時間：2023-08-29 16:42:16
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產風險管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在這個經濟快速發展的社會里，我國市場競爭日益激烈，房地產作為我國經濟發展中的一部分，房地產投資對我國經濟的發展有著至關重要的作用。然而，我國市場經濟體制還不夠完善，房地產投資在這個經濟飛速發展的環境下面臨著較大的風險，一旦房地產投資出現風險，不僅會影響到投資企業的利益，同時還會危害到廣大人民群眾的利益。為此，我國房地產行業要想在這個競爭激烈的市場環境下生存下去，就必須認識到房地產投資存在的風險，做好風險管理工作，進而為我國房地產業的發展提供保障。
二、房地產投資風險管理的重要性
隨著我國城市化建設步伐的加快，房地產業規模不斷擴大，房地產業在我國經濟發展中所起的作用也越來越大。房地產是一項投資大、風險高、周期長的行業，它的這些特點就決定了房地產投資風險管理的重要性。然而在當前社會發展形勢下，我國市場經濟體制還不夠完善，我國缺乏有效的法律法規對房地產投資進行保護，進而對我國經濟的發展極為不利。同時，房地產投資企業的資產、賬務、經營狀況直接影響到房地產投資企業的投資行為，一旦房地產投資企業面臨著風險，就會造成房地產投資市場萎縮，進而影響到我國經濟的發展。近年來，我國與外界的聯系日益緊密，一些外資企業紛紛涌入到我國國內，這些外資企業的加入既給我國房地產投資提供了機遇，同時也帶來了挑戰。隨著我國經濟的快速發展，我國房地產投資規模逐漸擴大，如表1，有效地推動了我國經濟的發展。[1]在當前社會發展形勢下，風險管理已經普及到大中小企業，針對我國房地產業，做好房地產投資風險管理工作有助于降低企業生產經營風險，保障企業的經濟效益，進而為我國經濟的發展提供保障。
三、房地產投資風險管理中存在的問題
（一）人才匱乏
房地產投資作為一項風險高的行業，在風險管理工作中，對專業的人才需求是非常大的。然而就我國當前房地產投資風險管理工作來看，這方面的人才比較匱乏，主要體現在人才素質偏低，專業人才不足，不能就房地產投資中存在的問題進行有效的解決，進而影響到了房地產業的發展。
（二）缺乏風險評估機制
在這個競爭激烈的社會環境下，有競爭就會有風險，房地產投資作為一種經濟活動，其在這個競爭激烈的社會環境下同樣要面臨著的市場上的各種風險，然而就我國當前房地產投資企業來看，企業缺乏必要的風險評估機制，對市場信息把握不準確，不能全面地掌握房地產投資市場信息，進而造成房地產投資結構不合理。
（三）風險管理認識不足
在這個以經濟效益為核心的市場環境下，我國房地產投資企業注重的是經濟效益，而在追求經濟效益的時候往往就會忽略其他工作，風險管理工作就是其中當代房地產投資中較為容易忽視的一項工作。房地產投資本身是一項風險大的行業，而房地產投資企業在進行投資的時候片面地追求經濟效益的話就會增加投資風險，進而造成各種問題，不利于房地產業的健康發展。
四、房地產投資風險管理措施
（一）加大人才的培養
在這個科技與經濟飛速發展的時代里，人才已成為這個社會發展的主導力量，專業的技術人才在當前社會發展中起著決定性的作用。在我國房地產投資風險管理工作中，房地產業要想在這個競爭激烈的市場環境下生存下去，就必須認識到人才的作用，加強房地產投資風險管理人才的培養。首先，加強房地產投資風險管理人員內部的專業技術能培養，不僅要注重專業知識的培養及相關財務知識的培養，同時還要加強他們專業素質的培養，可以安排他們出國深造，從而為房地產投資風險管理工作提供保障。[2]其次，房地產企業要擴寬企業人才招收渠道，讓外面優秀的人才走進來，同時加強與外界企業的聯系，建立互聯平臺，通過互助學習的方式來提高房地產投資風險管理水平，進而促進房地產業的可持續發展。
（二）建立有效的風險評估機制
在這個競爭激烈的市場環境下，只有建立有效的風險評估機制，全面把握市場風險，才能更好地促進自身的發展。房地產投資作為一項風險大的行業，其在這個競爭激烈的市場環境下要想穩定發展，就必須建立有效的風險評估機制。首先，建立風險識別體系，全面掌握房地產投資狀態，從而有效地降低房地產投資經營風險。[3]其次，建立科學的風險指標評估體系，制定風險等級評定，完善風險預警機制，全面把握房地產投資市場信息，確認房地產投資風險管理工作中面臨的風險，進而為房地產業的發展提供保障。
（三）提高風險管理的認識
就目前我國房地產風險管理工作中對風險管理認識不足的問題就必須加強風險管理的宣傳，提高房地產企業、房地產投資企業對風險管理的認識。[4]作為政府，必須加強宏觀調控職能，提高房地產投資企業對風險管理的認識。其次，作為企業，必須提高企業自身對風險管理的認識，在房地產企業內部完善風險管理制度，進而提高工作人員的風險管理意識，進而促進房地產投資的健康發展。
五、結語
在房地產交易管理中，風險管理一直占據著十分重要的地方，是廣大房地產企業在經營實踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產交易中的風險管理問題。
房地產交易風險管理防范
中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產的價格節節攀升，房地產市場發展迅速。與此同時，在房地產交易的過程中也暴露出一些風險問題。在當地產交易中，如果出現風險問題，不僅會給購房者帶來巨大的經濟損失，也在一定程度上影響了房地產行業的健康發展。對此，應該對這些風險有清醒的認識，并且有效管理風險，才能維護房地產交易市場的健康發展。
一、房地產交易的特點
房地產價格屬于固定資產，其個別性強、差異性大。房地產交易是房地產所有權、土地使用權等相關權益的轉讓過程。不像其他商品，房地產的價值一般無法被衡量，并且房地產交易并沒有一個固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產無法被即時買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產交易所涉及到的金額巨大，權益轉讓的手續比較復雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產管理法》等法律來約束和規范房地產交易市場。一般來說，一套商品房從開發商到客戶手中，中間要經歷多個過程及中介，流程的復雜性也滋生了風險。
二、房地產交易中存在的風險
（一）因自然環境變化帶來的交易風險
自然環境風險指的是發生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環境風險。房產與自然環境息息相關，一旦發生自然災害，必然會影響到房地產的交易。如在2011年的日本大地震后，有調查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災、臺風等自然災害有可能會對房地產本身造成一定的影響，給房地產企業帶來不可估量的損失。
（二）因社會環境變化帶來的交易風險
人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產的意愿。在經濟下行時，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經濟形勢也在一定程度上影響到房地產的價格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進行限制，從而抑制房價的上漲。諸如此類的政策對于房地產交易的影響不可忽視。
（三）房地產交易中的法律風險
法律風險指的是在房地產交易中因交易主體而發生的法律方面的風險。比如，若對相關法律不熟悉，或是審核不嚴密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產交易前對房產的權利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風險，造成一定的損失。
（四）房地產交易參與者的道德風險
房地產交易的參與者，包括房地產開發商、中介、購房者等都有可能產生道德風險。首先，一些房地產開發商向公眾公布虛假和誘導性的信息，誘導消費者購買房地產。其次，當前房地產中介市場魚龍混雜，一些非專業機構匆匆進入這個市場，卻操作不規范，亂收費，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經賣出的房產再賣給其他消費者。最后，購房者也可能在房地產交易中產生道德風險。
三、房地產交易中的風險防范措施
（一）注重保險的購買和使用
在風險管理中，保險是非常重要的風險管理手段。風險管理的四種方式包括回避風險、預防風險、自留風險和轉移風險，而保險就是轉移風險的方式之一。房地產企業可以在開發房地產的過程中就為房地產購買保險，從而確保在外界環境發生變化的時候其損失能降到最低。目前，我國房地產行業相關的保險包括房屋建筑工程保險、房屋保險、房地產財產保險。房地產開發商應根據實際情況，選擇合適的保險進行投保。
（二）健全房地產相關法規
近年來，我國經濟的發展帶動了房地產行業的飛快發展。在一些地區，房地產行業甚至成為了當地的支柱行業。但是由于發展速度太快，相關法律法規并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產交易的風險正是因為法律的不健全而產生的。對此，政府首先要充分重視，發揮自身的主導作用，加快建設相關的法律法規，并督促各級地方政府盡快實施，從而為房地產交易提供相應的法律保障，逐步引導房地產市場走向健康發展的道路。此外，房地產開發商內部也應建立完備的規章制度，當問題和風險發生時，要依照規章制度追究責任，對違規行為嚴厲打擊。
（三）加大誠信宣傳力度
為了加強社會對于房地產交易的道德認識，政府部門可以利用電視、網絡等媒介促進全民樹立起房地產交易的誠信意識，在房地產交易中培養一個良好的分文，從而規范房地產交易。房地產開發商也要加大宣傳力度，在設計廣告時不能夸大其詞。房地產開發商可以加強房地產公益宣傳，培養購房者的風險防范意識，協助政府一道培養整個社會的購房誠信。
（四）增強工作人員的培訓工作
房地產交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產行業的一線工作人員必須具備良好的素質，首先應以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預防風險。因此，要加強工作人員的培訓工作，對其進行法律知識方面的培訓，增強一線人員的法律意識，從而規范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風險的產生。
四、結語
總而言之，在我國社會主義市場經濟制度下，經濟的騰飛帶來房地產市場的飛速發展，取得了相當顯著的成果。然而發展速度太快，市場交易不規范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風險，根據房地產企業的發展實際情況，實施有效的風險管理措施，才能維持房地產行業以及行業內企業的穩定健康發展。
參考文獻：
[1]劉寶文.房地產交易管理中的風險及規避策略分析[J].門窗.2015（9）：81-86.
