時間：2022-02-27 06:58:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇寫字樓物業管理方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
現代城市管理中，除了政府決策管理外，必須有一個公眾橋梁，架設在行政管理和廣大民眾之間，從而最終實現“以人為本”的管理理念。而物業管理，很好地擔負起了這一重要職能。城市要發展好，就必須管理好，要管理好，就應當提倡公眾參與城市管理，公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理形成的合力，才能構建一個有活力有特色能持續發展的現代化城市
――編者
近日，記者采訪了北京好伴侶資產管理中心總經理郭彥華。據郭彥華總經理介紹，好伴侶資產管理中心是集企業物業管理，勞務派遣，會議服務，保潔等物業服務于一體綜合性物業管理公司。公司成立于2009年11月，是北京市好伴侶保潔服務中心（1996年2月成立）為拓展市場，實施公司多元化經營的戰略方針而擴建成立的公司，可為客戶提供專業的設備設施管理，保潔，綠化，會議服務，空置物業管理等后勤集成服務。
科學管理 以人為本
自公司成立以來始終堅持“科學管理 以人為本”的原則，并取得了很大的社會效益和經濟效益。公司于2010年取得了GB/T 19001-2008/ISO 9001：2008質量管理體系認證、GB/T 24001-2004/ISO 14001：2004環境管理體系認證和GB/T 28001-2001自己職業健康安全管理體系認證。公司實行總經理負責制，下設辦公室、人力資源部、開發部、財務部、客戶服務部、工程部、安保部。公司中高級管理人員都是多年從事物業管理專業的人才，服務管理過寫字樓、商務大廈、學校、以及住宅、普通住宅等各類物業，具備豐富的物業管理服務經驗。
一個好的企業，就應該有科學嚴密的管理和靈活的機制。在這一點上，好伴侶公司做得非常出色。總經理以身作則，要求別人做到的，自己首先做到工作紀律嚴明，獎懲分明，給人一種嚴而不死、活而不亂的感覺。為了抓好內部管理，公司突出做到以下幾個方面：1、調整組織結構，轉換經營機制，工作要求標準化，操作要有規范的流程。2、注重人才的培養，給能人創造更好的發揮環境、更大的發展空間，隨機而制，創造激勵機制。曹操曰：“攬天下英才，以道馭之，無所不可。”3、增強民主決策意識，避免大事決斷的隨意性。4、實行內部調控，讓資金發揮最大效益。5、領導干部以身作則，嚴于律己，只有干部先站在風雨中，才不會忘記給員工一把傘。重視對領導干部、員工的考核，發揮工會的橋梁紐帶作用。
公司針對服務對象、服務領域的不同，公司制定了不同的管理方案，如教學樓物業管理方案，寫字樓物業管理方案，公寓物業管理方案，醫院物業管理方案，保潔管理方案，保安管理方案，綠化管理方案等，每個方案下設不同的實施標準。做到層層監管，以保證標準的嚴格實施。
寫字樓單元租賃合同模板?
?出租方(下稱甲方)：
承租方(下稱乙方) ：
甲、乙雙方經協商，就乙方向甲方承租[ ]大廈(下稱大廈)的單元達成一致意見，特立此租賃合同為證。詳細內容如下：
第一章 定義及釋義
本合同中除文義需另作解釋外，下列用語所指意義如下：
承租單元指本合同附件一第2條所述的物業;
承租期指本合同附件一第3條所述的期限;
免租期指本合同附件一第4條所述的期限;
租金指本合同附件一第5條所述的租金;
公共區域指大廈入口、大堂、公共衛生間、電梯、樓梯間、通道、行人道、行車道、綠化區域、設備機房、灑水系統泵房、消防泵房、風道井、水箱間、自動扶梯、管理處辦公用房等處及設施，還包括為大廈的業主、租戶、用戶及其客戶、雇主、被邀者、被許可者及與業主擁有相似使用權的所有其他人員而設并供其使用的其他地方及設施，但不包括任何業主、租戶、用戶擁有獨自使用權的地方;
公共設施指為大廈的利益而安裝的機器、設備、儀器、裝置、管道、機房、電纜、電線及種植的樹木、草坪、花卉等，但任何只供個別業主、租戶、用戶使用的設施不包括在內;
管理機構指甲方所指定負責管理大廈、公共區域及公共設施等事宜的具有專業資質的物業管理機構;
管理費指本合同附件一第6條所述的費用;
物業管理規定指甲方或管理機構就管理大廈、公共區域及公共設施所制定的物業管理公約及依據公約和大廈實際制訂的規章制度;
裝修守則指甲方或管理機構就乙方在為承租單元進行裝修時所須遵守的規定及程序所制定的規則;
使用人指乙方的職員和雇員、人、被邀人、客人、承包商、來訪者和其他占用或使用承租單元的人士;
特定業務指乙方進行與其經營范圍相關的特定營業活動的業務。
第二章 承租單元
2.1 甲方茲按本合同的條件出租、且乙方茲按本合同的條件承租承租單元。
2.2 除承租單元外，乙方將享有與甲方以及大廈的其他租戶和用戶共同使用公共區域及公共設施的權利，但應遵守本合同、《使用、管理、維修公約》、《裝修守則》等物業管理規定以及甲方和管理機構就公共區域及公共設施的使用所制定的規定。
第三章 租期
3.1 乙方于承租期內向甲方承租承租單元。承租期應包含免租期在內。
3.2 在各免租期內乙方免向甲方繳付房屋租金，但須繳付本合同所規定的物業管理費及各項公用設施費(不包括電和電話費)等其他費用。
第四章 租金
4.1 承租期內，乙方須于裝修免租期后每月首五個工作日之前預先向甲方繳付當月的全額租金。
4.2 租金不包含本合同所規定的各項公用設施費(包括電和電話費)等其他費用。
4.3 甲乙雙方同意按以下方式支付租金：租金以[ ]元計算，乙方以[ ]元支付租金，由管理機構統一收取。
4.4 若乙方未能按本合同的規定向甲方支付租金，每逾期一日應按逾繳總額的萬分之二(0.02%)向甲方支付滯納金，直至乙方全數付清其所應付的租金(包括滯納金)之日為止。
第五章 管理費及其他費用
5.1 甲方可自行管理或委托管理機構管理大廈、公共區域及公共設施并按公約及相關規定向乙方提供物業管理服務。
5.2 在承租期內，乙方須于每月首五個工作日之前預先向管理機構繳付當月全額管理費。
5.3 管理費的支付辦法，包括貨幣、兌換率與本合同第四章有關租金的相應規定相同。
5.4 管理費的使用范圍詳見物業公約所定。
5.5 在承租期內，管理機構可因提供管理服務的運作成本的變動以及根據市場情況合理調整管理費，但應事先通知乙方并說明合理調整理由。乙方應按調整后的金額支付管理費。
5.6 若乙方未能按本合同的規定向管理機構支付管理費或其他乙方應付的費用，每逾期一日應按逾繳總額的萬分之二(0.02%)向管理機構支付滯納金，直至乙方全數付清其所應付的管理費和其他費用(包括滯納金)之日為止。
第六章 押金
6.1 在簽訂本合同后五日內，乙方應付給甲方附件一第7條所述的押金，以作為乙方遵守和履行本合同所有義務和規定的保障。
6.2 如乙方在整個承租期內未違反本合同的主要相關規定，且全額繳清應付租金、管理費，則甲方須于承租期結束后的十五日內一并無息退還將乙方所支付的押金。
6.3 在承租期內，若乙方拖欠甲方及/或管理機構任何租金、管理費，或因乙方違反本合同、《使用、管理、維修公約》或《裝修守則》等物業管理規定給甲方造成損失，甲方有權在預先書面通知乙方并隨附充分證據的情況下從押金中扣除一筆相等于該欠繳之款項。乙方須在甲方提出書面通知后十個工作日內補足所扣除部分押金，否則按違約論處。
第七章 承租單元用途
7.1 承租單元僅作為辦公用途。如經政府部門同意變更或增加經營范圍，乙方書面通知甲方后方可變更承租單元的用途。
7.2 乙方不得將承租單元及其任何部分作為演播室或用于宗教或其他儀式，或用于賭博或其他非法或不道德的用途;不得以任何方式使甲方或其他業主、租戶或用戶受到騷擾、不便或對之造成損害或危險的方式使用承租單元。
7.3 除甲方或管理機構統一設計所提供，或書面認可的指示牌及名牌，乙方不得在承租單元外設置或展示任何能在大廈外面看見的廣告宣傳、燈箱、裝飾、旗幟。
7.4 未經甲方書面同意，乙方除了用大廈名稱為其營業地址外，不得在其他方面使用大廈名稱或其標志。若乙方經甲方批準在法定名稱內使用大廈的名稱，乙方須在本合同終止時向有關政府部門申請更換其法定名稱。
7.5 甲方有權隨時更改大廈的名稱或其任何標記，但須事先通知乙方變更的名稱和理由。
第八章 裝修或改建
8.1 乙方須遵守甲方或管理機構就承租單元的裝修或裝飾所制定的裝修守則，向甲方遞交承租單元的內部裝修、設備安裝及陳設的設計圖(包括需要額外電力、空調、防火設備之要求)和詳細說明。
8.2 在未獲得甲方的書面同意及完成辦理有關手續前，乙方不得在承租單元內進行任何內部裝修、設備安裝及陳設。甲方保證乙方遞交設計方案后五個工作日內予以答復，并協助該設計方案盡快得到消防部門正式批復。
8.3 未經甲方事先書面同意，乙方不得對承租單元進行任何重大改動或附加裝置，以及對電線、照明或其他裝置以及由甲方提供的空調系統及公共設施進行任何改動或附加裝置，或割損任何門窗、墻體、結構材料或大廈其他構造。第九章 維護與修理
9.1 管理機構負責承租單元內和大廈外的玻璃幕墻、建筑結構和中央空調、新風、電梯、公共區域水電、大廈原配通訊、消防等系統的管理和維修保養，并承擔有關的費用和責任。
9.2 承租單元的內部裝修及由乙方安裝的各種設備由乙方自行維修保養，并由乙方承擔有關費用。
第十章 損壞
10.1 在承租期內，如因不可抗力導致承租單元發生全部或部分損壞以致承租單元完全不能使用，或損壞嚴重而根本不能修復，在上述損壞發生后的90日內，甲方有權選擇：
(1)宣布由于上述損壞而終止本合同;或
(2)修繕承租單元并書面通知乙方所需的時間。在修繕期間，乙方不需支付租金及其他費用直至重建或重修結束之日。
如甲方選擇修繕承租單元但承租單元在進行重建或重修后180日內仍舊未能修復完畢時，乙方有權經書面預先通知甲方后終止本合同。
10.2 如承租單元因不可抗力的情況原因只是輕度損壞，部分可以使用，并能滿足乙方特定業務的需要，甲方應予以即時修繕，直至承租單元全面恢復使用條件為止。在此同時，租金可相應按損壞比率予以部分減免，有關的租金減免應依據承租單元的修繕期按天數計算。
第十一章 續約
若甲、乙雙方在離承租期終止日3個月之前未達成續約協議，甲方或其代表、授權人，可在承租期終止前3個月經提前通知乙方，可陪同準租戶進入承租單元視察。如乙方此間愿繼續承租此物業，則雙方將參照當時合理的市場價格制定續約后的租金，甲方給予適當優惠。
第十二章 法律費用
12.1 本合同的、印花稅、登記費及附帶手續費用應依據中國的法律、法規和北京市政府的有關規定由雙方各自支付。
12.2 若一方有任何違約行為以致對方需采取法律或其他行動來維護其在本合同下的利益或強制執行本合同下的任何條款，一切有關費用(包括律師費及訴訟費)應由敗訴方承擔，并由敗訴方向勝訴方作出全面賠償。
第十三章 甲方責任及保證條款
甲方向乙方聲明及保證如下，且除本合同另有規定外，甲方應就其違反本章所述的責任對乙方或其使用人直接作出賠償或承擔責任：
13.1 中央空調及單元空氣
甲方應向乙方按正常辦公時間(目前為早八點至晚八點)提供承租單元的中央空調。如乙方有意于上述時間以外享有中央空調，應預先通知甲方或管理機構并支付超時空調費。
13.2 公共區域、公共設施的檢查及維修
管理機構負責對大廈的公共區域、公共設施進行定期安全檢查及日常維修，使其連續處于良好、適用狀態。
13.3 保安、防火、環境、衛生
管理機構負責公共區域及其公共設施的保安、防火、環境、衛生等事項并承擔相應責任。
13.4 大廈配套
管理機構應使大廈配套之電力線路、機械設備(含電梯)、水管、通訊及線路、廢水排放系統和其他公共設施處于暢通適用狀態。
13.5 大廈水牌和標識
甲方承諾并責成管理機構，在廣告牌位、大堂水牌和其他指示物(如有)上的明顯位置，以顯著字體為乙方制作名稱、標識和單元說明，且租期內不收任何費用，但標牌制作費應由乙方承擔。
13.6 大廈轉讓和糾紛
甲方承諾如發生房屋轉讓或抵押、債務或糾紛等情況，應事先通知乙方;凡涉及承租單元權利或乙方其它利益的事項，均應征得乙方同意方為有效。
13.7 承租單元平靜使用權
甲方保證并責成管理機構依據公約及有關法規認真履行管理職責，保障承租單元得以安全、安靜和潔凈地正常使用。
第十四章 乙方責任及保證條款
乙方向甲方和管理機構聲明及保證如下：
14.1 支付租金及有關費用
在承租單元達到正常使用條件下，依據本合同所規定的時間和方式及時支付租金、押金、管理費、各種設施收費等。
14.2 轉讓、分租
除非得到甲方的書面同意，乙方不得以任何形式或方式將承租單元及其任何部分進行轉讓、分租、或以其他方式讓與使用權，但乙方可將承租單元用于其關聯公司辦公用途和地址，同時應由乙方向甲方統一承擔本合同所述責任。
14.3 物業管理規定及保安、保險條例
遵守并促使其使用人遵守《使用、管理、維修公約》， 《裝修守則》等物業管理規定以及甲方或管理機構就大廈和公共區域的管理、使用、保安、保險等所制定的規定。
14.4 遵守防火及安全規則
