時間：2023-02-04 19:30:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房貸收入證明，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
我單位愿意承擔本收入證明內容不實的法律責任。
特此證明！
（公章）__________
年
月
日
茲證明__________(身份證：________________________)在我單位__________部門任職(職務為:__________)，月收入為______元(稅前)。
特此證明。
購房貸款的收入證明范本三茲證明_________，_________(身份證/軍官證/護照號碼)，自_________年_________月至今年一直在我單位工作，目前擔任_________職務，稅后月收入為人民幣_________(大寫)。
特此證明。
我單位對本收入證明內容的真實性承擔法律責任。
單位公章或人事(勞資)部門蓋章
_________年_________月_________日
購房貸款的收入證明范本四我單位正式職工____在我單位已工作____年，現從事____工作，學歷_____，職稱_____，職務_____，平均月收入人民幣(大寫)____元，配偶姓名________，此證明真實可靠，并對真實性承擔法律責任。貸款工資證明范本。
特此證明
單位名稱(公章):
日期:_________年_________月_________日
購房貸款的收入證明范本五茲有_____同志，身份證號碼:__________
自__________年_____月_____日至今在我單位工作，任_____職務。其本人月收入為人民幣(大寫)__________元，特此證明。
上述內容真實無誤，我單位對此承擔相應的法律責任。
理論上來說，沒有正式工作是可以貸款買房的，但是你要有足夠的經濟來源，確保自己能夠還的上欠款。你要有良好的信譽，準備好相關材料如身份證、收入證明、房屋買賣合同、才有可能貸款買房。
因為沒有固定工作貸款銀行承受的風險很大。一般來說，買房貸款需要各種材料證明，如收入證明、婚姻狀況證明、房產證明等等。這些材料是證明自己具有還貸能力的重要憑證，其中收入證明是重中之重，直接影響到房貸額度、利率等問題。但對于大多自由者來說，最大的麻煩是就是收入證明。
另外，申請貸款的時候需要工資流水作為憑證，這與每月存入的普通積蓄是不同的，是由工資銀行。這是使自由職業者申請房貸困難的另一個憑證。
理論上來說，沒有正式工作是可以貸款買房的，但是你要有足夠的經濟來源，確保自己能夠還的上欠款。你要有良好的信譽，準備好相關材料如身份證、收入證明、房屋買賣合同、才有可能貸款買房。
（來源：文章屋網 ）
流水差導致房貸辦不下來，可以用以下方法解決：
1、請用人單位開具收入證明，證明月收入是房貸的2倍以上；
2、增加共同還款人，可以是父母也可以是妻子；
3、提高首付的比例，這樣月供就減少了，對于流水的要求就降低了；
4、提供額外的財力證明，證明自己有足夠償還本息的能力；
5、延長借款期限后，月供金額會減少，也可以解決流水不夠的問題。
（來源：文章屋網 ）
專家提醒說，夫妻共同買房相對來說手續繁瑣一些。如其中一些環節處理不當，有可能會對交易造成影響，因此需要謹慎應對。
共同置業已成常態
祁先生今年32歲，在上海市人民廣場附近的一家單位上班，結婚兩年了一直和家人住一起，最近準備考慮生小孩所以準備買房。房產經紀人根據他的實際情況，為他選擇了一套位于寶山區共康五村的物業，面積58.58平方米，總價85萬元。雖然房子不大，但可以改作兩房，比和父母擠在一起還是要寬敞許多，夫妻倆辦了公積金貸款，還款壓力也不是太大。
像祁先生這樣，婚后買房的情形非常普遍。漢字地產市場研究部監測數據顯示：8月份全全上海市二手房交易量回升，尤其是剛性需求集中的浦東金橋、寶山共康泗塘、松江九亭三個板塊，較7月份成交量增幅達60％～80％。漢字地產有關人士解釋說，剛性需求中，除了年輕購房者外，婚后改善型需求約占6成左右。
四大要點要留意
共同買房需要特別留意的有四個方面。上海“我愛我家”權證部經理渠福琴介紹說，諸如簽約、房貸申請以及交易過戶等環節，都需要夫妻雙方到場。此外，夫妻共同買房在證件準備工作等方面，以及申請房貸等事宜，也需要提前研究。
簽約雙方親自到場
在買房過程中，涉及到諸多簽約過程，如簽訂買賣合同、申請房貸以及交易過戶等，這需要夫妻雙方同時到場。
[案例一]上海的李先生看中了一套三房，價錢談妥之后簽訂買賣合同，但妻子劉女士在外地出差，雖然李先生一再表示自己可以代表妻子的意見，但對方還是堅持夫妻同時在場的情況下簽約。
[解析]上海聯業律師事務所馬永健律師表示，一般情況下，共同買房時房產證上要載明兩個人的名字，則應雙方親自到場；如一方不能到場辦理手續，則必須辦理公證授權委托手續。
除了簽訂房產買賣合同之外，申請房貸、辦理過戶手續時，也需要雙方親自到場。專家解釋說，在申請房貸時，有些時候會以夫妻名義共同申請，因此銀行方面需同時考察兩人的資質，辦理相關手續時也必須同時簽字。
另外，辦理過戶手續時。原則上要求同時到場，因為根據《物權法》規定，夫妻共同購置的房產，到底是共同共有，還是按份共有，需要在買賣合同中體現出來，進而在房產證上載明。因此需要雙方到場簽字確認。但如果無法到場，也必須辦理公證收取委托手續，并將相關事宜交代清楚。
證件準備是關鍵
夫妻共同買房，需要提供的證件比較多，而且一件都不能少。
[案例二]、徐夫妻倆都是外地人，結婚證在一次搬家過程中遺失。在去年底買房時，中介公司要求提供結婚證，雖然戶口簿上已經載明兩人的婚姻信息，但按照相關規定，還是無法取代結婚證。
