時間：2022-10-31 07:25:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇規劃合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
工程地點：_________
合同編號：_________（由設計人編填）
設計證書等級：_________
委托方：_________
設計方：_________
委托方委托設計方承擔_________規劃設計，工程地點為_________，經雙方協商一致，簽訂本合同，并共同履行。
第一條 本合同簽訂依據
1．1 《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《建設工程勘察設計市場管理規定》、《城市規劃設計計費指導意見》和相關設計收費標準。
1．2 國家及地方有關規劃設計管理法規和規章
1．3 規劃項目批準文件
1．4 其他：_________
第二條 設計依據
2．1 委托方給設計方的委托書或設計中標文件
2．2 委托方提交的基礎資料
2．3 設計方采用的主要技術標準是：
《城市規劃編制辦法》
《城市用地分類與規劃建設用地標準》（gbj137-90）
《村鎮規劃標準》（gb50188-93）
《城市居住區規劃設計規范》（gb50180-93）
《城市道路交通規劃設計規范》（gb50220-95）
《武漢市城市建筑規劃管理技術規定》
《武漢市城市市政公用和其他工程設施規劃管理技術規定》
其他：_________
第三條 合同文件的優先次序
構成本合同的文件可視為是能互相說明的，如果合同文件存在歧義或不一致，則根據如下優先次序來判斷：
3．1 合同書
3．2 中標函（文件）
3．3 委托方要求及委托書
3．4 投標書
第四條 本合同項目的名稱、規模、階段及設計內容（根據行業特點填寫）
名稱：_________
規模：用地_________人口_________其他_________
階段：區域規劃總體規劃分區規劃控制性詳細規劃修建性詳細規劃專項規劃其他
設計內容：_________
第五條 委托方向設計方提交的有關資料、文件及時間
地形圖紙_________（比例尺_________）
地形圖電子文件（光盤軟盤）
其它資料_________
時間_________
第六條 設計方向委托方交付的設計文件、份數、時間
藍圖_________套
彩圖_________套
說明書或文本_________套
時間_________
第七條 費用
7．1 根據本合同第1．1條款的相應規定，經雙方商定，本合同的設計費用預算為_________萬元。
7．2 雙方在規劃設計審查后，按批準的規劃設計規模核算設計費。規劃設計間如遇規模或內容調整，則設計費也應做相應調整。
第八條 支付方式
8．1 本合同生效后三天內，委托方支付設計費總額的_________％，計_________萬元作為定金（合同結算時，定金抵作設計費）。
8．2 設計方提交_________設計文件后三天內，委托方支付設計費總額的_________％，計_________萬元；之后，委托方應按設計方所完成的規劃工作量比例，向設計方支付總設計費的_________％，計_________萬元，設計成果完成后，委托方結清設計費，不留尾款。
8．3 費用支付方式，經雙方協商為：_________。
第九條 雙方責任
關鍵詞：建筑工程 合約規劃 合同管理 成本控制
Abstract: with the socialist market economy in China, the owner for fixed assets investment pay more attention to their benefit, therefore, in the process of the cost control of construction is very strict. The owner will want to keep the normal cost of investment, achieve the desired economic benefit, we must control the cost of the project from the start. Project decision-making and planning design phase of the cost is to realize enterprise established goal setting earnings target key, but in the whole project development in the process of how to effectively control, is difficult and complicated work. For the construction project is concerned, all major economic activities are from the implementation of the contract sign start, so in a sense "contract manage, cost natural controlled". Below I will describe how to through the "contract planning and contract management" target cost process control.
Keywords: construction project contract planning contract management cost control
中圖分類號：F715.4文獻標識碼：A 文章編號：
一、合約規劃與合同管理的作用及相互關系
合約規劃是指項目目標成本確定后，對項目全生命周期內所發生的所有合同大類及金額進行預估，是實現成本控制的基礎。 合約規劃也可以理解為以預估合同的方式對目標成本的分級，將目標成本控制科目上的金額分解為具體的合同。“合約規劃”將成本控制任務具體轉化為對合同的嚴格管控，實現了對“項目動態成本”的有效管控。
建設工程施工合同即建筑安裝工程承包合同，是發包人與承包人之間為完成商定的建設工程項目，確定雙方權利和義務的協議。一個項目從選定、可行性研究、規劃設計、評估審核、組織實施,直到竣工完成的全過程都離不開合同的管理。業主、承包商、監理工程師作為工程建設項目中的主要合同關系主體,由于他們在工程建設項目中擔任不同的角色,具有不同的權利和義務,并且在某種程度上經濟利益也存在沖突。因此，做好合同管理工作，確保實現投資目標及成本目標有著十分重要的意義。
在時間與主從地位上，應當是合約規劃先行，在項目立項后就編制合約規劃，并通過合約規劃來指導合同管理。合約規劃相當于一個框架，在其實科目設立及成本確定后，應實現基本上將主要的合同及絕大部分的合同均包含在內，并確保大分部造價的合同金額最終不得超越規劃金額。
二、合約規劃的編制
合約規劃編制是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。
1在企業內部，合約規劃的編制主體。合約規劃面向企業所有業務部門，因此其編制應是一個全員參與的過程，主要由成本控制主管部門牽頭，組織各專業職能部門相關人員對目標成本進行分解。
2編制合約規劃的階段。這主要根據企業管理的成熟度而定，如果企業的費項、合約規劃體系相對穩定，可以在項目啟動階段的目標成本編制及審批后，進行合約規劃的編制。如果管理精細度還沒到達這一步，至少應在目標成本最終確定后進行編制。
3合約規劃的編制方法。對目標成本進行合約分解的方法多為“價量原則”和“經驗值”，同時結合項目情況和投資收益指標，制定項目各控制費項可能發生的合約及預計金額，并推演出每一個合約付款條件，分解為合約的付款計劃，進而形成項目的整體資金規劃。
4編制規劃時的注意事項。在編制時，如果不能將目標成本細化到具體的合同時，可以將目標成本分解為“合同大類”，隨著項目的推進，這些合同大類會逐步細化。這里強調的是，我們在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，因此引入規劃余量的概念，來標明暫時不能明確的費項，隨著實際簽訂合同的變化而變化。規劃余量的總額反應了目標成本控制的松緊度。針對規劃余量設定每一個費項的預警、強控范圍，便可作為后續項目成本控制的基礎。如果合同不是固定總價合同，有可能會產生相應變更，則需要為合同編制預計變更，預留一部分的余量。
三、在合約規劃指導下進行合同管理
1、合同簽訂階段
簽訂合同時，由專業部門根據項目實際情況擬定合同，合同金額應做到實事求是，考慮全面，保證合同付款不會與實際工程的完工情況不符，避免合同款項超付的問題。
在合同簽訂審批環節，必須對照合約規劃，并考察費項規劃余量，且不允許重復被其它合同選擇，這樣防止重復計算已發生成本，發生成本虛高的問題。
合同簽約審批時合同金額不得超越規劃金額。當出現合同金額超越規劃金額時需經辦部門分析金額差距原因，并對缺口金額尋找解決方案：如果是合同范圍變更，就調整相關的合約規劃金額，補充為本合約規劃金額；如果是原先預算不足或外部環境變化導致的合同成本增加，需查找規劃余量，并從規劃余量中劃撥金額作為補充。
2、合同執行階段
在合同執行環節，當進行變更申報時，需要預審變更金額（設計變更、現場簽證），并與簽訂環節中的預計變更對應，確保變更在可控范圍內，超出部分金額由規劃余量劃出。
最后，分析變更產生的原因及變更導致的成本分布，即進行有效成本與無效成本的情況分析，盡可能避免同類變更再次出現。
3、合同付款階段
首先，根據工程形象進度，對“已完工”部分的工程量進行審定，反映工程的實際完工“產值”，并作為支付進度款的重要依據；其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項支付提供依據；再次，根據合同付款條件及實際完工產值，形成付款計劃；最后將付款計劃與合同金額進行比較，在合同約定范圍內時可按計劃支付。
4合同結算階段
在合同結算后，將合同的最終結算金額與規劃金額進行比較分析，總結經驗。同時，如果合同費用節約，相應金額進入費項規劃余量，可調配給同費項其余合同。
四、合約規劃及合同管理的動態監控
1、合約規劃定性優化及合同動態管理
合約規劃定性優化工作。針對尚未簽訂的合同，由于實際業務的變化，可能導致項目合同未必按照原先規劃的思路進行簽訂，因此需要定期對合約規劃進行調整。此時工作情況主要有兩種： （1）將原先打包的大類合約規劃分解為更明細的合約規劃； （2）由于項目實際情況發生變化，合約后續的范圍將發生交叉，需要將多個合約規劃進行調整，重新明確每一個規劃的金額及發生時間。
合同管理的動態工作。隨著合同執行的推移，合同可能會出現一些“施工單位已提出變更及變更金額但我方尚未確認，或施工單位未提出、我方預計要發生的合同金額增加情況”。此時需要針對合同編制預估變更，更好的反映項目動態成本。
2、項目投資過程的動態成本監控
在項目進行過程中，業主一般都要求能清楚項目實時發生的成本并預測項目結束時的最終成本，以便對項目的收益情況進行評估，因此成本主管部門必須定期將動態成本與基準目標成本進行比對，出具分析報告，向公司管理層進行匯報。分析時主要考察以下三方面：
（1）項目的動態成本。 反映項目成本的狀態，從總量上將動態成本與目標成本基準值進行比對，對動態成本與目標成標的偏離程度進行分析。
（2）合約規劃的余量。規劃余量是反映成本控制的效果和未來成本使用的趨勢，判斷動態成本的可控程度。
（3）成本調整。通過項目成本管理部門和專業職能部門對項目成本構成的分析以及對后續項目推進情況的判斷后，將會發現：部分費項“規劃余量”有盈余，多出的規劃余量可以調配到其他費項下使用。此時僅涉及項目內部成本調配，不影響項目總體成本。部分費項“規劃余量”不足，導致后續該科目下合同無法簽訂，需要進行項目成本追加，此時影響項目總體成本，必須重新調整目標成本。
五、結語
多年來，如何開展交易模式的變革，很多市場參與主體進行了探討和嘗試。前些年曾經出現過類似大賣場的集中式房屋交易有形市場，也出現過完全以網站為平臺的中介交易模式，但從實踐效果看，這些交易模式或者銷聲匿跡，或者經營慘淡，都未產生成功范例，市場上仍然以傳統的門店經營、手工合同方式為主。**市房地產交易中心自成立以來,在市場交易和管理模式方面不斷探索,早年曾建立過房地產市場信息展示系統、房地產信息網站,也曾組織過會員制的網上房地產平臺以及房地產交易服務體系,多年的探索使人們認識到只有打造集“信息流、權利流、資金流”于一體,有形無形市場相結合的網上交易管理服務平臺,才能有效解決市場上業已存在的諸多問題，做好市場的管理員和裁判員。因此存量房合同網上備案是實現交易和管理模式變革的有效途徑。
