開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇司法鑒定行業(yè)報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

一、估價比較案例的基本概念

估價比較案例也稱估價對象比較案例、估價對象可比實(shí)例等等，是指房地產(chǎn)估價活動過程中，估價師或估價人員依據(jù)替代原理，根據(jù)估價目的與估價對象具體情況性質(zhì)的需要，為了完成估價任務(wù)并保證評估結(jié)果質(zhì)量，選擇的相應(yīng)于估價目的和估價時點(diǎn)的用于估價分析比較的類似房地產(chǎn)的實(shí)際存在或已發(fā)生實(shí)例。

估價比較案例存在于估價服務(wù)的分析比較過程中。在估價服務(wù)活動過程中，不管是市場比較法、還是收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法，都涉及到估價比較案例的選擇與利用問題。可以說，市場比較法中比準(zhǔn)價格的確定、收益法中客觀預(yù)期收益或項(xiàng)目實(shí)際客觀社會經(jīng)濟(jì)效益的分析確定、成本法中客觀成本的認(rèn)識與確立、假設(shè)開發(fā)法或剩余法中類似房地產(chǎn)開發(fā)價值的分析認(rèn)可，都是基于估價比較案例的認(rèn)知、篩選、分析、整理與數(shù)據(jù)應(yīng)用。

估價比較案例因交易狀況而區(qū)分，因與估價對象的類似性而被選擇與認(rèn)可，因時間限制的適應(yīng)而具有適應(yīng)性。同時，估價比較案例是眾數(shù)概念，具有數(shù)據(jù)的群體性與概括性。所謂群體性是指相應(yīng)于某種類型的房地產(chǎn)，其類似房地產(chǎn)可比較案例信息是廣泛的、眾多的，估價過程中只是根據(jù)估價需要選擇3個可用案例而已；所謂概括性是指每一個類似房地產(chǎn)案例都包含有共性與個性的各方面信息要素，調(diào)查記錄不可能全面、充分地記載表露，只能按照數(shù)據(jù)分析與整理原理，概要列舉估價比較分析時所需要的基本要素，以滿足估價需要即可。

估價比較案例還是一種信息，具有信息的意義與作用。不同種類的估價比較案例來源于不同的渠道或資料文獻(xiàn)中。一般地，房地產(chǎn)交易案例來自于市場信息與政府有關(guān)部門；房地產(chǎn)經(jīng)營收益信息則見之于有關(guān)財稅報表、估價師現(xiàn)場調(diào)查取證、以及政府有關(guān)文件、報紙或雜志；有關(guān)賠償或補(bǔ)償信息則見之于法律文書、政府公文、征收公告與拆遷補(bǔ)償公告及當(dāng)事方協(xié)議。

不同的估價項(xiàng)目需要選擇不同的估價比較案例。估價項(xiàng)目的性質(zhì)與特點(diǎn)決定估價比較案例的性質(zhì)與應(yīng)用方向。一個良好的估價服務(wù)過程，從明確估價對象開始，以了解類似房地產(chǎn)情況為核心，通過判斷與分析，得到客觀合理的估價結(jié)果。在此過程中，相應(yīng)估價目的、圍繞著估價時點(diǎn)的類似房地產(chǎn)估價比較案例的尋找、分析、應(yīng)用，貫穿于估價作業(yè)過程始終。

二、估價比較案例的價值判斷

估價比較案例的價值指該案例的實(shí)際應(yīng)用價值，亦即可利用比較價值或使用價值。這里的價值含義指該估價比較案例在估價對象分析比較中的可比較性與適用性。估價比較案例的可比較性或使用價值，依賴于估價原則與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，從估價原理方面講，與估價對象情況類似（即相似或相近），包括城市區(qū)位、土地等級、城市商圈與住宅區(qū)域，以及建筑結(jié)構(gòu)和類型、規(guī)模、容積率、交易狀況類型與發(fā)生時間等等，都符合估價規(guī)范并適宜于對比分析。可比較性是適用性的基礎(chǔ)，適用性是估價分析合理性與估價結(jié)果客觀性的基礎(chǔ)。可比較性由項(xiàng)目估價師依據(jù)估價目的把握，結(jié)合估價對象情況去判斷。在具體估價過程中，只有具有可比較性估價比較案例才可能被選用。

