時間：2022-02-25 11:05:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)測繪技術(shù)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；管理；解決房產(chǎn)糾紛
前言
隨著計算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，基于局域網(wǎng)環(huán)境下的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)(MIS)己經(jīng)取代了單用戶MIS系統(tǒng)。日趨成熟的地理信息系統(tǒng)技術(shù)為房產(chǎn)管理提出了一個嶄新的管理理念。它不是單純意義上的房產(chǎn)測繪技術(shù)在房產(chǎn)管理中的運(yùn)用，而是GIS和MIS的結(jié)合，形成房產(chǎn)管理的決策支持系統(tǒng)。它不僅擁有管理信息系統(tǒng)的各種特點，更主要在
于其存儲的信息采用了地理編碼，將房屋的空間地理屬性、自然屬性、社會人文屬性有機(jī)地結(jié)合起來，使房產(chǎn)管理向科學(xué)、規(guī)范和智能化的方向發(fā)展，形成多方位、多層次、網(wǎng)絡(luò)化、自動化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)管理體系。
1、測繪技術(shù)在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用
房產(chǎn)測繪是運(yùn)用測繪儀器和技術(shù)來測定房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況及利用狀況的專業(yè)測繪，是根據(jù)房產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營性質(zhì)及其它需要，對一個或若干個權(quán)屬單元測繪的房產(chǎn)分丘平面圖或房屋分層分戶進(jìn)行平面測繪。房產(chǎn)測繪不僅為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、交易管理、開發(fā)管理，為評估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動提供各種圖、表、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息，而且也為城市規(guī)劃、城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。因此，房產(chǎn)測繪的重要性越來越突出，其獲取的信息數(shù)據(jù)
在房產(chǎn)管理中的作用越來越明顯。
1.1房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)行業(yè)管理的主要基礎(chǔ)
房產(chǎn)測繪主要對象是房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況及相關(guān)要素，通過對房屋進(jìn)行定位、定性、定界、定量，調(diào)查房屋的權(quán)屬性質(zhì)、測定房屋的范圍和權(quán)界、測算房屋的建筑而積，采集大量的有關(guān)房屋、土地、權(quán)屬狀況及權(quán)屬產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代等房產(chǎn)要素，利用狀況等空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，納入房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，做到以圖管房、以圖管證、以圖管檔，能有效防止房屋重登、漏登及產(chǎn)權(quán)虛報、瞞報。
1.2房產(chǎn)測繪是確認(rèn)房屋權(quán)屬的首要依據(jù)
辦理房產(chǎn)證件，要對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)狀況的證件進(jìn)行審查。在審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，必須持房屋的圖紙及相關(guān)資料，通過房產(chǎn)測繪單位，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實地測量，測繪出房產(chǎn)圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，并準(zhǔn)確的測算出房屋面積，方可全面確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和權(quán)屬界線。尤其是房產(chǎn)面積的測算，要求精確度高和100%的正確率，不能有細(xì)微的差錯，不然就會給產(chǎn)權(quán)人帶來權(quán)益上的損害。只有依據(jù)房產(chǎn)測繪提供的數(shù)據(jù)資料和房產(chǎn)圖，才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
1.3房產(chǎn)測繪是解決房產(chǎn)糾紛的有效途徑
房產(chǎn)測繪成果是房產(chǎn)確權(quán)登記的數(shù)據(jù)來源，其成果經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)后，具有法律效力，且房產(chǎn)的變更測量及時應(yīng)對房屋產(chǎn)權(quán)的變化。因此，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋權(quán)屬界限不清、建筑而積不準(zhǔn)發(fā)生爭議時;當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人對其房產(chǎn)的合法占有、使用、收益，當(dāng)權(quán)利受到侵犯時，就可以通過房產(chǎn)測繪劃清產(chǎn)權(quán)界線，測準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，防止侵權(quán)和投機(jī)行為的發(fā)生，保證國家、集體和個人房產(chǎn)免遭損失。
1.4房產(chǎn)測繪是城市規(guī)劃建設(shè)的重要參考
做好城市的規(guī)劃建設(shè)和管理，就必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、用途等，而房產(chǎn)測繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。測繪成果在數(shù)量和規(guī)格上都較其它測繪成果產(chǎn)品豐富，經(jīng)過分類、統(tǒng)計、整理之后，可以派生出很多難得的數(shù)據(jù)資料，如房屋總量、房屋層次分布、人均建筑而積、住宅建設(shè)狀況及各種用途房屋的比例等，這些資料不僅能滿足房產(chǎn)管理的需要，也同時給城市的整體建設(shè)布局、舊城區(qū)拆遷改造、危舊房屋的改造等政府決策提供數(shù)據(jù)和依據(jù)，并為城市規(guī)劃、市政工程、環(huán)保綠化等提供相關(guān)信息，具有廣泛的社會服務(wù)前景。
2、房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的構(gòu)建
當(dāng)GIS應(yīng)用于房產(chǎn)管理之中，形成房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，必然要融合現(xiàn)代測繪技術(shù)，同時結(jié)合CAD技術(shù)、大型數(shù)據(jù)庫技術(shù)、MIS技術(shù)、多媒體技術(shù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，建立一個基于GIS的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)?？焖儆行У亟⒎慨a(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，是先進(jìn)的房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)。要采用GIS與MIS關(guān)聯(lián)的方法建立房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫。充分利用現(xiàn)有房產(chǎn)管理系統(tǒng)(MIS)的屬性信息，結(jié)合房產(chǎn)測繪，建立房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，成為完成房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)基礎(chǔ)建設(shè)
的必由之路。因此，采用統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的測繪數(shù)據(jù)生產(chǎn)軟件，是避免各測繪單位使用不同軟件造成中間數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差異的有效方法，還可解決測繪成圖和數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換的矛盾，進(jìn)而實現(xiàn)房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫的屬性信息與房產(chǎn)測繪空間信息的有效鏈接，以GIS與MIS關(guān)聯(lián)的方法建立房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，達(dá)到圖、證、檔的結(jié)合，成為切合實際的工作方案。房產(chǎn)GIS的空間數(shù)據(jù)是通過房產(chǎn)測繪采集的空間信息，按照規(guī)定的房產(chǎn)地理信息分類與編碼、符號、線型等，以統(tǒng)一的專用軟件完成數(shù)據(jù)編輯和轉(zhuǎn)換，形成各類房產(chǎn)圖形及共享數(shù)據(jù);而MIS系統(tǒng)的屬性數(shù)據(jù)是通過房產(chǎn)管理各項業(yè)務(wù)獲取的各種房產(chǎn)屬性信息，并按照不同的分類規(guī)則建立屬性信息數(shù)據(jù)庫。在多年的房產(chǎn)管理工作中，房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫己經(jīng)建立，并在不斷補(bǔ)充更新。將房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫的屬性信息數(shù)據(jù)與房產(chǎn)測繪的空間信息數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)起來，建立房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，不但解決了房產(chǎn)測繪中房產(chǎn)屬性信息采集的困難，避免房產(chǎn)調(diào)查中的重復(fù)工作，有效地縮短測繪時間和降低工作強(qiáng)度，提高工作效率，加快房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫的建立，使城市數(shù)宇房產(chǎn)測繪工作順利開展，而且有利于將來房產(chǎn)圖變更測量與房產(chǎn)管理(MIS)相結(jié)合，達(dá)到空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)及時更新房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)房產(chǎn)動態(tài)管理。
房產(chǎn)測繪是城市規(guī)劃建設(shè)的重要參考做好城市的規(guī)劃建設(shè)和管理，就必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、用途等，而房產(chǎn)測繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。
一、前言
隨著計算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，基于局域網(wǎng)環(huán)境下的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（MIS）已經(jīng)取代了單用戶MIS系統(tǒng)。日趨成熟的地理信息系統(tǒng)技術(shù)為房產(chǎn)管理提出了一個嶄新的管理理念。它不是單純意義上的房產(chǎn)測繪技術(shù)在房產(chǎn)管理中的運(yùn)用，而是GIS和MIS的結(jié)合，形成房產(chǎn)管理的決策支持系統(tǒng)。它不僅擁有管理信息系統(tǒng)的各種特點，更主要在于其存儲的信息采用了地理編碼，將房屋的空間地理屬性、自然屬性、社會人文屬性有機(jī)地結(jié)合起來，使房產(chǎn)管理向科學(xué)、規(guī)范和智能化的方向發(fā)展，形成多方位、多層次、網(wǎng)絡(luò)化、自動化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)管理體系。
二、測繪技術(shù)在房產(chǎn)管理中應(yīng)用的必要性
房產(chǎn)測繪是運(yùn)用測繪儀器和技術(shù)來測定房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況及利用狀況的專業(yè)測繪，是根據(jù)房產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營性質(zhì)及其它需要，對一個或若干個權(quán)屬單元測繪的房產(chǎn)分丘平面圖或房屋分層分戶進(jìn)行平面測繪。房產(chǎn)測繪不僅為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、交易管理、開發(fā)管理，為評估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動提供各種圖、表、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息，而且也為城市規(guī)劃、城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。因此，房產(chǎn)測繪的重要性越來越突出，其獲取的信息數(shù)據(jù)在房產(chǎn)管理中的作用越來越明顯。
房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)行業(yè)管理的主要基礎(chǔ)房產(chǎn)測繪主要對象是房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況及相關(guān)要素，通過對房屋進(jìn)行定位、定性、定界、定量，調(diào)查房屋的權(quán)屬性質(zhì)、測定房屋的范圍和權(quán)界、測算房屋的建筑面積，采集大量的有關(guān)房屋、土地、權(quán)屬狀況及權(quán)屬產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代等房產(chǎn)要素，利用狀況等空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，納入房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，做到以圖管房、以圖管證、以圖管檔，能有效防止房屋重登、漏登及產(chǎn)權(quán)虛報、瞞報。
