開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇個人貸款風(fēng)險分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

【關(guān)鍵詞】 內(nèi)部控制； 個人貸款； 風(fēng)險管理

近年來，商業(yè)銀行加大個人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展力度，為確保個人貸款業(yè)務(wù)健康快速發(fā)展，必須加強內(nèi)部控制體系建設(shè)。內(nèi)部控制是商業(yè)銀行為實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，通過制定和實施一系列制度、程序和方法，對風(fēng)險進(jìn)行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機制。根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》、《個人貸款管理暫行辦法》等，擬從銀行個人貸款操作風(fēng)險層面，用案例探討的形式，從內(nèi)部控制環(huán)境、風(fēng)險識別與評估、內(nèi)部控制措施、信息交流與反饋、監(jiān)督評價與糾正五因素分析個人貸款內(nèi)部控制存在問題，并針對上述問題從銀行內(nèi)部控制角度對個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險防范措施進(jìn)行探討。

一、個人貸款內(nèi)部控制存在問題分析

（一）內(nèi)部控制環(huán)境

1.重制度建設(shè)，輕貫徹落實，使內(nèi)部控制制度流于形式。“有章不循，違規(guī)、越權(quán)發(fā)放貸款”的現(xiàn)象在一些基層機構(gòu)普遍存在，是形成操作風(fēng)險和導(dǎo)致不良貸款形成的主要原因。商業(yè)銀行盡管按照銀監(jiān)會規(guī)定制定出臺了一系列內(nèi)部控制方面的規(guī)章制度，但仍有一些經(jīng)辦銀行貫徹落實不到位。例如，A銀行在開展個人貸款業(yè)務(wù)時，在上級行批復(fù)的項目協(xié)議中尚不存在個人商用房貸款合作范圍的情況下，仍違規(guī)辦理個人商用房貸款28筆，放貸金額逾千萬元，實際操作中A銀行客戶經(jīng)理將其辦理成個人住房貸款，以規(guī)避上級行檢查，其中部分抵押權(quán)屬登記未落實、借款人資料嚴(yán)重不符；違反上級行批復(fù)規(guī)定，擅自提高貸款成數(shù)、延長貸款期限、超出合作協(xié)議的貸款總額，已形成不良貸款。

2.重業(yè)務(wù)發(fā)展，輕風(fēng)險管理。有些基層機構(gòu)只顧眼前利益，片面追求業(yè)務(wù)發(fā)展，為完成上級行下達(dá)的業(yè)務(wù)發(fā)展指標(biāo)和績效考核指標(biāo)，忽視銀行風(fēng)險管理。例如，A銀行在拓展個人貸款業(yè)務(wù)時，為片面追求業(yè)務(wù)的發(fā)展，對一些不符合銀行公司授信業(yè)務(wù)準(zhǔn)入條件的小企業(yè)，采用化整為零、改變貸款合同用途的方式，通過同時向多個關(guān)聯(lián)企業(yè)員工發(fā)放個人投資經(jīng)營貸款，而實際卻是用于企業(yè)投資經(jīng)營，或通過借新還舊情況規(guī)避相關(guān)風(fēng)險管理規(guī)定和上級行監(jiān)督。

3.人員素質(zhì)和能力參差不齊。人員素質(zhì)和能力參差不齊，不同程度上制約了個人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和內(nèi)部控制的執(zhí)行力度。在個人貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系中，主要的產(chǎn)品線包括個人消費類貸款（如個人住房按揭貸款、個人汽車按揭貸款等）、個人投資經(jīng)營類貸款（如個人商用房按揭貸款、個人投資經(jīng)營貸款等）和循環(huán)貸款。其中個人投資經(jīng)營貸款屬于高風(fēng)險品種，同時由于個體戶、個人獨資企業(yè)等小企業(yè)報表規(guī)范度低、報表信息不透明等原因，對其判斷的復(fù)雜程度加劇，要求個人貸款經(jīng)辦人員具備相應(yīng)的財務(wù)知識、專業(yè)知識、從業(yè)經(jīng)驗和相關(guān)分析能力（如信貸人員對宏觀經(jīng)濟、借款人的經(jīng)營狀況、經(jīng)營前景進(jìn)行分析判斷等），而部分個人貸款從業(yè)人員缺乏對企業(yè)經(jīng)營狀況等復(fù)雜情況的分析判斷能力。

（二）風(fēng)險識別與評估

以銀行操作風(fēng)險為例，風(fēng)險識別和評估未能根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展和環(huán)境變化進(jìn)行及時調(diào)整，未能涵蓋到所有的個人貸款業(yè)務(wù)品種、業(yè)務(wù)流程等領(lǐng)域；操作風(fēng)險評估模型的數(shù)據(jù)庫信息還有待完善，IT系統(tǒng)對業(yè)務(wù)流程的風(fēng)險識別和評估的支撐能力仍需進(jìn)一步加強。

（三）內(nèi)部控制措施

先導(dǎo)入一則案例：B銀行在辦理個人汽車按揭貸款業(yè)務(wù)中存在下列情況：（1）貸前調(diào)查流于形式。B銀行未嚴(yán)格審查借款人資料；未審查貸款的真實性；未審查C汽車經(jīng)銷商的項目準(zhǔn)入和擔(dān)保資格；未對項目實地核查；未嚴(yán)格審查借款人的償還能力；違反法律、法規(guī)的規(guī)定發(fā)放貸款。委托C汽車經(jīng)銷商對借款人進(jìn)行調(diào)查，汽車抵押登記、車輛保險、合同公正等手續(xù)均交由C汽車經(jīng)銷商代辦；使得C汽車經(jīng)銷商有可乘之機，利用大量虛假借款資料簽訂個人汽車按揭貸款合同騙取車貸，經(jīng)查，借款人身份證、機動車輛銷售發(fā)票、機動車輛登記證、機動車輛行駛證、車輛購置稅完稅證明、機動車輛保險單等貸款要件均系偽造，還款由C汽車經(jīng)銷商集中償還。（2）貸時審查把關(guān)不嚴(yán)，盡責(zé)審批的獨立性受到嚴(yán)重影響，貸后管理不到位，未落實車輛抵押登記；未對借款人執(zhí)行借款合同情況、資信情況、收入情況、抵（質(zhì)）押物現(xiàn)狀及擔(dān)保人情況進(jìn)行跟蹤和動態(tài)監(jiān)控；未對C汽車經(jīng)銷商的資金賬戶進(jìn)行監(jiān)控；無貸后跟蹤和檢查報告、無貸后催收記錄或臺賬。（3）基層機構(gòu)負(fù)責(zé)人法制觀念淡薄，，越權(quán)審批和授權(quán)。（4）監(jiān)督管理部門未能定期和不定期對經(jīng)辦行個貸業(yè)務(wù)經(jīng)營管理狀況及規(guī)章制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、監(jiān)控和評價，未能及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的問題，使得C汽車經(jīng)銷商輕而易舉突破B銀行風(fēng)險防范關(guān)口，騙取銀行貸款，造成銀行資產(chǎn)巨大損失。

由上述案例分析得出，個別基層銀行機構(gòu)的內(nèi)部控制存在嚴(yán)重缺陷，業(yè)務(wù)經(jīng)營與風(fēng)險管理相背離，未嚴(yán)格實行審貸分離和授權(quán)審批等，基層機構(gòu)負(fù)責(zé)人的個人權(quán)利未受制約，越權(quán)審批貸款，崗位職責(zé)不明確，崗位之間未能實現(xiàn)相互制約，監(jiān)管不到位，導(dǎo)致銀行損失巨大。

（四）信息交流與反饋

未建立有效的信息交流和反饋機制。未建立有效的信息溝通和反饋渠道，或溝通渠道單一傳導(dǎo)過于緩慢，相關(guān)的政策法規(guī)、文件精神等未有效傳達(dá)到各層面員工，基層機構(gòu)在業(yè)務(wù)開展、流程操作、風(fēng)險管理等方面發(fā)現(xiàn)的問題也未及時反饋到上級行，使上級機構(gòu)職能管理部門未能及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略、授信政策、內(nèi)部控制措施等，導(dǎo)致各機構(gòu)對政策的理解出現(xiàn)偏頗，執(zhí)行力大打折扣，嚴(yán)重阻礙業(yè)務(wù)的發(fā)展和內(nèi)部控制措施的執(zhí)行。

（五）監(jiān)督評價與糾正

目前監(jiān)督評價體系普遍存在對基層機構(gòu)業(yè)務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督多檢查少，發(fā)文多但對其執(zhí)行落實情況的督導(dǎo)不到位，對基層機構(gòu)缺乏垂直監(jiān)控力度，缺乏有效的日常風(fēng)險監(jiān)控報告制度，缺乏有效的現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查監(jiān)控體系，對基層網(wǎng)點負(fù)責(zé)人的監(jiān)控管理不力，致使各基層機構(gòu)未及時發(fā)現(xiàn)、評價業(yè)務(wù)發(fā)展中的潛在風(fēng)險。

二、加強商業(yè)銀行個人貸款內(nèi)部控制的對策

（一）完善內(nèi)部控制體系

1.完善個人貸款內(nèi)部控制制度。根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》和《個人貸款管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，不斷完善商業(yè)銀行個人貸款產(chǎn)品和風(fēng)險的政策制度，個人貸款內(nèi)控制度建設(shè)，如《銀行內(nèi)部控制指引》、《個人貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險指引》、《個人貸款崗位合規(guī)手冊》、《基層經(jīng)營性分支機構(gòu)操作風(fēng)險指引》、《個人貸款責(zé)任認(rèn)定》等，確保規(guī)章制度體現(xiàn)內(nèi)控合規(guī)要求，并深入全面地貫徹執(zhí)行。

2.營造良好的內(nèi)部控制文化氛圍。營造良好內(nèi)部控制文化氛圍主要從五個方面著手：（1）合規(guī)培訓(xùn)方面，組織員工學(xué)習(xí)《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》、《銀行員工行為手冊》、《個人貸款審批手冊》等法律法規(guī)和規(guī)章制度，特別是高風(fēng)險崗位、新進(jìn)員工、轉(zhuǎn)崗員工培訓(xùn)率應(yīng)達(dá)到100%；（2）通過內(nèi)控合規(guī)網(wǎng)站、征文比賽、合規(guī)知識競賽等多種形式，營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境；（3）與員工簽定書面合規(guī)承諾書；（4）考核機制及能力建設(shè)，對機構(gòu)和員工實施百分制的內(nèi)控考核制度，如將發(fā)案率等列入基層機構(gòu)績效考核指標(biāo)等，財務(wù)費用分配及資源配置不僅與業(yè)績掛鉤，還要與內(nèi)控執(zhí)行力考核結(jié)果掛鉤，避免基層機構(gòu)人員片面追求業(yè)績而發(fā)生違規(guī)放貸，形成正向激勵和引導(dǎo)內(nèi)控機制；（5）健全個人貸款業(yè)務(wù)責(zé)任追究機制，嚴(yán)格問責(zé)。責(zé)任認(rèn)定應(yīng)涵蓋個人貸款貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理等各個環(huán)節(jié)。

（二）風(fēng)險識別與評估

1.開展自我評估，識別個人貸款業(yè)務(wù)流程中的潛在風(fēng)險。開展對個人貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險的自我評估，建立以個人貸款各業(yè)務(wù)品種和業(yè)務(wù)流程為風(fēng)險評估對象的常態(tài)化風(fēng)險評估工作機制。使用標(biāo)準(zhǔn)化工具及時識別和評估個人貸款業(yè)務(wù)流程中的潛在風(fēng)險，并根據(jù)環(huán)境和條件的變化，收集與風(fēng)險變化相關(guān)的信息，進(jìn)行風(fēng)險識別和風(fēng)險分析，定期評估自身的風(fēng)險狀況和控制措施，及時調(diào)險應(yīng)對策略，確保風(fēng)險識別與評估能涵蓋到所有的個人貸款業(yè)務(wù)品種、業(yè)務(wù)流程和風(fēng)險管理等領(lǐng)域。采取有效措施，全面深入進(jìn)行整改，有效防范風(fēng)險，避免大額不良貸款發(fā)生。

2.加強個人貸款風(fēng)險預(yù)警機制建設(shè)，增強個人貸款風(fēng)險管理的主動性和前瞻性。通過建立各類風(fēng)險的預(yù)警監(jiān)測分析機制，提升風(fēng)險預(yù)警和管控能力。一是推進(jìn)個人貸款業(yè)務(wù)關(guān)鍵風(fēng)險指標(biāo)體系建設(shè)；二是持續(xù)開展個人貸款數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計分析工作，如個人貸款客戶數(shù)據(jù)庫、重大損失、事件數(shù)據(jù)收集等，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量和分析能力，加強風(fēng)險分析、評估、檢測；三是定期監(jiān)控分析個人貸款資產(chǎn)質(zhì)量，實施個人貸款風(fēng)險預(yù)警機制；四是提升IT系統(tǒng)對業(yè)務(wù)流程的支持。

（三）內(nèi)部控制具體措施

1.明確崗位職責(zé)，崗位之間相互制約。個人貸款授信環(huán)節(jié)包括個人貸款發(fā)起、信息核查、盡責(zé)審查、審批、放款審核、催收保全、檔案管理，各環(huán)節(jié)分別按其職能承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。下發(fā)《個人貸款客戶經(jīng)理崗位合規(guī)手冊》、《個人貸款盡責(zé)審查崗位合規(guī)手冊》、《個人貸款催收保全崗位合規(guī)手冊》等各崗位合規(guī)手冊，讓個人貸款各崗位經(jīng)辦人員不違規(guī)越權(quán)。確保盡責(zé)人員實施獨立的盡責(zé)審查，個人貸款審批人員按照授權(quán)獨立審批貸款等。

2.業(yè)務(wù)流程再造，做到審貸分離。推行個人貸款業(yè)務(wù)流程再造，在一級分行成立個貸中心，實現(xiàn)集中審批模式。可在個貸中心分設(shè)審批團隊、盡責(zé)審查團隊、放款團隊、催收保全團隊、檔案管理團隊。將目前基層機構(gòu)的個人貸款授信決策權(quán)限（經(jīng)辦行經(jīng)辦主管分管行長）統(tǒng)一集中到個貸中心，進(jìn)行個人貸款業(yè)務(wù)流程再造（經(jīng)辦行經(jīng)辦主管分管行長信息核查個人貸款中心盡責(zé)審查審批人員審批放款審核貸后管理），實現(xiàn)集中盡責(zé)、集中審批，集中放款、集中貸后管理的個人貸款模式，做到審貸分離。

3.優(yōu)化授信審批流程，明確個人貸款審批權(quán)限。分別對個貸風(fēng)險總監(jiān)、專業(yè)審批人以及個貸評審小組，授予不同的審批權(quán)限，嚴(yán)控風(fēng)險。如授予個貸風(fēng)險總監(jiān)個人消費類貸款200萬元以內(nèi)的審批權(quán)限；授予專業(yè)審批人個人消費類貸款100萬元以內(nèi)的審批權(quán)限；個人投資經(jīng)營類貸款由于風(fēng)險高，無論金額大小均須經(jīng)個貸評審小組進(jìn)行評審等。

（四）拓寬信息交流與反饋渠道

建立各級行、各部門和員工之間有效的溝通渠道。通過培訓(xùn)、討論等方式，及時溝通和反饋政策咨詢、業(yè)務(wù)發(fā)展、業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險管理及內(nèi)控現(xiàn)狀等各方面的意見和建議；同時，借助信息網(wǎng)絡(luò)平臺，通過公文、郵件、《個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險提示》、《個人貸款業(yè)務(wù)案例分析》、“內(nèi)控合規(guī)網(wǎng)”、《個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)控數(shù)據(jù)》、“個人貸款數(shù)據(jù)庫”等渠道建立內(nèi)控合規(guī)信息網(wǎng)絡(luò)平臺，做到經(jīng)驗交流、信息共享，提高信息共享度。

（五）監(jiān)督評價與糾正

1.加強內(nèi)部監(jiān)督檢查機制。根據(jù)經(jīng)濟金融形勢和業(yè)務(wù)發(fā)展，加強內(nèi)部審計和個人貸款職能管理部門的監(jiān)督檢查，如開展放款環(huán)節(jié)、貸款真實性等專項檢查。通過系統(tǒng)化和規(guī)范化的方式，監(jiān)督、檢查、評價個人貸款業(yè)務(wù)的開展情況、風(fēng)險管理、內(nèi)部控制的適當(dāng)性和有效性，監(jiān)管規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行；加強對基層機構(gòu)負(fù)責(zé)人的監(jiān)控管理；運用現(xiàn)場與非現(xiàn)場檢查（如動態(tài)監(jiān)控清單）相結(jié)合的方式，加強對重要領(lǐng)域、關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的檢查和監(jiān)控；加強對問題的追蹤整改和責(zé)任追究力度。

2.積極配合外審部門的監(jiān)督檢查。積極配合銀監(jiān)局、會計師事務(wù)所等外審機構(gòu)的內(nèi)部控制現(xiàn)狀審查，并根據(jù)外審機構(gòu)提供的《內(nèi)部控制建議書》擬定整改計劃，明確責(zé)任部門，明確整改內(nèi)容，開展評估、監(jiān)控、及時督導(dǎo)和后評價等工作，提高風(fēng)險控制水平。

【參考文獻(xiàn)】

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第2篇

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展、人民生活水平的提高和消費觀念的改變，人們對于住房的要求越來越強烈，越來越多的人們通過銀行按揭貸款的方式購置住房。在我國，個人住房貸款業(yè)務(wù)起步較晚，由于制度的、法律的、操作的以及收入變化的因素等，導(dǎo)致了個人住房貸款上的風(fēng)險的產(chǎn)生。從我國個人住房貸款的特點、風(fēng)險產(chǎn)生的原因及風(fēng)險防范的措施等方面進(jìn)行研究，以期為促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及整個國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高提供一定的貢獻(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】

個人住房貸款；風(fēng)險分析；防范措施

0引言

美國的次貸危機為我國個人住房貸款敲響了警鐘，促使我們逐漸開始重視個人住房貸款風(fēng)險問題的研究。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的泡沫越來越大，商業(yè)銀行面對的個人住房貸款的風(fēng)險也越來越突出。

1我國個人住房貸款的發(fā)展和現(xiàn)狀

1.1我國個人住房貸款的發(fā)展歷程

20十世紀(jì)90年代，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，個人住房貸款作為銀行的一項新業(yè)務(wù)開始快速發(fā)展。到了90年代末，個人住房貸款在各大商業(yè)銀行均已經(jīng)成為了舉足輕重的信貸業(yè)務(wù)，成了商業(yè)銀行的一項重要收入來源。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、經(jīng)濟形勢的變化和國家宏觀政策的調(diào)整，商業(yè)銀行在個人住房貸款上面臨著新的考驗。

1.2我國個人住房貸款的特點

我國的個人住房貸款一般是通過個人申請、房產(chǎn)抵押、開發(fā)商負(fù)連帶責(zé)任的方式辦理。也就是說首先由個人在繳納了一定比例的首付（現(xiàn)在沒有零首付）之后，向商業(yè)銀行申請以房產(chǎn)為抵押物的貸款，經(jīng)商業(yè)銀行審核符合條件后發(fā)放貸款，貸款直接打入開發(fā)商賬戶。個人按期（貸款期限不超過一年的到期一次還清，超過一年的按月還款）償還本息，當(dāng)個人無力還款或由于其他原因終止還款時，房產(chǎn)由銀行收走拍賣，房地產(chǎn)開發(fā)商一般承擔(dān)回購的責(zé)任。在我國，個人住房貸款的期限為30年以內(nèi)。

1.3當(dāng)前個人住房貸款中出現(xiàn)的新情況

當(dāng)前，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國家宏觀政策的變化，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些波動，這些波動在個人住房貸款方面體現(xiàn)較為明顯，使商業(yè)銀行面臨著新的風(fēng)險壓力。例如：有報道稱當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)了一部分業(yè)主選擇棄房斷供的現(xiàn)象，個人住房貸款對商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險越來越突出。

2商業(yè)銀行的個人住房貸款風(fēng)險分析

2.1審查不嚴(yán)帶來的風(fēng)險

對于個人住房貸款資質(zhì)的審查直接關(guān)系到將來放出的貸款能否按時收回本息，關(guān)系到商業(yè)銀行的經(jīng)濟利益。由于我國個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時間較短，還沒有形成比較健全合理的個人住房貸款資質(zhì)審查的制度和和規(guī)則，這導(dǎo)致了審查中出現(xiàn)走形式的現(xiàn)象。

當(dāng)前的個人貸款資質(zhì)審查通常采用的是個人提供相關(guān)材料的形式，這就導(dǎo)致了一部分不符合資質(zhì)的人通過弄虛作假的手段貸款，從而為將來銀行在收回本息時的不確定因素埋下伏筆。這是導(dǎo)致商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的一個重要因素。

2.2操作不規(guī)范帶來的風(fēng)險

我國商業(yè)銀行在個人住房貸款實施程序上還存在較大的漏洞，操作上的個人隨意性比較大。銀行內(nèi)部負(fù)責(zé)房貸的工作人員為了謀求個人的不正當(dāng)利益有時候會采取一些違規(guī)操作，導(dǎo)致貸款風(fēng)險的產(chǎn)生。

例如：貸款批準(zhǔn)與否很大程度上還是由相關(guān)負(fù)責(zé)人一人拍板就能決定的。對于個人信用不好的借款人，銀行本應(yīng)該拒絕貸款，但是，有時候存在只要借款人能夠付給相關(guān)人員一定的利益（例如超市購物卡、貴重物品等），本不符合條件的借款人就能順利取得貸款，這就導(dǎo)致了個人住房貸款的一個較大的風(fēng)險。

2.3個人經(jīng)濟狀況變化帶來的風(fēng)險

個人住房貸款能否按時償還的直接決定因素就是個人的經(jīng)濟狀況，個人經(jīng)濟狀況的變動會直接決定商業(yè)銀行所放出的住房貸款的安全性。公民都會面臨生老病死、失業(yè)等風(fēng)險，這些風(fēng)險一旦產(chǎn)生會使其經(jīng)濟狀況迅速惡化，從而導(dǎo)致無力還貸的現(xiàn)象。

在我國，業(yè)主往往承擔(dān)的月供能占到家庭收入的四分之一到三分之一，甚至于達(dá)到家庭總收入的二分之一。這時一旦家庭遇到重大疾病或者突發(fā)事故都會使家庭迅速變得經(jīng)濟拮據(jù)，為了解決燃眉之急，這些業(yè)主只能選擇停止供房。

2.4個人理性的利益權(quán)衡帶來的風(fēng)險

作為貸款購房的業(yè)主，會對于還貸產(chǎn)生的投入與自身所獲得的房產(chǎn)的價值進(jìn)行比較，當(dāng)業(yè)主認(rèn)為還貸付出大于得到的收益時，就可能會選擇棄房斷供，從而導(dǎo)致商業(yè)銀行個人住房貸款不能按時收回。

2.5政策調(diào)整和樓市波動帶來的風(fēng)險

近些年我國房價一路飆升，尤其一些一線城市樓價達(dá)到了數(shù)萬元一平米，樓市的泡沫越來越大。為了防止房地產(chǎn)泡沫的破滅帶來國民經(jīng)濟的波動和社會的動蕩，國家出臺了限購令。限購令的出臺另許多炒房團逐漸變得無利可圖，房價不升反降，許多為了炒房產(chǎn)謀利進(jìn)行貸款購房的人由于房產(chǎn)無法出手，每月都要支付大量的銀行貸款，權(quán)衡利弊下他們寧愿損失首付而選擇棄房斷供，這是當(dāng)前銀行個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的一個重要原因。

例如：近期報道的杭州業(yè)主棄房斷生的主要原因是，樓價暴跌以及限購令的出臺導(dǎo)致炒房團手中的房產(chǎn)無法出手，最終選擇了斷供。

由于樓價的波動使得當(dāng)初發(fā)放貸款時對抵押物的估價高于現(xiàn)在，致使抵押物貶值，當(dāng)?shù)盅何铮ǚ慨a(chǎn)）的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于貸款本息總額時，業(yè)主選擇棄房斷供的可能性就會增大，商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險也會隨之?dāng)U大。

