時間：2023-09-07 17:42:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業的會計核算，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、前言
我國最近這些年的房地產企業發展尤為引人注目，但是，它在面臨巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。這主要表現在房地產企業的資金占用量大，使用周期長，其資金核算工作有著較大的困難。一旦處理不當，將會直接影響到房地產企業的生存與發展。因此，我們必須針對當前房地產企業會計核算中存在的各種問題，采取積極有效的措施來切實提高房地產企業的會計核算質量，從而讓房地產企業經營管理工作更具有針對性與實效性。
二、房地產企業會計核算工作中存在的問題
會計核算工作就是指針對已經結束的經濟活動進行的相關計算和核對工作。現代會計核算工作又有了新的含義，它不僅包含經濟活動結束后的記賬、算賬、報賬等一系列會計工作步驟，還包含了財務會計核算工作開始前和進行中的所有計算核對內容。由于種種因素的影響與制約，我國當前房地產企業的會計核算工作中還存在著不少的問題，具體表現如下：（1）土地開發成本核算問題。對于房地產企業來說，它們的土地開發成本就是指企業在進行項目開發的過程中，對于土地開發和使用過程中所產生的各種費用總和。應該來說，土地開發成本對于房地產企業來說，有著直接的影響作用，它會直接影響到房地產企業的開發項目是否可行，是否能夠取得預期利潤。因而，國家會把土地使用權出售給房地產企業，并規定他們在一定期限內要進行開發和使用。這個時候，房地產開發企業就會面臨著不同的成本費用支出，他們應該根據不同的項目情況進行成本核算，這就使得其缺乏統一的土地成本核算標準，容易為一些不當操作提供可乘之機；（2）房屋開發成本核算問題。對于房地產企業來說，他們的房屋開發成本主要是指房地產企業在對商品房開發過程中所產生的一切費用總和，其主要包含了工程成本、土地使用分配成本以及其他相關的公關設施成本費用等。由于這些房地產企業對于房屋開發的成本費用一般是對相關成本進行核算及規定的成本進行相應的歸集，因此，這其中也存在著不少問題，主要是表現為：有時開放商會對開發的房屋所擁有的公共設施分攤一些費用，在房屋銷售過程中也會產生一些宣傳費用等，這些都面臨著如何把它們容納進成本計量的范疇；（3）配套設施成本開發核算問題。房地產企業的成本核算方面還包含了相關配套設施所產生的各種成本費用，比如說有償轉讓，不能有償轉讓，還有能直接計入開發產品成本的各種配套設施費用。這二者在進行實際歸集的過程中，往往會采用不同的方式，并產生配套設施自身成本歸集問題和成本分配問題兩個方面的問題。
三、房地產企業會計核算的改進措施
房地產企業的會計核算崗位設置不合理，工作人員綜合素質偏低，缺乏健全的財務會計核算監督管理機制，缺乏統一有效的財務會計核算考核政策，沒有重視會計核算資料保管工作等原因，使得房地產企業的會計核算工作面臨著諸多的困難與難點，長此以往，將直接造成房地產企業巨大的經濟損失，后果不堪設想。因此，我們必須以嚴謹的態度與科學的管理來切實提高房地產企業的會計核算工作質量。這就需要我們認真分析并把握好房地產企業的財務會計特點，即資金來源呈現出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財務處理帶來了一定的困難，開發的種類具有多樣性，經濟往來較為頻繁，這些都給房地產企業的會計核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應該基于這些房地產企業會計核算工作的特點，遵循一定的會計核算原則，即明確會計核算計量及要素的基本原則，會計核算信息質量準確有效的基本原則，會計核算慣例修訂基本原則等，然后切實采取相應的措施來積極強化房地產企業的會計核算工作，提升其規范化與科學化水平。具體措施如下：
（1）建立健全相關的會計核算規范化管理機制。房地產企業的會計核算工作中存在著很多問題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規范化管理機制。因此，我們應該針對這種現狀，積極采取各種措施來組建并持續完善相關的會計核算管理機制，因為會計核算管理機制是否規范化與科學化都將直接影響到房地產企業進行相關的決策，也會影響到企業是否能走上健康發展的道路。因而，房地產企業應該盡快安排設置實際工作崗位，進一步明確崗位職能與義務等。那么，即使在房地產企業的會計核算部門人才發生較大流動的時候，仍然能夠依據一定的規范化管理機制來進行會計核算的交接工作，盡可能的保障房地產企業的會計核算工作的完整與準確，盡可能的選擇合適的軟件系統，提升會計核算工作的效率與效果；（2）切實實施損益預算規范化管理政策。對于房地產企業來說，其會計預算管理工作仍然具有一些急需解決的問題存在。因此，我們必須盡快規范化會計預算管理工作，尤其要重視其中的損益預算工作，比如說，企業實際費用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應該制定統一的會計核算考核政策，定期舉行會計核算報告會議，以便于房地產企業能夠及時發現其中存在的各種問題，并及時處理和解決這些問題；（3）盡力完善房地產企業的收入會計制度與準則。這就需要房地產企業對商品房及其相關配套設施的銷售收入及核算制度進行一定的改革，還要加強對于土地轉讓，房屋出租以及其他方面的各項收入的監督與控制力度，要對房地產企業的各種成本核算操作實行歸集化、具體化及制度化，并進一步細化房地產企業的各種稅收制度，讓房地產企業的會計核算工作變得更為規范和科學；（4）轉變房地產企業的生產與銷售模式。當前，我國房地產企業的融資體系主要依賴于銀行，是一種以銀行作為中心的間接融資體系。這種融資體系在為房地產企業提供大量的資金同時，也容易由于銀行的盲目信用擴張而引發巨大的房地產泡沫。尤其是在當前，我國房地產企業的開發活動已經陷入到了一種局部過熱的局面中，這也給我國整體經濟發展與正常運行產生了較大的壓力。因而，我們可以改變這種房地產企業的開發模式，甚至可以取消當前的商品房預售制，讓當前的間接融資體系向全面的直接融資體系轉變，并把房地產信托投資當作一種主要的融資和投資渠道，尤其是對當前的房地產融資模式與實施手段加以完善，從而最大限度的推動房地產企業的市場生命力進一步增強，讓房地產資本市場能夠真正培育并健全起來，從而促進整個社會經濟的正常和健康發展；（5）強化房地產企業會計從業人員的培訓工作。房地產企業的會計從業人員整體素質仍然偏低，而他們又是房地產企業會計核算工作的直接參與人員，他們的職業判斷將直接影響到房地產企業會計核算工作的許多步驟和環節，當然也會直接決定著會計信息的質量。因此，房地產企業必須多提供機會來強化對這些會計從業人員的培訓力度，確保他們在與項目人員進行溝通時不存在障礙，成為一名多能型的復合型會計人才。當然，這些會計從業人員還應該具備良好的職業道德，要讓他們經常性的進行自我道德測試和道德教育，保持良好的職業道德情操。此外，這些會計從業人員還應該后續人才的培養，建設高水平的會計核算人才隊伍，確保房地產企業會計核算工作的連續性與穩定性。
在當前計算機技術與網絡技術飛速發展的今天，以信息化會計核算系統以及集中核算的模式促進房地產企業會計核算工作的健康開展，提高房地產企業會計核算效率，真正讓房地產企業的經營管理者切實認識到會計核算工作的重要性與緊迫性，多方努力來提高自身的會計核算水平，確保自身最大化的經濟利益，從而真正為房地產企業的可持續發展奠定堅實的會計基礎。
參 考 文 獻
[1]任利東等.也論房地產開發企業的會計核算.黑龍江科技信息.2010（2）
摘要：隨著我國經濟建設的不斷加速，房地產市場也進入了新一輪的改革與發展關鍵期。房地產企業想要在激烈的市場競爭中不斷鞏固自己的地位與經濟收益，就必須進一步加強自身建設及內部管理工作質量。本文重點談談如何有效加強房地產企業會計核算基礎工作具體質量，并提出若干提升措施與建議，以供參考。
關鍵詞 ：房地產企業；會計核算；基礎工作
近年來國內房地產市場的發展可謂如火如荼，隨著國民經濟建設速度的提升、國內居民在住房條件方面的要求提升以及物質生活條件的提升，房地產開發企業迎來了新一輪的發展機遇。但是房地產市場的逐漸擴大與規范、國內外房地產企業之間競爭的日益白熱化也讓房地產企業感受到了前所未有的競爭壓力與挑戰、沖擊。房地產開發建設具有資金密集、投資收益周期長、勞動力非常密集的行業，因此在資金管理及財務管理工作方面也具有更高的要求。當前房地產企業在會計核算工作方面雖然較前些年有了相當大的進步，但隨著市場的變化發展而出現的新問題也正在逐漸制約著房地產企業的進一步發展，因此加強財務管理工作尤其是會計核算工作質量就成為了當務之急，所以加強房地產企業會計核算基礎工作應該成為當前房地產企業管理者所關注的最重要問題之一。
一、當前房地產會計核算基礎工作存在的問題
首先，缺乏科學化的工作意識。房地產企業是勞動力密集、資金密集、投資回報周期較長且具有較高財務風險發生幾率的特殊類型企業。但是長期以來的固有意識讓許多企業管理者往往習慣性的將管理工作重心放在外部擴張、項目建設及銷售部分，對于內部管理尤其是財務管理工作不夠重視，認為財務管理工作不能夠為企業贏得直接經濟效益。隨著管理工作在企業運作中的重要性日益體現，現代財務管理發生著巨大的職能轉變，在此情形下如果無法樹立科學積極的財務管理工作意識，不僅將直接對財務管理工作造成嚴重影響，同時對于整個房地產企業的經營運作也會形成巨大阻礙。
其次，人員隊伍素質方面存在較大缺失。房地產企業是勞動力密集型企業且需要大量資金才能夠有序運轉，因此勞動力與資金就成為了許多管理者關注的焦點，但是在資金管理者方面卻未能將隊伍素質有效的重視起來。因此，管理者、被管理者不適應具體管理需要、管理工作無法落實到位以及各項管理制度難以有效施行的問題就比較頻繁的發生了。
