時間：2022-07-13 06:00:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇集資合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
甲方：姓名 身份證號碼： 職業： 工作單位:
住址：郵政編碼： 聯系電話：
乙方： 姓名 身份證號碼 ： 職業： 工作單位:
住址 ：郵政編碼： 聯系電話：
鑒于：
1.甲方單位現準備在通過集資建設樓房，甲方根據其單位的規定，具有參于建房的資格。
2.甲方愿意將其單位本次建房的資格轉讓于乙方。
3.乙方同意以甲方名義向甲方單位繳納集資建房款。
4.甲方同意收取乙方繳納的集資款項，并以自身的名義向其單位繳納，若單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權自行繳納集資款項。
5.甲方確認以其名義取得的本次集資建房房屋產權屬于乙方所有。
6.自簽訂本協議之日起至房屋產權過戶于乙方名下期間，甲方只是該集資房的名義產權人，乙方為此房屋的實際產權人。
為明確雙方的權利和義務，以達上述目的，雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就乙方取得位于集資 樓房的房屋產權特簽訂以下協議：
第一條：集資房屋的基本情況及產權實際人約定
1.甲方單位集資建設的房屋坐落于甲方依據其單位的規定，可通過集資建房取得位于第_________層， 房屋結構為_________，建筑面積_________平方米的房屋的產權。
2.自協議簽訂之日始，乙方即為上述第1款約定房屋的實際產權人。
第二條：集資款項繳納
1、甲方根據其單位集資建房的要求，收取乙方的房屋集資建設款項，在收取每筆集資建房款時應向乙方出具相應數額的書面收據，并按其單位要求及時繳納于該單位;在繳納每筆集資款項后，應在繳納當日向乙方交付該單位開具的收款憑證原件。
2、若甲方單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權自行繳納集資款項，取得的交款憑證自行保存。
3、若甲方單位將甲方名下的住房公積金直接扣劃作為應繳納的集資建房款項時，則在甲方出具單位扣劃證明后，乙方應向甲方支付與扣劃款項相同數額的資金(該部分資金視同乙方向甲方單位繳納的集資款項)。
第三條、集資建房手續辦理
甲方應按本單位的要求，及時辦理其單位集資建房過程中所需各種手續的辦理工作，及時提交各種資料，以確保不因其疏忽和懈怠而影響乙方取得該房屋的產權。
第四條、集資房屋交付、產權證的辦理和取得
一)房屋交付
若協議約定的房屋建成后，若甲方單位將房屋交付于甲方，則甲方應在其單位交房日即行將該房屋轉交付予乙方。乙方即行行使基于實際產權人對該房屋的所有權益。
二)產權證的辦理和取得
1、如果甲方單位允許以乙方名義直接取得該甲方名下的集資房屋的產權，則甲方有義務，及時和乙方共同提交單位所需辦理房屋產權予乙方名下的各種文件和資料。
2、如果甲方單位不允許直接將集資房屋的產權辦理至乙方名下，則甲方應在取得該房屋產權證書后，將以其名義取得的房屋產權協助乙方轉讓過戶至乙方名下(該轉讓甲方不得收取任何費用)。
3、無論出于何種原因，致該房屋產權暫時無法辦理至乙方名下，在此期間，乙方基于實際產權人仍享有對該房屋的所有權益，甲方不得就此主張任何異議。
第五條、甲方報酬
因甲方出讓其單位集資建房名額予乙方，乙方同意在本協議簽訂后 分三批給甲方報酬 萬元整，第一批在 第二批 第三批
第六條除集資款外的費用承擔
本協議履行中，甲方除收取因轉讓本次購房資格的報酬 萬元整( )元外。不再向乙方收取除集資款外的任何費用，因辦理房屋產權而發生的各種法定稅、費由乙方承擔。
第七條、違約責任
1、協議履行中，甲方擅自終止協議，除應退還乙方全部向甲方單位已繳納的集資款和報酬款外，還應向乙方承擔與甲方單位所建設房屋(協議約定的房屋)應繳集資款和收取乙方報酬款項數額相同的違約金。
2、協議簽訂后，乙方無故不履行協議，除有權取回其已交購房款外，無權要求甲方退還已收取的報酬。
第八條 聲明及保證
鑒于本協議履行中，若由于甲方原因致生障礙，對乙方權益影響重大，甲方承諾其簽署本協議時，對此協議的簽署取得了其家庭所有成員的同意，甲方及其家庭成員保證：放棄所有不利于協議履行的主張和權利。
第九條 協議的變更
本協議履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本協議的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為協議不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本協議，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十條 爭議的處理
本協議在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成，則依法向人民法院起訴。
第十一條 補充與附件
本協議未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本協議的附件和補充協議均為本協議不可分割的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。
第十二條 協議的效力
1、本協議自雙方簽字之日生效
2、本協議一式四 份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。
3、本協議的附件和補充協議均為本協議不可分割的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。
甲方(簽字)： 乙方(簽字)：
簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
公證人：(簽字)：
簽訂地點：_________
_________年____月____日
二手集資房買賣合同范文二
出賣人：__________(以下簡稱甲方) 身份證號：
買受人：__________(以下簡稱乙方) 身份證號：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本協議條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其單位房坐落于____太原___市__________路__________區__________號房屋__________間，建筑面積__________平方米以人民幣_______千_______百_______拾_______萬_______千_______百_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室)。
二、甲方出售給乙方的房屋東至__________，南至__________，西至__________，北至__________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛生間、灶間及其他設備。
三、乙方支付甲方協議保證定金壹萬元，如甲方反悔本協議，雙倍賠償;如乙方反悔本協議，定金不退。
四、房屋價款乙方分 __________期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣__________萬元;第__________期在交付房屋之日，付人民幣__________萬元。
五、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。在辦理房屋產權轉移過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權轉移給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響產權過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。甲方不包辦理房產證。但有關建房許可證、規劃證、土地使用證及其他相關證件歸甲方辦理，所需所有費用均有甲方負責承擔。
六、違約責任
1、甲方應當于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___ ____元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應繳納的一切稅收、費用，概由甲方負責。本合同發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。本合同簽訂后，甲方對 的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
八、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，致影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。
九、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
十、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
十一、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向區人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式 份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
立約人：
甲方： 電話： 乙方： 電話：
年 月 日 年 月 日
見證人： 年 月 日
________年______月_____日訂于________________市(縣)
二手集資房買賣合同范文三
出賣人(甲方)： 買受人(乙方)：
根據中華人民共和國有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經協商一致訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 甲乙雙方【未通過經紀機構居間介紹】【通過 上海超原房地產經紀事務所公司居間介紹(房地產執業經紀人： 潘林妹，經紀人執業證書號： )】，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權(以下簡稱房地產)，房地產具體狀況如下：
(二)房地產座落： (部位： 3樓 )。
(三)房屋建筑面積： 平方米，
(五)該房屋占用范圍內的土地所有權為【國有】。
(六)隨房屋同時轉讓的設備(非房屋附屬設備)及裝飾情況見附件二。
(七)甲方轉讓房地產的相關關系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關系)見附件五。
甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、設備、裝飾情況和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解，自愿買受該房地產。
第二條 甲、乙雙方經協商一致，同意上述房地產轉讓