2.6樓盤開發(fā)過程中的風(fēng)險

我國大部分開發(fā)商在開發(fā)樓盤時墊資較少，他們的資金多來自于業(yè)主交的首付和銀行貸款，一旦開發(fā)過程中遇到一些不可抗因素導(dǎo)致樓盤開發(fā)中斷，則商業(yè)銀行所承擔(dān)的貸款風(fēng)險就會成倍增加，甚至于血本無歸。

還有一些開發(fā)商采取虛假按揭的方法從銀行騙得貸款，將這些款項用于風(fēng)險更大的投資項目，投資一旦失敗將會導(dǎo)致樓盤開發(fā)出現(xiàn)較大的問題，這也是一種導(dǎo)致商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的重要因素。

2.7利率波動帶來的產(chǎn)生

隨著經(jīng)濟形勢的變化，銀行存貸款利率也在發(fā)生變化。我國的個人住房貸款利率采取的是固定利率的辦法，一旦隨著利率的變化存款利率高于貸款利率，那么給商業(yè)銀行帶來的便是直接的經(jīng)濟損失。

2.8抵押物帶來的風(fēng)險

個人住房貸款一般是通過抵押房產(chǎn)的方式進(jìn)行，一旦借款人違約，則抵押物由銀行處置。作為抵押物的房產(chǎn)一方面價格在波動，當(dāng)房價急劇下降時抵押物就會貶值，商業(yè)銀行將會蒙受較大的經(jīng)濟損失。一旦開發(fā)商違約不再回購作為抵押物的房產(chǎn)，銀行掌握的房產(chǎn)將不能及時變現(xiàn)，將意味著商業(yè)銀行發(fā)放的貸款不能及時收回，另一方面對于這些抵押物的管理還會消耗大量的人力、物力和財力，這同樣會給商業(yè)銀行帶來不可估量的損失。

3個人住房貸款風(fēng)險的防范措施

3.1.加強法制建設(shè)，使工作有法可依

健全的法制是社會文明進(jìn)步的重要標(biāo)志，同時也是解決社會問題的準(zhǔn)繩。當(dāng)前個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的一個重要原因就是法制的不健全，致使個別人鉆法律空子。為解決這一問題，國家必須加大立法和執(zhí)法的力度，切實做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。對于一些惡意騙取個人住房貸款的行為、惡意違約的行為必須加大執(zhí)法懲處力度，使他們由于從事這些違法行為付出的代價遠(yuǎn)大于收益而不敢犯險。

3.2加強標(biāo)準(zhǔn)的制定，使操作得心應(yīng)手

嚴(yán)格而科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)有利于更好地執(zhí)行，有利于防患于未然。個人住房貸款審查上的問題很重要的一個原因就是標(biāo)準(zhǔn)不夠科學(xué)不夠細(xì)致，導(dǎo)致了實際操作中的模棱兩可的現(xiàn)象。制定出完備的、科學(xué)合理的、可操作的標(biāo)準(zhǔn)，有利于銀行工作人員在實際操作中有科學(xué)的依據(jù)，有利于杜絕不符合條件的貸款者通過不正當(dāng)手段騙取貸款資格，降低風(fēng)險。

3.3規(guī)范操作，建立和落實責(zé)任追究制

違規(guī)操作是導(dǎo)致商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的一個重要因素，為了避免由于違規(guī)操作帶來的風(fēng)險，應(yīng)該建立科學(xué)健全的操作管理機制，堅決杜絕當(dāng)前存在的一人拍板的現(xiàn)象。建立健全監(jiān)督機制是防止不規(guī)范操作的重要手段和途徑，各商業(yè)銀行和人民銀行都要加大對于個人住房貸款審批的監(jiān)督管理工作，使各項工作能夠公開、透明、規(guī)范。強化工作人員的責(zé)任意識，建立和落實責(zé)任追究制，誰審批誰負(fù)責(zé)，誰出問題誰負(fù)責(zé)，將問責(zé)制落在實處，減少風(fēng)險產(chǎn)生后出現(xiàn)的推諉扯皮現(xiàn)象。

3.4建立個人信息聯(lián)網(wǎng)查詢體系

申請個人住房貸款需要對申請人資格進(jìn)行審查，當(dāng)前的審查過程一般是通過申請人提供相關(guān)個人信息資料由銀行審查。目前，由于個人信息沒有完全實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)查詢，導(dǎo)致了一些弄虛作假騙取貸款的行為屢有發(fā)生。例如：外地戶口在一些一線城市買房需要提供累計一年以上的當(dāng)?shù)貍€人所得稅繳稅證明或者社會保險繳納證明，在這個過程中便有許多弄虛作假現(xiàn)象，由于審查不嚴(yán)格或者查詢不方便，使得一些不符合條件的申請人取得了貸款資格。

解決這一問題必須建立起統(tǒng)一的個人信息查詢系統(tǒng)，使個人資產(chǎn)、信用等信息能夠在系統(tǒng)中一覽無余，最大限度地避免弄虛作假騙取貸款的行為發(fā)生。當(dāng)前，我國已經(jīng)建立了個人信用查詢系統(tǒng)，然而這一系統(tǒng)僅限個人在銀行的資金信用，并不能完全反應(yīng)其其他的個人信息，給貸款申請的審查工作帶來了不便。

3.5實行浮動利率機制

利率的變動對于貸款風(fēng)險來說是最明顯的，為避免存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)后可能出現(xiàn)的早期貸款利率低于當(dāng)前存款利率的情況，個人住房貸款利率應(yīng)當(dāng)采取浮動利率。也就是說貸款利率采用與市場利率變化相符合的可變利率，既避免了基準(zhǔn)利率降低時借款人產(chǎn)生較大的實際損失，更有利于避免基準(zhǔn)利率提高后給銀行帶來較大的實際損失。既有利于風(fēng)險的防范同時又能夠使借貸雙方的關(guān)系變得融洽，有利于和諧社會的構(gòu)建。

3.6加強對借款人經(jīng)濟狀況的監(jiān)測

為了防止個人住房貸款中風(fēng)險的擴大，作為商業(yè)銀行必須對借款人（業(yè)主）的經(jīng)濟狀況和信用狀況的變化有及時的了解，以便及時做出相應(yīng)的化解風(fēng)險的對策。在對借款人的經(jīng)濟狀況進(jìn)行監(jiān)測時，銀行可以借助自身的優(yōu)勢對借款人的投資理財提出合理化的建議，以避免借款人因出現(xiàn)較大的失誤而導(dǎo)致的經(jīng)濟拮據(jù)。一方面有利于銀行貸款的及時收回減小風(fēng)險帶來的損失，另一方面有利于借款人理財能力的提升和經(jīng)濟條件的改善。

3.7加強專家團隊的建設(shè)

個人住房貸款風(fēng)險還表現(xiàn)為抵押物評估失誤和抵押物變現(xiàn)困難等方面，這就需要商業(yè)銀行有一支專業(yè)素質(zhì)較高的專家團隊來進(jìn)行把關(guān)。首先要有一支素質(zhì)較高的不動產(chǎn)評估專家團隊，對于抵押物的價值以及未來可能的價值變動有一個比較科學(xué)的評價，減少因抵押物貶值帶來的風(fēng)險；要有一支市場營銷團隊，建立起多種抵押物變現(xiàn)的渠道，以解決業(yè)主斷供后抵押物難以變現(xiàn)的問題，減少損失。

3.8積極與第三方合作

當(dāng)今，商業(yè)保險在我國已經(jīng)有了長足的發(fā)展，商業(yè)保險的險種幾乎可以覆蓋生產(chǎn)生活的方方面面。商業(yè)保險的作用簡單說就是集眾人力應(yīng)對突發(fā)事件，是一種事后保障，是緩解風(fēng)險的一種重要方式。商業(yè)銀行可就個人住房貸款風(fēng)險問題與保險公司合作，由銀行投保，當(dāng)風(fēng)險發(fā)生時銀行向保險公司索賠。這樣一方面有利于借助商業(yè)保險的力量緩解風(fēng)險帶來的危害，另一方面，商業(yè)銀行與保險公司合作有利于雙方業(yè)務(wù)的擴大，促進(jìn)商業(yè)銀行和保險公司共同發(fā)展，實現(xiàn)雙贏。

4結(jié)語

個人住房貸款業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)行業(yè)注入了資金、為人民買房提供了貸款，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、人民生活水平的提高，同時也給商業(yè)銀行帶來了可觀的銀行利益。隨著條件的不斷變化，個人住房貸款的風(fēng)險越來越明顯，給商業(yè)銀行帶來了新的壓力。導(dǎo)致這些風(fēng)險產(chǎn)生的因素是多方面的，既有客觀的也有主觀的，既有制度的也有人為的，因此為了化解風(fēng)險，作為銀行必須深刻認(rèn)識導(dǎo)致個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的原因，針對風(fēng)險產(chǎn)生的原因采取具有針對性的措施，把風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)，把風(fēng)險帶來的損失降到最低限度。

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第3篇

    通常情況下，居民獲得個人住房貸款購買房產(chǎn)有兩個主要渠道，一是商業(yè)銀行等金融機構(gòu)，二是住房公積金管理中心。由于住房公積金貸款商業(yè)銀行主要承擔(dān)受托業(yè)務(wù)，基本不承擔(dān)信用風(fēng)險，因此本文討論的個人住房貸款限于銀監(jiān)會統(tǒng)計口徑的商業(yè)銀行類金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房貸款。同時，由于商用房貸款的占比較低，且按揭成數(shù)較低，亦不再單獨討論。

    一、個人住房貸款信用風(fēng)險分析的一般方法

    發(fā)達(dá)國家開辦個人住房貸款的歷史相對較長，且由于數(shù)據(jù)積累較為充分，對個人住房貸款信用風(fēng)險的研究相對較早，便出現(xiàn)了較多有分量的研究成果。早期學(xué)者Jung(1962)認(rèn)為貸款價值比和個人住房貸款利率與違約風(fēng)險之間存在正相關(guān)關(guān)系；Gau(1978)用借款人特征維度、房地產(chǎn)特征維度和融資特征維度的64個變量對個人住房貸款違約風(fēng)險進(jìn)行了研究，并建立了個人住房貸款違約風(fēng)險分類模型；Foster(1984)認(rèn)為權(quán)益價值(住房價格+借款人違約所需承擔(dān)的費用-抵押貸款價值)可以解釋主要違約原因，研究方法主要為期權(quán)理論和或有求償權(quán)理論(國內(nèi)學(xué)者一般稱此現(xiàn)象為理性違約，相對應(yīng)的借款人無力償還稱為被迫違約)；Terrence M. Clauretie和Mel Jameson綜合考慮借貸雙方的交易費用和利得，建立了再協(xié)商模型(或者稱為再協(xié)商理論)；Smith，Sanchez&lawrence(1996)則利用馬爾科夫遞推過程(Markovian recursion)為按揭貸款違約的預(yù)測提供了一個新的視角；Quercia和Stegman(1992)，Quigley、Van Order和Deng(1993)以及國內(nèi)一些學(xué)者對個人住房貸款違約與貸款價值比、借款人特征(婚姻、收入、學(xué)歷、年齡、職業(yè)等)、房地產(chǎn)特征(區(qū)域、一手房與二手房等)、貸款特征(金額、首付比例、期限、剩余期限)、貸款利率(固定或者浮動利率)的關(guān)系進(jìn)行了研究，但得到的結(jié)論并不一致。次貸危機發(fā)生前，國外個人住房貸款信用風(fēng)險的主要研究方向為違約對按揭資產(chǎn)池(或者證券化資產(chǎn)組合)價值的影響。國內(nèi)對個人住房貸款違約比較系統(tǒng)的研究相對較少，較系統(tǒng)和較規(guī)范的研究見王福林(2005)的著作。另外，國內(nèi)一些學(xué)者在研究個人住房貸款的信用風(fēng)險時將提前還款風(fēng)險納入其中，這是十分錯誤的，因為提前還款風(fēng)險屬于利率風(fēng)險和資金再運用風(fēng)險，是典型的市場風(fēng)險問題。

    (一)研究方法

    研究方法上，國外學(xué)者一般采用多元線性回歸、Logistic模型、Logit模型、Probit模型、Tobit模型、聚類分析、判別分析和期權(quán)模型，國外及我國臺灣地區(qū)較為經(jīng)典的研究總結(jié)見表1。

    

    1.判別分析

    判別分析是根據(jù)已知個人住房貸款分類(違約貸款或正常貸款)和表明貸款分類特征的變量推導(dǎo)出判別函數(shù)，再根據(jù)判別函數(shù)對未知貸款所屬類別進(jìn)行判別的一種分析方法。應(yīng)用判別分析可以研究各個變量對個人住房貸款違約風(fēng)險的影響方向及影響程度，進(jìn)而達(dá)到判別未知分類貸款可能所屬類別的目的。

    判別函數(shù)的一般形式是：

    

    判別函數(shù)分析的程序首先是將所調(diào)查的樣本分為違約貸款組和正常貸款組，根據(jù)組內(nèi)離散性最小、組間離散性最大的原則建立判別函數(shù)來預(yù)測未知分組屬性的樣本可能所屬的組別。判別函數(shù)可用判別指數(shù)檢驗，判別指數(shù)越大說明判別函數(shù)越重要。判別函數(shù)的系數(shù)可用標(biāo)準(zhǔn)化判別系數(shù)，哪個變量的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)絕對值大，說明對判別值有更大的影響，從而可比較各變量對判別值的相對重要性。

    2.Logit模型和Logistic模型

    Logistic模型的最大優(yōu)點在于它解決了因變量不連續(xù)回歸的問題，特別是因變量為分類變量時非常適合使用該模型進(jìn)行研究。應(yīng)用Logistic模型分析可識別自變量對個人住房貸款違約風(fēng)險的影響方向，達(dá)到識別影響個人住房貸款違約風(fēng)險主要因素的目的。Logistic模型由Logit模型變換而來。Logit模型采用的是邏輯概率分布函數(shù)(cumulative logistic probability function)，具體表達(dá)式為：

    

    Logistic模型采用極大似然估計法來檢驗?zāi)Ｐ偷臄M合效果，回歸系數(shù)的檢驗采用Wald統(tǒng)計量檢驗，Wald值越大表明該自變量的作用越顯著。

    3.聚類分析

    聚類分析是根據(jù)個人住房貸款本身特征將借款人分為不同風(fēng)險類別的方法。聚類分析的原則是同一類別中的個人住房貸款樣本具有較大違約風(fēng)險相似性，不同類別中的樣本具有較大的違約風(fēng)險差異性。因此，應(yīng)用聚類分析可以實現(xiàn)對個人住房貸款樣本進(jìn)行違約風(fēng)險分類，進(jìn)而達(dá)到對不同違約風(fēng)險等級貸款的本質(zhì)特征進(jìn)行識別的目的。在聚類分析中，對距離的測度可采用歐氏平方法。

    

    (二)變量的選擇

    變量的選取大體包括四個維度：一是借款人特征維度，二是貸款特征維度，三是房產(chǎn)特征維度，四是地區(qū)特征維度。從目前研究成果來看，各維度變量的選擇一般包括以下內(nèi)容。

    總體來看，以上主流研究成果的分析邏輯可作如下總結(jié)：從違約驅(qū)動力來看，分為理性違約和被迫違約兩種；從被迫違約的形成原因來看，主要考慮了利率、收入、職業(yè)、年齡等因素；從理性違約的形成原因來看，主要考慮了貸款期限、房地產(chǎn)價格周期和交易費用等因素。但相對于我國的國情，以上研究方法和結(jié)論存在以下不足或者不可借鑒的地方：一是沒有從全國的角度去研究銀行業(yè)面對的整體風(fēng)險；二是簡單地套用國外的模型進(jìn)行對比分析，沒有充分考慮我國宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，存在明顯的模型風(fēng)險；三是沒有從購買動機進(jìn)行分類，而是將所有購買者均視為自住需求；四是研究結(jié)論常常相互矛盾，且未經(jīng)得住現(xiàn)實的檢驗(如很多學(xué)者自本世紀(jì)初就指出個人住房貸款風(fēng)險 已較大，但實踐證明這些結(jié)論都是值得商榷的)。

    二、我國個人住房貸款信用風(fēng)險分析一般方法修正

    從我國主要商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)積累看，以上提到的研究方法和變量選擇均是可以實現(xiàn)的。但是，由于東西方信貸文化和商業(yè)銀行管理方式的差異，加之個人住房貸款發(fā)展階段的不同，以上方法的應(yīng)用需有所取舍，并且需要加入新的自變量和調(diào)整變量。

    1.房產(chǎn)特征維度應(yīng)加入政策性住房貸款變量。由于我國目前存在經(jīng)濟適用房、兩限房和保障房政策，而上述幾種住房的產(chǎn)權(quán)特征、單位價格和購買人群差異明顯，因此需要單獨作為一類進(jìn)行分析。

    2.房產(chǎn)特征維度應(yīng)對一手房或二手房進(jìn)行區(qū)分。二手房由于貸款時評估價格的人為影響因素比較嚴(yán)重(如人為做高評估價格以獲得高額銀行貸款)，且二手房針對的人群亦有其自身特征，應(yīng)將該因素加入模型。

    3.房產(chǎn)特征維度應(yīng)加入住房套數(shù)變量。購房目的不同住房貸款的安全性也會不同，自住房、改善房、投資房和炒房的貸款風(fēng)險程度應(yīng)該有明顯差異，區(qū)別住房套數(shù)是區(qū)分購房目的和貸款質(zhì)量比較可行的方法。

    4.貸款特征維度應(yīng)加入首付比例變量。表2中僅把貸款價值比作為自變量，忽略了購房首付比例這個重要變量，由于首付比例是反映借款人購房實力和購房目的的重要變量，因此對該因素進(jìn)行充分考慮。

    

    另外，應(yīng)加大對虛假住房貸款的關(guān)注和研究，利用更為科學(xué)和有效的方法估計虛假住房貸款的總量和質(zhì)量。根據(jù)筆者的調(diào)研，虛假按揭是住房貸款的重災(zāi)區(qū)，由于期限長、利率低、金額大，一些借款者會通過不真實的房地產(chǎn)交易套取銀行資金進(jìn)行投資，甚至進(jìn)入股市進(jìn)行投機，這部分貸款的風(fēng)險是相當(dāng)大的，雖然規(guī)模并不占主流，但違約比例較高，且違約損失率較大，應(yīng)引起商業(yè)銀行足夠的重視，應(yīng)作為調(diào)整變量加入模型。

    借助完整規(guī)范的數(shù)據(jù)，修正后的實證模型可以比較全面地反映我國住房貸款的違約規(guī)律，并對未來信用風(fēng)險狀況進(jìn)行預(yù)測。但是，作為常規(guī)的信用風(fēng)險分析模式，以上分析方法仍然存在以下不足：一是限于數(shù)據(jù)的保密性，除了監(jiān)管機構(gòu)和銀行內(nèi)部相關(guān)部門，一般研究人員很難得到充分?jǐn)?shù)據(jù)，因此需要尋找更為直接或者簡單易行的方法；二是以上方法在國民經(jīng)濟出現(xiàn)較大波動、房價出現(xiàn)較多下跌的情況下很難規(guī)避趨勢性的錯誤，美國次貸危機就是最具代表性的案例，這屬于系統(tǒng)性風(fēng)險問題，下文將作專門分析。

    三、個人住房貸款信用風(fēng)險壓力測試分析方法

    近幾年我國房地產(chǎn)市場處于異常繁榮的時期，房價不斷上漲，成交量一再擴大，在房地產(chǎn)行業(yè)的上升期，不良貸款率維持在較低水平是正常的。但是，如果房地產(chǎn)遇到周期性拐點或者單邊上漲過后出現(xiàn)深幅下跌，根據(jù)國外經(jīng)驗個人貸款資產(chǎn)質(zhì)量存在較大滑坡的可能。次貸危機的前車之鑒告訴我們，由于個人住房貸款規(guī)模較大，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險對商業(yè)銀行將造成重大影響，因此研究價格調(diào)整壓力下個人住房貸款的信用風(fēng)險問題就成為個人住房貸款信用風(fēng)險管理中的重要補充。顯然，如何測度房價出現(xiàn)大幅下跌的情況下個人住房貸款的違約率和違約損失率的變化，屬于敏感性分析或者壓力測試研究的范疇。

    當(dāng)系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生時(如房地產(chǎn)的周期性波動)，本文前兩部分所述信用風(fēng)險模型由于沒有考慮或者很難考慮特殊時期信用風(fēng)險參數(shù)的設(shè)定問題，常常不能有效發(fā)現(xiàn)和規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險，從目前國內(nèi)外的研究成果來看，壓力測試成為常規(guī)信用風(fēng)險測度方法的有益補充。在IMF和World Bank聯(lián)合開展的金融部門評估規(guī)劃(FSAP，F(xiàn)inancial Sector Assessment Programme)框架下，壓力測試已成為評估商業(yè)銀行應(yīng)對各類沖擊能力的重要手段。關(guān)于信用風(fēng)險壓力測試的英文文獻(xiàn)可分為兩類，一類是關(guān)于壓力測試基本原理和方法的研究，Marco Sorge(2004)對這類文獻(xiàn)進(jìn)行了較好的總結(jié)。另一類是則側(cè)重于壓力測試的實證分析，大多是基于時間序列數(shù)據(jù)和面板數(shù)據(jù)的簡化壓力測試模型分析，如PetrKadeábek等(2008)對個人貸款的違約概率進(jìn)行了壓力情景下的分析。另有一些學(xué)者的研究相對深入，為解決線性假設(shè)和前人在數(shù)據(jù)處理上的不足提出了一些新的思路，如Michael C S Wong and Yat-fai Lam(2008)利用KMV模型的思想，提出了一個基于歷史違約數(shù)據(jù)的壓力測試模型，以期解決監(jiān)管機構(gòu)壓力測試結(jié)果的定制問題；Mathias Drehmann(2005)利用改進(jìn)的Merton模型，對英國銀行業(yè)的公司貸款進(jìn)行了宏觀壓力測試等。

    雖然銀監(jiān)會、各大商業(yè)銀行均聲明進(jìn)行了個人住房貸款的壓力測試，但國內(nèi)對于個人住房貸款壓力測試的公開研究尚非常少見，李樹林(2010)對各大商業(yè)銀行壓力測試的結(jié)果進(jìn)行了分析和介紹，方舟(2011)對國內(nèi)某股份制商業(yè)銀行個人住房貸款質(zhì)量進(jìn)行房價壓力測試，均尚處于壓力測試的探索階段。總結(jié)國外對于個人住房貸款壓力測試的文章我們發(fā)現(xiàn)，其基本思路是首先通過計量的方法確定宏觀經(jīng)濟和金融變量與個人住房貸款違約率(其中違約損失率常常按50%進(jìn)行假設(shè))的關(guān)系，然后按照歷史事件或者假設(shè)情景設(shè)定壓力情景下各宏觀經(jīng)濟和金融變量可能的取值，最后計算壓力情景下的違約概率。例如，對基于Logistic模型的壓力測試，我們可以將上文提到的模型的變量由首付比例、貸款利率、借款人職業(yè)等變量替換為國民收入增長率、貸款利率、房地產(chǎn)價格指數(shù)等變量，進(jìn)而確定各變量與個人住房貸款違約概率間的關(guān)系。因此，如果擁有充足的數(shù)據(jù)，可先用聚類分析的方法對所有樣本進(jìn)行分類，然后分別用Logistic模型進(jìn)行分類壓力測試，以得到更加精確的結(jié)果。

    但是，由于我國房地產(chǎn)業(yè)沒有經(jīng)歷過較嚴(yán)重的衰退，亦未形成較為完整、連續(xù)和相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)長波周期，尤其難以確定在房價短時間內(nèi)迅速上漲后調(diào)整的幅度和時間如何，壓力情景下各變量取值存在相當(dāng)大的難度，以國外流行的壓力測試方法進(jìn)行計量分析其意義可能并不大。

