開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文3篇，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文篇1

從本質(zhì)上來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)屬于綜合性產(chǎn)業(yè)，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理及后期維修服務(wù)等多個(gè)內(nèi)容，現(xiàn)已成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性與風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)，這對(duì)該行業(yè)的資金成本控制提出較高要求。基于此，財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。尤其是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定中的重要作用，不斷提升財(cái)務(wù)管理意識(shí)與管理水平，用財(cái)務(wù)管理發(fā)展優(yōu)勢(shì)提升企業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、財(cái)務(wù)管理理論概述

（一）財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵所謂財(cái)務(wù)管理，作為企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)而存在，其核心在于處理企業(yè)財(cái)務(wù)利益之間的相互關(guān)系。作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，尤其注重對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。一般而言，企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的根本目標(biāo)在于充分提高資金的使用效率，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。基于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)，財(cái)務(wù)管理與企業(yè)管理其他內(nèi)容的職能有所區(qū)別。就財(cái)務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)而言，他們是相互影響、相互作用的。企業(yè)制定財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)決策的依據(jù)在于對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)分析，如通過(guò)會(huì)計(jì)核算的有效輸出，使財(cái)務(wù)管理者能夠更加準(zhǔn)確并深入了解企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，進(jìn)而對(duì)未來(lái)發(fā)展作出相應(yīng)規(guī)劃。尤其是在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的量化分解，在逐步實(shí)現(xiàn)階段性目標(biāo)的基礎(chǔ)上作出科學(xué)合理的發(fā)展決策。

（二）財(cái)務(wù)管理內(nèi)容財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，日常工作范圍涉及企業(yè)財(cái)務(wù)資金預(yù)算核算管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、信息管理以及財(cái)務(wù)控制等。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金作為其經(jīng)營(yíng)核心的主要組成部分，也是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本前提。基于此，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化，最重要的是加強(qiáng)資金管理，而這一工作在很大程度上取決于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。從財(cái)務(wù)管理的角度出發(fā)，預(yù)算管理作為財(cái)務(wù)管理的起點(diǎn)，其主要是對(duì)企業(yè)即將發(fā)生的事情進(jìn)行事先預(yù)估和評(píng)價(jià)，為今后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供重要參考。與預(yù)算管理相比，資金管理的目標(biāo)在于通過(guò)科學(xué)合理的資金管理方式提升資金的利用率，核算管理則是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)記錄進(jìn)行規(guī)范化、程序化管理，借用核算管理活動(dòng)實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金的日常監(jiān)管。企業(yè)財(cái)務(wù)管理中除了預(yù)算管理、資金管理、核算管理之外，還包括資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)控制及信息管理，在當(dāng)前瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況的反映與監(jiān)管，為制定財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提供決策依據(jù)。從上述財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容來(lái)看，其主要任務(wù)在于對(duì)企業(yè)資金實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理預(yù)算，并按照預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行完整、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)決算活動(dòng)。在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，大多數(shù)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)價(jià)值最大化，一般會(huì)建立相對(duì)完善的財(cái)務(wù)管理制度加以保障，并在制度框架下實(shí)施科學(xué)的預(yù)算績(jī)效管理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的有效監(jiān)管與控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的合理配置，防止企業(yè)資產(chǎn)流失。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理發(fā)展現(xiàn)狀