價款為(人民幣)為 元，(大寫)： 元整。
乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協議(附件三)中約定明確。乙方交付房價款后，甲方應開具符合稅務規定的收款憑證。
第三條 甲、乙雙方同意，全款付清騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應在收到通知之日起的 3 日內對房屋及其裝飾、設備情況進行查驗。查驗后【簽訂房屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】為房屋轉移占有的標志。
第四條 上述房地產風險責任自該房地產【轉移占有】之日起轉移給乙方。
第五條 本合同生效后，甲、乙雙方在上述房地產轉移占有前未支付的物業管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用，由甲方支付。
第六條 乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意按下列第 1 款內容辦理。
(一)每預期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款的0.5 %的違約金，合同繼續履行。
(二)乙方逾期未付款，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的 日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的 日內乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款 %的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之起 日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。
第七條 甲方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列第 1 款內容辦理。 (一)每逾期一日，甲方應向乙方支付逾期已收款 0.5 %的違約金，合同繼續履行。
(二)甲方逾期未交付房地產，乙方應書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的 日內，甲方仍未交付房地產的，乙方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的 日內甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應在收到書面通知之日起 日內向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，還應按已收款的 %向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的，乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據實賠償。
第八條 經甲、乙雙方協商一致，在不違反有關法律、法規的前提下，訂立的補充條款或補充協議，為買賣合同不可分割的一部份。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。
第九條 本合同自【甲、乙雙方簽訂】之日起生效。
第十條 本合同適用中華人民共和國法律、法規。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決，協商不能解決的，按下列第 二 項解決。
(一)提交上海仲裁委員會仲裁; (二)向松江區人民法院提起訴訟。
山西省地質勘探314隊（以下簡稱314隊）退休工人張俊，在自己單位集資單元樓一套。該樓房主體已經建設完成，尚未經建筑質量主管部門驗收，未辦理土地房產手續，建設單位把單元樓鑰匙便交給了各集資戶。
2006年11月20日，集資戶張俊與吳小俊簽訂轉讓協議，以6.8萬元的價格將該集資樓轉讓給吳小俊。因吳小俊未付清房款，張俊未將樓房實際交付給吳小俊的情況下，又對房屋進行了裝修。
2006年12月7日，吳小俊以8萬元的價格將該樓房轉讓給王愉快。
2007年元月，張俊又口頭協議以9.65萬元的價格將該房賣給劉亞朋，劉分別于2007年元月31日和8月7日，分兩次給付張俊房款32000元。
2007年9月18日，王愉快支付76000元房款給吳小俊，并于2007年11月4日與吳小俊和張俊三人一起訂立了一份協議，約定吳小俊付清剩欠的1.5萬元房款給張俊；王愉快再給付張俊3.65萬元裝修費；然后三人一起通過314隊物業部門將房產變更登記到王愉快名下；手續辦好后，王愉快再付吳小俊4千元；若違約不能變更產權，張俊則退回吳小俊房款并賠償給吳小俊違約損失，吳小俊則退回王愉快房款并賠償給王愉快違約損失。協議簽訂當天，張俊之妻王瑞榮也在該協議上簽字表示同意。然后，張俊又將314隊的負責人楊培元叫到場，告知楊集資房買賣的情況，并表示以后單位辦房產證時請直接辦到王愉快名下，該房產此后所需費用全部由王愉快承擔。楊表示同意。2007年11月8日，王愉快付給張俊3.7萬元裝修費。同日，張俊夫婦又將該單元樓配套的地下室以9千元的價格賣給王愉快，王也于當天付清了價款。然后，張俊將房屋和地下室鑰匙交給了王愉快，王隨后住進了該房。
2007年11月17日，王愉快接到314隊的通知，并按通知要求向314隊交納了房屋配套費3000元、房差1000元、采暖費2000元。后王愉快外出打工，將該房交由妻哥王朝輝看管。
2007年11月下旬，張俊又將該房賣給石長軍。
2008年7月10日，張俊同劉亞朋簽訂房屋買賣協議，約定將其在314隊集資建造的單元樓一套和地下室一間賣給劉亞朋，價格為96500元，除已經給付的32000元外，再付64500元。2008年7月25日，劉亞朋通過儲蓄所將64500元匯入張俊賬戶。同年9月2日，張俊給劉亞朋出具了收條，并交付房屋鑰匙一把給劉。劉亞朋于當天住進了該房。
2008年中秋節前后，石長軍付清房款后，向張俊索要房屋鑰匙，張俊謊稱鑰匙丟失，讓石長軍將門鎖換掉。石強行將門打開后，換掉門鎖，并拆除客廳已安裝的塑鋼。
2008年9月12日，劉亞朋發現門鎖打不開，找張俊無果，于當晚找人割開防盜門，第二天更換了防盜門。同時，王愉快的妻哥王朝輝也發現門鎖打不開，而且還有他人入住，便通知了王愉快。
2008年9月13日，王愉快從外地趕回來，要求劉亞朋從爭議房屋搬走。因協商無果，起訴到法院，要求劉亞朋停止侵害，搬出房屋，賠償損失。
劉亞朋則辯稱，王愉快同他一樣，都是與房主簽訂買房協議，付清房款，從房主手取得鑰匙，入住房屋，但都未經房屋過戶登記，都沒有取得房屋產權，只能追究房主張俊的違約責任，無權向他主張侵權責任，所以，法院應當駁回其訴訟請求。
【裁判】
山西省垣曲縣人民法院經審理認為，當事人爭議的房屋是單位集資建房，建設方是314隊，集資方是張俊等單位職工或退休職工。張俊、吳小俊和王愉快三人簽訂協議，轉讓張俊在本單位314隊集資房時，該房尚未經政府管理部門驗收合格，未辦理土地證、房產證等房產手續。在這種情況下，出售集資房明顯受到《城市房地產管理法》、《經濟適用住房管理辦法》等法律法規的限制，但是張俊將尚未竣工驗收、交付使用、未取得房產證等房產手續的集資房，經建設單位同意轉讓給王愉快，并把張俊的集資手續變更為王愉快的行為，可視為張俊退出集資，由王愉快取代其集資資格，繼續集資建房。后建設單位向王愉快收取了房屋配套費、房屋差價，說明建設單位也實際將集資戶變更成王愉快。建設單位還向王愉快收取了取暖費等使用費，說明建設單位已同意王愉快使用該集資房。雖然至今仍未取得房產證等房產手續，但王愉快作為集資戶，因合法建造的事實，即可取得該房產的物權。而劉亞朋則是在爭議房屋原集資人張俊將集資資格轉讓給王愉快，由王愉快取代張俊在建設單位的集資資格，原集資人張俊喪失集資資格的情況下，與張俊簽訂的轉讓房產協議，明顯是無效的。王愉快經建設單位同意，合法使用自己集資的房屋之后，劉亞朋依據與張俊簽訂的無效協議居住該房，并借故不騰，構成了侵權。據此判決劉亞朋立即停止侵權，并限期搬出該房屋。
劉亞朋不服一審判決，提起上訴。2009年8月17日，山西省運城市中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案中，建設單位314隊用單位自有土地，由單位的職工（包括退休職工）集資進行建設。其中，集資人之一張俊，在建設期間到建設竣工尚未登記領取權屬證書之前，先后與吳小俊、王愉快、石長軍、劉亞朋分別簽定轉讓合同，將其集資的房屋，重復轉讓并多次交付給不同的人使用，是產生糾紛的根本原因。
我們拋開追究張俊合同詐騙罪刑事責任不說，就本案而言，首先要解決的是，在建造途中、尚未經房產管理部門登記確認產權房屋的物權與轉讓問題。建造中的房屋，雖然未經管理部門登記確認產權，但它畢竟也屬于物的范疇，具有使用價值，其物權性質也不容置疑，實踐中進行交易的也不在少數。但是建造中的房屋產權的歸屬應該如何界定呢？根據《物權法》第三十條的規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。從這一規定可以看出，房屋產權的取得，并不以登記為成立要件。一般集資建房的過程，先是集資戶與建設單位簽定集資建房合同，將集資款交給建設單位，然后由建設單位與施工單位簽定建筑合同，再由施工單位進行建設，建設竣工驗收合格后，交付給集資戶使用。我們從集資建房合同和建筑合同履行過程，以及建筑合同的法律屬性可以看出，在房屋建設竣工交付給集資戶之前，建筑合同尚未履行完畢，建造中的房屋產權應歸建設單位所有。這時集資人享有得到合格房屋的期待權，處于債權人的地位。房屋建設竣工之后，建設單位將合格房屋作為“產品”交付給集資人，房屋的產權才轉移給集資人所有，集資建房合同才算履行完畢。
但是，在建造途中、尚未經房產管理部門登記確認產權的房屋，能否進行轉讓的問題，一直是司法實踐中爭議頗多的難題。《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。而且《合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。所以，在相當長的一段時期內，司法實踐中，將有關未領取權屬證書的房地產的合同，多數都判決為無效合同。直到2009年2月，最高人民法院頒布關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二），在第十四條中規定，合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。將“強制性規定”進行縮小解釋之后，因《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項屬于管理性規定而非效力性規定，才被排除在判斷合同效力時的適用。也就是說，未領取權屬證書的房地產，包括建設途中未竣工的房地產，除了行政管理上的限制之外，是允許簽訂合同進行轉讓的。
可是，建造中的房屋如何進行轉讓，無論在理論上，還是在司法實踐中，爭議都比較較大，沒有一個統一的標準。不過就本案而言，筆者認為，集資人轉讓建造途中的集資房，應當按照集資人在不同階段所享有的不同的權利內容，依照與其權利相適應的法律規定進行轉讓。在房屋建設竣工、驗收合格、交付給集資戶使用之前，集資房的物權歸建設單位所有，集資人處于債權人的地位，享有得到合格房屋的期待權。這時，如果集資人要轉讓他集資的房屋，應當適用合同法中有關債權債務轉讓的規定。在房屋建設竣工、驗收合格、交付給集資戶使用之后，集資人因為合法建造的事實取得了房屋的產權，成了真正的房主。這時，如果集資人要轉讓他集資的房屋，應當適用物權法有關不動產轉讓的規定。
