時間：2022-02-27 06:58:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇寫字樓物業(yè)管理方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
現(xiàn)代城市管理中，除了政府決策管理外，必須有一個公眾橋梁，架設(shè)在行政管理和廣大民眾之間，從而最終實現(xiàn)“以人為本”的管理理念。而物業(yè)管理，很好地擔(dān)負起了這一重要職能。城市要發(fā)展好，就必須管理好，要管理好，就應(yīng)當(dāng)提倡公眾參與城市管理，公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理形成的合力，才能構(gòu)建一個有活力有特色能持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市
――編者
近日，記者采訪了北京好伴侶資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理郭彥華。據(jù)郭彥華總經(jīng)理介紹，好伴侶資產(chǎn)管理中心是集企業(yè)物業(yè)管理，勞務(wù)派遣，會議服務(wù)，保潔等物業(yè)服務(wù)于一體綜合性物業(yè)管理公司。公司成立于2009年11月，是北京市好伴侶保潔服務(wù)中心（1996年2月成立）為拓展市場，實施公司多元化經(jīng)營的戰(zhàn)略方針而擴建成立的公司，可為客戶提供專業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理，保潔，綠化，會議服務(wù)，空置物業(yè)管理等后勤集成服務(wù)。
科學(xué)管理 以人為本
自公司成立以來始終堅持“科學(xué)管理 以人為本”的原則，并取得了很大的社會效益和經(jīng)濟效益。公司于2010年取得了GB/T 19001-2008/ISO 9001：2008質(zhì)量管理體系認(rèn)證、GB/T 24001-2004/ISO 14001：2004環(huán)境管理體系認(rèn)證和GB/T 28001-2001自己職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。公司實行總經(jīng)理負責(zé)制，下設(shè)辦公室、人力資源部、開發(fā)部、財務(wù)部、客戶服務(wù)部、工程部、安保部。公司中高級管理人員都是多年從事物業(yè)管理專業(yè)的人才，服務(wù)管理過寫字樓、商務(wù)大廈、學(xué)校、以及住宅、普通住宅等各類物業(yè)，具備豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗。
一個好的企業(yè)，就應(yīng)該有科學(xué)嚴(yán)密的管理和靈活的機制。在這一點上，好伴侶公司做得非常出色。總經(jīng)理以身作則，要求別人做到的，自己首先做到工作紀(jì)律嚴(yán)明，獎懲分明，給人一種嚴(yán)而不死、活而不亂的感覺。為了抓好內(nèi)部管理，公司突出做到以下幾個方面：1、調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，工作要求標(biāo)準(zhǔn)化，操作要有規(guī)范的流程。2、注重人才的培養(yǎng)，給能人創(chuàng)造更好的發(fā)揮環(huán)境、更大的發(fā)展空間，隨機而制，創(chuàng)造激勵機制。曹操曰：“攬?zhí)煜掠⒉牛缘礼S之，無所不可。”3、增強民主決策意識，避免大事決斷的隨意性。4、實行內(nèi)部調(diào)控，讓資金發(fā)揮最大效益。5、領(lǐng)導(dǎo)干部以身作則，嚴(yán)于律己，只有干部先站在風(fēng)雨中，才不會忘記給員工一把傘。重視對領(lǐng)導(dǎo)干部、員工的考核，發(fā)揮工會的橋梁紐帶作用。
公司針對服務(wù)對象、服務(wù)領(lǐng)域的不同，公司制定了不同的管理方案，如教學(xué)樓物業(yè)管理方案，寫字樓物業(yè)管理方案，公寓物業(yè)管理方案，醫(yī)院物業(yè)管理方案，保潔管理方案，保安管理方案，綠化管理方案等，每個方案下設(shè)不同的實施標(biāo)準(zhǔn)。做到層層監(jiān)管，以保證標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格實施。
寫字樓單元租賃合同模板?
?出租方(下稱甲方)：
承租方(下稱乙方) ：
甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，就乙方向甲方承租[ ]大廈(下稱大廈)的單元達成一致意見，特立此租賃合同為證。詳細內(nèi)容如下：
第一章 定義及釋義
本合同中除文義需另作解釋外，下列用語所指意義如下：
承租單元指本合同附件一第2條所述的物業(yè);
承租期指本合同附件一第3條所述的期限;
免租期指本合同附件一第4條所述的期限;
租金指本合同附件一第5條所述的租金;
公共區(qū)域指大廈入口、大堂、公共衛(wèi)生間、電梯、樓梯間、通道、行人道、行車道、綠化區(qū)域、設(shè)備機房、灑水系統(tǒng)泵房、消防泵房、風(fēng)道井、水箱間、自動扶梯、管理處辦公用房等處及設(shè)施，還包括為大廈的業(yè)主、租戶、用戶及其客戶、雇主、被邀者、被許可者及與業(yè)主擁有相似使用權(quán)的所有其他人員而設(shè)并供其使用的其他地方及設(shè)施，但不包括任何業(yè)主、租戶、用戶擁有獨自使用權(quán)的地方;
公共設(shè)施指為大廈的利益而安裝的機器、設(shè)備、儀器、裝置、管道、機房、電纜、電線及種植的樹木、草坪、花卉等，但任何只供個別業(yè)主、租戶、用戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi);
管理機構(gòu)指甲方所指定負責(zé)管理大廈、公共區(qū)域及公共設(shè)施等事宜的具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理機構(gòu);
管理費指本合同附件一第6條所述的費用;
物業(yè)管理規(guī)定指甲方或管理機構(gòu)就管理大廈、公共區(qū)域及公共設(shè)施所制定的物業(yè)管理公約及依據(jù)公約和大廈實際制訂的規(guī)章制度;
裝修守則指甲方或管理機構(gòu)就乙方在為承租單元進行裝修時所須遵守的規(guī)定及程序所制定的規(guī)則;
使用人指乙方的職員和雇員、人、被邀人、客人、承包商、來訪者和其他占用或使用承租單元的人士;
特定業(yè)務(wù)指乙方進行與其經(jīng)營范圍相關(guān)的特定營業(yè)活動的業(yè)務(wù)。
第二章 承租單元
2.1 甲方茲按本合同的條件出租、且乙方茲按本合同的條件承租承租單元。
2.2 除承租單元外，乙方將享有與甲方以及大廈的其他租戶和用戶共同使用公共區(qū)域及公共設(shè)施的權(quán)利，但應(yīng)遵守本合同、《使用、管理、維修公約》、《裝修守則》等物業(yè)管理規(guī)定以及甲方和管理機構(gòu)就公共區(qū)域及公共設(shè)施的使用所制定的規(guī)定。
第三章 租期
3.1 乙方于承租期內(nèi)向甲方承租承租單元。承租期應(yīng)包含免租期在內(nèi)。
3.2 在各免租期內(nèi)乙方免向甲方繳付房屋租金，但須繳付本合同所規(guī)定的物業(yè)管理費及各項公用設(shè)施費(不包括電和電話費)等其他費用。
第四章 租金
4.1 承租期內(nèi)，乙方須于裝修免租期后每月首五個工作日之前預(yù)先向甲方繳付當(dāng)月的全額租金。
4.2 租金不包含本合同所規(guī)定的各項公用設(shè)施費(包括電和電話費)等其他費用。
4.3 甲乙雙方同意按以下方式支付租金：租金以[ ]元計算，乙方以[ ]元支付租金，由管理機構(gòu)統(tǒng)一收取。
4.4 若乙方未能按本合同的規(guī)定向甲方支付租金，每逾期一日應(yīng)按逾繳總額的萬分之二(0.02%)向甲方支付滯納金，直至乙方全數(shù)付清其所應(yīng)付的租金(包括滯納金)之日為止。
第五章 管理費及其他費用
5.1 甲方可自行管理或委托管理機構(gòu)管理大廈、公共區(qū)域及公共設(shè)施并按公約及相關(guān)規(guī)定向乙方提供物業(yè)管理服務(wù)。
5.2 在承租期內(nèi)，乙方須于每月首五個工作日之前預(yù)先向管理機構(gòu)繳付當(dāng)月全額管理費。
5.3 管理費的支付辦法，包括貨幣、兌換率與本合同第四章有關(guān)租金的相應(yīng)規(guī)定相同。
5.4 管理費的使用范圍詳見物業(yè)公約所定。
5.5 在承租期內(nèi)，管理機構(gòu)可因提供管理服務(wù)的運作成本的變動以及根據(jù)市場情況合理調(diào)整管理費，但應(yīng)事先通知乙方并說明合理調(diào)整理由。乙方應(yīng)按調(diào)整后的金額支付管理費。
5.6 若乙方未能按本合同的規(guī)定向管理機構(gòu)支付管理費或其他乙方應(yīng)付的費用，每逾期一日應(yīng)按逾繳總額的萬分之二(0.02%)向管理機構(gòu)支付滯納金，直至乙方全數(shù)付清其所應(yīng)付的管理費和其他費用(包括滯納金)之日為止。
第六章 押金
6.1 在簽訂本合同后五日內(nèi)，乙方應(yīng)付給甲方附件一第7條所述的押金，以作為乙方遵守和履行本合同所有義務(wù)和規(guī)定的保障。
6.2 如乙方在整個承租期內(nèi)未違反本合同的主要相關(guān)規(guī)定，且全額繳清應(yīng)付租金、管理費，則甲方須于承租期結(jié)束后的十五日內(nèi)一并無息退還將乙方所支付的押金。
6.3 在承租期內(nèi)，若乙方拖欠甲方及/或管理機構(gòu)任何租金、管理費，或因乙方違反本合同、《使用、管理、維修公約》或《裝修守則》等物業(yè)管理規(guī)定給甲方造成損失，甲方有權(quán)在預(yù)先書面通知乙方并隨附充分證據(jù)的情況下從押金中扣除一筆相等于該欠繳之款項。乙方須在甲方提出書面通知后十個工作日內(nèi)補足所扣除部分押金，否則按違約論處。
第七章 承租單元用途
7.1 承租單元僅作為辦公用途。如經(jīng)政府部門同意變更或增加經(jīng)營范圍，乙方書面通知甲方后方可變更承租單元的用途。
7.2 乙方不得將承租單元及其任何部分作為演播室或用于宗教或其他儀式，或用于賭博或其他非法或不道德的用途;不得以任何方式使甲方或其他業(yè)主、租戶或用戶受到騷擾、不便或?qū)χ斐蓳p害或危險的方式使用承租單元。
7.3 除甲方或管理機構(gòu)統(tǒng)一設(shè)計所提供，或書面認(rèn)可的指示牌及名牌，乙方不得在承租單元外設(shè)置或展示任何能在大廈外面看見的廣告宣傳、燈箱、裝飾、旗幟。
7.4 未經(jīng)甲方書面同意，乙方除了用大廈名稱為其營業(yè)地址外，不得在其他方面使用大廈名稱或其標(biāo)志。若乙方經(jīng)甲方批準(zhǔn)在法定名稱內(nèi)使用大廈的名稱，乙方須在本合同終止時向有關(guān)政府部門申請更換其法定名稱。
7.5 甲方有權(quán)隨時更改大廈的名稱或其任何標(biāo)記，但須事先通知乙方變更的名稱和理由。
第八章 裝修或改建
8.1 乙方須遵守甲方或管理機構(gòu)就承租單元的裝修或裝飾所制定的裝修守則，向甲方遞交承租單元的內(nèi)部裝修、設(shè)備安裝及陳設(shè)的設(shè)計圖(包括需要額外電力、空調(diào)、防火設(shè)備之要求)和詳細說明。
8.2 在未獲得甲方的書面同意及完成辦理有關(guān)手續(xù)前，乙方不得在承租單元內(nèi)進行任何內(nèi)部裝修、設(shè)備安裝及陳設(shè)。甲方保證乙方遞交設(shè)計方案后五個工作日內(nèi)予以答復(fù)，并協(xié)助該設(shè)計方案盡快得到消防部門正式批復(fù)。
8.3 未經(jīng)甲方事先書面同意，乙方不得對承租單元進行任何重大改動或附加裝置，以及對電線、照明或其他裝置以及由甲方提供的空調(diào)系統(tǒng)及公共設(shè)施進行任何改動或附加裝置，或割損任何門窗、墻體、結(jié)構(gòu)材料或大廈其他構(gòu)造。第九章 維護與修理
9.1 管理機構(gòu)負責(zé)承租單元內(nèi)和大廈外的玻璃幕墻、建筑結(jié)構(gòu)和中央空調(diào)、新風(fēng)、電梯、公共區(qū)域水電、大廈原配通訊、消防等系統(tǒng)的管理和維修保養(yǎng)，并承擔(dān)有關(guān)的費用和責(zé)任。
9.2 承租單元的內(nèi)部裝修及由乙方安裝的各種設(shè)備由乙方自行維修保養(yǎng)，并由乙方承擔(dān)有關(guān)費用。
第十章 損壞
10.1 在承租期內(nèi)，如因不可抗力導(dǎo)致承租單元發(fā)生全部或部分損壞以致承租單元完全不能使用，或損壞嚴(yán)重而根本不能修復(fù)，在上述損壞發(fā)生后的90日內(nèi)，甲方有權(quán)選擇：
(1)宣布由于上述損壞而終止本合同;或
(2)修繕承租單元并書面通知乙方所需的時間。在修繕期間，乙方不需支付租金及其他費用直至重建或重修結(jié)束之日。
如甲方選擇修繕承租單元但承租單元在進行重建或重修后180日內(nèi)仍舊未能修復(fù)完畢時，乙方有權(quán)經(jīng)書面預(yù)先通知甲方后終止本合同。
10.2 如承租單元因不可抗力的情況原因只是輕度損壞，部分可以使用，并能滿足乙方特定業(yè)務(wù)的需要，甲方應(yīng)予以即時修繕，直至承租單元全面恢復(fù)使用條件為止。在此同時，租金可相應(yīng)按損壞比率予以部分減免，有關(guān)的租金減免應(yīng)依據(jù)承租單元的修繕期按天數(shù)計算。
第十一章 續(xù)約
若甲、乙雙方在離承租期終止日3個月之前未達成續(xù)約協(xié)議，甲方或其代表、授權(quán)人，可在承租期終止前3個月經(jīng)提前通知乙方，可陪同準(zhǔn)租戶進入承租單元視察。如乙方此間愿繼續(xù)承租此物業(yè)，則雙方將參照當(dāng)時合理的市場價格制定續(xù)約后的租金，甲方給予適當(dāng)優(yōu)惠。
第十二章 法律費用
12.1 本合同的、印花稅、登記費及附帶手續(xù)費用應(yīng)依據(jù)中國的法律、法規(guī)和北京市政府的有關(guān)規(guī)定由雙方各自支付。
12.2 若一方有任何違約行為以致對方需采取法律或其他行動來維護其在本合同下的利益或強制執(zhí)行本合同下的任何條款，一切有關(guān)費用(包括律師費及訴訟費)應(yīng)由敗訴方承擔(dān)，并由敗訴方向勝訴方作出全面賠償。
第十三章 甲方責(zé)任及保證條款
甲方向乙方聲明及保證如下，且除本合同另有規(guī)定外，甲方應(yīng)就其違反本章所述的責(zé)任對乙方或其使用人直接作出賠償或承擔(dān)責(zé)任：
13.1 中央空調(diào)及單元空氣
甲方應(yīng)向乙方按正常辦公時間(目前為早八點至晚八點)提供承租單元的中央空調(diào)。如乙方有意于上述時間以外享有中央空調(diào)，應(yīng)預(yù)先通知甲方或管理機構(gòu)并支付超時空調(diào)費。
13.2 公共區(qū)域、公共設(shè)施的檢查及維修
管理機構(gòu)負責(zé)對大廈的公共區(qū)域、公共設(shè)施進行定期安全檢查及日常維修，使其連續(xù)處于良好、適用狀態(tài)。
13.3 保安、防火、環(huán)境、衛(wèi)生
管理機構(gòu)負責(zé)公共區(qū)域及其公共設(shè)施的保安、防火、環(huán)境、衛(wèi)生等事項并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
13.4 大廈配套
管理機構(gòu)應(yīng)使大廈配套之電力線路、機械設(shè)備(含電梯)、水管、通訊及線路、廢水排放系統(tǒng)和其他公共設(shè)施處于暢通適用狀態(tài)。
13.5 大廈水牌和標(biāo)識
甲方承諾并責(zé)成管理機構(gòu)，在廣告牌位、大堂水牌和其他指示物(如有)上的明顯位置，以顯著字體為乙方制作名稱、標(biāo)識和單元說明，且租期內(nèi)不收任何費用，但標(biāo)牌制作費應(yīng)由乙方承擔(dān)。
13.6 大廈轉(zhuǎn)讓和糾紛
甲方承諾如發(fā)生房屋轉(zhuǎn)讓或抵押、債務(wù)或糾紛等情況，應(yīng)事先通知乙方;凡涉及承租單元權(quán)利或乙方其它利益的事項，均應(yīng)征得乙方同意方為有效。
