時間：2023-08-25 17:09:57
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋產權相關法律法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯結在一起，每幾個單元共用外墻，有統一的平面設計和獨立的門戶。聯排別墅是大多數經濟型別墅采取的形式之一。房屋建筑面積在90平方米以下且是首次購房的按1%繳納；面積在90平方米至140平方米的，按1.5%繳納。面積超過140平方米的，按3%繳納。個人所得稅：售房者取得房屋產權未滿5年出售的，按房屋部分的20%繳納，或者按房價的1%繳；房屋產權已滿5年的，免征個稅。
二手房別墅所繳稅的種類和額度有所不同。在實踐中，買賣雙方需要繳交的稅種也會有所不同。根據我國相關法律法規的規定，對于濟南的購房者來說，買二手房需要繳納的稅費有以下幾種：土地增值稅。房產稅。契稅。手續費。交易管理費。
（來源：文章屋網 ）
第二條本規定適用于我市城市規劃區和鄉鎮中心集鎮規劃區范圍內的房地產開發、房地產交易、房屋租賃、房地產中介活動和物業管理。
第三條市房產管理局（以下簡稱房管部門）負責全市范圍內的房產市場的監督、管理工作。各相關部門依據國家相關法律法規及政策對應履行房地產管理相關職責。
第四條房地產開發企業必須具備資質，按照核定的資質等級，承擔相應規模的房地產開發項目；嚴格資質管理，杜絕無照、無證從事房地產開發經營行為。房地產開發企業必須取得《工商營業執照》和《稅務登記證》，凡無營業執照從事房地產開發經營的，由工商部門責令停止開發經營行為，凡無資質證書或超越資質等級從事房地產開發經營的，由房管部門責令限期改正，并處以5—10萬元罰款；騙取資質、涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質的，由房管部門處以1—3萬元罰款。
第五條開發項目的確定，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城鄉規劃，在土地使用權出讓和劃撥前，規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當按國家規定的事項提出書面意見，并出具《房地產開發項目建設條件意見書》，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。
第六條房地產開發項目必須嚴格執行資本金和項目手冊管理制度。資本金占項目總投資的比例不得低于20%。開發企業應將項目手冊及項目建設的其它相關資料報送房管部門備案。項目竣工后，應辦理竣工驗收備案手續。未經驗收的房屋交付使用的，由房管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦的，則處以10—30萬元罰款；驗收不合格的房屋交付使用的，責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重，造成重大傷亡事故的，吊銷營業執照和資質證書，依法追究刑事責任。
第七條商品房預售必須辦理預售許可證。商品房預售應簽訂預售合同，同時使用地稅部門監制的房屋預售款收據收取預售款，并報房管部門登記備案。房管部門應嚴格監管開發企業預售資金。未取得許可預售商品房的，沒收違法所得，并處已收取的預付款1%以下的罰款；騙取預售許可的，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。
第八條商品房現房銷售，開發企業應將開發項目手冊和符合商品房現售條件的有關證明文件報房管部門備案；必須使用《商品房買賣合同示范文本》，并向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；面積誤差率不超過3%。凡違反上述規定的，由房管部門責令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下罰款。利用虛假告宣傳、欺詐、誤導公眾的，由工商部門按相關法律規定予以處罰。商品房銷售實行明碼標價制度，對違反明碼標價規定，或不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購的，由物價部門依據《價格違法行為行政處罰規定》進行處罰。
第九條在城鎮規劃區內嚴格實行“統一規劃、限制身份、占新退舊、一戶一基”的原則，嚴禁利用集體土地從事商品房開發，嚴禁假借新農村建設名義，以聯合建房、合作建房的形式，出讓、轉讓或者出租集體土地使用權；嚴禁非法銷售在集體土地上建設的房屋。違反上述規定的，國土資源部門沒收違法所得并處罰款；房管部門依據有關規定予以處理。
第十條對具有下列房地產開發行為之一的，房管部門按無資質從事房地產開發經營處以5—10萬元罰款；國土資源部門按土地基準地價補收土地出讓金，并處以罰款；稅務部門根據相關部門移送的證據依法予以處理。
（一）未經規范程序購買破產、改制、重組的企（事）業單位房地產進行商品房開發，或以企（事）業單位名義建房向外出售的；
（二）以危房改造名義改、擴建住宅，銷售給申報家庭共同生活成員以外業主的；
（三）以其它理由新建、擴建私人住房銷售給申報家庭共同生活成員以外業主的。
第十一條嚴格執行審批辦證程序，嚴禁超越政府審批范圍發放土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗收備案證和房屋產權證。城市危房改造和拆遷建設，嚴格執行初始業主申報認定制度，嚴禁在辦理土地、規劃等相關證件過程中提前分戶、一證多戶。
第十二條房地產轉讓登記按房管等相關部門在市行政服務中心窗口設定的程序辦理。房地產權利人轉讓房地產，應如實申報成交價格，提交合法的房屋銷售發票，以成交價格作為交納稅費的依據；成交價格明顯低于正常市場價格的，依評估價格作為繳納稅費的依據。
第十三條房地產抵押應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則；房地產抵押由房管部門實行登記制度，抵押合同簽訂30日內應當到房管部門辦理抵押登記手續，依法設定的房地產抵押受國家法律保護。但法律、法規禁止抵押的，不得設定抵押。抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產估價機構評估確定。
第十四條用于出租經營的房屋必須符合法律、法規的規定。房屋租賃實行登記備案制度，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內到房管部門辦理登記備案手續。租賃房屋經登記備案后，房管部門依法核發《房屋租賃證》。偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》的，由房管部門注銷其證書，并處以罰款；對不按期申報、領取《房屋租賃證》的，房管部門責令限期補辦手續，并處以罰款。《房屋租賃證》應作為有關部門辦理相關證件的要件之一予以出示。房屋出租人應依法繳納相關稅費，否則，稅務部門依法予以處理。
第十五條房地產中介服務機構實行登記備案制度。房地產中介服務從業人員實行資格管理。設立中介服務機構，應當在工商部門領取營業執照30日內到市房管部門備案并申請資質。實施收費前應到市物價部門辦理《服務價格監審證》，嚴格實行機構資質年檢制度，對不合格和不規范操作的機構予以清除。未取得房地產中介資格和資質，擅自從事房地產中介服務的，由房管和物價部門依照相關法律法規的規定予以處罰。
第十六條房地產中介機構和人員承辦業務應當與委托人簽訂中介服務合同；中介服務費應按市物價部門核定標準和核發的《監審證》收取服務費用；中介服務人員在房地產中介活動中不得有違法違規行為。否則，房管部門收回資格證書或公告資格證書作廢，并處以1萬元以上3萬元以下罰款；物價部門依據《價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》對中介機構進行處罰。
第十七條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。未取得資質證書從事物業管理的，由房管部門沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第十八條物業服務實行服務等級收費制度。物業服務費由物價部門會同房管部門制定政府指導價，服務企業與業主委員會依據政府指導價協商確定具體的收費標準。報市物價部門備案，并在物業服務合同中予以明確。
第十九條國家機關工作人員在房地產市場監督管理工作中，、、的，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十條對本規定前的歷史遺留問題，按照下述原則處理：
（一）個人建房違規開發經營房地產行為的，房管部門在辦理房屋產權轉移登記前，區分不同區域不同情況，依據相關規定予以處罰。
（二）凡拆遷改建房屋辦理產權登記時，應提供原拆遷房屋的產權證件，由房屋產權登記機構在辦理新證的同時予以注銷，按新建面積辦理產權初始登記，不予處罰；辦理產權轉移登記的，視不同情況區別對待。
1、政府統一拆遷改建舊城房屋及市政府征用土地涉及的拆遷異地安置新建的房屋，憑戶口簿和拆遷補償協議書及征地補償協議書認定后，對被拆遷人及家庭成員按規定程序審批新建的房屋，在轉移登記時免予處罰。
2、凡臨道路立面改造拆除房屋退出規劃紅線按規定程序審批重建的房屋銷售時，憑拆除前的房產證、改建前房屋現狀圖和道路規劃圖認定后，免予處罰。
3、未占用規劃紅線的拆除重建房屋對外銷售，在拆除面積（以原產權證登記面積為準）兩倍以內轉讓的不予處罰；超出兩倍的部分面積，轉讓登記前應予處罰。
（三）占用臨道路空地及其它空閑土地興建住房對外銷售的，按相關規定處罰。
（四）企業利用工業用地，建造住宅對外出售的，一律視作違規從事房地產開發予以處罰。
第二十一條違反城鄉規劃，私自建房或非法從事房地產開發的，所建房屋一律拆除。
關鍵詞：房屋產權檔案；公開查詢；解析
改革開放以來，我國的城市建設發展的異常迅猛，房地產市場的發展勢頭也十分強勁，是國民經濟發展的重要動力。房屋產權檔案隨著房地產交易市場的發展也被越來越廣泛的應用開來，對于房屋產權檔案的使用也越來越頻繁，而房屋產權檔案公開查詢工作也越來越重要。實施房屋產權檔案公開查詢可以將房屋產權屬登記的公示作用發揮出來，對于保障房產交易的安全以及維護房產交易市場的秩序都有著很重要的作用。
一、實施房屋產權檔案公開查詢的作用
（一）可以更好地促進房地產市場的發展
實施房屋產權檔案的公開查詢對于促進房地產市場的發展有很好的作用。這主要是因為利用房屋產權檔案可以對房地產檔案的工作發揮檢驗和促進的作用，實施房屋產權檔案公開查詢工作的前提是要不斷地將館藏豐富起來，對于房屋產權檔案的管理、保存和檢定工作要進一步的提高效率和工作質量，并且要不斷的創造和編制種類豐富的檢索工具，以滿足社會各界的多方面的利用需求。同時，通過房屋產權檔案公開查詢可以將群眾的反饋意見收集，對完善房產市場的薄弱環節有很大的幫助。另外，通過將房屋產權檔案查詢公開化可以對檔案工作起到宣傳作用，讓人們能夠充分的認識到房屋產權檔案的重要性和其不可替代的價值性，以取得社會大眾對于房屋產權檔案管理等工作的支持和幫助，以促進我國房地產市場的更好更快發展。
（二）對社會開發房屋產權信息資源有促進作用
