時間：2023-05-18 15:50:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇工程建筑市場調研，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.基于專業認識實習的建筑材料參觀認識。
由于我院《建筑材料》課程開設在第一學期，很多學生對建筑工程技術專業處于懵懂狀態，對建筑材料有很多錯誤的認識。例如，很多學生在學習《建筑材料》課程之前，都將“混凝土”和“砂漿”都稱為“水泥”，而事實上混凝土、砂漿和水泥是三種不同的材料，技術性質及其應用都有很大的差別。為了更加有效地開展本門課程的堂課教學工作，將建筑材料參觀認識環節融入專業認識實習，即建筑類專業專職教師帶領學生參觀施工現場和校園建筑物時，除給學生講解建筑結構、建筑構造、建筑施工工藝、建筑設備、施工組織及工程管理等內容外，盡可能多地給學生講解有關建筑材料的具體應用及其注意事項、工程中因材料問題常見的各種弊病及其解決方法，從而引導學生平時要多觀察、勤思考、善于發現和解決問題，做到學以致用，以提高學生的學習興趣。
2.以工程實際案例切入理論教學。
以施工現場實際工程案例作為切入點，使學生對這些問題產生極大的興趣，在學生對問題充滿各種想法和期待時，教師圍繞這些問題導入新課，再回到實際工程案例進行分析總結。例如，講解水泥的保管時，給出水泥不同程度受潮的圖片或實物，讓學生思考水泥受潮的原因，教師根據學生思考的結果再進行分析總結，讓學生了解水泥在保管時所需要注意的問題。講解混凝土和易性時，給出混凝土表面出現蜂窩麻面和流沙現象的圖片或相關施工視頻，先讓學生思考問題所在，教師再根據學生的回答進行分析，并引入混凝土和易性主要表現在流動性、黏聚性、保水性及影響混凝土和易性的因素，讓學生對混凝土和易性有一個更深刻的認識。通過介紹事故案例并輔以正確做法講解，從而培養學生分析問題、解決問題的能力，同時也體現了材料課程的重要性。
3.建材市場調研。
《建筑材料》課程是研究各種建筑材料的組成、構造、生產與加工方法、材料的技術性能、質量檢驗以及如何合理使用的學科，它內容龐雜且理論實踐性較強，可以說是通往專業課程的橋梁，也是決定學生專業面寬窄和工作適應性的關鍵因素。因此，《建筑材料》課程的學習至關重要。高職生的學習積極性不高，我院在建筑工程技術專業課程體系中設置了建材市場調研專周，旨在有效調動學生學習興趣，促進學生積極思考與實踐，注重學生職業能力發展的培養，為實踐教學改革開辟新的道路。
（1）建材市場調研內容。
建材市場調研實踐教學環節采用項目化教學來實施，按班級分組進行，6～8人一組，每組需完成兩個項目任務，具體如下：①項目任務一：認識一棟高層建筑主要土建用材料。要求學生一周內認識一棟高層建筑主要土建用材料，具體材料種類由教師規定，每種材料需拍出清晰照片，并對材料的特點、性能、價格、品牌與用途等進行描述，并最終以調研報告和PPT的形式呈現；②項目任務二：認識一套90平方米的住宅裝飾裝修用材料。要求學生在一周內認識一套90平方米的住宅裝飾裝修用材料，具體材料種類由教師給定，每種材料需拍出清晰照片，并對各材料的特點、價格、用途等進行描述，最后以小組形成調研報告并用PPT在全班展示。
（2）考核辦法。
建材市場調研成績包括過程考核、調研報告和成果匯報三項，分值比例分別為30%、40%、30%。其中過程性考核主要為每天晚上指導教師晚點到對學生當天任務完成情況的評價；調研報告主要為調研任務及總結完成情況；成果匯報要求每組學生根據調查過程、形成成果、主要感受等制作PPT，匯報時間控制在6～10分鐘內，根據每組匯報的實際情況教師進行現場打分。
4.開展實驗教學。
在實際工程中對于材料的檢測主要是在施工現場取樣后交送專門檢測機構。因此，學生要勝任施工現場的工作，不僅需要具備能在現場正確對材料進行取樣的能力，還要具備對檢測機構送來的檢測結果有一定的分析和處理能力，故建筑材料實驗教學顯得尤為重要。但需要注意的是：在設置實驗項目時不能盲目，要注重目的性，有針對性地開展實驗，讓每個學生都能學到東西，并學以致用。目前我院開設的建筑材料實驗項目有水泥性能檢驗、混凝土性能檢驗、砂漿性能檢驗、骨料性能檢驗及鋼筋力學性能檢驗。實驗過程中以小組為單位，突出“以學生自主學習為主，教師集中輔導為輔”的教學方式，激勵每位學生積極自學，培養獨立思考的能力和團隊精神，增加學習和鍛煉的機會，提高動手能力。
二、結語
Abstract： As the world's attention on building energy efficiency is increasing. Green housing has become a prevailing concept that China has gradually put into practice. Starting from the connotation and extension of green housing， the article took Nanjing as an example， launched specific market research for different groups of people in order to find out the current situation of the green housing market in Nanjing through data processing and analysis. Then the article did typical case study according to value engineering theory to find out the existing problems in the promotion of green housing and gave feasible advice about developing strategies for developers.
關鍵詞： 綠色住宅；市場調研；開發戰略
Key words： green housing；market research；developing strategy
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）22-0001-04
0 引言
2013年1月，發改委和住房與城鄉建設部了《綠色建筑行動方案》[1]，明確了推廣綠色建筑的重要意義和重點任務，各地開始如火如荼地開展綠色節能建筑的推廣工作。我國建筑節能工作的研究和推廣雖然起步較晚，但是發展速度還是比較可觀的。短短幾年內，節能維護結構、水源地源熱泵系統、太陽能規模化系統以及能量管理和節能診斷系統等關鍵性技術已經在新建的項目中實現了廣泛的應用。作為綠色建筑的重要組成部分之一，綠色住宅因為其在全壽命周期內能最大限度地保護環境、節約資源，為人們提供健康、舒適和高效的使用空間而受到南京市廣大購房者的青睞，為順應市場需求，許多開發商爭相開發新型樓盤。在這樣的大環境下，行業競爭日趨同質化，想要避免同行業內其他企業的競爭，房地產開發企業必須通過市場調研，在透徹了解市場情況的基礎上制定相應的市場開發戰略。
1 綠色住宅的發展背景
1.1 綠色住宅的內涵與外延 綠色住宅與一般住宅相比，其主要的不同之處在于：一般住宅隨著建筑設計的標準化、生產用材的產業化，形式的一律化、單調化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而綠色住宅更為注重人與自然環境的和諧共生和居住者的舒適健康，秉承著健康環保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，隨著氣候地貌、自然資源和地方風俗等地域差異、文化差異而使建筑呈現出各具特色的風貌。
綠色住宅涵蓋了建筑規劃、設計、建造及改造、材料生產、運輸及回收再利用等所有與建筑活動相關的環節；涉及到建設單位、勘測設計單位、施工單位、監理單位、建筑產品研發企業和有關政府管理部門。狹義而言，綠色住宅是在其設計、建造以及使用過程中節能、節水、節地、節材的環保型住宅。廣義而言，綠色住宅是人類與自然環境協同發展、和諧共進，并能使人類可持續發展的文化。它包括持續農業、生態工程、綠色企業，也包括了有綠色象征意義的生態意識、生態哲學、環境美學、生態藝術、生態旅游以及生態倫理學、生態教育等諸多方面。
由于中國經濟在近些年間的持續高速發展，我國房地產行業也同樣面臨著產業結構的整合、升級和優化，同時，建筑與設計也逐漸呈現出專業化和高科技化的趨勢。與過去的建筑物相比，現代城市建筑對于溫控和通風的需求顯得更為突出，同時，對其運行成本、環保指標、用戶感受和與建筑外觀的結合等方面都提出了更高的要求[2]。在這樣的背景下，我國建筑的能源結構調整和技術革新都有著超乎想象的進展。因此，大范圍推廣能夠達到節能環保效果的綠色建筑已經成為大勢所趨。對于房地產開發商來說，只有不斷了解技術前沿信息，關注被成功由理論轉化為實踐的最新技術，把客戶需求與前沿技術結合起來，才能在新的歷史機遇面前，獲得更高的收益。
1.2 綠色住宅的綜合評估體系 近十余年來，綠色建筑的概念從理念到實踐，正在不斷完善。發達國家制定了多個綠色建筑評估體系，通過具體和可操作的指標體系，為可持續發展建筑賦予了明晰的概念界定。
英國BREEAM評估法是最早的綠色建筑評估系統[3]。20世紀90年代初，英國建筑研究所對多種建筑類別公布了五種適用評估版本。BREEAM評估法主要根據地球環境和資源利用、當地環境和室內環境三個方面進行評估。該評估法在英國并非義務，但卻頗受業界關心。
美國綠色建筑協會所倡導的LEED評估法是如今運用最廣泛的綠色建筑評估體系[3]。這個評估體系于1996年正式執行，共包括了69個綠色性能指標，其中7個指標是必要選擇，62個是自行選擇。涉及當地環境、節水效益、能源與大氣、材料和資源、室內環境等多個領域。對這些選項進行計分后，獲26分即可獲得LEED認證，52分以上可獲得最高等級鉑金認證。
