時間：2023-05-31 09:10:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇信托基金，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、咨詢：在決定購買某類信托產品之前一定要進行提前咨詢，將產品了解清楚。
2、預約：在選擇到合適的信托產品后，一定要盡快預約，特別是熱門產品打款成立速度很快，而信托產品又具有“金額優先、時間優先”的原則。
3、打款：信托產品由于募集時間短的緣故基本都是先打款再簽署合同，需要注意的是在打款時收款人賬戶姓名必須是信托公司或基金子公司的全稱或者包含全稱。
4、簽署合同：打款之后就是簽署信托合同了，一般來說簽署合同時分為自然人客戶和機構客戶，所需要準備的資料是不一樣的。
（來源：文章屋網 ）
我國房地產行業作為國民經濟發展的支柱行業之一，年均增長率達37.8%，對GDP增長的貢獻率在1.5至2.8個百分比之間。《2003～2004年度中國房地產市場報告》顯示：我國房地產企業的資產負債率在75%左右，房地產金融的資金主要來源于銀行，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，還沒有形成合理風險分擔的機制，因此，潛在而巨大的金融風險基本集中于銀行體系。REITs是房地產業可持續發展直接融資模式，有利于化解金融風險，同時，有利于緩解當前房地產中小企業融資難問題。
公司型基金是REITs的重要形式
美國房地產投資信托基金行業協會（NAREIT）把REITs定義為一類公司，這類公司多數情況下擁有并且經營能夠產生收入流的商業房地產，也有一些公司為房地產業融資。根據其投資類型，可以把REITs分為三類。實物資產類（Equity REITs）擁有并經營房地產，以租金為主要收入；貸款類（Mortgage REITs）向地產商直接貸款或購買房地產抵押貸款支持的證券（MBS）；混合類（Hybrid REITs）既擁有實物資產又向地產商貸款。要獲準成為REITs，一家公司必須滿足四個方面的條件。一是組織條件，即至少有100個不同的股東以及在稅收年度的下半年5個或5個以下的股東不能擁有公司50％以上的股份。二是經營條件，REITs每年毛利至少有75％必須與房地產相關（例如租金和房地產貸款的利息），每季度總資產至少75％為房地產類資產，另外REITs與其子公司之間的關系也要滿足一些規定。三是分配條件，REITs分紅比例不得低于90％。四是基金選舉及告知投資者等其他方面的條件。
公司型基金是REITs的一種重要形式。公司型基金是相對契約型基金而言的，契約型基金是指依據信托契約或信托法理,通過發行受益憑證而組建的投資基金，這類基金一般由基金管理公司(管理人)、托管公司(托管人)及投資者三方當事人訂立信托契約而組建，在組織結構上不設董事會,基金管理公司往往自己作為發起人發起設立基金,自行管理基金的經營和操作。在美國，2004年底公開上市交易的REITs達到193家，股票總市值3078.95億美元。NAREIT從組織的角度把REITs定義為一類公司，但人們往往也把REITs理解為一種金融工具，這時候REITs很大程度上指的就是房地產基金公司發行的股票。1986年，美國國會通過了《稅收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，法案允許REITs不僅可以擁有房地產，還可以直接運營和管理，也可以直接為其擁有的房地產項目的客戶提供服務。因此，目前不少REITs都組建了自己的專業管理團隊并創造了不錯的業績。
目前，國內的基金均為契約型基金，設立公司型基金仍存在不少法律障礙，諸如獨立董事制度、雙重征稅等等，這方面學術界已經有了很多討論，這里不再贅述。當然REITs也可以采取契約型基金的形式，但公司型基金畢竟是基金業發展的趨勢，越來越多以契約型基金為主的國家（如日本）都通過立法或修改法案發展本國的公司型基金。
REITs屬于產業基金范疇
REITs主要投資于實業而不是證券，屬于產業基金范疇。上圖顯示了2003年底美國REITs投資于各類地產及MBS的分布狀況。2004年底，美國193家上市REITs中，實物資產類有153家，市值2752.9億美元，占上市REITs總市值的89.41％。對房地產的直接投資和經營使REITs有別于其他的基金類股票，成為資本市場上一個獨具特色的品種。
理論上，REITs兼具固定收入工具和權益工具的特點。投資分析的一個基本原理是一項資產的投資價值等于預期資產所帶來的未來凈現金流的現值。就商業房地產而言，其預期凈現金流包括兩個部分，一是現有租約產生的預期凈現金流，二是未來租約產生的預期凈現金流。在不考慮客戶信用風險和某些合同條款風險的情況下，現有租約產生的預期凈現金流與未來房地產出租市場的波動無關，從而使REITs具有固定收入工具的特點。與之相對，未來租約產生的預期凈現金流依賴于未來租約商訂時的市場供求關系，反映出對市場前景的預期，從而使REITs具有權益工具的特點。
市場表現上，高分紅和適度成長的投資特性使REITs 總收益一般比高增長公司低，但比債券收益高（2003年REITs行業指數收益率為33.88%，納斯達克市場指數收益率為46.78％，標準普爾500指數收益率為22.27％，10年期國債收益率為4.32％）。在具有較高收益的同時，REITs的風險相對較小，其收益波動遠低于納斯達克市場指數，也低于標準普爾500指數。顯然，REITs的市場表現是與其部分具有固定收入工具的特點以及人們對房地產市場的良好預期密切相關的。REITs受到投資者青睞的另一個原因是其收益與其他金融資產的相關度較低，可以有效降低投資組合的風險。如果國內能夠成功地引進REITs，那么不僅能為中小投資者提供一個新的投資選擇，同時也給機構投資者的風險分散化操作提供了便利。問題在于雖然2003年國內出臺了《證券投資基金法》，但迄今仍沒有《產業基金法》，《產業基金法》的缺位成為發展產業基金的最大障礙。
波士頓地產公司（BXP）―一個典型的實物資產類REITs
波士頓地產公司是美國最大的頂級寫字樓開發和經營商之一，以波士頓、華盛頓、曼哈頓和舊金山為其核心市場，在紐約證券交易所上市。公司內部采取傘形結構，通過合伙人制實體――波士頓有限合伙企業完成全部經營活動。
2004年底，公司總資產90.63億美元，其中房地產資產81.47億美元。公司資產組合中包含125處地產，可出租總面積4410萬平方英尺，包括119處寫字樓，一處工業地產，兩處零售業地產和三家酒店。2004年公司總收入14億美元（其中租金收入12.93億美元，酒店收入0.77億美元，開發和管理服務收入0.2億美元，其他收入0.1億美元），可分配利潤2.84億美元，每股分紅2.58美元。
論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(coll~tive investmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分
只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
同時鼓勵房地產投資基金通過集中專業管理和組合化投資組合，聘請專業性顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，從而有效降低投資風險，取得較高投資回報。
關鍵詞：房地產投資信托基金 模式 案例分析
一、引言
房地產投資信托基金（簡稱REITs）源于20世紀60年代美國，目前REITs在全球各國家法應用。REITs屬于資產證券化的一種方式。1965年，首只REITs 在紐約證券交易所上市交易。同時，歐洲市場上也出現了REITs。日本、韓國、新加坡相繼在2001年、2002年發行REITs；2003年，香港證監會頒布了《房地產投資信托基金守則》推出REITs。在REITs資產證券化中各國根據自身的特點在運作模式，投資目標，收入分配等方面做出相應的調整，制定出符合自身國家特點的REITs。我國目前REITs尚處于起步階段并無上市發行，產品設計還在進一步完善中，并且對其發行和法規的制定要進行雙重的考慮和考驗。近年來，REITs的主要研究集中在運作模式、業務性能多樣化投資管理戰略化和投資收益問題上，完善的運作組織模式和良好的業績及投資回報決定了房地產信托基金的規模和效績，業務性能多樣化投資管理戰略化保證了REITs的穩定收益及資產增值。在REITs產品不斷演變的的過程中這三大核心將對地產融資起到推進作用，以此來吸引投資和流動性資金。因此，通過對REITs的研究可以給房地產企業的發展打開融資大門，真正實現不動產資產的流通，為房地產企業謀求更大發展提供堅實的資金支持，同時還能帶動其他產業鏈的發展，創造新的財富空間。本文以嘉德商用中國信托基金為案例，從投融資的角度來研究REITs的運作模式問題。
二、中國信托基金（CRCT）的基本情況
（ 一 ）嘉德商用中國信托基金的背景 嘉德商用中國信托基金，簡稱CRCT，是新加坡嘉德置地旗下一只私幕基金，于2006年12月8日在新加坡上市。該基金的目標是長期投資于由中國零售商場組成的多樣化資產組合，由戰略性地布局于中國五個城市的7所零售商場組成。總可出租面積約為41.3萬平方米。基金單位持有方面，CRCT的基金單位中有不超過46.7%的份額，將公開發售給海內外的機構和其他投資者，以及新加坡國內公眾。其余部分由國際戰略投資者認購，包括嘉德置地、嘉茂商產信托、大東人壽保險有限公司、荷蘭養老基金等大股董。投資回報方面，目前新加坡本土的股息派發回報率大約是4%、5%，CRCT所提供的股息派發回報率約6%至7%，嘉德方面認為兩個百分點的溢價將足以彌補新加坡和中國兩地在稅務、匯率等方面的差距。
