時間：2023-05-16 11:14:20
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃技術(shù)；案例分析
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業(yè)利潤的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)業(yè)財稅特征
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟活動中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財稅特征如下：
1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動包括：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細而復(fù)雜的財稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。
2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。
3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，我國商品房的平均經(jīng)營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對于一個企業(yè)來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業(yè)的利潤的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業(yè)稅分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業(yè)3%的稅率計算營業(yè)稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計算營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨計價的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個房地產(chǎn)價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應(yīng)納的營業(yè)稅和土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費用繳納3%的營業(yè)稅。
2.利用土地增值稅起征點優(yōu)惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點：
（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。
3.其他有關(guān)稅種的分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護稅和教育費附加，以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，降低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營業(yè)稅。
3.攤銷（分攤）技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般跨年度經(jīng)營，所以如何實現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡?，貫徹?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對于費用應(yīng)盡量實現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時確認。
4.轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規(guī)避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點?？梢岳靡?guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。
關(guān)鍵詞：“營改增”；稅務(wù)風(fēng)險；影響因素
一、基本理論
（一）“營改增”的基本理論
2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進，并在我國落實中，財政部門及稅務(wù)部門頒布了有關(guān)政策法規(guī)，對改革行業(yè)及計稅方法進行了明確規(guī)定，同時還對稅種稅率進行計算。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險基本理論
（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險定義。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險隸屬于風(fēng)險范圍內(nèi)，稅務(wù)風(fēng)險實際上就是稅務(wù)責(zé)任所具有的隨機性，在企業(yè)所作出的涉稅行為內(nèi)，沒有按照稅法規(guī)章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險?！盃I改增”稅收政策在落實前后，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對稅務(wù)風(fēng)險。“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)開展，必然對房地產(chǎn)企業(yè)運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產(chǎn)生不同程度稅務(wù)風(fēng)險，進而對房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)造成影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險進行管理，提升對稅務(wù)風(fēng)險防范意識。
（三）將稅務(wù)風(fēng)險管理歸納到公司治理層面上
調(diào)整企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，提高稅務(wù)風(fēng)險管理能力構(gòu)建專門稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)，可以有效對“營改增”之后房地產(chǎn)所應(yīng)對的稅務(wù)風(fēng)險進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)決策在制定中，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面進行研究，充分認識到稅務(wù)風(fēng)險管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設(shè)內(nèi)重要性，將稅務(wù)風(fēng)險管理歸納到企業(yè)戰(zhàn)略層面內(nèi)，設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險專門管理機構(gòu)，承擔(dān)起對稅務(wù)風(fēng)險管理制度監(jiān)督職責(zé)。按照我國房地產(chǎn)企業(yè)原有部門結(jié)構(gòu)，筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)在董事會下面應(yīng)該設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)，主要承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督管理職責(zé)。
（四）完善稅務(wù)風(fēng)險管理人員結(jié)構(gòu)
（1）稅務(wù)風(fēng)險管理委員會內(nèi)人員構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會內(nèi)人員主要由兩部分構(gòu)成，分別為企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險管理工作人員及社會內(nèi)專家。首先，稅務(wù)風(fēng)險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經(jīng)理層決策制定起到監(jiān)督作用。因此，稅務(wù)風(fēng)險管理委員會內(nèi)成員必須包含企業(yè)董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務(wù)方面專業(yè)管理人員；其次，為了能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險管理規(guī)章制度進行完善，提升稅務(wù)風(fēng)險管理質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會需要積極了解企業(yè)運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會在具有企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理人員情況下，還可以向社會內(nèi)聘請專業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理人員。（2）稅務(wù)籌劃科人員。稅務(wù)籌劃科是稅務(wù)風(fēng)險管理落實主要機構(gòu)，需要對企業(yè)涉稅事項進行全面管理，進而稅務(wù)籌劃科工作人員必須了解稅法內(nèi)容，進而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃科需要具有掌握稅務(wù)有關(guān)知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務(wù)風(fēng)險管理工作有著一定了解，直接由房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會進行統(tǒng)一管理；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助人員培訓(xùn)或者是外聘等方式，提升自身復(fù)合型人才數(shù)量，分配到稅務(wù)籌劃科不同稅務(wù)崗位上面，從源頭對房地產(chǎn)企業(yè)所存在的稅務(wù)風(fēng)險進行管理。
（五）明確稅務(wù)風(fēng)險管理崗位職責(zé)
房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠保證稅務(wù)風(fēng)險管理工作順利開展，提升稅務(wù)風(fēng)險管理質(zhì)量，就必須對稅務(wù)風(fēng)險管理不同工作崗位職責(zé)進行明確。（1）稅務(wù)風(fēng)險管理委員會職責(zé)。稅務(wù)風(fēng)險管理委員會作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險整體管理部門，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面上，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險進行管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。首先，稅務(wù)風(fēng)險管理委員會需要參與到企業(yè)決策制定上面，為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動運營提供稅務(wù)風(fēng)險管理數(shù)據(jù)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高價值；其次，房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會需要對稅務(wù)風(fēng)險管理制度進行制定及完善，定期對有關(guān)管理人員進行培訓(xùn)，構(gòu)建完善稅務(wù)風(fēng)險管理制度，自動對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面所存在的風(fēng)險進行識別及評估，進而采取針對性解決措施。（2）稅務(wù)籌劃科崗位職責(zé)。稅務(wù)籌劃科崗位工作人員需要提升對稅務(wù)風(fēng)險管理工作重視程度，積極參與熬稅務(wù)風(fēng)險管理制度編制內(nèi)，并且向稅務(wù)風(fēng)險管理委員會遞交有關(guān)運營情況及處理結(jié)果，為稅務(wù)風(fēng)險管理委員會提供有關(guān)數(shù)據(jù)依據(jù)，同時對稅務(wù)風(fēng)險管理委員會進行監(jiān)督管理。明確稅務(wù)籌劃科不同工作崗位職責(zé)，從源頭對稅務(wù)風(fēng)險進行防范管理，增加稅務(wù)籌劃科與不同部門之間的關(guān)聯(lián)，聽取房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)其他部門的意見。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是該產(chǎn)業(yè)獨有的稅務(wù)種類，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算進行合理的制度化管理，可以盡力讓房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化，但納稅成本卻最小化，這不僅僅可以推動房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，更可以推動整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其更能適應(yīng)當(dāng)前激烈的市場競爭。同時，稅務(wù)機構(gòu)也可以提高其工作效率，更好地為國家服務(wù)。
二、房地產(chǎn)土地增值稅管理研究
