時間：2022-02-23 07:31:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產管理工作經驗，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
兩年以上工作經驗 | 男 | 24歲（1987年1月1日）
居住地：上海
電 話：139********（手機）
E-mail：
最近工作 [2年]
公 司：XX房地產開發
行 業：房地產開發
職 位：景觀工程師
最高學歷
學 歷：本科
專 業：通信工程
學 校：哈爾濱工程大學
自我評價
具有豐富的無線通信經驗，參加過數十個國內外大中型項目，例如：***、***。熟悉短波、VHF、UHF、微波等無線頻段的傳播特性，具備很強的解決突發問題的能力。對工作具有熱情和投入的精神、具有團隊合作意識和很強的事業心。溝通能力強，編程習慣好，可以承受在較大壓力下工作。
求職意向
到崗時間： 一周以內
工作性質： 全職
希望行業： 房地產開發
目標地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標職能： 景觀工程師
工作經驗
2010/8—至今：XX房地產開發[ 2年 ]
所屬行業：房地產開發
設計部 景觀工程師
1、負責配合優化參數的修改；
2、負責****模塊相應功能的調試和增強
3、負責產品需求分析、可行性分析，單板的硬件框架設計；
4、負責項目管理、進度控制、系統設計以及模塊的分發、管理工作；
5、負責為投標項目撰寫投標技術方案；
6、負責****局域網的組建及維護。
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2009 /7—2010 /7：XX房地產開發有限公司 [ 1年]
所屬行業： 房地產開發
設計部 景觀設計師
1、負責協助上級領導完成設計供方的篩選、委托工作；
2、負責參與項目前期的調研工作，歸納和整理規劃設計條件；
3、負責景觀設計書的編制；
4、負責監督工程的質量，控制工程進度
5、負責參與景觀工程的初步驗收和竣工驗收，審核工程質量驗收并做好相關記錄。
教育經歷
2005/9--2009 /6 哈爾濱工程大學 通信工程 本科
證書
2007/6 大學英語六級
2006/12 大學英語四級
兩年以上工作經驗|男|29歲（1987年7月16日）
居住地：重慶
電 話：158******（手機）
E-mail：
最近工作[1年4個月]
公 司：XX有限公司
行 業：房地產開發
職 位：結構工程師
最高學歷
學 歷：本科
專 業：港口航道與海岸工程
學 校：重慶交通大學
自我評價
本人有多年的大型工地現場管理經驗，在產品進度、產品質量以及人員、材料、機械設備使用管理方面有一定的經驗。同時，在以往的工作中，時常會與不同部門產生交集，對于問題有較強的協調處理能力。原單位領導及同事評價我是一個對工作認真負責、抱有較高熱情的人。為人細心、能夠承受壓力，習慣對每日工作進行總結，文件、數據及時梳理，確保工作有條不紊。
求職意向
到崗時間：一個月之內
工作性質：全職
希望行業：房地產開發
目標地點：重慶
期望月薪：面議/月
目標職能：結構工程師
工作經驗
2013/8 — 2014/12：XX有限公司[1年4個月]
所屬行業：房地產開發
工程部結構工程師
1.負責工地的技術管理工作，包括外業的測量放線、樁線交底，沉降觀測。內業的技術交底，設計變更，傳達公司的有關技術要求。
2.負責工地土建工程技術指導，巡視檢查土建工程的施工質量。
3.負責給土建施工單位做技術交底，特別是各施工區域的地下管線、地下建筑物、構筑物的位置和深度以及與相鄰單位的關系，避免出現安全事故。
2011/7 — 2013/6：XX有限公司[1年11個月]
所屬行業：房地產開發
工程部 結構工程師
1.負責工地的質量管理工作，收集、整理、保存質量管理記錄、資料。接待公司領導、質檢站領導的檢查指導，對領導提出的檢查意見作出書面回復。
2.負責審查土建專業的預算、結算、中間驗收、施工組織設計、監理實施細則、各項施工方案、材料計劃。
3.負責工地土建專業材料設備選型工作，對材料的質量、價格和生產能力各方面情況反復比對，為領導決策當好參謀。
教育經歷
2006/9— 2011/6 重慶交通大學 港口航道與海岸工程 本科
證書
2007/12 大學英語四級
1.成本管理薄弱
眾所周知，房地產企業在發展的過程中，業務較為繁瑣，而且，房地產涉及到的財務項目較多，尤其是在項目投資的過程中，由于資金量較大，房地產涉及到的成本支出較大，成本管理也將成為財務風險管理的重要部分。然而，現階段房地產企業在發展的過程中，對成本的管理較為薄弱，如，資金管理不夠嚴格、會計核算不夠全面等，都將對房地產成本管理工作產生極大的影響，從而增加房地產的成本負擔，也加大了房地產項目投資的風險，不利于房地產企業的可持續發展。
2.資金結構不合理
房地產企業在發展的過程中，需要大量的資金，這樣才能支撐項目工程的正常運作。而現階段房地產企業在發展的過程中，資金結構的不合理，資金渠道過于單一是諸多房地產企業的通病，導致企業的發展面臨著極大的風險，尤其是在房地產工程項目進行的過程中，一旦資金結構不合理而引發資金短缺的風險時，將會造成房地產工程項目無法正常進行，會延誤到工程的工期，造成巨大的經濟損失，不利于房地產企業的穩定發展。
3.財務人員風險意識薄弱
財務人員作為房地產財務風險管理的核心元素，人員的綜合素質水平將直接影響著房地產財務風險管理水平。從現階段房地產的發展情況來看，財務人員風險意識較為薄弱，對財務業務技能以及專業知識等掌握的不夠全面，尤其是在新時代的發展下，對財務管理工作缺乏重視，從而影響到房地產財務管理工作質量，甚至引發房地產財務風險而制約房地產企業的發展。
二、房地產財務風險管理問題的改進對策
1.積極做好成本管理工作
通過以上對房地產財務風險管理問題的分析了解到，房地產企業在發展的過程中，由于成本管理薄弱而導致企業在發展中面臨著諸多風險因素，不利于企業的健康發展，針對這種問題，應積極做好房地產企業成本管理工作。首先，應科學合理的制定項目成本范圍，結合實際項目的情況，來對項目投資成本進行有效的控制，避免出現成本過高的現象。其次，針對成本管理應設立相應的審核部門，尤其是房地產企業的發展，在進行項目投資的過程中，具有投資量較大、投資成本較高的特點，為避免成本管理的缺陷，企業財務部門應對其設置二級成本核算，并完善相應的核算制度，切實有效的將核算體系充分的落實下去，充分發揮出房地產風險管理的作用，為房地產企業的發展保駕護航，從而有效實現房地產財務風險管理的制度化運行。再次，要本著分級核算、統一管理的原則，尤其是在企業發展的過程中，需要對項目進行相應的投資以及相應財務管理活動，因此，必須加強與房地產企業各個部門之間進行溝通、協調等，并結合項目投資的實際情況，合理落實財務成本管理的目標，確保成本管理核算工作的準確性，從而保證房地產企業發展的有序進行，進一步提升成本管理的有效性。另外，房地產在進行成本管理的過程中需要注意的是，必須要保證各項財務信息的真實性、有效性，這樣才能有效的為決策者提供可靠的參考依據，有效的規避財務風險，確保房地產企業的健康發展。
2.合理構建多元化融資渠道
資金結構的不合理，對房地產企業的發展會帶來致命的打擊，無法保證房地產工程項目的順利進行，因此，作者認為要確保房地產企業的可持續發展以及規避資金結構不合理的風險，就必須要合理構建多元化的融資渠道。首先，房地產企業應將自身的潛力最大限度的發揮出來，不斷的開展多元化的融資渠道，對以往的銀行貸款的方式進行改進，打破傳統融資渠道的局限性，不斷的擴充房地產企業的融資方式，為房地產企業的發展打下夯實的基礎。例如，資產證劵化、信托計劃、采購融資等多元化的融資渠道，提高房地產資金結構的合理性。其次，在房地產企業發展的過程中，針對于資產負債率情況，最大限度的降低企業的融資成本，從而有效減少企業財務的費用，不斷的對企業資產結構進行優化，促進房地產企業的可持續發展。另外，房地產通過多元化融資渠道之后，不僅可以對企業的資金結構進行有效的優化，同時也能夠將負債財務杠桿的作用充分的發揮出來，有效的將房地產企業的財務風險進行控制，避免或降低房地產財務風險對企業帶來的影響，從而保證房地產企業的穩定發展。此外，由于房地產企業開發涉及到資金、材料比較多，因此，在房地產項目實施之前，應結合項目的實際情況，對項目的整個流程做好資金結構調整，如，在材料采購過程中預算出大致需要多少采購資金；材料施工中涉及到的管理費、施工費、設備使用費用等方面的預算，對每個施工環節所消耗的費用都能準確的掌控，以便于做好相應的資金安排，避免資金結構設置的不合理而導致某個環節的資金缺乏而給房地產開發帶來財務風險。
3.全面提升財務人員的綜合素質水平
關鍵詞： 房地產；措施；決策；工程項目；效益
Abstract: in recent years, the rapid development of China's construction industry, brought the rapid increase in real estate development project. The process of development of real estate project, cost control management as the core content of cost control in the management of the whole project, occupies a decisive position also determine how the actual benefit of the development projects in the. This paper starts with the work experience, how to do scientific and reasonable to the enterprise cost control and management, how to enhance the management level of the enterprises, improve the competitiveness of enterprises, are discussed in detail, with the hope that to improve the.
