時間：2023-06-05 10:16:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住宅成本控制，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：F23文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2009）01-0226-01
隨著房地產業作為國民經濟支柱產業的逐步確立，奠定了房地產業在國民經濟中的重要地位。商品住宅開發作為房地產業重要組成部分，在完善項目開發的基礎上，如何實現商品住宅開發最佳成本控制，已越來越引起人民的廣泛關注和重視。
1 注重決策階段財務成本控制
開發項目成本的控制貫穿于項目建設全過程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經失去作用。因此，要達到工程造價的合理性，就要以保證項目決策的正確性為前提。針對以上問題，應做好以下三個方面的工作。
（1）市場研究，主要是解決上馬商品房開發項目的“必要性”問題。商品房作為特殊商品，其開發的大額性、固定性及建設周期長等特點，決定生產該產品具有一定的風險性。所以，做好市場研究就顯得尤為重要。市場研究包括市場調查和預測分析兩個方面。市場調查包括開發區域內住宅分布、人均收入、住宅現狀。預測分析包括住宅未來發展趨勢預測、房屋銷售預測及價格分析，同時判斷開發產品市場競爭能力及發展前景。
（2）技術研究，主要解決開發項目在技術上的“可行性”問題。技術研究包括開發條件、地址選擇、規劃及設計方案優選、企業組織、開發計劃及進度要求等。在技術研究上應突出商品房開發的特點，既要滿足居民生活、工作和生產基本要求，又要創造方便、舒適、優美的居住環境，同時體現小區獨特面貌。
（3）效益研究，主要是解決開發項目在經濟上的“合理性”問題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經濟指標評價等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補償及前期工程費用估算等。通過項目費用、資金籌措等相關指標的計算，進行項目盈利能力、償還能力等分析，得出經濟評價結論。
2 加強以設計階段為重點的財務成本控制
據資料顯示，設計費雖然只占工程總費用不到1%，但在決策正確的條件下，它對工程造價的影響程度達75%以上。顯然，設計是有效控制工程成本的關鍵。
（1）商品住宅小區規劃設計。小區規劃設計應根據小區的基本功能要求確定小區構成部分的合理層次和關系，據此安排住宅建筑、公共建筑、管網、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數，合理布置公共設施項目的規模及服務半徑。
（2）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數。
（3）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價，因為層高增加，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來基礎、管線、采暖等因素增加，使成本加大。
（4）商品房住宅單元組成以每棟住宅單元數3-4個單元較為經濟，戶型要達到居室、客廳、廚房及衛生間的合理布置，單位組成及戶型設計做到結構面積系數愈小愈好。
3 強化施工階段財務成本控制
商品房開發管理的主體為住宅施工管理，它不僅具體復雜，而且戰線長，管理優劣直接影響開發成本。
（1）建設工程要嚴格實行招標投標制度。所有商品房住宅施工項目都要大力推行招標投標制度，這是施工階段降低開發成本的一種有效的手段。通過工程招標投標把施工企業推向市場，促使施工企業加強生產管理，提高技術水平，施工企業為了在社會上贏得信譽，必然增強質量意識，嚴格履行合同，減短建設工期，從而加強資金周轉，減少期間費用及其他開支，較好的發揮投資效益。
（2）要科學進行施工管理。在施工過程中，影響工程造價的因素很多，如設計變更、材料代換、生產要素價格波動、政策性價格調整及其他不可預見因素等都可能引起工程造價提高，從而加大成本。因此要采取科學的施工方法。
一是要利用網絡計劃組織施工，編制施工網絡計劃要建立以工程技術負責人為主的領導小組，制定多種施工組織方案，對每種施工方案從技術上、經濟上進行對比分析確定最佳方案。
二是要認真編制資金使用計劃，通過資金使用計劃的嚴格執行，可以有效地控制工程造價上升，最大限度地節約投資，提高投資效益。
三是要實行工程監理，賦予監理工程師應有的權力。增強質量出效益、管理出效益的觀念，真正做到保證質量、保證進度、避免索賠，有效地控制造價。
四是要嚴格施工簽證。簽證是施工階段提高價款的重要原因。因此要認真對待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要慎重選定簽證人員，要求簽證人員既要有良好的思想素質，又要有較高的技術水平。
4 認真把好竣工決算
關鍵詞：住宅建設；項目；投資；成本
住宅建設項目的特點為施工周期長、投資范圍大、資金構成多樣化、項目環節多、外界影響因素多等[1]，導致投資的管理與成本的控制過程是變化的，包含了對投資計劃的剖析及驗證，還有后續執行情況的追蹤、檢驗、分析和評價，及時觀察出其過程中產生的偏差并分析其原因，從而采取有效的針對措施，使項目建設獲得預期的投資效益和社會效益。住宅建設過程的項目決策、設計、招標和施工階段四個階段，都要根據目標值，采取一定的方式方法，做出投資與成本的控制。此外，為適當地提高住宅建設質量上的可靠性，應盡量控制相應的成本，實現質量與成本的最佳結合。
1項目決策階段的控制策略
項目決策起到龍頭作用，不同的決策目標和問題因為決策者的不同會產生差異，但總原則在于科學、民主，遵循決策程序，完善前期工作，便于準備判斷。首先，要基于項目做出市場調查，預測其前景并分析走向；其次，提出項目方案，作出投資成本的估算；最后，比較各種方案并作出取舍。投資決策的準確與否，關系到住宅項目建設的投資成本及收益，估算值還決定了項目開發投資管理目標的限額，更是貫穿項目整個過程，對其后的圖紙設計、招標和施工階段的投資成本也有控制作用[1]。住宅建設項目從計劃、構想起，通過可行性的研究，再進行項目設計、招標和施工，到最后的竣工驗收，前期的決策工作對投資成本的控制有非常重要的作用。所以，科學有效地把項目決策工作做好，可減少投資的失誤、提高建設項目的綜合性效益。
2設計階段的控制策略
設計階段在投資的成本控制中最為重要，設計中技術的應用直接影響成本的控制，有重要的經濟意義。設計應在滿足工程質量和功能的前提下，做好投資預控的計算。
2.1選擇最佳設計單位及方案
建設單位應對設計方案做出綜合對比分析并得出性價比最優的方案。選擇過程中，應當結合當前實際情形，全面考慮決策階段中所得出的市場定位、規模、功能要求、房型組合等因素，學會運用先進技術的來減少工程造價。工程中多采用招標和方案競選的方式來選擇最終設計，在保證住宅的功能、質量、項目的工期控制等目標的前提下，實現投資控制目標。
2.2實現標準化設計
實現標準化設計就是依據行業技術規范進行設計，采用標準化圖樣、統一的建筑參數等，如住宅柱網、層高及其他構件的參數、尺寸應盡量統一。這樣可以加快工程進度、節省材料，從而能夠準確地控制住宅建設項目設計階段的投資成本。這就要求設計單位同建設單位做好詳盡的溝通，知悉住宅項目的建設規模及功能要求，從而選擇合理的設計標準、規范，依據標準化的要求，確定住宅面積分配、功能分區及使用材料、裝修標準，從而控制住宅單位面積成本。
2.3推行限額設計
限額設計即用確定的投資估算來控制初步的設計，將設計得出的投資額和工程量細分到各單項、單位、分部分項工程，分項工程的設計不要超出限額，使項目的總投資控制在設計階段。住宅項目在決策和設計階段都要有明確的限額投資目標，施工階段更嚴格地控制設計的變更，嚴格控制工程造價。此外，應采用同一造價指標分配各階段、各專業的限額，盡量避免價格變動影響設計。
3項目招標階段的控制策略
工程招標是目前競爭最充分的采購手段，但必須要做到公平、公正、公開，使得選出的中標人是眾多投標人中非常優秀的，從而能夠節省投資，得到高質量的工程和服務。因此在住宅建設項目工程的采購過程中，招標為首要考慮的方式。然而，由于招投標過程中舞弊現象仍較多，我國的市場監管方面亟需改善，所以在確保建設項目本身利益前提下，需做好幾個方面，首先需對投標人進行資格審查，包括投標人的資質、技術、業績、管理及資信方面，排除一部分不合要求的投標人，讓施工信用良好、質量可靠的施工承包商和供應商獲得名額，對建設單位進行工程造價管理和住宅建設的投資是十分好的；其次進行評標，本著“公平、公正、科學、擇優”的精神，分析比較和評審投標文件，推薦中標候選人；然后是工程承包合同的簽訂，主要的合同條款需要明確，使自己的權益得到最大的維護，有效控制建設成本，并且合同結算方法也要初步地明確，合同價變更時的措施，材料、設備供應要求，分包工程如何進行管理等，避免產生“低報價、高索賠”的問題[2]。
4項目施工階段的控制策略
施工階段對于控制投資成本非常重要，投資的落實階段就從施工開始。在施工過程中，首先要對投資目標進行動態控制，定期對實際投資與目標之間進行比較，找出偏差值，對偏差原因進行分析，及時采取措施進行控制。以數量分析為基礎，偏差通常可分為：投資增多且工期延期、投資增多但工期提前、工期拖延但投資減少、工期提前且投資減少；其次對工程變更與合同價款及時調整，由于項目施工周期長，受客觀因素影響較大，實際情況與招投標時會有一些變更，當這種情況發生時，需要盡快進行變更，并且盡快進行落實。然后對施工階段的索賠問題也要加以控制，當發生工程索賠后，需要以合同為標準，盡快合理地進行處理，同時也要加強控制，盡可能使索賠減少；最后在竣工結算階段，工程竣工結算的工作審查，建設和監理單位要緊密配合，對于合同條款、隱蔽工程驗收記錄、設計變更簽證、工程量、定額單價、各項費用進行核實，避免各類計算失誤[3]，嚴格把關竣工結算的真實性和準確性。
5結束語
總而言之，住宅建設項目的投資與控制，要求建設單位方可以建立好全面的投資和控制體系，在住宅項目建設的每一個階段，采取科學有效的方式方法，優化項目的策劃階段、設計圖紙的方案、資源配置的方案和施工組織的方案，運用動態控制的方式，把住宅建設項目的投資成本控制在預控的限額以內，保證住宅建設項目的質量、工期和成本達到預期的目標值，從而獲得整個工程的經濟效益。
參考文獻：
[1]趙丹.我國新農村住宅建設投融資模式及保障機制研究[D].北京交通大學,2014.
[2]郭一斌.基于住宅項目特征的價格與成本實證研究[D].天津大學,2013.