而我國的“綠色建筑評價標識”，一方面是政府組織行為，即由住房和城鄉建設部及其地方建設主管部門開展的強制性評價；另一方面是社會組織行為，即自愿參與的非強制性評價。我國政府結合中國能源狀況的國情，提出綠色建筑的核心是“四節一環?！?，即節能、節地、節水、節材和保護環境，具體來講就是發展節能省地型住宅和綠色建筑。
我國在綠色建筑的發展上起步較晚，2005年，我國首次頒布已編制5年之久的《中國綠色建筑導則》，同年舉辦了“首屆國際智能與綠色建筑研討會”，并在會上頒布了《綠色建筑評價標準》[4]。同時，公眾對建設部正在研究制定的《建筑節能管理條例》在推進綠色建筑發展方面也寄予了厚望，而《綠色生態住宅小區建設要點與技術導則》、《國家康居示范工程建設技術要點》、《中國生態住宅技術評估手冊》、《綠色奧運建筑評估體系》等作為綠色建筑評價體系中的重要組成部分，也是我國綠色建筑的發展過程中的起重要指導書。目前，在我國綠色建筑標準體系中，應用較多的還是2006年出臺的《綠色建筑評價標準》GB 50378-2006。
1.3 推廣綠色住宅的必要性 隨著全世界經濟的發展，各國建筑能耗都在逐漸上升，逐漸成為一個國家總能耗的重要組成部分。表1顯示了世界上主要國家建筑能耗占其總能耗的比例[5]。從中可以看出，發達國家建筑使用能耗占總能耗的30%～40%，這個比例是相當可觀的。
隨著我國經濟的不斷發展，建筑能耗占我國能源消耗量的比例也逐年上升。根據相關統計顯示，我國現有建筑的總面積高達400億平方米，每年新增的建筑面積約為19億平方米，照這樣的增長速度，預計到2020年我國還將新增建筑面積約200億平方米。建筑業的大量用地，使得在建筑在建造和使用過程中消耗的能源總量占到社會總能耗的近30%，加之建材的生產能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社會總能耗的比例高達46.7%。而當前，我國正處于工業化和城鎮化快速發展的重要階段，面臨經濟發展的巨大壓力。要爭取在未來15年內保持年均7%以上的GDP增長，將面臨資源約束和環境惡化帶來的巨大挑戰。因此，建筑節能尤其是綠色住宅的推廣迫在眉睫。
2 南京市綠色住宅市場調研
為更好地引導江蘇省綠色建筑的健康發展，提高綠色建筑建設水平，江蘇省建設廳成立了“江蘇省綠色建筑評價標識管理辦公室”，辦事機構設在江蘇省住房和城鄉建設廳建筑節能與科研設計處。截至2011年，江蘇省已評出綠色建筑標識項目共32項，總面積524萬m2。其中住宅類項目22項，共441萬m2，包括保障性住房12項，共228萬m2。
2.1 市場分析 筆者為了了解購房者對綠色住宅的了解和接受程度以及業主的居住感受，分別對購房者和業主各發放了600份問卷。其中受訪的業主為南京朗詩國際街區、銀城東苑、鋒尚國際等多個綠色住宅小區的住戶。表2和表3顯示了目前使用中的綠色住宅業主的學歷和收入情況。
由以上兩表的結果可以看出，目前綠色住宅的受眾大多為高學歷高收入人群，因此開發商可以將這一人群作為客戶定位的重點，同時，受訪業主家庭月收入非常集中地處于10000-29999元這一區間，其中又以家庭月收入處于15000-19999元的業主占絕大多數，這也給綠色住宅的合理市場定價、客戶定位提供了一定的指導性意義。
受訪的購房者為筆者在南京市房產交易中心、各樓盤售樓處等地隨機抽取的人群。調查發現，有16.5%的受訪者完全不了解綠色住宅，接近七成的受訪者表示只是聽說過和初步了解，只有16%的少數購房者表示對綠色住宅的內涵很了解。圖1顯示了購房者對綠色住宅的了解方式。
由以上圖表的結果可以看出，對于大多數購房者而言，綠色住宅的概念并不陌生，但僅處于初步了解階段，還有相當一部分被訪者完全不了解綠色住宅。超過七成的受訪者對于樓盤的了解是通過朋友介紹的，這是綠色住宅住宅的一個突出特點。在住宅業利用平面媒體、電視、網絡媒體如此普遍的今天，對綠色住宅的了解停留在口口相傳階段，一方面凸顯了綠色住宅在宣傳推廣方面的力度有待加強，另一方面也反映了購房者在選房過程中，對于綠色住宅營銷傳統而常見的推廣媒介持信度不足。因此，對于開發商來說，現階段需要加強對綠色住宅概念的推廣和營銷。
2.2 案例分析 南京朗詩國際街區是朗詩在南京開發的第一個綠色住宅項目?；氐靥幠暇┦杏昊▍^板橋新城東北組團，東起規劃道路四號街，西至板橋大道，北起湖景路，南至八號路。
小區采用地源熱泵集中空調系統，利用土壤及開式冷卻塔作為冷熱源，采用4臺地源熱泵機組及2臺制冷機組為末端天棚輻射及新風系統提供冷熱量。新風系統夏季由熱泵機組+制冷機組提供7℃/12℃的冷凍水，冬季則由熱泵機組提供35℃/30℃的熱水；天棚輻射系統夏季由熱泵機組+制冷機組提供 18℃/20℃的冷凍水，冬季則由熱泵機組提供28℃/26℃的熱水。不同季節運行工況的轉換靠閥門的切換實現。兩臺開式冷卻塔則完全根據熱泵系統運行情況及地下溫度監測情況實時開啟，即在夏季運行時為地埋管系統放熱提供補充，以保證地下熱場平衡，避免冷熱堆積。
末端新風機組帶全熱回收，熱回收形式為轉輪熱回收。對住宅內的回風進行熱回收以預熱/預冷新風，從而降低機組自身的運行能耗。該項目實現了分戶獨立設置分集水器，滿足分戶計量和室內室溫調節。表4展示了該項目的增量成本和節能的相關數據。
從增量成本[6]的角度來看，該項目的綠色技術增量成本為324元/m2，超出了綠色建筑評價三星級標準的平均水平182元/m2。該項目的總投資額為74000萬元，綠色技術總增量成本為4114.3萬元，占總投資的5.56%，增量比例低于品牌推廣型建筑的平均水平15.9%，從這個角度來看該項目的成本合理。
從項目的增量成本效益來看，該項目的增量成本效益為733160元/年，按其設計使用年限70年計算，其增量成本效益總量為5132.1萬元，該項目的效益費用比為：
CE=SE/LCC=1.25
由此可見，該項目的效費比大于1，項目理論上可行，但是其投資增量的回收期約為56年，項目全生命周期內的經濟效益、環境效益和社會效益并不可觀。另一方面，該項目實際的使用壽命目前還無法確定，能否在后期運營過程中收回增量成本也不得而知。
根據相關標準，節能60%的情況下綠色住宅投資增量的回收期為7-8年，由此可以看出，雖然獲得了綠色住宅三星級評價標識，但是該項目的綠色住宅關鍵技術還是相當不成熟的，這也是南京市現有的綠色住宅項目普遍存在的問題之一。節能技術的落后使得綠色住宅的前期投資增量大大增加而后期運營成本減小不明顯，這就使得開發商不得不提高開盤價格以盡快實現投資的回收，而高昂的價格不僅限制了綠色住宅的購買人群，也阻礙了其進一步的推廣。因此，開發商在現階段降低綠色住宅開發成本的關鍵一步就是組建自己的研發團隊，引進先進的人才和技術，這對開發商的綜合實力提出了一定的挑戰。
3 市場開發中的戰略研究
根據市場調研得出目前南京市綠色住宅市場的SWOT分析如表5。
根據前述的市場調研和分析，筆者針對開發商提出其在市場開發過程中的產品差異化戰略。房地產企業開發的產品在質量、性能上明顯優于同類的企業或者產品的性能滿足了被競爭對手忽視的市場需求，從而形成產品的差異化，提高競爭力。對于綠色住宅的開發商來說，要形成產品的差異化而獲得競爭優勢，必須從產品本身和營銷手段兩個角度實現。
3.1 組建研發團隊，降低開發成本 根據前文的分析，目前南京市綠色住宅的技術落后是導致其成本增加的主要原因之一。因此開發組建自己的技術研發團隊，降低產品的成本從而獲得價格和品質方面的優勢，是其實現產品差異化的關鍵步驟。
綠色住宅的研發和設計，需要綜合運用當代建筑學、建筑技術科學、人工環境學、生態學及其它科學技術的成果，把住宅建造成一個小的生態系統，為居住者提供舒適、健康、環保、高效、美觀的居住環境。相對于一般住宅，綠色住宅的研發和設計對企業研發設計團隊提出了很高的要求。對于房地產產品而言，其差異化主要依賴于設計階段，因此，為了適應研發設計需求的變化，房地產開發企業必須重新塑造綠色住宅關鍵技術的研發能力，重構企業內部研發團隊，這是實施綠色住宅產品差異化戰略的必要保證。
綠色住宅的設計涉及了能源系統、水環境系統、綠化系統、廢棄物管理系統等九個領域，每個系統的專業性都比較強，如果僅僅依靠企業內部的研發團隊，不僅難度較大，還有可能大幅度增加研發成本。因此可以考慮從每個系統出發，尋找外部技術團隊建立合作關系，也可以在這樣的過程中逐漸提高企業自身的研發能力。但是這樣的外部系統各模塊之間相互關聯對企業的戰略管理能力提出了新的要求，如果沒有一個強有力的管理者，很容易因為其中一個環節出現問題而滿盤皆輸。
3.2 聚焦目標客戶，實現多樣化營銷 根據前述市場調研和分析，由于技術的革新沒辦法在短期內實現，目前南京地區綠色住宅市場的主要目標客戶群體為高學歷高收入人群，因此現階段實現產品的差異化可以繼續瞄準中高端住宅，定期進行市場調研，通過多種手段收集業主的反饋意見，不斷針對業主注重的方面著重進行新技術的研發和升級，作為企業的主打優勢，推出綠色系列樓盤，根據業主的反饋進行細節上的調整，對業主不甚滿意的地方在新的產品中加以改進，使業主看到項目技術的持續性和進步，實現產品的差異化。
同時，為了吸引更多潛在的購房者，開發商需要在營銷手段上多做一些文章。根據之前的市場調研，大部分購房者對綠色住宅全生命周期的綜合效益并不了解，因此開發商在宣傳上要注重綠色理念的營銷，而不僅僅是產品的營銷。讓購房者樹立綠色消費的理念，從而接納一定的價格差，也在無形中給自己的產品帶來了巨大的優勢。
4 結論
由于綠色住宅在南京乃至全國本身出于發展初期，很多開發商對它的認識不足導致制定戰略時出現了誤區，使得市場陷入同質化競爭的怪圈。本文從市場調研出發，根據調研的結論，結合具體案例提出了針對性的開發戰略。當然，企業的戰略實施和結構調整不是一朝一夕的事，需要一段時間的市場適應和融合，尤其在目前的政策導向下，需要房地產企業及時做出迎合市場發展的決策，希望本文能對有助于戰略南京市綠色住宅市場的房地產開發企業的戰略調整有一定的參考價值。
參考文獻：
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[3]W.L. Lee，J. Burnett. Benchmarking energy use assessment of HK-BEAM， BREEAM and LEED[J].Building and Environment， 2008，43（11）：1882-1891.
