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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋糾紛合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：法定租賃；市場租賃；拆遷補償；利益分配；城市拆遷
中圖分類號：D923.6 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0139－02
我國城市化的不斷發展加速了城市建設的運行，于是城市建設就以各種各樣的手段展現在我們面前，城市房屋拆遷自然成為這其中的手段之一。目前，我國城市房屋拆遷可謂是隨處可見，隨“市”可見。以哈爾濱市為例，2009年哈爾濱市共完成拆遷252萬平方米，涉及2.4萬戶；而2010年哈爾濱市拆遷工作主城區棚戶區改造拆遷規模在345萬平方米，道路拓寬改造拆遷規模在65萬平方米，拆遷總量達2008年和2009年拆遷量之和。由此一個城市我們就可以看到，城市房屋拆遷的規模和影響是不言而喻的，而城市房屋拆遷所引起的問題也是層出不窮。其中的問題之一，則是如果拆遷標的房屋上還附著了租賃關系則會引發拆遷房屋租賃合同糾紛案件。
根據房屋的所有人的不同，我們將房屋租賃分為兩類：一類是“法定租賃”，一類是“市場租賃”。由歷史體制原因形成的福利分房，一般稱法定租賃；根據市場雙方協商形成的房屋租賃關系，一般稱市場租賃。兩類租賃關系表面上看起來是一樣，但實際內容并不一樣，并且兩類租賃房屋的拆遷處理實際操作也各不同。下面我主要就法定租賃房拆遷和市場租賃房拆遷兩種不同情況，分別論述在房屋拆遷過程中引起的租賃問題及解決方式。
一、法定租賃房拆遷所引起的利益分配糾紛的法律探討
我國早些年在城市實行的是公房租賃實房分配政策。公產房屋所有權人是國家或者集體，但公產房屋主要是提供給市民、職工的福利。因此，我們所謂的“法定租賃”，也就是我們所說的公房居住人基于特定的身份關系而居住公房的行為。在實際生活中這種法定租賃房非常普遍，主要有以下幾種情況：直管產房屋（公房）；單位分配的房屋；歷史原因形成的長期事實租賃房屋；雙方協商同意，有租賃行為但沒有租賃協議的租賃房屋等。
（一）確定公房承租人
確定公房承租人的目的就是找尋公有房拆遷補償的利益分配人。依照不同情況，需要進行公房承租人資格確定的有這樣一些情況：原承租人仍然健在的一般不發生承租人變更，補償對象當然還是原承租人；承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人，在拆遷中取得補償獲益權；原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住，因為沒有拆遷補償的問題一直沒有辦理變更。
公房承租人資格認定標準：一要根據承租公房的實際居住情況和繳納房租的狀況來決定。二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位繳納房租的，是與政府公房管理部門之間形成了事實上的公房租賃關系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。但由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份不明確，容易受到其他當事人的質疑，在這種情況下實際承租人應當向政府公房管理部門申請確認或變更。根據規定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住二年以上；沒有其他住房。
（二）法定租賃房拆遷補償利益分配
確定了公房承租人，那么，公房拆遷補償利益分配人就很好確定了。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權。公房承租人對于所承租的公房的權利不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分，該處分屬無權處分，在有權限的公房管理單位給予認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。
由于目前我國各個省份的實際情況不同，所以，具體的拆遷補償費用也大不相同，對此，各省市都制定了相關的實施條例。本文選擇了一種認為較為合理的補償方式介紹，希望能夠對實際生活中的應用給予借鑒：根據《城市房地產管理法》實施貨幣補償安置的，房屋所有人取得房屋拆遷貨幣補償款的20％，房屋承租人取得房屋補償款的80％，按照25平方米、30平方米保底計算，超出原面積部分的貨幣補償款，由房屋承租人全部取得。實施產權調換安置的，償還房屋與原房屋建筑面積相等部分，由房屋所有人按規定支付差價；超出原面積部分，由房屋承租人按規定支付差價，并取得該部分房屋產權。
對于公有房屋租賃問題應當注意的法律建議：租賃公有房屋，承租人發生變更的，應當及時辦理承租人變更。公有租賃房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及時變更的，共同居住人應積極主張權利，早日完成承租人的變更，避免日后發生糾紛。公有租賃房屋拆遷時，共同居住人內部就補償等無法達成協議的，可先行搬遷，以便獲得拆遷補償費用和拆遷獎勵。該補償費用也可以由拆遷人或第三方暫存，待共同居住人達成協議后再行分配。以此方式可維護共同居住人的最大利益。
二、市場租賃房拆遷所引起的利益分配糾紛的法律探討
在這里所謂的“市場租賃”，實際上就是根據《合同法》和《城市房地產管理法》規定的“房屋租賃”，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋的租賃關系是房屋所有權人與承租人之間的契約關系，性質上屬民事法律關系，它的調整應當依據相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調整。房屋租賃關系在城市房屋拆遷過程中是從屬的法律關系。根據我國法律的規定，依法成立的合同，受法律保護。下面針對《城市房地產管理法》中有關涉及到房屋承租人權益的條款進行介紹和法律分析。
（一）《城市房屋拆遷管理條例》中有關拆遷租賃房屋進行補償安置的具體規定
1.《條例》第十三條第二款規定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。”這一規定對拆遷租賃房屋如何訂立拆遷補償安置協議作了特別規定，即拆遷補償安置協議由拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人三方簽署。這首先就是對引發爭議的租賃問題作了很好的限定，也是對日后的糾紛起了很好的預防作用。在具體操作中，拆遷人與被拆遷人、承租人訂立補償安置協議時，應包括拆遷人對被拆遷人的補償方式、補償金額或安置用房面積和地點，房屋承租人搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，此種情況下，被拆遷人有選擇補償方式的權利。
2.《條例》第二十三條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。”《條例》第二十五條第二款：“拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。”《條例》第二十七條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”這三條的內容是息息相關密不可分的。實踐中，對拆遷補償前已經解除了租賃協議或出租人對承租人進行了安置的，也可以由拆遷人與被拆遷人簽訂補償安置協議，這實質上相當于非租賃房屋的補償安置，只要不發生矛盾和糾紛能夠順利拆遷即可；如果被拆遷人與房屋承租人之間對解除租賃關系達不成協議，被拆遷人對補償方式沒有選擇權，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立實行房屋產權調換的補償安置協議，產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則。
3.第三十一條第一款、第二款規定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。”“在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。”有關搬遷費和臨時安置補助費的發放，應根據上述具體的情況和拆遷補償安置協議的約定向被拆遷人或者房屋承租人發放。根據本條規定，當房屋是由被拆遷人自己使用時，上述費用發放給被拆遷人；當房屋是由承租人使用時，上述費用發放給承租人。
（二）對于市場租賃問題的法律建議
為了避免房屋拆遷發生糾紛，市規劃部門建議單位或個人租賃房屋應注意以下幾方面：房屋租賃必須簽訂租賃協議；租賃協議中應明確約定遇到房屋拆遷時的解決方式和責任；租賃期限約定要明確。
原告:常某，男，1983年月日出生，漢族，住xxxx新技術開發區。
委托訴訟人:陳xx，xxx律師事務所律師。
被告:于某，女，1983年月日出生，漢族，住xx省xx縣。
委托訴論人:王某，xx某律師事務所律師。
第三人:xx某房地產有限公司，住所地:xx市xx區xx工業園xx高新大樓。
法定代表人:黃某，該公司董事長。
委托訴訟人:胡某，男，1978年月日出生，漢族，系該公司員工。
第三人:某銀行股份有限公司xx省分行，住所地:xx區xx大道某號。
負責人:高某，該行行長。
委托訴論人:王某，xx某(xx)律師事務所律師。
委托訴論人:章某，xx某(xx)律師事務所律師。
原告常某與被告于某、第三人xx某房地產有限公司、某銀行股份有限公司xx省分行合同糾紛一案，本院于2017年5月5日立案后，由審判員郝某適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告常某向本院提出訴訟請求：1、判令被告于某與第三人xx某地產有限公司簽訂的《xx市商品房買賣合同》中買受人的權利、義務由原告常某享有；
2、判令被告于某與第三人某銀行股份有限公司xx省分行簽訂的貸款合同中甲方(借款人即抵押人)的權利義務由常某享有；
3、判令被告和第三人協助原告辦理將xxxx新技術開發區光谷大道某房屋的產權登記在原告常某名下的手續；
