時(shí)間：2023-09-07 17:41:13
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇宅基地土地管理法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。
在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，有很大一部分人所持的觀點(diǎn)就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點(diǎn)的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”等規(guī)定，筆者認(rèn)為，以此來(lái)作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對(duì)法律規(guī)定的斷章取義。
對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國(guó)國(guó)家層面的土地管理法律規(guī)范中沒(méi)有明確的概念或規(guī)定，但并沒(méi)有排除法律為其留存的空間。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營(yíng)，我國(guó)的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。
我國(guó)《土地管理法》第九條“國(guó)有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。
而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔(dān)保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”《土地管理法》第六十條“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實(shí)施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對(duì)我國(guó)農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進(jìn)行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認(rèn)給單位或個(gè)人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴(yán)格的限制，但總的說(shuō)來(lái)，其表現(xiàn)如下：）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實(shí)施兼并而取得、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈(zèng)、繼承、購(gòu)買(mǎi)）的個(gè)人；
2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類(lèi)情形；實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。
3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。
以上三個(gè)條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國(guó)法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。
當(dāng)然在對(duì)待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題和實(shí)現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，我國(guó)有其特殊的規(guī)定。
對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，我國(guó)法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”，以及《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒(méi)有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對(duì)此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對(duì)于住房出賣(mài)還是允許的，只是其出賣(mài)的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對(duì)出租對(duì)象則沒(méi)有限制。這是一個(gè)特殊情況。
對(duì)于實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。
二、應(yīng)在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。
法律規(guī)定的駁雜、語(yǔ)言文字的表述不明確、不明晰，往往導(dǎo)致人們對(duì)法律規(guī)定理解的曲解和錯(cuò)誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。
比如，在對(duì)于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進(jìn)行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達(dá)上又用了絕對(duì)性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對(duì)農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒(méi)有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)，卻沒(méi)有規(guī)定取得或因繼承、受贈(zèng)等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時(shí)，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，而不對(duì)該出賣(mài)、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”規(guī)定，推測(cè)《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對(duì)于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣(mài)給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對(duì)于出賣(mài)者不能再申請(qǐng)宅基地。使人只能去推測(cè)法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。
再比如，對(duì)于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類(lèi)主體的話，由誰(shuí)回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無(wú)時(shí)間限制、程序如何掌握，均沒(méi)有明確規(guī)定。有的只是個(gè)性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個(gè)性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說(shuō)這些個(gè)性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進(jìn)一步如何實(shí)現(xiàn)具體針對(duì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。為此，應(yīng)首先通過(guò)修改、完善土地管理法，或國(guó)土資源管理部門(mén)頒布的部門(mén)規(guī)章，進(jìn)一步具體明確規(guī)定三種類(lèi)型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。
其次，為配合上述規(guī)定，由相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)的某一級(jí)政府主導(dǎo)分類(lèi)建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營(yíng)等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)或登記機(jī)構(gòu)，明確規(guī)定相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報(bào)、相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準(zhǔn)程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
再次，規(guī)定或指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照《村民委員會(huì)自治法》的規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國(guó)家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟(jì)制度。
第四，與時(shí)俱進(jìn)，修改不應(yīng)時(shí)代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實(shí)相統(tǒng)一。
如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個(gè)明顯帶有時(shí)代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來(lái)所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來(lái)越不合事宜，其作為一類(lèi)使用集體建設(shè)用地的主體，應(yīng)重新定義，并在相應(yīng)法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。
只有通過(guò)以上四個(gè)方面的努力，才能建立我國(guó)合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國(guó)各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定的情形或付諸于司法實(shí)踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國(guó)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。
附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國(guó)務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門(mén)和地方政府規(guī)章：
1）中華人民共和國(guó)土地管理法
2）中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法
3）中華人民共和國(guó)擔(dān)保法
4）中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法
5）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）
6）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號(hào)）
7）原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》
8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號(hào)
9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號(hào)
10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)定
您們好！您們?cè)谑姓f(xié)十三屆三次會(huì)議上的第252號(hào)提案，我局已收悉，感謝您們長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)我市國(guó)土資源管理工作的關(guān)心。我局對(duì)您們的提案進(jìn)行了認(rèn)真研究，認(rèn)為您們的提案非常好。提案中對(duì)如何規(guī)范管理宅基地提出了非常好的建議，這對(duì)于我們進(jìn)一步做好農(nóng)村宅基地管理工作很有啟發(fā)和幫助。現(xiàn)將我市宅基地管理工作情況匯報(bào)如下：
一、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，基本完成宅基地登記發(fā)證工作