20**年，根據市政府和市房地局的文件精神，市房地產交易中心實施了新建商品房合同網上備案并受到政府、市場參與相關各方以及社會各界普遍歡迎，一手房合同網上備案的成功實踐為二手房交易模式變革提供了基礎和方向。
一、存量房合同網上備案工作目標
存量房合同網上備案的開展，改變了以往二手房交易市場傳統的運作模式，行業管理也從結果控制為主逐步轉向結果控制和過程控制并重。存量房合同備案工作的實施，要達到以下幾方面的工作目標：
（一）有助于厘清市場參與主體資質，提升從業人員綜合素質。
根據《**市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》規定，凡在本市從事二手房經紀業務的機構和從業人員，必須首先進行資格認證。通過資質審核的經紀公司和經紀人經培訓和考核后才能取得上網資格，在網上簽訂委托合同和交易合同，開展經紀業務。這一措施可以有效防止無證無照經紀機構擾亂二手房交易市場秩序，同時提高從業人員的綜合業務素質和行業信息化應用水平。
（二）有助于匯集房源供應信息，提高交易效率。
當時二手房源供應信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約**余家經紀門店中。二手房合同網上備案實施后，原來分散的房源信息將匯集到統一的網上平臺，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產供應網上信息平臺，實現買房賣房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時房屋的物理狀況和權屬狀況采用房地產登記信息系統的信息，交易價格等信息采用經紀委托合同的數據，信息的真實性得到保證。
（三）有助于實施交易監管控制，規范經紀行為。
存量房合同在網上備案，為經紀行為的規范和交易過程的控制提供了便利，交易中心主要通過三個環節進行監管：首先在經紀委托環節，備案系統自動查詢權屬登記信息，對于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統禁止經紀機構與當事人簽訂經紀委托合同；其次在房屋交易環節，交易中心建立電話回訪制度，針對網上簽訂的委托合同和交易合同進行真實性校核，避免虛假交易信息的產生；第三在簽約環節，備案系統為每套合同的買賣雙方當事人設立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內容，簽約后至當事人約定辦理房地產登記手續前，備案系統禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣”的情況發生。
（四）有助于開展交易資金監管，提供安全保證。
交易資金安全風險防范，歷來是二手房交易環節備受關注的重要方面。合同網上備案開展后，便于交易中心充分運用房地產登記機構的業務優勢，與相關金融部門合作，通過監控產證過戶和資金劃轉的同步進行，開展交易資金監管服務，為交易雙方當事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風險。
（五）有助于建立誠信體系，為社會監督提供手段。
網上備案開展后，經紀機構和經紀人以認證的身份從事房地產經紀業務，網上操作平臺對相關主體信息予以公示，從而為建立經紀機構、經紀人監督機制和誠信體系奠定了基礎。房源的上網和交易信息的公開減少了交易過程的暗箱操作，為開展社會監督創造條件，有助于引導經紀機構和經紀人注重品牌和信譽，誠實經營，陽光操作。
（六）有助于進行數據匯總，為行業調控提供決策輔助功能。
存量房交易數據的統計分析，以往缺乏準確及時的數據來源，只能通過房地產登記數據來進行替代，由于登記采用自愿原則，且時間上相對滯后，導致交易統計數據長期以來在準確性和時效性上存在問題。對于分析判斷市場的重要指標之一的二手房市場當前有效供應總量及其結構的統計分析數據，更是無從獲取。存量房合同備案以后，即時數據來源得到保證，統計分析將更為精準，為出臺行業調控政策更具系統性、針對性、前瞻性和科學性提供了依據。
二、業務流程設計
（一）主體認證。
凡具備**工商管理部門頒發的有效經營執照并且在房地產管理部門進行過備案的經紀機構、分支機構、經紀人，在開展存量房經紀合同和交易合同網上備案前，須由網上備案主管部門進行主體認證，符合認證標準的，參加相關培訓并通過考核，取得上網操作資格，發給上網密鑰，同一經紀人只能取得一把密鑰。
（二）經紀合同網上備案。
已經取得網上備案操作資格的經紀公司、分支機構、經紀人在接受存量房交易委托業務時，應憑業主提供的房地產權證，及時在網上查詢和簽訂經紀合同進行備案。經紀合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發生委托事項的變更或撤銷，經紀公司應及時上網辦理。同一套房屋允許委托不同的經紀公司開展經紀業務。
（三）房源信息掛牌。
經紀公司簽訂經紀委托合同后，相關房源信息將在房地產交易服務網掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長不超過三個月。同一房源委托多家經紀公司的，網上只掛經紀委托合同最先備案的公司信息，超過委托期限后，再行輪轉到下一家備案公司。掛牌房源地址應采用專門的“坐落”，一般應是對真實坐落的簡化，以保護業主隱私和掛牌經紀公司合法利益。
（四）交易合同網上備案。
經紀公司在委托合同備案后，可據此開展經紀業務。一旦找到買主，雙方談妥合同條款，應及時上網簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認時雙方應各自設定合同密碼加以保護；一套房屋簽訂交易合同后，相關的掛牌信息自動撤除；同時對該合同給予一定時間的“保護期”，在“保護期”內該套房屋不得簽訂第二個交易合同，防止一房二賣，交易雙方應在“保護期”內辦理登記過戶手續；超過“保護期”后，同一房屋允許簽訂多個合同，并采用先來先登記的“跑步登記”原則確認房地產權屬。
業已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續前，經當事人雙方同意可進行變更或撤銷，變更可在校驗雙方密碼無誤后直接在網上進行，并重新確認簽字蓋章；如需撤銷合同，當事人雙方應持相關身份證明及其他資料至區縣交易中心窗口辦理。
（五）無中介房源網上掛牌及交易合同網上備案。
對于不通過經紀公司尋求交易的客戶，區縣交易中心應開設服務窗口提供網上掛牌和交易雙方合同簽約服務，對于曾經委托經紀公司上網掛牌的客戶，之后又自行在區縣交易中心辦理上網掛牌手續的，以自行掛牌優先對外。
（六）業務監管與后臺服務。
存量房經紀合同和交易合同網上備案監管重點應注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實性、有效性，房源信息前，應設立核實環節，確保上網房源信息的真實性、準確性和有效性；二是委托合同網上備案的及時性，應通過備案數據統計分析和摸底核查，發現不規范的操作主體和操作行為，防止網上備案成為簽約的“快速通道”，應考慮采用技術手段適當控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時間周期。
對于網上備案開展以后，市場參與主體以及社會大眾提出的涉及政策、業務、技術、投訴等各類問題，應設立熱線咨詢電話提供專業服務。
三、實施要點
（一）政策制定。
存量房經紀合同和交易合同網上備案是在新的市場背景下的交易管理模式變革,國內外尚無先例。制定并出臺相關法規、文件和實施細則，為全面推行合同網上備案工作提供政策依據，是此項變革成功實施的保證。
（二）系統搭建。
建設網上備案系統，提供簽約備案、業務監管、統計分析和網上公示的操作平臺，是備案工作順利開展的基礎。網上備案系統應能提供面向經紀機構和經紀人合同備案的簽約平臺，面向交易中心管理人員的監管平臺，面向社會公眾的公示平臺。系統應在滿足上述業務功能的基礎上，充分考慮用戶數多、數據量大以及公網傳輸速率受限制等情況，提高系統性能，確保系統的安全性、穩定性和可靠性。
（三）人員培訓。
人員培訓是網上合同備案工作的重要環節。所有交易中心管理人員,經紀機構管理人員和經紀人都必須登錄備案系統上網開展業務，因此必須通過培訓考核使各類上網人員理解存量房合同為何要進行網上備案和如何進行網上備案，掌握操作要領和細節。考慮到經紀公司和經紀人量大面廣,人員素質參差不齊,短期內要完成培訓和考核任務，對師資力量、教學場地、培訓設備、考試閱卷等方面帶來很高要求，應考慮與專業教學部門合作完成培訓考核工作，同時應研究采用特殊教學和考試方法，比如：編寫帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學光盤模擬演示操作過程，采用自學、教學、操作實習相結合的方式開展培訓，編制專用考試系統通過互聯網上網考試，電腦自動閱卷等。
（四）實施推進。
一、本通告所稱規劃手續是指：建設工程選址意見書（含附件、附圖）、建設用地規劃許可證（含臨時）、建設工程規劃許可證（含臨時）和其他規劃批準文件。本通告所稱用地手續是指：建設用地預辦通知書、建設用地批準書、國有土地有償使用合同、國有土地使用權劃撥決定書和其他建設用地批準文件。
二、在北部城區內，建設項目的規劃手續超過法定時限的，按以下規定辦理，但不可抗力因素或政府及其部門的行為因素除外：
（一）建設單位或個人在取得建設工程選址意見書后6個月內未報送規劃設計方案的，其建設工程選址意見書（含附件、附圖）自行失效。由規劃行政主管部門按《重慶市城市規劃管理條例》的有關規定，另行確定建設單位和個人。
（二）建設單位或個人在取得建設用地規劃許可證后3個月內（臨時建設用地規劃許可證2個月內）未取得建設用地批準文件，其建設工程選址意見書和建設用地規劃許可證（含附件、附圖）自行失效。由規劃行政主管部門按《重慶市城市規劃管理條例》的有關規定，另行確定建設單位和個人。
（三）建設單位或個人在取得建設工程方案設計或初步設計審查意見書后6個月內未向城市規劃行政主管部門申領建設工程規劃許可證，期滿又未向原審批機關申請延期（延長期不得超過6個月）的，其審查意見書及其他批準文件自行失效。有關規劃手續自行失效后，由規劃行政主管部門按《重慶市城市規劃管理條例》有關規定，重新辦理有關規劃手續。
（四）建設單位或個人在領取建設工程規劃許可證1年內（臨時建設工程規劃許可證6個月內）未開工的，應辦理延期手續，延長期不得超過6個月（臨時的不得超過3個月）。逾期仍未開工的，建設工程規劃許可證（含臨時）及其他規劃批準文件自行失效。有關規劃手續自行失效后，由規劃行政主管部門按《重慶市城市規劃管理條例》有關規定，重新辦理有關規劃手續。
（五）市政、管線工程開工期限及其規劃手續失效后的處理，按本條第（四）項規定執行。特殊情況下的延期，必須由市城市規劃行政主管部門報請市人民政府批準。
三、在北部城區內，建設項目的用地手續超過法定時限的，按以下規定辦理，但不可抗力因素或政府及其部門的行為因素除外：
（一）建設單位或個人在依法取得建設工程選址意見書后，應在10日內向土地行政主管部門申請辦理建設用地手續。超過30日未申請辦理的，視為自動放棄，該宗土地由政府另行安排使用。
（二）土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。
（三）建設單位或個人按合同約定繳納部分土地使用權出讓金后，未按合同約定繳納完其余部分土地使用權出讓金的，可向土地行政主管部門申請延期一次，但最長不得超過90日。逾期仍未繳納完其余部分土地使用權出讓金的，由政府無償收回土地使用權，由土地行政主管部門退還扣除應繳定金后的剩余部分的土地使用權出讓金。
（四）建設單位或個人取得土地使用權后，經規劃行政主管部門同意改變土地用途的，建設單位或個人應當自規劃行政主管部門同意之日起30日內，向土地行政主管部門申請辦理調整土地使用權出讓手續，簽訂土地用途變更合同。未按合同約定，擅自改變土地用途的，按有關法律、法規規定，責令交還土地，并處以罰款。
（五）經規劃行政主管部門批準擴大建筑面積的，土地使用者應自批準文件下達之日起60日內到土地行政主管部門辦理國有土地使用權劃撥手續或國有土地有償變更手續，依法繳納有償使用費。逾期不辦理國有土地使用權劃撥手續或國有土地有償變更手續的，按非法占用土地處罰。
（六）以出讓方式取得土地使用權的建設單位或個人，必須按照土地使用權出讓合同約定的動工期限動工開發建設。超過出讓合同約定的動工開發日期（土地使用權出讓合同或者建設用地批準書未約定動工開發建設期限的，其動工開發建設期限按土地使用權出讓合同生效或者建設用地批準書頒發之日起計算）滿1年未動工開發的，征收相當于土地使用權出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發的，由政府無償收回土地使用權。