關鍵詞：房地產企業 風險管理
房地產業在當前經濟社會發展中起著舉足輕重的作用，與國民經濟高度關聯。2009年，房地產業已占到國內生產總值的6.6%和國內投資總額的四分之一，與房地產直接相關的產業達到60個以上，房地產業的健康發展是整個國民經濟又好又快發展的重要保障，有效的防范、應對和化解房地產行業的風險有助于行業的長期穩定健康成長，有利于中國經濟社會的可持續發展。
近年來，不少企業和個人受利益驅動，忽視行業風險，缺乏對自身優劣勢的權衡，盲目進入房地產業，雖然在此之前房市一路高歌做不好也會賺錢，但步入正常軌道之后，這種現象加劇了房地產行業風險，也給企業自身的發展造成了困惑。目前，房地產已成為中國風險最高的行業之一。
一、房地產企業風險管理的定義和特點
全面風險管理，指企業圍繞總體經營目標，通過在企業管理的各個環節和經營過程中執行風險管理的基本流程，培育良好的風險管理文化，建立健全全面風險管理體系，包括風險管理策略、風險理財措施、風險管理的組織職能體系、風險管理信息系統和內部控制系統，從而為實現風險管理的總體目標提供合理保證的過程和方法。其主要特點為：有別于企業危機管理，預警管理等狹義的風險管理手段和方法，全面風險管理的“全面”體現在以下幾個方面：戰略性、系統性、專業性、全員性。
二、房地產企業面對的主要風險分析
房地產業所面臨的風險是復雜多樣的，其中一些風險與其他行業存在普遍共性，如債務風險、經濟合同風險、信用風險等；有的風險則具有較為顯著的行業特征。
（一）項目風險
項目風險是一種不確定事件或狀況，一旦發生，會對至少一個項目目標產生積極或消極的影響。而對風險的識別是要確定風險管理的目標，如果風險識別做得不清晰、沒有條理，那就會像一個很高明的將軍，即使再高明，也無法讓他去打無目標之仗。風險識別首先是識別風險事件，并進行分類、量化等工作。對于房地產企業，常見的幾種風險為政策風險、決策風險、管理風險，具體表現在：
1、政策風險成為除了自然災害之外的最大風險
政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經濟的關系，要考慮土地利用問題、農業保護問題，還要房價不高，讓老百姓能買得起房子！這其中的博弈甚是微妙，這也大概是前些天出現政策鬧劇的原因，當然，還有政策的不連續性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于開發商來說，政策應該是一種約束和控制的行為，企業必須要遵守相關的政策法規，同時要制定對于相關法律法規進行補充和操作的部門管理規章制度和規范性文件以及強制性標準等。
2、項目決策風險
房地產項目決策風險，主要體現在項目的定位風險、創新風險等。
（1）項目的定位是決策層根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標客戶定位、產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，是指導項目設計、建設、營銷策劃方案等工作的依據。項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準確、盲目開始項目建設，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發過程中最大的風險，屬項目的決策性失誤風險，風險事件一旦發生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導致不可挽回的后果。
（2）不同的開發商風險喜好不同，采取的決策不同。有的房地產商喜好追求項目與其他項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，正常地創新本身就是有風險的，更何況是遇到不熟悉的領域，很多情況下創新便成了失敗的同義詞。曾經有個開發商本意為客戶著想，采用輕質板墻以增加客戶的得房率。盡管采用新型的輕質板墻前期也進行了考察、客戶走訪等，但是卻忽略了南北方的氣候差異，客戶交房入住采暖季以后，在輕質板墻部位出現大量裂縫，致使客戶滿意率急劇下降，投訴率迅速上升，導致向客戶賠款幾百萬。
3、項目資金風險
這是任何項目都要面臨的風險類型，如果項目資金鏈出現問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由于項目的資金絕大多數來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規避這些外部金融風險事件。
4、項目管理風險
房地產管理是在房地產業務流程框架內進行的管理活動、行動決策，這些管理事務本身都能給項目帶來致命的打擊，而且是重量級的風險事件。如果管理不到位，帶來的項目質量風險、進度風險、人力風險，還有前面的資金風險，都會因為管理對項目產生致命的傷害。房地產項目的項目特性非常明顯，房地產商應該建立完善的項目管理體系，保證項目管理體系流程清晰、責任明確。同時要加強項目管理人員的項目管理知識。
（1）項目的質量風險：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過驗收而造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題；處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等
（二）政策風險
每個行業在一定程度上都會受到政策因素的影響。但客觀地講，關于房地產業的政策、法律、法規，及各種專項整治措施是最為復雜的，變化也是最頻繁、最難以預見的。
（三）市場風險
對于一般行業而言，市場風險主要包括市場波動、競爭加劇、原材料采購供應失控等因素。除上述狀況外，房地產業所面臨最突出的市場風險是房屋銷售價格巨幅波動。
（四）經營風險
房地產項目運作周期長，從前期策劃、項目開發到后期管理的環節眾多，尤其是一些關鍵環節，如土地獲取、規劃設計等，對整體運營有著“牽一發而動全身”的影響，這對企業的綜合操控能力提出了很高的要求。然而實際情況是，有的企業對土地開發缺乏準確定位和全面規劃，導致項目嚴重偏離市場需求；有的企業在土地獲取過程中盲目跟風，抬高地價，致使產品成本過高，遠遠超出市場承受能力；有的企業在項目施工建設中自身管理能力不足，加上工程發包大部分受總承包方層層分包，造成實際施工隊伍資質不符的嚴重影響。施工進度拖延、建筑質量欠佳、安全事故頻發等問題時有出現，不僅給企業造成巨大損失，也影響到房地產業的健康發展和金融穩定等社會形象。
（四）是資金鏈風險
房地產是資金密集型行業，資金流動量大，運作周期長，對企業的投融資和資金管理能力
房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動,同時也是一個高投入、高回報和高風險的事業。房地產的特性決定了它投資數額大,投資周期長,變現能力差,投資過程中既有經營風險、金融財政風險等有形風險,也有如政策變化等無形風險。眾多的不確定因素,決定了投資效益的不確定性,從而使投資方案和決策具有一定的潛在風險。房地產經營風險管理是指房地產經營者對所經營的房地產客觀上存在的經營風險的認識、處理與控制,以使風險損失減少到最小程度。由于房地產經營面臨著各種風險,這就要求經營者增強風險意識,加強風險管理,把風險管理作為企業管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設立風險管理機構、培訓和配備專業管理人員以外,還要認真研究各類風險從潛伏到發生和發展的運動規律,對風險的各個環節都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監控。如何有效地分析風險、避免風險事件的發生就成為房地產決策中的首要問題。
2 房地產投資風險
房地產投資風險概括講包括經營風險、財務風險以及市場風險三方面內容。
2.1 經營風險
一般是指房地產投資開發項目經營管理不善而引起預期收入水平不能實現,或不足以補償費用的可能性。一般來說,投資項目越大,對經營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預測了房地產投資市場,并造成決策的失誤,將會對房地產投資造成很大的風險。
2.2 財務風險
一般是在貸款投資房地產時形成的一種極端的不確定性。也就是說,投資者以所投資的房地產作為抵押物,獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔了一個如果不能按照抵押貨款協議規定的期限還本付息時,其所抵押的房地產就會成為他人財產的風險。不貸款的投資者不會有財務風險,但也難以利用身外資金獲取利益。房地產經營者應充分估計到企業籌資困難度財產狀況不良對企業帶來的有關財務方面的風險。
2.3 市場風險
一般是指由于國家或地區的政治或經濟因素的影響,利率變化以及其他因素的影響,造成房地產市場購買力下降,價格跌落的可能性的由于房地產市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長,且從一定時期來看,房地產總體上是處于供不應求的局面。因此,房地產投資的市場風險,常常是比較小的, 但是當一個國家或地壓的經濟不景氣時,由于房地產市場在一定時期內需求會驟然降低,房地產價格也可能會出現急劇下跌的情況。
3 房地產風險管理的策略探討
