時間：2023-07-21 17:28:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住宅裝飾裝修管理條例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、2004年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。
2．最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題
(一)物業管理招投標
通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。2003年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定?！段飿I管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。
(二)物業管理服務
建設部了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突?！段飿I管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年的《物業管理委托合同(示范文本)》?！段飿I管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部2002年的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(四)業主自治
《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律范圍?！段飿I管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。
(五)物業使用與維護
《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利?！段飿I管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。
(六)物業服務收費
涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。
三、物業管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。
(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性
我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。
(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》
出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作
不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理發展的需要。
(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統
為了使業主順利進行室內設計與裝修，避免在裝修過程中出現違規現象，損害戶內自用設施、公共設施和他人利益。為此，xx物業管理有限公司根據中華人民共和國建設部［ 2002 ］第 110 號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《西安市城市居住區物業管理條例》等法規，特制定本裝修管理規定：
一、裝飾、裝修程序
物業公司將嚴格執行建設部［ 2002 ］第 100 號令，對無《資質證書》的裝修企業禁止承接家庭居室裝飾裝修工程，禁止私自裝修。
⑴裝修申報
①購房有效證件。
②申請人身份證。
③施工企業營業執照副本、資質證書和法人委托書等有關復印證件。
④裝飾裝修方案。
包括：
施工圖紙（平、立面圖）。
地面設計資料。
廚房、衛生間、洗衣房給排水系統設計圖。
電器施工圖。
⑤裝修期限。
⑥增加樓面荷載，應向原設計單位提出并得到批準。
⑦詳細填寫裝修申請表。
⑵簽訂《裝修管理協議》
⑶交納裝修保證金等費用：
各項費用如下：
①裝修公司交納裝修保證金： 2000 元/戶（平層）、3000 元/戶（躍層）。
②裝修公司繳納裝修監管費： 2 元/平方米。
③裝修施工許可證工本費： 5 元/證。
④施工人員臨時出入證工本費： 5 元/證。
⑤住戶交垃圾清運費2元/m²。
⑷領取裝修施工許可證、辦理裝修人員臨時出入證：
①身份證原件（復印留底）。
②壹寸證件照每人壹張。
⑸業主服務中心房管部向業主辦理房子交驗手續。
⑹裝修過程中物業管理公司房管員、保安員及工程人員隨時可進入施工現場巡查，以確保按照裝修規定或裝修申報進行。
⑺退還裝修保證金。
裝修過程中無違章行為發生，向物業公司交還核發的裝修許可證及臨時出入證，裝修施工審核符合要求的，水電等改動部分無異常問題，經業主簽字認可后，六個月或供暖試壓運行后可退還裝修保證金。
⑻裝飾裝修的保修
裝修完畢，裝修企業應向業主出具質量保證書。主要保修內容是：住宅室內保修期最低為兩年，衛生間、廚房防滲漏保修為五年。
二、裝飾、裝修規范：
㈠裝飾、裝修注意事項：
1、任何時候不得改變房屋的柱、梁、板、承重墻和建筑結構，上下水管道、電路等，如確需改動，應提出書面申請，經物業公司業主服務中心房管部和物業保障中心工程部審定后批準方可施工。
2、不得封閉陽臺、安裝防盜網、雨陽棚、晾衣架、太陽能、廣告牌或其他伸出物。如需安裝其他電子防盜設施，必須提出書面申請，批準后方可實施。有花園的業主不得改變圍墻欄桿和花園用途。
3、不準擅自改變原有外門、窗的規格及外立面墻面裝飾。
4、禁止將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房；不準鑿除房屋地面，以防破壞防水層結構和地輻式供暖管網，屋頂打眼不得超過6公分。
5、室內排水管、地輻式分水器，裝修時不得封包死，如需包封，經書面申請允許登記后須包成活動的，以便今后檢查維修。各類計量表閥門不得包封。
6、天然氣屬專業公司管理，為防止天然氣泄漏造成不安全隱患，裝修時嚴禁封包死和改動天然氣管道、閥表，如需改動必須報天然氣公司書面同意。
7、嚴禁改動地暖分水器、可視對講、配電箱等。
8、根據室內地面荷載，不得用磚、大理石等超重材料進行裝修。
㈡裝飾、裝修時間
裝修時間為每天上午8:00至12:00，下午14:00至22:00。雙休日、節假日為上午10:00至12:00，下午14:00至20:00不得延長施工時間，以免影響他人休息及安全。
㈢施工規則
1、裝修人員必須嚴格遵守小區各項管理規定，執行消防條例，對小區內的消防設施，設備不允許擅自動用或變更。
2、為確保小區安全，裝修人員一律不準在小區留宿。
3、裝修人員攜物出小區，需到安全保衛部辦理《放行條》。
4、施工時不得占用公共場地和損壞公共設施。材料搬運只能經消防通道，不得進入客運電梯。砂子、水泥和垃圾等必須裝袋運輸。防止碰傷和污染公共墻壁、樓梯及環境。如有污染及碰傷，裝修公司必須負責清理或賠償。
5、裝修時不得將乳膠漆、水泥殘渣等建筑垃圾及雜物倒入廁所或下水道，施工時預留管口應采取適應的遮蔽措施，以防堵塞排水管道。6、進入小區運送材料的車輛，應遵守《小區車輛管理規定》，即停、即運、即卸、即走，卸運水泥、砂石，必須鋪墊彩條布等，不得直接倒在路上。
7、裝修公司對裝修垃圾必須做到袋裝化，不得堆放樓道內，應堆放在樓下指定的地點，由服務管理中心統一運出小區。
8、裝修人員、住戶不得高空拋物，更不得拋垃圾。
9、空調的安裝，必須按物業的統一要求指定位置，不得隨意安裝。墻體打空調孔，經申請由物業公司統一安排施工，費用業主承擔。
10、裝修時應認真做好衛生間及廚房的地面防水，以免對樓下造成損失。
11、裝修施工現場建議安裝簡易馬桶，并不準使用電爐、煤氣爐做飯。裝修公司在裝修現場應備手提滅火器。如動用明火必須向管理公司申請。
㈣監理、驗收
1、裝修期間物業公司有權對施工現場工作進度以及公共設施情況執行監督管理。
2、裝修施工許可證需貼示于裝修物業的戶門上，以便檢查，一戶一證。
3、所有裝修工程只限在《裝修施工許可證》指定的住戶室內進行，裝修材料需放在裝修戶室內，不得占用走廊、通道或其它公共地方。
4、物業公司管理人員有權檢查、抽查裝修人員的臨時出入證及相關證件。如發現證件過期，立即沒收，請其重新交款登記辦理并按過期天數每天追交5元的違約金。
5、物業公司有權停止違章施工的行為，凡多次違章者，物業公司有權采取限制供應措施，并按建設部的規定向相關行政管理部門報告，直至取消企業在物管區域內的裝修資格，同時扣除裝修保證金，造成的一切后果，違章者自負。
6、裝飾、裝修完畢，施工企業和業主向物業管理公司申請驗收時，應交回《裝修施工許可證》和《臨時出入證》，如有丟失在裝修保證金中扣除50元/證。
7、裝修完畢，從裝修企業保證金中視情況扣除150-200元，用于維修裝修期間造成的公共部位的損壞。
三、裝飾裝修責任
1、因住宅裝飾裝修造成相鄰住宅管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞等，裝修公司（業主）應負責修復和賠償。
2、裝飾裝修前發現上述問題，由物業公司或裝修人聘請專業維修人員負責修復，費用由裝修人承擔。
3、裝修發生違章行為，業主、裝修公司均為第一責任者，均應獨立承擔責任損失和接受處理。
四、違章裝修處罰辦法
⑴業主、裝修企業未申報或雖申報而未經同意進行裝修以及委托無資質的企業進行裝修的，扣罰違約金500-1000元。
⑵違反裝飾、裝修注意事項第 1、者處扣罰裝修企業1000元違約金，并恢復原狀；違反2、3、4、7、8中任何一條者扣罰裝修企業50—300元違約金。并責令改正、賠償、恢復。
⑶違反裝飾、裝修注意事項第5條者，造成不利維修、搶修等后果，由業主承擔責任。
⑷違反裝飾、裝修注意事項第6條，處裝修企業扣罰違約金500—1000元。
⑸違反施工規則第1、11條，處裝修企業扣罰違約金500—1000元。
⑹違反施工規則第2、9條者，扣罰違約金50-100元。
⑺違反施工規則第4、6條者，扣罰違約金50-200元。
⑻違反施工規則第5、7條者，扣罰違約金100-200元。
⑼違反施工規則第8條者，扣罰違約金100-300元。
⑽違反監理、驗收第2條者，給予停水、停電處理。
第一條為加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公眾利益，根據有關法律、法規，制定本辦法。
第二條在城市從事住宅室內裝飾裝修活動，實施對住宅室內裝飾裝修活動的監督管理，應當遵守本辦法。
本辦法所稱住宅室內裝飾裝修，是指住宅竣工驗收合格后，業主或者住宅使用人（以下簡稱裝修人）對住宅室內進行裝飾裝修的建筑活動。
第三條住宅室內裝飾裝修應當保證工程質量和安全，符合工程建設強制性標準。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。
省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。
第二章一般規定
第五條住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：
（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；
（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；
（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；
（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。
本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。
本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：
（一）搭建建筑物、構筑物；
（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；
（三）拆改供暖管道和設施；
（四）拆改燃氣管道和設施。
本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準。
第七條住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。
第八條改動衛生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。
第九條裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的，或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的，必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業承擔。
