時間：2023-01-23 22:09:02
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產發展，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：金融市場，住宅融資，預測
近年來中國房地產金融得到了較快的發展，隨著宏觀經濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產金融將會延續當前迅速發展的態勢。
一、三大因素支撐中國房地產金融迅速發展
1、持續穩定的住宅投資形成房地產金融增長的堅實基礎
我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。
反觀中國住宅投資占固定資產投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內其在GDP中的份額仍會保持穩定。持續穩定的住宅投資需求形成房地產金融發展的穩固基礎，并將催生巨大的房地產金融增長空間。
2、房地產信貸增長空間大，持續時間長
伴隨著各國住房產業發展和住房問題的解決，各國房地產信貸規模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產信貸25年內增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產信貸15年內增長6.7倍，年均增長23.6%。
按照國際經驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產金融仍會得到持續發展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產金融仍然繼續發展，90年代房地產信貸數量甚至超過80年代。
近年來中國房地產信貸增長較快，但很不穩定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產企業開發信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(企業+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。
3、房地產證券金融的發展潛力廣闊，結構豐富
金融深化最重要的特征之一就是傳統信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發達國家的銀行信貸資產／證券資產的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。
近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現在有價證券和銀行信貸比值的持續上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發達國家相比，證券融資仍有較大的發展潛力。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內證券發展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。
從發達國家經驗看，房地產信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創MBS，揭開了資產證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。
近年來，歐洲的證券化發展呈現高速增長的局面。1986、1987兩年發行的資產支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發行量369億歐元，比上年全年發行量增長了18%。
日本的證券化在96年以后得以迅速發展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發行量達到3.2萬億日圓。目前，商業銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規模為2000億日元，占計劃發行債券的36%。
澳大利亞房地產信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。
房地產證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產金融的品種和結構。房地產資產證券的發行和流通，使房地產金融業務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現、承兌、有價證券的發行與交易及各類中間業務等多項業務活動。
房地產資產證券的發行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構的進入。大量的金融機構，如儲蓄和貸款協會。商業銀行、人壽保險公司，甚至聯邦機構和個人都可據此持有抵押貸款，為住宅建設和消費融資。
很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構和個人金融資產的組合的重要構成部分。例如在過去30年間，房地產信托(REITs)公司數量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。
中國的房地產資產證券化程度還非常低，以房地產開發資金為例，傳統外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產股票外，債券、抵押債權、地產信托都處于探索和萌芽階段，未來的發展潛力較大。
二、房地產金融發展空間
各國房地產金融主要有兩部分組成：房地產信貸資產和房地產證券資產，我們的發展空間預測也分為兩個部分：房地產信貸資產空間和房地產證券資產空間，二者之和為房地產金融發展空間。
1、房地產信貸發展空間預測
各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產信貸／GDP比率大約在13%。
盡管中國的房地產金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。
據測算，到2020年，中國GDP預計為467693億，房地產信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。
2、房地產證券資產發展空間預測
我國2002年整個經濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數字為參考，保守估計未來房地產證券資產存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數1：1.3，作為我們樂觀估計房地產證券資產存量的參考值。
由于很難得到房地產證券資產的數據，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產證券存量資產的價值為8655億元(2004年房地產總貸款23800／2.75，實際的數字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產證券資產51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產證券資產達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。
3、我國房地產金融資產發展空間
綜合信貸資產和證券資產，我國房地產金融存量資產到2020年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產低于GDP的25%，未來房地產金融發展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結構中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統的信貸融資，但占據主流地位的仍然是信貸金融。