1.沒有對建筑結構設計在住宅造價成本的影響引起足夠重視。
建筑結構設計對建筑工程能否順利進行起著非常重要的作用。一個建筑工程可以分為決策階段、設計階段和施工階段。而決策階段和設計階段對整個工程起著高屋建瓴的的指導作用，對于造價成本也有著很重要的影響。當決策者完成決策內容時，建筑的結構設計就成了影響住宅造價成本最關鍵的因素。住宅的設計理念、設計細節和設計的科學性都成為決定工程造價高低的影響因素，因此，我們必須重視結構設計對于住宅造價成本的重要影響。合理而科學的結構設計不僅可以給施工帶來方便，還可以從經濟的角度為工程造價節省很大一部分的費用。但有些開發商在開發過程中舍本求末，只注重項目的預算、結算和一些材料的成本，試圖從這上面進行造價成本控制。而忽略了結構設計對于工程造價的關鍵影響，無異于緣木求魚。對結構成本的漠視給以后的施工帶來了不小的負面影響，也在無形中增加了開支。由此可見，我們必須重視結構設計在工程建設中對于全局的重要影響，使其很好地為控制造價成本而服務。
2.對于設計方案的合理性和可行性的分析估計不足。
結構設計對于建筑工程的總體影響起著至關重要的影響。在建筑造價預算中，設計的投資額度僅占總投資額度的1%，但卻可以影響整個建筑工程的80%的造價成本。這充分說明結構設計在建筑工程中的重要的決定性的影響作用。而設計方案的合理性和可操作性是設計方案是否成熟的一項重要指標。建筑工程的復雜性和不可逆性使工作人員在一開始就需要對建筑過程中的各種細節進行充分地考慮。如果對設計方案的合理性和可操作性估計不足，將會在施工過程中帶來難以想象的困難，甚至成倍的增加造價的成本。所以對于設計方案應該進行全面綜合的衡量，評估它的合理性和可行性。
3.住宅結構設計方案沒有貫徹以人為本的理念。
部分開發商在進行建筑工程總體設計方案的招標時，沒有預估到設計方案的人性化因素，而采用設計簡單，施工快速的方案，使得部分住宅不能滿足廣大客戶的需求，從而造成了住宅的滯銷。這種缺乏人性化的設計方案給住宅的營銷方案和銷售部門帶來了很大的困難。住宅不能達到預期的銷售目標，無疑不能使開發商成功的收回成本，對于資源和資金都是一種極大的浪費。因此在設計之初，就應該充分考慮到人性化設計方案的實施，將設計方案注入以人為本的設計理念。
二、影響住宅造價成本的一些因素
1.結構形式對于造價成本的影響。
在建筑的結構設計中，一個良好的結構形式的選擇是非常重要的。一個合理的結構設計形式不僅要有建筑主體功能的要求，還要給人們帶來審美方面的享受，同時還要滿足一定的經濟適用性。因此，在對結構形式的選擇中，應該挑選簡潔、大方不花哨的形式，以求在建設施工過程中減少不必要的浪費，節約相應的資源和人力成本。好的結構形式可以使低成本達到人們滿意的效果。
2.基礎形式對于造價成本的影響。
結構設計中的基礎地基設計同樣是建筑物的一個重要的組成部分。對建筑工程的造價也有著相當大的影響。建筑工程的地基一般可分為人工地基和天然地基兩種。其中天然地基不需要耗費太多的人力物力，也不需要一些原材料的填充，可以在相當大程度上節省成本。但是天然的地基僅限于一些地質條件較好的建筑工程。大部分的建筑基礎還是需要人工去進行設計建設的，其中包括符合地基和樁基兩種。對于不同的基礎設計會直接影響到基礎的造價成本，所以在設計階段應該充分注意到這一問題，減少不必要的成本收入。
三、優化結構設計方案，合理控制住宅成本的途徑
1.堅持以人為本的人性化設計理念。
在進行建筑的結構設計時，要注意以人為本的設計理念的應用，堅持住宅設計的人性化導向，使住宅設計符合人們的切實需要。同時，在進行住宅結構設計時要注意使用可持續發展的設計思路，針對建筑的設計特點與周圍生態環境進行合理地融合。結構設計中應該充分發揮生態建筑設計的思想，達到人與自然的和諧統一，才能使人們在居住過程中得到美的享受。同時要注意對于資源的合理利用，在建筑設計方面要適當注意對太陽能和風能的利用。減少對室內電能的利用，對于墻面的反光度設計、洗浴照明等都要有科學合理的人性化設計。增加對可再生能源的利用，減少供熱、空調制冷制熱、照明、熱水供應的能耗。這樣人性化的設計無疑對居住成本有著很大程度降低，有利于人們的衣食住行。
2.對合理的建筑類型的選擇。
建筑設計中的建筑類型的選擇非常重要，它對建筑造價成本有著一定程度的影響。針對不同的住宅類型，應該根據實際情況選擇合理的建筑類型。不同的建筑類型工程造價成本也不盡相同。我們應該選取一些簡便易施工的建筑形式來進行設計，以達到滿意的效果。一般來說，水平分體系與豎向分體系是兩種常見的建筑形式。兩種體系對于施工中的框架結構和砌體材料都有著不同的要求。不同建筑形式和材料選擇都會對造價成本帶來影響。所以我們在對建筑類型進行設計時，在滿足合理性的前提下，首要考慮的是怎樣最科學合理地進行住宅成本的控制。我們應根據多種不同的因素來確定合適的建筑類型，從而獲得最優的建筑配置。通過對比投資與獲利的平衡面，來從中達到對造價成本的合理控制。
3.選擇合適的建筑原材料。
在建筑建構設計中，住宅的基礎設計與施工是非常重要的，其投資大概占了工程總量的1/3左右。對于需要進行人工地基鋪設的建筑工程，鋼筋混凝土的選擇就顯得十分重要。選擇合理的基礎工程，可以有效的控制造價成本。同時確定了基礎的設計形式后，原材料的使用也是起著重要影響作用的因素。使用性價比高的混凝土，可以減少豎向構件的界面尺寸壓力，同時也減少了混凝土的使用量。一些原材料的運輸成本也會隨之降低。性價比高的鋼筋也會減少鋼筋的使用量，從而有效的減少工程造價的成本。合理的住宅工程基礎形式還會有效地縮短建設工期，使基坑維護的工序變得更加便捷、高效。
4.選擇合理的結構體系、確定建筑構件。
住宅設計除了要注意地基的作用之外，還應該注意對上層的結構體系進行合理的優化。建筑成本和建筑結構體系、構件材料的成分有很大的關系。如果在設計中能夠很好地處理結構體系與基礎設計的關系，可以有效的控制建筑造價的成本。例如，對于高層建筑物的樓蓋可以有梁板式樓蓋和無梁式樓蓋兩種選擇。其中梁板式樓蓋的經濟性要好，造價成本較低，但是由于其過大的體積在過高的樓層中無法使用。另一種無梁式樓蓋造價成本相對來說較高，但是與梁板式樓蓋相比可以在高層建筑中使用。如果在所有高層建筑中都使用無梁式樓蓋，無疑會造成造價成本偏高。而還有一種密肋樓蓋適用于跨度大梁高有限制的住宅，可以有效防止樓蓋自重的增加。在這種運用密肋樓蓋的情況下，如果在這類情況下使用梁板式樓蓋，就可以很大的節省成本。由此可見，合理的上層結構體系設計和構件的合理使用，可以從技巧上有效的降低造價成本。
競爭日趨激烈的商品住宅買方市場，打壓著房地產開發企業的生存與發展空間，商品住宅建設項目工程質量與成本的把控能力成為房地產開發企業拓展生存與發展空間，參與商品住宅買方市場競爭的核心優勢。商品住宅建設項目工程質量與成本控制管理工作貫穿于整個商品住宅建設項目開發的全過程，運用價值工程來協調、尋找商品住宅建設項目工程質量與成本之間對應關系的合理平衡點，即能給購房業主提供居住舒適的住宅，又能使房地產開發企業從商品住宅買方市場中獲得公平的投資效益。
商品住宅建設項目的建筑功能是建筑產品滿足社會需要的各種性能的總和。建筑產品的功能一般分為社會、適用、技術、物理和美學功能五類；不同的建筑產品類型有不同的使用功能，它們通過一系列建筑產品質素來體現對建筑產品的使用要求；功能分析首先要明確建設項目各種使用功能的具體組成部分，劃分出主次使用功能，評價和比較各種使用功能的重要程度。
商品住宅建設項目全壽命周期是建設項目從策劃決策階段（策劃、可行性研究）、實施階段（設計、施工和竣工驗收）和居住、保修及維修階段直至拆除為止所經歷的全部過程。商品住宅建設項目全壽命周期成本包括建設項目造價和建設項目建成后的使用成本；使用功能水平低，建設項目造價低，使用成本就高；使用功能水平高，建設項目造價高，使用成本就低；而商品住宅建設項目全壽命周期成本最低時，建設項目使用功能水平最合理。
價值工程是對商品住宅建設項目的使用功能與成本之間的對應關系進行系統分析，其核心是使用功能分析，分析建設項目各個組成部分使用功能與成本的匹配程度并進行調整來實現優化，使使用功能與成本匹配更趨于合理；并分析建設項目各個組成部分的投資比例，對投資比例較大部分進行重點控制來提高投資管理效率，目的是以建設項目的最低全壽命周期成本切實可靠地實現建設項目所需使用功能要求，同時使建設項目工程造價、使用成本及建筑產品使用功能合理匹配，減少社會資源消耗，縮短項目建設周期。
適合建筑產品類型開發的土地是可遇而不可求的稀缺資源，不同的建筑產品類型所處地段，使用地塊的成本占總成本的比例不同（一般情況占30%左右）。一種開發模式是先選擇清晰的建筑產品類型，再選擇適合的地塊與合理的開發周期和開發節湊；另一種開發模式是先選擇適合開發的地塊，再選擇適合的建筑產品類型與合理的開發周期和開發節湊；而在兩種開發模式競拍地塊前，對所要購買地塊的市場定位和盈虧平衡點的測算至關重要。在地塊購買后，雖可通過使用功能設置優良的戶型、室內全裝修工程和室內設備制安工程質量都優良及設備配置檔次較高的樣板房、調整售房價格、售房包裝和良好的物業管理服務等來加強售房促銷力度，但地塊的位置和價格、區域功能和形象、規劃控制要點難以改變。