    四、我國個人住房貸款整體信用風(fēng)險定性判斷

    結(jié)合前文的討論，本論文不再采用常規(guī)的計量方法進(jìn)行信用風(fēng)險估計，而是以定性分析為主，通過分析宏觀和商業(yè)銀行的公開數(shù)據(jù)，以簡單數(shù)據(jù)的邏輯推理方式對壓力情景下個人住房貸款的質(zhì)量情況進(jìn)行總體判斷。

    (一)判斷依據(jù)一：儲蓄率仍處于較高水平

    美國抵押貸款銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2002年美國家庭債務(wù)為8.5萬億美元，2007年擴大到14萬億美元，高達(dá)家庭年可支配收入的133%，創(chuàng)歷史新高。其中，家庭抵押貸款從2002年的5萬億美元增加到20 07年的10.6萬億美元，家庭消費信貸從2002年的1.9萬億美元增加到2007年的2.5萬億美元。2001年，美國次貸總規(guī)模僅占抵押貸款市場總規(guī)模的5.6%，2006年則上升為20%。同期，美國的個人儲蓄率持續(xù)下滑(圖1)，2005年至2007年間接近于零，分別為0.4%、0.7%、0.6%，2005年僅次于1932年負(fù)0.9%和1933年負(fù)1.5%的歷史最低紀(jì)錄，創(chuàng)下自“大蕭條”時期以來歷史最低點。

    

    圖1　美國個人儲蓄率(1929-2007)

    資料來源：美國經(jīng)濟分析局(BEA)。

    

    圖2　我國個人儲蓄率(1992-2007)(單位：%)

    資料來源：、石春華(2010)。

    由經(jīng)濟學(xué)常識及以上數(shù)據(jù)可以看出，儲蓄率的變化是衡量購房者最終償債能力的最終和重要指標(biāo)，雖然近幾年我國住房貸款額迅速攀升，但是儲蓄率仍處于較高水平。

    因此，簡單從儲蓄率判斷，雖然我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，成交量一再擴大，個人住房貸款迅速增加，但從宏觀整體情況來看，負(fù)債的增長并未超出居民的最終承受能力，居民在迅速上漲的房地產(chǎn)市場中購房，損失的是總體福利水平，并沒有嚴(yán)重危及個人住房貸款本身的安全。

    (二)判斷依據(jù)二：LTV仍處于合理范圍

    根據(jù)筆者對國內(nèi)某銀行的調(diào)研情況，如果按2008年的房地產(chǎn)價格對抵押物價值進(jìn)行調(diào)整，該行部分分行貸款余額/抵押物價值比在80%以上的比例不足1%，且主要是部分政策性住房(部分享受10%的首付優(yōu)惠政策)。根據(jù)我國政策性住房的相關(guān)政策，政策性住房的單價較低，月供較少，主要面向有當(dāng)?shù)貞艨诘募彝?收入不高但相對穩(wěn)定)，由于貸款總額較小，且借款人收入穩(wěn)定，即使出現(xiàn)風(fēng)險影響亦有限。以上情況與我國個人住房貸款政策密切相關(guān)，即使在政策最為寬松的2008年，首套房首付比例也不能低于20%。根據(jù)李樹林(2010)的研究，2009年全國個人住房貸款自付比例達(dá)到46.2%；另根據(jù)方舟(2011)的研究成果整理，按國內(nèi)某股份制商業(yè)銀行2010年3月31日數(shù)據(jù)，LTV大于80%的比例僅為3.28%。同時，隨著2010年房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步上漲，2008-2009年發(fā)放的首付比例在20%的個人住房貸款其貸款余額/抵押物價值比亦已大大下降，相應(yīng)風(fēng)險進(jìn)一步降低。另外，雖然2010年以來在房地產(chǎn)價格相對較高的時期住房貸款仍持續(xù)增長，但國家相應(yīng)出臺了針對多套房的住房信貸政策，導(dǎo)致風(fēng)險仍然可控。

    (三)判斷依據(jù)三：理性違約可能性小

    理性違約的基本邏輯是如果房地產(chǎn)價值小于剩余的貸款余額，理性借款人將寧愿放棄對房屋的擁有而不再還款。筆者認(rèn)為，這種情況在我國目前階段基本上是不會大面積出現(xiàn)的。首先，我國目前的信貸制度規(guī)定，除被抵押的房屋外，個人是以連帶責(zé)任對銀行貸款承擔(dān)責(zé)任的，假設(shè)貸款前期調(diào)查時認(rèn)為該借款人以其自身收入可以歸還月供，那么房地產(chǎn)價格下降影響的是借款人的資產(chǎn)凈值，而不是月供能力(當(dāng)然部分炒房者除外)；同時，由于我國沒有個人破產(chǎn)制度，不會出現(xiàn)像美國次貸危機期間大規(guī)模個人破產(chǎn)導(dǎo)致的債務(wù)逃避行為；即使房地產(chǎn)價值下降到一定的水平使得借款人有理性違約的可能，還需考慮失去住房給借款人帶來的代價，以及借款人大都認(rèn)為房地產(chǎn)價格經(jīng)歷短暫的下跌后仍然會反彈的預(yù)期，以上兩項因素決定了大多數(shù)借款人不會放棄還貸從而放棄對住房的擁有，我國香港在亞洲金融危機期間面臨房地產(chǎn)價格的深度下跌時極低的違約率就是個很好的例證；另外，假設(shè)房地產(chǎn)出現(xiàn)30%的下跌幅度，經(jīng)過簡單的計算可以知道，絕大部分個人住房貸款其貸款余額/抵押物價值仍然是小于1的，當(dāng)然不會存在大規(guī)模的理性違約問題。

    (四)判斷依據(jù)四：被迫違約可能性不大

    被迫違約通常是借款人收入下降，導(dǎo)致無力償還貸款的情況。通常情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重衰退，那么GDP增長速度將受到較大影響，從而國民收入減少或者借款人的支付能力削弱。但是，一方面我國目前的貸款價值/抵押物價值比較低，即使發(fā)生違約銀行的損失也不會太大；另一方面，我國目前的借款人結(jié)構(gòu)并不像美國次貸危機發(fā)生前一樣，貸款大量發(fā)放給沒有實際償還能力，僅依靠房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期維持信心的借款人，而是嚴(yán)格按照監(jiān)管機構(gòu)的首付比例和借款人相對穩(wěn)定的收入水平發(fā)放個人住房貸款，風(fēng)險是可控的。另外，雖然近一年多來人民幣利率處于上升通道，2010年來進(jìn)行了5次加息，但基準(zhǔn)利率仍低于2007年和2008的水平，因按揭成本上升導(dǎo)致大面積違約可能性也較小。同樣根據(jù)李樹林(2010)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008和2009年，國內(nèi)借款人月供和月收入之比分別為35.3%和34.2%。由于數(shù)據(jù)取得的難度問題，我們未得到受調(diào)研銀行一手房住房貸款客戶結(jié)構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)，僅得到二手房客戶結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，考慮到整體來看二手房貸款質(zhì)量差于一手房貸款，從保守角度考慮，可以二手房貸款質(zhì)量分析一手房貸款風(fēng)險狀況。某銀行二手房個人住房貸款按職業(yè)分類圖如圖3所示。

    

    圖3　某銀行2008年二手房個人住房貸款按職業(yè)分占比

    圖3的啟示是，目前商業(yè)銀行對借款者收入穩(wěn)定性的控制是十分嚴(yán)格的，即使對資產(chǎn)總額較高的個人業(yè)主，仍然不作為積極營銷對象，而對于工作不十分穩(wěn)定的從業(yè)人員，則要求大幅提高首付比例。同時，這個統(tǒng)計結(jié)果也可以從我們周圍的實際情況出發(fā)來觀察，目前我國個人按揭貸款的深度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，大量具備償還能力的借款人由于不愿意接受高房價而沒有辦理個人住房貸款，各大商業(yè)銀行開拓個人住房貸款的重點不是像美國那樣放寬借款人的償還能力標(biāo)準(zhǔn)，將借款人按償債能力分級發(fā)放所謂次級債，我國目前發(fā)放的個人貸款都是在嚴(yán)格審查并符合監(jiān)管機構(gòu)規(guī)定基礎(chǔ)上發(fā)放的，營銷重點仍然是以樓盤開發(fā)貸款為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)賣方市場下的優(yōu)質(zhì)客戶群體，因此發(fā)生大規(guī)模被迫違約的可能性同樣很小。

    四、小結(jié)

第4篇

1.高度重視風(fēng)險管理，抓好各階段管控重點針對信貸管理，專項布置風(fēng)險管理工作，明確目標(biāo)、開展排查、啟動周報、嚴(yán)控過度授信、加快風(fēng)險處置。成立信用風(fēng)險防控領(lǐng)導(dǎo)小組和若干信用風(fēng)險專項工作組，集中人員及跨部門協(xié)調(diào)化解處置風(fēng)險，同時出臺授信違約與信貸主要負(fù)責(zé)人績效直接掛鉤的考核辦法。2.實施全面風(fēng)險管理理念，完善制度建設(shè)實施風(fēng)險經(jīng)理委派制，做到風(fēng)險關(guān)口前移；建立信貸風(fēng)險預(yù)審會制度；完善銀行風(fēng)險管理委員會和貸審會的職責(zé)和流程；完善客戶風(fēng)險分析制度；擴大風(fēng)險現(xiàn)場檢查范圍；加強不良清收。3.加強對監(jiān)管評級和風(fēng)險指標(biāo)的監(jiān)控持續(xù)關(guān)注監(jiān)管評級的排名與變化、后四類風(fēng)險貸款率、新發(fā)生對公、個人后四類風(fēng)險貸款凈生成率等指標(biāo)，并及時根據(jù)相關(guān)指標(biāo)的變化做出相應(yīng)的調(diào)整。

二、加強客戶經(jīng)理隊伍建設(shè)及考核激勵機制

經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展趨勢下銀行業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn)，同時也對客戶經(jīng)理提出了更高要求，因此加強客戶經(jīng)理隊伍建設(shè)已成當(dāng)務(wù)之急。必須推行任職資格認(rèn)證制度，充實一批素質(zhì)良好、業(yè)務(wù)過硬、經(jīng)驗豐富的人員到企業(yè)信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營管理隊伍中來。舉辦多層次、多角度的業(yè)務(wù)培訓(xùn)班，確保企業(yè)信貸隊伍熟悉企業(yè)經(jīng)營管理特點，在有效識別融資風(fēng)險的前提下開展企業(yè)信貸營銷和管理工作。建立客戶經(jīng)理考核機制，將貸款收益、資產(chǎn)質(zhì)量和客戶經(jīng)理個人績效緊密掛鉤，實現(xiàn)正向激勵與責(zé)任約束有機結(jié)合，建立起權(quán)責(zé)對等、標(biāo)準(zhǔn)明確、操作簡便的長效激勵約束機制。

三、全面提升信貸管理精細(xì)化管理水平，樹立“全流程”信貸管理理念

從做實貸前調(diào)查、做真審查核準(zhǔn)、做細(xì)貸后管理入手，提高信貸管理工作的精細(xì)化水平，保持銀行信貸業(yè)務(wù)的健康可持續(xù)發(fā)展。加大信貸全流程管理力度，嚴(yán)把客戶準(zhǔn)入關(guān)，繼續(xù)推進(jìn)實施客戶準(zhǔn)入集中審議制度，按照區(qū)別對待，優(yōu)中選優(yōu)的原則，對同一行業(yè)內(nèi)客戶實施分類篩選，防止“病從口入”。建立億元客戶貸款集體審議制度，加強對融資大戶風(fēng)險的分析和把控。嚴(yán)把審查和核準(zhǔn)關(guān)，重點加強對客戶實質(zhì)性風(fēng)險的審查，防止業(yè)務(wù)“帶病通過”，嚴(yán)格貸款核準(zhǔn)和作業(yè)監(jiān)督，確保貸款手續(xù)完備。充分利用好貸后管理系統(tǒng)、風(fēng)險預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)的作用，通過加強財務(wù)指標(biāo)、賬戶資金流、異常交易行為等情況監(jiān)控。

四、加快推進(jìn)企業(yè)信用體系建設(shè)

1.各地銀行應(yīng)積極配合各地政府進(jìn)行企業(yè)信用體系建設(shè)工作，提升良好的誠信環(huán)境建立企業(yè)信用評價機制，在評級指標(biāo)的設(shè)置方面，應(yīng)充分考慮企業(yè)的成長性、效益性，建立有針對性的評級體系鼓勵和支持守信企業(yè)，加大對造假、逃廢債、制售假冒偽劣產(chǎn)品、不照章納稅等失信企業(yè)的打擊和處罰力度。

2.積極配合建立完善的共享信息平臺積極建立企業(yè)的信用記錄體系和企業(yè)信用咨詢機構(gòu)，為銀行提供企業(yè)全方位、多視角信用狀況有償咨詢，建立銀行同業(yè)的企業(yè)信用獎罰機制。對于發(fā)展前景良好、管理規(guī)范、信譽良好的企業(yè)，可建立“信譽良好的企業(yè)”名單；對于騙貸或違約行為的企業(yè)，應(yīng)在金融同業(yè)中予以通報，增加企業(yè)及其股東的違約成本，促使其主動增強對自身的風(fēng)險約束，防止其多頭融資，套取銀行信用。當(dāng)前，特別要加大對惡意逃廢債務(wù)企業(yè)的懲處力度，發(fā)揮法律強制作用，讓失信者付出成倍的代價，形成不愿失信、不敢失信的機制和制度。

五、區(qū)分不同情況客戶及行業(yè)對應(yīng)做好信貸相關(guān)工作

1.對潛在風(fēng)險客戶做好排點排查經(jīng)營虧損、盲目擴張、過度融資、民間借貸、交叉違約、隱形關(guān)聯(lián)特征的風(fēng)險客戶，及時退出潛在風(fēng)險貸款。

2.加強產(chǎn)能過剩、房地產(chǎn)、政府融資平臺等重點領(lǐng)域風(fēng)險防控，根據(jù)限額控制計劃要求，做好上述貸款的壓降工作。

3.根據(jù)銀行業(yè)務(wù)品種風(fēng)險特點做好房地產(chǎn)、貿(mào)易融資、小企業(yè)、個人貸款風(fēng)險防控，防止貸款裂變對房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對存量房地產(chǎn)進(jìn)行逐戶、逐項目進(jìn)行風(fēng)險排查，對存在項目資金不足、建設(shè)進(jìn)度緩慢、銷售嚴(yán)重滯后、未按銷售進(jìn)度還款等問題的，及時采取資產(chǎn)保全措施，防止貸款裂變；對貿(mào)易融資，以防假、反假為重點，做好精細(xì)化管理，杜絕客戶通過虛假貿(mào)易背景等套取銀行融資行為發(fā)生；對小微貸款，鎖定存量風(fēng)險，管住新增風(fēng)險，將專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)集群作為風(fēng)險管控重點，防止以市場為平臺套貸，控制好小微企業(yè)多頭融資、過度融資，防范群發(fā)風(fēng)險，個人客戶重點防范虛假用途以及大額個人消費貸款。

第5篇

關(guān)鍵詞：小微貸款 風(fēng)險管理

近年來，小微企業(yè)在國家政策的支持下快速發(fā)展，逐漸成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，在帶動居民就業(yè)、滿足市場需求、弘揚創(chuàng)新精神、推動技術(shù)進(jìn)步、促進(jìn)縣域經(jīng)濟發(fā)展等發(fā)面發(fā)揮了較大作用，是市場中最活躍的細(xì)胞，其相應(yīng)的小微信貸規(guī)模也得到了快速增長。但在當(dāng)前經(jīng)濟下行的宏觀形勢下，小微企業(yè)面臨融資難、負(fù)債高、財務(wù)負(fù)擔(dān)重、應(yīng)收賬款無法收回等一系列困難，小微企業(yè)貸款壞賬風(fēng)險也相應(yīng)增加，在一定程度上影響了銀行金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，特別是以服務(wù)“三農(nóng)”，服務(wù)小微企業(yè)，支持農(nóng)村經(jīng)濟和縣域地方金融發(fā)展為市場定位的農(nóng)村商業(yè)銀行。因此，深入了解小微企業(yè)信貸風(fēng)險成因，提出相應(yīng)風(fēng)險控制措施，完善信貸風(fēng)險管控方式成為銀行亟待解決的問題。

本文以新昌地區(qū)小微企業(yè)信貸風(fēng)險分析為基礎(chǔ)，深入闡述小微企業(yè)信貸風(fēng)險的形成原因，并有針對性的提出相關(guān)的風(fēng)險控制措施，以提升風(fēng)險管理技術(shù)和內(nèi)部控制的不足，為銀行全面風(fēng)險管理建設(shè)提供相應(yīng)參考。

一、小微貸款風(fēng)險成因

案例：浙江某某科技有限公司，主要從事LED燈的生產(chǎn)與銷售。風(fēng)險產(chǎn)生的主要誘因是公司500萬元借款逾期以及拖欠職工工資被網(wǎng)絡(luò)爆光。根本原因是前幾年投資過大，新建廠房近18000平方米，累計投入資金5000萬元左右；整體經(jīng)濟形勢下行，企業(yè)經(jīng)營不善，無力承擔(dān)高額的費用，資金鏈出現(xiàn)問題；企業(yè)涉及的擔(dān)保圈、擔(dān)保鏈和隱形關(guān)聯(lián)企業(yè)關(guān)系復(fù)雜，牽連擔(dān)保企業(yè)10多家。據(jù)調(diào)查了解，該公司貸款加上企業(yè)法人個人貸款規(guī)模已達(dá)到5500萬元，涉及對外擔(dān)保合計2500萬元。現(xiàn)企業(yè)已停產(chǎn)，擔(dān)保企業(yè)浙江某某有限公司自身貸款已不良，無代償能力；新昌縣某某有限公司轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，逃廢銀行債務(wù)；新昌縣某某織造廠經(jīng)營狀況一般，代償也有一定難度。后經(jīng)縣政府多次協(xié)調(diào)無果。

（一）經(jīng)營管理不足，盲目擴張

過去幾年在國家政策的支持下，小微企業(yè)得到了快速發(fā)展，但大多數(shù)企業(yè)屬于家庭作坊式管理，管理粗放，財務(wù)混亂，盲目擴張，且自身風(fēng)險抵抗能力不足。在當(dāng)前經(jīng)濟下行階段，由于行業(yè)形勢持續(xù)不景氣，企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營不穩(wěn)定，經(jīng)營者投機性高，決策隨意性大，導(dǎo)致應(yīng)收款不能及時收回，利潤微薄甚至虧損，廠房、設(shè)備等資產(chǎn)縮水。如新昌縣某某軸承廠、紹興某某有限公司等由于前幾年大量購置土地，導(dǎo)致目前財務(wù)負(fù)擔(dān)過重，資產(chǎn)縮水，企業(yè)經(jīng)營困難甚至停產(chǎn)。

（二）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，行業(yè)轉(zhuǎn)型

由于受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，經(jīng)濟增長速度有所放緩，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，傳統(tǒng)行業(yè)受到較大的沖擊，作為新昌縣支柱產(chǎn)業(yè)的軸承、紡織、膠囊等行業(yè)進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，導(dǎo)致處于行業(yè)末端的小微企業(yè)和技術(shù)含量低勞動密集型企業(yè)迅速破產(chǎn)，據(jù)不完全統(tǒng)計近兩年受行業(yè)沖擊影響倒閉、半停產(chǎn)和產(chǎn)能大幅下降企業(yè)或個體工商戶近4000家。

（三）擔(dān)保關(guān)系復(fù)雜，難以化解

小微企業(yè)成立之初大多缺少有效的抵押物，難以落實抵押擔(dān)保，進(jìn)而采取保證人擔(dān)保方式進(jìn)行融資。企業(yè)保證貸款又多數(shù)采用相互擔(dān)保、循環(huán)擔(dān)保以及相同行業(yè)鏈企業(yè)擔(dān)保，一旦一家或多家企業(yè)發(fā)生風(fēng)險容易引發(fā)行業(yè)性、鏈條性風(fēng)險，形成骨牌效應(yīng)。同時有些經(jīng)營者為規(guī)避銀行擔(dān)保要求，由他人擔(dān)任法人成立多家企業(yè)，進(jìn)行隱形關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保，一旦出險無法追償擔(dān)保人責(zé)任。

（四）信用體系不健全，負(fù)債較多

目前我國已初步建立了信用體系框架，但體系建設(shè)尚在不斷完善中，有關(guān)信用制度方面的法律還不健全。一是信用環(huán)境有所缺失，小微企業(yè)信用觀念不強、法律意識淡薄，缺乏誠信經(jīng)營，存在逃廢銀行債務(wù)現(xiàn)象；二是社會征信體系和失信懲罰機制還不完善，信息不對稱現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)失信成本較低；三是企業(yè)在小貸公司、村鎮(zhèn)銀行、民間借貸信息無法掌握，隱性負(fù)債較多。

二、風(fēng)險防控存在問題與困難

（一）風(fēng)險貸款化解難

目前，由于經(jīng)濟形勢不景氣，企業(yè)應(yīng)收款難以收回，資產(chǎn)縮水，利潤微薄甚至虧損。加上企業(yè)涉及擔(dān)保圈、擔(dān)保鏈，部分企業(yè)雖經(jīng)營正常但無力承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。為切實提高對困難企業(yè)分類幫扶的針對性和有效性，積極探索信用風(fēng)險化解方式，促進(jìn)實體經(jīng)濟和金融平穩(wěn)發(fā)展，部分銀行對企業(yè)風(fēng)險貸款進(jìn)行了轉(zhuǎn)貸或平移，但企業(yè)在轉(zhuǎn)貸或平移后仍然經(jīng)營困難，無法正常還本付息，未能從根本化解風(fēng)險。

（二）逃廢債打擊難

在目前經(jīng)濟下行階段，信用環(huán)境有所缺失，小微企業(yè)信用觀念不強、法律意識淡薄，缺乏誠信經(jīng)營，逃廢債行為屢有發(fā)生。貸款客戶放棄原先企業(yè)的經(jīng)營，轉(zhuǎn)移所用設(shè)備及業(yè)務(wù)，經(jīng)營范圍基本與原企業(yè)一樣，銀行無有效的措施限制企業(yè)主的行為。政府有關(guān)部門針對企業(yè)逃廢債行為所采取的打擊力度不夠，企業(yè)失信成本較低。

（三）企業(yè)信息不對稱

一是企業(yè)真實負(fù)債信息難以掌握，社會征信體系和失信懲罰機制不健全，不能完全解決銀行、企業(yè)、政府之間的信息不對稱情況；二是小貸公司、村鎮(zhèn)銀行、融資公司等信息未全部納入人行征信系統(tǒng)，大量民間借貸信息無法徹底掌握；三是借款人的經(jīng)營狀況及信貸資金的配置等真實情況難以掌握。

三、小微貸款風(fēng)險防控措施

（一）加強信貸客戶準(zhǔn)入，做好風(fēng)險控制前移

由于客戶經(jīng)理或支行行長受其調(diào)查技術(shù)、能力及其人際關(guān)系等一些因素的影響，有時無法全面了解客戶，導(dǎo)致客戶信息存在偏差。操作中會出現(xiàn)如一個支行的退出客戶，到另一個支行去新增等情況。為緩解信息不對稱現(xiàn)象，防范未經(jīng)審批發(fā)放跨區(qū)域貸款和表面上未關(guān)聯(lián)但事實關(guān)聯(lián)的隱形關(guān)聯(lián)客戶貸款等高風(fēng)險業(yè)務(wù)，應(yīng)建立了退出貸款（退回）機制，將黑名單、灰名單、退出客戶合并成黑（灰）名單系統(tǒng)，緩解信息不對稱情況。

（二）創(chuàng)新金融服務(wù)方式，降低信貸風(fēng)險

在當(dāng)前經(jīng)濟下行形勢下，小微貸款風(fēng)險控制在商業(yè)銀行的不良貸款占比增加，針對小微企業(yè)提供特色金融服務(wù)有利于防范和控制整體不良貸款。比如推廣專利權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押、稅銀貸、連心貸、續(xù)貸通等貸款品種，為小微企業(yè)提供放款與還款無縫對接，有利于降低信貸風(fēng)險，防止擴散。