土地增值稅極容易被制度和國家宏觀政策影響，為此相關(guān)單位機構(gòu)做出了一系列要求，比如要求房地產(chǎn)企業(yè)明確房地產(chǎn)開發(fā)前征稅范圍，對項目建設(shè)費用支出作出明確的規(guī)劃管理等，以此為房地產(chǎn)土地增值稅管理的有效進行打好基礎(chǔ)。
而房地產(chǎn)土地增值稅管理在房地產(chǎn)建設(shè)各個環(huán)節(jié)中對于征?范圍及項目有不同的規(guī)定。比如建設(shè)之前對土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均不會征收稅務(wù)，建設(shè)進程中不符合規(guī)定的環(huán)節(jié)及項目也不能逃避稅收，在建設(shè)后期，更是要對相關(guān)項目進行針對性管理等，這一系列的明文規(guī)定都是為了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算的有效管理，為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。這些管理辦法盡管帶來了一定的好處，但也存在著不少弊端。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理中的問題
1.成本支出不明確
稅務(wù)相關(guān)機構(gòu)在征收稅務(wù)的時候不按實際情況進行，對應(yīng)該要扣除的項目不予以扣除，要扣除的項目扣除的又太多。同時有些房地產(chǎn)企業(yè)核算過程中時常有作假行為，夸大或縮減項目建設(shè)成本支出的情況時有發(fā)生，不僅給稅務(wù)機構(gòu)的工作帶來不便，一經(jīng)查出更加給企業(yè)自身帶來麻煩。所以，建立一套明確的核算管理制度來提高土地增值稅核算管理水平及解決成本支出費用的問題是非常有必要的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)收入不均一
國家相關(guān)條例明確指出房地產(chǎn)評估價格應(yīng)該高于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格，但這卻引發(fā)了計稅價格偏低的問題，也對房地產(chǎn)企業(yè)的收入問題造成了影響。同時，稅務(wù)機關(guān)在建筑物銷售價格的問題中，征稅時不按實際征收，也造成了計稅價格偏低的問題。同時，各企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)簽訂銷售合同，這在無形中也為土地增值稅核算管理帶來了不便，所以應(yīng)該要采取措施對其進行管理。
四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的核算管理改善建議
1.明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算條件
國家相關(guān)條例指出，房地產(chǎn)企業(yè)工程已完成以及未完成卻被轉(zhuǎn)讓出去的工程，其法定納稅人應(yīng)該將土地增值稅清算清楚，已完成或已轉(zhuǎn)讓的項目，相關(guān)稅務(wù)人員可以按規(guī)定進行稅務(wù)繳收。同時稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該嚴格按照規(guī)章制度辦事，符合條件的房地產(chǎn)項目一定要按時按量征收稅務(wù)，稅務(wù)機關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)要及時溝通，及時傳達相關(guān)信息，提高稅務(wù)清算效率。
2.明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收項目
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對企業(yè)本身需要扣除的稅收項目作出統(tǒng)一管理，明確的規(guī)定出應(yīng)該扣除稅收的項目，并且附上相關(guān)的審核證明。同時，相關(guān)檢查機構(gòu)應(yīng)該嚴格檢查房地產(chǎn)企業(yè)所出示的文件證明，避免違規(guī)扣除項目的稅收情況對國家總體的稅收情況造成影響。有些房地產(chǎn)企業(yè)會通過各種途徑逃稅漏稅，這就更加需要稅務(wù)人員明確自己的職能，明確土地增值稅征收項目及其規(guī)定，準(zhǔn)確有效地做好稅收工作。
3.嚴格管理稅務(wù)發(fā)票
部分房地產(chǎn)企業(yè)在各環(huán)節(jié)的項目建設(shè)實施中，會為了謀取一些不合法利益，利用一些手段開出一些假發(fā)票，所以稅務(wù)人員應(yīng)該更加重視這一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)支付各項工程款時，稅務(wù)人員要嚴格檢查發(fā)票的真假，以防房地產(chǎn)企業(yè)作假；另一方面，稅務(wù)機構(gòu)可以在工程建設(shè)前期對相關(guān)項目的發(fā)票作出前期規(guī)劃，方便及時做出調(diào)整和處理。
4.合理定價
房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段要建立出一套合理的價格系統(tǒng)，各企業(yè)要根據(jù)實際情況確定出要增加稅收的的項目以及可以被國家優(yōu)惠政策照顧的項目，合理繳納稅費，合理進行定價。在銷售過程，企業(yè)可以根據(jù)實際銷售情況對價格適時合理地進行調(diào)整，在滿足國家土地增值稅清算管理的同時提高自身的銷售利益。
5.完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理制度
完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理水平，需要房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)機構(gòu)兩面的共同努力：
第一，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有屬于自己的一套完整的管理體系，對土地增值稅核算的計算方法，要有自己的符合情況的一套算法，對不同的項目要有不同的處理方式，但同時要做到統(tǒng)籌兼顧，各項目結(jié)合起來，提高企業(yè)核算效益。
第二，稅務(wù)機構(gòu)對不同的稅收項目要區(qū)別開來，按實際情況對稅收項目做出處理，不僅在工程建設(shè)中要對房地產(chǎn)企業(yè)進行監(jiān)督，工程完工后也要進行復(fù)查，避免有所遺漏。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)管理 避稅措施 涉稅管理
我國的經(jīng)濟高速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的成長，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時代已經(jīng)過去了，為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負、防范納稅風(fēng)險，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實力，從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀
企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。
從國稅發(fā)[2003]83號、國稅發(fā)[2006]31號到新企業(yè)所得稅法實施后的國稅發(fā)[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。
新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會松動，嚴控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項不能及時有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險。因此，進行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對降低企業(yè)運營成本尤其重要。
二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施
房地產(chǎn)企業(yè)相對繁重的稅負，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務(wù)可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤。隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤，達到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：
(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。
(2)在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計公司、綠化公司多列費用。
(3)在國外設(shè)立設(shè)計公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運用甲方供材以加大成本。
(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進行流程再造。
(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項始終貫穿于土地取得、立項、建設(shè)、銷售、出租、項目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費主要有十種：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。
(一)代收款項的稅務(wù)處理
1、營業(yè)稅
根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例及其實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，營業(yè)額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費。準(zhǔn)確區(qū)分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 經(jīng)濟效應(yīng)
隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負的前提下，盡可能地降低經(jīng)營成本和資源浪費。學(xué)術(shù)界和實業(yè)界都對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃做出了較為系統(tǒng)而全面的研究，在制度安排和技術(shù)創(chuàng)新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環(huán)境的變化和經(jīng)營條件的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析。
鑒于此，本文在充分分析新的市場經(jīng)濟環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)，為房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策條件下合理稅務(wù)籌劃提供有力的思想指導(dǎo)和技術(shù)支持。一方面，本文運用理論工具對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)做出了深入解析，探求房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的內(nèi)在經(jīng)濟規(guī)律；另一方面，本文分別對開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟效應(yīng)做出全面分析，從實踐環(huán)節(jié)增強房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的執(zhí)行效果。
1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟環(huán)境分析
隨著商品房市場機制的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)企業(yè)也正在經(jīng)歷著市場化的變革。稅務(wù)籌劃的興起，既是房地產(chǎn)行業(yè)市場化的重要表現(xiàn)，也是企業(yè)積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)特點，無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點的角度，充分說明稅務(wù)籌劃的必要性和可行性。
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.1 資金密集型 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型經(jīng)營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問題。
1.2 生產(chǎn)復(fù)合性 從生產(chǎn)過程角度看，房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)復(fù)合型的經(jīng)營方式。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程十分復(fù)雜，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當(dāng)?shù)奶幚砗觅Y金的分配關(guān)系，以保證各個環(huán)節(jié)的工作正常進行，減少不必要的經(jīng)營風(fēng)險。