將房屋產權檔案由傳統的封閉化向公開化進行轉變是我國社會主義市場經濟不斷發展的必然要求，對于社會開發房地產檔案信息資源有很好的促進作用，也是繁榮房地產事業的一種社會形式。改革開放以來，我國的市場經濟發展的十分迅猛，而房地產事業的蒸蒸日上對于市場經濟的發展有著不可磨滅的功勞，這是眾所周知的。我國市場經濟的發展伴隨著舊城的改造和新城的建設，房地產市場日益頻繁的運作也帶來了很多有關于房屋產權的糾紛，對于房屋產權檔案的利用也就越來越多，將房屋產權檔案實施公開查詢是房地產市場的一種進步體現，同時也是我國社會的一種進步體現。
（三）直接反應房屋產權檔案管理單位的工作質量
實施房屋產權檔案公開查詢，可以讓管理單位對于檔案管理的工作公開化和透明化，直接反應其工作效率與工作質量，有利于社會大眾對房屋產權檔案管理單位進行監督。房屋產權檔案是房地產行政管理工作中的一部分，也是房地產有關管理部門的“面子工程”，將其公開化能夠直接反映出管理單位的工作水平，用群眾監督來促使房地產有關管理單位更好地履行其工作職責。
二、實現房屋產權檔案公開查詢的途徑
（一）提高房屋產權檔案管理工作人員的素質
房屋產權檔案的管理工作所涉及的領域十分廣泛，所應用的知識也十分復雜，并且是一項具有很強專業性的工作，這主要是因為房屋產權檔案的內容包含了非常多的學科，例如產權內容、抵押內容、建筑學內容、測繪內容、法律內容等。由此可見，要想實施房屋產權檔案公開查詢最主要的是提高工作人員的素質和工作能力，加強崗位培訓，從提高工作人員的文化知識水平入手，兼顧其工作技能的培養，重點培養其分析和辨別的能力。主要的培養方向有：1 熟知國家和政府對于房屋產權檔案管理工作所出臺的一些法律法規以及相關政策；2 培養其良好的職業道德素質，讓每一個工作人員都有愛崗敬業的精神，以及認真勤懇的工作態度；3 要理解檔案管理工作的理念，并且掌握檔案管理工作的專業技能，對于其他領域如建筑、法律、測繪等的專業知識也要基本掌握，并且有和其他相關部門（交易部門、產權部門）建聯的思想意識，做到工作中“勤動腦”、“勤動嘴”、“勤動眼”；4 要掌握自己工作單位的基本情況，做到心中有數，以便在得到利用者的需求時能夠快速準確的提供信息線索，提高工作效率；5 具備與時俱進的意識和能力，能夠及時地進行知識更新，對現代化的管理手段和高科技的工作方法能夠學習和掌握，以改變傳統的工作模式。
（二）加大宣傳力度、學習相關法制
實現房屋產權檔案的公開查詢應該大力宣傳我國的《檔案法》，讓社會大眾認識到房屋產權檔案的法律效益，使之深入人心，房屋產權檔案管理單位應該充分的意識到檔案宣傳工作的重要性，用新的觀念來代替傳統的觀念，用新的角度來代替傳統角度，開拓視野并善于抓住新的發展時機，認真落實國家相關法律法規，并要加大執法力度和宣傳力度。在符合法律要求的基礎上建立和本單位實際情況相適應的對于房屋產權檔案的管理制度，更好地提高工作效率。
（三）建立現代化檔案管理工作體系
所謂檔案是指承載著人類歷史活動真實記錄的材料，具有一定的保存價值和借鑒價值。就目前來看，推行對現有的檔案信息管理工作改革是十分有必要的，改革的方向應該是將檔案、信息和資料進行一體化的管理，用現代化的管理手段來構建房屋產權檔案航母。充分利用現代化的管理工具，包括網絡信息技術以及計算機技術等，將現有檔案工作的運行模式轉變為現代化的運行模式，實現信息處理自動化、信息管理系統化，以提高工作效率。在辦公場所應該配備掃描儀、計算機、光盤機以及數碼相機等高科技的辦公工具，將這些高科技產品和辦公自動化系統進行完整對接，積極做好檔案目錄數據準備以及數字化工作。最終達到建立一個高科技化、高智能化、高質量化的房屋產權檔案管理工作系統的目標。
（四）處理好信息公開和信息保密的關系
我國的憲法規定房屋產權檔案是一種特殊的專門性檔案，具有一定的私密性。因此，在實施房屋產權檔案的公開查詢時要注重與其保密性的關系，既不能片面強調公開，不也能片面強調保密。有很多利用者對于房屋產權檔案查詢的目的不純，一旦對這些人泄密就會在無意間侵犯產權人的合法權益，對其利益產生損害。因此，應該嚴格查閱查詢者的手續，按照各種規章制度的要求來對查詢者的身份信息和查詢動機等進行嚴格的把關。采取各種適合的措施來確保處理好房屋產權檔案的保密性和公開性的關系，既要實現房屋產權檔案的公開查詢，又要杜絕失密、泄密的現象發生。
三、總結
房屋產權檔案的公開查詢是我國市場經濟發展的必然趨勢，也是房地產市場更好更快發展的必然要求。可以更好地促進房地產市場的發展，并對社會開發房屋產權信息資源有促進作用，同時還能夠提高檔案管理單位的工作質量和工作效率。因此，必須要加以重視。
參考文獻
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離此不遠的海天花園房屋業主委員會，也正在為小區的公共設施展開維權。“我們已提訟，要求恢復會所和購物中心原狀。”上海市高信德律師事務所成大為律師說，海天花園的一些公共設施，通過私下售讓，改變了原來的功能，嚴重侵害了業益。
事實上，近年來，一些大中城市的房地產開發商，通過各種不當方式將小區文化、娛樂、體育等公共設施的房屋產權“巧妙”地進行臺下交易、低價出售給私人，受讓者又違規、違法改建成酒店、辦公大樓、幼兒園等，再通過高價評估將這些問題資產抵押給多家銀行貸款套利，把風險轉嫁給銀行。
成大為說，這種小區公共設施違規交易的黑色產業鏈風險正在集聚增大，猶如鋼貿貸一樣帶給銀行壞賬風險，同時滋長了尋租腐敗之風，擾亂了房地產市場秩序，激化了社區矛盾。
“兩次開發”
據悉，地處上海市大虹橋區域的康虹花園、西郊楓林園、海天花園以及閔行區小區集聚度高的地區，均有類似情況發生。
深究這條黑色產業鏈可以發現，開發商、接盤者與既得利益群體巧妙設計了一個鮮為人知的房地產“兩次開發模式”，即先以文化、娛樂、體育等公共設施的高檔會所與高品質生活為賣點，在售樓資料里大肆渲染推銷出售具有完全產權的商品房。在樓盤出售完后，再私下出售屬于全體業主的公共設施。這已成為房地產行業不良開發商欺騙業主的慣用手法，在早期開發的高中檔小區尤為典型。
盡管2008年起相關法規已明文禁止會所等公共設施的交易，但由于相關法律法規不配套，致使一些老社區依然存在嚴重問題。
其商業模式可概括為：第一次開發模式為“完全產權的商品房+部分產權的公共配套設施”（用以吸引高消費，獲取高利潤）；第二次開發模式為“轉讓不完全產權的公共設施（會所商場等）+變功能+開酒店+高出租+貸款”。這些交易通常都采用瞞天過海的手法獲取公共設施用房的產權證，然后從主業鏈與輔業鏈兩個方面展開非法經營。
成大為說，主業鏈包括違建商業地產，如2009年青浦區海天花園“會所”產權人變更為金某后，原一張產權證上的“購物中心”被注記為“商場”及“商業”；“會所”被注記為“旅館”及“旅（賓）館”。這明顯違反了滬房地市（2003）230號文件規定，完全改變了“會所”與“購物中心”是海天花園公共配套設施及為小區全體業主提供服務的“功能”。
輔業鏈是轉借轉租非法經營特許行業。通過改變功能和違法經營獲取利益（如特許經營的酒店與幼教業），開發商與既得利益者串通一起，將黑鏈伸向需經特許批準的酒店或幼兒園等。
上海一位資深律師表示，近期一周內就接到閔行三個小區兩個業委會提出會所使用權糾紛案。如閔行東苑大千美墅發展商為了追求利潤，通過“轉手”會所改變功能經營商業租賃；月光流域與紅山半島兩個樓盤的開發商在開發初期隱瞞了“體育會所”土地的使用情況，名曰兩個小區業主可共同使用，但在樓盤售完后，開發商金蟬脫殼，轉嫁矛盾，一走了之。致使兩小區業主為爭奪“體育會所”的使用權而打官司長達8年之久。
金融鏈風險
《財經國家周刊》記者在調查中發現，小區公共設施非法交易所有的操作流程和價格評估均繞過了業主大會、業委會和全體業主，致使小區業益受到損害。
以海天花園為例，開發商的規劃圖紙、售樓廣告和與小區業主簽訂的房地產買賣合同等文件均對“會所”和“購物中心”用途與使用有明確約定。但直至2013年初，海天業主才獲悉，開發商早已于2009年背著全體業主秘密將小區公共配套設施“會所”和“購物中心”轉讓給金某。
中國的物業管理條例第三十八條規定：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，不得改變物業管理用房的用途，其他公共場所與公用設施同法規。
其實，小區房地產兩次開發模式的“發明人”醉翁之意不在酒。房地產資源與金融資源融合，才是這一模式的最大利益所在。
以海天為例，據業主實名舉報信，2009年，中海發展（上海）有限公司將會所、購物中心低價轉讓給金某（占地面積9446.06平方米，售價僅為2700萬元）。此后金某以上述產權抵押，分三次向銀行辦理了最高8470萬元的銀行貸款。
某種意義上，從事此類房貸業務的商業銀行，已成為小區公共設施非法交易金融風險的托盤人。
曾任中國銀行上海分行盧灣區支行行長的吳懷民說，用違法交易的小區公共設施作抵押的貸款明顯屬于瑕疵資產，即使貸款人所控企業報表上有一定的現金流，也不能掩飾其抵押品瑕疵所挾帶的巨大風險。
一位專門從事金融違約風險的資深專家指出，在房地產“兩次開發模式”下，一旦法院判定該交易違法或依法恢復公共設施原有功能，銀行或將陷入不良貸款危機。
這一商業模式的融資鏈利用了中國房地產市場法制環境欠成熟之處，成為開發商與既得利益者在土地資源緊缺下的生財之道，也綁架了商業銀行。
不僅如此，一些新入駐的外地物業公司或保安公司，也正在效仿這個黑鏈商業模式，成立以收購小區公共設施及場所為目標的投資公司或資產管理公司。
切斷黑色鏈
由于早期中國物權法未出臺且相關法規不齊全，對上述不完全產權（即使用權屬全體業主共用共有的）沒有明確規定，造成了全體業主的使用權與共有權受到侵害的局面。
法律界人士認為，小區公共設施的黑色產業鏈對社會及金融安全破壞力大、影響極壞，應著力做好以下幾點防范―
一是完善與規范物權法、物業管理法規及相關行政行為。建議人大、檢察院要加強對相關法律法規執行的監督和檢查，尤其對相關法規中的不完善或不明確的條款要加以進一步完善。
建議在相關法規中明確規定：小區公共配套設施使用權及部分設施產權屬于全體業主所有，不允許發展商私自出售轉讓。如為正常合規交易，一定要出示超過三分之二業主出席的業主大會決議及業委會蓋章，經過并公告公示程序。
明確全體業主作為小區公共設施共同產權人，具有優先購買權。只有業主大會一致表決同意放棄后，開發商才可轉讓給第三方。小區樓盤售完后，開發商應當將小區所有公共配套設施設備與物業管理賬目進行移交。銀監會應明確規定，小區配套公共設施設備不得用于抵押貸款。
二是全面調查掌控以防范區域性金融危機的發生。一位從業30多年的資深金融人士說，小區公共設施的違法交易違背金融法規、金融誠信，涉嫌金融欺詐，應予以及時防控，著力整治。建議地方政府有關部門應對所在區域的相關小區樓盤存在的同類情況作全面深入的調查，全面掌握這一產業鏈的真實信息，預測其對社會安全、金融安全和城市形象產生負面影響的程度。
第一條為了推進和規范城中村改建和項目建設集體土地上房屋搬遷安置工作。改善人居環境，提高居民生活水平，根據有關法律法規和相關規定，結合本市實際，制定本規則。
第二條十堰城區規劃建設區內城中村改建包括市政建設、重大基礎設施建設、工業項目建設以及其他開發建設等項目建設涉及到集體土地上房屋搬遷的適用本規則。
第三條本規則所稱城中村。仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。
