時間：2023-05-05 17:03:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產測繪論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要:房屋是人們生活、生產的必要場所。房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段,能有效地規范房地產市場的交易行為,提高房產管理的科學性和準確地切實保護當事人的合法權益,而成果質量作為房產測繪的命脈更顯重要。
關鍵詞:房地產論文投稿,房產測繪,風險,質量控制
一、房產測繪的內容
進行房地產測繪一般為對房地產的產權拆遷和交易管理,開發、產籍管理等實施鑒定和仲裁,收費和征稅及評估,且還核查房地產的管理之中的基本資料和數據以及表格等有關資料。房地產的測繪通常包含房地產項目的測繪以及基礎測繪2個方面。對于房地產實施基礎測繪通常為在一個大的區域范圍里給房地產構建整體且系統的平面管控網。對于房地產實施項目測繪就通常為對房地產關于開發和經營及權屬管理等實施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產的有關數據和薄、冊、表及圖等不同內容作的測繪。對于對房地產實施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產的權屬拆遷和開發,交易和管理等有關工作的有效開展。進行房地產的項目測繪,土地與房屋的權屬有關證件附圖的測繪為最重要和最具有現實意義的一項房產測繪內容。
二、推進房產測繪管理的必要性
1、推進房產測繪管理能提高測繪工作的準確性和科學性,提高工作效率。眾所周知,房產測繪工作較為繁瑣,數據的測量、存儲與處理均可能產生許多誤差甚至錯誤,工作效率低下。而將管理理論引入房產測繪工作之中,能有效的提高工作效率,使相關的數據資料整理和檢查更加快捷。
2、推進房產測繪管理,能更好的理解和融入現代化的管理手段和方法,為其他領域提供了一個不錯的先例。房產測繪管理的進一步發展,能有效的揭示出房產系統中各因素的相互制約關系,并且結合計算機超強的信息處理能力,提升工作質量,為其他領域的發展提供借鑒。
3、推進房產測繪管理,能更合理的處理和利用管理數據,適應了時代迅速發展的要求。測繪管理工作能較好的保留歷史數據,同時提升這些數據的利用率。
三、房產測繪產生風險的原因
由于市場不確定因素的存在,房產測繪單位在提高專業化服務的同時,也面臨著一定的風險。與其他經濟活動不同的是,房產測繪風險具有特殊性,它涉及面廣而且復雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險,也會給利益相關各方帶來不同的風險。
1、房產測繪領域的法律法規不夠完善
國家標準《房產測量規范》和建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權益,規范和培育房地產市場作出不懈努力,但是《規范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態的千變萬化,使得新問題無法可依,無據可查,從而引發許多爭議。基于這一原因,房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對《規范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一。因此,測繪工作走向市場,還有待出臺詳盡、統一的技術操作細則,以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。
2、房產測繪具有較強的特征性,難以完全杜絕差錯的出現
房產測繪特別是房屋面積測繪具有外業測繪情況復雜、工作量巨大,內業數據繁多、計算量巨大的特點,從業人員難以保證完全不出現差錯。但是,房產測繪成果一經相關部門確認就具有法律效力,并且直接進入市場,房產的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經濟損失,因而引發賠償,而這種賠償是任何房產測繪單位都難以承受的。
3、房產測繪專業性強,但在社會監督方面效力較差
由于房產測繪專業性強,對非專業人員而言,即便進行公示,也只能知道結果而不知就里,在社會監督方面效力較差。并且,測繪結果一旦出具,馬上作用于房屋買賣,進入市場操作,測繪錯誤往往是在事后才被發現,這會將測繪機構置于非常尷尬的境地。所以房產測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發生,如果內部質量保證體系不健全,出現差錯的概率就會較高。
四、房產測繪質量控制措施
1、加強房產測繪單位的資格審查認證管理
進行房產測繪必須由具有資質的單位進行,對于這個標準不能降低。目前對從業技術人員的審查尚未做到聯網,有些從業人員存在一證多報的現象,有些還存在跨省市申報。對于從業人員的造假可以通過要求企業誠信聲明,聲明本企業房產測繪人員無人員造假,也可以采取長期公示被舉報弄虛作假的要取消資質。對于裝備要認真審核,實行年檢并對設備進行編號管理。要根據市場容量情況,保證房產測繪質量,不能過早地開放市場,房產測繪市場化會引起價格競爭,不同房產測繪單位的相互壓價促進了市場價格競爭機制的形成,但是無序的價格競爭會導致房產測繪質量的下降。
2、對房產測繪單位強化質量意識
測繪單位的每一位領導及員工都要充分認識到測繪質量關系到自身的利益和生產發展,要把質量保證措施落實到房產測繪工作的每一個細節。房產測繪的從業技術人員要樹立誠信、守法、公正的理念,切實維護消費者的利益,但也不能損害開發商的合法權益,堅持實事求是的態度,樹立良好的職業道德,按照相關法規的要求,進行房產測繪工作。房產測繪從業人員要不斷提高判斷能力,憑借掌握的技術方法、理論知識,科學地處理問題。
3、制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規范文件
新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場經濟條件下,對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍,專門進行基礎測繪服務,退出目前市場競爭,專注于公共服務產品生產,同時對市場競爭測繪產品進行劃分,制定包括中長期發展規劃在內的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環境,在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時,促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準,建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制,定期的公開可查詢的基礎測繪信息,實現基礎測繪資料的社會效益最大化。
4、建立房產測繪協會、積
極完善房產測繪行業自律 房產測繪行業協會是民間的社團組織,在市場經濟的發展中發揮著重要的作用。我國要盡快建立和完善各級房產測繪協會,加強自我管理,加強規范發展,加快體制建設。政府部門要加快大力培育行業協會的發展,推動房產測繪行業立法進程。房產測繪單位要建立自我完善、自查自檢的質量控制體系。在做好人才的引進和培養同時也要引進先進的設備和技術,以便提高測繪質量控制和工作效率及精度的提高。房產管理部門指導下建立的房產測繪協會要對行業自律起到應有的作用。房產測繪協會要對房產測繪行業存在的問題進行積極檢討,提出應對措施,完善相關制度,推動房產測繪管理。單位內部要把日常質量考核和質量監督工作進行結合,并實行獎罰措施。房產測繪單位質量主管領導、質量監管人員,要科學利用檢查記錄、過程監控觀察結果、客戶反饋意見等信息,分析不合格原因,制定可行的預防方案。
論文摘要:文中通過對房產測繪管理模式方法的分析，結合MAPG玲介紹了地理信息系統在房產側繪中的應用。
1引言
房產要旗作為一個城市中變化最為活躍，最關乎人們群眾切身利益的信息，弓起了人們的廣泛關波。但在目前。美六舫地產日常管理工作仍以傳統的手工模式為主。這種方式成圖周期長、陰形數據存儲方式落后，數據吏新復雜.在很大程度上造成了房地產產權產籍管理的效率地下，20世紀90年代以來，熊內逐步開展房產鉻息化建沒，餐內很多城市開始建立自己的房產側繪管理信系統。目前，廈內已經有，一些房產測繪軟件投人使用，低是隨著房產信月包系統的建立，這些系統己經越來越不魏適應偏意系統管理的豢婆.GI以G氏嶸招phic她勿”熊扁班姐system，以溉被弓入粼房產NlI繪信息系統的建設中，井取得了廣泛應用。隨著房產管理信息系統的逐步建立與發展，房產信息系統形成了以GIS空間數據為支揮豹綜合應裘系統，GIS空潤數據寒是整個系統的基礎和生命，房產測繪是建立和更新G份空間數據庫的重要的方法，必須承擔起為信息系統輸送數據的使命。因此，本文主要針時GIS和房產澎繪管理的特點，對Gls在房產側繪管理中豹應用進行探討，主要涉及系統開發平臺和結構模式、數據入庫等方面。
2系統開發乎臺與結構棋式
2.1蓄房地產信息可以分為拼大類
（1）玲房地產本身的信J包。例如房子的位銳，周圍地理環境等，
（2)房地產的屬性信息，如房屋建筑建造的年代，勸能，所屬單位等。
房地產信息中有明海的空海分布數撰，這些空間分布信息的描述和分析，是房地產信息管理系統中的一個重要組成部分。由于具有明確的空間分布特性，房地產信息管理系統必須建立在地理信息系統平臺上。
MAPG撼地理信息系統是一個工具型地理信息系統，國產優秀G篇平臺。MAP以S具備完善的數愉采集、處理，輸出、建庫、檢索、分析等勸能。其中，數據采集手段包括了數字化、矢蠢化、GPS滾人、電子平板測圖、開放式數據轉換等。數據處理包括編輯、自動拓撲處理、投影、變換、誤差校正、圖框生成、蜜例符號繁飾、建像鑲嵌凳淮等方面的幾百個功能，數據轅出既能夠迸行常規的數據交換、打印，也能夠進行版面編排、掛網、分色、印刷出高質最的圖件，數據瑰庫可建立海直地踢庫‘影像地撰庫、高程模型庫，實現三庫金一;分析功能既包括矢全空絨分析，也包括對遙感影像、DEM，網絡等數據的常規分析和專業分析.MGI不僅功能齊全，而且具有處理大數據黨的能力，MA可以輸出印刷越大姨面圖件，各種數是(如點數，線數、結點數、區數，地蒸庫中的敬模數等)均可超過20億個，對數據最的唯一限制可能是磁盤的存儲容量。MA戶G冷還具有二次開發能力，提供了豐富的A執角數、C類。組件供二次并發用戶選鋒。
