發布時間：2022-08-02 10:22:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產金融市場研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要：房地產金融指的是以房地產為對象，圍繞房地產開發、營銷、消費內容采用多種金融工具和方式提供資金籌集、清算等金融業務。本文主要對房地產金融市場存在的問題作了簡單分析，然后提出了完善房地產金融市場的對策。
關鍵詞：房地產金融市場；融資渠道；法律法規
房地產金融指的是以房地產為對象，圍繞房地產開發、營銷、消費內容采用多種金融工具和方式提供資金籌集、清算等金融業務。房地產金融市場可以根據其活動的不同分為一級市場（也就是房地產融資活動進行的市場）和二級市場（也就是房地產金融工具的再次流通和再次交易的市場）。由于我國經濟的限制，房地產金融市場還不完善，導致房地產金融市場中各種問題的發生。
一、房地產金融市場存在的問題
1.融資渠道單一
雖然在目前我國房地產行業有了很大的發展，但是在房地產金融市場的繁榮程度來看，融資渠道單一是制約房地產金融市場的繁榮的一個主要方面。因為在目前我國房地產主要的融資渠道就是銀行貸款，在房地產的入地儲備、房地產開發以及房地產銷售的過程中都是依靠銀行貸款，這樣銀行與房地產也的關聯性就提高了，銀行面臨的風險就不斷增加。
2.沒有嚴格的監督和管理
要保證房地產金融市場的正常有序發展就需要加強對金融市場的監管，雖然目前我國已經出臺了相關的房地產金融市場管理監管制度，但是效果不好，主要因為以下原因：第一，監管部門的設置不合理，政府部門的干預嚴重。第二，監管基礎工作不到位，很多軟硬件設施不全面，在監管中發現問題也不能得到妥善的解決。第三，監管中漏洞較多，銀監會、證監會、保監會三方監管，但是對他們各自的職責沒有明確。
3.法律法規不健全
雖然我國隨著我國房地產市場的發展，國家頒布了相應的法律法規，對于當前的房地產金融市場來說，雖然在一定程度上降低了房地產金融業面臨的風險，但是這些法律法規是很不全面的，沒有專門圍繞住房貸款和房地產金融的內容，加上制定的法律法規沒有系統性，降低了它們的操作性。
二、如何完善我國房地產金融市場
1.拓展融資渠道
目前我國房地產融資渠道單一，導致各種風險的發生幾率比較高，為了避免這種情況就需要不斷擴大融資渠道。第一，房地產企業應該擴大股權融資的比重，這樣能獲得更多的資金。第二，對于一些沒有上市的企業可以采取其他形式的融資，例如當前一些企業利用私募方式進行股權的融資，其融資方式可以選擇信托型方式進行。房地產企業也可以利用股份轉讓系統，為房地產企業提供一個增發股份募集資金的平臺。對于一些大型的房地產企業來說就可以通過發行債券來募集資金，然后等項目完成之后從項目的收益中償還債券本息。
2.利用房地產證券化比規避風險
房地產證券化指的是把一些流動性比較低的房地產投資通過金融交易直接轉化成證券資產的過程。在當前我國房地產市場中我們應該利用房地產證券化這個條件。但是需要注意的是在開展房地產證券化的過程中要根據不同的房地產項目采用不同的模式：對于新區成片開發中由于需要在短時間內募集到大量的資金，所以應該使用封閉式的房地產投資信托基金模式；對于舊城改造項目，房地產企業可以使用土地使用權信托模式；對于一些商品房閑置的問題，房地產企業應該設立單項契約型基金，因為在城市的發展過程中商品房必然會升值。
3.做好房地產企業貸款風險規避工作
要有效規避房地產企業貸款風險就需要加強對房地產企業融資的審查，首先要對具體的房地產項目進行科學合理的評估，因為房地產項目是還款的第一來源，銀行要審查房地產項目的能否給自己帶來收益，并且對其概率進行預測。其次，要重視抵押物的價值評估，銀行要對房地產企業的抵押物進行全面的評估，尤其重要的是對抵押物的價值和變現能力要全面估量。最后，要重視分析和了解房地產企業的財務情況、經營情況、自身實力等等，整房地產企業有能力按時歸還貸款。通過對融資環節的嚴格審查能最大限度降低商業銀行的風險。
4.不斷完善房地產相關法律法規
為了完善房地產金融市場，需要相關的法律作保障。一方面，國家相關部門應該針對房地產企業經營行為中出現的問題制定相關的法律，因為在房地產資金籌集、借貸等環節中經常發生問題，所以相關部門對現有法律進行補充和修訂，例如，對《商業銀行法》、《公司法》進行修訂，保證它們在房地產金融市場中的可操作性。另外一方面，要完善關于房地產信貸的法律，明確個人、房地產企業以及銀行在信貸中的義務和責任，保證相關主體能按照法律規范進行操作，促進房地產金融市場的有序進行。
5.加強監督
由于我國市場經濟發展還不完善導致我國的金融產品比較匱乏，在金融監管中存在的問題就更多，導致各種風險的出現。所以為了規避風險，我國要加強金融監管，金融單位要積極開發新的金融產品，完善金融市場的服務功能，同時要積極學習新的風險管理方法，保證能有效規避風險。另外國家相關部門也應該加強對房地產金融市場的監督和管理，對證監會、銀監會、保監會的職責有效劃分，使他們各司其職，提高監督管理的效果。
三、結論
在當前的社會經濟環境中，房地產金融市場存在的問題是比較多的，給銀行和房地產企業的正常運行帶來了一定的風險，所以目前我們要對我國的房地產金融市場不斷完善，健全各項法律法規，加強監督，不斷拓寬房地產企業的融資渠道。
