時間：2023-07-06 17:15:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商品房投資技巧，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
售房市場和工作人員
一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責任部門。
二、市場營銷工作以提高公司經濟效益，壯大企業經濟實力為目標，營銷人員必須發揚愛崗敬業、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。
三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。
四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。
五、房屋預售建筑面積由投資發展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。
六、工作人員要努力學習業務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。
七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本;認真簽訂和及時發放房屋預售協議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質量保證書。
八、銷售帳薄的記錄要內容真實、數字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經理上報銷售情況，及時報表。
九、房屋銷售后，要及時將預售協議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。
十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定?姓駛В轄釧醬妗?
十一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務，負責從介紹房屋、交款、貸款、結算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。
十二、營銷人員要保守商業機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內部信息不泄露。
十三、除完成銷售任務以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務。
公司管理制度之合同的簽訂與管理
十四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規及有關規定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內容：當事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設標準、配套設施狀況、公共配套建筑的產權歸屬、面積差異處理方式、違約責任、雙方約定的其他事項。
十五、簽訂房屋買賣合同時要本著“重合同，守信譽”的原則，做到合法、嚴密、可行。
十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責建立合同管理臺帳(包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名)，做到準確、及時、完整。
商品房按揭貸款和其它業務
十七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業務。
“新國八條”：新在何處
其實，“新國八條”里邊，二套房首付比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍、更嚴格的限制非本地居民購房、對個人購買住房不足5年轉手交易統一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：一是顯示了中央政府堅定不移地搞好房地產市場調控的決心。二是解決了中央的調控政策不落地的問題。明確要求“進一步落實地方政府責任”、“落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制”。三是明確表示“堅持和強化輿論引導”。另外，在“新國八條”里，增加保障住房、抑制投資投機性購房的方向比以往也更加明確。
在“新國八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執行不打折扣，讓房價回到合理價位，實現“住有所居”的理想，可能并不遙遠。只是，在一線城市籠罩于調控壓力之下的時候，二、三線城市，甚至是四，五線城鎮的購房者，會不會面對房價上漲的壓力，讓人更加憂慮。
房產稅：一把隨時可以變換的利劍
紛擾多時的房產稅終于揭開了神秘的面紗“新國八條”1月26日晚出臺，重慶、上海房產稅細則1月27日晚就隨之而來，1月28日生效，沒有留給市場任何反應的時間。
房產稅影響的是房產持有現實成本和投資收益預期，很多人將它當作房市調控的“定海神針”。我們在肯定其“殺傷力”的同時，但也必須明白，房產稅不是萬能的，日本有房產稅，美國也有房產稅，但都沒有避免房地產泡沫形成、膨脹與破滅的惡性循環。
重慶房產稅針對的是豪宅，即獨棟商品住宅和新購的高檔住房，但配套了一個獨棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數，對高房價的殺傷力頓減，因為買得起別墅和高檔住房的人，對抵扣基數之后的那點房產稅，是不大會放在心上的。至于“無重慶戶籍、未在當地工作，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對策，規避重慶的這點規定，對富人來說，真是不能再容易了。
至于上海，對新不對舊，而且有一個人均60平方米的基數，加以稅率僅為0.6％，除了顯示對既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計。
重慶“兇猛一刀”，上海“溫柔一劍”，表面看來勢洶洶，似有一劍封喉主力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟貧，難怪業內人士認為三個月即可消化“房產稅”這一利空。更令人擔憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房價，讓窮人安居更難。
利劍出鞘，變幻無窮。重慶、上海的房產稅僅僅是試點，操作主動權還僅僅掌握在地方政府手中，接下來，房產稅可以隨時根據需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購限貸、營業稅，契稅等一起做“加減法”，假以時日，讓房價俯首稱臣應該不在話下。
2011年：房份將走向何方
征稅在我國向來是“開弓了就沒有回頭箭”，房產稅是調控房價的核武器，但由于在全國范圍內開征的基礎建設，特別是房產交易信息的全國聯網、房產稅稅基的確定等，還需要一個過程，也就是說，房產稅短期內還不會在全國推開，還只是基于地方層面的。
但在“新國八條”和房產稅調控政策的影響之下，市場在一定時期內出現觀望局面，甚至出現變相降價的現象，是不可避免的。如果“落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70％的要求”能夠落到實處，5年之內商品房與保障房就可能在市場上形成平分秋色的供應局面，市場的整體房價在數字上勢必因此而有所回歸。但預測2011年全年的房價走勢，可能還要看市場供應和開發商的資金鏈。
從市場供應來說，雖然“新國八條”已經做出了明確要求，土地供應不得少于近兩年的平均數，但基于土地的有限性和地方政府對土地財政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價無憂。在商品房供應上，2010年房地產投資，新開工、施工增速創近年來新高，商品房新開工面積增速40 7％，全年投資增速33，2％，商品房供應應該是基本充足。
從開發商的資金鏈來看，2010年上市房企三季報的數據統計顯示，國內上市房企資產負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年，平均負債率超過70％，個別公司的負債率更是超過100％。之前有消息稱，2011年銀行信貸計劃普遍縮減10-20％，這對開發商的資金鏈無疑是個考驗。如果在央行加息周期之下；對開發商實行非常強硬信貸政策和嚴苛的公開資本市場融資政策，并嚴厲控制外資對開發商的滲透，在資金鏈的壓力之下，房價回歸合理價位就是順利成章的事情了。疑問是國家相關部門會采取什么樣的姿態?如果像2010年一樣，銀行信貸的總量壓縮了，房地產行業月均所獲得的貸款額卻增加了，這樣的話，開發商的資金壓力就不大了。
關鍵詞：房地產開發；風險；防范措施
1.投資者加強風險意識的重要性
隨著房地產市場競爭的日益激烈，投資者加強風險管理意識顯得至關重要，所謂風險管理是指房地產開發商運用科學的方法，對其在開發過程中可能存在的風險進行預測、分析與評價，并采取最佳防范措施，以保證最大限度的降低耗費、減少損失，達到安全保障的行為。加強房地產開發風險管理意識對投資者意義重大，主要表現為：風險管理能夠為開發項目全面、合理地預測與處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性。
2.房地產開發面臨的主要風險
2.1政治因素
政治因素對房地產開發的影響主要有國際及國內政治環境變動(如戰爭、罷工、社會動蕩等因素)，或國家對相應的政策法律進行調整(如金融政策和財政政策、土地使用制度改革、住房制度改革等)。對房地產行業影響最主要的政治因素是金融政策和財政政策。就金融政策來說，貨幣政策是直接影響開發者和購買者所持有的資本的因素，實行緊縮的貨幣政策還是適度寬松的貨幣政策對房地產的開發與出售影響甚大。另外，房貸政策也會對房地產的需求發生較大影響。關于財政政策方面，政府是實行緊的財政政策還是適度寬松的財政政策，國家的稅收政策，以及政府在房地產方面的投資等等，都會對房地產的開發和銷售產生較大影響。政治風險尤其在我國值得特別關注。
2.2經濟因素
社會經濟形勢變動(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)也會導致房地產開發者遭受經濟損失。從可行性分析到樓盤進入市場的時期內，市場需求往往會產生較大的變動，購房者對戶型結構及建筑風格的要求也可能發生較大變化。原本供不應求的物業，不久后卻可能大量積壓，這就是投資收益遠遠偏離預期的原因之一。特別是在通貨膨脹時期，物價上漲，人民幣貶值，商品房的價格也會隨之上漲。但是消費者持有的貨幣量是有限的，所以消費者會因購買力相對下降而無力支付日漸升值的商品房，進而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。
2.3自然災害因素
自然災害(如洪水、火災、地震等)對房地產開發也會造成的較大影響。自然風險出現的現象較少，但是一旦出現，產生的損失是相當嚴重的。
2.4技術風險。
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經營管理因素
開發企業因對開發項目經營管理不善導致的預期收益難以實現，或不足以補償經營費用，這也是房地產開發過程中面臨的風險之一。這一風險歸因于決策失誤，比如開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等方面預測錯誤。
3.房地產開發風險的控制
3.1做好市場調查分析，做出科學的項目決策
投資項目之前進行全面的市場調查分析，掌握市場的供求狀況和房地產開發的發展趨勢，從而選擇出最能滿足消費者的并且能夠獲得較大利潤的投資項目，投資者可以自己對房地產市場進行調查分析判斷，還可以委托咨詢公司等中介機構進行。
3.2預期收益相同時應盡可能投資風險較小的項目
房地產投資開發項目種類較多，預期收益相同的開發項目它們的風險度也會相差甚遠。有些項目需要承受的風險度較大，可能遭遇的不確定性因素較多，而有些項目需要承受的風險度相對較小，選擇風險小的項目投資能使投資者的預期收益得到保障。
3.3選擇恰當的融資形式，提高資金使用效益
房地產投資需要的資金量大量大，必須選擇合適的籌措資金方式，以滿足需要。房地產企業融資的形式主要有以下五種：發行金融債券，籌集開發資金；預售商品房，籌集開發資金；用已取得的土地使用證到銀行進行抵押貸款；建立股份公司，申請成為上市公司，從股票市場上融資。各開發商可根據實際情況，選擇最恰當的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產開發。開發商不僅要掌握融資技巧，而且還要采取切實可行的措施提高資金使用的效益。
3.4多項投資結合，分散風險
不同投資開發項目的收益不同，需要承受的風險也不同，所以，實行多項目投資結合可以分散風險，獲得更穩定的收益。但是，投資的各項目之間的相關性一般不宜太強，否則就起不到分散風險的作用了。
3.5加強風險管理
管理人員對投資項目的成功與否至關重要，提高管理人員的素質及管理水平，可以提高對市場的可預測性，降低不確定性因素，從而達到降低和控制風險的目的。
4.結論：
近年來，隨著房地產市場的后危機和后暴利時代的到來，實行精細化開發和管理也將成為房地產企業的一個必然趨勢，在戰略和運營中的任何一項失誤，都可能使企業遭受巨大的經濟損失，甚至造成企業的破產。房地產項目是一項高投入高風險的投資項目，想要實現其預期效益，就必須要對其可能產生的風險進行詳細的評估，并且針對這些風險進行相應的防范措施，將風險盡量降到最低或者避免，通過有效的風險管理，使企業的經營風險和投資風險降到最低，提高企業的經濟效益，實現投資的最優化組合，以此提高企業的競爭力，使其在激烈的市場競爭中立足于不敗之地。
參考文獻：
[1]顧強.解讀產業集群[J].中國民營經濟與科技, 2005(8).
