時間：2023-04-24 08:54:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產技術創新，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產；開發；經營
前言
房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產產品從開發建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產產品價值，滿足社會對房地產產品需求的重要經濟活動。房地產的開發與經營與其他商品的開發、經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多樣等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產開發與經營活動中，進行大膽的改革與創新，具有十分重要的意義。
一、進行房地產開發與經營創新的必要性
（1）重視環境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產產品重視的不再只是住宅及商業房產品的單體質量，小區周邊的人文環境及文化設施數量、品位等，已經成為用戶購買產品時考慮的重要因素。
（2）受傳統觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結構不合理，只能達到簡單的居住要求，不能滿足用戶對產品個性化的需求，用戶的生活品質難以提高。房地產開發企業應該力求在小區布局、建筑外型、色彩、內部結構等產品品牌方面進行創新，標新立異，創建群眾喜歡的產品品種。
（3）過去的房地產產品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會經濟快速發展的今天，用戶對產品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產產品也是產品功能創新的具體表現。
二、房地產開發與經營的創新內容
（1）房地產開發與經營的觀念創新。
房地產的開發經營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進行的房屋建設和銷售活動。我認為應該是通過對房地產產品進行創造性、計劃性的生產，為用戶提供一個更加安全、舒適、健康的生存環境，并為企業取得經濟效益的過程。因為房地產企業生產的是一種與人的生存利益、經濟利益密切相關的產品，它是一個人一生創造的剩余價值的體現，是一個家庭最大的消費支出，也認為是最安全的投資項目。如果開發商僅僅認為建成了一個小區就達到房地產開發與經營的目的，就大錯特錯了。房地產企業的創新不應該始于產品，而是來源于觀念，它應該始終貫穿以人為本的原則，以市場需求為導向，在開發與經營過程中不斷的進行提高、改進，開發出更加適應人們生活需求的房地產產品。
（2）房地產開發與經營的技術創新
技術創新包括戶型創新、服務創新、功能創新等。目前，人們物質、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產產品已不能滿足用戶的消費需求。高標準的規劃、合理的戶型設計、新型環保材料的使用、新的施工工藝的創新應用及小區綠化、景觀、配套設施、物業管理項目的創新，是當今用戶選擇產品的重要考慮因素。市場是檢驗創新的最好標準，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發經營過程中不斷進行創新、調整，把握市場的脈搏，才能走在市場的前面。
（3）房地產開發與經營的管理創新
房地產開發與經營活動涉及房地產的全部生產過程以及與其他經營企業之間的經營活動，房地產開發與經營的管理工作十分復雜，開發與經營的環節多，參與的部門多，任何一個環節的失誤，就能導致整個投資計劃的失敗。掌握開發與經營環節的關鍵，協調各項工作的關系，對企業不利的環節或部門進行整合，對策劃、組織、協調工作進行創新，為決策者提供更豐富的決策依據，降低投資風險，是管理工作創新的目的。
（4）技術創新必須和體制創新相輔相成
創新不僅是一個國家興旺發達的不竭動力，而且也是一個企業持續發展的源泉，尤其在經濟全球化和我國加入世界貿易組織的背景下，企業要保持并增強自己的市場競爭能力，必須不斷創新。實踐證明，誰能在創新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競爭中強占先機，掌握優勢，贏得主動。
總之，創新不僅從戶型、服務、功能等方面創新，更要從管理上創新，技術創新必須與體制創新相輔相成。
三、房地產開發與經營如何創新
（1）因地制宜，提高產品的環境和品質。建設健康環保的小區環境，打造綠色品牌，創造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。
（2）組織營銷重視并運用新的經濟信息服務手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。
（3）要與新的經濟體制相結合，在組織結構、內部資源管理及運用上進行改進，主要體現在對用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
（4）在經營模式上，傳統的開發經營模式在市場繁榮時期比較容易生存，但這種模式面臨著負債率高、存貨量大、現金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業難以形成核心競爭力。應該把傳統的全能開發商所做的各個環節，如土地購買、房屋銷售、物業管理等專業化、規模化、科技化以至于全球化。
（5）房地產開發、經營的規模化管理，房地產應盡量成片規模化的開發經營。這樣可以發揮建筑材料、設備集中采購的低成本優勢，固定成本的分攤優勢。使產品價格降下來，同時又能爭取房地產開發利潤的最大化。
四、房地產開發與經營過程中的工程建設管理
主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進度計劃設計，并有足夠的流動資金支持工程的建設。工程實際施工進度要不斷與計劃進度進行比較，若出現滯后的情況應及時查找原因，制定相應的措施及時趕上，因為相當一部分的建設資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財務成本問題，即直接影響到開發的總成本。同時，工程建設進度也為工程的預售創造條件，工程進度快就可以爭取盡早預售，盡快讓投入的建設資金回籠，并能確保按預售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用，不會引起各類賠償、罰款等經濟糾紛，影響樓盤聲譽及公司的經營業績。
綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻：
【關鍵詞】 房地產；品牌建設；現狀；路徑
一、房地產品牌的內涵
菲利普·科特勒認為，品牌從本質上說，是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務的允諾。品牌是指一種術語、名稱、符號、設計或標記，或是這些的綜合運用，得以辨認某個企業的產品或服務，并使之與競爭對手的產品和服務區別開來；品牌也反映出消費者對企業的產品或服務的判斷、認同和反饋，產品或服務是消費者購買并期盼得到實際功用的載體。
所謂房地產品牌，是房地產開發商在進行房地產產品開發經營的同時， 有計劃、有目的地設計、塑造， 并由社會公眾通過房地產開發企業及其產品的品質和價值的認知而確定的商號或商標，是公眾對房地產開發企業及其產品的理性認識和感性認識的總和。
二、房地產品牌建設現狀
1、房地產企業主體對品牌認識不準確，品牌意識薄弱
我國大多數房地產企業對發展房地產品牌不夠重視，近幾年來，隨著房地產行業競爭的日益加劇，雖然房地產企業中的主體逐步發現品牌的重要性，但真正能利用品牌擴大企業知名度，并使消費者接受且認可的房地產品牌還為數不多。從房地產企業的管理者角度來說，他們普遍認為房地產產品是一種特殊的商品，產品所處的地塊、區位是最重要的，應致力于爭取優質土地資源，無暇顧及品牌宣傳，更不愿意花費大量的人力、物力、財力投入到品牌建設中；從房地產企業的員工角度來說，他們對創建、維護公司品牌漠不關心，認為只要把自己崗位要求的工作完成即可，無法努力將正向的品牌影響力融入到工作細節中，更不會積極將所屬房地產企業品牌在社交網絡中進行推廣。
2、在注重品牌的同時，忽略了產品品質
目前，眾多房地產企業將品牌建設等同于廣告包裝，實施名牌戰略的過程中， 在注重廣告包裝的同時， 忽略了產品品質，不把主要精力用在工程項目質量上。品牌是企業綜合水平的體現，基于優質產品，通過營銷、推廣等各種宣傳手段，品牌地位得以鞏固、提升。但是產品才是品牌的根基，不注重產品品質，品牌即使在傳播通路上高頻次出現，也難以使消費者產生對品牌的認同感。
3、缺乏對于品牌的戰略規劃
多數房地產企業重視產品宣傳，但是對于品牌建設的重要性與實施方法認識不足，對于品牌建設沒有長期的規劃。在品牌建設實踐中，往往更加注重房地產產品品牌的建設，試圖通過對產品的宣傳推廣，達到良好的銷售效果，迅速回籠資金，獲得利潤。但是，房地產產品品牌并不能等同于房地產企業品牌。房地產產品品牌是短效的，當產品銷售完畢后，產品品牌的影響力迅速降低，前期投入的巨額品牌建設費用，卻很難隨著產品售罄后繼續積累；房地產企業品牌是長效的，在建設產品品牌的同時建設企業品牌，會形成長遠的品牌效應，應充分規劃品牌建設戰略，不斷積累、擴大品牌的影響力。
三、房地產品牌建設的路徑
1、確立品牌定位
品牌定位就是企業通過對目標市場進行研究，從而對市場、價值、文化取向及獨特性進行商業性決策，達到在消費者心中建立產品和品牌的特有價值地位。任何一個品牌的定位無外乎受到以下幾點因素的影響：一是消費者的狀況是品牌定位的出發點。企業經營者要不斷挖掘消費者需求，結合品牌自身的情況，尋找最佳結合點，盡量抓住消費者的消費心理；二是考量競爭品牌的定位，根據競爭品牌定位，全面完善自身品牌，進行重新定位；三是綜合考慮品牌自身企業的資源、能力，確保企業能夠完成預期目標并獲利。
2、塑造優良的品牌形象
房地產的品牌形象是房地產企業經過包裝，展示給外界的一個總體印象，它包括了這個房地產品牌各方面的信息。塑造品牌形象的主要目的是為了讓消費者對房地產產品產生良好的印象。最重要的就是要建立起品牌提供者的良好形象，品牌提供者包括房地產企業的領導者、企業員工等。品牌提供者的形象中最重要的組成部分就是企業領導者的形象。眾所周知的包括萬科地產的王石、華遠地產的任志強等企業領導者，經常出現在電視、網絡、報刊等主流媒體上，通過個人的知名度直接影響到了企業的品牌形象。通過對企業領導者的包裝和展示，以及企業員工形象、素質的加強，直接影響到企業銷售的成績。
