時間：2023-06-06 09:02:19
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇綠色建筑市場分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2.ICC指數強勁增長ChrisSleight
3.現實的痛ChrisSleight
4.50強排行榜波瀾不驚MariaHadlow
5.大型項目的施工技術
6.印度市場的重大發展ChrisSleight
7.建筑機械（下半月） 增長預測SamirBansal
8.印度的威尼斯ChrisSleight
9.地下建筑的拆除
10.凈化水的先鋒ChrisSleight
11.超越極限EuanYoudale
12.新的挑戰ChrisSleight
13.租賃管理系統的早期用戶MurrayPollok
14.最后一刻的新聞
15.全面發展的道路建設ChrisSleight
16.現代公司的新挑戰KwonYoungHae，ChrisSleight
17.新型攤鋪機ChrisSleight
2.股市延續上升趨勢ChrisSleight
3.治理水害SteveSkinner
4.綠色公路SteveSkinner
5.中東市場穩步前行?BeccaWilkins
6.塔式起重機新聞
7.創新性的起重作業
8.美國二手起重機市場D.AnnShiffler
9.為孩子們工作BrentStacey
10.大型煙囪的運輸
11.第一次應用的隧道技術ChrisSleight
12.外籍總裁的遠景目標ChrisSleight
13.頂級小型挖掘機的發展方向iCC
14.水泵產品的研發趨勢BeccaWilkins
15.二手高空作業設備充斥市場MariaHadlow
16.日立新款小型挖建筑機械（下半月） 掘機
17.Powerscreen公司的新型篩分機
1.新聞
2.危機的到來
3.飄搖中上升的印度市場
4.國際工程機械市場和中國出口的增長大衛·菲利普斯
5.前沿技術
6.龐大的能源建設計劃
7.冷卻塔建造用塔式起重機
8.上海大展場
9.最新配套件市場
10.拓展業務
1.新聞
2.股市仍將持續震蕩
3.斯洛伐克工程機械市場分析英國工程機械咨詢有限公司
4.工程機械行業電子商務應用分析朱海艷
5.新氣象
6.高度競賽
7.歐洲建筑市場的相對繁榮
8.bauma展覽會上的拖掛車
9.緊急修理作業
10.俄國人創下的記錄
11.讓生活變得更輕松
12.精密水泵
1.信息動態
2.成功的動力
3.發動機排放的挑戰
4.基礎設施建設中的機遇DavidPoggiolini
5.重要的精餾塔
6.專業吊裝作業《國際起重運輸機械》編輯部
7.新一代塔式起重機Heinz-GertKessel
8.全球雄心ChrisSleight
9.市場在回升嗎?LindsayGaleHttP://
10.提高維修保養效率MurrayPollok
11.中國的繁榮ChrisSleight
12.一往無前ChrisSleight
13.兩全其美MariaHadlow
14.建筑機械（下半月） 中國在追趕?ChrisSleight
15.卡特推出新型系列3滑移裝載機
16.小松推出20t新型履帶挖掘機
17.Powercrusher推出移動式圓錐破碎機
18.提高生產力ChrisSleight
2.股市未來走勢分析
3.2009年全球運輸公司50強排行榜
4.印度工程機械市場分析大衛·菲利普斯
5.歐洲市場是否回暖
6.塔式起重機吊裝方案
7.反敗為勝的爆破拆除
8.深海作業
9.夏威夷的完美一吊
10.租賃業50強命運沉浮
11.成功地協同作戰
12.瑪姆特新型起重機
13.小型破碎機
14.裝載機的發展趨勢
15.利勃海爾新起重機
16.三一泵車回娘家
17.世界起重運輸機械峰會
2.股市是否觸底ChrisSleight
3.歐洲設備銷售量下降DavidPhillips
4.全球建筑公司200強建筑機械（下半月） ChrisSleight
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9.闊步前進EuanYoudale
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11.高空作業平臺專業展覽會
12.挑戰動力ChrisSleight
13.為租賃設計的伸縮臂叉裝機MariaHadlow
2.工程機械行業股票持續攀升
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6.樁工技術
7.亞洲雄獅重新崛起
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9.奢侈生活的標志
10.火箭發動機運輸車
11.好設備就要演示出來——凱斯體驗營遼寧站活動紀實汪芙蓉
12.將吊臂折疊起來
13.建筑機械（下半月） 小型破碎機械
[關鍵詞]贛州;“古色”旅游資源;營銷策略
“古色”旅游資源是相對于“綠色”旅游資源——山林、草原、“紅色”旅游資源——革命歷史遺存遺跡而言的,是指具有悠久的歷史,能激發旅游者的旅游動機和旅游行為的古跡、遺址、民族風情、文化藝術等資源。
一、贛州“古色”旅游資源的分布及評價
贛州“古色”旅游資源包括兩大部分,即宋城文化旅游資源和客家民俗文化旅游資源。
1.宋城文化旅游資源
宋城文化旅游資源由位于贛州市章貢區的宋城和相關建筑景點如八境臺、郁孤臺等,及許多宋代建筑,如宋代古塔、古橋、古廟宇、衙署、學宮(書院、試院、儒學)等構成。
贛州作為目前保存宋代城墻建筑的全國歷史文化名城,堪稱獨一無二。其宋代城墻,位于贛州市區北部章、貢兩江岸邊,全長3664米,寬約5米,平均高7米,是江南保存最長的古城墻,也是我國現存唯一的地面和地下保存完好的宋代城墻,有極高的歷史、科學和藝術價值,為江西省重點文物保護單位。登上城墻,章貢合流、百舸競發的美景盡收眼底。
贛州宋代古浮橋也為重要的宋城文化遺存。位于章水上的西津橋、南河浮橋(1985年西河人行橋建成后拆除)和位于貢水上的東津橋(即現在的建春門浮橋)三座浮橋,從宋代開始建造,除戰亂時偶有廢止外,一直沿用到現代,對于城鄉之間的交通發揮了巨大的作用。目前,仍保存了最長的一座建春門浮橋,此橋全長400米,共用了100只木舟,每3只木舟為一組,整座浮橋分為33節,每天都定時開啟,以通行船只。這一古老的交通設施,在贛州沿用了900多年,構成了贛州特有的人文景觀。
此外,贛州市古宋城文物保存完好。不僅城墻、城門、城樓、敵樓、馬同、弩臺、大街、小巷、橋梁、地下排水系統、護城河遺址、古跡方方面面都比較完備,而且宋城的江城防洪功能至今仍然有效,是了解我國防洪史的活教材。贛州宋城還是古代城市從單純軍事防御和防洪結合型向經濟貿易型轉變的一個佐證。
2.客家民俗文化旅游資源
在贛州市眾多的旅游資源中,客家民俗文化旅游資源是其重要特色之一,包含了建筑、民俗、民間藝術、飲食及客家遷徙歷史的相關古代交通遺址等資源。
客家民間藝術有寧都道情、贛州燈藝、贛州采茶歌、采茶戲、興國山歌、花籃燈等藝術形式;飲食資源有三杯雞、小炒魚、四星望月、蜜餞、丁香李、贛州市擂茶、春節臘貨、薯食風味等;民俗禮節資源有筷禮、送果子包、穿木屐、婚娶儀式歌謠等。
客家文化旅游資源地域特色濃郁、類型豐富。改革開放以來,世界各地客家僑屬回鄉尋根,形成了極大的市場和旅游流,為客家文化的市場開發鋪墊了道路。
二、基于“古色”旅游資源的產品設計
從以上分析可知,贛州“古色”旅游資源以宋城及客家文化為特色。宋城系列旅游資源因其較大的典型性和代表性具有較強的競爭能力,并在全國范圍內具有獨特性。同時由于本地的客家文化源遠流長,并且毗鄰于客家集聚中心,具有較大的市場潛力。有鑒于此,本文進行“古色”旅游資源的產品設計。
1.宋城與宋文化觀光游
這是最早被開發利用的旅游項目,自1994年舉辦“中國贛州宋城文化節”以來,至今已舉辦多屆,積累了比較豐富的資料和經驗。為進一步豐富活動的文化內涵,提高其品位,可作如下安排:古城尋蹤游、古城風貌游、古贛州(章貢區)古跡游、通天巖石窟藝術游、宋文化名人探蹤游、一江(贛江)二水(章、貢)游、古贛州輻射區的宋文化傳播尋蹤游。
2.贛州客家文化游
贛州地區是客家民系的孕育之地,這里95%以上的人口屬客家人,所以贛州地區對于客家不僅在語言、民俗習慣、建筑、飲食乃至民系心理的形成等方面,都是至關重要的。作為吸引境外游客、開發國際旅游市場,客家文化游是本地區最具潛在優勢的旅游開發項目,且本地區資源豐富,特點突出,應充分重視。可開發的項目有:客家溯源尋根游、客家民居游、客家民俗游、客家生態文化游、客家文化綠色家園游、客家文化之源修學科研游等。
三、贛州“古色”旅游的市場分析
1.市場競爭分析
(1)宋城文化旅游資源的市場分析
宋城文化的外部競爭目的地有:河南開封、杭州宋城及主題公園以及香港宋城。其中河南開封為北宋首都,內涵豐富,底蘊深厚,但是目前城市格局及環境方面與贛州有一定的差異。杭州為南宋的首都,同樣具有較深厚的文化底蘊,尤其是以文化名人及西湖的影響,加之杭州的宋城主題公園的經營,擴大了其作為宋代文化代表的知名度。從知名度上,針對內地客源市場,兩者對贛州宋城旅游的國內旅游市場具有較大的沖擊,是贛州宋城文化旅游產品市場開發的重要競爭對象;但是兩者在空間上相對贛州的主要目標市場距離較遠;同時,相對兩者而言,贛州的宋城城墻等現存宋代遺跡及與贛江的組合,是具有特色的競爭性旅游資源,通過宣傳贛州宋城的特色而增強競爭力以及贛州對宋城旅游資源的深入開發,是可以在內地市場上獲得成功的。香港宋城是一項較為成功的主題公園,但是其文化底蘊和真實性與贛州相比有較大的差距,雖然對贛州吸引香港游客及境外游客有一定的沖擊,但是贛州如果與之協作,能夠對游客進行有效的分流和導流,則很可能轉競爭關系為互補關系。
贛州市地域內古贛州(章貢區)的周邊輻射區現存的宋代遺跡和文化遺存,是具有互補性的旅游資源,需要加強協作開發。尤其是對于可以組串成旅游線路的相關宋代文化旅游資源,如贛州市區內乃至江西省其他地區的豐富多樣的宋代文化旅游資源,加強協作,開辟宋代文化歷史旅游專線,做到雙贏,共同發展宋文化旅游,乃至將此項產品推向國際市場。
