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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產業的稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產企業稅收 稅收籌劃
隨著近年來，我國的城鄉居住房屋制度的改革不斷的深化，從大的宏觀經濟角度來看，我國加入了世界貿易組織，并且對外開放的腳步也大大的邁進了，房地產企業的發展面臨著機遇和挑戰。這主要表現在房地產業的投資規模一般都很大，并且資金的回收時間長，以及所交的稅種繁多等。企業要想發展的好，必就須要重視房地產業的特點，并結合企業自身的實力和前景規劃，合理的進行管理和資金籌劃。
一、房地產企業的稅收現狀
近年來我國的房地產開發企業發展很迅速，其繳納的稅收成為了中央和一些地方政府財政收入的一個很重要的組成部分，成為了推動相關聯的行業經濟發展的重要力量。在我國的房地產業中稅收具有征收范圍廣、稅費項目種類繁多、并且稅收收入分散等特點。
二、房地產企業稅收籌劃的意義
房地產企業如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。除此之外，對于房地產企業來說納稅的風險也比較大，因此要想使企業的資金能夠合理的分配，從而在最大限度上降低企業成本，做好稅收籌劃是非常有必要的。做好稅收籌劃有利于房地產企業合理的依法納稅，可以提升企業的外在形象，同時合理、清晰、有效的納稅還可以幫助國家稅務機關提高稅收管理水平。另外，稅收籌劃還有于國家經濟的宏觀調整和健康快速發展。因此看來，房地產企業的稅收策劃不僅僅對企業的健康發展有重要作用，同時對國家的稅收制度的維護也是很有意義的。
三、房地產企業稅收籌劃的一些策略和方法
房地產企業的業務復雜，經營活動多變，根據其特點進行房地產企業的稅收籌劃一定要講究策略和方法，這樣才能有效減輕企業壓力，降低開發成本，減少稅負，增加經濟效益，打造企業的核心競爭優勢。
（一）籌資利息支付的稅收籌劃
房地產開發企業開發項目所需資金一般較大，進行資金稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等融資方式，利息可以稅前列支，達到抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。我們可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃，特別是對土地增值稅的稅收籌劃中具有很大的意義，稅法規定在土地增值稅計算增值額中的房地產企業開發費用的利息支出,納稅人能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除利息,但不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，并且最多扣除土地成本和開發成本之和的百分五。；相應地,當納稅人不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明時,可扣除的房地產開發費用位土地成本和開發成本之和的百分十。因此房地產企業當開發的房地產項目籌資途徑為借款并需要支付利息費用的,預計費用較高時,可選擇據實扣除利息；預計利息費用較低時,可按比例扣除,這樣可以達到降低土地增值稅的計稅增值額。
（二）通過臨界點來進行稅收籌劃
這個方法在房地產企業中基本用于土地增值稅的稅收籌劃，根據國家稅法規定的我國普通住宅土地增值稅的20%起征點（即所謂的臨界點）來計算企業的收入和支出，在開發成本和銷售定價上進行充分的預計，可以采取增加開發成本，增加可扣除的房地產開發費用的計算基數，降低增值額，減少稅負；也可以根據市場行情適當降低銷售價格，減少收入，使增值額在臨界點之下，這樣就可以達到免征土地增值稅的目的，當然降低收入引起少收款項，但我們要再考慮少收款項和增加稅負的金額中來進行比較，確定一個能使企業稅負最低的價位。
（三）利用不同的經營模式進行稅收籌劃
1、房地產企業收入確認的條件是固定的，因為房地產企業開發產品一般價格較高，有些客戶無法一次性拿出款項來購買的時候，可采取分期付款的合同方式，按合同約定分期收款，這樣按會計規定及稅法規定未收款項都不符合收入確認條件，可以再符合條件時再確認收入，如果合同約定的分期款項是跨年度收取的，則對節約企業年度所得稅有很大的影響。從而達到稅收籌劃的作用，但也要考慮款項回收的可能性，不能給企業造成損失。
2、房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等經營模式。這兩種經營方式所涉及應繳納的稅種各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。出租屬于服務業，房產稅按照租金收入來計算，但需要繳納其他相關營業稅及其附加等，投資聯營模式房產稅按固定資產余值來計算，不再需要繳納其他營業稅及其附加等，但兩者都需要繳納土地使用稅和企業所得稅，并且土地使用稅計算依據一樣。因為租金收入比較固定，聯營收入比較不具有不確定性，我們可以根據租金收入來進行計算比較，看何種模式的稅負較低。
總之，在房地產企業中，稅收是企業成本的一大組成部分，它對于企業有著十分重要的意義，進行稅收的合理籌劃，從而在現有條件下最大限度的謀取較輕稅負，有助于增加企業的收入，提高企業的核心競爭力，維護企業的各項納稅權益，并能使企業自身的價值實現達到最大化，促進企業的良性發展。
參考文獻：
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[2] 庾莉萍：土地增值稅新規對房產業的影響 . 上海會計 . 2008年2期
關鍵詞:房地產企業稅收籌劃問題對策
一、房地產稅收籌劃存在的問題
(一)房地產企業的納稅意識薄弱，法律意識不強
依法納稅是每個納稅人對國家應盡的義務，與國家的整體利益及企業、單位、個人的直接利益有著密切的聯系。國家通過制定實施稅法加強對國民經濟的宏觀調控，在社會主義市場經濟日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達給房地產企業，因此，一些房地產企業對稅法政策了解很少，進而出現了不會交稅的現象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產企業也開始將注意力放在了應納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產企業的發展，房地產企業也面臨著沉重的稅收負擔，這時房地產企業為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產企業不但要面臨因偷逃稅而必須承擔法律制裁的風險，更要承擔因偷逃稅對企業帶來的不利影響，這兩種風險給企業帶來了不小的負面影響，進而給企業的稅收上帶來了很大的風險。
(二)企業誤把稅收籌劃當成了財務部門會計處理的工作
目前，很多房地產企業的領導及相關人員錯誤地認為，企業的稅收只是財務部門的事兒，企業的應納稅額是由財務部門來決策，一旦出現多交稅或者是被稅務機關處罰了都是因為財務部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產企業的決策人不了解稅收的產生，所以當企業有納稅問題產生時就會出現無法解決的尷尬局面。雖然企業在交稅的過程中，財務人員也會跟稅務機關打交道，但并沒有涉及到企業各經營過程相關稅收事宜，財務人員只是將企業在正常經營過程中所涉及到的稅款交到了稅務機關。對于房地產企業所涉及的比如土地轉讓、開發、銷售房產等等環節的稅收結果，最終還是需要房地產企業的決策人在這些業務發生前做好稅收籌劃工作。房地產企業的各個經營環節都需要通過合同來體現，當稅務機關來企業查看房地產企業的各項業務過程時就需要企業提供相關的合同，而房地產企業所涉及的每份合同都代表企業的一個業務過程，此時也相應產生一個業務過程的稅收，并涉及到相關業務部門，同時財務部門就應交納稅收。但是每一項業務過程即合同簽訂的過程并不是由房地產企業的財務部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業務簽訂的牽頭人。此時，企業如果將稅收籌劃單純地放到財務部門，讓財務部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學、不合理、不可取。所以說，房地產企業應改變以往的舊觀念，不能再將企業稅收籌劃工作推給財務部門，而應樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業在業務處理前做好稅收籌劃。
(三)房地產企業誤把稅收籌劃的實施放在業務產生的事后來進行
房地產企業的稅收之所以經常出現問題從而被稅務機關處罰是因為房地產企業沒有重視稅收籌劃，也是因為企業的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業決策人只有在看到業務發生后的稅負很重時才希望財務部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產企業在稅收方面存在的最大缺陷。當企業的稅收產生時，再通過財務部門的財務處理手段去處理已經晚了，更不存在稅收籌劃了。
(四)房地產企業對公司內部缺乏必要的納稅管理