逆勢而上成大贏家
股市下跌、樓市調整、消費低迷，這是一個寒冷的冬天，各個投資市場一片蕭條，許多人把它形容為一個“失望之冬”。但你有沒有想過，冬天的背后卻孕育著春天的希望。就有這樣一群人，他們敢于在逆勢之中捕捉機會，最終成為了投資的大贏家，獲得了令人羨慕的超額回報。
這些投資者的戰績是讓人心動的，于是許多讀者也想了解，他們究竟是怎樣一個群體?又有些什么投資訣竅?要真正近距離地靠近這些投資者還真不容易，這次我們終于逮到機會，采訪到了其中的三位來自民間的“揀房大師”。他們都曾經在房地產市場的低迷盤整期逆勢而上，運用自己獨特的投資技巧，最終獲得了驕人的回報，故事讀來也讓人感慨萬千。
老田，一位普通的打工老頭，他用自己打工得來的收入，在樓市的低迷期果斷入市。正因為那時大多數購房者都不敢輕易入市，使他有機會淘到了許多超低價位的房產。這些房子后來給他帶來的回報是驚人的，500萬元的身價也讓他擁有了“滬上最牛打工老頭”的稱號。
周君誠的故事也同樣讓人感嘆，他更像是一位技術型的選手，在揀房的功夫上自有一套。揀房除了要敢于在逆勢中有所作為外，撿漏的技巧同樣不可或缺，它可以讓你獲得意想不到的回報。
而要采訪到托馬斯?格斯(ThomasGuss)這位“老外”還真費了不少勁，但其實海外的房地產市場同樣也是起起落落，市場的盤整期往往也是樓市的機會期。“老外”們揀房更注重細節，也讓我們可以從中受到不少啟發。
與其追漲不如買跌
這幾位“揀房大師”各有各的特點，但概括起來可以用一句話來形容，那就是“抓住機會，逆勢而上”。其實所謂揀房，首先要把握的是介入的時機，有道是：“與其追漲不如買跌。”
現在剛剛步入2009年，朋友之間都免不了互道新年的祝福，大家也在考慮著在新的一年里的打算。張輝是一位在房地產市場跌打滾爬的多年的“老法師”，對于2009年投資計劃，他的觀點也是頗為出人意料：“今年我有購房的打算，現在樓市低迷調整，正好是‘買跌’的好機會。”
在剛剛過去的2008年，商品房銷售量出現了明顯下降，根據中房指數系統的統計，銷售面積同比跌幅由2008年上半年的7.2％，擴大到1～11月的18.3％。與此同時，房屋銷售價格實際上已經從去年8月份開始下降，連續4個月房屋銷售價格環比指數持續低于100。國家統計局新近的數據也顯示去年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比僅上漲0.2％，漲幅比10月份低1.4個百分點，環比下降0.5％。另外有一個數據頗為有意思，據統計，去年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到81.3％，2008年投資投機型購房套數比2007年下降超過四成。這些數據反過來也在告訴我們，樓市觀望氣氛日漸濃厚，“買跌”的機會正在逐漸逼近。
不少人在市場調整期不敢輕易購房，根本原因是受從眾心理影響。其實，對于理性的購房者來說，調整期不但可以購房，而且是一個值得入市的好時機。任何市場都會有火爆和冷清的輪換，在市場火熱期購房的人，很多都有過起早貪黑排長龍隊伍“搶”房子的經歷，而在樓市步入低迷盤整期后，供大于求的市場關系也讓購房者的選擇余地大了很多。在大多數投資者都不愿意入市的情況下，開發商和業主為了盡早把手中的房產變現，往往會出現壓低價格出售的情況。所以說樓市處于困境時，或許就是揀房入市的好時機，這時購房者關鍵是要相信自己的判斷。
利率成本已至最低
其實仔細分析老田的成功秘訣，可以發現他恰到好處地利用了政策環境，其成功揀房的時期，也是政策面鼓勵買房的階段，這是他獲得驚人回報的重要原因。而從目前政策面的變化情況看，針對房地產市場的調控政策已經發生了根本轉向，這使得那些技高一籌的“揀房大師”又有了用武之地。
在當前必須確保經濟增長的大背景下，房地產無疑再次被賦予了拉動內需的重任。中央和地方采取了降低稅費和購房首付、購房財政補貼等積極的財稅政策穩定市場，而對房地產市場影響頗大的二套房貸政策也終于有了松動。去年12月17日，國務院召開國務院常務會議決定，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。之后，上海出臺了有效期為一年的“新八條”松綁二套房貸，對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
除了這些之外，對于購房者來說最為重要的是，目前的利率成本已經降至最低。雖然當前的市場仍然處在調整態勢，但我們購房不能僅僅關注房價，更要關注利率的變動，這是影響購房成本的最為關鍵的因素。根據央行的有關政策，現在首次購買普通自住房，貸款利率可執行基準利率的0.7倍。在央行去年12月23日再次降息后，目前5年以上房貸利率水平為5.94％，7折則為4.16％，這樣的低利率對購房者可以用“歷史機遇”來形容。很簡單的道理，將來如果市場轉好甚至再次火熱，到那時貸款基準利率的7折優惠還可能存在嗎?
揀房也要講究技巧
當然，在市場低迷期揀房也絕對不能盲目，這里面有兩方面的含義：一是要在充分考慮房產各方面要素的基礎上，再選擇正確的目標對象；二是揀房一定要樹立長線思維，根據實際情況因人而異，量力而行地做出選擇。
其中，首先是要保持揀房后持有期間現金流的暢通。房產與其他投資不同，由于大部分人買房都是依靠貸款的，每月的還貸是他們必須要面對的現實問題。如果由于種種原因發生資金鏈斷裂，所謂揀房也只能是空中樓閣。
【關鍵詞】中式風格；要點；弊端；潛力
1 中式風格設計的要點
我國傳統的室內設計遵循“人倫秩序”并嚴格反映在空間的設計當中，不僅要體現地位尊卑的規制，更要凸顯出莊重和典雅的居住品質。遠古時期聚族而居的傳統反映在當今的建筑設計上則以院落式最為典型，在廣大農村當中最為常見，而在都市之中則以小區建設為主，不論是農村還是都是其建筑設計都具有四平八穩、相互對稱的特點，這也是中式風格的典型特征。
在色彩的運用，我國室內實際則以樸素為美，從眾多的古代建筑中不難發現其顏色沒有艷麗和華麗的色彩，大都以灰色、青色、紅色的磚瓦組成、在家具顏色的使用上深色調為主以體現居住者的莊重、穩重、成熟，整體呈現出一種呆板的感覺，與現代人的審美不符，因此在設計時可以在此基礎之上適當的加入一些現代化的元素，選用稍顯艷麗的色彩以豐富整體設計，使色彩變化更豐富。
在空間的搭配上，我國傳統文化崇尚自然，對自然采取順應、親和的態度，對自然景物非常喜歡。這種淳樸親切的自然情懷反映在室內空間的處理和陳設設計上，將自然要素盡量組織到內部空間中。在室內營建日益精巧、和諧、完整的景觀體系，體現人與自然的相融關系。利用花窗、門、掛落等裝飾構件形成開敞的和半開敞的空間，將室外景觀“借”入室內；綠色植物和盆景，作為室內陳設部分，使室內增添更多的自然景觀元素。中國傳統室內陳設設計也力求表達特定的情感意境，以達到傳情達意的最高境界。這些都可以為現代室內設計所借鑒
2 中式風格設計遭遇的弊端
室內設計與所在的建筑環境有著密不可分的聯系。室內空間形狀、大小、朝向甚至室內設計的風格都與建筑物產生千絲萬縷的聯系。因此，如何將室內設計與周邊環境友好融合，形成整體，防止不必要的沖突，是設計師的一大任務。例如，著名建筑道格拉斯住宅就很好體現了室內設計與環境形成整體性的特征：住宅位于一個俯視密執安湖的坡道上，周圍樹木郁郁蔥蔥，基于外部環境，設計師使用大面積玻璃擴大視野，得以欣賞戶外環境；另外，簡介的墻面設計與室外的樹木、湖水和天空形成整體。室內設計是大環境中的組成元素，在考慮個性的同時需要考慮與周邊環境的關系，使室內、室內環境可以相互利用、相互協調，創造富有整體感的空間。
現代建筑與傳統中國建筑相比，確實有了極大的改變，室內空間當然也變了而且時代改變了，社會、經濟、政治等大環境也變了，甚至現代人的思想、需求、價值標準及美學觀都有了很大的改變。另外，隨著我國加入世界貿易組織以后，我國開放的深度和廣度必然會大大提高，外商投資環境也將會大大地改善。大幅度地減讓關稅，取消或減少非關稅貿易壁壘，開放更多的投資領域，給予外商最惠國待遇和國民待遇，必將刺激外商的投資熱情，吸引越來越多的國外客商來華觀光旅游、投資辦廠或設立分支機構、辦事處。北京舉辦奧運會和上海申博成功都對寫字樓、賓館、酒店、商場、文化體育場館、金融大廈、會展中心等公共建筑的需求產生刺激。而這些因素在給我們帶來巨大商機的同時，也使得我國建筑設計師把目光和思維轉向了西方建筑設計。
由于裝飾材料等因素的影響中式風格裝修價格整體相對偏高。如在材質的運用上大都使用高品質的實木，且在特定的地方還需要進行一定的雕刻以凸顯出傳統元素，尋求復古情調；其次在家具的搭配上要求也相對較高，現代家具與之都不能很好的融為一體，因此在家具的選擇上往往偏向于復古的家具，使得價格隨之上升。對于普通家庭而言，可以選擇用低檔的木材來代替高品質的木材也同樣可以達到中式風格，另外還可以通過精簡一些不影響整體效果的裝修項目以降低裝修的費用，以實現既可以享受到中式風格的典雅，又可降低裝修的投入。
