時間：2022-03-20 13:50:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇過戶申請書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
答:下列情形屬于房地產變更登記:(1)房地產使用用途改變的;(2)權利人姓名或名稱發生變化的;(3)房地產座落名稱或房地產名稱發生變化的;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。
申請變更登記應提交什么文件,辦理變更登記時需繳納什么費用?
答:(1)《房地產變更登記申請書》;(2)房地產權利證書;(3)改變房地產用途的,應提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同書,需補交地價的,還應提交付清地價款證明;改變權利人姓名或名稱的,應提交行政主管機關批準的文件;個人的提交公安部門證明;企業法定代表人變更一般不需辦理變更登記,待權屬發生轉移時,同時提交變更證明即可;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應提交有關部門證明。
變更登記每項交納登記費20元。
哪些情況下需辦理二級市場房地產轉移登記?
答:(1)向發展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房);(2)企事業單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房;(3)市、區住宅局出售的福利房、微利房。
購買二級市場商品房后,何時可以申請辦理《房地產證》?
答:根據《房地產登記條例》第三十六條的規定,只有商品房項目辦理了房地產初始登記后,小業主才能順利地領取《房地產證》。也就是說,只有發展商按要求將商品房項目有關初始登記材料上報登記部門,按規定交納有關稅費并經登記部門按程序審批核準后,初始登記才算結束,小業主才能辦證。因此,并不是發展商一提交商品房項目的資料后,小業主就可以申請辦理《房地產證》。
如何辦理二級市場轉移登記手續?
答:辦理二級市場轉移登記需提交下列資料:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)身份證明;(3)房地產買賣合同;(4)付款發票和付清房款證明。
辦理二級市場轉移登記一般由發展商統一辦理,也可以自行到產權登記部門辦理。
拆遷賠償房如何辦理《房地產證》?能否轉讓?
答:拆遷賠償的房地產,原則上按被拆房地產的性質進行登記發證。辦理時應提交下列資料:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)身份證明;(3)經規劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協議書;(4)補償與被拆遷房地產有差價的,差值部分應提交補差發票復印件及發展商出具的付清差價款證明。
拆遷賠償房的登記價,一般按新建房的建筑成本登記;補交差價的,差價計入登記價。
拆遷賠償房屬于商品房地產的,發紅皮《房地產證》,可以轉讓;不屬于商品房的,發綠皮《房地產證》,不能轉讓。
集資房、合作建房如何辦理《房地產證》?
答:(1)集資建房、合作建房的,必須是經政府有關部門批準的,并辦理了房地產初始登記的房地產才可以辦理小業主的《房地產證》;(2)未經政府有關部門批準的非法集資建房、合作建房,必須經過有關部門處理并補交地價款,按規定辦理房地產初始登記后,方可辦理小業主《房地產證》;(3)經初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產證》:《房地產轉移登記申請書》;身份證明;集資建房或合作建房合同書或協議書;購房發票復印件;發展商出具的付清房款證明。
什么情況屬于三級市場轉移登記?
答:凡房地產已辦理二級市場產權登記并領取產權證后又發生轉移的,稱為三級市場轉移登記。如房地產買賣、贈與、交換、繼承,人民法院判決、裁定的強制性轉移等等。
三級市場轉移登記需提交什么資料?
答:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)轉讓、受讓雙方身份證明;(3)《房地產證》或其他產權證書;(4)房地產買賣合同。
拍賣的房地產過戶需提交哪些資料?
答:通過法院拍賣的需提交:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明;(4)法院判決、裁定或調解書、協助執行通知書;(5)原產權證書,人民法院在辦案中未能收回原產權證的,需以法院名義在《深圳特區報》或《深圳商報》公告作廢;(6)若所拍賣的房地產是行政劃拔、減免地價的,需提交用地補充協議和付清地款證明。
由業主自行委托拍賣行拍賣的需提交:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明;(4)原產權證書;(5)委托拍賣的公證書。
拍賣房地產過戶稅費按三級市場轉讓計算。
如何辦理房地產交換?需繳納哪些費用?
答:房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產相互轉移給對方的法律行為。當事人雙方簽訂換房協議公證書(福利房需原產權單位和房改審批部門的同意),并提交房地產轉移登記申請書、身份證明、原產權證書;對商品房交換的房屋有差價的,應當就差價部分按三級市場轉讓交納稅費。
1、是指雙方身份證、房屋所有權證以及買賣合同。
2、在過戶時還要攜帶不少證明，譬如說結婚證、共有產權人委托書、登記申請書等等。
3、而且過戶也不僅僅只有產權方面，還涉及到水、電、氣、有線電視等方面的過戶。
以上就是關于二手房過戶的三個證件是什么的介紹，希望小編分享的內容能給大家一些參考。
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執行異議是需要有充足的理由的，若異議沒有理由，應當駁回案外人的異議，恢復執行程序。以下是小編給大家整理的一些執行異議申請書樣本，希望對大家有所幫助，歡迎閱讀與借鑒。感興趣的朋友可以了解一下。
執行異議申請書樣本1申請人：曹__，男，漢族，__年11月27日出生，身份證號碼：____________，住址：__市__市__路__號，聯系電話：__________x
永川市農村信用合作聯社(以下簡稱原告)訴申請人借款合同糾紛一案，經重慶市永川市人民法院缺席審理，作出(2__x)永民初字第16x3號審判決，該判決已經發生法律效力并已進入執行程序。貴院依據(2__x)永民執第__x2x--4號裁定書對申請人的銀行存款采取了凍結、劃撥措施，申請人認為原生效判決認定事實錯誤，侵害了申請人的合法權益，特提出異議。
請求事項：
一、裁定中止執行(2__x)永民執第__x2x--4號裁定書;
二、暫緩將已劃扣的申請人資金給付原告，以免造成申請人損失無法追回;
三、解封申請人已被凍結賬號，以免擴大申請人的損失。
事實與理由：
2__x年，申請人的'銀行賬戶被采取了查封、凍結措施，部分款項被扣劃，對申請人財產及聲譽造成了極大損害。經到貴院了解，方知永川市農村信用合作聯社訴申請人借款合同糾紛一案，經貴院缺席審理，作出(2__x)永民初字第16x3號審判決書，已進入執行程序，對此申請人深感憤慨，對該生效判決，提出異議與理由如下：
一、申請人從未向原告借過任何款項，申請人對于原告及向原告借款4萬元之事也一無所知。從1__x年12月x日(原告稱申請人借款時間)至2__x年1x月1x日(原告發催款通知書時間)，多年來原告也未曾電告、函告或來人索要借款，申請人亦從未收到過原告的催款通知或其它書面文件。
二、申請人從未接到貴院關于本案件的訴訟文書及通知，對本案件的訴訟程序進展亦一無所知，法院在申請人沒有收到任何訴訟文書和通知的情況下徑直缺席判決是草率且錯誤的。
申請人多年來一直在永川市勝利路__-1-3居住，我的家人和孩子也在此居住，原告的訴訟期間亦沒有離開過。原告、法院只要意欲與申請人取得聯系，則能通過多種途徑獲取通訊方式及地址;如果法院能盡通知義務，申請人沒有理由會對借款一事乃至訴訟一事一無所知。法院只憑借原告詢問筆錄中申請人下落不明一句話，就依此判決，有違法律的嚴謹、權威，明顯輕率和不負責任。
三、申請人從沒有向原告借款，申請人也從未委托過他人申請人向原告有借貸的行為。
申請人從法院復印了相關資料后，經過仔細辨認，申請人沒有在借款申請書、抵押借款合同、房地產抵押合同、借款借據等文書上簽字，這些文書上的簽名系他人仿冒本人名字簽署的，同時，申請人也沒有委托過任何人向原告借款。依此申請人不應當承擔任何還款的法律責任，原審法院作出申請人還款的判決缺乏事實和法律依據。
四、原告用于證明與申請人之“借款關系”的借款申請書、抵押借款合同、房地產抵押合同、借款借據等文書，不應作為裁判依據。原告提交上述證據中本人簽名系他人偽造。故，在未經核實證據真實性的情況下，未盡通知義務徑直缺席判決是違背常理及法律的。