商品住宅建設項目工程設計是根據建設項目使用功能要求，來確定建筑標準、結構形式、空間與平面布置以及建筑物群體的配置等，它涉及建筑、結構、給排水及采暖、電氣、智能建筑、通風與空調、電梯、燃氣、建筑節能和園林綠化、室外道路、雨污水工程等專業工種；各專業工種設計方案的工程造價控制貫穿于項目建設全過程，而在設計階段的工程造價控制是建設項目工程造價控制的龍頭；初步設計階段對投資的影響約為20%，技術設計階段對投資的影響約為40%，施工圖設計階段對投資的影響約為25%；商品住宅建設項目的使用功能和全壽命周期成本，在決策和設計階段就己基本確定，因此決策和設計階段就成為建設項目全壽命周期成本控制潛力最大的階段，而在設計階段控制建設項目工程造價效果最為顯著；運用價值工程，不僅可以保證各專業工種的設計圖符合各種設計規范和用戶對使用功能的要求，而且能夠解決各專業工種設計的協調問題，從而提高設計水平和設計質量，得到恰當設計標準和合理使用功能水平與整體合理并優化后設計方案的施工圖；另商品住宅建設項目工程各專業工種的設計施工圖的出圖時間前后順序節湊，宜先出結構施工圖（結構樓面施工時，安裝工程按室內裝修施工圖和室內設備制安施工圖預留、預埋孔洞）、室內裝修施工圖和室內設備制安施工圖（利用廚房設置的吊頂、櫥柜和壁柜隱藏和遮蔽設備制安的管道線路和接口，特別是燃氣管道線路布置宜力求簡捷，避免不必要的繞行對觀感質量的不利影響）、建筑施工圖（樓面建筑施工圖按室內裝修施工圖和室內設備制安施工圖布置要求來調整室內建筑平面布置）、然后出各專業工種的設備制安設計施工圖，這樣能便于各專業工種設計的關系協調和各專業工種設計施工圖中存在問題的解決，避免將來工程實體不必要的返工；有利于提高工程質量，降低工程造價，減少各種資源消耗，縮短建設項目工程施工工期。
建筑材料一般情況占直接工程費的70%，降低建筑材料費用，不僅可以降低直接工程費，而且也會導致措施費和間接費的降低。在建筑材料與設備的網絡采購中，一種采購模式是眾多房地產開發企業聯盟建立聯動電子商務系統，進行建筑材料與設備集合競價的采購模式來控制建設項目開發成本，聯動電子商務采購模式的優勢是（1）建筑材料與設備采購的規模效應降低了建設項目開發成本，（2）把建筑材料與設備采購的優良供應商整合到建設項目開發中，從而獲得穩定數量和質量合格的建筑材料與設備長期供貨保證，（3）能夠擴大優良供應商隊伍而形成長期合作伙伴，增強共同抵抗建筑材料與設備供貨市場風險的能力，（4）減少建筑材料與設備采購的價格談判時間，降低了建筑材料與設備供貨市場價格發生劇烈變化風險的可能性；另一種采購模式是獨家房地產開發企業建立自己采購網站的在線采購系統，主要采購大宗低價建筑材料與設備或者是影響建設項目開發的關鍵建筑材料與設備及其物流配送等服務。房地產開發企業把認購信息到采購專欄上，讓建筑材料與設備供應商競價，參加在線采購的供應商能夠看到建設項目開發所需要采購的建筑材料與設備的市場價格并驗證自己的市場價格競爭能力，使供應商能夠根椐自身的實力狀況對建筑材料與設備的選擇和報價作出恰當的判斷。在線采購實現了線上與線下的整合，在線上建筑材料與設備供應商參與一系列競價流程，在線下參與一系列競價流程的供應商，在訂購會上提供一系列競價的建筑材料與設備合格質量的樣品，經過雙方進一步協商，最終確定采購建筑材料與設備訂購合同；從而使房地產開發企業能夠采購到價格公平合理、質量合格的建筑材料與設備及其物流配送等服務，并節約了較多的采購成本和費用。
關鍵詞：建筑結構設計；成本控制；措施
中圖分類號：TU2文獻標識碼： A
一、加強建筑結構設計成本控制的作用
建筑結構是建筑的主體和支撐，建筑成本主要包括土石方、地基處理、建筑結構、圍護及裝飾施工、設備安裝等五部分費用；結構設計費用不到建筑總投資費用的1%，但可影響整個住宅投資成本70%以上，這一數據足以說明結構設計對控制建筑造價成本的決定性影響作用，是建筑成本確定與控制的重點。
結構設計的首要目的就是滿足自身的建筑功能要求，服務于社會；其次就是保證建筑具有足夠的抵抗自然界各種作用力的承載能力，并將結構變形控制在滿足正常使用的范圍內，概括來說，就是“安全性、適用性、耐久性”。由于結構造價在建筑總造價中所占比例很大，因此，一個好的設計能帶來非常可觀的經濟效益。當然結構安全更是重中之重，其目標就是保證居住使用的安全，在接近實際受力情況的基礎上，充分運用各種方法把結構設計得盡量合理，最大程度地達到規范所要求的設計目標，做到建筑安全與經濟的完美結合。
二、影響建筑結構成本的基本因素
影響建筑結構成本的因素很多，在建筑項目投資前，要對項目的結構類型、施工環境、基礎形式、施工條件、建筑條件許可等眾多情況進行分析研究，使建筑項目成本控制在最科學、最合理的范圍。影響建筑結構成本的基本因素有以下幾個方面。
一是要合理選擇建筑物結構類型，不同的建筑結構類型產生的工程造價必然有所不同，應依據建設單位的施工能力、投資水平、工期規定對不同結構類型的造價差別做綜合層面的分析，對比投資與獲取利益的平衡面，成本控制的優化配置，從而找出最適合該住宅工程的結構設計類型。
二是在建筑條件許可下，盡可能降低混凝土設計強度，控制工程造價成本，隨著建筑結構形式的復雜多樣變化、建筑材料的持續更新發展，其對構件截面的強度要求水平越來越高，因此目前建筑結構混凝土設計強度有明顯增高的趨勢，這無疑將導致項目造價成本增加。為了有效控制建筑成本，我們必須在建筑條件許可的情況下，盡可能地降低混凝土設計強度，從而改善項目造價成本上漲過快的趨勢。
三是要依據施工環境，選擇最適宜的基礎形式，建筑項目基礎形式在投資成本中占工程結構總價的1/3之多，因此可以說合理選擇基礎形式是直接影響工程造價的主體因素；同時合理的基礎形式還會有效的縮短建設工期。
四是要根據施工條件、建設單位實際情況正確選擇上部結構體系、確定構件。建筑結構體系、構件截面確定及材料科學選用對工程整體經濟性有很大程度的影響，合理選擇適用的上部結構體系，可以在方案設計上對總體工程成本發揮有效的控制作用。
三、從建筑結構設計方面控制成本所存在的問題
(一)忽略建筑結構設計中的成本控制問題
建筑工程大概分為三個階段，即決策階段、設計階段以及實施階段。決策階段決定了建筑工程項目是否啟動，而設計階段則是關系著建筑工程投資成敗的重要階段。在設計階段，最重要的也是最后的環節，就是對于工程造價的控制，建筑結構設計的合理性、實用性以及科學性都會從根本上影響建筑工程的總造價。然而在具體的結構設計工作中，很多建筑企業根本就沒有控制成本的意識，進而忽略了建筑工程結構設計方面的成本控制能力，因此從管理層面上就不重視結構設計上的成本控制。
(二)建筑結構設計方案存在的問題
在絕大多數建筑工程當中，結構設計費用在總成本當中所占比例不足1%，但是在整個建筑工程成本控制上的作用卻是在70%以上，因此我們不難看出結構設計在建筑工程的成本控制上究竟占據著一個怎樣重要的地位，甚至可以說起著決定性作用。然而由于忽略結構設對于成本控制的重要性，大多數建筑工程結構設計都會出現合理性、實用性以及科學性方面的問題，對于建筑工程成本也根本起不到控制的能力。
四、如何從建筑結構設計方面控制建筑工程成本
(一)內部空間類型的合理選擇
在建筑工程當中，內部空間類型的合理選擇，對于整個建筑工程造價有著極其重要的影響，但卻不能為了降低工程成本而選擇降低內部空間的造價成本。建筑結構設計人員必須要在整個企業的建造能力、工期長短等問題上進行考慮，而后對建筑的內部空間進行分析，平衡投資與經濟利益之間的關系，優化資源配置，降低成本，找出最科學、最合理的內部空間結構設計方案。
(二)考察施工現場和環境
科學合理的住宅設計對施工項目周期的縮短和維護基坑有著一定的影響，建筑人員必須對施工現場進行考察，分析施工現場的地形和環境，避免給施工帶來不良影響，在建筑結構設計中，尤其是對軟土施工現場需要進行嚴格的分析，要對不同地形，設計出不同而且又合理、又科學的結構設計方案，對于建設軟土地基，要采取相應的設計結構，促進建筑工程發展，減少住宅成本。
(三)選擇適應基礎形式
建筑工程設計，要結合建筑實際的施工環境，選擇出適應建筑住宅的基礎形式。根據市場調查可知，建筑工程住宅基礎形式的選擇對建筑成本有著直接的影響，而且合理的住宅基礎形式還會加快建筑施工工期，促進基坑工序施工的方便快捷；如果建筑施工是在軟土上進行，就需要在建筑結構設計中，采用適合在軟土上可以打造地基的方案，減少對軟土地基的壓力。
(四)混凝土強度
要想降低混凝土在建筑設計上的強度，必須是在建筑施工允許的條件下，加強控制建筑住宅的造價成本，隨著建筑結構和形式的復雜化和多樣化，建筑行業中不可缺少的建筑材料，也在不斷的更新，因此，對建筑行業斜面構件的要求也不斷的提高，所以在建筑行業大多數的住宅結構對混凝土強度需求，呈現出提高的發展趨勢，建筑工程的總體金額中住宅成本會不斷的增加，建筑工程要想減少總體成本，必須制定有效的方案，在建筑實施允許的前提下，盡可能的控制混凝土強度，緩解住宅成本造價，在住宅結構建設過程中，適當減少混凝土強度，不僅可以延長住宅的使用壽命，還能減少住宅樓墻體和樓板開裂的情況，促進住宅維修費幾率降低，促進項目的總體成本和項目竣工時間的縮短。
(五)選擇正確的體系
結合建筑施工實際條件和建筑單位實際情況，要選擇正確有效的體系即上部結構體系，對建筑體系結構和建筑材料要進行合理科學的選擇，對建筑工程住宅經濟成本有著重要影響，選擇合理的建筑上部體系，對建筑住宅成本有著有效的控制，促進住宅造價成本的控制，減少了建筑工程項目的總體經濟成本，縮短了建筑工程工期。
結語
建筑結構設計對于建筑工程成本控制的能力，常常被建筑企業所忽略。然而一套科學合理的建筑結構設計方案，能夠從根本上控制建筑工程的成本造價，因此，提高對建筑結構設計的重視，不僅能夠提高建筑企業對于成本的控制，更對整個建筑行業健康、高效發展有著重要的現實意義。
參考文獻
[1]張紅標.建筑結構設計成本優化研究[D].浙江大學,2012.
