時(shí)間：2022-09-22 01:08:19
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房保障，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
在施行十余年之后，中國(guó)主要針對(duì)戶籍居民的住房保障體系，隨著新型城鎮(zhèn)化的演進(jìn)而顯現(xiàn)多種不適應(yīng)癥，其體系重構(gòu)時(shí)不我待。
上世紀(jì)末的住房制度改革，將大部分單位公租房屋變成了房改房，它們與商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政府提供的廉價(jià)租賃房一起，構(gòu)成了城市居民的住房體系。在這個(gè)混雜體系里，政府賦予經(jīng)濟(jì)適用住房“過(guò)渡者”角色，但由于有明確戶籍限制，無(wú)法覆蓋非本地居民，在經(jīng)適房與廉租房之間的“斷層”居民，也未被保障房體系所覆蓋。
“十一五”期間，中國(guó)保障房出現(xiàn)了低價(jià)房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、改造房等不同的種類，在數(shù)量上實(shí)現(xiàn)了“跨越”，上述“斷層”問(wèn)題得以部分解決。“十二五”期間，各地規(guī)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，試圖進(jìn)一步解決“斷層”問(wèn)題。
地方政府為完成中央下達(dá)的建設(shè)任務(wù)，面臨較大資金壓力，“重量不重質(zhì)”，于是采取 “偏遠(yuǎn)建設(shè)”“混搭湊數(shù)”“以次充好”等做法。由于“保障房”體系不清，一些城市的低價(jià)房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)質(zhì)成了炒房主力軍，地方保障房建設(shè)大多在“鉆漏洞”和“打補(bǔ)丁”中艱難前行。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾幾次派出巡查組，對(duì)全國(guó)主要省、自治區(qū)、直轄市的保障性安居工程進(jìn)行巡查。這被看作是對(duì)全國(guó)保障房空置、錯(cuò)配等問(wèn)題的摸底，系統(tǒng)性改革因此醞釀。
房地產(chǎn)專家建議：國(guó)家只建廉租房、公租房這類真正意義上的保障房，才能使保障房沒(méi)有投資甚至投機(jī)空間；制定保障房的監(jiān)管和退出機(jī)制，嚴(yán)格住房保障對(duì)象的進(jìn)入、退出條件以及相應(yīng)的管理辦法，才能確保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，首次明確將對(duì)公租房使用情況等定期檢查，承租家庭出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等違規(guī)行為將被收回房屋，五年內(nèi)不得再次申請(qǐng)保障性住房。
隨著城鎮(zhèn)化加速，越來(lái)越多外來(lái)務(wù)工人員有了住進(jìn)保障房的迫切需求，僅靠對(duì)保障房體系進(jìn)行局部調(diào)整，無(wú)法根本解決問(wèn)題。我們注意到，中央已將保障房問(wèn)題列入重中之重，各地打著保障房旗號(hào)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、低價(jià)房，或面臨全面梳理甚至清盤。我們期待決策層抓住新型城鎮(zhèn)化的難得契機(jī)，敢于擔(dān)當(dāng)，善用智慧，重構(gòu)保障房機(jī)制。
——編者
強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)是政府為穩(wěn)定房市而推行的又一政策。對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)《小康》記者重申了對(duì)保障性住房建設(shè)的十點(diǎn)思考
一、完善住房政策比市場(chǎng)房?jī)r(jià)更重要
住房政策的制度建設(shè)遠(yuǎn)比一時(shí)的市場(chǎng)房?jī)r(jià)更重要。
早在1998年23號(hào)房改文件出臺(tái)時(shí)，我們就提出要在建立商品房市場(chǎng)的同時(shí)建立起解決低收入人群的社會(huì)保障制度；當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房未加任何限制條件的混入到商品房的行列而自由交易時(shí)，我們又提出應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房加以回購(gòu)的限制；當(dāng)幾乎所有的媒體都在爭(zhēng)論“居者有其屋”時(shí)，我們提出解決住房權(quán)利是有住房而非一定要有房產(chǎn)，更多的低收入家庭應(yīng)靠政府解決廉租房……
我們?cè)岢隽藷o(wú)數(shù)在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是大逆不道的主張，被認(rèn)為是“人民公敵”的輿論。因?yàn)槲覀兪前l(fā)展商，因此就一定是只為了代表利益集團(tuán)的立場(chǎng)，立場(chǎng)決定了對(duì)錯(cuò)，道理在偏激者面前顯得毫無(wú)反抗之力。
據(jù)我觀察，中國(guó)近十年房改貨幣化分配之后的核心問(wèn)題，恰恰是沒(méi)有同步建立一套社會(huì)保障體系，過(guò)度的依賴于原有的福利分配和市場(chǎng)化。雖然同步出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用住房政策，但由于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重目標(biāo)，使經(jīng)濟(jì)適用住房并未能有效的落實(shí)于應(yīng)分享改革成果的低收入家庭，并變相成為了可以自由交易的商品房。因此購(gòu)買行為遠(yuǎn)大于租賃行為，仍讓大量的低收入家庭可望而不可及。
事實(shí)更多表現(xiàn)出的是，政府在保障性住房體系建設(shè)上的“缺位”和在市場(chǎng)中過(guò)度壟斷與行政干預(yù)的“錯(cuò)位”，以至于形成了全民購(gòu)房運(yùn)動(dòng)和價(jià)格信號(hào)的扭曲。
本來(lái)老百姓無(wú)需關(guān)心商品房房?jī)r(jià)，而只要知道如何能解決住房問(wèn)題。如果全國(guó)上下所有人來(lái)關(guān)心商品房的房?jī)r(jià)了，那說(shuō)明住房制度建立的不完善。
二、保障性住房應(yīng)以政府為主體
只有政府買單的才叫保障性住房。
世界各國(guó)將住房大多分為公屋或私屋。公屋――公共住房是由政府買單的保障性住房。而私屋則為商品房，是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場(chǎng)化的商品房，是私人支付全部土地使用成本與建筑成本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
只有劃撥土地上的住房是土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸國(guó)家所有。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房者只擁有房屋的實(shí)體財(cái)產(chǎn)，但并不擁有土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而土地非出讓的劃撥則是政府的買單部分或財(cái)產(chǎn)收入的轉(zhuǎn)移部分。這就是住房保障性質(zhì)的最基本特征。
保障性住房權(quán)是國(guó)家對(duì)人權(quán)的保護(hù)。就像中國(guó)有城市對(duì)流浪者救濟(jì)的制度一樣，是人權(quán)的保護(hù)，也包括提供政府買單的免費(fèi)食宿。
社會(huì)保障性住房，政府當(dāng)然可以用市場(chǎng)化的方式建設(shè)，但并不等于凡是市場(chǎng)化的住房都成了社會(huì)保障性住房。尤其凡是交納了土地出讓金的商品房都不能列入保障性住房的范疇，許多人錯(cuò)誤的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一種保障性住房。也有人錯(cuò)誤的理解：“雙限”商品房是一種保障性住房。這都是從根本上忽略了政府已從商品房的土地出讓中獲取了應(yīng)得的或最大的利益。政府不但沒(méi)有承擔(dān)買單的責(zé)任，反而要求市場(chǎng)去提供社會(huì)保障，這是一個(gè)荒謬的邏輯。
企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自于它的贏利能力，判斷企業(yè)的行為唯一的標(biāo)準(zhǔn)是法律。而承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，政府是主體。
三、保障對(duì)象應(yīng)為低收人群
“居者有其屋”的真實(shí)意義是提供無(wú)法用私房（商品房）解決住房問(wèn)題又無(wú)權(quán)享受政府提供的保障性住房的另一種選擇。
盡管現(xiàn)在有讓中等收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的提法，但我覺(jué)得這不太現(xiàn)實(shí)。我們的社保問(wèn)題還沒(méi)有完全解決，把醫(yī)保、教育等問(wèn)題都放棄，優(yōu)先來(lái)解決住房問(wèn)題，這種方案值得探討。
需要得到政府保障的低收入人群的比例相對(duì)比較低。從全世界來(lái)看，真正需要城市或國(guó)家完全保障的人口只有10%。但中產(chǎn)階級(jí)比例很大，我不認(rèn)為我國(guó)有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)保障中產(chǎn)階級(jí)的住房問(wèn)題。
四、設(shè)置保障性住房的退出制
保障性住房還需要解決另一個(gè)問(wèn)題就是退出制度。現(xiàn)在的情況是，住進(jìn)去以后就不出去了。因?yàn)椴荒芙鉀Q這些問(wèn)題，所以政府也不愿意建實(shí)物。過(guò)去北京是通過(guò)收購(gòu)舊房子之類的進(jìn)行實(shí)物配租，幾萬(wàn)戶中實(shí)物配租的只有幾千戶，剩余的都是發(fā)補(bǔ)貼。
一提到保障性住房，就有人舉例說(shuō)香港的“居者有其屋”政策，其實(shí)這在理解上有誤差。當(dāng)時(shí)香港提出“居者有其屋”是給那些不能買私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一種選擇。這和完全保障居住權(quán)利是兩回事。“居者有其屋”包括政府提供幫助讓你具備購(gòu)房能力的人，即不具備購(gòu)房能力人群；廉租房是完全無(wú)能力的人，那些人居住的區(qū)域到現(xiàn)在也很差。現(xiàn)在中間階層的那部分人群數(shù)量在增長(zhǎng)，而這部分人中有些經(jīng)濟(jì)條件得到了改善，甚至有奔馳車出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在發(fā)愁怎么讓這些人出去。
美國(guó)政府采取的辦法是只準(zhǔn)你住三年，也就是說(shuō)政府只幫助你三年，三年以后就強(qiáng)制你離開(kāi)。有特殊困難、生老病死、失業(yè)的可以繼續(xù)住三年，就是怕你賴在政府的保障性住房里不走。我們現(xiàn)在沒(méi)有這樣做，因?yàn)槲覀兊氖杖胱C明制度還很不完善。
五、城市建設(shè)用地供給VS農(nóng)村宅基地
任何國(guó)家都必須對(duì)國(guó)民的住房問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任，這種責(zé)任包括供給建設(shè)居住房屋的用地。
中國(guó)目前存在的問(wèn)題是無(wú)論這幾年的房地產(chǎn)投資有多少的增長(zhǎng)，都未能實(shí)現(xiàn)我國(guó)政府1996年向聯(lián)合國(guó)提交的報(bào)告中在2000年應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。至少今天不管是城市還是農(nóng)村都無(wú)法滿足這種最基本的成套住宅。那么又讓這些城市居民不管是買還是租又住在哪里呢？
在限制城市建設(shè)用地供給和耕地18億畝紅線的政策中唯獨(dú)不限制農(nóng)村宅基地的發(fā)展。因此宅基地的總面積超過(guò)了城市建成區(qū)總量的四倍多，同時(shí)城市還要為“農(nóng)民工”進(jìn)城提供長(zhǎng)期甚至永久性住房。
這個(gè)矛盾的根子也許正在于兩種不同土地性質(zhì)的政策上。
六、以土地出讓收入保障性住房建設(shè)資金
最能支撐地方政府快速積累財(cái)富的就是土地資源。幾年前各地政府紛紛提出的經(jīng)營(yíng)城市的概念重點(diǎn)就放在了經(jīng)營(yíng)城市的土地上，土地收入成了地方財(cái)政的第二大來(lái)源。城市的建設(shè)與開(kāi)發(fā)同樣提供了大量的稅收。
根據(jù)《中國(guó)國(guó)土資源年鑒2005》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年全國(guó)國(guó)有土地供應(yīng)出讓181510.3公頃，成交價(jià)款6412.2億元，扣除實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的資金以及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等各種費(fèi)用之后實(shí)現(xiàn)的土地凈收益為2339.8億元。根據(jù)2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總額為1035.2億元。土地的凈收益是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的2.26倍。
讓弱勢(shì)群體分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革成果，既要解決一次分配中的競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題，也要注重二次分配中的保障與殺富濟(jì)貧的轉(zhuǎn)移分配問(wèn)題，住房尤其是重中之重。在中國(guó)已基本保障了就業(yè)與生存的尊嚴(yán)時(shí)，最難解決也是最必須解決的就是低收入家庭的住房問(wèn)題。讓一張床變成一套房，歷來(lái)都是各國(guó)政府的重要任務(wù)。
政策的導(dǎo)向?qū)淖屖袌?chǎng)承擔(dān)低收入家庭的住房責(zé)任，變?yōu)橛烧袚?dān)社會(huì)保障住房責(zé)任的轉(zhuǎn)化。真正對(duì)民生的關(guān)注正是體現(xiàn)在這種由政府買單的社會(huì)保障制度上。
七、減稅貼息解決中產(chǎn)階層住房
對(duì)于中等收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的說(shuō)法，我覺(jué)得首先從經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家會(huì)向中產(chǎn)階層分配財(cái)產(chǎn)。如果經(jīng)濟(jì)適用房面向中產(chǎn)階層，這實(shí)際上就帶有一種財(cái)產(chǎn)分配的性質(zhì)。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度說(shuō)，財(cái)產(chǎn)分配不應(yīng)該向中產(chǎn)階層傾斜。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上找不到要對(duì)中等收入家庭給以保障或補(bǔ)貼的理論，但發(fā)達(dá)國(guó)家大多有以國(guó)家為后盾的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)方式中的貼息貼租的做法。
貼息是指對(duì)特定人群購(gòu)房所發(fā)放的低息貸款。貼息是輔助這些家庭靠自身能力在市場(chǎng)中解決住房問(wèn)題的重要手段。貼租是指對(duì)特定人群租房需求實(shí)行的過(guò)渡性消費(fèi)，讓租金高于廉租房但略低于市場(chǎng)的一種租賃住房消費(fèi)。
我認(rèn)為中等收入人群的住房問(wèn)題不能完全靠國(guó)家保障，想保也保不起。但要靠國(guó)家支持，變成住房體系中的一部分。
各國(guó)購(gòu)房中大多有相應(yīng)的減稅制度，為什么中國(guó)沒(méi)有執(zhí)行呢？當(dāng)貨幣收入轉(zhuǎn)為實(shí)體財(cái)產(chǎn)時(shí)，反而加了許多稅，包括二手房交易中的各種稅收，還要加什么物業(yè)稅。這一系列稅收政策也許對(duì)高收入和對(duì)投資獲利高于稅收損失的人來(lái)說(shuō)是無(wú)所謂的（稅收是可以轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中的），但對(duì)中等收入人群來(lái)說(shuō)則變成了巨大的交易成本，或者說(shuō)成為了購(gòu)買障礙，許多人沖進(jìn)一手房市場(chǎng)攀高，也與二手房交易的稅收過(guò)重相關(guān)。
減稅的最大受益者并非是被稱為富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因?yàn)槎~減免的購(gòu)房稅收對(duì)富人們的納稅幾乎沒(méi)有太多影響，一次享受之后就不再有用了。但對(duì)中等收入或者中等偏下收入的家庭則會(huì)在梯次消費(fèi)中多次使用，并真正提高他們的住房支付能力，增加市場(chǎng)中的交易量與稅收總量。
