時間：2022-03-25 20:29:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇違約解除合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
作為一種合同法律制度，合同解除是提前終止合同當事人權利義務關系的一種情形。從作為當事人享有的權利角度講，合同解除是指在合同有效成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系自始或僅向將來消滅的行為。從法院和仲裁機構享有合同解除權的角度，合同解除是指在合同有效成立以后，履行完畢以前，因發生重大情化，致使繼續履行合同實在困難，若履行則顯失公平，根據一方當事人的請求，裁判機關裁判解除合同使其消滅的現象。據此，從權利行使的主體角度出發，與合同解除相關的訴訟可分為兩大類，一類是因當事人行使合同解除權而產生的糾紛的訴訟，另一類是在發生重大情化時，一方訴請裁判機關裁決解除合同的訴訟。這兩類訴訟有重大區別，在第一類訴訟中，是否解除合同屬當事人的權利，裁判機關不能行使，享有解除權的當事人亦無必要訴求裁判解除合同，可以向對方主張合同解除后的權利，在形成糾紛后可訴請裁判機關裁決；另一方面，在一方合同當事人行使合同解除權之后，如對方當事人認為其行使權利不當，可向裁判機關提起確認之訴。而在第二類訴訟中，不是指在協議解除的程序和行使解除權的程序中當事人訴請法院來解除合同，而是指在使用情更原則解除合同時，由法院裁決合同解除的程序。由于適用情更原則解除合同，當事人無解除行為，只是由法院根據案件的具體情況和情更原則的法律要件加以裁決，因此，對這種類型的合同解除只能適用法院裁決的程序。司法實踐中存在的合同解除訴訟絕大多數屬第一種類型，而要用適用情更原則訴請法院裁決解除合同的訴訟畢竟很少，因此筆者僅圍繞第一種類型的訴訟展開論述。
一般情況下，現行合同立法是將合同解除權賦予給合同當事人的，在具備約定或法定條件的情況下，當事人便可依法定程序行使合同解除權，解除通知到達對方當事人時便產生合同解除的效果。據此，合同解除可分為單方解除和雙方解除兩種。單方解除是根據當事人一方的意思表示而解除合同，雙方解除又稱協議解除、合議解除，是根據雙方當事人的意思表示一致而解除。根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第93條第1款的規定，當事人協商一致，可以解除合同，這里的協議解除合同實際上就是合同的雙方當事人無法定解除權或約定解除權，而是在事后依雙方的合意，成立一個新的合同，以該新合同解除原合同，實際上這是一個反對合同，正是由于認為它是原合同的反對合同，所以傳統民法理論不認為協議解除是合同解除，而只認為其是單方解除。由于協議解除的解除行為是當事人雙方的行為，因此只需雙方協商一致便可達到解除合同的后果，至于解除合同的效力，一般應由雙方當事人在解除合同中約定，沒有約定的，原則上應具有溯及力。
單方解除遠比協議解除復雜。依解除權的發生原因不同可將其分為約定解除和法定解除。
（一）約定解除《合同法》第93條第2款規定，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。此種合同解除權的約定屬事前約定，它規定在將來發生一定情況時，一方或雙方享有解除權。約定解除權通常附有解除權的發生情形、行使條件或期限以及行使解除權的效力等。當發生符合行使約定解除權的事由時，并不當然出現合同解除的后果，必須由解除權人在解除期限內向對方發出解除合同的意思表示。由于單方解除是一方的行為，因此無需相對人的同意。通常情況下，解除合同既可在訴訟外提出，亦可在訴訟中提出。但如果合同就解除權行使方法有特殊約定的，應依其約定。
（二）法定解除法定解除權是指在合同成立以后，沒有履行或沒有履行完畢以前，當事人一方行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。也就是《合同法》第94條規定了在何種情況下當事人享有法定解除權，通過行使解除權，可以導致合同的解除。通常情況下，在一方當事人出現違約事實以后，應當賦予受害人解除合同的權利，但這決不等于說，一旦違約即導致合同解除。一方面，在許多情況下，合同解除對非違約方并非有利，且非違約方并非愿意解除合同，所以，對違約解除情形在法律上不作任何限制，于保護非違約方的利益不利。另一方面，要求在任何違約情形下均導致合同解除，既不符合鼓勵交易的目的，也不利于資源有效利用。因此，法律直接規定解除合同的條件，究其實質，是對在違約情況下合同解除所作出的限制。正確認識這一點，是理解法定解除規定的關鍵所在。在《合同法》頒行之前，原經濟合同法對合同解除的條件規定得過寬，致使司法實踐中產生了大量動輒解除合同的現象，給正常的經貿關系帶來了諸多不良影響，也與世界各國立法嚴格限制合同解除的通常做法相沖突。其他國家的立法中一般都規定只有在一方當事人嚴重違約的情況下，才能導致合同的解除。其中英美法中，法定解除是與根本違約的概念緊密聯系在一起的，按照《聯合國國際貨物銷售合同公約》第25條之規定根本違約是指“一方當事人違反合同的結果，如使另一方當事人蒙受損害，以至于實際上剝奪了他根據合同規定有權期待得到的東西”。在大陸法系的德國法上盡管沒有根本違約的概念，但其決定債權人是否有權解除合同的標準是違約的后果，即當一方違約后致使合同履行對對方無利益時，非違約方有權解除合同。1980年的《聯合國國際貨物銷售合同公約》吸收了兩大法系的經驗，根據違約的后果區分了根本違約與非根本違約，并規定只有在根本違約情形下，方可解除合同。
我國現行《合同法》對此較以往有了重大改進，充分吸收了兩大法系及國際公約的立法經驗，對法定合同解除條件作了較為嚴格的限制。根據《合同法》第94條的規定，單方當事人行使合同法定解除權的情形有下列五種：1、因不可抗力不能實現合同目的的。不可抗力是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀現象，當發生這些客觀現象致使合同目的落空時，則任何一方當事人均享有合同解除權。
2、預期違約將不履行主債務的。預期違約是從英美法系引入的概念，包括明示毀約和默示毀約兩種形態。前者是指在合同履行期屆滿，一方當事人無正當理由明確表示將不履行其合同義務，后者是指在履行期限屆滿前，一方當事人以自己的行為表明將不履行合同義務。預期違約不僅構成了對債權人期待債權的侵害，也構成了對合同紀律的破壞，而且還將影響交易的正常進行，因此，法律除規定毀約承擔責任外，還賦予了非違約方法律救濟的權利，救濟途徑有兩種，即要求繼續履行和解除合同，采取何種救濟途徑，非違約方享有選擇權，但需注意的問題時，只有在一方預期違約不履行主給付義務時，另一方才可行使解除權，即如一方當事人只表示或以行為表明將不履行附隨義務或從給付義務時，對方當事人并不能因此而獲得解除權。
3、遲延履行主債務，經催告后在合理期限內仍未履行的。當一方當事人遲延履行其主債務時，對方當事人應給予債務人合理的寬期限，如果在寬期限內，債務人仍未履行其主債務時，就已表明債務人是有嚴重的過錯，因此法律賦予債權人于此情形下享有解除合同的權利。當然，此處所說的遲延履行是指主債務不會因履行遲延而導致合同目的落空的情形，如果履行期限對債權人合同權利的實現至關重要，不可或缺，即遲延履行主要債務會致使合同目的落空，則于此情形債權人便可享有合同解除權，而無需催告。（此種情況即下文論述的第4點）
4、根本違約不能實現合同目的。關于何為根本違約，前文已論述，致使合同目的落空的根本違約形態有多種，包括遲延履行、不完全履行，以及履行地點、方式等不符合合同約定，從而嚴重影響訂立合同時期望的經濟利益。在債務人根本違約的各種情形下，當事人訂立合同時所期望的經濟利益已無法實現，在此情況下，債權人催告債務人繼續履行已無實際意義，因此債權人可不經催告而直接解除合同。
5、法律規定的其他解除情形。該條規定屬法律上的兜底條款，立法者可根據社會實際適時作出擴張性解釋。到目前為止，合同法分則中規定當事人享有單方解除權的有下列三種情形：（1）承攬合同中，定作人可隨時解除承攬合同。（《合同法》第268條）（2）貨運合同中，托運人的單方解除權（《合同法》第308條）。（3）委托合同中委托人或受托人可隨時解除委托合同（《合同法》第410條）。以上三種情形，法律賦予一方或雙方當事人享有單方合同解除權，但如因此給對方當事人造成損失，應承擔賠償責任。
上文筆者著重論述了合同解除權的性質，行使主體和行使條件，據此，得出如下結論：1、雙方解除即協議解除，由于實質上是雙方當事人以一個新合同解除了舊合同，因此雙方當事人就解除舊合同達成合意時便達到了解除原合同的效果而無須采取其他方式。對此，一般情況下不會形成訴訟，除非由于一方的意思表示不真實而由其提出的撤銷合同之訴，該訴在性質上屬形成之訴，與合同解除無直接關系。
合同解除是指在合同有效成立后，當合同解除的條件具備時，因為一方或雙方當事人的意思表示或者法規的規定，使合同關系自始消滅或僅向將來消滅的一種民事法律行為。
生活中經常遇到這種情況：當事人雙方簽訂了合同，在合同履行過程中，由于出現了約定解除條件或是法定解除條件成就的情況，主張解除合同的一方當事人便向人民法院起訴，請求人民法院解除合同。人民法院依法應否受理此類案件，主要看解除合同的案件到底是否屬于民事受案范圍。審判實踐中各地做法不一，有的受理，有的不受理，導致法律適用的不統一。因此，很有必要做一探討。
本文從合同解除的特征、合同解除的主體、合同解除的條件、合同解除權行使的法定程序、合同解除的法律后果等五個方面，詳細的對合同解除進行了論述。有些觀點純屬個人見解，不足之處，敬請指正。
合同解除是指在合同有效成立后，當合同解除的條件具備時，因為一方或雙方當事人的意思表示或者法律法規的規定，使合同關系自始消滅或僅向將來消滅的一種民事法律行為。
一、 合同解除的特征
合同解除具有以下特征：
1、 合同的解除盡適用于已有效成立的合同。
所謂有效合同，是指依照法律的規定成立并在當事人之間產生法律約束力的合同。主要應具有以下條件：
①行為人具有相應的民事行為能力；
②意思表示真實；
③不違反法律或者公共利益。
合同只有在依法成立并生效后，才存在解除。無效合同、可撤銷的合同不存在合同的解除。
2、 合同的解除須達到一定的條件。
依據解除權發生的依據不同，可將解除權分為法定解除權和約定解除權。
3、 合同的解除必須有解除行為。
解除權的原因發生后，并不當然發生解除的效力，只有當事人行使解除權后，合同才因解除而消失。無論哪方當事人享有解除合同的權利，主張解除合同的一方當事人，必須向對方提出解除合同的意思表示，才能達到解除合同的法律后果。
二、 合同解除的主體
我國《合同法》第九十三條第一款規定：“當事人協商一致，可以解除合同。” 根據本條款的規定，當事人雙方經過協商，達成一致的意思表示可以導致合同的解除，此種解除的情形稱為協議解除。該條第二款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”據此，當事人也可以在合同中約定一方行使解除權的條件，待條件成就時單方解除合同，這種約定解除的情形稱為約定解除權。
約定解除權與解除權的行使，是既有區別又有聯系的兩個概念。約定解除權是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由當事人一方在出現某種情況后通過行使解除權，使合同關系消滅。解除權的行使應當以當事人在訂約時或其后約定的解除權條款為前提。合同訂立后，一方當事人根據雙方約定的解除合同的條件通知對方解除合同，導致合同關系消滅的行為，屬于解除權的行使。解除權可以在訂立合同時約定，也可以在合同履行過程中約定；可以約定一方享有解除權，也可以約定雙方均享有解除權。當解除合同的條件成就時，享有解除權的當事人，也即解除權人不必再與對方協商，便可行使解除權解除合同。
因此，合同解除權的行使主體應當是合同當事人，而非人民法院及其工作人員。
三、合同解除的條件
根據合同解除的不同原因，合同解除條件可以分為約定解除條件和法定解除條件。
（一）約定解除條件。
它是指雙方當事人在合同中約定了某種法律事實的出現作為合同解除的條件，當合同約定的事由出現時，一方或雙方當事人可以行使合同解除權，消滅合同關系，由此產生的合同解除權就稱為約定解除權。我國合同法第93條第2款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。由于約定解除條件能使合同的解除手續簡化，所以該條件被廣泛。然而，由于這類條款容易成為強者恃強凌弱的工具，各國在立法和實踐中有對該條款加強限制的趨勢。現階段，我國的市場尚未成熟，為了保障當事人在合同法律關系中的實質平等，維護良好的交易秩序，我們有必要借鑒這樣的立法及司法經驗。
（二）法定解除條件。
法定解除條件是法律規定的合同解除條件。綜合我國合同法第94條規定，可從以下五個方面論述：
1、 合同因不可抗力而解除
所謂不可抗力，根據民法通則第一百五十三條和合同法第一百一十七條第二項規定，指“不能遇見、不能避免并不能克服之客觀情況”。換言之，不可抗力通常指天災人禍類的事件，包括地震、洪水、臺風等災害，戰爭等社會原因，政府禁令等政府行為。不能預見是指行為人主觀上對于某一客觀情況的發生無法預料。不能避免是指當事人雖然盡了最大努力，仍然不能阻止客觀情況的發生。不能克服是指當事人在不利的客觀情況發生后，盡了最大的努力，仍然不能消除事件所造成的損害后果。不可抗力事件的發生，對履行合同的不盡一致，有大有小，有的只是暫時影響到合同的履行，完全可以通過延期履行合同從而實現合同的目的，不必解除合同；只有不可抗力致使合同目的完全不能實現時，一方當事人可通知對方解除合同并不承擔違約責任。因不可抗力引起的合同目的的落空并不是合同任何一方當事人的過失造成的，在此情況下，合同的雙方當事人都享有解除權，依法解除合同。
2、拒絕履行
合同法第九十四條第二款規定：“在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除合同”。本款是當事人一方于履行期限屆滿前表示自己不履行主要債務時，相對人取得法定解除權的規定，一般稱之為“因預期違約而生之法定解除權”。