在對承租單元的使用期間，須遵守中國政府及北京市政府與防火相關的法律法規及甲方或管理機構所制定的安全規則，并由乙方自費在承租單元配置除甲方按規定已經配置之外的足夠有效的便攜式滅火器。
第十五章 交還
15.1 在承租期期滿或提前終止時，乙方應立即將承租單元之裝置、裝配和設備恢復至交付乙方時的原來狀態(正常折舊、磨損除外)，并在良好、清潔、堅固及維修適宜的狀態下將承租單元交還甲方。
15.2 在承租期期滿或提前終止時，乙方負責拆除其對承租單元所進行的任何附加裝置或改動。
15.3 在承租期期滿或提前終止時，乙方應搬走其屬于自己的物品。否則，甲方有權自行處理承租單元內的留置物品，處理留置物品引致費用將由乙方支付。
第十六章 違約責任
16.1 本合同各方應遵守本合同的各項約定，如任何一方違反本合同的約定，應承擔違約責任并賠償另外一方因此所蒙受的損失。
16.2 如因甲方違約或侵權給乙方造成損失，乙方可憑有效裁決從下期應付甲方租金或管理費中相應扣除作為賠償且不構成乙方違約行為。
第十七章 終止租約
在不影響本合同其他規定的前提下，如一方違反本合同任何條款或條件，或一方在本合同內所作的任何聲明或保證為不正確或不真實，并在接到對方書面通知后七日內不予糾正時，守約方有權終止本合同并向違約方追討因其違約給守約方造成的損失。
第十八章 通知
18.1 與本合同有關的通知或要求均須采用書面形式發出，并由掛號或專人送至對方的法定地址或對方最后書面通知的營業地點;掛號寄出第7日或送達日(以較早日為準)為文件的生效日，除非文件內對生效日期另有規定。
18.2 甲方對乙方發出的通知可送至承租單元或附件一第1條所述的地址。
第十九章 仲裁
19.1 愚笨合同有關的一切爭議，應盡量通過友好協商解決，若任何一方不愿意協商或進行協商30日后仍不能達成一致意見時，任何一方可將該爭議提交北京仲裁委員會進行仲裁。
19.2 在解決爭議的期間，除正在進行仲裁的部分外，雙方應繼續遵守及履行本合同。
第二十章 其他規定
20.1 雙方可經協商后修訂本合同的條款。本合同的附件及雙方所簽訂的補充協議為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
20.2 本合同項下的產權變更適用于民法房屋買賣合同不破租賃原則。
20.3 本合同的構成、效力、解釋、履行、修改及終止均受中國法律管轄。
20.4 若本合同的規定與《使用、管理、維修公約》或《裝修守則》等物業管理規定有任何不一致之處，應以本合同的規定為準。
20.5 本合同一式三份，甲方兩份、乙方一份，具有同等的法律效力。本合同自甲乙雙方蓋章或授權代表簽字之日起生效。
甲方(簽章)：____________________
乙方(簽章)：____________________
授權代表(簽字)：________________
授權代表(簽字)__________________
________年______月______日
________年______月______日
延伸閱讀：
寫字樓的特點 寫字樓市場流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、長得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。
5A智能化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業的發展過程中卻也表現出很多的不完善：位于喧鬧的商務中心區、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化。喧鬧、擁擠、壓抑改變了智能、便捷、高效的本質。過于側重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環境要求。
在這種背景下，一種更加重視生態、環保及舒適性的應運而生。所謂5O寫字樓，是指oxygen(氧氣)、office park(花園辦公)、open(開放而自由)、own(獨立私家電梯/空調)opportunity(發展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態環境優良、建筑密度低、規模大、業態全，地段好的特征，是5A寫字樓的升級版本。
超大規模
這里所說的超大規模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規模化的配套設施，是難以稱得上五星級的。
建筑文化
所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對于寫字樓而言，與其說是世貿中心、國貿中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發達還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結。盡管美國世貿中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這是暫時的。因為從道理上講，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。
硬件設施
就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創新。這好比比爾蓋茨的科技豪宅與常規豪宅的區別，當然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強調重點已經轉移。除此之外，其所用的建筑技術、標準層高、標準承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等，都較酒店更先進。但就寫字樓的本質而言，硬件設施的最大追求是創新，主要體現在建筑設計和建筑功能的創新上。
關鍵詞：政府機關、辦公樓、物業管理、市場化
中圖分類號： TU243.1 文獻標識碼： A 文章編號：
一、現代政府機關辦公樓物業管理的特殊性要求
1、具有較高的技術性。
機關辦公樓通常系大型智能化寫字樓，建筑規模大、配套設施全，集各種先
進技術設備之大成，配備有中央空調系統、高檔電梯、樓宇自控系統、保安監控
系統、火災報警系統、大型停車庫（場）、通訊和互聯網集成系統和辦公自動化系統等。這些設備設施系統涉及多項技術和學科，技術含量高。
2、具有高度的政治性和保密性。
這是機關辦公樓物業管理與其他類型物業管理活動的根本區別。黨政機關是
辦理黨務政務工作的重要部門，涉及到首腦機關的重要活動和重大決策，關系著
黨和國家的重大利益。
3、安全保障要求高。
政府機關辦公樓往往是所在地的政治核心場所，防范治安案件、防火災等要
求較高，機關物業管理必須加強樓內外各區域的巡邏檢查，針對各種可能發生的
突發事件，建立完善應急方案：如火災預案、刑事案件處理預案、意外人身傷害
處理預案、公共衛生應急預案等。
4、服務要求特殊。
機關物業管理在保安服務工作中，經常要配合政府有關部門處置上訪人員的任務，在接待處理上訪人員時，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，即要維護好機關辦公秩序，又要合理化解上訪人員的怨氣。領導參加的會議服務、衛生保潔要按照星級飯店標準要求進行服務，有時節假日、休息日要正常運轉，這要求服務人員具有較高的服務技能及較強的服務意識和敬業奉獻精神。
5、對環境有更高的要求。
機關辦公樓人員聚集，流動性較大，易出現臟、亂和建筑及配套設施損壞等
問題。同時，機關辦公寫字樓又是政府為民辦事、體現行政效率的重要場所，因
此，對辦公樓的環境有更高的要求：整潔、明亮、穩重、大方，方便工作人員辦
公，方便市民來辦事。
二、目前政府機關辦公樓物業管理存在的問題
1、物業管理企業運行問題多。
一是物業管理市場發育不足。由于物業管理在中國發展時間不長，市場進入
門檻低，導致良莠不齊，管理型、專業型、大型、小型各類物業管理企業混雜一
起，市場選擇機制尚未完全形成。
二是人員素質不高。主要表現為實際從事物業管理的人員中取得職業資格的
人數不多，具備高級管理資格的人員更少。
三是員工流失率高。由于物業管理公司需靠低價位中標來取得市場，其員工
工資水平整體偏低，導致了較高的員工流失率。人員的流動不斷，往往意味服務質量的不穩定和風險的形成。
2、服務質量監管體系不齊。
一是監管方行政色彩太重。目前，機關事務管理局作為業主代表，對現代社會化專業化的物業管理具體內容、標準研究尚不夠，對與物業公司等契約關系尚難以接受。
二是服務對象參與度不高。好的物業管理必須是服務者與被服務者的雙向互動，而現實的機關辦公大樓物業管理除少數服務對象的投訴外，缺少集中服務對象意見的制度性安排。
三是質量監控體系不全。對于物業管理公司的具體運作，機關事務管理部門在制訂監控標準、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。
3、相關法律法規的缺位。
一是《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等法規、規章不盡完善，其相關規定主要針對住宅區物業，而寫字樓物業尤其是機關辦公樓（區）類的特
殊物業還無相應條款。
二是機關事務管理工作立法仍未完成。因為沒有相應法律法規的授權，機關事務管理機構不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據，在對政府機關辦公樓實行社會化物業管理時，對物業管理的監管職能等關系尚無明確的法律界定。
4、經費保障難以規范。
一是尚無相應收費標準。目前政府機關辦公樓物業管理收費尚無相應的規范和標準。在實際操作層面，業主在選擇物業公司時往往采取競價方式，結果最低價中標往往與高質量服務要求初衷相背離。
二是物業管理消費意識尚須培育。機關辦公樓物業管理的消費者是廣大的機
關公務員，他們長期習慣于福利化服務，由于對物業管理也是一種需付費的商品
的意識認識不到位，隨意提高服務質量檔次、增加服務范圍和次數的現象時有發
生。
三是財政支付政策不明。實施物業管理主要體現為花錢買服務，其費用比較低，由于物業管理范圍不一、標準不一，物業管理定價往往是物業管理公司、機關事務管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關辦公樓物業管理制定財政支付政策，其發展前景將很不明朗。
三、解決存在問題的對策
1、完善行業法律法規。
物業管理行政主管部門要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關的法律法規，促進依法管理，建議具體區分物業管理公司類型，將其資質細化。制訂針對辦公樓（區）的條款，解決目前《物業管理條例》太籠統、不便操作等問題。就機關事務管理部門地位而言，國家層面應加快立法速度，就各類黨政機關的國有資產管理、辦公用房分配、機關物業管理、公務消費等方面分層級制訂標準。
2、大力培育專業化物業管理市場。
目前，各省、市、縣直至鄉鎮級的黨政機關都已建設或正在建設新的辦公樓（區），這一類市場規模特別龐大，為促進行業發展應具體做好以下工作：
一是行業主管部門應盡快細化物業管理資質標準，啟動專項的政府辦公樓（區）物業管理市場，將其從住宅區物業管理市場中區分開來。
二是機關事務管理部門應制訂全國性黨政機關物業管理的統一要求，如保密性工作規定、安全保衛規定、機關會議標準流程、車輛管理規定等等。
三是加強人才隊伍建設，應針對機關、醫院、學校等不同類型物業的特點，從職業經理人、專業人才、操作員工等層面加強培訓交流，依靠高素質隊伍提升行業服務質量。
3、逐步規范經費保障標準。
一要盡快制訂相關收費標準。目前，政府物價、房產等行業主管部門對機關辦公樓、醫院、學校等特殊物業尚無具體收費標準。具體到政府機關辦公樓的物業管理收費，可由省一級機關事務管理部門牽頭，聯合物價、房產等行業主管部門，根據辦公樓（區）的層數、面積、設備數量、服務項目內容、各地人員工資水平等因素，定期物業管理收費標準，以避免無序競爭，促進行業發展。同時，具體的物管收費標準也使財政部門有了撥款依據。
二要逐步在政府內部實行租金制。考慮到黨政機關的實際情況，現階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。在此基礎上，對各部門核定使用面積內的部分也要逐步收取租金。辦公用房租金分別納入使用部門和產權部門預算，用于辦公用房維修、改造和物業管理經費開支等用途。
4、建立健全服務質量監管體系。
一要實行集中統一管理。各級黨政部門應從降低機關運行成本出發，將保障
機關運行的綠化、保潔、安保、會務等事務工作交由機關事務管理部門集中管理。
