時間：2022-02-12 08:52:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產稅暫行條例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第二條 凡在本省屬房產稅開征范圍的單位和個人，均應按照《條例》和本細則規定繳納房產稅。
第三條 房產稅由單位或個人申報，當地稅務機關核實征收。
第四條 房產稅納稅義務人的所有房產，包括生產性用房和非生產性用戶，不論其是否使用，凡按財政部制定的財務會計制度規定列入“固定資產”的，均應繳納房產稅。
第五條 根據《條例》第三條規定，房產原值一次減除30％后的余值為房產稅的計稅依據。
沒有房產原值作為依據的，由房產所在地的縣（市、區）稅務局參考同類房產核定。
第六條 根據《條例》第六條規定，對下列房產免征房產稅：
（一）納稅單位或個人辦的學校、醫院、診療所、托兒所、幼兒院所使用的能夠單獨記載價值的房產。
（二）關、停企業在關停期間占用的房產。
（三）基本建設單位和施工企業在施工期間，因施工需要臨時修建的房屋和工、料棚。
（四）社會福利單位使用的房產。
（五）因遭受自然災害和納稅確有困難需要減稅，免稅的，由當地縣（市、區）人民政府核批，并報省稅務局備查。
第七條 按《條例》第七條規定，納稅期限定為每年兩次征收，每年5月、11月為征收入庫期。
房產管理部門、個人出租或自營的房產稅，按月繳納，于次月15日前入庫。
個人出租或自營比較集中的房產，房產稅可由當地稅務機關委托居民委員會代征代繳，按代征的稅額付給3％的手續費。
第八條 新建或購買的房屋應于建成或購買后三十日內辦理納稅申報登記。如新建房屋竣工決算未作出，應按預算申報納稅，待工程決算作出后，再行結算稅款，多退少補。
【關鍵詞】房產稅；計繳；關鍵點
2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個 人（以下統稱外資企業及外籍個人），依照《房產稅暫行條例》繳納房產 稅。2009年1月12日，財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于對外 資企業及外籍個人征收房產稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕3號）文 件就有關事項做了明確規定。需要指出的是，2009年1月1日之前， 外資企業及外籍個人一直執行著《城市房地產稅暫行條例》，不少納稅 人對于依照《房產稅暫行條例》計算房產稅時需要注意哪些問題并不 十分清楚。下面筆者就以下幾個問題加以分別說明.
1．關于房產稅的征稅范圍 房產稅暫行條例規定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區， 其中，城市是指國務院批準設立的市，具體區域為市區、郊區和市轄縣 縣城；縣城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地；建制鎮是指經省、 自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮；工礦區是指工商業比較 發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立鎮建 制的大中型工礦企業所在地.
2.關于房產稅的適用稅率 房產稅以房產的計稅余值或租金收入為計稅依據，采用比例稅 率。按房產余值計征的，稅率為1.2%；按租金收入計征的，稅率為 12%。另外，《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的 通知》（財稅〔2008〕24號）第二條規定，對個人出租住房，不區分用途， 按4％的稅率征收房產稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市 場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅.
3.關于房產稅對房屋原值的規定 《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152 號）第二條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬 簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應 根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規 定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。同時還應注意的是， 《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通 知》（國稅發〔2005〕173號）規定，為了維持和增加房屋的使用功能或 使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和 配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備 等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征 房產稅；對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產 原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施 中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值.
另外，《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅 〔2005〕181號）規定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下 建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建科 筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋 功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在 其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。自用的地 下建筑，按以下方式計稅：一是工業用途房產，以房屋原價的50%~ 60%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10% 至30%]×1.2％。二是商業和其他用途房產，以房屋原價的70%~80％作 為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%至 30%)]×1.2％。房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治 區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確 定。三是對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車 場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照 地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。四是報批類減免稅政策.
現行房產稅暫行條例對一些房產規定免稅，包括對個人所有非營業用 房產免稅。對納稅確有困難的納稅人，條例規定可由省、自治區、直轄 市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅.
4.關于房產稅納稅義務的起止時間 對于新建的房屋如何征稅，《關于房產稅若干具體問題的解釋和 暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）第十九條規定：納稅人自建的房屋， 自建成之次月起征收房產稅；納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦 理驗收手續之次月起征收房產稅；納稅人在辦理驗收手續前已使用或 出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。而房產稅納稅義務截止 時間的問題，《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅 〔2008〕152號）第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發 生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款 的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末.