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)已逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)和支柱型產(chǎn)業(yè)。尤其是隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民對(duì)住房剛性需求增大，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)繁榮景象。隨著城市的擴(kuò)張與發(fā)展，居住、商業(yè)、辦公等多種形態(tài)的城市空間日積月累，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成龐大的規(guī)模。2000—2020年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重由4.1%不斷攀升，年復(fù)合增長(zhǎng)率15.6%。2020年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增加值為74552.5億元，占GDP比重7.3%；2021年上半年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增加值為39742.2億元，占GDP的7.5%。以海南省為例，2020年海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1341.67億元，其中住宅投資946.41億元，比2019年下降8.5%；辦公樓投資70.79億元，比2019年增長(zhǎng)105.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資165.66億元，比2019年增長(zhǎng)21.9%。2020年海南作出決定：堅(jiān)決破除“房地產(chǎn)依賴癥”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域限購(gòu)等政策，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。其中房屋銷售面積751.54萬(wàn)平方米，比2019年下降9.4%；銷售額1232.08億元，比2019年下降3.4%；住宅銷售面積約為626.19萬(wàn)平方米（如圖1）。就2020年海南省房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目發(fā)展情況來(lái)看，共計(jì)施工面積8600.05萬(wàn)平方米，比2019年下降6.7%，其中本年新開(kāi)工面積1064.95萬(wàn)平方米，下降12.7%（如圖2）。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展現(xiàn)狀當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在管理制度不健全的問(wèn)題。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)初始發(fā)展階段，往往注重業(yè)務(wù)開(kāi)展、忽視管理制度的建設(shè)，這導(dǎo)致企業(yè)日常財(cái)務(wù)活動(dòng)和管理工作沒(méi)有制度遵循，嚴(yán)重影響企業(yè)資金利用效率。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)試行財(cái)權(quán)分離，但由于相互之間的資金存在方式較為分散，甚至出現(xiàn)銀行存款多頭開(kāi)戶的現(xiàn)象，這不利于對(duì)企業(yè)資金的有效管理與利用，容易在資金使用和管理中出現(xiàn)盲目運(yùn)作，缺少制度監(jiān)管，甚至出現(xiàn)企業(yè)資金私自挪用、占用以及賬外循環(huán)等惡性現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管控意識(shí)不強(qiáng)。在市場(chǎng)擴(kuò)張發(fā)展目標(biāo)下，海南綠地集團(tuán)選用財(cái)務(wù)管控型管理模式，充分放權(quán)事業(yè)部，加強(qiáng)對(duì)事業(yè)部門的日常監(jiān)管與考核。綠地集團(tuán)海南事業(yè)部是綠地集團(tuán)設(shè)在海南的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展分部，以打造一流的房地產(chǎn)品牌及服務(wù)為發(fā)展總目標(biāo)，將“為消費(fèi)者提供品牌產(chǎn)品及服務(wù)”作為公司發(fā)展的指導(dǎo)思想。在這種情況下，容易出現(xiàn)過(guò)度注重市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而忽視對(duì)財(cái)務(wù)管理部門的建設(shè)與完善的情況。除此之外，在傳統(tǒng)管理理念影響下，過(guò)度注重?cái)?shù)據(jù)信息的收集整理及事后分析，忽視對(duì)企業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張中的資金支出等管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資管理難的問(wèn)題。相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，需要投入大量資金且資金占用周期較長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)率低。基于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，由于對(duì)資金使用決策程度不高，未及時(shí)選擇合適的融資渠道、融資方式與融資規(guī)模，這在一定程度上給企業(yè)自身發(fā)展帶來(lái)了金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)比較單一，大多需要銀行貸款，這導(dǎo)致部分企業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率高的現(xiàn)象。貸款銀行基于自身利益，大多數(shù)情況下不會(huì)向房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸業(yè)務(wù)，加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)壓力增大，面臨融資難等問(wèn)題。除了上述問(wèn)題外，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)還面臨著費(fèi)用支出成本難以管控、采購(gòu)流程效率低等挑戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的建筑建材等領(lǐng)域眾多，這也給其費(fèi)用支出的管控帶來(lái)挑戰(zhàn)。如企業(yè)日常費(fèi)用和工程項(xiàng)目種類多、數(shù)量多，而且每種預(yù)算編制都是通過(guò)傳統(tǒng)的EXCEL表格來(lái)體現(xiàn)，導(dǎo)致整個(gè)預(yù)算流程繁瑣、數(shù)據(jù)不協(xié)同。在實(shí)際費(fèi)用支出過(guò)程中，每一筆費(fèi)用的支出很難實(shí)現(xiàn)異地及時(shí)、實(shí)時(shí)對(duì)比和審批，導(dǎo)致不是費(fèi)用支出不及時(shí)，就是費(fèi)用支出和預(yù)算偏差大。由此可見(jiàn)，事前規(guī)劃的預(yù)算執(zhí)行困難，實(shí)際和規(guī)劃脫離，價(jià)值不大。單靠人工處理，很難合理、科學(xué)、全面地進(jìn)行事前預(yù)算數(shù)據(jù)和實(shí)際支出數(shù)據(jù)的對(duì)比，不能為下一步?jīng)Q策提供有效依據(jù)。與此同時(shí)，在這種繁瑣的費(fèi)用成本統(tǒng)計(jì)控制中，還經(jīng)常存在供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)信息無(wú)法實(shí)現(xiàn)共享、數(shù)據(jù)庫(kù)出現(xiàn)大量失效信息、采購(gòu)效率過(guò)低、采購(gòu)成本過(guò)高等現(xiàn)象。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在固定資產(chǎn)管理工作中大多是人工管理、手工操作，這也使企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中很難在短時(shí)間內(nèi)及時(shí)給出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)以及全面的信息，最終導(dǎo)致企業(yè)管理者和運(yùn)營(yíng)者難以了解企業(yè)真實(shí)發(fā)展情況，因而無(wú)法準(zhǔn)確對(duì)現(xiàn)有資金、資產(chǎn)進(jìn)行有效管理和運(yùn)作，難以迅速適應(yīng)資本市場(chǎng)。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作機(jī)制的優(yōu)化路徑

（一）建立并完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度體系鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的特殊性，要想充分提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率，首先，要在企業(yè)內(nèi)部建立并完善相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制和制度體系，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)范的資金調(diào)控制度、統(tǒng)一的資金信息平臺(tái)，以便于財(cái)務(wù)管理人員及時(shí)準(zhǔn)確管理和控制企業(yè)資金流程，優(yōu)化整合企業(yè)內(nèi)部資源的同時(shí)，挖掘內(nèi)部資金潛力。其次，在相應(yīng)制度體系完善的基礎(chǔ)上能夠?yàn)槠髽I(yè)制定戰(zhàn)略規(guī)劃提供重要參考，及時(shí)有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)快速發(fā)展的背景下，建立和完善財(cái)務(wù)管理制度還要善于利用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，以充分實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)資金的可控，積極構(gòu)建以提升資金管控能力為核心的管理體系。如根據(jù)《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》，明確財(cái)務(wù)管理崗位工作職責(zé)、崗位權(quán)限以及可以采取的控制措施，對(duì)授權(quán)批準(zhǔn)、業(yè)務(wù)經(jīng)辦、會(huì)計(jì)記錄、財(cái)產(chǎn)保管和稽核檢查等不相容職責(zé)進(jìn)行分離。還可建立授權(quán)批準(zhǔn)制度，明確企業(yè)資金使用的相關(guān)程序、審批權(quán)限及職責(zé)范圍，及時(shí)制定資金業(yè)務(wù)流程，定期編制現(xiàn)金流量預(yù)算，實(shí)施資金收支周計(jì)劃、月預(yù)算，已實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)多部門資金流動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和控制。最后，還要進(jìn)一步完善專業(yè)監(jiān)督檢查制度和稽核審計(jì)體系，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，尤其是內(nèi)部控制薄弱點(diǎn)、財(cái)務(wù)報(bào)表錯(cuò)誤等進(jìn)行及時(shí)修正，避免給房地產(chǎn)企業(yè)造成更大的損失。