3 如何提高中式風格在室內實際中的運用
當前我國部分建筑設計師存在某種忽視傳統元素的傾向，有學者坐過深入的研究得出其背后的原因：一是設計師對我國傳統建筑藝術作品以及傳統元素的豐富性和它們卓越的藝術成就缺乏足夠的了解，尤其是隨著對外開放的深入西方思想的涌入更加劇了這一現象；二是對傳統元素深蘊的文化內涵和意義缺少深入的研究和思考；三是未能系統的認識和研究西方文化，不能將西方文化與我國傳統文化有效地融會貫通。
其次，現代主義盛行時期，有些人不承認歷史與現實存在的某種客觀關系，認為當代人可以脫離歷史而隨自己的意愿任意行事。但隨著時代的推移和人類思想的成熟，這種脫離歷史和現實生活的設計觀念逐漸被人們批判和否定。人們認識到歷史是密不可分、相互聯系的有機體。尊重歷史的設計思想主張要盡量把歷史感和歷史元素有機結合，并通過現代的技術手段賦予古老傳統文化新的活力。例如：貝聿銘設計的香山飯店就是現代感和傳統性完美結合的優秀案例。設計師從我國古典園林和民居汲取靈感，將粉墻翠竹、疊山流水和傳統壁影結合一起，刻畫我國傳統文化的意蘊。
再次，要準確的把握中式風格的設計，出了設計師具備良好的創意之外，自身的文化底蘊、傳統文花知識的儲備以及專業的設計功底有著密切關系。不僅需要室內設計師具備豐富的多方位知識的儲備而且還需要良好的創新能力，將傳統元素與新時代元素和諧的融合，使之水融，互相襯托，形成新時代的中國風。
4 中式風格發展潛力
2011年全國房地產開發投資61740億元，比上年名義增長27.9%（扣除價格因素實際增長20.0%）；房屋新開工面積190083萬平方米，比上年增長16.2%；全國商品房銷售面積109946萬平方米，增長4.9%；全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%；全年房地產開發企業土地購置面積40973萬平方米，比上年增長2.6%；增速分別比上年回落5.3個、24.4個、5.7個、6.8個和22.6個百分點。全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。2011年我國居民儲蓄存款余額人民幣各項存款余額為75.3萬億元，這都給家庭裝飾的發展帶來了巨大的空間。同時，我國城鎮居民家庭裝飾消費模式正由生活質量型替代溫飽型，所以家庭裝飾在今后一段時間內仍持續火爆。
我國已經全面取消毛坯房，倡導住宅一次裝修到位，建設部住宅產業化促進中心出臺了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》，對從裝修一次到位的全過程實施引導到裝修材料選擇與質量檢查分別提出了要求。取消毛坯房，可減少個人房屋裝修中的種種弊端，如“馬路施工隊”的違規操作、建筑材料以次充好，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民現象等。這一政策的實施，將很大程度的刺激家裝市場的規范化管理，引入“產業化”的家庭裝修模式，將大大促進室內設計行業的產業化發展。另外，隨著當今復古潮流的興趣以及國學的不斷興起，中式風格將在建筑室內裝修中迎來巨大的市場。
5 總結
傳統文化是我國文化中的瑰寶，經歷了幾千年的歷代傳承而經久不衰正印證了其旺盛的“生命力”。雖然當今對外開放帶來了西方多元化文化的涌入，但是傳統文化依舊是我國文化中的經典，是需要我們去繼承和創新，使之在當代室內設計中散發出新的魅力，讓中式風格再次煥發光彩。
參考文獻
[1]筑龍網.家裝時代中式風格篇[M].中國人民大學出版社，2009-1-1
[2]葉斌.細解中式家居[M].福建科技出版社，2009-1-1
關鍵詞： 房地產 產品策略 價格策略 促銷策略 渠道策略
改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產業作為一個獨立的經濟產業在我國迅速發展起來。我國房地產市場已經逐漸呈現從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，這就要求房地產行業要與市場營銷策略相結合。
1 房地產商品的特點
房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。其特征與土地特征密切相關。它既屬于生產要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產這一特殊商品而言，它具有以下特點：
（1）固定性。也稱不可移動性，房地產項目一旦落成，其位置、結構便固定下來，難作大的改動。
（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產既有使用價值又有投資價值，隨著發展，房地產商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。
（3）差異性。在房地產市場上沒有完全相同的兩件產品，因為它不僅受到開發商、物業類型、建筑設計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。
（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產具有保值增值的特性。
（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗費資金大。房地產售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業的質量、價格、配套設施、小區環境等許多方面都要進行細致的比較。
2 房地產營銷策略的應用
房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
2.1 產品策略（product）
隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發商通過對產品的名稱、物業、文化、自然環境等方面進行精心設計來體現其差異性，做到“人無我有、人有我優、人優我奇”，從而贏得更多的消費者。
（1）名稱。給房地產商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發美好的遐想。比如，金馬公司開發的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。
（2）物業。提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。
（3）文化。房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（4）借助自然環境。開發商一般只注重對小區環境進行人為的建設，而忽略了借助自然環境，比如借助天然的河流、現有的綠地等，既能使小區環境更具特色和自然性，而且還能在經濟上節省人為造勢的費用。
另外還要注意產品創新。產品創新主要包括產品開發、更新速度及產品質量和水平，可劃分為高科技型、綠色環保型、社會保障型、設計綜合型。 2.2 價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
（2）定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
2.3 促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：
（1）人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
據了解，手工毯最著名的是伊朗和土耳其等國的產品。但近幾年，中國手工毯也得到了迅速發展，并成為世界著名生產國之一。與此同時，國內市場對手工毯的消費需求激增，尤以上海、北京、廣州和天津等地為最，這主要歸結于兩方面原因：首先是近年來國內房地產業迅猛增長，檔次提高，一些專業室內設計師也開始將手工毯視為裝潢的重要元素，特別是在上海、北京、廣州等大城市，手工毯越來越多地出現在高檔商品房、別墅的樣板房設計之中。
其次，手工毯的藝術價值和投資價值已越來越受到廣大收藏愛好者和投資者的關注，從最近十年國內外拍賣市場來看，其成交價格呈上升之勢，顯示出強勁的升值潛力，被稱為“軟黃金”。其中，古董波斯地毯可拍賣至百萬美元，阿富汗手工地毯也可拍賣出數十萬美元。即使是當代的手工地毯，若圖案精致、手工細膩，也可拍賣到三四萬美元。調查顯示，有70%以上的顧客購買手工毯是為個人家用或投資。
在此市場和消費景況下，經營手工毯專賣店很有前景。
好眼光進精品 低成本不可取
搜集手工毯是一項較費勁的工作。這種產品的進貨與其它產品不同，因為它品種多樣，各具藝術個性，不宜批量進貨，只能到產地去逐一挑選。因此，進貨時，需要花費大量的時間和相當的經費。經營者應對產地和市場有一定的了解后，才付諸行動。