3.1 加強對經營環境的研究。房地產企業和其它企業一樣總是在一定的環境中開展經營活動的,環境既提供了機會也構成了威脅。企業的經營活動與外部環境的聯系越來越緊密。外部環境的各種因素如經濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業的開發經營產生各種各樣的影響,并且外部環境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產企業的經營者們把自己的企業看成是一個開放的系統,它不斷地與外部環境產生相互的影響和作用。正視環境的影響和作用,把外部環境、內部條件有機結合起來,提出一個適合自己的科學的戰略目標,潛心培養并提高自己的核心競爭力,并能審時度勢、因勢利導、靈活應變,不斷地隨環境的變化而調整企業的經營活動,這樣對提高項目投資成功率,實現風險管理的目標定會有大的幫助。
3.2 加強對房地產市場調查與預測。實現從產品觀念到營銷觀念的轉變。房地產企業生產的產品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經濟的發展,人們生活水平的提高,消費者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費者在消費方面也日益呈現出個性化的特征。面對這些變化,房地產企業要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能,房產商品除了具備居住這個功能外,還要具有良好的套型設計、漂亮的造型、優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說,房子與房子之間沒有什么太大的差距,而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。完整的現代產品概念應該包括核心產品、形式產品、無形產品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房地產品來說,恐怕大文章要做在形式產品和無形產品方面,因為只有這樣,才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺消費者個性化的需要。現代房地產市場已經告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大,但目前這個行業內的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃,目不暇接的房地產廣告,不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。
3.3不斷提高物業管理水平。物業管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產物。它把專業化、社會化和企業化的運作機制引進了我國房地產的管理。物業管理是和房地產綜合開發的現代化生產相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區房地產的經驗證明,一個優良的物業管理不僅是房地產成熟的標志,而且是本身獲得長足、持續發展的強大動力。優良的物業管理有利于樹立開發商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質文明和精神文明需要。隨著市場經濟的發展,人們的消費觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身”,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業管理所創造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質。同時,也有利于房地產公司的經營與發展,有利于提高房地產企業的檔次,有利于降低風險。所以,房地產企業要克服前幾年隨著房地產業的迅猛發展而出現的“重開發輕管理”“、重銷售利潤而輕售后服務”的思潮給房地產業發展帶來的約束,認真探索一條適合我國國情的物業管理之路 由于我國房地產改革與發展時間很短,物業管理方面的理論和經驗還很缺乏,具體如何做,還要開發企業多實踐、多探索、多借鑒。
【關鍵詞】風險管理 風險識別 風險應對
隨著房地產開發的競爭日趨激烈，項目開發的風險也越來越大。房地產項目開發的特點是一次性、復雜性和不確定性，如不進行有效的風險管理，項目在進度、質量、成本等幾大環節會產生失控，導致項目失敗，項目開發的風險管理日漸受到房企的重視。
項目風險管理是指項目承擔單位對項目全壽命期內可能遇到的風險進行預測、識別、分析、評估，并在此基礎上采取措施，減少風險的損失，從而實現項目目標的科學管理方法[1]。
項目風險管理有五個階段：風險管理規劃、風險識別、風險估計和風險評價、風險應對、風險監控。本文由于篇幅有限，僅針對房地產項目開發風險管理的特點，從風險識別、風險應對兩個階段展開闡述。
一、房地產項目風險識別
風險識別是在全面了解項目情況的基礎上，分類、分階段劃分可能產生風險的事件，描述其風險特征。
房地產項目開發的階段主要有前期階段、建設階段、租售階段。房地產開發的各個階段都伴隨著風險，風險的表現形式和產生的后果也各有不同。
1、前期階段的風險主要有市場風險、政策風險、規劃設計風險、籌資風險、招標風險等。
（1）市場風險：房地產開發周期較長，在整個周期中，市場供求關系、價格走向會有起伏波動，從而決定著項目能否贏利。
（2）政策風險：國家對房地產的調控政策、土地政策、環保政策的風險對房地產項目影響尤為重要。
（3）規劃設計風險：城市規劃的調整會對項目的價值產生極大的影響。項目本身設計質量如達不到要求，項目品質下降，則會給項目帶來巨大的損失，設計變更會增加成本和延長工期。
（4）籌資風險：由于我國房企開發房地產項目主要靠借貸資金維持開發，籌資的成功與否、借貸利率的高低都決定著項目能否順利進行。
（5）招標風險：目前采取的招標方式有公開招標、邀請招標等方式。招標方式不同，風險也各異。公開招標的風險主要是開發商對投標企業不甚了解，有可能中標企業的實力和管理水平達不到所需的要求，其所需較長的招標時間也帶來進度風險。邀請招標由于選擇面較小，可能喪失獲得較低報價的機會。
2、建設階段的風險主要有：施工質量風險、施工工期風險、施工成本風險等。
（1）施工質量風險：施工單位的施工人員素質、材料質量、機具設備性能、管理人員業務能力都是引起質量問題的主要因素。
（2）施工工期風險：施工人員緊缺、材料不能及時到貨、水電氣等市政配套工程不及時、返工等均會對項目工期產生影響。
（3）施工成本風險：項目實施產生變更、材料選擇不適宜、通貨膨脹等因素會引起投資增加。
（4）施工安全風險：施工單位工地現場高空墜落、臨邊洞口防護、觸電、基坑坍塌、火災以及重大質量問題引起的安全事故，必然會影響整個開發項目的進度、成本和房企形象。
3、租售階段的風險主要有：銷售時機風險、租售合同風險、物業管理風險[2]。
（1）銷售時機風險：由于調控政策的實施，競爭對手的銷售計劃、銷售淡旺季都對項目銷售時機的選擇有著較大影響。
（2）租售合同風險：租售合同糾紛是一種經常發生的風險事件。
（3）物業管理風險：物業公司的好壞對開發樓盤的形象具有一定的風險。
二、房地產項目風險應對
風險應對就是對風險進行識別、估計和評價后，針對風險采取相應措施，以減少發生的可能性和發生的損失程度。在房地產開發行業，風險應對常用的方法有：風險減輕、風險規避、風險轉移、風險接受四種。
1、前期階段風險的應對措施
（1）應對市場風險、政策風險的措施：進行項目投資決策前應仔細研究市場變化、政策導向，進行詳細的可行性研究，對市場、環境、經濟、技術、社會影響等方面進行綜合分析論證，使決策科學化，杜絕把編制可行性研究報告作為一個走過場、完成程序化任務的現象。因此，在前期決策時，認真地進行可行性分析，是減輕風險、規避風險的最佳手段。
（2）應對規劃設計風險的措施：及時全面了解項目的周邊規劃配套情況，使所選項目位于政府規劃發展區域，從而享受城市發展紅利。開發商與設計單位簽訂合同時，應明確設計單位對設計質量承擔的相應責任，從而通過合同轉移風險。項目建設的成本控制主要是在設計階段，據國外統計資料，規劃設計階段節約投資的可能性為88%，在合同中，應明確限額設計來控制造價，通過合理、經濟的設計來降低成本。同時在設計過程中，應提前征求工程、銷售和物業公司的意見，以此來提高設計的適用性。
（3）應對籌資風險的措施：通過合作開發、股權合作、增加融資方式，通過銀行借貸、發行股票和債券、引入基金投資等方式，籌集資金，通過預售和加快銷售來回籠資金；通過合同約定延后支付下游合作單位工程款項，以此來減輕、轉移資金風險。
（4）應對招標風險的措施：公開招標時，由建設主管部門邀請專家嚴格審查投標單位的實力，評標時避免采用最低價中標的方式，宜采取綜合評標法選定實力強、有信譽、管理水平高的企業，規避以后產生的質量、進度風險。邀請招標時，要擇優選擇幾家承包商，在同等條件下，可采取合理低價中標的方式選取承包商，以此減輕成本風險。
2、建設階段的風險應對措施：
（1）應對施工質量風險措施：委托符合資質要求的監理單位進行質量監理，并接受建設主管部門質量監督，以此來減輕風險。貫徹“預防為主、防患于未然、把質量問題消滅在萌芽狀態”的現代質量管理理念，強化工程質量責任制和責任主體類型；對質量進行事前、事中、事后控制；分析影響工程質量的各種因素，采取措施進行預防和應對；加強過程驗收，嚴格整改，逐層確保下道工序工程質量。