三、結論和啟示
我國房地產金融發展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發展潛力廣闊，產品日益豐富。
房地產金融的發展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發展空間需要相應的金融政策予以制度保障，才能促使房地產金融持續、健康、穩定的發展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產信貸年增長應達到12.6%，樂觀估計年均增長應達到16.5%；到2020年我國房地產金融資產保守估計相當于GDP的40%；樂觀估計相當于GDP的88%，可以為我們在審視房地產金融風險和評估房地產金融政策時提供多維的視角。
中國,一個具有兩千年文明歷史的文明古國,在經濟迅速發展的21世紀,迎來了它新的發展契機,改革開放以來在各種行業經濟迅速發展的趨勢下,房地產行業首當其沖。
一、房地產歷史進程對中國經濟的影響
中國的房地產市場起步是從八十年代,也是伴隨著我們的住房制度改革,城市建設的發展模式開始出現。最早的時候我們叫做房地產綜合開發,城市綜合開發,城市綜合改建辦公室這樣的設置。
第一次的調控是在93年,主要是中國的南方、海南、深圳、珠海、惠州、北海城市出現了房地產市場的過熱問題。隨后市場進一步陜復和發展從99年開始房地產市場進入了邁向市場化的新階段。這里面最有標志性的事件就是98年徹底停止了住房分配的制度。03年的時候碰到了上市的影響,之后的市場又進一步發展,而且引發了政府的一系列干預,這主要是控制投資規模,改善市場結構,打擊市場投機,這個是大家比較熟悉的階段。
在市場的發展過程當中,我們首先遇到的就是土地使用制度的改革。這為房地產市場發展提供了重要前提。改革的實質就是從無償無限期的劃撥到有償有期限使用。我們把土地的所有權和使用權分離,土地的所有權可以出讓,這是一次非常大的理論突破,起始標志就是87年深圳賣的第一塊地,現在我們國家也有了非常正規的制度,
第二個就是住房制度改革,為房地產市場的發展提供了廣闊的市場前景,初始改革階段是多方籌措住房建設維護資金,迅速提高城市居民住房水平。當時的目標就是建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的住房制度,實現住房供給和消費的市場化和社會化。改革措施:補貼出售新建公有和舊有住宅,提高公有住宅的租金。
完全標志:1998年6月房改工作會議,提出“停止住房實物分配,實現住房分配貨幣化”并規定在2000年底前,完全制度轉換。當時狀況:初步建立了以商品住宅為主,以社會保障性質的經濟適用房,廉租房為輔的住房制度。
二、房地產市場發展的特點
近幾年,中國的房地產業可謂是大放光彩、大紅大紫,甚至不可一世了。中國政府、社會、學者、老百姓無不都在對此發表者自己的看法,都想對此“下藥”;但是不論如何到現在為止,中國的房地產業仍然在瘋狂著,也沒有出現以前某位知名專家所說的“泡沫”等等命題。但是有一點,我們不得不明確:其中肯定有問題。否則怎么可能在近三四年的時間內,價格能夠瘋長的幾乎飛起來。這是傳統的西方經濟學,甚至經濟學所解釋不了的。中國房地產發展具有以下特點:
第一、與銀行聯系緊密,政策性特別強。據南開大學金融系主任李志輝教授一周前在海南省舉辦的中國房地產研討會上報告:中國的房地產業資金80%來源于銀行貸款,其他的融資途徑很少。所以在中國政府2007年連續調高銀行存貸款基準利率的時候,中國的房地產業每一次都是面臨著巨大的資金成本還貸壓力。所以中國的房地產業對中央政府的宏觀經濟政策敏感性極強,是政策導向型產業。
第二、流動性差,地域性明顯。房地產雖然也是一種商品,但是它又有許多不同于一般商品的特性。在很大程度上房地產這種商品不受供求關系的影響,不能夠用傳統的西方經濟學來解釋。
第三、關系重大,要求嚴格。因為房地產關系到人們的生命健康,且消費周期長,故在政府要求方面十分嚴格。
第四、資金要求巨大。房地產業不同于其他的行業在于它們的投資巨大,需要有足額的資金支撐,完善的資金鏈!所以這個行業并不是一般的投資者所能夠做的起的。
第五、大眾心理需求更明顯。中國人對于房子仍然有著不解情結,可能是由于中國傳統文化的影響,“買房置地”的觀念仍然存在于普通大眾的內心深處。
三、積極營造建立房地產行業的健康發展模式
(一)政府的宏觀調控作用的約束力
1 堅持有保有壓、區別對待,針對我國房價總體偏高和價格漲幅過快的情況,根據我國房地產市場消費不足和消費過度并存的現象,未來我國房地產調控政策應把增加供給和抑制不合理需求作為政策調控的重中之重,滿足自住性和改善性需求,抑制投資性和投機性需求,促進房地產市場健康穩定發展。
2 財政貨幣政策多管齊下,抑制不合理需求嚴格執行按揭貸款首付比例政策,嚴格限制信貸資金違規進入房地產市場。隨著經濟回升和物價進一步升高(如達到3%),適時上調利率。進一步加大對外資進入房地產市場的監管和限制。對非本地居民購房出臺一定的政策限制。加快推出征收物業稅(專題論壇)政策,抑制投資投機性需求。
3 完善供給結構。進一步增加保障性住房建設盡管近年來國家加大了保障性住房建設步伐,從保障性住房占住房總供給的比重以及中低收人家庭的住房需求來看,我國保障性住房供應依然不足,建設步伐依然緩慢。未來幾年,國家應進一步加大保障性住房建設力度,增加市場有效供給,達到平抑房價、滿足需求和促進房地產健康穩定發展的目的
4 引導銀行業因地制宜、有保有壓地實行差別化信貸政策堅持因地制宜、有保有壓,引導商業銀行根據各地的經濟發展、市場需求、房價水平、建造成本、居民收入和地理環境等多種因素,實行差別化的信貸政策。
［關鍵詞］低碳經濟；低碳房地產；對策研究
［中圖分類號］F299［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0029-02
引言
從目前來看,我國房地產行業整體水平偏低,大部分房地產企業只是注重數量型的擴張,房地產在發展過程中科技含量較低,產業化程度低下。我國房地產行業要想獲取長遠的發展,就必須改變傳統的發展模式,積極適應國際化的發展。隨著世界低碳經濟的發展,房地產業作為我國國民經濟發展的重要力量,其低碳發展影響著我國整個產業鏈的低碳發展。因此房地產在其行業低碳經濟發展過程中要重視能源消耗量和碳排放量,要以發展綠色低碳建筑為目標,大力提倡房地產企業以環境保護為核心,不斷提高節能減排技術能力,從行業的各個方面倡導“低碳地產經濟”的發展。
2我國低碳房地產發展存在的問題
2.1缺乏相應的制度和政策
低碳經濟的發展成為當今世界經濟發展的主題,我國房地產經濟的發展已經逐漸步入低碳經濟發展的隊伍中來,但是如何低碳地產經濟,我國仍然處于探索和嘗試階段,缺乏具體的房地產低碳處理技術、低碳處理規則和低碳處理指標等相應制度和規范。國內至今還沒有一個具體和法定的低碳建筑認定標準和評價體系。在有關房地產行業的環境執法上,對于高能耗、高污染的房地產企業有嚴格的懲罰措施,但是對于低污染、低能耗的企業卻缺乏規范的激勵措施。雖然我國各級政府已經意識到房地產行業低碳經濟發展的重要性,但對于房地產業的低碳技術研發、低碳成果推廣和消費低碳產品等方面的政策支持力度還不夠。而進入2011年以來,我國房地產業面臨的政策環境不穩定,更加大了房地產企業實行“低碳地產策略”的難度。
2.2低碳技術落后
房地產行業的核心低碳技術主要包括設計、建造、利用等環節上的技術。目前我國房地產低碳技術主要集中在地源熱泵空調、新風系統、節能門窗、節能墻體等房地產建筑節能材料和設備上的應用,雖然我國房地產企業在發展低碳技術上有了良好開端,但是在有關房地產建筑設計節能的設計水平和其他低碳技術還比較落后,而且我國在房地產行業的低碳核心技術方面與發達國家也有很大的差距。房地產行業的低碳核心技術的嚴重缺失導致了具有低碳概念的房地產項目成本遠遠高于普通房地產項目的成本。
2.3房地產企業缺乏動力
