時間：2023-05-06 18:29:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的才能對當事人或第三人產生法律上的約束力呢﹖當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為，如果符合法律規定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產生約束力。《民法通則》第五十五條規定：民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產生了約束有關當事人和第三人的效力，否則不產生法律效力。
不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規定，所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續，合同方能產生法律效力。作為海南特區來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發、缺乏預見和規劃，使房地產市場發展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。
二、房地產合同糾紛的處理原則
盡管在95年后房地產開發經營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發經營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉型、過流階段，一些房地產開發經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規范，法律法規在實際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關鍵在于如何認定因房地產開發經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據特定的經濟環境和現實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現存的房地產糾紛。
在此，筆者想首先介紹一個典型案件來具體分析房地產合同的效力，即原告海南省工業廳被告中華人民共和國建設部、中國房地產開發海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業廳與被告中國房地產開發海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余額在工程竣工驗收交付使用一個月內付清。在原告付清房產轉讓款后五日內，雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續，費用按國家有關規定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元，被告中國房地產開發海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續，經原海口市國土局批準用于建設綜合服務大樓，作為城市規劃、建設技術、房地產方面咨詢業務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經營范圍是開展城市規劃、建設技術、房地產方面的咨詢業務；1992年該中心因歇業被海南省工商行政管理局吊銷。
從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個方面是不合法的，首先主體上建設部海南咨詢服務中心不具備房地產開發經營資格，無權訂立房屋預售合同；第二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設部海南咨詢服務中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務大樓，非住宅商業用地，而建設部海南咨詢服務中心未經批準即擅自更改土地用途進行商品房開發和經營；第四、合同在訂立時，所建房屋也未達到當時法律法規規定的預售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經濟合同法》有關合同生效的規定，以及違反土地使用權管理的有關辦法，完全符合認定無效合同的條件，本應當認定為是無效合同，按無效的合同來處理。但是在此案中，有一個特殊的情節，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處理-返還房產給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和工作，而且事實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決，并經終審維護結案，筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應有的社會效果。
上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產開發經營案件中存在的連鎖關系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發商與第一手買受方之間的關系，而且還要充分考慮以標的物為焦點的一連串的合同關系，因為以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的，其中兼雜有抵押關系、租賃關系、合作關系等等，若處理不當，將會引起惡性循環。故結合此典型案例，筆者認為在認定合同效力時應遵循以下幾個原則：
（一）遵循立法本意，維護社會穩定原則
我國制定的原《經濟合同法》第一條規定：為保障社會主義市場經濟的健康發展，保護經濟合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。1999年制定的統一《合同法》的第一條規定：為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。“從上述法律規定我們可看出，無論是以前的《經濟合同法》還是現在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，最終促進社會主義現代化建設。法律是發展和進步的保障，而穩定是一切社會發展和進步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進一步向前發展共同促進社會主義現代化建設。作為執法機關，我們的目的也就是為社會發展和進步掃清障礙，我們的任務是化解社會的矛盾，調和不利因素，所以執法機關審案判案應該通透法律的立法本意，以穩定大局為本。
當前我國社會經濟發展的速度較快，各類經濟關系也紛呈復雜，最近中國又面臨加入WTO，經驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象，使法律本身和現實狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確訂無效是無疑的，但是一旦確認合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。
具體來說筆者認為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內部集體的利益、買斷產權的、具有連鎖關系的房地產開發經營方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全，而依據省政府、市政府的根據經濟狀況制定的規定，可以補辦、補全這些手續的，有關的合同應該認定有效，按有效合同來處理，依據各方過錯，承擔相應的違約責任。在這里筆者還想說明一點，依照法律規定，承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合上述案例，被告沒有為原告方辦妥房產證，違反了合同約定，補辦手續就是采取違約責任中規定的補救措施的一個內容，這就可以反過來說明手續的欠缺并不必然導致合同的無效，因為法律在作強制性規定的同時，是允許采取補救措施的。
第二、對于不涉及眾多散戶或內部職工利益的案件，如前，假設原、被告在訂立合同后，原告海南省工業廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產權的情況，筆者認為可以認定合同無效。因為不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權人行使所有權，承租人依法可以繼續承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不必然導致抵押物的產權轉移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負面影響，而且作無效無理，在返還財產上也是實際可行的。
（二）保護善意相對人、善意第三人的合法權益原則
我國的法律、行政法規在立法上除了規定制訂法規的目的是維護社會經濟秩序外，還著重強調了要保護當事人的合法權益，這在過去的《經濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現，比如新的《合同法》的第四十九條就規定：行為人沒有權、超越權或權終止后以被名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效；第五十條也規定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。故筆者認為在處理房地產開發經濟糾紛時應與立法原則一致，也應該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準確認定合同效力。下面筆者從房地產糾紛的幾個類型來具體闡述。
第一、房地產轉讓糾紛
房地產轉讓糾紛是房地產糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預售時，或者未領取預售許可證，或者未按規定投入工程開發建設總投資的百分之二十五以上，或者根本未領取土地使用權證等等。一般來說如果買方已經入住，并已支付大部分房款，有關欠缺的手續可以補辦的，應維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應認定合同有效，按有效合同處理。如果預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關手續、發展商亦不愿意承擔責任等情況，可按無效合同來處理。
其次，由于行政機關或發展商的原因未能及時辦理房產證，第一方買受人在未取得房產證之前又再次轉讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無效的，不應當支持。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產權證并非其個人原因所致，其已付足房款，可視為其已實際上取得產權，其利益應該受到保護。
如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經入住，開發商有能力辦理房產證的，合同可確認有效；如開發商無能力辦理房產證的，則確認合同無效，按無效合同處理。當然在確認合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔。