第十條裝飾裝修企業必須按照工程建設強制性標準和其他技術標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質量。
第十一條裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，應當遵守施工安全操作規程，按照規定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業，保證作業人員和周圍住房及財產的安全。
第十二條裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施。
第三章開工申報與監督
第十三條裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構（以下簡稱物業管理單位）申報登記。
非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修，應當取得業主的書面同意。
第十四條申報登記應當提交下列材料：
（一）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）；
（二）申請人身份證件；
（三）裝飾裝修方案；
（四）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；
（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案；
（六）委托裝飾裝修企業施工的，需提供該企業相關資質證書的復印件。
非業主的住宅使用人，還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。
第十五條物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。
裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。
第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。
住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：
（一）裝飾裝修工程的實施內容；
（二）裝飾裝修工程的實施期限；
（三）允許施工的時間；
（四）廢棄物的清運與處置；
（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；
（六）禁止行為和注意事項；
（七）管理服務費用；
（八）違約責任；
（九）其他需要約定的事項。
第十七條物業管理單位應當按照住宅室內裝飾裝修管理服務協議實施管理，發現裝修人或者裝飾裝修企業有本辦法第五條行為的，或者未經有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規定行為的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的，追究違約責任。
第十八條有關部門接到物業管理單位關于裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法行為的報告后，應當及時到現場檢查核實，依法處理。
第十九條禁止物業管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。
第二十條裝修人不得拒絕和阻礙物業管理單位依據住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定，對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。
第二十一條任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。
第四章委托與承接
第二十二條承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業，必須經建設行政主管部門資質審查，取得相應的建筑業企業資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。
第二十三條裝修人委托企業承接其裝飾裝修工程的，應當選擇具有相應資質等級的裝飾裝修企業。
第二十四條裝修人與裝飾裝修企業應當簽訂住宅室內裝飾裝修書面合同，明確雙方的權利和義務。
住宅室內裝飾裝修合同應當包括下列主要內容：
（一）委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯系電話；
（二）住宅室內裝飾裝修的房屋間數、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規格、質量要求以及質量驗收方式；
（三）裝飾裝修工程的開工、竣工時間；
（四）裝飾裝修工程保修的內容、期限；
（五）裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間；
（六）合同變更和解除的條件；
（七）違約責任及解決糾紛的途徑；
（八）合同的生效時間；
（九）雙方認為需要明確的其他條款。
第二十五條住宅室內裝飾裝修工程發生糾紛的，可以協商或者調解解決。不愿協商、調解或者協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院。
第五章室內環境質量
第二十六條裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，應當嚴格遵守規定的裝飾裝修施工時間，降低施工噪音，減少環境污染。
第二十七條住宅室內裝飾裝修過程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應當按照規定的位置、方式和時間堆放和清運。嚴禁違反規定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其他地方。
第二十八條住宅室內裝飾裝修工程使用的材料和設備必須符合國家標準，有質量檢驗合格證明和有中文標識的產品名稱、規格、型號、生產廠廠名、廠址等。禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設備。
第二十九條裝修人委托企業對住宅室內進行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質量應當符合國家有關標準。裝修人可以委托有資格的檢測單位對空氣質量進行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業應當返工，并由責任人承擔相應損失。
第六章竣工驗收與保修
第三十條住宅室內裝飾裝修工程竣工后，裝修人應當按照工程設計合同約定和相應的質量標準進行驗收。驗收合格后，裝飾裝修企業應當出具住宅室內裝飾裝修質量保修書。
物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，應當要求裝修人和裝飾裝修企業糾正，并將檢查記錄存檔。
第三十一條住宅室內裝飾裝修工程竣工后，裝飾裝修企業負責采購裝飾裝修材料及設備的，應當向業主提交說明書、保修單和環保說明書。
第三十二條在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。
第七章法律責任
第三十三條因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。
裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。
第三十四條裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十五條裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。
第三十六條裝修人違反本辦法規定，將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的，由城市房地產行政主管部門責令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。
第三十七條裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十八條住宅室內裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款：
（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款；
（二）損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的，對裝飾裝修企業處1千元以上5千元以下的罰款；
（三）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款；
（四）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款。
第三十九條未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。
第四十條裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰。
第四十一條裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，不按照規定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業和進行焊接作業的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設行政主管部門責令改正，并處1千元以上1萬元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質證書。
[關鍵詞]：精裝住宅; 建筑設計; 不足; 措施
[abstract] : in recent years, with the continuous development of the economy, real estate development degree continuously increased, at the same time as the continuous improvement of people's living standard, people pay more attention to hardcover on housing design, which will drive the throughout the country some famous enterprises have launched the clothbound room, but because of the formation of the clothbound room special environment, the house hardbound still exist many defects and deficiencies. So this paper of the relevant contents of residence to hardcover, this paper introduces the design of the building in hardcover house all kinds of problems existing in with the shortage, and make corresponding defense and remedial measures so as to house hardbound worth, realize resource intensive.
[keywords] : hardcover residential; Architecture design; Insufficient; measures
中圖分類號： S611 文獻標識碼：A 文章編號：
一、精裝住宅相關內容
精裝住宅主要是指開發商直接裝修好出售的房子,也就是說住宅在交房屋鑰匙之前，就已經將功能空間的固定墻全面鋪裝或粉刷完成，所有廚房和衛生間的基本設施全部安裝完成。這其中具體包括水電路的布管鋪設、廚衛的墻面磚、地面磚的鋪裝粉刷都在交鑰匙前就已一次性裝修到位，那么，只要買一些必要的家具，基本就可以入住了
精裝住宅首選的好處就是能夠實現資源的集約化，對于設計、采購、施工等方面不僅能夠做到節約時間，同時還能夠在很大程度上節約社會的總成本，而且還能夠避免二次裝修造成的結構浪費以及擾民的現象，基于這些精裝住宅的優勢以及隨著消費者經濟水平的不斷提高，對于住房的需求近幾年來還總是在持續上升，而業主對于居住住宅的要求也不斷地在向精裝的方向發展.所以就我國而言，越來越多的地區開始推出精裝住宅，并且銷售數量也在不斷的增加，因為這更能體現出消費者對家的渴望和完美生活的向往。