1.3 產(chǎn)業(yè)帶動性 從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)帶動型經(jīng)營模式，在整個產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中起到引領(lǐng)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，將會促進地區(qū)娛樂、餐飲、公共服務(wù)等社會服務(wù)體系的建立和完善，形成產(chǎn)業(yè)互動機制。
正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，我們不難發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)濟效益的重要因素之一。稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的不同經(jīng)營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的經(jīng)營特點來合理安排稅務(wù)籌劃工作。
在此基礎(chǔ)上，本文分別從取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅務(wù)特點出發(fā)，由理論分析和實踐經(jīng)驗相結(jié)合，全面而系統(tǒng)地分析稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟效應(yīng)。
2 稅務(wù)籌劃經(jīng)濟效應(yīng)的理論分析
稅務(wù)籌劃是市場經(jīng)濟的重要組成部分，不僅不是對市場經(jīng)濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現(xiàn)自身利益最大化的有效工具[2]。
從博弈論角度看，稅務(wù)籌劃有助于實現(xiàn)微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關(guān)系，稅務(wù)籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調(diào)整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關(guān)者角度看，稅務(wù)籌劃有助于協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)濟責(zé)任和社會責(zé)任之間的利益關(guān)系。稅務(wù)籌劃是企業(yè)積極參與市場活動的重要表現(xiàn)，一方面可以充分自身內(nèi)部資源，以最少的成本投入實現(xiàn)最大的經(jīng)濟利益；另一方面可以在承擔(dān)納稅的社會責(zé)任的基礎(chǔ)上，理性降低納稅數(shù)額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務(wù)籌劃有助于規(guī)避微觀市場主體在納稅方面的道德風(fēng)險。由于稅收是在公共產(chǎn)品需求的情況下而產(chǎn)生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔(dān)自身的稅負責(zé)任。稅務(wù)籌劃則為市場主體在處理公共產(chǎn)品服務(wù)和自身經(jīng)濟增長之間提供了有效的調(diào)整工具，減少了道德風(fēng)險的可能性。
以上分析，不難看出，稅務(wù)籌劃是市場機制充分發(fā)揮作用的重要表現(xiàn)，有利于提高市場主體的經(jīng)濟利益，增強社會福利。在此基礎(chǔ)上，本文要分別對房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟效應(yīng)進行分析。
3 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析
在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，籌資方式是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優(yōu)惠條件，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用，為稅務(wù)籌劃提供較大的空間和手段選擇。
籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關(guān)鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業(yè)的利息費用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇就要按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業(yè)的利息費用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中盡可能地降低自身的稅負承擔(dān)水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業(yè)的整體市場競爭力。
4 房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析
房地產(chǎn)企業(yè)的交易環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類繁多，稅務(wù)籌劃技術(shù)安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)。在定價策略方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確評價房屋售價和被扣除項目數(shù)額的大小關(guān)系。經(jīng)驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數(shù)量的1.285倍，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是具有經(jīng)濟性的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以享受營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用現(xiàn)金折扣的促銷方式，減少財務(wù)報表中的房屋銷售數(shù)量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過贈送勞務(wù)服務(wù)的優(yōu)惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應(yīng)該承擔(dān)的稅負水平。
5 房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析
保有環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)因經(jīng)營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在保有環(huán)節(jié)中的經(jīng)營方式主要分為對外租賃和自行經(jīng)營兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經(jīng)營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務(wù)籌劃則在兩種經(jīng)營方式下產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效應(yīng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔(dān)因為租賃而產(chǎn)生的稅負義務(wù)。這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)的稅負水平就會增加，對財務(wù)工作產(chǎn)生了較大的成本支出。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的投資渠道自行經(jīng)營房屋，將租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資業(yè)務(wù)，那么不僅可以獲得數(shù)量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規(guī)避因為租賃而產(chǎn)生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔(dān)的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟收益。
6 小結(jié)
通過以上分析，本文得出以下結(jié)論
6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平，起到積極的經(jīng)濟效應(yīng)。無論從理論角度，還是從技術(shù)操作角度，稅收籌劃積極的經(jīng)濟效應(yīng)是不可否認的，不僅可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。
6.2 稅收籌劃在不同環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟效應(yīng)存在差異。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，該三個環(huán)節(jié)各具生產(chǎn)經(jīng)營特點，而且涉及到的稅收結(jié)構(gòu)也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平也就不同，則產(chǎn)生的經(jīng)濟效應(yīng)則存在程度上的差異。
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（一）企業(yè)內(nèi)部問題。
從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務(wù)籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，不具有抗擊風(fēng)險的能力。特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風(fēng)險也越來越大。雖然國家也已經(jīng)出臺了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風(fēng)險意識淡薄的現(xiàn)象還需要一段時間才能得以解決。
（二）外部環(huán)境問題。
首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)能力整體較差。
二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性
當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，提升利潤空間。其次，通過稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險得到最大限度的控制。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策
（一）認清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機制。
我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學(xué)的預(yù)警機制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財務(wù)報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機制應(yīng)該重點關(guān)注的內(nèi)容。
（二）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。
稅務(wù)籌劃本就是一項內(nèi)容復(fù)雜，涉及面很廣的財務(wù)管理活動。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實際的意義。
（三）靈活運用稅收政策。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對這類稅種進行稅務(wù)籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學(xué)的情況下降低企業(yè)的稅收負擔(dān)。最后，在進行稅務(wù)籌劃的過程中，要及時關(guān)注國家的各項稅種政策，在稅務(wù)籌劃時選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。
（四）完善稅收法律制度。
首先，國家應(yīng)該結(jié)合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關(guān)部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。
結(jié)束語：
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要性
1.有利于企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟資源，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化
中小房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅事項發(fā)生之前，根據(jù)現(xiàn)有的或?qū)淼慕?jīng)營管理情況，在稅收法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)，對企業(yè)經(jīng)濟資源科學(xué)的測算、分析和比較，從中選擇最優(yōu)的納稅方案，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟資源，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業(yè)的經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況相結(jié)合，使企業(yè)運營的整個過程，在充分考慮稅收影響的同時考慮企業(yè)的成本費用最優(yōu)化，使企業(yè)財務(wù)收益最大化，最終達到整合企業(yè)經(jīng)濟資源的目的。