五、原告提供的證據顯示，借款時間是1__x年12月x日至1__x年12月7日，那么，申請人應當在2__x年12月7日前向申請人(即使不是申請人借款)進行催款或向法院提起訴訟，但是，原告直到2__x年1x月1x日向申請人發出催款通知書，在2__x年6月x日才向法院提起訴訟，原告訴訟早過時效4年之久，法院任然在申請人沒有接到通知的情況下作出原告勝訴的判決，是錯誤的。
綜上，申請人認為原生效判決認定事實錯誤，現依據第2x4條的規定，特申請貴院中止執行，以便查清事實，以保護申請人的合法權益不受侵害。
此致
永川市人民法院
申請人：__
二零__年十一月十七日
執行異議申請書樣本2異議人(案外人)：張__，女,____年7月24日出生，漢族，住__市__山街道辦事處北正街160號。聯系電話：__________(人)。
申請執行人__市江漢區__小額貸款股份有限公司，住所地__市江漢區青年路元辰國際A座三樓。法定代表人龔申侯，該公司董事長。
被執行人____x投資發展有限公司，住所地__市__區__大道鄔樹村x號。法定代表人張__，該公司董事長。
被執行人____科技集團股份有限公司，住所地__市東湖開發區獅子山王家灣118號瀾花語岸11棟2層01號。法定代表人：張__，該公司董事長。
被執行人張__，男，漢族，____年3月17日出生。
被執行人劉__，女，漢族，____年4月9日出生。
被執行人：____置業發展有限公司，住所地__市__x區__x路南__學校。法定代表人：張__，該公司董事長。
申請執行人__市江漢區__小額貸款股份有限公司與被執行人____x投資發展有限公司、____科技集團股份有限公司、張__、劉__、____置業發展有限公司就(____)鄂江天證經字第11645號執行證書的強制執行，貴院以(____)鄂__中執字第00395號立案執行，在執行過程中，貴院于____年8月8日作出的(____)鄂__中執字第00395-2號執行裁定書及協助執行通知書，誤將案外異議人的財產，即位于__市東西湖區府上住宅小區一期1-1-1104房屋，當作被執行人的財產予以執行，異議人現依法提出執行異議。
請求事項：
立即中止對__市東西湖區府上住宅小區一期1-1-1104房屋的執行，解除對該房屋的`查封、凍結。
事實與理由：
異議人張__與被執行人____置業發展有限公司于____年9月14日簽訂《__市商品房買賣合同》，約定被執行人將其位于__市東西湖區府上住宅小區一期1-1-1104房屋出售給異議人、被執行人應當在____年12月31日前將符合條件的商品房交付異議人使用、被執行人應當在商品房交付使用后90日內辦理完成房地產初始登記。____年9月28日，異議人向被執行人付清全部房款60萬元，被執行人出具了《銷售不動產統一網絡發票》。____年10月31日被執行人向申請人發出《延遲交房通知書》，預計____年6月30日啟動交房程序，但此后由于被執行人資金鏈出現斷裂等原因，被執行人一直沒有向異議人交付房屋并辦理初始登記，無奈異議人自行入住了該房屋。現貴院將異議人所有的房屋予以執行，導致異議人無法辦理房屋初始登記。
另外，根據另一異議人譚__的申請，貴院已經作出(____)鄂__中執字第00001號執行裁定書，中止了對異議人譚__的府上住宅小區一期房屋的執行，而譚__的案件情況與異議人的案件性質完全相同。
綜上所述，異議人是案外人，貴院將異議人的財產予以執行，明顯錯誤。異議人特依據《民事訴訟法》第227條及《最高院關于適用執行程序若干問題的解釋》第十五條的規定，對執行標的提出異議，請求立即中止對上述房屋的執行，并解除對該房屋的查封凍結，切實維護異議人的合法權益。
此致
__市中級人民法院
異議人：張__
____年 5月 12日
執行異議申請書樣本3執行異議申請人：劉__，男，漢族，__x年1月20日生，住址，__市宏偉區東方路小區100號。
委托人：張__，____律師事務所律師，地址，__省__市西崗區沈陽路205號，電話：____________。
執行異議請求
請求__市文圣區人民法院立即停止對執行異議申請人個人合法所有的房屋強制執行。
事實與理由
__市公安局于近日找到執行異議申請人劉__并告知，現受__市文圣區法院的委托，依據(____)遼文刑初字第96號判決書及(____)__刑二終字第65號裁定書，要求劉__予以配合，主動將位于宏偉區美林園小區D1-15號樓的執行異議申請人家庭的住房，交給他們執行。若到期不配合，__市公安局將予以強制執行。因此執行異議申請人的人特向貴院提出執行異議申請，理由如下：
一、執行異議申請人的人認為，執行異議申請人并非案件當事人，屬于案外人。(____)遼文刑初字第96號判決書及(____)__刑二終字第65號裁定書所涉及的房屋并無證據證明是案件當事人的違法所得，實系執行異議申請人家庭用合法收入所購買，當屬案外人的合法財產。我國憲法明文規定，我國公民的個人合法財產不可侵犯。請貴院予以考慮。
二、假設貴法院有證據證明執行異議申請人的合法所有的房屋，屬案件當事人的違法所得，那么貴法院應當依法向被執行人(執行異議申請人)送達書面執行通知書或協助執行通知等相關法律文書。但不知為何時至今日，執行異議申請人并未收到貴法院的任何書面執行通知書等相關法律文書!__市公安局亦未送達給執行異議申請人。執行異議申請人的人，認為貴法院的這種做法是錯誤的。請依法予以糾正。如果貴法院要執行執行異議申請人的'房屋，請貴法院將相關執行的法律文書手續給予我們。
三、假如執行異議申請人的房屋屬于案件當事人的違法所得，執行異議申請人的人認為，依據中華人民共和國刑事訴訟法第二百六十一條規定，沒收財產應當由一審法院執行，__市公安局并非適格的執行主體。因此執行異議申請人的人認為，我們在沒有收到貴法院委托__市公安局執行的相關法律文書的事實下，有理由拒絕公安機關的執行，請貴法院立即予以示明。
四、中華人民共和國刑事訴訟法第二條明文規定，要尊重和保障公民的基本人權的原則。假若該房屋屬于案件當事人的違法所得，貴法院在強制執行時，是否應當保障被執行人和其撫養家屬滿足基本生活的居住房屋和必備品?現在執行異議申請人就只有這一套住房，倘若被執行，執行異議申請人一家三口將面臨無家可歸的境地。為此，執行異議申請人的人認為，這種做法欠妥當，請貴法院予以考慮。
綜上，為了維護執行異議申請人的合法權益，我們人請求貴法院充分考慮以上理由，立即停止或延緩強制執行執行異議申請人的合法房屋。讓執行異議申請人一家三口有居身之地。謝謝。
此致
__市文圣區人民法院
委托人：____律師事務所
張__律師
__x年十月三十一日
執行異議申請書樣本4申請人：______，住所地安徽省合肥市____ 法定代表人：__，_______請求事項：解除對___________________商品房的查封。
事實與理由：
貴院因___與____借款糾紛一案，查封了_____________號商品房(以下簡稱商品房)申請人現對該查封行為提出異議，理由有以下三點：
第一，商品房的所有權歸屬于申請人。
申請人與_____在合肥市開_____中心簽訂了編號為____《商品房買賣合同》(以下簡稱合同)，把商品房賣給____.合同約定，____應于合同簽訂當日支付首付款105，453元，剩余房款240，000元于2007年1月31日前辦理銀行按揭;應___要求，申請人同意____在2007年1月31日實付部分首付款36，362元，首付款余款69，091元_____承諾在2007年12月28日前付清;但_____在約定的2007年12月28日到期時，未能支付首付款余款69，091元，且未辦理銀行按揭，此后_____下落不明至今。雖然該房屋已經備案，但沒有辦理產權登記。《中華人民共和國物權法》第九條明確規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”據此可以得出，該房屋的所有權沒有發生轉移，仍然屬于申請人，是申請人的合法財產。
第二，申請人依據合同中約定的仲裁條款，于2010年1月4日向合肥仲裁委員會申請仲裁。
合肥仲裁委員會依法缺席審理了此案，并以______________號裁決書裁定解除合同。
第三，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結的規定》第十九條明確規定：
“被執行人購買需要辦理過戶的第三人的.財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。”在_____與_____借款糾紛一案中，_____作為申請執行人，并未向_____支付剩余價款;_____也不同意從該財產變價款中優先支付。因此，貴院不能對_____的商品房進行查封。
基于以上兩點理由，申請人認為，貴院對商品房的查封行為是錯誤的，損害了申請人的合法權益，申請人特提出異議，請求貴院解除對商品房的查封。
此致
敬禮!
合肥__________人民法院
申請人：_______________
年 月 日
執行異議申請書樣本5申請人:__X
請求事項:
1、請求貴院依法終止對案外人__X的執行,(201X)辰民初字第____號民事判決對案外人沒有法律約束力.