Keywords: real estate; measures; decision-making; project; benefit
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
一、前言
隨著國內外經濟形勢的變化，成本管理工作逐漸被越來越多的企業所重視，對于房地產開發項目而言，成本管理是一個系統性、全面性的工作，成本控制需要落實到項目的每一個環節，尤其在一些較大型或大型項目上，全面加大了成本控制的力度甚為重要。作為房地產開發的項目部應該在成本的降低， 精品項目的奉獻， 以及市場的拓展等方面多投入些精力； 與此同時， 也該在生產經營中的各方面精打細算， 這樣才能杜絕浪費和減少不必要的開支， 從而做到用最少的投入取得最大的產出。除此之外，需要把握的是規范標準化原則。實踐證明，只有確保整體上各個環節的成本管理工作能做到科學控制，才能真正實現節約成本、提高利潤的目的。換言之，如果成本管理工作中任何一個環節出現偏差，到最后都很可能會影響到整個項目的實質效益，甚至會“牽一發而動全身”，使其他環節的成本控制工作成為徒勞。在整個開發項目的成本控制體系中需要把握的是經濟效益原則。只抓質量和進度從而忽略了成本和市場的現象，因為這樣以來很容易產生比較單純的生產觀以及進度觀。
二、房地產開發項目的成本控制措施
要切實為房地產企業節約成本，提高企業的經營效益，必須要將成本管理工作貫穿于開發項目中的各個部分，嚴格落實成本控制中的各項規定。在一些較大型項目上，如果項目成本管理工作得到全面加強，最終就可以取得良好的成效。要探討項目工程的成本控制管理，本文就從項目開發的兩大階段決策階段與實施階段中各個環節中進行討論。
⑴決策階段
首先，決策設計階段是房地產開發項目的統籌階段，尤其是在做投資估算時，必須要全面的了解市場動向，進而根據市場中的實際信息來分析費用和成本，這樣才能確保投資估算結果的準確性。舉例如下：
例1 在項目的決策階段，首先充分做好了項目可行性研究工作，通過認真的分析之后，擬定一個較深入的可行性研究報告。為了避免可行性研究工作出現“形式化”的現象，在制定項目的可行性研究報告時，要充分明確了投資估算結果、經濟效益評價結果等指標，并嚴格核查相關指標的準確性，為后續工作提供了有利依據。
例2 在項目做投資估算之前，先派出了多方面專業人員進行深入市場調研，充分掌握了一手材料價格等相關信息，最后將各方面調查的結果進行匯總，從而做到結合市場實際情況來做出投資估算，為后續的工作提供了依據。
除了一些有形的成本，房地產開發項目還存在各種各樣的隱形風險，這些風險隨時都可能為企業帶來經濟損失， 一旦出現意外風險， 成本控制工作的所有成果很可能會付之一炬， 因此企業必須要對這些潛在的風險進行預控。在項目的決策設計階段，充分進行風險識別，預測可能為企業帶來經濟損失的各種風險因素，通過專業管理人員與各部門主管進行探討，制訂了一系列的風險規避措施，對于一些難以規避的風險，積極的采取了轉移措施，大大降低了企業的隱形成本，最終減低項目因突發風險所造成經濟損失。
設計方案是項目中各項活動的基礎，很多房地產開發項目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因為設計方案不合理造成浪費；若要防止這種現象的產生，就要確保項目的設計方案具有科學性和合理性。
在項目設計準備階段，在選擇設計單位前，先擬定設計招標文件和委托任務書時，要嚴格按照投資估算的結果來確定造價管理的目標；在最終確定設計方案前，要同時擬定了多種設計方案然后將各個方案進行對比分析，以安全性、經濟性、科學性為基礎，選擇最佳的設計方案并且在分析設計概算時，將設計概算與投資估算進行對照，發現設計概算超出投資估算時，及時找出原因加以調整。
除此之外，在設計階段材料和設備的選型也是房地產開發項目成本控制工作中的重點環節，想要做好成本管理工作，必須了解材料市場動向避免價格波動造成的損失和浪費。工程項目在施工圖設計完成之后，派專人再次進行市場調查，掌握各種材料、設備的價格動向等信息，確定后對一些較大型的設備或大批量的材料，及時擬定出了材料設備的采購計劃，為防止材料價格波動造成的影響。
在房地產開發項目的發包階段，各承包商、供應商之間存在著多方面競爭，價格和實力的比拼都非常激烈，很容產生一些“虛假”、“違規”的現象，進而影響到項目的成本管理， 可見發包階段的成本管理工作不容忽視。
工程項目在發包階段，要嚴格將預算控制在概算的范圍之內，并且在擬定招標文件時， 充分考慮到了包括現場情況、投資情況、項目要求、投標要求、合同條款、評標原則、承包方式、承保范圍、開工時間、竣工時間、材料設備的結算方法、投標報價的計取方法、工程款的支出方式、工程量的計算方式及最終竣工結算準則等各個方面進行明確的文字規定。在施工階段的成本管理工作更具有廣泛性、系統性和長期性，想要提高成本控制工作的實際效果，施工階段的成本控制是重中之重。
⑵實際階段
在實施階段中，工程項目在開工之前充分落實資金撥付計劃， 在工程項目施工過程中， 需根據各環節的實際工程進度進行監督，嚴格遵守合同的支付條款，及時撥付工程進度款項。同時將工程量、工程進度與資金撥付情況定時進行核對。成本管理人員嚴格按照成本明細表中的指標來控制施工成本，定期進行計劃進度和實際進度比較，計劃成本指標與實際成本進行比較，當發現超指標現象時及時分析原因并采取措施加以應對，而且相關的單據和簽證都由專人負責統計整理以及定期上報。加強項目管理，項目部人員的管理是管理工作自上而下有效進行的關鍵，具體管理中應做到以下幾點：① 項目經理明確自身在施工中的責任，確定在不盡到責任的情形下的相關懲罰措施。如果在具體的管理工作中，出現成本超支的情況， 應按比例扣除項目經理的獎金。② 項目部內部應該把責任層層劃分具體到個人，執行誰主管誰負責的原則，施工過程中一旦出現人為的成本超支，應扣除相關人員的獎金，相反若節約了成本，可將一定比例的成本作為獎金激勵負責人員，使得項目部人員漸漸具備節約成本的意識。三、工程項目結算的分析
項目結算是工程項目把關的最后環節，如果結算階段的成本管理工作出現偏差，很可能會導致前面各階段的工作都成為“徒勞”，使項目的成本控制前功盡棄，因此在結算階段， 要嚴格認真地進行審查和整理結算資料，制定嚴格合理的結算流程，力求必須要做好收尾工作，對成本控制工作做出準確的總結。
在工程項目竣工后，工作人員要及時對工程資料進行匯總分析。在項目結算時，要以設計圖紙、簽證文件、合同協議、變更聯系單等文件作為依據，全面分析各項成本費用，并且在工程項目中還要建立明確的結算責任機制、結算復審機制、尾款會簽機制，結算結果要由專業機構實施審核，在結算工作完成后，工作人員對工程項目成本控制的實際效果進行總結，積累成本管理經驗，為以后的項目開發提供依據和參考。
四、 總結：
通過在項目全過程的成本控制工作，使項目取得了良好的效益，可以避免了很多不必要的成本支出，并且通過對該項目的分析，總結出了很多成本控制的管理經驗，為以后繼續開發工作提供了基礎。房地產項目的開發是促進社會發展的重要途徑，同時也有利于提高人們的生活水平。工程項目的開發要將質量與效益并重，在保證工程質量的基礎上如何節約成本費用，需要我們共同去探索。相信在未來的發展中，房地產開發項目的成本控制措施會更加健全，工程項目將會向著“質量更高、效益更高、規模更高”的方向前進，尤其是房地產項目勢必會更好的服務于社會，將人們的生活水平推向新的高度。
參考文獻：
[ 1] 黃楊，羅林. 淺談房地產開發項目的成本控制管理[ J ] . 四川建筑, 2009( 05) .
