時間：2023-06-02 09:58:52
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇評估價值的方法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：資產評估；價值類型
中圖分類號：F23文獻標識碼：A
一、引言
資產評估作為一門新興的社會活動和行業，在國外已有一百多年的歷史，在我國也走過了十幾個年頭。近年來，我國評估行業在資產評估方法研究和使用方面取得了重大進展，而對價值類型的研究，盡管有一定的進展，但爭議很大。資產評估的價值類型是資產評估中使用頻率很高的一個專業術語，然而，人們在使用資產評估價值類型這一內容時，對其理解和表達又是極為寬泛的。所以，有必要對已有的主要研究觀點進行綜合分析和評價。
二、資產評估價值類型定義及分類
資產評估中的價值類型是指人們對資產評估結果價值屬性的定義及其表達方式。不同的價值類型反映出資產評估結果的不同價值屬性，同一資產的不同價值類型所反映出的評估價值不僅在性質上是不同的，在數量上也往往存在著較大差異。因此，對資產評估價值類型定義標準的把握實際上包含著人們對資產評估的理解和把握，同時對于資產評估結果的合理性也有著重要的意義。
由于所處的角度不同，以及對資產評估價值類型理解方面的差異，人們會按照不同的標準、條件和依據去劃分資產評估的價值類型。從我國資產評估實際情況來看，資產評估的價值類型大致有四種分法和用法：第一種是以資產評估的估價標準形式來劃分資產評估的價值類型，具體包括重置成本、收益現值、現行市價和清算價格；第二種是從資產評估假設的角度來劃分資產評估的價值類型，具體包括繼續使用價值、公開市場價值和清算價值；第三種是從資產業務的性質來劃分資產評估的價值類型，包括抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等；第四種是以資產評估的價值類型及其合理性指向來劃分資產評估價值類型，包括市場價值和非市場價值。
三、四種價值類型分類解析
我們暫且不論資產評估價值類型可能還有其他的劃分方法，以及更多的價值類型。就目前資產評估理論界和實務界使用中的資產評估價值類型劃分標準的規范性進行分析，為在理論上正確認識資產評估的價值類型，在資產評估實踐中正確選擇和使用資產評估價值類型，在資產評估報告中明確披露資產評估價值類型，以及更好地理解與把握《資產評估準則――基本準則》中提出的注冊資產評估師在執行評估業務需要明確的價值類型，筆者通過查閱資料，對目前我國資產評估實踐中使用，以及資產評估理論界對此所整理出的四類資產評估價值類型分析如下：
第一種劃分標準基本上是承襲了現代會計理論中關于資產計價標準的劃分方法和標準，將資產評估與會計的資產計價緊密地聯系在一起。持這種觀點的人認為，資產評估的估價標準是資產評估的核心內容，每一項具體的資產評估業務都只有唯一的資產評估估價標準與之對應。資產評估的估價標準在資產評估中起到尺度和準繩的作用。既然資產評估有四種估價標準，自然資產評估結果就有四種價值類型。
第二種劃分方法有利于人們了解資產評估結果的假設前提條件，強化了評估人員對評估假設前提條件的運用，同時也基本表明了評估結果的性質。
第三種劃分方法強調資產業務的重要性，認為有什么樣的資產業務就應有什么樣的資產價值類型。這種劃分方法能給人以明了直接的感覺，即每一具體評估目的下的資產評估結果就是服務和滿足這一特定評估目的的，評估結果不能張冠李戴。
第四種劃分方法主要是從評估結果的運用性質和使用范圍的角度來劃分資產評估結果的價值類型。從大的方面劃分為市場價值和非市場價值。這種劃分方法著力突出資產評估結果相對于引起資產評估的經濟行為的適用性，以及這個評估結果在多大范圍內使用仍能保持該結果的相對合理性。
我們知道，我們劃分資產評估結果的價值類型的基本目的有兩個：一是通過合理劃分資產評估結果的價值類型為評估人員明確資產評估的目標；二是通過合理劃分資產評估結果的價值類型避免評估報告使用人誤解誤用資產評估報告。如果從這一個角度出發，將資產評估結果劃分為繼續使用價值、公開市場價值和清算價值，以及市場價值和市場價值以外的價值這兩種分類方法可能更具有實際意義。
將資產評估結果劃分為繼續使用價值、公開市場價值和清算價值是與資產評估的三大假設前提對應的。這三種價值是對評估結果使用者的一種提示，粗略地指明了評估結果的適用范圍。因此，將評估結果劃分為持續使用價值、公開市場價值和清算價值具有一定實際意義的。但是，上述分類方法尚不能全面地反映影響評估結果的各種因素對評估結果，尤其是對評估結果的性質及適用范圍的影響程度。
市場價值與非市場價值的分類，在更大的范圍內容納了資產評估各種條件對評估結果的影響，而且非常明了地表明了資產評估結果的性質和適用范圍。資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日交易時的評估值，它不是一個事先或實際的市場價格。作為一種評估值，市場價值被定義在滿足了公開市場假設前提條件下，以及其他必須滿足的條件，按評估基準日資產的最佳或最有可能的使用方式及狀態進行評估所得到的評估結果。概括地說，市場價值是資產在評估基準日公開市場上最佳或最有可能的使用條件下，資產可能實現的交換價值的估計值。在明確了市場價值定義的基礎上，我們再定義凡不滿足市場價值定義的其他價值類型都稱之為非市場價值。
結合對資產價值進行合理分類的主要的兩個層面的目的，我們可以看到，將資產評估價值劃分為市場價值和市場價值以外的價值更有利于實現劃分資產評估價值類型的目的。
四、按市場價值和市場價值以外的價值來劃分評估結果的意義
按市場價值與非市場價值對評估結果進行分類，一是有利于評估人員關注資產評估的條件和基礎，引導我國資產評估走向相對科學合理的路上；二是有利于評估人員本身對自己的評估結果性質的認識，便于評估人員在撰寫報告時更清楚明了地說明其評估結果的確切含義；三是這種分類方法在明確了評估結果運用及使用范圍的同時，也便于評估人員將此適用范圍與委托人資產業務所要求的評估結果具體用途相適應。
綜上所述，將資產評估的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值兩大類旨在合理和有效限定評估結果的使用范圍。不論是從資產評估價值類型符合資產評估合理性等相關條件要求的角度，還是從資產評估價值類型有助于實現評估目的，滿足相關條件約束的方面，或是從價值類型對注冊資產評估師在資產評估操作和評估報告披露方面指引作用的角度，市場價值和市場價值以外的價值都應該成為資產評估準則中規定的、需要由注冊資產評估師在執行資產評估業務過程中選擇和明確的價值類型。
（作者單位：東北財經大學會計學院）
參考文獻：
評估價值的本體不是“價值”
電視內容資產屬于一種可辨識無形資產。有學者認為，無形資產的評估結果并不是凝結于其中的抽象勞動的貨幣表現。①從電視產業運作實踐來看，電視內容資產之所以能在市場中轉讓和交易，關鍵就在于它具有收益特征。通常情況下，電視內容資產的價值在投資者眼里主要取決于其獲利能力。一個電視節目、一段素材資料的市場價值，只有通過為擁有或控制主體創造的經濟利益來體現。從這個意義上講，電視內容資產獲利能力的有無和高低是決定電視內容資產市場價值的關鍵，獲利能力除了受電視內容資產的效用、所處的生命周期階段和有效經濟壽命等自身特質的影響以外，還受市場規模、成長性以及受讓方轉化能力等諸多外部因素的復雜影響，所以不能將電視內容資產的評估價值直接等同于其內在勞動價值。
從可操作性的角度看，電視內容作為創意勞動產品，其“社會平均必要勞動時間”亦很難確定。電視內容生產的主要勞動耗費是創意勞動，較之常規勞動，這種創意勞動過程的風險性和復雜性難以橫向比較，不同的創意勞動者在相同時間內獲得的勞動效果不具有可比性，很難用不同主體所消耗的代表社會必要勞動的價值支出來衡量電視內容資產的價值。進而言之，電視內容產品的市場價值與所投入的物化勞動消耗不成正比。有的電視節目，可能耗費的物化勞動不多，卻取得了良好的市場回報；而有些節目盡管耗費了巨額投資，耗費了大量的人力、物力，卻效益不佳。顯然，這兩種電視節目的評估價值不應是其生產所導致的勞動耗費的量化。
從評估目的來看，現實中的電視內容資產評估的評估標的物并不是凝結在其中的全部抽象勞動，節目生產過程的物化勞動耗費至多只是決定其價值大小的變量之一。盡管在勞動價值論中，商品的價值實現以交換成功為標志，通過價格來表現其內在價值，商品價格由商品的內在價值決定，并隨市場供求關系狀況圍繞內在價值上下波動。但由于電視內容資產是一種共同消費產品，可以多次重復使用，除了新節目全部版權一次性賣斷的情況外，電視內容資產的成本補償并非通過一次易來完成。實際上，電視內容資產評估所涉及的大量評估對象是經過多輪播放以后的節目，電視內容生產的成本補償和成本分攤在首播和前幾輪播出中，通常情況下，在電視內容資產銷售中，被出讓的是特定電視內容的使用權而非所有權。同一節目的不同播放輪次、不同區域市場、不同播映渠道的版權產品售賣會導致不同的評估目的，不同的評估目的又會導致不同的評估指標體系，最終的評估結果往往相差很大，評估結果在本質上并不是生產階段勞動耗費的貨幣表現。
從市場貿易實際來看，作為獲利能力的重要標志，電視內容產品的市場交易價格除了受凝結于其中的無差別人類勞動的制約以外，還受到供求關系、播放輪次、授權范圍及時間等一系列復雜因素的制約和影響。即使同一節目在相同的市場供求狀況下，因為宏觀經濟發展水平和產業政策環境的不同，其市場價格也會出現巨大差異。例如，價格歧視就是一種通行的電視節目發行策略。所謂價格歧視，指同樣的內容產品銷售給不同的買家的價格不同，而價格不同的原因卻與成本的差別無關。②節目的播映權的價格總是因地因時而異，這種差異的根本原因是特定市場的觀眾規模和觀眾財富的差異。