二、精裝住宅存在的問題
精裝住宅越來越受到消費者的歡迎，但也正是因為這樣暢銷的原因，加大了其發展速度，致使在許多方面沒有做好充分的準備就大規模建設.從而忽略了精裝住宅最基本的使用和質量等要求.再加上一些房地產企業和設計公司在精裝住宅運作和設計方面經驗不足等原因,就導致了近些年來精裝住宅出現了這樣或那樣的問題.下面我們就從幾個方面具體談論一下精裝住宅在建筑設計以及相關質量方面存在的問題與缺陷.
1、質量問題。首先，裝修的質量差，總是使用劣質的原材料，并且不時的進行偷工減料；其次，是建筑材料的環保問題上，那就是材料根本無法保證其環保性，從而在日后主人入住之后帶來健康問題。
2、設計問題，由于住宅前期主體建筑設計與后期精裝設計往往由不同設計單位承當,導致前期主體設計與后期的裝修設計之間存在很多相互配合的問題，例如：住宅設計高度過底,有礙以后的精裝設計和實際使用；前期主體建筑設計上是設計成兩個房間,兩個房間之間以剪力墻分開,但后期裝修設計考慮使用需要又想擴大空間將兩房間設計成一個,這樣兩房間之間的結構剪力墻就會為這種裝修設計想法的實現帶來不便；還有為了實現不同的立面效果，對于同樣大小的房間會采取設計不同的門窗規格，而相同的戶型也不能實現建筑構件的標準化設計，這樣就為后來的裝修帶來許多的不便，同時還會造成時間的大量消耗以及資源的浪費等多種問題。而且很多設計都一概而論，缺乏對住宅最基本使用要求的潛心研究導致最后裝修完后難以滿足消費者的要求；同時在設計上還往往存在不講究其真正的實用性，重數量不重質量,重大體不注意細節等等,造成設計上不必要的缺陷和不足,對以后裝修帶來很大問題，例如：對于廚房的設計在最先的時候就應該堅持“三角形工作空間”的設計理念，具體涉及到洗菜池、冰箱以及灶臺的安放位置，最理想的方式就是能夠呈現三角形，而兩兩之間的距離最好不要超過一米，這樣對于以后廚房的裝修方面就能夠提供方便。
3、其他問題：首先是房價的問題，就是精裝住宅的價格要較“毛胚房”高很多，但是實際價值根本沒有辦法保證；最后就是一旦有問題顯露出來就會出現開發商和裝修公司之間互相推卸責任的問題，最終沒有辦法及時的解決業主的各種問題。[1]
三、應對精裝住宅問題的相關策略
精裝商品房的出現以及不斷地被人們接受與重視，是社會經濟發展以及人類文明進步的必然趨勢，但因為準備工作做的不盡完善以及后天形成的一些不良因素導致精裝住宅出現這樣和那樣的問題.如何從根本上解決這些質量上以及設計上的問題，下面分幾點提一下筆者的建議：
1、統籌管理,主體建筑設計與后期精裝設計緊密配合,及時溝通想法,盡量避免由于主體設計與精裝修之間的配合不當導致的設計缺陷和不足。首先前期住宅主體設計要為以后裝修提供良好的條件，要充分了解住宅的各種使用要求及相關技術規范要求。其次對于一些裝飾裝修的構造設計，最好在設計的時候就要與以后的裝修達成一致，避免因二次施工改造而帶來的不必要的浪費.另外考慮到以后住戶可能對戶型使用功能轉化,建筑設計時應盡量考慮到以后使用空間功能轉化的可能性；考慮以后精裝修需要,在對一些小的比較實用空間的處理上盡可能地與主體設計一并考慮,盡量做到精裝修設計在前或是提供精裝修相關的做法,為施工圖設計提供參考資料,爭取主體工程在施工圖設計時做到一次到位.盡量減少二次裝修設計和改造,避免資源的浪費。
2.政策、管理方面的努力：首先提高思想認識，加強組織領導。各級建設主管部門就要做好準備工作，進一步轉變思想，提高認識； [2]其次要嚴格管理制度，落實相關責任。具體落實這一條就要準確的了解我國關于這一問題而制定的相關規則以及條例，它們有《建設工程質量管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），還有《商品住宅裝修一次到位實施細則》等，這其中就明確了各種角色的相關責任與義務；第三切實加強監管，確保質量安全。這一方面的切實執行是需要各級的建筑主管部門以及有關部門的共同努力，對于違反規定的企業要嚴懲不貸，同時還要加強相應的現場勘探和巡查的工作，這樣才能夠有效地強化竣工驗收環節的管理，及時發現問題并迅速改正，切實保證住宅的質量。[3]第四要完善扶持政策，推廣全裝修房,各地要繼續貫徹落實《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》（〔1999〕72號）和《商品住宅裝修一次到位實施導則》（建住房〔2002〕190號），制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式.最后則是要強化宣傳培訓，營造良好環境。這就需要多個部門的統一安排，例如各地要充分發揮宣傳輿論的導向作用，普及住宅裝飾裝修基本知識，增強廣大業主維護自身權益的法律意識和質量安全意識，樹立文明裝修、合理使用的思想。
總而言之，精裝住宅是現在以及未來人們所迫切需要的，為了住戶的人身財產安全要時刻注重精裝住宅的各種質量以及設計問題.我們相信通過上面提到的各種策略的切實施行，必能有效地保證精裝住宅的質量，真正達到精裝住宅物盡其用、物超所值的目的，從而更有效地推動社會經濟的發展和人類文明的進步。
參考文獻：
[1] 陳旭華. 精裝修房：想說愛你不容易[N]. 中國建設報, 2003, (2003-02-11)
[2] 本報記者 郭奔勝. 精裝修房緣何“叫好難叫座”[N]. 經濟參考報, 2008, (2008-04-14)
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受委托方（以下簡稱乙方）：
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第一條 根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就甲方將___________________委托給乙方實行物業服務有關事宜，協商訂立本合同。
第二條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章 委托服務事項
第三條 乙方按甲方要求提供前期介入有償服務。
第四條 制訂物業服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規和《臨時管理規約》的授權制訂物業服務的有關制度。
第五條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。
第六條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等。
第七條 建筑及其設施在國家規定的保修期內協調開發商、承建商進行對甲方所有單元內發生的墻體、水、電、氣，通訊、共用天線、排污、排水系統等建筑體系保修；保修期后實施有償服務或協調專業機構或職能部門有償維護維修。
第八條 環境衛生及綠化養護
1、公共環境、房屋共用部位的保潔，生活垃圾收集并運至垃圾消納站（不含垃圾消納的管理及裝飾裝修垃圾收集和清運），化糞池清掏
2、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理，使之處于良好狀態。
第九條 公共秩序維護工作
1、建立預防性安全防范體系并設立應急機制，配合公安機關進行秩序監控和巡視等工作，但不包含甲方產權范圍內人身財產的保險、保證和保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，以專項合同的約定執行。
2、對來訪客人辦理訪問手續，控制閑雜人員進入小區。
3、維持小區的交通秩序。對本物業區域內的交通狀況預測和安排，使本物業區域內車輛停放有序，交通順暢（不含人身、財產的保險、保管責任）。
4、地震、地陷、火災等突發事件的組織疏導和協助施救工作。
5、定期或不定期巡視、檢查小區，及時采取措施以防止任何人未經乙方同意或違反本協議的約定而占用、變更、損害公共服務設施、設備，制止違反本物業的物業管理制度、本協議、《臨時管理規約》的行為。
6、發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。
7、消防工作，包括公共區域消防設施的維護以及消防管理制度的建立、消防設施的檢查、維護以及定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
第十條 檔案資料管理
1.本物業竣工資料、圖紙及接管驗收檔案的管理。
2.業主及非業主使用人的檔案資料的管理。
第十一條 房屋裝飾裝修管理
嚴格按照《中華人民共和國消防法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《重慶市消防條例》、《重慶市城市容貌管理條例》、《重慶市產外廣告管理條例》以及物業服務公司按照有關法規、條例等制定的裝修管理規定對裝修方案進行審核，對裝修過程進行監督，并對違規行為進行制止。
第十二條 受所有權人委托，對小區配套設施如網球場，游泳池、會所、停車場（庫）等場所進行管理。
第十三條 對小區公共區域及甲方保留區域進行管理。
第十四條 不定期的組織開展
社區文化娛樂活動，加強業主間的溝通和文化交流。設立小區信息欄，加強與業主的聯系和消息……
第十五條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業服務費（住宅、商業）；
2、停車（場）庫車位物業服務費；
3、其它有償服務費
4、公攤水電費及電梯運行電費；
5、物業維修資金
第十六條 各項費用的調整
乙方應當就物業服務費使用制定獨立賬目管理，并可按照實際支出合理調整物業服務費，但乙方須提前三十天以書面方式通知業主和物業使用人
第十七條 對業主和物業使用人違反物業管理方面的法律法規或《臨時管理規約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取規勸、制止、 追究法律責任等措施。
第三章 雙方權利義務
第十八條 甲方權利義務
1、審定乙方擬訂的前期介入服務方案、小區物業服務方案；
2、檢查監督乙方服務的實施及合同的執行情況；
3、審定乙方提出的前期介入服務工作計劃、物業管理服務年度計劃、財務預算及決算；
4、負責制定《臨時管理規約》和提供《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》，并在房屋銷售時公示《臨時管理規約》；
5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；保修責任內房屋、設施、設備維修養護和房屋建設遺留質量問題，按以下方式處理：
（1）甲方負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
6、在合同生效之日起 1個月 內按物業管理有關規定的比例向乙方提供管理用房（產權屬全體業主），由乙方無償使用；
7、在物業管理交接驗收時，負責向乙方提供和移交物業管理相關資料：
（1）規劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
（3）物業質量保證文件和物業使用說明文件；
（4）物業服務所必需的其他資料；
8、支付前期物業前期介入服務費用；按照國家物業管理條例和地方法規規定交納空置房的物業服務費并承擔逾期未付的違約金。
9、當業主和物業使用人拒絕按規定交納物業服務費用時，協助乙方催收；
10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；
11、協助乙方做好物業服務工作和社區宣傳教育、文化娛樂活動；
12、應將本合同在訂立之日起十五日內，向物業所在地房地產行政主管部門備案，并按相關規定公示。
第十九條 乙方權利義務
1、按照本合同第二章的約定標準，提供高品質、專業化的服務；
2、起草物業管理區域內共用部分的使用要求、注意事項和物業服務制度；
3、雇傭、培訓、解雇職員并對其工作進行管理。
4、乙方辦公場所、工作服，工具，器具，材料或其他為保證對甲方服務工作開展所必需設備材料的采買和管理。
5、依照本合同和有關規定收取服務費用；
6、可選聘專營公司承擔本物業的專項服務業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
7、適時聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師及其他專業顧問和合作單位。
8、按本合同第十七條的約定，對業主和物業使用人違反《臨時管理規約》的行為進行處理；
9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，乙方有權審核業主或使用人是否嚴格按照《中華人民共和國消防法》、《住宅室內裝飾裝修管理規定》、《重慶市消防條例》、《重慶市城市容貌管理條例》、《重慶市產外廣告管理條例》以及物業服務公司按照有關法規、條例等制定的裝修管理規定進行其所屬產權范圍內的裝修工程，停車（場）庫是否進行任何形式的改裝、改造、修建構筑物。裝飾和裝修，并對違規行為進行制止。