[解析]較個人買房而畝，婚后共同買房所需提供的證件要多一些。渠福琴表示，除了身份證、戶口簿等證件外，還要提供結婚證等。
在夫妻共同申請房貸時，需要提供夫妻兩人的收入證明，如果兩人為非本地居民，還需提供雙方提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明，否則按照非本地居民貸款政策對待。
當然，在辦理按揭貸款時，如果其中一人收入較高，通過資質審批不成問題，另外一方的收入證明則無需提供。
主貸、次貸有講究
由于信貸政策有變化，因此在確定主貸人和次貸人時，需根據實際情況而定，而不能簡單地只看收入的高低程度。
[案例三]陳先生買房申請房貸時碰到了一點小麻煩。他是一家私企高管，收入不低，但他的戶口不在上海，更為不利的是，此前他在南京分公司工作了三年多時間，最近才調到上海，如采以他的名義申請房貸，肯定以非本地居民對待。
[解析]專家表示，夫妻共同還款時，在確定主貸款人、次貸款人時，一定要根據實際情況來定。一般情況下，在銀行住房貸款合同中，只把一方作為“貸款人”(常說的主貸款人)而無論房產證上是否寫了雙方的名字，另一方都可作為“共同貸款人”。在確定主貸款人時，應當選擇夫妻間收入較高較穩定者，同時注意年齡的限制，否則會影響到貸款期限。
此外，專家提醒還需注意信貸政策的變化。對于非本地居民來說，如果無法提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明，則會被區別對待，如房貸首付比例提高，利率水平上浮，這無疑會增加購房成本。因此在確定主貸款人時，要考慮到這個因素。
所占份額提前定
夫妻共同買房，財產所占份額各是多少，需提前確定，以免日后產生糾紛。
[案例四]因為各種各樣的原因，小王和小向在領取結婚證后才將婚房定下來。按照以前的計劃，女方小向準備多付一些房款。不過小向父母要求，財產份額應多占一些。
[解析]馬永健表示，依據《婚姻法》規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。”因此在共同購房過程中，即使房產證上沒有出現另一方的名字，也不影響其對房屋享有所有權。
但目前有少數新潮夫妻，財產實行AA制，在共同買房時需要考慮財產份額問題。根據相關法律規定，所有者可以選擇共有形式，如果是選擇共同共有，則雙方享有的權益相同；如果按份共有，則需要提前分割，并在房產證上載明。
準夫妻買房重登記
在此需要特別提醒的是，目前有不少準夫妻共同買房的現象存在。為了減少糾紛，專家建議應該在房產證登記內容方面下點功夫。
摘要：近幾年來，海南省各家商業銀行大力發展個貸業務，個貸業務在快速發展的同時，風險也日益顯現。本文通過對海南省商業銀行個貸業務的發展情況及面臨的風險進行剖析，進而針對性地提出了相關的風險防范和控制對策。
關鍵詞：商業銀行；個人消費貸款；風險控制
中圖分類號：F832．33 文獻標識碼：A 文章編號：1003－9031（2006）07－0079－02
當前，以個人住房貸款、個人汽車貸款為主體的個人消費貸款業務（以下簡稱個貸業務）異常活躍，已逐漸成為海南省內各家商業銀行優化信貸結構、提高信貸資產質量、改善經營效益而競相追逐的業務亮點。一般而言，個貸業務還款期限長，而個人收入的變動、銀行風險控制措施的不力、政策變動的沖擊以及法律制度的不健全等因素，都會給銀行個貸業務帶來潛在的風險。從海南省近幾年商業銀行個貸業務實際發展情況看，個貸風險正逐漸以各種形式表現出來，值得關注。
一、海南省商業銀行個貸業務發展概況
1．個貸業務發展迅速。2005年末，海南省全省商業銀行個貸余額96．6億元，是2001年末的4倍多；2005年個貸余額占全部貸款余額的比重為16．94％，比2001年約提高12個百分點；2002－2005年末，個貸余額各年的增速分別為72．6％、69．6％、31．5％、14．1％。[1]
2．業務品種呈多元化趨勢。各商業銀行根據客戶和市場需求，不斷推出一系列零售貸款品種。當前省內商業銀行開辦的個貸業務具體包括個人住房貸款、個人汽車消費貸款、個人綜合消費貸款、個人質押貸款、個人助學貸款、個人信用貸款、信用卡消費貸款，等等。僅住房方面的貸款品種就已經細分為個人住房（按揭）貸款、個人住房裝修貸款、個人商用房貸款、個人二手房貸款等。
3．個貸業務以個人住房貸款為主體。2001－2005年末，省內各商業銀行個人住房貸款余額占個人消費貸款總額均在60％以上，2005年末高達84．9％。個人住房貸款不僅占比高，而且增速快于其他個人貸款業務。發展速度次之的業務品種為個人汽車消費貸款。[2]
4．個貸質量總體不高。海南各家商業銀行在大力拓展個貸業務的同時加強了風險防范，但受宏觀調控等因素影響，2005年四大商業銀行中有2家不良貸款率超過國際上公認的3％的警戒線。[3]
二、海南省商業銀行個貸業務潛在風險分析
近幾年，海南各商業銀行逐步建立了專門的個貸業務部門，制定了較為明確的授權和轉授權管理細則，完善了信貸調查、審貸及貸后管理和清收等崗位的職責及責任追究制度。但從實踐上看，銀行對個貸風險的控制和管理仍存在一定的難度。
1．借款人收入變動風險。借款人有穩定的收入來源，是銀行發放個貸最基本的前提條件。目前，我國尚處在經濟體制改革與社會轉型時期，人員流動頻繁，未來收入的不確定性加大，個人收入透明度較低。隨著國有企業職工下崗分流政策的實施，居民收入的不穩定因素也逐漸增加，一部分高收入的家庭由于職業的變化而變成低收入家庭，甚至喪失收入來源。這種變化直接導致借款人不能按期償還銀行貸款，從而造成貸款逾期。