3嫩據入庫
房產管理系統中不僅需要房地產的空間數據(房子的位置，翼灘地理環境等)，還需要基本的粼性數據，如房魔建筑建造豹年代，功能，所屬單位等。因此，數據的入庫必須從屬性數據和空間數據兩個方面來考慮。
3.1飛交潤數據入庫
空娜數據人庫，可級根據實際鑄緩選擇不同的建庫方案，但是最終的目的都要轉換成M人PG 15可以接收的數據格式，如對于空間數據入庫，可以根據不同情況選擇下面合適的方法:掃描矢呈化，格式轉換扶，直換成毅法二。
3.2之樣性數據入庫
屬性數據的錄人同空間數據的錄入一樣，可以根據不同的情況選擇不同的方式。如在空間數據錄人的方式中已經介紹了支接成圖頭，最可以直接存鍺其空澎數據和撰性數據的，另外，也可以采用格式轉換的方法，對已有屬性數據的電子格式在MA似性庫管理摸塊中導入到數據庫中，在空間數據入庫的時候也可在MAPG扮編輯摸塊或裘性庫管理鎮塊中直接錄人屬性數據。
【關鍵詞】GIS；房地產測繪；數據組織；數據管理
隨著我國經濟的飛速發展，我國的房地產經濟步入了快速發展時期，全國大中小城市的房地產管理部門也將房地產信息建設列入了工作的重點，不斷地研發了多種形式的房地產業務管理系統。地理信息系統也稱作為GIS，GIS是將地理學、計算機科學、幾何學以及應用的對象等相互結合的綜合性高新技術，可以將房地產管理中的信息和地理位置的反映圖形進行有效的結合，跟據用戶的實際需求對結合后的信息進行具體的分析，為現代化、信息化的房地產管理打下良好的基礎。
1 房地產測繪軟件的應用情況
當前，已經有不少的房地產測繪軟件應用到了實際工作中，但是由于房地產信息系統的不斷發展，這些軟件已經不能夠滿足信息系統管理的需求。主要表現為原本以制圖為基礎的房地產信息系統所需要提供的房地產測繪信息已經不僅僅是紙質的圖形，必須要包含信息化、數字化的圖形信息以及屬性信息，而當前的房地產測繪軟件都已經不能夠滿足這個需求。所以，想要對這種現狀進行改變，就必須要對基于GIS的房地產測繪系統進行開發。在傳統的房地產測繪軟件中無法進行屬性信息與圖形信息的一體化儲存技術，雖然圖形數據和屬性數據都是電子格式的，但是圖形信息與屬性信息都是進行分離存儲的，而且數據儲存之間沒有直接的聯系，所以無法選擇簡便的方法來訪問這些數據。傳統的房地產測繪數據無法與信息系統進行無縫的集成，數據必須要通過手工進行處理，甚至還需要將數據全部數字化后才能將其轉入到信息系統中，這就會增加房地產測繪數據的成本和周期，顯然說明了傳統的房地產測繪軟件無法滿足房地產信息系統日常更新與維護的需要。
2 信息系統在建設中存在的問題
國內的大多數城市的系統建設以及應用的實際情況表明，當前房地產信息系統在建設的過程中存在的問題主要就是房地產測繪與信息系統之間沒有相關的聯系。在當前的大部分系統中，房地產測繪數據在采集、分析以及利用之間缺乏有效的聯系，房地產測繪負責的只是制圖，屬性信息的采集工作還需要通過其他業務來完成，房地產測繪的結果就是形成紙質的報表以及單一的數據文件。這不但浪費了人力和財力，還導致數據出現不準確、不一致的情況。房地產測繪很難入庫，部分信息系統在進行建設的過程中，已經對測繪成果的利用情況越來越重視，但是仍然不能進行有效的利用。這必須要轉變傳統的房地產測繪觀念，就是要將以制圖為主的房地產測繪轉變為以信息采集為主的房地產測繪。這個問題的產生與當前房地產測繪使用的手法以及工具有直接的聯系，房地產測繪系統不具有向房地產信心管理系統提供有效的信息的能力。
3 將GIS引入到房地產管理中的意義
將GIS引入到房地產管理中是房地產管理發展的一個新的方向，它代表著房地產管理逐漸走向成熟，管理模式也更加的規范。房地產信息中包括了坐標信息、產權信息、自然信息、金融信息以及管理信息等等。坐標信息能夠確定房屋的地點有非常重要的作用，傳統的房地產管理中，房屋的坐標普遍都以城市的街道名來定位，而城市的街道名具有模糊、不精準、易變等特點，無法從根本上避免重復發證等情況出現。引入GIS之后，將辦證的房產與房地產地形圖進行緊密的關聯，運用房地產地形圖的坐標來對房地產坐落進行精準的定義，確保以圖管證能夠得到實現，確保房地產辦證工作的順利、準確的進行。引入房地產GIS系統，能夠將一定范圍內的任何房地產信息進行分析、統計，例如，房地產的密度分析、房地產容積率分析、按產別進行的分類統計、房屋拆遷統計等等，也使城市房地產現狀更加容易了解。
4 基于GIS房地產系統數據組織與管理
4.1 房地產系統數據庫的管理方式
空間數據具有非結構化的特點，在GIS應用的初期，數據庫一般都使用文件與數據庫混合的方式來對空間數據進行管理，其中最為典型的就是ArcInfo，還有部分系統則運用了純文件的方式來對空間數據進行管理，例如MapInfo。這種管理方式存在著很多的不足，主要的表現為：文件的管理系統功能較小，不能保證數據的安全性、完整性、一致性，缺少在數據損壞之后的恢復功能，多個用戶同時控制的性能要比關系數據庫管理系統要差很多。為了解決這些問題，我們要遵守關系數據庫組織數據的原則，對數據進行關系范本形式的分解，分解成等量的記錄數據，并制定成表進行儲存。并且，按照關系模型的分解和連接之間的原則，在對空間對象進行處理的時候，就不需要進行太多的連接操作，減少了耗費的時間，提高了存儲的效率。
4.2 數據共享管理
數據共享是各個部門、各個企業以及公共網將同一數據進行共享。能夠確保房地產管理信息化得以實現的關鍵性問題就是數據共享。房地產管理信息化的主要核心就是要建立起數據共享平臺，這也是保證數據平臺資源的共享以及其他行業平臺的資源交互的基礎。房地產管理的各個部門可以利用數據共享平臺來使用統一的基礎地理圖形數據，利用數據一體化的相關模型來確保房地產數據和功能的共享，保證房地產數據的分布儲存和集中管理。
4.3 房地產空間數據的組織形式
房產圖是對房產的產權、產籍進行管理的重要依據，我們可以按照房產管理的需求來進行劃分，可以分為：房產分幅平面圖、房屋分戶平面圖、房產分丘平面圖。房產分幅平面圖是對房屋及用地的位置、產權歸屬等多種情況進行體現的基本圖，也是對分丘圖與分戶圖進行測繪的基礎。房產分丘平面圖是房產分幅圖的局部圖形，也是進行房屋產權證附圖繪制的基礎。房屋分戶平面圖是戶為單位的，對房屋的產權歸屬進行體現的詳圖，有明確房屋的產權界限的作用，普遍作為房屋所有權證的附圖來進行使用。下圖對房地產的空間數據對像存在的映射關系進行描述。
5 結語
GIS是對圖形信息進行采集、更新、存儲、輸出、分析等處理的處理工具，GIS也為人們的日常生活帶來了極大的便利。GIS改變了傳統的房地產管理信息系統軟件重視屬性信息的情況，表現了房地產管理逐漸的走向成熟，管理更加的走向規范。所以，采用GIS技術對房地產測繪信息管理系統進行構建也滿足了人們日常生活的需求，使地理信息系統真正的做到了服務大眾。
參考文獻：
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關鍵詞：房產測量；質量檢查
Abstract: The statutory measurement as a legally binding, surveying and mapping data measurement properties related to the property management department after verification, can be used for housing property registration, this time only then has certain legal effect. The current real estate sales, mainly on the basis of the construction area as a basis of sale and valuation standards, the housing area and real measurement results directly purchase groups and vendors and economic interests are closely related, so, whether the real measurement data is scientific and reasonable and the property right registration quality as well as the interests of all parties are closely related. In real measurement process, quality inspection work is key link, whether the quality inspection work in place, with the real measurement results associated with quality. The main work of measurement properties will be briefly introduced, at the same time, content related to work and points for attention are analyzed and compared with similar, and puts forward the corresponding countermeasures and measures to improve the measurement quality, with a view to the housing survey work in the reference and guidance.