一方面由于我國缺乏支持低碳地產發展相應的制度和標準規范,而且我國房地產行業低碳技術能力較低且房地產低碳節能技術尚未產業標準化,這就導致了其低碳節能產品不能形成統一的技術規范和售后服務體系,這些原因導致了我國房地產企業因發展和采用低碳技術而承受更高的成本壓力,也使得房地產企業在開發過程和后續維護過程中承擔了更大的風險和責任,所以這也是大多數房地產企業對低碳房地產發展缺乏動力的原因之一。另一方面,我國部分房地產企業在低碳房地產發展的認識上存在一定概念滯后和誤區,使得他們對低碳房地產發展缺乏動力。房地產企業認為在房地產項目中采取低碳技術必然會導致開發成本的增加,較高的價格成本使得房地產企業在市場上喪失了競爭優勢。但是從根本上來看,低碳房地產項目的總成本比普通房地產項目的成本要低,實行低碳地產策略的目標之一就是減少各種不必要消耗,降低企業的成本,因此低碳房地產項目其比一般房地產項目費用要低很多,從而使得房地產企業增強了其市場競爭能力。
2.4消費者認可度較低
現階段我國消費者對低碳地產概念認識不足,大部分消費者只是停留在模糊的概念上,甚至還有許多消費者存在著對低碳地產的誤解,這些原因都使低碳建筑尚未成為當今我國房地產市場的消費主流,這也在很大程度上制約了我國低碳房地產發展的進度。從市場分析來看,由于近幾年我國房價一路飆升,更多的消費者只關心初始購房價格而忽視在使用過程中的使用成本,房價的高低成為了大部分消費者購房時考慮的首要因素,而有關建筑的低碳、節能、環保等因素往往被消費者排在眾多因素的最末位,甚至被消費者忽略。而就目前我國低碳房地產發展的狀況來看,低碳建筑成本遠遠高于一般建筑,房地產開發商就會把高成本變成初始價格轉嫁給消費者,從而導致了房屋價格進一步上漲,降低了消費者的購買能力,所以很多消費者對目前低碳地產持不認可態度。
3我國發展低碳房地產應采取的策略
3.1完善相關政策法規
我國應當抓住當今世界低碳經濟發展的契機,借鑒發達國家發展低碳地產的成功經驗,在我國低碳房地產發展的初期,制定科學合理的政策法規,盡可能在技術、市場和能源等方面給予房地產業政策上的大力扶持,鼓勵房地產企業發展低碳經濟,比如對實施低碳發展的房地產企業進行相應的財政補貼和稅收減免,給予低碳地產企業、低碳技術創新方面的鼓勵和扶持等優惠政策。同時建立或授權相關部門對房地產企業進行嚴格的監督與監管。對高能耗、高排放的房地產企業進行處罰。
3.2制定科學合理的低碳評價標準
在低碳房地產發展的過程中,科學合理的低碳評價標準必不可少,我國必須要根據國際低碳經濟要求結合我國房地產發展的具體情況制定一套符合我國國情的低碳評價標準,使我國房地產低碳經濟發展中各項指標清晰明了,真正地做到國家監管機構可以有法可依,房地產企業有章可循,消費者有據可選,讓政府、企業、消費者三方之間達成共識,通過三方的共同努力,將我國低碳房地產發展開展下去。
3.3提高節能減排方面的技術能力
發展低碳地產的關鍵因素是房地產低碳技術,只有不斷提高房地產行業節能減排方面的技術能力,才能建立一個全面的低碳技術支撐體系,從而加快我國低碳房地產發展進程。所以房地產企業要不斷提高企業節能減排的技術能力,尤其是核心技術能力,比如開發和使用新型隔熱系統,這樣可以提高房屋的保溫能力,減少空調等設備使用,從而降低房屋使用過程中的能量消耗；加強對室內環境優化控制,開發低碳環保的建筑新型材料,從而從源頭上降低房屋內有害物質的揮發；提高對可再生資源應用的技術能力,從根本上降低建筑的碳排放量。
34倡導低碳生活方式
低碳經濟應當包含兩方面：一方面,低碳生產方式；另一方面，低碳生活方式。低碳經濟發展的前提條件是低碳生產,但是低碳房地產發展的可持續發展的關鍵是低碳生活方式。因此在我國房地產低碳發展過程中,要注重倡導低碳生活方式。而倡導低碳生活方式首先提高低碳房地產的社會認同性,充分調動社會各方面的積極因素,使社會各方面達成共識,為低碳地產經濟的發展創造有利的社會環境。同時積極調整房地產產業結構和發展模式,提高其資源利用能力,鼓勵和倡導節能減排。
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關鍵詞 統籌城鄉發展；房地產發展模式
1 統籌城鄉發展的理論基礎
1.1 統籌城鄉發展的實質
統籌城鄉經濟社會發展，就是要協調推進工業化、城鎮化和農業現代化，促進公共資源在城鄉之間均衡配置、生產要素在城鄉之間自由流動，推動城鄉經濟社會發展融合，加快建立以工促農、以城帶鄉長效機制。從根本上講，就是要破除城鄉二元結構，公平對待農民，使農民獲得平等的教育、就業、公共服務和社會保障等權益，提高農民的社會地位，讓農民平等參與現代化進程，共享改革發展成果。
1.2 統籌城鄉發展的內容
（1）統籌城鄉規劃建設。即改變目前城鄉規劃分割、建設分治的狀況，把城鄉經濟社會發展統一納入政府宏觀規劃，協調城鄉發展，促進城鄉聯動，實現共同繁榮。
（2）統籌城鄉產業發展。以工業化支撐城市化，以城市化提升工業化，加快工業化和城市化進程，促進農村勞動力向二三產業轉移，農村人口向城鎮集聚。
（3）統籌城鄉收入分配。根據經濟社會發展階段的變化，調整國民收入分配結構，改變國民收入分配中的城市偏向，進一步完善農村稅費改革，降低農業稅負，創造條件盡快取消農業稅，加大對“三農”的財政支持力度，加快農村公益事業建設，建立城鄉一體的財政支出體制，將農村交通、環保、生態等公益性基礎設施建設都列入政府財政支出范圍。
2 實證分析-以永川區為例
2.1 永川區房地產開發中存在的主要問題
（1）房地產行業用地不規范。近幾年來，由于房地產行業發展勢頭過于迅猛，對相關資源的消耗是空前的。房地產行業不僅是一個地方的經濟支柱，也是我國國民經濟中的一個重要組成部分，是為了滿足我國居民的住房需求，并不斷改善其住房條件。我國屬于高密度人口的國家，由于土地面積相對較少再加上資源的匾乏使得住房問題日漸嚴重。在我國，城鎮地區的居民大約有5. 6億，占全國總人口的43%。從2005年到2010年，城鎮人口每年都以1000多萬的數量在增加，這直接影響了城鎮住房的健康發展。
（2）市場環境有待于規范。為緩解市場競爭壓力，開發商在樓盤預售許可證未下來之前，已經進行變相銷售，這種狀況在08年已有明顯好轉，但依然存在。外地開發商因土地開發缺乏后續性，不太注重自身的形象，時常發生建筑質量等問題，在永川消費者心中留下了極不好的印象。
（3）企業自有資金不足，抗風險能力差。08年國家一系列宏觀調控政策出臺后，銀根緊縮，對于一向依靠貸款的開發商來說，經過上半年施工進度的比拼之后，銷售進度并未得到有效釋放，資金鏈上的問題開始凸現。在推廣上，從大規模的pop活動推廣，轉為小而廣之的DM單，以及人員拉單形式。
2.2 基于統籌城鄉發展的永川區房地產發展模式
統籌城鄉發展，就是要讓促進城鄉各種資源要素的合理流動和優化配置，不斷增強城市對農村的帶動作用和農村對城市的促進作用，縮小城鄉差距、工農差距和地區差距，使城鄉經濟社會實現均衡、持續、協調發展，促進城鄉分割的傳統“二元經濟社會結構”向城鄉一體化的現代“一元經濟社會結構”轉變。
（1）小而見大，小戶型將成為市場主流。購房剛性需求占了市場消費主體。目前價格因素是影響購房熱情的重要原因，小戶型以其低總價，低首付等特點在永川已得到市民的普遍認可，同時受國家宏觀調控的影響，新開發樓盤單套面積90平米以下的小戶型需占開發總量的70%，在精細設計、保證功能基礎上，盡可能增加中小套型住房供應。抑制房價，滿足廣大群眾的住房需求，關鍵是要切實調整住房供應結構。目前，要重點發展中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房和廉租房。因此小戶型在今后會成為人們消費的主流產品。
（2）科學建設，政府加大監管力度。提高住房的節能環保水平和住房品質。加快住房科技創新，推廣應用節能、節水、節材與環境保護技術。要針對房地產市場存在的用地不規范問題，加大整頓力度。加強房地產開發建設全過程的監管，切實制止擅自變更項目現象的發生，嚴厲打擊各種違規交易、囤積房源和哄抬房價的行為。
（3）持續向東，新城發展飛速。近兩年，永川主城區土地供應有限。南大街受鐵橋交通限制，一直沒有得到永川消費者親睞；永青橋與城南附近雖是發展的好地方，但受人口限制，政府又極力扶持開發區的發展，因此開發商對這一板塊也抱觀望態度。預計一環路修好之后，將得到一定程度上的改觀。開發區板塊，在政府與開發商合力打造下已逐步發展成熟，成為消費者居家的首選。目前，人民廣場帝琴花園、天秀錦地等已得到有效消化，水景公園周邊量體也在逐步釋放。而伴隨著新高速路口08年9月的通車，生態商務港的規劃，以及東部職教城建立，開發重心會向大安方向推進，根據永川政府規劃，決定在三年時間內,將投資21億，把連接此出口的永川城市東部拓展區,建設成為一個占地6.27平方公里，擁有10萬人口的永川新城。東部開發量體將迎來一個新的高度。
