時(shí)間：2023-05-29 18:24:12
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇南京購(gòu)房證明，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
近日，在上海市普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)某知名樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中，曝光了部分購(gòu)房人提供偽造的社保證明、騙取購(gòu)房資格的情況。對(duì)此，市房管局已公開(kāi)表示，將按規(guī)定對(duì)涉案人不予辦理房地產(chǎn)登記，同時(shí)已移請(qǐng)公安部門(mén)對(duì)造假行為作進(jìn)一步調(diào)查處理。這無(wú)疑給近年來(lái)時(shí)有發(fā)生的偽造社保證明的“騙購(gòu)”行為敲響了警鐘。
政策監(jiān)管加大
關(guān)于限購(gòu)中的社保方面的規(guī)定，一直是監(jiān)管的重點(diǎn)。早在2012年7月，上海市房管局就發(fā)文強(qiáng)調(diào)非本市戶籍居民家庭持社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買(mǎi)住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)須符合“自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿12個(gè)月”，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。對(duì)購(gòu)房人社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明材料不符合規(guī)定的，區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心將不予辦理房地產(chǎn)登記。
然而，個(gè)別樓盤(pán)、開(kāi)發(fā)商違反限購(gòu)政策的情況仍有發(fā)生。2012年9月，上海房管部門(mén)通知要求嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為，凡發(fā)現(xiàn)提供虛假證明等違反住房限售規(guī)定、違反商品房預(yù)銷(xiāo)售管理規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)依法從嚴(yán)查處；涉及非房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)及時(shí)移送相關(guān)職能部門(mén)查處；對(duì)查處的各類(lèi)典型案件，要及時(shí)上報(bào)，由市房管局統(tǒng)一向社會(huì)曝光。
騙購(gòu)并不罕見(jiàn)
實(shí)際上，近年來(lái)隨著限購(gòu)政策的不斷推行，全國(guó)各地都有類(lèi)似的偽造社保證明、代繳社保等行徑，“騙購(gòu)”情況時(shí)有發(fā)生?！坝械膯挝豢偣仓挥袔讉€(gè)員工，但是能為幾十個(gè)人甚至上百個(gè)人交社保。”某地社保部門(mén)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，法律沒(méi)有明確規(guī)定不能這么做，但是可以想象這種公司很可能是在幫人忙。
“代繳社保不是秘密，可以說(shuō)在每個(gè)售樓處都能打聽(tīng)到?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人還透露說(shuō)，在買(mǎi)房人當(dāng)中，有一些的確存在不符合購(gòu)房條件的人，這些人有不少需要取得社?；蚣{稅證明才能獲得購(gòu)房資格。于是一些操作社保證明的中介公司、社保公司就應(yīng)運(yùn)而生，甚至于為了拓展業(yè)務(wù)還會(huì)主動(dòng)到售樓處來(lái)送上名片。而在售房過(guò)程中，如果買(mǎi)房人提出要求，售樓小姐會(huì)將名片遞給買(mǎi)房人，讓其自己去聯(lián)系。
據(jù)了解，在南京就有這樣的公司，只需要帶上戶口本、身份證以及個(gè)人證件照，繳納兩萬(wàn)元，并簽訂一份協(xié)議，“一個(gè)多月就能拿到南京的市民卡。”
違法行為風(fēng)險(xiǎn)巨大
明眼人都能看出，這樣的造假作假是明顯的違法行為。法律人士指出，中介公司和外地購(gòu)房人進(jìn)行惡意串通，通過(guò)虛構(gòu)勞動(dòng)合同的方式來(lái)補(bǔ)交社保或偽造社保證明，并最終騙取在當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格的行為，是典型的違法行為。如一旦被查實(shí)，外地購(gòu)房人和中介公司或其他公司均會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
首先，外地購(gòu)房人要承擔(dān)合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因?yàn)橥獾刭?gòu)房人上述行為是典型的欺詐行為，其通過(guò)欺詐手段訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，也違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)合同法第52條規(guī)定，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。鑒于造成合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任完全在于外地購(gòu)房人，因此外地購(gòu)房人必將為此承擔(dān)因合同無(wú)效而給自身造成的全部損失，并賠償給開(kāi)發(fā)商造成的全部損失。其次，外地購(gòu)房人、中介公司或其他實(shí)施虛假行為的公司均違反相應(yīng)的房屋管理部門(mén)和勞動(dòng)管理部門(mén)的行政法規(guī)，必將因此而遭到有關(guān)主管部門(mén)的行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重者，甚至不排除被追究刑事責(zé)任的可能。
10月10日，有消息稱一家南京股權(quán)投資基金管理公司高調(diào)推出了“眾籌建房”的項(xiàng)目。
根據(jù)該項(xiàng)目發(fā)起人袁長(zhǎng)喜的設(shè)想，眾籌建房將先通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向有意購(gòu)房者募集資金，然后以代建的形式，委托房地產(chǎn)公司拍地、建房，從而剔除掉房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)，讓購(gòu)房者以低于市場(chǎng)的價(jià)格買(mǎi)到房子?！八饺擞喼啤焙汀氨仁袌?chǎng)價(jià)便宜20%”是該項(xiàng)目的殺手锏，此招得到不少網(wǎng)友熱捧。
實(shí)際上在袁長(zhǎng)喜之前，早有人嘗試過(guò)這一思路。
今年5月4日，南京高盛房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)孫天元在個(gè)人微博上了一條招募啟事，正式招募青年粉絲共建第一套房，活動(dòng)名為“青年置業(yè)行動(dòng)”，“去除地產(chǎn)暴利，比周邊同等地段同等品質(zhì)樓盤(pán)低20%的價(jià)格銷(xiāo)售”成為該項(xiàng)目吸引眼球的最大亮點(diǎn)，其“邀請(qǐng)年輕客戶群參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)”的理念更獲得了一大幫年輕人擁躉。
作為原南京榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理，孫天元擁有十多年開(kāi)發(fā)及操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)高舉互聯(lián)網(wǎng)思維、以成為房地產(chǎn)行業(yè)“小米”為使命的男人用充滿煽動(dòng)性的計(jì)劃，讓年輕粉絲們的首套房夢(mèng)想顯得觸手可及。
“在這個(gè)模式中，開(kāi)發(fā)商更多像是一個(gè)代建方或者服務(wù)者的角色，如果拿地沒(méi)有成功，所有參與者的資金均悉數(shù)退回?！睂O天元向粉絲傳達(dá)，“同時(shí)為了保證資金的安全，在整個(gè)過(guò)程中，組織方都聘請(qǐng)律師和專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)和第三方銀行等機(jī)構(gòu)以保證參與者的利益?！庇捎谠撚?jì)劃脫胎于互聯(lián)網(wǎng)思維，可在成本控制上為購(gòu)房者節(jié)省15%-20%的支出。
聽(tīng)起來(lái)似乎是個(gè)完美的計(jì)劃，但最終孫天元卻結(jié)束了這一烏托邦的建造。在他看來(lái)，先拿地，再籌款，才是項(xiàng)目繼續(xù)下去的關(guān)鍵。而“青年置業(yè)行動(dòng)”就在這樣的問(wèn)題上陷入了進(jìn)退兩難的境地。
但在西安天朗控股集團(tuán)總裁助理看來(lái)，通過(guò)眾籌建房達(dá)到20%的房款減免明顯過(guò)于理想化。
對(duì)《英才》記者表示，這種方式節(jié)省下來(lái)的主要是財(cái)務(wù)成本、管理成本和營(yíng)銷(xiāo)成本，“就算通過(guò)一系列運(yùn)作節(jié)省了差不多十幾個(gè)點(diǎn)，但還是需要給代建或者管理公司6%-8%的管理費(fèi)，除此之外簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的交易稅也是不可避免的。如果要找大開(kāi)發(fā)商合作，比如萬(wàn)科或者恒大，他們的融資成本原本就很低，這樣算下來(lái)和直接買(mǎi)萬(wàn)科的房子就沒(méi)有區(qū)別了?！?/p>
另一家大型房企上市公司高管也向《英才》記者表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)，“開(kāi)發(fā)商在這個(gè)過(guò)程里的角色并非僅僅代建商那么簡(jiǎn)單。不是說(shuō)建完房子就可以走人了，房子建好之后還有很多的后續(xù)管理和物業(yè)服務(wù)以及維修質(zhì)保的工作，而且更重要的一點(diǎn)，牽涉到多項(xiàng)委托和各項(xiàng)報(bào)建報(bào)批的法人認(rèn)同，房子的所有權(quán)雖然歸業(yè)主，但土地的使用權(quán)仍舊在拿地的開(kāi)發(fā)商手上，辦產(chǎn)權(quán)證仍舊需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)證件和完稅證明，畢竟這是要承擔(dān)法律責(zé)任的?！?/p>
盛富資本總裁黃立沖向《英才》記者證實(shí)，當(dāng)前多數(shù)中小型開(kāi)發(fā)商普遍抱怨，如果不是早年囤的地，基本上沒(méi)有什么開(kāi)發(fā)的意義，寧可賣(mài)給大的開(kāi)發(fā)商。在這種情路況下，他認(rèn)為眾籌建房能省下來(lái)的錢(qián)是有限的，同時(shí)購(gòu)房者非專業(yè)的管理反而可能讓項(xiàng)目虧得更多。
但截至18日24時(shí)，當(dāng)天杭州市區(qū)新房簽約套數(shù)激增至3265套，其中住宅便簽約了3053套；二手房則成交1840套，新房與二手房成交套數(shù)均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，總成交套數(shù)為5105套。
杭州樓市經(jīng)歷“瘋狂一夜”，只因杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局于當(dāng)日17時(shí)許的實(shí)施住房限購(gòu)的通知。
杭州樓市限購(gòu)政策“再出江湖”被指主要針對(duì)外地“炒房客”
9月18日17點(diǎn)，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局了“關(guān)于我市實(shí)施住房限購(gòu)的通知”，宣布自9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)，暫停在杭州市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)向擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房與二手住房。