目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。比如：房地產企業在設立過程中，性質不同，稅收政策也不同，企業在開發土地的時間上有推移，從而造成稅收的結果也不同，而且財務只是對企業經營成果進行核算與反映，企業很多具體業務不是財務能操作的。比如：企業在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產企業在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規定，打折銷售是根據打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業的稅收負擔，給財務部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業內部所有部門的配合。因此，房地產企業在決策過程中存在的這個盲區，企業內部缺乏必要的納稅管理，需要企業決策人、業務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規避公司的納稅風險。
二、房地產稅收籌劃對策
(一)房地產企業應提高稅收籌劃意識
房地產企業要想做好稅收籌劃工作，首先應轉變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業的決策人應做好企業各項業務過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務部門相互配合。
(二)房地產企業應提高納稅成本節約意識
房地產企業應提高納稅成本節約意識，并通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃。因此，不僅需要財務人員全面了解國家相關稅收政策，更需要企業的決策人充分了解國家最新相關稅收政策，并設計好房地產各項經營過程，以減輕企業自身的納稅負擔，規避納稅風險。
(三)房地產企業應做好事前籌劃
稅收籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產企業的開發經營過程中，決策人要做決策之前可先與財務人員進行商討，利用房地產業相關稅種的優惠政策來出臺相關的稅收籌劃。如果財務人員的水平不足未能進行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術上沒什么把握的話，企業還可以通過聘請稅務事務所等專業人員來進行稅收籌劃。
綜上所述，稅務籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行稅務籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅務籌劃的作用。
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[關鍵字]新會計準則；房地產企業；稅收籌劃
一、引言
隨著我國稅收制度的逐步發展，稅收籌劃已日益成為房地產企業實現成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎，稅收籌劃正體現了納稅人對會計和稅收環境的反應和適應，因此，新企業會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。
房地產行業作為我國的重要經濟增長點，是國民經濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業”的房地產近年來引起了社會的廣泛關注，國家稅務總局也針對房地產企業的稅收管理出臺了相關文件，并不斷地進行調整和完善。2007年，國家出臺了房地產企業土地增值稅要進行全面清算的規定。2008年，國家增加了房地產企業所得稅的預繳比例。2009年，為了應對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產市場平穩運行的“救市”政策，不僅改變了預繳方法，且降低了預繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩定，國家又加強了對其的稅收監管：進一步明確完工產品的確認條件；進一步細化房地產開發費用扣除。房地產開發從立項、建設、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產相關人士甚至認為房地產企業的銷售收入將被課以最高達73%的稅收。可以說，房地產在我國是一個重稅行業。面對國家嚴格的宏觀調控政策和同行業對手的激烈競爭，為了實現企業的長期目標，房地產企業自然有實施納稅籌劃的內在動力和外在壓力。
二、房地產業稅收籌劃的基本理論
稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，通過對經營活動的優化安排，選擇最優的納稅方案，既合理又合法地減稅、節稅，以達到稅負最小化的財務籌劃活動。
（一）房地產企業涉及的稅種分析
目前，我國在房地產開發、轉讓、保有、出租等諸多環節分別征收土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅及其教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。
與其他行業的企業相比，房地產企業涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：
1．房地產企業復雜的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產企業的主要開發經營活動包括規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售等，其經營內容廣泛，經營業務多元，投資主體復雜，多樣化的經營活動需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。
2．房地產企業資金籌集多元性、現金流轉復雜化。房地產企業籌集資金的主要渠道包括預收購房定金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發及商品房貸款、發行企業債券、其他經濟實體聯合開發的投資、通過資本市場發行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現金流轉復雜。
3．房地產企業成本、費用結構復雜。房地產企業開發成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。房地產企業的經營成本主要包括土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租房產經營成本、出租土地經營成本等。由此可見，房地產企業涉及的成本費用結構特別復雜。
（三）房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣，根據其行業特點和經營業務，對其采用的籌劃技術可以歸納如下：
1．稅基籌劃技術
房地產開發占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應減低稅負，而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2．收入實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，減低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
3．費用攤銷技術
房地產項目的開發周期長，通常是跨年度經營，稅收籌劃人員應該充分考慮相關費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業務招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術的重要籌劃內容。
4．轉化技術
房地產開發企業除了自行獨立開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常顯著。
5．規避平臺籌劃技術
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調節來實現。
三、新會計準則下房地產企業的稅收籌劃
與房地產企業相關的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產企業有直接相關性且涉及企業日常經營業務的四大會計準則下對房地產企業進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。
（一）《投資性房地產》準則下房地產企業的稅收籌劃
投資性房地產轉讓或出租業務中所獲得的轉讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業稅、城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。房地產企業持有投資性房地產的目的多數是用于出售，房產出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調節房產銷售價格和扣除項目金額來實現土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產企業建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節稅的目的，實現經濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。