（4）加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展，大規模加速推進保障房建設，力爭用最短的時間解決城市低收入住房困難家庭及棚戶區改造問題，在加大保障性住房建設力度的同時，積極推進城市危房改造。進一步鼓勵普通商品房住房消費，加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，同時強化地方人民政府穩定房地產市場的職責，因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。
摘 要 相比房地產信托在國外的迅猛發展而言，我國房地產信托的發展卻還處于低水平狀態。從效果上看，發展房地產信托不僅有利于房地產業融資渠道多樣化，而且對于整個金融市場的風險分散、投資渠道多元化都具有十分重要的意義。本文通過對2010年我國房地產信托發展情況的總結，在此基礎上指出房地產信托對推動我國房地產發展的重要性，揭示房地產信托發展所面臨的機遇和挑戰。
關鍵詞 房地產信托 機遇 挑戰
一、引言
“中國的房地產行業是一個高利潤的行業，一般平均利潤超過30%至40%。在房地產開發過程中，房地產信托的出現無疑打通了普通投資人進入房地產行業分享增長利潤的通道。”中國人民大學信托研究所所長邢成博士說。
近幾年來，我國房地產的發展速度十分迅速。房地產企業一直將采用銀行貸款作為其主要的融資渠道，房地產貸款在金融機構及新增機構資產中比重呈上升趨勢。然而隨著新經濟形勢的出現以及國家拉動內需政策的出臺，國家近年來銀行貸款投向將有所調整，房地產融資渠道極其單一的弊端凸顯出來，房地產業面臨較為嚴峻的融資難題。面對房地產開發“缺血”的現狀，房地產投資信托作為國外運營的較為成功的房地產融資形式，逐漸受到國家和社會的廣泛關注。
二、機遇
我國房地產企業加大了對房地產信托的重視力度，發展房地產信托不僅可以擴大了房地產業的融資渠道，推動房地產業的經營開發，而且也依托房地產業發展使本國經濟得到顯著的提升。2009年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款，在2010年銀行信貸收緊，這對信托業務的開展是一個巨大的機會，為2010年我國房地產信托提供了機遇。
這種機會主要源于宏觀與行業的雙向調控中，銀行信貸與資本市場再融資的收緊①。一方面，隨著2010年房地產宏觀調控的不斷深入，銀行對房地產企業的融資收緊，在貸款資格和貸款額度上有了嚴格的規定，再加上近期央行連續上調存款準備金率，房地產企業融資得門檻和難度大大增加。另一方面，房地產行業資本市場的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯手國土資源部排查房企違規圈錢，證監會的嚴格控制房地產上市公司再融資的意圖已是十分明顯。為了緩解資金緊張的困境，很多房地產企業紛紛將目光投向房地產信托。
這種機會使得房地產信托在2010年在數量上和規模上迅速增長。據數據統計，僅2010年4、5月份，全國用于房地產領域的集合信托資金就超過194億元，而2010年上半年全國房地產信托融資產品140多款350余億元，在發行量上已經接近2009年全年的181款，在規模上則已超過。截至到2010年12月底，在全國發行的1970款信托產品中，在數量上占整體的25%的500款產品投向了房地產領域。而在資金規模上，共計1908億的信托資金中，投向房地產的資金為1047億元，占到了總數的54.87%。
三、挑戰
但宏觀與行業的雙向調控是把雙刃劍，房地產信托在迅速發展的同時也面臨著一系列挑戰。房價在牛年的沖天牛氣終于讓國家宏觀調控的重點在2010年瞄向了房地產。2010年4月開始住建部、銀監會等部門密集出臺樓市宏觀調控政策，旨在嚴控房地產投機，抑制房價過渡上漲。在調控房價的同時，房地產信托的過快發展，也引起監管部門的注意。在2010年6月底和7月中，銀監會就分別以5月以及2季度末的數據為基準，對房地產信托進行了兩輪壓力測試，隨后又叫停了銀信合作。2010年8月24日，銀監會《信托公司凈資本管理辦法》，在風險資本的計算中擬對房地產信托業務作出嚴格的要求，制定較高的風險系數，以有效做好對國家房地產宏觀調控政策的落實工作。
然而在開發商延緩開發節奏、資金流動性寬裕的情況下，2010年年末，中國樓市的房價、地價依然繼續攀高。為了遏制這種趨勢，2010年11月15日銀監會發文，提出股權融資方式投資“四證”不全的房地產開發項目的信托業務將被禁止。接著銀監會下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求各信托公司進行合規性風險自查，并逐筆分析業務合規性和風險狀況，同時要求各銀監局加強對轄內信托公司房地產信托業務合規性監控和風險監控。信托公司房地產業務受此沖擊，發行量銳減，很多信托公司相繼暫時叫停了房地產信托的業務。據悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在內的多家信托公司已暫停房地產信托項目的推介。
四、總結
從2010年我國房地產信托的發展中可以看出，房地產信托作為一種在資本市場發達的國家有效的房地產融資工具，將會成為我國未來房地產發展的重要融資手段，有利于降低房地產企業對銀行貸款的依賴性，對我國房地產資本市場發展起到極其重要的作用。
與此同時，從我國目前房地產信托的發展程度來說，房地產信托在我國的發展尚未成熟，它在發展過程中面臨很多現實困難和問題，如風險控制機制不健全，法律規范不健全，監管機制缺失等等。如果不能妥善解決這些問題，房地產信托的發展會與國家調控主旨相背離，最終阻礙我國房地產業的發展。
因此，我國大力發展房地產信托，要正視發展過程中面臨的機遇和挑戰。加大信托產品創新力度，豐富了金融市場產品品種，滿足廣大投資主體多樣化投資需求，為房地產企業開拓一條重要的融資渠道，使過度集中的風險可以得到有效的轉移配置，進而深化了房地產金融體制改革。
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摘要：隨著我國城市化的快速發展，我國房地產業的發展也取得了一定的成效，但現階段我國在這兩個方面的發展水平仍然低于世界平均水平，因而有必要對城市化與房地產業互動發展問題進行研究。本文對蘭州市城市與房地產業互動發展的關系的進行了深入的研究，特別是從蘭州市城市化與房地產業的整體發展情況進行了調查和研究，找出了二者之間的關系，并就如何促進二者互動發展提出了對策。
關鍵詞：蘭州市；城市化；房地產業；互動發展
我國改革開放以來，經濟發展取得了顯著成效，使我國成為全球第二大經濟體系，城市化進程以及房地產業的發展步入了新的階段，但與發達國家相比，我國在城市化和房地產業發展方面仍然存在一定的差距。蘭州市作為我國典型的西部城市，水平低且處于轉型期，在“一帶一路”國家構想的新背景下，城市化的潛力和拓展空間十分巨大，房地產業也將處于一種不斷被激活和快速發展的狀態。因而有必要對蘭州市城市化與房地產業互動發展問題進行深入研究，既有利于促進蘭州市城市化的科學發展，同時也有利于激活蘭州市房地產業。
一、蘭州市城市化與房地產業互動發展關系
隨著蘭州市經濟的快速發展，蘭州市城市化與房地產業都取得了一定的成效，而深入分析蘭州市城市化與房地產業的整體發展情況，二者具有很強的互動發展關系。一是城市化對房地產業具有帶動作用。蘭州市始終高度重視城市化建設，在不懈努力下，蘭州市2016年城市化率已經超過80%。城市化的快速發展，給蘭州市房地產業帶來了千載難逢的歷史性機遇，特別是在蘭州市大力實施“新型城鎮化”的大背景下，產業結構變化、人口結構變化、需求結構變化、生態結構變化成為重要的發展趨勢，對房地產業具有很強的帶動作用。比如在“新型城鎮化”化，農村人口向城鎮集中，住房需求極大提升，帶動了蘭州市房地產業的科學和健康發展，這是蘭州市城市化快速發展對房地產業最重要的價值，需要引起相關方面的重視，并加強這方面的研究。二是房地產業對城市化具有推動作用。眾所周知，房地產是城市化的載體并能夠推動城市綜合開發。近年來，蘭州市房地產業取得了快速發展，2016年蘭州市房地產開發投資額為3703900萬元，同比增長15.5%，而且2017年也呈現出良好的發展態勢，增長率都在15%左右。蘭州市房地產的快速發展，聚集了大量的資源，這也在很大程度上推動了蘭州市城鎮化的發展，房地產業的發展還使很多社會資源向城市集聚。從總體上來看，蘭州市房地產業的快速發展，極大地推動了蘭州市城市化的發展，使房地產業對城市化具有十分重要的支撐作用。