綜上所述，電視內容資產評估的標的物不是凝結于電視內容中的物化勞動，電視內容資產評估價值的決定因素也不僅是節目的生產成本。但需要指出的是，上述分析并非是對勞動價值論的否定，只是為了明確不能將電視內容資產的評估價值直接等同于凝結在電視內容資產中的勞動價值。事實上，凝結于電視內容資產中的物化勞動仍然是電視內容資產評估價值深層決定因素之一。
評估價值屬于價格范疇
首先，評估價值不能等同于價格，只是一種模擬價格。既然電視內容資產的評估價值不是其生產所耗費的社會必要勞動，那么評估價值是否是電視內容資產的價格呢？按照經濟學中的價格定義，價格只能在流通中產生，通過交易來實現。而電視內容資產的評估價值是內容資產真正進入市場流通之前，由評估人員依據電視內容資產的制作元素、市場供求、播出輪次、覆蓋范圍、歷史收視業績、播出時段、購買方的市場份額等諸多因素對特定電視內容資產的可能價格所做的一種專業判斷。盡管電視內容資產評估通常屬于一種市場性活動，委托方的評估目的也主要是為了獲取專業評估人員對電視節目或素材價格的意見，以便為市場交易提供參照。但無論從評估進行的時間順序，還是空間位置來看，評估行為仍是在電視內容資產真正進入市場之前進行的經濟活動。評估活動本身并沒有取代交易當事人的市場交易行為，評估價值的存在也沒有阻止交易當事人的討價還價。所以從本質上講，電視內容資產的評估價值僅僅是專業人員對擬進行市場開發的電視內容資產市場價值的一種專業咨詢意見，而不是對電視內容資產市場價格的事前確定，因此不能等同于市場價格。
電視內容產業在本質上是一種典型的版權產業，在多數情況下，并非整個節目被買斷或賣斷，買賣雙方交易的只是節目版權的一部分，同一節目的版權常常被打造成不同的版權產品進行多次售賣，所以買賣的標的物通常并非節目本身，而是版權權利。從這個意義上講，電視內容資產價值評估在本質上是對特定版權市場價格的判斷和估算。
從源頭上考察電視內容資產評估的動因，有助于我們準確把握電視內容資產評估價值的本質內涵。電視內容資產評估的目的主要是為了滿足市場運作的需要，具體而言，電視內容資產價值評估的目的通常有：整體版權轉讓、以電視內容資產投資參股、播映權售賣、新媒體傳播權售賣、音像出版權售賣、衍生產品開發權售賣、上市融資等幾種情況。既然電視內容資產評估是為了滿足市場運作的需要，其最主要和最直接的目的就是在一定評估假設前提的基礎上，對特定電視內容資產進行判斷。即通過模擬特定市場條件，估算電視內容資產的可能價格。可見，評估結果屬于價格范疇，但從根本上講只是一種模擬價格。因為在電視內容資產進入市場之前就想知道它的價格，唯一可行的辦法就是模擬市場，即根據影響電視內容資產在評估價格的各種因素進行綜合分析和估算。為了保證評估結果的相對合理性，就需要利用合理的假設前提，將評估對象“置于”某種狀態下和某種市場環境中。
其次，模擬價格有多種決定因素。如果排除市場規模、成長性以及受讓方轉化能力等諸多外部因素的復雜影響，僅從內部價值決定因素來分析，電視內容資產的評估價值主要由其效用、所處生命周期階段和有效經濟壽命共同決定。信息生命周期管理理論認為，在不同時期，信息的價值會隨著其在生命周期中所處的不同階段而起落，電視內容作為電視媒體的主要產品，具有明顯的信息生命周期特征，特定電視內容資產的獲利潛力大多與其所處的生命周期階段有著密切的內在關聯。就有效剩余經濟壽命而言，特定電視內容資產的有效剩余經濟壽命主要受制于兩個決定和致變因素：一是版權壽命，二是經濟壽命。我國版權法規定，法人或其它組織的作品，有些職務作品、電影類作品、攝影作品，發表權和財產權保護到首次發表后第50年的12月31日。電視內容資產的版權大多屬于這種情況，多數電視內容資產的法定版權保護期限為其首次播出后的50年。此外，特定電視內容資產的有效經濟壽命還受其剩余經濟壽命的影響，當特定電視內容資產的版權壽命和經濟壽命不一致時，其有效經濟壽命與其中時間較短者一致。換言之，如果版權壽命小于經濟壽命，那么電視內容資產的有效經濟壽命就等于版權壽命，反之則等于電視內容資產的經濟壽命。
在經濟學中，“效用”是指消費者通過消費商品和服務所獲得的滿足程度。效用在電視內容資產的價值評估中是一個至為關鍵的致變和決定因素。商品具有交換價值，不僅因為它具有勞動價值，更重要的是它能夠滿足購買者的某種需要。從整體上看，電視內容具有兩類購買者：作為終端消費者的觀眾和作為內容集成商的媒介機構。對于作為終端消費者的觀眾（如付費媒介的觀眾）而言，特定電視內容資產的效用是其滿足觀眾信息娛樂、審美、求知等需求的能力，其價值在貨幣上可量化為觀眾對這種滿足的支付意愿。對于媒介機構而言，電視內容資產的效用價值大致可分為經濟效用和宣傳效用。經濟效用主要體現為通過廣告回報和版權產品售賣直接創造現金流收益，以及通過為電視臺內容再生產提供便捷的資料服務，降低成本，提高效率。在多數情況下，作為內容集成商的媒介機構之所以愿意付費購買某一電視內容，看重的是其拉動觀眾收視的能力。從根本上講，電視內容資產之于媒介機構的效用大小在很大程度上取決于其對于終端消費者的效用的大小，離開了觀眾的接受，媒介機構的經濟目標和宣傳目標都無從實現。
宣傳效用主要表現為引導輿論、更新觀念和傳承文化的社會功能。一些節目從商業性上看可能并不可行，但電視臺為了完成宣傳任務，仍會投資或購買，而且這類節目在電視臺節目總量中占有不小的比例。鑒于這種情況，在進行電視內容資產評估時，有必要將以意識形態宣教和文化傳承為主要訴求的節目與純商業娛樂節目進行類別區分，然后在此基礎上確定不同的效用指標體系。
關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析
抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統，評估信息的質量特征就是指明（或規范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。
一、即期價值修正法和到期價值估計法
（一）即期價值修正法
運用持續使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行為固定系數；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。
（二）到期價值估算法
其基本思路是：首先求出持續使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產以強制變現為目的的變賣條件和權利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產的快速變現系數（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現系數得出委托評估資產的清算和強制變現價值。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y=V（S，T）*R
S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內部變量（如資產質量因素）。
β=V（S，T）：解釋變量系數（變量S，變量T）
最后，通過經驗數據確定兩種方法得出的評估值應占的比重，得到最終的評估值。假設以即期價值修正法得到的資產評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2
二、運用SPSS軟件進行回歸分析
廣東省某資產管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數額和實際回收額的數據（如表1）：
以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統計軟件SPSS經過回歸分析得到以下方程：
貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F統計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。
從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關系數為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關系數為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產的評估值，評估師要充分認識抵押資產的價值特性、影響其價值的有關因素及銀行特定的處置方案與其內在的價值因素關系，確定恰當的變現系數，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據。
三、小結
通過引入統計方法，在抵押資產評估中確定即期修正值和到期價值的系數時，對傳統的僅憑經驗確定系數的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統計方法在抵押資產評估中的一個發展。
參考文獻:
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[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).