第四條城中村改建應當充分調動各方面的積極性。完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的堅持統一規劃、集中安置、區為主體、市里支持、市場運作、利民益民的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。
第五條市、區人民政府成立城中村改建領導小組。
市、區城中村改建辦公室負責城中村改建的組織實施工作。
第六條各區人民政府（管委會）負責本轄區內城中村改建工作。其設立的城中村改建辦公室具體負責本區城中村改建工作的組織實施。
第七條市規劃、國土、民政、公安、勞動和社會保障等部門應當按照各自職責。
第八條市城中村改建辦公室應當會同市規劃行政管理部門。報市人民政府審批。
任何單位和個人不得擅自改變。經批準的城中村改建專項規劃。
對存在社會公共安全隱患的城中村由所在區人民政府組織限期改建。
可以按照有關規定遷回原城中村，由城中村遷出的入學、入伍、服刑人員。禁止其他非農人員遷入城中村。
第九條城中村改建。有條件實施多個行政村合并改建，由所在區人民政府（管委會）決定合并改建。
第十條設立城中村改建專項資金。由政府承擔的費用。
第二章方案制定
第十一條城中村改建方案。以及城中村改建綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改建辦公室組織編制。
城中村改建方案應當包括村莊現狀、社區居民委員會設立方案、清產核資方案、搬遷安置方案、土地利用方案和建設設計方案以及經濟效益分析等。
第十二條城中村改建方案經村民會議討論通過后。
不得實施。城中村改建方案未經批準。
第十三條經批準的城中村改建方案。確需變更用地規劃和建設設計方案以及搬遷安置方案時，須按原程序報批。
第三章改制
第十四條城中村改制。應當堅持戶籍制度、管理體制、經濟組織形式和土地所有權同步轉變的原則。
第十五條實施改建的城中村。其人員依照法定程序轉為城鎮居民戶口。
第十六條實施改建的城中村。其集體土地依照程序轉為國有土地。
第十七條城中村集體經濟組織的資產應當依法進行清產核資。清產核資結果應當公示并經村民會議確認。
農業、財政、審計等部門應當加強對清產核資工作的指導、監督。
第十八條城中村集體經濟組織應當根據清產核資結果。經村民會議討論通過后實施。
原集體經濟組織的資產應當承擔原村民的社會保險費用。
第十九條新經濟組織組建后。設立社區居民委員會。一個行政村可以獨立設立一個社區居民委員會或就近并入現有社區居民委員會，也可多個行政村合并設立一個社區居民委員會。
按照現行的居民委員會人員組成規定和標準執行。新設立的社區居民委員會人員組成和工作經費。
第二十條城中村村民轉為城市居民后。應當優先用于安排原村民。
第二十一條城中村改制后。具體規則由市人事和社會保障部門制定。
符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，城中村改制后。享受最低生活保障待遇。
第二十二條城中村改制后。環境衛生由區環衛部門按照城區環衛管理方式和標準管理。
第四章土地利用
第二十三條城中村改建綜合用地應當納入年度用地計劃。
可以根據城中村改建需要，實施改建城中村范圍內的少量有產權單位的國有土地。經補償到位后，由國土資源部門依法收回其土地使用權。
第二十四條城中村改建綜合用地以招、拍、掛方式取得。
第二十五條實施改建城中村范圍內的少量國有土地。由國土資源行政管理部門依法收購或置換，用于城中村改建。
第二十六條對D級危房及自然災害倒塌房屋。
第五章規劃建設
第二十七條各區人民政府（管委會）摸清轄區城中村底數的基礎上按照五年規劃。
并按程序批準后實施。城中村改建應當依據城中村改建專項規劃制定規劃設計方案。
第二十八條城中村改建涉及城市規劃確定的城市基礎設施建設項目的應當優先列入城市建設年度計劃。
第二十九條城中村改建建設項目。
第三十條城中村改建房屋建設的行政性收費除國家法律法規規定征收外。經營性收費按成本收取。
第六章搬遷安置
第三十一條城中村改建以區政府（管委會）為主體。應當按照本章規定制定補償安置方案，進行搬遷安置。
第三十二條實施城中村改建。先建安置房后搬遷原則進行，確保被搬遷人及早入住。
給被搬遷人發放搬家補助費和臨時安置補助費。被搬遷人需要自行過渡的城中村改建主體應當參照市物價部門制定的補償標準。
第三十三條城中村改建主體在動遷之前。足額存入搬遷補償安置資金，并與開設搬遷補償安置資金專用賬戶的銀行和市城中村改建辦公室簽訂搬遷補償安置資金使用監管協議。該監管資金未經市城中村管理辦公室同意，銀行不得撥付。
不得挪作他用。補償安置資金應當全部用于房屋搬遷的補償安置。
第三十四條城中村改建主體在動遷前應當委托具有房地產估價資質的機構對被搬遷房屋進行估價。
第三十五條城中村改建搬遷補償安置以房屋產權登記載明的面積和性質作為補償安置依據。
第三十六條城中村房屋搬遷實行產權調換、貨幣補償及產權調換與貨幣補償相結合三種補償安置方式。
第三十七條實行房屋產權調換的以轉戶前城中村在冊戶籍人口為依據。并結合原房屋產權建筑面積進行安置。安置房屋每戶總建筑面積不得超過260平方米。
也可根據集中安置地勢和需要，集中安置房屋戶型以80至130平方米左右為主。合理設置其他戶型。
第三十八條實行貨幣補償的根據被搬遷房屋的區位、使用性質、產權建筑面積、房屋結構等因素。
第三十九條安置房屋價格結算：
（一）安置房屋建筑面積與被搬遷房屋產權建筑面積相等部分按重置價結算；
（二）對就近上靠戶型超出應安置補償面積的部分按新建房屋綜合造價結算。
（三）每戶原房屋合法產權面積超過260平方米的給與貨幣補償。
（四）安置小區按人均5平方米預留門面房由村集體或新經濟組織統一管理經營。配建面積為安置小區建筑面積的5%-10%
第四十條城中村改建主體安排被搬遷人在外自行過渡期限不得超過30個月。超過搬遷安置補償協議規定過渡期限的從逾期之月起由城中村改建實施主體按不低于原過渡補助費標準的2倍向被搬遷人支付過渡補助費。
過渡期限自被搬遷人騰空房屋之日起計算。
第四十一條城中村改建主體與被搬遷人簽訂搬遷補償安置協議。搬遷補償安置協議應當載明下列內容：
（一）被搬遷房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構等；
（二）補償方式、安置補償標準和結算方式；
（三）安置房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構和過渡方式、過渡期限；
（四）違約責任和解決爭議的方式。
第四十二條城中村改建主體與被搬遷人達不成補償安置協議的依相關法律法規處理。
第四十三條改制后的新經濟組織作為改建主體實施改建的可以按照批準的改建方案結合本村土地資源和實際情況。并經原村民會議討論通過。
第四十四條參與安置人員原則上必須戶籍與住房一致。農村有合法產權房屋，若是另有住房的只對搬遷房屋進行貨幣補償，沒有其它住房的納入安置范圍。
第七章監督管理
第四十五條城中村改建主體在實施過程中應當文明守法。弄虛作假。
第四十六條城中村改建主體應當嚴格按照批準的改建方案實施改建。或者擅自改變改建方案的由有關部門依據相關法規進行處理。
第四十七條城中村改建管理工作人員應當認真履行職責。、、的由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任；給當事人造成損失的依法予以賠償。
出租方： （以下簡稱甲方） 承租方： （以下簡稱乙方） 根據國家有關法律、法規的規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方租賃商業房屋一事，甲、乙雙方達成如下事項：
第一條：出租地址
甲方將 ，建筑面積為 的房屋，出租給乙方作為 場地使用，其經營范圍在租賃期內不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產權管理機關核定的面積為準。
第二條：租賃期限
租賃期從 年 月 日起至 年 月 日止，共計 年 個 月。
本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優先承租權。如乙方需要續租，須提前 60 天向甲方提出續租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續租合同。否則，視為乙方不再繼續租賃。
第三條：租賃保證金
甲乙雙方商定本房租賃保證金為 元（人民幣大寫： ），在本合同簽訂之日起一次性支付。
甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計息）
第四條：租金價格與租金交付時間
每平方米月租金單價為 元，月租金共計（按產權建筑面積計） 元（大寫： ）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內預付下一期租金。
備注： 甲方稅款由乙方承擔并負責辦理
第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修
1、乙方應按妥善使用商鋪內的設施，保護房屋原結構和設備不受破壞（因室內裝修、裝飾需要，經業主同意拆除室內隔墻及墻內設施、設備除外）
2、乙方因使用需要，在不影響房屋結構和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進行裝修，裝修費用由乙方承擔，但其裝修方案應事先得到甲方同意后再向物
業管理方申請施工。乙方在辦理完相關手續后，方可進場裝修并服從物業管理方的統一管理。租賃期滿后裝修物的權屬處理，雙方商定：
（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達成房商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物和搬離可移動設施、設備，乙方承擔隔墻及室內設施恢復責任。
（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達成該商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物時，乙方應將承租范圍內拆除的隔墻及室內設施復原。
（3）租賃期內，若乙方整體轉讓未到期的該商鋪使用權時，需經甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當年每平方米的單價。受讓方需與業主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權歸屬乙方處置。
第六條：甲、乙雙方責任和義務
1、甲方應對出租房屋的合法性承擔法律責任。
2、乙方在合同期內必須嚴格遵守法律、法規，在國家法律、法規允許的范圍內從事經營活動。
3、甲方在本合同簽訂前與物業管理公司簽訂的《前期物業管理服務協議》及相關物業管理文件中所享有的權利和義務（繳納維修基金除外），在本合同期內，轉由乙方享有并履行（包括物業管理費、水電氣費、公共區域發生費用等各費用的交納），甲方與物業公司已簽訂物業管理合同、相關文件作為本合同附件。
4、乙方知曉甲方有意出售本房產，若乙方未在本協議生效7日內書面表示愿意承購本房產，則視為本條約定；房屋產權所有人按法定程序將房產所有權轉讓給第三方時，乙方放棄優先購買權。
5、乙方應遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業的其它管理制度。并與物業管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協議》、《物業管理服務協議》、《消防安全責任書》及其它物業管理文件，以上文件作為本合同附件。
