時(shí)間：2023-05-29 18:00:45
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房公積金貸款，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范
中圖分類號(hào)：F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）05-000-01
前言
由于我國住房公積金制度還處于初級(jí)發(fā)展階段，存在著一系列潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并且風(fēng)險(xiǎn)處理中心應(yīng)對(duì)機(jī)制不太完善，近些年來，我國公積金貸款的規(guī)模和范圍越來越大，不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制對(duì)住房公積金貸款制度的穩(wěn)定發(fā)展構(gòu)成了很大的威脅。為了保證我國住房公積金貸款制度的穩(wěn)定而有效地運(yùn)作，就應(yīng)正視各種風(fēng)險(xiǎn)，并建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
一、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)及成因
1.政策性風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家相關(guān)政策的變化而給住房公積金貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。首先，有些地方為了拉動(dòng)地方房地產(chǎn)消費(fèi)，公積金管理中心會(huì)下達(dá)貸款的增長的目標(biāo)，在這種業(yè)績支撐的形勢(shì)下，勢(shì)必會(huì)影響貸款發(fā)放的質(zhì)量，增加了不良貸款的發(fā)放量。其次，公積金貸款期限一般比較長，最長可達(dá)30年。在還款的期限內(nèi)，國家對(duì)房產(chǎn)的政策發(fā)生了某種變化，例如限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，引起按揭項(xiàng)目停止，房價(jià)下降，對(duì)個(gè)人住房的貸款帶來了一定的還款風(fēng)險(xiǎn)。
2.法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指貸款合同不能受到法律保護(hù)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國現(xiàn)在的住房公積金貸款方面的法律還不太健全，以及國家和地方的政策不配套，使得法律風(fēng)險(xiǎn)成為住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中的突出風(fēng)險(xiǎn)。在貸款人無法償還貸款時(shí)，公積金管理中心在處置抵押房產(chǎn)時(shí)可能會(huì)受到司法、公安等部門的制約；除此之外，由于我國的關(guān)于住房公積金法律在對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)和處置時(shí)的操作性不強(qiáng)，難于付諸實(shí)踐，這就導(dǎo)致了管理中心由于法律原因面臨巨大的損失風(fēng)險(xiǎn)。
3.借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指由于貸款人由于種種原因無力或者不愿履行借款合同，給雙方的利益造成損失。信用風(fēng)險(xiǎn)主要是源于以下三方面的原因：在還款期限內(nèi)，由于貸款人的經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)因素或者自身原因引起貸款人還款條件惡化而造成的風(fēng)險(xiǎn)，比如貸款人由于自身所處行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況不佳而使貸款人失業(yè)導(dǎo)致的收入下降，無法償還貸款；由于國家信用信息系統(tǒng)不健全，住房公積金管理中心無法全面了解貸款人的信用狀況，一旦貸款人違約而造成的風(fēng)險(xiǎn)；一部分的貸款人信用意識(shí)淡薄，在貸款時(shí)只想著貸到資金給自己帶來的好處，而沒有還款的意識(shí)，因此在貸到資金后就不去償還或者在償還一段時(shí)間后，就會(huì)有違約的行為發(fā)生。
二、現(xiàn)階段住房公積金管理中心關(guān)于貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的現(xiàn)狀
現(xiàn)階段我國制定了一系列的關(guān)于住房公積金的法律法規(guī)，在這些規(guī)章制度中規(guī)定，住房公積金管理中心是公積金管理的中心，管理中心應(yīng)委托銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等業(yè)務(wù)以及公積金賬戶的設(shè)立、歸還等手續(xù)。
有些城市的住房公積金管理中心已經(jīng)在法律法規(guī)的約束下，制定出適合自己城市住房公積金的發(fā)展模式，比如某城市的住房公積金管理中心制完善了貸款的“三查”制度，建立了嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，進(jìn)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)管理。
首先，建立嚴(yán)格的貸款審核制度。
其次，建立貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)管理制度：對(duì)逾期貸款實(shí)行分類預(yù)警；建立積極有效的逾期貸款催收方法；加大訴訟和執(zhí)法力度。
最后，加強(qiáng)住房公積金管理中心的內(nèi)部工作管理。
但是，由于法律法規(guī)的限制，就形成了由銀行辦理貸款，而由住房公積金管理中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，在操作過程中造就了一些問題：住房公積金管理中心確認(rèn)貸款資格，貸款審核等工作由銀行完成，這就形成了貸款的執(zhí)行中心—銀行不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此，不免會(huì)擔(dān)憂銀行會(huì)不會(huì)像對(duì)待自己業(yè)務(wù)那樣來對(duì)待公積金貸款業(yè)務(wù)；一些住房公積金管理中心意識(shí)到上述風(fēng)險(xiǎn)，開始著手嘗試自己管理貸款資產(chǎn)。但是由于管理中心非專業(yè)的金融從業(yè)人員，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和處置方面經(jīng)驗(yàn)不足。
三、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
1.建立和完善法律法規(guī)。我國現(xiàn)階段住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)一部分原因是由于國家的法律、政策所造成的，降低這種風(fēng)險(xiǎn)的途徑是通過建立和完善相關(guān)法律法規(guī)。比如住房公積金管理中心在處置逾期房產(chǎn)時(shí)，司法和公安等部門應(yīng)給與在規(guī)律規(guī)定下的配合，并且增強(qiáng)住房公積金法律的實(shí)用性。
2.建立完整的個(gè)人貸款資料庫。住房公積金貸款的期限一般比較長，在貸款的期間，貸款人的社會(huì)情況的變化會(huì)引起貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要建立貸款人個(gè)人信用資料庫，將貸款人的工作就業(yè)情況，收入情況以及住房公積金變動(dòng)情況納入資料庫。一旦貸款人的還款能力發(fā)生變化，住房公積金管理中心可以通過資料庫了解相關(guān)情況，及時(shí)制定措施，防控風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
3.嚴(yán)格審批制度。在住房公積金發(fā)放之前，要嚴(yán)格對(duì)貸款人的貸款資格進(jìn)行審核，這主要從以下幾方面進(jìn)行：貸款人是否正常繳納公積金；貸款人的貸款是否屬于個(gè)人住房的消費(fèi)；擔(dān)保措施是否到位；貸款人是否具有還款能力；購房行為是否有效等。此外，要加強(qiáng)審貸的透明度。
4.強(qiáng)化貸款擔(dān)保。傳統(tǒng)的貸款擔(dān)保方式為抵押和購房綜合保險(xiǎn)擔(dān)保方式。因此，強(qiáng)化貸款擔(dān)保，首先就要繼續(xù)強(qiáng)化這種傳統(tǒng)的擔(dān)保方式，將抵押房產(chǎn)在貸款期限內(nèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)而有可能造成的損失交給保險(xiǎn)公司。其次，借鑒國外模式，發(fā)展專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保中心。通過上述兩種方式，來轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)論
現(xiàn)階段，人們對(duì)改善住房條件需求旺盛，我國的住房公積金貸款處于一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期。在這種情形下，住房公積金管理中心一方面要簡(jiǎn)化相關(guān)貸款手續(xù)，提高辦事效率，另一方面要對(duì)貸款進(jìn)行嚴(yán)格、有效的管理，降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，減小不良貸款的產(chǎn)生。認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，制定出應(yīng)對(duì)措施，完善住房公積金貸款程序，逐步提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，對(duì)我國的住房公積金貸款的良性發(fā)展具有重要的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]呂繼承.關(guān)于進(jìn)一步完善住房公積金管理制度的思考[J].紅河學(xué)院學(xué)報(bào)，2010（4）.
摘要：住房公積金貸款作為國家政策性住房金融的主體，已成為廣大城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人購房貸款首選的貸款方式，但隨著信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大，貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。文章指出應(yīng)充分認(rèn)識(shí)運(yùn)作中的管理風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式，促使住房公積金貸款穩(wěn)健發(fā)展，為人們居住條件改善提供有力的金融信貸支持。
關(guān)鍵詞：公積金貸款；管理風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避方式
住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個(gè)人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴(kuò)大，貸款時(shí)間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。對(duì)此住房公積金管理中心應(yīng)不斷地加強(qiáng)，管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式顯得格外重要。
一、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的形成
住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又有其自身獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，而管理風(fēng)險(xiǎn)是目前各房改資金管理中心較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。
（一）運(yùn)行體制帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)
國務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由房改資金中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經(jīng)營目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅(qū)動(dòng)，和在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。
1、受委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)及利益。在受委托銀行在自營業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間，存在將風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤較高的貸款項(xiàng)目留下，而將風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業(yè)貸款，甚至出現(xiàn)對(duì)只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對(duì)住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi)，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使，往往對(duì)住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運(yùn)營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡(jiǎn)捷。當(dāng)然無論是對(duì)開發(fā)商還是借款戶來說，都希望資金快速及時(shí)到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠，或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶，無形加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息。而受委托銀行力爭(zhēng)主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，往往會(huì)采用其通暢、便捷的程序，進(jìn)行貸款人員信息登陸和計(jì)息扣款，而房改資金管理中心統(tǒng)計(jì)信息滯后，貸款程序無法正常運(yùn)行，雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)以及經(jīng)營狀況等重要商業(yè)秘密都無法對(duì)外保密，既不利于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，還加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。
4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動(dòng)地位。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對(duì)貸款的回收力度不夠，貸款發(fā)放到位后，銀行既不能及時(shí)通知客戶還款，也不實(shí)行跟蹤服務(wù)，導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是，甚至對(duì)逾期戶不及時(shí)還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準(zhǔn)備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計(jì)算機(jī)程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé)，房改資金管理中心也無力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動(dòng)局面，沒有保護(hù)廣大職工的利益。
