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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發和管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條 為加強我省房地產開發經營和市場管理，促進房地產業的健康發展，保持房地產市場的有序和繁榮，確保政府的土地收益不致流失，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 凡在本省境內進行房地產開發經營以及買賣、租賃、抵押和以其它方式處理房地產的法人和自然人，必須遵守本辦法。
房地產開發經營是指，在依法獲得使用權的國有土地上進行房屋（包括其它地面建筑物）的建設，或按土地出讓合同規定進行投資，然后將其使用權轉讓、出租或抵押的行為。
第三條 房地產開發經營活動應遵守國家法律、法規的規定，依法納稅，不得損害社會公共利益。
城市規劃所確定的合理利用土地、空間布局、建設標準、基礎配套設施、公共設施和城市環境保護等要求，所有房地產開發經營企業都必須遵照執行。
第四條 房地產開發經營的行業管理由縣級以上政府的房地產或建設行政主管部門負責。
房地產開發經營中，涉及土地使用權轉讓、出租、抵押的由縣級以上政府的土地管理部門依法對其監督檢查和按規定辦理登記手續。
第二章 房地產開發企業的設立與經營
第五條 設立房地產開發企業必須具備下列條件：
（一）有企業名稱、法人代表、組織機構、組織章程和辦公地點；
（二）有與經營規模、經濟責任相適應的注冊資本或自有流動資金和專職技術、經營管理人員，能獨立承擔民事法律責任；
（三）中華人民共和國境外的法人和自然人，必須在本省境內已獲得（或預約）一定數量可用于房地產開發的國有土地使用權。
第六條 房地產開發企業設立的程序：
（一）國內房地產開發企業的設立由當地縣級以上政府建設主管部門審查后報請省建委審核批準。中外合資、合作和外商獨資的房地產開發項目建議書或投資報告由所在地縣級以上政府計劃與對外經貿主管部門審查后，報請省計委會同省經貿委審批，省建委、省土地局參與項目立項和可行性研究報告的會審；其合同或設立外資企業申請書、章程報省經貿委審批后頒發給企業批準證書。
（二）房地產開發企業憑政府審批機關頒發的批準文件，在30日內向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照，并在銀行開戶和到稅務機關辦理稅務登記后，方準從事房地產開發經營活動。
（三）新設立的房地產開發企業須向其所在地縣級以上建設主管部門申請資質審查，經審查合格的由省建委發給資質等級證書。
第七條 國內房地產開發企業在領取營業執照時，注冊資本或自有流動資金應不低于建設部頒發的《城市綜合開發公司資質等級標準》規定的相應等級開發企業的最低限額。
中外合資、合作和外商獨資的房地產開發企業注冊資本和到位時限，審批機關應依照國家規定，根據項目投資總額、建設時限等情況在企業批準證書中予以明確。開發企業應按企業批準證書規定的時限到位注冊資本。開發企業有續期房地產開發項目的，應比照上述規定相應地追加注冊資本。
注冊資本未全部到位的，不得把企業經營盈利部分用于追加注冊資本。
第八條 縣級以上工商行政管理部門負責對房地產開發企業的注冊資本到位情況依法進行檢查、監督。
第九條 房地產開發企業須向當地縣級以上政府的建設主管部門申請資質年檢，年檢辦法由省建委確定。
建設主管部門根據其自有資金、技術力量、年開發規模等方面實際達到的標準重新核定企業資質等級。
第十條 用于商業性房地產經營的土地必須通過國有土地使用權有償有期使用方式取得。
受政府委托，不以盈利為目的的房地產開發項目可以行政劃撥方式獲得土地使用權。但在未經批準并補交差價之前，不得轉讓、出租、抵押。
第十一條有償有期使用的土地，房地產開發企業可從政府的土地使用權一級出讓市場受讓取得；也可以在房地產交易市場依法接受他人轉讓取得。
第十二條所有房地產開發企業都必須按照土地出讓、轉讓合同中有關土地用途、規劃要求、環境保護的規定使用土地。如要改變合同規定的土地使用性質和規劃要求，必須事先向土地所在地縣級以上政府土地管理部門提出申請，由土地管理部門會同城市規劃部門審核批準后，補交出讓金，重新簽訂土地出讓合同。
第十三條國內房地產開企業項目的立項，經建設主管部門提出審核意見后，按審批權限由各級政府的計劃主管部門審批。
第十四條房地產開發企業預售房屋必須具備下列條件：
（一）已領有擬預售房屋用地的土地使用權證或用地許可證，地價款已付清；
（二）施工圖紙經審核批準并領有建設工程規劃許可證。
（三）工程施工進度和交付使用日期已經確定，基礎工程已完工。
第十五條房地產開發企業預售的房屋應按售房合同約定的時間提供給購房者使用，逾期提供的應承擔經濟賠償責任。
第十六條中外合資、合作、外商獨資的房地產開發企業，應按項目審批機關批準項目文件所確定的比例向境外銷售其所開發的房地產。
第十七條開發后的房地產轉讓時，須按規定繳納稅費。
第十八條房地產開發公司有下列原因之一的應宣告終止，并向工商行政管理部門辦理注銷登記：
（一）領取《營業執照》后，滿一年未開工建設的，或者中途停止經營活動滿一年的；
（二）領取《營業執照》后滿三個月未獲得資質等級證書或超過規定時限未申請資質年檢的；
（三）無法繼續經營而申請解散的；
（四）依法宣告破產的；
（五）被依法撤銷、取締的。
第三章 房地產市場的管理
第十九條房地產市場分三級管理。政府出讓國有土地使用權為一級市場；房地產開發企業依法銷售、出租其開發的房地產為二級市場；除上述以外的法人、自然人之間依法轉讓、租賃和抵押房地產為三級市場。
第二十條一級市場為政府壟斷，由政府的土地管理部門負責，建設、計劃、財政、城市規劃等主管部門根據各自的職能參與管理。
第二十一條 二級、三級市場由政府的房地產管理部門牽頭，土地、工商、物價、稅收等部門根據各自的職能參與管理和監督。
第二十二條 縣、市（區）設立房地產交易管理所（以下簡稱交易所），具體負責對二級、三級市場的日常管理工作。交易所歸口當地房地產管理部門領導。
同級政府的土地、工商、稅收、物價等管理部門在交易所內集中設立辦事機構，按照本部門的職能參與對房地產交易行為的監督與檢查，履行本部門的有關管理職責。
第二十三條 交易所的主要職責：
（一）運用行政、經濟和法律手段，對從事房地產交易的法人和自然人在交易合同監證、價格評估、質量等級鑒定、征收各種稅費，出具交易證明文件，以及調解糾紛等方面實行管理和服務；
（二）為供需雙方提供信息，以及進行有關房地產交易的法律咨詢。
第二十四條 房地產價格實行分類管理：
（一）受政府委托不以盈利為目的，以行政劃撥獲得土地使用權開發的房地產出售、出租價格，應報當地物價部門會同房地產管理部門審核；
（二）其余的房地產買賣、出租價格以國家指導下的市場調節定價為主。
第二十五條 開發企業將其開發的房地產推向二級市場出售、出租時，應在開始出售、出租前十天，將擬出售、出租房地產所處的地理位置、使用功能、數量、價格、開發現狀、交付使用的時間和有關合法證件等資料，送交所在地房地產管理部門備案。
房地產管理部門對開發企業送來擬出售、出租房地產的資料進行審核，對尚不具備本辦法規定的出售、出租條件的，房地產管理部門有權要求開發企業待條件具備后出售、出租，但須在接到資料后十日內將其意見以書面形式送達開發企業；在十日后沒有提出意見的，開發企業即可開始出售、出租其開發的房地產。
第二十六條 開發企業和購買者或承租者應簽訂買賣或租賃房地產的合同，并經當地房地產交易所監證后才能生效。合同應確定房地產處所的位置、數量、價格、付款方式、交付使用時間、違約責任等。
第二十七條 開發公司和用戶雙方應持房地產買賣或租賃合同、交易所開具的房地產轉移或租賃證明以及納稅憑證，分別到土地和房地產管理部門依法辦理土地使用權與房產所有權轉移或租賃登記手續。
第二十八條 符合下列條件之一的土地使用權可以進入三級市場轉讓、出租或抵押。
（一）土地使用權為國有土地使用權有償有期出讓，并按出讓合同規定進行投資的；
（二）依法接受他人轉讓的國有土地使用權的；
（三）劃撥的國有土地使用權經政府批準，補交出讓金，并由土地管理部門補辦出讓手續的。
土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上的建筑物、附著物也隨之轉讓、出租、抵押。
第二十九條 領有國有土地使用權證和房屋所有權證的城鎮房屋，可以進入三級市場轉讓、出租或抵押；但房屋占用的土地使用權為行政劃撥取得的，按照《福建省劃撥土地使用權管理辦法》的有關規定辦理。
房屋所有權發生轉移的，其占有的土地使用權也隨之轉移。
第三十條法人、自然人在三級市場轉讓、出租、抵押房地產可自行選擇對象，也可在政府指定的交易場所內公開掛牌來選擇對象。
第三十一條 實施房地產買賣、租賃、抵押時，當事人雙方應委托當地交易所對擬轉讓、出租、抵押的房地產進行價格、租金或抵押值的評估，并以評估值為基準，協商確定實際成交價格、租金或抵押值。
當事人雙方協商確定的房地產轉讓價格或出租租金低于評估價格或租金的，政府有優先購買或承租權。
第三十二條 參與房地產買賣、租賃、抵押的當事人雙方應簽訂房地產買賣、租賃、抵押合同，并經交易所監證后才能生效。
第三十三條 在三級市場轉讓、出租、抵押房地產的，雙方當事人應依法繳納稅費。繳納稅費時，業主報價比評估值低10％的，按評估值來計算應繳納的稅費，其它則按實際成交價來計算應繳納的稅費。
房地產贈與應按規定收取有關稅費，但贈與房地產給公益事業的除外。
第三十四條 房地產買賣、租賃、抵押成立后，當事人雙方應持雙方簽訂的合同，交易所開具的房地產買賣、租賃、抵押的證明和稅務機關開具的納稅憑證分別到土地管理部門和房產管理部門，依法辦理土地使用權與房產所有權的有關登記手續。
第四章 法律責任
第三十五條 中外合資、合作和外商獨資房地產開發企業領取營業執照后，注冊資本未按規定到位的，由工商管理部門給予警告；警告滿六個月注冊資本仍未按規定到位的，由工商行政管理機關吊銷營業執照。
第三十六條 房地產開發企業未按法律規定直接使用集體所有制土地、受讓行政劃撥土地進行房地產開發的，由當地政府無償收回土地（包括地上建筑物）；情節嚴重的由工商行政管理機關吊銷其營業執照。
第三十七條 房地產開發企業不按國有土地使用權出讓合同規定的用途、建筑密度、容積率等要求使用土地的，由城市規劃和土地管理部門責令其限期改正，逾期不改正的，由縣、市（區）人民政府處以罰款，直至無償收回土地。
第三十八條 未經交易所監證私下進行房地產買賣、出租、抵押的，政府的土地管理部門和房產管理部門不給予辦理土地使用權與房屋所有權的有關登記手續；受讓人、承租人和抵押權益不受法律保護；轉讓人、出租人和抵押人由工商行政管理部門視情況依法予以處罰。
第五章 附 則
【關鍵詞】房地產；項目工程管理；常見問題；解決措施
前言：
房地產開發項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風險極多，是一項十分復雜并且管理難度較大的工程。開發項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經濟水平的迅猛發展，推動我國房地產事業的規模不斷擴大，也加劇了房地產行業內部的競爭。因此，針對目前房地產開發項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發項目工程管理的質量。
一、房地產開發項目工程管理的意義
房地產開發項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環節進行監督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質量進行監督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。
房地產開發項目工程管理的根本在于提升房地產開發項目的工程質量，提高房地產項目的實際經濟收益。高質量的房地產開發項目工程管理，能夠有效促進房地產施工企業嚴格按照設計標準進行施工，保證施工質量，實現房地產公司獲得最大經濟效益的目的。
在實際房地產開發項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發項目工程管理作為宏觀的調控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最大的經濟效益。
二、房地產開發項目工程管理存在的主要問題
（一）項目策劃不夠完善
房地產開發企業過分的注重經濟效益的提升，更多的注意力集中在開發地段的周邊環境與項目工程竣工之后能夠為企業帶來的商業價值。房地產施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責施工建設工作，導致在施工過程中經常會出現圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質量嚴重不達標，威脅作業人員以及未來業主的人身財產安全。
（二）項目工程施工細節監督與管理存在漏洞
房地產施工單位往往只重視房地產開發項目的施工進度，忽視了對房地產開發項目工程施工過程中細節的監督與管理，疏于檢查，導致房地產開發項目工程施工過程中存在較大的質量問題，即便監督部門發現了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產開發項目工程的質量。
（三）項目工程各個環節施工隊伍配合欠缺
由于房地產開發項目是一項周期性較長且較為復雜的工程，許多不同的施工環節需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協調，就會影響彼此之間的施工質量與效率，降低房地產開發項目工程整體的施工質量與效率。