（二）《建造合同》準則下房地產企業的稅收籌劃
建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產行業直接相關。該準則主要強調的是對代建房的規范，目的是用于規范房地產建筑商建造工程合同的確認、計量和相關信息的披露，對房地產企業產生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產企業帶來了更多的籌劃空間。房地產開發形式多種多樣，比如有自主開發、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產企業運用這些特殊政策進行稅務籌劃，其節稅效果是很明顯的。比如，房地產開發企業獨立開發項目出售的，不僅要按3%的建筑業勞務對建造行為繳納營業稅，房地產銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產行為繳納營業稅，除此之外，還要按實際繳納營業額繳納城市維護建設稅和教育法附加。很明顯，房地產企業以自主開發形式開發房地產稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產企業的稅負。
（三）《借款費用》準則下房地產企業的稅收籌劃
《借款費用》準則規定，凡符合資本化條件的借款費用應當予以資本化，計入相關資產成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應在發生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業的節稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應盡早資本化；當企業處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業所得稅前的扣除；房地產企業應盡量向金融機構貸款，以免遭稅務機關對超額利息的剔除；同時，企業還得注意利息支出的合法性問題。
（四）《收入》準則下房地產企業的稅收籌劃
新企業會計準則中的收入準則完善了企業銷售收入的確認條件。準則規定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。
1．分期收款的稅收籌劃
根據有關規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但是，由于房地產市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產就成了房地產業的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現會計上的謹慎性原則，企業不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應對估計不能收回的，不能確認收入，已經收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業應按合同規定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本。這樣，企業延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節稅的作用。因此，我們建議房地產企業合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。
2．預售房款的稅收籌劃
房地產銷售業務收入結算方式復雜，往往采用預收房款這種方式解決房產開發的部分資金不足問題。根據有關規定，房地產企業采用預收款方式銷售房地產，收款的當天會發生營業稅的納稅義務。然而，企業收到向其他往來單位的借貸款或者企業收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發生營業稅納稅義務的。因此，對預收性質的房款，企業可以與客戶商量簽訂協議，將預收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關稅費的繳納時間。一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，另一方面，企業還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產企業合理利用預售房款轉化技術達到稅收籌劃目的。
[參考文獻]
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關鍵詞：營業稅 增值稅 營改增 房地產
營業稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分，發揮過積極的作用，但也存在一定的弊端。營業稅重復征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對整個國民經濟特別是第三產業的健康發展十分不利。因此，推行“營改增”勢在必行。2012年1月1日，“營改增”首先在上海的交通運輸業和部分現代服務業進行試點，并逐步推廣到其他地區和行業。2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》等相關文件，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開“營改增”試點，房地產業、建筑業、金融業、生活服務業等納入試點范圍，至此“營改增”全面推開。
一、房地產企業“營改增”政策分析
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》及其他有關規定，國家稅務總局制定并下發了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規定房地產企業適應增值稅基本稅率為11%。
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可選用簡易計稅方法計稅，以銷售額為全部價款和價外費用。土地價款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額為取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額。小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
二、“營改增”給房地產企業的帶來的挑戰
房地產“營改增”的推進，長期開看，將有效調節房地產企業稅負水平、對改善房地產行業經營環境和提升企業積極投資開發的信心都有積極意義，同時，也勢必將給房地產企業帶來一定的挑戰。
（一）房地產企業稅負短期或上升
我國推行“營改增”的目標是通過完善流轉稅體系，避免營業稅所帶來的重復征稅問題，從而實現企業稅負的降低。但自2012年起，“營改增”試行情況以及先期進行“營改增”的企業所反饋的意見來看，大部分的企業的稅負水平有所下降，但也有一部分企業出現了稅負增加的情況，出現這一情況的原因主要是企業生產的周期性、可抵扣增值稅進項稅額的成本占總成本比重較小等。房地產業的上游產業包括建筑業、金融業等，這些行業或因“營改增”稅負水平不同程度的上升，將成本轉嫁到下游的房地產企業，因此，部分房地產企業稅負水平短期內不降反升或將不可避免。
（二）賬務處理難度增加
“營改增”初期，房地產企業財務人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發票管理、具體業務核算方法發生變化等問題。一方面，“營改增”增加了會計核算的難度。營業稅的計算簡便，需要設置的會計科目較少，會計核算也較為簡單。而增值稅稅金的計算較為復雜，當期應納稅額等于銷項稅額減去當期準予抵扣的進項稅額，且需要設置的會計科目較多，會計核算更為復雜。另一方面，“營改增”不僅使房地產企業的稅金會計核算體系發生了改變，同時發票的開具、發票的認證抵扣、稅金的申報繳納等等方面也發生了重大變化，財務人員必須對“營改增”后的稅收政策充分理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等必須按照新的規定正確處理，否則將給房地產企業帶來風險。
三、房地產企業應對“營改增”的有效措施
（一）抓緊評估“營改增”對企業的影響
房地產企業財務人員應當將“營改增”相關政策研究透徹，并結合本企業的實際情況，科學測算和評估“營改增”對企業稅負水平、盈利水平、現金流等各個方面產生的影響，以便對企業的經營、會計核算、納稅申報等方面的決策提供可靠的依據。
（二）加大財務人員培訓
“營改增”對房地產企業的會計核算、納稅申報等方面產生巨大的影響，企業財務人員將面臨業務會計核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營改增”帶來的挑戰，房地產企業的財務人員有必要通過自學和參加培訓班等形式，積極學習相關的政策，充分掌握“營改增”后房地產企業增稅稅核算、申報繳納、發票管理等業務處理。相關部門和領導對財務人員的學習、培訓也應當予以必要的支持和配合。
