時間：2023-08-25 17:10:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇工程決算審計的法律規定，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞:基建工程 內部審計 程序 方法
提高基建工程的內部審計質量，有利于節約資金，降低工程造價并且可以防止不合格工程，對于如何有效提高，有必要進行深入研究。
一、基建審計的必要性
隨著市場經濟的不斷發展，城市化速度的加快，各項基建項目也紛紛興起，做好基建工程的的審計工作，可以強化審計和經濟監督，同時也是搞好投資效益的有利途徑，基建工程的審計對基建工程的管理和監督、基建工作的合理有序進行、促進廉政建設等方面都發揮著巨大的作用，因此，做好基建工程的審計工作非常必要。
二、基建審計的范圍、內容
基建工程審計包含勘察設計的審計、招標投標的審計、概算審計、預算審計、竣工結算審計以及投資效益審計。就內部審計而言，在實務中應重點審查以下內容：
(一)招投標與合同的簽訂
對于基建工程項目，是否按規定進行了招標投標，程序是否符合法律規定，看是否存在安排分包、轉包的事項，施工隊伍的選擇上是否嚴格依據審批制度。施工隊的資質是否符合規定；在合同簽訂上，要關注合同條款是否合理，是否與招標書中的條款相一致，有無進行工程價結算問題以及對于雙方違約后相應責任的規定等，在建設資金的使用上，要看是否規定按工程進度撥付資金，在工程完工驗收合格后是否留有一部分資金待審計工作完成再付款，是否預留質保金，在合同上是否規定了保修期。
(二)對工程量等重點審核
由于工程量直接影響到直接費用的計算和其他費用，因此在審計中要重點關注。它是工程造價數據的直接來源，尤其當遇到工程量大的項目，特別容易出現多算、重算及漏算的現象，工程量的計算上，所設置的細則也較多，因此，需要反復計算審核，保證數據的準確性，同時，對對方的預決算中工程量、定額等方面也須進行審核，雙方核定結果相一致后再對總造價進行審定，如果施工過程造價發生變化要審查具體原因，是否辦理完備的變更手續，計算方法是否正確，單價確定是否合理，工程量是否真實等，如果變更不當要及時修改糾正。
(三)對材料的價格進行審核
材料是進行工程建設的基礎，目前，建設單位對材料的用量等方面的管理還不是很完善，因此，審計時也需要進行核查，要看所使用材料的參考價格選用是否和市場價格相接近，是否與圖紙的設計相符合，如果材料的參考價格與實際供應價格發生差異時，只需調整供應價格的差額，并計入工程決算中，不做另行計取。
三、基建審計的程序、方法
(一)招投標的審計
審計人員應當做好招投標的審計，首先要收集全面的審計資料，包括工程預算書、招標文件、投標書、設計圖紙等，對于招投標文件，要看其內容是否全面完整，開標程序等是否符合規定等，審計人員須認真閱讀各項內容，掌握該基建項目的具體情況，發現問題要與項目的甲乙雙方溝通交流，如果是大型的基建項目審計人員還應事先根據設計圖紙做好項目的工程量清單和標底，形成控制價，在現場開標時做為施工中標的參考。
(二)施工過程中的跟蹤審計
基建工程的內部審計涉及面很廣，并且審計工作任務量大，因此需要各部門的配合協作，對于隱蔽工程，只能看到結果，因此，審計人員要全方位的參與到工程建設和管理中，到現場進行檢查監督，審查工程質量，材料使用情況，工程完成情況等，充分利用現場的一手資料。如果是隱蔽工程要仔細和施工圖紙核對、詳細測量工程量，做好記錄，必要時拍照，記錄要由甲、乙和審計人員三方簽字認可，確保簽證量屬實。在審計方向上，工程管理的審計要與財務審計結合，由于工程造價審計主要追蹤工程項目建設，而財務審計則注重資金的流向，因此應將兩者相結合。在撥付進度款時，應到現場查看工程的實際進度，并認真和合同對照，嚴格按照合同的要求撥款，保證審計工作的順利開展。
(三)工程決算審計
工程決算審計是基建工程的全面、綜合反映，工程決算審計要著重關注以下問題，工程量的計算是否準確，有無重算、虛列、多報工程量，定額套用及費用標準是否按照國家規定的標準執行，避免高套定額和不合理取費的現象。決算審計要做到細而全，并且要突出重點，有些基建工程變更項目較多，這時不僅要核對施工圖紙和變更施工圖紙，而且要對預算書、變更簽證相核對，原先設計好的后來又沒有做的項目，及時刪除，原來有后來又增加的項目，要到現場測量審核工程量，做到預算、變更的工程量和實際施工相一致。機械設備、材料價格等是否占建安工程價的70%左右，工程量的構件、配件名稱、規格，計量單位等是否符合設計施工要求，單價套用是否正確，工程名稱、種類、規格、計量單位等是否一致，合計是否準確無誤。
(四)加強各部門的合作
基建工程的內部審計涉及面很廣，并且審計工作任務量大，因此需要各部門的協作，審計過程中要和工程管理部門、設備管理部門、后勤管理部門等相互配合，加強溝通探討，如果是大型的基建項目還要和造價咨詢工程公司合作，確保審計工作的有效開展。
四、總結
綜上所述，基建工程的內部審計工作是一項系統工程，審計人員要切實做到事前把關、事中介入和事后控制，從而提高對基建工程的審計質量。
參考文獻:
[1]徐俊麗. 淺議如何提高審計工作質量[J]. 決策探索(下半月), 2011,(03)
面對我國當前交通建設部門實施的“四分開”政策，相關交通建設單位務必要對交通建設管理過程中的工程造價進行有效控制。在建筑施工過程中，建筑工程的造價控制工作一直是施工企業高度重視的環節，同時也是建筑工程管理者管理工程建設的重要手段之一，尤其是在我國現階段，大部分的交通建設管理都引人了競爭機制，這樣就使工程建設階段的施工造價控制顯得更加重要。施工建設管理不僅僅是單純對施工的質量和進度進行控制，還需要對工程的造價進行有效的控制，在施工階段，主要建設工作人員往往會忽視對造價的控制，不進行資金節約；而更加側重于控制工程質量和進度等。最終導致在進行工程結算時發現資金大量流失，這時再對資金進行控制，基本上已經沒有什么作用了。所以，在施工階段對交通工程項目進行造價控制是十分必要的。
二、交通工程項目造價控制中存在的問題
交通工程項目建設為我國的經濟帶來了飛速發展，它在為人們的生產生活帶來了便利的同時，也在建設過程中出現了諸多問題。交通工程建設不僅周期比較長，而且投入非常大，是一項極其復雜的系統工程，近年來，相關企業和部門都積極致力于施工階段的造價控制研究，以期能有效節約資金、降低建設成本，從而促進交通工程項目建設的快速發展。結合多年工作經驗，我們總結出我國交通工程項目施工造價控制存在的問題如下：
1.單位造價居高不下
就目前國內外的建材市場價格標準來看，交通工程項目建設所需要的材料價格一直是持續增長；而通常狀況下，我國的建材和勞動力價格相對于發達國家來說還存在較大差距，因此，按道理來講建設工程的整體造價也應該低于發達國家，但是目前的市場建材標價，我國的交通工程項目建設所需的人力以及材料資源的造價都明顯高于其他國家。
2.長期忽視造價控制
在進行建筑施工時，工作人員更加注重的是工程價款的合理結算、施工圖的審核預算等比較細致的內容，但其結果往往是收效甚微。而在實際的建筑施工過程中，所進行的造價控制往往是貫穿于施工過程始終的。所以說，我國的交通工程建設要想取得高速高質量的發展，就必須加強工程施工階段的造價控制和研究。
3.造價控制意識低
我國的交通工程項目建設的資金主要是來自于國家政府的投資，所以在進行項目建設時，相關企業和建設單位通常會更加側重于設計方案的合理性、施工進度的完整性以及工程質量的安全性等等，側重于控制工程造價的人員和企業單位是少之又少，這就在一定程度上導致經濟效益和社會效益無法兼顧的局面。
4.缺乏合理的造價控制措施
在交通工程項目建設中，一直以來相關工作人員對于造價問題都極不重視，再加上受長期從業習慣的影響對交通工程項目建設的造價控制的方式會出現較大欠缺，不能形成一整套科學合理的造價控制標準和措施，這就在一定程度上致使造價控制一直以來都停留在隨機和無序的狀態之下。
三、施工階段的造價控制
隨著社會主義市場經濟的建立和發展，我國的交通工程項目造價控制管理工作發生了根本性的變化，尤其是交通工程項目建設涉及的工程內容繁多，對建設管理中施工階段的造價控制以及工程決算階段的控制等過程提出了更高的要求。只有在建筑施工過程中通過資源的合理利用，創造出有各自特色的工程項目管理方法，進行工程造價的合理控制，才能真正做到小投入、大收益。
1.加強施工合同管理
交通工程項目造價控制貫穿于項目的投資決策、前期設計、建設項目的發包以及項目的實施與決算等諸多階段。交通工程項目施工過程中的合同管理主要是指對項目投標、合同的簽訂以及合同的履行再到合同的終止等過程，進行全面、系統的管理。在交通工程合同中工程造價是最為重要的內容之一，而有效提高工程造價管理水平最為重要和有效的方法就是要加強施工合同管理。其主要方法就是要加強對合同備案的審查力度，看其內容是否符合相關法律、法規以及規章的相關規定，并看其是否和招投標過程中的承諾與要約一致。并且在實施合同的過程中要積極建立合同履約檢查制度，努力提高合同的履約率，對發現的問題要進行及時糾正，并積極鞏固招標和投標的成效，從而達到控制施工造價的目的。
2.加強設計變更管理