2.有利于企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高
要想做好稅收籌劃，及時、密切關(guān)注國家稅制法規(guī)和最新稅收政策的出臺是保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員除了必備的財務(wù)管理專業(yè)知識和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關(guān)行業(yè)政策變化，對稅收的變化趨勢要有敏銳的洞察力。一旦國家相關(guān)稅收政策變化，財務(wù)人員應(yīng)從企業(yè)最大財務(wù)利益出發(fā)，采取行動，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業(yè)的經(jīng)營管理活動中去。因此，稅收籌劃客觀上促進了中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高。
3.有利于促進稅收法律法規(guī)的健全
稅收籌劃可以及時發(fā)現(xiàn)稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實際應(yīng)用中的不合理等缺陷。中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員在通過對稅法的“邊際”效應(yīng)獲取企業(yè)利益的同時，也將稅法在實際應(yīng)用中的缺陷反饋給征稅機關(guān)和相關(guān)的稅法研究人員。從而推動相關(guān)部門在立法和征稅管理中權(quán)衡輕重，修訂和完善稅法，促進著稅法的健全。
4.有利于提高企業(yè)管理水平和規(guī)范財務(wù)核算
企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃的認識程度，會計核算和財務(wù)管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎(chǔ)條件。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層對稅收籌劃不了解、不重視；企業(yè)會計核算不健全，賬證不完整，會計信息失真，甚至有的企業(yè)還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期的長期性，工程成本的復(fù)雜性，成本發(fā)生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業(yè)的管理水平專業(yè)化，財務(wù)核算規(guī)范化。
5.有利于企業(yè)減少或避免稅務(wù)處罰，提高稅收合作與信任
中小房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，即賬目清楚，納稅申報正確，稅款繳納及時、足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風(fēng)險，或風(fēng)險極小可以忽略不計等措施，可以減少和規(guī)避稅務(wù)處罰；中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過程中，為爭得稅務(wù)機關(guān)的認可，規(guī)避籌劃風(fēng)險，不斷與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進了企業(yè)與稅務(wù)機關(guān)的合作與信任。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀
1.財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平良莠不齊和欠缺房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理經(jīng)驗
房地產(chǎn)企業(yè)作為國家的一門新興產(chǎn)業(yè)，有其生產(chǎn)周期長、成本發(fā)生復(fù)雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同的特殊性。其賬務(wù)處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識多。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)從事財務(wù)工作的財務(wù)人員多數(shù)缺乏房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算和管理經(jīng)驗，部分企業(yè)存在會計核算不健全，賬目設(shè)置零亂，賬證不全，其財務(wù)管理水平低下，無法實施對項目的長遠規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。
2.管理層對稅收籌劃的意識不夠重視，決策層不夠民主
企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃認識程度是稅收籌劃的基礎(chǔ)條件之一。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃不了解，甚至認為稅收籌劃是高水平的財務(wù)造假，通過造假大肆進行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機會難得，財務(wù)部門等財稅專業(yè)人員參與企業(yè)決策的力度不夠等。
3.會計核算基礎(chǔ)薄弱
部分中小房地產(chǎn)企業(yè)日常會計核算不健全、成本費用歸類不正確、賬目設(shè)置不規(guī)范、臺賬登記不完整、賬證不清、會計信息失真、收入確認不規(guī)范、未按稅法規(guī)定繳納稅款；內(nèi)控制度欠缺，如不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字支付款項、現(xiàn)金管理未做到日清月結(jié)、限額庫存、大額現(xiàn)金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領(lǐng)用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據(jù)張數(shù)與實際不符等；預(yù)算管理缺失，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了稅收籌劃必須以規(guī)范詳細的預(yù)算作基礎(chǔ)，如土地增值稅的籌劃等。
4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性
稅收籌劃決策關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、營銷、管理等所有活動。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強調(diào)稅收籌劃，但是在實際運用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環(huán)境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在運用土地增值稅中有關(guān)普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進行稅收籌劃時，如果在設(shè)計階段忽略了當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)這一規(guī)定，后期的籌劃就會化為烏有。
5.稅收籌劃忽視籌劃成本
稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實際要發(fā)生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機會成本。而中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術(shù)和籌劃水平等多種原因，往往會割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計成本的聘用專業(yè)的稅務(wù)專家為其稅務(wù)咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優(yōu)惠時，不計成本地增加成本支出，無限制地降低售價；在日常稅收籌劃中，花費于分析測算等的人力、物力、財力遠大于稅收籌劃收益等。
6.中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃易割裂稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系
簡單看每一稅種，似乎都是獨立的，有單獨的條例和實施細則。但事實上，每一種稅都通過某一經(jīng)濟業(yè)務(wù)載體，聯(lián)系在一起。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在做土地增值稅籌劃時，易忽略準(zhǔn)予扣除的成本、費用、損失中營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費用及土地增值稅繳納的多寡等對企業(yè)所得稅的影響。
三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策建議
1.提高全員對稅收籌劃的認識水平
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)管理層出發(fā)，提高全員對稅收籌劃的認識水平，如聘請權(quán)威人士（專家）到公司作全員講解等。財務(wù)核算是稅收籌劃的基礎(chǔ)，財務(wù)核算不健全，賬目混亂，成本費用歸類不清，項目預(yù)算不夠精細，都會給稅收籌劃帶來障礙，房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財務(wù)人員及相關(guān)人員及時把握。
2.加強稅收合作與信任
一方面要求納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)的決定及時繳納稅款，并信賴稅務(wù)機關(guān)的決定是公正和準(zhǔn)確的；另一方面也要求稅務(wù)機關(guān)有責(zé)任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應(yīng)建立起密切的稅收信息聯(lián)系和溝通渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)在做好稅收籌劃的同時，應(yīng)加強與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系與溝通，服從稅務(wù)機關(guān)管理，力爭企業(yè)的稅收籌劃得到稅務(wù)機關(guān)及相關(guān)人員的認可，任何單方的行為都會給企業(yè)埋下隱患。不服從稅務(wù)機關(guān)的管理將會引發(fā)和稅務(wù)機關(guān)的矛盾與沖突，為企業(yè)的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業(yè)的籌劃風(fēng)險。
3.重視籌劃成本，務(wù)實稅收籌劃的可操作性
中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時應(yīng)遵循成本效益原則與從實際出發(fā)原則相結(jié)合。例如，稅法規(guī)定企業(yè)的利息實際支出允許在計算其應(yīng)納稅所得額時按規(guī)定扣除。因此，理論上一般認為負債融資對企業(yè)具有節(jié)稅效應(yīng)，有利于提高權(quán)益資本的收益水平，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。然而，在實操中如果該項目的預(yù)售收入資金回籠到位，支付所發(fā)生的成本費用稅金還綽綽有余的情況下，企業(yè)再做項目貸款，籌劃利息抵稅的效應(yīng)顯然是不成功的。企業(yè)進行稅收籌劃，必須把各種實際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。
4.注重稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系，堅持合理性與綜合平衡
每一稅種雖有單獨的條例和實施細則，其實任何一個稅種都通過經(jīng)濟行為這一載體，聯(lián)系在一起。企業(yè)所得稅與流轉(zhuǎn)稅之間的關(guān)系足以說明稅種之間的關(guān)系密不可分。稅收籌劃應(yīng)堅持合理性與綜合平衡，把各稅種聯(lián)系起來，綜合考慮，用足行業(yè)里的所有稅收優(yōu)惠政策。此外，稅收籌劃還應(yīng)堅持合理性與綜合性平衡。例如，在實際操作中，一個分期開發(fā)的項目，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)都將人防工程和景觀工程分割于相關(guān)的期數(shù)，規(guī)劃如此，工程合同的簽訂也是如此，符合稅法規(guī)定的能明確劃分歸屬的成本費用按歸屬歸集的規(guī)定，但是景觀和人防是作為整個項目的配套工程，是整個項目的“賣點”之一，是整個項目所有業(yè)主都享有的“權(quán)利”，這種劃期施工的做法不利于企業(yè)的稅收籌劃，割裂了合理性原則，損失了企業(yè)利益。
一、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性與必要性分析
1.可行性分析
稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的重要意義在于它的可行性，所以我們必須從它的可行性出發(fā)，研究其存在的問題。
