時(shí)間：2023-02-04 19:30:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房貸收入證明，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
我單位愿意承擔(dān)本收入證明內(nèi)容不實(shí)的法律責(zé)任。
特此證明！
（公章）__________
年
月
日
茲證明__________(身份證：________________________)在我單位__________部門任職(職務(wù)為:__________)，月收入為______元(稅前)。
特此證明。
購房貸款的收入證明范本三茲證明_________，_________(身份證/軍官證/護(hù)照號(hào)碼)，自_________年_________月至今年一直在我單位工作，目前擔(dān)任_________職務(wù)，稅后月收入為人民幣_(tái)________(大寫)。
特此證明。
我單位對(duì)本收入證明內(nèi)容的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
單位公章或人事(勞資)部門蓋章
_________年_________月_________日
購房貸款的收入證明范本四我單位正式職工____在我單位已工作____年，現(xiàn)從事____工作，學(xué)歷_____，職稱_____，職務(wù)_____，平均月收入人民幣(大寫)____元，配偶姓名________，此證明真實(shí)可靠，并對(duì)真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。貸款工資證明范本。
特此證明
單位名稱(公章):
日期:_________年_________月_________日
購房貸款的收入證明范本五茲有_____同志，身份證號(hào)碼:__________
自__________年_____月_____日至今在我單位工作，任_____職務(wù)。其本人月收入為人民幣(大寫)__________元，特此證明。
上述內(nèi)容真實(shí)無誤，我單位對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
理論上來說，沒有正式工作是可以貸款買房的，但是你要有足夠的經(jīng)濟(jì)來源，確保自己能夠還的上欠款。你要有良好的信譽(yù)，準(zhǔn)備好相關(guān)材料如身份證、收入證明、房屋買賣合同、才有可能貸款買房。
因?yàn)闆]有固定工作貸款銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)很大。一般來說，買房貸款需要各種材料證明，如收入證明、婚姻狀況證明、房產(chǎn)證明等等。這些材料是證明自己具有還貸能力的重要憑證，其中收入證明是重中之重，直接影響到房貸額度、利率等問題。但對(duì)于大多自由者來說，最大的麻煩是就是收入證明。
另外，申請(qǐng)貸款的時(shí)候需要工資流水作為憑證，這與每月存入的普通積蓄是不同的，是由工資銀行。這是使自由職業(yè)者申請(qǐng)房貸困難的另一個(gè)憑證。
理論上來說，沒有正式工作是可以貸款買房的，但是你要有足夠的經(jīng)濟(jì)來源，確保自己能夠還的上欠款。你要有良好的信譽(yù)，準(zhǔn)備好相關(guān)材料如身份證、收入證明、房屋買賣合同、才有可能貸款買房。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
流水差導(dǎo)致房貸辦不下來，可以用以下方法解決：
1、請(qǐng)用人單位開具收入證明，證明月收入是房貸的2倍以上；
2、增加共同還款人，可以是父母也可以是妻子；
3、提高首付的比例，這樣月供就減少了，對(duì)于流水的要求就降低了；
4、提供額外的財(cái)力證明，證明自己有足夠償還本息的能力；
5、延長借款期限后，月供金額會(huì)減少，也可以解決流水不夠的問題。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
專家提醒說，夫妻共同買房相對(duì)來說手續(xù)繁瑣一些。如其中一些環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，有可能會(huì)對(duì)交易造成影響，因此需要謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。
共同置業(yè)已成常態(tài)
祁先生今年32歲，在上海市人民廣場附近的一家單位上班，結(jié)婚兩年了一直和家人住一起，最近準(zhǔn)備考慮生小孩所以準(zhǔn)備買房。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)他的實(shí)際情況，為他選擇了一套位于寶山區(qū)共康五村的物業(yè)，面積58.58平方米，總價(jià)85萬元。雖然房子不大，但可以改作兩房，比和父母擠在一起還是要寬敞許多，夫妻倆辦了公積金貸款，還款壓力也不是太大。
像祁先生這樣，婚后買房的情形非常普遍。漢字地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：8月份全全上海市二手房交易量回升，尤其是剛性需求集中的浦東金橋、寶山共康泗塘、松江九亭三個(gè)板塊，較7月份成交量增幅達(dá)60％～80％。漢字地產(chǎn)有關(guān)人士解釋說，剛性需求中，除了年輕購房者外，婚后改善型需求約占6成左右。
四大要點(diǎn)要留意
共同買房需要特別留意的有四個(gè)方面。上?！拔覑畚壹摇睓?quán)證部經(jīng)理渠福琴介紹說，諸如簽約、房貸申請(qǐng)以及交易過戶等環(huán)節(jié)，都需要夫妻雙方到場。此外，夫妻共同買房在證件準(zhǔn)備工作等方面，以及申請(qǐng)房貸等事宜，也需要提前研究。
簽約雙方親自到場
在買房過程中，涉及到諸多簽約過程，如簽訂買賣合同、申請(qǐng)房貸以及交易過戶等，這需要夫妻雙方同時(shí)到場。
[案例一]上海的李先生看中了一套三房，價(jià)錢談妥之后簽訂買賣合同，但妻子劉女士在外地出差，雖然李先生一再表示自己可以代表妻子的意見，但對(duì)方還是堅(jiān)持夫妻同時(shí)在場的情況下簽約。
[解析]上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師表示，一般情況下，共同買房時(shí)房產(chǎn)證上要載明兩個(gè)人的名字，則應(yīng)雙方親自到場；如一方不能到場辦理手續(xù)，則必須辦理公證授權(quán)委托手續(xù)。
除了簽訂房產(chǎn)買賣合同之外，申請(qǐng)房貸、辦理過戶手續(xù)時(shí)，也需要雙方親自到場。專家解釋說，在申請(qǐng)房貸時(shí)，有些時(shí)候會(huì)以夫妻名義共同申請(qǐng)，因此銀行方面需同時(shí)考察兩人的資質(zhì)，辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)也必須同時(shí)簽字。
另外，辦理過戶手續(xù)時(shí)。原則上要求同時(shí)到場，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，夫妻共同購置的房產(chǎn)，到底是共同共有，還是按份共有，需要在買賣合同中體現(xiàn)出來，進(jìn)而在房產(chǎn)證上載明。因此需要雙方到場簽字確認(rèn)。但如果無法到場，也必須辦理公證收取委托手續(xù)，并將相關(guān)事宜交代清楚。
證件準(zhǔn)備是關(guān)鍵
夫妻共同買房，需要提供的證件比較多，而且一件都不能少。
[案例二]、徐夫妻倆都是外地人，結(jié)婚證在一次搬家過程中遺失。在去年底買房時(shí)，中介公司要求提供結(jié)婚證，雖然戶口簿上已經(jīng)載明兩人的婚姻信息，但按照相關(guān)規(guī)定，還是無法取代結(jié)婚證。
[解析]較個(gè)人買房而畝，婚后共同買房所需提供的證件要多一些。渠福琴表示，除了身份證、戶口簿等證件外，還要提供結(jié)婚證等。
在夫妻共同申請(qǐng)房貸時(shí)，需要提供夫妻兩人的收入證明，如果兩人為非本地居民，還需提供雙方提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，否則按照非本地居民貸款政策對(duì)待。
當(dāng)然，在辦理按揭貸款時(shí)，如果其中一人收入較高，通過資質(zhì)審批不成問題，另外一方的收入證明則無需提供。
主貸、次貸有講究
由于信貸政策有變化，因此在確定主貸人和次貸人時(shí)，需根據(jù)實(shí)際情況而定，而不能簡單地只看收入的高低程度。