八、建設(shè)房屋租賃市場(chǎng)減壓房市
低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向購(gòu)房消費(fèi)過(guò)渡的時(shí)候可以進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，減緩住房壓力。
租賃性住房的建設(shè)就成為繼低收入保障性體系建立之后的另一項(xiàng)重大工程。保障是政府買單的行為，而租賃是政府政策支持的行為，完全可以在政策的支持與引導(dǎo)下，靠市場(chǎng)的力量迅速的建立起來(lái)，這會(huì)對(duì)中等收入人群和整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。
保障性住房的受益人本來(lái)也進(jìn)入不了市場(chǎng)（強(qiáng)制性拆遷補(bǔ)償者除外），但中等收入人群則會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，只有當(dāng)市場(chǎng)中的租賃性住房具有規(guī)模時(shí)，這部分消費(fèi)才會(huì)被從購(gòu)買行列中分離變成梯次消費(fèi)的過(guò)渡，讓收入在幾年之后有所提高時(shí)再升級(jí)。
完整的住房體系建立是個(gè)分步實(shí)施的較長(zhǎng)階段，但建立住房體系時(shí)應(yīng)先分析現(xiàn)有的住房情況和消費(fèi)需求。有一套能覆蓋各種收入人群的完善體系安排。而不是頭痛時(shí)治頭、腳痛時(shí)治腳，讓市場(chǎng)在一個(gè)更完善的政策指導(dǎo)下運(yùn)行。
九、商品房?jī)r(jià)總體會(huì)上漲
房?jī)r(jià)由供給以及需求來(lái)決定的。
目前，我國(guó)35歲以下的成年人口約為4億人，到2015年則會(huì)接近6億人，已成為了中國(guó)的主力人口群，他們也是近幾年工資收入增長(zhǎng)最快的年齡組，三年半的收入增長(zhǎng)超過(guò)了45%，因此他們的生活方式會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。正是由于這種收入高增長(zhǎng)的預(yù)期和結(jié)婚生子的剛性需求使得他們成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，從已購(gòu)房人群的統(tǒng)計(jì)中可以看出，這一年齡段的購(gòu)房比例占全部購(gòu)房人群中約70%（兩個(gè)十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未結(jié)婚先有房或?yàn)榻Y(jié)婚而購(gòu)房者占有相當(dāng)比例，為改善居住條件者更占多數(shù)。這種剛性需求隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期看好而正在加強(qiáng)，這一現(xiàn)象一直會(huì)持續(xù)到2020年。
同時(shí)，在用地上，我們總的用地指標(biāo)不變時(shí)，卻需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途時(shí)，就必然使商品房建設(shè)的可用地?cái)?shù)量減少，在本來(lái)就供不應(yīng)求的局面之下減少商品房的土地供給又必然的進(jìn)一步推高了土地的價(jià)格，轉(zhuǎn)而變成了推高房?jī)r(jià)的因素。
2007年11月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，我認(rèn)為這只是暫時(shí)的并且是局部區(qū)域的，不可能是大范圍的全線下跌。有人誤以為凡是商品就一定會(huì)隨著工業(yè)化生產(chǎn)的效率提高而降低生產(chǎn)的成本，從而降低商品的價(jià)格，這也許是個(gè)錯(cuò)誤。凡是和稀缺資源消耗密切相關(guān)的商品，不管如何改進(jìn)生產(chǎn)，提高效率都無(wú)法完全消化資源緊缺而影響的價(jià)格上漲。許多商品隨著必要成本的增長(zhǎng)也會(huì)始終保持上漲的趨勢(shì)，就象豬肉、雞蛋和牛奶會(huì)有局部時(shí)間的波動(dòng)，但最終也只會(huì)上漲而無(wú)法因生產(chǎn)效率提高而降價(jià)。
十、關(guān)鍵在于保障住房政策的執(zhí)行度
住房保障性政策的出臺(tái)受到了全社會(huì)的關(guān)注與歡迎，但更多的人都在懷疑政策的可執(zhí)行性與執(zhí)行的力度。我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)政策一定會(huì)得到貫徹與執(zhí)行的，否則當(dāng)?shù)氐娜舜笈c政協(xié)都會(huì)不干的。但執(zhí)行到什么程度則要看當(dāng)?shù)卣x擇的平衡點(diǎn)是否合理與適度了。
關(guān)鍵詞:保障性住房;經(jīng)濟(jì)適用房;線性回歸法
中圖分類號(hào):F29
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1672-3198(2010)16-0122-02
0 引言
20世紀(jì)90年代住房市場(chǎng)化改革以來(lái),住房私有化率大幅提升,人們對(duì)住房的需求越來(lái)越大。2003年北京居民房屋產(chǎn)權(quán)情況調(diào)查顯示,商品房的比重只有0.65%,統(tǒng)計(jì)到2008年,商品房的比重已經(jīng)達(dá)到28.6%,漲幅達(dá)到4400%,說(shuō)明居民對(duì)住宅的剛性需求越來(lái)越大,商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅攀升。截止至2009年第四季度,北京地區(qū)四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房銷售均價(jià)為25907元/平方米,人們的住房壓力也是越來(lái)越大。過(guò)高的房?jī)r(jià)如果嚴(yán)重背離了廣大市民的實(shí)際支付能力和全社會(huì)的承受能力,將會(huì)影響健康社會(huì)心理的形成和保護(hù)。因此,自從取消福利分房以來(lái),北京就積極地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等各種保障房政策,統(tǒng)稱四級(jí)住房保障管理體系。
保障性住房是針對(duì)目前上市的商品房而言的,包括有政策性租賃房,廉租房,經(jīng)濟(jì)適用房,限價(jià)房。保障性住房是政府在考慮本地中低收入家庭購(gòu)房困難,針對(duì)目前市場(chǎng)過(guò)高的房?jī)r(jià),實(shí)行分類保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn),具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。經(jīng)過(guò)十幾年來(lái)商品房市場(chǎng)的自由發(fā)展實(shí)踐證明,隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步深化改革,逐漸顯現(xiàn)出其中能夠由人所控制的因素,這些不利因素有使市場(chǎng)脫軌運(yùn)行的危險(xiǎn)。
1 提出問(wèn)題
當(dāng)前房?jī)r(jià)的居高不下使部分人的住房需求得不到滿足,特別是像北京這種面向國(guó)際化的城市,住房問(wèn)題必然要成為發(fā)展過(guò)程中的重大矛盾。不論是常住人口還是外來(lái)人口,首次購(gòu)房或者二套房,又或是拆遷家庭以及想改善住房的人群都對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的要求。這些都是社會(huì)和諧健康發(fā)展需要考慮的問(wèn)題。北京房?jī)r(jià)十倍的增長(zhǎng)所帶來(lái)的后果更需要關(guān)注。
今年兩會(huì)期間,北京市國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林表示,2010年,新建小區(qū)中保障性住房的配套比例將實(shí)現(xiàn)翻倍,由過(guò)去的15%提高至30%。 在《2010房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中也肯定了為了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,達(dá)到滿足需求和促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的,將加大保障性住房的供應(yīng),可見(jiàn),目前保障性住房任務(wù)已經(jīng)提上日程,落實(shí)保障性住房的建設(shè)的作用將不僅僅局限于區(qū)域性地完善房屋保障體系,而將日益對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮重大的作用。
2010年住宅用地總供應(yīng)面積達(dá)到2500公頃,其中保障性住房和中小型住房比例不小于70%,保障性住房支持力度再次加大。今年不僅是保障住房大量建成投入使用的一年,也是實(shí)施三年規(guī)劃的年份,將進(jìn)一步增加投資,擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模,保障性住房在房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的位置更加重要。
綜上所述,保障性住房的供應(yīng)情況將影響北京房地產(chǎn)市場(chǎng),一般而言保障性住房的供應(yīng)量越多,就越能有效解決社會(huì)對(duì)住房的剛性需求,潛在購(gòu)買者范圍縮小以后,可以適當(dāng)清除房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,體現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用,房?jī)r(jià)就越穩(wěn)定。相比較而言,目前經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)住房保障體系中所占的比例最大,經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)據(jù)也較為齊全,保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大程度上體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。因此筆者以經(jīng)濟(jì)適用房為例,總結(jié)了近年來(lái)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題。
2 研究問(wèn)題
從圖1和圖2可以看出,從2003年以后經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積連年下降,降幅接近200%,在商品房的連年竣工面積也同時(shí)下降的情況下,放大了市場(chǎng)需求,這是與北京的城市化進(jìn)程相悖的。根據(jù)市場(chǎng)一般規(guī)律來(lái)判斷,供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)也將脫離控制。反而,如果加大經(jīng)濟(jì)適用房的年竣工面積,就可以平抑一部分的市場(chǎng)需求。筆者通過(guò)EXCEL的CORREL函數(shù)發(fā)現(xiàn),經(jīng)濟(jì)適用房的年竣工面積和年銷售面積之間的相關(guān)系數(shù)約為0.91,那么它們兩者之間的變化就存在一個(gè)同趨勢(shì)性。即當(dāng)年竣工面積為一個(gè)較大值時(shí),年銷售面積也對(duì)應(yīng)一個(gè)較大值;或者年銷售面積為一個(gè)較大值時(shí),年竣工面積也對(duì)應(yīng)一個(gè)較大值。
據(jù)此,再對(duì)表1進(jìn)行線性回歸分析。
計(jì)算過(guò)程如下:其中,x為經(jīng)濟(jì)適用住宅的年竣工面積,y為經(jīng)濟(jì)適用住宅的銷售面積,n為年份,ε為各類參數(shù)之和,并假設(shè)y=bx+a。
=2218.3210=221.83 =1968.8710=196.89
假設(shè):
Lxy=497426.8-10×221.83×196.89=60665.71
Lxx=554728.79-10×221.832=62643.31
Lyy=458663.78-10×196.892=71007.06
那么:
b=LxyLxx=60665.7162643.31=0.97 a=-b=(-18.29)
所以,所求的回歸方程為y=0.97x-18.29
檢驗(yàn)回歸方程的有效性:
R=LxyLxxLyy≈0.91;df=n-2=8
查相關(guān)系數(shù)臨界值表得:R0.01=0.7646
因?yàn)閨R|>R0.01,所以回歸方程在α=0.01的檢驗(yàn)水平下有統(tǒng)計(jì)意義。
3 小結(jié)
回歸分析是確定兩種或兩種以上變數(shù)間相互依賴的定量關(guān)系的一種統(tǒng)計(jì)分析方法,運(yùn)用十分廣泛。筆者從2000年-2009年間的經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積數(shù)據(jù)出發(fā)確定經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積和銷售面積之間的定量關(guān)系式,并采用最小二乘法估計(jì)參數(shù),最后對(duì)這些關(guān)系式的可信程度進(jìn)行相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)。結(jié)果證明,經(jīng)濟(jì)適用房的年竣工面積和年銷售面積之間存在著y=0.97x-18.29的線性回歸關(guān)系。
4 結(jié)果分析
(1)通過(guò)以上實(shí)證分析,我們對(duì)2000年到2009年的北京市經(jīng)濟(jì)適用房的歷史與現(xiàn)狀有了進(jìn)一步了解。經(jīng)濟(jì)適用房的年竣工面積和年銷售面積之間存在著y=0.97x-18.29的線性回歸關(guān)系,也就是說(shuō),年竣工面積增加時(shí),年銷售面積也會(huì)上升,因此,政府在決策時(shí),可以更多在關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用房的年竣工面積因素,以竣工面積來(lái)保障土地的供應(yīng)
量,增加年竣工面積要求迫切,才能解決更多城鎮(zhèn)居民家庭的住房需求。
(2)從數(shù)據(jù)中可以看出,雖然年土地總供應(yīng)量不斷上升,但是自從2003年以后住宅竣工面積卻在減少,房?jī)r(jià)也是從那年開(kāi)始形成分水嶺。總的原因在于住宅銷售面積不足,如果再考慮住房空置率或者是炒房這樣的人為因素,當(dāng)前的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的畸形因素。
(3)從經(jīng)濟(jì)適用房的情況就可以看出,目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在相同的情況。政策的研究和執(zhí)行已經(jīng)到了立刻提上記事議程的時(shí)刻。人們只能感覺(jué)到在不停地拆遷、蓋房子和房?jī)r(jià)飛漲,但是由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有及時(shí)面向廣大群眾,使得土地供應(yīng)量實(shí)際在減少的事實(shí)受到了掩蓋。為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展,信息的統(tǒng)計(jì)與披露需要進(jìn)一步完善,以消除由于信息不對(duì)稱帶來(lái)的恐慌因素。
(4)目前對(duì)于保障性住房群眾仍存在巨大的需求。北京市四級(jí)住房保障管理體系是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要補(bǔ)充,但任何事物的發(fā)展都有其自身的規(guī)律,今后仍需要不斷進(jìn)行探索,使之更好地解決群眾的客觀需要。
5 論文總結(jié)與展望
本文通過(guò)找出經(jīng)濟(jì)適用房年銷售面積和年竣工面積這兩個(gè)指標(biāo)之間的線性關(guān)系,明確兩者之間具有正相關(guān)的影響,從近十年的數(shù)據(jù)來(lái)看,保障經(jīng)濟(jì)適用房的年竣工面積是一個(gè)很重要的因素。但是經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)狀況還受其它指標(biāo)的影響。同時(shí),雖然經(jīng)濟(jì)適用房是北京市四級(jí)住房保障體系的一個(gè)重要方面,但是完善這個(gè)體系需要四種住房同時(shí)協(xié)調(diào),本文只是對(duì)線性回歸分析的一個(gè)簡(jiǎn)單應(yīng)用,希望在以后的學(xué)習(xí)研究中不斷完善,通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)研究,加深對(duì)本專業(yè)理論知識(shí)的掌握和理解,同時(shí)也希望能為經(jīng)適房的相關(guān)政策制定提供一些參考。
參考文獻(xiàn)
[1]何曉群等.應(yīng)用回歸分析[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2001.