所謂設計變更是指設計單位改變和修改原設計文件和施工圖紙中所表達的設計標準狀態。必須進行的設計變更應盡量提前，并嚴格按照相關條文的規定執行，同時要注意控制程序的合法性以及增資增量的合理性，對于重大設計的變更要進行及時的研究和方案論證，并按照正常手續和規定的程序進行報批。待變更文件簽發后，才能對工程量和投資額進行合理的調整，進而使變更生效。變更發生得越早，其損失就越小；因此要積極加強對設計變更的管理，嚴格控制好設計變更，盡力將設計變更控制在設計階段。防止因設計變更而使建設的規模變大，進而確保有效控制工程造價。
3.實行動態管理
對工程造價實行動態管理，就是要以市場為中心來對交通工程施工造價進行動態控制和管理。交通工程建設具有多階段性，這也就決定了其工程造價具有多次性，與建筑基本建設過程相對應的各階段的造價也動態地反映了項目的總造價，這也就決定了工程造價控制的動態性。尤其是在工程項目的實施階段，由于外界客觀條件的影響，通常會遇到一些突發性的事件，這就會在一定程度上導致設計和造價發生變更。所以，在施工過程中就需要造價工程師及時的分析和研究造價計劃執行中出現的問題，并及時采取糾正措施，進而順利實現預定目標。
4.加強計量審查
在項目的施工過程中，業主部門要及時檢查工程實施階段的支付情況。工程造價控制在建筑工程中起著主要的管理職責，要對施工以及監理的計量支付狀況進行控制和管理。只有將工程指揮部對工程計量支付的管理檢查工作做好，才能在工程建設中及時發現高估多算的行為，將工程造價過高的問題扼殺在搖籃之中，以便于控制后期的工程決算。
5.加強工程決算
對工程竣工驗收的工程決算審查也是造價管理部門控制施工造價的的重要職責之一。相關工作人員的專業水平和能力大小直接決定了工程造價的水平。目前對工程竣工后的審計工作，通常是以財務審計為主，但是往往會由于財務人員的專業水準不夠，對于一些涉及交通工程專業技術上的資金問題不能較好地了解，所以業主要成立專業的審查機構，并配備專業的人員和設備，做好工程決算資料的收集、整理和分析工作，實時了解和掌握國家有關工程造價方面的法律規定，并積極了解價格動態，收集價格信息。同時，還要加強和規范建設項目的投資管理，對建設的成本進行嚴格的控制，盡最大可能地提高投資的收益，進而發揮造價人員的真正作用，達到控制工程決算的目的。
四、結論與建議
(一)合同管理環節
1、存在的稅務風險
合同價款不公允導致可能被納稅調整的風險；結算時間及方式不合理導致企業納稅義務提前，影響企業資金時間價值的風險；依據合同規定取得或支付不合理、不合法票據，導致無法稅前扣除或被稅務追索的風險等。
2、防范措施
談判時，合同部門牽頭，組織經濟、技術、法律、財務、稅務等專業人員組成合同談判小組，擬定談判方案，制定談判策略，確定全面、明確、具體的合同經濟、技術條件與要求，經單位分管領導批準后實施。合同審批過程要有財務部門的參與，財務部門關注的重點事項有：所涉財務數據是否嚴密準確，計算方式是否正確；有關附件是否齊備；合同中關于稅率和開具發票的相關事宜，接受或者開具的發票類型，對合同中可能存在的涉稅風險進行提前干預。法律事務部門負責審核合同的簽訂是否符合法律法規的相關規定，是否存在與稅收法律規定相悖的合同條款，避免出現糾紛時無法得到法律支持。紀委監察科、審計科負責對是否屬于“三重一大”事項以及合同簽訂過程中的廉政風險、內審外查風險進行審核把關，將控制重大稅務風險擺在首位。
(二)生產環節
1、存在的稅務風險可能存在計劃外施工且隱瞞收入導致少繳所得稅、增值稅的風險；可能存在甲方供料抵減工程款導致少繳稅的風險；可能存在未按實際消耗定額領用物資，多計材料消耗導致多計成本，材料的盤盈盤虧未及時入賬，造成少繳企業所得稅及增值稅的風險。
2、防范措施
(1)分級監管項目
一般項目，由企業三級生產單位依據合同規定的項目施工內容，編制生產計劃并實施，企業生產辦負責運行監控，組織生產運行會，協調生產運行。需要成立項目組的重點大型項目，由企業生產辦擬定書面實施計劃和項目部組建方案，報公司經理或領導辦公會審批。
(2)掌控生產全局
生產辦公室按生產調度令和生產調度指令組織生產并對下達的調度令做好記錄；定期審批下達月度生產經營計劃和季度生產經營計劃；準時上傳日常生產經營數據及生產運行情況，并定期下現場督導檢查。
(3)全面預算管理
企業根據上級部門下達的年度預算目標、相關指標和市場預測，編制成本費用指標分解方案并經企業經理審批。經理辦公室擬文下達各三級單位年度成本費用預算指標，交財務部門執行，由經營管理科負責考核。按照費用“橫向到邊、縱向到底”的原則，全面打造“二級-三級單位-四級單位-班組”為責任主體的四級預算管理與控制體系，將成本費用最大限度下沉，實現全口徑預算，保證成本的真實性、可控性。
(三)結算環節
1、存在的稅務風險發生跨期收入，未按權責發生制原則確認收入，存在稅款計算不準確的風險；未按照關聯方交易定價原則進行結算，存在被納稅調險；未嚴格區分油氣田企業和非油氣田企業，未索取或開具正確的發票，存在不能抵扣稅款的風險；未嚴格執行財稅（2013）37號文關于營改增實施范圍的規定開具正確的發票，造成稅款被追索的風險。
2、防范措施
工程項目完工后，施工部門及時編寫完工報告及工程結算書或預結算書，提交建設單位驗收，取得工程驗收資料,及時辦理結算或預結算。生產單位配合財務部門依據合同、委托方或項目管理部門確認的項目進度報告、完工百分比、工程決算報告及時確認工程收入，及時開具正確發票。財務部門及時與生產部門經營辦公室核對款項及到賬情況，對逾期欠款及時向經營管理部門提出預警，要求其加快催收力度，防止壞賬的產生，避免納稅調整。
二、稅務風險防范機制
建立稅務風險管理績效考核機制,及時反饋稅務風險管理和內部控制的問題,及時調整稅務風險應對方案和機構人員,促進各稅務風險管理節點之間形成主動積極參與溝通的良好環境。定期接受審計部門、財務監控部門的檢查。定期接受稅務師事務所、會計師事務所的梳理和檢查，及時發現問題，針對問題和風險及時整改、防范，力爭將公司稅務工作逐年提升和完善。建立長期穩定的稅企互動機制，構建和諧征納關系，實現稅企雙贏。
三、結束語
一、當前國家建設項目審計中存在的法律訴訟問題及其影響
（一）法律訴訟問題在國家建設項目審計中日益突出
法律訴訟問題已逐漸成為國家建設項目審計中的焦點和難點問題，引起了多方關注，其中，最為典型和普遍的是工程價款審計核減所引發的一系列糾紛問題。以發生在浙江省嵊州市的一起價款結算糾紛案為例：2001年，嵊州市審計局對本市煙草局辦公大樓裝修等工程進行審計，發現已結算支付工程價款1047萬元不實，審計核減242萬元，并決定將多付工程款予以全額收繳財政。隨后，煙草局在行政復議維持審計決定和要求施工單位退款遭拒的情況下，向紹興市中級人民法院提訟，要求法院依據審計決定判令施工方返還多付的工程款。結果法院認為煙草局與施工單位是平等的合同關系，且施工單位不是審計機關行政法律關系的一方主體，所以審計決定對其不具法律約束力，判決煙草局敗訴。煙草局不服，向浙江省高院提起上訴，省高院維持一審判決。官司敗訴后，煙草局以追不回多付的工程款為由遲遲不肯執行審計決定，后經嵊州市人民法院強制執行，242萬元多付工程款才如數上繳財政。這種由于審計結果而使有經濟往來的雙方產生糾紛，直至訴之于法院，而法院的判決又與審計結果相矛盾，雖然審計決定得到執行，但事實上國有資產仍然流失的法律訴訟案件在全國各地時有發生，并帶有幾個明顯的特點：一是訴訟案件的數量呈不斷上升趨勢。近年來，全國不少地方都出現了類似的訴訟案件。二是訴訟的內容主要圍繞工程價款展開。提訟的一方，除了建設單位，還有施工單位。建設單位一般以追回多付的工程款為目的提訟，施工單位則為了多結工程款而提訟。三是在民事訴訟中，訴訟的結果與審計結果相矛盾的占很大比例。法院在審理此類案件時，往往拋開審計決定及其反映的事實，以建設單位與施工單位是平等的合同關系為由，僅僅依據雙方簽訂的合同進行判決，大多數情況下判決施工單位勝訴。
（二）訴訟的結果對國有資產的安全產生了實質性影響
訴訟案件因審計結果而起，訴訟結果又大多與審計結論相矛盾，對國有資產的安全產生了實質性的不利影響，不僅造成了國有資產的流失，而且挑戰了審計的權威性。國家建設項目的投資，少則上千萬，多則達數億，其中建安工程投資亦即通常所說的工程造價占有較大比重，也是較容易摻雜水分的部分，工程造價審計核減的高比率說明，對工程造價進行嚴格審計，可以節約大量的建設資金。但從國家建設項目審計中法律訴訟案件的結果不難看出，在現行法律框架范圍內，審計法律依據的不完善和審計執法主體資格的不明確，使審計面臨著對工程造價能不能審、審計處理有無效力的疑問和尷尬。1993年頒布的審計法對國家建設項目審計的界定已顯滯后，同時與其他法律法規如《合同法》沒有很好地銜接，使審計人員面對項目審計中的新情況、新問題無法可依，有法難依。審計機關的執法權限不明確，從而導致在對被審計單位的違紀違規行為能否依據有關法律法規進行處理處罰的問題上，存在較大爭議。而且，其他部門和審計機關在職能上的重疊、對法律法規理解的差異也加大了工作的難度。這些，都對審計的權威性產生了較大的負面影響，降低了審計這道國有資產保護屏障的有效性，最終造成項目建設中的國有資產可以被“合法”地侵蝕。