（四）項目工程規章制度沒有落實
為了保證房地產施工質量，我國出臺了一系列相應的規章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規章制度與施工標準，嚴重影響了房地產開發項目工程的質量。
（五）項目工程管理體制不完善
房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，科學合理的分配施工人員，避免一味的追求經濟效益的提高。房地產開發項目需要一定規模的工程管理人員對施工的每一個環節進行監控與管理，如果片面的追求經濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數量，勢必會降低工程管理部門對房地產開發項目施工環節的監督與管理力度，也無法及時發現施工環節出現的質量問題與安全隱患。
三、房地產開發項目工程管理常見問題的解決措施
（一）完善項目施工前項目策劃工作
房地產開發項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發商需要結合實際市場行情，確定最佳的施工區段，然后根據消費群體的需求確定主要的設計風格。同時，要積極尋求國家房地產規劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產施工企業也需要做好圖紙的分析與保存，避免發生遺失等情況影響施工進度。
（二）加大項目工程施工細節的監督與管理力度
房地產開發項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環節的質量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節的監督與管理，及時的發現其中存在的質量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。
（三）加強項目工程各環節施工隊伍之間的溝通
在項目工程施工開始之前，設立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質量。只有達成意見的統一之后，才便于施工隊伍協調施工工作，提升項目工程施工質量。
（四）落實項目工程規章制度
在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監督與管理，確保項目工程施工的高質量高效率開展。
（五）構建完善的工程項目管理機制
房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，構建完善的工程項目管理機制，科學合理的分配施工作業人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經濟效益，應該從提升房地產施工質量方面著手，才能逐步實現房地產開發企業經濟效益的提升。
結束語
本文主要針對房地產開發項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應的解決措施，希望能夠幫助房地產開發項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產事業高效、高質、穩定、健康的發展。
參考文獻：
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[2]夏權利.房地產開放項目的工程管理[J].城市建設理論研究（電子版），2012（23）.
關鍵詞: 工程成本造價的控制 全員經濟意識有效途徑
Abstract: real estate development enterprises to control the engineering cost is to meet the target cost in the business enterprise within the set, in the premise of project quality standards, the cost control in the target cost setting limits. The construction phase is the biggest stage of investment, is the extension of bidding work, is a specific contract, is the real implementation stage. In the construction stage is to control the construction and installation cost. This paper analyzes the reasons of cost control in the construction stage of construction project cost control in the construction stage, and effective way to proceed, to achieve the cost target in the project construction stage.
Keywords: cost effective way of full economic consciousness of engineering cost control
中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
房地產開發項目各個階段一般包括投資決策階段（市場調查、項目定位、購置土地）、勘察設計階段、建設準備階段（招投標階段）、施工階段、竣工結算階段、后評估階段
一般來說，房地產企業從購地后開始項目建設到房屋竣工交房具有周期長、生產要素價格變化頻繁、產品單件性、固定性等特征，使得建設工程施工階段的造價復雜多變，在工程施工階段，由于工程設計已經完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同，節約投資的可能性已經很小，但是，工程投資卻主要發生在這一階段。目前有許多建設項目在投資的施工實施階段是造價失控浪費的、其原因如下
建設項目施工階段造價失控的原因：
1、合同條款欠嚴密
施工合同是發包人和承包人為完成商定的建安工程，明確相互權利、義務和責任關系的合同。施工合同是工程建設項目的主要合同，是工程建設質量、進度、投資三方面控制的主要依據。一個完整、科學、合理的施工合同具體內容均體現在與工程造價有關的信息，包括合同文件的組成與解釋順序，具體、明確的工程實施范圍，工程數量，總造價的組成，計費方式及費率，浮動率，工程款的支付方式，工程的變更、簽證等規定，工程結算、工期、質量的約定，檢測、檢驗費，索賠、風險責任，保險，甲供材料和設備，分包工程等等。上述各項內容如稍有不明確或確定不合理，即可對造價造成很大影響。
2、施工組織設計的編制考慮不周全，特別是一些總平面布置不合理，場內各個施工單位的場地分配不科學，有些引起很多二次搬運費等等。
最優的施工組織設計應該是結合工程自身特點明確施工進度的關鍵線路，順利的銜接各個節點，高質量高效率的完成施工務。但有時高質量高效率和造價卻是矛盾的。施工組織設計不應單純從技術可行性角度考慮，應做到在滿足技術可行性的同時，還要結合施工可行性，經濟適用性。
3、設計變更手續辦理不及時因設計變更是施工過程中非常重要的一道管理程序，
針對合同條款，對施工過程中涉及到工程量增加新增工程項目施工條件環境的改變業主或地方政府等原因引起的施工費用增加等都應及時辦理相關的變更簽認手續，保留影像資料等，從而為索賠或調概做好準備，規范全理地規避企業風險。這也是避免工程造價失控的一項重要內容。
4、施工現場管理松散、結算混亂由于有關管理人員責任心不強，業務水平不高，缺乏有效的監督管理制度，致使現場管理混亂，簽認的原始數據沒有合理性，從而造成工程決算不準確、成本不實，效益流失，造價失控。
5、單方面縮短合同工期及提高質量標準
目前有些工程項目在已簽訂的合同中對工期及質量已有明確要求，但施工中由于因開發企業單方面原因要求將合同工期提前、質量標準提高，也是造成工程造價失控的原因之一。有時開發商由于變更因素經常要求施工方搶工，從而增加費用。
6、進度款支付拖欠、不全額給付
目前有很多開發企業對按照合同節點的進度款是緩給，不全額給付，拖欠比較嚴重，拖欠世間長了后造成工程停工，建設時間延長，有可能引起施工索賠和不按實交房等產生索賠等更大的風險。
因此，通過以上對建設項目施工階段造價失控的原因具體分析列舉，在實踐中往往把施工階段作為工程造價控制的重要階段。施工階段工程造價控制的主要任務是通過工程付款控制、工程變更費用控制并處理好費用索賠、挖掘節約工程造價潛力以實現實際發生的費用不超過計劃投資。房地產開發企業在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程進度款管理外，重點應加強工程施工現場管理，杜絕投資浪費。
施工階段成本造價控制的方法較多，其有效的途徑可以從以下幾個方面著手，確保項目成本目標的實現。
一、加強各部門參與提高全員經濟意識
成本控制決不單純是工程核算人員、財務人員的任務，也不僅僅是財務部門和項目部的事，而是全體建設參加者的共同任務。成本控制要做到全員參與，樹立全員經濟意識。而如何樹立全員經濟意識正是現在施工單位急需解決的一個問題。
在施工階段要加強設計、工程、成本部門之間的共同協調控制成本，制定成本控制目標，推行責任成本，加強對發生的增加成本事項的評估考核機制
可以由部門經理與上級領導簽訂責任書，明確自己在工程施工過程中遇到不同情況時所應承擔的責任。然后，在項目部內部層層分解責任，層層分解責任成本，層層簽訂責任書。最后，對于具體考核措施，可以在項目部內部成立一個考核小組，在每道工序完成后，根據項目部內部成員責任目標完成情況，進行商議考核。
二、加強合同管理、減少工程索賠
1 、施工合同是施工階段造價控制的依據。簽訂嚴密的施工合同，同時在施工中加強合同管理，才能保證合同造價的合理性、合法性，減少在合同的履行過程中發生糾紛，維護合同雙方利益，有效地控制工程造價。
2 、做好合同會簽及審批制度。施工合同內容廣泛，涉及施工技術經濟法律等多方面知識，在合同為正式簽訂前，由各專業部門共同研究。提出對合同條款的具體意見，進行會簽。實行會簽制度，能夠確保合同全面及實際的履行。通過嚴格的審查批準手續，可以是簽訂的合同合法有效盡量防止合同糾紛的發生，減少索賠事件產生的因素。在合同簽訂后要做好合同文件的管理工作。補充合同、重要的工地會議紀要、工地聯系單等作為合同內容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時建立技術檔案，加強資料管理必須重視。
3 、施工前，應組織施工合同交底會議。相關管理人員，須將本工程中標方式、清單組價的依據、利潤降點系數等有關工程造價控制方面的信息及時準確地傳達。熟悉和掌握相關的施工合同文件是工程造價管理的前提。
4、合同履行過程中的管理。加強合同的跟蹤管理，做好工程施工記錄和日程的文件資料的積累工作，根據合同正確處理索賠，達到有效控制投資的目的。
5、合同管理的后評估制度。對合同管理制度從合法性、規范性、實用性、系統性及科學性等方面進行評估，發現和解決合同履行中的問題，不斷完善合同管理。
三、 優化施工組織設計
1、 充分做好施工準備工作。在收到中標通知后，施工單位應著手編制詳盡的施工組織設計。由于工程開工前的一系列準備工作可以采用不同的方法去完成，不論在技術方面或者組織方面，通常都有許多方案供施工人員選擇。不同的施工方案，其經濟效果是不同的。工程管理人員應結合工程項目的性質、規模、工期、勞動力數量、機械裝備程度、材料供應情況、運輸條件、地質條件等各項具體的技術經濟條件，對施工組織設計、施工方案、施工進度計劃進行優化，提出改進意見，使方案更趨合理。
2、 遵循均衡原則安排施工進度。在編制施工進度計劃時，應按照工程項目合理的施工程序排列施工的先后順序，根據施工情況劃分施工階段，安排流水作業，避免工作過分集中，有目的地削減高峰期工作量，減少臨時設施的搭設，避免勞動力、材料、機械耗用量大進大出，保證施工過程按計劃、有節奏地進行。
3、 力求提高施工機械利用率。在工程施工中，主要施工機械利用率的高低，直接影響工程成本和施工進度。因此，必須充分利用現有機械設備，在不影響工程總進度的前提下，對進度計劃進行合理調整，以便提高主要施工機械的利用率，從而達到降低工程成本的目的。
4、 施工方法、施工技術的采用以簡化工序、提高經濟效益為原則。在保證工程質量的前提下，盡量采用成熟的施工方法，采用簡化工序和提高經濟效益的施工技術。因為成熟的施工方法只要提出要求，施工人員不需要花更多的時間去掌握它。簡化工序的施工技術即節約了時間，也達到了提高勞動生產率的目的。
四、材料使用和管理
工程直接成本主要是指在施工項目成本形成過程中直接構成工程實體和有助于工程形成的人工費、材料費、機械使用費及其他直接費用，其中材料成本約占工程總成本的60%左右，因此材料成本的控制是工程項目成本造價控制的關鍵。材料成本的控制以下方面。
加強對甲供材的確定和管理，考慮資金、時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。
嚴格對乙方供應的材料核價管理：第一，加強對買價的控制。通過市行情的調查研究，在保質保量的前提下，貨比三家，加強材料設備的戰約供應商的建立和管理。
五、嚴格控制工程變更與現場簽證。
在工程項目的實施過程中，由于建設單位、設計、施工等方面的原因。常常會出現工程量、材料、施工進度等變化。導致工程費用發生改變，因此，應該加強對工程變更與現場簽證的審核。