第一條根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔〕24號(hào))、《廉租住房保障規(guī)則》(建設(shè)部令第162號(hào))、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)則》(建住房〔〕258號(hào))、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建保〔〕87號(hào))等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條本市城區(qū)內(nèi)保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)、分配及管理，應(yīng)當(dāng)遵循本規(guī)則。
第三條本規(guī)則所稱保障性住房是指政府提供政策支持，限定套型面積和租售價(jià)格，面向城區(qū)中低收入住房困難家庭或特定對(duì)象供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房。
本規(guī)則所稱中低收入住房困難家庭是指城區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入和住房狀況符合本規(guī)則第三十六條、三十八條規(guī)定的家庭。
本規(guī)則所稱特定對(duì)象是指新就業(yè)大中專畢業(yè)生，進(jìn)城務(wù)工人員，政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才，全國(guó)、省部級(jí)勞模，全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人。
第四條保障性住房建設(shè)和管理遵循政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、公平公開(kāi)、嚴(yán)格監(jiān)管的工作原則。
第五條市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市城區(qū)住房保障工作的組織實(shí)施和監(jiān)督管理。
市發(fā)展改革、國(guó)土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、民政、價(jià)格、稅務(wù)、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)、人力資源和社會(huì)保障、監(jiān)察、住房公積金等有關(guān)部門和區(qū)政府、街道辦事處在各自職權(quán)范圍內(nèi)共同做好保障性住房相關(guān)工作。
第六條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)城區(qū)內(nèi)保障性住房建設(shè)管理日常工作。
第二章保障方式與保障標(biāo)準(zhǔn)
第七條住房保障采取出租、出售保障性住房以及貨幣補(bǔ)貼等方式。
出租保障性住房是指向符合廉租住房、公共租賃住房保障條件的保障對(duì)象，分別提供廉租住房、公共租賃住房供其租住。
出售保障性住房是指向符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的保障對(duì)象提供經(jīng)濟(jì)適用住房供其購(gòu)買。
貨幣補(bǔ)貼是指向符合廉租住房保障條件的保障對(duì)象發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。
第八條住房保障以滿足保障對(duì)象基本住房需求為目的。住房保障標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府根據(jù)本市城區(qū)人均可支配收入和人均住房水平的一定比例確定，定期向社會(huì)公布。
第九條經(jīng)登記準(zhǔn)予購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的保障對(duì)象，家庭成員為2人及以下的，購(gòu)買住房的建筑面積控制在60平方米左右；家庭成員為3人及以上的，購(gòu)買住房的建筑面積控制在80平方米左右。
第十條廉租住房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上按不超過(guò)上年度城區(qū)人均住房建筑面積60%的比例確定。
經(jīng)登記準(zhǔn)予廉租住房實(shí)物配租的保障對(duì)象，家庭成員為2人及以下的，配租建筑面積控制在30平方米左右；家庭成員為3人及以上的，配租建筑面積控制在50平方米以下。
廉租住房貨幣補(bǔ)貼額度，按照保障對(duì)象現(xiàn)住房面積與應(yīng)保障面積的差額，結(jié)合每平方米建筑面積的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。每平方米建筑面積的貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，最低收入保障對(duì)象按上年度月平均市場(chǎng)租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額確定；低收入保障對(duì)象，按最低收入保障對(duì)象貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的80%核定。每年度的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府相關(guān)職能部門向社會(huì)公布。
第十一條經(jīng)登記準(zhǔn)予配租公共租賃住房的保障對(duì)象，家庭成員為2人及以下的，配租建筑面積控制在40平方米左右；家庭成員為3人的，配租建筑面積控制在60平方米左右；家庭成員為4人及以上的，配租建筑面積控制在80平方米左右。
第十二條個(gè)人住宅被政府征收，被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。
第三章資金與政策支持
第十三條保障性住房建設(shè)資金采取多種渠道籌集。資金來(lái)源主要包括：
（一）年度財(cái)政預(yù)算安排的住房保障資金；
（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后的住房公積金增值收益余額；
（三）土地出讓凈收益中按照每年不低于10%的比例安排的住房保障資金；
（四）國(guó)家、省財(cái)政安排的保障性住房建設(shè)配套資金和專項(xiàng)補(bǔ)助資金；
（五）商業(yè)銀行貸款；
（六）公積金等非金融機(jī)構(gòu)貸款；
（七）企業(yè)或者其他組織籌集的保障性住房集資建房款；
（八）保障性住房租金收入、銷售收入；
（九）社會(huì)捐贈(zèng)的資金；
（十）其他渠道籌集的資金。
第十四條新建保障性住房，采取集中建設(shè)與在商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中按照一定比例配建相結(jié)合的方式進(jìn)行。
第十五條保障性住房建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。
市國(guó)土資源部門要將保障性住房建設(shè)用地納入年度土地利用計(jì)劃，并優(yōu)先安排。
第十六條集中建設(shè)保障性住房可采取政府投資建設(shè)，住房困難職工集中的單位自建，政府統(tǒng)一規(guī)劃、定向建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政策規(guī)定投資建設(shè)營(yíng)運(yùn)等方式。
第十七條商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中按開(kāi)發(fā)建筑總面積5%的比例配建保障性住房。市國(guó)土資源部門應(yīng)在土地出讓合同中，明確配建保障性住房面積和相關(guān)要求。土地出讓成交3個(gè)工作日內(nèi)，市國(guó)土資源部門將配建保障性住房的相關(guān)信息書(shū)面告知市房產(chǎn)管理部門。
項(xiàng)目配建的保障性住房包括廉租住房和公共租賃住房。各個(gè)項(xiàng)目配建保障性住房的具體房型結(jié)構(gòu)等指標(biāo)由市房產(chǎn)管理部門根據(jù)保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃統(tǒng)籌安排。
第十八條保障性住房建設(shè)項(xiàng)目按照有關(guān)政策規(guī)定免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建保障性住房的，所配建的保障性住房免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。
第十九條集中建設(shè)的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，其小區(qū)外道路、水電氣管網(wǎng)等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施由政府投資建設(shè)。
第四章規(guī)劃建設(shè)
第二十條市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市發(fā)展改革、國(guó)土資源、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃等部門，根據(jù)上級(jí)部門下達(dá)的任務(wù)和全市的住房需求情況，編制保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)納入市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。
保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)明確計(jì)劃年度內(nèi)保障性住房的土地供應(yīng)和資金使用安排、保障性住房的來(lái)源、提供保障性住房的數(shù)量和區(qū)域分布、貨幣補(bǔ)貼的總額、保障對(duì)象的范圍等內(nèi)容。
第二十一條保障性住房的規(guī)劃，應(yīng)充分考慮住房困難群體居住、交通、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)等要求，合理安排區(qū)位布局。
第二十二條要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結(jié)構(gòu)和人口等因素，合理確定新建保障性住房建設(shè)規(guī)模和各種套型的比例，并進(jìn)行嚴(yán)格管理。
保障性住房嚴(yán)格控制在中小套型，廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內(nèi)；經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房建筑面積小套控制在60平方米左右，中套控制在80平方米左右，政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才住房建筑面積按相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
第二十三條集中建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目，按10%的比例配建商業(yè)用房。建成后商業(yè)用房由市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)按建設(shè)成本價(jià)收回并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)增值收入用于償還保障性住房貸款及彌補(bǔ)保障性住房管理費(fèi)用的不足。
第二十四條建設(shè)保障性住房應(yīng)當(dāng)符合發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，嚴(yán)格執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》等國(guó)家有關(guān)住房建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。
第二十五條市房產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)工程管理，對(duì)保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程建設(shè)質(zhì)量及建設(shè)進(jìn)度等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保保障性住房建設(shè)項(xiàng)目保質(zhì)保量按時(shí)完成。
第二十六條新建廉租住房、公共租賃住房交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照環(huán)保節(jié)能、經(jīng)濟(jì)適用的原則完成室內(nèi)裝修。其他方式籌集的保障性住房出租和出售前，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋狀況進(jìn)行檢查，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)予以修繕。
經(jīng)過(guò)室內(nèi)裝修或者修繕的保障性住房，應(yīng)當(dāng)具備滿足基本居住要求的條件。
第五章房源籌集
第二十七條保障性住房房源主要包括：
（一）政府投資集中建設(shè)的住房；
（二）商品房項(xiàng)目中配建的住房；
（三）政府購(gòu)買、租賃的住房；
（四）政府依法收回、征收、沒(méi)收的住房；
（五）經(jīng)政府批準(zhǔn)，企業(yè)或者其他單位建設(shè)的住房；
（六）騰退的公有住房；
（七）社會(huì)捐贈(zèng)的住房；
（八）其他渠道籌集的住房。
存在重大質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患的住房，不得用作保障性住房。
第二十八條根據(jù)城區(qū)各類保障對(duì)象實(shí)際需求，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，不同類型的保障性住房可以相互轉(zhuǎn)換，調(diào)劑使用。
第二十九條政府投資集中建設(shè)的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)行代建制，由市政府直接委托市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)實(shí)施或國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建。
第三十條配建的保障性住房，必須確保優(yōu)先或與商品房同步開(kāi)工建設(shè)。
配套建設(shè)保障性住房的施工和監(jiān)理，應(yīng)與規(guī)劃建設(shè)的商品房統(tǒng)一招標(biāo)，選擇符合相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的建筑施工企業(yè)和工程監(jiān)理企業(yè)實(shí)施。
第三十一條距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)、住房困難戶較多的企業(yè)、外來(lái)務(wù)工人員集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)以及高校等其他單位，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可利用自用土地集資建設(shè)保障性住房。
第三十二條單位集資建設(shè)保障性住房的租售對(duì)象，限定為本單位符合市政府規(guī)定條件的住房困難家庭或職工，不得對(duì)外或向不符合住房保障條件的家庭、職工出售或出租。
單位集資建設(shè)保障性住房在優(yōu)先保障本單位符合條件的住房困難家庭或職工后，房源仍有剩余的，由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一調(diào)劑，按本規(guī)則規(guī)定程序向確定的保障對(duì)象出售或出租。
第三十三條單位集資建設(shè)保障性住房原則上不收取管理費(fèi)用，不得有利潤(rùn)。向職工收取的保障性住房集資建房款實(shí)行專款管理、專項(xiàng)使用，并接受市財(cái)政和房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。
第三十四條政府投資建設(shè)和按本規(guī)則的規(guī)定在商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建的廉租住房和公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。其他方式建設(shè)的公共租賃住房按誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)受益的原則，經(jīng)政府批準(zhǔn)，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。
第三十五條保障性住房的維修、養(yǎng)護(hù)、管理由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位也可委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理。
產(chǎn)權(quán)單位委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理的，接受委托的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。
在商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建的保障性住房，應(yīng)統(tǒng)一納入所在小區(qū)物業(yè)管理。
第六章保障對(duì)象和申請(qǐng)程序
第三十六條申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的對(duì)象應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：
（一）具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)戶口；
（二）已婚家庭或年齡35周歲以上未婚者；
（三）無(wú)住房或家庭現(xiàn)有人均住房建筑面積在15平方米以下；
（四）家庭人均收入低于市統(tǒng)計(jì)部門公布的上年度城區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