（二）政策取向和金融市場(chǎng)形成的管理風(fēng)險(xiǎn)
由于政策取向的特殊性決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民，同時(shí)也決定金融管理風(fēng)險(xiǎn)。
1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡，嚴(yán)重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險(xiǎn)性，如遇央行利率上調(diào)，職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重，逾期率就會(huì)上升。
2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。我國許多城市在住房公積金配貸時(shí)，只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評(píng)估借款人對(duì)住房公積金的貢獻(xiàn)率，住房公積金配貸既無最低儲(chǔ)蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費(fèi)需求，擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模。但從長遠(yuǎn)看，今后可能會(huì)導(dǎo)致資金缺口，而且加大住房公積金儲(chǔ)蓄長期融資的風(fēng)險(xiǎn)。
3、國民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對(duì)固定利率，這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達(dá)20年，從機(jī)會(huì)成本的角度來看，容易產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。同時(shí)，住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。
4、地方政府行政干預(yù)行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi)，許多地方對(duì)房改資金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo)，過分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。
二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施
住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，理應(yīng)正視和竭力規(guī)避，避免出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)損失，根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析，規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施。
（一）確立房改資金管理中心主導(dǎo)地位
解決住房公積金貸款的制度性風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑在于消除委托與受托兩個(gè)利益主體的利益沖突。首先必須強(qiáng)化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責(zé)分明。運(yùn)作高效，徹底改革和完善我國個(gè)人住房公積金貸款的委托運(yùn)作機(jī)制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時(shí)也應(yīng)該將選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對(duì)受委托銀行敷衍應(yīng)付辦事不力和操作失誤，而導(dǎo)致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由受委托銀行承擔(dān)，或由房改資金管理中心實(shí)行優(yōu)勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，體現(xiàn)房改資金管理中心的主導(dǎo)地位。
（二）建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系
建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，將風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)納入個(gè)人住房貸款全過程中，并授予該體系應(yīng)履行的功能：一是對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)實(shí)評(píng)估，特別應(yīng)能防范惡意超貸的情況；二是實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能，實(shí)現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理，三是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警功能，并給出響應(yīng)的規(guī)避建議；四是實(shí)現(xiàn)會(huì)商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時(shí)對(duì)預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行會(huì)商，特別是對(duì)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)、社會(huì)就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息的應(yīng)急響應(yīng)，以期協(xié)同規(guī)避，對(duì)已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收；五是建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)基金，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。
（三）采取相關(guān)配套政策措施
1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度，可采取政府扶持（實(shí)行貸款貼息政策）、社會(huì)參與的辦法，組建住房置業(yè)擔(dān)保公司，為借款人提供信用擔(dān)保，既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān)，又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。
2、房改資金管理中心按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并制定嚴(yán)格核銷壞賬制度和程序，認(rèn)定后及時(shí)核銷壞賬、呆賬。
3、進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn)，在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，應(yīng)由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來，開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù)，既降低保險(xiǎn)費(fèi)用，減輕借款人的負(fù)擔(dān)，又提高借款人的還款能力。
（四）采取相關(guān)配套還貸措施
房改資金管理中心和受委托銀行應(yīng)跟蹤服務(wù)和提高服務(wù)質(zhì)量，減少因服務(wù)質(zhì)量帶來還貸風(fēng)險(xiǎn)。
1、建立便捷的還款方式，利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和資源，辦理還款儲(chǔ)蓄卡或一卡通，實(shí)行通存通還，自動(dòng)劃款等便捷的方式，在時(shí)間和地點(diǎn)上方便借款人還款。
2、受委托銀行貸款放款后，及時(shí)通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實(shí)際應(yīng)還多少錢，什么時(shí)候還，做到心中有數(shù)，經(jīng)濟(jì)上有準(zhǔn)備，敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣，減少不必要還款糾紛。
（五）加強(qiáng)貸款抵押審查力度
住房抵押貸款是當(dāng)前住房公積金貸款運(yùn)營管理的重要環(huán)節(jié)，嚴(yán)格抵押審查，對(duì)降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，資金的安全運(yùn)營提供了重要保證。具體審查程序應(yīng)做到：
1、認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做出連帶責(zé)任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。
3、控制抵押率，規(guī)避抵押物市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
（天津市住房公積金管理中心，天津 300040）
摘 要：20世紀(jì)90年代以來，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展日新月異，商業(yè)銀行大力發(fā)展電子銀行業(yè)務(wù)，服務(wù)功能和效率大大提高。同理，發(fā)展住房公積金貸款電子業(yè)務(wù)，是提升住房公積金服務(wù)水平的需要，業(yè)務(wù)創(chuàng)新和競(jìng)爭(zhēng)的需要。本文從分析商業(yè)銀行電子業(yè)務(wù)發(fā)展入手，結(jié)合住房公積金貸款業(yè)務(wù)特點(diǎn)，梳理住房公積金貸款電子業(yè)務(wù)框架，重點(diǎn)設(shè)計(jì)了網(wǎng)上申請(qǐng)住房公積金貸款和還款業(yè)務(wù)流程，提升住房公積金貸款電子業(yè)務(wù)服務(wù)水平。
關(guān)鍵詞 ：住房公積金貸款；電子業(yè)務(wù)
中圖分類號(hào)：F235文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2015）10-0210-02
收稿日期：2015-03-20
作者簡(jiǎn)介：趙翔宇（1983-），男，天津市人，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，大學(xué)本科，研究方向住房公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新。
一、商業(yè)銀行電子業(yè)務(wù)發(fā)展簡(jiǎn)介
（一）電子業(yè)務(wù)定義
商業(yè)銀行將電子業(yè)務(wù)定義為通過面向社會(huì)公眾開放的通訊通道或開放型公眾網(wǎng)絡(luò)，以及為特定自助服務(wù)設(shè)施或客戶建立的專用網(wǎng)絡(luò)等方式，向客戶提供的離柜金融服務(wù)，提供的服務(wù)渠道包括ATM，移動(dòng) POS機(jī)，網(wǎng)上銀行，電話銀行，手機(jī)APP，微信公眾號(hào)等。
（二）商業(yè)銀行電子業(yè)務(wù)發(fā)展階段
商業(yè)銀行電子業(yè)務(wù)大致已經(jīng)歷了3個(gè)階段，信息電子化、業(yè)務(wù)電子化、電子化業(yè)務(wù)，并已經(jīng)向著更新一代的營銷電子銀行發(fā)展。
信息電子化：這一階段的特點(diǎn)是以單向的信息為主，提供簡(jiǎn)單的賬戶查詢和客戶服務(wù)。90年代中期，各銀行紛紛開通了網(wǎng)上銀行及電話銀行服務(wù)，提供賬戶查詢及客戶服務(wù)。1997年4月，招商銀行正式建立了自己的網(wǎng)站，成為國內(nèi)第一家上網(wǎng)的銀行。
業(yè)務(wù)電子化：這一階段的特點(diǎn)提供廣泛的業(yè)務(wù)辦理功能，提供廣泛的電子業(yè)務(wù)渠道，例如網(wǎng)上銀行，電話銀行，手機(jī)銀行等，并引導(dǎo)客戶通過電子渠道辦理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)柜面交易網(wǎng)絡(luò)化，降低業(yè)務(wù)運(yùn)營成本。業(yè)務(wù)種類包括存款、轉(zhuǎn)賬匯款、結(jié)售匯、理財(cái)、網(wǎng)上貸款等，這一階段商業(yè)銀行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分銀行柜面交易替代率超過了90%，即超過9成的業(yè)務(wù)通過電子業(yè)務(wù)完成，極大提高業(yè)務(wù)效率，節(jié)約運(yùn)營成本。
電子化業(yè)務(wù)：這一階段的特點(diǎn)是向服務(wù)、互動(dòng)、智慧的平臺(tái)轉(zhuǎn)型，設(shè)計(jì)上更加注重用戶體驗(yàn)，服務(wù)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新，場(chǎng)景多元化，例如招商銀行在手機(jī)應(yīng)用中推出“掌上生活”服務(wù)，功能包括生活繳費(fèi)（水、電、煤、固話寬帶、有線電視費(fèi)用繳納）交通罰款、購買電影票、酒店預(yù)訂等功能，建行在其網(wǎng)站推出全景化生活服務(wù)繳費(fèi)平臺(tái)“悅生活”，提供29類日常生活所需繳費(fèi)支付服務(wù)，這些業(yè)務(wù)及功能往往在傳統(tǒng)柜臺(tái)無法實(shí)現(xiàn)，是作為專門基于電子渠道進(jìn)行的業(yè)務(wù)創(chuàng)新。
目前商業(yè)銀行電子業(yè)務(wù)發(fā)展方向已經(jīng)向著更新一代的營銷形電子銀行發(fā)展，提供更深度的客戶體驗(yàn)，并且利用大數(shù)據(jù)分析工具的洞察能力，提高銀行金融產(chǎn)品的銷售能力，發(fā)掘客戶價(jià)值。
二、住房公積金電子業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及問題
（一）電子業(yè)務(wù)以靜態(tài)展示為主，柜面交易替代率極低
從目前住房公積金貸款電子業(yè)務(wù)種類來看，仍然處于90年代商業(yè)銀行電子業(yè)務(wù)發(fā)展的初級(jí)階段—信息電子化階段，以靜態(tài)信息查詢展示為主，業(yè)務(wù)種類單一，不能起到任何柜面交易替代的作用，而商業(yè)銀行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分銀行柜面交易替代率超過了90%，差距明顯。
（二）缺乏電子業(yè)務(wù)安全機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)較大
目前客戶在使用住房公積金電子業(yè)務(wù)時(shí)，身份驗(yàn)證手段單一，只能以靜態(tài)密碼方式驗(yàn)證，單一靜態(tài)密碼很容易造到破解，風(fēng)險(xiǎn)較大。例如使用網(wǎng)站和手機(jī)APP時(shí)，首先需要住房公積金卡密碼進(jìn)行注冊(cè)，再設(shè)置查詢密碼，在自助機(jī)具查詢時(shí)每次均需輸入住房公積金卡密碼。下一步在擴(kuò)展住房公積金電子業(yè)務(wù)辦理功能時(shí)，如果仍然采取靜態(tài)密碼驗(yàn)證方式的話，具有較大風(fēng)險(xiǎn)。
（三）客戶體驗(yàn)度不高
客戶信息界面相對(duì)單調(diào)，各業(yè)務(wù)功能相對(duì)獨(dú)立，不能靈活定制，體驗(yàn)度不高。
三、住房公積金貸款電子業(yè)務(wù)方案
（一）目標(biāo)
建立完善的客戶信息管理系統(tǒng)和電子業(yè)務(wù)安全策略，整合現(xiàn)有住房公積金貸款電子業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富電子業(yè)務(wù)產(chǎn)品，提升客戶體驗(yàn)度，提高柜面交易替代率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。