二要建立完善質量監管體系。目前機關事務部門要按服務質量監管的要求成立專門的機構。其次要制訂各專項標準，如設備維護、安全保衛、會務保潔、車輛管理等各項物業管理服務的工作流程、質量標準。再次要加強考核，應充分運用現代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發放意見征求表、邀請外部專業部門鑒定等方式，對物業管理公司運行情況進行考核管理。
三要嚴格獎懲、優勝劣汰。機關事務部門通過獎懲激勵機制加強質量管理，保持物業公司的危機意識、競爭意識。可采取整改制、通報制、獎罰制等手段，對物業管理服務進行分類考核，對服務質量好、測評滿意率高的予以物質和精神獎勵，對考核不合格、服務對象投訴多的解除合同關系，如此方可保證監管體系進入良性循環軌道。
四、結語
政府機關辦公樓物業管理的市場化，取決于行業法律法規的完善、經費保障標準的規范、專業化市場的培育和服務質量監管體系的健全等四條措施。
參考文獻
[1]李尚麗.政府機關的物業管理創新服務 中國物業管理,2006（10）
[2]陳道玉.淺談行政機關之物業管理 現代物業,2007（7）
北京市投資類物業市場發展前景看好，投資熱點區域和熱點項目增多。建立在對宏觀經濟平穩發展態勢的基礎上，北京市房地產投資熱潮有望升溫，以自用為目的購買動機日漸增多。但隨著存量的加大，投資類物業出租市場的競爭會變大，投資回報率有望趨于合理。目前在北京投資類物業出租市場上，正常投資回報率大約在10％～15％之間，當然具體到不同的物業類型和不同的片區，投資回報率有所不同。就寫字樓出租市場而言，正常投資回報率多在12％以上；公寓出租市場的投資回報率約在10％左右，而商鋪的投資回報率的變化范圍較大，商務氛圍較濃的區域的回報率可能會超過15％。
作為投資型物業應具備以下一些必要條件：
第一是地段，即物業所處位置是否在大型商圈內或靠近商圈，是否在人流集中的地區，是否有使用該類物業的客戶等，地段基本決定了投資價值。
第二是影響物業本身品質的各項條件，現以居住型物業為例，列舉如下：
自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風向等氣象條件和房屋景觀、小區綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。
環境條件。環境條件主要是指小區所處區域的城市功能規劃性質、小區周邊建筑物景觀、小區物業管理水平等方面。
交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區內交通網絡的建立、道路等級、道路通過能力、交通設施是否齊全。
配套條件。配套條件主要是指小區內的水、電氣、熱、電視、電話等管線網絡、學校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設施的配套情況。配套設施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價值及升值潛力。
但需要說明的是雖然一些黃金地段物業的價格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎設施的發展，非熱點區域的物業投資回報可能會更好一些。因此除了地段以外還可以關注物業的稀缺性。投資性物業的最佳位置應該是交通便利、經濟發達、環境優美、配套設施齊全的地區。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長安街沿線、大型商業街區、使館區以及隨著城市規劃、市政基礎設施建設而發展起來的新區等區域。
10年前的北京，曾經風行過買房投資，但在當時，市場尚未完全開放，物業較少且相互間無甚競爭，投資者中部分為先富起來的內地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發行為，經過10年的發展，產品與市場環境已逐漸走向成熟，在市場與媒體的引導下，投資行為日漸理性化，過去的自發行為變成如今的自覺行為。而目前的投資者中絕大部分為內地人士，由于房地產投資物業種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無法籠統的說出所有客群的特征，一般情況下，根據其購買物業的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對高檔物業而言，即面向高檔物業，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫字樓、大型商鋪等進行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業者、民營、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業中的佼佼者。年齡結構呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩定的經濟來源及足夠的支付能力，對將來發展預期良好。總的來說，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的接受能力較強，相對也比較具有投資概念。
值得關注的是，最近一段時期，港人在內地投資置業的風氣日盛，據統計，2001年港人在內地置業共達到19500個單位，與2000年相比增長15％，總金額達到87.75億元，增長29％，預計今年港人在內地置業的單位總量會在此基礎上再度增長12.8％，總金額會相應增長到23％。其購買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個比例達到10％，預計今年的比例為15％～20％，回報率是置業中首要考慮的因素之一。
從總體上來說，商鋪和寫字樓物業的投資前景還是看好的，就寫字樓市場而言，目前市場上人氣旺盛，入住率和租金水平節節上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來有幾方面原因：一是寫字樓的客群中有相當一部分是來自于國外的大型企業財團，因此與國際接軌較早，市場也比較成熟；二是目前國內經濟還處于高速增長期，對寫字樓的市場需求量不會萎縮，在這里要特別提到民間資本問題，多年來默默無聞的民間資本會在短期內浮出水面并成為今后經濟的新亮點，其相應的需求量也是非同小可的；三是在未來幾年內，隨著中國資本市場逐步放開，屆時會有以金融、保險、電信、物流等行業為首的一大批外資企業進入中國，市場預期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經濟中心的地位并不相符，預計今后上升空間較大。完善的市場環境＋新的內、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場想不熱都難。
實際上許多開發商早以把目光投向幾年后的市場，并瞄準CBD、金融街、中關村三大板塊，但目前市場上的新項目并不是很多，主要是由于三大板塊規劃方案的出臺只是近期的事，另外寫字樓從立項到建設竣工，開發周期也比較長。隨著三大板塊規劃的出臺，預計在未來的5年內會有1000萬平米的供應量，雖然如此大的供應量是前所未有的，但如果在政府宏觀調控下，分階段逐步推出，相信消化起來也不會是難事。由于北京特別是在三大板塊區域，土地資源是有限的，所以即使短期內供應量相對過剩，但長期的經濟發展也可以提供更多的市場需求來消化掉。
總之，大勢雖好，仍需謹慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒有風險的投資是不存在的。與居住型物業相比，寫字樓投資存在著資金投入大、回報率高、存量難以掌握、需求不穩定、受經濟形勢影響大、適合長期持有經營而非短期炒作獲利等特點，要求投資者具備一定的專業知識，對宏觀市場的正確了解以及良好的心態。
商鋪是近年來才興起的投資熱點，之所以稱之為熱點，與當前的市場需求以及它自身的特點是密不可分的。
從宏觀角度來看，我國經濟正處于由投資型經濟向消費型經濟轉換的過程中，這是由市場經濟而非人為因素決定的，因此在今后很長的一段時期內對商鋪有很大的需求量，但是商鋪作為一種能產生商業利潤的特殊房地產，適合其開發的土地供應有限，通常較為緊缺，因而導致市場需求大，就北京目前而言，雖然商業總體規模較大，但人均商業面積仍嫌不足，特別是近幾年來，在舊城拆遷改造過程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進一步加大了供需矛盾。另外北京連續多年GDP增幅均超過兩位數，經濟活躍帶動商業繁榮，進而導致商鋪需求擴大。中國加入世貿組織后，商業、零售、金融、服務業等率先開放，國外零售業巨頭準備正式進入中國市場。為應對新的經濟形勢，許多銀行、零售商等已開始了新的“圈地運動”，商鋪正是所謂商家必爭之地。
商鋪的特點是：回報率高，可以達到15％以上，在地塊炒熱的情況下，達到20％也并不奇怪；投資獲利方式靈活，即可以從行業經營中獲利，也可以很快轉手變現而獲取巨額利潤；穩定性強是商鋪的另一優勢，租約通常為3至5年，或更長，因為承租戶在裝修投資、贏利預期上有長期規劃；長期升值，商鋪不會因時間增長而降低其價值，好的商鋪還會因其稀有性而隨著商圈的發展成熟不斷升值。旺盛的市場需求、高回報、穩定、長期升值等諸多因素，把今年的商鋪市場襯托的非常火熱，這是對去年下半年至今，京城商鋪空置率下降，租金上調現象最好的解釋。
關鍵詞中央空調 ， 分戶計費 ， 應用
Abstract: in view of the current central air conditioning billing problems, and proposes five individual biling system method, and combined with the engineering field application examples, to enable users to clear more the quality, the right to choose the right way of charging.
Key words of central air conditioning, individual biling system, application
中圖分類號：TU831.3+5文獻標識碼：A 文章編號：
引言
如今，許多賓館、飯店、商用大廈、高檔寫字樓及多功能綜合性大樓都廣泛采用中央空調系統。中央空調系統的廣泛使用將不可避免的會產生大量的能源消耗，同時，我國也是一個能源消耗大國，如何為用戶提供一個公正合理科學的收費依據，把用戶的經濟利益與能耗意識結合起來，從根本上來減少能源的浪費，這就使得我們越來越來重視中央空調分戶計費的問題了。
1、中央空調主要計費方法：
1.1 面積分攤型是按用戶購房或租房的面積來分攤空調系統的費用。這種方式是最直接方便，成本最低的，但也是最不合理，最容易發生矛盾的一種方法。“用多用少一個樣，用與不用一個樣”，開著門窗開空調，冷熱無人調節，種種現象造成管理部門投入了大量的人力物力，而業主卻認為收費不合理，與物業管理部門產生許多糾紛。
1.2 冷/熱量表計量型是通過測量流經管道空調循環水流量、供回水的溫差，再把兩者的值相乘即為用戶所消耗的冷/熱量，然后物業公司根據此表的讀數來進行收費。用戶的冷/熱量表的確可以客觀的反映所用冷/熱量，然而供熱是大溫差小流量，空調制冷是小溫差大流量，由此造成供熱計量的標準和空調的標準存在很大的差異。同時，由于冷/熱量表都安裝在比較惡劣的環境里，空調循環水的水質也較差，必然造成讀數不準確，由此，完全按照讀數收費是不合理的。
1.3 電費計量型就是通過計量空調末端的用電量,再根據用電量換算為冷量,統計中央空調系統中各用戶的總冷量,再根據各用戶的冷量比例來分攤費用。〔1〕由于各用戶的能效比(EER)或性能系數(COP)不一樣,即使空調用戶的電耗相同,冷量也未必一樣,如對于同一型號的風機盤管,高靜壓和普通型制冷量差不多,而它們的用電量則相差很大。
1.4 時間當量型是將風機盤管的溫控器、電動二通閥的控制信號線都接入采集器，采集器在檢測到電動二通閥的啟動信號及風機盤管檔位信號后，上位計算機系統開始計費。只要電動閥及風機盤管風機發生動作，計算機系統就會啟動計費，這樣就造成收費很不合理。例如用戶將風機盤管溫控器設定在所需的室內溫度時，在主機沒有開啟的情況下，沒有冷熱量供給，電動閥也將常開不閉，從而使計費系統一直在計費。
1.5 能量型計量系統由能量積分儀、流量計、溫度傳感器、通訊器、空調計費儀、中央工作站等設備組成。〔2〕該系統是在用戶的供回水管上安裝溫度傳感器各一只，在供水管道上安裝流量傳感器一只，將三路信號接入能量積分儀。通過對用戶的供水溫度、回水溫度及瞬時流量進行實時測量，并按照熱力學能量計算公式對使用冷量或熱量進行累積而得到用戶消耗的能量值。能量積分儀與中央工作站通訊，進行數據庫管理。以用戶使用的能量值為依據，進行收費。
2、中央空調計費系統的應用