(2)客家文化旅游資源的市場分析
與贛州客家文化民俗資源具有競爭性關系的地區有福建及廣東地區。其中福建的客家民居開發已經形成較大的規模和有一定的國際知名度,如永定的土樓在日本市場非常火爆。其中原因:一是福建客家圍屋保存完好,如福建永安的安貞堡、永定的土樓等;二是福建土樓規模效應較好,永定土樓成群分布,給游客有一定的沖擊力;三是福建客家民居旅游開發成熟。
然而,福建、廣東與贛州是相毗鄰的客家民俗旅游資源分布區,對于本地客家民俗開發是有互補作用的,應該加強協作。
2.贛州“古色”旅游市場細分
(1)境外市場客源細分
一級市場:港澳地區,目前占市場份額65%。
二級市場:臺灣地區,目前占市場份額30%。
其他市場:外國人占市場份額4.9%,華僑占市場份額0.1%。
(2)內地市場地理細分
一級市場:江西、廣東,占市場份額86%。
二級市場:湖南、湖北、上海、福建、江蘇、浙江,占市場份額10%左右。
其他市場:其他地區,占市場份額不足4%。
(3)內地市場旅游目的細分
調查結果表明:
一級市場:旅游觀光,占市場份額66%。
二級市場:度假和探親訪友,占市場份額17%。
其他市場:包括商務、會議、交流及專業訪問、健康療養、宗教朝圣及其他,占市場份額不足17%。其中,商務旅游及會議旅游應該成為未來逐步成長的市場。
四、贛州“古色”旅游的市場策略
1.境外市場
境外市場營銷,通過客家文化和宋城文化以及區內生態旅游資源的推出,繼續維持和拓展以港澳同胞及臺胞為主體的觀光游客市場,重點發掘外國人市場,通過客家文化的感情紐帶,拓展海外華僑市場。密切與國際旅行社的協作。據有關專家推算,客家人在海外號稱有1000萬人,香港約有1/3的人口、臺灣約有540萬人口是客家人,這是一個十分巨大的市場。
2.內地市場
地理市場板塊以觀光及度假吸引本省游客;以客家文化、宋城資源及生態旅游資源吸引廣東客源;以生態旅游資源輔助宋城文化及客家民俗文化資源,吸引湖南、湖北和華東市場客源。加強互補性旅游協作,加強旅游宣傳。
五、贛州“古色”旅游的形象塑造
1.宋城文化旅游的形象塑造
(1)強調宋城城墻及體系完整的獨有性特征,營造觀賞宋城格局的旅游景點和環境。
(2)在旅游環境與旅游項目建設上狠下功夫,達到環境優美、整潔、安靜、舒適。以國家優秀旅游城市為標準,加強綠地、花壇、古樹、名木、市花、市樹保護培植,形成特色,擴大旅游者活動空間,并逐步向療養、休憩、會議旅游方向發展,在峰山和陡水湖等地建療養、休閑地。
(3)加快以宋文化為內涵的贛州章貢區城市游憩商務區的建設。
(4)城市識別標志以宋城為核心內容。
2.客家民俗文化旅游的形象塑造
(1)規范開放客家民居旅游目的地,以建筑民俗及村落形象為展示基質,以生活民俗、生產民俗、婚育民俗等為展示活載體。
(2)以生態文化為主線發掘客家民俗文化旅游資源并設計相關產品。
(3)對重點開放的客家圍屋內部進行整修,并逐步完善旅游服務設施。
(4)圍繞客家遷徙線路,進行旅游形象宣傳促銷,包括沿宋代的古驛道等沿線的古建筑恢復及相關客家文化的展示等,如大余梅關古驛道的建設,可以與客家文化傳播相結合進行旅游開發。
參考文獻:
[1]韓振飛.贛州現存的宋代文史古跡[J].南方文物,2001,(4).
[2]饒任坤,盧斯菲.客家歷史文化縱橫談[M].南寧:廣西教育出版社,1993.
Abstract： As the world's attention on building energy efficiency is increasing. Green housing has become a prevailing concept that China has gradually put into practice. Starting from the connotation and extension of green housing， the article took Nanjing as an example， launched specific market research for different groups of people in order to find out the current situation of the green housing market in Nanjing through data processing and analysis. Then the article did typical case study according to value engineering theory to find out the existing problems in the promotion of green housing and gave feasible advice about developing strategies for developers.
關鍵詞： 綠色住宅；市場調研；開發戰略
Key words： green housing；market research；developing strategy
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）22-0001-04
0 引言
2013年1月，發改委和住房與城鄉建設部了《綠色建筑行動方案》[1]，明確了推廣綠色建筑的重要意義和重點任務，各地開始如火如荼地開展綠色節能建筑的推廣工作。我國建筑節能工作的研究和推廣雖然起步較晚，但是發展速度還是比較可觀的。短短幾年內，節能維護結構、水源地源熱泵系統、太陽能規模化系統以及能量管理和節能診斷系統等關鍵性技術已經在新建的項目中實現了廣泛的應用。作為綠色建筑的重要組成部分之一，綠色住宅因為其在全壽命周期內能最大限度地保護環境、節約資源，為人們提供健康、舒適和高效的使用空間而受到南京市廣大購房者的青睞，為順應市場需求，許多開發商爭相開發新型樓盤。在這樣的大環境下，行業競爭日趨同質化，想要避免同行業內其他企業的競爭，房地產開發企業必須通過市場調研，在透徹了解市場情況的基礎上制定相應的市場開發戰略。
1 綠色住宅的發展背景
1.1 綠色住宅的內涵與外延 綠色住宅與一般住宅相比，其主要的不同之處在于：一般住宅隨著建筑設計的標準化、生產用材的產業化，形式的一律化、單調化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而綠色住宅更為注重人與自然環境的和諧共生和居住者的舒適健康，秉承著健康環保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，隨著氣候地貌、自然資源和地方風俗等地域差異、文化差異而使建筑呈現出各具特色的風貌。
綠色住宅涵蓋了建筑規劃、設計、建造及改造、材料生產、運輸及回收再利用等所有與建筑活動相關的環節；涉及到建設單位、勘測設計單位、施工單位、監理單位、建筑產品研發企業和有關政府管理部門。狹義而言，綠色住宅是在其設計、建造以及使用過程中節能、節水、節地、節材的環保型住宅。廣義而言，綠色住宅是人類與自然環境協同發展、和諧共進，并能使人類可持續發展的文化。它包括持續農業、生態工程、綠色企業，也包括了有綠色象征意義的生態意識、生態哲學、環境美學、生態藝術、生態旅游以及生態倫理學、生態教育等諸多方面。
由于中國經濟在近些年間的持續高速發展，我國房地產行業也同樣面臨著產業結構的整合、升級和優化，同時，建筑與設計也逐漸呈現出專業化和高科技化的趨勢。與過去的建筑物相比，現代城市建筑對于溫控和通風的需求顯得更為突出，同時，對其運行成本、環保指標、用戶感受和與建筑外觀的結合等方面都提出了更高的要求[2]。在這樣的背景下，我國建筑的能源結構調整和技術革新都有著超乎想象的進展。因此，大范圍推廣能夠達到節能環保效果的綠色建筑已經成為大勢所趨。對于房地產開發商來說，只有不斷了解技術前沿信息，關注被成功由理論轉化為實踐的最新技術，把客戶需求與前沿技術結合起來，才能在新的歷史機遇面前，獲得更高的收益。
1.2 綠色住宅的綜合評估體系 近十余年來，綠色建筑的概念從理念到實踐，正在不斷完善。發達國家制定了多個綠色建筑評估體系，通過具體和可操作的指標體系，為可持續發展建筑賦予了明晰的概念界定。
英國BREEAM評估法是最早的綠色建筑評估系統[3]。20世紀90年代初，英國建筑研究所對多種建筑類別公布了五種適用評估版本。BREEAM評估法主要根據地球環境和資源利用、當地環境和室內環境三個方面進行評估。該評估法在英國并非義務，但卻頗受業界關心。
美國綠色建筑協會所倡導的LEED評估法是如今運用最廣泛的綠色建筑評估體系[3]。這個評估體系于1996年正式執行，共包括了69個綠色性能指標，其中7個指標是必要選擇，62個是自行選擇。涉及當地環境、節水效益、能源與大氣、材料和資源、室內環境等多個領域。對這些選項進行計分后，獲26分即可獲得LEED認證，52分以上可獲得最高等級鉑金認證。
而我國的“綠色建筑評價標識”，一方面是政府組織行為，即由住房和城鄉建設部及其地方建設主管部門開展的強制性評價；另一方面是社會組織行為，即自愿參與的非強制性評價。我國政府結合中國能源狀況的國情，提出綠色建筑的核心是“四節一環保”，即節能、節地、節水、節材和保護環境，具體來講就是發展節能省地型住宅和綠色建筑。
我國在綠色建筑的發展上起步較晚，2005年，我國首次頒布已編制5年之久的《中國綠色建筑導則》，同年舉辦了“首屆國際智能與綠色建筑研討會”，并在會上頒布了《綠色建筑評價標準》[4]。同時，公眾對建設部正在研究制定的《建筑節能管理條例》在推進綠色建筑發展方面也寄予了厚望，而《綠色生態住宅小區建設要點與技術導則》、《國家康居示范工程建設技術要點》、《中國生態住宅技術評估手冊》、《綠色奧運建筑評估體系》等作為綠色建筑評價體系中的重要組成部分，也是我國綠色建筑的發展過程中的起重要指導書。目前，在我國綠色建筑標準體系中，應用較多的還是2006年出臺的《綠色建筑評價標準》GB 50378-2006。