（二）全面提升財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，不論內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度如何完善、管理手段信息化程度如何，都需要借助專業(yè)財(cái)務(wù)管理人員得以實(shí)施。基于此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)技能、職業(yè)操守，都會(huì)對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)管理乃至企業(yè)管理產(chǎn)生影響，甚至?xí)绊懻麄€(gè)財(cái)務(wù)管理控制機(jī)制的作用發(fā)揮。就目前從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)能力來(lái)看，應(yīng)當(dāng)著重提升其內(nèi)部會(huì)計(jì)控制意識(shí)。通過(guò)日常專業(yè)技能培訓(xùn)、崗位職責(zé)培訓(xùn)等，在提升財(cái)務(wù)管理人員崗位意識(shí)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)、資金及業(yè)務(wù)成本的監(jiān)管和控制能力。同時(shí)，還要注重對(duì)財(cái)務(wù)管理人員部門協(xié)作意識(shí)的培訓(xùn)，充分發(fā)揮其在企業(yè)戰(zhàn)略制定及內(nèi)部會(huì)計(jì)控制中的作用。除此之外，針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)還可加大對(duì)相應(yīng)專業(yè)人才的引進(jìn)，或組建專業(yè)性較強(qiáng)的管理隊(duì)伍。從一定程度上來(lái)看，專業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)有利于強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理職能部門的控制和監(jiān)督職能。通過(guò)充分發(fā)揮會(huì)計(jì)專業(yè)人才優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而提升企業(yè)成本控制決策的科學(xué)性與客觀性，幫助企業(yè)開(kāi)展全成本控制和財(cái)務(wù)管理工作。

（三）推進(jìn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范信息化建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)作為資金型行業(yè)，會(huì)使企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，而產(chǎn)生這一狀況的原因在于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不到位。以海南綠地集團(tuán)為例，如果要對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理到位，減少財(cái)務(wù)危機(jī)事件的發(fā)生，首先要深入了解企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，推進(jìn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范信息化建設(shè)。基于此，在財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制的作用下，海南綠地集團(tuán)能夠更好地收集來(lái)自市場(chǎng)、行業(yè)、政策及內(nèi)部財(cái)務(wù)信息，以為其所進(jìn)行的戰(zhàn)略決策提供依據(jù)。其次在這種信息化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制中，通過(guò)利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)手段對(duì)企業(yè)內(nèi)部潛在的或者即將發(fā)生的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制通過(guò)對(duì)所收集信息的深入分析，能夠?yàn)楹Ｄ暇G地集團(tuán)財(cái)務(wù)發(fā)展保持良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力并提供重要保障。與此同時(shí)，還能夠幫助企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)企業(yè)的真實(shí)發(fā)展?fàn)顩r有所了解，最大程度降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的損失，在有效預(yù)測(cè)的前提下，最大限度避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管控體系在建立并完善房地產(chǎn)企業(yè)特有的成本費(fèi)用管控體系時(shí)，要及時(shí)做好事前規(guī)劃，通過(guò)系統(tǒng)分門別類編制各種費(fèi)用支出，如土地費(fèi)用、施工費(fèi)、人員成本費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)，分公司、項(xiàng)目、部門、人員費(fèi)用等。每種費(fèi)用的金額明細(xì)，如部門、項(xiàng)目、人員可以支出的范圍劃定，支出時(shí)間及金額的劃定等。公司多個(gè)預(yù)算成員通過(guò)一個(gè)平臺(tái)分工合作完成，而且所有的預(yù)算數(shù)據(jù)都反映在一個(gè)平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)預(yù)算數(shù)據(jù)在整個(gè)公司內(nèi)部共享。企業(yè)預(yù)算成員可以根據(jù)實(shí)際的突發(fā)情況，對(duì)事前的費(fèi)用預(yù)算數(shù)據(jù)做出調(diào)整。在成本費(fèi)用管控體系建設(shè)中，針對(duì)事中執(zhí)行系統(tǒng)中的費(fèi)用預(yù)算數(shù)據(jù)，作為日后實(shí)際費(fèi)用支出的根本依據(jù)；分公司支出、項(xiàng)目支出、人員支出可以網(wǎng)上申請(qǐng)，相關(guān)負(fù)責(zé)人根據(jù)預(yù)算數(shù)據(jù)，審批申請(qǐng)人的要求；財(cái)務(wù)人員可以批量審批負(fù)責(zé)人審批通過(guò)的單據(jù)，出納人員就可以批量付款；公司需要支出，必須通過(guò)申請(qǐng)、審批、審核后才能落實(shí)，而申請(qǐng)、審批、審核的工作流程只需網(wǎng)上操作，隨時(shí)隨地完成；通過(guò)完善房地產(chǎn)公司的支出流程，由此變得嚴(yán)謹(jǐn)而輕松。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的事后總結(jié)，日常費(fèi)用支出的詳細(xì)數(shù)據(jù)通過(guò)系統(tǒng)能自動(dòng)導(dǎo)入金蝶、用友等財(cái)務(wù)軟件中，方便財(cái)務(wù)人員做賬。系統(tǒng)提供各種預(yù)算報(bào)表、執(zhí)行報(bào)表、預(yù)算和實(shí)際對(duì)比報(bào)表，為決策層做出科學(xué)的決策提供有效依據(jù)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著近年來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈以及國(guó)家加強(qiáng)調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)如何完善財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制、提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力，進(jìn)而全面提升其市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力已成為其面臨的重大問(wèn)題。面對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的成本難以精細(xì)管控、專業(yè)人員管理能力不強(qiáng)等問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)建立并完善現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理制度體系、財(cái)務(wù)管控體系、財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范信息化建設(shè)，以在為企業(yè)資金管理提供重要保障的同時(shí)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