[4]程志軍，葉凌.綠色建筑技術應用分析及《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2006）修訂建議[J].建筑科學，2012，28（2）：1-7，22.DOI：10.3969/j.issn.1002-8528.2012.02.001.
關鍵詞：建筑工程項目；造價管理；高效措施
作為新時期背景下的建筑企業，要想在競爭日益激烈的市場環境中得以生存和發展，就必須在建設全程采取高效的管理措施，降低工程造價的同時提高工程質量，實現企業經濟最大化?；诖?，本人結合自身工作實踐，就如何加強保障性住房項目造價管理提出以下幾點淺見。
一、 概述建筑工程項目造價管理
工程項目造價的合理確定和有效控制是工程建設管理中的重要組成部分，全過程控制造價不僅僅在于控制項目投資不超過概算限額，更重要的在于合理安排使用人力、物力、財力節省工程造價，實現工程項目投資效益最大化。
二、工程項目造價管理的高效措施
工程項目全過程造價投資控制是動態、事先、主動的造價管理，它貫穿于項目決策、設計、實施、竣工等階段的建設全過程。因而做好建設全過程造價管理，就應在建設全程的始終有一套完善的工程造價管理體系予以支撐，并加強對建筑工程各階段的造價進行嚴格控制。將分以下幾個方面介紹：
（一）建筑工程項目決策階段造價管理的高效措施
項目決策階段很關鍵，它將影響工程造價大小，故必須在加強市場調研的同時著力提高決策人員的專業技術水平。
1、加強市場調研
決策階段是建筑工程項目的首要階段，必須加強市場調研，及時掌握市場動態變化和需求，盡可能地滿足市場和消費者的需要，注重相關資料的搜集與整理，建立健全資料存儲系統，并結合市場變化對資料進行不斷更新和升級，確保市場動態變化始終處于掌握之中，從而明確工程建設目標，提高決策的針對性，為最大化的節約資金奠定堅實的基礎。例如國家保障性住房就是經過市場調查，發現市場上樓價漲幅過快，樓價過高，導致一部分經濟困難的人群出現買不上房，甚至住不上房等問題而專門由國家建委下發紅頭文件，專門為此部分經濟困難的人而設計的住房保障項目。
2、著力提高決策人員的專業技術水平
建筑工程項目能否順利實施取決于決策水平的高低，作為建筑企業必須在日常工作中著力提高決策人員的專業技術水平，深入研究建筑工程項目建設決策，確保決策的科學合理性，確保工程順利進行，達到節約工程造價的目的，為整個工程項目造價管理的高效性奠定了堅實的基礎。保障性住房屬于民生工程，政府必須規劃設計好，項目立項報批概算的時候，一定要全面綜合考慮各種在項目中將產生的費用，完善整個項目的配套費用，避免立項后因決策錯誤而導致追加概算、規劃設計不合理等情況出現。
（二）建筑工程項目設計階段造價管理的高效措施
設計階段決定著工程造價的大小，故必須確保施工圖與施工方案設計的合理性。
1、確保施工圖設計的合理性
在建筑工程項目設計階段，施工圖設計的合理與否與整個工程進度、質量、造價等有著直接的關系。這就需要合理設計施工圖，確保設計的施工圖紙具有合理性和可行性，預防設計的合理圖紙在施工中卻無法應用的尷尬境地，與此同時，還應對設計方案進行招投標，擇優選取最佳的設計方案，確保工程建設的經濟合理性，從而在確保工程質量的同時又達到控制降低工程造價的目的。尤其保障性住房是為特殊人群而設計的，規劃配套設施都必須考慮到位。規劃時得考慮生活配套的交通、教育、醫療等，其次考慮房子格局，再次得考慮以后房子價格定位等問題。這些都得經過深入的市場調研后，有了圖紙、方案等初稿后經多方的會審后，擇優選取最佳的設計方案。
2、確保施工方案設計的合理性
在建筑工程項目設計階段，設計人員要確保施工圖設計及施工方案的合理性。加強流動資金、施工工藝以及物資供應的安排和管理，從而保證施工方案合理性，確保各項施工工序得到順利的實施，從而達到縮短工期和加強項目造價管理的目的。龍歸城保障房項目的混凝土試塊在全國保障性住房項目中是最早采用混凝土芯片植入技術的，它能夠對混凝土的質量進行追蹤及動態監管，確保工程質量。在加強了施工管理的同時，一個試塊芯片2、3元的價格，對整個項目的造價管理影響也不大，所以還是一個有效可繼續推行的施工技術之一。
（三）建筑工程項目實施階段造價管理的高效措施
實施階段是控制著工程造價的。建筑工程項目實施階段的造價管理工程與決策和設計階段的造價管理同樣重要，而且影響實施階段造價管理的因素較多，尤其造價人員的技術水平的高低將對工程有著決定性的影響。如果管理者經驗足，在項目實施前將工程常見的問題綜合考慮在招標文件中，比如施工界面劃分、三通一平的責任者等，做到項目一切盡在掌握中，能起減少施工糾紛、加快工期的作用?？蓮囊韵聨追矫鎻娀靸r人員的管理水平：
1、 加強造價人員管理與培訓
加造價工程師的管理與培訓力度，著力提高造價人員技術管理水平，確保有效地進行造價動態控制。技術方面多參加各類造價講座，學習招投標法，熟悉清單編制等；管理上可從登記好內部的各類臺賬，積極收集圖紙、變更，熟悉了解工地情況，加強內部交流學習等方面入手。
2、 落實工作責任心
工程竣工結算到最后有項目超概算的情況出現，這都是在監管過程混亂，缺乏責任心造成。設計變更原因屬施工方引起的，須由施工方承擔費用；屬設計方缺陷的要追究設計方責任。變更估算資料審核時，發現其對工期、造價影響較大，須及時發監理聯系單反映情況，根據合同規范提出意見，避免變更已實施才發現對工期及造價影響大。審核資料要端正工作態度，不受賄、索賄，落實獎罰體制。
3、 加強造價資料的收集與保管
收集、保管資料很多人都認為監理單位不用收集、保管，是屬于施工單位的責任，如果需要就找施工單位要。但是施工單位人員流動性較大，資料保管不善，容易導致變更、索賠、簽證審核，甚至工程竣工結算時才發現有些工作內容是做了，但是找不到支持材料。本人在審核某保障房項目簽證時發現，有不予簽證的工程量監理人員直接在簽證單上用筆劃掉，就沒有寫“0”，施工單位發現這一漏洞后，就在提交預算書中在復印件中擅改了工程量，費用審批時查原始資料發現這一問題，由此可見資料的收集與保管是很重要的。
（四）建筑工程項目竣工階段造價管理的高效措施
竣工階段是對項目進行最后的整理清算?？⒐るA段是工程建設的最后階段，參建人員容易松懈，對一些正在走程序、需要跟蹤解決的影響竣工結算的資料有所忽略，這將影響工程竣工結算時間。工程竣工驗收后，搞竣工圖，追資料，補變更等，涉及的工作實在太多了，所以不能松懈。故最后一階段需要更加用心地去管理，使其盡早具備結算的條件，早日完成竣工結算的工作。
【關鍵詞】準企業管理環境 建筑材料檢測 課程改革
【中圖分類號】G【文獻標識碼】A
【文章編號】0450-9889（2013）07C-
0056-02
一、課程改革背景
（一）當前中職建筑材料檢測課程教學體系中存在的主要問題
1.傳統的教學模式難以突破。一是教學主要以單向傳輸為主，課堂教學通常采取“教師講，學生聽，教師寫，學生記”的滿堂灌的教學模式。造成理論課時多、動手操作實踐訓練少，這種教學模式已不能適應應用型人才培養所提出的“厚基礎、寬口徑、強實踐”的要求。二是核心能力的培養雖然加大了校內實驗室、實訓中心模擬訓練的時間，但與企業實際操作還存在一定距離。面對中職生源變化及市場對該專業人才要求的提高，按傳統模式培養的畢業生離市場人才需求差距較大。學生還需在檢測行業同師傅跟班相當長的一段時間才能獨立從業，使得培養的人才技能不到位，素質不盡人意。從“傳授型教學”走向“學習工作化教學”的改革成為必然。
2.教學內容、教學方法缺乏實用性，課程內容與工作任務的相關性低。中職學校實踐教學通常是隨堂進行，實驗課依附在課程教學中，實驗僅單純為課程服務，缺乏專業相關崗位的實用性，無法提高學生的實際專業所要求的技術應用能力與綜合能力。
3.實訓配套無法滿足教學要求。在加強實踐性教學過程中，各職業學校都建設了一批相應的校內實訓基地、實訓中心或實訓室，但由于經費和場地因素，這些實訓場所的建設并沒有很好地“關照”項目教學的要求。實踐教學開展未能進行實質性的改革，實踐教學開展深度不夠，學生缺乏全面、系統、高質量的專業技能訓練。
4.專業教師缺乏一線工作經驗。現在許多中職學校引進的教師多為剛從學校畢業的大學生，雖有深厚的理論基礎，但是缺少一線工作的實踐經歷，不利于教授學生實踐技能。
5.教學考核評價體系缺乏全面性、科學性。在課程教學中，中職學校都各自建立了教學質量評價體系，但由于對教材特點、職校生的特點、可利用的教學環境及職業教育教學特點分析不夠，通常只采取“一卷”考核，評價方式單一，缺乏科學的多元化評價體系。學生的學習主動性、教學的質量都受到了極大影響。
（二）市場調研
我們對廣西數家檢測公司和開展土建工程檢測的企業進行了有計劃的調研工作。幾乎所有企業都希望學校的專業教學能注重實踐能力、新技術、新工藝的培養，盡量與崗位對接，畢業后就能頂崗工作或有一段短暫的工作適應期后就能適應崗位工作。
我們對在校的200多名建筑工程施工專業的學生進行了問卷調查，在回答來校學習的主要目的一項時，93%的學生選擇的是為提高自己的技能水平和就業競爭能力，以便畢業后能找到一份滿意的工作。因此，專業培養目標定位必須充分考慮到學生當前就業能力培養的需要，提高學生的就業競爭力。但又必須與職業培訓區別開來。中職學生除了要能上崗工作外，還應有較強的適應性和持續學習、提高的基礎。