1、 工程變更的原因。開發企業對建設工程提出新的要求。例如，修改項目總計劃；削減預算；更換不同材質的門窗等。由于設計上的錯誤，必須對設計圖紙作修改。由于使用新技術，有必要改變原設計、原施工方案。由于施工現場的環境發生了變化，預定的工程條件不準確。政府部門對建設項目有新的要求，如環境保護要求，城市規劃要求等。以上情況導致變更的產生。
2、 工程變更中應注意的問題。第一，工程師的認可權應合理限制。常常通過工程師對材料的認可權，提高材料的質量標準；對設計的認可權，提高設計質量標準；對施工認可權提高施工質量標準。企業對超出合同規定的要求應通過一定程序并取得企業書面確認，施工方因為這些變更能都產生工期和額外費用的索賠要及時準確提出開發商要及時審核和判斷必要時也可以反索賠。第二，工程變更不能超過合同規定的工程范圍。工程變更決對不能超出合同規定的工程范圍。如果超過了這個范圍，承包商有權不執行變更或堅持先商定價格后再進行變更。第三，承包商不能擅作主張進行工程變更。對任何工程問題，承包商不能自作主張，進行工程變更。
3、對簽證事項的審核時，應嚴格審查簽證事項發生的內容、原因、范圍、價格、明確費用發生的承擔方，如果該簽證事項的發生時由于承包商的原因造成的或已包含在合同價款中，應予注明。并要規范現場簽證，詳細說明簽證事項產生的原因、時間、處理的辦法等內容，不要是配以簡圖和文字說明。
六、加強工程進度款的及時全額支付
按照合同約定，在到達工程支付節點后開發商要及時審核工程進度和撥付工程款。偶爾延后支付是也告知施工方做好協商解釋工作，且做好書面記錄，避免萬一產生付款索賠而沒有留證據而發生費用的風險。
七、加強工程工期質量和進度的管理
要監督施工方質量要達到一次行合格，由于施工方由于管理不善引起的返工費用一般是施工方自行解決，但有時也會返工造成工期延長，進度滯后 。有些質量不合格可能是甲方和監理監督不到位造成的從而加大成本支出。如在基礎施工中由于甲方管理人員不作為沒有時時現場控制和對土石方的抽檢經常出現施工方超挖深的現象。
八、加強安全文明施工管理，杜絕發生安全事故，也可以避免因發生安全事故引起的甲方賠償責任。
九、加強企業的廉政制度建設，企業應提高企業員工主人翁思想意思，員工要以企業就是自己家。并加強廉政制度建設，建立一套嚴格的反腐倡廉保證體系。杜絕在施工中甲方工作人員收紅包現象，以致在項目實施中隨意下令改變設計標準、不作為、引起索賠給企業造成經濟損失。
綜上所述，工程施工項目的成本控制在整個項目目標管理體系中處于十分重要的地位，工程項目的成本控制的好壞，直接影響到工程利潤的高低。只有在工程施工中全方位、全過程嚴格把關，才能做好工程施工項目的成本控制工作，使企業在激烈的市場競爭條件下站穩腳跟。
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關鍵詞：房地產；項目管理；重要性
Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.
Keywords: real estate; Project management; importance
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、前言
隨著改革開放，我國人民生活水平得到極大改善，因此居民對住宅小區的住房要求與條件越來越高。這樣不但給房地產開發企業商帶來了巨大機遇，而且促使房地產企業越來越重視房地產開發管理工作，針對這樣的情況，房地產開發企業必須以對市場的把握、房地產需求以及現代房地產開發管理理念為基礎，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的管理工作，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業經濟效益。
二、房地產開發項目管理含義
房地產開發項目管理的最終目的是高效率地實現項目目標,其是以項目經理負責制作為基礎,運用系統工程的觀點、理論和方法,在開發項目建設的全過程,按其內在運行規律,建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產開發項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業、監理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協調和控制四個方面的管理,保證房地產開發項目有效進行,最終實現項目目標。房地產開發項目管理的具體流程步驟：
1、其在計劃管理方面。對房地產開發項目進行計劃管理,能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態計劃管理,將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達到預期總目標。
2、其在組織管理方面。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行,以及根據有關法律法規,建立各種規章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標得以最終實現。
3、其在協調管理方面。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境,保證項目開發建設順利進行。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。
4、其在控制管理方面。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段,采用項目分解,各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施,對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用等進行有效控制,以確保開發項目用最少的投入,獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
三、房地產開發管理中的三項重要工作
1、房地產開發用地規劃管理
房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。由于這一規劃管理的不健全導致了一系列關于我國房地產開發用地規劃管理中的問題。首先日益表現出來的是城市問題：①房地產開發商把盡量獲取廉價土地作為房地產開發管理的重要大事，這就導致了他們盲目地圈地和囤積土地。隨著我國城市規模日益擴大，土地粗放利用現象十分嚴重，盲目圈地囤積土地屢禁不止。②舊城改造的緩慢進展過程。③基礎設施建設嚴重滯后于城市發展。④保障性住房嚴重供應不足。 其次是規劃問題。我國大部分城市規劃都滯后于城市建設； 房地產開發企業商往往希望通過市場情況來變動規劃設計方案等，其最終就是為了自身的利益。為了提高房地產開發的綜合市場競爭力及其經濟效益，房地產開發一定要注重房地產開發用地規劃管理。
2、房地產開發工程管理
房地產開發工程管理是房地產開發管理的重要工作之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響。使房地產開發工程全局協調、使質量監督等工作科學地開展，對房地產開發工程建設施工質量和管理都有著重要的意義。它是現代房地產開發企業管理工作的重點。現代房地產開發企業要認識到開發工程管理工作的重要性以促進企業的健康發展。
首先，房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個開展工程管理工作，從而保障項目開發的經濟效益。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理來保障房地產開發工程順利開展。因此提升開發企業綜合管理水平是房地產開發工程管理的基礎。
其次，房地產開發商要以市場需求為導向進行房地產規劃管理工作，把綜合協調作為基礎，這樣才有利于房地產開發施工過程的順利開展進行。
最后，房地產開發商要注重房地產開發工程的質量管理。因為質量管理是任何企業處于不敗之地的重要基礎，尤其是房地產開發企業生存與發展的根本。
3、房地產開發項目風險管理
由于受房地產開發競爭對手搶先進入市場使市場競爭加劇;銀行貸款利率升高；投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。目前風險回避，風險預防，風險轉移及風險自留都是對風險實施的重要管理措施。因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，從而運用合適的措施來對付可能的風險。
首先通過風險識別的關鍵方法及其重要影響因素分析認識項目風險的類型，再利用合適的過程和方法應對房地產開發項目帶來的風險。因為房地產開發有著投資規模大, 建設周期長, 開發條件差及涉及面廣等一系列特點, 因此它的開發存在著較大風險。通過討論和分析，以下幾個方面的措施能夠明顯降低和控制項目風險產生的機會。
1）注重優化投資組合,以利于實現風險分散。
2）嚴格控制施工工期,縮短建設時期，盡早地完成開發項目。因為項目產生的風險大都來源于施工建設過程中。因此要控制工期，盡快地完成項目開發。
3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過簽訂固定利率貸款合同來實現來減少貸款利息支出;通過與建筑企業簽訂固定預算合同來減少建造費用;通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風險。
4）務必要提前預租或者預售。盡快地回收資金要在前期和中期完成，爭取盡量多的定向開發和團購在動工之前就要完成,或者在動工和完工之前, 就與租戶和客戶簽訂租約、預售協議。
5）在銷售過程中, 實行盡量多的優惠政策措施。房地產開發商可以考慮物業費，配套費等是否可以優惠等等措施。
因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，再運用合適的過程和方法來對付項目風險。這樣才有益于開發企業的效益。
四、總結
房地產開發與管理是一個系統工程，涉及到人文、生態和法制等諸多方面，要把房地產開發管理好，必須樹立現代開發管理理念，著眼未來，把握機遇，迎接挑戰。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產開發項目；現場管理；必要性；問題；措施
前言
房地產開發項目工程現場管理所涉及的范圍比較廣，包括了從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理，主要是在合同管理的基礎上，運用組織、計劃、協調、檢查、控制、驗收等方法，按照國家標準、合同和規范規定，對開發項目施工建設中的經濟活動和技術活動進行管控。房地產開發工程項目的現場工程管理對于房地產開發企業來說是至關重要的，是其日常發展中不可或缺的組成部分。因為，在完成工程項目過程中，開發企業對項目所進行的策劃、可行性論證、市場調研以及營銷策劃等，都必須通過由項目工程現場管理制造出的最終產品來實現。因此，進一步探討房地產開發項目工程現場管理問題，提高房地產開發項目的現場管理水平，對于提高工程項目的施工質量和實現房地產開發企業的目的具有重要意義。
1、房地產開發項目工程現場管理的必要性
（1）為房地產開發企業創造更大的利益空間
工程現場管理是房地產開發中的重要環節，重視房地產開發項目工程現場管理，提高管理水平，有利于為企業創造更大的利益空間和提高工程項目的施工質量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現場管理的一個重要方面。所以，加強現場管理的成本管理，能夠為企業節省不必要的開支，對于房地產開發企業而言，不僅僅提高了其工程項目開發效率，而且還大大節省了管理成本，提高企業的經濟效益。
（2）是房地產企業管理好整個工程項目的根本
房地產開發項目的現場管理相對于整個房地產工程項目開發而言，就如局部與整體的關系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產開發項目工程現場管理，能夠加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產開發項目管理的水平，進而促進房地產開發項目管理工作又快又好地發展。
（3）是相關房地產開發法律法規實踐的要求
在房地產項目開發中，重視項目工程現場管理，有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用，為實現整個房地產項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現場管理只是房地產開發項目中的一個部分，但是，現場管理所涉及的領域非常廣泛，包括了城市管理、城市規劃、施工管理、企業管理以及城市環保等各個方面的法律法規和政策，提高現場管理水平有利于促進房地產開發法律法規變革。因此，提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產工程項目管理依法進行的體現。
2、房地產開發項目工程現場管理所存在的問題分析
（1）質量管理方面所存在的問題