5.關于外幣換算的時間點 《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152 號）第四條規定，以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業及外 籍個人在繳納房產稅時，均應將其根據記賬本位幣計算的稅款按照繳 款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣.
【參考文獻】
房稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。
由于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
房稅征收范圍，稱房產稅“課稅范圍”，具體指開征房產稅的地區。房產稅暫行條例規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市人民政府確定。
（來源：文章屋網 ）
各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、*省（自治區）國家稅務局：
20*年*月*日，第546號令廢止了《城市房地產稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人（包括*資企業和組織以及華僑、*同胞，以下統稱外資企業及外籍個人），依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。為了貫徹落實國務院第546號令，做好外資企業及外籍個人房產稅的征管工作，現將有關事項通知如下：
一、加強組織領導，確保政策落實
廢止《城市房地產稅暫行條例》，對外資企業及外籍個人統一征收房產稅，是國務院為深化改革開放和完善體制機制所做出的重要決策，有利于簡化稅制，進一步適應社會主義市場經濟發展的要求；有利于統一稅政，公平稅負，創造和諧的稅收環境；有利于規范稅收征管和納稅服務，強化依法治稅。各地要充分認識對外資企業及外籍個人統一征收房產稅的重要意義，采取有效措施保證國務院第546號令的貫徹實施。要加強對外資企業及外籍個人征收房產稅工作的組織領導，結合本地區的實際情況研究制定貫徹落實的具體工作方案；要主動向當地政府進行匯報，爭取地方領導和相關部門的支持，形成各部門的共識與合力；要密切關注各方面的反映，有針對性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業了解情況、掌握動態，及時研究和解決征管中遇到的矛盾和問題，重大問題要及時向稅務總局報告。
二、加強政策宣傳，完善納稅服務
各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網絡、報紙等途徑，將取消城市房地產稅、統一征收房產稅的意義和政策調整的具體內容向社會進行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業及外籍個人了解政策變化的情況和需要向稅務機關進行納稅申報的內容和期限等。要進一步優化納稅服務，加強納稅輔導。基層征收機關要通過發放宣傳材料、設立政策解答窗口、開展納稅輔導等方式，使外資企業及外籍個人盡快熟悉房產稅的稅收政策，掌握房產稅的計算方法、申報方式和繳納程序，幫助外資企業及外籍個人及時準確地進行納稅申報；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認真處理納稅人提出的問題和建議，建立解決問題的工作機制。
三、摸清稅源狀況，強化征收管理
各地要以對外資企業及外籍個人統一征收房產稅為契機，進一步加強房產稅的征收管理工作。要完善房產稅的稅源管理，通過各種方式獲取納稅人、特別是外資企業及外籍個人的房產稅稅源信息，及時更新稅源數據庫；要開展專門的稅源調查，全面掌握房產稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對性地提出加強管理的工作措施；要完善房產稅的征管辦法和工作流程，創新征管手段，切實提高管理質量和效率；要健全和細化房產稅的減免稅管理辦法，嚴格減免稅的審批。
四、做好工作銜接，優化業務管理
各地要迅速組織相關處（科）室做好適用稅種變化的工作銜接，確保對外資企業及外籍個人征收房產稅工作的順利開展。原城市房地產稅與房產稅的管理工作不在同一處（科）室的,相關處（科）室要共同研究做好過渡階段的各項工作，保證工作不斷，秩序不亂。對原城市房地產稅的歷史卷宗、檔案和征管資料，要認真登記，妥善保管。各地要優化房產稅的業務管理工作,理順相關職能部門的分工，合理劃分職責，使房產稅的管理工作更加規范、統一和高效。
現行稅收制度中，與房地產交易相關的稅種主要有：房產稅、契稅、營業稅、所得稅（個人或企業）、土地增值稅、固定資產投資方向調節稅以及營業稅的各種附加等。在房地產業發展過程中現行交易稅收制度對于調控市場、規范交易行為曾經發揮過重要作用。但隨著社會經濟的發展，稅收制度本身的缺陷開始逐漸暴露出來。征稅的法律、法規依據多在年以前制定。過去，我國城鎮居民中擁有房的極少，社會對于擁有房產者和出租、轉讓房產的行為存在嚴重的偏見，出租房屋收取租金在一定程度上被視為不勞而獲。這些偏見在稅
收制度中反映明顯。房產自用稅負較輕，轉讓出租則課以重稅。具體表現為稅種重復，稅率偏高。詳見附表。
二、現行房地產交易稅制存在的問題
過去的十多年里，房地產業發生了巨大變化。房產總量成倍增加，房價與年相比上漲了四五倍；房改的推行使住房私有程度大幅度提升；購置房產出租已成為城鎮居民正常投資渠道之一；各類房產交易的活躍程度遠非十多年前的狀況可以比擬。現行的從計劃經濟年代稅收體系中演變而來的房地產交易稅收制度已日漸落后于房地產業的發展。臨近入世，現行房地產交易稅收制度的弊端越來越明顯地暴露出來，主要表現為：
⒈稅種繁多，程序復雜，辦事缺乏透明度。
對于房地產買賣，賣方要征營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅；買方要征契稅、固定資產投資方向調節稅、印花稅。房產出租要征房產稅、營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅等等。稅種繁雜，計算程序復雜、辦事效率低下。對于名目繁多的稅種，專業工作人員操作起來都感覺頗為棘手，當事人更是似懂非懂，不甚了了。
⒉稅率偏高，稅負沉重。
商品房交易中單位購房或個人購買非住宅要繳納契稅％、固定資產投資方向調節稅％、印花稅％，合計％；二手房交易中單位售房或個人轉讓高檔住宅及非住宅要繳納營業稅及其附加％，印花稅％，合計％，此外，如有所得和增值，還須繳納所得稅和土地增值稅。房產出租稅率達％以上，據測算，非住宅出租稅率最高可達％。過重的稅負使得許多房地產交易行為轉入地下，逃避管理，反而導致稅收流失。如房屋出租主動申請辦理租賃合同登記備案的極少，房屋租賃管理工作只有深圳、溫州等少數幾個城市開展得比較好，大部分城市工情況都不理想，其主要原因之一就是房屋租賃稅負太重。
⒊稅種交叉，重復征稅。
對于房地產轉讓，賣方征收營業稅，買方征收契稅，同一標的交易的雙方都要課稅，是雙重征稅。另外買方既征收契稅，又征收印花稅；賣方既征所得稅，又征增值稅，屬稅種交叉，重復征稅。
⒋流通環節稅負沉重，忽視占有、使用環節的稅收。
對于私有住宅，自用不征稅，出租即課以重稅。非住宅自用只征房產稅，出租則要征房產稅、營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅等，稅負成倍增加。流通環節稅負繁重，占有、使用環節的稅收尚未受到重視。
⒌政策調整不均衡，不同標的之間的稅負相差太大。
幾年來，國家對房地產稅收政策作了多次調整，但未以全面促進房地產業發展考慮。財政部、國家稅務總局財稅字〔〕號文件下調了普通住宅交易的稅負，對于非普通住宅沒有作相應調整（普通住宅的概念不明確問題在下文討論。為便于敘述，筆者暫以非普通住宅一詞指代普通住宅以外的包括別墅、度假村等高檔住宅以及商店、寫字樓、車庫等非住宅在內的各類房產）。政策調整不均衡，使得不同標的房地產交易稅率相差很大，若再考慮價格差別因素，稅負差距更大。這種差距主要表現在以下兩個方面：