（ 二 ）CRCT的基本運作 CRCT是REITs品種中的特殊化，我國目前還沒有完善的投資基金信托法，但其在我國具有限制性的信托法律的特殊背景下，以契約型運作模式為主導，采用離岸、在岸兩極操作的新型運作模式，這種運作模式的關鍵在于采用了在岸特殊目的載體，即在中國先成立一家外商獨資企業，持有凱德置地的零售概念物業，再以在巴巴多斯成立的離岸公司SPV持有這家外商獨資公司股權，CRCT則通過收購在巴巴多斯注冊的SPV持有的這些在岸公司的權益，把這SPV內的七個物業納入資產池內，繼而包裝上市。這種運作模式很好的規避了我國171號文件中禁止離岸控股公司直接持有國內物業的規定，既而得以成功上市。CRCT在業務性能方面，資產持有人所持有的投資組合中所有的商場都處于交通便利，人口稠密的聚集區，并為當地提供獨特及一站式的家庭購物，餐飲及娛樂場所，這些商場租戶大多為簽下整租租約或長期租約的國際及國內知名零商，為基金單位持有人提供穩定及可增長回報。投資管理戰略方面，基金資產管理者的主要目標是通過有效的資產管理為基金單位持有人的每個基金單位帶來穩的分紅收入，且這些分紅具備可長期持續增長的潛力。同時資產管理人擬通過多樣化的投資策略，將分布于中國的房地產資產投資組合發揮最大的經濟效益。CRCT的回報率是相當可觀的，2006年至2007年年底基金單位持有人所得到的總回報達96.3%，在其投資價值的匯報中明顯顯示承租率的攀升，體現了投資者對該基金是未來收益是相當看好的，此外增值策略的評估更加顯示了其超值的投資回報。通過對案例的介紹我們可以看到CRCT這個成功的案例充分體現了REITs的未來可行性。它的建立充分反映了嘉德如何成功將其完整的房地產價值鏈配置到不同地區，并將為外資如何成功收購、發展、管理商用物業提供有效范本。下面我們就對CRCT進行具體的刨析。
三、中國信托基金（CRCT）模式的案例分析
（ 一 ）CRCT運作模式現狀 CRCT的運作模式是由新加坡S-REITs運作模式演變而來的，通過對新加坡S-REITs的運作模式的了解能夠使我們更好的對案例進行分析。圖（1）為新加坡S-REITs的運作模式。CRCT運作模式為房地產投資信托基金契約模式，總部設在新加坡通過直接或間接的持有一個或一個以上SPVS后組成信托產品，向投資者發放信托單位。融資后的資金投資與房地產業務及項目資產相關產業。CRCT無獨立法人資格，聘任CRCT資產管理有限公司為信托管理人主要負責CRCT的投資策略、財務管理以及房地產資產的收購和出售等。同時聘任凱德華聯及凱德商業房地產管理公司管理所購房地產及相關資產，主要是負責物業的出租及維修等日常管理。CRCT的委托匯豐機構信托服務有限公司為受托人持有CRCT資產，并代表投資者的利益。CRCT持有，管理房地產及相關資產的收入，扣除支付給受托人，信托管理人，房地產管理人的費用后，100%全部作為股利形式發放給投資者。
（ 二 ）CRCT運作模式分析 REITs融資化道路中運作組織模式的設計規劃起決定性的作用，CRCT與以往的REITs不同，在我國特殊的制度背景下采用了離岸，在岸的雙重特殊運作模式。
（1）CRCT的組織運作模式圖。
由于CRCT的制度背景特殊，決定了其運作模式也不同于新加坡以往的REITs。復雜的運作模式同時也將CRCT推向了。
（2）CRCT運作模式中信托關系的運作分析。CRCT信托關系中具體分為三大部分：一是基金持有人。基金持有人也是受益人，為CRCT資產的最終擁有人，義務為在申購基金份額時足額支付認購款項并對資產負有限責任，即一切投資風險均由投資者自行負擔；同時享有贖回或者轉讓持有的基金份額；分享基金收益；向基金管理機構查詢有關資料，如公開說明書、財務報告等信息資料；通過基金份額持有人大會參與一些涉及切身利益的重大問題的決策，并行使表決權。二是基金管理人。CRCT資產管理公司為CRCT的基金管理人。CRCT資產管理公司負責CRCT的房地產資產項目的投資、融資、收購、處置，主要物業內容包括：物業管理（建立經營預算和年度工作計劃，為經營管理、銷售和維修的有關財產提供業務預算和年度計劃統籌，審查和保障資產安全，維護會計賬簿和資產記錄方面的有關財產運作），租賃管理（提供租賃策略和租約洽談，具有資產租賃許可權和特許權，監督和控制所有收賬務和收據及應收與應付的有關財產記錄），營銷和促銷方案（每一項目的物業經理人將有專責人員，為每一個相關的財產和銷售團隊的人員提供專業知識，統籌計劃銷售方案與主要租戶建立戰略統籌關系）。CRCT支付的經理人管理費基礎費用為每半年基金交割后價值的0.025%，除此之外還包括業績費用和授權投資管理費分別為0.4%和0.05%。業務管理費用是根據0.1%的CRCT資產相應收取一定的管理費用。三是基金托管人。基金托管人也稱基金管理受托人，匯豐機構信托服務（新加坡）有限公司，作為CRCT的受托人，獨立與CRCT資產管理公司，具有穩健的財務狀況，實繳資本達100萬，對CRCT的基金單位具有控股性，保障投資者及基金單位持有人的一切利益。此外CRCT還對受托人的其他職能權利和義務做了規定。新加坡金融管理局代表公司登記機構負責信托的審批。匯豐機構信托服務（新加坡）有限公司受托人的管理費用最多為每半年基金價值的0.003%，最低為每月15000美圓。從以上分析可看出：在CRCT運作模式的信托關系中投資人與基金管理人之間的關系是委托人、受益人與受托人之間的關系，基金管理人和基金托管人為委托人和受托人之間的關系，投資人和基金托管人的關系是收益人與受托人的關系，基金托管人和基金投資人分別作為受托人和受益人，決定了基金托管人對保障基金投資人的權益負有不可推卸的責任。在契約型基金出現問題、基金持有人利益遭受非市場風險、投資風險而導致損失的時候，基金投資人除向基金管理人索償外，還可以向基金托管人提出索償。
（3）運作模式中在岸、離岸股權關系的運作分析。在岸股權關系運作模式：在岸公司顧名思義是指外商投資者在我國投資設立的外商投資企業。CRCT運作模式中，新加坡嘉德置地為了能夠進入中國地產零售市場對其進行投資并打包上市，根據中國有關規定在中國境內設立了在岸具公司（項目公司），其為在中國境內收購資產業務的特殊載體。項目公司分別對中國境內的一個投資組合中的六項資產物業和另外單獨的一項資產物業持有相應的股權。境內設立的外商企業載體中嘉德置地華聯管理與咨詢（深圳）有限公司（嘉德置地華聯）外商獨資企業，在中國境內注冊的時間為2005年5月31日，為北京安貞華聯商廈、北京望京購物中心、鄭州華聯商廈、呼和浩特金宇購物中心的物業管理經理人，其與北京華聯各持有所管理資產項目及業務的50%的股權。嘉德商業（上海）管理與咨詢有限公司外商獨資企業，在中國境內注冊時間為2002年12月10日，為北京九龍購物中心、上海七寶嘉茂購物廣場的物業管理經理人，間接全資擁有這兩大資產物業項目100%的股權。嘉德置地SZITIC中外合資經營企業，在中國境內注冊時間為2005年8月29日，對蕪湖凱德商業零售資產項目間接持有51%的控股股權，余下的49.0 %的股權由深國投持有。設立的3家外商投資企業，對所持有股權的資產物業項目進行物業管理服務和租賃管理服務。在我國的特殊制度背景下，CRCT要想收購我國的房地產資產股權必須先設立外商投資企業，而且投資總額超過 1000 萬美元（含 1000 萬美元）的，注冊資本不得低于投資總額的 50%，這使得CRCT將無法規避33%的企業所得稅，并且大幅度的提高了在岸注冊的資本而這部分資金在短期內是無法抽離中國市場的。換個角度來說，雖然新運作模式下內地房地產信托稅率高達33%，但計算基準是扣除所有費用之后純利的33%，收益也是相當可觀的。而所謂的注冊門檻問題，對于長期投資中國房地產的CRCT來說，50%仍是可以接受的水平，戰略化的投資和中國經濟未來的高速增長將會給CRCT帶來更多的收益。離岸股權關系運作模式：在離岸股權關系中將會涉及到離岸公司，所謂離岸公司為非當地投資者在離岸法域依當地離岸公司法成立的僅能在離岸區以外區域進行營業活動的公司，通常情況下，這類被注冊離岸公司的地區和國家與世界發達國家有很好的貿易關系。在這些國家中均具有高度的保密性、減免稅務負擔、無外匯管制三大特點，因而吸引了眾多商家與投資者選擇海外離岸公司的發展模式。CRCT離岸設立公司的特殊目的就是要進行對境內物業進行資產證券化打包上市，所以對在巴巴多斯設立的離岸公司稱為SPV。在證券行業，SPV指特殊目的的載體也稱為特殊目的機構/公司，其職能是在離岸資產證券化過程中，購買、包裝證券化資產和以此為基礎發行資產化證券，向國外投資者融資，即接受發起人的資產組合，并發行以此為支持的證券的特殊實體。CRCT運作模式中在境外設立的巴巴多斯公司 （SPV）通過收購CRCT在中國境內設立的外商投資企業持有的資產物業分別擁有其100%和51%的股權。CRCT則通過收購三個在巴巴多斯注冊的SPV持有的這些在岸公司的權益，把這三個SPV內的七個物業納入資產池內，繼而包裝上市。其中巴巴多斯的SPV對凱德華聯及凱德商業的六項業務持有100%的股權，項目公司的收入也將100%的歸與巴巴多斯SPV，對與蕪湖凱德商業零售資產項目巴巴多斯SPV采取控股方式對其51%的產權進行控股，51%收入歸巴巴多斯SPV所有。巴巴多斯SPV的是具有國家信用中介的資產證券化的特殊載體，把境內資產進行購買包裝證券化所有職能都預先安排外派給在境內的三項業務公司為其進行管理，其資產和負債基本相等，在CRCT中巴巴多斯SPV是一個專門為實現資產證券化而設立的信用級別較高的機構，在資產證券化中扮演著重要角色。基本操作流程就是從資產原始權益人（即發起人凱德置地）處購買證券化資產，以自身名義發行資產支持證券進行融資，再將所募集到的資金用于償還購買發起人基礎資產的價款。巴巴多斯SPV不僅通過一系列專業手段降低了證券化的成本，解決了融資困難的問題，關鍵的是通過風險隔離降低了證券交易中的風險。（4）CRCT與以往REITs運作模式對比分析結論。通過對比分析可以看出，CRCT與以往REITs的運作模式的不同之處為，在我國特殊制度背景下，其利用在岸設立特殊載體的方式對我國的資產物業進行股權收購，很好的規避了政策的條令，但由于存在境內注冊的公司，會產生人員成本和營運費用等支出，這種兩極機構所承擔的成本比較高。高額投資不得撤回也將使其資金長期停留在中國，但對于長期投資的CRCT來說未嘗不是一件好事。總體來說，CRCT的運作模式有利于其在海外的長期融資，同時更有利于其在國內市場的發展。CRCT的運作模式成功在于結合了中國特殊的制度背景來設計了運作模式。