質量問題一直以來都是房地產開發項目工程現場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產開發項目現場管理的影響因素。主要體現在以下方面：1）開發企業施工監理人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，施工過程中對進場材料把關不嚴，主觀性的偷工減料問題普遍存在；2）在實際施工過程中，施工作業人員沒有按照施工圖紙設計或有關施工標準要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患；3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發企業沒有按要求執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關鍵施工環節作業人員在崗培訓，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產開發項目工程的施工質量。
（2）設計管理方面存在的問題
隨著房地產開發項目不斷增多，今后我國房地產開發項目工程將向集成化、著系統化以及規模化方向發展。然而，在此過程中，房地產開發項目設計將面臨著新的挑戰，設計任務也更為復雜與集中。調查顯示，以往經常出現受到整個房地產項目建設周期的迫切性要求，開發企業設計趕工的情況。這主要是由于房地產開發項目設計人員缺乏現場一線資料，沒能夠深入到施工現場勘察，從而所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。
（3）成本管理方面存在的問題
房地產企業的正常運作必須有盈利項目作為保障，由此可見，資金運作管理時一個企業發展中的重要內容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產開發企業工程項目現場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現在：1）相關成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統化的監督制度保障，從而使得開發企業對工程項目成本管理的可控性下降，最終導致資金利用率不高，資金浪費嚴重；2）不健全的成本管理體系使得房地產開發企業在施工合同的談判及簽訂環節缺乏相關體制的支持，成本管理環節存在較多不利的漏洞，導致今后的項目索賠執行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產開發市場的良性發展。
3、房地產開發項目工程現場管理措施
（1）提高房地產開發項目工程現場管理水平
質量管理是房地產開發項目現場管理的重點所在，也是提高房地產開發企業核心競爭力的必經途徑。這就要求房地產開發企業必須重視質量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關闡述：1）應以經濟處罰為手段，提高監理單位監督管理職能履行度，根據企業的發展實際不斷對相關質量監督體制進行改進與完善；2）強化施工現場管理力度，重視對各施工環節的質量管理，并對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為；3）加大對施工人員的崗前培訓與在崗培訓力度，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性，提高施工質量。
（2）強化設計管理
設計管理的圖紙設計、方案設計規劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發企業必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發開企業還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩定性。
（3）重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產開發項目工程現場管理的保障所在。因此，這就需要相關房地產開發企業必須組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規范性，為企業最終實現經濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環節各階段各工序，逐步制定一套與企業發展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產開發項目工程質量的基礎上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產開發企業資金的利用率。
4、結語
綜上所述，隨著我國城市化進程的加快，房地產開發項目工程不斷增多，從而使得房地產開發項目的現場管理面臨著新的挑戰與機遇。因此，重視房地產開發項目工程現場管理，提高現場管理水平成為房地產開發企業提高競爭力的重要手段。這就需要相關房地產企業必須加強其現場管理隊伍的建設，不斷轉變觀念，不斷引進國外先進的現場管理理念，并結合企業和工程項目的實際情況，切實地提高房地產開發項目工程現場管理水平，以使其更好地適應新的社會要求和發展要求。
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關鍵詞：房地產開發 項目 精細化管理
一、引言
隨著房地產行業市場競爭的越發激烈以及國家一系列宏觀調控政策機制的不斷出臺，房地產開發企業經營管理面臨的壓力越來越大，在新的復雜市場環境下，房地產企業要贏得生存發展，就必須進一步加強內部管理，特別是在房地產開發項目的管理方面，應該更加注重有效的質量管理和成本控制，通過精細化的房地產開發項目管理，提高房地產開發企業的整體管理水平，促進房地產開發企業的長遠穩定發展。
二、精細化管理概念以及房地產開發項目實施精細化管理的必要性
精細化管理是企業現代化管理理念與管理技術的有機融合，重點是通過對企業項目中細節、流程的優化控制，來進一步提高整體運轉效率，進而達到降低成本、提高質量和效益的目的。現代化的精細化管理應用實施，需要綜合運用各種信息化、系統化、標準化和程序化的手段，對企業項目運作中的各項經營活動進行精密的組織設計和協調管理。對于房地產企業而言，在開發項目中實施精細化管理的必要性主要體現在兩個方面：
從房地產企業的內部管理方面分析，房地產開發項目具有明顯的項目建設開發周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風險。應對這些風險問題，真正確保房地產開發項目效益的實現，必須采取精細化的管理模式，及時解決房地產項目開發中存在的各種問題，提高房地產開發項目風險防范控制能力。
在房地產企業經營發展面臨的外部環境方面，隨著國內房地產行業市場的不斷發展變化，國家對于房地產產業也相繼出臺了一系列的調控管理政策。適應這些政策要求，真正確保房地產開發項目經濟效益目標的實現，要求房地產開發企業必須加強項目開發建設階段的控制管理，通過精細化的管理手段，來保證房地產企業開發項目全過程適應市場環境變化，進而增強房地產開發企業的市場生存能力。
三、當前房地產開發項目管理中存在的問題分析
第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產開發項目在建設管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認識，認為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設管理工作的各個環節，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導致了成本控制管理目標難以實現。
第二，管理制度化以及規范化水平不高。確保整個房地產開發項目順利推進，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現階段很多房地產開發項目為了加快項目建設進度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設開展過程中經常出現各種問題，甚至影響了房地產開發項目的正常運轉。
第三，房地產開發項目管理協調不夠。由于對項目缺少精細化的籌劃O計，造成了房地產開發項目建設實施過程中出現了協調管理方面的問題。特別是對房地產開發項目的成本、質量和進度方面的協調管理不足，目標管理在實際的執行過程中出現了偏差，影響了整體效益目標最大化的實現。
四、房地產開發項目精細化管理組織實施
第一，加強對房地產開發項目精細化管理的組織保障。在房地產開發項目管理中實施精細化管理，首先，應該建立精細化的組織管理保障體系，特別是對房地產開發項目的運營管理模式進行改進，構建全新的項目精細化運營管理架構，明確房地產開發項目設計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產開發項目精細化管理中的責任，并注重加強各個部門之間的溝通協調和相互配合，確保房地產開發項目精細化管理的順利推進實施。其次，應該完善房地產開發項目精細化管理的機制保障，特別是建立房地產開發項目考核機制，對各個責任部門在房地產開發項目管理中的責任履行情況進行考核，加強激勵管理，以確保房地產開發項目管理目標的順利實現。此外，還應該注重加強房地產開發項目管理過程中的聯動保障管理，增強房地產開發項目管理工作的合力，確保整體管理目標的實現。
第二，以成本、質量和進度作為房地產開發項目精細化管理的關鍵。成本、質量和進度這三要素，是整個房地產開發項目管理的關鍵所在。在成本的精細化管理方面，應該結合房地產企業開發項目的實際情況，建立科學有效的成本費用控制管理系統，健全開發項目預算管理體系，全面地設置管理費用、銷售費用、財務費用、開發成本等費用成本科目，以及固定資產、無形資產等資本性支出，對項目成本實施預算管理。同時，嚴格按照預算計劃對各種成本費用支出進行預算審批，特別是加強預算外的預算追加和預算調整控制，以確保預算目標的實現，真正降低成本費用支出。在質量精細化管理方面，應該建立質量精細化管理體系，明確房地產開發項目的設計質量、施工過程質量、質量通病防范、竣工驗收等各個環節的標準，執行標準化的控制管理，防范各種質量問題發生。在進度的精細化管理方面，則應該結合房地產開發項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進度任務書，并加強進度控制監督，確保進度目標的實現。
第三，加強開發項目的風險防范控制管理。風險防范控制管理也是房地產開發項目精細化管理的重要內容，在具體的管理工作開展過程中，應該根據項目情況，認真研究國家有關房地產政策及相關規定，并開展市場分析和預判，進一步確定項目的發展目標和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進行全面分析。同時，還應該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風險隱患有針對性地制定風險防范體系，規避經營管理風險。此外，在房地產項目開發管理過程中，還應該進一步加強內部控制管理，完善內控體系，做到依法合規審慎經營，切實規避各類風險隱患問題。
第四，提高房地產開發項目管理過程中的組織協調管理。組織協調管理在項目建設管理中具有非常關鍵的作用。在房地產開發項目實施過程中，應根據不同階段，適時、準確地加強協調管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設計部門、監理部門和施工部門之間的協調，在項目管理機構建設、項目管理制度建設，進度控制、質量控制、安全控制、成本控制，項目建設的現場管理、生產要素管理、技術管理、合同管理、信息管理、協調管理、風險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構實現各項管理工作之間的協調有序，以確保項目嚴格按照進度計劃、質量控制標準和成本管控要求有序進展。
五、結語
在房地產開發項目管理中實施項目精細化管理，應該結合房地產開發企業的實際情況，以成本、質量和進度管理作為目標，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產開發項目管理的精細化水平，促進房地產企業開發項目整體管理水平的提高。
參考文獻：
關鍵詞：房地產；成本；全過程；控制；管理
眾所周知，房地產的建設工程是非常復雜的綜合項目，對于房地產開發企業來說，所占用的資金量巨大且開發建設的周期較長。房地產開發建設工程從土地的征用到房屋的開工建設，從基礎配套設施的開工建設到新建商品房的交付使用，這一個完整的建造周期通常要2～3年，甚至3～5年。一個房地產開發建設工程項目在建設施工過程中會出現各式各樣的問題，并且會因無法預見或不可控制的因素直接影響著，有眾多影響房地產開發建設工程造價的動態變化因素，如：工程設計變更、設備機具變更、施工材料價格不穩定、工日的工資標準變動等都會直接制約或影響到整個房地產開發建設工程造價的調動和變動。所以，房地產開發建設工程造價在整個房地產開發建設工程造價建設周期中都處于不可確定的形態，要是不采取全過程的有效監控和科學管理，肯定會加大整個房地產開發建設工程建造的成本。
因此，必須采用全方位、全員的、全要素和全過程的房地產開發建設工程的成本控制和管理。在當局競爭日趨激烈的房地產開發企業中，國家政府對房地產行業進行宏觀調控下，房地產開發建設工程的成本控制和管理顯得極其重要。
要做好房地產開發建設工程的成本控制和管理工作，我們將通過對房地產開發建設工程的成本控制和管理方面進行分析，重點涉及兩個方面：一是房地產開發建設工程的成本控制和管理所存在的問題，二是房地產開發建設工程的成本管控措施及對策。以下通過肢解將其展開探論。
一、 房地產開發建設工程的成本控制和管理所存在的問題
（一） 形色不同的項目，較大的準備差異