（三）適時轉變開發模式
隨著行業競爭不斷加劇，房地產業逐漸走向了強調品質和差異化的階段。精裝的品質和產品的創新都成為消費者考量產品的重要因素。“營改增”后，建筑安裝成本的進項稅額可以抵扣，因此該項成本占比越高將越利于企業稅負抵扣。高檔住宅、商業、辦公樓等產品由于精裝修費用等建筑安裝成本占比較高，進項稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產企業可以考慮由簡單開發銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉變。
在一些權威的稅收業務書籍中，對偷稅、逃稅和稅收籌劃的定義是這樣下的：
偷稅，是在納稅人的納稅義務（應稅行為）已經發生并且能夠確定的情況下，采取不正當或不合法的手段以逃脫其納稅義務的行為。
逃稅，是指納稅人對已經發生的應稅經濟行為的實現形式和過程進行某種人為的安排和解釋，企圖使之成為非應稅行為的行為。
稅收籌劃（Tax planning），是指納稅人在稅法規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動事先進行籌劃和安排，從而取得節約稅收成本的活動。
實例一：關聯企業的轉移定價
化妝品屬于消費稅的征稅范圍之一。稅法規定，生產銷售應稅消費品的企業要繳納消費稅，而從生產企業購買應稅消費品再批發或零售給其他單位或個人則不繳納消費稅。
北京一化妝品廠的財務主管洪先生對記者說：“我們廠自1993年成立以來，生意一直很紅火。其間我們也搞了一次稅收籌劃，當時我們也在想能否少繳點稅，經人提醒，我們利用關聯企業的轉移定價原理搞了個自己的銷售公司。”
“銷售公司成立后，我們就把生產的化妝品以低價銷售給銷售公司，以減少工廠的應納消費稅稅額。原來一套組合化妝品對外銷售不含稅價格為300元，產品銷售成本為100元， 按稅法規定直接銷售應納消費稅90元（化妝品消費稅稅率為30％）。我們以150元的價格先銷售給下屬公司，然后再由銷售公司以300元的價格銷售給客戶，這樣我們只需繳納45元的消費稅。一年下來，我們用這種方式少繳消費稅40多萬元。”
這樣的籌劃行得通嗎？關聯企業的轉移定價該如何操作？江蘇省某市地稅局的同志說：“《稅收征管法實施細則》第36條規定，所謂關聯企業是指有下列關系之一的公司、企業和其他經濟組織：（一）在資金、經營、購銷等方面，存在直接或者間接的擁有或者控制關系；（二）直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；（三）其他在利益上具有相關聯的關系。《稅收征管法》第24條也規定，企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。”
那么，如何對關聯企業的轉移定價進行稅收籌劃呢？某會計師事務所的業務主管說：“關鍵是要弄懂一個概念，即所謂的‘獨立企業’之間的業務往來是指沒有關聯關系的企業之間，按照公平成交價格和營業常規所進行的業務往來。而獨立企業之間業務往來的商品價格，也會隨著市場的變化在一定范圍內波動，這就給納稅人進行稅收籌劃提供了可能。在上例中，洪先生如果成立一個完全與化妝品廠脫鉤的獨立企業，進行獨立核算，在這種前提下，他可以按照低于市場價格的價位銷售給獨立企業，從而達到節稅的目的。當然，化妝品廠提供給獨立企業的化妝品，不能低于成本價，但可以在一定程度上低于市場價。也就是說，納稅人在運用轉移定價進行稅收籌劃時，一定要掌握好價格波動的‘度’，如果出現‘價格明顯偏低’的現象，稅務機關完全有理由進行重新定價。”
實例二：房地產業的代建房
關于房地產開發公司代建房的營業稅問題，國家稅務總局早在1994年就專門發文明確，房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他服務”條件的，對房屋開發公司取得的手續費收入按“服務業”稅目計征營業稅，否則，應全額按“銷售不動產”計征營業稅。這里所說的“其他業務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續費的業務。
江蘇省某市的一家房地產開發公司就曾在房地產開發公司代建房的營業稅方面進行過“稅收籌劃”，“少納”營業稅收高達66萬余元。這家公司是如何“籌劃”的呢？
該公司王總經理說：“我們把開發的寫字樓出售給買房單位后，與對方簽訂的是綜合大樓代建合同，這樣就可以合理地避開按照銷售不動產的金額繳納的營業稅，而改為按照收取的代建手續費來繳納營業稅。例如，1998～1999年兩年我們的建筑房屋總價為1500多萬元，若按銷售不動產5％稅率繳納營業稅應該是75萬元左右；我們的‘代建手續費’是180萬元，就這部分只需申報繳納營業稅9萬元，通過這種籌劃方式，節省了66萬元左右的稅款。”
這位經理給記者出示了代建合同：“我們有合同，證明確實是代建房業務，只能按手續費納稅，而不應按‘銷售不動產’稅目納稅。雖然我們也墊付了資金，但并非原票轉交，而是按照雙方確定的價格另開具發票給建設單位。”
這家房地產公司的稅收籌劃結果怎么樣呢？當地稅務局的同志告訴記者：“這種做法，違背了稅法，不僅要補繳稅款，而且還要繳罰款。”
我們就此請教了稅務師事務所的一位專家，他說：“該公司對代建房業務究竟能否實施稅收籌劃？答案是肯定的。在上述稅收政策中，已經給該房地產開發公司暗示了下一步的籌劃方案。如果開發公司在代建房過程中自己不墊付資金，而改由建筑公司墊付，或者由建設單位先預付款項，待工程竣工后統一結算。這樣，開發公司就符合‘代建房屋’的條件，只需按實際收取的手續費繳納營業稅即可。當然，作為開發公司，還應根據本公司的實際情況，拿出幾套計算方案來，認真斟酌，才能達到預期的效果。” 實例三：這是不是“福利企業”
福利企業應該享受稅收減免，在人們的印象中已屬理所當然。然而福利企業是不是也能進行“稅收籌劃”呢？江蘇南京一家有限責任公司是這樣做的。
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；注意問題
稅收籌劃在國外已經發展成為一個穩定而又成熟的行業，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，各行各業的競爭日益激烈。房地產業作為中國當前和今后一個時期新的經濟增長點，隨著市場化程度的提高和產業的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產開發企業作為房地產市場的主體之一，隨著目前經濟全球一體化趨勢的加強，在宏觀調控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環境下，通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而降低成本，增加經濟效益，增大企業價值，打造企業的競爭優勢，是目前房地產企業增強核心競爭力的有效方法之一。
1、房地產企業稅務籌劃的主要特點
房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識，結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。（3）多維性。籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。（4）目的性。房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。
2、房地產項目合作開發模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業為主體，另一方資金以協議借款方式參與項目的開發，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開發企業采取增資或股權部分轉讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結果。
3、項目合作開發方式的稅務分析籌劃
3.1 以物易物式合作建房
（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。雖然雙方都沒有進行貨幣結算，但其行為皆屬于營業稅的應稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產進行銷售，則又再次發生了銷售不動產的應稅行為。在實際業務中由于，土地使用權證在甲方，參與合作建房的開發產品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產證和施工許可證等，比較復雜，實際操作性較差，一般房地產企業不會考慮此種方法。
（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，租賃期內部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業-租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
所得稅處理方面，開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，該項目未成立獨立法人公司，開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關產權證較困難，不適合對外出售的開發產品。
