惕的是。不要把現在短期的泡沫變成一個中長期的泡沫，不能讓房地產綁架海南國際旅游島的發展。

而在福州本土市場，一個新“地王”誕生了!2月4日，福州舉行2010年首次土地拍賣會，王莊地塊以成交總價60億元創福州地價新紀錄。對此，成功摘得王莊地塊的江西正榮集團相關人士接受記者采訪時表示，正榮集團之所以敢在福州拿地，主要是看好海西的發展前景。業內預測，高達8653元／平方米的樓面均價，意味著該項目的銷售單價將接近兩萬。開發商競相高價拿地，被推高的地價又直接導致高房價，加上投資投機購房者哄抬，其中存在多少泡沫就可想而知了。

“政策”滋潤

是什么原因使海南房價近期大幅上揚呢?有分析人士認為，金融危機發生以來，全國多數城市的樓市劇烈波動，而海南成為全國為數不多的房價呈穩步增長態勢的省份之一。2009年的歲末，國家又給海南島包了一個“大紅包”，那就是國務院批準通過建設海南國際旅游島，在這個重大利好的刺激下，海南房價，扶搖直上。

福建與海南有著相似的情況，海西經濟區的提出也為福建經濟的發展給足了想像空間。福州身處海西經濟區建設的中心，不斷加速的城市化進程必然帶來房地產市場的興旺，在剛性需求和投資需求共同作用下，房價節節攀高。

2009年，政府實行積極的財政政策和寬松的貨幣政策，貨幣供給量比2008年增長30％，新增貸款10萬億元。“錢多如洪水，總要找個去處。實體經濟消化不了這么多錢，于是大量的錢就流入股市、樓市，泡沫逐漸膨脹，特別是在一些國家發展政策傾向高的區域，房價很容易借‘題材’之手肆意上漲，所以會出現投機者攜巨額現金赴海南，一買就是數套、數十套房子的現象?！彪p安房產總經理鄭愛新說。

而且，在房地產市場供給與需求嚴重失衡的情況下，土地供給量相對較少，陷入“僧多粥少”的局面，土地溢價現象嚴重，房價飆升后的房地產泡沫已經被無限吹大。

自住可以買入

現階段的房價已經到達一個階段性頂點，家庭房價收入比接近30：1，租金比500：1左右，新盤空置率50％以上的一線城市已經達成了房地產泡沫破裂的必備條件，最終有效需求者購買力不足無力接盤，出租所得租金遠遠不夠支付按揭，一線城市的房價連最基本的投資價值都失去了，如果再沒有政策調整，剩下的就只有等待泡沫破滅。

無論是2009年底的“國四條”，還是今年1月份的“國十一條”，所有議論的焦點都是如何穩定房地產市場，并遏制房地產市場的大幅波動，其根源就是目前一線城市及一些大中城市房地產泡沫嚴重，為的就是避免崩盤。所以，2010年的房價不再會有2009年那樣暴漲的溫床，但為了防止嚴重依賴房地產的中國經濟崩潰，政府也不會讓房價下跌，至少不能短時間內驟降，因為房價一旦下跌，連鎖反應將非常明顯。

第7篇

【關鍵詞】家庭投資理財；房產投資；投資收益率

一、導言

家庭投資理財，是指以家庭為單位，以保值增值為目的，根據家庭的自身特點，將家庭所獲取的資金存入金融機構或購買可升值的理財產品。而當今，隨著家庭居民的資金越來越多，并且房產具有低風險、高收益等特點，這使得居民家庭對房產投資越加青睞，尤其是通過獲取租金和獲得買賣價差的方式，以獲取房產投資的收益。那么現今我國城市居民家庭房產投資的資金來源如何分布？房產投資的收益率情況如何？部分家庭未進行房產投資原因何在？等等。這將有助于進一步分析我國居民家庭房產投資的行為特征。

二、調查對象和方法

本文的數據來自于筆者進行的“城市居民家庭房產投資行為調查”。該調查時間為2011年1~2月，利用中國人民大學部分大學生、研究生寒假回家等方式發放調查問卷，共在全國71個城市抽樣調查了2~80歲的800戶居民，最終回收了問卷317份，其中有效問卷286份。從樣本的分布情況來看，調查對象男女比例相當，年齡大多介于30~50歲之間，職業以事業單位員工、金融單位員工和公司職員為主，其受教育程度主要集中在大學本科和碩士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入階層所占比重較大，所選城市遍布全國一線、二線、三線、四線城市。