再次，缺乏有效的內外監督機制。管理工作尤其是與資金相關的管理工作如果失去了有效的監督管控，必然無法達到真正的管理預期。就目前房地產企業在財務管理及會計核算基礎工作方面看來，內部機制欠缺是比較普遍的，外部監督機制建設工作更是少之又少，此種情況下想要大力加強會計核算基礎工作具體質量就顯得比較困難了。
二、加強房地產企業會計核算基礎工作的措施
（一）樹立科學工作意識
作為房地產企業的管理者、領導者必須重視會計核算及其基礎工作，必須明確財務管理對于企業長遠發展的積極意義。而科學的管理意識不僅要包括重視其工作內容，同時也要進一步加強具體知識的學習及掌握，同時要注意會計核算具體操作與房地產企業財務管理具體內容的有機結合，避免流于形式。這樣才能夠更好的實現統籌管理、全局指導。
（二）加強人員隊伍素質提升
人員隊伍素質提升是管理工作有效加強的非常重要的一環，當前房地產企業財務管理工作隊伍雖然已經基本實現了持證上崗，但是由于房地產企業財務管理、會計核算基礎工作的特殊性與復雜性，企業還應該進一步實現對管理隊伍的技能再培訓與提升，同時加強對管理隊伍在房地產財務管理工作方面的具體知識培訓，確保她們能夠更好的勝任實際工作與實務操作。此外，針對當前房地產企業會計核算基礎工作相對薄弱且專業對口人才相對缺乏的現狀，企業應該積極加強與高校的聯系合作，建立訂單式人才培養通路，企業為高校提供最前沿的管理理念及管理知識，高校負責更具針對性的人才培養，這樣不僅能夠實現企業獲得優質、專門化人才的需要，同時也能夠大大提升高校在房地產財務管理人才方面的培養質量，可謂一舉兩得。
（三）加強監督機制建設
在內部監督機制方面應該采用內外結合的形式，也就是由內部財務管理人員與社會專門財會人員共同參與管理及監控，這樣一方面能夠確保監督隊伍的實際工作內容最大限度適應房地產企業的自身特點，以及確保監督管理隊伍對企業具有相當程度的忠誠度，另一方面也能夠有效避免內部員工長期供職本企業而存在的視野狹窄問題，能夠幫助企業管理者站在市場的高度審時度勢，建立起真正適應企業需求及企業未來發展的監督控制體系。在外部監督控制渠道建設方面，企業應該加強與社會媒體的溝通協作，加大社會公眾履行監督權力的宣傳教育，為自身管理工作打造堅實的外部監督環境。
（四）加強會計核算基礎具體工作
首先，要嚴格按照《房地產企業會計制度》的有關規定進行會計科目設置，對于新增科目或科目修改必須在上級機關及領導部門進行報備、獲得批準。其次，會計憑證的類型應該嚴格采用收入、支出、轉賬類型，其他不規范類型一律不可使用。再次，在憑證管理具體方面，第一要認真填寫記賬憑證，對于記賬憑證所參考的原始憑證必須進行嚴格審核，對于憑證填寫不規范（修改、涂抹）、項目不完整（金額、項目名稱、時間、簽字等）應立刻予以退還并要求及時修正。第二，在現金日記賬和銀行日記賬登記程序中要嚴格按照原始收入、支出憑證進行登記并加強對原始憑證的收集、管理。在記賬操作中應注意明細賬必須隨時登記，總賬及時登記，明細賬無法當日登記的必須進行有效交接或待記登記，總賬登記周期不得超過一周。最后，要加強會計檔案管理工作質量。房地產企業的會計檔案應該進一步完整與完善，加強對項目建設全過程的細節化管理，從項目投建到竣工驗收的一切財務會計信息數據要進行及時記錄，同時利用現代化云端數據存儲技術進一步擴大會計檔案數據的類型，加強對視頻信息、音頻信息、模型數據的使用力度，從而實現會計檔案的時效性、實用性提升。
結束語
現代財務管理工作對于房地產企業的整體管理及運作具有非常重要的作用及影響，尤其是會計核算基礎工作在其間的影響更為深遠，因此加強會計核算基礎工作具體質量應該成為企業管理者所關注的最重要問題。雖然加強工作質量不是一蹴而就和一勞永逸的，但是相信只要我們不斷研究、吸取經驗教訓，必然能夠在今后的工作當中不斷取得實質性進步，推動企業健康發展。
參考文獻：
[1]周勇.房地產企業財務管理問題研究[J].企業管理，2014.2.
[2]劉雯.會計核算基礎工作關鍵點分析[J].會計之友，2014.5.
關鍵詞：會計核算 房地產企業 風險披露 會計信息
房地產企業要進行正常的開發及經營活動并保持持續發展, 都需要有計劃地配備有一定數量和質量的財務管理及會計核算人才，因為，房地產企業的會計核算處理是房地產企業眾多經營中最重要的經營之一。從房地產企業發展的歷史經驗看，房地產企業中會計核算處理水平的高低使得凡地產企業的發展速度是存在有很大差別的。不科學的會計核算處理不但影響著房地產企業最大程度的穩步發展，甚至會讓房地產企業自身承擔巨大的風險。
一、會計核算的定義及前提以及在房地產企業經營中重要作用
究竟何為會計核算？會計核算又叫會計反映，是將貨幣作為關鍵的計量尺度，是對會計主體其資金的運動所進行的反映。也就是說，它是以貨幣作為計量的單位，運用專門的會計手段，對生產經營活動或者是預算的執行過程及其結果進行連續、系統、全面地記錄、計算和分析。房地產企業的會計核算同其他類型企業的會計核算在基本前提上有著4個相同的方面；首先，不論何種類型的企業要實現會計核算必須具備會計主體的前提，會計主體即是會計為之服務的單位，會計核算應該以企業發生地各項經濟業務為對象，記錄并反映房地產企業自身的生產經營活動；其次，會計核算還應該注重持續經營這樣一個前提，因為只有在這個前提下才能進一步建立會計確認和計量的原則；再次，會計分期，會計分期就是指把企業持續不斷的生產經營過程，劃分為較短的等距會計期間，以便分期結算賬目，按及編制會計報表。 在《企業會計準則》中，規定我國企業的會計期間按年度劃分，以日歷年度為一 個會計年度，即從每年1月1日至12月31日為一個會計年度；最后，就是貨幣計量，貨幣計量（Monetary Measurement）是指會計主體在會計核算過程中采用貨幣作為計量單位，記錄、反映會 計主體的經營情況。
在房地產企業開發及運營中，實行會計核算處理，目的在于提高房地產企業的財務管理并實現房地產企業自身的最大化效益。我們知道，會計核算處理對于房地產企業至關重要，會計核算以及會計監督對防范房地產企業風險具有相當重要的作用， 房地產企業風險存在于其開發及運營活動的始終。房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。其實，在現階段，房地產行業的盈余管理已經影響了政府部門的宏觀調控決策。日益顯現的房地產行業繁榮的假象而引起的過高的房價是極其不利于社會穩定的。因此，做好防范工作的前提就是進行科學的會計核算處理，旨在利于研究房地產企業的盈余管理。
二、房地產企業會計核算存在的主要問題
相當長一段時期以來，無論是國有房地產企業還是其他形式的房地產企業，都在實行著計劃經濟體制下的各項制度。毋庸置疑的是，這種跟隨了我們幾十年的制度應該說在特定的歷史時期和環境下是起到了一定的積極作用的，可是，伴隨著市場自由化進程腳步的加快，在房地產行業競爭日益加劇的形式下，房地產企業在眾多管理問題中的不利日益顯現且逐漸增多，尤其是會計核算處理方面仍然存在著很多問題，具體表現在：
1、會計科目的設置不夠科學
很多房地產企業都存在著會計科目設置缺乏科學性的問題。會計科目就是 對經濟活動或會計對象的具體內容，進行詳細分類設計的會計項目。我們知道，會計科目的設置是會計專業所特有的手法。對于房地產開發企業中關于會計科目的設置不當已經不適合房地產企業的會計核算處理，因為房地產開發企業存在建設周期過長的問題，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
2、房地產企業財務風險披露的不真實
對于房地產企業來講，財務風險就是房地產開發企業因為財務情況惡化而 致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。投資風險、籌資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等是房地產企業財務風險的主要方面。從目前我國的會計制度規定來看，針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定是沒有的，當然，我國的證監會是允許房地產開發企業提取質量保證金的，并對其披露其核算方法也是有要求的，但披露的風險卻僅僅限于抵押貸款的擔保風險，從很多房地產企業披露的實際情況可以看出，關于質量保證金問題其實基本沒有披露。
三、 完善房地產企業會計核算處理的相關措施
近年來，我們國家的房地產行業發生了翻天覆地的變化，發展之迅速是有目共睹的，而房地產行業的會計核算工作也成為眾多房地產企業管理者強烈關注的主要組成部分。,由于房地產企業與其他行業在會計核算上存在著巨大的差異，使得房地產企業的會計工作不能與其它行業的商品同樣進行。在房地產行業逐漸成熟和發展的過程中，會計核算中的某些問題的暴露，令更多的房地產企業管理者意識到，規范房地產企業的會計核算處理工作的健康發展，是房地產企業當下應該慎重對待的問題，因此，完善房地產企業會計核算處理工作的有效策略變得至關重要。
1、將會計科目的設置逐步合理化
房地產企業應該按照自身企業所開發的項目和規模等要求來開展核算。在企業的具體執行操作中,房地產企業應該建立開發成本明細臺賬并按照核算對象的具體情形設立其成本卡片,成本卡片最先可以只分為兩個部門,也就是舉頭部門以及賬表部門。舉頭部門主要列舉其施工合同的相關內容,例如開工日期和完工日期以及施工單元以及建筑面積等。正文則要負責多欄式的明細賬,需要全面和真實地反映成本開支的狀況。
2、加強現金收付的實現功能
現金收付實現制也叫現金制或者實收實付制，它是以現金收到或付出為標準，來記錄收入的實現和費用的發生。按照收付實現制，收入和費用的歸屬期間將與現金收支行為的發生與否，緊密地聯系在一起。換言之，現金收支行為在其發生的期間全部記作收入和費用，而不考慮與現金收支行為相連的經濟業務實質上是否發生。房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。依據我國企業會計準則中的劃定,房地產企業的會計核算應該以權責發生制作為主體。但是,由于房地產企業的經營的不同，應該更加重視現金收付實現制。允許權責發生制與收付實現制這兩種體例并存,是當今房地產企業會計核算處理中明智的選擇。
3、完善房地產企業會計信息的形成基礎