許多房地產開發企業在接到形色不同的項目后，通常是先請建筑師擬定初步規劃、項目開發周期和項目定位，而沒有將市場調研和市場定位前置。無這樣就無形中增添了戰略方向失措的盲區，導致較大的準備差異和拉長成本發生的周期，對項目成本管控帶來了無形的阻力和難度。
（二） 成本控制環節和流程多而復雜，階段控制不良，致成本產生的周期較長
房地產行業涉及的工作十分繁多，在各項管理上有缺陷，很容易產生漏洞，非標準化的工作流程復雜，在項目建設各個階段中，沒有合理的措施來預防和解決，沒采取動態控制來管控工程造價，導致執行過程中變化性加大且和拉長成本發生的周期。
二、 房地產開發建設工程的成本管控措施及對策
（一）建立分階段、環節控制和管理機制
正因為決策階段環節、設計階段環節、施工階段環節、竣工驗收階段環節以及銷售環節貫穿于在整個房地產開發建設工程的各階段、環節中， 設立成本控制目標，各個階段都非常重要，要通過工程造價的確定，把握好每個階段，因此建立分階段、環節控制和管理機制，才能控制成本。
（二）嚴控財務管控成本環節
建立成本控制的財務預警系統和建立成本數據庫，要覆蓋介入生產經營和成本費用形成的全過程，設立成本控制目標，鼓勵所有人員共同參與并通過現場觀察、跟蹤檢查等工作，對成本費用影響較大的事項，加以嚴控和補救，才能保證成本費用得到有效地控制。
（三） 進行經濟評估和分析
對各因素進行經濟評估和分析分析，對所有費用產生的源頭和過程采取預見性評估（RCA工具），要對所有能影響成本費用的根本原因和動向有所了解和掌控，事前或事先就采取防范手段控制和對策措施，如：可行性報告，測算出項目是否可行，不能盲目地施工建造，可能導致虧損。
（四） 利用“動態成本法”進行跟蹤執行
通過實時反應的目標成本和動態成本的差異，協助所有部門快速發現、指正、整改到位，要將所有影響到項目的所有成本進行實時測算和分析。如在項目完成環節獲得相關的成本數據或依據，僅僅能完成實際的基本成本核算工作，而對項目成本控制無絲毫的益處，米已成炊，到控制或緊急控制的關頭已延誤或無從補救。
三、 結語
房地產開發項目從開發成本及其影響因素的分析和管控是控制房地產開發建設工程成本增加盈利的主要途徑之一。作為本著強烈的責任感和職業操守的專業人員，我們必須建議房地產開發企業建立項目成本控制的方法，才能有效的降低成本，對房地產開發企業在成本控制全過程起著極其重要的參考和實現意義。（作者單位：常熟中南世紀城房地產開發有限公司）
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第一章 總 則
第二章 房地產開發計劃
第三章 房地產開發用地
第四章 房地產開發行業管理
第五章 法律責任
第六章 附 則
第一章 總 則
第一條 為加強城市房地產開發管理，規范房地產開發行為，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。
第二條 在市、縣（市）城市規劃區內國有土地上從事房地產開發，實施房地產開發管理，均應遵守本條例。
第三條 房地產開發應當符合國家的產業政策、國民經濟與社會發展計劃。
房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 市建設行政主管部門負責本市城市房地產開發的管理。
各縣（市）、上街區建設行政主管部門負責本行政區域內城市房地產開發的管理，業務上接受市建設行政主管部門的監督、指導。
計劃、規劃、土地、房產、物價、財政、稅務和工商行政管理等部門應依照各自的職責，協同做好城市房地產開發的管理工作。
第二章 房地產開發計劃
第五條 市、縣（市）、上街區建設行政主管部門應根據本行政區域國民經濟和社會發展計劃以及城市規劃的要求，會同規劃、土地行政管理部門編制房地產開發的中長期發展規劃，經計劃部門審查后，報同級人民政府批準。
第六條 編制房地產開發中長期發展規劃，應堅持舊城改建與新區開發相結合，優先開發基礎設施薄弱、環境污染嚴重及危房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產，加強文化教育、醫療衛生等設施的建設。
第七條 市、縣（市）、上街區建設行政主管部門應當依據房地產開發中長期發展規劃，分解制定年度開發計劃，報計劃部門審查。年度開發計劃中的綜合開發率應當符合同級人民政府的規定。
第八條 房地產開發企業應根據本企業的開發能力，向建設行政主管部門申報房地產開發項目。
建設行政主管部門依據房地產年度開發計劃，對房地產開發企業申報的開發項目計劃進行綜合平衡，報計劃部門批準后，負責監督實施。
房地產開發企業以拍賣、招標的出讓方式取得國有土地使用權，用地性質明確，規劃部門提供了明確的規劃設計條件的，不再辦理立項審批手續。
第九條 涉外房地產開發企業的開發項目，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門會同計劃部門實行專項管理。
第三章 房地產開發用地
第十條 建設行政主管部門根據上級下達的年度出讓國有土地控制指標和本級房地產年度開發計劃，制定年度房地產開發用地計劃，經土地管理部門審查，報同級人民政府批準。
因涉外房地產開發等特殊情況需調整年度房地產開發用地計劃的，應報原審批機關批準。
第十一條 年度房地產開發用地計劃應以綜合開發為主，綜合開發用地不得低于本年度房地產開發用地的百分之六十。
第十二條 城市房地產開發用地必須符合年度房地產開發用地計劃。
城市房地產開發用地，應依法取得國有土地使用權。房地產開發企業可以拍賣、招標、協議出讓的方式取得國有土地使用權。未納入年度開發用地計劃的房地產開發項目，有關部門不得辦理審批手續。
第十三條 房地產開發項目用地的土地使用權出讓或劃撥前，建設行政主管部門應當組織有關部門對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套建筑的建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產開發項目建設條件意見書》，提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，作為土地使用權出讓合同的必備內容或劃撥土地使用權批準文件的內容之一。
第十四條 房地產綜合開發需占用集體所有的土地，由市、縣（市）、上街區人民政府依法統一征用。
第十五條 以拍賣、招標或協議的方式出讓國有土地使用權的，在拍賣、招標或協議出讓之前，城市規劃行政主管部門應提出明確的規劃設計條件。
第十六條 以拍賣或招標的方式出讓國有土地使用權的，申請參加競買或投標的房地產開發企業必須具備下列條件：
（一）具有與房地產開發項目相應的等級資格；
（二）具有應付的土地使用權出讓金和拆遷安置費用；
（三）具有該房地產開發項目總投資百分之二十五的自有資金或相應的資金來源；
（四）符合國家、省、市人民政府規定的其他條件。
第十七條 建設行政主管部門應配合土地管理部門按國家和省規定，做好房地產開發用地使用權的拍賣、招標、協議出讓和土地使用權劃撥工作。
第十八條 以拍賣或招標的出讓方式取得國有土地使用權進行房地產綜合開發，其地上建筑物、構筑物需要拆遷的，由市、縣（市）、上街區人民政府拆遷管理機構按管理權限組織統一拆遷。
拆遷安置、補償事宜，按拆遷管理法規規定執行。
第四章 房地產開發行業管理
第十九條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起一個月內，持備案申請報告、營業執照等有關資料，向市、縣（市）、上街區建設行政主管部門備案。
第二十條 市建設行政主管部門應當依照下列條件審查房地產開發企業的等級資格，申報或發放等級資格證書：
（一）專業技術人員和管理人員狀況；
（二）自有資金數量；
（三）企業內部規章制度的建立情況；
（四）國家和省、市建設行政主管部門規定的其他條件。
第二十一條 房地產開發企業的等級資格實行年度審驗制度。
第二十二條 對按照城市規劃要求需要進行配套建設的，城市規劃行政管理部門應當對教育、郵政、綠化等配套設施提出明確的規劃設計指標。
房地產開發企業必須按照城市規劃行政管理部門提出的規劃設計指標進行房地產綜合開發，使配套設施建設與商品房建設同時規劃、同時施工、同時竣工驗收。
第二十三條 建設、計劃、土地、規劃等有關部門在辦理房地產開發項目審批手續時，應當嚴格控制零星、分散的開發項目，保證綜合開發率符合同級人民政府的規定。
對零星、分散的房地產開發項目，可以征收房地產綜合開發費。綜合開發費全額上繳財政，按專項資金管理，用于綜合開發配套設施建設。
房地產綜合開發費的征收標準，由市建設行政主管部門會同物價、財政部門擬定，報省批準后執行。
第二十四條 從事下列房地產開發項目的房地產開發企業享受優惠政策：
（一）建筑面積十萬平方米以上綜合開發建設項目；
（二）高科技項目、列入重點工程的工業項目；
（三）大型商業服務設施；
（四）安居工程、解困房等居民住宅；
（五）城市公用基礎設施和旅游設施；
（六）完成的綠地面積達到總用地面積百分之三十五以上的建設項目。
前款規定的房地產開發項目的優惠政策，國家和省有規定的，按國家和省規定執行；國家和省未作規定的，由市人民政府制定。
第二十五條 房地產開發項目由開發企業按有關規定自主選擇具有相應資格的勘察、設計、施工單位，其他部門或單位不得非法干涉。
第二十六條 房地產開發項目建設，必須符合國家有關設計、施工的技術標準、規范。
第二十七條 房地產開發企業應當加強對房地產開發項目的質量監督，并對房地產開發項目的質量負責。
房地產開發企業與設計、施工單位的質量責任關系，按照有關法律、法規的規定執行。
第二十八條 房地產開發項目建成后應當向建設行政主管部門提出竣工驗收申請，建設行政主管部門應當自接到申請之日起十五日內，組織有關部門按市人民政府規定進行竣工驗收；對房地產綜合開發項目應當同時驗收其配套設施。經驗收合格的，發給房地產開發項目竣工驗收合格證。
房地產開發項目未經驗收或經驗收不合格的，不得交付使用。
第二十九條 房地產開發企業建設的居住小區經驗收合格交付使用后，實行物業管理。
第三十條 任何單位和個人不得違反法律、法規的規定向房地產開發企業集資、攤派和提高標準收費或重復收費。
對違法向房地產開發企業收費、罰款、集資或攤派的，房地產開發企業有權拒絕，并可向建設行政主管部門及有關部門控告。
第五章 法律責任
第三十一條 違反本條例規定有下列情形之一的，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門責令限期改正，并可給予警告、降低等級資格，情節嚴重的取消或報請上級取消其等級資格：
（一）房地產開發企業在等級資格申報中弄虛作假的；
（二）未按規定的期限到建設行政主管部門辦理備案手續的；
（三）房地產開發企業未按規定接受等級資格年審的。
第三十二條 房地產開發企業未取得房地產開發等級資格證書或擅自超越等級資格從事房地產開發的，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得一倍以下的罰款。
第三十三條 房地產開發項目未經驗收交付使用的，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門責令其限期改正，可以并處總投資千分之一以下的罰款。
第三十四條 房地產開發企業未按規劃設計指標進行配套建設的，由市、縣（市）、上街區建設行政主管部門責令限期完成配套建設；逾期未完成的，責令承擔配套建設工程費用，由建設行政主管部門組織完成配套建設，并可處以配套建設工程費用一倍以下的罰款。
第三十五條 市、縣（市）、上街區建設行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的，按照管理權限由有關部門給予通報批評、行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）在房地產開發企業辦理備案手續時，刁難、敲詐房地產開發企業的；
（二）在評定房地產開發企業等級資格中，徇私舞弊、索賄受賄的；
（三）在房地產開發企業等級資格年審中，以權謀私、弄虛作假的；
（四）違反本條例第二十八條第一款規定進行竣工驗收的；
（五）強制房地產開發企業使用指定的建筑施工隊伍和建筑材料的；
（六）其他利用職務上的便利進行違法活動的。
第三十六條 違反本條例的行為同時違反其他法律、法規的，有關部門還應依照有關法律、法規的規定處罰。但不得重復罰款和沒收財物。
罰款和沒收財物一律上繳同級財政。
第三十七條 當事人對建設行政主管部門所作的行政處罰決定不服的，可自接到處罰決定之日起十五日內向同級人民政府或上一級建設行政主管部門申請復議；對復議決定不服的，可自接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。當事人也可以直接向人民法院起訴。
第六章 附 則
第三十八條 國家機關、社會團體、企業事業單位辦公用房、職工住房、廠房等自用房屋建設，不適用本條例。
第三十九條 市人民政府可根據本條例制定實施細則。
第一條為了加強城市房地產開發經營管理，規范房地產開發經營行為，強化對城市房地產開發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《*省城市房地產開發經營管理條例》以及相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條在本市行政區域內國有土地上從事房地產開發經營及其監督管理活動，適用本辦法。
本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售商品房的行為。
第三條房地產開發經營按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
嚴格限制零星項目建設。
第四條市建設行政主管部門和房地產管理部門按照各自職責分工，負責本市房地產開發經營管理工作。