3、確保房地產的良好質量
房地產作為一種特殊的商品，質量問題尤其關鍵。房地產的品質不僅僅包括工程的質量，還包括工程周邊生態環境、整體規劃布局、房產結構、配套設施、物業管理等多個方面。只有綜合品質有保障，房地產品牌才能受到消費者的認可，讓消費者與企業之間構建起一種聯系，從而達成共識，使品牌得到認可。把好質量關應重點做好以下幾點：一是規劃設計要以人為中心，處處體現以人為本的原則。滿足消費者對于生活舒適、便捷、經濟等方面的需求，同時也應創造社交、溝通的環境，使消費者在和諧的環境中生活；二是嚴格控制質量管理，以國家關于房地產開發的相關規定和法律法規為標準和原則進行開發，竣工驗收環節嚴格把關，切實保證工程質量。
4、加強品牌創新，保持持續發展
房地產企業如果要確保品牌長青不衰，需要加強品牌的創新能力。企業可以通過外在包裝和企業文化的宣傳對消費者的心理造成影響，使消費者心靈產生震撼，從而對品牌的形象留下深深地印象。企業的創新能力可以從以下幾個方面得到加強：一是制度創新。一個優秀的、賦有活力的企業必須有一個好的企業制度與之匹配。但好的企業制度應該是與時俱進的，并不存在一成不變的先進制度。要想企業長久穩步發展，就必須在制度上改革創新，不能簡單的模仿和復制；二是理念創新。房地產開發是一個發展的行業，與社會環境、自然環境等因素密切相關。從消費者的角度出發，綜合各方面因素，具體問題，具體分析，才能適應消費者的生活方式、滿足消費者的具體要求，在此基礎上實現開發理念的創新；三是技術創新。一個尋求長久發展的企業，必定具有一套完備的技術創新體系。只有企業堅持對技術執著的創新，才能不斷提高產品的市場占有率，才能得到更多消費者的認可。同時，企業也可以獲得更好的市場競爭力；四是服務創新。房地產開發企業要通過物業管理、基礎設施建設、綠化建設等一系列配套的服務提升服務管理質量，從某種意義上講，房地產配套服務水平的高低，直接關系著房地產開發企業品牌戰略的實施。
【參考文獻】
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論文關鍵詞：房地產企業，戰略成本動因分析，結構性成本動因，執行性成本動因
房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。這也使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成過去，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路，房地產企業對成本的管理控制的關注將越來越重視。
一、房地產企業實施戰略成本動因分析方法的適用性
傳統的國內房地產成本管理著眼于基于房地產項目的全生命周期、以過程管控、聚焦合同、全員參與主旨的成本管理理念，以此來減少建筑材料和人工成本等各類成本浪費，高效實現成本管理的充分“節流”。而房地產戰略成本管理是成本管理與戰略管理有機結合的產物，是傳統成本管理對競爭環境變化所做出的一種適應性變革，它更多是立足企業戰略高度、審視所有成本產生原因，力圖站在房地產整個產業鏈條之上跳出成本看成本，以此在更高視野和戰略高度優化企業的成本管理模式。而為了保證成本管理戰略的有效性，需要找出成本的驅動因素供決策者參考，戰略成本動因分析因此產生。它又可以分為結構性成本動因（structural cost driver）與執行性成本動因（executional cost driver）。通過戰略成本動因分析可以對房地產企業成本進行有效控制，并可以獲得長久的競爭優勢。
二、房地產企業結構性成本動因分析
結構性成本動因是指決定企業基礎經濟結構如長期投資等相關的成本動因。其形成常需要較長時間；而且一經確定往往很難變動；同時，這些因素往往發生在生產開始之前。因此必須慎重行事站，在支出前進行充分評估與分析。另外，這些因素既決定了企業的產品成本，也會對企業的產品質量、人力資源、財務、生產經營等方面產生極其重要的影響。因此，對結構性成本動因的選擇可以決定企業的成本態勢。房地產企業的結構性成本動因主要有：
1、規模經濟：所謂規模經濟是指在價值鏈活動規模較大時，活動的效率提高或活動成本因可分攤于較大規模的業務量而使單位成本降低。對于不同的企業，對其最有利的規模類型是不同的。企業應該選擇敏感性最強的規模類型充分發揮其規模優勢。
房地產業進行開發可以通過多重渠道實現規模經濟：比如房地產企業購并，通過低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟；另外房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發；還可以通過企業戰略同盟。戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。
2、整合程度：上述規模經濟與水平一體化相關聯，而整合程度指的是垂直一體化程度。整合（integrate）是指企業為了為自己所負責的業務領域更廣泛更直接，在本企業業務流中向兩端延伸至直接銷售、零部件內制和原材料提供等。
房地產開發企業可以利用自己在房地產主業開發過程中形成的晶牌、管理經驗、人才儲備、技術水平、企業形象及其良好的公共關系等資源，把與房地產業密切相關的、與房地產經營活動呈縱向社會分工關系的行業或部門(如建筑材料的生產、流通；裝修材料的生產或流通；裝潢設計與施工；利用自營房地產進入商業、旅游、餐飲、信息服務等領域)納入其生產經營范圍，分散單一產品生產經營的風險，擴展利潤生長點的經濟效果。
3、學習（learning）與溢出：企業價值鏈活動可以經過學習的過程提高作業效率從而使成本下降。為了適應入世后國際大型房地產企業的競爭，剛剛成長的房地產開發企業可以采取積極的應對措施通過不斷學習來增強競爭力，主要應體現以下特點： （1）企業員工都是為各種“不同目標”走到一起來的，企業必須創造一個大多數員工都贊同的核心價值，激發其共同愿望； （2）房地產開發本身的特點決定了開發過程必須是一個系統過程，各部門人員不能再通過“契約”方式聯合，而是通過“心靈”的結合組成一個整體； （3）房地產業是一個各類科學交叉的綜合體，全體員工要善于不斷學習，在定性學習基礎上向定量學習轉變； （4）房地產業又貴在創新站，通過學習，擯棄傳統的思維方式和常規的開發程序，創造有自身特色的開發模式。 總之，房地產企業學習型組織能充分發揮員工的創造力，個人價值得到充分體現，企業效益得以提高。房地產企業可以能保持較快的學習速度或保持專業的學習，就能獲得相應的成本優勢。
4、技術。技術在企業價值鏈的各項活動（作業）中應用水平是決定其成本高低的關鍵因素之一。在科技創新日益頻繁與快速發展的大環境下，房地產企業建立健全技術創新機制是房地產開發企業建立現代企業制度的重點，提高技術創新能力和經營管理水平是企業發展壯大的關鍵措施，這樣的企業才會擁有技術創新的主體。房地產企業可以圍繞以下方面展開：（1）推廣信息技術；（2）開發新品精品；（3）應用科技成果。總之，只有那些房地產企業才能保持其成本領先地位的技術變革能為企業帶來持久的成本優勢。
5、多樣性。國內的房地產開發企業由于我們處于“賣方市場”，房地產市場競爭同質化現象嚴重，產品同質化、價格同質化，推廣方式同質化。在此情況下，房地產商應利用建筑業'建材業'設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品。這就要求房地產企業以市場為導向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費者對房地產這一特殊商品的需求。房地產企業可以從多方面努力：首先，追求設計的獨特性。其次，注重功能的前瞻性。房地產是城市建設的重要組成部分，要緊跟現代城市的發展趨勢。要滿足細分群體的多元化的需求，房地產的功能設計既要體現前瞻性，又要保持后延性。總之，房地產企業實現產品的多樣性這樣不僅能夠滿足客戶的要求，還能有效地降低成本。
三、房地產企業執行性成本動因分析
執行性成本動因是指決定企業作業程序的成本動因。它是在結構性成本動因決定以后才成立的。而且這些成本動因多屬非量化的成本動因，其它成本的影響因企業而異。執行性成本動因主要有：
1、生產能力運用模式：生產能力運用模式主要通過固定成本影響企業的成本水平。
由于固定成本在相關的范圍內不隨產量的增加而改變，當企業的生產能力利用率提高，產量上升時站，單位產品所分擔的固定成本相對較少，從而引起企業單位成本的降低。
房地產業的經營成本也和其他的商品經營成本一樣，按成本額的大小與經營工程量的關系分為固定成本和變動成本兩類。房地產企業的固定成本是相對穩定的，每年不會有較大的變動。這其中包括如土地成本、房地產開發中的管理費、配套設施費、固定資產折舊費等都屬固定成本。對于房地產企業來說，為了應對企業的持續發展，公司都保持著一定的規模，而維持這個規模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機時代，房地產企業可以考慮通過承擔保障性住房建設來分擔和消化固定成本，從而更好地維持企業的生存。
2、聯系：所謂聯系，是指各種價值活動之間彼此的相互關聯。這種關聯可分為兩類：一類是企業內部聯系；另一類是企業與供應商（上游）、客戶（下游）間的垂直聯系。
在縱向的價值鏈上，房地產企業可以通過在房地產市場中的優勢資源積累，通過業務整合和良好的資金鏈，逐步向復合性地產企業發展。以房地產開發為核心，業務范圍逐漸向房地產產業鏈的相關行業延伸，成為集開發、建材、裝飾、銷售、物業管理、資產管理等為一體的新型復合地產公司。與此同時，在橫向上，房地產企業發展到一定程度應通過與其他房地產企業在戰略性資源與核心競爭力上的整合,以謀求更長遠的發展，走戰略聯盟之路是房地產企業發展的必然趨勢。
3、全面質量管理：與傳統質量管理不同的是，全面質量管理強調質量管理的范圍應是全過程的質量控制，企業的每一名員工都要承擔質量責任。全面質量管理的宗旨是以最少的質量成本獲得最優的產品質量。由于房地產行業的特殊性,房地產企業的全面質量管理也必定具有的一般特點，即全面性、全過程性、全員性。
（1）內容與方法的全面性。也就是要強化工作質量對產品質量重要性的認識，在緊抓開發項目質量的同時，還要注意和不斷提高房地產開發環節中各項工作的質量。
（2）全過程性。房地產企業而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段含房屋的預售工作的質量管理工作，還要做好前期準備階段包括項目決策與策劃、各種行政申請和審批、設計和施工的招標等、房屋銷售階段以及售后服務階段等影響房地產項目開發整體質量的各階段的質量管理工作。