本文采用的調查問卷分為基本信息與房產投資狀況調查兩部分。基本信息調查包括家庭所在城市，家庭中理財主要決策人的性別、年齡、學歷、職業、職務、金融知識學習程度，以及家庭人均收入等等。在下文的討論中，我們將以家庭中理財主要決策人的基本信息代表家庭的特征，所有有關被調查者個人信息的描述均為家庭中理財主要決策人的信息。房產投資狀況調查主要包括資金來源、投資收益、房價預期等等。通過對數據的收集、定量分析和整理，得出一些基本結論，并對發現的新現象、新問題進行解釋探索。

三、投資房產家庭特征分析

（一）房產投資資金來源分析

根據數據顯示，在家庭進行房產投資的資金來源中，73.7%的家庭較大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了銀行貸款，有11.6%的家庭從親友處借款進行房產投資（表1）。與居民家庭日常購買自住用房主要依靠銀行貸款不同，在房產投資的資金來源中，銀行貸款退居次要地位，而家庭收入成為最重要的資金來源。這是因為，有實力進行房產投資的家庭通常擁有較為雄厚的財富基礎，家庭收入較為豐厚，通過房產投資把閑置資金保值增值，從而抵御通脹壓力，故大多依靠家庭收入進行房產投資。

（二）投資資產中房產所占份額與家庭人均收入的關系

房產投資者在房產上投入的資金比例隨著家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房產投資變現能力較差，購房手續繁雜，對當期收益有較為迫切需求的低收入家庭只能將少量財富投資于房產市場，或是不投資于房產市場，而是選擇銀行存款、股票等不需要大量資金的投資理財方式；高收入家庭由于對短期收入的需求相對較低，閑置資金相對低收入家庭更加充裕，可以放心地購房，坐等房產增值，進而賺取不菲的收益。

（三）投資資產中房產所占份額與投資者職務的關系

表3為按照投資資產中房產所占份額和投資者職務兩項標準統計的受訪者人數。從中可以看出，職員、科員級投資者大多未投資于房產，而高職務的投資者更多地將較高比例份額的財富用于房產投資。

下面運用有序狀態Logistic（ordered logistic ）模型對投資資產中房產所占份額與投資者職務的關系進行分析。房產投資份額等級定義為：1級，未投資；2級，0~10%；3級，11%~30%；4級，31%~50%；5級，51%~80%；6級，81%~100%；7級，100%以上。職務等級定義為：1級，科員級/職員；2級，科級/部門經理；3級，縣處級/總經理；4級，廳局級及以上/企業負責人。表4為模型計算結果。這表明，職務對房產投資份額有極為顯著的正向影響（p=0.000），職務越高的投資者房產投資份額越高，當居民的職務提高一個等級時，房產投資份額提高一個或一個以上等級的可能性將增加0.65倍。這也從側面驗證了我國商品房市場的普遍現象，房產多由高職人員掌控，一方面，高職人員收入相對較高，另一方面，他們擁有更加豐富的人際關系網絡，對房產投資的消息更加敏感，投資房產相對于普通低收入人群更加容易，這與我國房價的上漲有一定關系、從而導致低收入人群購房難等問題。

（四）投資者獲取收益的方式與所處城市發達程度的關系

投資者通過房產獲取收益通常有以下三種類型：

1.房產位置一般，周邊經濟發展緩慢，房產增值程度慢，主要通過租金賺取收入；

2.房產位置較好，周邊經濟發展迅速，房產增值速度快，投資人因各種原因未將房屋出租（如：房屋裝修費用昂貴、投資人因工作繁忙沒有精力出租、沒有找到合適的租戶，等等），主要通過房產增值賺取收入；

3.房產既實現了增值，又實現了出租，通過兩種方式共同獲取收益。

以下是不同發展程度城市房產投資者實現收益途徑的比例。

從理論上講，如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等方面的費用，房屋價格就是未來租金的貼現值。如果這一假設是成立的，通過租金和房產增值獲取收益的房產投資者所占比例在不同地區應當是一致的。然而調查結果顯示，通過租金獲取收入的投資者在一線城市中較少，而在二、三、四線城市中較多，這表明，一方面，一線城市的房價高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一線城市，導致一線城市的房產呈現供不應求的狀況，過多的需求拉動了一線城市房價的上漲，從而使房產升值的空間更高。

（五）房產投資收益率與所處城市發達程度的關系

經計算，被調查者中房產投資者近三年的年平均收益率約為38.14%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的平均收益率情況如表6所示。這表明，隨著綜合經濟實力、城市發展與規模（建設水平、人口面積等）、輻射力與影響力、信息交流能力、國際競爭能力等能力水平的遞減，城市房價上升速度也相應地表現出越來越低的水平。

