時(shí)間：2023-05-18 15:50:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇工程建筑市場調(diào)研，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1.基于專業(yè)認(rèn)識實(shí)習(xí)的建筑材料參觀認(rèn)識。
由于我院《建筑材料》課程開設(shè)在第一學(xué)期，很多學(xué)生對建筑工程技術(shù)專業(yè)處于懵懂狀態(tài)，對建筑材料有很多錯(cuò)誤的認(rèn)識。例如，很多學(xué)生在學(xué)習(xí)《建筑材料》課程之前，都將“混凝土”和“砂漿”都稱為“水泥”，而事實(shí)上混凝土、砂漿和水泥是三種不同的材料，技術(shù)性質(zhì)及其應(yīng)用都有很大的差別。為了更加有效地開展本門課程的堂課教學(xué)工作，將建筑材料參觀認(rèn)識環(huán)節(jié)融入專業(yè)認(rèn)識實(shí)習(xí)，即建筑類專業(yè)專職教師帶領(lǐng)學(xué)生參觀施工現(xiàn)場和校園建筑物時(shí)，除給學(xué)生講解建筑結(jié)構(gòu)、建筑構(gòu)造、建筑施工工藝、建筑設(shè)備、施工組織及工程管理等內(nèi)容外，盡可能多地給學(xué)生講解有關(guān)建筑材料的具體應(yīng)用及其注意事項(xiàng)、工程中因材料問題常見的各種弊病及其解決方法，從而引導(dǎo)學(xué)生平時(shí)要多觀察、勤思考、善于發(fā)現(xiàn)和解決問題，做到學(xué)以致用，以提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
2.以工程實(shí)際案例切入理論教學(xué)。
以施工現(xiàn)場實(shí)際工程案例作為切入點(diǎn)，使學(xué)生對這些問題產(chǎn)生極大的興趣，在學(xué)生對問題充滿各種想法和期待時(shí)，教師圍繞這些問題導(dǎo)入新課，再回到實(shí)際工程案例進(jìn)行分析總結(jié)。例如，講解水泥的保管時(shí)，給出水泥不同程度受潮的圖片或?qū)嵨铮寣W(xué)生思考水泥受潮的原因，教師根據(jù)學(xué)生思考的結(jié)果再進(jìn)行分析總結(jié)，讓學(xué)生了解水泥在保管時(shí)所需要注意的問題。講解混凝土和易性時(shí)，給出混凝土表面出現(xiàn)蜂窩麻面和流沙現(xiàn)象的圖片或相關(guān)施工視頻，先讓學(xué)生思考問題所在，教師再根據(jù)學(xué)生的回答進(jìn)行分析，并引入混凝土和易性主要表現(xiàn)在流動性、黏聚性、保水性及影響混凝土和易性的因素，讓學(xué)生對混凝土和易性有一個(gè)更深刻的認(rèn)識。通過介紹事故案例并輔以正確做法講解，從而培養(yǎng)學(xué)生分析問題、解決問題的能力，同時(shí)也體現(xiàn)了材料課程的重要性。
3.建材市場調(diào)研。
《建筑材料》課程是研究各種建筑材料的組成、構(gòu)造、生產(chǎn)與加工方法、材料的技術(shù)性能、質(zhì)量檢驗(yàn)以及如何合理使用的學(xué)科，它內(nèi)容龐雜且理論實(shí)踐性較強(qiáng)，可以說是通往專業(yè)課程的橋梁，也是決定學(xué)生專業(yè)面寬窄和工作適應(yīng)性的關(guān)鍵因素。因此，《建筑材料》課程的學(xué)習(xí)至關(guān)重要。高職生的學(xué)習(xí)積極性不高，我院在建筑工程技術(shù)專業(yè)課程體系中設(shè)置了建材市場調(diào)研專周，旨在有效調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，促進(jìn)學(xué)生積極思考與實(shí)踐，注重學(xué)生職業(yè)能力發(fā)展的培養(yǎng)，為實(shí)踐教學(xué)改革開辟新的道路。
（1）建材市場調(diào)研內(nèi)容。
建材市場調(diào)研實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)采用項(xiàng)目化教學(xué)來實(shí)施，按班級分組進(jìn)行，6～8人一組，每組需完成兩個(gè)項(xiàng)目任務(wù)，具體如下：①項(xiàng)目任務(wù)一：認(rèn)識一棟高層建筑主要土建用材料。要求學(xué)生一周內(nèi)認(rèn)識一棟高層建筑主要土建用材料，具體材料種類由教師規(guī)定，每種材料需拍出清晰照片，并對材料的特點(diǎn)、性能、價(jià)格、品牌與用途等進(jìn)行描述，并最終以調(diào)研報(bào)告和PPT的形式呈現(xiàn)；②項(xiàng)目任務(wù)二：認(rèn)識一套90平方米的住宅裝飾裝修用材料。要求學(xué)生在一周內(nèi)認(rèn)識一套90平方米的住宅裝飾裝修用材料，具體材料種類由教師給定，每種材料需拍出清晰照片，并對各材料的特點(diǎn)、價(jià)格、用途等進(jìn)行描述，最后以小組形成調(diào)研報(bào)告并用PPT在全班展示。
（2）考核辦法。
建材市場調(diào)研成績包括過程考核、調(diào)研報(bào)告和成果匯報(bào)三項(xiàng)，分值比例分別為30%、40%、30%。其中過程性考核主要為每天晚上指導(dǎo)教師晚點(diǎn)到對學(xué)生當(dāng)天任務(wù)完成情況的評價(jià)；調(diào)研報(bào)告主要為調(diào)研任務(wù)及總結(jié)完成情況；成果匯報(bào)要求每組學(xué)生根據(jù)調(diào)查過程、形成成果、主要感受等制作PPT，匯報(bào)時(shí)間控制在6～10分鐘內(nèi)，根據(jù)每組匯報(bào)的實(shí)際情況教師進(jìn)行現(xiàn)場打分。
4.開展實(shí)驗(yàn)教學(xué)。
在實(shí)際工程中對于材料的檢測主要是在施工現(xiàn)場取樣后交送專門檢測機(jī)構(gòu)。因此，學(xué)生要勝任施工現(xiàn)場的工作，不僅需要具備能在現(xiàn)場正確對材料進(jìn)行取樣的能力，還要具備對檢測機(jī)構(gòu)送來的檢測結(jié)果有一定的分析和處理能力，故建筑材料實(shí)驗(yàn)教學(xué)顯得尤為重要。但需要注意的是：在設(shè)置實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目時(shí)不能盲目，要注重目的性，有針對性地開展實(shí)驗(yàn)，讓每個(gè)學(xué)生都能學(xué)到東西，并學(xué)以致用。目前我院開設(shè)的建筑材料實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目有水泥性能檢驗(yàn)、混凝土性能檢驗(yàn)、砂漿性能檢驗(yàn)、骨料性能檢驗(yàn)及鋼筋力學(xué)性能檢驗(yàn)。實(shí)驗(yàn)過程中以小組為單位，突出“以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，教師集中輔導(dǎo)為輔”的教學(xué)方式，激勵(lì)每位學(xué)生積極自學(xué)，培養(yǎng)獨(dú)立思考的能力和團(tuán)隊(duì)精神，增加學(xué)習(xí)和鍛煉的機(jī)會，提高動手能力。
二、結(jié)語
Abstract： As the world's attention on building energy efficiency is increasing. Green housing has become a prevailing concept that China has gradually put into practice. Starting from the connotation and extension of green housing， the article took Nanjing as an example， launched specific market research for different groups of people in order to find out the current situation of the green housing market in Nanjing through data processing and analysis. Then the article did typical case study according to value engineering theory to find out the existing problems in the promotion of green housing and gave feasible advice about developing strategies for developers.
關(guān)鍵詞： 綠色住宅；市場調(diào)研；開發(fā)戰(zhàn)略
Key words： green housing；market research；developing strategy
中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）22-0001-04
0 引言
2013年1月，發(fā)改委和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部了《綠色建筑行動方案》[1]，明確了推廣綠色建筑的重要意義和重點(diǎn)任務(wù)，各地開始如火如荼地開展綠色節(jié)能建筑的推廣工作。我國建筑節(jié)能工作的研究和推廣雖然起步較晚，但是發(fā)展速度還是比較可觀的。短短幾年內(nèi)，節(jié)能維護(hù)結(jié)構(gòu)、水源地源熱泵系統(tǒng)、太陽能規(guī)模化系統(tǒng)以及能量管理和節(jié)能診斷系統(tǒng)等關(guān)鍵性技術(shù)已經(jīng)在新建的項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了廣泛的應(yīng)用。作為綠色建筑的重要組成部分之一，綠色住宅因?yàn)槠湓谌珘勖芷趦?nèi)能最大限度地保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源，為人們提供健康、舒適和高效的使用空間而受到南京市廣大購房者的青睞，為順應(yīng)市場需求，許多開發(fā)商爭相開發(fā)新型樓盤。在這樣的大環(huán)境下，行業(yè)競爭日趨同質(zhì)化，想要避免同行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須通過市場調(diào)研，在透徹了解市場情況的基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的市場開發(fā)戰(zhàn)略。
1 綠色住宅的發(fā)展背景
1.1 綠色住宅的內(nèi)涵與外延 綠色住宅與一般住宅相比，其主要的不同之處在于：一般住宅隨著建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)用材的產(chǎn)業(yè)化，形式的一律化、單調(diào)化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而綠色住宅更為注重人與自然環(huán)境的和諧共生和居住者的舒適健康，秉承著健康環(huán)保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，隨著氣候地貌、自然資源和地方風(fēng)俗等地域差異、文化差異而使建筑呈現(xiàn)出各具特色的風(fēng)貌。
綠色住宅涵蓋了建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造及改造、材料生產(chǎn)、運(yùn)輸及回收再利用等所有與建筑活動相關(guān)的環(huán)節(jié)；涉及到建設(shè)單位、勘測設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建筑產(chǎn)品研發(fā)企業(yè)和有關(guān)政府管理部門。狹義而言，綠色住宅是在其設(shè)計(jì)、建造以及使用過程中節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材的環(huán)保型住宅。廣義而言，綠色住宅是人類與自然環(huán)境協(xié)同發(fā)展、和諧共進(jìn)，并能使人類可持續(xù)發(fā)展的文化。它包括持續(xù)農(nóng)業(yè)、生態(tài)工程、綠色企業(yè)，也包括了有綠色象征意義的生態(tài)意識、生態(tài)哲學(xué)、環(huán)境美學(xué)、生態(tài)藝術(shù)、生態(tài)旅游以及生態(tài)倫理學(xué)、生態(tài)教育等諸多方面。
由于中國經(jīng)濟(jì)在近些年間的持續(xù)高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也同樣面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整合、升級和優(yōu)化，同時(shí)，建筑與設(shè)計(jì)也逐漸呈現(xiàn)出專業(yè)化和高科技化的趨勢。與過去的建筑物相比，現(xiàn)代城市建筑對于溫控和通風(fēng)的需求顯得更為突出，同時(shí)，對其運(yùn)行成本、環(huán)保指標(biāo)、用戶感受和與建筑外觀的結(jié)合等方面都提出了更高的要求[2]。在這樣的背景下，我國建筑的能源結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)革新都有著超乎想象的進(jìn)展。因此，大范圍推廣能夠達(dá)到節(jié)能環(huán)保效果的綠色建筑已經(jīng)成為大勢所趨。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，只有不斷了解技術(shù)前沿信息，關(guān)注被成功由理論轉(zhuǎn)化為實(shí)踐的最新技術(shù)，把客戶需求與前沿技術(shù)結(jié)合起來，才能在新的歷史機(jī)遇面前，獲得更高的收益。
1.2 綠色住宅的綜合評估體系 近十余年來，綠色建筑的概念從理念到實(shí)踐，正在不斷完善。發(fā)達(dá)國家制定了多個(gè)綠色建筑評估體系，通過具體和可操作的指標(biāo)體系，為可持續(xù)發(fā)展建筑賦予了明晰的概念界定。
英國BREEAM評估法是最早的綠色建筑評估系統(tǒng)[3]。20世紀(jì)90年代初，英國建筑研究所對多種建筑類別公布了五種適用評估版本。BREEAM評估法主要根據(jù)地球環(huán)境和資源利用、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和室內(nèi)環(huán)境三個(gè)方面進(jìn)行評估。該評估法在英國并非義務(wù)，但卻頗受業(yè)界關(guān)心。
美國綠色建筑協(xié)會所倡導(dǎo)的LEED評估法是如今運(yùn)用最廣泛的綠色建筑評估體系[3]。這個(gè)評估體系于1996年正式執(zhí)行，共包括了69個(gè)綠色性能指標(biāo)，其中7個(gè)指標(biāo)是必要選擇，62個(gè)是自行選擇。涉及當(dāng)?shù)丨h(huán)境、節(jié)水效益、能源與大氣、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境等多個(gè)領(lǐng)域。對這些選項(xiàng)進(jìn)行計(jì)分后，獲26分即可獲得LEED認(rèn)證，52分以上可獲得最高等級鉑金認(rèn)證。
而我國的“綠色建筑評價(jià)標(biāo)識”，一方面是政府組織行為，即由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及其地方建設(shè)主管部門開展的強(qiáng)制性評價(jià)；另一方面是社會組織行為，即自愿參與的非強(qiáng)制性評價(jià)。我國政府結(jié)合中國能源狀況的國情，提出綠色建筑的核心是“四節(jié)一環(huán)保”，即節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和保護(hù)環(huán)境，具體來講就是發(fā)展節(jié)能省地型住宅和綠色建筑。