1.3 推廣綠色住宅的必要性 隨著全世界經濟的發展，各國建筑能耗都在逐漸上升，逐漸成為一個國家總能耗的重要組成部分。表1顯示了世界上主要國家建筑能耗占其總能耗的比例[5]。從中可以看出，發達國家建筑使用能耗占總能耗的30%～40%，這個比例是相當可觀的。
隨著我國經濟的不斷發展，建筑能耗占我國能源消耗量的比例也逐年上升。根據相關統計顯示，我國現有建筑的總面積高達400億平方米，每年新增的建筑面積約為19億平方米，照這樣的增長速度，預計到2020年我國還將新增建筑面積約200億平方米。建筑業的大量用地，使得在建筑在建造和使用過程中消耗的能源總量占到社會總能耗的近30%，加之建材的生產能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社會總能耗的比例高達46.7%。而當前，我國正處于工業化和城鎮化快速發展的重要階段，面臨經濟發展的巨大壓力。要爭取在未來15年內保持年均7%以上的GDP增長，將面臨資源約束和環境惡化帶來的巨大挑戰。因此，建筑節能尤其是綠色住宅的推廣迫在眉睫。
2 南京市綠色住宅市場調研
為更好地引導江蘇省綠色建筑的健康發展，提高綠色建筑建設水平，江蘇省建設廳成立了“江蘇省綠色建筑評價標識管理辦公室”，辦事機構設在江蘇省住房和城鄉建設廳建筑節能與科研設計處。截至2011年，江蘇省已評出綠色建筑標識項目共32項，總面積524萬m2。其中住宅類項目22項，共441萬m2，包括保障性住房12項，共228萬m2。
2.1 市場分析 筆者為了了解購房者對綠色住宅的了解和接受程度以及業主的居住感受，分別對購房者和業主各發放了600份問卷。其中受訪的業主為南京朗詩國際街區、銀城東苑、鋒尚國際等多個綠色住宅小區的住戶。表2和表3顯示了目前使用中的綠色住宅業主的學歷和收入情況。
由以上兩表的結果可以看出，目前綠色住宅的受眾大多為高學歷高收入人群，因此開發商可以將這一人群作為客戶定位的重點，同時，受訪業主家庭月收入非常集中地處于10000-29999元這一區間，其中又以家庭月收入處于15000-19999元的業主占絕大多數，這也給綠色住宅的合理市場定價、客戶定位提供了一定的指導性意義。
受訪的購房者為筆者在南京市房產交易中心、各樓盤售樓處等地隨機抽取的人群。調查發現，有16.5%的受訪者完全不了解綠色住宅，接近七成的受訪者表示只是聽說過和初步了解，只有16%的少數購房者表示對綠色住宅的內涵很了解。圖1顯示了購房者對綠色住宅的了解方式。
由以上圖表的結果可以看出，對于大多數購房者而言，綠色住宅的概念并不陌生，但僅處于初步了解階段，還有相當一部分被訪者完全不了解綠色住宅。超過七成的受訪者對于樓盤的了解是通過朋友介紹的，這是綠色住宅住宅的一個突出特點。在住宅業利用平面媒體、電視、網絡媒體如此普遍的今天，對綠色住宅的了解停留在口口相傳階段，一方面凸顯了綠色住宅在宣傳推廣方面的力度有待加強，另一方面也反映了購房者在選房過程中，對于綠色住宅營銷傳統而常見的推廣媒介持信度不足。因此，對于開發商來說，現階段需要加強對綠色住宅概念的推廣和營銷。
2.2 案例分析 南京朗詩國際街區是朗詩在南京開發的第一個綠色住宅項目。基地地處南京市雨花區板橋新城東北組團，東起規劃道路四號街，西至板橋大道，北起湖景路，南至八號路。
小區采用地源熱泵集中空調系統，利用土壤及開式冷卻塔作為冷熱源，采用4臺地源熱泵機組及2臺制冷機組為末端天棚輻射及新風系統提供冷熱量。新風系統夏季由熱泵機組+制冷機組提供7℃/12℃的冷凍水，冬季則由熱泵機組提供35℃/30℃的熱水；天棚輻射系統夏季由熱泵機組+制冷機組提供 18℃/20℃的冷凍水，冬季則由熱泵機組提供28℃/26℃的熱水。不同季節運行工況的轉換靠閥門的切換實現。兩臺開式冷卻塔則完全根據熱泵系統運行情況及地下溫度監測情況實時開啟，即在夏季運行時為地埋管系統放熱提供補充，以保證地下熱場平衡，避免冷熱堆積。
末端新風機組帶全熱回收，熱回收形式為轉輪熱回收。對住宅內的回風進行熱回收以預熱/預冷新風，從而降低機組自身的運行能耗。該項目實現了分戶獨立設置分集水器，滿足分戶計量和室內室溫調節。表4展示了該項目的增量成本和節能的相關數據。
從增量成本[6]的角度來看，該項目的綠色技術增量成本為324元/m2，超出了綠色建筑評價三星級標準的平均水平182元/m2。該項目的總投資額為74000萬元，綠色技術總增量成本為4114.3萬元，占總投資的5.56%，增量比例低于品牌推廣型建筑的平均水平15.9%，從這個角度來看該項目的成本合理。
從項目的增量成本效益來看，該項目的增量成本效益為733160元/年，按其設計使用年限70年計算，其增量成本效益總量為5132.1萬元，該項目的效益費用比為：
CE=SE/LCC=1.25
由此可見，該項目的效費比大于1，項目理論上可行，但是其投資增量的回收期約為56年，項目全生命周期內的經濟效益、環境效益和社會效益并不可觀。另一方面，該項目實際的使用壽命目前還無法確定，能否在后期運營過程中收回增量成本也不得而知。
根據相關標準，節能60%的情況下綠色住宅投資增量的回收期為7-8年，由此可以看出，雖然獲得了綠色住宅三星級評價標識，但是該項目的綠色住宅關鍵技術還是相當不成熟的，這也是南京市現有的綠色住宅項目普遍存在的問題之一。節能技術的落后使得綠色住宅的前期投資增量大大增加而后期運營成本減小不明顯，這就使得開發商不得不提高開盤價格以盡快實現投資的回收，而高昂的價格不僅限制了綠色住宅的購買人群，也阻礙了其進一步的推廣。因此，開發商在現階段降低綠色住宅開發成本的關鍵一步就是組建自己的研發團隊，引進先進的人才和技術，這對開發商的綜合實力提出了一定的挑戰。
3 市場開發中的戰略研究
根據市場調研得出目前南京市綠色住宅市場的SWOT分析如表5。
根據前述的市場調研和分析，筆者針對開發商提出其在市場開發過程中的產品差異化戰略。房地產企業開發的產品在質量、性能上明顯優于同類的企業或者產品的性能滿足了被競爭對手忽視的市場需求，從而形成產品的差異化，提高競爭力。對于綠色住宅的開發商來說，要形成產品的差異化而獲得競爭優勢，必須從產品本身和營銷手段兩個角度實現。
3.1 組建研發團隊，降低開發成本 根據前文的分析，目前南京市綠色住宅的技術落后是導致其成本增加的主要原因之一。因此開發組建自己的技術研發團隊，降低產品的成本從而獲得價格和品質方面的優勢，是其實現產品差異化的關鍵步驟。
綠色住宅的研發和設計，需要綜合運用當代建筑學、建筑技術科學、人工環境學、生態學及其它科學技術的成果，把住宅建造成一個小的生態系統，為居住者提供舒適、健康、環保、高效、美觀的居住環境。相對于一般住宅，綠色住宅的研發和設計對企業研發設計團隊提出了很高的要求。對于房地產產品而言，其差異化主要依賴于設計階段，因此，為了適應研發設計需求的變化，房地產開發企業必須重新塑造綠色住宅關鍵技術的研發能力，重構企業內部研發團隊，這是實施綠色住宅產品差異化戰略的必要保證。
綠色住宅的設計涉及了能源系統、水環境系統、綠化系統、廢棄物管理系統等九個領域，每個系統的專業性都比較強，如果僅僅依靠企業內部的研發團隊，不僅難度較大，還有可能大幅度增加研發成本。因此可以考慮從每個系統出發，尋找外部技術團隊建立合作關系，也可以在這樣的過程中逐漸提高企業自身的研發能力。但是這樣的外部系統各模塊之間相互關聯對企業的戰略管理能力提出了新的要求，如果沒有一個強有力的管理者，很容易因為其中一個環節出現問題而滿盤皆輸。
3.2 聚焦目標客戶，實現多樣化營銷 根據前述市場調研和分析，由于技術的革新沒辦法在短期內實現，目前南京地區綠色住宅市場的主要目標客戶群體為高學歷高收入人群，因此現階段實現產品的差異化可以繼續瞄準中高端住宅，定期進行市場調研，通過多種手段收集業主的反饋意見，不斷針對業主注重的方面著重進行新技術的研發和升級，作為企業的主打優勢，推出綠色系列樓盤，根據業主的反饋進行細節上的調整，對業主不甚滿意的地方在新的產品中加以改進，使業主看到項目技術的持續性和進步，實現產品的差異化。
同時，為了吸引更多潛在的購房者，開發商需要在營銷手段上多做一些文章。根據之前的市場調研，大部分購房者對綠色住宅全生命周期的綜合效益并不了解，因此開發商在宣傳上要注重綠色理念的營銷，而不僅僅是產品的營銷。讓購房者樹立綠色消費的理念，從而接納一定的價格差，也在無形中給自己的產品帶來了巨大的優勢。
4 結論
由于綠色住宅在南京乃至全國本身出于發展初期，很多開發商對它的認識不足導致制定戰略時出現了誤區，使得市場陷入同質化競爭的怪圈。本文從市場調研出發，根據調研的結論，結合具體案例提出了針對性的開發戰略。當然，企業的戰略實施和結構調整不是一朝一夕的事，需要一段時間的市場適應和融合，尤其在目前的政策導向下，需要房地產企業及時做出迎合市場發展的決策，希望本文能對有助于戰略南京市綠色住宅市場的房地產開發企業的戰略調整有一定的參考價值。
參考文獻：
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關鍵詞 農業觀光園；概念規劃；福建廈門；同安區
中圖分類號 F592 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2016）08-0313-02
Abstract With the case of Tong'an agricultural park in Xiamen City，the meaning of the agricultural tourism park conceptual plan to the future construction were analyzed through the nature，the target，the resource and the tourist resource market of parks.It showed that the conceptual plan should become a supplement and indispensable component to the existing planning system.