（七）建設單位或個人已動工建設，但動工建設的面積占建設總面積不足1／3，或已投資額占總投資額不足25％的，建設單位或個人應在本通告之日起15日內，向市北部城區開發建設辦公室提交詳細的建設計劃和相應的資信證明。未按時提交相關材料且剩余的部分土地閑置滿1年的，征收相當于土地使用權出讓金20％的土地閑置費；剩余部分土地閑置滿2年的，由政府無償收回土地使用權。
（八）建設單位或個人取得土地使用權后已動工建設，但未經原批準單位同意擅自停工，停工時間累計超過1年的，征收相當于土地使用權出讓金20％的土地閑置費；滿2年的，由政府無償收回土地使用權。
（九）依法通過轉讓方式取得土地使用權的，其動工時間仍按轉讓方首次取得土地使用權時與土地行政主管部門約定的動工時間計算。超過原約定的動工時間未動工建設的，參照本條第（六）、（七）、（八）項的有關規定處理。
（十）出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定的時間提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。
一、易地技術改造項目財務規劃目的
在財務規劃中以嚴格規范為前提，梳理工程項目管理流程，有效規避工程項目管理中的財務風險。要做到超前規劃，在規范的基礎上提高工作效率，確保項目規范高效地完成。
二、易地技術改造項目財務規劃思路
依據國家、行業、公司對工程項目的管理要求，針對易地技術改造項目的特點，牢固樹立風險防范意識，針對項目管理各階段涉及的財務事項，找出財務關鍵節點，設置明確的財務控制目標。建立健全項目組織機構，明確職責。進行項目財務管理流程的設計，提出相關的管理要求。建立各項內控制度，配備高素質的財務人員，確保財務控制目標的實現。
三、易地技術改造項目組織結構
設立易地技術改造項目指揮部，指揮部下設財務部，派駐施工現場進行財務管理和監督，配合企業財務處共同完成易地技術改造項目財務管理和會計核算工作。同時設立審計部和若干專業部分別負責內部審計、土建施工、工藝設備、物流信息等事務。四、工程項目各階段主要任務及財務規劃要點工程項目管理可分為可行性研究階段、初步設計階段、施工圖設計階段、工程項目招標階段、合同簽訂階段、合同實施階段、竣工驗收階段、工程質保期階段等八個階段。各階段主要完成任務不同，其財務規劃要點也有所不同。
(一)可行性研究階段
1.本階段的主要任務是對工程項目投資的必要性、可行性、經濟性，以及何時投資、何地投資、如何實施等重大問題進行分析論證，編制可行性研究報告，進而做出科學決策。
2.本階段財務規劃要點本階段投入少，但對企業的效益影響大，前期決策失誤會導致項目失敗。可行性研究報告應委托具有專業資質的設計院完成。通過財務測算分析體系中的投資利潤率、投資利稅率、投資回收期、財務凈現值、財務內部收益率等評價指標，分析、計算項目的財務效益以及贏利能力、償債能力等，判斷其財務可行性。
(二)初步設計階段
1.本階段的主要任務是編制易地技術改造項目初步設計圖紙及初步投資概算。設計單位通過對項目的建筑安裝工程費、設備購置費，以及工程建設其他費、預備費進行計算，編制初步設計投資概算。聘請第三方審核單位對初步設計圖紙和初步投資概算進行第三方審核，聘請跟蹤審計單位對初步設計概算進行過程審核。初步設計圖紙和概算通過第三方審核單位和跟蹤審計單位認可后，提報上級單位審批。
2.財務規劃要點
(1)財務部門審核概算指標不得超出上級批復的額度。
(2)概算指標須經過第三方審核單位、跟蹤審計單位審核確認。
(3)審核工程項目設計費、跟蹤審計、土地出讓等合同中的財務事項。
(4)按照上級批復資金預算及合同約定的付款日期、比例、金額，支付合同款和日常費用款項。
(三)施工圖設計階段
1.本階段的主要任務
(1)施工圖設計施工圖設計階段是實現總體設計階段構想、方案以及驗證初步設計階段工藝參數的實現階段，施工圖設計的結果即是設計的成果。
(2)劃分總承包標段根據上級單位批復，對易地技術改造項目土建工程劃分標段并制訂招標計劃。
(3)編制審核工程量清單和招標控制價聘請造價咨詢單位計算工程量及招標控制價，編制工程量清單和招標控制價。跟蹤審計單位同步編制，并據此審核造價咨詢單位的相關數據，對編審雙方的差異進行分析。最后以跟蹤審計單位出具的工程量清單和招標控制價作為招標文件的附件。
2.財務規劃要點
(1)招標文件中的標段劃分嚴格按照上級單位批復執行。
(2)招標文件中，標段工程造價不得突破初步設計中相應概算指標;總體工程造價不得突破上級批復初步設計概算。
(3)按照上級批復資金預算及合同約定的付款日期、比例、金額，支付合同款和日常費用款項。
(四)工程項目招標階段
1.本階段主要任務
(1)準備招標文件根據招標公司提供的招標文件范本，業務主管專業部牽頭組織招標文件的充實、完善、論證工作，招標公司和第三方參與招標文件論證。形成的招標文件初稿報相關部門審核、完善后形成正式招標文件，由招標公司組織招標事宜。
(2)審核招標文件招標文件由主管專業部及相關部門審核并報經領導同意后，報上級單位相關部門審核。根據相關部門審核意見，進一步審核、充實、完善、論證招標文件。
(3)確定中標單位根據總承包標段以及相應金額標準分別由地方招標辦或企業組織招標，確定中標單位候選人后，地方招標辦發出中標通知書。招標文件和中標單位報上級備案。
2.本階段財務規劃要點與施工圖設計階段相同。
(五)合同簽訂階段
1.本階段主要任務
(1)合同談判根據總承包標段以及相應金額標準分別由易地技改項目領導小組招標委員會或企業組織招標合同談判。
(2)合同簽訂依據招標文件、投標文件，項目指揮部組織各專業部、招標公司及第三方充實、完善、論證合同文本。合同文本經各部門審核會簽后形成合同文本初稿，報上級單位相關部門審核。上級單位審核通過后的合同文本，作為與供應商簽訂合同的最終文本。
(3)建立健全合同管理體系制定合同管理工作制度和工作程序，形成有序的合同管理體系。
2.財務規劃要點
(1)審核采購計劃簽訂合同項目須在省工業公司批復的年度采購計劃內。
(2)審核采購預算簽訂合同項目的采購預算，不得超出上級單位批復的年度采購計劃中的金額;招標項目的年度資金預算額度，不得超出省工業公司批復的年度投資計劃內的資金預算額度;工程類付款應按照已完工程量計算結算額，并與工程形象進度、采購計劃、投資計劃進展相匹配。
(3)審核合同價格工程類采購合同價格不得超出施工圖預算指標，即工程量清單招標控制價;通用設備類、服務類采購合同價格不得超出初步設計概算指標;專用設備類采購合同不得超出國家煙草專賣局批復的專用設備內容和金額。
(4)審核履約事項工程建設項目中單項合同額在200萬元以上的工程建設項目(不含單一來源采購的通用設備)，須在合同中約定履約保證金制度。履約保證金不得低于合同總價的5%;可以采取現金和銀行保函的形式繳納，優先采用現金形式。
(5)審核付款進度工程類預付款比例控制在合同價的20%以內，材料、設備類預付款比例控制在30%以內，超過300萬元(不含)的預付款須對方單位提供預付款保函(預付款保函與履約保證金合計應不低于預付款額度);工程進度款在結算審計完成前不得超出合同價的75%。支付預付款前，須確保收到對方單位的履約保證金。
(6)審核票據合同中要約定結算時必須保證提供貨物(勞務)單位、合同簽約單位、收款單位、票據開具單位、資金流向單位名稱、賬號相統一。開具的發票應符合相關法規要求;銀行保函有效期須大于或等于合同履約期限;付款方式原則上一律采用銀行轉賬支付。
(7)關注煙草機械專用設備采購合同煙草機械專用設備采用單一來源方式采購;煙草機械專用設備的附聯設備采用公開招標方式采購;設備運輸費采用公開招標方式采購。
(六)合同實施階段
1.本階段主要任務
(1)跟蹤合同實施情況主管簽訂合同的專業部負責合同的執行，應及時收集合同實施的信息，進行分析，找出偏差，做出判斷，并采取有效措施保證達到合同約定的各項目標和要求。
(2)建立合同變更管理程序分析和處理合同變更，有效控制合同變更的數量;對照預算進行控制，對各種合同條件和技術要求引起的爭議要及時處理。
(3)辦理付款手續由專業部按照合同的約定，按工程進度做好合同價款支付手續。
2.財務規劃要點
(1)組織月度預算資金項目指揮部各專業部提報資金需求預算，技改財務部匯總后報上級單位審批。批復的資金預算為當月工程項目資金支付上限。
(2)監督概算執行情況項目各專業部工程變更、簽證引起的工程造價增加，不得突破合同總價;確因實際工作需要增加造價的，由專業部提供變更、簽證的完整審批手續。
(3)資金支付管理技改財務部按照上級單位批復資金預算及合同約定的付款日期、比例、金額，在付款依據完整齊備、簽批流程完整合規的前提下，支付工程預付款和工程進度款，以及日常費用款。
(4)履約保證金管理支付工程預付款前必須收到簽約的履約保證金。保函到期但尚未完全履約的，提醒專業部辦理保函續簽手續。
(5)會計核算管理辦理并復核在建工程項目(含煙草機械專用設備)的會計核算。
(6)預算分析管理統計、分析易地技術改造項目的實際投資情況，做好月度、季度、年度的預算執行情況分析。
(7)監督、管理共管賬戶資金支付流程的完整性。
(七)竣工驗收階段
1.本階段主要任務
(1)組織準備驗收準備工作由建設單位項目負責人負責，組織有關部門組成驗收準備領導小組，統籌安排驗收準備工作。領導小組下設驗收辦公室，具體負責督促檢查各項驗收準備工作，驗收報告編寫，資料匯總上報，并定期向領導小組報告驗收準備情況。
(2)驗收報告及資料的準備按上級批準的設計等有關文件和年度建設計劃，對已完、未完工程、設備、儀器全面清查登記，認真進行工程結算和財務清理，做好賬務、物資以及債權、債務的清理工作，做到工完賬清、賬物相符、資料完整，編制驗收報告各項附表。
(3)資料審查準備工作就緒后，將竣工驗收報告及其它有關資料報送上級單位主管部門審查，并同時分送當地建委等有關單位審查備案。
(4)生產準備根據生產需要，建設單位進行人員培訓和生產試制等準備工作，為驗收投產創造必要的條件。
(5)竣工驗收建立驗收委員會負責項目的竣工驗收工作。驗收委員會主要由建設單位的項目負責人，施工單位的代表，設計單位的代表，當地消防、城建規劃、工程質量檢查等部門的代表，上級單位的代表等組成。驗收委員會應形成驗收結論并須有委員本人的簽名。有關資料報送項目審批機關備案。
2.財務規劃要點
(1)按照實際投資分配率分攤待攤投資。
(2)做好項目各項涉稅業務處理。
(3)正確估算尾工工程。尾工工程不得超出項目投資總概算的5%，超過5%的不能辦理項目竣工財務決算。
(4)達到可使用狀態的固定資產預轉資。
(5)對各項資產逐項盤點核實，編制資產移交清單。
(6)清理債權債務，做好賬務核實工作。
(7)向上級單位報送自評報告。
(8)提供與易地技術改造項目有關的記賬憑證、工程結算等財務資料。
(9)審核竣工結算款是否超出上級批復概算及合同金額。
(10)各專業部向資產管理部門移交資產，同時移交相應債權債務。各專業部撤消后，由企業資產管理部門負責辦理質保期內的付款事宜。
(八)工程質保期階段
1.本階段主要任務工程質保期階段，企業資產管理部門負責提供支付工程尾款和各類保證金的證明材料。
2.財務規劃要點
(1)按照竣工決算報告中的結算款，支付工程尾款和各類保證金;
第一條 本合同雙方當事人
出讓方：中華人民共和國__________省（自治區、直轄市）__________市（縣）土地管理局（以下簡稱甲方）；
受讓方：________________________（以下簡稱乙方）；
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦 法》和國家及地方有關規定，雙方本著平等、自愿、有償的原則，通過友好協商，訂立本合同。
第二條 甲方依據法律和本合同規定出讓土地使用權，土地所有權屬中華人民共和國。地下資源、埋藏物均不在土地使用權出讓范圍。
第三條 乙方根據本合同受讓的土地使用權，在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，其合法權益受到國家法律保護；但不得進行中華人民共和國法律所不允許的活動。乙方負有依法合理開發、利用、保護土地的義務。
第二章 定義
第四條 本合同所使用的特定詞語定義如下：
1．“地塊”指本合同項下甲方向乙方出讓土地使用權的范圍，即本合同第五條界定的范圍。
2．“總體規劃”指經中國政府批準的____________開發區域的土地利用和開發建設總體規劃。
3．“成片開發規劃”指依據總體規劃編制的，經中國政府批準的在受讓土地使用權范圍內各項建設的具體 布置、安排，以及開發后土地利用方案。