我國在綠色建筑的發(fā)展上起步較晚，2005年，我國首次頒布已編制5年之久的《中國綠色建筑導(dǎo)則》，同年舉辦了“首屆國際智能與綠色建筑研討會”，并在會上頒布了《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》[4]。同時(shí)，公眾對建設(shè)部正在研究制定的《建筑節(jié)能管理?xiàng)l例》在推進(jìn)綠色建筑發(fā)展方面也寄予了厚望，而《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》、《國家康居示范工程建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》、《中國生態(tài)住宅技術(shù)評估手冊》、《綠色奧運(yùn)建筑評估體系》等作為綠色建筑評價(jià)體系中的重要組成部分，也是我國綠色建筑的發(fā)展過程中的起重要指導(dǎo)書。目前，在我國綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系中，應(yīng)用較多的還是2006年出臺的《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB 50378-2006。
1.3 推廣綠色住宅的必要性 隨著全世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各國建筑能耗都在逐漸上升，逐漸成為一個(gè)國家總能耗的重要組成部分。表1顯示了世界上主要國家建筑能耗占其總能耗的比例[5]。從中可以看出，發(fā)達(dá)國家建筑使用能耗占總能耗的30%～40%，這個(gè)比例是相當(dāng)可觀的。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑能耗占我國能源消耗量的比例也逐年上升。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，我國現(xiàn)有建筑的總面積高達(dá)400億平方米，每年新增的建筑面積約為19億平方米，照這樣的增長速度，預(yù)計(jì)到2020年我國還將新增建筑面積約200億平方米。建筑業(yè)的大量用地，使得在建筑在建造和使用過程中消耗的能源總量占到社會總能耗的近30%，加之建材的生產(chǎn)能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社會總能耗的比例高達(dá)46.7%。而當(dāng)前，我國正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的重要階段，面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大壓力。要爭取在未來15年內(nèi)保持年均7%以上的GDP增長，將面臨資源約束和環(huán)境惡化帶來的巨大挑戰(zhàn)。因此，建筑節(jié)能尤其是綠色住宅的推廣迫在眉睫。
2 南京市綠色住宅市場調(diào)研
為更好地引導(dǎo)江蘇省綠色建筑的健康發(fā)展，提高綠色建筑建設(shè)水平，江蘇省建設(shè)廳成立了“江蘇省綠色建筑評價(jià)標(biāo)識管理辦公室”，辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳建筑節(jié)能與科研設(shè)計(jì)處。截至2011年，江蘇省已評出綠色建筑標(biāo)識項(xiàng)目共32項(xiàng)，總面積524萬m2。其中住宅類項(xiàng)目22項(xiàng)，共441萬m2，包括保障性住房12項(xiàng)，共228萬m2。
2.1 市場分析 筆者為了了解購房者對綠色住宅的了解和接受程度以及業(yè)主的居住感受，分別對購房者和業(yè)主各發(fā)放了600份問卷。其中受訪的業(yè)主為南京朗詩國際街區(qū)、銀城東苑、鋒尚國際等多個(gè)綠色住宅小區(qū)的住戶。表2和表3顯示了目前使用中的綠色住宅業(yè)主的學(xué)歷和收入情況。
由以上兩表的結(jié)果可以看出，目前綠色住宅的受眾大多為高學(xué)歷高收入人群，因此開發(fā)商可以將這一人群作為客戶定位的重點(diǎn)，同時(shí)，受訪業(yè)主家庭月收入非常集中地處于10000-29999元這一區(qū)間，其中又以家庭月收入處于15000-19999元的業(yè)主占絕大多數(shù)，這也給綠色住宅的合理市場定價(jià)、客戶定位提供了一定的指導(dǎo)性意義。
受訪的購房者為筆者在南京市房產(chǎn)交易中心、各樓盤售樓處等地隨機(jī)抽取的人群。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有16.5%的受訪者完全不了解綠色住宅，接近七成的受訪者表示只是聽說過和初步了解，只有16%的少數(shù)購房者表示對綠色住宅的內(nèi)涵很了解。圖1顯示了購房者對綠色住宅的了解方式。
由以上圖表的結(jié)果可以看出，對于大多數(shù)購房者而言，綠色住宅的概念并不陌生，但僅處于初步了解階段，還有相當(dāng)一部分被訪者完全不了解綠色住宅。超過七成的受訪者對于樓盤的了解是通過朋友介紹的，這是綠色住宅住宅的一個(gè)突出特點(diǎn)。在住宅業(yè)利用平面媒體、電視、網(wǎng)絡(luò)媒體如此普遍的今天，對綠色住宅的了解停留在口口相傳階段，一方面凸顯了綠色住宅在宣傳推廣方面的力度有待加強(qiáng)，另一方面也反映了購房者在選房過程中，對于綠色住宅營銷傳統(tǒng)而常見的推廣媒介持信度不足。因此，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)階段需要加強(qiáng)對綠色住宅概念的推廣和營銷。
2.2 案例分析 南京朗詩國際街區(qū)是朗詩在南京開發(fā)的第一個(gè)綠色住宅項(xiàng)目。基地地處南京市雨花區(qū)板橋新城東北組團(tuán)，東起規(guī)劃道路四號街，西至板橋大道，北起湖景路，南至八號路。
小區(qū)采用地源熱泵集中空調(diào)系統(tǒng)，利用土壤及開式冷卻塔作為冷熱源，采用4臺地源熱泵機(jī)組及2臺制冷機(jī)組為末端天棚輻射及新風(fēng)系統(tǒng)提供冷熱量。新風(fēng)系統(tǒng)夏季由熱泵機(jī)組+制冷機(jī)組提供7℃/12℃的冷凍水，冬季則由熱泵機(jī)組提供35℃/30℃的熱水；天棚輻射系統(tǒng)夏季由熱泵機(jī)組+制冷機(jī)組提供 18℃/20℃的冷凍水，冬季則由熱泵機(jī)組提供28℃/26℃的熱水。不同季節(jié)運(yùn)行工況的轉(zhuǎn)換靠閥門的切換實(shí)現(xiàn)。兩臺開式冷卻塔則完全根據(jù)熱泵系統(tǒng)運(yùn)行情況及地下溫度監(jiān)測情況實(shí)時(shí)開啟，即在夏季運(yùn)行時(shí)為地埋管系統(tǒng)放熱提供補(bǔ)充，以保證地下熱場平衡，避免冷熱堆積。
末端新風(fēng)機(jī)組帶全熱回收，熱回收形式為轉(zhuǎn)輪熱回收。對住宅內(nèi)的回風(fēng)進(jìn)行熱回收以預(yù)熱/預(yù)冷新風(fēng)，從而降低機(jī)組自身的運(yùn)行能耗。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了分戶獨(dú)立設(shè)置分集水器，滿足分戶計(jì)量和室內(nèi)室溫調(diào)節(jié)。表4展示了該項(xiàng)目的增量成本和節(jié)能的相關(guān)數(shù)據(jù)。
從增量成本[6]的角度來看，該項(xiàng)目的綠色技術(shù)增量成本為324元/m2，超出了綠色建筑評價(jià)三星級標(biāo)準(zhǔn)的平均水平182元/m2。該項(xiàng)目的總投資額為74000萬元，綠色技術(shù)總增量成本為4114.3萬元，占總投資的5.56%，增量比例低于品牌推廣型建筑的平均水平15.9%，從這個(gè)角度來看該項(xiàng)目的成本合理。
從項(xiàng)目的增量成本效益來看，該項(xiàng)目的增量成本效益為733160元/年，按其設(shè)計(jì)使用年限70年計(jì)算，其增量成本效益總量為5132.1萬元，該項(xiàng)目的效益費(fèi)用比為：
CE=SE/LCC=1.25
由此可見，該項(xiàng)目的效費(fèi)比大于1，項(xiàng)目理論上可行，但是其投資增量的回收期約為56年，項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益并不可觀。另一方面，該項(xiàng)目實(shí)際的使用壽命目前還無法確定，能否在后期運(yùn)營過程中收回增量成本也不得而知。
根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能60%的情況下綠色住宅投資增量的回收期為7-8年，由此可以看出，雖然獲得了綠色住宅三星級評價(jià)標(biāo)識，但是該項(xiàng)目的綠色住宅關(guān)鍵技術(shù)還是相當(dāng)不成熟的，這也是南京市現(xiàn)有的綠色住宅項(xiàng)目普遍存在的問題之一。節(jié)能技術(shù)的落后使得綠色住宅的前期投資增量大大增加而后期運(yùn)營成本減小不明顯，這就使得開發(fā)商不得不提高開盤價(jià)格以盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，而高昂的價(jià)格不僅限制了綠色住宅的購買人群，也阻礙了其進(jìn)一步的推廣。因此，開發(fā)商在現(xiàn)階段降低綠色住宅開發(fā)成本的關(guān)鍵一步就是組建自己的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)先進(jìn)的人才和技術(shù)，這對開發(fā)商的綜合實(shí)力提出了一定的挑戰(zhàn)。
3 市場開發(fā)中的戰(zhàn)略研究
根據(jù)市場調(diào)研得出目前南京市綠色住宅市場的SWOT分析如表5。
根據(jù)前述的市場調(diào)研和分析，筆者針對開發(fā)商提出其在市場開發(fā)過程中的產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品在質(zhì)量、性能上明顯優(yōu)于同類的企業(yè)或者產(chǎn)品的性能滿足了被競爭對手忽視的市場需求，從而形成產(chǎn)品的差異化，提高競爭力。對于綠色住宅的開發(fā)商來說，要形成產(chǎn)品的差異化而獲得競爭優(yōu)勢，必須從產(chǎn)品本身和營銷手段兩個(gè)角度實(shí)現(xiàn)。
3.1 組建研發(fā)團(tuán)隊(duì)，降低開發(fā)成本 根據(jù)前文的分析，目前南京市綠色住宅的技術(shù)落后是導(dǎo)致其成本增加的主要原因之一。因此開發(fā)組建自己的技術(shù)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，降低產(chǎn)品的成本從而獲得價(jià)格和品質(zhì)方面的優(yōu)勢，是其實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化的關(guān)鍵步驟。
綠色住宅的研發(fā)和設(shè)計(jì)，需要綜合運(yùn)用當(dāng)代建筑學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)、人工環(huán)境學(xué)、生態(tài)學(xué)及其它科學(xué)技術(shù)的成果，把住宅建造成一個(gè)小的生態(tài)系統(tǒng)，為居住者提供舒適、健康、環(huán)保、高效、美觀的居住環(huán)境。相對于一般住宅，綠色住宅的研發(fā)和設(shè)計(jì)對企業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提出了很高的要求。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，其差異化主要依賴于設(shè)計(jì)階段，因此，為了適應(yīng)研發(fā)設(shè)計(jì)需求的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重新塑造綠色住宅關(guān)鍵技術(shù)的研發(fā)能力，重構(gòu)企業(yè)內(nèi)部研發(fā)團(tuán)隊(duì)，這是實(shí)施綠色住宅產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略的必要保證。
綠色住宅的設(shè)計(jì)涉及了能源系統(tǒng)、水環(huán)境系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、廢棄物管理系統(tǒng)等九個(gè)領(lǐng)域，每個(gè)系統(tǒng)的專業(yè)性都比較強(qiáng)，如果僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，不僅難度較大，還有可能大幅度增加研發(fā)成本。因此可以考慮從每個(gè)系統(tǒng)出發(fā)，尋找外部技術(shù)團(tuán)隊(duì)建立合作關(guān)系，也可以在這樣的過程中逐漸提高企業(yè)自身的研發(fā)能力。但是這樣的外部系統(tǒng)各模塊之間相互關(guān)聯(lián)對企業(yè)的戰(zhàn)略管理能力提出了新的要求，如果沒有一個(gè)強(qiáng)有力的管理者，很容易因?yàn)槠渲幸粋€(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而滿盤皆輸。
3.2 聚焦目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)多樣化營銷 根據(jù)前述市場調(diào)研和分析，由于技術(shù)的革新沒辦法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，目前南京地區(qū)綠色住宅市場的主要目標(biāo)客戶群體為高學(xué)歷高收入人群，因此現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化可以繼續(xù)瞄準(zhǔn)中高端住宅，定期進(jìn)行市場調(diào)研，通過多種手段收集業(yè)主的反饋意見，不斷針對業(yè)主注重的方面著重進(jìn)行新技術(shù)的研發(fā)和升級，作為企業(yè)的主打優(yōu)勢，推出綠色系列樓盤，根據(jù)業(yè)主的反饋進(jìn)行細(xì)節(jié)上的調(diào)整，對業(yè)主不甚滿意的地方在新的產(chǎn)品中加以改進(jìn)，使業(yè)主看到項(xiàng)目技術(shù)的持續(xù)性和進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化。
同時(shí)，為了吸引更多潛在的購房者，開發(fā)商需要在營銷手段上多做一些文章。根據(jù)之前的市場調(diào)研，大部分購房者對綠色住宅全生命周期的綜合效益并不了解，因此開發(fā)商在宣傳上要注重綠色理念的營銷，而不僅僅是產(chǎn)品的營銷。讓購房者樹立綠色消費(fèi)的理念，從而接納一定的價(jià)格差，也在無形中給自己的產(chǎn)品帶來了巨大的優(yōu)勢。
4 結(jié)論
由于綠色住宅在南京乃至全國本身出于發(fā)展初期，很多開發(fā)商對它的認(rèn)識不足導(dǎo)致制定戰(zhàn)略時(shí)出現(xiàn)了誤區(qū)，使得市場陷入同質(zhì)化競爭的怪圈。本文從市場調(diào)研出發(fā)，根據(jù)調(diào)研的結(jié)論，結(jié)合具體案例提出了針對性的開發(fā)戰(zhàn)略。當(dāng)然，企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施和結(jié)構(gòu)調(diào)整不是一朝一夕的事，需要一段時(shí)間的市場適應(yīng)和融合，尤其在目前的政策導(dǎo)向下，需要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)做出迎合市場發(fā)展的決策，希望本文能對有助于戰(zhàn)略南京市綠色住宅市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整有一定的參考價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
[1]發(fā)展改革委，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部.綠色建筑行動方案[J].中國勘察設(shè)計(jì)，2013（2）：50-55.
[2]黃蓉.我國綠色節(jié)能建筑發(fā)展的綜述[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2011（27）：27-28.
[3]W.L. Lee，J. Burnett. Benchmarking energy use assessment of HK-BEAM， BREEAM and LEED[J].Building and Environment， 2008，43（11）：1882-1891.