加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定的重要措施；宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)是農(nóng)民及農(nóng)民集體重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，直接關(guān)系到每個(gè)農(nóng)戶(hù)的切身利益。自2013年10月，我市開(kāi)展農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作以來(lái)，市政府廣泛宣傳，強(qiáng)化督導(dǎo)，2015年底已全面完成了我市392.50平方公里1808個(gè)行政村、656556宗地（其中宅基地652710宗地，農(nóng)村集體建設(shè)用地3846宗地）地籍調(diào)查工作；并對(duì)符合登記發(fā)證條件的1766個(gè)行政村531634宗地頒發(fā)了土地證，占符合登記發(fā)證條件宗地?cái)?shù)100%，占總宗地?cái)?shù)81%，登記發(fā)證工作基本完成。
二、嚴(yán)格審核用地條件，依法開(kāi)展宅基地用地審批工作
自1986年6月頒布《中華人民共和國(guó)土地管理法》以來(lái)，農(nóng)村宅基地的審批一直嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件和審批程序進(jìn)行,審批渠道一直是暢通的。其中農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的條件根據(jù)《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》第五十二條的規(guī)定執(zhí)行，具備下列條件的，可以申請(qǐng)宅基地： (一)農(nóng)村村民戶(hù)無(wú)宅基地的；(二)農(nóng)村村民戶(hù)，除父母身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門(mén)戶(hù)而已有的宅基地低于分戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)的；(三)回鄉(xiāng)落戶(hù)的離休、退休、退職的干部職工、復(fù)退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑和港、澳、臺(tái)同胞，需要建房而無(wú)宅基地的(符合第(二)項(xiàng)的除外)；(四)原宅基地影響村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，需要收回而又無(wú)宅基地的。對(duì)宅基地審批的前置條件、所使用土地的類(lèi)別和宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》第五十一條的規(guī)定執(zhí)行，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，先使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。村內(nèi)有空閑地的不得批準(zhǔn)使用村外土地。農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，宅基地的面積按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：(一)城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地區(qū)，每戶(hù)用地不得超過(guò)一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地區(qū)，每戶(hù)用地不得超過(guò)一百六十七平方米；(三)山區(qū)、丘陵區(qū)每戶(hù)用地不得超過(guò)二百平方米，占用耕地的適用本款(一)、(二)項(xiàng)的規(guī)定。對(duì)宅基地的審批程序根據(jù)《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》第五十三條的規(guī)定執(zhí)行，符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民，應(yīng)向本集體提出申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)議或村民會(huì)議討論通過(guò)，由村民委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或街道辦事處審核后，報(bào)縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)。同時(shí)為依法依規(guī)嚴(yán)格管理農(nóng)村宅基地，對(duì)申請(qǐng)宅基地的農(nóng)村村民，各縣（市）區(qū)國(guó)土資源管理部門(mén)受理宅基地申請(qǐng)后，一是要到實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃，并將批劃宅基地報(bào)件的相關(guān)要求告知申請(qǐng)人。二是宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實(shí)地按批準(zhǔn)范圍、面積丈量宅基地。三是村民住宅建成后，要到實(shí)地核查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。通過(guò)這些措施，有力地保障了符合條件的農(nóng)村村民對(duì)宅基地的用地需求，維護(hù)了他們的合法權(quán)益。
三、大力解決遺留問(wèn)題，依法出臺(tái)宅基地登記發(fā)證文件
根據(jù)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我們出臺(tái)了《關(guān)于農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（焦土集發(fā)〔2015〕1號(hào)），一是對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源證明的宅基地，在2009年12月底的第二次土地調(diào)查成果中已經(jīng)確定為建設(shè)用地，并且符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的農(nóng)村宅基地，由村委會(huì)出具證明并在村內(nèi)公告30天沒(méi)有人提出異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處審核，報(bào)縣（市、區(qū)）人民政府下發(fā)確權(quán)文件，予以登記發(fā)證。從而解決了2009年底前絕大多數(shù)已建成使用的宅基地登記問(wèn)題。二是1982年以前農(nóng)村村民使用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積，按照現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記。三是《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，對(duì)農(nóng)村村民宅基地超過(guò)規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)部分按照當(dāng)時(shí)的相關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；未處理的，按照批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記，在土地登記薄和土地證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積。四是1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民使用的宅基地超過(guò)規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記，在土地登記薄和土地證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶(hù)建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按相關(guān)規(guī)定處理，并按照規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。五是農(nóng)村村民建設(shè)使用的宅基地時(shí)間以村委會(huì)的證明為準(zhǔn)。六是采取三榜公布的方式對(duì)宅基地進(jìn)行確權(quán)，一榜是地籍調(diào)查結(jié)果公示，二榜是無(wú)權(quán)屬來(lái)源公示，三榜是登記結(jié)果公示。通過(guò)這些詳細(xì)而具體的規(guī)定，為我市農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的順利推進(jìn)奠定了基礎(chǔ)，切實(shí)維護(hù)了廣大農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)了農(nóng)村社會(huì)秩序的和諧穩(wěn)定。
1、農(nóng)村房子宅基地使用權(quán)可以在同村居民之間進(jìn)行有限制地轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒苜u(mài)與非同村居民或者城鎮(zhèn)居民。
2、農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題涉及宅基地比較特殊，根據(jù)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定：農(nóng)村土地都是歸集體所有的，土地管理法中有明確的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體的土地是禁止轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)。如果雙方均為同一經(jīng)濟(jì)組織村民的，經(jīng)村委會(huì)允許的，可以有條件的轉(zhuǎn)讓。
3、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
1、甘肅農(nóng)村宅基地每戶(hù)面積標(biāo)準(zhǔn)為不超過(guò)330平方米。
2、我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：第六十二條 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
3、根據(jù)《甘肅省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法》第三十四條 農(nóng)村村民建住宅用地，由村民提出申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)議討論同意向村民公布，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報(bào)縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，并核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。
4、農(nóng)村村民住宅用地按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
5、農(nóng)區(qū)：村人均耕地667平方米（1畝）以下的，每戶(hù)宅基地不得超過(guò)200平方米，667平方米（1畝）以上1334平方米（2畝）以下的，不得超過(guò)267平方米，1334平方米（2畝）以上的，不得超過(guò)330平方米。
6、牧區(qū)：每戶(hù)宅基地不得超過(guò)330平方米。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞:集體土地;宅基地;利用;管理
中圖分類(lèi)號(hào):S-9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1674-0432(2010)-10-0035-2
1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
近年來(lái),我省按照中央和省人口資源環(huán)境會(huì)議精神,開(kāi)展了數(shù)次農(nóng)村宅基地利用和管理情況調(diào)研。如早在2001年,就曾在全省選擇10個(gè)縣(市)的10鄉(xiāng)鎮(zhèn)116個(gè)行政村進(jìn)行樣點(diǎn)調(diào)研。我省是一個(gè)農(nóng)業(yè)大省,農(nóng)村宅基地面積比較大,宅基地350多萬(wàn)宗。在外業(yè)調(diào)查取得第一手資料的基礎(chǔ)上,從管理經(jīng)驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、典型案例分析入手,研究農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)律。結(jié)果表明,我省農(nóng)村宅基地利用和管理存在很多問(wèn)題。