（3）全員性。對于房地產企業而言，就是要求通過加強教育和培訓培養全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質量主體意識，謀取全體員工對質量的承諾，與此同時還要將質量目標層層分解到個人，從而形成質量管理人人關心、人人有責、共同努力、全員參與的局面。
4、員工對企業的向心力：房地產企業各部門的每一名員工都與成本直接相關站，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，房地產企業才能將成本置于真正的控制中，才能實現成本管理目標。
從以上分析可以看出，執行性成本動因與結構性成本動因有著不同性質：結構性成本動因分析主要是解決決策層問題，因而，其所要求的戰略性選擇是怎樣才是“最優”問題；而執行性成本動因分析是在企業基礎經濟結構既定的情況下，提高各種生產執行性因素的能動性及優化它們之間的組合，從而降低價值鏈總成本，因而，其所要求的戰略性強化是“最佳”的效果目標。前者解決資源優化問題，是前提；而后者解決績效提高問題，是其持續。二者缺一不可。戰略成本動因分析為房地產企業改變成本地位，增強競爭力提供了契機。房地產企業的成本是由一組獨特的成本動因來控制，而每一個成本動因都可能成為企業獨特的競爭優勢來源，選擇于已有利的成本動因作為成本競爭的突破口是房地產企業競爭的一項策略，應引起管理者的足夠重視。
參考文獻
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當今在市場經濟環境下，競爭激烈，如何求生存、求發展是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。通過設計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產開發進行有效的組織和管理，建造出適銷的開發商品。在同一開發環境下除了開發適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產品銷售價格，最大限度的提高企業的投資開發收益，這是很多房地產開發企業必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業發展戰略中，成本控制具有極其重要的作用。
一、房地產開發成本控制的內容
房價是受成本影響的，成本低，房價可以適當降低，通過相對較低的銷售價，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。“所以除了提供適銷對路的房源外，房地產項目成本控制是房地產開發項目管理內容的重要組成部分”。房地產成本控制的內容包括項目策劃階段、項目設計階段、發包施工階段、項目銷售階段、技術創新與工藝調整階段。
（1）項目策劃階段
這一階段成本控制的內容是尋找項目、市場調查和投資評估。
（2）項目設計階段
設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，因此開發商應該注意此階段的成本控制。
（3）發包、施工階段房地產項目
發包包括項目總發包、建安工程及設備材料采購發包。項目發包階段的成本控制是項目建設全過程成本控制的重要環節。房地產項目采用合同價款的方式較多，合同價款一般以國家或地方統一規定的預算定額、材料預算定額和取費標準為依據。承包方根據開發商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報價，最終工程費用按實際完成的質量數量進行結算。
施工階段的成本控制工作主要包括：
①編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。
②熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環境，作為重點控制對象。
③對經濟技術變更進行經濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更。
④詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經費簽證。
⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據。
⑥定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施。
⑦及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化。
⑧注重合同簽定。修改和補充工作著重考慮對項目成本的影響。
（4）項目銷售階段
這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下，房地產銷售費用為房地產銷售價格的2-4%，費用數額大，對房地產開發利潤的高低有直接影響。
（5）技術創新與工藝調整階段
在工程施工中，進行技術創新和可持續創新，包括新材料、新技術、新工藝“三新”的運用，對于企業在市場經濟的競爭中取得有利地位非常重要。
二、我國房地產企業成本管理落后的原因分析及措施
（一）我國房地產企業成本管理落后的原因
第一，房地產企業普遍都是“重開發，輕成本”。
第二，忽視了事前的成本控制
目前許多房地產企業對事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。
第三，多數房地產企業在成本管理中的執行力度不夠。
再好的成本管理，如果沒有好的執行力將毫無意義。一些房地產企業雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執行過程中卻是形同虛設。
第四，部分房地產企業的管理者的素質不高。
在傳統的計劃經濟體制下，企業缺乏主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為自主經營、自負盈虧的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創新，這也是造成目前有許多房地產企業成本管理相對落后的原因。
第五，沒有實行全面成本控制。
目前有許多的房地產企業沒有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產企業認為既然成本管理的重點在設計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產企業認為成本管理是成本管理部門的事情，與企業的普通員工扯不上關系；有些房地產企業認為成本構成中最重要的是材料和設備，所以其他的成本費用就無關緊要；其實這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應該納入成本管理的范圍，同時企業的成本是由于企業全體員工的活動而產生的，所以全面成本管理是房地產企業現代成本控制的核心。
（二）我國房地產開發成本控制的措施
我們看到目前我國房地產企業在成本管理方面有不少的欠缺，對房地產以后的發展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。
1、成本控制總體上應注意的問題
第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標
成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制，合同控制同步進行。
第二，成本控制要全面。
房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發實施過程，包括整個房地產開發建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對具體的房地產項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數量進行控制，對費用發生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。
2、設計是成本控制的關鍵
從國內外實踐和數據來看，影響開發成本的是約占開發項目建設周期四分之一的設計前期階段，在初步設計階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設計階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設計階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認為成本控制的關鍵在設計。
第一，開發商要有自己的設計思路，并在各個設計階段的審查中嚴格把關。一個產品要體現出本企業所要達到的目的，而不能只是由設計單位設計出來后再審核，這樣開發商的思路將受到牽制，很難實現開發商自己的目的。因此，設計階段應該遵循的途徑是開發商的構思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產品適應市場或者可以說是創造市場。
第二，抓好設計中的新技術應用以滿足創作需求。經濟在發展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創造新的需求，是房地產產品設計的要求和出發點。在設計過程中研究，掌握并應用新技術新產品提高科技含量，以滿足市場需要，創造新的需要和創造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。不過，那些過分豪華、超前的新技術或者與產品定位不協調的新技術應用不是開發商應追求的目標。
第三，嚴格控制設計中裝飾性設計。一些沒有必要的異形結構，裝飾性柱和梁及外架等，其費用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應進行嚴格控制，對確有必要的也應有一個投入與效益的分析和預測。
第四，優選設計單位。這是一個至關重要的問題，設計力量不僅體現在建筑學結構力學及各專業設計的水平，還要有相關法律法規知識，更要有設計經驗甚至是施工經驗。在設計委托是要選擇優秀的設計單位，不能因節約設計費用或其他原因而選擇小的設計單位，決不可因小失大，設計出一些殘次品甚至垃圾。
3、采購是成本控制的重點
這里的采購是指完成項目開發意圖，從開發商外部來獲取貨物或服務所需的過程，包括開發項目建安工程、材料設備、各類中介服務（如勘察，設計，銷售等）及咨詢等業務的發包或委托。很多都不是由開發商直接去控制成本。作好采購這個成本控制應該考慮以下幾個方面。