四、CRCT運行模式的成功經驗與啟示
隨著經濟的日益發展，銀行貸款壓力劇增且地產融資變的相當困難，房地產投資信托基金作為一種新的地產投融資渠道在地產行業中越來越顯的重要。CRCT的案例的成功在一次說明了一個好的REITs產品以運作模式為基礎，可以使資產產業的性能大幅度的提升，良好的投資管理戰略理念，對產品未來的回報和資產的增值起到推動的作用。REITs產品的運作模式與產品運營的結構框架類似，根據不同的發行背景情況設立不同的運作模式，但最終的目的是能夠在運作模式下大規模、高效率的進行投融資，實現資產的快速流動與運轉為業務性能提供良好的保障。業務性能的強化和投資管理的戰略是REITs的關鍵，沒有一個好的資產，投資者是不會長期持有的，只有不斷的強化業務性能才能使投資者長期的持有基金，將來才能給投資者更好的回報，只有不斷的開拓自己的物業，建立良好的投資管理戰略系統，才能讓投資者滿意。REITs產品的好壞最后由其投資回報與未來價值所鑒定總體來說REITs產品的一般年收益率都在5%以上，而且穩定性強、風險低，是一種很好的投資產品。因此，在這個房地產經濟高速發展的階段中，REITs無論從投資還是融資都將是一個非常好的金融衍生品種。從CRCT案例中我們除了充分的肯定其投資回報和價值外還應該學習其完善的運作模式、良好的業務性能、長遠的投資管理戰略理念，為我國未來REITs上市打下基礎，這才是最重要的。CRCT運行模式的成功經驗對我國房地產投資信托基金選擇帶來的啟示：從CRCT運行模式在中國的成功，可以看出，只有結合國際REITs成功經驗和我國房地產經濟、金融制度與房地產金融工具的發展現狀，去設計RETIs的運作模式，才能促進RETIs在我國的成功發展。我國房地產投資基金應首選信托型運作組織形式。在具體實施上，REITs的投資項目周期一般較長且需較強的穩定性，而且開放式REIT在發行新股時必須對現存資產進行評估以確定股價，多次的評估又比較困難（特別是權益型REITs），加之我國己有封閉式證券投資基金管理經驗，所以封閉式REIT更適合其發展。
參考文獻：
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[3]中國人民大學信托與基金研究所：《2004年中國信托公司經營藍皮書》，中國經濟出版社2005年版。
關鍵詞：房地產；信托基金；應用研究
一、國外REITS的發展概述
房地產信托基金對于我國來說是一個新生兒，而在國外已經有幾十年的發展歷史，特別是美國、德國、加拿大等國家，房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS），是一種專營于房地產投資項目的投資基金，它通過向證券市場發售可自由流通的受益憑證，集聚眾多中小投地資者的資金，然后憑借自身專業的投資理念參與房地產項目的投資組合，最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者，它本質上是一種投資金信托型投資基金。
美國是目前REITS發展最完善的國家之一，其運營方式一般分為三個階段：第一階段是成立籌資階段，這時房地產投資信托基金依照法律規定成立，并在證券市場掛牌交易，并通過證券市場向各大中小投資者發售房地產信托投資收益憑證，以獲取資金；第二個階段是房地產投資信托基金將其籌得的資金投入到房地產及其相關權益的投資項目當中，并將實際管理當中的工作分包給一些專業的承包商來完成，從而從中獲得利息、資金、資本增值等投資收入；最后一個階段是利潤分配階段，廣大中小投資者憑自己的收益憑證按時領取股利，分配紅利，當然也可以通過證券的流動性在市場上通過低買高賣來獲取投機利潤，它與以往的房地產融資項目相比具有以下顯著的優勢。
（一）政府的稅收優惠
美國政府對REITS免收所得稅，其規定是把利潤的90％以上分給股東以后，只針對個人征收個人所得稅，在基金的層面上是不收稅的,在初期許多公司就是為了避稅而成立REITS，稅收上的便利是推動其發展的主要推動力。
（二）廣大中小投資者進入的門檻低
美國的股份公司要求股東最低投資額不得小于15000美元，而REITS每股通常都低于25美元，適合廣大投資者。
（三）REITS據有跟股票一樣的變現性和流動性
REITS可以在證券交易市場交易，在二級市場上進行買賣，而且其投資回報率具有穩定性，由于其專業化人才管理和風險分散機制，使得其投資種類能夠進行有效的組合，選擇不同地區和不同類型房地產物業，有效的分散非系統風險，使其獲得較高的利潤回報。
（四）REITS與企業的經營與財務狀況無關
大部分投資于房地產項目，而且融通的資金是表外的資金性質，其收益只與項目的具體情況有關，而與企業的經營與財務狀況無關。REITS收益的來源主要源于房地產開發項目，而不是來自于整個房地產企業的現金流，大大消除了信息不對稱對廣大中小投資者的影響。
二、我國REITS目前的發展狀況
近年來，我國房地產業發展極為迅速，卻存在房地產過熱的現象，國家在這種情況下采取了宏觀調控的措施，逐漸緊縮銀根，開發商想通過借款的方式融資壁壘越來越大，而且近幾年來，隨著我國商品房預售制度問題的涌現，要求改預售為現售的呼聲越來越高，而房地產依托投資基金被看作是一個很好的補救融資手段，在我國現在發展的也陷入了困境。我國目前發行的主要是單一債權類信托，這種信托的流動性不是很強，在市場發生波動時風險往往會集中爆發，因此受到了證監會的嚴格限制。2005年10月，銀監會出臺的212號文件中，新發行房地產集合資金依托計劃的開發商必須四證齊全，自有資金超過35%，同時具有二級以上的開發資質等一系列門檻，就是為了控制這種單一的債權類的信托。
在這種情況下，一方面是在宏觀調控的作用下，房地產的融資渠道進一步收縮，越發商的資金鏈越來越緊。另一方面廣大中小投資者非常希望將自己的閑置資金投入房地產分享高額的收益，但是又缺乏有效的途徑。這種兩難的情況的結果是，房地產開發商融資越來越依靠銀行，各種尋租現象層出不窮，一旦出現資金風險，就會影響到整個金融體系的安全與穩定，也會造成與之相關的企業如施工，咨詢公司等的萎靡不振。然而廣大中小投資者卻因為沒有渠道投入而白白閑置資源，造成了貧富差距的進一步加大。
目前，我國應該借鑒和模仿國外REITS的發展情況，我國REITS（房地產投資信托基）和國外的發展主要存在以下主要區別：
國外是信托基金持有人通過持有基金而間接擁有REITS所投資的房地產，是權益買賣行為；而國內大部分的房地產集合信托投資實際上是一種債權關系，靈活性比較小。
中國房地產信托集合不能超過200份合同,而國外在這方面則沒有明顯限制。
國外REITS可以轉讓，而且可以在資本市場交易且沒有持有期限，不可以贖回；而我國的信托基金計劃不具有基金性質，還不能算是一種標準化的金融產品，缺乏流動性，有本金償還的安排，有一般為3年的償還期。
收益途徑和收益方式方面，REITS的收益途徑主要來源于REITS持有不動產的出租收益，收益與經營管理水平直接聯系；而信托計劃中信托持有人只能獲得固定收益，且收益與風險是不對稱的。
國外的REITS與股票相似，其作為資本市場的交易工具，是資本市場資源配置的表現終端，而REITS則相當于是房地產的資本市場終端，房地產行業整合與資源配置的工具，而我國的信托計劃不具備這樣的功能。
三、我國REITS發展模式的建議
（一）規模不宜太大
由于我國的房地產投資信托基金剛剛起步，缺乏相關的發展經驗，所以基金規模不宜太大。規模太大對REIT的管理顧問公司要求就高，而且監管機構的監管也將存在一定的難度；規模太小又不利于建立有效的投資組合，不能有效地降低投資風險。所以根據發需求建立適度合理的基金規模對權益型有限期―自我償付式REIT來說非常重要。另外其期限應以10―15年為佳。
（二）權益型有限期―自我償付式REIT的資金籌集方式，應以公募為主
因為目前我國整個產業投資基金還處在探索階段，如果大量采用私募方式籌資不利于REIT的規范發展，也不利于保護投資者利益。而公募方式由于有較嚴格的規定且在募集時受主管部門的嚴格審批，所以更符合現階段發展權益型有限期―自我償付式REIT的要求。
（三）REIT就其組織形式而言，可分為公司型和契約型兩種