【關鍵詞】成本；住宅工業化；價值鏈
1、引言
工業化住宅作為綠色住宅、節能住宅的典范，其建造、使用過程中的眾多優點被政府、企業所看好，并在眾多試點城市進行建造推廣。我國的住宅工業化雖然開始較早，但發展的限制因素較多。房地產企業作為推動住宅工業化發展的驅動力之一，對成本比較敏感，現階段建造工業化住宅所帶來的成本增量是其必須面對和解決的問題之一，也是眾多地產公司不想涉足工業化住宅建設的原因之一。
價值鏈理論是由美國哈佛大學教授邁克爾·波特于1985年提出來的，他指出：每一個企業都是用來進行設計、生產、營銷、交貨以及對產品起輔助作用的各種活動的集合，所有的這些活動都可以用價值鏈表示出來。每種產品都要經歷從最初的原材料投入到到達終端消費者手中的過程，作為一種特殊商品的工業化住宅也是如此，運用價值鏈的進行工業化住宅的成本管理，有利于對工程進行全過程的成本管控，找出導致成本增加的關鍵環節，提高成本管理的效率，增強企業的競爭力。本文旨在從價值鏈的角度分析工業化住宅的成本價值鏈，找出增量成本的成本動因，分析導致成本增加的主要因素，對工業化住宅的成本控制要點提出相關建議。
2、基于價值鏈的工業化住宅的成本分析
工業化住宅項目的成本價值鏈分析
房地產企業的產品概念通過設計單位的設計成果體現，工業化住宅施工從設計階段開始到工程竣工驗收為止的價值鏈，如圖一所示。
根據邁克爾·波特的企業價值鏈理論，工業化住宅的建造過程中由于增加了預制部件而使價值鏈條中的基本活動及輔助活動都發生了相應變化。如果不考慮其他因素，工業化住宅項目的成本構成與傳統項目的成本構成基本一致，差異主要由預制構件的使用對基本活動的影響，包括對行業價值鏈結構的影響，對企業內部組織體系、工作流程的改變以及工業化住宅設計、部件生產加工及現場裝配等方面引起的費用增加。
工業化住宅的增量成本分析
通過工業化住宅的價值鏈成本分析可以發現，工業化建造方式的成本增量主要體現在設計費用、預制混凝土構件成本以及部件現場施工費用上。
設計階段的成本增量
設計階段工作主要包括咨詢調研、方案設計、工程設計（施工圖設計）、精裝修設計以及專項設計。工業化住宅的設計深度要求達到能夠在工廠生產出滿足質量、安全規范要求的部品部件。而現階段由于工業化住宅的設計比傳統設計在構造、圖紙、技術審查等方面要復雜的多，且無相關標準、規范，引起了這一部分費用的增加。
預制部件的成本增量
預制混凝土構件成本增加主要是因為外墻板、樓梯、陽臺、梁、樓板、柱預制等引起的在部件加工、采購、運輸等方面的成本增加。尤其是外墻部分，傳統的外墻多采用加氣混凝土砌塊現場砌筑，而預制墻體在配筋、混凝土用量上都與傳統墻體有較大差異，同時鋼模板費用攤銷以及人工、蒸養、材料運輸等也帶來的費用增加。
現場施工的成本增量
工業化的部件施工中采用的大型施工機械為特種機械，塔吊臺班及進出場費用較一般施工用塔吊要高，當采用預制混凝土外墻時使用的密封膠及防水膠條單價較高。同樣的，部件組裝對安裝預制構件的工人技術要求較高，人工單價、機械臺班費及材料費用的增加均提高了工業化住宅的成本。對于現澆部位的施工，由于預制構件與現澆構件的接頭部位的配筋要求比較高，隨著預制程度的增加成本有所上升，但是到了一定節點后，大量預制構件的使用，使現澆部位與預制構件接頭點的數量大大降低，從而產生了同一項目上預制構件使用的規模化效應。
3、工業化住宅成本控制的建議
加強設計階段的成本控制，進行全面的質量管理。傳統建造方式下，設計階段往往難于對總成本進行全面的把控。工業化住宅可實現成本控制工作提前介入，在方案設計階段即可完成相關成本測算工作，保證設計成果的質量。在設計上要求減少構件的種類，構件的生產要考慮到運輸條件及現場施工吊裝的需求，合理減少運輸成本及安裝費用，優化構件的鋼筋含量。設計的產品要滿足消費者居住的舒適度和美觀要求。
進行產業的整合，調整產業布局。通過建立戰略合作伙伴關系或者進行企業并購、產業擴張等方式來實現產業的整合，組建住宅產業化聯盟，使各單位形成一條完整的工業化住宅產業鏈，進行優勢互補。大型的制造業企業和有實力的開發企業可以率先采取訂單式生產模式進行標準部件的生產，通過產業鏈的整合使工業化住宅形成一定的規模效應，以降低成本增強競爭力。
建立完善的生產管理辦法，加強海內外交流。做好總包、構件廠及設計院的協調工作，解決項目實施過程中出現的問題，并對其進行深入的分析總結，形成規范化的工業化項目現場施工的管理流程，提高企業的生產能力運用率。加強與海內外的交流合作，引進吸收先進管理經驗。住宅產業化在發達國家和地區發展已經非常成熟，可吸收其先進管理經驗，加快我國住宅產業化升級步伐。
選擇支持力度大的地方進行試點，加強與當地政府的協作。工業化住宅的發展離不開政策的支持。鑒于現階段工業化住宅還處于初步發展期，開發成本較高，開發企業可以選擇支持力度較大且當地有較強加工實力的制造業企業的地方進行工業化住宅的生產，對于已經出臺住宅工業化的相關標準、規范及激勵措施，積極響應。因為住宅產業鏈的形成是一個涉及諸多領域的龐大的經濟問題，通過政策引導可推進科技進步、產業升級。如利用城市保障性住房的建設來構建成熟的工業化住宅社會系統。
以市場為主導，分步推進工業化住宅。企業要綜合考慮客戶需求、成本效益、社會資源和政策因素，以人為本，以解決階段性問題為目標，分步推進住宅工業化的發展。根據工業化項目與傳統項目的不同之處針對性的研究實施方法和具體要求，將工業化項目劃分為準備、前期、實施三個階段，積極學習國內外的先進技術、管理經驗，結合國內實際情況探索出一條適合中國國情的住宅產業化發展道路。
關鍵詞：項目開發；結構性成本；造價分析
房地產開發成本模塊可分為結構性成本、功能性成本、敏感性成本三類。經過數據統計和實踐證明，策劃和設計兩個階段（包括項目規劃、方案設計、初步設計、施工圖設計）影響整個房地產項目投資的80%以上，而結構成本占到建安成本的45～55%，是房地產商最應關注的成本。同時，結構性成本還常常由于策劃定位和設計管理的優劣產生較大的波動，造成百萬甚至上千萬的價造差別。因此結構性成本的控制就成為整個項目投資控制的重要一環。
對結構設計優化工作了解不深的人士，對結構設計工作存在一些誤解。首先認為建筑方案一經確定，結構成本基本就確定了。其實建筑方案確認后，結構方案仍有一個選擇與優化的過程；這個過程，經驗數據表明成本可能會相差25～30%。二是認為結構成本降低就是簡單的“抽鋼筋”，會導致建筑結構安全性等級下降。這種理解也是有偏差的，優化結構成本關鍵在于降低無效成本部分。三是認為降低結構成本就是含鋼量、混凝土含量的降低，理解也是片面的。
結構性成本主要關注指標：樁基礎、混凝土強度等級選擇、地下室層高、地下室面積及地下車位面積、地下室鋼筋含量、標準層層高、標準層鋼筋含量、窗地比、窗墻比等。
1、樁基形式主要包括：沖孔樁、鉆孔樁、旋挖樁、人工挖孔樁、沉管灌注樁、預應力管樁、CFG樁等。對使用樁基，如何判斷樁的總量是否合理是關鍵，應根據設計院提供樁的總反力與建筑物總重量的比值，來判斷其合理性。二是墩基與樁基對結構成本的影響，當采用樁基時，巖層或土層的樁端承載力標準值往往是承載力標準值的40～100倍；當采用墩基時，墩端承載力設計值往往是該層巖層或土層承載力標準值的1.2～3倍；因此，墩基會比樁基造價高很多。三是旋挖樁雖施工速度快，但比沖鉆孔樁的單方成本要高出1/3～1/2，選用時應根據具體情況，區別選擇。四是CFG樁屬地基處理范疇，主要優點是成本低，處理速度快但對沉降差要求較高的工程應慎重選擇。五是預應力管樁，是幾種樁型中較經濟，易施工，速度快的一種樁型，在條件允許的前提下，建議優先考慮該樁型。通過數據分析，灌注樁比預制樁成本增加10元/平方米左右，比CFG樁高約13元/平方米。
2、混凝土強度等級對成本的影響：混凝土標號每增加一級，單價提高約5～8%。因此，對柱及剪力墻軸壓比的影響大的可優先使選用高標號混凝土；普通住宅建議按C30考慮。對梁來說，標號提高對梁的承載力相應提高，但普通住宅一般梁承載力都不高，可以選用低標號的混凝土。實際工程中混凝土標號的選擇建議，普通結構梁板一般為C25；剪力墻、柱混凝土標號需以軸壓比指標來控制，使其盡量接近規定上限，同時又要使絕大部分豎向構件接近構造配筋。
3、地下室層高，直接關系到地下室土方開挖及運輸的數量，基坑支護工作量，基坑降水，地下室底板及側壁的堆面和配筋，抗拔樁、抗浮錨桿的設計與費用。層高越低對造價控制越有利，經過多個項目的統計分析，地下室層高每降低100mm，建造成本降低1%。因此，比較經濟的地下室層高一般控制在3.6米以下。如何有效降低層高呢：一是合理布置綜合管網，他是影響層高的主要因素之一，通過疊圖的方式，將各專業管線圖進行疊加，分析和優化管網布置，通常可以節省近200mm的空間。二是降低結構梁高，通常設計院計算取梁高一般為凈跨的1/8～1/12。通過優化后最優取值一般較正常梁高取值小10%～30%，因此建議梁高取1/12～1/18的跨度。
4、地下室面積占總建筑面積比例一般控制在15%以內，超過就不經濟，所以面積越小越好。地下室大小主要由設備間等功能性用房、人防分區面積配比以及地下車位數量等方面所決定。其中設備間和人防面積為硬性指標一般不可調或調整量有限，影響最大的則是車位面積。從這幾年本集團開發的幾個樓盤分析，地下車位的成本價在3000～4100元/平方米，以每個車位平均40平方米計算（含公攤），一個車位的成本價為12～16萬元，而我們的售價基本上都低于此數，個別盤甚至低于10萬元/個；因此，有必要壓縮車位面積。一是在規劃條件下，車位與樓盤戶數對比值建議控制在0.85～0.9，車位比每增加0.1，攤到住宅上的單方成本要增加120元以上，是一個很明顯的成本；且通常車位越少越好賣，價格越高。二是車位面積爭取控制在35平方米以下，相應柱距建議考慮以5.5米（兩車位）和8米（三車位）為主，有利于車位合理布置。三是經統計普通高層住宅地下室車位平均面積下降1/個，成本可節約12.5元。
5、鋼筋含量和混凝土含量對造價影響較大，以普通高層住宅為例，標準層鋼筋含量下降1kg/，成本節約6元/ ，標準層混凝土含量降低0.01m3，成本節約7元；地下室鋼筋下降1kg，成本節約1.2元，地下室混凝土降低0.01，成本節約2元。如何有效控制配筋率和混凝土含量，首先要優選設計單位，對配合較好的設計單位，應建立長期的戰略合作伙伴關系，有利于設計優化和總成本的降低及設計效率提高。其次是采用限額加獎勵的辦法來調動設計單位主動節約成本的積極性。
6、標準層層高問題，普通住宅層高設計規范為2.8米，凈高不應低于2.4米，而我們大多數地產開發標準層一般多為3.0米。經過統計分析，標準層層高每增加100mm，該層造價將相應增加3～5%，層高對造價影響大，因此即使是幾公分也要認真探討。控制方法首先是合理確定柱網布置，以利于框架梁高寬比的優化，高寬比越大，樓層凈高越小。二是要合理選擇梁的布置形式，在正常樓層，十字梁較井字梁便宜約16～22%。三是合理確定板厚，提高凈空高度。對于標準層樓板來說，由于配筋均按最小配筋率來控制，所以樓板厚度增加反而會增加配筋，對成本控制不利。建議板厚取值：普通3米跨度以內的樓板可取80～100mm，3～4米跨度的樓板可取100mm，客廳處的樓板可取120～150mm，普通屋面板取120mm，管線密集處可取120mm，地下室頂板可取180mm。
7、窗地比，是指門窗洞口面積與地面面積（住宅部分可售面積+贈送落地凸窗的房間面積+負責封閉空間的面積，不含地下室、底層商鋪、架空層面積）之比。窗地比越小越經濟，一般普通住宅控制在0.23左右，別墅可控制在0.3左右。窗地比降低0.01，成本可節約5元。
8、墻地比，是指外墻面積（含外墻門窗）/地上建筑面積之比。墻地比的大小準確地體現了平面布置中墻體所占面積的大小及平面布置的合理性，直接影響著住宅工程造價的高低。墻地比越小越經濟，一般住宅控制在1.2左右為宜。墻地比降低0.01，成本可節約3元左右。
以上幾項指標發揮經濟效益后，單方成本可減少145～260元，按年開發量500萬平方米計算，則成本降低額約為10億元。總之，策劃和設計階段是房地產開發和投資最關鍵的環節，而結構性成本是項目開發投資和成本控制的重點。（作者單位：南益地產集團有限公司）
參考文獻
[1]余源鵬. 房地產開發企業財務管理與成本控制管理實務，2012.