13.7 承租單元平靜使用權(quán)
甲方保證并責(zé)成管理機構(gòu)依據(jù)公約及有關(guān)法規(guī)認(rèn)真履行管理職責(zé)，保障承租單元得以安全、安靜和潔凈地正常使用。
第十四章 乙方責(zé)任及保證條款
乙方向甲方和管理機構(gòu)聲明及保證如下：
14.1 支付租金及有關(guān)費用
在承租單元達到正常使用條件下，依據(jù)本合同所規(guī)定的時間和方式及時支付租金、押金、管理費、各種設(shè)施收費等。
14.2 轉(zhuǎn)讓、分租
除非得到甲方的書面同意，乙方不得以任何形式或方式將承租單元及其任何部分進行轉(zhuǎn)讓、分租、或以其他方式讓與使用權(quán)，但乙方可將承租單元用于其關(guān)聯(lián)公司辦公用途和地址，同時應(yīng)由乙方向甲方統(tǒng)一承擔(dān)本合同所述責(zé)任。
14.3 物業(yè)管理規(guī)定及保安、保險條例
遵守并促使其使用人遵守《使用、管理、維修公約》， 《裝修守則》等物業(yè)管理規(guī)定以及甲方或管理機構(gòu)就大廈和公共區(qū)域的管理、使用、保安、保險等所制定的規(guī)定。
14.4 遵守防火及安全規(guī)則
在對承租單元的使用期間，須遵守中國政府及北京市政府與防火相關(guān)的法律法規(guī)及甲方或管理機構(gòu)所制定的安全規(guī)則，并由乙方自費在承租單元配置除甲方按規(guī)定已經(jīng)配置之外的足夠有效的便攜式滅火器。
第十五章 交還
15.1 在承租期期滿或提前終止時，乙方應(yīng)立即將承租單元之裝置、裝配和設(shè)備恢復(fù)至交付乙方時的原來狀態(tài)(正常折舊、磨損除外)，并在良好、清潔、堅固及維修適宜的狀態(tài)下將承租單元交還甲方。
15.2 在承租期期滿或提前終止時，乙方負責(zé)拆除其對承租單元所進行的任何附加裝置或改動。
15.3 在承租期期滿或提前終止時，乙方應(yīng)搬走其屬于自己的物品。否則，甲方有權(quán)自行處理承租單元內(nèi)的留置物品，處理留置物品引致費用將由乙方支付。
第十六章 違約責(zé)任
16.1 本合同各方應(yīng)遵守本合同的各項約定，如任何一方違反本合同的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償另外一方因此所蒙受的損失。
16.2 如因甲方違約或侵權(quán)給乙方造成損失，乙方可憑有效裁決從下期應(yīng)付甲方租金或管理費中相應(yīng)扣除作為賠償且不構(gòu)成乙方違約行為。
第十七章 終止租約
在不影響本合同其他規(guī)定的前提下，如一方違反本合同任何條款或條件，或一方在本合同內(nèi)所作的任何聲明或保證為不正確或不真實，并在接到對方書面通知后七日內(nèi)不予糾正時，守約方有權(quán)終止本合同并向違約方追討因其違約給守約方造成的損失。
第十八章 通知
18.1 與本合同有關(guān)的通知或要求均須采用書面形式發(fā)出，并由掛號或?qū)Ｈ怂椭翆Ψ降姆ǘǖ刂坊驅(qū)Ψ阶詈髸嫱ㄖ臓I業(yè)地點;掛號寄出第7日或送達日(以較早日為準(zhǔn))為文件的生效日，除非文件內(nèi)對生效日期另有規(guī)定。
18.2 甲方對乙方發(fā)出的通知可送至承租單元或附件一第1條所述的地址。
第十九章 仲裁
19.1 愚笨合同有關(guān)的一切爭議，應(yīng)盡量通過友好協(xié)商解決，若任何一方不愿意協(xié)商或進行協(xié)商30日后仍不能達成一致意見時，任何一方可將該爭議提交北京仲裁委員會進行仲裁。
19.2 在解決爭議的期間，除正在進行仲裁的部分外，雙方應(yīng)繼續(xù)遵守及履行本合同。
第二十章 其他規(guī)定
20.1 雙方可經(jīng)協(xié)商后修訂本合同的條款。本合同的附件及雙方所簽訂的補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
20.2 本合同項下的產(chǎn)權(quán)變更適用于民法房屋買賣合同不破租賃原則。
20.3 本合同的構(gòu)成、效力、解釋、履行、修改及終止均受中國法律管轄。
20.4 若本合同的規(guī)定與《使用、管理、維修公約》或《裝修守則》等物業(yè)管理規(guī)定有任何不一致之處，應(yīng)以本合同的規(guī)定為準(zhǔn)。
20.5 本合同一式三份，甲方兩份、乙方一份，具有同等的法律效力。本合同自甲乙雙方蓋章或授權(quán)代表簽字之日起生效。
甲方(簽章)：____________________
乙方(簽章)：____________________
授權(quán)代表(簽字)：________________
授權(quán)代表(簽字)__________________
________年______月______日
________年______月______日
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寫字樓的特點 寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、長得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。
5A智能化寫字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善：位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化。喧鬧、擁擠、壓抑改變了智能、便捷、高效的本質(zhì)。過于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求。
在這種背景下，一種更加重視生態(tài)、環(huán)保及舒適性的應(yīng)運而生。所謂5O寫字樓，是指oxygen(氧氣)、office park(花園辦公)、open(開放而自由)、own(獨立私家電梯/空調(diào))opportunity(發(fā)展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、建筑密度低、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，地段好的特征，是5A寫字樓的升級版本。
超大規(guī)模
這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經(jīng)營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施，是難以稱得上五星級的。
建筑文化
所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對于寫字樓而言，與其說是世貿(mào)中心、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發(fā)達還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這是暫時的。因為從道理上講，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。
硬件設(shè)施
就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。這好比比爾蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)別，當(dāng)然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強調(diào)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)移。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新上。
關(guān)鍵詞：政府機關(guān)、辦公樓、物業(yè)管理、市場化
中圖分類號： TU243.1 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
一、現(xiàn)代政府機關(guān)辦公樓物業(yè)管理的特殊性要求
1、具有較高的技術(shù)性。
機關(guān)辦公樓通常系大型智能化寫字樓，建筑規(guī)模大、配套設(shè)施全，集各種先
進技術(shù)設(shè)備之大成，配備有中央空調(diào)系統(tǒng)、高檔電梯、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控
系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、大型停車庫（場）、通訊和互聯(lián)網(wǎng)集成系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)等。這些設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)涉及多項技術(shù)和學(xué)科，技術(shù)含量高。
2、具有高度的政治性和保密性。
這是機關(guān)辦公樓物業(yè)管理與其他類型物業(yè)管理活動的根本區(qū)別。黨政機關(guān)是
辦理黨務(wù)政務(wù)工作的重要部門，涉及到首腦機關(guān)的重要活動和重大決策，關(guān)系著
黨和國家的重大利益。
3、安全保障要求高。
政府機關(guān)辦公樓往往是所在地的政治核心場所，防范治安案件、防火災(zāi)等要
求較高，機關(guān)物業(yè)管理必須加強樓內(nèi)外各區(qū)域的巡邏檢查，針對各種可能發(fā)生的
突發(fā)事件，建立完善應(yīng)急方案：如火災(zāi)預(yù)案、刑事案件處理預(yù)案、意外人身傷害
處理預(yù)案、公共衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案等。
4、服務(wù)要求特殊。
機關(guān)物業(yè)管理在保安服務(wù)工作中，經(jīng)常要配合政府有關(guān)部門處置上訪人員的任務(wù)，在接待處理上訪人員時，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，即要維護好機關(guān)辦公秩序，又要合理化解上訪人員的怨氣。領(lǐng)導(dǎo)參加的會議服務(wù)、衛(wèi)生保潔要按照星級飯店標(biāo)準(zhǔn)要求進行服務(wù)，有時節(jié)假日、休息日要正常運轉(zhuǎn)，這要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻精神。
5、對環(huán)境有更高的要求。
機關(guān)辦公樓人員聚集，流動性較大，易出現(xiàn)臟、亂和建筑及配套設(shè)施損壞等
問題。同時，機關(guān)辦公寫字樓又是政府為民辦事、體現(xiàn)行政效率的重要場所，因
此，對辦公樓的環(huán)境有更高的要求：整潔、明亮、穩(wěn)重、大方，方便工作人員辦
公，方便市民來辦事。
二、目前政府機關(guān)辦公樓物業(yè)管理存在的問題
1、物業(yè)管理企業(yè)運行問題多。
一是物業(yè)管理市場發(fā)育不足。由于物業(yè)管理在中國發(fā)展時間不長，市場進入
門檻低，導(dǎo)致良莠不齊，管理型、專業(yè)型、大型、小型各類物業(yè)管理企業(yè)混雜一
起，市場選擇機制尚未完全形成。
二是人員素質(zhì)不高。主要表現(xiàn)為實際從事物業(yè)管理的人員中取得職業(yè)資格的
人數(shù)不多，具備高級管理資格的人員更少。
三是員工流失率高。由于物業(yè)管理公司需靠低價位中標(biāo)來取得市場，其員工
工資水平整體偏低，導(dǎo)致了較高的員工流失率。人員的流動不斷，往往意味服務(wù)質(zhì)量的不穩(wěn)定和風(fēng)險的形成。
2、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系不齊。
一是監(jiān)管方行政色彩太重。目前，機關(guān)事務(wù)管理局作為業(yè)主代表，對現(xiàn)代社會化專業(yè)化的物業(yè)管理具體內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)研究尚不夠，對與物業(yè)公司等契約關(guān)系尚難以接受。
二是服務(wù)對象參與度不高。好的物業(yè)管理必須是服務(wù)者與被服務(wù)者的雙向互動，而現(xiàn)實的機關(guān)辦公大樓物業(yè)管理除少數(shù)服務(wù)對象的投訴外，缺少集中服務(wù)對象意見的制度性安排。
三是質(zhì)量監(jiān)控體系不全。對于物業(yè)管理公司的具體運作，機關(guān)事務(wù)管理部門在制訂監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。
3、相關(guān)法律法規(guī)的缺位。
一是《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法規(guī)、規(guī)章不盡完善，其相關(guān)規(guī)定主要針對住宅區(qū)物業(yè)，而寫字樓物業(yè)尤其是機關(guān)辦公樓（區(qū)）類的特
殊物業(yè)還無相應(yīng)條款。
二是機關(guān)事務(wù)管理工作立法仍未完成。因為沒有相應(yīng)法律法規(guī)的授權(quán)，機關(guān)事務(wù)管理機構(gòu)不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據(jù)，在對政府機關(guān)辦公樓實行社會化物業(yè)管理時，對物業(yè)管理的監(jiān)管職能等關(guān)系尚無明確的法律界定。
4、經(jīng)費保障難以規(guī)范。
一是尚無相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)。目前政府機關(guān)辦公樓物業(yè)管理收費尚無相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。在實際操作層面，業(yè)主在選擇物業(yè)公司時往往采取競價方式，結(jié)果最低價中標(biāo)往往與高質(zhì)量服務(wù)要求初衷相背離。
二是物業(yè)管理消費意識尚須培育。機關(guān)辦公樓物業(yè)管理的消費者是廣大的機
關(guān)公務(wù)員，他們長期習(xí)慣于福利化服務(wù)，由于對物業(yè)管理也是一種需付費的商品
的意識認(rèn)識不到位，隨意提高服務(wù)質(zhì)量檔次、增加服務(wù)范圍和次數(shù)的現(xiàn)象時有發(fā)
生。
三是財政支付政策不明。實施物業(yè)管理主要體現(xiàn)為花錢買服務(wù)，其費用比較低，由于物業(yè)管理范圍不一、標(biāo)準(zhǔn)不一，物業(yè)管理定價往往是物業(yè)管理公司、機關(guān)事務(wù)管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關(guān)辦公樓物業(yè)管理制定財政支付政策，其發(fā)展前景將很不明朗。
三、解決存在問題的對策
1、完善行業(yè)法律法規(guī)。
物業(yè)管理行政主管部門要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關(guān)的法律法規(guī)，促進依法管理，建議具體區(qū)分物業(yè)管理公司類型，將其資質(zhì)細化。制訂針對辦公樓（區(qū)）的條款，解決目前《物業(yè)管理條例》太籠統(tǒng)、不便操作等問題。就機關(guān)事務(wù)管理部門地位而言，國家層面應(yīng)加快立法速度，就各類黨政機關(guān)的國有資產(chǎn)管理、辦公用房分配、機關(guān)物業(yè)管理、公務(wù)消費等方面分層級制訂標(biāo)準(zhǔn)。
2、大力培育專業(yè)化物業(yè)管理市場。
目前，各省、市、縣直至鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的黨政機關(guān)都已建設(shè)或正在建設(shè)新的辦公樓（區(qū)），這一類市場規(guī)模特別龐大，為促進行業(yè)發(fā)展應(yīng)具體做好以下工作：