四、未投資房產家庭特征分析

根據問卷統計顯示，在調查中的286戶家庭中，有178戶家庭沒有進行房產性投資，究其首要原因，資金不足占82.6%，“沒有發現滿意的房產”占9.0%，而“貸款利息難以承受”和“認為房價會在近期下降”這兩個原因各自占6.2%（表7）。從當前形勢來看，盡管房產在中國是一項具有穩定高收益的投資，但是在中國房產投資仍然是奢侈性投資，有充裕的資金是進行房產投資的必要條件。而80.8%的家庭認為，如果擁有足量的資金，則會考慮投資房產（表8）。

五、房價上漲趨勢預期分析

根據表9中的數據顯示，投資房產的家庭和未投資房產的家庭，對房價上漲的預期多數分布在1~10年的范圍內，這說明在人們對房價上漲有正向預期，對于投資房產的家庭來說，房產投資是有利可圖的；而對于未投資房產的家庭來說，房產投資是奢侈性投資。房產投資之所以沒有成為可能，是因為房價高、資金不足等因素，導致無法投資房產。

六、結論、建議與展望

根據以上的數據分析顯示：在投資房產的居民家庭中，房產投資的資金來源大部分是來自于家庭收入；居民家庭隨著收入的提高，房產投資的資金占所有投資資金的比例越高；居民家庭中房產投資比例受到居民職務的影響；一線房價偏高與居民家庭的投資房產傾向有關；房產投資，尤其是在一線城市的投資，其收益率相對較高。在未投資房產的居民家庭中，資金不足成為了居民家庭未投資房產的主要原因，在未投資房產的居民家庭中，大部分表示如果資金足量，則會投資房產。此外，投資房產和未投資房產的家庭均對房價上漲趨勢成正向預期。

在投資房產方面，大多數的家庭缺乏資金，社會政策限制較多，城市房產價格普遍偏高，導致投資房產并沒有成為中低收入人群的選擇，而高收入人群由于具有資金優勢，在房產方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一線城市房價租金比已經超過了國際公認的警戒線，價格中包含大量泡沫成分，因此存在著較大的下跌風險。此外，由于房價租金比過高，大量市民已經開始考慮將少部分資產用于租房，大部分資產用于投資獲取收益，而暫時放棄了買房的想法。一旦這種模式在人群中得到推廣，房價將大幅下降，房產投資將無利可圖。因此，對于有意在一線城市投資房產的家庭，建議其全面分析自身及所在地區的具體環境，謹慎投資。

本文的局限在于樣本量相對較小，這是因為受到財力物力的限制，并且與家庭理財自身方面的數據獲得困難程度有關。但是對城市居民家庭房產投資理財的研究是必要的，因為通過對居民家庭房產投資的研究，有利于深入了解我國居民家庭的投資狀況，并且為我國抑制房價上漲提供數據上的政策支持，本文僅是對我國居民家庭房產投資的理財行為做了初步的探索和思考，希望為將來有關家庭理財的研究提供參考，推動該領域研究的發展進步。

【參考文獻】

［1］陳富勇.報告稱京滬等中國一線城市房屋租售比超警戒線［N］.重慶晚報，2009-12-9.

［2］李華鋼.廣州市某區住宅房價租金比的分析與研究［J］.廣東建材，2010（8）：200-202.

［3］孫瑞玲.居民投資房產的風險性分析［J］.上海房地，2010（9）：22-24.

第8篇

海外房產權威機構澳信市場部負責人指出，據最新研究數據統計顯示，目前布里斯班的國際留學生中，有四分之一來自中國。而且，中國對澳大利亞的投資中，有28%集中在布里斯班所在的昆士蘭州。無獨有偶，近期《澳洲人報》報道中國首富、大連萬達集團董事長王健林與澳大利亞昆士蘭州及澳洲有關機構會面，計劃大手筆投資布里斯班、黃金海岸等昆州東南地區。

澳信市場部負責人還透露，布里斯班經濟的快速發展，從房地產市場的火熱即可看出。而布里斯班房產在市場受到熱捧并非近期才開始，相對悉尼、墨爾本，布里斯班更顯低調，從2013年底澳大利亞成為G20峰會主席國、布里斯班獲得G20峰會舉辦地開始，布里斯班的房產市場就被有敏銳嗅覺和洞察力的精明投資客戶看好，包括澳洲各大頂級開發商，紛紛在布里斯班搶地，澳信不斷有布里斯班全新精品項目推出，國內富豪也紛紛出手投資昆州或布里斯班，從而給了投資客戶一個明確的信號，布里斯班將迎來房產增值和租金增長的新一輪高峰。