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資產評估價值類型既是一個理論問題，也是資產評估實務問題，其影響著我國資產評估理論體系的建立和完善。因而，資產評估價值類型一起了各界廣泛的關注。目前理論界和業界較為認同的資產評估價值類型劃分為以下幾類。一是以資產評估的估計標準形式表述的價值類型；二是從資產評估假設的角度來表述資產評估的價值類型；三是從資產業務的性質來劃分資產評估的價值類型；四是以資產評估時所依據的市場條件，被評估資產的使用狀態，以及資產評估結果使用范圍來劃分資產評估結果的類型。其中，《國際評估準則》和中國的《價值類型指導意見》中，資產評估價值類型被分為市場價值和非市場價值，所以目前大多數人認可的這一種觀點。
二、什么是投資價值
由上文的資產評估價值類型可知投資價值是根據資產業務性質來劃分的一種價值，同時其屬于非市場價值。為了更好地理解投資價值，我們需要了解市場價值。《國際評估準則》對市場價值的定義為自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應充分知情、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
然而，《國際評估準則》中并沒有給出非市場價值的定義。非市場價值是不滿足市場價值定義的價值類型。因此，非市場價值不是個體概念，是集合概念，為不滿足市場價值定義的其他所有的價值類型的集合。非市場價值的這些價值類型是典型市場價值以外的，有可能部分屬于市場價值范疇，也有可能部分不屬于市場價值范疇。
非市場價值中的投資價值為被評估資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。根據這個含義可見投資價值是針對特定投資者而言，且投資者有特定的目的來評估資產，進而產生的價值。
三、投資價值與市場價值的異同
從市場價值和投資價值的內涵看，兩者之間的差異十分明顯。資產的市場價值反映出市場作為一個整體對該資產效用的認可程度以及對其價值的綜合判斷，這明顯不同于特定市場主體的判斷。而投資價值是針對特定的投資者而言的，其最顯著的特點是資產相同，評估目的相同，但因投資者不同而被評估資產的價值就不同。所以投資價值不同于市場價值。
從資產評估方法看兩者的區別。業界評估資產的市場價值時，大多用到成本法和市場法，而評估資產的投資價值時，業界更多選擇收益法，即對特定評估者而言被評估資產未來的價值的現值，而被評估資產未來的價值和折現率因而投資者不同而不同。鑒于評估方法的差異，市場價值和投資價值也存在明顯不同。
四、企業并購中的投資價值——基于雪津啤酒并購案例
（一）案例回顧
股權轉讓前的雪津啤酒，總資產約為11.4億元，凈資產約為5.2億元，評估后的凈資產為6.18億元。最后經過多方角逐，比利時英博集團以58.86億元的開價受讓了雪津100%股權。
（二）案例分析
雪津啤酒股權轉讓前，評估后的凈資產為6.18億元。而并購方進入第二輪談判的荷蘭喜力、比利時英博所報出的價格近60億元，最后報價最高的比利時英博集團取得雪津啤酒公司全部股權。雪津啤酒與收購方或競投者之間估價的差異近10倍，原因何在？
首先，站在雪津啤酒角度看，雪津啤酒的報價反映了該公司按原有企業管理持續經營條件進行評估的價格，這個價格明顯屬于市場價格。另外，雪津在評估這個價格時，其假定公司原有生產條件和規模基本不發生很大變化為前提，沒有考慮特定的收購方。并且，雪津啤酒主要根據自愿公開公平的買賣原則進行自身價值評估，在評估時雪津假定沒有改變生產經營方式。所以評估出來的價格基本體現了雪津的現狀價值，為市場價值。
其次，站在收購方或競投者角度看，無論是英博還是喜力公司，他們在評估雪津時，根據自身公司的管理戰略，并考慮雪津啤酒特定的管理團隊、品牌或聲譽等方面與自身的管理戰略的協同條件進而評估的價格。這個價格包含雪津啤酒廠的重置成本和雪津啤酒本身現金流說明的盈利能力。
在雪津啤酒股權轉讓案例中，可以看到不同的競投者他們分別報出的價格是不同的，這個差異源于特定的收購方有獨特的資源整合方案和獨特的生產經營方式和市場。所以，收購方的報價為企業價值評估中的投資價值。
總之，雪津啤酒與收購方之間股價的差異的原因在于他們評估時的立場不同，評估價值類型不同。另外，通過這個案例筆者得到以下膚淺的結論：市場價值+溢價=投資價值，其中市場價值主要是由收購企業的規模及經營狀況等經營現狀決定，其是投資價值定價的基礎，而溢價主要是收購企業對被收購企業的認知及收購企業的管理戰略等因素綜合決定。
五、結論
投資價值是依據其投資的需求條件，針對特定投資者評估某項投資的價值，其是非市場價值的一種。投資價值在很多方面不同于市場價值，但筆者從雪津啤酒的并購案中得到“市場價值+溢價=投資價值”等式，以期加深對投資價值的理解。目前對投資價值的研究還很欠缺，希望更多的學者和評估人員能加入到研究的隊列中來。
參考文獻
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[3] 張英，牟建國.資產評估學[M].北京：科學出版社，2007.
[4] 張宇.試析資產評估“投資價值”概念運用[J].財會月刊，2009.
【關鍵詞】 房產稅； 減免制度； 稅基減免； 批量評估系統
一、引言
上海和重慶作為房產稅改革試點2011年1月28日正式啟動，拉開了我國房產稅改革的序幕。國際經驗表明，房產稅的主要作用在于調節財富分配。為了實現公平目標，各國在發展和健全房產稅體系的過程中，通過一系列減免制度體現對不同居住需求的充分考慮和對困難群體的優惠。本文以稅基減免為研究對象，主要借鑒美國相關法律規定，對我國上海、重慶的房產稅試點方案中的相關減免措施進行比較研究，旨在為我國房產稅制度體系的建設提供借鑒。
本文所指的房產稅、物業稅與房地產稅、不動產稅含義相同，是指對不動產持有環節的課稅。
二、美國物業稅稅基減免沿革及現狀
物業稅在美國歷史悠久，是州和地方政府的重要稅種，其相關收入占地方財政收入的比重在70%以上，在基層政府（如鎮、學區等）甚至達到了90%左右。
稅基減免是通過直接縮小計稅依據來實現減稅免稅。美國物業稅稅基減免的主要措施之一是評估限制。評估限制的核心是在房地產保有環節征稅的過程中，對稅基評估價值的增長進行限制。1957年，馬里蘭州首先實施了稅基評估限制制度，該制度主要針對農業物業，旨在降低農民的稅負。20世紀70年代末，美國很多地區房價快速上漲，物業評估價值也隨之快速增加，導致納稅人極度不滿。在這種背景下，各州相繼實施了一系列減免措施。
（一）美國加利福尼亞州相關法案分析
稅基評估限制的核心是對持有房地產評估價值的增長進行限制。以加利福尼亞州為例，該州先后頒布了數個評估限制法案，成為此類制度比較完善的地區。綜合加州法案的主要內容包括：
1.物業稅率最高限制為1%，但不適用于以前拖欠的稅款；所有物業的評估價值以1975—1976年為基準；增長率不能超過同期CPI，同時也不能超過2%；住宅交易時，應該根據市場價值重新評估，通常以交易價格為基礎。
2.家庭內所有權變更減免措施，即家庭基本住宅和價值不超過100萬美元的其他住宅在父母和子女間變更產權時免于再評估，配偶間變更產權免于再評估。
3.允許55歲以上的公民在同一郡縣內轉換同等價值以下住宅時免于再評估，但這種減免在公民一生中只能使用一次；允許年長業主將已評估的基準價值物業與其他郡縣的物業轉換，但必須取得該郡縣的許可，在加州只有10個郡縣接受這種轉換申請。
（二）美國佛羅里達州相關法案分析
佛羅里達州的稅基減免制度建立時間較晚，但是在實施過程中通過數次修改也逐步完善起來。其主要內容包括：
1.納稅人的基本住宅（須自住）的評估價值增長率不高于同期CPI的增長率，同時也不得超過3%；自住基本住宅的免稅稅基為2.5萬美元；所有權變更或交易后應按照市場價值評估；所有住宅評估價值不得超過市場價值。
2.納稅人的基本住宅（須自住）評估限制為6%；自住基本住宅的免稅稅基為5萬美元；業主在州內遷移時，變更所有權時可以享受原有稅收優惠。納稅人可以將最高不超過50萬美元的原有物業評估價值轉移到新物業上；擴大自主住宅免稅額，免稅價值達到5萬美元，但是學區物業稅不享受該優惠措施；非自住物業評估限制為10%。
稅基減免制度的實施受到大多數美國公民的歡迎。對于納稅人而言，它降低了不確定性，使納稅人可以清晰地預測稅負。數次的補充立法和修正案的通過，使美國評估限制法律體系日益完善。細致、明確的評估限制法律極大地提高了納稅人遵從度。目前，評估限制條款已在美國19個州和哥倫比亞特區實施。雖然各州規定不盡相同，但共同要素都是以前期評估價值為基礎，根據物業類型和納稅人情況分別限制增長比率，從而實現差異化減免。
三、滬渝試點方案稅基減免政策分析
房產稅改革對完善地方財稅體系、調整房地產市場結構、調節個人收入分配等有著重要的意義。筆者認為，其成功的關鍵在于：依據各地的實際情況，設計一個公平、高效、便于操作管理的制度體系，最大程度地提高納稅人的接納程度。在這樣的制度體系中，差異化的稅收減免措施非常重要，它包含對財政收入、地區經濟、納稅人特征、納稅人收入與財富狀況等諸多因素的考慮和權衡。
本文對《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》中有關稅基確定與減免的內容進行國際比較和分析。
如表1所示，上海和重慶的試行方案中關于稅基減免條款具有以下特點：
1.上海和重慶的稅基確定方法是以住房交易價格為依據，兩地均明確提出時機成熟時將以評估值征稅。
2.稅基更新周期方面，重慶試點方案沒有相關規定，僅規定物業交易或所有權變更后不進行稅基調整，這就意味著在推行評估值征稅之前，所有應稅物業的稅基價值將保持不變。在上海試點方案中，稅基更新周期取決于物業再次銷售或者所有權變更的頻率，再次銷售的物業將按照新的交易價格計稅。
3.從稅基減免的角度分析，上海和重慶試點方案都實施了類似于稅基凍結的政策。美國也有類似的政策，比如佐治亞州規定，所有家庭基本住宅的稅基評估價值凍結，即稅基增長率限制為0%。
四、房產稅減免政策的國際比較
將美國相關法律規定與滬渝兩地稅基減免政策進行比較分析，不難發現美國的相關法律制度具有以下特點：
（一）條款分層制定，精確鎖定減免對象
美國大部分稅基優惠政策都是依據整個社會不同群體的情況分層制定，考慮了眾多因素，比如物業類型、納稅人年齡、收入情況、家庭財富、所有權變更性質等。從評估優惠對象來說，大部分州對家庭基本住宅和農業物業有較大的政策傾斜；也有一些州的優惠條款僅針對自住的家庭基本住宅，所有階層都可以享受。這些規定使得房產稅減免對象定位準確、有的放矢，在保證公平性的同時，最大程度地提高了社會的接納度，同時也保證了地方政府的財政收入。
（二）稅基減免法律的內容和效力差異顯著
法律效力方面，10個州的評估限制條款是以州憲法修正案的形式通過，其余10個州是以提案的形式通過。州憲法修正案具有較高的法律效力，該類條款的任何改變都需要選民表決。法律內容方面，各州的法律差異非常顯著，在優惠范圍、限制規定、所有權變更和評估價值遷移方面都明顯不同。而上海和重慶的試點方案，稅基確定和優惠措施方面規定不詳細、差異較小，只在交易是否更新稅基方面存在不同。我國各地區經濟發展水平和人口發展狀況存在顯著差異，因此有必要根據實際情況制定差異化的減免方案。這樣才能確保政策的針對性、適用性和有效性。
（三）稅基確定方法科學有效
目前，滬渝兩地采用住宅交易價格確定稅基；而美國均采用批量評估系統確定稅基。這種評估系統的基本邏輯是基于市場價值評估。在美國，購買一份資產自動評估報告需要20～25美元，而一份由不動產評估師單獨進行評估的報告需要500美元。這種快速且低成本的評估方式是傳統方式無法比擬的，因此被廣泛應用于房地產稅基評估和住宅抵押貸款評估中。
目前，滬渝兩地的房產稅征收范圍有限，隨著征收范圍的擴大和全國推廣，在技術層面上必須依賴批量評估系統。只有借助批量評估系統才能夠在規定的期限內對不動產作出快速、穩定和低成本的評估。
五、結束語
從國際經驗的分析和我國現有試點方案的比較中，可以得到如下結論：
首先，在美國實施稅基減免制度的19個州和哥倫比亞特區中，具體法律內容和法律效力差別很大。與美國各州的房產稅稅基減免政策相比，我國滬渝兩地的稅基減免政策差異化程度不高，缺乏地方特色。我國各地區經濟發展水平和房地產市場發展狀況差異顯著，只有根據各地實際情況制定稅基減免政策，才能最大程度地確保社會對房產稅的接納程度，提高稅收遵從度。
其次，上海和重慶試點方案中都制定了類似于稅基凍結的政策，尤其是重慶方案中規定再次銷售后稅基仍然不變。短期來看，稅基凍結的政策在降低征管難度的同時，將為地方政府帶來穩定的收入。但長期來看，這些規定對稅負公平和地方政府組織的財政收入都可能產生不利的影響。比如：上海方案將有可能造成稅負不斷地向交易頻繁的住宅物業轉移；而重慶方案可能造成整體稅負不斷地向新建物業轉移。這將在一定程度上產生稅負不公平現象。同時，凍結的稅基也在一定程度上限制了地方政府組織財政收入的能力。
再次，美國各州均采用批量評估系統確定房產稅稅基，這對于稅負公平、地方財政收入和房地產市場的健康發展都有著重要意義。上海和重慶試點方案選擇交易價格確定稅基，短期來看，這種稅基確定方法和稅基凍結政策可以有效降低技術難度，提高稅收管理效率。但是，隨著滬渝兩地征收范圍的不斷擴大和全國推廣，在技術層面上就必須進行改進，建立和發展批量評估系統。
最后，上海、重慶試點方案的稅基確定方法與減免措施規定對房地產市場可能產生較大影響。短期來看，該政策有利于我國房地產市場的調控，穩定房地產價格，控制投機易。但長期來看，房地產市場消費者的決策有可能被扭曲，最終對市場的流動性產生影響。
因此，上海、重慶應在房地產價格回歸理性的過程中相機調整試點方案，引入合理的稅基確定方法，完善稅基減免措施，最大程度地確保社會對房產稅的接納，提高稅收遵從度，最終在確保地方政府收入的同時，促進房地產市場的有序、合理發展。
【主要參考文獻】
[1] John H. Bowman，Property Tax Circuit Breaks to 2007：Features，Use，and Policy Issues， Lincoln Institute of Land Policy， working paper， 2008.