4、本案訴訟費由被告承擔。事實與理由:原、被告于2008年10月建立戀愛關系，2010年10月分手，2009年9月原告決定購買位于xxxx新技術開發區的一套商品房，由于原告曾有信用卡久款的記錄，銀行放貸資信審查可能難以通過，為了順利通過銀行的放貸資信審查，原告與被告協商決定借用被告名義與開發商簽訂房屋買賣合同、與銀行簽訂貸款合同購買房屋，但實際購房人是原告，購買房屋的首付款由原告出資，按揭貸款也由原告按月轉賬至貸款賬號償還，房屋由原告居住，被告僅僅在房屋買賣合同和貸款合同上簽字、房屋的實際購買人為原告，原告為維護自身的合法權益，依法提起訴訟，請求法院判如所請。
本案在審理過程中，經本院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議:
一、于某與xx某房地產有限公司于2009年11月3日簽訂的《xx市商品房買賣合同》有效；
經三方同惠，其中由于某承擔的權利義務由常某承擔；
二、常某分兩期向于某支付x元，其中第一期x于2017年9月25日前支付，第二期款x元于2017年12月31日前支付；
三、若常某未按上述第二項如期支付款項，則常某按x元的10%支付于某違約金x元；
四、xx某房地產有限公司于2017年10月24日前配合常某辦理位于xxxx新技術開發區光谷大道某房屋產權登記手續，將該房產登記在常某名下，辦理產權相關費用由常某承擔；
五、本案案件受理費x元(已減半收取)由常某負擔(已付)。
1998年6月8日，永同昌公司（后改為永發行房地產開發公司，下稱永發行公司）作為甲方與乙方林建益簽訂了一份《廈門永同昌星洲廣場商場買賣意向書》（下稱意向書），約定：甲方將其開發建設的廈門永同昌星洲廣場（后改名為錦繡廣場）的沿街商業店面約4000平方米出售給乙方。該產業的首層層高為6米，買賣成交價格為每平方米11500元；二層層高為3米，買賣成交價為每平方米4000元，總價款約為3100萬元。乙方應于簽約當日預付定金50萬元，并于1998年6月30日之前再付250萬元，以后按照工程進程分期付款。乙方簽訂合同后，可以轉賣，甲方應當予以積極配合。甲方保證該房產在1999年9月31日前具備交付客戶進入商場裝修大條件。合同自雙方簽字蓋章后成立，乙方交付定金后生效。但是，該合同簽訂時，永發行公司并沒有取得“商品房預售許可證”，而是在1999年7月20日取得“商品房預售許可證”。該合同簽訂后，雙方當事人又簽訂了一系列補充性協議。2001年4月，由于雙方在地下一層的使用性質發生糾紛。
林建益訴訟至廈門市中級人民法院。法院一審判決認定：林建益與永同昌公司、永發行公司簽訂的商品房意向書、商品房買賣合同及相關補充協議有效。
一審判決后，雙方當事人均提起上訴。二審福建高級人民法院經審理認為：雙方當事人簽訂的“意向書”，雖然名為“意向書”，但已經具備合同特征，應認為是合同。但是，根據我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定，商品房預售應當取得商品房預售許可證以及符合一系列條件，而林建益與永同昌公司簽訂該買賣合同時，雙方明知永同昌公司沒有取得預售許可證的事實的情況下，簽訂意向書，應認定為故意違反法律的強制性規定。根據當時生效的經濟合同法及現行的合同法有關規定，該合同應認定為無效，相關協議也認定為無效。因此，判決撤銷了廈門市中級人民法院的一審判決，判決合同無效，令雙方當事人返還財產。
本案提出了一個十分重要而且非常普遍的問題：即合同法實施前，未辦理商品房預售許可證訂立的售房合同是否有效？
民商法教授、博士生導師江平認為：合同法實施之前，我國城市房地產管理法第四十四條規定，商品房預售應當取得縣級以上人民政府房產管理部門的銷售許可，但是，并沒有規定不取得許可證明的買賣合同就無效。因此，沒有辦理許可證的合同僅僅是沒有生效，但不能認為是無效，只要在合理的期間內辦理許可證，合同還是可以生效的。
合同法頒布后，特別是在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》頒布實施后，這一問題得到進一步明確。該解釋第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續合同才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”從這一條規定看，如果合同需要批準的，只要在一審法庭辯論終結前當事人辦理了批準登記手續的，合同就應當有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結前早已辦理了登記許可，合同當然應當是有效的。
另外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月24日）非常明確地提出：出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂閱的商品房預售合同，在前取得商品房預售許可證的，可以認定為有效。這就進一步明確了許可證對商品房買賣合同效力的影響究竟是什么。
民商法教授、博士生導師王家福認為：從誠實信用原則看，該案如確認合同無效將違反誠信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒有銷售許可證的情況下出售商品房，過后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買賣合同無效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠實信用原則及合同無效制度的立法目的不合。
民商法教授、博士生導師王利明認為：法律規定這種預售許可的目的，主要在于控制和防止欺詐，保護買受人。如果事后當事人補辦，表明當事人將欠缺的瑕疵已經補正。自覺的補正應當認定有效。在本案中，既然買受人的利益沒有受到任何損害，社會利益、公共利益沒有受到任何損害，認定這種合同無效，不符合合同無效的立法精神。
另外，從實際履行與保護第三人利益角度看，本案也不應認定合同無效。在本案中，在辦理了預售許可證后，雙方當事人已經按照有效合同進行了履行行為，再宣告其無效，使雙方有效行為被。更為重要的是，本案涉及第三人利益，如果認定合同無效，將涉及從林建益手中購房的第三人利益。因此，不應當認定合同無效。
民商法教授、博士生導師李永軍認為：合同無效的目的主要在于制裁或者懲罰合同當事人的違法性。如果一個合同在訂立當時違法的（行政法規），而在處理時其違法性已經不存在了，則制裁的目的不存在了，制裁也就沒有意義了。因此，我國《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（1999年12月19日）第三條規定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律無效而適用合同法合同有效時，則適用合同法。”在本案中，合同簽訂時，預售許可證沒有辦理下來，具有一定的違反行政法規的特征，但之后已經辦理，最多應當給予出售方以行政處罰，而不應當影響買賣合同的民事效力。另外，從最高人民法院的司法判例看，也應認定這種合同有效。
原審法院經審理確認，馬某承租趙某私房未違反租賃合同，且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節，未向法院提供相應證據，遂于一九九九年三月判決：駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決后，趙某不服，以原判認定事實不清，處理不公為由，上訴至二審法院，要求撤銷原判，由馬某騰出訴爭之房。
二審法院經審理，查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約，租賃期限未定。后馬某一直于該房內居住，現在該房內居住人系馬某一家四口人，趙某在他處無其他住房，一直隨子女居住。上述事實，有雙方當事人陳述、房產所有證、私房租賃契約、證人證言等證據材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節，未向法院提供相應證據。
二審法院在判決書中指出："公民合法財產受法律保護。雙方訴爭之房系趙某之私產房，其對該房享有占有、使用之權利，且趙某現他處無正式住房，其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間，具備騰退部分房屋的條件，故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求，適用法律不當，本院依法予以改判，根據馬某家庭人口情況，趙某要求將房屋全部收回，依據不足，本院不予支持。"
二審法院于1999年7月，作出終審判決如下：
一。 撤銷一審民事判決；
二。 二審判決生效后十五日內，馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙某負責將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵，并該房另行開門。
三。 駁回趙某其他訴訟請求。
<本案評析>
房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產案件。由于我國及北京市房地產政策的歷史遺留問題，造成大量產權人雖在名義上擁有房屋產權，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關系中，房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標準執行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來，房屋產權人因不滿原有租金或自身住房困難， 要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。
那么，這種未定期限的房屋租賃合同關系，是否可以退租騰房，應依據何種法律呢？對于此種情況，我國法律中相應的規定不夠完備，僅在"最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見"第119條中規定："未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋".