就在限購(gòu)政策實(shí)施首日，即9月19日，杭州市區(qū)的住房成交量迅速滑落，相比于此前一日5105套的成交量，19日新房與二手房共計(jì)成交328套，其中新房成交222套，且以商業(yè)用房為主，二手房則簽約106套。
其實(shí)，杭州樓市對(duì)于“限購(gòu)令”并不陌生。2011年2月，杭州市曾出臺(tái)“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)”，規(guī)定本市戶籍居民家庭禁購(gòu)第三套房，非本市戶籍居民家庭禁購(gòu)第二套房。這一紙“限購(gòu)令”讓杭州一度成為40余個(gè)“限購(gòu)城”中的一員。
2014年7月29日，余杭、蕭山兩區(qū)解除限購(gòu)，杭州主城區(qū)140平方米以上戶型不再限購(gòu)。一個(gè)月之后，8月29日，杭州“限購(gòu)令”全面解除。彼時(shí)，杭州樓市的庫(kù)存壓力正在攀升，據(jù)媒體報(bào)道，截至2014年8月底，杭州市區(qū)新建商品住房可售套數(shù)為95004套，同比增長(zhǎng)50.3%，而當(dāng)年7月杭州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降2.5%，環(huán)比降幅已連續(xù)4個(gè)月排名70個(gè)大中城市首位。
時(shí)隔兩年多，杭州再次出臺(tái)的“限購(gòu)令”被指相對(duì)“溫柔”，外界認(rèn)為其主要針對(duì)外地“炒房客”。
杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接就曾表示，2016年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中外來(lái)購(gòu)房群體增長(zhǎng)較快，8月份外來(lái)購(gòu)房者占比已達(dá)33.8%；G20之后的一周，這一比例達(dá)到39.3%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師盧文曦則表示，杭州出臺(tái)“限購(gòu)令”的原因有二：首先，杭州樓市的價(jià)格最近上漲較快；其次，杭州的高價(jià)地?cái)?shù)據(jù)全國(guó)領(lǐng)先。杭州2016年成交的土地中，單宗土地超過(guò)10億的地塊達(dá)33宗，在全國(guó)占比接近10%，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)7宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的達(dá)21宗，數(shù)量位居全國(guó)前列。
其實(shí)，就在9月20日，杭州便迎來(lái)限購(gòu)后的首場(chǎng)土地出讓，5宗土地中兩宗宅地的溢價(jià)率分別高達(dá)323%與326%，先后兩次刷新了杭州宅地出讓最高溢價(jià)率的紀(jì)錄。
在火爆的土地市場(chǎng)之余，2016年杭州樓市也確實(shí)“形勢(shì)喜人”，透明售房研究院的報(bào)告顯示，今年杭州樓市，只用半年時(shí)間，就完成了2014年全年的銷(xiāo)量；只用了不到9個(gè)月的時(shí)間，就超出了2015年全年的成交量。
而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月19日的“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，8月杭州新建商品住宅價(jià)格同比上漲22.2%。
當(dāng)然，無(wú)論是環(huán)比還是同比漲幅，即使排除北上廣深等一線城市，在二線城市中，杭州的房?jī)r(jià)漲勢(shì)都不是最為“迅猛”的。
二線城市調(diào)控政策被指“溫柔”
2016年以來(lái)，在一線城市樓市火爆之余，一些二線城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)亦如“脫韁之馬”，合肥、南京、蘇州和廈門(mén)甚至被業(yè)界稱為“樓市四小龍”。
根據(jù)“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”，排名8月新建商品住房同比漲幅前5位的城市分別是廈門(mén)（44.3%）、合肥（40.5%）、南京（38.8%）、上海（37.8%）、深圳（37.3%）；環(huán)比漲幅前5位的城市分別是鄭州（5.6%）、上海（5.2%）、無(wú)錫（4.9%）、合肥（4.8%）、福州（4.3%）。值得一提的是，位列“樓市四小龍”的蘇州并沒(méi)有被統(tǒng)計(jì)局納入“70個(gè)大中城市”的范疇。
而為了給樓市降溫，今年以來(lái)，蘇州、廈門(mén)、南京、鄭州、武漢等二線城市先后祭出了樓市調(diào)控政策。
8月，蘇州市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，重啟限購(gòu)，提出非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納一年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。
緊隨蘇州，在8月31日，廈門(mén)亦宣布于9月5日起執(zhí)行住房限購(gòu)政策，暫停向擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭等三種類(lèi)型居民家庭銷(xiāo)售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。
除了選擇重啟限購(gòu)，一些二線城市則是拿出了限貸、限價(jià)等調(diào)控政策。
南京先是在今年4月出臺(tái)區(qū)域限價(jià)政策，“對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類(lèi)指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬(wàn)～3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%?！?月，南京市政府辦公廳《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，對(duì)該市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式和商品房貸款首付比例進(jìn)行調(diào)整。
武漢也于8月底調(diào)整了土拍、房貸政策，提出在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)二套及以上新建商品住房，首付比例最低40%；鄭州則是9月14日晚在出臺(tái)涵蓋土地拍賣(mài)、競(jìng)價(jià)制、公積金等9項(xiàng)新規(guī)，被稱為“鄭九條”，其中“鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取‘限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)’”的規(guī)定被稱為為地王“定制”。
地方“調(diào)控”三部曲
顯而易見(jiàn)的是，市場(chǎng)已經(jīng)從4月之前的“以價(jià)換量”，發(fā)展到5月的“止跌回穩(wěn)”，更快步進(jìn)入到6月“價(jià)量齊揚(yáng)”的態(tài)勢(shì)中。變化速度之迅猛，令人咋舌！
有專家提出質(zhì)疑，認(rèn)為“景氣回暖”屬個(gè)別區(qū)域現(xiàn)象，且有“人為炒作”之嫌。話是這么說(shuō)，但值得注意的是，“買(mǎi)氣噴發(fā)”在現(xiàn)階段來(lái)看確實(shí)仍屬于少數(shù)，卻不能掩蓋其將由“板塊”向“全面”蔓延的勢(shì)頭。至于“開(kāi)發(fā)商炒作”是必然也是必需的，雖有虛假成分，關(guān)鍵是若無(wú)一定量的買(mǎi)氣支撐，“有效的炒作”根本無(wú)法展開(kāi)。
那么，又是什么力量強(qiáng)烈推動(dòng)成交回暖呢？如本文開(kāi)宗明義所述，這得“歸功”于愈來(lái)愈多的地方政府無(wú)視中央政策要求，不斷“見(jiàn)縫插針”，由以“改變普通住房標(biāo)準(zhǔn)”為代表的“巧調(diào)”（如天津、南昌）到以“提高公積金貸款額度”為代表的“微調(diào)”，直至當(dāng)前“開(kāi)大門(mén)走大路”的“特調(diào)”！
“搶救樓市”已成風(fēng)潮
其中尤以長(zhǎng)春、從化等地的“購(gòu)房入戶”為甚，乃至河南省出臺(tái)“促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)”，將目前家庭名下無(wú)房產(chǎn)登記者均視為首套房，銀行應(yīng)執(zhí)行優(yōu)惠利率，給予基準(zhǔn)利率下調(diào)30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠，並提高住房公積金貸款額度…等措施，最具指標(biāo)意義，因?yàn)閯?dòng)作之巨，已幾近毫不遮掩地“搶救樓市”！
雖然有專家指出，地方政府無(wú)權(quán)指揮商業(yè)銀行配合放貸，因此不具實(shí)質(zhì)效果。但關(guān)鍵是官方態(tài)度已清楚表明“扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)”之決心，使購(gòu)房者必須正視購(gòu)房時(shí)機(jī)是否已經(jīng)臨近？
其次，被大家所忽略的是，自2011年1月開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行的限購(gòu)措施明確規(guī)定：外省市人口必須有一年以上的納稅或社保證明，方能取得“房票”。時(shí)至于今，當(dāng)時(shí)許多不符資格的非本地家庭，已具備購(gòu)房條件且伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)。在此情況下，又“適逢”地方“微調(diào)”政策大行其道，豈有不“躍躍欲試”、擔(dān)心遲疑買(mǎi)貴之理？
中央勢(shì)將重擎調(diào)控大旗
剛剛結(jié)束的端午三天連假之樓市成交狀況，似乎更佐證了這樣的觀察與憂慮。許多具指標(biāo)意義的城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比普遍大漲，甚至重現(xiàn)“千人排隊(duì)購(gòu)房”的“傳奇”！比如：南京+562%、北京+289%、重慶+154%，僅上海逆勢(shì)-25%，令人跌破眼鏡！雖然住建部再三表態(tài)“樓市調(diào)控不動(dòng)搖”，惟地方政府似連“陽(yáng)奉陰違”的忸怩作態(tài)都已省略，而直奔“誘引需求進(jìn)場(chǎng)”的樓市主題，以維持自己“一畝三分地”之經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)于不墜。
依此發(fā)展態(tài)勢(shì)觀之，不日溫總理重擎調(diào)控大旗，嚴(yán)令各地必須配合中央指示，恐怕已是在所難免，惟在整體國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)晦暗動(dòng)蕩、大幅衰退的情況下，其可持續(xù)性不容樂(lè)觀。
中央面對(duì)地方“放水”充滿無(wú)奈
于是有人非常困惑地問(wèn)我，中央現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)到底持的是什么態(tài)度？為何調(diào)控在繼續(xù)，松綁也在繼續(xù)？
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)形勢(shì)；調(diào)控；對(duì)策
Abstract: The development of real estate industry reflects the development progress of China’s economy from a side view. And the real estate issue has become a major and focus matter for economic society of our country. The author lists the real estate market situation and the main trend since January 2011 when the new national real estate control policies implemented, analyzes the characteristics of practice when various cities implement the regulating policiesespecially representatives in all level cities, and proposes highly feasible working suggestions for the situation of Taian city.