Keywords: real estate survey; quality inspection
中圖分類號：
1.房產測量的意義
2000 年 2 月 ，國家質量技術監督局了 《房產測量規范》（17986-2000）（以下簡稱《規范》）。在《規范》中，提出了質量檢查的基本要求，規定了檢查驗收的項目及內容。
首先，房產測量能夠為產權人提供一定的法律保障與維護。房產測量的結果與數據一經相關審核批準部門確認并下發證書后便具備了一定的法律效力，在處理產權糾紛方面，房產測量能夠提供重要的證據。房產測量的數據與購房群體的經濟利益密切相關，其房產測量的整個期間、測量結果以及準確度都要有嚴格的標準和科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，城市要進行規劃與建設，也要以房產測量的數據為重要依據。房產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，分析與研究房屋的現狀以及產權歸屬，了解城市房屋的分布與土地占用情況以及面積等，便于房產產權管理部門進行管理與控制，為房產管理工作提供數據依據。同時房屋所有權以及土地使用權相關證書的發放也要以上述數據為依據，同時房地產的檔案也是在此基礎上建立。綜上所述，無論是城市土地的利用與開發，還是城市的規劃與建設都離不開房產測量的數據與成果。再者，要檢測建筑的房屋是否在面積上達到預定的數目，也要通過房屋測量去驗證與核查，這是防止房屋買賣面積縮水的重要依據。現在，房價不斷增高，很多開發商為了取得更大的經濟利益，甚至在房屋建筑的面積上打主意以欺騙購買者，進行房產測量能夠防止上述現象的發生，保證買賣雙方的利益，使房地產市場健康的發展。
2.房產測量的基本工作流程
（1）接受與審核房產測量的要求申請，并相應對申請的材料做必要的審核與檢查。
（2）做好房產測量的準備事宜。對申請材料閱讀并了解，了解具置以及基本狀況，對測量進行方案的制定與確定，對必備的設備進行專業的檢查。進而，與申請方確定測量具體時間，并要求其做好相應的準備事宜。
（3）外業測量。利用 GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設備完成房產分丘圖和房產分戶圖的數據采集。
（4）進行內業數據整理，繪制房產分丘圖和房產分戶圖，完成有關的面積計算。
（5）進行質量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。
（6）出具房產測量報告，供申請方辦理房屋所有權證使用。
3.房產測量的工作內容
在實際工作中，房產測量主要包括以下三項工作內容：
3.1 房產分丘圖測量與制圖
房產分丘圖測量首先利用電子全站儀布設導線或采用 GPSRTK技術，在測區內布設圖根控制點，測定圖根控制點的坐標；然后利用電子全站儀測設界址點房角點及碎部點坐標，并繪制測量草圖。 內業采用 專業的CASS 等測繪工具與軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標，展點后，繪制出房產分丘圖，并在圖上注記各種房屋權屬信息。
3.2 房產調查及房產分戶圖測量與制圖
在通常狀況下，房產調查一般與分戶圖同時進行與跟進。所謂的房產調查，主要是對房產的所有人、產別以及結構、所在的位置以及使用、建筑時間等進行多方面的、詳盡的調查與了解。而分戶圖的測量要運用專業的工具，比如手持激光測距儀，對所以的房屋進行每間每戶的實際測量與調查，并繼而形成比較簡單的測量圖紙并記錄相關的測量數據。內業根據測量草圖和測量數據繪制出房產分戶圖。
3.3 房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤
如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常狀況下，就只是計算房屋的總共的建筑面積即可，而如果房屋是開發商的商品房，就要進行必要的公用面積的分攤計算，對各種公用面積的土地進行相應的分攤計算，供各購房戶辦理分戶房屋所有權證時使
用。
4.房產測量質量檢查的重點及方法
房產測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。 無論是一級驗收還是二級檢查，都應對各項工作質量檢查的重點進行詳細檢查，以保證房產測量成果的質量。
4.1 房產分丘圖測量
房產分丘圖作為房產管理用圖，主要表示房地產要素和房地產編號，包括產別、結構、層數、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產分丘圖測量，首先應通過外業檢查各圖根控制點的相對關系是否準確，檢查房屋等地物間的相對關系是否準確，檢查各種房地產要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。繼而由內業對房產的編號進行檢查與核準，同時檢查丘號幢號的編排是否不重復，不能出現與原有重復的現象，同時，對于各種標準標記也要檢查位置的正確性。隨之將新的測繪房產分丘圖與原有進行詳細的比對，確定是否有房屋拆遷未被標出，防止房產登記出現混亂狀況；最后一項工作，是核查房屋是否在土地權邊界的范圍之內，以此來確定房屋產權與土地使用權保持科學的一致性。
4.2 房產調查和房產分戶圖測量
對于房產調查，主要檢查房產調查表房屋座落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況信息是否漏填，與現場狀況是否一致。對于房產分戶圖測量，首先應對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始測量數據是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進行外業檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少于 10%。
4.3 房產分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分攤
房產分戶圖作為房屋所有權證的附圖，主要表示房屋權界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。
現在，大部分的房產測繪部門都配備比較縣級的測繪工具以及軟件，這些工具與軟件比較專業且具有很強的針對性，能夠對房屋分戶圖進行繪制并計算房屋的面積，同時能夠對分攤面積進行自動的分攤與測算。所以，首先要檢查繪制完成的房產分戶圖，確定其邊長與實際測量的邊長保持一致，檢測戶室、樓梯、走廊、設備房是否繪制齊全完整，戶與戶之間、戶與公用部位之間的產權分界是否明確且正確。 其次，對功能區域進行檢查，檢查設置是否合理，墻體的厚度是否符合標準。再次檢查戶室所屬功能區的定義是否正確，樓梯、走廊、設備房等公用部位的分攤定義是否符合《規范》的規定。最后，檢查房屋的門牌號、結構、層數、指北針等屬性是否正確。
5.結束語
要不斷加強與完善房地產產權產籍的管理工作，各個地區的房產管理部門已經在努力建立比較完善的房產地理信息系統，但是，要進行系統信息的建立，首先要有準確科學的房產測量數據與成果，這就對房產測量部門的工作有了新的要求，房產測量部門要始終注重測量的效率與質量，并制定相應的測量程序與質量規定，繼而按照相關要求進行測繪工作并保證測繪的質量。并且，要不斷提高相關測量人員的整體素質以及專業的技術水平。這要做到上述諸多方面，才能夠真正保證房產測量的效率與質量，從而為房產管理部門、開發商和廣大購房戶提供可靠的依據與數據成果。
參考文獻
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余金富，雷鵬. 淺談房產測量檢查的關鍵細節[J].測控技術裝備.2012(12)
一、政治素質和職業道德要求
遵守國家法律和法規，有良好的職業道德和敬業精神。取得工程師或助理工程師資格后，年度考核均為合格（稱職）以上。