房產(chǎn)測繪是確認(rèn)房屋權(quán)屬的首要依據(jù)辦理房產(chǎn)證件，要對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)狀況的證件進(jìn)行審查。在審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，必須持房屋的圖紙及相關(guān)資料，通過房產(chǎn)測繪單位，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實地測量，測繪出房產(chǎn)圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，并準(zhǔn)確的測算出房屋面積，方可全面確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和權(quán)屬界線。尤其是房產(chǎn)面積的測算，要求精確度高和100％的正確率，不能有細(xì)微的差錯,不然就會給產(chǎn)權(quán)人帶來權(quán)益上的損害。只有依據(jù)房產(chǎn)測繪提供的數(shù)據(jù)資料和房產(chǎn)圖，才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
房產(chǎn)測繪是解決房產(chǎn)糾紛的有效途徑房產(chǎn)測繪成果是房產(chǎn)確權(quán)登記的數(shù)據(jù)來源，其成果經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)后，具有法律效力，且房產(chǎn)的變更測量及時應(yīng)對房屋產(chǎn)權(quán)的變化。因此，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋權(quán)屬界限不清、建筑面積不準(zhǔn)發(fā)生爭議時；當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人對其房產(chǎn)的合法占有、使用、收益，當(dāng)權(quán)利受到侵犯時，就可以通過房產(chǎn)測繪劃清產(chǎn)權(quán)界線，測準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，防止侵權(quán)和投機(jī)行為的發(fā)生，保證國家、集體和個人房產(chǎn)免遭損失。
房產(chǎn)測繪是城市規(guī)劃建設(shè)的重要參考做好城市的規(guī)劃建設(shè)和管理，就必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、用途等，而房產(chǎn)測繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。測繪成果在數(shù)量和規(guī)格上都較其它測繪成果產(chǎn)品豐富，經(jīng)過分類、統(tǒng)計、整理之后，可以派生出很多難得的數(shù)據(jù)資料，如房屋總量、房屋層次分布、人均建筑面積、住宅建設(shè)狀況及各種用途房屋的比例等，這些資料不僅能滿足房產(chǎn)管理的需要，也同時給城市的整體建設(shè)布局、舊城區(qū)拆遷改造、危舊房屋的改造等政府決策提供數(shù)據(jù)和依據(jù)，并為城市規(guī)劃、市政工程、環(huán)保綠化等提供相關(guān)信息，具有廣泛的社會服務(wù)前景。
三、房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的構(gòu)建
當(dāng)GIS應(yīng)用于房產(chǎn)管理之中，形成房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，必然要融合現(xiàn)代測繪技術(shù)，同時結(jié)合CAD技術(shù)、大型數(shù)據(jù)庫技術(shù)、MIS技術(shù)、多媒體技術(shù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，建立一個基于GIS的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)?？焖儆行У亟⒎慨a(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，是先進(jìn)的房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)。要采用GIS與MIS關(guān)聯(lián)的方法建立房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫。充分利用現(xiàn)有房產(chǎn)管理系統(tǒng)（MIS）的屬性信息，結(jié)合房產(chǎn)測繪，建立房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，成為完成房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)基礎(chǔ)建設(shè)的必由之路。因此，采用統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的測繪數(shù)據(jù)生產(chǎn)軟件，是避免各測繪單位使用不同軟件造成中間數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差異的有效方法，還可解決測繪成圖和數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換的矛盾，進(jìn)而實現(xiàn)房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫的屬性信息與房產(chǎn)測繪空間信息的有效鏈接，以GIS與MIS關(guān)聯(lián)的方法建立房產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)庫，達(dá)到圖、證、檔的結(jié)合，成為切合實際的工作方案。
【關(guān)鍵詞】全球定位系統(tǒng)，RTK，房產(chǎn)測繪
1概述
房產(chǎn)測繪是建設(shè)和維護(hù)房產(chǎn)信息化系統(tǒng)的基礎(chǔ)[5]。房產(chǎn)測繪區(qū)域通常建構(gòu)筑物密集，交通繁忙；此外，用地種類較多，宗地數(shù)目多，權(quán)屬界址點數(shù)量大，采用常規(guī)測量手段施測十分困難。RTK技術(shù)為房產(chǎn)測繪提供了一種方便快捷的新方法[6-10]。下面，首先介紹RTK測量的基本原理和應(yīng)用，然后，注重介紹RTK測量技術(shù)在沈陽房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用。
2 RTK技術(shù)的應(yīng)用
2.1控制測量
為滿足城市建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)測繪的需要，城市控制網(wǎng)具有控制面積大、精度高、使用頻繁等特點，城市Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級導(dǎo)線大多位于地面，隨著城市建設(shè)的飛速發(fā)展，這些點常被破壞，影響了工程測量的進(jìn)度，如何快速精確地提供控制點，直接影響工作的效率。常規(guī)控制測量如導(dǎo)線測量，要求點間通視，費(fèi)工費(fèi)時，且精度不均勻。GPS靜態(tài)測量，點間不需通視且精度高，但需事后進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，不能實時知道定位結(jié)果，如內(nèi)業(yè)發(fā)現(xiàn)精度不符合要求則必須返工。應(yīng)用RTK技術(shù)無論是在作業(yè)精度，還是作業(yè)效率上都具有明顯的優(yōu)勢。
2.2像控點測量
像控點測量是航空攝影測量外業(yè)主要工作之一，傳統(tǒng)的方法要布設(shè)大量的導(dǎo)線來測量部分平高點，內(nèi)業(yè)再空三加密。采用RTK技術(shù)測量，只需在測區(qū)內(nèi)或測區(qū)附近的高等級控制點架設(shè)基準(zhǔn)站，（若測區(qū)內(nèi)或測區(qū)附近無高等級控制點，可先加密） ，流動站直接測量各像控點的平面坐標(biāo)和高程，對不易設(shè)站的像控點，可采用手簿提供的交會法等間接的方法測量。像控點的精度要求對于RTK測量來說是不難達(dá)到的。與傳統(tǒng)作業(yè)相比較，它不需要逐級布設(shè)控制點；與靜態(tài)GPS 測量相比，縮短了作業(yè)時間，因而大大提高了作業(yè)效率，功效至少提高3～5倍。
2.3建筑物規(guī)劃放線
建筑物規(guī)劃放線，放線點既要滿足城市規(guī)劃條件的要求，又要滿足建筑物本身的幾何關(guān)系，放樣精度要求較高。使用RTK進(jìn)行建筑物放樣時需要注意檢查建筑物本身的幾何關(guān)系，對于短邊，其相對關(guān)系較難滿足。在放樣的同時，需要注意的是測量點位的收斂精度，如果點位收斂精度不高的情況下，強(qiáng)制測量則有可能帶來較大的點位誤差。在點位精度收斂高的情況下，用RTK進(jìn)行規(guī)劃放線一般能滿足要求。
2.4用地測量
在建設(shè)用地勘測定界測量中，RTK技術(shù)可實時地測定界址點坐標(biāo)，確定土地使用界限范圍，計算用地面積，在土地分類及權(quán)屬調(diào)查時，應(yīng)用RTK技術(shù)可實時測量權(quán)屬界限、土地分類修測，提高了測量速度和精度。
3 GPS-RTK應(yīng)用實例分析
下面以沈陽市房產(chǎn)測量工程中GPS-RTK測量技術(shù)的應(yīng)用為例，闡述該技術(shù)的應(yīng)用情況。測區(qū)位于沈陽市沈北新區(qū)，該城區(qū)為工業(yè)區(qū)和居民生活區(qū)，建構(gòu)筑物密集，交通繁忙，無線電信號復(fù)雜，街道兩旁樹木密集。本次需測量的宗地地塊遍布整個城區(qū)，總測量面積約20 km2，分布區(qū)域近45 km2，權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，用地種類較多，宗地數(shù)目多，權(quán)屬界址點數(shù)量大，采用常規(guī)測量手段施測十分困難，很難在短時間內(nèi)完成所有宗地的權(quán)屬界址點測量工作，以滿足宗地權(quán)屬單位對地籍測量工作的要求。采用GPS RTK 測量技術(shù)作為本測區(qū)宗地權(quán)屬界址點坐標(biāo)的實測技術(shù)手段，在充分調(diào)研論證并通過試驗檢測認(rèn)證的基礎(chǔ)上全面實施，取得了比較好的效果。下面介紹本次RTK測量的主要技術(shù)流程。
（1）基準(zhǔn)網(wǎng)點確定及坐標(biāo)轉(zhuǎn)換參數(shù)計算
選取精度高、可靠性好的城市基本控制網(wǎng)點作為RTK 測量的工作基準(zhǔn)。在試用、試驗階段，針對所選用的GPS 儀器，得出了該城區(qū)流動站在作用距離為4 km 范圍內(nèi)，能高質(zhì)量、清晰地接收基準(zhǔn)站發(fā)出的數(shù)據(jù)。以此為參考數(shù)據(jù)，選定了分布于該城區(qū)的城市D 級GPS 三維控制網(wǎng)點7 點，組成本次地籍測量工作的基準(zhǔn)框架網(wǎng)，并利用7 個控制點的W GS- 84 坐標(biāo)系和1954 年北京坐標(biāo)系成果計算出用于GPS RTK 測量的7 個坐標(biāo)轉(zhuǎn)換參數(shù)。
（2）GPS RTK 定位精度試驗
選取1 個GPS RTK 測量基準(zhǔn)網(wǎng)點，架設(shè)RTK 基準(zhǔn)站，流動站在離基準(zhǔn)站4km 范圍內(nèi)，有目的地施測沈北新區(qū)內(nèi)原有的控制點3個，并采用靜態(tài)GPS 測量技術(shù)、全站儀測量技術(shù)測量宗地權(quán)屬界址點坐標(biāo)，將這些測量結(jié)果、已知成果與RTK測量結(jié)果相比較。通過對數(shù)據(jù)的計算， RTK 測量結(jié)果與其他測量技術(shù)獲取的測量結(jié)果互差均在厘米級，其中互差最大為1.8cm ，最小為0.3cm ，平均為1.12cm。可以認(rèn)為GPS-RTK 測量結(jié)果的點位精度達(dá)到厘米級，而且各點位之間不存在誤差累積，克服了傳統(tǒng)測量技術(shù)的弊病，完全能滿足城鎮(zhèn)地籍測量對權(quán)屬界址點的測量精度要求。
（3）施測界址點坐標(biāo)
在檢測試驗取得成功的基礎(chǔ)上，以RTK基準(zhǔn)框架網(wǎng)點為基礎(chǔ)，分別架設(shè)GPS基準(zhǔn)站，使用1+2工作模式，用兩套GPS-RTK 接收機(jī)作為流動站進(jìn)行測量。由于所用GPS RTK系統(tǒng)的發(fā)射電臺只有4W ，十分省電，中途不需更換電池，就可使用1天，十分方便；流動站在第1次測量時，在一已知點上作RTK 測量，其測量結(jié)果與已知點進(jìn)行比較，從而檢查RTK系統(tǒng)是否工作正常及基準(zhǔn)站坐標(biāo)輸入是否正確； 最后，將GPS獲得的數(shù)據(jù)處理后直接錄入計算機(jī)，可及時地精確地獲得界址點圖形信息，準(zhǔn)確地制作宗地圖、地籍圖，計算宗地面積等。
4 總結(jié)
RTK在控制測量以及施工放樣中有著廣泛的運(yùn)用，相比利用傳統(tǒng)的測量儀器的測量，它有著省時省工且精度高等特點，但其在碎部測量中的應(yīng)用中，由于信號遮擋還是有一定的限制。本文根據(jù)實際工作經(jīng)驗得知基準(zhǔn)站選擇要在測區(qū)比較中心、位置空曠開闊的至高點上，且周圍無強(qiáng)電磁場的影響，這樣能保證流動站接收的信號良好。此外，把觀測成果與首級控制成果進(jìn)行整體平差，動態(tài)觀測經(jīng)平差后的位置精度較高，完全能夠滿足地制作宗地圖、地籍圖，計算宗地面積等要求。
參考文獻(xiàn)：
[1]汪偉，馬天華，史廷玉等，基于CORS的單基站RTK點位檢校與精度評定，測繪通報，2013（11）：52-54。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；技術(shù)；測繪質(zhì)量；控制措施
引言
房地產(chǎn)工程的測繪在當(dāng)前的應(yīng)用十分廣泛，涉及到的領(lǐng)域也非常之多，它的主要內(nèi)容就是對房屋及房屋周邊的環(huán)境以及地質(zhì)情況等情況進(jìn)行一個數(shù)據(jù)的測量。在我國房管工作中測繪工作逐漸蓬勃發(fā)展起來的今天，房屋工程測繪的測定范圍已經(jīng)包括了房屋以及與房屋相關(guān)的土地。目前房產(chǎn)測繪技術(shù)的應(yīng)用不再受到政府人員的監(jiān)控，越來越多的房產(chǎn)測繪技術(shù)是通過計算和收集房產(chǎn)的一些基礎(chǔ)信息來進(jìn)行精確測繪的工作的。所以，無論是測量房地產(chǎn)周圍的地理環(huán)境，還是房地產(chǎn)周圍的水土資源等信息數(shù)據(jù)，都應(yīng)用多種測繪技術(shù)進(jìn)行。
1 房產(chǎn)測繪的內(nèi)容與意義
1.1房產(chǎn)測繪的內(nèi)容