根據該條規定，此種案件是否判決退租騰房，主要考察兩個情節：一是產權人收回房屋是否自住，主要是看產權人住房條件是否困難；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬遷。在實踐中，根據雙方居住條件的具體情況，主要有三種解決方法：
一。 承租人確有其他房屋居住的，則無論產權人住房是否困難，均應退租騰房。在產權人住房困難的情況下，理應準許其行使對自有房屋的使用權；即使產權人住房條件比較寬裕，出于民法的基本原則，未定期限的合同，雙方均有權隨時提出解除，只需給對方留出必要的準備期限即可，一旦產權人提出解除租賃關系，亦應準許，但應給承租人搬遷騰房必要的時間。
二。 承租人無其他房屋，且產權人住房相對寬裕的，一般不準許產權人全部收回房屋。這是為了維持社會的穩定，保護全社會的整體利益，避免出現承租人無家可歸的情形，法律要求產權人讓渡一部分所有權，具體講就是暫時放棄對自有房屋使用權的行使。但其對房屋的其他所有權，如處分權、收益權仍受法律保護，該房可以出售，亦可以收取房租。
1993年6月28日，重慶市房地產管理局九龍坡分局與重慶市金昌商務公司訂立《購買房屋合同》，約定：九龍坡房管局將已竣工的楊家坪團結路特1號渝西購物商城平街層非住宅用房中建筑面積259.44平方米、公攤面積41.51平方米（共計300.95平方米）的部分，以每平方米4300元的價格，共計129萬余元，出售給金昌公司；辦理產權登記按規定應繳納的稅費由金昌公司承擔；金昌公司在合同簽訂后10日內付款50萬元，余額于1993年12月31日前付清，并按占用資金月利率1.8%計算利息，由金昌公司承擔，如不按時結清余款，按余款原息的兩倍加收罰金；金昌公司付清50萬元時，九龍坡房管局協助辦理產權登記。同年8月14日，金昌公司向九龍坡區房地產產權產籍監理所辦理房屋產權過戶手續，并按規定繳納稅費33018余元。金昌公司在《房屋所有權登記申請書》中填寫了房屋四至墻界，產權監理所進行了現場登記勘查，金昌公司于8月16日取得了《房屋所有權證》。同日，雙方在產權監理所鑒證下，訂立了《房屋買賣契約》，再次明確雙方的權利、義務和房屋的四至墻界。金昌公司于1993年8月5日和12月24日分別支付購房款50萬元和10萬元，余款未付。
1993年7月5日，金昌公司與重慶興華日用雜品公司訂立《商場租賃合同》，將所購房屋租給雜品公司使用。11月初，經雙方實地丈量，發現房屋面積不足，遂協商解除了租賃關系。此后，金昌公司以所購房屋建筑面積比合同約定少35.32平方米為由，與九龍坡房管局協商未果，于1994年12月向重慶市九龍坡區人民法院提起訴訟。
九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決認為，九龍坡房管局與金昌公司雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效；九龍坡房管局沒有完全按照合同約定履行義務，存在隱瞞事實的過錯，交付給金昌公司的房屋比合同約定的面積少35.32平方米，且被阻隔、占用，應承擔違約責任。遂判決：一、九龍坡房管局將本區楊家坪團結路特1號渝西購物商城內商場房屋共計300.95平方米交付金昌公司；二、九龍坡房管局按月利1.8％賠償金昌公司已付購房款利息損失28.44萬元；三、金昌公司付給九龍坡房管局69.4085萬元。九龍坡房管局不服，提出上訴。
重慶市中級人民法院審理認為，九龍坡房管局與金昌公司簽訂的房屋買賣合同，雙方意思表示真實，合法有效，雙方均應全面履行該合同；九龍坡房管局不按合同約定交足房屋面積，給金昌公司造成的經濟損失應當賠償，并按約補足房屋面積；金昌公司也應按合同約定付清購買房屋的價款；該糾紛是因九龍坡房管局未交足房屋面積引起的，九龍坡房管局應負主要責任。但金昌公司以此為由，拒不付清購房款，并擴大自身的經濟損失，也應承擔一定責任；一審判決將合同約定之外的房屋判歸金昌公司，違背雙方約定，應予改判；鑒于九龍坡房管局所補商場位置的差異，可適當多補面積作為補償。據此判決：一、維持九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決第三項；二、撤銷九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決第一、二項；三、雙方簽訂的房屋買賣合同有效，九龍坡房管局在金昌公司所購房屋處將后墻拆除向后延伸補足建筑面積40平方米給金昌公司；四、九龍坡房管局賠償金昌公司19.908萬元，判決生效后30日內付清，逾期不付，按月利率1.8％計付延期利息。
金昌公司不服二審判決，向四川省高級人民法院申請再審。四川省高級人民法院以（1996）川民再字第63號再審判決認為，雙方簽訂的《購買房屋合同》是雙方真實意思表示，符合法律規定，合法有效；九龍坡房管局沒有完全按照合同約定履行義務，應當承擔違約責任，并賠償因其違約給金昌公司造成的經濟損失；合同約定雙方買賣的是購物商場營業大廳內部分非住宅用房，九龍坡房管局在該大廳內有履約能力，一審判決按照合同約定的房屋面積將該大廳的部分房屋判決歸金昌公司所有，以及由九龍坡房管局適當賠償金昌公司所遭受的經濟損失并無不當，應予維持。二審判決由九龍坡房管局另行搭建房屋履行合同，違背雙方約定，應予糾正。據此判決：撤銷四川省重慶市中級人民法院（1996）重民終字第13號民事判決，維持重慶市九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決。
九龍坡房管局不服四川省高級人民法院的再審判決，向四川省人民檢察院申訴。四川省人民檢察院經過審查，認為再審判決在適用法律方面確有錯誤，故提請最高人民檢察院向最高人民法院抗訴。
最高人民檢察院審查后認為：（一）再審判決將房屋買賣合同約定以外的其它房屋判令當事人予以買賣，違反自愿、公平和等價有償的民法原則。本案雙方對所買賣的房屋四至明確，與金昌公司在《房屋所有權登記申請書》中填寫的房屋四至一致。再審判決強行責令房屋出賣人將自己已經出租給他人的其他房屋賣給金昌公司，替換合同約定的買賣標的，且雙方當事人合同約定買賣的房屋單價每平方米4300元，而再審判決強令買賣的房屋單價每平方米7748元，兩處房屋的總價相差103萬元。再審法院異地履約的判決，違反了《中華人民共和國民法通則》第4條的規定，侵害了九龍坡房管局的財產所有權，判決結果顯失公正。（二）再審判決侵害了案外人的利益。再審判決要求九龍坡房管局異地履約安置金昌公司的房屋，九龍坡房管局早在1993年起已全部出租給其他眾多商家，按再審判決執行，這些租賃戶不得不與九龍坡房管局解除租賃合同。這不僅侵害了租賃戶的利益，也給九龍坡房管局造成重大經濟損失，導致新的糾紛發生，不利于社會經濟秩序的穩定。據此，最高人民檢察院于1997年12月18日向最高人民法院提出抗訴。
最高人民法院受理抗訴后，于1998年5月13日作出（1998）民監字第236號民事裁定書，裁定：本案由最高人民法院提審。再審期間，中止原判決的執行。最高人民法院在再審中，對雙方當事人進行調解，當事人均同意解除合同，但是在最終處理的結果上達不成協議。最高人民法院確認抗訴書認定的事實，認為九龍坡房管局與金昌公司訂立的《購買房屋合同》是雙方真實意思表示，應認定有效；在審理中雙方均同意退房，故對雙方訂立的合同應予解除。遂于1999年3月2日，以（1998）民提字第9號民事判決書，判決：撤銷重慶市九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號、重慶市中級人民法院（1996）重民終字第13號、四川省高級人民法院（1996）川民再字第63號民事判決；解除雙方訂立的《購買房屋合同》，金昌公司將所購房屋退還九龍坡房管局，九龍坡房管局退還金昌公司購房款60萬元及貸款利息；九龍坡房管局退還金昌公司辦理產權手續的費用33018.23元。