取得工程師或助理工程師資格后，出現下列情況之一，在規定的年限上延遲申報。
㈠年度考核基本合格（基本稱職）及以下或受警告處分者，延遲1年以上。
㈡受記過以上處分者，延遲2年以上。
㈢偽造學歷、資歷，剽竊他人成果等弄虛作假者，延遲3年以上。
二、學歷、資歷要求
申報高級專業技術資格必須具備下列條件之一：
㈠博士研究生學歷（博士學位），取得工程師資格后，從事本專業技術工作2年以上；
㈡碩士研究生學歷（碩士學位），取得工程師資格后，從事本專業技術工作4年以上；
㈢大學本科學歷（學士學位）,取得工程師資格后,從事本專業技術工作5年以上;
㈣取得大學專科學歷后從事本專業技術工作15年(或取得大學專科學歷且累計從事本專業技術工作20年)以上,取得工程師資格后,從事本專業技術工作5年以上;
㈤省(部)級科技進步三等獎(及相關獎項)以上獲獎項目的主要完成人(以個人獎勵證書為準)。
評審條件
一、專業理論知識要求
㈠系統掌握本專業的基礎理論和技術知識，對本專業的某一分支領域有較深入的研究，熟悉相關專業知識，具有指導下一級專業技術人員學習、工作的水平和能力。
㈡了解本專業領域國內外最新技術現狀和發展趨勢，并能將國內外先進技術或新理論應用于實際工作中，具有開拓新的方法技術或新研究領域的能力。
㈢熟悉本專業有關的法律、法規，熟練掌握本專業技術標準、技術規范、技術規程。
二、專業技術工作經歷（能力）要求
申報高級工程師,必須取得工程師資格后，具備下列條件之一：
㈠省（部）級測繪科技、工程項目的主要參加者。
㈡主持完成市（廳）級以上測繪科技、工程項目2項以上。
㈢主持技術推廣項目，采用新技術、新材料、新工藝或開發新產品2項以上，或主要參加3項以上。
㈣編制或審核大型測繪工程項目綜合技術設計2項以上，或單項設計書4項以上，并組織或主持完成大型測繪工程項目或生產任務1項以上。
㈤主持完成3項以上大型測繪工程項目的質量檢查，編寫相應的技術報告。
㈥編輯設計或編審過市級以上普通地圖集或專題圖集，并已出版。
㈦年承擔完成了3種類型10臺以上測繪儀器維修或檢測鑒定任務，能獨立解決其重大技術問題。
㈧主持完成測繪儀器的研制、改裝或精密儀器的安裝測試工作1項以上。
㈨主要參加地理信息系統建設及技術推廣工作，完成數字化制圖或編輯入庫等項工作。
㈩參與開發和研制測繪專業信息系統2項以上。
（十一）主持或組織完成2項以上500個生產工日以上的大地測量、攝影測量、地形測量、工程測量、海洋測繪、地籍測繪、房產測繪、地圖制圖與印刷、地理信息等測繪工程項目。
三、業績、成果要求
申報高級工程師，必須取得工程師資格后，具備下列條件之一：
㈠市（廳）級科技進步三等獎（及相應獎項）以上獲獎項目的主要完成人（以個人獎勵證書為準）。
㈡主持或組織完成的項目成果獲市（廳）級以上優秀成果獎、優秀圖書獎一等獎以上（以個人獎勵證書為準）。
㈢主持完成大型測繪工程項目，以省級以上主管部門審定，其項目設計水平先進，質量優良，產生顯著的效益。
㈣主持開發、推廣的科技成果2項以上，具有明顯的經濟效益或社會效益。
㈤在測繪生產技術工作中，理論結合實際有創新，解決了本專業領域科研生產中關鍵性技術問題，編寫了相應的技術報告。
四、論文、著作要求
申報高級工程師，必須取得工程師資格后，發表、出版本專業有較高水平的論文、著作等，符合下列條件之一：
㈠出版本專業著作或譯著1部（本人撰寫5萬字以上）。
㈡在省級以上專業學術期刊上2篇以上。
㈢在省級以上學術會議上宣讀并獲獎的論文2篇以上。
㈣為解決復雜的技術問題而撰寫的有較高水平的專項技術報告或編寫的大中型項目技術設計書3篇以上。
五、外語要求
符合下列條件之一：
㈠碩士研究生學歷（碩士學位）以上。
㈡參加全國或全省統一組織的職稱外語考試，其應用水平符合實際工作需要。
㈢因公出國，出國前通過國家出國人員外語水平考試，并在國外學習或工作1年以上。
㈣符合省人事（職稱）部門的相關規定。
六、計算機應用能力要求
必須具備下列條件之一：
㈠計算機專業大學本科學歷（學士學位）以上。
㈡參加國家或全省統一組織的職稱計算機應用能力考試（核），其應用能力符合實際工作需要。
㈢取得省人事廳組織的全省專業技術人員繼續教育《信息化素質培訓考核合格證》。
㈣參加全國計算機軟件專業技術資格（水平）考試，成績合格。
關于申報研究員級高級專業技術資格條件（注：機關公務員身份不能申報）
1.大學本科畢業以上學歷；
2.取得高級工程師資格后，在工程技術崗位上工作滿五年；
3.取得高級工程師資格后，有下列成績之一：
⑴組織和解決過國家重點工程項目或技術攻關項目的關鍵性性問題,取得了顯著技術成果或經濟效益的;
⑵掌握本專業國內外科技發展動態,開創性地提出本專業的研究或開發方向,取得了重要成果,或填補國內空白并取得顯著經濟效益的;
⑶獲省(部)級科技成果獎、發明獎、科技進步獎二等獎以上或三個以上省（部）級三等獎的；
【關鍵詞】數字化測繪技術，地籍測量工程，應用探討
中圖分類號：P271文獻標識碼： A 文章編號：
一．前言
在我國社會大發展、大變革的背景下，人們對地籍的測量提出了更高的要求，使之面臨著新的挑戰與機遇，在新的形勢下，我國相關地籍測量測繪部門如何接受挑戰并規避風險，儼然成為棘手的問題。因為，地籍測量與管理始終貫穿于我國基礎性建設的每一個過程，通過進行地籍的測量能夠有效地為房產管理提供必要的資料、數據以及圖紙，進而帶動我國地籍測量的發展。同時加大數字化測繪技術在地籍測量工作中的應用，能夠使先進的數字化測繪技術更好的指導地籍的測量，保證地籍測量的準確性，下面筆者就對相關情況進行研究。
二．地籍數字化測繪的相關概念及地籍土地全書調查
1.概念
地籍,從根本上來說就是指將地塊作為基礎、將土地權屬作為核心,在國家的監管狀況下用文件、數據以及圖表的多種形式將土地數量、權屬、質量、位置和作用等信息表現出來。地籍測繪則是為了達到這個目的,所衍生的一項測繪技術,是關系到土地和土地附屬物權利的一項政府活動,其歸根到底,是一種法定行為。而地籍數字化測繪技術的核心就是通過數字化測繪來完成大量涉及城鎮地籍測繪活動的一項技術。
2.地籍土地權屬調查
（一）土地權屬調查解決的問題
調查土地權屬的目的主要是為了了解宗地的劃分、權屬的規定,核心目標便是宗地。所以,調查宗地時,通常情況下是通過集體土地所有權和國有土地使用權來采取調查活動的。在進行調查之前,要分發測量、指界通知報告。當界址位置完成了最后的認定,就可以設置與之對應的界址標志,這個界址位置不但需要美觀,而且要具備牢固的特點。
（二）在權屬調查完成后的資料整理工作。對關于權屬調查的多有資料進行多次核對,在對宗地進行整理時,需要對原權屬來源證明、記發證復印件、法人證明、指界委托書、材料原件以及復印件、權屬調查表等各項數據進行規范的整理和分類。然后將整理的數據錄入電腦當中,制成電子文檔以保存。
三，數字化測繪技術在地籍測量中的應用
1.碎部測量
（一）圖根測量
在比較廣闊的區域可以通過PTK技術來設置圖根控制網,通常情況下,在GPS網的布設過程中,可以利用GPS RTK進行觀測,得出點位的相對誤差,然而其誤差一般是難以滿足相鄰界址點間的誤差數在5cm的范圍內。所以,在圖根網的布設過程中,對于街道以及建筑物比較集中的區域,要通過全站儀來布設,并將圖根導線設置成為結點網,通過這樣就能相當程度上杜絕相鄰兩條單導線之間出現誤差,引起結合部界址邊超限問題的出現。
（二）數據采集的具體方法
在采集數據時,可以通過測界址點的方式來測量全站儀對房屋拐角、圍墻拐點、陽臺角等地物。而對其他地物的測量通常情況下是采用測量地形點的方式來進行。在采點時,通常都是把性質各異的點制作成與之對應的地物代碼,以便于技術人員加深記憶。在進行實地打點測量時,通常對地物進行依次測量,這樣就能讓相同地物的數據經過內業轉換,從而實現自動聯線,進而避免過多的散點,不利于編圖的進行。
（三）內業數據處理
當天數據采集完成后,需要及時將數據錄入電腦。然而因為在進行采點時,使用的儀器以及型號存在差異,所以,在進行錄入時,數據格式會發生相應的變化。但在電腦編輯時,只有將數據裝換成SCS格式、成為可連線的數據文件之后,再繪制成地籍圖。此時繪成的地籍圖就能將街道、房屋等地物按照打點的順序連成曲線,作業人員從折線出發,結合自身的記憶,就能輕易完成地籍圖的繪測。
