時間：2022-09-22 01:08:19
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房保障，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在施行十余年之后，中國主要針對戶籍居民的住房保障體系，隨著新型城鎮化的演進而顯現多種不適應癥，其體系重構時不我待。
上世紀末的住房制度改革，將大部分單位公租房屋變成了房改房，它們與商品房、經濟適用住房和政府提供的廉價租賃房一起，構成了城市居民的住房體系。在這個混雜體系里，政府賦予經濟適用住房“過渡者”角色，但由于有明確戶籍限制，無法覆蓋非本地居民，在經適房與廉租房之間的“斷層”居民，也未被保障房體系所覆蓋。
“十一五”期間，中國保障房出現了低價房、限價房、經濟適用房、改造房等不同的種類，在數量上實現了“跨越”，上述“斷層”問題得以部分解決。“十二五”期間，各地規劃建設3600萬套保障房，試圖進一步解決“斷層”問題。
地方政府為完成中央下達的建設任務，面臨較大資金壓力，“重量不重質”，于是采取 “偏遠建設”“混搭湊數”“以次充好”等做法。由于“保障房”體系不清，一些城市的低價房、限價房、經濟適用房實質成了炒房主力軍，地方保障房建設大多在“鉆漏洞”和“打補丁”中艱難前行。
住房和城鄉建設部曾幾次派出巡查組，對全國主要省、自治區、直轄市的保障性安居工程進行巡查。這被看作是對全國保障房空置、錯配等問題的摸底，系統性改革因此醞釀。
房地產專家建議：國家只建廉租房、公租房這類真正意義上的保障房，才能使保障房沒有投資甚至投機空間；制定保障房的監管和退出機制，嚴格住房保障對象的進入、退出條件以及相應的管理辦法，才能確保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，首次明確將對公租房使用情況等定期檢查，承租家庭出現轉租等違規行為將被收回房屋，五年內不得再次申請保障性住房。
隨著城鎮化加速，越來越多外來務工人員有了住進保障房的迫切需求，僅靠對保障房體系進行局部調整，無法根本解決問題。我們注意到，中央已將保障房問題列入重中之重，各地打著保障房旗號建設的經濟適用房、限價房、低價房，或面臨全面梳理甚至清盤。我們期待決策層抓住新型城鎮化的難得契機，敢于擔當，善用智慧，重構保障房機制。
——編者
強調保障性住房建設是政府為穩定房市而推行的又一政策。對此，華遠地產董事長任志強對《小康》記者重申了對保障性住房建設的十點思考
一、完善住房政策比市場房價更重要
住房政策的制度建設遠比一時的市場房價更重要。
早在1998年23號房改文件出臺時，我們就提出要在建立商品房市場的同時建立起解決低收入人群的社會保障制度；當經濟適用住房未加任何限制條件的混入到商品房的行列而自由交易時，我們又提出應對經濟適用住房加以回購的限制；當幾乎所有的媒體都在爭論“居者有其屋”時，我們提出解決住房權利是有住房而非一定要有房產，更多的低收入家庭應靠政府解決廉租房……
我們曾提出了無數在當時被認為是大逆不道的主張，被認為是“人民公敵”的輿論。因為我們是發展商，因此就一定是只為了代表利益集團的立場，立場決定了對錯，道理在偏激者面前顯得毫無反抗之力。
據我觀察，中國近十年房改貨幣化分配之后的核心問題，恰恰是沒有同步建立一套社會保障體系，過度的依賴于原有的福利分配和市場化。雖然同步出臺了經濟適用住房政策，但由于拉動經濟增長的雙重目標，使經濟適用住房并未能有效的落實于應分享改革成果的低收入家庭，并變相成為了可以自由交易的商品房。因此購買行為遠大于租賃行為，仍讓大量的低收入家庭可望而不可及。
事實更多表現出的是，政府在保障性住房體系建設上的“缺位”和在市場中過度壟斷與行政干預的“錯位”，以至于形成了全民購房運動和價格信號的扭曲。
本來老百姓無需關心商品房房價，而只要知道如何能解決住房問題。如果全國上下所有人來關心商品房的房價了，那說明住房制度建立的不完善。
二、保障性住房應以政府為主體
只有政府買單的才叫保障性住房。
世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋――公共住房是由政府買單的保障性住房。而私屋則為商品房，是私人擁有不享受政府買單優惠的自建或市場化的商品房，是私人支付全部土地使用成本與建筑成本的財產權利。
只有劃撥土地上的住房是土地的財產權利歸國家所有。購買經濟適用住房者只擁有房屋的實體財產，但并不擁有土地的財產權利。而土地非出讓的劃撥則是政府的買單部分或財產收入的轉移部分。這就是住房保障性質的最基本特征。
保障性住房權是國家對人權的保護。就像中國有城市對流浪者救濟的制度一樣，是人權的保護，也包括提供政府買單的免費食宿。
社會保障性住房，政府當然可以用市場化的方式建設，但并不等于凡是市場化的住房都成了社會保障性住房。尤其凡是交納了土地出讓金的商品房都不能列入保障性住房的范疇，許多人錯誤的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一種保障性住房。也有人錯誤的理解：“雙限”商品房是一種保障性住房。這都是從根本上忽略了政府已從商品房的土地出讓中獲取了應得的或最大的利益。政府不但沒有承擔買單的責任，反而要求市場去提供社會保障，這是一個荒謬的邏輯。
企業在市場中的核心競爭力來自于它的贏利能力，判斷企業的行為唯一的標準是法律。而承擔社會責任，政府是主體。
三、保障對象應為低收人群
“居者有其屋”的真實意義是提供無法用私房（商品房）解決住房問題又無權享受政府提供的保障性住房的另一種選擇。
盡管現在有讓中等收入家庭購買經濟適用房的提法，但我覺得這不太現實。我們的社保問題還沒有完全解決，把醫保、教育等問題都放棄，優先來解決住房問題，這種方案值得探討。
需要得到政府保障的低收入人群的比例相對比較低。從全世界來看，真正需要城市或國家完全保障的人口只有10%。但中產階級比例很大，我不認為我國有這個經濟實力來保障中產階級的住房問題。
四、設置保障性住房的退出制
保障性住房還需要解決另一個問題就是退出制度。現在的情況是，住進去以后就不出去了。因為不能解決這些問題，所以政府也不愿意建實物。過去北京是通過收購舊房子之類的進行實物配租，幾萬戶中實物配租的只有幾千戶，剩余的都是發補貼。
一提到保障性住房，就有人舉例說香港的“居者有其屋”政策，其實這在理解上有誤差。當時香港提出“居者有其屋”是給那些不能買私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一種選擇。這和完全保障居住權利是兩回事。“居者有其屋”包括政府提供幫助讓你具備購房能力的人，即不具備購房能力人群；廉租房是完全無能力的人，那些人居住的區域到現在也很差。現在中間階層的那部分人群數量在增長，而這部分人中有些經濟條件得到了改善，甚至有奔馳車出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在發愁怎么讓這些人出去。
美國政府采取的辦法是只準你住三年，也就是說政府只幫助你三年，三年以后就強制你離開。有特殊困難、生老病死、失業的可以繼續住三年，就是怕你賴在政府的保障性住房里不走。我們現在沒有這樣做，因為我們的收入證明制度還很不完善。
五、城市建設用地供給VS農村宅基地
任何國家都必須對國民的住房問題承擔責任，這種責任包括供給建設居住房屋的用地。
中國目前存在的問題是無論這幾年的房地產投資有多少的增長，都未能實現我國政府1996年向聯合國提交的報告中在2000年應實現的目標。至少今天不管是城市還是農村都無法滿足這種最基本的成套住宅。那么又讓這些城市居民不管是買還是租又住在哪里呢？
在限制城市建設用地供給和耕地18億畝紅線的政策中唯獨不限制農村宅基地的發展。因此宅基地的總面積超過了城市建成區總量的四倍多，同時城市還要為“農民工”進城提供長期甚至永久性住房。
這個矛盾的根子也許正在于兩種不同土地性質的政策上。
六、以土地出讓收入保障性住房建設資金
最能支撐地方政府快速積累財富的就是土地資源。幾年前各地政府紛紛提出的經營城市的概念重點就放在了經營城市的土地上，土地收入成了地方財政的第二大來源。城市的建設與開發同樣提供了大量的稅收。
根據《中國國土資源年鑒2005》的統計數據，2004年全國國有土地供應出讓181510.3公頃，成交價款6412.2億元，扣除實際支付的征地補償費、拆遷補助費、土地開發費、計提用于農業土地開發的資金以及土地出讓業務費等各種費用之后實現的土地凈收益為2339.8億元。根據2004年全國經濟普查的數據顯示，2004年全國房地產開發企業的經營利潤總額為1035.2億元。土地的凈收益是房地產企業經營利潤的2.26倍。
讓弱勢群體分享經濟發展的改革成果，既要解決一次分配中的競爭力問題，也要注重二次分配中的保障與殺富濟貧的轉移分配問題，住房尤其是重中之重。在中國已基本保障了就業與生存的尊嚴時，最難解決也是最必須解決的就是低收入家庭的住房問題。讓一張床變成一套房，歷來都是各國政府的重要任務。
政策的導向將從讓市場承擔低收入家庭的住房責任，變為由政府承擔社會保障住房責任的轉化。真正對民生的關注正是體現在這種由政府買單的社會保障制度上。
七、減稅貼息解決中產階層住房
對于中等收入家庭購買經濟適用房的說法，我覺得首先從經濟上說，沒有任何一個國家會向中產階層分配財產。如果經濟適用房面向中產階層，這實際上就帶有一種財產分配的性質。但從經濟學的角度說，財產分配不應該向中產階層傾斜。
經濟學上找不到要對中等收入家庭給以保障或補貼的理論，但發達國家大多有以國家為后盾的市場化經營方式中的貼息貼租的做法。
貼息是指對特定人群購房所發放的低息貸款。貼息是輔助這些家庭靠自身能力在市場中解決住房問題的重要手段。貼租是指對特定人群租房需求實行的過渡性消費，讓租金高于廉租房但略低于市場的一種租賃住房消費。
我認為中等收入人群的住房問題不能完全靠國家保障，想保也保不起。但要靠國家支持，變成住房體系中的一部分。
各國購房中大多有相應的減稅制度，為什么中國沒有執行呢？當貨幣收入轉為實體財產時，反而加了許多稅，包括二手房交易中的各種稅收，還要加什么物業稅。這一系列稅收政策也許對高收入和對投資獲利高于稅收損失的人來說是無所謂的（稅收是可以轉移到房價中的），但對中等收入人群來說則變成了巨大的交易成本，或者說成為了購買障礙，許多人沖進一手房市場攀高，也與二手房交易的稅收過重相關。