二手房買賣和新房不一樣，因合同約定不詳細或者其他人為因素，造成雙方不能達成一致時，很容易產生各種糾紛，其中最典型的有以下幾種。
逾期支付房款引起的糾紛。當買家逾期支付房款時，賣家除可以要求買家繼續付款之外，還可以要求買家支付相應的利息或合同中約定的逾期付款違約金；還可以根據自己的意愿解除合同，不再出售房子。買家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買家用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買家仍然要承擔逾期付款的違約責任。
逾期交付房屋引起的糾紛。賣家在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當的理由，比如買家未按時付款，否則要對買家承擔違約責任。
逾期辦理過戶手續引起的糾紛。賣家或買家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續，但買家想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是賣家不辦過戶手續。這時，買家如果對這套房子志在必得，一定要盡早，同時為避免賣家另將房屋轉賣他人，最好將房屋進行保全。
要求返還定金引起的糾紛。按定金的性質可以分為立約定金、違約定金等，約定哪種定金關鍵要看定金合同中是怎么約定的。
因中介行為引起的糾紛。比如賣家或買家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據居間合同追究其責任。再如中介公司在進行居間和時，因不規范、不盡責而造成的糾紛。
要求解除房屋買賣合同，或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛。要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據雙方過錯程度的不同來判定各方承擔的責任。
因房屋質量引起的糾紛。由于賣家交付的房屋存在質量問題，遭到買家索賠或要求解除合同。根據有關規定，如果賣家故意隱瞞房屋質量瑕疵應承擔賠償責任，如果賣家已就房屋質量的問題明確告知買家，那賣家就不承擔責任了。
因“黑白合同”引起的糾紛。“黑白合同”指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數份不同價格的合同。送至房產交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實成交價格。
因戶口遷移引起的糾紛。房屋交付后，買家才發現房內有賣家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣家應當保證戶口遷走。但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。
有關法律人士指出，商品房買賣合同糾紛，主要有以下幾種情況：
一是因延期交房引發的糾紛。因開發周期長，不確定因素多，開發商風險大，開發商預收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，引發訴訟。
二是因房屋廣告與實際交付不同導致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實性與準確性會直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠，引起購房者不滿。
三是因一房二賣欺詐賣房引發糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經抵押或另行出賣的事實，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔賠償責任。
四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發的糾紛。出賣人交付房屋的套內使用面積或者建筑面積的實測數據與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房價款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。
五是因房屋質量引發的糾紛。房屋質量糾紛是房屋交付之后購房者經常遇到的問題，質量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復房屋、賠償損失。
六是因開發商無證建房售房引發的糾紛。因出賣人未取得相關規劃或許可手續，就與買受人訂立商品房預售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關手續，買受人訴訟要求撤銷商品房預售合同并給付一倍以內的賠償金，或要求出賣人履行義務，賠償損失。
七是因開發商不能按期為購房者辦理權屬證書引發的糾紛。出賣人未在法律規定或合同約定的期限內為產權人辦理房屋權屬證書，或未在規定的期限內辦理房屋所有權登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。
八是因房屋配套設施不能及時使用引發的糾紛。很多小區在交付業主使用時面臨這樣一個問題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時使用，從而要求出賣人承擔違約責任。
【關鍵詞】 一房二賣;房屋買賣合同;房屋所有權;權利救濟
一、一房二賣的界定
一物二賣現象自古有之，是指房屋出賣人在與先買受人簽訂房屋買賣合同后辦理所有權轉移登記之前，又與后買受人達成買賣該房屋的協議。出賣人因以同一標的物訂立合同而成立了不同的債權，但出賣人只能實際轉移一個標的物的所有權，所以這對未取得房屋所有權的買受人來說可能是債法上不能充分補救到的。因為房屋這類不動產標的特殊性，其不同于動產當合同的標的物存在替代品時，一旦發生違約，法院通常會選擇損害賠償進行違約救濟，受害人可以通過賠償重新購買替代品。而不動產的價值高且具有很強的區位性與稀缺性，不可替代性或難以替代。在我國，由于特殊的體制，一些不動產甚至還附帶某些特殊的利益，如坐落在重點小學或中學附近的所謂“學區房”。[1]因此買受人都希望出賣人實際履行合同以取得房屋的所有權。這也是本文之所以選擇討論一房二賣問題的原因。
二、審判實踐及其法律解決規則綜述
1、相關審判案例總結
通過對近兩年關于一房二賣案件的分析，可以得出以下結論：（1）此類案件案由多為房屋買賣合同糾紛;（2）當事人的訴訟請求，有的請求確認買賣合同效力，要求獲得該房所有權;[2]有的請求解除買賣合同，要求返還購房款和利息，同時賠償一倍的購房款;[3]還有的請求出賣人在承擔賠償一倍購房款的同時也要賠償房屋漲價的損失;[4]此外，還有同時要求承擔違約金責任的。[5]（3）從法院的裁判結果來看，有后買受人的買賣合同不存在無效事由且完成登記從而取得房屋所有權;[6]有因一方買受人事先已實際占有房屋居住而取得房屋的優先權;[7]有判決解除買賣合同，出賣人承擔返還購房款及利息的，[8]除此之外還有再賠償一倍購房款的;[9]有支持賠償房屋差價損失的;[10]還有在懲罰性賠償責任與房屋差價權衡之后擇一選擇的;[11]還有因后買受人于出賣人惡意串通判決買賣合同無效的;[12]還有因所賣房屋為小產權房判決買賣合同無效返還財產的。[13]