3.2 項目獨立核算法
國稅發[2006]第031號規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
（1）開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。按此規定，合作雙方實現利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規避所得稅。由于是利用自有資金開發，籌資成本不得在開發成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產生影響。擁有土地的開發企業的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發不夠的資金采用雙方對金融機構擔保的方式，獲得開發貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務杠桿，提高投資方的投資回報率。
項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發生變化，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。
4、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
4.1遵循成本效益原則
任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應機會收益。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優化選擇，不能簡單地認為稅負最輕的方案就是最優的納稅籌劃方案。
4，2考慮經濟環境配套性
當地的房地產經濟越發達，競爭就越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不止是稅務部門，所以房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。
4.3 稅法和會計制度的分離
由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產企業在稅務籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業的財務狀況、經營業績以及財務狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經濟和社會發展進行調節。由于目的不同，二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業會計制度與稅法所服務的目的不同，導致二者為實現不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩健性或謹慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區別都需要在房地產企業稅收籌劃方案中加以考慮。
5 結語
總之，房地產企業涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進行科學合理有效的稅務籌劃，多方考慮各種利弊關系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負，為房地產企業節省資金，達到預期的目的和效果，為房地產企業的進一步發展，為促進稅收制度的完善，做出貢獻。
參考文獻：
為了推動第三產業的發展，尤其是現代服務業的發展，消除重復征稅，2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合頒布了《營業稅改征增值稅試點方案》。文件規定：從2012年1月1日起，上海作為試點城市，其所在行政區域內的交通運輸業和部分現代服務業正式實施營業稅改征增值稅，至此，貨物勞務稅收制度拉開帷幕。2012年8月1日起，國務院擴大了“營改增”試點省市至10個，2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣至全國。
二、“營改增”對于稅收籌劃因素分析
1.稅基的變化
原營業稅下，對于建筑設計單位分包或轉包設計勞務，其計稅營業額享受差額征稅政策，即國稅函〔2006〕1245號文，文件中規定：對勘察設計單位將承擔的勘察設計勞務分包或轉包給其他勘察設計單位或個人并由其統一收取價款的，以其取得的勘察設計總包收入減去支付給其他勘察設計單位或個人的勘察設計費后的余額為營業稅計稅營業額。
“營改增”普及到全國范圍后，由于增值稅是按取得的增值稅專用發票的進項稅額抵扣當月的銷項稅額計算繳納增值稅，因此增值稅沒有直接抵扣稅基概念，但在“營改增”的過渡期間內原來營業稅差額征稅優惠政策依然有效，當單位取得未納入試點范圍的抵扣減項，可以在稅基里直接抵減，計算的公式為：應納稅額=[開票金額-支付價款）/（1+稅率）]*稅率-進項稅額。
2.稅率的變化
建筑設計企業“營改增”之前，營業稅稅率為開票金額的5%；“營改增”后，被認定為增值稅一般納稅人的，稅率為6%，一般納稅人資格認定的標準為應稅服務年銷售額500萬元（含500萬元）。由于增值稅是價外稅，在不考慮進項稅額的前提下，增值稅稅率為開票額的：6%÷（1+6%）=5.66%，因此只有當設計單位取得的年進項稅額大于年開票金額的0.66%時，稅負才會下降。而建筑設計單位的成本主要為人力成本，進項抵扣項目很少，“營改增”后對于認定為一般納稅人的設計單位而言，稅負有所增加。
對于應稅服務年銷售額小于500萬元的設計單位，可以作為小規模納稅人，適用3%增值稅征收率，因此“營改增”后對于小規模納稅人而言，稅率有所降低。
3.征收管理
“營改增”后征稅機關發生了變化，營業稅由地稅負責征收，改革后增值稅由國稅負責征收。
在中央地方稅收分配比例上也有很大的影響，營業稅全部屬于地方財政，增值稅則是中央與地方按75%、25%比例分享。雖然試點方案中明確過渡期間試點地區“營改增”收入對應的稅款歸屬地方，但該政策只是過渡，未來勢必會調整增稅稅在中央與地方的分成比例。對于設計單位而言一旦分成比例有變，未來從地方政府取得的財政扶持資金也會大大下降。
在增值稅專用發票的管理上，增值稅發票管理較營業稅要嚴格。在發票認證方面，取得進項發票后應180天內認證，如果未及時認證進項稅將無法稅款抵扣，這對企業來說將會是一種損失。發票開具方面，增值稅發票一旦開具，下月即要納稅。在增值稅紅字發票開具時非常嚴格，企業必須取得由購買方所在地主管稅務機關出具的《開具紅字增值稅專用發票通知單》才能開具紅字發票，因此企業在開具發票前應與客戶充分溝通，核對開票信息后再開具，避免退票情況的發生。
三、建筑設計行業稅收籌劃方案
1.增值稅納稅人類別選擇的稅收籌劃
根據《試點實施辦法》規定對于應稅服務年銷售額500萬元以下的納稅人，可以認定為小規模納稅人，征稅率為3%；應稅服務年銷售額大于等于500萬元的納稅人應認定為一般納稅人，稅率為6%。因此“營改增”后設計單位認定為小規模納稅人稅率將有明顯的降幅，因此應盡量選擇小規模納稅人進行籌劃。
對于年營業額超過500萬限額的設計單位而言，可以通過設立幾家設計單位分拆營業收入的方法進行籌劃，控制每家設計單位的年營業收入在500萬元以內。
2.進項稅額抵扣的稅收籌劃
本次“營改增”屬于結構性減稅，建筑設計單位一旦被認定為一般納稅人后，由于進項抵扣稅額較少，稅負較原營業稅有所增加。為降低稅負，設計單位采購付款時應盡可能取得增值稅專用發票，可抵扣的進項稅稅額越大，應納稅額越小。
建筑設計單位購進項目可以取得增值稅專用發票的主要事項列舉如下：
（1）分轉包設計費、模型效果圖費、曬圖費；
（2）購買固定資產：包括電腦、復印機、辦公家具等，值得注意的是財稅（2013）37號文件規定自2013年8月1日起原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣；
（3）購買無形資產：如CAD、設計軟件，軟件開發服務、軟件咨詢服務等；
（4）支付維修保養費：奧西維護費、復印機維修、汽車維修等；
（5）購買辦公用品：文具、墨盒硒鼓、描圖紙繪圖紙等；
（6）有形資產租賃：汽車租、復印機、打圖曬圖一體機的租賃費；
（7）貨物運輸費；
（8）汽油費：以公司名義購買油卡；
（9）鑒證咨詢服務：如律師事務所及會計師事務所咨詢鑒證業務、建筑圖紙審核服務等；
（10）廣告服務：寶庫奧廣告設計、策劃、制作、、宣傳等；
（11）會議展覽費。
3.充分利用現行稅收優惠政策進行籌劃
國家在制定政策時對某些地區和行業會給予鼓勵和扶持，有很強的政策導向。企業在稅收籌劃方案設計前應全面的對財稅政策進行研讀分析，盡可能取得財政的扶持及稅收的減免。目前建筑設計行業主要的增值稅優惠政策包括：
（1）過渡性財政扶持政策
為了更好的幫助試點企業平穩過渡稅制改革，確保稅負不增加，政府對于本次結構性減稅改革中稅負增加的企業實施過渡性財政扶持政策。就上海地區而言，根據滬財稅[2012]5號文件，對于稅制改革后稅負增加的試點企業，實施“企業據實申請、財政分類扶持、資金及時預撥”過渡性財政扶持政策。根據這一政策，試點企業稅制改革后稅負較以前增加的部分可向財稅部門申請財政專項資金扶持。
（2）向境外單位提供設計服務零稅率政策
財稅[2011]131號文件規定：向境外單位提供設計服務，不包括對境內不動產提供的設計服務，適用零稅率。