（三）實施經(jīng)濟資本管理，量化風(fēng)險考核

商業(yè)銀行在開展全面風(fēng)險管理過程中應(yīng)量化風(fēng)險，通過引入經(jīng)濟資本理念，將其應(yīng)用到風(fēng)險管控的日常工作中，對信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險進(jìn)行了量化管理。把握收益和風(fēng)險的平衡關(guān)系，將金融服務(wù)多樣化和客戶選擇標(biāo)準(zhǔn)化相結(jié)合，通過多元化提高收益、分散單一客戶風(fēng)險，實現(xiàn)效益和風(fēng)險的平衡。

（四）積極開展風(fēng)險預(yù)警，做好風(fēng)險監(jiān)測工作

為全面了解和掌握客戶風(fēng)險變動情況，依據(jù)客戶風(fēng)險變化及時采取相應(yīng)措施，商業(yè)銀行應(yīng)積極開展風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警工作。一是召開大額貸款風(fēng)險分析會議，對全行大額貸款進(jìn)行分析討論，并確定下階段工作重點；二是開發(fā)利用風(fēng)險管理系統(tǒng)監(jiān)測客戶風(fēng)險變動情況，督促客戶經(jīng)理及時了解并反饋相關(guān)信息，同時隨機抽取部分預(yù)警客戶開展風(fēng)險實地調(diào)查，對確實存在風(fēng)險隱患的客戶提出相應(yīng)措施降低風(fēng)險；三是不定期走訪客戶，積極開展專題調(diào)研工作，組織專職風(fēng)險經(jīng)理獨立開展風(fēng)險評估，全面掌握全行風(fēng)險情況。

（五）加強不良處置能力，減少風(fēng)險

商業(yè)銀行應(yīng)建立并完善風(fēng)險客戶信息庫，對風(fēng)險客戶實現(xiàn)名單制管理，落實責(zé)任客戶經(jīng)理，責(zé)任支行領(lǐng)導(dǎo)，責(zé)任總行人員的三層責(zé)任制度，不斷完善客戶準(zhǔn)入與退出機制。加強與司法機關(guān)的溝通，通過社會清收和依法清收相結(jié)合，提高處置效果。同時，針對數(shù)額較大，關(guān)聯(lián)較多，需多方協(xié)調(diào)的風(fēng)險貸款，要主動參與，因地制宜，對癥下藥，一戶一策制定方案，運用貸款平移、兼并重組、公司收購等多方法化解不良。

參考文獻(xiàn)：

第6篇

關(guān)鍵詞：消費信用制度 信用保證保險

我國消費信貸起步很晚，直到1998年，為刺激內(nèi)需，中央決定加速發(fā)展消費信貸，人民銀行陸續(xù)出臺了一系列促進(jìn)消費信貸的政策。

然而，消費信貸的開展并不盡人意，與社會良好的意愿形成強烈的反差。在很多地方，呈現(xiàn)出一種觀望咨詢多，銀行宣傳解釋多，而實際借款人少的現(xiàn)象。究其原因，除了貸款需求方消費意愿不強，負(fù)債消費觀念尚未形成等原因之外，其中很重要的一個因素便是個人消費信用制度的缺乏。因此，建立個人消費信用制度對我們來說已經(jīng)迫在眉睫。

一、個人信用制度釋義及其主要內(nèi)容

個人信用是從事社會經(jīng)濟活動的個人為取得某種商品和服務(wù)的所有權(quán)（使用權(quán)）做出的償還承諾和償還行為。它不再僅僅是靠過去所依據(jù)的勞動合同來提供勞動力和獲取報酬，也不再僅僅通過銀行的存、取款來達(dá)到消費的目的，而是利用起個人信用來達(dá)到消費和經(jīng)營的目的。

個人消費信用制度作為開展消費信貸的一個極其重要的組成部分，其主要內(nèi)容包括個人身份證明和個人社會檔案、個人銀行賬戶和收入來源、個人保險保障情況、個人信用記載、個人其他資產(chǎn)構(gòu)成以及個人債務(wù)情況等六個部分。

1.個人身份證明和個人社會檔案。此項內(nèi)容主要是方便銀行對借款人真實身份、社會關(guān)系和社會經(jīng)歷等基本情況的一般把握。

2.個人銀行賬戶和收入來源。銀行所發(fā)放的任何一筆貸款，都基于對借款人運用第一還款來源的預(yù)期，就個人而言，現(xiàn)金收入即為第一還款來源。

3.個人保險保障情況。由于個人消費貸款的期限較長，不可控的因素較多，銀行和貸款人都在尋求第三方保障。當(dāng)借款人無力償還貸款時，由保險公司償還貸款，從而有力地保障了消費信貸的安全性。

4.個人信用記載。通過借款人歷次借款活動的連續(xù)紀(jì)錄，以觀察其是否有良好的還款意愿，是否有惡意拖欠或賴帳等惡劣傾向。

5.個人其他資產(chǎn)的構(gòu)成。銀行掌握個人的全部資產(chǎn)，既可在貸款時選擇合適的抵押品，又可對借款人的償還有一個全面的判斷。

6.個人債務(wù)情況。商業(yè)銀行在考慮貸款時，還應(yīng)適當(dāng)考慮借款人的負(fù)債情況。如果借款人負(fù)債比例過高，無法通過正常途徑保證貸款的安全性，那么銀行就不應(yīng)發(fā)放貸款。

二、消費信貸中存在的風(fēng)險分析

目前，我國消費信貸市場空間不斷拓展，住房信貸、汽車信貸、耐用消費品信貸、助學(xué)信貸等業(yè)務(wù)迅速發(fā)展。隨著消費貸款規(guī)模不斷擴大，其中存在的問題和風(fēng)險也逐步暴露出來。

1.消費信貸風(fēng)險主要來源

消費信貸風(fēng)險主要來自借款人的收入波動和道德風(fēng)險。我國目前尚未建立起一套完備的個人信用制度，銀行缺乏征詢和調(diào)查借款人資信的有效手段，銀行難以對借款人的財產(chǎn)、個人收入的完整性、穩(wěn)定性和還款意愿等資信狀況做出正確判斷。在消費信貸過程中，各種惡意欺詐行為時有發(fā)生，銀行采用當(dāng)面對證或上門察看等原始征詢方式已經(jīng)不能保證信用信息的時效性和可靠性。

2.銀行信貸管理中存在的制度缺陷

現(xiàn)在國內(nèi)商業(yè)銀行管理水平不高，更缺乏消費信貸方面的管理經(jīng)驗，對同一個借款人的信用信息資料分散在各個業(yè)務(wù)部門，難以實現(xiàn)資源共享。對個人的信用調(diào)查基本上依賴于借款人的自報及其就職單位的說明，對借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會活動及表現(xiàn)，有無違法紀(jì)錄，有無失信情況等缺乏正常程序和渠道進(jìn)行了解征詢，導(dǎo)致銀行和客戶之間的信息不對稱。

3.與消費貸款相關(guān)的法律不健全

在我國，雖然“欠債還錢”這是天經(jīng)地義的，然而在“同情弱者”的文化背景下，我國實踐中常常發(fā)生“欠債有理”的現(xiàn)象，一些法律法規(guī)中似乎也有“維護(hù)債務(wù)人權(quán)益”的傾向。由于消費信貸業(yè)務(wù)的客戶比較分散，均是消費者個人，并且貸款金額小、筆數(shù)多，保護(hù)銀行債權(quán)的法規(guī)又不健全，特別是在個人貸款的擔(dān)保方面缺乏法律規(guī)范，風(fēng)險控制難以落實。

4.借款人多頭貸款或透支，導(dǎo)致信貸風(fēng)險上升

隨著國內(nèi)金融業(yè)務(wù)的廣泛交叉，借款人可以多頭貸款。但同時一些借款人利用商業(yè)銀行之間信貸信息交流不暢的缺陷，重復(fù)抵押貸款、逃廢債現(xiàn)象時有發(fā)生，信貸風(fēng)險增大。

5.利率尚未市場化，消費信貸缺乏相應(yīng)的風(fēng)險補償機制

消費貸款的一個顯著特點是客戶分散且數(shù)量大、客戶風(fēng)險狀況存在顯著差異。因此，對不同客戶群應(yīng)采取不同的利率定價，以實現(xiàn)貸款風(fēng)險收益的最大化。但由于目前我國利率尚處于管制階段，商業(yè)銀行無法通過差別定價的貸款策略，增加對高風(fēng)險客戶貸款的風(fēng)險貼水，從而不能有效地降低消費貸款的平均損失率。

6.指令性發(fā)放消費信貸，形成巨大的風(fēng)險隱患

一些商業(yè)銀行為了擴大消費信貸規(guī)模，對基層行下達(dá)硬性的放貸指標(biāo)。不少銀行擅自降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，對高風(fēng)險、低信用的客戶提供消費貸款，一些地區(qū)的基層行甚至為了完成貸款任務(wù)，給大量收入無保證的下崗職工發(fā)放金額高達(dá)數(shù)萬元的消費貸款，這種現(xiàn)象的蔓延將造成新一輪的風(fēng)險積聚，不利于消費信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

三、開展消費信用保證保險是解決消費信貸問題的重要途徑

消費信用保證保險是指個體要想獲得金融機構(gòu)的按揭貸款，申請保險公司購買的保險。借款人不能按約定還款，由保險公司負(fù)責(zé)銀行的損失，可見信用保證保險可以降低市場交易成本，提高市場經(jīng)濟的運轉(zhuǎn)效率，我國市場經(jīng)濟建設(shè)迫切需要信用保證保險。如何加快發(fā)展信用保證保險，促進(jìn)我國市場經(jīng)濟建設(shè)，成為我們亟待研究的課題。

1.加快社會信用體系建設(shè)，營造有利于信用保證保險發(fā)展的環(huán)境

第一，要倡導(dǎo)信用文化，強化社會信用意識。通過各種宣傳、教育以及正反面典型的示范，在全社會形成誠實守信的理念，使講信用成為最基本的社會道德規(guī)范。

第二，加快信用法治建設(shè)。充分借鑒發(fā)達(dá)國家在立法方面的經(jīng)驗和教訓(xùn)，結(jié)合我國的實際情況，盡快出臺并完善有關(guān)信用管理和信用保證保險的法律法規(guī)，對權(quán)利人的利益提供充分的法律保護(hù)，對違約失信者或其高層管理人員要追究責(zé)任。同時，更要嚴(yán)格執(zhí)法，排除地方保護(hù)主義等非正常因素的干擾，嚴(yán)厲打擊違約失信行為，大大提高違約失信行為的成本。

第三，發(fā)展信用服務(wù)中介行業(yè)。主要是發(fā)展信用信息征集機構(gòu)和信用等級評估機構(gòu)，解決信用信息的征集、分析和共享問題，使保險人能夠提高獲取信息的速度，降低使用信息的成本，同時也為企業(yè)進(jìn)行信用風(fēng)險管理提供便利。

第7篇

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;Logistic回歸;判別分析

一、研究背景及文獻(xiàn)綜述

自從1992年中國建設(shè)銀行首發(fā)個人住房抵押貸款以來,商業(yè)銀行抵押貸款作為主要的融資方式被人們廣泛接受。而個人住房抵押貸款普遍被各大商業(yè)銀行視為低風(fēng)險業(yè)務(wù),進(jìn)而從一定程度上放松了個人房貸違約風(fēng)險的評估和審查。但是作為一項金融服務(wù),其風(fēng)險必然會隨著金融市場狀況、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、居民收入分配情況等各方面的變動而變動。

目前,國內(nèi)的研究主要集中在分析美國次貸危機的成因、次貸危機對中國金融市場和房地產(chǎn)市場的影響以及對中國在金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新方面的啟示。如Michael(2000)提出了3C(collateral抵押物保證、credit reputation信譽和capacity還款能力)個人住房抵押貸款風(fēng)險分析框架來研究違約風(fēng)險。

Lawrence,Edward&Nasser(1995)則利用美國國家財務(wù)公司1980年的詳細(xì)資料綜合考慮了住房權(quán)益因素和借款人償還能力因素,建立了logistc模型,發(fā)現(xiàn)貸款價值比和月還款額占家庭月收入比均是影響違約的重要因素。

何帆,張明(2007)認(rèn)為次貸危機有兩個深層原因,一是寬松的貸款標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)新的貸款品種,二是風(fēng)行的證券化和偏高的信用評級。王平(2008)提出了我國在住房消費信貸風(fēng)險管理方面存在缺乏風(fēng)險意識、資金來源與資金運用之間存在矛盾以及風(fēng)險管理技術(shù)手段落后等問題。張華(2008)認(rèn)為商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險在于合作機構(gòu)的風(fēng)險、客戶風(fēng)險、擔(dān)保風(fēng)險、操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險以及貸后管理中的風(fēng)險五大部分。李兵(2008)則從房地產(chǎn)市場周期性波動、借款人支付能力不足、假按揭、中介機構(gòu)、銀行內(nèi)部人員的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險、銀行同業(yè)間惡性競爭等方面分析了個人房貸的風(fēng)險。王鑒文(2000)、張莉(2004)、葛虹(2006)則從個人住房抵押貸款的還款方式方面作了研究。彭宜鐘、肖俊喜、王慶石(2003)從個人住房抵押貸款利潤影響因素方面做了研究。而利用商業(yè)銀行實際房貸放款數(shù)據(jù),用實證的方法對中國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險和銀行降低個貸放款風(fēng)險方面的研究卻少之又少。

本文試圖通過對樣本數(shù)據(jù)的實證分析和研究,考察我國個人住房抵押貸款違約情況,對商業(yè)銀行在違約風(fēng)險控制方面做出評價,并根據(jù)樣本數(shù)據(jù)建立模型,并提出相應(yīng)政策建議。

二、實證分析

本文利用SPSS16.0軟件對樣本進(jìn)行描述性統(tǒng)計分析、Logistic回歸分析、并用判別分析的方法對Logistic回歸結(jié)果進(jìn)行修正研究,尋找出對違約風(fēng)險影響最大的因素,同時建立判別模型,以便對后續(xù)放款的違約風(fēng)險進(jìn)行預(yù)估。

(一)樣本分類及數(shù)據(jù)說明

筆者將個人住房抵押貸款樣本分為三種情況:1、正常樣本(欠期還款數(shù)為0)。表示個人住房抵押貸款人按相關(guān)合同約定到期還款。2、逾期樣本(欠期還款數(shù)為1)。這類貸款人不同于實質(zhì)性違約貸款人,逾期還款人可能由于某種客觀原因造成了短期支付能力不足,但其主觀仍然愿意繼續(xù)履行合同約定或者其客觀條件仍能保證其完成履約義務(wù)。3、實質(zhì)性違約樣本(逾期2期)。所選擇的14個變量見表1。

樣本數(shù)據(jù)來源于上海市某商業(yè)銀行個人住房抵押貸款記錄,共16640個有效樣本,其中正常貸款樣本16083個,逾期貸款樣本為455個,實質(zhì)性違約貸款樣本為102個。

(二)實證分析

1.描述性統(tǒng)計分析

本文選取14個變量,分別對三類樣本進(jìn)行描述性對比分析,初步比較各種樣本之間的區(qū)別。

由樣本數(shù)據(jù)來看,實質(zhì)性違約占總樣本量的0.613%,逾期貸款與實質(zhì)性違約兩類樣本的總和占總樣本量的3.34%。可見,我國的個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險屬可控范圍。

由表1可知,正常貸款人平均月收入甚至低于違約貸款人平均月收入,這一點似乎出乎意料。但違約組的家庭的期供金額、貸款成數(shù)明顯高于正常組,初步說明期供金額越多、貸款成數(shù)越大,違約風(fēng)險越大。此外,家庭結(jié)構(gòu)和戶籍特征在兩個不同的對照組中的均值有一定的差異。需說明的是,為利用SPSS軟件進(jìn)行深入的定量分析,對于還款方式、家庭結(jié)構(gòu)、戶籍、性別這4個定性變量做了量化處理,正常貸款中家庭結(jié)構(gòu)的均值小于違約貸款樣本,表明離婚的人違約的可能性最大,未婚的次之,而有孩子的已婚家庭違約的可能性最小。戶籍方面,違約組均值較大,表明本市常住居民違約風(fēng)險比非本市常住(3年以上)和非本市(其他)居民要小。而性別在兩組均值相當(dāng),說明性別不是違約的重要影響因素。

表1 變量的描述性統(tǒng)計(違約與正常)

貸款狀態(tài) 正常 違約

變量名稱 均值 標(biāo)準(zhǔn)誤差 標(biāo)準(zhǔn)差 均值 標(biāo)準(zhǔn)誤差 標(biāo)準(zhǔn)差

還款方式 1.27 .003 .443 1.21 .017 .406

貸款期限 239.43 .688 87.210 251.94 3.434 81.039

抵押物面積 119.7171 .43230 54.82358 116.8019 2.42903 57.32722

抵押物價值 1039449.41 6930.524 879002.472 1013577.37 36736.472 867011.880

成數(shù) 62.8662 .12029 15.25657 66.0199 .50947 12.02398

年齡38.58 .069 8.707 37.75 .353 8.339

月收入 13741.2327 257.5310932662.82165 14386.7669 1099.02215 25937.85405

年收入 164894.79 3090.373 391953..860 172641.20 13188.266 311254.248

償債比率 45.5136 .2737134.71445 44.2658 1.42641 33.66458

家庭結(jié)構(gòu) 1.81 .008 .954 2.03 .042 .984

戶籍 1.59 .006 .785 1.71 .034 .807

性別 1.35 .004 .476 1.32 .020 .468

期供金額 4769.8265 41.96663 5322.65306 5247.8512 212.926265025.24009

放款金額 626719.97 4453.208 564802.965 660154.94 24008.910 566630.626

(注:還款方式:等額本息還款法=1,等額本金還款法=2;家庭結(jié)構(gòu):已婚有孩子=1,已婚無孩子=2,未婚=3,離婚=4;戶籍:本市常住=1,非本市3年以上=2,非本市(其他)=3;性別:男=1,女=2)

類似于以上分析,對逾期樣本和實質(zhì)性違約樣本進(jìn)行比較分析可知,從期供金額角度看,實質(zhì)性違約樣本比逾期樣本高,從貸款期限角度看,實質(zhì)性違約樣本要比逾期樣本長,同對違約與正常樣本的分析一樣,兩類樣本在戶籍方面也有所差別,本市常住居民違約風(fēng)險比其他兩類居民的違約風(fēng)險小。由描述性統(tǒng)計結(jié)果不能直接得出逾期樣本與實質(zhì)性違約樣本的根本差別,這一方面是由于指標(biāo)體系中某些重要影響因素的缺失,另一方面也從客觀上要求我們做進(jìn)一步和更為深入的統(tǒng)計分析。

2. Logistic回歸分析

本文通過分步驟的實驗方法選擇入選指標(biāo),以提高模型的精度。在分析過程中,以假定參數(shù)為基礎(chǔ)作似然比概率檢驗,并向前逐步選擇自變量,即選用forward(LR)方法;將戶籍類型作為分類協(xié)變量。得出了用于不同環(huán)境的兩個Logistic模型。

Logistic回歸的分類概率方程為:

P=11+exp[-(a+bx)]=exp(z)1+exp(z)(1)

上式的實質(zhì)為:X泛指任何一個自變量,其值域沒有任何限制,將多變量線性組合α=b1x1+b2x2……bxxx以∑bixi表示,其中常數(shù)項α用b0表示,令x0恒等于1,再令z=∑bixi(i=1,2,……k)。exp表示以自然對數(shù)(2.71828)為底的指數(shù)。

(1)用于判別顧客是否有可能違約的Logistic模型

依據(jù)大樣本統(tǒng)計分析的要求,為了盡可能地提高預(yù)測的精度,從數(shù)據(jù)集中隨機選擇了321個有違約顧客、477個無違約顧客的原始數(shù)據(jù)參與分析。

通過7個步驟的迭代,可得如下結(jié)果:

表2的數(shù)值是用來檢驗變量進(jìn)入回歸方程后,對模型適合度的增加是否有明顯的效果。如表2所示第7步的卡方的Sig.值小于0.01,已達(dá)顯著,這表示加入模型的第7個變量對因變量有明顯的影響。入選的7個變量見表3。

表2 模型系數(shù)的全局性檢驗

X2值自由度 P值

步驟7Step 24.138 1 .000

Block 772.578 7 .000

Model 772.578 7 .000

注:Step表示與上一步相比的似然比檢驗結(jié)果

Block表示與Block0相比的似然比檢驗結(jié)果

Model表示上一個模型與當(dāng)前模型的似然比檢驗結(jié)果

表3是SPSS軟件在執(zhí)行Logistic回歸時,所輸出變量在方程式中的分析表。在表中輸出回歸系數(shù)bI(標(biāo)為B)的估計值和冪值(EXP(B),eB )等相關(guān)統(tǒng)計量的值。其中,eB與B都可以用來解釋回歸方程式的意義。

表3 引入方程的變量

變量 回歸系數(shù) 回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤 Wald統(tǒng)計量 自由度 P值 優(yōu)勢比估計值

步驟7還款方式 26.323 2683.678 .000 1 .9922.704E11

抵押物面積-.090 .009 89.361 1 .000 .914

抵押物價值 .000 .000 18.552 1 .000 1.000

家庭結(jié)構(gòu) 1.379 .183 56.663 1 .000 3.970

戶籍 67.557 2.000

戶籍(1) -3.608 .448 64.882 1 .000 .027

戶籍(2) -1.984 .453 19.145 1 .000 .138

期供金額 .001 .000 27.487 1 .000 1.001

Constant(常數(shù)) -23.601 2683.678 .000 1 .993 .000

表4 分類表a

實際觀測值 預(yù)測值

欠款期數(shù)

正常貸款 逾期貸款正確率

步驟7欠款期數(shù)正常貸款 465 12 97.5

逾期貸款 25 296 92.2

總正確率 95.4

a. 臨界值為0.500

由表3、表4可見,方程的分類能力達(dá)到95.4%,根據(jù)(1)式,可得Logistic回歸的分類概率方程為:

P=e-23.601-0.090×抵押物面積+1.379×家庭結(jié)構(gòu)+……+26.323×還款方式1+e-23.601-0.090×抵押物面積+1.379×家庭結(jié)構(gòu)+……+26.323×還款方式

(2)用于判別顧客違約類型的Logistic模型

仿照前述做法,經(jīng)過7個步驟地迭代,得出如下結(jié)果:

表5 模型摘要

步數(shù)X2值Cox & Snell R2 值 Nagelkerke R2 值

7 114.849 .430 .574

線性回歸中,確定系數(shù) 表示所有自變量對因變量的解釋的比例,但在logistic回歸中沒有對應(yīng)的統(tǒng)計指標(biāo)。上表的Cox & Snell R2是與此近似的統(tǒng)計量。這些統(tǒng)計量不能夠進(jìn)行統(tǒng)計檢驗,使用哪一種近似量度,實際上只是研究人員的個人偏好而已。本文綜合考慮兩個上述統(tǒng)計量的結(jié)果,從表5可知,Cox & Snell R Square,Nagelkerke R Square值都小于0.6,模型代表性較差,擬合度不佳。故不再進(jìn)行分類,事實上,若繼續(xù)進(jìn)行分類,可得其正確分類的比例為77.9%,未達(dá)80%,也可以驗證其擬合度較低的事實。

3.利用判別分析修正Logistic模型

(1)用于判斷顧客是否可能違約的判別分析

利用原始數(shù)據(jù)進(jìn)行判別分析。運用逐步判別(stepwise)進(jìn)行判別分析,得到判別函數(shù):

表6 典型判別函數(shù)的系數(shù)

變量 判別函數(shù)

還款方式 2.746

抵押物面積 -.018

抵押物價值 .000

家庭結(jié)構(gòu) .502

期供金額 .000

戶籍 .688

Constant(常數(shù)) -4.306

通過表6結(jié)果,可以得到判別函數(shù):y=-4.306+3.746X1-0.018X2+……+0.688X2,其中y表示判別函數(shù)的得分,x1……x5分別表示還款方式,抵押物面積、抵押物價值,家庭結(jié)構(gòu),期供金額和戶籍。由該判別函數(shù)得出的判別分析結(jié)果如表7。