上述所提到的案件都是一房二賣中較為典型的情況，雖然案情各異，法院判決多樣，但都是圍繞著以下核心問題來爭議并解決的：（1）房屋買賣合同的效力如何認定;（2）房屋所有權的歸屬問題如何確定;（3）未能取得房屋所有權的買受人的權利救濟。
2、審判中的法律解決規則
目前我國《物權法》、《合同法》、《城市房地產管理法》等等以及最高人民法院公布的各種相關司法解釋對審判實踐在法律處理上提供了一個較為整體的把握，在實務爭議中的相關處理規則主要有：
（1）關于房屋買賣合同的效力認定。審判實踐中認為只要一房二賣合同不具備《合同法》第52條規定的無效事由，房屋買賣合同就是有效的，買受人不能實現該合同目的時，可向合同相對方主張違約責任。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》均對此表示肯定。
（2）關于房屋所有權問題，目前并沒有可以明確參考的法律法規。最高法《全國民事審判工作會議紀要》（2011）中第16條規定，數份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應當按照已經辦理房屋所有權移轉登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。確定買賣合同成立時間，應綜合考慮合同在主管機關備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等。可見，最高人民法院提供了一個審判實踐方面的參考。許多地方法院對此也有一些相似的規定，[14]例如，北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（京高法發〔2010〕458號）第13條規定，房屋的順位是轉移登記，已合法占有，實際付款數額的多少及數額，是否辦理了網簽及合同成立先后等因素。[15]
（3）關于未能取得房屋所有權的買受人的權利救濟問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第8條、第9條分別從違約責任和締約過失責任不同的的請求權基礎角度規定了如果開發商惡意違約和欺詐行為則可適用懲罰性賠償責任，即購房人在請求解除合同、返還已付購房款和利息、并且賠償損失的同時，還能要求不超過購房款一倍的懲罰性賠償。審判中，一般買受人要求返還購房款及利息、賠償損失的都會得到法院的支持;關于懲罰性賠償責任，若法院在查明事實后認定確因開發商欺詐或惡意違約致使買受人不能實現合同目的時，一般也會判決出賣人承擔懲罰性賠償責任;關于如何確定懲罰性賠償責任的具體數額，最高法的解釋是不超過已付購房款的一倍，這就使得法院在適用該條時有一定的考量。[16]此外，對于是否支持房屋差價損失、同時適用懲罰性賠償責任與房屋差價損失，[17]因相關法律和司法解釋沒有明確規定，各地法院在審判中也有不同的實踐處理方法。一般法院會選擇其中之一來適用。[18]
三、完善未取得房屋所有權買受人的救濟方式
因出賣人只能實際履行其中一買受人的合同，未取得房屋所有權的買受人只能通過其他方式來請求救濟，維護其合法權益，致使救濟方式的完善就顯得尤為重要。
1、請求商品房合同變更
若是買受人不想要給付金錢的賠償方式，而是想要出賣人開發的同一小區內、戶型、面積等與原合同相同或類似的另一套房屋，即買受人請求商品房合同變更，能否得到法院的支持嗎？本人認為法院理當支持買受人的變更請求。
首先，《合同法》第54條規定了在重大誤解和顯示公平兩種情況下有權請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷合同，并且當事人請求變更，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。后買受人若因出賣人隱瞞其已將該房屋出賣給他人的事實，而訂立房屋買賣合同，因出賣人已構成欺詐，后買受人則有權要求變更該房屋買賣合同而不撤銷該合同，買受人提出變更請求的，則人民法院不能撤銷該買賣合同。
既然在先買受人取得房屋所有權時，后買受人可因出賣人隱瞞其將房屋賣給第三人的事實主張欺詐而將訂立的合同進行變更，那么“舉重以明輕”，則對于后買受人取得房屋所有權的情形，先買受人因不能實現原合同目的自然就有變更原合同的權利，要求出賣人開發的同一小區內、戶型、面積等與原合同相同或類似的另一套房屋，出賣人不得拒絕。
2、基于合同的損害賠償請求權
出賣人一房二賣的情況下，未獲得房屋所有權的一方可請求獲得賠償損失。在不存在《合同法》規定的無效事由影響時，關于后買受人未取得房屋所有權時，后買受人可以根據《合同法》第94條、第97條、第107條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條的規定請求解除合同、賠償損失;此外，后買受人還可以根據《合同法》第58條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條的規定，確認后房屋買賣合同無效或撤銷合同，請求返還已付購房款和利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這種情況下，會出現請求權的競合，需后買受人自行決定其請求權基礎是違約責任還是締約過失責任。有觀點認為，雖然二者的法律關系與請求權基礎不同，但在個案處理上，會出現相同的賠償范圍。[19]
關于先買受人未取得房屋所有權時，根據《合同法》第94條、第97條、第107條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條的規定，請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
（1）損害賠償范圍的確定。根據最高院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第15條規定“出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第52條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院予以支持。”可見，不管是先買受人還是后買受人其請求賠償的請求權基礎都可為違約責任。根據《合同法》第一百一十三條規定損害賠償的范圍包括積極損失和應預見的可得利益。
在一房二賣中，積極損失一般包括訂立合同的費用，違約造成的直接損失;對于可得利益，王澤鑒先生認為“買賣標的物之漲價部分系先買受人通常可期待之利益，應視為所失利益，列入賠償范圍之內。”[20]由于近年來，房價波動較大，買受人若遇到出賣人一房二賣損失是非常大的，與該房屋相關聯的就業、入學、鄰里關系等等幾乎是得不到彌補的。只有將房屋價格上漲的部分彌補給買受人，其損失才能從金錢上得到補償。這樣對買受人再從當前市場購買相同房屋有了相應的保障，才能實現其期待的合同履行所達到的目的。對于房屋漲價部分的確定，實踐中，有的法官認為是出賣人二賣價格與一賣價格之差;有的法官認為是出賣人出賣時的價格與當前市場價格差。本人認為對于先買受人應允許其選擇是要求賠償房屋轉售價格差還是當前市場價格差。因為房屋的轉售價格受影響的因素太多，如出賣人與后買受人的親密關系、后買受人的談價技巧等等，這樣后買賣合同房屋的價格有可能高于市場價格也有可能低于市場價格，所以為了更好的保護先買受人的履行合同的預期利益，應由先買受人自行選擇;而對于后買受人來說，由于不存在房屋再轉售價格，只能依當前市場價格來確定房屋的漲價賠償。