[2] Mark Haveman and Terri A. Sexton， Property tax assessment limits[R]. Lincoln Institute of Land Policy， 2008.
[3] 上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法[S].2011.
1．1日本的房地產稅
日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產稅、不動產購置稅和城市規劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產購置稅和城市規劃稅屬市町村稅。
（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。
（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當地同期買賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。
（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規定了起征點。
（5）城市規劃稅。城市規劃稅的納稅人、計稅依據、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。
1．2加拿大的房產稅制度
加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優惠都作了規定。房地產稅和營業財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優惠與美國類似，主要依據房地產的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產稅制度
在香港，房產稅又稱為物業稅。香港物業稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業稅。物業稅的稅率為15％左右，業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業稅的免稅項目主要有：由業主支付的差餉（即物業管理費）；來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收取；作為支付修理費及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數目大小無關，統一按20％扣除。
2國外關于房產稅的做法對我國的啟示
從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環節征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產稅稅制要素
（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。
（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉中低收入者不用負擔房產稅。
（3）計稅依據。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據不同的價值，比如，對商業用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。
（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現行房地產相關稅費的總體規模，使房產稅的總體收入規模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據本地經濟發展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。
（5）減免稅。房產稅的減免規定應該規范透明，體現國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業給予免稅，對城鄉居民住房設定起征點，對農業用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當的稅收優惠。
2．2建立房地產價值評估機制
房產稅以房地產的市場價值為計稅依據，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規，然后再設定專門的評估機構，配備專業的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區內的評估工作。對評估從業人員也要定期進行培訓，并考核其執業能力。
2．3建立與不動產登記、評估有關的數據庫
房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。
2．4適當下放房產稅的征管權限
你所《關于調整個人擔保委托貸款審核評估收費辦法的請示》〔（2000）京康評字第1號〕收悉。
為發展完善住房公積金個人擔保委托貸款評估中介服務，保障相關各方的合法權益，提高服務水平，降低購買中低價商品房借款人的評估費用。經市中心研究決定，同意你所對原收費辦法進行調整的意見，調整后的收費標準按《北京市物價局、北京市房屋土地管理局關于房地產中介服務收費的通知》〔京價（房）字（1996）第396號〕文件規定執行。房地產價格評估收費標準實行政府定價的原則，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制，具體收費標準見附表。
每宗房地產價格評估收費不足300元的，按300元收取。
市中心現規定需要評估的范圍不做調整。
此項政策從2000年9月1日起執行。
北京康正房地產評估事務所、各分中心、直屬歸集部門在發放個人貸款過程中，注意作好相關政策的宣傳工作，遇有問題及時上報市中心。
附表：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 檔次｜ 評估價格總額（萬元） ｜ 累進計費率‰ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 1 ｜100以下（含100） ｜ 5 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 2 ｜101以上至1000 ｜ 2．5 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 3 ｜1001以上至2000 ｜ 1．5 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 4 ｜2001以上至5000 ｜ 0．8 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 5 ｜5001以上至8000 ｜ 0．4 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 6 ｜8001以上至10000 ｜ 0．2 ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 7 ｜10000以上 ｜ 0．1 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
每宗房地產價格評估收費不足300元的，按300元收取。
收費額計算方法舉例：
1．如評估價值為52萬元，則收費額為
52萬元×5‰＝2600元
2．如評估價值為120萬元，則收費額為
100萬元×5‰＋（120－100）萬元×
2．5‰＝5500元
新舊評估收費標準比照表
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 抵押物價值 ｜ 原收費標準 ｜ 現收費標準 ｜
｜ （萬元） ｜ （元） ｜ （元） ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 10 ｜ 1500 ｜ 500 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 20 ｜ 1500 ｜ 1000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 30 ｜ 2500 ｜ 1500 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 40 ｜ 2500 ｜ 2000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 50 ｜ 2500 ｜ 2500 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 60 ｜ 3500 ｜ 3000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 70 ｜ 3500 ｜ 3500 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 80 ｜ 3500 ｜ 4000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 100 ｜ 3500 ｜ 5000 ｜
｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
一．會計計量概述