對于特定項(xiàng)目估價服務(wù)，其估價比較案例應(yīng)有特別的有效性與適用性。比如經(jīng)濟(jì)適用房的估價、央產(chǎn)房估價、北京特有的騰退安置房估價等，需要尋找同類、相似權(quán)利的估價比較案例。

估價比較案例價值判斷指估價機(jī)構(gòu)的估價師，在估價活動中，對于資料信息庫內(nèi)相關(guān)資料或臨時搜集的信息資料中適合作為本次估價比較案例價值的認(rèn)識區(qū)分，由此決定估價比較案例使用價值及選擇使用的過程。利用表格表示如下（見表1）。

上表列舉的八種性能之中，適宜性、實(shí)用性、有效性是價值要素判斷的重點(diǎn)，適應(yīng)估價目的、估價服務(wù)使用有效、估價結(jié)果客觀被接受認(rèn)可，是估價比較案例價值判斷要素的起點(diǎn)。筆者認(rèn)為，在估價服務(wù)過程中，估價目的至關(guān)重要，估價目的決定并影響估價方案與估價技術(shù)路線，乃至決定整個估價活動的作業(yè)方式與程序內(nèi)容。估價目的確定開始于估價過程的起始，估價比較案例的選擇與判斷必須圍繞估價目的進(jìn)行。

三、估價比較案例的選擇與應(yīng)用

估價比較案例的選擇在估價比較案例價值判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行，當(dāng)案例的可用價值判斷通過時，才有可能被選擇使用。

選擇估價比較案例要注意客觀、公正、合理性，估價比較案例的選擇及其應(yīng)用，關(guān)系到估價結(jié)果的準(zhǔn)確、公允、合理，關(guān)系到估價結(jié)果被當(dāng)事人接受的容易程度。

選用估價比較案例時，優(yōu)先選擇范圍面廣、受眾多、信息量大的專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息，以及專業(yè)報刊雜志、公開刊物與公告公示方面的案例，這類案例具有公眾見證的真實(shí)性與客觀性。網(wǎng)絡(luò)與公開刊物的廣告信息反映公開房地產(chǎn)市場的充分競爭性與無限制性，眾數(shù)廣告反映趨勢與潮流，說明當(dāng)前房地產(chǎn)的交易態(tài)勢與價格水平。同時，由于網(wǎng)絡(luò)與公開刊物便于閱讀，其公眾效應(yīng)與公眾效益不可否定。其次，政府文件與行業(yè)資料中包含的估價比較案例信息，盡管其項(xiàng)目資料完整度披露有限，但其權(quán)威性與公信力不可否認(rèn)，故其有關(guān)項(xiàng)目資料數(shù)據(jù)具有可比較參考的估價分析意義。專業(yè)廣告與售樓書等項(xiàng)目資料信息，與按程序調(diào)查的現(xiàn)場取證方式差不多，一般情況下不宜作為估價比較案例使用，但具有一定的估價參考意義。估價的特質(zhì)是分析判斷的有依據(jù)性，有依據(jù)是估價師估價作業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)與操守。除了對于估價對象的準(zhǔn)確了解以外，估價比較案例的真實(shí)可靠則是估價誠信的主要內(nèi)容之一。估價師生活在具體的城市區(qū)位并忙碌于具體的工作生活中，不可能窮盡了解所有估價對象及關(guān)聯(lián)估價比較案例的具體情況，為避免錯誤或失誤，必須借助公眾、公信見證手段，把社會環(huán)境的真實(shí)客觀性與具體項(xiàng)目的主觀真實(shí)性有機(jī)結(jié)合起來并反映出來，因此，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)手段與“文本主義”是估價師尊重客觀事實(shí)基礎(chǔ)，也是借助社會手段與公眾監(jiān)督而獲得真實(shí)性的便利方式有關(guān)估價比較案例選擇要素見本文表2。