在本案中，山西省地質勘探314隊系國有企業，利用自有的國有劃撥土地為本單位職工進行集資建設。按照相關規定，單位職工集資建房屬于經濟適用房的一種，是政策性住房，房屋所占用土地使用權是以劃撥方式取得的，并可以享受國家很多其他優惠政策。如果職工是全額集資，交納了土地出讓金，將來可以辦理100%的產權，在產權證領取后，可以自由上市交易；如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產權，另部分產權屬于集資單位。職工想要轉讓部分產權的集資房必須要經過產權共有人建設的單位的同意，而且單位具有優先購買的權利。本案中，爭議房屋所使用的土地，系國有劃撥土地，使用權歸單位所有，集資人未交納土地出讓金，土地使用權權屬沒有改變，所以爭議的集資房，集資人僅享有部分產權。
集資人張俊，作為314隊的退休職工，按照本單位的規定，獲得了集資建房的資格，已經交納了絕大多數的集資款，房屋也建設完工。但是建筑工程尚未竣工驗收，建筑合同仍在履行之中，建筑物還在承攬工程的建筑企業掌控之中，產權還在發包方，也就是建設單位名下，集資戶包括張俊，明顯是處于債權人的地位。這時，轉讓期待得到的房屋所有權，就必須按照合同法有關債權債務的規定進行轉讓。集資人張俊拿到集資房鑰匙之后，在2006年11月到2008年7月期間，分別同吳小俊、王愉快、石長軍、劉亞朋簽訂轉讓合同，除吳小俊把合同的權利義務轉讓給王愉快之外，尚存在三份轉讓合同。出讓人張俊把集資房房門的鑰匙交給王愉快、劉亞朋各一把，并指示石長軍換掉門鎖，得到三份轉讓款后隱匿。從合同法理論上講，出讓人就同一標的物訂立的多重轉讓合同，合同的效力相互之間是不排斥的。也就是說，如果張俊有完全的處分權的話，先后與王愉快、石長軍、劉亞朋分別簽定的房屋轉讓合同，應該都是有效合同。但是本案中爭議的房產，集資人僅有部分權利，按照共有的有關法律規定，轉讓必須要經過共有人建設的單位的同意。而且，按照合同法有關債權債務的規定，轉讓債權必須通知債務人，轉讓債務必須經債權人同意。本案中集資建房合同尚在履行之中，集資人未得到集資房屋的產權，也還有部分款項未支付完畢，在這樣的雙務合同之中，集資人和建設單位互為債權債務人，合同的概括轉讓也必須經對方同意。
縱觀本案事實，在集資人張俊與王愉快、石長軍、劉亞朋簽訂的三份轉讓合同中，唯有轉讓給王愉快時，經過了建設單位的同意。建設單位也將集資人變更成為王愉快，而且新的集資人王愉快，也開始實際履行集資建房合同，并經建設單位同意開始使用集資房屋。本案的被告劉亞朋，則是在原集資人張俊將權利轉讓，由王愉快取代張俊成為新的集資人之后，才與張俊簽訂的轉讓合同。這時，張俊已經喪失了有關集資房屋的任何權利，他與劉亞朋簽訂的轉讓協議，按照合同法第五十一條的規定，屬于效力待定，非經權利人追認不產生效力。被告劉亞朋依據沒有產生效力的協議，占有他人房屋，且拒不騰出，明顯對合法使用人王愉快構成了侵權。據此，一、二審人民法院均支持了原告王愉快的訴訟請求，判令被告劉亞朋停止侵權，限期搬出爭議房屋。
興建集資房的土地來源主要有：企業通過減免地價或行政劃撥方式取得的土地;集體經濟組織的非農用地;農村私人宅基地;國家機關、事業單位、文教衛生、科研單位的非營利性用地。
興建集資房的單位或個人通常打著“合作建房的”的招牌，卻不能提供國土部門批復的合作建房合同，更不能出示預售許可證。與出資方簽定的合同不是國土部門規定的文本，也不能辦理公證手續。其承諾的50年或永久使用權以及共有房產證，實際上只屬于土地方，不可能轉移到出資方名下。出資方權益并無法律保障。
業內人士指出，除了產權沒有保證外，由于集資建房的若干特性，決定了出資人還要承擔下述風險：集資建房能否順利完成，首先取決于資金的籌措情況。如果資金不能準確、及時地到位，工程進度便沒有保障，工程進度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環必然導致資金一去無歸、工程遙遙無期的結局。而且，由于某些集資建房單位的暴利動機，選擇施工隊時只能是降低標準、拼命壓價，甚至迫其帶資建設，施工企業要生存，必然偷工減料，建筑質量難以保證。
集資房通常較難形成規模，大多是一棟或二三棟樓，由于規模小，客觀上造成管理配套難的問題。即使集資者有意完善，結果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁，公共設備的維修等等，都需要相當的資金支持，即使是簡單的清潔衛生、安全保衛，也離不開資金，更不用提社區文化建設和其它體育設施配套、正規的物業管理等，這些都是集資者始料不及的，也是開發商不會考慮的。 購買住房，是人生一項重大的投資，許多消費者主要是由于資金問題購買了集資房，但即使是集資房也是一筆不小的投資，動輒數萬。集資房經常不能按期交貨已屬正常，最令人煩惱的是貨不對板，而又投訴無門，由于集資房沒有完備的法律手續，不能受到法律的有效保護。
產權問題
集資房是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內部職工籌集的資金建成的房產，建成后以較低的價格轉讓給內部職工。集資房不能在市場上自由轉讓。并且集資房的產權以整體產權的形式屬于企事業單位，職工購買的僅是房產的使用權，對房產沒有完全產權，故集資房沒有獨立的房產登記憑證。
由于集資房的產權歸企事業單位，所以集資房是企業財產的組成部分，企事業單位對集資房擁有處置權，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。購買集資房實際上是購買房屋的使用權，其使用權保障很大程度上取決于房產所有權人的資信情況。
注意事項
1、集資房多為村委會與開發單位合作建房。據了解，從20__年8月6日后，政府部門不再審批合作建房，即便是在政府規定的紅線范圍內，集資房項目也大多沒有經過正規的報建程序;同時，集資房的開發單位多數無開發資質。
2、集資房無正規樓書。集資房樓書多是一紙宣傳單，一般不標明開發單位、建設設計單位，傳單采取沿街散發形式。
3、集資房無正規預售合同。售樓員出示的購房協議書是開發單位與村委會聯合印制的，并非正規的商品房預售合同。
4、集資房房產證多由村委會自行印制。在看房時，售摟員會告訴購房者簽了合同后，發樓房使用證，但事實上，這個證是村委會與開發單位自行印制的，并無法律效力。
5、集資房多未補交地價。售樓員也表示，他們是先建房后辦報建手續，日后購房者補交地價后，即可辦理房產證。
6、集資房遇拆遷有風險。售樓員一般會告訴購房者，他們的樓盤永遠不會拆遷等。
7、集資房價格便宜但不能辦按揭。集資房一般單價每平方米20__多元，南山集資房價格較寶安稍高，大多要3000元/平方米，但與深圳去年均價5680元/平方米(按建筑面積售房)的商品房相比——至今年1月份，均價升至5934/平方米，集資房價格比商品房低一半;但是，集資房不能辦理按揭貸款。
8、集資房品質較商品房稍低。樓房做工較粗陋，多為毛坯房，少數有簡單裝修。
論文摘要 本文介紹了當下我國單位分配性住房的現狀，著重討論了集資房的相關狀況，并結合我國宅基地上所建房屋的相關制度規定探討了單位集資房所有權的歸屬問題，且通過分析對比，研究得出對我國單位集資房這一特殊福利保障措施的啟示。
論文關鍵詞 單位分配性住房 單位集資房 宅基地住房 所有權歸屬
天大地大，何處是我家？在中國傳統觀念中，住房乃安生立命之本，其重要性不言而喻，尤其在當下這個房價飆升的年代。也正因如此，各個單位推出的福利分配房，單位集資房等一系列分配性住房變得格外吸引人眼球，但由于相關立法的缺失，其所有權歸屬不明，由此引發的糾紛也層出不窮。目前關于單位分配性住房尤其是單位集資房的研究并不深入徹底，對于政府，單位，個人三方共同承擔通過籌集資金建造的單位集資房的歸屬，多數學者認為其所有權應按出資比例確定，但這單薄的共識遠不能解決與此引發的糾紛，本文擬通過研究單位集資房與我國宅基地上所建房屋的異同及制度設計，以期豐滿其相關規定，為相關糾紛的解決提供借鑒。
一、我國單位分配性住房的現狀及問題分析
單位分配性住房即單位家屬樓供員工居住的房屋，其主要包括福利分配房，集資房等，前者可分為兩種類型，一種為單位承諾的為員工統一安排分配的宿舍，此種員工宿舍無疑為單位財產，員工只享有居住權，只能占有，使用，無權處分，收益。第二種則為單位為獎勵某成績突出或工齡較長的員工而為其分配的住房，此種情況下，根據我國《物權法》第九條規定，不動產物權的設立，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力。因此，若單位將房屋登記在此員工名下，則此員工為該房屋的所有人，取得房屋的所有權，可以任意處分該房屋，不受單位的限制。若單位未將房屋登記在此員工名下而是登記在單位名下，則員工雖然對此房屋沒有所有權，但其對單位享有債權，可以要求單位進行變更登記，將房屋登記在其名下，實現其對房屋的所有權。
目前單位分配性住房以后者即集資房為主，集資房是指由政府，單位，個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的房屋，員工個人可以按房價全額或部分出資，并在信貸，建材供應，稅費等方面給予部分減免。單位集資房的土地使用權由單位所有，一般通過劃撥（國家機關用地）或出讓等方式取得。與此同時，單位在員工購買集資房后一般并不向其發放房產證，房屋登記在單位而非員工名下。即在法律層面上，集資房的土地使用權和房屋所有權均在單位名下。換言之，購買了集資房的員工僅擁有與單位簽訂的支付了全額或部分房款的購房合同，即在法律上關系上僅擁有對單位的債權，缺乏相應的物權性保護。
雖然當前法學界對于集資房的歸屬普遍認為應該按出資額確定，但由于單位集資房的特殊性，其本身出資額的確定就是一大問題。目前大多數購買集資房的員工都是按照單位規定的每平米多少價格的房價全額購買的，那么員工們就能夠據此對房屋享有完全所有權了么？眾所周知，由于集資房帶有單位福利的性質，單位規定的房價遠遠低于市價，此外其在信貸等方面也享有一系列的優惠，那么單位的這種福利是否應該算作單位的出資額呢？如若不算，把這一系列福利措施單純當做單位已發放給員工的福利，那么員工理應獲得對集資房的完全所有權，那么為何單位不為員工進行房屋登記并發放房產證，甚至限制員工處分房屋，尤其禁止員工將房屋買賣給非本單位人員呢？相反，如果這一系列福利算作單位的出資額的話，那么出資額到底應如何確定，即使將房價與市價的差額記為出資額，那么信貸優惠又將如何計算？再者，即使明確了彼此的出資額，確定了單位與員工的份額，那么房屋的歸屬是否應當算作單位與員工按份共有？其是否適用按份共有的規定？
為解開這一系列問題，接下來我們將分析研究我國房產中的另一特殊制度——宅基地上所建房屋的相關規定，以期從中得到解決這一問題的啟示。
二、宅基地上所建房屋的現狀及制度設計
宅基地是農村集體組織按照一定標準無償分配給本集體成員用于建造住的集體所有的土地，其與單位集資房在一定程度上有相似之處，從本質上而言，
宅基地是集體對農民的福利，而單位集資房則是單位對員工的福利，同時兩者的交易性權利如轉讓，抵押，贈與等在實際生活中都受到嚴格限制。