公司型的REIT是根據《公司法》的要求組成的具有獨立法人資格的投資公司，契約型的REIT則是以信托契約為基礎形成的投資行為，基金本身不具有法人資格。這兩種組織形式相比各有利弊，就發展權益型有限期―自我償付式REIT而言，如果REIT的規劃比較大，投資領域也比較廣，就應采用公司型組織形式，因為這有助于對基金資產的集中管理和規范操作。如果REIT的規模較小，業務投資又具有一定的專業性，那么可采用契約型組織形式，因為其更有利于風險控制。
（四）REIT可分為封閉式基金和開放式基金
開放式REIT不斷發行新股票并將其銷售給投資者，同時用經營收入來購買額外的房地產。而封閉式REIT在發行原始股票和購買資產之后，則不再進一步發行股票，其現存股票的價值完全取決于REIT資產組合的經營業績。權益型有限期―自我償付式REIT的投資項目周期一般較長且需較強的穩定性，而且開放式REIT在發行新股時必須對現存資產進行評估以確定股價，多次的評估又比較困難（特別是權益REIT），所以封閉式更適合其發展。但要注意的是封閉式的REIT只能用小部分的留存收益（一般為5%）或資產的折舊所產生的現金流量來購買額外的資產。
（五）投資管理
較好的投資管理不但有利于REIT自身的發展，也會給我國房地產市場的發展帶來新鮮的血液，改善目前我國房地產市場上一些不良的發展狀況，使我國的房地產金融市場和房地產開發市場走向“雙贏”。根據國外經驗，將REIT的資金以股權的形式投入未上市的房地產公司可有效地改善其資本結構，降低高負債經營所帶來的風險；投資于實物性的資產；REITS的主要業務國家應限制在住宅、酒店、辦公樓、公寓、綜合物業、倉儲等，其投資范圍也要有一個比較明確的規定。
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關鍵詞：REITs 可行性 基礎
從國際范圍來看，房地產投資信托基金在發達國家已經很成熟了，而在我國還是一種新生事物，處于發展初級階段。
發展房地產投資信托基金的必要條件
發展REITs（房地產投資信托基金）可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來源，降低金融風險，為投資者提供多元化的融資渠道，繁榮房地產市場，但前提是必須具備一定的條件：
社會信用體系的支撐。信用制度是市場經濟的重要組成部分，也是市場經濟制度有效配置資源的重要前提。房地產信托本質上是信任基礎上的委托投資，因此完善的信用體系非常重要，它決定了房地產投資信托的各個環節能否繼續進行。信用程度高，REITs的風險和收益匹配處于平衡狀態，發展也順暢。
清晰的產權關系。在國外的REITs發展中，由于大都實行的是私有制度，本身具有明確的產權制度和清晰的產權關系，基于財產所形成的法律關系也比較容易理清。而在我國，由于產權制度的不健全，清晰的產權關系是發展REITs非常重要的前提條件，是確定REITs成立、運行、收益分配等的重要考慮因素。
完善寬松的法律環境。REITs是建立在信用基礎上的，以利益為目的的，難免會出現由于不規范運作所帶來的市場失靈問題，產生風險，雖然一定的風險是必要的，但超出收益匹配的范圍，就會損害市場的運行，如道德風險、經營風險等。因此完善的法律環境是必須的，通過一系列法律規范使REITs的發展規范化。同時，REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇，法律環境需要完善，也需要寬松，才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產資金需求、分散金融風險的目的，否則過緊的法律環境會阻礙REITs的發展。
理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體，如政府部門、投資者隊伍、投資基金的管理者，他們是否成熟，是否理性對于REITs的發展和完善同樣重要，尤其是在發展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關鍵在于是否具備科學的風險意識。
我國發展REITs的可行性
法律和政策基礎。在黨的十六大三中全會上，我國第一次將信托提到一個高度，與銀行、證券和保險共同成為金融業的支柱。從1979年產生信托業以來，我國先后出臺了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等，以及的政策文件，如一連串調整房地產融資的文件，這些構成了REITs賴以運行和發展的政策基礎。
供求主體基礎。如今我國REITs發展面臨的情況跟當初美國的情況近似，一方面房地產企業的融資方式發生了變化，過去單一依賴銀行的做法很難行的通了，據估測，很長一段時間里，銀行貸款占開發投資的比重始終維持在50％－60％，大大高于發達國家的15％－20％，造成了大量的銀行不良資產，給金融系統的穩定帶來威脅。中央銀行在“121號文件”和“212號文件”中對銀行貸款的進入門檻進行了重新設置，因此不管是大型還是中小型企業都需要拓展融資渠道，尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面，個體投資者群體形成，房地產是一項能夠產生穩定未來收益現金流的資產，個體投資者希望參與房地產收益的分配，但由于房地產的價值巨大，過去參與的方式就是購買或出租，渠道單一，對象僅限于價值較低的住宅，因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有，就是我國的機構投資者慢慢成熟，數量和質量都在不斷提高，包括直接投資的房地產信托公司和國外產業投資基金；間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險公司、儲蓄機構和退休基金等，它們有著共同的特點就是：資金來源或者負債以長期資金為主，如人壽保險和退休基金，因此它們偏好于具有長期收益結構的投資；追求長期穩定的收益來滿足本身或委托人的要求。
經濟基礎――城鄉居民的儲蓄額增長。從改革開放以來，人均GDP不斷增長，1980年人均GDP為460元，而2005年人均GDP已經達到1703美元。在收入水平迅速增長的同時，無論是定期還是活期，居民儲蓄額一直處于上升趨勢，重要的原因在于缺少一種穩定靈活的金融工具來吸收這部分存款。從1996年－2005年，不管利率怎樣下調，儲蓄只升不降，從1996年到2005年底儲蓄總量由38520.8億元增加到14多億元，九年增加了10億元多。在1996年之前，年均增長速度在30％以上，而從1996年之后到2000年，年均增長速度不斷下降，從1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同時，新增儲蓄存款的增長速度開始出現負值，從2001年起又恢復了加速增長。這一過程中民間資本不斷壯大，也在努力尋找可靠的風險投資工具，例如在1996－2000年期間對證券市場股票和債券等的資本轉移，我國證券市場的產品結構存在兩大缺陷：風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產品占主要地位，目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80%為風險較高的股權類產品；低風險產品品種單一，不但是市場規模小，而且品種極為單調，只有少量流動性較差的國債及少量企業債、金融債、可轉債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，使我國證券市場的產品結構趨于合理，是證券市場發展的重點之一。在交易所發展REITs交易產品具有可靠的經濟基礎和相當的可行性。
產業基礎。收益性房地產，REITs針對的對象是具有完全產權和持續收益能力的持有型商業地產或者稱為出租型商用物業，即所謂成熟物業，如寫字樓、工業房產、購物中心等。雖然我國的房地產發展比較落后，并且更加重視住宅房地產，但不可否認的是，商業房地產已經得到了長足的發展，并將在未來得到更大程度上的重視和完善，這將構成發展REITs的產業基礎之一。房地產信托在我國已經初具規模。2003年9月，房地產信托計劃的發行額30億元，到了2003年底，猛增至60億元，2004年底，房地產信托計劃發行額達到了111.74億元，比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。
發展REITs的障礙和政策建議
（一） 選擇對象方面
目前我國并沒有REITs，按照國外的發展經驗，REITs一般選擇的對象是具有穩定現金流收入的購物中心、辦公樓等商業物業。這樣的商業物業必須具備幾個條件：產權清晰并且完整，房地產的產權包括土地產權和房屋產權，但在這個問題上我國一直糾紛不斷，很多的房地產項目在建成后也沒有取得土地使用權，另外，獲取穩定、持續的現金流意味著開發商是以持有產權為目的，現在中國的商業地產項目多為產權出售，將整個物業大產權分割成小產權出售給小業主。如果要做REITS，整合產權有一定的難度；優質性，只有優質的房地產才能在未來產生穩定、持續的現金流收入，吸引投資者的資金，但目前這樣的項目不多，主要集中在一些大城市中。