（2）應對施工工期風險措施：開發商要根據項目總進度計劃，嚴格要求總包和分包單位編制各自施工計劃，經甲方、監理確認后在承發包合同中明確。在實施過程中，開發商定期召開工地周例會，對施工進度進行檢查，如出現工期延誤應分析原因并督促承包商采取相應趕工措施。開發項目要按期完工，開發商加強協調管理，協調設計單位、施工單位、供應商、工程周邊單位和居民、政府職能部門、水電氣公用市政單位，如不能高效協調，必將導致工期延期風險產生。
（3）應對施工成本風險措施：建設過程是投資具體發生、實現的過程，開發商應根據各類合同制定最高限價，通過投標合理競價，減輕成本風險，簽訂合同時盡量把材料上漲風險轉移給承包商。嚴格控制變更費用，防止發生承包商費用索賠，努力實現決算不超預算的目標。
3、租售階段的風險應對措施
（1）應對銷售時機風險措施：通過事先推廣、積蓄客戶，分析周邊樓盤競爭對手的價格及銷售情況，制定合理開盤價格和適時開盤時間，規避銷售不暢的風險。
（2）應對租售合同風險措施：由開發商對銷售公司進行統一培訓，增加項目的規劃、工程知識，加強開發商與公司的溝通，建立設計變更快速告知備案制度，在與銷售公司簽訂的合同中應明確“因銷售公司失誤造成損失的，由銷售公司承擔有關損失”的責任。
（3）應對物業管理風險措施：售后服務中，要事先精心選擇有信譽、口碑好的物業公司，公共設施移交應由物業公司驗收簽字，以此在完成保修期后，轉移后期維護風險。
通過對房地產項目開發各階段進行風險識別，可以預先排查風險發生的概率和嚴重程度，采取科學的應對措施，以達到規避、減輕、轉移損失的目的。
參考文獻
我國的房地產行業尚處于產業發展的初興階段，許多房地產企業往往不重視風險管理。在理論研究方面，一些學者對房地產企業風險管理進行了探討。唐秀麗等（2007）基于房地產項目生命周期對房地產項目投資風險進行了識別；魏巍（2009）分析了我國房地產企業所面臨的主要風險及其成因。郭驍、夏洪勝（2007）運用非線性盈虧平衡分析法、敏感度分析法和事故樹法三種風險測量和評估方法對中小房地產企業風險進行分析；張敏莉等（2012）利用模糊綜合評價法對房地產企業投資風險進行了評價。高曉麗針對房地產企業面臨的風險，指出房地產企業應當加強各個部門的協調合作、主動控制風險，提高房地產企業的抗風險能力和贏利能力（2011）。從相關研究來看，對房地產企業風險管理的研究更側重于方法、策略等“硬因素”方面，而對房地產企業風險管理理念、行為、制度等“軟因素”重視不夠，導致房地產企業風險管理文化缺失。
近年來，文化對于風險管理的作用已引起一些學者的注意。Vuuren（2000）通過案例詳細分析了文化對風險管理的影響；Kimbrough和Componatio（2009）結合文化測量和企業執行檢測工具證明了企業組織文化對于企業風險管理具有顯著的效果；在從金融風險管理領域提出的風險文化概念更是得到了較為普遍的認同，在金融風險管理實踐中取得了較好的效果 。風險管理文化主要是指以企業文化為背景，通過在員工中培育、灌輸風險意識和在風險管理活動中提煉、形成的集風險理念、風險價值觀和風險防范的行為規范于一體的人文文化。風險管理文化作為企業文化的組成部分，是企業風險管理的“軟實力”，彌補了風險管理“硬技術”的不足，對企業風險管理有著十分重要的影響。因此，將風險管理文化理念引入到房地產企業風險管理中，構建房地產企業風險管理文化體系，有助于提升房地產企業的風險管理能力，從而實現房地產企業風險的科學管理。
一、房地產企業風險管理文化體系
房地產企業風險管理文化是房地產企業在長期的風險管理實踐中逐漸形成的風險管理意識、精神理念、價值觀和行為習慣。它是根據房地產企業經營特點，將以人為本作為經營理念，以風險管理作為目標，從風險管理精神、制度、行為和物質四個層面構建的文化體系，具有系統性、共識性、功能性及共生性的特點。
1.風險管理精神文化
風險管理精神文化即風險管理理念文化，是風險管理意識與房地產企業特性相結合的一種群體意識，往往以簡潔而富有哲理的語言形式加以概括，通過口號、標語或歌曲等形式表現出來。通常是企業全體員工一致認可、彼此共鳴的風險態度和理念。它是風險管理文化的核心，影響著企業部門和員工識別和防范風險的意識和方法，決定著企業日常的經營管理活動甚至是企業戰略制定及執行中如何辨識和控制風險。
2.風險管理制度文化
風險管理制度文化是房地產企業風險管理過程中形成的各種規章制度、道德規范及職工風險管理行為準則的總稱。員工的風險意識、價值觀及行事風格各不相同，這些都影響著員工的風險管理態度，從而影響企業風險管理效率。風險管理制度文化是房地產企業為實現風險管理目標對員工行為給予一定限制的文化，它的特點就是強制性，可以有效的規范員工風險管理行為，引導和教育員工樹立企業所倡導的風險管理理念。風險管理制度文化是房地產企業風險管理文化中最有活力和影響力的部分。
3.風險管理行為文化
在房地產企業的風險管理過程中，企業管理者和全體員工的風險管理行為都應有一定的規范。在風險管理規范的制定和對規范的履行中，就會形成一定的風險管理行為文化。風險管理行為文化直接關系到員工對風險管理工作的積極性，集中反映了房地產企業的風險管理作風、風險管理目標、員工風險管理素質等文化特征，直接影響著企業風險管理效率。
4.風險管理物質文化
風險管理物質文化是風險管理文化的物質表現形式，是房地產企業風險管理文化形成的重要載體，包括知識和實物兩個層面。其中，知識層面是指房地產企業在風險管理過程中形成的技藝，主要是指房地產企業對風險因素的識別、評估、控制能力和風險收益權衡藝術，是房地產企業風險管理的智力基礎。實物層面是指房地產企業在風險管理過程中形成的物質保障方式，例如相關的配套設施設備。
二、房地產企業風險管理文化體系的構建
1.樹立正確的風險管理理念
房地產企業培養風險管理精神需要結合企業目前的風險管理環境，改變對風險的偏見，正確認識風險，根據企業的組織結構形式，建立相應的風險管理組織結構體系，實現風險管理與企業經營的并行管理。其中，董事會應通過提煉企業風險價值觀念，為整個房地產企業風險管理文化的塑造定下基調，并在價值觀的傳播與溝通中保持足夠的熱情，還要直接參與風險管理，維護風險價值觀的權威性。經營管理層要在日常的經營管理活動中貫徹宣傳企業風險管理理念和價值觀。風險管理部門推行適合企業的風險管理文化構建方案，促進風險管理理念在整個企業傳播。風險管理部門還必須通過教育和培訓的方式培養員工的風險管理理念，使企業的風險管理理念得到全體員工的贊同，使之成為每個員工的行為準則，將風險管理理念真正融入到其日常的每一項工作當中，建立上下一致的風險管理理念。
2.制定合理的風險管理制度
房地產企業自身經營結構復雜，涉及范圍廣，完善的風險管理制度可以提高企業風險管理水平和員工風險管理素質。房地產企業必須積極推動產品研發、成本控制、工程管理、營銷、物業管理等部門建立風險防范制度和控制辦法，逐步建立系統化的、上下聯動的風險管理內控制度體系。
同時，合理的激勵約束機制可以激勵員工朝著企業需要的方向努力工作。房地產企業應立足于長期的風險管理績效，避免給企業帶來風險隱患的短期行為導向的激勵措施，制定有效的激勵與約束制度對員工的風險管理行為進行引導，提高員工風險管理的主動性和積極性，使員工的行為符合企業風險文化構建的要求。
3.規范全體成員的風險管理行為
風險管理理念和制度最終必須通過員工落實風險管理行為才得以發揮其效用。風險管理部門應根據企業的發展戰略和經營目標，制定合理的風險管理目標，并將風險管理目標逐步分解到各部門及員工，使各部門員工明確自己的風險管理任務及相應的權利和責任。而且，通過風險管理目標制定詳細的風險管理計劃。同時，形成以風險信息收集、風險識別、風險評估、風險控制為主的風險管理流程，針對企業風險的特點，制定風險管理措施。
4.構建全面的風險管理知識體系
我國房地產市場發展時間短暫，企業風險管理水平相對比較落后。房地產企業應通過建立完善的風險管理知識體系促進風險管理物質文化的形成。首先，利用信息技術構建以風險監測、風險分析和風險信息反饋為主的風險管理信息系統，建立相應的風險管理數據庫和風險信息報告體系。其次，建立良好的信息共享渠道，加強企業對宏觀經濟政策、市場走向、行業競爭者的研究和交流。最后，企業還應積極研究或引進國外與房地產企業相關的風險管理理論和技術，不斷豐富企業風險管理知識體系。房地產企業風險管理文化體系構建圖如圖1所示。
房地產行業是高風險行業，風險管理文化可以有效提高房地產企業風險管理效率，有利于企業應對復雜的市場環境，將是未來房地產企業核心競爭力的一部分。將企業文化與風險管理相結合，從精神、制度、行為、物質四個層面構建房地產企業風險管理文化，可對房地產企業進行全過程、全方位的風險管理，實現企業健康可持續發展。
參考文獻：
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摘要：本文通過對房地產開發項目風險管理的實施，從開發商的角度詮釋開發項目全過程的風險分析、評估和控制。
關鍵詞：房地產項目風險管理 風險分析
Abstract: This article through to the real estate development projects in the implementation of risk management, from the developer's interpretation of development projects in the whole process risk analysis, evaluation and control.