作者:余金鑫 單位:海南艾德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文篇2

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也十分迅速，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和業(yè)務(wù)涉及領(lǐng)域的不斷拓展，在財(cái)務(wù)工作中也暴露出了很多問(wèn)題，比如財(cái)務(wù)工作流程不夠精簡(jiǎn)、人員構(gòu)成復(fù)雜等問(wèn)題都成了制約房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的不利因素。對(duì)此企業(yè)也需要運(yùn)用更加先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)功能和理論來(lái)助推企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，改善財(cái)務(wù)工作面臨的各種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)處理模式上也存在種種弊病，財(cái)務(wù)處理模式分散化成了迫切需要解決的一大問(wèn)題。在財(cái)務(wù)共享中心趨勢(shì)下，一些房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)方面仍然躊躇不斷，或財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)仍處于起步環(huán)節(jié)等，對(duì)此需要明確財(cái)務(wù)共享中心下財(cái)務(wù)工作的變革方向，通過(guò)財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)來(lái)提高財(cái)務(wù)工作的開(kāi)展質(zhì)量。

一、財(cái)務(wù)共享中心下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作的變革與創(chuàng)新

（一）財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)與業(yè)務(wù)程序的改進(jìn)

財(cái)務(wù)共享中心下，企業(yè)財(cái)務(wù)工作也逐漸向著專業(yè)化和信息化等方向推進(jìn)，財(cái)務(wù)管理中從事標(biāo)準(zhǔn)化工作的會(huì)計(jì)核算人員也需要進(jìn)一步抽離，將其配置到財(cái)務(wù)共享中心，并且財(cái)務(wù)部門和項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部也要進(jìn)行轉(zhuǎn)變，取消會(huì)計(jì)核算人員的配置，增加對(duì)接人員，主要負(fù)責(zé)票據(jù)合法性審核等工作，同時(shí)將票據(jù)上傳到財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。如某房地產(chǎn)集團(tuán)公司因?yàn)槎嗄甑陌l(fā)展，開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目規(guī)模逐漸拓展，同時(shí)新項(xiàng)目的股權(quán)構(gòu)成較為復(fù)雜，人員結(jié)構(gòu)層級(jí)多且標(biāo)準(zhǔn)化程度不足，財(cái)務(wù)管理工作也較為分散，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題較為嚴(yán)重，無(wú)法達(dá)到新時(shí)代下房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需求，所以該企業(yè)也在不斷探索財(cái)務(wù)共享中心管理模式，通過(guò)以下幾項(xiàng)舉措來(lái)推進(jìn)財(cái)務(wù)工作的變革與創(chuàng)新：（1）構(gòu)建附屬集團(tuán)財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)共享中心，同時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)共享中心的職能進(jìn)行梳理，主要包括會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)控制、監(jiān)督等，所以也成立了對(duì)應(yīng)的預(yù)決算組和成本組、資金管理組等；（2）為規(guī)避同質(zhì)業(yè)務(wù)控制分散等問(wèn)題，在財(cái)務(wù)流程方面將子公司業(yè)務(wù)進(jìn)行集中化控制，交由財(cái)務(wù)共享中心實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管控，大大提高了集團(tuán)部門對(duì)于子公司的控制力。

（二）財(cái)務(wù)精細(xì)化管理

財(cái)務(wù)共享中心的構(gòu)建能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理，以現(xiàn)代信息技術(shù)作為基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)共享中心可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算設(shè)計(jì)信息和資金流動(dòng)信息等進(jìn)行全面管理，傳輸?shù)截?cái)務(wù)管理系統(tǒng)，利用預(yù)算管理的手段來(lái)控制資金的流動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)都可以利用信息化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行分析，制定科學(xué)的資金進(jìn)出方案，而財(cái)務(wù)共享中心則可以確保預(yù)算管理的落實(shí)效果，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理，保障項(xiàng)目開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)效益［1］。

（三）財(cái)務(wù)系統(tǒng)的升級(jí)

在實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)程序改進(jìn)的目標(biāo)后，財(cái)務(wù)共享服務(wù)要求下還需要針對(duì)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的功能性進(jìn)行優(yōu)化和升級(jí)，以此來(lái)保證財(cái)務(wù)系統(tǒng)的應(yīng)用能夠達(dá)到財(cái)務(wù)管理工作要求，規(guī)避系統(tǒng)功能與程序不兼容等問(wèn)題。某房地產(chǎn)集團(tuán)在業(yè)務(wù)形式上以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，同時(shí)兼顧物業(yè)管理和實(shí)業(yè)投資等，具有多個(gè)控股子公司，在多個(gè)省市地區(qū)分布。在財(cái)務(wù)共享中心下，該集團(tuán)在實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)及程序改革，實(shí)現(xiàn)同質(zhì)業(yè)務(wù)程序統(tǒng)一化處理后，信息系統(tǒng)的更新升級(jí)上也應(yīng)用資金管理系統(tǒng)和費(fèi)用管控系統(tǒng)等，其中后者是財(cái)務(wù)共享中心的關(guān)鍵構(gòu)成，將預(yù)算控制作為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的費(fèi)用支出進(jìn)行全面管控。而資金管理系統(tǒng)則利用財(cái)務(wù)共享中心，通過(guò)銀行企業(yè)合作互聯(lián)作為途徑，針對(duì)企業(yè)的賬戶管理和資金管理進(jìn)行聯(lián)系和統(tǒng)一控制。該企業(yè)建立的集預(yù)算、資金、核算一體化系統(tǒng)使得財(cái)務(wù)工作向財(cái)務(wù)共享中心的趨勢(shì)全面推進(jìn)，達(dá)成了財(cái)務(wù)管理的集中化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化等目標(biāo)。