（2）懲罰性賠償責任的適用。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條、第9條，承擔該責任的主體限于房地產開發企業，對于二手房的買賣卻不適用，但如今二手房的買賣日益普及，本人認為，對于房地產開發企業以外的出賣人也應適用于該責任。
北京市高級人民法院公布的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發〔2014〕489號）第19條規定了房屋漲價損失可與一倍賠償并用。可見，一定程度上，房屋漲價損失與懲罰性賠償責任一并得到法院支持也逐漸被認可。
3、完善不動產的善意取得
我國《物權法》第106條規定了動產與不動產的善意取得制度，這一制度適用的前提就是出賣人是無權處分人。在一房二賣中，先買受人若已實際占有該房屋，但出賣人將其再賣與后買受人且辦理了過戶登記的情形下，因房屋登記才會發生所有權轉移，出賣人二賣時仍舊是房屋所有權人，對此，后買受人是不能主張善意取得該房屋的。因先買受人現實入住已形成穩定的生活秩序，此時若允許后買受人僅僅通過登記就簡單地取得房屋所有權，顯然是不夠公平的。登記構成了對現存生活秩序的破壞，打破現存生活秩序必須要有足夠的、公正的理由和依據，登記的背后需要有其他的構成要件來支撐。[21]所以一房二賣應與善意取得制度相協調，才能更好的保護實際占有房屋人和通過登記的后買受人的權益。具有合法權源的占有使用應受到合法的保護，這對于現存的、穩定的生活秩序的保護非常重要。由于我國登記制度目前的不完善，在一房二賣中，尤其是二手房的交易，承認交付占有為所有權轉移的一種方式或者賦予占有使用的先買受人的債權以物權化的形態，來保護其已形成的合法的生活秩序，這樣在一定范圍內可以對抗已知悉該占有事實的后買受人登記取得房屋的權利，后買受人也能通過適用善意取得制度取得該房屋，這樣是比較公正的。
4、實際占有情形下的瑕疵擔保責任
我國《合同法》第150條規定了出賣人的權利瑕疵擔保義務，第151條規定了權利瑕疵擔保責任的免除情形，可見，對于知悉先買受人已實際占有該房屋的后買受人來說，表明其自愿接受不能取得房屋所有權的風險承擔，因此在其不能實現合同目的時，不能要求出賣人對其承擔合同不能履行的違約責任。對于后買受人的損失，由其自行承擔。出賣人可以根據自身的過錯予以合理承擔。
【注 釋】
[1] 程嘯.論動產多重買賣中標的物所有權歸屬的確定標準――評最高法院買賣合同司法解釋第9、10條[J].清華法學，2012.6.
[2] 史繼國等訴楊海龍等房屋買賣合同糾紛案，河南省焦作市中級人民法院，（2014）焦民二終字第00180號;上訴人李靜與被上訴人河南六合置業有限公司房屋買賣合同糾紛案，河南省鄭州市中級人民法院，（2014）鄭民四終字第910號.
[3] 運城市菲華房地產開發有限公司與彭紅運商品房銷售合同糾紛上訴案，山西省運城市中級人民法院，（2014）運中民終字第68號.
[4] 謝偉科與珠海萬威房地產有限公司商品房預售合同糾紛上訴案，廣東省珠海市中級人民法院，（2014）珠中法民三終字第54號.
[5] 北京三界外文化藝術公司與北京市順義大龍城鄉建設開發總公司房屋買賣合同糾紛上訴案，北京市第三中級人民法院，（2014）三中民終字第00018號.
[6] 包逸訴王杭生房屋買賣合同糾紛案，上海市嘉定區人民法院，（2013）嘉民三（民）初字第1335號.
[7] 姜萬忠等訴王云鵬等商品房預售合同糾紛再審案，赤峰市中級人民法院，（2012）赤民再字第89號.
[8] 四川富臨實業集團有限公司與馬山成商品房買賣合同糾紛上訴案，四川省綿陽市中級人民法院，（2014）綿民終字第1202號.
[9] 馮洋訴達州市鴻興房地產開發有限公司等商品房買賣合同糾紛案，四川省達州市通川區人民法院，（2014）通川民初字第1338號.
[10] 上訴人鄭杰與被上訴人李俊峰房屋買賣合同糾紛案，河南省信陽市中級人民法院，（2014）信中法民終字第783號.
[11] 楊玉軍訴天津茂川房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案，天津市津南區人民法院，（2012）南民二初字第1411號。該案支持了房屋漲價損失賠償;李勇與鄭州進達置業有限公司房屋買賣合同糾紛案，河南省新鄉市中級人民法院，（2013）新中民五終字第312號。該案支持了一倍已付購房款的賠償.
[12] 汪忠明等訴史亞菲等房屋買賣合同糾紛案，湖北省武漢市中級人民法院，（2014）鄂武漢中民終字第01183號.
[13] 尹志強訴郭麗芬房屋買賣合同糾紛案，河南省伊川縣人民法院，（2013）伊二民初字第89號;于萍訴丁占華合同糾紛案，河南省漯河市源匯區人民法院，（2013）源民初字第415號.
[14] 山東濰坊中院《民事審判工作會議紀要》（2008年）第五部分第4條規定的房屋歸屬順位依照先辦理商品房登記手續的，先行交付的，以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標準;遼寧沈陽中院《關于審理房地產案件若干問題的處理意見（之二）》（2004年12月2日沈中法〔2004〕31號）第14條規定的房屋歸屬順位依照已辦理房屋產權過戶登記手續，已接受交付的等因素.
關于商品房一房二賣，地方司法性文件可參見：重慶高院《關于當前民事審判若干法律問題的指導意見》（2007年11月22日）第38條;山東高院《關于印發〈全省民事審判工作座談會紀要〉的通知》（2005年11月23日魯高法〔2005〕201號）第5條.
關于二手房一房二賣，地方司法性文件可參見：山東臨沂中院《關于印發〈臨沂市中級人民法院關于審理民事案件的若干指導意見（試行）〉的通知》（2011年3月29日臨中法〔2011〕55號）第5條;廣東深圳中院《關于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（初稿）》（2009年7月）第4條;廣東深圳中院《關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見（試行）》〔2009〕;內蒙古包頭中院《關于印發關于審理城鎮房屋買賣糾紛案件相關問題的處理意見》（2008年8月5日）第1條;湖南高院《關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》（2008年1月21日）第4條;江蘇高院《房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用研討會綜述》（2004年11月27日）第2條.
[15] 北京市高級人民法院近日公布的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（2014年12月16日 京高法發[2014]489號）第16條關于一房數賣中買受人的權利順位的規定，應當依據最高法《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（2010年12月22日 京高法發〔2010〕458號）第13條的規定，確定權利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人.