第二、房屋租賃糾紛
在海南經濟特區，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認定主要爭議在出租方和承租方是否到房產管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續。1995年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。”第17條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續至《辦法》后，而依照省內的規定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以保護各方的利益，但應責令及時補辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續。
對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實際產生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償的，這樣就可避免一方當事人借主張合同無效而逃避租金的給付。
第三、房屋抵押糾紛
房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發生于“先已預售，后又抵押”或“先已抵押，后又預售、轉售”的情況。一般認為如果抵押已辦理了他項權利登記而預售未預售登記，買受方沒有支付大部分房款未入住等情況，應保護抵押權人的權利，認定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項權利登記，但是預購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉售且也基本付清房款的，應認定買賣合同的有效性。因為作為購房者來說，在審查房屋的實際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物狀況的能力和責任，且如認定合同無效，在返還財產上也難以執行，所以在這種情況下，應著重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩定的原則是一致的。
第四、房屋建筑質量糾紛
房屋建筑質量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認為有關房屋質量問題并不能影響合同效力的認定，一般認為此問題產生于有效合同基礎上，只是影響到合同的繼續履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質量是出售方的義務，買受方通常沒有審查房屋質量的能力和責任，故此類糾紛著重保護買受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當然所謂房屋質量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導致合同的無效。
三、無效合同的處理
原《經濟合同法》第7條第2款規定：“無效的經濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產，應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。”統一的《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
以上是法律對無效合同處理的規定，無效的房地產開發經營合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是一返還財產或折價賠償；二賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并非不需承擔法律后果，具體處理上，筆者認為在上述前提下，也應遵循幾點。
（一）公平原則
房地產開發經營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產開發經營的無效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規定，租賃關系無效，承租方將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認為像有類似的情況，仍應考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過估價部門進行評估。因建筑質量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認無效后，出售方應賠償買受方的損失，但同時也應考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。
（二）避免累訟原則
[關鍵詞]體驗經濟；房地產；體驗營銷
我國房地產市場已進入了消費者為主體的理性消費時代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊的現象似乎已成為過去的記憶。房地產商傳統上具有的戰略優勢,如自然資源、資金與技術優勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優勢;企業在產品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規范運作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費者對產品物性的需求似乎不再那么迫切,而產品和服務帶來的心理需要和滿足愈顯重要。
所以,在經過一輪新的洗牌后,房地產商在靜心思考:從“產品為中心”向“消費者為中心”的轉移時代,應該有一種營銷創新。于是,領悟顧客感,增強顧客體驗需求,提升產品附加價值,滿足顧客物質和精神需求的營銷模式——體驗營銷得以青睞。
一、關于體驗營銷
1.體驗經濟
1970年社會學家阿爾文•托夫勒在《未來的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業、服務業和體驗業的經濟發展三段論點。
體驗經濟學家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗是指人們用一種本質上以個人化的方式來度過一段時間,并從中獲得過程中呈現出來的一系列可回憶的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《體驗式營銷》一書中認為:“體驗是企業以服務為舞臺,以商品為道具,圍繞消費者創造的值得消費者回憶的活動。”由此可見,體驗是一種無形的有價值的使人產生知識、情感的經濟商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業評論》發表的“體驗式經濟時代來臨”一文指出:體驗經濟時代已來臨。他們指出,體驗經濟是繼農業經濟、工業經濟、服務經濟后的一種新的經濟形態,并依據經濟價值演進將社會形態劃分為四個階段:商品、貨品、服務和體驗。
2.體驗營銷
許多企業在接受了“體驗經濟”思想后,紛紛把它作為“開啟未來經濟增長的鑰匙”,在體驗經濟時代,體驗營銷成了營銷策略的重要方法之一。體驗營銷是指企業讓目標顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式親身體驗其產品和服務,促使顧客認知、喜好并購買。這是企業拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業廣泛采用。
體驗營銷改變了過去只強調“產品”或“客戶服務”的營銷理念,它崇尚實踐“體驗”,讓客戶直接參與并成為體驗的主體,造就一種“無法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠,從而促進產品的銷售。體驗營銷突破傳統上的“理性消費者”的假設,認為消費者是理性和感性兼俱的,消費者在售前、售中、售后的體驗是研究消費者行為和企業品牌經營的關鍵。
二、房地產體驗營銷的引入
房地產作為一種特殊的商品,消費使用具有固定性、耐久性等特點。購房對絕大多數人而言是一輩子的大事情,因而在經濟條件許可范圍內,對住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業管理、小區配套、綠化等。住房對購房人而言,不再僅僅是一個遮風擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質的追求,精神上的享受、體驗。對房產商而言,誰迎合了這種需求,誰就取得了成功。從近年來的房地產營銷動向可以看出,他們越來越多地引入了體驗手法,通過“體驗”方式來撥動購房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達到“令人心動”的效果。
體驗式營房地產體驗營銷,就是把客戶購房的全過程“體驗”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度,重新定義、設計房產項目的營銷行動綱領,為客戶創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗,從而促進項目的銷售和客戶價值最大化。它涵蓋了包括從產品設計到營銷推廣整個過程的每一個環節,直到入住后消費者產生的感受。它通常是和營造一種氛圍、制造一種環境、設計一種場景、完成一個過程、做出一項承諾緊密結合在一起的,而且有時它還要求客戶積極主動的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預期欲望,并將其對項目的良好體驗,愉悅的感情升華為客戶的忠誠,將是房地產項目營銷成敗的關鍵。
三、體驗營銷在房地產營銷中的具體應用
1.產品體驗策略
(1)產品層次與維度。房地產產品(房地產)作為一個居住生活的空間環境和實體產品與無形服務的混合體,產品層次和維度構成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細節處的美學線索。根據整體產品概念,單獨從房地產開發企業角度,可以在空間范圍上將房地產分為四個層次:房屋本體,指消費者所購買的實體房產;半開放空間,指樓房的內的公共區域,例如樓梯間、電梯間等;生活環境,指更廣闊的公共空間,整個樓盤與臨近樓盤在購房者看來屬于這個樓盤的生活環境一部分的空間;位置,這是站在整個城市空間的視角看待本樓盤項目。
房地產原本就具有美學、象征等特征屬性,而這些線索將成為產品呈現中重要的體驗元素,因此,在體驗營銷模式下,有必要將房地產的美學、象征等非功能屬性加以區分。因此,本文將房地產從整體產品的角度區分為三個維度:功能屬性,指滿足一系列個人居住功能需求所不可或缺的產品部分,在業主基本生活行為的情境中不可或缺。社會屬性,指在業主進行一系列社交活動的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個擺在小區大門口骯臟的垃圾桶,當業主從外面迎接進來客人時,也許這個他從未留意的垃圾桶,此刻會讓他不安。美學與象征屬性,就是那些環境中具有象征意義和美學價值的屬性,這部分屬性也是目前房地產營銷竭力打造的。
(2)價格體驗。價格對于購房者、開發商來說一直都是一個很敏感、很關注的話題,尤其是在目前國家著力調控房地產價格的時候,許多購房者處于觀望狀態。開發商迫于壓力,降價總是不敢徹底,市場需求還是有的,只是房價還沒有到合理的價位。那么房地產開發商如何在確保自身和購房者利益的基礎上,從價格方面向購房者傳遞體驗呢?