房地產開發企業多數都存在現金流量的管理、財務管理、成本管理方面的問題，而這一切又都屬于房地產企業財務管理的范疇，也甚至影響著會計核算的成效性。所以，為了完善房地產開發企業的會計核算處理，就必須加強房地產企業的財務管理。正因為這些存在問題的方面是房地產企業會計信息形成的重要基礎，那么，要保證賴以發展的會計核算處理的合理性，其基礎的管理就顯得更加必要。
4、完善房地產企業的內控體系
[關鍵詞]會計核算 弊端 解決方法
隨著我國經濟的快速發展,房地產業已經成為我國大型企業的重中之重。由于我國的房地產市場一直不是很規范,所以房地產業中的核算工作也一直做的不是很完善,沒有達到相關要求。與其他行業企業會計核算相比,房地產企業會計核算存在核算對象和核算內容上具有自己獨特的地方。從目前我國房地產企業現狀來看,會計核算仍未擺脫計劃經濟模式。會計核算滯后于市場經濟,對房地產企業來說,影響了企業經濟效益水平的提高,妨礙了現代房地產企業制度的完善。
一、會計核算在房地產企業存在的弊端
1. 數據統計不夠明確在有些房地產公司中,核算工作中最常見的毛病就是不夠深入細致,只講粗線條。這就使得一方面使當成本費用不實,造成當期收支不配比,不能真實地反映當期的收支結余和預算執行情況;另一方面使得對事業單位的資產和負債的反映不夠全面、不夠真實。企業財產與個人家庭財產經常發生相互占用的情況,企業的財產就像個人銀行,可以自由存取,不受任何限制,給會計核算工作帶來不少困難。
2.會計信息不夠全面和及時會計核算中的要點也是難點之一在于全面、正確地編制會計報表。有些房地產企業會計核算有違規操作現象。有些企業根本不設賬,以票代賬,或者雖然設賬,但賬目混亂。由于房地產企業的項目部大部分都在外地,數據的收集及傳遞較慢,所以有些房地產企業干脆設兩套賬或多套賬,不按規定使用會計科無視會計核算的一般原則,待攤費用、預提費用不按規定攤提,收入與費用不配比,人為操縱利潤現象經常發生,造成會計基礎工作整體性不強,最終導致房地產企業會計匯總報表不夠準確。
3.會計核算制度不夠完善我國有些房地產企業缺乏相互制約的財務監督機制。有些房地產企業的管理者常干預會計工作,會計人員由于受制于管理或受利益驅使,往往按管理者的意圖行事,會計的監督職能無法進行。有的建立了財務制度和會計制度,但是存在規定不到位等許多漏洞,單位會計出納由一人兼任,移交不規范,內部會計管理失控,給違法違紀行為造成可趁之機,使違規行為得不到及時地糾正,就可能導致職務犯罪的發生。有的制度設計上比較嚴密,但是執行上大打折扣,管理不到位。賒賬過多、過濫,不能實行統一有效管理。
二、解決房地產企業會計核算弊端的方法
會計核算是房地產企業內部制度的中心,為了是我國房地產的核算工作更好的進行,我們必須做到以下幾點:
1. 建立健全各項核算制房地產企業一定要轉變管理觀念,要視會計核算為企業管理的中心,而核算工作是會計核算的基礎,要制定一系列措施,把核算工作責任落實到人頭,把核算質量作為對核算員及項目經理的考核重要內容。企業應健全財務管理規章制度,強化財務管理的各項基礎工作,明確各部門在企業財務管理中的地位、作用及應承擔的職責,并賦予其相應的權力,以防范因財務管理系統不適應環境變化而產生的財務風險。在決策過程中,應充分考慮影響決策的各種因素,確保決策制度的科學性建立。
2. 提高核算人員素質房地產企業中應設置高效的財務管理機構、高素質的財務管理人員。房地產企業應按規定設置會計機構,根據自身業務量的大小,配備足夠的、業務素質較高的會計人員。會計人員應不斷加強業務學習,熟悉會計的基本知識,以及行業會計制度,練好基本功,掌握操作技能,以適應不斷變化的形勢要求,同時不斷加強對政策法規的學習,嚴格按照會計制度和相關政策法規處理各種會計事項,不斷提高會計人員業務水平和職業道德素質財會人員要定期或不定期地檢查核算人員核算情況,督促核算人員及時、準確地搜集財務數據嚴格資金核算。房地產企業核算人員要正確地運用會計科目進行會計賬務處理,做好建造合同核算的各項基礎工作,適應市場經濟和社會發展的的需要,為房地產企業的各段工作做出貢獻。
3.引入先進的技術手段。我們要在工程施工中引入先進的電腦網絡技術,及時統計并輸入每天投入和完成工程量,在工程項目房地產過程中,為財務事宜注入信息化因素,在完成原始數據輸入工作基礎上,使計算機自動實行數據儲存、計算、傳遞等工作。
目前,房地產企業集團的內部機制不健全,嚴重制約了建筑企業的發展。房地產企業在市場經濟的大環境中,更應該意識到企業成敗的關鍵在管理,管理的核心在財務。加強房地產企業的會計核算是房地產業走向國際化的必由之路。只有在完善的制度下,敢于嚴格按建設法規及會計法規去監督管理,認真履行基建會計核算的職責,督促有關部門依法辦事優化會計核算管理流程,強化支出行為控制,有助于提高建筑房地產企業的會計信息質量。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產企業；會計核算；特點；措施
一、房地產企業生產經營的特點
近年來，我國房地產市場的火爆，房地產企業也成為研究關注的重點。作為經濟密集型行業，房地產企業生產和開發的產品具有自身的特點，這使得房地產企業的經營與其他企業相比有一些區別。房地產企業商品開發周期長，涉及各方面的往來比較復雜，需要大量的資金，因此進行項目建設前需要進行詳細的計劃。這些行業特點決定了其會計核算在開發成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、對開發成本的核算
這方面主要表現為核算對象具有復雜性和重復性。房地產的每一個項目都涉及大額資金，成本構成也比較復雜，需要計算土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施費、各項稅費及項目開發建設過程中不可預見的費用，這就導致房地產企業的核算對象非常復雜。而開發成本的重復性，則是指在項目開發經營的全過程需要多次計算開發成本：房地產行業高風險的特點決定了在投資每個項目前都要慎重分析和考察，因此企業在作出投資決策前需要通過各種方法進行可行性研究和分析；決定投資后進行項目規劃時，財務人員也需要對成本進行初步核算；當項目正式開展實施后相關會計人員則需要隨著項目的進程及時進行會計核算，本著客觀、真實的原則，準確核算項目各項成本。最后在項目完成后，財會人員還應就房地產企業的流程進行成本核算，歸集項目開發全過程發生的直接費用和間接費用，分類計入相關賬戶，結轉已完工項目的實際成本，完成核算工作。
2、對收入的核算
房屋同其他商品不一樣，基于其風險高、價值高的特點，在收入確認上有一定的特殊性，銷售方式一般是預售。房屋預售前要獲得相應的銷售許可證，然后簽訂預售合同、交付預收款項，在項目竣工驗收合格后，再根據實際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項手續。這種特殊的收入確認程序直接影響了企業財會人員的成本核算，預收賬款應當計入當期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會計工作中的難點。雖然我國會計制度對銷售收入確認的時點也作出了相關規定，以風險和報酬是否轉移為界限，但是各個房地產企業對轉移的具體時點把握有差異，無法完全統一起來。
3、對應繳稅款的核算
我國房地產企業需要繳納的稅種主要有：營業稅、城建稅、城鎮土地使用稅、契稅等，有的是該行業獨有的，有的是同其他行業一樣要繳納的。而在上文已經提到我國房地產企業采用預售的方式銷售房屋，按照稅法的規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，納稅義務產生的時間為收到預收款的當天，房地產企業應該以當期取得的預售收入為依據計算和繳納稅金，但是不按照預收款計提稅金，只在應交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時候將滿足收入確認條件的預收款項記為企業收入，按配比原則計提應繳稅金，這樣房地產企業當年實際繳納的稅金不等于按利潤表中收入計提的稅金，使得房地產企業稅金核算區別于其他行業。
4、對利息支出的核算
在利息支出方面，我國稅法和企業的規定有所不同。稅法規定，從事房地產企業開發建設借入的資金產生的利息費用，在完工前應計入相關房地產的開發成本，完工后這部分費用計入財務費用。但企業會計制度則規定利息支出計入財務費用。可見區分開發項目是否竣工完成是這兩者的契合點，然而界定項目是否完工卻沒有統一的標準，這就使得這部分利息支出不確定，使財務人員產生困擾，可能計入開發成本、也可能計入財務費用，這便是會計核算在利息支出上的特殊性。
二、房地產企業會計核算存在的問題
很長一段時間里，我國房地產企業仍然執行著計劃經濟體制下的制度，毫無疑問計劃經濟體制在過去的幾十年里發揮過巨大的作用，但是隨著市場經濟的發展，房地產行業間競爭日益激烈，房地產企業管理方面出現越來越來越多的問題，尤其是會計核算方面，具體表現為以下幾點。
1、會計科目設置不科學、不合理
當前很多房地產企業會計科目的設置不合理、不科學，缺少專用會計科目且現行會計科目混亂。在新會計準則中列示了一百五十多個會計科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業的專用科目，但是專屬于房地產企業的卻一個也沒有。房地產業會計科目的設置沒有統一的標準，各企業只能根據自身情況自由設置，卻并不全面。由于采用一般企業通用的會計科目，導致房地產企業部分會計科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會計準則中為其明細科目進行了擴充和說明，但是明細科目過多而亂無法應用到大型項目的會計核算中。另外，由于房地產企業項目開發周期長的原因，建設過程中為在建工程，跨越幾個會計年度后才能竣工驗收，成本結轉以項目的建設周期為準，而按照記賬方式通常都是在年終結舊賬建立新賬，這就使得一個項目分別記在幾本賬上，嚴重增加了財會人員的工作量，也不利于投資分析。
2、會計信息風險披露不足