財政部于2006年頒布的新企業會計準則中，將會計計量定義為:會計計量是為了將符合確認條件的會計要素登記入賬并列報于會計報表及其附注(又稱財務報表)而確定金額的過程。新企業會計準則中規定的會計屬性包括歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值。每種會計計量屬性都有其優點和缺點，例如歷史成本的可靠性相對較高，但是在通貨膨脹嚴重或者資產發生貶值的時候其價值就會出現偏差;重置成本將價格變動和發生貶值的情況考慮進去，一定程度上剔除了他們的影響，但是重置成本的估計較為困難，沒有統一的標準，企業可以有人為調節的空間，其可靠性較差;可變現凈值體現了謹慎性原則，但其使用范圍有限，一般適用于存貨的期末計量;現值考慮了貨幣的時間價值，把未來的現金流折現，相關性較強，但是真正對未來現金流預測較少，他是針對分期付款條件下，將未來要付的現金折算成現值，或者是對資產減值時的估計，更多體現的是對歷史成本的調整。公允價值的爭議就更加多，公允價值作為資產的現實價值與決策的相關性較強，但是其波動性也比較大，而且適用范圍也有一定局限。
二．從總體上看會計計量存在的缺陷
每種計量屬性互相補充，互相協調構成了一個完整的會計計量系統，但是從總體上看，這整一個會計計量的系統仍然存在一些問題:
1．從反映的時間角度考慮，5大會計計量屬性大多都反映的是歷史信息和現在的信息，對未來的信息反映很少，其中現值這一計量屬性雖然考慮了未來現金流，但也是為了彌補歷史成本的不足。同時作為會計工作人員，對未來的處理和預測也是較為粗略和簡單。會計計量的屬性決定了最終報表上能反映的內容，因此我們可以認為企業提供的財務報表反映的僅僅是企業過去的和現在的情況，但實際上，企業就是為了獲得未來利益流入而存在的。未來的信息對企業對投資者來說更為重要。從持有資產來說，企業持有資產的目的更注重的是增值，而且還要補償由于投資帶來的其他方面的損失，如相應的機會成本、交易成本、風險成本等。我國至今尚未公布與會計計量屬性相關的會計指南，尤其是會計計量屬性的估價技術。
2．從會計計量的客體考慮，現有的計量的內容是很有限，也無法在報表中反映。因為要滿足能夠可靠的貨幣計量的要求，所以很多無法用貨幣計量的但是對企業很重要的會計要素被排除在外了，例如企業的品牌價值，人力資源，而往往是這些無法很好的用貨幣計量的要素能夠對企業未來的發展起了很關鍵的作用。也正是因為如此，使得很多企業的目標導向出現了偏差，企業利潤最大化成了終極目標，出現短期追逐利益行為，而這對一個企業的長遠發展是很不利的。
3．從會計計量的主體上考慮，企業會計計量的工作都是由該企業內部的會計工作人員著手的，從會計確認到最后報表的編制，都是由企業內部人員完成，現在很多會計報表作假的案例屢見不鮮，因為既然是企業的員工，在某種程度上說，他和企業的利益是一致的，所以不可能要求會計人員要非常的大公無私，堅決杜絕會計作假，“不做假賬”的實施有一定的困難，雖然現在有外部審計機構進行審計，但畢竟也是對第二手資料的審計，是第二個工作環節，沒有進入“第一現場”。
三．評估價值進入會計計量屬性系統的思考
綜合考慮以上原因，我覺得可以將專門機構對某些會計要素的評估價值也納入會計計量中，進入會計系統，并在財務報表中反映出來。理由如下:
1．評估價值很大程度上反映的是現在和將來的情況。資產評估最常用的三種方法是市場法，成本法和收益法。無論是哪種方法，都有現在情況的考慮和對未來的估計。而且收益法中對未來價值的預期考慮要遠多于現行會計計量中的現值，“現值”主要是彌補了歷史成本的不足，而收益法能夠體現和反映企業未來的經營情況，獲利能力等，能更好的反映企業的將來。市場法下也有重置成本的應用，但是他還考慮了各種貶值，而且是由專門的評估人員來測算，從專業性角度來說比由會計人員測算出的結果更具有可靠性。
2．資產評估的范圍很廣，現在很多機構也有在做對品牌價值，人力資源等各種方面的評估，特別是當企業進行兼并收購的時候，企業都會請專門的評估機構對品牌價值進行估價。但是這范圍使用的很小，僅僅是在發生兼并收購時才用到，一般企業報表中并未顯示，如果企業的品牌價值或者人力資源這些要素能夠在企業的財務報表中反映出來的話，企業會為了使自己報表更有吸引力，會考慮提升企業的品牌價值，提高人員素質，引入高新科技，走可持續發展的道路。同時投資者等報表閱讀者也可以對企業的價值有個更好更全面的了解，當兼并收購發生時，不需要再找評估機構進行品牌價值評估，可以提高效率，也可以在收購之前讓收購方很好的看清這個企業是否值得收購。再者品牌價值或者人力資源的價值穩定性較強，不像公允價值，波動性很大。就如2008年的金融危機時，股價下跌很厲害的時候，企業資產價值也就相應大幅度縮水，報表的變化就會很大，使得投資者信心減少。而品牌價值，人力資源這類在市場波動時，變化不會很大，有利于市場的穩定。
關鍵詞：價值操作；評估誤差；資產重組
隨著我國新的公司制度的頒布，經濟結構的調整和證券市場的發展，圍繞上市公司而展開的兼并、收購等資產重組活動日趨活躍。在上市公司資產重組中，作為確定恰當交易價格基礎的資產評估變得越來越重要。但由于資產評估的復雜性是上市公司資產評估存在諸多問題，急需解決。
一、上市公司資產評估中存在的問題
（一）資產評估價值操作與評估理論體系不健全
我國在1991年和1996年先后頒布實施了《國有資產評估管理辦法》和《資產評估操作規范意見》等一系列行業法規、規范，但總體來說，還不能從根本上規范資產評估業務活動和評估人員的道德操守，于是也就形成不了行業自律體系，強化評估管理只能依靠行政部門，但又由于這一規范和準則出自不同管理部門，其比較注意自身的行業特殊性，卻忽略了整個資產評估業的共同需要，致使在實際操作中，評估行業技術標準的透明度很低，成為阻止其他部門進入評估市場的一個重要手段，這大大降低了資產評估業的公正與效率。健全資產評估理論體系，加快統一評估準則的制定迫在眉睫。
（二）資產評估價值操作與評估服務領域相對較窄
從世界評估實踐看，資產評估的服務范圍應該是十分廣泛的，除了產權變動之際的評估外，個人資產、企業績效、科技成果、專利技術、自然資源等等，都可以成為評估服務的對象。而在我國，評估只限于產權變動之時，服務對象主要是國有企業和合資企業，并且大多數是一次性評估，尚未形成國外同行那樣的全方位、長期性、連續性的服務模式，這就在很大程度上制約了資產評估應有作用的發揮。
（三）較多的行政干預削弱了資產評估的本質特征
任何時候，任何情況下，資產評估都不能喪失其獨立性。所以，政府的行政干預，或者說是不同管理部門的干預，實質上是與資產評估獨立性要求相悖的。長期下去，必將制約并阻礙我國資產評估的健康發展。尤其是加入WTO后，國際慣例要求我們必須更加重視并積極維護資產評估業超然獨立的地位，否則就會使得評估結果缺乏客觀公正性，降低了評估的效率和可信度，弱化了對從業機構與人員的道德約束，進而出現侵犯利害人利益的可能，最終損害了中國資產評估業的聲譽與形象。因此，強化資產評估獨立性，減少行政干預，是資產評估業健康發展的當務之急。
（四）執業人員的業務素質、知識結構、職業道德制約了行業的發展評估人員是實施評估業務的主體，資產評估業的發展必須依賴于一大批優秀的評估人才，他們不僅要具備精深的專業知識和豐富的實踐經驗，更要有良好的職業道德，但從目前我國執業人員的構成看，還不能完全滿足社會主義市場經濟對評估人才的更高要求。
（五）資產評估價值操作與評估標準存在嚴重缺陷
從當前資產評估實踐來看，現有的資產評估收費辦法已不能適應行業發展的要求，成為影響評估工作質量和評估業聲譽的重要因素。其缺陷突出表現在三個方面：第一，現有評估辦法中以評估結果作為收費依據的做法，違背了評估行業的公正性和國際慣例，資產評估是一項社會公正性工作，要保證評估結果的客觀公證，就必須保持其形式與內容上的獨立性，不能以客戶最大滿意為目標，其收費應與評估項目的范圍大小、難易、風險程度等掛鉤；第二，收費辦法規定了評估項目收費最高限標準，而沒有最低限標準，這實際上是鼓勵了評估機構及人員在工作中競相壓價的惡性競爭，而資產評估有著嚴格的規范，許多工作程序是不能省略和逾越的，機構間的競爭應該是評估質量與服務的競爭，決不是相互壓價的競爭；第三，1992年制定的收費標準延用至今，已明顯偏低，不能適應現階段評估業積累和發展的需要，不利于吸引更多的優秀人才從事這一行業的工作，以及對評估人員的后續培訓、教育，也不利于評估機構上規模和提高防御風險的能力。
二、完善上市公司資產評估的對策
（一）完善資產評估價值操作與評估體系
資產評估理論研究和體系的構建要解決三個問題，一是確定適用于市場經濟的評估方法。評估理論研究要使評估人員明確行業的地位，明確評估方法的內在機理，這樣才能使他們根據實際情況做出科學評估；二是解決評估的準確性問題。資產評估的結果是靜態的，它只能反映某一時點上資產的價值，但資產評估的前提必須是對市場做出動態的分析，評估理論就是要解決這一動態分析前提與靜態評估結果相結合的基礎問題；三是為制定統一的評估準則提供理論基礎。制定評估準則，既需要實踐經驗，又需要理論指導。
（二）積極推進資產評估價值操作與評估的綜合發展
中國的資產評估業最初主要服務于國有企業股份制改造和合資企業評估，隨著多種所有制經濟在我國的蓬勃發展，資產評估行業要主動適應這一形勢的變化，適時調整戰略，努力拓展服務領域，全方位地參與到市場經濟大潮中，要像知名的國際同行那樣，隨時向客戶提供全面、長期、持續的服務，這既是一個市場問題，也是一個觀念問題。就具體業務范圍而言，不動產、動產、無形資產、企業價值等，都可以成為評估客體；企業改制、并購、政府納稅、保險公估、土地估價、抵押信貸等都可以成為資產評估服務領域。
（三）加強行業管理與行業自律和減少行政干預
借鑒國際經驗，結合我國具體實際，今后資產評估業的取向應該是政府監督下的行業自律與行業自我管理模式。因此，有兩項工作是當務之急，一是要盡量減少政府部門對評估業的多頭管理以及行政干預，確保評估機構及人員的超然、獨立，還資產評估業本來面目，使之真正成為客觀、公證、獨立的社會中介服務機構。二是要強化行業協會職能，改革管理方式。建立起具有高度權威和高超管理藝術的行業自律性管理機構。
（四）加強從業人員業務素質培訓與職業道德培養
我國資產評估的發展需要一大批優秀人才的加盟，因此，建立一支高素質的資產評估師隊伍至關重要。針對資產評估技術性強、難度大的特點，在嚴格執行資格準入制度的同時，要不斷加強對現有從業人員的業務素質培訓，提高他們的執業水平。