因此，改革現有教學模式，創建準企業管理環境條件下中職建筑類專業建筑材料檢測課程教學模式，與企業聯手，校企合作共同開發基于工作過程導向的項目教學的課程體系，有利于將學生培養成市場需要的合格勞動者，使學生順利完成向準職業身份的轉換，縮短在企業工作中的適應期，減少企業人力資源培養的成本，提高用人單位的滿意度。
二、課程改革理念與方向
（一）明確課程教學人才培養目標
中職學生要想畢業就獲取工作崗位，就需要我們對現有的課程體系進行改革，把人才培養目標定位為必須充分考慮學生當前就業能力培養的需要，提高學生的首次就業競爭力。學生只有具備了這樣的競爭能力，才能夠有機會被企業錄用。在滿足“踏進門檻”的提前下，中職學生還應具有較強的適應性和持續學習、提高的專業發展能力，有機會謀求多元化的出路，達到“多崗遷移”。只有培養學生的第一次就業能力，才能去兼顧多次就業的需求。
經過市場調研和我校的多次論證，確定我校建筑材料檢測課程的教學目標為培養學生畢業后能盡快適應檢測等相關企業的“實驗員”崗位。本課程改革重在以“首崗適應”為原則，縮短學生在企業工作中的適應期，減少企業人力培養的成本。
（二）重構“學習與工作一致”的課程體系
打破單一的“教師講，學生聽，教師寫，學生記”課程體系，根據實際工作任務的要求，重構“學習與工作一致”的課程體系。借助校企合作平臺，把學生安排到實際企業環境中學習，教師與學生共同營造企業文化環境，創建職場化的準企業教學環境，將現有課程體系和企業行業需求相對接，教學內容與職業資格標準相對接，實現建筑材料檢測教學與企業“零距離”對接。
（三）優化教學內容
根據實際工作任務需要，本著“強化理論、重視應用”的原則，以職業崗位標準為主線，以培養專業技術嫻熟人才為目的，重新組織和設計教學內容。調研用人單位人才需求意向及崗前培訓內容等，進行信息處理、整合，打破以往章節“各自為王”的缺陷，重組并優化各教學環節的教學內容，開發“以項目為中心”的教材。
（四）轉變教學行為和模式，創新教學方法
改變傳統課堂教學“教師灌輸、學生被動接受”方式，形成“教師任務實施、學生主動學習”，融“教、學、做”一體的教學行為。提高學生的學習興趣，活躍課堂氣氛。采取項目教學法、情景模擬法、任務驅動教學法、角色扮演法、現場教學法，聘請企業相關人士參與教學環節。
（五）創建配套的教學環境
改善單一課堂教學環境，借助校企合作平臺，創建準企業管理的教學環境，實現學習領域與工作領域一致；學習過程與工作過程一致；學習任務與工作任務一致，做到學習環境與工作環境、校園文化與企業文化的雙向融合。
三、課程改革步驟
經過市場調研和多次論證，創建準企業管理環境條件下建筑材料檢測的課程改革，力求“三個一致，兩向融合”，以工作過程為課程內容的主線、以典型工作任務為載體、以課程教學與崗位標準對應為課程目標，突出技能培養，充分體現中職教育特點。
我校與企業聯手，校企合作共同開發準企業環境下工作過程的項目教學的課程體系。其課程體系構建流程為：市場調研實驗員崗位群分析工作任務分析構建工作過程化課程體系重組教學內容編寫工作過程化教材創建職場化教學環境教學實施教學體系調整并完善。
（一）調查研究分析
認真分析專業培養目標所提出的建筑工程專業人才所必須具備的素質與能力，研究其獲取的途徑；對我區檢測員的工作內容、工作職責、工作流程開展專業調查，對建筑類群專業中職生的材料檢測學習現狀、教學現狀進行調查，分析建筑工程專業人才面臨的素質與能力的挑戰，結合我校現行的建筑工程專業實踐教學課程體系、教學內容、教學方式、方法和手段等方面的優勢與不足，以及培養目標，寫出調查研究報告。
（二）根據調研分析報告制定教學模式改革方案
根據檢測工程專業的人才培養目標定位與人才特色的要求，構建合理的以項目為核心的實踐性教學課程體系。修訂各實踐性項目教學環節的教學大綱，重組并整合優化準企業環境下各教學環節的教學內容。制定各實踐性項目教學環節的教學形式、教學手段方法的改革方案。
（三）創建職場化的教學環境
充分利用企業的工作場景，提供真實職教環境或模擬企業環境，將企業布置、設施復制到學生課堂上，讓學生上課猶如到企業上班，教師成為領導，學生成為員工。做到學習就像工作，學生親身體驗職場中的各種公共關系。
（四）做好建筑材料檢測教學“工作過程化”的課程研發
根據已制定教學模式改革方案和依托準企業的教學環境，確定“將學生培養為準職業人”為教學培養目標，編寫“以項目為核心”、教學環節“工作過程化”的教材、實訓指導書和實施性課程標準。
（五）構建準企業管理環境下的多元化教學評價體系
以“將學生培養為準職業人”為培養目標，按貼近企業員工要求、貼近職業資格標準制定評價標準。以教師、學生自己、同學、企業相關人士為評價體系主體，采取教師評價、學生互評、自評及企業相關人士綜合評價學生“職業素養”和“專業技能”。項目以小組形式展開。建立評價的激勵制度，評價好的學生可優先推薦就業，評獎學金、評優等優先考慮。評價差的采取重修等方式加強?？s短學生在企業工作的適應期，實現教學效益、社會效益雙提高。
四、預期目標
模擬企業管理環境教學，讓學生上課猶如到企業上班；構建“以項目為核心”的課程教學體系，使教學內容項目化，教學環境職場化，教學流程工作化，達到與企業、行業需求相對接；構建以“職業素養”和“專業技能”為主體的多元化的評價體系，達到培養技能型人才的目的；采取“以項目為中心”的教學模式，避免學生毫無經驗走上就業崗位，將學生培養成市場需要的合格勞動者，使學生順利完成準職業身份的轉換，縮短學生在企業工作中的適應期，減少企業人力培養的成本，提高用人單位的滿意度。同時可形成師生同事化、學生員工化、教師技師化。準企業管理環境條件下中職建筑類專業建筑材料檢測課程教學模式可復制到我校其他專業課程教學中，為我區建筑類專業教學服務。
總之，結合我區中職建筑類專業課程教學現狀，在建筑材料檢測課程教學中采用“準企業實踐模式”，可使建筑材料檢測課程教學實現“生產過程化”，實踐與理論密切聯系的職業教育模式，培養具有較高職業素質的建筑行業檢測技術人才。
【參考文獻】
關鍵詞 房地產開發 市場調研 營銷策劃
中圖分類號：G421 文獻標識碼：A
1課程教學現狀
1.1課程目的和任務
通過本課程的學習，使學生系統的掌握房地產開發業務中的各種知識與技能，熟練房地產開發流程，并能完成某些房地產市場調研報告撰寫，為今后從事房地產市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發等工作奠定基礎。
1.2課程教學內容
包括房地產開發的程序與管理、房地產市場及其運行規律、房地產市場調查與市場分析、房地產開發項目策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產開發的建設過程以及房地產市場營銷等。
1.3課程教學方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數據通過EXCLE等軟件進行分析，根據分析結果撰寫市場調研報告和項目策劃報告等。
2《房地產開發》課程教學過程存在的問題
（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產開發過程涉及方方面面的專業知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業課程的支持。比如市場調研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調研的方法和結果分析則涉及較多的統計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。
（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產項目，對房地產市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯系，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。
（3）課程講解未能及時融入區域房地產市場的實時信息。房地產市場資料收集是開展市場調研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習往往忽略了此塊內容。
3規范和完善《房地產開發》教學市場化的措施
本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態、進行市場分析、了解實際的開發流程，為具體的房地產開發項目分析市場價值為落腳點。為了規避過去教學過程中存在問題，將課程教學內容與市場緊密結合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：
（1）夯實專業基礎知識。建議給學生增設經濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內容和方法。
（2）結合某一房地產項目的開發過程開展實地調研的情境教育。學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：
①和某一房地產開發公司或者公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過與公司營銷人員座談，了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容，促進學生在實地調研過程中形成對項目規模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。