“根據《中華人民共和國土地管理法》規定，為維護社會主義土地公有制，保護土地使用者的合法權益，由土地使用者申請，經調查審定，準予登記，發給集體土地建設讓用地使用證。”由此來看，宅基地的所有權歸集體所有，其使用權的取得采取申請——審批的方式，是國家為了保障農民的居住條件而無條件分配給農民的。由于宅基地使用權本身的特性，其有以下限制：（一）宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員，不包括城鎮居民；（二）宅基地使用權的用途僅限于村民自建房屋；（三）宅基地使用權實行嚴格的“一戶一宅”制。
符合條件的農民在取得宅基地使用權后根據我國《物權法》第三十條的規定，因合法建造房屋等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力。因此農民對于其宅基地上所建房屋，因其建造房屋這一事實行為的成就而取得房屋的所有權，意即只要房屋建成，宅基地使用權人當然取得其在宅基地上所建房屋的所有權，農民在不進行處分行為時即可完全長期享有此房屋權利，此時農民的法律保護（權利憑證）是手中的集體土地建設用地使用證.同時根據我國《物權法》第三十一條規定，處分非依法律行為取得的不動產時，依照法律需要辦理登記的，未經登記不發生物權效力。即對于宅基地上所建房屋必須登記過后才能進行處分行為。而我國就是通過登記對宅基地上所建房屋的處分行為進行限制和監管，從而相對規范了農村土地的流轉制度。
集體根據農民的具體狀況及本村的土地狀況將集體土地分配給本村農民作為宅基地，農民對宅基地僅享有使用權，而對于宅基地上房屋因其自建行為而取得所有權。由于宅基地使用權屬集體對農民的福利，因此對其主體資格有嚴格的限制。而農民處分其宅基地上所建房屋是對宅基地使用權和房屋所有權雙重權利的處分，所以其處分受到相應限制，只有在相對人符合宅基地使用權的主體資格并得到相關機構的批準后，其處分行為才完全有效。
正如之前所分析的那樣，宅基地上所建房屋與單位集資房在本質上同屬福利房，農民因其主體資格的滿足取得宅基地使用權，同時對宅基地上所建房屋因其
自建行為而取得所有權。同時根據我國土地制度中“房隨地走”的規則，若其土
地使用權喪失，則其土地上的房屋權利亦隨之喪失保護，從而達到限制宅基地上所建房屋自由處分，保障其福利性的目的。因此若想進行宅基地上所建房屋的處分，必須到相關機構進行宅基地使用權的變更登記，而相關機構亦通過審查變更主體的資格對其處分行為進行相關限制。
三、單位集資房的制度思考
單位集資房與宅基地上所建房屋的福利性特征，使其成為我國房地產制度中極具特色的兩種制度，也決定了其相互的可借鑒性。通過分析我國宅基地上所建房屋的相關制度，筆者就單位集資房的相關制度現提出以下思考：
（一）賦予單位集資房買賣合同這一債權性契約一定的物權效力
正如之前所分析的，目前的單位集資房買賣僅有一紙買賣合同作為權利憑證，而由于債權的相對性和平等性使其效力大打折扣，無法很好的保護員工的利益。因此，我認為可以賦予單位集資房買賣合同一定的物權效力，正如宅基地使用權人因其自建房屋這一事實行為而取得房屋所有權，員工按照單位定價全額支付房款的，亦應當因其付訖房款的行為而取得對單位集資房的所有權。但由于買賣合同法律行為的屬性，因此基于維護法律體系的考量，不應當將其并入《物權法》第三十條所規定的非依法律行為而取得所有權的情形。為增強此種買賣合同的效力，平衡單位與員工雙方的利益，可以要求雙方到相關主管部門進行登記，通過登記公示單位集資房買賣合同，賦予這一債權性契約一定的物權效力，使其取得類似于在宅基地上自建房屋這一事實行為的法律效力，承認員工對單位集資房的所有權。
（二）單位集資房的處分行為應受到一定的限制
借鑒我國關于宅基地上所建房屋的相關規定，單位集資房的處分行為也應受到相關限制。
1.審查主體資格。由于單位集資房的福利性特征，與宅基地使用權相類似，其主體應受到一定的限制，應具有一定的人身依附性。筆者認為：（1）單位集資房的受益主體應僅限于本單位的員工，不包括其親屬及其他單位人員；（2）單位集資房的用途僅限于員工自住，不能用于出租或用做商品房；（3）與宅基地使用
權相類似，單位集資房應實行嚴格的“一戶一宅”的原則，確保其福利性。
2.限制處分行為。通過分析借鑒宅基地使用權的相關制度規定，對單位集資房的處分行為可通過前文所提到的登記制度進行限制。（1）單位集資房處分行為的相對人如若符合其主體資格的相關條件則處分行為有效，單位應協助相對人在房產登記機關進行變更登記。（2）對于不符合主體條件的單位集資房處分行為相對人，單位可以拒絕為其變更登記，不承認其主體資格。（3）單位集資房所有人在其處分行為完成后不得再申請單位集資房。
3.對于主體資格喪失的員工，單位可以收回其單位集資房，但必須償還其相應房款和因裝修等行為而引起的損失，亦可以允許其通過合適價格（此處的合理價格應略低于市價）賣給本單位符合主體資格的員工。
原告：張興善。
被告：中國建設銀行成都市分行第三支行（以下簡稱市建三支行）。
1998年初，張興善持四張分別加蓋有市建三支行現金收訖章和工作人員私章的總金額為61萬元的集資款現金收款單，要求市建三支行兌付本息。這四張現金收款單分別是：1996年10月15日現金交款單，金額8萬元，年息20％，加蓋有市建三支行現金收訖（2）號章和工作人員羅子二私章；1996年12月13日3萬元，年息20％，加蓋有市建三支行現金收訖（3）號章和工作人員羅子二私章；1997年1月7日49萬元，年息18％，加蓋有市建三支行現金收訖（2）號章和工作人員劉智勇私章；1997年3月8日1萬元，未載明利率，加蓋有市建三支行現金收訖（2）號章和工作人員羅子二簽名。張興善稱上述款項是其親自或通過熟人交給羅子二的，由于羅子二系市建三支行出納，現金收款單上又加蓋了市建三支行現金收訖章，他有理由認為此系市建三支行從事的集資活動，故要求市建三支行承擔還本付息的責任。市建三支行則以該款系其工作人員羅子二集資詐騙為由拒絕兌付，由此引起糾紛。
羅子二系市建三支行出納科工作人員。本案所涉及的集資款均被羅子二占有、使用。羅子二已經成都市青羊區人民法院的生效判決認定犯集資詐騙罪，被判處有期徒刑八年。
張興善向成都市青羊區人民法院起訴稱：1996年末，其經人介紹得知市建三支行在搞內部集資，年利率20％左右，其遂于1996年10月15日至1997年3月8日分四次向市建三支行交集資款共61萬元。1998年初，其到市建三支行要求領取本息時，該行以從未搞集資、其所交款系該單位工作人員羅子二集資詐騙為由，拒不退還集資款。請求法院判令市建三支行支付61萬元及利息，并承擔本案訴訟費用。
市建三支行答辯稱：1996年至今，我行對內對外均未進行過任何集資活動，也未收到張興善的任何款項，我行與張興善之間不存在集資事實，也無債權債務關系。張興善的集資活動，系羅子二進行的集資詐騙行為，與我行無關。羅子二已被司法機關追究刑事責任，張興善所受損失，應向羅子二追索。請求判決駁回張興善的訴訟請求。
「審判
成都市青羊區人民法院審理認為：羅子二作為市建三支行的職員，擅自使用蓋有市建三支行印鑒的現金交款單，以市建三支行的名義進行活動，給人以假象，使張興善完全有理由相信其有權。這種實際沒有得到真正授權的行為，在民法上稱為表見，表見產生的法律后果，首先應由羅子二承擔。但羅子二現已被依法追究刑事責任，無法承擔民事法律后果，應由市建三支行承擔管理不嚴的過錯責任，即支付給張興善款項61萬元。嗣后，市建三支行有權向羅子二追償。對市建三支行認為其不應承擔本案責任的主張，不予支持。本案市建三支行的集資事實并不存在，系羅子二詐騙行為，故對張興善要求市建三支行支付利息的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第二款之規定，該院于1998年12月1日判決：
一、市建三支行在判決發生法律效力之日起10日內支付張興善61萬元。
二、駁回張興善的其余訴訟請求。
市建三支行不服此判決，向成都市中級人民法院提出上訴稱：1.羅子二的行為于市建三支行不構成表見。表見的構成要件，首先是相對人為善意且無過失；其次，無權人所為的行為應符合法律行為的一般有效要件和行為的表面特征。本案中，上述兩個要件均不具備。因為，張興善為追求20％的高額利息，明知銀行無權從事集資活動而參與非法集資，有重大過錯且非善意；集資行為是受我國法律法規的嚴格規范和限制的，金融機構只能通過發行金融債券進行集資活動，是不能進行“內部集資”的，“內部集資”本身就不具有合法性，因而是無效的，且既是“內部集資”，羅子二就無權市建三支行在社會上進行集資，故張興善沒有理由相信羅子二具有權；羅子二已被人民法院的生效判決認定犯集資詐騙罪，個人的犯罪行為顯然是無效的。因此，羅子二的行為不構成表見。2.對羅子二擅自使用市建三支行現金收訖章的行為，市建三支行無明顯過錯，不應承擔民事責任。
張興善未予書面答辯。
成都市中級人民法院審理認為：羅子二以市建三支行的名義從事非法集資活動，已被青羊區人民法院生效的刑事判決書認定為個人集資詐騙，構成集資詐騙罪，市建三支行對羅子二擅自使用單位內部印章從事詐騙活動并無明顯過錯。由于國務院1993年4月11日的《關于堅決制止亂集資和加強債券發行管理的通知》、1993年9月3日的《關于清理有償集資活動堅決制止亂集資問題的通知》以及1995年7月1日生效的《中華人民共和國商業銀行法》，早就明文禁止未經中國人民銀行批準并由企業依照法定程序從事的債券發行活動，禁止國家機關、事業單位、社會團體向內部職工或向社會公眾進行有償集資活動，禁止商業銀行未經中國人民銀行批準發行金融債券。根據這些政策和法律的規定，張興善明知或應當知道市建三支行不可能從事非法集資活動，卻為追求高額紅利，輕信他人謠傳，參與集資，導致羅子二詐騙得逞。因此，張興善具有重大過錯。張興善認為羅子二代表市建三支行進行集資活動，是其輕信的結果，而不是根據政策法律規定和各種表象得出的合理結論。因此，羅子二的行為不符合表見的法律特征，該行為的民事法律后果不應由市建三支行承擔。市建三支行所述羅子二的行為不構成表見，該行無明顯過錯，不應承擔民事責任的上訴理由成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，該院于1999年3月5日判決如下：
一、撤銷成都市青羊區人民法院一審民事判決。
二、駁回張興善的訴訟請求。
「評析
本案一、二審結果之所以大相徑庭，主要有兩個原因：一是在對表見法律特征的認識上發生分歧，二是在對本案是否應當適用最高人民法院法釋（1998）7號司法解釋中有關單位對其工作人員涉及經濟犯罪應承擔責任的規定的理解上發生分歧。因此，正確認識這兩個問題，是正確審理本案的前提。
一、對表見法律特征的認識
表見，是在特定情形下使行為有效的無權。1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第四十九條（以下簡稱第四十九條），正式確立了表見制度及其法律后果，這主要是基于利益平衡原則，保護善意、無過失的相對人的利益。因此，審理此類案件，應全面考慮表見的法律特征和構成要件，當僅存在符合表見某一因素的情況下，斷不能適用第四十九條的規定，判一方當事人承擔關系中本人的責任，否則，有悖該條的立法本意。筆者認為，對表見特定情形的界定，至少應當具備三個條件：第一，有使相對人相信無權人具有權的事由，既人與被人之間存在某種關系，這種關系足以造成使相對人認為人具有權的表象，這是構成表見的客觀要件。第二，相對人應是善意的、無過失的，這是構成表見的主觀要件。第三，無權人與相對人所從事的民事行為應符合合同成立和有效的法律規定。第四十九條雖未明確規定該行為所涉及的民事法律關系必須以有效為前提，但近年來法學界關于表見構成要件的討論，認為合同有效應為構成表見要件之一的觀點，已基本成為學者共識，并用于審判實踐。誠然，行為的有效與合同有效是兩個不同的法律關系，一般而言，即使合同無效，只要行為有效，仍會產生由本人承擔后果的結果。但表見畢竟不能等同于有效，其法律后果是使無權人的行為有效，因此，在適用該制度上，應當嚴格掌握，若不以合同有效為構成要件，勢必使表見的適用過于寬泛而致濫用，使我們在考慮充分保護相對人利益的時候，容易忽視對關系中本人利益的保護。上述三個要件須同時具備，才會產生行為有效、后果由被人承擔的結果。結合上述構成要件，本案的結果如何呢？