來自澳洲房地產協會昆士蘭州研究所（REIQ）的研究數據顯示，布里斯班房產銷售勢頭越來越猛，2013年第2季度，布里斯班房產銷量增長了約10%，這一增長態勢在今年第2季度得以延續。這也是布里斯班房產銷量自1991年―1992年之后的首次連續增長。

8月，澳信特邀了澳大利亞權威機構Urbis首席經濟學家來華，舉辦了以“透析布里斯班房產投資”為重點的講座，場場爆滿。經過權威經濟學家的全面分析和深入講解后，客戶對布里斯班房產市場的信心大增，澳信推出的布里斯班房產項目，如市中心Metro集團開發的豪華公寓Central Village、Mirvac集團開發的臨水觀景公寓Unison等也大獲好評，引發國內客戶的集中搶購。種種跡象表明，布里斯班正成為海外房產投資市場的“一匹黑馬”。

在澳信全球投資策略分析師看來，布里斯班樓市“爆發”的原因是多元的，并不難理解。

坐擁地利人和

布里斯班被倫敦金融時報旗下的《FDI》評為“亞洲十大未來之城”之一，這得益于其戰略性的地理位置、開放包容的人才吸納、創新和多樣化的經濟發展潛力。

首先，布里斯班北緣陽光海岸，南鄰黃金海岸，是澳洲連接亞洲與太平洋地區的交通要塞，在海運交通上具有無與倫比的優勢。布里斯班港口是澳大利亞唯一一座特建的、位于首府城市的聯合運輸港口，早在19世紀中葉就被作為重要港口。布里斯班也是大型資源和能源公司的聚集地，正因如此，有超過170余家海內外能源資源公司落戶布里斯班。除此之外，布里斯班“南北借力、左右逢源”的旅游業資源引人矚目，財富階層的頻頻造訪催生了對高端酒店、住宅的強烈需求，每年也為布里斯班創收不少。

其次，布里斯班是一個具有國際胸襟的城市，是無可爭議的高新人才聚集中心。它以在廣泛的領域（包括能源與資源、數字產業、食品與農業綜合企業、物流配送、創新制造業、清潔技術和基礎設施）向投資者提供機會，被評為澳大利亞最為親善投資者的城市之一。

過去五年，布里斯班既是昆士蘭州最大的經濟產出地，也是澳大利亞抵御全球經濟衰退、保持持續經濟增長的主要動力。目前，布里斯班的經濟總值高達1350億澳元，預計將于2031年達到2170億澳元。布里斯班市長庫爾克希望把布里斯班建設成為全球十大宜居城市、全球資源與能源中心、泛太平洋地區經濟領導者，繼續為澳大利亞經濟持續增長添加動力。

毫無疑問，城市未來發展將凝聚更多的高端人脈，土地價值必然不斷攀升，相關物業的需求也會隨之增強。

年均投資回報11%

澳大利亞權威機構Urbis將房地產投資最重要的地段因素分解成“P.I.E”三個部分，即人口、基礎設施和就業。

據悉，在截至2011年的過去十年里，包括黃金海岸和陽光海岸在內的大布里斯班地區，人口增長了25%，是悉尼、墨爾本及布里斯班三大首府城市中人口增長最快的，布里斯班市中心人口更是“爆炸式”增長，增幅達到229.7%。這主要得益于完善的設施基礎、較低的生活成本、負擔得起的房價，促使海外移民和跨州移民涌入。昆州財政和貿易部2011年預計，截至2036 年的 25 年間，布里斯班每年都會增加約1.4萬人。為此，布里斯班大量投入基礎設施建設，至2031年，昆州東南部地區基礎設施建設總耗資將達到1342億澳元，這是澳大利亞有史以來規模最大的基礎設施建設投資，人均高達3.7萬澳元。

大量基礎設施建設，促使布里斯班就業市場以人口增長率2倍的速度迅猛擴展。盡管過去十年里，布里斯班一直保持著澳大利亞所有首府城市中最快就業增長水平，但預測顯示，到2021年，布里斯班還將增加34.3萬個工作崗位，到2031年，總就業人數將在2013年100萬的基礎上達到約150萬。

不可忽視的“人口紅利”，使布里斯班房產市場直接受益。Urbis認為布里斯班是澳大利亞最好的房產投資城市之一。房產專家McGrath認為，“在未來五年內，除了布里斯班，我不可能想到其它更好的城市。”

在房產租賃市場，整個布里斯班的空置率為 2.8%，市場供應無法滿足需求。2014年第一季度，布里斯班公寓毛租金回報率為5.2%，居三大首府城市之首。整體投資回報率方面，過去10年間，布里斯班公寓的年均投資回報為11%。這些客觀數據表明，房產專家、投資者看好布里斯班并非沒有根據。