（）普通住宅與高檔住宅、非住宅稅負的差距。
以福州市為例，根據財稅字〔〕號文件，個人購買普通商品住宅稅率包括契稅％、印花稅％合計％，購買高檔商品住宅稅率為％，購買商品非住宅稅率為％。其中，高檔住宅的稅率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。號文還規定，居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅，使得轉讓普通住宅與非普通住宅的稅率在同樣不征所得稅和土地增值稅的前提下相對差距達一百倍以上，前者為印花稅％，后者包括營業稅及其附加％及印花稅％，合計為％。若考慮所得稅和土地增值稅差距更大。因為轉讓普通住宅可以享受免征該兩種稅的優惠，而轉讓非普通住宅則沒有這一方面的優惠政策。
（）出租住宅與非住宅稅負的差距
財政部國家稅務總局從今年起下調住宅出租的稅負，營業稅、房產稅稅率合計從％下調為％，非住宅（本文源于文秘城:）未作調整仍為％，兩者相差達個百分點。后者是前者的倍。
不同標的之間的稅負差距太大，不利于整個房地產行業的協調發展。
三、對房地產業幾個主要稅種的進一步探討
⒈房產稅
房產稅的征收依據是國務院年的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，年月日起施行。該條例規定房產稅有根據房產自用或出租，分別采用不同的計征方式。自用的從價計征，按房產價值扣除－％后的％征收；出租的從租計征，按租金總額的％征收；個人自用住宅免征。房產稅是一種財產稅性質的稅，應當不分自用、出租，全面開征。年制訂的房產稅條例規定就是不分出租自用全部征收，年修改時為推動房改，鼓勵居民購買公有住宅，對個人自用住宅免征房產稅。現在，時間已過去十多年，情況已發生很大變化，房改已基本完成，階段性的優惠政策也應告一段落。隨著人民生活水平的提高，擁有兩套以上住宅的城鎮居民也越來越多。閑置房產是對資源的浪費。據介紹我國人口四倍于美國，但適合人類居住的國土面積僅為美國的一半，應當十分珍惜。從這一角度看，為優化資源配置，有必要全面開征房產稅，促進閑置房產進入市場流通，發揮效用。
以稅征實踐來看，由于住宅出租要征房產稅，自用則不征，使得很多出租住宅者隱瞞真情，增加管理上的困難，使稅收流失。
出租、自用使用不同的稅基似也不妥，作為財產稅稅負應當相同，出租房產的租金收入，應通過所得稅調整而不應從房產稅調整。簡言之，房產稅應當全部從價計征。
實際上，房產稅應當在使用、占有環節征收。美國的稅收制度中，與房產稅相當的稅種是不動產稅，稅率各州不等，平均約－％。為保證不動產的足額征收，各地方政府都擁有自己的房地產估價部門和大量專業人員。在征收管理方面，地方稅務部門都有一套有效的管理辦法，如規定年度最后繳稅日，提前繳的可獲適當優惠（－％），逾期要罰款等。
⒉契稅，
契稅是一種財產取得稅。新的契稅條例是年月日開始實施的。此前一直沿用年制定的契稅條例，稅率是％。年起，不斷有開發商和購房者抱怨稅率太高。年起改為按成交價的－％征收，具體稅率由各省（區、市）制定的，福建省定為％。為減輕稅收負擔，啟動住房二級市場，年財政部、國家稅務總局聯合發文通知（〔〕號），個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。這一優惠政策對于推動住宅銷售，消化空置商品房起到了積極作用。顯然，國家決策層也已接受契稅稅率仍然太高的觀點并已著手解決。號文件下調了購買普通住宅的契稅，而非普通住宅則仍維持原有的稅率。房地產開發應當協調發展，寫字樓、商店、車隊以及高檔住宅要配套建設以滿足不同對象的需求。目前，寫字樓、車庫積壓較多，要發揮稅收杠桿的調節作用，有必要在降低普通住宅契稅的同時，將非普通住宅的契稅也適當下調。
有必要指出，普通住宅與高檔住宅的區分標準并沒有明顯界定，各地無所適從，政策上的漏洞給實際操作帶來很大的麻煩，財政部年月日的《中華人民共和國土地增值稅暫行規定實施細則》第十一條規定：普通標準住宅是指按所在地一般民有住宅標準建造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅，普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定，可見，當時財政部對于高檔、普通住宅之間的區分沒有貿然作出界定，因為兩者之間的是漸變過渡的，實際上就沒有明顯的界限。年月日的國發〔〕號文件《國務院關于嚴格控制高檔房地產開發項目的通知》，其中說到高檔房地產開發項目指：單位面積建筑設計造價高于當地一般民用住宅、辦公樓一倍以上的公寓、寫字樓項目。文中對一般民用住宅的概念沒有確定，因而高檔房地產項目的概念也是不定的。因為國發〔〕號文件是宏觀調控性質的文件，所以，對于高檔項目與普通住宅的界限，也沒有作太嚴格的劃分，也未引起太大的混亂。但是號文件具體影響到個案的辦理，涉及到稅收金額的多少，事關千家萬戶普通百姓的利益，是個十分嚴肅的問題。
再者，契稅從價計征，售價高的高檔住宅已多承擔稅負，沒有太多的理由非要再課以更高稅率不可。住宅類應使用同一稅率。同理，因為非住宅的價格一般都高于住宅，就稅收金額來說在同稅率的條件下已高出住宅許多。所以，一般來說，非住宅的契稅稅率與住宅也應當相同，確有必要區別也不應比住宅高出太多。
⒊營業稅：
營業稅的征收依據是《中華人民共和國營業稅暫行條例》，年月日起施行。該條例第一條規定“轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人”，征收對象界定為銷售不動產者，不是轉讓不動產者。同期的《中華人民共和國個人所得稅法》、《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》都規定所得稅、增值稅的征收對象是轉讓不動產者。可見從立法的本意來看，銷售與轉讓不完全相同且有必要區分。營業稅對銷售者征收，增值稅、所得稅對轉讓者征收，法規規定十分明確。但是，財政部制定的《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第四條卻規定，“銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為”，將有償轉讓等同于銷售，筆者以為這種解釋不準確。銷售不動產一般用以表態房地產開發企業轉讓房產的行為。銷售是經營性的活動，是持續發生的，一種職業行為。有償轉讓一般用以表達個人或單位轉讓房產的行為，有償轉讓不是經營性的活動，有時系為盤活資金變現將資本轉作他用。在制定營業稅條例時可能已經認識到不宜對非營業性的轉讓不動產行為征收營業稅，故而只規定對該特殊的轉讓行為――銷售――征收營業稅。買進一處房產后對其進行轉讓，有時因急于變現，并無所得，可能還要虧損，卻也要繳納約％的營業稅及其附加，稅負確實過于沉重。從培育房地產市場的角度考慮，不應開征這個稅，因為流通環節稅負已經很重了。號文件中已顯示決策層對這個問題的重視：普通住宅自住一年以上的“銷售”時免征營業稅，一年以內的僅就差額征收。筆者以為，有差額也應在所得稅項下而不應在營業稅項下征收。非普通住宅的非營業性轉讓也不應征收營業稅。總之，營業稅應當僅對房地產開發企業的銷售行為征收，不宜對非營業性的單位和個人轉讓房產的行為征收。
⒋所得稅
所得稅的征收依據是《中華人民共和國個人所得稅》和《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》，目前投資股票二級市場的收入不征所得稅，是從投資的高風險來考慮的。對于轉讓房產所得，基于投資房地產風險也比較高，似也應降低所得稅。所得稅的主要功能要調節個人收入差距，緩解社會分配不公的矛盾，對于轉讓房產取得所得的中低度收入者，應當少征或不征所得稅。對于出租所得，按一次性扣除元后，其余全部按％計征，顯然過于粗糙。出租量大的，其維修、折舊應扣除額也應加大，何況，有些投資者通過貸款來購房，然后進行投資租賃，租金所得還應扣除支付銀行的利息，一律按元扣除，顯失公平。
⒌土地增值稅
土地增值稅的征收依據的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，年月日起施行。條例第一條規定：轉讓房地產取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。從條例的全文看，它調整的行為主要是房地產開發企業的開發經營行為。財政部年月日的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》十二條規定，個人轉讓原自用住宅，凡居住滿五年的免征土地征值稅，居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅；年的號文件規定，暫免征收個人轉讓普通住宅的土地增值稅。這些也都表明主要征收對象是房地產開發企業。筆者認為，非房地產開發經營單位和個人轉讓房產，均不應征收土地增值稅，增值部分可并入所得征收所得稅。