Key words: real estate; market situation; regulate; solution
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和政策動(dòng)態(tài)
2011年1月以來(lái)，隨著以國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》的下發(fā)為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，限購(gòu)、限貸、限外政策的實(shí)施，目前在各地已產(chǎn)生不同情況的效力，主要形勢(shì)和動(dòng)態(tài)有：
1、全國(guó)限購(gòu)城市已達(dá)48個(gè)，省會(huì)以上城市34個(gè)（拉薩未限購(gòu)，重慶未限購(gòu)但已試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅），全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、商品住房開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)較快，月末可售面積持續(xù)增加，月末存量可銷(xiāo)售14個(gè)月，2011年9月份，90個(gè)重點(diǎn)城市中有27個(gè)城市新建商品住房上市面積同比下降（我市批準(zhǔn)預(yù)售商品住房6862套，79萬(wàn)平方米，同比分別上漲3%、1%）。
2、非居住類(lèi)商業(yè)開(kāi)發(fā)、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱現(xiàn)象有所抬頭，名義上搞轉(zhuǎn)型、實(shí)際是變相越過(guò)限購(gòu)政策的行為，有可能積累這一領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，如果處置不當(dāng)或市場(chǎng)發(fā)生重大變化，有可能出現(xiàn)爛尾、高空置率等問(wèn)題。
3、國(guó)內(nèi)一、二線城市如上海、杭州、南京房地產(chǎn)交易量均出現(xiàn)明顯下降，房屋均價(jià)有所松動(dòng)，三線城市成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩，房屋均價(jià)仍漲。例如南京商品房銷(xiāo)售量同比下降8.3%，商品住房銷(xiāo)售量同比下降13.5%，創(chuàng)五年來(lái)新低，二手房交易量同比下降27%，市場(chǎng)信心受?chē)?yán)重影響，商品房?jī)r(jià)格有所松動(dòng)，但價(jià)格松動(dòng)后并未帶來(lái)成交量的上升。三線城市如徐州，商品房成交量同比仍有所增長(zhǎng)，均價(jià)上漲也比較明顯，但單月成交量環(huán)比持平或有所下降。
4、土地市場(chǎng)熱度明顯下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已實(shí)施限購(gòu)政策的二線城市住宅土地流標(biāo)明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受融資渠道不暢和銷(xiāo)量下降帶來(lái)的雙重資金壓力影響，資金鏈緊張，擴(kuò)張欲望得以遏制，拿地?zé)崆椴桓摺?/p>
5、房地產(chǎn)投資增幅放緩，投資結(jié)構(gòu)和資金來(lái)源有所變化。目前房地產(chǎn)投資增幅較高，但保障房投資增速是造成房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資依然保持較快增幅的主要?jiǎng)右?，而住宅投資已出現(xiàn)放緩的趨勢(shì)，主要原因是銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，部分企業(yè)投資資金自籌比例上升，這一點(diǎn)在我市房地產(chǎn)市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)中也得到了印證，2011年1至9月，泰安市房地產(chǎn)資金來(lái)源合計(jì)100.46億元，同比增長(zhǎng)23%，其中國(guó)內(nèi)貸款15.1億元，占15%，同比下降35%，企業(yè)自籌資金36.1億元，占36%，其他資金48.5億元，占48%，上述情況說(shuō)明，國(guó)內(nèi)銀行貸款下降明顯，民間資本投資活躍。
6、各地放松調(diào)控的沖動(dòng)加強(qiáng)。已出臺(tái)限購(gòu)令的城市普遍感覺(jué)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑，剛性需求仍然存在，但市場(chǎng)觀望情緒濃厚，部分房企打折降價(jià)銷(xiāo)售引發(fā)的退房糾紛、房產(chǎn)中介因成交量下滑導(dǎo)致的關(guān)門(mén)潮、土地市場(chǎng)熱度減退流拍現(xiàn)象增多導(dǎo)致的財(cái)政收入減少等壓力，引發(fā)各地有放松調(diào)控的沖動(dòng)，廣東佛山事件即是一例，但社會(huì)輿論對(duì)此非常敏感，總理2011年10月21日至22在出席第八屆中國(guó)-東盟博覽會(huì)期間指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進(jìn)普通商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。因此各地沒(méi)有能夠放松調(diào)控的空間和條件。
二、各地有特點(diǎn)的做法
1、上海目前實(shí)行的是限購(gòu)政策與征收房產(chǎn)稅結(jié)合的辦法，調(diào)控對(duì)象是以居住、市民消費(fèi)和普通商品住房為主，運(yùn)用稅收、信貸、行政、土地和住房保障綜合措施，目標(biāo)是“兩低兩高”，即新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值增幅、低于城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。限售對(duì)象包括三類(lèi)：（1）擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；（2）擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;（3）不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭。房產(chǎn)稅征收對(duì)象：（1）本市居民家庭新購(gòu)且屬于該家庭第二套及以上的住房(人均60平方米的免稅住房面積)；（2）非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。稅率設(shè)定：（1）0.6%；（2）0.4%（ 應(yīng)稅住房成交均價(jià)低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍，目前為28000元/平方米）。稅收優(yōu)惠：本市居民家庭成年子女因婚姻購(gòu)房、居民家庭住房換購(gòu)，以及引進(jìn)人才購(gòu)房等。
2、南京除實(shí)行限購(gòu)、限貸等政策外，針對(duì)目前成交量下滑的問(wèn)題，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研顯示有39%的企業(yè)資金鏈緊張，32%的企業(yè)偏緊，說(shuō)明資金需求問(wèn)題較為突出，房管部門(mén)工作重點(diǎn)放在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管上，防止出現(xiàn)爛尾、拖欠工程款的。
20xx年最新昆山積分查詢?nèi)霊艏?xì)則滿足3個(gè)條件可攢積分落戶
不久，外來(lái)人口攢積分就可以在江蘇的城市落戶。
規(guī)劃提出，推進(jìn)符合條件農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)。在城區(qū)人口500萬(wàn)以上特大城市和城區(qū)人口300萬(wàn)以上大城市中心城區(qū)建立以居住證為基礎(chǔ)，以就業(yè)年限、居住年限和城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)參加年限為基準(zhǔn)的積分制落戶政策，此外全面放開(kāi)城鎮(zhèn)落戶限制。大城市的中心城區(qū)可設(shè)置參與城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)的要求，但最高年限不得超過(guò)5年。
此前現(xiàn)代快報(bào)曾報(bào)道過(guò)，在戶籍制度改革上，在江蘇尚屬首創(chuàng)的張家港積分落戶的做法，今后將在全省推廣。此次出臺(tái)的規(guī)劃便明確了積分落戶的政策，給出了三個(gè)條件，即以就業(yè)年限、居住年限和城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)參加年限為基準(zhǔn)。
20xx年最新昆山積分查詢?nèi)霊艏?xì)則解讀一昨天，省政府舉行新聞會(huì)，省委、常務(wù)副省長(zhǎng)李云峰對(duì)規(guī)劃進(jìn)行了解讀。李云峰介紹說(shuō)，江蘇現(xiàn)有進(jìn)城務(wù)工半年以上人員約1000萬(wàn)，其中本省約600萬(wàn)、外省約400萬(wàn)，這部分人實(shí)際上基本未能享受城鎮(zhèn)居民的待遇。因此，規(guī)劃提出要統(tǒng)籌推進(jìn)戶籍制度改革與基本公共服務(wù)均等化，把有能力、有意愿、長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工及其家屬逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，使在城鎮(zhèn)就業(yè)居住但未落戶的城鎮(zhèn)常住人口能夠享受相應(yīng)的城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。關(guān)鍵詞居住證
全面實(shí)行居住證制度，全省一證通
今年底之前，江蘇全面實(shí)行流動(dòng)人口居住證制度，與外省不同，這張證在全省可以一證通。江蘇省公安廳治安總隊(duì)政委張?zhí)m青說(shuō)。
今年，《江蘇省流動(dòng)人口居住管理辦法(試行)》正式施行，要求各地對(duì)流動(dòng)人口發(fā)放居住證，并享受相關(guān)就業(yè)、購(gòu)房等社會(huì)保障待遇和服務(wù)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，江蘇目前有1700多萬(wàn)流動(dòng)人口。此前，蘇州已試點(diǎn)發(fā)放了1000多萬(wàn)張居住證。其他各市制證條件也已經(jīng)具備。張?zhí)m青說(shuō)。據(jù)了解，無(wú)錫、南京等地的居住證有望今年上半年發(fā)放。此外，張?zhí)m青透露，省公安廳在調(diào)研的基礎(chǔ)上，不久還將推出一系列便民政策，比如在校大學(xué)生戶口的遷移，直系親屬之間互相投靠的戶口遷移等。比如，今后在校大學(xué)生的戶口有望隨時(shí)遷移，目前是入學(xué)時(shí)遷到學(xué)校，畢業(yè)后遷走。
20xx年最新昆山積分查詢?nèi)霊艏?xì)則解讀二規(guī)劃提出，推行居住證與基本公共服務(wù)待遇掛鉤，實(shí)現(xiàn)戶籍人口以戶口登記證明為準(zhǔn)、外來(lái)人口以居住證為準(zhǔn)，享受各類(lèi)公共服務(wù)。
省轄市范圍內(nèi)本地居民可戶口通遷
規(guī)劃提出，全面實(shí)行省轄市范圍內(nèi)本地居民戶口通遷制度。
張?zhí)m青介紹，根據(jù)國(guó)家戶籍改革的方向和措施，江蘇結(jié)合實(shí)際出臺(tái)了一些措施。比如，進(jìn)一步放寬中小城市和建制鎮(zhèn)的落戶條件。根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，具有合法固定的住所和具有合法穩(wěn)定的職業(yè)，滿足這兩個(gè)條件才能落戶，而在江蘇，只要滿足這兩個(gè)條件之一，就可落戶。主要考慮到蘇中、蘇北，甚至蘇南的一些中小城市，城鎮(zhèn)人口量比較小，吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的潛力比較大，因此出臺(tái)了這一規(guī)定。
據(jù)悉，目前，蘇州、無(wú)錫的居民可以在本市范圍內(nèi)遷移戶口。今后，省內(nèi)其他城市也將逐步推開(kāi)。此前，南京、常州出臺(tái)了戶籍改革措施，其中就提到戶口通遷，像南京提出20xx年開(kāi)始實(shí)行本市范圍內(nèi)戶口通遷。張?zhí)m青說(shuō)。
20xx年最新昆山積分查詢?nèi)霊艏?xì)則解讀三有市民詢問(wèn)，長(zhǎng)期租住的房子算不算合法穩(wěn)定的住所?對(duì)此，張?zhí)m青解釋說(shuō)，不算，必須是自己的產(chǎn)權(quán)房，或者政府提供的公租房或者廉租房，因?yàn)樽夥看嬖诓环€(wěn)定性，房東隨時(shí)可以不出租。
本市范圍內(nèi)戶口可以遷移了，那么今后省內(nèi)的戶口可不可以隨便遷移?現(xiàn)在做不到。張?zhí)m青表示，其實(shí)對(duì)于特大城市的人口還是控制的，中小城市是放開(kāi)的，中等城市推行居住證制度。
昆山市積分入學(xué)可查詢下周一至周五，參加積分入學(xué)申請(qǐng)的新市民可進(jìn)行積分查詢，若有異議，可向相關(guān)窗口或部門(mén)進(jìn)行核分。
實(shí)踐證明，以降房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)的樓市調(diào)控未能奏效，根本原因在于主觀愿望脫離客觀實(shí)際，對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲成因缺乏全面客觀的認(rèn)識(shí)