據了解，我國手工毯具有明顯的價格優勢，一般單品的價格僅為伊朗產同類產品價格的1/5。再加上富有中國特色的設計，我國手工毯在國內外市場都頗受歡迎，出口一直呈現持續增長勢頭。因此，投資者進貨前，可以直接與國內廠家聯系，也可以與國內各大城市的進口地毯商聯系。需要注意的是，選貨時必須具有投資眼光，要選擇精品，而不是一味追求低成本進貨。
注重服務細節 挖掘潛在客戶
首先，手工毯專賣店宜選擇在鬧中取靜、交通便利的地方，這些區域往往租金水平適中，可降低不少經營成本。
其次，投資者不能急于求成。經營中高檔消費品，每天客源會比較少，如何擴大店的影響力，將成為經營關鍵。在某波斯地毯專賣店，店主在店堂中央擺放一方桌，臺上擺放有簽到簿和精美書簽，書簽上印有店名、店址、電話、網站和產品特色介紹等內容，顧客可自愿在書簽上留下聯系方式和姓名，也可以隨意帶走書簽。如此一個小小的細節，即可擴大小店品牌影響力，也能帶來不少潛在客戶。
為了增加小店人氣，可以適時舉辦一些講座或者派對活動，借此為新顧客介紹一些手工毯方面的知識，同時讓老顧客掌握如何保養地毯技巧等。這樣做并沒有太多成本支出，卻可以增加顧客對小店的親近感，也可以增強店主人的個人魅力，從而為口碑相傳作好鋪墊。
典型實例
位于上海紹興路上的波斯地毯專賣店名叫“Mortazavy”，店老板lynn是一位英國人。鑒于波斯地毯不屬于大眾化產品，“Mortazavy”避開人群密集而喧鬧的繁華商圈，將店開在靜謐而文化氛圍濃郁的紹興路上。據lynn的助理秦小姐介紹：小店銷售情況看起來很清淡，但實際上每月都能賣出去兩三條地毯，月收入卻有3～30萬，因為這里的波斯地毯價格基本上都在1～10多萬元。
這個名叫周立誠的年輕人，讓我們看到的是一個跌宕起伏的人生。帶給我們的，是更多關于投資、創業和人生的啟迪。
第一幕 初生牛犢不怕虎
輟學炒股：“嚴守紀律”掘得人生第一桶金
“1998年的夏天，正準備迎接19周歲生日的我，跟隨爺爺來到了香港。此時的我，不過是一個大三途中輟學的毛頭小子，沒有任何屬于自己的資產，唯一的也是最大的財富，就是身上一股初生牛犢不怕虎的生猛氣息。青春無敵，這是我那時的真實心情寫照。”周立誠回憶道。
1998年8月的香港，在經歷了1997年亞洲金融風暴后，其金融市場仍然彌漫著一股濃濃的硝煙味。
1998年6、7月份，當恒生指數攀升至8000點高位的時候，國際對沖基金大舉沽空港股，大幅打壓恒指，同時建立了大量的恒指期貨空倉頭寸，使恒生指數從10000點大幅度跌至8000點，并直指6000點。在山雨欲來的時候，證券市場利空消息滿天飛。結果到了8月13日，恒生指數一度下跌300點，跌穿6600點關口。
8月13日恒指被打壓到了6660點后，港府組織港資、內地資金入市，與對手展開針對8月股指期貨合約的爭奪戰。
8月14日，香港政府正式參與股市和期市交易。香港政府為了維護港元，攜巨額外匯基金進入股票市場和期貨市場，與炒家進行直接對抗。
8月27日和28日，投機炒家在股票現貨市場傾巢出動，企圖將指數打下去。港府在股市死守的同時，經過幾天驚心動魄的大戰，在期貨市場上將8月合約價格(8月28日交割)推高到7990點，結算價為7851點，比入市前高1200點。8月28日恒指報收7829點，一“香港金融保衛戰”取得了“階段性的勝果”。
這個不平靜的香港夏天里發生的一切，都被19歲的周立誠看在眼里，記在心中。而這些背景事件，也正促成了周立誠的一個決定――向港股和外匯投資市場進軍。
在此之前，作為學生的周立誠雖然一直關注著股市，也曾參加過學校的一些炒股模擬大賽，卻從未真正入過場。
這一次，周立誠通過旁觀激烈的“港股戰爭”，體會到“港股掘金”是可以慢慢實現的一件事。可是，身無分文的學生仔，該怎么開始進入投資市場呢?
聰明而自信的周立誠想到了向最疼愛自己的爺爺融資。
他跟爺爺提出：“給我一筆錢，讓我用于炒股炒匯，本金部分仍然歸你所有，實現的增值收益部分一人一半，看看我能做到多少。”
對這個從小在自己身邊長大的孫子，周爺爺是非常看重的，更是非常注重培養他的各種才能。因此，爺爺同意了周立誠的這個要求(就像當初同意了孩子從大學輟學一樣)，并給予孫子5萬美元(差不多40萬港元)的融資款，表現出對孫子的鼓勵和信任。
接下來，就看周立誠自己的了。
“剛開始，我是一名非常遵守投資紀律的理性投資者。”周立誠這樣評價當時的自己。事實上，那個階段的他，也是這樣做的。
8月29日，在周立誠19周歲生日前一天，在香港恒生指數回升到7800多點后，周立誠進入了香港股市這個“大海”。
他說：“我首先通過Excel表格，給自己拉出了一個數列。那就是我假設手中現有初始資金100港元，先拿出其中的20％，也就是20港元，每天(交易日)增長1％，那么我發現71天后，我投入的20元就可以超過40元，也就是翻番。而如果能夠持續每天(交易日)增長1％，那么163個交易日后，我投入的20元就可以變成100元。
自此，我開始投入做一個‘嚴守紀律’的投資實踐者。
我先拿出了lO萬港元，投資于香港股市。我每天都在Excel表格中進行記錄，左邊一欄是我的理想值(每天持續增長1％)，右邊一欄是我的實際交易成果(我是做超短線的日內交易的，也就是Day Trade)。我還給自己設定了嚴格的止損點和止盈點，一旦單日的下跌幅度達到2％～3％，或是漲幅超過8％，我就清倉出局。可惜，所有的經濟實踐都不可能如理論般完美。特別是碰到市場箱體震蕩的時候，我面臨到了這樣一個局面：連續幾天都無法達到我自己設定的理想值。這時候，我只能從原有的儲備金中拿出一部分錢來進行加倉，使得我的實際值能夠慢慢向我的理想值靠攏。
“這樣嚴格操作了3個月后，我的資產規模翻番了，與此同時，我也有了一個更深的體會，就是如此這般‘按紀律操作’實在太累人了。我當時認為，如果長期如此，實在太浪費時間成本和機會成本了，還不如不要自己每天搞來搞去，直接買點收益趨向穩定的基金，放在那里不動好了。因此，從第四個月起，我放棄了這樣的做法，開始比較隨意地操作股票，仍然是做日內交易，當然主要就是考慮如何選股，如何每天都能買到能漲的股票。”
與此同時，周立誠還在香港的外匯市場上進行美元對日元的交易，他選擇了1:200的杠桿交易，并選擇做空美元。1998年8月以后的亞洲，東南亞各國的金融業開始慢慢從風暴中穩定下來，日元也漸漸開始回暖。
那時的外匯交易，“小散戶”還很少有人能夠利用電腦系統來實現行情分析和交易。周立誠和大多數人一樣，都雇用了一個付費的經紀人。但是，和別人不同，年輕的周立誠精力充沛，求知欲旺盛，他每天晚上都要去Bloomberg(彭博財訊社)門外，通過“內線人”(經紀人)的報價，自己將每一個時點的外匯報價總結出K線圖來，從而進行買賣點上的判斷。
很快，忙碌的一年過去了。
20周歲生日的時候，也就是1999年的8月30日，周立誠還給了爺爺80萬港元，其中除了40萬港元的本金，還有40萬港元的增值金，而周立誠自己個人手中，也有了第一筆原始積累――40萬港元。這是他向爺爺借錢融資進行金融交易后的成果，也是對自己過去一年很好的一個鼓勵、肯定和交待。
第二幕 在上海房地產市場“長袖善舞”
投入上海房地產：從“地主”到破產
此后的一年多時間里，周立誠仍然呆在香港，同時，他利用自己挖掘的“第一桶金”，也就是那40萬港元，繼續在港股市場上(當時主要是科技股和網絡股)進行投資，同時也用部分資金參與了一
些恒生股指期貨的交易。2000年的圣誕前夕，周立誠手上真正屬于自己的資金量，第一次突破了100萬港元。
“百萬富翁”周立誠誕生了。
這個年輕的小伙子此時面對自己的百萬財富，雖然還是很開心，、但已經不像一年多前賺到第一筆10萬港元時那樣興奮了。將滿22歲的他，多了幾分成熟與沉著。
2001年6月，為了和在上海生活的父母團聚，周立誠回到了闊別多年的故鄉――上海。他的港股投資經歷，也在此打上了一個暫時的句號。
上海，這是一個讓他感到既熟悉、又陌生的城市。
周立誠離開上海已經10年了。
這過去的10年，上海已經變得更加摩登，更加美妙。
有著敏銳投資頭腦、已經懷揣一腦袋商業創業計劃的周立誠，這一次看到了霓虹燈閃爍下，國際大都市大上海的一個發展潛力品種一房地產。
于是，他馬上加入了一家房地產中介公司，開始了自己在上海的第一份工。
一個月不到后的2001年7月，周立誡為父母購置了一套住宅公寓――新江灣城時代花園一套商品房，總價25萬元(含稅)，房子產權掛在父母名下，并且供父母居住使用。
他說：“那時根本沒有人愿意買新江灣城的房子，但我堅持認為，2500萬／平方米不到的單價，絕對值得。而且父母本來也住在楊浦區，生活上還是能夠適應的。”
事實證明，周立誠的眼光還是比較超前的。如今，6年過去了，新江灣城憑借濕地環保概念，和周邊五角場地區的帶動效應，商品房的單價已經躍然跳上了2萬元／平方米大關，這筆投資的成敗，大家自然都已經明了。
為父母買了這套房子以后，周立誠手中的自有資金量下降到了75萬元。