4．“公用設施”指依照成片開發規劃對地塊進行綜合性的開發建設，建成的供排水、供電、供熱、道路、 通信等供公共使用的設施。
第三章 出讓地塊的范圍、面積和年限
第五條 甲方出讓給乙方的地塊位于___________________。（見附件_____________地塊地理位置圖，略）。
第六條 第五條所指地塊總面積為____________平方米。
第七條 本合同項下的土地使用權出讓年限為__________年；自取得該地塊《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算。
第四章 土地用途
第八條 本合同項下的出讓地塊、按照批準的總體規劃是建立一個以開辦和經營工業項目（建設項目）為主的工業區（綜合區），亦準許________％用地開辦一些與之相配套的生產和生活服務設施。（注：根據具體情況定）
第九條 本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。
第十條 在出讓期限內，如需改變本合同第八條規定的土地用途和《土地使用條件》，應當取得甲方同意，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同
第五章 土地費用及支付
第十一條 乙方同意按本合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費、乙方向第三方轉讓時的土地增值稅以及國家有關土地的稅（費）。
第十二條 該地塊的土地使用權出讓金為每平方米_______________元人民幣，總額為____________元人民幣。
第十三條 本合同經雙方簽字后____________日內，乙方須以現金支票或現金向甲方繳付土地使用權出讓金總額的__________％共計____________元人民幣，作為履行合同定金，定金抵作出讓金。
第一章 總則
第一條 為加強集團公司固定資產投資項目總承包的管理，明確各部門職責，規范操作程序，控制工程投資，確保工期與質量，特制訂本辦法。
第二條 本辦法所稱總承包是指從勘察、設計、采購、施工、設備試運行到達產達效全過程承包或負責設計以前及其他若干階段承包的工程管理模式。
第三條 子公司的固定資產投資項目的總承包，由子公司自行確定并組織實施，但必須報非鋼產業中心、規劃與投資管理部審批。
第二章 項目總承包的確定及合同簽訂
第四條 規劃與投資管理部是固定資產投資項目總承包的牽頭部門，負責總承包項目的報批、設計委托等前期工作及總承包單位的確定；技術改造指揮部負責組織總承包項目談判及合同簽訂等工作。
第五條 小型技術改造項目的總承包由項目使用單位提出申請，由規劃與投資管理部簽署意見報分管副總經理批準后，由技術改造指揮部組織與總承包單位簽訂總承包合同。
第六條 項目在確定為總承包方式之前，規劃與投資管理部應組織相關部門和專業人員進行認真研究和論證，并專題報公司分管副總經理至總經理批準。總承包方式確定后，技術改造指揮部負責組織相關單位與總承包單位進行談判；若確定需要招標的，按《集團公司招標管理辦法》辦理。
第七條 總承包項目談判由主管副總師負責。談判結束后，技術改造指揮部應提出整個談判的總結材料，交各參與談判單位相關人員會簽，送主管副總師簽署意見后，報公司主管領導或主要領導批準。
第八條 總承包項目合同的簽訂工作流程：
（一）確定技術附件
在商務合同簽訂前，由技術改造指揮部組織項目經理或項目使用單位負責人以及集團公司設計咨詢有限公司項目負責人會同相關專業技術人員進行技術附件的談判和簽字確認。
（二）商務合同的簽訂：
1、商務合同的談判：
總承包商務合同的談判，由技術改造指揮部負責組織，相關的副總工程師、規劃與投資管理部、財務部、集團公司設計咨詢有限公司、監察審計部、項目部、項目使用單位、法律顧問參與。商務談判過程中的相關資料，組織單位應加以整理、歸檔、保存，涉及到商務報價及所有有可能導致報價異動的內容，參與商務談判人員應簽字確認。
2、商務合同合規性審查：商務合同簽字以前，技術改造指揮部應將《商務合同》送公司企業管理部（法律事務部）法律顧問室進行合規性審核。
3、合同簽字人確定：總承包項目合同簽字人為：公司法人代表或其委托人或技術改造指揮部部長。重大投資項目由公司法人代表或其委托人簽字以外，一律由技術改造指揮部部長簽字。
所有總承包合同必須蓋公司合同章。
第九條 總承包合同簽訂后，合同等資料由規劃與投資管理部負責分發，合同正本存公司辦公室檔案室，規劃與投資管理部、技術改造指揮部各存兩份，監理公司、集團公司設計咨詢有限公司、財務部、審計部、項目部或項目使用單位各存一份。
第三章 總承包項目的設計管理
第十條 集團公司設計咨詢有限公司負責總承包項目的設計管理與聯絡工作，掌握總承包單位的設計進度，定期組織召開設計協調會，負責項目建設過程中設計方面的協調工作；負責設計交底工作。
第十一條 集團公司設計咨詢有限公司負責并組織項目使用單位對總承包單位的設計圖紙、設計變更按總承包合同進行審查，若發現設計不符合規范或不能滿足合同功能要求的，及時督促總承包單位修改設計，重大問題應及時向公司分管領導匯報，并到規劃與投資管理部備案。
第十二條 對于項目部和項目使用單位根據需要提出的變更要求，設計咨詢有限公司應當積極地與總承包單位進行協調，要求總承包單位按要求修改設計。
第四章 總承包工程管理和監理
第十三條 總承包工程項目一般實行項目經理負責制，由公司任命項目經理，成立項目部或項目組，項目部或項目組的組成由公司行文，項目部代表業主履行職責，對總承包工程及其配套工程的工期、質量、投資控制負全面責任。技術改造指揮部負責總承包工程的監督與協調工作，對總承包工程實施的工期、質量及實施過程中的投資控制負管理上的責任。
第十四條 技術改造指揮部負責按總承包合同規定的網絡計劃進行考核，督促總承包單位安全文明施工。安全
環保部協助技術改造指揮部督促總承包單位安全施工，使總承包工程達到安全、環保認證的要求。第十五條 總承包工程項目實行工程監理制，項目開工前，技術改造指揮部確定好監理單位并簽訂監理合同，監理公司代表項目部按照國家有關工程建設的法律法規和工程建設監理合同及其他工程建設合同對工程建設實施監理。監理公司定期組織召開項目監理例會，對工程中出現的問題進行協調處理，對合同執行過程中發生的異議提出處理意見。
第十六條 總承包單位必須嚴格按照集團公司審定的設計圖紙和設計選用的材料進行施工，不得隨意改變設計內容。對需要進行變更的，則設計方案的重大變更必須經項目部、集團公司設計咨詢有限公司提出意見后報主管副總師、公司分管領導直至總經理批準；施工及現場的一般變更由項目部提出意見后由集團公司設計咨詢有限公司確認，項目部與集團公司設計咨詢有限公司不能統一意見時，由技術改造指揮部、規劃與投資管理部裁定后報主管副總師同意后方可實施。
第十七條 項目部或監理公司在施工管理、監理過程中若發現設計存在問題，應責成總承包單位或設計單位修改設計，重大問題報主管副總師同意、公司分管領導批準，同時報規劃與投資管理部備案，作為考核設計單位的依據。
第十八條 項目部應督促總承包單位及時辦理壓力容器、管道及特種設備安裝的報檢手續和其他規定手續，對施工質量達不到要求的，責令總承包單位立即整改。
第十九條 總承包單位不得對工程實施轉包，如果建設過程中由于某些專項須分包的，必須在合同中注明。分包單位必須由監理公司進行資質審查合格后經過技術改造指揮部與項目部同意，并報公司分管領導批準。
第二十條 總承包工程項目建設過程中如果對原生產系統有影響的，則在施工條件具備后由總承包單位提出施工方案，經項目部、技術改造指揮部審核后，由生產管理中心進行協調安排，項目使用單位必須全力配合。
第二十一條 在總承包工程達產達效過程中，項目部應督促總承包單位對暴露出來的問題進行整改，項目使用單位要進行配合，整改的費用由總承包單位承擔。
第五章 總承包工程的設備供應與檢驗
第二十二條 總承包工程設備材料的招標采購工作由總承包方負責，工程竣工后的剩余材料由總承包單位自行處理。項目部按照總承包合同的約定組織人員參與設備的招標采購與監制工作。
第二十三條 廠內單位從總承包單位承接設備制造或采購任務的，必須保證設備的質量和交貨期，因為設備質量或延期交貨而影響總承包工程進度的，由公司追究責任單位領導責任。
第二十四條 總承包合同約定由項目使用單位提供利舊設備的，則項目使用單位必須保證利舊設備符合使用要求，刷漆顏色應與總承包工程顏色一致。
第二十五條 監理公司負責按國家相關標準與總承包合同對總承包工程設備和材料進行檢驗并提出意見。檢驗合格后，監理公司應及時向項目部移交相關資料。項目部根據需要組織相關單位對總承包工程設備進行抽檢或復檢。
第二十六條 總承包工程設備到廠后，技術改造指揮部或項目部通知生產管理中心，由生產管理中心負責協調廠內運輸。
第六章 總承包工程資金的管理
第二十七條 財務部負責總承包工程項目的資金籌措與撥付，嚴格按照總承包合同規定支付工程款。
第二十八條 總承包合同的付款，由總承包單位申報資金計劃。監理公司對總承包單位當月完成的工程量進行審核確認，項目部按照監理公司審核的工程量和總承包合同對資金計劃進行初步預算審核后并由項目經理簽字確認后報規劃與投資管理部；沒有成立項目部的，由技術改造指揮部審核后報規劃與投資管理部，由規劃與投資管理部根據公司月度資金平衡會確定的月度資金計劃下達付款通知，財務部要嚴格按照付款通知付款。
第二十九條 規劃與投資管理部、技術改造指揮部實時監控總承包合同款的支付情況，不得超合同比例付款，財務部要對總承包單位本項目資金的使用情況進行監管，防范資金風險，發現異常情況，及時向公司分管領導報告并采取相關措施。
第七章 總承包工程的試車與交工驗收
第三十條 總承包項目具備試車條件后，經總承包單位申請，項目部負責組織項目使用單位或能源介質供應單位應按總承包單位要求提供試車所需的能源介質，技術改造指揮部負責協調，但總承包單位必須做好安全確認工作。
第三十一條 總承包工程的無負荷試車由總承包單位組織，試車通過后，監理公司、項目部、項目使用單位必須在試車記錄上簽字。
第三十二條 當工程完成無負荷試車，具備合同規定的交工條件后，總承包單位向監理公司提出交工驗收申請，由技術改造指揮部組織項目部、監理公司、集團公司設計咨詢有限公司、機動設備部、安全環保部、保衛部和項目使用單位按國家有關規定和總承包合同進行交工驗收，驗收合格后，各參與驗收單位必須在驗收記錄上簽字，對于不按要求參加驗收或驗收合格后，不在驗收記錄上簽字的，視同承認驗收記錄。對于驗收不合格的，由總承包單位負責整改后重新組織交工驗收。
第三十三條 因生產需要，工程中需提前投入生產的部分，可由監理公司組織提前進行部分交工驗收。
第三十四條 交工驗收開始后，總承包方應按合同同時向技術改造指揮部、項目部移交工程竣工圖紙及光盤竣工資料、工程操作維修手冊、設備隨機資料和合同規定的其他資料及隨機備件，工程資料則由技術改造指揮部移交公司檔案館存檔，隨機備件由項目部移交物流管理中心和項目使用單位。在總承包單位未完成上述工作前，工程不能視同驗收合格。
第三十五條 交工驗收合格后，由技術改造指揮部向總承包單位簽發交工驗收證書，明確工程交工日期，自交工之日起，工程使用權由總承包單位移交給項目使用單位。項目使用單位不得無故拒收，由于無正當理由拒絕接收工程而影響工程投產的，追究責任單位領導的責任。
第三十六條 工程的負荷試車由技術改造指揮部監督，項目部負責組織，總承包單位負責指導，試車通過后，技術改造指揮部、項目部、監理公司、項目使用單位、總承包單位必須在試車記錄上簽字確認。
第八章 保證值的考核與竣工結算
第三十七條 工程完工后，由技術改造指揮部組織監理公司對工程的工期、質量、建安工程量等施工方面的內容進行考核評價，在合同規定的考核期內，由涉及合同約定保證值的單位和部門對合同約定的保證值進行考核評價。項目的考核評價由技術改造指揮部負責組織，考核結果必須經項目使用單位和總承包方簽字確認。考核結果在規定的時間內報項目部匯總，經技術改造指揮部簽字后報公司主管副總師審核、分管領導審定，最后由項目部按合同約定執行對總承包單位的考核。
第三十八條 當工程約定考核期滿后，總承包單位向規劃與投資管理部提出竣工驗收申請，由規劃與投資管理部主持按公司相關文件進行工程的竣工驗收。
第三十九條 竣工驗收通過后，總承包單位向監理公司提交竣工結算書，監理公司審核后經項目經理審核簽字報技術改造指揮部，技術改造指揮部根據總承包合同審核由主管領導簽字后報規劃與投資管理部，規劃與投資管理部、監察審計部必須在合同規定的時間內審核完畢，財務部必須在規定的時間內付款。如果雙方對結算存在異議，則由項目部組織有關單位與總承包單位進行初步協商，報出協商意見，由公司分管領導批準執行。
第四十條 總承包工程質保期滿后，技術改造指揮部與機動設備部對工程建安質量及設備質量進行評價，財務部在合同規定的期限內進行質保金結算。
第九章 附 則
第一條（目的和依據）