2．收入證明的隨意性風險。多數銀行在發放個貸時要求借款人必須提供收入證明，以借款人提供的收入證明作為發放貸款的主要依據。收入證明一般由單位開出，目的是確保貸款本息償還的安全性。但事實上，許多單位給員工出具的收入證明，有很大的隨意性。如購買經濟適用房時，購房者開低收入證明；購買較貴的商品房時，他們又可以開出高收入證明。而且一些單位出具的收入證明，已經明顯偏離了行業的收入標準。目前銀行還沒有可靠的辦法來掌握購房者的收入。從某種程度上說，銀行要求提供收入證明，形式大于內容，因為單位并不需要為員工收入證明的真實情況承擔法律責任。銀行對個人收入證明的把關，也很不嚴格。在銀行的個人消費貸款業務競爭激烈和人力有限情況下，還很難做到對每個貸款人的還款能力逐一進行審查。
3．“假按揭”、“假車貸”等貸款操作風險。個貸操作性風險主要表現在：信貸員調查不實、審查不嚴，未落實有效抵押登記手續，對借款人、保證人所提交資料的真實性、合法性以及還款能力的調查核證、分析判斷明顯有誤；信貸員與客戶相互勾結，利用虛假的材料騙取銀行貸款，形成假按揭；辦理汽車消費貸款過程中，部分商業銀行過分依賴保險公司的履約保險，忽略了對借款人資信、第一還款來源和汽車交易真實性的調查；一些汽車經銷商、營運車公司往往通過自己的員工、親戚、朋友，甚至利用農民充當購車者，騙取銀行貸款。
4．宏觀調控政策風險。國家一系列房地產調控政策出臺后，一定程度上抑制了投機和投資性購房需求，市場觀望氣氛漸濃。尤其是2005年6月1日七部委的“新八條”實施后，海南房地產市場銷售形勢持續走低，借款人提前還款大量增加，個貸面臨市場萎縮的挑戰。
5．處置資產法律風險。據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《關于人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》司法解釋明確提出“被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這條解釋給銀行不良個人住房貸款的清收帶來了極大的困難，無形中助長了借款人賴賬行為。[4]
三、海南省商業銀行個貸業務風險控制的主要策略
1．與擔保公司合作，將風險向第三方轉移。銀行應積極與擔保公司合作開辦個人消費貸款業務，簽訂合作協議。擔保公司的擔保資格和經營范圍須報銀行核準，并按合同規定在銀行開立保證金專用賬戶。擔保公司作為銀行貸款的擔保人，承擔連帶責任，銀行作為債權人向擔保公司推薦擔保業務。銀行、擔保公司共同調查借款人的資信、還款來源，共同審議借款人的資格。銀行督促借款人按期還款，在用擔保公司保證金結清貸款的本金、利息和銀行實現債權的費用之后，銀行向擔保公司轉讓債權，由擔保公司自行處置抵押物。[5]
2．做好貸款發放前的調查和信用分析工作，強化貸前調查力度。將目標客戶群體確定為工作、收入相對穩定、急待改善居住消費條件、還款意愿強的階層，而非投資型客戶。應控制單戶大額貸款的發放，如“炒房團”客戶。在辦理貸款抵押時，要先取得關于抵押物適銷性和市場價值以及內行公平、合法的評估意見，避免抵押物不足值或難以轉賣使貸款遭受損失。銀行應逐步建立和完善包括個人自然情況、職業情況、家庭情況、與貸款銀行的關系等內容的個人客戶信用的評級體系，防范和控制信用風險。
3．加強貸后管理。一是認真做好個貸的日常管理工作，嚴防出現新增不良貸款。在最大限度減少不良貸款損失的同時，對未到期貸款嚴格監控，防止新增不良貸款的產生。對個人不良貸款不降反增的行為視具體情況對有關領導和責任人進行問責、誡勉談話、通報批評、扣發績效工資等處理。二是加強不良貸款的管理，及時準確認定不良貸款，采取“一戶一策”、“一戶多策”等措施，努力盤活不良資產，對拖欠時間較長或惡意拖欠貸款的借款人，要加大依法收貸力度。三是對抵押物保險已到期還沒有續保的要及時續保，最大限度保全利益。四是加大對借款人賬戶資金和財產的監管，以防借款人轉移信貸資金挪作他用。[6]
4．認真應對政策和法律風險。銀行應加強對宏觀政策、住房市場、客戶群體、同業等情況的調研，密切關注國家宏觀政策對房地產市場等的影響，保持應有的市場敏感性和風險防范意識；積極尋找應對個貸法律風險的措施，加強對法律文件的研究，努力防范法律對個人消費貸款的不利影響。
參考文獻：
[1][2][3]相關年份《海南省金融機構貨幣信貸收支月報》．
[4] 景建國．防范個人貸款業務風險的幾點思考[J]．上海金融，2005，（6）．
"無錫按揭房貸款流程如下：
1、到銀行了解相關情況，并帶齊資料申請，了解個人住房貸款的一些手續問題。
2、銀行審查，確定貸款額度。
3、辦理借款合同，可以由銀行代辦保險。
4、辦理產權抵押登記和公證。
5、銀行發放貸款。
6、借貸人每月還款和還清本息后要進行注銷登記。
7、辦理貸款需要的資料：借款人和配偶的身份證、戶口原件及復印件、結婚證或單身證明。
貸款基本要求：具有合法有效的身份證明，年齡為18至65周歲的中國公民具有正當的職業、穩定的收入，具備按期足額償還貸款本息的能力，信用記錄良好同意以個人名下的房產及其權益設定抵押，作為貸款發放條件具有合法正當的融資用途。
貸款基礎資料：房地產證等抵押物權屬證明文件，申請人及配偶身份證、戶口本、婚姻狀況證明申請人及配偶收入證明借款用途的相關證明銀行要求提供的其它相關資料銀行利率。
（來源：文章屋網 ）
房貸還不上會影響名下其它房產。如果購房者因變故無法按時償還房貸，可以提前三十日向貸款行申請貸款展期，經銀行查實后，會適當延長房貸期限，并降低月供。
房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