10、接受業主的監督，定期向業主大會，業主委員會報告物業服務合同履行情況和物業維修資金使用情況。
11、以物業公司名義投保，投保項目包括公眾責任等險種，甲方應對其屬下的產權范圍內利益自行投保。
12、負責編制物業管理年度服務計劃、資金使用計劃及決算報告；
13、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
14、協助有關部門制止違法、違規
的行為，維護物業管理區域公共秩序；
15、可適時設立以下服務項目（并可根據需要設立新的服務項目），合理收費：房屋租賃、代售；代辦電話安裝、寬帶安裝服務：室內清潔服務；室內工程維修；代養護花木；代車輛清洗、保險辦理服務以及與甲方商議的其它服務內容。
16、乙方有權在不違背業主整體權益基礎上制定、修改管理規則，并利用小區告示欄、網站、小區內部刊物（如有）等各種信息渠道予以公布，對各業主均有約束力。
第四章 物業服務費用和其他費用
第二十條 物業服務費構成如下；
1、小區公共秩序維護費；
2、小區公共區域清潔、保潔服務費（但所有政府另行征收的如垃圾處置費等費用均未包含其中）
3、小區公共區域綠化養護、服務費：
4、小區房屋共用部位維修（小修）及保養費； ；
5、小區共用設施設備日常運行、維護（小修）及保養費
6、小區公共區域四害防治費用；
7、乙方的辦公管理費；
8、乙方員工的薪酬、社會保險、福利、制服及相關器具
9、乙方用于為業主服務的固定資產折舊費；
10、乙方為小區公共區域所投保的公眾責任險等保險費用
11、乙方用于上繳有關部門的各項零星費用：
12、乙方用于上繳有關部門管理費、稅費；
13、乙方的合理利潤；
14、乙方用于為業主公共利益服務
第二十一條 物業服務費
1、本物業服務費，由乙方按以下收費標準收取：
（1） 電梯高層物業費按建筑面積______元/平方米/月計收；
（2） 商業用房物業服務費按建筑面積______元/平方米/月計收；
（3） 停車（場）庫物業服務費每個停車位______元/月計收；
（4） 特約服務實行明碼實價，雙方自愿的原則。
2、繳費辦法
（1）_____________（住宅商業用房）的物業服務費按房屋建筑面積計收，在產權部門核定面積批復下達之前以銷售合同注明的面積計算，批復之后以產權部門核定的建筑面積為準。面積核定前后甲方收取的物業服務費差額不作退補。停車（場）庫車位物業服務費以個為單位計收。
（2） 物業服務費應按月繳納。甲方在當月15日之前將費用金額繳清，逾期將按日向甲方加收應交納總費用3‰的滯納金。
（3） 首次物業服務費收取以交房通知文書確定的交房日期為準，交房日期在15日之前（含15日）的收取當月全月的物業服務費，交房日期在15日之后的收取當月半個月的物業服務費。
（4） 住宅（商業用房）交房后，若水電氣任何一表進行了走動以及已裝修、已入住的，物業服務費按收費標準全額收??；若經物業服務公司和業主（使用人）共同確認水電氣表起止數均未走動的，物業服務費按收費標準的50%執行。若相關政策發生變化，按國家新規定執行。
（5） 停車（場）庫車位交付后無論是否空置，物業服務費按收費標準全額收取。
（6） 特約服務費按月繳納。甲方在當月15日之前繳清上月發生的特約服務費用，逾期將按日向甲方加收應交納費用3‰的滯納金。
第二十二條 公攤水電費
首次公攤水電費的收取是以物業對首月公攤水電核算完成后公布的繳費日期為準，交房后，無論房屋是否空置，裝修，被占用，公攤水電費根據政府規定的據實攤銷原則及核算從簡原則，住宅從交房通知文書確定的交房日期起開始核算公攤水電費，按月將上月公攤水電發生情況及費用進行公布，按實際發生額逐戶按房屋建筑面積平均公攤，每月和物業服務費一起進行繳納。公攤水電發生情況及帳務接受業主監督。甲方在當月15日之前將本月的公攤水電費繳清，逾期將按日向甲方加收應交納費用3‰信的滯納金。
第二十三條 電梯運行電費的收取根據政府相關文件規定的收費標準按月進行收取。
第二十四條 甲方可以現金或轉帳方式繳納各項費用。
第二十五條 各項費用的調整
乙方應當就物業服務費使用制定獨立賬目管理，井可按照實際支出合理調整物業服務費，但乙方須提前三十天以書面方式通知甲方后，甲方應按照調整后的費用支付。
第二十六條 物業維修基金收取
物業維修資金按政府有關規定維持在一定數額，不足部分由業主續繳，專項用于物業保修期滿后共用部分的大，中維修、更新、改造。具體項目如下：
1、小區房屋共用部位大、中修、更新或改造：
2、小區共用設施設備（如防盜監控、消防設施等）大、中修及更新、改造；
3、小區環境配套設施（如健身娛樂設施等）的更新、改造：
4、小區公共區域綠化（如草坪、喬灌木等）更新、改造；
5、小區公共建筑（如小區大門，單元大堂、樓層及其裝飾等）、道路的更新、改造：
6、用于小區非盈利性設施的大、中修及更新、改造；
7、停車（場）庫共用設備設施（如監控、車管系統、風機、水泵、消防設施等）大、中修及更新、改造；
8、其它不在上列內但需由物業維修資金支付的費用，如國家法律法規規定的須由物業維修資金支付的費用。
第二十三條 水、電、氣費按照政府相關標準計收。小區高層建筑中超過市政供水高度的樓層將采用二次供水系統，二次供水系統由市政專業供水公司進行管理維護，水費的收費標準按市政專業供水公司公示標準進行收取（如因國家能源價格或政策調整，此費用作相應變動，以相關文件或通知為準）。1、保修期內屬保修范圍的由甲方承擔；
第六章 委托服務期限
第二十六條_____________由乙方根據本協議內容進行管理，為期三年（自__________“整體竣工，經有關部門檢驗合格之日起開始計算）。本小區業主大會與選聘或續聘的物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效時，本協議自動終止。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同關于甲方義務的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權解除合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第二章的約定，未能達到約定的委托管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權解除合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。
第八章 附則
第三十條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有同等效力。
第三十一條 因房屋建筑質量、設施設備質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以法定機構的鑒定為準。
第三十二條 若本協議任何條文因國家或地方法規的變更而無效、非法或不能執行時，將按照新的法律法規的要求執行，但本協議其余條文的有效性、合法性及可執行性并不因此而改變。
第三十三條 甲、乙雙方一致同意在履行本協議時，若發生任何爭議應首先進行協商解決，協商不成的，向小區所在地人民法院
提訟。
第三十四條 本協議一式叁份，甲、乙雙方各執一份，政府房管主管部門備案一份。本協議自甲、乙雙方簽宇蓋章之日起生效。
甲方簽章：_____________________ 乙方簽章：__________________
法定代表人：___________________ 法定代表人：________________
第二條本辦法適用于我市城市、建制鎮和工礦區范圍內各種所有制的房屋、構筑物。
第三條本辦法所稱的房屋安全管理，是指房屋在使用過程中對房屋結構完損狀況的管理。
第四條本辦法所稱危險房屋，系指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩定性和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。
第五條房屋所有權人、使用人，應當愛護和正確使用房屋。
第六條臨沂市房產管理局負責臨沂市城市規劃區范圍內房屋安全管理工作，各縣房產行政主管部門負責本轄區的房屋安全管理工作。
第七條房屋安全管理實行房屋安全鑒定報告書和危險房屋通知書制度。
第二章安全鑒定
第八條臨沂市房產管理局房屋安全鑒定機構（以下簡稱鑒定機構）負責我市房屋安全鑒定管理工作。
第九條達到下列使用期限或有下列情況之一的房屋，房屋所有權人（或使用人）必須申請房屋安全鑒定：（一）使用期滿三十五年的鋼筋混凝土結構（含鋼結構）房屋；
（二）使用期滿三十年的磚混結構房屋；
（三）使用期滿二十五年的磚木結構房屋；
（四）使用期滿十年的簡易結構房屋；
（五）使用期每滿五年的公共場所房屋；
（六）房屋結構變更、改變使用功能、加大荷載的各類房屋；
（七）有關法律、法規規定的其他情形的房屋。
第十條有下列情況之一的房屋，房屋所有權人（或使用人）可申請房屋安全鑒定：
（一）房屋交易、抵押、租賃、評估活動前；
（二）涉及房屋安全糾紛的；
（三）其他認為需鑒定的房屋。
第十一條因發生自然災害或爆炸、火災等事故危及房屋安全的，房屋安全鑒定機構應當及時對事故所涉及的房屋進行緊急鑒定，為事故處理提供依據，相關的房屋所有權人（或使用人）應申請對房屋進行安全鑒定，經鑒定不影響使用安全的，方可繼續使用。
第十二條房屋所有權人（或使用人）申請房屋安全鑒定時，應向鑒定機構提供以下資料：
（一）房屋所有權證書（或證明其合法權益的有效憑證）；
（二）申請人身份證件;
（三）房屋施工圖及相關技術資料。
第十三條鑒定機構進行房屋安全鑒定應按下列程序進行：
（一）受理申請；
（二）進行初始調查，摸清房屋的歷史和現狀；
（三）現場查勘、測試、記錄各種損壞數據和狀況；
（四）檢測驗算，整理技術資料；
（五）全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；
（六）簽發鑒定報告書。
第十四條對被鑒定為危險房屋的，可分為以下四類情況進行處理：
（一）觀察使用：適用于采取適當安全技術措施后，尚能短期使用，但需繼續觀察的房屋；
（二）處理使用：適用于采取技術措施后，可解除危險的房屋；
（三）停止使用：適用于已不能使用，也無修繕價值，但暫時不便拆除，且不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋；
（四）整體拆除：適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。
第十五條進行房屋安全鑒定，必須有兩名以上鑒定人員參加，對特殊復雜的鑒定項目，鑒定機構可以聘請有關專業人員和邀請有關部門派員參加鑒定。
第十六條房屋安全鑒定應使用統一術語和法定計量單位，填寫鑒定報告書，提出處理意見。
經鑒定屬危險房屋的，鑒定機構必須及時發出危險房屋通知書；屬于非危險房屋的，鑒定機構應當在鑒定報告書上注明正常使用條件下的有效時限，一般不超過一年。
第十七條鑒定機構進行房屋安全鑒定，可按規定收取鑒定費。房屋安全鑒定需要進行地質勘查、檢測等特殊工作內容時，其費用按有關規定另行計收，不包括在鑒定費中。申請房屋安全鑒定，鑒定費由申請人預交。經鑒定屬危險房屋的，鑒定費由房屋所有權人承擔；經鑒定屬非危險房屋的，鑒定費由房屋使用人（或申請人）承擔；受理房屋安全糾紛的鑒定費由司法部門指定的單位（或個人）承擔。
按本辦法第九條規定申請房屋安全鑒定的，鑒定費由房屋所有權人承擔。
第十八條受理涉及危險房屋糾紛案件的仲裁或審判機關，可指定糾紛案件的當事人申請房屋安全鑒定；必要時，亦可直接提出房屋安全鑒定的要求。
第十九條房屋安全鑒定執行《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB50292-1999）和《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99）。對工業建筑、公共建筑、高層建筑及文物保護建筑等房屋的安全鑒定，還應參照有關專業技術標準、規范和規程進行。
第三章安全管理
第二十條房屋所有權人應定期對其房屋進行安全檢查。在暴風、雨雪季節，房屋所有權人應做好排險解危的各項準備；房產行政主管部門要加強監督檢查，并在當地政府統一領導下做好搶險救災工作。
第二十一條房屋所有權人對危險房屋能解危的，要及時解危；解危暫時困難的，應采取安全措施。
第二十二條房屋所有權人對經鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議，及時加固或修繕治理；如房屋所有權人拒不按照處理建議修繕治理，或使用人有阻礙行為的，房產行政主管部門有權指定有關部門代修，或采取其它強制措施，由此發生的費用由責任人承擔。
第二十三條房屋所有權人進行排險解危需要辦理各項手續時，有關部門應給予支持，及時辦理，以免延誤時間發生事故。
第二十四條經鑒定屬危險房屋，并需要拆除重建時，有關部門應給予優惠政策。
第二十五條異產毗連房屋的各所有權人，應按照國家對異產毗連房屋的有關規定，共同履行治理責任。拒不履行責任的，由房屋所在地房產行政主管部門調處；當事人不服的，可向當地人民法院。