Key words agricultural tourism park；conceptual plan；Xiamen Fujian；Tong'an District
概念規劃是規劃體系中的新星，通常不被列入傳統完整的規格體系中，其與總體規劃有一定相似之處，但又不同于成型的總體規劃，屬于一個可修改的變量型規劃；概念規劃更著重于對未來發展、可能的經濟效益、市場增長點等內容的預測，更側重理論上的參考意義；而總體規劃著重界定園區的建設格局、內容、方向、步驟等，其約束力和指導性更強。
國內在20世紀后期開始興起概念規劃熱潮，從城市規劃體系的概念規劃逐步向其他行業規劃領域延伸，但在農業休閑觀光園區建設規劃實踐中概念規劃的應用極為罕見。2012年受到委托對廈門同安農科樂園進行概念規劃，以幫助投資方和有關政府部門判定該項目建設的意義和可行性，本文以此案為例，探析農業觀光園區概念規劃對項目目標定位、功能模塊、開發方向、資源及客源分析等內容的參考指導意義。
1 項目現狀
園區位于廈門市同安區，交通便捷，廈門本島可30 min內方便到達，同安區內10 min即可到達。場地周邊現為大型蔬菜公司的蔬菜種植基地，配套設施已有一定規模，享有一定的聲譽，農業景觀本底較好，具有與城市景觀完全不同的異質性，具有強烈的景觀吸引力與開發潛力[1-2]。
2 項目性質與目標
2.1 性質
本園區將建設成為都市高效植物工廠樣本，無公害綠色蔬菜生產基地，現代農業科普教育基地和現代農業休閑園區，融研究、生產、示范、教育、休閑、產業模式展示于一體的多功能綜合現代農業園。
2.2 目標定位
本園區建成后，在市域、省域范圍內成為廈門乃至閩南地區的現代農業展示與體驗中心、商業城市高效現代農業模式推廣示范中心、現代智能化農業研究中試基地、廈門新興農業休閑觀光勝地。
3 發展戰略
3.1 園區景觀吸引力營造
建設區域范圍內技術與設施水平領先的智能化現代植物工廠，展示新型都市（市郊）現代農業生產模式與現代農業科技景觀，凸顯園區景觀吸引力的第一層面。展示與傳統生產方式不同高效、安全與可控、可追溯的生產體系與產品；展示現代農業文明，構成園區景觀吸引力的第二層面。設立溫室花園餐廳和蔬菜賣場，強化休閑觀光設施和功能建設，促使產業模式的當場轉化，提高生產經濟效益。集農業文化、現代溫室建筑文化、飲食文化、園林文化、科教文化于一體，通過文化創意展示園區景觀吸引力第三層面。通過區域農業景觀與城市景觀間的異質性比較，園區現代農業景觀與周邊傳統農業景觀異質性比較，創意休閑景觀與自然景觀異質性比較三方面提升園區景觀異質性和吸引力。
3.2 宣傳與市場運營策略
借助政府與公眾媒介平臺宣傳迅速打開知名度；通過諸如食品安全生產體系等熱點話題提高園區知名度；融入區域旅游系統，提高園區知名度并獲取更多的游客和市場資源；通過各類旅游創意、文化創意活動提高園區知名度并獲取更多的游客和市場資源；結合科教宣傳，贏取基礎游客群體。
4 重點分區與項目
根據融合園區的自然生態體系和人工生態、景觀體系，并使各分區擁有不同于其他分區的景觀中心點。有利于行政管理、開發建設的有序進行；有利于建設簡明的游覽組織結構的原則進行園區內部分區。將園區分成植物工廠、休閑觀光溫室、附屬綜合服務休閑區3個功能模塊。3個分區分別承擔一定的功能需求，展現不同的特色景觀。
4.1 綜合服務休閑區
建設停車場、旅客服務中心、旅游品商店、電教宣傳室及休閑景觀區。總體風格控制為現代自然式景觀，建筑為與智能化玻璃溫室相協調，強調線條形式美，糅合古典和地方特色的小組團形式。停車場為樹陣隔離的生態停車場；游客服務中心與旅游品商店可以互相依存，提供各類商務服務，并與電教宣傳室一起構成室外建筑主群體；電教宣傳室主要承擔科普教育的功能，拓展、弘揚傳統與現代農業文化，增加園區服務與賞玩項目，提領園區農業文化創意；景觀區以園林植物與果菜作物混合造景，營建優美景觀，著力營造3類公共空間以達到增加園區空間容量，延長旅客在園區停留和消費時間從而提高園區效益的目的。3類公共空間分別為兒童活動空間、游客休憩空間、游客過渡休閑空間。
4.2 植物工廠區
植物工廠區內，根據作物生長所需最佳條件，由智能化系統協調有關系統、裝置及設備有規律運作，綜合調控各環境因素，實現生產的自動化、標準化和智能化；農產品周年生產，均衡上市，實現生產高速度、高產出和高效益。
植物工廠區以高頂玻璃大棚為基礎結構，外觀加以現代建筑形式的美化修飾。植物工廠主要包含四大區域，分別為組培播種區、育（煉）苗區、生產收獲區和包裝儲藏區。為了方便展示、參觀和示范，設有3.0 m寬的參觀走廊。
4.3 休閑溫室區
休閑觀光溫室以蔬菜主題餐廳的形式加以體現；以食品安全、綠色蔬菜為基本要素，開發主體餐飲系列，融合文化創意，成為園區主要的經濟支撐點之一。
5 旅游產品的開發方向和主要內容
旅游產品圍繞食品安全，技術創新傳播，商品創意新穎、人性可愛，服務貼心到家這四大特色從兩大商品品系3個層次進行園區的旅游產品開發。兩大商品品系分別為綠色安全農產品品系和科教及服務商品品系。綠色安全農產品品系是是一個以實物商品開發為主的商品品系，分為綠色無公害蔬菜銷售（綠色、反季節、高附加值品種）、專題飲食創意蔬菜飲品等附加服務、衍生的旅游農產商品三大類。
科教產品品系：以思維與服務產品為主體，適當的實物支持為體現的一個產品品系，分為科教服務與宣傳、科教商品銷售服務（書籍、光盤、培訓、講座、咨詢等）、創意科教產品的銷售與服務（家庭菜園的設計等具有一定技術含量和技術壁壘的創意型服務項目）。
6 資源和客源市場的分析和預測
6.1 景觀資源分析
借鑒目前國內風景區總體規劃通用的景觀資源分析指標體系，對未來本園區建成后的設施和景物進行評價與分析的結果見表1，綜合評定本園區的景觀可以分為自然景觀類和人文景觀類。自然景觀以現代農業科技建筑、農田自然景觀、鄉村自然景觀為主，與都市景觀具有迥然不同的差異性，具有一定的景觀吸引力；現代化全智能溫室蔬菜工廠具有獨特性和顯著性的吸引力，在廈門市區域范圍內具有一定的典型性和顯著性是園區主要吸引力所在；人文景觀以農業科教景觀為主，雖然比較單調，但科普宣教活動也具有得天獨厚的優勢和典型性吸引力，可以作為園區輔助吸引力。
6.2 客源市場分析
據資料顯示，福建總人口約3 700萬人，城鎮人口約占40%；而因為經濟的高速發展，廈門人口約為400萬人，其中城鎮人口比例更高達約80%；廈、漳、泉閩南三角地區普遍經濟較為發達，人口總數約1 000萬人，城鎮人口比例較高，具有非常高的旅游出行潛力。因此，分析園區客源分級如下。
主客源來自廈門市區的常住人口，前期以散客游或者自駕游形式居多，中線以后要通過旅行社組織客源為常態客源，散客自助為節假日重要客源。第二客源來自閩南三角經濟發達區域的城鄉居民。借助發達的區域交通和大力宣傳以及廈門本島的旅游中心城市優勢，閩南三角經濟發達區的城鄉居民很快將成為本園區的主要客源組成部分之一。第三線客源來自省內其他城市的游客，比如福州等省內中心城市的游客，在交通、宣傳和接待工作令人滿意的情況下，也會成為園區客源的一個重要組分。第四線客源為特定的參觀人群和部分來廈門旅游的省內、國內游客。這部分客源的可預期值變化較大，主要取決于整個旅游系統的資源整合和融入，但對于提升園區知名度有著極其重要的作用。
6.3 客源組織策略
融入區域旅游大體系，開發以組團游和自駕游等各種形式一日游為主線策略。以各種群體的科普教育游為另一類組團游的重要形式。以綠色蔬菜配送和家庭菜園服務等延伸服務形式在一定的地域范圍內固定一部分基礎客戶群。
7 結語
農業觀光園區的概念規劃可以在項目投資建設之前預測明晰項目性質、目標、投資方向、效益增長點、客戶市場、建設格局等關鍵因素趨勢狀況，對判定項目建設的可行性、合理性，投資的安全性、回收預期等具有相當的參考指導意義，是對現行園區規劃設計體系的一個重要補充，也是園區建設前期一個不可或缺的重要步驟。
8 參考文獻
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Abstract: Energy-saving house is an important area of energy conservation, but the current market share is only 3%. Promotion of Energy -saving house and geographical characteristics are closely related. In this paper, setting Wuhan as an example, from the features of the energy-saving house itself, it analyzes the reasons for the low market share andposes that rely on promotional strategies about low-cost and difference to seize the market and use market mechanisms to formulate the long-term power to promote energy saving house.