一是行業(yè)主管部門應(yīng)盡快細化物業(yè)管理資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，啟動專項的政府辦公樓（區(qū)）物業(yè)管理市場，將其從住宅區(qū)物業(yè)管理市場中區(qū)分開來。
二是機關(guān)事務(wù)管理部門應(yīng)制訂全國性黨政機關(guān)物業(yè)管理的統(tǒng)一要求，如保密性工作規(guī)定、安全保衛(wèi)規(guī)定、機關(guān)會議標(biāo)準(zhǔn)流程、車輛管理規(guī)定等等。
三是加強人才隊伍建設(shè)，應(yīng)針對機關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校等不同類型物業(yè)的特點，從職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)人才、操作員工等層面加強培訓(xùn)交流，依靠高素質(zhì)隊伍提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
3、逐步規(guī)范經(jīng)費保障標(biāo)準(zhǔn)。
一要盡快制訂相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)。目前，政府物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門對機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校等特殊物業(yè)尚無具體收費標(biāo)準(zhǔn)。具體到政府機關(guān)辦公樓的物業(yè)管理收費，可由省一級機關(guān)事務(wù)管理部門牽頭，聯(lián)合物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門，根據(jù)辦公樓（區(qū)）的層數(shù)、面積、設(shè)備數(shù)量、服務(wù)項目內(nèi)容、各地人員工資水平等因素，定期物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，以避免無序競爭，促進行業(yè)發(fā)展。同時，具體的物管收費標(biāo)準(zhǔn)也使財政部門有了撥款依據(jù)。
二要逐步在政府內(nèi)部實行租金制。考慮到黨政機關(guān)的實際情況，現(xiàn)階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。在此基礎(chǔ)上，對各部門核定使用面積內(nèi)的部分也要逐步收取租金。辦公用房租金分別納入使用部門和產(chǎn)權(quán)部門預(yù)算，用于辦公用房維修、改造和物業(yè)管理經(jīng)費開支等用途。
4、建立健全服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系。
一要實行集中統(tǒng)一管理。各級黨政部門應(yīng)從降低機關(guān)運行成本出發(fā)，將保障
機關(guān)運行的綠化、保潔、安保、會務(wù)等事務(wù)工作交由機關(guān)事務(wù)管理部門集中管理。
二要建立完善質(zhì)量監(jiān)管體系。目前機關(guān)事務(wù)部門要按服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管的要求成立專門的機構(gòu)。其次要制訂各專項標(biāo)準(zhǔn)，如設(shè)備維護、安全保衛(wèi)、會務(wù)保潔、車輛管理等各項物業(yè)管理服務(wù)的工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。再次要加強考核，應(yīng)充分運用現(xiàn)代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發(fā)放意見征求表、邀請外部專業(yè)部門鑒定等方式，對物業(yè)管理公司運行情況進行考核管理。
三要嚴(yán)格獎懲、優(yōu)勝劣汰。機關(guān)事務(wù)部門通過獎懲激勵機制加強質(zhì)量管理，保持物業(yè)公司的危機意識、競爭意識。可采取整改制、通報制、獎罰制等手段，對物業(yè)管理服務(wù)進行分類考核，對服務(wù)質(zhì)量好、測評滿意率高的予以物質(zhì)和精神獎勵，對考核不合格、服務(wù)對象投訴多的解除合同關(guān)系，如此方可保證監(jiān)管體系進入良性循環(huán)軌道。
四、結(jié)語
政府機關(guān)辦公樓物業(yè)管理的市場化，取決于行業(yè)法律法規(guī)的完善、經(jīng)費保障標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范、專業(yè)化市場的培育和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系的健全等四條措施。
參考文獻
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北京市投資類物業(yè)市場發(fā)展前景看好，投資熱點區(qū)域和熱點項目增多。建立在對宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢的基礎(chǔ)上，北京市房地產(chǎn)投資熱潮有望升溫，以自用為目的購買動機日漸增多。但隨著存量的加大，投資類物業(yè)出租市場的競爭會變大，投資回報率有望趨于合理。目前在北京投資類物業(yè)出租市場上，正常投資回報率大約在10％～15％之間，當(dāng)然具體到不同的物業(yè)類型和不同的片區(qū)，投資回報率有所不同。就寫字樓出租市場而言，正常投資回報率多在12％以上；公寓出租市場的投資回報率約在10％左右，而商鋪的投資回報率的變化范圍較大，商務(wù)氛圍較濃的區(qū)域的回報率可能會超過15％。
作為投資型物業(yè)應(yīng)具備以下一些必要條件：
第一是地段，即物業(yè)所處位置是否在大型商圈內(nèi)或靠近商圈，是否在人流集中的地區(qū)，是否有使用該類物業(yè)的客戶等，地段基本決定了投資價值。
第二是影響物業(yè)本身品質(zhì)的各項條件，現(xiàn)以居住型物業(yè)為例，列舉如下：
自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風(fēng)向等氣象條件和房屋景觀、小區(qū)綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。
環(huán)境條件。環(huán)境條件主要是指小區(qū)所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、小區(qū)周邊建筑物景觀、小區(qū)物業(yè)管理水平等方面。
交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立、道路等級、道路通過能力、交通設(shè)施是否齊全。
配套條件。配套條件主要是指小區(qū)內(nèi)的水、電氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)、學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設(shè)施的配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價值及升值潛力。
但需要說明的是雖然一些黃金地段物業(yè)的價格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，非熱點區(qū)域的物業(yè)投資回報可能會更好一些。因此除了地段以外還可以關(guān)注物業(yè)的稀缺性。投資性物業(yè)的最佳位置應(yīng)該是交通便利、經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的地區(qū)。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長安街沿線、大型商業(yè)街區(qū)、使館區(qū)以及隨著城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而發(fā)展起來的新區(qū)等區(qū)域。
10年前的北京，曾經(jīng)風(fēng)行過買房投資，但在當(dāng)時，市場尚未完全開放，物業(yè)較少且相互間無甚競爭，投資者中部分為先富起來的內(nèi)地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發(fā)行為，經(jīng)過10年的發(fā)展，產(chǎn)品與市場環(huán)境已逐漸走向成熟，在市場與媒體的引導(dǎo)下，投資行為日漸理性化，過去的自發(fā)行為變成如今的自覺行為。而目前的投資者中絕大部分為內(nèi)地人士，由于房地產(chǎn)投資物業(yè)種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無法籠統(tǒng)的說出所有客群的特征，一般情況下，根據(jù)其購買物業(yè)的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業(yè)投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對高檔物業(yè)而言，即面向高檔物業(yè)，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫字樓、大型商鋪等進行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業(yè)者、民營、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業(yè)中的佼佼者。年齡結(jié)構(gòu)呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源及足夠的支付能力，對將來發(fā)展預(yù)期良好。總的來說，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的接受能力較強，相對也比較具有投資概念。
值得關(guān)注的是，最近一段時期，港人在內(nèi)地投資置業(yè)的風(fēng)氣日盛，據(jù)統(tǒng)計，2001年港人在內(nèi)地置業(yè)共達到19500個單位，與2000年相比增長15％，總金額達到87.75億元，增長29％，預(yù)計今年港人在內(nèi)地置業(yè)的單位總量會在此基礎(chǔ)上再度增長12.8％，總金額會相應(yīng)增長到23％。其購買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業(yè)行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個比例達到10％，預(yù)計今年的比例為15％～20％，回報率是置業(yè)中首要考慮的因素之一。
從總體上來說，商鋪和寫字樓物業(yè)的投資前景還是看好的，就寫字樓市場而言，目前市場上人氣旺盛，入住率和租金水平節(jié)節(jié)上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來有幾方面原因：一是寫字樓的客群中有相當(dāng)一部分是來自于國外的大型企業(yè)財團，因此與國際接軌較早，市場也比較成熟；二是目前國內(nèi)經(jīng)濟還處于高速增長期，對寫字樓的市場需求量不會萎縮，在這里要特別提到民間資本問題，多年來默默無聞的民間資本會在短期內(nèi)浮出水面并成為今后經(jīng)濟的新亮點，其相應(yīng)的需求量也是非同小可的；三是在未來幾年內(nèi)，隨著中國資本市場逐步放開，屆時會有以金融、保險、電信、物流等行業(yè)為首的一大批外資企業(yè)進入中國，市場預(yù)期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經(jīng)濟中心的地位并不相符，預(yù)計今后上升空間較大。完善的市場環(huán)境＋新的內(nèi)、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場想不熱都難。
實際上許多開發(fā)商早以把目光投向幾年后的市場，并瞄準(zhǔn)CBD、金融街、中關(guān)村三大板塊，但目前市場上的新項目并不是很多，主要是由于三大板塊規(guī)劃方案的出臺只是近期的事，另外寫字樓從立項到建設(shè)竣工，開發(fā)周期也比較長。隨著三大板塊規(guī)劃的出臺，預(yù)計在未來的5年內(nèi)會有1000萬平米的供應(yīng)量，雖然如此大的供應(yīng)量是前所未有的，但如果在政府宏觀調(diào)控下，分階段逐步推出，相信消化起來也不會是難事。由于北京特別是在三大板塊區(qū)域，土地資源是有限的，所以即使短期內(nèi)供應(yīng)量相對過剩，但長期的經(jīng)濟發(fā)展也可以提供更多的市場需求來消化掉。
總之，大勢雖好，仍需謹(jǐn)慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒有風(fēng)險的投資是不存在的。與居住型物業(yè)相比，寫字樓投資存在著資金投入大、回報率高、存量難以掌握、需求不穩(wěn)定、受經(jīng)濟形勢影響大、適合長期持有經(jīng)營而非短期炒作獲利等特點，要求投資者具備一定的專業(yè)知識，對宏觀市場的正確了解以及良好的心態(tài)。
商鋪是近年來才興起的投資熱點，之所以稱之為熱點，與當(dāng)前的市場需求以及它自身的特點是密不可分的。
從宏觀角度來看，我國經(jīng)濟正處于由投資型經(jīng)濟向消費型經(jīng)濟轉(zhuǎn)換的過程中，這是由市場經(jīng)濟而非人為因素決定的，因此在今后很長的一段時期內(nèi)對商鋪有很大的需求量，但是商鋪作為一種能產(chǎn)生商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)，適合其開發(fā)的土地供應(yīng)有限，通常較為緊缺，因而導(dǎo)致市場需求大，就北京目前而言，雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足，特別是近幾年來，在舊城拆遷改造過程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進一步加大了供需矛盾。另外北京連續(xù)多年GDP增幅均超過兩位數(shù)，經(jīng)濟活躍帶動商業(yè)繁榮，進而導(dǎo)致商鋪需求擴大。中國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售、金融、服務(wù)業(yè)等率先開放，國外零售業(yè)巨頭準(zhǔn)備正式進入中國市場。為應(yīng)對新的經(jīng)濟形勢，許多銀行、零售商等已開始了新的“圈地運動”，商鋪正是所謂商家必爭之地。
商鋪的特點是：回報率高，可以達到15％以上，在地塊炒熱的情況下，達到20％也并不奇怪；投資獲利方式靈活，即可以從行業(yè)經(jīng)營中獲利，也可以很快轉(zhuǎn)手變現(xiàn)而獲取巨額利潤；穩(wěn)定性強是商鋪的另一優(yōu)勢，租約通常為3至5年，或更長，因為承租戶在裝修投資、贏利預(yù)期上有長期規(guī)劃；長期升值，商鋪不會因時間增長而降低其價值，好的商鋪還會因其稀有性而隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。旺盛的市場需求、高回報、穩(wěn)定、長期升值等諸多因素，把今年的商鋪市場襯托的非常火熱，這是對去年下半年至今，京城商鋪空置率下降，租金上調(diào)現(xiàn)象最好的解釋。
關(guān)鍵詞中央空調(diào) ， 分戶計費 ， 應(yīng)用
Abstract: in view of the current central air conditioning billing problems, and proposes five individual biling system method, and combined with the engineering field application examples, to enable users to clear more the quality, the right to choose the right way of charging.