（來源：文章屋網 ）
為規范各類房地產信貸管理，現將總行制定的《中國銀行房地產開發貸款管理辦法》（試行）和《中國銀行個人住房貸款管理實施細則》（試行）印發各行，請組織信貸人員認真學習，嚴格遵照執行。在試行過程中，如遇到問題請及時向總行反映，以便修改和完善。
附：一 中國銀行房地產開發貸款管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為支持我國商品房開發和經營，加強對房地產貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》和《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》等有關法規，特制定本辦法。
第二條 各類房地產開發貸款的發放，必須符合國家產業政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規定的效益性、安全性、流動性原則。
第三條 本辦法適用于中國銀行國內分支機構（港澳分支機構除外）發放的各類開發性房地產貸款。
第二章 貸款對象和用途
第四條 貸款對象。經國家房地產業主管部門批準設立，在工商行政管理部門注冊登記，并取得企業法人營業執照及由行業主管部門核發的房地產開發企業資質證書的各類房地產開發企業。
第五條 貸款用途。用于支持房地產開發企業從事住房開發、商業用房開發、房地產土地開發和配套設施建設所需的資金。
第三章 貸款種類和條件
第六條 貸款種類。房地產開發貸款的種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款。
（一）住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。
（二）商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售，主要用于商業行為而非家庭居住用房的貸款。
（三）其他房地產開發貸款，是指住房、商業用房開發貸款以外的土地開發和樓宇裝飾、修繕等房地產貸款。
第七條 貸款條件。申請房地產開發貸款，借款人應具備以下條件：
（一）符合本辦法中第四條規定的貸款對象條件；
（二）具有健全的經營管理機構和合格的領導班子，以及嚴格的經營管理制度；
（三）企業信用和財務狀況良好，確有償還貸款本息的能力；
（四）在中國銀行開立基本結算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結算業務；
（五）已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長于貸款終止時間；
（六）已取得貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內外銷房屋許可證，并完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效；
（七）貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當地房地產市場的需求；
（八）貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定。工程預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；
（九）具有一定比例的自有資金（一般應達到項目預算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設；
（十）將財產抵（質）押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責任保證；
（十一）落實中國銀行規定的其他貸款條件。
第八條 借款人應向中國銀行提交下列文件、證明和材料：
（一）借款申請書。其主要內容包括：借款項目名稱、金額、用途、期限、用款計劃和還款來源等。
（二）借款人營業執照、章程、資質證書副本和資信證明材料。
（三）經有權部門或會計（審計）事務所核準的近三年及最近一個月的財務報表。
（四）貸款項目開發方案或可行性研究報告。
（五）開發項目立項文件、工程設計和批準文件。
（六）土地使用權使用證書、土地使用權轉讓合同和施工合同。
（七）企業董事會或相應決策機構關于借款和抵（質）押、擔保的決議和授權書。
（八）開發項目資金落實文件。
（九）開發項目的現金流量預測表及銷售和預售對象、銷售價格和計劃。
（十）抵（質）押財產（有價證券除外）的資產評估報告書、鑒定書、保險單和抵（質）押物清單、權屬證明、抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函。
（十一）還款保證人的資信證明材料。
（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。
第四章 貸款期限和利率
第九條 貸款期限。
（一）住房開發貸款，最長不超過三年（含三年）；
（二）商業用房開發貸款，最長不超過五年（含五年）；
（三）其他房地產開發貸款，最長不超過五年（含五年）。
第十條 貸款利率。人民幣住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款和安居工程貸款的利率，均執行中國人民銀行公布的有關貸款利率；外幣住房開發貸款、商業用房開發貸款和其他房地產開發貸款的利率均執行中國銀行公布的外匯貸款利率。