二、財(cái)務(wù)共享中心趨勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)變革與創(chuàng)新的策略分析

（一）財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的創(chuàng)新，財(cái)務(wù)共享服務(wù)的拓展

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享中心的建立主旨在于加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作的開(kāi)展質(zhì)量，提高財(cái)務(wù)工作的效率，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)，從而保障項(xiàng)目綜合效益。財(cái)務(wù)共享中心也能對(duì)財(cái)務(wù)資金進(jìn)行全方位控制，將實(shí)際工作內(nèi)容進(jìn)行明確劃分，保證各項(xiàng)工作都能夠成為互相聯(lián)系的個(gè)體。財(cái)務(wù)共享中心的建設(shè)需要秉承著集中化控制原則，針對(duì)資金核算與資金管理等進(jìn)行統(tǒng)一管理，同時(shí)還要探索財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的創(chuàng)新路徑，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和市場(chǎng)發(fā)展趨向等內(nèi)在外在環(huán)境，明確房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)共享中心的當(dāng)下需求，讓財(cái)務(wù)共享中心能夠契合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式，避免相互脫節(jié)的現(xiàn)象。這也需要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的升級(jí)，實(shí)現(xiàn)多方向的分析，對(duì)財(cái)務(wù)系統(tǒng)改造方案進(jìn)行調(diào)節(jié)，主要圍繞系統(tǒng)的功能性、運(yùn)作程序、性能等方面。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的綜合性管理，這也離不開(kāi)現(xiàn)代信息技術(shù)的支持，建立更加符合企業(yè)現(xiàn)實(shí)需求的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)真正的財(cái)務(wù)信息和資源共享，以及財(cái)務(wù)信息的高效傳遞等，對(duì)此需要確保平臺(tái)建設(shè)及運(yùn)行的穩(wěn)定性與標(biāo)準(zhǔn)性，滿足企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理的基本需求，為財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)帶來(lái)更為穩(wěn)定的支持力，拓展財(cái)務(wù)共享中心的功能性和功能覆及領(lǐng)域，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益［2］。

（二）財(cái)務(wù)共享中心組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建

財(cái)務(wù)共享中心能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)中的財(cái)務(wù)人員盡數(shù)集中到一起，納入共享中心來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行統(tǒng)一化處理，相應(yīng)的子公司將不會(huì)再設(shè)立專門的財(cái)務(wù)核算人員，取而代之的是結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化程序處理財(cái)務(wù)工作的對(duì)接崗位，對(duì)財(cái)務(wù)信息和各種票據(jù)進(jìn)行處理，并通過(guò)共享中心進(jìn)行處理，共享中心則可以將反饋意見(jiàn)和決策方案?jìng)鬟_(dá)到對(duì)應(yīng)子公司和對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的對(duì)接人員，經(jīng)過(guò)對(duì)接人員的執(zhí)行來(lái)保證方案的落實(shí)。在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面需要進(jìn)行以下設(shè)計(jì)：（1）收入核算崗位。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享中心的核算崗位可以向收入及費(fèi)用核算兩個(gè)方向進(jìn)行分化，其中收入核算又能分為核算和確認(rèn)兩個(gè)崗位類型，費(fèi)用核算分為費(fèi)用報(bào)銷與資產(chǎn)采購(gòu)報(bào)銷等；（2）資金結(jié)算崗位。資金的結(jié)算可以劃分為資金支付、資金劃撥、資金收取等崗位構(gòu)成；（3）成本核算崗位。成本核算崗位分化為成本核算與分?jǐn)們煞N崗位；（4）總賬目崗位。具體可以劃分為往來(lái)賬單校核、關(guān)賬總審核、記賬總審核等多個(gè)崗位；（5）檔案管理崗位。檔案管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作中的關(guān)鍵構(gòu)成，主要負(fù)責(zé)企業(yè)賬目往來(lái)憑證和財(cái)務(wù)報(bào)告資料的整理與審核等工作，該崗位具體可以劃分為單據(jù)審核、單據(jù)掃描、檔案管理與查詢等；（6）共享中心管理崗位。共享中心管理模式由于具有明顯的集中性特征，涉及人員數(shù)量較大，所以為保證管理效果，需要設(shè)立共享中心管理崗位，并且該崗位也可以劃分為行政支持、人員管理、系統(tǒng)維護(hù)等具體崗位［3］。