（二）設(shè)計(jì)電子業(yè)務(wù)時(shí)需重點(diǎn)解決的問題
1、建立電子業(yè)務(wù)安全策略體系
目前銀行在客戶身份驗(yàn)證方面通常的驗(yàn)證機(jī)制包括網(wǎng)銀盾、短信驗(yàn)證碼、動(dòng)態(tài)口令牌、查詢密碼、交易密碼、客戶預(yù)留信息，且采取多種機(jī)制相結(jié)合的方式。
對(duì)于住房公積金電子業(yè)務(wù)來講，網(wǎng)銀盾、短信驗(yàn)證碼均可承載高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，但是網(wǎng)銀盾發(fā)行和使用成本較高，相比較而言，短信驗(yàn)證碼更為經(jīng)濟(jì)，但手機(jī)號(hào)碼需要列為強(qiáng)安全手段進(jìn)行控制，客戶要到管理部柜臺(tái)進(jìn)行綁定或變更。因此對(duì)于住房公積金電子業(yè)務(wù)的高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)采取短信驗(yàn)證碼與靜態(tài)密碼相結(jié)合的方式，針對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)如查詢等業(yè)務(wù)可采取靜態(tài)密碼驗(yàn)證方式。
2、提高客戶體驗(yàn)度
客戶體驗(yàn)度對(duì)于電子業(yè)務(wù)來講也是極其重要的，如果我們?cè)O(shè)計(jì)的電子業(yè)務(wù)客戶都不喜歡使用，非常復(fù)雜繁瑣，那么可以說設(shè)計(jì)就是失敗的。從提高客戶體驗(yàn)度來講，要重點(diǎn)做好以下5個(gè)方面，一是電子業(yè)務(wù)展示和操作方式與客戶使用的終端設(shè)備相匹配，二是客戶能夠快速找到他們所需要的信息或業(yè)務(wù)模塊，三是客戶錄入信息項(xiàng)少，操作步驟少，四是客戶操作錯(cuò)誤時(shí)提示信息明確，可讓客戶很快改正，五是操作遇到問題，打電話給客服，可以很快得到解決
（三）具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)
1、網(wǎng)上申請(qǐng)住房公積金貸款
借款人可在網(wǎng)上填寫貸款申請(qǐng)表，完成貸款在線審核，并進(jìn)行貸款預(yù)約辦理。
（1）申請(qǐng)
客戶通過身份驗(yàn)證，登錄網(wǎng)上個(gè)人業(yè)務(wù)平臺(tái)，客戶信息界面直接顯示客戶是否具備初步貸款資格，客戶初步具備可貸資格的，客戶信息界面醒目提示客戶可進(jìn)行貸款申請(qǐng)了，提示客戶進(jìn)行貸前咨詢，了解貸款 辦理程序、要件、試算貸款額度，提供流程要件展示界面和額度試算工具。客戶點(diǎn)擊貸款申請(qǐng)按鈕，填寫貸款申請(qǐng)表，上傳影像資料整合服務(wù)平臺(tái)根據(jù)借款人申請(qǐng)的情況引導(dǎo)客戶應(yīng)拍照哪些申請(qǐng)資料，客戶利用手機(jī)或數(shù)碼相機(jī)拍照完畢并上傳，點(diǎn)擊提交申請(qǐng)。客戶提交申請(qǐng)后，整合服務(wù)平臺(tái)生成電子貸款申請(qǐng)表，當(dāng)時(shí)傳輸至貸款發(fā)放業(yè)務(wù)辦理系統(tǒng)，信息包括貸款申請(qǐng)表編號(hào)、個(gè)人基本信息、購房信息、貸款信息、個(gè)人影像資料、購房影像資料、貸款及擔(dān)保影像資料。
（2）審核
貸款發(fā)放業(yè)務(wù)辦理系統(tǒng)根據(jù)客戶申請(qǐng)的貸款銀行，將貸款申請(qǐng)表分配到相應(yīng)銀行經(jīng)辦人，銀行經(jīng)辦人員當(dāng)時(shí)登錄貸款發(fā)放業(yè)務(wù)辦理系統(tǒng)銀行客戶端進(jìn)行審核。
（3）預(yù)約簽約
審核通過的，整合服務(wù)平臺(tái)向客戶發(fā)送短信，提示客戶審核通過，客戶登錄網(wǎng)上個(gè)人業(yè)務(wù)平臺(tái)，選擇預(yù)約辦理業(yè)務(wù)時(shí)間，整合服務(wù)平臺(tái)生成預(yù)約號(hào)，并告知預(yù)約辦理地點(diǎn)。客戶攜帶貸款申請(qǐng)資料在預(yù)約時(shí)間到預(yù)約辦理地點(diǎn)提交申請(qǐng)資料，銀行經(jīng)辦人通過貸款發(fā)放業(yè)務(wù)系統(tǒng)銀行客戶端審核資料合規(guī)性、與貸款申請(qǐng)信息一致性，審核通過的與借款人簽訂借款合同、貸款申請(qǐng)情況聲明等，貸款銀行將貸款資料報(bào)中心審核。
（4）中心審批、劃款、發(fā)放
中心通過貸款發(fā)放業(yè)務(wù)系統(tǒng)對(duì)借款人貸款條件、貸款額度、期限、影像資料進(jìn)行復(fù)核。審核通過的將貸款劃款信息發(fā)送至資金匯劃系統(tǒng)，資金匯劃系統(tǒng)將貸款資金直接劃至資金監(jiān)管賬戶，完成貸款發(fā)放。貸款發(fā)放完畢的，貸款業(yè)務(wù)系統(tǒng)反饋整合服務(wù)平臺(tái)，同時(shí)生成提示短信提交客服中心，通知客戶貸款發(fā)放完成。
2.余額沖貸
當(dāng)借款人住房公積金賬戶余額充足時(shí)，可以隨時(shí)隨地通過電子業(yè)務(wù)渠道辦理余額沖貸，提取賬戶余額提前償還住房公積金貸款或組合貸款中的住房公積金部分，即時(shí)辦結(jié)。
（1）申請(qǐng)
借款人通過身份驗(yàn)證，登錄電子業(yè)務(wù)平臺(tái)，點(diǎn)擊余額沖貸
（2）計(jì)算
借款人輸入申請(qǐng)還款本金，整合服務(wù)平臺(tái)通過應(yīng)收計(jì)算服務(wù)組件檢查申請(qǐng)還款本金應(yīng)小于等于貸款余額，計(jì)算還款利息。
（3）短信動(dòng)態(tài)驗(yàn)證碼驗(yàn)證
整合服務(wù)平臺(tái)向借款人手機(jī)號(hào)發(fā)送短信動(dòng)態(tài)驗(yàn)證碼，借款人收到短信后輸入短信動(dòng)態(tài)驗(yàn)證碼驗(yàn)證。
（4）提取與還款
中心當(dāng)時(shí)進(jìn)行提取記賬和還款記賬。
（5）反饋借款人結(jié)果
第一條為改善我城鎮(zhèn)居民的居住條件。規(guī)范我住房公積金個(gè)人住房公積金貸款管理，根據(jù)中華人民共和國《擔(dān)保法》國務(wù)院公布的住房公積金管理?xiàng)l例》中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理方法》等法律法規(guī)，結(jié)合的具體情況，制定本辦法。
第二條住房公積金個(gè)人住房貸款是以住房公積金為資金來源。定向用于購買、建造、翻建、大修自住房、集資合作建房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。
第三條住房公積金管理中心是全住房公積金個(gè)人住房貸款的管理機(jī)構(gòu)。監(jiān)督住房公積金貸款的借貸和結(jié)算。住房公積金個(gè)人住房貸款金融業(yè)務(wù)由管理中心委托住房公積金管理委員會(huì)指定的商業(yè)銀行操持。
第二章貸款對(duì)象及條件
第四條申請(qǐng)貸款前連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上。具有完全民事行為能力的職工，購買、建造、翻建、大修自有住房、集資合作建房的均可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。
第五條借款人應(yīng)具備以下條件：
一、申請(qǐng)的貸款必需用于購買、建造、翻建、大修自住房、集資合作建房。房屋僅限于外國有土地上具有所有權(quán)的住房。
二、借款人具有完全民事行為能力。
三、單位及借款人連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上。
四、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。有償還貸款本息的能力；
五、購買住房的須具有符合法律規(guī)定的購買住房的合同或協(xié)議。
六、購房首期付款的自有資金和建造、翻建、大修自住房和集資合作建房的自籌資金。
七、借款人同意用本內(nèi)產(chǎn)權(quán)明晰的自有或共有的房地產(chǎn)作抵押。
八、借款人料理質(zhì)押的應(yīng)用國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券和個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存單等有價(jià)證券作質(zhì)；
九、貸款人規(guī)定的其他條件。
第六條借款人的配偶可以作為共同借款人。
第三章貸款順序
第七條借款人申請(qǐng)住房公積金貸款的應(yīng)填寫《住房公積金貸款申請(qǐng)表》并按要求提交以下資料：
一、借款人合法的身份證復(fù)印件。
二、有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入證明或償債能力的證明；
三、符合法律規(guī)定的購房合同、協(xié)議。
四、抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明及有獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)人同意抵押的證明。保證人同意提供擔(dān)保的書面證明和保證人的資信證明；
五、借款人及共同借款人的職工住房公積金管理手冊(cè)》
六、貸款人要求提供的其他文件或資料。
第八條貸款人受理借款人的申請(qǐng)后。對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、平安性等情況進(jìn)行調(diào)查，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。
第九條中心調(diào)查人員在進(jìn)行貸款調(diào)查后。提出意見。中心負(fù)責(zé)人對(duì)調(diào)查人員提供的資料進(jìn)行復(fù)核，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，按規(guī)定權(quán)限進(jìn)行審批。
第十條對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行審批后。抵押貸款、質(zhì)押貸款的由抵押人、出質(zhì)人與貸款人簽訂抵押合同、質(zhì)押合同，保證貸款的由保證人與貸款人簽訂保證合同。
第十一條貸款人按借款合同規(guī)定簽發(fā)《發(fā)放貸款通知書》通知受托銀行。銀行對(duì)借款人持有的有關(guān)憑證進(jìn)行審查。
第十二條借款人依照借款合同約定的方式、方法按時(shí)足額歸還貸款本息。
貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）實(shí)行到期一次還本付息。
貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。借款人可以選擇等額本息還款或等額本金還款方法中任何一種方法還款方式。
銀行開設(shè)儲(chǔ)蓄專戶，借款人還款可選擇柜面現(xiàn)金還款或由借款人委托貸款人的受托銀行扣還貸款的兩種方式中的任意一種。實(shí)行由銀行扣還貸款方式的借款人與銀行簽訂委托扣還款協(xié)議。存儲(chǔ)按月還貸本息的存款，并保證按月儲(chǔ)蓄存款專戶余額足以支付貸款本息，銀行按月從該戶上扣收貸款本息。借款人自銀行劃款之日的次月進(jìn)入還款期，以銀行借款發(fā)放日的前一日為每月還款日。
提前歸還貸款的金額不得少于貸款合同約定的6個(gè)月的還款額。提前歸還貸款的借款人應(yīng)事先告之貸款人。貸款人同意后，借款人可多次或一次性歸還貸款本息。根據(jù)約定的利率和貸款余額，按實(shí)際占用的天數(shù)計(jì)收利息，已計(jì)收的利息不作調(diào)整。
第十三條貸款發(fā)放后。做好逾期貸款本息的催收工作。對(duì)不能歸還或者不能落實(shí)歸還本息貸款的督促借款人歸還或依法。
第四章貸款額度、期限與利率
第十四條借款人的貸款最高額度按以下情況分別確定：
一、雙職工家庭夫妻雙方所在單位都按規(guī)定連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上的根據(jù)借款人家庭的還款能力合理確定貸款額度。
二、單職工其所在單位按規(guī)定連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上的根據(jù)借款人的還款能力合理確定貸款額度。
三、貸款最高額度同時(shí)不得逾越購建房總價(jià)款的70%
第十五條貸款期限最長不超過20年。
第十六條貸款利率依照建設(shè)部、人民銀行的規(guī)定和通知執(zhí)行。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）實(shí)行合同利率。不分段計(jì)息。貸款期限在1年以上的遇法定利率調(diào)整，于次年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。
第五章抵押、質(zhì)押和保證
第十七條借款人可用自有、共有或者第三人所有。僅限于在本縣內(nèi)貸款時(shí)作抵押，各縣間不得交叉作為抵押。中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定不得抵押的財(cái)富，不得用于貸款抵押。
第十八條以房地產(chǎn)作為抵押的必需將房地產(chǎn)價(jià)值全額用于貸款抵押。并依照有關(guān)法律規(guī)定料理抵押物登記。
第十九條以房地產(chǎn)作為抵押的借款人需在合同簽訂前料理房貸保險(xiǎn)。平安期限不得低于貸款期限。抵押期內(nèi)，貸款人作為房貸保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍杩钊瞬坏靡匀魏卫碛芍袛嗷虺蜂N保險(xiǎn)。
第二十條采用質(zhì)押方式的出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人簽訂書面質(zhì)押合同。
第二十一條貸款人應(yīng)妥善保管質(zhì)押物。出質(zhì)人對(duì)用作質(zhì)押的有價(jià)證券不得以任何理由掛失。
第二十二條借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）或用所購買的期房作為抵押的要有符合法律規(guī)定條件。承擔(dān)連帶責(zé)任。保證擔(dān)保人與貸款人簽訂書面合同，保證擔(dān)保期間，保證擔(dān)保人不得單方撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
第二十三條依照《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定。
第六章合同的變卦和終止
第二十四條借款合同需要變卦的必需經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意。原借款合同繼續(xù)有效。
第二十五條借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力。
第二十六條保證擔(dān)保人失去擔(dān)保資格和承擔(dān)連帶責(zé)任能力時(shí)。重新簽訂保證合同。
第二十七條因國家建設(shè)需要。用拆遷所獲得房地產(chǎn)或第三人房地產(chǎn)作抵押，偏重新簽訂抵押合同。
第二十八條借款人按合同規(guī)定歸還全部貸款本息后。借款合同及抵（質(zhì)）押、保證合同終止。
第七章法律責(zé)任
第二十九條借款人有下列情形之一的貸款人有權(quán)停止支付貸款或者提前收回全部貸款：
一、借款人采取欺詐手段隱瞞真實(shí)情況。
二、保證人違反保證合同或喪失擔(dān)保資格和承擔(dān)連帶責(zé)任能力。質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵（質(zhì)）押的
三、不依照借款合同規(guī)定用途使用貸款的
四、未經(jīng)貸款人同意。
五、借款人拒絕或阻撓貸款人對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的
六、其他由于借款人原因。
七、貸款人與借款人約定的其他情況。
第三十條借款人未按貸款合同規(guī)定歸還貸款本息的逾期局部按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定加收罰息。
第三十一條出現(xiàn)下列情況之一的貸款人有權(quán)處分抵（質(zhì)）物：
一、借款人、保證擔(dān)保人連續(xù)3個(gè)月或累計(jì)6個(gè)月未按時(shí)歸還貸款本息的或者借款合同期滿。