減稅的最大受益者并非是被稱為富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因為定額減免的購房稅收對富人們的納稅幾乎沒有太多影響，一次享受之后就不再有用了。但對中等收入或者中等偏下收入的家庭則會在梯次消費中多次使用，并真正提高他們的住房支付能力，增加市場中的交易量與稅收總量。
八、建設房屋租賃市場減壓房市
低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向購房消費過渡的時候可以進入房屋租賃市場，減緩住房壓力。
租賃性住房的建設就成為繼低收入保障性體系建立之后的另一項重大工程。保障是政府買單的行為，而租賃是政府政策支持的行為，完全可以在政策的支持與引導下，靠市場的力量迅速的建立起來，這會對中等收入人群和整個市場產生重大影響。
保障性住房的受益人本來也進入不了市場（強制性拆遷補償者除外），但中等收入人群則會進入市場，只有當市場中的租賃性住房具有規模時，這部分消費才會被從購買行列中分離變成梯次消費的過渡，讓收入在幾年之后有所提高時再升級。
完整的住房體系建立是個分步實施的較長階段，但建立住房體系時應先分析現有的住房情況和消費需求。有一套能覆蓋各種收入人群的完善體系安排。而不是頭痛時治頭、腳痛時治腳，讓市場在一個更完善的政策指導下運行。
九、商品房價總體會上漲
房價由供給以及需求來決定的。
目前，我國35歲以下的成年人口約為4億人，到2015年則會接近6億人，已成為了中國的主力人口群，他們也是近幾年工資收入增長最快的年齡組，三年半的收入增長超過了45%，因此他們的生活方式會對中國的經濟發展產生重大的影響。正是由于這種收入高增長的預期和結婚生子的剛性需求使得他們成為了房地產市場的主力軍，從已購房人群的統計中可以看出，這一年齡段的購房比例占全部購房人群中約70%（兩個十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未結婚先有房或為結婚而購房者占有相當比例，為改善居住條件者更占多數。這種剛性需求隨著中國經濟的長期看好而正在加強，這一現象一直會持續到2020年。
同時，在用地上，我們總的用地指標不變時，卻需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途時，就必然使商品房建設的可用地數量減少，在本來就供不應求的局面之下減少商品房的土地供給又必然的進一步推高了土地的價格，轉而變成了推高房價的因素。
2007年11月份房價出現下跌，我認為這只是暫時的并且是局部區域的，不可能是大范圍的全線下跌。有人誤以為凡是商品就一定會隨著工業化生產的效率提高而降低生產的成本，從而降低商品的價格，這也許是個錯誤。凡是和稀缺資源消耗密切相關的商品，不管如何改進生產，提高效率都無法完全消化資源緊缺而影響的價格上漲。許多商品隨著必要成本的增長也會始終保持上漲的趨勢，就象豬肉、雞蛋和牛奶會有局部時間的波動，但最終也只會上漲而無法因生產效率提高而降價。
十、關鍵在于保障住房政策的執行度
住房保障性政策的出臺受到了全社會的關注與歡迎，但更多的人都在懷疑政策的可執行性與執行的力度。我個人認為這個政策一定會得到貫徹與執行的，否則當地的人大與政協都會不干的。但執行到什么程度則要看當地政府選擇的平衡點是否合理與適度了。
關鍵詞:保障性住房;經濟適用房;線性回歸法
中圖分類號:F29
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)16-0122-02
0 引言
20世紀90年代住房市場化改革以來,住房私有化率大幅提升,人們對住房的需求越來越大。2003年北京居民房屋產權情況調查顯示,商品房的比重只有0.65%,統計到2008年,商品房的比重已經達到28.6%,漲幅達到4400%,說明居民對住宅的剛性需求越來越大,商品房價出現了大幅攀升。截止至2009年第四季度,北京地區四環路以內商品住宅期房銷售均價為25907元/平方米,人們的住房壓力也是越來越大。過高的房價如果嚴重背離了廣大市民的實際支付能力和全社會的承受能力,將會影響健康社會心理的形成和保護。因此,自從取消福利分房以來,北京就積極地進行經濟適用房、限價房等各種保障房政策,統稱四級住房保障管理體系。
保障性住房是針對目前上市的商品房而言的,包括有政策性租賃房,廉租房,經濟適用房,限價房。保障性住房是政府在考慮本地中低收入家庭購房困難,針對目前市場過高的房價,實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準,具有社會保障性質的住房。經過十幾年來商品房市場的自由發展實踐證明,隨著市場的進一步深化改革,逐漸顯現出其中能夠由人所控制的因素,這些不利因素有使市場脫軌運行的危險。
1 提出問題
當前房價的居高不下使部分人的住房需求得不到滿足,特別是像北京這種面向國際化的城市,住房問題必然要成為發展過程中的重大矛盾。不論是常住人口還是外來人口,首次購房或者二套房,又或是拆遷家庭以及想改善住房的人群都對當前的房地產市場存在巨大的要求。這些都是社會和諧健康發展需要考慮的問題。北京房價十倍的增長所帶來的后果更需要關注。
今年兩會期間,北京市國土局局長魏成林表示,2010年,新建小區中保障性住房的配套比例將實現翻倍,由過去的15%提高至30%。 在《2010房地產藍皮書:中國房地產發展報告》中也肯定了為了抑制房價上漲過快,達到滿足需求和促進房地產健康穩定發展的目的,將加大保障性住房的供應,可見,目前保障性住房任務已經提上日程,落實保障性住房的建設的作用將不僅僅局限于區域性地完善房屋保障體系,而將日益對穩定房地產市場發揮重大的作用。
2010年住宅用地總供應面積達到2500公頃,其中保障性住房和中小型住房比例不小于70%,保障性住房支持力度再次加大。今年不僅是保障住房大量建成投入使用的一年,也是實施三年規劃的年份,將進一步增加投資,擴大建設規模,保障性住房在房地產業當中的位置更加重要。
綜上所述,保障性住房的供應情況將影響北京房地產市場,一般而言保障性住房的供應量越多,就越能有效解決社會對住房的剛性需求,潛在購買者范圍縮小以后,可以適當清除房地產市場的泡沫,體現政府對房地產市場的調控作用,房價就越穩定。相比較而言,目前經濟適用房在整個住房保障體系中所占的比例最大,經濟適用房的數據也較為齊全,保障性住房對房地產市場的影響更大程度上體現為經濟適用房對于房地產市場的影響。因此筆者以經濟適用房為例,總結了近年來北京市房地產市場面臨的問題。
2 研究問題
從圖1和圖2可以看出,從2003年以后經濟適用房的竣工面積連年下降,降幅接近200%,在商品房的連年竣工面積也同時下降的情況下,放大了市場需求,這是與北京的城市化進程相悖的。根據市場一般規律來判斷,供不應求,房價也將脫離控制。反而,如果加大經濟適用房的年竣工面積,就可以平抑一部分的市場需求。筆者通過EXCEL的CORREL函數發現,經濟適用房的年竣工面積和年銷售面積之間的相關系數約為0.91,那么它們兩者之間的變化就存在一個同趨勢性。即當年竣工面積為一個較大值時,年銷售面積也對應一個較大值;或者年銷售面積為一個較大值時,年竣工面積也對應一個較大值。
據此,再對表1進行線性回歸分析。
計算過程如下:其中,x為經濟適用住宅的年竣工面積,y為經濟適用住宅的銷售面積,n為年份,ε為各類參數之和,并假設y=bx+a。
=2218.3210=221.83 =1968.8710=196.89
假設:
Lxy=497426.8-10×221.83×196.89=60665.71
Lxx=554728.79-10×221.832=62643.31
Lyy=458663.78-10×196.892=71007.06
那么:
b=LxyLxx=60665.7162643.31=0.97 a=-b=(-18.29)
所以,所求的回歸方程為y=0.97x-18.29
檢驗回歸方程的有效性:
R=LxyLxxLyy≈0.91;df=n-2=8
查相關系數臨界值表得:R0.01=0.7646
因為|R|>R0.01,所以回歸方程在α=0.01的檢驗水平下有統計意義。
3 小結
回歸分析是確定兩種或兩種以上變數間相互依賴的定量關系的一種統計分析方法,運用十分廣泛。筆者從2000年-2009年間的經濟適用房的竣工面積數據出發確定經濟適用房竣工面積和銷售面積之間的定量關系式,并采用最小二乘法估計參數,最后對這些關系式的可信程度進行相關系數檢驗。結果證明,經濟適用房的年竣工面積和年銷售面積之間存在著y=0.97x-18.29的線性回歸關系。
4 結果分析
(1)通過以上實證分析,我們對2000年到2009年的北京市經濟適用房的歷史與現狀有了進一步了解。經濟適用房的年竣工面積和年銷售面積之間存在著y=0.97x-18.29的線性回歸關系,也就是說,年竣工面積增加時,年銷售面積也會上升,因此,政府在決策時,可以更多在關注經濟適用房的年竣工面積因素,以竣工面積來保障土地的供應
量,增加年竣工面積要求迫切,才能解決更多城鎮居民家庭的住房需求。
(2)從數據中可以看出,雖然年土地總供應量不斷上升,但是自從2003年以后住宅竣工面積卻在減少,房價也是從那年開始形成分水嶺。總的原因在于住宅銷售面積不足,如果再考慮住房空置率或者是炒房這樣的人為因素,當前的北京市房地產市場存在一定的畸形因素。
(3)從經濟適用房的情況就可以看出,目前整個房地產市場都存在相同的情況。政策的研究和執行已經到了立刻提上記事議程的時刻。人們只能感覺到在不停地拆遷、蓋房子和房價飛漲,但是由于統計數據沒有及時面向廣大群眾,使得土地供應量實際在減少的事實受到了掩蓋。為了使房地產市場健康穩定發展,信息的統計與披露需要進一步完善,以消除由于信息不對稱帶來的恐慌因素。
(4)目前對于保障性住房群眾仍存在巨大的需求。北京市四級住房保障管理體系是完善房地產市場的必要補充,但任何事物的發展都有其自身的規律,今后仍需要不斷進行探索,使之更好地解決群眾的客觀需要。
5 論文總結與展望
本文通過找出經濟適用房年銷售面積和年竣工面積這兩個指標之間的線性關系,明確兩者之間具有正相關的影響,從近十年的數據來看,保障經濟適用房的年竣工面積是一個很重要的因素。但是經濟適用房的市場狀況還受其它指標的影響。同時,雖然經濟適用房是北京市四級住房保障體系的一個重要方面,但是完善這個體系需要四種住房同時協調,本文只是對線性回歸分析的一個簡單應用,希望在以后的學習研究中不斷完善,通過對經濟適用房的相關研究,加深對本專業理論知識的掌握和理解,同時也希望能為經適房的相關政策制定提供一些參考。
參考文獻
[1]何曉群等.應用回歸分析[M].北京:中國人民大學出版社,2001.