1.本案在客觀方面，存在使相對人張興善相信羅子二具有權的情形。首先，羅子二是市建三支行的工作人員，具有使張興善相信其行為代表市建三支行的職務條件。其次，在羅子二向張興善出具的收款收據上，均加蓋了市建三支行現金收訖章和該行工作人員私章。至于現金收訖章是否能夠代表市建三支行在對外經濟活動中使用，作為一般公民的張興善是不應當必須知道的。上述兩點，在客觀上造成了羅子二具有權的表象，張興善作此推論亦有一定的道理。原判認定本案為表見，也主要是基于這種認識。但是，這種認識在本案具體情況下是難能成立的。一方面，如果本案糾紛是在銀行的通常業務即儲蓄業務中發生的，則無論羅子二的個人行為如何，其身份和出具的手續，就可產生表見的效果。而在非正常業務活動中，羅子二的行為要構成表見，是應當有其所在單位的從事該活動的外部表征的，即市建三支行確實在從事內部集資活動，羅子二利用其身份和工作便利收受張興善的集資款，然后據為己有，羅子二的個人犯罪行為就不影響表見的認定。但市建三支行未從事內部集資活動，而羅子二卻以內部集資引誘張興善，難能說是相對職務行為，另一方面，這種認識僅符合表見的要件之一，尚不能必然得出系表見的結論。本案是否為表見，還應當結合后面兩個因素綜合分析認定。
2.本案在主觀方面，張興善不是善意、無過失的相對人。國務院1993年4月11日的《關于堅決制止亂集資和加強債券發行管理的通知》中明文規定，任何地區、部門、企事業單位和個人，一律不得在國務院規定之外，以各種名義亂集資。此后，國務院還過相同內容的文件，一再重申違反規定的亂集資行為的非法性。國務院的上述通知，通過新聞媒界已向社會公告，因此，從法律上看，這屬每個公民都應當了解、知道的內容。無論其是否真的知道，均應推定為知道或應當知道。就本案而言，張興善知道或應當知道作為金融機構的市建三支行是無權向社會公眾進行有償集資活動的，且任何公民也是不能參與此類違法集資的，但其在未見到任何有效批準文件批準市建三支行可以集資及該行事實上并未從事內部集資活動的情況下，卻輕信羅子二的個人宣傳，僅以幾紙收據完成了所謂集資行為，由此反映出張興善在該過程中是有過錯的，且過錯是明顯的。
3.羅子二與張興善所從事的集資行為本身是無效的。可從以下兩個方面論證：第一，如上點所述，作為金融機構的市建三支行，是無權從事向社會公眾進行有償集資活動的，否則，其行為顯然違反國務院對此問題的一系列禁止性規定，也超越了《中華人民共和國商業銀行法》所規定的商業銀行可以經營的十三種業務范圍，因此，這種集資行為理當無效。第二，羅子二的行為已經人民法院的生效判決認定為集資詐騙罪，該行為既已構成犯罪，其無效性是顯而易見的，因此，無論認定該行為是市建三支行的行為還是羅子二的個人行為，都是無效的。該行為本身的無效性，與表見中“無權”的情況不同，不會因具備某種代表本人的表象而改變，如同一個人的性別，不會因外表裝扮的假象而改變一樣。
綜上，本案不符合表見的構成要件，不能適用表見制度予以認定。
二、對最高人民法院《關于在審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規定》的理解
關于行為人使用單位公章進行犯罪活動，單位對行為人的行為如何承擔民事責任的問題，最高人民法院根據民法通則、刑法、民事訴訟法、刑事訴訟法等有關規定作出了《關于在審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規定》的司法解釋（以下簡稱《規定》）。就本案而言，對《規定》第三條、第五條第二款的正確理解，是正確認定市建三支行對羅子二的犯罪行為是否應當承擔責任的前提。
《規定》第三條規定：“單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，以該單位的名義對外簽訂經濟合同，將取得的財產部分或全部占為己有構成犯罪的，除依法追究行為人的刑事責任外，該單位對行為人因簽訂、履行該經濟合同造成的后果，依法應當承擔民事責任。”該條規定雖未明確單位直接負責的主管人員和其他責任人員使用單位公章是否屬合法使用，但對非法使用、借用、盜用、擅自使用等情況，在其后的第四條、第五條第二款中作了單獨規定，因此，從該《規定》的立法邏輯看，第三條不應包括盜用、借用、擅自使用等非法使用單位公章的情況。因此，適用該條的要件應當是：（1）犯罪主體是單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，即該犯罪行為與行為人的工作職責有關。（2）犯罪方法是行為人在其職務范圍內合法使用單位名義，而非盜用、借用、擅自使用。（3）犯罪客體是單位的財產所有權，而非相對人的財產所有權。因為，行為人以單位名義對外簽訂經濟合同，是從事單位的經營活動，該活動本身并不構成犯罪，只是行為人將本應屬單位的財物占為己有而構成犯罪。本案中，羅子二從事的集資活動并非在其職責范圍內，該行為亦未經單位同意，而是羅擅自使用本單位專用于銀行金融業務的現金收訖章，從事個人集資詐騙犯罪，該行為不符合《規定》第三條的構成要件，故本案不應當適用《規定》的第三條判由市建三支行承擔民事責任。
一、企業民間集資的主要法律風險
（一）易演變為“非法吸收公眾存款”
所謂非法吸收公眾存款，是指未經中國人民銀行批準，向社會不特定對象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內還本付息的融資行為。與此相關的還有“變相吸收公眾存款”，即未經中國人民銀行批準，不以吸收公眾存款的名義，向社會不特定對象吸收資金，但承諾履行與吸收公眾存款性質相同的義務。概言之，非法吸收公眾存款，其具備三個基本特征：（1）未經中國人民銀行批準；（2）向社會不特定對象吸收資金；（3）承諾在一定期限內還本付息。
我國《刑法》第176條規定，非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處2萬元以上20萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處3年以上10年以下有期徒刑，并處5萬元以上50萬元以下罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接負責人，依照前款的規定處罰。
（二）易演變為“非法集資”
何為“非法集資”呢？1999年中國人民銀行《關于取締非法金融機構和非法金融業務活動中有關問題的通知》中指出，非法集資是指單位或者個人未依照法定程序經有關部門批準，以發行股票、債券、彩票、投資基金證券或其他債權憑證的方式向社會公眾籌集資金，并承諾在一定期限內以貨幣、實物及其他方式向出資人還本付息或給予回報的行為。概言之，非法集資有以下四個特點：
1.未經過有關部門依法批準，包括沒有批準權限的部門批準的集資以及有審批權限的部門超越權限批準的集資。
2.承諾在一定期限內給出資人還本付息；還本付息的形式除了貨幣形式為主外，還包括以實物形式或其他形式。
3.向社會不特定對象即社會公眾籌資資金。
4.以合法形式掩蓋非法集資的性質。
非法集資與非法吸收公眾存款很容易混淆。兩者的主要區別有兩點：一是非法集資是集資行為未經包括中國人民銀行、證監會、發改委等多個部門的批準，而非法吸收公眾存款僅指吸收存款行為未經中國人民銀行批準；二是非法集資是指以發行股票、債券、投資基金、證券或其他債權憑證的方式或名義向社會不特定多數人集合資金，而非法吸收公眾存款不要求借發行股票債券等名義，與銀行吸收儲蓄類似。
此外，集資詐騙罪與非法吸收公眾存款罪也極易混淆。
集資詐騙罪與非法吸收公眾存款罪的關鍵區別是：集資詐騙罪與非法吸收公眾存款罪的單一犯罪客體（指侵犯金融管理秩序）不同，集資詐騙罪的犯罪客體屬于復雜客體，它既侵犯了金融管理秩序，又侵犯了公私財產的所有權。行為人是否具有非法占有的目的，是集資詐騙罪區別于其他非法集資類犯罪的主要因素。某種非法集資行為如果其主觀目的是非法占有并且又采用了詐騙的方法，則即使其符合其它非法集資類犯罪的要件，也將被認定為集資詐騙罪。實踐中，凡是非法向不特定多數人集合資金，有非法占有目的又采取詐騙方法的，定集資詐騙罪；雖有詐騙方法，但沒有非法占有目的或者無充分證據證明有此目的的，定非法吸收公眾存款罪。浙江東陽本色控股集團有限公司原董事長吳英的罪名是集資詐騙，德隆唐萬新的罪名是非法吸收公眾存款，兩案的主要區別就在于前者明知自己沒有有償還巨額債務的能力，具有非法占有的目的。作為商人應以誠信為本，一般來說一開始就直接以非法占有為目的的情況是比較少的。但是，需要注意的是，在通過民間借貸融資獲得資金后，因各種原因導致無力償還，為了掩蓋無力償還的事實，虛構事實，繼續融資，這將可能會導致從原先的“借貸”，隨著事態的發展演變為“詐騙”。
《刑法》第192條規定，以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處2萬元以上20萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處5年以上10年以下有期徒刑，并處5萬元以上50萬元以下罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處10年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處5萬元以上50萬元以下罰金或者沒收財產。
二、企業民間集資的合法形式
（一）合法的民間借貸
最高人民法院1991年8月13日的《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條規定，民間借貸的利率可以在不超過銀行同類貸款利率4倍的范圍內適當高于銀行的利率。最高人民法院在1999年2月9日的《關于如何確認公民與企業之間借貸行為效力問題的批復》中規定：“公民與非金融企業之間的借貸屬于民間借貸。只要雙方當事人意思表示真實即可認定有效……”
由于企業和公民之間的借貸屬于民間借貸，依法受法律保護。所以可以由個人作為中介，財務處理上出借方企業可先將資金借給法定代表人或企業可以信賴并控制的某個人，該個人再將資金借給實際使用資金的企業。實踐中，除了要求借入資金的企業提供可靠的抵押或質押或第三方保證擔保外，還會要求該企業的法定代表人和股東提供連帶責任擔保，甚至于法定代表人及自然人股東的配偶也會被要求提供連帶責任擔保。通過自然人替身模式的轉換，實質為企業間借貸就變為自然人和企業之間的合法民間借貸，銀行同期貸款利率四倍以內的利息就可以得到保護。
（二）企業內部集資或“員工持股計劃”
我國現行法律允許企業在規定的范圍內進行職工持股的集資行為，該行為并不屬于非法集資。
關于企業內部集資，《中國人民銀行關于加強企業內部集資管理的通知》（銀發[1989]174號）中規定了相關的法律程序：
1.企業內部集資一般應該采取發行企業內部債券的方式。
2.企業內部集資金額最高不得超過企業正常生產所需流動資金總額。
3.企業進行內部集資，必須制定集資章程或辦法，經企業的開戶金融機構審查同意后，報中國人民銀行審批。
4.中國人民銀行對企業內部集資實行統一管理，分級審批。
5.企業內部債券可以在企業內部轉讓，但不得公開上市轉讓，企業應該在內部制定專門機構辦理內部轉讓事宜。