改革開放以來，雖然國有資產的經營狀況從總體上講是在穩步發展，但確實存在著一些不容忽視的困難和問題，如經濟效益不高，資產質量下降，資產流失嚴重等等。如何提高國有資產經營效益，實現其保值增值，防止國有資產流失是一項復雜的系統工程。那么，作為在國家宏觀調控體系中起重要作用的審計部門，又如何結合自身特點，以防止國有資產的流失呢？這是擺在各級審計機關面前的一個較為迫切的問題。而前面的情況，則從一定角度反映了審計機關在保障國有資產的安全完整方面的無奈。所以，從保證國有資產的安全和增值高度來看，這一問題的解決亦已是迫在眉睫。
（三）充分認識解決好項目審計中法律訴訟問題的重要性
應當看到，項目審計中產生法律訴訟問題并非偶然。審計要充分行使監督職能，必須在國家利益和個體利益發生矛盾，特別是在個體利益損害國家利益時，采取有效措施，保證公共利益的安全完整。審計署五年規劃提出要在整個審計領域內逐年加大效益審計分量。要求審計更深入、更全面地查處問題，就在于更好地維護國家利益和公共利益，同時也會觸及更多的利益層面，不可避免地會涉及到更多的法律訴訟問題。實際上，由于審計對象的特殊性——不僅包括項目建設單位，還包括施工、設計、監理等單位，以及審計內容的復雜性——建筑領域缺乏有效管理，在項目招投標、合同管理、工程監理等方面鉆空子、弄虛作假，采用合法形式掩蓋非法行為的問題較為普遍和突出，國家建設項目審計早已突破了單純的財務收支審計范疇，深入到了建設管理、經濟效益、社會效益、環境效益等諸多方面，也觸動了建設項目相關各方的利益，從而導致了法律訴訟的頻頻出現。而其他專業審計的對象是行政企事業單位，審計決定所引起的資金走向也往往只是在國家本體內部循環的問題，利益沖突在某種意義上是被掩蓋住了。但隨著績效審計的逐步開展，一旦審計真正涉及到個體利益時，一樣也會出現較多的法律訴訟問題，影響、制約審計工作的發展。因此，能否解決好項目審計中的法律訴訟問題，不僅對于國家建設項目審計的發展具有較大意義，而且還涉及到整個審計法律體系的建設，甚至對于整個國有資產保護體制的完善都有著深遠的影響，必須深入分析原因，積極探討對策，從改善審計法律環境、健全審計法律體系的角度出發，降低國家審計的訴訟風險，最大限度地維護國家利益和公共利益。
二、對于制約國家建設項目審計發展的幾個關鍵問題的認識
如前所述，當前社會各界對于審計領域的很多問題都存在著較大的爭議，而其中有幾個關鍵問題，如對于審計的范圍和內容、審計的執法主體資格以及司法部門對審計結論的認可等等問題，嚴重制約著國家建設項目審計，乃至整個審計事業的發展。那么，如何科學、合理的認識這些問題，以更好地發揮審計監督職能，維護國有資產的安全完整，是審計機關首先要解決的問題。
（一）各界對審計法規所規定的審計內容和范圍存在歧義
目前《審計法》及《審計法實施條例》對國家建設項目審計內容的規定過于專業、范圍過于狹窄。一般說來施工階段以前的活動決定了項目90%的工程造價，如果僅僅對項目的竣工決算報表實施審計監督的話，只能是對記錄項目發生成本的真實性監督，而對構成項目成本的重要活動如設計、招投標、合同的簽訂以及監理環節卻被舍棄了，這無疑影響了審計監督在有效保護國有資產中的重要作用。所以，在審計實踐中，審計人員很自然地把與國家建設項目有關的建設、設計、施工、采購和監理納入到審計對象的范圍之內。雖然《審計機關國家建設項目審計準則》規定了審計機關應對國家建設項目的建設程序、資金使用、招標投標、合同管理、材料采購、工程結算和工程決算、工程質量、單位資質等方面進行審計監督，但由于審計準則的法律效力較低，且主要是規范審計機關如何開展工作，而且這些審計內容與《審計法實施條例》規定的財務收支概念在字面上存在差異。如《審計法實施條例》第二條規定：“審計是審計機關依法獨立檢查被審計單位的會計憑證、會計賬簿、會計報表以及其他與財政收支、財務收支有關的資料和資產，監督財政收支、財務收支真實、合法和效益的行為?！钡诙粭l規定：“接受審計監督的國家建設項目，是指以國有資產投資或者融資為主的基本建設項目的技術改造項目。與國家建設項目直接有關的建設、設計、施工、采購等單位的財務收支，應當接受審計機關的審計監督?！钡诙l規定：“審計機關應當對國家建設項目總預算或者概算的執行情況、年度預算的執行情況和年度決算、項目竣工決算，依法進行審計監督?！边@些差異極易引起審計機關內外人員的誤解，甚至外界包括被審單位認為審計機關只能對財務收支活動進行監督，只能對財務資料實施監督檢查活動，而除此之外的活動都屬超出權限范圍的活動，這給投資審計實踐帶來了很大的困難。特別是隨著審計署五年規劃提出審計要從收入審計向支出審計為主轉變，從財務收支審計向績效審計為主轉變的思路，審計法規部分內容的修訂已勢在必行。
（二）審計機關在審計處理處罰中的執法主體資格不夠明確
長期以來人們對審計執法主體資格問題存在著爭議，《審計法實施條例》、《違反財政法規處罰暫行規定》明確規定審計機關為執法主體，但對審計機關能否依據其他財經法律法規的規定，對被審計單位違反國家規定的財政財務收支行為進行處理處罰的問題意見不一致。在國家建設項目審計中，這一矛盾又特別突出。
在國家建設項目審計中，審計機關必然要對建設項目在建設管理、招標投標、工程價款、監理的執行等方面存在的問題實施監督，但能否依據《建筑法》、《招標投標法》、《合同法》、《土地管理法》和監理制度等規定進行處理、處罰，在執法主體和執法的方式、方法上爭議較大。因為這些法律法規明確了其相應的執法部門，并未規定審計機關也是執法主體之一，同時《審計法》也未明確規定。如建設單位與施工企業違反招標投標法的有關規定簽訂了施工承包合同并造成多付工程款，審計機關根據《招標投標法》的有關規定，責令改正并處以罰款。但《合同法》規定，只有法院和工商行政管理部門才是合同法的執法主體，有權確定合同是否有效。因此，上述審計處理處罰行為，在法律訴訟中能否得到支持，就成為問題。因此需要在《審計法》中進一步明確審計機關有權依據哪些法律法規進行定性、處理和處罰。
（三）司法部門處理此類訴訟案件時在程序上、實體上存在問題
目前許多施工單位對審計決定不服，不通過行政復議和行政訴訟途徑進行救濟，而往往以合同糾紛另行提起民事訴訟。人民法院在審理這類案件時也往往撇開審計機關所作的審計決定，一味強調要尊重合同雙方的平等自愿和意思自治，認為工程價款的確定應以當事人約定或人民法院委托中介機構鑒定的結論為準。
這里涉及到兩個法律關系。一個是審計機關依照《審計法》進行審計監督，與建設、施工等單位形成了行政法律關系。行政法律關系是行政機關依職權進行監督管理而形成的，具有強制性，雙方當事人地位是不平等的。而建設單位和施工單位根據合同法簽訂經濟合同，他們之間產生的是另一個法律關系，即民事法律關系。民事法律關系體現平等互利原則，雙方當事人是平等、自愿的。在處理兩者關系時，既要防止政府權力在民法領域中不適當的或無止境地延伸或干預，保護私權的獨立地位和私人的合法權利，同時也要通過國家權力對民法領域實行適當的強制性干預，進行利益調整，兼顧個人利益和國家利益，防止出現片面強調個人利益而損害國家利益的情形。
我們認為，首先司法機關和國家行政執法機關都應正確行使法律賦予自己的權力。司法機關和國家行政執法機關各自具有不同的職責和權限。任何一個執法部門在履行法律賦予自己的權力時，應當嚴格按照法律程序和權限辦事，不應當超越法律規定的權限范圍，更不應當否定法律賦予其他行政執法部門的權力。
審計決定是一種具體行政行為，是國家權力的體現，具有確定力、約束力和執行力，一經作出，就產生法律效力，非經法定機關和法定程序不能撤銷或變更。被審計單位等對審計決定不服，只能根據規定先申請行政復議，對復議決定不服再向人民法院提起行政訴訟。人民法院也只能通過行政訴訟程序變更或撤銷審計決定，而不能通過民事訴訟程序否定審計決定。
此外，根據法理上的先行后民原則，人民法院審理與國家建設項目有關的合同糾紛案件后，應將審計機關已經依法作出的審計決定作為審理證據。如果當事人對該證據有異議的，人民法院應告知當事人按照行政復議和行政訴訟程序提出申請，民事訴訟程序暫時中止，待行政復議或訴訟程序結束后，再恢復民事訴訟程序。審計決定正確的，按照審計決定進行判決；如果審計決定被變更的，按照變更后的結果進行判決。這樣既維護了國家法律的權威，也促使當事人積極行使行政救濟權。人民法院在審理這類案件時，如果審計機關已經進行審計的，就不應該再委托中介機構進行審價，以中介機構的審價結果來具有法律效力的審計決定。
最高人民法院《關于行政機關對土地爭議的處理決定生效后一方不履行另一方不應以民事侵權向法院的批復》（〔1990〕法民字第2號）規定，行政機關對土地處理決定生效后，一方不履行，另一方可向行政機關提出申請執行，由行政機關申請法院強制執行或依法強制執行。按照該規定精神，上述案件中嵊州市煙草局可以要求嵊州市審計局根據審計復議決定申請法院強制執行，向施工單位收回多付的工程款，而不必提起民事訴訟。
所以審計機關在審計過程中，只要審計程序合法，審計結果又是在雙方代表簽字認可的工程量和主要材料數量的基礎上，依據國家定額及有關配套取費文件確定的，就具有法律效力。如果事后某一方有異議，可以申請行政復議，對復議決定仍不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。非經行政復議和行政訴訟程序，不得撤銷或者變更審計決定。