1.1 宅基地超占面積現(xiàn)象嚴(yán)重
按照《吉林省土地管理?xiàng)l例》規(guī)定,農(nóng)村宅基地面積最大不得超過(guò)330km2。但是,現(xiàn)實(shí)中宅基地超占面積現(xiàn)象極其普遍,如10個(gè)樣點(diǎn)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))調(diào)查顯示超占面積約為村莊規(guī)劃總面積的23%,初步統(tǒng)計(jì)人均占地約370km2,戶(hù)均宅基地約800km2,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),其中超占面積在100km2以上的有3萬(wàn)多戶(hù)。具體分布情況,從東部到西部超占面積越來(lái)越大,從城鄉(xiāng)結(jié)合部到偏遠(yuǎn)村莊超占面積逐漸增大,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)比相對(duì)落后地區(qū)超占的少。
1.2 宅基地利用不合理甚至空置
抽樣調(diào)查結(jié)果表明,在宅基地布局方面分別零星、散亂,利用不合理,村莊作為宅基地比較集中的地方在土地利用方面十分粗放,每戶(hù)宅基地之間有大量的土地被閑置、浪費(fèi),利用率非常低,特別是人均土地面積比較多的地區(qū)更為明顯。由于各方面原因?qū)е潞芏嗾爻霈F(xiàn)空置,如人口的減少和流動(dòng),舊宅基地的廢棄等等,這種空置現(xiàn)象在偏遠(yuǎn)、落后的地區(qū)較為突出,有的空置率達(dá)到0.4%以上,而且這種現(xiàn)象還呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。另外,在我省部分地區(qū)由于土地堿化因素的影響,甚至出現(xiàn)了“光屁股”屯、空心屯狀況。
1.3 一戶(hù)多宅增加,非法轉(zhuǎn)讓普遍
隨著農(nóng)村人口增長(zhǎng)率的降低以及農(nóng)村人口向城市流動(dòng),農(nóng)村人口特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì),很多空置的農(nóng)村住房出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓情況;一些農(nóng)民在經(jīng)濟(jì)條件變好之后購(gòu)買(mǎi)地點(diǎn)、環(huán)境等均比較好的宅基地建房,也造成一戶(hù)多宅現(xiàn)象發(fā)生;有的舊宅基地破舊、倒塌后不在原地重建而直接購(gòu)買(mǎi)他人房屋居住,還有的通過(guò)繼承、贈(zèng)與等途徑將多個(gè)宅基地過(guò)到一人名下,出現(xiàn)一戶(hù)多宅現(xiàn)象。另外,許多農(nóng)民將房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)不依照規(guī)定及時(shí)進(jìn)行變更過(guò)戶(hù),對(duì)土地使用證重視不夠,還有的將宅基地轉(zhuǎn)賣(mài)給城鎮(zhèn)工業(yè)戶(hù)居住或建廠等使用,土地使用權(quán)卻無(wú)法通過(guò)合法方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移,導(dǎo)致非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象普遍發(fā)生。
1.4 宅基地用途發(fā)生轉(zhuǎn)變
隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,宅基地已不僅僅局限于居住。在城鄉(xiāng)結(jié)合部家庭作坊發(fā)展較快,出現(xiàn)前店后廠、前廠后宅等混合用地類(lèi)型;偏遠(yuǎn)地區(qū),主要由于家庭種植、養(yǎng)殖乃至加工等個(gè)體或規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展等原因,致使一些宅基地變成了養(yǎng)殖場(chǎng)、種植場(chǎng)或加工廠等,改變了原居住用途。目前農(nóng)村宅基地在使用功能上,基本被劃分為住宅區(qū)、生活輔助區(qū)、生產(chǎn)區(qū)三個(gè)大致用途和區(qū)域。還有很多宅基地在非法買(mǎi)賣(mài)后改變居住用途,特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地多用于商業(yè)或工業(yè)等用途。
2 問(wèn)題產(chǎn)生的原因
2.1 歷史原因
1986年《土地管理法》頒布以前,對(duì)土地的重視程度不夠高,農(nóng)村宅基地管理制度不健全,完全由生產(chǎn)大隊(duì)自主分配,宅基地面積普遍偏大。特別是在1982年至1986年間,農(nóng)村出現(xiàn)建房高峰,農(nóng)民爭(zhēng)相超占宅基地,這一時(shí)期超占的數(shù)量占超占總數(shù)的50%左右。有的偏遠(yuǎn)地區(qū)一般在80%左右,東部山區(qū)以及發(fā)達(dá)地區(qū)低于50%。
2.2 管理方面的原因
在《土地管理法》出臺(tái)后,由于各地土地管理機(jī)關(guān)還在初步建設(shè)階段,許多工作人員是臨時(shí)招聘的,加上鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府的審核較松,對(duì)宅基地的管理不夠規(guī)范和嚴(yán)格,超面積批準(zhǔn)現(xiàn)象依然存在。在《吉林省土地管理?xiàng)l例》出臺(tái)后,個(gè)別地方仍制訂了土地政策,甚至自行規(guī)定宅基地面積可為600km2。在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊規(guī)劃上缺乏有效性、科學(xué)性,甚至沒(méi)有規(guī)劃,加上執(zhí)行不到位,也導(dǎo)致宅基地面積超占現(xiàn)象發(fā)生。
2.3 法律法規(guī)方面原因
現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)宅基地方面的規(guī)定非常少,主要散見(jiàn)于在《憲法》《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《繼承法》等法律條文中,甚至連宅基地的概念也沒(méi)有在法律上予以準(zhǔn)確界定,對(duì)宅基地尚沒(méi)有一個(gè)比較系統(tǒng)、規(guī)范和全面的法律規(guī)定體系和管理體系,而這些現(xiàn)有的法律法規(guī)規(guī)定又基本限定宅基地為農(nóng)用地范疇,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天,把宅基地限定在農(nóng)用地管理的規(guī)定顯然已不能適應(yīng)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)要求,在加上關(guān)于宅基地的不同法律對(duì)宅基地的法律關(guān)系存在一定差異,法律關(guān)系還不夠順暢,使宅基地的管理在實(shí)際操作上困難很多。
2.4 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的原因
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)村宅基地的原始居住用途已悄然發(fā)生變化,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在農(nóng)村特別是城郊地區(qū)發(fā)展活躍,勢(shì)必導(dǎo)致將宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、工業(yè)、娛樂(lè)等用途,與之相適應(yīng)的法律規(guī)定以及關(guān)于集體土地使用制度的改革上卻相對(duì)滯后,在法律、法規(guī)規(guī)定方面缺乏操作性,在具體執(zhí)行上缺乏足夠的空間,盡管各地從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行了一定探索,但還是沒(méi)能夠從根本上得以有效解決這一普遍性問(wèn)題。
3 加強(qiáng)宅基地利用和管理的對(duì)策
3.1 完善宅基地管理制度
一是加強(qiáng)規(guī)劃管理,凡是不符合土地利用總體規(guī)劃和集鎮(zhèn)村莊規(guī)劃的宅基地,堅(jiān)決不允許翻建、改建、擴(kuò)建和改變用途。二是加強(qiáng)轉(zhuǎn)讓管理,加大對(duì)違法轉(zhuǎn)讓的查處和處罰力度,制止非法轉(zhuǎn)讓行為的發(fā)生。三是嘗試集體建設(shè)用地有償使用,對(duì)宅基地改變用途的一律參照國(guó)有土地實(shí)行有償管理,如加工、養(yǎng)殖等生產(chǎn)需要使用建設(shè)用地的,一律另行申請(qǐng)。四是完善宅基地審批,嚴(yán)格控制宅基地標(biāo)準(zhǔn),明確宅基地專(zhuān)門(mén)用于居住生活用地,不允許改變用途。五是完善宅基地登記制度,通過(guò)宅基地清查和村莊地籍調(diào)查,全面摸清宅基地利用情況,區(qū)分和劃出生產(chǎn)區(qū)或者農(nóng)用地等區(qū)域。
3.2 強(qiáng)化宅基地建設(shè)規(guī)劃控制
這是加強(qiáng)宅基地管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。《土地管理法》規(guī)定,集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接,集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃要有全局觀念,合理調(diào)整布局,體現(xiàn)重點(diǎn)合并自然村、建設(shè)中心村、發(fā)展小城鎮(zhèn)的思路。把優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu),調(diào)整土地利用功能,提高土地利用率,促進(jìn)已有建設(shè)用地和村內(nèi)空閑地高效利用作為重點(diǎn),詳細(xì)規(guī)劃集鎮(zhèn)和村莊各類(lèi)建設(shè)用地,做到節(jié)約、集約用地。在很大程度上宅基地的建設(shè)和布局實(shí)際是由城鎮(zhèn)和村莊建設(shè)規(guī)劃決定的,只有在建設(shè)規(guī)劃上提高計(jì)劃和管理水平,宅基地的有效利用和管理才能得以實(shí)現(xiàn)。
3.3 發(fā)揮經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用
農(nóng)村宅基地只是集體經(jīng)濟(jì)組織分配給村民的一種福利性待遇,屬于無(wú)償使用。但對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)部分在予以行政處理的同時(shí)采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。對(duì)在集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)嘗試中基地地用于工業(yè)、商業(yè)或娛樂(lè)等用途的,在登記管理上予以區(qū)分和確定,同時(shí)也要在經(jīng)濟(jì)上通過(guò)有償使用方式進(jìn)行調(diào)控和管理,如此,即嚴(yán)格了管理又適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,還能夠增強(qiáng)農(nóng)村集體組織的實(shí)力,提高農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。
3.4 制定合理的宅基地管理政策
一是在不發(fā)達(dá)地區(qū)推行“遷村并屯”計(jì)劃,積極發(fā)展小城鎮(zhèn)和“中心村”,政府要在資金和政策上予以積極扶持。二是在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部和小城鎮(zhèn)實(shí)行住宅統(tǒng)建,國(guó)家、集體、個(gè)人三方按比例負(fù)擔(dān)費(fèi)用。三是鼓勵(lì)農(nóng)民主動(dòng)讓出多余的宅基地,參照國(guó)有土地價(jià)格予以足額補(bǔ)償。四是開(kāi)展農(nóng)村宅基地復(fù)墾治理,將村莊內(nèi)的宅基地及空閑地、廢棄地進(jìn)行綜合整理,通過(guò)經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)和政策鼓勵(lì)等辦法,提高土地利用率,對(duì)復(fù)墾為耕地的可考慮優(yōu)先給予農(nóng)民使用。
4 小結(jié)