需要說明的是估價比較案例的實(shí)際成交或市場叫賣價值的含義與估價應(yīng)用問題，從估價原理的替代原則與估價目的交易愿望來說，估價所求得價值大多是市場銷售價，也就是叫賣價。市場叫賣是一種不限制受眾的公眾行為，具有公開、公正、市場透明的性質(zhì)，而實(shí)際成交交易則具有了特定雙方的對象目的性協(xié)商與條件限制、保密約束、以及談判環(huán)境條件影響的諸多限制性情況，具有反對公開、公正、市場透明的非公眾行為。可以認(rèn)為，在信息不對稱問題沒有完全解決、談判手段與談判技巧尚能發(fā)揮作用的前提下，所有的成交案例都有了交易情況影響因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。這種交易偏差，在單一交易市場可以通過外部環(huán)境糾正來進(jìn)行市場系數(shù)矯正，但對于多數(shù)個體存在的多種類房地產(chǎn)市場來說，成交偏差與交易矯正錯綜復(fù)雜，估價師無法識別具體成交案例的非市場蔽易決策因素，故對隱蔽的、不統(tǒng)一的、受利益影響的成交價格的分析利用無法進(jìn)行，具有避稅與債務(wù)因素的成交價格違反房地產(chǎn)市場的真實(shí)性，其修飾性價格沒有估價使用意義。相反，不受限制的房地產(chǎn)售價或叫賣價，是經(jīng)紀(jì)人基于自己對于市場情況的掌握與了解、或者房地產(chǎn)當(dāng)事人通過市場觀察與情況了解而做出的價格決策，從而在公開市場進(jìn)行叫賣以宣布自己的特定房地產(chǎn)價值的公告與邀約，具有市場討價還價的特別意義，情境真實(shí)、客觀而具有可驗(yàn)證的直觀性，適宜于估價分析比較的案例利用與使用價值分析參考。

估價說到底只是一個價格預(yù)計，實(shí)際上也是相應(yīng)于估價目的的一種專家建議價或說資信中間價。這種價格估計或說預(yù)計，是相應(yīng)于估價目的的價值方案指導(dǎo)。盡管由于社會管理的威權(quán)作用與公信力使估價結(jié)果具有依據(jù)參考意義，但依據(jù)參考不是實(shí)際交易，不是實(shí)際估價鑒定事項(xiàng)的最后解決，而是雙方當(dāng)事人參考估價機(jī)構(gòu)估價師的專家建議而以估價結(jié)果結(jié)算了結(jié)，或者是在估價結(jié)果的基礎(chǔ)上討價還價，最后以雙方認(rèn)可的具體數(shù)字結(jié)論解決。對于司法鑒定項(xiàng)目，則直接借用了法院的權(quán)威與法官的裁決權(quán)，法官依據(jù)評估結(jié)果作出對民事訴訟的經(jīng)濟(jì)裁決。凡此，都說明估價結(jié)果的參考性、基礎(chǔ)性、可討論性、價值依據(jù)的水平界限性（價值“度”），說明估價結(jié)果不是定價、不是成交價，不能用成交結(jié)果來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，更不宜用實(shí)際成交案例來討論估價比較案例的客觀性。