6.對企業內部集資活動的日常監督與管理，由當地人民銀行委托企業的開戶金融機構負責，中國人民銀行要定期進行檢查。
其實，企業內部集資相當于目前市場上非常流行的“員工持股計劃”（ESOPS）。員工持股計劃是一種由企業職工擁有本企業產權的股份制形式。企業職工通過購買企業部分股票（股權）而擁有企業的部分產權，并獲得相應的管理權。企業在內部或者外部設立專門機構（員工持股基金會）以借貸方式向員工募集購股資金，員工購買本公司的股票（股權）從而成為公司的所有者。
在我國，聯想是職工持股計劃的創立者。1994年，聯想創造性地成立了員工持股會，將35%的分紅權分到每個員工身上，并在2000年將其轉化為股權，使員工真正成為企業的主人，大大激發了員工的創造力，推動了企業的發展。因此，在聯想歷史上，這次股權變動被稱為“值得樹碑立傳的35%”。
（三）委托理財
委托理財是指客戶將資金或其他金融資產交付給受托人，并由后者將該資金投資于證券、期貨等交易市場或者以其他金融形勢進行管理，所獲得的利益由雙方按約定進行分配，或者由受托人收取代管費。
近年來，隨著大量委托理財業務的實施，因委托資金遭受損失而在委托人與受托人包括監管人之間產生的合同糾紛案件大幅上升。此類案件一般涉及的法律關系都較為復雜，涉案金額巨大，社會影響面廣。
2005年12月27日，德隆刑事第一案的德恒證券非法吸收公眾存款案塵埃落定。該案中，德恒證券作為一家證券公司，其開展委托理財業務無可厚非，其最終被認定為非法吸收公眾存款，最關鍵的是其與客戶簽訂的委托理財合同中約定了保底條款，采取承諾到期后歸還委托管理的資產本金并支付固定收益的方式，與多家企業、個人簽訂委托協議，并借此吸收了數百億資金。
基于此，刑法有對網絡集資行為進行規制的必要性，但是，刑法也不能因此將網絡集資行為逼入“難以生存”的境地。網絡集資行為作為一種金融創新，無論是刑法還是行政法，都應該是鼓勵其發展，為其發展創造一個自由寬松的環境，因此，刑法對網絡集資行為的規制應保持謙抑性。
一、網絡集資行為的產生及類型
近年來，互聯網的迅速發展為民間融資提供了新的方式，互聯網金融應運而生。網絡集資作為互聯網金融的重要組成部分，其發展規模也是蒸蒸日上。由阿里巴巴集團開發的“余額寶”利用長尾效應[1]，僅上線半年就吸金5000億，讓人不得不承認，在互聯網金融體系下，網絡集資不僅速度快，而且數額大。然而，除了余額寶這樣的大型網絡集資者，我國的小規模的網絡基金公司也如雨后春筍般出現。
“銀行有錢，貸不出;高利貸有錢，不敢貸”的中國中小微民營企業的貸款現狀正是網絡基金公司發展的重要動力和生存之本。
當然，網絡自己能夠迅速取得成功，還主要是因為網絡集資相較于普通的民間借貸存在以下四個優點：①網絡集資者提供的日利率或者月利率較傳統金融機構高，對投資金額的大小無要求，一視同仁，因此吸引大批小額投資者;②網絡集資的流動性較大，且不會像傳統金融機構那樣因死期或活期而存在相差較大的利率;③網絡集資的媒介為互聯網，投資者與集資者不進行面對面的交流與了解，所有宣傳與投資過程通過網絡完成，提高了集資效率，在一定程度上分散了大規模投資的風險;④網絡集資行為的存在是對金融業的改革和創新，擴大了社會大眾投資理財的渠道，對促進國家經濟的增長起到了不可忽視的作用。
由于從本質上說，網絡集資行為體現的仍然是一種民間借貸關系，因此其運作模式仍然離不開傳統的借貸合同內容。具體而言，網絡集資主要存在以下幾種運作模式：
(一)資金自用模式
該模式主要是集資人集資自用。集資人為滿足自身資金需求，注冊成立網絡基金公司，設計一定的與自己其他公司發展相關的投資項目，并允諾一定的投資收益以尋求出資人，出資人從網絡上獲取到相關的融資信息后，進行投標、磋商，最終與集資者達成貸款協議。集資者將獲得的資金用于自身公司項目發展，并在一定時期內對出資者進行還本付息。
(二)資金他用模式
該模式主要是網貸公司作為一個居間公司的身份，為集資需求者與出資者提供服務。該模式又可以分為以下兩個模式：
1.無擔保居間模式
在該模式下，集資人向網貸公司提供借款申請，經平臺同意后，雙方簽訂居間合同。簽訂居間合同后，集資人向網貸公司提供個人相關的身份信息、資產信息、征信信息等必要信息，由網貸公司進行核查校驗，并對集資人的信用進行評級。全部核查之后，網貸公司將集資人的信用信息、集資信息以及其公司發展狀況等在網貸平臺上，由出資人自行選擇要投資的公司或者項目，或者由平臺主動聯系合適的出資人，促成雙方達成借貸協議。平臺收取一定的服務費。在此模式下，網貸公司處于中立的地位，僅僅是提供一種居間服務，不主動尋找集資人，也不主動尋找出資人。
2.有擔保居間模式
在該模式下，基本運作方式與無擔保居間模式并無差異，但是相比較下多了一個網貸公司與出資人之間的擔保合同。由于網絡的虛擬性和非面對面性，集資人的資信真實性往往難以保證，出資人在出資時會有一定的猶豫和擔心。為了避免這種擔心，加快集資人與出資人之間達成借貸協議，由網貸公司出面，與出資人簽訂擔保合同，由網貸平臺向出資人收取一定的風險保證金以建立資金池，從而在集資人違約后，由網貸公司先行向出資人還款，再向集資人追償。
二、網絡集資行為面臨的金融風險
不得不說，網絡集資既為中小微民營企業開辟了一條新的融資渠道，也豐富了社會大眾的投資方向和選擇，對促進我國現階段的金融業的繁榮起到了不可忽視的積極意義。然而，在網絡集資不斷加速前行的同時，也出現了“無準入門檻、無行業標準、無監管機構”的危險局面。[2]由于業內良莠不齊，而網絡的虛擬性和非面對面性又模糊了出資人對集資人信息的真實性的考察，致使大量的網絡集資惡性事件頻繁發生。
據報道，自2013年至2014上半年，已經有120余家網絡集資平臺因發生“競相擠兌”或者涉嫌詐騙犯罪而相繼退出市場。[3]除此之外，由于缺少對網絡集資市場的監管，許多網貸公司突破成立之初單純的居間運作模式，建立資金池以自融，甚至挪用集資款項，觸碰法律紅線。
經過梳理，當前網絡集資出現的風險主要有以下四個方面的問題：
第一，由于網絡集資的利率相對較高，且宣傳方式花哨，誘惑性較強，很多出資者缺少理性分析即進行投資，造成盲目投資，缺少對集資者實力的考察與了解;
第二，網絡集資活動的前期宣傳和后期完成都是通過互聯網完成，經營者隱藏在互聯網背后，手段具有隱蔽性，欺騙性增大。
第三，由于目前將網絡集資服務定性為服務性企業，沒有一個部門將網貸經營納入其監管部門，相關金融部門也無法對網絡集資行為進行行政監管;且我國目前網絡認證未實現實名制，沒有行業自律協會，無法通過行業協會對其進行規制和管理。
第四，對于網絡集資經營者的信用審查制度缺失，造成本行業準入門檻低，行業內各網絡集資平臺實力大小參差不齊，難以管理。一旦公司因經營不善出現資金鏈斷裂情況，網貸公司負責人或被公安機關控制或攜款潛逃，致使出資人的錢打了水漂，本息全無。由于涉案被害人人數多，范圍廣，損失大，極易爆發敏感性群體性實踐，破壞當地金融秩序，嚴重影響社會穩定。三、網絡集資行為面臨的刑事風險
(一)非法吸收公共存款罪的涉罪風險
根據《刑法》第一百七十六條規定，非法吸收公眾存款罪是指非法吸收公眾存款或非法變相吸收公眾存款，破壞金融管理秩序的行為，它的客觀行為通常表現為兩種情況：一是非法吸收公眾存款，即未經主管機關批準，面向社會公眾吸收資金，出具憑證承諾在一定期限內還本付息的活動;二是變相吸收公眾存款，即未經主觀機關批準，不以吸收公眾存款的名義，向社會不特定對象吸收資金，但承諾履行的義務與吸收公眾存款相同，都是還本付息的活動。[4]根據《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)，以下四種行為應當認定為“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”：①未經有關部門依法批準或者借用合法經營的形式吸收資金;②通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳;③承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報;④向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。
互聯網背景下的集資者通過設立網絡公司，設置一些高利率或者高回報的項目，通過互聯網進行宣傳，針對的是社會上不特定的對象，并承諾一定時期內還本付息或者給付高利息，集資者利用網絡的非面對面，利用平臺和信息的不對稱，以投資項目或者擔保高利率回報的方式吸引出資者。當獲得的投資足夠大到形成資金池之后，在完全支配資金池后或者高額轉貸或者將資金挪作他用，最終構成非法吸收公共存款罪。
確定是否構成非法吸收公眾存款罪時，還應查明是單位犯罪還是自然人犯罪，查明集資者設立的所謂公司是否注冊，同時要注意自然人設立公司成立自然人犯罪的三種情況。兩者入罪標準差距大，因此應嚴格把握行為主體的性質。
(二)集資詐騙罪的涉罪風險
根據《刑法》第一百九十二條法律規定，集資詐騙罪是指以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資的行為。根據《解釋》，使用詐騙方法非法集資，具有下列情形之一的，可以認定為“以非法占有為目的”：①集資后不用于生產經營活動或者用于生產經營活動與籌集資金規模明顯不成比例，致使集資款不能返還的;②肆意揮霍集資款，致使集資款不能返還的;③攜帶集資款逃匿的;④將集資款用于違法犯罪活動的;⑤抽逃、轉移資金、隱匿財產，逃避返還資金的;⑥隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產、假倒閉，逃避返還資金的;⑦拒不交代資金去向，逃避返還資金的;⑧其他可以認定非法占有目的的情形。
集資詐騙是民間借貸中極為常見且社會危害較大的犯罪形式，隨著互聯網的極速發展，網貸平臺成為犯罪分子騙取出資人資金的新型工具。由于網絡消息擴散速度快，面向群眾廣，因此其可以在極短的時間內獲得數額相對較大的集資數額，且相對于傳統的集資方式成本低，一旦通過網絡成功集資，動輒幾億。如果能夠確認集資者具有非法占有的目的，構成集資詐騙罪，其造成的危害結果是極大的，且破壞了國家金融市場的管理秩序，極大地危害了網絡借貸行業的有序發展。
集資者通過網絡進行集資詐騙主要有兩種行為方式：一是利用P2P網絡平臺服務公司創始人的便利，以非法占有為目的，虛設借款人吸收不特定對象的資金;二是利用他人的P2P網貸平臺借款信息，利用他人P2P網貸平臺設立者急功近利，不仔細核對借款人信息的漏洞，進而將他人的資金據為己有。[5]
(三)侵犯公民個人信息犯罪的涉罪風險
根據《刑法》第二百五十三條法律規定，侵犯公民個人信息罪是指違反國家有關規定，向他人出售或者提供公民個人信息的行為。該罪為2009年通過的《刑法修正案(七)》增設，其行為主體為特殊主體，即通過履行職責或者提供服務過程中獲得公民個人信息的主體;2015年通過的《刑法修正案(九)》將該條進行了修改，由特殊主體修改為一般主體，并對特殊主體進行從重處罰。
在互聯網金融時代，行為人通過網絡進行集資，可以很容易的獲得出資者的個人信息，如果集資者將獲得的公民個人信息出售或者非法提供給他人，情節嚴重的，集資者便符合該罪的構成要件，且因為其是在提供服務過程中獲得的公民個人信息，因此符合本罪的特殊主體要求，應對其在法定刑內從重處罰。
同時，與傳統金融機構相比，互聯網金融容易受到網絡內部和網絡外部的系統攻擊，而由于大部分的網貸公司并不是自己開發軟件，不具有相應的防范技術，在受到黑客攻擊的情況下，在其注冊的出資人和集資人的信息極易泄露，讓犯罪分子有機可乘。網貸公司集資平臺的保護技術與信息重要性的嚴重不對等，增加了社會公眾信息泄露的風險，擴大了侵犯公民個人信息犯罪發生的可能性。