[ 2] 張永剛, 王雪梅. 淺談房地產開發項目的成本控制[ J ] . 商情,2009( 20) .
[ 3] 李長新. 淺談房地產開發項目會計成本核算的控制[ J ] . 經濟技術協作信息, 2010( 16) .
[ 4] 韓玉嶺. 淺談房地產開發企業的成本管理與控制[ J ] . 財務與會計, 2012( 03) .
關鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個體系；內容；途徑
中圖分類號：G271文獻標識碼： A
一、商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎
科學發展觀是新時期我國社會主義建設的重要戰略思想，它強調的是“以人為本”，也是科學發展觀的精髓，檔案“三個體系”建設就很好的體現了新時期對檔案建設“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國各個檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個薄弱環節。對于房地產管理部門來說，為了加強預售商品房產市場監管力度，提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實維護商品房交易當事人的合法權益,加強對預售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個重大的戰略思想，建立符合新時期檔案工作特點，符合社會發展需求的檔案指導思想和工作目標，這不但事關檔案事業未來的發展，而且能夠更好的服務于人民。按照科學發展觀以人為本的重要指導思想，建立商品房備案檔案“三個體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對于房地產管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實的檔案工作和商品房備案相關法律法規等理論知識，同時還要以本職工作為基礎，豐富“三個體系”建設的內涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個體系”建設理論與實踐的探索，為房地產管理部門在新時期檔案管理工作與社會的全面接軌做出努力，實現房地產管理部門檔案管理工作新的跨越式發展。
二、商品房備案檔案“三個體系”建設的內容與作用
（一）商品房備案檔案資源體系建設
如何建立商品房備案檔案資源體系，是實現其“三個體系”建設的基礎，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產管理部門應在《檔案法》規定的范圍內，對工作活動中形成的有保存價值的各種文字、圖片、數據、聲像等資料，認真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責，并進行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。
（二）商品房備案檔案利用體系建設
以往在房地產管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動服務情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運用計算機技術。隨著電子計算機信息網絡在各行各業的普遍使用，檔案資源的網絡共享實現了全社會方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會的檔案利用體系，從而實現了房地產管理部門商品房備案檔案“三個體系”建設的最終目的。
（三）商品房備案檔案安全體系建設
房地產管理部門在進行商品房備案檔案建設管理時，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實現被登記人個人信息的保密，保證備案登記信息不會隨意流出，嚴格遵守國家《檔案法》規定涉及檔案安全和保密的法律法規，建立合理的檔案管理機制與對應的安全制度，從而保證一旦出現突發事件能夠及時對商品房備案檔案資料進行搶救和保護，并實現對檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術的迅速發展，計算機網絡技術已經應用到了各行各業，利用網絡實現檔案資源共享已經在全社會普及，因此保證檔案的安全尤為重要。
三、商品房備案檔案建立“三個體系”的有效途徑
在明確了商品房備案檔案“三個體系”建設的理論和其建設的內容與作用基礎上，如何在房地產管理部門全面開展商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現房地產管理部門檔案管理工作的跨越式發展。本研究結合自己的實際工作經驗提出建設商品房備案檔案“三個體系”的有效途徑：
（一）快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型
首先要從商品房備案檔案的基礎著手，轉變傳統的檔案管理工作理念，實現傳統商品房備案檔案向數字化多元檔案的建設，只有這樣才能為實現商品房備案檔案管理的“三個體系”奠定基礎。要想更好的與社會接軌，就必須加快實現房地產管理部門的檔案工作轉型，同時在單位里盡最大努力爭取資金為商品房備案檔案管理工作的設施提供支持，加大在房地產管理部門內部、房地產企業之中的宣傳力度，提高房地產管理部門員工及房地產企業對商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學術等活動，通過多種形式實現商品房備案檔案管理的升級。
（二）創新商品房備案檔案服務和利用模式
創新商品房備案檔案的利用和服務模式，能全面提高房地產管理部門商品房備案檔案管理的工作質量以及工作效率。房地產管理部門應當加快推進的商品房備案檔案工作的數字化管理，對檔案自動檢索等技術進行研究，提升工作的質量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務于民、方便于民，從購房者的要求和建議出發，實現檔案利用工作的服務化、人性化開展。加強檔案利用服務工作的展開，隨著科學技術的不斷進步以及信息技術的不斷發展，創新檔案利用手段，實現遠程化、數字化服務，例如建立健全商品房備案檔案管理室網站，方便備案登記的調取查閱。
（三）推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設
過去數字化檔案建設是難點，但是隨著國家在“十二五”提出的“三個體系”建設，建設數字化檔案勢在必行。商品房備案檔案數字化是通過網絡為檔案管理建立了一個平臺，為房地產管理部門的檔案管理和利用提供方便、準確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強商品房備案檔案網絡平臺的建設。首先，按照國家的標準制定房地產管理部門的數據庫和數據標準化接口，為檔案數字化平臺建設奠定良好基礎。其次，要為房地產管理部門標準化數字檔案的建設，配備必要的信息化設施設備，對現有庫存的檔案資料進行掃描，建立一套完善的數字檔案。第三，對新產生的文字、數據、影像等資料要及時按照國家《電子文件管理暫行辦法》進行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案備份；第四，加強商品房備案檔案保管的安全措施，對重要檔案開展異地異質保管。
（四）重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設
檔案管理工作需要有人才隊伍做保障，在我國檔案“三個體系”建設中首次提出了發展目標，當然為實現這一目標，專業的人才隊伍建設是必須的，因此房地產管理部門在招聘人才時必須注意人才的專業性，同時要注重對房地產管理部門商品房備案檔案人員的業務培養，定期或不定期對檔案管理人員進行內外培訓，讓他們與社會發展動態同步。同時，對商品房備案檔案人員實行涉及房地產管理部門各個專業知識的入門培訓，目的是使其更了解所管對象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項平凡而又嚴謹的工作，但其重要性不言而喻，房地產管理部門應當保證這部分人的工資待遇，保證人才隊伍的穩定與發展，從而促進商品房備案檔案管理工作更好的發展。
四、結束語
隨著我國經濟社會的快速發展，房地產管理部門也獲得了迅速發展，為更好的做好房地產管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎上，有針對性的提出應當從快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型、創新商品房備案檔案服務和利用模式、推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設、重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設等方面更有效的實現 商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現商品房備案檔案事業的更好發展。
參考文獻：
[1]陳敏.檔案資源體系建設存在“六不到位”及對策[J].蘭臺世界，2013，29：111-112.
[2]曹靜.淺談檔案文化與“三個體系”建設的相互關系[A].國家檔案局.檔案與文化建設：2012年全國檔案工作者年會論文集（下）[C].國家檔案局：，2012：5.