表7 判別分析的結(jié)果a

基于原始數(shù)據(jù)的判別分析結(jié)果

欠款期數(shù)預(yù)測分類情況正常貸款有違約貸款總計

原始值樣本分類%正常貸款 468 9477

有違約貸款 42 279 321

正常貸款 98.11.9 100

有違約貸款 13.1 86.9100

a. 93.6%的原始數(shù)據(jù)被正確歸類

由表7可知,利用原始數(shù)據(jù)進(jìn)行判別分析,原來477個正常貸款樣本有468個被正確分類,原321個有違約貸款樣本有279個被正確分類,正確分類的比例分別為98.1%和86.9%,模型能夠正確分類的比率達(dá)到了93.6%,效果比較理想。

(2)用于判別顧客違約類型的判別分析

仍然利用原始數(shù)據(jù)做判別分析,分析結(jié)果如下:

基于原始數(shù)據(jù)的判別分析結(jié)果

欠款期數(shù)預(yù)測分類情況實質(zhì)性違約貸款逾期貸款總計

原始值樣本分類%實質(zhì)性違約貸款 54 12 66

逾期貸款 9 65 74

實質(zhì)性違約貸款 81.8 18.2 100

逾期貸款 12.2 87.8 100

a. 85.0%的原始數(shù)據(jù)被正確歸類

由表8可知,該模型能夠正確分類的比率達(dá)到了85.0%。

以上兩種分析直接使用原始數(shù)據(jù)進(jìn)行判別分析,模型的判別效果比較理想,所以可以以此判別函數(shù)作為判別貸款違約風(fēng)險的依據(jù)。

三、綜合評價及政策建議

當(dāng)前我國一些銀行的發(fā)展模式正在由分業(yè)經(jīng)營走向混業(yè)經(jīng)營,次貸危機警示中國銀行業(yè)在大力進(jìn)行金融創(chuàng)新的同時,必須加強金融監(jiān)管。但也要看到中國和美國在個人住房抵押貸款方面存在的差異,理性地看待和分析中國自身的問題,切不可因噎廢食,否則銀行自身的經(jīng)營收益會下降,不利于商業(yè)銀行高效運行。

縱觀房產(chǎn)市場,房價的快速上漲往往掩蓋了大量的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險,要審慎對待金融創(chuàng)新,做好風(fēng)險管理。商業(yè)銀行應(yīng)該根據(jù)自身情況,如所處的區(qū)位、市場定位、風(fēng)險承受能力等因素建立符合自身情況的風(fēng)險評估體系,通過建立本研究所提出的評估模型,一方面可以較為準(zhǔn)確的評估借款者的違約風(fēng)險,另一方面也可以綜合掌握本銀行的經(jīng)營狀況,為銀行后續(xù)發(fā)展、整體的謀劃和布局提供信息支持。

銀行可以利用本行的歷史放款數(shù)據(jù)建立數(shù)據(jù)庫和衡量新貸款的違約風(fēng)險評估模型,本研究表明所提出的模型能夠比較準(zhǔn)確的衡量個貸放款風(fēng)險,可以結(jié)合自身情況擴充指標(biāo)體系,加入學(xué)歷、房價指數(shù)等更多的對違約風(fēng)險有影響的變量以便更準(zhǔn)確和全面的反映借款樣本情況。及時更新數(shù)據(jù)庫以便更好地反映銀行的經(jīng)營現(xiàn)狀,更全面、更科學(xué)、更準(zhǔn)確地反映客戶的違約風(fēng)險,控制放款風(fēng)險,提高經(jīng)營收益。

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第8篇

現(xiàn)行對不良貸款的有關(guān)規(guī)定

世界銀行在2003年公布了對巴塞爾核心原則聯(lián)絡(luò)組國家的貸款分類和準(zhǔn)備金計提做法進(jìn)行的一次調(diào)查報告，其中提到，在許多貸款分類制度中使用的一個詞是“不良貸款”（NPL），然而這個詞有多種不同的解釋。在有些國家，不良貸款是指受到損失的貸款，而在另一些國家，則是指逾期的貸款，但是超過期限多少天才算逾期貸款，各國的情況差別較大。根據(jù)現(xiàn)在掌握的資料，美國監(jiān)管當(dāng)局把次級、可疑、損失三類統(tǒng)稱為“分類貸款”（classified loans)，在此基礎(chǔ)上，加上關(guān)注類貸款，合并稱為“受批評貸款”（criticized loans）。受批評貸款或分類貸款主要供銀行監(jiān)管當(dāng)局和商業(yè)銀行內(nèi)部使用，公眾注意的主要是不良貸款（即分類貸款）。

中國銀行業(yè)在信貸風(fēng)險管理中，習(xí)慣用不良貸款（NPL）來反映和評價貸款的質(zhì)量。根據(jù)《貸款通則》（1996年）第三十四條規(guī)定：“不良貸款系指呆賬貸款、呆滯貸款、逾期貸款。”銀監(jiān)會2007年的《貸款風(fēng)險分類指引》規(guī)定：“商業(yè)銀行至少將貸款劃分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類，后三類合稱為不良貸款。”并規(guī)定“借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，完全依靠其正常營業(yè)收入無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔(dān)保，也可能會造成一定損失”，要劃為次級貸款；“借款人無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔(dān)保，也肯定要造成較大損失”，要劃為可疑貸款；“在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分”，要劃為損失貸款。該文件還規(guī)定，“逾期天數(shù)是分類的重要參考指標(biāo)。商業(yè)銀行應(yīng)加強對貸款的期限管理”。并明確“下列貸款應(yīng)至少歸為次級類：逾期（含展期后）超過一定期限、其應(yīng)收利息不再計入當(dāng)期損益”。銀監(jiān)會在《農(nóng)村合作金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類指引》中規(guī)定：“有下列情況之一的一般劃入次級類：本金或利息逾期91天至180天的貸款或表外業(yè)務(wù)墊款31天至90天。”同時，對于住房按揭貸款和汽車貸款，分類標(biāo)準(zhǔn)為：“次級類：借款人連續(xù)違約期數(shù)達(dá)4～6次，貸款本金或利息逾期91～180天以內(nèi)；可疑類：借款人連續(xù)違約期數(shù)達(dá)7次以上，貸款本金或利息逾期181天以上。”此文件中明確給出逾期天數(shù)與分類結(jié)果的對應(yīng)關(guān)系，但只適用于農(nóng)村合作金融機構(gòu)。

在《貸款風(fēng)險分類指導(dǎo)原則（試行）》（1998年4月）的附件《貸款風(fēng)險分類操作說明》中對于住房按揭貸款給出了參考依據(jù)，即“對于住房按揭貸款可參考以下方法進(jìn)行分類：如果貸款本金或利息拖欠還款6次或180天以上，至少分為次級；拖欠還款12次或360天以上，至少分為損失類”；“對于信用卡透支，可參考以下方法進(jìn)行分類：如果貸款本金或利息拖欠還款3次或90天以上，至少分為次級類；拖欠還款6次或180天以上，至少分為損失類”。

對不良貸款的定義在現(xiàn)行的一些規(guī)范性文件中都給出了一個定性的原則，在實際操作中各家銀行至少都是把逾期90天以上的貸款或預(yù)期本息有損失的貸款劃為不良貸款。

由于各家銀行的風(fēng)險偏好及具體經(jīng)營目標(biāo)的差異，將逾期多少天的貸款劃歸為不良的標(biāo)準(zhǔn)還是有些區(qū)別，只要不超過國家規(guī)定的原則，每家銀行對劃入不良貸款的期限可以有不同的要求。如有的銀行在貸款合約或貸款協(xié)議中約定，貸款到期后還可以有一個還款寬限期，過了寬限期的貸款才是逾期貸款；有的銀行對逾期貸款還有一個容忍度，寄希望借款人能在這個容忍期內(nèi)繼續(xù)履約，償還貸款本息，沒有把它計入不良貸款，如有的銀行對個人貸款逾期90天后還給10天的寬限期，然后才歸入不良貸款；有的銀行則規(guī)定比較嚴(yán)，對逾期欠息的貸款容忍度很低，如工商銀行從2007年開始把逾期或欠息30天以上的公司貸款劃定為不良貸款。

在貸款本息預(yù)期損失率的確定上，由于人的主觀判斷會受到各種因素的影響，如利益不同、對信息理解不同等，也會產(chǎn)生差異，有時差異還會比較大。財政部《金融企業(yè)呆賬準(zhǔn)備提取管理辦法》規(guī)定：“金融企業(yè)可參照以下比例計提專項準(zhǔn)備：關(guān)注類計提比例為2％；次級類計提比例為25％；可疑類計提比例為50％；損失類計提比例為100％。其中，次級和可疑類資產(chǎn)的損失準(zhǔn)備，計提比例可以上下浮動20％。”據(jù)此中國銀行業(yè)基本都是把預(yù)期損失在25％左右的貸款劃為次級類貸款，把預(yù)期有50％左右損失的貸款劃為可疑類貸款，把預(yù)期無法收回本息的貸款劃為損失類貸款，并都是按這個標(biāo)準(zhǔn)來計提專項準(zhǔn)備。銀行的內(nèi)部審計、外部監(jiān)管、外部審計也主要據(jù)此來檢查對貸款質(zhì)量分類的偏離情況。

不良貸款與違約貸款的關(guān)系

對不良貸款與違約貸款是否有區(qū)別，區(qū)別在哪里，它們之間有什么樣的關(guān)系，要回答這個問題，我們首先需要進(jìn)一步明確不良貸款的含義。

不良貸款可以有兩層含義：一是監(jiān)管規(guī)定的含義，其界定得比較窄，也可以說是狹義的不良貸款，如上面所表述的不良貸款。二是銀行自行定義的不良貸款，含義要寬泛些，即從廣義上講，不良貸款是與優(yōu)良貸款相對應(yīng)的，銀行可以把貸款質(zhì)量分為優(yōu)良與不良兩大類。優(yōu)良貸款就是指那些借款人沒有違約、風(fēng)險可承受又可控且收益較高的貸款；不良貸款是指借款人違約或風(fēng)險損失已暴露或預(yù)期收益較低的貸款。

隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)實力的增強和社會信用環(huán)境的改善，中國銀行業(yè)的貸款質(zhì)量也實現(xiàn)了根本好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在所面臨的是資本的約束、資源包括人力資源的約束。銀行經(jīng)營只能通過由資源粗放向資源節(jié)約、提高資本回報的方式轉(zhuǎn)型，盡可能地提高經(jīng)營效益。單位資源的效益、單位資本的回報將成為銀行信貸經(jīng)營業(yè)績的評價標(biāo)準(zhǔn)，因此對貸款質(zhì)量的評價要求也應(yīng)由狹義的以違約損失為主轉(zhuǎn)向更廣義的以風(fēng)險增效為主。只要是低于平均收益的貸款就不是優(yōu)良貸款；低于經(jīng)營成本的貸款就是不良貸款。那些收益高、不違約的貸款就應(yīng)是優(yōu)良貸款，即使風(fēng)險大一些，只要是在預(yù)期之內(nèi)，即屬于可控、可接受的風(fēng)險；而那些收益低、風(fēng)險低的貸款也不能算是優(yōu)良貸款。

這種廣義的貸款質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)也反映了銀行的本質(zhì)特性，銀行是信用的中介，是經(jīng)營貸款的金融機構(gòu)，其經(jīng)營的目的是要獲取盈利。銀行為了獲取盡可能高的盈利，就要以盡可能低的價格（利息）來獲得資金所有者的暫時讓渡，并以盡可能高的價格把它貸給需要資金的借款人，在這個過程中利差就是銀行的收益。如銀行經(jīng)營貸款的收益達(dá)不到預(yù)期的平均利潤，也就失去了競爭力；如果連經(jīng)營成本都覆蓋不了，那么銀行就無法經(jīng)營下去。

貸款違約與不違約相對應(yīng)，是一個法律范疇的概念，是借款人未能履行與貸款人在借款合同中約定的責(zé)任、義務(wù)的貸款。根據(jù)巴塞爾Ⅱ，銀監(jiān)會制定的《商業(yè)銀行信用風(fēng)險內(nèi)部評級體系監(jiān)管指引》的規(guī)定，違約貸款是指“（一）逾期90天以上；（二）商業(yè)銀行認(rèn)定，除非采取變現(xiàn)抵質(zhì)押品等追索措施，債務(wù)人可能無法全額償還的信貸債務(wù)。”違約貸款是否會有本息損失是一種預(yù)期，只有當(dāng)實際處置時，才會成為現(xiàn)實的損失。盡管違約貸款不一定都是有本息損失的貸款，也不一定都是沒有收益，甚至有些違約貸款的收益還可能比不違約的正常貸款高，如可以收取較高的罰息，但違約貸款至少不能算是優(yōu)良貸款，即使它的實際收益可能高于其他正常貸款，也是問題貸款的一種。因為對銀行來說，最重要的是貸款本息能按期收回，借款人違約就增加了不確定性，超出了預(yù)期的風(fēng)險，有可能造成貸款本息的損失，最終實際沒有形成損失是銀行經(jīng)過保全等措施而取得的。為加強信貸風(fēng)險管理，在貸款發(fā)放出去后，銀行就要根據(jù)借款人是否履約，違約了是否會有本息的損失，是否有代償?shù)缺Ｈ胧┑惹闆r定期進(jìn)行質(zhì)量分類。巴塞爾Ⅱ中所定義的貸款違約率(PD)和違約損失率(LGD)與我們所說的不良貸款、不良貸款率是有區(qū)別的。巴塞爾委員會沒有用不良貸款，而是用了違約貸款，用貸款違約率來替代不良貸款率，但違約貸款并不一定都會損失，而其中又肯定會有損失，所以在巴塞爾Ⅱ中又有貸款違約損失率，與不良貸款損失率較接近，只不過我們很少用貸款損失率這個指標(biāo)。

正常貸款與不正常貸款主要是從借款人是否違約為標(biāo)準(zhǔn)來判斷的，這里有兩種情況：一是借款人沒有違約，不論本息是否有損失，貸款都是正常的，違約了就是不正常貸款；二是借款人沒有違約，如貸款的預(yù)期收益低于經(jīng)營成本，即本息實際會有損失，雖仍可劃為正常貸款，但也不能算作是優(yōu)良貸款。

不良貸款是與優(yōu)良貸款相對應(yīng)的，是銀行根據(jù)其自身經(jīng)營的要求來確定的，盡管對狹義的不良貸款已有明確的外部監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，且在這個標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)銀行還可以有更嚴(yán)格、更細(xì)化的規(guī)定，但對廣義的不良貸款尚沒有明確的監(jiān)管方面的規(guī)定。

根據(jù)上述分析，可以把不良貸款與違約貸款的關(guān)系概括為，違約貸款不一定都是收益低或有損失的貸款，不良貸款也不一定都是違約的貸款，但一定是收益低的貸款或本息有損失的貸款，只要預(yù)期收益不能覆蓋風(fēng)險敞口或成本的貸款，就應(yīng)視為不良貸款。

市場風(fēng)險對貸款質(zhì)量的影響

現(xiàn)在我們對廣義的不良貸款再來做進(jìn)一步的分析。借款人按合同約定還本付息，也可能實際是有部分本息損失的貸款，如固定利率貸款、外匯貸款等因受到利率、匯率等市場風(fēng)險的影響使得貸款本息受到損失。按現(xiàn)行的規(guī)定，這類貸款沒有違約，就應(yīng)當(dāng)是正常貸款，不應(yīng)納入不良貸款。但從銀行信貸風(fēng)險管理和經(jīng)營要求上來看，這類貸款的本息已經(jīng)有預(yù)期損失，應(yīng)當(dāng)把隱性的問題顯現(xiàn)出來。只有把這種沒違約卻有預(yù)期本息損失的貸款劃為不良貸款，才能更真實、全面地反映貸款質(zhì)量，才可能引起管理層對此類貸款更多的關(guān)注。這既是全面信貸風(fēng)險管理的重要內(nèi)容，也是信貸風(fēng)險管理深化的一個具體體現(xiàn)。

我們知道，信貸風(fēng)險不都是信用風(fēng)險，信貸風(fēng)險與信用風(fēng)險的含義有較大區(qū)別，信用風(fēng)險只是信貸風(fēng)險中的一部分風(fēng)險，貸款的操作風(fēng)險最終是通過客戶的違約反映出來的，在違約貸款或不良貸款中，已經(jīng)包含了信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，但是市場風(fēng)險沒有含在內(nèi)，這部分信貸的剩余風(fēng)險對銀行貸款的影響會越來越大，需要引起關(guān)注。

在完全市場條件下，銀行貸款利率主要由市場供求來決定，當(dāng)市場上的資金供給大于需求的時候，資金的價格就低，銀行貸款的利率就會降低；當(dāng)市場上資金需求大于供給時，資金價格就會上漲。國內(nèi)現(xiàn)階段銀行的盈利是由利差大小決定的，由于在以存款為主要資金來源的中國銀行業(yè)，籌資的成本在發(fā)放貸款時已知，關(guān)鍵是貸款的利率怎么定。

銀行貸款的利率＝資金成本＋營運成本（費、稅）＋風(fēng)險成本＋目標(biāo)收益

資金成本＋營運成本＋風(fēng)險成本＝經(jīng)營成本（如圖1）

貸款利率不僅要覆蓋包括資金成本在內(nèi)的全部經(jīng)營成本，還要有合理的經(jīng)營收益，這是貸款定價的基本原則。貸款的基準(zhǔn)利率就相當(dāng)于市場平均利率，就是可覆蓋全部經(jīng)營成本并獲得平均利潤的利率。由于在同一時間內(nèi)資金成本、營運成本是一定的，如果貸款的風(fēng)險小于市場的平均風(fēng)險水平，那么利率就可以低于這個基準(zhǔn)利率水平，即給予優(yōu)惠利率，銀行仍可取得平均利潤。由于對客戶的經(jīng)營結(jié)果判斷失誤、客戶沒有達(dá)到預(yù)期要求，或由于銀行在內(nèi)部管理中把業(yè)務(wù)量及其同業(yè)市場占比作為對分支機構(gòu)業(yè)績評價和考核的要求，導(dǎo)致只顧業(yè)務(wù)總量指標(biāo)、市場同業(yè)占比指標(biāo)，而不顧成本、不顧收益回報、不顧資源占用，結(jié)果形成不少的低收益、沒收益，甚至負(fù)收益貸款，也有盲目競爭等原因，對一些不該下浮利率的貸款也下浮了。對此目前還有一個政策限制，利率下浮最低不能超過10％。一旦國家放開這個政策底線，利率完全市場化了，那么對銀行將是一個極大的考驗。如一筆貸款的利率低于銀行的資金成本，假定不考慮其他的業(yè)務(wù)收益或相關(guān)派生收益，那就會給銀行造成損失；如高于資金成本，低于銀行經(jīng)營成本，也會有損失，只是損失小一點；如果貸款利息收入低于平均貸款利息收入高于銀行經(jīng)營成本，那就沒有損失，只是少盈利了。（如圖2）

對銀行貸款收益影響較大的是固定利率，一些有實力的客戶對銀行貸款定價往往會提出較高的要求，不僅要下浮貸款利率，還要在利率下浮的基礎(chǔ)上再實行固定利率，鎖定貸款利率。對這種利率的貸款，在市場利率或基準(zhǔn)利率不發(fā)生變化的情況下，銀行還可以承受，但是當(dāng)利率預(yù)期進(jìn)入上升通道時，市場（基準(zhǔn)）利率持續(xù)上升，就會使銀行的利差收窄，當(dāng)貸款利率低于市場平均利率時，銀行就得不到平均收益。如果這類貸款的數(shù)量比較多，那么就會影響銀行的資產(chǎn)收益率（ROA）、資本收益率（ROE），對銀行的市場形象、市場競爭力帶來負(fù)面影響；如果當(dāng)固定貸款利率等于銀行經(jīng)營成本時，那就只是一筆保本貸款了，這樣的貸款對銀行就沒有經(jīng)濟意義了；如果固定利率低于銀行經(jīng)營成本，那么這筆貸款的損失就比較大了，不僅要損失利息，甚至還有可能要損失本金。（如圖3）

再從外匯貸款的匯率上分析。由于匯率的市場化程度更高，不僅貸款利息會受到影響，而且連貸款的本金也會同時受到損失。如當(dāng)美元兌人民幣的匯率是1∶8.27時發(fā)放的1億美元貸款，客戶沒有任何違約，信用等級保持優(yōu)良，借貸雙方都在按合同履約，是一筆正常貸款。但是現(xiàn)在對這筆貸款進(jìn)行市值評估，就會發(fā)現(xiàn)這是一筆本息損失較大的問題貸款，因為匯率已經(jīng)從1∶8.27上升到了1∶6.62了，原先用8.27億元人民幣兌換的1億美元本金，按現(xiàn)行匯率只能兌6.62億元人民幣了，損失了貸款本金（8.27－6.62＝1.65）1.65億元人民幣，加上美元利息的損失就更大了。（如圖4）

按信用風(fēng)險分析，借款人沒有違約，當(dāng)然也就沒有相應(yīng)的違約損失；按市場風(fēng)險分析，則市值浮虧很大，到期收回后就會成為實際的損失。按現(xiàn)行的貸款質(zhì)量分類規(guī)定，客戶沒有出現(xiàn)違約，就應(yīng)是正常貸款。但這筆貸款已經(jīng)出現(xiàn)浮虧，如收回后計入?yún)R兌損失，在損益表中反映為損失。顯然這種貸款分類管理方法不能全面、準(zhǔn)確反映貸款的真實質(zhì)量，還會誤導(dǎo)人們對這類貸款風(fēng)險的識別和防范。

由此可見，我們對貸款的質(zhì)量分類，不僅要從信用風(fēng)險的角度來考慮，也要從市場風(fēng)險的方面來分析，隨著中國經(jīng)濟金融市場化程度的不斷提高，利率、匯率市場化進(jìn)程的加快，市場風(fēng)險對銀行貸款的影響也會越來越大，在信貸風(fēng)險管理中必須重視這個問題，要關(guān)注這類不是由客戶違約形成的廣義不良貸款。

對不良貸款再思考的意義

通過對不良貸款定義內(nèi)涵的分析，可以使我們更加清楚地看到，明晰和細(xì)化銀行貸款質(zhì)量的分類及其標(biāo)準(zhǔn)，對推進(jìn)精細(xì)化的信貸風(fēng)險管理十分必要。雖然目前利率還沒有完全市場化，匯率的形成機制還需進(jìn)一步完善，但市場風(fēng)險已經(jīng)影響了銀行貸款的收益，對銀行貸款構(gòu)成了現(xiàn)實的風(fēng)險。所以我們不僅要從狹義上，更要從廣義上來認(rèn)識不良貸款，其意義主要有：

一是提高員工的盈利意識，改變信貸人員消極的風(fēng)險防范。對不良貸款的嚴(yán)格分類實際就是要提高員工對銀行經(jīng)營貸款目的的認(rèn)識。銀行是企業(yè)，發(fā)放貸款不是目的，而是達(dá)到目的的手段和途徑，獲取盡可能高的收益才是貸款的目的；防范信貸風(fēng)險的目的，也是為了保障預(yù)期收益的實現(xiàn)；貸款的分類管理就是要看貸款的預(yù)期收益情況。風(fēng)險管理的基本要求就是在風(fēng)險與收益之間尋找一個合理的平衡點，而不是拒絕任何風(fēng)險。我們不能總是在追求低風(fēng)險、零風(fēng)險，低風(fēng)險、零風(fēng)險也同時意味著低收益、低回報；也不能總是在政策的保護(hù)下維持生存。要倡導(dǎo)推進(jìn)積極的風(fēng)險管理，要積極地走進(jìn)市場，感受市場。不僅要敢于，更要學(xué)會善于做高風(fēng)險的業(yè)務(wù)，要在經(jīng)營風(fēng)險的實踐中來提高自身對風(fēng)險的識別能力、風(fēng)險定價能力、風(fēng)險掌控能力。不僅要審查貸款的信用風(fēng)險，用擔(dān)保等風(fēng)險防范的措施來做好保全，用第二還貸來源作風(fēng)險化解的保障條件這種傳統(tǒng)的信貸風(fēng)險管理模式；還要關(guān)注貸款的市場風(fēng)險，善于利用收益覆蓋風(fēng)險的途徑，充分運用各種先進(jìn)的風(fēng)險敞口管理工具，通過風(fēng)險補償、風(fēng)險對價等方式來覆蓋風(fēng)險，使實際的利息收益大于風(fēng)險承擔(dān)，大于市場平均風(fēng)險，大于普遍可承受的風(fēng)險。