宅基地管理和利用,是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)階段需要迫切解決的大事,它事關(guān)九億農(nóng)民的切身利益,是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的重要環(huán)節(jié),必須予以高度的重視,相關(guān)部門(mén)更是要解放思想,提高認(rèn)識(shí),采取得力措施,在不斷深入推進(jìn)土地管理制度改革的大前提下,徹底轉(zhuǎn)變農(nóng)村宅基地管理松散、利用粗放、系統(tǒng)不健全的不良狀況,通過(guò)制定科學(xué)的農(nóng)村宅基地管理辦法和措施,利用政策和手段,全面推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場(chǎng)化進(jìn)程,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速和健康發(fā)展,提高農(nóng)民生活水平,維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定,為早日實(shí)現(xiàn)農(nóng)村小康社會(huì)的建設(shè)努力營(yíng)造最良好的基礎(chǔ)管理環(huán)境。
參考文獻(xiàn)
[1] 《中華人民共和國(guó)土地管理法》,1999.
[2] 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,2007.
[3] 《吉林省土地管理?xiàng)l例》,2002.
[4] 李金鳳.論宅基地使用權(quán)之抵押、流轉(zhuǎn)[EB/OL],2007.
[5] 趙勇山.中國(guó)房地產(chǎn)法[M].西南師范大學(xué)出版社,1996.
[6] 馬克敏.論我國(guó)農(nóng)民宅基地使用權(quán)制度及其完善[J].內(nèi)江師范學(xué)院學(xué)報(bào),2003.
[7] 孫憲忠.中國(guó)物權(quán)法總論[M].法律出版社,2003.
為切實(shí)落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)號(hào)），進(jìn)一步加強(qiáng)宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理，節(jié)約使用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，根據(jù)《土地管理法》、和有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)鄉(xiāng)政府研究制定以下實(shí)施意見(jiàn)：
一、各村要結(jié)合全鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃，制定和完善村莊規(guī)劃；村民建房用地必須嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，充分利用村內(nèi)居民點(diǎn)空閑地，禁止亂占耕地。
二、宅基地選址要符合以下條件：（一）符合村莊規(guī)劃建設(shè)用地。（二）符合20年一遇的行洪標(biāo)準(zhǔn)。（三）退出公路紅線保護(hù)區(qū)。（四）距高、低壓線路有足夠的安全距離。
三、堅(jiān)決貫徹“一戶(hù)一宅”的規(guī)定，村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，新批宅基地面積不得超過(guò)120㎡，村民將原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地不予批準(zhǔn)，嚴(yán)禁城市戶(hù)籍人口到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地。
四、村民申請(qǐng)宅基地，必須符合下列條件：（一）屬于本村農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人口。（二）子女已達(dá)法定結(jié)婚年齡無(wú)住房，父母現(xiàn)有宅基地按120㎡用地標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建。
五、新批宅基地要嚴(yán)格按程序申報(bào)：農(nóng)村村民需要新批宅基地的，應(yīng)當(dāng)向村委會(huì)提出申請(qǐng)，由村委會(huì)審核并召開(kāi)村民代表會(huì)討論通過(guò)，將村民代表決議在村公開(kāi)欄內(nèi)張榜公布5日，公布期滿(mǎn)無(wú)異議的，將有關(guān)材料報(bào)鄉(xiāng)政府審核，審核合格后報(bào)縣國(guó)土資源分局依法審批，審批后的宅基地方可進(jìn)行建設(shè)。
六、翻建房屋要依法履行審批手續(xù)，即：（一）個(gè)人提出翻建申請(qǐng)。（二）申請(qǐng)人與四鄰簽署四鄰協(xié)議。（三）鄉(xiāng)土管站會(huì)同村委會(huì)實(shí)地踏勘并繪制宅基地現(xiàn)狀圖。材料備齊后由鄉(xiāng)政府審批并報(bào)縣國(guó)土資源分局備案。
七、嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)、審批、建設(shè)全過(guò)程的監(jiān)督管理，村委會(huì)負(fù)責(zé)與建房戶(hù)簽訂建房協(xié)議書(shū)，并做到：（一）實(shí)地丈量、釘樁、放線。（二）監(jiān)督建筑風(fēng)格、色彩與景區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)。（三）及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違法用地行為。
八、新建、改建、擴(kuò)建房屋必須符合村莊規(guī)劃，房屋跨度超過(guò)6米，高度在二層以上的建筑需出示正規(guī)的設(shè)計(jì)圖紙，并取得縣規(guī)劃局核發(fā)的建筑工程許可證方可施工。
九、各村做好宅基地糾紛的調(diào)處工作：對(duì)于村內(nèi)宅基地糾紛，村委會(huì)要及時(shí)進(jìn)行調(diào)解，拿出具體處理意見(jiàn)，凡是村委會(huì)不出具處理意見(jiàn)的宅基地糾紛，鄉(xiāng)政府不予受理。
十、凡本鄉(xiāng)村民建房，均按本意見(jiàn)執(zhí)行。如違反上述規(guī)定將依據(jù)《土地管理法》第七十七條進(jìn)行處理。
第一條為了加強(qiáng)對(duì)全縣各類(lèi)建設(shè)用地的監(jiān)督和管理，使有限的建設(shè)用地合法、規(guī)范、科學(xué)、合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》、《招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》和《省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》，結(jié)合我縣各類(lèi)建設(shè)用地管理使用的實(shí)際，特制定本辦法。
第二章城鄉(xiāng)居民宅基地管理
第二條農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的在農(nóng)民集體所有土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能申請(qǐng)宅基地使用權(quán)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)；非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。非農(nóng)業(yè)人口要擁有宅基地只能通過(guò)轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買(mǎi)他人房屋或者參予允許建住宅的國(guó)有土地使用權(quán)出讓取得。
第三條農(nóng)村居民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村人均耕地1畝以下的，每戶(hù)宅基地批準(zhǔn)不超過(guò)133平方米（0.2畝）；農(nóng)村人均耕地1畝以上的，每戶(hù)宅基地批準(zhǔn)不超過(guò)200平方米（0.3畝）。
第四條申請(qǐng)宅基地，按以下審批程序辦理：
（1）由居民向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布，期滿(mǎn)無(wú)異議的填寫(xiě)《宅基地申請(qǐng)審批表》。
（2）《宅基地申請(qǐng)審批表》報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，并加注意見(jiàn)。國(guó)土所人員實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等，同時(shí)加注意見(jiàn)。
（3）由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府統(tǒng)一報(bào)縣國(guó)土資源局，由縣國(guó)土資源局審查。
（4）經(jīng)縣國(guó)土資源局審查同意后，上報(bào)縣政府城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批領(lǐng)導(dǎo)小組復(fù)查。
（5）經(jīng)縣政府城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批領(lǐng)導(dǎo)小組復(fù)查通過(guò)后，提請(qǐng)縣政府常務(wù)會(huì)議審核。
（6）經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議審核批準(zhǔn)后，國(guó)土局負(fù)責(zé)，會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村到實(shí)地丈量批放宅基地，發(fā)放宅基地建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。居民住宅建成后，要實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地，然后經(jīng)本人申請(qǐng)，憑建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)換取國(guó)有土地使用證。
第三章項(xiàng)目建設(shè)用地管理
第五條可以以劃撥形式供地的單位有：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
第六條（1）申請(qǐng)用地單位使用的建設(shè)用地必須是國(guó)有建設(shè)用地，要使用集體所有的土地必須先依法進(jìn)行轉(zhuǎn)用和征用后，方可劃撥使用。
（2）以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，必須經(jīng)縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核，報(bào)縣政府常務(wù)會(huì)議審查。
（3）經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議審查批準(zhǔn)后，方可在國(guó)土部門(mén)辦理國(guó)有土地使用證。
第四章鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村公益事業(yè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地管理
第七條鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的各類(lèi)企業(yè)所用的集體所有權(quán)用地。
第八條申請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)持相關(guān)單位的批準(zhǔn)文件，經(jīng)鄉(xiāng)企局等單位審查，向縣國(guó)土局提出申請(qǐng)，經(jīng)縣人民政府審查同意，按照審批權(quán)限審批，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第九條鄉(xiāng)村公益用地是指依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其依法設(shè)立的公益性組織，用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)所用的集體所有權(quán)用地。
第十條鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)主要指鄉(xiāng)村行政辦公、文化科學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育設(shè)施、生產(chǎn)服務(wù)和公用事業(yè)等。
第十一條鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占用權(quán)、使用權(quán)，沒(méi)有收益權(quán)與處分權(quán)，不得擅自改變土地用途。
第十二條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村居民住宅等建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照布局合理，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。建設(shè)用地應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并按規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。