事實和理由：
天津市________X與天津市________X租賃合同糾紛一案，業經貴院一審判決終結，現已進入執行程序。現申請人對該案提出以下異議:
1、被執行主體不適格。
天津市__________與天津市________租賃合同糾紛一案,被執行的主體是天津市________X而不是案外人__X,，然而貴院在沒有任何針對案外人__X生效判決文書的基礎上而對案外人強制執行”，顯然缺乏事實和法律依據。
2、(201X)辰民初字第____號民事判決針對的是天津市________，而不是案外人對案外人沒有法律約束力.
雖然(201X)辰民初字第____號民事判決已生效并申請執行，但在該判決中明確被告只有一個即是天津市________，并沒有案外第三人，根據合同相對性及判決可以證實被執行的主體為天津市__________，執行案外人__X明顯與判決不符與事實相悖。理應終結對案外人的強制執行。
據此，申請人請求貴院依據事實和法律，在查清事實的基礎上，維護申請人合法的權益，以保障法律賦予申請人的合法生存的權利。以體現法律的公正和正義。
此致
__市北辰區人民法院
申請人:
1、辦理繼承房產公證流程：被繼承人的死亡證明(需到派出所辦理)；被繼承房屋的產權證明或者其他憑證；繼承人的相關身份證件。
2、如依據法定繼承辦理公證，則還需要：法定繼承人證明。需到死者生前所在單位(或居委會、村委會)辦理。內容主要為死者的配偶、父母、子女的相關情況。如法定繼承人大于一個，而房產只過戶給其中之一，需其他法定繼承人書面表示放棄對該房產的繼承。
3、在辦理完遺產繼承公正之后，繼承人即可到房產交易中心辦理繼承程序。所需提交的資料有：房屋所有權證書、房屋所有權登記申請書(窗口領取)、繼承公證書、繼承人身份證件。
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委托方：
姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________
受托方：
1：（可以公司名字或者公司法人代表）
2：姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________
我方_______（份額____%）擁有位于深圳市______________（按照房產證地址填寫）的房產，現委托以上受托方為我方的人，期限為：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可單獨以我方的名義在期限內辦理如下全部委托事項，受托方2可單獨以我方的名義在期限內辦理如下第5、13項委托事項：
1、管理上述房產，支付與上述房產有關的各項費用；到相關部門辦理上述房產補地價事宜，并代領取繳費通知單及增補協議書，繳納相關費用等及辦理綠轉紅等相關手續，領取紅本房地產證，簽署相關法律文件。
2、到相關部門全權辦理上述房產的房地產證并繳納相關費用，領取房地產證，辦理上述房產的抵押登記手續并簽署價格議價書等相關文件。
3、全權辦理以上述房產向銀行申請按揭貸款或抵押貸款，并代為簽署借款合同、抵押合同、借款借據、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等相關文件，收取銀行貸款款項，辦理合同公證并在相關文件上簽字；在銀行開立帳戶，領取并保管存折，并在深圳市房地產權登記中心辦理抵押登記手續。
4、辦理申請贖樓貸款手續，簽署銀行借款借據、借款合同、抵押合同、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等一切相關文件；在銀行開立帳戶，領取并保管存折，辦理還款的相關手續；償還上述銀行贖樓貸款，并簽署一切相關文件。
5、到檔案管理等相關部門查詢并打印產權資料，復印房地產證、借款、抵押合同、購房發票、契稅發票等資料，到銀行辦理提前還款申請手續，開具利息證明，復印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清單及歷史還款記錄等相關資料，辦理相關手續；到銀行或其他機構查詢、打印個人征信系統信息及信用報告；到相關部門打印房屋產權信息查詢證明；到稅務部門辦理減、免稅申請手續并簽署一切相關文件，領取免稅函等相關文件。
6、全權辦理提前還清上述房產按揭貸款的贖樓手續、終止授信額度等一切相關手續，代為簽署銀行罰息（違約金）費用確認函（確認書）等相關資料，代交銀行提前還款違約金、領取上述房產的房地產買賣合同和房地產證等產權證明，領取辦理注銷抵押登記的相關文件、房地產買賣合同、借款合同、借款借據、購房發票、房屋保險單、發票和退保證明、付清樓款證明、還款憑證等，并在有關文件上簽字。
7、全權辦理上述房產的注銷抵押登記手續及領取、保管房地產證等相關事宜，并在有關文件上簽字。
8、全權辦理上述房產的變更登記手續，簽署變更登記申請表及一切相關文件，領取、保管房地產證等相關事宜，并在有關文件上簽字。
9、全權辦理出售上述房產的一切相關事宜，辦理過戶、轉移登記的相關手續，簽署轉移登記申請表、轉移登記詢問申請人記錄、深圳市二手房買賣合同或房地產買賣現售合同，辦理合同公證并簽署相關文件。
10、簽署上述房產的房款資金監管協議或首期款資金監管協議，上述房產的全部售房款、短期贖樓貸款、抵押貸款由受托方1代為收取。委托人應承擔的贖樓款及各項稅金、費用等從受托方1的托收帳戶扣取后，將剩余房款劃入委托方指定帳戶。
11、簽署擔保融資贖樓合同及相關法律文件，繳納贖樓的相關費用；到銀行或土地房產交易中心辦理上述房產的房款解除或終止資金監管手續，簽署辦理解除或終止資金監管手續所需簽署的申請書及一切相關文件。
12、到深圳市房地產權登記中心或房地產交易服務中心辦理退件、撤銷過戶的相關手續，簽署相關文件并領取二手房買賣合同或房地產買賣現售合同、房地產證等相關資料；到司法機關或仲裁機構咨詢上述房產所涉案件的具體情況，查詢、復印并領取上述房產所涉案件的相關文件資料。
13、辦理上述房產水、電、煤氣（天然氣）、物業管理、有線（數字）電視、電話、網絡等過戶、開戶、銷戶、停機等手續。
受托方1有權委派本公司任何員工辦理上述受托事項。受托方在其權限范圍內及期限內簽署的一切有關文件，我方均予承認。
受托方有轉委托權。
委托人：______________
_______年_____月____日
【范文二：房產買賣委托書】
委托人：_______，男，_______年_____月____日出生，身份證住址：_____________________，身份證編號：_____________________。
委托人：_______，男，_______年_____月____日出生，身份證住址：_____________________，身份證編號：_____________________。
受托人：_______，男，_______年_____月____日出生，身份證住址：_____________________，身份證編號：_____________________。
位于_______市_______區_______路_______號_______幢_______單元_______樓_______號（權_______）房屋屬我們委托人共同共有（或按份共有）。現準備出售上述房屋，因我們事務繁忙無法親自到成都市相關部門辦理手續，特委托受托人辦理如下事項：
一、到銀行辦理上述房屋的結按手續，注銷抵押登記，領取產權證。
二、查詢上述房屋相關檔案，辦理地址變更手續，開具地址變更證明。
三、代為出售上述房屋，簽訂房屋的買賣合同，并代收房價款。
四、協助買方辦理上述房屋的過戶手續，領取產權證，辦理國有土地使用權的轉移登記手續，辦理并領取國土證。
五、辦理上述房屋的房屋維修資金過戶，代繳或免征個稅和營業稅，辦理退稅手續領取購房補貼。