當然企業在重視稅收優惠范圍的同時不應忽視享受稅收優惠必要的程序和備案手續。符合稅收優惠條件的企業必須按照稅法規定履行相應的申報程序，避免無法享受稅收優惠政策。
4.利用地方財政扶持政策籌劃
各地財政部門會根據當地產業發展規劃制定相應的財政扶持政策，利用當地的政府的財政收入對區域內企業發展進行扶持，促進企業做大做強。營業稅屬于地稅，企業繳納的營業稅歸屬于地方政府的財政收入，“營改增”后政策規定在過渡期間增值稅仍歸屬地方財政。
在營業稅的分成比例上，就上海地區而言，一般市政府享受40%，區政府20%～40%，開發區享受10%～20%，企業享受10%～40%，且各個區域的扶持力度不完全一樣，因此對于準備新設的企業而言，在注冊前應比較各區的扶持政策并商談具體條款，對于重點納稅大戶而言，由于每年企業都會繳納大量稅額，這對地方財政有較大的貢獻，此時企業就有了與政府談判的話語權，企業應主動與政府部門爭取更為優惠的財政扶持政策。
5.控制開票時間延遲納稅
目前稅務局對于增值稅的征收管理上采取“以票控稅”管理模式，因此企業開具增值稅發票后的次月需要向稅務局申報繳納稅金。如果客戶在收到發票后未及時付款，企業會出現墊付稅金的情況。建筑設計單位的客戶大多是房地產商，房地產商的一旦資金短缺引起延期付款，此時如果建筑設計單位提前開票將會損失已繳納稅金的時間價值和機會成本，建議企業開票前應與客戶溝通好付款進度，控制好開票時間及回款時間，盡可能將兩者處于同一申報期間，避免墊付稅金。
此外對于設計單位收取的預收款項，可以向客戶開具資金往來的收據，待應稅服務完成時再開具增值稅發票。
四、建筑設計行業稅收籌劃的配套措施
由于增值稅具有進項抵扣的功能，為降低稅負企業在采購和銷售時應考慮該因素。
1.采購時供應商選擇
“營改增”后建筑設計單位在供應商選擇時，必須考慮供應商是否為增值稅納稅人，是否能提供增值稅專用發票。在比價時不應根據付款總額進行，應剔除增值稅進項稅根據采購商品的不含增值稅價格進行比較，不含稅價格低者為優選。當供應商為增值稅小規模納稅人時，可以要求其至所屬稅務局，由稅務局代開3%增值稅專用發票。
2.銷售時商業談判注意點
1 部分房地產企業稅務風險控制模式
以現代企業的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務風險防控體系，良好的稅收籌劃環境，實現企業稅收管理的重要內容，也是企業實現經濟效益最大化的重要管理手段。
1.1 風控模式一
中糧地產（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內控機制建設、規范經營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養員工具有良好職業道德與專業素質及提高員工的風險防范意識作為基礎，通過加強或完善內部稽核、培養教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內部控制制度。
1.2 風控模式二
保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，業務涵蓋房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售以及商業會展、酒店經營等相關行業。國家一級房地產開發資質企業，由于加強企業風險管理，建立企業科學規范的風險管理體系，較好地把控房地產企業各類風險與關鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。
2 房地產企業稅務風險管理
我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業稅收遵從的要求越來越高的環境下，專業科學的企業房地產稅務風險控制模式非常重要。
根據《關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發〔2014〕31號），房地產業再次成為指令性檢查項目，房地產業已連續13年被國家稅務總局列為年度專項檢查的行業。
房地產稅務風險管理的不良表現：
2.1 內部控制缺失或風險管理不健全
房地產經營業務多樣，經營活動復雜，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門，不僅使房地產企業的財務日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。
2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環節滯后，實際納稅遵從度時有差異
國家稅務總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。
3 房地產開發企業稅務風險控制模式的建立
企業日常的經營活動要及時、全面地了解有關稅收法規，或對相關稅收法規的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關稅收規定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產企業稅務風險管理控制模式：制定稅務風險控制方向、設置稅務風險管理邊界、組織稅務風險控制活動、分配稅務風險控制職責。使稅務風險控制在有效的規范的房地產商業模式下。
3.1 外部風控模式的建立
國家稅務總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經常會出現很多問題。
3.1.1 房地產行業的收入虛假主要表現在銷售價格收入偏低的問題
①未取得售房許可證收取定金，未按預收賬款處理，隱瞞銷售收入。
②關聯交易銷售款不結轉或少結轉收入。開具收款收據，隱匿收入。
③代建轉開發，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規定確認收入。
④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應稅所得額。
⑤銀行按揭貸款資金不及時結轉收入。委托銷售房產不按規定確認收入。
⑥假承包經營少繳稅。假聯營將房地產對外投資入股分得利潤逃稅。
⑦工程尚未決算，長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額。
3.1.2 房地產行業的成本虛假主要表現為建筑成本偏高
①建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發成本。
②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發間接費等。
③以假發票虛列成本。
④多結轉成本等。
3.1.3 房地產行業的費用虛假主要表現各項成本的分攤費用的問題
①工資、福利費、業務宣傳費超標準列支費用。
②稅法不允許列支的項目。
例如，某企業開發項目當年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業所得稅16.5萬元；次年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。
企業財務人員作賬：項目竣工清算應補繳企業所得稅258.5萬元。
稅務稽查：應納所得稅262.5萬元。
3.2 內部風控模式的建立
3.2.1 一般房地產開發建設與經營的主要環節
3.2.2 涉及主要稅種
分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環節，牽涉到企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅等項稅種。
3.2.3 房地產項目投入大工期長
有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結算等原因雖然已經完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結算，也不進行稅款申報。
3.2.4 稅務風險控制模式的建立
通過建立“基礎管理信息+風險統計分析+納稅評估管理+應稅稽查準備”稅務風險控制模式，從信息管理到技術分析，精細化運營和精細化管理，實現科學規范有效的風險管控。第一道防控由業務運營和生產建設部門搭建，第二道防控由風險管理、合規管理、財務管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統計部門搭建，第四道防線則由董事會和監事會搭建。
企業報表的基本信息來源以及賬面數字的變動趨勢，基礎信息、涉稅信息、財務信息 、運營信息，其相互關聯性可以測定企業的經營效率和合理分布，有助于降低經營生產的風險。也是企業公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業管理意識，特別要抓住關鍵的財務數據和相關指標，有針對性地研究企業公司稅控管理和運營方略。
4 結束語
在“十二五”期間國務院提出完成“營改增”改革規劃后，“營改增”政策成為各相關行業研究的熱點，至財稅〔2016〕36號文正式，房地產企業“營改增”就此塵埃落定。
雖然“營改增”作為我國稅收制度的減稅措施，但由于房地產企業涉及的行業較多、項目建設的周期較長、成本費用構成復雜，其也需要進行合理的稅收籌劃，并對過渡期的稅務政策進行充分的學習。根據房地產企業自有的項目具體開況，進行合理的稅務預測，選擇適應本企業的計稅方法，選定符合要求的上下游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發票，從而有效地降低企業的整體稅負。