第三十七條申請(qǐng)租住公共租賃住房的特定對(duì)象應(yīng)同時(shí)具備以下條件：
（一）年滿18周歲；
（二）在有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，人均月收入在2000元以下，并居住達(dá)三年以上；
（三）在無(wú)自有住房或未租賃公有住房。
政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才，全國(guó)、省部級(jí)勞模，全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭申請(qǐng)公共租賃住房，不受收入限制。
第三十八條申請(qǐng)廉租住房保障的對(duì)象應(yīng)同時(shí)具備以下條件：
（一）具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)戶口；
（二）家庭人均可支配收入符合市人民政府職能部門公布的享受廉租住房保障的低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)；
（三）家庭人均現(xiàn)住房面積符合市人民政府職能部門公布的享受廉租住房保障的住房困難家庭標(biāo)準(zhǔn)。
最低收入家庭廉租住房保障對(duì)象中無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)人、撫養(yǎng)人或扶養(yǎng)人及優(yōu)撫對(duì)象、殘疾等特殊困難家庭，可以優(yōu)先申請(qǐng)實(shí)物配租。
第三十九條申請(qǐng)保障性住房的家庭，應(yīng)按規(guī)定提交以下證明材料：
（一）家庭成員身份證、戶口簿（原件、復(fù)印件）；
（二）家庭成員所在單位或戶籍所在地街道辦事處出具的現(xiàn)住房證明；
（三）家庭成員所在單位出具的上一年收入證明，無(wú)固定單位的由其居住地街道辦事處出具證明；
（四）申請(qǐng)廉租住房保障的家庭，提供由民政部門出具的家庭收入情況審驗(yàn)意見(jiàn)；
（五）婚姻狀況證明；
（六）必須提供的其他證明材料。
第四十條新就業(yè)大中專畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)公共租賃住房應(yīng)提交以下證明材料:
（一）本人身份證或戶口簿復(fù)印件，非本市城區(qū)戶籍的提供公安部門出具的暫住（居住）證明；
（二）工作單位提供的工作收入證明；
（三）社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提供的社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)證明；
（四）住房情況證明；
（五）其他需要提供的材料。
第四十一條申請(qǐng)保障性住房的家庭，應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)家庭的戶主作為申請(qǐng)人，戶主不具有完全民事行為能力的，申請(qǐng)家庭應(yīng)該推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，特殊情況家庭可由所在社區(qū)居民委員會(huì)代為申請(qǐng)。
第四十二條保障性住房實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示、輪候制度。申請(qǐng)保障性住房，按照下列程序辦理：
（一）申請(qǐng)：申請(qǐng)保障性住房的家庭或個(gè)人，向戶籍所在地或居住地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)，填寫(xiě)《市城區(qū)保障性住房申請(qǐng)審批表》，提交相關(guān)證明材料。
（二）受理：街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到申請(qǐng)材料后，依照本規(guī)則規(guī)定條件進(jìn)行審核，提出初審意見(jiàn)并張榜公布，當(dāng)月下旬將初審合格的申請(qǐng)材料報(bào)送所在區(qū)人民政府，區(qū)人民政府審核匯總后，統(tǒng)一報(bào)送市房產(chǎn)管理部門。
（三）審核：市房產(chǎn)管理部門自收到申請(qǐng)材料的次日起15日內(nèi)，會(huì)同相關(guān)部門對(duì)申請(qǐng)人家庭的人口、收入狀況、住房狀況等情況進(jìn)行審核，提出審核意見(jiàn)。
（四）公示：經(jīng)審核符合規(guī)定條件的,由市房產(chǎn)管理部門予以公示，公示期限為15日。
（五）登記：經(jīng)公示無(wú)異議或經(jīng)核查異議不成立的，作為保障對(duì)象予以分類登記，并書(shū)面通知申請(qǐng)人，登記結(jié)果向社會(huì)公開(kāi)。保障對(duì)象根據(jù)登記情況排隊(duì)輪候。
經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。申請(qǐng)人對(duì)審核結(jié)果有異議的，可在接到書(shū)面通知后5日內(nèi)，向市房產(chǎn)管理部門提出書(shū)面申訴。
第四十三條經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)?jiān)瓌t上每?jī)赡晔芾硪淮危涣庾》垦a(bǔ)貼費(fèi)申請(qǐng)每月受理一次，實(shí)物配租每年受理一次；公共租賃住房申請(qǐng)每年受理一次。
第七章分配與使用管理
第四十四條市房產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)保障性住房建設(shè)情況，合理安排各類保障性住房的分配。
第四十五條保障性住房分配遵循公平、公開(kāi)、公正的原則，采取按照輪候順序、公開(kāi)搖號(hào)的方式配租、配售。
第四十六條已登記的廉租住房保障對(duì)象，從獲準(zhǔn)登記的次月起依照本規(guī)則的規(guī)定享受租賃住房補(bǔ)貼。
市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)綜合考慮廉租住房保障對(duì)象的家庭收入、人口、住房困難程度等因素，制訂廉租住房實(shí)物配租計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，按得分高低確定廉租住房實(shí)物配租對(duì)象。
經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房保障對(duì)象以申請(qǐng)人獲準(zhǔn)登記的年度時(shí)間為序，采取公開(kāi)搖號(hào)的方式確定購(gòu)租對(duì)象和選房順序。
第四十七條獲準(zhǔn)享受廉租住房租賃補(bǔ)貼的保障對(duì)象，應(yīng)與市房產(chǎn)管理部門簽訂《廉租住房租賃補(bǔ)貼協(xié)議》。協(xié)議應(yīng)明確租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、停止發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼的條件及違約責(zé)任。享受補(bǔ)貼的保障對(duì)象自行承租適當(dāng)?shù)淖》俊?/p>
第四十八條獲準(zhǔn)享受保障性住房實(shí)物配租的家庭，由市房產(chǎn)管理部門（市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)）與其簽訂保障性住房租賃合同,辦理入住手續(xù)，配租情況向社會(huì)公開(kāi)。
獲準(zhǔn)享受實(shí)物配租的家庭，因樓層、戶型等原因拒絕配租的，視為自動(dòng)放棄。放棄配租的保障對(duì)象，兩年內(nèi)不予安排實(shí)物配租。
獲準(zhǔn)享受廉租住房實(shí)物配租的家庭，自簽訂《保障性住房租賃合同》次月起，停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼。
第四十九條已取得經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房保障資格的保障對(duì)象在輪候期間，可自愿選擇轉(zhuǎn)換為公共租賃住房保障對(duì)象，申請(qǐng)公共租賃住房。經(jīng)市房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)，其輪候順序以申請(qǐng)人原獲準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房登記的時(shí)間確定。
已取得廉租住房保障資格的保障對(duì)象承租公共租賃住房的,可申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼。
住房困難家庭或個(gè)人只能申請(qǐng)購(gòu)買或者租賃一套保障性住房。已購(gòu)、租公有住房的，在退出購(gòu)、租的公有住房前不得購(gòu)買或者租賃保障性住房。
第五十條保障性住房租賃期限一般不超過(guò)3年，合同期限屆滿需繼續(xù)承租的，承租人應(yīng)當(dāng)在合同期滿前3個(gè)月內(nèi)提出書(shū)面申請(qǐng)并申報(bào)有關(guān)材料，由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行復(fù)核并公示。經(jīng)復(fù)核通過(guò)且公示無(wú)異議或者異議不成立的，可以續(xù)簽租賃合同。
第五十一條保障性住房承租人及其家庭成員對(duì)配租的住房不享有收益權(quán)、處置權(quán)，房屋使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，不得對(duì)住房進(jìn)行二次裝修、改變?cè)惺褂霉δ芎蛢?nèi)部結(jié)構(gòu)。自行裝修的，退租時(shí)不予補(bǔ)償。
第五十二條保障對(duì)象購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地。
第五十三條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年上市出售的，應(yīng)按屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。
第五十四條公共租賃住房承租人在租賃滿5年后，經(jīng)本人申請(qǐng)，市房產(chǎn)管理部門審核，申請(qǐng)人符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，可購(gòu)買所居住的公共租賃住房。
公共租賃住房出售價(jià)格綜合考慮其建設(shè)成本、營(yíng)運(yùn)管理費(fèi)用等因素，由市價(jià)格部門會(huì)同市房產(chǎn)管理、財(cái)政等部門研究確定，定期向社會(huì)公布。
第八章銷售價(jià)格與租金
第五十五條經(jīng)濟(jì)適用住房按保本微利的原則確定銷售價(jià)格，統(tǒng)一向符合購(gòu)房條件的低收入家庭出售。
第五十六條經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由市價(jià)格部門會(huì)同房產(chǎn)管理部門，依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。
第五十七條經(jīng)濟(jì)適用住房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，銷售價(jià)格不得高于基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
第五十八條廉租住房租金實(shí)行政府定價(jià)，與城市低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，原則上由房屋的維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素構(gòu)成；公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)一般不超過(guò)同區(qū)位普通商品住房市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的80%。
廉租住房和公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格部門會(huì)同房產(chǎn)管理部門依據(jù)住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整并向社會(huì)公布。
第五十九條住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的廉租住房、公共租賃住房租金收入，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理，專項(xiàng)用于廉租住房、公共租賃住房的維護(hù)和管理，不足部分由市財(cái)政預(yù)算安排。
第九章退出管理
第六十條保障性住房承租人租賃合同期滿，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則第五十條的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)租，未申請(qǐng)或者申請(qǐng)后經(jīng)審核不再符合條件的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在原租賃合同期限屆滿之日收回保障性住房。
第六十一條保障性住房承租人通過(guò)購(gòu)買、獲贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房的，或在租賃期內(nèi)超過(guò)政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)退出保障性住房。
第六十二條領(lǐng)取廉租住房租賃補(bǔ)貼的保障對(duì)象，因家庭人口、收入、住房等情況變化，不再符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。
第六十三條保障性住房承租人有下列情形之一的，一經(jīng)查實(shí)，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)取消其保障資格并解除租賃合同，收回廉租住房或公共租賃住房，其行為記入信用檔案，3年內(nèi)不得申請(qǐng)保障性住房：
（一）未如實(shí)申報(bào)家庭收入、人口及住房狀況的;
（二）偽造、提供虛假家庭收入、人口及住房狀況證明材料的;
（三）家庭人均收入超出城區(qū)保障性住房政策確定的收入標(biāo)準(zhǔn)滿1年以上的;
（四）因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超出城區(qū)保障性住房政策確定的住房標(biāo)準(zhǔn)的;
（五）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途的;
（六）將承租的保障性住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的;
（七）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在保障性住房居住的；
（八）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上不繳納廉租住房租金或連續(xù)3個(gè)月以上不繳納公共租賃住房租金的；
（九）在保障性住房中從事違法活動(dòng)的；
（十）違反租賃合同約定的。
第六十四條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人違規(guī)出售、出租、閑置、出借，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回其經(jīng)濟(jì)適用住房。
第十章監(jiān)督管理
第六十五條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立完善住房保障信息系統(tǒng)，及時(shí)公開(kāi)保障性住房建設(shè)、申請(qǐng)、審核、輪候、銷售、租賃等相關(guān)信息。
第六十六條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按戶建立保障性住房檔案，記載申請(qǐng)、審核、輪侯、配租、配售情況以及不良行為等信息。
申請(qǐng)和享受住房保障的家庭、個(gè)人在住房保障相關(guān)活動(dòng)中的違法、違規(guī)、嚴(yán)重違約行為，應(yīng)當(dāng)作為不良行為予以記載并公示。
第六十七條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)保障性住房使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并對(duì)違反本規(guī)則的行為進(jìn)行調(diào)查處理。
對(duì)保障性住房使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)積極配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第六十八條政府各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易中違法違紀(jì)行為的查處。
（一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變經(jīng)濟(jì)適用住房用地用途的，由市國(guó)土資源管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。
（二）擅自提高經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格等價(jià)格違法行為，由市價(jià)格管理部門依法進(jìn)行處罰。
（三）建設(shè)單位擅自向不符合條件的家庭出售經(jīng)濟(jì)適用住房，由市房產(chǎn)管理部門責(zé)令建設(shè)單位限期收回；不能收回的，由建設(shè)單位補(bǔ)繳同地段經(jīng)濟(jì)適用住房與商品住房?jī)r(jià)格差，并對(duì)建設(shè)單位給予行政處罰。
（四）對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人，由市房產(chǎn)管理部門追回已購(gòu)住房或由購(gòu)買家庭按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款，并可提請(qǐng)所在單位對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行行政處分。對(duì)出具虛假證明的單位，由市房產(chǎn)管理部門提請(qǐng)有關(guān)部門追究單位負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