二、借款人在借款合同終止前死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力。或繼承人、受贈(zèng)人、代管人和監(jiān)護(hù)人拒絕履行歸還貸款本息的
三、其他原因?qū)е陆杩钊藷o法履行歸還貸款本息的
第三十二條貸款人依照有關(guān)規(guī)定處置抵（質(zhì)）物。
一、支付處置抵（質(zhì)）押物發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用；
二、支付處置抵（質(zhì)）押物應(yīng)繳的各種稅費(fèi)；
三、歸還貸款本息、罰息、賠償金和違約金等各種款項(xiàng)；
目前，全市城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建已進(jìn)入最重要的實(shí)施階段，進(jìn)一步加大住房公積金貸款力度，切實(shí)發(fā)揮住房公積金的職能作用，是有效解決城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建資金短缺問題，強(qiáng)力推進(jìn)城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建的有效措施。各縣區(qū)政府和住房公積金管理等有關(guān)部門要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，把充分發(fā)揮住房公積金職能，加大住房公積金貸款力度，全力支持城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建作為當(dāng)前一項(xiàng)十分緊迫而艱巨的政治任務(wù)，按照市政府的統(tǒng)一安排部署，全面落實(shí)省、市城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建各項(xiàng)政策，優(yōu)化管理機(jī)制，加快自身建設(shè)，不斷增強(qiáng)服務(wù)功能，切實(shí)發(fā)揮住房公積金支持城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建主力軍的作用，進(jìn)一步為全市災(zāi)后城鎮(zhèn)居民住房恢復(fù)重建提供貸款支持，全力推動(dòng)全市城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建工作有序開展。
二、強(qiáng)化工作措施，切實(shí)加大住房公積金在城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建中貸款支持的力度
各縣區(qū)政府和住房公積金管理等有關(guān)部門要按照住房公積金貸款工作管理的原則與要求，密切結(jié)合本縣區(qū)實(shí)際，認(rèn)真分析研究住房公積金貸款支持城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建工作的辦法與措施，及時(shí)高效地開展貸款支持工作。
（一）加強(qiáng)住房公積金統(tǒng)籌，保障城鎮(zhèn)居民住房重建貸款資金需求。各縣區(qū)政府及財(cái)政、住房公積金、委托發(fā)放貸款的金融等部門要按照城鎮(zhèn)居民住房公積金征繳辦法和城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建公積金貸款要求，采取有效措施，加強(qiáng)住房公積金資金統(tǒng)籌征繳，壯大公積金歸集總量，合理調(diào)度縣區(qū)間資金配置額度，有效保障城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建貸款資金需求。
（二）堅(jiān)持原則與靈活統(tǒng)一，適當(dāng)放寬城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建公積金貸款條件。市縣區(qū)住房公積金管理部門要從城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建工作大局出發(fā)，按照市政府的部署要求，堅(jiān)持原則與靈活相統(tǒng)一，適當(dāng)放寬城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建個(gè)人住房公積金貸款條件，全力支持重建工作扎實(shí)開展。
1、放寬貸款范圍。一是對(duì)因地震造成自有住房中等破壞或嚴(yán)重破壞、倒塌，災(zāi)后已領(lǐng)取政府發(fā)放的住房毀損補(bǔ)助的住房公積金繳存人，按照“屬地、自住”原則，在重建自住住房，購買安居房、經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住房（含限價(jià)房）時(shí)，將領(lǐng)取的住房重建補(bǔ)助資金全部用于購（建）房首付款后如有缺口，可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。二是對(duì)因地震造成自有住房受損,經(jīng)專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為維修加固后可以居住，已領(lǐng)取當(dāng)?shù)卣l(fā)放的住房加固補(bǔ)助資金并對(duì)房屋實(shí)施維修加固的住房公積金繳存人，可申請(qǐng)用于加固維修的住房公積金個(gè)人貸款。
2、放寬貸款額度和還貸期限。符合上述住房公積金貸款條件的城鎮(zhèn)居民住房重建戶，重建自住住房，購買安居房、經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住房（含限價(jià)房）的，可申請(qǐng)最高貸款額度不超過10萬元，最長期限為10年的住房公積金貸款；對(duì)加固維修自住住房的，可申請(qǐng)最高貸款額度不超過5萬元，最長期限為5年的住房公積金貸款。
3、放寬貸款優(yōu)惠政策。一是將住房公積金繳存時(shí)間由連續(xù)24個(gè)月方可申請(qǐng)貸款的規(guī)定，放寬為連續(xù)繳滿12個(gè)月。二是購買自住住房的將購房首付款比例由原來的40%放寬為30%。三是對(duì)即將退休的職工，根據(jù)其信用和收入狀況，將貸款期限放寬至退休后五年，同時(shí)將擔(dān)保人的擔(dān)保期限延長至退休后五年。
（三）堅(jiān)持集中突破，將有限的住房公積金資金用于城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建。一是要堅(jiān)持集中有效突破的原則，在城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建最后實(shí)施階段，適當(dāng)限制住房公積金個(gè)人住房正常貸款，將有限的住房公積金資金用于城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建，確保重建工作全面完成。二是要嚴(yán)把重建戶貸款審核關(guān)。為提高城鎮(zhèn)居民住房公積金效率，使有限的住房公積金支持城鎮(zhèn)居民住房重建困難家庭，各縣區(qū)政府要對(duì)重建戶貸款嚴(yán)格審核把關(guān)，對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)狀況好，完全有能力開展重建住房的重建戶，原則上不予辦理住房公積金貸款；對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)狀況一般，但具有一定的住房重建能力的重建戶，應(yīng)給予適當(dāng)數(shù)量的住房公積金貸款；對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)狀況較差，但有住房重建意愿的重建戶，應(yīng)在住房公積金貸款額度上給予傾斜照顧。三是對(duì)符合住房公積金貸款規(guī)定的城鎮(zhèn)居民住房重建戶，只能以家庭為單位在原住房所在地購買或自建自住住房時(shí)，享受一次住房公積金貸款。四是由各縣區(qū)政府最終審核把關(guān)后，向住房公積金管理部門提供申請(qǐng)貸款的城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)后恢復(fù)重建戶花名冊(cè)及貸款額度（市直單位貸款的職工花名冊(cè)及貸款額度由武都區(qū)政府提供），住房公積金管理部門按照貸款程序予以辦理。
一、住房公積金貸款檔案數(shù)字化的意義
1、實(shí)現(xiàn)了住房公積金貸款檔案的實(shí)時(shí)跨地域查找利用。住房公積金貸款檔案主要是滿足公積金管理機(jī)構(gòu)日常業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)查詢服務(wù)、逾期訴訟服務(wù)和數(shù)據(jù)分析服務(wù)，對(duì)規(guī)避、化解住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)具有重要的作用，這些利用目的使得住房公積金貸款檔案利用具有頻率高、利用時(shí)限性強(qiáng)的特點(diǎn)，而檔案利用的時(shí)限性與檔案數(shù)量的膨脹性矛盾給庫房檔案調(diào)閱利用增加了壓力，手工調(diào)閱原件的傳統(tǒng)利用手段，難以滿足利用者的利用需求。而檔案數(shù)字化很好地解決了這一矛盾，利用者不再礙于原件利用的局限，檔案查閱利用不再受時(shí)間、地點(diǎn)限制，實(shí)現(xiàn)了多次、重復(fù)利用，住房公積金管理機(jī)構(gòu)的所屬管理部門和營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)可以實(shí)時(shí)在線瀏覽和查閱，檔案利用方便、快捷、高效。
2、有利于住房公積金貸款檔案的長久安全保管。隨著近幾年房價(jià)的迅猛上漲，住房公積金貸款金額上調(diào)，貸款年限增長，住房公積金貸款檔案的保存年限也隨之變長。通過直接查閱掃描件，可以減少原件調(diào)閱對(duì)檔案造成的損害，防止檔案原件利用過程中的散落、遺失、涂改和更換，同時(shí)以光盤等載體方式備份，可應(yīng)對(duì)突發(fā)意外所造成的損失。
3、有利于推進(jìn)住房公積金管理機(jī)構(gòu)的檔案信息化建設(shè)。檔案信息化建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到檔案工作的方方面面，住房公積金貸款檔案作為住房公積金管理機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要檔案，實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化掃描能夠加快住房公積金管理機(jī)構(gòu)檔案信息化整體建設(shè)的步伐，同時(shí)，檔案數(shù)字化作為檔案信息化建設(shè)的基礎(chǔ)工程，建立檔案全文數(shù)據(jù)庫和檔案目錄數(shù)據(jù)庫，能夠?yàn)闄n案信息化整體建設(shè)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。
二、住房公積金貸款檔案數(shù)字化存在的主要問題
1、住房公積金貸款檔案基礎(chǔ)工作不健全。規(guī)范化是檔案數(shù)字化工作的基本要求。當(dāng)前，各地住房公積金管理機(jī)構(gòu)的住房公積金貸款檔案整理狀況參差不齊，基礎(chǔ)不一，很多地方缺少科學(xué)規(guī)范的檔案收集要求和整理歸檔標(biāo)準(zhǔn)，檔案整理質(zhì)量不高，統(tǒng)一管理水平低，這直接影響了檔案數(shù)字化掃描工作的開展。
2、數(shù)據(jù)安全缺少技術(shù)保障。安全是檔案數(shù)字化工作不能突破的一道防線，數(shù)據(jù)安全直接受技術(shù)水平和技術(shù)手段的影響，需要配備過硬的軟件、硬件設(shè)施和專業(yè)的技術(shù)維護(hù)人員。隨著信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，入侵與反入侵的技術(shù)較量日益激烈，如何確保數(shù)據(jù)的安全、可靠，成為檔案數(shù)字化工作面臨的一個(gè)重要問題。
3、缺少統(tǒng)籌規(guī)劃。住房公積金貸款檔案的數(shù)字化工作是涉及到檔案部門、信息技術(shù)部門、利用部門的一項(xiàng)綜合性工程，從檔案數(shù)字化平臺(tái)的建設(shè)、應(yīng)用到維護(hù)，需要各方共同參與，統(tǒng)籌考慮，全面規(guī)劃，軟硬件齊下。很多公積金管理機(jī)構(gòu)在開展檔案數(shù)字化掃描時(shí)，把檔案數(shù)字化掃描當(dāng)成一蹴而就的工作，只著眼于當(dāng)前，缺少長期規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，尤其是軟件、硬件環(huán)境搭建與公積金業(yè)務(wù)系統(tǒng)的兼容性等方面欠缺考慮，或者是在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)只考慮了檔案部門的管理需要，忽視了與管理部及營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的溝通，缺少對(duì)業(yè)務(wù)利用部門多層次利用需求的考慮，導(dǎo)致事倍功半，掃描成果難以有效利用。
4、檔案人員信息化素質(zhì)不高。檔案數(shù)字化對(duì)檔案人員的綜合素質(zhì)提出了較高的要求。目前，很多公積金管理機(jī)構(gòu)的檔案人員都是兼職，專職檔案人員少，檔案工作大多停留在手工管理階段，檔案信息化意識(shí)淡薄，檔案信息化知識(shí)欠缺，這些使得在檔案管理中難以從檔案信息化工作的角度去開展工作，給檔案的數(shù)字化工作增加了難度。
三、住房公積金檔案數(shù)字化應(yīng)把握的重點(diǎn)內(nèi)容
1、以一筆住房公積金貸款業(yè)務(wù)形成的檔案資料為立卷單位進(jìn)行掃描，保持單筆借款人貸款檔案資料的完整性和獨(dú)立性。住房公積金貸款檔案按“單筆貸款”為一個(gè)案卷立卷，因此在掃描時(shí)應(yīng)保持單筆貸款檔案資料的獨(dú)立性。
2、制定規(guī)范，明確標(biāo)準(zhǔn)。這是保證掃描質(zhì)量的重要步驟，包括整理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化和圖像掃描技術(shù)規(guī)范化兩方面。整理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化是指掃描前需制定住房公積金貸款檔案規(guī)范化整理操作規(guī)范，包括著錄格式、目錄格式、文件排放順序、編頁方式、拆裝方法、文本類型即原件與復(fù)印件的區(qū)分，重復(fù)件、多余件的識(shí)別與剔除，卷內(nèi)文件目錄與檔案實(shí)體的一致性等，這些內(nèi)容都必須在掃描工作開始前進(jìn)行規(guī)范、核查并實(shí)施。
掃描技術(shù)規(guī)范化主要是為了確保掃描電子圖像的完整、清晰、無誤，保證圖像和檔案實(shí)體的一一對(duì)應(yīng)，圖像掃描技術(shù)規(guī)范主要是明確掃描方式、掃描色彩模式、掃描分辨率、存儲(chǔ)格式等。
3、確定索引信息。索引信息的選擇直接影響到掃描成果的檢索利用。住房公積金貸款檔案索引信息應(yīng)具有通用性和開放性，能夠滿足公積金貸款管理機(jī)構(gòu)各相關(guān)部門的多種需要，索引信息可以從借款人信息和檔案目錄信息兩個(gè)角度綜合考慮，一方面以檔案編號(hào)、借款申請(qǐng)人證件號(hào)、借款申請(qǐng)人姓名等惟一性信息項(xiàng)目作為索引信息，檢索一筆住房公積金貸款的全部檔案資料。另一方面可以以檔案中留存的固定文件名稱建立索引信息。住房公積金貸款檔案根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，形成的檔案材料雖存有部分差異，但仍存在大量的同類歸檔文件，如貸款委貸合同、委托貸款通知單、還款賬戶確認(rèn)書、電話委托服務(wù)協(xié)議、用于還款的銀行卡或存折、借款申請(qǐng)表、借款合同、購房合同等，這些共同材料可以作為索引信息，以滿足查找多筆檔案中某一種文件的利用需要。