二、促進蘭州市城市化與房地產業互動發展的對策
通過以上分析可以發現，蘭州市城市化與房地產業具有很強的互動發展作用，因而應當更加高度重視城市化與房地產業的互動發展，并且采取更加積極有效的措施，使二者的互動作用得到更有效的發揮，進而促進蘭州市“新型城鎮化”以及房地產業的科學、持續和健康發展，為蘭州市經濟發展提供持久動能。一是強化頂層設計。要想使蘭州市城市化建設與房地產業的發展步入良性互動軌道，至關重要的就是要強化頂層設計，這就需要蘭州市政府要繼續深入研究二者的互動關系，找出能夠相互支撐、相互促進、協調發展的關系，進而使其取得更好的成效。在具體的實施過程中，與城市化建設和房地產業發展相關的單位和部門，應當建立協調機制，共同研究，共同調查，在此基礎上制定相應的發展規劃，使蘭州市城市化與房地產業的發展能夠在頂層設計的基礎上實現新的跨越。比如，與房地產業相關的方面應當建立聯席會議制度，針對如何推進城市化與房地產業互動發展經常開展座談會、研討會等等，推動有效落實。二是完善政策體系。健全和完善的政策體系，是促進房地產市城市化與房地產業互動發展的重要保障，對此應當在完善政策體系方面狠下功夫。蘭州市應當從促進“新型城鎮化”出發，特別是要著眼于解決“人口城鎮化”的問題，將“新型城鎮化”與房地產業發展緊密結合起來，盡快出臺《蘭州市促進“新型城鎮化”與房地產業協調、互動、融合發展的指導意見》，政策體系應當涵蓋土地、稅收、人口、產業等方方面面，對蘭州市城市化與房地產業互動發展做出戰略部署，進而能夠更加有效地進行落實，使其能夠步入健康、科學、持續、快速發展的軌道。此外，在制定政策的過程中，還應當將蘭州市城市化與房地產業的發展納入到甘肅省乃至全國經濟發展體系當中，使政策更具有戰略性。三是創新互動模式。蘭州市城市化的發展取得了可喜的成績，而且房地產業同樣取得了實實在在的成效，這其中至關重要的就是二者的互動關系具有一定的“隱性”作用。在新的歷史條件下，蘭州市應當更加高度重視二者互動的“顯性”功能，積極探索更具有科學性和系統性的互動發展模式。這就需要蘭州市在未來的發展過程中，在推進“新型城鎮化”的過程中，一定要綜合考慮房地產業的發展，同樣，在發展房地產業的過程中，也要綜合考慮“新型城鎮化”建設。比如在推進“新型城鎮化”的過程中，應當要求各縣（市）區綜合考慮房地產業的發展，要把房地產業的發展納入到“新型城鎮化”建設體系當中，科學制定發展規劃。綜上所述，推動蘭州市經濟健康發展，城市化建設以及房地產業仍然具有重要地位，因而應當高度重視二者的互動發展。蘭州市在未來的發展過程中，要對城市化與房地產業互動發展進行深入的研究和分析，特別是要在強化頂層設計、完善政策體系、創新互動模式等方面下功夫，使二者互動發展步入良性軌道。
參考文獻：
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作者：成文婧 單位：甘肅建筑職業技術學院
關鍵詞：產業投資基金房地產投資基金REITs公司型
我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。
房地產投資基金概述
基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。
房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。
由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內外房地產投資基金的比較分析
美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。
在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。
我國發展房地產投資基金的意義
完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。
整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。
我國房地產投資基金的障礙
現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。
專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。
我國發展房地產投資基金的對策
健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。
開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。
拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。
參考文獻：
關鍵詞：房地產經濟 可持續發展 對策
中圖分類號：F25 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0745（2013）06-0306-01
近年來，關于房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。但是，必須要清醒地認識到房地產業在近十年國民經濟發展中的重要作用，在擴大內需，保持國民經濟健康、持續、穩定、協調發展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產發展過程中存在的問題是前進中的問題、發展中的問題，在未來我國經濟社會發展中，房地產業仍然是我國基礎性、支柱性產業之一。
房地產業作為一個龍頭產業，可以帶動諸多產業的發展。房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算，在我國當前的情況下，每投入200元的住房資金，可創造相關產業140～440元的需求；每銷售200元的住宅，便可帶動260～300元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加20個百分點，可望帶動國民生產總值增長2個百分點，住宅行業每吸納200人就業，可帶動相關行業300～400人就業。由此可以看出，房地產業對推動國民經濟發展的重要作用。
一、我國房地產經濟在發展過程中所存在的問題
1.房地產發展過程中資源浪費是一個普遍存在的問題
長期以來，我國的房地產偏重粗放發展，表現為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗；空間資源鮮被認識，其合理利用和開發更得不到應有的重視。我國由于人口眾多，資源相對并不豐富，尤其是土地、空間等資源在一些地區形勢非常嚴峻。房地產發展過程中對資源使用效率低下，并影響其他行業發展的事件屢見不鮮。在房地產下一步的發展中，資源的機會成本及合理利用是我們必須考慮的問題。
2.房地產在發展過程中對于環境保護不夠重視
開發單位片面追求經濟效益，致使房地產在發展中建筑密度過高，容積率過高，產生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間，市區污染不易向周圍散發，城市空氣質量差；人們居住、生活感到壓抑緊張；人們遠離自然，使人類與自然隔離。更有甚者，長江中游部分地市圍湖造田，開發房地產，大大降低了湖泊的蓄排洪能力，對整個地區人民生命財產安全，對包括房地產在內的經濟造成潛在威脅。
3.與房產發展相配備的金融基礎體系尚不完善