[案例三]陳先生買房申請(qǐng)房貸時(shí)碰到了一點(diǎn)小麻煩。他是一家私企高管，收入不低，但他的戶口不在上海，更為不利的是，此前他在南京分公司工作了三年多時(shí)間，最近才調(diào)到上海，如采以他的名義申請(qǐng)房貸，肯定以非本地居民對(duì)待。
[解析]專家表示，夫妻共同還款時(shí)，在確定主貸款人、次貸款人時(shí)，一定要根據(jù)實(shí)際情況來定。一般情況下，在銀行住房貸款合同中，只把一方作為“貸款人”(常說的主貸款人)而無論房產(chǎn)證上是否寫了雙方的名字，另一方都可作為“共同貸款人”。在確定主貸款人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇夫妻間收入較高較穩(wěn)定者，同時(shí)注意年齡的限制，否則會(huì)影響到貸款期限。
此外，專家提醒還需注意信貸政策的變化。對(duì)于非本地居民來說，如果無法提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，則會(huì)被區(qū)別對(duì)待，如房貸首付比例提高，利率水平上浮，這無疑會(huì)增加購房成本。因此在確定主貸款人時(shí)，要考慮到這個(gè)因素。
所占份額提前定
夫妻共同買房，財(cái)產(chǎn)所占份額各是多少，需提前確定，以免日后產(chǎn)生糾紛。
[案例四]因?yàn)楦鞣N各樣的原因，小王和小向在領(lǐng)取結(jié)婚證后才將婚房定下來。按照以前的計(jì)劃，女方小向準(zhǔn)備多付一些房款。不過小向父母要求，財(cái)產(chǎn)份額應(yīng)多占一些。
[解析]馬永健表示，依據(jù)《婚姻法》規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外?！币虼嗽诠餐彿窟^程中，即使房產(chǎn)證上沒有出現(xiàn)另一方的名字，也不影響其對(duì)房屋享有所有權(quán)。
但目前有少數(shù)新潮夫妻，財(cái)產(chǎn)實(shí)行AA制，在共同買房時(shí)需要考慮財(cái)產(chǎn)份額問題。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，所有者可以選擇共有形式，如果是選擇共同共有，則雙方享有的權(quán)益相同；如果按份共有，則需要提前分割，并在房產(chǎn)證上載明。
準(zhǔn)夫妻買房重登記
在此需要特別提醒的是，目前有不少準(zhǔn)夫妻共同買房的現(xiàn)象存在。為了減少糾紛，專家建議應(yīng)該在房產(chǎn)證登記內(nèi)容方面下點(diǎn)功夫。
摘要：近幾年來，海南省各家商業(yè)銀行大力發(fā)展個(gè)貸業(yè)務(wù)，個(gè)貸業(yè)務(wù)在快速發(fā)展的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)。本文通過對(duì)海南省商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)的發(fā)展情況及面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析，進(jìn)而針對(duì)性地提出了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制對(duì)策。
關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人消費(fèi)貸款；風(fēng)險(xiǎn)控制
中圖分類號(hào)：F832．33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003－9031（2006）07－0079－02
當(dāng)前，以個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車貸款為主體的個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)（以下簡稱個(gè)貸業(yè)務(wù)）異常活躍，已逐漸成為海南省內(nèi)各家商業(yè)銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量、改善經(jīng)營效益而競相追逐的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)。一般而言，個(gè)貸業(yè)務(wù)還款期限長，而個(gè)人收入的變動(dòng)、銀行風(fēng)險(xiǎn)控制措施的不力、政策變動(dòng)的沖擊以及法律制度的不健全等因素，都會(huì)給銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。從海南省近幾年商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)展情況看，個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)正逐漸以各種形式表現(xiàn)出來，值得關(guān)注。
一、海南省商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)發(fā)展概況
1．個(gè)貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。2005年末，海南省全省商業(yè)銀行個(gè)貸余額96．6億元，是2001年末的4倍多；2005年個(gè)貸余額占全部貸款余額的比重為16．94％，比2001年約提高12個(gè)百分點(diǎn)；2002－2005年末，個(gè)貸余額各年的增速分別為72．6％、69．6％、31．5％、14．1％。[1]
2．業(yè)務(wù)品種呈多元化趨勢(shì)。各商業(yè)銀行根據(jù)客戶和市場需求，不斷推出一系列零售貸款品種。當(dāng)前省內(nèi)商業(yè)銀行開辦的個(gè)貸業(yè)務(wù)具體包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款、個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人質(zhì)押貸款、個(gè)人助學(xué)貸款、個(gè)人信用貸款、信用卡消費(fèi)貸款，等等。僅住房方面的貸款品種就已經(jīng)細(xì)分為個(gè)人住房（按揭）貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人二手房貸款等。
3．個(gè)貸業(yè)務(wù)以個(gè)人住房貸款為主體。2001－2005年末，省內(nèi)各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額占個(gè)人消費(fèi)貸款總額均在60％以上，2005年末高達(dá)84．9％。個(gè)人住房貸款不僅占比高，而且增速快于其他個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。發(fā)展速度次之的業(yè)務(wù)品種為個(gè)人汽車消費(fèi)貸款。[2]
4．個(gè)貸質(zhì)量總體不高。海南各家商業(yè)銀行在大力拓展個(gè)貸業(yè)務(wù)的同時(shí)加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防范，但受宏觀調(diào)控等因素影響，2005年四大商業(yè)銀行中有2家不良貸款率超過國際上公認(rèn)的3％的警戒線。[3]
二、海南省商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)潛在風(fēng)險(xiǎn)分析
近幾年，海南各商業(yè)銀行逐步建立了專門的個(gè)貸業(yè)務(wù)部門，制定了較為明確的授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)管理細(xì)則，完善了信貸調(diào)查、審貸及貸后管理和清收等崗位的職責(zé)及責(zé)任追究制度。但從實(shí)踐上看，銀行對(duì)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理仍存在一定的難度。