Key words of central air conditioning, individual biling system, application
中圖分類號：TU831.3+5文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言
如今，許多賓館、飯店、商用大廈、高檔寫字樓及多功能綜合性大樓都廣泛采用中央空調(diào)系統(tǒng)。中央空調(diào)系統(tǒng)的廣泛使用將不可避免的會產(chǎn)生大量的能源消耗，同時，我國也是一個能源消耗大國，如何為用戶提供一個公正合理科學(xué)的收費依據(jù)，把用戶的經(jīng)濟利益與能耗意識結(jié)合起來，從根本上來減少能源的浪費，這就使得我們越來越來重視中央空調(diào)分戶計費的問題了。
1、中央空調(diào)主要計費方法：
1.1 面積分?jǐn)傂褪前从脩糍彿炕蜃夥康拿娣e來分?jǐn)偪照{(diào)系統(tǒng)的費用。這種方式是最直接方便，成本最低的，但也是最不合理，最容易發(fā)生矛盾的一種方法。“用多用少一個樣，用與不用一個樣”，開著門窗開空調(diào)，冷熱無人調(diào)節(jié)，種種現(xiàn)象造成管理部門投入了大量的人力物力，而業(yè)主卻認(rèn)為收費不合理，與物業(yè)管理部門產(chǎn)生許多糾紛。
1.2 冷/熱量表計量型是通過測量流經(jīng)管道空調(diào)循環(huán)水流量、供回水的溫差，再把兩者的值相乘即為用戶所消耗的冷/熱量，然后物業(yè)公司根據(jù)此表的讀數(shù)來進行收費。用戶的冷/熱量表的確可以客觀的反映所用冷/熱量，然而供熱是大溫差小流量，空調(diào)制冷是小溫差大流量，由此造成供熱計量的標(biāo)準(zhǔn)和空調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)存在很大的差異。同時，由于冷/熱量表都安裝在比較惡劣的環(huán)境里，空調(diào)循環(huán)水的水質(zhì)也較差，必然造成讀數(shù)不準(zhǔn)確，由此，完全按照讀數(shù)收費是不合理的。
1.3 電費計量型就是通過計量空調(diào)末端的用電量,再根據(jù)用電量換算為冷量,統(tǒng)計中央空調(diào)系統(tǒng)中各用戶的總冷量,再根據(jù)各用戶的冷量比例來分?jǐn)傎M用。〔1〕由于各用戶的能效比(EER)或性能系數(shù)(COP)不一樣,即使空調(diào)用戶的電耗相同,冷量也未必一樣,如對于同一型號的風(fēng)機盤管,高靜壓和普通型制冷量差不多,而它們的用電量則相差很大。
1.4 時間當(dāng)量型是將風(fēng)機盤管的溫控器、電動二通閥的控制信號線都接入采集器，采集器在檢測到電動二通閥的啟動信號及風(fēng)機盤管檔位信號后，上位計算機系統(tǒng)開始計費。只要電動閥及風(fēng)機盤管風(fēng)機發(fā)生動作，計算機系統(tǒng)就會啟動計費，這樣就造成收費很不合理。例如用戶將風(fēng)機盤管溫控器設(shè)定在所需的室內(nèi)溫度時，在主機沒有開啟的情況下，沒有冷熱量供給，電動閥也將常開不閉，從而使計費系統(tǒng)一直在計費。
1.5 能量型計量系統(tǒng)由能量積分儀、流量計、溫度傳感器、通訊器、空調(diào)計費儀、中央工作站等設(shè)備組成。〔2〕該系統(tǒng)是在用戶的供回水管上安裝溫度傳感器各一只，在供水管道上安裝流量傳感器一只，將三路信號接入能量積分儀。通過對用戶的供水溫度、回水溫度及瞬時流量進行實時測量，并按照熱力學(xué)能量計算公式對使用冷量或熱量進行累積而得到用戶消耗的能量值。能量積分儀與中央工作站通訊，進行數(shù)據(jù)庫管理。以用戶使用的能量值為依據(jù)，進行收費。
2、中央空調(diào)計費系統(tǒng)的應(yīng)用
2.1 某大廈中央空調(diào)計費系統(tǒng)案例，該大廈是一棟集酒店、餐飲、辦公休閑等為一體的綜合性大樓，建筑面積 68000平方米，地下 4層，地上41層，其中裙樓5層，1層為大堂及附屬商鋪，2-5層為酒樓，6-29層為寫字樓，30-41層為酒店客房。該大廈的空調(diào)主機房和管井空間狹小，中央空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)置為1個回路，要求計費系統(tǒng)不但要投資少，還必須滿足寫字樓空間分隔今后可能變更和物業(yè)管理方便收費的要求。因此，經(jīng)過多方論證，決定采用時間當(dāng)量型和能量型相結(jié)合的中央空調(diào)計費系統(tǒng)。計費系統(tǒng)設(shè)計方案如下：(1)在空調(diào)總供、回水管上安裝一套能量表，對整個空調(diào)系統(tǒng)冷量計量；(2)在第l層的供、回水支管上安裝一套能量表，計量l層空調(diào)用量；(3)在第2層的供、回水豎管上安裝一套能量表，計量2 至5層空調(diào)用量； (4)在第6層的供、回水豎管上安裝一套能量表，計量第6至41層空調(diào)用量，該表數(shù)減去30～41層能量表數(shù)即為6—29層寫字樓的空調(diào)用量；(5)在第30層的供、回水豎管上安裝一套能量表，計量30至41層空調(diào)用量；(6)第1層、6至29層空調(diào)計量到每個房間，采用時間當(dāng)量型計費方式。
結(jié)束語
以上方法是對中央空調(diào)分戶計費的幾種計算辦法，目前被廣泛采用的是第四、五種方法，這兩種方法計費準(zhǔn)確，得到了用戶的一致好評。
參考文獻
1、李志生，李冬梅，劉旭紅，王曉霞，吳俊，中央空調(diào)系統(tǒng)計費技術(shù)與應(yīng)用分析，《節(jié)能技術(shù)》，2009年9月，第5期
以其提供的服務(wù)功能多而日漸受到成為各地發(fā)展的重點項目。其建筑特點包括體量大，建筑
面積大，功能復(fù)雜，建筑高度大等特點。這種建筑形式對建筑智能化提出了挑戰(zhàn)，既要關(guān)注
項目建筑建造目標(biāo)，又要兼顧商業(yè)物業(yè)的管理需求。
關(guān)鍵字：建筑智能化；建筑弱電；綜合布線及通信網(wǎng)絡(luò)；城市綜合體；樓宇自控
中圖分類號：TU984文獻標(biāo)識碼：A
勒泰中心位于石家莊市中心區(qū)的商業(yè)繁華地段。西側(cè)為街；南側(cè)為東西向貫穿石家
莊的交通主干道中山東路，交通繁忙；北側(cè)為正東路；東臨栗康街。
勒泰中心商業(yè)廣場由6層的商業(yè)裙房和兩棟超高層寫字樓，一棟假日酒店、一棟五星
級酒店，共4棟高層超高層建筑組成。其中超高層1#loft29層，高度159米，用于商業(yè)
辦公；超高層2#寫字樓46層，高度190米，用于高端用戶的辦公；超高層假日酒店30
層，高度126米；超高層豪華酒店43層，高度164米。地下停車場4層，共有停車位
2700個左右。4棟超高層建筑錯落合圍布置，與形態(tài)自由、富于活力的商業(yè)裙房有機整合，
組成了極富特色的綜合建筑群落。總建筑面積為62.4萬平米。
該商業(yè)綜合體包含了大型超市、餐飲、健身、洗浴、電影院、劇場、游泳池、室內(nèi)真冰
場、黃金首飾及服飾等商業(yè)業(yè)態(tài)。綜合體內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)多，每家的運行需求都有側(cè)重點。為此
根據(jù)需求規(guī)劃的情況，除按建筑特點配套有空調(diào)、給排水、強電等設(shè)備外，該商業(yè)綜合體配
置了完備完善建筑智能化系統(tǒng)：包括綜合布線系統(tǒng)和通信系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇
自控系統(tǒng)等。
1．綜合布線系統(tǒng)和通信系統(tǒng)以滿足用戶的語音和數(shù)據(jù)通信為目標(biāo)，主干部分大量采用了
光纖系統(tǒng)，保障系統(tǒng)容量和帶寬，同時兼顧日后的通信系統(tǒng)升級。這部分設(shè)計和施工同電信
運營商密切溝通，保障進入項目的具備充足的接入預(yù)留。在地下室部分的負一層設(shè)有建筑群
的電信接入機房，作為項目的建筑群通信接入機房。各個單體塔樓在地下一層設(shè)有自己的建
筑物配線間。
2.整個地下室各單體建筑均有各自獨立的消防安保中心，其中商業(yè)地下一層的消防安保機
房(中央控制室)為總控制中心,面積400平米。其余單體的消防安保中心將各自的信號匯集
至此，總控分控模式就此建立。結(jié)構(gòu)模式如下圖所示：
3.機房工程是弱電系統(tǒng)工程的一個重要組成部分，機房工程按相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的技術(shù)
要求進行規(guī)劃和設(shè)計。在設(shè)計方案中，全面考慮弱電機房所應(yīng)達到防塵、屏蔽、防雷接地、
供電、防靜電、空調(diào)系統(tǒng)、防漏水設(shè)施、隔熱、防火、安防等技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。
4.視頻監(jiān)控系統(tǒng)：項目的建設(shè)始于2009年，常規(guī)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)是常規(guī)的模擬系統(tǒng)，攝
像機的各項指標(biāo)與數(shù)字式比較起來要差一些，但模擬攝像機發(fā)展成熟，造價較低，而數(shù)字式
攝像機投放市場不久，應(yīng)用案例不多，雖指標(biāo)上有優(yōu)勢，但造價相對較高，為此在考慮系統(tǒng)
擴展性、造價控制和集中管理的思路上，在設(shè)計規(guī)劃上采用了前端模擬攝像頭加編解碼的方
式進行設(shè)計，即圖像的模擬采集和數(shù)字式傳輸。雖然這種模式不是純數(shù)字視頻監(jiān)控張，屬于
半混合模式系統(tǒng)，但在圖像集中網(wǎng)絡(luò)存儲和管理、系統(tǒng)擴展等方面體現(xiàn)出很大的優(yōu)勢和便利。
5.智能網(wǎng)絡(luò)：考慮建筑的復(fù)雜程度，及各個單體的物業(yè)管理規(guī)劃要求，安防系統(tǒng)的末端
監(jiān)控點位（諸如攝像頭、門禁等）按照分散布置及重點監(jiān)控的原則進行布置，通常的安防系
統(tǒng)的各個子系統(tǒng)采用常規(guī)的銅線軟線纜，每個系統(tǒng)布置敷設(shè)一套獨立的線路，不能共用。出
現(xiàn)了設(shè)備重復(fù)購置、線纜重復(fù)施工等問題，不利于系統(tǒng)的擴展及維護。經(jīng)過多次的專家論證
和技術(shù)可行性分析，在設(shè)計中組建了商業(yè)綜合體的支持TCP/IP協(xié)議的智能網(wǎng)系統(tǒng)。主干以
光纜為主要線路，輔以備份線路和設(shè)備構(gòu)成，光纜穩(wěn)定可靠，配以支持VLAN的網(wǎng)絡(luò)交換
機設(shè)備，實現(xiàn)了不同系統(tǒng)可共用一套網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的目的，節(jié)省了施工、設(shè)備材料和后期維護。
目前在該智能網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)上傳遞的數(shù)據(jù)信息包括語音通訊、商業(yè)數(shù)據(jù)流、客流計數(shù)數(shù)據(jù)、門
禁控制信息、視頻監(jiān)控視頻流、樓宇設(shè)備控制數(shù)據(jù)、信息等系統(tǒng)。拓撲結(jié)構(gòu)如下：
此方案（智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）在實施后取得了巨大的成功，節(jié)省了大量的昂貴的銅纜線材，降低
了造價，采用光纜的智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)穩(wěn)定可靠，只有支持TCP/IP網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的設(shè)備都可以接入
該智能網(wǎng)絡(luò)，因該系統(tǒng)在建筑均中均勻分部，使得在商業(yè)綜合體正式投入使用后在物業(yè)管理
及維護中及系統(tǒng)擴展中體現(xiàn)出很大的優(yōu)勢。主干交換機采用了華為型交換機，光纜采用多模
光纖。
機電配置概況：機電配套上，強電配套按照4用2備的方式接入，在負一層設(shè)置有獨
立為項目服務(wù)的開閉所和變配電所，分別為商業(yè)裙房、寫字樓、2個酒店服務(wù)。對于酒店配
置有柴油發(fā)動機組，用來保障對項目的第三路供電備份。綜合體設(shè)置有中央空調(diào)系統(tǒng)，分
為裙房冷凍機房、寫字樓冷凍機房、萬豪酒店冷凍機房進和假日酒店冷凍機房。高層塔樓采
用分區(qū)接力供水，在設(shè)備層設(shè)有中間水箱。
按照建筑規(guī)范、機電配置具體情況、高層建筑的物業(yè)維護要求，建設(shè)單位對機電設(shè)備
監(jiān)視和控制，通過樓宇自控系統(tǒng)整體規(guī)劃和設(shè)計，包括對供配電、暖通空調(diào)、給排水、電梯、
照明、消防、安全防范系統(tǒng)等進行遠程監(jiān)督控制，并預(yù)先編寫了物業(yè)設(shè)備的運行規(guī)范，設(shè)備
監(jiān)視控制的內(nèi)容包括：設(shè)備自動啟停控制、運轉(zhuǎn)狀態(tài)、溫濕度控制、風(fēng)閥開度控制、自動倒
備、設(shè)備報警提醒、電氣火災(zāi)報警、電梯運行狀態(tài)、水箱水位監(jiān)視等；根據(jù)外部條件、環(huán)境
因素、負載變化情況自動調(diào)節(jié)各種設(shè)備，使之總處于最佳運行狀態(tài)，并檢測并及時處理各種
意外、突發(fā)事件，實現(xiàn)對大樓內(nèi)各種設(shè)備的統(tǒng)一管理，協(xié)調(diào)控制。
結(jié)語：
綜上所述，建筑智能化系統(tǒng)在商業(yè)綜合體中的應(yīng)用非常重要，涉及節(jié)能應(yīng)用、綠色環(huán)
保、保障安全、提供有序舒適服務(wù)的建造目標(biāo)。隨著電子設(shè)備產(chǎn)品的更新?lián)Q代的飛速發(fā)展，
建筑智能化系統(tǒng)將越來越普及，功能越來越強大，成為不可或缺的建筑組成部分。
參考文獻：
[1]《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314-2006），中華人民共和國建設(shè)部
[2]《綜合布線系統(tǒng)驗收規(guī)范》（GB50312-2007），中華人民共和國建設(shè)部
[3]《智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50339-2003），中華人民共和國建設(shè)部
[4]《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》（GB50348-2004），中華人民共和國建設(shè)部
[5]吳斌：建筑智能化系統(tǒng)的運行和維護技術(shù)，中國電力出版社
寫字樓物業(yè)服務(wù)合同閱讀
甲方：
聯(lián)系電話：
乙方：
身份證號碼/營業(yè)證照號碼：
聯(lián)系地址：
聯(lián)系電話：
為加強對xx大廈的物業(yè)管理，維護業(yè)主及全體租戶的合法權(quán)益和公共秩序，保障物業(yè)管理活動中雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益以及物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造優(yōu)良的工作和商業(yè)環(huán)境，依據(jù)乙方與出租方簽訂的《xx大廈房屋租賃合同》，由甲方負責(zé)xx大廈的物業(yè)管理服務(wù)工作。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在甲乙雙方自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方租用位于xx市南山區(qū)科技園xx大廈層單元(商鋪)，面積共計㎡的物業(yè)管理服務(wù)事宜簽訂如下協(xié)議。
一、甲方的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
(一)大廈樓宇主體結(jié)構(gòu)的使用管理和日常維護。
(二)業(yè)主方配置的空調(diào)、電梯、供水、供電、消防、樓宇自動化等大廈共用的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的運行與維護。
(三)二十四小時大廈內(nèi)公共區(qū)域的秩序監(jiān)控與維護。
(四)大廈停車場交通設(shè)施維護與車輛停放、進出管理。
(五)公共場所的清潔衛(wèi)生及垃圾清運。
(六)公共場所園藝綠化的配置與維護。
(七)在裝修期間，管理項目除包括上述有關(guān)項目的服務(wù)外，還包括：
1.對裝修圖紙的審核;
2.對裝修人員和裝修施工的管理。
(八)甲方為乙方提供有償服務(wù)項目，有償服務(wù)項目及價格由甲方另行公布《有償服務(wù)價目表》。
二、裝修管理
(一)乙方在裝修(包括改建、更新)前，必須向物業(yè)公司提出申請，甲方書面同意后，進場裝修手續(xù)辦理完畢，方可進場，否則甲方有權(quán)清理乙方裝修工人等離場。
(二)裝飾裝修過程中產(chǎn)生的裝飾裝修垃圾由乙方自行清運。不得在公共走廊、樓梯等公共場所堆放裝修垃圾;不得將生活垃圾、雜物倒入廁所、管道，否則須負責(zé)清理及賠償損失。
(三)乙方應(yīng)雇用合格的施工承建商，開工前到物業(yè)公司辦理裝修工人臨時出入證，出入證制作工本費為10元/個，出入證保證金為20元/個(施工完畢后，有效期內(nèi)回收出入證，不計息退還保證金，逾期或證件丟失、損毀均不予退還)。
(四)關(guān)于消防安全。乙方二次裝修時，對于消防設(shè)施及設(shè)備進行改建、改動應(yīng)符合國家消防安全的有關(guān)規(guī)定，按照甲方裝修管理的相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)后方可施工，取得消防合格證后方可投入使用。對不符合規(guī)定，但又不進行整改的，造成的一切損失和責(zé)任應(yīng)由乙方承擔(dān)。
(五)乙方在裝修時應(yīng)遵守如下規(guī)定：
1.嚴(yán)格按照審批圖紙施工，不得擅自更改;
2.不得破壞樓宇主體結(jié)構(gòu)(承重墻)及消防等公共設(shè)施;