2.1 某大廈中央空調計費系統案例，該大廈是一棟集酒店、餐飲、辦公休閑等為一體的綜合性大樓，建筑面積 68000平方米，地下 4層，地上41層，其中裙樓5層，1層為大堂及附屬商鋪，2-5層為酒樓，6-29層為寫字樓，30-41層為酒店客房。該大廈的空調主機房和管井空間狹小，中央空調水系統設置為1個回路，要求計費系統不但要投資少，還必須滿足寫字樓空間分隔今后可能變更和物業管理方便收費的要求。因此，經過多方論證，決定采用時間當量型和能量型相結合的中央空調計費系統。計費系統設計方案如下：(1)在空調總供、回水管上安裝一套能量表，對整個空調系統冷量計量；(2)在第l層的供、回水支管上安裝一套能量表，計量l層空調用量；(3)在第2層的供、回水豎管上安裝一套能量表，計量2 至5層空調用量； (4)在第6層的供、回水豎管上安裝一套能量表，計量第6至41層空調用量，該表數減去30～41層能量表數即為6—29層寫字樓的空調用量；(5)在第30層的供、回水豎管上安裝一套能量表，計量30至41層空調用量；(6)第1層、6至29層空調計量到每個房間，采用時間當量型計費方式。
結束語
以上方法是對中央空調分戶計費的幾種計算辦法，目前被廣泛采用的是第四、五種方法，這兩種方法計費準確，得到了用戶的一致好評。
參考文獻
1、李志生，李冬梅，劉旭紅，王曉霞，吳俊，中央空調系統計費技術與應用分析，《節能技術》，2009年9月，第5期
以其提供的服務功能多而日漸受到成為各地發展的重點項目。其建筑特點包括體量大，建筑
面積大，功能復雜，建筑高度大等特點。這種建筑形式對建筑智能化提出了挑戰，既要關注
項目建筑建造目標，又要兼顧商業物業的管理需求。
關鍵字：建筑智能化；建筑弱電；綜合布線及通信網絡；城市綜合體；樓宇自控
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A
勒泰中心位于石家莊市中心區的商業繁華地段。西側為街；南側為東西向貫穿石家
莊的交通主干道中山東路，交通繁忙；北側為正東路；東臨栗康街。
勒泰中心商業廣場由6層的商業裙房和兩棟超高層寫字樓，一棟假日酒店、一棟五星
級酒店，共4棟高層超高層建筑組成。其中超高層1#loft29層，高度159米，用于商業
辦公；超高層2#寫字樓46層，高度190米，用于高端用戶的辦公；超高層假日酒店30
層，高度126米；超高層豪華酒店43層，高度164米。地下停車場4層，共有停車位
2700個左右。4棟超高層建筑錯落合圍布置，與形態自由、富于活力的商業裙房有機整合，
組成了極富特色的綜合建筑群落。總建筑面積為62.4萬平米。
該商業綜合體包含了大型超市、餐飲、健身、洗浴、電影院、劇場、游泳池、室內真冰
場、黃金首飾及服飾等商業業態。綜合體內商業業態多，每家的運行需求都有側重點。為此
根據需求規劃的情況，除按建筑特點配套有空調、給排水、強電等設備外，該商業綜合體配
置了完備完善建筑智能化系統：包括綜合布線系統和通信系統、安防系統、消防系統、樓宇
自控系統等。
1．綜合布線系統和通信系統以滿足用戶的語音和數據通信為目標，主干部分大量采用了
光纖系統，保障系統容量和帶寬，同時兼顧日后的通信系統升級。這部分設計和施工同電信
運營商密切溝通，保障進入項目的具備充足的接入預留。在地下室部分的負一層設有建筑群
的電信接入機房，作為項目的建筑群通信接入機房。各個單體塔樓在地下一層設有自己的建
筑物配線間。
2.整個地下室各單體建筑均有各自獨立的消防安保中心，其中商業地下一層的消防安保機
房(中央控制室)為總控制中心,面積400平米。其余單體的消防安保中心將各自的信號匯集
至此，總控分控模式就此建立。結構模式如下圖所示：
3.機房工程是弱電系統工程的一個重要組成部分，機房工程按相關國家標準及規范的技術
要求進行規劃和設計。在設計方案中，全面考慮弱電機房所應達到防塵、屏蔽、防雷接地、
供電、防靜電、空調系統、防漏水設施、隔熱、防火、安防等技術要求和標準。
4.視頻監控系統：項目的建設始于2009年，常規的視頻監控系統是常規的模擬系統，攝
像機的各項指標與數字式比較起來要差一些，但模擬攝像機發展成熟，造價較低，而數字式
攝像機投放市場不久，應用案例不多，雖指標上有優勢，但造價相對較高，為此在考慮系統
擴展性、造價控制和集中管理的思路上，在設計規劃上采用了前端模擬攝像頭加編解碼的方
式進行設計，即圖像的模擬采集和數字式傳輸。雖然這種模式不是純數字視頻監控張，屬于
半混合模式系統，但在圖像集中網絡存儲和管理、系統擴展等方面體現出很大的優勢和便利。
5.智能網絡：考慮建筑的復雜程度，及各個單體的物業管理規劃要求，安防系統的末端
監控點位（諸如攝像頭、門禁等）按照分散布置及重點監控的原則進行布置，通常的安防系
統的各個子系統采用常規的銅線軟線纜，每個系統布置敷設一套獨立的線路，不能共用。出
現了設備重復購置、線纜重復施工等問題，不利于系統的擴展及維護。經過多次的專家論證
和技術可行性分析，在設計中組建了商業綜合體的支持TCP/IP協議的智能網系統。主干以
光纜為主要線路，輔以備份線路和設備構成，光纜穩定可靠，配以支持VLAN的網絡交換
機設備，實現了不同系統可共用一套網絡系統的目的，節省了施工、設備材料和后期維護。
目前在該智能網絡的系統上傳遞的數據信息包括語音通訊、商業數據流、客流計數數據、門
禁控制信息、視頻監控視頻流、樓宇設備控制數據、信息等系統。拓撲結構如下：
此方案（智能網絡系統）在實施后取得了巨大的成功，節省了大量的昂貴的銅纜線材，降低
了造價，采用光纜的智能網絡系統穩定可靠，只有支持TCP/IP網絡協議的設備都可以接入
該智能網絡，因該系統在建筑均中均勻分部，使得在商業綜合體正式投入使用后在物業管理
及維護中及系統擴展中體現出很大的優勢。主干交換機采用了華為型交換機，光纜采用多模
光纖。
機電配置概況：機電配套上，強電配套按照4用2備的方式接入，在負一層設置有獨
立為項目服務的開閉所和變配電所，分別為商業裙房、寫字樓、2個酒店服務。對于酒店配
置有柴油發動機組，用來保障對項目的第三路供電備份。綜合體設置有中央空調系統，分
為裙房冷凍機房、寫字樓冷凍機房、萬豪酒店冷凍機房進和假日酒店冷凍機房。高層塔樓采
用分區接力供水，在設備層設有中間水箱。
按照建筑規范、機電配置具體情況、高層建筑的物業維護要求，建設單位對機電設備
監視和控制，通過樓宇自控系統整體規劃和設計，包括對供配電、暖通空調、給排水、電梯、
照明、消防、安全防范系統等進行遠程監督控制，并預先編寫了物業設備的運行規范，設備
監視控制的內容包括：設備自動啟停控制、運轉狀態、溫濕度控制、風閥開度控制、自動倒
備、設備報警提醒、電氣火災報警、電梯運行狀態、水箱水位監視等；根據外部條件、環境
因素、負載變化情況自動調節各種設備，使之總處于最佳運行狀態，并檢測并及時處理各種
意外、突發事件，實現對大樓內各種設備的統一管理，協調控制。
結語：
綜上所述，建筑智能化系統在商業綜合體中的應用非常重要，涉及節能應用、綠色環
保、保障安全、提供有序舒適服務的建造目標。隨著電子設備產品的更新換代的飛速發展，
建筑智能化系統將越來越普及，功能越來越強大，成為不可或缺的建筑組成部分。
參考文獻：
[1]《智能建筑設計標準》（GB/T50314-2006），中華人民共和國建設部
[2]《綜合布線系統驗收規范》（GB50312-2007），中華人民共和國建設部
[3]《智能建筑工程質量驗收規范》（GB50339-2003），中華人民共和國建設部
[4]《安全防范工程技術規范》（GB50348-2004），中華人民共和國建設部
[5]吳斌：建筑智能化系統的運行和維護技術，中國電力出版社
寫字樓物業服務合同閱讀
甲方：
聯系電話：
乙方：
身份證號碼/營業證照號碼：
聯系地址：
聯系電話：
為加強對xx大廈的物業管理，維護業主及全體租戶的合法權益和公共秩序，保障物業管理活動中雙方當事人的合法權益以及物業的安全與合理使用，創造優良的工作和商業環境，依據乙方與出租方簽訂的《xx大廈房屋租賃合同》，由甲方負責xx大廈的物業管理服務工作。根據有關法律、法規，在甲乙雙方自愿、平等、協商一致的基礎上，就乙方租用位于xx市南山區科技園xx大廈層單元(商鋪)，面積共計㎡的物業管理服務事宜簽訂如下協議。
一、甲方的物業服務內容
(一)大廈樓宇主體結構的使用管理和日常維護。
(二)業主方配置的空調、電梯、供水、供電、消防、樓宇自動化等大廈共用的設施設備系統的運行與維護。
(三)二十四小時大廈內公共區域的秩序監控與維護。
(四)大廈停車場交通設施維護與車輛停放、進出管理。
(五)公共場所的清潔衛生及垃圾清運。
(六)公共場所園藝綠化的配置與維護。
(七)在裝修期間，管理項目除包括上述有關項目的服務外，還包括：
1.對裝修圖紙的審核;
2.對裝修人員和裝修施工的管理。
(八)甲方為乙方提供有償服務項目，有償服務項目及價格由甲方另行公布《有償服務價目表》。
二、裝修管理
(一)乙方在裝修(包括改建、更新)前，必須向物業公司提出申請，甲方書面同意后，進場裝修手續辦理完畢，方可進場，否則甲方有權清理乙方裝修工人等離場。
(二)裝飾裝修過程中產生的裝飾裝修垃圾由乙方自行清運。不得在公共走廊、樓梯等公共場所堆放裝修垃圾;不得將生活垃圾、雜物倒入廁所、管道，否則須負責清理及賠償損失。
(三)乙方應雇用合格的施工承建商，開工前到物業公司辦理裝修工人臨時出入證，出入證制作工本費為10元/個，出入證保證金為20元/個(施工完畢后，有效期內回收出入證，不計息退還保證金，逾期或證件丟失、損毀均不予退還)。
(四)關于消防安全。乙方二次裝修時，對于消防設施及設備進行改建、改動應符合國家消防安全的有關規定，按照甲方裝修管理的相關規定辦理手續后方可施工，取得消防合格證后方可投入使用。對不符合規定，但又不進行整改的，造成的一切損失和責任應由乙方承擔。
(五)乙方在裝修時應遵守如下規定：
1.嚴格按照審批圖紙施工，不得擅自更改;
2.不得破壞樓宇主體結構(承重墻)及消防等公共設施;
3.不得在公共地方堆放裝修材料、垃圾及雜物;
4.不得將裝修廢料倒入座廁或下水管道;
5.不得妨礙其它租戶，嚴格遵守物業公司有關裝修施工的時間安排;
6.不得擅自從公共電路接駁電源。
三、甲方的權利與義務
(一)對寫字樓共用部位、共用設施設備、公共安全秩序維護、環境衛生綠化等項目進行維護、修繕、服務與管理，確保乙方經營環境的穩定與經營秩序的安定。
(二)負責編制房屋、附屬建筑物、公共設施、公共設備、公共綠化的年度維修養護計劃并實施。
(三)根據有關規定和政策、結合實際情況，制定寫字樓的物業管理規約和寫字樓裝修手冊，并書面告知乙方，有權制止一切違反物業管理規約及裝修管理手冊的行為;
(四)依據本協議之標準向乙方收取物業管理服務費及其他有關費用;
(五)甲方有權對乙方租賃區域的裝修及質量進行監督和檢查。如乙方未按圖紙設計或
違規施工時，甲方有權要求乙方停工整改或恢復原貌，由此而造成的經濟損失由乙方自行承擔，甲方概不負責;
(六)在事先征得乙方同意后甲方方可進入乙方租賃區域內檢查公共設施設備的使用情況。如遇突發或緊急事故時甲方可不征的乙方的同意進入乙方租賃區域內進行搶修，乙方不得阻止，但事后必須進行情況說明;
(七)發生緊急情況或突發事件時，甲方有責任采取應急措施，保障樓內人員生命財產安全，最大限度減少各方面的損失;
(八)按以上約定內容向乙方提供良好的物業管理服務。
四、乙方的權利與義務
(一)有權要求甲方做好大廈的物業服務工作，保障設施設備的良好運行。
(二)監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理有關問題向甲方提出意見及建議。
(三)按時足額繳納物業管理服務費及水電費、空調維護費及其他費用。
(四)按照安全、公平、合理的原則，正確處理寫字樓內的通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法利益。
(五)負責租賃單元內專用部分設施設備(如：租賃單元內的電源線路、燈光照明、插座、自行增加的空調盤管風機、衛生間水表后的給排水設施設備等)的維修維護保養工作。
(六)乙方進駐寫字樓后，不得私自改變建筑原貌，不得拆除幕墻玻璃的安全護欄，未經甲方同意不得占用、損壞寫字樓的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，經甲方同意后方可使用，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，乙方應給予賠償。
(七)未經甲方批準，乙方不得更改、遷移或增大水、電用量裝置或空調的負荷，如擅自接駁、改動、遷移用電裝置及負荷，由此而造成的一切損失將由乙方全部承擔，并承擔相應的法律責任。
(八)加強安全防范意識，應加強防火、防盜等事項，因此導致財產損失的由乙方自行承擔。
(九)自覺遵守大廈《管理規約》的相關規定，不得在粵美特大廈內從事與法律、法規相違背的行為。
五、財產安全
(一)甲方對乙方的財物及人事安全不承擔保管、保險責任;
