時(shí)間：2022-02-27 12:25:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋買賣協(xié)議，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
甲方（出賣人）:
身份證號：
乙方（買受人）
身份證號：
根據(jù)《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣達(dá)成如下協(xié)議，雙方共同信守執(zhí)行。
第一條 房屋的基本情況及賣售內(nèi)容
甲方自愿將坐落于鐵力市鐵力鎮(zhèn)新鐵街九委林業(yè)局生活福利科1單元402室單獨(dú)所有住房，位于第四層；建筑面積68.98平方米（以甲方產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)），內(nèi)部現(xiàn)有附著設(shè)施不變的房屋出售給乙方為業(yè)，房屋現(xiàn)所有權(quán)證號為：鐵房產(chǎn)證 鐵 字第2015001274號。
第二條 房屋買賣價(jià)格
經(jīng)雙方協(xié)商，該房屋成交價(jià)為人民幣（大寫）壹拾萬元整，（小寫）￥100,000.00元整。辦理產(chǎn)權(quán)過戶稅費(fèi)用由乙方（買受人）承擔(dān)，甲方負(fù)責(zé)無條件配合乙方到現(xiàn)場辦理產(chǎn)權(quán)過戶事宜。
第三條 付款方式
1.乙方在本合同簽訂之日起3日內(nèi)向甲方以銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付購買房屋款人民幣（大寫）玖萬元整，（小寫）￥90,000.00元整，甲方出具手寫收款憑據(jù)給乙方為據(jù)，并交付房屋所有權(quán)及產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、水電、取暖相關(guān)證據(jù)及房屋鑰匙給乙方。
2.尾款（大寫）壹萬元整，（小寫）￥10,000.00元整乙方留作為今后能夠辦理產(chǎn)權(quán)證過戶時(shí)甲方主動(dòng)配合抵押金，甲方承諾如果不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或不積極配合乙方過戶，甲方將自愿放棄尾款，將此尾款（大寫）壹萬元整，（小寫）￥10,000.00元整歸乙方所有，做為補(bǔ)償。
3.待鐵力市房屋管理部門可以辦理過戶手續(xù)的情況下，在甲方積極到現(xiàn)場配合乙方辦理完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，乙方不得以任何理由拖欠尾款（大寫）壹萬元整，（小寫）￥10,000.00元整。
第四條 房屋交付期限
甲方應(yīng)于本合同生效之日起將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)收到該房屋購房價(jià)款人民幣（大寫）玖萬元整，（小寫）￥90,000.00元整銀行轉(zhuǎn)賬之日，將該房屋交付給乙方所有。
第五條 雙方的義務(wù)
（一）甲方的義務(wù)
1.甲方保證該房屋不存在產(chǎn)權(quán)糾紛；未設(shè)定抵押、未出租、未被查封或存有其他權(quán)利瑕疵；甲方保證其對該房屋享有獨(dú)立處理權(quán)；保證該房屋不被他人合法追索。
2.甲方應(yīng)如實(shí)向乙方說明該房屋使用過程中的重大事項(xiàng)，提供購房、物業(yè)、公共維修基金等手續(xù)及合同；結(jié)清房屋所有權(quán)過戶前的有關(guān)費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)、供水、電力、供暖、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、公共維修基金等）,出示有關(guān)交費(fèi)證明。
3.甲方應(yīng)當(dāng)與乙方共同辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)過戶手續(xù)，為過戶提供必要的文件、資料和便利。如不能履行配合過戶按第三條第2項(xiàng)條款執(zhí)行。
（二）乙方義務(wù)
1.按照本合同約定，及時(shí)支付合同約定房款。
2.乙方應(yīng)于甲方共同辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)過戶移交手續(xù)等相關(guān)事項(xiàng)。
第六條 產(chǎn)權(quán)過戶
1.甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在房屋行政管理部門允許該房屋所在地辦理過戶手續(xù)時(shí)，共同前往房屋所在地房屋行政管理部門
辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)，并按約由乙方支付相應(yīng)稅費(fèi)。甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方通知后，共同商定到相關(guān)部門辦理其他過戶手續(xù)。
2.在過戶過程中如果甲方不配合或由于該房屋無法過戶的話，乙方有權(quán)按照第三條第2項(xiàng)條款執(zhí)行。
3.甲方配合乙方產(chǎn)權(quán)過戶及其他過戶手續(xù)完畢后，乙方應(yīng)當(dāng)按前款約定向甲方結(jié)清尾款。
第七條 違約責(zé)任
（一）甲方違約
1.甲方未履行甲方義務(wù)，致使乙方在本合同簽訂之日起，由于甲方自身原因，在房屋行政管理部門可以辦理此房屋所在地過戶手續(xù)時(shí)，不能取得房屋所有權(quán)過戶手續(xù)或不能正常使用該房屋情況（如：產(chǎn)權(quán)糾紛；抵押貨款、被查封等），乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)當(dāng)全額返還乙方已經(jīng)支付的價(jià)款，并向乙方支付合同價(jià)款30%的違約金。
2.甲方不如實(shí)告知乙方有關(guān)情況，存在欺詐行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方雙倍返還已經(jīng)支付的合同價(jià)款。
3.甲方未按約結(jié)清有關(guān)費(fèi)用，影響乙方正常使用該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)自行及時(shí)結(jié)清有關(guān)費(fèi)用，乙方已經(jīng)代為支付沒結(jié)清費(fèi)用的，甲方還應(yīng)當(dāng)全額返還。
（二）乙方違約
乙方未按合同約定期限交付購房先期價(jià)款，甲方有權(quán)解除合同。
第八條 爭議解決
在執(zhí)行本合同協(xié)議過程中，如甲、乙雙方發(fā)生爭議，先共同協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟解決。
第九條 合同協(xié)議生效
本合同自
年
月
日起生效，本合同一式2份，具有同等法律效力，甲乙雙方各執(zhí)1份。
甲方（簽名按手印）：
聯(lián)系電話：
日期： 年
月
日
乙方（簽名按手印）：
聯(lián)系電話：
日期： 年
月
日
見證人（簽名按手印）：
聯(lián)系電話：
日期： 年
購房人： （以下簡稱乙方）身份證號：
根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本協(xié)議，以資共同信守執(zhí)行。
第一條：房屋基本情況
1、甲方自愿將坐落在天津市 的房屋（以下簡稱該房屋）出售給乙方。乙方對該房屋已做充分了解并實(shí)地看房，對該房屋現(xiàn)狀無異議，愿意購買該房屋。甲方保證房屋無任何質(zhì)量問題，且在協(xié)議簽訂后的狀況和看房時(shí)狀況一致。
2、該房屋基本情況如下：
房屋性質(zhì) 所有權(quán)人： 建筑面積： 房型：
樓層： 總樓層： 使用性質(zhì)： 附屬設(shè)施：
第二條：成交價(jià)格
甲、乙雙方協(xié)商后的實(shí)際成交價(jià)格為：人民幣 萬元（大寫），該房屋產(chǎn)權(quán)過戶需繳納的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，其中個(gè)人所得稅由甲方自行承擔(dān)。（該房屋產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)用、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅以房管局實(shí)際征收為準(zhǔn)）。
第三條：定金及房款交接約定
1乙方于 年 月 日交付甲方定金人民幣 元（大寫），該定金將在雙方辦理過戶手續(xù)同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一部分房款。
甲方收到定金后立即還清以該房屋為抵押物的所有貸款，保證該房屋在交易前產(chǎn)權(quán)完全歸甲方所有，甲方有權(quán)對此房屋進(jìn)行買賣。
2乙方按下述方式付款：銀行貸款：按揭貸款。乙方于甲方清理完貸款后三日內(nèi)將首付款交于產(chǎn)權(quán)交易部門指定的資金托管機(jī)構(gòu)，并辦理房屋貸款，實(shí)際貸款金額與年限以銀行實(shí)際放貸為準(zhǔn)。
第四條：相關(guān)事宜
甲方承諾于 騰空該房屋，將該房屋鑰匙交于乙方，甲方應(yīng)于騰房時(shí)結(jié)清所有水、電、煤氣、暖氣、有線電視、物業(yè)管理費(fèi)，積極配合乙方完成戶口遷移等相關(guān)事宜。
第五條：違約責(zé)任
1、 甲方須保證該房屋權(quán)屬實(shí)無爭議，若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任。
2、 甲、乙雙方須保證該房屋結(jié)構(gòu)無拆改或拆改得到相關(guān)管理部門的同意及持有合法、有效證件，若因此影響辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)生的一切后果及違約責(zé)任有責(zé)任方負(fù)責(zé)。
3、甲方認(rèn)可乙方貸款方式付款時(shí)：
1）甲方有義務(wù)配合乙方的貸款手續(xù)，以便乙方貸款時(shí)候的順利辦理。
2）貸款過程中，乙方提出終止貸款行為，則乙方須補(bǔ)齊所差房款，繼續(xù)履行該協(xié)議，并承擔(dān)由此引起的經(jīng)濟(jì)損失。
3）乙方須保證所提供的各種材料與證明的真實(shí)、可靠。如因證明不屬實(shí)或其資信度不夠造成的貸款未果，乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任及經(jīng)濟(jì)損失。
4）甲、乙方須按照約定按時(shí)到指定銀行辦理貸款手續(xù)，否則貸款延期責(zé)任由責(zé)任方承擔(dān)。
4、如甲、乙方任何一方拒絕履行協(xié)議或解除協(xié)議，或發(fā)生本條1、2、3違約責(zé)任，均由違約方向另外一方支付本協(xié)議第二條確定的房屋實(shí)際成交價(jià)格的10%作為違約金。實(shí)際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。
第六條 免責(zé)條款
如因洪水、地震、火災(zāi)和法律、政府政策變化等不可抗力原因，導(dǎo)致本協(xié)議不能全面履行的，甲、乙雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
第七條 約定其他事宜
乙方保留甲方房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。辦理貸款相關(guān)手續(xù)。
第八條 其他
1、 本協(xié)議在履行中若發(fā)生爭議，甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。
2、 本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效，一式兩份，甲、乙雙方各持一份，各種手續(xù)交接清楚，本協(xié)議自動(dòng)作廢。