六、若買方以按揭方式購買上述房屋，則協助買方辦理按揭貸款的相關手續，簽訂貸款合同并以委托人名義或自己名義開啟銀行基本賬戶，（含設立和修改密碼），收取按揭款。
受托人在辦理上述委托事項時有權向有關部門提供我們的個人資料，簽署相關文件我們均予以承認。
受托人有轉委托權。
委托期限：自本委托書簽署之日起至委托事項辦結之日止。
委托人：______________
_______年_____月____日
【范文三：房產買賣委托書】
委托人：______________
受托人：______________
委托事項及權限：
委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事務繁忙，現特委托受托人辦理相關事宜，具體權限如下：
1、代為清償該房屋抵押貸款，辦理貸款結清、房產抵押注銷等相關手續，代為取回房屋產權證原件等相關房產憑證。
2、受托人有權代為出售該房產，包括但不限于：受托人有權代為出售上述房產，有權與買受人商談交易價格及買賣合同的各項條款，有權代為簽署有關協議、房屋買賣合同及辦理相應的合同公證、房產評估事宜，有權與買方辦理房屋交接手續，有權處理物業及煤水電、有線電視等過戶事宜，有權代為收取售房款項。受托人有權代為到當地房地產管理部門辦理合同的登記及房地產權屬過戶至買受方等上述房產交易有關的一切手續。若買方選擇按揭抵押貸款的方式支付購房款，則受托人有權代表委托人協助買房辦理二手房（按揭、抵押、轉按揭）貸款的相關手續，并代為到按揭銀行簽署各種法律文書，有權開立銀行賬戶卡，設定密碼及賬戶卡有關操作，收取銀行按揭款。
3、受托人有權將上述房屋作為委托人（委托人當中任意一人）、或受托人、或者其他第三人、公司向銀行、私人或其他金融機構或擔保公司借款的抵押擔保物（貸款銀行、貸款對象、貸款額度、種類、擔保對象、范圍、期限等由受托人選擇確定），有權代查委托人的個人資信、信用信息基礎基礎數據及報告，有權與貸款銀行（私人或其他金融機構）商定、申請辦理房屋抵押貸款，簽署授信協議及該授信項下的借款合同、抵押合同等相關文件，有權以上述房屋為抵押物代為辦理抵押貸款手續，包括代為開立銀行賬戶卡、領取相應貸款，代為簽署相關法律文件，代為變更還款期限、還款方式，代為提前還款、包括結清貸款、領取貸款相關文件等與抵押、貸款有關的所有事項；代為辦理與抵押貸款相關的房屋評估、保險及公證事宜（委托人特此聲明：同意受托人與銀行簽署的借款合同等法律文件，并且同意賦予該借款合同強制執行效力）；代為到當地國土資源與房產管理局辦理房產抵押登記手續并代為繳納相關稅費，有權代為領取、保管經過抵押登記的土地房屋權證；代為辦理其他與房屋抵押貸款相關的事宜。
4、受托人有權出租上述房產，收取租金，簽署房屋租賃合同，辦理房屋租賃相關事宜。
本委托書未能窮盡且為受托人全權代表本人行使股東權利及履行股東職責所必需之其他權限，均視為已得到委托人的充分授權。
受托人在辦理委托事項時所為的相關行為，視同委托人親為，因此簽署的相關文件及支付的相應費用，委托人均予以承認。
受托人有轉委托權。
委托有效期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。
SMEIF記者/鈕海津 郭冰峰
維坊銀行 產品口號：“服務小微企業”
1、產品名稱：小微業務
1）服務業務對象：
從業人員數300人以下，銷售額3000萬元以下，資產總額4000萬元以下；個人經營性貸款貸款對象為個體工商戶、個人獨資企業投資人。
2）產品特點：
品種豐富，手續簡便，方式靈活，審批快捷。
3）業務品種：
根據小微客戶特點和發展過程中的融資需求，該行小微客戶主要的授信品種為：短期流動資金貸款、銀行承兌匯票、信貸證明、非融資性保函、承兌匯票貼現、集合、拆分、國內保理、自助貸款、金鼎俱樂部會員個人授信、存貸通、農民土地使用權抵押貸款業務、農民房產抵押貸款、農民土地出租收益權質押貸款、蔬菜（花卉）大棚抵押貸款、規模養殖場區與土地流轉收益權抵押貸款、小企業林權抵押貸款業務等，并隨客戶需求及業務發展狀況不斷豐富業務品種。
4）申請條件：
（1）經國家工商行政機關注冊辦理營業執照并年檢有效，從事特殊行業的須由有權機關頒發的生產經營許可證；
（2）持有人民銀行核準發放并經過年檢的貸款卡，以及技術監督部門頒發的組織機構代碼證；
（3）產權關系清晰；生產經營正常；
（4）在該行開立結算賬戶，自愿接受該行信貸監督和結算監督；
（5）財務結構合理，資產負債率適度，其中：生產型企業一般不超過60%、商業服務業一般不超過65%、外貿出口型企業一般不超過70%，對外擔保不超過資產總額的50%。
（6）信用記錄良好，無不良貸款和欠息；企業法定代表人、主要投資人、股東和管理人員信譽良好、品行端正。
（7）能夠提供貸款人認可的財產抵押、質押或提供連帶責任保證擔保。
（8）申請授信小企業須按照《濰坊銀行小企業授信業務評分表》要求進行評分，且達到70分（含）以上。
5）借款人條件：
（1）當地有固定住所（或生產經營場所）、有常住戶口（或有效居住證明）、具有完全民事行為能力的中國公民，年齡一般不超過60歲；
（2）具有有效的營業執照或證明合法經營的材料；
（3）有充足的還貸來源和良好的還款意愿，能按期還本付息；
（4）能提供足值、有效的抵（質）押或保證擔保；
（5）信譽良好，無不良信用記錄，個人品行端正，經營合法；
（6）在該行開立結算賬戶；
（7） 持有中國人民銀行核發的正常有效的貸款卡（人民銀行不做要求的除外）；
6）其他條件：
“金鼎之約”個人授信業務貸款對象為有資金需求并向該行提出借款申請的金鼎俱樂部會員，是該行為金鼎俱樂部會員量身定做的一項VIP專項服務，金鼎俱樂部會員申請授信應提交下列文件資料：
（1）借款申請書，申請內容包括：個人基本情況、所需授信額度、期限、本人簽字；
（2）借款人身份證、戶口簿或其他有效證件原件及復印件；
（3）借款人職業和收入證明（屬個體、私營業戶無法提供收入證明的，由貸款行核定其收入情況并出具書面材料）及家庭成員基本情況；
（4）會員所在單位的相關資料；
（5）貸款人規定的其他資料。
7）業務流程
（1）借款人提出申請，包括金額、期限、用途；
（2）濰坊銀行受理貸款申請，進行調查、審查；
（3）審批同意后，辦理抵、質押或擔保手續，簽訂借款合同；
（4）發放貸款。
2、產品名稱：流動資金貸款
1）產品定義：
流動資金貸款是指為滿足借款人正常生產經營周轉或臨時性的流動資金需要而發放的貸款。
2）產品種類：
（1）短期流動資金貸款：是指貸款期限在1年（含）以內的流動資金貸款。
（2）中期流動資金貸款：是指貸款期限為1年（不含）至3年（含）的流動資金貸款。
3）產品特點：
期限短，周轉快，成本低，是借款人使用最為頻繁的貸款。
4）適用范圍：
經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的，符合《貸款通則》規定要求和本行流動資金貸款放款條件的企（事）業法人、其他經濟組織和個體工商戶。
5）利率和期限：
貸款利率按中國人民銀行規定的基準利率及浮動幅度確定，并在合同中載明。貸款期限根據借款人的生產周期、還款能力、項目評估情況和本行的信貸資金平衡能力等，由借貸雙方協商確定。最長不超過3年。
6）客戶申請材料：
（1）借款申請書，列明企業概況，申請借款額度、期限、用途，還款來源，擔保等；
（2）經年檢的企業法人營業執照、法人代碼證書、貸款卡/證；
（3）公司章程和/或合資（合作）經營合同；
（4）法人代表證明書和/或法人授權委托書；
（5）主要負責人（含財務負責人）的簡歷；
（6）同意申請流動資金貸款的董事會決議和授權書、董事會簽字樣本；
（7）經審計的近三年和最近月份的財務報表或新建企業的注冊資本驗資證明；
（8）存款賬戶設立情況，包括開戶行、賬號、余額、結算業務及結算量等；
（9）主要負債和或有負債狀況和說明。
（10）借款人以往的銀行信用評級材料及有關證明材料；