房產(chǎn)測繪指的是出于確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的需要通過測量的手段采集房產(chǎn)的形狀、位置以及面積等相關(guān)數(shù)據(jù)然后繪制成房產(chǎn)圖的專業(yè)測繪。從我國的房產(chǎn)測繪市場情況來看，其內(nèi)容主要包括房產(chǎn)調(diào)查、平面控制測量、房產(chǎn)圖的繪制、房產(chǎn)面積的計算、房產(chǎn)要素的測量、變更測量以及成果資料的檢查與驗收等。
1.2房產(chǎn)測繪的意義
我國的房地產(chǎn)測繪行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而興起的，并在不斷的應(yīng)用中逐漸規(guī)范起來，形成了統(tǒng)一的測繪標(biāo)準(zhǔn)。而隨著測繪要求的不斷增長，市場對測繪精度的要求也越來越高，因而其所發(fā)揮的社會效用也逐漸升高。
1.2.1提升國家的城市規(guī)劃水平
作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)對于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了極大的推動作用，同時它也能在一定程度上反映人們精神與物質(zhì)文化水平。在人們對于房產(chǎn)信息的需求下，房地產(chǎn)測繪工作的重要性不言而喻。以房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)為依據(jù)開展城市規(guī)劃工作，不僅是時展的需求，同時也能大幅提高國家的城市規(guī)劃水平，推動我國城市化發(fā)展的進(jìn)程。
1.2.2確保了房地產(chǎn)行業(yè)交易的可靠性
在我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)的交易信息也日漸復(fù)雜化。房產(chǎn)測繪工作能提供詳細(xì)、可靠的房產(chǎn)信息，為房地產(chǎn)交易鋪設(shè)更加明朗以及公平的交易平臺，也為房地產(chǎn)開發(fā)商的用地開發(fā)決策提供有用信息。
1.2.3房地產(chǎn)行業(yè)的信息服務(wù)水平得到提升
測繪工作在房地產(chǎn)的管理服務(wù)過程中發(fā)揮著非常重要的作用，一般情況下，房地產(chǎn)的平面圖都是以測繪數(shù)據(jù)為依據(jù)繪制的，因此在測繪數(shù)據(jù)的幫助下，房地產(chǎn)管理人員可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情況，而相關(guān)的信息數(shù)據(jù)也可以為管理的細(xì)化提供可靠依據(jù)。
2 房產(chǎn)測繪的主要技術(shù)應(yīng)用
2.1 GPS 技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用
GPS 技術(shù)為現(xiàn)在迅速發(fā)展的一種數(shù)字化定位技術(shù)，因為它具備一定的卓越有效性，所以其在房產(chǎn)測量中得到了廣泛的應(yīng)用。在房產(chǎn)的測繪系統(tǒng)中以 GIS 方式進(jìn)行繪制與定義圖形及其屬性，能夠?qū)崿F(xiàn)圖形屬性雙 向連接的目標(biāo)，同時促使房產(chǎn)的面積具備更加準(zhǔn)確的分?jǐn)偨Y(jié)果，且進(jìn)行自動生成一個繁瑣的分戶分層平面圖，從而對測繪的精確化與準(zhǔn)確化起到一定的促進(jìn)作用。
2.2 RTK 技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用
當(dāng) RTK 技術(shù)問世之后，引起了人們對它有很高的重視。進(jìn)行對RTK技術(shù)應(yīng)用以便于定位時，其基準(zhǔn)站的接收機(jī)把相關(guān)的數(shù)據(jù)實時地傳輸給流動站中GPS的接收機(jī)，而流動站進(jìn)行快速的求解整周的模糊度，把厘米級的部分流動站的動態(tài)位置實時地求解出來。在房產(chǎn)的測量中廣泛應(yīng)用RTK 技術(shù)，能夠進(jìn)行實時的測定部分地 物點位置與權(quán)屬界的址點，而且能夠進(jìn)行有效實現(xiàn)厘米級的精度要求。在GPS系統(tǒng)中能夠直接錄入所得到的整理數(shù)據(jù)，如此可以進(jìn)行對房產(chǎn)圖精確、及時的獲取。
2.3數(shù)字化的測圖技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用
在房產(chǎn)的測量中，數(shù)字化的測圖技術(shù)它是采取一定方法進(jìn)行采集有關(guān)的數(shù)據(jù)，通過將數(shù)據(jù)輸入計算機(jī)中處理后再經(jīng)編 輯圖形及生成，有效獲取房產(chǎn)的數(shù)字化圖，然后再經(jīng)過數(shù)控的繪圖儀或其它輸出的設(shè)備進(jìn)行對房產(chǎn)圖有效地繪制。該技術(shù)目前廣泛運(yùn)用于地籍測量以及房產(chǎn)地形的測量中，共優(yōu)點具有圖載信息比較多、速度比較快、勞動強(qiáng)度比較低、成圖質(zhì)量相對較高等，因此它是未來房產(chǎn)圖的成 圖發(fā)展的一個重要方向。
2.4全站儀技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用
全站儀它是房產(chǎn)測量中相對比較常用的數(shù)據(jù)采集的設(shè)備，其作為一種新型的測量儀器，集微處理器、測距裝置及測角裝置為一體多功能的測量設(shè)備。它能夠進(jìn)行自動測量與計算數(shù)據(jù)，而且可以直接進(jìn)行完成自動輸出、記錄以及存儲數(shù)據(jù)，方便快捷，省時省力。目前在發(fā)展中的全站儀，它的測量精度已達(dá)到了相當(dāng)?shù)母叨?，不但能夠進(jìn)行人工的操作，而且可以進(jìn)行自動操作，能夠進(jìn)行遠(yuǎn)距離遙控運(yùn)行的操控，也能機(jī)載應(yīng)用的程序于控制中進(jìn)行使用。
3 房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制措施
3.1建立健全房地產(chǎn)測繪市場質(zhì)量控制機(jī)制
發(fā)揮市場機(jī)制的有效調(diào)節(jié)作用。要充分發(fā)揮市場供給與市場競爭來對測繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，實際說來就在與市場供求的浮動帶來市場上商品價格的變化。這樣以來就會對產(chǎn)品的供應(yīng)方的利益產(chǎn)生影響，然而測繪的供給者又是利益、利潤的期望者，在供給者之間會形成一股競爭，消費(fèi)者在選擇測繪服務(wù)時必然選擇一些測繪技術(shù)精準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量高的測繪部門，在市場經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的帶動下，必然能夠促進(jìn)測繪企業(yè)與測繪從業(yè)人員積極改善自身的技能與水平，全面促進(jìn)測繪技術(shù)的提高，在優(yōu)勝劣汰機(jī)制的調(diào)節(jié)與控制下，測繪技術(shù)水平從個人到企業(yè)都會有所上升，為測繪質(zhì)量提供保障，達(dá)到市場對資源的優(yōu)化配置。
3.2完善內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制
這是對房產(chǎn)測繪質(zhì)量加以控制的核心，具體涵蓋：第一，確定房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的具體內(nèi)容，當(dāng)前的數(shù)字測繪質(zhì)量控制主要在于作業(yè)程序與數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度的控制，前者主要在于：測繪手段的擇取、硬件或軟件的配設(shè)，具體的作業(yè)設(shè)備與方法的選擇，最后的結(jié)果的核查――數(shù)據(jù)控制則涵蓋了多方面的內(nèi)容例如：已知資料的數(shù)據(jù)、最初觀測得到的數(shù)據(jù)、在檢查以后所獲得的最終數(shù)據(jù)――這些數(shù)據(jù)信息需要科學(xué)地存儲，并確保精準(zhǔn)性。第二，健全質(zhì)量控制制度系統(tǒng)。例如：不斷加強(qiáng)質(zhì)量責(zé)任制、實行科學(xué)、全面的測繪計劃，明確不同部門、崗位的責(zé)任、權(quán)限――確保各種工作能夠形成體系、按照科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)與程序?qū)嵭兄贫然芾?。形成崗位?zé)任制，也就是說不同崗位的人員要對自己的工作各自負(fù)責(zé)，全面確保工作質(zhì)量，進(jìn)而達(dá)到整體的測繪水平的提高。
3.3加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控管理
政府作為國家的行政管理部門，要積極發(fā)揮自身的調(diào)控作用，測繪相關(guān)的國家行政部門要通過實行質(zhì)量控制責(zé)任制度以及評議考核制度來完善對測繪的監(jiān)督，確立相關(guān)方面的法律法規(guī)，并不斷完善執(zhí)法力度，確保有法可依、有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，全面確保測繪事業(yè)的健康發(fā)展，從整個社會角度提高測繪的質(zhì)量與效果。
結(jié)語
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及物質(zhì)水平不斷提升的背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也正在穩(wěn)定的向前進(jìn)步。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱之一的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及推動社會進(jìn)步方面發(fā)揮了極大的作用。房地產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。社會大眾對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題投人了越來越多的關(guān)注以后，其對房地產(chǎn)面積測繪的準(zhǔn)確程度也提出了越來越高的要求。因此，如何有效提高我國的房產(chǎn)測繪技術(shù)以及測繪質(zhì)量成為了非常具有現(xiàn)實意義的研究課題。
參考文獻(xiàn)
[1] 北京市測繪設(shè)計研究院“十二五”發(fā)展規(guī)劃[J]. 城市勘測，2012，03：105.
【關(guān)鍵詞】GIS；WebService；房產(chǎn)測繪；數(shù)據(jù)應(yīng)用
前言
房產(chǎn)測繪的主要任務(wù)是利用測量技術(shù)測算房產(chǎn)面積，隨著計算機(jī)制圖技術(shù)在測繪領(lǐng)域應(yīng)用的飛速發(fā)展，目前的房產(chǎn)測繪成圖基本依賴于計算機(jī)制圖技術(shù)完成。廣東很早就采用計算機(jī)制圖來生產(chǎn)房產(chǎn)平面圖，時至今日積累了數(shù)量相當(dāng)巨大的房產(chǎn)測繪電子版數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是在不同的歷史階段形成的，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范，數(shù)據(jù)格式也較混亂，大部分圖形數(shù)據(jù)和測算表數(shù)據(jù)分別以獨(dú)立的文件存放，二次利用不易，同時由于缺乏必要的管理系統(tǒng)，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的產(chǎn)權(quán)配圖工作中這些既存的數(shù)據(jù)利用率很低。目前的配圖工作主要還是依賴于紙介質(zhì)檔案，采用復(fù)印圖紙、手工填寫產(chǎn)籍調(diào)查表、手工畫紅線方式。這種方式工作效率低，而且容易出錯。為提高工作效率，減少配圖差錯率，迫切需要構(gòu)建一套有效的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，并將現(xiàn)有的數(shù)據(jù)整理進(jìn)系統(tǒng)，以充分發(fā)揮房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)應(yīng)有的功能。
1.現(xiàn)有解決思路
經(jīng)過多年的發(fā)展，計算機(jī)技術(shù)在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域應(yīng)用已經(jīng)相當(dāng)成熟，從早期的僅用于制圖到利用計算機(jī)技術(shù)實現(xiàn)面積分?jǐn)傆嬎愕淖詣踊?，再到房產(chǎn)測繪綜合管理都有成功案例，市場上有很多僅實現(xiàn)單一計算功能的軟件，也有不少實現(xiàn)結(jié)合計算功能的綜合管理功能的軟件。目前實現(xiàn)房產(chǎn)測繪應(yīng)用類的思路主要有如下幾種：
（1）擴(kuò)展原有以實現(xiàn)面積計算功能為主的軟件，實現(xiàn)測繪數(shù)據(jù)應(yīng)用功能。因為早期計算機(jī)技術(shù)在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的應(yīng)用主要是為了解決房產(chǎn)測繪面積分?jǐn)傆嬎阕詣踊瘑栴}，發(fā)展到現(xiàn)在這類實現(xiàn)計算功能的軟件發(fā)展已經(jīng)很成熟了，隨著數(shù)據(jù)的積累，管理功能的缺失帶來的數(shù)據(jù)利用的問題越來越突出，所以很多軟件都針對數(shù)據(jù)管理方面做了相應(yīng)擴(kuò)充。但這類軟件大多是基于AutoCAD基礎(chǔ)上二次開發(fā)，而AutoCAD軟件自身對數(shù)據(jù)應(yīng)用的支持就比較弱；其次這類軟件對操作人員的水平要求也比較高，平面圖打印功能也不夠友好，所以在產(chǎn)權(quán)配圖工作中的應(yīng)用就顯得比較不容易。
（2）基于原有的MIS系統(tǒng)，結(jié)合已有的管理系統(tǒng)的功能，擴(kuò)充房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)應(yīng)用功能，主要是擴(kuò)充房產(chǎn)面積計算功能。但原有的很多MIS系統(tǒng)都是基于數(shù)據(jù)庫下的文本系統(tǒng)，與圖形結(jié)合不易，擴(kuò)充后的系統(tǒng)房產(chǎn)制圖方面功能顯得稍弱，系統(tǒng)開發(fā)難度也比較大。