從企業的角度看,合理的定價意味著快速的資金回籠;而從購房者的定價體驗而一言,企業為追求速度而下放的定價權使自身得到了實惠,因為消費者購買的時點好,性價比提高了,支付的款項也少了,從而雙方在利益上找到了共同點和平衡。
2.人文關懷體驗策略
(1)精心的產品設計是開展體驗營銷的基礎。對于房地產設計,要求緊扣“以人為本”的思路,融入現代設計理念和文化理念。首先是面對不同的消費群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時兼顧私密性效果。并且日益注重內部功能分區問題,給喜歡自助設計的業主預留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內居住環境質量。
(2)完善的配套設施和小區環境。完善的配套設施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗。房產商不僅追求配套在數量上的齊備,而且越來越注重強化自身的特色,實現差異化營銷。除了完備的配套設施外,近年來房產商在小區環境方面文章做的最多的就是大力提倡生態化、給人以回歸自然的感覺,力求達到自然、建筑和人三者之間的和諧統一。
(3)用心塑造人文環境。人文營銷是最近幾年比較盛行的房地產營銷手法之一,而人文營銷說到底其實也是為了傳遞一種體驗。越來越多的樓盤在營銷推廣時,注重通過對目標消費群體、文化教育設施、會所等的生動描述,以人文訴求來展現一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現、上流成功人士的高品質生活、交際圈子。一般的樓盤則會努力展現一個和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關系,溫情的服務等。此外,在人文營銷中,利用名人的感召力也是一種常見的方式。通過曾經入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯的營銷效果。
3.場景設置體驗策略
(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進行銷售的場所,售樓處的功能區布局、場景設計、格調氛圍力求營造舒適、自由和別致。功能區包括接待區、景觀感受區(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂、燈光、DV演示、電腦三維設計等多媒體展示)、咖啡休閑區,銷售簽約區等,功能區劃分力求符合購房者的心理和行為設計線路,室內裝修物品裝飾力求與房產銷售主題風格保持協調。
(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術與房地產銷售展示相結合的產物,是根據產品本身的特性及目標客戶群的生活特征而設計的有明確主題的個性化樣板房,其設計來源于目標客戶的點滴生活經驗,立足于產品特性與目標消費群的生活特征的結合,給出不同的裝修風格,而非模式化的根據戶型結構所設計的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標客戶,更接近真實的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動客戶。
為了讓消費者參與到主題樣板房的設計體驗,可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費者體會到自己自由創作的快樂,對自己夢寐以求的家居布局有一個真實的體驗。這種策略發揮了消費者的參與性,又能使該產品很快深入顧客心中,對購買決策起較大的作用,是典型的“拉動策略”。
(3)房展會。房展會通過精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說,特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗給參觀者。對于房展會,沒有必要將項目或企業的全部標志都集中到展覽會進行展示,只有將有用的賣點或是明確的突破口展示出來,讓購房者形成明確而獨特的體驗才是關鍵所在。
(4)實景示范區。實景示范區是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個樓宇,并將樓間景觀綠化環境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實景示范區眼見為實,從內到外身臨其境全面感受居住區的生活氛圍。實景示范區不僅展示了開發商的實力,表明開發商對產品的信心,還讓購房者全方位真實感受室內采光和整體布局、景觀設計、切實體驗自己未來的生活環境,避免了單一樣板房的體驗局限性。
4.主題互動體驗策略
(1)業主聯誼主題活動。如今購房者不再作為一個被動的傾聽者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項目中去。他們關注規劃設計、內部結構、噪音、開發商品牌、甚至使用的建筑材料與技術,他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優質服務。房地產商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗價值和體驗主題,組織不同體驗式活動,結合樓盤開發的不同階段,讓客戶參與進來,從不同角度深化客戶的消費體驗。如客戶俱樂部、業主聯誼會,新老客戶答謝晚會、節日嘉年華等,打造客戶與開發商、客戶或業主間的信息情感交流平臺,在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,熟悉產品,增強品牌信心,產生應景性購買行為。
(2)看房旅游。房地產體驗式營銷與項目文化、節日活動、服務、個性化展示等手段聯系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產品體驗更融洽相互關系的好方式。如合生創展旗下的珠江羅馬家園是一個凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標客戶群親身體驗羅馬風情,增強對項目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗之旅,而這種體驗都將映射在他們對羅馬家園的美好感受和期待中。
(3)試住。對于住宅高端產品如排屋別墅類,因其對外部自然環境、配套設施、物業管理要求高,且總價很高,購房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開業之際,面對購房者及各種意向、關系客戶,推出了“體驗式”試住活動,讓客人親自住到頤和山莊,已經落訂的客戶更可以免費入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購房者經過試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購房決定。
四、結語
房地產行業是關系到國家經濟發展和人民生活的重要行業。目前,房地產市場從賣方市場向買方市場轉變,市場營銷在房地產行業的發展中起到舉足輕重的作用。房地產體驗營銷作為一種全新的營銷模式,將對房地產行業的發展起到積極的促進作用,房地產企業可結合自身特點采用有效的體驗營銷策略。
參考文獻:
[1]伍雄輝:體驗營銷在別墅市場的應用方法研究,華東理工大學碩士論文[D],2003
[2]李正洪:論體驗營銷在房地產領域中的應用,福建建筑[J].2007(4)
1.強化檔案標準化，為檔案信息化建設創造條件
在構建信息化提供的時候，要從目前房地產檔案管理工作的總體發展需求出發，組織技術以及業務經營骨干分析當前的情況，做好調研工作，到信息化建設成功的企業以及部門進行參觀，全面了解信息化軟件系統的工作原理、建設要點以及技術重點，上至領導，下至普通員工都必須要對信息化系統有深入的認識，達成共識之后，開展信息化建設。要客觀認識當前檔案管理中的問題，比如檔案管理無法真正實現規范化、標準化，檔案信息滯后等問題，信息化過程重點注重針對這些方面進行建設，突破當前檔案工作的瓶頸，確保檔案管理能夠順利進入高級發展階段，為檔案信息化的全面落實提供良好的條件，奠定堅實的基礎。
2.循序漸進，逐層推進檔案信息化建設
房地產檔案信息化建設要遵從系統理論思想以及集成化要求，要從系統整體出發，針對檔案信息自動化建設的各方面逐一細化，建立立體化、功能完善的信息管理系統，將橫向與縱向的信息通過網絡加以聯通，真正發揮出信息系統優勢。
3.加強論證，重點搞好數據庫建設
在檔案信息化建設過程中，開發和建設數據庫是一個非常重要的環節，借助信息技術實現對檔案資源的科學化管理，這是建立檔案信息管理系統的最終目的。檔案管理部門以及相關工作人員必須要認識到到一點，那就是檔案信息化建設并不是短時間內就能夠完成的，也不是一次性投入工程，它是一個漫長的過程，在建立的最初的系統之后，還面臨著不斷的升級和維護，因此強化論證，為數據庫建設奠定堅實的基礎是非常必要的。
4.科學決策，慎重選定技術路線
檔案信息化建設是一個系統化工作，因此從設計到最后的使用，都要經過嚴格的計劃，科學的決策，微機、工作站以及服務性能、網絡技術都是影響信息自動化工程的因素，在當前的管理背景下，應該合理選擇檔案信息化系統的技術路線，在保障檔案信息管理質量與效率的同時，最大限度實現系統建設的合理性與經濟性，要結合當地的房產檔案管理現狀，充分考慮先進技術的發展，積極借鑒先進的信息化建設技術，不能盲目引入信息化技術，制定階段性目標，確保每個階段都能夠完成建設目標。
5.多渠道籌措，科學合理分配建設資金
房地產信息化建設是一項系統化的工程，要長期堅持，在這個過程中需要大量資金的支持，為了能夠減少單位投資壓力，單位領導應該積極拓寬籌資渠道，堅持中央撥款、地方撥款與單位自助、爭取外援相結合的原則，優化資金結構，合理分配資金，建立檔案信息化建設轉向資金，做到專款專用，減少資金浪費。充分調動財稅征收管理的積極作用，實現財政、稅務、金融的相互融合促進，將檔案信息化建設納入長期建設發展計劃中，為檔案信息自動化奠定扎實基礎。
6.加強培養教育，重視人才管理
檔案信息化建設過程中需要大量的技術型、創新型、復合型人才，這些人才是檔案信息化建設的保障和動力，因此在建設檔案信息化的過程中，單位應該強化人才的教育培養，重視人才的管理，減少人力資源流動性，構建一支高素質復合型人才隊伍。有針對的開展思想政治教育以及職業道德教育，提升信息管理人才的工作責任心，積極引入競爭機制以及專項人才培養機制，充分調動人才工作積極性，為檔案信息化管理建設提供更加有力的發展環境。
7.注意行政決策的科學性和民主化
如何實現檔案信息化的整體推進與重點突破相協調，如何把繁重的任務和推進現代化進程相結合，決策的正確與否起著至關重要的作用。在實際工作中，我們注意行政領導與檔案業務、計算機專業技術、人事教育、后勤保障等部門共同研究，設立專家業務技術咨詢小組，討論并提出系統建設中長期發展日標和指導方針，協調自動化系統建設中各有關方面工作，審定系統建設的階段日標、技術路線、標準規范、實施方案、投資規模、經費預算及重大立項和執行。
8.結束語
房地產檔案信息化管理的實現，為房地產行業的發展提供了有效支持，而市場經濟與全球經濟的一體化，促進了信息技術在各行各業的普及，房地產檔案管理信息化是順應時展規律的舉措，是檔案管理工作向著更高層次發展的必經之路。
作者:宋斌路 單位:齊齊哈爾市房地產產權市場管理處
參考文獻：
[1]鄭玉蘭,夏征.淺談房產權屬檔案的屬性及管理[J].檔案天地,2010(06).