本款中所謂當事人一方明確表示或者以自己行為表示不履行主要債務，即大陸法系中“拒絕履行”的類型，其意義為當事人有能力履行債務但卻為拒絕履行的表示，要件上需此種履行屬于可能，而債務人需“明確”而非“默示”表示其不欲履行債務，且債務人就該拒絕履行并無正當的權利方可。其次，由“拒絕履行”的時間點做區分，可分為履行期屆至前的拒絕履行和履行期屆至后的拒絕履行。在學理上，履行期屆至前的拒絕履行稱之為“預期違約”，此乃英美法上的概念，預期違約又可區分為“明示預期違約”與“默示預期違約”兩種類型。
所謂“明示預期違約”是指于合同履行之前，債務人無正當理由向債權人明確表示屆時其將不履行合同的主要義務；“默示預期違約”是指于合同履行期前，債權人有明確證據證明債務人于履行期至時，將不履行或不能履行合同，而債務人就此不愿意提供必要的擔保以保證其履行。就預期違約的法律責任，中國合同法第一百零八條規定：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任”。其中所謂“明確表示”應指明示預期違約；“以自己行為表明”即指默示預期違約，依該條規定，預期違約的當事人應承擔債務不履行責任。
所以，中國合同法第九十四條第二款應包含明示與默示預期違約的類型，于要件上，法定解約權需要求債務人明確表示不履行“主要債務”方可，而違約賠償請求權則無此限制。發生競合時，債權人得擇一行使其權利，若債務人欲保留該合同關系，則行使違約賠償請求全即可；若債權人不欲保留該合同關系，則可行使法定解除權，以終止該合同之權利義務關系。
3、 遲延履行
遲延履行，又稱債務人延遲，是指債務人能夠履行，但在履行期滿時沒有履行債務的情形。筆者認為，這一項規定的是遲延履行主要義務，如果是遲延履行次要義務，則不能適用。所謂“主要義務”指合同關系所固有、必備，并用以決定合同基本類型的基本義務，如買賣合同中賣方交付并轉移標的物所有權的義務，以及買方支付價款的義務均屬之。遲延履行主要債務，會導致當事人訂立合同所期望的經濟利益不能實現，或者說主要合同意圖不能實現。在此情況下，當事人經過催告程序即可解除合同。但是，并不是說所有債務人的履行延遲都必然導致合同解除。履行延遲須滿足以下條件：①履行是可能的，否則不存在履行的，也就談不上履行延遲；②在履行期限屆滿后，債務人沒有履行債務，這里的沒有履行債務不包括不適當履行，否則就構成不完全履行，而非延遲履行了；③延遲履行無正當理由。若當事人有正當理由則不發生履行延遲。
債務人延遲的法律后果是：①債權人有申請強制執行的權利；②債權人有權解除合同；③債權人有損害賠償請求權。
4、不完全履行
不完全履行是指當事人一方雖為履行，但沒按合同債務的履行，不完全履行的構成要件如下：①債務人已為履行，但履行不符合合同規定的內容；②須債務人有過失，即造成造成不完全履行的原因是債務人引起的。
[關鍵詞]合同解除特征；合同終止；拒絕履行；合同無效；合同的撤銷；合同約定解除
合同解除是指合同有效成立以后，當具備合同解除條件時，因合同當事人一方或雙方的意思表示而使合同關系自始消滅或在以后將來的某一段時期消滅的一種行為。合同解除制度的重要目的就是為保障民事權利、義務實現的措施，一般說來，合同生效后，當事人一方不得擅自解除合同，但在履行過程中，有時會產生某些特定情況，例如由于對方當事人拒絕履行合同，嚴重違約，從而使債權人訂立合同的目的不能達到，這樣合同的存在對債權人來說已不具有實質意義，合同即使在以后能夠被遵守，債權人的目的仍不能達到，因此應允許債權人宣告解除合同，從而使其能夠從已被嚴重違反的合同中解脫出來，及時消除或減少因對方違約所造成的損失。合同解除具有以下特征：
一、合同解除的特征
（一）合同解除適用于有效成立的合同。
一方面，合同的解除只適用于合同之債，另一方面，合同解除的對象是有效成立的合同。依法成立的合同對當事人產生約束力，訂約雙方必須嚴格依據合同享受權利，承擔義務。但在現實生活中，由于各方面的原因常常導致合同得不到正常的履行，當事人必須通過合同解除的方式提前消滅合同關系。因此，能解除的合同必須是合法有效的合同。合同只有在成立以后，履行完畢之前，才能發生合同解除地效力。如果合同應當被宣告無效或撤銷，也不會發生合同解除。此類合同應該由合同無效或撤銷制度來調整。
（二）合同解除必須具備一定條件。
在有效成立以后，任何一方都不得隨意解除合同，法律設立合同解除制度的重要目的就是要保障合同解除的合法性，禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。合同解除的條件可以是法定的，也可以是約定的。所謂法定解除條件就是由法律規定在何種情況下合同當事人享有解除合同的權利。所謂約定解除條件就是指當事人在合同中約定，如果出現了某種約定的情況，當事人一方或雙方享有解除權。《合同法》第96條第2款的規定：“法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。”依據法律的規定，某些合同的解除應辦理批準和登記手續。例如，中外合資經營企業法規定：合營如發生嚴重虧損，一方不履行合同和章程規定的義務、不可抗力等，經合營各方協商同意，報審查批準機關批準，并向國家行政管理主管部門登記，可以解除合同。
（三）合同的解除必須有解除行為。
我國合同法沒有采納當然解除主義說。所謂當然解除主義，是指只要符合解除條件，合同自動解除，而不以當事人意思表示為必要。〔1〕這種方式雖然可迅速導致合同的解除，但沒有充分考慮到當事人的意志，特別是沒有充分考慮到有解除權一方的利益。例如：享有解除權的一方可能并不希望解除合同，而是希望對方繼續履行，若采用自動解除方式則不管解除權人是否愿意都要導致合同解除。由于此種方式存在明顯弊端我國法律沒有采納，無論是由雙方事先約定解除權還是以法律規定的原因解除合同，都必須要由享有法定的解除權的一方行使解除，作出解除合同的意思表示，這種意思表示不需要征得對方同意，但當事人根據約定解除權和法定解除權主張解除合同的，必須通知對方當事人，合同自通知到達對方時解除。如果超過規定的期限不行使權利，則該解除權消滅。享有解除權的一方當事人事后不得再主張解除。
（四）合同解除的效力是使合同關系自始消滅或向將來消滅。
合同解除的效力，首先是導致合同關系消滅，我國《合同法》第91條規定合同的解除是合同的權利義務終止的原因之一，可見因合同的解除將使合同的權利義務消滅。至于解除將使合同關系自始消滅還是向將來消滅，涉及到合同解除與終止的問題，在合同當事人有約定的情況下，只要這種約定沒有損害國家利益和社會公共利益，就應當尊重當事人的這種約定，當事人若沒特別約定，那么合同解除的效力應依據《合同法》第97條的規定而具體確定。如依據合同關系的性質是繼續性合同還是非繼續性合同，具體斟酌各種情況，確定其是否發生溯及既往的效力。
（五）合同的解除可以成為一種違約補救的方式。
合同的解除與違約責任的關系十分密切，例如，《合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”由此可見，合同的解除與違約責任是密切聯系在一起的。不過，合同的解除本身并不是違約責任形式，我國民法通則關于民事責任方式的規定中并沒有包括合同的解除。《合同法》第107條中提及的“采取補救措施”也不包括合同解除。雖然合同的解除不能成為違約責任的形式，但可以作為違約補救的一種方式。因為在一方違約之后，非違約方如不希望繼續受到合同的約束，而愿意從原合同關系中解脫出來，尋找新的合同伙伴，在此情況下，合同的解除乃是法律允許非違約方在對方違約的情況下可以尋救的一種有效的補救方式，此種方式常常與損害賠償、實際履行方式相對應。〔2〕同時，在因一方違約而導致合同解除的情況下，合同的解除并不免除違約方所應負的違約責任。《民法通則》第115條規定：“合同的變更或者解除不影響當事人要求賠償損失的權利。”所以將合同解除作為違約補救的一種方式對待，允許非違約方做出選擇，是十分必要的。
二、合同解除與合同終止
合同的解除與合同的終止是有區別的，表現在：合同的終止是為了使合同失去拘束力，而合同的解除則是合同終止的一種原因。首先：二者的效力不同，根據合同解除的概念特征，合同的解除要發生恢復原狀的效力。既向過去發生效力，也向將來發生效力。而合同的終止只是使合同關系消滅，僅向將來發生效力，合同當事人不發生恢復原狀的義務。其次，二者的適用范圍不同。在大陸法系，常將合同解除視為“對違約的一種補救措施，認為合同是對違約方的一種制裁，是一種特殊的合同責任，因而合同解除只適用于違約的均合，并以解除權的存在及行使為必要。[3]所以，合同解除可以適用于當事人一方不履行合同的情況。但是對合同終止來說，盡管它也可以適用一方違約的場合（例如一方違約，法律判決合同結止），從而使非違約方擺脫合同關系的一束縛，但是合同終止主要適用于非違約情況，例如雙方協商一致而終止等等。“尤其是有些合同只能適用終止，不能適用合同解除。[4]”例如根據租賃合同，承租人租用房屋達一定期限，或根據勞務合同，當事人一方已付出了一定勞務等，如果發生一方當事人違約也無法恢復原狀，只能使合同關系終止，按照我國學者的觀點，合同終止一般適用于繼續性合同，而合同解除一般適用于非繼續性合同。
我國《合同法》第97條規定：“合同解除后尚未履行的終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”可見，我國合同法也沒有嚴格區分解除和終止。但是在實踐中應當將此區分開，才能利于法律規則的準確適用。
三、合同解除與拒絕履行
大陸法國家一般都嚴格區分了拒絕履行與合同解除的概念。無正當理由而拒絕履行將構成違約，有正當理由的拒絕履行是合法性權利的表現（如行使同時履行抗辯權），不構成違約。我國《合同法》第66條規定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求，先履行一方發生履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”本條規定了同時履行抗辯權。第67條規定：“當事人互負債務，有先后順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”本條規定了后履行抗辯制度。拒絕履行和解除合同在本質上是兩個不同的概念，存在著明顯的區別。表現在：
（一）拒絕履行主要是行使抗辯權的效果，在拒絕履行的情況下，合同關系并未消滅。“而解除權在性質上是一種形成權，行使解除權就是以單方意思解除合同關系，目的在于消滅合同關系。[5]”盡管在行使解除權時，解除權人也會拒絕履行，但是這種拒絕履行不是行使抗辯權的結果，而是解除權行使的效力。
（二）通過行使抗辯權拒絕履行合同，由于合同關系沒有消滅，當事人還要受到合同關系的拘束，如果抗辯事由消滅，其還應當繼續履行合同。但通過行使解除權而解除合同，合同關系已經消滅，當事人不可能再受法律拘束，除非當事人達到合意成立新的合同，否則不可能繼續履行合同。
（三）在某些合同中，交付的標的僅僅是部分不合格可以就該部分貨物拒絕收貨而接受合格的貨物，這并不影響合同關系的存在。如果是一方部分不履行和履行不符合約定的，另一方只能依法拒絕其相應的履行要求。但在合同解除中不存在著合同的部分解除的問題。
四、合同解除與合同無效
在實踐中，合同解除與合同無效經常容易混淆。應該看到合同解除與合同無效確實存在共同之處。首先，二者都使合同對當事人失去了拘束力；其次，二者都發生溯及即往的效果，并要在當事人之間產生恢復原狀的義務。合同無效導致的恢復原狀在《民法通則》第61條中規定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”合同解除所導致的恢復原狀在《合同法》第97條中規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”但是，合同無效和合同解除是有區別的，表現在：
（一）從發生原因上看，合同無效是指合同根本不符合法律規定的合同有效的條件，合同關系不應該成立；而合同解除是指消滅已經有效成立的合同。也就是說合同關系已經成立，但因為合同解除而終止。所以，我國合同法第六章關于“合同的權利義務終止”只是規定了合同的解除，而沒有規定合同的無效。
（二）對于無效合同，特別是故意違反法律和社會公共道德的合同來講，應該當然無效，即使當事人不主張無效，法院和仲裁機關應主動干預，而合同的解除主要適用合同自由原則，即使是符合法律規定的解除條件，當事人不行使解除權，國家也不必干涉。
（三）無效合同的確認權歸仲裁機關和人民法院，而合同解除則往往由雙方當事人自己決定。當然，在一方行使法定的解除權時，如果對方對此提出異議，也應當由法院或仲裁機關最終確認解除權是否存在。
（四）從發生效力來看，合同無效后，合同自始便不發生法律效力。合同解除原則上發生溯及既往的效力，但對于某些特殊合同，當事人對解除的效力有特別約定，則不發生溯及既往的效力。例如技術許可合同，在法律后果上，合同因當事人故意違法而導致無效，應追繳當事人所獲得的非法財產，而合同解除則不存在追繳財產的問題。
五、合同解除與合同撤銷
合同的撤銷是指當事人對合同的內容有重大誤解或顯失公平、受欺詐、受脅迫等，可以經利害關系當事人請求撤銷該合同，使其已經發生的法律效力歸于消滅。合同解除和合同撤銷都發生使合同溯及既往地歸于消滅效力，但兩者存在如下區別：
（一）從發生原因來看，合同法規定的合同撤銷原因主要包括重大誤解和顯失公平，以及因欺詐、脅迫等意思表示不真實的行為。一般來說，可撤銷的原因是法律直接規定的，但合同解除的原因可以由法律規定，也可以由當事人約定或協商同意。合同撤銷的原因在合同成立時即已存在；而合同解除的原因大都發生在合同成立以后。
（二）從適用范圍上看，合同的解除主要適用于合同關系，而合同的撤銷不僅可以適用于合同，對于有瑕疵的意思表示，不管其是否已成立為合同，均可即以撤銷。
（三）從合同關系的消滅來看，合同的撤銷必須由撤銷權人提出，由仲裁機構或人民法院確認；而合同的解除則可以通過當事人協商或一方行使解除權而達到目的，不必經過仲裁機關或人民法院裁決。
（四）從發生的效力來看，合同的撤銷要發生溯及既往的效力，即一旦撤銷合同從一開始便不發生法律效力。合同解除原則上發生溯及既往的效力，但對某些特殊合同，當事人對解除的效力有特別約定，則不發生溯及既往的效力。
六、約定的解除