[4]程志軍，葉凌.綠色建筑技術(shù)應(yīng)用分析及《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2006）修訂建議[J].建筑科學(xué)，2012，28（2）：1-7，22.DOI：10.3969/j.issn.1002-8528.2012.02.001.
關(guān)鍵詞：建筑工程項(xiàng)目；造價(jià)管理；高效措施
作為新時(shí)期背景下的建筑企業(yè)，要想在競爭日益激烈的市場環(huán)境中得以生存和發(fā)展，就必須在建設(shè)全程采取高效的管理措施，降低工程造價(jià)的同時(shí)提高工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)最大化。基于此，本人結(jié)合自身工作實(shí)踐，就如何加強(qiáng)保障性住房項(xiàng)目造價(jià)管理提出以下幾點(diǎn)淺見。
一、 概述建筑工程項(xiàng)目造價(jià)管理
工程項(xiàng)目造價(jià)的合理確定和有效控制是工程建設(shè)管理中的重要組成部分，全過程控制造價(jià)不僅僅在于控制項(xiàng)目投資不超過概算限額，更重要的在于合理安排使用人力、物力、財(cái)力節(jié)省工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投資效益最大化。
二、工程項(xiàng)目造價(jià)管理的高效措施
工程項(xiàng)目全過程造價(jià)投資控制是動態(tài)、事先、主動的造價(jià)管理，它貫穿于項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、竣工等階段的建設(shè)全過程。因而做好建設(shè)全過程造價(jià)管理，就應(yīng)在建設(shè)全程的始終有一套完善的工程造價(jià)管理體系予以支撐，并加強(qiáng)對建筑工程各階段的造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制。將分以下幾個(gè)方面介紹：
（一）建筑工程項(xiàng)目決策階段造價(jià)管理的高效措施
項(xiàng)目決策階段很關(guān)鍵，它將影響工程造價(jià)大小，故必須在加強(qiáng)市場調(diào)研的同時(shí)著力提高決策人員的專業(yè)技術(shù)水平。
1、加強(qiáng)市場調(diào)研
決策階段是建筑工程項(xiàng)目的首要階段，必須加強(qiáng)市場調(diào)研，及時(shí)掌握市場動態(tài)變化和需求，盡可能地滿足市場和消費(fèi)者的需要，注重相關(guān)資料的搜集與整理，建立健全資料存儲系統(tǒng)，并結(jié)合市場變化對資料進(jìn)行不斷更新和升級，確保市場動態(tài)變化始終處于掌握之中，從而明確工程建設(shè)目標(biāo)，提高決策的針對性，為最大化的節(jié)約資金奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。例如國家保障性住房就是經(jīng)過市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市場上樓價(jià)漲幅過快，樓價(jià)過高，導(dǎo)致一部分經(jīng)濟(jì)困難的人群出現(xiàn)買不上房，甚至住不上房等問題而專門由國家建委下發(fā)紅頭文件，專門為此部分經(jīng)濟(jì)困難的人而設(shè)計(jì)的住房保障項(xiàng)目。
2、著力提高決策人員的專業(yè)技術(shù)水平
建筑工程項(xiàng)目能否順利實(shí)施取決于決策水平的高低，作為建筑企業(yè)必須在日常工作中著力提高決策人員的專業(yè)技術(shù)水平，深入研究建筑工程項(xiàng)目建設(shè)決策，確保決策的科學(xué)合理性，確保工程順利進(jìn)行，達(dá)到節(jié)約工程造價(jià)的目的，為整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)管理的高效性奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。保障性住房屬于民生工程，政府必須規(guī)劃設(shè)計(jì)好，項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批概算的時(shí)候，一定要全面綜合考慮各種在項(xiàng)目中將產(chǎn)生的費(fèi)用，完善整個(gè)項(xiàng)目的配套費(fèi)用，避免立項(xiàng)后因決策錯(cuò)誤而導(dǎo)致追加概算、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等情況出現(xiàn)。
（二）建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的高效措施
設(shè)計(jì)階段決定著工程造價(jià)的大小，故必須確保施工圖與施工方案設(shè)計(jì)的合理性。
1、確保施工圖設(shè)計(jì)的合理性
在建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)的合理與否與整個(gè)工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)等有著直接的關(guān)系。這就需要合理設(shè)計(jì)施工圖，確保設(shè)計(jì)的施工圖紙具有合理性和可行性，預(yù)防設(shè)計(jì)的合理圖紙?jiān)谑┕ぶ袇s無法應(yīng)用的尷尬境地，與此同時(shí)，還應(yīng)對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選取最佳的設(shè)計(jì)方案，確保工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)合理性，從而在確保工程質(zhì)量的同時(shí)又達(dá)到控制降低工程造價(jià)的目的。尤其保障性住房是為特殊人群而設(shè)計(jì)的，規(guī)劃配套設(shè)施都必須考慮到位。規(guī)劃時(shí)得考慮生活配套的交通、教育、醫(yī)療等，其次考慮房子格局，再次得考慮以后房子價(jià)格定位等問題。這些都得經(jīng)過深入的市場調(diào)研后，有了圖紙、方案等初稿后經(jīng)多方的會審后，擇優(yōu)選取最佳的設(shè)計(jì)方案。
2、確保施工方案設(shè)計(jì)的合理性
在建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員要確保施工圖設(shè)計(jì)及施工方案的合理性。加強(qiáng)流動資金、施工工藝以及物資供應(yīng)的安排和管理，從而保證施工方案合理性，確保各項(xiàng)施工工序得到順利的實(shí)施，從而達(dá)到縮短工期和加強(qiáng)項(xiàng)目造價(jià)管理的目的。龍歸城保障房項(xiàng)目的混凝土試塊在全國保障性住房項(xiàng)目中是最早采用混凝土芯片植入技術(shù)的，它能夠?qū)炷恋馁|(zhì)量進(jìn)行追蹤及動態(tài)監(jiān)管，確保工程質(zhì)量。在加強(qiáng)了施工管理的同時(shí)，一個(gè)試塊芯片2、3元的價(jià)格，對整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)管理影響也不大，所以還是一個(gè)有效可繼續(xù)推行的施工技術(shù)之一。
（三）建筑工程項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)管理的高效措施
實(shí)施階段是控制著工程造價(jià)的。建筑工程項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)管理工程與決策和設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理同樣重要，而且影響實(shí)施階段造價(jià)管理的因素較多，尤其造價(jià)人員的技術(shù)水平的高低將對工程有著決定性的影響。如果管理者經(jīng)驗(yàn)足，在項(xiàng)目實(shí)施前將工程常見的問題綜合考慮在招標(biāo)文件中，比如施工界面劃分、三通一平的責(zé)任者等，做到項(xiàng)目一切盡在掌握中，能起減少施工糾紛、加快工期的作用。可從以下幾方面強(qiáng)化造價(jià)人員的管理水平：
1、 加強(qiáng)造價(jià)人員管理與培訓(xùn)
加造價(jià)工程師的管理與培訓(xùn)力度，著力提高造價(jià)人員技術(shù)管理水平，確保有效地進(jìn)行造價(jià)動態(tài)控制。技術(shù)方面多參加各類造價(jià)講座，學(xué)習(xí)招投標(biāo)法，熟悉清單編制等；管理上可從登記好內(nèi)部的各類臺賬，積極收集圖紙、變更，熟悉了解工地情況，加強(qiáng)內(nèi)部交流學(xué)習(xí)等方面入手。
2、 落實(shí)工作責(zé)任心
工程竣工結(jié)算到最后有項(xiàng)目超概算的情況出現(xiàn)，這都是在監(jiān)管過程混亂，缺乏責(zé)任心造成。設(shè)計(jì)變更原因?qū)偈┕し揭鸬模氂墒┕し匠袚?dān)費(fèi)用；屬設(shè)計(jì)方缺陷的要追究設(shè)計(jì)方責(zé)任。變更估算資料審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)其對工期、造價(jià)影響較大，須及時(shí)發(fā)監(jiān)理聯(lián)系單反映情況，根據(jù)合同規(guī)范提出意見，避免變更已實(shí)施才發(fā)現(xiàn)對工期及造價(jià)影響大。審核資料要端正工作態(tài)度，不受賄、索賄，落實(shí)獎罰體制。
3、 加強(qiáng)造價(jià)資料的收集與保管
收集、保管資料很多人都認(rèn)為監(jiān)理單位不用收集、保管，是屬于施工單位的責(zé)任，如果需要就找施工單位要。但是施工單位人員流動性較大，資料保管不善，容易導(dǎo)致變更、索賠、簽證審核，甚至工程竣工結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)有些工作內(nèi)容是做了，但是找不到支持材料。本人在審核某保障房項(xiàng)目簽證時(shí)發(fā)現(xiàn)，有不予簽證的工程量監(jiān)理人員直接在簽證單上用筆劃掉，就沒有寫“0”，施工單位發(fā)現(xiàn)這一漏洞后，就在提交預(yù)算書中在復(fù)印件中擅改了工程量，費(fèi)用審批時(shí)查原始資料發(fā)現(xiàn)這一問題，由此可見資料的收集與保管是很重要的。
（四）建筑工程項(xiàng)目竣工階段造價(jià)管理的高效措施
竣工階段是對項(xiàng)目進(jìn)行最后的整理清算。竣工階段是工程建設(shè)的最后階段，參建人員容易松懈，對一些正在走程序、需要跟蹤解決的影響竣工結(jié)算的資料有所忽略，這將影響工程竣工結(jié)算時(shí)間。工程竣工驗(yàn)收后，搞竣工圖，追資料，補(bǔ)變更等，涉及的工作實(shí)在太多了，所以不能松懈。故最后一階段需要更加用心地去管理，使其盡早具備結(jié)算的條件，早日完成竣工結(jié)算的工作。
【關(guān)鍵詞】準(zhǔn)企業(yè)管理環(huán)境 建筑材料檢測 課程改革
【中圖分類號】G【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A
【文章編號】0450-9889（2013）07C-
0056-02
一、課程改革背景
（一）當(dāng)前中職建筑材料檢測課程教學(xué)體系中存在的主要問題
1.傳統(tǒng)的教學(xué)模式難以突破。一是教學(xué)主要以單向傳輸為主，課堂教學(xué)通常采取“教師講，學(xué)生聽，教師寫，學(xué)生記”的滿堂灌的教學(xué)模式。造成理論課時(shí)多、動手操作實(shí)踐訓(xùn)練少，這種教學(xué)模式已不能適應(yīng)應(yīng)用型人才培養(yǎng)所提出的“厚基礎(chǔ)、寬口徑、強(qiáng)實(shí)踐”的要求。二是核心能力的培養(yǎng)雖然加大了校內(nèi)實(shí)驗(yàn)室、實(shí)訓(xùn)中心模擬訓(xùn)練的時(shí)間，但與企業(yè)實(shí)際操作還存在一定距離。面對中職生源變化及市場對該專業(yè)人才要求的提高，按傳統(tǒng)模式培養(yǎng)的畢業(yè)生離市場人才需求差距較大。學(xué)生還需在檢測行業(yè)同師傅跟班相當(dāng)長的一段時(shí)間才能獨(dú)立從業(yè)，使得培養(yǎng)的人才技能不到位，素質(zhì)不盡人意。從“傳授型教學(xué)”走向“學(xué)習(xí)工作化教學(xué)”的改革成為必然。
2.教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法缺乏實(shí)用性，課程內(nèi)容與工作任務(wù)的相關(guān)性低。中職學(xué)校實(shí)踐教學(xué)通常是隨堂進(jìn)行，實(shí)驗(yàn)課依附在課程教學(xué)中，實(shí)驗(yàn)僅單純?yōu)檎n程服務(wù)，缺乏專業(yè)相關(guān)崗位的實(shí)用性，無法提高學(xué)生的實(shí)際專業(yè)所要求的技術(shù)應(yīng)用能力與綜合能力。
3.實(shí)訓(xùn)配套無法滿足教學(xué)要求。在加強(qiáng)實(shí)踐性教學(xué)過程中，各職業(yè)學(xué)校都建設(shè)了一批相應(yīng)的校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地、實(shí)訓(xùn)中心或?qū)嵱?xùn)室，但由于經(jīng)費(fèi)和場地因素，這些實(shí)訓(xùn)場所的建設(shè)并沒有很好地“關(guān)照”項(xiàng)目教學(xué)的要求。實(shí)踐教學(xué)開展未能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的改革，實(shí)踐教學(xué)開展深度不夠，學(xué)生缺乏全面、系統(tǒng)、高質(zhì)量的專業(yè)技能訓(xùn)練。
4.專業(yè)教師缺乏一線工作經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在許多中職學(xué)校引進(jìn)的教師多為剛從學(xué)校畢業(yè)的大學(xué)生，雖有深厚的理論基礎(chǔ)，但是缺少一線工作的實(shí)踐經(jīng)歷，不利于教授學(xué)生實(shí)踐技能。
5.教學(xué)考核評價(jià)體系缺乏全面性、科學(xué)性。在課程教學(xué)中，中職學(xué)校都各自建立了教學(xué)質(zhì)量評價(jià)體系，但由于對教材特點(diǎn)、職校生的特點(diǎn)、可利用的教學(xué)環(huán)境及職業(yè)教育教學(xué)特點(diǎn)分析不夠，通常只采取“一卷”考核，評價(jià)方式單一，缺乏科學(xué)的多元化評價(jià)體系。學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性、教學(xué)的質(zhì)量都受到了極大影響。
（二）市場調(diào)研
我們對廣西數(shù)家檢測公司和開展土建工程檢測的企業(yè)進(jìn)行了有計(jì)劃的調(diào)研工作。幾乎所有企業(yè)都希望學(xué)校的專業(yè)教學(xué)能注重實(shí)踐能力、新技術(shù)、新工藝的培養(yǎng)，盡量與崗位對接，畢業(yè)后就能頂崗工作或有一段短暫的工作適應(yīng)期后就能適應(yīng)崗位工作。
我們對在校的200多名建筑工程施工專業(yè)的學(xué)生進(jìn)行了問卷調(diào)查，在回答來校學(xué)習(xí)的主要目的一項(xiàng)時(shí)，93%的學(xué)生選擇的是為提高自己的技能水平和就業(yè)競爭能力，以便畢業(yè)后能找到一份滿意的工作。因此，專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)定位必須充分考慮到學(xué)生當(dāng)前就業(yè)能力培養(yǎng)的需要，提高學(xué)生的就業(yè)競爭力。但又必須與職業(yè)培訓(xùn)區(qū)別開來。中職學(xué)生除了要能上崗工作外，還應(yīng)有較強(qiáng)的適應(yīng)性和持續(xù)學(xué)習(xí)、提高的基礎(chǔ)。
因此，改革現(xiàn)有教學(xué)模式，創(chuàng)建準(zhǔn)企業(yè)管理環(huán)境條件下中職建筑類專業(yè)建筑材料檢測課程教學(xué)模式，與企業(yè)聯(lián)手，校企合作共同開發(fā)基于工作過程導(dǎo)向的項(xiàng)目教學(xué)的課程體系，有利于將學(xué)生培養(yǎng)成市場需要的合格勞動者，使學(xué)生順利完成向準(zhǔn)職業(yè)身份的轉(zhuǎn)換，縮短在企業(yè)工作中的適應(yīng)期，減少企業(yè)人力資源培養(yǎng)的成本，提高用人單位的滿意度。
二、課程改革理念與方向
（一）明確課程教學(xué)人才培養(yǎng)目標(biāo)
中職學(xué)生要想畢業(yè)就獲取工作崗位，就需要我們對現(xiàn)有的課程體系進(jìn)行改革，把人才培養(yǎng)目標(biāo)定位為必須充分考慮學(xué)生當(dāng)前就業(yè)能力培養(yǎng)的需要，提高學(xué)生的首次就業(yè)競爭力。學(xué)生只有具備了這樣的競爭能力，才能夠有機(jī)會被企業(yè)錄用。在滿足“踏進(jìn)門檻”的提前下，中職學(xué)生還應(yīng)具有較強(qiáng)的適應(yīng)性和持續(xù)學(xué)習(xí)、提高的專業(yè)發(fā)展能力，有機(jī)會謀求多元化的出路，達(dá)到“多崗遷移”。只有培養(yǎng)學(xué)生的第一次就業(yè)能力，才能去兼顧多次就業(yè)的需求。
經(jīng)過市場調(diào)研和我校的多次論證，確定我校建筑材料檢測課程的教學(xué)目標(biāo)為培養(yǎng)學(xué)生畢業(yè)后能盡快適應(yīng)檢測等相關(guān)企業(yè)的“實(shí)驗(yàn)員”崗位。本課程改革重在以“首崗適應(yīng)”為原則，縮短學(xué)生在企業(yè)工作中的適應(yīng)期，減少企業(yè)人力培養(yǎng)的成本。
（二）重構(gòu)“學(xué)習(xí)與工作一致”的課程體系
打破單一的“教師講，學(xué)生聽，教師寫，學(xué)生記”課程體系，根據(jù)實(shí)際工作任務(wù)的要求，重構(gòu)“學(xué)習(xí)與工作一致”的課程體系。借助校企合作平臺，把學(xué)生安排到實(shí)際企業(yè)環(huán)境中學(xué)習(xí)，教師與學(xué)生共同營造企業(yè)文化環(huán)境，創(chuàng)建職場化的準(zhǔn)企業(yè)教學(xué)環(huán)境，將現(xiàn)有課程體系和企業(yè)行業(yè)需求相對接，教學(xué)內(nèi)容與職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)相對接，實(shí)現(xiàn)建筑材料檢測教學(xué)與企業(yè)“零距離”對接。