(二)乙方有貴重物品必須存放于租用房屋內的，建議購買相應的財產保險。
六、物業服務費用
(一)物業管理費收費標準為元/平方米/月。合同期滿后物業管理費據市場情況可適當調整，乙方應按時支付該費用，物業管理公司收到乙方款項后應出具發票。
(二)停車費：停車場月卡及臨時停車收費參照政府指導價，合同期內會隨政府指導價及市場行情調整。
(三)空調維護費用按全年收取，收費標準為每月元/平方米，自年月開始計收。
(四)合同期內乙方自用水、電費、垃圾處理費由甲方代收、代繳，水電費、垃圾處理費將隨著政府的水價、電價的變動而作調整(電價按供電局普通用電類別——商業、服務業用電收費標準+電損成本+變壓器基本電費測算;水價按商業用水收費標準+二次供水用電損耗測算)。現階段水費單價綜合測算為3.53元/m³，排污費單價為1.20元/m³，垃圾處理費單價為0.27元/m³;電費單價綜合測算為1.50元/度。
(五)承租物業樓層的公共水費、排污費按乙方在本樓層中的面積比例收取(針對分層出租的樓層);乙方租賃全層的，則整層公共水費、排污費由乙方承擔。
(六)專項維修基金為每月0.3元/平方米(專項維修基金依據政府規定標準收取，此費用按相關規定只提供收據)。
(七)乙方入駐應簽署《物業服務協議》等文件，并一次性繳交本物業交付之日起三個月(20xx年月日-月日)的物業管理費共計人民幣萬仟佰拾元(￥元)整。
(八)乙方應于本物業交付之日起5日內，按元/單元的標準向甲方繳納總計人民幣元整(￥元)的室內水電費周轉金，甲方收到乙方支付的周轉金后，應向乙方開具收據。乙方退租手續辦理完畢，結清費用后，周轉金不計利息退還。
七、費用的繳付
(一)乙方須于每月10日前交納當月的物業服務費及上月空調費、水電費等。如遇節假日，則相關費用支付日期順延至節假日后的第一個工作日。
(二)乙方如延期繳付上述各項費用，每逾期一日應按欠繳總額的萬分之三的標準向甲方支付違約金。乙方如超過15天未繳納上述費用或其中的一項，甲方有權采取停水、停電等一切必要措施，直至乙方繳清拖欠的費用和違約金為止。
(三)甲乙雙方約定通過銀行轉賬或現金的方式繳納物業管理的有關費用：
開戶銀行：
帳號：
收款單位全稱：
八、協議期限
本協議有效期為乙方與出租方的租賃協議規定的有效期一致。協議期滿后，雙方若無異議，本協議以業主續約年份每次自動順延。如任何一方提出異議，雙方應本著友好的態度協商解決。
九、其它事項
(一)協議雙方可對本協議的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等效力。
(二)本協議執行期間，如遇不可抗力，致使本協議無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
(三)本協議在履行中如發生爭議，雙方應友好協商解決，若協商不成時，任何一方可向當地人民法院起訴。
(四)協議正本一式貳份，甲乙雙方各執壹份，具有同等效力。
甲方(蓋章)：
代表(簽署)：
乙方(蓋章)：
代表(簽署)：
日期:
寫字樓物業服務合同參考
甲方：
乙方：
甲、乙雙方友好協商，訂立本協議如下：
一、物業管理協議簽訂
1、甲方使用區域為 座 單元，本單元的建筑面積為 平方米。(此面積與甲方簽定的《商品房買賣合同》或《租賃協議》中所提及建筑面積為同一面積)。
2、甲方應按照本協議，在與《租賃協議書》簽約同時與乙方簽訂《創業大廈物業管理協議》，協議期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。
二、物業費及其它
1、甲方根據本協議規定，同意自本協議簽訂之日起向乙方繳納物業費(此費用不包含用戶自用電費、電話費、網絡費、工作時間以外空調使用費等在內)，物業費收費標準為人民幣 0.5 元/建筑平方米•日。
2、甲方應于本協議簽訂之日即日將物業費( 個月)，計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，及物業費保證金(相當于 個月物業費)人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，共計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求辦理各項手續。
3、物業費保證金在本協議終止后10日內，并在甲方無違約的情況下，由乙方退還給甲方(不包含利息)。若乙方在協議期內扣除相應損失費或違約金，應書面通知甲方。若物業費保證金不足以抵償損失費或違約金，乙方有權繼續向甲方追償。在合同期內，甲方在乙方自物業費保證金中扣除損失后，須立即將物業費保證金數額補齊至原數額。
4、物業費為每 個月支付一次，在協議有效期內，甲方須于收到乙方書面通知后7日內將物業費交到乙方或指定銀行帳號。
5、乙方開戶行：
乙方賬號：
6、其它費用：
甲方除須繳納物業費外，還須承擔下列費用：
(1)自用電費(1.0元/度)
(2)電話初裝費及資源占用費
(3)網絡初裝費及使用費
(4)工作時間以外的空調制冷使用費(詳見空調加時收費標準)
加時空調收費標準
a、1300平方米以上按：每天(8小時)每平方米0.32元收費，但最高收費不超過3900元
b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小時)每平方米0.1681元收費
c、1000平方米以下按：每天(8小時)1200元收費
d、無特殊情況加時空調開啟時間為8：30分-17：30分
(5)其它
三、甲方的權利和義務
1、甲方有權根據本協議及乙方制定的一切有關該房產的規章制度的規定，使用該房產協議區域及按規定使用公共區域及公共設備。
2、甲方有權監督乙方各項管理規章的實施。
3、甲方有權向乙方投訴管理服務方面問題。
4、甲方有義務服從乙方的管理，同時甲方須保證其雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中遵守本協議及大廈的相關規定。甲方的雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中的失責行為、違約行為、侵害行為，均視作甲方自身的行為，并由甲方承擔相應的責任和費用。
5、甲方置于該房產內財產的相關保險事宜由甲方自行解決或委托乙方協助辦理，費用由甲方承擔。
6、甲方同意乙方(或乙方授權的人)在合理的時間內，經事先通知(或在緊急情況下，未經事先通知)進入該房產巡視，檢查該房產內部各部分狀態或處理緊急事項。需由甲方負責進行的維修，甲方應根據乙方(或乙方授權的人)的要求立即自行出資予以維修;否則乙方(或乙方授權的人)有權代為維修，所需費用由甲方承擔。如甲方拒絕承擔此費用，乙方有權從物業費保證金中扣除。需由乙方負責進行的維修，乙方應立即派人進行維修，由此對甲方置于該房產內的財產造成損壞的，乙方承擔相應賠償責任。
7、甲方進駐大廈后，不得私自改變建筑原貌，未經乙方允許不得在樓外及樓內公共空間、墻面張貼設置廣告、標牌等，不得影響建筑物內外景觀，不得以任何形式占用樓內公共空間。
8、如果甲方對使用單元進行裝修，應提前向乙方申請，經審核通過，并與乙方簽訂相關的裝修管理文件后，方可施工。
9、因甲方對該房產使用、管理、維護不當等原因而致他人財產或人身受到損害時，甲方應自行解決由此而引發的糾紛，并自行承擔由此而導致的損失及后果。
10、甲方不得在大廈內進行非法活動，不得進行任何妨礙或侵擾其他用戶的活動。如有上述行為，乙方有權終止與其的一切協議。
11、甲方有義務保持樓內整潔，不得在公共區域內堆放貨物或雜物。如發生上述情況，經乙方書面警告2小時內不予清理，乙方有權予以制止、清理，并向甲方征收清除費。如甲方拒付清理費，乙方有權從物業費保證金中扣除。如甲方因特殊情況，需臨時占用公共空間，甲方須提前向乙方提出申請，得到乙方批準后，按乙方批準的物品存放地點和存放期限統一存放。
12、甲方不得在樓內存放任何易燃易爆、劇毒等危險品，以及進行任何危害樓宇和人員人身安全，或引致投購保險失效或使保險費增加的活動。
13、未經乙方批準，甲方不行擅自更改、遷移或增大用電水裝置或空調的負荷。用電量超過大廈提供的基本電量，甲方應交納空調及超出部分的電貼費及相應的工程改造費用。
14、甲方須服從大廈廣場管理人員的管理，按規定存放車輛。違反規定者，廣場管理人員有權以糾正和制止。
15、甲方有義務愛護使用單元和樓宇內外的一切設備設施，因甲方的責任造成的損失和由此引發的一切費用由甲方承擔。
16、甲方入住時對房屋有裝修要求，應向乙方提出書面申請并同時報送裝修方案，經乙方同意后方可進行裝修。進場裝修的施工隊伍應具備合格資質條件，經乙方同意后方可入場施工，并接受乙方的監督檢查。甲方租賃合同期滿或終止后，甲方退出房屋時，裝修應保持完好，不得破壞或拆走，否則乙方有權要求甲方賠償。
17、由于甲方系統設備出現故障而對甲方設備財產造成的損壞或損失，由甲方自行保險承擔。乙方不予負責。
四、乙方的責任和義務
1、乙方有權對大廈進行有效的管理，制定管理規章和收費標準、違約處理標準，建立健全財務管理制度，并根據日常管理運伯，建立一套完整的工作程序，并在實踐中不斷完善。
2、乙方有權檢查、視察大廈。乙方(或乙方授權的人)在合理的時間內，經事先通知(或在緊急情況)可以進入該房產巡視，檢查該房內部各部分狀態或采取各種措施處理緊急事項，甲方不得以任何理由進行阻擋。
3、如果甲方未征得乙方的允許私自裝修，或裝修時違反裝修規定，要求甲方將裝修單元恢復原貌，由此發生的修復費以及對乙方造成的損失費全部由甲方承擔。情節嚴重或拒不服從管理者，乙方有權終止與其簽訂的一切合同并無償保留甲方所付物業費保證金及利息，甲方裝修期間，乙方有權進入裝修單元，檢查裝修是否按規定正常進行。
4、乙方負責大廈內部公共區域和外部周邊環境的清潔衛生。
5、乙方負責大廈的保衛、消防工作，定期組織有關方面的宣傳教育，做到發現問題及時處理。
6、乙方負責大廈公共設備設施的維護、保養工作。其中所有高檔儀器設備由專人負責，制定標準的操作程序，對有關人員定期培訓。非由大廈或物業管理公司提供的設備設施，乙方不負責其維護、維修。
7、乙方負責大廈的綠擺綠化，創造優美、舒適的工作環境。
8、乙方有權清除、拆除任何不符合管理規定的建筑物、安裝物以及公共區域擺放的貨物或雜物，并向有關單位或人員征收清除費或違約金。
9、乙方負責控制和安排大廈廣場內所有車輛的停放，并有權拖離所有違反規則停放車輛。
10、發生緊急情況和突發事件時，乙方有責任采取應急措施，保障樓內員生命財產安全，最大限度減少各方面的損失，
11、乙方應認真對待客戶投訴，凡屬管理責任問題要及時解決，并將解決結果通知客戶;凡近期無法解決的，乙方負責向甲方解釋。
12、乙方應做好各項配套服務。
13、乙方須接受甲方的監督檢查。
五、違約責任
1、雙方均應遵守本協議的各項規定，任何一方違反本協議的規定，應承擔違約責任;給對方造成經濟損失的，還應賠償損失費。
2、若甲方未能按期繳納各項費用，乙方有權書面通知甲方立即繳付。甲方逾期7日未能繳付，甲方須按延遲繳納天數，按每日1%的標準向乙方繳納滯納金;一個月未付，甲方的物業費保證金乙方不予退還。
3、甲方未經乙方許可，進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物的改動，甲方須按原建筑物造成的2-5倍支付違約金。
4、甲方違約在公共區域堆放貨物、雜物或加建建筑物，乙方除有權向甲方收取清理費。
5、若乙方在甲方未有違約的前提下，單方面提前終止協議，則乙方需向甲方雙倍返還所收保證金;若甲方提前終止本協議，乙方不予返還甲方所繳納的保證金及利息。
六、不可抗力
由于地震、臺風、暴雨、火災、戰爭以及其他不能預見情況，并且對其發生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影響任何一方不能履行本協議或不能按本協議約定的條件履行本協議時，遇有上述不可抗力的一方，應立即以電報或傳真的方式通知一方，并在15日內提供不可抗力詳情及本協議不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明文件應由雙方協議解決是否解除本協議，或者部分免除履行本協議的責任，或者延期履行本協議。
七、法律適用與爭議的解決
1、本協議的訂立、效力、解釋和爭議的解決均受中華人民共和國法律管轄。
2、因執行本協議發生的或與本協議有關的一切爭議，雙方應通過友好協商解決;如果協商不能解決，任何一方可提交由所在地海淀區法院解決。
八、附則
1、若本協議部分條款根據法律規定成為無效、非法或不能執行，則本協議其他條款的有效性、合法性和可執行性不受影響。
2、未盡事宜，由甲乙雙方另行簽定補充協議作為本協議的附件。本協議及相關附件和乙方關于管理該房產和廣場的各項規章制度是本協議不可分割的組成部分。
3、本協議以中文為準。
4、本協議一式四份，甲乙雙方各執二份，具有同等法律效力。
5、本協議自簽字蓋章之日起生效。