第一條根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔〕24號)、《廉租住房保障規則》(建設部令第162號)、《經濟適用住房管理規則》(建住房〔〕258號)、《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(建保〔〕87號)等規定，結合我市實際，制定本規則。
第二條本市城區內保障性住房的規劃、建設、分配及管理，應當遵循本規則。
第三條本規則所稱保障性住房是指政府提供政策支持，限定套型面積和租售價格，面向城區中低收入住房困難家庭或特定對象供應，具有保障性質的政策性住房，包括經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房。
本規則所稱中低收入住房困難家庭是指城區范圍內，家庭收入和住房狀況符合本規則第三十六條、三十八條規定的家庭。
本規則所稱特定對象是指新就業大中專畢業生，進城務工人員，政府引進的特殊專業人才，全國、省部級勞模，全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人。
第四條保障性住房建設和管理遵循政府主導、社會參與、公平公開、嚴格監管的工作原則。
第五條市房產管理部門負責本市城區住房保障工作的組織實施和監督管理。
市發展改革、國土資源、住房和城鄉建設、規劃、財政、民政、價格、稅務、金融、審計、統計、人力資源和社會保障、監察、住房公積金等有關部門和區政府、街道辦事處在各自職權范圍內共同做好保障性住房相關工作。
第六條市住房保障實施機構負責城區內保障性住房建設管理日常工作。
第二章保障方式與保障標準
第七條住房保障采取出租、出售保障性住房以及貨幣補貼等方式。
出租保障性住房是指向符合廉租住房、公共租賃住房保障條件的保障對象，分別提供廉租住房、公共租賃住房供其租住。
出售保障性住房是指向符合經濟適用住房保障條件的保障對象提供經濟適用住房供其購買。
貨幣補貼是指向符合廉租住房保障條件的保障對象發放租賃住房補貼，由其自行承租住房。
第八條住房保障以滿足保障對象基本住房需求為目的。住房保障標準，由市人民政府根據本市城區人均可支配收入和人均住房水平的一定比例確定，定期向社會公布。
第九條經登記準予購買經濟適用住房的保障對象，家庭成員為2人及以下的，購買住房的建筑面積控制在60平方米左右；家庭成員為3人及以上的，購買住房的建筑面積控制在80平方米左右。
第十條廉租住房的保障面積標準，原則上按不超過上年度城區人均住房建筑面積60%的比例確定。
經登記準予廉租住房實物配租的保障對象，家庭成員為2人及以下的，配租建筑面積控制在30平方米左右；家庭成員為3人及以上的，配租建筑面積控制在50平方米以下。
廉租住房貨幣補貼額度，按照保障對象現住房面積與應保障面積的差額，結合每平方米建筑面積的補貼標準計算。每平方米建筑面積的貨幣補貼標準，最低收入保障對象按上年度月平均市場租金與廉租住房租金標準的差額確定；低收入保障對象，按最低收入保障對象貨幣補貼標準的80%核定。每年度的具體標準，由市人民政府相關職能部門向社會公布。
第十一條經登記準予配租公共租賃住房的保障對象，家庭成員為2人及以下的，配租建筑面積控制在40平方米左右；家庭成員為3人的，配租建筑面積控制在60平方米左右；家庭成員為4人及以上的，配租建筑面積控制在80平方米左右。
第十二條個人住宅被政府征收，被征收人符合住房保障條件的，應當優先給予住房保障。
第三章資金與政策支持
第十三條保障性住房建設資金采取多種渠道籌集。資金來源主要包括：
（一）年度財政預算安排的住房保障資金；
（二）提取貸款風險準備金和管理費后的住房公積金增值收益余額；
（三）土地出讓凈收益中按照每年不低于10%的比例安排的住房保障資金；
（四）國家、省財政安排的保障性住房建設配套資金和專項補助資金；
（五）商業銀行貸款；
（六）公積金等非金融機構貸款；
（七）企業或者其他組織籌集的保障性住房集資建房款；
（八）保障性住房租金收入、銷售收入；
（九）社會捐贈的資金；
（十）其他渠道籌集的資金。
第十四條新建保障性住房，采取集中建設與在商品房開發項目中按照一定比例配建相結合的方式進行。
第十五條保障性住房建設用地實行劃撥供應。
市國土資源部門要將保障性住房建設用地納入年度土地利用計劃，并優先安排。
第十六條集中建設保障性住房可采取政府投資建設，住房困難職工集中的單位自建，政府統一規劃、定向建設和房地產開發企業按政策規定投資建設營運等方式。
第十七條商品房開發項目中按開發建筑總面積5%的比例配建保障性住房。市國土資源部門應在土地出讓合同中，明確配建保障性住房面積和相關要求。土地出讓成交3個工作日內，市國土資源部門將配建保障性住房的相關信息書面告知市房產管理部門。
項目配建的保障性住房包括廉租住房和公共租賃住房。各個項目配建保障性住房的具體房型結構等指標由市房產管理部門根據保障性住房年度建設計劃統籌安排。
第十八條保障性住房建設項目按照有關政策規定免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。商品房開發項目配建保障性住房的，所配建的保障性住房免收各種行政事業性收費和政府性基金。
第十九條集中建設的保障性住房建設項目，其小區外道路、水電氣管網等市政公用基礎設施由政府投資建設。
第四章規劃建設
第二十條市房產管理部門應當會同市發展改革、國土資源、財政、住房城鄉建設、規劃等部門，根據上級部門下達的任務和全市的住房需求情況，編制保障性住房年度建設計劃，報市政府批準后實施。保障性住房年度建設計劃應當納入市國民經濟和社會發展年度計劃。
保障性住房年度建設計劃應當明確計劃年度內保障性住房的土地供應和資金使用安排、保障性住房的來源、提供保障性住房的數量和區域分布、貨幣補貼的總額、保障對象的范圍等內容。
第二十一條保障性住房的規劃，應充分考慮住房困難群體居住、交通、就業、就學、就醫等要求，合理安排區位布局。
第二十二條要根據經濟發展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結構和人口等因素，合理確定新建保障性住房建設規模和各種套型的比例，并進行嚴格管理。
保障性住房嚴格控制在中小套型，廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內；經濟適用住房、公共租賃住房建筑面積小套控制在60平方米左右，中套控制在80平方米左右，政府引進的特殊專業人才住房建筑面積按相關政策規定執行。
第二十三條集中建設的保障性住房項目，按10%的比例配建商業用房。建成后商業用房由市住房保障實施機構按建設成本價收回并負責經營管理，經營增值收入用于償還保障性住房貸款及彌補保障性住房管理費用的不足。
第二十四條建設保障性住房應當符合發展節能省地環保型住宅的要求，嚴格執行《住宅建筑規范》等國家有關住房建設的強制性標準，符合國家質量安全標準。
第二十五條市房產管理部門要加強保障性住房建設工程管理，對保障性住房建設標準、工程建設質量及建設進度等情況進行監督檢查，確保保障性住房建設項目保質保量按時完成。
第二十六條新建廉租住房、公共租賃住房交付使用前，建設單位應當按照環保節能、經濟適用的原則完成室內裝修。其他方式籌集的保障性住房出租和出售前，市房產管理部門應當對房屋狀況進行檢查，必要時應當予以修繕。
經過室內裝修或者修繕的保障性住房，應當具備滿足基本居住要求的條件。
第五章房源籌集
第二十七條保障性住房房源主要包括：
（一）政府投資集中建設的住房；
（二）商品房項目中配建的住房；
（三）政府購買、租賃的住房；
（四）政府依法收回、征收、沒收的住房；
（五）經政府批準，企業或者其他單位建設的住房；
（六）騰退的公有住房；
（七）社會捐贈的住房；
（八）其他渠道籌集的住房。
存在重大質量問題和安全隱患的住房，不得用作保障性住房。
第二十八條根據城區各類保障對象實際需求，經市政府批準，不同類型的保障性住房可以相互轉換，調劑使用。
第二十九條政府投資集中建設的保障性住房建設項目，實行代建制，由市政府直接委托市房產管理部門負責實施或國有房地產開發企業代建。
第三十條配建的保障性住房，必須確保優先或與商品房同步開工建設。
配套建設保障性住房的施工和監理，應與規劃建設的商品房統一招標，選擇符合相應資質和良好社會責任的建筑施工企業和工程監理企業實施。
第三十一條距離城區較遠的獨立工礦企業、住房困難戶較多的企業、外來務工人員集中的開發區和工業園區以及高校等其他單位，在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、住房建設規劃的前提下，經市政府批準，可利用自用土地集資建設保障性住房。
第三十二條單位集資建設保障性住房的租售對象，限定為本單位符合市政府規定條件的住房困難家庭或職工，不得對外或向不符合住房保障條件的家庭、職工出售或出租。
單位集資建設保障性住房在優先保障本單位符合條件的住房困難家庭或職工后，房源仍有剩余的，由市房產管理部門統一調劑，按本規則規定程序向確定的保障對象出售或出租。
第三十三條單位集資建設保障性住房原則上不收取管理費用，不得有利潤。向職工收取的保障性住房集資建房款實行專款管理、專項使用，并接受市財政和房產管理部門的監督。
第三十四條政府投資建設和按本規則的規定在商品房建設項目中配建的廉租住房和公共租賃住房，產權歸政府所有，由市住房保障實施機構統一管理。其他方式建設的公共租賃住房按誰投資、誰所有、誰經營、誰受益的原則，經政府批準，投資者權益可依法轉讓。
第三十五條保障性住房的維修、養護、管理由產權單位負責，產權單位也可委托專業服務機構管理。
產權單位委托專業服務機構管理的，接受委托的專業服務機構應當嚴格執行《物業管理條例》和省、市物業管理有關規定。
在商品房建設項目中配建的保障性住房，應統一納入所在小區物業管理。
第六章保障對象和申請程序
第三十六條申請購買經濟適用住房的對象應當同時具備以下條件：
（一）具有本市城區城鎮戶口；
（二）已婚家庭或年齡35周歲以上未婚者；
（三）無住房或家庭現有人均住房建筑面積在15平方米以下；
（四）家庭人均收入低于市統計部門公布的上年度城區城鎮居民人均可支配收入。
第三十七條申請租住公共租賃住房的特定對象應同時具備以下條件：
（一）年滿18周歲；
（二）在有穩定工作和收入來源，人均月收入在2000元以下，并居住達三年以上；
（三）在無自有住房或未租賃公有住房。
政府引進的特殊專業人才，全國、省部級勞模，全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人住房困難家庭申請公共租賃住房，不受收入限制。
第三十八條申請廉租住房保障的對象應同時具備以下條件：
（一）具有本市城區城鎮戶口；
（二）家庭人均可支配收入符合市人民政府職能部門公布的享受廉租住房保障的低收入家庭標準；
（三）家庭人均現住房面積符合市人民政府職能部門公布的享受廉租住房保障的住房困難家庭標準。