（三）優(yōu)化教學(xué)內(nèi)容
根據(jù)實(shí)際工作任務(wù)需要，本著“強(qiáng)化理論、重視應(yīng)用”的原則，以職業(yè)崗位標(biāo)準(zhǔn)為主線，以培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)嫻熟人才為目的，重新組織和設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容。調(diào)研用人單位人才需求意向及崗前培訓(xùn)內(nèi)容等，進(jìn)行信息處理、整合，打破以往章節(jié)“各自為王”的缺陷，重組并優(yōu)化各教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)內(nèi)容，開發(fā)“以項(xiàng)目為中心”的教材。
（四）轉(zhuǎn)變教學(xué)行為和模式，創(chuàng)新教學(xué)方法
改變傳統(tǒng)課堂教學(xué)“教師灌輸、學(xué)生被動接受”方式，形成“教師任務(wù)實(shí)施、學(xué)生主動學(xué)習(xí)”，融“教、學(xué)、做”一體的教學(xué)行為。提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，活躍課堂氣氛。采取項(xiàng)目教學(xué)法、情景模擬法、任務(wù)驅(qū)動教學(xué)法、角色扮演法、現(xiàn)場教學(xué)法，聘請企業(yè)相關(guān)人士參與教學(xué)環(huán)節(jié)。
（五）創(chuàng)建配套的教學(xué)環(huán)境
改善單一課堂教學(xué)環(huán)境，借助校企合作平臺，創(chuàng)建準(zhǔn)企業(yè)管理的教學(xué)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)學(xué)習(xí)領(lǐng)域與工作領(lǐng)域一致；學(xué)習(xí)過程與工作過程一致；學(xué)習(xí)任務(wù)與工作任務(wù)一致，做到學(xué)習(xí)環(huán)境與工作環(huán)境、校園文化與企業(yè)文化的雙向融合。
三、課程改革步驟
經(jīng)過市場調(diào)研和多次論證，創(chuàng)建準(zhǔn)企業(yè)管理環(huán)境條件下建筑材料檢測的課程改革，力求“三個(gè)一致，兩向融合”，以工作過程為課程內(nèi)容的主線、以典型工作任務(wù)為載體、以課程教學(xué)與崗位標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)為課程目標(biāo)，突出技能培養(yǎng)，充分體現(xiàn)中職教育特點(diǎn)。
我校與企業(yè)聯(lián)手，校企合作共同開發(fā)準(zhǔn)企業(yè)環(huán)境下工作過程的項(xiàng)目教學(xué)的課程體系。其課程體系構(gòu)建流程為：市場調(diào)研實(shí)驗(yàn)員崗位群分析工作任務(wù)分析構(gòu)建工作過程化課程體系重組教學(xué)內(nèi)容編寫工作過程化教材創(chuàng)建職場化教學(xué)環(huán)境教學(xué)實(shí)施教學(xué)體系調(diào)整并完善。
（一）調(diào)查研究分析
認(rèn)真分析專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)所提出的建筑工程專業(yè)人才所必須具備的素質(zhì)與能力，研究其獲取的途徑；對我區(qū)檢測員的工作內(nèi)容、工作職責(zé)、工作流程開展專業(yè)調(diào)查，對建筑類群專業(yè)中職生的材料檢測學(xué)習(xí)現(xiàn)狀、教學(xué)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，分析建筑工程專業(yè)人才面臨的素質(zhì)與能力的挑戰(zhàn)，結(jié)合我校現(xiàn)行的建筑工程專業(yè)實(shí)踐教學(xué)課程體系、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方式、方法和手段等方面的優(yōu)勢與不足，以及培養(yǎng)目標(biāo)，寫出調(diào)查研究報(bào)告。
（二）根據(jù)調(diào)研分析報(bào)告制定教學(xué)模式改革方案
根據(jù)檢測工程專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)定位與人才特色的要求，構(gòu)建合理的以項(xiàng)目為核心的實(shí)踐性教學(xué)課程體系。修訂各實(shí)踐性項(xiàng)目教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)大綱，重組并整合優(yōu)化準(zhǔn)企業(yè)環(huán)境下各教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)內(nèi)容。制定各實(shí)踐性項(xiàng)目教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)形式、教學(xué)手段方法的改革方案。
（三）創(chuàng)建職場化的教學(xué)環(huán)境
充分利用企業(yè)的工作場景，提供真實(shí)職教環(huán)境或模擬企業(yè)環(huán)境，將企業(yè)布置、設(shè)施復(fù)制到學(xué)生課堂上，讓學(xué)生上課猶如到企業(yè)上班，教師成為領(lǐng)導(dǎo)，學(xué)生成為員工。做到學(xué)習(xí)就像工作，學(xué)生親身體驗(yàn)職場中的各種公共關(guān)系。
（四）做好建筑材料檢測教學(xué)“工作過程化”的課程研發(fā)
根據(jù)已制定教學(xué)模式改革方案和依托準(zhǔn)企業(yè)的教學(xué)環(huán)境，確定“將學(xué)生培養(yǎng)為準(zhǔn)職業(yè)人”為教學(xué)培養(yǎng)目標(biāo)，編寫“以項(xiàng)目為核心”、教學(xué)環(huán)節(jié)“工作過程化”的教材、實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)書和實(shí)施性課程標(biāo)準(zhǔn)。
（五）構(gòu)建準(zhǔn)企業(yè)管理環(huán)境下的多元化教學(xué)評價(jià)體系
以“將學(xué)生培養(yǎng)為準(zhǔn)職業(yè)人”為培養(yǎng)目標(biāo)，按貼近企業(yè)員工要求、貼近職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)制定評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。以教師、學(xué)生自己、同學(xué)、企業(yè)相關(guān)人士為評價(jià)體系主體，采取教師評價(jià)、學(xué)生互評、自評及企業(yè)相關(guān)人士綜合評價(jià)學(xué)生“職業(yè)素養(yǎng)”和“專業(yè)技能”。項(xiàng)目以小組形式展開。建立評價(jià)的激勵(lì)制度，評價(jià)好的學(xué)生可優(yōu)先推薦就業(yè)，評獎學(xué)金、評優(yōu)等優(yōu)先考慮。評價(jià)差的采取重修等方式加強(qiáng)。縮短學(xué)生在企業(yè)工作的適應(yīng)期，實(shí)現(xiàn)教學(xué)效益、社會效益雙提高。
四、預(yù)期目標(biāo)
模擬企業(yè)管理環(huán)境教學(xué)，讓學(xué)生上課猶如到企業(yè)上班；構(gòu)建“以項(xiàng)目為核心”的課程教學(xué)體系，使教學(xué)內(nèi)容項(xiàng)目化，教學(xué)環(huán)境職場化，教學(xué)流程工作化，達(dá)到與企業(yè)、行業(yè)需求相對接；構(gòu)建以“職業(yè)素養(yǎng)”和“專業(yè)技能”為主體的多元化的評價(jià)體系，達(dá)到培養(yǎng)技能型人才的目的；采取“以項(xiàng)目為中心”的教學(xué)模式，避免學(xué)生毫無經(jīng)驗(yàn)走上就業(yè)崗位，將學(xué)生培養(yǎng)成市場需要的合格勞動者，使學(xué)生順利完成準(zhǔn)職業(yè)身份的轉(zhuǎn)換，縮短學(xué)生在企業(yè)工作中的適應(yīng)期，減少企業(yè)人力培養(yǎng)的成本，提高用人單位的滿意度。同時(shí)可形成師生同事化、學(xué)生員工化、教師技師化。準(zhǔn)企業(yè)管理環(huán)境條件下中職建筑類專業(yè)建筑材料檢測課程教學(xué)模式可復(fù)制到我校其他專業(yè)課程教學(xué)中，為我區(qū)建筑類專業(yè)教學(xué)服務(wù)。
總之，結(jié)合我區(qū)中職建筑類專業(yè)課程教學(xué)現(xiàn)狀，在建筑材料檢測課程教學(xué)中采用“準(zhǔn)企業(yè)實(shí)踐模式”，可使建筑材料檢測課程教學(xué)實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)過程化”，實(shí)踐與理論密切聯(lián)系的職業(yè)教育模式，培養(yǎng)具有較高職業(yè)素質(zhì)的建筑行業(yè)檢測技術(shù)人才。
【參考文獻(xiàn)】
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 市場調(diào)研 營銷策劃
中圖分類號：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
1課程教學(xué)現(xiàn)狀
1.1課程目的和任務(wù)
通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識與技能，熟練房地產(chǎn)開發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告撰寫，為今后從事房地產(chǎn)市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。
1.2課程教學(xué)內(nèi)容
包括房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程以及房地產(chǎn)市場營銷等。
1.3課程教學(xué)方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實(shí)踐部分要求學(xué)生開展實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行問卷設(shè)計(jì)和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目策劃報(bào)告等。
2《房地產(chǎn)開發(fā)》課程教學(xué)過程存在的問題
（1）不同學(xué)科知識綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及方方面面的專業(yè)知識，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專業(yè)課程的支持。比如市場調(diào)研報(bào)告的撰寫需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；市場調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識；項(xiàng)目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學(xué)科知識予以輔助。
（2）實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對房地產(chǎn)市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過程中沒有目標(biāo)，問卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問題不突出，策劃方案不具備可實(shí)施性。
（3）課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的實(shí)時(shí)信息。房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。
3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開發(fā)》教學(xué)市場化的措施
本門課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場動態(tài)、進(jìn)行市場分析、了解實(shí)際的開發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析市場價(jià)值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：
（1）夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析、市場營銷等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價(jià)值規(guī)律、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表編制和財(cái)務(wù)分析、STP營銷等的相關(guān)知識與方法，幫助學(xué)生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。
（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程開展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問題，具體操作模式分以下幾個(gè)步驟完成：
①和某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過與公司營銷人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過程中形成對項(xiàng)目規(guī)模、市場狀況、工程進(jìn)度、營銷推廣等方面的基本認(rèn)知。
②由學(xué)生分組組建市場調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項(xiàng)目開發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學(xué)生根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制調(diào)查問卷、進(jìn)行市場調(diào)研并撰寫報(bào)告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時(shí)成績。
③各小組調(diào)研報(bào)告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時(shí)間進(jìn)行各小組的匯報(bào)演講，通過此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對房地產(chǎn)市場的了解程度和對報(bào)告撰寫的掌握程度。同時(shí)，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過程，汲取他人優(yōu)點(diǎn)，以便開展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。
（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法
①課程開始之初就布置學(xué)生以小組為單位對本地的房地產(chǎn)市場按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開始前5-10分鐘隨機(jī)詢問學(xué)生近一周的市場情況，并以此作為平時(shí)成績的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場動向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項(xiàng)目。
②通過安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產(chǎn)開發(fā)》課程與市場化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過程設(shè)計(jì)，提出針對學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識服務(wù)于將來的工作實(shí)踐。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 成本控制； 策劃階段； 可行性研究階段； 設(shè)計(jì)階段
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-3315（2013）10-170-001
成本控制是項(xiàng)目管理重要組成部分，而其前期成本控制內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃階段、可行性研究階段和設(shè)計(jì)階段，在策劃階段進(jìn)行市場調(diào)研，收集資料，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位，實(shí)事求是的做好可行性研究，在保證經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上認(rèn)真編制成本估算，并對其銷售預(yù)測做出經(jīng)濟(jì)評價(jià)，對項(xiàng)目進(jìn)度合理布置，根據(jù)市場的需求和發(fā)展的前景合理確定工程規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提出符合經(jīng)濟(jì)效益的最佳規(guī)劃方案。其合理的定位、科學(xué)的投資估算、最佳的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案基本確定了項(xiàng)目開發(fā)的方向和投資的金額，其控制程度直接影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，為整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)成本做好事前控制，把投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，使企業(yè)達(dá)到“低成本、高利潤”。