為了完善本市土地有償使用制度，規范土地使用權出讓行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的有關規定，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本辦法適用于本市行政區域內國有土地使用權的出讓。
第三條（集體所有土地使用權出讓的限定）
集體所有的土地必須先行征收轉為國有土地后，方可以按本辦法的規定出讓土地使用權。
第四條（土地使用權的限定）
土地使用權出讓期間，土地所有權仍屬于國有。
地下的各類自然資源、礦產以及埋藏物、隱藏物等，不在土地使用權出讓范圍內。
第五條（土地使用權受讓人的限定）
境內外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規定外，均可以按本辦法的規定，在本市以出讓方式取得土地使用權，并進行土地開發、利用和經營。
第六條（主管部門）
市土地管理部門主管本市土地使用權的出讓事務。
第七條（出讓合同的簽訂）
土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。
出讓合同由市土地管理部門和區、縣土地管理部門（以下統稱出讓人）按規定的建設用地管理權限，與土地使用權受讓人（以下簡稱受讓人）簽訂。
第八條（土地使用權的轉讓、抵押、出租）
受讓人在土地使用權出讓年限內，可以按出讓合同和相關法律、法規的規定，將土地使用權轉讓、抵押、出租或者用于法律允許的其他經濟活動。
出讓的土地使用權按前款規定發生轉讓的，轉讓的受讓人應當繼續履行出讓合同，并遵守本辦法的規定。
第九條（土地使用權的繼承）
以出讓方式取得土地使用權的自然人，其土地使用權在出讓年限內可以繼承。
出讓的土地使用權依法繼承的，繼承人應當繼續履行出讓合同，并遵守本辦法的規定。
第二章出讓土地使用權的范圍、方式和程序
第十條（土地使用權出讓的規劃要求）
土地使用權出讓，必須按本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。
第十一條（應當實行土地使用權出讓的范圍）
除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）后，取得土地使用權。
第十二條（出讓合同的內容和格式）
出讓合同應當載明下列主要內容：
（一）出讓和受讓的當事人雙方；
（二）出讓地塊的坐落、四至范圍和面積；
（三）出讓地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
（四）出讓年限；
（五）出讓金金額、支付方式和期限；
（六）拆除出讓地塊上原有建筑物、構筑物和其他附著物的責任、費用承擔和完成期限；
（七）與出讓地塊相關的市政公用設施配套要求和費用承擔的責任；
（八）出讓地塊的交付期限；
（九）項目建設的開工和完成期限；
（十）當事人雙方在出讓年限屆滿時的權利和義務；
（十一）違約責任；
（十二）爭議的解決方式；
（十三）當事人雙方約定的其他事項。
出讓合同應當附有規劃管理部門根據批準的詳細規劃提供的出讓地塊的各項規劃要求和附圖。
出讓合同應當參照使用標準格式。出讓合同的標準格式由市土地管理部門制訂。
第十三條（土地使用權出讓的最高年限）
土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定：
（一）居住用地為70年；
（二）工業用地為50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
（四）商業、旅游、娛樂用地為40年；
（五）綜合或其他用地為50年。
第十四條（土地使用權出讓的方式）
土地使用權出讓可以采取下列方式：
（一）招標；
（二）拍賣；
（三）協議；
（四）國家和市人民政府規定的其他方式。
用于商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行，但經市人民政府批準以協議方式出讓土地使用權的特殊情形除外。
第十五條（征詢規劃要求和相關批準手續的辦理）
土地使用權出讓前，出讓人應當以書面形式向規劃管理部門征詢該地塊的規劃要求，規劃管理部門應當根據經批準的詳細規劃提供各項規劃要求及其附圖。
土地使用權通過招標、拍賣方式出讓的，出讓人應當在招標、拍賣前，以書面形式向投資管理部門和相關管理部門征詢意見，并在招標文件和拍賣的有關資料中明確該地塊建設項目的立項條件、規劃、環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；招標、拍賣完成后，受讓人憑出讓合同向投資、規劃等管理部門辦理建設項目的相關手續。
土地使用權通過協議方式出讓的，出讓地塊建設項目的相關手續，由受讓人按照國家和本市有關規定向投資、規劃等管理部門辦理。
第十六條（有關資料的提供）
出讓人應當向有意受讓土地使用權者提供下列資料：
（一）出讓地塊的坐落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
（二）項目建設的完成年限、必須投入的最低建筑費用和發展面積的下限；
（三）規劃用地性質、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項規劃要求；
（四）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；
（五）市政公用設施的現狀和配套建設要求；
（六）出讓地塊的地面現狀；
（七）出讓的方式和年限；
（八）受讓人應當具備的資格；
（九）出讓金的支付方式和要求；
（十）出讓合同的標準格式；
（十一）有關土地使用權出讓方面的具體規定；
（十二）房地產買賣及物業管理的有關規定；
（十三）其他有關資料。
第十七條（招標方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過招標方式出讓的，其主要程序為：
（一）出讓人根據出讓地塊的具體條件招標公告或者投標邀請書；
（二）投標人按招標公告或者投標邀請書的規定獲取招標文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
（三）投標人支付保證金，并將投標文件密封后投入指定的標箱；
（四）出讓人在招標文件確定的投標截止時間主持開標；
（五）由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；
（六）由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，并向中標人發出中標通知書；
（七）中標人在規定期限內，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
開標和評標應當有本市的公證機關參加，并出具公證書。
第十八條（拍賣方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過拍賣方式出讓的，其主要程序為：
（一）由出讓人委托的拍賣人拍賣公告；
（二）競買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊，并支付保證金；
（三）拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進行拍賣，通過公開競價，應價最高的競買人為買受人；
（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認書；
（五）買受人持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
拍賣應當有本市的公證機關參加，并出具公證書。
第十九條（協議方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過協議方式出讓的，其程序為：
（一）出讓人向有意受讓土地使用權者提供出讓地塊的有關資料；
（二）有意受讓土地使用權者獲得有關資料后，經與出讓人協商一致，簽訂出讓合同，并支付定金。
第二十條（具體實施辦法的制訂）
出讓土地使用權招標、拍賣的具體實施辦法，由市土地管理部門會同市發展改革、建設、規劃等有關部門另行制訂。
第二十一條（定金、保證金和出讓金）
定金、保證金和出讓金應當按出讓人規定的幣種支付。
定金、保證金可以抵充出讓金。
對未中標者和買受人以外的競買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應當予以退還。
第二十二條（出讓地塊原使用者土地使用權的收回）
按本辦法規定出讓土地使用權的，出讓地塊原使用者的土地使用權應當依照法律程序予以收回。
第二十三條（受讓人土地使用權的登記）
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著物已拆除的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記。
土地使用權連同地上建筑物、構筑物和其他附著物一并出讓的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記。
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著物應當拆除而未拆除的，受讓人應當按下列規定辦理土地使用權登記：
（一）出讓合同中約定由出讓人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，應當在受讓人按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規定交付出讓地塊后，由受讓人辦理土地使用權登記。
（二）出讓合同中約定由受讓人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人應當發給受讓人土地臨時使用證明，并由受讓人與出讓地塊所在地的區、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的合同；受讓人應當在原有的建筑物、構筑物和其他附著物拆除后，辦理土地使用權登記。
出讓人應當在市或者區、縣房地產交易中心及時公布土地使用權出讓的成交價格。
第二十四條（土地開發、利用和經營的要求）
受讓人應當按出讓合同約定的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件進行土地開發、利用和經營。
受讓人在出讓地塊上進行房地產開發的，應當按本市規劃管理、建筑業管理、房地產管理以及交通、環保、衛生、環衛、消防等城市管理的有關規定辦理各項申請審批手續。
第二十五條（規劃用地性質或者規劃要求的變更）
受讓人在土地使用權出讓年限內，需改變出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求的，必須向出讓人和規劃管理部門提出申請。經審核批準的，受讓人應當與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，并相應調整出讓金；不予批準的，應當由出讓人或者規劃管理部門書面通知受讓人。
第二十六條（出讓金的管理）
出讓金應當按規定全部上繳財政，列入預算，并按照國家和本市的有關規定安排使用。
第三章出讓土地使用權的收回
第二十七條（出讓土地使用權的續期）
土地使用權出讓年限屆滿，受讓人需繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前1年申請續期；除根據社會公共利益需要收回土地使用權外，受讓人的續期申請應當予以批準。
經批準準予續期的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同，并由受讓人按規定支付出讓金。
第二十八條（出讓土地使用權期滿的收回）
土地使用權出讓年限屆滿，受讓人未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，其土地使用權應當無償收回。
土地使用權無償收回時，其地上建筑物、構筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理。
第二十九條（土地使用權的提前收回）
出讓年限未滿的土地使用權不提前收回，但在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，出讓的土地使用權可以依照法律程序提前收回。
第三十條（提前收回土地使用權的程序）