關鍵詞：節能住宅；推廣策略；市場機制
Key words: energy-saving house；promotion strategy；market mechanisms
中圖分類號：C91文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）32-0097-01
0引言
當前，能源危機形勢愈加嚴峻，社會各領域都在實行節能減排，住宅領域占社會終端的能源消耗比重不降反增，已突破1/3。2000年到2015年是我國住宅高速發展的時期，如果目前不推行節能住宅，在未來10年新建住宅的增量能耗將嚴重影響我們經濟的發展。所以，住宅節能，是我國緩解能源供給緊張，減輕環境污染壓力的重要舉措。
1武漢市節能住宅推廣現狀及原因分析
1.1 推廣現狀武漢市節能住宅市場占有率極低，大約2%～3%。這些住宅大多是不受歡迎的節能住宅試點工程，它的興建并沒有像預期一樣吸引消費者的眼球。強制性的住宅節能設計標準執行率低，到2005年初，新建建筑只有15%～20%執行了住宅節能設計標準。開發商對開發節能住宅缺乏興趣，施工圖紙中的節能設計形成了一種擺設。住宅用戶節能意識不強，在武漢市購房的住戶，沒有將節能納入到考慮指標體系之中。
1.2 原因分析房屋節能與否，與房屋使用者的經濟利益沒有多大關系，故沒有節能欲望。市場前景不明，開發商開發風險過高，故開發動力不足。另外，節能住宅主要依靠政府的行政力量來推動，缺乏供給方和消費者的支持，不能形成節能的內在動力。總的來說，20多年的節能住宅推廣并沒有取得預期效果。
2武漢市節能住宅推廣優勢分析
2.1 地域氣候優勢武漢屬北亞熱帶季風性濕潤氣候，夏季冬冷。然而，相比北方寒冷地區，武漢市具有絕佳的節能住宅推廣條件。在武漢，冬天雖然較冷，但還不需要暖氣供應，也就沒有按用熱量計費的煩惱。武漢市民若要達到較為舒適的生活狀態，一般使用空調。而空調的用電量是可以分戶準確計量的。受益主體明確，武漢市消費者的節能需求容易調動。
2.2 地區發展機遇優勢2007年11月，國務院批準湖北省武漢城市圈為全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區，試驗區建設的核心工作就是“節能減排”，而推進住宅節能則是實施“節能減排”重要措施之一。這是武漢發展難得的歷史機遇，也是節能住宅推廣的歷史機遇。
3推廣策略研究
3.1 推廣思路①節能住宅自身優勢強化。根據經濟學理論，商品要想占領市場，必須具備兩大條件，一是差異性，第二是低成本。在住宅市場，節能住宅的替代品就是目前大量存在的非節能住宅。要使節能住宅走過市場，占領市場，節能住宅與非節能住宅就應該在節能上有著明顯差別。第一個差別是技術上的差別，也就是建筑材料和建筑設計上的差別。如果這個差別不明顯，節能住宅就失去了意義。第二個差別是制度差別，即鼓勵能源消費制度與節約能源的制度之間的差別。節能不節錢的制度是不能持久的[1]。②更多地利用市場機制。市場機制是指在市場經濟體制下，供求規律、價值規律和競爭規律在開放的市場環境下的充分作用，實現對資源的優化配置[2]。當前，用戶的節能意識有限，主要是因為節能收益小于節能支出，開發商缺乏開發動力，主要是開發風險過大，投資收益不能保證。
3.2 搶占市場策略分析①節能指標市場化。只有利益，才是能夠形成持久節能、自愿節能的動力。要把節能與人們利益相結合，真正形成節能的長效機制。只有當能源的消費已經影響到消費者正常生活時，消費者才會關注住宅的節能問題。節能與利益的關系就是節能的成本與收益的關系。節能需要節能技術和設計，也需要節能材料，這就是消費者實施節能的成本。節能所獲得的收益就是所節約的能源而得到的補償。節能的成本大于收益，節能就會失去動力。②能源消費實行梯段價格。市場機制對資源的配置是通過價格信號引導，通過價格競爭機制推動而實現的。改革我們能源的市場體制，形成既反映能源稀缺性，又反映保護生態環境的價格體系，就是既反映私人成本，又反映社會成本的能源價格體系。當前能源價格，與節能投資相比，實在太低。建議實行梯段價格，在滿足正常消費的用電范圍內，電價可維持當前水平。凡突破這一范圍，即實行懲罰性電價[4]。住宅節能問題本質上是能源資源在住宅消費領域的配置的制度問題。要善于利用市場機制，從制度上鼓勵節能，使能源價格有效調節能源供求關系，從而調節人們的利益關系，達到住宅節能的目的。③節能住宅標識。當前阻礙消費者購買欲望的另一障礙就是消費者不確定所購住宅是否節能。所以，急需建立住宅節能能效標識或認證制度，減少節能消費行為風險。建立住宅節能能效標識或認證制度可以使節能住宅的能效得到第三方的認證，使購買的節能住宅質量有保障，減少節能住宅收益的不確定性 [5]。
4結束語
在今天，節能住宅推廣的呼聲很高，而現實推廣情況卻收效甚微。推廣節能住宅，需要兩方面努力。一是節能住宅自身特色加強，第二是充分利用市場機制。武漢市在經濟發展上沒有先走一步，但在節能住宅的推廣上，有著得天獨厚的優勢。居民所消耗的能源主要為電力資源，一種完全可以分戶準確計量的能源。這樣以來，節能受益主體明確，節能成果見效周期短，完全可以做到大量推廣節能住宅。
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[關鍵詞] ：建筑施工；因素分析；質量控制；完善措施
[引言]：
在時代的要求下，我國對于工程項目的質量有著越來越嚴苛的要求，為了不落后于時代要求，國內的建筑公司也都爭相提升自己的工程質量，優良的工程質量成了受眾和市場共同的要求。而質量工程關系到施工項目管理的全過程，從我國經濟發展狀況來看農業、工業、建筑以及銷售業等基本情況總體保持良好。作為國家經濟增長的龍頭產業，建筑業仍然還有很大的成長空間。然而，整個建筑工程從施工到收尾，最為重要的當屬工程質量管理，其中科學有效地實施質量管理將成為該工程是否優質的重要依據[1]。
1工程質量管理概況
質量是企業生存和發展的生命線，是企業贏得市場、樹立企業信譽和形象的重要保證。 今天的工程質量就是明天的建筑市場，從某種意義上來講，建筑市場的競爭已是工程質量的競爭，已是企業信譽的競爭。 建筑施工企業要想在對手如林的市場競爭中立于不敗之地，就要運用現代質量管理方法，構筑其生存的“基石”──工程質量管理。而工程質量形成于施工項目，是企業形象的窗口，工程項目施工是建筑施工企業生產活動的基礎。 如何搞好建筑工程施工質量管理，是擺在建筑施工企業特別是施工項目經理部面前的一個永恒的課題。
2工程項目質量管理過程
2.1 可行性研究階段
工程項目可行性研究階段，對工程項目的構思、建議書和項目策劃，使用相關專業的科學原理，對其進行多方面的研究，如技術、經濟、社會、環境和效益等因素，并在此基礎上分析項目建成投產后在經濟效益、社會效益和環境效益等，與此同時，對建設風險、投資風險等因素進行評估和分析論證，以此選擇出最優的建設方案，并將其作為項目決策和項目設計的主要參考和實施依據。
2.2 項目決策階段
總而言之，項目通過可行性研究和預先評估后，就能夠對項目的設計、建設方案作出科學的決策，這就意味著工程項目進入了決策階段。這一階段的重要任務就是客觀準確地反映出項目業主的想法，同時要達到項目所在地的社會環境需求，實現工程質量、建設投資、施工進度、安全環保等綜合效益的統一。
2.3 工程勘察設計
勘察設計環節是工程質量形成過程中的重要階段，勘察設計對工程質量具有促進作用。主要有兩方面原因，一是地質勘查階段，這一階段提出的勘察報告為后期工奠定了質量基礎；二是按照項目總體需求以及前期的地質勘查報告，做出工程內部和外部設計，并進行總體籌備、構思設計、安排施工，最終形成說明書以及施工圖紙等各類資料文件，客觀上保證了工程質量的目標達成，同時對施工過程提供了切實可查的監督依據。因此，從這方面來看，勘察報告的質量高低，準_與否，也是建筑行業內部的科技水平和文化水平的直接體現。除此之外，一份具有嚴密性和合理性的建筑工程規劃，也是工程建設成敗與否的關鍵因素，更是實現工程項目實現安全可靠、實用經濟、環保綠色的重要舉措。
3影響工程質量的因素
影響建筑工程質量的因素也就是人民常說的人、機、料、法、環，即人（Man） ，材料（Material）、機械（Machine）、方法（Method）、環境（（Environment），簡稱4M 因素[2]。
3.1人的因素
人是建筑活動的執行者，也是項目施工的主體，整個施工環節中發揮中決定性作用，不僅是項目方案的設計者，是施工過程的管理者和操作者，從工程項目啟動到實現，人員在每一個環節都發揮著主觀能動作用。當然影響工程質量除了人本身能力之外，人的職業素質也是重要的一個方面，不同的人具有不同的思想行為、文化程度、技術能力、管理水平、工作能力及身體健康條件等。工質量控制過程中，人不僅是主體也是客體，并在項目質量管理過程中起著核心作用，因此只有增強人的責任意識，提高質量至上的觀念，才能發揮出應有的管控作用，才能激發工作的積極性。影響因素還包括決策者的失誤，計劃的不周全，指揮方式不當，控制能力不夠，協調意識不到位，自身職責不清楚，工作行為出現失誤等。
3.2材料的因素
建筑材料是建筑組成的基礎，也是工程質量的前提和保障，從當前建材市場分析發現，各類建筑材料琳瑯滿目，質量良莠不齊，但是對于建筑企業來說，要保證工程質量必須要選擇好的建材，尤其是涉及到結構施工時，建材的質量高低對工程產品有決定性作用，使用劣質材料會嚴重影響到工程安全。從影響影響來看，主要有物資供應速度較慢，材料價格不合理，材料驗收過程中存在問題，材料的規格、質量、數量等沒有達到相關檢驗標準等。
3.3機械設備的因素
現代化的機械是建筑施工環節不可或缺的設備，也是保證工程質量的重要工具。齊全的機械設備能夠對工程進度產生積極的推動作用，節省人力成本，提高工作效率，最終實現工程質量目標。從以往經驗來看，引起工程質量的也有其他因素，如設備過于老化，沒有第一時間檢修更換，及時對設備進行校對、核準等。導致出現一系列問題，如操作失靈、機械癱瘓、效率低下等，最終的結果就是造成工程質量不合格，甚至引起重大安全事故。
4結語
企業管理層要使項目經理真正成為施工現場的總指揮， 并使其權、責、利有機統一。加強質量教育，提高各級管理人員的質量意識。企業領導要從抓工程實物質量變成抓質量體系的建立健全，抓質量體系運行，抓全體員工的工作質量。 同時還培養和造就一批年輕化、知識化和具有現代管理知識的骨干隊伍，并使這批具有現代市場觀念的復合型人才充實到施工企業和各個項目部中進行實際管理，長期堅持下去企業就會培養出一支高素質的工程質量管理優秀人才，這才是施工企業質量管理逐步提高的關鍵所在。