【摘要】2007年美國爆發的次貸危機被視為上世紀30年代以來最大的金融危機，在較短時間內迅速席卷全球，給全球實體經濟以重創。通過分析美國次貸危機產生的原因和我國房地產市場存在的風險，可以看出中美兩國房地產市場的共性。同時我國房地產市場起步較晚，處于發展階段，且存在其特殊性，針對當前房地產金融市場存在的風險，提出相應對策。
【關鍵詞】次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范
1 美國次貸危機的影響
2001年9?11事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景，如經濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產業貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩定房價，保持房地產市場健康發展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外，發展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押，商業銀行一旦無法收回，就將房產拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準，及時了解房地產市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德，也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
3.4 加強國家宏觀政策調控，加大監管力度，穩定房價
政府應加強宏觀調控，引導房地產企業有序競爭，具體來說應調整住房結構，增加廉租房和經濟適用房建設；改善需求結構，防止過分投機。銀監會應針對當前銀行房地產信貸風險制定有效監管措施，定期或不定期對信貸業務進行檢查來防范風險。央行應及時披露房地產信息，引導公眾合理預期，規范市場行為。
[摘要] 本文以SCP范式為研究視角,對我國房地產金融市場進行了初步的考察。分析了我國房地產金融市場現存的結構以及相關行為、績效。分析得出,我國房地產金融市場帶有明顯的區域間壟斷和區域內競爭特點,同時由于房地產金融市場不發達的現實,使得風險集中轉嫁給銀行和社會,并進一步得出:這造成了我過房地產金融市場縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂,通過對M2和房屋銷售均價OLS回歸分析則進一步考察了我國房地產金融市場的“熱度”。因此當今經濟危機的大背景下,謹慎而又不失時機地采取金融創新和整頓是必要的。
[關鍵詞] SCP 房地產金融 政策建議
一、研究背景
自2006年后期開始的美國房屋次級抵押貸款演變成的金融危機給美國以及全球造成了巨大的經濟損失,據美國債券研究機構2008年11月12日發表的文章披露全球金融危機導致的信貸損失將超過1.4萬億美元,超過美國國內生產總值的10%。 在追溯危機發生原因的過程中,我們發現:對次級抵押貸款投機性的運作和狂熱的市場一起造成就了此次房地產泡沫,加上缺乏有效的金融監管機制,最終造成了泡沫的破裂并引發了全球性的金融危機。
如今經濟危機對經濟增長的負面作用已明顯體現出來,但是相關宏觀經濟數據表明中國經濟似乎正在回暖,如樓價就有上漲,這和央行實行寬松的貨幣政策有關,同時也和市場的信心以及預期有關。在這種宏觀經濟背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國房地產金融市場并在此基礎之上提出了相應的宏觀經濟調控政策。
所謂SCP范式是20世紀30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學派提出:認為結構(Structure)、行為(Conduct)、績效(Performance)之間存在著因果關系――即市場結構決定企業行為,企業行為決定市場運行的經濟績效。為了獲得理想的市場績效,重要的是通過公共政策來調整不合理的市場結構。
二、我國房地產金融市場結構分析
1.市場集中度
市場集中度是指特定產業的生產經營集中程度,一般用該產業中最大的主要的廠商所擁有的生產要素或其產銷量占整個產業的比重來表示。集中度用CRn表示(n表示企業數),指在規模總處于前幾位的企業在生產、銷售、資產、利潤等方面的累計數量占整個行業指總規量的比重,計算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業數,X代表產業規模,如總產量、總銷售額等:Xi為第i個企業的規模;i表示第i個企業。本文主要就房地產開發企業銀行貸款 做市場集中度研究,下表就是對我國房地產金融市場集中度的近似度量:
從上表上可以看出,我國房地產業的集中度低,其中2003年和2008年的數據不包括在香港上市的前十名內地房地產企業。集中度在2005年達到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過10%。這與我國房地產市場競爭性結構有關,在中國市場化程度較高地區,上海前十位發展商的市場占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據的市場份額達到80%,日本積水物產的市場占有率達到29%,美國前三名的房地產企業的市場占有率達到45%。因此,按企業融資的集中度算,我國房地產金融市場結構是競爭型的。
2.進入壁壘
(1)必要的資本量
房地產企業進入房地產金融市場需要一定的資本量,但不同金融機構要求不盡相同的。一般要求自有資金達到項目預算總投資額的30%,并且還要求在項目獲得貸款之前投入項目建設。但是事實上我國房地產企業的資本進入壁壘并不高,主要由于近年來房地產市場興旺,導致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產企業應運而生,另一方面銀行放松對房地產企業的開發貸款的風險控制,很多房地產企業的資產負債率較高――這可以從我國房地產開發企業的資產負債率 可以看出:
另外,從不同省份看,大部分省份的資產負債率與全國水平相差不大,僅有極個別地區有較大差距:如北京在2006年的資產負債率達到80.3%,而西藏和青海則分別為45.1%和47.7%。據此我們可以推測出:目前進入我國的房地產金融市場的主要壁壘――必要的資本量不構成明顯的障礙,很多企業符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產企業,對于現階段的很多房地產企業普遍存在較高的壁壘。
(2)政策法規
政策法規是房地產企業進入金融市場或者獲得相關融資權利的制度因素。政策法規對我過房地產金融市場構成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來加以分析。
第一,中央對土地實際控制力不強造成了我國城市土地供給失調,地方政府在增加財政收入以及過分依賴房地產建設來提高當地經濟經濟的雙重利益拉動下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級限額審批制度”執行混亂。第二,商業銀行為追求經營規模和監管機制不健全,進一步放松了政策在房地產信貸業務的阻止作用,如對專款專項的跟蹤審查等。第三,從國家建設部和央行信貸政策看,商業銀行發放的房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用 。這使得房地產金融市場帶有區域性的壟斷。另外,制度因素構成的壁壘往往和國民經濟發展的戰略或者目標有關。房地產企業建設不同種類的房屋,會享受不同的待遇,如經濟適用房和商業用房就存在很大的不同。如“重點扶持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。” 最后,還與我國國民經濟的發展目標有關,如支持西部大開發和農村房屋建設等。
綜上所述,政策法規一方面提升了房地產企業融資的壁壘,另一方面也降低了房地產企業融資的成本,總體而言政策法規是構成區域性壟斷的一個重要因素。
從上面的論述我們可以得出結論,我國房地產金融市場的結構具有雙重特色:區域間壟斷和區域內競爭。區域間壟斷主要是由于相關金融信貸政策造成,而區域內競爭主要是和我國現行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監管機制不健全和房地產行業準入標準低有關。這種市場結構特點形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂。
三、我國房地產金融市場行為
上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂使得我國金融機構存在巨大的風險隱患。近年來,我國經濟發展勢頭良好,雖然于2008年爆發了全球性的金融危機,但是對我國總體金融市場影響目前看來不大。但是由于中國房地產業正處于高速發展階段,加上國家實施的住宅產業化戰略,這需要房地產金融市場大力支持;由于我國房地產金融發展較晚,因此市場不健全,監管體系效率不高,這造成了市場的混亂。
1.假按揭行為
“假按揭”是個別房地產企業利用虛假個人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為。 “假按揭”發放以后,暫時由房地產開發企業負責每月還款,等到房屋遇到真正的購房者時,房地產開發企業通過提前還貸注銷抵押登記或以轉按揭方式將住房轉讓給真正的購房者。 真假按揭具體流程對比如下圖
“假按揭”對房地產企業、個人和銀行都蘊藏著的巨大風險。首先是因為房地產開發企業將房地產銷售的高風險轉嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實現真正的銷售,銀行將面臨巨大風險;其次是對于個人信用產生了不良影響;最后是銀行將面臨債權懸空的風險。“假按揭”沒有真實的個人支付能力做支撐而是房地產開發企業為了隱藏風險暫時負責每月還款,但一旦資金鏈出了問題,風險就會立刻顯現。銀監會在2006年下半年的大規模貸款專項檢查中發現,截至2006年6月末,國內銀行涉及假按揭的貸款金額達數十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區達30%,今年五月份北京出現了最大額度假按揭騙貸案,因此這對于銀行系統來說,值得警惕。