此外，從保護國有資產的安全完整角度看，國家建設項目合同雙方當事人中項目建設方代表的是國家利益，但他能否真正行使好國家賦予的權力，在行使權力過程中是否會損害國家利益，需要進行監督。由于合同涉及到國有資產，所以這種合同除要遵循平等、自愿、誠實信用等原則外，還應考慮社會公益和國家利益，不能為個人利益而犧牲國家利益，即合同當事人的權利應限制在社會利益所允許的范圍內。所以在與施工、設計和監理等使用國有資產的相關責任單位簽訂合同時，不應過分強調合同當事人的意思自治原則，而應更多地受國家關于保護國有資產的有關行政法規的約束。
大量的審計實踐證明，在國家建設項目建設施工中，利用合同高估冒算，串通作弊，侵占國有資產，危害國家利益的問題比較普遍。因此，在國家建設項目審計中對合同實施審計監督既是合法的、又是合理的、也是完全必要的。在國家建設項目審計中，審計機關要對國家建設項目預算執行情況和決算進行審計，必然要涉及到對合同的真實性和合法性進行審查，如果合同內容真實合法，審計機關應堅決維護和監督其執行。如屬于虛假和違法的合同，審計機關有權在職權范圍內進行監督處理。審計機關在國家建設項目審計中主要是對合同履行過程中的真實性進行審計。如果建設項目實施過程中未按合同條款或設計文件真實履行，或偷工減料、或高估冒算、甚至未做的項目虛假進入了結算，審計機關應依法查處。對高估冒算、虛報冒領的金額必須堅決剔除并進行追究，這實際上不是否定合同，而是維護了合同的嚴肅性，也維護了國家人民的利益，阻止了一些人利用合同違法犯罪。由于審計結論對一些工程項目的結算價款作了調整，而據此就認為審計行為否定了合同、違反了《合同法》，違反了市場經濟體制中平等主體之間經濟活動的意思自治原則，這種認識是片面的，也不利于國有資產的保護。
三、審計機關應對國家建設項目審計法律訴訟問題的對策
我們分析國家建設項目審計出現法律訴訟問題所產生的原因及其引發的這些問題，關鍵是要進一步探討在新形勢、新問題下，審計機關如何加強風險意識，完善法律法規，提高審計監督水平，以更好的維護國有資產的安全完整。
（一）健全審計相關法律法規，營造良好的審計法律環境
要解決上述有關問題，需要對《審計法》及其實施條例進行必要的修訂和補充，具體有：
1.拓寬審計內容。現審計法將審計內容僅限于財政、財務收支，而隨著績效審計的逐步開展，審計將會更多地涉及經濟管理、經濟決策行為，迫切需要對審計范圍和內容有一個明確的定位。因此建議在《審計法》中將審計內容調整為“財政、財務收支及相關經濟活動”，將國家建設項目審計范圍界定為包括工程技術審計、財務收支審計、技術經濟審計、建設管理審計。在《審計法實施條例》中明確對建設項目整個領域，包括項目的立項、方案的選擇、可行性研究、初步設計、項目的招投標、監理單位的選擇、合同的簽訂、施工、交工驗收以及竣工決算的技術經濟活動有權進行審計監督，以加強對項目建設的管理控制，確保國有資產不受流失。
2.明確審計依據。由于我國將審計機關定位在行政執法部門，既然要處理、處罰，就應明確處理、處罰的權限，所以審計法及實施條例中應進一步明確審計機關可以適用哪些領域的財經法律法規作為定性、處理處罰依據，解決審計機關執法依據問題。
3.確立處理處罰劃分原則。由于目前各界對審計處理處罰的界定不是很明確，往往審計機關認為的審計處理被法院認為是處罰，一旦審計機關不按《行政處罰法》履行告知義務，法院就會判審計機關程序不合法而撤銷審計決定。所以在審計法及實施條例中應明確處理處罰劃分原則，同時根據《行政處罰法》規定，在《審計法》中增加行政處罰告知程序，或修改目前審計報告征求意見的程序和具體做法。
4.提高法律效力。必須在審計法中明確凡涉及使用國有資產，特別是公共產品的相關單位，在進入國有資產市場時首先應遵循保證國有資產的安全完整，必須要接受包括審計在內的行政執法監督。也就是說，在《審計法》中明確規定審計決定對涉及使用國有資產的各相關單位、部門都具有約束力。
（二）完善審計內部制度，提高審計質量，規避審計風險
1.抓住審計重點，改進投資審計方法。隨著即將執行的工程量清單結算方式和建設項目設計、監理逐步市場化，迫切需要改進審計方法，堵塞市場化運作中資金使用的漏洞。審計機關應將審計關口前移，突出抓住建設過程的三個重要環節：一是招投標環節。審計既要監督是否實行招投標，也要對邀標、評標、競標及中標各環節程序的真實性、合理性進行全過程監督，避免一家投標多家陪標的現象及人為操作標底的可能。二是工程變更洽商環節。變更洽商涉及項目資金的調整，且資金多屬追加，對變更的合理性與真實性的監督應特別關注。三是材料采購價格確認環節。即將實施的工程量清單結算方式要求材料價格實行市場價格，如果審計滯后，由于價格的時效性與施工工期長的特性，一方面工程竣工后很難對施工過程中所購材料價格進行準確認定，另一方面如價格不合理，審計也無法變更承發包雙方就材料價格簽認的材料價格，因此要對大宗采購材料及單位價格較高的材料價格在合同簽訂進行監督。
2.加強審計內部培訓。對于審計人員如何降低審計風險，在實務操作中必須有一個規范性的、原則性的技術指導，建議盡快出臺有關操作辦法和審計指南，以指導審計人員正確操作。各級審計機關應時刻關注審計工作中碰到的一些問題，及時分析，總結經驗教訓，并加強各級審計機關之間的交流合作，為完善審計法制建設，指導今后工作創造條件。
3.經費問題。由于國家建設項目資金來源不同、決策者不同、所有者不同，故審計的績效歸屬也應不同，應區別不同的資金來源來解決審計經費。如財政預算內投資的建設項目，審計經費由財政全額保證；非財政直接安排或籌資的建設項目審計經費作為建設成本的組成部分；建設單位已簽證承諾多支付的工程款，則上繳財政，其中一部分款項由財政返還用于審計所需經費。
（三）加強對社會中介機構的監督管理
目前審價市場普遍存在無序競爭、不公平競爭的情況，以致造成審價市場的秩序混亂、審價質量不高、從業行為不規范等一系列不良現象，嚴重影響建筑市場的健康法制，為腐敗現象的滋生發展提供了一定的條件。因此首先要在審價市場強化資質審查，嚴格市場準入制度；其次要引入招投標等競爭機制，促進形成協調統一、公平競爭的中介審價市場；再次應強化社會中介機構行業管理，建立健全統一的執業規范、職業道德準則，加強從業人員風險意識和責任意識，進一步還可建立信用市場，以信用記錄來強化道德威懾；同時政府要做好服務工作，有關部門應定期組織中介機構進行工作交流，通報工程審計中存在的問題和值得借鑒的做法，努力為中介機構提高工程審價質量創造良好的條件；最后還應建立有效的監督約束機制，審計機關應結合日常的建設項目審計，不定期對社會中介機構的審價工作進行檢查、監督，促進社會審價完善內部自律機制，強化其質量約束機制。
一、審查學?？茖W發展情況 []
審查高校領導干部任期內提出的重大改革發展思路及采取的措施和取得的成果、實施的重大建設項目、爭取的重大專項資金等，分析評價被審計領導干部對學?？傮w發展起到的推動作用。由被審計領導干部提供情況和證明材料，審計組通過檢查有關資料、詢問了解情況等方式進行核實。
（一）重大改革發展
被審計者任期內推出的重大改革發展措施，并對學校的發展產生重大正面影響，進而取得突破性成績，如在國家、省級綜合性評估工作中取得優秀成績，獲得全國性、省級重大獎勵，在與教學科研有關的某方面取得實質性突破等。
（二）重大建設項目
被審計者任期內建設項目情況，重點檢查建設用地是否按批準的數量征用，土地征用是否符合審批的規劃要求，以及征地拆遷費用的支出是否合規。
（三）重大專項資金投入
被審計者任職期間，學校新增的專項資金情況。主要檢查各種資金的提取比例和管理辦法是否執行國家有關規定;檢查專項資金的使用是否符合規定的用途，有無未經批準相互擠占的問題。
二、審查權力運行公開化情況
從會議紀要和記錄入手，審查各項財務資料，并詢問相關人員，分析評價被審計領導干部任期內重大決策程序的規范性、決策內容的合法性和決策執行及執行的效果等。
（一）決策程序規范性
是否健全黨委會、校長辦公會議事規則、校務公開制度;財務預算、工程建設、重大采購、對外投融資及合作、資產處置、涉及教職工利益等重大事項決策、重要項目安排、大額資金的使用，是否都通過民主討論、集體決策程序，是否都有會議記錄。
（二）決策內容合法性。決策的內容是否合法合規。
（三）決策執行及效果
決策是否得到認真執行;執行決策后的經濟效果和社會效果，是否存在因決策不善影響資金使用效益、造成國有資產損失的情況。
三、審查資源配置市場化情況
審查評價學校資產管理、基建項目管理、下屬單位管理、執行政府采購過程中資源配置市場化原則執行情況等。
（一）資產管理
1.資產入賬完整性。資產是否全部入賬，有無賬外資產，如用科研經費購置的固定資產有無入賬;
2.資產日常管理。資產是否及時登記、定期盤點，賬賬、賬實是否相符，領用是否規范;資產有無因管理不嚴造成損壞、偷盜等損失情況等;
3.資產使用、處置規范性。資產出租、對外投資和擔保是否履行審批手續，資產處置是否履行審批手續。
（二）基本建設管理
1.基本建設項目資金籌集、管理和使用情況。是否存在非法集資，建設資金有無被轉移、侵占或挪用的，有無超標準、超概算情況，是否按規定預留工程價款;
2.基本建設項目招投標情況。是否存在項目未按規定招投標、未按照招投標文件的條款簽訂合同或協議;