2001年9月，周立誠在上海盧灣區徐家匯路成立了自己的地產行，主要以上海市區寫字樓、豪宅的租售業務為主。
這是周立誠個人擁有的第一家公司。
運營前5個月，周立誠一共投入了25萬元左右的成本，其中包括10萬元房租，5萬元人力成本，5萬元裝飾和設備，以及5萬元各項雜費。
2002年6月，也就是周立誠的地產行運營10個月以后，其效益已經非常顯著。這10個月，周立誠一共賺得80萬元，也就是平均每月凈利潤在8萬元左右。
在此期間，周立誠還有了一個資產性投資，就是購入上海青浦區康虹花園別墅一套，面積208平方米，總價80萬元，首付30萬元，按揭貸款50萬元。
周立誠的個人總資產，在2002年6月達到了210萬元，凈資產總值160萬元。
同時，周立誠的房地產行也獲得了長足的發展。
2002年到2004年，這個充滿活力的年輕人，將自己的房地產行由一家門店發展壯大到了7家門店，雖然每開一家門店，就要花費一筆不小的運營成本，但他計算了一下，自己手中的公司每月平均凈盈利3萬元，運營狀況顯示，一切都在健康運行著。
在此期間，他還曾先后購買了投資性物業，包括盧灣區匯龍新城一套商品房，面積108平方米，購入價70萬元；浦東陸家嘴花園，面積110平方米，購入價60萬元。由于房地產行門店快速擴張期間，需要不斷的資金投入，所以這兩套房產先后以120萬元和110萬元的價格早早轉手了，獲得的利潤被置入了他的房地產公司名下。
可是，命運總是喜歡捉弄人。
當周立誠的事業蒸蒸日上，財富也在不斷積累并不斷創出“新高”時(最高時他的個人實際資產達到了250萬元左右)，一件對他個人影響巨大的事情出現了。
2002年底，周立誠曾在門店擴張過程中，找了一個合伙人。該合伙人精通財務方面的知識和技巧，周立誠正是看中他這一點，覺得是自己事業擴張期所需的合適的合作伙伴。
本來，一切都很好。
可惜，這個合伙人迷上了賭博，到后來就經常前往澳門賭場。事情發展到后來，這個合伙人竟然想出了挪用地產行公司流動資金和客戶定金的卑劣手段。
2004年底、2005年初，該合伙人攜款潛逃，全部被卷走的資金大約250萬元。
作為公司的法人代表，這一切惡果只能由周立誠來承擔。為了公司的善后事務，特別是賠償客戶的定金款，周立誠無奈之下只能用自己的個人資產進行抵償，忍痛出售了自己名下“碩果僅存”的一套房產――位于青浦的別墅，所得資金全部用于處理公司債務。
2005年5月25日，周立誠屬下的房地產行徹底宣告破產。
此時的周立誠，已經沒有了房產，也沒有了金融資產，一切，又回到了最初的起點。此時的他，完全可以用一貧如洗來形容。
命運，兜兜轉轉之后，對他開了一個這樣的玩笑。
第三幕 上海職場順利淘金
進入職場：努力打拼買回一套房
不在失意中沉沒，就在失意中爆發。
合伙人的背叛，公司的倒閉，個人資產的歸零，這一切在2005年整個夏天，困擾著這個年輕人。他每天過得渾渾噩噩，白天“泡”網絡，晚上“泡”酒吧，人生似乎失去了目標。
朋友對他說：“雖然你現在已經成了真正的‘窮鬼’，可是赤腳的不怕穿鞋的，何況你稟賦聰慧，又有豐富的投資和創業經驗，你還怕自己今后沒錢賺，沒事業發展么?!”
朋友連續不斷的好言相勸，讓周立誠慢慢清醒了一些。
而他個人本身，也不是那么甘于被人打倒的角色。
幾度消沉之后，2005年秋天，周立誠進入職場，試圖通過“打32'’賺錢。
就像前面那位朋友所言，周立誠的個人能力、經驗和豐富經歷，能夠給他事業上很大的幫助。
他進的是一家外企，從事公司兼并、融資等工作。很快，周立誠就得到了大老板的賞識，職位也升了不少。
2006年初，為了獎勵他出色的工作業績，老板給了他第一筆分紅。拿著這筆30萬元的分紅，周立誠第一時間想到了房子。
上海的房產，他再熟悉不過了；上海的房產，曾給了他多少歡欣與憂愁。
這一次，周立誠購買了上海黃浦區的“青年匯”，一套58平方米的小戶型房，總價已經達到了96萬元，接近2萬元／平方米的單價，和他第一次在上海購房時的2000多元／平方米單價，已經有了天壤之別。但是，他這樣的“老手”，什么地段什么價格，早就了然于胸。
他說：“而且幾年下來，幾度宏觀調控以后，我心里還是看好上海整個房地產市場的。”
所以這一次，周立誠把全部的30萬元分紅直接作了房子的首付款，痛痛快快地買下了這套“青年匯”的房產。
買這套房子，周立誠還有另一個“目的”，那就是“自愿當房奴”。
“投資港股，炒外匯，做房產中介，這一路走來，賺錢對我來說太容易，所以我自己在花錢上也從來不節制。比如，PRADA的鞋子什么時候、出了什
么新款，你只要問我就可以了。但自從合伙人卷錢逃跑、公司破產后，我發現自己的生活開銷太大，和自己現有的財富水平不匹配。所以，我想通過這次按揭買房，通過每個月給銀行上繳一些月供款，來對自己進行強迫儲蓄。”他說。
通過進入職場，周立誠重新找回了自己，也重新有了屬于自己的一套房產。
他的身家財產，合計起來凈資產又一次回到了50萬元上方，其中房產凈資產30萬元，現金類資產20萬元。
第四幕 A股不敗
再入股市：輕輕松松從20萬到80萬元
2006年11月，始終對股票投資念念不忘的周立誠，開始了自己的A股投資。
“以前在香港都是做短線交易的，又積累了自己的一套交易方法，所以此時的我，看內地A股市場，基本上都不怎么花精力，就是在土作空閑的時候稍微看看技術圖形，買買，拋拋，屬于隨便玩玩。”他說。
從2006年11月底到2007年5月中旬，周立誠在業余時間投資A股，輕輕松松獲利了3倍多。
雖然在這輪大牛市行情中，很多投資者翻倍的速度比周立誠快得多、多得多，但本來就屬于比較自信類型的周立誠，總覺得自己“基本沒費力氣就賺了3倍多”，自信心有些急速膨脹了，也有了其他的想法。
最大的決定就是從當時工作的那家外企辭職了。
“當時剛好和老板有了一些小小的意見沖突，而且老板又沒有能夠如期兌現對自己工作成績的回報，所以一氣之下就炒了老板的魷魚。”周立誠說。他出售了自己在職公司的“千股”，換得40萬元。
2007年5月，周立誠辭職后，索性又一次在家開始了“全職投資時代”。
此時，他的個人流動性現金和金融資產總和為120萬元。
第五幕 在期貨市場玩“”
轉戰期賃：高開低走財富瞬間蒸發
“此時，我的人生中又出現了一個小插曲。”周立誠回憶起幾個月前極大地影響到自己生活和經濟狀況的那一件事，“由于工作之余在A股隨便弄弄，5個多月收益率就達到了300％多。這讓我有些飄飄然了。而在此時，提升我自信，甚至可以說是盲目自信的催化劑也在這‘恰當的時刻’出現了。
我又一次在網絡上看到了臺灣期貨高手張松允的故事，這個人也被稱為‘臺灣期貨天王’，在臺灣期貨界屬于傳奇人物。
不到20萬元資金投入股市，搭配期貨操作，13年后能賺多少錢?答案是：lO億元!一般人會覺得不可思議，但一個活生生的例子就在眼前，他就是年僅37歲、有‘期貨天王’之稱的張松允。
16年前，張松允不過是個剛退伍、僅有高工學歷的小伙子，出身彰化園林農家的他卻一頭栽入股市，并以獨到的眼光，逐漸在股市累積資金實力。后來，由于張松允個人的交易量大，因此干脆加入元富證券成為營業員，并和老板講好不接單，只做自己的部分，結果業界都因此知道元富有一位不接單的超級營業員，而業務量仍常高居第一。
1999年開始，喜好短線沖刺的張松允，簡直如魚得水立即轉戰期貨市場，并通過與國安基金之戰而一舉成名。張松允優異的操盤本領蜚聲股市，更獲得元大京華證券集團總裁馬志玲賞識，并延攬其到元大京華期貨經理公司任董事長，創下期貨界客戶變老板的先例……”
周立誠的電腦里，至今還存著那篇“引導”自己進入內地商品期貨市場的文檔。
他接著告訴記者：“這個人從20萬元新臺幣做到了10億元新臺幣，13年實現了5000倍的盈利，創造了一個財富神話。雖然以前就聽過他的故事，但這一次，再次讀到這個故事，讓我的心跳速度迅速加快了。
“那一刻，我覺得單做股票，想要財富翻幾個番，速度太慢了，只能搭配期貨來做。而我此時這點百萬元的資金量，要想實現自己的一些夢想，光靠投資股票肯定是不行的。想要快速致富，對我而言，甚至需要全部資金都投入到期貨中去，才比較有可能。當然，我就問自己，我是否也能快速致富?我覺得自己有這個能力，于是，我打算出擊期貨市場。”
在這里插一下周立誠的夢想：
“我是一個滿腦子充滿想法的人，從小就有很多的商業計劃。在2007年5月的那一天，我的想法就是35歲前開一家名為‘KISS’的餐廳，‘KISS’的上海話諧音，就是希望真愛從這里‘開始’。我這個餐廳可以接受情侶的個性化預訂服務，可以根據客人的希望布置場地和各種浪漫的氛圍要求。同時，我希望45歲以前金融資產能達到600萬美元，然后在45歲以前能和愛人完成兩人同行的環球旅行計劃，然后生孩子，為我們的孩子準備好從0到18歲成年之前的原始資金積累。”
聽上去很美。120萬元人民幣，到600萬美元(不知道那時候的人民幣兌美元匯率如何，目前來算，大約是4500萬元人民幣)，差距的確很大。留給他的時間，也就是15年左右。
的確，期貨這類含有杠桿因素的交易品種，似乎更適合他迅速積累財富的夢想。
但這個年輕人，準備好了么?