1．借款人收入變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。借款人有穩(wěn)定的收入來源，是銀行發(fā)放個(gè)貸最基本的前提條件。目前，我國尚處在經(jīng)濟(jì)體制改革與社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，人員流動(dòng)頻繁，未來收入的不確定性加大，個(gè)人收入透明度較低。隨著國有企業(yè)職工下崗分流政策的實(shí)施，居民收入的不穩(wěn)定因素也逐漸增加，一部分高收入的家庭由于職業(yè)的變化而變成低收入家庭，甚至喪失收入來源。這種變化直接導(dǎo)致借款人不能按期償還銀行貸款，從而造成貸款逾期。
2．收入證明的隨意性風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)銀行在發(fā)放個(gè)貸時(shí)要求借款人必須提供收入證明，以借款人提供的收入證明作為發(fā)放貸款的主要依據(jù)。收入證明一般由單位開出，目的是確保貸款本息償還的安全性。但事實(shí)上，許多單位給員工出具的收入證明，有很大的隨意性。如購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，購房者開低收入證明；購買較貴的商品房時(shí)，他們又可以開出高收入證明。而且一些單位出具的收入證明，已經(jīng)明顯偏離了行業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)。目前銀行還沒有可靠的辦法來掌握購房者的收入。從某種程度上說，銀行要求提供收入證明，形式大于內(nèi)容，因?yàn)閱挝徊⒉恍枰獮閱T工收入證明的真實(shí)情況承擔(dān)法律責(zé)任。銀行對(duì)個(gè)人收入證明的把關(guān)，也很不嚴(yán)格。在銀行的個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)競爭激烈和人力有限情況下，還很難做到對(duì)每個(gè)貸款人的還款能力逐一進(jìn)行審查。
3．“假按揭”、“假車貸”等貸款操作風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)貸操作性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：信貸員調(diào)查不實(shí)、審查不嚴(yán)，未落實(shí)有效抵押登記手續(xù)，對(duì)借款人、保證人所提交資料的真實(shí)性、合法性以及還款能力的調(diào)查核證、分析判斷明顯有誤；信貸員與客戶相互勾結(jié)，利用虛假的材料騙取銀行貸款，形成假按揭；辦理汽車消費(fèi)貸款過程中，部分商業(yè)銀行過分依賴保險(xiǎn)公司的履約保險(xiǎn)，忽略了對(duì)借款人資信、第一還款來源和汽車交易真實(shí)性的調(diào)查；一些汽車經(jīng)銷商、營運(yùn)車公司往往通過自己的員工、親戚、朋友，甚至利用農(nóng)民充當(dāng)購車者，騙取銀行貸款。
4．宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)。國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，一定程度上抑制了投機(jī)和投資性購房需求，市場觀望氣氛漸濃。尤其是2005年6月1日七部委的“新八條”實(shí)施后，海南房地產(chǎn)市場銷售形勢(shì)持續(xù)走低，借款人提前還款大量增加，個(gè)貸面臨市場萎縮的挑戰(zhàn)。
5．處置資產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《關(guān)于人民法院查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)若干問題的規(guī)定》司法解釋明確提出“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這條解釋給銀行不良個(gè)人住房貸款的清收帶來了極大的困難，無形中助長了借款人賴賬行為。[4]
三、海南省商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要策略
1．與擔(dān)保公司合作，將風(fēng)險(xiǎn)向第三方轉(zhuǎn)移。銀行應(yīng)積極與擔(dān)保公司合作開辦個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，簽訂合作協(xié)議。擔(dān)保公司的擔(dān)保資格和經(jīng)營范圍須報(bào)銀行核準(zhǔn)，并按合同規(guī)定在銀行開立保證金專用賬戶。擔(dān)保公司作為銀行貸款的擔(dān)保人，承擔(dān)連帶責(zé)任，銀行作為債權(quán)人向擔(dān)保公司推薦擔(dān)保業(yè)務(wù)。銀行、擔(dān)保公司共同調(diào)查借款人的資信、還款來源，共同審議借款人的資格。銀行督促借款人按期還款，在用擔(dān)保公司保證金結(jié)清貸款的本金、利息和銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用之后，銀行向擔(dān)保公司轉(zhuǎn)讓債權(quán)，由擔(dān)保公司自行處置抵押物。[5]
2．做好貸款發(fā)放前的調(diào)查和信用分析工作，強(qiáng)化貸前調(diào)查力度。將目標(biāo)客戶群體確定為工作、收入相對(duì)穩(wěn)定、急待改善居住消費(fèi)條件、還款意愿強(qiáng)的階層，而非投資型客戶。應(yīng)控制單戶大額貸款的發(fā)放，如“炒房團(tuán)”客戶。在辦理貸款抵押時(shí)，要先取得關(guān)于抵押物適銷性和市場價(jià)值以及內(nèi)行公平、合法的評(píng)估意見，避免抵押物不足值或難以轉(zhuǎn)賣使貸款遭受損失。銀行應(yīng)逐步建立和完善包括個(gè)人自然情況、職業(yè)情況、家庭情況、與貸款銀行的關(guān)系等內(nèi)容的個(gè)人客戶信用的評(píng)級(jí)體系，防范和控制信用風(fēng)險(xiǎn)。
3．加強(qiáng)貸后管理。一是認(rèn)真做好個(gè)貸的日常管理工作，嚴(yán)防出現(xiàn)新增不良貸款。在最大限度減少不良貸款損失的同時(shí)，對(duì)未到期貸款嚴(yán)格監(jiān)控，防止新增不良貸款的產(chǎn)生。對(duì)個(gè)人不良貸款不降反增的行為視具體情況對(duì)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)、誡勉談話、通報(bào)批評(píng)、扣發(fā)績效工資等處理。二是加強(qiáng)不良貸款的管理，及時(shí)準(zhǔn)確認(rèn)定不良貸款，采取“一戶一策”、“一戶多策”等措施，努力盤活不良資產(chǎn)，對(duì)拖欠時(shí)間較長或惡意拖欠貸款的借款人，要加大依法收貸力度。三是對(duì)抵押物保險(xiǎn)已到期還沒有續(xù)保的要及時(shí)續(xù)保，最大限度保全利益。四是加大對(duì)借款人賬戶資金和財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管，以防借款人轉(zhuǎn)移信貸資金挪作他用。[6]
4．認(rèn)真應(yīng)對(duì)政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)宏觀政策、住房市場、客戶群體、同業(yè)等情況的調(diào)研，密切關(guān)注國家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場等的影響，保持應(yīng)有的市場敏感性和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)；積極尋找應(yīng)對(duì)個(gè)貸法律風(fēng)險(xiǎn)的措施，加強(qiáng)對(duì)法律文件的研究，努力防范法律對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款的不利影響。
參考文獻(xiàn)：
[1][2][3]相關(guān)年份《海南省金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸收支月報(bào)》．
[4] 景建國．防范個(gè)人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)思考[J]．上海金融，2005，（6）．
"無錫按揭房貸款流程如下：
1、到銀行了解相關(guān)情況，并帶齊資料申請(qǐng)，了解個(gè)人住房貸款的一些手續(xù)問題。
2、銀行審查，確定貸款額度。