四、對現行房地產交易稅收制度改革的幾點建議
眾成員國中，盡管不動產的稅制各不相同，但主體稅種均由三大類型組成。（）不動產取得稅（）不動產保有稅（）不動產流轉稅。美國的稅制對土地和房屋直接征收的是房地產稅，又稱不動產稅，在財產稅項下，稅基是評估值的－％，稅率大約平均為－％。它可歸類于不動產保有稅，相當于我國的房產稅。根據房地產交易、繼承與贈與以及所得，分別征交易稅、遺產贈與稅和所得稅。交易稅在房地產買賣時征收，稅率約％；它可歸類于不動產取得稅，相當于我國的契稅。所得稅，對房地產的出租收入和房地產出售所獲得的差價應征收所得稅。遺產贈與稅，不動產作為遺產或被贈與時才征收。該二種稅可歸類于流轉稅。我國現行稅收制度中，關于房地產流轉的稅種遠比這復雜得多。筆者認為，中國即將加入，入世以后，會有更多的外資投入我國的房地產市場，投資領域除房地產開發經營領域外，投資二級市場買賣租賃也會大量增多。要對現行房地產交易稅收制度進行改革，構建與國際慣例接軌的房地產交易稅收體系。要改變目前的限制流通的做法，降低流通環節的交易稅負，激活市場，促進流通，優化資源配置，促進房地產業全面健康發展。年以后有過幾次稅收政策調整，多只是調整稅率，沒有涉及稅種歸并精簡，力度太小，應當增大稅制改革力度。根據我國實際情況，參照部分成員國房地產稅收制度，提出以下幾點建議。
⒈簡化流通環節稅種，提高辦事效率。
目前流通稅種繁多，辦理房產轉讓、租賃手續，僅各種稅單就要打印許多張，辦事效率低下，根本談不上透明度。要歸并精簡稅種。除房地產開發經營企業外，其他單位和個人的房產轉讓行為，不征營業稅；取消對個人征收固定資產投資方向調節稅；將契稅改名為房地產取得稅；將所得稅、增值稅合并。簡化后流通環節除印花稅仍雙方繳納外，轉讓方、出租方只繳納所得稅，購買方只繳納房地產取得稅（內資單位購房仍暫保留征收固定資產投資方向調節稅。）
⒉降低流通環節稅率，促進流通
降低流通環節的稅負，以達到活躍交易市場，促進房地產行業發展的目的。住宅、非住宅轉讓的稅率應當大體一致。按合并后的稅種，印花稅稅率取％，稅基應為轉讓、出租合同金額、出租的按年計征。轉讓出租所得稅的稅率取％左右，稅基應為房地產轉讓、出租的凈所得額。房地產取得稅的稅率住宅取％，非住宅取％，稅基為房地產價值。固定資產投資方向調節稅稅率應根據社會經濟結構的現狀及發展趨勢研究確定。
⒊全面開征房產稅
為優化資源配置，擴大稅源、保證房地產稅收總收入不因流通調節稅率的下調而大幅度下降，同時為便于稅收征管和房產管理，應全面開征房產稅。即不論住宅或非住宅，也不論出租或自用全面征收房產稅。非住宅稅率取％；考慮到目前有相當多的居民購買房改房、經濟適用房仍靠銀行貸款支持，擁有私人住宅的多數居民屬中低收入者，住宅房產稅可暫采用低稅率，取％左右，逐步過渡到與非住宅相同。稅率為房地產價值。同時采取優惠政策，減輕低收入家庭的稅收負擔，如每個家庭可享受－平方米住宅房產稅免稅優惠，或低收入家庭通過申報、公示、審批等公開程序，免交一處住宅房產稅。全面開征房產稅后，城鎮土地使用稅應作相應調整，以避免重復征稅。
⒋開征遺產稅和贈與稅，調整社會分配不均。
房產繼承或贈與，均比照房地產取得稅的有關規定，對房產承受人征收遺產稅和贈與稅，同時對房產承受人征收所得稅。稅基為房產的評估價值，稅率及起征點應廣泛聽取各界意見后確定。
⒌稅制改革后，中央與地方的稅收分成比例，可根據現行稅收制度中各稅種的實際分成比例加權平均確定。
附表：我國現行房地產交易稅收一覽表
稅種計稅依據納稅人稅率征稅依據文件時間
房產稅房屋價值或租金房產所有人從價：按房產原值扣房產稅條例
按一定比例扣除除－％后的
后的余額％；從租：租金的
％
土地增轉讓房地產所取轉讓、出租房地增值額未超過％：土地增值稅
值稅得的增值額產并取得收入的％；－％：條例
單位和個人％；－％：
％；超過％：
契稅房地產價格轉移房地產的承－％契稅條例
受單位和個人
印花稅房地產購銷、轉訂立房地產購銷商品房交易％印花稅條例
移、租賃合同金、轉移、租賃合二手房交易％
額同的單位或個人房屋租賃％
固定資投資項目實際完固定資產投資的％－％固定資產投
產投資成投資額單位和個人（三個人購買住宅免征資方面調節
方向調資企業除外）條例
節稅
營業稅轉讓土地使用權轉讓土地使用權營業稅條例
和銷售不動產價和銷售不動產的
值額單位和個人
企業所房地產出租、轉內資企業企業所得稅
得稅讓收入減去準予條例，
扣除項目后的所
得額
個人所房地產出租、轉中國境內取得房個人所得稅
得稅讓收入減去準予地產出租、轉讓法
當房產稅逐漸露出討論的層面，即將成為公共政策的時候，我們居然發現，即將出臺的房產稅卻似乎并沒有調控房價、打擊投機的功能，如同買了一個根本不制冷的冰箱和一臺根本沒有畫面的電視
房地產的“第二波”調控政策，房產稅首次作為政策法寶祭出，言曰要“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。”而這種說辭，在地方調控細則中得到了印證，上海明確將“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”，這意味著房產稅終于從討論層面進入了制度的試運行階段。
關于房產稅，如果從物業稅算起，討論已有7年之久。7年之前，房產稅以“物業稅”的名義進入改革的視野，其目的是很單純的，就是為了規范中國的房地產稅收體系，正如十六屆三中全會所提出的“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。通過開征物業稅，同時取消其他的不合理的稅費，這是物業稅最初的政策意義。然而，在房地產市場化的過程中，房價的飛漲，使得房產稅被賦予了平抑房價的重任，而這種使命使得房產稅的開征完全形成了對立的兩派：一派是開發商，極力反對；一派是民眾，期待房產稅成為壓倒高房價的政策利劍。
民眾的期待在某種程度上改變了房產稅改革的方向，在相當長的一段時間內，房產稅的設計基本上已經不再作為完善稅制的舉措，而基本成了調控高房價的政策利器，而房產稅之所以一而再、再而三的難產，也是基于其調控房價的使命導致了激烈的博弈和游說。但當房產稅逐漸露出討論的層面，即將成為公共政策的時候，我們居然發現，即將出臺的房產稅卻似乎并沒有調控房價、打擊投機的功能，如同買了一個根本不制冷的冰箱和一臺根本沒有畫面的電視。
據稱即將開征的房產稅的法律依據是1986年的《房產稅暫行條例》，在這個暫行了24年的條例里，房產稅只是一種普通的財產稅，是依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%，其本身只是一種普通的財產稅，從來沒有承擔打壓房價的功能。同時，按照目前流行的說法，房產稅的試點稅率為0.3%～0.4%，而且對所有的房子都予以征收。坦率地說，0.3%到0.4%的稅率，要平抑房價，顯然是一句空話，因為這意味著只要房價上漲1%，就足以彌補房產稅的損失，對于持有多套住房的人而言，并不構成真正的負擔。
很顯然，作為普通財產稅的房產稅，無論和之前討論的“物業稅”比，還是和承擔房價調控功能的“房產稅”比，其目的顯然是很不一樣的。國家稅務總局基于《房產稅暫行條例》，讓民眾期待的“房產稅”借殼上市，但其功能卻非常模糊：是為了抑制房價，是為了抑制投機，還是為了給地方增加穩定的收入稅種，房產稅征收之后，土地出讓金是取消還是正常收取。不對這些問題進行回答，我們就無法理直氣壯的進行試點，更無法理直氣壯的講什么國際經驗，與國際接軌云云，在土地產權制度完全不同的情況下，接軌的前提是必須告訴民眾房產稅為何而征。
如果不明確房產稅開征的目的，而且在對目前已經存在的與房地產有關的稅費進行清理的情況下，就貿然開征，則意味著，房地產領域的稅收將更為繁重。從國際比較的角度看，我國房產稅稅費不僅不算低，而且很高，與房地產開發和交易有關的稅費高達60多種，占房價的比例保守估計在40%以上，在這種情況下，房地產領域稅費改革應在維持現有稅負水平的基礎上調整結構，而不是只強調征收房產稅，但對于其他稅費卻不進行調整和清理。十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”，這個原則不能違背。