2000年在香港時，周立誠曾經做過一段時間的恒指期貨交易，但金融期貨和商品期貨還是有著很大的差異，尤其需要對國際大宗商品交易狀況比較熟悉。所以，2007年5月上旬從A股退出后，周立誠在家里進行了一個星期的商品期貨模擬訓練。
接著，說干就干。
初戰滬銅。
滬銅是上海期貨市場比較活躍的一個品種。周立誠先選擇了它。
2007年5月19日，周立誠選擇了滬銅合約(0707)作為第一筆交易對象，投入本金80萬元。3天過去了，周立誠仿佛又回到了1998年的那個夏天。
因為這3天，他一下子就賺了30多萬元。
期貨盛宴，難道就要在這個年輕人面前就此展開了?
5月23日，周立誠的期貨賬戶上最高峰值達到了140多萬元，加上他留在外面的40萬元流動資金，他的金融資產又達到了180萬元的高度。
“冷靜一下，當時我勸自己。因為畢竟我也知道期貨可以一夜致富，但也可能面臨一夜破產的危險。”他說。
可是幾天后，周立誠又按捺不住自己激動的心情，他的手又癢了。
“期貨，很容易讓人中毒。也許就跟煙癮、毒癮、賭癮差不多吧，雖然我從不抽煙，更不曾接觸后兩者。”周立誠回憶當時自己的心態時感嘆道。
再戰，他選擇了滬膠合約品種。這時，他將全部180萬元資金陸續全部投入了天然橡膠這一期貨品種中。
上海天然橡膠和外盤關聯度大，所以周立誠決定做超短的日內交易。這一次基本沒什么盈虧。
接著，周立誠又開始了與“黃豆”的決戰。
沒有想到的是，他最終敗倒在“黃豆”腳下。
他對黃豆的判斷，出現了方向性失誤。
當時周立誠自己從國內基本面判斷，覺得大豆已經是利多出盡，應該迎來一輪浩大的熊市。
但空頭市場遲遲不來。
不斷滿懷希望進行加倉，不斷迎來失望。
折騰了兩個禮拜，2007年6月底，周立誠全部資金已經只剩30多萬元。
怎么辦?如何挽回?生存，還是毀滅?
周立誠幾番思考之后，準備孤注一擲。
他說：“以前，許多人都曾說期貨市場是個大賭場，我并不同意。但自己經歷過后才發現，真正進行期貨交易后，人的心態完全不受控制。有時候真的無法否認，在決策的一瞬間，那種感覺或多或少帶有‘博一記’的色彩。”
7月，他用自己的青年匯商品房作抵押辦理了個人消費貸款，獲得抵押貸款40萬元，繼續往黃豆期貨上加倉。而這已經是他所能支配的最后一項比較高額的財產。
可惜，最終的結果是，周立誠又一次變成了平民。和許多在期貨交易中倒下的投資者一樣，因為不斷加倉，資金方面“彈盡糧絕”，最后一刻未能迎來黃豆的下跌行情，賬上的資金已經無法支撐繼續交易，周立誠最后只能被強行平倉。
古人是敗走麥城，而周立誠這一次絕對是敗走“豆”城。
黯然離開期貨“戰場”的周立誠，人生財富再次回歸到原點。這次，他只剩下5萬元資產用作維持今后的生活費用，而青年匯那套“背負抵押再抵押貸款”的房子，無奈被銀行收走了。
尾聲 思過
周立誠對記者說：“你或許在牛市當中賺了一些錢，把我的故事當作茶余飯后的笑話一場一竟然有人在牛市當中賠了身價，之前我也會拿這件事自娛自樂一番。
曾與友八笑談，若股指期貨推出會蒸發市場大部分財富，原因就是不少這兩年過入股市的投資人在A股中賺了錢，以為自己實力非凡，可是到了期貨市場，方知道什么才叫真正的金融市場。外匯、期貨市場可以隨意買多沽空，對投資高手來說是財富的永動機，但對普通投資人來說，可能是―個金融里程中的思過崖。
一、房地產開發企業土地增值稅政策解讀及清算申報
土地增值稅概述及清算：
第一，土地增值稅。是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。
第二，土地增值稅的清算單位。土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
第三，土地增值稅的清算條件。符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的。
符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
一是已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；二是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；四是省稅務機關規定的其他情況。
第四，非直接N售和自用房地產的收入確定。一是視同銷售：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。視同銷售收入的確認：按下列方法和順序確認：首先按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；其次由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。二是房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途的，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。三是土地增值稅清算時收入的確定：其一，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；其二，未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。其三，銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
二、土地增值稅清算程序與計算方法
第一，土地增值稅清算準備工作：土地增值稅的清算，因涉及房產項目從規劃、拿地、開發、竣工項目跨期大，顧要求原始單據憑證一定要合法取得及妥善保管。具體應當收集的資料為：
一是土地使用權出讓合同及支付土地價款憑證；二是房產項目工程建設合同價及建安發票，工程驗收報告等；三是銀行借款合同及借款計息清單。四是轉讓房地產項目成本費用賬簿、分期開發分攤依據，與成本和費用有關的其他證明資料。五是無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的交接憑證。六是與轉讓房地產收入有關的其他證明資料，為編制《房產銷售收入統計表》做準備。七是與轉讓房地產有關的完稅憑證，為編制分稅種的《繳納稅款統計表》準備資料。八是項目竣工決算報表和有關賬簿。九是土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。
第二，土地增值稅清算計算方法：
增值額=銷售收入總額-扣除項目金額
增值率=增值額÷扣除項目金額
選擇適用稅率：四檔稅率
土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×扣除率扣除項目金額=建造成本+開發費用+加計扣除額+有關稅金=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%銷售收入總額=1.3×建造成本+營業稅金及附加前提：《實施細則》規定的建造成本中不含利息支出。
三、土地增值稅清算中的疑難問題及納稅籌劃
第一，土地增值稅清算的一般規則。即：以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算為原則，如果項目分期的，分期清算，期內有普通和非普通住宅的，再分別清算。由于土地增值稅是項目清算，如果一個項目盈利，一個項目虧損，兩者不能相互抵頂，因此做大清算項目，就不僅僅有時間上的利益，而且有永久性差異。
第二，土地增值稅核算對象土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。
【關鍵詞】房產開發；工程監理；地位現狀；制度完善
前言
在新經濟和全球化浪潮的推動下，中國城市化正在以前所未有的速度前行，房地產業的迅速發展已成為城市化的顯著特征。各地的房地產項目建設正在如火如荼地進行，房產建設投資在固定資產投資中所占比例也越來越大。城市化建設給整個建設市場帶來了勃勃生機的同時，對工程監理人才數量、能力以及服務質量均提出了更高要求。
一、房地產項目在建設項目中的特殊性