3.不得在公共地方堆放裝修材料、垃圾及雜物;
4.不得將裝修廢料倒入座廁或下水管道;
5.不得妨礙其它租戶，嚴(yán)格遵守物業(yè)公司有關(guān)裝修施工的時間安排;
6.不得擅自從公共電路接駁電源。
三、甲方的權(quán)利與義務(wù)
(一)對寫字樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共安全秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生綠化等項目進行維護、修繕、服務(wù)與管理，確保乙方經(jīng)營環(huán)境的穩(wěn)定與經(jīng)營秩序的安定。
(二)負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、公共設(shè)施、公共設(shè)備、公共綠化的年度維修養(yǎng)護計劃并實施。
(三)根據(jù)有關(guān)規(guī)定和政策、結(jié)合實際情況，制定寫字樓的物業(yè)管理規(guī)約和寫字樓裝修手冊，并書面告知乙方，有權(quán)制止一切違反物業(yè)管理規(guī)約及裝修管理手冊的行為;
(四)依據(jù)本協(xié)議之標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取物業(yè)管理服務(wù)費及其他有關(guān)費用;
(五)甲方有權(quán)對乙方租賃區(qū)域的裝修及質(zhì)量進行監(jiān)督和檢查。如乙方未按圖紙設(shè)計或
違規(guī)施工時，甲方有權(quán)要求乙方停工整改或恢復(fù)原貌，由此而造成的經(jīng)濟損失由乙方自行承擔(dān)，甲方概不負責(zé);
(六)在事先征得乙方同意后甲方方可進入乙方租賃區(qū)域內(nèi)檢查公共設(shè)施設(shè)備的使用情況。如遇突發(fā)或緊急事故時甲方可不征的乙方的同意進入乙方租賃區(qū)域內(nèi)進行搶修，乙方不得阻止，但事后必須進行情況說明;
(七)發(fā)生緊急情況或突發(fā)事件時，甲方有責(zé)任采取應(yīng)急措施，保障樓內(nèi)人員生命財產(chǎn)安全，最大限度減少各方面的損失;
(八)按以上約定內(nèi)容向乙方提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。
四、乙方的權(quán)利與義務(wù)
(一)有權(quán)要求甲方做好大廈的物業(yè)服務(wù)工作，保障設(shè)施設(shè)備的良好運行。
(二)監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理有關(guān)問題向甲方提出意見及建議。
(三)按時足額繳納物業(yè)管理服務(wù)費及水電費、空調(diào)維護費及其他費用。
(四)按照安全、公平、合理的原則，正確處理寫字樓內(nèi)的通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法利益。
(五)負責(zé)租賃單元內(nèi)專用部分設(shè)施設(shè)備(如：租賃單元內(nèi)的電源線路、燈光照明、插座、自行增加的空調(diào)盤管風(fēng)機、衛(wèi)生間水表后的給排水設(shè)施設(shè)備等)的維修維護保養(yǎng)工作。
(六)乙方進駐寫字樓后，不得私自改變建筑原貌，不得拆除幕墻玻璃的安全護欄，未經(jīng)甲方同意不得占用、損壞寫字樓的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，經(jīng)甲方同意后方可使用，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，乙方應(yīng)給予賠償。
(七)未經(jīng)甲方批準(zhǔn)，乙方不得更改、遷移或增大水、電用量裝置或空調(diào)的負荷，如擅自接駁、改動、遷移用電裝置及負荷，由此而造成的一切損失將由乙方全部承擔(dān)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
(八)加強安全防范意識，應(yīng)加強防火、防盜等事項，因此導(dǎo)致財產(chǎn)損失的由乙方自行承擔(dān)。
(九)自覺遵守大廈《管理規(guī)約》的相關(guān)規(guī)定，不得在粵美特大廈內(nèi)從事與法律、法規(guī)相違背的行為。
五、財產(chǎn)安全
(一)甲方對乙方的財物及人事安全不承擔(dān)保管、保險責(zé)任;
(二)乙方有貴重物品必須存放于租用房屋內(nèi)的，建議購買相應(yīng)的財產(chǎn)保險。
六、物業(yè)服務(wù)費用
(一)物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)為元/平方米/月。合同期滿后物業(yè)管理費據(jù)市場情況可適當(dāng)調(diào)整，乙方應(yīng)按時支付該費用，物業(yè)管理公司收到乙方款項后應(yīng)出具發(fā)票。
(二)停車費：停車場月卡及臨時停車收費參照政府指導(dǎo)價，合同期內(nèi)會隨政府指導(dǎo)價及市場行情調(diào)整。
(三)空調(diào)維護費用按全年收取，收費標(biāo)準(zhǔn)為每月元/平方米，自年月開始計收。
(四)合同期內(nèi)乙方自用水、電費、垃圾處理費由甲方代收、代繳，水電費、垃圾處理費將隨著政府的水價、電價的變動而作調(diào)整(電價按供電局普通用電類別——商業(yè)、服務(wù)業(yè)用電收費標(biāo)準(zhǔn)+電損成本+變壓器基本電費測算;水價按商業(yè)用水收費標(biāo)準(zhǔn)+二次供水用電損耗測算)。現(xiàn)階段水費單價綜合測算為3.53元/m³，排污費單價為1.20元/m³，垃圾處理費單價為0.27元/m³;電費單價綜合測算為1.50元/度。
(五)承租物業(yè)樓層的公共水費、排污費按乙方在本樓層中的面積比例收取(針對分層出租的樓層);乙方租賃全層的，則整層公共水費、排污費由乙方承擔(dān)。
(六)專項維修基金為每月0.3元/平方米(專項維修基金依據(jù)政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，此費用按相關(guān)規(guī)定只提供收據(jù))。
(七)乙方入駐應(yīng)簽署《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》等文件，并一次性繳交本物業(yè)交付之日起三個月(20xx年月日-月日)的物業(yè)管理費共計人民幣萬仟佰拾元(￥元)整。
(八)乙方應(yīng)于本物業(yè)交付之日起5日內(nèi)，按元/單元的標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳納總計人民幣元整(￥元)的室內(nèi)水電費周轉(zhuǎn)金，甲方收到乙方支付的周轉(zhuǎn)金后，應(yīng)向乙方開具收據(jù)。乙方退租手續(xù)辦理完畢，結(jié)清費用后，周轉(zhuǎn)金不計利息退還。
七、費用的繳付
(一)乙方須于每月10日前交納當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費及上月空調(diào)費、水電費等。如遇節(jié)假日，則相關(guān)費用支付日期順延至節(jié)假日后的第一個工作日。
(二)乙方如延期繳付上述各項費用，每逾期一日應(yīng)按欠繳總額的萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。乙方如超過15天未繳納上述費用或其中的一項，甲方有權(quán)采取停水、停電等一切必要措施，直至乙方繳清拖欠的費用和違約金為止。
(三)甲乙雙方約定通過銀行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金的方式繳納物業(yè)管理的有關(guān)費用：
開戶銀行：
帳號：
收款單位全稱：
八、協(xié)議期限
本協(xié)議有效期為乙方與出租方的租賃協(xié)議規(guī)定的有效期一致。協(xié)議期滿后，雙方若無異議，本協(xié)議以業(yè)主續(xù)約年份每次自動順延。如任何一方提出異議，雙方應(yīng)本著友好的態(tài)度協(xié)商解決。
九、其它事項
(一)協(xié)議雙方可對本協(xié)議的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。
(二)本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本協(xié)議無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。
(三)本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，若協(xié)商不成時，任何一方可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
(四)協(xié)議正本一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等效力。
甲方(蓋章)：
代表(簽署)：
乙方(蓋章)：
代表(簽署)：
日期:
寫字樓物業(yè)服務(wù)合同參考
甲方：
乙方：
甲、乙雙方友好協(xié)商，訂立本協(xié)議如下：
一、物業(yè)管理協(xié)議簽訂
1、甲方使用區(qū)域為 座 單元，本單元的建筑面積為 平方米。(此面積與甲方簽定的《商品房買賣合同》或《租賃協(xié)議》中所提及建筑面積為同一面積)。
2、甲方應(yīng)按照本協(xié)議，在與《租賃協(xié)議書》簽約同時與乙方簽訂《創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理協(xié)議》，協(xié)議期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。
二、物業(yè)費及其它
1、甲方根據(jù)本協(xié)議規(guī)定，同意自本協(xié)議簽訂之日起向乙方繳納物業(yè)費(此費用不包含用戶自用電費、電話費、網(wǎng)絡(luò)費、工作時間以外空調(diào)使用費等在內(nèi))，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 0.5 元/建筑平方米•日。
2、甲方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日即日將物業(yè)費( 個月)，計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，及物業(yè)費保證金(相當(dāng)于 個月物業(yè)費)人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，共計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求辦理各項手續(xù)。
3、物業(yè)費保證金在本協(xié)議終止后10日內(nèi)，并在甲方無違約的情況下，由乙方退還給甲方(不包含利息)。若乙方在協(xié)議期內(nèi)扣除相應(yīng)損失費或違約金，應(yīng)書面通知甲方。若物業(yè)費保證金不足以抵償損失費或違約金，乙方有權(quán)繼續(xù)向甲方追償。在合同期內(nèi)，甲方在乙方自物業(yè)費保證金中扣除損失后，須立即將物業(yè)費保證金數(shù)額補齊至原數(shù)額。
4、物業(yè)費為每 個月支付一次，在協(xié)議有效期內(nèi)，甲方須于收到乙方書面通知后7日內(nèi)將物業(yè)費交到乙方或指定銀行帳號。
5、乙方開戶行：
乙方賬號：
6、其它費用：
甲方除須繳納物業(yè)費外，還須承擔(dān)下列費用：
(1)自用電費(1.0元/度)
(2)電話初裝費及資源占用費
(3)網(wǎng)絡(luò)初裝費及使用費
(4)工作時間以外的空調(diào)制冷使用費(詳見空調(diào)加時收費標(biāo)準(zhǔn))
加時空調(diào)收費標(biāo)準(zhǔn)
a、1300平方米以上按：每天(8小時)每平方米0.32元收費，但最高收費不超過3900元
b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小時)每平方米0.1681元收費
c、1000平方米以下按：每天(8小時)1200元收費
d、無特殊情況加時空調(diào)開啟時間為8：30分-17：30分
(5)其它
三、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、甲方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議及乙方制定的一切有關(guān)該房產(chǎn)的規(guī)章制度的規(guī)定，使用該房產(chǎn)協(xié)議區(qū)域及按規(guī)定使用公共區(qū)域及公共設(shè)備。
2、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方各項管理規(guī)章的實施。
3、甲方有權(quán)向乙方投訴管理服務(wù)方面問題。
4、甲方有義務(wù)服從乙方的管理，同時甲方須保證其雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內(nèi)的人員在使用、管理、維護該房產(chǎn)過程中遵守本協(xié)議及大廈的相關(guān)規(guī)定。甲方的雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內(nèi)的人員在使用、管理、維護該房產(chǎn)過程中的失責(zé)行為、違約行為、侵害行為，均視作甲方自身的行為，并由甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和費用。
5、甲方置于該房產(chǎn)內(nèi)財產(chǎn)的相關(guān)保險事宜由甲方自行解決或委托乙方協(xié)助辦理，費用由甲方承擔(dān)。
6、甲方同意乙方(或乙方授權(quán)的人)在合理的時間內(nèi)，經(jīng)事先通知(或在緊急情況下，未經(jīng)事先通知)進入該房產(chǎn)巡視，檢查該房產(chǎn)內(nèi)部各部分狀態(tài)或處理緊急事項。需由甲方負責(zé)進行的維修，甲方應(yīng)根據(jù)乙方(或乙方授權(quán)的人)的要求立即自行出資予以維修;否則乙方(或乙方授權(quán)的人)有權(quán)代為維修，所需費用由甲方承擔(dān)。如甲方拒絕承擔(dān)此費用，乙方有權(quán)從物業(yè)費保證金中扣除。需由乙方負責(zé)進行的維修，乙方應(yīng)立即派人進行維修，由此對甲方置于該房產(chǎn)內(nèi)的財產(chǎn)造成損壞的，乙方承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
7、甲方進駐大廈后，不得私自改變建筑原貌，未經(jīng)乙方允許不得在樓外及樓內(nèi)公共空間、墻面張貼設(shè)置廣告、標(biāo)牌等，不得影響建筑物內(nèi)外景觀，不得以任何形式占用樓內(nèi)公共空間。
8、如果甲方對使用單元進行裝修，應(yīng)提前向乙方申請，經(jīng)審核通過，并與乙方簽訂相關(guān)的裝修管理文件后，方可施工。
9、因甲方對該房產(chǎn)使用、管理、維護不當(dāng)?shù)仍蚨滤素敭a(chǎn)或人身受到損害時，甲方應(yīng)自行解決由此而引發(fā)的糾紛，并自行承擔(dān)由此而導(dǎo)致的損失及后果。
10、甲方不得在大廈內(nèi)進行非法活動，不得進行任何妨礙或侵?jǐn)_其他用戶的活動。如有上述行為，乙方有權(quán)終止與其的一切協(xié)議。
11、甲方有義務(wù)保持樓內(nèi)整潔，不得在公共區(qū)域內(nèi)堆放貨物或雜物。如發(fā)生上述情況，經(jīng)乙方書面警告2小時內(nèi)不予清理，乙方有權(quán)予以制止、清理，并向甲方征收清除費。如甲方拒付清理費，乙方有權(quán)從物業(yè)費保證金中扣除。如甲方因特殊情況，需臨時占用公共空間，甲方須提前向乙方提出申請，得到乙方批準(zhǔn)后，按乙方批準(zhǔn)的物品存放地點和存放期限統(tǒng)一存放。
12、甲方不得在樓內(nèi)存放任何易燃易爆、劇毒等危險品，以及進行任何危害樓宇和人員人身安全，或引致投購保險失效或使保險費增加的活動。
13、未經(jīng)乙方批準(zhǔn)，甲方不行擅自更改、遷移或增大用電水裝置或空調(diào)的負荷。用電量超過大廈提供的基本電量，甲方應(yīng)交納空調(diào)及超出部分的電貼費及相應(yīng)的工程改造費用。
14、甲方須服從大廈廣場管理人員的管理，按規(guī)定存放車輛。違反規(guī)定者，廣場管理人員有權(quán)以糾正和制止。
15、甲方有義務(wù)愛護使用單元和樓宇內(nèi)外的一切設(shè)備設(shè)施，因甲方的責(zé)任造成的損失和由此引發(fā)的一切費用由甲方承擔(dān)。
16、甲方入住時對房屋有裝修要求，應(yīng)向乙方提出書面申請并同時報送裝修方案，經(jīng)乙方同意后方可進行裝修。進場裝修的施工隊伍應(yīng)具備合格資質(zhì)條件，經(jīng)乙方同意后方可入場施工，并接受乙方的監(jiān)督檢查。甲方租賃合同期滿或終止后，甲方退出房屋時，裝修應(yīng)保持完好，不得破壞或拆走，否則乙方有權(quán)要求甲方賠償。
17、由于甲方系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)故障而對甲方設(shè)備財產(chǎn)造成的損壞或損失，由甲方自行保險承擔(dān)。乙方不予負責(zé)。
四、乙方的責(zé)任和義務(wù)
1、乙方有權(quán)對大廈進行有效的管理，制定管理規(guī)章和收費標(biāo)準(zhǔn)、違約處理標(biāo)準(zhǔn)，建立健全財務(wù)管理制度，并根據(jù)日常管理運伯，建立一套完整的工作程序，并在實踐中不斷完善。
2、乙方有權(quán)檢查、視察大廈。乙方(或乙方授權(quán)的人)在合理的時間內(nèi)，經(jīng)事先通知(或在緊急情況)可以進入該房產(chǎn)巡視，檢查該房內(nèi)部各部分狀態(tài)或采取各種措施處理緊急事項，甲方不得以任何理由進行阻擋。
3、如果甲方未征得乙方的允許私自裝修，或裝修時違反裝修規(guī)定，要求甲方將裝修單元恢復(fù)原貌，由此發(fā)生的修復(fù)費以及對乙方造成的損失費全部由甲方承擔(dān)。情節(jié)嚴(yán)重或拒不服從管理者，乙方有權(quán)終止與其簽訂的一切合同并無償保留甲方所付物業(yè)費保證金及利息，甲方裝修期間，乙方有權(quán)進入裝修單元，檢查裝修是否按規(guī)定正常進行。