第二十六條房屋所有權人或拆遷房屋的建設單位以危舊房名義進行翻建改造的，必須持有房屋鑒定機構的鑒定報告書。未經鑒定機構鑒定和出具危房鑒定報告的，有關部門不予立項，不得辦理其它各項手續。
第四章房屋再裝飾裝修安全管理
第二十七條房屋使用人在裝飾裝修過程中，不得擅自變動房屋主體結構和承重結構。
原有房屋的裝飾裝修，凡涉及拆改主體結構、明顯加大荷載和改變使用功能、影響原有房屋結構安全的，房屋所有權人（或使用人）應向房屋安全鑒定機構提出申請進行鑒定，經鑒定需要加固的，由原房屋設計單位或具有相應資質等級的設計單位依據房屋安全鑒定報告，提出加固設計方案，經加固后方可施工。
第二十八條房屋所有權人（或使用人）在裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理單位或房屋管理單位申報登記。
第二十九條房產行政主管部門應當自受理房屋裝飾裝修
申請之日起二十日內決定是否予以批準。
第三十條裝修人從事裝飾裝修活動，未經批準，不得有
下列行為：
（一）搭建建筑物、構筑物；
（二）改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；
（三）拆改供暖管道和設施；
（四）拆改燃氣管道和設施。
本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（四）項行為，應當經燃氣管理單位批準。
第三十一條申請原有房屋裝飾裝修，應當提交下列材料：
（一）房屋權屬證書或房屋所有權人與使用人簽定的協議；
（二）申請人身份證件；
（三）原有房屋建筑結構設計、施工圖及其有關技術資料或者說明；
（四）鑒定機構的房屋安全鑒定報告；
（五）房屋裝飾裝修設計圖紙（或設計方案）及有關文字說明等材料。
第三十二條有下列情形之一的，不得進行房屋再裝飾裝修：
（一）嚴重損壞和有險情的房屋，經修繕加固處理達不到房屋安全使用要求的；
（二）整幢屬于危險房屋的。
第三十三條房屋所有權人（或使用人）裝飾裝修房屋，必須保證原有房屋的整體性、抗震性和結構安全，不得擅自拆改房屋結構，不得影響毗連房屋的使用安全。
第五章法律責任
第三十四條依據《城市危險房屋管理規定》第二十二條之規定，因下列原因造成事故的，房屋所有權人應承擔民事或行政責任：
（一）有險不查或損壞不修；
（二）經鑒定機構鑒定為危險房屋而未采取有效的解危措施。
第三十五條依據《城市危險房屋管理規定》第二十三條之規定，因下列原因造成事故的，使用人、行為人應承擔民事責任：
（一）使用人擅自改變房屋結構、構件、設備或使用性質；
（二）使用人阻礙房屋所有權人對危險房屋采取解危措施；
（三）行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋。
第三十六條違反本辦法第九條規定，造成損失的，房屋所有權人應承擔民事或行政責任。
第三十七條依據《山東省房地產交易管理條例》第二十
一條、四十六條之規定，對違反本規定，屬危險房屋出租的，出租無效，由房產行政主管部門沒收非法出租所得價款，并對出租人處以非法出租所得價款一倍以下的罰款。
第三十八條依據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十五條、三十六條、三十八條之規定，房屋裝飾裝修有下列行為之一的，由房產行政主管部門責令改正，并處以罰款：
（一）房屋所有權人（或使用人）未申報登記進行裝飾裝修活動的，處500元以上1000元以下的罰款;
（二）房屋所有權人（或使用人）違反本辦法規定，將裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的，處500元以上1000元以下的罰款;
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對房屋所有權人（或使用人）處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1000元以上10000元以下的罰款;
（四）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對房屋所有權人（或使用人）處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1000元以上10000元以下的罰款。
第三十九條依據《建設工程質量管理條例》第六十九條規定，對違反本辦法第二十七條之規定，涉及建筑主體或者承重結構變動的裝飾裝修工程，沒有設計方案擅自施工的，責令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款；房屋使用人在裝飾裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。造成損失的，依法承擔賠償責任。
第四十條依據《城市危險房屋管理規定》第二十四條之規定，有下列情況的，鑒定機構應承擔民事或行政責任：
（一）因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失的；
（二）因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內發生事故的；
（三）因拖延鑒定時間而發生事故的。
資質證書號：_______________________
法定代表人：______委托人：_____
住所：_____________________________
聯系電話：_________________________
乙方（住宅裝修施工方）：______________
資質證書號：________________________
法定代表人：______委托人：_____
住所：______________________________
聯系電話：__________________________
裝修住宅地址：______________________
業主姓名：__________________________
聯系電話：__________________________
為加強對居住物業的裝修管理，規范物業裝修行為，根據《物業管理條例》、《關于進一步加強本市居住物業裝修管理的通知》和《家庭居室裝飾裝修管理暫行規定》等法規，甲、乙雙方經協商，就住宅裝修期間的管理事項，達成如下約定，以共同遵守。
第一條 住宅裝修的基本情況
1、住宅建筑面積：_______平方米；結構類型：_______.
2、裝修施工期______天，預計自****年***月***日至**年**月**日。
第二條 甲方按照有關法規和《前期物業管理合同》或《物業管理服務合同》，對乙方裝修住宅的行為實施日常檢查和管理，以保障房屋安全、維護公共設備的正常使用和相鄰業主的正當利益。
1、應當將裝修的相關法規、裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位、注意事項和《住宅裝修須知》等告知乙方，為進入住宅區的乙方人員進行住宅裝修須知的宣傳，辦理裝修施工人員的小區臨時出入證，指定建筑垃圾集中堆放點等。
2、應當不定期檢查乙方人員進入小區的出入證，如發現證件過期，應及時辦理續期手續， 對無證裝修施工人員應當拒絕其進入小區從事施工活動。
3、應按乙方裝修施工的進展情況，對涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程，每天不少于二次現場巡視和檢查。其它裝修項目每天不少于一次的現場巡視和檢查。對發現違規行為，應及時采取勸阻、警告、發出書面整改通知等。
對涉及房屋結構安全的，應及時通知業主委員會并報區縣房地產管理部門依法查處。
4、對乙方整改不及時，為保障相鄰業主利益不受到侵害，應采取相應措施，收回小區臨時出入證、責成相關施工人員退出小區等，直至乙方改正、再辦理確認手續為止。對施工不當造成公共部位或設備設施損壞的，應當督促責任人及時修賠。
對阻止無效的，可直接按本協議約定，向人民法院提起民事訴訟。
第三條 乙方應嚴格遵守本市有關法規、《住宅裝修須知》，接受甲方組織的宣傳，與甲方簽訂《住宅裝修管理協議》，辦理住宅小區臨時出入證、住宅裝修施工告示牌等方可開始施工。
1、乙方有權從甲方獲取裝修物業的結構、共用設備、公共設施等基本情況。對甲方提出超越政策法規和本《協議》的不合理要求，乙方可以拒絕。
2、施工人員進入小區，自覺佩帶出入證，人員有變動，應主動辦理變更手續。施工人員須文明規范施工，服從甲方人員的管理，不得影響相鄰業主或使用人的正常使用。
3、維護房屋外觀統一，不得擅自封閉陽臺、安裝外置曬衣架、遮陽棚、花架和隨意安裝空調室外機。防盜柵欄等。不得違反《條例》規定的禁止行為，因裝修不當造成相鄰業主房屋或公共部位損壞的，應承擔修復、賠償等責任。
4、施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或使用人日常生活造成的影響，晚間18：00時至次日上午8：00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的 施工。
5、施工期間應關閉分戶門，不得在公共走道堆放建筑材料。建筑垃圾。應自覺維護小區公共秩序，不在公共部位亂寫、亂劃、亂畫，保持環境整潔。建筑垃圾應袋裝化，并按規定時間運送垃圾，集中在指定地點堆放，搬運材料或垃圾后應負責及時打掃，保持公共部位清潔。
6、施工人員須住宿的，應確保相鄰業主或使用人不受妨礙，并按規定到當地警署辦理暫住證。
7、施工期間，必須掛牌施工，接受相鄰業主、業主委員會和甲方的監督，對公共區域（包括門廳、電梯廳、電梯、樓梯、廊道等）應采取必要的防護措施。
8、施工完成后，應向甲方提供住宅裝修管線布置圖等資料、退還小區臨時出入證。
第四條 違約責任
1、甲方未按本協議的約定為乙方辦理相關裝修手續的，應承擔延誤工時的責任。
甲方不履行管理職責，故意刁難乙方造成損失的應賠償。
2、乙方擅自調換裝修施工人員不辦理小區臨時出入證的，甲方可拒絕其進入小區從事施工作業，由此造成的損失由乙方自負。
第五條 本協議在履行中若發生爭議，各方應協商解決。協商不成時，可人民法院提起民事訴訟。
第六條 本協議期限：____年____月____日至____年___月___日。
第七條 本協議自甲、乙雙方簽字蓋章生效。本協議一式叁份，甲、乙雙方各執一份，一份向小區業主委員會備案。
甲方（簽章）：乙方（簽章）：
法定代表人或授權人（簽字）：
第二條本市行政區域內進行建設工程交易活動，適用本規定。
第三條本規定所稱建設工程交易是指建設工程項目總承包、勘察、設計、施工、裝飾裝修、設備供應、建設監理的招標投標或選擇承建單位的活動。
第四條*市建設局是本市建設工程交易管理的行政主管部門，具體負責本規定的實施。
第五條*市建設工程交易中心（以下簡稱交易中心）是經市人民政府批準設立，在建設工程交易活動中，為建設工程的承包、發包單位及中介服務機構提供信息、場所、咨詢服務及辦理建設工程交易有關手續的服務機構。交易中心不得組織招標和參與評標定標。
第六條符合《條例》第十條第一款規定，在火炬開發區和各鎮的建設工程項目，工程發包價在50萬元以上300萬元以下（不含本數）的由所在鎮（區）招標辦監督招標投標，工程發包價300萬元以上的在交易中心進行招標投標。在中心城區的建設工程項目，工程發包價50萬元以上的均在交易中心進行招標投標。
第七條建設工程項目按下列規定辦理交易手續：
（一）中心城區的建設工程項目到交易中心辦理，但私人建設的三層以下或500平方米以下的自用住宅除外。
（二）火炬開發區及各鎮50萬元以上800萬元以下（不含本數）的建設工程項目，到鎮區建設管理所辦理；800萬元以上的建設工程項目，到交易中心辦理。
第八條從事建設工程項目總承包、勘察、設計、施工、裝飾裝修、設備供應、建設監理等活動的單位可到交易中心獲取建設工程交易信息，并參與建設工程項目的投標或承包活動。
第九條建設工程交易按下列程序辦理：
（一）交易申請或交易信息登記。建設工程項目在市發展計劃局辦理立項手續后，建設單位持相關資料到交易中心或鎮區建設管理所辦理建設工程項目交易申請或交易信息登記手續。
（二）信息。辦理項目交易申請或登記手續后，由交易中心通過建設工程交易信息網絡或有關新聞媒體項目交易信息（包括招標單位名稱、建設地點、工程名稱、建設規模、交易方式等）。在鎮區建設管理所辦理交易手續的建設工程，鎮區建設管理所應在24小時內將信息報交易中心，由交易中心與鎮區建設管理所同時工程信息。建設單位可根據交易中心登記備案的有關承包單位的資料信息，選擇競標單位。
（三）按國家、省招標投標的有關規定進行建設工程招標投標。
（四）建設工程承發包合同簽訂。確定中標單位后，建設單位與中標單位依據招標文件中的有關內容及投標單位的投標承諾條件，簽訂發包合同。
（五）辦理建設工程質監、安監及施工許可手續。項目施工承發包合同簽訂后，憑項目建設有關許可文件及承包合同到交易中心辦理質量、安全監督及施工許可等手續，領取《建筑工程施工許可證》。
第十條交易中心可向中標單位收取交易綜合服務費用，收費標準由市物價局按省有關規定核定。
第十一條交易中心應制定并公開服務守則、交易辦理程序和各項工作制度，公示收費項目和標準，接受社會監督。