4、做好掃描系統(tǒng)與其他相關(guān)系統(tǒng)的順利對(duì)接。由于住房公積金貸款檔案數(shù)量多，動(dòng)輒上萬筆，掃描工作多是外包給專業(yè)的掃描公司來完成，因此存在不同系統(tǒng)的對(duì)接問題。對(duì)數(shù)據(jù)信息而言，可以通過檔案編號(hào)、借款申請(qǐng)人證件號(hào)、借款申請(qǐng)人姓名等關(guān)鍵項(xiàng)進(jìn)行數(shù)據(jù)匹配，在檔案管理系統(tǒng)及公積金貸款業(yè)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立全文瀏覽模塊，共享全文數(shù)據(jù)庫，檔案部門及各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)務(wù)人員可以在各自的操作系統(tǒng)中使用全文數(shù)據(jù)。針對(duì)全文數(shù)據(jù)安全，應(yīng)采用先進(jìn)的信息安全技術(shù)，主要包括防火墻技術(shù)、攻擊檢測(cè)技術(shù)、虛擬專用技術(shù)和數(shù)據(jù)恢復(fù)技術(shù)等。同時(shí)，制定住房公積金貸款檔案數(shù)字成果安全利用與管理的相關(guān)措施，建立身份認(rèn)證，設(shè)定用戶角色和訪問權(quán)限，進(jìn)行訪問控制，通過技術(shù)手段避免全文數(shù)據(jù)在各應(yīng)用系統(tǒng)遭到人為或非人為的破壞、更改或泄漏。
5、重視掃描過程控制。住房公積金貸款檔案的數(shù)字化從工作流程上主要有檔案出庫、檔案清點(diǎn)、接收、組卷、檔案整理、檔案掃描、排序索引、質(zhì)量檢查、裝訂還原、圖像上傳歸檔、檔案回庫。對(duì)其中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格審查，責(zé)任落實(shí)到人。在檔案提檔、歸檔環(huán)節(jié)認(rèn)真清點(diǎn)登記;接收環(huán)節(jié)做到檔案有序存放;整理環(huán)節(jié)嚴(yán)格按照操作規(guī)范整理檔案，案卷內(nèi)文件有序拆裝，目錄頁文件按序統(tǒng)一排放;掃描環(huán)節(jié)應(yīng)保證案卷內(nèi)文件歸檔正確，杜絕串檔，保證掃描圖像規(guī)整清晰;嚴(yán)把質(zhì)檢環(huán)節(jié)，檢查原始檔案的完整性、裝訂是否合格、文件的排放順序等，確保原始檔案的完好無損。
6、加強(qiáng)監(jiān)管。檔案數(shù)字化是一項(xiàng)集信息、技術(shù)于一體的工作，需要公積金管理機(jī)構(gòu)下檔案部門、信息技術(shù)部門與外包公司的緊密合作，加強(qiáng)掃描各階段的監(jiān)督管理對(duì)保證掃描質(zhì)量和掃描工作的順利完成非常重要，應(yīng)引入掃描項(xiàng)目負(fù)責(zé)人聯(lián)絡(luò)制度和項(xiàng)目管理例會(huì)制度，明確聯(lián)絡(luò)對(duì)象、聯(lián)絡(luò)方式和職責(zé)內(nèi)容。通過項(xiàng)目管理例會(huì)，履約各方溝通情況、交流信息、協(xié)調(diào)處理和研究解決存在問題，項(xiàng)目例會(huì)主要把握四方面內(nèi)容，一是當(dāng)前掃描進(jìn)展情況;二是對(duì)以前發(fā)現(xiàn)的問題，報(bào)告處理結(jié)果;三是根據(jù)需求方的最新要求討論形成決議;四是匯總相關(guān)方需要協(xié)作解決的問題。通過建立項(xiàng)目監(jiān)督管理制度，達(dá)到最終的掃描目標(biāo)。
7、提高檔案人員的信息化管理水平。檔案數(shù)字化要求檔案人員必須與時(shí)俱進(jìn)，要用檔案信息化知識(shí)武裝自己，更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，檔案人員要適應(yīng)信息技術(shù)和檔案事業(yè)的發(fā)展， 抓好知識(shí)的更新、引進(jìn)和消化，要學(xué)會(huì)利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和多媒體技術(shù)對(duì)檔案信息進(jìn)行存儲(chǔ)、檢索和開發(fā)利用，檔案管理部門要加大對(duì)檔案人員的信息化管理培訓(xùn)力度，加快檔案人員知識(shí)結(jié)構(gòu)的變革，多途徑、多層次地培養(yǎng)人才，如此才能適應(yīng)檔案數(shù)字化工作的需要，保障檔案數(shù)字化管理工作的有效開展。
參考文獻(xiàn)
1、馮惠玲、張輯哲:《檔案學(xué)概論》，北京:中國人民大學(xué)出版社，2001年版，76～77頁。
［關(guān)鍵詞］ 住房公積金 公積金貸款 風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避
一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
1.政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家相關(guān)政策給公積金貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于國家相關(guān)政策調(diào)整使市場(chǎng)發(fā)生變化，影響某一行業(yè)的發(fā)展，從而使之與關(guān)聯(lián)的信貸產(chǎn)品出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)，如國家為了宏觀調(diào)控的需要，在某一時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行限制發(fā)展，導(dǎo)致按揭貸款項(xiàng)目停緩建，整體房價(jià)下跌，或放寬住房貸款的按揭成數(shù)和年限，都會(huì)給個(gè)人住房貸款帶來還款風(fēng)險(xiǎn)。由于我國實(shí)行土地國有化，因此政策的影響甚至超過市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)的影響。
2.法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指交易合同得不到到法律保護(hù)而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。由于中國目前適用個(gè)人住房信貸專項(xiàng)法律和法規(guī)的缺失和執(zhí)行難，同時(shí)，由于《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》、《擔(dān)保法》和《民法通則》等對(duì)抵押物的設(shè)置、抵押權(quán)的履行、抵押物價(jià)值的評(píng)估、作價(jià)及處置的規(guī)定操作性不強(qiáng)，難以直接用于實(shí)踐。因此，法律風(fēng)險(xiǎn)是目前我國發(fā)放住房信貸的突出風(fēng)險(xiǎn)。
3.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹對(duì)投資的固定收益波及很大，使投資者所獲固定收入的實(shí)際購買力下降，同時(shí)投資者還要遭受資本價(jià)值降低的損失。目前我國的房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出世界銀行的限定指標(biāo)，許多大中城市的房價(jià)已超出居民的實(shí)際購買力。同時(shí)，由于我國社會(huì)保障制度尚不健全，進(jìn)一步降低了普通居民的預(yù)期凈收入，導(dǎo)致住房需求難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力。另一方面，由于住房抵押貸款期限較長，在貸款期間，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，即使借款人按期還款金融機(jī)構(gòu)也會(huì)遭受損失。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范使房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)通過貸款轉(zhuǎn)移到公積金管理中心。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性的特點(diǎn)。近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成價(jià)格偏離其真實(shí)的價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅度縮水，這將會(huì)給公積金管理中心帶來損失，甚至可能出現(xiàn)嚴(yán)重的社會(huì)問題。
5.操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指公積金管理中心在處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)操作失誤或決策不當(dāng)而造成貸款損失的可能性。操作風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理措施難以奏效的主要原因之一。從操作過程的各個(gè)環(huán)節(jié)上看，公積金管理中心在具體操作個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，都不同程度地存在經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，如貸前調(diào)查不到位、貸時(shí)審查不嚴(yán)格以及貸后檢查不及時(shí)等。
6.公積金借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。由于公積金貸款的對(duì)象大部分為社會(huì)的中低收入職工，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，由于企業(yè)改制和社會(huì)勞動(dòng)用工制度的改革，一部分職工會(huì)因失業(yè)、下崗或收入大幅減少而發(fā)生貸款違約；還有些借款人因疾病災(zāi)等意外事故導(dǎo)致喪失勞動(dòng)能力，或因家庭成員患上重大疾病、子女入學(xué)等突發(fā)事件發(fā)生大額費(fèi)用支出，出現(xiàn)償債能力下降而發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前由于多數(shù)地方公積金貸款沒有納入人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)管理，致使在審批時(shí)對(duì)個(gè)人信用記錄和負(fù)債情況無法準(zhǔn)確掌握。
二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法
1.制定高效的的公積金貸款管理制度。首先要嚴(yán)格貸款審核關(guān)。在辦理貸款過程中，應(yīng)對(duì)借款人、擔(dān)保人、抵押人的資格以及質(zhì)押物，抵押物的情況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，嚴(yán)格審核，切實(shí)做好貸前調(diào)查工作。其次是實(shí)行“三級(jí)審批制度”。即“韌審、復(fù)審和簽批”。實(shí)行三級(jí)審批，一是可以細(xì)化審批過程，減少錯(cuò)誤率；最后是審批人之間可以明確責(zé)任，相互監(jiān)督，強(qiáng)化管理。
2.構(gòu)建貸款風(fēng)險(xiǎn)的政策化解機(jī)制。一是借鑒發(fā)達(dá)國家住房政策的經(jīng)驗(yàn)，建立以政府為主導(dǎo)的為中低收入職工住房貸款的貼息和擔(dān)保制度。。二是督促公積金管理機(jī)構(gòu)按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收入中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并要求它嚴(yán)格程序及時(shí)核銷壞死賬。三是進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn)，在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來，開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù)，是一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)可行的方式。
3.豐富住房公積金貸款品種。住房公積金貸款應(yīng)該借鑒商業(yè)銀行的做法，適應(yīng)市場(chǎng)變化，豐富貸款品種，設(shè)計(jì)多種還款方式，提高服務(wù)質(zhì)量。特別是針對(duì)低收入家庭，在人民銀行規(guī)定的利率基礎(chǔ)上，可以推出住房公積金貼息貸款，從住房公積金增值收益中，拿出一部分資金補(bǔ)貼給職工。為降低住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)推出住房抵押貸款衍生業(yè)務(wù)，包括轉(zhuǎn)按揭等便捷靈活的住房抵押貸款還款方式。
4.評(píng)定公積金借款人信用等級(jí)。我國對(duì)于個(gè)人的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的開發(fā)與運(yùn)用尚處于起步階段。2006年中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正式運(yùn)行后，在商業(yè)銀行已經(jīng)得到廣泛使用并取得顯著效果。從長遠(yuǎn)考慮，將公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信用資源共享是大勢(shì)所趨。通過征信系統(tǒng)公積金中心可以及早發(fā)現(xiàn)信用不良和惡意貸款者，將其拒之門外，對(duì)化解住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，事半而功倍。同時(shí)如發(fā)現(xiàn)借款人存在未償清債務(wù)，原則上也不應(yīng)再予貸款，信用管理制度對(duì)借款人按時(shí)歸還公積金貸款也有一定的促進(jìn)作用。
5.全面提高公積金貸款從業(yè)人員素質(zhì)。首先，建立良好的信貸激勵(lì)與約束機(jī)制，使權(quán)利義務(wù)能夠?qū)Φ龋瑥闹贫壬霞s束信貸從業(yè)人員的經(jīng)營行為。在實(shí)踐中，有相當(dāng)部分的貸款信用風(fēng)險(xiǎn)可在其萌芽時(shí)予以控制，但往往是由于貸后管理松懈等原因使得這種風(fēng)險(xiǎn)未在第一時(shí)間得到控制，錯(cuò)過了控制風(fēng)險(xiǎn)的最好時(shí)機(jī)。其次，建立良好健康的信貸文化。對(duì)工作人員進(jìn)行深入細(xì)致的法制教育、思想教育和紀(jì)律教育，堅(jiān)持原則，抵制誘惑，廉潔從業(yè)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格按規(guī)定程序辦事。
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[關(guān)鍵詞] 住房公積金貸款 風(fēng)險(xiǎn)原因 資金安全
我國建立住房公積金的目的就是為了維護(hù)職工的合法權(quán)益,促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè),提高城鎮(zhèn)居民的居住水平,提高職工住房消費(fèi)能力,推行“低存低貸”的購房融資政策。近年來隨著住房公積金政策的普及和我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,住房公積金貸款規(guī)模急劇擴(kuò)大,但隨著貸款業(yè)務(wù)的開展,其中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露,損害了廣大繳交住房公積金職工的切身利益。
風(fēng)險(xiǎn)從經(jīng)濟(jì)學(xué)上解釋,并非現(xiàn)實(shí)的損失或危機(jī),而是一種可能性,大家關(guān)注的都是獲利的可能,從而忽略風(fēng)險(xiǎn)的存在,但這種風(fēng)險(xiǎn)一旦真實(shí)發(fā)生,就會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失。所以,我們?cè)趯?shí)際工作中,要預(yù)先識(shí)別、分析、控制、管理風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款資金安全有效發(fā)揮作用。
一、貸款風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
1.貸款人個(gè)人信用缺失