今年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部匯總資料，全國(guó)657個(gè)城市有608個(gè)城市（包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)指數(shù)的70個(gè)大中城市）在一季度公布了今年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。從表面上看這是可喜的，因?yàn)檫@樣做的城市占比達(dá)到了92.5%；但看實(shí)際內(nèi)容公眾深感失望，因?yàn)榉績(jī)r(jià)控制目標(biāo)“漲”聲一片，除北京提出“穩(wěn)中有降”外，不論東中西部還是大中小規(guī)模，絕大部分城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)都是上漲10%左右。有人尖銳指出，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上地方政府與中央政府唱了一出“對(duì)臺(tái)戲”或“雙簧戲”。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可抗拒。1998年我國(guó)住房制度市場(chǎng)化改革以來(lái)，城市住房?jī)r(jià)格總體上呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致工薪階層購(gòu)房困難，為此政府多次進(jìn)行樓市調(diào)控，然而房?jī)r(jià)不跌反漲，陷入了“屢漲屢調(diào)，屢調(diào)屢漲”的怪圈。去年樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲，三次重拳出手，但也沒(méi)有抑制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。今年城市政府面臨上下雙重壓力，不可能不愿意讓房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”，而是實(shí)在沒(méi)有把握。市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)資源配置和房?jī)r(jià)形成起著基礎(chǔ)性作用，房?jī)r(jià)走勢(shì)不以人主觀意志為轉(zhuǎn)移而最終由市場(chǎng)決定。今年1月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”， “新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)”的要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。細(xì)讀這一文件要求，不難發(fā)現(xiàn)絕大部分城市政府提出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與此并不矛盾。亂象背后透露出政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律客觀必然性的把握和尊重，這可以說(shuō)具有一定的進(jìn)步意義。
樓市調(diào)控不應(yīng)堅(jiān)持以降房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)。實(shí)踐證明，以降房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)的樓市調(diào)控未能奏效，根本原因在于主觀愿望脫離客觀實(shí)際，對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲成因缺乏全面客觀的認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)階段中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲具有非常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素，其中包含了合理與不合理雙重因素。合理因素主要在于，經(jīng)濟(jì)和城市居民收入總體上持續(xù)增長(zhǎng)，政局和社會(huì)穩(wěn)定，城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程不斷推進(jìn)，這是支持中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的基本因素，這些基本因素將長(zhǎng)期存在并發(fā)揮作用。推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的不合理因素主要有，社會(huì)收入分配和財(cái)富分布嚴(yán)重失衡，少數(shù)富裕階層擁有絕大部分財(cái)富，購(gòu)房能力極強(qiáng)；“”式的城市快速擴(kuò)張，大拆大建，引發(fā)被動(dòng)補(bǔ)償性購(gòu)房需求倍增；流動(dòng)性過(guò)剩，中長(zhǎng)期通脹趨勢(shì)，低利率和低房屋持有稅政策，形成了房產(chǎn)投資收益的超額穩(wěn)定回報(bào)預(yù)期，消除這些不合理因素?zé)o疑可以有效遏制房?jī)r(jià)泡沫，但這是一個(gè)長(zhǎng)期而艱巨的過(guò)程，短期難以見(jiàn)效。
提高樓市調(diào)控科學(xué)性刻不容緩。關(guān)鍵在于盡快轉(zhuǎn)變樓市調(diào)控目標(biāo)和方式。樓市調(diào)控目標(biāo)應(yīng)從降房?jī)r(jià)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橥七M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展為主，建立完善住房基本政策體系，有效遏制房地產(chǎn)過(guò)熱，促進(jìn)社會(huì)各階層共享住房發(fā)展成果。與此相適應(yīng)，樓市調(diào)控方式應(yīng)實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變：一是從短期化向長(zhǎng)期化轉(zhuǎn)變，追求政策措施的長(zhǎng)期效應(yīng)，不能強(qiáng)調(diào)政策出臺(tái)立即見(jiàn)效，房?jī)r(jià)一降，以為調(diào)控見(jiàn)效，隨即放松調(diào)控，結(jié)果是房?jī)r(jià)更快上漲，加劇房?jī)r(jià)波動(dòng)，導(dǎo)致社會(huì)浮躁；二是從重治標(biāo)向重治本轉(zhuǎn)變，中國(guó)房?jī)r(jià)高實(shí)質(zhì)是房?jī)r(jià)收入比高，為解決這一問(wèn)題，應(yīng)該降低房?jī)r(jià)，但更具實(shí)質(zhì)性意義的治本之策是增加工薪階層收入或購(gòu)房補(bǔ)貼；三是從重運(yùn)用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)向重經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，行政手段缺乏可持續(xù)性，如“限購(gòu)令”有效，實(shí)行期間房?jī)r(jià)可能會(huì)下降，但能長(zhǎng)期實(shí)行并有效嗎？回答是否定的。提高樓市調(diào)控科學(xué)性的關(guān)鍵政策措施是，開(kāi)征房產(chǎn)稅，自住房免稅，出租房減稅，現(xiàn)階段只對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者持有的空置住房征稅，空置半年起征，空置時(shí)間越長(zhǎng)稅率越高，這對(duì)實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控目標(biāo)與方式轉(zhuǎn)變具有決定性意義，急需知難而進(jìn)，擺脫少數(shù)利益集團(tuán)干擾，果斷決策實(shí)施。
（作者系南京市建委研究室主任）
一、對(duì)判決所依據(jù)的理由的分析
1、土地使用面積分?jǐn)?/p>
在判決中法院認(rèn)定，星漢城市花園小區(qū)土地使用面積7697.60平方米，而分?jǐn)偯娣e也為7697.60平方米。根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，也就不能享有對(duì)該土地上建筑物的法定處分權(quán)。從而法院認(rèn)為該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。該案所涉車(chē)庫(kù)建設(shè)在開(kāi)發(fā)商不享有使用權(quán)的土地上，也未取得全體業(yè)主的同意，因此開(kāi)發(fā)商不享有車(chē)庫(kù)的使用權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。
地上建筑物與土地不可分離的客觀現(xiàn)實(shí)，成為地上建筑物與土地使用權(quán)不可分割的法律原則的依據(jù)，并被世界各國(guó)所確認(rèn)。依據(jù)民法的基本原則，權(quán)利可由一個(gè)人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權(quán)利人按各自的份額享有權(quán)利；共同共有指對(duì)權(quán)利不進(jìn)行份額分割，而權(quán)利人共同享有權(quán)利。因此，對(duì)于一個(gè)小區(qū)而言，地上建筑物的所有權(quán)人共有小區(qū)的土地使用權(quán)。
實(shí)踐中，中國(guó)的許多省市將小區(qū)的土地使用權(quán)面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主，由全體業(yè)主按份共有，從而，任何人想要在小區(qū)內(nèi)建設(shè)新的房屋或設(shè)施，都要取得全體業(yè)主的一致同意，并且全體業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證上需相應(yīng)減少分?jǐn)偟耐恋孛娣e。實(shí)際上要達(dá)到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實(shí)踐中造成諸多爭(zhēng)議和糾紛。
上海市房屋土地管理局1998年的《關(guān)于暫停用地面積分?jǐn)傆?jì)算的通知》，改變了上述將用地面積分?jǐn)偨o業(yè)主的做法，而只在房地產(chǎn)權(quán)證上表明共有面積，這就意味著小區(qū)內(nèi)全體權(quán)利人共有小區(qū)的土地使用權(quán)，而建設(shè)新的建筑物或設(shè)施也將共同占有小區(qū)的土地，而只要現(xiàn)有的業(yè)主不表示反對(duì)就可以建造，且無(wú)需變更房地產(chǎn)權(quán)證，實(shí)踐證明是解決土地使用權(quán)紛爭(zhēng)的可行辦法。
法院在判決中認(rèn)為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權(quán)，同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有土地使用權(quán)的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權(quán)。事實(shí)上，是開(kāi)發(fā)商先建造了車(chē)庫(kù)及商品房等其它建筑，并將商品房銷(xiāo)售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產(chǎn)權(quán)證，在房地產(chǎn)權(quán)證上登記了分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。一個(gè)重要的事實(shí)就是，車(chē)庫(kù)未參與土地使用面積的分?jǐn)?，但是，房地產(chǎn)權(quán)證只是其所記載的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明，而不能決定其所未記載的地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)。退一步講，即使開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫(kù)建設(shè)在業(yè)主享有使用權(quán)的土地上，車(chē)庫(kù)的所有權(quán)也不當(dāng)然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒(méi)有使用權(quán)土地上的建筑物，其所有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而不是由土地使用權(quán)人取得違章、違法建筑物所有權(quán)。
綜上所述，南京市鼓樓區(qū)人民法院以星漢城市花園小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偭诵^(qū)全部土地面積，因此開(kāi)發(fā)商不享有土地使用權(quán)，從而對(duì)其建造的車(chē)庫(kù)也不享有所有權(quán)的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。
2、公共配套設(shè)施的所有權(quán)
法院在判決中指出，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“《條例》”）第二十七條規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。開(kāi)發(fā)商按照南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)》的要求建設(shè)車(chē)庫(kù)，其建成的車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)由建筑物的所有權(quán)人共同使用。