我國的房地產金融經過十幾年的發展，雖然已完成了基本制度建設，形成了一定規模和良好的發展態勢，但有些問題如不解決，將影響房地產經濟的整體發展前景。首先是房地產信貸的結構還需要進一步調整，房地產貸款長期傾向于開發貸款，住房消費信貸發展不足。國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%強。同時，住房消費貸款的發放也給銀行資產安全帶來隱患；房地產貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決；貸款資產流動性不足；金融二級市場缺位。還有，住房公積金繳納范圍和比率的擴大受到宏觀經濟環境的制約，低進低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。
4.商品房沒有得到有效利用，空置率居高不下
空置房地產產生的原因有很多，概括起來有兩大類。第一類是由于與外部客觀環境不相適應引起的空置，包括上文提到的大大超過當地人口規模的房地產，以高利潤為目標，不顧市場需求的房地產等。第二類是由于內部因素造成的房地產空置，包括開發商資質較低，開發的房地產質量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同，缺乏自身特點，由于沒有特點，沒有優勢導致的空置等。空置房地產不僅占用了大量寶貴資源，長期下去，還必將危害整個地區經濟的發展。
二、促進我國房地產經濟可持續發展的具體對策
1.加強規劃的科學性和有效性，實現各種資源的有效利用
首先要在政策上限制粗放型的房地產經濟，努力使房地產經濟向對資源集約利用的方向轉變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率；其次，應作好房地產發展中的科學規劃，房地產與其他行業協調發展，既要發揮房地產對國民經濟的支柱作用，帶動經濟增長，也要避免那種過分超前，危害經濟的行為。
2.在開發建設的過程中注重對生態環境的保護，使房地產經濟發展成為城市生態經濟的一個有機組成部分
這就要求在建設項目決策之前充分聽取城市環境和生態保護專家的意見和建議，科學規劃，在進一步完善房地產物質功能，樹立“以人為本”設計理念的同時，為人們提供更舒適美好的生活辦公環境；要求房地產與環境因素的銜接更加自然和優美，與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配，相得益彰。
3.逐步完善相關的金融體系，建立和發展房地產金融二級市場
為解決房地產金融進一步發展的資金來源問題，期限錯配問題，資產流動性問題，我國的房地產金融業還應著手研究并建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系，從根本上解決房地產可持續發展的資金來源問題。建立和發展房地產金融二級市場，還能有效分散銀行貸款風險，提高房地產金融的市場化程度，促進國有商業銀行向真正意義上的商業銀行轉軌，提高整個房地產金融的效率。
4.加強市場監管與宏觀調控，保障市場功能的有效發揮
房地產經濟可持續發展離不開政府對公平、高效的外部環境的創造。一方面，政府應將制度建設作為重點，減少房地產開發過程中的政府行為，杜絕暗箱操作、嚴格執法、取消不合理收費。另一方面，完善現有房地產經濟法律法規，包括制定各項明細的實施規則，盡量做到法律、條令、規則之間能相互配套，創造一個公平、透明的市場環境，依靠市場原則優勝劣汰，提高開發商的素質，使房地產項目與人口、源、環境相協調，與市場需求相協調，將房地產開發的短期行為和投機減至最低。
房地產是一個牽一制百的產業，也是國民經濟的重要命脈之一，因此務必要保證其健康穩定的發展。要從急功近利的心態轉變到關注整個產業乃至整個國民經濟的可持續發展是必須的任務。
參考文獻：
房地產投資基金概述
基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。
房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。
由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內外房地產投資基金的比較分析
美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。
在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。
我國發展房地產投資基金的意義
完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。
整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。
我國房地產投資基金的障礙
現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。
專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。
我國發展房地產投資基金的對策
健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。
關鍵詞：房地產經濟；影響因素；發展策略；創新思考
房地產行業一直是我國經濟發展過程中不可忽略的一個十分重要的因素，但是在當前的房地產經濟發展中還存在著很多的不足，這些不足嚴重阻礙了我國房地產行業的發展和進步，眾所周知，房地產行業在發展的過程中非常容易出現泡沫現象，這樣就使得我國房地產行業隨時面臨著巨大的安全風險，在這樣的情況下，一定要針對房地產經濟在發展過程中產生的問題采取有效的措施。
一、房地產行業對我國經濟發展的重要性
房地產行業的發展帶動了國家GDP的增長，對國民經濟發展做出了很多的貢獻。從投資角度來說，房地產直接帶動了GDP的增長，每年政府部門都要在房地產行業進行很大的投資，因此從這個角度說，房地產帶動了GDP的直接增長。因此，保持房地產經濟投資平穩的增長，對于我國國民經濟的穩定也具有重要意義。
二、房地產經濟波動的影響因素
（一）經濟因素
這一因素當中主要包括了兩個方面，一個方面是房產開發活動中涉及到的相關因素，一個是與房產開發相關的因素。宏觀經濟因素如果對房產的影響和其他產業都有一定的影響就會直接反映在經濟運行的情況上，在經濟發展的過程中，宏觀因素主要是通過經濟量和相關的經濟參數起作用，宏觀經濟的變量和參數有很多，主要有國民的收入水平、消費水平、產業結構等。
（二）社會發展的因素
我國經濟的發展使得我國人民的收入水平和消費水平都得到了很大的提升，所以人們住房消費的觀念也發生了非常大的轉變，這種轉變也對我國房地產行業的發展有著非常重要的影響，這些因素的影響下，我國的放低產經濟一定會有相應的增長，人們對住房在功能和環境方面的需求都有了一定程度的提升，這種要求上的變化也會增加房地產經濟發展的空間。
（三）貨幣供給量的影響
央行在實際的工作對公開市場的操作進行相應的調整，同時對貸款準備金率按照市場發展的要求進行一定的改變，這樣的情況下，央行的準備金和存款的數額也會產生非常大的變化，所以央行的貸款能力也會發生一定的變化，央行貸款能力直接影響到了購房者能否購買得上房屋，因為房屋的貸款是一個十分重要的因素，如果央行的貨幣供應量增加，貸款就相對容易，如果貨幣的供應量下降或者是存在著明顯不足的現象就會使得貸款的難度進一步上升，這樣也就會使得房價下降，這也就是說如果央行實行的是貨幣緊張政策就會使得我國的房價出現下跌的現象，如果實行的是寬松的貨幣政策就會引起房價的上漲。
三、房地產經濟發展策略
（一）完善金融體系，從制度上控制房地產的發展
房地產業與金融業的關系非常緊密，只有健全金融體系，尤其是房地產金融體系，才能從根本上防范房地產泡沫的發生。但隨著越來越多的國有銀行和股份制銀行實現上市，同時面對金融全球化的沖擊，商業銀行追求利潤的驅動力越來越強，房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業打造利潤增長點的理想選擇。
（二）貨幣政策、房地產信貸政策要有前瞻性
房地產業跟金融業的密切相關性決定了房地產泡沫的產生在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應的寬松的房地產信貸政策。在流動性充裕、融資成本較低的情況下，自住與投資投機需求皆旺盛，企業投資開發熱情高漲，市場漸漸出現非理性繁榮現象，在這一過程中，如果政策不能提前、有效調整，房地產泡沫就很容易產生。而且，事實證明，“救火”比“防火”的難度和成本都要大得多。