關鍵詞：房地產；開發項目；招標管理；問題；措施
隨著我國國民經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產行業以超快的速度向前發展，建筑數量日益增多，建設規模也不斷擴大，目前已成為我國經濟綜合實力的標志和經濟發展的重要支柱型產業。近年來，在房地產開發項目建設的過程中，經常開展項目的招標工作，此工作是確保房地產開發項目正常進行的前提，也是使得房地產項目實現效益的重要手段。由此可見，做好房地產開發項目招標管理工作，不僅影響到房地產開發項目的質量，而且有利降低項目開發的成本。因此，本文探討房地產開發項目招標管理中存在的問題及措施具有重要的意義。
1 房地產項目招標管理概述
所謂的房地產招標，主要是指房地產開發商結合自身開發項目的功能和工期的具體要求，將項目招標的條件對外公布，并通過采用公平、公正、公開的招標方式對處招標，一般使用邀請投標的形式，從不同的投標單位中優選出最具有承包實力、優質的建設單位，以確保項目的建設質量，實施項目建設成本的合理控制。目前，通過多年實踐得知，在我國房地產開發建設當中，房地產開發可以通過招標制度的實施和招投標方式的運用，從眾多承包商中優選出優質的建設單位，以確保建筑項目施工的質量，提高項目的投資效益。然而，在房地產開發項目的招標過程中，仍然存在著許多影響因素，還有房地產開發商自身的存在的問題，如相對建筑承包商來說，房地產開發商在對建筑市場了解方面往往比不上建筑承包商。
2 房地產開發項目招標管理中存在的問題分析
目前來說，通過筆者在招標管理工作實踐中發現，在房地產開發項目招標管理過程中，經常存在著以下幾個方面的問題：
2.1 項目招標管理中存在行政干預
目前，在招標工作中存在行政干預問題。一些房地產開發商在進行項目招標過程中所涉及到的眾多方面，需要與建設主管部門協商，要求他們積極參與到項目中來，然而，在政府部門當中，有個別領導為了自身的利益，總是站在保護自身的經濟利益的角度，對項目招標工作過多干涉，從而影響到招標工作的總體效果，不能真正做到項目投標的公開、公正和公開，進而影響到整個招標工作的質量。
2.2 不能充分掌握到投標方的實際情況
在房地產開發項目的招標工作中，一般需要對第三方機構進行委托，委托其來招標工作。為此，我們要想確保招標工作的質量，需要掌握好投標方的實際情況。而在實際項目開展中，一些單位對投標單位缺乏了解，通常忽略了對投標單位資質的嚴格審核。在項目招標過程中，主要以標書為標準，過于注重標書的質量，而忽略了對投標單位的規模、技術力量、行業信用等方面進行綜合考察，不能確保中標單位的資質，從而影響到項目施工的質量。
2.3 招標工作中過于注重標價
近年來，有些房地產開發商為了追求企業的經濟利益，在開發項目招標工作中過于注重低價，專門選擇低價的投標單位來負責項目的建設，認為這樣才能最大限度的減少項目的資本投入，節約建設成本。而投標單位往往通過利用開發商這種低價心理，故意把項目的價格壓得很低，以提高自身的競爭力。
2.4 管理經驗的缺乏
過去，在房地產開發項目招標管理中，由于一些房地產開發單位缺乏房地產項目的招標管理經驗，不能按照項目招標的成本預算來優選招標的方式。以及采用不合理的標底制作方式，對投標單位的評價比較模糊，經常出現較大的誤差。除此之外，在設置招標機構時，員工未能做到井井有條，不明確管理內容，對自己的責任不明確等，一旦發生問題，員工之間就會互相推卸責任。與此同時，招標隊伍也存在著整體素質不高，工作經驗缺乏，不重視管理工作，從而造成招標信息的泄露，這將嚴重影響到招標工作的正常開展。
3 做好房地產開發項目招標管理的有效措施
根據以上問題分析得知，房地產開發商要想做好招標管理工作，需要不斷提高招標管理水平，建立一套完善的招標管理體系，同時還要采取一些房地產開發項目招標管理的有效措施，以形成完善的招標工作模式。具體措施如下：
3.1 通過不同方式招標公告
在房地產開發項目招標的過程中，首先要做好招標公告的工作。房地產開發商可以通過不同的傳媒方式招標公告，如網絡、電視媒體、報紙等，若是以邀請投標的方式進行招標，我們需要優選出投標單位中三家以上的承包商，并向他們發出書面的邀請。如開發商可以結合自身的實際清況、項目建設的規模和功能對承包商進行邀請且提出投標要求。在選擇投標單位時，要考慮到項目投資成本的節約，應選擇急于開拓建筑市場的承包商，但要注意的是，要嚴格考察開發商的履約能力，同時在合同條款中擬定相應內容作為擔保。
3.2 加強招標工作的過程管理
招標文件不僅要滿足常規的內容要求，而且要確定好以下幾個方面的問題，加強招標工作的過程管理：（1）選擇發包形式。在發包形式選擇時，開發商要考慮采取整體承包合同還是將工程劃分與多個承包商的方式進行來簽訂合同；（2）確定合同的價格形式。房產商應結合圖紙說明、設計變更量、材料漲幅預算以及施工周期等在確定合同的價格形式，同時也可以根據固定合同總價、固定合同單價以及可調合同價三種價格形式優選合同價格形式。（3）使用保證金或保函。保證金或保函是確保投標人履行合同的基礎條件，因此房產商需要充分熟悉保函和保證金的使用時段和前后連接的關系，以加以合理利用。另外，保證金的合理設置，有利于減少承包商亂投標行為的出現，使其更加重視投標工作，防止出現圍標、串標等現象。我們還要確保金額度設置的合理性，過高將會給承包商帶來資金投入方面的壓力，從而限制了一些中小承包商對項目進行投標。（4）選擇報價形式。在選擇報價形式時，我們根據實際清況選擇不同的報價形式，目前主要包括費率報價和工程量清單報價兩種形式。
3.3 材料設備的采購
為了確保項目材料設備的質量，房產商可以提供部分重要材料設備，其余材料一般由承包商來進行采購供應，這樣有利于防止材料超量采購時所造成的經濟損失。因此，在材料設備的采購中，我們應根據項目實際建設情況，制定合理的材料設備采招規劃，并采取一些合理的采購措施。如對于風險較高的項目，我們可以采用戰略采購方式，與對方建立起戰略伙伴關系；對于風險較小的項目，應采用招標采購的方式進行競標；而對于一般的項目，我們可以結合市場價進行限價，采用直接采購方式。總之，我們應結合項目的特點，合理選擇采購方式，以實現項目成本控制的合理性目標。
3.4 防止出現不平衡的報價
在項目招標工作中，如果出現不平衡報價，將會出現低價中標，高價結算問題。另外，我們在工程造價審核時，經常會出現造價失真的情況，這也是由于不平衡的報價引起的。因此，房產商在項目招標工作中，要對施工單位的投標報價預算書進行核對，認真審核，仔細復核，預防不平衡報價的發生。
4 結語
綜上所述，在項目招標工作中，房地產開發商不要過于追求低報價，要充分認識到招標工作中存在的風險因素，加強招標管理，對招標質量進行嚴格控制，以確保項目建設質量，降低項目的投資成本，促進房地產行業的持續發展。
參考文獻
姓 名： xxx 性 別： 男 暫無照片 出生日期： **-**-**(29)歲 民 族： 漢 戶 籍： 中國湖北 身 高： 173 婚姻狀況： 未婚 學 歷： 本科 畢業院校： 武漢理工大學 專 業： 給排水::給水排水工程 政治面貌： 群眾 第二專業： 請在以下列表中選擇:: 身份證： ************ 現有職稱： 初級 畢業時間：
2004-07-01 現所地點： 湖北 求職意向 求職類型： 全職 月薪要求： 面議 應聘職能類型一： 給排水工程師 應聘職能類型二： 水電工程師 應聘職能類型三： 市政工程師 應聘職能類型四： 水電施工員 應聘職能類型五： 消防工程師 應聘職能類型六： ? 希望工作地區： 湖北,武漢 其他地區： ? 可到職日期： 一個月 相關工作經歷及特長 人才類型： 普通求職 相關工作經驗： 6年 外語語種： 英語 外語水平： 四級 其它外語語種： 無 其它外語水平： 無 普通話程度： 標準 計算機能力： 無 教育/培訓經歷 2004年7月畢業于武漢理工大學給水排水專業 工作經驗 2004年7月~2008年9月 武漢奧鑫市政建設公司 技術員
2008年7月~2010年7月 武漢中輕工程設計有限公司 給排水設計員
2008年7月~2010年7月 湖北嘉誠房地產開發公司 水電工程師
工作技能 2004畢業于武漢理工大學市政工程系給排水工程，專業課程有污水處理工業設計，凈水處理工業設計，市政給排水管網設計，建筑給排水及消防系統設計，能熟練運用CAD，office系列軟件輔助辦公。有四年市政管道道路工程施工經驗，兩年工業項目給排水工程設計經驗，目前就職于一家房地產開發公司，負責水電工程。 職業目標 希望從事給排水設計、水電工程管理工作。 個人評價