6、該房屋的質量保險費用由產權人承擔。乙方在租賃期間的人身、財產（貨品等）的安全及保險費用由乙方自行承擔。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔相應賠償責任。
第七條：違約責任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責任的權利：
（1）擅自改變租賃商鋪的經營范圍；
（2）利用承租商鋪進行非法活動，損害公共利益和甲方利益。
（3）拖欠房屋租金累計30日以上。
2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應提前三個月以書面形式通知乙方，經雙方同意方可終止合同，但甲方應向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。
3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應提前三個月以書面形式通知甲方，經雙方同意方可終止合同。乙方享有轉讓權。乙方轉讓，須告知并征得房屋產權所有人同意。
4、因業主轉讓房產所發生的債權債務與乙方無關。乙方的經營權受國家相關法律法規的保護。
第八條：免責條款
如有不可抗力原因導致房屋損毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔賠償責任；如因此而終止合同，租金按實際使用時間結算，多退少補，甲方退還乙方全額保證金。
第九條：解決爭議的方式
本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。
第十條：本合同未盡事宜
1、甲、乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議與全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，雙方簽
字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。
第十一條：補充條款
甲方： 乙方：
代表人： 代表人：
電話： 電話：
簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日
本合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。
出租人（甲方）簽章：
承租人（乙方）簽章：
委托人 ： 國籍： 聯系方式：
委托人： 聯系方式：
年 月 日
一、我國推行“以房養老”的現實困境
我國是世界上老年人口最多的國家，2013年我國老年人口突破2億，2025年有望突破3億，社會老齡化趨勢的加快，急需巨大的社會養老資金。自2003年“倒按揭”理念被引入我國，北京、上海、南京等地相繼開展了“以房養老”業務，由于種種原因，推行“以房養老”幾乎沒有實質性進展。具體歸納為以下幾方面原因。
（一）文化觀念制約
中國人有著濃厚的家庭傳統觀念，房產不僅僅是一種私有財產，更是情感維系的載體，房產對于家庭的重要性不言而喻。尤其是隨著近年來房價的上漲，為購置一套住房，很多家庭都是傾其所有，甚至數個家庭、數代人共同出資購買。據搜狐焦點網對網友調查顯示，有43%的老年網友不會選擇以房養老，不好說的占22%，會選擇的為35%；從子女（調查對象為70、80后）角度來看，77.2%的調查對象不贊成父母以房養老，贊成的僅有13%。因此，受傳統文化觀念影響，大多數老年人選擇“以房養老”的可能性小，房子留給子女、靠兒不靠房仍是主流觀念。
（二）以房養老對象有限
一方面受法律法規限制、房屋違章違建現象普遍、農村宅基地嚴禁流轉等因素影響，我國農村房屋登記發證率低，且不能作為財產進行抵押，直接導致農村老年人以房養老被排除在外。另一方面，不是所有城市老年人都需要“以房養老”：對于養老待遇優厚的城市老人來說，“以房養老”沒多大必要；對于沒有房產的城市低收入群體來說，雖有養老之憂，但又達不到“以房養老”的條件。
（三）配套政策不夠完善
“以房養老”是一項復雜的系統工程，在實際操作中涉及房屋價值評估、資金放貸、房屋抵押、房屋過戶等各類問題，需要政府、金融機構、養老機構、房地產評估機構等多個不同主體參與，我國“以房養老”的相關政策法規不健全，業務開展缺乏法律依據，存在操作風險。
（四）制度和市場的不確定性
我國住宅為70年使用權，盡管《物權法》規定 “住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但并沒有明確規定能夠保證70 年產權到期后，抵押房屋自動續期是否有償。另外，以房養老受房價波動的影響，市場風險會很大：若房價上升，選擇以房養老的老人可能無法獲得增值部分；若房價下跌，選擇以房養老的老人獲利，但這部分市場風險則轉移給金融機構。房價變化的不確定性，導致金融機構和房屋產權人對未來房屋價值都心存疑慮。
二、國外“以房養老”經驗借鑒
以房養老最早起源于荷蘭，后來在一些歐美國家得到進一步發展和完善，推出了各具特色的以房養老模式，主要可分為三種類型。
（一）市場化運作模式
市場化運作模式以“住房反向抵押貸款”和“倒按揭”為主要表現形式，以美國、加拿大等國為代表，以房養老對象為62歲以上的老年人， 將自有房產進行抵押，主要由各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構進行商業化運作。由于受到高昂的房屋遺產稅、完善的市場化機制等因素的影響，市場對此類養老模式接受程度較高。特別之處在于美國“住房反向抵押貸款”由政府擔保，借款人不用擔心資金償還問題。而加拿大的倒按揭業務較為靈活， 通過區別不同老年人的特征， 制定個性化的倒按揭方案。
（二）個人理財決策模式
這類模式由老人及其家屬直接通過房產市場進行家庭經濟資源配置，釋放房產經濟價值，提高老人現期支付能力，主要以德國、北歐等國為代表。德國老齡化程度較為嚴重，老年人住房自有率較高，在一些大學集中地區的老年人更愿意將多余房間出租給年輕人，除了獲得可觀的房租外，還能緩解老年人的孤獨感。異地以房養老產業在北歐逐漸流行起來，比如：挪威卑爾根、奧斯陸等城市先后在西班牙南部開設大型養老公寓，老人把本土的房子出租或賣給其他家庭，自己搬到設施相對完善、自然環境優美、養老費用相對便宜的西班牙等國養老。
（三）政府主導模式
政府通過出臺各種政策，發動包括房企、銀行、社區等各方力量，較好地實現了“以房養老”。其中，最為典型的是由政府機構、或者有政府背景的公益性機構或金融機構直接融資給借款人。政府主導的以房養老模式以日本和新加坡最為典型。日本政府在社區建設醫療、老年活動、餐飲等設施，一些大型社區中各種年齡段人群居住在一起，互相照顧，日本政府推進住宅適老化的措施是解決養老問題的新方向。另外，新加坡養老公寓比較有特色，政府建設一種面積約40 平方米的樂齡公寓，價格相對低廉，出售給55歲以上符合條件的獨居或只有老伴居住的老人，使用年限一般為30年，可延長使用期限但不能轉讓和繼承。
三、我國“以房養老”體系構建
結合國外“以房養老”經驗，“以房養老”政策需契合當地文化社會背景、人口結構和人口素質、地方經濟發展水平等因素，逐步建立適合我國國情的“以房養老”體系。
一是以居家養老方式為基礎。對有多套房產、多余房間的老年人，可通過租售換養的方式，將多余房產出售、出租籌措補充養老金。也可通過以大換小、以價高換價低的形式釋放資金補充養老金，這種方式對空巢老人來說適用性更強，另一個好處是可以抵抗通貨膨脹對購買力的侵蝕。這種自我養老社會化、市場化和商業化模式，老人擁有房屋產權，繼續住在自己房屋中養老，老人過世后房屋能留給子孫后代。居家養老方式不明顯沖擊現有文化觀念，依靠不動產紅利，發揮房產在補充養老金方面的作用。同時，政府應當加大對養老方面的投入，完善養老設施建設和配置，包括小區活動設施、養老看護設施、醫療設施等，積極推動配套養老型物業的建設。
二是以租房換取機構養老。老人可選擇將自有住房出租，到養老機構養老，以租金補貼養老費用。房屋租賃養老是一種不變更產權歸屬、增加老人養老資金來源的養老模式，同時也能享受養老機構的專業服務。這種方式較為靈活，在合同到期后續期時可以根據市場價格重新計算房租，但對于年齡較大的人來說，房屋出租會不太好管理。另外，對于愿意在養老機構終老的老人，也可以將名下房產出售，獲取養老資金，但會涉及賣房資金保值增值問題。
一、監管項目的改革與創新
1.會計監管內容的創新
不管是在企業單位還是事業單位之中，監管內容主要為企業內部對應的會計制度以及業務處理環節。在這之中，監管人員應該對較易制造造假操作的環節進行嚴格、全程的監控，如果條件允許也可以接入獨立公正的第三方，以此來幫助企業內部各項業務與制度實施符合規定原則。同時，監管人員還應該準確的劃定企業內各部門之間的全責界限，并且設立明確的獎懲條令，使部門工作人員了解到會計信息或者財務活動的重要性從而主動規范自己。同時，企業內部應該建立起高效低本的運行體系，通過轉變企業內部財務會計方面的管理理念，減少企業事務運行成本，排除企業中不必要的財務支出，提高會計財務部門的工作透明度。
2.著重會計關鍵環節的監管
企業運行涉及的內容極為復雜，尤其是部分大型企業，而監管人員在對企業進行會計財務監管時，往往無法面面俱到，包攬所有監管事項，因此擇其重點才是關鍵。目前國內各大企業共同重點監管的環節基本都在會計信息方面，主要是會計報表的審查監管等。在這方面，企業首先應該努力提高自身會計人員的專業能力及個人素質，并設立嚴格的會計人員考核認證檢驗，確保從自身方面提高內部會計信息質量。另外，企業還應該對會計報表等關系到企業運營的重要信息進行重點審查，避免在運營的關鍵點中出現問題，從而給企業帶來嚴重損失。
3.會計監管標準的創新
(1)目前國內企業中會計監管標準現狀會計監管的標準是決定企業會計財務監管效果是否明顯的關鍵因素，我國針對會計監管工作制定了很多相關法律法規，通過這些法律法規，監管人員能夠在進行會計財務事務監管是做出清楚明確的處理判斷，但由于目前我國經濟體系發展不成熟，會計監管方面的法律法規依舊存在些許問題，例如某些會計監管法則雖然理論清晰明了，但缺少定量要求，在實際的運用中缺乏數據判斷，實行起來較難，又或者某些法律自身定義就較為籠統，法律涉及的細節不夠具體，這就導致在小規模會計監管工作中，此類法律無法提供準確的依據。目前政府應該盡快制定出會計方面的民事責任賠償法，并切實實施起來，從而通過非刑事手段來更好地解決企業中已經出現的會計財務糾紛。
(2)企業會計監管標準改變的著手方向目前我國在會計監管標準方面出臺的可依據法律主要為刑事、行政追究方面的，而涉及投資受害方的保護性質的法律卻非常少，這就導致了在發生會計財務糾紛時，受害方無法享有合理的法律保護，得不到后續賠償，這對投資人來說非常不利。另外，由于目前國內會計財務方面的管理主要依靠會計人員的個人素質，會計人員制造假數據較為輕松，這就導致了許多會計人員在僥幸心理的促使下觸犯法律，嘗試制造假報表數據。要想避免此類事件發生，國家應該盡快針對會計人員制定相關的管理與懲處法規，通過加大懲罰力度來抑制造假事件的發生。同時，政府還應該針對違法會計人員所在的會計機構組織制定一系列的處罰賠償法律，并允許受害投資方對該機構組織提出訴訟與賠償要求，這樣可以間接加強企業在會計管理方面的工作嚴格度，從而從根本上杜絕會計造假事件的發生。