《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第（六）項(xiàng)規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的…非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)…?！痹摋l例未對(duì)非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車(chē)庫(kù)都由全體業(yè)主共同。而法院僅以車(chē)庫(kù)為公共設(shè)施為由認(rèn)定全體業(yè)主共有車(chē)庫(kù)，有在對(duì)《條例》斷章取義之嫌。
公共配套設(shè)施是由業(yè)主共同使用的與建筑物相配套的設(shè)施，但決不等同于公有配套設(shè)施。例如小區(qū)內(nèi)建設(shè)的學(xué)校，不能因其為公共配套設(shè)施，而就認(rèn)為學(xué)校應(yīng)歸全體業(yè)主共有。因此，法院簡(jiǎn)單地將公共配套設(shè)施等同與公有配套設(shè)施的觀點(diǎn)，在法律上是沒(méi)有明確依據(jù)。
3、車(chē)庫(kù)的成本
法院認(rèn)為，根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施是商品房成本的構(gòu)成部分，而被告無(wú)證據(jù)證明車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，法院認(rèn)為車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房的成本這一事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫(kù)再行銷(xiāo)售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。
上述《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》中，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是指“列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用”。而對(duì)何為“非營(yíng)業(yè)性”未作定義，因此法院簡(jiǎn)單地將開(kāi)發(fā)商的車(chē)庫(kù)列入附屬公共配套設(shè)施是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>
在實(shí)踐中，由于許多建設(shè)工程采用總包形式，開(kāi)發(fā)商在會(huì)計(jì)核算上無(wú)法將車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本與其它建設(shè)成本相區(qū)分。而法庭如果要確定開(kāi)發(fā)商是否將車(chē)庫(kù)成本納入商品房成本，應(yīng)由有資格的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核來(lái)確定。而這無(wú)疑會(huì)增加不必要的訴訟成本，并且與實(shí)踐中通常的會(huì)計(jì)核算方法相違背。
4、開(kāi)發(fā)商的承諾對(duì)地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的影響
在該案中，業(yè)主指稱開(kāi)發(fā)商在小區(qū)住宅銷(xiāo)售時(shí)曾向購(gòu)房者承諾，小區(qū)將配建機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)供業(yè)主使用，一些業(yè)主正因?yàn)榇它c(diǎn)而買(mǎi)房的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據(jù)，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料謹(jǐn)慎地作出宣傳與承諾。如果開(kāi)發(fā)商在商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業(yè)主將擁有地下車(chē)庫(kù)，則該地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)實(shí)際將依據(jù)開(kāi)發(fā)商的該種承諾由全體小業(yè)主共有；如果開(kāi)發(fā)商違反該承諾向特定的人出售該地下車(chē)庫(kù)，則將構(gòu)成違約。
二、與地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問(wèn)題
1、地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)研究，未發(fā)現(xiàn)國(guó)家的法律法規(guī)對(duì)地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確的規(guī)定。但是，我認(rèn)為，要判斷開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房的地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)系屬于開(kāi)發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車(chē)庫(kù)的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車(chē)庫(kù)的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，其購(gòu)買(mǎi)的商品房的建筑面積中已包含該地下車(chē)庫(kù)的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在該情況下，既然地下車(chē)庫(kù)的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商品房中，該地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車(chē)庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)偂Ａ硗?，根?jù)《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第七條，機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、作為人防工程的地下室不應(yīng)計(jì)入公用建筑空間。根據(jù)上述規(guī)定可見(jiàn)，無(wú)論部門(mén)規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定地下車(chē)庫(kù)應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
如果地下車(chē)庫(kù)已作為公攤面積予以分?jǐn)偅瑒t根據(jù)前段分析，地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體小業(yè)主共有。否則，地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商。
2、上海的地方性規(guī)定關(guān)于地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的界定
在實(shí)踐中，上海市將商品房項(xiàng)目附屬地下車(chē)庫(kù)分為兩大類(lèi)：其一是結(jié)建或者補(bǔ)建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實(shí)際使用時(shí)將其作為車(chē)庫(kù)。根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開(kāi)發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)。但是，該《管理辦法》沒(méi)有規(guī)定作為民防工程的地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)人是否有權(quán)出售車(chē)庫(kù)。據(jù)上海市民防辦公室工作人員介紹，現(xiàn)在上海市有關(guān)部門(mén)正在起草有關(guān)作為民防工程的地下車(chē)庫(kù)的轉(zhuǎn)讓辦法，目前還沒(méi)有明確規(guī)定。
第二類(lèi)系嚴(yán)格意義上的地下車(chē)庫(kù)，即開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等時(shí)候均將其作為車(chē)庫(kù)。實(shí)踐中，小業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議集中在該類(lèi)地下車(chē)庫(kù)上。上海市房屋土地資源管理局了《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車(chē)庫(kù)（位）租售問(wèn)題的暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《暫行規(guī)定》”），對(duì)除結(jié)建或者補(bǔ)建的民防工程外的、可單獨(dú)擁有房地產(chǎn)權(quán)證的商品房項(xiàng)目附屬地下車(chē)庫(kù)租售等事宜作出了規(guī)定。其中第一條規(guī)定：商品房項(xiàng)目附屬地下車(chē)庫(kù)（位）僅供該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買(mǎi)，或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人租用。第五條規(guī)定：地下車(chē)庫(kù)（位）與主樓一并申請(qǐng)預(yù)售的，經(jīng)審核符合預(yù)售條件的，應(yīng)在核發(fā)的預(yù)售許可證備注欄內(nèi)注記地下車(chē)庫(kù)的批準(zhǔn)預(yù)售面積。地下車(chē)庫(kù)（位）單獨(dú)申請(qǐng)預(yù)售的，則可單獨(dú)核發(fā)預(yù)售許可證，并在預(yù)售許可證的“項(xiàng)目類(lèi)型”欄內(nèi)注明“地下車(chē)庫(kù)”。上述《暫行規(guī)定》沒(méi)有對(duì)地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬直接作出界定，但是地下車(chē)庫(kù)可以預(yù)售這一點(diǎn)表明開(kāi)發(fā)商對(duì)車(chē)庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)槿绻叵萝?chē)庫(kù)屬于全體小業(yè)主共有，則開(kāi)發(fā)商不能預(yù)售該地下車(chē)庫(kù)。
根據(jù)《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）不計(jì)入共有建筑面積。換言之，通常情況下，車(chē)庫(kù)不作為公用面積分?jǐn)?，?chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)也就屬于開(kāi)發(fā)商。
根據(jù)以上分析，我認(rèn)為在判斷開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車(chē)庫(kù)是否擁有產(chǎn)權(quán)時(shí)，仍需依據(jù)地下車(chē)庫(kù)是否已作為公用建筑面積進(jìn)行了分?jǐn)傔@一標(biāo)準(zhǔn)。
附件：
南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車(chē)庫(kù)歸業(yè)主共有。一個(gè)革命性的判決。/fviewmsg/703/7449501.html
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南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車(chē)庫(kù)歸業(yè)主共有。一個(gè)革命性的判決。業(yè)主們的建筑物區(qū)分所有權(quán)正向?qū)崿F(xiàn)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土fanliang2003-12-1216：11：37發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市-業(yè)委會(huì)聯(lián)盟論壇之物管專題
根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對(duì)它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。
南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車(chē)庫(kù)歸業(yè)主共有
南方周末2003-12-11杭正亞
商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，歷來(lái)是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。而將小區(qū)車(chē)庫(kù)單獨(dú)出售，則是開(kāi)發(fā)商普遍的做法。多年來(lái)，由此產(chǎn)生的糾紛層出不窮，業(yè)主因此狀告開(kāi)發(fā)商的案例也是屢見(jiàn)報(bào)端。但由于種種原因，此類(lèi)訟案中業(yè)主勝訴的情況一直未有所聞。11月12日，南京市鼓樓區(qū)法院作出“小區(qū)車(chē)庫(kù)歸業(yè)主共有”的判決，終于為此開(kāi)了一個(gè)先例。
星漢城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)商是江蘇星漢置業(yè)有限公司。
1998年9月，星漢公司申報(bào)星漢城市花園工程時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車(chē)0.2車(chē)位／戶，非機(jī)動(dòng)車(chē)2車(chē)位／戶配建停車(chē)庫(kù)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車(chē)庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)泊位。2001年7月6日，南京市國(guó)土資源局在發(fā)給開(kāi)發(fā)商的國(guó)有土地使用權(quán)證上明確記載：“使用權(quán)面積”和“其中分?jǐn)偯娣e”都是7697.6平方米。