關鍵詞:太原住宅消費者特征;購買力分析;住宅消費偏好;購房影響因素
2009年,中國的房地產市場幾乎成了以住房消費者為主導的市場,即滿足消費者的居住需求。從消費者角度分析,房地產市場分類有:①按產權分為大產權、小產權和沒產權;②按價位分為高檔、中檔和低檔;③按適用人群分為:適于老年人的老年公寓,適于青年人的中小戶型,適于中年人的較大戶型和適于有錢人的別墅。
1太原的住宅消費者的主要特征
1.1消費者年齡分析
消費者年齡段可分為兩部分:①30歲,大概占所有消費者的60%;②30歲以上,即40歲～55歲左右,大約占全部消費者的40%。太原住宅消費者主要以年輕人和中年人為主。包括本地購房者和外地購房者,購房的目的主要為自己居住,即自住型需求為主。
1.2消費者家庭結構與職業分析
60%的消費者屬于成家有孩子的家庭,40%的消費者屬于參加工作不久即將結婚的年輕人。多數以工薪階層為主,即有穩定的收入者。
1.3購房目的分析
56%的消費者有子女且子女正在上學,購房目的在于改善自己的居住環境,約20%的消費者屬于未婚,他們購房混合了兩種目的:改善居住和結婚用房。
2消費者購買力狀況分析
總價:消費者能承受的購房主流總價在40萬～50萬之間。
從消費者的普遍心理來講,消費者的實際購買力應該要超過這個標準。
單價:消費者能承受的購房主流單價在4000元/m2～5000元/m2之間。
約20%的消費者能夠接受相對更高的房價,10%的消費者傾向更低的房價。
面積:消費者普遍傾向的購房面積在80m2～130m2之間。
中小戶型最受消費者青睞。準備結婚的年輕人選擇70m2～90m2,有孩子的家庭選擇100m2～130m2。
3太原消費者住宅消費偏好分析
3.1樓型偏好
35%的消費者愿意多層,45%的消費者能夠接受小高層,20%的消費者傾向于高層。“心理偏好”并不是購買的唯一決定因素,消費者還要考慮自己的購買能力和實際需求。
3.2戶型與空間面積偏好
戶型:較偏好兩室類和三室類。40%的消費者較喜歡兩室類,50%的消費者較喜歡三室類,喜歡一室類和四室類的消費者占消費者數量的10%左右。具體戶型是:兩室一廳一衛、兩室兩廳一衛、三室兩廳一衛、三室兩廳兩衛。
空間:比較偏好大臥室和大客廳。
3.3付款方式
現在的高房價,消費者選擇按揭貸款的付款方式稍高于消費者選擇一次性付款和分期付款的比率。這取決于消費者自身的經濟狀況和收入情況。
3.4城區偏好
現在太原市南面發展比較迅速,大部分人在高新區上班,消費者傾向于在南城買房,可以離工作地點近些。
3.5其他偏好
供暖方式:地暖作為一種新型的采暖方式,以其舒適、節能、健康、環保等多項優勢成為了令消費者青睞的供暖產品。
4影響太原消費者購房的主要因素
4.1地段和價格
價格是影響消費者購房的最主要因素,太原的經濟水平處于中等偏上,消費者購買能力有限,住房價格的影響力比較大。隨著現在房價的上漲,大部分消費者會考慮自己的實際承受能力,這對于剛參加工作的大學畢業生尤為明顯,他們還沒有穩定的收入和完善的福利,價格考慮最多。其次是地段,消費者傾向于就近孩子上學、工作單位,交通便利,商業發達的地理位置。
4.2手續問題
這其實就是相當于為房子買保險,消費者購房要求是大產權,也就是人們常說的大紅本。“大紅本”,其規定的產權可以上市交易、抵押貸款,產權人的產權因此就能得到保障。而民間所說的“小紅本”,是區、縣政府發給集體土地上建設房屋的房屋所有人的產權證。按照國家現行規定,這種“小紅本”規定的產權在集體組織成員之間可以轉讓,但不能自由上市交易、不能抵押貸款。鑒于此種情況,消費者買房時,會把產權問題也列入考慮范圍之內。
綜上所述,房地產市場以消費者為主導,即如果房地產市場價格合理,消費者有支付能力購買,消費者又有意愿進入這個市場,那么房地產市場的交易才得以進行及完成。房地產的發展問題,無論是地方政府還是房地產企業,甚至于一些住房銷售的中介及媒體,不要總是打住房消費者的主意,不要以為用幾句煽動性語言就會讓這些住房消費者俯首帖耳,順從地進入市場,而是要看看其房地產產品的價格合理不合理,產品質量如何,要學會分析消費者的心理。希望每一個住房的消費者都成為自己決策的主人,希望每一個住房消費者可以通過各種合理的方式、渠道來獲得相應的信息。
參考文獻
1蘇朝輝.消費者的購買行為與購買風險.商業時代,2003
關鍵字:商業房地產;投資風險;防范策略
一、商業房地產概述
(一)商業房地產概念
房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用于商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。
(二)商業房地產在我國的發展
我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。
但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處于發展的初級階段,開發模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。
二、商業房地產投資風險類別
(一)政治風險
1.政策風險
政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。
2.城市規劃風險
由于我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。
(二)經濟風險
1.市場供求風險
商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,并且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。
2.融資風險
商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由于我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。
(三)開發商自身經營能力風險
商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由于商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。
三、商業房地產投資風險防范策略
(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險
房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。
如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃并不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。
(二)加強市場供求風險及融資風險的控制
1.根據市場需求量,規避市場供求風險
針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過于求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業管理運營的效果,而后期的商業管理運營的效果如何又取決于項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。
2.開拓融資渠道,防范融資風險
要防范融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展
(三)加強商業房地產的管理運營,防范開發商自身經營能力風險
商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源于商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防范開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。
1.樹立房地產商業管理運營的觀念
商業房地產建筑工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是后期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。
2.增加人才儲備,完善管理運營
商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。
3.統一經營主題,建立商業品牌
一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。
參考文獻:
[1]王珍蓮.新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建筑經濟,2007,(07).
[2]李翔.商業房地產項目投資風險分析與研究[D].重慶大學,2008
[3]楊福濤.商業房地產投資風險評價及規避研究[D].西北農林科技大學,2008
關鍵詞：房地產；稅收；籌劃
0前言
房地產開發企業涉及到的稅收優惠政策主要有：
（1）營業稅：
企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。
將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅。
房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
（2）土地增值稅：
建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。
因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。
以房地產進行投資聯營，聯營方以房地產作價入股或作為聯營的條件，將房地產轉到所投資的聯營企業中，免征土地增值稅。
一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅。
房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。
在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的行為，免征土地增值稅。
對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關核準，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免土地增值稅。
我們可以利用國家的稅收優惠政策來進稅收籌劃提高企業的經濟效益。
1變房地產銷售為投資
按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
2利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃
稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項目金額為6000萬元。
（1）如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%
適用30%稅率。應繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬元）
（2）如果分開核算，該企業應繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。
豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬元）。
分開核算合計共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。
3合理定價的籌劃