從物業稅到現在的房產稅，政策設計者迄今都說不清楚房產稅的政策目標究竟是什么，是完善房地產稅收體系，還是為了抑制高房價？要完善稅收體制，就要在征收房產稅的同時，大幅度取消其他的稅費，而要抑制高房價，就不應該針對居民個人，而應對那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對炒房者直接征收暴利稅。在以上種種的疑問得不到制度的回應的情況下，強行推行房產稅試點，甚至對個人擁有的所有住房征收房產稅，不僅無法抑制房價，反而會引發更多的不公平。
（作者系著名財經評論員、經濟學博士）
關鍵詞：房產稅；征管路徑；代扣代繳
對居民個人房產征收房產稅一直是近幾年社會熱議話題，其中主要爭論焦點集中在以下幾個方面：（1）法理，（2）計稅基礎（房產價值評估），（3）統一房產信息系統，（4）稅收優惠，（5）平抑房價效果，（6）對地方財政體系建設的意義，但是很少有人對征管環節進行討論。本人作為一名基層稅務工作者，想從征管方面對居民個人房產征收房產稅談一些看法。
一、現行房產稅征收情況
1986年9月15日國務院《 中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行。根據條例精神我國目前的房產稅只對盈利性企業的房產和出租的房產征稅，對居民自有住房和非盈利性組織的房產免稅征房產稅，房產稅計稅基礎是經營管理單位的房產原值或房產的租金收入，不是房產評估價值。改革現行房產稅，對居民個人自有住房征收房產稅，使房產稅逐漸向財產稅靠攏，對抑制房地產市場投機，改善社會財富分配機制，構建地方財政體系等有著積極的現實意義。
二、房產稅改革試點情況
2011年1月，上海、重慶兩地宣布開始房產稅征收改革試點。從稅收屬性與征收目的不難發現，前者面向新購住房，完全針對“增量”征稅；后者雖對“存增量”和“存量”同時征稅，但“增量”的規定較多，所以限制新購住房的意圖十分明顯。以商品房銷售價格為計稅依據、對商品房銷售環節進行征稅，更多地體現了商品稅而非財產稅的特征，這與傳統意義上財產稅屬性的房產稅有著本質區別。兩市房產稅試點到今天已經有一段時間。改革效果似乎并不明顯，下一步如何深化和擴大再次引發廣泛議論。那么為什么兩地不約而同地選擇在流通環節征稅？（重慶的存量獨棟住宅為三千至四千棟且變化不大因此稅基很小）作為一名基層稅務人員認為主要和稅收征管路徑有關，其關鍵在于目前還沒有建立起直接稅的征管體系，“代征”仍然是征管的主要手段。
三、稅收法規對征收路徑的描述
我國征收的稅種按大類分一般可分為流轉稅、所得稅、行為稅、資源稅、財產稅五種。下面對五種稅的征收路徑進行梳理。
1.流轉稅
流轉稅通常是指增值稅、營業稅、消費稅，關稅。根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人。第二十條 增值稅由稅務機關征收，進口貨物的增值稅由海關代征；根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人。第十三條營業稅由稅務機關征收；根據《中華人民共和國消費稅暫行條例》第一條在中華人民共和國境內生產、委托加工和進口本條例規定的消費品的單位和個人，以及國務院確定的銷售本條例規定的消費品的其他單位和個人，為消費稅的納稅人。第十二條消費稅由稅務機關征收，進口的應稅消費品的消費稅由海關代征。根據《中華人民共和國進出口關稅條例》第六條 海關及其工作人員應當依照法定職權和法定程序履行關稅征管職責，維護國家利益，保護納稅人合法權益，依法接受監督。
流轉稅專業上又被稱為間接稅，即向生產、經營、銷售、提供服務的單位征收，稅負的實際承擔者為最終消費者，流轉稅征收對象主要是單位，一定意義上講是一種“代征”，直接面對個人征收的比例很小。
2.所得稅
所得稅通常是指企業所得稅、個人所得稅。企業所得稅的征收對象是企業，這里不再贅述。個人所得稅，根據《中華人民共和國個人所得稅法》第八條個人所得稅，以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。所以個人所得稅征收對象主要是代扣單位。
3.財產稅、行為稅、資源稅
財產稅、行為稅主要包括印花稅、車船使用稅、房產稅、城鎮土地使用稅、車輛購置稅、契稅、耕地占用稅等。這些稅的征收對象主要還是單位。這里特別強調兩個稅種，證券交易印花稅和車船使用稅。根據《國家稅務總局關于加強證券交易印花稅征收管理工作的通知》凡是在上海、深圳證券登記公司集中托管的股票，其證券交易印花稅統一由上海、深圳證券登記公司代扣代繳。根據《中華人民共和國車船稅法》第六條 從事機動車第三者責任強制保險業務的保險機構為機動車車船稅的扣繳義務人，應當在收取保險費時依法代收車船稅，并出具代收稅款憑證。資源稅的征收對象同樣也是單位。
從以上稅收法規條文梳理可以看出稅款的征收對象主要是單位，稅務機關通過監視單位現金流即所謂“以票管稅”來達到稅源管控目標。理論上講這種方式比較簡單，高效，成本低，納稅人“稅痛”小，納稅遵從度高。我國的稅收征管體系基本圍繞這一特征建設，包括金稅工程、稅務機關部門設置、稅收管理員制度等等。
四、稅務機關對稅款征收的路徑依賴
改革開放三十多年，國家財政一直花巨資打造“金稅工程”，目前基本建成稅務登記、發票管理、遠程申報、財稅庫銀橫向聯網、全員全額個稅代扣代繳、車船稅代扣代繳等網絡信息系統。這些信息系統都是針對單位用戶開發，而且已經使稅款征收變得更加容易無論直接征收還是代扣代繳。一定意義上說，系統建設加劇了稅務機關對單位代征稅款的路徑依賴。盡管如此，作為一名基層稅務人員清醒地看到類似企業所得稅、個人所得稅、車船使用稅等直接稅屬性的稅種仍是偷逃稅行為發生的重要領域。擺脫現有路徑，為征收財產稅性質的居民個人房產稅而建立新的征收方式，并不像一些學者想的那么簡單。引述一段《財經》雜志2013年第19期鄭猛的文章《重慶房產稅試點得失》可以充分說明問題，文章說“有重慶地稅部門知情人士向《財經》雜志記者表示在交易環節，對于新購和二手房交易中的高檔住宅征稅，稅務機關可以與國土、房管部門攜手在領取房屋產權證的環節進行監控，通過將繳納稅款與辦理產權證書形成統一鏈條的方式進行控管。不繳稅，拿不到房產證。相比之下，對存量獨棟別墅征稅的難度更大，別墅又是房產稅的征收主體，征收成本相當高。獨棟別墅的房產稅征期是每年10月，繳稅方式分為兩種，一是別墅主人到納稅服務廳繳稅，二是稅務部門將流動服務車開到別墅區附近現場繳稅。由于一些業主根本不在重慶，又不能網上繳稅，繳納稅款很不方便。據了解，為爭取納稅人繳稅，一位稅務所所長曾專門到機場接機。按照重慶市地稅局的要求，10月征期內每天都要延長工作時間，星期六和星期日有專人負責征收工作。對部分長期生活在國外專程回國辦理個人住房房產稅事宜的納稅人，稅務部門安排車輛接送并指定專人陪同辦理。此前中國人民大學財政金融學院曾組織到重慶進行調研，調研人員發現，2011年全市未繳納房產稅稅款的21戶中，9戶是因為無法取得聯系；2012年重慶北部新區未繳稅款的40戶中，三分之一的戶數是由于聯系不上”。為此新聞媒體批評上海、重慶兩市試點在流通環節征收，不符合財產稅在保有環節征收的缺憾，實屬不了解稅收征管情況的誤解。那些在沒有指明征管路徑前提下，空談居民個人房產稅改革的論述，不但對改革毫無意義，甚至還會擾亂市場逾期，阻礙房地產市場平穩健康發展。當社會各界就房產稅改革趨勢達成共識的時候，探討科學合理的代扣代繳路徑，明確代扣代繳人權利義務，完善獎勵、監督、處罰機制，利用現有路徑使改革方案平穩落地，確保房產稅改革收到預期成效，更是我們應該努力的方向。
五、居民個人房產稅代征問題的思考
對居民個人存量房產征收房產稅是真正意義上的直接稅征收，由納稅人自主申報納稅目前條件還不成熟，如何選擇合理的代征方式值得思考。本人根據其他稅種的征收方式提出幾點建議。
1.參照個人所得稅代扣代繳方式，建立稅務、房產管理、業主工作單位聯網信息系統，由業主工作單位代扣代繳。
2.參照車船稅商業保險公司代扣代繳方式，建立稅務、房產管理、社會第三方機構聯網信息系統，由社會第三方機構代扣代繳。商業保險公司代收車船稅是有機動車強制保險和機動車年檢法律規定為前提條件。因此社會機構代收房產稅也必須建立類似的房產年檢制度。社會第三方機構可以考慮：物業公司、自來水公司、供電公司、燃氣公司、有線電視網、提供住房按揭貸款的商業銀行等已直接向業主收取有關費用的單位。
3.參照關稅、證券交易印花稅代扣代繳方式，由房產管理部門、公安戶籍管理部門代征。
針對我國以間接稅為主、直接稅為輔的征管方式，由稅務機關單獨征收居民個人房產稅只能在流通環節進行，而改革稅制遠比征收居民個人房產稅復雜、耗時。將研究重點轉向建立第三方代扣代繳方法上，充分利用現有的征管路徑，對推進房產稅改革意義更大。伴隨商業保險公司代收車船稅的實踐不斷完善，有理由相信可以找到科學合理的居民個人房產稅代征模式。
參考文獻：
[1]潘明星 王杰茹： 《財產稅屬性下房產稅改革的思考》《財政研究》2011年08期.