甲方（簽章：） 乙方（簽章：）
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
2017最新房屋買賣協(xié)議書【一】
出讓方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，自愿就房屋買賣事項(xiàng)一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(quán)(土地使用權(quán)書證號為房)及相應(yīng)的土地)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
第二條甲方出售給乙方的房屋及土地使用權(quán)范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權(quán)屬證件復(fù)印件一張)。
第三條雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩余所欠甲方的購房款***元，協(xié)議簽訂后乙方同意于**XX年XX月XX日前支付給甲方***元，于20xx年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項(xiàng)后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。
第四條乙方如未按照約定時(shí)間支付所欠的相應(yīng)款項(xiàng)，甲方有權(quán)解除合同，對乙方已交款項(xiàng)可不予退還。
第五條甲方應(yīng)自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結(jié)構(gòu)和原有的基本裝飾(門窗、水電等)完好無損，不得故意毀壞，否則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權(quán)和使用權(quán)，以及對外出租和收益均歸乙方所有，
第六條甲方保證所提供的土地使用權(quán)相關(guān)權(quán)屬證件(原始證件)真實(shí)合法，并保證其出賣給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)權(quán)屬清楚，絕無他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他債權(quán)債務(wù)和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔(dān)保的情形，如出現(xiàn)上述情形或第三人對該房屋主張權(quán)利，影響乙方權(quán)利的行使，由甲方負(fù)責(zé)處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權(quán)證書如系偽造，乙方未得到賠償?shù)那闆r下仍可按照協(xié)議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真?zhèn)纬霈F(xiàn)糾紛由甲方承擔(dān)相應(yīng)的民事和刑事責(zé)任。
第七條協(xié)議簽訂后，在乙方?jīng)]有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權(quán)證書(原件)由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款后，在得到甲方確認(rèn)后，由保管人將該證件交付給乙方。
第八條乙方在交付完全部購房款后，如需辦理相應(yīng)權(quán)屬證件的過戶手續(xù)時(shí)，需要甲方出面配合的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。因土地使用權(quán)、房屋過戶所需一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第九條甲方在協(xié)議簽訂后，在所提供的土地使用權(quán)證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權(quán)丟失等理由重新辦理證件或者在合同履行期間出現(xiàn)單方要求增加房屋出售價(jià)格或一房多賣的情形，如出現(xiàn)上述情形，妨礙乙方權(quán)利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失，在乙方未得到實(shí)際賠償?shù)那闆r下，乙方可繼續(xù)合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。
第十條未盡事宜雙方可另行協(xié)商達(dá)成協(xié)議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條本合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第十二條本合同1式3份;甲乙方各執(zhí)1份，見證人處留存一份。
甲方：乙方：
見證人：
XX年XX月XX日XX年XX月XX日
2017最新房屋買賣協(xié)議書【二】
出賣人：身份證號碼：(以下簡稱甲方)
買受人：身份證號碼：(以下簡稱乙方)
經(jīng)雙方充分協(xié)商一致，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及司法解釋的相關(guān)規(guī)定，雙方在平等自愿、互惠互利的基礎(chǔ)上，簽訂本合同供雙方遵守。
房屋現(xiàn)狀
第一條甲方自愿將其所有的房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋。現(xiàn)該房屋具體狀況如下：
(一)該房屋座落于___路號幢單元
層號，建筑面積___平方米;
(二)該房屋現(xiàn)已由甲方向設(shè)立抵押權(quán);甲方還欠其貸款萬元;
(三)該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
房屋價(jià)額
第二條該房屋的計(jì)價(jià)方式為整套總價(jià)方式，即共計(jì)萬元(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。
付款方式
第三條乙方在本合同簽訂之日起五日內(nèi)應(yīng)向甲方給付定金人民幣元整，上述定金在乙方___付款時(shí)充抵房款。
第四條甲方下欠銀行的貸款萬元，在本合同生效之日起日內(nèi)由乙方代甲方一次性清償。該款至乙方代甲方付清銀行時(shí)即轉(zhuǎn)為購房款。其余房款萬元，由乙方向銀行申請按揭支付。
第五條本合同第二條約定的房屋總價(jià)萬元已包括甲乙雙方交易的各種稅費(fèi)，即該房屋辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、按揭手續(xù)等所發(fā)生的所有費(fèi)用全部由甲方承擔(dān)。
房屋交付
第六條甲方承諾在本合同生效之日起___日將房屋交付給乙方，并在交付房屋前騰空該房屋。
房屋的權(quán)利保證
第七條甲方承諾并保證，享有該房屋的合法所有權(quán)，該房屋沒有共有權(quán)，也沒有其他的權(quán)屬糾紛。
第八條甲、乙雙方同意，在本合同生效之日起___日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。
第九條甲方保證已如實(shí)陳述本合同約定的所有內(nèi)容及房屋狀況。
第十條房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自該房屋正式交付之日轉(zhuǎn)移給乙方，即乙方領(lǐng)取鑰匙之日。
違約責(zé)任
第十一條任何一方?jīng)]有按本合同完全履行的，另一方有權(quán)解除本合同;違約方除賠償對方的損失外，另按本合同第三條約定的定金數(shù)額適用定金罰則。
其它約定
第十二條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。
第十三條因本合同或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，依法向本合同房屋所在地的人民法院。
第十四條本合同一式二份，甲乙方雙方各執(zhí)一份。兩份具有同等的法律效力。
第十五條本合同自甲乙雙方簽字之日起生效。
甲方： 身份證號碼：
乙方： 身份證號碼：
一、甲方同意出售甲方所有的位于 戶的房產(chǎn)給乙方。該房屋戶型為二室二廳一衛(wèi)一廚，建筑面積 平方米，房屋用途為住房，權(quán)屬為私產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)證號為____________________。未曾裝修。本房產(chǎn)因暫無房地產(chǎn)權(quán)證，其平方面積按套計(jì)算，將來《房地產(chǎn)權(quán)證》證載面積中存在誤差，若開發(fā)商不予追究，甲乙互不追究，其成交價(jià)不變。若開發(fā)商就實(shí)際面積提出補(bǔ)退，房屋實(shí)際面積大于購房合同面積，由乙方按購房合同原價(jià)支付，房屋實(shí)際面積小于購房合同面積，開發(fā)商退款經(jīng)甲方退于乙方。
二、甲乙雙方議定上述房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣 整(大寫: 整)，按套計(jì)算，包括公共維修金、房屋現(xiàn)有設(shè)施等所有費(fèi)用，甲方不得再以任何形式追加。
三、甲方須提供該房集資建房協(xié)議、購房發(fā)票原件等相關(guān)所有證明文件，出示本人( )與共有權(quán)人( )身份證并提供復(fù)印件各壹份。
四、甲方承諾保證：甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓前無其他拖欠費(fèi)用及法律上的障礙，該房屋所有權(quán)為合法取得，即權(quán)力無瑕疵。甲方保證其丈夫、兒女和其他享有繼承權(quán)的人對該房屋不主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利。甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，否則一切后果由甲方自行承擔(dān)。
五、由甲乙雙方協(xié)商同意于 年 月 日由乙方向甲方一次性付清，不得拖延。乙方向甲方 銀行賬戶(戶名： 賬號尾號： )轉(zhuǎn)賬 元整(大寫： 元整)，銀行轉(zhuǎn)賬憑證即為交易憑據(jù)，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)即時(shí)起歸乙方行使，其建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并并入乙方使用，甲方與此房屋再無任何關(guān)系，甲方親屬也不再享有任何與此房屋相關(guān)的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)。甲方應(yīng)于當(dāng)日將該房屋房產(chǎn)實(shí)物全部鑰匙及所有購房資料原件、合同文書等權(quán)力憑證及房屋相關(guān)的資料和物品等正式交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付。
六、由于現(xiàn)實(shí)原因，本小區(qū)房產(chǎn)暫未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，乙方對此情況了解且自愿購買該房，經(jīng)雙方協(xié)商，在政策容許的情況下，由開發(fā)商(林業(yè)局)為職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)甲方應(yīng)直接以乙方名義報(bào)送相關(guān)資料，甲方負(fù)責(zé)配合乙方提交辦理內(nèi)部房屋轉(zhuǎn)讓所需的相關(guān)資料。在為乙方辦理房地產(chǎn)權(quán)證過程中，需繳納的一切費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)，與甲方無關(guān)，若仍需甲方到場配合辦理，甲方必須在限定時(shí)間范圍內(nèi)到場配合辦理，不得延誤。若政策不容許以乙方名義直接辦理，只能暫以甲方名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，房地產(chǎn)權(quán)證辦理過程中，需繳納的一切費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)。