上述思路基本都著眼于優(yōu)先解決面積計算功能，基本是以房屋具有共同分?jǐn)偟臈潪榛締卧皇且詰羰壹串a(chǎn)權(quán)單元為基本單元。同時擴(kuò)充的管理系統(tǒng)與原有的系統(tǒng)都是緊耦合的，獨(dú)立性差，數(shù)據(jù)的互操作性較差，再有就是這些系統(tǒng)因為基本沒有采用GIS與地籍系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)合，無法較好的實現(xiàn)基于GIS的各種查詢和管理功能。為此，筆者在此提出一種基于GIS結(jié)合Web Service技術(shù)的房產(chǎn)測繪應(yīng)用系統(tǒng)解決思路。以期能充分利用已有的和正在生產(chǎn)的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，同時又對現(xiàn)有系統(tǒng)的影響最小。
2.基于GIS結(jié)合Web Service技術(shù)的解決思路
該思路的主要內(nèi)容是：根據(jù)各個系統(tǒng)側(cè)重點不同，將各個系統(tǒng)作為獨(dú)立的子系統(tǒng)，將房產(chǎn)測繪管理相關(guān)的系統(tǒng)分為面積測算子系統(tǒng)、房產(chǎn)測繪流程管理子系統(tǒng)、房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)應(yīng)用子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)之間也以松散耦合方式聯(lián)系，房產(chǎn)測繪應(yīng)用系統(tǒng)與地籍系統(tǒng)，產(chǎn)權(quán)交易登記系統(tǒng)等MIS系統(tǒng)也以松散耦合方式聯(lián)系，各系統(tǒng)以webservice方式對外提供自己的數(shù)據(jù)服務(wù)。以宗地－樓盤（棟）－戶室（產(chǎn)權(quán)單元）為各個系統(tǒng)之間的聯(lián)系，利用GIS數(shù)據(jù)實現(xiàn)房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)與地籍宗地數(shù)據(jù)和交易登記數(shù)據(jù)的掛接，實現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的圖屬互查，為整個房地產(chǎn)權(quán)籍管理提供完善可靠的地籍和房產(chǎn)測繪基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
在測繪應(yīng)用系統(tǒng)中，目前面積測算已經(jīng)有很多成熟軟件，大多基于AutoCAD二次開發(fā)，成果一般以文件形式存儲。采用子系統(tǒng)方式，可以將面積測算部分當(dāng)作獨(dú)立的一個子系統(tǒng)，而將成果文件作為數(shù)據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)中的一個屬性字段直接存儲，當(dāng)需要打開測算數(shù)據(jù)的時候，直接從系統(tǒng)中取出讀入到測算軟件中。采用這種方式可以在不改變現(xiàn)有的測算軟件實現(xiàn)數(shù)據(jù)的集中式存儲，作業(yè)人員不需熟悉新的軟件操作；同時又可以避免將測繪應(yīng)用系統(tǒng)綁定在一個平臺上，使系統(tǒng)開發(fā)的選擇具有極大的靈活性，測算軟件的選擇也具有極大的靈活性。
流程管理主要涉及面積測算和配圖的業(yè)務(wù)流程管理，包括測算軟件數(shù)據(jù)上載、下載、變更等的流程管理，與一般的業(yè)務(wù)審批型OA沒有什么大的區(qū)別，既可以獨(dú)立開發(fā)，也可以與測繪數(shù)據(jù)管理結(jié)合在一起開發(fā)，技術(shù)也很成熟，這里不再贅述。
數(shù)據(jù)管理是房產(chǎn)測繪管理的核心，為實現(xiàn)測繪數(shù)據(jù)的充分利用，這里要關(guān)注的是如何管理各戶室單元的平面圖?，F(xiàn)有的很多系統(tǒng)是直接用測算軟件的圖形格式管理，但由于測算軟件是以棟或整個項目作為一個文件對象存儲，這樣在需要打開一個戶室單元平面圖的時候需要打開整各項目或整棟樓的圖形數(shù)據(jù)，找到需要的單元，采用這種方式帶來的弊端是數(shù)據(jù)傳輸量大，在需要查閱戶室平面圖的時候需要依賴測算軟件來打開，不容易避免誤操作或者其他原因?qū)е聦φ麄€圖形文件的破壞。考慮到數(shù)據(jù)管理關(guān)注的是戶室單元的信息，而且在面積測算經(jīng)過審核提交后，變化的機(jī)率很小，因此筆者提出通過測算軟件直接生成每個戶室單元的既定內(nèi)容和比例尺的戶室平面圖文件，在數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中直接存儲平面圖文件雖然帶來一定程度的數(shù)據(jù)冗余，但帶來的好處是顯而易見的，首先數(shù)據(jù)利用更加容易，只打開需要的戶室平面圖而不打開其他的圖形信息，其次在需要查閱平面圖的時候也無需依賴測算軟件來打開，最后是原有的數(shù)據(jù)整理也容易，只需利用原有的測算軟件生成每個戶室平面圖即可，而無需改變原有的圖形格式。平面圖文件格式可以采用Adobe的PDF和微軟的MDI格式，采用這兩種格式是因為PDF和MDI格式都是以矢量形式存儲圖形，圖形打印效果好，打開也容易。采用JPG或BMP的打印效果都比較差。另外PDF和MDI格式在指定了比例尺和紙張大小之后，打印的時候可以按照真實的比例打印。
測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)通過宗地代碼與地籍宗地系統(tǒng)聯(lián)系，通過樓盤代碼與交易登記系統(tǒng)聯(lián)系，這兩個方面的聯(lián)系都需要基于GIS技術(shù)才能實現(xiàn)圖屬互查功能。主要實現(xiàn)思路是：通過在測繪系統(tǒng)中存放宗地代碼，即可查詢到地籍宗地系統(tǒng)的相關(guān)宗地信息。在交易登記系統(tǒng)中存放宗地代碼和樓盤代碼，在交易登記系統(tǒng)中就可以查詢到相關(guān)的宗地信息和測繪數(shù)據(jù)。測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中其他方面文字屬性的內(nèi)容都是采用數(shù)據(jù)庫管理方式實現(xiàn)，與普通的MIS系統(tǒng)沒什么差別，這里不再贅述。
3.結(jié)束語
采用上述方式組成的系統(tǒng)具有極大的靈活性，能簡化系統(tǒng)的部署，而且相互之間能有機(jī)聯(lián)系。在未來，可以在測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中增加三維圖形等內(nèi)容，就能實現(xiàn)對真實樓盤的三維模擬，使管理更加直觀。 參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：測量技術(shù)；房產(chǎn)測繪；測繪技術(shù)；應(yīng)用
引言
當(dāng)前社會，房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，人們對房產(chǎn)也越來越重視，因此，房產(chǎn)的測量也顯得尤為重要。房產(chǎn)測繪屬于專業(yè)測繪中最具特點的分支，主要的測定范圍一般為房屋以及房屋用地。房地產(chǎn)測繪使用了測繪手段、測繪儀器以及測繪技術(shù)的手段來對房產(chǎn)的土地以及房屋進(jìn)行測量，主要是對房產(chǎn)的利用情況、數(shù)量、權(quán)屬狀況、質(zhì)量、位置、自然狀況以及利用狀況的專業(yè)測繪手段。
1 房產(chǎn)測繪簡述
1.1 房產(chǎn)測繪概述
房產(chǎn)測繪分為兩種，即房地產(chǎn)項目測繪以及房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪。
房地產(chǎn)項目測繪通常包括了房地產(chǎn)的開發(fā)和管理、權(quán)數(shù)管理以及經(jīng)營管理或者其他房地產(chǎn)管理過程中要求進(jìn)行測繪房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)、冊、圖、簿、表、房地產(chǎn)分丘平面圖以及房地產(chǎn)分層分戶的平面圖。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)拆遷、權(quán)屬管理、開發(fā)以及交易等房地產(chǎn)活動的關(guān)系十分密切。房地產(chǎn)項目測繪主要是對土地權(quán)屬證附圖的測繪以及房屋的測繪。
房地產(chǎn)的基礎(chǔ)測繪對于范圍測繪的資質(zhì)、測繪人員的專業(yè)技能以及儀器裝備的需求都非常高。根據(jù)我國的法律規(guī)定，在未取得房產(chǎn)測繪資格證的單位是不能進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的。
1.2 實施房產(chǎn)測繪的重要性
房產(chǎn)測繪通常在房屋權(quán)力所有人以及有著其他利害關(guān)系的人要求對房屋進(jìn)行測繪、想要申請產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋以及由于自然情況的發(fā)生導(dǎo)致的房屋變化。當(dāng)出現(xiàn)上述情況時，房屋權(quán)力所有人以及有著其他利害關(guān)系的人、房屋權(quán)力申請人可以委托相關(guān)的房產(chǎn)或單位進(jìn)行房產(chǎn)測繪。房屋測繪能夠避免出現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)了發(fā)面積上地，實際的銷售面積卻很小的情況。由于我國房價一直高居不下，一些開發(fā)商為了獲得更多的利益，在房屋使用面積方面動手腳，消費(fèi)者遭受了巨大的損失。因此，進(jìn)行房屋測繪能夠有效的保證消費(fèi)者的利益，維護(hù)我國的房產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。除此之外，房產(chǎn)測繪是產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)力受到侵害時，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)維護(hù)的重要依據(jù)。房產(chǎn)測繪對于產(chǎn)權(quán)人來說是十分重要的，與自身的實際利益有著非常重要的關(guān)系。房產(chǎn)測繪對于城市土地的開發(fā)和利用也起到了菲常關(guān)鍵的作用。房產(chǎn)測繪的最終數(shù)據(jù)是相關(guān)部門實行城市規(guī)劃以及管理的重要數(shù)據(jù)資源，需按照同家的法律規(guī)定對房屋的面積以及使用狀況進(jìn)行確定，得出的結(jié)果將會成為房屋產(chǎn)權(quán)管理部門實施管理的憑證。
2 房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的采集
房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的采集經(jīng)常使用的方法有三種：
（1）對航拍資料的信息采集與已有的航攝像片進(jìn)行對比，通過專業(yè)的測繪儀器或者是經(jīng)過改裝的已經(jīng)具備數(shù)字化功能的模擬精確的立體測圖儀以及立體坐標(biāo)量測儀等，將航攝像片采集的房產(chǎn)圖中需要的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成資料。
（2）通過電子經(jīng)緯儀、全站儀以及測距儀等相關(guān)的測距測角設(shè)備，采集需要的幾何信息（主要包括了角度以及距離等）以及房產(chǎn)信息。在通過電子手簿的方式將收集的信息進(jìn)行記錄，存入計算機(jī)中。進(jìn)行外采集數(shù)據(jù)時，應(yīng)當(dāng)將測站的測站點號、加常數(shù)、儀器號、乘常數(shù)、指標(biāo)差進(jìn)行輸入，還需注意氣璉、作業(yè)口、溫度等參數(shù)。
（3）對于已經(jīng)擁有的圖件資料的收集主要是對地籍圖、房產(chǎn)圖以及地形圖進(jìn)行聚集，通過數(shù)字化儀以及掃描儀對原有的圖件信息進(jìn)行數(shù)字化收集，剩余的信息應(yīng)當(dāng)手動輸入計算機(jī)中。需注意的是，在對已有的圖件資料進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集時，應(yīng)先對圖件資料的有效度進(jìn)行檢查，確認(rèn)有效后再進(jìn)行使用。
3 房產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用
3.1 坐標(biāo)解析法
對于房屋的銷售面積的計算通常是比較復(fù)雜的。房產(chǎn)面積的計算通常可以分為兩種：（1）用地面積的測算；（2）房屋面積的測算。房屋面積的測算通常包括使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積以及建筑面積等，而用地面積是以丘為單位，封閉地塊面積測算，在商品房銷售期間，房地產(chǎn)界址與房產(chǎn)面積之間的糾紛經(jīng)常發(fā)生。所以，對于房屋面積測量結(jié)果的準(zhǔn)確反映是非常重要的。坐標(biāo)解析法是房屋面積測算中，最為常見的測量方法。坐標(biāo)解析法是按照房屋用地要素經(jīng)常含有一些屬性信息，而這些屬性信息與圖形要素能夠通過共享相同的標(biāo)識碼的手段進(jìn)行互聯(lián)。
3.2 GPS技術(shù)
GPS因其技術(shù)的性能較好，應(yīng)用廣泛且性能好的特點在各個領(lǐng)域都發(fā)揮了非常重要的作用。在房產(chǎn)測繪中，GPS同樣起到了不可替代的作用。GPS在進(jìn)行的房產(chǎn)平面的控制測量期間，點與點之間不需要互相通視，能夠有效的避免在常規(guī)的測量中控制點位局限性的問題。測量過程中使用的GPS儀器精度與相應(yīng)的等級控制測量的精度要一致，控制點的選取需要符合GPS的需求，使GPS網(wǎng)精度能夠更好的符合房產(chǎn)測量的標(biāo)準(zhǔn)。GPS RTK技術(shù)系統(tǒng)由移動站接收機(jī)以及基準(zhǔn)站接收機(jī)構(gòu)成，實驗證明，基準(zhǔn)站的設(shè)立最好選擇視野開闊的場地，坐標(biāo)最好是選擇已知的坐標(biāo)點，遠(yuǎn)離電磁場，以免影響設(shè)備正常運(yùn)行。整周模糊度的解求是GPS定位技術(shù)的重點，為了保證精確度，應(yīng)當(dāng)將設(shè)備安置在地勢較高的位置，及時的對流動站的坐標(biāo)進(jìn)行解算。
3.3 房產(chǎn)數(shù)字化
數(shù)字化測圖是在通過一定的方法采集相關(guān)的信息，將數(shù)據(jù)通過計算機(jī)程序進(jìn)行處理，然后通過圖像生產(chǎn)和編輯的程序形成的房產(chǎn)數(shù)字化圖形，最終通過數(shù)控繪圖儀以及其他的輸出設(shè)備繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖目前在我們國家的房產(chǎn)地下測量以及地籍測量中獲得了廣泛的好評，因為數(shù)字化測圖具有圖載信息多，圖片質(zhì)量高、勞動強(qiáng)度低以及速度較快等優(yōu)點，成為房產(chǎn)成圖發(fā)展的重點。
4 測繪技術(shù)的特征