我個性活潑開朗，做事刻苦耐勞，有上進心，不斷努力充實自我;工作認真，責任心強，有創新理念，有拼搏精神。并且考得了全國二級建造師證，Autocad操作中級證，測量工資格證，預算員資格證等相關證件。此外，平時還注意培養多方面技能。特別在計算機應用方面，能熟練操作微軟office2000辦公軟件，autocad建筑制圖軟件，photoshop圖片制作軟件等等 。經常瀏覽Internet獲取相當多的消息，開闊視野，充實生活。 知識有賴于實踐。因此,在工作過程中,我堅持理論聯系實際,積極參加社會實踐活動。 面對未來,我將用自己的智慧和汗水,以真誠的行動,忘我的拼搏為社會,為貴單位作出我最大的努力
1 房地產檔案轉型不動產檔案數字化管理的意義
房地產檔案轉型不動產檔案數字化，就是通過一些信息技術手段，比如計算機、掃描設備、數據庫技術以及多媒體儲存技術等具有鮮明的信息化特征的先進、科學、發達的技術，有效實現將各類不動產檔案轉化為明確的數字信息，并且講這些信息儲存在數據庫里，借助網絡將全國的不動產檔案信息統合起來，并且通過計算機、大數據挖掘等技術進行統一管理，目標就是要建立一個系統、前面、科學、完備、安全的不動產信息數據庫，供社會各界人士在國家機關的允許之下使用。這種方式極大方便了房產檔案的集中管理與高效傳輸，在很大程度上實現了數字資源在全社會的共享。
2 實現房地產檔案轉型不動產檔案數字化管理的重要性
在經濟快速發展的今天，房地產已經成為了我國經濟的支柱性產業，房產交易數量自2002年以來一直保持在高位，同時還在不斷擴大，同時房地產交易的方式也發生的重大改變，傳統的房地產檔案管理模式已經無法適應新形勢下房地產業的發展形勢。不動產檔案數字化管理可以很好的克服傳統的房產檔案的很多缺陷，信息取得方面、信息傳輸、信息分析的處理速度大幅度提升。同時不動產檔案登記時可以采用數字化的方式，記錄更多的信息，比如圖像甚至是視頻資料。在檔案保存方面，由于是數字化的檔案，只需要建設完備的數據儲存設備既可。完全不需要像傳統的房產檔案那般，需要保存大量的紙質檔案，同時還要注意檔案的分類、整理、儲存，傳統的管理方式查詢檔案也是一件非常繁瑣的工作。而數字化的檔案管理工作，只需要設置好管理邏輯，就可以自動進行不動產檔案的分類、整理、儲存，檔案調取也極為方便。這些優勢能夠不斷推動不動產檔案的管理水平提升，推動不動產檔案管理的發展，更好的為國家掌握詳實數據、為房地產企業發展提供正確、科學的信息提供幫助，為我國房地產事業發展提供最專業、最規范、最方便的數據服務。
3 提高不動產檔案數字化管理水平的有效策略
3.1 加強不動產檔案數字化管理的認知
近年來，雖然不動產檔案管理方式方法在不斷改進和完善，但是進度不快，效果并不是很明顯，一個很主要的原因就是不動產檔案管理人員以及各地地稅房地產管理部門沒有對不動產檔案數字化管理的認識不足，重視程度不夠。很多的相關人員及部門，將不動產檔案數字化管理僅僅視為簡單的文案處理工作，忽視了這項工作成果對于國家和房地產行業的重要作用。因此，在實際的管理實施過程中，沒有對信息采集和分類工作抱有足夠嚴謹的工作態度，使得信息收集過程形式化過重，嚴重破壞了信息的完整與準確，從而降低了使用價值，也耽誤了工作時間，影響效率。
3.2 提升管理人員的業務能力和專業水平
應當正確認識的是，不動產檔案數字化管理已經早已超越了傳統的手工勞動范疇，而發展到了知識型技能型的工作。我國缺乏不動產檔案數字化管理的相關專業人才，管理人員只要具有相當的級別才會有相應的檔案管理專業的人員，其余人員也沒有經過嚴格的識別與培訓，有的是其他人員富余的崗位補充過來的人員，這些人對于不動產檔案數字化管理的重要性認識不足，也沒有相關工作經驗及技能，無法有效開展相關工作。
數字化管理不動產檔案，是一項復雜的工作，涉及到的工?N多、專業多，對于專業能力和技術能力有著很高的要求。數字化管理不動產檔案的相關人才，必須要有全面系統的知識框架、強大的觀察能力與數據處理能力，同時還要有縝密的思維以及細致的工作作風。管理部門必須要培養一支專業素質高、思想觀念好、文化水平高的卓越的不動產檔案數字化管理人才。這些人才還要熟練掌握各種自動化辦公設備的應用。相關單位和企業應當重視培養專業的不動產檔案數字化管理人才，目的就是要培養一支專業、敬業、精業的團隊。
3.3 其他措施
實現不動產檔案數字化管理的目的在于科學、系統得管理房產檔案，方便數字檔案的調用、查閱以及相關部門與房地產企業及其他單位合法研究，為此就要保證檔案的完整、權威、科學與便利，為國家以及企業管理者制定決策提供科學的參考依據。如果檔案管理過程因為管理不善，導致檔案內容缺少、信息記錄不完整、不規范，這一定會導致檔案信息的全面性、真實性和適用性大打折扣，進而失去了數字化不動產檔案的存在意義。想要快速有效實現不動產檔案的數字化管理，必須要不斷提高數字化管理不動產檔案的工作能力與工作效率，相關機構與單位應當從思想入手，深化人員不動產檔案的數字化管理重要性的認識，讓員工充分認識到不動產檔案的數字化管理對于我國房地產業發展以及政府的有效管理的重要性。然后再管理過程中，不斷加大人力與經費的投入，以最快速度消除不動產檔案的數字化管理工作存在的弊端，推動相關工作向著更好、更快、更完備的方向發展，促進檔案管理現代化建設。
關鍵詞：房地產；流程；成本
房地產項目管理是一個復雜、系統性要求較高的工作，是一個資源融合的行業，資金占用大，開發周期長、風險大、控制節點多，部門工作相關性強，涉及面廣，項目差異性大。加上整個行業發展的時間短，可復制的成熟的可借鑒管理模式不多。房地企業需要在經營過程中不斷地總結經驗，不斷化解項目開發過程中遇到的各種風險。項目不可復制，但經驗可以沉淀，教訓可以銘記，工作模塊可以固化。建立房地產企業作業流程、記憶系統等工作在房地產企業的管理中顯得異常重要和迫切。一個公司沒有一套規范化的管理模式、作業流程、扎實的內力、人力儲備等，發展無從談起。
房地產企業為顧客提品和服務，不僅要借核算成本過程為其產品、服務等市場定價提供基礎依據，而且還要通過運營分析和流程化等發現引起成本變動的真正原因，控制成本以獲取關鍵優勢。成本管理作為企業管理的重要組成部分，是企業立足于市場并提高其競爭力的法寶。從總體上看，戰略成本管理體系主要由價值鏈分析、對標分析、作業成本法和作業基礎管理、目標成本法、流程再造、平衡計分卡等一系列方法體系構成，且各方法體系之間存在高度融合性、互補性。僅房地產企業流程制度體系就包括論證管理、策劃管理、設計管理、成本管理、采購管理、施工管理、營銷管理、銷售管理、客戶管理、計劃管理、財務管理、人力管理、行政管理、風險管理等內容。
此文僅就計劃管理、成本管理、采購管理的相關內容進行簡要闡述。就房地產企業流程建設與成本管理而言，主要從管理和技術兩個層面提高公司的整體管理水平，保障項目順利的開發，為客戶提供優良的產品及服務，逐漸建立公司良好的品牌，建立企業內部的管理模式，為公司的發展和擴展打好堅實的基礎。加強向行業標桿企業的學習，加強內部培訓，從思想上讓大家統一對流程的認識，認識到流程建設對企業管理的好處，不斷完善公司流程并堅決執行，不能光說不做或執而不行。當然在流程執行不順時，要適時調整優化，讓流程成為一種習慣性的工作方式。技術層面上，由內部來不斷總結自己已完成項目的優缺點，將經驗在流程中、制度中體現出來，形成模式化的范本，避免在后面項目中重犯，減少項目的風險。外部可以建立公司的專家指導制度，從市場、設計、工程、研發、成本等進行支持、保障項目的合理開發，豐富公司人員的專業技術和知識，逐步提高自身的專業技術能力。
房地產企業制度流程建設主要達到以下幾個目標：
1、通過學習實踐形成適合公司的規范化管理模式
根據公司特性調整適合公司的規范化管理模式——系統的管理流程、作業指引；
2、建立公司記憶系統
根據流程、作業指引的要求形成記錄性文件——表格表單；
根據經驗數據用用市場調研形成公司數據庫；
通過工作經驗的積累，形成公司的文件模板。
3、打好公司底盤，促進公司發展
不斷完善記憶系統，形成體系，做到管理模式的可復制；滿足企業形成規模經營的要求；
4、通過經營管理，系統考慮項目開發節點，增強預見性，協調各部門間的交叉工作，在開發周期中合理分配資源，實現資源效率的最大化。
一、計劃管理流程：《項目作業管理計劃指引》、《項目開發總體計劃管理流程》、《專項計劃編制作業指引》。
一級計劃：服從于公司長期（3-5年）發展規劃，由“項目開發總體計劃”及“年度重點專項工作”兩部分組成。公司總經理負責對一級節點進行控制。
二級計劃：為達成公司一級計劃目標而必須完成的行動計劃。包括“二級項目開發計劃”和“部門專項工作計劃”，每項二級計劃均由單一部門負責。
三級計劃：是指導某一計劃執行人工作的行動清單，它由二級計劃分解而來，每條本級計劃任務都應由某人獨立主責。
運營計劃管理可以使項目在運營過程中有序進行，部門之間的工作可互相牽制、互相推進、互相監督，當項目運營偏離目標時起到預警的作用，保障項目在可控的目標內運轉，是公司績效考核的重要工具。
二、成本管理流程：
1、項目全過程成本管理流程，流程目的：規范成本管理工作，提高管理效率。適用于房地產項目開發全過程。