依據《實施細則》第十一條規定，“納稅人建普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”企業可利用20%這一臨界點進行籌劃。設某房地產開發企業待售標準住宅，除營業稅、城建稅及教育附加外的扣除項目金額為A，銷售房價總額為X，營業稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業要享受起征點優惠，那么最高售價只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于X，雖能享受起征點優惠，但利潤較低。如果企業欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說，對企事業來說只有當價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營業稅、城建稅及教育附加時，提價才有利可圖。假設售價提高Y，X為增值率20%時的售價，則新的價格為（X+Y），新增營業稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項目金額為A+5.5×（X+Y），假設增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。
甲房地產公司建成并待售普通標準住宅，當地同類住宅的市場售價在11000萬元到14000萬元之間，已知取得土地使用權的金額為3000萬元，房地產開發成本為5000萬元，利息支出不能提供金融機構的證明，也不能按房地產開發項目分攤，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業利潤。上述案例中除營業稅、城建稅及教育附加外的可扣除項目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬元），從而形成以下兩個方案：
方案1：公司既享受起征點優惠，又獲得最高利潤，則最高售價為10400×1.2848=13361.92（萬元），此時獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬元）。當價格在11000萬元至13361.92萬元之間時，雖售價上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬元。方案2：公司想通過提高售價再多獲收益，則提價至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價要大于1009.84（萬元）。即房地產總售價至少要超過1009.84+13361.92=14371.76（萬元），此時提價才會增加企業總收益，否則提價只會導致總收益減少。所以，當市場房價在11000萬元至14000萬元之間時，公司應選擇13361.92萬元作為房產銷售價格。可見企業在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。
銷售價格的定價策略，是房地產企業納稅籌劃的一個非常重要的方法，這不僅對土地增值稅會產生影響，同時對企業的營業稅及附加、企業所得稅等，都有重大影響。
4設立獨立核算的銷售公司
上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產銷售時的銷售價來降低土地增值稅負擔的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產開發商將企業的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的房地產銷售子公司，則房地產企業既能夠以比較高的價格實現房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。甲企業（以下均不考慮加計扣除20%因素）原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產，扣除項目金額為840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業稅2400×5000×5%＝60（萬元），城市維護建設稅和教育費附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，甲企業首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售，則對于甲企業而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實現銷售利潤200萬元，因非房地產開發企業，不能加計20%扣除，且不能享受普通標準住宅增值率20%之內免稅政策，需繳納營業稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費附加1萬元，共計11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤為132.3萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤237.3萬元，通過設立銷售子公司比原銷售計劃多實現凈利潤51.3萬元。
5通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃
本文通過介紹美國（MAI）估價體系在最高最佳使用分析及三種主要估價方法（市場比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結合案例分析，試圖比較中美兩國估價體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來一些啟示。
關鍵詞：最高最佳使用；假設空地；價外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值
1.最高最佳使用分析的定義
最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標的物業價值達到最大。物業是否達到最高最佳使用應從以下四個角度去衡量：
技術上可能（PhysicallyPossible）；
法律上允許（LegallyPermissible）；
經濟上可行（EconomicFeasibility）；
最大產出性（MaximallyProductive）
“技術上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術上是否可能對現有建筑物用途進行改建。這部分包括分析物業建筑物、地塊、位置、建造規范的限制、通達性可及性等方面。
“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規以及城市規劃對物業的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對物業的影響究竟是正面的還是負面的，分析將來是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調整是否會對物業價值有所影響。
“經濟上可行”，主要分析物業在財務上是否可行，測算物業是空地或假設為空地時，土地回報減去費用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費用和風險的情況下，物業的凈現值是否為正。另外，在物業用途轉變、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，簡稱CRA）的情況下，這些CRA是否可行。只有當進行CRA后物業的價值減去CRA的成本費用超過物業現狀價值時，進行CRA才在經濟上可行。
在美國的估計體系中，比較強調最高最佳使用時點的問題，即，某種用途在現在時點上是經濟上不可行的，但通過對未來市場發展和供求變化的預測，該種用途可能在未來某個時點上可行。例如，一塊待開發的空地由于位置比較偏遠，現在如果開發成住宅的話并不可行，然而通過分析市場以及推測未來的趨勢，可以得知由于相鄰城鎮發展迅速，該地區將在未來3年內成為新興住宅區，到那時如果開發成住宅在經濟上會變得可行，且收益豐厚。那么，該物業的最高最佳用途為保留空地狀態，待三年后開發成住宅。當然，在預測市場時必須考慮風險，否則會影響對未來市場的判斷，在分析經濟可行性，選取收益率時也應該充分考慮風險因素。另外，這在很大程度上受到兩國體制以及市場情況的差異的影響，最高最佳使用時點的問題在兩國的應用完全不同，這些差異將在后面章節介紹。
“最大產出性”，這方面評判的目的是為了發掘物業本身的潛能，要求判斷物業在滿足以上三點的同時，在何種狀態下，其價值能夠達到最大。對于空地和假設空地的情況而言，需要考慮最大利用開發密度、開發最合適的產品等方面的要求；對于已開發的物業，應判定其現時情況與在假設空地時確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應在繼續開發、翻修、轉換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進行論證和選擇。
2.兩國最高最佳使用分析的區別原因
美國房地產估價中的最高最佳分析是與其市場基礎扎實的特點相適應的，美國的房地產市場比較成熟，各種房地產交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產各項不同權利都可以成為轉讓交易的內容，比如抵押貸款中的抵押權可以轉讓（貸款人可以將還款人的分期付款權益轉讓給第三方，這也是住房貸款證券化的基礎）房地產作為一種商品或投資的渠道，其任何可能創造價值的環節都可能被發掘出來，并被實現。這也就是最高最佳使用的意義所在。
相比之下，國內與美國在此項分析的實際內涵上有很大不同，其主要原因有：
1）土地制度不同：
在國內，由于土地所有者是國家，所有房地產的土地都是以劃撥、出讓或轉讓其使用權（即長期租賃）方式被使用。這樣一來，相比美國的土地制度，中國的土地使用更會受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國家所有，因此對土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建設開發時是如此，在開發建成房地產后的使用也是如此。
在中國如果房地產要改變用途，在規劃許可的情況下，還會涉及政府的土地管理部門對出讓金的征收。土地出讓金有關政策的規定在增加土地用途變更程序的復雜性之外，還會帶來業主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點，操作的口徑不夠清晰，標準不夠透明，使得這部分成本的預測存在不確定性，使變更土地用途工作增加風險。
在美國土地私有制度下，土地僅受到規劃的限制，相對而言，土地用途的變更就簡單明晰，最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國內此項工作既困難、所涉及增加成本的測算又不確定，因此相對缺少實際意義。
2）土地規劃水平不同
中國的土地規劃水平較低，比較粗放，缺少完整的、針對性的規劃設定。由于對土地利用的詳細規劃設定得不夠細致，而且一旦設定后往往更新的周期又比較長。這樣一來，政府規劃部門對土地的使用規定就比較嚴格，不會輕易改變土地用途，不會輕易調整規劃。而一旦需要調整，所涉及的程序和審批又特別復雜、困難，使得有改建、改造（改變土地用途）需求的業主也很難得到規劃的批準。
3）房地產市場基礎不同
我國只有土地的一級市場，二級市場尚未形成。在中國房地產轉讓時受到的限制遠遠超過美國，比如，劃撥土地上的房地產轉讓先需要經過土地出讓程序，純土地也還不能直接轉讓，一般只能以在建工程的形式（在滿足已投資25％的條件下）轉讓，而且轉讓對象也有限制（只能是相應的房地產開發商）因此在中國首先不存在純粹的土地交易市場，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完整的房地產，在轉讓中不同類型房地產的轉讓對象也有限制，比如，工業房地產的受讓人只能是企業，私人不能受讓。