4、乙方負責(zé)大廈內(nèi)部公共區(qū)域和外部周邊環(huán)境的清潔衛(wèi)生。
5、乙方負責(zé)大廈的保衛(wèi)、消防工作，定期組織有關(guān)方面的宣傳教育，做到發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
6、乙方負責(zé)大廈公共設(shè)備設(shè)施的維護、保養(yǎng)工作。其中所有高檔儀器設(shè)備由專人負責(zé)，制定標(biāo)準(zhǔn)的操作程序，對有關(guān)人員定期培訓(xùn)。非由大廈或物業(yè)管理公司提供的設(shè)備設(shè)施，乙方不負責(zé)其維護、維修。
7、乙方負責(zé)大廈的綠擺綠化，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。
8、乙方有權(quán)清除、拆除任何不符合管理規(guī)定的建筑物、安裝物以及公共區(qū)域擺放的貨物或雜物，并向有關(guān)單位或人員征收清除費或違約金。
9、乙方負責(zé)控制和安排大廈廣場內(nèi)所有車輛的停放，并有權(quán)拖離所有違反規(guī)則停放車輛。
10、發(fā)生緊急情況和突發(fā)事件時，乙方有責(zé)任采取應(yīng)急措施，保障樓內(nèi)員生命財產(chǎn)安全，最大限度減少各方面的損失，
11、乙方應(yīng)認(rèn)真對待客戶投訴，凡屬管理責(zé)任問題要及時解決，并將解決結(jié)果通知客戶;凡近期無法解決的，乙方負責(zé)向甲方解釋。
12、乙方應(yīng)做好各項配套服務(wù)。
13、乙方須接受甲方的監(jiān)督檢查。
五、違約責(zé)任
1、雙方均應(yīng)遵守本協(xié)議的各項規(guī)定，任何一方違反本協(xié)議的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;給對方造成經(jīng)濟損失的，還應(yīng)賠償損失費。
2、若甲方未能按期繳納各項費用，乙方有權(quán)書面通知甲方立即繳付。甲方逾期7日未能繳付，甲方須按延遲繳納天數(shù)，按每日1%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方繳納滯納金;一個月未付，甲方的物業(yè)費保證金乙方不予退還。
3、甲方未經(jīng)乙方許可，進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物的改動，甲方須按原建筑物造成的2-5倍支付違約金。
4、甲方違約在公共區(qū)域堆放貨物、雜物或加建建筑物，乙方除有權(quán)向甲方收取清理費。
5、若乙方在甲方未有違約的前提下，單方面提前終止協(xié)議，則乙方需向甲方雙倍返還所收保證金;若甲方提前終止本協(xié)議，乙方不予返還甲方所繳納的保證金及利息。
六、不可抗力
由于地震、臺風(fēng)、暴雨、火災(zāi)、戰(zhàn)爭以及其他不能預(yù)見情況，并且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影響任何一方不能履行本協(xié)議或不能按本協(xié)議約定的條件履行本協(xié)議時，遇有上述不可抗力的一方，應(yīng)立即以電報或傳真的方式通知一方，并在15日內(nèi)提供不可抗力詳情及本協(xié)議不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明文件應(yīng)由雙方協(xié)議解決是否解除本協(xié)議，或者部分免除履行本協(xié)議的責(zé)任，或者延期履行本協(xié)議。
七、法律適用與爭議的解決
1、本協(xié)議的訂立、效力、解釋和爭議的解決均受中華人民共和國法律管轄。
2、因執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭議，雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決;如果協(xié)商不能解決，任何一方可提交由所在地海淀區(qū)法院解決。
八、附則
1、若本協(xié)議部分條款根據(jù)法律規(guī)定成為無效、非法或不能執(zhí)行，則本協(xié)議其他條款的有效性、合法性和可執(zhí)行性不受影響。
2、未盡事宜，由甲乙雙方另行簽定補充協(xié)議作為本協(xié)議的附件。本協(xié)議及相關(guān)附件和乙方關(guān)于管理該房產(chǎn)和廣場的各項規(guī)章制度是本協(xié)議不可分割的組成部分。
3、本協(xié)議以中文為準(zhǔn)。
4、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。
5、本協(xié)議自簽字蓋章之日起生效。
甲 方： 乙 方：
授權(quán)人： 授權(quán)人：
日 期： 日 期：
寫字樓物業(yè)管理委托合同范本
甲方(委托方):_____業(yè)主管理委員會
乙方(受委托方):_____物業(yè)管理公司
為加強_____小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_____市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1、甲方將位于_____區(qū)_____路的_____范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。
2、管理事項包括:
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護;
(2)物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動場所;
(6)便民服務(wù)網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業(yè)檔案管理;
(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第二委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營、自負盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四條 雙方權(quán)利、義務(wù)
1、甲方權(quán)利、義務(wù):
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的__%)__平方米給乙方，按月租金_元租用，并負責(zé)辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房__平方米(其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)負責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;
(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同;
(8)負責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn);
(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理:包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2、乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù):
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;
(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
第五條 其他事項
1、雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。
4、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
5、本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
6、本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
7、本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章:乙方簽章:
在銷售額下滑同時租金又明顯上漲的市場環(huán)境下，SOHO中國及時地告別原來的散售模式，轉(zhuǎn)為持有旗下項目。未來3年公司開發(fā)的150萬平方米物業(yè)，只有少量住宅可供出售。估計5年后，這些物業(yè)每年將會帶來至少40億元的租 金。
潘石屹告訴《第一財經(jīng)周刊》：“公司現(xiàn)在的策略是越來越多地持有商業(yè)項目。”執(zhí)行總裁閆巖表示：“這5個項目只有前門大街的全部完成了，其他都在施工狀態(tài)，大概都需要兩三年時間完工。”
過去半年，市場變化讓SOHO中國的利潤驟降65%，潘石屹在5月第一次主動加大自持物業(yè)比例，當(dāng)時的目標(biāo)是占到未來三年開發(fā)總量的43%，涉及到5個項目中的64萬平方米。但是，整家公司此時仍然在為2010年年中規(guī)劃的以設(shè)計及資產(chǎn)投融資的輕資產(chǎn)公司模式努 力。
直到7月23日，潘石屹仍然如此打算。當(dāng)天有人在上海問他為什么不干脆全部持有？他稱，“公司不能如此急轉(zhuǎn)彎”；如果持有太多的量，會降低公司原有的優(yōu)勢—比如建筑設(shè)計水平和造型獨特的優(yōu)勢。而這些正是支撐他們輕資產(chǎn)公司夢想的基礎(chǔ)。
可是，在26天之后，潘石屹還是決定順應(yīng)市場變化。這一轉(zhuǎn)變也將讓SOHO中國成為一個典型的重資產(chǎn)公司。
在SOHO中國急轉(zhuǎn)身的26天時間里，潘石屹跟往常一樣旅游、跑步、發(fā)微博、視察項目。唯一不同的是，他開始為8月中旬的年中報告做準(zhǔn)備。他在這26天里見了大量投資者。
自SOHO中國2007年上市以來，投資者對SOHO中國的要求一直未變，那就是多賺錢、多分紅。大多數(shù)時候，SOHO中國都做到了。除了剛剛過去的一年半時間里。2011年，SOHO中國的年銷售額還未達到預(yù)定銷售目標(biāo)的一半。今年的前6個月情況更糟糕，連盈利也開始大幅下滑。
可以想象投資者有多么失望。尤其在年初，SOHO中國為他們勾勒了美好的前景。那時候，潘石屹和張欣樂觀地將全年銷售目標(biāo)定為230億，是2011年銷售額的兩倍。但是6個月后，他們尷尬地發(fā)現(xiàn)銷售陷入停滯狀態(tài)。
SOHO中國長期以來依靠的購買群體在2011年同時失了靈。這些人主要是鄂爾多斯富商、山西煤礦業(yè)主和溫州客。2011年實體經(jīng)濟的不景氣讓他們大傷元氣。潘石屹意識到這一點之后，開始將目標(biāo)群體鎖定為中國新一代中產(chǎn)階層上。他們有高學(xué)歷背景、懂投資，最重要的是他們手中也擁有財富。
為了迎合這部分群體，SOHO中國在2011年打散舊有的銷售團隊，在今年3月重新招兵買馬組織新的銷售團隊。他們中的許多人相比過去擁有更好的學(xué)識與眼界，也少了一些狼性；而過去的銷售招術(shù)—跑到深山野礦中打動潛在買家的野路數(shù)現(xiàn)在也行不通了。SOHO中國的樓盤銷售就此陷入了僵局。
與此同時，整個租務(wù)市場卻在持續(xù)強勁。SOHO中國分析了旗下新近竣工的4個寫字樓，發(fā)現(xiàn)租金在過去6個月上漲率超過70%。到處都是滿租的寫字樓，張欣說，以她從業(yè)17年的經(jīng)驗，她從來沒有看到過如此低的空置率。如果這些寫字樓當(dāng)初不出售，現(xiàn)在可以為她帶回14%的租金回報率，遠遠高于現(xiàn)在6%的回報率。
以前，商業(yè)地產(chǎn)是有相當(dāng)高門檻的資本游戲。如果不采取散售模式，又沒有廣拉戰(zhàn)線的資金能力，像SOHO中國這種初涉商業(yè)地產(chǎn)的小公司很難快速資金回籠。現(xiàn)在SOHO中國則具備了選擇商業(yè)模式的資格，他們握有150萬平方米的商業(yè)物業(yè)，僅上海就有11個項目。
租金上漲讓轉(zhuǎn)型后的公司可以獲得穩(wěn)定的盈利，承擔(dān)較輕的稅負。還有一點好處是，資本市場對公司的估值會更準(zhǔn)確。潘石屹說，較之散售模式，基于創(chuàng)造租金收入的模式更容易被資本市場理解。過去，出于對散售模式的不理解和擔(dān)憂，SOHO中國的市值相較凈資產(chǎn)出現(xiàn)60%的折讓。
盡管潘石屹宣稱公司為轉(zhuǎn)型做了一些準(zhǔn)備，比如，在三年前收購了一家物業(yè)管理公司，并在兩個半月前跟盈石合資成立了商業(yè)管理公司，但外界仍然認(rèn)為此次轉(zhuǎn)型太過倉促，充滿不確定性。
以下是xxx為您提供的寫字樓物業(yè)管理合同范本，希望能夠幫到您。
寫字樓物業(yè)管理合同范本
甲方：
乙方：北京xx物業(yè)管理有限公司
甲、乙雙方友好協(xié)商，訂立本協(xié)議如下：
一、物業(yè)管理協(xié)議簽訂
1、甲方使用區(qū)域為 座 單元，本單元的建筑面積為 平方米。(此面積與甲方簽定的《商品房買賣合同》或《租賃協(xié)議》中所提及建筑面積為同一面積)。
2、甲方應(yīng)按照本協(xié)議，在與《租賃協(xié)議書》簽約同時與乙方簽訂《創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理協(xié)議》，協(xié)議期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。
二、物業(yè)費及其它
1、甲方根據(jù)本協(xié)議規(guī)定，同意自本協(xié)議簽訂之日起向乙方繳納物業(yè)費(此費用不包含用戶自用電費、電話費、網(wǎng)絡(luò)費、工作時間以外空調(diào)使用費等在內(nèi))，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 0.5 元/建筑平方米•日。
2、甲方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日即日將物業(yè)費( 個月)，計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，及物業(yè)費保證金(相當(dāng)于 個月物業(yè)費)人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，共計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求辦理各項手續(xù)。
3、物業(yè)費保證金在本協(xié)議終止后10日內(nèi)，并在甲方無違約的情況下，由乙方退還給甲方(不包含利息)。若乙方在協(xié)議期內(nèi)扣除相應(yīng)損失費或違約金，應(yīng)書面通知甲方。若物業(yè)費保證金不足以抵償損失費或違約金，乙方有權(quán)繼續(xù)向甲方追償。在合同期內(nèi)，甲方在乙方自物業(yè)費保證金中扣除損失后，須立即將物業(yè)費保證金數(shù)額補齊至原數(shù)額。
4、物業(yè)費為每 個月支付一次，在協(xié)議有效期內(nèi)，甲方須于收到乙方書面通知后7日內(nèi)將物業(yè)費交到乙方或指定銀行帳號。
5、乙方開戶行：建行清華園支行
乙方賬號：11001079900053000177
6、其它費用：
甲方除須繳納物業(yè)費外，還須承擔(dān)下列費用：
(1)自用電費(1.0元/度)
(2)電話初裝費及資源占用費
(3)網(wǎng)絡(luò)初裝費及使用費
(4)工作時間以外的空調(diào)制冷使用費(詳見空調(diào)加時收費標(biāo)準(zhǔn))
加時空調(diào)收費標(biāo)準(zhǔn)
a、1300平方米以上按：每天(8小時)每平方米0.32元收費，但最高收費不超過3900元
b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小時)每平方米0.1681元收費
c、1000平方米以下按：每天(8小時)1200元收費
d、無特殊情況加時空調(diào)開啟時間為8：30分-17：30分
(5)其它
三、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、甲方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議及乙方制定的一切有關(guān)該房產(chǎn)的規(guī)章制度的規(guī)定，使用該房產(chǎn)協(xié)議區(qū)域及按規(guī)定使用公共區(qū)域及公共設(shè)備。
2、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方各項管理規(guī)章的實施。
3、甲方有權(quán)向乙方投訴管理服務(wù)方面問題。
4、甲方有義務(wù)
服從乙方的管理，同時甲方須保證其雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內(nèi)的人員在使用、管理、維護該房產(chǎn)過程中遵守本協(xié)議及大廈的相關(guān)規(guī)定。甲方的雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內(nèi)的人員在使用、管理、維護該房產(chǎn)過程中的失責(zé)行為、違約行為、侵害行為，均視作甲方自身的行為，并由甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和費用。
5、甲方置于該房產(chǎn)內(nèi)財產(chǎn)的相關(guān)保險事宜由甲方自行解決或委托乙方協(xié)助辦理，費用由甲方承擔(dān)。
6、甲方同意乙方(或乙方授權(quán)的人)在合理的時間內(nèi)，經(jīng)事先通知(或在緊急情況下，未經(jīng)事先通知)進入該房產(chǎn)巡視，檢查該房產(chǎn)內(nèi)部各部分狀態(tài)或處理緊急事項。需由甲方負責(zé)進行的維修，甲方應(yīng)根據(jù)乙方(或乙方授權(quán)的人)的要求立即自行出資予以維修;否則乙方(或乙方授權(quán)的人)有權(quán)代為維修，所需費用由甲方承擔(dān)。如甲方拒絕承擔(dān)此費用，乙方有權(quán)從物業(yè)費保證金中扣除。需由乙方負責(zé)進行的維修，乙方應(yīng)立即派人進行維修，由此對甲方置于該房產(chǎn)內(nèi)的財產(chǎn)造成損壞的，乙方承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