探究小高層住宅建筑施工管控措施。
建筑工程是一項涉及面廣、周期長的任務，施工管控措施是有效保障工程質量與施工效益的關鍵。隨著近年來建筑施工質量問題的頻發，人們對建筑工程質量與安全提出了更高標準。
一、 小高層住宅建筑概念及施工質量控制的重要性
小高層建筑指的是樓層在6層～9層范圍內的建筑，是中小城市比較普遍的建筑體，約占整體建筑的80%。在工程項目中通過對多種因素、各個環節的管理與控制，進而實施全面、科學的管理方式，能有效促進建筑效益提高以及工程質量。現階段的施工企業，必須將工程質量控制作為企業發展的前提與基礎，將工程質量作為樹立企業形象的窗口，并逐漸成為企業各項工作開展的出發點與落腳點。
二、小高層住宅建筑施工管控措施
加強小高層住宅建筑工程安全管理。在小高層住宅建筑工程管理過程中，安全生產是排在首位的頭等大事。生產過程的安全性，不僅關系到建筑項目的順利進行、人們的生命安全，與此同時，也關系著施工企業的聲譽與發展。施工項目經理，是企業施工人員的直接領導，必須嚴抓安全生產觀。在具體施工過程中，做到“一事一交底”，每一項事情必須由專門的人員進行專職負責，及時糾正施工過程中的違章作業以及安全隱患，并及時采取措施消除不安全影響因素，最大限度保障施工人員的人身健康與生命安全，在預防安全事故發生的同時，保障建筑項目的施工質量。第一，為了減少和預防事故造成的損失，應該規范腳手架的搭設，糾正建筑結構與架體的固定方法。對腳手架的使用要嚴格按照國家安全建筑規范，嚴禁毛竹、鋼管混播。規范好模板支撐系統的拆除和搭設，高度關注支撐結構搭設的穩定性。嚴格控制支撐選材、立柱對接、立柱垂直度、主柱違規墊磚和縱橫向支撐的材質與設置。第二，設置全方位的安全警示標語和裝置，在重要的地方設置好安全標示牌，重視施工現場和現場防火的標牌設置。規范和加強現場施工的文明進行，加大文明施工的觀念和思想宣傳，抓好現場封閉治理、排水系統、材料堆放、通道、硬地化以及廠容廠貌，高度規范和重視生活設施。
加強小高層住宅建筑的工程質量控制。在小高層住宅建筑施工過程中，影響施工質量的因素主要是人的因素、物的因素。因此，需要針對兩種情況進行適時控制。結合筆者多年的工作經驗得出，要想做好建筑施工項目的質量控制，必須做好以下三方面的工作：第一，加強人的控制。建筑活動的開展需要的人員眾多、人員水平參差不齊、崗位眾多、成分復雜，因此，必須加強施工現場的人員管理。必須結合施工項目的具體情況與特點，積極設立項目管理機構以及管理人員，盡可能選擇綜合素質高、專業技術強的人才。充分發揮人的積極性與主動性，“人盡其才”，更好地發揮團隊協作能力。第二，全面熟悉和掌握材料費用的市場信息。一方面需要嚴格監督材料的選擇，一方面還需要加強對材料的管理、分類以及材料供應。做好物資管理，重要的是做好輸入與輸出量大環節，并做好材料的使用、監督情況，保障材料的物盡其用，杜絕浪費現象發生。與此同時，加強衛生管理工作，保障施工現場的整潔與衛生標準，促進各項工作的順利開展。第三，加強機械控制。必須結合具體建筑項目的施工特點從整體上進行施工質量的控制，盡可能選擇經濟合理、生產適用性強、技術先進的機械設備。從整體上提高機械設備的調度工作，盡可能降低窩工程度，最大限度提升設備的現場使用效率。
加強小高層住宅建筑工程成本控制。由于建筑施工項目的復雜性與長期性，其在施工過程中不可避免的會受到來自多方面的影響。因此，必須加強建筑施工的成本控制，加強對各個影響因素的控制，與此同時，通過針對性措施，將施工中的支出與消耗控制在計劃范圍中。在成本控制下，進一步達到甚至超過預期成本的目的。眾所周知，建筑企業是以“盈利”為目的的主體，所以說，成本控制情況的好壞，與企業經濟效益有直接關系。在具體的施工過程中，必須對建筑施工過程中的全過程、全體員工以及全體影響因素進行控制。在中標之后到工程竣工之前的所有環境，必須加強嚴格的成本控制理念。與此同時，提高全體工作人員的經濟意識與成本意識，每位員工正確認識成本控制的重要性。制定準確的成本控制目標，在項目工程開始之前，要進行準確的成本預測，這對降低工程造價的成本、提高其科學性和經濟效益，有著十分重要的作用。有效的運用合理、科學的方法，結合具體的施工條件、人員素質、設備材料等等，對成本目標進行預測，從而更好地控制整個項目的成本。第一，對于整個項目工程的技術特征認知，比如說，項目工程地質特征以及結構特征等等。第二，對于業主單位的相關情況進行分析，其中包括業主的資金到位方面的情況，單位的組織和協調能力以及信用度等等。第三，對于項目組織內部系統的分析，比如說，施工隊伍和資源配備等分析。第四，綜合分析建筑項目所在地的自然環境、社會環境等情況。
加強小高層住宅建筑工程進度控制。首先，需要全面做好計劃交底。實施施工計劃，是全體員工的共同行為。所以說，一定要做好計劃工作與交底工作。通常情況下，總控計劃無須全面交底，但是，建筑管理人員必須全面掌握計劃的具體內容，與此同時，圍繞計劃內容合理安排良好的施工環境。在具體的施工過程中，月度計劃非常重要，要想全體的生產管理人員必須全部參加交底，使得全體生產管理人員掌握計劃內容、具體的生產情況，并針對性的開展各項計劃。周計劃是各個科室自己制定的進度計劃。各個科室必須定期召開計劃交底會議，要求施工人員必須掌握計劃的具體內容、目標以及任務。日計劃是班組的工作計劃以及整改計劃，一般通過晨會的方式進行檢查或任務布置。
其次，及時做好施工進度計劃檢查。有了施工進度計劃，需要對實際的施工情況進行檢查。收集實際建筑施工的實際進度數據，進行跟蹤檢查。將進度技術與實際施工進度數據進行對比分析，進一步對計劃的執行情況進行總結。如果實際的施工進度發生變化，需要及時采取相對應措施進行調整。與此同時，必須將進度的計劃、調整、變更情況及時通知有關部門。
關鍵詞：商品房、開發、成本控制
一、前言
商品住宅項目開發成本控制是從項目開發的全過程出發，最大限度利用有效的資源（人力、物力、財力），從整體意義上降低項目的開發成本，從而提高商品住宅項目的經濟效益，提高商品住宅開發成本管理的科學性。普通商品住宅開發項目的成本控制涉及到合同、技術、人員、機械設備、材料等諸多對象，包含在項目投資策劃分析、項目設計、項目施工、項目竣工驗收以及銷售等諸多過程中，與國家政策、政府規劃、物價水平、人員素質等息息相關。
二、商品房開發項目成本控制的概述
商品房開發項目成本控制是控制全部工作人員和整個過程，充分利用企業資源，規劃和控制開發項目全部成本構成，促使企業綜合效益的長遠目標得以實現。成本控制主要由商品房開發項目全部員工完成，主要對項目立項、審批、設計、施工、銷售全部環節進行控制，主要預算、計劃、核算、分析和考核房地產開發費用。
三、商品房開發工程成本控制中存在的問題
1、開發前缺乏成本意識
商品房企業并沒有非常重視成本控制，也缺乏完善的成本管理控制體系，降低了成本管理工作的規范性。企業人員也缺乏成本管理意識，也就不會重視項目可行性；企業將大量資金投入到策劃報告，忽視了設計階段的成本控制。另外，有關人員缺乏全面的素質和技術，也不具備良好的預算知識，更沒有對預算建材的價格進行充分了解，甚至在科學配筋環節浪費成本等。
2、忽視控制事中和事前的開發成本
我國當前的商品房行業成本控制傾向于事后控制，而在事前和事中產生大量的浪費。例如，在建設招標投資過程中，招標市場不夠規范，商品房開發商在很多項目上受到多種因素影響，在拍板定案時缺乏自主性，如行政力量參與、地方保護主義，使房地產市場無法實現公平。這樣招標投資也沒有充分發揮成本控制的作用。
3、傳統信息管理方法的限制
企業應用傳統的信息管理辦法，利用財務軟件或者辦公軟件錄入分析數據，傳統辦法受到人為因素的影響，降低了數據分析的準確性和可靠性。如今商品業不斷發展，傳統的信息管理已經不能適應，如果繼續使用，就會降低成本信息價值，也不能動態控制成本，也就無法有效控制商品房開發成本。
四、商品房開發成本控制的對策
1、優化各階段項目設計方案
首先推行技術與經濟相結合的限額設計和標準化設計。由于設計費依照建筑安裝工程造價的比例取費。所以，大部分商品房項目設計都會出現技術和經濟脫離的情況。針對此類問題，商品房企業要進行限額設計，也就是不僅促使功能以及技術指標滿足建設標準，以批準設計任務書和投資估算對各個專業進行造價分配，再以各專業的造價分配為依據進行相應的設計，結合設計和預算，有效控制設計規模和標準工程數量和投資額等。此外，積極推動標準化設計的發展，設計師在設計時要依據國家、省、市推行的標準技術文件和圖紙，不僅提高了設計效率，也節省建筑材料，最終控制成本。
其次，對設計單位進行選擇，對設計方案進行綜合評定。制定和實施招投標制度，確保設計方案的安全、技術、合理以及使用，選擇最切合實際、最經濟的方案，進而對成本進行控制。商品房企業為了節能設計費用傾向于選擇較小的設計單位，可是這會對設計效果產生影響，所以商品房企業最好公開招標，吸引更具實力和信譽的設計單位進行設計。商品房企業自身也要進行相應的構思、研究、討論、咨詢以及決策，明確自己的設計思考，并及時和深入與設計單位溝通，促使設計方案具有一定的獨特性。最后，商品房企業協調安全、適用、經濟、美觀之間的關系，選擇最合適的設計方案。