傳統(tǒng)的測繪是將重點放在模擬地形圖方面，傳統(tǒng)的測繪技術(shù)使用方便設(shè)備齊全，但是隨著時代的發(fā)展，這種測繪手段逐漸不能使用當(dāng)前測繪工作的需求。目前測繪技術(shù)的時效性好，圖像質(zhì)量高、較為美觀、精確度也比較好，完全能夠滿足當(dāng)代測繪的需求。且現(xiàn)代的測繪及時將繪圖、外業(yè)以及內(nèi)衣集一一身，使得測繪工程的組織形式、作業(yè)方式以及生產(chǎn)手段逐漸的發(fā)展為以電腦技術(shù)為主的高度集成技術(shù)。現(xiàn)代測繪技術(shù)已經(jīng)進(jìn)入了信息化的發(fā)展階段。隨著傳統(tǒng)測繪技術(shù)的推出，現(xiàn)代的測繪技術(shù)是以激光技術(shù)和電腦技術(shù)為主，這些技術(shù)目前在我國室內(nèi)裝飾工程、廣場、機(jī)場、道路以及港口工程中，為我國的現(xiàn)代化建設(shè)提供了強(qiáng)有力的支持，當(dāng)前，我國的測繪技術(shù)已經(jīng)發(fā)展成為了一個快速、時效性強(qiáng)且質(zhì)量好的快捷的操作形式，主要是有電子經(jīng)緯儀、計算機(jī)技術(shù)、激光指向儀以及3S（GIS＼GPS＼RS）等測繪軟硬件高科技產(chǎn)品組成，完全滿足了社會發(fā)展以及現(xiàn)代工程的需求。
5 結(jié)束語
房產(chǎn)測繪對于整個房產(chǎn)工程來說都是非常重要的，房產(chǎn)在測量過程中，不僅需要基礎(chǔ)測繪技術(shù)的支持，還需要確保測量結(jié)果的時效性和真實性。在房產(chǎn)測繪過程中，還存在一些技術(shù)上的問題，這就需要相關(guān)的測繪機(jī)構(gòu)將房產(chǎn)測繪的技術(shù)進(jìn)一步的規(guī)范，提高測繪技術(shù)的精確性，保證房產(chǎn)工程的有效性。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理；現(xiàn)狀；GIS技術(shù)；應(yīng)用
GIS作為現(xiàn)階段在房產(chǎn)測繪管理中應(yīng)用較為廣泛，效果較為突出的信息科技，給房產(chǎn)測繪管理帶來了很多便利。以下就房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理中GIS技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行了分析。
1.房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理技術(shù)的現(xiàn)狀
測繪數(shù)據(jù)是房產(chǎn)測繪管理工作的重點，也是提高房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)利用效率和潛在價值的關(guān)鍵。目前來看，房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)管理方法主要有以下幾種：①原有技術(shù)軟件數(shù)據(jù)管理功能升級。早期的房產(chǎn)測繪軟件主要是針對房產(chǎn)中的分?jǐn)偯娣e的自動化計算來進(jìn)行工作的，軟件內(nèi)核多是在autocad軟件的基礎(chǔ)上進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的，因此，它們的二次開發(fā)能力十分有限，且對于管理者的程序開發(fā)能力要求較高，不具有普適性。②原有數(shù)據(jù)管理功能的拓展。很多MIS系統(tǒng)都是基于數(shù)據(jù)庫下的文本系統(tǒng)，與圖形結(jié)合不易，擴(kuò)充后的系統(tǒng)房產(chǎn)制圖方面功能顯得較弱，這就使得在進(jìn)行房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理時，要根據(jù)測繪數(shù)據(jù)的種類進(jìn)行人為分類，其實際開發(fā)難度和操作難度都較大。
2.GIS技術(shù)的概述
GIS地理信息系統(tǒng)是多種學(xué)科交叉的產(chǎn)物，它以地理空間為基礎(chǔ)，采用地理模型分析方法，實時提供多種空間和動態(tài)的地理信息，是一種為地理研究和地理決策服務(wù)的計算機(jī)技術(shù)系統(tǒng)。其基本功能是將表格型數(shù)據(jù)（無論它來自數(shù)據(jù)庫，電子表格文件或直接在程序中輸入）轉(zhuǎn)換為地理圖形顯示，然后對顯示結(jié)果瀏覽，操作和分析。其顯示范圍可以從洲際地圖到非常詳細(xì)的街區(qū)地圖，現(xiàn)實對象包括人口，銷售情況，運(yùn)輸線路以及其他內(nèi)容。GIS技術(shù)主要是從信息的獲取與輸入到數(shù)據(jù)的存儲與管理，到數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換與分析，再到成果的生成與輸出四個部分來實現(xiàn)的。GIS通過將空間數(shù)據(jù)信息與社會屬性信息結(jié)合，對圖和數(shù)據(jù)庫實行共同處理和查詢分析，做到對空間進(jìn)行分析、對多要素綜合分析、通過分析進(jìn)行動態(tài)預(yù)測以及產(chǎn)生更高層次的地理資料信息，使繪圖和數(shù)據(jù)形象直觀。
3.GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理中的具體應(yīng)用
3.1為房產(chǎn)測繪系統(tǒng)空間數(shù)據(jù)模型的建立提供了數(shù)據(jù)資源
GIS技術(shù)能夠采集到準(zhǔn)確的地理位置、房屋結(jié)構(gòu)、面積等基礎(chǔ)信息以及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等信息。這些數(shù)據(jù)信息都是房產(chǎn)測繪管理工作的基礎(chǔ)，GIS技術(shù)獎上述這些信息進(jìn)行了有效的融合，并且較少人力投入以及人為的誤差。對于房屋的地理坐標(biāo)產(chǎn)權(quán)歸屬以及房屋上的權(quán)利限制等都可以通過GIS技術(shù)建立相應(yīng)的空間模型，將所需采集的信息進(jìn)行符號化設(shè)置并把該種符號用于建好的模型進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)對房屋的分層和分戶管理及查詢。
3.2將GIS技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)庫中
基于GIS技術(shù)的管理系統(tǒng)中儲存的圖形要素通常具備屬性信息豐富的特點，這些屬性信息可以通過特定標(biāo)識碼實現(xiàn)與圖形要素的關(guān)聯(lián)，這種特定的標(biāo)識碼能夠通過ObjecTARx存儲到對應(yīng)的圖形要素的擴(kuò)展數(shù)據(jù)中，完成對圖形要素的定義工作，并對項目要素進(jìn)行有效分?jǐn)偂IS系統(tǒng)中的這種標(biāo)識碼可以存儲在后臺數(shù)據(jù)庫中，為圖形要素和屬性的連接創(chuàng)造條件，方便我們進(jìn)行空間查詢。正是因為GIS技術(shù)的這種雙向空間查詢作用，我們在生成分戶平面圖的過程中才節(jié)省了更多的時間和成本，有效提高了房產(chǎn)測繪工作的效率。一方面，以GIS技術(shù)為支撐的管理系統(tǒng)可以實現(xiàn)對房產(chǎn)具置、建筑結(jié)構(gòu)及面積等基本信息的迅速、準(zhǔn)確采集，同時可以有效采集房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬狀況等信息，功能性十分強(qiáng)大。以上提到的信息類型是我們在進(jìn)行房產(chǎn)測繪管理過程中的基礎(chǔ)條件，通過使用GIS技術(shù)我們就可以快速而有效地獲取這些信息，大大減少了人工采集信息的耗時，提高數(shù)據(jù)采集的準(zhǔn)確性。此外，我們可以利用GIS技術(shù)，針對建筑房產(chǎn)的地理位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、相關(guān)權(quán)限等構(gòu)建相應(yīng)的空間模型，對獲取的數(shù)據(jù)實行符號化設(shè)置，有效利用這些符號進(jìn)行空間模型的數(shù)據(jù)分析工作。通過這種方式，我們就可以提高房屋分戶管理及分層管理工作的有效性，促進(jìn)信息查詢效率及質(zhì)量的大幅度提高。另一方面，GIS技術(shù)不但可以有效促進(jìn)屬性數(shù)據(jù)管理的優(yōu)化，還可以實現(xiàn)對空間數(shù)據(jù)信息的管理，我們可以將GIS技術(shù)引用到房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫中。通過使用GIS技術(shù)，我們可以將已經(jīng)辦理房產(chǎn)證的房屋和該房屋的房產(chǎn)地形圖進(jìn)行有效結(jié)合，查詢該房產(chǎn)的地理位置，獲取其坐標(biāo)信息，進(jìn)而對房產(chǎn)的相應(yīng)地理信息進(jìn)行標(biāo)注，這就有效地發(fā)揮了房產(chǎn)地形圖的作用。基于這種應(yīng)用模式，GIS技術(shù)的作用主要體現(xiàn)在其對數(shù)據(jù)的采集、修正和更新上，進(jìn)而對數(shù)據(jù)庫中的相關(guān)信息進(jìn)行良好的維護(hù)。我們通過GIS技術(shù)及數(shù)據(jù)互查的功能，就可以更加直觀、有效地實現(xiàn)圖形要素與屬性數(shù)據(jù)間的雙向查詢?；贕IS技術(shù)的數(shù)據(jù)庫可以在我們需要獲取相關(guān)圖形的任何時候，迅速地將其儲存的數(shù)據(jù)信息和圖形進(jìn)行輸出，同時，根據(jù)房產(chǎn)綜合評定的要求總結(jié)和分析獲取的數(shù)據(jù)，并據(jù)此做出全面的評價，有效促進(jìn)房產(chǎn)建設(shè)及后期管理活動的順利開展。
4.基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)測繪管理
GIS技術(shù)作用的發(fā)揮離不開功能完善的計算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)，和兼容性較高運(yùn)作速度較快的系統(tǒng)的建立，因此在具體應(yīng)用時要注重實現(xiàn)GIS技術(shù)與Webservice的結(jié)合適用。這便要建立各種獨(dú)立且功能完善的子系統(tǒng)，將他們與Webservice相連接并且通過它把相關(guān)數(shù)據(jù)提供給外部使用者。這些技術(shù)能夠?qū)⒎慨a(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)域房產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)進(jìn)行融合，實現(xiàn)房產(chǎn)測繪中圖形與相關(guān)屬性數(shù)據(jù)的互查，為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理提供準(zhǔn)確的測繪信息。根據(jù)不同系統(tǒng)的測量目標(biāo)采用各具特色的軟件，并且根據(jù)實際需求不斷改進(jìn)完善系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，比如對于房產(chǎn)面積的測算可以在文件存儲形式的基礎(chǔ)上進(jìn)行系統(tǒng)性改良，將其以屬性字段的形式或者文字形式的儲存，便于管理作業(yè)人員根據(jù)需要及時快速的查詢相關(guān)數(shù)據(jù)材料。該種儲存形式的改變不會增加系統(tǒng)操作的難度，并且給予系統(tǒng)開發(fā)足夠的能活性，為房產(chǎn)測繪管理提供了諸多的便利，同時也提高了綜合管理的水平。對于房產(chǎn)測繪管理的流程方面要注重面積測算及其配圖的業(yè)務(wù)流程管理。通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的上傳和下載以及相應(yīng)的變更等程序的管理可以通過一定的審批程序來實現(xiàn)。房產(chǎn)測繪管理工作的核心是實現(xiàn)對相關(guān)數(shù)據(jù)的管控，提高數(shù)據(jù)的運(yùn)用效率，所以，出書管理工作中要提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證圖形與數(shù)據(jù)的對應(yīng)關(guān)系，并且能夠根據(jù)需求制作出相應(yīng)的圖形。
5.結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和信息技術(shù)的日益進(jìn)步，人們的生活水平越來越高，對房地產(chǎn)各項管理工作的要求也越來越嚴(yán)格。為了有效滿足人們對房地產(chǎn)的各項要求，提高房產(chǎn)測繪管理工作的效率和質(zhì)量，我們必須要積極尋求各種高科技手段，不斷促進(jìn)測繪管理技術(shù)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房產(chǎn)測繪；測繪成果
中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
房產(chǎn)測繪的簡介
中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為迅速，城市化水平不斷提高，伴隨著房產(chǎn)行業(yè)躋身前列，房屋面積成為人們越來越重視的問題。房屋面積的大小是影響房屋總價的關(guān)鍵因素，所以房屋測繪便顯得尤為重要。
房產(chǎn)測繪是利用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容包括房地平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算等。為城市規(guī)劃、 土地管理、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、 房產(chǎn)測繪問題、
房地產(chǎn)開發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料，有一定的法律性。
房產(chǎn)測繪的發(fā)展情況
房產(chǎn)測繪業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及住房商品化，房產(chǎn)測繪市場逐步開放放開，形成相對公平、公正的競爭環(huán)境。測繪手段和技術(shù)逐步地更新，計算機(jī)數(shù)字化房產(chǎn)測繪在其中得到了廣泛的應(yīng)用。傳統(tǒng)的手工逐步向自動化操作，測量效率、測量精度和測繪成果質(zhì)量都得到了大大的提高，為房產(chǎn)管理提供了可靠的數(shù)據(jù)保證。房產(chǎn)測繪朝著數(shù)字化、智能化的方向發(fā)展。
房產(chǎn)測繪中的問題
1房產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)在各地區(qū)、各單位、各房產(chǎn)測繪人員實施中都有所差別。在房產(chǎn)測繪外業(yè)測量和內(nèi)業(yè)計算中，不同地區(qū)、不同單位、不同房產(chǎn)測繪人員都有自己的做法，很難統(tǒng)一。對房產(chǎn)的數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)信息化、檔案管理等方面都存在差別，其測繪成果在不同的地方評定結(jié)果也不一樣，這就在統(tǒng)一規(guī)范上出現(xiàn)了分歧地方，不利于進(jìn)行考核監(jiān)督的執(zhí)行。