第一，要抓好招標工作。在招標過程中首先要發揮各專業部門的作用和積極性，這樣就要求專業主管部門必須設有專業業務能力強，事業心強的人員。
第二，組織好合同簽定。合同是責任雙方責任義務及解決問題的基本依據，合同簽定好壞直接決定開發項目的進展與效益。合同條款應盡量的全面和細致，在合同履行過程中要對容易發生爭議或出現問題的事項在合同中應規定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進展，使目標成本失控。
4、實施成本控制的動態管理
在完成了項目設計、采購之后，成本控制那就是開發過程中各階段目標成本的實現問題，主要是一個跟蹤分析、動態管理，這里以施工過程中較多發生的工程變更管理為例說明動態管理。
工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設計中的不足而形成的變更，第二類是開發商在項目實施過程中對原有設想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現場施工管理協調而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對癥下藥”。
對于第一類的成本動態控制可以從三個方面進行。首先在規劃設計階段，要把本項目的作法、要達到的效果、設計人員對市場的研究、市場的亮點等內容一并體現在規劃方案中。二是在單體設計及施工圖設計中要由工程技術人員與設計院設計人員緊密溝通，將強制性的設計要求、技術規范、配套系統、質量標準、新材料等在設計過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業之間的設計矛盾和控制復雜工藝。三是認真進行圖紙會審，會審不能流于形式。上述三個方面看起來是開工前的一個設計的動態控制，其實更是一個成本的動態控制，如果設計定位準確、各專業協調、則會大大減少在工程實施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。
第二類主要是由于市場和開發商領導認識的變化。一個企業在項目策劃階段其總體思想框架、大體目標是成熟而且基本成型了的，如果定位發生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對一些材料設備及諸如立面、磁磚顏色應該盡量在施工前確定而不要在施工中來化，否則勢必造成洽商的增多和成本的加大。
關鍵詞：內蒙古；中小房地產企業；融資；金融機構；商業銀行
中圖分類號：F241 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0200-02
截至2010年底，12個盟市共有房地產企業2 070家，其中，房地產企業占96%以上，從業人數62 579人，全年完成投資11 199 875萬元。該區房地產業的快速發展，帶動了全區經濟的增長，擴大了內需，推動了城市面貌的改觀和人民住房條件的改善。但也必須看到，由于自2006年以來的房地產熱以及國家“緊—松—緊”的房地產調控政策和信貸政策，也由于房地產企業盲目投資、無限擴張、決策失誤，使全區尤其鄂爾多斯、包頭二市房地產市場出現了較大的波動，房地產業受到了前所未有的沖擊，導致部分房地產企業資金鏈條斷裂，也出現了多起債主逼債、債務人躲債甚至自殺等惡性事件。盡管政府等有關部門實施了一系列中小房地產企業扶持政策以緩解企業財務危機（如在國內率先成功發行了中小房地產企業集合票據和集合信托；把2011年作為 “促進中小房地產企業發展政策”落實年，提出優化中小房地產企業融資環境等措施），但中小房地產企業資金吃緊問題仍伴隨著適度從緊貨幣政策和宏觀調控而日益加劇。中小房地產企業發展問題尤其資金問題不及時妥善解決，將影響內蒙古地區社會安定、經濟平穩發展和人民群眾特別是民間融資投資人的經濟利益甚至人身安全，已經到了政府、企業、銀行不解決不行的地步了。顯然，本課題的研究，對于維護內蒙古地區社會穩定和經濟平穩發展、保障投融資人正常的工作生活秩序和切身利益，都有重大的現實意義和深遠的歷史意義。
一、內蒙古中小房地產企業融資現狀
2011年，中國的宏觀經濟政策重在調控房價，限購政策的持續實施以及高利貸危機導致內蒙古地區房地產市場持續低迷，尤其使鄂爾多斯房地產市場出現劇烈動蕩。2011年11月不斷從網上爆出鄂爾多斯房地產崩盤的消息，有人稱康巴什房地產已經全面崩盤。從高利貸危機以后，康巴什房地產就大面積降價，從2010年的均價10 000元/平方米降到了3 000多元/平方米。鄂爾多斯許多中小型房地產企業資金難以回籠，面臨嚴重資金短缺的問題，資金鏈持續緊繃，市場資金壓力持續增大，主要表現在：
第一，內源融資有限。首先，企業留存收益不足。目前很多中小房地產企業沒有意識到留存收益對企業發展的重要性，對于凈利潤的分配多存在短期行為，很少從長遠發展的觀點來考慮留存收益的用途。還有些企業長期處于虧損狀態，即使想進行資本積累也是有心無力。所以，中小房地產企業內部融資的狀況不容樂觀，只能解決企業一小部分的資金需求。其次，中小房地產企業內外部融資結構不合理。中國民營中小房地產企業的融資結構比較單一，在建立初期主要依靠內源融資。據國際金融公司研究資料，中小業主資本和內部留存收益分別占中國私營企業資金來源的30%和26%。在中小房地產企業融資結構中，內源融資占到了50% 以上的比重。
第二，外源源融資困難重重。首先，股票融資門檻高。中國現行法律法規規定的股票發行門檻較高。因此大多數中小房地產企業都不能通過公開的資本市場進行股票融資。雖然近年來中國開設了中小板和創業板市場，但中小企業板的門檻仍較高，僅為業績優良、成長性較好、科技含量高的中小企業提供直接融資機會，創業板略低于中小板上市條件。所以，大多數中小房地產企業仍不能通過中小企業板和創業板進行股票融資。其次，債券融資的能力和數量有限。中小房地產企業規模小、信用風險高，投資者對其信心不足，發行債券數量有限，因此發行債券很難徹底解決中小房地產企業的融資難題。再次，銀行對中小房地產企業存在信貸歧視。目前中小房地產企業經營者的聲譽較低，金融機構對中小房地產企業還款能力缺乏信任，多數中小房地產企業很難從銀行獲得貸款。
二、解決中小房地產企業融資難的對策
國務院總理2012年7月30日主持召開國務院常務會議，要求各地區及有關部門采取有效措施，落實鼓勵民間投資相關政策，對企業反映的部分行業領域進入規則、標準和條件仍不夠明確具體等問題，要抓緊研究解決。筆者認為，要解決內蒙古中小房地產企業融資難的問題，必須采取各種措施，既要提高中小房地產企業自身素質，又要改善外部融資環境，多管齊下，這樣才能從根本上解決中小房地產企業融資難的問題。
1.充分發揮政府監督和管理職能作用，加大對中小房地產企業的支持，為中小房地產企業融資提供基本的制度保障。相比較于大型企業，由于中小房地產企業的融資存在著較大風險和成本，因此，金融機構難做到自覺、主動地為中小房地產企業提供金融服務。這就需要發揮政府的監督和管理作用來克服這一矛盾，并設法營造中小房地產企業“守信”的社會氛圍。另外，政府要充分發揮在中小房地產企業融資擔保體系中的作用。宏觀引導不同模式的信用擔保方向，兼顧市場，化解風險。以政府的財政資金作擔保，促進和保證中小房地產企業融資擔保業務的順利開展。
政府要制定相關的中小房地產企業扶植政策，借鑒國外經驗，實行財政援助與稅收優惠來扶植和保護中小房地產企業融資及發展。各級政府在制定財政預算、安排財政支出時，可按一定比例提取中小房地產企業專項發展基金，用于中小房地產企業的新產品開發、新技術應用。提供貸款貼息和擔保，為中小房地產企業的社會公益性活動如城市環境治理、下崗人員就業等提供直接資助等。
2.創新金融服務產品。金融機構應根據中小房地產企業信貸時間短、額度小、頻率高的特點，制定與其相適應的信貸機制，推出靈活多樣的結算工具，開發新的金融產品。金融機構應加大對中小房地產企業的信貸支持，適當放寬貸款期限，降低中小房地產企業的貸款利率。國家應大力發展專門服務于中小房地產企業的中小融資機構，在地方政府的支持下，采取多種形式組建地方性商業銀行。政府應給予中小銀行平等的待遇，取消各種不平等限制政策，增加中小銀行的資金實力，使其能滿足中小房地產企業資金需求，緩解中小房地產企業融資難的矛盾。
3.拓寬和增加直接融資渠道，降低中小房地產企業直接融資門檻，引導中小房地產企業進入股市和債市。中國股市、債市門檻較高，對于中小房地產企業來說很難通過股市債市進行直接融資。所以要盡快完善中國股市債市市場體系，降低中小房地產企業入市門檻，放寬中小房地產企業入市條件，為中小房地產企業直接融資提供可能。當前創業板的推出為中小房地產企業提供了直接融資的平臺，但門檻和條件仍然較高，要在運行過程當中針對各地區不同情況逐步放寬條件。同時，中小房地產企業應該做好充分準備，盡最大努力滿足入市條件，爭取利用兩個資本市場進行更多的融資，使企業早日脫離融資困境。
4.政府放寬民間金融和中小房地產企業私人銀行市場準入。近年來，民間金融發展迅猛，由地下逐步轉為公開，由非法逐步向合法發展。民間金融資金來源廣泛，運轉靈活，熟悉當地中小房地產企業資信和經營狀況，克服了信息不對稱問題，貸款利率也容易協商。所以，放寬民間金融和中小房地產企業私人銀行，對于加強和豐富中小房地產企業融資體系建設、解決中小房地產企業融資渠道狹窄問題都是大有裨益的。問題是政府要對民間金融加強合理引導和監督管理，使民間金融向合理、合法、規范、陽光方向發展。
5.大力引導海外融資。國外大多數國家都設有專門為中小房地產企業融資服務的機構和銀行。如美國有小企業管理局，其主要任務是幫助小企業發展，尤其是幫助小企業解決資金不足的問題；日本有中小房地產企業金融公庫、國民金融公庫；德國有以中小房地產企業為主要服務對象的合作銀行、大眾銀行和儲蓄銀行；韓國有中小房地產企業銀行、國民銀行、大東銀行和東南銀行等等。中小房地產企業可以通過海外的金融機構和銀行籌集資金。規模較小的企業則可以通過地方政府擔保，向海外的金融機構和銀行籌集資金。
6.重視企業管理，推進技術創新。資金管理一直被中小房地產企業所忽視，很難想象，沒有一個科學的、健全的、及時的財務分析和判斷的財務管理系統，企業能夠資金運轉靈活、有效。產品質量是企業的生命，只有好的產品質量才能贏得市場，只有高的市場張占有率才能促進企業發展壯大，只有發展企圖的企業才能贏得金融機構的信賴。另外，諸如生產管理、人事管理、信用管理等等，無一不是影響企業平穩、有序運行的要素。因此，制定一系列合理、科學、適應市場經濟的規章制度并嚴格執行，抑制管理中的隨意性和主觀性，使中小房地產企業管理工作正常化、制度化、規范化十分重要。