2、項目成本分類與核算作業指引，流程目的：加強成本管理，規范企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。適用于項目開發全過程的成本管理。
3、可研階段成本估算作業指引，流程目的：為了加強買地前可研階段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低風險。適用于購地前可研階段成本估算工作。
4、策劃階段目標成本管理作業指引，流程目的：規范目標成本管理，通過確定成本目標值，明確各部門的成本控制責任，在項目開發各階段嚴格控制過程成本。適用于買地后，項目目標成本的估算與責任分解；
5、設計階段成本優化作業指引，流程目的：總結設計階段成本優化的方法，在正式施工圖完成前，實施成本優化，提高設計階段的成本管理意識，提高成本控制效果；適用于概念設計、規劃設計、方案設計、施工圖設計各階段。適用建筑、結構、安裝、景觀、室內設計各專業；
6、招標階段成本優化作業指引，流程目的：規范招標階段成本評審工作。適用于施工及材料設備招標。
7、施工階段變更簽證作業指引，流程目的：規范工程變更簽證的辦理流程，包括施工變更形成的《施工指令單》及設計變更形成的《設計變更單》，施工完成后，對新增工程的量價的確認。適用于合同簽訂后發生的工程變更。
8、工程合同款支付作業指引，流程目的：加強對項目付款的管理，規范工程付款作業，提高項目資金管理能力。適用于所有在建工程的付款。
9、工程竣工結算作業指引，流程目的：明確結算程序，提高結算效率。適用于各項目工程結算。
10、后評估階段成本總結作業指引，流程目的：適用于評價項目成本的科學合理性，總結成本管理的經驗教訓，為新項目成本測算提供參照系。適用于公司所有完工結算項目。
11、成本管理評估作業指引，流程目的：明確成本管理工作的重點，促進發現公司成本管理的優缺點，便于公司高管對公司成本管理工作的評估，最終提高成本管理的水平。
三、采購管理流程：
1、施工及材料設備招標管理流程、設計招標管理流程與營銷招標管理流程，流程目的：確保招標采購過程的嚴謹、科學、透明；采用招投標方式實施采購，保證質量、降低成本、提高效益。
2、合同管理流程，流程目的確保合同簽訂、合同履行、合同變更、合同后評估管理的標準化與規范化，提升合同管理質量。
3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集團運營效益。
4、采購管理流程，流程目的：確保采購的產品或服務符合規定的采購要求，并依據采購的產品或服務對項目整體品質的影響進行控制。
5、招投標委員會評標作業指導，流程目的：成本委員會——公司非常設機構，根據業務需要臨時組建，負責授權范圍內的評標定標；規范評標活動的公平、公正，維護公司權益。
房地產企業流程建設與成本管理是一個全員參與的過程，這個過程要讓大家感受到制度和流程給企業管理帶來的好處。制度和流程是一個堅守的過程，就像一個人克服壞習慣建立好習慣一樣，一個人有了好的習慣才能活得輕松，一個企業有了適合自身的制度和流程才能健康的發展。
參考文獻
[1]陳柯， 企業戰略成本管理研究 中國財經經濟出版社， 2009
【關鍵詞】PDCA；責任矩陣；項目；全面；設計質量管理
引言
市場經濟條件下，營銷無疑是企業生存的重要手段，隨著市場競爭的激烈，越來越多的企業把營銷作為企業經營的生命線。然而，在市場營銷觀念經歷的三個階段（生產觀念、推銷觀念、需求觀念）中，產品和產品質量始終處于核心地位。房地產行業的競爭最終將是產品的競爭，市場營銷是產品設計與產品質量的營銷。房地產企業存在的根本價值在于消費者利益最大化。不斷趨于多樣化、個性化的消費者需要要求市場營銷必須識別顧客的需求和欲望，確定所能提供最佳服務的目標市場，設計適當的產品以滿足這些市場的需要，創造顧客滿意并且獲取利潤，使企業在新的競爭環境中立于不敗之地。保證產品質量，全面設計質量管理勢在必行。
一、房地產項目全面設計質量管理
ISO9000：2000《質量管理體系 基礎和術語》和GB/T9000——2000標準關于質量的定義：所謂質量，是指一組固有特性滿足要求的程度。
項目全生命周期是指項目從立項到收尾的整個過程。房地產開發項目全生命周期包括投資機會研究和土地競投階段，項目立項階段，全程策劃階段，規劃設計階段，施工階段，市場推廣和營銷階段，租售及物業管理階段。在房地產項目的全生命周期中工程施工前是為了確定項目方向和設計方案，方向和設計錯誤必然會導致整個項目的失敗，而且這種失敗常常是無法彌補的。圖1為項目各階段累計投資和影響對比圖，從圖中可以看出施工階段開始之前投資較少，施工階段投入的資金大，但是前幾個階段對項目生命期的影響卻最大，稍有失誤就會產生巨大損失，甚至會導致項目夭折，而施工階段的工作對于項目生命期的影響很小。所以作為房地產企業的項目管理不僅要保證施工階段的質量，還要更加重視施工前幾個階段的工作質量，這樣才能更好的保證項目整體質量。本文針對房地產項目設計質量管理運用PDCA循環方法進行了初步的研究。
全面質量管理是以質量為核心，建立在全員參與的基礎上的一種管理方法，其目的在于長期獲得顧客滿意、組織成員和社會的利益。全面設計質量管理是將設計這一過程單獨提出來經行質量管理。
二、PDCA循環和責任分配矩陣簡介
PDCA循環最早是由美國貝爾實驗室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世紀30年代構想，隨后被美國質量管理專家戴明博士（Edwards Deming）采納，將之引進日本，在日本得到了推廣和充實，所以又被稱為戴明環，它是全面質量管理所應遵循的科學程序。PDCA是英語單詞Plan（計劃）、Do（實施）、Check（檢查）和Action（處理）的第一個字母，PDCA循環（如圖2）就是按照這樣的順序進行質量管理，并且循環不止地進行下去的科學程序。五十年代初傳入日本，七十年代后期傳入我國。
第一步：分析現狀，找出存在的問題；
第二步：找出并分析產生問題的各種影響因素；
第三步：找出各種因素中的最關鍵因素，制訂措施，提出質量改進活動計劃；
第四步：擬定措施，制定計劃；
第五步：執行所制訂的計劃和措施；
第六步：根據計劃的要求，檢查執行的情況；
第七步：總結經驗，鞏固成績，把效果好的納入各項標準（技術標準或管理工作標準）；
第八步：提出遺留問題，并將其轉入到下一個PDCA循環予以解決。
責任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結構中工作細目的個人責任方法。這是在項目管理中一個十分重要的工具，因為他強調每一項工作細目由誰負責，并表明每個人的角色在整個項目中的地位。制定責任矩陣的主要作用是將工作分配給每一個成員后，通過責任矩陣可以清楚地看出每一個成員在項目執行過程中所承擔的責任。責任矩陣表頭部分填寫項目需要的各種人員角色或職能部門，而與活動交叉的部分則填寫每個角色對每個活動的責任關系，從而建立“人”和“事”的關聯。不同的責任可以用不同的符號表示。
責任矩陣的作用有：1、將項目的具體任務分配、落實到相關的人員或職能部門，使項目的人員分工一目了然；2、清楚地顯示出項目執行組織各部門或個人之間的角色、職責和相互關系，避免責任不清而出現推諉、扯皮現象；3、可以充分考慮任務執行人員的工作經驗、教育背景、職業資格、興趣愛好、年齡性別等不同的方面進行分工，確保最適當的人去做最適當的事，從而提高工作和項目管理的效率；4、有利于項目經理從宏觀上看清任務的分配是否平衡、適當，以便進行必要的調整和優化，確保最適當的人員去做最適當的事情。
三、基于PDCA循環的房地產項目全面設計質量管理
本文以某房地產公司為例，論述了運用PDCA循環方法和責任矩陣來設計房地產項目生命周期設計質量管理流程。該房地產職能部門分為：綜合部、財務部、經營管理部、采購部、項目開發部、策劃部、營銷部、預算合同部、總工辦、工程管理部。其各職能部門的職責（因為篇幅有限，只列舉了與本文有關的部分職責）如下：
（一）綜合部
1、根據總經理指示，檢查各個時期的行政工作開展情況，為總經理部署工作提交材料；起草各個時期的工作計劃、總結和各種文件。
2、根據總經理的指示召集總經理辦公會議和專題會議，做好會議記錄；組織編制公司行政工作計劃和工作總結。
（二）財務部
負責資金管理，調度。編制月，季，年度財務情況說明分析，向公司領導報告公司經營情況。
（三）經營管理部
1、結合行業、競爭對手以及自身的情況分析，對公司重大問題進行研究，提出建議；對競爭對手進行跟蹤研究，對競爭對手的重大舉措進行預警，并給予相應的建議。
2、通過對戰略環境分析，會同有關部門擬定公司的發展戰略和經營策略，制定企業長遠發展規劃，經批準后組織實施。
3、配合財會和采購部門加強固定資產和物資管理，對資產與物資進行盤點。
（四）采購部
1、負責公司的招標采購。
2、負責標底的編制、審核工作。
3、負責根據項目采購計劃以及工程施工需要做好項目采購資金使用計劃。