首先，在企業(yè)確定籌劃方案前，要對建筑成本、預(yù)期所得利潤及其所需的資金這三個要素進行定性和定量分析，以此為依據(jù)做出相應(yīng)的、風(fēng)險較小的籌劃方案，使得企業(yè)的運營在不超出法律規(guī)定的合法范圍內(nèi)最大程度的節(jié)約運營成本，保證企業(yè)稅務(wù)籌劃得以平穩(wěn)進行；其次，企業(yè)進行稅務(wù)籌劃應(yīng)該從全局出發(fā)，建立全局觀念，限制于稅務(wù)籌劃之中通常會引發(fā)其他費用是增加，從而使稅務(wù)籌劃成本增加，不利于稅務(wù)籌劃的進行，所以為了避免出現(xiàn)以上問題，企業(yè)應(yīng)該遵守成本最佳的原則，提高企業(yè)經(jīng)營水平，利用降低稅務(wù)成本來提高企業(yè)運營的整體效益；最后，企業(yè)進行稅務(wù)籌劃需要一個很長的周期，且其中存在著較多的不確定因素，如收益、資金流動等，這對房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃方案有很大的影響，所以在執(zhí)行稅務(wù)籌劃方案時，需要注重執(zhí)行的風(fēng)險以及因周期長而產(chǎn)生的資金價值問題。
2.必要性分析
（1）在房地產(chǎn)的日常運營中，資金流動性較大，所以相應(yīng)地稅務(wù)籌劃空間較大。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中有許多的稅收項目，其中包括：土地增值稅、城市維護建設(shè)稅以及教育附加稅等，這些稅收項目不僅稅額大，且對企業(yè)稅收籌劃有著重要的影響，貫穿了房地產(chǎn)建設(shè)的整個過程。隨著稅收制度的實施，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)控力度越來越大，所以做好稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)具有實際意義，只有很好稅務(wù)籌劃才能最大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力，是企業(yè)獲得更大的效益。
（2）我國針對房地產(chǎn)企業(yè)制定的稅收政策較多，由此可知房地產(chǎn)行業(yè)受我國宏觀調(diào)控的影響較大，通常情況下，國家為了實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)會根據(jù)房地產(chǎn)的大體情況制定更多的法規(guī)政策，且制定的法律法規(guī)會越來越詳細，所以為了應(yīng)對國家的政策變動，房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃必須跟上國家法規(guī)的更新，針對國家最新法律法規(guī)做出相應(yīng)的調(diào)整，以增強企業(yè)自身的競爭力，在房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出。
二、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅務(wù)籌劃的一般性方法及發(fā)展趨勢
1.準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
稅務(wù)籌劃是當(dāng)下最先進的企業(yè)管理手段，它從企業(yè)的整體出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)提出降低企業(yè)運營成本這一觀點，要求企業(yè)在進行財務(wù)決策時考慮稅賦對企業(yè)運營的影響，還考慮企業(yè)成立的最初條件，包括：注冊地、企業(yè)性質(zhì)等企業(yè)經(jīng)營前期情況，從根本上減少企業(yè)的稅賦。
2.房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)資金籌劃環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
由于房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中的所需資金較大，且流動性高，所以企業(yè)時常需要進行資金籌集，一般來說，資金籌集要考慮很多因素，比如：籌款成本、企業(yè)的還款能力、方案的可行性以及存在的風(fēng)險等；所以企業(yè)必須降低籌資成本，盡可能地平衡債務(wù)資本和股權(quán)資本，運用合理、科學(xué)的方法，合理搭配各資本比例，使籌資成本最低，更好地規(guī)避風(fēng)險。
3.房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
由于房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中涉及眾多稅收方法，如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用扣除方法就有兩種，這兩種方法不僅在計算方面存在差異，在最后的計算結(jié)果也是存在著一定的差異的。所以房地產(chǎn)企業(yè)要合理的選擇稅賦計算方法，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦壓力。
4.房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)經(jīng)營銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
銷售環(huán)節(jié)是實現(xiàn)房地產(chǎn)最終目標(biāo)的重要一環(huán)，銷售環(huán)節(jié)對稅務(wù)籌劃的主要影響在于企業(yè)法人在層次上的設(shè)置，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立子公司以及獨立核算的企業(yè)法人，使用子公司或者獨立核算企業(yè)法人有著適用于子公司的稅收優(yōu)惠政策的權(quán)利轉(zhuǎn)移與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系不強的業(yè)務(wù)，這樣就可以通過不同的稅收政策把部分的稅賦轉(zhuǎn)移出去，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦。
三、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅務(wù)籌劃的注意事項
1.國家和地方政策對稅務(wù)籌劃的影響
降低成本是所有企業(yè)在經(jīng)營過程中都需要面對的問題，只有成本得到降低才能提高企業(yè)在所屬行業(yè)的競爭力，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收項目較多且涉及金額較大，對當(dāng)?shù)卣挠绊懸蚕鄳?yīng)較大，所以在確定稅務(wù)籌劃時需要充分考慮到整個的各個職能部門，這樣才能使職能部門的審批權(quán)得到充分的運用，除此之外，稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法能力對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃也有著巨大的影響。
2.兼顧稅務(wù)籌劃的兩面性
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的一小部分，但從稅務(wù)籌劃方面降低稅賦是不全面的，這只是抓住了企業(yè)稅務(wù)其中的一個關(guān)鍵而已，并不能使企業(yè)稅務(wù)得到最小化，還應(yīng)該在考慮企業(yè)影響因素的情況下，從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，利用全局觀使之相結(jié)合，使之發(fā)揮最大的作用得到更大的效益，這樣的稅務(wù)籌劃方案才是最為有效、合理的，反之，只考慮稅務(wù)籌劃一個方面是一個及其不明智的做法。
3.稅務(wù)籌劃方案應(yīng)有極強的適應(yīng)性
稅務(wù)籌劃方案的制定應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的情況而量身定做，有非常強的適應(yīng)性，在房地產(chǎn)這個千變?nèi)f化的市場上能夠使稅務(wù)籌劃充分與稅務(wù)制度相結(jié)合，不局限于現(xiàn)有模式，發(fā)掘潛在投資者，讓其從企業(yè)的注冊地、注冊金額、投資方式等了解到企業(yè)的運營、盈利情況，吸引更多的投資者，也發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
一、房地產(chǎn)稅收流失原因分析
(一)房地產(chǎn)企業(yè)利用行業(yè)特殊性偷逃稅款是房地產(chǎn)稅收流失的直接原因
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多,時間過長,流動性大,成本核算方法復(fù)雜,監(jiān)督難,房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售方式又多種多樣,取得收入方式靈活。納稅人利用行業(yè)的以上特點,想方設(shè)法虛增成本、隱匿收入,達到偷逃稅款的目的。主要表現(xiàn)為:
1、利用特殊的開發(fā)方式偷逃稅款
房地產(chǎn)的開發(fā)形式多種多樣,針對不同的開發(fā)形式,政策規(guī)定及執(zhí)行方式和力度上存在差異,給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅留下了可乘之機。主要表現(xiàn)在:一是以經(jīng)濟適用房為名,利用減免稅政策偷稅;二是采取虛假立項,造成“委托開發(fā)”的假象,逃避銷售不動產(chǎn)有關(guān)稅金;三是自建房產(chǎn)銷售后,不申報繳納建安環(huán)節(jié)的稅金;四是回遷房部分不按銷售不動產(chǎn)繳納相關(guān)稅費。
2、開發(fā)環(huán)節(jié)成本核算混亂,房地產(chǎn)企業(yè)趁亂“混水摸魚”
一是利用虛假購貨發(fā)票,虛列建筑開發(fā)成本;二是借支付拆遷安置費之名,大肆以白條虛列拆遷安置費。房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷安置費大部分是支付給了個人,無法提供合法的發(fā)票或收據(jù)給房地產(chǎn)企業(yè)。這也為房地產(chǎn)企業(yè)虛列開發(fā)成本提供了便利。三是不分項目設(shè)立成本明細,造成項目成本計算混亂,使成本無法在完工項目和在建項目中合理分攤;四是不按期結(jié)算項目成本。有的企業(yè)滾動開發(fā),雖然房屋已全部售完,但遲遲不進行工程結(jié)算,不結(jié)轉(zhuǎn)收入,成本也不及時結(jié)轉(zhuǎn),不能真實反映企業(yè)盈虧情況,影響企業(yè)所得稅正確、及時、足額繳納。
3、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié),利用一些特殊的經(jīng)營方式隱匿收入
如房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收房款方式經(jīng)營房地產(chǎn),企業(yè)在收到預(yù)收房款時不入賬,而是通過借款方式計入“應(yīng)付賬款”科目核算,以假拆借資金來隱瞞真實銷售收入。又如:采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。某些房地產(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性,將銀行按揭款項記入其他應(yīng)付款,不作預(yù)售收入處理, 從而隱瞞收入、偷逃稅款。
(二)房地產(chǎn)稅收征管、監(jiān)控不到位是稅收流失的間接原因
1、稅收源頭管理困難、稅收有效管理滯后
通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目,必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設(shè)等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度,這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息,都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的,由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較低層次,這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換,客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難的實際問題。
房地產(chǎn)開發(fā)過程中,其他部門對房地產(chǎn)開發(fā)的管理基本上都是事前管理,審批手續(xù)不辦理,前期費用不交齊,房地產(chǎn)就不能開發(fā),企業(yè)追求利潤的目標(biāo)就無法實現(xiàn),而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理,現(xiàn)行稅收政策是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了銷售收入時,才對確定收入時間、成本扣除及成本分攤作了相應(yīng)的規(guī)定的,稅務(wù)機關(guān)征管是一種事后介入。稅務(wù)部門的管理所處的階段和時限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門的管理。一些許可的辦理及成本費用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項前發(fā)生的,稅務(wù)機關(guān)不能有效監(jiān)控、不能準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費用信息。
2、房地產(chǎn)稅稅種多,稅源的可變性和流動性較大,稅收征收難
首先,在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中,從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等10多種稅種,由于房地產(chǎn)稅稅種多,各稅種的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同,征收機關(guān)不同,征收難度大。其次,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)多為跨年度、跨地域滾動開發(fā),稅源的可變性和流動性較大,稅源控管難。第三,稅務(wù)工作人員對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點、會計核算不熟悉,再加上納稅人會計核算復(fù)雜,加大了稅收機關(guān)征收稽查的難度。