第六十九條市房產(chǎn)管理部門根據(jù)本規(guī)則第六十三條的規(guī)定取消保障性住房承租人保障資格的,應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知當(dāng)事人,說(shuō)明理由。
被取消保障資格的，給予3個(gè)月的過(guò)渡期。過(guò)渡期內(nèi)其承租公租房按同類地段類似房屋市場(chǎng)收取租金。逾期不退房的，市房產(chǎn)管理部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七十條騙取廉租住房租賃補(bǔ)貼的，由市房產(chǎn)管理部門勒令其全額退還已經(jīng)騙取的補(bǔ)貼。
【關(guān)鍵詞】住房保障；保障房；住房政策
1998年房改以來(lái)，我國(guó)的住房市場(chǎng)獲得了快速的成長(zhǎng)，但保障性住房相對(duì)發(fā)展滯后。隨著住房制度改革的深入，現(xiàn)代城市的住房保障觀念開(kāi)始形成并在各地實(shí)踐。保障房的性質(zhì)逐漸由單位福利轉(zhuǎn)為公共產(chǎn)品屬性，逐漸由保障房演化為公共性住房。當(dāng)前，我國(guó)正處于保障房建設(shè)的快速發(fā)展階段，這既是對(duì)成熟的商品房市場(chǎng)的有益保障，也是推進(jìn)社會(huì)建設(shè)、加速城鎮(zhèn)化等國(guó)家戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。黨的十報(bào)告提出“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理”對(duì)保障房管理工作提出了更高的要求，如何在市場(chǎng)配置基礎(chǔ)上興建、分配和管理公共住房，對(duì)于政府部門和學(xué)術(shù)界，都是新生事物，亟需展開(kāi)相關(guān)的研究。
一、杭州市公共住房的發(fā)展
上世紀(jì)90年代中期，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，我國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行了根本性改革，取消實(shí)物分配，推進(jìn)住房商品化。多年來(lái)，杭州市以“租、售、改”三位一體為方針，逐步構(gòu)建了廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房（拆遷安置房）、公共租賃住房、危舊房改善和人才專項(xiàng)用房“六房并舉”保障性住房體系“杭州模式”。主要經(jīng)歷了以下二個(gè)階段：
第一階段：以經(jīng)濟(jì)適用住房為主要保障形式的階段（1999年至2007年）
杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房的前身是安居房。1996年6月，為解決杭州市中低收入家庭的住房問(wèn)題，杭州市出臺(tái)《杭州市安居工程住房出售和管理實(shí)施意見(jiàn)》，開(kāi)始安居工程建設(shè)。1999年底起，根據(jù)國(guó)務(wù)院和浙江省的文件精神，杭州市的安居房建設(shè)向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)并軌，從此開(kāi)始杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展。
在此階段，無(wú)論是開(kāi)工建設(shè)量還是保障戶數(shù)，經(jīng)濟(jì)適用住房有占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮了主要的保障功能，而廉租住房和公共租賃住房制度雖然相繼建立，但是實(shí)行效果不盡如人意，建設(shè)、分配、管理機(jī)制均有待完善。
第二階段：廉租住房和公共租賃住房快速推進(jìn)階段（2008年至今）
2008年杭州市區(qū)廉租住房供應(yīng)對(duì)象從低保標(biāo)準(zhǔn)的1.2倍擴(kuò)大到1.4倍以內(nèi)；2009年再次擴(kuò)大到低保標(biāo)準(zhǔn)的2倍以內(nèi)，并提前一年實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”；2010年又?jǐn)U大到低保標(biāo)準(zhǔn)的2.5倍（含）以下。貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不斷提高：2009年杭州市將貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從原來(lái)的每月每平方米20元提高到30元，成為在全國(guó)范圍內(nèi)廉租住房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)最高的城市之一。
2009年2月，市政府出臺(tái)《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)租賃住房管理辦法（試行）》（杭政辦函[2009]66號(hào)），明確經(jīng)濟(jì)租賃住房主要解決一段時(shí)間內(nèi)無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的中等偏下收入城鎮(zhèn)居民住房困難家庭。2010年，將兩項(xiàng)公寓（大學(xué)生公寓和外來(lái)務(wù)工人員公寓）、經(jīng)濟(jì)租賃房統(tǒng)一納入到公共租賃房范疇。2011年3月出臺(tái)杭州“國(guó)八條”細(xì)則，規(guī)定在商品房供地中，安排10%的土地用于配建公共租賃住房。2011年7月，出臺(tái)《杭州市公共租賃住房建設(shè)和管理暫行辦法》。
按照2010年浙江省政府1號(hào)文件精神，杭州市于 2010年4月率先將主城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由上年度人均可支配收入60%以下低收入家庭一次性放寬到 80%及以下的中低收入家庭。
杭州的保障性住房體系隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化不斷地得到完善，保障性住房制度和政策也在不斷地成熟。
二、快速城市化對(duì)城市保障性住房造成的困境
以杭州為代表的快速發(fā)展型城市在保障性住房體系構(gòu)建的實(shí)踐中摸索出一套適合自身發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)驗(yàn)。得承認(rèn)，國(guó)內(nèi)很多城市的保障性住房建設(shè)理念不僅與發(fā)達(dá)國(guó)家的城市甚至與上海等國(guó)內(nèi)一線城市相比有著很多亟需改進(jìn)之處。
1.準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制和信息化手段為依托的經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)機(jī)制
各地頻發(fā)的保障房騙購(gòu)現(xiàn)象，表明當(dāng)前的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置還不夠科學(xué)，比如杭州市限價(jià)商品房主要依據(jù)的是家庭上年人均收入低于三萬(wàn)元，家庭住房面積不超過(guò)60平方米。這主要是考察一個(gè)家庭現(xiàn)金流，并不能科學(xué)地反映一個(gè)家庭真實(shí)的資產(chǎn)狀況。現(xiàn)在來(lái)看這個(gè)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)亟需完善和及時(shí)調(diào)整。保障性住房準(zhǔn)入條件的核查，是實(shí)施保障性住房制度的基礎(chǔ)。為保證保障性住房資源分配的公平公正，必須堅(jiān)持住房困難戶如實(shí)申報(bào)、審核機(jī)關(guān)據(jù)實(shí)核查、社會(huì)公眾參與監(jiān)督相結(jié)合的保障性住房申請(qǐng)準(zhǔn)入機(jī)制，并建立了以現(xiàn)代信息技術(shù)為依托的居民住房狀況和資產(chǎn)狀況核實(shí)機(jī)制。同時(shí)應(yīng)建立一套動(dòng)態(tài)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善申請(qǐng)家庭的準(zhǔn)入審核。
2.保障性住房的融資困境
隨著保障性住房的快速發(fā)展，建設(shè)資金的籌集便成為決定保障性住房發(fā)展的決定性制約因素，保障性住房建設(shè)資金短缺，可謂是各個(gè)城市保障性住房建設(shè)的瓶頸。如何找到穩(wěn)定的資金流投入保障性住房建設(shè)，并且使這些資金有所收益，是擺在保障性住房決策者面前的一個(gè)難題。保障性住房建設(shè)應(yīng)首先形成一套保護(hù)社會(huì)資金投入的機(jī)制，通過(guò)政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)資金投資保障性住房建設(shè)，并且形成一套回報(bào)模式，保證社會(huì)投資的安全和贏利性。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)把社會(huì)資金引入保障性住房投資。
3.快速發(fā)展型城市保障性住房政策體系構(gòu)建
針對(duì)快速發(fā)展型城市的住房保障的現(xiàn)狀，結(jié)合快速發(fā)展的背景我們提出以下的幾點(diǎn)建議和意見(jiàn)。
三、探索建立符合快速發(fā)展型城市特點(diǎn)的住房保障體系
研究快速發(fā)展型城市住房保障，一定要清晰地認(rèn)識(shí)到我國(guó)各城市目前所處的快速發(fā)展階段，短期內(nèi)會(huì)有大量的人口源源不斷的流入，這就造成了今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在快速發(fā)展型城市的住房保障的特點(diǎn)就是，外來(lái)的受過(guò)高等教育的住房困難群體的階段性居住困難特征明顯，而且隨著這些受教育程度高的引進(jìn)人才和外來(lái)從業(yè)人員的工作和生活，他們的收入也會(huì)隨之提高，從而有實(shí)力購(gòu)買自己的住房表現(xiàn)出明顯的階段性需求。因而需要建立一個(gè)與之相對(duì)應(yīng)的符合快速發(fā)展型城市的住房保障體系，才能更有針對(duì)性地滿足住房困難群體的住房需求。
四、建立保障性住房長(zhǎng)效發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)制
當(dāng)前保障性住房建設(shè)中最為關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題是，如何將住房保障所需的低成本、可負(fù)擔(dān)與投資方所關(guān)注的成本回收性、資本回報(bào)性有效的結(jié)合起來(lái)。這就需要開(kāi)發(fā)出可循環(huán)利用的保障性住房投資資金流，以支持大規(guī)模的公租房的供給和運(yùn)營(yíng)，住房供應(yīng)者應(yīng)在提供大規(guī)模的投資同時(shí)也能在一定時(shí)期后出售所建住房項(xiàng)目。
總之，可以通過(guò)金融創(chuàng)新包括稅收減免的市場(chǎng)規(guī)則來(lái)吸引社會(huì)資金進(jìn)入保障性住房投資建設(shè)過(guò)程。通過(guò)公租房和共有產(chǎn)權(quán)房屋相關(guān)模式，可以為保障性住房建設(shè)提供多渠道融資途徑和循環(huán)利用的資金的可能，從而更好地促進(jìn)保障性住房建設(shè)。
在快速城市化過(guò)程中對(duì)于保障性住房的要求越來(lái)越高，傳統(tǒng)的住房保障理念與城市的快速發(fā)展形成矛盾。這就要求改變傳統(tǒng)的住房保障觀念，樹(shù)立現(xiàn)代的住房保障觀念，把保障性住房與城市的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，通過(guò)各種保障性住房政策體系的建立，利用市場(chǎng)機(jī)制配置保障性住房資源來(lái)有效解決當(dāng)前的住房問(wèn)題。這樣才能在做好保障性住房的基礎(chǔ)上，更好地促進(jìn)城市的發(fā)展，最終達(dá)到兩者的相互促進(jìn)。
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我國(guó)從1997年開(kāi)始的住房制度改革，經(jīng)過(guò)了十幾年的艱難歷程。從對(duì)福利分房的休克性結(jié)束，到商品住房的高速發(fā)展，老百姓對(duì)“瘋狂房?jī)r(jià)”的一致指責(zé)，再到近幾年對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高等突出問(wèn)題的堅(jiān)決治理，目前，住房制度己逐漸進(jìn)入完善和穩(wěn)定發(fā)展階段，尤其是對(duì)建立完善住房分類供應(yīng)制度，在住房市場(chǎng)上形成商品性住房、保障性住房并舉的多種類、多層次的市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，從上到下都形成了高度共識(shí)。近兩年，從中央到地方各級(jí)政府，建設(shè)保障性住房達(dá)到空前的力度，住房市場(chǎng)供應(yīng)中的政府保障性住房份額不斷充實(shí)，這將保障我國(guó)住房制度進(jìn)一步深化改革和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，也給廣大中低收入哲帶來(lái)了住房的福音。但保障性住房體系怎么達(dá)到穩(wěn)定、長(zhǎng)效?筆者認(rèn)為還需要一系列支撐。
首先應(yīng)有長(zhǎng)效管理政策的支撐。要從保障性住房的進(jìn)入、退出管理上形成長(zhǎng)效制度，加強(qiáng)對(duì)各類保障性住房的監(jiān)督管理。既要讓困難群眾切實(shí)感受到政府的關(guān)懷，也要杜絕渾水摸魚(yú)的貪利小人，要形成公平、公正的住房體系。同時(shí)還要在房屋管理上形成長(zhǎng)效制度，保障房屋的合理利用、安全使用，確保政府的投入能存一定時(shí)間內(nèi)保值增值。
其次應(yīng)有長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)規(guī)劃的支撐。要從建設(shè)上形成長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，既要存近期大幅度地增加保障性住房建設(shè)，還歷史欠賬，同時(shí)也要針對(duì)各地實(shí)際，設(shè)立長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。小要為短時(shí)間內(nèi)突擊完成任務(wù)，在保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)中有短期行為，出現(xiàn)粗放操作叢至粗制濫造的問(wèn)題，從而形成浪費(fèi)和質(zhì)量問(wèn)題。一定要加強(qiáng)對(duì)各類保障住房建設(shè)的監(jiān)督管理，精心設(shè)計(jì)、精心施工，切實(shí)提高保障性住房的質(zhì)量和水平。
最后應(yīng)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支撐。要將商品化運(yùn)作引進(jìn)保障性住房體系。一定要明確保障性住房并不是恢復(fù)以前的福利性分房，而是在商品化運(yùn)作范疇內(nèi)的政策性補(bǔ)貼。其宗旨既要保障人的叢本居住權(quán)，也鼓勵(lì)人們通過(guò)自己的勞動(dòng)獲得更好的居住條件。存保障性住房體系中，可根據(jù)中低收入者的水半確定其亨受的保障等級(jí)，進(jìn)而購(gòu)買或租賃有一定保障性質(zhì)的住房。同時(shí)這種保障應(yīng)隨著收入的變化而變化，而小足簡(jiǎn)單的一次福利分配，終身亨受。只有讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的模式與保障性住房相結(jié)合，才能創(chuàng)建一個(gè)讓占居民大多數(shù)的中低收入者有能力進(jìn)入的市場(chǎng)，才能讓他們參與住房消費(fèi)，才能形成一個(gè)參與人數(shù)最多、以居住消費(fèi)為主、健全的住房市場(chǎng)。
中國(guó)的住房制度改革任重道遠(yuǎn)，但既然己在路上，又何懼路途漫長(zhǎng)?且讓我們小斷完善，繼續(xù)前行。
關(guān)鍵詞：保障性 住房供給 監(jiān)管
一、長(zhǎng)沙市保障性住房現(xiàn)狀
在商品房市場(chǎng)發(fā)展旺盛的今天，保障性住房受眾群體以及面積設(shè)置等方面的額特殊性，使得其備受關(guān)注。2007年以來(lái)，長(zhǎng)沙市把加快住房保障作為改善民生的首要任務(wù)，2008年，長(zhǎng)沙市啟動(dòng)“一健三改”（健全住房保障體系 、推進(jìn)制度改革、房屋改造和環(huán)境改善）為主要內(nèi)容的保障性安居工程建設(shè)，探索出了一套比較成熟的保障性安居工程建設(shè)“長(zhǎng)沙模式”。
近五年來(lái)，長(zhǎng)沙市各類保障性住房建設(shè)20多萬(wàn)套（不含城區(qū)農(nóng)民安置房），已保障住房困難家庭18萬(wàn)多戶。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年，我市將加快棚戶區(qū)改造步伐，加大保障性住房建設(shè)力度，全市保障性安居工程計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)22768套（戶），其中新開(kāi)工廉租住房767套，新開(kāi)工公共租賃住房8741套，改造各類城市棚戶區(qū)13260戶。并且，新建住房的分布情況也參考了各區(qū)的人口，經(jīng)濟(jì)的等多種因素。
二、長(zhǎng)沙市保障性住房存在的問(wèn)題
（一）在保障對(duì)象及供給問(wèn)題上的不足
根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，保障性住房用戶平均6戶左右，但家庭的年收入?yún)s在3-5萬(wàn)元，這就是說(shuō)一個(gè)家庭一年的人均收入只有5000左右，并且在我們走訪的銀盆嶺地區(qū)的幾個(gè)保障性住房小區(qū)里，住戶有很多是六旬以上的沒(méi)有勞動(dòng)能力的老人。而對(duì)于保障性住房的住房面積大部分是60-90平方米。從2007年到2010年間，長(zhǎng)沙市已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)住房保障17萬(wàn)余戶，而2011年還將繼續(xù)擴(kuò)大保障覆蓋面。按照長(zhǎng)沙市計(jì)劃，保障對(duì)象的人均住房面積應(yīng)由人均低于8平方米提高到15平方米。而目前，長(zhǎng)沙住房保障對(duì)象的人均住房面積要求是低于12平方米。據(jù)此，我們可以發(fā)現(xiàn)受保障群體的人均居住面積相對(duì)較低，住房條件相對(duì)較簡(jiǎn)陋。