市發改、國土、工商、財政、物價、人防等部門，按照法定職責共同做好房地產開發經營管理的相關工作。
第二章房地產開發企業
第五條本市行政區域內的單位和個人均可依法申請成立房地產開發企業。
設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、法規規定外，還應當具備下列條件：
（一）注冊資本不低于1000萬元；
（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第六條設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在審查房地產開發企業的登記申請時，應當依照《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，聽取市建設行政主管部門的意見。
第七條新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到市建設行政主管部門備案：
（一）營業執照副本及復印件；
（二）企業法人組織機構代碼證；
（三）驗資報告；
（四）企業章程；
（五）稅務登記證；
（六）企業法人、總經理的任職文件，企業工程、經營、財務、統計等負責人的任職文件及職稱證件，企業技術人員職稱證件及復印件；
（七）企業固定辦公場所證明；
（八）企業與職工簽定的勞動合同書及為職工交納的三金證明、住房公積金證明材料；
（九）市建設行政主管部門認為需要出示的其他文件。
市建設行政主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
第八條房地產開發經營由依法設立并取得資質證書的開發企業進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發經營活動。
開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。
第九條開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人都不得無償占用或者壓價購買開發企業投資開發的商品房，也不得向開發企業收取法律、法規規定之外的費用。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合城市規劃、土地利用總體規劃、房地產開發發展規劃和年度建設用地計劃并兼顧人民防空的要求，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十一條房地產開發項目由市建設行政主管部門會同房地產管理部門提出，報市人民政府批準確立，納入房地產開發年度計劃；按照國家規定需要發改部門批準的，還應當按照程序報批，并納入固定資產投資計劃。
第十二條城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
禁止在城市規劃區內的集體所有的土地上進行房地產開發經營活動。
第十三條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，市建設行政主管部門和房地產管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十四條被確定為項目開發者的開發企業，在與市建設行政主管部門簽訂開發合同、交納開發項目價款、領取開發項目手冊和開發經營權證明后，即取得項目開發經營權。
房地產開發企業應當持取得開發項目的證明文件，到市建設、國土部門辦理《建設用地規劃許可證》、《建設用地批準書》，并到市發改部門辦理登記備案手續。
第十五條需要進行規劃設計、拆遷安置、基礎設施建設等前期工作的開發項目，應當由市建設行政主管部門會同有關部門統一組織完成，也可以委托取得開發項目的開發企業自行完成。
房地產開發企業自行完成開發項目前期工作的，應當將項目的詳細規劃設計圖紙和拆遷安置方案報市建設行政主管部門、房地產管理部門和人防主管部門審查同意，并按有關規定辦理批準手續后，方可申請開工。
第十六條房地產開發企業提報的項目設計圖紙，應當詳細反映開發項目所在地塊位置、用地面積、建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、硬化率、各類配套設施的布置方式、標準等內容。
開發方案計劃應當詳細說明項目的工期、開發步驟、開發組織、質量標準及新技術、新材料、節能方式的應用等內容。
第十七條經審定的規劃設計方案，房地產開發企業在開發建設過程中不得擅自變更；確需變更的，應按規定報原審定機關批準并辦理變更手續后方可變更。
第十八條房地產開發項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不低于20%。
市建設行政主管部門應當按照國家有關規定，對項目資本金投入使用情況實施監督管理。
第十九條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第二十條房地產開發項目應當嚴格依法配置物業管理用房。物業管理用房建筑面積按照建設工程項目面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具備水、電、采光、通風等正常使用功能。
第二十一條房地產開發企業必須按照開發合同規定的開工期限和進度進行項目的開發建設。未按期開工或者開發進度未達到開發合同要求的，除應當按照開發合同的約定承擔違約責任外，由市建設行政主管部門責令其限期改正；逾期不改正的，無償收回其項目開發經營權。但因不可抗力等造成動工開發遲延的除外。
第二十二條市建設行政主管部門應當采取措施，組織指導開發企業和設計、施工單位使用新技術、新設備和新材料，不斷提高開發項目的建設質量。
房地產開發企業開發建設的房地產項目，必須符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業對其開發建設的房地產承擔質量責任。
第二十三條房地產開發項目經驗收合格后，方可交付使用；經驗收不合格的，房地產開發企業不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向市建設行政主管部門提出驗收申請。市建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位進行綜合驗收。
第二十四條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本辦法第二十三條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
第二十五條參加房地產開發項目驗收的單位和個人，必須對其出具的鑒定意見和竣工驗收結論負責。
第二十六條房地產開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送市建設行政主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十七條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；
（三）法律、法規規定的其他條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第二十八條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按規定報市政府或上級政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產報批時，市政府或上級政府批準其可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。
購買在城市規劃區內集體所有土地上開發建設的商品房的，其買賣行為無效，市房地產管理部門不予辦理權屬登記。
第二十九條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到市建設行政主管部門和房地產管理部門備案。
受讓人進行房地產開發的應當具備房地產開發資格。
第三十條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第三十一條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證、房地產開發經營權證明和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第三十二條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列資料：
（一）本辦法第三十一條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案；
（六）法律、法規規定的其他材料。
房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。
第三十三條房地產管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第三十四條房地產開發企業向境外預售、銷售商品房的，應當同時提交允許向境外預售、銷售的批準文件。
第三十五條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售證明的文號。
第三十六條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市房地產管理和國土部門備案。
第三十七條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第三十八條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。
第三十九條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
第四十條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，到市國土部門和房地產管理部門辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第四十一條違反本辦法規定，未取得資質證書從事房地產開發經營或者房地產開發企業超過其資質等級承擔房地產開發項目的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第四十二條違反本辦法規定，未取得開發經營權證明，擅自進行房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止開發經營活動，沒收違法所得，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。
第四十三條違反本辦法規定，在城市規劃區集體所有土地上從事房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以違法所得一倍的罰款。
第四十四條違反本辦法規定，未經批準擅自變更規劃設計和項目性質的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以5萬元以上10萬元以下的罰款。
第四十五條違反本辦法規定，開發項目未經綜合驗收或經驗收不合格即交付使用的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。
第四十六條違反本辦法規定，開發企業將開發項目轉讓給其它開發企業未辦理開發者變更手續的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期補辦手續，對轉讓人和受讓人分別處以5萬元以上10萬元以下的罰款。
第四十七條違反本辦法規定，擅自預售商品房的，由市房地產管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取預付款的1%以下的罰款。
關鍵詞：房地產開發，服務供應鏈，模型構建
1、引言
在“服務型經濟”的蓬勃發展全球產業結構大背景下，傳統產業結構逐步調整。在供應鏈研究領域，對于產品供應鏈的研究已較為成熟，涉及服務供應鏈方面則相對較少。由于與制造業運作模式不同，服務業需構建新的供應鏈模式來提高其整體競爭力。無論從實際需求還是理論發展的角度看，對供應鏈的研究重心從產品供應鏈轉移到服務供應鏈將成為必然趨勢。
房地產業是我國國民經濟的重要支撐，它的發展對我國經濟決策有巨大影響力。近年來，國內外資本大量流入房地產市場，同時國家也加大了對房地產業調控力度，這都加劇了房地產企業之間的競爭。在市場需求方面，客戶對房地產的需求呈現出多元化，對房地產的質量要求提高，這也是房地產企業所面臨的挑戰。提高企業在激烈的競爭中的生存能力是至關重要的。房地產企業可以運用先進的開發模式，引入科學的管理理念，從而提高市場競爭力，突破局限自身發展的阻礙。本文將對房地產開發過程從服務供應鏈的角度進行研究，構建房地產開發服務供應鏈管理模式，并對其內涵、結構模型進行初步的探討。
2、服務供應鏈的界定
在20世紀末，供應鏈領域出現對服務供應鏈的相關研究，但目前仍處于不成熟階段，服務供應鏈的相關定義也尚未形成統一。根據國內外關于服務供應鏈的研究，可以把服務供應鏈的涵義概括為以下幾類：
第一種觀點認為，服務供應鏈是指服務行業中的不同服務生產主體之間的關系。Edward G. 等學者提出服務供應鏈是服務行業的供應鏈，認為服務供應鏈的行為不同于產品供應鏈[1]。