②由學生分組組建市場調研小組，自行安排角色分別完成市場調查、資料收集、數據分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向學生進行任務，包括項目開發定位、項目規劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據項目實際情況編制調查問卷、進行市場調研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據工作完成情況給予相應的平時成績。
③各小組調研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優點，以便開展下一次的再實踐和再認知。
（3）規范學生學習方法
①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產市場按片區“跑盤”的作業。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產市場動向，熟悉本地的房地產樓盤分布及在建在售項目。
②通過安排一整學期的資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產開發》課程與市場化結合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。
參考文獻
關鍵詞：房地產； 成本控制； 策劃階段； 可行性研究階段； 設計階段
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3315（2013）10-170-001
成本控制是項目管理重要組成部分，而其前期成本控制內容包括項目策劃階段、可行性研究階段和設計階段，在策劃階段進行市場調研，收集資料，對房地產開發項目進行定位，實事求是的做好可行性研究，在保證經濟效益的基礎上認真編制成本估算，并對其銷售預測做出經濟評價，對項目進度合理布置，根據市場的需求和發展的前景合理確定工程規模和建設標準，提出符合經濟效益的最佳規劃方案。其合理的定位、科學的投資估算、最佳的設計規劃方案基本確定了項目開發的方向和投資的金額，其控制程度直接影響整個開發項目的經濟效益，為整個開發項目達到預定的目標成本做好事前控制，把投資風險降到最低，使企業達到“低成本、高利潤”。
1.策劃階段的成本控制
項目策劃的內容包括市場調研和項目定位。市場調研首先對項目周邊的自然環境條件，項目開發時期的市場環境，經濟環境和政策環境等資料進行收集和客觀的調查，分析解決現實中出現的各種問題和矛盾，在適應市場條件下進行策劃，策劃以低成本，高利潤為目的，圍繞著這個主題來展開有序的工作，為實現這個工作目標而解決各種困難，這是項目策劃的第一步，也是最基礎的一環，收集好資料后，對這些資料分類進行研究分析，找出影響項目開發建設的主要因素，為今后的項目策劃提供良好的基礎。
項目定位是把市場調研的結果和初步構思轉化為可執行的方案，這是策劃的重要一環，它關系到項目開發能否達到目標成本，其功能的定位，確定了項目發展的方向，其定義的好壞，直接影響了整個項目計劃的成敗。首先對收集的資料和用戶需求進行分析，做出項目定義，確定項目實施的總體構思，對項目功能、建設的內容、規模有一個建設思路，對項目投資、進度、質量三個方面設置目標，在此基礎上，制定出適合客戶需求、滿足項目運營利潤需要的項目定位。
在項目策劃階段，有許多種方法，其中最主要的方法是全面的、深入的調查和分析。項目所處的環境，環境的特點和變化直接影響項目策劃的方向內容，同時也對項目有著制約作用。這樣才能獲得和環境相適應的策劃方案。主要的方法有頭腦風暴法、德爾菲法等。
2.可行性研究階段的成本控制
現階段由于房地產市場競爭激烈，做為投資人對項目的可行性和合理性越來越重視，可行性研究的成本控制也更加重視，在可行性研究階段對成本控制的關鍵環節為：項目建設規模的選取、建設標準和項目地址的確定。
建筑規模的大小直接影響項目投資成本，也是吸引消費者購買的第一感觀，在消費者和投資成本之間尋找一個平衡點，既要保證企業的經濟利益，又要得到客戶的滿意而成本又得到合理的控制，資源得到有效配置，是投資者一個重要的課題。房地產開發項目合理的選取建筑規模顯得尤其重要。
建設規模合理確定以后，就要確定建設標準，它主要包括的內容有占地面積、建筑和結構建設標準、配套工程、工藝設備等方面，建設標準能否達到對成本的控制，關鍵在于這幾項標準的合理確定。不同的地區建設標準應不同，不能設定統一標準，根據當地當時的經濟技術水平和確定建設標準，定性定量的制定出標準和指標，最終達到成本控制的目的。
開發項目地址的合理確定，對項目的開發、建設、銷售有著直接關系，影響到成本的控制，它根據項目的特點和需要，充分考慮到當地材料價格、供應情況，能源、運輸情況和當地的民俗和文化，遵循靠近建筑材料提供地和商品房消費群的原則；只有這樣，開發的項目才能在不浪費成本的情況下，在計劃內建設好并銷售出去；另外應建在工業項目適當聚集和城鎮的原則，只有在這里，人們對房地產項目才有消費能力，對投資人來說，能避免重復建設，節約投資，提高設施的效益。
在可行性研究階段進行成本控制的方法很多，一般應用投資估算法、經濟評價法和增量凈效益法等。投資估算法盡量在可行性研究階段，對于影響投資的因素的各個成本以量化計算出項目開發總成本，其估算是項目決策的重要依據之一，是建設項目投資的最高限額，設計階段的成本概算不得突破投資估算額。我國目前把可行性研究階段的投資估算分為初步可行性研究階段和詳細可行性研究階段的投資估算。
3.設計階段的成本控制
設計階段包括初步設計、技術設計、施工圖設計階段，通過三階段設計，項目有了整體的設計，在設計階段進行成本控制是主動控制，在控制中主動發現成本超出計劃成本部分，即時修正差異，使設計更加經濟，在設計中確保設計方案能較好的體現經濟與先進技術相結合。設計是在項目設計任務書已批準，通過三階段設計，在建筑標準、經濟要求、建筑結構上完成整體設計，達到安全可靠性、適用性、經濟性三大目標，設計文件做好以后，經批準后，項目必須完全按照此設計文件施工，項目建好以后，是否能達到滿意的經濟效果，設計質量和成本限額是關鍵因素，它在全過程項目管理的成本控制中，起著決定性作用。
在初步設計階段，控制好項目的建設規模、標準、工期、總投資等，初步提出設計方案并報送有關部門審批。在技術設計階段，在經批準的初設計基礎上，加深設計的深度，對主要的、復雜的問題通過更詳細的計算和設計，進一步研究其可靠性和合理性。在施工圖設計階段，在技術設計的基礎上，進行完整的建筑結構設計，滿足施工的要求。
提出設計方案首先要做好設計方案優化，在設計方案優化階段，其成本控制的工作主要根據設計優化的方案提出評價建議，對在此階段的資金使用計劃進行控制并執行，編制項目總控制修正估算。
關鍵詞：星級酒店、籌建、規劃、系統性
中圖分類號：F292文獻標識碼： A 文章編號：
近年來，全國各地的高星級酒店興建熱一直持續，同商品住宅相比，受到的政策影響較小，因此大量的房地產投資人將目光轉移到高星級酒店，然而星級酒店籌建不同于普通房地產項目，其項目涉及面更廣、技術更全面也更專業、籌備周期也更長?，F就星級酒店的籌建過程易出現的問題和解決問題的思路進行分析，以供參考：
一、投資方熱衷于投資高星級酒店的原因分析：
平臺與橋梁的作用：
高星級酒店是少數人才能擁有的重要的政治、經濟平臺，是與政界、商界及其他領域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動作。
樹立企業的品牌：
國內較有規模、名氣的大型集團或企業，都有自己的高星級酒店，通過這個最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現本企業的品牌、形象、實力、企業文化。尤其現在眾多的房地產開發商都認識到了：房地產本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區建設都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業的品牌，考慮到提升所要開發的住宅及周邊區域的整體價值，在開發建設住宅小區的同時建設高星級酒店。
投資新建高星級酒店還有其他的益處：
首先是投資的穩定性比較強，相應來說風險相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好；最后是現金流的作用。酒店的經營會形成穩定的、較大量的現金流，從企業經營的角度來說，現金流比利潤還重要!正是這個現金流效應，使很多酒店的投資商即使暫時虧損也要繼續經營。
二、目前投資高星級酒店的不同方式分析
綜合來說，高星級酒店投資方的方式不外乎以下幾種情況：
投資方不懂酒店，所聘請的籌建負責人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個籌建過程就是在摸著石頭過河，風險極大，可稱之為閉門造車。
投資方聘請了酒店專業管理人員做籌建總經理，但往往請到的都是在某某酒店任職的總經理，其強項是酒店建成后的經營管理，對于前期工程籌建可能仍不甚了解，僅依靠原有的經驗進行籌建，可稱之為照貓畫虎。