針對于這樣的情況，發展REITs，首先需要完善的產權制度，確保進入REITs的房地產項目的產權清晰，要求房地產的開發、建設、管理和交易必須遵循嚴格的法律規定。需要轉變觀念，鼓勵投資。對于商業房地產，目前政府強調的政策是支持買房自用，而不是鼓勵投資出租。因此今后應該更加強調房地產的投資屬性，政府在政策上即使不鼓勵房地產投資，至少也應該是引導投資，而不是限制投資。應該允許和鼓勵出租，對于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規劃和房地產開發建設中，要遵循科學、合理的原則，提高房地產項目的經濟、社會和環境效益，在將來能夠產生持續、穩定的收益。
（二）法律制度方面
加快立法，目前我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細化、完備化，首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，制定房地產投資信托基金的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進基金的規范發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。另外，我國這方面可參照美國稅法的有關規定，對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。建立嚴格的信息批露制度，從國外基金市場發展來看，信息越公開，基金市場越發達。因此，要盡可能使各類信息包括房地產信息、國家政策信息、金融證券信息及時、準確地傳遞給信息需求者，使大家在信息公開化情況下，從事REITS的運作，才能促進我國REITS的順利發展。
（三）完善機構和人才培養
在美國REITS的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金。像保險基金、養老基金等機構投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為REITS提供穩定的資金。我國目前真正意義上的機構投資者還很少，這對于REITS的長遠發展是不利的。因為只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩定的市場供給方，保證REITS這一金融產品的每次發售能夠快速、足額的發售出去。另外，推動REITS的發展需要盡快建立起一支既精通基金業務，又了解房地產市場，并熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資信托基金的經營運作，所以發展我國REITS迫切需要更多相關專業人才。
（四）風險控制方面
在REITS運行中，主要存在這樣幾種風險：道德風險，房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成，容易發生受托人的道德風險。在這種情況下，由于存在信息不對稱，信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項目風險，對項目的選擇是REITS的首要工作，如果項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題，則投資產品無論怎么設計控制風險，項目本身的先天缺陷是無法避免的。行業風險。房地產行業是一個資金密集型行業，時間周期較長、資金占用量大、利潤回報較高。房產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響REITS。
對于風險的控制，除了制度上的創新外，最關鍵的是在整個社會中塑造科學的風險意識，踐行風險與收益相匹配的投資原則，避免因不理性、盲目的投資造成對REITS的傷害。
參考文獻：
1.房產專家建議.房地產投資信托基金亟待政策培育[N].中華工商時報,2005
關鍵詞：房地產投資信托基金；發展；模式
房地產投資信托基金（REITs）可以看成是基金的一種，其特殊之處在于房地產投資信托基金通過發行收益憑證籌集的資金主要用途是投向房地產市場。房地產投資信托基金拓寬了我國房地產業的融資渠道，緩解了銀行信貸的壓力，使得我國房地產宏觀調控更加行之有效，也推動了我國房地產業的發展朝著更加健全和健康的方向發展。但由于我國房地產市場、信托市場以及基金市場發展相對滯后，我國還未發行真正意義上的房地產投資信托基金。隨著我國市場環境和政策環境日益成熟，房地產投資信托基金的發行已經成為調節房地產市場，改善房地產金融市場的首要任務。
一、我國房地產投資信托基金（REITs）的最優路徑
（一）準備階段
由于金融市場產品多樣化的發展，我國已發行若干類房地產投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產證券化、新派公寓權益型房托資產支持專項計劃和暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃等。這些類房地產投資信托基金雖然已是場內發行交易，但還只是面向機構投資者，并無確切意義上的公募房地產投資信托基金。因此在政策方面，我國立法當局需完善有關房地產投資信托基金的規定，對房地產投資信托基金市場的準入、組織運營、業務合規、收益分配以及風險防范方面做出具體確切的規定。
（二）試點階段
由于房地產投資信托基金涵蓋諸多投資領域，包括住房、辦公樓、商業地產、工業房地產、寄宿房地產、醫療房地產、倉儲房地產、基礎設施、林地、數據中心房地產、房地產相關行業以及房地產債券等。因此我們可將房地產投資信托基金分為三類，即房地產類投資信托基金、房地產相關行業類投資信托基金和房地產債券類投資信托基金。房地產投資信托基金政策完善并實行后，我們首先發展房地產類投資信托基金，并選擇符合目前供給側改革這一政策大環境的住房類這一單一類型的房地產類投資信托基金為試點。經過一段時間的試行后，綜合研究該試行房地產類投資信托基金的運營情況和投資者的市場反應，并提出相應的整改措施。
（三）完善階段
經過試點階段的試行和整改，我國單一類型的房地產類投資信托基金的發行及運營已趨于成熟。此時政府可在市場上試行房地產類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業地產、工業房地產、寄宿房地產、醫療房地產、倉儲房地產、基礎設施、林地和數據中心等。其后可實行多類型的房地產類投資信托基金和房地產相關行業類投資信托基金。最后房地產投資信托基金市場基本成熟后發行房地產債券類投資信托基金。此階段我國可以完成房地產投資信托基金市場從單一到多類型，從房地產到相關行業，再到房地產金融市場的完善過程。
二、我國房地產投資信托基金（REITs）的募集方式
基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產投資信托基金可以面向社會公眾公開發售。這種基金可以向社會公開發售基金份額和宣傳推廣，基金募集對象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產投資信托基金適合有房地產投資需求的中小投資者。但這種房地產投資信托基金要遵循的法律法規較多，受到的監管也比較嚴格。相較公募房地產投資信托基金而言，私募房地產投資信托基金則收到的監管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產投資信托基金不面向公眾發售，不進行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。
三、我國房地產投資信托基金（REITs）的資金來源渠道
目前我國的房地產市場的資金來源可分五種，分別為國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運營過程中產生的收益或者利得。由于我國的經濟發展，私人財富迅速積累，全國范圍內形成了大量的社會閑散資金，房地產投資信托基金的設立可吸收大量中小企業投資者的資金，對金融資源配置起一定的促進作用。而從養老金入市這一行為來看，養老金和社會保險金等的管理機構會作為機構投資者也可為房地產投資信托基金提供一定的資金。當然，在房地產投資信托基金的管理運營過程當中，房地產投資信托基金投資的標的也會由于升值或者盈利產生一定的資金來源。這又刺激了投資者對于房地產投資信托基金的投資信息，從而達到良性循環的目的。
四、我國房地產投資信托基金（REITs）的產品定位
針對目前我國的現實國情，我國更加適合發展公募封閉契約權益型的房地產投資信托基金。首先，公募型房地產投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會小額閑散資金，促進金融市場的資源進行優化配置的同時受到法律法規監管較嚴格，從而降低基金的運營風險；其次封閉型房地產投資信托基金具有更高的流動性，并能在一定程度上規避不利因素對基金整體的影響；再次契約型房地產投資信托基金的基金資產為信托資產，受信托法保護，安全性更高也更適合我國市場現狀；最后，針對我國目前較高的房屋空置率及嚴重的房地產存量與增量失衡的現象，權益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。
參考文獻：
[1]姜偉偉.我國房地產投資信托基金的發展模式與運行機制研究[D].中南大學碩士論文,2007.
[2]付勝引.中國房地產投資信托基金(C-REITs)：模式選擇與體制創新[D].云南財經大學碩士論文,2010.