Key words: real estate project risk management risk analysis
房地產開發是由房地產開發公司通過土地買賣和改造、房屋建設、房屋租售等一系列過程取得收益，從而達到自己的社會和經濟目的的活動。在活動的全過程中，各種不確定因素至始至終伴隨全程，這些不確定因素就是風險。
房地產項目的特性不同于其他行業，它具有不可移動性、高投人性和投資過程的長期性，這些特性決定了它本身的特殊性，使得房地產商在開發項目的不同時期在管理上面臨著多種困難和風險。
房地產商至始至終都要認真對待這些困難和風險，充分考慮房地產開發市場中存在的這些不確定性因素，如只單純看到房地產行業賺錢，就傾其所有把大筆資金投入進來，一旦這些潛在不確定因素發生就會給投資者帶來災難性的后果。如某開發商前期投入了巨額資金，工程全面開工，但沒有進行有效的資金風險管理，遭遇2008年“全球金融危機”，資金鏈斷裂，整個企業像“多米諾”骨牌倒塌一樣發生連鎖反應，企業倒閉，房地產項目無法運作只能易主。因此對房地產項目中的不確定因素即風險進行全面系統的管理是一項不可忽視的重要工作。
一、房地產項目風險管理的意義
房地產開發項目的風險管理體系的建立，有利于更自覺、更系統的管理項目開發中的風險，有目的的確立風險管理目標，有效地進行風險識別、分析和控制，對風險進行全面、系統化的管理，使企業綜合管理效力得到極大提高；有利于房地產開發企業增強風險管理意識，強化風險管理措施，變目前企業被動式管理模式為主動型的風險管理；有利于房地產開發企業項目管理水平的提高，積累更多的管理經驗，增加項目開發的成功系數。
二、房地產開發項目風險和風險管理
房地產開發項目風險是指在項目開發的全過程中，開發項目的預期收益受不確定因素的影響，預期值上下浮動，與未來實際情況發生偏移的程度。
房地產項目風險管理是研究房地產開發過程中風險發生規律和風險控制技術的一門管理學科。房地產開發商通過運用這一管理手段，優化組合各種風險管理技術，進行風險識別、風險估計、風險評價和風險決策，既在客觀上做到未雨綢繆，或在風險無法避免時能尋求切實可行的補償措施，從而有效地減少意外損失，或進而使有些風險能轉化成有利于房地產開發商并為我所用，
房地產項目風險管理是一個連續不斷的過程，可以在項目周期的任何一個階段進行，對不同的項目風險因素進行控制的方法會有所差異，但是無論是什么項目，有一點是共同的，即越是在項目的早期進行風險分析和風險管理的效果就越好。在決策時，期望達到既定目標，然而是否能達到，不僅取決與決策前風險識別、風險估計以及風險評價是否全面正確，而且還取決于實施控制方案不斷修改使其風險控制方案更加切合實際，這表明房地產開發項目風險管理方案的實施是一個動態的過程，管理者必須根據實際情況隨時辨識、分析和評價項目發生的新風險，修改風險管理方案，這樣才能達到以較低的成本最大程度的減少風險獲得最大收益和最高的安全保障。
房地產項目主體涉及開發商、設計單位、承包商、供應商和監理單位等多家單位，是項目運作中不可或缺的實體，但風險管理主體是房地產開發商。房地產風險管理的基本內容方法和程序的核心在于選擇最佳風險管理技術組合。房地產開發項目的管理目標在于以最少的成本實現最大的收益。
三、項目各階段的風險及分析
1、在投資決策階段風險及分析
投資決策階段是房地產開發過程中一個最重要的環節，本階段的任務是通過對國家、地區和地方的政治、經濟和社會發展趨勢的研究綜合考慮市場供應需求等經濟環境制定自己的房地產開發策略以確定房地產開發經營的區域、類型、時機，即決定在何時、何地開發何種房地產。本項目在這方面主要考慮國家和地方有關方面的政策，如土地政策、住房政策、稅收政策、金融政策、環保政策以及市場供求情況。因國家各種相關政策的出臺和到位使其除土地以外的風險因素較小，但土地受國家宏觀調控政策的影響，土地方面的風險是存在的。
2、在土地獲取階段的風險及分析
如有的地方，各種城市配套設施不完備，道路、水、電等都不通，周邊原有建筑物未拆遷，因此購地后一直不具備開工條件。從土地的自然屬性方面看，該區地下管網錯綜復雜，水文地質條件差，對項目的開發產生嚴重的影響，土地獲取風險明顯存在。
籌資風險方面，我國房地產業資金大部分來自于金融機構的貸款，當投資中借貸比例很高時，籌資風險也越高。該項目也不可避免的具有籌資風險。
3、在建設階段風險及分析
建設階段是進行單體與群體建筑物的建造。與所有房地產開發項目在建設階段的風險一樣，有的項目也面臨著招標模式風險、承包方式風險和施工索賠等風險。
承包方式為直接承包，且多家施工單位同時開工，開發商現場組織協調工作量增多風險增大，同時也增加了施工索賠的隱形風險。
4、在銷售階段風險及分析
在建項目在銷售階段面臨如下風險：銷售時機風險、租售合同風險、自然災害風險、意外事故風險。
該階段的主要風險是銷售價格定位，如何能較快的為廣大需求者所接受，從而為房地產商資金的快速回籠提供可能。
四、主要風險評估
1、資金籌措風險評估
一般項目通常開發商自有資金僅占開發項目總投資金額的20%0 - 35%。如某項目總建筑面積175000平方米，建設總成本為33250萬元，自有資金21950萬元，占建設總成本的66%，遠遠超過了人民銀行121號文件規定的房地產公司自有資金不低于30%的底線，融資方面風險較小。
2、項目銷售階段風險評估
在銷售階段主要決定該項目的價格定位風險，該風險可以利用盈虧平衡點分析，
五、項目的風險規劃
風險控制的各種手段；
在風險控制的各種手段中，主要有風險回避、風險控制、風險轉移、風險自留、風險分散、風險利用。
1．對籌資風險主要采用風險控制與風險自留。
(1)明確不應過度負債，開發前期對資金運作全盤考慮，并有資金補充應急計劃。
(2)將短期負債與長期負債區別對待，盡量減少短期負債。
2．對設計變更風險、設計方案不合理風險規劃主要采用風險控制和風險轉移。
(1)建立健全設計交底與施工圖會審制度
(2)采用監理制度對設計的全過程跟蹤監督
(3)嚴格設計變更審查制度，對項目運行過程做好投資控制。
3．對工期拖延的風險規劃主要采用風險轉移
(1)在工程承包合同中，嚴格制定工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉移到主體承包單位。
(2)聘請專業監理公司，在監理合同中同樣設定相應工期條款，明確監理公司對工期拖延同樣負有責任。
4．對各種安全事故風險以及其它風險采取風險控制
(1)制定編制風險管理計劃書，對涉及結構安全以及關鍵控制點作出詳細的計劃安排，并下發給具體實施部門，嚴格按照計劃書上的要求開展工作。
(2)現場監督。(1）對各種原材料、構配件、設備的進廠檢驗嚴格把關。(2）對停檢點、必檢點、重要隱蔽工程的驗收實施監督，監督到位率應達到100 %。(3）對主要分項、分部工程、單位工程的驗收實施監督。(4）堅持現場巡檢，重大質量問題發質量通報，并限期整改。(5）檢查監理公司的人員、檢驗設備配備情況，現場監督情況，要求定期上報監理周報和監理月報。
(3)采購物資必須到信譽度高、質量穩定合格的供貨公司。
(4)聘請專業監理公司進行施工全過程控制，包含投資控制、進度控制和質量控制。
(5)開工前要收集該地域地下埋藏物諸如通信、供電、給水、排水、燃氣等地下管線和墳墓等的資料。
(6)選擇口碑好的專業地質勘探公司對該地塊進行全方位地質勘探。
(7)成本實現動態控制。項目施工的每一階段，做到事前控制、事中控制、事后分析等工作。
(8)對從事相關危險區域、危險工作的人員進行意外事故保險。
關鍵詞：風險，房地產開發，風險管理
1 房地產開發項目中的風險
房地產開發是指一些開發機構合伙或獨立通過土地買賣與改造，房屋建設或建筑物翻新，供他們自己和他人使用，從而達到他們的社會和經濟目的的過程。論文寫作，風險。這一種通過預測未知的將來需求而進行的產品開發過程。因而，不確定性是整個房地產開發過程的根基，風險與房地產開發時時相伴，處處相隨，這是由房地產產業本身不同于其他行業的特點所決定的。
(1)空間上的固定性。