二是統(tǒng)一人們對不良貸款的認(rèn)識，提高對市場風(fēng)險的識別能力。不良貸款不都是違約貸款，既包括借款人違約了，不論本息是否有損失，都應(yīng)要納入不良貸款，也包括貸款本息有損失了，不論借款人是否違約，就應(yīng)納入不良貸款。從廣義來認(rèn)識衡量貸款質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，可以使我們在信貸風(fēng)險管理中更加關(guān)注貸款的市場風(fēng)險，努力提高對市場風(fēng)險的識別能力。并研究出一套信貸業(yè)務(wù)市場風(fēng)險的防范措施，如對貸款定期進(jìn)行市值評估，分析是否有浮虧損失。又如要強化對市場上貸款轉(zhuǎn)讓出售行情的分析，如果能溢價轉(zhuǎn)讓的貸款就是優(yōu)良貸款；如果能不受損失轉(zhuǎn)讓出去的貸款也應(yīng)當(dāng)是好的，至少不能算是不良貸款；如果轉(zhuǎn)讓不出去或需折價轉(zhuǎn)讓的，那就是不良貸款。所以對客戶信用風(fēng)險小市場風(fēng)險大的貸款、預(yù)期收益低于平均收益的貸款也應(yīng)當(dāng)如同控制客戶信用風(fēng)險一樣，要有相應(yīng)的政策和辦法。

三是進(jìn)一步細(xì)分不良貸款，可在分類原則、分類口徑、分類方法上能有個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。要對現(xiàn)行不良貸款分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，按照廣義的不良貸款把關(guān)注貸款、次級貸款、可疑貸款再細(xì)分為：違約和沒違約的關(guān)注貸款；違約損失和沒違約損失的次級貸款、可疑貸款。并按有關(guān)規(guī)定計提風(fēng)險撥備、計算資本占用，以便使同一時期不同銀行間或同一銀行不同時期的不良貸款可以進(jìn)行真正的比較。

把不良貸款分為狹義的不良貸款和廣義的不良貸款，使得我們可以把狹義的不良貸款率用來對外披露，進(jìn)行同業(yè)的比較，并滿足監(jiān)管的要求，使國內(nèi)外的同業(yè)能有一個共同的標(biāo)準(zhǔn)來比較貸款的質(zhì)量水平。而廣義的不良貸款率則主要用于銀行內(nèi)部的信貸風(fēng)險管理和貸款質(zhì)量評價，不僅要考慮借款人的資信、借款人的風(fēng)險承受能力和風(fēng)險掌控管理能力，還要考慮資源配置的效率，資源使用的回報率。這樣既能滿足內(nèi)部管理的要求，又能與境內(nèi)外的同業(yè)進(jìn)行比較，在條件成熟的時候就可以實現(xiàn)同業(yè)的狹義和廣義不良貸款的比較。

要避免在信息披露中出現(xiàn)既有不良貸款率，又有貸款違約率，又要注意不要把不良貸款視為損失貸款，把不良貸款率視為不良貸款損失率。由于歷史的原因，中國的銀行業(yè)通常是不用不良貸款損失率這個概念，因為不良貸款的損失時點很難說清楚，當(dāng)貸款出現(xiàn)違約后銀行就一直在清收，直到最后實在無法清收的部分才會列入損失貸款，等待核銷處理。這個過程有時會很長，甚至幾年都完不了，而且在這個過程中貸款還會不斷地被重組。但不良貸款損失的大小，在不同的銀行金融機構(gòu)也會有很大的差異，管理比較好的銀行，損失會小一點，管理差一些的銀行損失會大一點，我們應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件適時按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對貸款損失率進(jìn)行披露。

第9篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行　信貸風(fēng)險管理　對策建議

中圖分類號：F830.49 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：1006-1770(2007)02-040-03

一、當(dāng)前商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理中存在的突出問題

長期以來，國內(nèi)商業(yè)銀行尚未有效建立以風(fēng)險防范為核心的信貸文化和長效機制，致使存量不良貸款還沒有完全化解，新增風(fēng)險又不斷出現(xiàn)。近年來，隨著國家宏觀調(diào)控政策、市場環(huán)境和企業(yè)經(jīng)營的變化，商業(yè)銀行面臨的信貸風(fēng)險呈現(xiàn)出新特點、新動向。歸納起來，主要存在以下方面的風(fēng)險：

（一）關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款黑洞風(fēng)險。在實際的信貸過程中，一方面由于商業(yè)銀行對集團性關(guān)聯(lián)企業(yè)授信風(fēng)險認(rèn)識不足，對集團客戶多頭授信和過度授信，造成銀行授信超過集團客戶的承債能力；另一方面，一些集團性客戶在自身利益與銀行利益發(fā)生沖突時，利用其股權(quán)結(jié)構(gòu)的特殊性，通過不正常的資產(chǎn)重組、關(guān)聯(lián)交易、產(chǎn)權(quán)變動等形式逃廢銀行債務(wù)，形成巨額資金黑洞。近幾年，銀廣夏、達(dá)爾曼、上海周正毅關(guān)聯(lián)企業(yè)等企業(yè)集團或家族關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款問題相繼出現(xiàn)，銀行貸款損失慘重，充分暴露了商業(yè)銀行對這些集團客戶授信存在較大的風(fēng)險。

（二）明星企業(yè)泡沫破裂風(fēng)險。在現(xiàn)實發(fā)放貸款過程中存在一個怪圈：企業(yè)規(guī)模越大、資金越寬裕、貸款銀行越多，越是眾多銀行爭搶的對象，即使這些企業(yè)不能提供財務(wù)報表，很多商業(yè)銀行也會因為其他銀行的搶"貸"行為而打消這一疑慮，這使得銀行處于一種非理性的盲目跟進(jìn)狀態(tài)，而忽略了對整體市場特性和風(fēng)險的客觀判斷。比如，現(xiàn)在普遍存在的崇拜上市公司、明星企業(yè)現(xiàn)象，一些銀行往往就是憑借企業(yè)上市和名牌的光環(huán)，不惜降低授信門檻，動輒就給予上億元的授信，對企業(yè)在市場運行中存在的風(fēng)險考慮較少。企業(yè)經(jīng)營中的泡沫越吹越大，最終導(dǎo)致爆裂。近年來一批上市公司摘牌退市，諸多明星企業(yè)泡沫破裂、黯然倒閉，給銀行帶來了巨大損失，就是很好的例證。

（三）企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險。不少企業(yè)在追求規(guī)模的持續(xù)擴張和利潤增長的同時，忽視了其背后不斷擴大的資金缺口和債務(wù)規(guī)模，盡管技術(shù)、產(chǎn)品和服務(wù)在市場上依然有競爭力，但由于超負(fù)債經(jīng)營，資金鏈條日趨緊張，財務(wù)基礎(chǔ)脆弱問題突出，一旦遇到波折，就會影響到現(xiàn)金流的平穩(wěn)運行，導(dǎo)致資金鏈斷裂。如："德隆"、"托普"、"三九"等多家上市企業(yè)相繼出現(xiàn)資金鏈斷裂、正常經(jīng)營難以為繼的困境，并爆發(fā)債務(wù)危機，銀行為此遭到嚴(yán)重的損失。

（四）產(chǎn)能過剩行業(yè)貸款沉淀風(fēng)險。低水平重復(fù)建設(shè)和盲目投資的背后，是大量的銀行信貸投入。目前已出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的行業(yè)，由于以往盈利能力較強，往往是商業(yè)銀行追逐的對象，商業(yè)銀行已經(jīng)投入了大量信貸資金，造成信貸資金的過度集中與沉淀。而產(chǎn)能過剩行業(yè)作為當(dāng)前國家宏觀調(diào)控的重點，相關(guān)行業(yè)的企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中很可能出現(xiàn)嚴(yán)重的資金缺口，經(jīng)營將面臨嚴(yán)峻的考驗，一些企業(yè)很可能因此破產(chǎn)。從"鐵本事件"看，該項目不僅違規(guī)，而且屬產(chǎn)能過剩行業(yè)，被查處后項目下馬，致使6家銀行43億元巨額貸款成為新的不良資產(chǎn)。分析表明，我國銀行業(yè)有10％左右的不良資產(chǎn)來自于國家主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，信貸政策與產(chǎn)業(yè)政策脫節(jié)所帶來的后果由此可見一斑。

（五）房地產(chǎn)過熱轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。近幾年，針對房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等問題，中央及時采取一系列調(diào)控措施，嚴(yán)把土地、信貸“閘門”，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得初步成效。但是，房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一些突出問題還沒有得到根本解決，不少房地產(chǎn)項目開發(fā)中的巨大風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。而一些銀行由于沒有認(rèn)真研究制定穩(wěn)健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略，也未能科學(xué)把握房地產(chǎn)貸款的成本和風(fēng)險變化，出現(xiàn)了盲目跟進(jìn)和過度授信現(xiàn)象，致使房地產(chǎn)貸款風(fēng)險增大。據(jù)國家公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9411億元，同比增長24%。到6月末，全國商品房空置面積1.21億平方米，同比增長17.2%，房屋空置率仍居高不下。

二、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理問題產(chǎn)生的原因

（一）信貸營銷理念偏差，導(dǎo)致貸款“壘大戶”

審慎經(jīng)營、風(fēng)險控制優(yōu)先始終是商業(yè)銀行信貸管理必須堅持的基本理念，但是我國商業(yè)銀行的信貸經(jīng)營理念僵化，管理手段高度行政化，導(dǎo)致各商業(yè)銀行信貸政策導(dǎo)向和營銷理念趨同，穩(wěn)健經(jīng)營理念不能貫徹始終，表現(xiàn)在：各行在市場定位上貪大求全，對信貸客戶的選擇缺乏科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)。尤其是普遍缺乏深入細(xì)致的政策分析和具體量化的市場分析，不是根據(jù)自身的特點、經(jīng)營管理水平和風(fēng)險控制能力來選擇最適合自己的客戶，而是一味地追求規(guī)模大、排名前、實力強的客戶，各家商業(yè)銀行常常在少數(shù)目標(biāo)客戶上"扎堆"。 從西安市信貸統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，前20戶貸款在全市各項貸款中的占比呈現(xiàn)出逐年走高的態(tài)勢，2003年末為27.5％，2004年末為34％，2005年末為43.85％，說明各行的貸款投向高度集中。這種“壘大戶”現(xiàn)象在一定程度上助長了大客戶的盲目融資行為，增大了銀行的信貸風(fēng)險，同時也使一大批市場前景好、未來盈利能力強的中小企業(yè)的貸款需求難以得到滿足。

（二）風(fēng)險識別和管理技術(shù)手段落后，導(dǎo)致防控風(fēng)險滯后

與國外先進(jìn)的商業(yè)銀行相比，國內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險識別和管理技術(shù)手段落后，致使不能及時有效地識別和防控企業(yè)存在的早期預(yù)警風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：一是判斷客戶貸款風(fēng)險的手段比較單一，通常僅依賴于客戶提供的會計報表、賬戶信息和授信信息等因素，而由于多種原因，有些企業(yè)通常會向銀行提供虛假的會計報表誤導(dǎo)銀行，導(dǎo)致銀行無法掌握客戶真實的經(jīng)營及財務(wù)狀況，貸款從受理審查之日就處在高風(fēng)險之中。二是缺乏現(xiàn)金流量的分析和預(yù)測，難以反映企業(yè)未來的真實償債能力。因而在具體貸款操作中普遍存在重抵押擔(dān)保，不重第一還款來源傾向。三是缺乏行業(yè)研究和信貸組合管理。對如何科學(xué)搭配、合理運用信貸資產(chǎn)，將資產(chǎn)風(fēng)險降到最低缺乏全盤考慮，造成了近幾年基層商業(yè)銀行不能識別“大戶”風(fēng)險，新增貸款大量涌入交通、能源、教育、房地產(chǎn)等行業(yè)和少數(shù)貸款大戶。從長遠(yuǎn)看，貸款投向的高度集中，一旦發(fā)生貸款損失，對貸款行甚至整個銀行業(yè)都將產(chǎn)生難以預(yù)計的系統(tǒng)性風(fēng)險。

（三）盲目迷信企業(yè)集團，"羊群效應(yīng)"導(dǎo)致銀行非理性盲目跟進(jìn)

一是對集團性客戶的認(rèn)識存在誤區(qū)。對集團性客戶的經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險以及關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險認(rèn)識不足，盲目迷信企業(yè)集團，把集團性客戶簡單等同于優(yōu)良客戶。二是放款把關(guān)不嚴(yán)，非理性盲目跟進(jìn)。受“羊群效應(yīng)”影響，商業(yè)銀行為爭搶大集團客戶，紛紛爭相向集團客戶多頭授信、過度授信、放寬貸款條件，從而導(dǎo)致一些集團性客戶身價倍增，助長了部分集團性客戶惡意逃避銀行監(jiān)督。而銀行則為保住客戶資源，過分遷就，有的甚至先做出授信決定，后補辦評估論證資料。對企業(yè)資信真實情況和信貸資金運行狀況不甚了解，致使信貸監(jiān)督處于真空。另外，集團性客戶多頭開戶現(xiàn)象普遍，客觀上為企業(yè)集團轉(zhuǎn)移資金用途、逃廢銀行債務(wù)提供了便利條件。

（四）對國家經(jīng)濟、行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策研究欠缺，導(dǎo)致政策和合規(guī)風(fēng)險加大

在我國經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟熱點切換快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動劇烈的新形勢下，近幾年商業(yè)銀行之所以向鋼鐵、電解鋁、水泥等產(chǎn)能過剩行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)投放過多貸款，一個重要原因是缺乏對國家宏觀調(diào)控政策和國家行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策深入研究，再加上我國條塊分割現(xiàn)象嚴(yán)重等現(xiàn)實國情，部分銀行信貸資金未能遵從產(chǎn)業(yè)政策的有效引導(dǎo)，盲目跟風(fēng)嚴(yán)重，造成信貸資金的過度集中與投入，加劇這些行業(yè)的產(chǎn)能過剩和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。結(jié)果使得國民經(jīng)濟中快速增長的行業(yè)往往沒有成為銀行利潤的增長點，反而成為新增不良貸款的集中領(lǐng)域，直接構(gòu)成金融風(fēng)險隱患，進(jìn)而威脅到國家的經(jīng)濟安全。

三、完善商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理的對策

（一）培育健康的信貸文化。健康的信貸文化，對銀行的信貸質(zhì)量具有決定性的作用。當(dāng)前要通過確立先進(jìn)的風(fēng)險管理理念，強化信貸從業(yè)人員的責(zé)任約束，逐步建立以風(fēng)險防范為核心的信貸文化和長效機制。一是要通過廣泛的信貸風(fēng)險教育，培養(yǎng)信貸人員的責(zé)任意識和對信貸風(fēng)險的敏感性，將風(fēng)險意識貫穿于所有信貸人員的自覺行動中去。二是要建立健全風(fēng)險控制制度和獎懲制度，強化責(zé)任約束，促使信貸人員自覺遵守制度，認(rèn)真履行職責(zé)，形成防范風(fēng)險的第一道防線。三是要樹立良好的經(jīng)營理念，改變重抵押擔(dān)保，不重第一還款來源傾向。在具體貸款操作中，要高度重視企業(yè)主營業(yè)務(wù)及其發(fā)展前景。不僅在判斷選擇貸款客戶時，要看企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，而且在貸后監(jiān)測企業(yè)經(jīng)營情況變化時，也要關(guān)注這一指標(biāo)。同時也要關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量。在貸前、貸中、貸后都要十分關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流量，將其作為貸款管理的一個重要指標(biāo)，并能熟練地測算、分析和運用，避免傳統(tǒng)的信貸管理往往過分注重第二還款來源，忽視企業(yè)的現(xiàn)金流量，導(dǎo)致對客戶的評價判斷發(fā)生偏差。

（二）加強對國家宏觀經(jīng)濟政策和行業(yè)政策的研究，密切關(guān)注產(chǎn)業(yè)政策走勢。當(dāng)前要密切關(guān)注壓縮過剩產(chǎn)能的動向，及時調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，防范信貸風(fēng)險。一是要及時了解、準(zhǔn)確解讀國家經(jīng)濟金融調(diào)整政策。密切關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)政策的變化，加強行業(yè)及其信貸投放的跟蹤分析，強化行業(yè)信貸授信的總量控制。二是有效運用分析工具，加強風(fēng)險監(jiān)測。為確保銀行有足夠的前瞻性，將“壓力測試”引入風(fēng)險管理，尤其要將政策環(huán)境變化納入測試范圍，未雨綢繆，制定應(yīng)對危機的策略。三是要高度重視對產(chǎn)能過剩行業(yè)已授信客戶授后管理，及時跟蹤了解政策、市場和企業(yè)經(jīng)營的變化，有效識別和衡量信用風(fēng)險，研究制定積極的防范化解方案，盡早采取相關(guān)措施，規(guī)避過剩產(chǎn)能調(diào)整帶來的風(fēng)險隱患。

（三）建立快速的風(fēng)險識別預(yù)警機制。一是加快風(fēng)險管理的信息化建設(shè)。借鑒國際先進(jìn)商業(yè)銀行風(fēng)險管理信息系統(tǒng)的經(jīng)驗，結(jié)合轄內(nèi)市場環(huán)境，利用現(xiàn)有客戶資源和歷史數(shù)據(jù)，構(gòu)建風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，涵蓋風(fēng)險監(jiān)測、風(fēng)險分析和不良資產(chǎn)處置等風(fēng)險管理環(huán)節(jié)，構(gòu)建全過程風(fēng)險管理網(wǎng)絡(luò)體系，為風(fēng)險管理提供技術(shù)支撐。二是在風(fēng)險管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，研究、開發(fā)易于量化、可操作的風(fēng)險控制與管理方法，探索建立、使用信用風(fēng)險計量模型，在規(guī)范風(fēng)險管理和操作流程的基礎(chǔ)上完成風(fēng)險管理信息系統(tǒng)與風(fēng)險計量系統(tǒng)的集成，真正發(fā)揮風(fēng)險監(jiān)測的預(yù)警功能，全面提升銀行業(yè)的風(fēng)險管理能力。三是針對目前市場信用環(huán)境差、企業(yè)存在較多貸款欺詐行為問題，開發(fā)具有反欺詐功能的風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)，通過量化和建模的方法，甄別虛假的財務(wù)數(shù)據(jù)，保證數(shù)據(jù)的真實性，前移風(fēng)險管理關(guān)口。

（四）規(guī)范貸款行為，避免盲目跟風(fēng)。一是轉(zhuǎn)變營銷理念，堅持貸款準(zhǔn)則，不要被大集團、大企業(yè)和所謂的名牌企業(yè)光環(huán)所迷惑，避免盲目跟風(fēng)。要徹底摒棄“大則優(yōu)”的錯誤思想。“大則優(yōu)”、“大則無憂”不是一成不變，有的情況下，越是大客戶風(fēng)險越大，大客戶的大額授信甚至可能引發(fā)銀行流動性風(fēng)險、集中性風(fēng)險、系統(tǒng)風(fēng)險。二是要加強信貸組合管理，針對不同客戶的需求，實行多元化的信貸策略。在信貸客戶的選擇上，要按照央行出臺的中小企業(yè)貸款指導(dǎo)意見，在嚴(yán)格對大企業(yè)和集團客戶授信管理的同時，進(jìn)一步加大對有市場、有效益、有信用的中小企業(yè)的信貸支持力度，促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，防止貸款集中性風(fēng)險的蔓延。

（五）加強集團性關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險控制。要按照銀監(jiān)會《商業(yè)銀行集團客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引》要求，構(gòu)建與集團客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險管理特點相適應(yīng)的信貸管理機制，確保對集團客戶信息進(jìn)行追蹤、收集、授信額度控制、授信管理和風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警的有效性。當(dāng)前要針對集團性關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險形成的機制，切實做好風(fēng)險防控工作。一是要重點加強對集團客戶內(nèi)部架構(gòu)、資金運作模式、內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易、關(guān)聯(lián)企業(yè)互保、對外投資擴張、主營業(yè)務(wù)前景等方面的深入調(diào)查和分析，采取針對性風(fēng)險防控措施，避免因多頭授信、過度授信而引發(fā)集中性授信風(fēng)險。二是要強化授后管理，尤其要強化對產(chǎn)能過剩行業(yè)集團客戶、關(guān)聯(lián)客戶授信監(jiān)控和管理，落實各項授信條件，跟蹤貸款資金流向，動態(tài)反映客戶授后實際經(jīng)營情況和抵質(zhì)押等擔(dān)保代償能力變動情況，必要時果斷采取有效措施，調(diào)整授信方案，確保信貸資產(chǎn)安全。

（六）加強房地產(chǎn)信貸管理，防范政策和合規(guī)風(fēng)險。一是認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款總量。二是要加強對宏觀經(jīng)濟金融調(diào)控政策和區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析，制定符合本地區(qū)實際的房地產(chǎn)行業(yè)信貸經(jīng)營策略。三是嚴(yán)格房地產(chǎn)貸款項目合法、合規(guī)調(diào)查和審查，防范政策性風(fēng)險。四是嚴(yán)格房地產(chǎn)貸款客戶準(zhǔn)入條件，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，提高質(zhì)效。重點選擇銷售前景好、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒔?jīng)濟效益好，還本付息能力強的普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目。五是強化貸后管理。對房地產(chǎn)項目應(yīng)采取封閉性管理，實施全過程監(jiān)管，防止項目資金被挪用。六是密切關(guān)注房價走勢，當(dāng)前要特別重視把握個人貸款客戶的資信狀況以及還款意愿和還款能力，落實首付款比例，前移房貸風(fēng)險關(guān)口，有效防范個人住房貸款信用風(fēng)險。

第10篇

1押品及押品管理的內(nèi)涵和意義

(1)內(nèi)涵：押品，顧名思義，就是指抵質(zhì)押物品

從法律角度講包括抵押財產(chǎn)和質(zhì)押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給債權(quán)人的財產(chǎn)。質(zhì)押財產(chǎn)是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人以轉(zhuǎn)移占有或登記公示方式出質(zhì)給債權(quán)人的動產(chǎn)、權(quán)利。押品管理是指押品的受理、審查、評估、登記、監(jiān)控、處置等一系列管理活動。

(2)押品管理的重要意義

①押品本質(zhì)是緩釋風(fēng)險的重要手段之一。真實、足額做好押品管理，一方面可以有效降低貸款的損失率，提高不良處置的回收率，另一方面可以提升銀行整體風(fēng)險預(yù)防和管控能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展和創(chuàng)新。②押品管理是全面風(fēng)險管理的重要內(nèi)容。銀監(jiān)會下發(fā)的(商業(yè)銀行信用風(fēng)險緩釋監(jiān)管資本計量指引中，押品量化管理是實施新協(xié)議達(dá)標(biāo)的一個要件。科學(xué)、合理做好押品管理，一方面能夠更有效地節(jié)約資本占用，另一方面能夠使銀行整體風(fēng)險管理能力、市場競爭力再上新臺階。

2目前我行押品管理體制及其運行情況

在建行股份制改造以后，我行押品管理工作與以前虛有、分散、無序等相比較，取得較大進(jìn)步，建立了押品管理制度(包括制定了押品管理辦法以及多個專項押品管理制度)、推廣應(yīng)用了押品管理系統(tǒng)、規(guī)范押品范圍、將押品管理納入全面風(fēng)險管理框架之中，填補了長期以來制度、技術(shù)方面的空白，使押品管理的規(guī)范化、專業(yè)化水平有了明顯提升。