投資門檻超低

布里斯班人口增長主要得益于完善的基礎設施、較低的生活成本、負擔得起的房價。其中，負擔得起的房價是跨州移民的主要驅動因素。澳信認為，這也是吸引投資者的一大重要因素。

根據澳大利亞市場咨詢公司RP Data 7月的房屋價值指數，作為澳大利亞第三大城市，布里斯班的房產中位價僅為45.5萬澳元，明顯低于悉尼的69萬澳元以及墨爾本的56萬澳元。在澳大利亞首府城市中，布里斯班房產價格僅高于阿德萊德和霍巴特。由于澳大利亞購買房產首付僅需10%，意味著按照房產中位價計算，僅需4.55萬澳元（折合人民幣約27萬）就可以首付一套布里斯班的房產，難怪海內外投資者對其趨之若鶩。

第9篇

政府投資項目是政府拉動內需，完成市場調控的重要手段，政府投資房產項目就是其重要部分。目前我國政府投資項目管理機制處于從計劃經濟到市場經濟過渡的發展時期，還存在許多制度和經驗上的缺陷和不足，需要在以后的發展中不斷摸索、試驗，逐漸提高房產工程建設的質量。

政府投資業主方工程管理的背景

城市基礎建設是我國城市發展的基本環節，政府投資業主方主要負責對城市基礎建設的管理和監督，然而我國的政府投資項目管理還在使用計劃經濟延留下來的傳統管理方式，造成了很多職責混亂，以公謀私等混亂情況，主要為以下幾點：

市場秩序不夠成熟規范，造成了很多施工單位之間的非良性競爭，胡亂掛靠和施工過程中的偷工減料行為等等。這些混亂也直接導致了工程質量的下降，延誤工期，甚至日后的安全事故的發生。

專業水平不足，業主方自身可能不是專門的建筑單位，可能不具有足夠的專業知識和技術力量，所以業主方要根據工程的具體情況聘請相應的技術過硬的工程專業技術人員，保證工程的技術水平，工程進度、安全系數等，業主方則主要負責協助具體的工程技術企業完成工作，做好對外協調和對內的后勤保障工作。

業主方管理中存在的問題及解決方案

人事管理。我國政府投資項目沿用之前的傳統管理體制，顯然對于現在及以后的城市基礎建設和政府投資房產項目建設已經不適用，在傳統體制的庇護下，部門中存在大量閑置人員，而有真才實學的工程人員則大量流失，這已經嚴重影響了政府投資房產項目建設的管理，也必將間接影響工程的進度及質量。政府應嚴格按照制度執行，限制傳統主辦方管理的職權范圍，嚴格按照規章要求規劃部門人數及職位方案，具體到每一個職位，每一個工程工作人員，避免再次出現部門臃腫，人浮于事的惡劣情況。此外，由于大量的人才流失，業主方還應在保障人數合理的前提下廣納社會相關人才，進一步提高工作人員素質，做到部門精簡而專業，精簡工作人員，提高工作效率，避免國家財產資源白白流失。

成本管理。成本的控制是工程管理中非常重要的部分，也是政府投資業主方房產項目建設管理中存在的一個典型問題，如果工程出現嚴重超支情況，就會直接造成政府的經濟效益，因此在工程管理工作中，需要對資金的使用有一個合理的計算和策劃，這就需要具有專業造價管理知識和經驗的造價專業人才。在傳統的工程管理工作體制中，由于沒有科學的體系結構和專業的人才對資金使用進行策劃和監督，經常出現造價超出預算等情況，不僅浪費了國家財產，也影響了投資的經濟性。要解決這些問題要做到兩點，一是招募專業的造價管理人員，針對工程的類型和規模進行專業詳細的預算和評估，具體到每一個細節的資金使用情況，將總體項目預算控制在一個合理的、經濟的范圍內；二是主辦方管理部門應該嚴格履行自身的責任，在工程進行中加強監督力度，對具體施工方嚴格要求，避免出現鋪張浪費現象的出現，將資金控制在預算之內，保證國家財產能夠高效率地使用在城市建設上。

自身管理，工程的進行不僅與施工單位自身的專業技術水平有關，在很大程度上也與業主方的管理有關。在具體的工程實施過程中，業主方應為施工單位提供足夠的保障和服務。老話說隔行如隔山，業主方不能在不了解專業知識情況下，不切實際的指揮管理，恰恰相反，業主方應該具備掌握專業知識、具有高度責任心的人才，才能協調好業主方與施工方的關系，從而保證工程的高質量和高效率。