個(gè)人信用指?jìng)€(gè)人在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的誠信,包括接受強(qiáng)制性的法律規(guī)章制度和接受非強(qiáng)制性的道德約束和輿論約束。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化,人們的誠信意識(shí)開始淡化,追求個(gè)人利益的欲望不斷膨脹。由于我國沒有建立完善的個(gè)人信用制度,日常生活中不斷發(fā)生個(gè)人信用缺失的事情。住房公積金中心了解貸款人的信用程度和收入狀況只能依據(jù)申請(qǐng)人所填寫的資料,當(dāng)貸款人弄虛作假騙取貸款或者惡意不還,甚至與擔(dān)保人串通時(shí),就會(huì)有無法按期歸還的風(fēng)險(xiǎn)。
2.貸款人還款來源出現(xiàn)問題
社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是變化莫測(cè)的,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中有它自身的運(yùn)行規(guī)律。當(dāng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中出現(xiàn)無法避免的波動(dòng),尤其是出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí),就會(huì)給借款人的單位效益造成不利影響,甚至有的單位瀕臨破產(chǎn),借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定甚至下崗,嚴(yán)重影響貸款償還能力,從而形成還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。貸款人的償還能力直接關(guān)系到住房公積金貸款資金回收的及時(shí)性、安全性、風(fēng)險(xiǎn)性,如果貸款期限長的話,又會(huì)增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),如遇央行貸款利率上調(diào),職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重,逾期率就會(huì)上升,造成貸款資金無法及時(shí)歸還。
3.委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)
國務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》明確規(guī)定住房公積金管理中心不能直接辦理金融貸款業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的貸款業(yè)務(wù),個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理,并由住房公積金中心承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn),受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。這其實(shí)意味同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體,受委托銀行是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中以獲取最大利潤為經(jīng)營目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,雖然和住房公積金中心簽訂委托合同,但仍會(huì)在自身利益的驅(qū)動(dòng)下在運(yùn)作過程中和中心產(chǎn)生各種矛盾。受委托銀行對(duì)貸款的回收力度不夠,貸款發(fā)放到位后,銀行既不能及時(shí)通知客戶還款,也不實(shí)行跟蹤服務(wù),導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是,甚至對(duì)逾期戶也不及時(shí)通知中心。而住房公積金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人,受委托銀行又與管理中心信息交流不夠,致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期。還有住房公積金管理中心和受委托銀行是不同的管理機(jī)構(gòu),各有各的運(yùn)作程序,在實(shí)際操作過程中,由于程序的不銜接也會(huì)造成各種信息的不暢通,從而給貸款資金的順利回收帶來風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由住房委員會(huì)指定的,即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé)或者不全力配合,住房公積金管理中心也無力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究,無法保護(hù)廣大職工的利益。
4.住房公積金管理中心管理機(jī)制不完善的風(fēng)險(xiǎn)
貸款工作包括資信審查、貸款發(fā)放、貸款回收、帳務(wù)處理、檔案管理、擔(dān)保人質(zhì)押、與銀行協(xié)作等,是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、責(zé)任重大、業(yè)務(wù)素質(zhì)能力要求高的綜合系統(tǒng)工程。發(fā)放貸款前工作人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng),對(duì)借款人收入、信用、貸款用途及保證人資格審查不仔細(xì)認(rèn)真,發(fā)放貸款時(shí),不認(rèn)真核對(duì)借款人、保證人的身份證件造成代簽,給日后貸款的正常回收埋下隱患,致使公積金受損。貸款后期管理不及時(shí)跟上,對(duì)各貸款戶歸還情況不掌握,對(duì)逾期貸款清理和催收不及時(shí),甚至中心工作人員與借款人相互串通故意不還,都會(huì)造成貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的管理措施
住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,必須正視現(xiàn)實(shí)情況,根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因積極采取應(yīng)對(duì)措施,防止重大的風(fēng)險(xiǎn)損失。
國家要加快住房公積金的立法工作,規(guī)范住房公積金管理使用。住房公積金各項(xiàng)業(yè)務(wù)堅(jiān)持按法律、按規(guī)定辦,杜絕隨意性。業(yè)務(wù)工作每個(gè)環(huán)節(jié)要加強(qiáng)監(jiān)督,嚴(yán)格審核,善于利用相關(guān)法律,用法律武器來保障各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行和健康發(fā)展,從而維護(hù)公積金繳納者的合法權(quán)益,保證住房公積金制度的健康、快速發(fā)展。政府有關(guān)部門要采取有效措施加強(qiáng)對(duì)住房公積金管理和使用的監(jiān)督,對(duì)住房公積金的使用和管理情況進(jìn)行檢查,建立對(duì)住房公積金管理和使用的全過程監(jiān)督機(jī)制,對(duì)管理使用情況每年向社會(huì)公告,接受社會(huì)和公眾監(jiān)督。
住房公積金中心要根據(jù)本中心的實(shí)際情況訂立嚴(yán)格而明確的崗位責(zé)任制,建立健全貸款業(yè)務(wù)制度,實(shí)行規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化管理。(1)管理層對(duì)下級(jí)要求要嚴(yán)格,崗位分工明確,組織工作人員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí),提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。工作人員必須按照條例的要求認(rèn)真審核貸款人和擔(dān)保人的信用,必要時(shí)要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,嚴(yán)格審查貸款用途和資料的真實(shí)性,把風(fēng)險(xiǎn)控制在初始階段。對(duì)提供虛假資料騙取公積金貸款的職工要有相應(yīng)的記錄,防止再次騙取。(2)住房公積金的貸款發(fā)放要建立一整套的規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化的程序,不管是誰發(fā)放,也不管是誰要貸款,都要按照規(guī)定來進(jìn)行,防止違規(guī)發(fā)放和人情發(fā)放,在每個(gè)環(huán)節(jié)上都能制約漏洞的產(chǎn)生。
關(guān)鍵詞：個(gè)人住房公積金貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；建議
中圖分類號(hào)：F830文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）01-0074-02
住房公積金使用的最主要途徑是面向廣大住房公積金繳存職工發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款。住房公積金貸款有效解決了職工支付能力不足的問題，繁榮了城市個(gè)人房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，拉動(dòng)了住房消費(fèi)，讓廣大中低收入家庭切實(shí)地享受到住房制度改革帶來的實(shí)惠。以大連市住房公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展為例，截至2010年6月末，大連市累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款19.95萬戶，269.71億元，貸款余額158.74億元；貸款額年均增長20％。個(gè)人住房公積金貸款成為職工購房貸款首選方式，極大提高了中低收入家庭的購房支付能力。但隨著貸款規(guī)模的急劇膨脹，系統(tǒng)內(nèi)和系統(tǒng)外風(fēng)險(xiǎn)也逐步凸顯，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范日益成為住房公積金管理的重點(diǎn)，防患于未然應(yīng)是住房公積金管理機(jī)構(gòu)今后的工作重點(diǎn)。
一、個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)類型
個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱“貸款風(fēng)險(xiǎn)”）是指發(fā)生在住房公積金專項(xiàng)儲(chǔ)金借貸過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)的總和。住房公積金貸款主要采取抵押貸款方式，雖然抵押貸款本身是一種安全性好、資金回收率高的優(yōu)良信貸方式，但是由于現(xiàn)行的管理機(jī)制尚不健全，配套的法律法規(guī)尚不完善，因此住房公積金貸款存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。從本質(zhì)上講住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)也是一種金融風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中主要存在以下幾類風(fēng)險(xiǎn)：
1.信用風(fēng)險(xiǎn)。這主要是指借款人因主客觀原因所引起的未按合同約定按期償還到期貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)直接取決于借款人的資信狀況。借款人的資信度越高，貸款風(fēng)險(xiǎn)越低，二者成反比關(guān)系。一是主觀原因造成信用風(fēng)險(xiǎn)。由于公積金貸款利率較低，借款人主觀上有意不履行還款義務(wù)，拖欠貸款，保證人有意不承擔(dān)連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，或借款人貸款時(shí)就沒有按時(shí)還貸的思想，蓄意欠貸賴賬。二是客觀原因造成信用風(fēng)險(xiǎn)。由于自然和社會(huì)原因造成借款人無力償還貸款。自然原因主要包括借款人、保證人因疾病、車禍、火災(zāi)等意外事故導(dǎo)致傷殘失去勞動(dòng)能力或失蹤、死亡等，從而無法償還貸款，社會(huì)原因主要是由于機(jī)構(gòu)改革、人員分流、企業(yè)虧損、破產(chǎn)、解散等原因?qū)е陆杩钊恕⒈ＷC人失業(yè)、下崗、收入下降和無收入來源，從而無力償還貸款和履行擔(dān)保義務(wù)。無論是自然原因還是社會(huì)原因都不可預(yù)料，也將直接影響借款人的還貸能力。
2.法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是由于現(xiàn)行法制環(huán)境的限制給住房公積金貸款帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。由于中國現(xiàn)有立法、司法、執(zhí)法等制度及相關(guān)配套措施的缺位，也給住房公積金貸款帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。2004年最高人民法院出臺(tái)的一項(xiàng)司法解釋：抵押人只有唯一一套住房作抵押的，借款人逾期不能歸還借款，法院不得強(qiáng)制拍賣抵押物以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。由此住房公積金原本享有的優(yōu)先受償權(quán)淪為一般的返還請(qǐng)求權(quán)，貸款的安全性大大降低，這就為住房公積金貸款的回收帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，此外，由于中國目前還沒有建立個(gè)人破產(chǎn)制度，給個(gè)人住房逾期貸款的追償造成很大的困難。
3.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。這是指還貸期間，由于較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如火災(zāi)、水災(zāi)、山體滑坡等使房產(chǎn)毀滅，貸款無法收回。另外，抵押人意外地喪失勞動(dòng)能力或因死亡等造成的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)歸屬為不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。
二、個(gè)人住房公積金貸款管理各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1.貸款受理與調(diào)查環(huán)節(jié)。（1）幫助借款人樹立按時(shí)還款的法律意識(shí)。通過營業(yè)大廳前臺(tái)政策咨詢、還款測(cè)算等多種服務(wù)幫助借款人充分了解和預(yù)測(cè)自己在未來一段時(shí)間內(nèi)的還款能力，以確定合理的貸款額度和年限。重點(diǎn)是向借款人明示不按時(shí)還款所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，借此防范借款人的惡意欠款。（2）加強(qiáng)個(gè)人征信情況審核。對(duì)貸款戶的誠信度進(jìn)行梳理分類，對(duì)信用好的貸款戶可開通綠色通道，甚至可以適當(dāng)上浮最高貸款額度。而對(duì)貸款申請(qǐng)人存在不良貸款記錄或不良信用記錄的，堅(jiān)持面談制度，同時(shí)需經(jīng)過綜合分析貸款申請(qǐng)人的信用、還款能力、還款意愿等情況后，決定是否給予貸款，對(duì)于確實(shí)不符合貸款條件的貸款申請(qǐng)人不予受理。
2.貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與審批環(huán)節(jié)。為解決貸后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，建議引入公積金信貸公證。自1987年《民法通則》首次規(guī)定訴訟時(shí)效以來，在司法實(shí)踐中有一個(gè)較為普遍的認(rèn)識(shí)：認(rèn)為貸款逾期兩年以上，如果沒有在法律規(guī)定的時(shí)段期間中申訴，就退出勝訴權(quán)，法院可以不受理，可以不支持追回貸款請(qǐng)求。公積金信貸公證是借貸雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂借款合同的法律要件，逾期貸款是借款人不能按期還款的違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償違約的責(zé)任，而不涉及訴訟時(shí)效的問題。如果司法實(shí)踐中存在誤區(qū)，對(duì)有關(guān)法律條文理解有誤，信貸公證也是一項(xiàng)解決疑難問題的有力手段。在具體實(shí)踐中，如果借款人利用外出，外逃等手段鉆法律空子逃避債務(wù)，可采取公證方法發(fā)催收通知書，不管借款人是否簽收，一律視為送達(dá)，使訴訟時(shí)效從催收送達(dá)之日起重新計(jì)算，保全公積金信貸資產(chǎn)，解決個(gè)別賴賬戶，難纏戶拒絕在催收通知書簽字使合同失去訴訟時(shí)效的問題，從實(shí)質(zhì)上保證借款合同的真實(shí)有效，從而防止借款當(dāng)事人免責(zé)，有力維護(hù)住房公積金管理中心的權(quán)益。