4、負責根據工程制定的各階段施工進度和采購計劃做好材料采購計劃。
（五）項目開發部
1、研究市場發展趨勢和投資方向，確定基本開發需求；
2、對擬開發土地進行詳細調研，并會同有關部門進行可行性分析；
3、依據合作協議會同公司相關部門辦理開發資料和土地的接收工作；
4、負責房地產市場信息的搜集、整理及研究工作。
5、根據市場調研結果，對公司開發的項目進行收益評估，為公司領導決策提供依據。
6、進行項目樓盤的細分市場定位、產品定位；
7、確定新項目客戶群定位、競爭定位；
8、根據區域地產市場物業特征及市場熱點，會同規劃設計部對產品功能規劃、總體規劃、細部構造、公共配套、外立面造型、內部三維空間處理、戶型設計、面積配比、建材設備選擇等提出具體的建議與要求。
（六）策劃部
1、負責項目運作的策劃和推廣工作。
2、針對新項目進行廣泛的市場調查、綜合相關方面情況分析和銷售預測，編制項目可行性研究報告，經相關領導批準后，全面組織實施。
（七）銷售部
1、定期組織市場調研，收集市場信息，分析市場動向，特點和發展趨勢。收集有關房地產的信息，掌握房地產市場的動態，分析銷售和市場競爭發展狀況，提出改進方案和措施。負責收集，整理，歸納客戶資料，對客戶群進行透徹的分析。
2、確定銷售策略，建立銷售目標，制定銷售計劃。
（八）預算合同部
1、協助營銷部、策劃部評估項目經濟效益和撰寫可行性研究報告的相關部分，參與規劃設計部組織的圖紙會審并提出有關預算意見；
2、在工程設計階段協助公司決策層優化設計，降低工程造價；
（九）總工辦
1、參與工程項目的設計方案討論和審核工作。
2、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。
（十）工程管理部
1、負責公司的技術管理工作。
2、負責施工圖紙會審，參加開發項目圖紙交底、竣工圖的審定、圖
紙變更的審定工作。
運用PDCA循環方法結合責任矩陣，建立如表1所示的項目全生命周期設計質量管理流程及流程中各職能部門的責任矩陣。
在對土地資料和當地社會人文環境經行整理分析過程中，項目開發部為負擔主要責任，經營管理部和設計單位參與。項目開發部對擬開發土地進行詳細調研并進行可行性分析，將得到的土地地質勘探資料等信息經行整理分析；經營管理部和設計單位參與進來，經營管理部介入其中，了解情況，為將來的經營管理工作做好準備；設計單位參與其中，可以提前了解哪些不利地質應該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，這對建筑結構的安全性、經濟性和合理性，提供了主要依據。
在對戰略環境、市場信息和產品定位經行整理分析過程中，項目開發部和經營管理部為承擔主要責任，策劃部輔助它們，設計單位參與其中。項目總成本由預算合同部負責制定，項目總進度由工程管理部負責制定，設計單位參與其中，以項目的總成本和總進度約束條件，為制定出可行的設計方案做準備。
總工辦和工程管理部負責找出約束設計的關鍵因素，制定設計方案，提出設計改進計劃。設計單位主要負責設計草圖，如果設計草圖通過，那么主要負責設計圖紙。經營管理部、項目開發部、工程管理部、總工辦和預算合同部參與其中，了解設計情況。總工辦和工程管理部主要負責工程圖紙的會審，檢查是否滿足約束條件。設計單位根據總工辦和工程管理部的檢查結果和提出的建議，總結經驗，提出遺留的問題，然后再返回到計劃過程中，進入下一個PDCA循環，直至達到標準為止，終止循環。
本文只是以某一房地產公司的職能部門為例，對于其它房地產公司其職能部門有可能不相同，他們可以根據自身的情況制定自己的責任矩陣，以適應其房地產公司的結構。
參考文獻：
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[2]王祖和.項目質量管理[M].機械工業出版社，2004
關鍵字：房地產業運營與管理原則現狀措施
Abstract: under the new era, China's rapid development of real estate, in the process, to ensure the forming a virtuous cycle of development, we must pay attention to the real estate industry operation and management mode, this paper from the analysis of principle, the current situation of industry operation and management of China's real estate industry obtains, discusses measures operation and management of China's real estate in the new era, so as to ensure the healthy and stable development of the real estate industry.
Keywords: real estate; operation and management; principle; current situation; measures
中圖分類號：F530.86文獻標識碼：A 文章編碼：
房地產運營管理是房地產內的高層領導在新時期條件下，以現代市場觀念為指導，根據自身發展情況，對外部環境進行總體把握和全方面的分析，為維持企業長久的競爭優勢而進行的總體性的規劃。房地產運營與管理是否良好，關系企業的長遠發展。下面本文就進行具體的論述。
一 我國房地產運營與管理的原則
房地產運營管理的目的就是要使企業能夠實現可持續發展，形成自己的品牌效應和核心競爭力，以此為目標，房地產運營與管理必須遵循一定的原則。
（一）堅持優化組合與動態管理相結合的運營管理模式
房地產施工自身的特點決定了在施工的過程中，必須要對宮城縣牧進行優化和動態管理，如人員物資的流入，資金的流出等，只有把握住動態發展趨勢，加以優化管理，才能夠提供準確的數據。
（二）堅持健全企業內部運營管理機制
加強企業內部的運營管理機制建設，需要重點抓住兩個方面，其一是要從項目施工層面上進行管理，其二是要從企業整體進行管理，這樣兩條管理線路交叉進行，既有細節又有整體。如采取親情化管理與制度化管理相結合的運營管理模式，或者采取溫情化管理與制度化管理相融合的管理模式等，確保兩個方面完美的結合。
（三）確保每個項目定位做到綠色科學
現代條件下，綠色產業已經成為一種趨勢，因此說，房地產業在運營過程中也要堅持綠色科學的發展方向，這就要求在運營與管理的過程中要嚴把這一關，確保每個項目能夠做到綠色科學，實現可持續發展。
（四）正確處理好市場效益與社會效益之間的關系
房地產業對我國國民經濟的發展起到了巨大的推動作用，帶來了巨大的經濟效益，但是其在發展的過程中也因為經濟利益的關系而給社會帶來了一些負面的影響，因此說在進行房地產運營管理過程中，一定要正確處理好經濟效益與社會效益的關系，保證二者協調發展。
（五）堅持經營風險和施工風險分離的原則
經營風險主要包括有市場風險、投標風險、壞賬風險以及意外風險，它是企業在經營活動中為了占領市場而采取的運營管理措施而形成的。施工風險則包括質量風險、施工工期風險、施工質量風險、安全風險等幾個方面。經營風險和施工風險承擔的對象不同，因此要將兩種風險相分離，做到責權明確，提高應對風險的效率。
這些原則都是房地產運營管理中需要遵循的一般原則。同時，企業在遵循這些原則的同時，還要根據企業的實際情況，正確處理投標風險、市場風險、壞賬損失風險以及意外風險等運營管理中存在的一些問題，確保企業的循環發展。
二 我國房地產運營與管理的現狀
房地產的運營與管理是房地產業在發展過程中必須要重點把握的環節，運營與管理水平的高低直接關系到企業的效益，下面本文就對目前我國房地產業運營與管理的現狀進行簡單的分析。
（一）樹立自身品牌形象，形成核心競爭力
隨著經濟的發展，房地產業的競爭也愈加激烈，每個房地產企業要想立足，必須在運營與管理上下功夫，探索一條適合自身發展的道路，其中，最突出的一點就是樹立自身的品牌形象，形成了核心的競爭力。品牌形象是企業的臉面，能夠幫助企業贏得更多的工程項目，有效地抗擊風險，同時能夠將品牌的優勢轉化為企業內部發展的動力，為企業創造更多的附加值。因此說，房地產企業內部的運營與管理者很看重品牌形象的培養，這在房地產界形成了一個良好的發展環境。
（二）跨地區運營模式的建立
競爭的日趨激烈，促使房地產的運營朝著跨地區的方向發展。跨地區運營已經成為我國房地產發展的一個基本方向。在管理的過程中，每地區的管理者根據各地的實際情況采取相應的管理措施，最后匯總到整體管理者在進行整合，從而形成一個完整的管理鏈條，促進房地產運營與管理的合理健康發展。