(三)對偷漏稅處罰力度弱,打擊力度不夠是難以遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅另一重要原因
稽查人員在查處各類涉稅案件過程中受到各種因素的干擾,常常是以補代罰、以罰代刑,導(dǎo)致行政處罰力度弱,客觀上助長了偷逃稅行為的蔓延。企業(yè)偷逃稅如果不被發(fā)現(xiàn),必定大賺一筆,即使被發(fā)現(xiàn)了,查處了,也只是補足稅款,繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差,助長了部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主觀故意。偷逃稅成本不高,是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款屢查屢犯、屢教不改的重要原因。
二、房地產(chǎn)稅收流失治理對策
(一)加強對納稅人的服務(wù)引導(dǎo)
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進行個性化宣傳和服務(wù),開展有針對性的辦稅輔導(dǎo),幫助企業(yè)健全財務(wù)核算,綜合分析評估開發(fā)商納稅情況,對有涉稅疑點的稅戶,要及時開展約談,詳細宣傳稅收政策、辦稅知識和法律責(zé)任,促進開發(fā)商知法、懂法、從而自覺守法;進行專項的稅收情況檢查,督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定進行財務(wù)核算,加強財務(wù)管理,為稅收征管營造一個良好的財務(wù)基礎(chǔ)。
(二)規(guī)范部門協(xié)作
提請政府制定各環(huán)節(jié)相互銜接的房地產(chǎn)稅收一體化管理制度,明確各部門需承擔(dān)的職責(zé),以制度規(guī)范和加強國土、規(guī)劃建設(shè)、房管、招投標(biāo)中心、銀行、稅務(wù)等各相關(guān)部門的協(xié)作,及時傳遞項目立項、規(guī)劃設(shè)計、土地使用、房產(chǎn)證辦理及資金走向等信息,通過資源共享完善稅源監(jiān)控。
(三)建立健全項目檔案管理,完善日常監(jiān)管
一是在開發(fā)初期,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、項目總投資額等,總體掌握工程的開況,及時登記掌握房地產(chǎn)企業(yè)稅源狀況,為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。二是項目竣工后,要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法,了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用情況,防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤,逃避納稅。同時,要求企業(yè)按月上報銷售合同和發(fā)票清單、《存量房產(chǎn)盤點表》等涉稅資料,監(jiān)控商品房的存量變化等措施,跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進度,對其銷售情況實施過程監(jiān)督。建立房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)控管理動態(tài)臺賬,逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務(wù)機關(guān)調(diào)整情況。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整,對應(yīng)繳未繳的稅款進行補征。
(四)加強涉稅資料審核,提高征管質(zhì)量
一是加強發(fā)票的審查。檢查發(fā)票的領(lǐng)購、開具和取得是否符合規(guī)定;成本列支中的大額發(fā)票是否屬實;有無使用假發(fā)票、白條入賬等情況。此外,房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié),稅務(wù)機關(guān)在銷售環(huán)節(jié)上應(yīng)加強票據(jù)的領(lǐng)、用、存管理,最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況,據(jù)此審核企業(yè)納稅申報的真實性。
二是加強合同的審查。對購銷合同內(nèi)容、真實性、合法性進行審查。通過審查開發(fā)項目合同,核實房地產(chǎn)開發(fā)方式 ,防止房地產(chǎn)企業(yè)“張冠李戴” 偷逃稅款;通過審查購貨(原材料等)合同,核實成本的實際開支情況,防止利用假合同、假信息虛增成本;通過審查房地產(chǎn)銷售合同,掌握銷售收入、付款方式等情況,防止納稅人取得收入不及時或不入賬的行為。
三是是加強收入、成本核算的審查。加強對待攤費用、預(yù)提費用、管理費用、銷售費用、材料費用等賬目的審查,審查成本費用的真實、合理、準(zhǔn)確、合法,以杜絕企業(yè)多列費用,虛增成本,偷逃企業(yè)所得稅;加強對預(yù)收帳款、應(yīng)收帳款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付帳款等往來帳目的審查。規(guī)定所有房地產(chǎn)企業(yè)每月必須將預(yù)收帳款等往來帳目的全部數(shù)據(jù)形成情況報告、及增減變化原因上報主管稅務(wù)機關(guān),以杜絕企業(yè)利用往來帳目調(diào)節(jié)稅收的不法行為。此外,在書面資料審核的基礎(chǔ)上,還要經(jīng)常通過實地走訪獲取有關(guān)信息,避免征管上的盲點。
(五)加大處罰力度,打擊偷逃稅行為
首先對經(jīng)查實的偷稅行為,稅務(wù)機關(guān)應(yīng)嚴格按照法律規(guī)定,該處罰的處罰,該曝光的曝光,該移送司法機關(guān)的移送司法機關(guān),杜絕以罰代刑,從而消除納稅人在偷稅時的僥幸心理,充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的威懾作用。其次實行偷逃稅企業(yè)定期公告制度,房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)心被公告后影響其誠信度和企業(yè)形象從而不敢肆意偷逃稅款。最后出臺相關(guān)配套規(guī)定,對凡是偷逃稅款達到一定數(shù)額的企業(yè)不得辦理銀行貸款,已辦理的取消其貸款資格。
(六)提高征管人員業(yè)務(wù)水平,培養(yǎng)高素質(zhì)的征管人才
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅處理 風(fēng)險控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的納稅處理
1、企業(yè)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的納稅處理
在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的過程中，由于新稅法頒布后，原來通過注冊地和企業(yè)性質(zhì)選擇進行納稅處理的道路已經(jīng)行不通，企業(yè)應(yīng)重新選擇另外的方式進行納稅處理。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇企業(yè)的組織形式和組織結(jié)構(gòu)等方面進行納稅處理。組織形式上的選擇主要有：獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、股份制企業(yè)等。依據(jù)我國現(xiàn)有稅法規(guī)定，獨資企業(yè)和合伙企業(yè)只需繳納個人所得稅，而股份制企業(yè)既要繳納個人所得稅還需要繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)在組織結(jié)構(gòu)上的納稅處理選擇主要是指房地產(chǎn)企業(yè)集團在分支機構(gòu)的設(shè)立上，是采取設(shè)立子公司還是分公司的形式。依據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，分公司不是獨立的法人機構(gòu)，與總公司合并計算所得稅。而子公司作為獨立的法人機構(gòu)，與總公司分開計算所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)集團可以在初期先設(shè)立分公司，等分公司有了盈利之后再變更子公司。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中，可以通過選擇合適的資本運作方式進行納稅處理。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，合理利用負債的籌資方式，充分發(fā)揮利息稅盾的作用。企業(yè)應(yīng)合理利用融資租賃方式進行納稅處理，因為這種方式既可以通過計提折舊抵扣應(yīng)納稅額，也可以起到利用利息稅盾抵稅的效果，實現(xiàn)了雙重抵稅。
2、企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的納稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑環(huán)節(jié)中，可以通過開發(fā)項目的合作與轉(zhuǎn)讓進行納稅處理。我國現(xiàn)行稅法規(guī)定：企業(yè)以不動產(chǎn)作為投資入股的，其參與接受投資方利潤及共同承擔(dān)風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取自己以土地使用權(quán)出資、合作企業(yè)以貨幣出資的合作方式共同開發(fā)建房。房屋建成后，雙方可以采取利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)的利益分配方式對房屋進行分配。這樣，企業(yè)在合作過程中以土地使用權(quán)出資的部分即視為不動產(chǎn)投資入股，按照稅法規(guī)定，即可不用繳納營業(yè)稅，合作獲得的利潤分成也不用繳納營業(yè)稅，達到節(jié)稅目的。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓主要有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納營業(yè)稅、增值稅和契稅。而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則要繳納營業(yè)稅、增值稅和契稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓。
3、企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售過程中，可以通過對銷售收入分解和選擇合適的促銷方式進行納稅處理。比如，房地產(chǎn)公司可以設(shè)立裝修公司或者物業(yè)公司，對銷售收入進行分解，將房屋銷售收入部分轉(zhuǎn)移給裝修費用或物業(yè)費用。因為依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對裝修費用、物業(yè)費用實行營業(yè)稅征收，其稅率低于土地增值稅，實現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅的目的。企業(yè)在進行房屋促銷時，可以通過采取贈送家具、家電，附贈裝修，現(xiàn)金折扣，贈送一定時間的物業(yè)費等多種促銷方式進行納稅處理，每種促銷方式涉及的稅種不同，都有比較大的節(jié)稅空間。因此，企業(yè)應(yīng)采取合理的促銷方式進行納稅處理。
4、企業(yè)持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的納稅處理
在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分解租金、利用房地產(chǎn)投資和選擇投資性房地產(chǎn)計量模式進行納稅處理。利用房地產(chǎn)進行投資，是指房地產(chǎn)企業(yè)把閑置的房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)投資入股，與其他企業(yè)合作組成利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)的共同體。這樣企業(yè)閑置的房地產(chǎn)就不繳納營業(yè)稅、也不繳納房產(chǎn)稅，只需繳所得稅，實現(xiàn)節(jié)稅效果。分解租金是指企業(yè)把物業(yè)費、水費、電費等從租金中分離出來以實現(xiàn)節(jié)稅目的。而投資型房地產(chǎn)計量模式主要有公允價值模式和成本模式，企業(yè)可以選擇成本模式進行納稅處理。因為成本模式下，企業(yè)可以通過計提折舊抵扣應(yīng)納稅額，實現(xiàn)節(jié)稅效果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理面臨的風(fēng)險
1、缺乏正確的納稅處理意識
由于我國企業(yè)起步晚，發(fā)展時間較短，很多企業(yè)對如何進行納稅處理并不清楚，有些企業(yè)將納稅處理用于打稅收法規(guī)政策的球，增加了企業(yè)的納稅處理風(fēng)險。一些企業(yè)沒有樹立正確的納稅處理意識，以為納稅處理就是跟稅務(wù)征管部門搞好關(guān)系以爭取減免稅收，千方百計與稅務(wù)部門套關(guān)系，有些甚至通過行賄的違法方式以獲取企業(yè)少繳稅的機會。有的企業(yè)沾染了不良的社會風(fēng)氣，挖空心思鉆稅收政策法規(guī)的漏洞，增加了稅務(wù)征收工作的難度。有些房地產(chǎn)企業(yè)存在偷稅漏稅的錯誤思想，為達到少繳稅的目的，采用部分收入不入賬或不計入往來款項、多計提折舊分攤費用、以合作建房名義掩蓋開放房地產(chǎn)的事實等法律不允許的方式隱匿企業(yè)真實的經(jīng)營活動信息，進行逃稅漏稅。這些行為給企業(yè)帶來了極大的法律風(fēng)險，一旦被查出很有可能面臨巨額的處罰，其相關(guān)負責(zé)人也會被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。有些企業(yè)管理層缺乏正確的納稅處理意識，對國家稅收政策理解不到位，喜歡閉門造車、想當(dāng)然，從而導(dǎo)致納稅處理方案缺乏可操作性，納稅處理人員在工作中失去依據(jù)而無從下手，甚至?xí)齺矸娠L(fēng)險。