2.房地產開發商的信用欺詐行為
房地產開發商的信用風險是房地產商利用目前房地產市場信息不對稱、監管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風險。目前開發商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,一些實力有限的開發商在達不到“四證”齊全的地步時就以流動貸款來頂替開發資金,在貸款到期時通過展期方式,將短期貸款轉化為長期開發貸款。所以通過這些手段房地產商套取到銀行資金,一旦生產經營受阻或遇到房價大跌,企業資金鏈斷裂,將直接導致銀行信貸風險發生。
3.商業銀行的操作不規范行為
這主要是指商業銀行業務流程設計或業務操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環節中審查和管理不嚴。這主要表現在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴格審查貸款資料的真實性:如開發商的自有資金投入、企業經營的合法性、項目手續的齊全性、借款人的收入以及所購房屋的交易價格的合理性等;二是貸款審批時,未嚴格審查借款人的信用情況及還款能力,對貸款數額和貸款期限的控制不嚴;三是未嚴格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續后即發放貸款,或者未按業務流程操作規定對抵押物進行核押等;四是在貸后管理中,未及時跟蹤催辦抵押權證及產權證,未對逾期貸款進行跟蹤管理等。
四、我國房地產金融市場績效
1.房地產金融市場績效之――促進經濟發展方面
本部分主要通過相關統計指標來說明我國房地產金融市場的績效。房地產金融市場的繁榮與發達對促進經濟增長的表現是間接的。房地產金融市場作用主要是促進投資,通過投資拉動經濟增長,進而帶動關聯產業和增加就業。
從上面的數據可以看到,自2003到2009年3月份,我國房地產投資開發國內貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達到了2.17萬億元。這主要是因為近年來,房地產行業資本收益率較高,導致大量資本流入該行業,同時我國房地產行業和房地產金融市場都是偏競爭型的結構,因此進入壁壘較低,而銀行也因為房地產業的興旺,加上我國金融市場的不發達,因此較高的貸款增速是必然的結果。拿2005年來說,房地產業對GDP增量的貢獻率是3.4%,在第三產業中居第四位。這一年國內貸款總額為3918.07億元,但是房地產業的增加值為8243.8億元,由此看出房地產金融市場的活躍對于國民經濟的增長確實具有積極的作用。
2.房地產金融市場的負面影響
(1)由于競爭的無序性,使得銀行的風險集中度較高。原因有三:一是房地產企業大量的貸款,購置土地,盲目擴張的同時,土地成本的增高加劇了企業貸款的非理性行為;而一旦資金鏈出現問題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔大量的不良資產;二是我國房地產金融市場不發達,企業融資大部分發生在一級市場,而金融機構少,金融產品單一使得大量的風險集中在銀行,在沒有建立有效風險分散機制的情況下必然會導致高信貸風險,同時由于銀行之間競爭,使得在發放貸款時操作不規范,發放不理性;三是由于我國沒有建立個人信用制度,因此在個人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業的風險。
(2)房地產金融市場過熱,促使了房地產泡沫的產生,反過來不利于房地產金融市場和國民經濟的健康發展。本文截取1990-2007 年的全國商品房銷售均價和M2做一個OLS實證分析。因為我國的利率政策同西方的不同,且房地產金融市場的二級市場不發達,因此信貸對我國房地產價格波動具有重要作用。貨幣供給寬松,購房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數等相對會比較優厚;反之,則比較嚴苛。貨幣供給量與房價應是同向變動關系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷售平均價格)單位:元/平方米。
五、政策建議
這次危機給我國房地產金融市場的建設帶來了深刻的謹示:一方面,我國的房地產業隨著國民經濟的持續高速增長,在外部流動性大量涌入(其中包括熱錢)的情況下,價格大幅快速上漲;另一方面我國的房地產金融市場相當的落后,一級市場(Primary Market)不健全,基本上沒有建立二級市場(Second Market),在經濟日益全球化的今天,是不利于我國房地產業和金融業的發展與創新。這種外部資金的大量涌入該行業與相關金融市場的不發達是我國房地產金融市場的現實矛盾。房地產金融市場的良性運轉可以為房地產行業提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經濟效率的潛在能力與促進就業,但是過熱的房地產金融市場會促使通脹預期引發的非理性購買,就會導致資產泡沫,并引發地產金融危機,最終造成泡沫經濟。這種現象在美國、泰國、中國香港和日本都有發生,今年七月份央行、國家發改委等六部委先后對房地產發出加強監管的信號,這意味著國家正對房地產實施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎上試圖給出下列相關政策建議:
1.政府應該積極的促使我國房地產金融市場的建設:完善、改進一級市場建設,加強二級市場建設,有條件的降低二級市場的準入機制,并提供相關制度支持;
2.應該大力推動房地產金融監管的創新,建立有效的風險防范體系,如建立和健全全國性的風險管理監督機制以及個人、企業的信用信息機制等;同時還應對金融機構自身的管理水平、業務能力不斷提升;
3.政府應該不失時機的提供相關的宏觀經濟政策和促使制度變遷性的制度支持,以使得我國的房地產金融市場不發生劇烈的波動。我國的房價上漲是一個漸進的過程,但是這并不意味著零風險,因為泡沫的破裂是一個風險積聚的過程,泡沫的衍生花了6年的時間,泡沫破滅的過程至少也要兩年。在我國今年經濟增長放緩的條件下,仍舊不能實行激進的信貸緊縮政策,同時應該密切注意資產價格的波動,以使得提供的宏觀經濟政策具有較好的前瞻性。
內容摘要:房地產是國民經濟的支柱產業,在對我國國內生產總值的貢獻中占有相當大的比重并且對其他行業具有拉動性極強性。因而一旦房地產市場風險暴露,將會對整個宏觀經濟造成嚴重沖擊。本文從我國房地產金融市場存在問題出發,結合我國實際國情,對我國房地產金融市場提出合理的對策。
關鍵詞:房地產金融;金融風險;風險防范
改革開放以來,隨著我國經濟發展水平的不斷提升、城市化進程的推進和住房制度改革的不斷加快,我國房地產業呈現出了高速發展的態勢,逐漸成為了國民經濟的支柱產業,對我國國民經濟持續、快速、健康的發展起到了重要作用。
一、房地產金融和房地產金融風險
房地產金融指的是發生在房地產領域中的貨幣資金的融通,即通過各種信用方式、手段及工具,有效地組織和調劑房地產領域中貨幣資金的運動。房地產金融風險是指金融機構為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中,由于各種事先無法預料因素的影響,使金融機構的實際收益與預期收益發生背離,從而蒙受經濟損失的可能性。
二、我國房地產金融存在的問題
我國國民經濟發展水平勢頭強勁,為房地產業的發展提供了一個穩定的宏觀經濟環境。隨著我國經濟實力的增強和城市化進程的推進,住房需求的大幅增加,導致房價的高漲,這是合理的一面。但也存在著非理性因素:我國房價過高;外資大量涌入;商業銀行和金融機構聚集了大量的金融風險;房地產金融市場的資金來源對傳統渠道過于依賴;信用機制不健全。總之,等使得我國房地產市場潛藏的金融風險不容忽略。
(一)住房價格上漲過快,超越居民消費能力。近年來,我國房地產市場進入繁榮期,各地房價開始顯著上漲。同時相對于房價的漲速而言。我國居民的年均收入增長遠遠不及。如果按世界銀行的標準,房價超過戶均年收入6倍左右的區域即被稱之為泡沫區。而我國,某些城市房價與年家庭收入的比值高達30倍以上。因此一旦我國的宏觀經濟形勢發生改變,經濟增長放緩,房地產價格就會下降,給個人和金融機構帶來巨大損失。
(二)外資大量涌入,導致房地產市場泡沫嚴重。自2005年匯率改革以來,人民幣升值速度加快,大量外資隨之涌入國內資本市場。房地產市場憑借其先天優勢,成為了吸收這些資本的最主要的渠道之一。逐利資本大量涌入我國房地產市場,不僅給我國的宏觀調控和金融穩定帶來消極影響,還直接導致了流動性過剩問題,使房地產市場出現泡沫,加大了金融風險。泡沫隨著房價的攀升持續膨脹,而一旦這些資本大量撤出,將使我國房市急劇降溫,泡沫破滅,進而引發金融危機。
(三)我國住房抵押貸款證券化剛剛起步,風險還是主要積聚在銀行。隨著房地產市場持續升溫,我國房地產抵押貸款規模日益擴大。雖然我國自2005年開始以建行為試點單位開始了抵押貸款證券化的實踐與探索,但我國資本市場發展還處于初級階段,證券化的配套法律制度也有待進一步完善,所以我國正式實施住房抵押貸款證券化還有很長的路要走。
(四)房地產金融市場的資金來源對傳統渠道過于依賴。住房企業的資金來源渠道比較窄,資金大部分都來自銀行貸款。同時中國統計局所列的房地產企業的資金來源也從2004年的6項減少到了4項。2004年的六項資金來有:(1)國家預算內資金;(2)國內貸款;(3)債券;(4)外資;(5)自籌資金;(6)其他資金來源。到了2005年,債券這一項減少了,到2006年,國家預算內資金也取消了,到現在就剩下4項來源。
(五)信用機制不健全,對住房抵押貸款風險的有效監管不足。我國還未建立起完善的個人信用記錄和個人信用評價體系,給商業銀行的抵押貸款監管工作造成了很大困難。
三、對我國房地產金融未來研究方向的建議
(一)要努力完善房地產金融市場,加強風險防范體系的管理。對于房地產金融市場的完善,要從我國實際出發。借鑒國際房地產金融發展的經驗和教訓,繼續推進改革和創新,加強監管,注意新風險的產生。當前國內房地產金融機構對房地產金融創新風險防范能力不足,金融機構的治理結構、管理水平以及經營管理者的知識和經驗等方面的制約是主要原因。