二、結語
企業運營在我國近幾十年的經濟發展中非常關鍵，是各大地區經濟發展的重要基礎。在2000年以后，我國經濟發展逐漸提速，國內經濟環境也逐漸接近發達國家。會計監管作為控制企業內部經濟財務運轉的重要手段，其重要性不需言表，隨著國家對企業會計監管體制的逐漸重視，國內大部分地區企業發展都以步入正軌，但依然存在一小部分企業會計財務處理失準，會計信息造假嚴重的情況。因此，只有國內會計人員及監管監管人員從自身做起，以嚴謹認真的工作態度對待每一項會計事務，才能從根本上逐漸解決會計監管體制問題，使企業能在良好的經濟環境中發展。
作者：李津 單位：唐山市住房和城鄉建設局房屋產權監理處
委托人（甲方）：___________________
居間人（乙方）：___________________
依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，委托人與居間人在平等、自愿的基礎上，就房屋租賃居間的有關事宜達成協議如下：
第一條 委托事項
甲方委托乙方在委托期限內為其居間尋找符合以下條件的房屋（必備條件請在方格內劃鉤，參考條件請劃圈，未選條件請劃斜線），并協助促成其與出租人簽訂房屋租賃協議：________________坐落：____；樓房為___室___廳___衛；平房為 ___間；無裝修；一般裝修；精裝修；防盜門；有線電視接口；空調；天然氣；煤氣；集中供暖；土暖氣；熱水器；電話；電視機 ；電冰箱；洗衣機；上下水；家具____________；樓層：___；結構：____；朝向：____；建筑面積：_____平方米；月租金標準：____元；租期：____；房屋用途：_____；房屋權屬：________________其他條件： _______________乙方還應提供以下服務：___________。
第二條 委托期限
自________年_________月________日至________年________月_________日。
超過以上期限仍需要居間服務的，雙方另行簽訂居間協議或以書面形式將本協議委托期限延長。
第三條 現場看房
乙方應陪同甲方到房屋現場看房。
乙方應當制做看房的書面記錄，列明房屋的具體地址、看房時間及其他事項。看房記錄需經甲方簽字確認，由雙方各執一份。
乙方為甲方尋找的房屋不滿足甲方提出的必備條件或者甲方不滿足出租人提出的特別條件要求的，甲方有權拒絕簽字并拒絕支付看房費。
第四條 甲方義務
（一）應出示身份證_______等真實的身份資格證明；
（二）應對乙方的居間活動提供必要的協助與配合；
（三）應對乙方提供的房屋資料保守秘密；
（四）不得在委托期限內及期限屆滿后____日內與乙方介紹的出租人進行私下交易。
第五條 乙方義務
（一）應出示營業執照、房地產經紀機構資質證書等合法的經營資格證明；
（二）應盡力完成甲方的委托事項，按照本協議第一條甲方提出的條件為甲方尋找房屋，將處理情況及時向甲方如實匯報，為甲方看房和與出租人簽訂房屋租賃協議提供聯絡、協助、撮合等服務，并促成甲方與出租人的房屋租賃協議成立；
（三）應保證為甲方提供的房屋資料已經事先核實，并且甲方滿足出租人提出的特別條件要求；
（四）不得提供虛假信息、隱瞞重要事實或與他人惡意串通，損害甲方利益；
（五）對甲方的經濟情況、個人信息、商業秘密等保守秘密；
（六）應保證為甲方介紹的出租人具有房屋所有權證書或對出租房屋依法享有出租權利的其他證明及身份證、營業執照等身份資格證明；保證出租房屋產權明晰，不存在所有權糾紛或者其他權利糾紛；
（七）收取看房費、傭金、居間活動費用的，應向甲方開具合法、規范的收費票據；
（八）本協議簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的預收費用。
關鍵詞：登記錯誤；行政行為；民事侵權責任；國家賠償責任
一、引言
不動產登記，是指將土地及其定著物之所有權和他項權利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門簿冊上。[1]不動產登記制度，是我國物權法領域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎，起著維護交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國都把完善不動產登記制度作為加強不動產管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動產，其權屬登記，是房地產法學領域的重要課題。房屋權屬登記是房屋他項權利產生和變動的前提，關系到公民切身財產權益的實現。特別是登記錯誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強對房屋權屬登記錯誤的法律救濟提升到保護公民財產權益的高度。現行物權法和城市房屋權屬登記管理辦法規定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟途徑，作為保護公民財產權益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無疑具有更好的補償受害人損失的效果，因此本文專門論述之。
二、房屋權屬登記錯誤的法律分析
房屋權屬登記，是國家加強不動產管理，維護交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權屬登記錯誤的賠償責任，顯而易見必須首先明晰房屋權屬登記的性質。厘清房屋權屬登記的法律關系，確定相關當事人的權利義務，那么希冀相關主體承擔登記錯誤的賠償責任才有可能。鑒于房屋權屬登記是公權力介入私權利的產物，故學界一直有房屋權屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論，一定程度上影響了登記錯誤賠償責任的實現，所以有必要明確房屋權屬登記行為的性質。
（一）房屋權屬登記行為的性質
就房屋權屬登記行為的性質而言，大體有三種學說。第一，公法行為說。該說認為：“從登記行為看，房地產權屬登記在我國是房地產管理部門依其職權而實施的行政行為。”[2]不動產登記是一種行政行為，理由之一，不動產登記行為是一項必須由不動產登記機關行使的公權力行為；理由之二，不動產登記行為是國家行政權力的一部分，體現了一定的強制性。登記并非源于當事人的自愿委托而是來源于國家行政權，申請人必須依法向登記機關申請登記，否則其不動產的相關權利便得不到法律的有效保護；理由之三，不動產登記行為是對不動產物權的確認與宣告，是根據客觀事實和法律規定決定的行為，必須要嚴格按照法律規定和有關規范進行。[3]第二，證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為“房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。[4]第三，私法行為說。該說認為登記行為中，真正由當事人參與的行為包括登記申請和登記請求兩方面，考察登記行為的性質應從這兩項權利去考察。登記效力之發生脫離申請人之意思則難以發生效力，登記行為本質上是一種事實行為，登記并不能賦予任何人權利。登記行為是產生私法效果的行為，就登記制度而言，預告登記、異議登記、撤銷登記性質上均為向法院提起的私法上之訴權，并且登記機關應負登記錯誤之賠償責任。[5]
上述觀點都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權屬登記行為，應當是一種行政行為，具體地說，是行政確認。所謂行政確認，是指行政主體依法對相對方的法律地位、法律關系和法律事實進行甄別，給予確定、認可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條之規定：本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。同時，我國物權法也規定了不動產統一登記制度和登記機構的行政性質。由此可見，房屋權屬登記，是房屋登記主管部門依照相關權利主體的申請，運用職權對相對人的權利狀態的一種確認，是典型的行政確認行為，體現了是國家運用公權力對市民社會的干預和管理，以保護公民的財產權益，維護社會的交易穩定。從中可以看出房屋權屬登記行為是行政機關基于行政職責而作出的具有行政法效果的強制性的單方服務行為。所以說，把房屋權屬登記行為認定為行政行為更為妥當一些。
（二）房屋權屬登記錯誤的原因
不動產登記作為物權的公示方法，其物權權利具有正確性推定的效力，即不動產登記權利作為正確權利只是法律為穩定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對的，原因就是不動產登記會產生錯誤。不動產登記錯誤是指在不動產登記中，登記簿記載的物權與實際權利不相符合的事實狀態，主要包括錯誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權屬登記亦同。在房屋權屬登記過程中，登記機構會對當事人提供的申請材料進行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對當事人提供的材料進行格式要求方面的審查，而不對材料的真實性進行辨別；二為實質審查，即不僅要審查當事人提供的材料是否符合要求，而且要對材料的真實性進行鑒別。現行物權法在第十二條對登記機構的審查形式作出了規定，指出登記機構應對當事人提供的材料時候符合要求進行審查，必要時候可以實地查看。可以看出當前我國登記機構的審查形式為形式審查為主，實質審查為輔。盡管我國的審查形式是在比較形式審查和實質審查優劣基礎上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯誤的發生。由于當事人的原因或者登記機構的原因，都可能發生登記錯誤的情況。
物權法第二十一條對登記錯誤發生的原因進行了概括，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發生主要有三種情況：第一，就是登記申請人采取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機構工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機構工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因為當事人的原因還是因為登記機構的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產生損害賠償責任承擔的問題。因當事人原因產生的賠償責任是民事侵權責任，應適用民事訴訟程序；因登記機構原因而產生的賠償責任是國家賠償責任，應啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產生的賠償責任是國家賠償責任，非連帶責任或按份責任，此時也應適用行政訴訟程序，只是登記機構先行賠償之后可以向造成錯誤的申請人進行追償。
三、房屋權屬登記錯誤的賠償責任