2、企業(yè)納稅處理機制不健全
房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險都具有很大的不確定性，會給企業(yè)帶來經(jīng)營的不穩(wěn)定性，造成損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)面臨倒閉。因此，企業(yè)有必要建立健全稅收管理機制?？茖W(xué)合理的稅收處理機制對企業(yè)有效防范納稅風(fēng)險，實現(xiàn)節(jié)稅目的起著至關(guān)重要的作用。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機制，風(fēng)險管控薄弱，企業(yè)面臨很大的納稅處理風(fēng)險。首先，不少房地產(chǎn)企業(yè)對自身面臨的各種納稅風(fēng)險考慮不全，事先不經(jīng)過必要的風(fēng)險分析與評價，準(zhǔn)備工作不充分，上來就直接開展納稅處理工作，導(dǎo)致在實際開展納稅處理工作中面臨這樣那樣的問題。其次，企業(yè)缺乏動態(tài)的風(fēng)險監(jiān)測機制，沒有形成有效的風(fēng)險預(yù)警體系，無法對納稅風(fēng)險來源的主體情況、動向進行追蹤，導(dǎo)致企業(yè)無法及時相應(yīng)納稅風(fēng)險的變動，增加了企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對的難度。再次，企業(yè)沒有建立相應(yīng)的納稅風(fēng)險應(yīng)對機制，對已發(fā)生或未來可能發(fā)生的納稅風(fēng)險缺乏有效的處理與應(yīng)對措施，缺乏風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案，或是備選方案和應(yīng)對措施缺乏操作性，無法降低企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)特點決定了其面臨的特殊行業(yè)風(fēng)險。首先，目前我國房價的過快上漲導(dǎo)致國家在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控上頻頻發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策的不穩(wěn)定性。其次，各種游資的炒作、地方政府的土地財政政策、地產(chǎn)開發(fā)商的恐慌性銷售等導(dǎo)致商房價上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫危險，整個行業(yè)前景不明。而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景與行業(yè)的發(fā)展前景是息息相關(guān)的。再次，房地產(chǎn)開發(fā)初期資金投入巨大，企業(yè)不得不采取多種渠道進行融資，導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)成本上升。很多房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)規(guī)模過大，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)極不合理，給企業(yè)帶來極大的風(fēng)險隱患。一旦資金周轉(zhuǎn)發(fā)生問題，企業(yè)將面臨短期債務(wù)無法償還的風(fēng)險而陷入財務(wù)危機，甚至走向破產(chǎn)倒閉，也就無法完成既定的納稅處理目標(biāo)。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理風(fēng)險控制
1、樹立正確的納稅處理意識
企業(yè)應(yīng)該樹立正確的納稅意識，端正心態(tài)，不走偷稅漏稅的歪門邪路。因為納稅風(fēng)險的客觀性，企業(yè)和納稅工作人員應(yīng)當(dāng)正視納稅處理活動可能產(chǎn)生的風(fēng)險及危害，在心理上引起足夠的關(guān)心和重視。納稅處理在國家法律法規(guī)限定的范圍內(nèi)具有合法性，企業(yè)在制定納稅處理方案時要正確解讀國家的政策法規(guī)，保證制定的方案順應(yīng)國家稅收政策的發(fā)展趨勢，并且與現(xiàn)行的法律法規(guī)相合拍，不會導(dǎo)致違法違規(guī)。企業(yè)在具體操作過程中，要時刻關(guān)注稅收政策的變動，深刻理解稅法的內(nèi)涵，在學(xué)法、知法、懂法、守法的前提下合理運用相關(guān)政策進行納稅處理。
2、建立科學(xué)的納稅處理機制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的納稅處理機制，以有效應(yīng)對納稅風(fēng)險，合法實現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅目標(biāo)。首先，企業(yè)應(yīng)建立納稅風(fēng)險的檢測與評估機制，從稅收稽查、稅法、會計處理等各個方面開展評估分析，對企業(yè)可能面臨的納稅風(fēng)險進行鑒識與評估，并以此設(shè)定風(fēng)險衡量標(biāo)準(zhǔn)，建立有效的風(fēng)險預(yù)警機制。其次，企業(yè)應(yīng)完善納稅風(fēng)險的動態(tài)追蹤機制，對各種納稅風(fēng)險的源頭主體情況、動向?qū)崿F(xiàn)動態(tài)監(jiān)控管理，對稅收政策的發(fā)展情況與變動實現(xiàn)實時掌握，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動涉及的納稅環(huán)境實現(xiàn)動態(tài)把握，及時調(diào)整和更新企業(yè)的會計政策，將企業(yè)面臨的潛在納稅風(fēng)險有效降低。再次，建立快速靈活的納稅風(fēng)險應(yīng)對機制。企業(yè)應(yīng)針對企業(yè)可能面臨的納稅風(fēng)險，制定具備可操作性的風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案。風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案還應(yīng)能及時根據(jù)企業(yè)納稅環(huán)境的變化及時作出調(diào)整和變動，以幫助企業(yè)有效遏制風(fēng)險事態(tài)的惡化。
3、加強與稅務(wù)部門的溝通
稅務(wù)部門與企業(yè)之間由于各自的工作性質(zhì)、行業(yè)特點、所處環(huán)境不同，對彼此都不太熟悉，難免出現(xiàn)互相理解上的分歧。企業(yè)應(yīng)主動去了解熟悉稅務(wù)部門的工作流程，與稅務(wù)部門保持長期有效密切的溝通，以達到兩者在政策解讀和實施上的高度一致。房地產(chǎn)企業(yè)取得稅務(wù)部門的認可，并保持合理、合法的良好關(guān)系，是納稅處理方案順利實施的必要條件，也可以幫助企業(yè)有效規(guī)避納稅風(fēng)險，順利通過稅務(wù)部門的征管要求，有利于納稅處理工作的高效發(fā)展。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)能通過有效的納稅處理帶來巨大的經(jīng)濟效益，但企業(yè)也必須正視自身面臨的納稅風(fēng)險，樹立正確的納稅觀念，通過建立完善的納稅管理機制、提高納稅管理人員的素質(zhì)、加強同稅務(wù)部門的溝通，及時防范納稅風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)自身的健康持續(xù)發(fā)展。
【參考文獻】
[1] 方焰飛：房地產(chǎn)企業(yè)需防范哪些稅務(wù)風(fēng)險[N].中國稅務(wù)報，2011-09-28.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理
一、引言
我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會經(jīng)濟發(fā)展中具有較強的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時間長、財務(wù)風(fēng)險和管控風(fēng)險大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項目特點和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)，來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。
二、房地產(chǎn)財務(wù)管理的內(nèi)容
傳統(tǒng)意義上的財務(wù)管理是對資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點，房地產(chǎn)財務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利益分配重點體現(xiàn)在對項目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項目的資金占用成為財務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護航。經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團化運營、規(guī)?；l(fā)展特點越來越突出，其財務(wù)管理可以概括為以下幾個方面：
(一)房地產(chǎn)財務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高
隨著社會文化水平的提高，財務(wù)人才隊伍對房地產(chǎn)項目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點和周期屬性的認識程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率逐步提高，財務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地產(chǎn)財務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高
房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢，強者恒強的時代已經(jīng)來臨。規(guī)?；?、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監(jiān)管特點有所區(qū)別，對財務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財務(wù)管理的困難程度增加。
(三)房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產(chǎn)財務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發(fā)建設(shè)運營過程，預(yù)防各類財務(wù)風(fēng)險，提供財務(wù)管控水平，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險和公開市場財務(wù)披露也客觀上提高了對房地產(chǎn)財務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨有的特點。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面
中央政府對房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴格，地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項規(guī)費和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險。同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格，同時伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?；?，房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面
2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會等各個監(jiān)管機構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺、銀行理財辦法出臺、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴、金融機構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大、財務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費管理方面
房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競爭力，成為考驗財務(wù)人員的重中之重。
四、房地產(chǎn)財務(wù)管理的建議
(一)培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)人員隊伍
財務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財務(wù)人才隊伍，提高房地產(chǎn)財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財務(wù)人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務(wù)問題的能力，而且可以防范財務(wù)風(fēng)險，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠健康發(fā)展。