第五章 貸款擔保與保險
第十一條 申請房地產開發貸款的借款人，應在簽訂借款合同之前提供貸款人認可的財產抵（質）押或第三方不可撤銷的連帶責任擔保。
第十二條 借款人提供的抵（質）押物，應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規定，以房地產作抵押的，還應符合中華人民共和國建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定。
第十三條 借貸雙方商議采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同。凡《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的，應當辦理登記手續；貸款人認為需要公證的，借款人（或質押人）應當辦理公證手續。
第十四條 用于抵（質）押的財產，需要估價的可以由貸款行進行評估，也可委托貸款人認可的資產評估機構進行評估。抵押貸款金額不得超過抵（質）押物價值的70%；以土地使用權作抵押的，抵押合同有效期限應長于貸款期限，確定抵押期限時應以土地使用權出讓合同的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限為限。
第十五條 抵（質）押期間，借款人未經貸款人同意，不得轉移、變賣或再次抵（質）押已被抵（質）押的財產，對質押的有價證券如發生遺失，未經質押權人核實同意，不得以任何理由掛失。
第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應提供貸款人認可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保。借款人、保證人和貸款人之間應簽訂保證合同。
第十七條 借款人和保證人發生隸屬關系、性質、名稱、地址等變更時，應提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。
第十八條 房地產開發貸款抵（質）押物品的評估登記費和借款合同公證費均由借款人負擔；貸款人可以向借款人一次性收取質押和保管物品的保管費。
第十九條 申請開發貸款的借款人，應在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險單不得有任何有損貸款人權益的限制條件，并應當明確貸款人為該保險的第一受益人。辦理保險所需的一切費用由借款人負擔。
第二十條 在保險期間，保險單交由貸款人執管。在保險有效期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。如保險中斷，貸款人有權代為投保，一切費用由借款人負擔。
第六章 貸款審批與發放
第二十一條 借款人申請房地產開發貸款，必須填寫書面申請，并向貸款銀行提交本辦法第八條規定的各項文件、資料。
第二十二條 借款人提出借款申請和提供符合規定的有關文件、資料后，貸款人應按貸款審批程序進行審批，并在規定的期限內及時對借款人做出答復。
第二十三條 借款申請批準后，借款人應及時與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續的，原對借款申請的批準可被撤銷或視為失效。
第二十四條 經貸款人核準的用款計劃，應包括在借款合同中。貸款人應按照合同和核定的用款計劃發放貸款。借款人需要調整用款計劃時，應在調整計劃前15個工作日內向貸款人書面提出，經貸款人審查同意后，方可調整用款計劃。
第二十五條 按照國家有關規定，房地產開發貸款項目的自有資金比例一般為30%，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規定比例及時足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準貸款。
第七章 貸款使用與償還
第二十六條 借款人必須按合同規定使用貸款。借款人違反借款合同規定的條款，貸款人有權停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或加收利息。
第二十七條 借款人如不按借款合同規定的用款計劃用款或提前歸還貸款，應按借貸雙方約定的承擔費率向貸款人支付承擔費用。
第二十八條 借款人必須在貸款銀行開立基本結算戶或一般存款戶。除經貸款人同意外，借款人的各項資金往來均須通過基本結算戶或一般存款戶辦理。如違反規定，貸款人有權停止貸款或收回貸款，并對挪用貸款部分加罰利息。
第二十九條 貸款人對借款人投入貸款項目的自有資金有權實行監督管理。借款人投入項目的自有資金和銀行信貸資金必須專款專用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權收回貸款和加罰利息。
第三十條 借款人須按合同規定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本金，應提前30個工作日向貸款人申請展期。展期申請經貸款人審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協議。并辦理延長抵（質）押登記、保險的手續。展期協議經抵（質）押人、保證人書面認可后生效。
第三十一條 貸款到期未還或未批準展期的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質）押物清償。采用第三方擔保的應通知保證人代為償還。如擔保方不履行擔保責任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護自身的權益。