房地產企業開發建設過程中會面臨多種風險，有政策風險、項目開發風險、土地風險等，這種高風險的特點要求房地產企業相對于其他行業要更充分地披露風險。然而從當前我國的會計制度來看，缺乏針對房地產企業提取質量保證金的有關規定。雖然我國證監會也對質量保證金的提取及其核算方做了一些規定，但是僅限于抵押貸款的擔保風險，從實際情況來看，房地產企業基本沒有披露質量保證金的問題，無法真實地反映企業的財務信息。
3、房地產企業商品成本與售價不配比
首先，房地產企業開發建設的周期比較長，從開始到完工驗收短則一至兩年，長則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協調。項目開始和建設期間需要投入大量資金，發生大量費用，由于項目尚未竣工，即使產品都預售出去了，預售款項也無法確認為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產企業開發商品的成本載體是整個工程，而銷售時是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實際銷售價格卻高于高層建筑。在計算銷售成本的方法上，通常房地產企業結轉時按照竣工后的總成本除以總開發建筑面積，計算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分攤的方法雖然有一定的優點，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結果不真實。
三、加強房地產企業會計核算的措施
1、合理設置會計科目
科學、合理的會計科目是企業有效開展會計工作的前提，因此房地產企業應該結合自身特點，根據企業項目的數量、規模和管理要求開展會計核算工作。若公司的下屬單位不獨立核算，便不用單獨設立間接費用賬本，只需要在成本欄內增加管理費用和利息欄，這樣能節省工作量，提高工作效率。在實際工作中，房地產企業完全可以根據工作需要建立臺賬，對不同的核算對象設置不同的成本卡片，完整地記錄項目開始到竣工驗收的發生的所有成本費用，到年末只需要將已結轉項目歸檔就可以了。
2、加強現金收付的實現功能
收付實現制與權責發生制不同，它以現金收到或付出為標準記錄取得的收入和發生的費用，這就將收入和費用的歸屬期同現金流動密切聯系起來了。根據我國企業會計準則，企業應該使用權責發生制的核算基礎，但是鑒于房地產企業的特殊性和會計工作實踐來看，收付實現制更合適。因為房地產企業采用權責發生制有一定的缺陷：一是很容易人為操縱利潤，弄虛作假，使得會計信息失真，資產流失，加大了舞弊的風險；二是權責發生制不能客觀、真實地反映企業實際收入，資金無法正常運轉，雖然簽訂了很多銷售合同，但應收賬款也隨之增加，導致資金更為緊張。另外，收付實現制大大彌補了上述缺陷，它不僅符合會計上的謹慎性原則，還能直觀、準確反映企業資金流動情況，有利于會計核算工作的開展。鑒于以上原因，房地產企業可以嘗試這兩種核算基礎并存，在分期銷售的情況下使用收付實現制，一般的銷售行為仍然采用權責發生制。
3、擴大房地產企業信息披露范圍
一是要注意加強對土地成本和儲備量信息的披露。在房地產開發成本中土地成本占了很大的比例，能否擁有土地尤其是優質的土地在一定程度上決定了企業發展的前景，因此在財務報告附注中要客觀披露土地儲備量和成本。二是在報告中要增加分項目現金流量信息的披露。也就是說要具體到企業每一個建設項目，對于開發建設過程中形成的經營活動現金流量包括銷售商品取得的現金，購置設備、工程物資支付的現金及支付工資付出的現金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露質量保證金及其風險。針對房地產行業風險高的特點，充分披露質量保證金是十分必要的。因此，房地產企業應該根據項目的具體特點建立科學、合理的質量保證金制度，提高房地產開發商品的質量，有效地規避風險。
4、完善房地產企業收入核算
一方面要明確房地產收入的核算范圍。房地產企業的銷售收入不僅包括銷售房屋的收入還有轉讓土地的收入、配套設施的收入等。周轉房出售、拆遷改造中取得的拆遷面積的房產權款以及新增住房面積的款項也都應該通過銷售收入核算。另一方面要明確收入的確認標準。只有商品所有權上的主要風險和報酬都轉移到買方那里才能確認收入，否則即使已經收到款項也只能作為預收款處理。
參考文獻：
[1] 郭耿霞：試析房地產企業會計核算的問題與對策[J].時代金融，2012（11）.
【關鍵詞】會計核算；房地產；優化策略
房地產行業會計核算相對于其他行業有著周期長、高投入、高風險等問題，而且房地產開發建設與銷售需要同時進行，所關涉到的行業較為寬泛，在合理的基礎上準確地進行計核算則變得更為重要。現階段，房地產企業會計核算仍不夠規范，且每個項目之間存在較大差異，沒有統一的參照標準。在現狀基礎上，房地產企業所面臨的一個問題就是如何進一步優化房地產企業會計核算工作。
一、準確合理會計核算的意義
1.從風險防范角度講。房地產行業屬于資金密集型行業，具有建設周期長、投資風險大、市場行情不穩定等特點，因此對房地產企業運營管理比一般企業提出了更高的要求。房地產開發企業會計核算作為財務管理的重要環節，對項目開發成本和預計盈利情況進行有效預測，對項目公司運營決策及推盤節奏來說至關重要，能有效降低房地產企業的經營風險2.從追求利潤角度講。房地產開發從土地獲取、前期設計、測繪、主體建設、基礎設施建設、房屋銷售、竣工備案再到房屋交付全過程，涉稅事宜較為復雜，合理進行會計核算可以適當降低房地產企業稅負，從而實現降本增效。
二、會計核算存在的主要問題分析
1.房地產企業財務成本確認復雜。房地產企業建設周期長，而且建設與銷售同時進行，若為傳統住宅項目成本對象確定相對較為簡單，但對于綜合項目開發來說，可能涉及多種業態，包括住宅、公寓、商街、寫字樓等等，且同一種業態也可能存在較大差異，例如分高層、多層、洋房、別墅等，成本對象確認較難。成本對象歸集不清可能就會導致財務狀況無法反映真實的運營情況，造成經營風險。同時，成本分攤較為復雜，沒有統一標準，目前的成本分攤方法主要有建筑面積法、占地面積法、層高系數法等，而且根據實際情況還需要進行二次、三次分攤，不同的成本分攤方式會造成不同業態利潤差異較大。另外，自“營改增”后財務收入成本轉變為不含增值稅成本，從而增加了與成本部門含稅成本的核對難度，再因與房地產企業關聯的企業涉及行業較多，增值稅率不盡相同，也增加了項目初期利潤預測的難度。2.預售帶來的核算困難。房地產企業一般采用預售方式銷售房屋，即項目達到預售條件且取得預售許可證后方可開始銷售。一是預售方式造成會計口徑收入成本與稅務口徑差異較大。首先是收入的確定，預售階段會計口徑無法確認收入，需待房屋交付后確收；而稅務口徑需要按預售收入預繳增值稅、土增稅及所得稅，所得稅匯算清繳計算的利潤與賬面利潤存在較大差異，增加了會計核算的難度。二是預售方式造成成本測算金額與結算金額存在較大差異，預售階段的材料成本、人工成本可能與結算階段波動較大，特別是房地產建設主要材料為鋼材、水泥等大宗材料，市場價格波動較大，且目前受疫情影響，人工成本也在逐年攀升，導致項目前期成本測算對銷售價格的影響較大，直接影響預計盈利的最終實現情況。3.會計核算標準化制度不健全。房地產行業作為國家重要經濟支柱，目前各行各業均涉足房地產開發，所以出現了大量未從事過房地產行業會計的人員加入，而房地產企業會計核算較為復雜，會計核算在不同項目之間的差異也較大，除了大型的房地產集團有較為完備的會計核算標準化外，其他中小型房地產企業或房地產為集團非主業的企業均未建立標準化核算體制，故對房地產企業會計核算有著不小的挑戰。4.財務信息化水平參差不齊。房地產項目開發周期較長，且項目開發過程中涉及的成本費用類型多，既涉及工程設計建設，又涉及銷售服務等。同時，開發建設過程中可能還會進行商業運營，故房地產開發運營財務核算的全過程通過信息化方式實現還較為復雜。另外，銷售客戶一般為個人，客戶多且信息繁雜，客戶銷售信息一般存于銷售軟件，而財務核算軟件與銷售軟件若無法實現有效對接，也會帶來重復錄入數據的問題。
三、會計核算的優化策略
1.建立相對完善的會計核算風險體系及制度。不管哪一個企業在其發展的過程中，都會遇到各種各樣的問題，也會存在一些不可避免的風險，對于房地產企業來講更是如此，一個房地產企業如果想要順利發展，一定要重視會計核算風險，企業相關負責人應提高對于會計核算風險的認識和了解，并且根據企業的實際情況及時規避和預防風險。由此可見，房地產企業應該對自身會計核算管理有更深刻的認識，不斷優化和改進防范會計核算風險系統的構建，確保將企業內部風險系數降到最低。現階段，會計核算工作中應該融入科學的管理理念和管理意識，這樣才能確保會計核算工作更加準確真實且有效。房地產行業相關工作人員應該結合市場的實際情況，對會計核算工作中所存在的風險進行全面系統分析，同時還應該定期開展內部評價工作，最大程度地提升單位內部的會計核算工作水平。同時，應加強會計核算制度的建立，包括會計核算流程制度、收入確認指引、成本歸集及分攤指引，通過標準化制度建設來提升會計核算水平。2.完善房地產企業財務成本核算。財務成本核算首先要明確成本對象，成本對象應在項目前期按照一定原則進行確認。確定成本對象的方式有多種，房地產企業應根據項目的實際情況進行成本對象確認。例如，可根據產品是否銷售的原則確認，對可以銷售的部分作為單獨的成本對象確認，對不可銷售的部分作為公共成本進行分攤處理；也可根據產品類別進行確認，對項目同期、同地塊、驗收時間接近且產品結構差異不大的綜合開發項目，可以作為同一成本對象確認；也可根據產品功能不同進行確認，開發項目中相對獨立的部分，但使用功能不同的，應作為獨立的成本對象確認；還可根據預期價格差異進行確認，由于產品類型或功能不同導致產品定價差異較大時，可對不同功能或不同類產品分別確認成本對象。成本對象確認后，需合理地進行成本分攤，“誰受益，誰承擔”應作為成本分攤總原則，需根據合同或付款情況具體區分屬于哪個成本對象，能直接歸屬于某成本對象的進行直接歸集；不能直接歸屬于某成本對象的應采用合理的分攤方式進行分攤歸集；對于特殊項目為避免造成較大偏差，不宜僅使用單一的可售面積法分攤成本，而是需要根據具體情況采用合理的分配方法。