7、甲方進駐大廈后，不得私自改變建筑原貌，未經(jīng)乙方允許不得在樓外及樓內(nèi)公共空間、墻面張貼設(shè)置廣告、標(biāo)牌等，不得影響建筑物內(nèi)外景觀，不得以任何形式占用樓內(nèi)公共空間。
8、如果甲方對使用單元進行裝修，應(yīng)提前向乙方申請，經(jīng)審核通過，并與乙方簽訂相關(guān)的裝修管理文件后，方可施工。
9、因甲方對該房產(chǎn)使用、管理、維護不當(dāng)?shù)仍蚨滤素敭a(chǎn)或人身受到損害時，甲方應(yīng)自行解決由此而引發(fā)的糾紛，并自行承擔(dān)由此而導(dǎo)致的損失及后果。
10、甲方不得在大廈內(nèi)進行非法活動，不得進行任何妨礙或侵?jǐn)_其他用戶的活動。如有上述行為，乙方有權(quán)終止與其的一切協(xié)議。
11、甲方有義務(wù)保持樓內(nèi)整潔，不得在公共區(qū)域內(nèi)堆放貨物或雜物。如發(fā)生上述情況，經(jīng)乙方書面警告2小時內(nèi)不予清理，乙方有權(quán)予以制止、清理，并向甲方征收清除費。如甲方拒付清理費，乙方有權(quán)從物業(yè)費保證金中扣除。如甲方因特殊情況，需臨時占用公共空間，甲方須提前向乙方提出申請，得到乙方批準(zhǔn)后，按乙方批準(zhǔn)的物品存放地點和存放期限統(tǒng)一存放。
12、甲方不得在樓內(nèi)存放任何易燃易爆、劇毒等危險品，以及進行任何危害樓宇和人員人身安全，或引致投購保險失效或使保險費增加的活動。
13、未經(jīng)乙方批準(zhǔn)，甲方不行擅自更改、遷移或增大用電水裝置或空調(diào)的負荷。用電量超過大廈提供的基本電量，甲方應(yīng)交納空調(diào)及超出部分的電貼費及相應(yīng)的工程改造費用。
14、甲方須服從大廈廣場管理人員的管理，按規(guī)定存放車輛。違反規(guī)定者，廣場管理人員有權(quán)以糾正和制止。
15、甲方有義務(wù)愛護使用單元和樓宇內(nèi)外的一切設(shè)備設(shè)施，因甲方的責(zé)任造成的損失和由此引發(fā)的一切費用由甲方承擔(dān)。
16、甲方入住時對房屋有裝修要求，應(yīng)向乙方提出書面申請并同時報送裝修方案，經(jīng)乙方同意后方可進行裝修。進場裝修的施工隊伍應(yīng)具備合格資質(zhì)條件，經(jīng)乙方同意后方可入場施工，并接受乙方的監(jiān)督檢查。甲方租賃合同期滿或終止后，甲方退出房屋時，裝修應(yīng)保持完好，不得破壞或拆走，否則乙方有權(quán)要求甲方賠償。
17、由于甲方系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)故障而對甲方設(shè)備財產(chǎn)造成的損壞或損失，由甲方自行保險承擔(dān)。乙方不予負責(zé)。
四、乙方的責(zé)任和義務(wù)
1、乙方有權(quán)對大廈進行有效的管理，制定管理規(guī)章和收費標(biāo)準(zhǔn)、違約處理標(biāo)準(zhǔn)，建立健全財務(wù)管理制度，并根據(jù)日常管理運伯，建立一套完整的工作程序，并在實踐中不斷完善。
2、乙方有權(quán)檢查、視察大廈。乙方(或乙方授權(quán)的人)在合理的時間內(nèi)，經(jīng)事先通知(或在緊急情況)可以進入該房產(chǎn)巡視，檢查該房內(nèi)部各部分狀態(tài)或采取各種措施處理緊急事項，甲方不得以任何理由進行阻擋。
3、如果甲方未征得乙方的允許私自裝修，或裝修時違反裝修規(guī)定，要求甲方將裝修單元恢復(fù)原貌，由此發(fā)生的修復(fù)費以及對乙方造成的損失費全部由甲方承擔(dān)。情節(jié)嚴(yán)重或拒不服從管理者，乙方有權(quán)終止與其簽訂的一切合同并無償保留甲方所付物業(yè)費保證金及利息，甲方裝修期間，乙方有權(quán)進入裝修單元，檢查裝修是否按規(guī)定正常進行。
4、乙方負責(zé)大廈內(nèi)部公共區(qū)域和外部周邊環(huán)境的清潔衛(wèi)生。
5、乙方負責(zé)大廈的保衛(wèi)、消防工作，定期組織有關(guān)方面的宣傳教育，做到發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
6、乙方負責(zé)大廈公共設(shè)備設(shè)施的維護、保養(yǎng)工作。其中所有高檔儀器設(shè)備由專人負責(zé)，制定標(biāo)準(zhǔn)的操作程序，對有關(guān)人員定期培訓(xùn)。非由大廈或物業(yè)管理公司提供的設(shè)備設(shè)施，乙方不負責(zé)其維護、維修。
7、乙方負責(zé)大廈的綠擺綠化，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。
8、乙方有權(quán)清除、拆除任何不符合管理規(guī)定的建筑物、安裝物以及公共區(qū)域擺放的貨物或雜物，并向有關(guān)單位或人員征收清除費或違約金。
9、乙方負責(zé)控制和安排大廈廣場內(nèi)所有車輛的停放，并有權(quán)拖離所有違反規(guī)則停放車輛。
10、發(fā)生緊急情況和突發(fā)事件時，乙方有責(zé)任采取應(yīng)急措施，保障樓內(nèi)員生命財產(chǎn)安全，最大限度減少各方面的損失，
11、乙方應(yīng)認(rèn)真對待客戶投訴，凡屬管理責(zé)任問題要及時解決，并將解決結(jié)果通知客戶;凡近期無法解決的，乙方負責(zé)向甲方解釋。
12、乙方應(yīng)做好各項配套服務(wù)。
13、乙方須接受甲方的監(jiān)督檢查。
五、違約責(zé)任
1、雙方均應(yīng)遵守本協(xié)議的各項規(guī)定，任何一方違反本協(xié)議的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;給對方造成經(jīng)濟損失的，還應(yīng)賠償損失費。
2、若甲方未能按期繳納各項費用，乙方有權(quán)書面通知甲方立即繳付。甲方逾期7日未能繳付，甲方須按延遲繳納天數(shù)，按每日1%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方繳納滯納金;一個月未付，甲方的物業(yè)費保證金乙方不予退還。
3、甲方未經(jīng)乙方許可，進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物的改動，甲方須按原建筑物造成的2-5倍支付違約金。
4、甲方違約在公共區(qū)域堆放貨物、雜物或加建建筑物，乙方除有權(quán)向甲方收取清理費。
5、若乙方在甲方未有違約的前提下，單方面提前終止協(xié)議，則乙方需向甲方雙倍返還所收保證金;若甲方提前終止本協(xié)議，乙方不予返還甲方所繳納的保證金及利息。
六、不可抗力
由于地震、臺風(fēng)、暴雨、火災(zāi)、戰(zhàn)爭以及其他不能預(yù)見情況，并且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影響任何一方不能履行本協(xié)議或不能按本協(xié)議約定的條件履行本協(xié)議時，遇有上述不可抗力的一方，應(yīng)立即以電報或傳真的方式通知一方，并在15日內(nèi)提供不可抗力詳情及本協(xié)議不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明文件應(yīng)由雙方協(xié)議解決是否解除本協(xié)議，或者部分免除履行本協(xié)議的責(zé)任，或者延期履行本協(xié)議。
七、法律適用與爭議的解決
1、本協(xié)議的訂立、效力、解釋和爭議的解決均受中華人民共和國法律管轄。
2、因執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭議，雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決;如果協(xié)商不能解決，任何一方可提交由所在地海淀區(qū)法院解決。
八、附則
1、若本協(xié)議部分條款根據(jù)法律規(guī)定成為無效、非法或不能執(zhí)行，則本協(xié)議其他條款的有效性、合法性和可執(zhí)行性不受影響。
2、未盡事宜，由甲乙雙方另行簽定補充協(xié)議作為本協(xié)議的附件。本協(xié)議及相關(guān)附件和乙方關(guān)于管理該房產(chǎn)和廣場的各項規(guī)章制度是本協(xié)議不可分割的組成部分。
3、本協(xié)議以中文為準(zhǔn)。
4、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。
5、本協(xié)議自簽字蓋章之日起生效。
甲 方： 乙 方：北京xx物業(yè)管理有限公司
授權(quán)人： 授權(quán)人：
日 期： 日 期：
大連市物業(yè)管理委托合同（官方范本）
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合同：辦公大樓物業(yè)管理委托合同
合同：常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理委托合同
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委托合同：北京市商品房物業(yè)管理公約
委托合同：前期物業(yè)管理服務(wù)合同樣本
住宅區(qū)物業(yè)管理委托合同范文參考
物業(yè)管理服務(wù)合同書
北京市物業(yè)管理合同
1、拉客：這是家裝公司最常用的營銷方式，也是最廉價的營銷方式。一般用低底薪+高提成的方式請幾個業(yè)務(wù)員（有的甚至無底薪），直接到小區(qū)發(fā)傳單拉客戶。通常的做法就是告訴客戶“我們公司免費設(shè)計，價格低，施工質(zhì)量挺不錯的，先來看看吧，我們可以先免費設(shè)計方案給您！”
2、工地推廣：這是家裝公司最有影響力的營銷方式，俗稱“口碑營銷”。當(dāng)某小區(qū)有公司的施工工地時，家裝公司會派一個業(yè)務(wù)員在這個小區(qū)里面巡邏，通常告訴客戶“廣告打得多，不如實際看一看我們的工地”。此方法的成功建立在精湛的施工工藝，優(yōu)秀的工地管理水平上。
3、電話行銷：這是客戶最頭疼的方法。一般業(yè)務(wù)員通過售樓小姐、物管公司的人搞到客戶的名單，然后不停地打電話約客戶上門。有的甚至是買名單，名單買到之后再轉(zhuǎn)手好幾次，已經(jīng)把市場過渡透支了，客戶非常厭煩這種方式。
4、樣板房推廣：它不同于上文所述的“工地推廣”。這種方式由于占用家裝公司的流動資金，一般只針對重點樓盤實施。家裝公司買下該小區(qū)的一套房子，然后自行裝修。裝修公司利用自己是業(yè)主的優(yōu)勢向客戶推廣。一段時間之后將該房屋出租或套現(xiàn)，效果較強，但風(fēng)險大。
5、小區(qū)促銷活動：這是家裝業(yè)迅猛發(fā)展的產(chǎn)物，物業(yè)公司覺得家裝公司利潤高，眼紅了之后想出的方法。美其名曰“為客戶把關(guān)！”，實質(zhì)就是收進場費。交付期間，物業(yè)公司組織家裝公司進行現(xiàn)場免費咨詢的促銷活動。這種攔截方式類似于大賣場的終端促銷，注意利用各種宣傳方式，橫幅、刀旗、X展架、易拉寶等等，盡量搶占業(yè)主的第一視角，充分利用小區(qū)的縱深，最大化地擴展公司形象的陳列面。另外，公益廣告牌（綠化帶提示牌、樓層公益提示牌、車庫入口提示牌、門衛(wèi)的遮陽傘、信箱提示廣告等）也是很不錯的宣傳工具，要注意多加利用。
6、小區(qū)公益活動：家裝公司和物業(yè)管理聯(lián)合起來，以“業(yè)主聯(lián)誼會”的形式召開戶型會、工藝講座，一般選取小區(qū)的會所進行，但高檔的樓盤會選擇星級酒店。這種方式比較受歡迎，成功之處在于你的戶型設(shè)計的如何，你的工藝講座是否吸引消費者。
7、設(shè)立分公司：家裝業(yè)門檻低就體現(xiàn)在此。在小區(qū)里面租一個門面房或者就租個房子，一臺電腦，一臺打印機，2個人就開設(shè)分公司了。可以借助物業(yè)公司指定裝修公司的名義，但現(xiàn)在做的太多了，消費者逐漸不信任了。
8、網(wǎng)絡(luò)攔截：這種方法是借助科技手段，像南京一些著名的網(wǎng)站設(shè)有論壇，其中有各小區(qū)的專版（如金色家園版、圣淘沙版），業(yè)務(wù)員上網(wǎng)后以各種方式發(fā)信息聯(lián)系業(yè)主，不過這種信息傳遞的方式一定要巧妙，要抓住網(wǎng)絡(luò)各專版的有影響力的人（可參考我的文章“家裝營銷之網(wǎng)絡(luò)營銷”）
9、寫字樓終端攔截：也是借助科技手段，針對中高端目標(biāo)客戶，利用寫字樓液晶多媒體網(wǎng)做液晶廣告進行客戶攔截。這種方式可影響白領(lǐng)客戶，尤其需要重點考慮的是家裝公司云集的寫字樓宇，一定要增加播出頻率。另外，攔截方式一定要豐富，多利用寫字樓的地勢和標(biāo)識進行攔截，如標(biāo)牌、公益指示牌等，甚至你可以專門派人發(fā)資料。
家裝業(yè)終端攔截的策略
了解了家裝終端攔截的方式，接下來要根據(jù)實際情況，選擇適當(dāng)?shù)牟呗赃M行終端的攔截。整合營銷告訴我們：平等地對待各種工具，并有效地加以組合才能產(chǎn)生最大的效果。
知己知彼，百戰(zhàn)不怠
很多家裝公司的策劃案很漂亮，但總是不成功，于是很多人總在抱怨各種各樣的原因。究其原因，大多數(shù)是沒有做好調(diào)研工作導(dǎo)致選擇了錯誤的攔截策略。正確而詳細的調(diào)研應(yīng)注意以下幾類：
樓盤情報的收集
為什么要先提出這點呢？很多人都認(rèn)為，做終端我怎么可能不去了解樓盤的信息呢？這里我提出的是收集情報而非信息資料。
情報細分為：
開發(fā)商的信息，包括聯(lián)系人、聯(lián)系電話、樓盤廣告資料。收集樓盤廣告主要是能了解該樓盤的消費群定位，消費購買意向（自己居住還是投資）。
物業(yè)管理的信息，包括主要聯(lián)系人和電話，注意，物業(yè)的保安隊長和財務(wù)人員也應(yīng)列入聯(lián)系名單，
小區(qū)的信息，包括小區(qū)的建筑類型（別墅、普通公寓等），本次交付的戶數(shù)、時間、期數(shù)、周邊的交通、價格、主力戶型。樣板房的了解也非常重要。例如，某些樓盤的樣板房是臺灣或者澳大利亞著名設(shè)計師設(shè)計的，這就有戲了。業(yè)主能會去找這些設(shè)計師設(shè)計嗎？國外設(shè)計師了解國內(nèi)人的生活習(xí)慣嗎？當(dāng)然不能！這就是一個突破口。
為了更加透徹地了解情報和控制業(yè)務(wù)員，一般制定“樓盤信息表”，要求信息收集員手繪“小區(qū)分布圖及人流走向圖”，這也是不可或缺的一個環(huán)節(jié)。
樓盤的廣告收集了之后，我們用“樓盤平均價格”、“建筑類型”、“交付數(shù)量”、“開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌知名度”四個指標(biāo)將小區(qū)劃分為“A類——必須開發(fā)”、“B——選擇性開發(fā)”、“C——放棄”三個類別，以便制定針對性的策略。
本公司情報的收集：
首先，企業(yè)自身定位的認(rèn)識，可通過FAB法則進行。（F——特點，A——優(yōu)點，B——給客戶的利益點）
第二，企業(yè)業(yè)績的了解，如果這個小區(qū)是該樓盤交付的第二期，企業(yè)有無在上期小區(qū)中做過工程。
競爭對手情報的收集
同樣，我們要了解交付時還有哪些公司同時參加，他們公司的定位是什么？分析他們會采取什么樣的手段？他們在該樓盤的業(yè)績?nèi)绾危吭O(shè)計和質(zhì)量如何？了解的越多，成功的可能性越大。
兵馬未動，糧草先行
在分析完成之后，你是否成竹在胸了？且慢，再看等一下，彈藥有了嗎？在終端攔截之前，我們要準(zhǔn)備好宣傳資料。很多營銷經(jīng)理人告訴我，資料就是公司定的，雖然差了點，但現(xiàn)在資料沒用完，公司不允許制作新的。是的，這種情況存在的太多了。但是，有了問題，我們就要具體去面對。
公司的宣傳資料，一定要做的精美，它就是公司的形象，一定要有吸引力，突出企業(yè)的優(yōu)勢。否則，終端攔截的時候，你的資料會被大量的信息所淹沒。資料封面要有沖擊力，讓人過目不忘；或者內(nèi)容精彩，對消費者有用，可以是公益性的。我原來在企業(yè)就把施工工藝全部放上去了，很多消費者沒有選擇我們裝修，但很多人拿著我們的資料去查他們的工地，也從側(cè)面宣傳了企業(yè)。
在無法改變公司宣傳資料的情況下，可以考慮制作小區(qū)促銷宣傳計劃單頁。你甚至可以用A4紙打印出來，直接塞到業(yè)主房子的門縫里，這樣他一驗房，就會看到你的信息。促銷計劃要有吸引力，如果是第2期交付的，你可以把前一期做過工程的門牌號寫上去，增加消費者選擇你的信心，前提是征得他們的同意。
策略先行，整合制勝
小區(qū)攔截不是選擇一種攔截方式，而是選擇合適的方式，整合運用各種攔截手段，以達到最優(yōu)化的效果。
在完成了上述的準(zhǔn)備工作，制定攻擊計劃，進攻就要開始了！這里要強調(diào)的是，營銷的層次性。
這里舉個我原來制定的開發(fā)小區(qū)的例子，相信會對你有所啟發(fā)。在交付前期，利用媒體和物業(yè)管理的名義組織公益性活動。內(nèi)容有：戶型解析、家裝四大工藝講解、建材團購活動。
在宣傳策略上，我們突出媒體和物業(yè)管理為主辦方，而我們企業(yè)作為被邀請方，這樣緩解了消費者的抵觸情緒，而我們在通知消費者的時候，很自然就利用了這個優(yōu)勢，我們以物業(yè)管理公司的名義發(fā)邀請函；電話確認(rèn)時，我們到物業(yè)公司，用他們的電話通知消費者，取得了很好的效果。
活動進行后，我們企業(yè)大獲豐收。這時候很多企業(yè)就覺得滿足，而忽視了后期的跟蹤開發(fā)，后期的持續(xù)性開發(fā)尤為關(guān)鍵。
我們制定計劃的時候，把后期的開發(fā)策略具體分為：未簽單情況和已簽單情況。其中已簽單又分為簽1戶，簽5戶以上三種情況，制定相應(yīng)的戰(zhàn)術(shù)計劃。
未簽單情況：需要詳細分析原因，解決的方法一般有以下幾種，1、廣告，針對小區(qū)的戶型，戶型分析廣告 2、提高物管的扣點，加強公關(guān)等等，這里不在贅述。
簽1戶情況：這時可選擇上述的工地營銷方式，派一個業(yè)務(wù)員在工地巡邏。
關(guān)鍵詞：系統(tǒng)設(shè)計；效果；能耗
Abstract: this article mainly expounds the integration of a building hvac system design, and the result is analyzed.