科技創新對企業發展具有決定性的作用。高校和科研院所都十分重視產學研結合，由于中小房地產企業對創新科技應用性和適用性強且條件寬松靈活等特點，決定了高校和科研院所愿意與中小房地產企業聯姻。利用高校和科研院所開發的技術和產品生產出適銷對路的產品，對于提高企業的經濟效益，提高財務實力，增強和還款能力是一個不錯的選擇。另外，充分發揮企業內部科研人才的創新精神，鼓勵員工開展發明創新活動，也是企業推進技術創新又一途徑。
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關鍵詞：房地產企業；核心競爭力；提升途徑
Abstract: this article from the real estate development of enterprise strategy, enterprise culture, resource integration, brand ability, innovation ability and put forward ascension of the core competence for real estate enterprises, countermeasures for the development of China's real estate enterprise to provide the reference.
Keywords: real estate enterprise; Core competitiveness; Ascension way
中圖分類號： C29 文獻標識碼：A 文章編號：
在房地產行業限購、限貸的雙重壓力下，房地產市場的競爭也越來越激烈。在新的形勢下，如何增強房地產企業的競爭力，已成為我國房地企業關注的熱點。房地產企業若想從激烈的競爭環境中脫穎而出，就必須找出企業發展的瓶頸，提升企業的核心競爭力。
1 房地產企業核心競爭力的內涵
1990年，普拉哈拉德教授和加里•哈默爾教授在其合著的《公司核心競爭力》中最先提出核心競爭力的概念。他們認為：“核心競爭力是一種知識和技能，尤其是協調多種生產技能和整合不同技術的知識和技能”[1]。
房地產企業的核心競爭力是企業長期形成的，企業獨有的，支撐企業的生產和經營，并使企業在競爭環境中取得主動的核心能力。房地產企業應根據行業發展趨勢，通過實施價值鏈管理和企業發展戰略，整合企業戰略性資源，使企業不斷獲取持續競爭的能力[2]。
2 提升房地產企業核心競爭力的途徑
2.1 確定發展戰略
清晰科學的發展戰略是提升房地產企業核心競爭力的前提，制定房地產企業的發展戰略應充分分析行業發展狀況，并結合企業自身經營條件，明確企業的定位和中長期的發展目標，為企業的經營發展指明方向[3]。
房地產企業通過制定發展戰略，展望企業中長期的發展愿景，確立企業的使命和目標，使企業員工樹立信心。同時，美好的發展愿景能夠增加合作伙伴的信心，房地產企業應結合自身優勢，與具有核心競爭力的關聯企業形成戰略合作伙伴關系，在合作中尋求雙贏和多贏。房地產企業可以通過實施企業聯盟戰略、品牌文化戰略、人力資本戰略、技術創新戰略、資本運營戰略、流程再造戰略以及精品戰略等，不斷挖掘和發揮企業自身的競爭潛力，從而不斷提高企業的競爭能力與競爭優勢。
2.2 注重企業文化
企業文化是企業的精神支柱，是企業核心競爭力的源動力，對推動企業發展起著重要的作用。企業文化滲透于企業生產經營管理行為之中，影響著企業產品的開發，技術的創新，經營行為的發生及企業形象和品牌的建立[4]。
房地產企業文化通常代表一系列依存關系的價值觀念和行為方式的總和，是企業長時間積累沉淀所留存下來的文化精髓，它將為員工所接納和繼續傳承[5]。企業文化對于企業員工具有導向作用，凝聚作用、激勵作用和約束作用，企業文化對核心競爭力其它要素的影響通過企業員工來實現。因此，房地產企業應堅持以人為本，為員工營造一個良好的文化氛圍，為優秀的人才創造一個和諧、富有激情的工作環境，為員工發揮自身潛能和聰明才智提供平等發展的空間，實現企業與員工的共同發展。
2.3 強化資源整合
整合優勢資源是提升房地產企業核心競爭力的有效途徑。房地產企業的資源整合包括企業內部資源整合和企業外部資源整合。企業內部資源整合是對企業內部資源進行優化配置，將企業具有優勢條件的土地、技術、人力、資金等，通過創造性的融合，向消費者呈現高品質的產品，以提高企業的市場占有率。同時，可以形成良好的品牌效應。
外部資源整合是房地產企業在實施價值鏈管理過程中，與具有核心競爭力的咨詢、設計、施工、銷售、物業等關聯企業形成戰略合作伙伴關系，從而增強企業競爭力。房地產企業通過與產品上下游企業形成戰略合作伙伴關系，可以使產品、信息的流通渠道達到最短，從而將消費者需求信息沿價值鏈逆向準確、迅速地反饋到房地產企業，房地產企業可以根據信息提供符合消費者需求的產品[6]。同時，房地產企業也可以充分發揮戰略伙伴之間的資源優勢和低成本優勢，為消費者提供高性價比的產品。
2.4 重視品牌建設
品牌是一種無形資產，是提高企業核心競爭力的一種文化力。房地產企業品牌建設是指房地產企業對自身品牌進行設計、宣傳和維護，并在此基礎上提高消費者的認知度，構建企業知名度。
在房地產企業品牌建設過程中，應以誠信為基礎，不斷提高企業產品質量和產品特色，增加消費者對企業的認知度和提高企業產品的市場占有率。房地產企業在經營運作中，應高度重視社會效益、環境效益，履行社會責任，為社會服務，對消費者負責，樹立良好的品牌形象[3]。
2.5 提高創新能力
創新是企業核心競爭力的重要部分，是企業生命力的源泉。企業只有積極創新才能極大地提高競爭能力，保持企業的可持續性發展。
房地產企業要特別注重產品和管理的創新。隨著人們生活水平和居住水平的提高，房地產企業應不斷創新出一部分科技含量高、附加值不斷增加的房地產產品，以滿足消費者的需求，如：綠色建筑、低碳建筑、智能小區。企業管理方式的創新有利于維持企業競爭優勢，從而保持和提升企業核心競爭力。房地產企業應不斷完善管理制度，大力推進標準化、信息化管理，以適應企業外部環境的發展變化。同時，在管理創新過程中，可以借助于相關領域的專家、咨詢顧問、媒體機構來共同推進企業的管理創新。
3 結束語
在當前競爭形勢下，房地產企業必須明確企業發展戰略、注重企業文化建設、強化戰略資源整合、重視企業品牌建設、提高企業創新能力，充分發揮企業自身優勢，提升企業核心競爭力，以使得企業能夠在激烈的競爭環境中保持持續發展。
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【關鍵詞】房地產低碳開發 現狀 措施
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
我國房地產業已經發展成為我國國民經濟的支柱產業。與房地產開發行業發展迅速的現狀不相匹配的是，我國目前開發商的企業開發水平整體素質比較低，開發思路和方法不正確。我們認為解決的辦法就是要用科學的價值觀來指導產品的開發，我國的房地產開發也到了需要進行“低碳開發”的時候了。
一、我國房地產企業發展的現狀
我國房地產企業發展得很快，漸漸成為世界上的發展大國，每年建筑面積都呈上升趨勢，我國的能源消耗也在逐年的增加，建筑業的節能問題越來越緊迫，我國房地產業的低碳發展是祖國建筑業發展的迫切要求，我國房地產企業必須認清現實，積極探索低碳發展的道路，廣大人民群眾也在積極呼喚綠色的居住環境，低碳經濟的發展要求全社會積極參與，在低碳經濟迅速發展的今天，祖國房地產企業應積極面對，在這場建筑業的革命中做出成績。
低碳地產存在的問題
1、低碳房地產建筑與評價標準欠缺近年來，我國圍繞“四節一環保”（節能、節材、節水、節地、環保）理念，提出了“生態建筑”、“環保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環型建筑”等概念，但低碳建筑仍然處于示范階段，大規模的推廣應用還缺乏一定的社會基礎與技術支撐。目前依然處于探索、嘗試和局部示范階段，哪些環節需要低碳處理、哪些低碳技術必須采用、哪些低碳規則需要遵循、哪些材料必須符合何種具體的低碳標準等等，均尚未形成行業統一的標準和技術規范，因此大規模的推廣應用還缺乏社會基礎和技術支持。
過度依賴引進國外技術和節能材料導致普及推廣困難。我國房地產業尚處于粗放式開發的發展階段，整體行業依然擺脫不了急功近利的現實心態，導致我國在建筑節能技術領域的自身研發力量嚴重不足。要想實現低碳的戰略目標，目前主要得依賴引進國外先進技術和相應的節能材料，這必然將導致低碳節能產品的造價成本過高，因而只能面向少數高端消費群體，受眾范圍狹窄，與推廣環保節能建筑的根本目的相去甚遠。
消費者對低碳成本的承受能力有限。公眾對于低碳建筑認知度不夠，概念模糊，觀念上存在很多誤區，過度關注初始購房價格而忽視建筑物使用周期總成本。發展節能建筑需要資金投入，據有關方面測算表明，開發節能50%的建筑，要增加10%的房屋建設成本，加上低碳、新能源，建筑成本估計會增加1000元/平方米。建筑成本的增加無疑會通過房價轉嫁給消費者，勢必導致本已高企的房價進一步上揚，遠遠超過了絕大多數消費者的承受能力。
我國建筑業使用的建筑材料不科學。我國目前使用的建筑材料大部分是不符合環保標準的，而且在使用的過程中實際效果也不是很好。在房屋建筑中會使用大量的水泥，水泥在使用的過程中不僅會產生大量的灰塵，還會排放大量的二氧化碳，我國的建筑行業在實際的生產生活中很少利用節能、效果好的能源，在實際生活中仍然多數使用煤炭和石油，這樣就造成了能源的浪費，不利于環保清潔。
措施
樹立低碳開發的產品觀。房地產的開發應該是科學創新的過程，是以“低碳”的價值觀來滿足客戶需求的過程，同樣，它也是對美的孜孜不倦、極盡精微的追求過程。低碳開發，要形成一套貫穿產品開發全過程的科學的開發體系，一是在設計施工過程中堅持以滿足客戶需求為導向。二是制定了全流程管理制度，在規劃設計、建筑設計、建筑施工、客戶服務等重要節點實現標準化。三是大力投入前瞻性研究工作以提高產品創新能力，建立了對人體工學、環保建筑、成本控制等方面的研發體系，并在不斷增加新技術和新材料在產品中的應用。低碳開發的產品觀融入了對自然環境的關注，以創造生活空間為責任，引導人們的生活。實現人居的本質，那就是人與自然的和諧共處，人與社會的和諧相處。從一定程度上說，低碳開發是一種房地產開發的哲學和開發觀。
出臺地產低碳扶持政策。借鑒發達國家發展低碳經濟的成功經驗，緊抓低碳經濟發展契機，在發展初期，可在能源政策、技術政策、產業政策、消費政策等方面加大扶持力度，鼓勵低碳地產利益相關主體如政府、低碳技術企業、房地產企業、消費者等參與并建立低碳合作機制，對低碳技術企業提供低碳信貸產品，設立低碳基金，獎勵和扶持企業進行低碳技術創新；對低碳地產企業進行相應的財政補貼、稅收減免、政府采購等激勵措施；對低碳地產消費者提供綠色信貸、減稅或補貼等優惠政策。