約定解除《合同法》第93條第2款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”這是對約定解除權的解除的規定。這是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立以后，沒有履行或沒有完全履行之前，由當事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權并可以通過行使合同解除權，使合同關系消滅。根據合同自由原則，當事人因協商一致而產生合同，也有權因協商一致解除合同或約定解除權，約定解除權的解除具有如下特點：
（一）它是指雙方在合同中約定一方解除合同的條件，解除權可以在訂立合同時約定，也可以在訂立合同后另行約定。
解除權的約定也是一種合同，而行使約定解除權需以此協議為基礎。正是從這個意義上，約定解除權的方式也稱為約定解除。這種解除權制度與協議解除制度并不相同。首先，約定解除屬于事前的約定，它規定在將發生一定情況時，一方享有解除權。而協議解除的協議是事后約定，它是當事人雙方根據已經發生的情況，通過協商作出解除的決定。其次，約定解除權的合同是確認解除權，其本身并不導致合同的解除，只有在當事人實際行使解除權后方可導致合同的解除。而在協議解除的情況下解除合同協議的內容并非確定解除權的問題，而是確定合同的解除。所以，一旦達成協議，即可導致合同解除。尤其是其內容常常包括一些責任的分擔、損失的分配等條款，這些條款是事先約定解除權的條款所不包括的，再次，約定解除權必須在規定的期限內行使，且常與違約的補救和責任聯系在一起，只要合同一方違反合同規定的某項主要義務且符合解除條件，另一方就享有解除權，從而當這種解除發生時，就成為對違約的一種補救方式。
（二）雙方約定解除合同的條件。
約定解除權的解除是由雙方當事人在合同中約定未來可能出現的解除合同的條件。如雙方在租賃合同中約定：“一旦甲方的兒子回城，則甲方有權將房屋收回自用，解除租賃合同。”條件是可能發生也可能不發生的事實，一旦發生解除合同的條件則將使一方享有解除權。
（三）享有解除權的一方實際行使解除權。
解除合同的條件成就以后，只是使一方享有解除合同的權利，即解除權。但合同本身并不能自動發生解除，合同的解除必須由享有解除權的一方實際行使解除權，如不行使該權利，則合同將繼續有效。有這一點上，約定解除合同條件的解除與附解除條件的合同是不同的。
結束語：
比較以上各項合同解除規定與相關制度，我們可以看出，由于合同解除直接導致雙主當事人之間合同終結的法律后果，所以需要嚴格區別合同解除在各種相關法律制度的條件下的適用。通過學習合同法學了解掌握合同法結構和相關法律概念，明確了合同解除的條件。這樣，一方面可使合同雙方預知何種違約行為將導致合同解除從而在履行過程謹慎行事，在一定程度上減少合同的違約，達到維護交易安全和穩定的目的；另一方面可使當事人在合同解除時利用相互法律制度的救濟措施來減少因合同的解除所造成的損失，以維護自身的利益。
注釋：
〔1〕梁彗星：《民法學說判例與立法研究》，中國政法大學出版社1993年版，第255頁。
〔2〕《國際比較法百科全書合同一般對違約的補救》，第3頁。
〔3〕《法學辭典》（增補版），上學辭書出版社，2003年版，第250頁。
【關鍵詞】合同解除；解除權的行使；解除效力
一、我國合同解除體系
合同解除是指在合同有效成立的前提下，由于法律上的明文規定或者是因為合同當事人之間的意思表示，使得合同權利義務關系消滅的行為。
（一）我國合同解除的類型。我國《合同法》第93條、第94條有明確規定：（1）協議解除，即雙方解除，合同當事人就消滅有效合同的意思達成一致。只要合同當事人解除合同的協議不違反法律法規，當事人是可以自由協商的。（2）約定解除，即事前約定，當事人在解除有效合同的時候，他的解除權是來自合同的約定條款的。（3）法定解除權，指的是法律明確授權的并非合同當事人的約定。
（二）我國行使合同解除權的條件。在協商解除中，只需要當事人對于合同解除的意思一致就可解除合同并發生效力。我國的約定解除權與法定解除權都是形成權。以下著重討論我國法定解除權的行使：（1）不可抗力的發生且導致合同目的不能實現。我國規定不可抗力的情況下，雙方都享有解除權并且發生方可以免除損害賠償責任。但是不可抗力的解除權和免責都是有一定前提的。只有當事人在不可抗力的情形發生下導致合同目的不能實現的時候才可以有解除權，若是有不可抗力的情形發生但是不足以致使合同目的不能實現，是不想有解除權的。免責也是有一定條件的必須滿足：第一、發生方及時通知不可抗力事實的發生；第二、發生方有負證明的責任；第三、不可抗力不是發生在遲延履行后。（2）預期違約。指合同履行期滿前明確表示或者以自己的行為表示不履行合同的主要債務。預期違約包含了違約方明示或暗示自己不會履行合同的主要債務。此時的解除權是由非違約方享有的，非違約方在解除合同后還可以要求違約方承擔違約責任。（3）遲延履行。一方遲延履行主要債務，經催告之后，在合理的期限仍沒有履行主要債務，非違約方有權解除合同。（4）根本違約。一方遲延履行主要債務以至于合同目的實現不了，非違約方可以行使解除權。在該種情況下的遲延履行是不需要催告和合理期限的，只需要達不到合同目的即可行使解除權。
二、國外的合同解除權的行使
（一）英美法系解除合同的行使。英美法系國家合同解除權的行使是采取合同目的是否實現的模式，具體的是指只有在合同當事人一方重大的違約的情況下，另一方當事人才可以行使解除合同的權利。若是合同一方當事人輕微的違約，另一方當事人是不可以行使合同解除權的。英國法中將合同條款依據重要程度和影響分成了兩類：一是“條件”；而是“擔保”。“條件”一般指的是實質上、根本上的合同條款。“擔保”是指附屬于主條款，次要性的條款。只有違反“條件”的時候構成實質性的違約時，當事人才可以行使合同解除權。如果違反的是“擔保”條款的，非違約當事人只能要求違約方進行損害賠償，是不享有合同解除權的。
（二）大陸法系國家合同解除權的行使。德國法中并沒有提及到“實質違約”、“根本違約”的概念，但是合同當事人是否可以行使合同解除權的時候是以違約后果的嚴重性來判斷的。《德國民法典》第325條規定： 一方當事人因可歸責于自己的事由， 致不能履行由雙務合同產生的自己應履行的給付的， 另一方當事人可以因不履行而要求賠償損害或者解除合同。在部分不能履行時， 如果合同的部分履行對另一方當事人無利益， 另一方當事人可以根據第280條第二款的規定， 以全部債務的不履行而要求損害賠償或者解除合同。從德國法中我們能夠看出當合同當事人不能履行或不完全履行的時候，對方當事人是可以行使合同解除權的。其實德國法的這一標準和英美法系國家的標準是極為相似的。
（三）《聯合國國際貨物銷售合同公約》的規定。《聯合國國際貨物銷售合同公約》也是采取了合同目的是否實現的模式。《聯合國國際貨物銷售合同公約》第25條規定：“一方當事人違反合同的結果， 如使另一方當事人蒙受損害， 以致實際上剝奪了他根據合同有權期待得到的東西， 即為根本違反合同， 除非違反合同一方并不預知而且一個同等資格， 通情達理的人處于相同情況中也沒有理由預知會發生這種結果。”該公約規定了主客觀的兩個方面：意識客觀上使一方當事人蒙受損害；二是除非違反合同一方并不預知而且一個同等資格， 通情達理的人處于相同情況中也沒有理由預知會發生這種結果。這表明違約方需要預知而且一個同等資格、通情達理的人處于相同情況下也預知會發生根本違約的結果。無論是英美法系還是大陸法系，各國法律規定合同解除權的行使條件都是在限制合同解除權，其中的目的在于防止當事人在市場波動或因其他原因而使合同對其不利時，輕易地以對方違約為由解除合同而逃避合同義務。
我國《合同法》雖然沒有“根本違約”和“重大違約”的字眼，但是我國《合同法》中卻運用了“不能實現合同目的”等描述。所以我國在本質上還是確立了根本違約制度的，這與《聯合國國際貨物銷售合同公約》等國際公約是基本一致的。我國《合同法》采納了《公約》 以違約結果的嚴重程度為劃分根本違約， 卻拋棄了可預見性這一主觀標準。綜上所述，我國既借鑒了英美法的有關規定， 也采納了德國法的有關規定， 但以違約后果是否嚴重作為非違約方是否行使合同解除權的條件是與其他國家和國際上的慣例大致相同的。我國對解除合同的條件運用了客觀標準而拋棄了主觀標準， 減少了因主觀標準的介入而造成對合同解除權行使的不確定因素， 可以說是更有利于保護債權人和債務人雙方的利益。
參考文獻
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「關 鍵 詞合同,法定解除,事由,立法選構
依大陸法通說，合意解除，非真正的合同解除；合同解除一般皆指合同法定解除，即合同一方當事人因法定的合同解除事由出現行使解除權從而使合同效力溯及既往的消滅的一方意思表示。鑒于合同解除對合同“法鎖力”、合同訂立的目的、雙方當事人的利益以及社會整體利益均具有較大影響，各國無不對合同法定解除的事由在立法、判例及學說上作出嚴格、明確的限定。目前，我國正進行的統一合同法的立法，關于如何規定合同法定解除屬于重要疑難之一。由于我國法學界對合同解除制度的研究比較薄弱，以致立法草案在合同解除的事由的規定上前后變動較大。（注：參見梁慧星：《關于中國統一合同法草案第三稿》，載《法學》1997年第2期。）為科學而完善的合同法立法之計， 筆者從述評兩大法系的有關立法、判例與學說以及國際立法的相關規定著手，同時結合對我國現行立法及統一合同法現有草案的檢討，對合同法定解除的事由作些探討，以期學界同仁的重視和真知。
一、關于合同法定解除的事由的立法、 判例及學說的述評
1.羅馬法和法國民法典。
據學者考證，在羅馬法時代，局限于奴隸制簡單商品經濟的性質與要求，法律十分重視合同的信守；合同解除不被羅馬法承認。惟買賣得附加“于一定期間內，不支付價金者，則契約解除”的條款。（注：鄭玉波：《民法債編總論》，臺灣版，第350頁。） 集羅馬法精髓之大成的法國民法典，雖然其賴以產生的經濟基礎與羅馬法時代已大不相同，但在合同解除的規定上突破不大。僅法典1184條反映出：雙務合同中，在當事人一方不履行合同時，應視為有解除合同的約定（第1款）。 但在此情形，合同并不當然解除，債權人有選擇權，或如有可能履行合同時，要求他方履行合同；或者解除合同請求賠償損失（第2款）。 債權人解除合同應向法院提出，法院得根據情況給予被告一定期限（第3款）。
如何評價法國民法典1184條關于合同法定解除的一般規定？法國學者普遍認為，同西方其它國家民法中的同一制度相比，法國民法關于合同解除的一般規定在邏輯上難以自圓其說。之所以如此，是因為受羅馬法影響，在法國舊法中存在雙重理論：一方面，教規學者將合同的解除建立在與同時履行之抗辯權相同的道德評價上。據此理論，當一方不履行義務時，法官的介人主要是對債務人的行為進行道德評判，即根據債務人的善意或惡意，或責令其確定履行期限，或對其進行制裁。法條第2、3款的規定的特點與此正好近似。另一方面，吸取羅馬法的作法，承認在雙務合同中，存在一項以一方不履行義務為合同解除原因的“暗示性”條款。據此理論，只要一方不履行義務，合同即自行解除。法條第1款正是反映了這一理論。這兩種理論的矛盾在于， 解除合同既然是一種“暗示性”條款，則當事人事前也可作相反約定；而依道德評價理論，對債權人來說，解除合同的權利是法律賦予債權人的一種權力，且無權事先放棄該權力。（注：參見尹田編著：《法國現代合同法》，法律出版社1995年版，第348頁。）此外，對法典第1184條第1款，法國學者與立法者及法官的觀點分歧較大。有些學者認為，法律規定合同因一方不履行義務而解除，主要根據在于當事人的過錯。但立法者和法官們卻堅持，此時合同解除并非基于當事人的過錯，而是由于合同應當達到的經濟目的已不能達到；過錯只是法官們衡量不履行債務的行為的性質是否嚴重的因素之一。現代法國的判例表明，只有當一方當事人不履行義務的行為具有嚴重性時，或僅責令債務人賠償損失尚不足以制裁其行為時，法官才可判決解除合同。（注：參見尹田編著：《法國現代合同法》，法律出版社1995年版，第349—350頁。）
透過上述概要，我們對法國民法典與現代判例關于合同解除的規定及作法有如下基本認識：（1）法典第1184條的規定是不太成功的。 這主要表現在條款之間（即第1款與第2、3款）在邏輯上的互相沖突。 （2）對合同解除的原因，學說與判例之間的意見不太一致。 而現代法官們在判定合同是否予以解除時大多立足于債務人不履行債務的行為是否具有嚴重性上。（3）法國立法及司法對合同解除均較慎重。 這不但體現在合同解除的司法干預方面，而且更顯現在以不履行債務的行為具有嚴重性作為合同解除的主要根據上。另外，對于法國民法典的合同解除的司法干預性，學者認為“存在明顯的弊端”。（注：參見王利明：《違約責任論》，中國政法大學出版社1996年版，第522頁。） 一是它和合同解除的實質相違背；合同解除，究其實是非違約方在訂立合同的目的難以實現時迅速擺脫合同關系的一種自我救濟措施，是否行使以及何時行使解除權完全由當事人的意思決定；二是它不利于維護穩定的交易秩序和對非違約方利益的及時保護。在法院判定合同解除之前，合同關系處于不穩定狀態，非違約方本可自行實現的對自身利益的及時保護，卻由于司法的滯后性導致本可避免的損害的進一步擴大，對非違約方明顯不利。
在法國，立法及司法對于合同解除之所以顯出這樣的特性，是有其深刻的歷史、文化背景的。從立法上考察，法國民法典“主要是羅馬法和習慣法的折衷、調和”，（注：何勤華：《西方法學史》，中國政法大學出版社1996年版，第130頁。）“其個別規定的內容和文體， 給人以不過是對革命前的習慣法及羅馬法的取舍、選擇的印象。”（注：［日］早川武夫等著：《外國法》，張光博等譯，吉林人民出版社1984 年版， 第325頁。）再加上法典產生時，法國正處于資本主義發展初期階段， 各類民事法律關系正在成長過程中，對這些民事法律關系的理論概括顯然不足，而盡快統一法制、創制民法的迫切使命不容立法者精雕細刻、曠時費日追求科學的結構、嚴密的邏輯、完善的概念。（注：參見林榕年主編：《外國法制史新編》，群眾出版社1994年版，第357頁。） 這些原因無疑決定了法典1184條的敗筆。從法典產生的經濟基礎看，19世紀的法國，農業仍占主導地位，以交換為特征的大工、商企業尚不發達，這在一定程度上限制了市場經濟的規模和深度，作為交換關系在法律上表現的合同關系相對較為簡單，因此，繼承并堅持羅馬法所確立的合同信守原則，并嚴格限制合同解除也是自然之事。進入本世紀，經濟突飛猛進的發展要求法律思想及法典詮釋與時俱進。現代法國判例貫徹的嚴格限定合同解除的思想，與其說是固守陳規不如說采于新說。現代法國學者認為，在債務人不履行義務時解除合同，對債權人利弊俱有；（注：參見尹田編著：《法國現代合同法》，第347頁。）同時， 法官在確定合同解除的后果時，仍要考慮繼續履行合同的可能性及其將產生的利益。這就是說，學者與法官在對待合同解除時，都較為重視合同解除的消極影響。