(二)要進行科學有效的金融監管,持續推動我國房地產金融監管創新。科學有效的金融監管是促進房地產金融持續健康發展的重要保證。隨著我國房地產金融市場的快速發展,要積極推進房地產金融監管創新,需要借鑒國際經驗與教訓,確立新的監管理念、方式、目標及評價標準,逐步建立起統一、高效、全方位的房地產金融監管體制,不斷完善房地產金融監管措施和手段,更好地體現房地產金融監管的動態效率和靈活性,確保房地產金融體系穩健運行。
(三)加強我國住房抵押貸款證券化的建設,積極發展二級市場。我國社會現在處于轉型期,住房抵押貸款證券化的相關制度不健全,住房抵押貸款業務中存在著許多假按揭、抵押物處置風險大和房貸險設計不合理等問題,必然影響到住房抵押貸款證券化的進程,因而我國必須完善現有的法律金融制度。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔保公司開展的業務。二級市場是一種風險分散機制,還是一種全新的融資渠道。房地產資產證券化不僅有利于改變我國目前證券產品比較少的局面,增加居民投資渠道,同時對于參與的各市場主體分別具有不同的意義。
(四)建立健全信用保險制度和信用評級體系,完善全國范圍的個人信用體系。我國應該建立健全抵押保險制度,完善住房信貸風險防范和分提機制。通過引入商業保險和政策性擔保機制,有利于促進抵押貸款營銷的規范化、合約的標準化,抑制商業銀行盲目放貸的沖動;合理的保險風險定價機制,有助于商業銀行規避信用風險、道德風險和房地產市場周期波動風險。同時完善的個人信用體系可以起到在消費者更長的生命周期內規范其經濟行為,如果一旦出現不良信用記錄,那么其以后許多經濟活動將面臨限制。
摘要：房地產業作為資金密集型行業，房地產市場的起伏與房地產金融市場密不可分。中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融市場的問題和房地產金融體系的不健全。因此,剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決對策,是深刻認識房地產市場癥結,拓展房地產企業融資渠道,化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。
關鍵詞：房地產金融市場;房地產金融產品;一級市場;二級市場
作者簡介：郝會會(1979-)，女，江蘇徐州人，鄭州航空工業管理學院，助教，碩士學歷，研究方向：金融工程。
一、房地產業與金融業的關系分析
房地產與金融的關系，從廣義上來說應該包括與房地產有關的金融活動。隨著房地產業的發展, 房地產業與金融業的滲透和融合也日益加強, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同發展的良性互動關系。房地產業與金融業兩者間的關系，不僅僅表現在房地產業與商業銀行、非銀行金融機構之間的借貸業務上，更突出的表現在房地產和金融融合出來的房地產金融產品以及資本市場之間的關系上。
以金融機構為中介而為房地產的購買和開發提供融資服務的房地產金融市場體系，這一體系包括兩個方面，一是初級市場(primary market)，也稱一級市場，是房地產資金初始的交易市場，主要包括金融機構對房地產資金的需求者的各種信貸業務、新房地產證券的發行交易以及上述信貸和證券業務附屬的金融業務，如政府機構、信托機構和保險機構等對房地產信貸和證券的發行的保證、保險和信托等交易活動；另一個是二級市場(secondary market)，是房地產金融產品再交易再流通市場，包括房地產金融中介機構將持有的房地產貸款直接出售或以證券的形式轉讓給二級市場機構的交易及房地產有機證券的再轉讓交易。
一級市場和二級市場共同構成了一個相輔相成的房地產金融體系。在初級市場上，資金的最終需求者是住房購買者和房地產開發企業，通過向金融機構貸款以及發行債券、股票等獲得購房和開發房地產所需的資金，房地產金融機構通過吸收住宅儲蓄，發行金融債券獲得資金來源。
在初級市場上，金融機構貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機構往往會對原有的房地產金融產品進行再交易，把原來作為抵押的房地產或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對于房地產債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場為抵押貸款的一級市場提供了流動性，并充實了房地產市場的資金來源，使房地產抵押市場形成一個完整的體系。
二、我國房地產金融市場存在的問題
在發達國家成熟的房地產金融市場上，除了傳統的信貸方式外，各種房地產金融中介機構為房地產企業提供了種類繁多的融資產品，例如，發行上市、項目融資、企業債券、股權融資、產業基金、房地產信托等。此外，成熟的房地產金融市場還存在發達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產資產的流動性，為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的房地產金融產品，使房地產投資具有穩定的資金來源。