提前收回土地使用權的，出讓人應當至遲于收回土地使用權之日前6個月，將出讓地塊的坐落、四至范圍、收回理由、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內公告。
第三十一條（提前收回土地使用權的補償）
提前收回土地使用權的，出讓人應當給予受讓人相應的補償。
提前收回土地使用權的補償金額，應當按出讓年限的余期、規劃用地性質、出讓金以及地上建筑物、構筑物和其他附著物的價值等項內容，由出讓人與受讓人協商確定，或者委托具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估后確定。
受讓人對補償金額的確定有異議的，可以向人民法院，但土地使用權的收回仍可以按公告規定的日期執行。
第三十二條（土地使用權的交換）
提前收回土地使用權的，出讓人可以與受讓人協商一致后，將另一地塊的土地使用權與受讓人進行交換。
交換土地使用權地塊的出讓金金額，由出讓人與受讓人協商確定，或者委托具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估后確定。
交換土地使用權的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同。
第四章法律責任
第三十三條（受讓人和出讓人的違約責任）
受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的，出讓人有權解除合同，已收取的定金、保證金不予退還，并可以請求違約賠償。
出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權的，受讓人有權解除合同，由出讓人返還出讓金，受讓人并可以請求違約賠償。
第三十四條（違反規劃管理規定的處罰）
受讓人未按出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求開發、利用、經營土地的，由規劃管理部門按相關法規、規章的規定予以處罰。
第三十五條（違反土地管理規定的處罰）
受讓人未按出讓合同約定的開發期限或者條件開發、利用、經營土地的，由土地管理部門按相關法規、規章的規定予以處罰；情節嚴重的，可以依照法律程序無償收回其土地使用權。
第五章附則
第三十六條（受讓人的納稅義務）
受讓人應當依照國家稅收法律、法規的規定納稅。
（成片開發土地出讓合同）
第一章 總則
第一條 本合同雙方當事人：
出讓方：中華人民共和國＿＿＿＿＿省（自治區、直轄市）＿＿＿＿市（縣）土地管理局（以下簡稱甲方）；
受讓方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱乙方）；
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》和國家及地方有關規定，雙方本著平等、自愿、有償的原則，通過友好協商，訂立本合同。
第二條 甲方依據法律和本合同規定出讓土地使用權，土地所有權屬中華人民共和國。地下資源、埋藏物均不在土地使用權出讓范圍。
第三條 乙方根據本合同受讓的土地使用權。在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，其合法權益受到國家法律保護；但不得進行中華人民共和國法律所不允許的活動。乙方負有依法合理開發、利用、保護土地的義務。
第二章 定義
第四條 本合同所使用的特定詞語定義如下：
1．“地塊”指本合同項下甲方向乙方出讓土地使用權的范圍，即本合同第五條界定的范圍。
2．“總體規劃”指經中國政府批準的＿＿＿＿＿＿＿開發區域的土地利用和開發建設總體規劃。
3．“成片開發規劃”指依據總體規劃編制的，經中國政府批準的在受讓土地使用權范圍內各項建設的具體布置、安排，以及開發后土地利用方案。
4．“公用設施”指依照成片開發規劃對地塊進行綜合性的開發建設，建成的供排水、供電、供熱、道路、通信等供公共使用的設施。
第三章 出讓地塊的范圍、面積和年限
第五條 甲方出讓給乙方的地塊位于＿＿＿＿＿＿。（見附件＿＿＿＿＿＿＿＿地塊地理位置，略）。
第六條 第五條所指地塊總面積為＿＿＿＿＿平方米。
第七條 本合同項下的土地使用權出讓年限為＿＿＿＿＿＿年；自取得該地塊《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算。
第四章 土地用途
第八條 本合同項下的出讓地塊、按照批準的總體規劃是建立一個以開辦和經營工業項目（建設項目）為主的工業區（綜合區），亦準許＿＿＿％用地開辦一些與之相配套的生產和生活服務設施。（注：根據具體情況定）。
第九條 本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。
第十條 在出讓期限內，如需改變本合同第八條規定的土地用途和《土地使用條件》，應當取得甲方同意，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權變更登記手續。
第五章 土地費用及支付
第十一條 乙方同意按本合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費、乙方向第三方轉讓時的土地增值稅以及國家有關土地的稅（費）。
第十二條 該地塊的土地使用權出讓金為每平方米＿＿＿＿元人民幣，總額為＿＿＿＿元人民幣。
第十三條 本合同經雙方簽字后＿＿＿＿＿日內，乙方須以現金支票或現金向甲方繳付土地使用權出讓金總額的＿＿＿％共計＿＿＿＿元人民幣，作為履行合同定金，定金抵作出讓金。
乙方應在簽訂本合同后＿＿＿＿日內，支付完全部土地使用權出讓金。
第十四條 乙方在向甲方支付全部土地使用權出讓金后＿＿＿＿日內，依照規定申請辦理土地使用權登記手續，領取《中華人民共和國國有土地使用證》，取得土地使用權。
第十五條 乙方同意從＿＿＿＿年開始，按政府規定逐年繳納土地使用費，繳納時間為當年＿＿＿＿月＿＿＿＿日。土地使用費每年每平方米為＿＿＿＿＿＿元人民幣。
第十六條 除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的費用匯入甲方的銀行帳戶內。銀行名稱：＿＿＿＿＿＿＿銀行＿＿＿＿＿＿分行，帳號為＿＿＿＿＿＿＿。
甲方銀行、帳號如有變更，應在變更后＿＿＿＿日內，以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。
第六章 土地使用權轉讓
第十七條 乙方在實施成片開發規劃，并完成全部公用設施建設，形成工業用地和其他建設用地條件（除土地出讓金外項目連續投資必須達到投資總額的＿＿＿＿％，或建成面積達到設計總面積的＿＿＿＿＿％，或根據具體情況定）后，有權將合同項下全部或部分地塊的余期使用權轉讓（包括出售、交換和贈與）。
第十八條 土地使用權轉讓的受讓人除法律另有規定外，可以為中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人。
雙方簽訂的轉讓合同，不得違背中華人民共和國的法律、法規和本合同規定。
第十九條 乙方在作出轉讓＿＿日前應通知甲方。轉讓雙方在轉讓合同簽字后＿＿＿日內，應將轉讓合同及有關附件的正本送交當地土地管理部門，申請辦理土地使用權變更登記手續，換領土地使用證，并按國家有關規定繳納土地增值稅。
第二十條 自轉讓合同生效之日起，本合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
第二十一條 土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經甲方和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記手續。
第七章 土地使用權出租
第二十二條 乙方按本合同規定完成全部或部分地塊的公用設施并建成通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地上建筑物后，有權作為出租人將本合同項下全部或部分地塊余期使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用。
第二十三條 出租人與承租人簽訂的租賃合同不得違背中華人民共和國法律、法規和本合同的規定。
第二十四條 土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理有關登記手續。
第二十五條 本合同項下的全部或部分地塊使用權出租后，出租人必須繼續履行本合同。
第八章 土地使用權抵押
第二十六條 乙方有權將
本合同項下全部或部分地塊余期使用權向一個或數個抵押人作出一個或數個抵押。抵押人與抵押權人簽定的抵押合同不得違背中華人民共和國的法律、法規和本合同的規定。
每一抵押所擔保的債務必須是乙方為開發本合同項下的地塊所承擔的債務。
第二十七條 乙方在作出抵押＿＿＿日前應通知甲方。乙方在抵押合同簽字后＿＿＿日內應將抵押合同，以及由此獲得的經公證的期票（或貸款協議）及有關附件正本送交當地土地管理部門，申請辦理土地使用權抵押登記。
依照有關規定處分抵押財產而取得被抵押土地使用權的抵押權人或第三人，應在實現抵押權后＿＿＿日內，辦理土地使用權變更登記手續。
第二十八條 依據第二十七條而取代乙方抵押權人或第三人，享有并承擔合同規定的權利和義務。
第九章 期限屆滿
第二十九條 本合同規定的使用年限屆滿，甲方有權無償收回出讓地塊的使用權，并無償取得地塊建筑物及其他附著物所有權。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理土地使用權注銷登記手續。
第三十條 本合同規定的使用年限屆滿，乙方如需繼續使用該地塊，須在期滿＿＿天前向甲方提交續期申請書，并經甲方同意在確定了新的土地使用權出讓年限和出讓金及其他條件后，簽訂續期出讓合同，并重新辦理土地使用權登記手續。
第三十一條 本合同存續期間，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出讓地塊的使用權，并根據土地使用者已使用的年限和開發利用土地的實際情況給予相應的補償。
第十章 不可抗力
第三十二條 任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不負責任。但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。
第三十三條 遇有不可抗力的一方，應在＿＿小時內將事件的情況以信件或電報（電傳或傳真）的書面形式通知另一方，并且在事件發生后＿＿＿日內，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。
第十一條 違約責任
第三十四條 如果一方未履行本合同規定的義務，應承擔違約責任。
第三十五條 如果由于甲方的過失而致使乙方對該地塊使用權占有的延期，甲方應賠償乙方已付出讓金＿＿％的違約金。
第三十六條 乙方在該地塊上未按開發計劃進行建設，應繳納已付出讓金＿＿＿％的違約金；連續兩年未投資建設的，甲方有權無償收回該地塊土地使用權。
第三十七條 如果乙方不能按時支付任何應付款項（出讓金除外），從滯納之日起，每日按應繳納費用的＿＿＿％繳納滯納金。
第三十八條 如果乙方未按合同規定期限和要求完成公用設施建設，則應在規定完成日期至少＿＿＿＿日前通知甲方。如果甲方認為必要，可根據情況適當延長完成日期；如沒有在規定期限內通知甲方，或甲方有理由認定上述延期理由無法成立并不同意延期，甲方有權無償收回部分土地使用權。該部分土地使用權占全部土地使用權的比例與未開發的公用設施占全部要求開發的公用設施比例相等。
第三十九條 在頒發土地使用證后，因不可抗力的特殊情況，乙方在＿＿＿＿年內未能招引并安排該地塊內所有興建的項目，則應在規定日期至少＿＿＿日前通知甲方，經雙方協商，可根據情況適當延長本合同規定的建設期限，否則，甲方有權無償收回并安排建設項目地塊的使用權。
第十二章 通知
第四十條 本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實際收到時起生效。雙方的地址應為：
甲方：
乙方：
法人住所地＿＿＿＿＿＿＿；
法人住所地＿＿＿＿＿＿＿；
郵政編碼＿＿＿＿＿＿＿＿；
郵政編碼＿＿＿＿＿＿＿＿；
電話號碼＿＿＿＿＿＿＿＿；
電話號碼＿＿＿＿＿＿＿＿；
電傳＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
電傳＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
傳真＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