3.基本建設過程中各種程序履行情況。有無履行各種審批程序，是否存在未批先建、擅自改變建設內容情況，已竣工交付使用的建設項目是否及時辦理竣工驗收、工程結算和工程決算，并結轉固定資產。
（三）下屬單位管理
1.下屬單位經濟活動合法性。下屬單位是否存在違法違規的經濟活動;
2.下屬單位經濟效益情況。下屬單位的經營效益情況，是否存在嚴重虧損;
3.下屬單位的監管情況。是否建立對下屬單位的監督管理制度并有效執行;與下屬單位產權關系是否清晰;是否存在將有關資金轉移到下屬單位或以各種名目違規在下屬單位列支費用現象。
（四）政府采購政策執行
政府采購政策執行總體情況，應納入政府集中采購的項目是否全部納入政府采購;限額以上自行采購的項目是否實行招投標。
四、審查學校操作行為規范化情況
檢查學校內部管理控制制度建立和執行、預算編制和執行的規范性、內審監督制度的建立和有效性，重點關注科研經費、專項經費的使用情況，審查評價資金管理政策、收費政策、助學政策等執行情況。
（一）內部管理規范化
1.內部管理制度建立健全情況。內部分工與牽制、現金管理、票據管理、預算管理、收費管理、采購管理、招投標管理、資產管理、科研經費管理、專項經費管理、基本建設項目經費管理、對下屬單位管理考核、內部審計監督等主要財務管理、控制制度是否建立和完善;
2.內部管理制度執行情況。各項制度是否嚴格執行;執行制度后取得的實際效果，是否存在因不嚴格執行制度而造成損失浪費的。
（二）預算管理規范化
1. 預算編制總體情況。有無編制赤字預算;預算項目是否完整、真實、細化，各項收入是否納入預算管理并在法律規定賬戶核算，有無隱瞞收入、設立賬外賬的情況;
2.預算執行總體情況。各項支出是否按照預算執行，有無超預算、超標準現象;有無虛列支出、轉移資金問題;有無在下屬單位列支費用行為。
（三）資金管理政策執行
資金管理政策執行總體情況，是否存在公款私存、違規集資、違規擔保、小金庫等問題。
（四）收費政策執行
收費政策執行總體情況，是否按國家規定的收費項目、收費范圍和收費標準收費，有無自定項目、超范圍超標準收費;所使用的收費票據是否合法、合規。
（五）勤工助學政策執行
勤工助學政策執行總體情況，助學經費是否按規定標準提取;獎助學金的發放是否及時、足額、規范，是否存在擠占挪用現象，或結余較大。
（六）科研經費管理使用
科研經費管理使用總體情況，科研收入真實性;科研支出是否與項目有關，有無用虛假發票套取科研經費;勞務費發放及繳稅合規性;結題項目有無及時結賬。
（七）專項經費使用情況
專項經費使用總體情況：是否專款專用，有無存在虛列支出、擠占挪用情況;專項經費的使用績效，有無損失浪費。
（八）其他法規政策執行
除上述列舉事項外，其他財經法 規政策執行情況。
（九）內審監督制度執行
1.內審機構建立。內審機構的建立和內審人員配備情況;
2.內審機構工作業績。內審工作是否有規劃、有計劃、正常地開展;在經濟責任審計、下屬單位考核、基本建設項目等內部重要經濟事項中發揮的作用如何。
五、審查高校領導干部廉潔從業情況 []
通過聽取學校其他校領導和中層領導意見，審要經濟事項的決策和執行，結合了解學校整體廉政建設情況，評價被審計領導干部廉潔從業情況。
（一）個人廉潔從業情況
1.領導利用職權行為。領導是否存在利用職權和職務便利牟取不正當利益的情況，主要包括是否存在違反決策程序直接干預重大經濟事項，是否在收入分配、經費開支、資產使用等方面未遵守有關規定。移送司法處理或已被追究刑事責任的另行處理;
2.領導個人行為。領導是否存在一些與職務無關、但違反廉政規定的行為，如私自從事營利性活動。
（二）所在學校廉政建設情況
1. 所在學校干部、職工廉潔從業情況。所在學校領導班子成員有無因與職務有關的廉政問題受到黨紀政紀處分、或被追究刑事責任的;其他中層干部和下屬單位負責人有無因廉政問題被查處的;
聊城物業管理辦法最新完整版
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進和諧社區建設，提高城市管理水平，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》(國務院令第504號)和《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。
第三條 本辦法適用于本市行政區域內物業的使用、維護、服務及監督管理等活動。
第四條 物業管理應當按照開發建設與物業管理相分離、政府指導與業主自治相結合的原則，逐步實現市場化、專業化、社會化管理。
第五條 市住房和城鄉建設委員會是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣(市、區)人民政府住房城鄉建設部門或房地產管理部門(以下統稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
行政執法、財政、民政、物價、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
第六條 各級人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導和協調，建立并完善物業管理部門聯席會議制度。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理有關的工作。
第七條 各級人民政府應當積極制定扶持政策，采取措施，引導推動舊住宅區、商業區、工礦區以及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業管理，促進物業服務行業發展。
第二章 前期物業管理
第八條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照以下原則來進行：
(一)同一個建筑區劃內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，應當劃分為一個物業管理區域;但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域;
(二)物業項目內有規劃市政道路或自然河流穿越的，可以劃分為不同的物業管理區域;
(三)分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域;
(四)不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。
第九條 建設單位申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用證明、建設項目規劃設計方案和地名核準文件等資料向物業所在地縣(市、區)物業主管部門提出劃分物業管理區域的申請。
物業主管部門應當自受理之日起20日內，在征求物業所在地街道辦事處或鄉(鎮)人民政府的意見后進行劃分登記備案并書面告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域在商品房買賣合同中向物業買受人明示。
第十條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處或鄉(鎮)人民政府會同縣(市、區)物業主管部門進行審查，確需調整的，應于5個工作日內予以確認并在物業管理區域內進行公告。
第十一條 在物業管理區域內，建設單位應當按照不低于建設工程項目總建筑面積千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物業服務用房。物業服務用房要求具備水、電、采光、通風等正常使用功能，且滿足客戶接待、檔案保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等服務功能。
第十二條 建設單位在報批規劃時，應在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并將物業服務用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。
規劃行政主管部門應在《建設工程規劃許可證》中注明物業服務用房的性質和面積。
房地產行政主管部門在核發《商品房預售許可證》時，不得將經過規劃確定、前期物業管理備案的物業服務用房納入可銷售商品房屋許可范圍。
建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房一并申請登記。房產登記機關在房屋登記簿上應對物業服務用房予以記載，登記產權人為物業管理區域內的全體業主。
第十三條 物業管理區域內的政務管理用房、社區居民委員會用房以及按規劃要求配套建設的中小學校、會所、幼兒園、車庫、車位等，應當嚴格按照國家、省有關規定進行配套建設，由所有權人申請辦理房產登記手續，且不得擅自改變其規劃用途。