七、若不能直接以乙方的名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)所有人署名雖為甲方，但實(shí)際所有權(quán)歸乙方，房產(chǎn)證、土地證也交由乙方留存。待房屋容許過戶的第一時(shí)間或乙方要求過戶的第一時(shí)間，甲方積極配合乙方將房屋所有人更改為乙方及其共有人，過戶所需購房稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
八、協(xié)議生效后，甲乙雙方均不得反悔，甲方不許再行轉(zhuǎn)讓，不得以任何形式或借口將房地產(chǎn)權(quán)證寫成第三人或私自轉(zhuǎn)讓第三方。
九、未盡事宜，甲乙雙方友好協(xié)商解決。
十、違約責(zé)任。本協(xié)議一經(jīng)雙方簽字即成立并生效，任一方違約，需向守約方支付違約金，違約金為房款的20% 。
十一、本合同按照《中華人民共和國合同法》規(guī)定的內(nèi)容履行，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。
十二、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，協(xié)議不成，任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院。
十三、本房屋買賣協(xié)議書永久有效。
十四、本協(xié)議全文共叁頁，為兩頁紙正反兩面打印。
甲 方： 乙 方：
(摁手印) (摁手印)
身份證號： 身份證號：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
案情簡介：
于庫存私有門面房一間，他與董成斌、董成珍簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將門面房以12.2萬元賣于董成斌、董成珍，雙方共同辦理了房屋買賣協(xié)議公證。公證辦完當(dāng)日，于庫存出具賣房款收條并將房屋交于對方，但由于雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議后都搬過家，而且互不通知，以至該房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)未能按約定辦理，兩年后于庫存以房屋產(chǎn)權(quán)末變更要求確認(rèn)雙方房屋買賣協(xié)議無效，要求對方返還房屋并返還占用該房期間收取的租金。
法院判決：
于庫存在于董成斌、董成珍簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，雙方都具有相應(yīng)民事行為能力，意見表示真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容不損害國家和社會(huì)公共利益，因而房屋買賣協(xié)議是有效的，判令于庫存履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方應(yīng)承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓登記義務(wù)。
律師分析：
現(xiàn)實(shí)生活中，房屋買賣特別是二手房買賣交易頻繁，但往往因?yàn)闆]及時(shí)變更房產(chǎn)過戶手續(xù)，導(dǎo)致糾紛時(shí)有發(fā)生。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，63條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交之時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書”所謂房屋的轉(zhuǎn)讓應(yīng)進(jìn)行變更登記方為有效，是指雙方通過簽訂協(xié)議，雖然買賣房產(chǎn)的意向能夠成立，但是若不登記，則不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不是指買賣協(xié)議本身不成立。
隨著我國現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕⑸唐坊淖》空撸耖g買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當(dāng)事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進(jìn)行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，筆者依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買賣合同效力及其履行談?wù)務(wù)J識。
一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)
房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國務(wù)院的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定， 購買房屋辦理過戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房價(jià)過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。
二、房屋買賣的實(shí)際履行問題
房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當(dāng)事人履行的前提條件，只有認(rèn)真全面履行了合同，當(dāng)事人的權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。作為房屋買賣合同的標(biāo)的物（房屋），其履行的標(biāo)志目前是以國務(wù)院1988年的《城市私房管理?xiàng)l例》和1950年政務(wù)院的《契稅暫行條例》為準(zhǔn)。也就是說房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和繳納契稅為必要條件。其一、關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)問題。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，實(shí)際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對國家來講體現(xiàn)著國家對房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動(dòng)產(chǎn)的管理，對當(dāng)事人來講則又是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。一般來說，既然有房屋買賣書面協(xié)議，就必然辦理房屋過戶手續(xù)。但實(shí)踐表明，由于種種原因當(dāng)事人雖達(dá)成了房屋買賣書面協(xié)議卻并未辦理過戶登記。為此最高人民法院曾頒布過至少三個(gè)司法解釋，以處理由此而產(chǎn)生的糾紛。第一、1984年8月30 日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（第56條）。第二、1988 年4月2 日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（第85條）。第三、1990年2月17 日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問題的復(fù)函》。筆者認(rèn)為，前兩個(gè)規(guī)定對當(dāng)事人之間依法成立的房屋買賣協(xié)議是采取有條件承認(rèn)其效力的辦法，對買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個(gè)規(guī)定卻又完全否認(rèn)在當(dāng)事人之間雖達(dá)成房屋買賣協(xié)議，但只要在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前均可翻悔。這些規(guī)定不僅實(shí)踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠信和自愿原則，為當(dāng)事人翻悔提供了合法根據(jù)。所以，問題的實(shí)質(zhì)是房屋買賣協(xié)議的有效成立與實(shí)際履行是兩個(gè)階段的問題，不能混為一談，履行過程中出現(xiàn)的問題應(yīng)按履行法則處理，而不能以此否認(rèn)合同成立的法律效力。其二，關(guān)于契稅問題，根據(jù)《城市私房管理?xiàng)l例》和《契稅暫行條例》的規(guī)定，不僅辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)須提交契證，而且房屋買賣、完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理完畢。逾期交納者，除照額補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計(jì)，但加收稅額不得超過房價(jià)。這些規(guī)定也只能說明房屋買賣的實(shí)際履行問題，與合同成立與否也沒有必然的聯(lián)系。
一、案件基本事實(shí)
被上訴人高路加通過房地產(chǎn)中介"宏基房地產(chǎn)"了解到上訴人有一套位于廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號樓404的房屋要出售。2002年10月4日，被上訴人的妻子葉燕瓊代被上訴人及上訴人之子李灝代上訴人共同簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，約定：上訴人將位于廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號樓404的房屋出售給被上訴人，買賣的房屋總價(jià)為216000元，在辦理好公證后當(dāng)天內(nèi)先支付購房款20萬元，余款16000元在辦好房產(chǎn)證后全部付清；上訴人在當(dāng)天辦好公證后收齊20萬元后，將房屋的鎖匙以及房屋的一切證件交付被上訴人，被上訴人付清房款后產(chǎn)權(quán)歸被上訴人所有，上訴人必須保證協(xié)助被上訴人辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，所需費(fèi)用由被上訴人支付，到白云區(qū)公證處公證的手續(xù)費(fèi)由雙方負(fù)責(zé)；上訴人保證上述房屋的權(quán)屬清楚，若發(fā)生與上訴人有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由上訴人負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如因上訴人的原因給被上訴人造成經(jīng)濟(jì)損失，上訴人負(fù)責(zé)賠償；被上訴人不能按期向上訴人付清購房款，或上訴人不能按期向被上訴人交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約的一方向另一方給付相當(dāng)于上述房屋總價(jià)千分之一的違約責(zé)任金；協(xié)議同時(shí)約定該協(xié)議經(jīng)雙方簽名并經(jīng)公證后生效。簽約當(dāng)日，被上訴人向上訴人交付了人民幣5000元作為定金，由原審被告李灝代收，后李灝將該款轉(zhuǎn)交給上訴人。2002年10月16日，被上訴人與上訴人及李灝一同前往廣東省公證處申請公證，但該公證處未能給予辦理公證。