竣工結算與審核

竣工結算是指房產項目建設全部竣工之后，雙方根據施工記錄，變更鑒定，進行合同款項的調整?？⒐そY算與造價相對比，可以來確定造價是否合理，是否有超支預算的情況，這一過程十分繁瑣，工作人員必須要用嚴謹負責的態度仔細核算，絕對不能偷懶和放松。此外，在審核過程中的三級復核也是非常重要的一部分，而且具有工作量大，技術性高、工作范圍廣等特點，非常容易出現計算失誤等情況，因此，相關單位應組織人員不厭其煩的多次審核、復核，做好竣工結算的工作。

第10篇

>> 雄安新區來了，但它真的是好的房產投資地嗎？雄安新區的重任雄安新區的樣本意義雄安新區的“嘎子”時代雄安新區孕育的商機雄安新區規劃的縱向思考雄安新區的交通暢想雄安新區的關鍵是制度創新確保雄安新區開好局起好步李鐵詳解雄安新區的“雄心” 認清建設雄安新區的根本戰略意圖雄安新區人的48小時掘金雄安新區的四大邏輯雄安新區：新世紀的中國經濟明珠雄安新區對會展業影響的猜想雄安新區的歷史文化名人雄安新區戶口配置資源的作用應減弱？雄安新區建設活動的總體性分析雄安新區的項目化發展之路國家級新區建設經驗及對雄安新區發展的思考常見問題解答當前所在位置：中國 > 管理 > 雄安新區來了,但它真的是好的房產投資地嗎? 雄安新區來了,但它真的是好的房產投資地嗎? 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者：張瑩迪")

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李希然的整個清明節都在不斷地看房和悔恨中度過。3月31日，雄安新區成立的消息正式宣布前一天，她正在距離新區不遠的高碑店和白溝看房子，但因為覺得位置太偏，她放棄了排卡―即留下身份證和錢，占領購房的名額。

第二天發生的事情成了清明節假期里最熱的話題―雄安新區成立，炒房者一窩蜂地涌入。曾經被李希然嫌棄太偏的高碑店和白溝，變得炙手可熱。

投資客們以最快的速度放大了這塊“價值洼地”的價值，一位中介告訴《第一財經周刊》，雄縣的房價在短短3天內從每平米五六千元上漲到了2.5f元，而且已經禁售。

購房者追捧雄安新區的邏輯無外乎以下幾點：政策紅利―國家已經將雄安新區定調為繼深圳經濟特區和浦東新區之后又一具有全國意義的新區，這勢必會帶動城市規劃和基礎設施建設，而房地產是重要的支柱性產業；地緣優勢―新區位于河北，距離北京、天津并不是太遠，再聯系到京津冀一體化，從未來的發展機會來看似乎不會太差。而“買房趁早”的“正確性”也因為過去幾年房價的一路瘋漲被無數次地驗證過了，一旦新區發展起來，自然有人接盤。

“雄安新區獲批，利好面較多，但近期要警惕過多透支此類概念的做法?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進對《第一財經周刊》說。

這主要和雄安新區未來的具體規劃及后續的土地使用制度不明有關。4月3日，網上有未經證實的消息稱，雄安新區未來可能采取以公租房、廉租房為主的建設模式。

《人民日報》隨后也評論道，雄安新區的成立肯定不會成為又一個資本拉動的造城運動。從雄安新區獲批的消息公布之前，政府要求當地商品房一律停售、二手房中介全部關停、在建項目一律停工、不允許農民自建房，甚至禁止建材入村等動作便可看出此種意向。

第11篇

【關鍵詞】小戶型；投資決策；價值指數法；投資回報率

2012年2月底、3月初，北京租賃市場部分熱點區域的小戶型出現了“閃成交”現象，許多新房源剛剛貼出，便被以戶主提出的租金成交，這一現象再一次將小戶型公寓推向了房產市場的風口浪尖。小戶型的發展也不過這兩三年的事，小戶型的崛起使它成為了投資者關注的焦點，我們不必去探討它為我們帶來了什么，它的出現必然有它存在的意義，而現在這種意義更多的體現在投資上面，怎樣獲得更高的投資回報？怎樣的小戶型更具有發展潛力？作為投資者這些問題在目前更具有實際意義[1]。

目前為止，由于小戶型需求的持續升溫，對小戶型的投資決策多停留在定性分析階段，并且與房產投資大為趨于雷同。區別于其他房型，小戶型是因為當下房產市場房價居高不下應運而成的產物。本文選取典型案例，利用價值指數法以及房產行業投資回報率的計算方法，綜合考慮了小戶型投資中需要注意的多個因素進行定量分析，便于幫助投資者針對小戶型進行投資決策。