從90年代末開始，房地產業發展迅速且收益較大，各個行業成立房地產公司的紛紛涉入其中，在追求規模化和快速化發展的同時，各種專業的非專業的人士管理著商品房、保障房，住宅、大型商業綜合體的建設與開發。在企業追求利潤的最大化和資金的快速周轉，往往前期準備工作不充分的情況下，項目通常倉促上馬；而施工周期又壓縮的很緊，后期項目急于交付，驗收不細致。所以普遍存在著：1、項目定位不準或者考慮不周全；2、施工圖設計深度不足，無法指導施工；3、報建手續不全或無專業指導如何報批報驗；4、招標不嚴謹，施工單位選擇不當，且合同工期明顯脫離實際；5、開發商為了降低成本，過多采取甲指分包和甲供材料，致使協調工作量劇增；6、房地產項目的客戶是不同用戶業主，對產品的使用功能和裝飾要求都不盡相同，使施工過程中工程設計變更多；7、竣工驗收階段常因為商品房面積大，戶數多，檢查力度不足，驗收往往走形式。
二、房地產建設過程中對監理的需求
針對上述房地產建設工程的特點，更需要專業的工程咨詢、監理企業提高監理服務質量，幫助業主做好“四控制，兩管理，一協調”。
1、在工程項目前期，監理單位為建設單位提供全面優質的咨詢服務。1、認真組織圖紙會審工作。通過施工、監理、設計、建設單位等分專業討論的形式解決圖紙中存在的問題并匯總。最大程度的提高工程質量，縮短建設工期，節約工程投資。
2、在施工前期介入工程項目的招投標，為房地產開發商提供咨詢服務，根據項目建設特點合理選擇施工企業。提前介入還可以協助建設單位制定合理的施工工期，幫助編制項目資金使用計劃，使工程建設項目按計劃控制。
3、通過書面函件，告知各項辦事流程，積極協助業主辦理各項報建和報驗手續，掌握主動權，對后續的工程施工監管鋪平道路。
4、在項目施工期間，監理單位認真做好“四控制（質量控制、投資控制、進度控制和安全文明控制），兩管理（合同管理、信息管理）、一協調”的工作。以保證項目建設的質量，有效地控制建設投資和施工進度，協調與處理項目各參建方之間的關系。
5、監理單位應在工程竣工驗收階段起主導地位，尤其在房地產項目中商品住宅工程的分戶驗收。要求針對分戶驗收設計一系列檢查驗收表格，監理人員在工程預驗收階段一一對照檢查。
三、房產項目中工程監理的現狀和建議
雖然國家監管部門和房產行業對工程建設監理有著殷切期望和迫切需求，但遺憾的是，當前房屋建筑工程監理存在的普遍現狀不理想：
1 監理業務單一，監理深度不夠，無法滿足業主全方面的需求；
我國監理制度經過十幾年的發展，大部分監理企業只能從事于施工階段的監理工作，且只偏重于質量控制。施工企業因為偷懶，往往未經自檢合格的工序就報請監理工程師驗收，而監理項目部也因為能力不高，也就落得當一個“質量檢驗員”。最多再附帶一點安全文明施工的管理，從而放棄和放松了對工程進度、工程投資的合理建議和管控。這與業主方的期望以及我國引入借鑒國外先進的監理制度的初衷相違背。在房地產建設領域中，雖然技術含量不是很高，但是專業多，綜合性極強。
對此的建議是：要實現真正意義上的“監理”，監理企業自身就需具備在建設行業內的工程咨詢、工程監理、造價咨詢、招標、設計圖審、質量檢測等多元化經營的能力，并吸引招納一批高學歷、高水平，即懂技術又懂經濟和管理的復合型人才到企業中來。在同行業競爭中脫穎而出，與國際接軌的同時，不懼歐美發達國家綜合性監理公司的挑戰。
2 監理從業人員總體素質不高，人才結構無法適應行業發展；
近些年，監理機構的專業知識、業務技巧、職業素養雖有了顯著提高，但仍不能滿足房地產行業高速發展對監理人才的需要。每年大量項目開工建設，從業人員依舊素質參差不齊，尤其缺乏現代化復合型人才，這與我國現在房地產開發、建筑業大國的地位及其不符。目前，我國監理行業的在崗人員，一部分是通過職業資格考試，而多數并未經過系統的培訓與學習。監理企業具有較高學歷和扎實專業技術理論知識，掌握行業政策與之相關法律法規的復合型人才承包項目部，承接監理業務。從施工企業中聘請下崗或退休人員從事具體監理工作，更多的是從普通大專院校招收剛走出校門的畢業生。如智能建筑、景觀園林、中高檔精裝修工程在房地產項目中越來越普遍，這方面的人才也是社會上最稀缺的。作者所在地區房地產行業工程監理收費一般在10-20元每平米，上交公司管理費用后，剩下的配備齊各專業高水平的人員都不夠，更別說提供工程技術的優化、工程造價的精簡，以及合同管理等法律方面的咨詢。所以，我們多數情況下看到一個監理項目部由一位總監，幾位退休返聘人員，若干年輕小伙子組成。有經驗的，身體往往吃不消監理的高強度工作；年輕剛畢業的學生，由于經驗所限，到了工地也看不出問題。
對此的建議是：嚴格規范監理人員從業的準入制度，加強監理工程師各專業的學習，適時做好從業人員的不定期培訓。提高認知度，合理增加收入，社會給予普遍的尊重，吸引高素質人才投身到監理行業中來。
3各方主體行為不規范，嚴重阻礙了監理行業的成長；
撇開施工企業的因素，就規范監理市場主要是約束業主和監理單位兩個主體的行為。業主行為規范與否，直接關系到工程建設能否順利進行，目標能否如期實現。如上所述，業主自行組建工程管理部，對監理工作大肆干預，不通過監理工程師直接給承包商下達指令，造成不必要的糾紛和誤解。甚至在工程施工過程中，為了領導意圖和進度目標，不按規范來，寧愿大事化小小事化了，讓監理簽字“放行”。從主觀上，迫使監理“可有可無”。在業主不規范的行為影響下，監理單位的科學性、公正性、獨立性自然難以保證。而監理公司自身的不規范大多來自于責任落實不到位。缺乏經濟管理和法律知識，全方位控制的能力薄弱，只能在現場進行質量監督工作。實際監理過程中又缺乏積極性、主動性，普遍存在檢查工作時不檢查，旁站監理時不旁站，隨意簽字驗收，不敢與施工單位較真。
此部分的建議是：樹立監理機構在項目管理中的核心地位，房地產開發商給予監理機構充分的支持、授權，維護其工作的權威性。監理工程師應該是工程建設項目現場的唯一管理者，業主委托了監理，就應該由監理工程師去實施對工程建設項目的監督與管理，業主的意愿和決策均應通過監理工程師實現，而業主所要做的，是如何做好對監理的管理，而非對工程建設項目的直接干預。而監理企業應充分發揮自身優勢，加強自律，制定一些有效的措施，來規范監理工程師的職業準則和行為規范。批評打擊監理行業內的不良人群，鼓勵和表揚行業內的先進，弘揚敬業和奉獻精神，遏制監理市場無序競爭。
四、結束語
綜上所述，我國城市化進程中房地產業眾多項目的綜合開發，為監理行業的發展提供了大量實踐機會和成長平臺；而監理行業的健康有序發展則為更科學合理、更經濟實用、更綠色環保的房地產業提供保駕護航，他們之間不是“矛與盾”的關系，而是相互依靠、相互促進的市場關系。雙方都有責任也有義務為我國房地產和監理行業打造一批真正意義上的世界級企業。
參考文獻：
關鍵詞：工程項目 財務管理 控制
1、財務管理中的公共關系管理
開發商應重視工程技術人員的技術素質和品德素質，增強技術素質的提高，運用“優勝劣汰”原理強化管理。開發商與購房者關系危機的風險控制同樣是管理的問題。首先開發商應真正樹立“顧客是上帝，信譽是生命”誠信經營的思想。建立IOS9000系列體系，嚴格按照IOS9000系列的指導思想進行規范經營。開發商控制與購房者關系風險重點應注意“購房協議書”“認購協議書”等條款的措詞上。對協議條款應仔細斟酌，應避免與國家法律、法規相抵觸的協議條款出現。要慎重處理如收取商品房預訂（定）金、保證金等極易引起糾紛的活動。要樹立品牌意識，不斷加強公關人員、銷售人員的素質培養特別是要徹底改變銷售人員只會售房，不會看圖、不會解釋顧客提出的疑問。銷售人員履行告知義務、恰當地解釋和富有感染力的宣傳是樓宇成功銷售制勝的法寶，也是開發商規避公共風險最佳途徑。
開發商與公共媒體關系危機的風險是完全可以避免的。開發商要善于和媒體交朋友，要真誠接受社會輿論的監督。開發商要懂得運用公共媒體這個平臺，充分進行社會溝通、展示企業的風彩。開發商運用這個平臺一方面展示了自己，也得到了社會的認同、認可，同時也為企業鎖定自己的目標顧客，尋找到發展商機，為準確市場定位奠定了基礎。許多成功的開發商都有這方面的體會。為此，開發商應十分重視與公共媒體的關系。有條件的開發商可以定期與媒體舉辦一些公眾研討活動，研討內容可以涉及如：房地產發展趨勢、建立綠色環保社區、住宅產業革命、住宅需求與發展等社會公眾關心的主題，還可以與媒體舉辦專題的征文比賽、房地產知識競賽等。開發商與公共媒體的良好合作關系是開發商規避與公共媒體關系風險的有效途徑，同時也是開發商展示自我宣傳企業形象最好選擇，這種企業形象宣傳效果是任何廣告宣傳無法比擬的。
2、財務管理中的成本管理