第十二條違反法律法規規定，依法應在交易中心進行招標而不招標或違反法定的招標程序或條件的，其交易行為無效，不予辦理工程項目質量安全監督及施工許可、竣工驗收等手續，并由市建設局依照《條例》的有關規定予以處罰。
自**、9年3月推出“一對一管家式服務”來，在日常工作中無論遇到任何問題，都能作到各項工作不推諉，負責到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實，保證公司各項工作的連慣性，使工作在一個良性的狀態下進行，大大提高了我們的工作效率和服務質量。根據記錄統計，在“一對一管家式服務”落實的同時，還參加公司組織的各類培訓。主要針對《客戶大使服務規范》、《交房接待人員服務規范用語》、《儀態禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、等進行培訓。培訓后還進行了現場模擬和日檢查的形式進行考核，如“微笑、問候、規范”等。我們根據平時成績到月底進行獎懲，使我的服務水平有了較大的提高，得到了業主的認可。
二、規范服務流程，物業管理走向專業化。
隨著新《物業管理條例》的頒布和實施，以及其它相關法律、法規的日益健全，人們對物業公司的要求也越來越高。物業管理已不再滿足于走在邊緣的現狀，而是朝著專業化、程序化和規范化的方向邁進。在對小區的日常管理中，我們嚴格控制、加強巡視，發現小區內違章的操作和裝修，我們從管理服務角度出發，善意勸導，及時制止并給出合理化建議，并且同公司的相關部門進行溝通，制定了相應的整改措施，如私搭亂建佛堂、露臺搭建陽光房等，一經發現我們馬上發整改通知書，令其立即整改。
三、加強培訓、提高業務水平
專業知識對于搞物業管理者來說很重要。實踐中缺乏經驗。市場環境逐步形成，步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業人員需不斷地學習，學習該行業的法律法規及動態，對于搞好我們的工作是很有益處的。
客服是與業主打交道最直接最頻繁的部門，員工的素質高低代表著企業的形象，所以公司一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平，我們培訓的主要內容有：
（一）搞好禮儀培訓、規范儀容儀表
良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺，物業管理首先是一個服務行業，接待業主來訪，我們做到熱情周到、微笑服務、態度和藹、這樣即使業主帶著情緒來，我們的周到服務也會讓其消減一些，以便我們幫助業主解決這方面問題。前臺服務人員必須站立服務，無論是公司領導還是業主見面時都要說“你好”，這樣，即提升了客服的形象，在一定程度也提升了整個物業公司的形象，更突出了物業公司的服務性質。
（二）搞好專業知識培訓、提高專業技能
除了禮儀培訓以外，專業知識的培訓是主要的。公司還定期給員工做這方面的培訓。主要是結合《蘇州市住宅區物業管理條例》、《蘇州工業園區住宅物業管理辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等法律、法規、學習相關法律知識，從法律上解決實際當中遇到的問題，清楚明白物業管理不是永遠保修的，也不是交了物業管理費物業公司就什么都負責的，公司還拿一些經典案例，大家共同探討、分析、學習，發生糾紛物業公司承擔多大的責任等。都需要我們在工作中不斷學習、不斷積累經驗。
**年將是嶄新的一年，隨著我們服務質量的不斷提高，小區入住業主的增多，物業將會向著更高、更強的目標邁進，客服全體員工也將會一如既往的保持高漲的工作熱情，以更飽滿的精神去迎接新的一年，共同努力為我們萬科物業公司逸庭服務中心譜寫嶄新輝煌的一頁！
**年我們的工作計劃是：
一、針對2009年滿意度調查時業主反映的情況進行跟進處理，以便提高**年入住率。
二、繼續規范各項工作流程，認真貫徹執行各崗位的崗位職責
三、推行《客戶大使服務規范》、《交房接待人員服務規范用語》、《儀容儀表》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、《舉止行為》，提高員工素質及服務水平。
關鍵詞：建筑裝飾 存在問題 分析與對策
一、引言
隨著房地產業持續快速發展和居民私人擁有住宅比例的提高，建筑裝飾行業呈現出持續、迅猛增長的勢頭，其在國民經濟中的地位和重要性不斷提升。建筑裝飾行業具有較強的產業關聯效應，不僅對房地產和服務業的發展具有重要的支撐作用，還對冶金、化工、建材等產業具有明顯的帶動作用，同時也是滿足人民日益增長的物質文化需要，以及轉移農村富余勞動力、提高農民收入的重要行業。
二、建筑裝飾市場現狀分析
建筑裝飾行業發展很快，但起步較晚，整體上仍屬于粗放增長行業，在發展過程中存在許多問題。這些行業內部問題不能及時、有效地解決，必定會影響行業持續健康發展。
（一）市場秩序比較混亂
1．市場主體資格混亂。納入行業管理的企業比重過低，具有建設行政主管部門核發的建筑裝飾設計、施工資質證書、營業執照的建筑裝飾企業比例不足30%，有大量的無照或無資質認證的企業在市場上經營業務，給規范市場、統一管理、提升工程質量等造成困難。管理部門多元，資質多樣，造成市場混亂。
2．市場主體經營行為不規范。由于大量不合法經營企業進入市場，企業之間互相殺價、業務過程中給予回扣等不當競爭現象十分嚴重和普遍，使規范經營的企業受到損害。另外大量無照、無證經營的地下裝飾企業在承攬工程，合同簽訂和執行過程難以監督、施工難以監理、質量難以監控，導致欺詐、質次、違約等糾紛產生，致使消費者利益得不到保證。
3．借用資質、層層轉包的現象比較普遍，施工質量難以保證。在招投標和承接工程項目中大量存在借用資質以及層層轉包的現象，使一些無資質的企業借此獲得工程得以生存，而出借資質企業對此只收取管理費，不對其進行管理，導致大量工程項目由無資質、技術力量差的企業承接，施工期限和質量難以得到保證。
（二）企業規模化程度低。
由于建筑裝飾行業起步較晚，大部分企業規模小、資金、技術實力差，加上標準化水平低，管理不夠規范，施工質量難以提高，行業整體運行效率較低，競爭力較弱。
（三）高新技術研發與推廣步伐緩慢
建筑裝飾行業是在中國傳統建筑業的基礎上進一步分工發展起來的，除幕墻工程外，施工生產技術主要依靠傳統的木、油、瓦、電、水等手工操作為主的綜合性施工技術，技術和工藝流程比較落后。新技術開發滯后，主要依靠國外技術的引進，自主開發、研制的新材料、新產品、新技術及新工藝較少。高新技術推廣和使用緩慢。目前，大部分建筑裝飾企業仍然使用手工操作的施工方式和現場制作的工藝流程，主要材料的模數化、標準化水平低，生產的復合化和深加工程度低，導致成套技術集成度低、勞動生產率低、建筑產品的綜合質量水平低。
（四）從業者隊伍的素質低
建筑裝飾行業從業者隊伍雖然龐大，但整體文化水平較差，專業技術素質較低，其中裝飾設計人員接受正規專業訓練的人數較少，有專業技術職稱的人數較少。施工隊伍的主體是農村轉移的富余勞動力，受正規文化、技術教育的程度低。行業培訓的主要形式是師徒間的傳、幫、帶，缺乏現代培訓手段，行業缺乏接受過系統的專業技術培訓，具有各種裝飾業務技能的技術骨干力量。大部分從業人員所從事的工作主要是以體力的支出為主的重復性簡單勞動，對新技術、新材料、新工藝的理解和掌握水平很低。
三、思考與對策
（一）理順管理體制，創造良好的制度環境。
首先要解決長期困擾行業發展的如建設、輕工等行業行政主管部門的多頭管理問題，其中包括內部出現的多頭管理問題。
逐步調整行業的資質管理模式，制定適合行業市場要求的資質等級標準和實施細則。以促進并提高行業組織規?；潭?，推動行業的產業化發展。政府簡化行政審批手續，提高公共服務質量水平，要通過一站式服務，降低企業管理成本，提高行業運行效率和效益。
（二）完善市場，提高可持續發展能力。
在逐步規范有形建筑市場、材料市場的基礎上，加快人才市場、勞動力市場、技術市場、信息市場和資本市場的建設，形成服務于行業的專業市場體系，更好地發揮市場機制在配置資源、平衡供求、促進生產力發展方面的主導作用，要通過市場體系的建設，提高行業可持續發展能力。
（三）加快法制建設，創造良好的法制環境。
目前，建筑裝飾行業迫切需要制定或修訂的標準規范包括三個方面：一是技術標準或規范，包括建筑裝飾工程節能、環保技術規范；再生性材料設計與施工規范；建筑裝飾工程設計深度規范；工廠化施工工藝標準；住宅一次性精裝修技術規范；建筑物使用規范等。二是裝飾裝修市場管理規范，包括專業要素市場管理規范；建筑裝飾工程招投標實施細則；建筑裝飾工程審計條例和建筑裝修裝飾企業資質等級標準及管理辦法等。三是對從業人員的規范，如執業資格、從業資格的認證管理；從業人員上崗與管理條例等。
（四）推廣新產品新工藝，促進產業升級
注重節能降耗技術；以及以資源代替、資源綜合利用和資源再生為主的資源轉化技術行業技術的整合；大力發展和應用資源循環技術，以資源物理轉化和生化轉化為特點的資源循環轉化技術整合；行業的信息技術、智能化技術的整合。
建立以企業為主體的技術開發體系，加強企業技術創新能力建設。
在自主技術研發方面，發展本行業產品或服務的質量改善技術，探索原材料回收利用的新制度和新途徑；尋求改善產品及材料品質的技術和工藝。
強化先進應用技術的開發與推廣，制定強制推廣措施，使行業技術創新能力得到實質性提高。
加快裝飾裝修施工法的編制和實施，統一操作人員的施工操作標準，提高現場操作人員的標準化、規范化程度。鼓勵裝飾裝修企業制定具有自身特點的企業技術標準和施工方法，不斷增加企業的核心技術儲備。
（五）加強專業培訓，提升從業者素質
加強全行業的培訓，全面提高行業整體素質，是行業人力資本積累的基本途徑。要以法規條例、思想道德、專業技術知識與技能的培訓教育為手段，通過對從業者隊伍的考評、鑒定和合理使用，大力培養有職業道德、有專業技術、有創新能力、有健康身心的應用型、復合型人才。
對施工操作人員的培訓，要以各工種的操作規范、工藝、標準和工法等為主要培訓內容，通過崗前培訓、在崗教育、技能競賽等多種形式，提高操作人員的標準化、規范化。
在建立社會教育體系中，要特別把簡潔、實用、安全、環保裝修作為重要的內容，對包括投資者、消費者、社會中介組織在內的組織和個人進行教育、引導，使其科學消費、理性消費、節約消費，為企業的可持續發展提供更大的空間。
（六）改變經營模式，提升行業競爭力
建筑裝飾企業應著眼未來，推進現代企業制度改革和加強企業的文化建設，規范管理，樹立良好社會形象，推動企業的品牌建設。
參考文獻：
1、李永福,王蕊;污水處理廠項目降水方案設計探討[J];四川建筑科學研究;2005年03期
第一條為規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據國務院《物業管理條例》、《*省物業管理條例》等有關規定，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條本縣行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條縣建設局是全縣物業行政主管部門，縣房地產管理局受縣建設局的委托（以下稱物業主管部門），具體負責全縣范圍內物業管理的監督管理工作。
發改、公安、規劃、廣電、城管、水務、工商、供電、電信等部門及相關建設單位要按照各自職責協助做好物業管理的監督管理和服務工作。
鎮鄉人民政府（街道辦事處）負責協調物業管理與社區建設之間關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。
第二章業主、業主大會和業主委員會
第五條業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。
第六條物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行國務院《物業管理條例》規定的職責。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域由物業主管部門會同鎮鄉人民政府（街道辦事處）根據物業的共同設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求社區居委會的意見。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區擁有共同的配套設備設施，應當劃為一個物業管理區域。
舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。
第八條物業管理區域具備下列條件之一的，物業主管部門應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議，鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會應當予以必要協助以確保會議順利召開。
一、房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；
二、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。