（二）保障性住房配套設(shè)施還不完善
目前經(jīng)我們調(diào)查的保障性住房地區(qū)大部分住戶都租住的是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施基本健全，大部分住戶對(duì)于住房的條件、小區(qū)的環(huán)境相對(duì)滿意，但也有人期望能夠得到更好地配置。在調(diào)研的過(guò)程中，我們也發(fā)現(xiàn)了不少年代較為久遠(yuǎn)的廉租住房，小區(qū)設(shè)施比較簡(jiǎn)陋。據(jù)了解，在長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康倪x址還存在位置較偏遠(yuǎn)，出行不便等問(wèn)題。相比于繁華地段的服務(wù)性行業(yè)密集的情況，保障性住房的建設(shè)較為集中，且周圍供居民買必需品地點(diǎn)較少。
（三）保障性住房在準(zhǔn)入退出機(jī)制的問(wèn)題
通過(guò)我們到相關(guān)部門的走訪，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)是：有長(zhǎng)沙市城區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口；中偏低收入群體中家庭戶（60歲以下），未婚居民（30歲以上60歲以下）無(wú)房戶（歷來(lái)無(wú)房產(chǎn)記錄）或住房困難戶，符合購(gòu)房條件的省市政重點(diǎn)工程拆遷戶（除被拆遷房屋外無(wú)其他住房的）等，從整體上看標(biāo)準(zhǔn)制定的較為詳細(xì)，但這也使得存在一批不符合申請(qǐng)條件但本身生活條件并不理想的人被拒之門外。于此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的準(zhǔn)入規(guī)則存在交叉覆蓋的情況，這將會(huì)使得一些受保人群有更多選房空間而另一部分人暫時(shí)無(wú)房可居的情況。另一方面，廉租房的退出機(jī)制也不完善，有些人收入提高了，卻依然長(zhǎng)期居住廉租房或領(lǐng)取廉租房補(bǔ)貼。究其原因，也就是房管相關(guān)部門監(jiān)督不力所造成的。
三、關(guān)于解決保障性住房問(wèn)題的政策性建議
面對(duì)長(zhǎng)沙市住房保障體系存在的缺陷，我們?cè)囍岢鲆韵聨c(diǎn)政策性的意見(jiàn)與建議：
（一）大力提高保障性住房的質(zhì)量
未來(lái)保障性住房工作的重點(diǎn)可以放在提高保障性住房的質(zhì)量上，提高低保人群的住房質(zhì)量。我們要有清醒的認(rèn)識(shí)：住房?jī)r(jià)格和面積如果比較低，那么不能等于住宅的水平和質(zhì)量也要低一些。根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平，新建的保障性住房要在“經(jīng)濟(jì)合適，面積適宜，質(zhì)量?jī)?yōu)良，生活滿意”上大做文章。對(duì)于那些居住時(shí)間比較長(zhǎng)久的保障性住房，政府可以給予一部分資金進(jìn)行翻新處理。同時(shí)，建立專門的保障性住房的設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，這些準(zhǔn)則要與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民現(xiàn)實(shí)收入水平相適應(yīng)，并在發(fā)展中不斷修改與完善。建設(shè)過(guò)程中應(yīng)始終遵循合理與效用的原則。對(duì)于保障性住房，土地的利用效益在總規(guī)劃中要首先考慮；其次，提供適用與受保障階層支付能力相適應(yīng)的住宅。保障性住房應(yīng)控制好設(shè)計(jì)、材料選擇等諸環(huán)節(jié)的預(yù)算，合理利用政府補(bǔ)貼。
（二）完善保障性住房配套設(shè)施
保障住房的選址應(yīng)該要基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，交通比較便利的地方。周圍應(yīng)存在能滿足居民日常需求的服務(wù)點(diǎn)，這樣才能更好地解決受保人群生活、就業(yè)問(wèn)題。而且好的地理位置能夠更好的促進(jìn)相關(guān)人群的就業(yè)，帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相關(guān)部門應(yīng)加大對(duì)保障性住房周圍的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，與此同時(shí)，保障性住房的建設(shè)應(yīng)具有相對(duì)的分散性，與其他收入群體共享周邊基礎(chǔ)設(shè)施、共享醫(yī)療、教育等服務(wù)。
（三）完善現(xiàn)有保障方式
保障方式的轉(zhuǎn)變，將是未來(lái)長(zhǎng)沙保障住房體系的重要路徑。“通過(guò)保障方式的轉(zhuǎn)變，使住房保障對(duì)象能夠根據(jù)自身的需要和承受的能力，自主選擇保障房。”前長(zhǎng)沙市委書(shū)記陳潤(rùn)兒說(shuō)。通過(guò)我們對(duì)房管部門的走訪，在長(zhǎng)沙市今后對(duì)保障性住房問(wèn)題的政策方面我們發(fā)現(xiàn)：對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的保障，要改實(shí)物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產(chǎn)權(quán)為可變產(chǎn)權(quán)。在廉租房的保障上，改集中新建為集中新建與分散配建相結(jié)合，以配建為主。改新建住房為新建住房與收購(gòu)住房相結(jié)合，以收購(gòu)為主；改實(shí)物配租為實(shí)物配租與貨幣配租相結(jié)合。這些政策都將極大的降低保障性住房的建設(shè)成本，提高居民選擇保障性住房居住的空間。另外，我市也可結(jié)合淮安市的共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式――由購(gòu)房人和政府共同出資購(gòu)買住房，并按出資比例享有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額。這種模式能夠通過(guò)政府的支持充分發(fā)揮市場(chǎng)的積極作用，能夠調(diào)動(dòng)群眾改善自己住房條件的積極性，有利于加快解決受保群眾如今住房困難的問(wèn)題。我們應(yīng)該學(xué)會(huì)根據(jù)本地實(shí)際情況，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
（四）完善保障性住房的準(zhǔn)入退出機(jī)制
我們考慮在現(xiàn)有基礎(chǔ)上完善保障性住房的準(zhǔn)入機(jī)制，劃分清楚保障性住房的申請(qǐng)條件，給更多的受保群體提供便利，并且對(duì)城市的弱勢(shì)群體給予更多的政策傾斜。同時(shí)也建議相關(guān)部門完善嚴(yán)厲打擊利用保障性住房進(jìn)行尋租的行為，促使保障性住房的監(jiān)督管理機(jī)制不斷完善。通過(guò)調(diào)整保障性住房的再轉(zhuǎn)讓制度，建立起相應(yīng)的退出機(jī)制；不斷促進(jìn)受保人群的收入跟蹤監(jiān)測(cè)制度的完善，設(shè)定明確且合理的退出條件，加大對(duì)違法的行為的處罰力度，逐步建立起保障性住房的監(jiān)管體系，讓需要受保的群眾能有房子居住，確立“制度完善、政策健全、供應(yīng)有序、進(jìn)退規(guī)范”的住房保障體系構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)。
1.保障性住房政策實(shí)施運(yùn)行的實(shí)踐
1.1我國(guó)保障性住房政策的主要運(yùn)行體系
目前，按照土地分類標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，保障性住房包括：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品房、中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。廉租住房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟(jì)適用房：是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。公共租賃住房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。限價(jià)商品房：又稱限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。中低價(jià)位、中小套型普通商品住房：是一種嚴(yán)格限制房屋建筑面積低于90平方米，房屋出讓價(jià)格低于市區(qū)平均價(jià)格的商品房。
1.2我國(guó)主要保障性住房政策的演變
我國(guó)主要保障性住房政策的演變主要分為四個(gè)階段：福利分房制度階段、住宅私有化與福利分房制度并存階段、取消福利分房與住房保障收縮階段、住房保障政策調(diào)整階段。
福利分房制度階段（1949-1978年），主要采用福利分房制度，即城鎮(zhèn)居民職工從單位獲得的分房；住宅私有化與福利分房制度并存階段（1978-1998年），主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時(shí)實(shí)物分房還沒(méi)有完全取消；取消福利分房與住房保障收縮階段（1998-2007年），主要包含三個(gè)層次：一是面對(duì)最低收入家庭的廉租住房，二是為中低收入家庭提供的經(jīng)濟(jì)適用房，三是面向中高收入階層的商品房，該階段將之前為大部分人提供經(jīng)濟(jì)適用房的政策逐步廢棄，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房；住房保障政策調(diào)整階段（2007年至今），2007-2010年，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，重新重視住房保障問(wèn)題，住房保障政策調(diào)整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)力度，2010年至今，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，加快住房保障步伐，此階段的保障性住房主要包括：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、兩限房、公共租賃房。不僅首次納入“公共租賃房”，而且公共租賃房即將成為未來(lái)住房保障的主體。中低價(jià)位、中小套型普通商品住房現(xiàn)階段也納入到了各地保障性住房考核體系。
2.“收租”制度運(yùn)行實(shí)踐的分析
2.1“收租”制度背景
“收租”指國(guó)家政府行政機(jī)關(guān)動(dòng)用國(guó)家優(yōu)先購(gòu)買和租賃權(quán)力，對(duì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行購(gòu)買或租賃，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)后作為儲(chǔ)備用房的過(guò)程。
“收租”是地方政府和房產(chǎn)部門順應(yīng)“經(jīng)營(yíng)城市，經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，保障居住，保障發(fā)展”的需要所進(jìn)行的我國(guó)保障性住房制度創(chuàng)新的一個(gè)重要成果。 通過(guò)實(shí)施“收租”，在縮減地方財(cái)政支出，發(fā)揮城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)效率，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平性和透明性方面起到了積極的作用。2007年以來(lái)，國(guó)家住房保障政策處于調(diào)整和鋪開(kāi)階段，房?jī)r(jià)不斷上漲和城市建成房屋空置率居高不下成為制約社會(huì)公平的一大頑疾。國(guó)家在2010年適時(shí)提出了配建1000萬(wàn)套保障性安居工程。這個(gè)過(guò)程中，一方面是政府的行政干預(yù)不斷加強(qiáng)，另一方面對(duì)薄利或無(wú)利可圖局面，開(kāi)發(fā)商對(duì)保障性住房熱情不高，政府只能以其他優(yōu)惠政策扶持，這就更增加了投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)。
“收租”制度的特點(diǎn)主要包括：實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，“收租”制度的實(shí)施主體是專門的收儲(chǔ)中心，其具有獨(dú)立的法人，并有獨(dú)立的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，并可承擔(dān)政策實(shí)施的金融貸款資格；以非盈利為目的，受托于政府對(duì)市場(chǎng)上空置的、即將出租或出售的房屋進(jìn)行收租，并以無(wú)償、收取收租價(jià)格或低于收租價(jià)格（主要用于償還銀行貸款利息和投入租售房屋裝修）提供給保障房申請(qǐng)者；采取政府補(bǔ)貼運(yùn)行，政府將投入保障性住房資金補(bǔ)貼“收租”，滿足保障房需求；受行政主管部門監(jiān)管，“收租”制度實(shí)施每個(gè)環(huán)節(jié)都收房產(chǎn)和土地等部門的多向監(jiān)管，防止腐敗滋生；“收租”房屋定價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估，對(duì)于“收租”的每一套住房，收儲(chǔ)中心將委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其租金或售價(jià)進(jìn)行評(píng)估，減少浪費(fèi)性支出；租期穩(wěn)定、租金有保障，人民群眾降幅與房源租給政府的接受度高。
2.2“收租”制度實(shí)踐
江蘇省常州市在保障性住房政策中踐行了“收租”這一保障方式，通過(guò)實(shí)際運(yùn)行，證明是一條可以深入發(fā)展的道路。而且運(yùn)用此方案有以下優(yōu)點(diǎn)：
第一，提高了保障供給效率。“收租”制度的實(shí)施運(yùn)行機(jī)制為深化保障性住房政策提供了全新、高效的方式和平臺(tái)，政府與申請(qǐng)保障人成本均大幅下降。成本下降為擴(kuò)大保障范圍和提高保障供給效率提供了有效支撐。如2012年5月至9月，常州市有6000多名群眾將房屋租給政府，登記符合保障房“收租”條件的房源2000多套，已落實(shí)房源1500多套。同年，該市已有三批、共700多戶家庭入住了政府提供的保障房。
第二，加快了政府管理方式創(chuàng)新。在建設(shè)服務(wù)型政府工作中，保障性住房政策的實(shí)施運(yùn)行通過(guò)政府擔(dān)保、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)等創(chuàng)新方式，推動(dòng)政府管理結(jié)構(gòu)向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，改變了保障性住房供給結(jié)構(gòu)，全面提升了政府的社會(huì)管理和公共服務(wù)能力。
第三，初步形成了多主體建設(shè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，支持和鼓勵(lì)各地積極探索多渠道、多主體、多方式投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)保障性住房。“收租”制度成為現(xiàn)階段保障性住房工程建設(shè)全面完成的有效手段之一，得到了相關(guān)政府職能部門的認(rèn)可和大力推廣。
另外，“收租”制度也有一些缺點(diǎn)。首先是主體不明，房屋收租最終應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)做，應(yīng)該是企業(yè)行為，但目前仍以政府為主題，成立的收儲(chǔ)中心和城市開(kāi)發(fā)公司卻是企業(yè)性質(zhì)，在具體實(shí)施過(guò)程中，主體不明，管理容易造成混亂；其次是金融風(fēng)險(xiǎn)提升，在“收租”融資過(guò)程中，政府充當(dāng)擔(dān)保人，一旦收儲(chǔ)中心和城市開(kāi)發(fā)公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，勢(shì)必為銀行帶來(lái)成倍投資風(fēng)險(xiǎn)，甚至于產(chǎn)生呆賬、壞賬；第三是法規(guī)建設(shè)滯后，現(xiàn)行“收租”制度都是以規(guī)范性文件形式出現(xiàn)的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束，工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問(wèn)題。
1.新加坡組屋的投資模式
新加坡保障性住房被稱為組屋。組屋由政府主導(dǎo)進(jìn)行開(kāi)發(fā)與建設(shè)，由建屋發(fā)展局具體實(shí)施。新加坡建屋發(fā)展局成立于1960年，是國(guó)家發(fā)展部屬下的法定機(jī)構(gòu)，也是新加坡唯一的公共住屋機(jī)構(gòu)。新加坡建屋發(fā)展局是獨(dú)立性非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，它的財(cái)政預(yù)算被納入國(guó)家計(jì)劃，可以無(wú)償?shù)玫秸畡潛艿耐恋亍＝ㄎ莅l(fā)展局代表政府建設(shè)組屋，不僅負(fù)責(zé)新加坡組屋的總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造，還是最大的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者。其主要職能包括制定住宅發(fā)展計(jì)劃，征用土地，組屋建造與管理，外包或承包工程，出租或出售房屋，房屋貸款。多年來(lái)，建屋發(fā)展局一直都是新加坡唯一獲授權(quán)的公共住屋機(jī)構(gòu)，直到最近才有為數(shù)不多的私人發(fā)展商被允許參與公共房屋開(kāi)發(fā)。