[16] 如福建高院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》（2008年7月5日）中規定買受人主張不超過已付購房款一倍的賠償數額的，一般應予支持。但由此造成雙方當事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據案件的具體情況，予以適當減少。浙江溫州中院民四庭《審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題參考意見》（2010年4月30日）第十條 買受人依據《解釋》第八條、第九條的規定，要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，一般應予支持。出賣人請求減少的，人民法院可以結合案件的具體情況，決定是否予以適當減少，但原則上不得低于已付購房款的50%.
[17] 北京市高級人民法院公布的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（2014年12月16日 京高法發[2014]489號）第19條規定了房屋漲價損失可與一倍賠償并用，具體表述為：“出賣人具有《最高人民法院關于審理商品房糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同的解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高于買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額.”
[18] 福建高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》（2008年7月25日）第五條、第六條規定“出賣人違約不導致合同無法繼續履行，買受人可以選擇繼續履行或者解除合同。如果買受人請求解除合同，則無權要求賠償房屋漲價的損失，損失賠償額僅以信賴利益為限。出賣人具有《商品房買賣合同司法解釋》第八條規定的違約情形，導致商品房買賣合同目的不能實現，無法取得房屋的買受人解除合同后，買受人同時請求出賣人賠償房屋漲價損失和承擔不超過一倍購房款的賠償責任的，應當支持兩者中賠償數額更高的訴訟請求.”
浙江溫州中院民四庭《審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題參考意見》（2010年4月30日）第九條 買受人根據《解釋》第八條、第九條的規定，要求出賣人賠償損失的，可以選擇房屋漲價損失或者不超過已付購房款一倍中的一項適用.
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② 這里的賣房者指有房源需要出售的房屋所有者，而非進行房屋宣傳銷售的中介機構。
③ 我們假定連續搜尋的成本非常高，以至于這在現實生活中是不可能的。
④ 假定信息不靈通的消費者不具有任何中介機構要價的信息。因此，他們去任何中介機構的可能性都是相同的。
⑤ 可能還有買房者與賣房者的共同利益夾雜其中
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[案例]
2000年1月3日，祁山與廣源房地產開發公司簽訂了《商品房預售合同》，約定由祁山購買該公司開發的房屋，房款為242350元，祁山于2000年1月3日支付房款82350元，余下160000元辦理銀行按揭貸款；廣源房地產開發公司應于2000年8月31日前將竣工并驗收合格的房屋交付祁山，逾期交付房屋，祁山有權按已付房款以同期銀行貸款利率的1.2倍計付違約利息；逾期超過180天，房地產開發公司按已付房款的20%向祁山支付違約金，合同繼續履行。2000年3月28日，祁山與建華銀行簽訂《個人住房借款合同》，約定由祁山向銀行借款160000元用于購買上述房屋。簽約后祁山依約以現金向房地產開發公司支付了房款82350元，建華銀行也依約將借款160000元支付給房地產開發公司。但房地產開發公司一直未將房屋交付祁山使用，故祁山訴至法院要求與房地產開發公司解除購房合同，要求房地產開發公司按合同約定返還房款及支付損失，并支付上述款項的20%的違約金。由于購房合同解除，按揭借款合同也應予以解除。建華銀行作為第三人參加了訴訟，建華銀行原要求與祁山解除住房借款合同及由祁山還款，房地產開發公司承擔連帶清償責任，后建華銀行撤回上述請求，在本案中不要求與祁山解除住房借款合同。
法院判決：祁山與房地產開發公司簽訂的《商品房預售合同》是雙方真實意思表示，具有法律約束力，雙方應自覺履行。祁山依約以現金和按揭貸款形式付清了房款及相關費用，但房地產開發公司未能按約交付房屋，已構成違約。祁山要求解除購房合同及要求返還房款合理合法，應予支持。祁山為購房及辦理按揭貸款所支付的費用，現因房地產開發公司的違約行為導致合同解除，祁山要求給付上述損失合理合法，應予支持。由于雙方約定逾期交付房屋，在合同繼續履行的前提下，房地產開發公司需按原告已付房款的20%支付違約金，但現雙方均同意解除購房合同，故祁山要求房地產公司按已付房款的20％支付違約金缺乏依據，法院不予支持。第三人建華銀行在訴訟過程中撤回其要求與祁山解除樓宇按揭合同的請求，屬其依法行使訴訟權利，法院予以支持。原告要求解除樓宇按揭合同屬另一法律關系，應另案處理。判決如下：一、祁山與房地產開發公司簽訂的《商品房預售合同》予以解除；二、自本判決生效之日起5日內，房地產開發公司給付祁山房款191858元。逾期履行，則按中國人民銀行同期貸款利率加倍計付遲延履行期間的債務利息；三、自本判決生效之日起5日內，房地產開發公司給付祁山各項費用7600元。逾期履行，則按中國人民銀行同期同類貸款利率加倍計付遲延履行期間的債務利息。四、駁回祁山的其他訴訟請求。
[分析］
本案屬于一般的商品房購銷合同糾紛，因為銀行的介入，使得本案又不同于普通的商品房購銷合同糾紛。因為購房人的購房款是由兩部分組成的，一部分是由購房人以現金形式向開發商支付的首期款，另一部分是購房人以銀行貸款形式向開發商支付的余款。在這種情況下，由于購房合同被解除或被確認無效、撤消，就會產生以下問題：1. 購房款如何返還給銀行和購房人的操作問題；2. 開發商無支付能力時，購房人的責任承擔問題；3. 對銀行抵押權的影響及對按揭合同效力的影響問題。為解決前述問題，需從以下方面進行分析：
一、樓宇按揭涉及的法律關系。樓宇按揭涉及三方主體、三個法律關系。三方主體是購房借款人、銀行、房地產開發商；三個法律關系是，借款人和房屋開發商之間是房屋買賣合同關系，借款人與銀行之間是抵押貸款合同關系，房屋開發商與銀行之間是保證合同關系。銀行向購房借款人提供貸款的前提條件是，購房借款人已經與房地產開發商簽訂了房屋買賣合同，付足規定比例的房價款。購房借款人與銀行簽訂抵押貸款合同，當事人持抵押貸款合同和房屋買賣合同到房地產管理部門辦理抵押登記。銀行向購房借款人放款，直接將貸款劃到房地產開發商在銀行開立的賬戶上。房地產開發商收到貸款后，視為購房借款人已交足房價款，給購房借款人開具房款發票。同時購房借款人在銀行開立還款賬戶，根據抵押貸款合同的約定，按期向該賬戶還本付息，直至全部貸款還清。在這三個合同相互之間的關系中，大家對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭議，存在爭議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點認為，借款合同是購房合同的從合同，不具有獨立性；因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。本人認為這種觀點值得商榷，雖然抵押借款合同與借款合同存在密切的聯系，包括借款合同中的抵押物與購房合同的標的物是同一個，借款合同的款項也用于支付購房合同的部分價款，但不能據此認定借款合同是購房合同的從合同，因為借款合同并不以購房合同的存在為前提，它不因購房合同的消滅而消滅，購房合同的無效、可撤消也并不必然導致借款合同的無效、可撤消，故對二者之間關系的準確表述應為：它們是有一定聯系但卻相互獨立的合同。