（11）擔保資料，包括保證人的保證承諾函、背景資料和近三年的財務報表，抵（質）押物清單、價值評估文件和權屬證明，保險文件或同意保險過戶的承諾函；
（12）本行要求的其他資料。
7）業務流程：
（1）借款人提出申請，包括金額、期限、用途；
（2）濰坊銀行受理貸款申請，進行調查、審查；
此概念是錯誤的！
在機動車輛保險賠償中，為了增強被保險人及駕駛人員的交通安全責任心，對造成交通事故的保險車輛實行絕對免賠比例，即免賠率，亦即被保險人自已承擔責任的比例。
我國交通管理部門對于交通事故肇事按全責、主責、半責、次責、無責來分別確定車禍雙方的責任，相應地，保險公司也給予不同的免賠比例。
根據保險車輛駕駛員在事故中所負責任，車輛損劃險和第三者責任險在符合賠償規定的金額內實行絕對免賠率：負全部責任的免賠20%，負主要責任的免賠15%，負同等責任的免賠10%，負次要責任的免賠5%.單方肇事事故的絕對免賠率為20%.免賠率規定了不同責任駕駛人員所獲賠款的扣除比例。因此只要一出事故保險公司的免賠率就是20%這個概念是錯誤的。
二、我的車出險后一定要在保險公司的定點廠修嗎？
不一定。在哪里修車是客戶的權利，你有權選擇是否在保險公司的定點廠修理。但是你要在修理前通知保險公司，讓保險公司的事故負責核定損失人員給事故車拍照和核定車輛的修理費用。以做為修理結束后向保險公司索賠的依據。
提醒：如果你想要保險公司負擔你車輛的損失，千萬不要未經保險公司同意擅自修車！
三、我的汽車在外地出險怎么辦？
汽車在外地出險，應馬上電話通知承保的公司的理賠部門，同時委托在本地的親屬或朋友到保險公司理賠部門報案。當你在填寫報案通知書時，應寫清楚事故原因的同時更要寫清楚車輛在外地的聯系方式、聯系人。以便保險公司及時與你聯系。同時問清楚保險公司在外地負責協助辦理理賠的保險辦理公司或辦理處的地址、電話、聯系人。
本地的保險公司會委托在當地的保險公司協助辦理理賠手續。
四、保險車輛出險后，保戶應如何報案？
1.出險后，保戶應立即向事故發生地交通管理部門報案，同時在48小時內通知保險公司。如果保險車輛被盜竊、被搶劫或被搶奪后，應在24小時內（不可抗力因素除外）向當地公安部門報案，同時在48小時內通知保險公司，并登報聲明。
2.報案的方式有：直接到保險公司，或有理賠權的保險代辦點報案。本地車輛在外地出險，可以向該公司在當地的保險分公司或支公司報案。
3.報案需提交的內容：保險單證號碼、被保險人名稱、車牌號碼，事故發生的時間、地點、原因以及造成的損失情況。
2008年年底，張迪與某房地產經紀公司簽訂了房屋買賣居間合同，希望出售位于北京市某小區的一處房產。該房產屬于個人貸款購買的商品房，已抵押給銀行，出售時還有銀行借款沒有還清。張迪在委托時出示了房屋所有權證、身份證等證件，并在合同中書面申明該房產屬于自己個人所有。房屋所有權證上面登記的產權人也是張迪本人。在房地產經紀公司掛牌出售后，李林最終選定并購買了張迪的房產，與張迪簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時買方向賣方支付了購房定金，并約定：由買方預付一部分房款給賣方，用于提前償還銀行貸款，解除抵押，然后雙方辦理過戶、交房手續。同時，根據三方的合同約定，由買方向經紀公司（居間方）支付了傭金，并約定，如果買賣雙方任意一方違約，導致交易不成的，應承擔此項傭金，守約方不承擔傭金。
合同簽訂后，買方如約支付了預付房款，賣方提前還貸辦理了解除抵押的手續，并辦理完了過戶手續。
2009年8月，李林接到法院傳票，原來張迪的愛人侯云如分別將張迪、李林、中介公司告到了法院，要求確認買賣合同無效。
侯云如訴稱：我與被告張迪系夫妻關系，2006年7月1登記結婚。婚后，夫妻二人購買了位于北京某小區的房產一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情況下私自與李林及房產中介公司簽訂了《北京市存量房屋居間買賣合同》及《補充協議》。
她認為該房屋屬于婚后共同財產，被告張迪在未征得自己同意的情況下，無權擅自處分共同房產。現將丈夫張迪、購房者李林和中介公司至法院，請求法院確認合同無效，并由被告承擔訴訟費。
李林很無奈，辯稱自己和被告張迪簽訂合同時，沒有義務審查房屋是否為夫妻共同財產。房產本上面只記載了張迪一人的名字，并未顯示存在共有人。并認為現在是他們夫妻看房屋漲價了，想反悔。主張買賣合同有效，請求法院駁回原告的訴訟請求。
被告房地產經紀公司辯稱：簽訂合同時，看到房產證上只有被告張迪的名字，并沒有共有權人的名字。
法院最終判決駁回了原告侯云如的訴訟請求。
主審法官認為，公示公信是物權的基本原則。物權登記的公信效力是物權公示制度的法律效果。本案中，據全部權證記載，該房屋所有情況為單獨所有，購買人李林有理由相信該房屋系張迪個人所有，三方簽訂的合同未違反法律法規的強制性規定，因此合法有效。原告侯云如提出該房產系婚后共同財產的說法并不能對抗善意第三人。至于侯云如提出張迪出售房屋的行為侵犯了其共有權利，對其損失可另案解決。
制度漏洞是糾紛主要因素
共有人一方以未經其允許主張房屋買賣合同無效的案件中，有些確實是賣房人違背其他共有人意志私自賣房，但也大量存在買賣合同簽訂后因為房價變化等原因，房屋所有權人不愿意賣房，于是隱性共有人站了出來。糾紛發生的原因除了購房者未盡到審查義務、房價變化促使售房者違約外，制度方面的漏洞也是主要因素。
夫妻婚后購房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實踐中給法院的案件審理帶來不少的困惑。根據《物權法》的規定，配偶并非當然的房屋共有權人，房屋產權要以機關登記為準，登記為一人的，產權人就是一人。2008年7月開始施行的《房屋登記辦法》對隱性共有人提出了更明確的要求。
本案例中，夫妻一方登記在自己名下的房產應屬合法有效，未登記在權屬證書上的另一方，無權主張買賣無效，理由如下。
不動產物權以房產證登記為準
筆者在以前的案例中針對物權的公示性，已做過很多闡述：《中華人民共和國物權法》是最新的關于物權（所有權是最完整的物權）方面的法律，應當是最權威的。
所謂物權公示原則，是指物權的設立、變更、轉讓或者消滅，必須通過一定的方法向社會公開，從而使第三人知道物權狀況。房屋作為不動產，如前所述，按照我國法律的規定是以登記作為其公示的方式的。
所謂公信原則，是指一旦當事人的物權依法進行了公示，即使公示方法表現出來的物權狀況與實際權利狀態不相符，對于信賴此公示的人也不產生任何影響。
物權公示和公信原則，主要是方便人們了解物權狀況，避免侵犯別人的物權，同時避免自己受到損害，降低交易成本，保護交易安全。
如果法律不規定簡單易識別的公示方式，當事人要了解清楚物權狀況，不但成本巨大，有時甚至是不可能的。
非依法公示的所有權不應受保護
除非法律有明文規定，非依法公示的所有權至少不能對抗善意第三人，包括不能對抗善意第三人的合法債權。
在筆者的大量類似上述案件中，法院判決普遍帶有傾向，即房屋買賣中，房屋所有權證上登記的所有權人轉讓房產，房屋所有權證上未登記的所有權人提出異議的，如果買方屬善意（即不知情），買賣雙方已辦理過戶登記，買方已取得房屋所有權證，則保護買方所有權，反之則確認合同無效，終止履行。這實際上還是承認登記之外的權利人的共有權，只不過是根據法律規定的善意取得制度承認買方已取得的所有權而已。
大部分房地產經紀公司在從事經紀業務時，只要房屋產權證上記載的產權人簽字，都認為是合法有效。許多房屋買賣當事人對經紀公司的服務性質存在誤解，認為只要找了經紀公司，經紀公司就要對交易安全負責，承擔交易風險。事實上，我國法律法規明確允許經紀公司實施的，只有兩種行為，一種是居間，一種是。這兩種經紀行為，交易后果都需要買賣雙方自己承擔。
變隱性為顯性
夫妻一方或其他共有權人（比如同居產生的共有）因為共有房產被出售，權利受到侵害的，可以根據法律規定，向侵權人主張賠償。但這是基于債權，而不是物權。為了維護自己物權利益不被侵犯，一定要將隱性共有人變為顯性共有人。