個人購買商業房需要交房產稅，說明如下：
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，仍需征收房產稅。
根據房產稅法規定，如果納稅人未按會計制度規定記載原值，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值；對沒有房產原值的，應由房屋所在地的稅務機關參考同類房屋的價值核定。在原值確定后，再根據所適用的扣除比例，計算確定房產余值。
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅由房屋產權所有人按照房屋的原值計算繳納房產稅。具體的計算公式為：年應納房產稅＝房屋原值×70％×1.2%。具體的納稅申報期限為每季度第一個月的1-10日申報繳納當季度房產稅。
1、如果辦公樓屬于自用的
應交房產稅=房產原值×(1-30%)×1.2%
2、如果辦公樓用于出租的
應交房產稅=租金收入×12%
（來源：文章屋網 ）
【關鍵詞】房產稅 地方財政 土地財政
一、房產稅的基本概述
（一）房產稅的概念
房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。
（二）房產稅的特點
（1）房產稅屬于財產稅中的個別財產稅。
（2）征稅范圍限于城鎮的經營性房屋。房產稅的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮和工礦區，不涉及農村。
（3）區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法。
二、房產稅改革的現狀
（一）房產稅改革的意義
房產稅雖然是我國一個相對較小的稅種，但是住房關系到人民基本的生存生活需要，關系到國家的穩定與和諧，是一個關乎國計民生的大問題，而且我國目前政府的廉租房和經濟適用房嚴重短缺；政府對土地的過度依賴，在這個前提下土地價格呈現有漲無落的趨勢以及現有房產稅稅制設計中的一系列出現的問題，在這些現狀之下，需要不斷完善房產稅，發揮房產稅的重要調節作用。
1、改革房產稅能夠更好的完善現有稅制，改變目前流轉稅一稅獨大的局面和房產稅在我國稅收制度中的弱勢地位。
2、改革房產稅能夠增加地方政府的財政收入。實行分稅制下，我國存在財權與事權不對稱的局面，地方存在自下而上財力逐漸集中的狀況，地方政府長期以來只能依靠土地作為財政收入來源。然而，土地資源畢竟是稀缺而有限的，我國東部沿海的一些發達地區也出現了沒有多余的土地可以買賣的現狀，并且土地資源緊張已經逐漸向中西部延伸，等到土地資源枯竭之時，地方政府也將面臨束手無策的尷尬情景。因此，加快房產稅的改革可以更好的培植地方稅源，增加地方政府的財政收入，帶動地方政府的積極性，為地方其他改革提供財力保證，實現地方的可持續發展。
（二）房產稅存在的問題分析
我國現行的房產稅是按照1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定進行征收的，征稅的客體主要是房屋等不動產，征稅范圍也僅限于城鎮經營性房屋或出租房屋。因此仍然存在一些問題，主要有：
一、房產稅征稅范圍過窄。目前的房產稅征稅范圍只對城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，而對于農村的房產則不予征收。
二、房產稅的計稅依據不合理。我國在上海、重慶兩市的房產稅試點都是以交易價格為計稅依據的，要能夠體現財產稅按財產現有價值征稅的特征，而交易價格只能體現房屋的一個靜態價值。
三、房產稅的減免優惠的規定太過籠統。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》及其有關規定，下列房產免征房產稅：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；個人所有非營業用的房產。目前財政部和稅務部門在實施這些規定時沒有區別對待，比如對于專門用于住宅的住宅性住房、為滿足公共需要的公共性房屋以及落后不發達地區的房產沒有做適當的減免區分待遇。
四、房產稅中有關經營性房產的稅率設計不科學。目前《中華人民共和國房產稅暫行條例》對于稅率的規定中主要有兩檔，第一檔是12%，它是對出租房屋而獲取的收入征稅適用的稅率；另一檔則是1.2%，它是按照房產余值征稅的標準，這兩檔稅率都是從價稅率，這樣的稅率規定不是太合理，特別是按照余值征稅的稅率相對來說比較低。
三、房產稅改革的建議和對策
房產稅改革目標之一是抑制過度的投機和投資現象，穩定房價市場，保證房地產業的持續健康發展，但是目前房產稅存在的問題和弊病對房產稅改革會產生一定的障礙，為了更好地發揮出房產稅對目前房價調控中應有的作用，必須盡力克服改革中的不利因素，完善房產稅改革，多管齊下，以促進我國房地產業的穩健發展。
一、適當的擴大房產稅的征稅范圍。我國目前征稅范圍僅僅局限于城鎮的房產，而未對農村的房屋開征房產稅。因此，要適當的對農村的房產征稅，同時區別性的對待農村的房產，給予其一定的優惠政策，而對那些農村地價上漲較快的房產開征房產稅。
二、合理設計房產稅的計稅依據。改變目前以交易價格為計稅依據的情況，而采取能夠體現房產動態價值變化的評估價值作為計稅依據。在設計評估值時，應該采用部分的評估值，也就是選取一定的比例，從而使得納稅人支付能力與房產稅的稅負相一致。
三、按照不同類別區分對待房產，保證房產稅的減免優惠的公平性。如房產可以以功能劃分為用于住宅的房產、經營性的房產以及滿足公共需要的公共性房產等，要在統一的稅基基礎上，依據不同的房產面積、房產具有的功能以及地區性房產差別等條件下實行具體的有差別的減免稅優惠政策。
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1月27日，重慶、上海宣布開征房產稅。盡管多數人認為，此次落地的滬、渝兩地的房產稅“并不具有殺傷力”，但房產稅試點政策預留了“加收空間”，讓人不禁對房產稅的威力充滿遐想。
開征房產稅，為什么
在滬、渝兩地已開始房產稅試點后，再討論這樣一個問題，也許顯得有些遲緩。但在其他各地區對此政策的激烈反應中，在北京表示暫不開征的爭執中，這樣的討論就顯得有必要了。
其實，從上個世紀八十年代中期開始，房產稅一直存在。1986年9月15日，國務院《中華人民共和國房產稅暫行條例》，自1986年10月1日起施行。房產稅的征稅對象為位于城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，計稅依據分為房產原值一次減除10%～30%以后的余值和房產租金收入兩種，稅率也相應分為1.2%和12%兩種。基于當時城鎮居民收入水平普遍較低等情況，《房產稅暫行條例規定》中個人所有非營業用的房產免征房產稅。
近年來，緣何征收房產稅之聲四起？援引2010年9月30日官方的表述是：隨著住房制度改革深化和居民收入水平提高，商品房市場日益活躍，改革和完善房產稅制度，對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的，既有利于調節居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進經濟結構調整和土地節約集約利用，引導個人合理住房消費。考慮到這項改革情況復雜，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產稅，積累經驗以后逐步擴大到全國。