另查明，白云區(qū)泉水街10號4樓404單元是上訴人于1999年12月28日向廣州市教育委員會(huì)購買的房改房，該房建筑面積為107.5777平方米，上訴人購買該房的價(jià)款為46789.77元。2000年12月26日，上訴人一次性付清了上述購房款。上訴人至今沒有領(lǐng)取爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證。
又查明，爭議房屋的原產(chǎn)權(quán)單位廣州市教育局房改辦出具證明，表明其單位對上訴人出售房屋的行為不表示反對，但要求按廣州市人民政府關(guān)于已購公有住房上市的規(guī)定辦理。上述證據(jù)經(jīng)出示給被上訴人質(zhì)證，被上訴人對該證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為產(chǎn)權(quán)單位未明確訟爭房屋可以上市交易，只是要求按廣州市人民政府關(guān)于已購公有住房上市的規(guī)定辦理；根據(jù)該規(guī)定，房改房上市需領(lǐng)有產(chǎn)權(quán)證后才可上市交易，上訴人所出售的房屋并不具備上市的條件，故其不同意再購買該房。
二、一審法院的認(rèn)定與判決
廣州市白云區(qū)法院審理后認(rèn)為：原告妻子葉燕瓊代原告，被告李灝代被告李瑞庚簽訂了房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議經(jīng)雙方自愿、自主簽訂，合同成立，但依據(jù)合同約定該協(xié)議經(jīng)雙方簽訂并經(jīng)公證后生效，而雙方至今沒有辦理公證手續(xù)，且根據(jù)被告提供的爭議房屋的有關(guān)材料，該爭議房屋屬房改房，至今尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，訴爭房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際并未明晰，在產(chǎn)權(quán)證尚未辦好之前，被告李瑞庚只有房屋使用權(quán)，并不享有該房屋完全產(chǎn)權(quán)，因此原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議尚未生效，在該房屋產(chǎn)權(quán)無法確定何時(shí)明晰的情況下，該協(xié)議書不發(fā)生法律效力。故原告要求退還定金5000元合理合法，本院予以支持。被告李灝只是代李瑞庚簽訂協(xié)議，該合同無效的法律后果應(yīng)由李瑞庚承擔(dān)，李灝不承擔(dān)任何法律責(zé)任。據(jù)此，該院于2003年1月15日作出判決：一、高路加與李瑞庚簽訂的房屋買賣合同無效。二、李瑞庚于本判決書生效之日起十五日內(nèi)，退還高路加房屋定金5000元。三、駁回高路加的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)260元由李瑞庚負(fù)擔(dān)。
三、當(dāng)事人的上訴請求與答辯
上訴人李瑞庚不服白云區(qū)法院的一審判決，向本院上訴稱：被上訴人的妻子葉燕瓊通過中介公司代被上訴人向其購買廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號樓404房。葉燕瓊與上訴人之子李灝于2002年10月4日在中介公司簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，在簽訂協(xié)議時(shí)，李灝已向葉燕瓊提供了充足的產(chǎn)權(quán)文件，葉燕瓊也確信上訴人對該屋擁有清晰的產(chǎn)權(quán)，故葉燕瓊當(dāng)場支付5000元定金購買上述房屋。協(xié)議書明確約定，被上訴人在給付20萬元房款的同時(shí)，該房屋立即由被上訴人使用，待上訴人領(lǐng)取房產(chǎn)證，與被上訴人辦理好過戶手續(xù)后，再給付余下房款16000元。但2002年10月16日雙方在廣東省公證處申請辦理公證手續(xù)時(shí)，被上訴人提出房屋的新低價(jià)格和他類付款方式，并聲稱除非上訴人接受，否則被上訴人取消購房意向并要求上訴人返還購房定金5000元，因上訴人無法接受被上訴人的上述意見，故雙方?jīng)]有辦理公證手續(xù)。另上訴人認(rèn)為爭議房屋是其在1999年向廣州市教委購買的，其已付清全部購房款，房屋也已交付給其使用，且房產(chǎn)證正在辦理之中，故上訴人對該屋是擁有產(chǎn)權(quán)的，可對該房屋進(jìn)行處分，其與被上訴人所簽訂的房屋買賣協(xié)議并沒有違反法律的規(guī)定，應(yīng)為合法有效，被上訴人因其自身的原因拒絕履行合同，過錯(cuò)在被上訴人，被上訴人應(yīng)承擔(dān)不履行約定的法律責(zé)任，其無權(quán)要求上訴人返還定金。綜上所述，上訴人請求二審法院確認(rèn)雙方所簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》成立有效；被上訴人無權(quán)要求返還已付的定金5000元；本案的全部訴訟費(fèi)用均由被上訴人負(fù)擔(dān)。
被上訴人高路加答辯同意原審判決。
四、二審法院的認(rèn)定與判決
廣州市中級人民法院審理后認(rèn)為：上訴人之子李灝代上訴人、被上訴人之妻葉燕瓊代被上訴人共同簽訂了房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議是雙方真實(shí)的意思表示，且上訴人與被上訴人對該協(xié)議沒有表示異議，故該合同成立。因合同明確約定協(xié)議須經(jīng)雙方簽名并經(jīng)公證后才生效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十五條的規(guī)定，該合同是附生效條件的合同，由于公證處對雙方的公證申請未給予辦理，導(dǎo)致合同約定的生效條件無法成就，故該合同應(yīng)屬成立但未生效的合同，對雙方當(dāng)事人均無法律約束力。雖然上訴人至今沒有取得爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證，但根據(jù)原產(chǎn)權(quán)單位廣州市教育局房改辦出具的意見，產(chǎn)權(quán)單位對上訴人出售房屋的行為并沒有表示反對，《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》亦沒有明確規(guī)定尚未取得產(chǎn)權(quán)證的公有住房不得上市出售，據(jù)此，原審判決以爭議房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)證，訴爭房屋產(chǎn)權(quán)并未明晰，上訴人對該屋只有使用權(quán)而不享有完全產(chǎn)權(quán)為由，確認(rèn)雙方所簽訂的購房合同無效是不當(dāng)?shù)模瑧?yīng)予糾正。現(xiàn)因雙方無法就合同的生效及繼續(xù)履行達(dá)成一致意見，故雙方所簽訂的合同應(yīng)予以解除。被上訴人要求上訴人退回所交納的5000元定金合法合理，應(yīng)予支持。上訴人堅(jiān)持以合同有效為由，拒絕退回定金給被上訴人依據(jù)不足，本院不予采納。綜上所述，審查原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律及實(shí)體處理欠妥，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)、《中華人民共和國合同法》第四十五條的規(guī)定，判決如下：一、維持廣州市白云區(qū)人民法院（2002）云法民初字第2042號民事判決的第二項(xiàng)、第三項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)的決定。二、撤銷廣州市白云區(qū)人民法院（2002）云法民初字第2042號民事判決的第一項(xiàng)。三、解除上訴人李瑞庚與被上訴人高路加于2002年10月4日所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。二審受理費(fèi)260元由上訴人李瑞庚負(fù)擔(dān)。
五、對本案的評析
所謂誠信，就是誠實(shí)、講信用。早在古代，我國就十分重視對人們誠信品格的教育，并以此作為評價(jià)賢人的道德標(biāo)準(zhǔn)之一。在西方，誠信是伴隨著交易活動(dòng)出現(xiàn)的，目的在于維護(hù)交易安全，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高速運(yùn)轉(zhuǎn)。鑒于此，世界上大多數(shù)國家的法律都更側(cè)重于對誠信原則的保護(hù)，甚至，即便是所有權(quán)也“以民法上的……誠實(shí)信用原則……限制其自由性”[2].相比較而言，我國法律及法官對誠信原則的保護(hù)則顯得過于保守，尤其是我國法律理論界對不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的否定更加助長了“違信者”的氣焰。筆者在長期的審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，與誠信原則有關(guān)的案件主要集中在這一法律通說的基礎(chǔ)上，“違信者”大多也是農(nóng)村私有房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有人。
案例一：杜某與王某系同村村民，二人于2001年經(jīng)該村村委會(huì)及鎮(zhèn)政府同意簽訂了房屋買賣協(xié)議。該協(xié)議約定，杜某將其位于本村內(nèi)的房屋四間以五萬元的價(jià)格賣給王某，由王某辦理房屋過戶手續(xù)。2004年，該村成為國家征地范圍，拆遷補(bǔ)償成為必然的事實(shí)。同年，杜某之子、之妻以杜某擅自處分二人共有房屋為由訴至法院，要求確立杜某與王某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。王某對此予以反駁，認(rèn)為杜某出示的建設(shè)用地使用證上登記的就是杜某本人，其在購買房屋時(shí)并不知道沒有居住該房的杜子為房屋共有人，而杜妻雖未在協(xié)議上簽字，但房款由杜妻收取，故杜妻不存在不知情的情節(jié)。
“案例二：張某建房時(shí)因資金緊缺向王某借款10萬元，雙方約定，如果張某不能還款，其所建房屋由張某、王某共有。后，張某果真未能還款，二人又協(xié)議將房屋的部分轉(zhuǎn)歸王某所有。但張某在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)僅登記張某個(gè)人為房屋所有人。次年，張某擅自將所有的房屋賣給李某，王某得知后訴至法院要求主張張、王之間的房屋買賣協(xié)議無效”[3].
就上面二則案例分析，既有相同之處也有不同之處：相同之處在于，原告均是第三者；理由均是出賣方擅自處分其共有房屋；訴訟請求均是主張房屋買賣協(xié)議無效；均違反了民事活動(dòng)的誠信原則。二案的不同之處在于，前者存在拆遷補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)利益問題；后者并無該情節(jié)。換言之，前案主張合同無效的目的并不排除原告受到豐厚利益的驅(qū)使，以及買賣知情的情節(jié)。前案違反誠信原則的人既包括出賣方，也包括原告；而后者違反誠信原則的人可能僅僅是房屋的出賣方。就裁判結(jié)果而言，如果法官支持了案例2中原告訴訟請求的話，還有些許的合理之處，但如果對案例1也采取同樣的裁判結(jié)果，則有違良心和公平。問題恰恰于此，如果杜子確實(shí)為房屋的共有人之一，無論其基于何種目的都可能與案例2一樣受到一些法官的支持。當(dāng)然，對于案例1還存在是否是表見的行為，但相同的情節(jié)和目的，如果主張合同無效的共有人不是父子關(guān)系，而是兄弟姐妹關(guān)系又如何？毫無疑問，表見的適用可能就會(huì)有些牽強(qiáng)。英國著名大法官丹寧勛爵在《法律的訓(xùn)誡》中寫到：“制定法和法律文件的語言永遠(yuǎn)不可能是絕對明確的，因此解釋他們的時(shí)候就有二種可供選擇的道路，我總是傾向于能夠?qū)崿F(xiàn)正義的解釋”[4].