1.小戶型的界定

1.1 小戶型的概念

對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規范的說法，但業內人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下的房屋。市場需求量大的小戶型一般具有以下特點，建筑面積最小可至20平方米，大則不過80-100平方米[2]。每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。

1.2 小戶型與其它房型的區別

目前，隨著人均GDP的穩步增長，眾多購房者依然認為房地產的價格頗為偏高，這使有意愿購房的消費者望而怯步。目前中高收入購房者大都想在市中心購房，但由于房價過高購買后會給自身帶來沉重的經濟負擔，若選擇遠城區則對日常生活與工作有一定影響。小戶型的出現逐步讓更多的消費者接受而去購買。

小戶型區別與其它房型，將自己的市場的定位設定為中青年購房者，原因如下：（1）小戶型造成經濟負擔小生活壓力低，目前大部分買房者都是以貸款方式購買，選擇小戶型不僅總價低、首付低，月供也低。（2）購買小戶型的用戶若該房日后無法滿足家庭的需求能讓購房者更快的換房。（3）小戶型裝修比其他房型更省錢更節約時間，但裝修缺乏靈活性。（4）目前大多中青年約為兩口之家或三口之家，購買其他大戶型入住后往往造成空間過大。

2.小戶型在房產市場崛起的原因

在買賣市場，小戶型由于其總價低的特點，成為了年輕人熱捧的房型；在租賃市場，很多購房者都把它當作一個過度的居住場所，而更多的是以租賃為目的的投資者[3]。

投資者普遍看好小戶型的高回報率。以北京的劉先生為例：2010年3月劉先生在東亞三環中心買了4套房，一共花費了100多萬，可以分期付款：首付30萬，9月份之前再交30萬，明年3月交房前再交幾十萬，這樣一次不用占用太多資金，但今后再轉手小戶型肯定比大戶型好賣。其中60萬是劉先生的存款，其余均來自銀行貸款，而首付30萬在別的項目也就夠一套的首付。加上東亞三環房源緊俏，劉先生的4套小戶型交房后都可以立即租出，租金算下來4套零居遠大于同價值的兩居和三居。我們不妨按目前零居2400元左右的月租金計算一下這筆投資的投資回報率。

計算條件：

（1）機會成本—劉先生這筆錢分批投資于股票、基金等帶來的收益，保守估計這些金融產品的投資回報率在3%左右；

（2）期房是購買尚為完工的、沒有經過驗收、沒有取得銷售許可的準房產，由于在房屋還沒有交付使用前就購買了，并且辦理了按揭貸款手續，銀行審批完貸款手續后，將購房款轉入開發商的賬戶的之日的次月即是繳納按揭月供的時候，因此劉先生的按揭款從2010年4月開始繳納；

（3）假設劉先生選擇5年共60期貸款40萬，根據銀行公布數據，5年60期購房按揭年利率為6.65%，月利率5.42%，計算得月供為7854.59元。

按照業內算法，投資回報率=（每月租金收益-按揭月供款）12/

（首期房款+期房時間內的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/

（首期房款+期房時間內的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%

已經超過轉投其他金融產品所帶來的3%的投資回報率。

業內人士分析認為，如果房產投資收益率穩定保持在5%，當數優質投資產品，目前小戶型的房產開發商一般會承諾在5-8年內給投資者固定的回報率為7%左右。小戶型被普遍認可的高回報率使其成為了投資者們爭相購買的原因。

3.影響小戶型投資決策的因素

需求的增長和房源的相對短缺造成了本文開始提到的“閃成交”現象。據業內人士分析，小戶型在未來一段時間內還有市場的需求空間，這一點判斷是基于近期市場成交數據、房價上漲帶來的購房熱得出的。這對于開發商來說是一利好消息，但對于投資者則存在著很多不穩定因素，需要仔細分析，不可盲目跟風，以免陷入投資誤區。

房產市場，歷來受很多因素的影響，比如政治因素、國家政策、自然條件、市場因素以及來自房地產開發商的原因等。小戶型作為房產市場眾多產品中的一種，自然也具有房產市場的屬性及風險，但這些風險大部分針對的是房產開發商，作為投資者更應關注的是影響自身收益的因素。不是所有購買小戶型的投資者都能像上文提到的劉先生那樣幸運，投資小戶型有許多特有的風險，比如新開盤的樓盤或者超小戶型可能一段時間內沒有租客，尤其是那些地理位置沒有優勢的小戶型，這就導致了回報時間的滯后，進而消耗投資者已投入資金的機會成本；又比如隨著更多投資者的關注，更多的開發商開始小戶型的開發，導致供遠大于求，進而造成市場萎縮；再比如由于面積的限制，小戶型的同質化極為嚴重，如果與其他房型沒有區別或優勢，極有可能出現和第一種情況一樣的沒有租客的情形；此外，由于現在是房地產行業大熱的時機，很多開發商苦于找不到空地開發新的樓盤，于是便收購以前的爛尾寫字樓進行改造，很多投資者急于購房，只簽署了收益合同，安全協議及賠償協議等都沒有簽署，交房后發生了問題也無法要求開發商賠償[4]。何況出現問題的房產實在難有升值空間。購房時需要考慮的風險還有很多，這里不一一贅述，本文在投資決策中將會對重點因素量化，進行綜合考量。