投資方與專業酒店管理公司簽訂籌建、籌備、經營合同。由酒店管理公司制定酒店可行性研究報告、提出酒店籌建總體計劃，但前期因為費用等因素，管理公司往往只派出工程總監或顧問，與投資方確定的酒店專業設計公司、建筑設計院三方共同參與進行酒店建筑及裝飾裝修施工設計，這個是目前高星級酒店籌建的主要模式。
三、高星級酒店籌建的工作內容和解決問題的思路分析
高星級酒店籌建工作就是充分考慮到項目整體及項目各個環節的所有細節，并將這些細節做好；籌建統籌就是將項目時間進度和方案最優化組合，合理利用資金。
現代星級酒店籌建可劃分五大階段：規劃階段、設計階段、建造階段、開業籌備階段和酒店營運階段。按其工作性質區分，主要是如下幾個階段的工作：規劃設計階段（前期）、基建裝修階段（建造）、開業籌備階段（籌備）。
3.1酒店籌建各階段總體工作任務：
3.1.1、規劃設計階段：
（1）主要籌建籌備內容：
組建自己的一個酒店專業籌建團隊——請酒店專業裝飾設計公司出設計方案：在這個過程中，要詳細分析：
酒店檔次、類別的確定；
各服務項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；
各項硬件滿足星級評定硬件要求、滿足經營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創造利潤、最科學地控制能耗等五大項要求；
（2）參與團隊組成：投資者、市場調研員、規劃設計師、酒店籌建及未來經營者、設計人員；
（3）項目管理內容：專案背景描述、目標確定、范圍規劃及定義、工作分解后排序及延續時間估計、進度計劃、資源計劃、費用估算和預算、質量保證及計劃；
3.1.2、基建裝修階段：
（1）主要籌建籌備內容：施工要求、土建、設備安裝督導、室內外裝修裝飾、道路管網工程、環保工程、基建數據歸檔等；
（2）參與團隊組成：酒店建設者、監理、內外裝修裝飾設計及施工人員、酒店籌建人員；
（3）項目管理內容：采購計劃和招標及實施，合同簽訂和執行及監督，各種實施計劃，安全計劃，項目進展報告，進度、費用、質量、安全的控制，范圍變更控制，生產管理，現場管理及環境控制。以正常施工周期而言，土建施工，5萬平方建筑面積的施工期一般為13-15個月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節放假的影響）；封頂后，按先后順序，開始是中央空調管道、給排水、消防、強電、弱電、外立面施工，前面幾項可以部分交叉作業，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內裝，內裝一般為13個月左右；
3.1.3、開業籌備階段：
（1）主要籌建籌備內容：策劃開業的各項計劃、組織實施各項工作、人員招聘、人員培訓、內部裝修布置要求、各種證照手續辦理、建立工程檔案、市場調研、經營方案、價格制定、營銷方案、廣告策劃、經營管理等。
（2）參與團隊組成：投資者、酒店建設人員、酒店籌備人員；
（3）項目管理內容：質量驗收、管理范圍確定、費用決算和審計、項目資料與驗收、項目交接與清算、項目審計和專案評價、策劃修改經營方案等；
3.2、酒店籌建管理部門需具備的職權：
全面負責及協調酒店籌建項目的統籌工作；
根據籌建工作需要，各相關專業人員參與酒店項目籌建工作的調動權；
籌建工作職能部門負責的相關籌建項目的參與權和決定權。
3.3、酒店籌建步驟分析：
選址、土地勘查；
市場調研及酒店定位，確定酒店規模和檔次；
項目定位及可行性分析；
規劃審批和立項審批；
工程報建；
酒店設計（包括委托設計、概念設計及概算、施工圖設計、擴初設計、機電和技術設計配套等及預算；其中設計又由分為建筑設計及室內外裝修裝飾設計）；
圖紙審查、優化、確定及所有合格證的辦理；
土建；
道路管網與設備安裝工程（包括水電、消防等）；
土建各單項工程驗收及綜合驗收；
園林綠化、室內外裝修、裝飾；開業籌備（包括人、財、物的籌備和服務體系、管理體系、市場體系的建立及證照的辦理）；
對外試營業；
1.1建筑施工人員來源復雜
根據實際調查統計表明，目前在房地產工程施工建設中，大部分的建設人員來源都很復雜，而他們不僅生活習慣存在著不同的差異，且在施工建設中的工作習慣都有所不同，導致在管理的過程中很難進行集中管理。而這樣不僅容易造成施工現場混亂的現象，并還會影響施工進度、施工周期、施工質量。而通過對不同來源的建設人員進行分組管理，對建設人員給予工作上與生活上的關心，并定期的對建設人員進行安全生產知識培訓，這樣不僅有利于對人員進行集中的管理，且還可有效的預防與控制施工安全事故的發生。同時，還有利于激發施工人員的自身工作潛能，使其提高工程施工質量，保障房地產工程的順利竣工。
1.2技術管理的多方面
目前，房地產工程技術管理，不僅僅只針對于設計圖紙與建筑房屋的管理，而是需要對建筑工程施工過程中的土建、水電、燃氣、施工安全等問題進行全方位的管理,這樣才可提高房地產開發工程技術管理的整體質量。另外，在進行房地產工程技術管理工作的過程中，還需靠考慮自然環境因素，并對國家以及個人的利益進行兼顧。因此，建筑工程企業管理人員可根據工程技術的特點，與我國對房地產項目方面的法律法規，來制度科學合理的發展戰略，使其獲取更理想的經濟效益。且在房地產企業發展的過程中，還應對社會效益、經濟效益、環境效益進行考慮，進而實現企業與國家雙贏的結果。
2.房地產開發工程技術管理中的資源優化配置措施
2.1強化工程技術管理團隊
在建筑工程施工之前，房地產開發企業通過根據自身經營現狀與市場份額量，打造屬于自身企業的專業工程技術管理團隊，并制定科學合理的規章制度，對工程技術管理團隊進行約束與規范，對工作內容進行詳細的介紹，這樣比較能夠有效的提高工程技術管理團隊工作水平，也有利于房地產工程開發管理。其次，通過建立獎懲制度，對做的好的給予相應的獎勵，對做的錯的給予相應的懲罰，使其可有效的提高管理人員工作的積極性與責任性。另外，組建的工程技術管理團隊，有條件頭通過與較為優秀的工程專家進行學習交流，進而可強化工程技術管理經驗，以便整合與優化配置，提高自身的建筑市場競爭力。
2.2加強建筑工程資料信息的整理
房地產開發工程管理人員結合工作實際需求，對建筑工程的資料信息進行收集、整理與妥善保管，以便后期遇到問題時能夠順利快速的解決。而針對于建筑工程資料收集的范圍可以是國內，也可以是國外，總體的就是收集范圍必須廣泛，這樣才可強化工程技術人員的想象力與創造力，促使房地產工程的人力資源得到最優的配置。另外，通過加強建筑工程資料信息的整理與收集，有利于節約建筑工程施工成本，提高建筑工程施工質量，預防施工安全事故的發生，且還可為房地產工程企業打下堅實的基礎，促進房地產工程企業能夠在競爭激烈的建筑市場中穩定發展。
2.3提高開發項目報告的可行性
在建筑工程施工建設中，工程企業應積極的參加編制新開發項目的可行性報告，并通過從報告中發現問題與解決問題，使其可提高建筑工程的整體質量。而在編制新開發項目的可行性報告時，相關工作人員應結合工程經濟預算、容積率、機械設備、綠化面積、裝修標準等細節，找出工程技術管理中優化資源配置的最佳途徑。與此同時，工作人員還應擬定具體實施方案，使其促使優化的工程資源配置能夠公開、明確，進而提高房地產工程企業的經濟效益。另外，房地產企業在考察項目可行性的過程中，對于開發工地附近的環境與民生問題需進行考察，并以最大程度的能力保障自然環境與群眾利益，堅決反對不健康、不道德、中飽私囊的行為出現，影響房地產工程企業未來的發展。而通過編制健康、綠色、并順應民生的工程項目，以便與優化自身企業的人力資源與土地資源。
2.4優化設計方案
在房地產建筑工程設計階段，房地產企業應組織專業的設計部門制定設計方案，且設計方案的內容還應詳細的描述房屋內部結構、容積率、綠化、裝修、環境保護等細節，進而保障建筑工程設計方案具有充分足夠的可行性。且在繪制工程設計方案的過程中，設計人員還應與建筑人員、財務人員對投資金額進行準確詳細的預算，這樣才能確保投資預算精準性。另外，對于已繪制好的設計方案，還需進行詳細的研究、探討與修正，使其確保建筑工程順利開工，并保障工程資源配置合理，這樣才能確保工地現場每一寸土地都能夠得到合理的運用。
2.5進行建筑市場調研
待做好一切開工準備后，工程技術管理人員與設計人員和施工單位，應對建筑材料做好市場調研，并結合施工需求選擇購買合適、合格、合理的建筑材料，確保建筑材料的性價比最高，這樣才能從源頭上控制建筑工程質量，進而控制建筑工程成本。而通過降低房地產工程的施工成本，可促使在銷售房子的過程中也能以最低的價格出售，這樣不僅能縮短商品房銷售的周期，使房地產工程企業的資金盡快回籠，并還有利于提高國家與群眾的經濟效益。
2.6掌握了解施工現場情況
工程技術管理人員通過及時掌握了解施工現場情況，這樣才能確保遇到問題能夠快速的解決，降低施工安全事故的發生。其次，工程技術管理人員還需結合施工現場情況，對相關資源配置進行合理的優化，并根據施工進度，來提出有效的意見對遇到的問題進行解決，使其確保建筑工程施工工序能夠有序進行。另外，工程技術管理人員還需結合建造經驗，編制適合房地產開發項目的技術資料，為房地產工程施工建設提供有效的指導性意見，這樣不僅能確保工程的順利進行，并還可有效的提高工程的整體質量，確保工程企業獲得更大程度的經濟效益。
3.結語
關鍵詞：民用建筑 工程造價 控制措施