關鍵詞：REITs；新加坡；宏觀經濟
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）02-101 -02一、REITs的定義
房地產投資信托基金于1960年誕生于美國，REITs隨著美國政府頒布《REIT ACT》而成為美國市場最重要的一種金融產品。美國房地產投資信托基金協會對REITs的具體定義為：房地產投資信托基金是一種組織形式為商業信托或者公司，資金來源為大眾投資者的零散資金的集合，為房地產進行融資或收購并持有收益型物業，且分享房地產投資收益的信托方式。世界各地的業內人士和研究人員對REITs的一般性定義是：一種通過發行受益憑證或基金份額來集合大眾投資者的零散資金，交由專業的投資機構進行房地產相關的投資經營與管理，并在時點將投資的綜合受益按照比例分配給基金持有人的信托基金。新加坡到目前為止還沒有出臺專門針對REITs的法案，只是在《聯合投資計劃規范》（Code on Collective Investment Schemes）中規定在S-REITs市場中REITs可以采用商業信托或公司的形式，投資于房地產或房地產相關的貸款。
房地產投資信托基金是一種在房地產市場特有的投資信托方式，它在不同國家、地區的定義和形式各有不同。總的來說，REITs實際上是將房地產投資基金證券化，它的基本原則是分散風險，通過公司或商業信托的形式經營管理，匯集社會投資者的資金，由專業人員和機構進行相關經營與管理。REITs通過投資各種不同的房地產項目或證券的組合來實現其分散風險的原則，并且按照比例將綜合收益分配給股東或基金持有人，所以實際上，REITs是一種內含信托關系的主要投資于房地產相關權益的共同基金，且其是標準化和可流通的。
二、REITs特點
REITs是通過采取投資基金、信托、投資公司等各種形式從事房地產管理、租賃、投資等業務活動的集合資金投資計劃。一般情況下，REITs會選擇較為成熟的物業組合進行投資，比如工商業地產。REITs一般會將收益（以租金為主的部分）90%以上的比例通過分紅分配給投資者。房地產投資信托基金有著兩重的特性，一方面REITs是資產證券化產品，這使其擁有了股票的特征；另一方面REITs是投資基金產品，這使其擁有了固定收益類產品的特點，比較典型的房地產投資信托基金具有以下三個特點。
（一）房地產投資信托基金被強制要求進行高比例的分紅并且嚴格限制了它的投資范圍，這使得REITs具有平穩成長和高分紅的特點。在有效市場的假設下，房地產投資信托基金的期望收益與投資風險和股票、債券相較而言：股票
（二）房地產投資信托基金的長期收益和其投資物業的租金收入及價格、房地產市場的繁榮程度具有很高的相關程度，在通貨膨脹時能夠提供有效的保值作用。另一方面，REITs的長期收益與其他金融資產（例如股票市場中的各種指數）相關度比較小，這一點可以使得投資者進行組合投資以分散風險。
（三）房地產投資信托基金是集合投資者的零散資金進行投資，降低了對于中小投資者來說過高的房地產投資對管理經驗和資金方面的門檻，使得廣大中小投資者獲得了一條便捷的渠道來分享房地產業發展所帶來的收益。
三、S-REITs簡介
新加坡證券交易所審核委員會為了進一步地發展其國內的資本市場而于1998年7月提出了一系列的建議，為促進新加坡房地產市場發展和增加投資品種而設立REITs就是其中之一。2002年7月新加坡首只上市的REITs嘉茂商產信托基金（Capitalistic）――由嘉德置地發行，募集了折合約為9億元人民幣的資金。
新加坡房地產市場在金融危機后于2009年的第一季度開始明顯復蘇，相關資產價值和物業租金都比金融危機時增加了60%左右，增幅非常顯著。新加坡房地產投資信托基金在2012年的收益率約為37%，而同時期，日本、美國和英國REITs的收益率平均約為19%，僅為新加坡的二分之一，此時的新加坡證券交易所在全球各地的REITs市場中表現最為出色。國際研究組織指出，新加坡REITs市場在全球經濟低迷的情況下表現出色是因為其良好的宏觀經濟環境，例如優良的國內金融環境、離岸金融政策比較寬松和非常優惠的稅收政策等，這些有利的宏觀經濟因素催生了很多亞洲房地產的龍頭企業―例如凱德集團和豐樹投資等等。
四、宏觀經濟對REITs收益影響的理論分析
研究房地產投資信托基金收益的影響因素具有非常重要的理論意義和實踐價值。房地產投資信托基金具有不同于其他投資產品的運作與交易形式，在對其收益影響因素進行研究時要充分考慮其多樣性與復雜性，并對其進行區分研究；同時，房地產投資信托基金產品流動性高，市場價值比較穩定且現金回報率比較高，是一種很重要的金融產品，對其收益的影響因素進行分析研究可以為資產估值和機構投資決策提供參考借鑒。目前，已有數只不同類型的REITs在國內上市交易，分析研究國外成功市場REITs的收益影響因素對于我國REITs的建設與發展具有非常重要的借鑒意義。
宏觀經濟發展狀況在很大程度上影響房地產投資信托基金的收益與價格，與其他的一般有價證券相同，宏觀經濟對于房地產投資信托基金的影響往往具有長遠性、深刻性以及廣泛性的特點，宏觀經濟發展狀況的變化可能導致房地產投資信托基金的收益出現幅度較大的變動。
（一）經濟發展水平
經濟是否能夠持續穩定的發展在很大程度上決定了房地產投資信托基金的收益水平的波動情況。當社會經濟發展狀況或趨勢良好時，房地產投資信托基金的基礎資產可以在較為繁榮的宏觀經濟背景下于市場中發現更多的優良投資機會并獲得更多的運營收益，這將促使REITs價格的穩定上升。與之相反，當經濟處于衰退或調整周期，固定資產投資需求降低，企業融資需求隨之降低，REITs價格下降。
（二）通貨膨脹水平
與上述經濟發展水平相同，不同程度的通貨膨脹水平會對房地產投資信托基金產生不同的影響：1.當通貨膨脹水平維持在適度水平（溫和的通貨膨脹）時，房地產投資信托基金會因此增加派息與分紅并使得房地產投資信托基金的價格上升，這會導致房地產投資信托基金收益水平的提高。同時，因為房地產投資信托基金抵抗通貨膨脹的能力較好，投資者為了防止其資產因通貨膨脹而縮水會選擇投資抵抗通脹能力較高的產品，這就使得市場對于房地產投資信托基金的需求不斷上漲，進一步的提高了房地產投資信托基金的收益；2.嚴重的通貨膨脹會對房地產投資信托基金的收益產生不利影響，甚至對房地產投資信托基金的基礎產業――房地產業造成致命打擊。
（三）貨幣政策
貨幣政策對證券價格包括房地產投資信托基金份額的價格具有非常直接的影響：
當貨幣當局實施較為寬松的貨幣政策即放寬銀根時，證券市場會吸引大量的游資進入，這就會導致房地產投資信托基金價格的上漲；當貨幣當局實施緊縮的貨幣政策即收緊銀根時，流入證券市場的貨幣會減少，這會使得房地產投資信托基金價格的下降。我們選用短期利率I 來表示貨幣政策，當短期利率I 上升時，投資者會減少對證券市場的投資而將其資金轉向儲蓄，這導致證券市場的需求下降，REITs的需求水平也會因證券市場整體需求的下降而下降，REITs的價格和收益水平隨之減少；當短期利率I下降時，投資者為了獲得更多的投資收益會減少儲蓄增加證券市場的投資，REITs的市場需求上漲，其價格和收益水平也會隨之上升。另一方面，匯率水平也會對REITs的收益率產生一定影響，例如REITs所在市場國家貨幣升值，會吸引外資流入，經濟形勢穩步發展，證券市場需求增加，REITs的價格和收益就會上漲，一旦其貨幣貶值，REITs的價格和收益隨之下跌。但若匯率盲目上漲也會對REITs市場產生不利影響，因為匯率太高會影響貿易出口，出口受阻，不利于經濟發展，進而證券市場受影響。
（四）財政政策
1月6號，國務院在今年首個新聞通氣會上了房地產投資信托基金試點的消息。這是在去年大規模實施財政政策基礎上，為振興經濟，準備啟動的第一個金融工具。本報在2008年底推出《啟動2009投資年》的評論中提議，“著情使用財政政策，重點要啟動金融工具的投資”。如今，立即能付諸于現實，我們欣喜，是我國金融與房地產業的一大利好。
REITs，是房地產投資信托基金的英文縮寫，是一種以發行收益憑證為方式，匯集多數特定投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs對中國來說還是個陌生事物。它一般分為三大類別：即股本房地產投資信托基金、按揭房地產投資信托基金、混合房地產投資信托基金。少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。它既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。
其實，REITs在業界尤其是一些基金公司早已暗中熱身，企圖仰仗這種全新的金融工具擴張業務。但也有很多人提出種種顧慮，從法律環節上的認定，到啟動REITs哪種品種更適合中國，乃至市場管理制度的激勵與約束機制等等。應當承認，顧慮也是經驗積累。啟蒙于發達國家的有些金融工具，在他國可能很好，但到了我們國家就走樣，乃至完全行不通，像2002年實施的管理層收購辦法，最后就不得不停止。盡管如此，也不能一朝被蛇咬十年怕井繩，關鍵是要用嚴格的制度規范每一個環節，讓執行力飽和。
我國法律上目前沒有對REITs解釋。如果要盡快實施，架構上只能依附于信托。信托的性質決定了REITs只能是私募。但REITs應該是在證券市場上可流通的產品，也有共募的一面。按照私募結構運作，勢必會造成REITs的不可流通。所以，這是矛盾之一。之二，證券市場是由證監會管理，REITs的信托屬于銀監會監管的范疇，所以證監會與銀監會兩個機構能否形成統一的監管制度，可能有難度。如果分歧很大，那勢必讓Reits很難發展。
REITs是房地產未來直接融資的主要渠道，理論上看融資能力很強，對于保持房地產業的可持續發展和股市都有好處。由于銀行業金融資產總量過大，而其它體系建設還有待完善。因此，客觀看，REITs在近期內不會緩解房地產資金鏈條的活躍，融資量估計非常有限，遠水難救近火。況且國外REITs在樓市衰退過程中大減風光。日本、歐美等主要國家的REITs市值總額，較前年相比減量很大。從規避風險角度出發，有人提出國內地產商需要抵押型REITs，其收入來源處于發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息。其缺陷是在國際上被采用的不多。
股本房地產投資信托基金主要擁有及經營房地產項目，主要收入來自于將這些物業出租所得的租金。按揭房地產投資信托基金著眼于向房地產項目持有人及經營者提供貸款，主要收入來自其按揭組合所賺取的利益。混合房地產投資信托基金，則將股本房地產投資信托基金和按揭房地產投資信托基金的投資策略結合起來，投資于一系列的資產，包括實質物業、按揭或其他有關的金融工具類別。對于投資者而言，REITs風險低，回報穩定。
關鍵詞：美國；房地產投資信托基金；融資
一、美國的房地產投資信托基金
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和其運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。房地產信托是金融信托業與房地產業相互融合的一種形式，也是房地產行業的新興的融資模式。自20世紀60年代在美國確立以來，對美國房地產市場產生深刻的影響，更迅速被加拿大、日本等國借鑒。
（一）房地產投資信托基金興起的背景分析