4.價值指數法和投資回報率在小戶型投資決策中的應用

4.1 方法介紹

價值指數法通過比較各個對象（或零部件）之間的功能水平位次和成本位次，尋找價值較低對象（零部件），并將其作為價值工程研究對象的一種方法，通俗的講，通過價值指數法可以得到個對象性價比的排序。

投資回報率（ROI）反映的是投資的綜合盈利能力，且由于剔除了因投資額不同而導致的利潤差異的不可比因素，因而具有橫向可比性。而這一評價指標的不足之處是缺乏全局觀念，當一個項目的投資回報率低于某投資中心的投資回報率而高于整個企業的投資回報率時，雖然企業希望接受這個投資項目，但該投資中心可能拒絕它；當一個投資項目的投資回報率高于該投資中心的投資回報率而低于整個企業的投資回報率時，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它，而不顧企業整體利益是否受到損害，因此就有必要進行投資組合分析。

4.2 投資決策實例

選擇小戶型，無論是自住還是投資，都要首先考慮到交通的便捷性優先、生活設施配套成熟度，在戶型設計上宜比較方正，使得空間更加容易利用和改造，做到“麻雀雖小，五臟俱全”，為了保證投資回報率，價格的合理性也是投資者需要考慮的因素。下面具體以張女士打算在大連市投資的三處小戶型房產為例，利用價值指數及組合投資回報率進行投資方案的決策。

張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，現有三處小戶型即將開盤，詳細信息如下：

A房：如圖1A房結構圖，總價42萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面積32平方米，一室一廳一衛。位于大連市市中心，手續齊全，交通便捷，臨近商圈和金融圈，購物方便，但環境嘈雜，夜間受城市燈光工程影響。

房：如圖2B房結構圖，總價38萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面積38平方米，一室一廳一衛。位于大連市星海廣場，手續齊全，由知名開發商萬科地產開發，附近是日企的聚集地，樓盤面朝大海，空氣清新，步行5分鐘就有公交車站，距火車站僅3站地。

圖1 A房結構圖

圖2 B房結構圖

C房：如圖3C房結構圖，總價35萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面積42平方米，一室兩廳一衛。位于大連市甘井子區，手續齊全，緊挨大連海事大學，周圍生活設施完備，但距市中心及火車站、飛機場等有一定距離。

圖3 C房結構圖

4.2.1 主要評價指標的確定

確定6個主要評價指標分別為：交通便捷性（F1）、經濟合理性（F2）、結構合理性（F3）、環境舒適性（F4）、手續齊全性（F5）、生活設施配套成熟度（F6），各指標之間的重要性關系為：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。

對A、B、C三套住房進行評價，各指標的評價得分結果見表1三套住房的評價指標及得分。

4.2.2 用價值指數法對各房型進行排序

（1）計算各房型功能指數

各房型功能指數計算結果見表3各房型功能指數計算結果。

（2）計算各房型價值指數

各房型價值指數計算結果見表4各房型的價值指數計算結果。

以上通過價值指數法計算得出的結果可以說是綜合考慮了購房者的各種需求及小戶型購房時需要注意的因素，因此在房型的選擇上C優于B優于A。

租房者在選房時考慮的因素其實和購房者大部分是相似的，所以我們可以確定以上三處房產在對外出租時，被租出的難易程度也是C易于B易于A。

4.2.3 投資組合

已知張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，通過計算10年120期的30萬元按揭貸款，月供為3452元。房產投資中每處房產作為獨立方案，可以通過組合的方式以尋求有限資金內的最大投資回報。接下來通過計算投資回報率分析組合投資的可行性。

通過上一段的分析，可以確定張女士可接受的按揭貸款最大金額為30萬元，加上其自有存款50萬元，共有80萬元可用于房產投資。我們假設張女士貸款30萬元，故月供為3452元。

分別計算三處房產不同組合情況下的投資回報率：

（1）投資方案1

投資回報率（A+B）