總之，資產評估業是我國經濟生活中不可或缺的社會公正性中介服務行業，在社會主義市場經濟中發揮著越來越廣泛、越來越重要的作用，在深入探討當前我國資產評估業存在的主要問題的基礎上，提出了促進行業健康發展的具體構想。
參考文獻
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【關鍵詞】 收益法； 專利權質押； 評估理論
一、引言
隨著知識經濟時代的到來，專利權等知識產權已越來越成為一個國家“軟實力”的重要內容，但是我們不得不面對的現狀是：目前我國中小企業尤其是擁有知識產權的科技型中小企業本身資產規模小，難以獲得銀行貸款支持。
專利權質押融資這一新融資模式的興起，為解決科技型中小企業融資問題提供了新的契機，也為銀行業的金融創新開拓了新的發展空間。我們不得不面對的現實是：在實踐中專利權質押貸款“叫好不叫座”，2008年、2009年及2010年三年來我國專利權授予數（僅國內）分別為352 406、501 786、740 626，而被質押專利權數分別為97、658、1 076，其被質押比例僅分別為0.03%、0.13%、0.15%，其占專利權授予數的比重微乎其微，由此可見專利權質押并沒有達到人們期望的程度。
緣何專利權質押融資在實踐中發展步履維艱呢？專利權作為無形資產，無論理論或實踐中其首選的評估方法為收益法，但評估理論缺乏權威性，造成實際操作困難重重。因此，有必要對收益法下的專利權質押評估基礎理論進行探討，為評估師評估此類業務提供理論借鑒，促進評估行業的發展。
二、基本概念界定
（一）專利權
專利權是指專利權人在法定期限內對其發明創造成果享有的專有權利。它是國家專利行政部門授予發明人或申請人生產經營其發明創造并禁止他人生產經營其發明創造的某種特權，是對發明創造的獨占的排他權，具有無形性、法定性、專有性、地域性、時間性。
（二）專利權質押
專利權質押是權利質押的一種形式，我國《物權法》和《擔保法》明確規定：依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權可以質押。以依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權出質的，出質人與質權人應當訂立書面合同，并向其管理部門辦理出質登記，質押合同自登記之日起生效。
（三）專利權質押評估
專利權質押價值評估的本質是以專利權價值的形成理論為基礎，考慮影響專利權價值變動的各種因素，選用適當的方法，對用于質押專利權在一定時間點上的價值進行量化的過程，銀行以此評估值為參考依據確定貸款折扣率及貸款額，實現借款人信用增級的效果，最終實現專利權質押融資。
如圖1所示，其具體實施過程如下：首先，借款企業欲取得銀行借款并提供被質押專利權；其次，由資產評估機構對借款企業出質的專利權進行價值評估，最后由金融機構在此評估價值的基礎上確定給予借款企業的貸款比率和額度。
三、收益法專利權質押評估基礎理論
在對相關概念進行界定后，本文將分別從收益法的基本原理、專利權質押評估實質兩方面進行介紹。
（一）收益法的基本原理
收益法是目前評估界三種基本評估方法之一，目前資產評估的基本方法是國際上資產評估專業領域普遍采用的三種評估方法：市場法、收益法以及成本法。
1.應用前提
（1）被評估資產的未來預期收益可以預測并能夠用貨幣進行衡量。
（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測并能夠用貨幣進行衡量。
（3）被評估資產的預期獲利年限可以預測。
專利權之所以能夠被用來質押，是因為其會給持有者帶來可用貨幣計量的超額收益，且專利權具有明確的法律年限，其獲得超額收益的年限也是可以預測的，另外盡管專利權質押面臨的風險具有更大的不確定性，但其還是可以預測并用貨幣計量的，因此其滿足收益法的基本應用前提。
2.基本原理
收益法是通過對被評估資產未來預期收益的預測，并將未來各期收益按一定的折現率折算為現值，以此來判斷被評估資產價值的方法，其理論依據為效用價值論。
收益法基本表達式：P= （1）
如（1）式所示，收益法中涉及三個基本參數：Rt，r，n，其中Rt代表超額收益，r代表折現率，n代表收益期，收益法運用的關鍵即為三個參數的選擇和確定。
（二）專利權質押價值評估實質
由于資產評估起步較晚，其理論基礎大都借鑒了經濟學的相關理論，在經濟學價值論的基礎上形成了自身的評估思路和方法，因此本文在研究專利權評估價值的含義和實質之前，利用經濟學中的價值理論對專利權價值進行了分析。
1.專利權價值經濟學解釋
（1）專利技術的價值
1）專利技術價值的產生
馬克思徹底改造了古典經濟學的勞動價值學說，在運用唯物辯證法中具體提出了以下幾個方面：
一是商品的二重性：揭示了商品是使用價值和價值的矛盾統一體，商品的使用價值是商品的自然屬性，而商品的價值是商品的社會屬性。二是勞動具有二重性，他認為一切勞動，一方面可以看作是人類勞動力在生理學意義上的耗費，即抽象勞動；另一方面可以看成是人類勞動力在特殊的有一定目的的形式上的耗費，即具體勞動。三是勞動創造價值，勞動二重性決定了商品二重性，抽象勞動創造價值，具體勞動創造使用價值。因而商品的價值量由抽象勞動的量來確定，由社會平均的簡單勞動的量來決定，即在現有社會正常的生產條件下，在社會平均的勞動程度和勞動強度下，制造某種使用價值所需要的時間。
圖2為商品的價值鏈轉化過程圖：
根據經濟學結合圖2可以得出商品的價值由不變成本C、可變成本V和剩余價值M構成，即P=C+V+M。那么依據以上經濟學一項專利之所以具有價值，是因為其中凝結了無差別的人類勞動，其中既有簡單勞動，又有復雜勞動。
以下對專利價值的產生和具體構成進行分析。一項專利從概念的最初萌發到最后的產生大概要經過三個階段：研究階段、開發階段以及最終形成階段。研究階段是為獲取新的技術和知識等進行的有計劃的調查；開發階段是指在進行商業性生產或使用前，將研究成果或其他知識應用于某項計劃或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料、裝置、產品等。在產品的研究、開發及形成階段都會涉及物質資料的投入、人力資本的投入以及剩余價值的產生，因此專利的價值可用公式表示為：
P=C1+V1+M1+C2+V2+M2+C3+V3+M3 （2）
綜上，專利技術之所以具有價值，是因為其在產生的各個階段凝結了無差別的人類勞動。
2）專利資產價值的實現
當社會中的企業研究出某個專利，雖然在很短時間內將會降低該企業的產品成本，或擴大銷路，抬高價格，但這種專利在某種程度上具有公共物品的屬性，不具有或部分不具有排他性，很快將會被其他企業以很小或無成本進行模仿或“搭便車”，使得原企業的優勢喪失殆盡。由于專利的研究和開發需要付出成本，但模仿者的“搭便車”行為使得創新者無法從自由市場中獲得足夠的經濟補償，從而導致了所謂的“公地悲劇”，因此必須由政府對研究開發者給予一定補償或鼓勵，授予其對該專利具有排他性的使用權，才能最終實現專利的價值，促進社會的創新與進步，此時專利權便應運而生了，這也正是專利權產生的必要性和本質。
（2）專利權的價值
1）專利權價值的產生
專利權是基于保護和實現專利的價值而產生的，但值得注意的是專利的價值和專利權的價值是在統一過程中表現和實現的，二者實現于同一個過程，因此對質押專利權價值的評估是對專利技術本身價值和專利權價值二者的和的評估。
2）專利權價值的表現
根據新古典經濟學及供求原理，當擁有專利的企業被賦予專利權時，其能以更低的成本、更高的價格或更高的產量提供同質量或更高質量的商品，那么此時該企業將會取得專利權帶來的超額收益。如圖3所示：
圖3中陰影部分為消費者剩余。當市場均衡時，整個市場以M的價格提供商品，而擁有專利權的企業在完全競爭市場中能夠以更低的價格提供相同的產品或者在壟斷市場能夠以專利權賦予產品的壟斷價格提品，從而產生高于市場一般利潤的超額利潤。
3）專利權價值的實現
目前專利權價值有多種實現途徑，本企業實施、授權實施、軟讓、作價入股、證券化以及質押融資等，當然專利權在不同的使用情況下并不是都需要經過中介的作價評估，因文章是基于評估角度基于專利權特征立足評估的方法和技術問題，對于專利權價值實現的途徑具體將會在專利權質押價值評估的橫縱向比較中予以具體分析。
4）專利權價值的衡量和估算
資產評估中所指的價值不同于經濟學的價值概念。資產評估中所確定的價值是一種模擬價格，非價值本身，也非真正現實意義交易的價格，只是評估師根據資產特點和市場特點對最有可能實現的交易價格進行的模擬和專業估算。在這種意義上講西方經濟學的效用價值論為我們謀求這種模擬價格提供了一種思路，即能從專利權價值的表現和實現過程中去尋找，探尋其究竟能夠為使用者帶來多大的超額收益，效用越大，其所謂的價值量越大。借助于資產評估中的基本理論和原理，對在專利權各種價值實現途徑中最有可能實現的價格進行估算，從而完成專業上的專利權價值評估。
從以上分析可以得出：一是對專利權價值的評估實質是專利權和專利技術二者價值和的評估，二者價值的實現統一于同一個過程；二是基于價值的計算和衡量可以借鑒西方經濟學中的效用價值論，從價值的實現過程中尋找思路，即為本文選擇收益途徑的依據。
2.專利權評估價值與經濟學價值關系
資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算從而確定其價值的經濟活動，具有時效性、目的性、意見性、估計性。因此可以看出，資產評估所指的價值既不是資產的價值本身，更不是實際交易中的價格，而是基于資產的價值結合市場情況得出的一種合理的模擬價格。資產評估價值的估算是以經濟學的價值論為基礎和依據的，正常的條件下評估價值不會偏離其經濟價值太大。針對專利權也是如此，其評估價值不同于以上所述的經濟學價值。
3.專利權質押評估價值實質
基于以上評估價值以及經濟價值的區分，本文認為專利權質押價值評估的本質是以經濟學中的專利權價值形成理論為基礎，基于專利權質押評估的特殊性，考慮影響專利權價值影響的各種因素，找出其關鍵點和主要風險點，選用適當的方法，對用于質押專利權在一定時間點上的價值進行量化的過程，其既不同于上述價值論，也不是實際意義上的交易價格。