因此，不同類型房地產市場有各自不同參與者，使得市場的參與程度相對較低。不象美國的房地產市場，投資者能自由參與到各種類型房地產市場中，形成成熟、廣泛的市場基礎。這樣也使得房地產市場中對土地資源的利用得到充分競爭，達到最高最佳。而國內房地產市場還不夠發達，基本上土地市場還屬于壟斷市場，競爭不夠充分，對土地資源的利用效率還比較低下，所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。
3.最高最佳用途的分析
美國估價體系在進行最高最佳用途分析時，需要判斷土地在假設空地的情況下，何種用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來達到其最高最佳用途。
空地
在土地為空地時，需要分析市場上的供求情況，判斷怎樣利用該空地能使其價值最大。
假設空地
何謂假設空地？當土地上已經建有建筑物，但是我們估價前提是假設建筑物需被拆除，稱為假設空地。此時土地的價值是來自于對其價值最有利的用途，而不一定是其現時用途。所以，假設空地時的最高最佳使用分析需要解決的問題是，如果假設土地是空地，它將被用做何種用途，以及土地上的建筑物應在何時被開發、開發成何種用途的物業能使它現在的價值最大。
如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作為空地時的價值減去拆除成本大于原房地產整體價值的時候，可以將物業假設為空地，消除拆除建筑物對整體價值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值（ExternalObsolescence，在中國的估價教材中稱為外部折舊，但它在本質上不是一種折舊，而是由于物業與外部環境、使用功能上不匹配而造成的物業價值的折損。關于這方面的內容，將在成本法一章中討論），并判斷在特定用途下土地價值達到最大。
地上已有建筑物
如果地上的建筑物不會使整體物業遭受價值損失時，即整體物業的價值大于或等于假設空地時的價值減去拆除成本，最高最佳使用的分析就將研究的問題轉化為，為了達到最高最佳用途，是否需要對物業進行翻新、轉換用途或改造。這時，衡量的標準是物業未來的經濟效益，以及物業對未來的使用者提供經濟利益的能力。判定物業經濟效益，具體的講，就是指未來租金和占有率水平達到穩定時，建筑物對整個物業價值提升的程度；對物業翻新、轉換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應在何時進行這些措施。
另外，在某些情況下，可以不需要對物業進行翻修或改變用途就能使它達到最高最佳使用。比如說，擴大或限制物業的功能來達到產出最大，或者是重新定位產品，把它定位到不同的細分市場或消費群體上去。
例如，在一個低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開發的住宅項目中，繼續開發住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業整體價值；把原先全天營業的餐廳，改為只在晚上高峰時段開業也可以提高其價值等。
在地上已有建筑物的前提下，物業的最高最佳用途通常可以分為以下四個類別：1）現狀；2）改建建筑物：包括維修維護、翻新以及轉換用途（必須在經濟上可行）；3）拆除建筑物（當土地價值減去拆除成本大于現狀價值，或大于改建后價值減去改建成本時，拆除建筑物在經濟上可行）4）臨時用途：指物業現在的用途雖然與規劃用途不符合，但是如果拆除并重建成規劃用途或者改建成規劃用途的話，其建成的規劃用途的價值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現狀價值，這時保持現狀用途成為物業的最高最價用途。但是由于現狀用途與規劃用途不符，這種用途又被稱為臨時用途。
將要開發的物業
評估一個將要開發的物業在某種用途下的價值，要了解市場上最需要哪種產品，所以需要對市場供求情況進行深入的分析。
本質上來講，分析將要開發物業的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業的最高最佳用途很相似。因為，該物業規劃將要開發的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部減值就會降低物業的價值。
4.房地產市場與最高最佳使用分析的關系
從以上的介紹中，我們可以發現，最高最佳用途的分析必須緊密地和市場聯系在一起，因為最高最佳使用分析是要解決如何為標的物業尋找最高最佳用途的問題，房地產市場分析需要考慮的問題包括標的物市場供求情況、競爭情況、潛在消費者和終端使用者情況及未來市場發展趨勢等。所以，對于房地產市場的分析、判斷以及預測應是融入在最高最佳使用分析的過程中的。房地產分析應從宏觀和微觀兩方面入手來分析市場的供求關系。
宏觀分析應從市場總體的角度出發，通過分析人口、收入、就業等方面的信息，來顯示市場占有和吸收的情況。
微觀分析研究標的物業或競爭性物業在市場上的消化情況，從而研究該細分市場中的供求關系，以及市場消化情況。
它們之間相互聯系的橋梁是最高最佳使用的四個評判條件，即技術上可能、法律上允許、經濟上可行和最大產出性。
5.最高最佳使用分析與傳統估價方法間的聯系
除了我們所提到的，最高最佳使用分析應作為傳統估價方法的基礎和前提，最高最佳使用分析還應該應用到傳統估價方法測算具體價值中去。比如說：
在市場比較法中，可比案例土地在假設空地情況下的最高最佳用途和已開發建筑物的最高最佳用途，應分別與評估對象的最高最佳用途一致。
在成本法中，土地的可比案例必須與評估對象在假設空地的情況下的最高最佳用途一致。
6.最高最佳使用分析舉例
在某商業繁華地區現有一幢10年前建造的住宅物業（建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米）計劃進行重新改造。目前在市場上，該地段同類型的新住宅單價是10000元平方米，該地段新增商業物業的單價是30000元平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬元，若重建成商業用房的話，需要拆除成本200萬元和重建成本1800萬元，若翻新改建成商業物業需要1000萬元，翻新后可實現的售價為22000元平方米。與此同時，相同用途、相同容積率的空地在市場上的售價為3000元平方米。問，怎樣才能使該建筑達到最高最佳用途？
若作為空地出售，可實現的價值是售價減拆除成本：
1000平方米×3000元平方米－200萬元＝100萬元；
若繼續用作住宅用途，但需要進行翻新時，可實現的價值是售價減翻新成本：
10000元平方米×1000平方米－500萬元＝500萬元
若改變其用途成商業，并重新改建現有建筑物時，可實現價值是售價減改建成本：
22000元平方米×1000平方米－1000萬元＝1200萬元
若拆除現有建筑，重新開發成商業物業時，可實現價值是售價減拆除、重新開發成本：
30000元平方米×1000平方米－200萬元－1800萬元＝1000萬元
所以該物業的最高最佳用途為改變其現狀住宅用途，改建成商業用途，并加以翻修。
雖然這只是一個簡單的例子，我們發現，最高最佳使用分析的本質是比較容易理解的，但是該例子所省略了的市場宏觀和微觀分析，正是最高最佳使用分析的基礎內容。
7.差異與啟示
在介紹了美國估價體系中最高最佳使用分析的一些內容后，回顧美國估價體系中最高最佳使用分析在實務中的應用，我們歸納了幾點差異之處：
兩國體制的差異造成了最高最佳使用分析應用的不同：由于美國土地實行私有化，并且土地交易發生得相當頻繁。在這種完全競爭市場里，每個投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益，所以對于他們投資的產品來說，如何最大化地挖掘物業的潛在價值就成為了投資者最迫切的要求。
在國內，由于土地制度在根本上與美國不同，土地受到了全方位的限制。對于最高最佳使用分析來說，待開發的物業又必須受到規劃限制條件的控制，受到法律法規的約束，這無疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺。在國內，最高最佳使用分析在房地產投資咨詢領域更能發揮其作用，比如說，開發商在獲得土地后，可以在滿足所有限制條件的情況下，選擇開發的產品種類、開發的規模，來滿足價值最大的要求。
對于市場微觀的分析重視程度不同：在美國的估價體系中，最高最佳使用分析必須是基于市場，來源于市場的，這一點應該得到我們的重視。
我們在估價過程中，的確有部分內容是闡述宏觀市場走向的，但是到了微觀層面，市場分析就顯得比較單薄。在美國體系中，對于市場的分析不僅通過市場分析從宏觀角度看市場，更通過可銷售性分析從微觀角度出發，比如需求分析中的人口分析方面來說，一些美國的估價人員從一個社區的用水量來推算這個社區的人口。雖然說這樣的方法由于數據來源的問題，在中國并不可行，但是我們完全可以從適合我國國情的方面入手研究人口數量和人口變化，比如說，我們可以利用我國戶籍制的特點，通過社區的居委會來了解當地社區的人口及其變化情況等。
再比如，就收益率的選取來說，我們采用的是安全利率加風險調整值的理論做法，其中風險調整值部分一般都是憑借估價師的感覺和積累取值的，該部分的取值是否能夠反應市場情況還有待商榷。而美國估價體系中，對于收益率的選取是從市場中提取的，通過比較相同地區相同物業的收益率，來確定估價對象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀。
我們也許會說，我國估價業務量巨大，任務緊急，無法對市場做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長遠一些，我們應該能意識到自身與國際水平的差距。那么我們就應該抽出時間，調動一些資源，靜下心來考慮一下如何提高自己的競爭力，因為我們不僅僅要在中國當地市場里生存，且已經暴露在全球化競爭的環境里。
通過以上分析對比帶給我們的啟示，我們可以先從以下幾方面入手，思考我們能夠改進的地方。
重視市場分析的重要性，建立相關數據庫：市場分析是我們估價行業的立足之本，我們必須總結出一套適合我們國情的市場分析手段。并且，我們建議進行市場分析的積累，建立市場信息數據庫并及時更新，這不僅可以為我們把握市場發展打下扎實的基礎，也可以為緊急情況下的數據調用做好二手準備。
完善理論研究：就拿本文中談到的最高最佳使用分析來說，我們應該深入地、全面地研究學習國外理論以及體系，從中找出值得學習的地方，并提高我們的不足之處，提升我們的理論水平。當然，這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析，所謂“師夷之長技”大概就是這個意思。另外，我們建議能將研究成果融入到估價教材當中，從教育培訓入手，提高我們估價人員的理論水平和實際應用水平。
8.小結
最高最佳使用分析的根據源于市場，用來反映市場真實情況，并且作為任何估價方法的前提和基礎。美國估價體系將最高最佳使用分析放在了一個很重要的位置上，其對最高最佳使用分析進行了全面、詳細的介紹。
[關鍵詞]實物期權；房地產投資
相對于金融期權而言,實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣,企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。
一、實物期權的概念
實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。
從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。
二、房地產投資的實物期權特點
第一,投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發項目的階段性特點,房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據投資項目的實際情況做出決策,也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目,而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規模的大小,而且有權在項目實施過程中改變項目投資規模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。