2.德國民法典。
與法國不同，德國民法典以明確、具體的規定，確立了合同解除制度。其合同法定解除的事由主要有：（1）履行遲延。 包括：①合同當事人一方履行遲延時，相對方得定相當期間，催告其履行；于該期間內仍不履行時，相對人可以解除合同（德民法典第326條第1款）。②依合同性質或當事人的意思表示，如不于一定時日或一定期間履行，則不能達到合同目的，當事人一方不履行而又經過該時期時，相對方可以不經過催告，而徑直解除合同（326條第2款）。（2）履行不能。 因可歸責于債務人的事由，債務人履行不能的，債權人可以不經催告而直接解除合同（第325條）。
針對民法典關于合同解除的規定，德國學者及法官們多有議論。其中值得一提的有如下四點：首先，盡管德國民法典是潘德克吞法學家精心提煉羅馬法的結果，由于合同解除制度并未被羅馬法承認，因此，德國合同法中的合同解除制度只是吸收1861年的《德國普通商法典》的結果，對致力于羅馬法研究的德國學者來說合同解除無疑是“一種新事物”，從而導致“其中一些具體規定至今仍十分不明確”，法學家在適用它時總是感到有些困難。（注：［德］羅伯特。霍恩等著：《德國民商法導論》，楚建譯，中國大百科全書出版社1996年版，第121頁。）其次，以履行遲延、履行不能作為合同法定解除的事由，不能概括合同解除事由的全部。顯著的漏洞是預先拒絕履行的情況：既然債務人已背棄了自己所承擔的義務，受害方就應當可以通過其它救濟措施來盡量減少預期的損害。因此，學者認為《聯合國國際貨物銷售合同公約》第72條關于預期根本違約的適用，是“完全正確的”。（注：［德］羅伯特。霍恩等著：《德國民商法導論》，楚建譯，中國大百科全書出版社1996 年版， 第113頁。）相應地，司法判決中也普遍確認預期拒絕履行與履行不能、履行遲延具有相同的法律后果。第三，對于不完全履行，由于適用瑕疵擔保責任不利于對受害方的充分保護，因此，判例及學說也贊成賦予不完全履行如履行不能、履行遲延同樣的法律后果。最后，在德國，對于履行遲延的規定，判例及學說均認為，“用這種方法解決合同中違反履行義務所造成的難題，被證明是極其令人滿意的。”（注：［德］羅伯特。霍恩等著：《德國民商法導論》，第112頁。）相反， 對履行不能的規定卻讓人感到十分復雜。尤其是對如何界定“不能”的類型與程度，判例及學說均感為難。為解決這一人為難題，本世紀以來，大陸法已形成相當復雜的關于履行不能的理論。另外，履行不能作為合同解除事由的前提是“可歸責于一方當事人的事由”，而對如何理解該前提與合同法的過錯歸責原則的關系，也是疑點叢生。（注：參見王利明：《違約責任論》，第166頁。）
通過學者及法官們對德國民法典關于合同解除的看法，可以得出如下啟示：首先，合同解除作為一項嶄新的制度，在法典制訂時，德國學者對它缺乏深入系統的研究。其次，僅規定在履行不能和履行遲延時一方當事人可以解除合同，合同解除事由的規定明顯存在嚴重漏洞。最后，履行不能應否作一種解除事由不無疑問。
德國民法典素以講究邏輯體系嚴密、用語精確而著稱于世，怎么解釋法在合同解除規定上所存在的內容不完善、用語模糊的現象呢？第一，眾所周知，德國民法典是在潘德克吞法學構建的理論和體系的基礎之上制定出來的；法典制定之前及制定過程中，潘德克吞學者大都傾力于羅馬法的研究，對于本國固有法律傳統卻顯然較為忽視。在法典第一稿因不顧本國法律傳統而被否定之后，法典制定者雖然開始注意吸收本國固有的一些行之有效的制度，但是因時間所限，特別是缺乏對合同解除制度重要性的認識，從而不可避免造成了繼受羅馬法與繼承固有法的不協調。第二，以履行不能和履行遲延作為合同解除的法定事由是履行違反二元論理論的必然產物。1853年，德國學者牟姆森認為所有的形式的履行違反都可以歸納于履行不能或履行遲延。這種排斥其它一切可能的二元論支配了那場圍繞德國民法典而展開的大論戰。（注：［德］羅伯特。霍恩等著：《德國民商法導論》，第103頁。） 既然承認只有兩種履行違反，如果采納了合同解除制度，這兩種履行違反的法律后果，當然包括可以解除合同。但是1902年的帝國最高法院的判例表明，履行違反的形式是非“二元”的，除履行不能及履行遲延外還有諸多新的違約形式，為解決實際問題，法院不得不采用“積極違約”（包括拒絕履行、不完全履行、違反附隨義務等）理論，以彌補民法典的漏洞。這一事實本身說明，德國學者對合同法解除的事由是缺乏系統研究的。
3.英美法。
一般而言，在英美，合同的解除、終止與消滅是截然不分的。（注：參見［英］阿蒂亞著：《合同法概論》，程正康等譯，法律出版社1982年版，第288—294頁。）但大陸法學者認為，若從狹義理解，英美法依然存在大陸法意義的合同解除制度，只不過具有自己獨特之處罷了。
在英國，違約在合同法發展的早期被嚴格區分為違反條件和違反擔保，只有在一方違反條件時另一方才可以采取解除合同的救濟措施。但是，“這種過于機械的分類，不僅不合理，而且妨礙貿易的發展。”（注：廖進球等主編：《國際商法》，山西經濟出版社1994年版，第63頁。）法院在處理大量的合同糾紛時發現，一些違約形式既不符合違反條件又難以稱之為違反擔保。因此，“在目前英國的司法實踐中，法院通過判決，已承認所謂”中間條款。“（注：廖進球等主編：《國際商法》，山西經濟出版社1994年版，第63頁。）在學術上，對如何劃分合同的條件條款與擔保條款也是觀點不一。一種觀點認為應以條款本身的重要性進行區分。條件條款是合同的重要的、基本的、實質性的條款，相反則為擔保條款。另一種觀點堅持應根據違反義務后果是否給受害人造成履行艱難來劃分兩種條款。這實質上等于以履行艱難的后果作為合同解除的條件，如若如此，無疑嚴格且不合理地限制了受害人的解除權，因此未被采納。而前一種觀點在實際操作上也遇到很多困難。因此，英國法最終以違約后果為根據來區分不同的條款。即當一方違約后果嚴重時，另一方可以解除合同。（注：參見王利明：《論根本違約與合同解除的關系》，載《中國法學》1995年第3期。）
英國法對違約形式的基本劃分之所以導致理論及實踐上的分歧與困難，首先在于違反條件與違反擔保在司法實踐中缺乏明確、規范的判斷標準。其次是這種“違約二元論理論”與德國法中的“履行違反二元論”一樣難以概括現實生活中不斷出現的新的違約形式，以致于為解決現實問題的需要，法院最終采納以違約的后果具有嚴重性作為合同解除的事由的理論。
在美國，以后果是否嚴重為標準，違約被劃分為重大違約和輕微違約。當一方違約致使另一方訂立合同的主要目的難以實現時，為重大違約。必須指出的是，即使一方的行為已構成重大違約，美國法院在許多情況下并不允許受害方直接解除合同，而是要求其給違約方一個自行補救的機會。法院在決定應當給違約方多長時間進行自行補救時，要考慮各種相關因素。重要因素之一是，違約方的拖延將在多大程度上剝奪受害方有權期望從該交易中獲得的利益。另一個與之相對的因素是，允許受害方即時解除合同會給違約方造成多大的損失。法院的最終決定應當是權衡這兩種因素的結果。（注：參見王軍編著：《美國合同法》，中國政法大學出版社1996年版，第324頁。）無數判例表明， 當一方遲延履行時，除非這種履行已與合同的性質及當事人的特別約定相違背，另一方應在給予一方一個合理的寬限期后再行使解除權。當然，并非在所有違約情況下都應首先給違約方一個自行補救的機會，如違約方沒有能力進行補救（違約方以故意或過失的行為造成合同不能履行）或者不愿自行補救（明確表示將不履行）時，受害方可即時解除合同。美國是判例法國家，以上只是典型的解除合同的情況，對于其它大量的違約行為，是否應當解除合同由法院按照重大違約理論作出判定。美國學者與判例之所以有如此認識，理由在于，當一方違約時，另一方解除合同會使違約方完全喪失對其違約進行自行補救的機會，因而常常導致對違約方嚴厲懲罰的后果；而避免對違約方施加懲罰是美國法在確定救濟手段時的基本政策。（注：參見王軍編著：《美國合同法》，中國政法大學出版社1996年版，第329頁。）同時，學者們還認為， 解除合同等于使業已達成的交易中途流產，對社會經濟的發展不利。
在英美，預期違約理論也較成熟。按此理論，在合同履行期到來之前，如一方無正當理由而明確肯定地向另一方表示其將不履行合同，另一方可即時解除合同；或者一方在履行期到來之前有確切的證據證明另一方將不履行合同而又不愿意為此提供保證時，也可以解除合同。該理論在英美得到大多數學者的歡迎，如美國著名合同法學者柯賓認為針對預期違約提起訴訟是合理的；英國學者猜圖指出，其有助于使損失降到最低限度。當然反對者也有，如美國學者威爾頓認為預期違約的概念是“不合邏輯的”，而且其加重了被告的負擔。（注：轉引自王利明著：《違約責任論》，第135—137頁。）總之，作為一項制度，預期違約因能起到防止本來可以避免的損害擴大的效果，應當予以肯定。但是，對于默示的預期違約情況，如判斷不當會造成加重或損害一方當事人負擔的后果，對之應當嚴加限制。
4. 《聯合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）與《國際商事合同通則》（以下簡稱《通則》）的規定。
《公約》與《通則》關于合同法定解除的事由的規定基本相同：（1）因根本違約解除合同；（2）預期違約時解除合同；（3 ）非定期債務履行遲延時解除合同。所不同的只是在根本違約的判斷標準上。《通則》對何為根本違約以及如何判斷根本違約未作規定，相反，《公約》卻對此明文規定，尤其對如何判斷根本違約，規定了較為嚴格的主客觀標準，即“除非違反合同一方并不預知而且一個同等資格、通情達理的人處于相同情況也沒有理由預知會發生這種結果（使另一方當事人蒙受損害）”。對《公約》的這種規定，一些學者認為，“有時會限制非違約方的權利”。（注：王利明：《論根本違約與合同解除的關系》。）對《公約》的其它規定，批評意見較少。相反，正如前文所述，在大陸法有較大的影響的德國民法學者對《公約》第72條預期根本違約的規定較為推崇。
《公約》及《通則》的規定，應當說與它們適用范圍的特殊性有關。首先，《公約》與《通則》是世界范圍內的立法，在兩大法系彼此獨立并存的現代社會，為了促進各國、特別是世界貿易的順暢的發展，使不同法系的營業主體在同一規則之下進行平等的交易，《公約》與《通則》在立法內容與立法技術上不得不折衷、調和兩大法系關于同一問題的不同處理辦法。在合同解除的事由的規定上，《公約》與《通則》采納了英美法的重大違約與預期重大違約制度，同時，對大陸法中的非定期的遲延履行，也明確規定為一種合同解除的事由。其次，顧名思義，《公約》與《通則》的合同締結者皆為商人，而且大多為從事跨國（地區）交易的大商人，相對于一般民事主體而言，商人的締約能力、償債能力及預見市場風險的能力均較強。因此，《公約》對根本違約設定嚴格的主客觀標準是合理的。
小 結
（1）法國民法典具有明顯司法性的合同解除模式， 因與合同解除的實質相悖離而受到冷遇；德國法采取的以違約行為形態為基礎分門別類地規定合同解除的事由的立法模式，因為漏洞較多，亦受到批評。同時，由于各種原因兩國在立法當時對合同解除缺乏必要的認識和深入研究，致使對合同解除的規定都不太成功。但是，法國法官們以違約行為具有嚴重性判定合同予以解除的作法，以及德國法企圖使合同法定解除的事由明確化、具體化從而便于當事人行使解除權的立法思想卻具有一定的合理性。
（2）英美法的預期根本違約制度， 因能有效地防止本可以避免的損害的擴大，有利于維護市場交易秩序，符合合同法本世紀以來強調對信賴利益予以有效保護的立法趨勢，頗受兩大法系眾多學者的青睞。對于根本違約制度，因為其以違約行為的性質的嚴重與否作標準為合同解除規定了統一、明確的事由，從而能有效地防止合同的輕易解除；（注：王利明：《論根本違約與合同解除的關系》。）同時，英美判例也表明，根本違約在實踐中的表現形式是多種多樣的，而且這些違約形式是隨著社會經濟的發展而不斷變化的，這無疑意味著，法官們對如何判斷根本違約隨時都面臨著不斷變化的現實的挑戰。
（3 ）《公約》與《通則》對合同解除事由的規定所采取的列舉（遲延履行）與概括（根本違約、預期根本違約）相結合的立法技術，既顯得具體、明確，便于實際操作，又不失嚴格、統一，以避免濫用解除權。同時，《公約》以根本違約的嚴格判斷標準限制合同的解除的立法思想，也不乏可取之處。當然，《公約》在設計合同解除事由時對如何處理既有效地保護非違約方的利益（必要時允許其解除合同）又更好地限制非違約方濫用解除權這個問題，有所不足，即過分限制了非違約方解除合同的權利。
（4）總結合同解除的事由的所有立法例及判例可知， 單純的過錯并非合同解除的主要根據，以過錯作判斷因素之一的違約后果具有嚴重性才是合同解除的根本原因，而判斷違約后果是否嚴重，各國大都以合同訂立的主要目的能否實現為依據。應當一提的是，德國通過判例確認拒絕履行為合同解除事由之一，美國法官也認為在拒絕履行出現時，非違約方可直接解除合同；同時，在美國遲延履行如經過寬限期仍未履行，非違約方可直接解除合同，《公約》與《通則》也把遲延履行作為解除合同的事由之一，表明兩大法系將一些常見的嚴重違約行為歸位于合同解除的事由已漸成共識。
總之，不同法系的不同國家以及在世界范圍內適用的合同法規則，其在規定合同法定解除的事由時，既有所不同又在某些方面趨于同一。這啟示我們：當我們制定合同法、規定合同法解除的事由時應深入思考那些相關的重要問題，以期立足國情，制定出合理、規范的合同解除事由！
二、規定合同法定解除的事由應當思考的幾個重要問題
論文關鍵詞 合同解除 合同目的 第三人利益
一、合同解除的概念
我國關于合同解除，是在《合同法》中“合同的權利義務終止”一章中做出規定的，但并沒有對合同解除的概念做出明確的規定，因此在理論界，各個學者對這一概念的歸納不盡相同。如王利明教授認為：“合同的解除是指合同有效成立以后，當具備合同解除條件時，因當事人一方或雙方的意思表示而使合同關系自始消滅或向未來消滅的一種行為。”而崔建遠教授認為：“合同解除，是指合同成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系自始或僅向將來消滅的行為，也是一種法律制度。”可以很明確地看到，兩位學者對這一問題的焦點爭議在于，可以被解除的合同的范圍包括哪些？僅僅包括有效成立的合同，抑或是既包括有效成立的合同，也包括成立但未生效的合同？