(1)押品管理的部門職責(zé)分工及人員配置情況

①職責(zé)分工：依照“誰經(jīng)辦、誰管理”的原則進(jìn)行押品管理，其中對公授信業(yè)務(wù)押品管理由公司事業(yè)部負(fù)責(zé)，具體經(jīng)辦人員為管戶客戶經(jīng)理；零售信貸業(yè)務(wù)押品管理由住房金融與個人信貸部負(fù)責(zé)，配備專職押品管理人員，經(jīng)辦貸前客戶經(jīng)理和貸后客戶經(jīng)理協(xié)助。②押品權(quán)證管理：押品權(quán)證由會計部門相關(guān)人員保管，對出入庫嚴(yán)格按照我行中國建設(shè)銀行河南省分行授信業(yè)務(wù)押品管理實施細(xì)則(試行))要求和押品管理系統(tǒng)有關(guān)程序規(guī)范操作。

(2)押品各操作環(huán)節(jié)管理情況

①受理環(huán)節(jié)：按照(中國建設(shè)銀行主要押品類別的具體接受標(biāo)準(zhǔn)要求，由貸前營銷人員(客戶經(jīng)理)根據(jù)業(yè)務(wù)需要進(jìn)行受理；在初步確定準(zhǔn)入某項財產(chǎn)為押品后，要求債務(wù)人提交押品的產(chǎn)權(quán)證明材料、抵押(出質(zhì))人的主體資格證明材料等其他相關(guān)材料。債務(wù)人非抵押(出質(zhì))人的，要求債務(wù)人提交抵押(出質(zhì))人出具的擔(dān)保意向書。收妥材料后，客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理對押品證明材料的真實性、押品存放狀況和占管情況進(jìn)行核實，并進(jìn)行現(xiàn)場勘查工作。②估值環(huán)節(jié)：按照評估階段劃分為貸前初次評估和貸后重估。第1，對公業(yè)務(wù)：一是貸前初次評估：由我行認(rèn)可的外部評估機構(gòu)(經(jīng)省分行批準(zhǔn)確定)進(jìn)行評估，并出具評估報告。該評估結(jié)果經(jīng)我行內(nèi)部評估人員審查認(rèn)定，最終確認(rèn)為押品的初次評估結(jié)果(價值)。二是貸后押品重估：客戶經(jīng)理根據(jù)重估頻率要求，結(jié)合貸后管理和十二級分類工作內(nèi)容，搜集押品存續(xù)狀況、市場信息等影響價值重估的關(guān)鍵資料，對押品進(jìn)行實物檢查，并將檢查情況與搜集的重估資料一并提交內(nèi)部評估人員。內(nèi)部評估人員根據(jù)客戶經(jīng)理提供的資料，重新測算押品價值，撰寫(押品價值重估報告。內(nèi)部評估人員所在部門負(fù)責(zé)人或其授權(quán)人負(fù)責(zé)審查押品的重估價值，并在押品價值重估報告》上簽字確認(rèn)，報告中押品價值作為最終押品重估價值。第2，零售業(yè)務(wù)：一是貸前初次評估：對個人住房貸款(一手房)押品，由客戶經(jīng)理按照成交價格進(jìn)行評估，按照審慎原則直接確定初次評估價值。對其他個人類信貸業(yè)務(wù)(不含個人質(zhì)押貸款)押品，與對公業(yè)務(wù)初次評估相同，由我行認(rèn)可的外部評估機構(gòu)(經(jīng)省分行批準(zhǔn)確定)進(jìn)行評估，并出具評估報告，該評估結(jié)果經(jīng)我行內(nèi)部評估人員審查認(rèn)定，最終確認(rèn)為押品的初次評估結(jié)果(價值)。二是貸后押品重估：與對公業(yè)務(wù)相同，由押品管理人員根據(jù)重估頻率要求，搜集押品存續(xù)狀況、市場信息等影響價值重估的關(guān)鍵資料，對押品進(jìn)行實物檢查，并將檢查情況與搜集的重估資料一并提交內(nèi)部評估人員。由內(nèi)部評估人員直接確認(rèn)押品價值。③抵押權(quán)設(shè)立環(huán)節(jié)首先由客戶經(jīng)理按照授信方案要求與客戶簽訂抵(質(zhì))押合同，并進(jìn)行公證；然后由客戶經(jīng)理(雙人)到有關(guān)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。④權(quán)證移交及保管環(huán)節(jié)客戶經(jīng)理從登記部門領(lǐng)取抵(質(zhì))押權(quán)證后，5個工作日內(nèi)將權(quán)證移交保管部門進(jìn)行保管，并留存移交手續(xù)。在日常保管階段，如出現(xiàn)借閱、外借、結(jié)清等情況，按照我行有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并建立登記臺帳，嚴(yán)格合規(guī)操作。⑤押品的監(jiān)控及處置環(huán)節(jié)押品日常監(jiān)控由經(jīng)營部門客戶經(jīng)理或押品管理人員負(fù)責(zé)，以現(xiàn)場監(jiān)控和非現(xiàn)場監(jiān)控相結(jié)合的方式定期或不定期對押品的管理和使用狀況、價值和變現(xiàn)能力等風(fēng)險事項的進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，并做好控制預(yù)案。對押品的處置，對公業(yè)務(wù)由資產(chǎn)保全部門按照有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行，我行近兩年沒有發(fā)生處置押品情況；對于零售類信貸業(yè)務(wù)，由于辦理了公證，我行可以直接向法院申請強制執(zhí)行，從而提高了押品處置的效率。

(3)外部評估機構(gòu)的管理情況

①外部評估機構(gòu)選擇方式：根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實狀況，按照上級行有關(guān)備選條件，我行首先提出備選機構(gòu)名單，報省分行公司業(yè)務(wù)部門批準(zhǔn)。②動態(tài)化管理：一年一選，根據(jù)上級行準(zhǔn)入退出機制，嚴(yán)格篩選上報。③外部估值審核：我行配備專職內(nèi)估人員，與客戶經(jīng)理、部門負(fù)責(zé)人一起完成審核、認(rèn)定工作。

(4)貸后押品管理情況

①貸后檢查：包括兩個方面，一是押品管理崗位人員日常檢查(管理)，二是押品管理部門組織的押品專項或跟蹤檢查。第l，日常檢查：對公業(yè)務(wù)，押品管理人員為管戶客戶經(jīng)理，對押品每月現(xiàn)場檢查一次，主要查看押品實物狀態(tài)、價值變動、權(quán)屬變化情況；零售業(yè)務(wù)，押品檢查主要是資產(chǎn)質(zhì)量控制崗人員，現(xiàn)場檢查抵押權(quán)證，對于沒有抵押登記證明，或貸款發(fā)放以后，未在規(guī)定時間內(nèi)辦理正式抵押手續(xù)的，向抵押登記崗詢問抵押登記證明辦理情況，判斷原因是否合理，并將情況反饋個貸中心負(fù)責(zé)人；如存在須馬上報告的重大情況，質(zhì)量控制人員立即向上一級管理人員進(jìn)行匯報；根據(jù)檢查結(jié)果填寫抵押登記情況檢查清單。第2，跟蹤檢查：建立了押品貸后管理跟蹤檢查機制，及時采集、分析、處理抵押人及押品風(fēng)險信息，有效識別、評估押品風(fēng)險，并進(jìn)行風(fēng)險提示和控制。②押品重估第1，重估頻率：一是對公司類貸款項下的房產(chǎn)、土地使用權(quán)、機器設(shè)備等價值相對穩(wěn)定的押品，原則上每年評估一次。二是在貸后檢查和十二級分類工作時，如發(fā)現(xiàn)押品形態(tài)發(fā)生變化或市場價格趨于惡化等不利情形時，即進(jìn)行及時價值重估，以反映押品的公允價值。三是對存貨、倉單等價值波動相對較大的押品，根據(jù)具體情況開展定期評估，原則上不低于每季度一次。四是對市場價格波動較為敏感的押品，加大重估頻率。五是對零售業(yè)務(wù)，按季對當(dāng)季信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類，由次級及以上分類向下遷徙為可疑或損失的貸款至少進(jìn)行一次貸后重估工作，同時采取不定期抽查的方式對抵押物價值非正常減少情形進(jìn)行貸后檢查并確認(rèn)押品形態(tài)。六是特殊情況：即當(dāng)發(fā)生以下事項時，即使未到重估周期仍需要對押品價值進(jìn)行重新評估：第一，押品市場價格發(fā)生大幅下降；第二，債務(wù)人財務(wù)狀況惡化或發(fā)生信貸違約事件，如公司類貸款逾期半年以上或發(fā)生其他重大違約事件；第三，被認(rèn)定為“假個貸”、疑似“假個貸”，押品價值可能發(fā)生重大不良變化；第四，押品擔(dān)保的公司類信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類向下遷徙為不良貸款；第五，押品由信貸經(jīng)營部門移交資產(chǎn)保全部門；第六，發(fā)生重大風(fēng)險事項等其他需要重估的事項。第2，重估方式：主要是結(jié)合市場房價、房屋座落位置、周邊環(huán)境等因素，由內(nèi)估人員分析、評估、確認(rèn)。第3，重估人員：零售業(yè)務(wù)評估人員由貸后管理人員兼職；對公業(yè)務(wù)評估人員設(shè)置專職人員。

(5)押品管理系統(tǒng)應(yīng)用情況

押品管理系統(tǒng)在規(guī)范押品估值與重估管理、完善權(quán)證保管信息記錄、統(tǒng)一押品數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)等方面發(fā)揮較大作用和提供了重要支撐平臺，該系統(tǒng)實施以來，對我行押品日常管理工作得到不斷強化，對押品估值科學(xué)性、合理性和準(zhǔn)確性得到進(jìn)一步提升，促進(jìn)了押品風(fēng)險緩釋作用有效發(fā)揮。

3押品及押品管理的主要風(fēng)險點及控制措施

1．押品的主要風(fēng)險點及控制措施

押品范圍廣、種類多，這里主要從保證金、房地產(chǎn)、收費權(quán)質(zhì)押等幾種常見押品進(jìn)行分析。

(1)保證金：

①風(fēng)險點：一是保證金來源的合法性；二是質(zhì)押的有效性。②控制措施：調(diào)查核實保證金來源的合法性，辦理合法、足額、有效的質(zhì)押手續(xù)。(2)房地產(chǎn)：①風(fēng)險點：一是房地產(chǎn)抵押真實性風(fēng)險；二是抵押的有效性風(fēng)險；三是房地產(chǎn)價值足額性風(fēng)險。②控制措施：一是核實、檢查抵押物的真實信息；二是辦理合法、合規(guī)、抵押登記手續(xù)；三是選擇權(quán)威、公正的抵押物評估機構(gòu)，保證價值真實、合理；四是建立抵押物定期重估、檢查和市場分析制度，持續(xù)關(guān)注抵押物價值變化情況，及時采取有效緩釋措施。(3)經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押：①風(fēng)險點：一是政策性風(fēng)險；二是價值不確定性風(fēng)險；三是執(zhí)行性風(fēng)險。②控制措施：一是密切關(guān)注國家政策對經(jīng)營收益權(quán)的影響，并做好預(yù)警分析；二是加強與權(quán)益登記部門溝通，確保質(zhì)押合法、合規(guī)、足額、有效；三是加強對客戶的賬戶管理，掌握資金來源和使用規(guī)律，保證對現(xiàn)金流的有效控制，并做好風(fēng)險控制預(yù)案；四是加強對客戶綜合，密切銀企關(guān)系，從多渠道、多角度了解、摸清客戶有關(guān)信息，掌握主動，控制風(fēng)險。2．押品管理的主要風(fēng)險點及風(fēng)險控制措施押品管理的風(fēng)險點分布在管理中的各個環(huán)節(jié)，在不同環(huán)節(jié)，風(fēng)險點不同，這里我們結(jié)合押品準(zhǔn)入、押品評估、押品抵押登記、押品保管及處置等環(huán)節(jié)特點來分析主要風(fēng)險點及控制措施。

(1)主要風(fēng)險點：

①押品的合規(guī)、合法性風(fēng)險；②押品價值的足額性風(fēng)險；③押品的真實性風(fēng)險；④押品抵押的有效性風(fēng)險。

(2)風(fēng)險控制措施：

①押品準(zhǔn)入環(huán)節(jié)：對押品準(zhǔn)人要嚴(yán)格按照《擔(dān)保法、物權(quán)法等有關(guān)法律要求，結(jié)合我行押品有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核，做到準(zhǔn)入有法可依、有規(guī)可循。②押品評估環(huán)節(jié)：一是評估機構(gòu)選擇要合法、合規(guī)；二是評估方法選擇要合理、科學(xué)；三是評估價值確定要審慎，執(zhí)行孰低原則；四是關(guān)注評估人員道德風(fēng)險。③在合同簽訂環(huán)節(jié)：經(jīng)辦人員和押品管理人員共同核對押品有關(guān)信息，確保合同中押品信息與押品權(quán)證原件信息一致，與押品實際信息一致。④押品登記環(huán)節(jié)：采取雙人共同到抵押登記部門鑒證登記過程，確保抵質(zhì)押的真實、有效。⑤他項權(quán)證獲取環(huán)節(jié)：為確保他項權(quán)證的真實性，指定專人負(fù)責(zé)到抵押登記部門領(lǐng)取他項權(quán)證，不委托他人或中介機構(gòu)。⑥押品保管環(huán)節(jié)：一是加強對押品權(quán)證的保管；二是加強對押品現(xiàn)場檢查和重估，保證押品持續(xù)價值足額覆蓋風(fēng)險。⑦押品處置環(huán)節(jié)：一是處置要確保及時性、時效性；二是處置方式、方法要合法、合規(guī)、透明，保證最大限度度覆蓋風(fēng)險。

4對公和零售業(yè)務(wù)押品管理的主要特點及差異分析

(1)主要特點：

①都屬于押品范疇，屬于金融機構(gòu)有效緩釋信貸風(fēng)險的一種手段或措施。②押品管理需要專人負(fù)責(zé)，實地檢查，保證實物與系統(tǒng)信息的一致性并及時更新，保證持續(xù)的押品價值能夠覆蓋風(fēng)險。

(2)差異分析：

①種類不同：對公業(yè)務(wù)押品種類多，形式廣，包括保證金、房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、收益權(quán)等；而零售業(yè)務(wù)相對單純，主要集中在存單、國債憑證、房地產(chǎn)、汽車等。②管理方式不同：對公業(yè)務(wù)因押品種類繁多，一些押品專業(yè)化程度高，增加管理人員難度，特別是對價值變化不易確定；而零售業(yè)務(wù)押品相對單純，價值變化易于評估，管理技術(shù)難度相對較小。③數(shù)量不同：對公業(yè)務(wù)戶數(shù)少，押品也相應(yīng)較少，管理工作量不大；而零售業(yè)務(wù)戶多，押品量大且分散，管理工作量較大。④押品價值不同：對公業(yè)務(wù)單一押品價值較大，檢查或重估頻率要求高；二零售業(yè)務(wù)單一押品價值相對較小，通常采取批量管理，檢查頻率要求相對較低。⑤風(fēng)險緩釋水平不同：對公業(yè)務(wù)押品一般為土地、產(chǎn)房、機器設(shè)備等，相對零售業(yè)務(wù)押品房產(chǎn)、存單等，具有不易變現(xiàn)，價值波動較大特點，綜合來看風(fēng)險緩釋水平也低于零售業(yè)務(wù)。

5押品選擇的影響

(1)對客戶的影響分析

①對融資成本的影響：一是采取保證金質(zhì)押方式，客戶直接融資成本最低；二是采取房地產(chǎn)、設(shè)備等押品抵押方式，需收取評估環(huán)節(jié)評估費，抵押登記環(huán)節(jié)抵押登記費，公證環(huán)節(jié)公證費等費用，客戶融資成本相對較高。②對資金流動性的影響：一是采取保證金質(zhì)押擔(dān)保方式，將會“凍結(jié)”客戶部分資金，從而降低其流動性；二是采取不動產(chǎn)抵押方式，鎖定不動產(chǎn)押品，降低再融資能力。③對信用水平的影響：采取押品抵(質(zhì))押，增加客戶違約成本，可促使客戶按時履約，培養(yǎng)其信用意識，提高信用水平。

(2)對金融機構(gòu)的影響分析

①對風(fēng)險的影響：一是采取保證金或存單質(zhì)押方式，押品風(fēng)險緩釋程度最高，貸款風(fēng)險最低；二是采取房地產(chǎn)等押品抵押，押品價值穩(wěn)定，易于變現(xiàn)，風(fēng)險緩釋程度也較高，貸款風(fēng)險相對較低；三是采取機器設(shè)備等押品抵押，押品價值不穩(wěn)定，如是專用設(shè)備，不易變現(xiàn)，且我行不具備對其識別、估值、處置等專業(yè)能力，風(fēng)險緩釋程度不高，貸款風(fēng)險相對較大；四是收費權(quán)、賬戶質(zhì)押方式，政策性較強，風(fēng)險緩釋程度低，貸款風(fēng)險大。②對收益的影響：一是采取保證金或存單質(zhì)押方式，我行議價能力弱，收益低；二是采取房地產(chǎn)、機器設(shè)備等押品抵押，客戶費用開支大，我行雖然具有一定議價能力，但從客戶成本角度考慮，定價受一定影響；三是收費權(quán)、賬戶質(zhì)押方式，多屬于醫(yī)院、學(xué)校等公益性單位，政策性強，貸款利率定價受制約，但在綜合性營銷方面空間較大，有利于中間業(yè)務(wù)收入提升。③對發(fā)展的影響：押品選擇各有利弊，因此，需要統(tǒng)籌安排，綜合考慮。一是如果僅從風(fēng)險角度考慮，選擇保證金、存單等押品，風(fēng)險低，但收益不高，業(yè)務(wù)拓展空間小；二是如果僅從業(yè)務(wù)發(fā)展角度考慮，選擇高風(fēng)險押品，收益大，但預(yù)期風(fēng)險也較大，最終也將制約業(yè)務(wù)發(fā)展。

(3)醫(yī)院、學(xué)校等特殊客戶押品管理建議

①客戶必須在我行開立收費賬戶，用于歸集收費收入，同時加強與客戶合作，提高結(jié)算比例和資金沉淀量。②建立并完善收費賬戶管理，有利于我行對客戶資金流的控制。③確保客戶對質(zhì)押賬戶及賬戶內(nèi)資金享有處分權(quán)，有利于掌握主動。④與客戶約定，在特定條件下，我行有權(quán)提前收回貸款，切實保障我行權(quán)益不受損失。

6當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)押品管理情況

(1)押品管理的部門職責(zé)分工

根據(jù)我行了解情況，農(nóng)行、中行、工行等國有大銀行押品管理基本與我行相似，押品管理在具體經(jīng)營部門管理。

(2)押品準(zhǔn)入及抵質(zhì)押率要求

當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)對押品接受范圍嚴(yán)格按照擔(dān)保法規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行，抵質(zhì)押率也是按照有關(guān)監(jiān)管部門要求貫徹，具體根據(jù)業(yè)務(wù)品種、客戶自身等不同情況進(jìn)行浮動。

(3)押品管理的操作流程

通過了解部分同業(yè)，對擔(dān)保方式選擇、抵押權(quán)設(shè)立、擔(dān)保處置回收基本與我行相類似，如農(nóng)行對擔(dān)保處置回收設(shè)立專門機構(gòu)一資產(chǎn)經(jīng)營部。

(4)押品估值管理

根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)登記部門和銀行監(jiān)管部門要求，各行對押品的評估均選擇外部評估機構(gòu)進(jìn)行，總體要求相對我行寬松，如農(nóng)行、中行外部評估機構(gòu)優(yōu)先考慮本地機構(gòu)，因為一方面這些機構(gòu)多為登記部門下屬機構(gòu)，為登記部門認(rèn)可；另一方面這些機構(gòu)長期從事本地專業(yè)押品研究，對估值準(zhǔn)確性方面具有優(yōu)勢。

(5)信用貸款的條件隨著同業(yè)競爭的日趨激烈，各行加大市場爭奪，不斷降低貸款條件，尤其是在擔(dān)保方式上掌握的比較靈活，如中行對重點大客戶民權(quán)國電等采取信用方式；對本行員工發(fā)放信用方式個人貸款，突出差別化管理方式。

7我行押品管理需要關(guān)注的差距及優(yōu)化建議

(1)需要關(guān)注的差距

①對押品認(rèn)識上有待進(jìn)一步提高。“抵質(zhì)押僅是貸款的形式要件”這種認(rèn)識偏差在一定范圍內(nèi)客觀存在，因此，對押品的經(jīng)濟價值、法律效力、市場變現(xiàn)能力等實質(zhì)性審查不夠深入，重形式、輕內(nèi)涵。②對押品準(zhǔn)入上有待進(jìn)一步提升。比如，有些押品，雖然法律上許可，但對我行來說，不具備識別、評估、處理這類押品風(fēng)險的專業(yè)能力，風(fēng)險隱患很大，選擇上應(yīng)慎重。③對押品管理上有待進(jìn)一步加強。我們非常重視收取押品權(quán)證、辦理相關(guān)登記手續(xù)，但對之后的持續(xù)性檢查，還需進(jìn)一步加強。④對押品系統(tǒng)及其應(yīng)用有待進(jìn)一步升級優(yōu)化。目前我行押品管理系統(tǒng)剛剛起步，功能簡單，覆蓋比例低，實用范圍窄，量化統(tǒng)計有限，技術(shù)分析缺失等，有待進(jìn)一步優(yōu)化、完善和充實。

第11篇

摘 要 數(shù)據(jù)挖掘能幫助商業(yè)銀行分析金融業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，找出規(guī)律，并發(fā)現(xiàn)目標(biāo)市場。本文通過對數(shù)據(jù)挖掘在國內(nèi)外銀行個人金融產(chǎn)品市場定位的應(yīng)用狀況進(jìn)行分析，指出了中國商業(yè)銀行在應(yīng)用中存在的一些問題，由此提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞 數(shù)據(jù)挖掘 個人金融產(chǎn)品 市場定位

一、引言

數(shù)據(jù)挖掘是利用信息技術(shù)手段從大型數(shù)據(jù)集中挖掘出隱含的有潛在價值的信息，在商業(yè)銀行日常業(yè)務(wù)中，能對金融業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找出規(guī)律，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)市場。客戶是銀行生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，現(xiàn)在金融產(chǎn)品同質(zhì)性非常嚴(yán)重，商業(yè)銀行必須懂得利用數(shù)據(jù)挖掘認(rèn)清自身的優(yōu)勢，對已有客戶的歷史資料進(jìn)行分析，識別客戶的消費偏好，找出客戶的購買動機、購買行為和購買力等方面的特點，才能開發(fā)出適合客戶的金融產(chǎn)品。

二、我國個人金融產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀及市場定位

1.我國個人金融產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀

為了滿足當(dāng)前社會個人融資及理財?shù)男枰覈虡I(yè)銀行不斷推出功能多樣的個人金融產(chǎn)品，如：個人儲蓄存款、銀行卡、個人理財、個人消費信貸，以及電子匯款、銀證轉(zhuǎn)賬、外匯買賣、電話銀行、網(wǎng)上銀行以及各種代收代付、代保管等。據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計，截至2013年5月底，我國個人存款余額為44.17萬億元。以全國人口總數(shù)13.5億計算，人均住戶存款應(yīng)為32719元。央行數(shù)據(jù)還顯示，我國個人存款中，儲蓄存款為42.94萬億元，占了97%以上。另據(jù)國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊調(diào)查，占總調(diào)查量20%的高收入者擁有相當(dāng)于42.4%的財富，不足5%的人占有全國居民儲蓄存款總額的一半，城市中40%的最貧困家庭基本不具備承受消費信貸的能力。根據(jù)目前我國個人經(jīng)濟狀況存在的差異，在推出個人金融產(chǎn)品時必須結(jié)合自身能力分析，做好客戶定位、區(qū)域定位和產(chǎn)品定位。2008年招商銀行推出的“一卡通”和“金葵花理財”，由于市場定位準(zhǔn)確，很受客戶歡迎，市場份額在銀行業(yè)同類產(chǎn)品中一直處于領(lǐng)先地位。