空間上的固定性作為房地產的風險因素，一方面它在一定程度上限制了房地產開放商自由選擇地段的權利，另一方面，房地產商品的價格與該建筑地塊所處的社會經濟及地理條件的優劣有著密切的關系，而社會經濟與地理環境條件的變化是復雜的，有很多的不確定因素在起作用，是不依開發商的個人意志為轉移的。因此，開發商在進行投資時，必然面臨并承擔因環境條件變化而帶來的風險。
(2)投資規模大。
房地產開發是一項規模龐大的綜合性工程，從購買土地到房產建成出租或經營，涉及許多環節，需要投入大量的資金。巨額的投資使開發商面臨籌資、利率和通貨膨脹風險。
(3)開發周期長。
房地產開發從投資分析、現場勘察、購買土地、建造房屋到刊登廣告、簽署租賃或銷售合同等，往往需要幾年時間才能完成。一般來說，開發期越長，社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金或售價就越不確定，風險相對也越大。論文寫作，風險。房地產開發中，很難在一開始就能對整個開發時期的建設費用和收益做精確的估計，一般只能進行預測。而長期開發中市場供求的變化，消費者的偏好，材料價格的漲跌以及竣工后社會經濟形勢的興衰都是難以準確預測的。
(4)開發條件差，環境惡劣。
由于房地產的固定性和體積龐大，基礎設施和房屋的開發建設不可能像一般工業產品生產那樣在封閉、溫暖的廠房內進行，而房地產開發必須現場露天作業，開發受到各種惡劣自然氣候條件的影響。而現階段，我們無法對自然條件的發生予以準確預測，更無法完全加以控制。現場作業又使開發商面臨洪災、火災和意外事故等的威脅，這導致了開發建設中的不確定性。
(5)開發過程環節多，涉及面廣。論文寫作，風險。
房地產開發是一項巨大的社會工程，涉及社會的方方面面。如政府的規劃、建設、市政、房管、道路、環保和消防等部門，以及地方政府、當地居民、施工、設計和材料供應等單位，某一環節處置不當都會影響開發進程。例如從事舊城區改造的拆遷戶安置問題，一兩個“釘子戶”拒絕出售自己房屋的所有權或要價過高，就會使開發商處于進退兩難的境地，要么付出高昂代價，要么放棄整個項目;若在困境中舉棋不定，也會因拖延時間而付出代價。
2 房地產開發項目中風險的特征
一般來講，房地產項目風險具有以下一些特征：
(1)多樣性：由于房地產項目開發的整個過程涉及到社會、經濟、技術等各個方面，因而其風險也表現出多樣性，相互間的變化也呈現出極其復雜的關系。
(2)變現差：由于房地產項目開發投入資金量大、周期長，并且房地產市場是個不完全市場，房地產也不像其他資產如存款、國庫券等可以隨時變現，因而其變現風險也較大。
(3)模糊性：即不肯定性，表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。
(4)損失性：風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。
(5)補償性：由于房地產項目開發具有風險，因而投資者一般對承擔的這一風險在經濟上要求補償，這一補償也叫風險溢價或風險回報。
(6)激勵性：風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業推向背水一戰的境地，必然使企業為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。
3 房地產開發項目中的風險管理應用現狀
由于房地產開發項目的開發周期長，項目開發過程中影響因素眾多，不確定性始終伴隨著房地產開發的全過程，所以，房地產項目開發的高風險性，決定了在房地產開發過程中進行風險管理的應用的必要性，下面列舉風險管理意識不足給企業帶來不良影響的實例，以作參考：
湖南張家界國家自然保護區，為開發旅游資源，增加接待能力，在景區建設了大量旅游接待設施。1998年9月，聯合國教科文組織官員進行世界文化遺產申報考察時，認為景區出現城市化傾向，未批準其進入世界文化遺產名單。此事引起當地政府警覺，為此，自1999年8月，張家界市政府啟動了恢復核心景區原始風貌工程，計劃到2002年底，消除核心景區內所有不協調的人造痕跡，在不久的將來，全面恢復原始峰林狀態。論文寫作，風險。這一舉動對景區原房地產開發經營者可以說是毀滅性的打擊。
4 房地產開發項目風險管理研究現狀
目前，國內外已有較多文獻闡述了對房地產開發項目風險管理的研究，其研究包括了技術、經濟等多個方面。
在經濟發達國家，早已對房地產開發風險引起了足夠的重視，1949年法國著名管理學家Henri Fayolgh在《一般管理和工業管理》一書中正式提出了風險管理，并用于企業經營管理。本世紀50年代在美國發展成為一門學科，在許多高新技術領域中大量應用，特別是在軍事工業中，使美國在多項技術上領先于世界水平，著名的“101條風險管理準則”成為許多國家管理的一般準則。英國在20世紀.70年代就提出了“風險工程”的概念，并已廣泛用于大型工程，如1976年北海油田輸油管線工程，采用風險分析方法提高了項目的安全系數，并節約了投資。1979年伊拉克火電廠工程招標中，用風險咨詢，對技術風險進行了詳細分析，結果不投標，以后證明是十分正確的。在非洲一些欠發達國家，風險管理發展也極為迅速。在尼日利亞，1994年對全國高速公路建設項目進行了系統的風險分析。論文寫作，風險。為推動風險管理在發展中國家的普及，1987年聯合國出版了關于風險管理的研究報告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)
近年來，中國國內風險理論的研究和應用工作發展也很快，各個行業的研究和管理人員均意識到風險研究和應用工作地重要性，紛紛根據行業的特點采用適當的方法，無論從理論上還是實踐上，均大大豐富了風險理論的內容。
結語：本文主要論述了選題的背景及房地產開發項目風險管理研究的現狀，并提出了本文的研究思路。論文寫作，風險。論文將遵循風險識別、風險評估和風險應對等風險管理的一般步驟，將系統可靠性研究方法用于房地產開發項目的風險識別和評估中。
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關鍵詞：房地產企業；財務風險；管理
我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。
一、房地產企業財務風險的概念
風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。
二、房地產企業財務風險的內容
房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。
三、房地產企業財務風險的管理策略
(一)在籌集資金方面的風險管理
在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規模可能會直接導致房地產企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。
(二)對投資方面的風險管理
為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地產企業運營中的風險管理
在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。
(四)在房地產企業資金分配方面的風險管理
針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。
(五)房地產企業內部制度對財務風險的管理
房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。
四、結論
房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產開發項目；風險；風險管理
【Abstract】In this paper， the author inquires into the real estate project risk management based on his experiences， in order to promote the sustainable， rapid and healthy development of real estate industry.