1.策劃階段的成本控制
項(xiàng)目策劃的內(nèi)容包括市場調(diào)研和項(xiàng)目定位。市場調(diào)研首先對項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境條件，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期的市場環(huán)境，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境等資料進(jìn)行收集和客觀的調(diào)查，分析解決現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的各種問題和矛盾，在適應(yīng)市場條件下進(jìn)行策劃，策劃以低成本，高利潤為目的，圍繞著這個(gè)主題來展開有序的工作，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)工作目標(biāo)而解決各種困難，這是項(xiàng)目策劃的第一步，也是最基礎(chǔ)的一環(huán)，收集好資料后，對這些資料分類進(jìn)行研究分析，找出影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主要因素，為今后的項(xiàng)目策劃提供良好的基礎(chǔ)。
項(xiàng)目定位是把市場調(diào)研的結(jié)果和初步構(gòu)思轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的方案，這是策劃的重要一環(huán)，它關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)能否達(dá)到目標(biāo)成本，其功能的定位，確定了項(xiàng)目發(fā)展的方向，其定義的好壞，直接影響了整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的成敗。首先對收集的資料和用戶需求進(jìn)行分析，做出項(xiàng)目定義，確定項(xiàng)目實(shí)施的總體構(gòu)思，對項(xiàng)目功能、建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模有一個(gè)建設(shè)思路，對項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個(gè)方面設(shè)置目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，制定出適合客戶需求、滿足項(xiàng)目運(yùn)營利潤需要的項(xiàng)目定位。
在項(xiàng)目策劃階段，有許多種方法，其中最主要的方法是全面的、深入的調(diào)查和分析。項(xiàng)目所處的環(huán)境，環(huán)境的特點(diǎn)和變化直接影響項(xiàng)目策劃的方向內(nèi)容，同時(shí)也對項(xiàng)目有著制約作用。這樣才能獲得和環(huán)境相適應(yīng)的策劃方案。主要的方法有頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法等。
2.可行性研究階段的成本控制
現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，做為投資人對項(xiàng)目的可行性和合理性越來越重視，可行性研究的成本控制也更加重視，在可行性研究階段對成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)為：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的選取、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目地址的確定。
建筑規(guī)模的大小直接影響項(xiàng)目投資成本，也是吸引消費(fèi)者購買的第一感觀，在消費(fèi)者和投資成本之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，既要保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，又要得到客戶的滿意而成本又得到合理的控制，資源得到有效配置，是投資者一個(gè)重要的課題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合理的選取建筑規(guī)模顯得尤其重要。
建設(shè)規(guī)模合理確定以后，就要確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，它主要包括的內(nèi)容有占地面積、建筑和結(jié)構(gòu)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套工程、工藝設(shè)備等方面，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能否達(dá)到對成本的控制，關(guān)鍵在于這幾項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。不同的地區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不同，不能設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平和確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，定性定量的制定出標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，最終達(dá)到成本控制的目的。
開發(fā)項(xiàng)目地址的合理確定，對項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售有著直接關(guān)系，影響到成本的控制，它根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，充分考慮到當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格、供應(yīng)情況，能源、運(yùn)輸情況和當(dāng)?shù)氐拿袼缀臀幕裱拷ㄖ牧咸峁┑睾蜕唐贩肯M(fèi)群的原則；只有這樣，開發(fā)的項(xiàng)目才能在不浪費(fèi)成本的情況下，在計(jì)劃內(nèi)建設(shè)好并銷售出去；另外應(yīng)建在工業(yè)項(xiàng)目適當(dāng)聚集和城鎮(zhèn)的原則，只有在這里，人們對房地產(chǎn)項(xiàng)目才有消費(fèi)能力，對投資人來說，能避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約投資，提高設(shè)施的效益。
在可行性研究階段進(jìn)行成本控制的方法很多，一般應(yīng)用投資估算法、經(jīng)濟(jì)評價(jià)法和增量凈效益法等。投資估算法盡量在可行性研究階段，對于影響投資的因素的各個(gè)成本以量化計(jì)算出項(xiàng)目開發(fā)總成本，其估算是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，是建設(shè)項(xiàng)目投資的最高限額，設(shè)計(jì)階段的成本概算不得突破投資估算額。我國目前把可行性研究階段的投資估算分為初步可行性研究階段和詳細(xì)可行性研究階段的投資估算。
3.設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段包括初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段，通過三階段設(shè)計(jì)，項(xiàng)目有了整體的設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是主動控制，在控制中主動發(fā)現(xiàn)成本超出計(jì)劃成本部分，即時(shí)修正差異，使設(shè)計(jì)更加經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計(jì)中確保設(shè)計(jì)方案能較好的體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與先進(jìn)技術(shù)相結(jié)合。設(shè)計(jì)是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書已批準(zhǔn)，通過三階段設(shè)計(jì)，在建筑標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)要求、建筑結(jié)構(gòu)上完成整體設(shè)計(jì)，達(dá)到安全可靠性、適用性、經(jīng)濟(jì)性三大目標(biāo)，設(shè)計(jì)文件做好以后，經(jīng)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目必須完全按照此設(shè)計(jì)文件施工，項(xiàng)目建好以后，是否能達(dá)到滿意的經(jīng)濟(jì)效果，設(shè)計(jì)質(zhì)量和成本限額是關(guān)鍵因素，它在全過程項(xiàng)目管理的成本控制中，起著決定性作用。
在初步設(shè)計(jì)階段，控制好項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、工期、總投資等，初步提出設(shè)計(jì)方案并報(bào)送有關(guān)部門審批。在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，在經(jīng)批準(zhǔn)的初設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，加深設(shè)計(jì)的深度，對主要的、復(fù)雜的問題通過更詳細(xì)的計(jì)算和設(shè)計(jì)，進(jìn)一步研究其可靠性和合理性。在施工圖設(shè)計(jì)階段，在技術(shù)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行完整的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，滿足施工的要求。
提出設(shè)計(jì)方案首先要做好設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，在設(shè)計(jì)方案優(yōu)化階段，其成本控制的工作主要根據(jù)設(shè)計(jì)優(yōu)化的方案提出評價(jià)建議，對在此階段的資金使用計(jì)劃進(jìn)行控制并執(zhí)行，編制項(xiàng)目總控制修正估算。
關(guān)鍵詞：星級酒店、籌建、規(guī)劃、系統(tǒng)性
中圖分類號：F292文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
近年來，全國各地的高星級酒店興建熱一直持續(xù)，同商品住宅相比，受到的政策影響較小，因此大量的房地產(chǎn)投資人將目光轉(zhuǎn)移到高星級酒店，然而星級酒店籌建不同于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，其項(xiàng)目涉及面更廣、技術(shù)更全面也更專業(yè)、籌備周期也更長。現(xiàn)就星級酒店的籌建過程易出現(xiàn)的問題和解決問題的思路進(jìn)行分析，以供參考：
一、投資方熱衷于投資高星級酒店的原因分析：
平臺與橋梁的作用：
高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動作。
樹立企業(yè)的品牌：
國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)識到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級酒店。
投資新建高星級酒店還有其他的益處：
首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來說風(fēng)險(xiǎn)相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要!正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。
二、目前投資高星級酒店的不同方式分析
綜合來說，高星級酒店投資方的方式不外乎以下幾種情況：
投資方不懂酒店，所聘請的籌建負(fù)責(zé)人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個(gè)籌建過程就是在摸著石頭過河，風(fēng)險(xiǎn)極大，可稱之為閉門造車。
投資方聘請了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強(qiáng)項(xiàng)是酒店建成后的經(jīng)營管理，對于前期工程籌建可能仍不甚了解，僅依靠原有的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行籌建，可稱之為照貓畫虎。
投資方與專業(yè)酒店管理公司簽訂籌建、籌備、經(jīng)營合同。由酒店管理公司制定酒店可行性研究報(bào)告、提出酒店籌建總體計(jì)劃，但前期因?yàn)橘M(fèi)用等因素，管理公司往往只派出工程總監(jiān)或顧問，與投資方確定的酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)院三方共同參與進(jìn)行酒店建筑及裝飾裝修施工設(shè)計(jì)，這個(gè)是目前高星級酒店籌建的主要模式。
三、高星級酒店籌建的工作內(nèi)容和解決問題的思路分析
高星級酒店籌建工作就是充分考慮到項(xiàng)目整體及項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的所有細(xì)節(jié)，并將這些細(xì)節(jié)做好；籌建統(tǒng)籌就是將項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度和方案最優(yōu)化組合，合理利用資金。
現(xiàn)代星級酒店籌建可劃分五大階段：規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、建造階段、開業(yè)籌備階段和酒店?duì)I運(yùn)階段。按其工作性質(zhì)區(qū)分，主要是如下幾個(gè)階段的工作：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（前期）、基建裝修階段（建造）、開業(yè)籌備階段（籌備）。
3.1酒店籌建各階段總體工作任務(wù)：
3.1.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：
（1）主要籌建籌備內(nèi)容：
組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)——請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過程中，要詳細(xì)分析：
酒店檔次、類別的確定；
各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；
各項(xiàng)硬件滿足星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求；
（2）參與團(tuán)隊(duì)組成：投資者、市場調(diào)研員、規(guī)劃設(shè)計(jì)師、酒店籌建及未來經(jīng)營者、設(shè)計(jì)人員；
（3）項(xiàng)目管理內(nèi)容：專案背景描述、目標(biāo)確定、范圍規(guī)劃及定義、工作分解后排序及延續(xù)時(shí)間估計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、資源計(jì)劃、費(fèi)用估算和預(yù)算、質(zhì)量保證及計(jì)劃；
3.1.2、基建裝修階段：
（1）主要籌建籌備內(nèi)容：施工要求、土建、設(shè)備安裝督導(dǎo)、室內(nèi)外裝修裝飾、道路管網(wǎng)工程、環(huán)保工程、基建數(shù)據(jù)歸檔等；
（2）參與團(tuán)隊(duì)組成：酒店建設(shè)者、監(jiān)理、內(nèi)外裝修裝飾設(shè)計(jì)及施工人員、酒店籌建人員；
（3）項(xiàng)目管理內(nèi)容：采購計(jì)劃和招標(biāo)及實(shí)施，合同簽訂和執(zhí)行及監(jiān)督，各種實(shí)施計(jì)劃，安全計(jì)劃，項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)告，進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量、安全的控制，范圍變更控制，生產(chǎn)管理，現(xiàn)場管理及環(huán)境控制。以正常施工周期而言，土建施工，5萬平方建筑面積的施工期一般為13-15個(gè)月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾項(xiàng)可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為13個(gè)月左右；
3.1.3、開業(yè)籌備階段：
（1）主要籌建籌備內(nèi)容：策劃開業(yè)的各項(xiàng)計(jì)劃、組織實(shí)施各項(xiàng)工作、人員招聘、人員培訓(xùn)、內(nèi)部裝修布置要求、各種證照手續(xù)辦理、建立工程檔案、市場調(diào)研、經(jīng)營方案、價(jià)格制定、營銷方案、廣告策劃、經(jīng)營管理等。
（2）參與團(tuán)隊(duì)組成：投資者、酒店建設(shè)人員、酒店籌備人員；
（3）項(xiàng)目管理內(nèi)容：質(zhì)量驗(yàn)收、管理范圍確定、費(fèi)用決算和審計(jì)、項(xiàng)目資料與驗(yàn)收、項(xiàng)目交接與清算、項(xiàng)目審計(jì)和專案評價(jià)、策劃修改經(jīng)營方案等；
3.2、酒店籌建管理部門需具備的職權(quán)：
全面負(fù)責(zé)及協(xié)調(diào)酒店籌建項(xiàng)目的統(tǒng)籌工作；
根據(jù)籌建工作需要，各相關(guān)專業(yè)人員參與酒店項(xiàng)目籌建工作的調(diào)動權(quán)；
籌建工作職能部門負(fù)責(zé)的相關(guān)籌建項(xiàng)目的參與權(quán)和決定權(quán)。
3.3、酒店籌建步驟分析：
選址、土地勘查；
市場調(diào)研及酒店定位，確定酒店規(guī)模和檔次；
項(xiàng)目定位及可行性分析；
規(guī)劃審批和立項(xiàng)審批；
工程報(bào)建；