（四）外業調繪
在地籍圖已經初編完成時,實際上小院、樓房等大部分都已經基本成型。然后將這些初編完成的地籍圖印制出來,用作進行野外實地調繪。在進行實地調繪時,只要在未完成的圖件上找出相關的點,進行連接就行了。另外注意在相應的地方上要做好數據值的標注,最后根據外業調繪的結果完成地籍圖的繪測。
2.外業測量精度的控制方法
在對野外進行作業時,作業人員必須總結相應經驗,才能達到提高測量精度的要求。在控制測量精度時,轉站應該最先受到嚴格控制,通常情況下,連續的轉站最好在3次以內。另一方面,在進行碎部測量時,立鏡務必要到位。針對那些測量困難的區域,首先應該對進行測量,通過制高點向內部多打散點,再通過邊長的交會與丈量等途徑進行合理的測量。在設計測量方案時,要做好界址點之間和界址點地物點之間精度檢查的全面統計,然后分析界址點精度檢查表。完成的三種表格可以提供給相關負責人進行檢查,同時需要做精度統計。
四．數字化測繪技術在實地測量時的注意事項
1.街坊的劃分
在作業時,需要以街坊為單位來調查地籍,并繪制對應的地籍圖,管理地籍繪制的成果以及地籍調查表。在調查某個街坊的地籍圖信息時,最好由同一個工作人員來進行,在對分界線的設置方面,不要設置在圍墻內部,而應該尋找寬敞的地方。
2.界址線的設定
在測繪地籍中,界址線是一個很重要的要素,所以,只有設定了合理的界址線,才能促進地籍測繪效率的提高。對于初始測繪來說,之前很多宗地界址線都設置在圍墻內部,引起了相當麻煩,因此需要盡量杜絕這類事情,對界址點進行精確設置。
3.街坊線、圖斑、控制點繪制
測繪圖的完成并不代表工作的完成,還需要增加包括街坊線,圖斑、控制點等內容。在實際作業時,應該在初始地籍圖上做統一的繪制,因此可以獨立形成一個文件,然后制作成為街坊線圖塊文件,并將圖塊設置到相應街坊的地籍圖中去。
五.結束語
伴隨著地籍測量行業的健康快速發展，數字化測繪技術工作在此過程中都有著極其重要的作用以及影響，數字化測繪技術在為地籍測量單位各階段提供測繪數據的同時也能夠促進地籍測量單位降低成本，從而為廣大百姓帶來切實的實惠。因此，我們更加要重視數字化測繪技術，加強數字化測繪技術的發展、改革與創新，同時也要加強和規范整個地籍測量測繪的管理工作，只有這樣才能夠使地籍測量測繪更加的規范化、制度化、合理化。要嚴格依照《測繪法》對有關數字化測繪的技術與質量管理工作進行要求。
參考文獻：
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關鍵詞：土地管理；測繪技術；應用探討
中圖分類號：F301文獻標識碼： A
引言
測繪技術不斷發展，地理信息技術、遙感技術、全球定位技術以及3S技術等新測繪技術的出現，土地管理工作得到了良好的技術支持，為優化管理工作，提高工作效率，提高管理質量提供了技術保障。
一、現代測繪技術的發展
現代測繪技術進入了一個高速發展的時期，以地理信息技術、遙感技術、全球定位技術以及3S技術為代表的新測繪技術不斷涌現，在土地資源調查、土地信息更新、土地資源保護等方面做出了巨大貢獻，推動了土地管理工作不斷完善和發展。
二、測繪技術在土地管理中的優勢
測繪技術是很多知識的綜合體，集多門學科的優點于一身。在土地管理中存在著缺乏規范管理、合理決策等問題，現代化的測繪技術可以在土地管理中創建決策體制，實行規范化管理。土地管理中測繪技術的應用，首先要分辨清測繪技術和土地管理工作的關系，測繪技術是服務于土地管理工作的，為土地管理工作提供技術保障，因此，我們要將測繪技術和土地管理工作有機結合，構建規范管理體系，科學管理土地資源，認真做好土地開發規劃、土地稅收征集、土地使用信息匯總等工作。
三、土地管理采用測繪新技術必要性分析
測繪技術在土地管理中的應用時為了更好的輔助土地管理工作，獲得更加全面準確的土地信息，例如：已經使用的土地面積，未開發的土地面積；地籍管理中的地形圖紙繪制、信息系統建立等等。得到測繪技術的支持，土地管理可以制作更具有時效性的土地使用動態圖。我國是一個人口大國，面臨著十分嚴重的人地矛盾，保護耕地、科學合理規劃建設用地、合理搭配土地資源很有必要。我國經濟發展中，對土地的使用管理出現了許多問題，為了保證可持續發展，需要使用測繪技術搜集更多的信息資源，保證信息的準確性和時效性，制定全面的土地管理使用計劃。
四、運用現代測繪手段增強土地管理能力
現代化的測繪技術就是以GIS、RS、GPS為代表的測繪技術和測繪成果。隨著現代科學技術的快速發展，我們已經進入了信息化的時代，與此同時土地管理也進入了數字化的時代，完善土地資源空間基礎構架、建立土地資源利用信息系統、地籍信息系統在內的國土資源信息系統，并且與其他專業進行資源共享共同促進國民經濟的發展，而測繪工作則是確保所有的這些信息系統能夠有效建立起來的可靠保證和重要基礎。現代化信息技術在測繪工作中的應用為國土資源信息獲取、處理以及分析提供了可靠的技術保證。同時，也為土地資源的管理、決策以及開發利用方面提供更加科學、合理的服務。總之，利用現代化測繪技術手段，建立土地資源信息系統，實現測繪產品信息化以及測繪服務信息化，在促進土地資源開發和管理利用的同時也使測繪工作的基礎性、前期性、公益得到了充分發揮。
1、全球定位系統（GPS）
全球定位系統（GPS）是土地測繪技術信息化發展過程中的新技術，其特點是以最快的速度確定各測量點的物理坐標，改善測繪精度。由于GPS采用靜態工作模式完成測量等操作，因此，不需要點與點間的通視條件就可以完成高精度的測量工作。如果采用GPS-RTK技術，不僅能夠及時掌握定位結果，還能夠獲得厘米級的測繪精度。目前，GPS-RTK技術主要應用在工程放樣、地形測圖、地籍測量等多個領域，以成為獲取土地空間數據的重要手段。尤其是在大比例尺的土地開發管理工作中，運用GPS技術可以實時獲得地物信息與地界或權界等信息的準確定位與數據采集工作。由于GPS測量結果是三維地理數據，經坐標變換和數據格式轉換后即可很容易的實現數據共享與地理信息的無縫結合，避免了傳統測繪方法在多次清繪、轉繪中帶來的誤差。
2、遙感技術（RS）
遙感技術（RS）包括傳感器技術，信息傳輸技術，信息的處理、提取和應用技術，目標信息特征的分析與測量技術等內容。它具有全天候、信息豐富、信息獲取速度快、多光譜特征等優勢。其30 m-0.61 m范圍內的測繪數據均可在各項土地開發管理工作中發揮有效作用。隨著遙感技術分辨率的不斷提高，已廣泛應用于土地資源調查、土地利用動態監測和規劃管理、居民住房產權調查等工作中。
3、地理信息系統（GIS）
地理信息系統（GIS）是在計算機技術支持下，將各種地理信息按照空間分布順序，輸入、存儲、檢索、更新、圖形編輯、數據庫管理、輸出和數據綜合分析的計算機技術系統。最初主要用于建立與土地管理、土地開發規劃有關的土地信息系統（LIS）。因而形成了以地理信息系統為基礎的土地開發管理信息系統模式。在地理信息系統平臺上構建的土地開發管理系統能夠實現土地調查、登記、統計、評價、地籍管理等各項工作，為土地法律咨詢提供資料參考。利用GIS技術建立的土地利用現狀數據庫，可將空間圖形數據與屬性數據完整地結合，從而實現圖形與數據的一體化和數據的分析、管理與輸出操作等。
4、3S技術
3S技術的有效結合，是未來土地開發管理發展的主要趨勢，也是最為核心的部分。目前，3S技術主要是以GPS為數據源，由野外調繪得到的遙感影像為參照，利用GIS平臺在計算機中直接繪出圖形，然后對各地狀況進行標注，從而直接完成土地資源的調查任務。另外，也可以將遙感資料通過數字化軟件處理或直接在GIS中數字化處理后導入到數據庫。通過發揮GPS、RS、GIS的各自優勢，快速準確地獲得土地變化信息和高質量的空間數據和屬性數據，最終構成完整的、實時的、系統的、動態的土地測繪信息集成系統，保證土地開發管理所使用數據的準確性。3S技術的結合使用，不僅可以顯著的提高工作效率，還可以節省人力、物力、財力等資源，促進國土資源開發管理的信息化、規范化、統一化。
五、基于土地管理的測繪信息管理服務系統的發展前景
構建基于土地管理的測繪信息管理服務系統具有重要意義，將城市土地管理工作提上一個新臺階，促進測繪事業的進一步發展。