傳真＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
電報掛號＿＿＿＿＿＿＿＿；
電報掛號＿＿＿＿＿＿＿＿；
任何一方可變更以上通知和通訊地址，在變更后＿＿＿＿＿日內應將新的地址通知另一方。
第十三章 適用法律及爭議解決
第四十一條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。
第四十二條 因執行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成，雙方同意向＿＿＿＿＿仲裁委員會申請仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。
第十四章 附則
第四十三條 本合同經雙方法定代表人（授權委托人）簽字，并經有權一級政府批準后生效。
第四十四條 本合同采用中＿＿＿＿兩種文字書寫，兩種文字具有同等法律效力。兩種文字如有不符，以中文為準。合同的中文正本一式＿＿份，雙方各執＿＿份。
第四十五條 本合同于＿＿＿＿年＿＿月＿＿日在中國＿＿＿＿省（自治區、直轄市）＿＿＿市（縣）簽訂。
第四十六條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
中華人民共和國＿＿＿＿＿省＿＿＿＿＿＿（自治區、直轄市）＿＿＿＿＿市
＿＿＿＿（縣）土地管理局（章）
＿＿＿＿＿＿＿（章）
法定代表人（委托人）
法人代表人（委托人）
＿＿＿＿＿＿＿＿（簽字）
＿＿＿＿＿＿＿＿（簽字）
附件：
土地使用條件
（成片開發經營項目）
一、成立開發企業
1．1 土地使用者須依照中華人民共和國有關法律、法規成立從事土地開發經營的開發企業，開發企業依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定取得開發區域的土地使用權。開發企業依法自主經營管理，但在其開發區域內沒有行政管理權和司法管轄權，開發企業與其他企
業的關系是商務關系。
開發企業的經營活動應遵守中華人民共和國的法律、法規，其合法權益受中華人民共和國法律保護。
二、界樁定點
2．1 《國有土地使用權出讓合同》（以下簡稱本合同）正式簽訂后＿＿＿日內，＿＿＿＿市（縣）土地管理局會同開發企業依出讓宗地圖各界址點實地核定所示座標的界樁；面積無誤后，雙方在出讓宗地圖上簽字認定。界樁由開發企業妥善保護，不得私自改動，界樁遭到破壞或移動時，應及時報告＿＿＿＿＿市（縣）土地管理局，請求恢復界址測量，重新埋設界樁。
三、土地利用要求
3．1 開發區域內土地使用必須符合本合同規定的土地用途。
3．2 開發區域內生活配套設施用地應控制在總用地的＿＿％以內。
3．3 開發企業應編制開發區域內的成片開發規劃，成片開發規劃應在得到批準后實施。
3．4 開發區域在城市規劃范圍內的，開發企業擬定的成片開發規劃必須符合城市總體規劃要求，并按有關規定報省級政府批準。嚴格按批準的規劃實施，如確需修改，必須征得原批準機關同意。
四、公用設施
4．1 開發區域內的全部公用設施由開發企業在本合同生效之日起＿＿＿日內，建成并使其達到中國現行設計和施工規范標準。
開發企業投資建設區域內自備電站、熱力站、水廠等生產性公用設施的，可由開發企業自主經營，也可交地方公用事業企業經營。公用設施能力有富余，需要供應區域外，或需要與區域外設施聯網運行的，開發企業應與地方公用事業企業按國家有關規定簽訂合同，按合同規定的條件經營。
4．2 開發企業需接引區域外的水、電、熱等資源，提供接點和服務的，須與中國政府有關部門另簽合同，并由地方公用事業企業負責經營。
4．3 開發區域的郵電通信事業，由郵電部門統一規劃、建設與經營。也可以經＿＿＿省（自治區、直轄市）郵電主管部門批準，由開發企業投資，或者開發企業與郵電部門合資建設通信設施，建成后移交郵電部門經營，并根據雙方簽訂的合同，對開發企業給予經濟補償。
4．4 開發企業可以按照國家交通主管部門的統一規劃建設和經營專用港區和碼頭。開發區域地塊范圍涉及海岸港灣或者江河建港區段時，岸線由國家統一規劃和管理。
4．5 公用設施完成后，開發企業可以依照中華人民共和國法律組成一個或多個對公用設施進行開發、經營為目的的合資、合作企業。
4．6 開發企業必須根據總體規劃要求，在該開發區域內為政府行政、司法管理部門無償提供公用設施，如辦公用房等。
4．7 相鄰雙方必須相互合作，并根據需要授予對方必要的相鄰權，以及其他權利以保證開發區域與相鄰區域的交通往來和開發建設的順利進行。
五、設計、施工、竣工
5．1 開發區域內的建筑設計、建筑用途等必須符合土地利用要求及成片開發規劃，涉及交通、管線、消防、環保、人防、綠化等，須報中國政府有關主管部門審批后建設，交由地方政府派出機構管理。
5．2 開發企業在簽訂本合同＿＿＿日內按批準的規劃設計圖紙和施工設計圖紙動土施工，并在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日以前建成不少于＿＿＿＿平方米的標準或專業廠房。
六、項目引進
6．1 開發企業負責吸引投資者到開發區域投資，并保證自土地使用證頒發之日起＿＿＿年內招引并安排區內所有的建設項目，＿＿＿年內所有建設項目全部竣工投產。
6．2 在開發區域內興建的建設項目，其建設應符合成片開發規劃的要求，并按建設項目審批管理的有關規定報經中國政府有關部門批準。
6．3 在開發區域舉辦企業，應符合國家有關投資產業政策的要求。屬于下列情況的項目不得興建：
【Keywords】real estate enterprise；contract management；project cost management
【中圖分類號】F293.33 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）04-0009-02
1 房地產開發企業合約管理的必要性
1.1 可以保障項目實施進度
房地產開發企業在針對項目進行設計開發的過程中，需要經歷很多的程序，其涉及的范圍不僅包括土地、建筑材料、管理、財務等部分，同時由于房地產開發工程所涉及的時間很長，工期的計劃和設計對房地產開發十分重要，在項目實施的過程中，難免出現責任不明確，施工界面模糊，以及在合同簽訂時權利義務劃分不清晰，這些都會產生計劃以外的開支，從而導致施工成本的增加，更可能出現的是合同在管理的過程中，因為隨著施工情況的變化出現了變更，變更過程中沒有及時地簽訂補充合同而導致的索賠和糾紛。在合約制定和規劃的階段就對其進行有效管理，就能有效保證施工的進度和質量。
1.2 可以降低項目風險
在房地產企業開發的過程中，科學有效的合約管理不僅能夠完善施工過程中的各個環節，還能夠有效降低施工的風險。在項目進行時，需要各種人力、物力相結合，每一個環節都存在不同的風險，而施工與合同擬定需要提前進行，所以合同的簽訂能夠有效控制施工中存在的風險以及成本的不確定性。
合約管理能夠有效預防各類風險并對成本加以控制主要表現為以下兩點。第一，節約時間。施工過程中若是能夠嚴格按照合約管理的條款執行，則能夠在規定的時間完成各階段的任務，就能夠降低風險。第二，合約管理能夠?_保施工在可控的范圍內，并且能將整體施工的進度和環節精準地進行規劃，所以合約管理是貫穿于施工全過程的，其不僅降低了施工的違約風險，還降低了資金的風險，以及相應的決策風險，以此達到了控制成本的目的。
2 合約規劃的成本控制現狀分析
2.1 編制階段
在房地產企業項目成本控制的過程中，很多企業在項目成本數據的銜接過程中存在對接不全面的情況，這樣就導致前期的成本控制數據和后期的成本控制信息數據出現偏差，甚至很多數據出現了重復的情況。所以建議在合同編制階段對相應的成本策劃進行有效的規劃，避免出現合約規劃失效的情況。再者，合同的內容和界限是十分重要的，若是在編制的過程中合同內容和界限不明確，就會直接導致后期的成本出現偏差，進而會出現后期對合同做出更改和調整，影響合同規劃的整體效果等情況。
2.2 執行階段
首先，在執行階段合同所涉及的內容和范圍非常廣，而執行的過程中也是多個合同同時執行，在合同執行有效的同時應該在整體的成本中減去合同的實際發生金額。其次，因為房地產開發企業在項目施工之前需要擬定的合同數量非常大，據不完全統計，最多的時候甚至可以達到400多份，很多企業在合同擬定的時候沒有對其進行很好的匯總和整理，導致合同的管理出現了混亂。因為每一份合同都是一份風險，而沒有提前做好分配則會影響合同在施工中起到的約束作用，也會加重工作人員的工作量，而影響工程的進展。第三，在房地產項目實施的過程中，會存在費用余量的情況，余量的表現直接反映出了施工的整體運轉現狀，而對余量管理的不得當就會導致成本的支出增加，所以在合同執行的階段需要對成本的余量進行科學有效的規劃，以此達到節約成本的目的。
2.3 動態成本分析階段
在房地產開發過程中，需要及時對成本的執行情況進行監督和審核，這樣就能夠避免出現成本超支的情況，若是在合同執行的過程中有超支的跡象就應提前做好相應的預案，避免出現經濟損失。在眾多的房地產企業合約管理中，雖然對成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報時間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風險。如果對成本數據反饋不及時，必然影響動態成本的數據信息，這樣的動態成本分析階段嚴重影響了整個的項目推進實施。
2.4 成本后評估階段
在房地產開發項目竣工之后，應該對項目成本進行評估。所謂成本后評估就是通過對每個階段制定的目標成本和實際執行成本進行對比分析，分析結算和施工階段成本的差異，并得出相關經驗。在對項目的整體施工進行評價時，形成書面報告應提交到相關部門。
在眾多的房地產企業發展的過程中，或多或少都存在成本管理體系不完善的情況，所以在成本統計中很多數據都缺失或與實際不符，而且由于房地產企業的員工流動相對頻繁，這些因素都會導致房地產數據失真，在新員工接手的時候，就需要對數據進行重新整理和計算，不僅影響工作效率，也影響項目的進展，還可能會出現成本損失和經濟損失的嚴重情況。
3 加強房地產開發企業合約管理對項目成本的控制措施
3.1 完善合同管理制度
在房地?a企業項目成本控制的過程中，合同管理起到了非常大的作用。因為合同不僅制約著成本變化，而且合同的簽訂也能夠推動項目的整體進展，所以完善合同的管理制度是企業發展的必要條件。針對合同管理建立的制度，應該以我國基礎法律為建設框架，將制度中的條款科學化、合理化，讓管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度還能夠降低項目管理內耗，提高企業的效益以及減少施工過程中的損失。
3.2 完善運營團隊體系
在任何企業中員工的團隊都是企業建設的基礎，房地產企業也是如此。在房地產企業中設有專業的合約人員對合同進行管理，這些管理人員必須擁有非常專業的合同管理知識，在合約管理團隊中，應該做到人員分工明確，責任分明，而且相互之間能夠很好地進行配合，對合同的擬定和管理能夠盡心盡力，充分發揮重要的協調和約束作用。合約管理人員在工作過程中，應不斷對合同的簽訂和執行情況進行溝通探討，以此提高合同的質量，在合同管理方面，不斷創新管理方式，以實現房地產企業平穩高效的發展。
3.3 完善人員素質
人員素質的高低直接影響到企業管理的質量，所以房地產企業合約管理人員的素質提升也成為企業發展的焦點。目前，房地產開發企業的合約管理人員大多在管理方面比較精通，但是在房地產開發項目工程施工專業知識方面，相比稍顯欠缺，所以在人員素質培養的過程中，應加強對合約管理人員項目工程全過程的專業培訓，能夠讓合約管理人員了解并熟悉工程的進展情況以及相關專業知識。
[論文關鍵詞]合同無效 風險防范 規范行為
一、無效合同的特征及情形
合同是當事人或當事雙方之間設立、變更、終止民事關系的協議。依法成立的合同，受法律保護。《中華人民共和國合同法》第2條規定：“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。無效合同是相對于有效合同而言的，是指合同雖然已經成立，但由于存在無效事由，故自始不具有法律約束力的合同。無效合同具有以下特征：1.合同已經成立；2.合同具有違法性；3.合同沒有約束力；4.合同自始無效。合同無效的情形有：1. 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2 .惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；3. 以合法形式掩蓋非法目的；4 .損害社會公眾利益5.違反法律、行政法規的強制性規定；6 .格式條款及免責條款無效；7. 虛偽表示與隱匿行為。”