酒店設(shè)計(jì)（包括委托設(shè)計(jì)、概念設(shè)計(jì)及概算、施工圖設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、機(jī)電和技術(shù)設(shè)計(jì)配套等及預(yù)算；其中設(shè)計(jì)又由分為建筑設(shè)計(jì)及室內(nèi)外裝修裝飾設(shè)計(jì)）；
圖紙審查、優(yōu)化、確定及所有合格證的辦理；
土建；
道路管網(wǎng)與設(shè)備安裝工程（包括水電、消防等）；
土建各單項(xiàng)工程驗(yàn)收及綜合驗(yàn)收；
園林綠化、室內(nèi)外裝修、裝飾；開業(yè)籌備（包括人、財(cái)、物的籌備和服務(wù)體系、管理體系、市場體系的建立及證照的辦理）；
對外試營業(yè)；
1.1建筑施工人員來源復(fù)雜
根據(jù)實(shí)際調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，目前在房地產(chǎn)工程施工建設(shè)中，大部分的建設(shè)人員來源都很復(fù)雜，而他們不僅生活習(xí)慣存在著不同的差異，且在施工建設(shè)中的工作習(xí)慣都有所不同，導(dǎo)致在管理的過程中很難進(jìn)行集中管理。而這樣不僅容易造成施工現(xiàn)場混亂的現(xiàn)象，并還會影響施工進(jìn)度、施工周期、施工質(zhì)量。而通過對不同來源的建設(shè)人員進(jìn)行分組管理，對建設(shè)人員給予工作上與生活上的關(guān)心，并定期的對建設(shè)人員進(jìn)行安全生產(chǎn)知識培訓(xùn)，這樣不僅有利于對人員進(jìn)行集中的管理，且還可有效的預(yù)防與控制施工安全事故的發(fā)生。同時(shí)，還有利于激發(fā)施工人員的自身工作潛能，使其提高工程施工質(zhì)量，保障房地產(chǎn)工程的順利竣工。
1.2技術(shù)管理的多方面
目前，房地產(chǎn)工程技術(shù)管理，不僅僅只針對于設(shè)計(jì)圖紙與建筑房屋的管理，而是需要對建筑工程施工過程中的土建、水電、燃?xì)狻⑹┕ぐ踩葐栴}進(jìn)行全方位的管理,這樣才可提高房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理的整體質(zhì)量。另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程技術(shù)管理工作的過程中，還需靠考慮自然環(huán)境因素，并對國家以及個(gè)人的利益進(jìn)行兼顧。因此，建筑工程企業(yè)管理人員可根據(jù)工程技術(shù)的特點(diǎn)，與我國對房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的法律法規(guī)，來制度科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略，使其獲取更理想的經(jīng)濟(jì)效益。且在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，還應(yīng)對社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行考慮，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)與國家雙贏的結(jié)果。
2.房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理中的資源優(yōu)化配置措施
2.1強(qiáng)化工程技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)
在建筑工程施工之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過根據(jù)自身經(jīng)營現(xiàn)狀與市場份額量，打造屬于自身企業(yè)的專業(yè)工程技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)，并制定科學(xué)合理的規(guī)章制度，對工程技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行約束與規(guī)范，對工作內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的介紹，這樣比較能夠有效的提高工程技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)工作水平，也有利于房地產(chǎn)工程開發(fā)管理。其次，通過建立獎懲制度，對做的好的給予相應(yīng)的獎勵(lì)，對做的錯(cuò)的給予相應(yīng)的懲罰，使其可有效的提高管理人員工作的積極性與責(zé)任性。另外，組建的工程技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)，有條件頭通過與較為優(yōu)秀的工程專家進(jìn)行學(xué)習(xí)交流，進(jìn)而可強(qiáng)化工程技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)，以便整合與優(yōu)化配置，提高自身的建筑市場競爭力。
2.2加強(qiáng)建筑工程資料信息的整理
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理人員結(jié)合工作實(shí)際需求，對建筑工程的資料信息進(jìn)行收集、整理與妥善保管，以便后期遇到問題時(shí)能夠順利快速的解決。而針對于建筑工程資料收集的范圍可以是國內(nèi)，也可以是國外，總體的就是收集范圍必須廣泛，這樣才可強(qiáng)化工程技術(shù)人員的想象力與創(chuàng)造力，促使房地產(chǎn)工程的人力資源得到最優(yōu)的配置。另外，通過加強(qiáng)建筑工程資料信息的整理與收集，有利于節(jié)約建筑工程施工成本，提高建筑工程施工質(zhì)量，預(yù)防施工安全事故的發(fā)生，且還可為房地產(chǎn)工程企業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)工程企業(yè)能夠在競爭激烈的建筑市場中穩(wěn)定發(fā)展。
2.3提高開發(fā)項(xiàng)目報(bào)告的可行性
在建筑工程施工建設(shè)中，工程企業(yè)應(yīng)積極的參加編制新開發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告，并通過從報(bào)告中發(fā)現(xiàn)問題與解決問題，使其可提高建筑工程的整體質(zhì)量。而在編制新開發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告時(shí)，相關(guān)工作人員應(yīng)結(jié)合工程經(jīng)濟(jì)預(yù)算、容積率、機(jī)械設(shè)備、綠化面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)，找出工程技術(shù)管理中優(yōu)化資源配置的最佳途徑。與此同時(shí)，工作人員還應(yīng)擬定具體實(shí)施方案，使其促使優(yōu)化的工程資源配置能夠公開、明確，進(jìn)而提高房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在考察項(xiàng)目可行性的過程中，對于開發(fā)工地附近的環(huán)境與民生問題需進(jìn)行考察，并以最大程度的能力保障自然環(huán)境與群眾利益，堅(jiān)決反對不健康、不道德、中飽私囊的行為出現(xiàn)，影響房地產(chǎn)工程企業(yè)未來的發(fā)展。而通過編制健康、綠色、并順應(yīng)民生的工程項(xiàng)目，以便與優(yōu)化自身企業(yè)的人力資源與土地資源。
2.4優(yōu)化設(shè)計(jì)方案
在房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織專業(yè)的設(shè)計(jì)部門制定設(shè)計(jì)方案，且設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容還應(yīng)詳細(xì)的描述房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、容積率、綠化、裝修、環(huán)境保護(hù)等細(xì)節(jié)，進(jìn)而保障建筑工程設(shè)計(jì)方案具有充分足夠的可行性。且在繪制工程設(shè)計(jì)方案的過程中，設(shè)計(jì)人員還應(yīng)與建筑人員、財(cái)務(wù)人員對投資金額進(jìn)行準(zhǔn)確詳細(xì)的預(yù)算，這樣才能確保投資預(yù)算精準(zhǔn)性。另外，對于已繪制好的設(shè)計(jì)方案，還需進(jìn)行詳細(xì)的研究、探討與修正，使其確保建筑工程順利開工，并保障工程資源配置合理，這樣才能確保工地現(xiàn)場每一寸土地都能夠得到合理的運(yùn)用。
2.5進(jìn)行建筑市場調(diào)研
待做好一切開工準(zhǔn)備后，工程技術(shù)管理人員與設(shè)計(jì)人員和施工單位，應(yīng)對建筑材料做好市場調(diào)研，并結(jié)合施工需求選擇購買合適、合格、合理的建筑材料，確保建筑材料的性價(jià)比最高，這樣才能從源頭上控制建筑工程質(zhì)量，進(jìn)而控制建筑工程成本。而通過降低房地產(chǎn)工程的施工成本，可促使在銷售房子的過程中也能以最低的價(jià)格出售，這樣不僅能縮短商品房銷售的周期，使房地產(chǎn)工程企業(yè)的資金盡快回籠，并還有利于提高國家與群眾的經(jīng)濟(jì)效益。
2.6掌握了解施工現(xiàn)場情況
工程技術(shù)管理人員通過及時(shí)掌握了解施工現(xiàn)場情況，這樣才能確保遇到問題能夠快速的解決，降低施工安全事故的發(fā)生。其次，工程技術(shù)管理人員還需結(jié)合施工現(xiàn)場情況，對相關(guān)資源配置進(jìn)行合理的優(yōu)化，并根據(jù)施工進(jìn)度，來提出有效的意見對遇到的問題進(jìn)行解決，使其確保建筑工程施工工序能夠有序進(jìn)行。另外，工程技術(shù)管理人員還需結(jié)合建造經(jīng)驗(yàn)，編制適合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)資料，為房地產(chǎn)工程施工建設(shè)提供有效的指導(dǎo)性意見，這樣不僅能確保工程的順利進(jìn)行，并還可有效的提高工程的整體質(zhì)量，確保工程企業(yè)獲得更大程度的經(jīng)濟(jì)效益。
3.結(jié)語
關(guān)鍵詞：民用建筑 工程造價(jià) 控制措施
民用建筑工程造價(jià)的管理與控制是要求造價(jià)部門根據(jù)過往的造價(jià)經(jīng)驗(yàn)來實(shí)施科學(xué)管理，并運(yùn)用法律手段管控工程造價(jià)，使整個(gè)工程目標(biāo)統(tǒng)一，確保工程建筑成本效益得到有效保障。在民用建筑工程造價(jià)的管理與控制流程上，其管控領(lǐng)域主要包含：工程定價(jià)、工程造價(jià)對比、工程概預(yù)算、合同造價(jià)、價(jià)格指數(shù)等，并且在施工組織上也有著嚴(yán)格要求，能夠滿足民用建筑工程的各個(gè)施工技術(shù)要求，在各個(gè)施工制度的約束下順利開啟建筑施工。因此，民用建筑工程造價(jià)的管理與控制需從資金成本、預(yù)算u估、組織團(tuán)隊(duì)、技術(shù)水平等方向進(jìn)行綜合管控，使民用建筑工程造價(jià)更符合工程實(shí)際所需。
一、民用建筑工程造價(jià)影響因素分析
（一）工程設(shè)計(jì)因素
對于民用建筑工程來說，工程設(shè)計(jì)是影響工程造價(jià)的最直接因素，一項(xiàng)工程的投資和建設(shè)，普遍需經(jīng)過全體的衡量與決策，再到建筑的設(shè)計(jì)與施工，屬于一個(gè)系統(tǒng)式過程。在工程造價(jià)環(huán)節(jié)中，項(xiàng)目的造價(jià)是基于工程設(shè)計(jì)之上所定奪的，因此，造價(jià)部門在進(jìn)行工程造價(jià)時(shí)，都是根據(jù)工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)來衡量工程價(jià)格，而一旦工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就出現(xiàn)了許多潛在的質(zhì)量問題和不科學(xué)的設(shè)計(jì)點(diǎn)，其會直接影響工程造價(jià)的準(zhǔn)確性，因此這是影響工程造價(jià)質(zhì)量的重要因素。我國民用建筑工程的設(shè)計(jì)一直因不同因素影響使得設(shè)計(jì)質(zhì)量一直不高，工程整體的各個(gè)經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢也無法良好突出，再加之造價(jià)部門人員的經(jīng)驗(yàn)不足和專業(yè)水平不高，對民用建筑工程缺乏完善了解，使得工程造價(jià)的管理與控制始終面臨許多挑戰(zhàn)。
（二）材料造價(jià)因素
材料造價(jià)是民用建筑工程造價(jià)的重要組成部分，也是最難管理和控制的一部分。這是由于建筑工程材料的各個(gè)價(jià)格并不是由建筑商所制定，且價(jià)格水平也不是一成不變，因此該造價(jià)屬于一項(xiàng)動態(tài)造價(jià)管理過程，其存在的不定性難以預(yù)料。材料的價(jià)格是由市場商家所制定的，材料的價(jià)格漲幅也是根據(jù)市場的發(fā)展形勢所變化，因此材料的價(jià)格時(shí)差出現(xiàn)許多不確定性，雖然最初造價(jià)人員對各個(gè)材料價(jià)格作出了準(zhǔn)確預(yù)算，但伴隨市場發(fā)展和時(shí)間推移材料的預(yù)算和市場預(yù)算又會出現(xiàn)變化與差距。
（三）民用住宅建設(shè)因素
民用住宅建設(shè)對工程造價(jià)帶來的影響主要來自住宅樓層數(shù)量建設(shè)上，住宅樓層按照常規(guī)布局主要分為低層、中層、高層，按照樓層的造價(jià)指標(biāo)來說，中層建筑造價(jià)成本相對更低，這是由于隨著樓層建設(shè)越高，其樓層所需的電力系統(tǒng)、水利系統(tǒng)也會隨之增加建設(shè)，中層樓層則屬于不高不低的階段，一旦樓層超出6層，則需建設(shè)相應(yīng)的電梯系統(tǒng)，而電梯成本較高，會使得工程造價(jià)水平出現(xiàn)偏高現(xiàn)象。
二、民用建筑工程造價(jià)的管理與控制措施
（一）加強(qiáng)決策環(huán)節(jié)的管理與控制
民用建筑工程造價(jià)前期需經(jīng)過多個(gè)環(huán)節(jié)的商討與決策，在此過程中，為確保工程造價(jià)的合理性，在民用建筑工程正式進(jìn)行決策前，需由造價(jià)部門對工程的不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行考究，對各個(gè)工程方案的合理性和成本高低進(jìn)行分析與衡量，再作出正確的決策，從所有方案中選出最適合民用建筑工程的方案。首先，在正式作出決策前，造價(jià)部門需對工程項(xiàng)目的各個(gè)成本預(yù)算作出詳細(xì)的管理與控制方案，并對項(xiàng)目的各個(gè)資料信息進(jìn)行全面收集，最后對項(xiàng)目展開市場調(diào)研，根據(jù)市場的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行分析，再根據(jù)項(xiàng)目在未來發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)效益性進(jìn)行正確評估。
（二）重視設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的管理與控制
從上述問題中可以發(fā)現(xiàn)，民用建筑工程造價(jià)的合理性其工程設(shè)計(jì)占據(jù)著主要的影響地位，因此，工程的造價(jià)管理需加強(qiáng)對工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的重視，并采取相應(yīng)的管控措施：首先，造價(jià)部門需對民用建筑工程的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審核，對各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的合理性進(jìn)行衡量，其次是對各個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)行預(yù)算評估，以概算的方式對工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行初步定額，再有管理部門進(jìn)行審核，了解投資限額標(biāo)準(zhǔn)，從中作為取費(fèi)基數(shù)。
（三）對施工過程和結(jié)算環(huán)節(jié)進(jìn)行造價(jià)管理控制
施工過程的造價(jià)管理與控制直接關(guān)系著施工成本的管理與控制，因此，民用建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益不僅需做好前期管控，還需做好后期管控。首先，管控部門需對材料價(jià)格進(jìn)行合理定奪，根據(jù)民用工程的材料市場價(jià)格，對材料的漲幅空間做到市場行情調(diào)研，使各個(gè)市場材料價(jià)格在一定范圍內(nèi)發(fā)生變化。第二，建立工程預(yù)算制度，對各個(gè)施工環(huán)節(jié)的預(yù)算加以控制與管理，防止建設(shè)過程中發(fā)生造價(jià)隨意升高現(xiàn)象，避免工程因造價(jià)因素發(fā)生變動。第三，工程竣工后，造價(jià)部門需在工程完工后及時(shí)完成結(jié)款，并在結(jié)算時(shí)根據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)信息結(jié)算，對各個(gè)施工人員的負(fù)責(zé)領(lǐng)域進(jìn)行嚴(yán)格核對，審核其是否按照設(shè)計(jì)圖紙規(guī)范完成施工，對施工質(zhì)量做好把控，避免后期出現(xiàn)返工現(xiàn)象增加項(xiàng)目成本預(yù)算。
綜上所述，民用建筑工程的造價(jià)管理與控制貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目過程中，因此在管控過程里，無論是在前期準(zhǔn)備工作還是后期的建設(shè)工作中，都需加強(qiáng)成本管控，對建筑工程項(xiàng)目的決策環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)及結(jié)算環(huán)節(jié)都加以重視，使民用建筑工程整體造價(jià)得到有效保障。
參考文獻(xiàn)：
[1]韓志敏.建筑工程中造價(jià)動態(tài)管理與控制論述及分析[J].黑龍江科技信息，2015，（04）.