(四)非法經營罪的赦罪風險
根據《刑法》第二百二十五條的規定，非法經營罪是指違反國家規定，進行非法經營，擾亂市場秩序，情節嚴重的行為。根據該條規定，以下四種行為方式構成非法經營罪：①未經許可經營法律、行政法規規定的專營、專賣物品或者其他限制買賣的物品的;②買賣進出口許可證、進出口原產地證明以及其他法律、行政法規規定的經營許可證或者批準文件的;③未經國家有關主管部門批準非法經營證券、期貨、保險業務的，或者非法從事資金支付結算業務的;④其他嚴重擾亂市場秩序的非法經營行為。其中第三條是2009年《刑法修正案(七)》增設，其目的就是為了規范互聯網金融的發展，明確互聯網金融的入罪標準。
網絡集資行為如上分析，包括三種模式。當網貸平臺在進行網絡借貸過程中涉及到擔保、理財這類特許經營的行業時，網貸公司就可能會涉嫌非法經營罪。首先，根據《融資性擔保公司管理暫行辦法》的有關規定，任何單位和個人未經監管部門批準不得從事吸收存款、發放貸款、受托發放貸款、受托投資等活動。
如果網貸平臺在進行相關集資、放貸行為時，并沒有取得相關部門的批準，則涉嫌非法經營罪;其次，理財產品的發行主體必須是信托、證券、銀行等國家允許的主體，且每個理財產品都需要經過嚴格的備案和審批制度的審核，雖然金融監管部門并沒有明確的將網貸平臺排除在理財產品的范圍外，但是這種“打擦邊球”的行為極有可能進入刑法的打擊范圍。
正如某學者所說：“長期以來的經濟發展經驗已經證明，在自由寬松的制度環境下最有可能實現以較小的交易成本獲取較大的財富增長。”[6]雖然不存在絕對自由寬松的制度，但是在目前各方面監管和規制都不完善的前提下，鼓勵網絡集資這一新興金融產業的發展應優于抑制其發展，刑法應保持其謙抑性，給新興產業足夠的發展空間，在定罪時應更多的考慮是否可以出罪而不是入罪，特別是在涉及到兜底條款時。
這一新的司法解釋制定背后的現實是民間借貸糾紛訴訟的快速增長。2011年全國法院審結民間借貸糾紛案件59.4萬件，2012年審結72.9萬件，同比增長22.68%;2013年審結85.5萬件，同比增長17.27%;2014年審結102.4萬件，同比增長19.89%;2015年上半年已經審結52.6萬件，同比增長26.1%。目前，民間借貸糾紛已經成為繼婚姻家庭之后第二位民事訴訟類型，訴訟標的額逐年上升。
按照最高人民法院審判委員會專職委員杜萬華的說法，新的民間借貸司法解釋既是回應法院對統一裁判標準和正確適用法律的需求，也是回應廣大中小微企業對陽光融資和正當投資的渴求。民間借貸新規中的相關規定，9月1日之后，中小微企業必須了解：
須知一 年利率24%以內必須付，超過36%合同無效
《規定》明確，法律保護的固定利率為年利率24%。也就是說，年利率在24%以內的，當事人到法院，法院都要給予支持。事實上，24%的利率也是長期以來在審判實踐中所確立的一個執法標準。
年利率在24%～36%之間的是自然債務區。這類債務如果當事人依據合同，向法院要求保護這個區間的利息，法院不予法律保護。但如果約定利率以后，借款人按照合同的約定償還了利息，這個償還是有效的，法院予以認可。如果償還以后又反悔，向法院要求返還超過24%部分的利息，法院不能支持。
《規定》同時明確，年利率36%以上的借貸合同為無效，即超過36%以上的利息是無效的，你可以不付，即使自愿給付了，你也可以到法院要求返還，法院將予支持。
為什么36%以上的利息強制無效？因為實體經濟所創造的利潤沒有這么高，如果不把高利貸控制住，對于實體經濟，特別是對于中小微企業的發展是不利的。
須知二 企業間因經營需要可拆借資金，但不能專業放貸
《規定》明確，企業之間為了生產、經營的需要相互拆借資金，或者企業因生產、經營的需要在單位內部通過借款形式向職工籌集資金的，法律予以保護。
很長時間以來，對于企業與企業之間的借貸，按照央行1996年頒布的《貸款通則》及最高法相關司法解釋的規定，一般以違反國家金融監管而被認定為無效。這一制度性規定在司法界被長期遵守。但企業間的借貸行為并未得以根除，反而出現愈演愈烈的勢頭。而在現實中，企業間存在的巨大借貸需求，催生了一系列企業之間的間接借貸運作模式，例如，不少企業通過虛假交易、名義聯營、企業高管以個人名義借貸等方式進行民間融資，導致企業風險大幅增加，民間借貸市場秩序受到破壞。
上述規定將有利于緩解企業“融資難”、“融資貴”等頑疾，滿足企業自身經營的需要。
這里需要強調的是，法律只保護正常的企業間借貸，即為解決資金困難或生產急需偶然為之的借貸，但法律并不允許企業以此為常態、常業。也就是說，如果作為一個生產經營性企業不搞生產經營，變成一個專業放貸人，把錢拿去放貸，甚至從銀行套取現金再去放貸是不行的。作為生產經營型企業，如果以經常放貸為主要業務，或者以此作為其主要收入來源，則有可能導致該企業的性質發生變異，質變為未經金融監管部門批準從事專門放貸業務的金融機構從而造成金融監管紊亂。因此，企業間的如下借貸行為被規定無效：1.套取金融機構信貸資金又高利轉貸給借款人，且借款人事先知道或者應當知道的;2.以向其他企業借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉貸給借款人牟利，且借款人事先知道或者應當知道的;3.出借人事先知道或者應當知道借款人借款用于違法犯罪活動仍然提供借款的。
在民間借貸新規之前，基于對企業間借貸無效的規避和對資金融通的需求，由法定代表人以個人名義借貸用于企業生產經營的，《規定》明確出借人可以請求企業與個人共同承擔責任。而對那些雖以企業名義借款，但所借款項卻用于個人生活和消費的，如果出借人、企業或者其股東能夠提出證據證明，法院可以應出借人的請求將法定代表人列為共同被告或者第三人。
須知三 民間借貸涉非法集資案：哪些情況受理，哪些情況不受理？
在民間借貸糾紛當中，此類案件往往與非法吸收公眾存款、集資詐騙、非法經營等案件交織在一起，出現由同一法律事實或相互交叉的兩個法律事實引發的、一定程度上交織在一起的刑事案件和民事案件，即民刑交叉案件。那么，當民間借貸糾紛案件與非法吸收公共存款罪，還有集資詐騙罪等刑事案件交錯時，法院會怎么處理呢？
對于涉嫌非法集資犯罪的民間借貸案件，法院或者不予受理或者駁回，并將涉嫌非法集資犯罪的線索、材料移送公安或者檢察機關。
這意味著只要涉及到非法集資犯罪的案件，民事案件審理中發現了就要移送，法院不再審理。因為非法集資案件涉及不特定的多數人的利益，此舉是為了防止有的受害人獲得足額清償而有的受害人卻根本不能得到補償的現象發生。
集資房產權變更程序如下：
1、辦理集資房房產證，取得房屋的完全產權。辦理房產證的程序是，房主繳納契稅、印花稅、公共維修基金（開發商代收），然后開發商把資料上報房地局，房地局審核后頒發房產證。
2、辦理登記手續進行過戶。根據相關的法律法規，已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，因此可以自由上市交易，并辦理過戶登記手續。
辦理房產證的過程中如果沒有交納繳納契稅、印花稅、公共維修基金三項稅費，可以到開發商處更改購房合同，把合同上購房者的名字換成新任房主的名字，由新任房主繳納稅費，以后下發房產證就直接是新任房主的本。如果已經繳納了這三項稅費，那么不能改購房合同，只能等到房產證下發到原房主手里以后再處理。可以過戶，這個最直接，也最徹底，但是要繳納契稅、印花稅、營業稅、個人所得稅等很多稅費。也可以申請房產共有人，這個最簡單，費用也最低。
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[論文關鍵詞]非法吸收公眾存款 集資詐騙 經濟犯罪
一、概念和特點
根據《中國人民銀行關于取締非法金融機構和非法金融業務活動中有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）（銀發[1999]41號）規定：“非法集資是指單位或者個人未依照法定程序經有關部門批準，以發行股票、債券、彩票、投資基金證券或其他債權憑證的方式向社會公眾籌集資金，并承諾在一定期限內以貨幣、實物及其他方式向出資人還本付息或給予回報的行為。”該《通知》規定非法集資具有如下特點：
（一）未經有關部門依法批準，包括沒有批準權限的部門批準的集資以及有審批權限的部門超越權限批準的集資；
（二）承諾在一定期限內給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，還包括以實物形式或其他形式；
（三）向社會不特定對象即社會公眾籌集資金；
（四）以合法形式掩蓋其非法集資的性質。
二、非法集資犯罪案件疑難問題及探析
（一）“向社會公眾募集資金”的理解與認定
實踐中沒有統一的標準，各地掌握不一。很多地方僅僅以集資對象的數量的多少作為社會公眾的判斷標準，認為涉及的人數多就是社會公眾，人數少就當作特定對象來認定。這種認定方式忽視了對行為人主觀意圖的考察，沒有考慮行為人的主觀意圖是向特定的對象募集資金，還是向社會公眾公開募集，往往把對特定的眾多人募集當做公開募集，而把具有公開性募集的故意，卻因為募集的人數較少而當做是特定對象募集。有些地方又過分強調主觀故意的標準，而且容易產生行為人有過向社會公眾集資的供述，就可認定的機械化標準。總之，對社會公眾的認定，沒有從主觀的意圖、行為的對象、行為方式上全面去考慮，因而導致對問題的定性不準確。對于是否屬于“向社會不特定對象吸收資金”，司法實踐中主要從三個方面來認定：
1.從募集資金的主觀態度來認定，如果行為人募集資金沒有特定的指向，只要能募集資金，無論從誰那里募集都符合其主觀意愿的，可以認定為“向社會公眾募集資金”。
2.從募集資金的對象來認定，如果募集資金的對象多數為親友以外的人員，則可以認定其募集資金的對象已經從熟人圈子擴張到社會， 可以認定為“向社會公眾募集資金”。
3.從募集資金的方式來認定，只要行為人是通過向社會散布信息的方式來募集資金，就可以認定行為人在主觀上具有向不特定對象募集資金的故意。就是只要行為人是通過向社會散布信息或通過熟人的介紹等方式來吸收資金，并且導致其吸納資金的信息在社會層面傳遞，就可以認定行為人在主觀上具有向不特定對象吸收資金的故意。因為在這種情況下，無論吸納什么人的資金都符合行為人的主觀意愿，其行為已不是與特定主體簽訂民事借貸合同，而是向社會不特定對象吸納資金。
幾種特殊情況下是否屬于“向社會公眾募集資金”的界定：
（1）通過親戚、朋友等熟人的介紹進行集資。對此我們認為，可以引進民法上有關要約和要約邀請的判斷方法，如果行為人發出的是籌集資金要約邀請，任何人根據這一要約邀請向行為人提出提供資金的要約，行為人均會不加區別地予以承諾、接受資金，則可以認定屬于“向社會公眾募集資金”。當如果行為人沒有要約邀請，而只是向不同的個人單獨提出要約，單獨進行協商，即使單獨的個人與行為人原本不熟識，即使不同的個人具有多數性，但由于行為人實施的是針對個人的要約、承諾行為，不屬于“向社會公眾募集資金”。
（2）集資對象大多是親戚、朋友的情況，能否認定屬于社會公眾。對此我們認為，應當以行為人與這些所謂的親戚朋友聯系的紐帶是血緣、親情、友情，還是經濟利益為判斷標準。這些所謂的親戚若不是經濟利益的維系，平時逢年過節并沒有什么往來，那只是名義上是親戚朋友，實質上是利益共同體。
（3）通過職業資金介紹人介紹的非法集資。對于行為人明知對方是職業資金介紹人，從事的就是針對不特定對象的資金募集行為，筆者認為，行為人主觀上對于募集不特定對象的資金就具有主觀上的故意，即無論從何處籌集到資金都符合行為人的意愿，屬于“向社會公眾募集資金”。如吳英案就是典型。雖然吳英直接吸存的人只有十幾人，但吳英是通過這十幾人向上百千的下線人員間接吸收存款，況且吳英對下線人員是誰，下線人員有多少，她根本不關心，故其集資行為具有不特定性。