需要說明的是，筆者舉此例的目的并非就個(gè)案進(jìn)行討論，而是要對普遍存在的“悔約”問題進(jìn)行探討。事實(shí)上，在筆者處理的大量房屋買賣案件中，基于巨大利益驅(qū)使而主張協(xié)議無效的案件幾乎占所有案件的90%以上，尤其以農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償為首，很多案件與案例1的情節(jié)相似。從這些案件的背后完全可以反映出誠信原則在我國的缺失，對此，筆者以為，如果法官以否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度為基礎(chǔ)作出協(xié)議無效的判決，不僅不利于交易行為的穩(wěn)定狀態(tài)，更重要的是將對整個(gè)社會(huì)誠信制度的確立造成負(fù)面影響。這并非危言聳聽，事實(shí)上，人們經(jīng)常通過法官的個(gè)案裁判知道何種行為該為，何種行為不該為，這也就是法官的價(jià)值取向?qū)б鐣?huì)公眾行為的原因。
也許有人會(huì)懷疑，如果法官對否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度進(jìn)行突破可能會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的利益受到威脅，這也就是筆者書寫此文的目的，即法官的價(jià)值取向問題。筆者個(gè)人以為，在目前我國誠信原則普遍缺失的現(xiàn)狀下，法官應(yīng)以確立誠信制度作為審理此類案件的優(yōu)先考慮因素。如前所述，在法院大量的農(nóng)村房屋買賣案件中，多以案例1的形式、目的出現(xiàn)，盡管案例2中的所有權(quán)人確實(shí)很無辜，但畢竟是少數(shù)案例，且就長遠(yuǎn)來看，誠信制度在一個(gè)社會(huì)的普遍確立更為重要。
那么，突破不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是否有理論基礎(chǔ)呢？讓我們先來看看否定論的基礎(chǔ)。善意取得往往與所有權(quán)人的公信力有關(guān)，在我國，動(dòng)產(chǎn)的善意取得之所以被認(rèn)同是基于動(dòng)產(chǎn)以交付為所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不動(dòng)產(chǎn)則以登記作為所有及所有權(quán)轉(zhuǎn)移的表示。因此，對于買受人而言，其完全有理由相信動(dòng)產(chǎn)的占有者即為所有者；而不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用人則可能因不是登記在冊者而根本不是其實(shí)際所有者。但事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記部門常常存在漏登、誤登所有人的情況，如前二起案例均如此，故買受人也完全有理由相信在冊人即為實(shí)際所有人，因此，只要買受人審查了相關(guān)的登記就不能再確立買賣協(xié)議無效。綜上，適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度是有理論基礎(chǔ)的。
注釋：
[1] 博登海默：《法理學(xué)—法哲學(xué)和方法》，上海，人民出版社，1992年版第220頁。
[2] 梁彗星主編：《中國物權(quán)法研究》，北京，法律出版社，1998年版。
[3] 上述案例基本事實(shí)參見：王利明主編：《中國民法案例與學(xué)理研究》，北京，法律出版社，1998年版。
（2011）芙民初字第XXX 號
原告張三。
委托人黃峰，湖南聯(lián)合創(chuàng)業(yè)律師事務(wù)所律師。
被告李四。
委托人王五。
封及進(jìn)行第二次抵押貸款所花去的辦理費(fèi)用45000 元；3 、張三需承擔(dān)訴訟費(fèi)5000元。
此后的房屋買賣交易中，李四從XX省XX市飛往XX市與張三一步協(xié)商。后因過戶稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)事宜協(xié)商不成，雙方最終未簽訂房屋買賣協(xié)議。張三遂要求李四返還已經(jīng)轉(zhuǎn)賬的5 萬元。李四則要求張三賠償從XX市飛往XX市協(xié)商房屋買賣事宜所發(fā)生的交通住宿費(fèi)用及相關(guān)損失。雙方就此協(xié)商不成，釀成糾紛，形成訴訟。
關(guān)于張三于2011年1 月6 日向李四的中國農(nóng)業(yè)銀行賬號XXXXXXXXXXXXXXXXXX存入的5 萬元款項(xiàng)的性質(zhì)，張三主張系預(yù)付購房款，并認(rèn)為在雙方因過戶稅費(fèi)負(fù)擔(dān)事宜協(xié)商不成的情況下，李四理應(yīng)歸還。張三為證明如上主張，提交雙方曾經(jīng)發(fā)生的來往手機(jī)短信作為證據(jù)。手機(jī)短息顯示：
2011年1 月6 日15時(shí)37分，從張三的手機(jī)號XXXXXXXXXXX 發(fā)送至李四的手機(jī)號XXXXXXXXXXX ，內(nèi)容：“已打款，請查收”。
2011年1 月6 日15時(shí)57分，從李四的手機(jī)號XXXXXXXXXXX 發(fā)送至張三的手機(jī)號XXXXXXXXXXX ，內(nèi)容：“收到，謝謝”。
2011年1 月13日9 時(shí)47分，從張三的手機(jī)號XXXXXXXXXXX 發(fā)送至李四的手機(jī)號XXXXXXXXXXX ，內(nèi)容：“你發(fā)來的信息已看！誰過分你本人恐怕不會(huì)明白……總之，都要對自己的行為負(fù)責(zé)！你XXXXX 號房不賣了，是你的權(quán)力，我并不強(qiáng)求，但是，我要提示你的是：我打給你的伍萬元房子預(yù)付金請你今天務(wù)必將此款退回到我的賬戶上！這也是我的權(quán)力……！中國農(nóng)業(yè)銀行賬號為：XXXXXXXXXXXXXXXXXX. 戶名為：張三！”。
2011年1 月16日17時(shí)31分，從李四的手機(jī)號XXXXXXXXXXX 發(fā)送至張三的手機(jī)號XXXXXXXXXXX ，內(nèi)容：“因個(gè)人的不成熟及公司事務(wù)給你們帶來的不愉快表示歉意。”
李四則主張?jiān)? 萬元系購房定金，雙方最終協(xié)商不成未能簽訂房屋買賣協(xié)議，原因就在于張三不講誠信，因而已付購房定金不應(yīng)返還，并認(rèn)為張三應(yīng)當(dāng)承擔(dān)李四因與張三買賣房屋事宜而發(fā)生的交通住宿費(fèi)等損失，為此提供了飛機(jī)票、住宿費(fèi)等票據(jù)作為證據(jù)。
雙方?jīng)]有簽訂金額為5 萬元的書面定金合同。
以上事實(shí)，有經(jīng)庭審質(zhì)證的銀行匯款憑證、手機(jī)短信、費(fèi)用票據(jù)及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為：張三與李四就買賣房屋XXXXX 號房一事友好協(xié)商，達(dá)成了房屋總價(jià)款232 萬元、先付5 萬元的共識。張三依約給付了李四購房預(yù)付款5 萬元。此后，雙方因房屋過戶稅費(fèi)負(fù)擔(dān)事宜不能取得一致意見，以至于最終未能簽訂房屋買賣協(xié)議并過戶房屋。在此情況下，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第二款“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”的規(guī)定，李四應(yīng)當(dāng)將預(yù)付購房款5 萬元退還給張三。因此張三關(guān)于返還預(yù)付購房款5 萬元的訴訟請求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。
李四辯稱本案訟爭的5 萬元款項(xiàng)系購房定金，并且認(rèn)為雙方最終未簽訂房屋買賣協(xié)議系張三不講誠信造成，因而不應(yīng)退還。對此本院認(rèn)為，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保”，第九十條規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”。本案中雙方并未簽訂金額為5 萬元的書面定金合同。對照上述法律規(guī)定，可知本案所涉的5 萬元款項(xiàng)不具備法律規(guī)定的定金性質(zhì)，因而不是定金。相反，雙方關(guān)于本案所涉5 萬元的協(xié)商過程足以表明系預(yù)付購房款。因此李四有關(guān)本案所涉5 萬元系定金的辯稱意見沒有法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)，應(yīng)不予支持。
李四辯稱雙方在交易中發(fā)生的交通住宿費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)由張三承擔(dān)。對此本院認(rèn)為，如此要求系對張三追究締約過失責(zé)任的賠償要求，與本案張三根據(jù)附隨義務(wù)規(guī)則要求返還預(yù)付購房款不屬同一法律關(guān)系，因而本院在本案中不予審理，當(dāng)事人可以另行解決。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條第二款的規(guī)定，判決如下：
李四于本判決生效之日起五日內(nèi)返還張三預(yù)付購房款50000 元。
當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)的利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，通過本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。
審判員鐘建林
二一一年四月十一日
書記員黃可
注：法院受理本案后，鑒于雙方爭議的標(biāo)的并不大，法官于是在張三和李四之間來回做了很多次調(diào)解工作，竭誠希望雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。但遺憾的是，雙方因意見分歧太大，最終還是未能調(diào)解成功，以至于法院不得不作出判決。
比較有意思的是，本案一審宣判時(shí)，被告李四的委托人王五代為簽收了判決書。就在簽收判決書后的當(dāng)天，王五致電法院稱，經(jīng)向遠(yuǎn)在外地的李四報(bào)告，李四表示愿意接受判決結(jié)果，不會(huì)再上訴，但希望當(dāng)天就能領(lǐng)取扣除判決義務(wù)款項(xiàng)51095 元之后的財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保款余額3905元。法官回復(fù)表示還是要等到過了十五天的上訴期限，當(dāng)事人沒有上訴，一審判決生效后才能辦理上述款項(xiàng)的給付手續(xù)。李四一方?jīng)]有異議。一審判決生效后的第二天，張三、李四及財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保人同時(shí)來到法院，共同辦理了上述判決義務(wù)的給付手續(xù)及余款退還手續(xù)。
感謝當(dāng)事人對本案法律事實(shí)的尊重！
感謝當(dāng)事人對人民法院民事審判工作的理解和支持！
附：關(guān)于自覺履行（2011）芙民初字第XXX 民事判決的報(bào)告
長沙市芙蓉區(qū)人民法院：
原告張三與被告李四房屋買賣合同糾紛一案，業(yè)經(jīng)法院審理，（2011）芙民初字第XXX 民事判決已經(jīng)產(chǎn)生法律效力。當(dāng)事人愿意自覺履行上述判決。現(xiàn)將與實(shí)際履行有關(guān)的事宜報(bào)告如下：