（三）財(cái)務(wù)共享中心業(yè)務(wù)程序的確立

在設(shè)定好財(cái)務(wù)共享中心組織結(jié)構(gòu)之后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好財(cái)務(wù)共享中心業(yè)務(wù)程序再造等工作，將財(cái)務(wù)共享中心的基本功能作為中心，在業(yè)務(wù)程序方面探索標(biāo)準(zhǔn)化和電子化的開(kāi)展模式。而財(cái)務(wù)共享中心業(yè)務(wù)程序可以劃分為以下幾個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)目：（1）應(yīng)付流程。該程序和企業(yè)供應(yīng)鏈具有密切聯(lián)系，供應(yīng)鏈管理能夠提高供應(yīng)鏈的應(yīng)對(duì)效率與可靠性，讓供應(yīng)鏈企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分綁定。企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)共享中心后，應(yīng)付流程也要進(jìn)行一定程度的轉(zhuǎn)變，具體有發(fā)票收集、發(fā)票上傳、發(fā)票錄入、審核對(duì)賬等；（2）應(yīng)收流程。銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的關(guān)鍵業(yè)務(wù)構(gòu)成，而財(cái)務(wù)共享中心的應(yīng)用需要將應(yīng)收流程進(jìn)行改造，在完成購(gòu)房合同簽訂后，企業(yè)便需要開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票，同時(shí)創(chuàng)建一份電子發(fā)票，在財(cái)務(wù)共享中心系統(tǒng)中保存，之后財(cái)務(wù)共享中心審核單位則對(duì)發(fā)票進(jìn)行再次審核，最后總賬單位完成之后的項(xiàng)目單據(jù)校對(duì)等工作；（3）費(fèi)用報(bào)銷流程。費(fèi)用報(bào)銷是財(cái)務(wù)共享中心下最基本的流程之一，同時(shí)也是其中開(kāi)展頻率較高的一種業(yè)務(wù)。費(fèi)用報(bào)銷需要企業(yè)人員在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中提交申請(qǐng)，由經(jīng)辦人員進(jìn)行單據(jù)收集和上傳等工作，之后共享中心的費(fèi)用報(bào)銷部門則進(jìn)行審核，完成審核后，財(cái)務(wù)共享平臺(tái)則可以直接進(jìn)行自動(dòng)化報(bào)銷，最后總賬部門可以對(duì)其進(jìn)行審核確認(rèn)；（4）總賬流程。在以往傳統(tǒng)財(cái)務(wù)工作模式下，總賬工作需要人員前往各個(gè)子公司進(jìn)行核對(duì)，不僅時(shí)效性差而且也可能存在一定的主觀偏差。財(cái)務(wù)共享中心的建設(shè)可以實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)化的核對(duì)功能，定期進(jìn)行報(bào)表的審核檢查；（5）資產(chǎn)管理流程。企業(yè)固定資產(chǎn)的管理難度較大且過(guò)程較為冗雜，所涉及的內(nèi)容較多，而財(cái)務(wù)共享中心的應(yīng)用則可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理流程的簡(jiǎn)化，在系統(tǒng)接收到申請(qǐng)后，預(yù)算管理人員則可以進(jìn)行審核，經(jīng)過(guò)審核后向資產(chǎn)管理崗位提交審核，再完成審核后則可以將發(fā)票提交至資金應(yīng)付部門，最后持憑證歸入檔案部門，以便于總賬部門的查閱確認(rèn)［4］。

三、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)的全新階段，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也需要探索現(xiàn)代化的發(fā)展路徑，財(cái)務(wù)共享理念趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享中心的建設(shè)也并非一日之功，需要做好頂層規(guī)劃、平衡好成本和效益的關(guān)系、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，利用財(cái)務(wù)共享中心來(lái)優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)工作結(jié)構(gòu)和程序，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供充足的動(dòng)力。

作者:周曉冬 單位:中鐵房地產(chǎn)興泰（天津）置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文篇3

當(dāng)前，隨著人們生活水平的提升，對(duì)于住房的要求也越來(lái)越高。而且，城市市政建設(shè)也在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)發(fā)展的背景上分析，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度較為迅速，這就在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著這樣或者那樣的問(wèn)題。從房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)上分析，其建設(shè)周期較長(zhǎng)、資金需求大、涉及面廣，融合了金融融資、工程建設(shè)、政策審批與落實(shí)等多個(gè)方面，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

一、縣域房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性分析

從財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的產(chǎn)生原因分析，既包含房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管控因素，也包含企業(yè)外部面臨的因素，更包含國(guó)家相關(guān)政策、金融體制、市場(chǎng)因素等方面的影響。在縣域范圍內(nèi)，無(wú)論是房地產(chǎn)的銷售運(yùn)營(yíng)，還是金融融資，都遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)城市。在這種復(fù)雜環(huán)境下，縣域房地產(chǎn)發(fā)展受到前所未有的限制。從財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的重要性上分析，主要包含以下幾點(diǎn)：第一，統(tǒng)籌企業(yè)資金調(diào)配。基于房地產(chǎn)企業(yè)巨大的資金需求，財(cái)務(wù)管理能夠?qū)ο嚓P(guān)的企業(yè)資金進(jìn)行功能劃分，針對(duì)相關(guān)項(xiàng)目提供資金分配，讓所有的資金得到更為全面的利用，最大限度地避免資金亂用的問(wèn)題。第二，規(guī)避企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不僅面臨著融資的風(fēng)險(xiǎn)，還面臨著眾多的政策性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是發(fā)展水平一般的縣域，面臨的挑戰(zhàn)更大。財(cái)務(wù)管理的價(jià)值就通過(guò)了解相關(guān)的信息發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并有效控制風(fēng)險(xiǎn)、盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)發(fā)展損失。第三，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理在很大程度上需要處理好投資者債權(quán)人、承包單位和購(gòu)房者等多主體之間的關(guān)系，這些主體都與財(cái)務(wù)存在密切的關(guān)聯(lián)性，財(cái)務(wù)管理在日常工作中對(duì)于這些問(wèn)題的處理能夠在一定程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中所產(chǎn)生的不良問(wèn)題。