例如，土地成本的分攤也不能簡單按照占地面積法分攤，若同一地塊涉及多種類型商業業態，商業地塊公共面積可能屬于共用，故可以考慮采用兩分法進行分攤土地成本，第一步先將除公共面積外的面積按占地面積法分攤，第二步可將公共面積按建筑面積進行分攤，這樣分攤可能更加合理。針對“營改增”帶來的價稅分離，財務部門需建立不含稅成本臺賬，并與含稅成本進行合并分析，減少成本差異。3.解決預售方式帶來的收入成本差異及與稅務口徑差異。項目預售階段，銷售收入需作為合同負債入賬，且需要進行價稅分離。在實際操作過程中，為便于銷售回款數據的核對，應進一步細化會計科目的設置，銷售回款賬務的處理應為：借記“銀行存款”，貸記“合同負債-預收款”（含稅回款金額、“應交稅金-待轉銷項稅”稅金正數、“合同負債-待轉銷項稅”稅金負數），這樣可以直觀反映出合同負債為不含稅金額，可“合同負債-房款”為含稅金額，從而方便與銷售回款準確核對。另外，稅務局要求對土增稅、增值稅及附加、所得稅進行預繳，與會計口徑稅金及附加口徑不一致，故需建立會計與稅務收入、成本及稅金差異表，方便準確核算。同時由于工程結算周期較晚，也可能因為各種調價、索賠等原因遲遲不能結算，因此財務人員應做好開發成本的預提工作。在建開發項目未能在期末完成竣工驗收的應根據權責發生制原則，對尚未結算支付但確認發生的成本，也應預估其發生額，進行合理預提。竣工但尚未辦理工程結算的項目，應結合工程部、成本部等有關職能部門和外部單位提供的結算資料、成本預算資料，合理、準確地估算及預提開發成本。結算應盡量在交房前完成，若因為調價或爭議無法按時提供的，也應該要求相關部門對成本進行合理的預估并提供預估數據的計算依據。同時，還需提前取得相應的增值稅進項發票，以免出現增值稅及所得稅損失。4.完善預算管理體制。首先需要建立全面預算管理制度，通過制度完善房地產企業的全面預算體制，從而建立完善全成本管控，合理預估項目盈利情況。預算涉及內部各個部門，至少應包括營銷策劃部、工程部、成本合約部、前期開發部、財務資金部、綜合管理部等，預算全過程從設計、工程進度、成本投入、銷售回款到產品交付，各部門數據來源應有理有據，同時通過預算下達年度指標、季度指標，針對預算完成情況進行合理分析，找出未完成指標的原因。制定相應考核制度，對完成指標進行合理獎勵，對未完成指標進行懲罰，進而促進預算編制的嚴肅性及準確性。5.提高財務人員專業素質。房地產行業會計核算復雜，且資金密集、涉稅金額較大，故對綜合性專業人才需求較大。首先在人員招聘方面，要盡量選擇項目經驗豐富且理論知識充分的專業人才，企業還應建立相應的人員培訓計劃，既要開展外部相關主題的專業學習，還需開展集團內優質人才的橫向教學，通過項目經驗向其他財務人員傳授知識，使得知識運用更加貼合實際。同時，為確保項目成本合理歸集，也應適當了解工程建設、工程造價等相關內容，為項目成本把關。與此同時，還應該融入一些具體的獎懲制度，獎優罰劣，對于表現優秀的人員給予一定的物質獎勵或精神獎勵，對于那些在工作中不積極的人員，也應該給予批評。建立獎懲制度能夠在一定程度上激發工作人員的工作熱情，提高工作人員的工作積極性，還能夠保證核算工作的順利完成。6.加強會計信息化建設。首先，房地產企業會計信息化建設應緊貼項目業務實質進行，例如銷售業務會計核算，包括收取回款、銷售價稅分離、業主退換房、業主要求更名、房屋面積補差、房屋面積退差、銷售收入結轉等方面；成本計提支付會計核算，要滿足房地產企業關聯的各個行業，同時還需滿足借助信息化手段進行成本的合理分攤，從而提高會計核算效率。其次，還可以通過云平臺的搭建，全面提升會計信息質量，實現房地產會計核算所關聯的各個業務系統的數據整合，實現財務信息化系統的數據來源于各業務系統，進一步準確并細化財務基礎數據。綜上所述，我們可以看出伴隨著房地產行業的不斷發展和進步，對會計核算工作也提出了越來越高的要求，會計核算工作人員也將面臨更大的挑戰和壓力。其會計核算工作的真實性和效率會對房地產企業的發展產生至關重要的影響。如果房地產企業相應的管理和監督機制缺失或不完善，容易造成收入確認復雜、會計科目設置不合理、數據統計工作不真實等情況，這樣會對房地產會計核算工作產生較大的阻礙。對于企業的管理人員來講，可能更加注重追求更大的經濟效益，忽視了度的把握，甚至會造成投資者做出不正確的決策。由此可見，房地產企業一定要提高對會計核算工作的認識，提高對此項工作的重視程度，確保核算數據的真實性，為企業管理者做出正確決策提供參考依據，促進公司健康可持續發展。
【參考文獻】
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［2］彭芹.淺析房地產企業企業會計核算存在的問題及對策［J］.現代經濟信息，2020年7月
【關鍵詞】房地產；會計；核算
一、企業現狀和核算特點
（一）企業現狀
自20世紀90年代起房地產業在中國就開始成為推動國民經濟發展的重要動力，在國家政策的扶持下發展突飛猛進，幾乎在我國整個國民經濟中占據了半壁江山。房地產產業維持正常運營與運營資本密切相關，所以，隨著企業的不斷發展壯大，房地產行業漸漸形成了具有集團化和規模化特征的產業鏈群，部分房地產企業逐漸占領了中國房地產的大部分市場，其品牌效應也日益突顯。
由于經濟杠桿原理在房地產行業中產生的突出效應，加快了中國經濟的迅速發展，國家也為此頒布了相關的政策文件加速房地產行業的壯大。由于收益高及在國家政策的支持下，很多實力雄厚的大型企業不斷進軍房地產市場，使房地產市場的競爭日益加劇。
（二）會計核算特點
（1）房地產產業的盈利有著其特殊性。依照相關的法律規定，房地產行業的盈利標準是通過給買方提交結算賬單，且得到買方的認可才能實現，但未有相關法規明文規定在實際操作中的具體細節，所以，會計人員的實際收入與其判斷力的高低息息相關。
（2）房地產產業的業務操作具有多樣性和復雜性的特點，因此在會計核算中也具備了相同的特性。
（3）在房地產行業中，會計核算的資本需求大，生產周期久，在資金流通中牽涉到的單位多。
二、在稅收中會計核算體現的不足
（一）在收入方面會計核算體現的不足
1.我國稅收法和會計準則的不同之處
我國稅收法和會計準則的不同之處主要表現在以下兩點：首先，用預售及銷售的視角觀察。房管局批準房地產企業獲得預售證，就可以向社會上市銷售，但這時所獲得的利潤卻不會被當成收入的一部分來計算，當某一個工程完畢且移交后，才會計算到營業收入中。但在我國稅法中已明文規定預售的收益也是稅收的必須項目，要根據企業獲得的毛利率盡到納稅義務。其次，在房地產中按揭購買，會計核算將按揭的款項入賬之日起作為利潤真正實現之日。但依照中國稅法的相關條例，首付款從真正入賬的日期算起，余款要從銀行為其轉賬的日期算起[1]。
2.其他相關設施的會計核算
目前在房地產企業的銷售中涉及的領域越來越廣泛，例如地下室、停車場所都已歸納到其銷售權限內。而這些銷售所獲得的利潤卻沒有計算到收益中來，其中還包括在銷售中獲得的罰款金額、物業費用及政府獎勵等收入也沒有在企業收入中體現。
3.企業產品收入的核算
在房地產企業中，有很大一部分產品并未進行納稅與稅務中報，如用于捐贈、職工福利的相關產品。除此之外，在實施舊城改造時，拆遷戶的住房補償，有些拆遷面積與補償同等，超出的部分面積產生的差額在合并收入中并未體現出來。
（二）會計核算中房地產成本費用在稅收上的不足
隨著房地產企業規模的不斷壯大，會計核算中房地產成本費用在稅收方面產生的矛盾也日益加劇，企業漏稅、逃稅及偷稅現象也越發突出。一方面有些房地產企業將作廢發票或違規發票進行入賬，涂改發票現象比比皆是，造成無法正確的核算出成本，將阻礙國家的和諧發展，另一方面由于成本劃分不清[2]。項目施工期，獨立核算的配套設施還未結算土地成本、基礎設施費、借款利息及建筑安裝工程費等。此外，企業未按照規定計算開發產品成本及期間費用，還將未完工的驗收成本計算在營業成本中。不法行為突出表現在：（1）入賬違規發票。例如：涂改廢棄票、自行填寫發票等情況；（2）以預計金額、合同金額列支，或者直接用白。例如條入賬，不按工程結算單據列支開發成本；（3）將成本核算對象混淆，列支成本提前，例如將下期成本有償轉讓，或者未單獨核算自用設施的成本，而是計算進業務成本中；（4）對成本的劃分不夠清晰。沒有分攤土地成本、建筑安裝工程費、基礎設施費、前期工程費等費用；（5）延伸期間費用列支的標準和范圍[3]。將預售收入作為業務宣傳費、業務招待費及廣告費的計算基數，并入管理費用開發產品竣工之前的借款利息全部列入當期損益；（6）沒有嚴格按照開發的產品對象增設各類明細核算項目。
三、改進企業會計核算的有效對策
（一）逐漸完善票據的管理系統
房地產企業與其他企業相比存在其特別之處，它有著自己的對外票據，作為預收房款等業務的真實依照，所以建立完善的票據管理制度對于房地產企業來說是非常重要的，便于稅收部門對其監督、檢查。
（二）擴大對信息內容的披露，在企業信息披露中提高其信息含金量
1.加大對分項目現金流量信息內容的披露。這個內容的披露至關重要，在此過程中要根據企業的相關開發項目作為基本單位，通過搜集開發過程中的活動現金流量的相關數據，作出客觀的披露，逐漸擴大企業現金流量的相關信息的有效性。
2.加大土地成本構成和儲備量的相關信息。在房地產企業中，土地成本在整個企業開放成本中有著非常大的比重，所以，通過全面披露此相關信息對房地產企業的未來的發展產生著深遠的影響。
（三）建立完善的核算制度
作為會計核算基礎工作之一的項目核算，影響著企業內部制定戰略性決策，所以，企業應建立完善的核算制度，將責任明確到各個會計人員[4]。其次，企業內部會計人員應加強業務學習與交流，按照會計的相關法律規定來處理會計工作事宜也是至關緊要。根據企業需求，增設財務管理機構，聘用具有高素質的財務人員，時常關注核算人員的情況，督促核算人員提供及時正確的資金核算。
四、結語
“住”是老百姓在衣食住行中不可或缺的方面，房地產行業的日益壯大對于當地和整個國家經濟的推動、社會的安定及國民GDP的拉動都起著至關重要的作用，所以該企業在竭力為老百姓建造更多的住房時，守住自身的“度”也非常重要。應在核算時嚴于律己，讓企業未來的發展之路更加暢通無阻！
參考文獻
[1]董千明.淺述投資性房地產會計核算與企業所得稅納稅差異[J].中小企業管理與科技（下句刊），2010（12）.