制定建筑節能標準規范。中國低碳的發展要有一套符合中國實際可操作的標準，同時整合技術產品資金，推廣低碳技術。（1）低碳設計，做好土地利用規劃、城市規劃與住宅小區規劃設計環節銜接，堅持新能源和建筑的一體化設計。（2）提高新建建筑的節能設計標準，注重房地產全壽命周期成本，實現建造成本、運營成本、維護成本及環境成本之間的綜合平衡。（3）遵循“適用經濟”原則針對高、中、低檔價位大的住宅，制定中國低碳住宅標準，對建筑進行節能評級與認證并保持認證標準的差異性、可持續性及可操作性。（4）參照美國的LEED認證等構建我國低碳建筑標準的第三方測評體系。由第三方測評機構對建筑物的能耗或能效進行測試、評估，根據測評結果出具建筑物能耗或能效水平的證明，并將此證明以標識的方式向公眾明示。
健全地產低碳技術體系。地產低碳的核心是要有全面的低碳技術體系作為支撐，發展低碳地產關鍵在于通過技術創新和形成健全的技術體系，從而促進經濟發展模式和社會消費方式的轉變。在前面所述的技術體系基礎之上，進一步創新和完善，最終轉化為生產力并大規模應用, 如采用低碳技術和零碳技術乃至負碳技術策略，加速發展天然氣、核電、風能、太陽能、水能、地熱能和生物質能等可再生能源，改變建筑用能及能耗結構；通過整體優化設計，在建筑全生命周期內實現“3R”與“四節”，即“再利用（Reuse）、再節約（Reduce）、再循環（Recycle） ”與“節地、節能、節水、節材”；改變目前房地產市場毛坯房銷售模式為精裝房銷售，減少二次污染等等。
樹立“低碳綠色”的價格觀。一說起低碳環保和綠色建筑，大部分的開發商就會敏感地提到價格的問題。我認為應該用“低碳綠色價格”來詮釋才會有意義。所謂低碳綠色價格就是把企業用于環保方面的支出計入成本的一種價格，這是建立在“污染者付費”、“環境有價”觀念基礎上，是對積極投入環保開發的房地產商的一種支持。低碳經濟包括低碳生產與低碳消費兩部分，低碳社會生產方式是前提，而低碳生活方式是實現低碳經濟的關鍵和目的。
結束語
在低碳經濟時代，房地產業發展的趨勢是降低能源的消耗，減少排放量，這也是我國房地產業發展的趨勢。嚴格的按照低碳模式對房地產進行指導和引領，在開發商例行法律條文進行房地產投資，廣大業主深入地了解低碳理念，以及在政府部門的監督管理下，低碳房地產必定迅速的成為房地產行業的主流。房地產企業作為低碳經濟發展的主要力量，面臨的問題很多，需要做的事情也很多，我們希望企業堅持先進的理念，堅持超前的意識，積極探索研究，帶頭使用綠色環保的材料，造福于社會，造福于未來。
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【關鍵詞】房地產業；低碳經濟；房地產發展；蛻變研究
房地產業在我國是典型的高排放行業，專家預計2020年我國建筑能耗將達到全社會總能耗的40%；房地產也是我國節能減排潛力最大的行業。房地產業作為我國國民經濟支柱產業，處于國民經濟各個產業鏈的中游，與20多個上下游拉動經濟產業相關，發展低碳房地產既可拉動上游綠色生產，推動下游綠色消費，又能促進房地產產業結構調整，對拉動經濟增長、增加就業、平抑房價都具有重要意義。
1 抑制低碳房地產業發展因素
1.1 指標評價標準欠缺
現階段，我國與發達國家在低碳衡量標準方面還存在較大落差，雖然近些年我國提出了“生態建筑、“環保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環型建筑”等概念，但仍然處于小區域示范階段。在歐美發達國家標準化組織正在以PAS2050為標準依托該標準發展ISO14067產品碳足跡來發展低碳經濟，而我國正處于發展低碳經濟的初級階段，低碳標準和碳排放指標評價標準欠缺，缺乏宏觀指標轉化為法定規劃有效指引。
1.2 房屋空置率過高
我國沒有統一的空置商品房標準。上海市以3年為限、北京則是4年。哈爾濱市統計部門則按開發商上報的所有存量房面積統計商品房空置面積。以哈爾濱為例，哈爾濱市一些新建小區冬季停熱的住戶非常多，不少小區的入住率僅為兩三成。在新建小區較集中的松北區，入住率僅30%左右。房屋空置率過重造成資源浪費，抑制低碳經濟的健康發展，過高的房屋空置率也反映出市場炒房現象嚴重。
1.3 低碳觀念與建設成本難以融合
低碳經濟之所以發展緩慢，除了技術上需要不斷創新等原因，最主要是成本增加問題。這也是阻擋國內大多數房地產開發商涉足低碳地產的主要原因之一。據有關方面測算表明，開發節能50%的建筑，要增加10%的房屋建設成本，加上低碳、新能源，建筑成本估計會增加1000元/平方米。目前在我國，低碳建筑資金由開發商一次性投入，而節能回報卻由業主持續性享受，兩方面的主體并不一致。究竟誰應該為建筑節能買單？開發商不愿承擔因此新增的全部成本；而消費者雖然接受低碳地產觀念，但更看重現實的支出。不可忽視的是，建筑成本的增加無疑會通過房價轉嫁給消費者，勢必導致房價進一步上揚，遠遠超過了絕大多數消費者的承受能力。
2 發展低碳房地產的途徑
2.1 制定節能效果評價系統
當前我國在制定低碳衡量標準方面根基不深、經驗不足，應加強與各國政府、國際組織在建筑節能減排領域的合作。歐美發達國家在制定低碳住宅建設標準與節能控制指標方面相當成熟，我國可參照美國的LEED認證、英國的BREEAM評估體系從住宅小區規劃、建筑單體、環境控制術、建筑照明節能、水工業與垃圾處理暖通空調等方面進行建筑節能評級與認證，認證標準應適合我國國情保持差異性、可持續性及可操作性，建立我國低碳建筑標準的第三方測評體系(如表1)，實行循環經濟和清潔生產，實現建筑全生命周期內能源利用“3R”，即再利用(Reuse)、再節約(Reduce)、再循環(Recycle)與建筑“四節”(節地、節能、節水、節材)。我國政府應制定低碳房地產發展戰略，結合國家整體情況完善建筑節能的相應法規文件和標準規范，建立房地產建筑工程設計、施工、驗收、運行等全過程節能效果評價系統。
2.2 完善居民住房保障制度
加強土地監管，抑制土地投機，嚴格控制土地供應量。調整土地的供應結構，進一步推行城市基準地價制度，編制并定期地價指數和各類物業價格指數，為市場交易提供合理的參考價格，加快土地出讓市場化。對土地征收空置稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投資成本。適時實施土地增值稅。征收房地產稅，改革土地出讓金收取辦法，哈爾濱市應考慮制定相關稅收政策，對房地產轉讓征收高比例所得稅。禁止期房轉讓、售房信息網上公示的措施，主要是遏制短期炒房、炒期房的行為，將投資獲利的時間延長，從而降低獲利的收益率。
2.3 構建公共機制倡導低碳生活
確定房地產開發企業(特別是國有及大型民營房地產企業)在低碳房地產發展中的主體地位，建立低碳房地產利益相關方(政府、行業協會、房地產相關企業、消費者)參與合作機制。創造有利于低碳房地產技術創新的環境條件，建立規劃、設計、開發、施工及物業管理領域的密切合作的研發體系，強化企業技術創新的動力機制，支持低碳房地產技術的研發、示范和使用；通過減免稅收、財政補貼、政府采購、綠色信貸等鼓勵措施，化解企業風險，鼓勵更多房地產企業投身低碳發展；倡導居住空間的低碳裝飾、合理設計通風和采光系統、選用隔熱保溫的建筑材料、選用節能型取暖和制冷系統，避免過度裝修；推動家庭生活各環節“節能減排”，有效降低每個家庭的碳排放量;建設低碳社區，實現住宅社區能源消費自給自足。2010年在上海世博會得到應用的太陽能光熱利用技術，用太陽能光熱設備加熱1米的水，比使用燃氣節省費用20元左右。該項目每年直接減排二氧化碳一萬噸以上，達到節能減排可再生能源在房地產領域的應用的目的，大大減少了居民的入住成本。低碳經濟包括低碳生產與低碳消費兩部分，低碳社會生產方式是前提，而低碳生活方式是實現低碳經濟的關鍵。整合低碳房地產價值體系的社會認同性，充分調動設計師、建造師、物業管理、房地產商、材料供應商、業主等的積極性，達成低碳消費的共識，形成發展低碳房地產的社會氛圍和輿論環境。調整產業結構和發展模式，提高能源利用效率，倡導以TOD為主導的土地利用開發模式、緊湊的土地利用形態，發展節能環保的公共交通，鼓勵低碳消費模式和生活方式。
2.4 出臺經濟激勵政策
政府應給予低碳建筑的房地產企業和購房者一定補貼，從投資和需求兩頭進行引導，最終讓整個行業走向低碳。建議在稅收、行政審批、土地出讓以及產業等方面向綠色低碳建筑傾斜。加大能源政策、技術政策、產業政策、消費政策支持力度，建立低碳房地產利益相關方 （政府、行業協會、房地產相關企業、消費者）參與合作機制，對低碳房地產開發企業進行減免稅收、財政補貼、政府采購、綠色信貸等鼓勵措施；對低碳房地產購買者提供抵押貸款、減稅或補貼等優惠政策。
3 結束語
我國正處于發展低碳房地產的初級階段，政府應整合低碳房地產價值體系的社會認同性，充分調動房地產商業和業主的積極性，達成低碳消費的共識，形成發展低碳房地產的社會氛圍和輿論環境；調整產業結構和發展模式，發展住宅產業化使企業直觀了解消費者的需求，才能達到資源的最優配置。我國房地產業的低碳化，不僅會降低碳排放量、節約費用，更要使得這一支柱產業從粗放型轉向集約型。綠色低碳的房地產業必然會帶動綠色低碳相關的建筑部件、新能源、環保等相關產業，這樣也會促進我國低碳經濟的發展進程，加快我國經濟轉型速度，為我國發展走在世界前列作出更大的貢獻。
參考文獻：
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[關鍵詞] 房地產 財政緊縮 政策 融資
2008年的房地產產業孕育著變化，緊縮政策和房地產調控政策的出臺和實施，以及房地產自身存在的問題將對房地產未來的發展產生重大的印象。
一、房地產面臨的政策問題
房改以來已經過去了十個念頭，這十年是中國房地產也發展的黃金時間，也是房價持續走高的十年。這十年中由于人口紅利和中國的城市化進程為房地產企業的發展創造了良好的契機。由于房地產市場長期處于這種缺乏競爭和優勝劣汰的環境，所以導致房地產市場泥沙俱下，競爭力不強。但是盛宴終會過去，2007年～2008年中國的流動性開始泛濫，房價也持續處于歷史高位，政府開始采取一些措施控制房價，包括直接作用于企業的政策和間接作用于企業的財政政策等。
政策方面主要包括：
1.稅收政策：2008年的國家稅收將繼續在長期投資與短期投資兩方面同時調控，一方面嚴格執行流轉稅諸如二手房轉讓過程中的個人所得稅，打擊房地產市場上的短期持有房產并轉賣的投機。另一方面提高物業持有環節的稅收及費用（不排除2008出臺物業稅試點）,可在一定程度上降低投資回報率，抑制長期投資需求。
2.住房保障政策：2007年8月出臺的低收入群體的住房保障政策“24號文”只粗略地界定了最低收入和低收入兩個群體的住房保障問題，接下來應該會出臺補充性政策，進一步加強政策的可操作性，預計市場供應量或將向保障性住房傾斜，中高端商品房供應量減少。