縱觀國內外文獻，對收益法下專利權質押評估方面的理論和實踐研究相對較少。本文從資產評估基礎理論出發，對專利權質押評估相關概念、收益法基本原理、專利權質押評估實質三個方面進行探討，以期為專利權質押評估實踐提供理論依據，維護利益相關者合法權益，進而提高評估行業的整體發展水平。
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關鍵詞：市場比較法；房地產評估；運用
中圖分類號：F23
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.08.048
市場比較法，也稱比較法，是目前房地產評估中最常見的、最有效的、最易于被接受的評估方法，并被房地產評估行業及國際評估行業廣泛認可。評估人員從交易市場搜集大量相似的交易實例，運用專業知識從中不斷篩選，提煉出精確、可靠地評估參數、指標等基本數據，經過周密計算從而得出評估基準日下的評估價值。謹慎地參考、比較使得市場法更具說服力和適用性。在《房地產評估規范》第5.1.4條還特別強調：在有條件選用市場法時，應當首選市場法。可見，市場法在房地產評估方法中的重要地位。
市場比較法能夠適用的范圍在頻繁的房地產交易市場，如：普通商品住宅房、寫字樓、工廠、房地產開發用地，以及村鎮的房屋等一些常見的房地產。交易次數越高、交易成功率越高、可搜集的數據就越多、越精細，最后得出的評估價值就越準確。市場法在一些特殊的、相似樣例少的房地產評估很難發揮，如：紀念碑、特殊用途工廠、地標建筑、教堂、寺廟等，因為這樣的房地產交易市場相對狹窄，獲得的交易實例可能不夠充足，數據不準確，會影響最后房屋最后的評估價值。
1 市場比較法評估的一般程序
房地產評估市場法的評估程序大致分為四個階段：搜集類似交易實例資料；選出可比交易實例；對實例的各項交易因素進行適當的修正；得出評估對象價值。
1.1 搜集類似交易實例資料
市場法的適用性和說服力完全依靠搜集來的大量成功的交易實例的交易資料，其內容如房地產成交、待售的報價和買方出價，房地產的結構布局、坐落、朝向以及周邊地帶的經濟條件等其它交易信息。如果搜集的交易實例資料不充足，會極大影響到最后得到的市場價值的準確性和可信度，失去評估意義。
1.2 選中可比交易實例
從搜集來的大量交易實例資料中甄選出和待估房地產各個條件相似或相近的、成交日期與評估時點接近，成交價格等其他交易因素可修正的交易實例，一般都選取3～9個作為參照最為準確。
除了注意以上幾點外還應符合以下條件：（1）是否與待估房地產用途相同；（2）是否與待估房地產建筑結構相同；（3）是否與待估房地產坐落位置接近；（4）是否屬于正常交易等。選取實例的準確性會直接影響到得出的評估價值的準確性，所以從大量的數據中選出最合適的交易實例是四個階段中最困難也是最重要的一步。
1.3 對交易實例的各項交易因素進行適當修正
篩選出的可比實例盡管非常貼近待估房地產，但也存在著不同與待估房地產的因素和特性。所以要通過專業的評估人員依靠自身多年的工作經驗及調查研究制定出相應的修正系數，進行一一修正，從而避免被其中幾個特別的交易因素誤導，使最終結果偏離。例如其中的：（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區域因素修正；（4）個別因素修正；（5）容積率修正；（6）房地產使用年期修正等等。另外還要統一價格單位和房屋面積單位。
1.4 得出評估價值
最后用每個可比實例的交易價格進行修正，從而得出若干個可比價格，但這些結果不可能完全一致，要匯總這些修正后的可比價格，經過統計學上的相應公示的反復計算最后得出一個最標準、可信的評估值。如：簡單算數平均值法、加權算數平均值法、眾數法、中位數法等。
2 市場法比較法運用時的問題
2.1 缺少符合國情的評估理念
市場法的成功運用在于兩點，一個是信息，一個是專業人員。數據就像計算機的軟件，人員就像硬件，二者缺一不可，完備的評估理念則是這計算機穩定運行的前提。但我國的房地產評估行業從起步到如今才幾十年的時間，再加上近年來我國經濟的穩步發展，房地產評估行業的發展似乎并沒有趕上前進的步伐，相較國外一些更早起步的國家而言，我們依然缺乏足夠的經驗、閱歷。而更多的是模仿、套用其評估思維，缺乏創新。看似有條不紊的發展但實質缺乏符合我國國情的評估理念。所以在很多評估實務中會產生很多差異。
2.2 不合格的評估機構與從業人員
隨著我國經濟的不斷發展，房地產交易市場也逐步擴大。在供不應求的大環境下，房地產評估機構拔地而起，有的完全不按照規定招攬工作人員，有的只擁有兩名專業的評估人員，有的甚至一名就可申請辦理評估機構的設立手續，在國家規定要求不完備的情況下這樣的個例屢見不鮮。房地產評估機構是客戶與房地產市場最重要的紐帶，不規范的評估機構和不充足的評估人員會對其他標準評估機構的業務和房地產評估的整體形象產生很嚴重的負面影響。評估人員要通過全國的統一考試合格后方能取得評估資格，通過的考生難免會發現顯示的評估實務與所學知識脫節。所以對于資歷尚淺或剛剛拿到資格證書的房地產評估師們來說，缺少足夠的實踐經驗和更深資歷的老評估師的正確引導，很容易使最后的評估結果失真。更有甚者個別評估師只是簡單地、機械的套用評估程式，使評估結果粗糙、簡略、不具有可信度。如今擁有房地產評估資格和土地評估資格的人數也不過10萬余人，并且較多集中在發達城市，這也導致評估人員的分布的不均衡。面對如此龐大又富有潛力的房地產市場，當下人才的供應還遠遠不夠。
2.3 信息流通受阻
信息的流通性也是在評估實踐中總會遇到的棘手的問題。市場法需要一個公開、透明的交易市場，而我國目前還沒有健全的、公開的、透明的房地產交易信息平臺。個別評估人員只是依靠報刊、廣告以及房屋中介單位的掛牌價格作為參考進行評估，而并未對成交價格進行深入的調查求證。老百姓對于房地產市場投資的熱情有增無減，民眾過度的投資所謂的“不動產”待其升值，使得房地產市場的價格泡沫逐日累高，平添了此類房地產評估價值的不準確性，容易受到很多因素影響價格起伏。再者，房地產評估機構之間存在的相互競爭也是評估中經常遇到的問題，每個評估機構都有各自的信息收集渠道，而鮮有互幫互助、相互交流的合作存在，更有個別機構故意封鎖交易數據，進行惡意競爭。這都為評估人員收集信息資料加大難度。
2.4 各主管部門的要求不一
地產評估在我國正式出現也不過二三十年的時間，主要評估的是土地、建筑物及其地上定置物，是一個新興的行業，很多的規章制度還不完善。我國主管房地產評估市場的主管部門有三個：建設部、國土部和財政部。對于不同的評估對象的收費標準就有差異。當以房屋資產為評估對象時要按照建設部的標準評估、收費，當是評估對象是土地資產時則要以國土部的規程評估、收費。企業或個人往往對這些細致的條件不夠理解，奔走在評估機構和主管部門之間，極大地降低了評估效率并加重了負擔。
3 存在問題的解決辦法
3.1 房地產市場交易信息的流暢傳播
建立統一的交易信息交流平臺。如今在這個大數據的時代，尤其是評估機構這樣對信息資料及其需求的專業至關重要。面對我國龐大的房地產交易市場，建立信息交流平臺，不斷更替、添增各類房地產的交易信息，使得信息更公開、透明、及時。一來極大的減輕了評估人員在搜集信息資料時的負擔，并且獲得的資料更具有可信度和適用性。還可以按城鎮、區位、以及類型等來明細類別，使查找更方便快捷。二來也可以方便被委托人、同行業人員及社會公眾監督，獲得認可，杜絕回扣、評估和委托方雙方違規商討評估價格等不正當評估現象的發生。第三則是打破交易信息流通時發生的阻塞、信息封閉和惡意攔截交易信息資料的不良行為。說白了，就是為全國或地方建立一個專業的房地產市場交易信息數據庫，公眾方便借鑒、監督，評估也變得更具說服力和實用性，這位我國房地產評估的未來發展將會起到十分良好的推動作用。
3.2 政府有關部門及各主管部門應加強協作，統一規范、嚴格管理
目前房地產評估市場中發生的亂收費用、辦理混亂等不規范操作屢見不鮮，因為我國還并未頒布一套十分完善的關于對房地產評估行業的管理制度。在此制度完善之前，政府的有關部門、主管部門及評估行業專業協會則起著尤為重要的作用，應對現在市場中的房地產評估機構進行逐一、徹底的審查，評定其是否擁有足夠的開辦資質，對單位資金、人員編制、評估實力，業績等諸多方面進行核準，對不符合標準的要求限期停業整改，輕者可給予降低其評估資格處分，情況較嚴重的和規定期限內仍未整改通過的應取消其評估資格，吊銷評估營業執照。同時，對符合要求的優秀評估機構應進行不同程度的褒獎，可頒發星級評估機構的榮譽證書，以茲鼓勵評估人員以及同行業人員更積極參與工作，努力進步，也可給社會公眾對選擇評估機構加以引導。如此優勝劣汰可以促進評估行業發展，方便市場注入新鮮血液，不斷推陳出新。各主管部門也應聯合出臺一套規定，如統一的評估收費標準和管理制度，使客戶不再因不熟悉管理而奔走于主管部門與評估機構之間，極大提升工作效率，明晰清楚。
3.3 提高評估人員的職業素養和道德操守，加強整體隊伍實力建設
再詳實的消息資料如果沒有被運用和分析的透徹、詳細，也不會評估出在這一試點最適合準確的評估價值。提高評估人員的職業素養、道德操守、職業水準和經驗技能是內部改變行業現狀的首要任務。評估機構和協會應積極舉辦各類房地產評估的講座，可由經驗豐富的資深評估師們面授多年來的工作心得，行業新人也可提出實踐中的諸多問題，集思廣益，如此豐富自己增長見識，短時間內汲取額外的經驗教訓。我國經濟發展日漸加快，房地產市場的變化也風云起伏，評估人員應時刻把握市場的變化脈搏，開拓思路、與時俱進，不斷積累經驗，積極總結。同時也要關注國外房地產評估行業評估方法的運用方式和理念，取長補短，在市場運用的過程中進行巧妙變通。
4 案例分析
以近年的一項案例為例，某市房地產評估機構運用市場比較法評估某小區一所房屋，經調查后得知該評估對象此類房屋產權為50年，到評估基準日為止該小區已使用了11年。現在從該小區及周邊搜集來的比較案例中選取甲、乙、丙三總交易案例，甲案例的使用面積97平方米，成交總價為750000元人民幣，乙案例的使用面積為105平方米，成交價總為720000元。丙案例成交總價為790000元，使用面積為112平方米。具體情況如下圖。