[2]李海燕.淺析會計核算在房地產企業存在的問題和解決方法[J].財經界（學術版），2010，（10）.
關鍵詞:房地產企業規避稅收規避行為
一、會計視角下的房地產企業避稅
(一)房地產開發成本問題
我國現有的房地產企業的運營來看，針對開發到施工的整個管理過程存在著必要的前期會計成本的核算過程，此過程往往存在一些問題。我國的房地產企業在項目實施的過程中采用的會計成本核算，通常是按照開發式成本不單獨核算列示的特點。這樣的操作方式讓房地產企業在會計核算和稅務辦理時發生責任不清的情況，不能正確的分析合作項目是成本合作項目是費用。這樣就會導致房地產企業在開發項目的時候出現成本過高的情況。在管理中按照銷售收入進行納稅管理的時候，所形成的會計核算成本差額的問題必須通過針對性的營業稅、所得稅為基礎進行審計和控制。以此同時，房地產項目銷售過程中需要計入的折舊費用也會逐步增加企業的損失。
(二)會計視角下的兩個關鍵避稅點
在房地產企業在會計結算中，會將自身的建筑成本轉為當期的經營成本，同時還有沒有銷售的房地產存量，而這些被視為已經銷售完成。如果按照此種行為來進行計稅，就會讓會計處理與納稅數額上出現較大的差額。
如果在發現此種問題的時候，將視同銷售的房屋登記進入財務賬目，是為本期的經營成本，這樣此種收入和成本的匹配性會增加此時的賦稅額度，此時的納稅就會出現一定的不確定性。顯然也不利于企業和稅務部門的正確的扣稅。
(三)房地產企業的避稅制度欠缺
房地產開發企業在經營管理中，有不明確的登記和買賣因素的存在，容易在會計的核算過程中放大這些不確定性，影響計稅的公正和準確。如果相關的會計管理規定中可以明確的規范一些銷售情況下的會計核算規范，則會保證房地產企業在會計核算和管理上的平衡。
(四)管理模式不能實現合理避稅
我國現行的財務管理準則是新的會計準則，這樣的指導性管理雖然實現了市場化的會計管理模式，但是從實際的適應性角度看，卻存在著一定的缺陷，沒有將合理的避稅和納稅納入到管理模式中。這樣就讓會計管理的某些條例變為沒有實際效力的擺設。此種管理模式是不能完全實現幫助企業進行管理的目的的，更加不能對企業的經營和發展起到指導作用。
針對這些問題，只有通過會計的方法，對經營方式和核算管理進行調整，盡量使之實現動態化的管理以適應市場的波動，并可以根據實際的經營情況進行財務管理。
二、會計視角下的完善房地產企業的合理避稅措施
(一)改進會計法規
在工作中應當針對房地產企業的特征對會計的法規進行針對性的調整，即改變某些準則、法規使得房地產企業可以靈活的調整開發期間的成本核算，滿足未來的納稅調整的要求，降低納稅的基準數額，以此降低納稅的額度，合理的避稅。通過利用房地產企業自身的會計核算的不斷完善，最終到達納稅和成本控制的雙贏，既保證了納稅也穩定了發展。
(二)采用適當的手段合理的避稅
避稅問題不是一個違規的行為，許多企業在管理過程中都會遇到此問題，房地產企業因為財務管理和納稅規范的矛盾性，就更需要對此問題進行重點的考慮。采用何種方式規避因為規范和管理流程而產生的稅收，和因此而導致的成本管理的失衡。在具體的實施過程中，利用某些管理的漏洞，提高自身的成本總量、費用、支出等，規避成本和銷售期長的矛盾，降低稅費。具體措施：
1、合理的股權轉讓
在我國現有的相應的稅收政策和規定中已經明確的注明了多對股權轉讓的行為可以免征流轉稅，這一規定主要就是為了讓房地產企業在經營過程中合理的規避企業的營業稅。
2、合理利用無形資產
房地產企業的通常采用合作開發的方式和產生的營業性差異來減免賦稅。合作開發就是一方負責提供資金，一方提供土地的使用權，此種合作方式可以看做是一種合作開發的形式。其合作開發有兩種形式一種為以物易物，一種是合作經營，這兩種方式不會因為自身的經營方式不同而產生不同的納稅義務或者做納稅基數等。
3、合理定價銷售
房地產企業在開發和發售的過程中通過出售的定價選擇和開發的支出最低化或者減免稅收來進行規避稅賦。我國稅收政策規定，在房地產企業開發普通住房的時候，其售出的增值比例小于20%的時候，就可以減免土地增值稅。所以，房地產企業在開發定價的時候，將含稅價格納入到交易過程中，制定合理而可行的免稅價格。
(三)利用稅收的優惠政策
企業可以通過國家對房地產企業的相應的優惠政策進行規避稅收，選擇合理的避稅的方式和方法。為企業的合理避稅創造出空間和機會，利用稅法中大量的優惠信息，進行會計實施細則，以此達到避稅的目的。
(四)合理利用臨界轉換
臨界行為就是利用國家會計準則和配合的國家相應稅法之間的差異性，調整自身的會計核算規則，在面對同一個納稅對象的時候可能會存在兩個或者兩個以上的納稅義務。通過會計核算體系找到此種差異性產生的不同義務，將其轉化為有利于房地產企業的納稅義務，以此達到避稅的目的。
三、結束語
房地產企業在經營中因為房屋銷售的不確定因素，往往在會計核算中會造成成本壓力和稅負壓力過大的情況，不科學的會計核算和操作會導致企業納稅的不合理，從而影響企業的正常獲利和經營，所以通過合理的措施進行避稅是十分必要的經營措施。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產行業；成本分攤；所得稅處理
一、相關概述
對于房地產行業會計核算來講，要想確保成本會計核算的準確性，首先需要合理確定成本核算對象，在這方面應當遵照以下幾個方面的原則來實施：對于單體開發項目而言，在成本核算對象的確定上一般都是以每一個獨立的編制設計概算或者是施工圖所列示的單體開發工程項目來作為其會計成本核算的對象。而在開竣工時間基本接近或者相同、開發地點位置相同、同時施工單位或者總包開發、開發項目的結構類型也一致的開發項目，在進行成本會計核算時也可以將它們合并為一個同一成本核算對象。對于成片開發的項目，可以按照建設項目的施工期作為劃分的依據，按照各期進行成本會計核算。房地產行業在成本的確認上一般都是按照稅收成本來進行會計核算結果的確認，一方面成本作為房地產行業的消耗，在成本計量的會計方法選擇上會對成本造成直接影響。折舊方法、存貨發出計價方法、成本結轉方法以及成本分配方法等都可能導致企業在資產計價、所得稅以及成本等各個方面計量出現偏差。同時，房地產企業的成本還需要得到足額的補償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。一般情況下，房地產行業的成本主要包括六個主要內容，分別是前期工程款、拆遷補償費及土地征用費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發間接費以及公共配套設施費等。其中土地征用費以及拆遷補償費主要是指房地產企業為了獲得土地的使用權以及開發權所需要付出的各項費用支出，如土地出讓金、土地使用費、耕地占用稅、契稅等。前期工程費則是指房地產企業在項目開發前期圍繞項目測繪、項目可行性研究、場地平整、項目規劃、項目設計、水文地質勘察以及項目籌建等所花費的各項費用支出。
二、房地產行業會計成本分攤分析
對于房地產行業成本分攤，主要有以下幾種分攤方法，分別是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法以及層高系數建筑面積法等。其中，占地面積法是按照已經動工的建筑項目所占的土地面積占整個開發利用總面積的比重進行成本的分攤。建筑面積法則是按照已經動工的建筑項目所占的面積占整個建筑項目總建筑面積的比重進行成本的分攤。直接成本法則是按照某一期建筑開發項目所具有的直接開發成本占當期全部開發成本的比重進行分配。而預算造價法則是按照期內某一個建筑項目的預算造價占整個期間內所有的對象預算造價的比重進行成本的分配。而對于同一個建筑項目，其中既包含住宅項目，又包含其他類型房地產項目時，房地產企業在進行成本分攤時就可以采用層高系數建筑面積分攤法進行成本的計量和分攤。具體來講，對于房地產行業成本分攤的對象主要包括土地成本的分攤、公共配套設施費的分攤、其他成本項目的分攤以及利息費用的分攤等。對于土地成本，房地產企業財務人員大都是按照占地面積法進行成本的分攤。假如房地產企業在進行土地成本計量和分攤時需要結合其他的分攤方法，則應當會同稅務機關進行協商。假如房地產企業在進行土地開發時，同時也將房地產開發一并進行，則這一開發模式屬于一次性取得土地分期開發房地產，此時的房地產企業土地成本需要在征得稅務機關批準的情況下首先按照土地的整體預算成本進行土地的成本分攤，等到整個土地項目都開發完成之后在對土地成本的分攤進行必要的調整。對于公共配套設施費用的分攤，假如將它們單獨作為過渡性質的成本對象，則對于此時的公共配套設施開發成本需要按照建筑面積法對公共配套設施費進行合理的分配和處理。對于其他的相關成本項目，房地產企業可在政策和規定允許的范圍之內，自行合理選擇合適的成本分攤方法進行成本的分攤。而房地產行業利息費用的分攤主要有預算造價法和直接成本法兩種方式，同時房地產企業也可以根據自身需求使用借款費用資本化方法進行成本的分攤。而對于開發間接費用，稅收制度中有著專門的規定，房地產行業企業為了管理和直接組織相關的開發項目而發生的間接費用，并且此費用不能夠直接歸屬到某個特定的成本對象時，此類費用支出就屬于成本費用類支出。在這其中，開發間接成本主要包含了職工福利費、修理費、管理人員工資、水電費、工程管理費、項目營銷設施建筑費、折舊費、勞動保護費、辦公費等。
三、房地產行業所得稅處理分析
房地產企業所得稅是針對從事房地產開發、經營、管理以及服務的房地產行業企業生產經營所得以及其他相關所得所征收的一種稅收。對于房地產企業所得稅來講，進行季度預繳所得稅時，應當按照企業的會計利潤加上預售收入所計算出來的企業預計利潤，并在此基礎上扣除掉房地產企業之前年度的待彌補虧損之后的余額來作為所得稅應納稅額的基礎，以此來計算出房地產企業預繳的所得稅額。盡管稅法中有規定，對于企業所得稅應當按照月度或者季度的實際企業利潤進行所得稅的繳納，但是由于房地產企業一般項目周期時間都比較長，同時都會對房屋進行預先銷售，并提前收取銷售款。所以對于此類銷售收入，房地產企業需要實現按照預計的計稅毛利率進行所得稅的預繳。與此同時，房地產企業在預繳所得稅時還應當考慮到企業的實際利潤。假如企業季度內完工產品或者其他收入已經產生了利潤，并且按照原先的預計進行的所得稅預繳明顯小于實際所得稅，則應當按照實際所得稅額進行所得稅的繳納。
參考文獻：