3.金融政策：2008年將實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策,嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏。在CPI持續高位的情況下，央行將會繼續上調商業銀行的存款準備金率，從而抑制資金流動性過剩，同時還有繼續加息及進一步緊縮信貸的可能性。2008年的金融政策將繼續收緊，以達到控制信貸規模、抑制投機、控制投機需求的目的。
4.打擊開發商圈地、屯地和捂盤等現象的政策：打擊屯地是政府的重要調控職能第一。由于市場屯地，供應趨緊，拉抬房價，使得開發商產生對后市長期看好的心理，開發商將更加惜于推盤，打擊屯地可以激活存量土地并有效增加住宅的市場供應量。
二、房地產自身存在的問題
房地產業持續十年的繁榮也悄悄地埋下了未來發展面臨的巨大問題:
1.房地產開發企業數量眾多，魚龍混雜。房地產是資本密集型行業，要求企業規模化、集團化經營，以抵抗風險，但房地產企業當前的主要問題就是數量多，規模小，整體抗風險能力差，很多企業雜業經營，使得房地產市場非常混亂。
2.融資能力差。房地產行業的特點就是產品價值高、投資需求大、建設周期長、資金周轉慢。任何一個企業都不可能完全依靠自有資金解決開發經營的資金問題。2007年一批房地產企業上市，使得房地產企業融資困難問題有所緩解，但是房地產大部分企業仍然融不到資。特別是2008年國家的財政政策開始趨向緊縮，銀行的存款準備金不斷上升，銀行微薄的可貸資金在考慮貸給誰的時候，會對貸方提出很高的要求，加上很多企業的資產負債率很高，使得銀行不敢貸款給企業。
3.自身建設問題。在房地產發展的黃金時間，公司注重的是企業的擴張要求，企業比的是蓋樓買樓的速度。這種時候公司會粗放型經營,公司的管理體制趨于松散,家族化和家長制作風會比較流行,導致公司面臨新的市場環境時會反應遲鈍,公司競爭力下降。
三、應對措施
為應對房地產市場的新形勢，我個人認為房地產企業必須從以下幾個方面來努力：
1.提高創新能力。創新是企業生命的源泉，對任何一個房地產企業而言,激發創新能力可以使企業擺脫現有的市場和產品觀念的約束、創造新的需求、提升公司的競爭力。房地產企業的創新能力主要包括產品創新和經營管理手段的創新。現階段產品創新已經得到較廣泛的認同,如綠色環境建筑、智能小區等新的產品不斷涌現,科技含量提高,附加值不斷增加。管理方式的創新要求企業提高資源的整合能力,加強對企業和產權激勵的優化和整合,充分重視技術創新人才的價值,選擇適度超前的策略以謀求競爭優勢。
2.苦練“內功”。為迎接公司外部競爭環境的新挑戰，公司要做的首先就是苦練“內功”，提高公司自身能力。房地產市場的新形勢要求公司更加注重運用科學決策體系，準確給予所開發項目產品定位，采取有效的方法，綜合整合資源；完善組織工作系統，在開發、銷售、物業管理各環節，以客戶需求為主導，前后協調；在組織工作體系中，注重人才的儲備和培養，加強團隊作用，注重專業崗位由專業型人才擔綱，對內加強核心競爭力的提升，注重品牌的打造和專業化程度的提高；企業發展要因地制宜，根據實際情況(資金、項目、規模等）,尋找適合自身發展的區位及項目。
3.提高公司品牌,提升公司融資能力。對房地產企業來說，品牌是規劃、設計、文化、藝術、品質、信譽、實力、服務、營銷等多層面因素的集成和凝結,是 企業內部有效管理的綜合體現。公司充分利用自身品牌資源,多樣化公司的融資渠道,一方面控制風險,另一方面提升融資資金的使用效率。
綜上所述,新時期對房地產業提出了新的要求，房地產企業必須迎難而上,提高自身能力，克服困難，創出自己的品牌，走出一條適合自己的發展道路。
參考文獻:
關鍵詞：房地產 低碳消費 制約因素 公共策略
一、引言
房地產低碳消費，是指房地產消費者在住房選擇過程中應該牢牢樹立低碳消費意識，將減少能源消耗、降低污染物排放、提高資源使用效率貫穿于住房消費的全過程，以降低房地產消費的碳排放，緩解全球氣候變暖問題，實現人與自然的和諧可持續發展。可以說，發展房地產低碳消費，對拉動上游綠色生產、推動下游綠色消費，實現國家整體低碳經濟發展目標具有重要意義。
二、我國房地產低碳消費發展的制約因素
（一）消費者層面
一是低碳意識薄弱。由于普通居民缺少對氣候變暖的形式與危害的了解，目前，我國居民的低碳消費意識還比較薄弱，沒有養成良好的生活方式，居民在消費過程中普遍缺乏低碳消費行為。二是消費水平制約。消費者消費水平是影響消費行為的重要因素之一。由于房地產低碳產品凝結更精細的生產工藝和更先進的生產技術，再加上部分新能源技術的使用，生產成本相比普通住宅高很多。由于我國經濟尚處于高速發展階段，居民消費水平有限，這也在一定程度上導致了低碳產品的購買意愿不強。
（二）企業層面
一是開發能力不足。低碳房地產開發難度大、成本大、風險高，低碳房地產商與普通房地產商進行競爭時處于劣勢地位。房地產企業出于盈利目的，放棄開發具備良好發展前景、能增加社會效益的低碳住宅，而選擇短期利益好但不利于生態環境保護的高碳住宅。二是創新能力不強。發展低碳經濟的關鍵在于低碳技術創新，但我國房地產企業對于低碳技術研發的投入還不夠，技術研發與產業發展脫節，技術轉化力較弱，缺乏低碳技術研發的中長期規劃。
（三）政府層面
一是政策支持力度不夠。目前，我國在房地產低碳經濟方面還沒形成相應的財稅、金融、消費和產業政策等支持房地產低碳消費，國家對低碳住宅開發商的稅收優惠、金融優惠等方面還沒有具體的規定和標準。二是環保法律體系不完善。房地產低碳消費的實現需要國家通過法律手段來調控和引導。雖然目前針對環境問題，我國已經出臺了《環境保護法》、《固體廢物污染環境防治法》等專門的環境保護法律法規，但在房地產低碳經濟方面的法規還是一片空白，遠不能滿足房地產低碳消費需求。
三、我國房地產低碳消費發展的公共策略
房地產低碳消費的關鍵在于人們的消費理念、消費方式與消費行為之間的協調與統一。因此，房地產低碳消費的基本公共策略應該是：樹立低碳消費理念、形成低碳消費行為、倡導低碳消費方式（如圖1所示）。
（一）樹立低碳消費理念
消費者是創建科學、文明、健康消費方式的主體，在房地產消費過程中要改變不利于可持續發展的消費理念，必須加大對低碳的教育宣傳力度，喚醒房地產消費者的主體意識，使之成為文明住房消費者。
房地產低碳消費作為一種可持續性消費方式，既強調消費個體性，同時又突出消費的社會性。要實施居民住房低碳消費方式，應該首先要求住房消費者牢牢樹立消費的社會環境意識，要讓其意識到消費行為不僅僅是個體行為，同時會對其他人的消費需求產生影響。沒有強烈的社會環境意識，即使國家奠定了堅實的低碳技術基礎和實施房地產發展低碳經濟的保障政策，低碳消費也難以成為居民住房過程中自覺選擇的消費方式。
（二）選擇低碳建筑材料
目前，我國發展低碳住宅突出問題是房屋的隔熱保溫和綠色能源的使用。可以說，大力開發和使用新型隔熱一體化技術，能夠有效降低屋內溫度，減少對空調的使用，從而達到節能減排的目的。消費者在進行住房消費過程中，為達到低碳消費目標，應該注重考慮以下兩點：一是選擇環保建材。房地產是以建筑為基礎的，建筑材料的使用將是決定低碳與否的第一個環節。消費者在住房選擇時應該以低碳設計和低碳建材為依據，在價格承受范圍內盡量選擇具有低碳特征的住房。二是使用綠色能源。消費者在住房選購和使用過程中，應該盡量選擇使用太陽能、地熱能等新能源，減少碳的排放。
（三）形成低碳消費行為
要實現節能，需要加快研發高效保溫隔熱材料和新型墻體技術，這是我國當前要重點突破的課題，但同時，居民在日常生活中應樹立節約意識，反對鋪張浪費，減少對水、電、空調、電梯等設備的使用，這對于降低能源消耗，減少碳排放也具有重要意義。
循環利用可以最大程度地延長建筑物的生命周期，因為建筑物在建設過程中投入了大量的資源和能源，如果不到建筑物的壽命就進行摧毀是對資源能源的極大浪費。因此，對于建筑壽命的問題應該引起我們極大的關注。二手房交易是延長建筑壽命的有效途徑之一，住房消費者可以通過分析交通、基礎設施、小區環境等方面適當考慮購買二手房。同時，對于生活中產生的垃圾應該進行分類處理，通過垃圾的綜合處理進行循環利用，變廢為寶，減少垃圾物的排放，減少對生態環境的影響。
參考文獻：
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謀求商業創新大舉進入地產
今年新進入地產業的企業，所依靠的是在主營行業積累的優勢資源并擴展到地產行業，以謀求商業模式上的創新，與主營業務產生協同作用。而非單純依靠資金運作以謀求資本增值。比如金融企業進入地產，現在金融行業也都在談互聯網思維，談大數據、談互聯網金融，那么其相應的地產行業在商業模式、資金融通方面也勢必做出創新。
客觀地說，地產行業與宏觀經濟運行、政府貨幣政策目標、城鎮化、居民生活聯系緊密，具有其它行業所不具有的特征。短期來看，利潤率出現下滑，企業資金緊張，主要由于前期投資預期過高所帶來的滯后影響。長期來看，任何行業都具有各自的運行周期，地產行業從“十年黃金期”正步入謀求轉型的“后黃金時代”。現在說房地產行業正在衰落言時過早，但是傳統的經營模式在競爭中也難以生存。
十八屆三中全會中，政府深入貫徹市場化的決心已經很堅定，金融市場化所帶動的地產“后黃金時代”將會進一步引入更多金融創新機制和手段，引入更多活躍的民間資本。隨著城鎮化繼續推進，勞動力由過去向幾個主要超大型城市流動變成向以區域核心城市向外輻散，資源配置更分散化，三四線城市也將會有更多的發展潛力。
短期看北上深地產市場有發展
地產是一個專業和資金都要求非常強大的行業，有錢而且看好地產發展的企業才能進入。他們進入地產的目的也很明確，就是在主業很強的情況下切分地產蛋糕。雖然現在地產開發行業沒以前好，但是地產金融、地產服務還是有發展。
房地產市場經過了黃金十年，現在是平穩發展階段，成本不斷上升，房價卻沒怎么漲，開發商盈利能力、周轉率都在下降，任何行業發展到一定程度，肯定是恒者恒強，特別是一些沒有優勢的房企會退出房地產。A股2600多家企業中，主營和涉及房地產的有238家，到2013年，這個數據是133家，有44%的企業選擇脫離房地產。
房地產還會經歷過一段平穩期，巨大的存量房市場，對想在地產行業切到一點蛋糕還是有機會的。特別是北京、上海市場很好，因為人口在不斷導入，從歷史看，人口導入的城市經濟發展會好，新增人口就都會有住房需求。現在是城鎮化時期，小城市往大城市走，但城鎮化之后，人口會出現逆流的情況，因為大城市人口已經飽和，人會去一些有特色的小城市。因此，短期看1―3年，北上深的地產市場會有發展，但3-10年，應該看小城市的基礎設施建設，產業發展。
“兩條腿”走路規避投資風險
非地產企業進軍房地產行業，決策者考慮公司主營業務板塊與地產板塊并駕齊驅，開始以“兩條腿”走路的方式規避不同行業的投資風險。