2、將企業的管理費用降低
首先，商品房企業業務廣泛，企業管理費用中有很大一部分用到配備和管理公車方面。就此情況，可以提倡私車公用，而在公務中車輛耗費的油費、停車費、過橋費等由公司報銷，這樣一來也能節能一大筆開銷。
其次，精簡機構。商品房企業要縮減人員，并提高人員質量。可是人員縮減是在確保公司正常運作的基礎上進行的，并由重點崗位的人員兼職一些不重要崗位。同時，定期培訓員工，促使員工不僅掌握本崗位的專業知識，也要了解自己所處項目的有關知識，這樣有利于人力資源合理配合崗位和人數，節省了很多人力成本。
3、加強管理施工階段
首先，實施技術經濟分析，對施工方案進行優化。商品房企業在制定項目施工方案時要激發項目管理人的主動性，促使他們積極的思考和建議，通過分析比較不同方案的技術指標，選擇能夠節約工程投資的方案或者措施，確保最終施工方案的經濟性。
其次，加強管理設備以及材料的品質和價格。從企業的角度來說，產品質量并不是越高越好，如果超出一定范圍，就會浪費質量，而增加成本。商品房企業應該監督施工單位的項目工程招標或者材料采購的全過程，并且積極詢問材料或者設備的價格，最終審定是否合理。商品房企業還要積極應用新材料、新工藝等，分析工程功能和材料性能，使用能夠代替高價精品材料的低價經濟材料。
再次，對工程變更進行控制。工程變更包括設計變更和施工變更。設計變更是由于設計不合理需要變更的，而設計變更盡量控制在最小范圍，降低變更對整個工程帶來的影響和費用增加。施工變更要遵循方便施工、不增加費用、不影響其他施工、鼓勵降低費用變更、禁止方便而增加費用變更的原則。
4、制定有效的約束和激勵機制
商品房企業想要控制工程開發成本也要制定健全的管理制度，其中包括約束和激勵機制。商品房企業紀檢監察人員要全程監督招投標、簽訂合同、使用資金等環節，在監督和管理時嚴格依照已經制定的目標和制度并切實落實。商品房企業要考核每一位員工，將企業內部成本控制的成效和員工利益聯系到一起，明確每一個人的責任、權利和利益，真正實施成本控制的獎懲措施，促使每一個員工了解有效控制成本能夠增加企業的利潤，需要大家一起努力。
五、結束語
房地產企業的開發成本控制是從項目的策劃開始，直至商品房銷售完成、交付使用的全過程控制，是集經濟、技術與管理為一體的綜合系統性科學。建立并完善起貫穿房地產企業的開發成本控制的有效措施，減少不同階段和不同環節的開發成本及開發費用，把實際開發成本嚴格控制在合理范圍內，消除成本浪費現象，運用科學、有效的管理手段降低成本，是房地產企業創造最大經濟效益的必要選擇。
參考文獻：
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[2] 何孫秀，金誠. 房地產開發成本控制與管理思考[J]. 中國新技術新產品. 2010（15）.
[3] 薛可可. 房地產開發成本控制對策研究[J]. 現代裝飾（理論）. 2013（07）
【關鍵詞】施工管理；成本控制；優化管理
引言
作為建設工程產品的工程項目，投資和耗費的人工、材料、能源都相當大，投資者付出巨大的投資，要求獲得理想的、滿足適用要求的工程產品，以期在預定時間內能發揮作用。建筑施工項目質量的優劣，直接影響國家經濟建設的速度，關系到工程的適用性和人民生命財產的安全和社會安定。因此，建筑工程的質量問題對我國經濟的健康發展產生著直接而深遠的影響，必須加強建筑工程項目的施工質量管理，確保質量水平。
1 施工成本控制管理
施工項目的成本控制貫穿開發的全過程。總體，成本控制主要分為兩個階段：（1）規劃設計階段。從建筑、結構、環境、安防等方面對樓盤進行整體策劃；（2）開發建設階段。從施工工藝、進度安排等方面進行總體籌劃。簡單的來說可以從以下幾個方面來進行成本控制。
第一、按照“量、價”分離原則，控制工程直接成本。
第二、精簡項目機構、合理配置項目部成員、降低間接成本。按照組織設計原則，因事設職，因職選人，各司其職，各負其責，選配一專多能的復合型人才，組建項目部。
第三、組織連續、均衡有節奏的施工，合理使用資源，降低工期成本。在安排工期時，注意處理工期與成本的辯證統一關系，均衡有節奏的進行施工，以求在合理使用資源的前提下，保證工期，降低成本。
第四、從“開源”原則出發，增加預算收入
施工階段的成本控制是一項復雜的系統工程。在實際的操作中應根據不同的工程規模、不同的管理體制、不同的建筑企業靈活運用，在實踐中不斷的總結和提高成本控制的方式和方法，以保證項目目標的實現。除了上述幾點控制成本外還在施工過程中進行了技術優化，既控制了成本，又提高了效益。
2 技術優化
工程的技術優化主要包括：基礎施工技術、樓板施工技術、住宅建筑與結構技術、圍護結構保溫技術、智能化成套技術以及環境質量保障技術等，以下分別論述。
2.1基礎施工技術
某工程西、北兩側為環城北路和勞動東路交通主干道，西、北兩側設計有3幢高層住宅樓和兩個獨立車庫。其中，高層住宅樓地下一層，挖土深度為4.65 m；獨立車庫地下二層，占地面積達6000m，挖土深度為7.55 m，為典型的鬧市中心深基礎施工。
2.1_1圍護結構
本工程基礎圍護結構結合周邊環境及場地情況，經專家評審，決定東、南、北三面卸土加復合土釘墻，西側為鉆孔灌注樁內支撐。西側依次為售樓處（兩層框架結構，無樁基，距離基坑最近處僅5m左右），城區區11萬伏電纜及上水管（距離約18m）和地鐵一號線。采用φ1000@1 150m鉆孔灌注樁擋土結構，樁長16.10m，頂圈梁1200～800 mm，雙排中700@500 mm水泥土攪拌樁止水帷幕，水泥摻量13%，樁長14m，設置5道φ609×16mm鋼支撐，聯系支撐為H400×400mm鋼立柱穿越基礎底板和樓板處設置止水片。東、南、北三側施工復合土釘墻，高3.8m，間距1m，采用φ48×3.5mm鋼管，長度6～8m，土釘墻標高為一5.750 m，向下1.5m，即在已建高層住宅樓的基礎底板之下。土釘墻后設+700@500 mm水泥土攪拌樁止水。
2.1.2土釘墻的設計與施工
卸土到一5.750標高，設置道錨管：
第一道標高一7.15m，斜10°錨管長8m，間距1m；
第二道標高一8.25m，下斜10°，錨管長7m，間距1m；
第三道標高一9.25m，下斜30°，錨管長6m，間距1m。
挖土分三次進行：第一次挖1.8m，第二次挖2.8m，第二次挖至基坑底，上層土釘強度達到70%后才能開挖下層土體。以七每段支護均為分層挖土，每層挖土后立即人工修好邊坡，在成孔后隨即用高壓泵將混凝土漿液注入孔內，控制注漿壓力0.3～0.5Mpa。注漿材料為純水泥漿加早強劑，水泥含量25-50Kg/m，水灰比宜為0.45。
噴射混凝土強度應在C20以上，厚度10cm，并摻適量速凝劑，噴層初凝小于10min，終凝小于30min。噴層上的鋼筋網片為6.5@200X200mm，外側用12mm螺紋鋼作為聯系筋（呈編織掛網狀），將錨管端部與井字襯墊（4φ25mm鋼筋做成）焊牢，并在坡頂上做混凝土面層，排除坡頂上的積水以減少土體自重。上下層鋼筋網片搭接焊長度大于網筋直徑的10倍。
通過以上措施，本工程的深基礎施工非常順利，無任何質量事故發生。監測結果顯示，最終的變形數據均在受控范圍以內。
2.2樓板施工技術
本工程的樓板施工取消了整澆層，采用“一次成形”施工工藝，即施工至結構層標高，原設計4cm整澆層取消。實踐證明，這種處理方法對于業主和開發商都有利，實現了“雙贏”。
2.2.1減少開支、增加層高
住宅（毛坯）交付以后，業主進行室內裝飾時通常有兩種處理方式：
（1）將整澆鑿除，這意味著施工過程中的整澆層白白浪費，也增加了業主的鑿除費用；（2）直接在整澆層上鋪設地板（石材或木材等），這樣將降低業主的有效層高。
2.2.2降低造價、加快進度
對于開發商而言，這種施工工藝降低了建設造價。據測算，直接降低造價約12元/m。同時，整澆層施工的取消，加快了施工進度，進而降低了開發商和業主的資本成本。施工工藝對質量控制提出了更高要求。從模板的選用、支撐體系的設計以及面層的保護等都需要制定完善的保證體系。本工程的主要技術措施如下：
（1）模板的選用
本工程主要為33層高層住宅，模板的周轉次數較多，同時，樓板施工“一次成形”，樓板底面幾乎是清水混凝土的質量要求，對模板的平整度要求提高。經過綜合分析，確定采用高質量的九夾板。
（2）支撐體系
本工程層高2.9m，支撐體系必須保證統一高度，同時有較高的整體剛度，減少樓板在施工中產生的撓度變形。經過結構計算，確定采用定長腳手管形成支撐體系，間距為600×600mm。
2.2.3住宅建筑與結構技術
本工程按照7度、IV類場地土、二級抗震設防。底層結構為架空框架結構，二層以上為剪力墻梁板結構。底層利用樓梯及電梯井道布置成混凝土落地簡體，以增強結構的剛度及延性，并通過調整底層和二層的剛度，使下層的結構剛度相協調。
在住宅的結構設計中柱、墻、梁的設置充分考慮業主對空間的合理分隔，既保證結構體系的安全可靠，也體現了“以人為本”的設計理念和現代住宅的舒適性、可改造性和可持續發展。