顯然，征收房產稅得到了政府高層的直接授意，但上海、重慶仍然是在巨大的質疑聲中拉開了征稅的帷幕。爭論的焦點在于，這對于高企的房價的打壓作用有限，且無形中增加了購房者的負擔。
如果，我們理清這樣一個問題，這個對立也許就不那么尖銳了。“多年來，大家關注房產稅的時候一直把它當成房地產市場調控的措施來討論，甚至認為是‘最后一只給力的靴子’。事實上，結合近幾年中央有關房產稅的表述以及‘十二五’規劃，不難看出，房產稅的試點和開征，最大的目的不是為樓市調控，不是為了降房價，而是國家在轉變經濟增長方式，調整財政稅收結構的一項有力措施。”中原地產華北區總經理李文杰在公開場合如此表述。
他同時強調，“房產稅只不過是選擇利用調控這個時機開征，而不是為調控而出臺。”財政部財政科學研究所副所長蘇明認為，房產稅的出臺使房地產稅制更加完善，同時為政府提供一個重要的調控手段。房產稅更為重要的現實意義是調節收入分配，分好社會財富的“蛋糕”。
房產稅的征收，對于地方政府財政來說，是個好消息。我們可以算一下，以上海為例，房產稅可以為地方政府帶來多少稅收？
前提：上海所有新購房都需繳納房產稅，不考慮免稅面積、稅收退還等問題；以實際市場成交價格計算，不考慮評估因素；按2010年上海一、二手住宅成交金額為計算依據。
條件：2010年上海一手商品住宅總銷售金額為2175億元，二手住宅成交總金額為2027億元。2010年，上海全年商品住宅均價為22331元/平方米，上海一手商品住宅全市成交價格不超過均價2倍的一手商品住房約占90%，二手住宅價格不超過均價2倍的比例約為95%。一手商品住宅房產稅總額約為：2175×70%×90%×0.4%+2175×70%×10%×0.6%=6.3945億元；二手住宅房產稅總額約為：2027×70%×95%×0.4%+2027×70%×0.5%×0.6%=5.81749億元
結論：預計全年房產稅收入可達到12.21億元。
中國知名財稅專家、物業稅方案設計專家劉桓接受《望》新聞周刊采訪時認為，就中國房產稅試點改革意義而言，這是“十二五”財稅改革的“破冰”之舉，有利于理順中央和地方的財政關系。正因為此，他預計，房產稅試點改革可能在一年內擴大到北京、廣州、深圳等一線城市，在5年內將在全國重點城市普遍推開。
此前，國家發改委官員便直言，房產稅的開征，將為地方政府帶來一個穩定的主體稅種。此稅種應該由地方政府掌握，把它培育成為地方政府的一個主體稅種。
房產稅，怎么收
在討論這個問題之前，我們先看滬、渝兩地的版本。從字面表達上看，滬、渝兩地的房產稅看上去相差甚遠，但追根溯源，不難發現，兩地房產稅試點政策不乏共同點。
首先，大部分滿足居民自住需求的住房沒有被納入征收范圍：上海人均60平方米以下不收，并不考慮之前存量。重慶超過均價2倍以上的新房收取房產稅，只對獨棟核實存量。其次，稅費負擔并不重。以上海版為例：某三口之家原有一套80平方米的兩居室，在1月28日以后再次購買一套單價2.5萬/平方米的120平方米新房，需要交納房產稅為（原來住房及新購住房合計面積-家庭人數乘以60平方米）乘以2.5萬乘以70%乘以0.6%，最后得出為2100元，即每年交納2100元的房產稅。
因此，無論是普通老百姓還是投資客，面對如此“溫柔”的房產稅政策，都松了一口氣。調查顯示，不少普通家庭認為從兩地試點政策看，房產稅暫時和自己無關，因為“自己住房想人均超過60平方米都難”；而不少高檔住宅持有者及投資客盡管對此有所擔憂，但在他們看來，眼下房產的增值空間“抵消”試點的房產稅綽綽有余。
按照國際慣例，房產稅的稅率一般在1～3%之間。我國的房產稅當前正處于試點階段，低稅率更容易被社會接受，改革的阻力會小些。而只針對新購房征稅，則是考慮到試點工作的“由易到難”。目前全國的現狀是，在房產評估方面力量不足、技術不硬，很難對所有房屋每年評估一次。因此，重慶和上海政策皆提出：應稅住房的計稅價值為房產交易價；條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據。
在滬、渝兩地宣布開征房產稅之后，北京表示，暫不開征房產稅。但這不能阻礙人們對房產稅的終極猜想：上海版、重慶版的試點政策是否會作為“母版”推廣？
其中，流傳最廣泛的一個版本是，房產稅要逐步推進，征收對象要由“高檔住宅”逐漸覆蓋到“普通住宅”，征收城市將由主要城市覆蓋全國各地，征收稅率將因地而異。
在上海、重慶房產稅試點開征當天，國務院常務會議決定“同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點省、自治區、直轄市人民政府從實際出發制定”。
在房產稅的推進節奏上，上述專家和業內人士建議循序漸進，征收房屋類型由“高檔逐漸向普通住宅”覆蓋，由房價上漲比較快的一二線城市逐漸向三四線城市覆蓋。從高檔住宅入手征收房產稅，逐漸加大征收空間，擴至普通住宅，比較讓老百姓能夠接受。
激烈的碰撞
1月21日，在房產稅征收幾成定局之時，廣東省政協委員朱征夫以法律專家身份的發言，引人注目：“我反對開征房產稅，是想請政府給憲法留點面子，重慶、上海征房產稅，讓他們搞去吧，我們廣東還是潔身自好的好。”這位即將參加今年全國“兩會”的全國政協委員說，對房產稅問題是否要形成一個提案，還在考慮當中。
名不正則言不順。涉及到個人財產問題，就必須通過法律來解決。毫無疑問，朱征夫基于法律角度提出的反對征收房產稅的理由，是房產稅開征中遇到的首要的也是主要的阻力。
“改革試點不需要立法。你要抓住‘試點’這個字眼，這個問題就全解決了。”財政部財政科學研究所研究員賈康說：“做試點，不是要違背法制化的原則。改革需要試點，但不是先要形成法律，再來確定試點，這兩者不是非此即彼的關系。”
以試點的方式展開征稅，似乎是打了法律的一個球。國務院及相關部委近幾年有關房產稅的行文表述時，房產稅一直被強調是“財稅體制改革”的目標之一。從目前落地的試點看，無論是重慶還是上海，并沒有稅改的內容，而僅僅是在1986年我國出臺的房產稅暫行條例的基礎上簡單加以“擴面”，即由過去的營業用房征收擴面到住宅。專家認為，這可能和國家想趕緊在“十二五”期間推行房產稅的想法有關，因為如果進行稅改，就要涉及立法，房產稅推出的時間會遙遙無期，而像試點這樣在過去的條例基礎上進行“擴面”，則無須通過立法程序，即能夠在較短的時間內開征。
目前，政府也在為房產稅改革進行法理依據上的鋪路。
去年6月份，國務院公布的《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，將“逐步推進房產稅改革”列入了當年的財稅體制改革的目標當中；1月17日，國務院了《關于廢止和修改部分行政法規的決定》，將房產稅征收管理依據從《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國稅收征收管理法》。而后者將賦予國務院更多的權限。
專家分析，這將方便國務院同意地方試點和提升房產稅的立法基點。
中國人沒有主動納稅的習慣，而每年一繳的房產稅如何征收？近幾年國家讓民眾上報年收入12萬元者，以對其征稅，但效果極差。某地方財稅部門負責人曾向媒體透露，當地房地產數據收集及整理工作可謂“路漫漫其修遠兮”，沒有兩到三年時間建立不起來。
來自住建部的消息顯示，目前全國40個重點城市的房地產市場信息系統和預警預報體系初步建立。住建部副部長齊冀近日也強調，“住建部將以城市住房信息系統建設為重點，以房屋登記數據為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和基礎數據庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態變化情況，基本實現全國城鎮住房信息共享和查詢。”