第二種觀點認為，服務供應鏈是在服務行業應用產品供應鏈的思想管理有形產品。Jack， Richard等在醫院健康護理方面通過采用供應鏈管理中的藥品庫存管理和信息集成的思想，提高服務的綜合績效[2-3]。金立印在其文章中認為在服務市場競爭日趨激烈的背景下，服務性企業有必要采取在制造業中發揮著重要作用的供應鏈管理模式來提高預測服務需求的能力，高質量、低成本、快速高效地對應不同顧客的不同需求，以獲得持久性競爭優勢[4]。
第三種觀點認為，服務供應鏈是產品服務化過程中發生的一些先后服務活動，其本質的是基于產品服務化角度來定義的。Dirk和Steve等學者認為服務供應鏈是產品服務化過程中產品售后服務支持所涉及的服務計劃、分配資源、配送和回收、分解、修理恢復等管理活動[5]。
第四種觀點，Ellram 提出服務供應鏈是在專業服務中從最早的供應商到最后的客戶中發生的信息管理、流程管理、能力管理、服務績效和資金管理[6]。而我國的更多學者將服務供應鏈與行業特性相結合進行的研究，能夠起到指導相關行業實踐的作用。這些研究主要集中在物業、醫療保健、旅游和物流服務等行業。
基于上述文獻中關于服務供應鏈的相關界定，作者認同第四種觀點。不同的行業有著各自行業的特殊性，需針對其個性來進行服務供應鏈的研究，使得研究成果的實用性更強。本文主要根據第四種觀點對房地產開發服務供應鏈展開討論。
3、房地產開發服務供應鏈
3.1涵義
房地產開發服務供應鏈，是指以房地產開發企業為核心，顧客的需求為出發點，將服務分配予相應的供應商，并通過對資金流、信息流、服務流和物流的控制，將服務流程管理、能力管理、客戶關系管理和服務績效管理集成的網鏈結構模式。
房地產業是以房屋建筑為生產對象的物質生產部門，同時也是為客戶提供房地產相關服務的部門。在整個房地產開發建設的過程中存在一條主要的供應鏈條：材料設備供應商 承包商 房地產開發商 最終客戶，這是一個相互關聯的鏈條。從房地產項目立項到竣工，售出的整個過程中都是以開發商為核心，房地產開發企業是一個“總集成商”，從項目策劃、設計、承建、監理、到最后的銷售和后期物業維護，這些環節中所涉及的單位都可看作房地產開發企業的服務供應商。
房地產開發過程所涉及的主體眾多，這就決定了房地產開發的服務供應鏈的多層次性。服務主體之間的結構關系如圖1：
圖1 房地產服務主體之間的結構關系
3.2 房地產開發服務供應鏈的結構模型
房地產項目的開發程序復雜，涉及主體眾多。只有有一個良好的結構模型，才能保證服務供應鏈中各個服務主體之間密切協作，使供應鏈模型正常運轉，能夠在低成本和高質量之間尋求到平衡點，最終達到供應鏈整體利益的最大化。
房地產項目開發主要包括以下流程：房地產開發商首先通過市場調研，對項目進行可行性研究，了解客戶的需求；然后對項目立項，按功能對項目進行分工：由銀行或金融投資機構為項目提供資金的服務；策劃、設計公司對項目提供項目規劃和設計的服務；監理、造價公司提供監管和咨詢服務；承包商提供項目的生產服務；銷售公司則為項目提品推廣和銷售等服務；物業公司為項目提供后期維修等物業服務。房地產開發商是總集成商，在這服務過程中，對資金、信息、物流、服務等進行總的協調控制，對服務的流程、質量等進行監督管理，最終為客戶提品服務，滿足客戶的需求。
房地產開發服務供應鏈結構模型，如圖2所示：
物流、服務流
資金流、信息流
流程管理、能力管理、客戶關系管理、績效管理
圖2 房地產開發服務供應鏈結構模型
房地產開發服務供應鏈，以滿足顧客需求為目的，以服務為載體，以間接服務供應商、直接服務供應商、整合服務集成商的房地產開發企業和客戶為主體，包括流程管理、能力管理、客戶關系管理和績效管理等主要活動，融合了物流、資金流和信息流的服務供應鏈。
房地產開發服務供應鏈中最顯著的特點是要通過服務外包的形式選擇合適的服務供應商提供服務。這就意味著整個服務供應鏈更加依賴于信息的流動和共享，服務集成商應更加注重對信息流的管理，避免企業之間形成信息孤島。在該模型中房地產開發企業是一個服務集成平臺，它是整條服務供應鏈的核心，開發企業通過對市場的調查，預測客戶的需求，掌握市場需求的變動和更新，不斷尋求新的價值增長點。并通過對服務供應商績效評估與管理，與供應商建立長期的戰略合作伙伴關系，整合各服務供應商的資源，在基于實體產品和基本服務的基礎上，以較低的成本創造出更大的價值，最終達到滿足客戶需求的目標，從而構成以服務為節點的實體和信息流通的網絡。同時，由于房地產業的特殊性，資金流的控制在整個供應鏈中尤為重要，在房地產開發過程中，各個環節都需要大量的資金，對資金的有效利用與控制是房地產開發企業的核心任務。
3.3 意義
與一般企業不同的是，房地產開發企業主要通過外部企業作為載體完成服務，實現價值，載體協同作用時，創造的價值更大。房地產開發企業之間的競爭主要是供應鏈的競爭，如何優化服務供應鏈，是房地產開發商所關注的重點。單純地依靠外部企業進行競爭，會使得房地產開發企業失去核心競爭力，因此房地產開發企業要在市場競爭具有持續性的優勢，就必須對外部服務體系進行管理，優化自身的服務供應鏈。
3.3.1 提高開發商對市場的反映
以房地產開發商為核心的房地產開發服務供應鏈中，開發商是一個總的集成商，能夠增進其他服務系統中的企業之間的交流，加快信息的處理和傳遞，提高信息的準確性，并能夠及時了解到市場需求的變化、房地產建設的最新技術和材料、尋找項目資金來源和合適合作伙伴，有利于提高企業對市場的反映速度，提高企業決策的準確性。
3.3.2 有利于開發商提高企業核心競爭力
選擇富有核心優勢的環節進行運作是企業在資本市場暗潮中規避風險的重要戰略決策，而剩余環節的業務有選擇地外包給其他企業，達到各環節最佳能力的組合，形成房地產品整體的競爭優勢，并能夠有效地提高產品質量、服務水平，降低產品價格。
3.3.3 有助于提高行業水平
在房地產項目的建設過程中，涉及到多方企業間的合作，要保證工程順利進行，企業間必須保持良好的信息溝通。尤其是開發商、設計院與承包商三者之間，信息溝通不暢會影響工程進度和質量。房地產開發服務供應鏈是一個服務網鏈，其中各個企業之間的信息都能夠得到有效溝通，房地產開發商處于核心地位，它的職責是要保證各環節之間的信息的暢通性與準確性。同時，信息的公開性和透明性，有助于開發商監督工程質量和服務水平，從而提高房地產行業的產品質量和服務水平。
4、結 論
結合服務供應鏈研究現狀，本文對房地產開發服務供應鏈進行了定義和結構分析。架設網鏈結構的房地產開發服務供應鏈模式，地產企業作為整個架構的核心依托開發商將服務項目分類逐級分包給其他企業的同時對項目進行一系列的管理，共同完成服務項目，滿足客戶需求。房地產開發服務供應鏈模型的構建有利于提升開發商的管理素質和整個行業產品和服務質量。但是，本文只是粗略地對房地產開發服務供應鏈進行了分析，還存在著很多的不足，有待改進和完善。
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【關鍵詞】項目融資；商業房地產開發；房地產企業
商業房地產（Commercial real estate）是房地產業的一個重要組成部分，廣義上來說，可以一般包括辦公寫字樓、工業廠房、步行街和店鋪等。近年來，隨著房地產政策的調整與城市綜合體的發展，商業房地產逐漸進入黃金發展期，成為房地產企業的利潤增長點。據《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，國內排名前20名的開發商，如萬科、保利、金地等均已進入商業房地產領域。可見，商業房地產十分具有吸引力，房地產企業開發的熱情十分高漲。[1]
然而，受限于國內金融資本市場的發展，商業房地產開發的資金來源渠道單一、金額有限、融資成本較高；而且傳統的融資方式存在許多不足，不適合商業房地產開發的投融資。作為國際金融市場上推出的一種新型融資方式，[2]項目融資（Project Financing）近幾年已經逐步進入中國商業房地產開發的視野，并在實踐中取得了良好的效果。因此，項目融資與商業房地產兩者的結合是一個值得深入探討的重要課題。
一、我國商業房地產開發中面臨融資難問題與傳統融資方式存在的不足
（1）商業房地產開發的融資需求巨大，融資難度高
有別于住宅房地產開發，商業房地產開發具有所需資金規模大、投資回收周期長、開發模式復雜、投融資結構復雜等特點。[3]整體而言，房地產業是資金密集型產業，而其中的商業房地產開發對資金的渴求程度更甚。商業房地產開發涉及購置土地、項目開發和建設，以及后期的銷售、運營和管理等各個環節，每一個環節都需要雄厚的資金實力作后盾。此外，商業房地產項目往往采取“只租不售”、“租多售少”的經營模式，因此，項目完工之后，開發商要想回籠資金、受賄成本至少需要5-10年的漫長時期。種種因素決定，與住宅房地產相比，商業房地產項目的融資難度更高。
（2）商業房地產開發的傳統融資方式存在的不足
商業房地產開發離不開來自銀行等金融機構的資金支持，學理上一般將企業融資分成內部融資與外部融資，前者主要是企業自身積累的資金；后者包括銀行貸款、發行股票債券等。實踐中，我國商業房地產開發的傳統融資方式，主要包括銀行貸款、房地產信托資金、房地產開發企業上市的股權融資與債券融資以及民間借貸等多種方式。但是，這幾種方式運用于商業房地產的開發均存在一些不足。
首先，銀行貸款一直在房地產企業貸款中具有舉足輕重的作用，[4]然而，受宏觀調控政策的影響，銀行收緊銀根，居民購房貸款和企業開發貸款額繼續呈現下滑態勢，銀行貸款形勢嚴峻。其次，對于絕大多數商業房地產開發企業而言，上市融資、債券融資的難度較大、門檻過高；據統計顯示，國內三萬多家房地產企業中，上市的企業僅有百余家。[5]近年來房地產信托融資（Real Estate Investment Trust，REITS）受到非常多的關注，但是受政策調整和銀監會等監管部門嚴控的影響，房地產信托業務越收越緊，已經呈明顯降溫態勢。2011年，四家信托公司的房地產信托業務被叫停。至于民間借貸，對于商業房地產開發而言，一方面額度有限，杯水車薪，另一方面借貸成本較高、風險比較高。總之，商業房地產開發的傳統融資方式存在許多不足，難以滿足商業房地產開發對資金的需求。
二、項目融資的主要內容與特點
項目融資（Project Financing）首先出現于二十世紀三十年的美國油田、煤炭等礦產資源的項目開發中，后來逐漸成為國際金融界爭相推崇的融資方式，并逐步應用于鐵路、公路等大型基礎設施建設以及大型商業房地產開發過程中。美國銀行家彼得·內維特（Peter Nevit）指出，項目融資“是為一個特定經濟體所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經濟實體的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經濟實體的資產作為貸款的安全保障。”[6]通俗地講，項目融資的核心內容是：以項目開發為載體，項目的承辦人成立項目公司，以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物一種新型融資模式。具體而言，與傳統的銀行信貸、債券融資等方式相比較，項目融資具有以下幾個特點。
（1）項目融資以項目開發為融資的載體和導向
顧名思義，項目融資是以項目為融資的載體和導向。銀行等項目資金提供者主要關注的是該項目未來的現金收益和項目的資產，而非項目發起人（例如房地產開發商）的資信和還款能力。一般而言，項目融資需要專門設立項目公司（Project Company），以項目公司作為融資的借款人和還款人，項目公司作為法人，以其項目經營收入為還款來源，并以項目公司的資產作為貸款抵押物。總之，項目融資的一大特點在于：融資的全過程都圍繞項目開發、項目公司來開展。
（2）項目融資能幫助房地產企業實現資產負債表外融資
一般而言，貸款將以企業的資產負債形式呈現，因此，銀行貸款、民間借貸等方式將直接影響貸款企業今后的融資能力和融資難度。項目融資則有所不同。項目融資具有風險共同分擔的特點，資金提供者對債務的追索僅限于項目公司抵押的資產以及未來現金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進入投資者資產負債表中的貸款形式，即實現表外融資。[7]可見，項目融資能夠大大提高項目發起人、投資者等相關主體的資金使用效率。
（3）項目融資具有有限追索或無追索的特點
項目融資以項目公司為借款和還款主體，同時也僅以項目公司本身的資產、現金流為還款的來源。因此，無論項目出現什么問題，資金提供者只能以項目公司為限行使追索權。“無追索”是有限追索的極端，在實踐中，一般很少出現。這實際上就保護了項目發起人與廣大投資者（如房地產開發商）的利益，而資金提供者（如銀行等金融機構）的風險就比較大。因此，為了降低資金提供者的風險，一般而言，項目融資的主體還包括作為第三方的“擔保人”，擔保人將以提供的擔保金額為限，承擔項目債務責任。
三、商業房地產開發的項目融資的幾種模式
自產生以來，項目融資的應用范圍逐步擴大，從原先的礦產資源的開發、基礎設施的建設，到目前商業商地產開發等領域，逐步走向大型化、國際化、技術化。[8]商業房地產項目的開發建設往往意味著大規模資金的投入，沒有多元化的融資渠道、卓有成效的融資手段，面對商業房地產如火如荼地發展，房地產開發商也只能“望洋興嘆”。項目融資具有的有限追索、以項目為載體和表外融資等特點，使得其十分適合應用于商業房地產開發過程中的融資。本文結合商業房地產開發的特點，論述商業房地產開發過程中運用項目融資的幾種主要模式。
（1）商業房地產開發的訂單式開發/融資模式
訂單式商業地產模式是我國大連萬達集團在開發商業房地產過程中，借鑒項目融資的思想，在實踐中創造性地形成的商業房地產融資模式。[9]筆者認為，這種模式是西方先進項目融資思想與我國本土實踐相結合的優秀產物，值得我國的商業房地產開發商重視和學習。
圖1 商業房地產開發的訂單式開發
/融資模式示意圖