（三）加強和完善土地管理以避免地價上漲
土地作為房地產業的物質基礎和房地產開發的前提條件，往往會在房地產泡沫產生過程中扮演重要角色，而且房價泡沫當中一般隱藏著地價泡沫。因此，若想防止出現房地產泡沫，首先要防范土地炒作，控制地價飆升。土地管理部門必須建立一套完善的土地規劃、出讓、交易、管理制度，重點打擊囤地行為，抑制房地產過度投機炒作，防止非理性預期的產生。
（四）健全金融制度
加強房地產行業和金融的配合，讓房地產行業在平穩的金融環境下發展。國家財政部門要針對現階段房地產行業發展的特點，對銀行貸款結構上加大管理力度，對貸款結構進行優化調整，強化風險意識，加重貸款份額管理，進行貸款正規化管理，讓房地產行業成為金融市場的一部分，強化金融市場和房地產行業的聯系，從根本上解決資金缺少的問題。政府在進行金融制度管理時，要加大管理制度，為房地產經濟的發展奠定一個穩定的融資發展環境。
（五）預計可完成的利潤要在項目定性前進行合算
對房地產經濟進行管理的最終目的在于實現企業利益的最大化，而檢驗企業業績高低的最終標志則是企業在項目工程結束后能夠獲取多大的利潤，這也是確保企業得以可持續發展下去的前提。
四、結束語
房地產經濟時代，對我國房地產業來說，既是一次歷史性機遇，又是一次時代性挑戰。房地產產業是一國經濟發展的基礎產業，既受到整體經濟的作用，又影響著整體經濟的運行。房地產從業人員的素質日益提高，因此社會希望業內從業人員對于房地產估價及經紀機構之間的合作繼續探索，以改善人們的住房條件提升人們的住房購買力，不斷完善為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。這樣才能夠使得二者共同進步，互惠互利，為房地產經濟的發展提供良好的助力，共同為增加國民經濟貢獻出自己的一份力量，最終推動我國房地產經濟的不斷向前發展。
參考文獻
關鍵詞：房地產；宏觀調控；發展趨勢
從2011開始，被喻為史上最嚴厲的房地產調控開始以來，有關房地產產業發展、房價走勢問題以及開發商的經營環境等問題一直是業內關注的焦點。樂觀的一派從近二十年來國內房地產每次調控都引發報復性反彈、城市化的進程等角度出發，認為行政調控的結果還將是新一輪報復性反彈；而悲觀一族則從房地產的供求情況、老百姓的購買力等給出了悲觀的預期，不少人趨向于認為中國房地產將硬著陸，多少開發商將消失。
房地產業當前及今后一段時間到底將呈怎樣的發展趨勢，筆者覺得需要從本輪調控的背景、方式、未來的政策走向、市場供需情況等多個角度來分析，才有可能撥開迷霧，理清未來的發展趨勢。
從1980年代末期我國開始住宅市場化的試點，到1997年亞洲金融危機后，為了拉動內需，中國開始住宅市場化改革。二十多年來，中國的房地產業快速發展，在極大改變了老百姓住宿條件的同時，也成為促進中國經濟發展的一個重要支柱產業。
中國房地產近20年的快速發展史幾乎也是一部調控史。進入21世紀后，調控的頻率加大。本輪調控以前的歷輪調控基本都采取了信貸總量調控加窗口調控的間接性調控措施。而調控的結果幾乎無例外的引起新一輪的上漲。這也是樂觀一派用周期論解釋本輪調控的主要原因。
1 回歸居住功能是本輪房地產調控的重要特征
在當前國際經濟形勢動蕩不穩，中國經濟增長面臨考驗的情況下，中央政府出臺嚴厲的房地產調控措施，根本在于中國房地產市場投機、投資盛行帶來的房地產泡沫以及由此引發的經濟乃至政治上的問題。房價飛漲，房價收入比、房屋租受比等衡量房地產市場健康狀況等主要指數畸形，買房子的都是有房子的，真正需要住房的一般老百姓要么預支未來數十年的收入勉強購房，要么只能望高價房興嘆。與老百姓住房的焦慮情緒形成明顯對比的是，空房率、黑燈率等感性指數也快速增高。房地產的畸形發展嚴重沖擊著中國經濟產業結構的均衡發展。
談到本輪房地產調控，大家關注更多的是以限購、限貸為主要內容的行政措施，忽視了一個最大重要的特點，即對房地產的定位做了根本性調整，使住宅產業回歸居住基本功能，打擊投機性需求，抑制投資性需求。這是1997年房地產市場化改革以來最根本的變革，也是本輪調控的基本目標。為了達到這一目標，除了上面提到的行政措施外，加大了保障房建設。
2 房產稅的開征將促進房屋居住功能回歸，有利于市場均衡
開征房產稅，限制國民對房屋的無限制需求，提高房地產持有成本，抑制投機、投資行為，是促進住房向居住功能回歸、抵制住房過度消費、實現房地產業均衡平穩發展的重要措施。
（1）限制民眾對房屋的過度需求。通過實行累進制的房產稅率，用經濟的手段調整民眾對房屋消費的需求，符合我國基本國情。
（2）二是房產稅的開征，將加大房屋保有成本，將很大程度地限制了房地產投機、投資行為。
（3）形成地方政府正常穩定的財政收入，改變地方政府對土地財政的過分依賴。房產稅一定程度與土地的開發沖動形成制衡機制。
3 房地產調控政策的合理的微調符合調控基本目的
中央相繼叫停佛山、蕪湖、上海等地的地方性政策，并不意味著中央取消了對房地產微調。一切有利于實現本輪調控意圖的政策都將逐漸實施。比如近期要求幾大國有商業銀行加快按揭貸款審批速度；首套住房按揭貸款利率回歸基準稅率，可能繼續獲得一定優惠等措施相繼實施。隨著房產稅的開征，地方限購政策也將逐步放寬。但是房地產開發貸款的行政限制性手段將繼續維持，基于對房地產開發的風險認識的改變，商業銀行對開發貸款的審批也將更加理性。隨著各種微調措施的逐步落實，本輪調控將平緩落幕。
4 房地產調控將實現軟著陸
（1）中國正處于城市化的中期，城市化還有20%左右的上升空間，近3億的人口未來將進入城市，完全可以平穩消化短期內房地產的過度供應。中國的房地產調控有較大回旋余地，這是中國房地產業不可能象日本、香港那樣崩潰。只是隨著暴利的遠去，行業將逐漸瘦身趨于健康。
（2）去投機、去投資的房地產市場也不可能出現井噴式反彈。保障性住房的逐漸入市以及房地產市場巨大的供應量，將改變消費者的購房預期。住宅市場回歸居住屬性，房產稅的開征，剛性需求緩慢平穩釋放，將使市場逐漸回歸均衡。依據所謂周期論等待新一輪大漲的想法是不現實的。
（3）房價不會出現大的起落。在住房剛性需求依然強勁的情況下，開發商在度過最初的一段資金鏈極度緊張的情況下，將通過調整開發節奏等措施來平衡資金。隨著本輪調控周期的延長，開發成本中僅資金成本一項即有20%以上的增幅。考慮到通貨膨脹、人工成本增加等因素，名義房價在未來一年將基本保持穩定，不會有太大降幅。假如今年底名義房價維持在去年初的水平，開發成本將有近30%的增加，居民收入有20%的增加，這將在很大程度上緩解房價收入比的矛盾。因此，今年房價不會有太大的跌幅。
參考文獻
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關鍵詞:房地產;經濟增長;吉林省
一、吉林省房地產發展現狀
從上面的表格數據中我們可以直觀的看到，在吉林省2010－2014年間的GDP總量中，建筑行業的所占整體GDP的比重還是非常高的。這些數據也充分說明了房地產在整個吉林省的經濟發展中扮演的角色，可以說是影響吉林省經濟發展的最大數據之一，雖然房地產對吉林省的GDP貢獻很大，但是隨著政府調控政策和市場規律的自動調節，房地產經濟已經不復當年之勇，整個房地產行業已經出現了較為明顯的泡沫，而此時如果地方經濟發展仍然需要房地產行業來拉動的話，那么對地區未來的經濟發展將會產生非常大的影響。
(一)房地產發展速度快，推動經濟不斷增長
隨著我國經濟的快速發展，城市化進程是不可避免的，同時我國也在進行大規模的城鎮化建設，這些因素的直接后果就是導致人們的購房需求極大的增加。這種急劇的需求也刺激了房地產開發商的投資積極性，使得市場上的流動資金大規模的向房地產行業聚集。吉林省的房地產發展也非常迅速，根據國家統計局的數據顯示。我們知道房地產行業是一個牽涉到多方面的行業，它最大的特點就是能夠從投資和消費兩方面促進經濟的增長:房地產從開發、投資到消費是和鋼鐵產業、建筑行業、原材料行業、建筑材料、室內設計與裝修等行業存在緊密聯系的，同時這些行業的發展也是國內經濟發展的重要推力［1］。相對于其他行業在GDP上的單一貢獻，房地產業對國民經濟的貢獻在綜合維度的貢獻上有著絕對優勢，是目前國民經濟中的支柱產業之一。