3、辦理借款合同，可以由銀行代辦保險(xiǎn)。
4、辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證。
5、銀行發(fā)放貸款。
6、借貸人每月還款和還清本息后要進(jìn)行注銷登記。
7、辦理貸款需要的資料：借款人和配偶的身份證、戶口原件及復(fù)印件、結(jié)婚證或單身證明。
貸款基本要求：具有合法有效的身份證明，年齡為18至65周歲的中國公民具有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)、穩(wěn)定的收入，具備按期足額償還貸款本息的能力，信用記錄良好同意以個(gè)人名下的房產(chǎn)及其權(quán)益設(shè)定抵押，作為貸款發(fā)放條件具有合法正當(dāng)?shù)娜谫Y用途。
貸款基礎(chǔ)資料：房地產(chǎn)證等抵押物權(quán)屬證明文件，申請(qǐng)人及配偶身份證、戶口本、婚姻狀況證明申請(qǐng)人及配偶收入證明借款用途的相關(guān)證明銀行要求提供的其它相關(guān)資料銀行利率。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
房貸還不上會(huì)影響名下其它房產(chǎn)。如果購房者因變故無法按時(shí)償還房貸，可以提前三十日向貸款行申請(qǐng)貸款展期，經(jīng)銀行查實(shí)后，會(huì)適當(dāng)延長房貸期限，并降低月供。
房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購房者向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
為規(guī)范各類房地產(chǎn)信貸管理，現(xiàn)將總行制定的《中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法》（試行）和《中國銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》（試行）印發(fā)各行，請(qǐng)組織信貸人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。在試行過程中，如遇到問題請(qǐng)及時(shí)向總行反映，以便修改和完善。
附：一 中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為支持我國商品房開發(fā)和經(jīng)營，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》和《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。
第二條 各類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規(guī)定的效益性、安全性、流動(dòng)性原則。
第三條 本辦法適用于中國銀行國內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）發(fā)放的各類開發(fā)性房地產(chǎn)貸款。
第二章 貸款對(duì)象和用途
第四條 貸款對(duì)象。經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門注冊(cè)登記，并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第五條 貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事住房開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、房地產(chǎn)土地開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)所需的資金。
第三章 貸款種類和條件
第六條 貸款種類。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類主要包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
（一）住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。
（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。
（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開發(fā)貸款以外的土地開發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地產(chǎn)貸款。
第七條 貸款條件。申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：
（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對(duì)象條件；
（二）具有健全的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營管理制度；
（三）企業(yè)信用和財(cái)務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；
（四）在中國銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；
（五）已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長于貸款終止時(shí)間；
（六）已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；
（七）貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求；
（八）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要；
（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；
（十）將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國銀行或落實(shí)中國銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；
（十一）落實(shí)中國銀行規(guī)定的其他貸款條件。
第八條 借款人應(yīng)向中國銀行提交下列文件、證明和材料：
（一）借款申請(qǐng)書。其主要內(nèi)容包括：借款項(xiàng)目名稱、金額、用途、期限、用款計(jì)劃和還款來源等。
（二）借款人營業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書副本和資信證明材料。
（三）經(jīng)有權(quán)部門或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。
（四）貸款項(xiàng)目開發(fā)方案或可行性研究報(bào)告。
（五）開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、工程設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件。
（六）土地使用權(quán)使用證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。
（七）企業(yè)董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授權(quán)書。
（八）開發(fā)項(xiàng)目資金落實(shí)文件。
（九）開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表及銷售和預(yù)售對(duì)象、銷售價(jià)格和計(jì)劃。
（十）抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)（有價(jià)證券除外）的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、鑒定書、保險(xiǎn)單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。
（十一）還款保證人的資信證明材料。
（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。
第四章 貸款期限和利率
第九條 貸款期限。