2.新加坡組屋的融資模式
新加坡組屋得以成功建設(shè)和運(yùn)營(yíng)主要取決于兩個(gè)方面，一是在政府干預(yù)下低成本獲得土地，二是財(cái)政支持下的多元化資金來(lái)源。1966年，新加坡政府頒布了《土地征用法令》（Land Acquisition Act），規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地用于國(guó)家建設(shè)，可在任何地方征用土地建造公共組屋，政府有權(quán)調(diào)整被征用土地的價(jià)格，價(jià)格規(guī)定后，任何人不得隨意抬價(jià)，也不受市場(chǎng)影響。根據(jù)該項(xiàng)法令，新加坡政府協(xié)助建屋發(fā)展局以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格獲得開(kāi)發(fā)土地，保證了大規(guī)模建設(shè)公共住屋所需的土地。
建屋發(fā)展局多種渠道獲得組屋建設(shè)的資金來(lái)源，主要包括建房發(fā)展貸款、購(gòu)房抵押貸款以及赤字津貼。建房發(fā)展貸款屬于政府貸款，建屋發(fā)展局可從財(cái)政部（公積金儲(chǔ)備）獲得兩種政府貸款：一種是利息為7.75%的60年貸款用于興建供出租的公共住房；另一種是利息6%的十年貸款，用于興建供出售的住房。購(gòu)房抵押貸款是指政府將資金貸給建屋發(fā)展局，建屋發(fā)展局將這筆資金貸給組屋購(gòu)買者（公屋按揭貸款）以及修繕組屋者（更新融資貸款），建屋發(fā)展局的貸款收入可用于其建設(shè)組屋。赤字津貼用以解決建屋發(fā)展局收支倒掛的現(xiàn)象，由于建屋發(fā)展局的主要收入來(lái)源是房租、維修保養(yǎng)費(fèi)、利息、收費(fèi)等，其支出費(fèi)用主要是償還貸款利息及向政府繳納土地稅等，因此，建屋發(fā)展局往往存在著收支倒掛的現(xiàn)象。政府每年從財(cái)政預(yù)算中撥給建屋發(fā)展局一筆津貼以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)赤字。
此外，中央公積金制度的有效運(yùn)行有力地支持了新加坡組屋建設(shè)、出租和出售的良性運(yùn)行。在新加坡，中央公積金局同建屋發(fā)展局一樣具有舉足輕重的地位。中央公積金局成立于1955年，隸屬于勞工部，是一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的半官方機(jī)構(gòu)，所有新加坡公民和獲得永久居留權(quán)的居民，都必須參與公積金儲(chǔ)蓄計(jì)劃，繳交公積金是強(qiáng)制性的，具有法律效力。公積金賬戶分如下3個(gè)戶頭：一是普通賬戶（公積金的72.5%），用于家庭的投資，如購(gòu)買政府組屋等；二是特別賬戶（公積金的10%），達(dá)到退休年齡時(shí)方能領(lǐng)取；三是醫(yī)療賬戶（公積金的17.5%）。普通賬戶部分主要用于購(gòu)房，其中歸集資金約有20%被提做準(zhǔn)備以應(yīng)付提存，80%購(gòu)買政府債券和消費(fèi)。新加坡公積金制度實(shí)質(zhì)上是按照國(guó)家政策通過(guò)3個(gè)賬戶歸集資金，將更多的資金投入保障住房的建設(shè)，而不是投入到商品房的建設(shè)中。目前，該局管理著超過(guò)1300億新元的龐大資金。完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問(wèn)題的重要保障，為新加坡組屋的建設(shè)和“居者有其屋”計(jì)劃提供了強(qiáng)大的金融支持。
二、日本保障性住房投融資模式
1.日本保障性住房投資模式
日本國(guó)土交通省是公共住房的管理機(jī)構(gòu)，行使住房建設(shè)和管理監(jiān)督的職能，包括：（1）制定住房政策，建立住房政策操作機(jī)構(gòu)；（2）制定、分配國(guó)家住房預(yù)算；（3）制定與執(zhí)行住房建設(shè)5年計(jì)劃；（4）對(duì)地方公共團(tuán)體、公團(tuán)、公庫(kù)等進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督；（5）促進(jìn)與推動(dòng)民間住房建設(shè)。公共住房的供應(yīng)機(jī)構(gòu)包括：都市基盤整備公團(tuán)、住宅供給公社以及民間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。都市基盤整備公團(tuán)，是政府全額出資的獨(dú)立企業(yè)法人，隸屬于國(guó)土交通省，負(fù)責(zé)解決城市中等收入以下家庭的住房問(wèn)題，提供低租金出租房和廉價(jià)出售房。都市基盤整備公團(tuán)成立于1999年，其前身為設(shè)立于1955年的住宅整備公團(tuán)。2004年，日本政府再次調(diào)整了都市基盤整備公團(tuán)的名稱和職能，將其更名為都市再生機(jī)構(gòu)，將其職能調(diào)整為專門負(fù)責(zé)公共住房的用地籌劃，不再直接提供公共住房。在日本政府的住房保障體系中，住宅供給公社與都市基盤整備公團(tuán)在組織機(jī)構(gòu)、性質(zhì)和職能基本相似，但又存在明顯的區(qū)別。公團(tuán)直接向中央政府負(fù)責(zé)，面向全國(guó)中等收階層提供公共住房；而公社則歸地方政府所管，向本地區(qū)（中央政府提供資金支持）低收入貧困家庭提供公營(yíng)住房，這些家庭的收入線在33%以下。現(xiàn)階段，日本公共住房中用于出售的保障性住房主要由民間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，政府機(jī)構(gòu)為其提供土地以及資金支持。政府只負(fù)責(zé)供應(yīng)出租性質(zhì)的保障性住房。
2.日本保障性住房融資模式
（1） 公共出租房的融資模式
公共出租房的供給全部來(lái)源于都市再生機(jī)構(gòu)，都市再生機(jī)構(gòu)是政府全資的獨(dú)立行政法人機(jī)構(gòu)，隸屬于國(guó)土交通省。其業(yè)務(wù)主要是土地儲(chǔ)備、整理、再開(kāi)發(fā)和租賃住房的供給，不提供用于出售的住房，其服務(wù)對(duì)象為低收入家庭和高齡人士。都市再生機(jī)構(gòu)的資本金來(lái)源于中央財(cái)政和地方財(cái)政，共為10581億日元，其中，中央財(cái)政和地方財(cái)政分別為9984億日元和20億日元。此外，都市再生機(jī)構(gòu)還可以從其他途徑獲得資金來(lái)源，包括中央政府財(cái)政補(bǔ)助、財(cái)政資助以及財(cái)政投融資資金，地方政府財(cái)政資助，民間機(jī)構(gòu)貸款，出租保障性住房的租金收入，儲(chǔ)備、整理和再開(kāi)發(fā)土地的收入。
（2）公共出售房的融資模式
日本現(xiàn)今公共出售房是靠民間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商供給的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源于民間商業(yè)金融機(jī)構(gòu)以及住宅金融支援機(jī)構(gòu)。住宅金融支援機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商建造售價(jià)低廉保障性住房提供了有力的金融支持，在開(kāi)發(fā)商、商業(yè)金融機(jī)構(gòu)、資本市場(chǎng)之間搭建了一種有效的金融支援模式，具體包括：住宅金融支援機(jī)構(gòu)對(duì)民間開(kāi)發(fā)商的貸款，其比例可達(dá)建造費(fèi)的90%，利率也低于市場(chǎng)水平；住宅金融支援機(jī)構(gòu)從私人金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買住宅貸款，以此為支持發(fā)行抵押貸款支持證券（MBS），從資本市場(chǎng)獲得資金；住宅金融支援機(jī)構(gòu)對(duì)私人金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的長(zhǎng)期固定利率住宅貸款提供擔(dān)保，保證對(duì)MBS的及時(shí)償還；民間金融機(jī)構(gòu)向住宅金融支援機(jī)構(gòu)購(gòu)買保險(xiǎn)，支付合同所約定的保險(xiǎn)費(fèi)，在其發(fā)放的住房貸款本息不能按期收回時(shí)，由住宅金融支援機(jī)構(gòu)向其支付約定的保險(xiǎn)金。
三、國(guó)外保障性住房投融資模式對(duì)我國(guó)的啟示
比較兩國(guó)保障性住房投融資模式，給我們以下啟示：
第一，從投資模式看，無(wú)論政府直接投資建設(shè)保障性住房，還是政府間接引導(dǎo)投資建設(shè)保障性住房，政府都是保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵，保障性住房管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及功能安排直接影響保障房投資效率。保障性住房低收益的屬性決定了保障性住房不能完全依靠市場(chǎng)化供給，這就要求政府要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，為保障性住房供給提供保障。新加坡、日本保障性住房管理機(jī)構(gòu)都從分散趨向于集中，集中設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，明確安排職能分工，便于各種保障性住房政策的傳遞、執(zhí)行以及問(wèn)責(zé)，相比之下，保障性住房管理機(jī)構(gòu)設(shè)置分散，會(huì)導(dǎo)致溝通協(xié)調(diào)困難，不利于提高保障性住房的投資效率。目前，我國(guó)保障房建設(shè)投資、管理、分配體制、機(jī)制都不夠完善，保障房處于多頭管理狀態(tài)，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)土地出讓管理，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)房屋規(guī)劃、房屋建設(shè)以及房屋管理，民政部門則主要負(fù)責(zé)資格審查。這種機(jī)構(gòu)安排容易使保障性住房處于“多人管理”或是“無(wú)人管理”的情況，從而影響投資建設(shè)效率。我國(guó)需要加強(qiáng)保障性住房的統(tǒng)一管理，建立專門的歸口機(jī)構(gòu)，提高保障性住房的管理層級(jí)，對(duì)保障性住房的土地出讓、建設(shè)規(guī)劃、資金供應(yīng)等進(jìn)行有效管理，降低協(xié)調(diào)成本，提高投資效率。
第二，從融資模式看，融資渠道多元化是各國(guó)解決保障性住房建設(shè)資金的共同之道，但是，保障性住房的多元化融資需要政府一系列的政策、制度支持。 政府財(cái)政投入是各國(guó)保障性住房建設(shè)資金的重要來(lái)源，但是，龐大的保障性住房建設(shè)資金更需要利用科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，發(fā)揮政策引導(dǎo)和金融市場(chǎng)的作用，廣泛動(dòng)員社會(huì)資金參與。新加坡通過(guò)強(qiáng)制性的公積金制度為其組屋建設(shè)提供了必要的資金支持；日本政府都更注重政策的杠桿和引導(dǎo)、激勵(lì)作用，在政府引導(dǎo)下進(jìn)行金融創(chuàng)新和制度設(shè)計(jì)，發(fā)揮金融市場(chǎng)作用，為保障性住房建設(shè)和住房市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)大的金融支持。日本根據(jù)出租型保障房和出售型保障房，采取不同的融資模式，引導(dǎo)私人投資者和私人企業(yè)投資適宜低收入人群居住的住宅，都是值得我國(guó)借鑒的做法。
【關(guān)鍵詞】保障性；選址；住房；需求
國(guó)家高度重視低收入家庭的購(gòu)房問(wèn)題，保障性住房的建設(shè)是一項(xiàng)促進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)展的政策工程。在保障性住房工程的建設(shè)中，由于選址不當(dāng)，會(huì)影直接響到居民的正常生活以及居民就業(yè)困難等，所以通過(guò)合理選址，對(duì)居民的生活保障起著重要的作用，對(duì)推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展業(yè)起著至關(guān)重要的作用。
一、保障性住房選址的不足之處
（一）居民就業(yè)困難
被保障居民普遍存在的特點(diǎn)是他們的教育程度低、選擇就業(yè)方向狹窄和崗前培訓(xùn)不足。以南京為例，南京的經(jīng)濟(jì)適用房在選址上地里位置過(guò)于偏僻，房屋周邊沒(méi)有可提供就業(yè)的單位，缺少交通配套設(shè)施，使居民出行困難、出行成本過(guò)高。
（二）缺少公共配套設(shè)施
從地理位置上看，住房周邊的配套設(shè)施極其缺乏，一般的經(jīng)濟(jì)適用房大多位于市中心的外延，以圍繞市中心呈環(huán)形布置。保障性住房相對(duì)孤立，周邊沒(méi)有居民可以借用的配套設(shè)施，大部分配套設(shè)施尚未完全開(kāi)放，再加上保障性住房的建設(shè)時(shí)間不長(zhǎng)，沒(méi)有帶動(dòng)房屋周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)施不完善的實(shí)際現(xiàn)狀。保證性住房的周邊均為未開(kāi)發(fā)地帶，由于居民的消費(fèi)水平有限，導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施空置。同時(shí)，由于住區(qū)自身的消費(fèi)能力有限，大部分住區(qū)達(dá)不到相應(yīng)銀行、郵局、商店和超市等商家相應(yīng)的“最低門檻”，又或是住區(qū)提供的門面規(guī)模較小，所以無(wú)法建立相應(yīng)的設(shè)施，導(dǎo)致不能滿足居民的需求。
所以，從城市發(fā)展的角度上看，保障性住房在選址的時(shí)候必須考慮到被保障人們的居住、交通、配套和就業(yè)等問(wèn)題。在建設(shè)保障性住房的時(shí)候，政府應(yīng)該給與政策上的支持，不能單方面根據(jù)土地價(jià)格和市場(chǎng)需求進(jìn)行選址，必須要考慮被保居民長(zhǎng)期居住的成本。
二、保障性住房的選址方式
（一）保障性住房的選址合理化
從當(dāng)前的角度看，保障性住房應(yīng)該均勻的分布在城市的新市區(qū)、老城區(qū)和近郊區(qū)。這樣不但可以防止住房空間聚集而產(chǎn)生的不良社會(huì)問(wèn)題及不良社會(huì)行為，居民還可以享受到更好的設(shè)施以及謀生方式，增進(jìn)社會(huì)各階層的交流，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。保障性住房的選址范圍可以分為近郊區(qū)、老城區(qū)和新市區(qū)三個(gè)部分，這三個(gè)部分在選址方式中存在一定的共同點(diǎn)，其中，近郊區(qū)與城市新區(qū)有相似性質(zhì)，老城區(qū)有自己的性質(zhì)。老城區(qū)土地有限、地價(jià)高，通常不會(huì)成為保障性住房選址的對(duì)象。通過(guò)加強(qiáng)建設(shè)新市區(qū)，可以整體居住壓力，新市區(qū)的建設(shè)不但可以為保障性住房提供有價(jià)值的土地，還可以解決老城區(qū)居民居住擁擠的問(wèn)題，同時(shí)可以為新市區(qū)提升人氣。保障性住房必須處理好居民生活中必備的配套設(shè)施、交通設(shè)施和就業(yè)單位設(shè)施，讓新市區(qū)變得越加繁華。
（二）在城市居住總體的指導(dǎo)下，將保障性住房的選址納入居住社區(qū)的范圍里
據(jù)相關(guān)調(diào)查報(bào)告，保障性住房周邊較荒涼，缺少相應(yīng)的商業(yè)配套、交通配套和教育配套，導(dǎo)致居民生活極其不便以及多數(shù)居民的就業(yè)困難、傷病無(wú)法及時(shí)得到救治以及出行困難。保障性住房的選址不能占用新城區(qū)和老城區(qū)的綠化帶以及居住與工業(yè)之間的綠化帶，因?yàn)樾鲁菂^(qū)和老城區(qū)中的綠化帶對(duì)城市的空氣存在至關(guān)重要的作用。如果在綠化帶中建設(shè)保障性住房，居民難以分享周邊的設(shè)施和周邊完善的配套。更為嚴(yán)重的是，如果在綠化帶中建設(shè)保障性住房，不但影響了城市的綠色環(huán)境，還影響了居民的生命健康。而當(dāng)前，有些建筑工程行業(yè)為了追求低價(jià)，已經(jīng)出現(xiàn)了在綠化帶上建設(shè)房屋的問(wèn)題，這不但是違法的建設(shè)，還給保障性住房帶來(lái)了較大的隱患。綠化帶對(duì)居民具有至關(guān)重要的作用，它可以釋放大量氧氣、吸收大量二氧化碳，有利于城市居民的身體健康。如果城市中沒(méi)有綠化帶，居民的身體健康狀況也會(huì)隨之下降。
（三）以公共交通為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)保障性住宅
根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，多數(shù)保障性住宅都具有居民生活不便和就業(yè)困難的問(wèn)題，其中最主要的原因就是嚴(yán)重缺乏公交設(shè)施，造成居民出行困難。因此，在保障性住房選址時(shí)，應(yīng)該重視公交設(shè)施。在選址時(shí)，從住房出發(fā)，在步行10-15分鐘之內(nèi)要有公交。最好將地鐵設(shè)施加入到公共交通設(shè)施當(dāng)中，在居住區(qū)周邊建設(shè)地鐵，可以幫助減少居民出行困難的問(wèn)題，對(duì)社會(huì)發(fā)展業(yè)起著有利作用。
三、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，任何城市房屋的建設(shè)不能只憑借城市規(guī)劃管理者進(jìn)行建設(shè)。本文提到的多種保障性住房選址、規(guī)劃從實(shí)際上滿足了居民在日常生活、交通以及就業(yè)的需求。在建設(shè)保障性住房的過(guò)程中，需要對(duì)住區(qū)周邊的設(shè)施包括超市、商店、市場(chǎng)、交通、單位、醫(yī)院和學(xué)校同步建設(shè)，這樣才能有效的促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步。