在墻體砌筑和粉刷方面，采用高層砂漿增塑劑，既節約了材料又提高了強度，使墻面不開裂、不空鼓、不掉灰。減輕了工人的勞動強度，提高了功效和工程質量，也降低了工程造價。
2.2.4圍護結構保溫技術
本工程屋面為上翻梁，設計中加大隔熱層厚度，充填再加整體澆注鋼筋混凝土板，確保材料導熱系數小于設計規范要求。門窗全部采用郵電綠塑鋼窗，沿街立面采用中空玻璃鋼化玻璃，達到隔音、降噪、美觀、耐用等效果，并增強了建筑飾面的整體效果。所有公共照明系統采用節能和聲控產品。戶外照明中央控制、戶內供電多回路布線，保證用電質量。
關鍵詞：項目管理、施工成本、人工費、材料費、機械費
中圖分類號： K826.16文獻標識碼：A 文章編號：
某一住宅小區工程被分為三期進行開發，該工程的一期由于管理方法存在問題，導致施工成本超標。在二期工程中，該施工企業決定采取相應的成本控制措施，合理有效控制施工成本。二期工程中成本控制主要從人工費、材料費、機械費方面入手，詳見下述內容。
1 在人工費方面采取的控制措施
在該住宅小區工程中，人工費用在全部費用中占較高的比例，以該工程的一期工程為例，人工費占全部工程費的14.6%。從這個比率可以看出，在該住宅小區工程中要想解決成本管理方面的問題，就應加強對工程人工費的管理。人工費的控制應該工程實際情況采取合理的措施，計算與控制工程的用工數量，進而有效的對人工成本進行管理，將人工成本控制在合理的范圍內。在具體實施過程中，以工程實際情況結合當地勞動力價格情況，確定員工薪酬的管理制度，以該住宅工程具體的工作量與進度來確定是否對工人進行包吃住方面的管理。
結合該住宅工程一期中的管理教訓，在二期人工費的管理方式上，采用勞務分包的方式進行人工費管理。通過一次性將人工費包出的方式，降低施工企業自身在此方面管理人員的數量。同時輔助于工程總價管理的方式將工程風險進行相應的轉移。通過該管理方式的應用，在二期工程中標價的人工費為1354296元，包括工程進行變更在內實際預算收入為1549590元，實際人工費1558221元，人工費虧損為8631元，即在該階段人工費虧損率僅僅為5.6‰，是該施工企業工程中人工費虧損率的最好記錄。
2 在材料管理方面
我們知道，材料成本向來在工程造價所占比例最高，在該住宅也不例外，材料費約占整個工程造價的73%左右，由此可見材料管理水平的高低對工程成本控制有著重要的影響。施工企業的項目部在該項目工程中應加強在材料成本方面的全過程管理。
施工企業在二期工程還沒有開始前，組織企業的相關人員以工程的實際情況為基礎進行工程施工預算的編制，經過審核的預算作為對工程材料需求量進行編制的重要參考資料，同時還是對工程施工進行限額限量的管理依據。施工預算編制通過后應報送到該工程項目的材料部門，由該部門以工程的實際情況為基礎確定具體的采購材料計劃，在具體的施工過程中若發現超標的情況，材料管理工作人員應對超標產生的原因進行分析。通過逐項對主材、地材、輔材以及其它材料費所進行的分析，來對材料的供應地點、購買價格、運輸方式以及具體的裝卸費進行重新的核定，還應對材料規格定額與實際采用材料規格進行分析，明確其中的不同。
由于工程材料在費用消耗中所占的比例較高，因而在確定相關管理方式時，應對采購進行全過程管理，應對材料采購地點、材料價格、材料運輸情況進行嚴格的管理，要求材料的采購人員應熟悉工程所在地材料市場的價格情況，進而實現對材料成本的有效控制。在運輸方面，通過制定詳細的運輸方案并進行方案優選的方式來降低在運輸方面所耗費的成本，在運輸過程中應避免出現車船空載、頻繁進貨等等不合理運輸情況的出現。以成本管理制度所確定的安裝計量驗收制度為基礎進行計量，應確保收發手續齊全，項目的材料管理部門還應嚴格對入庫材料進行檢查，對材料品種、材料規格以及材料數量等等方面進行核對。進庫材料還應有材料合格證，質量應和訂貨合同規定的相符。如果出現超過定額的損耗情況，對損失應按規定進行追責處理。該企業在二期工程中做了以下改進：
首先，從采購環節的管理措施來看，應以項目的施工任務與具體計劃為基礎確定材料的采購計劃。在采購中應通過貨比多家的方式確定性價比高的產品。同時在材料供應渠道的選擇上，應遵守就近原則。在運輸方式的確定上，應結合運輸成本以及材料特點等盡量降低運輸途中出現的損耗。對材料的儲備定額在核對的基礎上確定合理的庫存，除此外，還應加強材料的質量管理，不應采購不合格的材料。
其次，從材料保管的措施來看，應合理的進行工程計量，避免缺斤少兩的情況出現，同時還應加強材料入庫手續管理、材料儲備管理以及材料保管方面的工作。避免出現不合理積壓以及不應有的材料設備自我損失。
再者，從材料使用環節的措施來看，應以材料使用手續制度為基礎進行嚴格的管理，通 “限額供料”原則的貫徹，對于高于額度的材料應向項目部提出申請，同時還應說明超過限額的原因。除此外，還通過材料節約活動的方式將材料的結余與員工的利益進行有效的結合，針對材料的實際使用情況進行相應的獎勵和懲罰，實現對材料使用的有效控制。
第四，從材料周轉的層面來看，應通過集中管理與租賃相結合的方式進行管理，盡力降低材料的損耗，通過制度執行的方式來解決材料丟失以及材料損失等方面存在的問題。對該工程中沒有實施周轉材料租賃措施的單位，通過報廢審批制度的建立和執行，以施工預算作為基礎確定標準來做攤銷的處理，同時做好定期性的盤點工作，對攤銷比率與攤銷額度進行及時的調整，針對實際情況采取合理的應對措施。
材料費用的高低對工程成本有著重要的影響，直接決定著工程的經濟效益。在該住宅小區工程中，以量、價分離原則為基礎通過以下工作對材料費用進行控制。首先，從控制材料用量的層面來看，應以定額確定材料消耗量為基礎建立限額領料制度，同時還應以工程功能分析為基礎對所用材料進行性能方面的分析，進而做到用低價材料替代高價材料的管理目標，除此以外還應加強周轉料方面的管理等等。其次，從控制材料價格的層面來看，主要的工作是采購過程中對價格的控制，采購部門在采購過程中應確保對材料市場行情的了解，明確材料質量以及價格，在采購中通過就地采購原則以及資金時間價格等的合理應用，降低由于采購而產生的資金占用率。該二期工程投標價中材料費為7741245元，而預算收入為8321555元，實際材料費支出為7236435元，實際盈利1085120元整，實際盈利率為13%。
3 機械使用費方面的管理
從該住宅小區工程的實際情況來看，其所使用的機械設備型號與機械設備的數量是以設計為基礎，通過定額中所確定的施工方法直接套算而得出的，這種方式的采用導致機械使用費預算與實際使用費之間存在較大的差距，同時也導致工作效率之間也存在區別。這就需要工程造價人員應結合該工程的實際情況，結合所選用機械的具體型號與配置計算出所選用機械的數量，進而有效的對機械的使用費進行估算。除此以外，還應考慮到機械租賃費用以及由于新購機械設備而產生的分攤費用，同時還應核實工程中所選用機械設備的使用費，進而確定出新的臺班定額。
從該住宅小區工程的機械使用層面來看，確立的是以工程進步與工程量為基礎的機械設備配置方式。在施工過程中，管理上把機械的臺班由“化整為零”調整為“化零為整”。以施工的實際情況為基礎，對機械的施工臺班進行全過程的安排，進而有效的提高機械的使用效率，預防機械閑置情況的出現。除此以外，在施工的全過程中，通過對機械經常性的檢修來加強對機械的保養工作，降低機械大修所帶來的負面影響。同時還加強機械設備租賃工作力度，降低機械臺班所耗費的費用，提高機械的使用效率。確立班組獎勵懲罰制度，對班組所承擔的任務，確立以車輛臺班作為基本指標的獎懲制度。通過以上管理方式的應用，極好的控制了工程的機械費用。在二期工程中投標中的機械費為403262元，實際預算收入則是640132元，實際支出為308453元，實際盈利為331679元，贏利提高到了51.8%。
5 結束語
總之，通過以上成本控制方式的應用，該住宅小區的二期在成本控制工作效率上得到了明顯的提高，該工程項目的工作人員在成本控制意識方面也得到了極大的提升。
參考文獻：
關鍵詞：建筑工程；成本；管理控制
Abstract: based on the construction cost management of construction project of the analysis of the existing problems, and puts forward the corresponding effective construction project of the construction of the project cost management methods; In high-rise building for example, further in building of the construction of the project cost management problems and the method to make inquiry.