因當事人原因、登記機構原因或者共同的原因造成房屋權屬登記錯誤，使得登記權利人與實際權利人不一致，這不僅使實際權利人喪失房屋所有權及他項權利，同時靜態的交易安全和動態的交易安全都無法得到保證，由此造成他人財產等權益的損害。賠償制度不僅能及時補償受害人的損失，也可以警醒相關主體減少登記錯誤的發生，不失為房屋權屬登記錯誤的有效的法律救濟途徑。仔細分析房屋權屬登記行為的性質和房屋權屬登記錯誤發生的原因，我們會發現因房屋權屬登記錯誤而產生的賠償責任主要有如下責任形態：
（一）民事侵權責任
前已所述，我國登記機構在進行房屋權屬登記時采取形式審查加實質審查的模式，盡管登記機構已經履行了必要的審查義務，但是由于登記申請人提供虛假材料，采取欺騙等手段還是會發生登記錯誤的情形。由于國家賠償法實行違法賠償的原則，只有在行政機關實施行政行為違反法律法規，給他人造成損害的，才承擔賠償責任。在登記機構已經履行必要義務，沒有違反法律法規的情形下發生登記錯誤，登記機構自然就不承擔賠償義務。可是受害人的權益又必須得到救濟。根據民法通則第一百零六條之規定，公民由于過錯侵害他人財產的，也應當承擔賠償責任。因此，登記申請人采用虛假、欺騙等手段造成登記錯誤，實質上是通過登記錯誤的方式侵害了他人合法財產權，可以把該行為視為一種民事侵權行為，據此要求申請人承擔相應的民事賠償責任。比如登記申請人通過偽造文書，將他人房屋登記在自己名下，管理不善造成房屋滅失，即屬典型的侵害他人財產權的行為。
一般而言，追究錯誤登記申請人的民事侵權賠償責任，應當具備以下四個要件。第一，登記申請人通過虛假、欺騙等手段實施了登記申請行為。即登記申請人通過該虛假登記行為，造成了登記權利人與實際權利人不符。第二，登記申請人主觀上具有過錯。登記申請人必須具有主觀惡意，明知或者應當知道該行為會造成他人財產損害。如果申請人善意無過失，不知該行為會侵害他人財產權而為之，不承擔賠償責任。比如抵押權人拿著被抵押人提供的文書去登記機構辦理登記，結果證明被抵押人提供的文書是虛假的，但抵押權人并不知情，那么該抵押權人不承擔賠償責任。第三，登記申請人的錯誤登記造成了一定的損害后果。即由于登記申請人的錯誤登記造成了他人的財產損失，如果并沒有產生損害后果，那么申請人也不承擔賠償責任。第四，錯誤登記行為與損害后果之間具有因果聯系，即實際權利人的損失是由于申請人的錯誤登記行為而引起的。綜上可以看出，通過錯誤登記侵害他人的財產權益，是平等民事主體之間的侵權糾紛，適用民事訴訟程序便可達到對受害人的救濟。
（二）國家賠償責任
登記機構的工作人員怠于履行必要的審查義務，其行為具有不法性，該不法行為造成登記錯誤并致他人損害的，屬于侵權行為，登記機構要負賠償責任。我國物權法第二十一條第二款也明確規定因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。但是對于該賠償責任是民事賠償責任還是國家賠償責任，立法沒有明晰，學界也有不同的看法。諸如李明發教授便認為我國目前不動產登記機構雖為行政機構，但不動產登記行為本質上是民事行為，而非行政行為。因不動產登記錯誤而產生的賠償責任是民事侵權責任，而非國家賠償責任。因不動產登記錯誤要求賠償而啟動的訴訟程序應是民事訴訟，而非行政訴訟。[8]而肖厚國教授則認為，因登記官吏的不當行為(錯誤地登記或涂銷登記)而使有關權利人遭受損失的，受害人可以提起行政訴訟，要求予以國家賠償。登記官吏對當事人的登記申請進行審查，登記乃屬行使國家公權力的行為，此種公權力的賦予和行使是為了對不動產法律關系的形成、變更、消滅進行干預，旨在明晰不動產物權的權利狀況，避免犧牲真正權利人的利益，故而登記應符合這一目標。假使登記因登記官吏的錯誤而未真正明晰不動產的權利狀況，使權利人遭受損失的，有權提出行政訴訟，獲得國家賠償。[9]
盡管房屋權屬登記，調整的是市民社會平等民事主體之間財產權利狀態，登記錯誤賠償責任，彌補的是公民受損的財產權益，但并不能據此就認為房屋權屬登記即為民事行為，由此產生的賠償責任即為民事賠償責任。我國物權法已經明確區分了因登記申請人的原因和因登記機構的原因造成的登記錯誤所產生的賠償責任，前者是平等民事主體之間的侵權糾紛，所以是民事侵權賠償責任，后者是因登記機構違法實施行政行為而產生賠償責任，是典型的行政侵權賠償責任。前也已經論及，房屋權屬登記行為是一種行政確認，所以因登記機構的不當行為而使權利人遭受損失的，屬于國家賠償責任，適用行政訴訟程序。由于國家賠償法第28條第七項明確規定只對受害人的直接損失進行賠償，據此便有學者認為把登記機構登記錯誤而產生的賠償責任認定為國家賠償責任不利于充分保護受害人的權益。而且國外也有用民事訴訟來處理國家賠償問題的，如日本，建議用民事訴訟來處理登記機構的賠償問題。[10]其實保護受害人的權益，不能扭曲現有的法律框架。在現有的法律制度下，把登記機關登記錯誤的賠償責任認定為國家賠償責任，是符合現行法律制度邏輯的，因不法行政行為導致公民財產損害產生國家賠償責任。至于賠償直接損失無法充分保護受害人的利益，國家賠償的實現難度比較大，那么是完善國家賠償法的問題，二者不能混為一談。所以說，把房屋權屬登記錯誤的賠償責任認定為國家賠償責任更為妥當一些。
（三）二者競合的處理
當登記申請人和登記機構工作人員惡意串通造成登記錯誤，共同造成他人損失而產生的賠償責任，該如何處理？學界一直有不同的看法。第一種觀點：連帶責任說。該觀點認為受害人提出賠償請求時，由登記機構與登記當事人共同向受害人承擔連帶賠償責任，登記機構與登記當事人按過錯大小各自承擔責任。第二種觀點：按份責任說。該觀點認為法院根據案件的具體情況，依據自由裁量權確定登記機構、登記當事人各自應當承擔的責任份額，判令其賠償相應的損失，這是目前司法實踐中較為通行的一種做法。最高法院(2001)法釋第23號規定：“在確定賠償的數額中，應當考慮行政行為在損害發生過程和結果中所起的作用等因素”，這就要求法院在處理案件時，應充分考慮登記機構在損害后果發生過程中所起作用的大小，來確定其所應承擔的賠償數額。如果不動產登記機構的工作人員基于一般過失對材料審查不嚴而導致登記錯誤，則承擔次要賠償責任；如果不動產登記機構具有重大過失或故意，則應承擔主要賠償責任。第三種觀點：補充賠償責任說。該觀點認為受害人優先通過其它途徑獲得賠償，在無法獲得賠償時，方可提起行政賠償之訴，由不動產登記機構承擔補充賠償責任。即受害人原則上應先對民事侵權人提起民事訴訟方式來尋求救濟，當該程序不能滿足當事人的救濟要求時或賠償不能得到履行時，受害人才可以提起行政賠償訴訟。[11]
以上觀點都存有一定的合理性，但仔細分析會發現個中邏輯漏洞。因登記申請人原因而產生的賠償責任是民事賠償責任，因登記機構原因產生的賠償責任是國家賠償責任，這是兩種性質迥異的責任，把它們放在一起說成連帶責任或者按份責任都是有悖于連帶責任和按份責任的原理的。所以說，第一種觀點都第二種觀點都忽視了這兩種責任的性質差異，缺乏相應理論的支撐，在實踐中是行不通的。第三種觀點盡管主張民事優先，不足部分可以通過行政賠償獲得救濟，但是與現行法律制度不相容。我國物權法第二十一條第二款明確規定登記機構應履行先行賠償的義務，登記機構賠償以后，可以向造成登記錯誤的人追償。由此可以看出我國法律規定的是行政賠償優先制度。因登記申請人和登記機構共同的原因造成登記錯誤致他人損害的，由登記機關先行賠付，而后再向造成登記錯誤的人追償。即當民事侵權責任和國家賠償責任發生競合時，應通過國家賠償責任來實現對受害人的救濟，此時當然啟動行政訴訟程序。過后，登記機構向造成登記錯誤的人進行追償，則是后話。
四、結語
由于我國現行國家賠償法實行違法賠償的歸責原則，[12]即只有在行政機構實施行政行為時違反相關法律法規，給他人造成損害的，行政機關才承擔相應的賠償義務。因此在登記機構履行了必要的審查義務后，在沒有違反相關法律法規的情形下發生登記錯誤，此時登記機構不承擔賠償責任。但是畢竟登記錯誤給他人造成了損害，物權法也明確了受害人應當得到相應的救濟。為了保證物權法和國家賠償法的協調，此時我們就應當運用體系解釋的法學解釋方法，在民法通則、物權法和國家賠償法的框架下，為受害人尋求相應的法律救濟途徑。從物權法第二十一條第一款之規定可以看出，登記申請人提供虛假材料造成登記機關登記錯誤，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。民法通則第一百零六條第二款之規定也要求公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人的財產、人身的，應當承擔民事責任。這就為我們把登記申請人通過虛假手段騙取登記侵害他人財產權益視為一種民事侵權行為提供了理論支撐和法條依據，所以說，在登記機關沒有違法的情形下，由于登記申請人弄虛作假造成錯誤登記給他人造成損害的，應當承擔民事侵權賠償責任，以此來救濟受害人受損的法益。由于登記機構沒有履行必要的審查義務造成登記錯誤，顯然是沒有履行法定職責所致，該行政行為具有違法性，給他人造成損害的，理應承擔國家賠償責任。當由于登記申請人和登記機構惡意串通造成登記錯誤給他人造成損害的，屬于國家賠償責任和民事侵權責任并存，考慮到兩種責任性質的差異，所以這并不是連帶責任或者按份責任。物權法在第二十一條第二款規定了登記機構先行賠付的義務，而后可以向造成錯誤登記的人進行追償。所以把此種責任視為國家賠償責任更為妥當一些，有利于受害人及時得到救濟。
參考資料：
[1] 梁慧星主編：《中國物權法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199頁。
[2] 崔建遠：《中國房地產法研究》，中國法制出版社1995年版，第238頁。
[3] 王達：《物權法中的行政法問題：不動產登記制度》，《人民法院報》2007年總第3538期第5版。
[4] 謝莊、王彤：“產權變更登記不應是商品房買賣合同成立的要件”，《法學評論》1996年第6期。
[5] 王洪亮：“不動產物權登記立法研究”，《法律科學》2000年第2期。
[6] 鄭傳坤主編：《行政法學》，法律出版社2007年版，第204頁。
[7]王利民、郭明龍：“邏輯轉換與制度創新——中國不動產登記瑕疵救濟模式二體制性調整”，《政法論叢》2006年第5期，第24頁.
[8] 李明發：“論不動產登記錯誤的法律救濟——以房產登記為中心”，《法律科學（西北政法學院學報）》2005年第6期。
[9] 肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第220頁。
[10] 常鵬翱：“也論不動產登記錯誤的法律救濟”，《法律科學（西北政法學院學報）》2006年第5期。
Q1：王律師，你好！
我在2011年4月，通過中介承租上海市東體育會路的某處房屋（以下簡稱“系爭房屋”），與張女士簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），當時張女士出具其身份證稱其是該系爭房屋產權人的母親，因產權人在美國，故由其系爭房屋的相關出租事宜。簽約當天，我付給張女士定金人民幣3000元，及中介費人民幣2200元，張女士遂簽署收條一張。根據租賃合同的約定：“張女士將其合法擁有的上海市東體育會路的房屋出租給本人使用，租賃期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方應保證所出租房屋權屬清楚，無共同人意見，無使用之糾紛。”
為此本人要求張女士出具產權人同意其出租房屋的委托書，張女士未出具。次日，本人為系爭房屋物業管理費的繳交事宜找張女士溝通，并再次提出要求張女士出具房屋出租的委托書，張女士僅出具了系爭房屋的產權證復印件，且該產權證復印件上的權利人并非張女士，本人表示若張女士不能提供委托書，本人將拒絕繼續履行租賃合同。但張女士始終沒有向本人出示權利人同意其處理有關系爭房屋出租事宜的授權委托書。