我國的房地產金融市場還很不完善，房地產金融產品很少，主要依靠銀行貸款，房地產融資相對困難。目前，我國還沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機構基本上是商業銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結構。由于房地產抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權轉讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經營機構，至今仍然沒有建立房地產金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產流動性較差，使得金融機構無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協調完整的房地產一、二級市場體系，即使是現在比較熱門的房地產信托，也無法實現其期限轉換和風險管理的市場功能。
（一）一級市場資金來源結構單一，銀行系統風險集中
第一，銀行信貸構成了房地產融資的主要方式。根據統計估算，60%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。目前中國擁有3萬家房地產企業，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司籌資總額所占房地產企業資金來源比例過小，如果考慮到其他上市企業通過證券融資后資金投向房地產業，則上市公司融資在房地產業總資金來源中所占比例會有所擴大，但仍然是一個較小的比例。
第二，房地產投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業銀行。在我國目前的房地產市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
第三，部分商業銀行和其他金融機構存在經營行為不理性和不規范問題。由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展，在經營業務時容易產生急功近利、放松信貸條件的傾向。有的商業銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。
第四，住房公積金制度不完善，缺乏有效的管理和監督。目前的住房公積金資金管理中心是一個“行政化”機構，實行“房委會決策、中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”的管理體制。看上去很完善，但在實際的運作中，公積金的所有者無發言權，更無資金管理和監督權，導致公積金經常被當作準政府資金支配使用，擠占、截留、挪用公積金的現象屢有發生。
（二）二級市場尚未真正形成，沒有形成完整的房地產金融市場體系
第一，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國目前的房地產金融市場主要還是由商業銀行和部分信托投資公司組成，一些專業化的房地產抵押貸款機構和投資機構、擔保機構和保險機構還沒有出現。在發達國家成熟的房地產金融市場上，這些機構往往是最重要的房地產金融經營和管理機構。
第二，缺乏多元化、規范化的房地產金融產品體系。一方面，我國目前房地產業的有價證券發行還非常有限。另一方面，房地產信托雖然比較活躍，但規模較小，而且先天不足。總體上看，目前房地產信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達到商業銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉換的功能。另外，房地產證券化尚未起步, 缺乏風險轉移機制。目前建立抵押貸款二級市場的必要性不充分，抵押貸款一級市場還不完善。二級市場的缺乏造成證券化程度低, 融資工具缺乏, 銀行不能通過轉讓貸款債權的方式轉移資金風險。因此, 沒有二級市場的高流動性作為補充, 反過來也限制了房地產金融一級市場的發展, 金融機構在發放抵押貸款時過度謹慎, 最終導致整個房地產金融市場的發展受到限制。
第三，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系。目前，我國房地產金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。例如，資產評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業化中介服務機構發展還比較薄弱，而且這些專業化服務機構性質不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。
（三）對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善