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當前的社會正以多元化的態勢急速前進著，房地產企業在經濟的快速發展中也在加大投資力度，以便于取得更好更快的發展。在國民經濟中，房地產經濟占據著舉足輕重的位置，而實現自我調節，緊隨時代步伐，這是房地產企業當前的難題之一。投資高、周期長以及風險大是房地產行業中的會計特征。房地產核算中存在著諸多問題與矛盾，這進一步制約著房地產行業的利潤與經營回報，同時也阻礙著房地產行業的健康與穩步發展。本文就會計業的發展現狀，結合房地產會計的相關特點，分析了存在的問題并且提出了解決措施。
關鍵詞：
風險；發展現狀；房地產會計
當下，社會發展給我們經濟發展帶來了無限可能，帶動了行業發展。房子是生活中的必備因素，房地產很大程度和人們生活聯系在一起，房地產在競爭中不斷尋求發展。我國現行的會計準則雖然適合多元化的企業發展，但結構中沒有系統完整性，所以并未涵蓋房地產行業。本文探討了房地產行業中會計的某些不足之處，并提出針對性的策略，這對于房地產企業進一步發展而言意義重大。
一、房地產會計中的問題探究
1.信息缺乏真實性。
房地產行業的會計雖然起步較晚，但是發展卻非常快，會計信息也缺乏一定的真實性。一些房地產企業為了少交稅款，在編制報表時常常弄虛作假，進行錯誤會計信息的，這干擾了正常的信息交流。某些房地產行業為了躲避國家的稅賦，將真實的財務利潤隱藏于虛假的報表中。某些房地產行業為了獲得銀行的貸款，不惜偽造企業財務報表、征信報告、納稅申報表等關鍵信息去騙取銀行貸款，這種不正當的行為嚴重干擾了市場準則。在房地產行業，會計嚴重缺乏真實性主要在于行業中會計準則的局限性，會計準則能夠為會計計量、確認提供真實的規范程序，而會計學科只能解決當前出現的一小部分的問題，在發展中隨之而來的諸多困難并未能一一解決。在經濟發展高速運轉的當下，會計準則的更新速度更不上經濟的發展速度，導致很多會計程序的處理可依據的法律少之又少。會計處理有著極大的隨意性，很多會計人員會編制虛構的會計報表，甚至以不真實報表進行報稅，導致編制的報表毫無真實性可言。另一方面由于會計的法律法規會定期更新，而很多企業會計并沒有第一時間更新自己的知識儲備，企業中甚至某些從業人員都沒有取得規定的執業證書。房地產行業的會計因其特殊性需要經過定期組織從業人員進行會計知識的培訓，只有提高自己的專業水平才能讓原本細致、嚴謹的會計工作簡單化，才能及時處理會計工作中出現的諸多問題。會計行業較為特殊，經常會受到金錢制約，一些會計人員明知法網恢恢，卻還是受不了誘惑，違背道德，鉆了法律的空子，最后難逃法網。
2.內部控制缺陷不斷。
當前，房地產行業的會計內控中問題重重，主要為內部的環境不佳、內部的機構不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地產行業對于會計的控制不夠重視，沒有足夠的風險把控意識，沒有能夠有效地發揮控制作用。企業對于經濟業務沒有合理的控制，這使會計無法及時履行職責，沒有風險準備意識，當真正風險來臨時還是一片迷茫。而且，房地產企業中的治理結構不明，職責不清，結構方面有很大的改善空間。
3.會計法律過于滯后。
房地產行業的某些會計法內容比較陳舊，無法適應全球化的挑戰以及經營機制的要求，修訂工作可能有些滯后。一些會計的法律法規在制定中沒有充分的調研論證，沒有及時考慮實際，導致規定不科學不合理，實施中問題重重。另外，會計法律規定的一些法則過于籠統，而且在不斷進步的經濟環境下，房地產行業必須要有細化的法律，而不是參照別的行業不獨立的法律法規。
4.會計核算較為繁雜。
房地產企業可以將土地和房屋合在一起開發，也可以將土地和房屋分別開發。它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。房地產企業經營活動的主要業務有：土地的開發與經營、房屋的開發與經營、城市基礎設施和公共配套設施的開發、代建工程的開發。成本核算主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費、期間費用等部分組成。現行房地產行業開發成本核算，大多按照制造成本法進行核算。先按照開發成本科目簡單進行匯總，再按照簡單的分配方法進行分攤，再用總可售面積進行分攤，最后得出的單方可售成本。但由于每個開發的項目產品都具有唯一性，而開發項目產品的業態、戶型、面積等等卻千差萬別，即使同一棟樓，同一層也有非標準產品，而按照單方可售成本結轉已銷售的面積，儼然是不符合邏輯的。再加上房地產開發規模大，周期長，大多按著規劃分期開發，會發生不能直接歸集產品對象的開發間接費分配問題，利息如何按期開始進行資本化，何時費用化的問題，間接費用（銷售費用、管理費用、財務費用）如何合理分攤至開發產品以便進行含稅保本售價的測算等問題。上述問題一直困擾著房地產行業的會計核算人員。
二、如何解決房地產中的會計問題
1.建立完善的規范化的會計體系。
會計政策主要指的是企業進行會計核算所需要的原則與方法。當前的某些企業在會計核算中明顯輕制度重科目，這容易讓會計在整理收集會計信息時沒有可比性，無法形成完備的參考體系，而考核的意義也就不復存在了。于企業而言，會計政策的設定需要包括基本的會計政策與具體的會計政策這兩方面的內容。企業會計財務信息并不真實，賬目并不明晰。完善的房地產會計體系要解決的是會計信息的真實性。近年來的改革中，財務會計不斷深化自身的理論，進一步探討了新型的會計分支，比如成本會計、金融會計等。房地產企業在現行的會計準則下不斷完善房地產行業的會計準則，這能夠阻止企業對利潤的操控，保障了會計的真實與準確。完善的房地產會計規則應當包括完善的房地產企業治理結構，會計要素的確定準則，會計信息的披露要求。同時，要不斷提高會計人員的專業勝任能力及會計職業道德水平。
2.健全的房地產監督機制。
在房地產企業會計中除了需要建設完備的會計體系，還應當配備專業的監督體制。會計監督的建立能夠方便會計工作的開展，對在不同會計崗位的工作人員有法律的約束。房地產企業可以在項目的前期投資時就明確會計監督職責，專人監督會計的工作，保證房地產企業在合法、合規、有效中運營。房地產企業的監督包括如下兩方面，一方面是內部治理結構的改善，建立完善的內部核查制度，強化內部控制，有效發揮企業自身的監管權，保障會計信息的真實有效性。另一方面是完善社會監管，強化外部監督，約束會計人員的執業行為，確保會計信息真實有效。對于有問題的會計人員應嚴肅處理，提高會計的全面性以及權威性。加強內部監督需要房地產企業中所有財務工作人員工作相互制約與分離，明確職責與權限，針對重大的違紀問題要聯合監督部門一同排查，只有聯合企業內部、社會、監管部門才能真正落實會計監督，才能持續健康穩定的發展會計行業。
3.規范房地產開發成本的歸集與分攤規則。
對于房地產企業的成本核算來講，成本對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。為正確核算開發產品的成本，房地產企業應制定一套完整的成本核算的程序進行成本核算，以“確定成本核算對象、歸集開發成本、確定成本分攤方法、在成本核算對象之間分攤成本、計算各成本核算對象的開發總成本、正確劃分完工和在建開發產品之問的開發成本、正確劃分可售面積、不可售面積（按實測繪報告）、編制成本報表”為主線，在這條主線中，最重要是規范房地產成本費用的歸集與分攤，項目開發前期要組織召開企業的各個部門認真討論，一定要得到企業管理層重視，得到相關業務部門的認可。歸集與分攤會計政策一經確定，不得隨意變更。土地征用及拆遷補償費原則上采用占地面積法進行分配；前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法進行分配或按合同計入。資本化利息按直接成本法或按預算造價法進行分配。對核算基礎較好的，開發間接費可采用作業成本法。公司為了測算含稅保本成本，也可采用作業成本法將發生在各期的期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）進行分攤。無論怎樣，規范房地產開發成本的歸集與分攤規則，就是為了真實反映企業的成本費用，為管理層提供有力的財務決策。
4.強化房地產的內部會計控制。
為解決房地產企業中的內部困擾，企業應當做出相應的改進。比如，應該提高企業的內部控制，建立專業的內控制度，企業需提高整體水平，培養高素質的工作人員。會計人員對于經營活動的真實性應當有主動承擔與監督的責任。房地產企業應加強會計的職業素養，不斷更新觀念，控制經營活動。在企業管理制度的建設中，應明確每個會計的責任，規范各崗位的范圍和要求。會計工作需要定期與不定期的會計抽查，并做出及時的回饋。要求企業提供良好的控制環境，完善內部治理結構，保證崗位之間的權責明晰。企業還應加強風險控制意識，由于房地產行業屬于高危行業，風險意識不足會影響企業未來的發展。企業經營管理中必須要有未雨綢繆的憂患意識，建立風險控制，以規避行業風險，保證內控制度的有效運行。
三、結語
社會經濟的發展為房地產行業的繁榮與興起提供了更好的空間，但是在房地產行業的發展中仍然存在著各種各樣的問題。科學有效地處理好房地產企業中的矛盾是會計核算中亟待解決的問題。會計核算是房地產企業的關鍵業務，在房地產行業發展中的作用越來越重要，這需要我們廣大同仁一同努力，用好會計核算的規律，實施好會計核算的管理業務，為我國的房地產行業進一步發展夯實基礎。
參考文獻：
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1.銷售收入信息問題
房地產企業所開發出的產品價值較高，為了緩解開發企業的資金壓力，國家允許房地產企業進行房產的預售，這便造成了收款期與房屋交付期的時間差。而房地產企業會計核算中，對收入信息的披露主要是以簽訂預售合同后按照收取的預售款來確認其收入，或者是在簽訂預售合同后以合同的金額來確認收入，還有一種方法是在項目竣工驗收后，入住通知發出并開出銷售發票，或者產權過戶手續辦理完成后，對收入進行確認。這就容易導致企業與會計師之間出現分歧，很多房地產企業判斷結果不被注冊會計師所認同。這種收入指標確認方面的不規范、不明確，對房地產企業的會計信息會產生直接影響。
2.業績信息問題
房地產企業的建設開發項目大多需要較長的周期，在項目籌建階段所需要的資金投入又非常巨大，而且在當期損益中還包括了大量的管理費用。由于部分項目還沒有完工，按照收入確認的原則，其預售款也不能被確信為收入，這就導致房地產行業存在嚴重的收入費用配比不明確問題，利潤波動也隨之加大。如果房地產企業該年度存在較多的在建項目，其業績信息就只會顯示費用的投入。這就導致企業的年度財務報表無法反映真實情況的現象。當項目竣工以后，又有大量的預售款項被確認為收入，而這些收入實際上是房地產企業一年甚至幾年的經營成果。因此，采用常規的企業業績評價指標，往往不能準確、全面的反映出房地產企業的真實業績，對會計信息使用者也會產生誤導。