（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地15畝以下，鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地22.5畝以下的，經(jīng)縣政府城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批領(lǐng)導(dǎo)小組審核，報(bào)縣政府常務(wù)會(huì)議審查批準(zhǔn)后方可使用。
（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地15畝以上，鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地22.5畝以上的，經(jīng)縣政府城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批領(lǐng)導(dǎo)小組審核，經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議研究同意，上報(bào)省、市審查批準(zhǔn)后方可使用。
第五章經(jīng)營(yíng)性用地管理
第十三條經(jīng)營(yíng)性用地包括工業(yè)用地、商業(yè)用地、旅游用地、娛樂(lè)用地和商品住宅用地等。其中工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，不包括采礦用地。
第十四條經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓取得，凡通過(guò)“招、拍、掛”取得的國(guó)有土地使用權(quán)，經(jīng)縣國(guó)土資源局審查材料齊備、程序合法且足額繳納了土地出讓金的，可直接提請(qǐng)縣政府常務(wù)會(huì)議審批，縣國(guó)土資源局依據(jù)批件按程序辦理土地使用手續(xù)。
第六章監(jiān)督管理
第十五條縣國(guó)土資源局對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第十六條縣國(guó)土資源局在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)國(guó)家工作人員的違法行為，自己無(wú)權(quán)處理的，應(yīng)向行政監(jiān)察機(jī)關(guān)提出行政處理建議書(shū)。
第十七條縣國(guó)土資源局在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)土地違法行為構(gòu)成犯罪的，應(yīng)將案件移送有關(guān)機(jī)關(guān)，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法給予行政處罰。
第十八條對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地、占用土地的，國(guó)土局要依據(jù)法律規(guī)定，限期拆除或沒(méi)收非法建筑。
第十九條對(duì)超過(guò)批準(zhǔn)面積，多占土地的，依據(jù)相關(guān)法律予以處罰。
一、農(nóng)村土地管理中存在的問(wèn)題
1、農(nóng)村村民宅基地違法層出不窮
目前，農(nóng)村宅基地主要存在著以下三類(lèi)違法現(xiàn)象：一是未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地和采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地；當(dāng)前，有不少建房戶(hù)采取隱瞞已有房屋、虛報(bào)家庭人口、變更戶(hù)籍等欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地。二是非法轉(zhuǎn)讓宅基地，利用集體資產(chǎn)進(jìn)行隱形交易；《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：
“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，一律不予批準(zhǔn)”。在我縣的土地件案中有很多是反映部分村民通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉昧藘商幧踔炼嗵幷兀缓髮⒄氐故洲D(zhuǎn)讓?zhuān)瑥闹蟹欠ǐ@取暴利。這種現(xiàn)象尤其在縣城結(jié)合部和城鎮(zhèn)郊區(qū)比較突出，無(wú)形中建立了土地隱形交易市場(chǎng)，既影響了宅基地管理，也給社會(huì)造成了許多社會(huì)不安定因素。三是超面積占地、擅自改變農(nóng)村宅基地用途現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》76，77條規(guī)定，對(duì)違法建筑的處理是限期拆除建筑物和其他設(shè)施、恢復(fù)土地原狀或沒(méi)收新建的建筑物和其他設(shè)施，而法律賦予土地管理部門(mén)的執(zhí)法權(quán)力就是單一的制止權(quán)，按照法定程序處罰、申請(qǐng)法院執(zhí)行，還得需要很長(zhǎng)的時(shí)間，期間違法建筑已成規(guī)模，這時(shí)候再去執(zhí)行，群眾抵觸情緒極端強(qiáng)烈，它必定牽扯著農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益。沒(méi)收或拆除很不現(xiàn)實(shí)，這是當(dāng)前土地管理中非常棘手的問(wèn)題，違法占地處理難的問(wèn)題。因此，對(duì)違法占地行為，必須采取合理有效的行政、經(jīng)濟(jì)和法律手段綜合處理。
2、節(jié)約集約用地意識(shí)薄弱
隨著我國(guó)工業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，這使人地關(guān)系呈現(xiàn)緊張的狀況，同時(shí)在土地利用方面，資源浪費(fèi)和資源短缺現(xiàn)象并存。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是當(dāng)前的非農(nóng)建設(shè)大量的占用耕地，導(dǎo)致農(nóng)村的土地面積的減少，影響到農(nóng)民的利益。據(jù)調(diào)查，每年的非農(nóng)建設(shè)所減少的耕地面積在整年所有減少的耕地面積中占據(jù)的比例至少為30%，尤其在城鎮(zhèn)周邊或者主要交通干道附近的優(yōu)質(zhì)耕地，這些損失是難以用開(kāi)發(fā)出的荒地來(lái)彌補(bǔ)的。二是當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐加快，有些地方為了追求建設(shè)的速度，忽視了建設(shè)的合理安排與規(guī)劃。在建設(shè)中沒(méi)有對(duì)用地進(jìn)行合理的規(guī)劃，造成土地閑置現(xiàn)象較多，另外農(nóng)村的居民點(diǎn)不集中，呈現(xiàn)分散狀態(tài)，一戶(hù)多宅、空心村以及超標(biāo)用地現(xiàn)象也造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
3、土地承包經(jīng)營(yíng)操作不規(guī)范
農(nóng)村稅費(fèi)改革以后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收入大大地減少，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)較為薄弱，入不敷出。一些地方的經(jīng)濟(jì)來(lái)源除了較少機(jī)動(dòng)地承包費(fèi)以外，幾乎沒(méi)有其他收入，甚至出現(xiàn)了新債務(wù)。因此，為了提高集體經(jīng)濟(jì)的收入，一些地方的基層干部隨意的變更《土地承包合同》、收回或者調(diào)整農(nóng)民的承包土地，使農(nóng)戶(hù)的權(quán)益受到很大的損害。還有一些地方的基層領(lǐng)導(dǎo)為了在城鎮(zhèn)建設(shè)中獲得個(gè)人的利益，不經(jīng)承包戶(hù)的許可強(qiáng)制流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)的承包地，出賣(mài)集體土地，或者是通過(guò)高價(jià)對(duì)外出租獲取經(jīng)濟(jì)效益，其中挪用農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的現(xiàn)象最為突出，造成農(nóng)民的不滿(mǎn)，甚至出現(xiàn)群體上訪事件。
二、解決農(nóng)村土地管理中的對(duì)策分析
1、嚴(yán)把宅基地審批關(guān)，要規(guī)范宅基地審批程序
新建宅基地由村民個(gè)人申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所負(fù)責(zé)宅基地的審查申報(bào)工作，縣國(guó)土資源局統(tǒng)一審核，對(duì)符合條件的進(jìn)行審批，登記確權(quán)，頒發(fā)證書(shū)。在審查的過(guò)程中，要嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，每戶(hù)宅基地的面積不得超標(biāo)。農(nóng)村村民一戶(hù)有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會(huì)將多余的宅基地依法收回，統(tǒng)一安排使用。對(duì)經(jīng)村民大會(huì)或村民代表會(huì)議討論通過(guò)，且事實(shí)上已形成超標(biāo)準(zhǔn)的建房用地，原則上要尊重農(nóng)民意愿，不得強(qiáng)行拆除。對(duì)于房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣(mài)多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后多余的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。對(duì)于新建的房屋，要做到建房用地審批結(jié)果公開(kāi)及審查到場(chǎng)、定點(diǎn)到場(chǎng)、開(kāi)工放線到場(chǎng)及竣工驗(yàn)收到場(chǎng)，接受群眾監(jiān)督。
2、嚴(yán)格遵守農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)管理制度，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益
由于農(nóng)村普法的大力宣傳，廣大農(nóng)民對(duì)我國(guó)的土地政策和法律法規(guī)有了充分了解，懂得了自身的權(quán)利和義務(wù)，懂得如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。基層干部就更應(yīng)當(dāng)提高法律意識(shí)，因此應(yīng)當(dāng)組織基層干部認(rèn)真學(xué)習(xí)土地管理的相關(guān)法律法規(guī)，提升他們的法律意識(shí)，做到依法執(zhí)政，確保相關(guān)政策、路線以及方針的落實(shí)到位。在土地承包期間，村干部不得干預(yù)或強(qiáng)制農(nóng)民進(jìn)行土地的流轉(zhuǎn)，不能損害農(nóng)民承包土地期間的自主決定權(quán)。農(nóng)民有權(quán)決定土地的流轉(zhuǎn)期限以及流轉(zhuǎn)方式，關(guān)于土地的補(bǔ)償款和標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由雙方自行商討決定，堅(jiān)決抵制通過(guò)不法途徑進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和違反合同的行為。在堅(jiān)持穩(wěn)定和健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉(zhuǎn)的新機(jī)制。
宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，但只能在本村村民之間對(duì)宅基地上的房屋進(jìn)行過(guò)戶(hù)交易。滿(mǎn)足條件的雙方當(dāng)事人共同攜帶有關(guān)證明文件、材料向當(dāng)?shù)乜h、市土地管理部門(mén)提出宅基地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)即可。
法律依據(jù)：
《土地管理法》第六十二條
農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
農(nóng)村宅基地糾紛調(diào)解程序的進(jìn)行是：
1、向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)或者鄉(xiāng)級(jí)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng);
2、雙方當(dāng)事人出示舉證的材料和依據(jù);