成本管理的風險控制是房地產開發企業管理中的核心問題。要規避投資成本管理的風險開發商首先應明確投資成本的構成，要建立企業成本管理體系，特別是要制訂企業《成本管理制度》，對各成本細項進行全程跟蹤監控。房地產開發企業中投資成本的確定來源于項目可研報告中“投資總成本表”。單項投資成本是限額成本，是指導各單項資金流出的極限標竿。在預測各單項資金流出將突破極限標竿時企業應及時進行分析評估，
建安工程成本控制與對策：建安工程成本是許多開發商在實際操作中最難以有效控制的科目。建安成本之所以難控制根本原因有兩點：其一開發商未真正建立起成本管理體系，相應成本管理制度不建全。其二實施成本管理阻力巨大，強大的阻力來自于工程技術人員特別是技術管理人員。質量、工期、成本三要素中質量和工期目標是為大家所認可的，唯獨成本目標在執行中有抗，性究其原因是未改變傳統的思想觀念、舊國企吃“大鍋飯”思想依然嚴重，本位思想嚴重或有私心作祟，總認為實行成本管理限制了其管理權限，“無權”或“權少”了，說話不算數無威信。于是就以工作效率底、影響工程進度為由繞開或變相繞開甚至不執行成本管理制度，豈不知這樣后果的代價是巨大的，“管理出效益”成為空談。成本管理提倡全員管理，提倡團隊精神，提倡嚴格按照成本管理制度規范化的活動。為此，工程成本管理應引起開發商的高度重視。提倡房地產開發企業對工程項目建立起“限額設計、倒逼成本”的指導思想。對頻繁變更工程應重視“價值工程”的應用，應重視與建筑承包商的談判技巧，對建筑承包商“低中標、勤簽證、高結算”技巧應有充分對策準備。這其中包括“施工合同”條款的研究和預防產生糾紛的措詞。合同管理是許多開發商進行風險管理的“真空”地帶。開發商要建立合同管理制度，要改變合同一人洽談、一人簽約的危險現象，技術經濟人員、法律顧問應在合同洽談初期介入進行有效的風險控制。
非工程成本中的銷售費用控制，開發商應重點對廣告成本費用和售樓部裝飾費用進行監控。售樓部裝飾內部招標管理，特別是要加強廣告費用使用的管理，就目前社會情況廣告界存在著巨大“黑洞”現象。要解決這個問題，開發商同樣應著眼于管理制度的完善，將銷售費用控制納入成本管理體制中，是否遵守“游戲規則”才是決定管理成敗于否的關鍵所在。
非工程成本中的管理費用和財務費用控制重點目標應是財務融資計劃的管理，合理的融資計劃應根據項目施工進度進行安排。為此，開發商應高度重視投資資金需求計劃的安排，正確編制項目現金流量表決定了融資計劃是否合理，同時亦體現出資金使用效率和經濟性。成本管理成敗主要是人的因素，只要開發商牢固樹立成本管理思想，義無反顧推行成本管理制度，成本管理在投資管理中的風險是可以避免的。
3、結論建議
通過對上述風險控制的分析，我們可以看出房地產開發企業面臨的風險是多方面的，并且風險的來源大多數是人為的原因。為此，房地產開發企業在重視風險控制的同時應注重建立合理的組織架構體系；建立企業戰略發展規劃；建立完善的管理制度；建立企業發展預測、預警機制；建立良好的協調和制約監督機制同時提高企業營銷策劃、規劃設計、技術創新、工程管理能力。
參考文獻：
關鍵詞：房地產 投資 經濟評價
0 引言
項目拓展對于房地產公司的發展至關重要。拿到一個好的地塊，往往意味著項目開發成功了一半。那么如何評價一個新的項目？哪些項目該拿？這就需要進行多方位的考慮。
首先，應考慮企業戰略。項目選擇要服從區域發展規劃、遵循產品戰略、結合項目所在地的政治資源，并與企業內部資源相匹配。其次，要關注企業的資金籌備能力。房地產屬于資本密集型行業，資金的籌集能力、資本結構規劃都會影響到項目的選擇。再次，還要充分考慮項目的外部條件。如拆遷情況、周圍環境情況和規劃現狀。
評價項目時，還有一個重要且直觀的方法——經濟評價。它包括投資測算、收入測算和評價分析。本篇文章重點是分析住宅項目經濟評價中所涉及的一些實際問題。
1 投資測算
投資測算方法雖有差別，但主要包括以下幾個內容：土地成本及契稅、前期費用、建安費用、配套設施費用、管理費用、銷售費用、財務費用等。
1.1 前期費用 測算時要關注一些重要費用的計取方法和項目所在地對前期費用收取的政策法規。
比如工程設計費，普通住宅的設計費只需幾十元/平方米；但是如果項目定位高端，則可能請大師設計，以致多方案比較，費用可能上千萬。再如三通一平費，不同的項目差別很大。位于城郊接合部的項目，臨時水電與正式水電的費用較高，周期也長，企業為了加快項目進度，花幾千萬是常事。另外，現場還應詳細踏勘，如果存在需遷移的桿線，這種費用也要考慮進去。
前期費用繳納也是工作重點，一方面要查閱相關的地方政策法規，對人防費和基礎設施配套費等據實核算，另一方面還要考慮政策優惠時的費用減免。
1.2 建安費用 測算時首先要確定建筑形式，多層、小高層還是高層住宅；其次需確定裝修標準，毛坯、簡裝還是精裝修；最后，再按照經驗值進行測算。
經驗值可以查閱項目所在地工程造價信息網的信息進行調整。比如北京造價網上就有造價實例的信息，08年6月，四環外、5層、2.8米層高的混合住宅項目單方造價為815元/平方米，案例中還規定了建筑工程、裝飾工程和安裝工程的形式，測算人員可以據實調整。對于分期開發、建設周期較長的項目，需要考慮主材價格變動的影響；對于特殊地質條件，地基處理費用也應考慮。
1.3 配套設施費 項目所處的環境不同，配建或代建項目的要求也不一樣，具體要根據規劃要點的具體要求或同類項目的配建情況進行測算。
例如某一建筑面積為50萬平米的住宅項目，規劃要點中就明確規定需設置一處社區中心，建筑面積5000-8000平方米，功能包括社區管理、衛生、郵政、儲蓄、文體活動、商業服務、餐飲休閑和室外活動等，還應配建24班小學一所，12班幼兒園一所。
1.4 財務費用 財務費用的測算比較復雜，重點是在計息基數、計息利率和融資費用上。
按規定，項目開發要求30%左右的自有資金，這意味著貸款計算基數為投資額的70%。但實操中，項目的借貸資金常高于這個比例。所以，計息基數要根據企業的實際情況計取。
關于計息利率，要充分考慮經濟的波動性和開發時間的滯后性。因為從測算到拿項目再到貸款到位，至少需要一年的時間。舉個例子，在07年1月做的測算，當時3～5年期的貸款基準利率為6.48%，在08年1月取得部分貸款，則相應的利率為7.74%，兩者相差1.28%，這種影響是不能忽視的。
至于融資費用，則要根據企業的實際融資能力進行估算。企業規模較小、融資能力差的，此項費用較高。
2 收入測算
收入測算受市場影響大，分析技巧較強。同一地段，不同的產品和銷售策略，價格就會有差異。這就需要我們對項目有一個清晰的定位，重點關注銷售面積、銷售價格和商業銷售。
2.1 銷售面積 要區分建筑面積與可銷售面積的不同。測算成本時一般按總建筑面積計算。測算銷售時，地上可銷售面積要扣除物業用房等配套設施面積。地下可銷售收入的測算時，應考慮地下車庫的銷售收入，但是所有的銷售收入。例如南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定》第六條就規定“相當于標準配件總量15％的室內機動車停車位以及全部露天機動車停車位為業主共用停車位，其余為房地產開發企業可銷售的業主專用停車位。”
2.2 銷售價格 銷售價格一般用市場比較法確定。要注意同一項目中的會有多個銷售價格，主要是由于產品不同、裝標準不同造成的修。要把網站的成交數據與詢價數據相結合。因為網簽價格可能較早，也無法反映促銷優惠；而實際詢價可能不真實。另外，對于銷售周期較長的產品，還要按照房地產開發周期，采取不同的銷售價格調整系數。
2.3 商業銷售 收入測算中還應關注配建商業的銷售收入。商業一般有三種處理方式：位置較好的小鋪面蓄水之后可能直接銷售；大體量的集中商業可能要長期持有；還有的可先行招租，待成熟之后再出售。所以測算時，要先有一個商業經營的大概方案，處理好這三部分的比例。
3 經濟分析
經濟分析建立在投資測算與收入測算的基礎上，分為靜態與動態分析。
3.1 靜態經濟分析 常規的靜態分析指標有投資收益率、投資回收期、項目毛利率等。建議首選年自有資金收益率和凈利潤總額。年自有資金收益率可以評價不同周期的項目，可以反映財務杠桿作用。凈利潤主要是體現經濟效益的總規模。有些項目雖然收益率不高，但風險小、規模大、收益高，土地一級開發項目就是這樣的類型。
3.2 動態經濟評價 動態分析除了動態的考慮成本與收益外，主要是現金流分析。這就要求列出完整的開發計劃，包括建設計劃、銷售計劃、融資計劃。在此基礎上，計算現金流。通過分析比較，一方面是制定資金調度方案；另一方面是觀察項目的資金收入情況是否符合公司的融資計劃。