[參考文獻]：
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[摘要]目前我國1歲～16歲的兒童有3.8億，童裝市場潛力驚人。本文通過分析消費者及市場前景，指出不足，探討以產品策略、品牌策略、價格策略、服務策略、陳列策略、促銷策略的綜合營銷手段，更好的為市場服務。
[關鍵詞]童裝市場分析前景發展營銷策略
目前我國1歲～16歲的兒童有3.8億，年童裝消費需求在8億件左右，據權威機構預測每年仍將以8%左右的速度遞增，而今后幾年，我國又將進入生于高峰期，市場潛力驚人。隨著人們生活水平的提高，童裝消費正日益成為當前國內家庭生活消費的重要支出之一。
一、童裝市場現狀
1.對消費者的分析
兒童可以分為五個群體：嬰童（0歲～1歲），幼童（1歲～3歲），小童（4歲～6歲），中童（7歲～12歲），大童（13歲～16歲）。兒童作為一個消費群體其消費方式比較特殊，不但沒有經濟收入，而且所有消費都依賴父母，是名副其實的“消費者”。他們具有自己獨特的個性，大多思維活躍，追求自然和時尚，容易接受新事物，值得注意的是兒童并不擁有消費決定權，特別是12歲以下的兒童，多數是在家長的指導下購買。
2.市場現狀分析及發展前景
(1)現狀分析
a、龐大的消費群體與有限的生產力之間的矛盾，專業廠商太少；
b、國內童裝品牌缺乏競爭，國外品牌已占據相當大的市場份額；
c、產品結構不合理，中、大童服裝嚴重斷檔；
d、設計落后，與市場缺少溝通，色彩暗淡，款式單調、陳舊，面料選擇不夠合理；
e、童裝成人化，我國童裝業起步晚，觀念落后，由于長期以來對童裝缺乏科學地認識，童裝的季節性不強時代感弱；
f、營銷方式落后。
（2）發展前景
在童裝市場進入新一輪發展期，受到家長及本人消費習慣和需求心理趨向品牌消費的影響，對品牌的偏愛將延伸到孩子身上，尤其是成熟的品牌為首選。這無疑決定童裝市場更趨向品牌化、個性化和時尚化。
二、開發童裝市場的營銷策略
1.產品策略
是指能夠提供給市場，用于滿足欲望和需要的各種事物，包括三個方面；核心產品，形式產品，附加產品。現階段童裝主要集中在形式產品的競爭上，即產品的特點、產品款式、產品包裝等。強調具有個性的產品設計，突出“綠色、健康”的理念，面料應多選棉、麻柔和的原料。根據不同的穿著需求（生理、心理特征），體現新時代兒童內在精神和美學，追求自然、自信、時尚的個性。
2.品牌策略
一個品牌是否能發展，關鍵在于是否能不斷滿足顧客的需求和企業在開展品牌經營活動中的創新能力。把品牌注入一種文化，品牌就有了內涵和外延的空間，產品也就有了個性與風格。風格要適合時代潮流。新一代的兒童具有強烈的自我表現意識，是知識豐富并富有協作精神的群體，這一點需注意。
3.價格策略
近幾年中國童裝需求呈逐年增長趨勢，從消費檔次看，由以低檔為主轉向以中檔（100歲～200元）為主，中高檔也增長迅速。這說明中等收入群體是童裝消費的主體。今天的消費者對童裝的需求逐漸從單純美觀、耐穿等，基本屬性向安全、舒適、健康、綠色功能等感受轉變，消費行為更加理智。而品牌的形象、文化、附加值是否給消費者帶來利益所需才是問題的關鍵。
4.服務策略
樹立“以顧客為中心，不斷滿足顧客的需求”是品牌經營的核心內容。通過對消費需求心理的預測來開發顧客的潛在需求。產品僅是服務的一個載體，服務才是產品的通行證。重視服務，是市場存活的必要條件之一。
5.陳列策略
商業競爭導致商品陳列競爭。陳列的目的事引起人們的共鳴，最終從]心理上打動消費者，促進消費。櫥窗是陳列的重點，使銷售信息的前哨，是吸引人激發購買欲的開場戲。增加配套物品的陳列，如：鞋、帽、飾品等。這樣既可以方便消費者，又可以增強購買欲，把握消費者的心理。一般陳列可有綜合式，系列式，專題式，特寫式，季節式等方式參考。
6.促銷策略
包括人員推銷、廣告、營業推廣、公共關系。兒童是一個特殊的消費群體，對于這一特殊點，兒童廣告定位及創意至關重要。一則好的廣告必須有針對性，必須準確瞄準目標消費者，這就是廣告界通稱的“KENMAN”即“對最后決策者所影響的人”。在兒童服裝廣告中有兩種類型的“KENMAN”：一是兒童本人；二是有決定權的父母。
兒童市場并非單一，因此策劃時要根據不同的兒童心理、生理采用不同的廣告訴求。按其心理及生理特征可分四個目標群體：
(1）0歲～5歲，學齡前兒童，幾乎完全依賴父母決策，應把父母作為主要訴求對象，告訴他們你的產品能使寶寶更快更健康的成長。
（2）6歲～9歲，喜歡流行的群體也是重量級的電視觀眾，廣告訴求基本構架建筑在他們的消費心理和行為需求上，如卡通漫畫等元素的使用。
（3）10歲～13歲的，喜歡模仿青少年的一族，喜歡運動。
（4）追星一族，追求時尚、偶像。
關鍵詞：房地產行業 現狀 問題 對策
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）11（c）-0183-01
1 濰坊市房地產市場發展現狀
1.1 濰坊經濟平穩較快發展
2011年濰坊市生產總值（GDP）完成3541.85億元，按可比價格比上年增長11.0%，人均GDP達到38833元，增長9.6%。第三產業增加值較大，其中房地產業的增速最快。濰坊全市常住人口為908.62萬人，年平均增長0.67%。全市城鎮居民人均可支配收入22508.2元，比上年增長14.4%，城鎮居民人均消費性支出15169.6元，增長9.8%。快速的城市化進程，居民收入的穩步提高和人們消費需求的增長，對房地產開發需求的增長具有決定性意義。
1.2 房地產市場供求兩旺
從市場需求來看，濰坊市場以剛性需求為主，在市場需求中所占比例超過50%。濰坊市場存在四大剛性需求，首先是城鎮化快速發展帶來的大量住房需求；其次是舊城改造催生的住房需求；第三是濰坊經濟快速發展，房地產市場已經進入了改善性剛需時代；第四是橄欖型經濟結構，穩定的收入帶來的剛性投資需求。四類需求在未來幾年將會繼續增長。
1.3 濰坊房地產市場成交量及市場價格情況
濰坊樓市上半年住宅共成交14633套，成交面積1546597 m2。另外上半年商業項目共成交2346套，其中商鋪成交1799套，寫字樓成交547套。2012年上半年濰坊市內六區平均房價整體下降0.76%，總體來看，市區上半年整體房價波動不大。濰坊房價就漲跌幅而言，濰坊六大市區中，奎文、濰城、高新、寒亭均有不同程度的跌幅，經濟開發區和坊子區則呈現上漲態勢。從房價水平來看，奎文區房價為5153元/m2；高新區房價均價為5005元/m2；濰城區房價總體水平不高并且一直呈下降態勢；經濟開發區房價走勢比較平穩，呈現穩步增長的趨勢；坊子區和寒亭區上半年房價稍有起伏。
1.4 一線開發商進駐
從2010年開始，濰坊價值洼地效應開始顯現，國家一線開發商陸續進駐濰坊，高端產品和先進營銷理念的注入帶動了濰坊房地產市場的快速發展，整體價格和走量均達到濰坊歷史最高峰，增幅明顯，房地產市場的競爭成為產品品質和營銷推廣的競爭。諸如濰京、中央生活城、中建·大觀天下、泰華城·榮觀華府、陽光100等高端項目陸續面世，形成分庭抗禮的市場競爭格局，產品品質和營銷推廣的比拼是當前和未來競爭的主題。同時恒大、萬達、碧桂園等開發商的陸續進駐為濰坊房地產市場的發展增添了足夠的動力。
2 濰坊房地產行業存在的問題
2.1 房地產開發結構失衡
濰坊房地產市場產品大多以高層為主，同質化現象嚴重，社區規劃理念、不同功能需求的戶型設計、建筑質量（建筑用材）、景觀園林的實景展示、社區內部配套等方面存在不足。其次，商品住宅中，高端產品與中低端產品的比例關系不夠協調，市場以中高檔商品住宅為主，中小套型、中低價位房源供應不足，住宅整體價格偏高，超過低收人家庭的承受能力。
2.2 房地產行業存在較高金融風險
房地產開發商的建設資金多數來源于銀行貸款，而對貸款的償卻依賴于未來預期收入，一旦市場發生變化或其他不可確定性因素的發生，都有可能影響開發企業對銀行貸款的償還，給銀行帶來諸多風險。另外，大多數購房者的首付額只占房價總額30%左右，房價總額的70%來自銀行貸款，如果其住房貸款償還出現壓力，則最終的風險也將轉移給銀行。
2.3 房地產價格與居民收入不協調
目前商品房的價格已超過了中低收入者的實際購買力，中低收入人群無法將其轉為有效需求。另外，很多人利用房地產進行投資，在一定程度上抬高了房地產價格。
2.4 房地產市場秩序有待完善
房地產市場中，部分房地產企業經營者存在銷售行為不規范，亂收費，物業管理跟不上以及基礎設施和配套設施不完善等問題，給業主購買及入住帶來諸多不便。另外，由于缺乏真實有效的信息來源，購房者無法辨別信息的真偽甚至上當受騙，影響了市場交易。
3 濰坊房地產行業發展的對策建議
（1）政府應加強對房地產行業的宏觀調控，進一步完善房地產開發土地供應辦法，合理控制城鎮房屋拆遷規模和進度，調整住房供應結構、穩定住房價格。依法整頓房地產市場經濟秩序，改進和加強房地產市場信息統計工作，從而促進房地產市場又好又快發展。
（2）通過深化住房制度改革，濰坊市已初步建立了市場供應與社會保障相適應的住房保障體系。但是，商品住房的購買者主要是中高收入者，仍有相當一部分中低收人家庭買不起住房。為此，政府應不斷完善住房保障體系，加大經濟適用房建設，同時對于購買經濟適用房的居民要嚴格審查。集中建設廉租住房，繼續穩步擴大廉租房受益面，切實保證那些真正需要住房保障的城鎮低收入家庭能夠享受到政府提供的廉租房優惠政策待遇。
（3）房地產業是資金密集型行業，其建設基金多數來自銀行放貸。但是隨著國家的宏觀調控的不斷深入，銀行貸款逐漸降低。房地產企業要健康發展，就必須拓寬融資渠道，實行多元化融資。房地產企業要積極爭取信貸資金的支持，可以采取多種渠道融資，如信托投資、民間投資以及發展產業基金等，從而為房地產行業健康有力發展提供資金保障。
（4）目前，房地產開發商應抓住宏觀調控的有利發展機遇，重視品牌建設、提高樓房質量并強化服務，從而在市場競爭中處于有利地位。開發商應注重提高住宅品質，加強質量監控，滿足綠色環保的建筑理念，提高環境和質量水平。加強基礎配套設施建設，滿足居民生活需求，提高住宅的適用性、耐久性和經濟性。
（5）消費者要樹立理性的消費理念，根據自身的收入水平和消費能力，通過租賃、購買二手房、購買新房等不同方式，滿足住房需求。切不可盲目跟風、過度消費，從而成為房價不斷上漲的推動者。
參考文獻
[1] 謝家瑾.當前房地產市場與房價問題[J].城市開發，2005（4）.