REITs在美國的第一次發展的是在20世紀60年代，這正是美國經濟大發展的時期。這一時期，美國經濟保持持續高速增長，出現了城市化建設的浪潮以及戰后新生一代開始步入成年，對住宅消費需求急增，這些因素極大地刺激了美國房地產業的發展，拓寬了REITs的利潤空間。金融業的發展也促進了REITs的發展。在REITs起步階段，美國金融業對REITs的約束比對銀行的約束寬松很多，使得REITs得以成功邁出第一步。資本市場趨于成熟，美國股票市場經過持續上漲階段，平均收益率遠高于同時期的銀行利率和債券利率，刺激了更多的社會資金投向股票市場，直接帶動了REITs的發展。全美投資基金空前繁榮，居民儲蓄的持續增長都直接推動了REITs的發展。經濟增長使得居民收入增長，帶動了對個人投資產品需求的增加。受投資資金規模制約，廣大個體投資者無法投資于房地產業，而REITs作為一種分散風險、高回報的房地產投資產品，正好符合了個人投資者的需求。
1960年美國國會通過《房地產投資信托法》。立法者確立了以下有關REITs的基本原則：一是REITs須為中小投資者提供風險較小的房地產投資機會。認為REITs通過投資多樣化、管理專業化、直接所有權等形式可以為中小投資者帶來通常只有機構投資者和大投資者享有的收益，同時有效地降低了投資的風險。二是REITs必須是消極的投資工具。“消極”的投資行為是指經理和雇員不得直接進行房地產的管理和運作，只是對房地產管理業務的開展予以決策，具體的信托資產管理工作應聘請獨立的房地產投資顧問或承包商來完成。
20世紀80年代到20世紀90年代，美國稅法的幾次改革加快了REITs發展的步伐。1986年立法首次允許REITs為其承租人提供常規的服務。這使得REITs不僅對其財產擁有使用權，還擁有了經營管理權。REITs的經營者不必通過承包人即可直接對其承租人提供服務；1993年美國法律取消了養老金投資REITs的限制；而1997年法律確立的相關規則簡化了REITs的運作。以上數次法律的制定有力地推動了REITs的發展進程。放松了對REITs的各種限制，大大提高了其投資者的盈利空間，這是美國REITs能蓬勃發展的最直接原因。
美國制定了相當完備的監管法規來保證投資基金業的健康發展，監管法規主要包括《證券交易法》、《投資公司法》、《證券投資者保護法》等。全國證券交易委員會、證券交易所、全國證券商協會形成一整套基金外部監控機制，在投資基金內部基金受托人獨立于基金經營者對其進行有效監管，確保了財務公開，決策透明度高。
（二）房地產投資信托基金的優點分析
房地產投資信托可以把土地、項目、資金等因素有效的整合起來，在制度下安排財務方案以及融資手段，集合民間投資資金給房地產開發商投資，通過股權信托、資金信托、財產信托及投資基金、資產重組、資本運作等多種方式的組合運用，并與商業銀行、證券公司等金融機構合作，針對性地服務于綜合要求且難度較大的企業或項目。優點表現在：房地產投資信托基金具有高回報率。REITs投資最大的優點是高收益，有定期的股息收益。根據美國法律，REITs必須把應課稅收入的至少90%，以股息形式給股東，因此股息率相對優厚，投資者可以獲得比較穩定的收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達6.96%，遠高于十年期美國政府債券5.86%、標準普爾指數公用股4.45%和標準普爾500指數1.79%。由于REITs在交易所上市，價格走勢和買賣與一般股票一樣，投資者也可享受中至長期的價格升值。房地產投資信托基金具有高穩定性。雖然投資REITs的回報率不遜于股票及債券，但REITs的波動卻遠小于股票，還可對沖通貨膨脹的影響。REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其它金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能。當通貨膨脹上升，REITs的資產價值與租金收入也上升，間接有助于投資者抵消通貨膨脹的影響。房地產投資信托基金具有低風險率。在相同的宏觀經濟環境變化下，不同投資項目的收益會有不同的收益。房地產投資信托為分散風險，進行資產多樣化投資組合管理，使房地產投資信托的投資涵蓋的物業種類足夠豐富，分布的區域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。房地產投資信托基金具有低稅率。與高收益相對的是REITs的低風險與低稅收。根據美國稅收法規REITs投資可免雙重征稅，這使得一般中小投資者在沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資，在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，公司是不被征收資本利得稅的。房地產投資信托基金具有低融資成本。對銀行貸款而言，房地產信托融資方式可以降低房地產企業整體的融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，有利于房地產公司的資金運營和企業的持續發展，在不提高公司資產負債率的
情況下優化房地產企業的結構。
二、我國房地產企業融資現狀分析
我國的房地產業長期獨立于金融業之外，采用建筑業的方式進行調控和管理。這種模式的直接后果就是沒有形成房地產金融體系，房地產商自立一派，房地產金融變成簡單的房地產信貸。以銀行為代表的金融系統僅僅成為房地產商的資金供應商。目前我國房地產企業的融資狀況存在如下主要問題：
（一）融資結構單一，開發資金以銀行貸款為主
由于國內金融市場的不發達，目前國內的房地產金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業統計角度看，房地產企業的開發資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業墊資和預售款四個部分，而預售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預售款均來自于商業銀行，房地產開發對銀行的依賴程度相當高。
（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規模較小
目前，我國房地產企業的直接融資方式有二種：一是股票市場融資。目前我國約有房地產開發企業5萬余家，而在深滬兩地以房地產為主業的上市公司僅102家左右，房地產上市公司占全部房地產開發企業的比例僅為2‰-3‰。對房地產企業來說，直接融資所需的各種審批環節、復雜手續以及較高的融資成本讓不少小型房地產企業望而卻步。即使是已經上市的房地產公司，由于其業績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。二是企業債券融資。在過去七八年間，債券融資在房地產企業全部資金中所占比重呈下降趨勢。
（三）法律法規不健全，影響融資渠道的拓寬
我國法規制度不完善是房地產企業融資受阻的主要原因，房地產業缺少一個穩定、規范的融資市場。譬如《公司法》和《企業債券管理條例》對發行企業債券的限制過多，阻礙了一級市場規模的擴大。根據《公司法》規定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，才可以發行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業地產開發公司從可發行公司債券的范圍內劃了出去。對急需開拓融資渠道的中小房地產開發企業來說，發行企業債券更不具備可行性。股票市場和債券市場情形相當：在當前《證券法》的框架下，大部分房地產企業無法上市等等。此外，房地產投資基金屬于產業投資基金，不在目前已經立法的《證券投資基金法》的調整范圍之內。由于目前尚無規范產業投資基金的專門法律，設立房地產投資基金仍處于無法可依狀態。相關法律法規的不健全甚至空位，成為房地產業融資創新的最大障礙，亟待加以健全和完善。
三、構建我國以房地產信托為核心的多元融資模式
通過對美國REITs的研究，結合我國目前經濟發展水平，筆者建議在我國房地產企業建立自有資金+信托資金+銀行金融組合工具為核心的多元化融資模式，這樣既可以降低銀行的金融風險，又可以為我國房地產企業提供較為穩定的貨幣支持。
（一）有利于完善我國房地產金融架構
作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信托投資基金在美國既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產投資信托基金直接把投資者資金融入到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，我國推出房地產投資信托基金，將大大地提高我國房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
（二）有助于分散與降低系統性風險，提高我國金融系統安全性
銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。在我國商業銀行對風險進行跨時分擔比較有效的，容易把風險在未來和現在之間進行合理分配；而房地產信托跨空間風險分擔能力強，可以在不同的主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著我國商業銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性比較差，調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，很難在當期解決風險積累的問題，如果是在某一段時間的風險超過了警戒線，就會產生危機。房地產信托基金對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，其風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決市場當期的風險累積。從房地產融資的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產投資信托基金，將一定程度提高房地產融資當期的系統風險化解能力。房地產投資信托基金的引入，是我國發展房地產市場信用的重要舉措，不僅不會加大系統風險，相反，還有助于房地產金融系統風險的分散和化解，提高我國金融體系的安全性。
（三）有助于我國房地產企業的資金的循環與積累
房地產投資信托基金具有保值增值的功能，并且房地產投資的收益相對比較穩定。房地產的特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統因素的影響。當前我國正處于城市化進程中，住房商品化日益深入人心，房地產市場成為我國經濟發展中一個熱點。在我國國民收入持續增加的背景下，商品住房消費需求占消費總需求的比重也將進一步提高，城市其它房地產相關的需求也將不斷增長，這決定了在我國房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益比較高，房地產投資信托基金的收益也很高。因此，房地產投資信托基金的引入，可以避免我國單一融資體系下銀行相關政策對房地產行的沖擊。同時可以為那些有意分享房地產業高收益的投資者提供投資機會，有助于緩解中國金融體系的矛盾。
參考文獻：
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3、王仁濤.我國發展房地產投資信托的障礙及對策分析[J].中國房地信息,2005(1).