總體上說，房地產金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機構的監管和調控還需要在實踐中進一步探索和總結。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是相當滯后的。在金融分業監管體制下，監管部門受制于各種因素而無法進行有效監督、統一管理。
三、發展和完善房地產金融市場的對策
（一）鼓勵房地產融資產品創新
從國際上看，金融創新為房地產金融市場帶來了越來越多的金融產品，包括各種房地產股權、債券、基金、信托證券、抵押貸款、可轉換證券等。因此，除了進一步完善傳統的銀行信貸渠道外，我國應大力發展多元化的房地產融資產品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產企業通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產企業的重要融資渠道之一，也是提升企業品牌和知名度的良好途徑。針對目前房地產開發商數量多、規模小的現狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產企業通過二級市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產債券市場。我國債券市場規模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產企業發行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產企業發行債券的有效方式和合理途徑。
第三，要將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托。目前許多房地產信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如商業銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產信托監管的同時，要通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務。
第四，要積極推進房地產金融創新，開發其他各種具備條件的房地產金融產品。當前，尤其要盡快研究發展房地產貸款證券化金融產品的有效方式。
（二）大力發展房地產金融市場中介
與建立完整的房地產金融市場體系相對應，要建立多層次的房地產金融機構體系。商業性房地產金融機構體系包括房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產金融擔保、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等各種房地產金融機構。一是要積極研究其他金融機構（如保險公司、投資基金等）進入房地產市場的可行性。二是要鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發展和完善。三是要建立二級市場經營管理機構體系，積極培育和發展房地產貸款證券化的經營機構、擔保機構。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產金融保險體系。除現有少量的房屋財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險外，尤其要發展住房抵押貸款保險和房產質量保險。最后，逐步完善住房公積金制度，并逐步規范管理和建立住房公積金監督體系。
（三）加強政策調控和引導，完善立法
首先，要加強房地產金融市場監管，規范房地產企業融資行為。在繼續支持房地產業發展的同時，加大房地產信貸監管。應密切關注房地產信貸集中度問題，及時引導各商業銀行拓展其他信貸業務。同時要繼續加強房地產信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規問題，加強房地產信貸風險的管理和防范。
其次，要制定相應的政策，為房地產金融發展創造良好的外部環境。第一，監管機構要適應市場發展的需要，積極探索合理有效的監管方式。第二，要調整房地產貸款結構，完善房地產金融市場運行機制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產金融市場體系。第三，要逐步建立并不斷完善房地產金融市場的公共服務體系。要加快建設個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產市場風險預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地產金融機構，引導房地產金融市場發育。我國房地產金融二級市場尚未建立，商業銀行房地產抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經驗，結合自身實踐，建立房地產政策性金融機構。目前條件下，可考慮設立專門的政策性房地產金融機構，負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。