【Key words】Real estate development project； Risk； Risk management
房地產項目的決策層和管理層應具有充分的風險意識，熟悉可能出現的各類風險，將風險管理納入企業經營管理工作中，采取妥善的應對措施。以下針對房地產項目風險環節內容、響應方法及風險管理的注意問題展開論述。
一、房地產開發項目的風險識別、評估、響應、監控等環節的內容。
（一） 風險識別。風險識別是確定風險來源和風險分類的過程，是風險管理的基礎。根據房地產開發項目的工作分解，不同階段的風險因素不同，風險分類的依據也不同。實際中應收集與項目風險有關的信息，確定風險因素，形成項目風險識別報告。
（二） 風險評估。風險評估是通過對風險的定性、定量分析，確定風險發生的概率和損失量，劃分風險量和風險等級，從而形成針對性的風險響應對策。風險評估應從項目可行性研究、項目規劃設計、施工建設、銷售及售后服務各階段的工作特點可能出現的風險進行分析。
（三） 風險響應。常用的對策包括風險規避、轉移、減輕、自留及其組合。實際中可根據項目特點進行響應，從而取得良好的效果。
（四） 風險監控。風險監控是對風險應對計劃執行情況不斷修正提高的過程，也是風險管理有效實施的保障。風險監控不僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果不斷修正，對風險應對計劃進行及時修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。
二、房地產開發項目風險響應的方法
（一） 風險回避。風險回避是根據風險預測評估，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止或改變開發項目，避開風險源從根本上消除風險隱患的措施，屬消極的防范手段。通常可能發生的事件損失程度和發生概率太大，又無適當的風險管理措施可用時，常采取風險回避措施。風險回避一種是放棄或終止可能引起風險損失的活動，另一種是改變開發方案和目標。回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。
（二）風險控制。風險控制是積極的風險管理措施，是在風險事前、事中、事后過程采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。風險控制分為風險預防和風險抑制。風險預防以降低風險損失發生概率為目的，風險抑制以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，成本低、效益好，不會產生不良后遺癥，房地產開發過程中應優先采用風險控制措施。
（三） 風險轉移。風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給第三方如保險公司承擔所采取的措施。風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。開發商可以根據項目的情況采取適當的形式，合理轉移風險。風險轉移一般在以下情況下采用： 風險的轉移方和風險接受方之間的損失可以清楚地計算和劃分； 被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險； 風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
（四）風險自留。風險自留是房地產開發商自己承擔風險事件的損失。對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發商整體利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留具體措施有： 自己保險、損失攤銷、借款補償、自負額保險。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險已經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
（五）風險利用。風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，揚長避短，謀求自身最大利益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗、嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。
自 2009 年以來，中央從提高貸款準備金率開始，逐步出臺房貸收緊政策，限購商品房，加快經濟適用房開發等舉措遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的住房信貸政策。十二五后政府信貸政策傾向小微生產型企業對投機房地產的資金影響很大。個別精明的房地產開發商另辟蹊徑開辟“團購”渠道，適當低價一次性預售房屋。“訂單化”開發既節省了房屋銷售、廣告宣傳費用，又規避了收緊政策下的融資困難，看似利潤少了其實很好地進行了風險管理。
三、房地產開發項目風險管理中應注意的問題
（一）制定風險應對計劃應具有針對性。風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節。由于房地產項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，不為省小利而鑄大錯。
（二） 注重應對管理方法的組合。無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，需注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先等級排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
（三） 注意應對管理的經濟性。為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。在應對不可預測的風險時，可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經濟更有效，就需要根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的方案。
從某種意義上講，風險管理、規避風險貫穿房地產開發項目的全過程，風險管理靠項目集體管理的力量。每個風險的規避、控制和轉移都是綜合管理的結果。因此重視“全過程控制”的風險管理理念，重視企業的體系化、制度化、程序化管理建設，客觀地看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規避對房地產開發項目的不利風險影響。
參考文獻：
[1]房地產項目風險的管理及對策 梅曉軍 建筑設計管理 2010-08-20 期刊
[2]房地產項目的風險管理探究 勞燕玲； 李江風 前沿 2012-05-15 期刊
【關鍵詞】 房地產；投資決策；風險管理
改革開放以來，房地產業成為中國的支柱產業，引導帶動了很多其他產業的發展，是現階段乃至很長一段時期的投資熱點。為了適合國際、國內的總體需要，如何用科學的、先進的理論研究作為房地產業的可持續發展的行動指南成為了一個重要問題。
一、房地產建設項目的特點和風險來源
1、房地產建設項目的形式與特點
（1）房地產投資的基本類型。房地產投資，根據其經濟內容不同，房地產投資基本的形式分為以下幾種：土地開發投資、房屋開發投資、房地產經營與管理投資、房地產中介服務投資等。
（2）房地產投資的基本特點。房地產投資和其他投資一樣，都是為了獲取利益。但是由于房地產投資的不動產性質和不可移動性等特殊性，加之房地產投資占用資金龐大，投資回報周期較長，所以房地產投資自身有著其特殊性，具體是：投資成本高、投資回報高、回收周期長、投資風險大、受政府政策影響較大。
2、房地產投資的風險來源
（1）投資初期階段的風險。在房地產開發的過程中，投資階段具有最大的不確定性與機動性，也是整個項目中最為關鍵的階段。一旦出現失誤就會造成巨大的損失。在這個階段，房地產投資的風險主要源于政策和經濟兩個方面。由于我國的市場經濟環境尚未完善，這就導致了政策風險對房地產市場影響顯得尤為重要，所以在進行投資決策時，首先要考慮此時的國家政策和地方性政策可能帶來的影響，其次，要考慮當地市場的供求關系，密切關注市場的行情變化，同時還要防范通貨膨脹所帶來的成本上升風險。
（2）項目實施階段的風險。項目實施階段是指投資計劃具體實現的過程，從獲得土地開始到項目完工為止。在這個階段面臨的風險就非常的具體了。一方面，在土地獲得時，選擇獲得土地的方式就具有一定的風險，在獲得土地后，還要面臨征地拆遷的風險；另一方面，如果在項目建設階段管理不當，就會使企業面臨工期拖延風險、質量風險和成本風險。所以在項目實施時，一定要全面掌握欲購土地的情況，選擇一種最合適的方法獲得土地，同時要全力打造項目建設的管理層，提高管理人員的綜合素質。只有做到了這兩點才能將企業未來可能面臨的風險降至最低。
（3）經營管理階段的風險。在房地產項目建成之后，就進入經營階段。這個階段決定著房地產投資收益能否實現，其重要程度不言而喻。主要面臨的風險有營銷策劃風險和物業管理風險。當房地產項目進入到經營階段的時候，要制定詳細的營銷策劃，準確的定位房產的價格，使消費者對該項目有一個比較系統的認識。由于房地產業競爭激烈，物業管理水平關系到企業的聲譽，為了長遠的發展，售后服務工作一定要做到令所有消費者滿意，給企業創造良好的信譽。
二、房地產建設項目的風險評價和風險控制
1、房地產建設項目的風險識別
房地產投資的過程是一個動態過程，漏掉任何一個環節都可能導致投資的失敗。根據房地產建設的具體情況，其投資過程中主要面對以下五種風險：政策風險、自然風險、技術風險、管理風險、時機風險等。
2、風險評價