2房產(chǎn)測繪缺乏監(jiān)管力度。由于房產(chǎn)測繪市場發(fā)展還不完善，市場中存在著不公平的違紀(jì)行為，嚴(yán)重擾亂了市場的正常秩序。房產(chǎn)測繪是一項專業(yè)技術(shù)服務(wù)，房產(chǎn)測繪市場發(fā)展更需要嚴(yán)格的監(jiān)督和管理。目前,有關(guān)房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善,測繪行政管理部門對房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對測繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo),對測繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。 3現(xiàn)場實地測量中存在的問題
3.1現(xiàn)場測量與理論存在誤差。現(xiàn)場的環(huán)境不像理論中那樣標(biāo)準(zhǔn)，肯定能夠產(chǎn)生誤差。使用手持測距儀的角度不同，誤差就不一樣。測量時不可能每一個都保持嚴(yán)格水平，操作人員依靠各自估測的大致水平來使用，這就導(dǎo)致不同的時間，不同的操作人員，在同一位置進(jìn)行測量也會有不同的值存在，甚至同一位操作人員在同一位置反復(fù)測量，測出的數(shù)值也有可能是不同的。另外，建筑施工上也會存在誤差，像墻面并不是完全平整、垂直，軸線定位也會有偏差，模板支護(hù)產(chǎn)生位移這都是不可避免的，所以同一位觀測者在不同的位置量測，使儀器氣泡居中，盡可能消除人為誤差，測量數(shù)值差異也是存在的。
3.2數(shù)據(jù)采集存在錯誤。外業(yè)測量對現(xiàn)場的情況觀察不仔細(xì)、外業(yè)數(shù)據(jù)不完整、字跡不工整不清晰，如層高未達(dá)到2.2M的部位未做標(biāo)記；陽臺封閉情況及陽臺頂蓋全否；墻體厚度等情況都會影響測繪成果質(zhì)量。
3.3測繪從業(yè)人員的技能水平不全面。房產(chǎn)測繪人員不僅要具有建筑測量方面的技術(shù)，還要求對有關(guān)的法律、建筑、測繪技術(shù)等方面知識熟記，便于在測繪的內(nèi)外業(yè)中靈活運(yùn)用。但是目前普遍缺乏掌握全面技能的測繪人員。
4如何處理房產(chǎn)測繪中的問題
4.1規(guī)范化發(fā)展，制定適合本地房產(chǎn)測繪的細(xì)則或規(guī)范。雖然國家有出臺房產(chǎn)測量規(guī)范，但仍有些不足，各地區(qū)各測繪人員對某些規(guī)范理解不一樣，這就需要各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定適用于本地的實施細(xì)則或作業(yè)規(guī)范，這樣才能使不同的房產(chǎn)測繪單位，不同的測繪從業(yè)人員盡量地出具統(tǒng)一的測繪成果。
4.2對內(nèi)、外業(yè)測繪質(zhì)量進(jìn)行有效控制。外業(yè)測繪是提高測繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。外業(yè)測繪質(zhì)量控制的內(nèi)容主要有：調(diào)查表中的用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖的用地范圍、房屋權(quán)界線及有關(guān)說明符號和房產(chǎn)圖上是否一致；房產(chǎn)測量要素是否齊全、準(zhǔn)確、對有關(guān)物的取舍是否合理；房產(chǎn)面積測量原始記錄是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整；房產(chǎn)測繪成果是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整，其中對公攤面積的測定是否合理。
4.3及時更新設(shè)備，提高測繪技能。為了精確測量房屋的面積，不僅要對測繪部門的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)檢測和設(shè)備更新，而且每個測繪單位應(yīng)建立一支穩(wěn)定的房產(chǎn)測繪隊伍，定期對測繪人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，提高測繪部門人員自身的專業(yè)水平，并本著對委托人和購房者負(fù)責(zé)的精神，熟練運(yùn)用測繪設(shè)備，合理運(yùn)用測繪知識，盡可能減小其測量誤差。
4.4完善測繪單位自查制度，提高檢查力度。為了提高規(guī)范房屋測繪的質(zhì)量水平，測繪部門應(yīng)建立自我檢查、自我改進(jìn)制度，建立獎懲制度，將測繪完成情況個人的考核業(yè)績相關(guān)聯(lián)，以此提高測繪從業(yè)人員的積極性。各地方房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪單位的測繪成果備案業(yè)務(wù)培訓(xùn)和質(zhì)量監(jiān)督，建立并實施質(zhì)量抽查、互查制度和房產(chǎn)測繪信用管理制度。對房產(chǎn)測繪中的違法行為，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理，并將其行為向社會予以曝光，同時記載于房產(chǎn)測繪信用檔案。 4.5推出GIS房地產(chǎn)管理進(jìn)程，建立房產(chǎn)面積差錯賠付。房地產(chǎn)的交易業(yè)務(wù)日益增多，權(quán)屬變更關(guān)系也日益頻繁，逐步出現(xiàn)種類多元化的新格局，為適應(yīng)這一趨勢，房產(chǎn)測繪引進(jìn)GIS,可以將測繪數(shù)據(jù)和GIS結(jié)合，通過房地產(chǎn)GIS，可以根據(jù)需求進(jìn)行任意地理范圍內(nèi)各類統(tǒng)計分析，能方便了解城市房屋的狀況，社會公眾也可以通過該系統(tǒng)瀏覽查閱房產(chǎn)信息。房產(chǎn)測繪單位應(yīng)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實體，根據(jù)我國的法規(guī)政策，應(yīng)劃清測繪管理部門與測繪單位的界限，房管部門還應(yīng)建立房產(chǎn)面積差錯賠償制，對房屋面積測算失誤，造成重大損失的，將按測繪管理有關(guān)規(guī)定對單位進(jìn)行處罰。測繪單應(yīng)該與委托人簽訂合同，以書面合同形式明確測繪差錯賠償責(zé)任。
房產(chǎn)測繪的作用
房產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)管理部門通過房產(chǎn)測繪對房產(chǎn)進(jìn)行管理，經(jīng)過房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)的測繪數(shù)據(jù)在某些程度上為相關(guān)法律提供了基礎(chǔ)的資料；房產(chǎn)測繪為商品房的交易提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的支持；房產(chǎn)測繪也為社會提供了一些公共服務(wù)的功能。房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)對于加強(qiáng)城市的改造、改善城市的規(guī)劃布局都有著重要的作用。 結(jié)束語：探索建立房產(chǎn)測繪管理體系、規(guī)范房產(chǎn)測繪行為是我國房產(chǎn)行業(yè)的重要部分。隨著建筑設(shè)計的不斷創(chuàng)新，房產(chǎn)測繪也要不斷的進(jìn)行改善，這就要求測繪人員要逐步地總結(jié)經(jīng)驗，提高測繪精度，努力營造公平的市場環(huán)境，促進(jìn)房產(chǎn)測繪的穩(wěn)健發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1] 蔣興發(fā).淺談如何做好房產(chǎn)測繪[J]. 沿海企業(yè)與科技. 2010,3.
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；信息管理；數(shù)據(jù)庫
房產(chǎn)測繪的主要任務(wù)是利用測量技術(shù)測算房產(chǎn)面積，隨著計算機(jī)制圖技術(shù)在測繪領(lǐng)域應(yīng)用的飛速發(fā)展，房產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立，這些系統(tǒng)已經(jīng)越來越不能適應(yīng)信息系統(tǒng)管理的需要，而目前的房產(chǎn)測繪軟件都不能滿足這個需求。要想改變這種現(xiàn)狀，就必須構(gòu)建一套有效的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，并將現(xiàn)有的數(shù)據(jù)整理進(jìn)系統(tǒng)，以充分發(fā)揮房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)應(yīng)有的功能。
1、信息系統(tǒng)建設(shè)存在問題
從國內(nèi)相關(guān)城市建設(shè)及應(yīng)用的情況來看，目前系統(tǒng)建設(shè)過程存在的主要問題是房產(chǎn)測繪與信息系統(tǒng)嚴(yán)重脫節(jié)。目前大多數(shù)系統(tǒng)中，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的采集、利用和分析處于相互脫節(jié)的階段，即房產(chǎn)測繪只負(fù)責(zé)制圖，屬性信息的采集要通過其他業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)完成，房產(chǎn)測繪的成果就是紙質(zhì)的圖形報表和孤立的數(shù)據(jù)文件。這不僅造成了人力和財力的浪費(fèi)，還人為地造成了數(shù)據(jù)的不一致、不準(zhǔn)確，房產(chǎn)測繪入庫難。有些信息系統(tǒng)在建設(shè)的過程中已經(jīng)開始重視對測繪成果的利用，但往往不能心隨人愿。這首先涉及到房產(chǎn)測繪觀念的轉(zhuǎn)變，即要把以制圖為目的的房產(chǎn)測繪轉(zhuǎn)向以信息采集為目的的房產(chǎn)測繪上來；其次，這個問題的產(chǎn)生和房產(chǎn)測繪所使用的手段和工具相關(guān)，主要是房產(chǎn)測繪系統(tǒng)是否具備向房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)提供信息的功能，這一問題的解決辦法就在于面向房產(chǎn)系統(tǒng)開發(fā)為核心的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)。在房產(chǎn)中應(yīng)用模式問題，在房產(chǎn)中的應(yīng)用，不是簡單地能把房產(chǎn)分層分戶圖形顯示出來就可以了，還涉及到房產(chǎn)測繪與集成、海量數(shù)據(jù)的管理、業(yè)務(wù)系統(tǒng)的集成、圖形的網(wǎng)上等諸多方面。
“數(shù)字房產(chǎn)”平臺各應(yīng)用子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享問題。房產(chǎn)管理涉及到房屋的權(quán)屬、交易、市場、物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)維修資金、拆遷、房改以及房屋安全鑒定、白蟻防治等諸多業(yè)務(wù)，如果只考慮部分業(yè)務(wù)對系統(tǒng)的需求，就容易造成房產(chǎn)管理各業(yè)務(wù)之間的相互脫節(jié)，甚至?xí)纬蓴?shù)據(jù)孤島。
2、房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)
傳統(tǒng)測繪關(guān)注的重點在于圖形的表示和精度。隨著房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的逐步建立，這種模式己經(jīng)越來越不能適應(yīng)信息系統(tǒng)發(fā)展的需要。房產(chǎn)信息系統(tǒng)是以空間數(shù)據(jù)為支撐的綜合應(yīng)用系統(tǒng)，空間數(shù)據(jù)庫是整個系統(tǒng)的基礎(chǔ)和生命。作為建立和更新空間數(shù)據(jù)庫的最重要的房產(chǎn)測繪就必須承擔(dān)起為信息系統(tǒng)輸送數(shù)據(jù)的使命。
房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)是利用先進(jìn)的計算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)和數(shù)據(jù)庫技術(shù)，建設(shè)一個城市范圍內(nèi)準(zhǔn)確、動態(tài)、高效和標(biāo)準(zhǔn)化的共享型房地產(chǎn)基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫，使之成為城市房地產(chǎn)行業(yè)的空間定位基礎(chǔ)，成為“數(shù)字房產(chǎn)”的空間基礎(chǔ)平臺，全面實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)共享，實現(xiàn)以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業(yè)。防止房屋重登、漏登，防止產(chǎn)權(quán)虛報、瞞報，為房地產(chǎn)管理、規(guī)劃和建設(shè)，為社會公眾提供完善、優(yōu)質(zhì)和高效的房地產(chǎn)地理空間信息。系統(tǒng)將充分結(jié)合房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和項目測繪業(yè)務(wù)，體現(xiàn)工作交流思想，通過房產(chǎn)數(shù)字地圖的測繪、房屋面積測算及產(chǎn)權(quán)戶面積認(rèn)證等業(yè)務(wù)過程，采集大量有關(guān)房屋、土地、權(quán)屬狀況、利用狀況及相關(guān)的地形要素等空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，并按照統(tǒng)一的編碼規(guī)則和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，建立起房地產(chǎn)基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫將能夠?qū)Ψ课萁o予定位確定房屋的位置、定性確定房屋的權(quán)屬性質(zhì)、定界確定房屋的范圍或產(chǎn)型、定量確定房屋的建筑面積的描述。系統(tǒng)應(yīng)實現(xiàn)對房地產(chǎn)基礎(chǔ)空間信息的采集、錄入、處理、存儲、查詢、統(tǒng)計、分析、輸出和維護(hù)等功能。
3、基于GIS的房產(chǎn)測繪信息化內(nèi)涵