3.貸款簽約環(huán)節(jié)。為防止借款人未經(jīng)房屋其他共有人允許，私自將幾人或幾家共有的房地產(chǎn)作為向中心貸款的抵押物抵押給中心，從而取得貸款。由于借款人未經(jīng)其他共有人的允許擅自越權(quán)處分共有人的財(cái)產(chǎn)，其行為無效，但有可能使中心受騙而發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。因此，在貸款簽約環(huán)節(jié)，需要借款人、抵押人及抵押人配偶到場(chǎng)簽字按手印予以確認(rèn)。同時(shí)，對(duì)于借款人或抵押人之一不能到場(chǎng)簽訂借款合同而授權(quán)他人代簽的，需出具經(jīng)過公證的《授權(quán)委托書》，或國外大使館、領(lǐng)事館出具的《授權(quán)委托書》。受托人不能出示委托人身份證原件的，需由公證處對(duì)委托人身份證復(fù)印件同時(shí)進(jìn)行公證。
4.貸款支付環(huán)節(jié)。為確保貸款資金專款專用，防止借款人惡意挪用，中心應(yīng)根據(jù)不同購房類型委托銀行區(qū)別支付。對(duì)于商品房放款，在中心收到抵押登記材料后，委托銀行以轉(zhuǎn)賬方式將貸款資金劃至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶，不允許直接劃撥至借款人的個(gè)人銀行結(jié)算賬戶。對(duì)于存量房放款，在中心收到抵押登記材料后，委托銀行以轉(zhuǎn)賬方式將貸款資金劃至借款人的個(gè)人銀行結(jié)算賬戶。
5.貸后管理環(huán)節(jié)。（1）對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)類別貸款采取不同處理措施：對(duì)正常類貸款、關(guān)注類貸款由中心辦事處組織代辦銀行、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司通過電話督促借款人按時(shí)還款，采取“代辦銀行―保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司―辦事處”漸進(jìn)式催收方法，分層次進(jìn)行電話催收、上門催收；對(duì)次級(jí)類貸款、可疑類貸款除采取關(guān)注類貸款的催收方法外，中心辦事處由專人負(fù)責(zé)催收，必要時(shí)走訪借款人工作單位、約見本人，逐戶下發(fā)《催收貸款通知單》，明確還款時(shí)限，加大催收力度；對(duì)經(jīng)屢次催收仍不歸還的惡意貸款戶申請(qǐng)通過法律訴訟手段進(jìn)行催收。（2）加大訴訟和執(zhí)行力度。對(duì)于在保險(xiǎn)和擔(dān)保理賠責(zé)任外的已經(jīng)達(dá)到一定逾期時(shí)限符合條件的借款人，建議在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)入法律程序。同時(shí)密切與法院等部門的聯(lián)系，對(duì)于借貸關(guān)系沒有異議的案件應(yīng)盡量適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖恚瑺?zhēng)取縮短訴訟和執(zhí)行工作時(shí)間。建議中心借鑒銀行相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)逾期借款戶定期進(jìn)行曝光和訴訟，建立黑名單，可起到警示作用，使不良貸款得到有效控制。
6.其他風(fēng)險(xiǎn)防范措施。（1）開通短信提示服務(wù)。通過催收發(fā)現(xiàn)，很多欠款一次的借款人部分是因?yàn)橥洿婵睿菒阂馇愤€，因此中心有必要開通短信提示服務(wù)，既可起到提醒作用，也可減少中心催收精力。（2）建議公積金貸款上人民銀行征信系統(tǒng)。個(gè)人住房公積金貸款連續(xù)和累計(jì)欠款的現(xiàn)象很嚴(yán)重，很多人按時(shí)還款的意識(shí)淡薄，意識(shí)不到個(gè)人信用的重要性，因此建議利用征信系統(tǒng)來提高客戶對(duì)自己信用的重視。（3）建議對(duì)客戶區(qū)別對(duì)待，獎(jiǎng)罰分明。對(duì)于多年來還款良好的客戶，建議對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，允許這部分群體貸款還清后仍可享受最高額度貸款，起到激勵(lì)作用，從而帶動(dòng)全社會(huì)形成良好的還款信用氛圍；對(duì)于總是拖欠還款、惡意欠款的客戶應(yīng)有相應(yīng)的懲罰措施，如提高罰息力度、上浮貸款利率等方法，起到警示教育作用。（4）建議對(duì)借款人及其配偶實(shí)行公積金強(qiáng)制代扣，即先扣劃借款人及其配偶住房公積金賬戶資金轉(zhuǎn)賬償還貸款，不足部分再扣劃其個(gè)人銀行結(jié)算賬戶資金。這一舉措的效果很明顯，一方面保證借款人的住房公積金得到充分利用，另一方面也減輕了中心的催收壓力。（5）探索適合中國住房公積金貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)計(jì)。筆者認(rèn)為，應(yīng)將住房公積金信貸與商業(yè)保險(xiǎn)結(jié)合起來，開發(fā)出適應(yīng)不同消費(fèi)信貸種類的保險(xiǎn)品種，有效地分擔(dān)和轉(zhuǎn)移公積金管理中心風(fēng)險(xiǎn)。由公積金管理中心向保險(xiǎn)公司購買保費(fèi)，承擔(dān)保費(fèi)以保障貸款安全。保險(xiǎn)險(xiǎn)種包括財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)、人身意外傷害險(xiǎn)及履約保證保險(xiǎn)。
當(dāng)前，住房和改善住房條件日益成為廣大市民主要的消費(fèi)需求，住房信貸市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺、迅猛增長的態(tài)勢(shì)。在這種情況下，住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，一方面需要繼續(xù)簡(jiǎn)化手續(xù)、改善服務(wù)、加大力度支持日益增長的住房資金需求，另一方面不能只著眼于支持職工住房消費(fèi)，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，卻忽視資金使用的中長期規(guī)劃，缺乏對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重視和警惕。應(yīng)將信用風(fēng)險(xiǎn)防范做在事前，貫穿于整個(gè)貸款業(yè)務(wù)流程，逐步提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平不僅符合住房公積金自身的安全運(yùn)營要求，更事關(guān)住房制度改革和政策性住房金融發(fā)展的成敗。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：住房公積金制度；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范
中圖分類號(hào)：F830.589 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）02-0182-02
引言
目前，我國的住房公積金制度飽受詬病，各界要求住房公積金制度進(jìn)行改革的呼聲不斷。我國的住房公積金的管理在實(shí)際操作中也存在一些問題。住房公積金貸款主要是指住房公積金管理中心通過銀行對(duì)需要購買住房、并且繳納了住房公積金的職工以較低的利率發(fā)放貸款，幫助其購買住房。住房公積金制度對(duì)我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)起到了重要作用，幫助了許多沒有能力一次性付清購房價(jià)款的工薪族可以通過住房公積金貸款來購買住房。《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的住房公積金貸款是專指針對(duì)職工的個(gè)人住房貸款。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，從農(nóng)村出來進(jìn)入企業(yè)或者公司工作的人不斷增加，由于住房公積金具有強(qiáng)制性，我國住房公積金的總規(guī)模不斷增大，同時(shí)，申請(qǐng)住房公積金貸款的人也不斷增多。總規(guī)模的擴(kuò)大以及貸款人數(shù)的增多、貸款規(guī)模的擴(kuò)大，都為住房公積金風(fēng)險(xiǎn)的管理提出了新的挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理。
一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因
（一）借款人自身原因形成的風(fēng)險(xiǎn)――信用風(fēng)險(xiǎn)
所謂信用風(fēng)險(xiǎn)，又叫做違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人在未來沒有能力或者沒有意愿履行合約即無法償還本息或者不按時(shí)交納利息的風(fēng)險(xiǎn)，并由此給貸款人造成損失。在使用住房公積金貸款時(shí)，一般來說，有以下兩個(gè)方面的原因會(huì)導(dǎo)致借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
1.信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱的一方面是住房貸款公積金中心與個(gè)人信用信息的不對(duì)稱。由于我國對(duì)個(gè)人信用問題的重視不如歐美等發(fā)達(dá)國家，我國公民存在較多的所謂“老賴”，他們不是沒有能力償還而是鉆空子故意拖欠或者故意不償還。我國尚未建立起完備的個(gè)人信用備查系統(tǒng)，對(duì)于這些“老賴”而言，他們違約對(duì)他們未來的借貸或者是其他方面并無太大影響，他們只需要選擇不再住房公積金中心申請(qǐng)貸款或者換個(gè)地方進(jìn)行貸款即可，違約成本很小。
2.借款人沒有能力進(jìn)行償還。當(dāng)借款人向住房公積金中心申請(qǐng)貸款的時(shí)候，可能其自身所處環(huán)境不錯(cuò)，有穩(wěn)定的工作或者是有穩(wěn)定的收入來源。但是，隨著時(shí)間發(fā)展，可能是市場(chǎng)狀況變差導(dǎo)致公司大量裁員，或者是借款人自身的原因包括生病或者其他，導(dǎo)致借款人的經(jīng)濟(jì)狀況不像借款時(shí)那么好，所以無力對(duì)債務(wù)進(jìn)行償還。雖然其本身有著很強(qiáng)烈的償還意愿，但是缺乏償還的能力。
（二）市場(chǎng)環(huán)境變化造成的風(fēng)險(xiǎn)――抵押物價(jià)值變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)
一般來說，住房公積金貸款的時(shí)間期限較長，大多在十年以上。市場(chǎng)是在不斷發(fā)展的，各種創(chuàng)新層出不窮，同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境也在不斷變化。在個(gè)人進(jìn)行住房公積金貸款時(shí)，會(huì)為自身的貸款提供抵押物。但是，隨著時(shí)間的變化，市場(chǎng)環(huán)境也在改變，這就會(huì)帶來抵押物價(jià)值的變化。住房公積金抵押貸款與一般貸款區(qū)別最大的就是住房公積金貸款一般都是把已付首付的住房作為抵押物，所以在抵押物風(fēng)險(xiǎn)方面，主要的風(fēng)險(xiǎn)就是住房面臨的價(jià)格隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化的風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)存在法律方面糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。在我國，最近兩年許多專家都在“唱衰”房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為我國的房價(jià)太高，處于不理性的價(jià)格區(qū)間。雖然不敢說專家們的預(yù)測(cè)是否正確，但是我們可以看到，從2013年開始，我國的房價(jià)就開始沒有繼續(xù)上漲甚至有些地方出現(xiàn)了下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天已經(jīng)過去似乎是大家的共識(shí)。所以，在未來多變的市場(chǎng)上，住房價(jià)格的變化會(huì)對(duì)抵押物的價(jià)值產(chǎn)生較大影響。
（三）住房公積金貸款使用的擔(dān)保方式帶來的風(fēng)險(xiǎn)
住房公積金貸款的擔(dān)保方式就像上文提到的，一般都是用要進(jìn)行貸款的住房進(jìn)行抵押，在這個(gè)過程中會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在，開發(fā)商對(duì)住房都是采取預(yù)售的模式，即房屋尚未建成或者正在建設(shè)中即對(duì)住房進(jìn)行銷售，消費(fèi)者購買住房。在這個(gè)過程中，由于住房尚未建成，購買時(shí)采用住房進(jìn)行抵押貸款就可能會(huì)出現(xiàn)在未來住房出現(xiàn)問題時(shí)，加重風(fēng)險(xiǎn)。并且，從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度來看，使用要進(jìn)行貸款的房屋進(jìn)行抵押貸款是不符合這一原理的。
此外，公積金中心由于自身的原因，不可能了解每一個(gè)借款人的詳細(xì)情況以及準(zhǔn)確衡量借款人提供的抵押品的價(jià)值，會(huì)存在在錯(cuò)誤估計(jì)的情況。而每一個(gè)申請(qǐng)貸款的個(gè)人則十分清楚自身的情況以及提供的抵押物的情況，故可能存在公積金中心無法掌握的會(huì)導(dǎo)致未來借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。2008年美國次貸危機(jī)中，飽受詬病的就是那些為美國公民提供住房貸款的商業(yè)銀行為了自身利益在住房貸款之前根本不進(jìn)行盡職調(diào)查，為那些未來沒有能力進(jìn)行還款的低收入群體提供貸款，導(dǎo)致最后他們的違約。而對(duì)于這些個(gè)人的情況，目前也沒有強(qiáng)制性要求進(jìn)行擔(dān)保，因此，客觀上存在著個(gè)人違約的可能。
（四）開發(fā)商方面的風(fēng)險(xiǎn)
其實(shí)所謂開發(fā)商方面的風(fēng)險(xiǎn)，主要就是指由于開發(fā)商方面的原因而造成的住房公積金貸款未來出現(xiàn)可能不能償還而導(dǎo)致進(jìn)行住房公積金貸款的銀行損失的風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)在的住房基本是采用預(yù)售的形式來進(jìn)行住房銷售，所以購房者在買房進(jìn)行住房公積金貸款時(shí)，其所購買的住房并未真正建成。所以，在未來的建設(shè)中，由于開發(fā)商的建筑材料違規(guī)或者建筑高度、建筑格局或者其他原因，導(dǎo)致開發(fā)商無法按時(shí)交房，從而帶來購房者不能按時(shí)入住。在這種情況下，購房者一般就會(huì)選擇不再支付公積金貸款的還款，那么由此帶來的損失就只有承擔(dān)貸款的銀行負(fù)責(zé)。
二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理及防范措施
【關(guān)鍵詞】 住房公積金 貸款 風(fēng)險(xiǎn) 防范
Abstract ： The paper mainly discusses the risks which China's housing accumulation fund loan face and prevention.