3.風險信息披露問題
房地產企業所面臨的經營風險較多，比如政策風險、項目風險以及財務風險等。與其它行業相比，房地產企業更需要進行有效的風險預防和控制。但是，目前我國有關于房地產企業財務風險方面的法律制度還較少，僅限于與抵押貸款相關的法律法規。這就導致房地產企業在質量保證金提取等方面的信息無法得到有效披露。
二、造成房地產企業會計信息失真的原因
1.自身管理的原因
目前房地產行業魚龍混雜，很多房地產企業在管理方面都存在問題，導致企業的會計信息質量無法得到保障。受傳統觀念的影響，房地產企業大多以追求經濟效益為核心，加上企業領導的整體認知有限，會計核算的方法也較多，導致房地產企業會計信息失真問題日益普遍。尤其是在國家宏觀調控的壓力下，房地產企業為了獲取更多的利益，往往會存在編制虛假合同、虛報會計信息等問題。另外，會計信息提供者與使用者之間，如果存在信息不對稱的情況，也會造成企業會計信息的失真。
2.外部環境的原因
房地產項目所需要的開發成本非常巨大，尤其是土地成本，大約占總成本的30%~50%，甚至更多。但是房地產企業購買和擁有的只是土地的使用權，而需要一次性支付的費用卻非常高，這就會導致企業在進行會計核算時，出現各種造假行為。另外，部分地方政府的不規范行為，也是造成房地產企業負擔過重，進而會計信息造假的直接誘因。總體來看，外部環境的變化或者政策體系的不健全，都是造成房地產企業會計信息失真的主要因素，必須得到高度重視。
3.監管方面的原因
社會監督力度的不足，也是造成房地產企業會計信息失真的主要原因之一。目前我國對企業的會計信息審計主要由會計事務所負責，如果部分會計事務所的審計程序不規范，或者部分會計師存在的問題，對房地產企業的會計信息質量都會產生一定影響。
三、房地產企業會計信息質量的控制對策
1.對相關法規、制度體系進行健全
房地產企業的會計工作不僅內容繁重，且方法多樣。而且會計核算本身所需要的技術性也較強。為了有效提升房地產企業的會計信息質量，就應該結合會計工作的規律和特點，盡快制定出健全而完善的法律、法規體系，尤其是關于會計信息質量判斷標準和判斷方法方面的法規及制度。只有在法律、法規及制度體系都健全的情況下，才能為房地產企業的會計信息質量提供基礎保障，才能對各類虛假會計信息進行嚴厲打擊。
2.對會計監督、管理體系進行完善
針對房地產企業會計信息質量失真問題，除了要建立健全相關的法律體系外，還需要在房地產企業內部建立起配套的會計管理制度體系。同時對房地產企業的行業監管機制進行強化，對會計信息管理體制進行完善。房地產企業可以利用有效的內部稽查和財務監督制度，來強化其內部管理，提升其內部控制水平，以有效保障會計信息質量的可靠性。另外，相關部門還應該對社會監督機制進行完善，從而營造良好的外部環境，提高會計監督機構的權威性，突出社會審計的公開性和公正性，全面監督房地產企業的會計信息質量。
3.對會計從業人員進行規范
會計從業人員素質問題是造成房地產企業會計信息失真的主要因素之一。如果房地產企業的會計人員專業知識不全面、業務能力不強，再加上道德品質不良等，對會計信息質量會產生嚴重威脅。因此，房地產企業必須從會計人員的整體素質建設著手，重視對會計人員的職業道德教育和業務能力培養。房地產企業不僅要建立起系統的會計人員培養及培訓計劃，還要建立起完善的績效考核機制。同時還要認真落實會計人員的崗位責任制，適當改善會計人員的薪金待遇和工作環境，從而全面激發會計人員的工作責任心，減少和避免虛假、錯誤會計信息的產生。
4.對會計核算工作方法進行改進
對房地產企業的會計核算基礎工作進行不斷改進，不僅可以提升會計工作效率，也可有效提高會計信息質量。總之，房地產企業應該結合自身的會計工作規律和特點，緊跟時展進程，積極借鑒和學習一些先進的會計工作手段和方法，盡快實現會計工作的信息化、高科技化。
四、結論
關鍵詞：房地產開發企業會計核算問題對策
中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（2017）02（a）-0132-02
房地產開發單位和多數的企業一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產的經營活動，同時也開展房地產的開發行為。房地產開發企業的主要特點就是工期較長、資金的使用量比較大，同時應對的市場風險也更大，很容易導致企業的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產企業應該在財務方面擁有更多的管理經驗，加強相關制度的規范力度。當前我國的會計制度已經使用了很長一段時間，實際運營的效果還需要繼續加強。從整體方面來看，我國的會計制度還應該提高標準和完善各種制度，在這其別是房地產企業的會計核算制度比較重要。所以，應該開展有關房地產開發企業會計制度的建設，重點審核會計管理方面的規章制度，同時要對房地產開發企業的會計核算制度的缺陷給予分析指導，結合實際情況給出房地產開發企業會計核算的一些制度和政策。
1房地產開發企業會計核算制度的重要意義
房地產開發企業作為一個相對比較特殊的行業，由于它始終涉及一些經濟比較活躍的領域，生產經營活動又比較復雜，資金流動性又是最大的行業，成本核算的環節也很多，所以會計核算領域如果出現了一些問題，房地產企業必將蒙受巨大的財產損失。所以，這就要求相關的地產開發企業盡快完善和健全會計核算的相關規章要求，加強對業務部門的預算考察，還要充分準備企業面對市場競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業會計核算模式有利的制度。
2當前地產企業會計核算中突出的問題
2.1目前指導房地產開發企業的會計制度不健全
因為現階段，我國的房地產開發行業仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產開發企業在會計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關的政策意見進行指導會計行業的工作。但是，從當前的我國會計制度的規定來看，能夠指導和規范房地產開發企業的會計核算規定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產開發企業的會計核算制度進行規范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領域明顯缺失，這也對行業的發展造成了一定的影響。
2.2房地產開發企業的收支管理不夠標準
房地產企業的收入標準始終沒有給出一個明確的規定，這就導致很長一段時間以來，這個領域長期處于一種比較模糊不清的狀態。這也造成了在一段時間內，該項目領域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很嚴格規范。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒有被視為收入的范疇。因為開發產品的價值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進行付款銷售的方法，常常會導致收款的時間與房屋竣工使用的時間不同，有時給企業的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認銷售的收入指標完成時，這個劃分標準就發生了實質性的變化。但是，目前的房地產開發企業應該重視交易的實質是否真正完成。
2.3資金流動情況的管理不完善
房地產開發企業的現金流動情況比較特殊。這主要表現在房地產開發企業的籌集錢款模式和投資經營的主體渠道都不相同，在經營的過程中，對產生的現金流動情況應該以開發項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現金的管控。因為開發的時間相對較長，這個較長的時間內始終都會涉及現金的流動情況。這就會導致現金的收支情況與一般企業有著很大的差別。
3房地產開發企業會計核算中的問題以及解決措施
3.1嚴格標定收入的標準
房地產商品的銷售收入必須要有非常明確的依據，這種依據應該重點體現在以下兩個方面：就是法律和專業依據。法律依據主要是指現行的主要法規中明確規定的房地產銷售應該符合的各種規定，主要是指房地產進行銷售時的收入，一切不符合相關規定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據主要是根據相關法律專業的標準進行的交易行為。專業標準的主要內容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。
3.2增大信息的內容
應該適當地加大成本的公開力度，加大對現金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業公開的信息內容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節的披露。增加各種分項目的現金流量的顯示。這樣才能保證現金流量信息的真實可靠，這對房地產開發企業的生產經營具有重大的現實意義。
3.3會計科目要規范整齊
作為房地產開發企業應該結合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監督檢查，要對房地產企業的會計核算工作開展徹底的狀況調查，同時要加強對企業的投資評估，這樣才會更好地對企業的經營狀況進行分析。加強對企業的財務核算分析能夠使企業更加清楚當前自身的經濟狀況，有助于領導層的分析決策，能夠更好地使企業健康發展。
4結語
會計核算工作是所有企業工作中的核心工作，也是房地產開發企業的首要工作。根據相關行業的標準應該進行行業的統一規范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結合相關的標準，重新制定一些企業管理規定，因為以前的規定比較籠統，每個企業之間的情況也不太相同，尤其是房地產行業具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結合企業的自身特點進行調整，這樣才會讓房地產企業在實際的工作中逐步地摸索經驗，找到符合房地產開發行業的會計核算體系。
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