(二)健全財務(wù)管控體系
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對房地產(chǎn)財務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財務(wù)管理和控制體系，實現(xiàn)有效的財務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時財務(wù)人員在實際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發(fā)揮財務(wù)管控作用，才能使財務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財務(wù)管理風(fēng)險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險，縮小、降低、甚至避免因為財務(wù)管理帶來的風(fēng)險和損失。只有建立健全的財務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險管理理念，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險有充分的認識，才能真正防范財務(wù)風(fēng)險。
(三)強化財務(wù)成本管理職責(zé)
房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)進展情況，利用財務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財務(wù)對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險、降低財務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強大的支撐。
(四)做好稅務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進，通過財務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
五、結(jié)束語
在實施“營改增”前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到很多始終，存在嚴重的重復(fù)征稅的現(xiàn)象，不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，也在無形中將企業(yè)的稅負轉(zhuǎn)嫁到不斷攀升的房價上來。從長遠的角度來看，這并不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，更不利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅制改革迫在眉睫，有效解決重復(fù)征稅的問題更是稅制改革中的重中之重。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其特殊性使得“營改增”對于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而言困難重重。在這樣的大環(huán)境下，政府出臺的政策、各項措施等都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響更是直接關(guān)系到其生死存亡和未來的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增稅負效應(yīng)的影響因素分析
（一）“營改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)名義稅負變化的雙重效應(yīng)分析
從理論上看，增值稅只是對每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)上的增值額進行征稅，從而存在營業(yè)稅重復(fù)征稅的現(xiàn)象得到解決，完善的抵扣鏈條將有助于全面推進更為專業(yè)化的戲份，為促進和加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整奠定基礎(chǔ)。但是，具體到不同的行業(yè)中，由于改革后稅率、可抵扣的進項稅額都不各不相同，因此，很可能在實施稅制改革后出現(xiàn)某些行業(yè)稅負增加的問題。例如：站在房地產(chǎn)企業(yè)外購產(chǎn)品與服務(wù)的可抵扣程度的角度分析，作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的鏈條較長，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時也帶動了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如：處于房地產(chǎn)企業(yè)上游的土地提供者、承包商、其他服務(wù)提供者等，涉及到的行業(yè)包括：金融業(yè)、建筑業(yè)等不同的行業(yè)。同時，還涉及到鋼鐵、水泥、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等不同的行業(yè)發(fā)生業(yè)務(wù)上的往來?？梢?，我國房地產(chǎn)企業(yè)會對與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，對經(jīng)濟起到拉動的效應(yīng)。但同時也表明我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于物質(zhì)資本消耗的數(shù)量擴張階段，還有待于進行產(chǎn)業(yè)的升級改造和服務(wù)化方向發(fā)展。對房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”的基本前提主要就是為了房地產(chǎn)行業(yè)提供施工、勞務(wù)等服務(wù)，這些行業(yè)也是“營改增”的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)的營改增毫無意義。因此，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)營改增后，預(yù)計將有71.6%的中間投入能夠形成進項抵扣額。從長遠的角度來看，當(dāng)增值稅實現(xiàn)了對營業(yè)稅的征稅范圍全面覆蓋后，房地產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)外購產(chǎn)品和服務(wù)中所含的 稅款都能夠獲得抵扣。再例如：我們站在行業(yè)投入與產(chǎn)出的方面分析：房地產(chǎn)企業(yè)的增加值中的主要構(gòu)成部分是固定資產(chǎn)的折舊，這部分內(nèi)容已經(jīng)占到房地產(chǎn)行業(yè)總投入的43.8%。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的稅負轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)分析
首先，對稅負后轉(zhuǎn)效應(yīng)的分析。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型、資源密集型的基本特征，目前我國的土地資源、貸款的額度都出現(xiàn)了資源緊張的問題，當(dāng)供給彈性較大、而需求彈性較小的時候，房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”后產(chǎn)生的稅負很難轉(zhuǎn)嫁到銀行、政府、信托公司等金融機構(gòu)。按照通常的做法來看，由于建筑工程企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系，很多建筑企業(yè)為了獲得建筑合同，經(jīng)常不擇手段通過低價中標(biāo)、承諾墊資等方式來完成工程建設(shè)。很多建筑企業(yè)在同房地產(chǎn)企業(yè)的談判中經(jīng)常處于一種弱勢的地位中。另外，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳、免繳土地增值稅，經(jīng)常和建筑企業(yè)實現(xiàn)協(xié)同避稅的現(xiàn)象，并通過提高建安成本來實現(xiàn)對增值率的降低，這樣做的結(jié)果就是講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的部分稅負轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)中。在“營改增”實施后，建筑企業(yè)通房地產(chǎn)企業(yè)之間協(xié)同避稅的動機將大大削減，供給彈性明顯增加，房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)向上游轉(zhuǎn)嫁稅負的難度也就隨之增加。其次，對稅負的前轉(zhuǎn)稅負效應(yīng)的分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，向下游轉(zhuǎn)嫁增值稅稅負的主要對象就是廣大的購房者，增值稅作為流轉(zhuǎn)稅，從理論上看稅負最終都是由購房者來承擔(dān)的。在我國一二線城市中，房價在不斷上漲，只要房價的上漲標(biāo)準(zhǔn)一直未超過購房者所能夠支付的上限，在商品房整體處于供不應(yīng)求的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就很容易通過“捂盤”的方式將“營改增”后的稅負轉(zhuǎn)嫁到不斷上漲的房價中，從而轉(zhuǎn)嫁給購房者。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”實際稅負效應(yīng)分析
如前所述，在實施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響不僅體現(xiàn)在名義稅負的提高與稅負的轉(zhuǎn)嫁方面，更痛稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅制執(zhí)行與監(jiān)督的程度密切相關(guān)。由于稅務(wù)征管因素的存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際稅負在進行稅負轉(zhuǎn)嫁后有可能出現(xiàn)減輕。但從這一角度來看，我國在實行“營改增”的同事，不僅應(yīng)該進一步簡化稅制要求、實現(xiàn)稅率的統(tǒng)一，還應(yīng)該加強對稅控體系的構(gòu)建。
三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)避免稅負影響的有效對策
（一）應(yīng)加強對發(fā)票的管理
如前所述，導(dǎo)致泛地產(chǎn)企業(yè)在實施“營改增”后稅負上升的一個主要因素就是發(fā)票管理中存在的很難取得增值稅進項稅額抵扣發(fā)票。從理論上看，由于能夠取得抵扣的項目而無法取得專用發(fā)票將無法實現(xiàn)抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對這一問題加強對發(fā)票的管理，及時、準(zhǔn)確地取得可以抵扣的專用發(fā)票。例如：房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，對于那些無法提供專用發(fā)票的個體戶等小規(guī)模納稅人盡量不要選擇為合作伙伴。再例如：在房地產(chǎn)企業(yè)的油費管理中，可以通過記賬、月結(jié)、同意購進充值卡等方式進行集中采購，盡量獲得增值稅專用發(fā)票。
（二）盡量延長進項稅額的抵扣時限
就我國目前的稅制改革現(xiàn)狀來看，增值稅的一般納稅人所取得的專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關(guān)繳款書等應(yīng)該在開具之日起的180天內(nèi)到相關(guān)的稅務(wù)機關(guān)進行認證，在認證后可以在次月申報，并向主管的稅務(wù)機關(guān)申報抵扣的進項稅額。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，有的房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地后并不會立即進行開發(fā)，還有的會經(jīng)過很長時間后才會正式進行開發(fā)，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這類企業(yè)前期發(fā)生的成本不能在銷項稅額中進行抵扣?？梢?，應(yīng)適當(dāng)延長進項稅額的抵扣時限。
（三）盡快提升地方主體稅種體系的構(gòu)建
從理論上看，各地方政府在重構(gòu)各自的主體稅種體系后將大大減輕由于房地產(chǎn)企業(yè)由于“營改增”而產(chǎn)生的一些負面效應(yīng)。從長遠的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以實行較低的稅率，在提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平與居民生活水平的同時，保持與上下游行業(yè)的稅率的一致性，從而降低稅收負擔(dān)。
總之，“營改增”的實施將對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負產(chǎn)生一定的影響，各房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門、稅務(wù)部門必須共同努力，通過“營改增”這一契機，全面推進房地產(chǎn)行業(yè)運行環(huán)境的改善，并實現(xiàn)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平、提升企業(yè)競爭力和投資信心的目的，為促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。
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