3、工作人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查材料和取證;
4、組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，制作書(shū)面調(diào)解書(shū);
5、調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，或者調(diào)節(jié)書(shū)送達(dá)前一方或者雙方反悔的，土地管理部門(mén)及時(shí)提出處理意見(jiàn)，報(bào)人民政府錯(cuò)處處理決定。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《土地管理法》第62條，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：
(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);
(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;
(3)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;
(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;
(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仉S房一并轉(zhuǎn)讓。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
摘要：關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得，《物權(quán)法》存在法律漏洞。填補(bǔ)這一漏洞的方式為類(lèi)推關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律規(guī)則，設(shè)定該權(quán)利取得的法律結(jié)構(gòu)。農(nóng)戶(hù)取得宅基地使用權(quán)的法律結(jié)構(gòu)以農(nóng)村村民的成員權(quán)為邏輯基點(diǎn)，以合同機(jī)制為邏輯線索，具體構(gòu)成為：農(nóng)村村民行使成員權(quán)與其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的宅基地使用權(quán)合同，該物權(quán)合同以行政審核與審批為生效要件，宅基地使用權(quán)因合同生效而當(dāng)然設(shè)立，不需要履行登記等其他程序。
一、宅基地使用權(quán)的問(wèn)題設(shè)定及解決思路
宅基地使用權(quán)是我國(guó)最具本土特色的用益物權(quán)，其產(chǎn)生導(dǎo)源于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地公有制度及立基于其上的二元地上權(quán)構(gòu)成。《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。物權(quán)法立法過(guò)程中，如何設(shè)定該種權(quán)利的規(guī)則一直是一個(gè)引起各方高度關(guān)注的問(wèn)題，相關(guān)的條文設(shè)計(jì)幾經(jīng)變化。制度安排上的舉棋不定，一方面體現(xiàn)了立法機(jī)關(guān)高度的社會(huì)責(zé)任感，另一方面體現(xiàn)了他們對(duì)該種權(quán)利所面對(duì)的問(wèn)題、所保護(hù)的利益缺乏理性的認(rèn)知，進(jìn)而對(duì)于解決問(wèn)題和保護(hù)利益的途徑選擇缺乏足夠的自信。學(xué)界討論的焦點(diǎn)聚集于是否允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押以及轉(zhuǎn)讓的程序、受讓主體的范圍，對(duì)此，《物權(quán)法》已有定論。盡管可能存在立法政策上的失誤，但成文法國(guó)家在制度形成上，立法機(jī)關(guān)具有優(yōu)先權(quán)，《物權(quán)法》的立法選擇可以視為對(duì)相關(guān)問(wèn)題立法政策得失討論的暫時(shí)終結(jié)，并且可以預(yù)期基本法確定的制度在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)有根本性的變化，因此，任何立法論層面的討論并沒(méi)有太多的現(xiàn)實(shí)意義。
相較于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押?jiǎn)栴}受到的追捧，物權(quán)法立法過(guò)程中，對(duì)于宅基地使用權(quán)的取得的相關(guān)規(guī)定卻備受冷落。與此相應(yīng)，《物權(quán)法》及《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)的制度設(shè)計(jì)，并未像土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)等用益物權(quán)一樣，對(duì)該種物權(quán)設(shè)立或取得方式作出具體安排，問(wèn)題恰恰緣此而生。隨著對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題討論的暫時(shí)終結(jié)，遵循物權(quán)法設(shè)定和解決問(wèn)題的邏輯，宅基地使用權(quán)的取得問(wèn)題必然首當(dāng)其沖進(jìn)入法學(xué)界的視野。作為一個(gè)以民法研究為職業(yè)的人，我更習(xí)慣于、也傾向于從民法的角度界定問(wèn)題和尋求問(wèn)題的解決。
也就是用民法的邏輯觀察農(nóng)村集體土地所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人，集體土地所有權(quán)人、宅基地使用權(quán)人與政府，宅基地使用權(quán)人與第三人關(guān)系中問(wèn)題的所在和相應(yīng)的解決方案。只有如此努力獲得的成果，才能直接成為對(duì)以“明確物的歸屬、發(fā)揮物的效用、保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”為宗旨的用益物權(quán)制度的貢獻(xiàn)。《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得和行使，適用《土地管理法》等法律的規(guī)定。《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。該法僅著眼于規(guī)范土地行政管理關(guān)系，并不解決宅基地使用權(quán)人與作為“母權(quán)”的集體土地所有權(quán)人之間的利益關(guān)系。依《物權(quán)法》的規(guī)整意向，用益物權(quán)制度必須解決利益并不相同的所有權(quán)人、他人都要使用、收益同一個(gè)所有物所引發(fā)的利益沖突，法律解決這個(gè)沖突的辦法是：使所有權(quán)人依其意思“讓出”其所有權(quán)的若干權(quán)能，準(zhǔn)確地說(shuō)，是讓他人分享所有權(quán)的若干權(quán)能，該他人對(duì)分享的這部分利益具有法律上之力。科學(xué)的物權(quán)法體系中不應(yīng)存在“孫悟空式”的物權(quán)，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)為各種物權(quán)的設(shè)立或取得確定適當(dāng)?shù)囊聦?shí)。作為他物權(quán)，宅基地使用權(quán)來(lái)源于“母權(quán)”，系自集體土地所有權(quán)上派生出來(lái)的用益物權(quán)。在物權(quán)法的邏輯中，派生于母權(quán)是宅基地使用權(quán)唯一可能來(lái)源。著眼于宅基地使用權(quán)人與集體土地所有權(quán)人之間的關(guān)系，關(guān)于宅基地使用權(quán)的設(shè)立方式屬于依《物權(quán)法》的規(guī)整意向應(yīng)予規(guī)整的問(wèn)題，但法律卻欠缺適當(dāng)?shù)囊?guī)則，顯示了這個(gè)規(guī)整的違反計(jì)劃的不圓滿(mǎn)性，存在著“開(kāi)放的”法律漏洞。于是本文的問(wèn)題是在既有的規(guī)則體系內(nèi)如何安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)，即為宅基地使用權(quán)取得這一法律后果，尋求適切的要件事實(shí)，以填補(bǔ)這一法律漏洞。
本文對(duì)宅基地使用權(quán)取得法律結(jié)構(gòu)的分析采用的是大陸法系法學(xué)的主要方法，即對(duì)一個(gè)先驗(yàn)的規(guī)則體系的確立。由于存在規(guī)則表述和適用的需要，概念構(gòu)成了規(guī)則的基本要素。以概念為基礎(chǔ)，以一定邏輯方法的運(yùn)用為手段，法律規(guī)則從觀念世界進(jìn)入現(xiàn)實(shí)世界。無(wú)可置疑的是，上述法律規(guī)則體系實(shí)體化的方法仍然是當(dāng)今世界法律科學(xué)的基本方法，是現(xiàn)實(shí)世界法律規(guī)則運(yùn)作的基本方法。只有借助法律結(jié)構(gòu)，生活中的利益沖突才能被演繹為法律問(wèn)題，并得到確定的調(diào)整，才不至于誘發(fā)更廣泛的不確定性和機(jī)會(huì)主義行為。尋求宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)，目的在于運(yùn)用對(duì)于這一生活問(wèn)題而言先驗(yàn)的、實(shí)體化的法律規(guī)則體系提供的技術(shù)和工具，實(shí)現(xiàn)保障農(nóng)民的生存利益和合理使用土地的雙重價(jià)值。也就是要在《物權(quán)法》留下的法律漏洞范圍之處，整合法律規(guī)則體系提供的技術(shù)和工具，給出調(diào)整宅基地使用權(quán)取得的法律機(jī)制，通過(guò)對(duì)要件事實(shí)與法律后果的合理運(yùn)籌，使得對(duì)宅基地取得問(wèn)題中利益沖突的調(diào)整同時(shí)達(dá)到保護(hù)農(nóng)村村民合法使用集體土地的權(quán)利、體現(xiàn)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)的尊重、保障國(guó)家土地行政管理的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)等三重制度目標(biāo)。本文的具體方案為類(lèi)推有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律規(guī)定，以農(nóng)村村民的成員權(quán)為邏輯基點(diǎn)，以合同機(jī)制為權(quán)利設(shè)定和取得的邏輯線索，安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)。
二、宅基地使用權(quán)取得法律結(jié)構(gòu)的邏輯基點(diǎn)：農(nóng)村村民的成員權(quán)
《物權(quán)法》在宅基地使用權(quán)派生于“母權(quán)”的方式的問(wèn)題上存在的法律漏洞首先體現(xiàn)于對(duì)農(nóng)村村民向所屬集體經(jīng)濟(jì)組織主張?jiān)O(shè)立宅基地使用權(quán)之利益的基礎(chǔ)和依據(jù)欠缺明確的規(guī)定。法律必須以既有的權(quán)利資源對(duì)生于斯、長(zhǎng)于斯的農(nóng)村村民對(duì)于土地的現(xiàn)實(shí)利益給予最充分的保障。這不僅是法律本應(yīng)具有的人文關(guān)懷的當(dāng)然訴求，也是“尊重財(cái)產(chǎn)實(shí)際控制人的產(chǎn)權(quán)利益”的產(chǎn)權(quán)配置規(guī)律的應(yīng)有之義。成員權(quán)作為社會(huì)組織的組成人員在該組織中所享有的權(quán)利，為填補(bǔ)上述漏洞提供了適切的權(quán)利資源。淵源于農(nóng)村生產(chǎn)要素的集體所有制和高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，農(nóng)村村民的成員權(quán)是鄉(xiāng)村習(xí)俗與國(guó)家意志耦合的結(jié)果，它不僅繼承了小農(nóng)經(jīng)濟(jì)下農(nóng)村固有的傳統(tǒng)習(xí)俗，而且強(qiáng)烈地反映出國(guó)家意志干預(yù)的痕跡。一方面，成員權(quán)是與農(nóng)民村籍密切相關(guān)的具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利屬性的特殊權(quán)利，是一組以土地權(quán)利為核心的身份權(quán)。另一方面，國(guó)家強(qiáng)力干預(yù)下建立起來(lái)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在無(wú)償收回農(nóng)民土地和其他大宗生產(chǎn)要素所有權(quán)的同時(shí)，還承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。可見(jiàn)成員權(quán)既有國(guó)家法層面的農(nóng)村土地集體所有權(quán)貢獻(xiàn)的依據(jù)，又有農(nóng)村社會(huì)的道德觀、法意識(shí)和日常關(guān)系網(wǎng)絡(luò)提供的支撐。以成員權(quán)為邏輯起點(diǎn)，界定農(nóng)村土地使用權(quán)分配的法律結(jié)構(gòu)，不僅暗合于我國(guó)農(nóng)村村民“集體潛意識(shí)”的深層結(jié)構(gòu)，而且由此推演而生的制度設(shè)計(jì)可以免除合法性論證的義務(wù)。本文認(rèn)為填補(bǔ)宅基地使用權(quán)取得這一法律漏洞的方式為：類(lèi)推適用《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定，將向所屬集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)?jiān)O(shè)立宅基地使用權(quán)納入農(nóng)村村民成員權(quán)的范疇，按照成員權(quán)的運(yùn)作邏輯實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán)取得關(guān)系的規(guī)整。