開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售住宅時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車(chē)庫(kù)供業(yè)主停車(chē)。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位才能取得停車(chē)權(quán)。開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣(mài)掉了其中的37個(gè)，其余車(chē)位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主以“地下停車(chē)庫(kù)是小區(qū)配套共用設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主共有”為由，多次要求開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)庫(kù)交還全體業(yè)主。但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為其對(duì)地下車(chē)庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)。
2003年6月，星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)向南京市鼓樓區(qū)人民法院星漢公司，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車(chē)庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸原告所代表的全體業(yè)主所有。
11月12日，鼓樓區(qū)法院開(kāi)庭審理了此案。法庭經(jīng)合議后認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車(chē)庫(kù)，這既明確了車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車(chē)庫(kù)作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對(duì)它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無(wú)證據(jù)證明車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷(xiāo)售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。另外，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)的許可證明。因此，被告以車(chē)庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由不能成立。
《意見(jiàn)》顯示，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)五城區(qū)和成都高新區(qū)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例為25%，購(gòu)買(mǎi)其他區(qū)（市）縣的普通住房可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)五城區(qū)和成都高新區(qū)的普通住房，最低首付款比例調(diào)整為35%，購(gòu)買(mǎi)其他區(qū)（市）縣的普通住房可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
濟(jì)南 10宗地高溢價(jià)攬金57億
沉寂了近3個(gè)月的濟(jì)南土地市場(chǎng)在6月29日迎來(lái)爆發(fā)，在當(dāng)天競(jìng)拍中，除兩地塊底價(jià)成交外，其他8宗都引起了激烈爭(zhēng)奪。
10宗地共收土地金達(dá)57.37億元。編號(hào)2016-G019與2016-G020地塊歷經(jīng)326輪拉鋸，均被龍湖地產(chǎn)以96608萬(wàn)元收入囊中，溢價(jià)率為202.77%，連下兩城之后，龍湖地產(chǎn)再以45147萬(wàn)元拿下編號(hào)2016-G024地塊。
此次土拍中的絕對(duì)焦點(diǎn)當(dāng)屬圍子山組團(tuán)的3宗土地，這3宗土地引發(fā)了房企近1天的爭(zhēng)奪。不僅是時(shí)間，936輪的競(jìng)價(jià)輪數(shù)也創(chuàng)造了有史以來(lái)濟(jì)南土地市場(chǎng)的絕對(duì)新紀(jì)錄。
合肥地王一個(gè)月內(nèi)付清地款
6月21日下午，合肥市土地管理委員會(huì)召開(kāi)2016年第五次主任（擴(kuò)大）會(huì)議，會(huì)上明確合肥不會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策，但是會(huì)出臺(tái)差別化信貸政策，首付門(mén)檻提高，地王一個(gè)月內(nèi)付清地款。
在調(diào)整土地供應(yīng)條件上，文件指出，提升居住用地競(jìng)買(mǎi)保證金至不低于參考總價(jià)的50%；縮短居住用地的土地出讓金繳納時(shí)限：出讓金總額在20億元以下含20億元的，須在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)一次性付清；出讓金20億元以上的，繳納時(shí)間不超過(guò)6個(gè)月；在合肥市各區(qū)縣（除縣級(jí)巢湖市和廬江縣外）拍出“地王”的，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在土地出讓合同簽訂一個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金。
南京實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記
6月20日，南京市了《關(guān)于實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的公告》。公告稱，南京于6月28日起實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，原登記機(jī)構(gòu)依法頒發(fā)的房屋、土地等權(quán)利證書(shū)和登記簿冊(cè)仍有效，并按照“不變不換”原則，權(quán)利不變動(dòng)，簿證不更換。
6月28日啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證后，新受理的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)將按不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記程序辦理，并頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》或《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。
《公告》指出，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，國(guó)家規(guī)定5年過(guò)渡期，過(guò)渡期結(jié)束后將納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)。“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)合法用地、建設(shè)手續(xù)，其產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
深圳建設(shè)用地觸頂天花板
6月24日，一場(chǎng)圍繞著城市更新的高峰論壇在深圳市房地產(chǎn)各界人士的見(jiàn)證下舉行。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒介紹，“深圳新建商品房的市場(chǎng)需求核心動(dòng)力取決于供應(yīng)，能供多少房就能賣(mài)多少房，供出來(lái)就賣(mài)”， 2010年之后商品住房的有效供應(yīng)開(kāi)始持續(xù)的增長(zhǎng)，到2015年達(dá)到接近1000萬(wàn)平米，其中住宅有700萬(wàn)平米。
“深圳的新增建設(shè)用地已經(jīng)到天花板”王鋒透露，建成區(qū)面積接近行政區(qū)面積的50%，到2020年全市凈增建設(shè)用地不足8平方公里，“基礎(chǔ)設(shè)施、道路、住宅加起來(lái)8平方公里。”
杭州土拍一日收金54億
6月27日，杭州掛牌出讓4宗土地，其中蕭山區(qū)2宗，余杭區(qū)2宗。余杭區(qū)2宗為姊妹地塊，即未來(lái)科技城198號(hào)A、B地塊；蕭山區(qū)2宗地塊均位于蕭山核心區(qū)域，起拍總價(jià)逾17億元。當(dāng)日收金54億元。
經(jīng)過(guò)32輪報(bào)價(jià)，東原力克合景，以18.44億元拿下杭州未來(lái)科技城198號(hào)B地塊，樓面價(jià)18200元/平方米，溢價(jià)率183.97%，刷新了同日中南建設(shè)創(chuàng)下的15282元/平方米的樓面價(jià)，成為余杭區(qū)新晉區(qū)域單價(jià)地王。中南建設(shè)歷經(jīng)23輪報(bào)價(jià)，最終成功拿下杭州未來(lái)科技城198號(hào)A地塊，成交總價(jià)14.30億元，樓面價(jià)15282元/平方米，溢價(jià)率154.69%。
安徽農(nóng)民退宅基地每畝獎(jiǎng)勵(lì)不低于5萬(wàn)元
6月24日，安徽省政府制定《關(guān)于去庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其中，為鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，提出對(duì)自愿將宅基地退地，縣政府按每畝不低于5萬(wàn)元人民幣給予獎(jiǎng)勵(lì)。
《意見(jiàn)》提出，安徽全省要用3年左右時(shí)間，去化商品房庫(kù)存2500萬(wàn)平方米。到2018年底，全省商品住房去化周期控制在15個(gè)月以內(nèi)，各市區(qū)的市去化周期控制在18個(gè)月左右。
《意見(jiàn)》要求，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，鼓勵(lì)進(jìn)城務(wù)工人員等新市民住房消費(fèi)，支持居民住房剛性需求和改善性需求。
安徽將實(shí)施土地失信懲戒
今年以來(lái)，我局把計(jì)劃生育工作擺在重要議事日程上，全面貫徹落實(shí)《人口與計(jì)劃生育法》、《計(jì)劃生育技術(shù)服務(wù)管理?xiàng)l例》，在“三為主”上抓落實(shí)，實(shí)現(xiàn)了計(jì)劃生育工作的良性循環(huán)，現(xiàn)將有關(guān)工作情況總結(jié)匯報(bào)如下：一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)和宣傳，提高對(duì)人口與計(jì)劃生育工作重要性的認(rèn)識(shí)。
人口與計(jì)劃生育工作是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。為提高大家對(duì)此項(xiàng)工作的認(rèn)識(shí)，不斷增強(qiáng)干部職工的計(jì)生意識(shí)。每期版報(bào)按時(shí)發(fā)下，部分企業(yè)做到流動(dòng)張貼宣傳，做好人口和計(jì)生宣傳品的發(fā)放工作，不斷提高計(jì)劃生育宣傳品的質(zhì)量和使用效率，人口和計(jì)劃生育知識(shí)普及率達(dá)95%以上。為使我們?cè)谕馐┕と藛T及時(shí)掌握計(jì)生政策和工作動(dòng)態(tài)，在金壇建設(shè)網(wǎng)上開(kāi)辟了計(jì)劃生育專欄，把政策法規(guī)、計(jì)生工作、綜合治理和協(xié)會(huì)工作等信息及時(shí)發(fā)送到網(wǎng)頁(yè)上去，并設(shè)了計(jì)劃生育留言本，方便及時(shí)交流和溝通。
二、強(qiáng)化了組織領(lǐng)導(dǎo)，確保了工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
根據(jù)要求，年初制定本年度計(jì)劃生育考核目標(biāo)責(zé)任制，把計(jì)劃生育工作的范圍和工作任務(wù)分解給下屬各單位；局長(zhǎng)親自與各駐外辦事處和各建安分公司單位簽訂《計(jì)劃生育目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》，各辦事處再與各分公司簽訂，做到了一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)。并把計(jì)生工作的考評(píng)同文明單位、先進(jìn)單位的評(píng)選掛鉤，實(shí)行計(jì)劃生育一票否決制。
三、全面做好計(jì)劃生育日常工作
1、根據(jù)鎮(zhèn)計(jì)生辦的要求，建立計(jì)生臺(tái)帳，按時(shí)報(bào)送《計(jì)生情況月報(bào)表》、育齡婦女信息變更等有關(guān)報(bào)表，并能符合規(guī)范要求。
2、我委及直屬單位的干部、職工，做到計(jì)劃生育率100%、獨(dú)生子女領(lǐng)證率100%、統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確率達(dá)到100%。
3、按時(shí)組織下屬各單位和參加金城鎮(zhèn)組織的計(jì)生工作例會(huì)。準(zhǔn)時(shí)參加市計(jì)生局綜合治理部門(mén)會(huì)議。