筆者認為，在回答上述問題時，首先應明確一點，即我國設置合同解除制度的目的何在？一般認為，合同的解除制度解決的是：在合同有效成立以后，由于主客觀情況的變化，致使合同的履行成為不必要或不可能，如若強制合同繼續發生法律效力，無益于甚至有害于合同的當事人，而且有時會阻礙市場經濟的順利發展，在此情況下，合同當事人迫不得已采取合同解除這一最后救濟方式。而認為將成立但未生效的合同涵蓋到合同解除對象范圍的理由主要有以下幾點：其一，我國現行法并未明文規定被解除的合同僅僅限于已經生效的，沒有禁止解除已經成立但未生效的合同，而且合同法中關于合同解除后的救濟措施，后者也可以加以適用；其二，舉重以明輕，已經生效的合同在繼續嚴守合同會帶來不適當后果的情況可以得以解除，尚未生效的合同，約束力更弱甚至沒有，更應當允許解除，除非阻止此類合同生效履行且宜提前消滅的正當事由不存在；其三，已經成立但未生效的合同的消滅，在不存在著無效、撤銷、效力待定場合的不予追認、清償等原因場合下，只能參照已經生效合同歸于消滅的最后處理方法——解除合同。此外，《最高人民法院關于審理外商投資企業糾紛案件若干問題的規定（一）》的第5條、第6條、第8條也采用了這一觀點豍。因此，合同解除的對象，既包括有效成立的合同，也包括成立但未生效的合同，無論是上述哪一種合同的解除，都符合我國合同解除制度的設置目的。
二、合同解除的限制
（一）合同嚴守原則
合同嚴守原則作為合同法的基本原則之一，主要體現在合同法的第八條中：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”、“依法成立的合同，受法律保護”。該原則又稱為法律約束力原則，是指依法成立的合同在當事人之間具有法律約束力，當事人必須嚴格遵守，不得擅自變更或者解除合同，不得隨意違約。因為，合同當事人與相對方訂立合同，在很多情況下，不過是相互交換允諾的活動，當事人應該為自己的允諾負責，這是自由意志理論的必然結論。這既能有效地減少或制止交易中的機會主義行為，又能在一定程度上保護合同的約束力以及市場交易的道德環境，防止合同一方基于自身利益而擅自變更或解除既存的合同關系，而這一點也與合同法的鼓勵交易原則相互呼應。
在我國現有合同解除制度的框架中，無論是協議解除還是單方解除，其實質都是限制合同的解除，而非鼓勵合同的解除。就法定解除而言，雖然法條中羅列了種種合同可以解除的情形，看似賦予了當事人動輒解除合同的權利，但其中的法理卻是對當事人的解除權予以限制：在不可抗力或根本違約的情形下，須導致合同的目的不能實現方可解除合同；即使合同的一方遲延履行了主要債務，相對方也需在履行催告之后，經過一定的合理期限，方可享有法定解除權。應該說，對合同法而言，合同信守是基本原則，合同解除是一種例外。
（二）合同解除限制的情形
針對不同性質的合同以及當事人間的意思自治，合同解除的情形不同，對此的限制也千差萬別。在此，筆者試著淺析兩種限制合同解除的情形，以進一步論證合同嚴守原則在合同解除中的具體體現。
1.期間的限制。不以解除權為存在前提的協議解除中，解除合同的訂立規則完全適用合同的有關規則，其中關于期間的限制也可以適用有關的規則，在此筆者不予贅述。以解除權為存在前提的約定解除和法定解除中，所涉及的期間包括除斥期間和約定期間。在除斥期間中，法律對某種權利規定一個不變的存續期間，只要時間屆滿，不問其他事由如何，該項權利即告消滅。法律如果對合同解除權的行使定有期間，即為除斥期間。該期間屆滿而解除權人未行使解除權的，則解除權歸于消滅。此種期間規定為法律上的強制性規范，且一般存在于某些特殊種類的合同制度中。與除斥期間不同，約定期間是一種任意性期間，是在法律對解除權的行使未規定期間的情況下，由雙方當事人自行約定行使合同解除權的確定期間。同樣地，如果解除權人在約定期間內未行使解除權，則合同解除權將由于該期間的屆滿而歸于消滅。在理解期間對解除權的限制中，還應注意以下幾點：
（1）解除權一旦產生就意味著解除權可以行使，既期間的起算點時間始于何時？在許多情況下，解除權一經產生，權利人即可行使它，換而言之，解除權產生的條件與解除權行使的條件一致。但不可將該項結論的適應范圍無限擴大，因為在某些情況下，解除權雖已產生，但尚不具備行使的條件，即解除權產生的條件與解除權行使的條件分離，此時，解除權人仍無權行使解除權，即使通知相對人“解除”合同，也不發生合同解除的效果。在法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的情形中，這一分離現象體現得更為明顯。那么，解除權究竟產生于何時？根據我國《合同法》第93條、第94條的規定可知，只要當事人約定解除合同的條件成就時或者出現法定解除合同情形的，解除權就產生了。至于解除效果是否出現，取決于當事人是否以及如何行使解除權：其一，根據《合同法》第96條的規定，合同在解除前還需要通知對方當事人，并且自通知到達對方當事人時合同解除。因此，約定解除權的行使欲發生解除合同的效果，尚須經過法定的通知程序，否則不能視為合同已經解除；如果合同解除權人在起訴前并未以通知對方的方式行使解除權，而是直接起訴要求解除合同，不應從判決確定生效之日起算解除日期，而應將以起訴狀副本的送達作為合同解除的起算日期，因為這也是使相對方知曉對方解除合同意思表示效果的通知，除非當事人對通知的方式另有約定；其二，若當事人通過訴訟的方式行使解除權，人民法院或仲裁機構僅僅是確認解除合同的效力，并非依職權裁判合同解除。解除合同的效力仍應于此項意思表示達到相對人處或為他所了解時即已發生，而非自判決或裁決時始行發生。
（2）期間的限制不僅包括解除權除斥期間和約定期間的限制，還包括主債權時效的限制。如果主債權的時效已經屆滿，而當事人約定解除權的存續期間尚未屆滿，無疑會導致一個十分尷尬的局面：解除權是直接歸于消滅還是繼續存在卻無法行使？雖然我國合同法規定，解除權的行使期限，可以由法律規定，也可以由當事人約定；在無規定、無約定的情況下，經過對方催告確定的合理期限為行使期限。這一合理期限的存在使得上述疑惑更加令人迷茫。因此，解除權的存在應受制于這三個時間段的同時限制，尤其是合理期限的確定。
2.合同目的的限制。合同目的，可分為廣義和狹義。就廣義而言，是指合同法的目的即合同法的規范功能。有學者將其歸納為兩類，一類是保護合同當事人的權益的功能，另一類是鼓勵當事人所從事的自愿交易行為的功能。就狹義而言，是指合同雙方當事人通過訂立合同所期望的經濟利益。當事人訂立合同，其目的無不是通過合同這種法律手段實現各自的經濟利益。隨著合同債務的履行，雙方訂立合同時的目的就會逐漸實現。如果一方輕微違約，但并未使對方的合同目的落空，甚至可以通過后期的補救予以補足，那么相對方就不會因此而享有解除合同的權利，除非雙方協商一致。換而言之，只有一方嚴重違約，導致相對方的合同目的落空或遭受重大損失時，相對方才享有解除合同的權利。因此，合同目的對合同解除的限制，是通過判斷違約的嚴重性加以實現的。
以根本違約為例，該制度的出發點包括兩個方面：一方面，由于違約行為所造成的后果的嚴重性，使債權人訂立合同的目的不能達到，這樣合同的存在對債權人來說已不具有實質意義，合同即使在以后能夠被遵守，債權人的目的仍不能達到，因此應允許債權人宣告合同解除，從而使其從已被嚴重違反的合同中解脫出來，所以，根本違約制度明確了解除合同作為一種特殊的補救方式所適用的條件；另一方面，無論是從以違反的條款的性質為依據還是以違反合同的具體后果為依據來確認是否構成根本違約的做法，均在強調當事人訂立合同時的目的能否得以實現，嚴格限制一方當事人在對方違約以后，濫用解除合同的權利。
合同解除， “是指合同有效成立以后，當具備合同解除條件時，因為當事人一方或雙方的意思表示而使合同關系自始消滅或向將來消滅的一種行為。”①
合同解除的類型，合同法中規定了三種，即協議解除、約定解除和法定解除。協議解除本身基于雙方意思表示一致，實踐中很少引起訴訟，法定解除由于合同法規定得比較具體，因此實踐中爭議也不大。審判實踐中引起爭議較大的是約定解除。
合同法第93條第2款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”這是對合同約定解除的規定，規定似乎比較明確，然而實務中的法律問題絕非如此簡單。我們不妨先來看兩個案例。
［案例一］：
原告酈某與被告某通訊市場簽訂了一份租賃經營合同，約定由原告租用被告的006和007號攤位，租賃期限為一年，攤位租金標準為一萬元。合同在違約責任條款中約定：“出租方或承租方中任一方如需終止合同，需向對方繳納全年租金總額的25%的違約金。”合同簽訂的當日，原告向被告支付了租金一萬元。未到一個月，原告致函被告要求解除合同，被告未有書面答復。原告遂向法院提起訴訟，以其身體狀況不佳，無法繼續經營，愿按照合同的約定承擔租金25%的違約責任為由請求法院判令解除雙方合同，并要求被告返還其所付租金扣除違約金后的余款。
［案例二］：
原告某公司與被告陳某簽訂租賃協議一份，雙方約定，被告承租原告的房屋開酒店，年租金十六萬元元，先付后租，每半年支付一次，租期五年。雙方約定的違約條款：如承租方未按合同規定期限繳納租金，則出租方可以解除合同收回房屋，所有損失由承租方負責。陳某繳納了第一筆租金八萬元元后，公司將房屋交付給了陳某，陳某隨后投資七十余萬對房屋進行了裝潢。第二筆租金到期后，被告未能支付。原告致函被告要求其于一日內付清房租，被告亦未能支付。原告遂向法院提起訴訟，要求解除合同，收回房屋。
在案例一中，爭議主要是對于酈某與通訊市場的約定是否屬于解除合同的條件。在案例二中，爭議焦點是某公司與陳某約定的解除合同的條件是否符合有關法律規定，法院能否判令解除合同。因此筆者想就合同約定解除權中約定解除的條件談些看法。
二、合同約定解除的條件的概念
所謂條件，“是指當事人以將來客觀上不確定的事實作為決定法律行為效力的附款。”“附款，意為附加的條款，其本身并不構成獨立的意思表示，而是法律行為的意思表示內容的一部。”②。
合同約定解除的條件，即指由雙方當事人在合同中約定未來可能出現的解除合同的條件，是當事人以將來客觀上不確定的事實作為合同是否解除的附款。因此合同當事人約定的解除合同的條件首先必須是一個事實，這個事實將來也許會發生，也許不會發生。
讓我們來分析第一個案例。酈某與某通訊市場之間的約定： “出租方承租方中間任一方如需解除合同，需向對方繳納全年租金總額的25%的違約金”。首先，“向對方繳納全年租金總額的25%的違約金”這顯然不屬于法律事實，而是一個違約方承擔違約責任的條款。其次，此處“如需解除”應該理解為需要雙方另行協商合意解除。因此合同中的這一約定，只能認為是純粹的違約責任的約定，而并非對合同解除條件的約定。同時酈某聲稱其身體狀況不佳也并不必然導致合同目的的不能實現，因此法院對酈某要求解除合同的訴訟請求不能支持。如果雙方約定：“如果一旦酈某經營虧損，即可解除合同。”那酈某經營虧損就是一個法律事實，也即是酈某行使合同解除權的條件。
三、合同約定解除條件的限制
對于合同解除的條件法律上是否有所限制呢？有人認為，條件只要是雙方當事人自愿訂立，就對雙方有約束力，一旦條件成就，合同就必須解除。筆者認為不然。合同約定解除的條件，實際上也就是合同中的一項或幾項條款，其內容必須符合合同法的規定，否則該條款就是無效。也即意味著當事人不能以該條款行使合同解除權。對此王利明先生亦認為：“約定解除的內容以及行使方式應由當事人自行決定，但是必須符合民事法律行為的生效要件，否則約定解除權的條款無效。”③。
合同法中對合同無效的事由規定了五種類型以及二種可撤銷可變更的情形，雙方當事人的約定均不得違反。審判實踐中，由于該類條款大都在訂立合同時約定，屬于事前約定，因此，判斷該類條款是否有效，既要考慮雙方訂立合同時的情況，也要考慮當事人行使解除權時的實際情況。
下面我們來分析第二個案例的處理。某公司與陳某的“如承租方未按合同期限規定繳納租金，則出租方可以解除合同收回房屋，所有損失由承租方負責”的約定的確是約定解除合同的條件，但分析這一條件，應當說雙方訂立合同時是不違背法律規定的，但在某公司行使解除權時這一條件是顯失公平的。
所謂顯失公平，是指一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利和義務明顯違反公平、等價有償原則。其特點是一，一方要承擔更多義務而享受極少的權利，或者在經濟利益上要遭受重大的損失，而另一方則以較少的代價獲得較大的利益。如果利益的極不均衡違背了民法的等價、公平原則，也違反了當事人的自主自愿，那么就可能構成顯失公平的合同。二，一方獲得的利益超過了法律所允許的限度。三，受害的一方是在輕率、缺乏經驗或緊迫的情況下實施的民事行為。為保護弱者，各國立法例對顯失公平之行為，多設有規定，對于行為的效力，德國民法典規定為無效，臺灣地區現行民法第七十四條則規定是“因利害關系人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕給付。”
之所以認為該條件是顯失公平的，是因為一是陳某未付租金部分為八萬元，解除合同后其裝潢投入七十余萬元均不能得到補償，八萬元相對七十余萬元而言，明顯相差委大。陳某僅僅因為未付八萬元租金而導致最終損失七十余萬元，某公司卻因此得利七十余萬元，有失公平，陳某簽訂這一條款過于輕率，而某公司則有“暴利行為”之嫌。而“暴利行為違背公序良俗，應屬無效。”④二是某公司出租房屋的根本目的是為了獲得租金這一經濟效益，而租金給付時間的遲延，對某公司而言并不很重要，因此造成的后果也并不嚴重，不會因此造成某公司合同目的的落空。因此如果通過訴訟某公司獲得租金，同時合同繼續履行，不僅能保持雙方利益的均衡，而且也有利于維護社會穩定。三是租金支付期限屆滿后，出租方應當要求承租方在合理期限內支付租金，某公司雖然致函陳某，但其給出的期限一日，顯然過于苛刻。因此筆者認為這一條款應屬于可撤銷條款。對此案的處理應當是駁回某公司要求解除合同，收回房屋的訴訟請求，但應判決陳某支付租金并按合同法規定承擔違約金。