交易日期修正（平均每月上漲1%）
甲：1+（3+9）1%=112
乙：1+（2+9）1%=111
丙：1+（8+9）1%=117
成新率：甲：1-10/50=80%
乙：1-8/50=84%
丙：1-10/50=80%
甲各項因素修正后價格為：7731.96*112/100*100/97*80%*97.8/101=6915.81
乙各項因素修正后價格為：6857.14*111/100*100/102*80%*97.8/86=6788.85
丙各項因素修正后價格為：7053.57*117/100*100/98*80%*97.8/91=7240.29
由以上得出，待估房地產的評估價格為：
（6915.81+6788.85+7240.49）/3=6981.72 元/平方米
運用市場法的計算過程大致如此，嚴格按照估價規范的規定流程，搜集案例、經多個因素修正之后計算評估對象的評估價格。以上提到的個別因素和區域因素還包含很多更考究的明細，如個別因素里朝向、層高、裝修程度、建筑結構等，區域因素里繁華程度、交通條件、臨街情況等。由此可見，運用市場法對評估對象的相關資料要求詳細，這正是市場比較法具有較強說服力的體現。評估師要對交易條件和交易背景資料進行充分了解，交易案例的各個交易因素要評估師靠職業經驗把握準確、分析透徹才能修正準確。
參考文獻
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關鍵詞：目標企業；并購定價；非對稱信息；博弈
我國市場經濟發展尚不完善，信息在傳遞過程中會受到各種因素的影響使并購雙方在并購過程中獲得的相關信息是不對稱的，即信息的非對稱性。在存在非對稱信息條件下，并購企業會為了降低并購風險而盡力降低并購價格，目標企業也會竭力使并購定價達到最大值，這就產生了動態博弈。從非對稱信息的動態博弈模型出發，通過幾個回合的博弈，使并購雙方達到“雙贏”的狀態。
一、企業戰略并購定價基本方法的評價
在企業戰略并購的實踐中，基本的定價方法主要是以資產價值為基礎的定價方法，以市場為基礎的定價方法，以收益為基礎的定價方法和期權法等。
（一）以資產價值為基礎的定價方法
以資產價值為基礎的定價方法主要是對構成目標企業全部價值各項要素的一種評估，既包括現金、存貨、固定資產、商譽等資產，也包括應付賬款等各項負債，以此來作為目標企業的定價基礎，進而確定目標企業價值。要想準確地確定目標企業價值，首先就要選擇合適的資產評估標準。目前我國以資產價值為基礎的評估定價方法主要有賬面價值法、重置成本法、清算價格法。
運用這種方法來評價目標企業的價值，所需數據主要來自于目標企業的資產負債表，操作簡單、快捷、方便，并且具有一定的客觀性，不容易被弄虛作假；但是這是一種靜態的評價方法，沒有考慮企業未來的收益及時間價值效益，忽略了企業價值增值的能力，并且評估價值并不能真正地代替企業的實際價值，有失科學性。
（二）以市場為基礎的定價方法
以市場為基礎的定價方法是在市場尋找一家或多家與目標企業相似的企業作為參照物，確定相應參數值進行對比調整以得出目標企業的價值。這種方法主要適用于在股票市場上穩定的上市公司。現在比較常用的方法有可比公司分析法、市盈率法、可比交易法等。
這種方法的理論依據――有效市場假說和“替代原則”，所選擇的可比參數值是已經被市場檢驗過的可靠數值，并且這些數值可以在股票市場上直接獲得，具有較強的直接性和直觀性；但是目前我國的股票市場尚不完善，會計信息披露不規范，容易被惡性操縱，而且該方法沒有考慮企業的未來發展效益，在實際中也很難找到一家完全相同的企業。
（三）以收益為基礎的定價方法
企業進行并購活動就是為了獲得并購效益，希望目標企業能夠帶來高于支付價格的回報，這種回報率由目標企業的未來收益決定。根據對未來收益的不同理解，該種方法主要有收益貼現法、現金流量貼現法、經濟增加值法。
這種方法從價值分析和價值管理的基礎出發，充分地考慮了時間價值，整體地反映出目標企業的未來盈利能力，對企業并購決策具有現實的指導意義；但是我們也應該看到，這種方法的主觀性太強，對現金流量折現率和收益增長率的預測過度依賴預測人員的主觀判斷，容易受人操縱而造成偏差。
（四）期權法
1973年，在現金流量折現法的基礎上，布萊克和斯科爾斯兩位教授運用無風險套利技術推導出了期權定價模型。他們指出為了獲得目標企業確切的價值，投資者可以在買進一定數額股票的同時以這些股票為基礎賣出一定數額股票的買權來構建一個無風險組合，這樣無論股票的價格如何變化，投資者都會獲得收益――無風險報酬。
這種方法是企業潛在收益能力的具體化，能夠適應未來不確定因素的發生，更能準確反映出目標企業的價值；然而，該方法需要建立一系列復雜模型，技術要求比較高，而且參數多，計算復雜，需要較強的專業能力。
二、企業并購信息不對稱產生的原因及其影響
（一）信息傳遞的失效性和資本市場的弱有效性是產生非對稱信息的主要原因
并購企業獲得失效的信息原因有許多：一是目標企業在信息時存有私心，信息在傳遞過程中不可避免地或多或少有虛假的成分。因為每個企業的最終目的都是為了實現股東利益最大化，為了向社會展現自己的“良好”形象，目標企業的所有者與經營者相互勾結散布有利于自己的財務信息。二是信息在傳遞過程中具有主觀性，有失客觀公正性。并購企業往往是從中介機構獲得目標企業的財務信息，而在信息的搜集過程中會受到各方面的影響。我國的資本市場發展尚不完善，規章制度不健全，資產評估機構的作用不能夠全面發揮，并購雙方受到許多監管部門的監督，不能從證券價格方面獲得正確的信息。
（二）非對稱信息的出現使得并購雙方博弈行為有效
由于企業獲得非對稱信息，并購企業不能對目標企業的價值做出合理的估計，影響企業制定合理的并購定價策略，提不出讓目標企業滿意的并購價格。這樣并購雙方為了降低并購風險就必須進行多次的談判交易，在談判過程中，雙方都具有博弈行為。經實踐證明，在談判可以進行的條件下，談判的次數越多，結果就越接近均衡狀態，雙方的博弈行為也就越有效。
三、非對稱信息條件下并購定價決策的博弈分析
由上述可以看出，一般的戰略并購定價方法沒有充分考慮時間價值效益，計算復雜，可操作性較差，信息傳遞的不對稱性使得我們必須站在一個新的角度來分析并購定價方法。經濟學的博弈論可以使并購雙方進行多回合的談判，控制并購風險，得出更接近企業價值的并購價格。而在進行博弈分析前，首先要設立假設前提：并購雙方都是高度理性人，愿意進行合作，并沒有刻意隱瞞債務和故意設計圈套等，雙方談判信息公開，以保證博弈可以順利進行。
（一）目標公司價值的設定
假設：在非對稱信息的博弈過程中，目標企業的真實價值為V1，而并購企業并不知道V1，只能從目標公司的信息中估計企業價值V2=V1+A（A為評估溢價），在V2基礎上目標企業有一個報價：V=V2+B（B為談判溢價）。
此時，A存在兩種情況，即A0或A=0。如果A0，則V2中隱含并購風險X；如果A=0則V2中沒有隱含風險Y。目標企業為了向并購企業證明V2中沒有隱含風險能夠承受并購企業提出的報價V偏離自己評估價值V2的程度為σ（σ=B∈[0，∞]）。
（二）并購雙方并購收益及博弈過程分析
首先，評估價值V2中是否含有風險A是隨機的，而V2=Y的概率為p。
其次，目標企業得知并購企業的評估價格V2時，就會向并購企業提出一個報價V。
最后，并購企業在分析考慮報價V及其偏離評估價值V2的程度σ后，決定是否接受這一報價。
第一種情況，若并購方企業接受報價V，則并購方獲得的收益是：
U1=（S+V1）-V
=（S+V1）-（V2+B）
=（S+V1）-V1-A-σ
=S-A-σ
其中，S為并購之后的戰略協同價值。
而目標企業獲得的收益是：
U2=V-V1
=（V2+B）-V1
=A+σ
第二種情況，并購企業拒絕接受報價，則雙方的收益都為0。
在博弈過程中，目標企業知道風險類型T=X，Y，而并購方只知道T=X，Y的先驗概率分布：P（Y）=p，P（X）=1-p。假設并購企業知道報價之后推斷得出后驗概率P（Y）=P*，則當且僅當以下條件成立，并購企業才接受報價：
U1=（S-A-σ）[P*×Y+（1-P*）×X]≥0 ①
目標企業才提出報價V：
U2=A+σ≥0 ②
對式①中P*求微分得：
（P*）＇=S（Y-X）+Aσ（X-Y）
令（P*）＇=0，得：
σ=S-A ③
即：并購企業的最優化戰略為U*（σ）=S-A。
由②③式得：U2=A+σ=S，即：目標企業的最優化戰略為σ*（P*）=S。
（三）博弈結果分析
由上所述，在非對稱信息博弈過程中（可能存在多回合博弈），只有不存在風險A，即A=0時，并購企業和目標企業的最優化戰略是一致的。也就是說，并購交易成功的價格談判空間存在于[V1，S+V1]范圍內進行，而協同價值S就是并購雙方追逐利益的核心點。
在博弈過程中，目標企業掌握了充足的企業財務信息，而并購企業在談判過程中處于劣勢地位，只能從能夠獲得的信息中不斷調整自己的還價策略，雙方不斷談判博弈的結果讓企業的并購交易價格底線為企業的真實價值，而并購企業評估價值為可以談判的底線。因此，在非對稱信息條件下，企業并購活動中目標企業的真實價值一定低于評估價值，這樣并購企業可以降低并購風險，減少并購損失。
四、結束語
通過以上分析，在并購定價過程中進行非對稱信息的博弈，可以避免一般常見定價方法的缺陷，充分考慮并購過程中的不確定因素，最后得出的并購價格更接近實際情況。但是，在并購實踐中，并購雙方都是為了讓自己獲得最大收益，進行談判交易時還應該注意以下幾點：
第一，存在非對稱信息并不意味著目標企業可以漫天要價。目標企業應該依據實際條件制定合理的價格區域，避免談判失敗，喪失企業向前發展的機會。
第二，并購企業盡量收集更全面的并購信息，在談判過程中做到心中有數，掌握主動權，占領先機，以保證自己的合法權益不受損害。
第三，并購雙方必須有合作的誠意，否則，在談判之初就展開“拉鋸戰”，浪費人力、物力，最終兩方都會受損。
綜上所述，經過多回合的談判博弈，并購定價定會落在合理的區域內，并且與并購雙方的最優化戰略目標一致。
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