4、郭業力.我國房地產投融資格局分析及路徑選擇[J].財貿研究,2006(2).
5、劉洪玉.美國房地產投資信托發展的經驗與啟示[EB/OL].blog.省略/group/blogforum_detail.php?blog_id=333115&msg_id=28819,2004-08-02.
【關鍵詞】REITS；美國；中國
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs），是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的基金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。它是房地產證券化的產物和代表，旨在使資本密集型的產業――房地產業能夠拓寬融資渠道，不單靠銀行等大型金融機構，同時向中小投資者募集資金，并分享房地產投資收益。美國是REITs的誕生地，同時也是全球REITs最主要的交易市場，它為美國房地產業的蓬勃發展提供了極大的助力。近年來中國房地產業進入了高速發展階段，資金融通作為促進該產業發展的重要一環，使得推出中國式REITs尤為勢在必行了。
一、美國式REITS
房地產投資信托產生于上世紀60年代的美國。美國于1960年出臺了《國內稅收法典》和《房地產投資信托法案》，從而創設了房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托機構負責對外發行收益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的的出售，所獲利潤在扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由收益憑證持有人分享。經過半個多世紀的發展，美國已經成為REITs最主要、最成熟的交易市場。目前，約有160種REITs在紐約股票交易所上市交易，總市值達到6500億美元。
美國式REITs是封閉式基金，并可以在二級市場上流通交易。其主要分為三種類型：第一種是資產型信托（Equity），該型信托通過投資房地產獲得所有權，租金收入和房地產價值增值是主要的收入來源；第二種是抵押型信托（Mortgage），該型信托是將募集資金發放房地產抵押貸款，以此獲得貸款手續費和利息。第三種是混合型信托，即資產型信托和抵押型信托的混合。國際房地產信托基金中，資產型信托最為普遍，約占全部信托的90%。
二、中國式REITs
近年來我國房地產行業進入高速發展階段，民眾擴大居住面積、更換住房的需求較強，但房價的持續上漲使得民眾的需要不能轉化為有效需求。為了改善這種情況，政府投資數萬億資金建設保障性住房，這也為引入REITs帶來新的契機。
國內的REITs產品仍處于起步階段，目前僅有兩種形式，分別由央行和證監會牽頭。央行的REITs方案為偏債券型，委托方為房地產企業，受托方為信托公司，通過信托公司在銀行間市場發行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品，在收益權到期的時候，委托人或者第三方應該按照合同的要求收購受益券，作為結構性產品，可以按照資產證券化的原理，通過受益權分層安排，滿足風險偏好不同的委托人與受益人。而證監會版REITs則是以股權類產品的方式組建房地產投資信托基金，將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，房地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs份額間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易并且機構投資者和個人投資者均可參與。
三、中國式REITs目前面臨的問題
（一）宏觀環境問題。
近年來，各地房價持續上漲，特別是一線城市，已經大大超出了大眾可承受的能力范圍。政府為此多次出臺政策旨在使房價回歸到合理的價格區間，但就結果看來并不理想。作為資本密集型的房地產業，資金是否充足、資本循環是否順暢是影響該產業運行的關鍵，在目前的宏觀環境和條件下，監管部門十分擔心REITs的推出會給房地產業提供更多的融資空間，從而進一步推高房價。但事實上，這種情況并不會發生，因為REITS主要為成熟的、高品質的物業提供長期的資金投資，而不是短期的投機。REITS的推出，會對整個房地產市場起到了一個平衡器的作用。另一方面國內目前過熱的房地產投資環境，使得土地出讓金大幅提高，這極大地提高了投資成本，但租金收入與之并不匹配，因此很難實現REITs的預期收益率。
（二）缺少高品質的房地產投資標的。
REITs是一種穩健型投資產品，其主要收入來源于租金收入和抵押貸款利息，因此要求房地產投資標的必須是高品質物業，即核心資產，才能實現穩定的現金流收入。所謂的核心資產可以量化為以下幾條標準：第一，優越的物業位置，這保證了物業在配套基礎設施上的滿足和長期區位優勢，包括升值潛力；第二，高品質的物業質量和體量，其硬件水準和樓宇體量決定了后期運營維護成本，從而直接影響到收益水平；第三，租金、租約和租戶結構，對收益的穩定性和持續性、對物業管理的品質都存在重要影響；第四，法律權屬的完整性。目前，國內房地產業正處于粗放發展階段，物業數量激增，但品質沒有同比提高，特別是二三線城市，很多物業不僅產權不完整，這對保證REITs的低風險，實現穩定的現金流極為困難。
（三）稅收環境的障礙。
國際REITs的平均收益率為7%～8%，而國內的稅收環境難以實現如此高的收益率。按照我國現行稅制，房地產租金收入需繳納5%的營業稅、12%的房產稅和25%的所得稅，扣除繳稅，只剩下了不到60%的租金，這對實現7%～8%的收益率帶來極大挑戰。同時國際上REITs的分紅比例超過90%，這也就意味著，在相關的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規模化的發展。
參考文獻：
[1]毛志榮.房地產投資信托基金研究.[R].深圳交易研究所研究報告，2004.1.16深證綜研字第0089號.
[2]陳柳欽.美國房地產信托基金研究研究及對我國的啟示.[J].環球金融，2005，（1）.
日前，《金融理財》記者從包括中融信托在內的多家信托公司獲悉，高級房地產信托經理已成為信托公司招聘中最亟需擴充的力量，特別是那些有房地產行業項目投融資操作經驗和渠道資源的地產私募基金團隊。
有意思的是，自銀監會去年11月12日下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》(下稱通知)后，房地產信托井噴式的增長態勢急速回落，其業務規模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地產信托業務。
對于信托公司在2011年房地產信托業務由于政策嚴控而不被看好的背景下，仍在大量儲備房地產信托人才，某信托公司高層坦言，監管層叫停的只是不合規的房地產信托業務，雖然該業務暫時出現萎縮，但他們并不會放棄房地產信托業務。
上述信托公司高層解釋，房地產信托業務對信托公司而言已經是主要的利潤來源，甚至是部分信托公司的業務支柱，監管部門也只是出于風險考慮，將不合格的房地產項目信托融資渠道堵死，未來也不可能實施將房地產信托業務全部叫停的舉措，否則會傷及信托行業的整體發展。
綜合記者采訪到的多家信托公司而言，以優質房地產開發項目、政府保障性住房建設為融資對象的信托業務仍具有較大的發展空間，而在籌備地產信托業務基金化方面，更是招兵買馬、躍躍欲試。此外，擺在眼前的宏觀背景更加印證了房地產信托這塊“肥肉”存在的價值。
值得注意的是，2010年，銀行信貸政策不斷緊縮，央行年內2次加息，6次上調存款準備金率，使房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。
“2011年金融市場資金依然較為緊張，房地產開發商的資金鏈會更加緊張，通過信托渠道融資的需求也更加旺盛；從信托監管政策來看，其目的是規范房地產信托業務而非限制其發展，對于一些上市房地產企業、大型房地產開發集團和地方性房地產開發龍頭企業的融資項目，只要其符合監管標準，還是可以繼續通過信托渠道融資。”普益財富信托研究員陳朋真表示。
同時，今年政府牽頭的保障性住房建設工程繼續擴大，但資金缺口嚴重，信托公司可就此介入。雖然保障性住房信托項目收益較低，但在普通房地產信托項目受到監管的情況下，信托公司可以通過做大規模來提高收益。
信托基金化，這個一度沉寂的字眼因為房地產信托的嚴控而再度被業內熱議，也為近期陷入低谷中的房地產信托業務指明一個新的方向。
在諾亞財富管理中心高級研究員李要深看來，基金化的房地產信托產品運用方式比較靈活，而且期限較長，能滿足房地產企業未來中長期對于資金的需要，對信托公司來說管理成本會降低很多，資金募集的風險也會降低，對于投資者和房地產企業來說房地產信托基金化的出現是一個雙贏局面，屬于監管層鼓勵的方向。
某信托公司高管則指出，基金化房地產信托屬于非保本的，信托公司的收益也并非固定的手續費，信托公司會盡力創造超額收益，“至于客戶買不買賬，這類信托規模是否做大做好，還有待接受考驗”。