需要提醒的是，合同法第九十六條第二款規定：“法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定”。合同當事人在約定解除合同的條件時亦不得違反該規定。
注釋：
① 王利明《違約責任論》中政大出版社2000年2月修訂版第628頁。
② 馬原主編《中國民法教程》中國政法大學出版社1998年10月版第168頁。
第一條 房屋基本情況 甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于________;位于第____層，共______ 〔套〕〔間〕，房屋結構為_________，建筑面積_______平方米(其中實際建筑面積_______平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_______平方米);該房屋的土地使用權以〔出讓〕〔劃撥〕方式取得;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋附著設施見附件二;〔房屋所有權證號、土地使用權證號〕〔房地產權證號〕為：__________，天津租房合同范本。
第二條 房屋用途 該房屋用途為____________________. 除雙方另有約定外，乙方不得任改變房屋用途。
第三條 租賃期限 租賃期限自____年___月___日至___年___月___日止。
第四條 租金 該房屋租金為( 幣)___萬___千___百__拾__元整。 租賃期間，如遇到市場變化，雙方可另行協商調整租金標準;除此之外，出租方不得以任何理由任意調整租金。
第五條 付款方式 乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金(___幣)___萬___千___百__拾 __元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕結算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__個月的___日交付給甲方。
第六條 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日內，將該房屋交付給乙方。
第七條 甲方對產權的承諾 甲方保證在出租該房屋沒有產權糾紛;除補充協議另有約定外，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在出租該房屋前辦妥。出租后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償。
第八條 維修養護責任 租賃期間，甲方對房屋及其附著設施每隔 ____〔月〕〔年〕檢查、修繕一次，乙方應予積極協助，不得阻撓施工。 正常的房屋大修理費用由甲方承擔;日常的房屋維修由____方承擔。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設備的損失和維修費用，由乙方承擔責任并賠償損失。 租賃期間，防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛等工作，乙方應執行當地有關部門規定并承擔全部責任和服從甲方監督檢查。
第九條 關于裝修和改變房屋結構的約定 乙方不得隨意損壞房屋設施，如需改變房屋的內部結構和裝修或設置對房屋結構影響的設備，需先征得甲方書面同意，投資由乙方自理，合同范本《天津租房合同范本》退租時，除另有約定外，甲方有權要求乙方按原狀恢復或向甲方交納恢復工程所需費用。
第十條 關于房屋租賃期間的有關費用 在房屋租賃期間，以下費用由乙方支付，并由乙方承擔延期付款的違約責任： 1.水、電費; 2.煤氣費; 3.電話費; 4.物業管理費; 5.________________; 6.________________. 在租賃期，如果發生政府有關部門征收本合同未列出項目但與使用該房屋有關的費用，均由乙方支付。
第十一條 租賃期滿 租賃期滿后，本合同即終止，屆時乙方須將房屋退還甲方。如乙方要求繼續租賃，則須提前____個月書面向甲方提出，甲方在合同期滿前____個月內向乙方正式書面答復，如同意繼續租賃，則續簽租賃合同。
第十二條 因乙方責任終止合同的約定 乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負責賠償：
1.擅自將承租的房屋轉租的;
2.擅自將承租的房屋轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;
3.擅自拆改承租房屋結構或改變承租房屋用途的;
4.拖欠租金累計達____個月;
5.利用承租房屋進行違法活動的;
6.故意損壞承租房屋的;
7._____________________________.
第十三條 提前終止合同 租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前_____月書面通知對方，經雙方協商后簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效。 如因國家建設、不可抗力因素或出現本合同第十條規定的情形，甲方必須終止合同時，一般應提前_____個月書面通知乙方。乙方的經濟損失甲方不予補償。
第十四條 登記備案的約定 自本合同生效之日起_____日內，甲、乙雙方持本合同及有關證明文件向______申請登記備案。
第十五條 違約責任 租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規定，按年度須向對方交納年度租金的_____%作為違約金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有權按月租金的____%向乙方加收滯納金。
第十六條 不可抗力 因不可抗力原因導致該房屋毀損和造成損失的，雙方互不承擔責任。
第十七條 其它 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補充協議。補充協議與本合同不一致的，以補充協議為準。
第十八條 合同效力 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規執行。
第十九條 爭議的解決 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第二十條 合同份數 本合同連同附件共___頁，一式___份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等 效力。
甲方(簽章)：____________________ 乙方(簽章)：____________________
授權代表(簽字)：________________ 授權代表(簽字)_________________________
________年______月______日 _______年______月______日
閱讀延伸：租房合同解除終止的一些注意事項
(一)行使行房屋租賃合同解除權有約定解除及法定解除兩種形式
1、房屋租賃合同的約定解除是指合同當事人認為解除合同比繼續履行合同更有利于自身利益，根據合同自由的原則，經協商一致而解除合同。對此，我國《合同法》第九十三條規定：當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
2、房屋租賃合同的法定解除是指當發生了法律規定的情形時，當事人一方依法行使解除權解除合同，終止合同的權利義務。根據我國《合同法》第九十四條的規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形，主要包括：因合同內容違法由國家有權機關決定撤消而導致合同解除;承租人利用租用房屋進行違法活動出租人要求解除合同的;承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失;承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同;承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同;當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的不定期租賃合同，當事人可以隨時解除合同(但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人);租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同;承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人不愿繼續租賃該房屋可自然導致合同的解除;對破產企業未履行的房屋租賃合同，清算組可以決定是否解除等。
(二)因承租人無正當理由違約而導致租賃合同的解除。如承租人擅自搬離租賃房屋，停止履行合同，使租賃關系無存續必要而導致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思表示，是受法律保護的，雙方當事人應認真履行。但由于承租人可能在無正當理由的情況下不想履行租賃協議，有可能在與出租人未協商或協商未果的情況下，擅自搬離承租房屋，停止履行合同義務。這種情況屬于承租人違約，從嚴格的法律意義上看，并不應當受到法律支持。但鑒于房屋租賃合同履行期間的長期性，在此過程中承租人可能由遇到無法預料情勢變更，為體現公平原則，平衡各方利益，避免社會資源的浪費，酌情有必要對其解除合同請求予以支持。
房屋租賃合同解除的行使
(一)房屋租賃合同解除途徑
1、房屋租賃合同約定解除自雙方當事人達自協議生效解除協議或在原合同中約定的解除合同條件發生后時當事人一方向另一方送達的通知到達對方時即解除。
2、對于法定解除，當事人可通過向人民法院、或向仲裁機構申請仲裁、或通知對方的形式來得到實現。我國《合同法》第九十六條規定：當事人一方依照本法第九十三條第二款，第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力據此，只要一方有第九十四條規定的情形之一，另一方就可以解除合同。主張解除合同的一方只要通知到違約方，合同即行解除。
3、因承租人無正當理由違約而導致租賃合同的解除，則須經過人民法院或仲裁機構的確認。
但在實際上，不論是哪種形式的解除合同，都往往會引起合同當事人之間的爭議。在面臨爭議的情況下，當事人并不一定能達成一致，所以解除合同大多只能通過人民法院或者仲裁機構來解決。值的注意的是在一當事人行使通知權時，被通知一方當事人如有導議則應當向人民法院或者仲裁機構提出申請，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁機構作出另一方當事人解除合同的通知不生效的裁決，否則該合同已經解除。如果另一方當事人沒有向人民法院或者仲裁機構申請確認合同解除的效力而仍然行使原合同中的權利，就是其他獨立法律關系中的侵權行為。例外的是，如果涉及訴訟或仲裁認定合同不解除，為了防止因恢復原狀而造成不必要的損失，應當規定在生效裁決作出前，合同不產生解除的效力。
租賃合同期限屆滿導致的租賃合同終止
租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。
一、根本違約的界定
（一）根本違約的相關規定之分析
在英國普通法上，合同條款分為違反條件和違反擔保。如果一方當事人違反合同中的重要條款，帶有根本性的條款，危及合同成立的目標時，即構成違反條件；如果一方當事人違反合同中的次要條款，只是一些從屬性的條款，并不危及合同成立的目標時，即稱為違反擔保。在美國判例法上有關于重大違約和輕微違約之分。前者指由于一方違約，致使另一方未能從該合同取得主要利益。雖然英美國家沒有采用根本違約的提法，但我們可以認為，其中的違反條件和重大違約就是一種根本違約行為，因為它已使合同的存在失去了實際意義。
1980年《聯合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）第25條規定：“如果一方當事人違反合同的結果，使另一方當事人蒙受損害，以致于實際上剝奪了他根據合同規定有權期待得到的東西，即為根本違反合同,除非違反合同的一方不預知而且同樣一個通情達理的人處于相同情況中也沒有理由預知會發生這種結果。”因此，《公約》衡量是否根本違反合同，有三個條件：第一，違反合同結果的嚴重程度，即是否在實際上剝奪了另一反給根據合同有權期待得到的東西；第二，這個嚴重結果能否預知；第三，不能預知者的標準是處于相同情況中的同樣通情達理的第三人。[1]
中國1999年《合同法》第94條第（4）項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其它違約行為致使不能實現合同的，當事人可以解除合同。這種情形可以說是對根本違約的規定，但在根本違約的構成，責任與補救等方面規定得不夠具體、明確。第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”“不履行合同義務”包括完全不履行合同義務和不完全履行合同義務，前者如貨物買賣合同賣方不交貨或買方不付款，借貸合同中借方到期不還本付息等，這應屬根本違約；后者如不完全履行的是合同中的主要義務，也應屬根本違約，如不完全履行的是合同中的次要義務，則不應屬根本違約。“履行合同義務不符合約定”指雖然履行了合同義務，但與合同規定的條件不符。例如賣方所交貨物與合同規定的質量、數量、包裝等標準不符，這顯然不構成根本違約，可用換作、修理等方法進行補救。第108條規定：“當事人一方明確表示或者自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。”該條實際上是預期違約中的兩種情形，即明示預期違約和默示預期違約。對于前者，債權人可以不待履行期到來，以其拒絕履行作為根本違約。對于后者，如果債務人的信用狀況嚴重惡化而致履行不能，自然也應作為根本違約處理。可見，第107條和第108條只是一般性規定，對根本違約并未具體規定，而要視情況由法官認定。