在張三申請財(cái)產(chǎn)保全過程中，一開始是凍結(jié)了李四的一套房屋。后李四為了解凍房屋，提供現(xiàn)金到法院賬上作擔(dān)保。由于李四身處外地辦事不便，實(shí)際交至法院賬上的55000 款項(xiàng)，是李四委托其朋友趙六交的，因而法院出具的收據(jù)上交款人姓名也是趙六。在趙六向法院交納55000 元后，李四在第二天就另行將55000 元給付了趙六，因而如今在法院賬上的55000 元擔(dān)保款，已實(shí)際是李四自己的款項(xiàng)。
根據(jù)已經(jīng)生效的（2011）芙民初字第XXX 民事判決，李四應(yīng)當(dāng)給付張三購房預(yù)付款50000 元、訴訟費(fèi)1095元，合計(jì)51095 元。現(xiàn)李四主動(dòng)履行上述判決，愿意從自己在法院賬上的55000 元款中給付張三51095 元，余款3905元，則由李四的全權(quán)人王五辦理手續(xù)領(lǐng)取支票即可。
張三受領(lǐng)李四給付的執(zhí)行款50195 元，由全權(quán)人黃峰律師代為辦理手續(xù)領(lǐng)取支票。
特此報(bào)告。請予準(zhǔn)許。
原告方：張三
[案情]
[裁判要點(diǎn)]
法院認(rèn)為，被執(zhí)行人李某與陳先生簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該協(xié)議雖然成立，但雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)，李某尚未取得該房產(chǎn)證書，違反了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定；且在李某取得房產(chǎn)證后，雙方未到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)變更登記，違反了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記的規(guī)定，因此，該協(xié)議不發(fā)生法律效力。
[評析]
簽訂合同生效有兩種形式：一是必須依法辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。當(dāng)事人雙方在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記，合同當(dāng)即生效。二是合同一經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批準(zhǔn)或登記，購房合同屬于第一類買賣合同。我國《民法通則》第七十二條規(guī)定："按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外"。如果我們購買動(dòng)產(chǎn)，比如說手機(jī)、電視、家具等生活用品，當(dāng)買家向我們交付這些產(chǎn)品時(shí)，其所有權(quán)便歸我們所有，無需去辦理其他的手續(xù)；但如果我們購買如房子等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，則情況就不同。依據(jù)我國《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)登記才生效，也就是過戶登記手續(xù)的完成。《合同法》還將合同的效力與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開來，買賣合同從依法成立時(shí)成立并生效，所有權(quán)從登記過戶或交付時(shí)成立與生效。
本案被執(zhí)行人李某與陳先生簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該協(xié)議是成立的，但雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)，李某尚未取得該房產(chǎn)證書，顯然違反了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定；另外，李某取得房產(chǎn)證后，雙方未到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)變更登記，違反了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記的規(guī)定，因此，該協(xié)議不發(fā)生法律效力。在此，筆者提醒消費(fèi)者，在購買二手房時(shí)，一定要了解清楚賣方的資信情況，同時(shí)要在簽訂協(xié)議以后辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，以免給自己造成不必要的損失。
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2006年7月4日，原告王某某與被告嵇某某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，雙方約定：王某某將位于淮陰區(qū)王興中學(xué)門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機(jī)等墻院內(nèi)所有建筑設(shè)施以及院外零星土地轉(zhuǎn)讓給嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付給王某某轉(zhuǎn)讓費(fèi)55000元，王某某協(xié)助嵇某某辦理過戶手續(xù)，過戶費(fèi)由嵇某某負(fù)擔(dān)等。時(shí)任村委會(huì)黨支部書記的李某某及村委會(huì)副主任(無正主任)張某某作為見證人在協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂后，嵇某某按約支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)55000元，王某某亦向嵇某某交付上述標(biāo)的物。后嵇某某又對上述房屋進(jìn)行了維修和裝潢，并增添了院墻門等。2008年11月4日，王某某以雙方簽訂的協(xié)議違反農(nóng)村宅基地相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)歸于無效為由向一審法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并要求嵇某某返還上述房屋及宅基地使用權(quán)和飼料機(jī)等。
訴爭房屋除上述三問平房及兩間廚房有集體土地建設(shè)用地使用證外，其他無任何手續(xù)。嵇某某一直未獲得政府主管部門對宅基地轉(zhuǎn)讓的行政許可。淮安市淮陰區(qū)王興鎮(zhèn)王興社區(qū)居民委員會(huì)出具的證明顯示：嵇某某在王興社區(qū)居民委員會(huì)1組已有宅基地一處。
原告王某某訴稱，2006年7月4日，原、被告簽訂了一份房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告以55000元的價(jià)格將位于淮陰區(qū)王興中學(xué)門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機(jī)等墻院內(nèi)所有建筑設(shè)施轉(zhuǎn)讓給被告等。協(xié)議簽訂后，原告按約履行了合同義務(wù)，但原告因此喪失了宅基地使用權(quán)，多次向主管部門申請新的宅基地均未獲批準(zhǔn)。現(xiàn)原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因雙方簽訂的協(xié)議違反了農(nóng)村宅基地相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)歸于無效，故要求確認(rèn)雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并要求被告返還上述房屋及宅基地使用權(quán)和飼料機(jī)。
原審被告嵇某某辯稱，雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，不應(yīng)返還，且原告的超過兩年的訴訟時(shí)效。
審理結(jié)果
淮安市淮陰區(qū)人民法院審理認(rèn)為：1.原、被告雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中有關(guān)飼料機(jī)部分，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效，原告王某某要求返還，無法律依據(jù)，依法不予支持。2.關(guān)于原、被告簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中有關(guān)房屋部分是否有效及是否返還的問題。因宅基地轉(zhuǎn)讓必須報(bào)經(jīng)政府主管部門審批準(zhǔn)予，本案房屋買賣涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓，而原、被告對于宅基地轉(zhuǎn)讓至今未獲政府主管部門批準(zhǔn)，且被告嵇某某在買受原告王某某房屋時(shí)尚有一處宅基地，故原、被告簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于房屋部分，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，被告嵇某某辯稱房屋買賣有效的主張，無法律依據(jù)，依法不予采納。3.對于原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權(quán)的請求，原告王某某作為原宅基地的合法使用權(quán)人，相對于村委會(huì)及政府主管部門而言，其賣房行為中隱含了放棄宅基地使用權(quán)的處分意思，法律法規(guī)并無農(nóng)村宅基地使用權(quán)棄權(quán)的禁止、限制性規(guī)定，且隨著房屋的交付，可視為此棄權(quán)意思已經(jīng)實(shí)際履行。棄權(quán)作為單方法律行為，無需經(jīng)他人許可即生效。既然宅基地失權(quán)，那么地上房屋的作價(jià)讓與也不得回轉(zhuǎn)。原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權(quán)的請求不予支持。一審判決：1.原告王某某與被告嵇某某簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于房屋部分無效；2.駁回原告王某某其他訴訟請求。
一審判決后，王某某不服，以一審判決確認(rèn)雙方所簽訂的協(xié)議無效是正確的，但在確認(rèn)合同無效后卻又判決不予返還房屋的錯(cuò)誤為由，提起上訴。淮安市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：第一，雙方所簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，上訴人享有訟爭房屋的所有權(quán)，依法屬于有權(quán)處分，上訴人也已實(shí)際向被上訴人交付了該房屋，被上訴人也履行了給付購房款的義務(wù)，合同已實(shí)際履行完畢；第二，上訴人與被上訴人系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方的房屋買賣及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然沒有經(jīng)過該集體經(jīng)濟(jì)組織的批準(zhǔn)，但時(shí)任村書記和村副主任(無正主任)均作為該協(xié)議的見證人在協(xié)議上簽名，應(yīng)視為該集體經(jīng)濟(jì)組織的一種認(rèn)可，盡管此種認(rèn)可形式與法律意義上的批準(zhǔn)有所區(qū)別；第三，被上訴人占有了該房屋后，已實(shí)際對該房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行了一定程度的添附，添附的部分與原物已無法區(qū)分，返還原物將給被上訴人造成一定的損失；第四，上訴人在將訴爭房屋出賣給被上訴人后，即另覓一塊宅基地建設(shè)房屋，后因未履行審批手續(xù)而被以違章建筑予以拆除，又因其將自己所有的房屋出賣，無法再申請到宅基地，因此，上訴人即以原買賣協(xié)議違反法律、行政法規(guī)為由主張?jiān)搮f(xié)議無效并要求返還房屋，該行為違反誠實(shí)信用原則，屬于惡意抗辯。二審判決：駁回上訴，維持原判。