（二）集資詐騙罪中“非法占有目的”的認定
非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪的主要區別就在于是否具有非法占有的目的。刑法上的“占有”概念不同于民法上的概念， 是指將已經有權利歸屬的他人之物據為己有。刑法上的“非法占有”不僅指行為人侵犯他人的占有權， 而是指行為人通過侵犯他人的占有權實現侵犯他人的所有權。“非法占有目的”應包括兩層含義： 一是行為人主觀上具有非法占有投資者資金的意圖； 二是行為人主觀上根本沒有回報投資者的意圖。對此，筆者認為應從以下幾個方面認定行為人主觀上是否具有“非法占有的目的”：
1.不能因為集資款不能返還就一律認定行為人具有非法占有的目的。如果行為人將集資款用于可以回報投資者的經營活動，即使最終因經營不善而導致集資款不能返還，也不能認定行為人具有非法占有的目的。因此，最高人民法院《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（2010年12月13日）第4條第2款在“致使集資款不能返還”之前特別加上“集資后不用于生產經營活動或者用于生產經營活動與籌集資金規模明顯不成比例”和“肆意揮霍集資款”的限制。在司法實踐中，由于非法集資案件往往涉案金額大、涉案人員多、涉案地域廣，一旦案發，很容易引發集體上訪，甚至群體性事件，司法人員不能因此就在集資款不能返還時一律認定行為人具有非法占有的目的。
2.正確理解“使用詐騙方法非法集資”與“非法占有目的”之間的關系。行為人以非法占有目的進行非法集資必然使用詐騙方法，但是，使用詐騙方法并不必然說明行為人具有“非法占有目的”。例如，行為人認為自己實際投資的項目不會吸引投資者的目光，于是編造虛假的項目，承諾保本付息，欺騙公共投資的，如果行為人將集資款用于可以回報投資者的經營活動，即使最終因為經營不善而導致集資款不能返還，也不能認定行為人具有非法占有的目的。
3.重點收集行為人實施集資行為之前及集資過程中留下的證據。正如前文所言，通過行為人對集資款的使用、處置來推定行為人是否具有非法占有的目的，可能因為行為人的抗辯而無效，因此，司法機關工作人員在處理非法集資案件時，應該重點收集行為人實施集資行為之前及集資過程中留下的證據，以證明行為人的非法占有目的。辦案人員要重點搜集證明存在以下情形的證據：沒有實際投資或者沒有實體經營項目、計劃而進行集資的；在資金鏈已經斷裂的情況下仍然吸收公眾資金的；雖然公司或企業合法成立，但并未實際經營，沒有相關業務，公司或企業的成立僅為非法集資尋找合法名義的；在資不抵債的情況下仍然集資、且集資款專用于還債的，等等。
（三）非法集資類犯罪案件數額的認定
犯罪數額，是指能夠表明犯罪的社會危害程度，以貨幣或其他計量單位為表現形式的某種物品的數量或者經濟價值量。我國刑法分則中有大量的以數額大小或數額的多少作為定罪量刑標準的罪名，據統計約有70 項罪名有明確規定，約有20 項罪名與數額或數量問題有關。因此數額的認定問題非常重要，尤其是在包括集資詐騙罪在內的經濟犯罪中，它直接決定著定罪與量刑，是衡量經濟犯罪社會危害性嚴重程度的主要根據。因為，犯罪數額體現了一定的物質財產價值，而侵犯的財物價值是對行為人懲罰的基本尺度。故必須嚴格把關，準確認定。
不同的犯罪形態采用不同的犯罪數額認定標準，是理論界和司法界的共識。完全采取“一刀切”的某一特定認定標準，應該為司法實踐所摒棄。概括分析，主要是以下幾種形態下的數額認定問題：
1.基本犯罪形態下的數額認定這種形態下， 我們贊同用犯罪所得數額來作為集資詐騙罪的定罪數額。
（1）采用犯罪所得數額說符合集資詐騙罪非法占有目的內涵。刑法意義的非法占有即為非法所有，因此，對于行為人“返還本息”的數額，表明行為人對該部分款項不具有所有的事實和占有的目的。
（2）1996 年最高人民法院的司法解釋也規定：利用經濟合同實施詐騙的，詐騙數額應按行為人實際騙取的數額認定，合同標的的數額可以作為量刑情節予以考慮。集資詐騙罪應當參照。
一、加強現有農村集體合同的管理
（一）農村集體合同的清查
各鎮要對農村集體經濟組織已簽訂的經營項目發包、不動產租賃、產權轉讓、工程建設項目、土地承包流轉等各類合同進行清理。合同清理以村集體經濟組織成立的工作小組按要求自查為主，鎮集資辦負責合同清理的組織、指導、協調、審核、檢查。在清理中，鎮村要形成分工明確、職責清晰、制度完善的合同清理工作機制，不僅要對有合同文本的農村集體合同進行清理，還要對沒有合同文本但存在合同約定關系的口頭合同、事實合同進行清理，清理結果及時上報鎮經管部門備案。
（二）農村集體合同的核查
各鎮要對清理后備案的各類農村集體合同進行核實分析。認真核對農村集體合同中雙方當事人名稱、標的物名稱和用途、合同價款、期限、雙方的權利和義務、違約責任和合同到期后的資產處置、簽章手續、民主決策程序履行等方面內容。從存在的問題入手，確定農村集體經濟組織簽訂新合同時應該注意的事項。對經核查的備案合同，按分類和規范與否對合同文本提出意見和建議，農村集體經濟組織落實專人按建議書的要求對合同文本進行整改和完善。
（三）農村集體合同的執行
農村集體經濟組織要按照農村集體合同的約定，按時收取合同的收益，通過公開欄及時向農村集體經濟組織成員公布農村集體合同的年度收益情況。民主理財小組應將農村集體合同的執行情況作為民主監督的一項重要內容進行審核。各鎮經管部門要每年對農村集體合同收益的收取、入帳、分配進行責任審計，對審計中發現的問題要會同紀檢監察部門及時處理，審計結果要向本村集體經濟組織成員公開。
（四）農村集體合同文本的保管
各鎮要督促指導村集體經濟組織建立合法規范、公開透明、執行有力、相互制約的合同管理制度和崗位職責。村集體經濟組織應將清查核實后的各類合同建立臺賬，并將相關資料落實專人負責整理歸檔，杜絕主要領導私自保管農村集體合同。發現農村集體合同丟失、毀損等問題，要及時進行處理，對給村集體經濟組織造成損失的，要追究有關人員的責任。
（五）農村集體合同糾紛的調處
各鎮對本地區發生的農村集體合同糾紛，要進行認真分析、深入調查，掌握糾紛發生的原因，嚴格依據相關的法律、法規、政策秉公調解。出現的難點問題，要及時向有關職能部門報告情況，協助有關職能部門做好農村集體合同糾紛的處理，把矛盾化解在基層。對調解不成的，當事人可以直接向人民法院。
二、加強農村集體合同簽訂過程的管理
（一）農村集體合同簽訂的程序
在農村集體合同簽定過程中，要重點把握公開、審核、決策三個環節。農村集體經濟組織發生需要契約或合同規范的事項，由村兩委提出議案和制定方案，并按規范的合同文本要求草擬合同；草擬合同完成后應將合同內容通過公開欄進行公開；各鎮應對經公開的草擬合同進行審核把關，并出具書面審核意見；村集體經濟組織收到審核意見后，召開村民會議或村民代表會議進行討論決策；新合同簽定后，村集體經濟組織應將書面審核意見和村民會議或村民代表會議討論決策結果，一并上報鎮經管部門進行備案。
（二）規范農村集體合同的文本和內容
各鎮要針對農村集體合同的文本格式和內容進行具體指導。農村集體經濟組織在簽訂新合同時，要參照各鎮擬定的各類合同的文本格式起草農村集體合同。做到合同主體、標的、價款、期限詳實清楚，雙方權利義務適度，履行方式、生效條件、違約責任、糾紛的處理方法約定明確。確保農村集體合同的內容符合法律法規和相關政策的規定。
（三）簽訂農村集體合同事項的公開
農村集體經濟組織在簽訂新合同前，要將草擬的合同文本、內容及合同對方的基本情況通過公開欄向本集體經濟組織成員進行公開，公開時間不得少于一周，要充分保障農村集體經濟組織成員對簽訂農村集體合同事項的知情權、監督權和參與權。
（四）農村集體合同的審核
農村集體經濟組織應將已經公開的草擬合同及相關材料上報鎮集資辦，鎮集資辦接到上報材料后，應會同監察、財政、司法、審計等有關部門依據相關法律、法規、政策對上報的草擬合同及相關材料進行審核，審核時限不超過10個工作日。審核結束后，鎮集資辦出具書面審核意見，加蓋鎮集資辦公章后，送達提出申報的農村集體經濟組織。
（五）簽訂農村集體合同的民主決策程序
簽訂農村集體合同是農村集體經濟組織的重大經濟行為，必須嚴格履行民主決策程序。要召開本集體經濟組織成員的村民會議或村民代表會議對簽訂農村集體合同的具體事項進行充分討論。農村集體經濟組織在民主決策做出準簽決議后，方可簽訂農村集體合同。對不按規定程序簽訂農村集體合同給農村集體經濟組織造成損失的，要追究有關當事人的責任，按照黨紀、政紀的有關規定予以處理；后果嚴重涉嫌犯罪的，要移交司法機關依法追究當事人的法律責任。簽訂農村集體合同時必須使用農村集體經濟組織公章。農村集體經濟組織要認真做好公章的管理，防止出現濫用公章私自簽訂農村集體合同現象的發生。
（六）農村集體合同的備案
農村集體經濟組織在合同簽訂后的一周內，把簽訂的合同及相關資料，上報鎮經管部門登記備案。
三、加強農村土地承包經營權流轉的管理
（一）農村土地承包經營權的流轉
農村土地承包經營權流轉必須符合法律、法規、政策的規定。不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；受讓方須有經營能力；在同等條件下，本集體經濟組織成員享有受讓優先權。土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉的，雙方當事人要按照“**市農村土地承包經營權流轉合同”的合同樣本簽訂書面的流轉合同；土地承包經營權由村級集體經濟組織統一流轉的，村級集體經濟組織必須同有土地經營承包權的農戶簽訂委托協議書。采取轉讓方式流轉的，必須經發包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，必須報本村集體經濟組織備案。
（二）農村土地承包經營權流轉的管理
各鎮要加強對農村土地承包經營權流轉的管理。在承包期內，農村集體經濟組織無權單方面解除農村土地承包合同，也不能用少數服從多數的辦法強迫農戶放棄承包權或改變承包合同。不得收回農戶的承包地搞招標承包，不得將農戶的承包地收回抵頂欠款，不得借土地流轉改變土地的農業用途。流轉期限不得超過農戶承包土地的剩余承包期限。土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等，應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸農戶所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。農村集體經濟組織應定期向本集體經濟組織成員公開土地承包經營權流轉的有關情況。
合同成本會計處理規定如下：
一、計入合同成本的各項費用：
直接費用，由于直接費用在發生時能夠分清受益對象，所以直接費用在發生時直接計入合同成本；間接費用，間接費用雖構成了合同成本的組成內容，但間接費用在發生時一般不宜直接歸屬于受益對象，而應在資產負債表日按照系統、合理的方法分攤計入合同成本；二、與建造合同相關的借款費用：
建造承包商為客戶建造資產，通常是客戶籌集資金，并根據合同約定，定期向建造承包商支付工程進度款。建造承包商在合同建造期間發生的借款費用，符合《企業會計準則第17號借款費用》規定的資本化條件，應當計入合同成本。
三、因訂立合同而發生的費用：
建造承包商為訂立合同而發生的差旅費、投標費等，能夠單獨區分和可靠計量且合同很可能訂立應當予以歸集，待取得合同時計入合同成本。
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