1、為土地管理提供全過程的優質服務。基于土地管理的測繪信息系統的建立，將為建設用地的征用，預審，供地，確權，建設用地批準下達等辦理階段的定位，定量和可視化分析提供準確的基礎資料和高效的指標核算工具，有助于動態把握對土地實施管理的全過程，提高了土地審批與監督管理的科學水平和工作效率。
2、鞏固技術優勢，拓展城市測繪業務。基于土地管理的測繪信息系統的建立，為土地管理類提供全面技術支持的同時，也豐富了測繪成果的表現形式和技術含量，在基礎土建基礎上，可以進一步提供定位分析、定量分析、可視化分析的成果，有助于提高測繪工作的社會地位，變政策優勢為技術優勢和經濟優勢。
3、促進數字化測繪向信息化測繪體系的轉變。經過建國五十多年的快速發展，城市測繪行業已經在數據采集、輔助成圖、數據建庫等方面發生了質的飛躍，實現了測繪行業從傳統的手工作業到現代化作業方式的轉變，數字化測繪技術體系已基本形成。基于土地管理的測繪信息管理系統的建立，有利于豐富測繪成果內容與表現形式，促進信息化測繪體系的形成。
結束語
測繪技術的發展在土地管理中發揮著重要作用，彌補了傳統土地管理技術中的缺陷，提高了管理的效率，提高了管理的準確性，在我國實行科學土地管理、土地資源科學規劃、提高土地管理水平發揮了重要作用。加強測繪技術的應用，為土地可持續利用提供強大的技術支持。
參考文獻
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（一）貿易融資形式單一
我國中小企業內源融資的比例很高，但內部資金不能滿足企業的發展需要，即內源融資匱乏，內源融資是企業長期融資的一個重要來源。親友借貸、職工內部集資以及民間借貸等非正規金融在中小企業融資中發揮了重要作用，而其他的融資渠道中小企業較難介入。由于我國資本市場發展較晚，現行的證券管理原則和標準對股票、債券等直接融資渠道制定了嚴格的準入條件，由于交易是直接的，資金提供者必須對資金使用者的狀況進行了解和判斷。另一方面，我國《公司法》規定，股票上市公司股本總額不得少于人民幣500萬元，而大量中小企業凈資產規模低，信用等級低，不具有上市融資的資格。我國的大銀行也難為中小企業提供融資服務。
（二）信用歧視（審批程序多）
由于中小企業市場風險大，企業倒閉率高，財務制度不健全，資信狀況堪憂，缺乏足額的財產抵押，又無人擔保，銀行考慮到安全性因素等對中小企業惜貸、俱貸，對中小企業主要提供的是流動資金以及固定資產更新資金，而很少提供長期信貸，而且對中小企業貸款的審批程序繁雜，存在信用歧視。企業也深感辦理抵押環節多、收費多，如在土地房產抵押評估和登記手續中，評估包括申請、實地勘測、限價估算等，登記包括土地權屬調查、地籍測繪等，極為繁瑣。
（三）缺乏完備的信用管理體系
就中小企業自身來講，一方面，固定資產較少，不足以抵押，貸款受到限制；另一方面，一些中小企業在改制過程中屢有逃費、懸空銀行債務現象發生，損害了自身的信用度，由于中小企業社會誠信系統沒有建立，信用評價難以操作，銀行很難篩選出守信企業，無疑會使銀行“慎貸”和“惜貸”，使得中小企業貸款時，不僅受到貸款與否的置疑，而且，即使能夠申請到貸款，貸款規模也同樣會受到限制。社會信用總體狀況較差，缺乏完備的信用管理體系。
二、針對以上問題，提出對策如下：
（一）改善中小企業的融資環境，建立健全扶持中小企業融資的法律法規,為中小企業提供立法和配套扶持政策
針對貿易融資形式單一，應出臺一些具體的法規、條例，完善中小企業發展和融資的法律制度建設，積極創造條件讓優質中小企業發行股票和債券，有待于企業上市制度、交易制度、監管制度和退市制度的進一步完善，從而為最終推出創業板做好充分的準備。此外，要積極改進企業債券額度管理辦法，允許有條件的中小企業發行債券，切實降低企業發行債券的實際成本。要積極營造有利于風險投資大量形成和實現規模擴張的相對完善的技術市場、股票市場和產權市場等,改善中小企業的融資環境，建立健全扶持中小企業融資的法律法規,為中小企業提供立法和配套扶持政策。
（二）加強中小企業自身建設，充分完善中小企業自身形象
首先，必須規范中小企業的企業制度，明確界定企業的產權關系。在良好的企業制度條件下，中小企業的主要任務就是如何增加企業的盈利水平，如何促使企業將利潤轉化為內源融資能力。加強企業管理是中小企業盈利和長期發展的保證，因而也是中小企業內源融資能力增強的保證。同時，中小企業要善于約束自己的投資和擴張行為，不要試圖逃避債權人的監督。
（三）著力構建中小企業融資的社會服務支持體系
針對缺乏完備的信用管理體系，著力構建中小企業融資的社會服務支持體系，建立和完善我國中小企業信用擔保體系和適合中小企業自身特點的信用評估體系。通過加快信用擔保立法、健全風險分擔機制、完善擔保資金的風險補償機制，建立和完善信用擔保體系，經熟悉民營中小企業狀況的擔保機構擔保，信貸機構可以減輕對中小企業由于信息不對稱造成的還貸困難的擔心，從而增加對中小企業的貸款，有助于緩解中小企業融資困難的程度。
針對大多數中小企業規模小、成立時間短、融資需求旺、頻率高、額度小等特點，銀行應在建立以個人信用為基礎的企業資信體系基礎之上，制訂適合中小企業自身特點的信用評估辦法，使信用評級科學合理地反映中小企業的狀況和償債能力，加強對外銷渠道經營者的素質、結算方式、貸款歸還及市場潛力等內容的審查，從財務因素、非財務因素對中小企業進行綜合信用等級評估。建立中小企業信息庫，收集中小企業產品情況、市場情況、進出口情況及資信情況等資料，改變信息不對稱的情況。
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【關鍵詞】GPS RTK 測量 技術
一、引言
全球定位系統Global Positioning System簡稱GPS是美國從上世紀70年代開始研制的新一代衛星導航與定位系統，它匯集了當代最先進的空間技術、通訊技術及微電子技術，是一種可以授時和測距的空間交會定點的導航系統，可向全球用戶提供連續、實時、高精度的三維位置，三維速度和時間信息。
二、RTK的工作原理
RTK （Real Time Kinematic）實時動態測量系統，是GPS 測量技術與數據傳輸技術的結合，是GPS 測量技術中的一個新突破，它改變了傳統的測量模式，能夠實時提供厘米級定位精度，能夠在不通視的條件下遠距離傳輸三維坐標。RTK測量技術是經載波相位測量與數據傳輸技術相結合的以載波相位測量為依據的實時差分GPS測量技術。RTK系統主要由基準站接收機、數據鏈及移動接收機三部分組成，通常是利用2臺以上的GPS接收機同時接收衛星信號，其中一臺安置在已知點上作為基準點，另一臺用來測量未知點坐標稱移動站，基準站根據該點的準確坐標可求出其他衛星的距離改正數并將這一改正數發送給移動站，移動站根據距離改正數來改正其定位結果，大大提高了定位精度，從而使實時提供測站點在指定坐標系中的三維定位結果達到厘米級精度。
RTK系統正常工作必須具備三個條件：第一，基準站和移動站同時接收5顆以上的GPS衛星信號；第二，基準站與移動站同時接收衛星信號和基準站臺發出的差分信號；第三，移動站要連續接收GPS衛星信號和基準站發出的差分信號。
RTK技術與其他測量模式相比，具有定位精度高、測量自動化、集成化程度高、數據處理能力強、操作簡單、使用方便的等特點。
三、RTK在測量工作中的應用
（一）RTK測量技術用于控制測量
由于RTK測量在20km內點位平面標稱精度為±3cm，根據控制測量規范要求Ⅰ級導線點的點位誤差為±5cm，從理論上講RTK測量完全可以滿足Ⅰ級以下導線點的技術規范要求。而常規控制測量如導線測量，要求點間通視，費工費時，且精度不均勻，GPS 靜態測量，雖點間不需通視且精度高，但需要三臺同時觀測且時間較長需事后進行數據處理，不能實時知道定位結果，如內業發現精度不符合要求則必須返工。且應用RTK技術作控制測量無論是在作業精度，還是作業效率上都具有明顯的優勢。
（二）RTK測量技術用于地形圖碎部測量
由于RKT測量精度高、速度快，所以在進行地形圖碎部測量時，可以不用進行圖根點控制測量，而直接根據分布在測區的一些基本控制點進行各個碎部點測量。