不久張女士將系爭房屋出租給了第三人，本人也沒有繼續支付房屋租金。我現在想咨詢一下王律師，張女士在無法提供系爭房屋權利人授權證明的情況下對外出租房產，本人是否可以認為張女士欺詐并向法院要求確認雙方簽訂的租賃合同無效，要求張女士雙倍返還定金，并返還中介費？
求助人：王女士
A：王女士，你好！
首先，財產應由擁有該財產處分權的人進行處分。這種處分權可以是因獲得財產的所有權而自然獲得的，也可以是由權利人授權給予第三人的。張女士并非系爭房產的權利人，其處分權只能通過合法有效的授權獲得，我們常常將其稱之行為。根據《中華人民共和國民法通則》規定，人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任。
按照《中華人民共和國民法通則》的規定，分為三種形式：
（一）法定。基于法律的直接規定而產生的為法定。
（二）指定。依照法律規定因人民法院或者其他部門的指定而產生的為指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而產生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關系性質的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托。
就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權應當是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應當出示授權委托書。因此，為了避免張女士無權所產生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權利人同意她處理其房屋出租事宜的授權委托書的要求應該是合理的，張女士應當出具。
那什么是無權呢？就是無權人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，因無權而簽訂的合同有以下三種情形：
（l）根本沒有權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經過被人的授權，就以被人的名義簽訂的合同。
（2）超越權而簽訂的合同。是指人與被人之間有關系存在，但是人超越了被人的授權范圍與他人簽訂了合同。
（3）關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關系，但是由于期限屆滿、事務完成或者被人取消委托關系等原因，被人與人之間的關系已不復存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。
根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。該條款規定行為人沒有權、超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，未經被人追認，對被人不發生效力。
王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權利人的委托出租系爭房屋的話，她負有舉證的責任。若張女士無法提供證據證明她對系爭房屋擁有處分權的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權人處分他人財產的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權利人追認前，處于效力待定狀態，而非合同無效狀態。
我國的法律法規將無權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）無權人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質上講，無權行為也具有某些的特性，如無權人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權合同經過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩定和保護合同相對人的利益。
我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。
我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。
根據《合同法》第五十四條規定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。
需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認為，本案更合理的定性應為權須明晰的效力待定合同，而非欺詐。
而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續的做法本身也存在一定的過錯。現王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權利人進行審核并取得相關的委托授權材料，也存在過錯，應當根據中介居間合同的約定承擔相應的責任。
當前，無房屋處分權人假造房屋產權證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務必要確認房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產交易中心，了解房屋的產交信息，然后核對房屋產權證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。
（法律支持：北京大成律師事務所上海分所）
王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》《繼承法》等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
A：王女士，你好！
首先，財產應由擁有該財產處分權的人進行處分。這種處分權可以是因獲得財產的所有權而自然獲得的，也可以是由權利人授權給予第三人的。張女士并非系爭房產的權利人，其處分權只能通過合法有效的授權獲得，我們常常將其稱之行為。根據《中華人民共和國民法通則》規定，人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任。
按照《中華人民共和國民法通則》的規定，分為三種形式：
（一）法定。基于法律的直接規定而產生的為法定。
（二）指定。依照法律規定因人民法院或者其他部門的指定而產生的為指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而產生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關系性質的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托。
就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權應當是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應當出示授權委托書。因此，為了避免張女士無權所產生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權利人同意她處理其房屋出租事宜的授權委托書的要求應該是合理的，張女士應當出具。
那什么是無權呢？就是無權人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，因無權而簽訂的合同有以下三種情形：
（l）根本沒有權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經過被人的授權，就以被人的名義簽訂的合同。
（2）超越權而簽訂的合同。是指人與被人之間有關系存在，但是人超越了被人的授權范圍與他人簽訂了合同。
（3）關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關系，但是由于期限屆滿、事務完成或者被人取消委托關系等原因，被人與人之間的關系已不復存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。
根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。該條款規定行為人沒有權、超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，未經被人追認，對被人不發生效力。
王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權利人的委托出租系爭房屋的話，她負有舉證的責任。若張女士無法提供證據證明她對系爭房屋擁有處分權的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權人處分他人財產的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權利人追認前，處于效力待定狀態，而非合同無效狀態。
我國的法律法規將無權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）無權人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質上講，無權行為也具有某些的特性，如無權人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權合同經過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩定和保護合同相對人的利益。
我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。
我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。
根據《合同法》第五十四條規定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。
需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認為，本案更合理的定性應為權須明晰的效力待定合同，而非欺詐。
而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續的做法本身也存在一定的過錯。現王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權利人進行審核并取得相關的委托授權材料，也存在過錯，應當根據中介居間合同的約定承擔相應的責任。