（一）住房開發(fā)貸款，最長不超過三年（含三年）；
（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）；
（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）。
第十條 貸款利率。人民幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國人民銀行公布的有關(guān)貸款利率；外幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國銀行公布的外匯貸款利率。
第五章 貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)
第十一條 申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款人認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。
第十二條 借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中華人民共和國建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。
第十三條 借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。凡《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)；貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)當(dāng)辦理公證手續(xù)。
第十四條 用于抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，需要估價(jià)的可以由貸款行進(jìn)行評(píng)估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。抵押貸款金額不得超過抵（質(zhì)）押物價(jià)值的70%；以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長于貸款期限，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。
第十五條 抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，對(duì)質(zhì)押的有價(jià)證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權(quán)人核實(shí)同意，不得以任何理由掛失。
第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。
第十七條 借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時(shí)，應(yīng)提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評(píng)估登記費(fèi)和借款合同公證費(fèi)均由借款人負(fù)擔(dān)；貸款人可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費(fèi)。
第十九條 申請(qǐng)開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險(xiǎn)種類到保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險(xiǎn)單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險(xiǎn)的第一受益人。辦理保險(xiǎn)所需的一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
第二十條 在保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)單交由貸款人執(zhí)管。在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。如保險(xiǎn)中斷，貸款人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
第六章 貸款審批與發(fā)放
第二十一條 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必須填寫書面申請(qǐng)，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項(xiàng)文件、資料。
第二十二條 借款人提出借款申請(qǐng)和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件、資料后，貸款人應(yīng)按貸款審批程序進(jìn)行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)對(duì)借款人做出答復(fù)。
第二十三條 借款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)及時(shí)與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對(duì)借款申請(qǐng)的批準(zhǔn)可被撤銷或視為失效。
第二十四條 經(jīng)貸款人核準(zhǔn)的用款計(jì)劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按照合同和核定的用款計(jì)劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在調(diào)整計(jì)劃前15個(gè)工作日內(nèi)向貸款人書面提出，經(jīng)貸款人審查同意后，方可調(diào)整用款計(jì)劃。
第二十五條 按照國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一般為30%，國家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規(guī)定比例及時(shí)足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項(xiàng)目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準(zhǔn)貸款。
第七章 貸款使用與償還
第二十六條 借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對(duì)不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息。
第二十七條 借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計(jì)劃用款或提前歸還貸款，應(yīng)按借貸雙方約定的承擔(dān)費(fèi)率向貸款人支付承擔(dān)費(fèi)用。
第二十八條 借款人必須在貸款銀行開立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項(xiàng)資金往來均須通過基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對(duì)挪用貸款部分加罰利息。
第二十九條 貸款人對(duì)借款人投入貸款項(xiàng)目的自有資金有權(quán)實(shí)行監(jiān)督管理。借款人投入項(xiàng)目的自有資金和銀行信貸資金必須專款專用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。
第三十條 借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前30個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)展期。展期申請(qǐng)經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書面認(rèn)可后生效。
第三十一條 貸款到期未還或未批準(zhǔn)展期的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔(dān)保的應(yīng)通知保證人代為償還。如擔(dān)保方不履行擔(dān)保責(zé)任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。