Keywords: building engineering; Cost; Management control
中圖分類號：TU71文獻標識碼：A文章編號：
引言：
成本管理作為建筑施工企業項目管理的核心，不僅體現了建筑工程項目施工管理的本質和目的，而且更具有現實的重要意義。建筑工程施工項目成本管理主要是在保證安全生產、工程質量、工程進度等合同約定要求的前提下，通過不斷改善項目管理工作，充分采用經濟、技術、組織措施和挖掘降低成本的潛力，以盡可能少的耗費，實現預定的目標成本。工程項目成本管理的重要意義在于，它可以促進改善經營管理，提高企業管理水平；合理補償施工耗費，保證企業再生產的順利進行；促進企業加強經濟核算，不斷挖掘潛力，降低成本，提高經濟效益。總之，建筑工程施工成本管理具有內容廣泛，且貫穿于施工管理活動的整個過程，譬如參加招投標、項目的中標簽約、工程的預算、施工前的準備、施工階段管理、竣工驗收、質保期管理等，每個環節都有大量費用的產生，都離不開成本管理的工作。
一、建筑工程施工成本管理存在的問題
1．1施工圖預算問題
建筑工程的施工圖預算是階段性項目成本控制與管理的重要依據，在整個施工過程中都起著非常重要的指導作用。然而，由于受到市場以及其它人為因素的影響，造價管理中的施工圖預算經常出現低算現象。筆者根據實際施工管理的經驗，總結出了施工圖預算中低算問題產生的原因：①由于建筑工程的預算編制人員沒有對工程的具體情況進行詳細調查和深入研究，導致同樣是預算的編制出現缺項或者漏項的問題，缺乏科學性和合理性，無法正確反映和預測工程的所有費用支出情況，導致工程后期收支失衡，預算在實際工程中失去了指導的意義；②由于建設工程項目的建設時間長，輻射的范圍廣，工程預算雖然有對材料、風險等做出了預算的余地，但市場環境(譬如材料價格等)的不確定性太多，無法完全做到預算的準確無誤。
1．2施工階段的成本管理問題
建筑施工過程中的成本管理是建筑工程成本管理的主要階段，但工程實際展開后，往往會有以下幾方面影響施工的成本管理，主要有：
1.2.1成本控制意識方面
項目成本管理簡單地將施工成本控制責任歸于財務部相關人員。施工管理人員為了加快施工速度，在施工期間不計代價的購買或租賃大型施工機械設備和使用價格過高的建筑材料，盲目增加施工人員以及沒有對現場的人員、材料和機械設備等進行合理調配安排，導致施工成本急劇增加。
1.2.2人員管理方面，在項目成本管理中的突出問題就是管理人員責、權、利不明確，施工過程中交流溝通不足，造成施工管理混亂，工期拖延，質量安全問題不斷，從而增加了工程成本。
1.2.3材料和設備管理方面，沒有嚴格按照規定進行限額領料和管理使用設備，余料沒有回收，材料和設備的閑置及丟失，材料供應量不符合實際，材料問題導致工程返工等，都是直接造成成本失控的原因。
1.2.4設計的變更，市場作為建筑工程資源的分配主體，使得工程越來越趨向于可持續的發展方向，隨著新的政策法規的出臺，設計在實施方面受到更多的規范和限制，因此，必須做出適當的變更或者修改，因此，增加了造價控制的難度；1.2.5政府部門監督的局限性，建筑市場的建立．在人數、技術水平和職業道德修養等方面，還遠不能滿足工程管理與控制的需求，因此，在工程造價方面還沒有進行行之有效的把關。
1.3后期結算的問題
建筑工程的施工結算是成本管理的最后一個環節。常見的結算問題有：①對工程合同的重視程度不夠，在合同的簽訂上，很多承攬工程的施工方錯誤認為結算的方式是可以竣工后洽談，因此簽訂了不平等的條約；另外，施工現場的人員沒能正確解讀合同的內容，認為合同管理是相關部門的份內事，導致施工的時候沒有按照合同約定的條款進行，給竣工結算留下了漏洞，成本也無法得到良好控制；②工程驗收管理不嚴格，合同約定應進行及時簽證，不能夠事后補簽，并要求必須要有建設方、監理方的共同簽字，但實際中往往只有一方簽字、或者簽字不全面，蓋章不齊全，造成簽證單無效，給結算帶來很大的不便，甚至給建設單位帶來損失。
二、建筑工程的成本管理
2.1施工圖預算方案優化
預算控制是建筑工程在造價管理方面不可或缺的一部分，對工程造價進行預算，有利于通過控制工程的費用，進行工程投資效益的有效提高。因此，筆者認為應重視預算控制存在的問題，理解施工圖預算的重要意義，并通過以下預算方法實現工程造價的有效控制和建筑目標的順利完成：①預算的編制人員首先要根據施工現場的實際情況，對建筑工程施工的組織特點進行綜合考慮，在此基礎上對預算進行編制；其次要對施工設計圖紙進行熟悉，將其與施工有機結合，從而準確做出預算編制分項，并實現對相應工程量的計算，最大限度防止預算的漏算、重算等失誤的發生；造價編制人員最后應該要對設備和材料的品種、規格、性能和價格進行客觀分析，通過建立工程差價預測系統，對其進行差價調整和動態管理，防止項目成本的控制效果受到價格波動的影響。②項目工程的實施階段既是招投標工作的延伸，也是合同的具體化實施過程，這個過程將是投入資金最大的階段，因此，相關部門應該通過工程的監督、簽證和審核等措施，在保證工程安全、質量以及工期的基礎上，實現工程良好的經濟效益和社會效益。③提高工程造價預算管理人員的綜合素質。不僅要求造價預算管理人員要掌握相關的專業知識、法律法規和政策，同時還要對工程設計、材料設備管理、施工工藝和工程基本結構等基本資料進行了解，并深入一線，樹立實事求是、愛崗敬業和無私奉獻的工作作風。
2.2施工階段的成本管理方法
施工過程中的成本管理，應該是在滿足工程質量和進度的前提下，合理地投入施工資源，使成本管理滲透到施工各項措施之中，使其與工程的質量、安全和進度相結合。施工過程中主要的管理方法有：①提高項目管理人員的成本管理意識，參與工程施工的項目管理人員，應該進行一定的財務管理和預算知識的學習和培訓，組織內部的交流學習，吸取同行的現金經驗和施工預算的應用，提高綜合管理水平。②經濟合同的履行管理，當項目的各項成本預算在經濟合同中體現出來之后，合同管理人員要根據合同數據，結合施工現場的材料、設備和人員成本等，測算出工程的總實際成本，并針對合同中涉及成本條款存在的問題，提出相應的意見，以最大限度降低工程的成本，并同步提高工程的質量、安全和工期，保證施工的順利完成。③對人工、材料和設備費用的控制。對人員的人數和工資的控制，即引入或者培養專業知識和工作經驗豐富的施工管理和技術人員，以加快施工進度和控制好施工質量，杜絕安全隱患，最大限度降低施工成本。④工程變更的合理控制。為了解決工程變更和工程量調整帶來的造價管理問題，應該找到雙方利益的共同點，進行合理調整，而工程變更的合理控制能夠減少不必要的糾紛，保證工程的順利施工，維護各方的利益。⑤工程量與工程款的控制與審核。在施工過程中，造價管理與控制，必須制定控制的標準和要求，根據合同約定的每個付款節點時，及時審查分包商上報的已完成工程量，并按照實際的進度簽署工程進度款支付意見，為分包商提供良好的保障，切實做到進度嚴格審核和預算的嚴格把關。⑥提高現場控制的管理水平。現場控制的管理是根據施工現場發生的各項費用，以書面形式記錄下來，作為工程結算的重要依據，相關部門要控制好造價，要把關好現場的簽證管理，保證合同中每一條有關造價控制的條款都符合實際，避免違規簽證的情況出現。⑦提高對機械設備的管理。首先在對機械的選擇和購買上要加強把關，其次要對機械操作人員進行針對性地培訓，最后要編制出機械使用計劃，在確保施工安全的前提下降低機械成本的投入。⑧加強現場材料管理降低材料成本投入，可以從三個階段入手。在施工前的準備階段要對材料的需用量和質量要求及供應方式進行了解和掌握；在施工階段的管理其主要工作是加強現場材料的保管，減少損失和浪費，防止丟失；在竣工階段的前期管理，其主要工作是對多余的材料進行清理與退庫以及對廢舊物資的回收和利用。
2.3后期結算的方案優化
首先，提高對施工合同的重視程度，工程的結算編制都是以合同的條款作為依據的，合同的完善程度和表達方式都會影響到結算結果。《合同法》規定“顯失公平的合同無效”，因此，承包商簽訂合同的時候要根據《合同法》、《建筑法》、《招投標法》、《建筑工程施工合同》等對相關的法律法規進行研究，確定合同的范圍，包括價款規定、支付方式的規定、價款的調整方式、工程變更的方法以及工期等條款，明確雙方應盡的權利和義務，并作為工程結算的合法依據。
其次，加強現場的簽證管理工作，現場的簽證是保證造價管理符合實際的一項重要工作。首先，工程的經濟人員要與技術人員密切配合，保證所簽證的費用便于計算。此外，現場技術人員還要提高本身的綜合素質，使得簽證符合規范要求，便于工程造價的管理。另外，簽證要有專人保管。
三、以高層住宅建設工程為例的成本管理
3.1高層住宅建筑工程成本管理的原則
3.1.1環保節約原則
人力、物力、財力是構成成本的主要部分，在建筑施工中節約人力、物力、財力的消耗，可以有效地提高施工單位的經濟效益，同時，這也是成本控制中最基本的原則。因此，在購買和使用材料的過程中，要以低投入、低消耗和低污染為宗旨，有選擇的進行，從根本上杜絕因違反這一基本原則而造成的成本浪費。
3.1.2全面控制原則
對于高層建筑項目而言，其項目成本的控制涉及到了項目組織中的各個部門、單位和班組，所以必須堅持全面控制原則，要求做到人人有責，人人都參與，使施工的過程變為全員控制成本的過程。
3.1.3動態控制原則
在高層住宅建設工程中，由于建筑樓層的增高，其成本控制手段就會有所不同，因此，要實行動態管理，即以各層的特點為依據，有重點的進行成本控制。也就是說，在不同的工期內，要將工、料、機投入到施工過程中，收集成本發生的實際值，通過與目標值的比較，檢查是否有偏離，若無偏差，則可繼續進行，否則就要找出具體的原因，并采取相應的措施。
3.1.4目標管理原則
目標管理作為貫徹執行計劃的一種方法，將成本控制計劃的方針、任務、目的及措施等具體化，并提出了相應的具體要求，最后將其落實到執行計劃的部門、單位和個人。
3.2加強高層住宅建筑工程成本控制的措施
3.2.1做好市場調查
市場調查包括調查建筑材料的質量及其價格。施工單位在建設高層住宅時，應對建筑材料的質量和價格進行系統的調查，建立起自身的價格信息網絡，確保信息渠道的通暢，對不同地區及不同規格的材料、半成品的質量和價格信息要能夠做到及時準確的把握。同時也要對材料的性能及走向趨勢要有所了解，以環保節約為原則，進行材料選擇。
3.2.2成本控制責任制
在高層住宅建筑工程施工過程中，除了要制定出相關的工作指標，以衡量管理人員的責任，同時，也應對管理人員的成本管理責任作出明確的規定，以確保施工能夠達到預期的經濟指標。
3.2.3制定合理工期
合理的工期安排可以使得實際工期縮短，從而減少成本的支出，相反的，一旦工期延后，則意味著工程成本的增多。而合理的工期制定要考慮到人為因素、技術因素、材料因素、機械因素和環境因素等。
3.2.4加強施工現場管理
高層住宅建筑工程與其他工程一樣，都存在著設計變更、工程量增減和合同差異等問題。因此，項目的管理人員要對施工現場加強管理，盡可能地減少變更。必須變更時，要采取材料循環流動的原則，以降低材料成本。
3.2.5竣工后的成本考核
在高層住宅建筑工程竣工后，應對項目責任成本執行情況進行考核。在傳統的施工中，往往存在著這樣的問題：前一個項目還沒有完工，這一項目的人員和機械就被轉入到另一個項目中，或者在項目完工之后，還沒有解決好一些相關的問題的情況下，就將人員和機械轉入到新的項目中去，這樣就使得工程所遺留下來的問題越來越多，甚至導致大數額虧損現象出現。因此，為了避免發生這些現象，就應做到按時完工、及時清理和及時考核。
結束語：
綜上所述，我們可以了解到建筑工程項目施工成本的管理需從多個階段對其進行監督，包括施工圖預算階段、中期施工階段及后期結算階段，通過這幾個階段對建筑工程的成本進行管理與控制，才能有利于建筑工程項目成本的降低，使企業的經濟效益得到根本的保障。
參考資料：
[1]伍旭金.建筑工程施工的成本管理方法分析與探討[J].技術與市場，2011，（18（12））