甲 方： 乙 方：
授權人： 授權人：
日 期： 日 期：
寫字樓物業管理委托合同范本
甲方(委托方):_____業主管理委員會
乙方(受委托方):_____物業管理公司
為加強_____小區(大廈)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據_____市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議，以便共同遵守。
第一條 物業管理內容
1、甲方將位于_____區_____路的_____范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。
2、管理事項包括:
(1)房屋的使用、維修、養護;
(2)物業范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養護和管理;
(3)清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動場所;
(6)便民服務網點及物業范圍內所有營業場所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業檔案管理;
(9)授權由物業管理公司管理的其他事項。
第二委托物業管理形式
承包經營、自負盈虧。
第三條 物業管理期限
委托管理期限為_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四條 雙方權利、義務
1、甲方權利、義務:
(1)根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理;
(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的__%)__平方米給乙方，按月租金_元租用，并負責辦理使用手續;
(4)給乙方提供管理用房__平方米(其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
(7)對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;
(8)負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理:包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改;
(10)協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系;
(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。
2、乙方責任、權利、義務:
(1)根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度;
(2)遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督;
第五條 其他事項
1、雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
2、合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。
3、本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
4、本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
5、本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
6、本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
7、本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章:乙方簽章:
在銷售額下滑同時租金又明顯上漲的市場環境下，SOHO中國及時地告別原來的散售模式，轉為持有旗下項目。未來3年公司開發的150萬平方米物業，只有少量住宅可供出售。估計5年后，這些物業每年將會帶來至少40億元的租 金。
潘石屹告訴《第一財經周刊》：“公司現在的策略是越來越多地持有商業項目。”執行總裁閆巖表示：“這5個項目只有前門大街的全部完成了，其他都在施工狀態，大概都需要兩三年時間完工。”
過去半年，市場變化讓SOHO中國的利潤驟降65%，潘石屹在5月第一次主動加大自持物業比例，當時的目標是占到未來三年開發總量的43%，涉及到5個項目中的64萬平方米。但是，整家公司此時仍然在為2010年年中規劃的以設計及資產投融資的輕資產公司模式努 力。
直到7月23日，潘石屹仍然如此打算。當天有人在上海問他為什么不干脆全部持有？他稱，“公司不能如此急轉彎”；如果持有太多的量，會降低公司原有的優勢—比如建筑設計水平和造型獨特的優勢。而這些正是支撐他們輕資產公司夢想的基礎。
可是，在26天之后，潘石屹還是決定順應市場變化。這一轉變也將讓SOHO中國成為一個典型的重資產公司。
在SOHO中國急轉身的26天時間里，潘石屹跟往常一樣旅游、跑步、發微博、視察項目。唯一不同的是，他開始為8月中旬的年中報告做準備。他在這26天里見了大量投資者。
自SOHO中國2007年上市以來，投資者對SOHO中國的要求一直未變，那就是多賺錢、多分紅。大多數時候，SOHO中國都做到了。除了剛剛過去的一年半時間里。2011年，SOHO中國的年銷售額還未達到預定銷售目標的一半。今年的前6個月情況更糟糕，連盈利也開始大幅下滑。
可以想象投資者有多么失望。尤其在年初，SOHO中國為他們勾勒了美好的前景。那時候，潘石屹和張欣樂觀地將全年銷售目標定為230億，是2011年銷售額的兩倍。但是6個月后，他們尷尬地發現銷售陷入停滯狀態。
SOHO中國長期以來依靠的購買群體在2011年同時失了靈。這些人主要是鄂爾多斯富商、山西煤礦業主和溫州客。2011年實體經濟的不景氣讓他們大傷元氣。潘石屹意識到這一點之后，開始將目標群體鎖定為中國新一代中產階層上。他們有高學歷背景、懂投資，最重要的是他們手中也擁有財富。
為了迎合這部分群體，SOHO中國在2011年打散舊有的銷售團隊，在今年3月重新招兵買馬組織新的銷售團隊。他們中的許多人相比過去擁有更好的學識與眼界，也少了一些狼性；而過去的銷售招術—跑到深山野礦中打動潛在買家的野路數現在也行不通了。SOHO中國的樓盤銷售就此陷入了僵局。
與此同時，整個租務市場卻在持續強勁。SOHO中國分析了旗下新近竣工的4個寫字樓，發現租金在過去6個月上漲率超過70%。到處都是滿租的寫字樓，張欣說，以她從業17年的經驗，她從來沒有看到過如此低的空置率。如果這些寫字樓當初不出售，現在可以為她帶回14%的租金回報率，遠遠高于現在6%的回報率。
以前，商業地產是有相當高門檻的資本游戲。如果不采取散售模式，又沒有廣拉戰線的資金能力，像SOHO中國這種初涉商業地產的小公司很難快速資金回籠。現在SOHO中國則具備了選擇商業模式的資格，他們握有150萬平方米的商業物業，僅上海就有11個項目。
租金上漲讓轉型后的公司可以獲得穩定的盈利，承擔較輕的稅負。還有一點好處是，資本市場對公司的估值會更準確。潘石屹說，較之散售模式，基于創造租金收入的模式更容易被資本市場理解。過去，出于對散售模式的不理解和擔憂，SOHO中國的市值相較凈資產出現60%的折讓。
盡管潘石屹宣稱公司為轉型做了一些準備，比如，在三年前收購了一家物業管理公司，并在兩個半月前跟盈石合資成立了商業管理公司，但外界仍然認為此次轉型太過倉促，充滿不確定性。
以下是xxx為您提供的寫字樓物業管理合同范本，希望能夠幫到您。
寫字樓物業管理合同范本
甲方：
乙方：北京xx物業管理有限公司
甲、乙雙方友好協商，訂立本協議如下：
一、物業管理協議簽訂
1、甲方使用區域為 座 單元，本單元的建筑面積為 平方米。(此面積與甲方簽定的《商品房買賣合同》或《租賃協議》中所提及建筑面積為同一面積)。
2、甲方應按照本協議，在與《租賃協議書》簽約同時與乙方簽訂《創業大廈物業管理協議》，協議期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。
二、物業費及其它
1、甲方根據本協議規定，同意自本協議簽訂之日起向乙方繳納物業費(此費用不包含用戶自用電費、電話費、網絡費、工作時間以外空調使用費等在內)，物業費收費標準為人民幣 0.5 元/建筑平方米•日。
2、甲方應于本協議簽訂之日即日將物業費( 個月)，計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，及物業費保證金(相當于 個月物業費)人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，共計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求辦理各項手續。
3、物業費保證金在本協議終止后10日內，并在甲方無違約的情況下，由乙方退還給甲方(不包含利息)。若乙方在協議期內扣除相應損失費或違約金，應書面通知甲方。若物業費保證金不足以抵償損失費或違約金，乙方有權繼續向甲方追償。在合同期內，甲方在乙方自物業費保證金中扣除損失后，須立即將物業費保證金數額補齊至原數額。
4、物業費為每 個月支付一次，在協議有效期內，甲方須于收到乙方書面通知后7日內將物業費交到乙方或指定銀行帳號。
5、乙方開戶行：建行清華園支行
乙方賬號：11001079900053000177
6、其它費用：
甲方除須繳納物業費外，還須承擔下列費用：
(1)自用電費(1.0元/度)
(2)電話初裝費及資源占用費
(3)網絡初裝費及使用費
(4)工作時間以外的空調制冷使用費(詳見空調加時收費標準)
加時空調收費標準
a、1300平方米以上按：每天(8小時)每平方米0.32元收費，但最高收費不超過3900元
b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小時)每平方米0.1681元收費
c、1000平方米以下按：每天(8小時)1200元收費
d、無特殊情況加時空調開啟時間為8：30分-17：30分
(5)其它
三、甲方的權利和義務
1、甲方有權根據本協議及乙方制定的一切有關該房產的規章制度的規定，使用該房產協議區域及按規定使用公共區域及公共設備。
2、甲方有權監督乙方各項管理規章的實施。
3、甲方有權向乙方投訴管理服務方面問題。
4、甲方有義務
服從乙方的管理，同時甲方須保證其雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中遵守本協議及大廈的相關規定。甲方的雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中的失責行為、違約行為、侵害行為，均視作甲方自身的行為，并由甲方承擔相應的責任和費用。
5、甲方置于該房產內財產的相關保險事宜由甲方自行解決或委托乙方協助辦理，費用由甲方承擔。
6、甲方同意乙方(或乙方授權的人)在合理的時間內，經事先通知(或在緊急情況下，未經事先通知)進入該房產巡視，檢查該房產內部各部分狀態或處理緊急事項。需由甲方負責進行的維修，甲方應根據乙方(或乙方授權的人)的要求立即自行出資予以維修;否則乙方(或乙方授權的人)有權代為維修，所需費用由甲方承擔。如甲方拒絕承擔此費用，乙方有權從物業費保證金中扣除。需由乙方負責進行的維修，乙方應立即派人進行維修，由此對甲方置于該房產內的財產造成損壞的，乙方承擔相應賠償責任。
7、甲方進駐大廈后，不得私自改變建筑原貌，未經乙方允許不得在樓外及樓內公共空間、墻面張貼設置廣告、標牌等，不得影響建筑物內外景觀，不得以任何形式占用樓內公共空間。
8、如果甲方對使用單元進行裝修，應提前向乙方申請，經審核通過，并與乙方簽訂相關的裝修管理文件后，方可施工。
9、因甲方對該房產使用、管理、維護不當等原因而致他人財產或人身受到損害時，甲方應自行解決由此而引發的糾紛，并自行承擔由此而導致的損失及后果。
10、甲方不得在大廈內進行非法活動，不得進行任何妨礙或侵擾其他用戶的活動。如有上述行為，乙方有權終止與其的一切協議。
11、甲方有義務保持樓內整潔，不得在公共區域內堆放貨物或雜物。如發生上述情況，經乙方書面警告2小時內不予清理，乙方有權予以制止、清理，并向甲方征收清除費。如甲方拒付清理費，乙方有權從物業費保證金中扣除。如甲方因特殊情況，需臨時占用公共空間，甲方須提前向乙方提出申請，得到乙方批準后，按乙方批準的物品存放地點和存放期限統一存放。
12、甲方不得在樓內存放任何易燃易爆、劇毒等危險品，以及進行任何危害樓宇和人員人身安全，或引致投購保險失效或使保險費增加的活動。