綠色納米陶瓷漆的主要原材料為石粉，約占到99%，剩余1%為食品級化工原料和納米材料，經過混溶復合，紅外微波改性制成。經國家有關部門檢測，有毒有害物質達到零排放。
產品特點
1.綠色環保。該產品是以白色石粉為主料，加入食品級化工料及納米材料密煉改性而成，不含甲醛等任何有害物質，綠色環保。
2.顏色多變。產品呈白色粉末狀，也可生產黃、紅、綠、藍等多種顏色。
3.適用范圍廣。該產品適用于各種水泥墻體、保溫板、聚酯板、鋸末板、鋁塑板、大理石等物體表面。同時該產品還可用于家庭、酒店、快餐店等餐桌表面的裝飾，在木制或鋸末壓縮板表面裝飾后，完全達到了高級瓷器的外觀質感。
4.施工過程中無有害氣體排放。該產品無毒無害，無任何有害氣體，當天施工，當天入住。
5.產品性能強。產品堅硬如瓷，用手指甲刻劃不留痕跡，超強耐磨，耐水抗污，水刷萬次不脫粉，無損傷。既可用于室內墻體裝飾，更是建筑物外墻裝飾最佳的材料。
6.不開裂。因產品中含有超級納米膠分子，能直接滲入到水泥等基體形成共同體，絕不會起皮、開裂、吸潮發霉。
7.成本低。每公斤施工一平方米，按出廠每噸4000元，每平方成本只需4元，而傳統的膩子打底、再滾刷乳膠漆，每平方墻面成本15—25元。
8.施工方便。開啟包裝按比例加水拌均勻即可施工，簡單方便，打底做面一次完成，省工，省時，省錢。
9.可充當仿瓷產品原材料。產品可用于家庭、酒店、機關學校食堂、賓館等廚房、衛生間、工作臺臺面的裝飾，在水泥板或大理石板上裝飾后，完全達到了陶瓷的效果，耐磨耐燙，干凈衛生，高貴典雅。同時該產品還可用于陶瓷坐便器、洗手盆、浴缸、陶瓷餐具的修復原材料。
市場分析
國內墻面裝飾一直采用傳統的老辦法，先在墻面用膩子打底刮平，再滾刷涂料或乳膠漆，由于用膩子批刮打底的墻面附著力弱，耐水性能差，很容易出現墻面起皮開裂，遇水脫落脫粉，墻面易吸潮發霉。更嚴重的是，市場上的膩子粉涂料或乳膠漆等含有聚乙稀醇，苯丙乳液，硅溶膠，泡花堿、甲苯、丙酮、環乙酮等有機化合物，有毒有害，不僅污染環境，更嚴重的危害了人體健康。而且市面上乳膠漆價格昂貴，基本在3—5萬元/噸。
而該產品在施工中改寫了傳統的施工方式，不需先刮膩子再刷涂料或乳膠漆，而是打底做面一次完成，使裝飾的墻面達到陶瓷般潔白平滑，光亮如鏡，有超強的耐水性及抗污性，用水洗刷萬次以上無損傷，不起皮、不開裂、不吸潮，不發霉，表面像陶瓷般堅硬耐磨，耐酸堿，防火阻燃，關鍵是經國家有關部門檢測，有毒有害物質達到零排放。而且價格便宜，僅數千元/噸。
投資條件（設計生產量為10噸/8小時）
最低投資額8.9萬元，其中設備投資6.9萬元，流動資金為2萬元。生產車間及倉庫50—200平方米，電源380伏，功率7.5千瓦。員工2人（文化程度不限，技術保密性好，無泄密風險）。
效益估算
產品綜合成本約450—650元/噸，其中主要原材料石粉約200—400元/噸，化工原料、電費、工資、包裝等成本支出約250元/噸。
產品的出廠價約4000元/噸，市場售價約6000元/噸。若按最高成本支出核算，每噸的毛利約3350元。若投資者能每日銷售完10噸產品，可日獲毛利約33500元。
其中成本中，員工工資按每人每天150元，電費按1元/度，包裝袋按1元/條核算。
注：由于各地石粉價格、運費有所差異，以上數據僅供投資者參考，若有意辦廠者請關注一下當地300目石粉的價格。
投資提示
1.原材料石粉各地易購，生產不用鍋爐，不用反應釜，不用水和煤，無廢水廢渣排放，無煙塵排放，完全符合辦廠環保要求。
二、活動主題：體驗農村生活，提高實踐能力。
三、活動地點：茂南區上吉水村（第五支隊）
四、參加對象：經濟管理系青年志愿者協會03、04級會員
五、運行方案：
1、組織部和外聯部與茂南區上吉水村（第五支隊）農戶聯系，洽談有關活動事項。
2、秘書處負責組織各班會員參加以及解決后勤工作。
3、行動部和環保中隊負責維持秩序和處理意外受傷問題，負責活動的安全問題，這是本次活動中重要的一環。
4、宣傳部負責活動的宣傳工作。
六、活動宣傳：
1、活動前秘書處把這次活動通知各班負責人，宣傳部組織人員搞好宣傳工作。
2、秘書處指導和組織各班負責人宣傳此項活動，擴大活動的影響力。
3、活動后秘書處負責敦促各部上交總結報告，宣傳部搞好活動后的宣傳。
七、活動方式：
為各戶農戶無償提供割稻谷服務，并在勞動結束后進行野炊活動增進會員友誼。
八、活動機制：
本協會通過此活動后將進一步加強和茂南區上吉水村的合作，使其成為我協會的一個社會實踐基地。我會將通過書面（口頭）協議的形式和秉著“服務社會、互惠互利”的根本原則與當地基礎干部和農戶進行協商，我們每年固定為他們提供無償幫助，而他們則為我們提供相應的服務配套。大家彼此約定每年活動的時間等具體事項等。
一、國內環境：
中國房地產還有20年以上的好景2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業（汽車、醫藥、房地產）之一，已持續了50多年。2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導2004年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是
連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。2003年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《2004年經濟發展情況新聞稿》）以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章項目概況
一、建設地址
新風小區二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模
“新風小區”項目規劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產開發計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數為636套，入住人口約2000人。
三、總體規劃設計理念
1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；
2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。
2、建筑單體設計小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
3、建筑環境及園林景觀設計整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。規劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業管理
優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項
目市場分析與整合營銷
一、項目市場分析
1、地段環境優越本項目位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
2、周邊生活配套完善本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設計突出本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）。
4、教育配套優勢顯著自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。
5、建筑施工品質過硬本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。
6、市場供求關系良好本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。
7、開發區的升值潛力巨大本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高校科教優勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營銷我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售合同。武漢新希望物業顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓
奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。武漢新希望物業顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。2005年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。事實證明，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。據此進度預計，一期186套現房將于2005年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。
三、“城南春天”價格定位現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從2005年1月我公司對市場同類產品的價格調查（見下表）可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/m2以上。樓盤名稱荊州花園順馳·太陽城翰林苑觀邸起價（元/m2）1380161614481428均價（元/m2）1550175014601750備注僅剩10余套與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見P.7“建筑施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。
四、“城南春天”整合營銷武漢新希望物業顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風小區二期·城南春天以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落“春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，并深深契合。
3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品格的象征，
極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛。
4、主打廣告語：（1）2005荊州最值得期待的生態人文住宅（開盤前）（2）領舞城南新生活（開盤后，暫定）以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。主打廣告語的設計表現十分搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。
5、賣點提煉：（1）金牌美福地，品藝術人文書香。絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。（2）優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領城南片區超值風暴。精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。（3）完美設計，成就大家風范100畝宏大規模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。（4）完善配套，實現愛家之人的夢想金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。第四章投資計劃及經濟分析
一、前期工程情況1、土地出讓手續全部完善；2、地質勘察已全部結束；3、建施圖紙、基礎圖紙已設計完成。
二、投資計劃及建設周期本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：項目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬元）備注住宅31146.74708036747.00商業用房6968.8596591146.00公建1538成本攤入住宅及營業用房合計38116.00820007893.00說明：上述土地不包括道路代征地。
近年來，隨著城市化進程的加快、居民生活水平的進一步提升、城市吸引力的增強，盤錦市房地產市場呈現出供需兩旺的強勁勢頭。但同時，在國家宏觀調控政策的影響下，房地產發展的勢頭被遏制住，如何在逆市中更好地發揮房地產經濟對城市經濟的促進作用，保證人民能夠安居樂業？是我們不得不面對的重要問題。為此，我們對盤錦市房地產市場進行了深入調研，通過對現存狀況的深刻剖析，從可持續發展的角度提出了盤錦市房地產市場發展的對策建議，以期促進盤錦房地產市場健康有序發展。
一、房地產市場項目概況