第八章 貸款管理與考核
第三十二條 貸款人要加強對房地產開發貸款的管理，嚴格按照規定程序做好貸前調查、貸時審查、貸后檢查和貸款回收與總結工作。
第三十三條 貸款發放以后，貸款人要經常檢查貸款是否按合同規定用途使用，是否達到預期的經濟效益。同時要檢查貸款抵（質）押物品有無變化，檢查借款人的財務經濟狀況和第三方保證人的償債能力。
第三十四條 在借款合同有效期內，借款人應當接受貸款人的監督管理，定期向貸款人報送有關貸款項目建設和銷售進度情況，提供企業財務計劃、會計報表及其他有關資料，為貸款人定期檢查了解貸款項目施工生產或項目經營管理情況、監督其資金使用提供便利條件。
第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質量考核制度，對不良貸款按規定進行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風險分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。
第九章 附則
第三十六條 房地產開發貸款的借款合同、保證合同和抵（質）押合同均應包括內容詳盡、表述明確的法律條款。
第三十七條 本辦法由總行負責解釋、修訂。各省、自治區、直轄市、計劃單列市、經濟特區分行，可根據本辦法制定實施細則，并報總行備案。
第三十八條 本辦法自頒布之日起執行。
附：二 中國銀行個人住房貸款管理實施細則（試行）
第一章 總則
第一條 為促進我國住房消費的發展，規范中國銀行個人住房貸款管理，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》、《商業銀行政策性住房信貸業務管理暫行規定》和《個人住房貸款管理辦法》，制定本實施細則。
第二條 本實施細則所稱個人住房貸款，是指貸款人向借款人發放的用于購買住房的貸款。個人住房貸款可分為自營性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。
本實施細則所稱自營性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發放的用于購買住房的貸款。
本實施細則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機構委托，用住房公積金等房改資金向借款人發放用于購買普通自用住房的貸款。
第三條 本實施細則適用于中國銀行國內分支機構（港澳分支機構除外）的住房信貸業務。
第二章 貸款對象及條件
第四條 貸款對象。個人住房貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。
第五條 個人住房貸款申請人必須同時具備下列條件：
（一）具有城鎮常住戶口或有效居留身份。
（二）具有穩定的職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（三）具有購買住房的合同或協議。購買外銷住房的合同或協議必須辦理公證。
（四）不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為住房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款。
（五）有中國銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。
（六）貸款人規定的其他條件。
第三章 貸款申請與審批
第六條 自營性住房貸款的申請與審批。申請銀行自營性住房貸款，借款人應直接向房地產信貸業務部門提出借款申請。房地產信貸業務部門在收到借款申請及符合要求的資料之日起，應在三周內向借款人正式答復。貸款人按照規定的審批程序進行審查批準。
第七條 委托住房貸款的申請和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機構提出貸款申請，房改資金管理機構對貸款進行初審。初審合格后，房改資金管理機構將貸款資料移送受托銀行調查。受托銀行對購買行為的合法性、擔保條件、償還能力等方面提出調查意見，交房改資金管理機構復審，房改資金管理機構根據受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關手續。
第八條 個人住房組合貸款的申請和審批。個人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結合，即當借款人申請的房改資金管理機構委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時，銀行用自有資金發放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。委托貸款和自營貸款按照各自審批程序分別辦理。
第九條 借款人申請個人住房貸款必須提供以下資料：
（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。
（二）有關借款人家庭穩定經濟收入的證明或納稅證明、銀行對賬單或銀行儲蓄簿的原件及復印件。如已付款，應提供購房價款30%以上的付款證明原件及復印件。
（三）符合規定的購買住房合同、意向書、協議或其他批準文件。