二、案由及法院裁判理由
2006年4月24日，為招商引資，促進區域經濟發展，應安徽乙公司的需求，某甲鄉與其簽訂了一份《某鄉招商引資協議書》，約定：將區劃內的丙村的121.2（實測）畝土地出讓給被告，土地出讓金56000元/畝的標準計算共計6787000元；本協議經雙方簽字后五日內，乙公司須向甲方繳付2000000元作為協議的首付款，簽字15日內應再付200萬元，余款在辦理《國有土地出讓證》時結清；土地的用途為工業用地，乙公司同意在該土地上固定資產投資750萬美元，固定資產投資每減少30萬美元，則土地使用權出讓金上浮1000元每畝，使用年限50年，甲應于2006年5月30日之前將出讓宗地現狀土地按現狀土地條件交付給乙公司，乙公司投資項目應于2006年6月30日之前動工建設，并于2007年5月31日之前建成運營，不能按期開工建設和建成運營的，應提前30日提出延期申請，但延期建設或運營時間最長不得超過一年，乙公司應當按照本協議進行開工建設和建成投產，超過本協議約定的動工或建成運營日期滿三個月的，甲可按月收取乙公司宗地出讓金千分之五至千分之十的違約金，滿一年未動工開發或建成運營的，甲可以向乙方征收相當于土地出讓金百分之十的土地閑置費，滿兩年未動工開發或建成運營的，由甲無償收回土地使用權；甲應積極配合縣國土局，依法為乙方辦理出讓土地使用權登記和《國有土地使用權證》，辦證時的契稅和登記費由乙公司承擔。合同簽訂后，乙公司與丁達成協議，由乙公司給付丁于2003年12月12號交付的該地塊預付費用1200000元，丁已交付給甲作為乙公司應付的土地出讓金。2006年5月16日、2006年11月28日，乙公司分別給付800000元、2000000元。2006年7月份，甲將丙村內131.043畝土地交付給被告。事后，乙公司在該土地上進行建設施工，陸續建設了綜合樓一號、綜合樓二號，后勤樓，1號廠房，2號廠房，4、5、6號廠房及附屬設施工程，上述建設工程完工，乙公司由于無人主持建設事務等，致上述建設工程停工至今。2008年8月6日，甲鄉政府在《合肥晚報》登載通知，要求解除與乙公司所簽訂的合同。2011年11月2日，甲鄉鎮府訴訟至法院，要求確認《甲鄉政府招商引資項目投資協議書》無效；乙公司返還131.043畝土地，甲鄉政府返還400萬元。法院在審理過程中，乙公司法定代表下落不明，經法院公告送達訴狀副本及訴訟材料后，未到庭應訴，法院2012年2月8日委托評估公司對該地塊上的建筑物及附著物進行評估，資產評估6635800元。法院查明：乙公司于2004年9月28日取得《建設項目選址意見書》；2004年9月29日取得《建設用地規劃許可證》，本案訴爭地塊至今仍屬于集體土地。法院認為，我國的土地政策是切實保護耕地，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止違法占用土地，實施土地用途管制制度。原、被告雙方簽訂的協議，名為招商引資投資協議，實為土地使用權出讓合同。雙方合同標的屬于農民集體所有，依法其土地的使用權不得轉讓、出讓，且也沒有辦理城鎮建設用地審批手續及建設用地使用權審批手續，故該合同違反法律、行政法規的強制性規定，依法應屬無效合同。被告應返還原告所交付的土地，原告也應返還被告所交付的土地，原告也應返還被告已交付的土地出讓金；至于這塊地上的被告所施工建設的相關建筑設施等附著物，僅完成基礎，難以利用，且無法移動，同時依法也應拆除，故該評估值應為合同無效所產生的損失，應根據雙方各自的過錯程度，相應承擔。原告明知集體土地不得轉讓和不具備土地轉讓資格，而實施轉讓行為；被告對此亦應明知，且由于被告不完成相應的投資及經營，致原告難以申請只能部門辦理用地審批手續。對此原、被告雙方均有過錯，責任相當，對因合同無效產生的損失，雙方承擔。
三、合同無效性分析
此案件的無效性的癥結在于違反法律、行政法規的強制性規定，根據《土地法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉鎮企業公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有土地除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。涉及到農用地轉為建設用地，省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市縣人民政府批準。其它以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。
顯然該丙村的這131.043畝土地的性質是關系這合同有效性的關鍵，對農用地的征收要符合法律規定，“基本農田；基本農田以外的耕地超過三十五公頃；其他土地超過七十公頃的，由國務院批準。征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。”雖然此土地是集體土地，但如果符合總體規劃，并辦理農用地轉用審批手續，并取得建設用地規劃許可證，就認定此合同無效顯然是不適宜的。在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。所以乙公司取得建設用地許可證，并進行投資建設并完成基礎項目工程，然而由于某些原因沒能繼續完工，至少在法律上來講不能由此就否定投資協議的有效性。
企業基于對政府的信任，簽訂投資協議，花下巨資完成基礎工程建設以及繳納巨大的土地出讓金400萬元，余額在辦理《國有土地出讓證》時結清，至今《國有土地出讓證》尚未辦理，這樣政府存在先前違約的責任，企業完全可以基于政府不辦理《國有土地許可證》而使用合同中同時履行抗辯權暫停建設項目，否則建設項目存在不合法的風險。現在企業由于某些原因無力繼續，最多也只能按照合同違約事項承擔違約責任，政府的這種確認合同無效的訴求，是對企業的發展的不負責，是對政府信用的破壞。因為合同無效，自始不發生效力，還沒完成的交付，停止交付，已經完成的，返還對方。龐大的基礎設施已經建設，致使企業蒙受巨大的損失，有點趕走企業的嫌疑。
四、企業風險防范和政府行為規范
此類案件頻繁發生于城市的周邊農村，由于當下城市化的迅猛推進，大量的農用地被轉化為建設用地，而國家卻下大力度保護農用地特別是耕地，而地方政府為了眼前利益，為了政績的突出，在不規范情況下大量招商引資，企業迫于利益的需要，也及早想登上寶地開工建設發展，一旦一端出現問題，或者是政府辦不了《國有土地使用權證》，或者企業由于資金困難暫停建設，矛盾就凸顯出來，企業不敢再下大量資金怕不好調頭，政府怕企業一直停擺不利于經濟的發展，這個時候糾紛就不可調和。而現在企業是弱勢群體，由于土地的價格在飛速上漲，一些政府不憐惜企業的命運，往往選擇趕走這些企業，招商更有實力的大企業，獲取更大經濟效益。這個時候看起來是有利于經濟的發展，有利于土地更好使用，但卻傷害了企業的感情，損害了政府的形象。
首先政府要依法行政，特別是在經濟開發中，這里也是很多官員栽倒的地方，政府為經濟的發展招商引資，應該按照法律、法規和其他規范性文件的規定，嚴格采取招標投標的方式，招收那些實力強勁的、最符合當下科學發展的企業，給予優惠政策，大力度扶持它的發展，把它打造為本地區的龍頭企業，帶動整個地區經濟的發展。
其次政府要轉變角色，中部省份經濟發展不好一個很大原因就是政府沒有打造一個刺激企業發展的環境，對企業發展沒有吸引力，政府要反思，當下交通飛躍發展，區位因素的制約慢慢的縮小，而勞動力充足，土地廉價，資源豐富，消費市場前景廣闊，這些有利因素正日益凸顯，地方政府千萬要扮演好企業發展服務者的角色，不能因為眼前利益而損失長遠利益。政府不光要成為一個服務者，而且要成為一個優質的服務者，懂經濟、企業的發展。為企業的發展創造最好的環境和最優質的服務，不能和企業角逐利益進行較量，這樣會摧敗一個經濟體發展希望。
最后企業要懂得如何防范風險。企業與政府的抗衡中是弱勢群體，怎樣防范不必要的疏忽而帶來的風險，主要是在訂立合同時。不能因為為了早點開工建設草草與政府簽訂投資協議或者土地出讓合同等，（1）企業要確定這塊土地的性質，現在政府在經濟發展中經常違法，行政訴訟也日益增長，不能認為政府所做的都是合理合法的，以至于違法之后造成了更大的損失。如果這是農用地或者集體土地，是不是符合城鄉建設總體規劃，有沒有辦理審批手續，各項手續是否齊全，如果開工以后沒有辦理齊全應當承擔的過錯責任以及損失賠償。（2）企業要確定該級政府是否具有此行政權力，如果它不具有行政權力作出了超過其權力范圍的決定，是無效的，要么其本身承擔責任或者其上級機構承擔責任，具體由行政訴訟法規定。否則到工程已經投資建設，由于政府越權造成該項目被禁止，會造成很大損失，要值得企業在簽訂合同時注意。（3）企業要確定該項目是否符合國家科學發展的規定，是否符合當地地方性法規以及政府規章的規定的符合條件，現在許多政府為政績的考慮很急迫地把企業引進產業或工業區，企業也基于對于政府誠信的信任，開工建設，建成運營，但卻發現該項目被國家禁止，或者不符合環境保護、能源節約、技術的要求，被不允許繼續運行或者需要提到設備條件以及其他各項標準，企業會由此造成巨大的損失。（4）企業在與政府訂立合同時要保證自己處于有利地位，要把政府當成平等主體，不能在細節方面簽訂一些不利于自己的規定，這些在訂立合同的時候決策者和法務人員要仔細閱讀協議或者合同條款，防患于未然，從源頭上消除危險源。
關鍵詞：建設用地供后；動態監管；信息系統
中圖分類號：P208 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）03-0241-01
1 引言
隨著天津濱海新區開發開放的加快以及社會經濟的快速發展，濱海新區規劃和國土資源管理局（以下簡稱“新區規劃國土局”）面臨著土地開發問題多樣化、復雜化的現實困境，現有的監管方法和手段難以滿足土地監管的時效性和全面性。
為加強濱海新區土地出讓后建設進度監管工作，維護土地出讓合同的嚴肅性，新區規劃國土局借助于信息化技術手段，建立土地供后監管系統，滿足土地出讓金繳納、開竣工延期、供后巡查、解除監管、分析決策等工作，實現土地監管工作的圖、表、文、屬性一體化管理，提高業務辦理的準確性、時效性和科學性。
2 需求分析
土地供后監管系統依托濱海新區綜合業務審批系統已有的業務審批功能模塊，在綜合業務審批系統業務構建端進行用戶、流程權限、表單、報表的構建，同時進行相關功能的二次開發。系統建設完成后將實現同一地塊土地出讓方案審核、土地出讓合同、劃撥決定書、土地出讓金繳納、在建工程轉讓、現狀補辦、供后延期、解除合同、出讓金催繳、供后巡查、解除監管、租賃、作價出資入股共十三項業務的全流程審批，同時實現審批事項的數據查詢、統計分析、業務監控。
3 系統結構分析
3.1 總體架構
系統總體架構由應用層、平臺層、數據層、設施層四部分組成，見圖1。
3.2 技術架構
系統采用B/S總體架構進行設計，采用MVC方式進行代碼設計，后臺采用Oracle 11g數據庫進行存儲，采用Flex+.NET的方式進行代碼開發。
3.3 外部接口
本項目以已經運行的濱海新區綜合業務審批系統為基礎進行流程、表單、報表、附件材料清單以及角色、流程權限、用戶的設置為基礎，進行二次開發實現。
4 業務分析
本系統建設所稱土地出讓后建設進度監管是指國有土地有償出讓的地塊，簽訂《天津市國有建設用地使用權出讓合同》（包括補充合同、協議等）后，按照出讓合同的約定，對土地使用者開發建設進度進行監管的活動。土地出讓后建設進度監管分為合同監管、證后監管、解除監管三部分。
合同監管主要是針對已簽訂合同未取得土地使用證的情況，對開竣工時間、基礎部位建設等進行監督管理。證后監管是對獲得土地使用證的開發土地進行監管，經營性每月現場巡查、非經營性每季度現場巡查一次，保障土地按照合同約定進行開竣工及其建設。解除監管是當監管宗地上項目已取得《工程質量驗收證明書》或《建設工程規劃驗收合格證》，取消對該地塊的監管。
供后監管開工、竣工延期辦理：經營性和非經營出讓土地的開、竣工延期申請按照申請、受理、審核、審批、辦理延期手續進行。
5 功能設計
土地供后監管系統包括監管資料管理、巡查管理、延期辦理、解除監管、綜合查詢與報表管理五個模塊，各模塊主要實現功能如下：
（1）監管資料管理：實現對土地出讓合同、劃撥決定書相關資料的管理。（2）巡查管理：實現對各區域監管部門巡查情況的記錄（包括巡查人員、時間、巡查情r、影像資料上傳等）。（3）延期辦理：實現對供后監管延期業務的流程化審批辦理。（4）解除監管：當監管宗地上項目已取得《工程質量驗收證明書》或《建設工程規劃驗收合格證》，轉入解除監管。（5）綜合查詢與報表管理：實現各類數據的匯總、查詢、統計、報表導出。
6 應用情況
本系統已在濱海新區規劃國土局、三個分局、三個分中心、各功能區規建部門、各街鎮開展應用，目前運行穩定，應用效果良好。