四、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，確保群眾滿意率
認(rèn)真落實(shí)《計(jì)劃生育技術(shù)服務(wù)管理?xiàng)l例》，對(duì)到期需要更換措施的育齡婦女做好隨訪服務(wù)工作，并及時(shí)簽好知情選擇同意書(shū)交鎮(zhèn)計(jì)生辦。為關(guān)心婦女身心健康，各單位均組織育齡婦女進(jìn)行生殖道防治普查，并于近期將花名冊(cè)建好。各基層單位對(duì)當(dāng)年生育的人群及時(shí)探望，給予關(guān)心和避孕節(jié)育知情選擇。
五、做好綜合治理各項(xiàng)工作
年初簽訂計(jì)生責(zé)任書(shū)，把市政府與我們簽訂的各項(xiàng)計(jì)劃生育目標(biāo)責(zé)任進(jìn)行分解，進(jìn)一步明確建管處、房管處、拆遷辦等單位和科室在外來(lái)建筑隊(duì)伍管理、購(gòu)房、租賃房戶管理、城市拆遷等工作中都有明確的計(jì)劃生育職責(zé)。在全市計(jì)劃生育“雙創(chuàng)”大會(huì)上，黨委王書(shū)記作了交流發(fā)言，接受了省檢查組領(lǐng)導(dǎo)評(píng)論員訪談，我局計(jì)劃生育綜合治理工作得到了省檢查組的肯定。
在6月份的建筑質(zhì)量、安全大檢查的同時(shí)，我們一并組織對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃生育工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)，查驗(yàn)外來(lái)人員的《婚育狀況證明》，對(duì)工地流動(dòng)人口登記造冊(cè)，建立流動(dòng)人口工作檔案資料，確保05年施工現(xiàn)場(chǎng)不出現(xiàn)計(jì)劃外懷孕，計(jì)劃外生育的情況，形成良好的服務(wù)理念，推動(dòng)工地的文明進(jìn)步。
六：協(xié)會(huì)工作在5月29日中國(guó)計(jì)劃生育協(xié)會(huì)成立紀(jì)念日，會(huì)員集中活動(dòng)日來(lái)臨之際，我們建設(shè)局計(jì)生協(xié)5月18日下午在市園林處會(huì)議室召開(kāi)各單位計(jì)生專兼職人員坐談會(huì)，重溫協(xié)會(huì)知識(shí)內(nèi)容，并且把計(jì)劃生育協(xié)會(huì)性質(zhì)、基本任務(wù)、職責(zé)、協(xié)會(huì)會(huì)員的權(quán)利、義務(wù)以及所有計(jì)劃生育紀(jì)念日等內(nèi)容發(fā)至各基層單位，要求兩個(gè)下屬計(jì)生協(xié)會(huì)和各單位會(huì)員們組織學(xué)習(xí)，履行好會(huì)員的職責(zé)。
與此同時(shí)，我們按市計(jì)生協(xié)會(huì)（2007）3號(hào)文要求，發(fā)動(dòng)會(huì)員們開(kāi)展“會(huì)員奉獻(xiàn)愛(ài)心，救助特殊家庭”的捐款活動(dòng)，共捐得人民幣2450元，于2007年5月24日交市計(jì)生協(xié)。
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售資金；監(jiān)管主體信息平臺(tái)；監(jiān)管主體
中圖分類(lèi)號(hào)：D922 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2012）06-0003-03
我國(guó)現(xiàn)行商品房預(yù)售制度在運(yùn)行過(guò)程中，因開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金，甚至卷款潛逃而暴露出的諸如延期交房、“貨不對(duì)板”、重復(fù)抵押騙貸、“爛尾樓”等侵害購(gòu)房人利益、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不誠(chéng)信現(xiàn)象，給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重影響，從而引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)預(yù)售資金管理制度的高度關(guān)注。如何來(lái)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的力度，保障廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益，完善我國(guó)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管就成了當(dāng)務(wù)之急。
一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體應(yīng)具備的能力
目前，國(guó)內(nèi)各地選擇的監(jiān)管主體有所不同，但主要是政府、銀行、監(jiān)理單位和擔(dān)保公司。各地之所以存在不同的監(jiān)管主體，并不是因地制宜而采取的不同策略，而是從根本上對(duì)于監(jiān)管主體的選擇標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不準(zhǔn)確。但監(jiān)管主體的選擇標(biāo)準(zhǔn)本身就不應(yīng)是單一的，應(yīng)綜合考慮相關(guān)因素，即監(jiān)管主體既應(yīng)當(dāng)脫離實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利益束縛而具有公正性、中立性與權(quán)威性，又應(yīng)當(dāng)實(shí)際置身于預(yù)售商品房的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系中，對(duì)被監(jiān)管主體、預(yù)售情況與工程情況有比較細(xì)致地掌握；既通曉國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)又對(duì)工程專業(yè)技術(shù)有一定的了解，或者能夠綜合利用相關(guān)的資源；既不以監(jiān)管收費(fèi)作為營(yíng)利性指標(biāo)，又具有相當(dāng)?shù)呢?zé)任能力，在由于監(jiān)管造成損失的時(shí)候可以承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
由此可知，監(jiān)管主體主要應(yīng)具備以下三方面的能力，但決不僅限于這三個(gè)方面：一是資金管理能力，二是建設(shè)工程管理能力、三是責(zé)任承擔(dān)能力。
二、監(jiān)管主體的選擇
在以上論述中可以發(fā)現(xiàn)，單一的機(jī)構(gòu)很難能同時(shí)具備預(yù)售資金監(jiān)管的三個(gè)條件。根據(jù)目前我國(guó)一些地方的實(shí)踐結(jié)果，得出由政府、監(jiān)理單位和銀行三方組成預(yù)售資金監(jiān)管小組為最優(yōu)選擇。具體分析如下：
（一）政府為監(jiān)管主體
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題已經(jīng)超出了市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)調(diào)節(jié)的范圍，在這種局勢(shì)下，如果僅選擇市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)主體（銀行、監(jiān)理單位和擔(dān)保公司等）作為預(yù)售資金監(jiān)管主體，不能從根本上保證預(yù)售資金的合理使用。因?yàn)槭袌?chǎng)中的經(jīng)濟(jì)主體是以個(gè)人利益為導(dǎo)向的，在確保自己的利益下才會(huì)對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行適當(dāng)監(jiān)管，并不能做到以公共利益為己任。而政府機(jī)構(gòu)代表著國(guó)家履行管理經(jīng)濟(jì)的職責(zé)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益、維護(hù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)民主為己任，沒(méi)有自己?jiǎn)为?dú)的利益，政府可以從公共利益出發(fā)，集中社會(huì)資源以確保市場(chǎng)的正常運(yùn)行，有必要時(shí)可以使用公共權(quán)力進(jìn)行強(qiáng)制，以確保公共福利的實(shí)現(xiàn)。因此，政府作為江蘇省預(yù)售資金監(jiān)管主體之一是最佳選擇。
因此，政府作為預(yù)售資金監(jiān)管主體是不可置疑的，但是僅政府作為監(jiān)管主體并不可行，因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管是一項(xiàng)高難度、跨行業(yè)的監(jiān)督管理工作，其中涉及到建筑、金融等相關(guān)領(lǐng)域，政府并不是建筑行家，在金融和經(jīng)濟(jì)方面也不能和銀行相比。因此，除了政府作為監(jiān)管主體外，監(jiān)理單位和銀行也應(yīng)該作為監(jiān)管主體，這樣才能真正達(dá)到對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管作用。
（二）監(jiān)理單位作為監(jiān)管主體之一
監(jiān)理單位作為預(yù)售資金監(jiān)管主體的優(yōu)點(diǎn)如下：
1．具有很強(qiáng)的建筑工程專業(yè)知識(shí)。監(jiān)理單位具有熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建設(shè)工程知識(shí)的專門(mén)人才，可以根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)際進(jìn)度，準(zhǔn)確判斷出項(xiàng)目需要使用預(yù)售資金的時(shí)段。這一點(diǎn)是其他機(jī)構(gòu)無(wú)法超越的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。
2．減少監(jiān)管成本。在監(jiān)管過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)虛報(bào)、瞞報(bào)一些信息，如果沒(méi)有專業(yè)知識(shí)，就可能無(wú)法識(shí)別這些隱藏的信息，但是政府不具有建筑工程管理能力，因此，監(jiān)理單位作為監(jiān)管主體的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)便是，政府就不需要專門(mén)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)工程進(jìn)展情況進(jìn)行監(jiān)督評(píng)估，大大節(jié)省了監(jiān)管成本。
監(jiān)理單位作為監(jiān)管主體的不足之處是，監(jiān)理單位一般是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)的方式確定的，往往受制于開(kāi)發(fā)企業(yè)，難免會(huì)影響其資金監(jiān)管工作的公正性。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，可以借鑒香港的預(yù)售制度，在香港，預(yù)售資金的監(jiān)管主體為律師事務(wù)所和獨(dú)立工程師。獨(dú)立工程師對(duì)工程進(jìn)度出具的證明就可以成為律師事務(wù)所允許放款的憑據(jù)。獨(dú)立工程師出具的證明之所以具有如此的效力，是因?yàn)樵谥贫仍O(shè)計(jì)時(shí)，將資質(zhì)、權(quán)利、利益與責(zé)任直接地聯(lián)系在一起。因此，在規(guī)定各監(jiān)管主體的職責(zé)時(shí)，監(jiān)理單位可以是基于公共職責(zé)及政府的委托，其工作職責(zé)集中于考核工程實(shí)際進(jìn)度情況，同時(shí)還需要向政府提供有關(guān)的信息服務(wù)，即開(kāi)發(fā)商是否及時(shí)支付了工程進(jìn)度款、設(shè)備材料費(fèi)和其他費(fèi)用等，并且要保證提供的信息真實(shí)可靠。監(jiān)理單位具有監(jiān)管預(yù)售資金的權(quán)力的同時(shí)，必須承擔(dān)與其相對(duì)應(yīng)的責(zé)任。一旦發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位默認(rèn)甚至協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)非法使用預(yù)售資金，必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，做到權(quán)責(zé)對(duì)等。
（三）商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體之一