第八章 貸款管理與考核
第三十二條 貸款人要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。
第三十三條 貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無變化，檢查借款人的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況和第三方保證人的償債能力。
第三十四條 在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報(bào)送有關(guān)貸款項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項(xiàng)目施工生產(chǎn)或項(xiàng)目經(jīng)營管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。
第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對(duì)不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。
第九章 附則
第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應(yīng)包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。
第三十七條 本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋、修訂。各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)分行，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行備案。
第三十八條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。
附：二 中國銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則（試行）
第一章 總則
第一條 為促進(jìn)我國住房消費(fèi)的發(fā)展，規(guī)范中國銀行個(gè)人住房貸款管理，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》、《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本實(shí)施細(xì)則所稱個(gè)人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。個(gè)人住房貸款可分為自營性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。
本實(shí)施細(xì)則所稱自營性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。
本實(shí)施細(xì)則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機(jī)構(gòu)委托，用住房公積金等房改資金向借款人發(fā)放用于購買普通自用住房的貸款。
第三條 本實(shí)施細(xì)則適用于中國銀行國內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）的住房信貸業(yè)務(wù)。
第二章 貸款對(duì)象及條件
第四條 貸款對(duì)象。個(gè)人住房貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。
第五條 個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人必須同時(shí)具備下列條件：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。
（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（三）具有購買住房的合同或協(xié)議。購買外銷住房的合同或協(xié)議必須辦理公證。
（四）不享受購房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部價(jià)款的30%作為住房的首期付款；享受購房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款。
（五）有中國銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。
（六）貸款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款申請(qǐng)與審批
第六條 自營性住房貸款的申請(qǐng)與審批。申請(qǐng)銀行自營性住房貸款，借款人應(yīng)直接向房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門提出借款申請(qǐng)。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門在收到借款申請(qǐng)及符合要求的資料之日起，應(yīng)在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。貸款人按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行審查批準(zhǔn)。
第七條 委托住房貸款的申請(qǐng)和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)，房改資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)行初審。初審合格后，房改資金管理機(jī)構(gòu)將貸款資料移送受托銀行調(diào)查。受托銀行對(duì)購買行為的合法性、擔(dān)保條件、償還能力等方面提出調(diào)查意見，交房改資金管理機(jī)構(gòu)復(fù)審，房改資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發(fā)委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關(guān)手續(xù)。
第八條 個(gè)人住房組合貸款的申請(qǐng)和審批。個(gè)人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結(jié)合，即當(dāng)借款人申請(qǐng)的房改資金管理機(jī)構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時(shí)，銀行用自有資金發(fā)放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。委托貸款和自營貸款按照各自審批程序分別辦理。
第九條 借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款必須提供以下資料：
（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。
（二）有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或納稅證明、銀行對(duì)賬單或銀行儲(chǔ)蓄簿的原件及復(fù)印件。如已付款，應(yīng)提供購房價(jià)款30%以上的付款證明原件及復(fù)印件。
（三）符合規(guī)定的購買住房合同、意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件。
（四）擬辦抵押、質(zhì)押、保證或保險(xiǎn)的材料，如權(quán)屬證明、評(píng)估報(bào)告、有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的證明、有權(quán)部門出具的抵押估價(jià)證明、保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人的資格證明及財(cái)務(wù)資料、保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)合同等。
（五）申請(qǐng)委托住房貸款的，需持有住房公積金管理部門出具已繳納公積金的證明材料。