第九條業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、社區代表組成，代表產生的具體辦法是：
（一）由前期物業服務企業（沒有前期物業服務企業的由小區所在的鎮鄉人民政府、街道辦事處、社區居委會）向物業小區內的業主征求意見，并組織推舉出業主代表3-5人；
（二）鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會、建設單位應積極派出代表各一人參加物業小區業主大會籌備小組；
（三）籌備小組應當指定召集人，無法確定時可由物業主管部門直接在代表中指定，在業主大會籌備組第一次會議推選出由社區負責牽頭的籌備小組正副組長。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。
第十條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主大會籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程告知全體業主，并告知所在地物業主管部門、鎮鄉人民政府（街道辦事處）、派出所、社區居委會、建設單位，接受告知的單位應派代表參加會議，并給予必要的指導。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
第十一條參加業主大會會議業主身份的認定以房產證記載的權利人為準，并按照本物業管理區域內出售商品房一產權戶為一業主的原則確定。房屋已出售并交付使用但尚未領取房產證的，房屋銷（預）售合同中的購房人可視為業主，房產證記載的權利人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過一人的，由該產權戶確定一人參加首次業主大會會議。
第十二條籌備組在首次業主大會會議的有關準備工作：
（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、議題和議程；
（二）確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人；
（三）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；
（四）確定本物業管理區域內業主名單及投票人數，確定首次業主大會會議有關工作人員，如監票、計票、唱票等工作人員。
以上內容籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在本物業管理區域內上墻公告。
第十三條采用集體討論形式召開業主大會會議的工作規程。
（一）籌備組召集全體業主在指定時間到指定地點參加業主大會會議，業主可以以幢、單元或者按層等為單位推選出業主代表。以推選業主代表方式召開業主大會的，由業主代表在會議召開3日前就會議擬討論的事項征求所代表的業主意見，凡需要投票表決的，業主的贊成、反對及棄權的具體票數須經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映；
（二）討論表決通過《業主大會議事規則》、《管理規約》；
（三）選舉產生業主委員會及組成人員；
（四）討論表決選聘和解聘物業服務企業；
（五）討論表決籌集和使用專項維修資金方案；
（六）討論表決改建、重建建筑物及其附屬設施方案；
（七）討論表決有關共有和共同管理權利的其他事項。
業主大會決定（五）和（六）條規定的事項，應當經專有部分占建筑總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，業主大會決定（二）、（三）、（四）、（七）項規定的事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主或者業主代表因故不能參加業主大會，可以書面委托物業小區內的業主或業主代表代為參加會議。
第十四條業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內全體業主（包括非業主使用人）具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。
物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十六條業主委員會由業主大會會議選舉產生，業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力且符合國務院《物業管理條例》規定條件的業主擔任。
業主委員會根據物業管理區域的規模由5-9人組成（應為單數），設主任1人，副主任1-3人。
業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。
第十七條業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業主管部門和鎮鄉人民政府、街道辦事處備案。
（一）業主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會委員名單。
物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明，業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會備案的內容發生變更的，應當重新備案。
第十八條建設單位向對物業進行前期管理的物業服務企業、前期物業服務合同終止時物業服務企業向業主委員會、業主委員會向業主大會選聘的物業服務企業移交物業資料時，當事人應當報告物業管理主管部門，并辦理書面交接手續，報物業主管部門備案。
第十九條業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
業主委員會需要討論、決定、更改的事項應當于會議召開三日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。
第二十條業主委員會每屆任期為三至五年。
業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業主管部門、鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會應當指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
第二十一條業主委員會在物業活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以業主委員會的名義依法提訟。
第二十二條業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以根據本辦法第十五條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，物業主管部門、鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會應當指導業主召開。
業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢，依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。
第二十三條管理規約應當對物業管理小區共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人具有約束力。
第二十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者鎮鄉人民政府（街道辦事處），應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主委員會成立以后開展工作的一切費用按業主大會議事規則規定執行。經費使用情況應單獨建帳，定期向業主大會報告，并向全體業主公布。
第三章前期物業管理
第二十五條建設單位在申請《商品房預售許可證》時，應當將其與選聘的對物業進行前期管理的物業服務企業所簽訂的前期物業服務合同報物業主管部門備案；未選聘物業服務企業對新建物業進行前期管理的，房地產行政主管部門不核發《商品房預售許可證》。
提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業。但是，符合下列條件之一的，經物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業：
（一）投標人少于三個的；
（二）多層或多層和高層結合、規劃總建筑面積小于3萬平方米的；
（三）獨立高層、別墅區規劃總建筑面積在2萬平方米以下的。
第二十六條建設單位在銷售物業前應當制定業主臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件。
建設單位在銷售物業時應當將業主臨時管理規約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時管理規約予以書面承諾。
業主臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域內環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十七條建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容。
第二十八條前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第二十九條物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應的記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業主管部門或其他有關部門報告。
第三十條在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內通路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）物業質量保修和物業使用說明文件；
（五）業主名冊；
（六）物業管理需要的其他資料。
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。
第三十一條建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房，但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。
規劃行政主管部門在新建物業規劃審批時應征求物業主管部門對物業管理用房設置的意見，并將物業管理用房的面積、位置在批準的建設工程規劃設計方案中載明。建設單位應在辦理商品房預售證之前到物業主管部門就物業管理用房進行確認。
因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可載明的地上建筑面積的，建筑單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比列補充配置物業管理用房，確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會決定用于物業管理方面的其他需要。
第三十二條物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意，不得改變其用途，物業管理用房由房地產管理部門登記建檔。
物業管理用房竣工驗收合格三十日內，建設單位應與前期物業服務企業對物業管理用房進行交接驗收登記。
第四章物業管理服務
第三十三條一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
物業服務費（包括前期物業服務費）的標準和收取辦法，應當符合國家和省、縣物業服務收費管理的規定。
第三十四條物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：
（一）當事人的名稱或者姓名和住所；
（二）物業的基本情況；
（三）物業服務事項和服務質量要求；
（四）物業服務費的標準和收取辦法；
（五）專項維修資金的管理和使用；
（六）物業管理用房的管理和使用；
（七）合同期限；
（八）違約責任；
（九）解決爭議的辦法。
物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意，但業主大會已授權業主委員會決定的除外。
當事人對本條第（三）項內容進行約定時，一般應當明確物業服務企業有關業主人身、財產安全防范方面的義務和責任。
當事人可以參照物業服務合同的示范文本簽訂合同。
第三十五條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十條第一款規定的資料。