（四）擬辦抵押、質押、保證或保險的材料，如權屬證明、評估報告、有處分權人同意抵（質）押的證明、有權部門出具的抵押估價證明、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人的資格證明及財務資料、保險單或保險合同等。
（五）申請委托住房貸款的，需持有住房公積金管理部門出具已繳納公積金的證明材料。
（六）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。
第十條 貸款人要重點審查借款申請的如下內容：
（一）借款人的身份和資格；
（二）借款人提供資料的真實性及合法性等；
（三）貸款用途；
（四）借款人的償還能力；
（五）借款人的擔保和保險情況。
第十一條 房地產信貸業務部門負責對借款申請進行調查和初審，對調查材料和初審報告的真實性和準確性負責。信貸管理部門負責對房地產信貸業務部門報送的貸款調查和初審意見進行復審，提出貸款審批意見。
第十二條 個人住房貸款批準后，房地產信貸業務部門應盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險等手續，繳付各有關費用。經審查不合格的個人住房貸款申請材料應盡快退還申請人。
第十三條 在辦理貸款手續時，為保證有關資料和貸款手續的合法性，可委托律師事務所代辦有關貸款手續和承辦有關法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產的合法性驗證、借款人身份及收入資料驗證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗、貸款催收等。
第四章 貸款條件的確定
第十四條 貸款幣種。自營性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對象應是有較高經濟收入及有外匯還款來源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔保。
第十五條 貸款數額。住房貸款的數額不得大于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值，同時不得超過貸款行規定的最高限額。使用委托住房貸款購買住房的，貸款額度不得超過借款家庭成員退休年齡內所繳納住房公積金數額的2倍。
第十六條 貸款期限。貸款人在確定貸款期限時要綜合考慮借款人的經濟收入狀況、保證或抵（質）押物狀況、保險公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長不超過20年，外幣貸款期限最長不超過5年。
第十七條 貸款利率。自營性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執行中國人民銀行的規定利率。用銀行外幣資金發放的個人住房貸款，執行中國銀行公布的相應檔次貸款利率。
（一）用信貸資金發放的人民幣個人住房貸款利率，按中國人民銀行法定貸款利率（不含浮動）減檔執行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%.（二）用住房公積金發放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個百分點；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個百分點；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個百分點；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個百分點；貸款期限為15～ 20年（含20年）的，加3.42個百分點。
第十八條 個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，執行貸款合同約定的利率，遇法定利率調整時不分段計息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調整，則于下年初開始作出相應調整。
第十九條 擔保方式。貸款行要根據具體情況選擇個人住房貸款的擔保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產作質押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產作抵押，包括用本貸款購買的住房作抵押。
（三）第三方連帶責任保證。
1、申請房貸。需要借款人的身份證、戶口本、收入證明等；如果已經結婚的，還需要結婚證和配偶的身份證。
2、開發商簽訂的購房協議書原件，貸款買房的原則是把房產證押給銀行，所以我們要把購房協議書抵押給銀行。
3、貸款本人或者配偶的收入證明和有關資產證明等，包括工資單、單位開具的收入證明、銀行存單、半年的銀行流水。
4、首期付款的銀行存款憑條或房地產開發企業開具的首期付款的收據或發票復印件。
（來源：文章屋網 ）
【關鍵詞】個人住房 貸款業務 防范
下面筆者從幾方面來探討加強個貸業務的風險防范的問題。
1.個人住房貸款的風險形成原因分析
1.1借款人產生的風險
由于目前我國個人收入的不透明和個人征稅機制的不完善，銀行不能通過個人所得稅單，準確了解借款人的收入情況，同時我國尚未建立統一的個人征信體系，商業銀行對借款人的資信情況難以作出準確的評價，只能憑借款人提供的工資收入證明等材料對其還款能力進行判斷，這樣，銀行對借款人收入的完整性、穩定性和還款意愿等資信狀況無從給出準確的判斷，從而可能會影響將來借款人貸款的償還。