第十四條 住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。第十五條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。投標人少于三個或者物業項目建筑面積低于三萬平方米的，經縣(市、區)物業主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。
第十六條 建設單位在物業銷售前，應當制定臨時管理規約，并在物業項目的銷售場所進行公示。
臨時管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等依法作出約定;有關約定不得侵害物業買受人的合法權益。
第十七條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬聲明文件等資料報縣(市、區)物業主管部門備案，并在商品房預售時將上述資料作為商品房買賣合同的附件。
第十八條 建設單位應當按照國家、省有關規定和商品房買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
第十九條 建設單位在物業交付使用15日前，應當與選聘的物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：
(一)取得規劃、消防、環保等主管部門出具的核實認可或者準許使用文件，建設工程竣工驗收合格，并經過建設行政主管部門備案;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、寬帶數據傳輸等市政公用設施設備，經綜合驗收后移交給相關專業經營單位;
(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求完成;
(四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;
(六)竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊備;
(七)法律、法規規定的其他條件。
第二十條 物業承接查驗應按照下列程序進行：
(一)確定物業承接查驗方案;
(二)移交有關圖紙資料;
(三)查驗共用部位、共用設施設備;
(四)解決查驗發現的問題;
(五)確認現場查驗結果;
(六)簽訂物業承接查驗協議;
(七)辦理物業交接手續。
第二十一條 建設單位應當在與前期物業服務企業辦理承接查驗20日前，向前期物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等準許使用文件;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)業主名冊;
(六)承接查驗所必需的其他文件。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第二十二條 建設單位應當依法移交給專業經營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備。上述專業經營設施設備不作為物業服務企業現場查驗和驗收的內容。
第二十三條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期進行承接查驗。建設單位與物業服務企業完成最后一期物業承接查驗后，辦理物業項目整體交接手續。
第二十四條 物業服務企業應當自物業交接驗收后30日內，持下列文件向縣(市、區)物業主管部門辦理物業承接驗收備案手續：
(一)物業承接查驗協議;
(二)建設單位移交資料清單;
(三)查驗與交接記錄;
(四)其他與承接查驗有關的文件。
第二十五條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。第三章 業主、業主大會與業主委員會
第二十六條 業主對物業管理區域內共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：
(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;
(二)選舉或者更換業主委員會委員;
(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方式;
(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業提供服務;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)申請分立或者合并物業管理區域;
(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。
決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。
第二十七條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項。事項范圍和決定程序由業主大會議事規則或者物業管理區域內的全體業主共同決定。
第二十八條 業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。
未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他應急處理事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導協助業主共同決定。
第二十九條 物業管理區域內業主已交付入住面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者入住戶數所占比例達到百分之五十以上的，建設單位可以推薦業主代表作為臨時召集人;臨時召集人應當召集占總人數百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業主向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出書面申請成立業主大會。
占總人數百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出書面申請成立業主大會。
第三十條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到申請之日起30內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組由七人以上單數組成，由業主和建設單位、前期物業服務企業、街道辦事處或鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的一半。
籌備組應當自成立之日起10日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。
第三十一條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內，向籌備組提供以下資料：
(一)物業管理區域劃分備案證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)規劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業服務用房備案證明。
首次業主大會會議籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。
第三十二條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下資料向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：
(一)籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;
(二)業主大會決議;
(三)管理規約、業主大會議事規則;
(四)業主委員會委員名單;
(五)法律法規要求的其他資料。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當當場予以備案，并在備案后5個工作日內將備案資料抄送縣(市、區)物業主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發生變更的，應當及時辦理備案變更手續。
第三十三條 業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業主身份的;
(三)限制民事行為能力或者喪失民事行為能力的;
(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的;
(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(六)業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起3日內，將其保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會;拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。