案例評論
本案爭議焦點(diǎn)為：1.原、被告雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力；2.如果協(xié)議無效，財(cái)產(chǎn)是否應(yīng)予返還。在討論此兩點(diǎn)之前，首先需了解一下目前集體土地房屋買賣糾紛涉訴的現(xiàn)狀。
一、集體土地房屋買賣糾紛涉訴現(xiàn)狀
目前，此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為，與原標(biāo)的完全一致的幾乎沒有。
二、關(guān)于協(xié)議效力
從本案來看，協(xié)議中約定的標(biāo)的物包含兩個(gè)方面，一方面是飼料機(jī)等動(dòng)產(chǎn)部分，由于該動(dòng)產(chǎn)買賣并不違反法律規(guī)定，是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，且已履行完畢，自然不存在返還的問題；另一方面是涉及房屋等不動(dòng)產(chǎn)部分，由于是集體土地上的房屋買賣，無論是理論界還是實(shí)務(wù)界，其效力爭議較大。司法實(shí)踐中關(guān)于集體土地上房屋買賣合同效力主要有以下幾種觀點(diǎn)。
1 合同有效說
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，一項(xiàng)有效的買賣合同應(yīng)具備如下要件：一是合同內(nèi)容是買賣雙方的真實(shí)意思表示；二是買賣雙方具有相應(yīng)的民事行為能力；三是賣方對買賣標(biāo)的物具有處分權(quán)；四是合同內(nèi)容不違反有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在農(nóng)村私房買賣過程中，一、二項(xiàng)要件極少發(fā)生不滿足的情形，爭議的焦點(diǎn)往往集中于三、四項(xiàng)。該說根據(jù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利這一定義，認(rèn)為農(nóng)村集體組織成員對于宅基地上的房屋具有出賣的處分權(quán)是不言而喻的。如果該農(nóng)村集體組織成員已經(jīng)全部轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)戶口，則集體土地所有
權(quán)依法歸于消滅，國家取得土地所有權(quán)，相應(yīng)地原有的宅基地使用權(quán)也轉(zhuǎn)化為國有土地使用權(quán)，而國有土地使用權(quán)可以隨房屋自由轉(zhuǎn)讓，因此，限制集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定即無適用余地，買賣合同有效的第四項(xiàng)要件也得以滿足。由是買賣合同四項(xiàng)要件成立，合同合法有效。在出賣人將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，并交付了權(quán)利憑證(集體土地建設(shè)使用證或宅基地使用權(quán)tiE)后，出賣人以買賣合同約定的標(biāo)的物――農(nóng)民集體成員宅基地使用權(quán)出讓違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定而無效，進(jìn)而主張返還宅基地使用權(quán)及其上房屋的主張不能成立，出賣人并應(yīng)協(xié)助買受人辦理登記過戶手續(xù)，徹底完成房屋的交付。
2 合同無效說
根據(jù)上述討論的買賣合同成立要件，“合同無效說”認(rèn)為在簽訂買賣合同時(shí)農(nóng)村集體組織成員尚未轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第7部分第64條、《土地管理法》第63條、《擔(dān)保法》第37條以及1999年國務(wù)院的[1999]39號文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無效。
3 部分有效說
該說認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第71條，出賣人有權(quán)處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員或者無資格再行取得宅基地使用權(quán)的人員出讓，因此買受人并未取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國家征收集體土地時(shí)，可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于房屋的評估價(jià)值對買受人予以補(bǔ)償，而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。
4 效力待定說
在買賣合同成立后，對于移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的合同，已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有并伴有交付等行為，應(yīng)認(rèn)定其履行完畢。對于移轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的合同，應(yīng)當(dāng)參照《合同法》第51條，以集體成員無權(quán)處分為基礎(chǔ)，認(rèn)定其為效力待定合同。
合議庭討論后，最終采納了第二種觀點(diǎn)，即雙方房屋買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。當(dāng)然，本案中，因?yàn)楹贤?dāng)中約定的標(biāo)的物還有飼料機(jī)等動(dòng)產(chǎn)，從整個(gè)合同來講，應(yīng)當(dāng)是部分無效，即房屋等不動(dòng)產(chǎn)部分無效，但這里的部分無效與上文的“部分有效說”，顯然不是同一個(gè)概念。
之所以采納無效的觀點(diǎn)，概括起來主要有以下幾個(gè)理由：第一，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。第二，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，目前有關(guān)法律規(guī)定在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力方面有所限制。一方面，從處分權(quán)的角度來講，《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。從這些規(guī)定來看，可以知道宅基地使用權(quán)具有有限性。宅基地使用權(quán)人對宅基地僅享有占有和使用的權(quán)利，而不能將其出賣或轉(zhuǎn)讓。也就是說一般情況下不具有處分權(quán)。
事實(shí)上，最高法院物權(quán)法研究小組在《條文理解與適用》一書中就明確指出，處理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，應(yīng)當(dāng)把握以下原則。1.宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。在下列情況下，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效：(1)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的，因違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效；(2)法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效；(3)《土地管理法》規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)認(rèn)定無效；(4)向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；(5)受讓人已經(jīng)有住房，不符合宅基地分配條件的，應(yīng)認(rèn)定無效。2.轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，必須同時(shí)具備以下條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)；(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。
另一方面，從不動(dòng)產(chǎn)登記要件來看，《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”。第246條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”。從這些規(guī)定來看，國家既強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)要采取統(tǒng)一登記制度，同時(shí)也考慮到我國目前現(xiàn)實(shí)的國情。即當(dāng)前大多數(shù)地方仍然實(shí)行的是房屋與宅基地分別登記的制度，并且我國農(nóng)村目前尚有很多根本沒有登記的宅基地使用權(quán)，對此，法律還顯得很蒼白。因此，對照本案，顯然以認(rèn)定無效為宜。
三、合同無效后的處理
《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。因此，合同被認(rèn)定無效以后，雙方各自返還財(cái)產(chǎn)應(yīng)屬于常態(tài)的一種處理方式。無效以后主要審查的重點(diǎn)在于是否存在不能返還或者沒有必要返還的情形。雖然在認(rèn)定合同無效過程中，更多的是考慮宅基地使用權(quán)的法律適用問題，但在判斷能否返還或有無必要返還時(shí)，則應(yīng)更多地考慮地上房屋的現(xiàn)狀與合同履行的時(shí)間長短。
2007年4月9日，全國民事審判工作座談會(huì)要求，對于以自己不履行合同約定的義務(wù)，違背誠實(shí)信用原則，反而主張合同無效的，人民法院裁判的結(jié)果要注意不能讓失信者、見利忘義者、毀約者在經(jīng)濟(jì)上占任何便宜。江蘇省高級人民法院于1995年通過的《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)審判工作中若干問題的討論紀(jì)要》第65條也列舉了一些合同無效后不宜適用返還原則的事項(xiàng)。實(shí)踐中，集體土地房屋買賣合同履行的時(shí)間長短很好判別，而房屋的現(xiàn)狀通常存在以下幾種情況：其一，與原買賣標(biāo)的一致；其二，購房人已對房屋實(shí)施了部分翻建或者添附且不可區(qū)分；其三，該房屋已被完全翻建；其四，該房屋已自然滅失；其五，該房屋因征用、拆遷而滅失，但購房人獲得了
拆遷補(bǔ)償款；等等。
針對上述情況，法院一般采取的原則是：第一，尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)，妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。第二，注重判決的法律效果和社會(huì)效果，判決以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。第四，除了上述情況予以適當(dāng)返還之外，如果純粹由于出賣方違背誠實(shí)信用，進(jìn)行惡意抗辯，一般原則是以認(rèn)定不返還為主，尤其是當(dāng)前征用、拆遷行為日益增多而導(dǎo)致的合同糾紛，不能因當(dāng)事人違反誠信卻因司法裁判而使其獲得不當(dāng)利益。因?yàn)檎\實(shí)信用原則的立法目的，就在于反對一切非道德的、不正當(dāng)?shù)男袨椋S護(hù)商品經(jīng)濟(jì)和市民社會(huì)生活的正常秩序和安全。因此，從這個(gè)角度講，完全可以把誠實(shí)信用原則表述為反不正當(dāng)行為的原則。