最低收入家庭廉租住房保障對象中無勞動能力、無生活來源、無法定贍養人、撫養人或扶養人及優撫對象、殘疾等特殊困難家庭，可以優先申請實物配租。
第三十九條申請保障性住房的家庭，應按規定提交以下證明材料：
（一）家庭成員身份證、戶口簿（原件、復印件）；
（二）家庭成員所在單位或戶籍所在地街道辦事處出具的現住房證明；
（三）家庭成員所在單位出具的上一年收入證明，無固定單位的由其居住地街道辦事處出具證明；
（四）申請廉租住房保障的家庭，提供由民政部門出具的家庭收入情況審驗意見；
（五）婚姻狀況證明；
（六）必須提供的其他證明材料。
第四十條新就業大中專畢業生和外來務工人員申請公共租賃住房應提交以下證明材料:
（一）本人身份證或戶口簿復印件，非本市城區戶籍的提供公安部門出具的暫住（居住）證明；
（二）工作單位提供的工作收入證明；
（三）社會保險經辦機構提供的社會保險繳費證明；
（四）住房情況證明；
（五）其他需要提供的材料。
第四十一條申請保障性住房的家庭，應當以申請家庭的戶主作為申請人，戶主不具有完全民事行為能力的，申請家庭應該推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，特殊情況家庭可由所在社區居民委員會代為申請。
第四十二條保障性住房實行申請、審核、公示、輪候制度。申請保障性住房，按照下列程序辦理：
（一）申請：申請保障性住房的家庭或個人，向戶籍所在地或居住地街道辦事處或鄉鎮人民政府提出書面申請，填寫《市城區保障性住房申請審批表》，提交相關證明材料。
（二）受理：街道辦事處或鄉鎮人民政府收到申請材料后，依照本規則規定條件進行審核，提出初審意見并張榜公布，當月下旬將初審合格的申請材料報送所在區人民政府，區人民政府審核匯總后，統一報送市房產管理部門。
（三）審核：市房產管理部門自收到申請材料的次日起15日內，會同相關部門對申請人家庭的人口、收入狀況、住房狀況等情況進行審核，提出審核意見。
（四）公示：經審核符合規定條件的,由市房產管理部門予以公示，公示期限為15日。
（五）登記：經公示無異議或經核查異議不成立的，作為保障對象予以分類登記，并書面通知申請人，登記結果向社會公開。保障對象根據登記情況排隊輪候。
經審核不符合規定條件的，市房產管理部門應書面通知申請人并說明理由。申請人對審核結果有異議的，可在接到書面通知后5日內，向市房產管理部門提出書面申訴。
第四十三條經濟適用住房申請原則上每兩年受理一次；廉租住房補貼費申請每月受理一次，實物配租每年受理一次；公共租賃住房申請每年受理一次。
第七章分配與使用管理
第四十四條市房產管理部門應根據保障性住房建設情況，合理安排各類保障性住房的分配。
第四十五條保障性住房分配遵循公平、公開、公正的原則，采取按照輪候順序、公開搖號的方式配租、配售。
第四十六條已登記的廉租住房保障對象，從獲準登記的次月起依照本規則的規定享受租賃住房補貼。
市房產管理部門應當綜合考慮廉租住房保障對象的家庭收入、人口、住房困難程度等因素，制訂廉租住房實物配租計分標準，按得分高低確定廉租住房實物配租對象。
經濟適用住房、公共租賃住房保障對象以申請人獲準登記的年度時間為序，采取公開搖號的方式確定購租對象和選房順序。
第四十七條獲準享受廉租住房租賃補貼的保障對象，應與市房產管理部門簽訂《廉租住房租賃補貼協議》。協議應明確租賃住房補貼標準、停止發放廉租住房補貼的條件及違約責任。享受補貼的保障對象自行承租適當的住房。
第四十八條獲準享受保障性住房實物配租的家庭，由市房產管理部門（市住房保障實施機構）與其簽訂保障性住房租賃合同,辦理入住手續，配租情況向社會公開。
獲準享受實物配租的家庭，因樓層、戶型等原因拒絕配租的，視為自動放棄。放棄配租的保障對象，兩年內不予安排實物配租。
獲準享受廉租住房實物配租的家庭，自簽訂《保障性住房租賃合同》次月起，停止發放租賃補貼。
第四十九條已取得經濟適用住房或廉租住房保障資格的保障對象在輪候期間，可自愿選擇轉換為公共租賃住房保障對象，申請公共租賃住房。經市房產管理部門核準，其輪候順序以申請人原獲準經濟適用住房或廉租住房登記的時間確定。
已取得廉租住房保障資格的保障對象承租公共租賃住房的,可申請廉租住房租賃補貼。
住房困難家庭或個人只能申請購買或者租賃一套保障性住房。已購、租公有住房的，在退出購、租的公有住房前不得購買或者租賃保障性住房。
第五十條保障性住房租賃期限一般不超過3年，合同期限屆滿需繼續承租的，承租人應當在合同期滿前3個月內提出書面申請并申報有關材料，由市房產管理部門會同相關部門進行復核并公示。經復核通過且公示無異議或者異議不成立的，可以續簽租賃合同。
第五十一條保障性住房承租人及其家庭成員對配租的住房不享有收益權、處置權，房屋使用權不得轉讓，不得對住房進行二次裝修、改變原有使用功能和內部結構。自行裝修的，退租時不予補償。
第五十二條保障對象購買經濟適用住房后，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明經濟適用住房、劃撥土地。
第五十三條經濟適用住房購房人擁有有限產權。
購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易；購房人因特殊原因確需轉讓的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
購買經濟適用住房滿5年上市出售的，應按屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。
經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。
第五十四條公共租賃住房承租人在租賃滿5年后，經本人申請，市房產管理部門審核，申請人符合經濟適用住房保障條件的，可購買所居住的公共租賃住房。
公共租賃住房出售價格綜合考慮其建設成本、營運管理費用等因素，由市價格部門會同市房產管理、財政等部門研究確定，定期向社會公布。
第八章銷售價格與租金
第五十五條經濟適用住房按保本微利的原則確定銷售價格，統一向符合購房條件的低收入家庭出售。
第五十六條經濟適用住房實行政府指導價，其銷售基準價格及浮動幅度，由市價格部門會同房產管理部門，依據國家經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；政府組織建設的經濟適用住房按成本價銷售，不得有利潤。
第五十七條經濟適用住房銷售實行明碼標價，銷售價格不得高于基準價格及上浮幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。
第五十八條廉租住房租金實行政府定價，與城市低收入家庭的經濟承受能力相適應，原則上由房屋的維修費和管理費兩項因素構成；公共租賃住房租金標準一般不超過同區位普通商品住房市場租金標準的80%。
廉租住房和公共租賃住房的租金標準，由市價格部門會同房產管理部門依據住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素確定，實行動態調整并向社會公布。
第五十九條住房保障實施機構統一管理的廉租住房、公共租賃住房租金收入，嚴格實行“收支兩條線”管理，專項用于廉租住房、公共租賃住房的維護和管理，不足部分由市財政預算安排。
第九章退出管理
第六十條保障性住房承租人租賃合同期滿，應當按照本規則第五十條的規定申請續租，未申請或者申請后經審核不再符合條件的，市房產管理部門應當在原租賃合同期限屆滿之日收回保障性住房。
第六十一條保障性住房承租人通過購買、獲贈、繼承等方式獲得其他住房的，或在租賃期內超過政府規定的收入標準的，應當退出保障性住房。
第六十二條領取廉租住房租賃補貼的保障對象，因家庭人口、收入、住房等情況變化，不再符合規定條件的，應當停止發放租賃住房補貼。
第六十三條保障性住房承租人有下列情形之一的，一經查實，市房產管理部門應當取消其保障資格并解除租賃合同，收回廉租住房或公共租賃住房，其行為記入信用檔案，3年內不得申請保障性住房：
（一）未如實申報家庭收入、人口及住房狀況的;
（二）偽造、提供虛假家庭收入、人口及住房狀況證明材料的;
（三）家庭人均收入超出城區保障性住房政策確定的收入標準滿1年以上的;
（四）因家庭人數減少或住房面積增加，人均住房面積超出城區保障性住房政策確定的住房標準的;
（五）擅自改變房屋結構、用途的;
（六）將承租的保障性住房轉借、轉租的;
（七）無正當理由連續6個月以上未在保障性住房居住的；
（八）無正當理由連續6個月以上不繳納廉租住房租金或連續3個月以上不繳納公共租賃住房租金的；
（九）在保障性住房中從事違法活動的；
（十）違反租賃合同約定的。
第六十四條經濟適用住房購房人違規出售、出租、閑置、出借，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，市房產管理部門應當按照有關規定或者合同約定收回其經濟適用住房。
第十章監督管理
第六十五條市住房保障實施機構應當建立完善住房保障信息系統，及時公開保障性住房建設、申請、審核、輪候、銷售、租賃等相關信息。
第六十六條市住房保障實施機構應當按戶建立保障性住房檔案，記載申請、審核、輪侯、配租、配售情況以及不良行為等信息。
申請和享受住房保障的家庭、個人在住房保障相關活動中的違法、違規、嚴重違約行為，應當作為不良行為予以記載并公示。
第六十七條市住房保障實施機構應當對保障性住房使用情況進行監督檢查，并對違反本規則的行為進行調查處理。
對保障性住房使用情況進行監督檢查時，保障對象應當積極配合，物業服務企業應當予以協助。
第六十八條政府各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違法違紀行為的查處。
（一）未經批準擅自改變經濟適用住房用地用途的，由市國土資源管理部門按有關規定處罰。
（二）擅自提高經濟適用住房銷售價格等價格違法行為，由市價格管理部門依法進行處罰。
（三）建設單位擅自向不符合條件的家庭出售經濟適用住房，由市房產管理部門責令建設單位限期收回；不能收回的，由建設單位補繳同地段經濟適用住房與商品住房價格差，并對建設單位給予行政處罰。
（四）對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房的個人，由市房產管理部門追回已購住房或由購買家庭按市場價補足購房款，并可提請所在單位對申請人進行行政處分。對出具虛假證明的單位，由市房產管理部門提請有關部門追究單位負責人的責任。
第六十九條市房產管理部門根據本規則第六十三條的規定取消保障性住房承租人保障資格的,應當在5個工作日內書面通知當事人,說明理由。
被取消保障資格的，給予3個月的過渡期。過渡期內其承租公租房按同類地段類似房屋市場收取租金。逾期不退房的，市房產管理部門可以依法申請人民法院強制執行。
第七十條騙取廉租住房租賃補貼的，由市房產管理部門勒令其全額退還已經騙取的補貼。
【關鍵詞】住房保障；保障房；住房政策