[2]鐘軍雄.論建筑工程造價(jià)的動態(tài)管理及有效控制措施[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2015，（18）.
關(guān)鍵詞：高職教育；T—P循環(huán)；教學(xué)模式；課程體系
隨著建筑業(yè)的快速發(fā)展，建設(shè)規(guī)模的高增長給建筑企業(yè)帶來了前所未有的巨大發(fā)展機(jī)會，但是，隨著建筑市場的開放，建筑企業(yè)要想在市場中取得競爭優(yōu)勢，人才作為第一資源的主導(dǎo)作用也就越來越突出。所以高校應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)滿足社會需求的優(yōu)秀畢業(yè)生，必須對專業(yè)進(jìn)行科學(xué)定位，確定人才培養(yǎng)目標(biāo)，優(yōu)化專業(yè)教學(xué)模式。某高職學(xué)院建筑工程技術(shù)專業(yè)，經(jīng)過專業(yè)改革與發(fā)展建設(shè)，畢業(yè)生培養(yǎng)質(zhì)量水平取得了明顯進(jìn)步，本文就其專業(yè)教學(xué)模式改革建設(shè)進(jìn)行分析探討。
一、制訂技能型專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)
根據(jù)目前建筑行業(yè)背景積極開展市場調(diào)研，充分考慮學(xué)生職業(yè)生涯的需要，以就業(yè)為導(dǎo)向，以技能訓(xùn)練為突破口，打好專業(yè)基礎(chǔ)，理論與實(shí)踐相融，突出技能訓(xùn)練，全面提高學(xué)生綜合素質(zhì)。以培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神和良好職業(yè)道德素質(zhì)的施工一線高技術(shù)人才為專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)。為基層施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理公司等建筑單位提供優(yōu)秀的實(shí)用型高技術(shù)人才。
二、構(gòu)建以專業(yè)技能為重點(diǎn)的課程體系
經(jīng)專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會論證，應(yīng)當(dāng)以崗位所需要的實(shí)際工作能力和基本素質(zhì)培養(yǎng)為主線，以校企結(jié)合、理論與實(shí)踐結(jié)合、教學(xué)與生產(chǎn)結(jié)合為途徑，培養(yǎng)施工生產(chǎn)一線所需要的高技術(shù)人才。所以課程體系的建立應(yīng)以就業(yè)為導(dǎo)向，以崗位技能標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以學(xué)生為主體，深化課程體系和實(shí)訓(xùn)體系教學(xué)內(nèi)容改革。創(chuàng)建能反映本專業(yè)課程輕重緩急的、特色鮮明的新型課程體系。并根據(jù)崗位技能知識要求，校企合作編寫自主創(chuàng)新、有專業(yè)特色的校本教材、公開出版教材，建設(shè)學(xué)生自主學(xué)習(xí)平臺、共享型專業(yè)教學(xué)網(wǎng)絡(luò)資源庫，打破傳統(tǒng)的教學(xué)模式，使學(xué)生真正做到“零距離”上崗。
三、建立“T—P循環(huán)”的專業(yè)教學(xué)模式
[T-Thoery(理論)，P-Practice(實(shí)踐)]本專業(yè)人才培養(yǎng)方案的優(yōu)點(diǎn)是人才的能力培養(yǎng)定位明確，但若繼續(xù)采用過去的教學(xué)模式，其專業(yè)操作技能的培養(yǎng)有一定難度，實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目較為單一，不能將各工種的實(shí)訓(xùn)有機(jī)地結(jié)合起來，實(shí)施后的效果與預(yù)期能力目標(biāo)存在偏差。所以對過去運(yùn)用的“項(xiàng)目法”教學(xué)模式有待加強(qiáng)，必須繼續(xù)深化專業(yè)教學(xué)模式改革。結(jié)合專業(yè)教師多年的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，通過市場調(diào)研和對學(xué)生知識運(yùn)用能力的問卷調(diào)查，經(jīng)過專業(yè)建設(shè)指導(dǎo)委員會的討論，制定了符合現(xiàn)階段施工企業(yè)人才要求、職業(yè)教育切實(shí)可行的專業(yè)教學(xué)模式——“T—P循環(huán)”。“T—P循環(huán)”以提升實(shí)踐能力培養(yǎng)為主要目的，經(jīng)過“基礎(chǔ)理論學(xué)習(xí)、初步實(shí)踐能力，強(qiáng)化理論學(xué)習(xí)、提升實(shí)踐能力”四個(gè)階段，學(xué)生的實(shí)踐能力從無到有、不斷提升，并達(dá)到一個(gè)較高的層次。這種教學(xué)模式在校企合作中完全可行，且具良好的操作性。“T—P循環(huán)”教學(xué)模式符合工程學(xué)科學(xué)習(xí)的客觀規(guī)律。首先學(xué)生學(xué)習(xí)一定的專業(yè)基礎(chǔ)理論知識，如《建筑構(gòu)造與識圖》、《建筑工程測量》、《建筑施工技術(shù)》等課程，然后參加施工現(xiàn)場觀察性學(xué)習(xí)、工程識圖、工程測量等初步實(shí)踐活動，了解施工生產(chǎn)的基本內(nèi)容和主要過程，初步培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力；在了解施工生產(chǎn)基本內(nèi)容的前提下，進(jìn)行主干專業(yè)課程的階段性學(xué)習(xí)和校內(nèi)課程綜合實(shí)訓(xùn)，做到學(xué)習(xí)時(shí)“有的放矢”、“理論聯(lián)系實(shí)際”；最后，進(jìn)行生產(chǎn)實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)活動，全面提升學(xué)生的綜合實(shí)踐能力。
四、實(shí)施“T—P循環(huán)”的專業(yè)教學(xué)模式
以學(xué)生全面發(fā)展為根本，以能力培養(yǎng)為主線，以校企合作為平臺，以“建設(shè)工程項(xiàng)目”作為專業(yè)教學(xué)模式實(shí)施的載體，針對建筑工程施工的特點(diǎn)，緊緊圍繞建筑工程施工全過程，深化“T—P循環(huán)”的專業(yè)教學(xué)模式。做到“校場合一、峰去谷回、能力晉階”。具體實(shí)施如圖1所示。“校場合一”指引企入校，共建真實(shí)工作環(huán)境與虛擬教學(xué)情境相結(jié)合的多種形式并存的教學(xué)資源，共建校中“工地”、校園專業(yè)職業(yè)文化氛圍，使學(xué)訓(xùn)場“工地化”、校園“施工現(xiàn)場化”、學(xué)訓(xùn)管理“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化”，二者合一、實(shí)境藕合，構(gòu)建工學(xué)結(jié)合的育人環(huán)境。“峰去谷回”是根據(jù)建筑工程施工在不同時(shí)期，對工種施工人員需求量的變化幅度較大的特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)用工高峰和低谷，適度調(diào)整對應(yīng)的崗位能力課程，實(shí)施柔性學(xué)制管理，充分實(shí)現(xiàn)對分項(xiàng)工程施工技能的培養(yǎng)。具體操作流程為：收集校企合作單位在建或擬建工程的進(jìn)度信息得到不同工種施工人員需求量的高峰時(shí)間適度調(diào)整對應(yīng)的技能核心課程的教學(xué)時(shí)段組織教學(xué)實(shí)施。“能力晉階”是依據(jù)建筑工程是由多個(gè)分項(xiàng)工程有機(jī)組合而成的特點(diǎn)，在學(xué)生掌握建筑工程施工所要求必備的分項(xiàng)施工技能后，通過綜合課程的設(shè)置、實(shí)際工作的頂崗實(shí)習(xí)、綜合畢業(yè)考核的實(shí)施，多階段三環(huán)節(jié)的針對性、反復(fù)和強(qiáng)化訓(xùn)練，實(shí)現(xiàn)學(xué)生由分項(xiàng)施工技能向綜合管理能力的逐級提升。
五、結(jié)束語
建筑工程技術(shù)專業(yè)，經(jīng)過近十年的專業(yè)教學(xué)改革與發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已建設(shè)成為省級精品專業(yè)和省級特色專業(yè)。專業(yè)學(xué)生規(guī)模穩(wěn)定，專業(yè)教學(xué)文化沉淀深厚，教學(xué)資源豐富，在省內(nèi)本專業(yè)職業(yè)教育改革中起到示范和引領(lǐng)作用，帶動區(qū)域內(nèi)職業(yè)教育水平整體提升。
參考文獻(xiàn)
[1]卓玲.建筑工程技術(shù)專業(yè)教學(xué)模式改革研究[J].黎明職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào).2009.(03)：58-61.
[2]王廣軍.高職建筑工程技術(shù)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)模式改革研究[J].現(xiàn)代職業(yè)教育.2015.(6)：76-76.