13、未經乙方批準，甲方不行擅自更改、遷移或增大用電水裝置或空調的負荷。用電量超過大廈提供的基本電量，甲方應交納空調及超出部分的電貼費及相應的工程改造費用。
14、甲方須服從大廈廣場管理人員的管理，按規定存放車輛。違反規定者，廣場管理人員有權以糾正和制止。
15、甲方有義務愛護使用單元和樓宇內外的一切設備設施，因甲方的責任造成的損失和由此引發的一切費用由甲方承擔。
16、甲方入住時對房屋有裝修要求，應向乙方提出書面申請并同時報送裝修方案，經乙方同意后方可進行裝修。進場裝修的施工隊伍應具備合格資質條件，經乙方同意后方可入場施工，并接受乙方的監督檢查。甲方租賃合同期滿或終止后，甲方退出房屋時，裝修應保持完好，不得破壞或拆走，否則乙方有權要求甲方賠償。
17、由于甲方系統設備出現故障而對甲方設備財產造成的損壞或損失，由甲方自行保險承擔。乙方不予負責。
四、乙方的責任和義務
1、乙方有權對大廈進行有效的管理，制定管理規章和收費標準、違約處理標準，建立健全財務管理制度，并根據日常管理運伯，建立一套完整的工作程序，并在實踐中不斷完善。
2、乙方有權檢查、視察大廈。乙方(或乙方授權的人)在合理的時間內，經事先通知(或在緊急情況)可以進入該房產巡視，檢查該房內部各部分狀態或采取各種措施處理緊急事項，甲方不得以任何理由進行阻擋。
3、如果甲方未征得乙方的允許私自裝修，或裝修時違反裝修規定，要求甲方將裝修單元恢復原貌，由此發生的修復費以及對乙方造成的損失費全部由甲方承擔。情節嚴重或拒不服從管理者，乙方有權終止與其簽訂的一切合同并無償保留甲方所付物業費保證金及利息，甲方裝修期間，乙方有權進入裝修單元，檢查裝修是否按規定正常進行。
4、乙方負責大廈內部公共區域和外部周邊環境的清潔衛生。
5、乙方負責大廈的保衛、消防工作，定期組織有關方面的宣傳教育，做到發現問題及時處理。
6、乙方負責大廈公共設備設施的維護、保養工作。其中所有高檔儀器設備由專人負責，制定標準的操作程序，對有關人員定期培訓。非由大廈或物業管理公司提供的設備設施，乙方不負責其維護、維修。
7、乙方負責大廈的綠擺綠化，創造優美、舒適的工作環境。
8、乙方有權清除、拆除任何不符合管理規定的建筑物、安裝物以及公共區域擺放的貨物或雜物，并向有關單位或人員征收清除費或違約金。
9、乙方負責控制和安排大廈廣場內所有車輛的停放，并有權拖離所有違反規則停放車輛。
10、發生緊急情況和突發事件時，乙方有責任采取應急措施，保障樓內員生命財產安全，最大限度減少各方面的損失，
11、乙方應認真對待客戶投訴，凡屬管理責任問題要及時解決，并將解決結果通知客戶;凡近期無法解決的，乙方負責向甲方解釋。
12、乙方應做好各項配套服務。
13、乙方須接受甲方的監督檢查。
五、違約責任
1、雙方均應遵守本協議的各項規定，任何一方違反本協議的規定，應承擔違約責任;給對方造成經濟損失的，還應賠償損失費。
2、若甲方未能按期繳納各項費用，乙方有權書面通知甲方立即繳付。甲方逾期7日未能繳付，甲方須按延遲繳納天數，按每日1%的標準向乙方繳納滯納金;一個月未付，甲方的物業費保證金乙方不予退還。
3、甲方未經乙方許可，進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物的改動，甲方須按原建筑物造成的2-5倍支付違約金。
4、甲方違約在公共區域堆放貨物、雜物或加建建筑物，乙方除有權向甲方收取清理費。
5、若乙方在甲方未有違約的前提下，單方面提前終止協議，則乙方需向甲方雙倍返還所收保證金;若甲方提前終止本協議，乙方不予返還甲方所繳納的保證金及利息。
六、不可抗力
由于地震、臺風、暴雨、火災、戰爭以及其他不能預見情況，并且對其發生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影響任何一方不能履行本協議或不能按本協議約定的條件履行本協議時，遇有上述不可抗力的一方，應立即以電報或傳真的方式通知一方，并在15日內提供不可抗力詳情及本協議不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明文件應由雙方協議解決是否解除本協議，或者部分免除履行本協議的責任，或者延期履行本協議。
七、法律適用與爭議的解決
1、本協議的訂立、效力、解釋和爭議的解決均受中華人民共和國法律管轄。
2、因執行本協議發生的或與本協議有關的一切爭議，雙方應通過友好協商解決;如果協商不能解決，任何一方可提交由所在地海淀區法院解決。
八、附則
1、若本協議部分條款根據法律規定成為無效、非法或不能執行，則本協議其他條款的有效性、合法性和可執行性不受影響。
2、未盡事宜，由甲乙雙方另行簽定補充協議作為本協議的附件。本協議及相關附件和乙方關于管理該房產和廣場的各項規章制度是本協議不可分割的組成部分。
3、本協議以中文為準。
4、本協議一式四份，甲乙雙方各執二份，具有同等法律效力。
5、本協議自簽字蓋章之日起生效。
甲 方： 乙 方：北京xx物業管理有限公司
授權人： 授權人：
日 期： 日 期：
大連市物業管理委托合同（官方范本）
物業管理服務合同范文格式
合同：辦公大樓物業管理委托合同
合同：常州市市區住宅區物業管理委托合同
物業管理裝修合同模板
物業管理委任合同范本
物業管理服務的合同范本
物業管理委托合同樣本
委托合同：北京市商品房物業管理公約
委托合同：前期物業管理服務合同樣本
住宅區物業管理委托合同范文參考
物業管理服務合同書
北京市物業管理合同
1、拉客：這是家裝公司最常用的營銷方式，也是最廉價的營銷方式。一般用低底薪+高提成的方式請幾個業務員（有的甚至無底薪），直接到小區發傳單拉客戶。通常的做法就是告訴客戶“我們公司免費設計，價格低，施工質量挺不錯的，先來看看吧，我們可以先免費設計方案給您！”
2、工地推廣：這是家裝公司最有影響力的營銷方式，俗稱“口碑營銷”。當某小區有公司的施工工地時，家裝公司會派一個業務員在這個小區里面巡邏，通常告訴客戶“廣告打得多，不如實際看一看我們的工地”。此方法的成功建立在精湛的施工工藝，優秀的工地管理水平上。
3、電話行銷：這是客戶最頭疼的方法。一般業務員通過售樓小姐、物管公司的人搞到客戶的名單，然后不停地打電話約客戶上門。有的甚至是買名單，名單買到之后再轉手好幾次，已經把市場過渡透支了，客戶非常厭煩這種方式。
4、樣板房推廣：它不同于上文所述的“工地推廣”。這種方式由于占用家裝公司的流動資金，一般只針對重點樓盤實施。家裝公司買下該小區的一套房子，然后自行裝修。裝修公司利用自己是業主的優勢向客戶推廣。一段時間之后將該房屋出租或套現，效果較強，但風險大。
5、小區促銷活動：這是家裝業迅猛發展的產物，物業公司覺得家裝公司利潤高，眼紅了之后想出的方法。美其名曰“為客戶把關！”，實質就是收進場費。交付期間，物業公司組織家裝公司進行現場免費咨詢的促銷活動。這種攔截方式類似于大賣場的終端促銷，注意利用各種宣傳方式，橫幅、刀旗、X展架、易拉寶等等，盡量搶占業主的第一視角，充分利用小區的縱深，最大化地擴展公司形象的陳列面。另外，公益廣告牌（綠化帶提示牌、樓層公益提示牌、車庫入口提示牌、門衛的遮陽傘、信箱提示廣告等）也是很不錯的宣傳工具，要注意多加利用。
6、小區公益活動：家裝公司和物業管理聯合起來，以“業主聯誼會”的形式召開戶型會、工藝講座，一般選取小區的會所進行，但高檔的樓盤會選擇星級酒店。這種方式比較受歡迎，成功之處在于你的戶型設計的如何，你的工藝講座是否吸引消費者。
7、設立分公司：家裝業門檻低就體現在此。在小區里面租一個門面房或者就租個房子，一臺電腦，一臺打印機，2個人就開設分公司了。可以借助物業公司指定裝修公司的名義，但現在做的太多了，消費者逐漸不信任了。
8、網絡攔截：這種方法是借助科技手段，像南京一些著名的網站設有論壇，其中有各小區的專版（如金色家園版、圣淘沙版），業務員上網后以各種方式發信息聯系業主，不過這種信息傳遞的方式一定要巧妙，要抓住網絡各專版的有影響力的人（可參考我的文章“家裝營銷之網絡營銷”）
9、寫字樓終端攔截：也是借助科技手段，針對中高端目標客戶，利用寫字樓液晶多媒體網做液晶廣告進行客戶攔截。這種方式可影響白領客戶，尤其需要重點考慮的是家裝公司云集的寫字樓宇，一定要增加播出頻率。另外，攔截方式一定要豐富，多利用寫字樓的地勢和標識進行攔截，如標牌、公益指示牌等，甚至你可以專門派人發資料。
家裝業終端攔截的策略
了解了家裝終端攔截的方式，接下來要根據實際情況，選擇適當的策略進行終端的攔截。整合營銷告訴我們：平等地對待各種工具，并有效地加以組合才能產生最大的效果。
知己知彼，百戰不怠
很多家裝公司的策劃案很漂亮，但總是不成功，于是很多人總在抱怨各種各樣的原因。究其原因，大多數是沒有做好調研工作導致選擇了錯誤的攔截策略。正確而詳細的調研應注意以下幾類：
樓盤情報的收集
為什么要先提出這點呢？很多人都認為，做終端我怎么可能不去了解樓盤的信息呢？這里我提出的是收集情報而非信息資料。
情報細分為：
開發商的信息，包括聯系人、聯系電話、樓盤廣告資料。收集樓盤廣告主要是能了解該樓盤的消費群定位，消費購買意向（自己居住還是投資）。
物業管理的信息，包括主要聯系人和電話，注意，物業的保安隊長和財務人員也應列入聯系名單，
小區的信息，包括小區的建筑類型（別墅、普通公寓等），本次交付的戶數、時間、期數、周邊的交通、價格、主力戶型。樣板房的了解也非常重要。例如，某些樓盤的樣板房是臺灣或者澳大利亞著名設計師設計的，這就有戲了。業主能會去找這些設計師設計嗎？國外設計師了解國內人的生活習慣嗎？當然不能！這就是一個突破口。
為了更加透徹地了解情報和控制業務員，一般制定“樓盤信息表”，要求信息收集員手繪“小區分布圖及人流走向圖”，這也是不可或缺的一個環節。
樓盤的廣告收集了之后，我們用“樓盤平均價格”、“建筑類型”、“交付數量”、“開發商與物業公司的品牌知名度”四個指標將小區劃分為“A類——必須開發”、“B——選擇性開發”、“C——放棄”三個類別，以便制定針對性的策略。
本公司情報的收集：
首先，企業自身定位的認識，可通過FAB法則進行。（F——特點，A——優點，B——給客戶的利益點）
第二，企業業績的了解，如果這個小區是該樓盤交付的第二期，企業有無在上期小區中做過工程。
競爭對手情報的收集
同樣，我們要了解交付時還有哪些公司同時參加，他們公司的定位是什么？分析他們會采取什么樣的手段？他們在該樓盤的業績如何？設計和質量如何？了解的越多，成功的可能性越大。
兵馬未動，糧草先行
在分析完成之后，你是否成竹在胸了？且慢，再看等一下，彈藥有了嗎？在終端攔截之前，我們要準備好宣傳資料。很多營銷經理人告訴我，資料就是公司定的，雖然差了點，但現在資料沒用完，公司不允許制作新的。是的，這種情況存在的太多了。但是，有了問題，我們就要具體去面對。
公司的宣傳資料，一定要做的精美，它就是公司的形象，一定要有吸引力，突出企業的優勢。否則，終端攔截的時候，你的資料會被大量的信息所淹沒。資料封面要有沖擊力，讓人過目不忘；或者內容精彩，對消費者有用，可以是公益性的。我原來在企業就把施工工藝全部放上去了，很多消費者沒有選擇我們裝修，但很多人拿著我們的資料去查他們的工地，也從側面宣傳了企業。
在無法改變公司宣傳資料的情況下，可以考慮制作小區促銷宣傳計劃單頁。你甚至可以用A4紙打印出來，直接塞到業主房子的門縫里，這樣他一驗房，就會看到你的信息。促銷計劃要有吸引力，如果是第2期交付的，你可以把前一期做過工程的門牌號寫上去，增加消費者選擇你的信心，前提是征得他們的同意。
策略先行，整合制勝
小區攔截不是選擇一種攔截方式，而是選擇合適的方式，整合運用各種攔截手段，以達到最優化的效果。
在完成了上述的準備工作，制定攻擊計劃，進攻就要開始了！這里要強調的是，營銷的層次性。
這里舉個我原來制定的開發小區的例子，相信會對你有所啟發。在交付前期，利用媒體和物業管理的名義組織公益性活動。內容有：戶型解析、家裝四大工藝講解、建材團購活動。
在宣傳策略上，我們突出媒體和物業管理為主辦方，而我們企業作為被邀請方，這樣緩解了消費者的抵觸情緒，而我們在通知消費者的時候，很自然就利用了這個優勢，我們以物業管理公司的名義發邀請函；電話確認時，我們到物業公司，用他們的電話通知消費者，取得了很好的效果。
活動進行后，我們企業大獲豐收。這時候很多企業就覺得滿足，而忽視了后期的跟蹤開發，后期的持續性開發尤為關鍵。
我們制定計劃的時候，把后期的開發策略具體分為：未簽單情況和已簽單情況。其中已簽單又分為簽1戶，簽5戶以上三種情況，制定相應的戰術計劃。
未簽單情況：需要詳細分析原因，解決的方法一般有以下幾種，1、廣告，針對小區的戶型，戶型分析廣告 2、提高物管的扣點，加強公關等等，這里不在贅述。
簽1戶情況：這時可選擇上述的工地營銷方式，派一個業務員在工地巡邏。
關鍵詞：系統設計；效果；能耗
Abstract: this article mainly expounds the integration of a building hvac system design, and the result is analyzed.