如圖1所示，萬達集團在開發“萬達廣場”等商業地產的過程中，先于有意向的企業簽訂聯合協議，約定商業房地產的設計、功能等；同時，共同參與商業房地產的開發和建設；在這個過程中，合作企業（如沃爾瑪等）向萬達房地產開發商提供了相當于長期租約的擔保。這種模式當然贏得商業銀行的資金支持，融資難度大大降低。
（2）商業房地產開發的投資者直接安排的融資模式
“以項目為載體”是項目融資模式的主要特點之一，如果項目的投資者直接安排項目的融資，并且直接承擔起融資安排中相應的責任，那么這種融資模式就被稱之為“投資者直接安排”的融資模式。在商業房地產開發領域，由于投資者直接安排的融資模式，要求投資者，也就是商業房地產的開發商，必須有較雄厚的資金實力、較好的資信。[10]例如，國內的萬達集團、萬科集團和SOHO中國等規模較大、與銀行建立有良好的合作關系的大型商業房地產企業。
（3）商業房地產開發的項目公司安排的融資模式
項目公司安排的融資模式是比較符合項目融資的核心內容的，顧名思義，其主要運作機制是：由項目發起人（開發商）和項目的所有投資者，共同投資，組建一個具有獨立法人資格的項目公司，該公司與開發商及其他投資者并沒有直接的聯系；[11]項目公司的使命在于，以它的名義經營和開發項目、進行融資等活動。也就是說，通過商業房地產項目的開發，項目投資者聚集起來，并建立聯系，從而成功為項目實現融資目的，保障商業房地產項目的順利開發、建設。
（4）商業房地產開發的以承購合同為基礎的融資模式
圖2 商業房地產開發的以承購合同為
基礎的融資模式示意圖[12]
如圖2所示，這一模式主要有三個參與主體：開發商、承購合同簽訂者（也就是第三方），融資方（資金提供者）。這一項目融資模式的優勢在于其是以承購合同為融資的前提和保障。基于承包合同的項目開發，融資方式將更加相信項目開發未來能夠取得成功，并能獲得較好的收益。而與開發商簽訂購房合同的第三方也對項目開發的前景十分看好。因此，這一模式十分符合項目融資的精髓：無論是項目發起方、融資方還是擔保方等第三方，均十分相信項目未來的營收能力和前景。這正是項目融資的信任基礎。
四、商業房地產開發進行項目融資的幾個關鍵點
解決融資問題是商業房地產開發迫在眉睫的關鍵要務，我國房地產企業必須提升融資能力，創新融資方式，才能突破限制企業發展的資金瓶頸，順利實現商業房地產的開發。項目融資的有限追索權、以項目為導向、實現表外融資等特點，對于商業房地產開發商而言，是十分有利的，因為這無形中降低了貸款方，商業房地產開發商的融資風險。當然，商業房地產開發的項目融資并非能輕而易舉地實現，開放商必須抓住主要關鍵點，力圖掃清障礙，才能實現商業房地產開發與項目融資的完美融合。
（1）商業房地產開發商必須著力提升項目管理的能力
項目融資是以項目公司為載體和導向進行的融資方式，由于項目發起人只需要前期的資金投入，開發和后期均需要資金提供者的資金支持。這無疑加大了資金提供者的風險，[13]降低其融資意愿。因此，為了減少投資方的疑慮、提升融資的信心和意愿，商業房地產開發商不僅應該提供一個合理的、可行的項目開發計劃，更應該在項目開發、建設和后期運營管理中，展現出優秀的項目管理的能力，并逐步提升自己的項目管理的能力。這是商業房地產開發的項目融資得以實現的首要前提。
（2）商業房地產開發商應充分挖掘并發揮項目融資的優勢
首先，在商業房地產開發的項目融資結構中，開發商應在提升自身實力的前提下，努力展現項目的市場前景，從而贏得銀行等金融機構對項目開發的信息和良好評價，進而實現項目融資的有限追索。其次，商業房地產開發的項目融資必須完善項目的風險和利益的分擔機制。另外，資產債務表外融資是項目融資的優勢之一，開發商在保障項目前期投入的基礎上，可以盡可能提升資金使用效率，從而實現更大的經濟效益。
（3）商業房地產開發商要提升項目融資風險管理的能力
項目融資雖然具有分散項目開發風險的特點，但是，由于項目管理、實施和外部環境等多方面因素的影響，商業房地產項目融資過程中往往會遇到諸多風險，例如，政治法律風險、項目管理方面的風險、項目本身的風險等。[14]因此，我國商業房地產開發商應該提升項目風險管理的意識，積極作為，準確識別項目的主要風險來源及其成因，分析并評價風險的具體內容，以及自身可以接受的水平；同時，提升項目融資風險的管理能力，在商業房地產項目融資結構設計的過程中，做好預案，多管齊下，將融資與風險管理緊密結合起來。
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關鍵詞：房地產開發企業；財務管理；對策
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A
引言：
房地產行業近幾年發展極為迅速，逐漸成為影響國民經濟的產業。財務管理作為唯一的價值管理手段，是房地產企業管理工作中的核心。對房地產企業而言，財務管理是對企業生產經營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進行有效預測、規劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財務關系進行有效處理的經濟管理工作。
房地產開發企業財務管理的含義及特點
（一）房地產開發企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。
（二）房地產開發企業財務管理特點：房地產企業的開發項目投資額通常比較大，企業成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業生存與發展的重要生命線。在較長的開發周期當中，企業經營所需的資金可以說是點多面廣，因而資金籌集任務重、財務管理風險高成為房地產企業財務管理工作的基本特點。
二、房地產開發企業財務管理內容及任務
企業財務管理的內容是由企業資金運動過程決定，資金運動包括資金的取得、使用、耗費、收入和分配，即以價值形式反映企業對生產資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產成果的實現和分配。
房地產企業財務管理的內容
對開發企業資金籌集的管理
對開發企業開發成本及費用的管理
對開發企業資金投資運用的管理
對開發企業稅務籌劃的管理
對開發企業利潤分配的管理。
房地產開發企業財務管理任務
籌集、管理和用好資金，保證企業生產經營的需要，加速資金周轉，不斷提高資金運用的效能；
積極組合資金，開辟房地產經營市場，實現住宅商品化；
通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低經營成本，提高投資效益和經濟效益；
4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務成本，盡量最大限度地提高稅后利潤；
5、按照企業實際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業可持續發展提供強勁堅實的基礎。
三、房地產開發企業財務管理存在的問題
（一）資金管理體系不完善
房地產企業財務管理是一項系統性的工程，管理工作涉及到企業發展及投資項目建設的方方面面，部分地產企業雖然按照相關要求進行年度投資規劃的制定，卻并未對規劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規范約束性不足的影響，一些房地產開發企業內部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務管理無法對資金進行集中的管理與使用。
管理制度形式化
財務管理制度基本流于形式，無法發揮其應有的積極作用是多數企業財務管理工作中面臨的首要問題。多數地產開發企業財務管理對于收支的審批流程缺乏規范性，審批人員并未在制度授權的范圍之內開展審批工作，審批手續不完整的問題普遍存在；同時，房地產企業財務管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執行的實際標準相對混亂。可以說，財務管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。
審計監督力度不足
盡管多數房地產開發企業內部設有相應的審計監督部門，也制訂了必要的審計監督制度，但我認為通過企業內部審計，還有一個作用那就是通過對前一階段的總結、回顧，對經營業績作出客觀的評價，找出存在的問題并在下一階段中避免并解決這些問題。但基于各種因素的影響，審計工作對企業財務管理的監督作用無法得到切實發揮，企業審計監督部門對財務管理工作的監控力度嚴重不足。同時對企業未來的發展形成一定的制約，而加強對企業財務管理工作的優化與完善可謂勢在必行。
融資渠道單一
目前，我國絕大多數房地產開發企業的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發。但近年來，國家對于房地產市場的各項調控政策陸續出臺，而銀行對于房地產企業融資的監管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產開發行業的投入門檻可以說越來越高。而財務管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構成了直接的影響與威脅。
稅負居高不下
一直以來房地產開發都是高稅負的行業，企業在經營發展過程中所承擔的平均稅負要遠高于其他行業。但目前，企業財務管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因對現行稅法及相關會計政策缺乏深入且到位的理解，企業財務管理無法運用恰當的稅收籌劃手段來降低企業稅負，企業稅負居高不下，而這無形中加劇了企業財務及財務管理的負擔。
四、完善房地產開發企業財務管理措施
建立健全資金管理體系
房地產企業要對現有的資金管理體系進行完善與健全，根據企業發展現狀及市場環境進行全面預算的編制，在此基礎上將企業資金規劃目標進行有效分解，依據項目的開展進度制定出資金使用的整體規劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業資金進行有效使用；同時，企業還必須設置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業每一筆資金都可以得到規范的使用。
加強財務管理制度建設
房地產開發企業要對現行的財務管理制度進行加強，首先要對內部財務部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監督職能；對各項經濟業務的收支及審批程序等進行統一規范，并明確審批人員的職責、權限和義務；對費用開支的管理口徑進行標準化規定，根據不同的業務需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監督手段的融入來保證財務管理制度的有效落實。
加強投資項目中期的資金管理
在現今的房地產開發項目中，由于不良的資金管理而導致在建項目資金不足，后續資金跟不上的情況時有發生。這就要求房地產企業在開發過程中加強運作中的資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業要合理調撥、統籌安排、把資金分配搞好。房地產開發企業應建立以結算為中心形式的資金管理機構，起到統籌安排使用資金的作用。
建立完善內部控制制度
內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產開發企業經營戰略目標的實現，根據經營環境的變化，對房地產開發企業戰略制定、經營和管理過程中的風險進行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環節，房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資金借貸管理、擔保管理、資產管理、職務授權及人制度、信息系統安全管理、信息披露管理等多項專門管理制度進行規范、控制。
（五）加強外部監督、充分發揮外部監督的作用
在會計監督中單純強調會計監督是不夠的，必須強化對會計工作的外部監督，也就是加強政府監督和社會監督。我國審計、稅務、財政、物價等部門應當依照有關法律、行政法規規定的職責，對房地產開發企業的會計資料實施會計監督檢查。審計、稅務、財政、物價是代表政府利益的經濟監督部門。在執法中，應加大政府綜合力度，審計監督主要應放在對房地產開發企業的預算執行、計劃完成、財務收支情況及承擔國家投資項目的監督上；財政監督應當以房地產開發企業會計信息質量為主，對房地產開發企業的事業收入應監控其(收支兩條線)的落實執行情況；稅務監督是對房地產開發企業納稅人依法納稅情況的監督。審計、財政、稅務等部門應加強溝通，加大處罰力度，對違房地產開發企業法違紀的行為決不講情面，樹立政府整體形象的監督權威。
（六）強化房地產開發企業經營風險意識
加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。風險意識必須滲透到房地產開發企業各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部，一定要樹立風險觀念，每個經濟行為和經濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。
五、結束語
房地產開發具有高風險、高收益、投資期限長的特點。一個開發項目需要經過從策劃、設計、招標、施工到營銷等階段。財務管理作為現代房地產企業內部管理體系中的核心環節，對企業的經營、管理與發展都發揮著不可忽視的重要作用。企業要想在市場經濟中站穩腳跟、謀求發展，就必須加強財務管理理念，優化并完善順應適應市場經濟發展的現代企業財務管理體系。
參考文獻：
[1]李紅.房地產開發企業的全過程財務管理探討[J].中國總會計師.2010.01