1998年房改以來，我國的住房市場獲得了快速的成長，但保障性住房相對發展滯后。隨著住房制度改革的深入，現代城市的住房保障觀念開始形成并在各地實踐。保障房的性質逐漸由單位福利轉為公共產品屬性，逐漸由保障房演化為公共性住房。當前，我國正處于保障房建設的快速發展階段，這既是對成熟的商品房市場的有益保障，也是推進社會建設、加速城鎮化等國家戰略的關鍵環節。黨的十報告提出“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理”對保障房管理工作提出了更高的要求，如何在市場配置基礎上興建、分配和管理公共住房，對于政府部門和學術界，都是新生事物，亟需展開相關的研究。
一、杭州市公共住房的發展
上世紀90年代中期，隨著社會主義市場經濟體制的確立，我國對城鎮住房制度進行了根本性改革，取消實物分配，推進住房商品化。多年來，杭州市以“租、售、改”三位一體為方針，逐步構建了廉租住房、經濟適用住房、限價商品房（拆遷安置房）、公共租賃住房、危舊房改善和人才專項用房“六房并舉”保障性住房體系“杭州模式”。主要經歷了以下二個階段：
第一階段：以經濟適用住房為主要保障形式的階段（1999年至2007年）
杭州市經濟適用住房的前身是安居房。1996年6月，為解決杭州市中低收入家庭的住房問題，杭州市出臺《杭州市安居工程住房出售和管理實施意見》，開始安居工程建設。1999年底起，根據國務院和浙江省的文件精神，杭州市的安居房建設向經濟適用住房建設并軌，從此開始杭州市經濟適用住房的發展。
在此階段，無論是開工建設量還是保障戶數，經濟適用住房有占有絕對優勢，發揮了主要的保障功能，而廉租住房和公共租賃住房制度雖然相繼建立，但是實行效果不盡如人意，建設、分配、管理機制均有待完善。
第二階段：廉租住房和公共租賃住房快速推進階段（2008年至今）
2008年杭州市區廉租住房供應對象從低保標準的1.2倍擴大到1.4倍以內；2009年再次擴大到低保標準的2倍以內，并提前一年實現“應保盡保”；2010年又擴大到低保標準的2.5倍（含）以下。貨幣補貼標準不斷提高：2009年杭州市將貨幣補貼標準從原來的每月每平方米20元提高到30元，成為在全國范圍內廉租住房貨幣補貼標準最高的城市之一。
2009年2月，市政府出臺《杭州市區經濟租賃住房管理辦法（試行）》（杭政辦函[2009]66號），明確經濟租賃住房主要解決一段時間內無力通過市場解決住房問題的中等偏下收入城鎮居民住房困難家庭。2010年，將兩項公寓（大學生公寓和外來務工人員公寓）、經濟租賃房統一納入到公共租賃房范疇。2011年3月出臺杭州“國八條”細則，規定在商品房供地中，安排10%的土地用于配建公共租賃住房。2011年7月，出臺《杭州市公共租賃住房建設和管理暫行辦法》。
按照2010年浙江省政府1號文件精神，杭州市于 2010年4月率先將主城區經濟適用住房的準入標準由上年度人均可支配收入60%以下低收入家庭一次性放寬到 80%及以下的中低收入家庭。
杭州的保障性住房體系隨著社會經濟環境的變化不斷地得到完善，保障性住房制度和政策也在不斷地成熟。
二、快速城市化對城市保障性住房造成的困境
以杭州為代表的快速發展型城市在保障性住房體系構建的實踐中摸索出一套適合自身發展狀況的經驗。得承認，國內很多城市的保障性住房建設理念不僅與發達國家的城市甚至與上海等國內一線城市相比有著很多亟需改進之處。
1.準入標準的動態調整機制和信息化手段為依托的經濟狀況核對機制
各地頻發的保障房騙購現象，表明當前的準入標準的設置還不夠科學，比如杭州市限價商品房主要依據的是家庭上年人均收入低于三萬元，家庭住房面積不超過60平方米。這主要是考察一個家庭現金流，并不能科學地反映一個家庭真實的資產狀況。現在來看這個準入的標準亟需完善和及時調整。保障性住房準入條件的核查，是實施保障性住房制度的基礎。為保證保障性住房資源分配的公平公正，必須堅持住房困難戶如實申報、審核機關據實核查、社會公眾參與監督相結合的保障性住房申請準入機制，并建立了以現代信息技術為依托的居民住房狀況和資產狀況核實機制。同時應建立一套動態的準入標準，完善申請家庭的準入審核。
2.保障性住房的融資困境
隨著保障性住房的快速發展，建設資金的籌集便成為決定保障性住房發展的決定性制約因素，保障性住房建設資金短缺，可謂是各個城市保障性住房建設的瓶頸。如何找到穩定的資金流投入保障性住房建設，并且使這些資金有所收益，是擺在保障性住房決策者面前的一個難題。保障性住房建設應首先形成一套保護社會資金投入的機制，通過政府給予相應的優惠政策，鼓勵社會資金投資保障性住房建設，并且形成一套回報模式，保證社會投資的安全和贏利性。通過市場機制來把社會資金引入保障性住房投資。
3.快速發展型城市保障性住房政策體系構建
針對快速發展型城市的住房保障的現狀，結合快速發展的背景我們提出以下的幾點建議和意見。
三、探索建立符合快速發展型城市特點的住房保障體系
研究快速發展型城市住房保障，一定要清晰地認識到我國各城市目前所處的快速發展階段，短期內會有大量的人口源源不斷的流入，這就造成了今后很長一段時間內，在快速發展型城市的住房保障的特點就是，外來的受過高等教育的住房困難群體的階段性居住困難特征明顯，而且隨著這些受教育程度高的引進人才和外來從業人員的工作和生活，他們的收入也會隨之提高，從而有實力購買自己的住房表現出明顯的階段性需求。因而需要建立一個與之相對應的符合快速發展型城市的住房保障體系，才能更有針對性地滿足住房困難群體的住房需求。
四、建立保障性住房長效發展的市場機制
當前保障性住房建設中最為關鍵的一個問題是，如何將住房保障所需的低成本、可負擔與投資方所關注的成本回收性、資本回報性有效的結合起來。這就需要開發出可循環利用的保障性住房投資資金流，以支持大規模的公租房的供給和運營，住房供應者應在提供大規模的投資同時也能在一定時期后出售所建住房項目。
總之，可以通過金融創新包括稅收減免的市場規則來吸引社會資金進入保障性住房投資建設過程。通過公租房和共有產權房屋相關模式，可以為保障性住房建設提供多渠道融資途徑和循環利用的資金的可能，從而更好地促進保障性住房建設。
在快速城市化過程中對于保障性住房的要求越來越高，傳統的住房保障理念與城市的快速發展形成矛盾。這就要求改變傳統的住房保障觀念，樹立現代的住房保障觀念，把保障性住房與城市的發展結合起來，通過各種保障性住房政策體系的建立，利用市場機制配置保障性住房資源來有效解決當前的住房問題。這樣才能在做好保障性住房的基礎上，更好地促進城市的發展，最終達到兩者的相互促進。
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我國從1997年開始的住房制度改革，經過了十幾年的艱難歷程。從對福利分房的休克性結束，到商品住房的高速發展，老百姓對“瘋狂房價”的一致指責，再到近幾年對房價上漲過快、房價過高等突出問題的堅決治理，目前，住房制度己逐漸進入完善和穩定發展階段，尤其是對建立完善住房分類供應制度，在住房市場上形成商品性住房、保障性住房并舉的多種類、多層次的市場產品結構，從上到下都形成了高度共識。近兩年，從中央到地方各級政府，建設保障性住房達到空前的力度，住房市場供應中的政府保障性住房份額不斷充實，這將保障我國住房制度進一步深化改革和房地產業實現持續健康發展，也給廣大中低收入哲帶來了住房的福音。但保障性住房體系怎么達到穩定、長效?筆者認為還需要一系列支撐。
首先應有長效管理政策的支撐。要從保障性住房的進入、退出管理上形成長效制度，加強對各類保障性住房的監督管理。既要讓困難群眾切實感受到政府的關懷，也要杜絕渾水摸魚的貪利小人，要形成公平、公正的住房體系。同時還要在房屋管理上形成長效制度，保障房屋的合理利用、安全使用，確保政府的投入能存一定時間內保值增值。
其次應有長遠建設規劃的支撐。要從建設上形成長遠規劃，既要存近期大幅度地增加保障性住房建設，還歷史欠賬，同時也要針對各地實際，設立長遠規劃。小要為短時間內突擊完成任務，在保障性住房的規劃、設計和建設中有短期行為，出現粗放操作叢至粗制濫造的問題，從而形成浪費和質量問題。一定要加強對各類保障住房建設的監督管理，精心設計、精心施工，切實提高保障性住房的質量和水平。
最后應有市場經濟的支撐。要將商品化運作引進保障性住房體系。一定要明確保障性住房并不是恢復以前的福利性分房，而是在商品化運作范疇內的政策性補貼。其宗旨既要保障人的叢本居住權，也鼓勵人們通過自己的勞動獲得更好的居住條件。存保障性住房體系中，可根據中低收入者的水半確定其亨受的保障等級，進而購買或租賃有一定保障性質的住房。同時這種保障應隨著收入的變化而變化，而小足簡單的一次福利分配，終身亨受。只有讓市場經濟的模式與保障性住房相結合，才能創建一個讓占居民大多數的中低收入者有能力進入的市場，才能讓他們參與住房消費，才能形成一個參與人數最多、以居住消費為主、健全的住房市場。
中國的住房制度改革任重道遠，但既然己在路上，又何懼路途漫長?且讓我們小斷完善，繼續前行。
關鍵詞：保障性 住房供給 監管
一、長沙市保障性住房現狀
在商品房市場發展旺盛的今天，保障性住房受眾群體以及面積設置等方面的額特殊性，使得其備受關注。2007年以來，長沙市把加快住房保障作為改善民生的首要任務，2008年，長沙市啟動“一健三改”（健全住房保障體系 、推進制度改革、房屋改造和環境改善）為主要內容的保障性安居工程建設，探索出了一套比較成熟的保障性安居工程建設“長沙模式”。
近五年來，長沙市各類保障性住房建設20多萬套（不含城區農民安置房），已保障住房困難家庭18萬多戶。最新數據顯示，2014年，我市將加快棚戶區改造步伐，加大保障性住房建設力度，全市保障性安居工程計劃開工建設22768套（戶），其中新開工廉租住房767套，新開工公共租賃住房8741套，改造各類城市棚戶區13260戶。并且，新建住房的分布情況也參考了各區的人口，經濟的等多種因素。
二、長沙市保障性住房存在的問題
（一）在保障對象及供給問題上的不足
根據我們的調查數據顯示，保障性住房用戶平均6戶左右，但家庭的年收入卻在3-5萬元，這就是說一個家庭一年的人均收入只有5000左右，并且在我們走訪的銀盆嶺地區的幾個保障性住房小區里，住戶有很多是六旬以上的沒有勞動能力的老人。而對于保障性住房的住房面積大部分是60-90平方米。從2007年到2010年間，長沙市已經完成了城鎮住房保障17萬余戶，而2011年還將繼續擴大保障覆蓋面。按照長沙市計劃，保障對象的人均住房面積應由人均低于8平方米提高到15平方米。而目前，長沙住房保障對象的人均住房面積要求是低于12平方米。據此，我們可以發現受保障群體的人均居住面積相對較低，住房條件相對較簡陋。
（二）保障性住房配套設施還不完善
目前經我們調查的保障性住房地區大部分住戶都租住的是廉租房和經濟適用房，小區內配套設施基本健全，大部分住戶對于住房的條件、小區的環境相對滿意，但也有人期望能夠得到更好地配置。在調研的過程中，我們也發現了不少年代較為久遠的廉租住房，小區設施比較簡陋。據了解，在長沙當地保障性住房的選址還存在位置較偏遠，出行不便等問題。相比于繁華地段的服務性行業密集的情況，保障性住房的建設較為集中，且周圍供居民買必需品地點較少。