按照目前法律法規規定，要增加房屋的共有權人，有3種處理方式：贈與、買賣、析產登記。
贈與
房屋產權人想在房產證上加上子女的名字，可以選擇將房屋的部分產權贈與給子女。第一步應先到公證部門辦理房屋的贈與公證，然后到財稅部門辦理完稅或免稅手續，再到國土房管局的測繪部門出具測繪附圖，最后持房地產登記申請書、完稅或免稅證明、測繪附圖、原房地產權證書、贈與公證書、身份證明等資料，到房產交易登記部門申請房地產權贈與登記，增加子女為房屋共有人。
買賣
想在自己的房地產權證上加上親人的名字，可以選擇將房屋的部分產權賣給有血緣關系的親人。持房地產轉移登記申請書、房地產買賣合同、房地產測繪部門出具的測繪附圖、原房地產權證書、身份證明等資料，到房產交易登記部門申請房地產權轉移登記，增加其為房屋共有人。
原告和被告互不相識，2008年8月4日被告因經營需要，通過某中介公司李某的介紹，向原告借款40萬元整，雙方簽訂了借款合同，約定借期為12個月，自2008年8月4日起至2009年8月3日止，月利息為2%，利息為每半年支付一次，到期本金一次付清，如遇國家對利率作調整，仍按約定的利息執行，不作調整。
同日雙方又簽訂了一份還款協議，約定了具體的還款時間，以及被告為了保證按期還本付息，以自有的一套商品房作為抵押擔保。擔保的范圍包括借款的本金、利息及債權人為實現債權而發生的訴訟費、執行費、律師費、公證費、催告費、抵押物處置費、過戶費等。雙方還約定被告在本息還清時，原告應當協助被告辦理抵押物注銷登記。
借款合同簽訂的當天，原告將40萬元交給了被告，被告也向原告出具了借條，此后，雙方還到當地的公證機關辦理了具有強制執行效力的債權文書公證書，即如果到期被告不還款，被告自愿接受強制執行。
上述手續辦理完畢后，原告和被告一直未再聯系，被告每月按期將利息支付給中介公司的李某，借款合同到期后，被告又將本金支付給了中介公司的李某。但是原告認為他沒有收到歸還的本金，所以將被告告上了法庭，要求被告償還借款，并按照銀行同期貸款基準利率的四倍支付逾期還款的利息，同時承擔相應的律師費。
二、庭審過程
在庭審中，原告出具了借條，借款合同，還款協議，以及公證文書，證明被告向其借錢的事實。被告則稱已經將錢還給了中介公司李某，并且出具了由中介公司李某簽名的收條，以及在歸還本金的當日原告和中介公司的李某已經陪同原告一起在房產部門辦理了抵押權注銷登記手續，以此證明自己已經還清了欠款。但是原告認為他沒有委托中介的李某代為收款，所以被告是否將錢交給了中介公司的李某，他不得而知，而且即時被告將錢交給了中介公司李某，由于李某沒有原告的授權，原告對此也不予認可。
本案爭議的問題就是中介公司的李某是否收到了這筆還款，以及李某代收還款的行為是否是一個有效的行為？如果是一個有效的行為，被告就無需再償還原告的錢款，而如果不是一個有效的行為，被告就仍需償還原告的錢款。
要知道李某是否收到了被告歸還的錢款，即確認被告向法庭提交的李某出具的收條的真實性并不難，只需要找李某了解一下情況就行。但是在訴訟的過程中，李某這個關鍵人物因為其他的案件已經被判刑，關押在某監獄。原審法院為了查明案情，到監獄里對李某作了詢問筆錄，李某承認他已經收到了該筆錢。
一審法院在庭審中向原告出具了該詢問筆錄，但是原告不予承認，他認為李某是否收到了錢他們不清楚，而且即使李某已經收到了錢，也不能證明被告已經履行了還款義務，因為李某沒有原告的授權，無權代原告收款。
本案爭議的第一個問題即李某是否收到了被告的還款，盡管原告不予認可，但是李某已經證實了他確實收到了被告償還的款項，因此本案爭議的焦點即集中在即中介公司李某代收款項的行為是否構成了有效的行為？
三、法理分析
所謂是指人以被人的名義與第三人從事法律行為，而所有的后果由被人承擔。權按照產生的意義來劃分可以分為法定、指定和委托。法定和指定是針對無民事行為能力人或者限制民事行為能力人而產生的，是基于法律的規定或者人民法院的指定而行使權的行為。委托則是基于當事人、法定代表人、法定人的委托而產生的權。行為人如果沒有他人的委托，就以他人的名義實施法律行為，則該行為為無權的行為。廣義的無權包括表見和表見以外的。表見是指行為人雖無權，但由于本人的行為，造成了足以使善意第三人相信其有權的表象，而與善意第三人進行的、由本人承擔法律后果的行為。我國民法通則第66條第1款規定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。
本案中中介李某的行為就是一個無權的行為，一開始他幫助原告收取每個月的利息，對此原告也是認可的，也就是說對于前面李某代收利息的行為原告是追認的，所以這些代收利息的行為是有效的行為。那么既然原告對于前面被告代收利息的行為都是認可的，在這種情況下被告就有理由相信將本金還給中介的李某即履行了對原告的還款義務，也就是中介的行為構成了一個表見的行為。對于這種表見，被人應當承擔相應的責任。退一步，即使李某的行為不構成表見，僅僅是一個狹義的無權，那么在本案中原告對于中介李某的行為還進一步加以了確認，也就是原告在被告歸還本金的當日在中介李某的陪同下同被告一起去辦理了抵押權注銷登記手續，那么這一追認行為應當使得中介李某的行為有效。而原告對于上述觀點也不予認可，他認為之所以陪同被告一起去辦理抵押權注銷登記手續，因為被告的兒子曾與原告聯系，稱需要用被告用作抵押的房產向工商銀行抵押貸款，只要把原告的抵押手續注銷掉，銀行就可以放款，只要銀行放款，被告就可以用該款項來償還原告的欠款。但對此種說法沒有任何證據支持。
一審法院經審理認定了原、被告之間的借貸關系合法有效，中介李某代原告收受本金的行為構成了無權，而這一無權得到了原告的追認，所以被告已經履行了還款的義務，一審法院據此駁回了原告的訴訟請求。
一審判決后，原告不服，提出上訴，上訴的理由主要是認為原審法院認定的事實錯誤，理由有三：一是原告認為真正的事實是原告之所以辦理抵押權注銷登記，是因為被告向銀行貸款，只有將房屋上的抵押權注銷掉，銀行才可以放款，也才好把錢還給原告，所以原告才答應幫忙。二是原告認為被告是否將40萬元還給了中介的李某，他不清楚，而且即使已經還了，也與本案無關。三是抵押權注銷登記申請書只是借貸雙方向房產管理部門提交的一份申請，不是債權債務履行憑證，不能據此認定債權債務履行情況。如果被告已經還清了借款，那么應該收回借條，而本案中借條仍然在原告處，證明雙方的債權債務仍未消滅。除了認為一審法院對事實認定不清外，原告還認為一審法院程序上存在問題，比如存在回避的情形未依法回避，原審法院自行向中介李某調查取證的行為不屬于法院有權調查的范圍。
關于房屋委托書范本一：委托人
1、姓名： 性別： 身份證號碼
受托人:
1、姓名 身份證號碼
2、
我們 擁有 房產的產權，現委托以上受托人為我們的人，在本人所有權份額內，并以我們的名義在任何時間任何情況下享有上述房產的占有、使用、收益、處分的各項權利。并代為辦理上述房產相關的以下所列明的事項：
1. 辦理轉讓上述房產的過戶、轉移登記手續，簽署房地產買賣合同、存量房交易稅款計征申明、房地產交易環節個人所得稅免征申報表、轉移登記申請表及詢問筆錄等辦理房產轉讓所需簽署的相關文件、領取房地產證、辦理買賣公證等手續。
2. 辦理轉讓上述房產的拆遷、征地、置換等手續，如簽訂拆遷、征地、置換合同，領取拆遷征地補償金等
3. 辦理上述房產資料變更、資料撤件、抵押登記手續、簽署變更申請表、抵押物價值確認書等相關文件及領取辦妥變更、撤件、抵押登記的房地產證等相關事宜。
4. 辦理上述房產注銷抵押登記手續、簽署注銷抵押申請表及詢問筆錄、領取辦妥注銷抵押登記的房地產證等相關事宜。
5. 到銀行辦理還清貸款手續、簽署銀行罰息、違約金等相關費用確認書并代為支付，終止授信額度并簽署相關文件，領取房地產證、注銷房產抵押資料、房地產買賣合同、保險單、還款憑證及付清樓款證明書等相關文件資料。