第二,房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說,其所涉及的風險因素眾多,如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性,同類項目之間科技競爭強度及區位優勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環境,具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素,并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項目價值的波動性,進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值,也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現在房地產價值的波動上。
房地產開發一般要經過可行性研究、規劃設計、建設施工、銷售等幾個階段,每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產開發過程可看作是一個序列投資的動態決策過程。決策者根據對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化,靈活抉擇投資時機。房地產開發商在獲取土地后,在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后,將進行后續投資,建設階段的后續投資相當于執行期權合約。如果市場前景不被看好,則暫時不追加后續投資,而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權,可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用,相當于買入一項期權。由于土地的保值特性,如后續期權得不到執行,損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用,這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。
第三,房地產投資具有不確定性。由于房地產開發投資周期長、風險大,因此在整個開發過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發因素等;從微觀角度來講,主要有知識因素(開發商個人的知識結構、對房地產開發投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發商的分析能力、決策能力、應變能力和創新能力等)、管理因素(房地產開發商在企業的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發項目充滿了不確定性,使房地產開發商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。
第四,房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析,可見房地產開發項目具有期權特性。超級秘書網
(1)房地產開發前期是可以緩沖的時間段,如前期市場調查、可行性研究等,但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制,取得土地后發生的費用,可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。
(2)房地產開發、設計、建造的投資類似于買入期權的執行價格。
(3)房地產開發所產生的收益現值,類似于期權標的資產的市場價格。
(4)房地產在其開發過程的前期任何時間內可追加或減少投資,在其開發時則可以選擇投入。對于開發過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限,但可隨時執行的美式期權,也可以作為有固定期限、只有到期日才能執行的歐式期權,此處的歐式期權可根據需要分段進行分析。
【摘要】房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險,揭示了房地產金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施,在房地產金融風險防范方面提供了有益的借鑒。
【關鍵詞】風險防范房地產信貸銀行業
房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。
一、銀行房地產信貸過程分析
1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。
2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。
3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產信貸風險揭示
結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。
1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。
2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。
4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。
5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。
三、銀行房地產信貸風險防范措施
1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。
其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。
3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。
4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。
5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。
信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。
【參考文獻】
[1]孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.
摘要:隨著我國加入WTO,市場經濟體制進一步完善和規范,產業結構不斷升級,房地產業作為國民經濟基礎性、先導性產業之一的地位日益鞏固,成為當今主要的投資熱點。用先進的、科學的、完善的理論作為房地產企業可持續發展的行動指南,對整個房地產全過程的風險進行識別,有利于促進房地產業的健康發展。
關鍵詞:房地產;投資;風險識別
房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態的過程,一般可分為投資決策、項目實施和房地產經營管理等階段。不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。
一、投資決策階段的風險
在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性。房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價。房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面。
1.政策風險
國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失。尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要。
(1)產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮。政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失。
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險。
(3)土地政策風險
房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響。土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大。稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具。房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險。
(5)城市規劃風險
城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來影響。因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素。
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險。市場供求風險是最直接的風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險。相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險。另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求。
3.區域社會環境風險
由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家、不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性。
4.開發時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險。由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。所以說,風險與開發時機的選擇密切相關。
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設計施工等過程。此階段將面臨具體的風險因素。一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議、招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險。
另一方面,時間、質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素。管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險、質量風險和成本風險。
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費。
2.項目質量風險
質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀性與環境協調性五個方面。消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用。承包商施工技術水平落后、偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面。