（三）保障性住房在準入退出機制的問題
通過我們到相關部門的走訪，長沙市的經濟適用房的申請標準是：有長沙市城區常住城鎮戶口；中偏低收入群體中家庭戶（60歲以下），未婚居民（30歲以上60歲以下）無房戶（歷來無房產記錄）或住房困難戶，符合購房條件的省市政重點工程拆遷戶（除被拆遷房屋外無其他住房的）等，從整體上看標準制定的較為詳細，但這也使得存在一批不符合申請條件但本身生活條件并不理想的人被拒之門外。于此同時，我們發現對于經濟適用房、廉租房的準入規則存在交叉覆蓋的情況，這將會使得一些受保人群有更多選房空間而另一部分人暫時無房可居的情況。另一方面，廉租房的退出機制也不完善，有些人收入提高了，卻依然長期居住廉租房或領取廉租房補貼。究其原因，也就是房管相關部門監督不力所造成的。
三、關于解決保障性住房問題的政策性建議
面對長沙市住房保障體系存在的缺陷，我們試著提出以下幾點政策性的意見與建議：
（一）大力提高保障性住房的質量
未來保障性住房工作的重點可以放在提高保障性住房的質量上，提高低保人群的住房質量。我們要有清醒的認識：住房價格和面積如果比較低，那么不能等于住宅的水平和質量也要低一些。根據我國的現有經濟水平，新建的保障性住房要在“經濟合適，面積適宜，質量優良，生活滿意”上大做文章。對于那些居住時間比較長久的保障性住房，政府可以給予一部分資金進行翻新處理。同時，建立專門的保障性住房的設計準則，這些準則要與國家的經濟社會發展水平、居民現實收入水平相適應，并在發展中不斷修改與完善。建設過程中應始終遵循合理與效用的原則。對于保障性住房，土地的利用效益在總規劃中要首先考慮；其次，提供適用與受保障階層支付能力相適應的住宅。保障性住房應控制好設計、材料選擇等諸環節的預算，合理利用政府補貼。
（二）完善保障性住房配套設施
保障住房的選址應該要基礎設施相對完善，交通比較便利的地方。周圍應存在能滿足居民日常需求的服務點，這樣才能更好地解決受保人群生活、就業問題。而且好的地理位置能夠更好的促進相關人群的就業，帶動地區經濟的發展。相關部門應加大對保障性住房周圍的基礎設施的建設力度，與此同時，保障性住房的建設應具有相對的分散性，與其他收入群體共享周邊基礎設施、共享醫療、教育等服務。
（三）完善現有保障方式
保障方式的轉變，將是未來長沙保障住房體系的重要路徑。“通過保障方式的轉變，使住房保障對象能夠根據自身的需要和承受的能力，自主選擇保障房。”前長沙市委書記陳潤兒說。通過我們對房管部門的走訪，在長沙市今后對保障性住房問題的政策方面我們發現：對于經濟適用房的保障，要改實物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產權為可變產權。在廉租房的保障上，改集中新建為集中新建與分散配建相結合，以配建為主。改新建住房為新建住房與收購住房相結合，以收購為主；改實物配租為實物配租與貨幣配租相結合。這些政策都將極大的降低保障性住房的建設成本，提高居民選擇保障性住房居住的空間。另外，我市也可結合淮安市的共有產權住房保障模式――由購房人和政府共同出資購買住房，并按出資比例享有相應的產權份額。這種模式能夠通過政府的支持充分發揮市場的積極作用，能夠調動群眾改善自己住房條件的積極性，有利于加快解決受保群眾如今住房困難的問題。我們應該學會根據本地實際情況，積極創新住房供應模式，探索發展共有產權住房。
（四）完善保障性住房的準入退出機制
我們考慮在現有基礎上完善保障性住房的準入機制，劃分清楚保障性住房的申請條件，給更多的受保群體提供便利，并且對城市的弱勢群體給予更多的政策傾斜。同時也建議相關部門完善嚴厲打擊利用保障性住房進行尋租的行為，促使保障性住房的監督管理機制不斷完善。通過調整保障性住房的再轉讓制度，建立起相應的退出機制；不斷促進受保人群的收入跟蹤監測制度的完善，設定明確且合理的退出條件，加大對違法的行為的處罰力度，逐步建立起保障性住房的監管體系，讓需要受保的群眾能有房子居住，確立“制度完善、政策健全、供應有序、進退規范”的住房保障體系構建標準。
1.保障性住房政策實施運行的實踐
1.1我國保障性住房政策的主要運行體系
目前，按照土地分類標準來看，保障性住房包括：廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品房、中低價位、中小套型普通商品住房。廉租住房：是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。經濟適用房：是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。公共租賃住房：是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。限價商品房：又稱限房價、限地價的“兩限”商品房。是一種限價格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，并不是經濟適用房。中低價位、中小套型普通商品住房：是一種嚴格限制房屋建筑面積低于90平方米，房屋出讓價格低于市區平均價格的商品房。
1.2我國主要保障性住房政策的演變
我國主要保障性住房政策的演變主要分為四個階段：福利分房制度階段、住宅私有化與福利分房制度并存階段、取消福利分房與住房保障收縮階段、住房保障政策調整階段。
福利分房制度階段（1949-1978年），主要采用福利分房制度，即城鎮居民職工從單位獲得的分房；住宅私有化與福利分房制度并存階段（1978-1998年），主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時實物分房還沒有完全取消；取消福利分房與住房保障收縮階段（1998-2007年），主要包含三個層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房，二是為中低收入家庭提供的經濟適用房，三是面向中高收入階層的商品房，該階段將之前為大部分人提供經濟適用房的政策逐步廢棄，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房；住房保障政策調整階段（2007年至今），2007-2010年，調控房地產市場，重新重視住房保障問題，住房保障政策調整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基礎上，加快推進保障性安居工程建設力度，2010年至今，加大房地產市場調控力度，加快住房保障步伐，此階段的保障性住房主要包括：經濟適用房、廉租住房、兩限房、公共租賃房。不僅首次納入“公共租賃房”，而且公共租賃房即將成為未來住房保障的主體。中低價位、中小套型普通商品住房現階段也納入到了各地保障性住房考核體系。
2.“收租”制度運行實踐的分析
2.1“收租”制度背景
“收租”指國家政府行政機關動用國家優先購買和租賃權力，對流入房地產市場的房地產使用權進行購買或租賃，通過市場化運營后作為儲備用房的過程。
“收租”是地方政府和房產部門順應“經營城市，經營房產，保障居住，保障發展”的需要所進行的我國保障性住房制度創新的一個重要成果。 通過實施“收租”，在縮減地方財政支出，發揮城市基礎設施建設效率，提高房地產市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。2007年以來，國家住房保障政策處于調整和鋪開階段，房價不斷上漲和城市建成房屋空置率居高不下成為制約社會公平的一大頑疾。國家在2010年適時提出了配建1000萬套保障性安居工程。這個過程中，一方面是政府的行政干預不斷加強，另一方面對薄利或無利可圖局面，開發商對保障性住房熱情不高，政府只能以其他優惠政策扶持，這就更增加了投資成本和投資風險。
“收租”制度的特點主要包括：實行市場化運作，“收租”制度的實施主體是專門的收儲中心，其具有獨立的法人，并有獨立的財務系統，并可承擔政策實施的金融貸款資格；以非盈利為目的，受托于政府對市場上空置的、即將出租或出售的房屋進行收租，并以無償、收取收租價格或低于收租價格（主要用于償還銀行貸款利息和投入租售房屋裝修）提供給保障房申請者；采取政府補貼運行，政府將投入保障性住房資金補貼“收租”，滿足保障房需求；受行政主管部門監管，“收租”制度實施每個環節都收房產和土地等部門的多向監管，防止腐敗滋生；“收租”房屋定價進行嚴格評估，對于“收租”的每一套住房，收儲中心將委托專業的評估機構對其租金或售價進行評估，減少浪費性支出；租期穩定、租金有保障，人民群眾降幅與房源租給政府的接受度高。
2.2“收租”制度實踐
江蘇省常州市在保障性住房政策中踐行了“收租”這一保障方式，通過實際運行，證明是一條可以深入發展的道路。而且運用此方案有以下優點：
第一，提高了保障供給效率。“收租”制度的實施運行機制為深化保障性住房政策提供了全新、高效的方式和平臺，政府與申請保障人成本均大幅下降。成本下降為擴大保障范圍和提高保障供給效率提供了有效支撐。如2012年5月至9月，常州市有6000多名群眾將房屋租給政府，登記符合保障房“收租”條件的房源2000多套，已落實房源1500多套。同年，該市已有三批、共700多戶家庭入住了政府提供的保障房。
第二，加快了政府管理方式創新。在建設服務型政府工作中，保障性住房政策的實施運行通過政府擔保、市場運營等創新方式，推動政府管理結構向社會化轉變，改變了保障性住房供給結構，全面提升了政府的社會管理和公共服務能力。
第三，初步形成了多主體建設運營機制。堅持政府主導、社會參與、市場化運作的原則，支持和鼓勵各地積極探索多渠道、多主體、多方式投資建設經營保障性住房。“收租”制度成為現階段保障性住房工程建設全面完成的有效手段之一，得到了相關政府職能部門的認可和大力推廣。
另外，“收租”制度也有一些缺點。首先是主體不明，房屋收租最終應該由市場來做，應該是企業行為，但目前仍以政府為主題，成立的收儲中心和城市開發公司卻是企業性質，在具體實施過程中，主體不明，管理容易造成混亂；其次是金融風險提升，在“收租”融資過程中，政府充當擔保人，一旦收儲中心和城市開發公司出現財務危機，勢必為銀行帶來成倍投資風險，甚至于產生呆賬、壞賬；第三是法規建設滯后，現行“收租”制度都是以規范性文件形式出現的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束，工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調節和退出機制不夠完善等問題。
1.新加坡組屋的投資模式
新加坡保障性住房被稱為組屋。組屋由政府主導進行開發與建設，由建屋發展局具體實施。新加坡建屋發展局成立于1960年，是國家發展部屬下的法定機構，也是新加坡唯一的公共住屋機構。新加坡建屋發展局是獨立性非營利機構，它的財政預算被納入國家計劃，可以無償得到政府劃撥的土地。建屋發展局代表政府建設組屋，不僅負責新加坡組屋的總體規劃、設計和建造，還是最大的房地產經營管理者。其主要職能包括制定住宅發展計劃，征用土地，組屋建造與管理，外包或承包工程，出租或出售房屋，房屋貸款。多年來，建屋發展局一直都是新加坡唯一獲授權的公共住屋機構，直到最近才有為數不多的私人發展商被允許參與公共房屋開發。