Keywords: system design; Effect; Energy consumption
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
1 工程概況
某項目是一幢多功能大型綜合樓。工程占地面積135×103m2，建筑面積約55600 m2 (空調面積約33360 m2)。地下共2層，地下1層為物業管理辦公、自行車庫、柴油發電機房、鍋爐房、熱交換站、洗衣房、空調機房。地下2層為各類機房、汽車庫、倉庫及人防掩蔽體等。地上共14層，首層為商場、銀行；2層為商場、服務、展示廳、輔商用；3層宴會廳、餐廳、多功能廳、廚房、會議室；4層為娛樂、健身俱樂部；5層～14層為雙塔，A座為酒店客房，B座為寫字樓；4層與5層之間有局部設備夾層。5層～14層標準層層高3.70m，辦公室內凈高2.65m。
目前，除B座寫字樓因業主要進行內部功能的修改而暫停建設外，其余約37104m2的工程均已竣工。
2 供熱通風空調系統設計
2.1供熱系統
1)采用兩臺蒸汽鍋爐(每臺蒸發量為1500kg/h)作為大樓供熱及生活熱水熱源。空調、冬季空調加濕、生活熱水系統所需的熱負荷及熱媒參數如下：
空調系統熱負荷：12500kW；其供回水溫度：60℃/50℃；采暖系統熱負荷：1200kW；其供回水溫度：60℃/50℃、85℃/60℃；生活熱水熱負荷：1000kW；供水溫度60℃；總熱負荷：14700KW。
2)熱交換站位于地下一層，供熱熱水通過熱水交換器和二次熱水循環水泵，經熱水輸配管網分配到各空調機組、帶再熱盤管的VAV末端裝置及風機盤管等。
3)供熱系統采用閉式系統，并按區域分別設置：4層及以下等公共空間為一區域，5層以上為一區域。
4)供熱系統的補水采用軟化水，其水處理設備及系統的定壓、膨脹裝置設置在軟化水間。
5)輔助供熱：首層商業等房間外區、中庭、大堂及4層游泳館采用地板輻射采暖，利用熱氣流上升的原理，密切結合人體舒適感的特點，合理提供舒適的溫度環境，減少空調能耗。地下1層設備用房設置暖氣片進行值班采暖；首層大堂大門及汽車入口處冬季采用水熱熱風幕，冬季送熱風，夏季送循環風，阻擋室外冷、熱空氣侵入，節省能耗；人防掩蔽體設常規采暖系統。
2.2供冷系統
1)設計中對直燃式溴化鋰吸收式冷水機組和離心式冷水機組兩種方案進行了充分的可行性研究，并考慮到下述因素。全年運行費：直燃式溴化鋰吸收式冷水機組是離心式冷水機組的1.6～1.8倍。初投資：直燃式溴化鋰吸收式冷水機組是離心式冷水機組的1.2～1.3倍。
運行管理：離心式冷水機組更為簡單、可靠。因此，本工程采用離心式冷水機組，考慮到A座客房部分夜間負荷，還用了1臺螺桿式冷水機組。
2)冷源由設在地下1層的冷凍機房提供。采用3臺水冷式離心冷水機組，裝機冷量為3868kW/臺(1100RT/臺)，冷媒為R—134a。一臺螺桿式冷水機組，裝機冷量為1218kW/臺(105RT/臺)，冷媒為R—134a。冷凍水供回水溫度7℃/12℃，冷卻水進出水溫度32℃～37℃。冷凍機房包括制冷機組、冷凍水泵、冷卻水泵、熱交換器及閉式膨脹定壓裝置等。
3)夜間加班、過渡季節和冬季采用開一臺螺桿機為內區空調系統提供冷水。冬季冷卻水管及冷卻塔采用電熱防凍措施。
4)空氣處理機組、新風機組空調水系統均為四管制，3層、4層風盤內區單冷兩管制外區四管制。
5)A座客房采用四管制方式，以解決不同朝向的冷熱不均和靈活的溫度調控問題。
6)考慮到B座寫字樓標準層平面進深大，有明顯內外區之分，經計算，冬季內區仍有冷負荷發生。為此，采用冷卻塔和水-板式換熱器組合成冬季自然供冷水系統，充分節約能源。
7)B座寫字樓采用四管制方式，以解決大開間辦公內、外區和不同朝向的冷熱不均問題。
8)冷凍水系統均為閉式、一次泵變流量系統，其系統補水采用軟化水。
9)冷卻塔位于屋頂，其總裝機容量為3300m3/h。冬季運行的冷卻塔及室外冷卻水管道均采用防凍措施。冷卻水系統為一次泵水系統。
10)空調冷卻水補水：由地下消防貯水池經自動變頻給水裝置供給。
11)空調冷凍水系統補水：由地下軟化水間內的定壓、膨脹裝置供給。
2.3空調通風系統
1)商場、銀行、大堂、餐廳、宴會廳、多功能廳及設置全空氣空調系統；廚房設置直流式全空氣空調系統；客房、娛樂、會議室、物業管理、辦公等設置風機盤管加新風的空調系統；電話機房、消防安全監控中心及樓宇自動化監控中心設置風冷柜式空調系統；計算機中心設置恒溫恒濕柜式空調系統；電梯機房、弱電電纜引入小室、UPS間設置分體式空調系統。
2)一層商場中庭采用雙側對噴多股平行射流的氣流組織方式，其余均為上送上回或側送上回的氣流組織方式。大堂、大宴會廳采用漩流風口送風。
3)A座客房采用風機盤管加新風的空調系統，屋頂新風機組將新風處理到室內溫度的機器露點狀態并送至風機盤管出口位置上。
4)B座大開間辦公采用變風量空調系統，并實現供冷、供熱單獨分區控制，有效滿足不同運行區域的冷熱調節需要，滿足人員對空調系統不同溫度的需求。空調機房采取集中和分散相結合的布置原則。
變風量末端裝置的選擇按房間性質的不同，分別采用帶風機驅動的串聯、并聯型末端裝置及單風道末端裝置。辦公室周邊區采用帶再熱盤管的并聯型末端裝置，內區采用單風道末端裝置；每個變風量末端裝置的溫度傳感器控制區域為小于40m2，使房間按實際運行需要，精確調節房間的室內溫度，以提高房間的舒適度。與并聯型風機末端裝置及單風道末端裝置相配的空調送風口均采用高誘導比的送風口，與串聯型風機末端裝置相配的空調送風口則采用常溫送風口。中庭的空調送風方式采用噴口送風。
5)根據室內的風口、家具等布置，典型辦公室的室內空氣溫度分布及氣流分布的CFD模擬計算結果。模擬計算結果顯示，室內空氣的溫度分布及氣流分布均可滿足設計要求。
6)根據建筑要求，組合式變風量空調機組分別安裝在各樓層的空調機房內。為滿足業主對空氣品質的嚴格要求，各機組除根據室內空氣的處理要求，配備相應的混合段、過濾段、加熱段、表冷段、加濕段、風機段等外，又均配置空氣凈化段。
7)為滿足建筑立面要求，大廈的新風均集中采集。辦公室部分為屋頂集中采集，地下室、裙房等部分為首層、設備夾層外墻集中采集。根據通風豎管井斷面尺寸及內呼吸式雙層玻璃幕墻的通風量要求，辦公室部分的新風量標準均大于50 m3/h人。
[關鍵字]XX花園 項目投資 開發經營
目 錄
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據
三、項目概況
第二章 項目開發經營環境分析
一、2000年國內經濟及房地產市場回眸
二、XX市房地產市場分析
三、有利投資經濟形勢成因分析
第三章 項目周邊物業市場調查分析
一、投資地塊的地理環境
二、XX地區區域分析
三、項目周邊主要物業分析
四、XX鄉消費者調查分析
第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析
一、房地產投資項目開發經營機會形成模式
二、項目開發經營優勢點
三、項目開發經營機會點
第五章 項目定位
一、目標市場定位
二、產品定位
第六章 項目規劃、建筑設計建議
一、項目總體規劃建議
二、住宅建筑設計建議
三、小區配套設施建議
四、環境藝術設計建議
第七章 項目開發經營策略及投資估算
一、項目開發經營策略
二、項目投資估算
三、項目實施進度安排
四、項目投資與籌資計劃
第八章 項目開發經營狀況分析
一、項目銷售計劃
二、項目銷售收入估算
三、項目經營成本估算
四、項目利潤估算
五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率
第九章 項目開發經營風險分析
一、項目盈虧平衡分析
二、項目敏感性分析
三、項目開發經營主要風險及對策分析
第十章 結論與建議
第十一章 結束語
第十二章 附錄及主要參考文獻
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。
2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。
3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。
4、對項目進行投資分析和風險分析。
5、對項目決策及其實施的優化提出建議。
二、報告編制依據
1、XX市規劃局規劃方案；
2、億房網站
3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策；
4、XX市2000房地產年鑒；
5、現場勘察和實地調研所得資料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的資料
三、項目概況 根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2
小高層住宅及別墅：4.48萬M2
公建面積：0.5萬M2
④建筑密度：22.5%
⑤綠化率：40%
（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）
第二章 項目開發經營環境分析
一、2000年國內經濟及房地產市場回眸
投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。
2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產開發及銷售情況表
2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9
占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。
5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、XX市房地產市場分析
1． 2000年房地產市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。
（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。
價格 指數
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:
通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。
2．市場特點分析
2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。
住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。
4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。
5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。
11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。
2000年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業管理費等。
3．3分類物業特點
據《武房指數》統計，2000年四個季度，XX市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：
從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；
2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。
寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。
5．寶豐路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO后隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。
商業服務用房
2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由于還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。
3．2001年及未來XX市房地產市場展望2000年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是XX市房地產發展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。
3．繼續加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。
4．2001年，XX市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。
5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。
6．規范物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規范物業管理收費并加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規范，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。
7．積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規范房地產信息咨詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。
另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）
(三)有利投資經濟形勢成因分析
（一） 國家宏觀經濟的影響 （二） XX市經濟發展勢頭良好 （三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資占固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長36.9%。
（三） 積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持
據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。
在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。
第三章 項目周邊物業市場調查分析
項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。
該項目位于XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產價格和指數：
XX區價格 XX區指數