由于個人住房貸款期限較長，最長可以達到30年，在這么長的時間內，如果借款人的工資收入、家庭、工作、健康狀況等情況發生了變化，不能按期或無力償還銀行貸款，產生違約風險，從而給銀行信貸資金帶來損失。
1.2開發商產生的風險
借款人在辦理貸款時，一般購買的都是期房，在房屋尚未交付前，他可以保證按期歸還貸款本息，但如果開發商延期交付房產或交付后出現了房屋質量問題，借款人與開發商發生矛盾并久拖未決，往往會造成借款人拒絕歸還貸款，如果開發商無力完工，形成爛尾樓，未完工的房產價值低于貸款本息，將使銀行陷于被動，進而形成貸款風險。
1.3擔保產生的風險
現在我行辦理的個人住房貸款基本上是以借款人所購房屋抵押，貸款時是按當時的市場價格來確定貸款額度的，但在貸款償還過程中，由于國家宏觀調控和經濟發展周期的影響，房屋價格產生較大的波動，如果市場房價下跌，使得借款人尚未償還的貸款高于其抵押物的市場價值，如果這時候借款人違約，銀行即使處置抵押物，也不足以償付其所欠的貸款本息，這時可能會貸款銀行帶來較大的風險。
抵押物處置的風險。個人以所購房屋抵押，這種貸款本來是一種風險性較小的貸款業務，我國法律規定，當債務人不履行債務時，債權人有權對抵押房屋進行處理，折價或拍賣，并優先受償，但實際操作起來就困難了。
2.個人住房貸款的風險防范
2.1加強貸款風險的管理，做好貸前風險防范工作
強化對借款人還款能力的審查。目前可以考慮建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡，身體健康狀況，就業情況，償債記錄，購房動機，家庭成員等，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人可以貸款的成數、期限，避免某些借款人在申請貸款時，虛報收入情況。對借款人的審查，應重點核實其經濟效益情況，審查足以證明其收入的依據，必須提供納稅證明才能認可。
嚴格審查開發商的資信狀況和按揭項目。嚴格審查開發商的資質及信用狀況，并著手發展一些與建行有著良好合作關系的房地產開發企業，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風險。對項目進行審查時，開發商必須提供合法有效的完備的項目資料（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、工程規劃許可證，開工許可證，商品房銷售許可證）以證實其用地、售房等行為的合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。
加強對抵押物的評估工作。在個人住房貸款業務中，銀行對抵押物的估價是至關重要的。特別是私房買賣價格的審核尤為重要，因為買賣雙方為了申請高額貸款，很可能故意將交易價格抬高，而房地產交易管理部門在審批時，可能只注意買賣雙方是否為了逃避少交契稅而估價過低，因此，為了防范風險，銀行應獨立對房產進行正確估價，以免在需要處置抵押物時，發生抵押物價值不足以償還貸款本息的情況。
2.2加強貸后管理，規避償還風險
對借款人進行跟蹤調查和分析是監控償還風險的重要內容，一是要及時發現借款人在借款周期內的各種不利于的因素，如就業和收入的變化情況，是否影響其正常的還款能力，一經發現要及時采取補救措施。針對無意違約的客戶要及時通知借款人償還逾期貸款；對長時間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應定期向其發送到逾期貸款催收通知書，以免出現訴訟時效中斷，造成信貸資產損失；對于個別惡意和已經出現風險預警信號且情況比較嚴重的借款，應及時通知保證人償還債務或依法對其提訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發商的工程進度、資金運用等重大的企業行為，避免出現不能完工的項目，為貸款繼續發放提供依據；三是對貸款檔案資料和抵押物權證的占管，要做好登記造冊，專人保管，交接制度健全，交接手續清楚，避免檔案和抵押物權證的遺失。
2.3采取相應措施，減少抵押物處置風險
公積金提取條件：
1、購買自住住房的，提供購房合同、協議或者其他證明；
2、購買自住住房的，提供建設、土地等行政主管部門的批準文件或者其他證明文件；
3、翻建、大修自住住房的，提供規劃行政等主管部門的批準文件或者其他證明文件；
4、退休的，提供退休證明；
5、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系的，提供完全喪失勞動能力鑒定證明和終止勞動關系證明；
6、與單位終止勞動關系后，未重新就業滿五年的，提供未就業證明；
7、戶口遷出本省行政區域的，提供遷移證明；
8、償還購房貸款本息的，提供購房貸款合同；
1、有消費貸款的話，會在一定程度上影響到房貸的審批。
2、畢竟如果借款人在申請房貸的時候尚有銀行消費貸款未還清的話，那勢必會增加借款人的負債率。而若未還清的貸款金額較大，客戶的資質又一般，提供的資產、經濟收入資料不夠充分的話，那銀行就可能會懷疑借款人不具備按時還款的能力，存在拒批的可能；就算借款人成功辦理到房貸，獲批額度也可能會有所下降。
3、當然，只要客戶的資質良好，信用沒什么問題，并且能夠提供充分的資產財力資料證明自己具備按時還款能力的話，那縱使有消費貸款，房貸審批也能夠順利通過。
4、還有，若是在網貸平臺或民間機構辦理的消費貸款，那大多就是記錄到大數據里。而銀行房貸審批通常是通過征信報告來進行評估，所以在網上辦理的不上征信的消費貸款，一般對銀行房貸的審批也不會有直接影響。
（來源：文章屋網 ）