目前房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測繪工作日益成為房產(chǎn)管理中的重要環(huán)節(jié)。房產(chǎn)測繪工作涉及到大量的圖形與空間信息，而地理信息系統(tǒng)可以有效地管理空間數(shù)據(jù)。但是當(dāng)前房產(chǎn)管理軟件基本沒有運(yùn)用GIS技術(shù)，造成了在房產(chǎn)管理中數(shù)據(jù)不直觀，房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)相互脫節(jié)的狀況，并直接導(dǎo)致了管理水平的落后。基于GIS軟件的開發(fā)方式符合了今后房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)作為城市地理信息系統(tǒng)一部分的發(fā)展潮流，避免了以后數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和平臺更換的麻煩?；贕IS的房產(chǎn)測繪信息化不同于CAD和GIS混合模合下通過文件交換的數(shù)據(jù)共享，它是一種更高層次上的集成。筆者認(rèn)為基于GIS的房產(chǎn)測繪信息化應(yīng)包含兩個層次的集成：一是房產(chǎn)測繪信息采集的集成，二是測繪數(shù)據(jù)與GIS數(shù)據(jù)的集成。
房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)是管理房產(chǎn)數(shù)據(jù)的計算機(jī)系統(tǒng)，它的發(fā)展與地理信息系統(tǒng)GIS(Geographic Information System)的研究和發(fā)展密切相關(guān)。地理信息系統(tǒng)是反映人們賴以生存的現(xiàn)實世界(資源與環(huán)境)現(xiàn)勢變遷的各類空間、非空間屬性，在計算機(jī)軟件和硬件的支持下，以一定的格式輸入、存儲、檢索、顯示和綜合分析應(yīng)用的技術(shù)系統(tǒng)。地理信息系統(tǒng)的研究不僅為房產(chǎn)管理提供了理論依據(jù)和技術(shù)手段，而且還為房產(chǎn)管理系統(tǒng)的建立提供了實踐經(jīng)驗。
房產(chǎn)測繪與信息系統(tǒng)的一體化集成的最終目標(biāo)是要達(dá)到能夠更快、更好地為房產(chǎn)信息系統(tǒng)提供滿足GIS應(yīng)用要求的數(shù)據(jù)，從這一點上講，也可以將其理解為房產(chǎn)測繪與房產(chǎn)GIS的一體化集成。
4、基于GIS房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)總體設(shè)計
基于對GIS房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)內(nèi)涵的分析，本文研究提出了以GIS為核心的總體技術(shù)路線，即：
(1)采用GIS數(shù)據(jù)存儲方式來存儲房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，實現(xiàn)房產(chǎn)圖形信息和房產(chǎn)屬性信息的一體化存儲；
(2)基于組件式GIS平臺進(jìn)行二次開發(fā)編輯和繪圖功能，實現(xiàn)房產(chǎn)圖形的編輯繪制和屬性信息的錄入；
(3)采用空間數(shù)據(jù)庫技術(shù)實現(xiàn)房產(chǎn)測繪與信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)入庫與更新。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;精度分析;測繪誤差
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2015.21.070
0 前言
在衡量一個房產(chǎn)價值的過程中，一個重要的指標(biāo)就是該房產(chǎn)的面積大小。隨著近十年來房產(chǎn)價格一路走高，房產(chǎn)面積的測量越來越受到重視。因此，房產(chǎn)面積的測量已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要地位。伴隨著住建部門有關(guān)房產(chǎn)面積測量的文件―― 《房產(chǎn)測量規(guī)范》的下發(fā)，我國房產(chǎn)面積的測量工作有了明確的指示、依據(jù)，并逐漸變得更加科學(xué)和規(guī)范。但由于人工、設(shè)備、環(huán)境等因素的影響，在房產(chǎn)面積的測量中往往會產(chǎn)生不必要的誤差進(jìn)而影響房產(chǎn)測繪的精度。因此，有必要對房產(chǎn)面積的測量中的誤差進(jìn)行討論以提高房產(chǎn)測繪的精度。
1 房產(chǎn)測繪及存在誤差的原因
房產(chǎn)測繪是通過應(yīng)有相應(yīng)的科學(xué)技術(shù)，對房屋以及房屋相關(guān)土地使用情況進(jìn)行測繪及描述。通過房產(chǎn)測繪可以提供與房屋產(chǎn)權(quán)、房屋交易及征收相關(guān)費(fèi)用、城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃有關(guān)工作需要的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)。
然而，由于人工、設(shè)備、環(huán)境等因素的影響在房產(chǎn)面積的測量中往往會產(chǎn)生不必要的誤差進(jìn)而影響房產(chǎn)測繪的精度。具體分析，影響房產(chǎn)測繪精度的原因主要有不同房產(chǎn)面積測繪規(guī)則規(guī)范有出入、測繪階段與具體施工存在差異、房產(chǎn)測繪實施技術(shù)人員以及工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)這三項原因。
1.1 不同房產(chǎn)面積測繪規(guī)則規(guī)范有出入
由于住建部門下發(fā)的《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》（以下簡稱《建筑面積計算規(guī)范》）在計算房產(chǎn)測繪面積和計算房產(chǎn)建筑面積中的計算規(guī)則與《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的有所出入，往往造成因房產(chǎn)面積測繪規(guī)則規(guī)范有出入而導(dǎo)致的房產(chǎn)測繪精度不足的現(xiàn)象。比如，在《建筑面積計算規(guī)范》中指出高度在2.2米以上（包含2.2米）的建筑要計算其全部的面積，高度在2.2米以下的建筑在計算面積時按其面積的二分之一計算。而在《房屋測量規(guī)范》中指出高度在2.2米以下的建筑不計算其面積。同時，在有關(guān)陽臺面積的計算中，《建筑面積計算規(guī)范》指出陽臺的面積應(yīng)該按投影面積的二分之一計算。而《房屋測量規(guī)范》中指出陽臺的面積應(yīng)該按投影面積計算。由此可以看出，不同房產(chǎn)面積測繪規(guī)則規(guī)范有出入造成了在房產(chǎn)測繪中精度的降低。
1.2 測繪階段與施工存在差異
由于在施工中往往存在不可控的因素導(dǎo)致房屋竣工后實際面積與計劃面積存在差異，進(jìn)而導(dǎo)致房產(chǎn)測繪精度的降低。導(dǎo)致房屋竣工后實際面積與計劃面積存在差異的原因主要包括在施工前面積計劃的失誤、施工階段施工人員技術(shù)的限制以及在施工測量階段測繪時由于人員技術(shù)及儀器導(dǎo)致的誤差等。而且，由于圖紙中的房屋計劃面積屬于理論值，相較于后期施工階段中測量的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度相對較低，因此測繪階段與施工存在差異也造成了在房產(chǎn)測繪中精度的降低。
1.3 房產(chǎn)測繪實施技術(shù)人員以及工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)
由于部分的房產(chǎn)測繪單位中的技術(shù)人員受學(xué)歷、專業(yè)、技術(shù)以及工作經(jīng)驗的限制，水平往往參差不齊。而且，在房產(chǎn)測繪中相關(guān)的規(guī)則規(guī)范本身就存在出入，加之不同人員對規(guī)則規(guī)范的理解也存在出入。如果這一部分的房產(chǎn)測繪單位對工作程序、制度、手冊的重視程度不足，質(zhì)量意識淡薄，往往造成在日常的房產(chǎn)測繪工作中工作質(zhì)量下降，進(jìn)而造成在房產(chǎn)測繪中精度的降低。
2 提高房產(chǎn)測繪精度的辦法
通過對影響房產(chǎn)測繪精度的原因進(jìn)行分析，可以看出，提高房產(chǎn)測繪精度的辦法主要有明確相關(guān)規(guī)則規(guī)范、提高預(yù)售面積計算精度、提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平三方面。
2.1 明確相關(guān)規(guī)則規(guī)范
通過討論已經(jīng)明確住建部門下發(fā)的《建筑面積計算規(guī)范》與《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定的有所出入。為了避免因相關(guān)規(guī)則規(guī)范不明確帶來的房產(chǎn)測繪精度問題，可以通過對《建筑面積計算規(guī)范》和《房產(chǎn)測量規(guī)范》的適用范圍進(jìn)行規(guī)定與明確。在例如高度低于2.2米以及陽臺面積的計算等情況下使用何種規(guī)范通過明確。同時，有關(guān)的監(jiān)督管理部門也要對施工部門對規(guī)則規(guī)范的具體實施情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，減少個別人員利用規(guī)則規(guī)范的漏洞使用投機(jī)取巧的方法，通過測繪中存在的精度不足問題而牟利的現(xiàn)象。由此可以明顯減少因相關(guān)規(guī)則規(guī)范存在出入而影響房產(chǎn)測繪的精度。
2.2 提高預(yù)售面積計算精度
由于房屋竣工后實際面積與計劃面積存在的差異往往是由于施工前面積計劃的失誤以及施工階段的誤差導(dǎo)致的。因此要提高預(yù)售面積的計算精度可以通過提高圖紙的完整性與準(zhǔn)確性來完成。通過檢查施工圖紙的建筑套型、建筑尺寸標(biāo)注清晰程度以及有關(guān)配套建筑使用的標(biāo)注清晰程度并加強(qiáng)計算準(zhǔn)確度，可以提高房產(chǎn)測繪的精度。
2.3 提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平
提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平可以從技術(shù)素養(yǎng)、工作態(tài)度兩個方面入手，進(jìn)而達(dá)到提高房產(chǎn)測繪精度的目的。對于提高技術(shù)素養(yǎng)，可以通過加強(qiáng)相關(guān)測繪人員的測繪知識培訓(xùn)、組織測繪人員開展測繪技術(shù)討論交流會的形式開展。提高技術(shù)素養(yǎng)，還可以通過引入精度更高的測繪儀器得方法。強(qiáng)化工作態(tài)度可以通過制定測繪工作程序、工作制度、編寫操作流程手冊并加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)工作完成。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測繪；特點；現(xiàn)代化技術(shù)
改革開放以來，中國社會經(jīng)濟(jì)得到長遠(yuǎn)發(fā)展的同時也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。近些年我國大范圍的進(jìn)行商品房出售，房產(chǎn)改革和經(jīng)濟(jì)實用房的建設(shè)，（斷句）使得房產(chǎn)測繪在現(xiàn)代化社會中顯得尤為重要。它不僅能為房產(chǎn)開發(fā)單位提供相關(guān)信息，而且也能為相關(guān)建筑單位提供有效服務(wù)信息。因此本文主要通過介紹房產(chǎn)策劃的含義及特點來分析現(xiàn)代技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用。
一、房產(chǎn)測繪含義及分類
（一）房產(chǎn)測繪含義
房地產(chǎn)測繪作為測量工作的一個項目分支，是指運(yùn)用相關(guān)的測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段等按照國家相關(guān)部門和條例規(guī)定的房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，來測量房屋及與房屋相關(guān)的土地（斷句），其中包括對它們的地理位置、數(shù)量、質(zhì)量及自然狀況等進(jìn)行的專業(yè)測繪。它主要是在房地產(chǎn)施工之前，對房地產(chǎn)的范圍、邊界、占地面積等測量之后，把這些數(shù)據(jù)和圖紙收集起來給相關(guān)的項目負(fù)責(zé)人和設(shè)計人員，這樣不僅可以為建筑設(shè)計人員和施工單位提供更好的信息技術(shù)服務(wù)，而且也能為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)、住房制度等進(jìn)一步改革提供大量可靠信息和資料。
（二）房產(chǎn)測繪分類
一般而言，房產(chǎn)測繪可以細(xì)分為房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房產(chǎn)項目測繪兩種類型。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是在城市或一個大的范圍內(nèi)建立房產(chǎn)平面控制區(qū)域來測繪房產(chǎn)的分幅平面圖。它對相關(guān)的測繪人員素質(zhì)、儀器設(shè)備和工作單位測繪資格都有較高的要求，沒有相應(yīng)的房產(chǎn)測繪資質(zhì)法律上不能從事這項工作。房產(chǎn)項目測繪相對而言較為容易，它主要是對房屋和土地權(quán)屬證件的附圖測繪并與房產(chǎn)交易、開發(fā)、拆遷等活動緊密相連，其工作主要包括在房地產(chǎn)所屬權(quán)管理、經(jīng)營范疇管理及開發(fā)資源管理中為測繪房地產(chǎn)分丘平面圖和相關(guān)圖表數(shù)據(jù)等進(jìn)行的相關(guān)的測繪活動。
二、現(xiàn)代化房產(chǎn)測繪的特點
與傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪所不同的是現(xiàn)代化房產(chǎn)測繪更加智能和自動化，這在很大程度上降低了人為主觀參與的失誤?，F(xiàn)代化房產(chǎn)測繪在測量精確度和效率方面較傳統(tǒng)房產(chǎn)測繪有很大的提高，所以它要求測繪人員必須具有非常豐富的實踐經(jīng)驗和專業(yè)的測繪知識。其具體的測繪特點如下：
（一）現(xiàn)代化房產(chǎn)測繪對員工業(yè)務(wù)素質(zhì)要求較高
由于現(xiàn)代化房產(chǎn)測繪較傳統(tǒng)測繪更加智能和自動化，因此它要求測繪人員不僅要熟練掌握房產(chǎn)業(yè)務(wù)知識，而且還要將所學(xué)到的業(yè)務(wù)知識轉(zhuǎn)化為以實踐能力并能根據(jù)現(xiàn)場的實際需求熟練采用不同的測繪方法和技術(shù)。作為一名專業(yè)的房產(chǎn)測繪者，首先應(yīng)了解房產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)常識，保護(hù)交易雙方的合法利益并能正確測繪相關(guān)的房屋及土地面積，只有這樣才能符合現(xiàn)代化房產(chǎn)測繪的專業(yè)需求。
（二）現(xiàn)代化房產(chǎn)測繪比例尺較大