(二)房地產開發過程中資源消耗量大
雖然房地產行業對國民經濟的貢獻非常大，但是也存在著資源消耗大等現象，但是令人擔憂的是，我國目前能夠利用的土地資源雖然在土地總量上占據世界前列，但是缺陷依然不能忽視，那就是人均耕地少、高質量耕地少、后備土地資源少等問題。自改革開放而來的幾十年中，我國的經濟發展取得了令世人矚目的成績，但是由于盲目的城市擴張導致了對我國的自然資源、土地資源、礦產資源等帶來了巨大的、不可挽回式的破壞。隨著經濟的高速發展，城市化的擴張難免會帶來房地產業的擴張，房地產的開發駛入了歷史上不曾有過的“快車道”時期［2］，這樣快速發展的后果就是大量的可利用耕地被占用、自然環境惡化、各種不可再生資源消耗加劇、動植物滅絕速度加快、環境污染導致的疾病種類增加等問題。
(三)房地產市場持續升溫
在2009年的1－9月份中，吉林省房地產持續升溫，在建設投資、施工面積、房屋交易量、商品房平均價格、二手房交易額、房地產購房貸款、房地產開發貸款等方面均達到歷史最高點，在房貸產投資方面，由于市場需求的快速增長、投資商的熱情和政府的支持，所以在總的房屋建筑面積和土地出售量都呈現出比較高位的增速［3］;而因為商品房的價格普遍較高，所以退而求其次的二手房交易市場也比較火爆，在1－9月份的交易額中與上年相比高出15個百分點。
二、吉林省房地產存在的問題
(一)房地產價格上漲速度過快，價格虛高
根據國家統計局公布的數據顯示，2014年全國商品房平均銷售額比2013年的全年銷售額總共上漲了19%，當然這也和物價、房價的不斷上漲有關系，比如從2013年下半年到2014年末間的商品房銷售價格是比往年的價格要高的。我國的房價長期處于一個虛假過高的特殊情況，這就導致房地產行業的利潤遠遠高于其他各行業的平均利潤率，但是因為國人對住房的特殊情結和受結婚、孩子上學等的影響，所以雖然房價虛高但是市場需求量一直很大。但是從國際一線城市的房價來看，紐約住戶的平均收入與房價比僅為6.9倍，德國柏林的為3.6倍，法國巴黎的是4.2倍，俄羅斯首都莫斯科的更低一點，只有2.9倍，但形成鮮明對比的是［3］，以“北上廣”為代表的一線城市的平均收入與房價比則為20－30倍;另外在房地產的利潤率上，國際一線城市中的房地產利潤率均保持在5%左右，最高的也不過是6%～8%之間，但形成鮮明對比的是，我國房地產利潤率高達30%～40%，雖然我國的政體發展水平還未趕得上發達國家的發展，但是最起碼已經在房價上高別人一線了。
(二)房地產市場“泡沫化”高
我國房地產行業存在著起步晚、時間短、炒房猖獗、后來居上、房價虛高等特點，同時因為特殊國情，導致房地產行業在很長一段時期內都無法讓市場充分發揮作用，更多的是一種人為的調節，因此不免受到外界許多不良因素的影響，這種影響的后果之一局勢使得我國房地產市場的泡沫化程度非常高。高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響整個房地產行業中上下游的所有供應商，不利于整個房地產行業的健康發展，也無法發揮房地產業對經濟的推動作用。同時房地產業的巨額收益和房價的居高不下甚至是略有反彈的前提下，使得各種流動資金不斷加入到對房地產的投機行為中去，各種炒房現象和行為愈演愈烈，大有全民炒房的架勢，這種結果就導致了房價本身的價值已經遠遠的偏離了真實的市場價值，也遠遠高于居民的平均收入水平。
(三)高房價問題引發一系列社會問題
房地產市場的混亂使得房價無規律、上漲速度過快，引發了一系列的社會問題。首先，社會貧富差距越來越大，因為房地產價格過高的原因之一就是因為在拆遷過程中的補償費用過高，但是這筆過高的補償費是轉嫁到購房者的身上的，所以就會導致這樣的情況出現，一個辛辛苦苦干了一輩子的人的資產還不如一套被拆遷的房子的補償價格，那么人們的心里難免會受到影響;其次，許多剛走出校門的大學生馬上面臨的問題不是找工作，而是買房，可以說在未來預期的多少年內“房貸”都是一個令我們非常沉重的話題;另外因為房價的過高，也催生了許多“離奇”的事情，比如假離婚就為了多分一套房，比如為了爭奪房產證上的署名而鬧離婚等社會現象。這些例子都直接或間接的反映了我國房地產市場因為不正常的房價而引發的社會不良現象。
三、房地產的發展對地方經濟發展的影響
(一)房地產行業與經濟增長的關系
房地產行業作為我國近十幾年經濟發展過程中的支柱行業之一，可以說房地產行業的發展在推動國內經濟增長和相關附屬行業的發展上市有著巨大的貢獻的。而且經濟的增長也就表明居民收入的增長，而居民收入增加直接導致住宅需求的增加;其次，經濟快速增長的直接后果就是老百姓手中的錢多了，消費增加了，消費增加的直接后果就是市場中的生產種類不斷擴大，企業不斷擴大生產，在這種市場急劇擴大的前提下，商業、工業用地的需求也會大量增加;另外，經濟增長也會促使政府加大對基礎設施的投資力度，使國民的生活環境和出行條件得到改善，生活成本的減少會相應提高其他方面的消費［4］，所以說房地產行業并不是一個孤立的行業，它的發展是和整個地區的發展密切相關的，是現代經濟發展鏈條中不可或缺的一環。
(二)政府土地收入的經濟貢獻
政府通過房地產開發而取得土地資源收入，這部分收入主要用于城市基礎設施建設和政府購買，雖然這其中的一部分嚴格來說屬于投資，但是另外一部分則屬于消費領域。從消費領域來看對經濟發展有著非常重要的作用，目前我國正處于房地產業集中消費的重要階段，同時由于中國的傳統家居思想，對房地產的特殊消費偏好，以及地方政府利用“土地剪差”去支援城市建設的手段等等原因［5］，促使房地產行業出現了一個非常繁榮的“黃金時代”，這一時期的房地產行業對經濟的帶動要遠遠高于其他任何經濟體，非常具有代表性的一個例子就是在2008年的“次貸危機”影響下，我國的房地產經濟總額仍占全國經濟總額的14.67%，貢獻率達到了當時的歷史新高17.29%，可見房地產行業的發展在當時“次貸危機”的影響下對我國經濟的穩定和回升產生了巨大的作用。
四、未來吉林省房地產發展戰略
(一)改革地方政府的政績考核評價體系
要改變“唯GDP論”和城市建設的考核制度，“唯GDP論”不是吉林省的特產，而是全國性的論調，但是要更加注重經濟社會協調發展、維護社會穩定和諧和民生的改善。但是GDP是目前衡量一個地區發展的重要指標之一，而且也是上級領導對下屬的考核標準之一，所以從這兩方面來講，地方政府仍然會通過支持房地產業來促進當地的經濟發展，所以要根除這一思想不是一朝一夕之功，而是綜合體系的建立。
(二)加快各類保障房建設，完善住房市場結構
受到我國經濟不斷發展和城市化進程加快，以及農村人口大量向城市中遷移等因素的影響，人們對城市住房的需求還會持續增加。為了滿足人們日益增長的住房需求，政府要在三方面下功夫，首先，政府部門應該在保障性住房、廉租房、公共租賃房、經濟適用房等多種房型的供給上多下功夫，盡可能的保證穩定且夠量的房源供給，以滿足中、低收入家庭住房的剛性需求［6］;其次，要根據吉林省的實際情況，實行“分級制度”，建設不同種類和檔次的住房，比如開設高、中、低檔不同層次的商品房，用以滿足不同收入階層的住房需求;最后，省政府要出臺相應的關于規范發展二手房市場的規定，因為二手房市場也是整個房地產行業中不可忽視的一環，政府可以通過差別化補貼、合理開發等手段來促進二手房市場的健康發展，不斷擴大二手房利用率。
(三)加快產業結構調整和優化升級
房地產行業的特殊地位使得房地產業不能像其他行業那樣置身事外，作為地方經濟發展的重要支柱，把房地產作為拉動經濟增長的保命藥方已經不是一個地方在做了，但是如果政府能夠大力扶持以服務業為主的第三產業，那么就能夠逐漸擺脫房地產行業“一家獨大”的局面［7］，這樣對于政府調控地方經濟發展也會更加容易。
(四)調控房價
除了市場的自動調節之外，還需要有政府的宏觀調控政策。那么當前除了稅收政策之外，還需要其他相關配套政策的出臺，因為僅僅依靠稅收政策的調控是達不到目的的。比如對于高售價的別墅，政府對于這種別墅住宅可以不予審批;同時政府也可以制定適用于當地的人均最高居住標準制度，在居住面積、購買數量等方面加以控制，以抑制高標準住房的市場需求［8］;此外，對于圈地不建、捂盤拒售等違背市場正常發展的行為要加大查處力度，堅決杜絕這種情況的發生。
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