RTK進行碎部測量時，首先要通過2個以上的已知點的WGS-84坐標和當地坐標系坐標，計算轉換參數，然后方可對基準站和稱動站進行設置進行碎部測量，如果配備專業的測量地形測圖軟件，可以直接通過電子手簿記錄即可實現數字化測圖。
（三）RTK測量技術用于施工放樣
施工放樣就是根據已知點的坐標，通過儀器設備將所給坐標對應點的實際位置測量出來的過程。RTK放樣的過程是先將已知點坐標輸入RTK的外業控制器內，放樣時根據控制器屏幕上箭頭指示偏移量和偏移方位，前后左右移動，直到滿足測量精度需要為止。采用常規儀器放樣一般需要2-3個人，而且還要往往來回移動目標，工作十分繁重，放樣過程中還要點間通視良好才行，在復雜環境下效率不是很高。而RTK只需有一個人就可以完成整個放樣測量過程，因RTK具有觀測時間短、精度高、無需通視等優點，這就使得RTK較之常規方法放樣簡單、方便、可靠、快捷，極大的提高了效率，因此RTK在工程放樣測量中越來越讓用戶喜歡，使用也越來起廣泛起來。
（四）RTK測量技術應用于建設用地勘測定界測量
RTK技術可實時地測定界址點坐標，確定土地使用界限范圍，計算用地面積，在土地分類及權屬調查時，應用RTK技術可實時測量權屬界限、土地分類修測，提高了測量速度和精度。
（五）RTK應用于線路定線測量
對于長距離的線路定線測量，RTK擁有常規測量技術無可比擬的優越性，RTK技術操作簡單、作業方式靈活，定線可以是連續進行，也可以是在任何時候從線路的任何一點開始，方便多臺儀器協同作業。
（六）RTK應用于其他方面測量
RTK技術還可應用于建筑物規劃放線、斷面測量、房產測量、水域測量、管線測量等其他方面。
四、應用RTK作業應注意的問題
（一）由于RTK作業時需要隨時接收5顆以上衛星信號方能正確解算，所以移動站作業時應選擇比較空曠地區為宜，因此RTK作業應遠離有大面積水域、高大建筑物、高大樹木。
（二）由于RTK采用VHF超高頻無線電波作數據鏈，容易受到電信發射塔、無線電臺、高壓電等干擾以及地形起伏條件的影響，因此，作業時應盡可能遠離干擾源。
（三）在雷雨天氣，為防止雷擊，應關機結束RTK野外作業。
五、結束語
RTK實時動態測量技術因其具有精度高、作業方便、速度快、效率高、實時性強、無需通視等優點，不但越來越成為所有測繪人員不可或缺的測量工具，而且在其他行業和領域中也越來越被認可越來越被廣泛的應用起來，隨著RTK技術應用的推廣必將會給各行各業帶來重大的經濟效益和社會效益。
參考文獻：
論文摘要:土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一,其重要性不亞于營業稅和企業所得稅,由于對企業的利潤影響較大,故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認,開發產品計稅扣除成本的審核,并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中,土地增值稅占有較大比重,對企業的利潤影響較大,是房地產開發企業的主要稅種之~,因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象,采用扣除法和評估法計算增值額,實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為:土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中:①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30%,最高稅率為60%,其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50%的部分,稅率為3O%等等。
由于超率累進稅率的特點是,增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負,企業必須千方百計地降低增值額,從而降低增值率,避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的,應自行進行土地增值稅的清算:①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:①已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第③項情形,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產開發企業在進行土地增值稅清算時,應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算:對于分期開發的項目,應以分期項目為單位清算;對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的,應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料,制定銷售明細表:對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實:對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,而發生補、退房款的收入調整情況進行核對;對銷售價格進行評估時,審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定:“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為:土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為:
服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。
主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為:除購門窗和電梯可以提供工商業發票外,監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發 票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出,主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為:非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費:指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的,且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為:電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票,非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為:提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等,必須以各種完稅(費)憑證為依據。