二、“營改增”對房地產企業稅務籌劃的影響
（一）稅負水平的影響
根據國家稅務總局2016年3月31日的《關于的公告》，確定了房地產開發企業一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產老項目，可以選擇簡易征稅和一般計稅兩種方式進行增值稅預繳和申報。2016年4月30日之后開工的新項目必須選擇一般計稅方式進行增值稅預繳和申報，小規模納稅人以簡易征稅方式進行增值稅預繳和申報。
選擇簡易征稅方式的房地產企業，假設其所售房價為100萬元，原先繳納營業稅5萬元，“營改增”后，房地產業的增值稅征收率為5%，則增值稅計算為100/（1+5%）*5%=4.76（萬元）。且公告中規定在收到預收款時先按照3%的預征率預繳增值稅，因而選擇簡易征稅的房地產企業較之前的營業稅明顯地降低了稅負。
選擇一般計稅方式的房地產企業新項目，增值稅實際稅負取決于可抵扣進項稅額發票的取得情況。因而房地產企業需要對增值稅發票的取得進行科學管理，確保房地產項目開發所對應的成本費用可以進項抵扣，從而達到減少稅負的目的。
對于可選擇簡易征收和一般計稅兩種方式的一般納稅人的房地產老項目，需要根據項目自身的已售部分，及未來可取得的進項抵扣金額進行科學的測算，比較哪一種計稅方式的整體稅負對企業更為有利。例如，選擇一般計稅方式，企業需要與原有供應商進行充分的協商溝通，確保未來結算的成本費用均可以取得增值稅專用發票，才能計入增值稅進項可抵扣稅額，從而落實企業整體稅負的變化。
（二）盈利水平的變化
增值稅作為價外稅，相對于營業稅減少了中間環節的重復征稅問題，對房地產企業整體來說，可以起到減少稅負的作用。對于選擇簡易征收的房地產企業，增值稅作為價外稅在減少企業實際銷售收入的同時也減少了流轉稅額，在相同的房價下，兩種計稅方法的毛利相同。對于一般計稅的房地產企業，項目整體的稅負取決于可抵扣進項稅額，即成本費用相應可抵扣增值稅發票的獲取，可抵扣進項稅額發票的取得直接影響企業整體的利潤水平。另外“營改增”后土地增值稅清算時，將以不含稅的收入與成本費用計算，需要對銷售定價進行合理的測算，避免土地增值稅稅率臨界點，造成企業凈利潤的變化。
（三）企業財務管理的變化
首先，增值稅專用發票可以作為企業的進項稅額抵扣，因而需要房地產企業加大對增值稅發票的管理力度，對不可抵扣的或抵扣額度小的項目要充分的學習和掌握。其次，“營改增”對房地產企業的會計核算提出了更高的要求，營業稅的會計科目設置相對簡單，而“營改增”后企業需要根據不同的業務增加會計核算科目，對不同的涉稅業務進行區別核算。因而，房地產企業需要對財務管理人員進行系統的培訓，對房地產企業使用的財務核算系統也要進行相應的升級處理。因增值稅專用發票在企業取得后180天內需要進行認證才能抵扣，因而需要由專人負責建立詳盡的發票臺賬，及時認證，確保取得的專業發票可按期抵扣。
三、“營改增”政策后房地產企業稅務籌劃的應對措施
（一）政策過渡期選擇合理的計稅方式及合理定價
“營改增”政策雖然已正式推開，各項執行細則也在逐步地頒布，但因房地產項目的開發周期較長，涉及的范圍廣，對一般納稅人在過渡期存在的兩種計稅方法，如選擇了簡易征收方式，在36個月內不能更改。因而。房地產企業應根據項目自身的實際情況，進行準確的測算，比較實行不同計稅方法給企業帶來的稅負變化，確定合理的計稅方法。對于開發周期較長有可能更改為一般計稅方式的項目，在簡易征收階段需要做好變更計稅方式的相關準備工作，對于后續可以抵扣的成本費用支出，特別是使用周期較長的權益性資產購入，應盡可能取得增值稅專用發票，并及時認證計入進項稅額可抵扣金額，便于更改計稅方法后可以抵扣進項稅額。房地產企業對產品的定價也要進行合理的測算，特別是項目整體的土地增值稅的測算，需要規避土地增值稅稅率的臨界點，合理調整價格，不能盲目地向消費者轉嫁稅負而增加了項目整體的稅負，從而降低了房地產項目的整體利潤率。
（二）加強成本費用管理、提高進項抵扣金額
“營改增”政策實施后，采用一般計稅方法的房地產企業，需要對上下游合作單位合理合規的取得相應增值稅專用發票進行增值稅進項稅額的抵扣。因而，房地產開發企業要加強增值稅發票的發票管理、首先在材料供應商的招標采購階段，就需要財務人員的介入，提前進行稅票事宜的溝通，嚴格要求供應商具備相應的資質，及時開具可進項抵扣的增值稅專用發票。其次，對施工單位資質也需進行提前審查，選取具有增值稅一般納稅人資格的施工企業，確保及時取得增值稅專用發票。最后，應根據合同實際執行情況及付款節點，嚴格要求供應商及時提供可進項抵扣的增值稅專用發票，盡量做到合同簽署方、發票提供方及收款單位三者一致，并加強工程合同決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，在項目竣工驗收時，及時完成會計核算的要求，做到銷項稅額與進項稅額抵扣相匹配。
（三）加強稅票內部控制，提高財務管理水平
針對“營改增”政策對房地產企業所帶來的涉稅風險問題，首先要對企業的全體員工進行增值稅方（下轉第頁）（上接第頁）面的相關培訓，使企業的各相關部門，如銷售部門、招標采購部門、項目施工相關人員，以及行政管理部門對財務和稅務的相關知識都應有所認識。在實際工作中加強增值稅票的內部管理，對增值稅發票的領購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認證等過程，按國家有關發票及增值稅發票管理的法律法規嚴格執行。對不可抵扣項目要進行針對性的學習，通過具體的實例充分掌握增值稅發票的各項管理要求，避免取得不可抵扣的發票或因管理不善造成發票遺失、損毀等問題。房地產企業應對取得的可抵扣增值稅專用發票，實施專人保管，建立詳細的登記臺賬，對財務會計人員進行相應的培訓，對財務核算系統進行相應的科目更新和升級，提高財務核算水平，對房地產項目的整體稅負進行合理的測算比較，對相應政策的變動及時了解掌握，并積極采取應對措施。提前做好增值稅的申報準備，及時準確的進行納稅申報，避免稅務風險。
（四）企業發展戰略調整，優化產品結構
在目前的宏觀調控大背景下，房地產開發企業的稅負將很難通過單純的提高售價來轉嫁給消費者，因而房地產開發企業有必要增加多元化的產品組合策略來有效地降低整體稅負，如商業地產的定價權較靈活，可以實現稅負轉嫁。“營改增”政策對新老房地產項目不同征收稅率的規定，需要企業根據自身項目的實際開發進度選擇適當的計稅方法，對同一地塊的不同產品，需要進行成本費用的合理分攤，使得收入與成本費用相匹配。房地產企業在“營改增”的背景下，可以考慮自身的戰略轉型，調整目標客戶群體及產品定位，優化企業的產品種類和結構，根據市場需求向多業態發展，實現企業戰略轉型，從而降低企業稅負。
關鍵詞：房地產企業 成本核算 成本控制 建議
近年來，我國的房地產企業經歷了一些起落與整頓，目前相關的管理制度已經較完善。在這種背景下，房地產企業如果想獲得利潤最大化，控制各項費用以降低其開發成本，是最主要的手段。因而怎樣有效地成本核算，準確地評價房地產企業的經營業績，是房地產企業亟需解決的問題。
一、房地產企業內部成本核算分析
（一）房地產開發成本的構成要素
房地產開發的成本指的是房地產企業為了開發一定數量的商品房而需要支付的的所有費用，包括其直接成本與間接成本。
1、土建、土地以及設備費用
這幾項費用是房地產開發成本的主要內容，約占全部成本的80%。其中土地費用的多少是用來評價某房屋開發項目的預期利潤是否可行的最主要經濟指標，因此，可以說土地費用比例最大。
2、與施工相關的基礎設施以及配套設施費用
該費用包括開發房地產項目所需要支付的供水、供電、供氣、排洪、排污、通訊、照明、綠化以及道路工程等基礎設施費用[2]。另外配套設施費用包括開發過程中建設的公共配套設施的費用，如幼兒園、學校、小區居委會用房、以及消防室等。
3、開發管理及籌資費用
與其他行業對比，房地產開發的建設周期更長，投資額更大，同時投資的風險也比較高。因此，開發過程中會需要開發管理費用，如施工管理以及現場管理的費用等，以及由銀行貸款產生的較大額度的利息費用。
4、建筑與安裝工程費用
建筑與安裝工程費用即為房地產開發項目時產生的建筑工程與安裝工程費用，包括土建工程、水電安裝工程、電梯安裝工程以及消防工程等。
（二）房地產開發成本核算流程
1、確定成本核算的對象
進行房地產開發成本的核算，首先應該確定成本核算的對象。應該根據房地產開發的地點、用途、結構、裝修以及施工隊伍等因素，來分別選取不同的成本核算對象。通常的項目，可以通過每個獨立編制的設計預算所列的單項開發工程來當做成本核算的對象。同時，對于相同開發地點、結構類型相同的集體項目，開竣工時間如果比較接近，而且施工隊伍也相同的，就可以合并成一個成本核算對象；而對那些規模大、工期長的開發項目，就需要結合其經濟責任制的要求，根據區域來劃分成本核算對象。
2、核算直接費用
根據成本會計理論可知，企業生產產品所直接發生的費用，是可以直接歸集到該產品的成本費用中的，不需要進行進一步分配[3]。因此，在房地產企業開發過程中發生的建筑與安裝工程費用就應該屬于直接開發成本，直接進入成本來核算。
3、核算間接費用
房地產企業的間接費用涵蓋其開發過程中的管理費用、財務費用以及銷售費用等。根據會計制度規定，這些費用屬于期間費用，應該直接計入當期損益。對于部分受益對象非常明確的費用來說，可以選擇按照配比性原則進行歸集和分配，這樣可以客觀地反映房地產企業的實際經營情況。
4、決算項目竣工費用