（二）根本違約的主觀過錯之分析
大陸法系國家認為，合同債務人只有存在可歸責于他的過錯情況下，才承擔違約責任。因此，大際法系國家采取的是過錯或推定過錯責任原則。前者如《德國民法典》第276條：“債務人，法無其它規定，應就其故意或過失的行為負其責任。”后者如《法國民法典》第1147條：“凡債務人不能證明其不履行債務系由于不應歸其個人負責的外來原因時，即使在其個人方面無惡意，債務人對于其不履行或延遲履行債務，如有必要，應支付損害賠償。”英美法系國家不以當事人有過失作為構成違約的必要條件，而認為一切合同都是“擔保”，只要債務人不能達到擔保的結果，就是違約。《公約》也沒有采取過失責任原則，只要一方違反合同，并給他方造成損失，他就要負損害賠償責任，至于他違反合同有無過失，在所不問。根據中國《合同法》第107—108條和第120—121條的規定，只要違約，就應承擔違約責任；雙方都違約的，應當各自承擔相應的責任；即使一方因第三人的原因造成違約的，仍應承擔違約責任，該方與第三人之間的糾紛，依照法律或約定解決。可見，我國的規定與《公約》的規定是基本一致的。
綜上分析，筆者認為，對于根本違約，應采取無過錯責任原則或嚴格責任原則，其宗旨在于合理補償債權人的損失。其理由有兩點，第一，這是由根本違約的性質決定的。一旦根本違約，當事人的整個合同目的落空，嚴重損害了當事人訂約的預期利益，因此，有必要歸之以嚴格責任，督促合同當事人謹慎履行合同義務，合法行使合同權利。第二，符合法律規定，《民法通則》第106條規定：“沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。”一般認為，該條款是對公平責任，無過錯責任的法律規定，換言之，該條款為嚴格責任適用提供了法律依據。[2]同時也符合《合同法》和《公約》有關規定。
（三）根本違約的界定
歸納上述分析，同時借鑒《公約》的有關規定，我們不妨可以給根本違約作如下界定：當事人一方完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務或預期違約致使履行不能，其結果嚴重影響到另一方根據合同有權期待的經濟利益，即構成根本違約，而不問其主觀過錯與否。
二、根本違約的責任與補救
任何違約都會引起一定的法律責任，或者可以采取相應的補救措施。在這里，違約責任和違約補救的實質含義是相同的，只是角度不同。根本違約責任與補救是指合同當事人根本違約行為引起的法律后果和補救方法。
根據《公約》的規定，是否構成根本違反合同，對當事人可能采取何種救濟方法有直接的關系。如果某種違約行為已經構成根本違反合同，受損害的一方就有權宣告撤銷合同，并有權要求賠償損失或采取其他救濟方法；如果不構成根本違反合同，則受損害的一方不能撤銷合同，而只能要求損害賠償或采取其他補救方法。[3]英國《貨物買賣法》規定，“違反要件方可給予對方解除契約的權利，違反保證則對方只能要求損害賠償。”《商法》一書指出，“條件是合同的致命條款，為合同的根基，違反它，受害方如果愿意的話，即有權撤銷合同并主張違約損害。”“擔保并非合同的致命條款，而僅具附屬性，違反它，不產生撤銷權，而只能主張所受損失的損害賠償。”[4]在美國判例法所形成的原則是，只有當一方的違約構成重大違約時，對方才可以要求解除合同，否則，只能要求損害賠償。根據中國《合同法》的規定，合同一方違約時，另一方有權要求繼續履行、賠償損失、解除合同或采取其他合理的補救措施。在履行義務或采取其他合理的補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
綜上規定，筆者認為根本違約責任或補救方法主要可采取賠償損失、解除合同、宣告合同無效等三種。關于賠償損失的范圍問題，一般應包括財產的毀損，減少和為減少或消除損失所支出的費用，以及合同履行后可能獲得的利益，在貨物買賣合同中就是利潤。關于賠償限額問題，應考慮兩個因素：第一，不得超過根本違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到因根本違約而可能造成的損失。第二，受害方因對方根本違約而嚴重影響到的訂約時的預期利益大小。關于解除合同的問題，解除合同即撤銷合同從而使合同雙方權利義務歸于消滅的行為，但是解除合同并不影響非違約方要求根本違約方賠償損失的權利。關于宣告合同無效的問題，根本違約方應對合同無效造成另一方的經濟損失負賠償責任，而且宣告合同無效、賠償損失并不影響非違約方采取其他補救方法。
三、根本違約的主要例外
在發生根本違約時，原則上不允許免除根本違約責任，因為根本違約破壞了合同的根基，使非違約方的整個合同目的落空。因此，對于免除根本違約或重大違約責任的合同條款應予以限制，這一法政策已為多數國家所奉行，在我國也應如此。[5]筆者認為根本違約的免責理由主要為不可抗力。
不可抗力是指合同訂立后發生的當事人訂立合同時不能預見、不能避免、人力不可控制的意外事故。它通常包括自然現象和社會現象。前者如地震、水災、火災、風災等引起的事件。后者如由戰爭、罷工、封鎖禁運等引起的事件。因此，合同當事人因不可抗力事件的出現而違約時，可根據不可抗力的影響程度，部分或全部免除責任。超級秘書網
那么，不可抗力引起的法律后果有哪些？1、免除賠償責任。即根據不可抗力的影響程度免除因不可抗力而根本違約一方所造成的賠償損失責任。同時我們認為，為了維持長期的經濟合作關系和順利處理違約事件，要求因不可抗力而根本違約一方作適當補償。因為根本違約的不可抗力較其他非根本違約的不可抗力的免除責任范圍和影響要大得多，這對受害方來說，其風險是很大的。2、解除合同。發生不可抗力致使根本違約，另一方有權撤銷合同，消滅合同權利義務關系。值得注意的是，這里的“解除合同”與前文所述的根本違約責任中的“解除合同”的法律效果是不同的，由于根本違約引起的解除合同，并不影響受害方要求賠償損失的權利，但由于不可抗力引起的根本違約，則屬于免責情形，由此引起的解除合同，受害方并不能要求賠償損失，最多只能要求適當補償損失。3、免除不等于不負任何責任。一般而言，因不可抗力而根本違約的一方當事人，無論屬于上述何種法律后果，都應承擔如下義務：第一，通知義務，即將遭受不可抗力而根本違約的事實及時通知給對方，以減輕可能給對方造成的損失。如果未及時通知，致使加重對方損失的，應對加重損失部分承擔賠償責任；第二，采取適當措施的義務，即采取適當措施防止損失的擴大，沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求負責；第三，提供證明的義務，即在合理期限內提供有關機關出具的不可抗力的證明文件。如果提供不出證明的，仍應承擔根本違約責任。
四、一點立法建議
可見，根本違約不同于一般違約，它的構成要件十分嚴格，它的法律后果也是違約責任中最重的一種，所以我們要謹慎對待，從嚴把握根本違約的構成要件。一方面要防止根本違約的濫用，另一方面要對違約情況調查清楚，要區分根本違約與非根本違約，一般根本違約與不可抗力的根本違約。同時我們要區別規定，在立法上相應完善根本違約制度，便于合同當事人交易時認識把握，便于法律、仲裁機關處理合同糾紛。因此，筆者不妨建議在《合同法》第七章違約責任部分第108條后面增加一條如下：“當事人一方有第107條和第108條違約情形之一，其結果嚴重影響到對方根據合同有權期待的經濟利益，則構成根本違約，對方可以解除合同或宣告合同無效并要求賠償損失。”
【注釋】
[1]．國際經濟法[M]．北京：中國政法大學出版社，1999．53．
[2]王利明、崔建遠．合同法新論•總則[M]．北京：中國政法大學出版社，1996．680．
[3]沈達明、馮大同．國際貿易法新論[M]．北京：法律出版社，1989．94．
簽訂房屋出租合同需要注意什么?
1、查清房屋的產權人，以及房屋基本狀況。
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2、清楚寫清楚租金和押金。
在如何支付租金和押金的問題上，具體幾個月支付一期租金由各人自身狀況決定，在合同中必須約定清楚每期租金的支付時間和方式，以及逾期未支付的 違約責任。需要提醒的是，無論是支付租金還是押金，如果通過銀行劃賬方式支付的，最好直接劃入產權人名下的賬戶，并留好相關劃款憑證，以此進一步控制資金風險。
3、明確違約責任的處理。
合同應當根據不同的違約情形，約定不同的違約責任。比如，如果出租人逾期交付房屋，或者租期結束承租人逾期退租的，可約定每日按高于租金標準收 取違約金; 如果出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性承擔較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。此外，對于家具、家電等附屬設施、設備的維修義務也應當在合同中明確約定。
個人簡單房屋出租合同范本
簽定日期： 年 月 日
出租方姓名： 身份證號： [簡稱甲方]
承租方姓名： 身份證號： [簡稱乙方]
甲方現有 ㎡面積的房屋，套型為 地址：
在簽訂本協議時，甲方向乙方出示該房及本人的有關合法手續。經甲、乙雙方共同協商達成以下協議：
一、租房從 年 月 日起至 年 月 日止，有效期為 年
二、該房出租的使用性質為 用房，月租金為 元，繳租方式為 支付一次，計人民幣(大寫) 元(￥ 元)以后就在付款期末前 天支付。
三、乙方接到住房后，應及時更換門鎖，否則發生意外與甲方無關。
四、乙方不得擅自改變其房屋的使用性質，更不能擅自改變房屋的結構，必須愛護房內設施，如有損壞應及時維修，否則照價賠償。
五、在本協議期內，甲方不得干涉乙方的合法居住(經營)權，不得收回房屋或轉租他人，更不得提高房租或終止協議。
六、乙方必須按照交納房租，否則甲方有權采取措施收回房屋，由此造成的損失由乙方承擔。
七、乙方必須遵守當地暫住區域內的各項規章制度，辦理各種相關證件、按時交納水、電、氣、收視電話、物業管理等費用。并做好一切安全全措施，若出現安全事故，均由乙方自行負責。合同簽訂后，乙方交保證金 元給甲方，乙方退房時結清水、電、氣、電話、物業管理等費用后及屋內設施家具、家電無損壞，甲方退還乙方所交保證金，另水、電氣底度為：水 噸;電 度;氣 方。乙方的民事糾紛均自行負責。以交費收據為準。
八、若乙方的本協議期滿后需繼續租用此房，應提前壹月與甲方商議。(在同等的條件下，乙方有優先租賃、購買權)。
九、甲、乙雙方在協議期內，均不得違約，如甲方違約則按該房月租金及搬家所造成的損失，作違約賠償金。乙方違約則從押金里扣除一個月房屋租金作賠償金給甲方。
十、如果拆遷此房乙方無條件搬出，所交甲方的房租按未滿天數甲方退還乙方。
十一、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份。從簽定之日起生效，到期自行作廢，未盡事宜，雙方協商解決。
備注：
甲方簽字： 地址： 聯系電話：
乙方簽定： 地址： 聯系電話：
如何解除房屋出租合同糾紛
在房屋租賃合同關系中，除當事人約定外，根據《合同法》的有關規定，雙方在以下情形下享有合同解除權：
1.承租人的解除權
在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一條規定：因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十三條規定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
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2.出租人的解除權
包括：(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。《合同法》第二百一十九條規定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。(2)承租人遲延支付租金，經出租人催告，仍不于催告期限內支付租金的。《合同法》第二百二十七條規定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(3)承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租于第三人的。《合同法》第二百二十四條第二款規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
3.雙方均有的解除權
不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。《合同法》第二百三十二條規定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
實踐中，因房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：
1.當事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。
關鍵詞：合同解除權；減損義務規則；預期違約
一、合同解除權概述
（一）合同解除權的含義
合同解除權，是在合同成立生效后、履行完畢之前，因出現了法定或者約定的條件，當事人所享有的解除合同、使合同效力歸于消滅的權利。
（二）合同解除方式及行使合同解除權的根據
1.合同解除包括以協議方式解除和行使解除權的方式解除
當事人協商一致，可以解除合同，又稱為協議解除。因為協議解除是合同雙方當事人以新合同去取消原來有效合同的一種方式，只要不違反法律強制性規定，即認可其效力，根本無所謂合同解除權之產生基礎，所以在此不予討論。后者即為本文所要討論的“合同解除權”。
2.行使合同解除權的根據
合同解除權，又可分為約定解除權和法定解除權兩種。前者是依據當事人之間合同約定而來的。而后者則是依據法律規定而產生的。