1.住房公積金貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
我國住房公積金個(gè)人貸款帶有政策性和金融性的雙重屬性，不可避免的存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款主要采取抵押貸款方式，雖然抵押貸款本身是一種安全性好、資金回收率高的優(yōu)良信貸方式，但是由于現(xiàn)行的管理機(jī)制尚不健全，配套的法律法規(guī)尚不完善，因此住房公積金貸款存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
1.1信用風(fēng)險(xiǎn)
一是主觀原因造成信用風(fēng)險(xiǎn)，指的是由于借款人還款意愿不足造成不按時(shí)還款或惡意拖欠的情況。二是客觀原因造成信用風(fēng)險(xiǎn)，指的是自然和社會(huì)原因造成借款人無力償還貸款。包括貸款人因疾病、車禍、火災(zāi)等意外事故導(dǎo)致傷殘失去工作能力或死亡；貸款人婚姻發(fā)生變化，導(dǎo)致家庭收入減少；貸款人由于觸犯刑法而被判處刑罰；由于國家經(jīng)濟(jì)政策的變化、機(jī)構(gòu)改革、人員分流、企業(yè)虧損、破產(chǎn)等原因?qū)е沦J款人失業(yè)、下崗、收人下降和無收入來源等，造成借款人還貸能力下降的情況。
我國目前個(gè)人信用記錄體系不完善，也沒有對(duì)借款人實(shí)行信用等級(jí)細(xì)分管理，商業(yè)銀行征信系統(tǒng)建設(shè)有待完善，一定程度上影響了借款人信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
1.2經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)
一是由于住房公積金貸款是政策性資金貸款，貸款期限較長，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。有的地方公積金貸款政策規(guī)定個(gè)人住房公積金貸款最長期限為30年，時(shí)間跨度過長，導(dǎo)致不確定因素增加。二是作為政策性住房貸款，住房公積金管理部門基于考慮減輕職工貸款費(fèi)用，多數(shù)公積金貸款沒有按要求辦理房屋保險(xiǎn)或置業(yè)擔(dān)保，缺乏防范風(fēng)險(xiǎn)的雙重機(jī)制。三是在現(xiàn)行管理體制下，個(gè)別地方政府忽視貸款質(zhì)量，違規(guī)指定公積金管理部門發(fā)放違規(guī)或風(fēng)險(xiǎn)較大的貸款。
1.3抵押物執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)
一是當(dāng)?shù)盅何锸潜粓?zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋時(shí)，人民法院可以查封，卻不能拍賣、變賣或者抵債。二是拍賣抵押房屋的價(jià)格低于貸款及利息，加上還要為房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移付出多種勞務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)，使得住房公積金貸款可收回部分減少。
1.4職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)每一環(huán)節(jié)都涉及人為審核與具體操作，如果信貸業(yè)務(wù)人員和相關(guān)管理人員業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心不強(qiáng)，把關(guān)不嚴(yán)，審查不力，就會(huì)出現(xiàn)操作不規(guī)范的現(xiàn)象，甚至?xí)霈F(xiàn)由于職業(yè)道德缺失，縱容虛假貸款行為發(fā)生的情況，從而加大了貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2.住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
2.1強(qiáng)化制度建設(shè)，構(gòu)建住房公積金風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制
地方政府應(yīng)督促住房管理部門按《住房公積金管理?xiàng)l例》和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并嚴(yán)格程序，及時(shí)核銷壞死賬，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化解目前由于政策關(guān)系而形成的風(fēng)險(xiǎn)。中心要對(duì)內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，優(yōu)化流程控制，明確職責(zé)。職能部門要明確各自的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，并形成約束機(jī)制，減少、消除不規(guī)范操作。同時(shí)加快信息化建設(shè)，建立住房公積金數(shù)據(jù)庫共享系統(tǒng)。住房公積金風(fēng)險(xiǎn)控制要走出人為控制的單一模式，形成信息監(jiān)控體系，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和預(yù)警制度，使住房公積金的管理風(fēng)險(xiǎn)得到有效的化解。
2.2推進(jìn)信用體系建設(shè)，構(gòu)建個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫平臺(tái)
住房管理部門應(yīng)積極提供開發(fā)商及借款人財(cái)產(chǎn)、負(fù)債及信用狀況等信息，及時(shí)通報(bào)失信事實(shí)，與其它部門共享信息，提高對(duì)信用可疑的開發(fā)商及借款人的記載、分析、處理和通報(bào)功能，加強(qiáng)對(duì)可疑個(gè)貸交易的統(tǒng)一監(jiān)測(cè)，在此基礎(chǔ)上，與公安、城建、工商、稅務(wù)等部門形成聯(lián)網(wǎng)協(xié)作的信息平臺(tái)，聯(lián)手對(duì)失信者進(jìn)行處罰和抵制，促進(jìn)誠信有序社會(huì)氛圍的逐步建立。
建立借款人資信等級(jí)評(píng)定機(jī)制，科學(xué)判斷借款人收入的真實(shí)性及未來發(fā)展趨勢(shì)，并根據(jù)年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)狀況等信息對(duì)借款人劃定信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)定信用級(jí)別。應(yīng)著手開發(fā)個(gè)人信用自動(dòng)評(píng)級(jí)系統(tǒng)和預(yù)警系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)采集借款人的個(gè)人誠信信息，形成動(dòng)態(tài)評(píng)級(jí)制度。動(dòng)態(tài)評(píng)級(jí)系統(tǒng)與預(yù)警系統(tǒng)實(shí)行數(shù)據(jù)庫共享。
2.3嚴(yán)格住房公積金貸款的抵押管理，防范抵押風(fēng)險(xiǎn)
一要嚴(yán)把按揭項(xiàng)目評(píng)審關(guān)。加強(qiáng)住房公積金貸款按揭合作評(píng)審，著力扶持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，選擇信用良好、實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展貸款按揭合作。對(duì)預(yù)售樓盤“五證”不全、土地抵押的不予合作，對(duì)財(cái)務(wù)狀況不佳、銷售前景不明的中止合作，對(duì)主體結(jié)構(gòu)尚未封頂?shù)臅壕徍献鳎_保貸款按揭合作無風(fēng)險(xiǎn)。
二要完善抵押物管理措施，科學(xué)辨別抵押物。認(rèn)真審查抵押房屋的合法性，對(duì)用存量房作抵押的，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清或共有比例劃分不清的，不予貸款；用期房設(shè)置抵押的，嚴(yán)格審查開發(fā)商以往的社會(huì)資信狀況及其已開發(fā)房屋的銷售結(jié)存情況和過去開發(fā)工程的質(zhì)量驗(yàn)審情況。要求售房單位承諾到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不履行承諾的，負(fù)連帶責(zé)任。抵押率嚴(yán)格控制在70%以內(nèi)，避免抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
2.4建立開發(fā)商連帶責(zé)任保證、制度，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)
由于住房公積金貸款大都是采用商品房（期房）抵押，中心憑商品房抵押備案登記手續(xù)，即《商品房他項(xiàng)權(quán)證》發(fā)放貸款，要待商品房竣工驗(yàn)收辦理房屋權(quán)屬證明并進(jìn)行抵押登記后，抵押權(quán)人才能取得經(jīng)換發(fā)的正式《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。其間，為防止抵押物懸空，確保抵押權(quán)益，須通過建立開發(fā)商連帶責(zé)任保證制度來解決這一問題。在保證期間，如因開發(fā)商所出售商品房不能如期竣工、綜合驗(yàn)收不合格，或不能按時(shí)辦理房屋權(quán)屬證明及《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等情況而影響借款人按時(shí)還款或不履行還款義務(wù)的，開發(fā)商有回購該房屋的義務(wù)，并依保證合同約定承擔(dān)連帶還款責(zé)任。
2.5規(guī)范業(yè)務(wù)操作與管理，降低業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)
一是規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程。對(duì)住房公積金貸款業(yè)務(wù)流程進(jìn)行科學(xué)定制，明確劃分操作環(huán)節(jié)及其審核重點(diǎn)，提煉形成業(yè)務(wù)操作規(guī)范，保證貸款環(huán)節(jié)銜接順暢，易于業(yè)務(wù)人員熟練掌握，以操作程序的規(guī)范性保障貸款的安全性。對(duì)主要環(huán)節(jié)歸納制定審核與操作控制要點(diǎn)，對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)重點(diǎn)控制，避免疏漏。
二是加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)操作的監(jiān)督與復(fù)審，實(shí)行雙人或多人操作，對(duì)操作人員明確分工、落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)化相互監(jiān)督，對(duì)操作失誤降到最低，減少人為操作風(fēng)險(xiǎn)。
2.6建立抵押房屋保險(xiǎn)制度，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)
為了降低和化解住房公積金抵押貸款的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，最有效的辦法是建立貸款抵押房屋保險(xiǎn)制度，可按抵押房屋保險(xiǎn)、貸款保證保險(xiǎn)、借款人壽險(xiǎn)等險(xiǎn)種逐步分項(xiàng)投保，以分散和降低貸款意外風(fēng)險(xiǎn)。建立貸款抵押房屋保險(xiǎn)制度，對(duì)于防范借貸雙方的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)都具有重要作用。
2.7加強(qiáng)宏觀調(diào)控，保持住房公積金貸款業(yè)務(wù)的良好發(fā)展
建議各主管部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，并為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供及時(shí)、有力的指導(dǎo)，為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展提供有力保證。銀行監(jiān)管部門也要不斷加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管，對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)常性的測(cè)量、監(jiān)督和評(píng)估，定期制定風(fēng)險(xiǎn)管理指引，為中心制定風(fēng)險(xiǎn)控制決策提供有力依據(jù)。各行業(yè)主管部門還應(yīng)建立信息交流機(jī)制，定期交流和披露自己掌握的信息，指導(dǎo)中心根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況及時(shí)制定規(guī)避、分散、轉(zhuǎn)移等防控措施，加強(qiáng)對(duì)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)約束。
結(jié)束語
住房公積金牽涉到千家成戶，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)的防范任重道遠(yuǎn)，因此每一個(gè)住房公積金管理者必須時(shí)刻注意防范風(fēng)險(xiǎn)，使住房公積金健康、穩(wěn)定、安全、 高效地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]張小平：淺議住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范[J]，經(jīng)濟(jì)師，2006.
期房與現(xiàn)房不同，期房是屬于一種尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這也是很多房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。那么，買期房可以用住房公積金貸款嗎？下面一起去了解下。
公積金貸款 其實(shí)，買期房也是可以用住房公積金貸款的。因?yàn)楣e金貸款是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)毓e金管理之間建立的合作關(guān)系為基礎(chǔ)的，只要該項(xiàng)目的開發(fā)商與管理有合作關(guān)系，期房還是能申請(qǐng)公積金貸款。
由于買期房風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，需要注意哪些事項(xiàng)？購房者要注意下列問題：注意售樓處是否有預(yù)售許可證；注意付款時(shí)間及方式；注意違約責(zé)任的約定；注意合同中訂立＂預(yù)期違約＂條款。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