二、縣域房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

(一)經(jīng)營(yíng)不善，負(fù)債嚴(yán)重

從我國(guó)現(xiàn)階段的發(fā)展分析，房地產(chǎn)企業(yè)要想真正投資一個(gè)大型的建筑項(xiàng)目建設(shè)，往往都需要從多方面進(jìn)行融資來(lái)籌集相關(guān)的項(xiàng)目建設(shè)資金，其中最為主要的就是銀行貸款。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行借貸過(guò)程中，往往需要大量的資金來(lái)維持基本的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這樣的情況下，銀行在為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款的過(guò)程中，雖然可以獲得一定的利息收益，但介于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，不僅要承擔(dān)巨大的負(fù)債壓力，更要面對(duì)巨大的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)政策的調(diào)整上分析，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)也會(huì)受到很大的影響，往往導(dǎo)致銀行在對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查時(shí)，會(huì)將政策因素納入其中，使房地產(chǎn)貸款受到限制，很容易出現(xiàn)一些資金鏈斷裂的問(wèn)題，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾工程問(wèn)題。經(jīng)營(yíng)問(wèn)題作為財(cái)務(wù)管理問(wèn)題之一，跟房地產(chǎn)的管理與發(fā)展有著密切的聯(lián)系。

(二)企業(yè)缺乏合理的貸款規(guī)劃

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的投資時(shí)，并沒(méi)有實(shí)際分析自身情況和資金實(shí)力，投入建設(shè)一些遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自身實(shí)力的項(xiàng)目。縣域房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目投資時(shí)，更是未能對(duì)自身的貸款潛力和營(yíng)銷效果進(jìn)行合理化的評(píng)估，完全根據(jù)客觀的利益需求進(jìn)行盲目投資，不能實(shí)現(xiàn)基本的變現(xiàn)或者資金回籠，導(dǎo)致企業(yè)在資金鏈上出現(xiàn)斷裂，大大增加了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)沒(méi)有完善的資本結(jié)構(gòu)

對(duì)于縣域房地產(chǎn)企業(yè)而言，在針對(duì)特定項(xiàng)目投資時(shí)，由于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)的不完善，往往會(huì)出現(xiàn)很多的問(wèn)題。如企業(yè)權(quán)益資本和負(fù)債資金比例不協(xié)調(diào)、綜合成本較高、資金回籠緩慢等問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中受到很大的限制。從實(shí)際發(fā)展分析，企業(yè)的發(fā)展不僅需要雄厚的資金作為基礎(chǔ)，更需要外界的金融籌資和政策作為核心保障，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)投資的正確性。就縣域房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展分析，由于地域或者企業(yè)規(guī)模的限制，導(dǎo)致很多企業(yè)并不存在完善的資金結(jié)構(gòu)。如抵押公司土地太多或借貸太多，使得公司的利潤(rùn)不足以抵消借貸成本，且沒(méi)有合理的資本結(jié)構(gòu)將直接影響企業(yè)在資本市場(chǎng)上的舉債能力，這不僅會(huì)影響到縣域房地產(chǎn)企業(yè)的基本收益，還會(huì)影響到企業(yè)發(fā)展所需要的的資金回流。

三、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的原因

(一)財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)知不足，財(cái)務(wù)管理工作形式化

在城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)高收益企業(yè)，尤其是進(jìn)入改革開(kāi)放以來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。從眾多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形式上分析，縣域房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是將主要的精力放在收益上，在很大程度上忽略對(duì)項(xiàng)目成本的管理和控制，出現(xiàn)很多企業(yè)只管建、不管算的問(wèn)題。在稅務(wù)上，也是存在很大的缺陷，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)很嚴(yán)重的利潤(rùn)下滑，甚至是出現(xiàn)資金濫用等問(wèn)題。在基本財(cái)務(wù)工作的管理上，很多企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理部門，有些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，但是其財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)相對(duì)較低，在日常工作中僅僅針對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行淺顯的分析，并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查以及根據(jù)數(shù)據(jù)作出相關(guān)的科學(xué)化分析，導(dǎo)致企業(yè)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)中并不能對(duì)資金實(shí)現(xiàn)良好有效的利用和效益轉(zhuǎn)化，在很大程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的背景下，縣域房地產(chǎn)企業(yè)一旦發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很容易使得企業(yè)效益降低，甚至出現(xiàn)投資方向的決策失誤或融資不當(dāng)，面臨資金鏈斷裂等問(wèn)題。

(二)成本預(yù)算不合理

成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容之一，其最為重要的作用就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。從成本預(yù)算的特點(diǎn)上分析，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很強(qiáng)的戰(zhàn)略性、全程性、全員性，貫穿于整個(gè)建筑項(xiàng)目的全過(guò)程。科學(xué)的成本預(yù)算可以提升項(xiàng)目開(kāi)展的穩(wěn)定性，能夠最大限度地保障各項(xiàng)資金得到落實(shí)。目前來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)都缺少科學(xué)、系統(tǒng)的成本控制方法，這就使得企業(yè)在進(jìn)行成本數(shù)據(jù)處理時(shí)不能全面掌握項(xiàng)目實(shí)況，導(dǎo)致更多的資金進(jìn)入到流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，進(jìn)而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的成本輸出，增加了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制機(jī)制不規(guī)范

眾所周知，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，所面臨的市場(chǎng)和內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都很大。而且，由于項(xiàng)目開(kāi)展資金需求大，也需要企業(yè)進(jìn)行貸款和融資，但很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、類型、時(shí)間等缺乏合理化和規(guī)范化，風(fēng)險(xiǎn)防范和控制水平低下。從實(shí)際情況分析，很多企業(yè)在選擇融資方式時(shí)往往僅選擇銀行貸款，在很大程度上會(huì)導(dǎo)致企業(yè)相對(duì)高的資產(chǎn)負(fù)債率，加劇財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