公司商業房產需要交房產稅，說明如下：
1、公司商業房產需要交房產稅，企業擁有的房產無論使用與否都需要繳納房產稅。
2、目前只有自用住宅免征房產稅，自用商業房按原值的70％乘1.2％計算繳納房產稅。
相關說明：
1、房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
2、現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。
3、房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產。但室內游泳池屬于房產。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：納稅籌劃；地下建筑；全過程籌劃
為了適應大環境，目前眾多建筑施工企業都采用多元化發展模式來提高其抗風險能力。在這種多元化經營的情況下，企業如何選擇最佳途徑或方法來降低其綜合稅負率，提高企業效益和社會競爭力，納稅籌劃顯得尤為重要。筆者結合真實案例從以下幾個方面來闡述納稅籌劃。
一、關于地下建筑的經營模式選擇的納稅籌劃
1.1概念及相關政策規定。地下建筑是建造在巖層或土層中的建筑。根據財政部《 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）規定如下：（1）凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。（2）自用的地下建筑，按以下方式計稅：1.工業用途房產，以房屋原價的 50 - 60% 作為應稅房產原值。2.商業和其他用途房產，以房屋原價的 70 - 80 %作為應稅房產原值。3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
1.2案例導入。地處東陽市的某建筑企業，2012年底新建一地下建筑，建造成本2000萬元。2013年準備將此地下建筑投入使用。但眼前有三種方案可供選擇：方案一，作為本企業的辦公場所；方案二，作為倉庫，代客戶保管各類建筑材料；方案三，出租給其他企業使用。眼前這三種方案都有客戶等待跟本公司簽訂合作協議。經預算，三種方案都有100萬元的收入，產生相應的經營成本為40萬元。當地稅務部門對地下建筑應納房產稅作出了以下規定：如果是工業用途房產，以房屋原價的 50%作為應稅房產原值；如果是商業和其他用途房產，以房屋原價的 70%作為應稅房產原值。另外房產扣除比例為30%。
1.3納稅籌劃：對比分析，選擇最優
方案一，作為本企業的辦公場所，每年的建造合同收入為100萬元，相應的經營成本為40萬元。則：應納營業稅=1000000*3%=30000元（按建筑業的營業稅稅率）；應納城建稅和教育費附加=30000*（7%+3%）=3000元；應納房產稅=20000000*50%*（1-30%）*1.2%=84000元；稅費小計=117000元 2013年稅前會計利潤=483000元；應納企業所得稅=483000*25%=120750元 企業凈利潤=362250元；稅費負擔合計=237750元。
方案二，作為倉庫，代客戶保管各類建筑材料。每年可以收取保管費100萬元，相應的經營成本為40萬元。則：應納營業稅=1000000*5%=50000元（按服務業的營業稅稅率）；應納城建稅和教育費附加=50000*（7%+3%）=5000元；應納房產稅=20000000*70%*（1-30%）*1.2%=117600元；稅費小計=172600元 2013年稅前會計利潤=427400元；應納企業所得稅=427400*25%=106850元 企業凈利潤=427400-106850=320550元；稅費負擔合計=279450元。
方案三，出租給其他企業使用，每年可以收取租金100萬元，相應的經營成本為40萬元。則：應納營業稅=1000000*5%=50000元（按服務業的營業稅稅率）；應納城建稅和教育費附加=50000*（7%+3%）=5000元；應納房產稅=1000000*12%=120000元；稅費小計=175000元 2013年稅前會計利潤=425000元；應納企業所得稅=425000*25%=106250元 企業凈利潤=318750元；稅費負擔合計=281250元。
從上面三個方案的對比分析來看，節稅效果最明顯的是方案一；從凈利潤的角度來看，方案一也是最佳的。因此，綜合考慮，該公司應該選擇方案一。
二、關于分包經營模式選擇的納稅籌劃
2.1概念及相關政策規定。分包是指從事工程總承包的單位將所承包的建設工程的一部分依法發包給具有相應資質的承包單位的行為，該總承包人并不退出承包關系，其與第三人就第三人完成的工作成果向發包人承擔連帶責任。營業稅暫行條例第五條第三項規定，納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位分包款后的余額為營業額。
2.2案例導入。地處東陽市的某建設單位A有一項綜合樓建造工程，為找到一家施工企業，A單位聘請B施工單位要求其幫忙尋找施工企業。（因為B單位已有許多項目在做）在B的牽線下，施工單位C中標與建設單位A簽訂了金額為5000萬元工程建設合同。建設單位A為了感謝B的幫忙，支付給B 100萬元的服務費用。
2.3納稅籌劃：對比分析，選擇最優。運用營業稅的相關知識進行以下處理：1.施工B單位應納營業稅（適用服務業稅率）為：100萬元×5%=5萬元；2.施工C單位應納營業稅（適用建筑業稅率）為：5000萬元×3%=150萬元；
進一步的思考，籌劃方案如下：如果施工單位B與建設單位A簽訂工程總承包合同，合同金額為5100萬元（把那100萬元的服務費算進去）。然后，施工單位B再與施工單位C簽訂金額為5000萬元的工程分包合同。這樣一來：施工C單位應納營業稅（適用建筑業稅率）為：5000萬元×3%=150萬元；施工B單位繳納營業稅（適用建筑業稅率）：（5100萬元-5000萬元）×3%=3萬元；通過籌劃，施工C單位可少繳2萬元的營業稅款。
三、關于房產稅的納稅籌劃
3.1概念及相關政策規定。房產稅是以房屋為征稅對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅。又稱房屋稅。（1）以房產原值為計稅依據的：應納稅額=房產原值*（1-10%或30%）*稅率（1.2%）。（2）以房產租金收入為計稅依據的：應納稅額=房產租金收入*稅率（12%）。
3.2納稅籌劃對策。從稅額計算公式中可以看出，從價計征比從租計征要節稅，所以我們在房產稅稅收籌劃中應該盡量向從價計征靠攏，我們可以在簽訂合同的時候，來改變合同的類型，比如將出租的合同變更為倉儲保管合同，這樣就可以將租賃收入變為倉儲保管服務費收入。在營業稅稅率不變的情況下，我們的房產稅的計征方式就變了，達到節稅。
四、小結
要精通我們的稅收法律政策和當地的相關政策，特別是相關政策中的優惠條款，結合當地的實際情況，分析自身是否有籌劃的空間和條件，而且也要考慮成本效益原則；不同的業務，不同的稅率一定要分類清楚，否則就會核定征收或者稅率從高適用，故要做到能分則分，賬務處理清晰，檔案資料齊全；③要全過程籌劃，而且要考慮綜合稅負率。
參考文獻：
[1]《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，2009.
[2]《中華人民共和國營業稅暫行條例》，2009.