四、對案例的具體分析
《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。因此，在農(nóng)村集體土地房屋買賣問題上，《物權(quán)法》立足于保護(hù)農(nóng)民的基本生存權(quán)，再次確認(rèn)了我國現(xiàn)行的土地管理制度，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。本案中，由于雙方簽訂的關(guān)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的買賣協(xié)議，違反了《物權(quán)法》第153條、《土地管理法》第62條、第63條的規(guī)定，屬于《合同法》第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的情形，因此，該房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效。同時(shí)，雙方合同履行時(shí)間較長，買受人也已對該房屋進(jìn)行了維修和裝潢，并增添了院墻門等，如果返還將給買受人造成更大的損失，所以，此種情況屬于《合同法》規(guī)定的沒有必要返還的情形；又因在買賣合同簽訂后，買受人也已經(jīng)支付了一定的對價(jià)，亦不存在折價(jià)補(bǔ)償?shù)膯栴}。
參考文獻(xiàn)：
個(gè)人房屋授權(quán)委托書委托人：__________性別：____年齡：____住址：___________________________身份證號碼：______________________
受托人：__________性別：____年齡：____住址：___________________________身份證號碼：______________________
委托人擬購買座落于____________________的房屋，鑒于________________________________，以____為委托人，以____為受托人，由委托人特向受托人出具本《授權(quán)委托書》，授權(quán)受托人全權(quán)處置有關(guān)____________________的房屋的所有事宜。
具體授權(quán)如下：
一、受托人即全權(quán)委托人處置____________________的房屋相關(guān)的所有事宜，包括但不限于購買、抵押、出租、出售、贈(zèng)予、過戶等及與其有關(guān)事務(wù)（包括但不限于簽署有關(guān)文件、代為領(lǐng)取該房屋的《他項(xiàng)權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、與買方/賣方簽訂《房屋買賣合同》、辦理房屋買賣合同公證、代為向派出所申請?jiān)摲康膽艏P(guān)系核查情況證明、查檔、辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、代收房款及協(xié)助買方辦理銀行按揭貸款等相關(guān)手續(xù)、辦理交房等相關(guān)事宜、到產(chǎn)權(quán)處或稅局交納相關(guān)稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)等）。
二、委托人承擔(dān)在處置前述房屋過程中發(fā)生的一切費(fèi)用。
三、委托期限：____年____月____日至____年____月____日。
四、受托人有權(quán)轉(zhuǎn)委托。
五、受托人在權(quán)限內(nèi)簽署的一切相關(guān)文件委托人均予以承認(rèn)，由此在法律上產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)均由委托人享有和承擔(dān)。
委托人：______________
受托人：______________
_______年_____月____日
個(gè)人房屋授權(quán)委托書委托人：___________性別：___________出生日期：___________
身份證編號：___________暫住證號：___________
住址：___________
被委托人：___________性別：___________出生日期：___________
身份證編號：___________暫住證號：___________
住址：___________
委托原因及事項(xiàng)：___________
本人_________準(zhǔn)備購買______________________________房屋（房產(chǎn)證號為：_____________），現(xiàn)因本人工作繁忙，不能親自辦理相關(guān)手續(xù)，特委托____________作為我的合法人全權(quán)代表我辦理如下事項(xiàng)：
1、代為辦理該房產(chǎn)立契過戶，稅務(wù)登記及與之相關(guān)的一切手續(xù)
2、代為領(lǐng)取房產(chǎn)證
3、代為簽署與交易有關(guān)的合同文件等
4、代為辦理銀行放款手續(xù)及貸款資金的劃轉(zhuǎn)，解凍等與之相關(guān)的一切手續(xù)
委托人簽字：___________
個(gè)人房屋授權(quán)委托書甲方（委托人）：______________
乙方（受托人）：______________
承蒙信任，委托我司獨(dú)家銷售房地產(chǎn)，我司將竭誠為您提供專業(yè)服務(wù)，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，保障雙方合法權(quán)益，在平等自愿和誠實(shí)信用的原則下，雙方達(dá)成如下合意：
一、委托出售房產(chǎn)概況（詳見協(xié)議附件：賣方信息登記表）。房產(chǎn)坐落于：_______，屬于[劃撥][出讓]性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)登記面積_______平方米，產(chǎn)權(quán)證號：______________
甲方保證就上述物業(yè)所做的描述系真實(shí)可靠的，且甲方對該房屋享有合法、完全的處分權(quán)。
二、乙方義務(wù)：
1、代為尋找并提供適合的房產(chǎn)需求信息（包括在CENTURY21的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上甲方信息并尋找適合的客戶）；
2、提供咨詢并根據(jù)甲方的要求交換信息，草擬或推薦買賣合同文本；
3、代辦業(yè)務(wù)：在甲方的要求下，根據(jù)甲方提供的證照和資料代為甲方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)等（需另收代辦費(fèi)）。
三、傭金與費(fèi)用：
甲乙雙方確定中介服務(wù)傭金數(shù)額為甲方所簽房產(chǎn)買賣協(xié)議標(biāo)的金額的1.5%。代辦業(yè)務(wù)費(fèi)用為￥_______[產(chǎn)權(quán)過戶￥200]。甲方應(yīng)在與他方簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議時(shí)向乙方支付傭金及所需代辦業(yè)務(wù)費(fèi)用。甲方通過乙方服務(wù)與他方簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議后，若因甲方原因?qū)е陆灰谉o法完成，不影響甲方支付傭金的義務(wù)。
四、甲方義務(wù)：
1、保證積極配合乙方的服務(wù)，在乙方需要帶客戶看房時(shí)，給予提供各方面的便利；
2、本協(xié)議委托期及期滿六個(gè)月內(nèi)，甲方以及從甲方處獲得求購方信息的第三方，無論通過何種途徑直接或間接與乙方介紹過的客戶成交，甲方均須向乙方支付本協(xié)議第三條所約定的中介服務(wù)傭金；
3、甲方委托乙方代辦房產(chǎn)過戶手續(xù)的，應(yīng)及時(shí)提供真實(shí)完整的證件與資料；
4、非經(jīng)乙方介紹成交，甲方通過其他中介組織或自行與他人達(dá)成交易的，應(yīng)立即通知乙方。據(jù)此，甲方應(yīng)向乙方支付實(shí)際成交金額的0.75％作為乙方應(yīng)收取的傭金；
5、若因甲方原因，甲方在委托期限內(nèi)撤銷委托，甲方應(yīng)向乙方支付本委托協(xié)議中甲方委托價(jià)的中間價(jià)的0.75%作為乙方傭金；
6、若甲方通過乙方服務(wù)無論是否以定金形式與買方達(dá)成書面初步意向的，之后由于甲方或買方違約造成交易終止的，甲方均應(yīng)向乙方支付買賣雙方約定的成交金額1.5%作為中介傭金。
五、甲方委托出售價(jià)為總價(jià)人民幣：_______元至_______元或單價(jià)￥：_______元/M2至_______元/M2。
六、委托期限：
本協(xié)議委托期限為_______天，自_______年_____月____日至_______年_____月____日
七、本協(xié)議附件：
1、甲方物業(yè)權(quán)屬證書復(fù)印件；
2、賣方信息登記表；
3、賣方顧客服務(wù)保證書；
4、房產(chǎn)推廣計(jì)劃書。
八、本協(xié)議甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。
九、補(bǔ)充約定：
甲方（簽章）：______________ 乙方（簽章）：______________
_______年_____月____日
個(gè)人房屋授權(quán)委托書委托人：______________
被委托人：______________
因我的房屋被雨水沖壞，已經(jīng)成為危房，不能繼續(xù)居住，急需修繕。因本人身體不好，不能親自辦理修繕房屋相關(guān)事項(xiàng)，特委托五節(jié)崖村村委會(huì)對我的住房進(jìn)行修繕。對委托人在修繕房屋相關(guān)過程中的一切行為，我均予以認(rèn)可，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
委托期限：自雙方簽字起至修繕房屋相關(guān)事項(xiàng)結(jié)束時(shí)生效。
委托人簽字：______________
被委托人簽章：______________
_______年_____月____日
個(gè)人房屋授權(quán)委托書委托人：______________；
性別：_______；工作單位：______________；
家庭住址：______________；聯(lián)系電話：______________；
受托人：______________；
法定代表：______________；職務(wù)：______________；
茲有_______，授權(quán)_______代為行使下述權(quán)利：
1、就_____________________房屋租賃事宜與天津華潤超級市場有限公司簽署房屋租賃合同。
2、上述房屋租賃合同中涉及的房屋租金收取以及開具相應(yīng)發(fā)票由受托人負(fù)責(zé)，其他相關(guān)權(quán)利義務(wù)由委托人承擔(dān)。
委托人對受托人依該授權(quán)書所為的一切行為和結(jié)果均予以承認(rèn)和接受。該授權(quán)書所指明的授權(quán)為不可撤銷授權(quán)。
受托人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該授權(quán)書所指明的所有授權(quán)。
特此證明。
委托人簽字：______________ 受托人簽字：______________