Keywords: system design; Effect; Energy consumption
中圖分類號：S611文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
1 工程概況
某項目是一幢多功能大型綜合樓。工程占地面積135×103m2，建筑面積約55600 m2 (空調(diào)面積約33360 m2)。地下共2層，地下1層為物業(yè)管理辦公、自行車庫、柴油發(fā)電機房、鍋爐房、熱交換站、洗衣房、空調(diào)機房。地下2層為各類機房、汽車庫、倉庫及人防掩蔽體等。地上共14層，首層為商場、銀行；2層為商場、服務(wù)、展示廳、輔商用；3層宴會廳、餐廳、多功能廳、廚房、會議室；4層為娛樂、健身俱樂部；5層～14層為雙塔，A座為酒店客房，B座為寫字樓；4層與5層之間有局部設(shè)備夾層。5層～14層標(biāo)準(zhǔn)層層高3.70m，辦公室內(nèi)凈高2.65m。
目前，除B座寫字樓因業(yè)主要進行內(nèi)部功能的修改而暫停建設(shè)外，其余約37104m2的工程均已竣工。
2 供熱通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計
2.1供熱系統(tǒng)
1)采用兩臺蒸汽鍋爐(每臺蒸發(fā)量為1500kg/h)作為大樓供熱及生活熱水熱源。空調(diào)、冬季空調(diào)加濕、生活熱水系統(tǒng)所需的熱負荷及熱媒參數(shù)如下：
空調(diào)系統(tǒng)熱負荷：12500kW；其供回水溫度：60℃/50℃；采暖系統(tǒng)熱負荷：1200kW；其供回水溫度：60℃/50℃、85℃/60℃；生活熱水熱負荷：1000kW；供水溫度60℃；總熱負荷：14700KW。
2)熱交換站位于地下一層，供熱熱水通過熱水交換器和二次熱水循環(huán)水泵，經(jīng)熱水輸配管網(wǎng)分配到各空調(diào)機組、帶再熱盤管的VAV末端裝置及風(fēng)機盤管等。
3)供熱系統(tǒng)采用閉式系統(tǒng)，并按區(qū)域分別設(shè)置：4層及以下等公共空間為一區(qū)域，5層以上為一區(qū)域。
4)供熱系統(tǒng)的補水采用軟化水，其水處理設(shè)備及系統(tǒng)的定壓、膨脹裝置設(shè)置在軟化水間。
5)輔助供熱：首層商業(yè)等房間外區(qū)、中庭、大堂及4層游泳館采用地板輻射采暖，利用熱氣流上升的原理，密切結(jié)合人體舒適感的特點，合理提供舒適的溫度環(huán)境，減少空調(diào)能耗。地下1層設(shè)備用房設(shè)置暖氣片進行值班采暖；首層大堂大門及汽車入口處冬季采用水熱熱風(fēng)幕，冬季送熱風(fēng)，夏季送循環(huán)風(fēng)，阻擋室外冷、熱空氣侵入，節(jié)省能耗；人防掩蔽體設(shè)常規(guī)采暖系統(tǒng)。
2.2供冷系統(tǒng)
1)設(shè)計中對直燃式溴化鋰吸收式冷水機組和離心式冷水機組兩種方案進行了充分的可行性研究，并考慮到下述因素。全年運行費：直燃式溴化鋰吸收式冷水機組是離心式冷水機組的1.6～1.8倍。初投資：直燃式溴化鋰吸收式冷水機組是離心式冷水機組的1.2～1.3倍。
運行管理：離心式冷水機組更為簡單、可靠。因此，本工程采用離心式冷水機組，考慮到A座客房部分夜間負荷，還用了1臺螺桿式冷水機組。
2)冷源由設(shè)在地下1層的冷凍機房提供。采用3臺水冷式離心冷水機組，裝機冷量為3868kW/臺(1100RT/臺)，冷媒為R—134a。一臺螺桿式冷水機組，裝機冷量為1218kW/臺(105RT/臺)，冷媒為R—134a。冷凍水供回水溫度7℃/12℃，冷卻水進出水溫度32℃～37℃。冷凍機房包括制冷機組、冷凍水泵、冷卻水泵、熱交換器及閉式膨脹定壓裝置等。
3)夜間加班、過渡季節(jié)和冬季采用開一臺螺桿機為內(nèi)區(qū)空調(diào)系統(tǒng)提供冷水。冬季冷卻水管及冷卻塔采用電熱防凍措施。
4)空氣處理機組、新風(fēng)機組空調(diào)水系統(tǒng)均為四管制，3層、4層風(fēng)盤內(nèi)區(qū)單冷兩管制外區(qū)四管制。
5)A座客房采用四管制方式，以解決不同朝向的冷熱不均和靈活的溫度調(diào)控問題。
6)考慮到B座寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面進深大，有明顯內(nèi)外區(qū)之分，經(jīng)計算，冬季內(nèi)區(qū)仍有冷負荷發(fā)生。為此，采用冷卻塔和水-板式換熱器組合成冬季自然供冷水系統(tǒng)，充分節(jié)約能源。
7)B座寫字樓采用四管制方式，以解決大開間辦公內(nèi)、外區(qū)和不同朝向的冷熱不均問題。
8)冷凍水系統(tǒng)均為閉式、一次泵變流量系統(tǒng)，其系統(tǒng)補水采用軟化水。
9)冷卻塔位于屋頂，其總裝機容量為3300m3/h。冬季運行的冷卻塔及室外冷卻水管道均采用防凍措施。冷卻水系統(tǒng)為一次泵水系統(tǒng)。
10)空調(diào)冷卻水補水：由地下消防貯水池經(jīng)自動變頻給水裝置供給。
11)空調(diào)冷凍水系統(tǒng)補水：由地下軟化水間內(nèi)的定壓、膨脹裝置供給。
2.3空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)
1)商場、銀行、大堂、餐廳、宴會廳、多功能廳及設(shè)置全空氣空調(diào)系統(tǒng)；廚房設(shè)置直流式全空氣空調(diào)系統(tǒng)；客房、娛樂、會議室、物業(yè)管理、辦公等設(shè)置風(fēng)機盤管加新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)；電話機房、消防安全監(jiān)控中心及樓宇自動化監(jiān)控中心設(shè)置風(fēng)冷柜式空調(diào)系統(tǒng)；計算機中心設(shè)置恒溫恒濕柜式空調(diào)系統(tǒng)；電梯機房、弱電電纜引入小室、UPS間設(shè)置分體式空調(diào)系統(tǒng)。
2)一層商場中庭采用雙側(cè)對噴多股平行射流的氣流組織方式，其余均為上送上回或側(cè)送上回的氣流組織方式。大堂、大宴會廳采用漩流風(fēng)口送風(fēng)。
3)A座客房采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，屋頂新風(fēng)機組將新風(fēng)處理到室內(nèi)溫度的機器露點狀態(tài)并送至風(fēng)機盤管出口位置上。
4)B座大開間辦公采用變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)，并實現(xiàn)供冷、供熱單獨分區(qū)控制，有效滿足不同運行區(qū)域的冷熱調(diào)節(jié)需要，滿足人員對空調(diào)系統(tǒng)不同溫度的需求。空調(diào)機房采取集中和分散相結(jié)合的布置原則。
變風(fēng)量末端裝置的選擇按房間性質(zhì)的不同，分別采用帶風(fēng)機驅(qū)動的串聯(lián)、并聯(lián)型末端裝置及單風(fēng)道末端裝置。辦公室周邊區(qū)采用帶再熱盤管的并聯(lián)型末端裝置，內(nèi)區(qū)采用單風(fēng)道末端裝置；每個變風(fēng)量末端裝置的溫度傳感器控制區(qū)域為小于40m2，使房間按實際運行需要，精確調(diào)節(jié)房間的室內(nèi)溫度，以提高房間的舒適度。與并聯(lián)型風(fēng)機末端裝置及單風(fēng)道末端裝置相配的空調(diào)送風(fēng)口均采用高誘導(dǎo)比的送風(fēng)口，與串聯(lián)型風(fēng)機末端裝置相配的空調(diào)送風(fēng)口則采用常溫送風(fēng)口。中庭的空調(diào)送風(fēng)方式采用噴口送風(fēng)。
5)根據(jù)室內(nèi)的風(fēng)口、家具等布置，典型辦公室的室內(nèi)空氣溫度分布及氣流分布的CFD模擬計算結(jié)果。模擬計算結(jié)果顯示，室內(nèi)空氣的溫度分布及氣流分布均可滿足設(shè)計要求。
6)根據(jù)建筑要求，組合式變風(fēng)量空調(diào)機組分別安裝在各樓層的空調(diào)機房內(nèi)。為滿足業(yè)主對空氣品質(zhì)的嚴(yán)格要求，各機組除根據(jù)室內(nèi)空氣的處理要求，配備相應(yīng)的混合段、過濾段、加熱段、表冷段、加濕段、風(fēng)機段等外，又均配置空氣凈化段。
7)為滿足建筑立面要求，大廈的新風(fēng)均集中采集。辦公室部分為屋頂集中采集，地下室、裙房等部分為首層、設(shè)備夾層外墻集中采集。根據(jù)通風(fēng)豎管井?dāng)嗝娉叽缂皟?nèi)呼吸式雙層玻璃幕墻的通風(fēng)量要求，辦公室部分的新風(fēng)量標(biāo)準(zhǔn)均大于50 m3/h人。
[關(guān)鍵字]XX花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營
目 錄
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據(jù)
三、項目概況
第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析
一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸
二、XX市房地產(chǎn)市場分析
三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析
第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、XX地區(qū)區(qū)域分析
三、項目周邊主要物業(yè)分析
四、XX鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析
第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析
一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式
二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點
三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點
第五章 項目定位
一、目標(biāo)市場定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議
一、項目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議
第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算
一、項目開發(fā)經(jīng)營策略
二、項目投資估算
三、項目實施進度安排
四、項目投資與籌資計劃
第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析
一、項目銷售計劃
二、項目銷售收入估算
三、項目經(jīng)營成本估算
四、項目利潤估算
五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析
一、項目盈虧平衡分析
二、項目敏感性分析
三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語
第十二章 附錄及主要參考文獻
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。
2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。
4、對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。
5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。
二、報告編制依據(jù)
1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；
2、億房網(wǎng)站
3、國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；
4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；
5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的資料
三、項目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2
小高層住宅及別墅：4.48萬M2
公建面積：0.5萬M2
④建筑密度：22.5%
⑤綠化率：40%
（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）
第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析
一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸
投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。
2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表
2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9
占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。
5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、XX市房地產(chǎn)市場分析
1． 2000年房地產(chǎn)市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。
（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。
價格 指數(shù)
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:
通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。
2．市場特點分析
2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。
住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。
4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。
5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認(rèn)為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤設(shè)計上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。
11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。
2000年XX房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。
3．3分類物業(yè)特點
據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，XX市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：
從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；
2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。
寫字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。
5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。
商業(yè)服務(wù)用房
2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。
3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場展望2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。
3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。
4．2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進市場流通將有重要的推動作用。
5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。
6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。
7．積極推進XX市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。
另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）
(三)有利投資經(jīng)濟形勢成因分析
（一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響 （二） XX市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。
（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持
據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。
在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。
第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析
項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。
該項目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對XX區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：
XX區(qū)價格 XX區(qū)指數(shù)