民用建筑工程造價的管理與控制是要求造價部門根據過往的造價經驗來實施科學管理，并運用法律手段管控工程造價，使整個工程目標統一，確保工程建筑成本效益得到有效保障。在民用建筑工程造價的管理與控制流程上，其管控領域主要包含：工程定價、工程造價對比、工程概預算、合同造價、價格指數等，并且在施工組織上也有著嚴格要求，能夠滿足民用建筑工程的各個施工技術要求，在各個施工制度的約束下順利開啟建筑施工。因此，民用建筑工程造價的管理與控制需從資金成本、預算u估、組織團隊、技術水平等方向進行綜合管控，使民用建筑工程造價更符合工程實際所需。
一、民用建筑工程造價影響因素分析
（一）工程設計因素
對于民用建筑工程來說，工程設計是影響工程造價的最直接因素，一項工程的投資和建設，普遍需經過全體的衡量與決策，再到建筑的設計與施工，屬于一個系統式過程。在工程造價環節中，項目的造價是基于工程設計之上所定奪的，因此，造價部門在進行工程造價時，都是根據工程圖紙設計來衡量工程價格，而一旦工程設計環節就出現了許多潛在的質量問題和不科學的設計點，其會直接影響工程造價的準確性，因此這是影響工程造價質量的重要因素。我國民用建筑工程的設計一直因不同因素影響使得設計質量一直不高，工程整體的各個經濟性優勢也無法良好突出，再加之造價部門人員的經驗不足和專業水平不高，對民用建筑工程缺乏完善了解，使得工程造價的管理與控制始終面臨許多挑戰。
（二）材料造價因素
材料造價是民用建筑工程造價的重要組成部分，也是最難管理和控制的一部分。這是由于建筑工程材料的各個價格并不是由建筑商所制定，且價格水平也不是一成不變，因此該造價屬于一項動態造價管理過程，其存在的不定性難以預料。材料的價格是由市場商家所制定的，材料的價格漲幅也是根據市場的發展形勢所變化，因此材料的價格時差出現許多不確定性，雖然最初造價人員對各個材料價格作出了準確預算，但伴隨市場發展和時間推移材料的預算和市場預算又會出現變化與差距。
（三）民用住宅建設因素
民用住宅建設對工程造價帶來的影響主要來自住宅樓層數量建設上，住宅樓層按照常規布局主要分為低層、中層、高層，按照樓層的造價指標來說，中層建筑造價成本相對更低，這是由于隨著樓層建設越高，其樓層所需的電力系統、水利系統也會隨之增加建設，中層樓層則屬于不高不低的階段，一旦樓層超出6層，則需建設相應的電梯系統，而電梯成本較高，會使得工程造價水平出現偏高現象。
二、民用建筑工程造價的管理與控制措施
（一）加強決策環節的管理與控制
民用建筑工程造價前期需經過多個環節的商討與決策，在此過程中，為確保工程造價的合理性，在民用建筑工程正式進行決策前，需由造價部門對工程的不同設計方案進行考究，對各個工程方案的合理性和成本高低進行分析與衡量，再作出正確的決策，從所有方案中選出最適合民用建筑工程的方案。首先，在正式作出決策前，造價部門需對工程項目的各個成本預算作出詳細的管理與控制方案，并對項目的各個資料信息進行全面收集，最后對項目展開市場調研，根據市場的調研結果進行分析，再根據項目在未來發展中的經濟效益性進行正確評估。
（二）重視設計環節的管理與控制
從上述問題中可以發現，民用建筑工程造價的合理性其工程設計占據著主要的影響地位，因此，工程的造價管理需加強對工程項目設計環節的重視，并采取相應的管控措施：首先，造價部門需對民用建筑工程的設計圖紙進行嚴格審核，對各個設計環節的合理性進行衡量，其次是對各個設計進行預算評估，以概算的方式對工程設計方案進行初步定額，再有管理部門進行審核，了解投資限額標準，從中作為取費基數。
（三）對施工過程和結算環節進行造價管理控制
施工過程的造價管理與控制直接關系著施工成本的管理與控制，因此，民用建筑工程的經濟效益不僅需做好前期管控，還需做好后期管控。首先，管控部門需對材料價格進行合理定奪，根據民用工程的材料市場價格，對材料的漲幅空間做到市場行情調研，使各個市場材料價格在一定范圍內發生變化。第二，建立工程預算制度，對各個施工環節的預算加以控制與管理，防止建設過程中發生造價隨意升高現象，避免工程因造價因素發生變動。第三，工程竣工后，造價部門需在工程完工后及時完成結款，并在結算時根據合同標準信息結算，對各個施工人員的負責領域進行嚴格核對，審核其是否按照設計圖紙規范完成施工，對施工質量做好把控，避免后期出現返工現象增加項目成本預算。
綜上所述，民用建筑工程的造價管理與控制貫穿于整個工程項目過程中，因此在管控過程里，無論是在前期準備工作還是后期的建設工作中，都需加強成本管控，對建筑工程項目的決策環節、設計環節及結算環節都加以重視，使民用建筑工程整體造價得到有效保障。
參考文獻：
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關鍵詞：高職教育；T—P循環；教學模式；課程體系
隨著建筑業的快速發展，建設規模的高增長給建筑企業帶來了前所未有的巨大發展機會，但是，隨著建筑市場的開放，建筑企業要想在市場中取得競爭優勢，人才作為第一資源的主導作用也就越來越突出。所以高校應當培養滿足社會需求的優秀畢業生，必須對專業進行科學定位，確定人才培養目標，優化專業教學模式。某高職學院建筑工程技術專業，經過專業改革與發展建設，畢業生培養質量水平取得了明顯進步，本文就其專業教學模式改革建設進行分析探討。
一、制訂技能型專業人才培養目標
根據目前建筑行業背景積極開展市場調研，充分考慮學生職業生涯的需要，以就業為導向，以技能訓練為突破口，打好專業基礎，理論與實踐相融，突出技能訓練，全面提高學生綜合素質。以培養具有創新精神和良好職業道德素質的施工一線高技術人才為專業人才培養目標。為基層施工企業、房地產開發企業、監理公司等建筑單位提供優秀的實用型高技術人才。
二、構建以專業技能為重點的課程體系
經專業教學指導委員會論證，應當以崗位所需要的實際工作能力和基本素質培養為主線，以校企結合、理論與實踐結合、教學與生產結合為途徑，培養施工生產一線所需要的高技術人才。所以課程體系的建立應以就業為導向，以崗位技能標準為依據，以學生為主體，深化課程體系和實訓體系教學內容改革。創建能反映本專業課程輕重緩急的、特色鮮明的新型課程體系。并根據崗位技能知識要求，校企合作編寫自主創新、有專業特色的校本教材、公開出版教材，建設學生自主學習平臺、共享型專業教學網絡資源庫，打破傳統的教學模式，使學生真正做到“零距離”上崗。
三、建立“T—P循環”的專業教學模式
[T-Thoery(理論)，P-Practice(實踐)]本專業人才培養方案的優點是人才的能力培養定位明確，但若繼續采用過去的教學模式，其專業操作技能的培養有一定難度，實習實訓項目較為單一，不能將各工種的實訓有機地結合起來，實施后的效果與預期能力目標存在偏差。所以對過去運用的“項目法”教學模式有待加強，必須繼續深化專業教學模式改革。結合專業教師多年的教學經驗總結，通過市場調研和對學生知識運用能力的問卷調查，經過專業建設指導委員會的討論，制定了符合現階段施工企業人才要求、職業教育切實可行的專業教學模式——“T—P循環”。“T—P循環”以提升實踐能力培養為主要目的，經過“基礎理論學習、初步實踐能力，強化理論學習、提升實踐能力”四個階段，學生的實踐能力從無到有、不斷提升，并達到一個較高的層次。這種教學模式在校企合作中完全可行，且具良好的操作性。“T—P循環”教學模式符合工程學科學習的客觀規律。首先學生學習一定的專業基礎理論知識，如《建筑構造與識圖》、《建筑工程測量》、《建筑施工技術》等課程，然后參加施工現場觀察性學習、工程識圖、工程測量等初步實踐活動，了解施工生產的基本內容和主要過程，初步培養學生的實踐能力；在了解施工生產基本內容的前提下，進行主干專業課程的階段性學習和校內課程綜合實訓，做到學習時“有的放矢”、“理論聯系實際”；最后，進行生產實習、畢業實習活動，全面提升學生的綜合實踐能力。
四、實施“T—P循環”的專業教學模式
以學生全面發展為根本，以能力培養為主線，以校企合作為平臺，以“建設工程項目”作為專業教學模式實施的載體，針對建筑工程施工的特點，緊緊圍繞建筑工程施工全過程，深化“T—P循環”的專業教學模式。做到“校場合一、峰去谷回、能力晉階”。具體實施如圖1所示?！靶龊弦弧敝敢笕胄＃步ㄕ鎸嵐ぷ鳝h境與虛擬教學情境相結合的多種形式并存的教學資源，共建校中“工地”、校園專業職業文化氛圍，使學訓場“工地化”、校園“施工現場化”、學訓管理“企業標準化”，二者合一、實境藕合，構建工學結合的育人環境?！胺迦ス然亍笔歉鶕ㄖこ淌┕ぴ诓煌瑫r期，對工種施工人員需求量的變化幅度較大的特點，結合企業用工高峰和低谷，適度調整對應的崗位能力課程，實施柔性學制管理，充分實現對分項工程施工技能的培養。具體操作流程為：收集校企合作單位在建或擬建工程的進度信息得到不同工種施工人員需求量的高峰時間適度調整對應的技能核心課程的教學時段組織教學實施。“能力晉階”是依據建筑工程是由多個分項工程有機組合而成的特點，在學生掌握建筑工程施工所要求必備的分項施工技能后，通過綜合課程的設置、實際工作的頂崗實習、綜合畢業考核的實施，多階段三環節的針對性、反復和強化訓練，實現學生由分項施工技能向綜合管理能力的逐級提升。
五、結束語
建筑工程技術專業，經過近十年的專業教學改革與發展建設，現已建設成為省級精品專業和省級特色專業。專業學生規模穩定，專業教學文化沉淀深厚，教學資源豐富，在省內本專業職業教育改革中起到示范和引領作用，帶動區域內職業教育水平整體提升。
參考文獻
[1]卓玲.建筑工程技術專業教學模式改革研究[J].黎明職業大學學報.2009.(03)：58-61.
[2]王廣軍.高職建筑工程技術專業實踐教學模式改革研究[J].現代職業教育.2015.(6)：76-76.