二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題。在按揭糾紛中，當購房者開發商，要求確認房屋買賣合同無效或撤消、解除房屋買賣合同，并返還購房本金利息時，按揭銀行對于開發商與購房者之間的訴訟標的（房屋或樓花）享有獨立的請求權，因為購房者已將該訴訟標的抵押給銀行，銀行對于該標的物享有優先受償權，其對該標的可以主張獨立的請求權。在這種情況下，銀行屬于有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定，法院不能強行追加其參加訴訟。
三、購房合同被確認無效或者被撤消、解除后的處理。對此問題如何處理，目前法律法規尚無明確規定，唯有《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。第二十五條規定：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤消、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
四、購房合同被確認無效或者被撤消、解除后對銀行抵押權的影響。《擔保法》第四十九條規定，“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效”。擔保法對轉讓行為無效后的法律后果未作規定，《擔保法司法解釋》第六十七條對抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的效力進行了如下規定：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。”根據前述規定，購房人轉讓已辦理登記的按揭房屋的法律后果，發生按揭銀行對購房人的物上代位權，對第三人開發商的追及權，以及第三人開發商對抗追及權的滌除權，即購房人將已辦理抵押登記的按揭房屋轉讓（實為返還給第三人開發商時，按揭銀行可以追及該抵押物行使其抵押權，取得按揭房屋所有權的第三人開發商為了取得無負擔的所有權時，可以行使代替清償的滌除權，代購房人履行債務或者清償債權而消滅抵押權。取得按揭房屋所有權的開發商不代為清償的，則按揭銀行可以就該按揭房屋行使抵押權。
[防范與建議]
鑒于當前司法實踐對小業主通過按揭方式購買商品房而導致的商品房購銷合同糾紛如何處理尚無統一、規范做法，為切實維護銀行合法權益，建議銀行在與購房借款人簽訂購房抵押擔保合同時即對相關問題作出相應約定，防患于未然。
銀行可在相關合同中作如下約定：本合同履行期間，借款人與售房人就房產有關質量、條件、權屬或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，本合同仍應照常履行。貸款人依上款約定解除與借款人的借貸關系后，借款人應當立即返還其所欠貸款人的貸款本金、利息、罰息及實現債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人，若借款人未能履行歸還義務，貸款人保留提訟的權利。因各種原因導致商品房買賣合同被確認無效或被撤消、被解除的，借款人同意將商品房出賣人返還的已付購房款及利息、商品房出賣人賠償的損失，用于清償借款合同項下的借款債務。借款人如請求確認其與售房人簽訂的商品房買賣合同無效或者變更、撤消、解除該合同的，應提前10個工作日書面通知貸款人，貸款人有權在上述合同被確認無效或者變更、撤消、解除后，根據情況單方面解除與借款人的借貸關系或采取其他相應措施。
隨著我國市場經濟的發展、房屋商品化、住房制度改革的加快，房產糾紛逐年增長。房產糾紛一般來說大多構成民事案件，屬于人民法院民事案件受理范圍，少數構成行政案件，屬于行政案件的受理范圍。但也有些房產糾紛并不屬于人民法院受理范圍，因而應由其他部門來受理。因此，在提起訴訟前，首先對自己的糾紛性質有所了解，弄清楚它是否屬于人民法院的受理范圍，以免徒勞往返。
根據有關法律規定和司法審判實踐經驗，在案件受理范圍方面，糾紛當事人應注意以下一些界限：
一、凡以房產為標的買房、租賃、典當、建筑承包（包括勘察、設計、建筑等）、合建、、居間、使用、轉讓、確權等民事行為發生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，人民法院將作為民事案件受理。
二、因單位內部分配公房使用權而產生的糾紛，如果是單位職工對單位分房決定有意見的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴；如果是受配人（或其他原舊房內應一并遷出的同住親屬占住舊房）分得新房又無理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強占公房，被侵害人（包括單位和合法受配人）可以向法院提起訴訟。
三、單位分配給職工住房使用權并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據合同要求收回公房使用權的，可以向法院提起民事訴訟。
四、單位之間因行政調撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當事人應向有關主管部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權的，現房屋產權人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。
五、因違章建筑引起的房產糾紛，因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛，應由行政機關受理，行政機關不依法處理或處理不當，當事人不服的，可作為行政案件提起訴訟。但當事人以違章建筑為標的發生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。
六、因為有關部門審批建筑執照不當，影響他人通風、采光引起的糾紛，一般應由原告向有關部門申請解決，也可向法院提起行政訴訟。
七、有關私房落實政策的案件，如私房改造中的問題，建國初期由有關部門代管的房產問題，落實華僑、港、澳、臺胞私房政策的問題等，原告應向當地落實私房政策部門或有關主管部門申請解決。但有關部門按私房落實政策先落實了房產，后又撤銷的，當事人對撤銷的具體行政行為不服，可以向法院提起行政訴訟。
各地法院今年來受理的二手房買賣糾紛案件迅速遞增,從收案及審判情況來看,主要有兩種類型:一是房屋買賣合同簽訂后,賣方又將房屋以更高的價格出售給第三人并辦理了產權過戶登記手續,導致原房屋買賣合同在客觀上已無法繼續履行。買方以賣方違約為由訴請解除房屋買賣合同,要求賣方雙倍返還購房款。二是房屋買賣合同簽訂后,由于房價攀升,賣方不愿再以合同約定價格出售房屋,明確拒絕出售房屋,此時,房屋買賣合同仍有繼續履行的可能。在這種情況下,買方以賣方違約為由請求法院判令賣方繼續履行房屋買賣合同,或以賣方違約為由訴請解除房屋買賣合同,要求賣方雙倍返還定金。
分析以上兩種類型的二手房買賣糾紛案件,可以看出以下共同的特點:一是糾紛發生的起因在于房價不斷高漲。在房屋買賣合同簽訂以后,賣方為了尋求以更高的價格出售房屋而不惜違反合同約定,破壞交易。二是糾紛均發生在房地產三級市場交易中。出售房屋的賣方不是專事房地產經營的房地產開發企業,而是自己生活居住使用或經營所有的房屋因生活需要或者經營所需而將房屋賣出變現的個人或企業。三是交易中往往有房地產中介機構參與,在買賣合同法律關系中還夾雜著居間法律關系。
針對當前房地產交易市場呈現出賣方市場的趨勢,筆者建議審判實踐中應注重保護守約人的合法權益。首先,要正確認定合同效力。在“一房多賣”的情況中,如果買賣雙方簽訂合同沒有違反法律的禁止性規定,應認定合同有效,并根據合同約定確定違約責任的承擔。其次,要依法追究惡意違約人的違約責任,提高其違約成本。由于當事人惡意違約,拒不履行合同義務,可以判令其賠償損失,包括守約方的直接損失和預期利益,為守約方提供充分有力的司法救濟。第三,如果當事人提出繼續履行合同的訴訟請求,合同也有繼續履行的可能和必要,可以判令繼續履行合同,維護正常的房地產交易秩序。此外,房地產中介機構也要加強行業自律,遵守職業道德,如果故意隱瞞有關重要事實或者提供虛假情況,損害買賣合同當事人利益的,應當承擔損害賠償責任。同時,針對欺詐消費者的,可向相應的行政機關發出司法建議,依法規范二手房市場,促進我國房地產業的健康發展。