6. 到銀行辦理提前還款申請、打印貸款還款歷史記錄及貸款余額清單、查詢扣款賬號及賬戶余額、開立賬戶及更改密碼，辦理關閉賬戶網銀、電話銀行、手機銀行及取消托收功能的相關手續，簽署相關文件，領取借款抵押合同原件及復印件。
7. 到國土部門或深圳市房地產權登記中心或檔案部門打印產權資料電腦查詢結果表，復印房地產證、借款抵押合同等房產相關資料。
8. 到銀行申請贖樓貸款、按揭貸款，簽署借款申請書、借款借據、劃款委托書、貸款合同等相關文件，到銀行或其他相關機構查詢打印個人征信系統信息及信用報告，收取或指定賬戶收取上述房產的售樓款、贖樓貸款以及買方按揭貸款。
9. 到擔保公司簽署擔保(墊資)贖樓業務申請審批表/報備表、贖樓擔保委托合同、墊資服務合同、借據、確認書、承諾書、授權書等辦理贖樓所需簽署的相關文件。
10. 代為管理房產、收取房屋租金，辦理上述房產的物業管理、水電、煤氣、電話、數字/有線電視、網絡等過戶以及變更的相關手續，到保險公司辦理上述房產的退保手續，代為收取保險金及在相關文件上簽字。
11. 到國稅局或地方稅務局辦理減、免稅申請手續簽署并領取相關文件。到地產中介簽署買賣協議及相關一切文件并代收定金。
12. 到司法機關或仲裁機構查詢復印并領取上述房產所涉案件的具體情況及相關文件資料。
上述受托人有轉委托權，所有受托人均可獨立辦理受托事項，受托人在其權限范圍及期限內簽署的一切有關合法文件及辦理相關手續，我(們)均予承認。上述房產是指法律規定本人份額內房產。
委托人：
年 月 日
關于房屋委托書范本二：委托人： ， ， 年 月 日出生，現住： ，身份證號碼： 。
受托人： ， ， 年 月 日出生，現住： ，身份證號碼： 。
委托人與受托人系父子關系，茲委托受托人 為我的合法人，全權代表我辦理以下列事項：
(房地產權證： 號 ，建筑面積： 平方米，建筑結構：混合，設計用途：住宅 )的房屋他權解除。
1、并以上述房產向金融機構抵押辦理借款簽訂經紀合同、借款合同、抵押合同、辦理抵押登記;
2、到金融機構及相關部門領取房地產權證、他項權證及注銷他項權手續、簽訂注銷抵押登記，辦理借款的各項借款手續上簽字、在金融部門的借款借據上簽字、領取金融部門擔保借款;
3、代表委托人出售上述房地產、簽訂買賣合同、繳納相關稅費、調閱檔案、更正登記、辦理房地產權轉移等各項相關事宜;
二、委托人保證所提供材料、證件均真實、有效，如有虛假或其他欺詐行為，委托人愿承擔全部法律責任。
三、委托期限：自委托成立起至 年 月 日止。
四、委托人在委托期間，委托權限范圍內所簽署的一切有關文件，我均予以承認，由此在法律上產生的權利和義務均由委托人享有和承擔。
五、受托人有轉委托權。
委托人(簽章)：
年 月 日
關于房屋委托書范本三：委托人： 證件號碼：
住址：
受托人： 證件號碼：
住址：
座落于吉木莎爾縣大有鎮韭菜園子下木塔寺村房屋(四至界限：東至 ，西至： ，南至： ，北至： ，)(下稱“該房屋”)屬于本人(即上述委托人)所有，房屋房產證號碼為 產權證開字第 號，土地使用權證書號碼為 。現就出售該房屋和土地使用權事宜，本人(即上述委托人)在此委托及授權上述受托人代表本人辦理以下事項：
一、代為查詢調取并復印房地產和土地所有權的檔案材料。
二、代為簽署有關本人出售該房屋的房屋買賣合同、代為簽訂定金協議;代辦轉讓過戶相關手續。
三、代辦資金監管或放棄資金監管手續，確認資金監管數額，代收全部房款。
四、代辦網上掛牌，網上簽約的手續。
五、代辦上述房地產和土地所有權轉讓合同的公證手續。
六、代辦房屋地址變更證明。
七、協助買方辦理銀行二手房按揭貸款或公積金貸款手續提取貸款或公積金，將貸款打入受托人的賬戶 。
八、代辦上述房屋的交接事宜(代為辦理水、電、煤、電話、有線電視等更名手續;)
九、代為辦理領取相關抵押注銷資料、注銷銀行貸款、交易中心房屋抵押登記注銷等相關手續;
十、代為辦理產權過戶手續及交納相關稅費、交易手續費等;
十一、代為與物業管理處辦理更名以及維修基金等更名手續;
十二、代為辦理該房屋買賣和土地所有權其它事宜。
受托人在委托權限范圍內所從事的一切法律行為及所簽署的一切文件及所造成的法律結果，我均予以承認。并承擔所產生的法律責任，受托人在辦理上述委托事項時有轉委托權。 本授權委托書自簽發之日起生效，有效期至上述文件簽署、手續辦理完畢之日止， 此委托簽署后，之前與之后簽署的相關委托他人的文件均以此委托為準(最先解釋)。且本人不得隨意撤銷上述委托。
百萬借款的前塵新夢
1997年，龐君與程冰結識。之后，龐君以做生意，缺資金為由，陸續向程冰借錢，少則數千，多則十幾萬。
2007年5月10日，兩人最終確認借款250萬元人民幣。雙方簽訂了《借款合同》及《抵押擔保合同》，約定龐君因向程冰借款人民幣250萬元，將登記在自己名下的一套雙拼別墅作為借款抵押擔保。同日，兩人至別墅所在區的房地產登記處辦理了上海市房地產他項權利登記證明。
后來，龐君并未按約還款，當程冰準備訴訟時，卻發現抵押物已被夷為平地，而抵押物的拆除與輝明公司有關。
2008年3月14日，程冰向上海市靜安區人民法院提訟，要求龐君歸還借款250萬元，支付利息58.5萬元、違約金20萬元，要求輝明公司承擔連帶清償責任。2008年7月16日，法院判決龐君歸還程冰250萬元借款及支付部分利息、違約金，駁回了要求輝明公司承擔連帶責任的訴訟請求。判決后，原被告均未提出上訴。
看似簡單的判決就這樣被塵封了多年，卻在2011年6月，因案外人的一紙抗訴申請書被上海市靜安區人民檢察院重新開啟。
別墅原主帶出連環訴訟
向靜安檢察院遞交抗訴申請書的是原審第二被告輝明公司的上級公司――輝明集團。輝明集團稱，原審第一被告龐君原系輝明集團下屬關聯公司法定代表人。2002年12月，輝明集團因資金困難，商業貸款又難以申請，當時的管理層就決定用公司所有的13套房屋產權以“出售”的名義過戶給22名本公司及關聯公司員工，并以此獲取銀行按揭貸款供公司使用。
當時公司兵行險招，也是出于無奈，因此特別選擇了一些值得信任的高級員工，龐君就是其中之一。
為保障公司利益，公司掌管了房地產權證、房款發票、契稅申報及完稅證等一系列原件，每月按揭還款均由公司承擔。
公司還與員工約定，該房產不得用于個人抵押。如此多年，大家一直相安無事。
2006年10月，輝明集團資金狀況改善，便開始陸續將上述房屋的產權登記恢復到公司名下，為表示對員工的感謝，公司還給予了每人一次性的獎金。
但輪到龐君時，他卻拒絕了。2007年1月，涉案房屋開始拆除。
輝明集團認為，龐君在獲悉房屋被拆除后便與程冰惡意串通，虛構債務，并在明知涉案房屋的房地產權證原件在輝明集團手中的情況下，于2007年4月25日以房地產權證遺失為名申請補辦。
隨后兩人以借款抵押為名，在系爭房屋上設定了程冰的抵押權。等到確認涉案房屋已被拆平后，程冰與龐君向法院提出借款訴訟和抵押權滅失賠償訴訟，妄圖以此蒙蔽法院并借助法院判決從輝明集團處獲取250萬元的賠償款。
靜安檢察院受理該案后發現，原審訴訟其實只是一個開始，緊跟著的還有一系列連環訴訟。
在2008年7月16日的判決生效之后，7月21日，程冰立即又向靜安法院提出了新的訴訟。他以別墅被輝明集團拆除，致使其喪失了實現債權的保證為由，要求法院判令龐君與輝明集團共同賠償其損失250萬元。陷入被動的輝明集團，終于忍無可忍，于2009年7月向房屋所在地法院提訟，要求法院確認輝明集團與龐君之間簽訂的《上海市商品房出售合同》無效。
之后的兩輪訴訟還都經歷了上訴程序。前訴對程冰要求龐君與輝明集團共同賠償的訴訟請求不予支持。后訴判決認為，龐君與輝明集團之間的房屋買賣是假，獲取銀行貸款是真，雙方以合法形式掩蓋非法目的，確認合同無效。
看似大獲全勝的輝明集團拿著法院的判決，到房地產交易中心申請辦理涉案房屋抵押權的滌除和房地產所有權的變更手續，卻被告知，必須提供相關法院滌除涉案房屋抵押權和確認輝明集團對涉案房屋享有所有權的裁判文書和協助執行通知書，方可辦理。