四、估價報告質(zhì)量問題

估價報告質(zhì)量包括文字的合法性、數(shù)字結(jié)果的客觀性、裝訂樣式的合規(guī)性三個方面。

估價報告質(zhì)量的文字合法性包括依據(jù)政策法規(guī)合法有效、文字語言合法、分析結(jié)論合法。依據(jù)政策法規(guī)合法是指估價報告的文字表述需在憲法許可的范圍內(nèi)，按照民法、物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法、土地管理法、規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合國家及地方政府的政策規(guī)章，對估價對象的權(quán)屬及權(quán)利狀態(tài)、房地產(chǎn)狀況、運(yùn)營收益情況而進(jìn)行的文字性論述與表述；同時，要求所依據(jù)或引用的政策法規(guī)必須是時間上在施有效，這里的時間是估價時點(diǎn)，一定要特別的注意。文字語言合法是指文章格式與句子結(jié)構(gòu)應(yīng)符合漢語規(guī)范，邏輯結(jié)構(gòu)合理、字詞準(zhǔn)確，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中要求回避“必須”“絕對”等字眼，同時，語言文字內(nèi)容符合有關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)、區(qū)劃、房地產(chǎn)等法規(guī)也是文字語言合法的內(nèi)容。分析結(jié)論合法是指估價分析需要在綜合考慮外部環(huán)境因素與個性因素的具體條件影響下進(jìn)行，估價分析結(jié)論不能也不可以超越現(xiàn)有法律制度的有關(guān)規(guī)范，比如土地公有性質(zhì)、國有土地使用權(quán)管理、征地公示公告原理、房屋所有權(quán)登記確認(rèn)原理、司法公平公正原理等。估價報告所采用的數(shù)字或數(shù)據(jù)，應(yīng)是具有依據(jù)或按照合法程序調(diào)查取得的可信數(shù)據(jù)，分析中要注意公權(quán)力、公信度、公正方式、公開市場情況下的資料利用。數(shù)據(jù)的有依據(jù)性、參數(shù)的合理性、分析的客觀性、結(jié)論的可信性是估價報告質(zhì)量分析結(jié)論合法的四個構(gòu)成方面。

估價報告數(shù)字結(jié)果的客觀性與文字合法性中分析結(jié)論合法所包括的數(shù)字（或數(shù)據(jù)）獲取、與分析處置相關(guān)聯(lián)。估價報告的數(shù)字結(jié)果的客觀性應(yīng)能概括與體現(xiàn)估價對象的實(shí)體價值與權(quán)利狀態(tài)價值，適應(yīng)市場變現(xiàn)要求并滿足市場交易，也就是結(jié)果的實(shí)用性與估價結(jié)果的有效性。客觀性指的是依據(jù)有關(guān)事實(shí)并結(jié)合現(xiàn)實(shí)環(huán)境狀況而做出的有效分析討論或估算推論，分析結(jié)論能夠反映估價目的要求下的估價對象在估價時點(diǎn)的權(quán)利狀態(tài)價值實(shí)際，估價師自我限制并良好地掩飾自己的主觀意向，估價報告內(nèi)的表述為讓事實(shí)說話的客觀陳述內(nèi)容。數(shù)字結(jié)果的客觀性也就是估價結(jié)果的客觀性與可靠性，是估價報告成立的基礎(chǔ)，也是估價服務(wù)活動的價值意義所在。優(yōu)秀的估價師，一定要訓(xùn)練自己的數(shù)字分析與文字表達(dá)能力。法律意識、數(shù)字能力、文字能力是估價師職業(yè)素養(yǎng)的技能衡量標(biāo)準(zhǔn)要件。

裝訂樣式的合規(guī)性指估價報告的格式、樣式與裝訂質(zhì)量符合使用或利用要求的程度。國標(biāo)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》有所規(guī)定，行業(yè)協(xié)會與地方政府有關(guān)部門也都有不同的要求。估價服務(wù)的目的是“有用”與“有效”，估價報告的裝訂樣式直接關(guān)系到使用要求與送達(dá)便利。為了優(yōu)質(zhì)裝訂，引進(jìn)優(yōu)良的報告裝訂設(shè)備或與專業(yè)圖文設(shè)備裝訂印刷服務(wù)機(jī)構(gòu)合作（有合作條件情況下），都是很好的保證評估報告裝訂質(zhì)量的有效辦法。