由于房產(chǎn)測繪一般是對城鎮(zhèn)房屋及土地的測量，而且它往往涉及包括拆遷、開發(fā)、稅收等多方面的內(nèi)容。為了使測繪更加細(xì)致和周到，它要求測繪人員在對這些房屋和土地進(jìn)行嚴(yán)格測量之后，將所得信息清晰明了的標(biāo)識在圖紙上，以便讓房屋管理者一目了然。以此總體上來說，房產(chǎn)測繪的比例往往要大于一般的工程和地質(zhì)測量的比例尺，一般情況下它的比例是1：500或1：1000，而在一些分層分戶的地帶它的比例達(dá)到1：50。
（三）現(xiàn)代化房產(chǎn)補(bǔ)測和復(fù)測頻率高
一般而言，城市基本地形的補(bǔ)測和復(fù)測是5至10年一個周期。而城市房屋建設(shè)是一個不斷發(fā)展的動態(tài)過程，城市的擴(kuò)建要求及時對房屋和土地進(jìn)行相關(guān)的補(bǔ)測。此外房屋和土地所有權(quán)的變更也要求對此做出相應(yīng)的復(fù)測，以保證房產(chǎn)管理者及時有效得到相關(guān)房屋及土地的實際變化，并根據(jù)這些實際變化做出項目決策上的調(diào)整，從而使整個房產(chǎn)得以健康有序發(fā)展。
三、現(xiàn)代化技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用
由于現(xiàn)代化房產(chǎn)測繪更為智能和自動化，而且它所測量的對象較為復(fù)雜。它不僅涉及到測繪的專業(yè)知識，而且還要求測繪人員嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，所以它在很大程度上依賴于現(xiàn)代化的測繪技術(shù)和儀器，這些成為是整個房產(chǎn)測繪更加規(guī)范化和科學(xué)化的強(qiáng)大支柱。
（一）房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)（GIS）的應(yīng)用
現(xiàn)代化的房產(chǎn)測繪用現(xiàn)代化的信息技術(shù)代替了傳統(tǒng)的人工手工操作，但由于房產(chǎn)測繪是一項十分嚴(yán)密和復(fù)雜的工程，所以它對現(xiàn)代化的信息技術(shù)和管理方法要求更高。地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System， 簡稱GIS）是上世紀(jì)六十年展起來的綜合了多門學(xué)科專業(yè)知識發(fā)展起來的一門新型地理學(xué)研究技術(shù)，它由計算機(jī)系統(tǒng)、地理數(shù)據(jù)和用戶信息組成，并且包含有非常豐富的GIS分析工具，因此它給房產(chǎn)管理帶來全新的突破。GIS將辦證的房屋和房產(chǎn)地形圖結(jié)合在一起，并用精密的坐標(biāo)軸來標(biāo)識房屋的地理位置，既有利于房產(chǎn)管理者辦證工作的順利進(jìn)行，又便于管理者可以通過對房產(chǎn)密度分析、房屋拆遷等項目的統(tǒng)計來了解城市房屋的實際情況。房產(chǎn)測繪地理信息系統(tǒng)的引入使管理者只要通過房產(chǎn)的圖形就可以對房產(chǎn)有全方位的了解。這種借助圖形來管理整個房產(chǎn)市場在很大程度上彌補(bǔ)了傳統(tǒng)房產(chǎn)管理中的不足，因此房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)已被很多的房產(chǎn)商所應(yīng)用。
（二）全站型電子速測儀在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用
作為房產(chǎn)測繪中的一種常用數(shù)據(jù)采集設(shè)備儀器，全站型電子速測儀（Electronic Total Station）簡稱為全站儀是一種既可以測量距離、角度又帶有小型處理器的一款新型測繪儀器。全站儀是利用光和電等因素不僅可以快速測出房屋水平角和垂直角的距離和方位，而且還可以測出房屋的高度并且可以隨時保存信息。由于它操作起來極為方便，既可以人工進(jìn)行操作，也可以對它進(jìn)行設(shè)置后自動操作，同時它還可以遠(yuǎn)程遙控或是運(yùn)用機(jī)載應(yīng)用程序?qū)λ刂疲虼怂鼧O大地提到了測繪的速度和精確度并在現(xiàn)代化房產(chǎn)測繪中廣泛使用。
（三）實時動態(tài)差分法技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用
實時動態(tài)差分法（Real-time kinematic）簡稱為RTK是一種常用的GPS測量方法，它采用了載波相位動態(tài)實時差分法，能夠在戶外進(jìn)行高度精密的測量，其精確度可以達(dá)到厘米級，而傳統(tǒng)的測量需要對各種測量結(jié)果進(jìn)行計算之后才能獲取這種精確度。因此RTK這種新型數(shù)據(jù)處理技術(shù)和數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)并與GPS接受器配合使用，它不僅能夠滿足各種施工的地理環(huán)境，而且還大大提高了數(shù)據(jù)的傳輸效率和范圍所以受到很多房產(chǎn)測繪人員的青睞。
（四）計算機(jī)輔助制圖在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用
隨著信息時代的到來，計算機(jī)成為人們社會生活中不可或缺的重要工具，同時房產(chǎn)測繪也在很大程度上依賴于計算機(jī)的幫助。計算機(jī)打破了傳統(tǒng)的人為參與而更加智能化和自動化，所以它所繪制的圖紙精確度更高。此外由于它繪圖操作起來步驟簡便，只需要用相應(yīng)的軟件設(shè)備并把相關(guān)的測量數(shù)據(jù)輸入到計算機(jī)中，就可以根據(jù)測站點用該軟件進(jìn)行繪制。因此計算機(jī)繪圖程序操作步驟簡單和測繪精確度高等優(yōu)點適應(yīng)了現(xiàn)代化房產(chǎn)測繪的要求而被房產(chǎn)測繪行業(yè)所采用。
四、結(jié)束語
作為我國現(xiàn)階段社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場倍受人們的關(guān)注。房產(chǎn)測繪作為現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場順利發(fā)展的一項專業(yè)技術(shù)也普遍受到房產(chǎn)業(yè)的重視。為了滿足現(xiàn)代化房產(chǎn)市場的需求，房產(chǎn)測繪要求工作人員具備更為全面的業(yè)務(wù)素質(zhì)，并熟練掌握各種測繪方法和技術(shù)，以便更好的推動房產(chǎn)市場的發(fā)展。
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【關(guān)鍵詞】GIS；房產(chǎn)測繪；一體化集成
地理信息系統(tǒng)可以說是國家的信息資源非常重要的一部分。它經(jīng)過了許多年的發(fā)展，目前在社會的一些方面都已經(jīng)被滲透了，人們的一些生活以及生產(chǎn)方式都被它影響了，從而發(fā)生了非常深刻的變化。在我們國家，GIS這項技術(shù)的發(fā)展越來越趨于信息化，而且逐步的變成信息產(chǎn)業(yè)的非常重要的組成。
1 房產(chǎn)測繪的發(fā)展?fàn)顩r
房產(chǎn)測繪大致經(jīng)歷了這幾個發(fā)展階段，首先是手工模式，然后是CAD模式，最后是CAD與GIS混合的模式。現(xiàn)在主要就是往測繪和GIS一體化的集成這一階段來發(fā)展的。
一開始主要就是手工模式，房產(chǎn)測繪的那種外業(yè)的測量與內(nèi)業(yè)的處理全部都是用手工直接完成的，而且所提供出來的成果的形式都是弄在紙上的表格以及圖形，這時候的信息化還是在單機(jī)單用戶的階段，面積的量算以及制圖是房產(chǎn)測繪的一個比較重要的任務(wù)，當(dāng)時就是把量算好的面積的數(shù)據(jù)利用手工的形式錄入到MIS系統(tǒng)中，通過這個系統(tǒng)來實現(xiàn)房產(chǎn)測繪的集成。
隨著CAD技術(shù)以及電子測量的技術(shù)的快速發(fā)展，房產(chǎn)的測繪進(jìn)入到了CAD模式。外業(yè)的測繪能夠利用電子測量的儀器進(jìn)行獲取以及對測量的結(jié)果進(jìn)行保存，然后再把測量的結(jié)果用電子格式發(fā)給內(nèi)業(yè)的處理人員。CAD模式下的房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)能夠把外業(yè)的測繪成果直接地讀取或者轉(zhuǎn)換，然后再用CAD軟件的編輯以及制圖和繪圖功能很快的就能把房產(chǎn)的測繪結(jié)果給生成出來。在CAD模式這個階段，大大的減輕了工作量，縮短了測繪的周期，而且利用計算機(jī)所生成的圖形和成果非常的精確以及美觀。相比較于手工模式，CAD模式確實是一次比較大的飛躍。以前房產(chǎn)的測繪只是提供了非常單一的表格與紙圖，但是現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)殡娮訑?shù)據(jù)的方式了，給在MIS系統(tǒng)里的集成以及房產(chǎn)測繪的結(jié)果的利用創(chuàng)造了非常好的一個條件。
在手工模式以及CAD模式這兩個階段，制圖還是房產(chǎn)測繪的一個主要的目的。在房產(chǎn)的信息化的建設(shè)過程中，GIS技術(shù)得到了很好的應(yīng)用，房產(chǎn)測繪不僅僅是要能夠制圖，還要能夠提供信息給系統(tǒng)。應(yīng)用了GIS技術(shù)以后，在信息系統(tǒng)里面，基于圖形的房產(chǎn)管理模式成了主導(dǎo)的地位，GIS的屬性的數(shù)據(jù)與圖形的數(shù)據(jù)的一個很重要的來源就是房產(chǎn)的測繪，但是要想實現(xiàn)信息系統(tǒng)和房產(chǎn)測繪的一個集成，那么房產(chǎn)的測繪就進(jìn)入到了一個CAD與GIS相混合的一個模式的階段。在這個混合模式的階段，主流依舊是CAD技術(shù)下的房產(chǎn)的測繪，但是人們已經(jīng)開始改造CAD系統(tǒng)下的房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)了，主要采用的是外掛數(shù)據(jù)庫以及實體編碼這兩種技術(shù)進(jìn)行改造的，這樣就能夠向信息系統(tǒng)以及GIS提供信息了。
2 房產(chǎn)測繪以及房產(chǎn)GIS的一體化的集成
即房產(chǎn)測繪和房產(chǎn)GIS一體化集成跟CAD與GIS的混合下的利用文件交換的那種數(shù)據(jù)共享是不相同的，它是更高層次的一種集成。一體化的集成主要是房產(chǎn)測繪的信息采集的一種集成以及測繪的數(shù)據(jù)和房產(chǎn)GIS的一種集成。前者是集成所謂的第一個層次，這個集成主要有這幾個內(nèi)容，第一個是圖形的信息以及屬性的信息的一種集成。就是房產(chǎn)測繪里面的屬性數(shù)據(jù)與圖形數(shù)據(jù)的這種一體化的采集與存儲。屬性的信息與圖形的信息的這種一體化的存儲其實就是區(qū)分CAD系統(tǒng)和GIS系統(tǒng)的基本特征。CAD模式下的房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)只能夠解決一些快速的繪圖以及編輯與輸出的簡單的問題，但是因為CAD自身的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的一些限制，CAD數(shù)據(jù)不能夠直接的被屬性的信息所存儲。所以這也就導(dǎo)致了CAD模式下的房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)的屬性數(shù)據(jù)與圖形數(shù)據(jù)之間的一些比較困難的問題。
測繪數(shù)據(jù)和GIS的集成可以說是集成所謂的第二個層次。目前，空間數(shù)據(jù)庫這種技術(shù)在GIS的應(yīng)用系統(tǒng)中已經(jīng)得到了非常廣泛的應(yīng)用了。提供一體化的屬性數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)給房產(chǎn)的空間數(shù)據(jù)庫以及有效的對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行更新是房產(chǎn)測繪的一個最終的目的。所以，也能夠說這個集成就是空間數(shù)據(jù)庫和房產(chǎn)測繪的一個集成。而集成以后的效果應(yīng)該就是對房產(chǎn)外業(yè)的測繪以及內(nèi)業(yè)的處理、對成果進(jìn)行檢查、數(shù)據(jù)的入庫與更新以及數(shù)據(jù)應(yīng)用的程序化與流水化，數(shù)據(jù)的入庫顯示了不需要進(jìn)行第二次的手工處理，而且入庫前與入庫后的信息不會損失的，空間數(shù)據(jù)庫的長事務(wù)的一個處理機(jī)制主要是因為有數(shù)據(jù)更新的支持的。
3 一體化集成的優(yōu)越性
房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)經(jīng)過一體化集成后能夠把傳統(tǒng)的那種測繪圖形因為信息的采集跟屬性的采集沒有一起進(jìn)行而產(chǎn)生的一些缺點給解決了，從而讓數(shù)據(jù)進(jìn)入到系統(tǒng)以后避免了所謂的二次加工以及處理，數(shù)據(jù)進(jìn)入到系統(tǒng)的準(zhǔn)確率及其效率得到了很大的提高，而數(shù)據(jù)采集所需的周期也在一定程度上得到縮短。房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)經(jīng)過一體化集成后的數(shù)據(jù)采集能夠在數(shù)字房產(chǎn)GIS的需求下直接的進(jìn)行，同時還能夠直接的生成房產(chǎn)的測繪數(shù)據(jù)，不過這要在符合GIS要求的情況下才能完成的。把傳統(tǒng)測繪中的GIS格式和CAD格式轉(zhuǎn)換的繁瑣性給避免了，而且還能夠把數(shù)據(jù)給直接的寫到GIS空間的數(shù)據(jù)庫里，還提供了更新數(shù)據(jù)的能力。這些恰恰都是傳統(tǒng)型的房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)所不能實現(xiàn)的。房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)經(jīng)過一體化集成后，其系統(tǒng)有著數(shù)據(jù)的快速入庫以及高效的更新能力就是目前數(shù)字型房產(chǎn)系統(tǒng)所需要的。
4 結(jié)束語
房產(chǎn)測繪系統(tǒng)經(jīng)過一體化集成后，在數(shù)字房產(chǎn)的管理應(yīng)用中取得了非常顯著的效果，能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)屬性的信息與房產(chǎn)圖形的信息的那種存儲的一體化，也能夠使房產(chǎn)測繪快速的更新和入庫空間的數(shù)據(jù)庫的信息得到實現(xiàn)了，使數(shù)據(jù)采集以及更新的速度得到了很大程度上的提高，從而能夠確?？臻g數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性以及現(xiàn)勢性，確保房產(chǎn)的業(yè)務(wù)能夠正常的運(yùn)行。
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