2.新加坡組屋的融資模式
新加坡組屋得以成功建設和運營主要取決于兩個方面，一是在政府干預下低成本獲得土地，二是財政支持下的多元化資金來源。1966年，新加坡政府頒布了《土地征用法令》（Land Acquisition Act），規定政府有權征用私人土地用于國家建設，可在任何地方征用土地建造公共組屋，政府有權調整被征用土地的價格，價格規定后，任何人不得隨意抬價，也不受市場影響。根據該項法令，新加坡政府協助建屋發展局以遠低于市場價格的價格獲得開發土地，保證了大規模建設公共住屋所需的土地。
建屋發展局多種渠道獲得組屋建設的資金來源，主要包括建房發展貸款、購房抵押貸款以及赤字津貼。建房發展貸款屬于政府貸款，建屋發展局可從財政部（公積金儲備）獲得兩種政府貸款：一種是利息為7.75%的60年貸款用于興建供出租的公共住房；另一種是利息6%的十年貸款，用于興建供出售的住房。購房抵押貸款是指政府將資金貸給建屋發展局，建屋發展局將這筆資金貸給組屋購買者（公屋按揭貸款）以及修繕組屋者（更新融資貸款），建屋發展局的貸款收入可用于其建設組屋。赤字津貼用以解決建屋發展局收支倒掛的現象，由于建屋發展局的主要收入來源是房租、維修保養費、利息、收費等，其支出費用主要是償還貸款利息及向政府繳納土地稅等，因此，建屋發展局往往存在著收支倒掛的現象。政府每年從財政預算中撥給建屋發展局一筆津貼以補償經營赤字。
此外，中央公積金制度的有效運行有力地支持了新加坡組屋建設、出租和出售的良性運行。在新加坡，中央公積金局同建屋發展局一樣具有舉足輕重的地位。中央公積金局成立于1955年，隸屬于勞工部，是一個獨立運作的半官方機構，所有新加坡公民和獲得永久居留權的居民，都必須參與公積金儲蓄計劃，繳交公積金是強制性的，具有法律效力。公積金賬戶分如下3個戶頭：一是普通賬戶（公積金的72.5%），用于家庭的投資，如購買政府組屋等；二是特別賬戶（公積金的10%），達到退休年齡時方能領取；三是醫療賬戶（公積金的17.5%）。普通賬戶部分主要用于購房，其中歸集資金約有20%被提做準備以應付提存，80%購買政府債券和消費。新加坡公積金制度實質上是按照國家政策通過3個賬戶歸集資金，將更多的資金投入保障住房的建設，而不是投入到商品房的建設中。目前，該局管理著超過1300億新元的龐大資金。完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問題的重要保障，為新加坡組屋的建設和“居者有其屋”計劃提供了強大的金融支持。
二、日本保障性住房投融資模式
1.日本保障性住房投資模式
日本國土交通省是公共住房的管理機構，行使住房建設和管理監督的職能，包括：（1）制定住房政策，建立住房政策操作機構；（2）制定、分配國家住房預算；（3）制定與執行住房建設5年計劃；（4）對地方公共團體、公團、公庫等進行指導與監督；（5）促進與推動民間住房建設。公共住房的供應機構包括：都市基盤整備公團、住宅供給公社以及民間房地產開發商。都市基盤整備公團，是政府全額出資的獨立企業法人，隸屬于國土交通省，負責解決城市中等收入以下家庭的住房問題，提供低租金出租房和廉價出售房。都市基盤整備公團成立于1999年，其前身為設立于1955年的住宅整備公團。2004年，日本政府再次調整了都市基盤整備公團的名稱和職能，將其更名為都市再生機構，將其職能調整為專門負責公共住房的用地籌劃，不再直接提供公共住房。在日本政府的住房保障體系中，住宅供給公社與都市基盤整備公團在組織機構、性質和職能基本相似，但又存在明顯的區別。公團直接向中央政府負責，面向全國中等收階層提供公共住房；而公社則歸地方政府所管，向本地區（中央政府提供資金支持）低收入貧困家庭提供公營住房，這些家庭的收入線在33%以下。現階段，日本公共住房中用于出售的保障性住房主要由民間房地產開發商進行建設，政府機構為其提供土地以及資金支持。政府只負責供應出租性質的保障性住房。
2.日本保障性住房融資模式
（1） 公共出租房的融資模式
公共出租房的供給全部來源于都市再生機構，都市再生機構是政府全資的獨立行政法人機構，隸屬于國土交通省。其業務主要是土地儲備、整理、再開發和租賃住房的供給，不提供用于出售的住房，其服務對象為低收入家庭和高齡人士。都市再生機構的資本金來源于中央財政和地方財政，共為10581億日元，其中，中央財政和地方財政分別為9984億日元和20億日元。此外，都市再生機構還可以從其他途徑獲得資金來源，包括中央政府財政補助、財政資助以及財政投融資資金，地方政府財政資助，民間機構貸款，出租保障性住房的租金收入，儲備、整理和再開發土地的收入。
（2）公共出售房的融資模式
日本現今公共出售房是靠民間的房地產開發商供給的，房地產開發商的資金來源于民間商業金融機構以及住宅金融支援機構。住宅金融支援機構對開發商建造售價低廉保障性住房提供了有力的金融支持，在開發商、商業金融機構、資本市場之間搭建了一種有效的金融支援模式，具體包括：住宅金融支援機構對民間開發商的貸款，其比例可達建造費的90%，利率也低于市場水平；住宅金融支援機構從私人金融機構購買住宅貸款，以此為支持發行抵押貸款支持證券（MBS），從資本市場獲得資金；住宅金融支援機構對私人金融機構發放的長期固定利率住宅貸款提供擔保，保證對MBS的及時償還；民間金融機構向住宅金融支援機構購買保險，支付合同所約定的保險費，在其發放的住房貸款本息不能按期收回時，由住宅金融支援機構向其支付約定的保險金。
三、國外保障性住房投融資模式對我國的啟示
比較兩國保障性住房投融資模式，給我們以下啟示：
第一，從投資模式看，無論政府直接投資建設保障性住房，還是政府間接引導投資建設保障性住房，政府都是保障性住房建設的關鍵，保障性住房管理機構設置及功能安排直接影響保障房投資效率。保障性住房低收益的屬性決定了保障性住房不能完全依靠市場化供給，這就要求政府要建立相關機構，為保障性住房供給提供保障。新加坡、日本保障性住房管理機構都從分散趨向于集中，集中設置管理機構，明確安排職能分工，便于各種保障性住房政策的傳遞、執行以及問責，相比之下，保障性住房管理機構設置分散，會導致溝通協調困難，不利于提高保障性住房的投資效率。目前，我國保障房建設投資、管理、分配體制、機制都不夠完善，保障房處于多頭管理狀態，國土資源部負責土地出讓管理，住房和城鄉建設部負責房屋規劃、房屋建設以及房屋管理，民政部門則主要負責資格審查。這種機構安排容易使保障性住房處于“多人管理”或是“無人管理”的情況，從而影響投資建設效率。我國需要加強保障性住房的統一管理，建立專門的歸口機構，提高保障性住房的管理層級，對保障性住房的土地出讓、建設規劃、資金供應等進行有效管理，降低協調成本，提高投資效率。
第二，從融資模式看，融資渠道多元化是各國解決保障性住房建設資金的共同之道，但是，保障性住房的多元化融資需要政府一系列的政策、制度支持。 政府財政投入是各國保障性住房建設資金的重要來源，但是，龐大的保障性住房建設資金更需要利用科學的制度設計，發揮政策引導和金融市場的作用，廣泛動員社會資金參與。新加坡通過強制性的公積金制度為其組屋建設提供了必要的資金支持；日本政府都更注重政策的杠桿和引導、激勵作用，在政府引導下進行金融創新和制度設計，發揮金融市場作用，為保障性住房建設和住房市場發展提供了強大的金融支持。日本根據出租型保障房和出售型保障房，采取不同的融資模式，引導私人投資者和私人企業投資適宜低收入人群居住的住宅，都是值得我國借鑒的做法。
【關鍵詞】保障性；選址；住房；需求
國家高度重視低收入家庭的購房問題，保障性住房的建設是一項促進和諧社會發展的政策工程。在保障性住房工程的建設中，由于選址不當，會影直接響到居民的正常生活以及居民就業困難等，所以通過合理選址，對居民的生活保障起著重要的作用，對推動社會和諧發展業起著至關重要的作用。
一、保障性住房選址的不足之處
（一）居民就業困難
被保障居民普遍存在的特點是他們的教育程度低、選擇就業方向狹窄和崗前培訓不足。以南京為例，南京的經濟適用房在選址上地里位置過于偏僻，房屋周邊沒有可提供就業的單位，缺少交通配套設施，使居民出行困難、出行成本過高。
（二）缺少公共配套設施
從地理位置上看，住房周邊的配套設施極其缺乏，一般的經濟適用房大多位于市中心的外延，以圍繞市中心呈環形布置。保障性住房相對孤立，周邊沒有居民可以借用的配套設施，大部分配套設施尚未完全開放，再加上保障性住房的建設時間不長，沒有帶動房屋周邊的經濟發展，造成經濟適用房的設施不完善的實際現狀。保證性住房的周邊均為未開發地帶，由于居民的消費水平有限，導致商業設施空置。同時，由于住區自身的消費能力有限，大部分住區達不到相應銀行、郵局、商店和超市等商家相應的“最低門檻”，又或是住區提供的門面規模較小，所以無法建立相應的設施，導致不能滿足居民的需求。
所以，從城市發展的角度上看，保障性住房在選址的時候必須考慮到被保障人們的居住、交通、配套和就業等問題。在建設保障性住房的時候，政府應該給與政策上的支持，不能單方面根據土地價格和市場需求進行選址，必須要考慮被保居民長期居住的成本。
二、保障性住房的選址方式
（一）保障性住房的選址合理化
從當前的角度看，保障性住房應該均勻的分布在城市的新市區、老城區和近郊區。這樣不但可以防止住房空間聚集而產生的不良社會問題及不良社會行為，居民還可以享受到更好的設施以及謀生方式，增進社會各階層的交流，促進經濟的共同發展。保障性住房的選址范圍可以分為近郊區、老城區和新市區三個部分，這三個部分在選址方式中存在一定的共同點，其中，近郊區與城市新區有相似性質，老城區有自己的性質。老城區土地有限、地價高，通常不會成為保障性住房選址的對象。通過加強建設新市區，可以整體居住壓力，新市區的建設不但可以為保障性住房提供有價值的土地，還可以解決老城區居民居住擁擠的問題，同時可以為新市區提升人氣。保障性住房必須處理好居民生活中必備的配套設施、交通設施和就業單位設施，讓新市區變得越加繁華。
（二）在城市居住總體的指導下，將保障性住房的選址納入居住社區的范圍里
據相關調查報告，保障性住房周邊較荒涼，缺少相應的商業配套、交通配套和教育配套，導致居民生活極其不便以及多數居民的就業困難、傷病無法及時得到救治以及出行困難。保障性住房的選址不能占用新城區和老城區的綠化帶以及居住與工業之間的綠化帶，因為新城區和老城區中的綠化帶對城市的空氣存在至關重要的作用。如果在綠化帶中建設保障性住房，居民難以分享周邊的設施和周邊完善的配套。更為嚴重的是，如果在綠化帶中建設保障性住房，不但影響了城市的綠色環境，還影響了居民的生命健康。而當前，有些建筑工程行業為了追求低價，已經出現了在綠化帶上建設房屋的問題，這不但是違法的建設，還給保障性住房帶來了較大的隱患。綠化帶對居民具有至關重要的作用，它可以釋放大量氧氣、吸收大量二氧化碳，有利于城市居民的身體健康。如果城市中沒有綠化帶，居民的身體健康狀況也會隨之下降。
（三）以公共交通為主導進行建設保障性住宅