(2)在審核扣除項目過程中,應注意的事項:①計算扣除項目金額時,其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票,但強調是否實際發生,尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集,不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用,稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產的,應按照受益對象,采用合理的分配方法,分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定,利息費用要單獨計算,不計入開發成本,更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項,應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的,以稅務處理規定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法:①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的,統一按其各占總建筑面積的比例,分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優惠政策
（萊蕪廣廈集團有限公司，山東 萊蕪 271100）
[摘要]本文針對房地產開發企業的土地增值稅清算問題，首先概述了房地產開發企業土地增值稅清算中存在的各種問題，進而詳細介紹了房地產開發企業土地增值稅清算具體實施措施，可以為房地產開發企業土地增值稅的清算管理提供合理的參考。
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關鍵詞 ]房地產開發企業；土地增值稅；清算
土地增值稅在房地產開發企業整體稅負中占有較大的比重，是房地產開發企業稅負結構的重要組成部分，也是房地產開發企業納稅籌劃管理的重要內容。近年來，國家不斷強化了對于房地產開發企業土地增值稅的規范化、公開化清算，對于指導房地產開發企業的土地增值稅管理起到了重要的作用。但是由于房地產開發企業土地增值稅清算過程相對較為復雜繁瑣，因此在清算過程中仍存在著一些問題，如何進一步的規范完善房地產開發企業的土地增值稅清算工作，成為企業以及相關管理部門的重要工作。
1房地產開發企業土地增值稅清算概述
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，對于房地產開發企業而言，土地增值稅就是以企業轉讓房地產以后所得收入扣除企業的開發成本以及費用支出余額為依據，按照相應稅率計算增值稅。設置土地增值稅的目的就是為了控制房地產行業的暴利問題。然而，由于房地產開發企業項目建設開發過程中成本項目非常多，核算較為復雜，因此除了根據預計銷售收入預征以外，大部分的房地產開發企業的土地增值稅都是在清算階段繳納。
2房地產開發企業土地增值稅清算要點分析
（1）準確的界定房地產開發企業土地增值稅的清算條件。對于房地產開發企業土地增值稅的清算條件，一般情況下當房地產開發企業開發項目建設竣工、完成銷售，或是直接對房地產開發企業所擁有的土地使用權進行轉讓，再或是整體對未竣工決算的開發項目進行轉讓，必須及時進行土地增值稅的清算。同時，對于已竣工驗收的項目、轉讓建筑面積超過85%、獲得銷售許可三年內未完成銷售的、申請注銷稅務登記但未辦理增值稅清算的房地產開發企業建設項目，應該積極的進行土地增值稅的清算。需要注意的是，房地產開發企業在進行土地增值稅的清算過程中，如果存在未轉讓的房地產，則清算時不列收入也不扣除成本及費用。清算以后銷售或者是年限超過一年的使用過的房地產，則需要按照轉讓舊房及建筑物等相關政策對土地增值稅進行計算并清算。
（2）確保土地增值稅清算時收入計算的準確性。對于房地產開發企業轉讓所獲得的收入，主要是指房地產轉讓銷售的全部價款以及相關的各項收益，主要包括了貨幣收入、實物收入和其他收入等幾方面的內容。在收入的確認過程中，需要注意的是如果清算時已經出具了房地產商品房銷售發票，則應該根據發票中所確定的金額來確定收入；如果沒有開具全額發票，則需要根據銷售合同中的相關規定確認收入。對于合同中商品房面積與實際測量面積存在出入導致補退房款的問題，應當在計算增值稅時予以相應調整。對于各種職工福利、債務抵償、拆遷換建、投資等將房產轉讓為非貨幣資產的處理，也需要按照房地產的市場價格進行價值評估后確認收入。為了確保收入審核的順利，房地產開發企業在進行土地增值稅的清算時，應該全面的準備立項報告、測繪報告、規劃許可證、銷售許可證等材料，尤其是確保收入與房地產面積之間具有合理的邏輯關系。
（3）準確的確定扣除金額項目。在房地產土地增值稅清算過程中，房地產開發企業必須全面清楚土地增值稅的可扣除項目，主要包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政管理部門規定的其它扣除項目等5項內容。其中，最為關鍵也最為重要的內容就是開發土地和新建房及配套設施的成本，也就是開發成本的扣除，主要包括了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用6部分的內容，為了確保稅務管理部門審核通過，對于可扣除的開發成本，應該確保所有成本盡可能地都取得了合法憑據，而且是實際發生的，對其進行準確的歸集計算。
（4）準確的計算土地增值稅稅額。對于土地增值稅稅額計算，相對較為簡單，計算公式為土地增值稅的增值額＝轉讓房地產取得的收入－扣除項目金額。計算中關鍵是要合理的確定適用稅率。具體的計算流程為，首先確定實際收入總額、已預繳土地增值稅、取得土地使用權支付的地價及相關費用、房地產開發成本、房地產開發費用、允許扣除的稅費、加計扣除額、允許扣除的項目金額、單位扣除項目金額等一系列的計算因子，之后確定增值額、增值率，進而確定適用稅率為扣除系數，最后計算應繳納的土地增值稅。需要注意的是土地增值稅是以房地產開發企業成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位，對于房地產開發企業土地使用權分期分批開發、轉讓的，扣除項目的金額可以按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。
3基于清算管理的房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃措施
在當前形勢下，國家對于房地產開發企業的土地增值稅的預征、清算管理越來越嚴格，征管力度和清算力度不斷加強，在這種形勢下，作為房地產開發企業應該進一步的強化土地增值稅的稅收籌劃，防范稅收風險，合法合規的實現增值稅稅負率的降低。具體的土地增值稅收籌劃措施可以在以下幾方面采取措施：
（1）合理合規的利用好各種特殊項目扣除。在房地產開發企業的土地增值稅稅收籌劃中，應該合理的利用好國家現行政策中有關的扣除規定，以減少稅負的支出。例如，在我國土地增值稅暫行條例實施細則中規定財務費用的支出可以按照實際金額進行扣除，房地產開發企業可以根據利息支出抵扣進行相應的稅務籌劃。房地產開發企業可以利用這些政策要求，在法律允許框架范圍內，增加抵扣。
（2）合理的對房地產開發企業的開發成本以及期間費用進行劃分。在清算中應盡量避免分期清算，在收入方面盡量避免關聯交易定價帶來的爭議，降低非普通收入。在支出方面，由于在我國相關的法律法規及政策中，明確規定房地產開發成本可以按照實際金額扣除，因此在土地增值稅的稅收籌劃管理方面，應該盡可能的據此制定籌劃方案。例如，可以采用費用位移的方式，將開發費用轉變為開發成本；同時進行車位籌劃，避免將車位成本作為公共配套；采用車房同購等營銷手段，加大成本抵扣。
（3）防范稅務籌劃風險問題。在房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃管理方面，應該重點防范房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃風險。尤其是全面的控制好由于成本分攤不規范、結算與申報不符、發票管理違規等各種可能造成出現稅務風險的問題，嚴格確保土地增值稅稅務籌劃的合法合規。
4結語
在房地產開發企業土地增值稅的具體核算過程中，房地產開發企業以及業務處理部門，應該重點明確房地產開發企業的土地增值稅清算條件，規范清算審核，準確的確定成本及可扣除項目，以確保房地產開發企業土地增值稅清算的規范、準確。
參考文獻：
[1] 谷小城.國家調控政策下房地產開發企業財務狀況分析—以金地集團為例[J].產業經濟，2012.