我國(guó)農(nóng)村并未普遍建立社會(huì)保障制度，屬于農(nóng)民集體所有的農(nóng)村土地是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)要素，是農(nóng)民基本的生活保障。由于農(nóng)村社會(huì)保障制度功能的缺位，農(nóng)村土地使用權(quán)無(wú)法實(shí)行市場(chǎng)化的配置方式，國(guó)家對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)實(shí)行福利化的初始分配。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與宅基地使用權(quán)的設(shè)立均具有濃厚的資源分配意義，就兩權(quán)均淵源于集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)村土地的所有權(quán)、權(quán)利主體均具有集體成員身份、義務(wù)主體均為集體經(jīng)濟(jì)組織、權(quán)利的法政策目標(biāo)均為集體經(jīng)濟(jì)組織以其所有的土地資源平等保障其成員生產(chǎn)、生活條件而論，兩者并無(wú)不同。于農(nóng)村土地使用權(quán)的初始分配場(chǎng)合，集體經(jīng)濟(jì)組織以其土地資源平等的保障其成員生產(chǎn)、生活條件，顯然是法律評(píng)價(jià)的關(guān)鍵所在，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立與宅基地使用權(quán)的設(shè)立，就其與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份及生產(chǎn)、生活保障緊密相關(guān)而言，兩者在評(píng)價(jià)上并無(wú)差別。同類(lèi)事物應(yīng)作相同處理，宅基地使用權(quán)的設(shè)立應(yīng)類(lèi)推適用關(guān)于設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定，也就是《農(nóng)村土地承包法》第3條、第7條、第5條、第18條。上述關(guān)于設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)則，將依法與所屬集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)視為農(nóng)村村民成員權(quán)的基本權(quán)能，并為按照成員權(quán)的邏輯解決農(nóng)村土地用益權(quán)分配問(wèn)題提供了范本。類(lèi)推設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)則，取得宅基地使用權(quán)亦為農(nóng)村村民成員權(quán)的基本權(quán)能，農(nóng)村村民請(qǐng)求所屬集體經(jīng)濟(jì)組織與其簽訂宅基地使用權(quán)合同，為其設(shè)定宅基地使用權(quán)的權(quán)利，系基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份直接依法獲得，性質(zhì)上屬于成員權(quán)，義務(wù)主體為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。類(lèi)推成員權(quán)在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立場(chǎng)合的運(yùn)作邏輯，宅基地使用權(quán)的設(shè)定是按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行的、人人有份的分配，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，正確處理國(guó)家、集體、個(gè)人三者的利益關(guān)系。農(nóng)村村民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，有權(quán)依法獲得派生于本集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地的宅基地使用權(quán)。任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地使用權(quán)的權(quán)利。本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法平等地行使獲得宅基地的權(quán)利。農(nóng)村村民不僅有請(qǐng)求所屬集體經(jīng)濟(jì)組織依法簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同、設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利，而且有依法請(qǐng)求所屬集體經(jīng)濟(jì)組織為其設(shè)定宅基地使用權(quán)的權(quán)利。在獲得宅基地使用權(quán)關(guān)鍵在于村干部的既定事實(shí)前提下，明確農(nóng)村村民成員權(quán)的這項(xiàng)權(quán)能，運(yùn)用權(quán)利資源保障農(nóng)民依法使用集體土地的利益具有更為突出的意義。
自權(quán)利基礎(chǔ)角度觀察，成員權(quán)屬于法定權(quán)利。在設(shè)立宅基地使用權(quán)場(chǎng)合，其內(nèi)容和行使受制于《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村村民只有按照上述法律、法規(guī)規(guī)定的條件、標(biāo)準(zhǔn)和范圍行使權(quán)利，其請(qǐng)求在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織層面才能獲得滿(mǎn)足。即使農(nóng)村村民依法行使權(quán)利，此種基于身份產(chǎn)生的權(quán)利能否轉(zhuǎn)化為其現(xiàn)實(shí)利益，其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織是否與權(quán)利主體訂立宅基地使用權(quán)合同，還受制于集體經(jīng)濟(jì)組織是否具備滿(mǎn)足其權(quán)利的條件。當(dāng)然，在義務(wù)主體有履行義務(wù)的條件和能力而不履行義務(wù)的場(chǎng)合，權(quán)利主體自可通過(guò)訴訟程序依法維護(hù)其權(quán)利，請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)其與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織間成立宅基地使用權(quán)合同。
三、宅基地使用權(quán)的成型：宅基地使用權(quán)合同的成立
類(lèi)推農(nóng)村村民成員權(quán)在土地承包經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合的實(shí)現(xiàn)機(jī)制，該權(quán)利在宅基地取得場(chǎng)合的實(shí)現(xiàn)，亦應(yīng)通過(guò)農(nóng)村村民與所屬集體經(jīng)濟(jì)組織間的宅基地使用權(quán)合同達(dá)成。農(nóng)村村民成員權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體過(guò)程肇始于其向所屬集體經(jīng)濟(jì)組織提出建房用地申請(qǐng)。該申請(qǐng)明確用地的數(shù)量、位置、時(shí)間，內(nèi)容具體確定，屬于希望自集體經(jīng)濟(jì)組織取得宅基地使用權(quán)的意思表示，是為訂立宅基地使用權(quán)合同的要約。集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)戶(hù)建房用地申請(qǐng)的認(rèn)可，屬于同意農(nóng)戶(hù)要約的意思表示，是為訂立宅基地使用權(quán)合同的承諾。經(jīng)此要約和承諾的過(guò)程，宅基地使用權(quán)合同即告成立，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)已經(jīng)成型。農(nóng)村村民成員權(quán)的行使推動(dòng)著宅基地使用權(quán)合同的成立，宅基地使用權(quán)合同成立的過(guò)程同時(shí)是農(nóng)村村民成員權(quán)獲得實(shí)現(xiàn)可能性的過(guò)程，與宅基地使用權(quán)的設(shè)立相關(guān)，該合同在成立環(huán)節(jié)上的以下特征及其意義需要詳加探討：
（一）集體經(jīng)濟(jì)組織不得拒絕所屬農(nóng)戶(hù)合法、正常的要約
一般而言，對(duì)于要約人的要約，受要約人有權(quán)利決定是否承諾，即具有是否成立合同的選擇權(quán)，但訂立宅基地使用權(quán)合同時(shí)，由要約和承諾構(gòu)成的合同訂立過(guò)程受到農(nóng)村村民成員權(quán)的制約，包括該集體經(jīng)濟(jì)組織在內(nèi)的任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法獲得宅基地的權(quán)利。作為要約人的農(nóng)村村民發(fā)出的要約同時(shí)就是其行使成員權(quán)的意思表示，由于以成員權(quán)的行使為支撐，如果要約人的要約內(nèi)容合法、正常，則受要約人不得拒絕承諾，應(yīng)當(dāng)與要約人訂立合同，履行保證實(shí)現(xiàn)要約人合法權(quán)利的義務(wù)。當(dāng)然這里強(qiáng)調(diào)的是要約人的要約不僅必須合法，即不得違背法律、法規(guī)規(guī)定的條件、標(biāo)準(zhǔn)和范圍，而且必須正常，即受要約人有能力和條件履行要約中明確的義務(wù)。具體到設(shè)立宅基地使用權(quán)合同場(chǎng)合，農(nóng)戶(hù)提出的建房申請(qǐng)只有符合《土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，而且其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織有可供建房使用的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織才有與農(nóng)戶(hù)簽訂宅基地使用權(quán)合同的義務(wù)。
（二）宅基地使用權(quán)合同當(dāng)事人一方為組成農(nóng)村農(nóng)戶(hù)的自然人
《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)該法，如果按照合同邏輯安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)，在宅基地使用權(quán)合同關(guān)系中，一方當(dāng)事人是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，與集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)的另一方當(dāng)事人是農(nóng)戶(hù)。而何為農(nóng)戶(hù)，其構(gòu)成及法律性質(zhì)如何，我們均無(wú)法在相關(guān)立法中找到明確的答案。且無(wú)論是根據(jù)《民法通則》，還是《合同法》，在我國(guó)的民事法律體系內(nèi)，權(quán)利主體僅有自然人、法人和其他組織三類(lèi)，農(nóng)戶(hù)如果不能在這三類(lèi)權(quán)利主體中找到自己的歸宿，就無(wú)法獲得權(quán)利能力，自然無(wú)法訂立有效的合同，于是為通過(guò)合同機(jī)制安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)，我們無(wú)法不追問(wèn)農(nóng)戶(hù)的法律性質(zhì)到底為何，并無(wú)法回避對(duì)此問(wèn)題給出適切的回答。進(jìn)一步，這一問(wèn)題不僅牽涉到農(nóng)民對(duì)土地的實(shí)體權(quán)利，而且與權(quán)利救濟(jì)的訴訟構(gòu)造直接相關(guān)，其意義絕不止于本文所設(shè)定問(wèn)題的范圍。與此適成對(duì)照的是，這個(gè)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題無(wú)論在解釋論還是在立法論層面似乎均未引起民法學(xué)界的足夠關(guān)注。盡管本文也無(wú)力究明農(nóng)戶(hù)這一本不應(yīng)出現(xiàn)于立法中的概念的內(nèi)涵和外延，但這不影響在既有的權(quán)利主體框架內(nèi)對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行準(zhǔn)確詮釋?zhuān)瑥亩_立其實(shí)體法上的權(quán)利主體地位及訴訟法上的訴訟主體地位，這也是法學(xué)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。首先，農(nóng)戶(hù)不能被界定為法人，其原因在于，農(nóng)戶(hù)無(wú)法滿(mǎn)足《民法通則》規(guī)定的法人的條件；其次，農(nóng)戶(hù)也不能被界定為其他組織。組織是按照一定的目的和秩序結(jié)合而成的團(tuán)體。法律上的其他組織一般是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。其他組織必須依法成立，其是否存在是法律評(píng)價(jià)的結(jié)果，而農(nóng)戶(hù)是否存在及范圍如何是一個(gè)事實(shí)問(wèn)題，與法律評(píng)價(jià)無(wú)關(guān)。