當前，無房屋處分權人假造房屋產權證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務必要確認房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產交易中心，了解房屋的產交信息，然后核對房屋產權證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。
關鍵詞：住房反向抵押貸款；以房養老；障礙
中圖分類號：F830.572文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）03-0056-02
隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現，養老問題越來越受到社會各界的高度關注。在現有養老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應對社會老齡化現象。住房反向抵押貸款作為發達國家解決老年人以房養老的重要金融工具，逐漸受到學界的高度關注，對此從理論和實踐角度進行探討，無疑具有重大的現實意義。
一、住房反向抵押貸款及其社會效應
住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的一定年齡的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，并從金融機構獲得借款，金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預期利息，并按老人的預期壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現金的同時繼續享有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世，相應的金融機構就獲得抵押房的產權并將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，并享有房產升值的部分。
住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發展最成熟最具代表性的當屬美國。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養老途徑、彌補社會保障資金不足、改善老年人經濟狀況和提高老年人生活質量和消費水平、促進社會整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會效用主要體現在兩點：
首先，老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產組成理論研究表明，大部分老年人以養老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費的資產，通過采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時，通過住房資產的釋放，可幫助老年人籌措長期護理費用。對低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會貧困率發生等方面有不可小視的社會功能。
其次，住房反向抵押貸款在增加金融機構業務收入的同時，還可增加二手房上市量，對調節房價起積極作用。對貸款機構而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風險，但與其他貸款業務平均利潤率相比，住房反向抵押貸款業務具有較高的利潤率。作為一種新興金融產品，住房反向抵押貸款是金融機構中間業務擴大的表現，可成為新的經濟增長點。這種類似于買房即積蓄的養老方式，除了拉動內需，還會使房地產市場的買賣趨于投資化而非投機需求。
中國工業化進程的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實，未富先老開始成為經濟社會快速發展的重大障礙，加之社會保障體系不健全，養老問題的嚴峻性日益凸顯。從中國大多數老年人的生活現狀來看，僅依靠現行養老保障制度和傳統的家庭養老模式難以應對老齡化趨勢，解決老年人“房產富人，現金窮人”現象及其養老問題，住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。
二、中國實施住房反向抵押貸款面臨的障礙
近幾年，理論界對中國實施住房反向抵押貸款的探討較多，但基本停留在理論研究和借鑒上。需要關注的則是實際操作中所面臨種種障礙。
1.土地制度不明確，缺少國家政策支持。從反向抵押貸款的特征來看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產權（包括土地的所有權）。中國現行法律制度使所有住宅所有者從本質上講都無法擁有絕對產權，即在擁有房屋所有權的同時無法擁有土地所有權，只擁有有限期限的土地使用權，即居住用地使用權限最高期限為七十年。據《城市房地產管理法》，土地使用權的續期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎資產不復存在，住房反向抵押貸款難以有效實施。
2.市場風險復雜且缺少規避工具。作為全新的混合性金融產品，住房反向抵押貸款的運作風險相當復雜。包括：（1）房地產價格風險，即住房在最后出售時，其總價格低于貸款本息總額，貸款機構就可能面臨損失。（2）利率風險，由于住房反向抵押貸款期限較長，信用關系存續期間，利率發生變化會加大貸款的機會成本，使抵押機構的信貸資金遭受損失。（3）流動性和變現性風險，房地產變現能力差，占用資金多，容易使抵押貸款機構資金陷入困境，甚至引起破產。
中國現行的金融環境缺少風險分散機制，住房反向抵押貸款的風險完全高度集中于提供商，不利于調動金融機構經營該業務的主動性。反向抵押貸款發展最為成功的美國，也是在規避市場風險的法律法規及金融工具出現后，才獲得長足發展的。
3.傳統觀念根深蒂固。“孝”為百善之先，贍養父母是子女應盡的義務，國家將其明確列入法律條例。相應的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀念，導致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產。這種傳統的代際財富觀念使得老人盡管需要養老資金卻不愿意將房產進行反向抵押，導致對新興金融產品的潛在需求無法發展為現實的有效需求。
4.經營主體復雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經營主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業務，原因在于：（1）該業務要求銀行主動經營房產，以往國內銀行處置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，主動買賣房產動力不大且不是其長項。（2）傳統房貸風險會隨時間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報周期過長且市場波動大，銀行涉足此領域沒有內在動力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產品的開發和推行上有豐富的經驗，但在中國禁止金融混業經營的管理體制下，保險公司不能直接投資房地產業務，也不可能具備金融信貸功能。社會保障機構無論從業務到經驗，雖具有相當的資金實力，仍不具有貸款發放、房屋評估與銷售等業務職能。
三、中國現存住房反向抵押貸款模式及其發展
中國住房反向抵押貸款的變異形式及實施模式有：
1.南京模式（養老院養老）。凡擁有南京市產權房60平方米以上，年滿60歲以上孤殘老人，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，房屋產權將在被養老人逝世之后歸養老院所有。屬于“到按揭”的雛形，歷時兩年實踐已經夭折。
2.上海模式（以房自助養老）。實施機構是公積金管理中心，65歲以上老人將自己的房產賣給公積金中心，再進行反租，租期雙方約定，租金與市場價等同。老人可按租期將租金一次性付給公積金中心，其他費用歸公積金中心交付。此模式利用房價與租金的差價將老人資產盤活，但要求以產權先過戶為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。
3.北京模式（養老房屋銀行）。這是由北京市某養老機構和中大恒基房地產經紀合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”，用租金供自己住養老院。此屬商業運作多方得利，但存在諸多問題，如能否保證養老院服務質量、老人房屋被租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。
上述模式可看做中國實施反向抵押貸款在實踐中的雛形及發展中的探索。由于實踐中面臨種種不確定因素的困擾，各種模式存在較大的制度和機制缺陷。同時，理論探討多于實際操作，在缺乏相應政策法規和觀念引導以及社會大環境的影響下，反向住房抵押貸款應有的社會效應還難以發揮、或發揮的作用微乎其微。
四、結論和對策建議
盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會保障體系，多渠道籌集養老資金，盤活二手房市場以及拉動內需等有著積極的意義，但目前的市場供給和需求都很有限，短期內開展和實施以現有制度和政策環境來看，可行性值得懷疑。但從長遠來看，其市場潛力巨大，前景廣闊。為此，應積極創造有利于住房反向抵押貸款發展的制度和政策環境。
首先，發揮政府的主導力量，通過建立和完善相應的法律法規為住房反向抵押貸款的實施創造條件。比如，調整相關法律法規，吸引保險資金和保險機構進入；通過開征遺產稅改變中國老年人養老的傳統觀念，增強住房反向抵押貸款的吸引力；通過稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等各種政策支持，增加經濟收入較低老年人參與的積極性等。縱觀發達國家的經驗不難看出，在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時期，政府的主導力量不容忽視。
其次，加強對住房反向抵押貸款業務的宣傳力度，引導人們改變現有的個人消費方式和理財方式。相信隨著時代的進步和老齡化危機的到來，傳統的倫理觀念會逐漸發生改變，反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當然需要在一些比較開放的大城市開辦此項業務，通過示范效應吸引更多的老年人前來參加。
最后，著眼長遠，從戰略高度認識住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國社會養老保障體系，通過健全對借款人的利益保障機制、明確界定經營主體以及壽險業務的示范作用逐步過渡，同時，為使金融機構的資產可以實現有效流動，減弱其流動性風險，可對住房反向抵押貸款進行資產債券化運作，使金融機構獲得資金支持。
總之，住房反向抵押貸款在中國的開展前景廣闊，目前需要的是政策環境的創造和對人們觀念的引導。
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