然而，之前的所有判決均未直接否定程冰對涉案房屋抵押權的效力，輝明集團對于涉案房屋依法所享有的權利仍然無法恢復。
此時，所有的問題又回到了原點。龐君到底有沒有向程冰借過250萬元呢？如果借貸關系不成立，那么由此而派生出來的抵押關系也就不成立，因為從權利不得脫離利而單獨存在。靜安檢察院發現，該起抗訴案件已然成為解開所有訴訟糾紛的關鍵。
疑似“二百五”的債主
靜安檢察院民事行政檢察科的檢察官通過約談申訴人和被申訴人、調閱案卷、研究庭審筆錄等，發現龐君和程冰之間的借款關系存在四大疑點。
疑點一：當事人對借款情形的陳述前后不一，其記憶不合邏輯。程冰在原審訴訟階段，對借款的時間和單筆數額有兩種截然不同的表述，到了檢察院申訴階段，又出現了第三種表述。尤其對于首筆、末筆借款發生的大致時間，大額借款的情形，均稱記不清了，不符合客觀規律。
疑點二：若按其所述，借款發生過程則不合常理。龐君和程冰系一般朋友關系，在借款人無任何資信保證或實物抵押的情況下，僅出現單向、多筆的大額借出，卻從未有款項還入，長達10年之久，有悖于日常經驗法則。
疑點三：大額交付現金的做法不合交易習慣。250萬元借款，每筆都上萬，當事人不選擇安全便捷的銀行轉賬，卻全部以現金交付，不符合一般交易習慣。
疑點四：缺乏交付憑證，僅憑借款合同不足以認定250萬元借款的實際發生。
為防止當事人通過虛假訴訟惡意侵害國家、集體或第三人的合法權益，司法實踐中，對雙方當事人抗辯主張無明顯對抗，借款人自認收到大額資金，并以現金方式進行交付，應審查交付的金額、時間、地點、次數、在場人員、出借人的資金來源、出借人和借款人的資金狀況等細節情況。而本案當事人無法提供任何憑證，僅有雙方自認，以此認定250萬元借款事實依據不足。
靜安檢察院審查認為，系爭房屋雖登記于龐君名下，但實際權利人是輝明集團。龐君明知房產所有權實際不屬于自己，并與輝明集團已有不得用于個人抵押約定，仍通過補辦房產證將房屋用作其借款抵押擔保，之后又通過二次訴訟要求輝明集團承擔賠償責任。
顯然，龐君不僅僅存在惡意將上述房屋抵押擔保，而且存在虛構借款，以借助司法審判實現房屋抵押權，進而占有輝明集團財產的可能。在檢察官的認真核對及對細節的一再追問下，程冰和龐君終于無言以對。
2011年12月，靜安檢察院提請上海市人民檢察院第二分院抗訴，獲支持。2012年3月，市二分院依法向上海市第二中級人民法院提出抗訴。同年10月，市二中院再審認為，原審判決認定事實不清，做出撤銷原判，發回重審的裁定。
壽險前3年退保吃大虧
2007年，王先生在保險人游說下，并沒有仔細研究復雜的保險條款合同，就為自己購買了一份20年期的人壽保險，并交了第一期3365元的保費。后來，王先生聽懂行的朋友說買這個險不劃算，就不再續交保費。2011年4月，王先生想到保險公司退保，取回先前交納的3365元保費，但工作人員告訴他，退保要扣除80%的手續費，所以他只能拿到673元的退保費。保險公司還解釋說，給王先生的材料里有一份現金價值表，上面清楚地列出扣除手續費比例，這是完全合法的。
所謂現金價值，是指被保險人要求解約或退保時，壽險公司應該發還的金額。大多數保單在背后都會附有現金價值表，以提示在投保以后各年所退得的保費，但投保人大多對此并不在意。
據了解，個人長期壽險的保費分為純保費和附加保費兩部分。純保費用于承擔合同中約定死亡、傷殘、滿期生存、年金等的給付，在投保人要求退保時，需要按年度扣除相應保費。附加費分為管理和傭金兩部分，用于保險公司的各項開支：管理費用于保險公司本身的各項費用開支，傭金則用于保險人的開支。不同的險種，附加保費占總保費的比例不同；同一險種也會因交費年期不同等有所差別。一般來說，大多數險種的管理費占總保費的比例不超過10%，傭金不超過總保費的5%。
有了這些項目的開支，某些保險公司的一些長期性壽險險種，第一年度的保單現金價值極少甚至為零，如果保戶退保的話，有可能一分錢也拿不到，這時，退保手續費等于保戶所交的保費；第二年度的保單現金價值為所交保險費20%左右，如果保戶退保，保險公司將扣除保戶所交保險費的80%作為退保手續費。
【溫馨提示】不要輕易解除保險合同，以免帶來經濟損失。如出現暫時經濟困難，可將保單暫時失效。或者與保險公司協商采取降低保險金額、減少保險費交付的方式變更保險合同。這樣，盡管保險金額減少了，對被保險人還可得到一定的保障作用。
另外，在購買保險時一定要仔細考慮自己有沒有投保的需要，不能盲目聽信推薦購買；簽訂保單時也要睜大眼睛，仔細查看保單的條款，看是否有對自己不利的方面，如發現不合理的條款要咨詢專業人士或到工商機關辦理鑒定。
需要提醒投保人的是，保險公司會提供壽險投保人10天的猶豫期；如果在此期間對保單的現金價值產生疑問，應盡快跟保險公司聯絡尋求解釋，在這10天內退保是不會收取任何費用的。
兩年內盡量不退保。在每個保單年度，附加保險費占當年保費的比例是不同的，其變化規律一般是：在第一個保單年度附加保費占當年保費的比例最大，在第2～5個保單年度逐漸遞減，在第5個保單年度之后，則維持在一個較低的固定水平。假設某險種交費期為20年，每年交納保費100元，附加保費占12%，很可能是：在第一個保單年度附加保費占年保費60%，在第2、3、4、5個保單年度分別占30%、25%、15%、10%，以后各保單年度占8%。因此，只要堅持交到3年以后，退保的損失將會大大減少。
退保手續要及時辦理
李先生于2009年1月投保了某保險公司長期健康險和分紅險，投保時同時簽署了人壽保險費委托代收授權協議。2009年12月，李先生的公司為每位員工投保了健康醫療保險，于是李先生決定退保1月投保的長期健康險，而保留分紅保險。他撥打保險公司咨詢電話后，得知該險兩年內的退保金為零，認為退保沒有實際意義，就一直沒有向保險公司提出書面退保申請，更沒有前去保險公司辦理退保手續。
2010年2月，李先生發現公司通過其賬戶劃轉分紅保費的同時，也劃轉了他打算退保的長期健康險的保費，他于是馬上向公司提出異議，要求退回該筆保費。原來，由于李先生沒有到保險公司辦理退保手續，也沒有通知人辦理保費委托代收授權協議的解除手續，公司在2010年應繳日正常劃轉了保費。
【溫馨提示】如果決定退保，即使保險金為零，也一定要辦理退保手續，避免造成系統自動劃賬。另外需要說明的是，由于保險合同具有長期性，因此，在投保時要慎重，避免因短時間內退保而承擔責任。
車險退保三道坎
據媒體報道，去年11月，江先生為自己的“帕薩特”投保，共繳納保費8438.83元。今年4月15日，他把車賣掉了，到保險公司退保。保險公司給他算了算，可退的保費＝原實收保費－原標準保費×原收保費比例×已了責任對應短期費率，即5485.25－8438.83×100%×60%＝421.96元。工作人員解釋，車險是由某保險公司的，保費的35%作為手續費給了公司，保險公司實收保費只有65%，即5485.25元。
江先生不能接受保險公司的算法。他認為，客戶只與保險公司發生合同關系，如何退保，應按合同規定，應退款為8438.83－8438.83×100%×60%＝3375.53元。至于保險公司向公司如何支付手續費，與自己無關。隨后，江先生咨詢了保監部門以及律師，得知自己的算法有道理，再次來到保險公司，公司負責人張經理了解情況后，當即表示，因公司員工業務不熟，原來的算法不妥，應退保費3375.53元。
一般來說，保險公司計算車險應退保費是用投保時實繳的保險費金額，減去保險已生效的時間內保險公司應收取的保費，剩下的余額就是應退的保費。退保金額按“退保險費＝實繳保險費－應收保險費”的公式來計算。一般按月計算，保險每生效一個月，收10%的保險費，不足一個月按一個月計算。
車險退保的貓膩不只是計價方式上的不合理，辦理手續也相當繁瑣。據一位理賠負責人介紹，想要申請退保，投保人不僅需要備好相關的文件，還需要提供證明退保原因的相關材料。包括一份退保申請書，上面寫明退保原因和時間，被保險人是單位的需蓋章，是個人的需簽字，然后攜帶保險單原件（有時復印件也可）以及被保險人的身份證明等幾大證件。