(四)財(cái)務(wù)管理體系缺乏且不完善

財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)的不完善，是導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一。從目前的縣域房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理上分析，財(cái)務(wù)管理體系漏洞百出，如財(cái)務(wù)核算體系不完善、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系不完善等，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作流于形式。而且，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系的缺乏也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款、融資、債權(quán)處理上都未能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，一旦國(guó)家政策變化，銀行收縮銀根，就很容易使得房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

四、縣域房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制措施分析

(一)全面樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

預(yù)防和控制房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，首先要提升財(cái)務(wù)安全管理意識(shí)。從風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的確立上，主要包含以下幾點(diǎn)：第一，財(cái)務(wù)管理人員要樹(shù)立安全及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，及時(shí)通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)分析尋找到潛在的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)作出相應(yīng)的反應(yīng)，找到最為科學(xué)的應(yīng)對(duì)措施。第二，財(cái)務(wù)管理人員不僅要提升自身的專業(yè)化素養(yǎng)，更需要進(jìn)行定期培訓(xùn)，能夠掌握最為先進(jìn)、科學(xué)的財(cái)務(wù)管理技術(shù)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范技能。

(二)全面發(fā)揮縣域房地產(chǎn)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略定位

對(duì)于縣域房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，大部分以中小型房地產(chǎn)企業(yè)為主，這一部分企業(yè)在應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)能力也相對(duì)較弱。針對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的處理和預(yù)防，具體措施主要包含以下幾點(diǎn)：第一，在項(xiàng)目的選擇上，要盡量避開(kāi)大型企業(yè)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，充分發(fā)揮出自身的靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，尋求差異化的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。第二，在財(cái)務(wù)人員的管理上，加強(qiáng)管理人員學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的適應(yīng)能力和創(chuàng)新性思維，全面促進(jìn)企業(yè)發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變。第三，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域的選擇上，積極抓住國(guó)家政策帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。如新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造等，以小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)特色地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第四，財(cái)務(wù)管理形式上，縣域房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，更需要積極向?qū)I(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化方向發(fā)展，借助于更為新進(jìn)的數(shù)據(jù)分析規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而全面實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的定位。

(三)提高企業(yè)預(yù)算管理水平

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理上，成本預(yù)算不僅包含一定的材料費(fèi)用輸出，更包含一部分的人員費(fèi)用輸出。科學(xué)合理的預(yù)算，不僅可以提高企業(yè)對(duì)于工程投資決策的管理科學(xué)性，更能提升企業(yè)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目資金的分配、控制和監(jiān)督。提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制的能力，主要包含以下幾點(diǎn)：第一，加強(qiáng)人員對(duì)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的勘查，整理分析工程數(shù)據(jù)，如開(kāi)發(fā)規(guī)模、建筑類型等。第二，加強(qiáng)人員之間的溝通，實(shí)現(xiàn)預(yù)期與開(kāi)展的對(duì)接合理性，如了解施工方案、措施和要求與預(yù)期是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)，或者是材料、技術(shù)的運(yùn)用是否符合項(xiàng)目開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)等。第三，在對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算時(shí)，計(jì)算人員要更加謹(jǐn)慎地對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中的各項(xiàng)程序?qū)φ諛?biāo)準(zhǔn)取費(fèi)表進(jìn)行計(jì)量，結(jié)合其他各項(xiàng)調(diào)整費(fèi)用及利潤(rùn)、稅額等相關(guān)費(fèi)用，利用高科技技術(shù)進(jìn)行預(yù)算匯總，全面保證預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。通過(guò)這些舉措的實(shí)施，即使財(cái)務(wù)預(yù)算出現(xiàn)錯(cuò)誤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理人員也能及時(shí)作出相關(guān)的調(diào)整，進(jìn)而降低財(cái)務(wù)損失。

(四)完善財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范體系

在財(cái)務(wù)管理完善的基礎(chǔ)上，面對(duì)外界諸多因素的干擾，必須制定一系列完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行保障。從體系建設(shè)的價(jià)值上分析，完善的財(cái)務(wù)管理控制機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理具有指導(dǎo)作用，能夠科學(xué)合理安排資金的使用，節(jié)約成本，有效避免浪費(fèi)。在此過(guò)程中，加強(qiáng)責(zé)任制極其重要，責(zé)任分配到每個(gè)人是工作開(kāi)展的前提，只有每個(gè)管理人了解到自己的責(zé)任是什么，才能達(dá)到理想的管理效果。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)的控制也很重要，要保證不出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的重大漏洞，保證每個(gè)項(xiàng)目都有相應(yīng)的控制機(jī)制來(lái)管理，在調(diào)動(dòng)管理人員工作積極性時(shí)，要制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰制度，進(jìn)一步督促管理人員的責(zé)任制工作。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，從國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)的深入背景上分析，房地產(chǎn)企業(yè)作為社會(huì)發(fā)展的主要組成部分，發(fā)展?fàn)顩r直接影響著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在面對(duì)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員不僅要全面分析國(guó)家的政策形勢(shì)，更需要不斷地提升自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，提升安全預(yù)防意識(shí)和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的綜合水平。為了使我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加穩(wěn)定、快速，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定完善的財(cái)務(wù)管理制度，把握經(jīng)營(yíng)方向，對(duì)自身的財(cái)務(wù)資金進(jìn)行合理的分配，確保財(cái)務(wù)管理的合理性及規(guī)范性，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

作者:張燕群 單位:廈門市開(kāi)元國(guó)有投資集團(tuán)有限公司