3.開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小。在規劃設計中,方案陳舊、深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工、工程質量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險。
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售、出租或物業管理的經營管理階段。該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一。其中包括:營銷策劃風險、物業管理風險和其他風險。
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。在房地產營銷策劃中,價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展。房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等。
3.其他風險
關鍵詞：測繪，房產登記，應用
2007年7月1日《物權法》正式實施。根據《物權法》的要求，國家建設部制定了《房屋登記辦法》并于2008年7月1日正式實施。這一部法律和部門規章的先后實施加強了不動產登記的法律地位，同時明確了登記部門的義務與責任，對房產登記提出了更高的要求。科技論文，應用。
房產基礎測繪是一薦基礎性、公益性的測繪活動。房屋所有權人在申請登記前，要到房產測繪窗口申請房產（基礎、項目）測繪，由測繪人員現場勘查，繪制房產分幅圖、分丘圖、分戶圖，編制房屋測繪幢號，填寫丘與房屋屬性信息調查表。工作完成后，向測繪申請人提供房屋基礎測繪現場分丘示意圖和房屋測繪報告書。房屋所有權人申請登記時，要向窗口受理人員提交必要的證明材料，還要向窗口受理人員提交基礎測繪現場分丘示意圖。窗口受理人員要詳細查看現場示意圖內容（包括市政道路及道路名稱，河流及河流名稱，丘界限及產權人名稱，所測房屋及屋角坐標，房屋測繪幢號和派出所編號，丘座落、街坊號、丘號、指北針等），然后比對配證圖上的房屋測繪幢號，規劃證紅線圖或土地證地籍圖中的位置與平面坐標，如果這些內容與基礎測繪現場分丘示意圖上的內容符合，則可以認定房屋現場曾做過實地查看，并且就房屋現場與所有權人提交的證明資料認真審核。
在審核環節，工作人員不必再到現場進行實地檢查，可以在房屋辦公室系統GIS圖形中打開房產分幅圖，憑借房屋測繪幢號調出房屋現場圖形，觀查房屋的座落、位置關系、權屬、數量、四鄰、周邊道路；也可以根據房屋測繪幢號于樓盤表的一一對應關系，迅速定位房屋樓盤表，確定房屋基本幢數，進而制定幢房屋權屬現狀信息。
房產調查的基本單位是幢,也是房產要素測量的基本單位,因而在房產測量中對“幢”的概念是同期規劃、同期建設、同期驗收的建筑，理論上和實踐操作中,同一幢樓應該是同期規劃、同期建設和同期驗收的,不同期規劃、建設和驗收的項目將各自獨立,單獨成幢。作為同一幢樓,地面以上部分的基礎、結構應為統一整體,具體是指房屋的各個部分結構相連,即各個部分的梁、柱、墻等相互聯接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨立分幢。
房屋所占用的土地應為同一產權人根據有關規定，房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上,且各土地使用權人的土地權屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。
有共同的共有共用設施的房屋，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。
關于商住樓樓間分攤問題，商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結構也往往不相同,商業部位若干層的樓梯間與商業部位不相通,而與住宅相通,主要是為上部住宅服務的,該部分樓梯面積怎樣分攤還需探討。如分攤給商業部位,商業部位并不使用,商業部位有時還有自用樓梯;如分攤給住宅部位,商業部位層數越多,住宅部位分攤面積就越大,并主要因為下部商業而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業自用的)和層頂樓梯間由全樓分攤;住宅部位的樓梯間由住宅分攤。科技論文，應用。科技論文，應用。這樣,既體現了全樓的整體概念,也兼顧了誰受益,誰分攤的原則。
房屋相鄰兩個層面的層高均未達到2.20m時的面積計算 ，按法律規定,房屋層高要達到2.20m才能計算建筑面積。
坡屋頂內空間面積的計算，坡屋頂作為中國傳統建筑的一種形式,越來越多地被應用于現代建筑中,多層住宅的坡屋頂內空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多。科技論文，應用。《規范》規定:斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計算,高度在2.20m以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室,具有良好的通風和采光,無論從技術角度還是經濟角度來看,坡屋頂部是比較合理的,可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分,坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可擺放家具,整個空間都可以得到充分利用。因此我們建議:高度在1.50―2.20M的部位應適當計算面積,可按其處圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時,應將其與平屋頂結構區分開來,以體現坡屋頂的利用價值。
有許多沿街的樓房,下面幾層是商業用房,上面是住宅,通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分攤比較合理呢?本人認為在考慮這個問題時,首先要改變“誰使用誰分攤”的思維方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業和住宅兩個功能區,室外樓梯是作為連接兩個功能區的紐帶,是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下,是由住宅部分使用,但它也是整幢樓的消防通道,對整幢樓的管理、維修等都起著作用,因此,該室外樓梯應作為整幢樓的共有面積,由商業和住宅兩個功能區共同分攤。
關于跨層共有建筑面積公攤的問題近年來,隨著住宅商品化制度的不斷推進和房地產市場的日趨活躍,房屋所有制關系越來越復雜,由單一產權向多產權轉化,異產同幢房屋空間面積的分析成為一項復雜而細致的工作,明確劃分功能區,準確認定幢共有面積、層共有面積、功能區共有面積,作到公正、公平。合理分攤已成為我們房產測繪人員一項重要工作。目前,建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位,房屋出售時,不同樓層價格不同,當共有面積跨層分攤時將與房價產生矛盾。例如:地下室作為共有建筑面積進行分攤就存在一些問題,地下室銷售價格往往比地上部分低得多,如將地下室作為共有建筑面積進行分攤,分攤到不同層的共有面積將被計人到相應的產權面積中,同是由地下室分攤所得的共有面積因房屋所處樓層不同引起價格差異勢必造成不合理。其實不僅僅是地下室,其它共有面積跨層分攤時也存在同樣的問題。在實際工作中,當共有面積跨層分攤時,我們必須認真界定共有面積及其分攤范圍,并在產權證配圖上注明套內建筑面積、共有分攤面積明細表,以增加透明度,保護產權人的合法權益。科技論文，應用。
工作中一般要按號定表、以圖管房，通過房產分幅圖將房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的權屬界線，增強房屋產權的權屬意識。通過房屋測繪幢號化解了單幢房屋信息孤島的難題，不受單位名稱、派出所院落、道路變化的干擾直接進入房屋樓盤表，化繁為簡，加快登記速度，提高了辦事效率，有利于房產基礎測繪成果向實用通過這一步審核可以杜絕任何重復辦證、重復抵押，隱瞞司法限制的企圖，向格式化的科學方向轉化，實現了測繪前置的改革意義。科技論文，應用。
以上是本人在工作中遇到的一些問題及思考,提出來與各位同仁共同探討,尋求更加合理的方式、方法,使得房產面積的計算朝規范化方向發展,讓產權人放心、滿意。
論文摘要:文中通過對房產測繪管理模式方法的分析，結合MAPG玲介紹了地理信息系統在房產側繪中的應用。
1引言
房產要旗作為一個城市中變化最為活躍，最關乎人們群眾切身利益的信息，弓起了人們的廣泛關波。但在目前。美六舫地產日常管理工作仍以傳統的手工模式為主。這種方式成圖周期長、陰形數據存儲方式落后，數據吏新復雜.在很大程度上造成了房地產產權產籍管理的效率地下，20世紀90年代以來，熊內逐步開展房產鉻息化建沒，餐內很多城市開始建立自己的房產側繪管理信系統。目前，廈內已經有，一些房產測繪軟件投人使用，低是隨著房產信月包系統的建立，這些系統己經越來越不魏適應偏意系統管理的豢婆.GI以G氏嶸招phic她勿”熊扁班姐system，以溉被弓入粼房產NlI繪信息系統的建設中，井取得了廣泛應用。隨著房產管理信息系統的逐步建立與發展，房產信息系統形成了以GIS空間數據為支揮豹綜合應裘系統，GIS空潤數據寒是整個系統的基礎和生命，房產測繪是建立和更新G份空間數據庫的重要的方法，必須承擔起為信息系統輸送數據的使命。因此，本文主要針時GIS和房產澎繪管理的特點，對Gls在房產側繪管理中豹應用進行探討，主要涉及系統開發平臺和結構模式、數據入庫等方面。
2系統開發乎臺與結構棋式
2.1蓄房地產信息可以分為拼大類
（1）玲房地產本身的信J包。例如房子的位銳，周圍地理環境等，
（2)房地產的屬性信息，如房屋建筑建造的年代，勸能，所屬單位等。
房地產信息中有明海的空海分布數撰，這些空間分布信息的描述和分析，是房地產信息管理系統中的一個重要組成部分。由于具有明確的空間分布特性，房地產信息管理系統必須建立在地理信息系統平臺上。
MAPG撼地理信息系統是一個工具型地理信息系統，國產優秀G篇平臺。MAP以S具備完善的數愉采集、處理，輸出、建庫、檢索、分析等勸能。其中，數據采集手段包括了數字化、矢蠢化、GPS滾人、電子平板測圖、開放式數據轉換等。數據處理包括編輯、自動拓撲處理、投影、變換、誤差校正、圖框生成、蜜例符號繁飾、建像鑲嵌凳淮等方面的幾百個功能，數據轅出既能夠迸行常規的數據交換、打印，也能夠進行版面編排、掛網、分色、印刷出高質最的圖件，數據瑰庫可建立海直地踢庫‘影像地撰庫、高程模型庫，實現三庫金一;分析功能既包括矢全空絨分析，也包括對遙感影像、DEM，網絡等數據的常規分析和專業分析.MGI不僅功能齊全，而且具有處理大數據黨的能力，MA可以輸出印刷越大姨面圖件，各種數是(如點數，線數、結點數、區數，地蒸庫中的敬模數等)均可超過20億個，對數據最的唯一限制可能是磁盤的存儲容量。MA戶G冷還具有二次開發能力，提供了豐富的A執角數、C類。組件供二次并發用戶選鋒。
3嫩據入庫
房產管理系統中不僅需要房地產的空間數據(房子的位置，翼灘地理環境等)，還需要基本的粼性數據，如房魔建筑建造豹年代，功能，所屬單位等。因此，數據的入庫必須從屬性數據和空間數據兩個方面來考慮。
3.1飛交潤數據入庫
空娜數據人庫，可級根據實際鑄緩選擇不同的建庫方案，但是最終的目的都要轉換成M人PG 15可以接收的數據格式，如對于空間數據入庫，可以根據不同情況選擇下面合適的方法:掃描矢呈化，格式轉換扶，直換成毅法二。
3.2之樣性數據入庫
屬性數據的錄人同空間數據的錄入一樣，可以根據不同的情況選擇不同的方式。如在空間數據錄人的方式中已經介紹了支接成圖頭，最可以直接存鍺其空澎數據和撰性數據的，另外，也可以采用格式轉換的方法，對已有屬性數據的電子格式在MA似性庫管理摸塊中導入到數據庫中，在空間數據入庫的時候也可在MAPG扮編輯摸塊或裘性庫管理鎮塊中直接錄人屬性數據。