盤錦市規劃區內現狀總人口為132萬人， 建設區域主要分布在向海大道、305國道以及中華路兩側。房價近幾年來漲幅較大， 這與市場需求有著直接的關系。由于2008年下半年受次貸危機的影響， 房地產銷售出現下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現脫節， 房地產景氣指數大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區域分布、項目類型、價格分布和消費人群和四個方面對盤錦市房地產市場進行調查研究。
1、區域分布分析
2010-2011年間，盤錦市在售項目有58個，其中，興隆臺區26個，雙臺子區7個，大洼縣18個，盤山縣7個。其中，大多數的房地產項目集中在興隆臺區和大洼縣，兩個區域占到了整個盤錦市房地產市場的76%，而雙臺子區和盤山縣僅占24%。由房地產發展的規律，我們知道，一方面，經濟發展水平和人口集聚程度是吸引房地產發展的重要因素，另一方面，房地產市場的發展可以帶動當地的經濟發展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過引導房地產項目的地區分布，來調整經濟發展和人口分布。
2、項目類型
從對整個區域房地產項目的調研結果來看，大多數的房地產項目是綜合性地產，項目規模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產項目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項目較多集中于大洼縣和盤山縣與興隆臺相鄰的地區；酒店式公寓多聚集在市中心商業中心區。
3、價格分布
總體來說，2010—2011年度盤錦市房地產項目價格集中在3000—6000元/平方米區間內。從區域分布來說，興隆臺區的房價最高，其次分別為雙臺子區、大洼縣和盤山縣；從項目類型上看，商鋪項目單價最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。
由于興隆臺在盤錦市獨特的區位優勢，使得大多數的房地產項目聚集于此。興隆臺區的房地產項目價格主要集中在4000— 6000元/平方米區間內，房價最高的是紅星國際廣場的商鋪，價格高達12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項目最多。通過對興隆臺房地產項目的價格分析，我們不難發現，各個項目的價格差異不明顯，住宅類項目的均價為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價為6000元/平方米，商鋪類的均價為10000元/平方米。這一方面說明當前興隆臺區的房地產項目產品訴求較為單一，產品特色不突出；另一方面也說明興隆臺房地產市場產發展不均衡，產品價位單一，有極大的調整空間。
雙臺子區作為盤錦市的老城區，近年來雖然較興隆臺區而言發展較慢，但是由于基礎設施相對較為完善，以及市民對老城區的深厚感情，雙臺子區的房地產市場發展也較為活躍，價格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類項目，配備一定比例的臨街商網。
大洼縣產業基礎較好，加之與興隆臺區的距離很近，尤其是田家鎮毗鄰興隆臺區，土地成本較低，對發展房地產有著得天獨厚的優勢，聚集了大量的房地產項目。大洼縣的房地產項目價格在2000—7000元/平方米之間，既有低價位的普通住宅，又有高品質的別墅，能夠滿足市民不同層次的住房需求。
相對于其他區域來說，盤山縣的房地產項目較少，價格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。
4、消費人群
據調查，盤錦房地產市場的消費者主體仍然是盤錦本地人，不過，近年來，隨著盤錦經濟水平的提高，大項目的引進，越來越多的外來務工者定居在盤錦市，構成了盤錦房地產消費市場不可忽視的重要部分。值得注意的是，當前盤錦房地產市場有相當比例的房地產投資者，以倒賣房地產來取得高額價差。
從年齡結構上看，25—50歲仍然是購房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業，另一方面是中年一代改善型置業。從所調查的項目樣本來看，兩者在購房人群中所占比重基本持平。
從職業構成上看，2010—2011年度，盤錦市房地產市場消費者主要有公務員、教師、企業管理者、財務人員、技術員、銷售員、農民、自由職業者等。
二、盤錦市房地產市場分析
從盤錦市的實際情況看，房地產市場還處于上升發展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺和雙臺子老城區，現有的主要消費人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來， 建筑成本增加，房價一直呈上升趨勢。隨著經濟發展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內， 初步預計房價還有一定的上漲空間。但目前來講， 受大環境的影響， 市民普遍有著買漲不買跌的心理， 持幣代購現象嚴重， 房地產市場處于買方和賣方高度博弈狀態之中。
三、盤錦市房地產市場可持續發展對策建議
針對上文對盤錦市房地產市場的調研和市場形勢分析，為能更好地指導房地產項目發展，擺脫房地產市場買方和賣方較量的焦灼狀態，這里僅從可持續發展的角度提出盤錦市房地產發展的對策建議：
1、大力發展綠色節能建筑
盤錦市的房地產發展與當前國際、國內經濟的發展大趨勢是息息相關的，它要求突破以往因經濟發展而導致對自然資源的無限索取，以及無節制對能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產開發建設的能源消耗問題，大力發展綠色節能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產項目的綠化率，以創建良好的人居環境。
2、完善保障性住房供給體系
實現“居者有其屋”一直以來是我國各級政府執政者的執政目標。盤錦市近年來在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時我們也必須看到，社會保障性住房還未普遍推行，經濟適用房建設還不平衡，廉租屋政策發展遲緩，住房保障體系的建設還有待進一步的完善。因此，政府可以通過建立住房保障基金，從各種渠道、調動各種財政資源，增加對經濟適用房和廉租屋建設的投資；通過稅收減免和低息等優惠措施來提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價格不高質量高，面積不大功能全，占地不多環境美”的中低價房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂業”。
3、科學合理增加土地供給
土地資產作為城市最大的、價值最高的資產，幾乎被所有城市列為城市發展過程中的首選目標和重點突破口，但是在發展土地經濟的同時，也帶來了盲目的“圈地運動”，不能及時有效地進行房地產項目開發，則會造成對土地資源的極大浪費。從對盤錦市房地產項目的調研，我們了解到，當前盤錦房地產項目多集中于興隆臺區，項目建筑規模大、容積率高，這一方面體現了城市土地利用集約化的要求，另一方面，也要求我們深入房地產運營后期，充分掌握各項目的空置率情況，以更好地指導今后房地產項目的規模布局，最小程度地減少對土地資源的浪費。
【關鍵詞】滿洲故地 生態文明 和諧旅游 旅游資源整合
一、新賓滿族自治縣“滿洲故地”的旅游業發展情況簡述
1. 新賓基本情況介紹
新賓地處遼寧省東部山區，國土總面積4432平方公里，總人口32萬。全縣共轄16個鄉鎮，320個行政村。1985年經國務院批準，撤銷新賓縣成立新賓滿族自治縣，也是我國第一個成立的滿族自治縣。新賓歷史悠久，人杰地靈。1587年努爾哈赤在新賓永陵赫圖阿拉城建立女真國，奠定了清王朝三百多年基業，因此新賓成為滿族的故鄉，滿清王朝的發祥地。目前該地區滿族人口占全縣總人口的70%以上，被譽為“滿洲故地”。
2.新賓旅游業發展環境和發展優勢闡述
新賓地處東北植物系和華北植物系交匯處，資源獨特，生態環境優良，物產豐富，是遼寧省的綠色屏障和立體資源寶庫。境內土壤、水和空氣全部符合綠色產品生產要求，中國林蛙、野山參、陸地香菇、鹿茸被譽為“東北四寶”。人文資源獨特，境內有世界文化遺產――清永陵，國家重點文物保護單位――赫圖阿拉城等縣級以上文物239處。又有國家級猴石森林公園、“遼寧屋脊”鋼山等自然景觀。
隨著我國社會主義市場經濟的蓬勃發展，新賓近年來將旅游業納入國民經濟發展計劃，確定并實施了“農業立縣，工業富縣，旅游強縣”戰略，做出《關于實施旅游強縣戰略的若干意見》，明確提出要把旅游業作為三產業(農業、工業、旅游業)的龍頭和全縣國民經濟的支柱產業優先發展，實現旅游業的倍增計劃和旅游強縣目標。
二、查找旅游業發展不足、推進民族特色旅游建設的可行性論述
1.推進民族特色旅游建設的宏觀、中觀、微觀角度論證
從大局來講，我國是多民族國家，除漢族的五十五個少數民族聚居地遍布全國，許多地區實行少數民族自治的行政管理模式，在當地有著較具特色的基礎設施和文化氛圍。這既為我們了解中華民族的悠久歷史文化提供了便利，也對我們追求各民族平等、發展和共同富裕提供了條件。憲法要求“國家保障各少數民族的合法的權利和利益，維護和發展各民族的平等、團結、互助關系。國家根據各少數民族的特點和需要，幫助各少數民族地區加速經濟和文化的發展”，十七大報告中要求“民族地區、邊疆地區……發展扶持力度”，“促進國民經濟又好又快發展”，這是新賓通過發展特色旅游業、推進民族特色旅游建設的遠景依據。
就旅游業發展自身而言，《2007―2008年旅游業市場分析報告》中提到了“從投資環境來看，‘十一五’期間我國旅游行業管理將為旅游業的發展創造更為寬松的政策環境，旅游業必將成為新時期的優勢產業”。作為第三產業、現代服務業的一支名葩，旅游經濟發展尤其要關注民生，著重滿足普通老百姓的需求：旅游需求、就業需求以及發展需求。
對政府(government)、企業(company)、民眾(people)這些微觀群體角度進行實證分析，我們認為：對于普通的游客和經營者而言，發展旅游業，尤其是發展富有特色的民族旅游業，飽了游客眼福、口福，富了經營者的錢包、腰包，這是“雙贏”的好事情。對于地方政府等相關主管部門，營造良好的旅游環境，就為地區品牌建設和經濟建設做了無聲的宣傳，就可以“旅游搭臺、經濟唱戲”，為推動地區特色經濟發展、為發展地區生態文明和搞好“四位一體”建設、形成特色鏈條經濟做好鋪墊。
2.民族特色旅游建設的可行性分析(WOT)
PEST分析。從政治(policy)角度看，新賓發展民族特色旅游順應民心、反映民意，尤其在鞏固國家政權、體現社會主義優越性方面具有更強的現實意義；在經濟(economic)方面，新賓以旅游為主業配套建設了中國北方根藝市場、東北香菇市場等旅游商品專業市場，建成了興京賓館、啟運賓館等星級賓館，興京、交通、騰飛、紫薇、方圓5家旅行社，旅游行業規模基本形成，這樣以旅游業驅動餐飲、娛樂、休閑等第三產業發展，從而建設特色產業鏈條經濟，這樣具有示范效應；從社會(society)角度，安居樂業、樂得其所的調研心得讓我們感佩許久；實際技術(technology)上，政府的探索、民間的支持、商業的誘導、學界的成果、個人的努力使我們看到了新賓“生態文明”、“和諧旅游”建設的累累碩果。
SWOT分析。從優勢(superiority)角度看，新賓具有良好的人文、自然環境，是“滿洲故地”，他處難以匹敵；從劣勢(weaken)上看，新賓圍繞“滿洲故地”建設還是存在不足之處，將在下一部分詳細闡述；從機遇(opportunity)上看，隨著我國經濟發展，休閑經濟、假日經濟方興未艾，正是大有前途的輝煌時機；從威脅(threaten)角度看，景點重復建設、缺乏品牌保護、特色未見濃郁，都會使我們的新賓旅游業發展面臨危機，過度依賴旅游業，甚至會威脅地區經濟騰飛。
三、發展好“滿洲故地”文化、推進新賓生態文明和和諧旅游建設的若干構想
通過對旅游業相關群體的走訪，我們認為，造成新賓民族特色旅游業發展緩慢的原因主要有：
當地旅游新建景區滿族文化氣息淡薄，旅游項目民族特色不突出，缺乏品牌意識、名牌意識；過分依賴原有的基礎設施，游客游覽項目基本局限在對建筑物的參觀上；知名度低，美譽度低，資源整合力度不足，生態旅游概念不明顯；與外界交流較少，不能形成特色對比和良性互動，等等。對此，我們提出一些建議：
1.以新賓民族地區特色為優勢，加大對該地區旅游行業和產業的公共關系宣傳。抓住地區獨有的文化背景，打出旅游品牌、旅游名牌、文化品牌，注重本地區的文化品牌保護。在縣域經濟發展建設中廣泛宣傳倡導“滿族文化”為主的和諧文化，構建濃厚的少數民族自治地區文化氛圍，試點“滿族文化品牌”整合和保護工作，建設生態文明的民族友好城市。
2.在旅游區適量投入人力、財力、物力，建立正規化、系統化、專業化的現代服務體系。要在推進服務業為主的第三產業的同時，注重旅游工業、尤其是輕工業，以及農副產品業的發展，合理規劃當地的生態文明建設，做到與發展旅游相和諧。
3.加強當地治安、交通、文博、科考等相關基礎設施和基礎工程建設。營造好健康優越的旅游文化氛圍，學習和借鑒北京、大連等先進城市的旅游業發展經驗，以旅游業為龍頭促進全縣走上又好又快的良性軌道。
新賓滿族自治縣應當充分利用好“滿洲故地”的獨特優勢，在科學發展觀的正確指導下，搞好地區旅游資源整合，推進生態文明、生態旅游和和諧旅游建設，走出符合自身特點、順應生態規律、全面協調可持續的特色科學發展道路，最終實現資源、環境和經濟的永續發展。