根據相關調查顯示，多數保障性住宅都具有居民生活不便和就業困難的問題，其中最主要的原因就是嚴重缺乏公交設施，造成居民出行困難。因此，在保障性住房選址時，應該重視公交設施。在選址時，從住房出發，在步行10-15分鐘之內要有公交。最好將地鐵設施加入到公共交通設施當中，在居住區周邊建設地鐵，可以幫助減少居民出行困難的問題，對社會發展業起著有利作用。
三、結語
綜上所述，任何城市房屋的建設不能只憑借城市規劃管理者進行建設。本文提到的多種保障性住房選址、規劃從實際上滿足了居民在日常生活、交通以及就業的需求。在建設保障性住房的過程中，需要對住區周邊的設施包括超市、商店、市場、交通、單位、醫院和學校同步建設，這樣才能有效的促進社會進步。
參考文獻
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第一條為了完善城鎮廉租住房保障制度，逐步解決城鎮低收入家庭的基本住房困難，根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔*〕24號）、《廉租住房保障辦法》（建設部等九部委令第162號）等有關規定，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于廬城規劃區內的廬城鎮城鎮居民。
第三條縣房地產管理部門負責本縣城鎮低收入家庭廉租住房保障管理工作。
廬城鎮人民政府及縣發改、財政、民政、物價、勞動保障、稅務、國土資源、建設（規劃）等部門應當按照各自職責，做好本縣廉租住房的相關工作。
第四條廉租住房制度是政府按照規定在住房方面履行社會保障職能，向城鎮低收入且住房困難家庭提供基本住房保障，滿足其基本住房需要而采取的政策措施。
第二章保障措施
第五條城鎮低收入家庭廉租住房的保障方式以發放廉租住房補貼為主，實物配租為輔。
廉租住房補貼是指縣人民政府向符合條件的申請對象按規定標準發放貨幣補貼，由其到市場上自行租賃住房。
實物配租是指縣人民政府向符合條件的申請對象直接提供住房，并按照廉租住房租金標準收取租金。
第六條廉租住房保障資金采取多種渠道籌措，資金來源包括：
（一）年度財政預算安排的廉租住房保障資金；
（二）提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；
（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。
廉租住房資金實行財政專戶管理，專項用于租賃住房補貼的發放、廉租住房的購建、維修和物業管理等，不得挪作他用。
廉租住房資金的會計核算和財務管理規定由縣財政部門會同縣房地產管理部門另行制定。
第七條縣房地產管理部門應根據低收入住房困難家庭的申報和資金籌集情況，會同縣財政、民政部門確定廉租住房補貼保障面，報縣人民政府批準。
第八條實物配租的廉租住房來源主要包括：
（一）政府出資收購的住房；
（二）社會捐贈的住房；
（三）騰空的公有住房（含單位自管房）；
（四）政府出資建設的廉租住房；
（五）其他渠道籌集的住房。
實物配租應當面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭。
第九條新建廉租住房建設用地實行劃撥方式供應，行政事業性收費按有關經濟適用住房規定標準執行。購買舊住房作為廉租住房，以及實物配租的廉租住房租金收入，按照規定給予稅收優惠。
第三章申請與核準
第十條符合下列條件的家庭，可以申請享受廉租住房保障：
（一）家庭成員具有廬城城區非農業戶口；
（二）家庭人均收入符合縣人民政府當年公布的低收入標準；
（三）家庭現住房人均建筑面積符合縣人民政府當年公布的住房困難標準；
（四）家庭成員之間具有法定的贍養、撫養或扶養關系。
第十一條城鎮低收入家庭廉租住房實行申請、審核及退出等管理制度。
第十二條申請廉租住房應當由申請家庭的戶主作為申請人，戶主不具有完全民事行為能力的，申請家庭應推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，同時其他具有完全民事行為能力的家庭成員應出具共同簽名的書面委托書。
申請人應當向廬城鎮人民政府（以下簡稱受理機關）提出書面申請，并提供下列材料：
（一）申請家庭成員所在單位或居住地村（社區）委會出具的現住房證明和家庭收入證明；
（二）申請家庭成員的身份證、戶口簿和婚姻狀況證明材料；
（三）《*縣城鎮廉租住房保障申請表》；
（四）其他證明材料。
第十三條受理機關收到廉租住房申請材料后，應當及時作出是否受理的決定，并向申請人出具書面憑證。申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當在5日內書面告知申請人需要補正的全部內容，受理時間從申請人補正材料次日起計算；逾期不告知的，自收到申請材料之日起即視為受理。
材料齊備后，受理機關應當及時簽署意見，并將全部申請資料移交縣房地產管理部門。
第十四條接到受理機關移交的申請資料后，縣房地產管理部門應會同縣民政、監察部門組成審核小組予以審核，申請家庭及其有關單位、組織或者個人應當如實提供有關情況。縣房地產管理部門自收到申請材料之日起15日內向申請人出具審核結果。
經審核不符合條件的，縣房地產管理部門應當書面通知申請人，并說明理由。經審核符合條件的，縣房地產管理部門應當在申請人的戶口所在地、居住地或工作單位將審核結果予以公示，公示期限為15日。
第十五條經公示無異議或者異議不成立的，由縣房地產管理部門予以登記，并書面通知申請人。經公示有異議的，縣房地產管理部門應當在10日內進行復核。經復核異議成立的，不予登記，并書面告知申請人不予登記的理由。
已登記為實物配租的家庭，在候租家庭較多時，由縣房地產管理部門會同縣民政、監察部門和廬城鎮人民政府采取公開搖號的方式確定。但經共同認定的無勞動能力，無生活來源，無法定贍養人、扶養人或撫養人，或者優撫對象、重度殘疾等特困家庭，可在公開搖號前優先予以解決。
未被搖號選中的家庭實行輪候，輪候期間申請家庭的收入、人口、住房等情況發生變化的，申請人應當及時告知縣房地產管理部門，經審核后，縣房地產管理部門應當對變更情況及時進行變更登記，不再符合廉租住房保障條件的，由縣房地產管理部門取消資格。
第十六條已準予廉租住房補貼的家庭，應當與縣房地產管理部門簽訂為期一年的《*縣城鎮廉租住房租金補貼協議》。協議應當明確租賃住房補貼標準、停止廉租住房補貼的規定及違約責任等。
租賃住房補貼家庭與出租人簽訂房屋租賃協議應報縣房地產管理部門備案。
第十七條已準予實物配租的家庭，應當與廉租住房產權人簽訂租賃合同。合同應當明確廉租住房情況、租金標準、騰退住房方式及違約責任等內容。承租人應當按照合同約定的標準繳納租金，并按約定的時限騰退原有住房。
確定實物配租的低收入家庭不接受配租方案的，原則上不再享有實物配租資格，縣房地產管理部門可視情采取發放租賃住房補貼或其它保障方式對其實施住房保障。
第十八條縣房地產管理部門應當在發放租賃住房補貼、配租廉租住房后，將結果在縣政府網站、巢湖日報（*版）或縣電視臺予以公布。
第四章監督管理
第十九條低收入廉租住房保障家庭實行一年一核和動態管理。
享受廉租住房保障的家庭應當于每年12月31日前向縣房地產管理部門如實申報家庭收入、家庭人口及住房變動情況，由縣房地產管理部門會同縣民政部門、廬城鎮人民政府對其申報情況進行復核，根據復核結果對其享受廉租住房保障的資格、方式、額度等及時進行調整予以公布，并書面告知申請人。
第二十條城鎮低收入家庭人均收入標準、住房困難標準和廉租住房保障面積標準，以縣人民政府當年公布標準為準。
第二十一條享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由縣房地產管理部門作出取消保障資格的決定，收回其承租的廉租住房，或者停止發放廉租住房補貼：
（一）家庭人均收入連續一年以上超過縣人民政府公布的低收入標準的；
（二）因家庭人數減少或住房面積增加，人均住房面積超過縣人民政府公布的住房困難標準的；
（三）擅自改變房屋用途的；
（四）將承租的廉租住房轉借、轉租的；
（五）無正當理由連續六個月以上未在廉租住房居住的或者未交納廉租住房租金的。
第二十二條符合廉租住房保障條件的家庭，只能享受廉租住房補貼、實物配租兩種保障方式的一種。
第二十三條縣房地產管理部門應當會同縣物價、財政、民政等部門對廉租住房補貼標準提出方案，報縣人民政府批準后公布實施，并根據經濟發展情況適時進行調整。
廉租住房租金標準由維修費、管理費兩項因素構成。單位面積租賃住房補貼標準，按照市場平均租金與廉租住房租金標準的差額計算。
實物配租標準應根據擬分配家庭和可分配住房的情況進行分配。
第二十四條廉租住房申請人對縣房地產管理部門的審核、搖號、輪候、配租等結果有異議的，可以向縣人民政府或者市房地產主管部門申訴。
第二十五條低收入家庭申請廉租住房保障時違反規定，不如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的，由縣房地產管理部門取消其申請資格；已騙取廉租住房保障的，責令其退還已領取的住房租金補貼，或者退出廉租住房并補交市場平均租金與廉租住房標準租金的差額。
第二十六條房地產管理部門作出取消保障資格決定后，應當在5日內書面通知當事人，并說明理由。享受實物配租的家庭應當將承租的廉租住房在規定的期限內退回，逾期不退回的，依法處理。
一、建設計劃、項目選址和建設方式
（一）廉租住房
今年省下達建設任務為200套，我縣今年計劃建設204套，廉租住房套型建筑面積以50㎡以下為主。計劃采取政府統建方式進行，選址在環東一路東側中興小區南邊建設花園廉租住房200套，計劃投資2,800萬元，由縣房產局負責組織建設。
（二）經濟適用住房
今年省下達建設任務為600套，我縣今年計劃建設650套，經濟適用住房套型建筑面積以60㎡為主，根據我縣人均住房面積將套型建筑面積控制在90㎡以下。計劃采取政府統建和單位自建兩種方式進行。其中單位自建394套（其中：縣飲食服務公司60套，縣新興供銷社60套，縣廣播電視臺12套，縣熱作發展公司10套，縣生產資料公司120套，縣糧食局96套，縣新華書店18套，縣土產公司18套），政府統建在環東一路東側中興小區南邊建設花園經濟適用住房256套，計劃投資5,570萬元，由縣住建局負責組織建設。
(三)限價商品房
今年省下達我縣建設任務為300套，計劃在環東一路東側中興小區南邊建設花園限價商品住房300套。花園限價商品住房均為框架結構18層帶電梯房住宅。套型建筑面積以90㎡為主，根據我縣人均住房面積適當控制套型面積，總建筑面積27,000㎡，計劃投資8,100萬元，以項目法人招標的方式組織建設。
二、時間要求
列入2014年建設計劃的保障性住房，所有的保障性住房項目要在8月底前全部動工。
三、工作要求
（一）各項目建設單位每月要向縣保障性住房建設領導小組辦公室匯報送一次保障性住房的建設情況。
（二）嚴格按有關規定標準進行戶型面積設計，嚴禁超標準建設。
（三）縣保障性住房建設領導小組辦公室每月組織對全縣的保障性住房進行檢查并通報檢查情況。