根據《合同法》第94條規定，總結當事人可以解除合同的情形：（1）因不可抗力致使合同目的不能實現；（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務；（3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（5）法律規定的其他情形。以上情形只要具備其一，當事人即可行使解除權。此外，情勢變更原則亦可為合同解除的條件。[1]
（三）合同解除權的法律價值
合同依法成立，即具有法律約束力，當事人雙方都必須認真履行，不得擅自變更或解除，此為合同法律效力的重要內容。但是，在合同生效后尚未履行或尚未完全履行前這期間，因客觀情況變化，在滿足一定條件下，法律亦允許解除既存合同。解除權作為違約行為發生后的一種救濟方式，有利于維護未違約方利益，使違約方受到一定的懲罰，從而達到合同雙方利益平衡，促進社會整體利益。
二、減損義務規則概述
（一）減損義務規則的內涵
減損義務規則是減輕損失規則的簡稱，最早從英美國家發展起來的，是指合同當事人一方違約后，守約方有義務采取合理的措施減少損失或防止損失的擴大，否則對擴大部分損失無權獲得賠償。[2]減損義務規則的法理依據應是“誠實信用原則”。根據誠實信用原則，在合同的訂立和履行過程中，各方當事人應誠實守信，以善意的方式履行其義務，在不損害他人利益和社會利益的前提下，尋求自己的利益。
（二）我國關于減損義務規則的法律規定
我國《合同法》規定：“當事人一方違約后，對方應采取措施防止損失的擴大，沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。”①依此規定：當事人因防止損失擴大而采取的措施合理所支出的費用，違約方即應予賠償，而不以其為防止損失擴大而采取的措施獲得成功為前提。
（三）在預期違約情形下減損義務規則的適用
根據上文的分析，不難得出結論，在一方當事人實際違約后，受害方有義務采取合理措施以減少損失。那么在一方當事人預期違約的情況下，受害方是否也應受減損義務規則之制約呢？此為預期違約情形下常見的重要問題。
我國《合同法》②與《國際貨物買賣合同公約》③均既規定了預期違約規則，又規定了減損義務規則，但對于預期違約情形下，受害方在行使其選擇權時是否仍須履行減輕損失義務，并無明文規定。根據誠實信用和公平原則，以及預期違約和減損義務規則的立法目的，借鑒西方國家的立法、司法實踐，明確在預期違約情形下受害方在行使選擇權時是否仍須承擔履行減輕損失的義務，凸顯其重要性。
有學者認為：在預期違約情形下，受害方應受減損義務規則的拘束。是否只能解除合同而不能待預期違約方在合同履行期到來時履行義務？對此應具體情況具體分析。既要考慮減輕損失的需要，也要考慮解除合同作為減輕損失的措施對受害方而言是否合理。[3]筆者認同該觀點：在預期違約情形下，若受害方認可對方預期違約，則其應承擔減損義務；相反，則不必受減損義務規則制約。但如果受害方并無現實合法利益，則只能是接受對方的預期違約，并承擔減損義務。[4]
（四）減損義務規則的法律價值
減損義務規則在實務中的功能體現在：就社會整體而言，通過這樣一種規則的設定來增加社會財富的積累，避免社會財富的浪費，個人利益服從于社會整體利益，在某種程度上體現出對社會的貢獻；從當事人雙方來講，減損義務規則的設定，使當事人雙方的利益得到重新分配，并進而引起當事人在合約中的地位得到調整。[5]從表面上看，減損義務規則僅僅有利于違約方，如果沒有減損義務規則，其對于受害方未采取合理措施減輕的損失仍應承當損害賠償責任。但實質上，減損義務規則同樣有利于受害方，受害方為減輕損失而采取合理措施所支出的費用，可從違約方那里得到補償，而不管該行為結果是否成功。[6]因此，該規則不僅有利于維護違約方利益，同時也有利于保障社會整體利益。
三、合同解除權與減損義務規則的關系
我國民法理論及《合同法》都有合同解除權的規定，但對減損義務規則卻沒有相關立法。兩者雖在諸多方面存在不同，但同時，我們也不能忽視兩者間的聯系。兩者的聯系主要有：（1）兩者均是“誠實信用原則”在合同法中的具體體現。（2）兩者的立法目的及法律終極價值基本相同：兩者對于維護交易秩序、促進社會整體利益有著共同的價值追求。（3）兩者適用有先后，減損義務規則的適用是在承認對方的違約解除合同之后，即減損義務規則以合同解除權的行使為前提，這既是兩者的區別所在又是兩者聯系的地方。把握好兩者間的關系，有助于理順雙方當事人的權利義務關系，以保護當事人的合法權益，促進社會整體利益。（作者單位：大連海事大學）
注釋：
①參見《合同法》第119條。
②參見《合同法》第94條第2款、第108條。
③參見《國際貨物買賣合公約》第71條、72條、77條。
參考文獻：
[1]彭萬林.民法學[M].北京：中國政法大學出版社，2011.479.
[2]劉正紅.履約風險規則及減輕規則的適用[J].人民司法，2008（16）：83.
[3]金健.國際商事合同履行法律問題比較研究[M]，武漢：武漢出版社，2001.223.
[4]林全玲.預期違約中的減少損失原則[J].社會科學輯刊，2006（6）：106.
關鍵詞：合同解除；法定解除；解除效力；完善措施
法定解除是合同解除的一種，是在合同有效成立后，履行完畢之前，一方當事人根據法律的規定直接行使解除權，提前終止合同，使合同關系歸于消滅的法律制度。《民法通則》第57條規定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力，行為人非依法律規定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。”這條規定被認為是合同解除制度最基本的法律淵源，其中依法律規定行使解除民事法律行為的權利就是法定解除權。在市場經濟日益完善、合同被公認為是最重要交易手段的社會背景下，法定解除制度卻賦予了一方當事人可以按照自己的意愿徑直地終止一份有效合同的權利，使得這種制度在我國一經設立就倍受關注。
一、法定解除制度的內涵
法定解除制度在羅馬法中雖沒有明確的規定，但由于當時的生產力低下，影響合同履行的事件頻發，一味地堅持合同信守是不可能的，羅馬法便以“意外事件”制度來解決上述問題，“當意外事件致使物品滅失或者致使給付不可能時，債務人得到解脫，除非有相反的協議”特別是羅馬法中的“解除買賣契約之訴”與今天大陸法系國家的法定解除制度更是有著驚人的相似，這種訴訟允許當事人提起退貨之訴的期限為6個月……退貨之訴的期限從買賣成交之日起計算。這里的退貨之訴實際上就是解除買賣契約之訴。作為繼承羅馬法精髓的法國民法典在法定解除制度的設定上較羅馬法有較大的發展，該法1184條對解除權的產生作出了一般性的規定：“雙務契約中，凡當事人一方不履行其義務之情形，均視為訂有解除條件……”1900年的德國民法典第一次系統、全面地規定了法定解除制度，德國民法典“始將契約解除視為一個獨立的法律范疇，使于裁判之外得依當事人的一方意思為之。”在英美法系國家的法律中，要求只有當違約的行為嚴重動搖合同存在的基礎時才可解除合同，英國法要求違反了合同的條件構成“根本違約”才可以解除合同；美國法則區分了輕微的違約行為和重大違約行為。其中，輕微的違約行為只能通過違約之訴要求賠償，而當存在重大的違約行為時才可以解除合同。法定解除制度在我國的合同法律中同樣具有舉足輕重的地位，我國合同法第91條將合同解除（包括法定解除）作為合同終止的原因之一，第94條對當事人行使法定解除的原因條件做出了明確規定， 分析各國的法定解除制度，其中的內涵主要有以下幾個方面：
（1）法定解除的對象是有效合同。只有合法有效的合同才能夠被當事人行使法定解除權而解除，無效合同、可撤銷合同都有各自專屬的制度因而不適用法定解除，而有效合同也只有在生效之后，履行完畢之前才適用，對于已經成立尚未生效的合同以及已經履行完畢的合同，都不能適用法定解除制度。
（2）行使法定解除權的原因有嚴格的限制。合同被認為是“事人為自己立法”，各國的法律均十分重視合同的信守，而法定解除制度卻是賦予當事人根據自己的意愿單方提前終止合同的權利，如果制度的設定不合理，極易成為一些人逃避合同義務的工具，為此，各國的法律都對此做出了嚴格的限制，我國合同法第94條規定了行使法定解除權的原因主要有五種，但無論何種原因，“不能實現合同目的”當是衡量當事人能否行使法定解除權的根本準則。
（3）法定解除消滅的是合同的履行效力。合同被當事人行使法定解除權解除后，合同不再履行，已履行的部分可能被解除的溯及力而恢復到履行之前的狀態，如果解除無溯及力時則通過不當得利返還等補救措施解決，但無論解除有無溯及力，法定解除只是終止了合同的履行，合同的履行效力消滅，但合同仍在，當事人之間的合同依然關系，當事人之間仍需根據合同及法律的規定來確定責任的承擔， 我國合同法將合同解除規定在“合同的權利義務終止”一章，足以說明問題。
二、我國法定解除制度的立法現狀及完善建議
我國民法通則關于法定解除制度的規定過于原則，現行的法定解除制度以合同法為主要法律淵源，合同法第六章主要規定了合同解除的原因、解除的程序以及解除的后果，此外，合同法第148條、第219條以破產法第18條等法律中以及最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋》、《關于審理商品房案件適用法律若干問題的解釋》等司法解釋對法定解除的有關問題也作了相應的規定，可以說，我國的法定解除制度，是以民法通則為基礎、以合同法為主要法律淵源、以其他法律和司法解釋為補充的多層次的立法體系，但仔細探究了我國目前的法定解除制度后發現，現行法律對法定解除制度的設計仍存在一定的缺陷，有待于進一步的完善：
1.解除的程序過于簡單，不利于保護被解除一方的合法權益。合同法第96條規定：“當事人一方依照本法第93條第二款、第94條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認合同的效力。法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。”由此可以看出，解除權作為一種形成權，無論是行使約定解除權還是法定解除權，解除權人根據自己單方的意思即可解除一個有效的合同，僅需通知對方即可，相對人如有異議時，不能直接對抗解除權人的解除通知，抗辯的手段只能是向法院或者仲裁機構請求確認合同的效力。
2.未明確界定解除有無溯及力，導致解除的后果不明。合同法第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”“恢復原狀”就表明合同法承認合同解除具有溯及力，“根據履行情況和合同性質”則表明合同解除的溯及力是有條件的，并非所有的合同都具有溯及力。但是合同解除在什么情況下具有溯及力，理論界眾說紛紜，實踐中的作法更是五花八門。筆者認為，如因不可抗力導致的合同解除原則上沒有溯及力，因違約而引起的合同解除則應以能否恢復原狀為標志，恢復原狀是具有溯及力的解除產生的直接效力，是雙方當事人基于合同產生的債權債務關系全部免除的必然結果，非繼續性的合同以及尚未開始履行的合同由于可以達到恢復原狀的后果因而被解除時原則上有溯及力，而繼續性的合同由于無法達到恢復原狀的后果在被解除時原則上沒有溯及力。
3.解除的法律后果不明確，導致合同被解除后當事人無所適從。合同法第97條規定將解除的法律后果界定為“恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”但“采取其他補救措施”究竟是什么措施？“賠償損失”的范圍是否包括可得利益？法律均未作出明確的規定，導致實踐中的作法迥異，更使當事人無所適從。
筆者認為，采取其他補救措施，應以不當得利的返還請求之訴為主，對于由于違約行為而引起的合同解除，當解除沒有溯及力時，未履行的部分不再履行，對已經履行的部分，由于是基于合法有效的合同而產生的債權債務關系，在合同被解除后，未履行對待義務的一方不再履行，但其獲得的對方已經履行的部分則屬于不當得利，當事人可以通過請求返還不當得利的方式解決。合同解除后的賠償損失應作如下區分：如果是由于不可抗力的原因引起的法定解除，則當事人之間互不承擔賠償責任，如果是因違約行為引起的法定解除，則可以要求對方賠償損失范圍應當包括可得利益損失。理由如下：第一，法律設立合同解除制度旨在保護守約方的利益，督促雙方當事人嚴格按照合同約定履行義務，如果合同解除只賠償實際損失而不賠償可得利益時，則當事人選擇合同解除所獲得的賠償數額遠低于違約制度，這顯然有悖于立法本意。而且，合同是當事人在為自己“立法”，合法、有效的合同當事人應當認真履行，在違約方的違約行為符合合同法第94條規定的情形時，守約方處在被動的地位，“迫不得已”的情況而解除合同的，如果不允許守約方主張可得利益的損失，等于讓違約方得到了便宜而守約方的損失更大。第二，法定解除的對象是合法有效的合同，法律對其效力的保護理應包括對可得利益的保護，如果不允許守約方主張可得利益損失，其法律后果與合同無效、被撤銷的責任相同，那么，合同有效又有何法律意義呢？
4.法定解除的事由不全面，未將情勢變更作為法定解除的事由。情勢變更原則是指合同依法成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生了不可預見的事由，致使合同的基礎喪失或者動搖，若繼續維持合同原有效力則顯失公平，允許變更或解除合同的原則。因情勢變更解除合同，是民法公平原則在合同履行中的體現，最高人民法院早在1993年5月下發《全國經濟審判工作座談會議紀要》中規定：“由于不可歸責于當事人雙方的原因，作為合同基礎的客觀情況發生了非當事人所能預見的更本性變化，以致按合同履行顯失公平的，可以根據當事人的申請，按情勢變更的原則變更或解除合同。”但現行合同法卻未將情勢變更作為合同法定解除的事由，不能不說是一個遺憾。
三、小結
作為一項法律制度，法定解除與違約制度、無效的民事行為制度等一起民事法律中占據重要地位，法定解除權的行使，關系到合同雙方當事人的利益和市場交易秩序的穩定，因此，在設定這種制度時，理應以公平正義的價值理念為出發點，不斷探討法定解除制度在制度設定上存在的問題，使之不斷完善，在維護市場經濟秩序、鼓勵交易、保障交易安全等方面發揮應有的作用。
作者單位：焦作大學法律與政治學院
參考文獻：
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[2]李政輝.合同法定解除原因研究[M].北京：中國檢察出版社，2006.106-112.