另外，一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)也不是農(nóng)戶(hù)存在的必要條件。第三，作為合同主體的農(nóng)戶(hù)只能被解釋為相應(yīng)自然人的組合，其只是相應(yīng)自然人的代名詞。農(nóng)戶(hù)欠缺組織機(jī)構(gòu)，無(wú)法形成獨(dú)立于其所代表的自然人的利益與意志，并不是獨(dú)立于其所代表自然人的權(quán)利主體。表現(xiàn)為農(nóng)戶(hù)的合同一方主體，不過(guò)是被在事實(shí)上認(rèn)定為屬于同一農(nóng)戶(hù)的自然人而已，當(dāng)相應(yīng)的自然人為復(fù)數(shù)場(chǎng)合，該等自然人共同享有合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)。具體到宅基地使用權(quán)合同場(chǎng)合，該等自然人共同作為合同的一方，并將共有因此取得的宅基地使用權(quán)。雖然宅基地使用權(quán)名義上只能歸屬于某一自然人，但這一權(quán)利依然歸屬于其所屬農(nóng)戶(hù)代表的多數(shù)自然人，因?yàn)橥晦r(nóng)戶(hù)的其他自然人將因取得農(nóng)戶(hù)取得宅基地而失去另行申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。
（三）宅基地使用權(quán)合同是客觀化的合同
借助法律漏洞的填補(bǔ)，宅基地使用權(quán)合同不論在合同主體上，還是在合同的成立上都受到了法律具體而確定的規(guī)制。法律原本即已為該種合同的內(nèi)容設(shè)定了具體的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，并配備了嚴(yán)格的行政確認(rèn)制度，為這些管制的落實(shí)提供程序保證。也就是說(shuō)，在宅基地使用權(quán)合同場(chǎng)合，一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是：國(guó)家為保證土地政策的實(shí)現(xiàn)，通過(guò)立法將其確認(rèn)的農(nóng)村村民合理的建房用地行為客觀化，由此客觀標(biāo)準(zhǔn)作為一個(gè)功能的法律概念取代了意志，并使這種合同帶有了制度的性質(zhì)，因?yàn)樵谝欢ㄒ饬x上說(shuō)，受到法律規(guī)制的契約不是契約，而是制度。即便如此，宅基地使用權(quán)取得的過(guò)程依然應(yīng)被理解為合同成立的過(guò)程。在體現(xiàn)為從形式向?qū)嵸|(zhì)、從主觀向客觀方向的民法發(fā)展趨勢(shì)中，客觀化并不只是個(gè)別的現(xiàn)象，理性的人、物、取得物的方式——法律行為也確實(shí)在演化為客觀的利益載體、貨幣與法律利益裁量，但法律行為這件外衣畢竟在民法的調(diào)整機(jī)制中依然發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用。事實(shí)上將契約連續(xù)地考慮為制度、組織的主要意義，也不過(guò)是為了基于對(duì)當(dāng)事者形成制度和組織共同目的的考慮，實(shí)現(xiàn)對(duì)連續(xù)和協(xié)助的關(guān)注，從而可以合理應(yīng)對(duì)在契約上出現(xiàn)的連帶契機(jī)，即社會(huì)因素。畢竟宅基地使用權(quán)取得的過(guò)程存在著農(nóng)村村民的申請(qǐng)和集體經(jīng)濟(jì)組織的同意等明確的表意行為，此種明確的表意行為是宅基地使用權(quán)取得的必備要素，同時(shí)也是表意行為決定著宅基地使用權(quán)的內(nèi)容，在缺乏表意行為場(chǎng)合，無(wú)論如何不會(huì)發(fā)生宅基地使用權(quán)取得的法律后果。正是此種申請(qǐng)和同意的機(jī)制，使得宅基地使用權(quán)取得仍然可以保留合同的外在形式，并適宜以合同機(jī)制加以詮釋和規(guī)范，但這種合同是客觀化的合同。
四、宅基地使用權(quán)的長(zhǎng)成：宅基地使用權(quán)合同的生效
利用合同機(jī)制安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)，必須保證國(guó)家土地管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為達(dá)此目標(biāo)，政府的審核和審批行為的法律意義在于它是宅基地使用權(quán)合同的生效要件。未經(jīng)有關(guān)政府的審核和審批，合同不生效，也不產(chǎn)生宅基地使用權(quán)設(shè)定或取得的法律效力。這樣的制度安排能夠同時(shí)達(dá)到宅基地使用權(quán)的取得淵源于農(nóng)村村民及其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織間的宅基地使用權(quán)合同與該種用益物權(quán)設(shè)定受制于政府的行政確認(rèn)行為的雙重效果。
《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。行政審核和審批并不是一個(gè)法律性質(zhì)明確的行政行為，因此，在宅基地使用權(quán)的取得問(wèn)題上，現(xiàn)行法并未有效解決國(guó)家權(quán)力與農(nóng)村村民的成員權(quán)、集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)之間的關(guān)系。這不僅體現(xiàn)了法律對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)欠缺應(yīng)有的尊重，也會(huì)導(dǎo)致對(duì)國(guó)家行政權(quán)力的法理依據(jù)的懷疑。
國(guó)家不享有集體土地的所有權(quán)，其管制宅基地使用權(quán)的取得首先是對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的一種限制，這種限制正當(dāng)性基礎(chǔ)在于維護(hù)高于個(gè)人和集體權(quán)利的、體現(xiàn)為公共利益的法益。立基于限制權(quán)利必須有正當(dāng)、充分的理由這一理論預(yù)設(shè)，遵循比例原則，在保護(hù)較為優(yōu)越的法價(jià)值須侵及權(quán)利場(chǎng)合，目的與手段間應(yīng)有適切的關(guān)系，侵越受保護(hù)的法益，不能逾于被認(rèn)可的目的所必要者。即使目的應(yīng)予肯定，所選擇的手段也不能逾越合理的限度。尤其對(duì)于權(quán)利的限制，應(yīng)適用最輕微侵害手段或盡可能小限制的原則。設(shè)計(jì)關(guān)于宅基地使用權(quán)取得的具體制度安排時(shí)，在實(shí)現(xiàn)國(guó)家所保護(hù)之法益的前提下，必須選擇給集體和個(gè)利帶來(lái)最輕微侵害的手段或盡可能小的限制。依此，政府對(duì)宅基地使用權(quán)的審核、審批應(yīng)理解為依申請(qǐng)的行政確認(rèn)，而非行政許可，這也是行政法學(xué)界的主流觀點(diǎn)。因?yàn)樾姓_認(rèn)是針對(duì)已有權(quán)利、資格或是行為進(jìn)行承認(rèn)、確定或否認(rèn)，而行政許可是賦權(quán)行為，行政相對(duì)人本沒(méi)有這項(xiàng)權(quán)利，只是因?yàn)樾姓S可機(jī)關(guān)的允諾和賦予，才獲得這項(xiàng)一般人不能享有的特權(quán)。
盡管《土地管理法》第62條關(guān)于行政審核與審批的規(guī)定，使得僅有農(nóng)村村民與集體經(jīng)濟(jì)組織的合意，尚不足以導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的設(shè)立，但是按照物權(quán)法原理，宅基地使用權(quán)來(lái)源于集體土地所有權(quán)、而非由國(guó)家行政權(quán)力創(chuàng)設(shè)是毋庸置疑的。必須肯定，宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)的設(shè)立淵源于農(nóng)村村民與其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織間的合同，但只有生效的合同才有創(chuàng)設(shè)權(quán)利的效力。
按照《合同法》第44條，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。也即法律、行政法規(guī)可以設(shè)定批準(zhǔn)、登記等手續(xù)作為合同生效的特別要件。這使得基于合同機(jī)制的宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)可以合理定位宅基地使用權(quán)的取得與行政審核、審批的關(guān)系，行政審核與審批程序應(yīng)該被解釋為法律為宅基地使用權(quán)合同設(shè)定的特別生效要件，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的審核與縣級(jí)人民政府的批準(zhǔn)。未經(jīng)審核與批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)合同不生效。
依據(jù)《土地管理法》，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。行政確認(rèn)審查的主要事項(xiàng)為：農(nóng)村村民宅基地是否占用農(nóng)用地、是否超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)、是否符合一戶(hù)一宅。據(jù)此，可以推斷作為行政管理者的國(guó)家，管制宅基地使用權(quán)取得維護(hù)的法益是：管制土地用途、控制用地總量、維護(hù)土地利用總體規(guī)劃。無(wú)需詳加分析，以上三項(xiàng)法益，通過(guò)對(duì)宅基地使用權(quán)合同規(guī)定特別生效要件，對(duì)農(nóng)村村民成員權(quán)、集體土地所有權(quán)的行使施加限制即可達(dá)成。在此前提下，無(wú)論國(guó)家的目的多么無(wú)可指責(zé)，所保護(hù)的法益多么崇高，都不能正當(dāng)化對(duì)集體或個(gè)利的進(jìn)一步限制。
在此基礎(chǔ)上，類(lèi)推關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)合同生效與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立關(guān)系的法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)合同專(zhuān)門(mén)以物權(quán)變動(dòng)為目的，性質(zhì)為物權(quán)合同。物權(quán)合同是即時(shí)性的，不需履行，合同一旦生效，當(dāng)事人一方的農(nóng)戶(hù)即取得宅基地使用權(quán)，集體經(jīng)濟(jì)組織則為其土地所有權(quán)設(shè)定了相應(yīng)負(fù)擔(dān)。自合同生效，農(nóng)村村民使用宅基地建房的利益即獲得了物權(quán)法保護(hù)，他可以向包括所有權(quán)人在內(nèi)的任何第三人主張其權(quán)利。因?yàn)榕c所有權(quán)一樣，限制物權(quán)也受到絕對(duì)的保護(hù)，對(duì)限制物權(quán)的保護(hù)比對(duì)所有權(quán)的保護(hù)甚至更加嚴(yán)格，因?yàn)樵谒袡?quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，限制物權(quán)的效力同樣及于新的所有權(quán)人（繼受保護(hù)）。