銀行應(yīng)作為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體，首先，銀行是預(yù)售資金的保管者與直接經(jīng)手者，其對(duì)于預(yù)售資金的使用用途、數(shù)額、時(shí)間等有最清晰的把握；其次、銀行處于金融市場(chǎng)的最前沿，其通過(guò)具體金融數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)完全可以反應(yīng)一定時(shí)期單個(gè)預(yù)售人乃至整個(gè)預(yù)售市場(chǎng)的狀況，這為政府制定監(jiān)管政策、施行監(jiān)管措施與宏觀調(diào)控都提供了有力的數(shù)據(jù)支持。其次，銀行在金融領(lǐng)域、資本市場(chǎng)與資金流向把握上的特殊功能與地位，使得它對(duì)資金的掌控、相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)方面具有特殊的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于相關(guān)市場(chǎng)主體的制約方面可以發(fā)揮獨(dú)特的作用。最后，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)體制改革，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)都屬于具有法人資格的企業(yè)組織，具有獨(dú)立的人格和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠承擔(dān)因監(jiān)管不力而引發(fā)的責(zé)任。由此可知，銀行具有監(jiān)管預(yù)售資金使用的天然優(yōu)勢(shì)。在對(duì)銀行的監(jiān)管職責(zé)進(jìn)行定位時(shí)，可以將其作為監(jiān)管流程的最后一道關(guān)口，履行書(shū)面審核、資金管理等的監(jiān)管職責(zé)。此外，商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體的另一個(gè)理由是，因?yàn)樯虡I(yè)銀行承擔(dān)著發(fā)放預(yù)售資金的職責(zé)，為了防止其他監(jiān)管主體濫用權(quán)利，使得銀行只能被動(dòng)的撥款，也應(yīng)賦予其最后審核預(yù)售資金使用的資料的監(jiān)管職責(zé)。
三、建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)
（一）建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)的重要性
通過(guò)以上分析，監(jiān)管主體的最佳選擇為政府、監(jiān)理單位和銀行組合而成的多機(jī)構(gòu)監(jiān)管主體。但是，監(jiān)管主體越多，各監(jiān)管主體之間的協(xié)調(diào)性、信息傳遞等就會(huì)出現(xiàn)越多的障礙。此外，在監(jiān)管預(yù)售資金過(guò)程中，很有可能因?yàn)楸O(jiān)管信息不透明，致使監(jiān)管主體出現(xiàn)了“道德風(fēng)險(xiǎn)”。因此，建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)具有重大意義。其具體意義如下：
1．打破監(jiān)管部門(mén)自身利益和職能上的隔絕，使之共同發(fā)揮監(jiān)管的職責(zé)，實(shí)現(xiàn)政府、銀行和監(jiān)理單位的信息互饋、督辦等功能，保證監(jiān)管的有效性和全
面性。
2．解決了許多以往手工操作監(jiān)管帶來(lái)的諸多痼疾。很多地方的預(yù)售資金監(jiān)管主要是采取原始的手工操作，雖然房企的預(yù)售資金賬款存入監(jiān)管部門(mén)指定的專門(mén)賬戶，監(jiān)管部門(mén)也按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需實(shí)行“?？顚Ｓ谩?。但在操作過(guò)程中，由于當(dāng)月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)只能在下個(gè)月才統(tǒng)計(jì)出來(lái)；另外，按揭辦理下來(lái)的具體很難及時(shí)把握，都會(huì)帶來(lái)監(jiān)管的信息滯后。因此，建立預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)可以解決許多以往手工操作監(jiān)管帶來(lái)的諸多痼疾。
（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)披露的主要
信息
1．嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)公開(kāi)的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須及時(shí)告知購(gòu)房人監(jiān)管項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶、進(jìn)度進(jìn)展情況、資金使用計(jì)劃、建設(shè)資金使用情況、預(yù)售資金剩余情況等一些重要信息。
預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人提供的，向購(gòu)房人公示預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào)主要是為了方便購(gòu)房人直接將預(yù)售資金存入到監(jiān)管賬戶；根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十九條規(guī)定，“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的真實(shí)信息，不得作引人誤解的虛假宣傳?！鄙唐贩渴翘厥獾纳唐?，購(gòu)房人更應(yīng)知道商品房相關(guān)的真實(shí)信息。購(gòu)房人對(duì)于商品房的關(guān)注主要是以下兩方面：一是工程的進(jìn)度情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否能保證商品房按時(shí)交付；二是購(gòu)房人所支付的預(yù)售資金是否用于本項(xiàng)目的建設(shè)。工程形象進(jìn)度是工程進(jìn)展情況的有力證明，因此，購(gòu)房人有權(quán)知道工程形象進(jìn)度情況；眾所周知，資金對(duì)于建筑工程項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要作用，所以購(gòu)房人也有權(quán)利知道預(yù)售資金的使用計(jì)劃、實(shí)際使用情況等。
2．監(jiān)管主體應(yīng)公開(kāi)的預(yù)售資金監(jiān)管信息。監(jiān)管主體建立信息共享平臺(tái)主要是為了方便監(jiān)管信息的傳達(dá)和共享。為了將監(jiān)管主體監(jiān)管預(yù)售資金的信息透明化，減少監(jiān)管主體的“道德風(fēng)險(xiǎn)”，信息共享平臺(tái)應(yīng)該向購(gòu)房人公開(kāi)，這樣購(gòu)房人完全可以隨時(shí)關(guān)注自己所付的購(gòu)房款的實(shí)際使用情況。監(jiān)管主體具體應(yīng)公開(kāi)的主要信息內(nèi)容如下：（1）每一筆預(yù)售資金支付的時(shí)間、用途、數(shù)額；（2）銀行出具的收繳、支出對(duì)賬單；（3）監(jiān)管部門(mén)每一次同意撥付預(yù)售資金的依據(jù)；（4）監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的處理過(guò)程、處理結(jié)果。所有的這些信息都應(yīng)在預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)中可以查看到。
3．商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)的具體操作程序設(shè)想。預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)通過(guò)收入平臺(tái)和支出平臺(tái)進(jìn)行實(shí)際操作。購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同時(shí)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的預(yù)售款收入平臺(tái)將自動(dòng)生成新的賬戶信息。通過(guò)信息平臺(tái)，監(jiān)管的政府人員可在第一時(shí)間獲知包括開(kāi)發(fā)商、監(jiān)管銀行、賬號(hào)及購(gòu)房者的應(yīng)繳金額和實(shí)付金額等在內(nèi)的重要信息。同時(shí)，購(gòu)房人將會(huì)收到一張政府工作人員發(fā)出的“預(yù)售款交款通知單”，表明其首付及按揭的款項(xiàng)及監(jiān)管銀行和監(jiān)管
賬號(hào)。
預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)還有一個(gè)支出平臺(tái)，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)開(kāi)發(fā)商可以在網(wǎng)上提出支付申請(qǐng)。系統(tǒng)將顯示預(yù)售資金支付申請(qǐng)，申請(qǐng)理由。經(jīng)系統(tǒng)查驗(yàn)，工作人員將與監(jiān)理機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，進(jìn)行審核，檢查房企申請(qǐng)的理由是否真實(shí)。審核通過(guò)的，政府工作人員點(diǎn)擊確認(rèn)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)就能在系統(tǒng)打印支付通知書(shū)，并加蓋相關(guān)單位印章，監(jiān)管銀行收到到撥付通知書(shū)，銀行柜員登錄監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行核實(shí)，查驗(yàn)相關(guān)數(shù)據(jù)信息是否一致，數(shù)據(jù)信息確認(rèn)無(wú)誤后，監(jiān)管銀行及時(shí)將款項(xiàng)匯至收款人。
四、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體應(yīng)為多機(jī)構(gòu)組合而成的預(yù)售資金監(jiān)管小組。為了達(dá)到監(jiān)管的目的，還應(yīng)明確各個(gè)監(jiān)管主體的角色定位。依據(jù)監(jiān)管過(guò)程中的主體的重要性兼顧發(fā)誓的時(shí)間先后，建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)?？傊哟髮?duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，保護(hù)的不僅僅時(shí)購(gòu)房者的利益，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在要求，更是關(guān)系到的社會(huì)穩(wěn)定，其意義重大。
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交房之前,買(mǎi)家要詢問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費(fèi),同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。
2、二手房收房注意事項(xiàng):告知電表狀況
在房屋交接驗(yàn)收時(shí),買(mǎi)家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等,同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。
3、二手房收房注意事項(xiàng):協(xié)助煤氣過(guò)戶
按照燃?xì)夤镜囊?guī)定,買(mǎi)賣(mài)雙方必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)以及雙方的身份證、賣(mài)家在交房日前一個(gè)月已繳納的煤氣費(fèi)賬單,一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的,燃?xì)獠块T(mén)可能將拒絕辦理。
4、二手房收房注意事項(xiàng):簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議
有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議,以免影響來(lái)年供暖。
5、二手房收房注意事項(xiàng):結(jié)清電話費(fèi)
有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路,買(mǎi)家要問(wèn)清楚,并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路,是普通電話線還是ISDN電話線,轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走,然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要賣(mài)家的不可,那么在交房前就要和賣(mài)家一起到電信部門(mén)辦截止到交房日的結(jié)算賬單,一并結(jié)清后,再辦理過(guò)戶手續(xù)。
6、二手房收房注意事項(xiàng):協(xié)助有線電視過(guò)戶
有線電視實(shí)行一戶一卡制,由于有些二手房是空置房,平時(shí)無(wú)人居住,賣(mài)家也沒(méi)有去付有線電視的月租費(fèi),造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng),有線站會(huì)作封端處理。因此,在房屋交接時(shí)買(mǎi)家可要求賣(mài)家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證,以及有線電視憑證。買(mǎi)家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證,即可辦理過(guò)戶手續(xù)。
7、二手房收房注意事項(xiàng):結(jié)算維修基金
按照相關(guān)規(guī)定,住宅轉(zhuǎn)讓時(shí),維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的,其中賣(mài)家繳納的剩余部分,由物業(yè)管理企業(yè)提供證明,憑《住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買(mǎi)家收取,同時(shí)維修基金的所有人更名為買(mǎi)家。
8、二手房收房注意事項(xiàng):附屬設(shè)施
一般來(lái)講,買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