2.個人金融產(chǎn)品的市場定位

商業(yè)銀行個人金融產(chǎn)品市場定位的方法一般先按地區(qū)和人口因素的標(biāo)準(zhǔn)作初步劃分，接著在這基礎(chǔ)上再按收入標(biāo)準(zhǔn)實行差異化分層，然后針對不同收入層次的差異化需求開發(fā)新的產(chǎn)品。個人客戶市場通常有四種劃分方法：第一是按人口統(tǒng)計與社會經(jīng)濟變量劃分，涉及不同年齡、收入、性別、教育、職業(yè)和種族等；第二按心理因素劃分，包括客戶的社會階層、生活方式和個性特點；第三按地理因素劃分，包括不同國家、地區(qū)、城市規(guī)模和地理密度等；第四按客戶對金融產(chǎn)品追求的不同核心利益，分為不同的群體。

三、數(shù)據(jù)挖掘在個人金融產(chǎn)品市場定位中的應(yīng)用

個人金融產(chǎn)品面向社會大眾，而他們的需求是多種多樣的，銀行必須有相適應(yīng)的一系列金融產(chǎn)品體系，滿足不同顧客的需求。

1. 數(shù)據(jù)挖掘在國外銀行的應(yīng)用

美國的大型銀行大部分已經(jīng)建成大型的數(shù)據(jù)倉庫，具有強大的數(shù)據(jù)挖掘能力。美國現(xiàn)代商業(yè)銀行在上世紀(jì)80年代中期陸續(xù)建立了管理信息系統(tǒng)（MIS），實現(xiàn)了對業(yè)務(wù)交易和經(jīng)營管理信息的一體化管理；在90年代初期陸續(xù)建立了決策支持系統(tǒng)（DSS），在對業(yè)務(wù)交易信息和經(jīng)營管理一體化管理的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了對信息分析、加工的集成；到了90年代中期，世界各國大型商業(yè)銀行先后花巨資開始建立能夠解決復(fù)雜問題的數(shù)據(jù)倉庫（BDW）體系。如，美國Firstar銀行的公共數(shù)據(jù)庫中儲存著每位消費者的信息，利用數(shù)據(jù)挖掘可以透徹分析消費者購買新產(chǎn)品的原因。在數(shù)據(jù)庫中能夠找出一種模式，為每種產(chǎn)品找到最合適的消費者。他們采用讀出數(shù)據(jù)變量，結(jié)合消費者的具體情況，是否有家庭財產(chǎn)貸款、信用卡、存款或其他投資產(chǎn)品等，將他們分成若干組，然后使用數(shù)據(jù)挖掘預(yù)測何時向哪位消費者提供何種產(chǎn)品。數(shù)據(jù)挖掘使國外商業(yè)銀行有很強的市場適應(yīng)性，能夠結(jié)合傳統(tǒng)的存款、貸款、中間業(yè)務(wù)，與保險、證券買賣、基金、外匯交易、國際、信托業(yè)務(wù)等相聯(lián)系，不斷開發(fā)合適的新產(chǎn)品，形成多品種多層次的產(chǎn)品體系。通過準(zhǔn)確定位的個人金融產(chǎn)品，銀行的競爭力得到大大的提升。

2.數(shù)據(jù)挖掘的應(yīng)用程序

（1）采集客戶信息資料。每一次客戶交易和服務(wù)的過程發(fā)生在不同的渠道中，通過對各渠道的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集并作初步歸類處理，就能轉(zhuǎn)換成豐富的客戶信息，例如客戶群體屬性，客戶背景信息、客戶滿意度評價等，詳盡的客戶信息有助于銀行更好的制定產(chǎn)品定位策略。

（2）對客戶信息作集成處理并存入數(shù)據(jù)倉庫。數(shù)據(jù)倉庫能夠?qū)π畔⒆骷商幚恚纬梢粋€匯總信息平臺，為進(jìn)一步分析提供支撐數(shù)據(jù)。在個人金融產(chǎn)品市場定位時，要先進(jìn)行產(chǎn)品的屬性定位、功能定位、檔次定位和組合定位，以便確定產(chǎn)品類型和組合。例如一些銀行在推出新的信用卡、轉(zhuǎn)賬卡、提款卡和聯(lián)名卡時，要依據(jù)不同客戶的需要賦予銀行卡獨特的產(chǎn)品特征。只有充分掌握了顧客需求差異的信息，才能更好地設(shè)計出功能獨特的金融產(chǎn)品。

（3）創(chuàng)建分析模型及專項分析。數(shù)據(jù)挖掘能夠隨時調(diào)取客戶相關(guān)信息，運用相關(guān)的模型和指標(biāo)作專項分析，例如客戶盈利能力分析、行為分析、貸款風(fēng)險分析、追繳分析、資信評估等，這是數(shù)據(jù)挖掘的主要手段，它可以發(fā)現(xiàn)重點的目標(biāo)使用者（購買者）。在客戶盈利能力分析中，由于不同客戶對銀行創(chuàng)造的價值是不同的，通過數(shù)據(jù)挖掘可以有效地分析和預(yù)測不同市場活動情況下客戶盈利能力的變化，以幫助銀行制定適合的市場策略；通過客戶的行為分析，可以判斷客戶對交叉銷售的接受程度，從而找出對客戶最優(yōu)的產(chǎn)品或服務(wù)匹配。

（4）數(shù)據(jù)挖掘、為決策支持提供服務(wù)。這是最重要的一個環(huán)節(jié)，銀行利用特定的分析工具，使用統(tǒng)計學(xué)和人工智能技術(shù)在客戶信息的“數(shù)據(jù)礦山”中找到蘊藏的“金塊”。經(jīng)過數(shù)據(jù)挖掘銀行將更清楚的認(rèn)識自身條件，更好的把握自已的競爭優(yōu)勢。還可以經(jīng)常審視金融產(chǎn)品提供的利益是否被目標(biāo)市場所認(rèn)可，產(chǎn)品的市場定位在目標(biāo)市場上是否突出。1996年1月12日成立的中國民生銀行，其產(chǎn)品定位和競爭戰(zhàn)略圍繞的是以“民”為本，并推出了相應(yīng)的多種個人金融產(chǎn)品和服務(wù)，迄今已占有一定的市場地位。

四、數(shù)據(jù)挖掘在我國商業(yè)銀行的應(yīng)用狀況

自1999年9月開始，我國各個銀行都陸續(xù)開展數(shù)據(jù)大集中，數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)不斷發(fā)展，目前已經(jīng)建立起的相關(guān)硬件設(shè)施包括服務(wù)中心和數(shù)據(jù)倉庫等。2011年中國工商銀行建成了面向全球化、綜合化、集團化發(fā)展的第四代科技應(yīng)用系統(tǒng)（NOVA+），創(chuàng)新推出短信服務(wù)平臺、移動銀行等一大批基礎(chǔ)平臺和拳頭產(chǎn)品。個人理財及私人銀行業(yè)務(wù)收入212.64億元，增加64.06億元，增長43.1%，主要是個人貸款服務(wù)、個人貴金屬、個人銀行類理財以及私人銀行業(yè)務(wù)實現(xiàn)較快增長。銀行卡業(yè)務(wù)收入172.68億元，增加35.81億元，增長26.2%。在應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘過程中主要存在以下幾個問題。

1.系統(tǒng)功能欠缺

已經(jīng)建起的系統(tǒng)由于缺乏深度的客戶信息分析以及后臺可集成銷售業(yè)務(wù)的操作功能，使得國內(nèi)銀行薄弱的客戶關(guān)系和長期積累下來的大量客戶數(shù)據(jù)未能被充分利用和挖掘。又由于信息技術(shù)應(yīng)用水平不高，以及還沒真正建成以客戶為標(biāo)識的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫，導(dǎo)致在金融產(chǎn)品市場定位時缺乏足夠的數(shù)據(jù)支持。

2.數(shù)據(jù)挖掘沒有得到充分利用

各銀行提供的金融產(chǎn)品和服務(wù)非常類似，在同一個地域內(nèi)的客戶從銀行獲得的服務(wù)大同小異，銀行未能為不同客戶提供個性化服務(wù)。當(dāng)客戶到銀行咨詢投資理財問題時，職員對客戶的偏好及能力無法把握，很難令客戶滿意， 最終客戶失望離去。這反映了銀行未能很好的利用數(shù)據(jù)挖掘分析客戶，不知道應(yīng)該對哪一類客戶提供何種服務(wù)和產(chǎn)品，如何將重要客戶留住，往往在業(yè)務(wù)決策時碰到極大的困撓，浪費了許多資源，失去了很多機會。

3.客戶相關(guān)的數(shù)據(jù)處于分割狀態(tài)

一直以來，我國銀行信息系統(tǒng)是按照傳統(tǒng)手工處理流程開發(fā)的，銀行的交易業(yè)務(wù)， 營銷、銷售、客戶服務(wù)和支持業(yè)務(wù)都是孤立的進(jìn)行。系統(tǒng)的設(shè)計都是以賬號為中心，根據(jù)客戶業(yè)務(wù)品種的不同， 市場、銷售、服務(wù)各個部門都有自己獨立的信息系統(tǒng)，客戶在銀行內(nèi)部各系統(tǒng)中的賬號各不相同，客戶信息是散亂和不連續(xù)的，客戶在辦理不同的銀行業(yè)務(wù)（如存款、貸款、辦卡）時，個人信息資料都要重復(fù)填寫，這給客戶帶來了極大的不便。

五、改進(jìn)建議及措施

基于上述分析，今后我國商業(yè)銀行在應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘時應(yīng)注意以下幾點：

（一）建造分布式數(shù)據(jù)庫客戶關(guān)系管理系統(tǒng)（CRM）

由于我國商業(yè)銀行在各地?fù)碛写罅康姆种C構(gòu)，銀行在建造客戶關(guān)系管理系統(tǒng)（CRM）時可以采用分布式的數(shù)據(jù)庫環(huán)境，讓各分行都擁有自己的CRM系統(tǒng)，并與本地綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)及呼叫中心連接，同時在總行建有CRM數(shù)據(jù)庫，提供面向全行的分析決策功能。例如，銀行總部統(tǒng)一建立一級網(wǎng)上銀行，所有網(wǎng)上銀行的客戶均在同一數(shù)據(jù)庫中注冊，客戶的信息直接在總行的CRM系統(tǒng)中集成，各分行可以隨時調(diào)用總行數(shù)據(jù)庫中的客戶信息。

（二）銀行內(nèi)部應(yīng)協(xié)調(diào)一致

由于金融產(chǎn)品本身所具有的無形性和易模仿性，因此，商業(yè)銀行所提供的各種金融產(chǎn)品的差別就在于其服務(wù)質(zhì)量和顧客對該服務(wù)的滿意度上。這表明，充分滿足客戶的需求已成為各銀行競爭的關(guān)鍵。銀行必須充分調(diào)動內(nèi)部各部門及每位員工的積極性，只有做到內(nèi)部緊密協(xié)作，才能在開發(fā)、設(shè)計和推廣金融產(chǎn)品的整個過程中全面貫徹以客戶需求為導(dǎo)向的市場營銷理念，共享信息，最大限度地發(fā)揮數(shù)據(jù)挖掘的作用。

（三）利用現(xiàn)代科技手段開發(fā)金融產(chǎn)品

銀行要在已有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上順應(yīng)客戶消費多樣化發(fā)展的趨勢，利用各種現(xiàn)有的金融工具進(jìn)行創(chuàng)新。例如，在經(jīng)濟領(lǐng)域存在著大量不確定因素，如何降低風(fēng)險并提高資產(chǎn)的流動性已成為廣大客戶日益增長的需求；而面對新的投資機會，銀行客戶對新的信貸手段和權(quán)益生成的需求也隨之增長。根據(jù)這些情況，銀行可以與其它金融機構(gòu)合作，加強銀保、銀證合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，提升產(chǎn)品競爭力。同時，在開發(fā)新產(chǎn)品的過程中，做到高起點，高技術(shù)，大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò)銀行、電話銀行等新型產(chǎn)品。

六、結(jié)語

國外銀行的科技化程度高，能夠以客戶信息為中心進(jìn)行個人金融產(chǎn)品的市場定位，國內(nèi)銀行在這方面還處于被動的地位。實際上，在國內(nèi)人們更愿意購買本國銀行的金融產(chǎn)品，國內(nèi)商業(yè)銀行應(yīng)該充分利用這種優(yōu)勢，以市場需求為出發(fā)點，進(jìn)行開發(fā)、設(shè)計和經(jīng)營，向客戶提供合適與滿意的金融產(chǎn)品。

參考文獻(xiàn)：

[1]周梅.金融產(chǎn)品創(chuàng)新：歷程、機制與策略.財貿(mào)經(jīng)濟.2009.02.

[2]黃少安，劉達(dá)，郭冬梅.我國金融產(chǎn)品創(chuàng)新的機制選擇和政策建議.理論學(xué)刊.2011.01.

[3]崔海蓉，何建敏，胡小平.結(jié)構(gòu)化金融產(chǎn)品的最優(yōu)設(shè)計與定價基于發(fā)行者與投資者視角.中國管理科學(xué).2010.04.

第12篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；操作風(fēng)險；對策

中圖分類號：F831 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號:1003－9031(2011)03－0071－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.03.16

一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險概述及特征

由于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的特殊性,在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會中,房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險。房地產(chǎn)信用風(fēng)險和房地產(chǎn)市場風(fēng)險是學(xué)術(shù)界長期以來研究的重點,但操作風(fēng)險卻很少引起關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營運的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng),以及外部事件所造成損失的風(fēng)險，包括法律風(fēng)險，但不包括策略風(fēng)險和聲譽風(fēng)險。所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險就是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險。

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險管理觀念和風(fēng)險管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產(chǎn)操作風(fēng)險認(rèn)識不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險理解為房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險,或者誤解為操作性風(fēng)險,更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險管理方面由于房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專門的管理部門,不同的操作風(fēng)險由不同的部門負(fù)責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險整體狀況，有些操作風(fēng)險處于無人管理的真空狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動，覆蓋面大,不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險存在于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險。二是風(fēng)險誘因與風(fēng)險損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險與商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的整個體系有關(guān)，只要有各個機構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時隨著環(huán)境的變化而改變，管理過程中的一點小疏忽就會將操作風(fēng)險遺漏,增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風(fēng)險涉及商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者各個層面，有時可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險的發(fā)生不會立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險的動機，有時記錄不及時或根本沒有相關(guān)記錄。五是計量的困難性。操作風(fēng)險的評估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營中斷、法律成本等間接的損失，有時還有無法計量的損失。六是風(fēng)險不易分散。操作風(fēng)險難于通過商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者自身內(nèi)部機構(gòu)對沖和分散風(fēng)險，因為它與不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營機構(gòu)，甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系，具有很強的隱蔽性。

二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險歷史回顧

1988年4月，國務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進(jìn)一步加強，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商、投機者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長，從而形成了房地產(chǎn)的集中開發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟陷入惡性循環(huán)。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟發(fā)展[1]。

2010年1月4日國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，計劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產(chǎn)市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價格飆升。透過快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報道，導(dǎo)致市場短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房價大幅上漲的現(xiàn)象。面對形勢，海南省政府及時干預(yù)市場，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，新的土地成片開發(fā)和大型主題旅游公園項目要待國家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設(shè)10.09萬套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發(fā)房價下調(diào)，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費，最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用瘛⑵髽I(yè)或政府來承接、管理，從這個角度分析，也說明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費水平上已足夠多，并且房價與當(dāng)?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因為房價陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨兩個方面的壓力：一是世界經(jīng)濟未來的走勢還不明朗，對我國經(jīng)濟發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀；二是開發(fā)商房價追漲會影響今后的市場成交量，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長，具有投資品和消費品雙重屬性，其風(fēng)險變化就變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)市場營運主體即房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運營運作導(dǎo)致的操作風(fēng)險以及帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險問題將逐漸暴露出來。

三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險問題及原因

從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商操作風(fēng)險問題

由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來對城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開發(fā)商對城市的未來發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機會選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時在房地產(chǎn)熱過程中的房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴(yán)重；捂盤惜售、炒地炒房，房價死扛、明降、暗降，高房價低成交乃至零成交已逐漸成為了一個常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問題，建筑質(zhì)量存在問題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重，毫無節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞。總之城市土地開發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重，既給海南省長遠(yuǎn)發(fā)展帶來了嚴(yán)重的不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來其自身難以控制的操作風(fēng)險。

（二）商業(yè)銀行的操作風(fēng)險問題

這種操作風(fēng)險主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實[2]；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說明海南省銀行對操作風(fēng)險防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點。因此，銀行加強操作風(fēng)險防范仍是重中之重。

（三）海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險問題

海南省房地產(chǎn)中介機構(gòu)存在很多問題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識較弱。中介公司規(guī)模總體偏小，多數(shù)是靠差價賺錢。那些規(guī)模和實力較強，能夠引導(dǎo)市場發(fā)展的中介公司的品牌意識比較弱，經(jīng)營缺乏長期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽偏低，從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識。小中介公司在相當(dāng)程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場。

（四）海南省政府管理方面存在的問題

目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級政府高度重視并促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門和人員出現(xiàn)以下主要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財政的支配權(quán)、經(jīng)濟審批權(quán)、建設(shè)項目的決定權(quán)等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進(jìn)的程度、地方資源的控制、地方市場規(guī)則的制定以及政府工程項目的招投標(biāo)等是具有實際的決定權(quán)的，因此會發(fā)生為了保護(hù)和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補償。以前各地利用《海南經(jīng)濟特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補償政策，出現(xiàn)補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題，同時關(guān)于補償款的紛爭也顯得十分混亂，因補償款發(fā)生暴利事件的事情時有發(fā)生。第四，稅費不合理。海南現(xiàn)實行許多稅費收取標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達(dá)到總銷售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動資金，導(dǎo)致房價升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因為城市規(guī)劃經(jīng)常變化，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開發(fā)或囤地不開發(fā)，從而導(dǎo)致土地浪費閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設(shè)計落后外，房屋質(zhì)量差、管理不嚴(yán)是最大的缺陷。海南近年來建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴(yán)格，建筑設(shè)計部門設(shè)計降低標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商有使用劣質(zhì)材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟的發(fā)展。

（五）買房人操作風(fēng)險問題

買房人容易犯的錯誤主要有：不關(guān)注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價買房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對房地產(chǎn)的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經(jīng)濟發(fā)展，居民就業(yè)機會增多，收入增加，購房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問題。中國股市投資風(fēng)險太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時代。

四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險控制策略分析

面對房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點，對開發(fā)商、銀行、中介機構(gòu)、相關(guān)政府部門進(jìn)行風(fēng)險管理控制，以促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。

（一）加強政府部門操作風(fēng)險規(guī)避

為了避免相關(guān)政府部門和人員的操作風(fēng)險，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進(jìn)入市場、進(jìn)入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價格，改變房價猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價格泡沫，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵擴大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過完善危機管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系和有效的信息系統(tǒng)，加強房價控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機的發(fā)生，使危機的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合國際旅游島建設(shè)，對海南省主要城市進(jìn)行重點規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，沒有控制性詳細(xì)規(guī)劃不得建設(shè)，詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險、金融等配套服務(wù)機構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險，提高旅游房地產(chǎn)市場的可信度、信譽度，同時保障消費者的權(quán)益，營造一個公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應(yīng)建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)及市場交易信息，成立建設(shè)管理服務(wù)中心，土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責(zé)任制，營造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護(hù)市場秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險。第九，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，使項目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念[4]。

（二）開發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位

根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點，從機會主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動導(dǎo)向開發(fā)，對海南省房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性謀篇布局，開發(fā)商必須自覺地進(jìn)行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開發(fā)上，結(jié)合國際旅游島建設(shè)合理布局，準(zhǔn)確定位；對旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目要進(jìn)行必要的可行性分析，進(jìn)行相關(guān)市場調(diào)研和市場分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目上，注重“借勢”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大經(jīng)濟效益；不搞掠奪式開發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟利益、生態(tài)利益、社會利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項目要科學(xué)設(shè)計，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內(nèi)涵，避免項目雷同，強化品牌形象，運用商業(yè)和市場的運作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場。在旅游房地產(chǎn)營銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進(jìn)銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度降低房價，不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險。

（三）加強銀行的操作風(fēng)險控制

由于銀行業(yè)操作風(fēng)險是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險，因而具有較強的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實踐表明，相對信用風(fēng)險和市場風(fēng)險，操作風(fēng)險更加難以事先計量和預(yù)測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監(jiān)管機制尤為重要。風(fēng)險不可完全消除，但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對資料真實性、合法性嚴(yán)格審核，對明顯存在疑點的資料深入調(diào)查核實；辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、保險監(jiān)督管理委員會和證券監(jiān)督管理委員會等監(jiān)管部門應(yīng)各司其職，應(yīng)對各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來的投資產(chǎn)品加強監(jiān)管，重視各種金融機構(gòu)可能會對市場造成的潛在風(fēng)險，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫，對發(fā)生的每一次風(fēng)險事件進(jìn)行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險的因素和產(chǎn)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)點，度量這些因素對風(fēng)險的具體影響，同時對風(fēng)險的程度進(jìn)行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門不斷積累風(fēng)險識別經(jīng)驗，進(jìn)而提高對操作風(fēng)險的防范和控制。

（四）避免中介服務(wù)所帶來的操作風(fēng)險

健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機構(gòu)走組織市場化、正規(guī)化、規(guī)模化、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國內(nèi)外一些先進(jìn)管理模式，加強對中介服務(wù)的管理，擴大對從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴張、忽視操作風(fēng)險管理的短視行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)中介活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險。海南省房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動保障、價格等管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時展，向國際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺。同時加強房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風(fēng)險管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹立誠信經(jīng)營的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營管理的透明度，逐步取得全社會信賴[5]。

（五）買房人規(guī)避操作風(fēng)險之道

對于許多手頭寬裕、有理財需要的人而言，房產(chǎn)投資是實現(xiàn)個人財產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個重要手段。作為一種花費大的投資行為，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險。首先研究宏觀政策變化走向，積極關(guān)注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說收益減少，但風(fēng)險可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來風(fēng)險，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動態(tài)，小心決策。同時，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機會，不僅可以規(guī)避風(fēng)險，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購買房產(chǎn)時盡量找那些誠實守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對于購買過程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時聘請專業(yè)法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風(fēng)險，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評估自身遠(yuǎn)期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險。買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計建立在較切合實際的基礎(chǔ)上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險。最后就是買房人不要盲目跟風(fēng)炒房，小心炒成房東；學(xué)會投資理財，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當(dāng)前樓價非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時自己審慎，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風(fēng)險。

（六）未來房地產(chǎn)操作風(fēng)險應(yīng)對之策

在國際資本市場信用形象遭受重創(chuàng)、各國經(jīng)濟面臨大衰退的非常時期，作為海南省經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè)，海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個與民生密切相關(guān)的行業(yè)，需要實體經(jīng)濟特別是全社會實際購買力作支撐，“暴利”不是其應(yīng)有的特征，它是一個與海南省資源利用和城市品質(zhì)、人民生活質(zhì)量息息相關(guān)的行業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟價值決定房產(chǎn)價值。針對海南省未來可能面臨的房地產(chǎn)市場風(fēng)險，海南省房地產(chǎn)應(yīng)適度降價，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊[6]。同時海南省應(yīng)結(jié)合建設(shè)國際旅游島，抓住歷史機遇，站在更高的層面，以戰(zhàn)略的眼光來謀劃適合海南省經(jīng)濟社會發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，走高端路線和品牌路線，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，實現(xiàn)住宅建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費和環(huán)境污染，充分利用太陽能優(yōu)勢，推廣太陽能與建筑一體化技術(shù)，發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費和環(huán)境污染，以保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境，使低碳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。

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