1積極做好市場調(diào)研工作
進(jìn)行市場分析和調(diào)研,減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn),避免項(xiàng)目決策的盲目性。通過已掌握的大量信息資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),并根據(jù)市場需求和發(fā)展前景,進(jìn)行綜合分析和處理,并充分考慮建設(shè)項(xiàng)目在未來市場中的競爭力,合理確定工程的建筑標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)模,編寫具有較強(qiáng)的可行性和說服性的立項(xiàng)申請,使設(shè)計(jì)任務(wù)書更具科學(xué)性和可靠性,切實(shí)做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,爭取項(xiàng)目早日立項(xiàng)。市場調(diào)研主要是收集項(xiàng)目建設(shè)及相關(guān)的信息資料和數(shù)據(jù)。要做好建設(shè)項(xiàng)目的前期投資決策工作,需要收集大量的相關(guān)資料,如工程所在地的地質(zhì)情況、水電路情況、主要材料設(shè)備的價(jià)格情況、大宗材料的采購以及現(xiàn)有已建成類似項(xiàng)目的資料情況,對于需要做經(jīng)濟(jì)評價(jià)的項(xiàng)目則要收集更多的相關(guān)資料。造價(jià)管理人員要對資料的可靠性、準(zhǔn)確性進(jìn)行認(rèn)真地分析研究,保證投資決策的準(zhǔn)確性。
2認(rèn)真做好項(xiàng)目建議書
項(xiàng)目建議書是項(xiàng)目法人或項(xiàng)目建設(shè)單位,根據(jù)國家和地方規(guī)劃、所在地的市場條件以及產(chǎn)業(yè)政策等方面的需求,向國家提出要求建設(shè)某個(gè)具體項(xiàng)目的建議性文件,經(jīng)過調(diào)查、研究、預(yù)測和分析,論述了其建設(shè)條件的可行性、建設(shè)的必要性和獲利情況的可能性,是對擬建項(xiàng)目提出的基本輪廓設(shè)想。在此階段,首先應(yīng)注意到投資估算存在的重要性,它是擬建項(xiàng)目投資決策的一個(gè)重要依據(jù)。其次,要掌握項(xiàng)目所在地與擬建項(xiàng)目有關(guān)的各種相關(guān)資料情況,與當(dāng)?shù)匚磥碚w發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng),并據(jù)此合理地確定該項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模及相匹配的工藝和設(shè)備,并進(jìn)行多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)性比較。再次,應(yīng)充分考慮建設(shè)期間動態(tài)因素的影響,要充分預(yù)留價(jià)格浮動系數(shù)、必要的施工措施費(fèi)、材料價(jià)差、包干系數(shù)以及不可預(yù)見的影響因素,使得投資與實(shí)際情況基本上相吻合,并留有一定的余地。最后,認(rèn)真分析研究指標(biāo)的數(shù)量和適用情況,有較大出入的應(yīng)根據(jù)實(shí)際可能性進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整,而對其他也可稍作調(diào)整。
3認(rèn)真做好可行性研究
可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目投資前,在對與擬建項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會等各方面因素進(jìn)行深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,對可能采用的各種建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行深入的分析和論證,對項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)上是否合理和技術(shù)上是否可行進(jìn)行科學(xué)全面地分析、系統(tǒng)論證、綜合評價(jià)和預(yù)測,然后進(jìn)一步得出該項(xiàng)目是否值得去投資和如何去投資等一些結(jié)論性的意見,為項(xiàng)目進(jìn)一步的投資決策提供全面可靠的科學(xué)依據(jù)。在此階段,具體做法如下。
(1)應(yīng)加強(qiáng)估算的控制深度,樹立強(qiáng)烈的工作責(zé)任感,給以后工作打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。該階段估算應(yīng)盡量做到與建議書階段緊密銜接,然后在補(bǔ)充之前有些因素考慮不周的基礎(chǔ)上,做好與初步設(shè)計(jì)概算工作的有效銜接,將在今后有可能引起問題的一些不確定性因素加以分析研究,以避免在下一階段發(fā)生一些大的不必要的設(shè)計(jì)變更。
(2)不斷地收集有關(guān)國家法規(guī)、政策和有關(guān)調(diào)價(jià)信息。隨時(shí)關(guān)注可能引起造價(jià)指標(biāo)變動的一些因素,采取必要的方法,對出現(xiàn)的新問題和新情況隨時(shí)進(jìn)行跟蹤和調(diào)整。
(3)多積累相關(guān)造價(jià)資料。將已有的資料與擬建項(xiàng)目進(jìn)行對比分析,找出其共同點(diǎn)和不同點(diǎn),對不同點(diǎn)或差別較大的進(jìn)行重點(diǎn)的分析,找出改進(jìn)措施,并對其進(jìn)行調(diào)整。
4合理確定投資估算
合理的投資估算主要取決于投資估算指標(biāo),因此,編制高質(zhì)量的估算指標(biāo),是抓好投資估算這個(gè)龍頭的關(guān)鍵。投資估算編制要充分考慮到施工過程中可能出現(xiàn)的各種情況及不利因素對工程造價(jià)的影響,要盡量細(xì)致,要有依據(jù),要盡可能全面。考慮在建設(shè)期間預(yù)留價(jià)格浮動系數(shù),使投資留有余地并基本上符合實(shí)際,使投資估算真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。
投資估算是在對擬建項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、工藝技術(shù)、產(chǎn)品方案、工程方案、設(shè)備方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行深入研究和基本確定的基礎(chǔ)上,估算項(xiàng)目投資總額,包括建設(shè)投資和流動資金,并測算建設(shè)期的年資金使用計(jì)劃情況。具體方法如下。
4.1 建立價(jià)格信息網(wǎng),加強(qiáng)動態(tài)管理
隨著建筑市場的日益擴(kuò)大,建立一套標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是非常有必要的,設(shè)備和一些新型的建筑材料的價(jià)格可由網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)直接采取,其他材料可由當(dāng)?shù)卦靸r(jià)管理部門收集完成,同時(shí)視市場情況變化而定,形成一套較為完整的動態(tài)價(jià)格體系,為材料、設(shè)備價(jià)格的動態(tài)管理提供可靠的科學(xué)依據(jù)。
4.2 加快估算指標(biāo)的更新,擴(kuò)大指標(biāo)的覆蓋面
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展,加上新技術(shù)、新材料和新工藝的不斷涌現(xiàn),估算指標(biāo)的時(shí)效性要求其在及時(shí)地吸收新經(jīng)驗(yàn)、新技術(shù)的基礎(chǔ)上不斷地更新變化,不斷地提高其質(zhì)量水平。
4.3 編制技術(shù)人員應(yīng)充分了解工藝流程,防止估算漏項(xiàng)
生產(chǎn)性的工程項(xiàng)目,一般都存在生產(chǎn)工藝流程,并有與其相配套的生產(chǎn)輔助設(shè)施,編制人員應(yīng)緊結(jié)合設(shè)計(jì)方案,合理運(yùn)用手頭的有關(guān)資料,盡量考慮齊全,避免出現(xiàn)漏項(xiàng)、少算現(xiàn)象。
4.4 對己完工程及時(shí)積累資料,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)
知識和經(jīng)驗(yàn)是在不斷的實(shí)踐中積累起來的,在工作中針對不同的工程,分門別類進(jìn)行歸納總結(jié),收集估算指標(biāo),這樣在今后估算投資時(shí),就可以得心應(yīng)手、操作自如。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：建筑工程造價(jià)；材料與設(shè)備；價(jià)格；成本控制
1、材料、設(shè)備價(jià)格控制的重要性
合理的預(yù)算對建筑工程的造價(jià)具有重要的作用，從材料、設(shè)備所占比重來看，其價(jià)格是對工程造價(jià)影響最大的因素。材料與設(shè)備價(jià)格直接影響材料費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)的多少，而材料費(fèi)用是工程基本費(fèi)用中比重最大的，在建筑工程中約占基本費(fèi)70%左右，設(shè)備費(fèi)用在一些安裝工程或電氣自控工程中占到工程造價(jià)的60%～80%左右，合理確定材料與設(shè)備的價(jià)格，是合理確定工程造價(jià)的前提。工程造價(jià)中的工程建設(shè)與安全費(fèi)主要是由人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等構(gòu)成的，其中人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)的計(jì)取和調(diào)整都是由定額價(jià)格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的，比較穩(wěn)定，而其中的材料費(fèi)則相對較靈活，這也是對工程造價(jià)影響較大的一個(gè)重要因素，特別是可調(diào)整差價(jià)的材料和未計(jì)價(jià)的材料、設(shè)備，如果控制管理不到位，即便是工程量計(jì)算和定額套用再準(zhǔn)確，費(fèi)用計(jì)取再合理，也會使工程造價(jià)失真，嚴(yán)重影響工程造價(jià)的有效控制。因此，搞好材料、設(shè)備價(jià)格的控制與管理對于有效控制工程造價(jià)具有重要意義。
2、材料、設(shè)備市場價(jià)格現(xiàn)存的問題
建筑工程造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)性的管理工作，建筑中所需的材料#設(shè)備不僅數(shù)量眾多，而且種類規(guī)格多樣，由于受到市場不斷變化的影響，價(jià)格體系存在多元化的現(xiàn)象，因此，需要在建筑工程中普及信息管理制度。此外，工程造價(jià)管理工作中，所涉及的材料、設(shè)備數(shù)量大，各類品種、規(guī)格、型號多，而且價(jià)格體系多元化使得設(shè)備、材料的幾種價(jià)格并存，并不斷變化，如果不普及信息管理或缺少價(jià)格主管部門的引導(dǎo)，對造價(jià)管理人員來說，要想全面準(zhǔn)確地掌握材料、設(shè)備價(jià)格，難度相對較大。實(shí)際表明，要想獲得真實(shí)準(zhǔn)確地材料和設(shè)備價(jià)格，單純依靠市場調(diào)研是無法取得的。其一，材料銷售商在市場上的報(bào)價(jià)與實(shí)際銷售的價(jià)格會有一定的差距。其二，對于一些進(jìn)口的材料和設(shè)備，由于國內(nèi)的商不多，對于一些價(jià)格較高的材料和設(shè)備，商不會直接進(jìn)行口頭報(bào)價(jià)，造價(jià)人員在進(jìn)行市場調(diào)研的時(shí)候，得到的信息準(zhǔn)確度不高。新材料、新設(shè)備因其質(zhì)量優(yōu)勢、功能強(qiáng)而在工程中被普遍采用，特別是一些新型裝飾材料，由于對材質(zhì)和生產(chǎn)工藝缺少了解，且無法與同類產(chǎn)品比較，很難掌握其真實(shí)價(jià)格。其次，某些施工單位開設(shè)虛假發(fā)票，甚至以修改發(fā)票來謀取不合理利潤；還有些施工單位與材料供應(yīng)商結(jié)成同盟，令工程造價(jià)人員詢價(jià)時(shí)無法詢到真實(shí)的材料價(jià)格；在工程中使用劣質(zhì)材料或進(jìn)行材料代用，而在結(jié)算時(shí)仍按設(shè)計(jì)的材料、設(shè)備價(jià)格計(jì)價(jià)，這也是價(jià)格管理中存在的重要問題。因此，工程造價(jià)管理人員的目標(biāo)和責(zé)任即是采取一定的措施有效控制工程造價(jià)，在工程中使用合理、公平公正的市場價(jià)格，做好工程成本控制工作。
3、材料價(jià)格控制
3.1、建筑工程中需要各種各樣的材料，做好材料的價(jià)格控制對工程的造價(jià)控制具有重要的作用。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，市場的情況瞬息萬變，要對材料市場做好市場的調(diào)查，把握好材料價(jià)格的市場變化情況。材料價(jià)格受市場供求的影響很大，要深入市場進(jìn)行實(shí)地的調(diào)查研究，才能對材料、設(shè)備的價(jià)格具有真實(shí)的掌握，所以，進(jìn)行建筑工程造價(jià)的人員要對市場具有高度的敏感，對材料市場的行情、動態(tài)及時(shí)的掌握，從各個(gè)方面對市場進(jìn)行多方面的了解，只有這樣才能對工程造價(jià)進(jìn)行良好的控制。只有通過市場的調(diào)查，準(zhǔn)確的掌握各種材料的價(jià)格，才能進(jìn)行科學(xué)合理的工程造價(jià)。因此，在建筑市場中引入競爭機(jī)制，對材料和設(shè)備進(jìn)行大范圍的招標(biāo)，才能精確的掌握各種有效的信息，使工程的造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，使價(jià)格真正受市場的情況所支配，發(fā)揮市場對價(jià)格的調(diào)節(jié)作用，對建筑工程的造價(jià)進(jìn)行有效的控制。同時(shí)，要對各種各樣的材料和設(shè)備做好價(jià)格測算工作。建筑中的有些材料、設(shè)備，尤其是非標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備，無法對價(jià)格進(jìn)行精確的確定，可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定對其測算，使得到的價(jià)格盡可能的接近真實(shí)的價(jià)格。
3.2、網(wǎng)路的發(fā)達(dá)和廣泛的普及程度，可以對材料、設(shè)備價(jià)格進(jìn)行先進(jìn)的信息化管理。工程的造價(jià)人員要充分利用網(wǎng)絡(luò)，對所需的材料進(jìn)行查詢，詢問不同供銷商關(guān)于產(chǎn)品的價(jià)格，對產(chǎn)品和價(jià)格進(jìn)行多范圍的比較，從中選出最佳的產(chǎn)品。對建筑工程預(yù)算進(jìn)行報(bào)送的時(shí)候，要求工程的施工單位在工程施工的過程中，嚴(yán)格按照甲方簽章的材料、設(shè)備，制定廠家、品牌、型號進(jìn)行施工作業(yè)，材料、設(shè)備的質(zhì)量和性能得到保障，建筑工程的質(zhì)量就安全可靠；造價(jià)人員在對材料和設(shè)備進(jìn)行價(jià)格咨詢的過程中，要對同一種產(chǎn)品的多個(gè)銷售商進(jìn)行詢問，根據(jù)查詢的情況，得出準(zhǔn)確的結(jié)論，進(jìn)而合理的控制工程造價(jià)，確保產(chǎn)品的質(zhì)量；建筑材料的價(jià)格在市場中不斷進(jìn)行波動，我們要做好材料、設(shè)備價(jià)格的動態(tài)管理工作。在日常的工作中，把需要的材料、設(shè)備的價(jià)格、型號和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)輸入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)行微機(jī)化管理，同一種的產(chǎn)品中輸入不同時(shí)期的價(jià)格，對其進(jìn)行對比，找出相應(yīng)的規(guī)律，同一種產(chǎn)品的不同技術(shù)指標(biāo)也可進(jìn)行對比，對價(jià)格的不同之處進(jìn)行查詢。
4、設(shè)備價(jià)格控制
整個(gè)安裝工程中需要對機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制，也是建筑工程造價(jià)控制中的重要一方面。安裝工程的系統(tǒng)很多，有給排水、消防噴淋、弱電工程等，這些內(nèi)容的技術(shù)要求高，需要專業(yè)的管理部門進(jìn)行，對設(shè)備的安裝造價(jià)不容易控制。因此要制定有效的安裝工程造價(jià)控制目標(biāo)，做好一系列工作。工程項(xiàng)目開工之前，要對施工圖紙、招標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)的閱讀，對影響工程的各種內(nèi)部和外部因素做綜合的分析，對工程投資的關(guān)鍵因素要做好預(yù)防對策。對建筑的施工圖紙做好交底會審工作，分析施工單位各種問題的可行性、合理性。對專業(yè)分包單位要從優(yōu)選擇，避免一些行業(yè)壟斷行為的出現(xiàn)。采取多種材料、設(shè)備的詢價(jià)體系并進(jìn)行靈活應(yīng)用。由于安裝工程的系統(tǒng)性較強(qiáng)，所需的材料和設(shè)備種類繁多，無法準(zhǔn)確把握具體的價(jià)格。工程的造價(jià)工程師可以在施工時(shí)期，可以協(xié)助業(yè)采用招標(biāo)方式，對招標(biāo)單位進(jìn)行優(yōu)化選擇。
5、人才培養(yǎng)
對建筑工程造價(jià)人員的業(yè)務(wù)知識加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，形成一支專業(yè)程度較 高，技術(shù)水平先進(jìn)的人才隊(duì)伍。在日常的工作中，注重對他們進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)的技能。只有掌握先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，才能與時(shí)俱進(jìn)地接受各種新的知識，把握各種新材料、新設(shè)備，對其結(jié)構(gòu)使用方法功能進(jìn)行深入的了解，才能在建筑的設(shè)計(jì)和施工中主動利用各種新技術(shù)，新方案，對建筑工程的造價(jià)進(jìn)行有效的控制。
6、結(jié)束語
工程的材料和設(shè)備價(jià)格進(jìn)行成本控制具有重要的作用。建筑工程的造價(jià)管理人員應(yīng)該具有高度的職業(yè)精神，以公平、公正的態(tài)度和高尚的職業(yè)道德來要求自己，合理制定工程造價(jià)。因此，如何控制材料價(jià)格及其風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)對材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)事前控制，要充分提高材料及設(shè)備詢價(jià)的準(zhǔn)確性和可靠性，應(yīng)注重對市場詢價(jià)方法與手段的選擇與運(yùn)用，避免材料報(bào)價(jià)偏離市場范圍。在詢價(jià)準(zhǔn)確的前提下，通過招標(biāo)文件及合同中的約定來分擔(dān)和降低價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對建設(shè)項(xiàng)目帶來的不利影響及后果，確保材料價(jià)格的真實(shí)性和材料質(zhì)量的可靠性。
參考文獻(xiàn)：
[1]柯建萍談?wù)劷ㄖ惭b工程造價(jià)中材料及設(shè)備價(jià)格的確認(rèn)[J]中華民居，2011（12）.