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第一條為了完善城鎮(zhèn)廉租住房保障制度，逐步解決城鎮(zhèn)低收入家庭的基本住房困難，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔*〕24號(hào)）、《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等九部委令第162號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于廬城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的廬城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民。
第三條縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本縣城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房保障管理工作。
廬城鎮(zhèn)人民政府及縣發(fā)改、財(cái)政、民政、物價(jià)、勞動(dòng)保障、稅務(wù)、國(guó)土資源、建設(shè)（規(guī)劃）等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好本縣廉租住房的相關(guān)工作。
第四條廉租住房制度是政府按照規(guī)定在住房方面履行社會(huì)保障職能，向城鎮(zhèn)低收入且住房困難家庭提供基本住房保障，滿足其基本住房需要而采取的政策措施。
第二章保障措施
第五條城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房的保障方式以發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔。
廉租住房補(bǔ)貼是指縣人民政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，由其到市場(chǎng)上自行租賃住房。
實(shí)物配租是指縣人民政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象直接提供住房，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。
第六條廉租住房保障資金采取多種渠道籌措，資金來(lái)源包括：
（一）年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；
（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；
（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。
廉租住房資金實(shí)行財(cái)政專戶管理，專項(xiàng)用于租賃住房補(bǔ)貼的發(fā)放、廉租住房的購(gòu)建、維修和物業(yè)管理等，不得挪作他用。
廉租住房資金的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理規(guī)定由縣財(cái)政部門會(huì)同縣房地產(chǎn)管理部門另行制定。
第七條縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)低收入住房困難家庭的申報(bào)和資金籌集情況，會(huì)同縣財(cái)政、民政部門確定廉租住房補(bǔ)貼保障面，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)。
第八條實(shí)物配租的廉租住房來(lái)源主要包括：
（一）政府出資收購(gòu)的住房；
（二）社會(huì)捐贈(zèng)的住房；
（三）騰空的公有住房（含單位自管房）；
（四）政府出資建設(shè)的廉租住房；
（五）其他渠道籌集的住房。
實(shí)物配租應(yīng)當(dāng)面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭。
第九條新建廉租住房建設(shè)用地實(shí)行劃撥方式供應(yīng)，行政事業(yè)性收費(fèi)按有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。購(gòu)買舊住房作為廉租住房，以及實(shí)物配租的廉租住房租金收入，按照規(guī)定給予稅收優(yōu)惠。
第三章申請(qǐng)與核準(zhǔn)
第十條符合下列條件的家庭，可以申請(qǐng)享受廉租住房保障：
（一）家庭成員具有廬城城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶口；
（二）家庭人均收入符合縣人民政府當(dāng)年公布的低收入標(biāo)準(zhǔn)；
（三）家庭現(xiàn)住房人均建筑面積符合縣人民政府當(dāng)年公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)；
（四）家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系。
第十一條城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房實(shí)行申請(qǐng)、審核及退出等管理制度。
第十二條申請(qǐng)廉租住房應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)家庭的戶主作為申請(qǐng)人，戶主不具有完全民事行為能力的，申請(qǐng)家庭應(yīng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，同時(shí)其他具有完全民事行為能力的家庭成員應(yīng)出具共同簽名的書(shū)面委托書(shū)。
申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向廬城鎮(zhèn)人民政府（以下簡(jiǎn)稱受理機(jī)關(guān)）提出書(shū)面申請(qǐng)，并提供下列材料：
（一）申請(qǐng)家庭成員所在單位或居住地村（社區(qū)）委會(huì)出具的現(xiàn)住房證明和家庭收入證明；
（二）申請(qǐng)家庭成員的身份證、戶口簿和婚姻狀況證明材料；
（三）《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障申請(qǐng)表》；
（四）其他證明材料。
第十三條受理機(jī)關(guān)收到廉租住房申請(qǐng)材料后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出是否受理的決定，并向申請(qǐng)人出具書(shū)面憑證。申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書(shū)面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，受理時(shí)間從申請(qǐng)人補(bǔ)正材料次日起計(jì)算；逾期不告知的，自收到申請(qǐng)材料之日起即視為受理。
材料齊備后，受理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽署意見(jiàn)，并將全部申請(qǐng)資料移交縣房地產(chǎn)管理部門。
第十四條接到受理機(jī)關(guān)移交的申請(qǐng)資料后，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會(huì)同縣民政、監(jiān)察部門組成審核小組予以審核，申請(qǐng)家庭及其有關(guān)單位、組織或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)情況。縣房地產(chǎn)管理部門自收到申請(qǐng)材料之日起15日內(nèi)向申請(qǐng)人出具審核結(jié)果。
經(jīng)審核不符合條件的，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由。經(jīng)審核符合條件的，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)人的戶口所在地、居住地或工作單位將審核結(jié)果予以公示，公示期限為15日。
第十五條經(jīng)公示無(wú)異議或者異議不成立的，由縣房地產(chǎn)管理部門予以登記，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。經(jīng)公示有異議的，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核。經(jīng)復(fù)核異議成立的，不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。
已登記為實(shí)物配租的家庭，在候租家庭較多時(shí)，由縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同縣民政、監(jiān)察部門和廬城鎮(zhèn)人民政府采取公開(kāi)搖號(hào)的方式確定。但經(jīng)共同認(rèn)定的無(wú)勞動(dòng)能力，無(wú)生活來(lái)源，無(wú)法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人或撫養(yǎng)人，或者優(yōu)撫對(duì)象、重度殘疾等特困家庭，可在公開(kāi)搖號(hào)前優(yōu)先予以解決。
未被搖號(hào)選中的家庭實(shí)行輪候，輪候期間申請(qǐng)家庭的收入、人口、住房等情況發(fā)生變化的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知縣房地產(chǎn)管理部門，經(jīng)審核后，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)變更情況及時(shí)進(jìn)行變更登記，不再符合廉租住房保障條件的，由縣房地產(chǎn)管理部門取消資格。
第十六條已準(zhǔn)予廉租住房補(bǔ)貼的家庭，應(yīng)當(dāng)與縣房地產(chǎn)管理部門簽訂為期一年的《*縣城鎮(zhèn)廉租住房租金補(bǔ)貼協(xié)議》。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、停止廉租住房補(bǔ)貼的規(guī)定及違約責(zé)任等。
租賃住房補(bǔ)貼家庭與出租人簽訂房屋租賃協(xié)議應(yīng)報(bào)縣房地產(chǎn)管理部門備案。
第十七條已準(zhǔn)予實(shí)物配租的家庭，應(yīng)當(dāng)與廉租住房產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同。合同應(yīng)當(dāng)明確廉租住房情況、租金標(biāo)準(zhǔn)、騰退住房方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納租金，并按約定的時(shí)限騰退原有住房。
確定實(shí)物配租的低收入家庭不接受配租方案的，原則上不再享有實(shí)物配租資格，縣房地產(chǎn)管理部門可視情采取發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼或其它保障方式對(duì)其實(shí)施住房保障。
第十八條縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼、配租廉租住房后，將結(jié)果在縣政府網(wǎng)站、巢湖日?qǐng)?bào)（*版）或縣電視臺(tái)予以公布。
第四章監(jiān)督管理
第十九條低收入廉租住房保障家庭實(shí)行一年一核和動(dòng)態(tài)管理。
享受廉租住房保障的家庭應(yīng)當(dāng)于每年12月31日前向縣房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房變動(dòng)情況，由縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同縣民政部門、廬城鎮(zhèn)人民政府對(duì)其申報(bào)情況進(jìn)行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核結(jié)果對(duì)其享受廉租住房保障的資格、方式、額度等及時(shí)進(jìn)行調(diào)整予以公布，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。
第二十條城鎮(zhèn)低收入家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)和廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，以縣人民政府當(dāng)年公布標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
第二十一條享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由縣房地產(chǎn)管理部門作出取消保障資格的決定，收回其承租的廉租住房，或者停止發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼：
（一）家庭人均收入連續(xù)一年以上超過(guò)縣人民政府公布的低收入標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超過(guò)縣人民政府公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)的；
（三）擅自改變房屋用途的；
（四）將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；
（五）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)六個(gè)月以上未在廉租住房居住的或者未交納廉租住房租金的。
第二十二條符合廉租住房保障條件的家庭，只能享受廉租住房補(bǔ)貼、實(shí)物配租兩種保障方式的一種。
第二十三條縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣物價(jià)、財(cái)政、民政等部門對(duì)廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提出方案，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)由維修費(fèi)、管理費(fèi)兩項(xiàng)因素構(gòu)成。單位面積租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，按照市場(chǎng)平均租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額計(jì)算。
實(shí)物配租標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)擬分配家庭和可分配住房的情況進(jìn)行分配。
第二十四條廉租住房申請(qǐng)人對(duì)縣房地產(chǎn)管理部門的審核、搖號(hào)、輪候、配租等結(jié)果有異議的，可以向縣人民政府或者市房地產(chǎn)主管部門申訴。
第二十五條低收入家庭申請(qǐng)廉租住房保障時(shí)違反規(guī)定，不如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房狀況的，由縣房地產(chǎn)管理部門取消其申請(qǐng)資格；已騙取廉租住房保障的，責(zé)令其退還已領(lǐng)取的住房租金補(bǔ)貼，或者退出廉租住房并補(bǔ)交市場(chǎng)平均租金與廉租住房標(biāo)準(zhǔn)租金的差額。
第二十六條房地產(chǎn)管理部門作出取消保障資格決定后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書(shū)面通知當(dāng)事人，并說(shuō)明理由。享受實(shí)物配租的家庭應(yīng)當(dāng)將承租的廉租住房在規(guī)定的期限內(nèi)退回，逾期不退回的，依法處理。
一、建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目選址和建設(shè)方式
（一）廉租住房
今年省下達(dá)建設(shè)任務(wù)為200套，我縣今年計(jì)劃建設(shè)204套，廉租住房套型建筑面積以50㎡以下為主。計(jì)劃采取政府統(tǒng)建方式進(jìn)行，選址在環(huán)東一路東側(cè)中興小區(qū)南邊建設(shè)花園廉租住房200套，計(jì)劃投資2,800萬(wàn)元，由縣房產(chǎn)局負(fù)責(zé)組織建設(shè)。
（二）經(jīng)濟(jì)適用住房
今年省下達(dá)建設(shè)任務(wù)為600套，我縣今年計(jì)劃建設(shè)650套，經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積以60㎡為主，根據(jù)我縣人均住房面積將套型建筑面積控制在90㎡以下。計(jì)劃采取政府統(tǒng)建和單位自建兩種方式進(jìn)行。其中單位自建394套（其中：縣飲食服務(wù)公司60套，縣新興供銷社60套，縣廣播電視臺(tái)12套，縣熱作發(fā)展公司10套，縣生產(chǎn)資料公司120套，縣糧食局96套，縣新華書(shū)店18套，縣土產(chǎn)公司18套），政府統(tǒng)建在環(huán)東一路東側(cè)中興小區(qū)南邊建設(shè)花園經(jīng)濟(jì)適用住房256套，計(jì)劃投資5,570萬(wàn)元，由縣住建局負(fù)責(zé)組織建設(shè)。
(三)限價(jià)商品房
今年省下達(dá)我縣建設(shè)任務(wù)為300套，計(jì)劃在環(huán)東一路東側(cè)中興小區(qū)南邊建設(shè)花園限價(jià)商品住房300套。花園限價(jià)商品住房均為框架結(jié)構(gòu)18層帶電梯房住宅。套型建筑面積以90㎡為主，根據(jù)我縣人均住房面積適當(dāng)控制套型面積，總建筑面積27,000㎡，計(jì)劃投資8,100萬(wàn)元，以項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式組織建設(shè)。
二、時(shí)間要求
列入2014年建設(shè)計(jì)劃的保障性住房，所有的保障性住房項(xiàng)目要在8月底前全部動(dòng)工。
三、工作要求
（一）各項(xiàng)目建設(shè)單位每月要向縣保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室匯報(bào)送一次保障性住房的建設(shè)情況。
（二）嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行戶型面積設(shè)計(jì)，嚴(yán)禁超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。
（三）縣保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每月組織對(duì)全縣的保障性住房進(jìn)行檢查并通報(bào)檢查情況。