（六）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。
第十條 貸款人要重點(diǎn)審查借款申請(qǐng)的如下內(nèi)容：
（一）借款人的身份和資格；
（二）借款人提供資料的真實(shí)性及合法性等；
（三）貸款用途；
（四）借款人的償還能力；
（五）借款人的擔(dān)保和保險(xiǎn)情況。
第十一條 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查和初審，對(duì)調(diào)查材料和初審報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。信貸管理部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門報(bào)送的貸款調(diào)查和初審意見進(jìn)行復(fù)審，提出貸款審批意見。
第十二條 個(gè)人住房貸款批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險(xiǎn)等手續(xù)，繳付各有關(guān)費(fèi)用。經(jīng)審查不合格的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)材料應(yīng)盡快退還申請(qǐng)人。
第十三條 在辦理貸款手續(xù)時(shí)，為保證有關(guān)資料和貸款手續(xù)的合法性，可委托律師事務(wù)所代辦有關(guān)貸款手續(xù)和承辦有關(guān)法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產(chǎn)的合法性驗(yàn)證、借款人身份及收入資料驗(yàn)證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗(yàn)、貸款催收等。
第四章 貸款條件的確定
第十四條 貸款幣種。自營性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對(duì)象應(yīng)是有較高經(jīng)濟(jì)收入及有外匯還款來源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔(dān)保。
第十五條 貸款數(shù)額。住房貸款的數(shù)額不得大于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購買住房的價(jià)值，同時(shí)不得超過貸款行規(guī)定的最高限額。使用委托住房貸款購買住房的，貸款額度不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所繳納住房公積金數(shù)額的2倍。
第十六條 貸款期限。貸款人在確定貸款期限時(shí)要綜合考慮借款人的經(jīng)濟(jì)收入狀況、保證或抵（質(zhì)）押物狀況、保險(xiǎn)公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長不超過20年，外幣貸款期限最長不超過5年。
第十七條 貸款利率。自營性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執(zhí)行中國人民銀行的規(guī)定利率。用銀行外幣資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行中國銀行公布的相應(yīng)檔次貸款利率。
（一）用信貸資金發(fā)放的人民幣個(gè)人住房貸款利率，按中國人民銀行法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執(zhí)行6個(gè)月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執(zhí)行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執(zhí)行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過5%.（二）用住房公積金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率在3個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為15～ 20年（含20年）的，加3.42個(gè)百分點(diǎn)。
第十八條 個(gè)人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，執(zhí)行貸款合同約定的利率，遇法定利率調(diào)整時(shí)不分段計(jì)息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調(diào)整，則于下年初開始作出相應(yīng)調(diào)整。
第十九條 擔(dān)保方式。貸款行要根據(jù)具體情況選擇個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作質(zhì)押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作抵押，包括用本貸款購買的住房作抵押。
（三）第三方連帶責(zé)任保證。
1、申請(qǐng)房貸。需要借款人的身份證、戶口本、收入證明等；如果已經(jīng)結(jié)婚的，還需要結(jié)婚證和配偶的身份證。
2、開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議書原件，貸款買房的原則是把房產(chǎn)證押給銀行，所以我們要把購房協(xié)議書抵押給銀行。
3、貸款本人或者配偶的收入證明和有關(guān)資產(chǎn)證明等，包括工資單、單位開具的收入證明、銀行存單、半年的銀行流水。
4、首期付款的銀行存款憑條或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。
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【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房 貸款業(yè)務(wù) 防范
下面筆者從幾方面來探討加強(qiáng)個(gè)貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范的問題。
1.個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)形成原因分析
1.1借款人產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
由于目前我國個(gè)人收入的不透明和個(gè)人征稅機(jī)制的不完善，銀行不能通過個(gè)人所得稅單，準(zhǔn)確了解借款人的收入情況，同時(shí)我國尚未建立統(tǒng)一的個(gè)人征信體系，商業(yè)銀行對(duì)借款人的資信情況難以作出準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)，只能憑借款人提供的工資收入證明等材料對(duì)其還款能力進(jìn)行判斷，這樣，銀行對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性和還款意愿等資信狀況無從給出準(zhǔn)確的判斷，從而可能會(huì)影響將來借款人貸款的償還。
由于個(gè)人住房貸款期限較長，最長可以達(dá)到30年，在這么長的時(shí)間內(nèi)，如果借款人的工資收入、家庭、工作、健康狀況等情況發(fā)生了變化，不能按期或無力償還銀行貸款，產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)，從而給銀行信貸資金帶來損失。
1.2開發(fā)商產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
借款人在辦理貸款時(shí)，一般購買的都是期房，在房屋尚未交付前，他可以保證按期歸還貸款本息，但如果開發(fā)商延期交付房產(chǎn)或交付后出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，借款人與開發(fā)商發(fā)生矛盾并久拖未決，往往會(huì)造成借款人拒絕歸還貸款，如果開發(fā)商無力完工，形成爛尾樓，未完工的房產(chǎn)價(jià)值低于貸款本息，將使銀行陷于被動(dòng)，進(jìn)而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。