1積極做好市場調研工作
進行市場分析和調研,減少和降低投資風險,避免項目決策的盲目性。通過已掌握的大量信息資料和統計數據,并根據市場需求和發展前景,進行綜合分析和處理,并充分考慮建設項目在未來市場中的競爭力,合理確定工程的建筑標準及規模,編寫具有較強的可行性和說服性的立項申請,使設計任務書更具科學性和可靠性,切實做好項目可行性研究報告,爭取項目早日立項。市場調研主要是收集項目建設及相關的信息資料和數據。要做好建設項目的前期投資決策工作,需要收集大量的相關資料,如工程所在地的地質情況、水電路情況、主要材料設備的價格情況、大宗材料的采購以及現有已建成類似項目的資料情況,對于需要做經濟評價的項目則要收集更多的相關資料。造價管理人員要對資料的可靠性、準確性進行認真地分析研究,保證投資決策的準確性。
2認真做好項目建議書
項目建議書是項目法人或項目建設單位,根據國家和地方規劃、所在地的市場條件以及產業政策等方面的需求,向國家提出要求建設某個具體項目的建議性文件,經過調查、研究、預測和分析,論述了其建設條件的可行性、建設的必要性和獲利情況的可能性,是對擬建項目提出的基本輪廓設想。在此階段,首先應注意到投資估算存在的重要性,它是擬建項目投資決策的一個重要依據。其次,要掌握項目所在地與擬建項目有關的各種相關資料情況,與當地未來整體發展規劃相適應,并據此合理地確定該項目的建設地點、建設標準、建設規模及相匹配的工藝和設備,并進行多方案技術經濟性比較。再次,應充分考慮建設期間動態因素的影響,要充分預留價格浮動系數、必要的施工措施費、材料價差、包干系數以及不可預見的影響因素,使得投資與實際情況基本上相吻合,并留有一定的余地。最后,認真分析研究指標的數量和適用情況,有較大出入的應根據實際可能性進行相應地調整,而對其他也可稍作調整。
3認真做好可行性研究
可行性研究是在建設項目投資前,在對與擬建項目有關的技術、經濟和社會等各方面因素進行深入調查研究的基礎上,對可能采用的各種建設方案和技術方案進行深入的分析和論證,對項目建成后經濟上是否合理和技術上是否可行進行科學全面地分析、系統論證、綜合評價和預測,然后進一步得出該項目是否值得去投資和如何去投資等一些結論性的意見,為項目進一步的投資決策提供全面可靠的科學依據。在此階段,具體做法如下。
(1)應加強估算的控制深度,樹立強烈的工作責任感,給以后工作打下一個良好的基礎。該階段估算應盡量做到與建議書階段緊密銜接,然后在補充之前有些因素考慮不周的基礎上,做好與初步設計概算工作的有效銜接,將在今后有可能引起問題的一些不確定性因素加以分析研究,以避免在下一階段發生一些大的不必要的設計變更。
(2)不斷地收集有關國家法規、政策和有關調價信息。隨時關注可能引起造價指標變動的一些因素,采取必要的方法,對出現的新問題和新情況隨時進行跟蹤和調整。
(3)多積累相關造價資料。將已有的資料與擬建項目進行對比分析,找出其共同點和不同點,對不同點或差別較大的進行重點的分析,找出改進措施,并對其進行調整。
4合理確定投資估算
合理的投資估算主要取決于投資估算指標,因此,編制高質量的估算指標,是抓好投資估算這個龍頭的關鍵。投資估算編制要充分考慮到施工過程中可能出現的各種情況及不利因素對工程造價的影響,要盡量細致,要有依據,要盡可能全面。考慮在建設期間預留價格浮動系數,使投資留有余地并基本上符合實際,使投資估算真正起到控制項目總投資的作用。
投資估算是在對擬建項目的建設標準、建設規模、工藝技術、產品方案、工程方案、設備方案及項目實施進度等進行深入研究和基本確定的基礎上,估算項目投資總額,包括建設投資和流動資金,并測算建設期的年資金使用計劃情況。具體方法如下。
4.1 建立價格信息網,加強動態管理
隨著建筑市場的日益擴大,建立一套標準的價格信息網絡系統是非常有必要的,設備和一些新型的建筑材料的價格可由網絡系統直接采取,其他材料可由當地造價管理部門收集完成,同時視市場情況變化而定,形成一套較為完整的動態價格體系,為材料、設備價格的動態管理提供可靠的科學依據。
4.2 加快估算指標的更新,擴大指標的覆蓋面
隨著科學技術的不斷發展,加上新技術、新材料和新工藝的不斷涌現,估算指標的時效性要求其在及時地吸收新經驗、新技術的基礎上不斷地更新變化,不斷地提高其質量水平。
4.3 編制技術人員應充分了解工藝流程,防止估算漏項
生產性的工程項目,一般都存在生產工藝流程,并有與其相配套的生產輔助設施,編制人員應緊結合設計方案,合理運用手頭的有關資料,盡量考慮齊全,避免出現漏項、少算現象。
4.4 對己完工程及時積累資料,總結經驗
知識和經驗是在不斷的實踐中積累起來的,在工作中針對不同的工程,分門別類進行歸納總結,收集估算指標,這樣在今后估算投資時,就可以得心應手、操作自如。
參考文獻
關鍵詞：建筑工程造價；材料與設備；價格；成本控制
1、材料、設備價格控制的重要性
合理的預算對建筑工程的造價具有重要的作用，從材料、設備所占比重來看，其價格是對工程造價影響最大的因素。材料與設備價格直接影響材料費用和設備費的多少，而材料費用是工程基本費用中比重最大的，在建筑工程中約占基本費70%左右，設備費用在一些安裝工程或電氣自控工程中占到工程造價的60%～80%左右，合理確定材料與設備的價格，是合理確定工程造價的前提。工程造價中的工程建設與安全費主要是由人工費、材料費、機械費等構成的，其中人工費和機械費的計取和調整都是由定額價格主管部門統一規定的，比較穩定，而其中的材料費則相對較靈活，這也是對工程造價影響較大的一個重要因素，特別是可調整差價的材料和未計價的材料、設備，如果控制管理不到位，即便是工程量計算和定額套用再準確，費用計取再合理，也會使工程造價失真，嚴重影響工程造價的有效控制。因此，搞好材料、設備價格的控制與管理對于有效控制工程造價具有重要意義。
2、材料、設備市場價格現存的問題
建筑工程造價控制是一個系統性的管理工作，建筑中所需的材料#設備不僅數量眾多，而且種類規格多樣，由于受到市場不斷變化的影響，價格體系存在多元化的現象，因此，需要在建筑工程中普及信息管理制度。此外，工程造價管理工作中，所涉及的材料、設備數量大，各類品種、規格、型號多，而且價格體系多元化使得設備、材料的幾種價格并存，并不斷變化，如果不普及信息管理或缺少價格主管部門的引導，對造價管理人員來說，要想全面準確地掌握材料、設備價格，難度相對較大。實際表明，要想獲得真實準確地材料和設備價格，單純依靠市場調研是無法取得的。其一，材料銷售商在市場上的報價與實際銷售的價格會有一定的差距。其二，對于一些進口的材料和設備，由于國內的商不多，對于一些價格較高的材料和設備，商不會直接進行口頭報價，造價人員在進行市場調研的時候，得到的信息準確度不高。新材料、新設備因其質量優勢、功能強而在工程中被普遍采用，特別是一些新型裝飾材料，由于對材質和生產工藝缺少了解，且無法與同類產品比較，很難掌握其真實價格。其次，某些施工單位開設虛假發票，甚至以修改發票來謀取不合理利潤；還有些施工單位與材料供應商結成同盟，令工程造價人員詢價時無法詢到真實的材料價格；在工程中使用劣質材料或進行材料代用，而在結算時仍按設計的材料、設備價格計價，這也是價格管理中存在的重要問題。因此，工程造價管理人員的目標和責任即是采取一定的措施有效控制工程造價，在工程中使用合理、公平公正的市場價格，做好工程成本控制工作。
3、材料價格控制
3.1、建筑工程中需要各種各樣的材料，做好材料的價格控制對工程的造價控制具有重要的作用。在市場經濟的條件下，市場的情況瞬息萬變，要對材料市場做好市場的調查，把握好材料價格的市場變化情況。材料價格受市場供求的影響很大，要深入市場進行實地的調查研究，才能對材料、設備的價格具有真實的掌握，所以，進行建筑工程造價的人員要對市場具有高度的敏感，對材料市場的行情、動態及時的掌握，從各個方面對市場進行多方面的了解，只有這樣才能對工程造價進行良好的控制。只有通過市場的調查，準確的掌握各種材料的價格，才能進行科學合理的工程造價。因此，在建筑市場中引入競爭機制，對材料和設備進行大范圍的招標，才能精確的掌握各種有效的信息，使工程的造價控制在合理的范圍內，使價格真正受市場的情況所支配，發揮市場對價格的調節作用，對建筑工程的造價進行有效的控制。同時，要對各種各樣的材料和設備做好價格測算工作。建筑中的有些材料、設備，尤其是非標準的設備，無法對價格進行精確的確定，可以根據有關規定對其測算，使得到的價格盡可能的接近真實的價格。
3.2、網路的發達和廣泛的普及程度，可以對材料、設備價格進行先進的信息化管理。工程的造價人員要充分利用網絡，對所需的材料進行查詢，詢問不同供銷商關于產品的價格，對產品和價格進行多范圍的比較，從中選出最佳的產品。對建筑工程預算進行報送的時候，要求工程的施工單位在工程施工的過程中，嚴格按照甲方簽章的材料、設備，制定廠家、品牌、型號進行施工作業，材料、設備的質量和性能得到保障，建筑工程的質量就安全可靠；造價人員在對材料和設備進行價格咨詢的過程中，要對同一種產品的多個銷售商進行詢問，根據查詢的情況，得出準確的結論，進而合理的控制工程造價，確保產品的質量；建筑材料的價格在市場中不斷進行波動，我們要做好材料、設備價格的動態管理工作。在日常的工作中，把需要的材料、設備的價格、型號和各項標準輸入計算機網絡，實行微機化管理，同一種的產品中輸入不同時期的價格，對其進行對比，找出相應的規律，同一種產品的不同技術指標也可進行對比，對價格的不同之處進行查詢。
4、設備價格控制
整個安裝工程中需要對機電設備安裝工程造價進行有效的控制，也是建筑工程造價控制中的重要一方面。安裝工程的系統很多，有給排水、消防噴淋、弱電工程等，這些內容的技術要求高，需要專業的管理部門進行，對設備的安裝造價不容易控制。因此要制定有效的安裝工程造價控制目標，做好一系列工作。工程項目開工之前，要對施工圖紙、招標文件進行詳細的閱讀，對影響工程的各種內部和外部因素做綜合的分析，對工程投資的關鍵因素要做好預防對策。對建筑的施工圖紙做好交底會審工作，分析施工單位各種問題的可行性、合理性。對專業分包單位要從優選擇，避免一些行業壟斷行為的出現。采取多種材料、設備的詢價體系并進行靈活應用。由于安裝工程的系統性較強，所需的材料和設備種類繁多，無法準確把握具體的價格。工程的造價工程師可以在施工時期，可以協助業采用招標方式，對招標單位進行優化選擇。
5、人才培養
對建筑工程造價人員的業務知識加強培訓學習，形成一支專業程度較 高，技術水平先進的人才隊伍。在日常的工作中，注重對他們進行各項業務培訓，提高業務的技能。只有掌握先進的科學技術，才能與時俱進地接受各種新的知識，把握各種新材料、新設備，對其結構使用方法功能進行深入的了解，才能在建筑的設計和施工中主動利用各種新技術，新方案，對建筑工程的造價進行有效的控制。
6、結束語
工程的材料和設備價格進行成本控制具有重要的作用。建筑工程的造價管理人員應該具有高度的職業精神，以公平、公正的態度和高尚的職業道德來要求自己，合理制定工程造價。因此，如何控制材料價格及其風險顯得尤為重要。材料價格風險控制應對材料價格風險加強事前控制，要充分提高材料及設備詢價的準確性和可靠性，應注重對市場詢價方法與手段的選擇與運用，避免材料報價偏離市場范圍。在詢價準確的前提下，通過招標文件及合同中的約定來分擔和降低價格風險對建設項目帶來的不利影響及后果，確保材料價格的真實性和材料質量的可靠性。
參考文獻：
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