第三十六條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托專業公司實施，但不得將該物業的整體服務事項委托他人。
物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
第三十七條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務；定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合社區居委會做好相關工作。
第三十八條業主應當根據物業服務合同約定，按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納的物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額繳納。
物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。
第三十九條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：
（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；
（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；
（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。
第四十條物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業主的監督；實行包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。
第四十一條物業服務合同終止時，物業服務企業須將本辦法第三十條第一款規定的資料和物業管理用房等交還給業主委員會。
第四十二條鎮鄉人民政府（街道辦事處）、社區居委會應當配合物業主管部門或者受其委托調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。
第五章物業使用與維護
第四十三條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業主共同利益。
因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，并征得業主委員會同意，事先在物業管理區域內公告，依法辦理相關手續。
業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。
第四十四條業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土等有關部門批準，并依法辦理相關手續。
對業主、非業主使用人違反前款規定，擅自改變物業使用性質的行為，有關個人和單位有權反映和舉報，相關行政主管部門應及時依法予以查處。
第四十五條經業主大會同意，在物業管理區域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。
第四十六條物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給相關專業單位，相關專業單位應當按有關規定予以接收，并承擔維護、更新、養護責任。
相關專業單位因維修、養護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘通路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業管理區域內公告，辦理相關手續，完工后及時恢復原狀，業主應當積極配合。
物業管理區域內相關共有設施設備管理辦法另行制定。
第四十七條禁止下列損害公共利益的行為：
（一）違法改變房屋承重結構；
（二）違法搭建建筑物、構筑物；
（三）擅自改建、占用物業共用部位；
（四）損壞或者擅自占用、移裝共用設備設施；
（五）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；
（六）超標排放有毒、有害物質；
（七）排放超過規定標準的噪聲；
（八）法律、法規禁止的其他行為。
第四十八條業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。
業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律法規規定以及臨時管理規約、管理規約。
物業服務企業應當加強對物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查工作。
其他單位或者個人發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規和本辦法規定行為的，可以向物業主管部門或者有關行政管理部門投訴舉報。有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報或物業主管部門移交的投訴舉報后，應當依法及時處理。
第四十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。
第五十條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和省的有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法另行制定。
第五十一條物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。
業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議的，可以要求所在地鎮鄉人民政府（街道辦事處）或者物業主管部門調解。
第五十二條建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。
建設單位在物業初始登記前，應當一次性向物業主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。
保修金的交納、使用、管理和退還辦法另行制定。
第六章法律責任
第五十三條建設單位、物業服務企業辦理物業交接手續時，不向物業服務企業、業主委員會移交本辦法第三十條規定有關資料的，由物業行政主管部門依法責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十四條建設單位在物業管理區域內不按規定配置物業管理用房或者不按規定支付不足部分相應價款的，由物業行政主管部門依法責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬以上五十萬以下的罰款。
第五十五條建設單位不按規定交納物業保修金的，由物業行政主管部門依法責令期限交納，逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并處以一萬以上三萬以下的罰款。
第五十六條業主、非業主使用人違反業主臨時管理規約、管理公約，損害其他業主、非業主使用人合法權益的，業主委員會、物業服務企業應予以勸阻、制止；相關業主、非業主使用人可以依法提訟。
第五十七條物業服務企業未履行物業服務合同約定義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。
業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主繳納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提訟。
第五十八條物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪，依法追究刑事責任：
（一）挪用專項維修資金或者保修金的；
（二）對投訴、舉報不及時處理或者發現違法行為不依法予以查處的；
（三）不按規定出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明的；
（四）利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益；
一、亂建簡易房，必須拆除、損失自擔
[案例]張某購買了某小區樓房首層的一套帶小院的房屋。該小區前期開發公司明確告知張某小院內只允許業主種植花草、美化環境，不得違章建筑。張某入住后趁該小區尚未成立業主委員會之機，在小院內一側建簡易房2間。開發公司發現后，多次要求張某拆除未果后，及時向城市行政管理局報告。城市管理監察部門向張某發出了《責令改正通知書》，迫于行政執法機關的壓力。張某不得不自行拆除違章建筑，其所造成的損失只能自己承擔。
[分析]樓房首層外的空間是小區業主的專有部分和全體業主共有部分的交界區域，權利界限相對模糊，一些業主以為自己的購房款中包括了小院。殊不知，即便該區域地盤在購房的小院內，但業主只有依約定植花草、美化環境之義務，絕沒有私搭亂建房屋的權力。因為無論在何處建房，都必須由相關部門批準。因此，對于業主的行為是否屬于私搭亂建行為的界定，首先要看是否有相應的許可審批手續，其次看是否違反相應合同約定和管理規定以及是否對其他業利或公共利益造成侵害，如果是，則必須承擔拆除責任，若因私搭亂建行為給他人造成損害后果，還要承擔損害賠償責任。
二、名人亂建，物業有權禁止
[案例]某媒體知名主持人李某購置陽光小區別墅房后，與物業公司簽署《承諾書》中承諾遵守《物業管理公約》內的一切條款，包括不得擅自改動房屋結構、外貌等?？蓛赡旰螅钅碁樽约曳奖?，不僅加筑別墅臺階，還在別墅院一側搭建簡易健身房。物業公司依據物業管理公約，多次要求其停止改建并恢復原狀。李某以為該新建小區物業沒成立業主委員會，且物業公司沒有行政執法權，將物業公司的要求置于腦后，遲遲未予拆除。物業公司依法將李某訴至法院，請求判令李某拆除違章建筑、恢復原狀。
法院經審理認為，《物業管理公約》是某物業公司進行物業管理的依據，該小區雖尚未成立業主委員會，但物業管理企業有權向違反物業管理公約的業主主張權利。遂判決支持原告訴訟請求限令李某于10日拆除違章建筑。
[分析]《物業管理條例》第四十六條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。該條例表明，對小區業主的私自違章建筑行為，有兩項管理權：“應當制止”、“向有關行政管理部門報告”。而依法就是制止的一種方式。特別是對名人私搭亂建，關系到社會價值引導問題。要從根本上消除住宅小區內私搭亂建的現象，既需名人敬畏法律，自覺守法，更需要物業公司等有管理職權者依法履行職責。
三、私搭亂建，鄰居有權要求排除妨礙、恢復原狀
[案例]宋曉、王辛均為某老舊小區一樓業主，二人東西相鄰。后宋曉在未與王辛協商的情況下，在自家房屋門前、王辛家的西側窗戶外建筑高平臺和玻璃房屋。王辛認為宋曉的行為侵害了其房屋的通風和采光，要求宋曉拆除、排除妨礙。宋曉雖口頭答應，但遲遲不肯拆除。王辛多次理論后，宋某竟然置之不理。無奈之下，王某一紙訴狀將宋女士告上法庭。法院經審理后，確認宋女士的建筑為違章建筑，遂判令宋女士拆除其違章建筑。
[分析]《物權法》第八十三條還規定：業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訟，具有相鄰關系或利害關系的業主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提訟?！睹穹ㄍ▌t》第八十三條也規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案宋女士私搭亂建的行為明顯有違法律關于相鄰關系的規定，侵犯了其鄰里的利益。此時作為具有利害關系的相鄰業主有權要求對方拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。
四、私挖地下室雖無后果，也涉嫌犯罪
[案例]劉某購置一處四合院平房用于商業經營活動。為了擴大經營面積，劉某擅自將自家經營的平房內挖掘大面積地下室，當挖掘至1米深時，不僅自家的平房墻壁出現裂縫、傾斜，相鄰多家住戶的平房均出現裂縫。經鄰居報案，當地公安機關以涉嫌危害公共安全罪對劉某立案偵查。
[分析]我國刑法修正案（三）將刑法第一百一十四條、第一百一十五條第一款修改為：“放火、決水、爆炸以及投放毒害性、放射性、傳染病病原體等物質或者以其他危險方法危害公共安全，尚未造成嚴重后果的，處三年以上十年以下有期徒刑；致人重傷、死亡或者使公私財產遭受重大損失的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑?！眲⒛成米栽诘兔芏茸≌统擎偩幼^的樓間，大面積開挖超過1米深的基坑的行為，雖然暫時尚未造成危害后果，但其行為已經足以危害公共安全，就已涉嫌構成以其他危險方法危害公共安全犯罪。劉某應對自己的違法犯罪行為承擔刑事責任。
五、私挖亂建房屋導致他人損失，承擔民事、刑罰雙責