（三）良性運營管理機制的確立
房地產業的發展與其良好的品牌形象和核心競爭力分不開，要形成如此強有力的形象和競爭力，就必須要有健全的運營與管理機制。目前我國的大部分房地產企業在其內部都行成立一整套良性的運營管理模式，如職工激勵機制，項目運營審核機制等，這樣就能夠確保企業在一個良好的環境下發展。
三 新時期下對我國房地產運營與管理的措施
房地產運營管理水平直接決定著企業的發展水平，和企業的經濟效益密切相關，同時房地產的運營與管理還是企業的品牌形象和核心競爭力的代表。本人就從自身的工作經驗出發，淺談幾點在新時期下我國房地產業運營與管理的措施。
（一）加快進行戰略調整，應對新的市場挑戰
當前我國對于房地產業的宏觀調控制度越來越嚴格，而國際國內的經濟形勢撲朔迷離，面對這種情況，房地產業要繼續發展，必須要進行戰略調整，轉變陳舊的運營與管理模式，在優勝劣汰的競爭機制刺激下，實現自身的轉型。如在運營方面，不能一味的以土地為中心，要能夠將土地與技術結合起來，實現傳統盈利模式的轉型與創新。在管理方面，打破原有管理機制，實行自上而下和自下而上的雙線管理模式，一次來應對新的市場挑戰。
（二）加強財務管理機制
企業要想長遠可持續運營發展，資金不可缺少，但是近幾年房地產業出現了泡沫式的發展，這對于房地產的良性發展帶來不利的影響，加之房地產商缺乏應對風險的意識以及國際金融危機的影響，更帶來了不利的因素。不少房地產商缺乏財務管理經驗，造成財務損失，因此說，加強財務管理機制至關重要。進行財務管理，首先需要在財務預算上進行細致的管理，有效控制成本預算，減少企業資金的浪費，為企業的發展節省更多的可流動資金，實現企業運營的良性發展。如企業可以將績效評價標準放在成本費用的核算上，一次來建立低成本的績效評價體系，把運營與管理引入績效考核機制，從而保證了財務管理機制的正常發揮作用。
（三）大量引入運營與管理型人才
房地產業作為一項資源整合性的產業，其競爭很大程度上取決于人才。單從項目運營與管理方面來說，高水平的運營與管理人才能夠提出更為合理、更適應實際需要的措施，提高了運營管理的效率，因此，加大人才的引進也十分重要。
（四）正確運用市場與政府兩只手的調節功能
政府的宏觀調控和市場的自發調節對于房地產業的發展發揮著重要的作用，作為房地產企業的運營與管理者，應該及時掌握政府的宏觀調節政策，覺察市場的自發調節能力，綜合著兩只手的調節功能，并結合企業自身的發展情況，采取動態管理的模式，結合之前的運營經驗，做出正確的運營決策與管理舉措，保證房地產業的良性可持續健康發展。
結束語：隨著房地產業的迅速發展，其運營與管理工作不容忽視。房地產業的運營與管理工作水平的高低，直接關系到經濟效益的提高與經濟發展的進步，與此同時，運營管理的好壞也決定著企業自身的發展，因此說，必須重視房地產業的運營與管理，促使房地產業實現良性可持續發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；開發項目；投資收益；管理
中圖分類號：F416 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01
房地產開發項目具有投資大、周期長、工序復雜、資金周轉慢、風險大等特點，這些特點就決定了房地產開發項目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發項目一般都是一次性的。因此必須在房地產開發項目投資前和投資后進行項目收益管理。本文根據自己的經驗和體會，要做好房地產項目投資收益管理，應從下四個方面進行。
一、構建適合企業的投資收益測算模型
建立投資收益模型，其目的在于保持項目的收益對比；為項目實施目標和實施效果的評價建立標尺；規范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。
中鐵二局集團房地產開發有限公司主要是承擔舊城、小區開發及土地整理等業務，屬于銷售型物業投資收益模型。對于銷售型物業的經濟評價指標很多。歸結起來，其核心指標關注兩個，靜態指標為銷售利潤率，動態指標為內部收益率。要得出上述指標，將形成項目利潤表、現金流量表、資金計劃表三張主表以及項目核心關鍵節點表、銷售回款進度表、投資估算及投資進度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項目規劃指標，應作列表反映，為相關測算提供基礎信息。
二、構建項日收益評價體系
項目從征地到建設驗收完成都需要項目收益的評價，尤其征地這個環節的項目收益評價最為重要，這個環節用到的評價方法是定量。項目投資收益測量計算的時候，每一個物業都有一些核心經濟指標與輔助經濟指標，它們用來檢測項目是否給企業帶來收益。
企業建設成立前會對所有指標設置基準值，企業分析所有指標對于企業的重要性，然后設置每一個指標在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準值進行對比，然后依據相關規則，對所有指標打分，從而建設成立項目收益評價體系。
三、項日收益管理要貫穿于項日幾個重要階段
3.1 征地階段投資收益管理
征地階段非常重要，關系到項目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項目可行性一起研究。因為可行陛與收益管理是相輔相成的，項目收益測量計算得到的數據，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項目收益測量計算的依據。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關的內容。
（1）全面理解目標項目的規劃條件和設計要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標是重點要注意的地方。這三個指標之間既互相聯系又互相限制約束。
（2）認識和價格相關的信息。①明確實際交易的價格；②了解價格計算口徑；③了解房屋自身配套設置的情況；④了解項目內外所有配置。
注重隱型成本。①開發土地內房屋拆遷需要的成本；②項目建設范圍周邊環境治理和市政設施建設需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。
做好風險分析，確定獲取項目底價。投資收益管理工作的進行，需要對一些因素進行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進行分析，得出項目收益和這些因素變化之間的聯系，根據它們之間的聯系對項目競買底價進行分析。
3.2 策劃階段投資收益管理
策劃階段是對征地階段的補充和加深，是對項目的產品、項目、客戶進行詳細的定位。這一階段重要作用是對預備方案進行篩選，然后確實最合理的設計方案。項目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因為某些原因沒有確定工作方案，在項目策劃階段會對其進行確定，因為它會對項目收益的方案提供詳細的數據，確保決策準確。
此外，還有項目的配套設備的標準，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結合項目成本效益原則、銷售定價、競爭項目實際情況、市場需求，得出可以準確測算項目投資的項目配套設備。
3.3 方案階段投資收益管理
方案階段重心是在符合規劃指標要求的基礎上，依據項目策劃確定的方案，盡最大努力增加項目收益。在這個階段，是對項目規劃中的投資收益更深的測算。
3.4 定價階段投資收益管理
項目進行過程中，項目成本也在不斷變化，項目收益也開始明確。現在大多數房地產企業定價的時候運用的方法是競爭導向法與需求導向法，但是項目進行是分批進行定價的，所以仍然需要強制性跟蹤收益，依據成本導向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項目收益的情況。
3.5 結案階段投資收益管理
這個階段中心工作是對整個項目進行總結，得出經驗和教訓，對整個項目收益進行最后的評價估量，方便后面的工作揚長補短，最大限度的增加項目收益。進展報告與好的經驗都是在這個階段完成的，進展報告與好的經驗的制作過程中要認真的對每一個數據進行統計，并且把每一個數據表明出處，然后計算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎。
四、建設成立投資收益管理的組織機制
項目投資收益管理是一個復雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設成立投資收益管理組織機制。這個機制的總體架構，就是打破部門分割辦限，建立以項目收益管理專員為中心，統一管理、分頭負責的組織機制。