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便房地產企業可以結算出其經營利潤。目前我國的房地產開發企業都比較重視工程項目竣工費用的決算。
二、房地產企業內部成本控制核算
（一）成本內部控制的目的
我國房地產企業受高回報利潤率的影響，缺乏投入成本競爭意識，企業往往忽視成本管理，浪費很大，財務人員只是根據合同來控制項目的開發成本，對開發產品形成過程中的成本控制卻顯得力不從心。隨著不可控制成本比例增加，如果不加強成本控制，規避財務風險，將很難在市場上立足。
（二）內部成本控制核算重點
目前，我國的房地產企業在開發過程中的成本控制，重點是通過控制成本費用以及對其的有效管理來實施的。
在房地產企業的成本費用中，首先，土地費用、建筑安裝的工程費用、配套及基礎設施費用這三項費用所占的比重是最大的，一共約占總成本費用的90%左右，是房地產企業內部成本控制中需要控制的主要部分。但是各個成本費用的具體情況根據其開發產品的不同是不盡相同的，尤其是各地對住宅區內配套設施和市政基礎設施投資以及對征地、訴遷、安置等費用的控制方式差別很大，這導致房屋的成本構成比較復雜。因此，應充分調動全體職工控制成本費用的積極性，只有通過全體職工的努力，才能控制好每一環節的成本。
其次，開發成本中的籌資成本也是房地產企業內部成本控制中不可缺少的組成部分。可以通過各種各樣的銷售策略，加快資金回籠，減少籌資成本。只有控制好企業的籌資成本，才能更好的規避風險，提高效益。與此同時，還應該加強培養專業的房地產內部成本控制核算的人才，注重相關方面的知識更新，培養綜合型人才，促進我國房地產行業的管理水平。
最后，在對那應該分攤的成本費用按各自的受益對象進行分配的時候，應該擬定具體的分配方法，通過計算準確的分配額，將成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終。
參考文獻：
[1]楊麗琛.房地產成本控制研究[J].硅谷，2008（12）
關鍵詞：目標成本；建安成本；資金成本；管理費用；施工招標
一、事前成本控制
成本的事前控制主要進行成本預測和成本計劃即制定項目的目標成本。它對企業成本控制的整體效果起著重要的作用，可以為成本費用管理工作提供明確的奮斗目標，增強預見性，減少盲目性，從而有利于企業建立成本費用管理責任制和實行目標管理。事前控制主要包括項目決策階段成本預算和設計階段的成本控制。
1.首先建立可操作的成本控制依據，在項目決策階段編制成本預算，為投資決策提供經濟效益分析，并作為后續各項工作的成本控制目標。成本管理的本質是人，在確定成本控制目標后，應把總目標進行層層分解，落實到每一部門的每一個人，通過每個指標的完成來保證總目標的實現。成本估算要求房地產企業的相關部門包括產品開發部（提品定位）、工程部（提供建設周期及主要施工方法）、設計部（提品設計資料）、成本部（提供建安成本估算）、財務部（測算財務、管理、稅金等稅費，項目稅收籌劃等）、營銷部（測算營銷費用及銷售價格、進度）等參與，盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、建安成本、資金成本及管理費用、銷售費用等可能發生于項目開發全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。
2.做好設計階段的成本管理與投資控制堅持限額設計。
建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程建安成本，預算、結算只能計量而并不能改變工程建安成本。因此房地產企業的工程建安成本控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。首先應選擇綜合素質高的優秀設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性。應組織對設計方案進行經濟評估，在保證工程建安成本不變的情況下提高功能，或在建安成本支出相對增加的基礎上，大大增強工程的有關功能，從而提升設計質量，將功能和造價有機結合起來。在符合功能條件的基礎上，減少成本支出。其次，需加大對圖紙進行審核的力度。號召企業有關部門認真地對工程圖進行審核，對設計方提出相應的意見建議，防止返工，導致出現資金浪費的情況。
二、事中成本控制
主要是指從施工招標直至項目建設完成階段的成本控制，包括施工招標階段、施工階段的成本控制。
1.招標過程中的成本控制。
這個環節成本控制的要點主要是承包單位的選擇、招標文件的編制、評標、定標和施工合同簽訂。
（1）確定合理招標范圍，采用總價包干形式，有利于造價的控制。應重視招標范圍的確定。確定招標范圍是招標活動中較為復雜的一項工作，應當綜合考慮招標項目的專業要求、管理要求、對工程投資的影響、各分項工程的銜接、專業分包項目、甲供材料設備等因素，權衡利弊，科學合理地確定招標范圍，減少交叉、重復工作。
（2）最大程度上選用信用情況比較好、施工時間短、技術力量雄厚、建設質量比較好、造價切合實際的施工企業。所以，要加大對投標者項目管理層的多方位深層次考察的力度，從而從中選擇能力比較高的人以及項目管理層進行競標，保證項目質量。如果條件允許，最大程度地建立長期合作關系。
（3）確定切合實際的低價中標，防止投標方出現不能覆蓋成本的惡性競標行為。唯有對投標企業進行全面深入的了解，并在相互信任的基礎上，方可實施低價中標方案，在中標的基礎上，不可再進行壓價。原因是，從長期角度來看，低價中標對管理、造價等方面的控制，都會產生負面影響。
（4）對承包協議進行簽署過程中，需充分考慮建筑領域的實際情況，以及相關規范，對施工過程也許會出現的職責模糊、扯皮、對造價產生不利影響等事項做好提前謀劃，從而對雙方履行合同提供強有力的保障。
（5）在完成風險評估的基礎上，擬定工程擔保等方面的控制性方案，從而讓風險進行合理的轉移與分散，有效規避風險，這是對工程造價進行控制的切實可行的一種方法。
（6）材料設備采購分3種方式：甲供、乙供、甲定乙供，應綜合考慮供方的內部和外部條件以及資金、質量、管理、技術條件，并非甲供材越多越好。應盡可能地爭取采取戰略采購方式，既可以降低成本、提升效率、統一品牌、保證品質，同時提升了企業的品牌影響力。
2.施工過程中的成本控制。
在施工過程中，因為處于設計階段之后，工程量已經確定，同時招標已結合，并簽署了相關承包協議。從相關統計數據可知，施工階段對工程造價產生的影響比較低，占總工程造價不到1/10的比例。不過，在此過程中，會投入額度不菲的建設經費，出現浪費投資的概率比較高。綜上所述，對施工階段的成本進行控制時，一個最為關鍵的事項是，對設計變更、現場簽證、供貨等進行動態式管理，從而避免出現投資浪費的行為。
（1）進一步增強現場工作者的成本控制思想，將工管及成本控制思想融入到項目施工的所有環節，擬定成本計劃，以及制定具體的作業步驟，確保達到經濟最優的目的。
（2）最大程度上避免對設計情況進行變更。項目施工時，出現對設計情況進行變更的原因多種多樣。如，設計不夠精細，實際情況與設計圖紙存在較大差異；供貨原料質量不達標等。怎樣降低變更的概率？第一步，需進一步提高設計質量，擴大建設范疇，非特殊情況不能對設計情況進行變更。第二，對確有必須進行變更的項目進行謹慎處理，對與投資相關的設計變量，一定要得到設計方、施工方、監理方三方簽字才行。與此同時，對房地產企業而言，其成本管理機構一定要安排專職工作者到施工一線辦公，動態了解工程造價的實際情況。
（3）對現場簽證進行嚴格控制。進一步完善現場簽證有關管理規定，對不同部門的職責予以確定，從而做到相互約束，實現科學、規范、有序的管理。在工程施工時，現場簽證是不可或缺的常項工作之一，大部分項目因為現場簽證的控制不夠嚴格，導致出現了許多麻煩，甚至導致出現了嚴重的經濟虧損。加大簽證的管理力度，第一步，就是技術工作者一定要與經濟管理者進行良好地溝通聯系，一方面確保“隨到隨簽”，另一方面必須明確：一定要對簽證進行量化管理，簽證中的所有字跡、字母一定要能夠看得清楚，且不能出現錯誤；簽證的內容一定要和實際相一致，且不可越權簽證。
（4）選定一個時間把工程實際造價和預算價格作出對比，對兩者的差異進行分析，對潛在的成本增加進行預警，同時制定相應的策略進行調整。
三、事后成本控制
重點是對工程完工結算時期的成本進行控制，對成本后項目進行評估。
1.竣工結算階段的成本控制
（1）這個階段對成本進行控制，難度最大的地方是，相關資料是不是全面、及時及有沒有錯誤。就工程結算成本控制而言，其重點是對承包方呈報的結算文件進行審核，對出現的差價作出調整處理，以及對變更簽證的資金支出進行控制，對違反合同規定及進行經濟賠償等作出控制。
（2）對結算進行再次審核，以及對工程最后階段的費用進行會簽，通過這樣的方式保證結算質量。授權富有實踐經驗、專業性強、信用度高的工程造價單位對工程初審資料進行復核，從而進一步確保結算具有較好的質量。
（3）認真貫徹落實合同及有關制度性文件，對技術、工期獎勵與懲罰等方面的費用進行科學的確定。
2.對工程項目進行成本后評估。
制定項目成本后評估機制，進一步建立健全信息化管理體系。既能夠總結經驗教訓，又能夠獲取部分富有參考價值的指標、技術性數據，為未來進行同類項目研發時，對起始階段的進行成本評估與控制提供翔實的數據參考。
結語
房地產企業的成本管理是全員的、全過程的管理。房地產企業必須強化成本意識，建立完善的成本管理體系，建立成本控制的運行機制和激勵機制，健全全過程、全面的動態成本管理，使成本管理成為房地產項目管理績效評價的客觀、公正的標尺，從而促進企業管理水平的提升，使企業獲取良好的經濟效益和可持續發展能力。
參考文獻