對于一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資主營業務的資金與投資房地產行業的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。因此，從這個角度而言，非地產企業進軍樓市，“兩條腿”走路的方式可規避不同行業的投資風險。
多數非地產企業進軍房地產采用公司主營業務和地產項目相結合方式，實現產業鏈互動。 如國美蘇寧所建商業物業部分勢必融入家電主題概念，海爾地產所建精裝修樓盤勢必和其智能家居解決方案關聯起來，紅星美凱龍進軍房地產也勢必和其全球家居生活MALL的產業鏈資源聯系起來。這樣的例子在行業內不勝枚舉。
多數非地產企業進軍房地產，主要還是博弈未來宏觀樓市預期，看好兩三年后的房地產市場。從當前內部環境來看，國內銀行存款仍是負利率問題。銀行存款負利率和CPI持續高企與上漲，會導致投資客手中資金不斷貶值，因此，會加速投資客進入樓市。
地產行業仍值得進入
2014年進入房地產的新軍，多通過收購項目或者投資入股的形式進入。如中國平安通過直接買地或者與房企合作，進入房地產行業，一般不涉及房產開發等具體業務，更多的是提供資金方面的支持。其他如小米等進入房地產行業的企業，多與自己的主業有所相關，意圖打造社區商業、構建線下資源等。
2014年也有不少企業退出房地產行業，多是一些行業外企業因為前期看好房地產發展，加上自身規模優勢，在拿地方面有優惠，儲存了部分地塊，但目前因為房地產業務發展受阻，不得不調整戰略，出賣土地，回歸主業。
目前來看，房地產行業仍然是一個值得進入的行業。雖然當前我國樓市庫存壓力凸顯，但是中長期看市場需求仍然旺盛，住宅房企毛利雖然下滑，但是通過控制成本、技術創新、加強管理等，企業仍然能夠獲取較好的收益。其它板塊如商業地產、養老地產、物流地產等依然有較大的發展空間。
利潤下滑導致“棄房”
我們做過一些分析，外行企業“退房”主要的原因很簡單，從資金成本、資金價格上來說，很多主營業務不錯的企業目前都面臨著一些資金問題，所以它們只能退出房地產行業，因為房地產行業轉移資產相對來容易一些。另外一個原因是跟房地產業整個利潤下滑有關系，現在房地產業的平均利潤在下滑，特別是對于那些主營業務是房地產的企業來說，它們本身的利潤率就是低于行業平均線的，在目前這種情況下，更面臨著利潤收縮的問題，所以只能棄房。
一、推進設計創新、更新設計理念，健全設計體系
1.更新住宅小區規劃設計理念
改革開放以來，我國城市建設發生了巨大變化，但在城市規劃中也存在不少問題。突出的有三點：一是超強度的開發建設，惡化了居住環境；二是城市交通道路嚴重不足，造成交通擁擠；三是居住區建設規模過大和封閉管理區域過大，阻礙了城市交通路網的加密，道路的通達性降低，居民的公共交往受限，成為居住小區規劃的短板。上述現象引起了人們對現行規劃的反思。居住區規劃是城市規劃的重要組成，直接影響到城市的聚集和擴散。因此，將城市“路網加密，住區劃小，公區開放，組團封閉”成為適應現代化城市發展的潮流。早在15年前，萬科集團吸收國外規劃經驗，在住宅小區規劃設計上打破常規，追求創新，運用街坊式設計理念規劃了深圳四季花城和武漢城市花園項目，建成后的小區尺度適宜、配套完善、安全便捷，受到居民的普遍歡迎，至今還保持著良好的居住環境和物管服務。
我國住宅的建設數量之大，速度之快是前所未有的。隨著住宅需求量的問題得到逐步解決，人們更加重視居住環境質量和物業管理質量；隨著家庭結構和社區結構的變化，許多配套設施已不適應發展的需要；再加上隨著社會階層的分化和生活節奏的加快，鄰里交往空間也產生明顯變化，居住的私密性增加，而鄰里交往減弱；隨著智能化技術推廣應用，產生了更先進的小區管理模式。這些變化，恰恰反映出我國的住宅需求已向一個更高的層次發展，住宅規劃設計不能固守在傳統的思維觀念上，必須進入到一個同步提升的階段。人們居住形態的變化，賦予了規劃設計諸多新的要素，這些要素成為住區規劃新的價值取向和重要設計依據，其核心就是以人為本，為人創造高品質的居住空間和居住環境。設計應該有效地發揮科技的價值，自然生態的價值、空間構成的價值、環境的再創造價值及人文價值，向市場提供多類型、多檔次的商品住宅，滿足消費者的多樣化選擇。
2.加強住宅精準化和精細化設計創新
分析三四線城市住宅庫存增大的原因，首先是不按市場規律辦事，要講供求關系、價值關系、競爭關系；其次，設計產品的同質化也是原因之一。相當于開發企業在給廣大消費者提供大量品質無大差別的“布鞋”，而很少提供高品質的“皮鞋”，客觀上抑制了消費，形成大量的無效供給，導致大量資金沉淀，無法周轉的短板。設計粗制濫造會釀成住宅建設出現先天性的短板，難以彌補。唯有提高住宅設計的有效性和精準性，提高住宅產品供給結構的適應性，提高住宅品質的優良化水平，才能到達擴大消費的目的。
設計師要集中精力、花大力氣去研究中小套型的普通住宅，通過創新和優化設計使這類住宅向“緊湊、精細”型發展，緊湊――就是不要浪費有效的面積。盡可能提高使用率，盡可能設計出更多的功能空間。精細――就是在有限的功能空間里，精打細算地處理好居住者與家具、設備、設施間的關系，盡可能提高居住的舒適程度。
精心規劃，精心設計，才能保證住宅建設的質量和提升居住的綜合性能；才能使住宅達到綠色低碳的標準；才能實現住宅百年壽命的要求。我們一定要把抓設計質量，提高設計水平當作一項重要工作來抓，以對人民、對社會高度負責的精神，做好住宅設計的引導工作。
3.創新建筑與室內裝修一體化設計體系
推行全裝修住宅，必須打破首先完成土建設計，再完成裝修設計的傳統模式。因為兩階段的設計方式，使建筑設計達不到真正意義的精細設計，也容易造成土建和裝修設計的脫節，是實施土建裝修一體化過程中的短板。在許多發達國家，對于居住在公寓式住宅（集合式住宅）的消費者來說，“輕裝修，重裝飾，重功能”是他們的消費理念。因此，住宅的室內設計以簡約適用為主，基本是統一的裝修標準。所以，建筑設計兼顧了室內裝修設計，兩者合一，同步完成，有效地避免了因裝修帶來的土建設計變更或因士建設計不合理造成裝修的改動。這種“一張圖紙、一套標準、一套人馬”的設計方式，更適用于工業化裝修的住宅采用，這也是建筑工業化建造流程中的一個重要環節。
4.創新裝配式住宅預制構件設計體系
我國正在大力推廣裝配式建筑。而裝配式建筑要分兩個階段開展設計，第一階段完成建筑、結構設計（還包括給排水設計，采暖通風設計和強弱電設計等），第二階段將建筑結構設計轉化為構件設計，即分解成為能在工廠預制的結構構件或建筑構件。預制構件的設計對于裝配式建筑來說至關重要，不僅關系到建筑結構受力的安全性和構件安裝的可靠性，而且關系到建造的經濟合理性。設計是控制成本的前提。裝配式建筑的構件設計必須從方案階段入手，但是目前許多裝配式構件的設計往往從施工圖設計完成后才入手，有的則是在施工圖設計完成后單獨委托另一家設計單位進行預制構件的分解和加工圖設計。這種做法對于裝配式建筑的發展極其不利，不僅造成預制構件種類繁多，而且會大大提高建造成本。
在建筑工業化發達的國家，這項設計是由既懂結構受力計算和構件分解，又懂構件制造工藝和裝配施工的專業團隊完成的。專業設計團隊一般隸屬于建設施工總承包單位。如日本鹿島建設株式會社和大和建筑株式會社都配備有相當多的設計人員，長期從事預制構件的設計工作。但在我國這項設計一般是由建筑結構設計單位或預制構件制作單位承擔完成的，有的則委托無設計資質的預制構件深化設計單位完成，再由正規建筑結構設計單位審核蓋章。缺少專業的預制構件設計單位，是當前實施裝配式建筑的又一塊短板。我們應盡快彌補這方面的不足，創新工業化建筑設計體系，抓緊培養相關設計人才，組建專業的預制構件設計團隊，并結合BIM技術，以全新設計方法來滿足未來大規模裝配式建筑的需求。
二、推進融合創新，激活產業發展新動力
隨著技術革新的不斷發展和信息化時代的來臨，產業融合正日益成為經濟發展中的重要現象，這是建立在科技發展并不斷融合基礎之上的新型產業革命，將導致社會經濟系統的深刻變化。
1.技術創新是產業融合的基礎
2014年10月9日，在中央全面深化改革領導小組第四次會議上提出：要推動傳統媒體和新興媒體融合發展。融合發展是大勢所趨。廣電系統的產業融合是基于網絡和數字技術的創新發展。新興媒體誕生過程，實際上是網絡技術和信息技術結與發展的過程。推動媒體深度融合，運用云計算、大數據、微博、微信等新興媒體，重新定義了人們獲取信息的方式和輿論生成的方式，成為影響社會輿論的重要力量。對于房地產業和建筑行業來說，與互聯網技術的融合方興未艾。互聯網技術與房地產經紀行業相融合形成房產電商，改變了傳統的房地產居間經營模式，為消費者帶來省時省力的消費體驗的同時，完成行業自身的業態轉型。同樣，互聯網技術與采購行業相融合，改變了建筑部品的采購方式；集數字化和信息技術為一身的BIM技術與傳統的設計行業、施工行業、物流采購行業、物管行業相融合，為四個行業搭建了共用貫通的技術平臺，使不同行業形成了共同的技術基礎，最終導致行業間的業態融合，明顯提高了工作效率，降低了工程成本；現代遙感和信息技術與門窗制造業相融合，開辟了建筑智能門窗的新天地，使門窗具備了自動開啟關閉，自動防風，自動防雨雪、自動檢控燃氣，自動防范報警多項功能。實踐表明，技術創新賦予了現代企業新的經營概念，技術創新使產業融合成為可能。我們要時刻關注與房地產業和建筑業相關聯的創新的技術，如近幾年推廣的智慧新風置換技術、智慧供水等技術都植入了智能化的基因，這類技術的應用不但可直接改變人們的居住品質，也改變了技術擁有企業的核心競爭能力。
2.融合創新利于企業取長補短，獲得內生的動力
我國經濟進入新常態的主要標志之一，就是要加快從要素驅動發展為主向創新驅動發展轉變，加強統籌協調，促進協同創新，優化創新環境，形成推進創新的強大合力。當前我國產業融合現象不斷涌現、趨勢不斷增強。融合創新在產業轉型升級中的地位和作用越來越明顯。
融合創新使企業跨越現有的產業邊界，與其他產業發生優勢互補關系，產生不同以往的全新的生產方式，經營理念、運營模式。裝配式建筑實際上是建筑業和先進制造業融合的典型實例，這種融合改變了建筑業的生產方式，提高工程質量和工作效率，降低了建造成本、帶動了相關產業的發展，也使制造業拓寬了在房地產領域發展空間。兩個行業的融合創新，不僅產生了完整的工業化建造技術體系，而且也產生了從事建筑工業化的專門的企業和行業，這無疑會大大加速建筑業升級換代的步伐。隨著勞動力成本和建筑質量的不斷提升，建筑工業化逐步顯現其后發優勢，必將取得更大的經濟效益。建筑產業與IT產業（信息產業）的融合發展已經在各發達國家開展多年，其目的是以信息化為支撐，推動建筑業向高端發展。借助IT技術在建筑環境污染、建筑能耗控制、建筑安全管理、防災減災系統和治理提供信息技術服務。同時拓展出制造精密施工的建筑機器人以及智能建筑設備新業態。再比如文化創意產業和設計服務產業，兩者都具有高知識性、高增值性和低消耗、低污染等特征。依靠創新，促進這兩個行業與房地產業的深度融合，催生了房產新業態一文旅地產。從而改善產品和服務品質、滿足群眾多樣化需求，帶動就業、推動了產業轉型升級。