1.3擔(dān)保產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)在我行辦理的個(gè)人住房貸款基本上是以借款人所購房屋抵押，貸款時(shí)是按當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格來確定貸款額度的，但在貸款償還過程中，由于國家宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響，房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)，如果市場房價(jià)下跌，使得借款人尚未償還的貸款高于其抵押物的市場價(jià)值，如果這時(shí)候借款人違約，銀行即使處置抵押物，也不足以償付其所欠的貸款本息，這時(shí)可能會(huì)貸款銀行帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。
抵押物處置的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人以所購房屋抵押，這種貸款本來是一種風(fēng)險(xiǎn)性較小的貸款業(yè)務(wù)，我國法律規(guī)定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理，折價(jià)或拍賣，并優(yōu)先受償，但實(shí)際操作起來就困難了。
2.個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范
2.1加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理，做好貸前風(fēng)險(xiǎn)防范工作
強(qiáng)化對(duì)借款人還款能力的審查。目前可以考慮建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡，身體健康狀況，就業(yè)情況，償債記錄，購房動(dòng)機(jī)，家庭成員等，根據(jù)借款人的資信狀況，還款能力決定借款人可以貸款的成數(shù)、期限，避免某些借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，虛報(bào)收入情況。對(duì)借款人的審查，應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其經(jīng)濟(jì)效益情況，審查足以證明其收入的依據(jù)，必須提供納稅證明才能認(rèn)可。
嚴(yán)格審查開發(fā)商的資信狀況和按揭項(xiàng)目。嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展一些與建行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審查時(shí)，開發(fā)商必須提供合法有效的完備的項(xiàng)目資料（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證，開工許可證，商品房銷售許可證）以證實(shí)其用地、售房等行為的合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。
加強(qiáng)對(duì)抵押物的評(píng)估工作。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，銀行對(duì)抵押物的估價(jià)是至關(guān)重要的。特別是私房買賣價(jià)格的審核尤為重要，因?yàn)橘I賣雙方為了申請(qǐng)高額貸款，很可能故意將交易價(jià)格抬高，而房地產(chǎn)交易管理部門在審批時(shí)，可能只注意買賣雙方是否為了逃避少交契稅而估價(jià)過低，因此，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)獨(dú)立對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行正確估價(jià)，以免在需要處置抵押物時(shí)，發(fā)生抵押物價(jià)值不足以償還貸款本息的情況。
2.2加強(qiáng)貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析是監(jiān)控償還風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容，一是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利于的因素，如就業(yè)和收入的變化情況，是否影響其正常的還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。針對(duì)無意違約的客戶要及時(shí)通知借款人償還逾期貸款；對(duì)長時(shí)間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應(yīng)定期向其發(fā)送到逾期貸款催收通知書，以免出現(xiàn)訴訟時(shí)效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失；對(duì)于個(gè)別惡意和已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)且情況比較嚴(yán)重的借款，應(yīng)及時(shí)通知保證人償還債務(wù)或依法對(duì)其提訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風(fēng)險(xiǎn)；二是建立對(duì)開發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握開發(fā)商的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用等重大的企業(yè)行為，避免出現(xiàn)不能完工的項(xiàng)目，為貸款繼續(xù)發(fā)放提供依據(jù)；三是對(duì)貸款檔案資料和抵押物權(quán)證的占管，要做好登記造冊(cè)，專人保管，交接制度健全，交接手續(xù)清楚，避免檔案和抵押物權(quán)證的遺失。
2.3采取相應(yīng)措施，減少抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)
公積金提取條件：
1、購買自住住房的，提供購房合同、協(xié)議或者其他證明；
2、購買自住住房的，提供建設(shè)、土地等行政主管部門的批準(zhǔn)文件或者其他證明文件；
3、翻建、大修自住住房的，提供規(guī)劃行政等主管部門的批準(zhǔn)文件或者其他證明文件；
4、退休的，提供退休證明；
5、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的，提供完全喪失勞動(dòng)能力鑒定證明和終止勞動(dòng)關(guān)系證明；
6、與單位終止勞動(dòng)關(guān)系后，未重新就業(yè)滿五年的，提供未就業(yè)證明；
7、戶口遷出本省行政區(qū)域的，提供遷移證明；
8、償還購房貸款本息的，提供購房貸款合同；
1、有消費(fèi)貸款的話，會(huì)在一定程度上影響到房貸的審批。
2、畢竟如果借款人在申請(qǐng)房貸的時(shí)候尚有銀行消費(fèi)貸款未還清的話，那勢(shì)必會(huì)增加借款人的負(fù)債率。而若未還清的貸款金額較大，客戶的資質(zhì)又一般，提供的資產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)收入資料不夠充分的話，那銀行就可能會(huì)懷疑借款人不具備按時(shí)還款的能力，存在拒批的可能；就算借款人成功辦理到房貸，獲批額度也可能會(huì)有所下降。
3、當(dāng)然，只要客戶的資質(zhì)良好，信用沒什么問題，并且能夠提供充分的資產(chǎn)財(cái)力資料證明自己具備按時(shí)還款能力的話，那縱使有消費(fèi)貸款，房貸審批也能夠順利通過。
4、還有，若是在網(wǎng)貸平臺(tái)或民間機(jī)構(gòu)辦理的消費(fèi)貸款，那大多就是記錄到大數(shù)據(jù)里。而銀行房貸審批通常是通過征信報(bào)告來進(jìn)行評(píng)估，所以在網(wǎng)上辦理的不上征信的消費(fèi)貸款，一般對(duì)銀行房貸的審批也不會(huì)有直接影響。
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