在房地產開發的過程中會遇到多種風險，其對項目的影響程度也有很大差距。風險評價的目的就是從眾多風險中，找出對項目可能造成較大損失的因素，為之后的風險控制提供一定的理論支持，減少其盲目性。
3、房地產建設項目的風險控制
（1）主要風險分析。風險因素分析是風險識別和評估的基礎，只有在投資前理清項目思路，把握主要風險的發展趨勢才能為以后項目的順利投資做好鋪墊。房地產投資主要面對的風險包括：時機風險、建造成本風險、建造工期風險及銷售價格和時間風險。本文以“浪漫之都”房地產建設項目為例，分析如下：
近幾年來，國內建材資源豐富，市場總體價格趨于穩定，預計建設期內不會有太大的波動，同時該公司已經有了多年房地產開發的經驗，所以建造成本應該能夠得到很好的控制。隨著我國整頓的力度加大，建設和施工企業的管理水平也逐步提高，更重要的是企業對項目提前入市的高度重視，相信項目的建造工期會縮短不少。近年來，人們的生活水平不斷提高，相應的對住房的要求也會越來越高，高檔住宅小區一定會受到廣大消費者的青睞。所以，“浪漫之都”房地產建設項目是一個很好的投資方案，在科學妥善的管理下，一定會取得圓滿成功。
（2）風險的防范與控制。根據以上分析與評價，本項目在風險管理的過程中應該對重要風險采取一線五種策略進行控制防范。
一是預防風險。通過科學有效的方法，對風險進行合理的預測和預判，努力調整項目本身的結構，增加各種替代方案，降低風險發生的可能性，提高各組成部分的可靠性，從而減少風險發生的可能性。
二是減輕風險。減輕風險是在充分分析風險的危害基礎上，降低風險發生的可能和帶來的損失。對于風險應當劃分出風險發生和產生危害的等級，重點風險應作為項目控制的重點，有的放矢，因此，在實施減輕風險的策略時，要盡量控制重點和最大的風險。
三是轉移風險。轉移風險是通過和外包，把風險適當轉移，當風險事件發生時候，風險損失會有一部分轉移到自身以外的第三方從而降低風險給自己帶來的損失。采取這種策略所付出的代價大小取決于風險的嚴重程度。當風險發生的頻率不高，但潛在的損失很大時可以采取該策略。保險與擔保是最常用的一種方法。
四是回避風險。回避風險是指當項目風險發生的概率較大，盈利概率過小，又沒有其他防范風險的策略可用時，而采取的主動放棄的方法，用來規避風險的一種良好策略。放棄策略是最徹底的回避風險的辦法，但是發展的機會也隨之煙消云散了，一般都會付出高昂的代價。因此，除非是對風險出現可能性和后果的嚴重性有著足夠的把握，一般不采取該策略。
五是自留風險。自留風險就是指當風險發生時項目管理者自愿把風險帶來的損失接受下來。自留風險是簡便的風險防范方法，當采用其他風險防范方法失效的時候，通常采用自留風險方法。
三、結語
為了提高企業的利潤，就要擴大投資，這樣就會導致企業必須承擔一定的風險，風險越大，成功后獲得的回報也就越多。我國房地產業起步時間不長，不論是理論上還是實踐上都有著很大的發展空間，如何對房地產投資開發過程中的風險進行有效的管理和控制，是一個有著重大現實意義的課題。
本文從房地產投資過程中產生風險的種類入手，進而對風險的控制和規避進行了較為深入的研究。我們堅信，隨著我國房地產業的健康發展，房地產風險理論的研究也必將隨之不斷完善。
【參考文獻】
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關鍵詞: 房地產項目 風險管理控制
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一、項目風險管理概述
現代風險管理一般由三個階段組成:在識別、估計和評價了風險之后,就應考慮如何有效地控制和處理風險,即選擇應采取的各種避免損失和控制損失的對策,分析各對策的成本及后果,各施工企業根據自身的經濟狀況及風險管理的總方針和特定目標,確定各種對策的最佳組合,達到以最小費用開支獲得最大安全效果的目的。
風險控制對策是指處置風險和避免或減少損失所采取的各種措施和手段,這種處理技術的主要特征是力圖避免或減少涉及風險各方所面臨的風險及其影響,即通過回避風險、損失控制、非保險轉移等手段,消除或抑制風險因素,防止風險事件發生,盡可能地將風險損失減少到最低限度,一般在損失發生前實施。回避風險系指直接避免能導致風險的事項和活動,以消除可能發生的損失。
二、項目風險管理控制對策
（一）風險回避
風險回避主要是指中斷風險源,使其不致發生或遏制其發展.當項目風險潛在威脅發生可能性太大,不利后果也太嚴重,又無其它策略可用時,主動放棄項目或改變項目目標與行動方案,從而避免風險的一種策略。如果通過風險評價發現項目的實施將面臨巨大的威脅,項目管理班子又沒有別的辦法控制風險,甚至保險公司亦認為風險太大拒絕承保,這時就應當考慮放棄項目的實施,避免巨大的人員傷亡和巨大的財產損失。
它包括兩種方式:先期回避和中途放棄。這兩種方式都是基于承擔或繼續承擔風險的成本將大大超過回避的可能費用這樣一種認識。前者如拒絕承擔某高風險項目,即避免了這個高風險項目可能導致的損失。后者如原先承擔某項目,中途中止合同。通過回避來消除風險的做法并不常見。一般來說,最適宜采用回避技術的有兩種情況。第一,某種特定風險所致的損失頻率和損失幅度相當高;第二,應用其它風險管理技術所需成本也超過其產生的效益。
回避風險是管理和控制風險的一種有效的、普遍應用的方法。通過回避風險,將從根本上排除風險來源和風險因素,從而避免可能產生的潛在損失和不確定性。直接回避某種風險是處置該風險的最簡單易行的辦法,也是最具徹底性和經濟性。
（二）損失控制
損失控制是在愿意承擔風險前提下采取各種措施,減少損失頻率,降低損失嚴重程度的控制技術。雖然損失控制和回避風險都是以風險單位為處理對象,而非以財務手段(如設立基金)來消納損失,但損失控制是要積極改善風險單位的特性使之能被接受,而不是如回避風險那樣消極地放棄或中止。
損失控制包括兩個方面的工作:減少損失發生的機會即損失預防和降低損失的嚴重性即遏制損失加劇,設法使損失最小化。
損失預防是一種事前的、積極的風險控制技術,即采用各種措施努力消除造成風險的一切原因,以達到減少損失發生次數或是損失不發生的目的。在簽訂施工合同時,業主要求承包商出具各種保函就是為了防止承包商不履約或履約不力,而承包商要求在合同條款中賦予其索賠權利也是為了防止業主違約或發生種種不測事件。
損失減少是指在風險損失己經不可避免地發生的情況下,通過種種措施以遏制損失繼續惡化或局限其擴展范圍使其不再蔓延或擴展,也就是一種事后的風險控制技術,它試圖通過一系列措施來降低損失的嚴重程度,使發生損失的影響減到最小。
（三） 風險自留
風險自留是指既不回避也不轉移風險,而自行承擔風險即損失發生后的直接財務后果。自留風險是處理風險的最普通的方法。這種手段有時是無意識的,即當初并不曾有意識地采取某種有效措施,以致最后只好由自己承受。但有時也可以是主動的,即經營者有意識、有計劃地將若干風險主動留給自己。這種情況下,風險承受人通常己經做好了處理風險的準備。這種無意識或低估將風險及潛在損失承擔下來的情形稱為被動自留。有意識、有計劃的風險自留則稱為主動自留。被動自留風險基本上是風險評估不力或疏忽大意的產物,它必然會對風險處理者產生不利的影響,因此必須避免被動自留風險。作為一類風險財務技術的風險自留,主要是指主動自留風險。
風險自留在一些情況下是唯一可能的對策。有時企業不能預防損失,回避又不可能,且沒有轉移的可能性,企業別無選擇,只能自留風險。但是如果自留風險并非唯一可能的對策時,風險管理人應該認真分析研究,制定最佳決策。
（四） 工程保險
我國對項目實施過程中的風險的轉移主要停留在工程的發包以及分包這一層面上,通過工程合同的簽訂將風險轉移出去。但這種做法只是被動地將風險進行轉移,風險一旦發生,業主或總承包商依然會蒙受較大的經濟損失,對其利益并不能真正起到保障的作用.而工程保險雖然能夠為參與工程建設的各方提供更為安全的保障,但在我國卻起步較晚,且一直未能得到廣泛的推廣和應用。通過建立工程保險制度,既可以轉移合同當事人的風險,還可以在“守信獲益、失信受罰”的原則下實現建筑企業的優勝劣汰,迫使它們在行業規范允許的范圍內有序運營、正當競爭、誠實履約,自我監督,從根本上控制工程風險。此外,工程保險制度的建立對解決當前工程建設領域出現的質量低劣、拖欠工程款、三角債等老大難問題同樣具有非常重要的意義。
所謂工程保險就是通過購買相應的保險,參與工程建設的組織和個人將面臨的風險轉移給保險公司,意外事故一旦發生,遭受的損失將得到保險公司的經濟補償,從而達到有效降低風險程度的根本目的。
（五） 工程保證擔保
工程保證擔保是指保證人在事先評估被保證人業績和信用的基礎上,向債權人保證被保證人能夠按照合同規定條款完成工程或及時支付有關款項的信用工具。其種類主要有投標擔保、履約擔保、預付款擔保、業主支付擔保、工程質量擔保、分包擔保及反擔保等。
首先應該完善市場機制、凈化市場環境、健全法律法規,使社會信用制度、社會保障制度得以落實。同時還要通過各種途徑加快培養從事工程擔保事業的復合型人才,發展工程擔保中介服務機構,使工程擔保科學化、專業化、社會化。除此以外,還應結合建設工程的特點,研究確定適合于建設工程的擔保方式。
法定抵押擔保是針對業主提出的,目的是保證業主按合同約定支付工程價款及其它費用。但是《擔保法》中規定的抵押擔保是一種“約定擔保方式”。這種擔保方式需經合同雙方約定,并簽定抵押合同后,才能生效。根據前文所述,處于買方市場的建設工程承包領域,業主是不會給自己套上枷鎖的。因此,以約定方式才能實現的抵押擔保,在建設工程承包市場中,對業主沒有約束力。但是,抵押擔保對承包商而言,又是防止業主拖欠工程款的一種非常有效的擔保方式。如果這種擔保方式能夠在建設工程承包市場中推廣應用,將對規范建筑市場,凈化市場環境起到非常積極的作用。
結語
房地產風險管理貫穿于整個項目周期中，是一種動態的、系統的、全過程、全方位的管理。加強開發項目的風險管理,保證項目的實現,可以更全面地增強房地產開發企業抗風險能力，最大限度地提高企業的盈利能力，增強其市場競爭力。
參考文獻
[1] 沈建明等編著，項目風險管理，機械工業出版社，2003年。
[2] 李建偉編著,土木工程項目管理，同濟大學出版社,2002年。