第三十四條 物業管理活動中業主權利、義務及業主大會、業主委員會的其他職責，按照《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》的有關規定執行。第四章 物業管理服務
第三十五條 市物業行政主管部門應當建立物業服務企業信用檔案信息系統，對全市物業服務企業實行統一的資質信用動態考核管理。
第三十六條 業主委員會經過業主大會授權，可以通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業，并簽訂物業服務合同。
屬于前期物業管理階段的，業主委員會應當在新的物業服務合同生效前，與前期物業服務企業和新選聘的物業服務企業就交接時間、交接內容、業主欠費清繳等事項進行協商約定。
業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。前期物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或者其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。
第三十七條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理和使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。
第三十八條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起10日內，將物業服務合同報縣(市、區)物業主管部門和物價主管部門備案。縣(市、區)物業主管部門應當在備案完成后3個工作日內，將備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
第三十九條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應服務。物業服務企業提供服務，還應當遵守以下規定：
(一)嚴格執行國家和省規定的物業服務技術標準、服務規范;
(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
(三)確保消防等公共安全設施完好有效;
(四)建立各種突發事件的應急處理機制和工作預案;
(五)按照有關規定，將物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示;
(六)在物業管理區域內公示服務監督電話，定期聽取業主關于改進和完善服務的意見和建議;
(七)配合社區居民委員會做好社區建設和管理的相關工作。
縣(市、區)物業主管部門應當對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規范和相關規定的情況進行監督檢查，并記入該企業信用檔案。
第四十條 物業服務合同期滿前3個月，業主委員會應當召集業主大會會議決定是否續約，并將結果及時告知物業服務企業。雙方同意續約的，業主委員會與物業服務企業應當重新簽訂物業服務合同。
解除或終止物業服務合同的，雙方應依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應提前60日通知。合同解除或終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行交接義務。
物業服務企業未履行通知義務以及辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
業主大會或者物業管理企業決定提前解除物業服務合同的，應當告知對方，并提前3個月在物業管理區域內公告全體業主。
第四十一條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。
業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前3個月在物業管理區域內書面告知業主。
第四十二條 物業服務企業應當在物業服務合同終止后60日內，與業主委員會完成移交工作，也可以在業主委員會的監督下，直接向新物業服務企業辦理移交。物業服務企業應當履行以下交接義務，并按約定撤出物業管理區域：
(一)移交物業共用部分;
(二)移交本辦法第二十一條規定的相關資料;
(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;
(四)結清預收、代收的有關費用;
(五)依法或依物業服務合同約定交接的其他事項。
未成立業主委員會的，可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請辦理交接代管，待新物業服務企業確定后，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府將其代為保管的該物業項目移交資金、物品和資料轉交給新物業服務企業。
第四十三條 實行物業管理項目經理執業信用備案制度。市物業行政主管部門負責建立統一的物業管理項目經理名冊。
物業服務企業應向受托管理服務的物業項目委派指定項目經理作為負責人。除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職注冊。
物業服務企業指定或者更換項目負責人的，應當及時告知業主并報縣(市、區)物業主管部門備案。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。
第四十四條 物業服務收費區分不同物業類型分別實行政府指導價和市場調節價。推廣物業服務分項分等級的菜單式收費機制，尊重業主的自主選擇權。
普通商品住宅的前期物業服務費實行政府指導價，由市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由建設單位與選聘的前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定，并列入購房合同中。
已成立業主委員會的住宅小區及其他物業服務收費實行市場調節價，由業主委員會或者業主、物業使用人與物業服務企業約定。
第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。
第四十六條 物業服務企業違反物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業依約履行合同義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。對于無正當理由拒不交納物業服務費的業主，業主委員會可以在物業管理區域內顯著位置以公告形式進行催交。
第四十七條 物業主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴;引導物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和行業監督作用，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度。
物業服務行業協會可以根據物業服務項目類型、物業服務內容、服務標準等因素，定期物業服務成本信息。第五章 物業的使用與維護
第四十八條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照有關規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓宇顯著位置公示。
物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并有權依照管理規約或裝飾裝修服務協議的有關約定，阻止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第四十九條 建設單位出售物業管理區域內的車庫、車位的，應當在出售前辦理車庫、車位預售許可或者銷售備案手續。物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。
建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本物業管理區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本物業管理區域業主以外的其他人，租期不得超過6個月。車庫、車位租賃費的標準按照價格主管部門會同物業主管部門制定的政府指導價格確定。
車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的約定。
第五十條 占用物業管理區域內道路或者其他場地停放車輛的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主共同決定。車位場地使用費屬于全體業主所有，主要用于停車場地的管理、維護以及補充業主大會和業主委員會的活動經費。
第五十一條 利用物業管理區域內共用部分設置戶外廣告或者從事租賃經營活動產生的收益，其分配應當由業主共同決定。未作出決定前，可以用于補充專項維修資金或者用作業主大會和業主委員會的活動經費。
第五十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當與業主簽訂服務合同，并服務到最終用戶，保障服務質量。
物業服務企業應積極協助業主與相關專業經營單位簽訂專業經營服務合同。物業服務企業接受專業經營單位代收專業經營服務費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，且不得向業主收取手續費等額外費用，也不得以業主欠交物業服務費為由限制或者變相限制專業經營單位提供服務。
第五十三條 本辦法實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體辦法由市人民政府另行制定。
對列入市、縣(市、區)舊住宅區改造范圍的，舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。
第五十四條 建設單位應當就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍，承擔所銷售物業的保修責任;合同沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關規定執行。
在保修期間，建設單位未按規定履行保修義務的，業主、業主委員會、社區居民委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。
第五十五條 物業保修期滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時修復，相鄰業主應當提供便利。
第五十六條 物業保修期滿后，物業管理區域內共用部分及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔;業主可以將其委托給物業服務企業承擔。維修費用經業主共同決定后，在專項維修資金中列支。
本辦法實施前未交納專項維修資金的物業或者專項維修資金余額不足首次歸集額百分之三十的，業主委員會或者社區居民委員會應當通知相關業主補交或者續籌。補交或者續籌的比例和方式由業主共同決定。
第五十七條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備發生以下情形時：
(一)屋面防水滲漏嚴重危及人身財產安全;
(二)電梯因故障停運危及人身安全;
(三)高層樓宇二次供水設備故障導致供水中斷;
(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;
(五)消防系統出現功能障礙。
經過房屋安全鑒定機構鑒定確認后，應立即進行維修或者更新。物業服務企業或者相關業主在征得業主委員會或者社區居民委員會同意后，可以直接組織實施維修或更新。維修工程竣工驗收合格后，物業服務企業或者相關業主應持經過審計的工程決算書和工程驗收合格證明到物業主管部門辦理劃轉維修資金手續。物業服務企業或相關業主未按規定及時實施維修或更新的，物業主管部門可以組織代修，維修費用在物業管理區域內公示后，從相關業主專項維修資金中列支。
第五十八條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知物業服務企業。業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、有關專業經營單位結清服務費用。
物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分賬戶中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。
第六章 社區物業管理
第五十九條 社區物業管理工作，應按照縣(市、區)政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，物業主管部門指導，以塊為主、屬地管理的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，搞好社區基層組織與業主自治組織的共同協作，推進社區物業管理工作。
第六十條 縣(市、區)政府、街道辦事處(鄉鎮政府)、社區應把物業管理工作納入社區建設。對暫時不具備實行專業化物業管理的住宅小區(樓)，應組織安排專職人員進行保潔、秩序維護和公共設施維修;無主管單位的由轄區辦事處組織落實，發生的費用由業主承擔。對居住分散的住宅樓，應進行劃片整合管理。
第六十一條 建立市、縣(市、區)、街道(鄉鎮)三級物業管理工作考核機制?？h(市、區)政府、街道辦事處(鄉鎮政府)應細化目標責任，將物業管理納入政府部門績效考核體系，物業管理涉及的政府部門、相關專業經營單位及其主管部門，是物業管理工作考核的主要責任人。
第六十二條 物業管理、行政執法、公安消防、城鄉規劃、環境保護等部門應建立相關違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內公布投訴聯系電話，對舉報的違法行為應及時作出處理。
第六十三條 實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議制度由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。
第六十四條 物業管理聯席會議主要協調下列事項：
(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;
(二)物業服務企業在履行退出程序及交接工作中出現的問題;
(三)物業管理區域內發生的突發事件;
(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;
(五)需要協調的其他物業管理事項。
第六十五條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第六十六條 有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。
第七章 法律責任
第六十七條 違反本辦法規定的行為，有關法律、法規已設定處罰的，按照其規定執行。
第六十八條 違反本辦法有關規定，物業服務企業未按照規定報送物業服務合同、信用檔案信息、統計報表等相關資料的，由物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可依據《山東省物業管理條例》處以三千元以上一萬元以下的罰款。
第六十九條 違反本辦法第二十一條，建設單位不履行交接義務的，由物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可依據《物業管理條例》處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七十條 物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的;
(二)未按照本辦法規定對住宅小區綜合驗收進行監管的;
(三)未按照本辦法規定籌備、組織召開業主大會會議的;
(四)挪用物業質量保修金和專項維修資金的;
(五)未按照本辦法規定召集或者參加物業管理聯席會議的;
(六)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;
(七)其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第八章 附 則
第七十一條 本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。
本辦法所稱業主大會，是由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
本辦法所稱業主委員會，是由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
本辦法所稱全體業主，在成立業主大會后是指業主大會。
本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定;未成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。
本辦法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、綜合開發、配套建設，且建筑區劃內住宅物業建筑面積占物業項目總建筑面積不低于百分之五十的居住區或居住組團。
本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。
