時間：2023-08-28 16:58:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產公司財務風險，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、房地產公司財務風險的表現形式及成因分析
財務風險有廣義和狹義之分，廣義上的財務風險是指企業在財務活動中因各種內外部因素而引起的導致投資者預期收益下降，對企業的生存、盈利和發展產生一定的影響的風險；狹義上的財務風險是指公司利用財務杠桿導致企業普通股收益產生大幅度變懂甚至破產的風險。以下是對房地產公司財務風險的表現形式及成因分析。
(一)房地產公司財務風險的表現形式
1、籌資風險
籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經濟環境的變化，企業籌集資金給財務成果帶來的不確定性。籌資風險主要包括再融資風險、財務杠桿效應、匯率風險、購買力風險等。由于金融市場金融資產的波動、貨幣政策緊縮以及房地產公司自身籌資結構的不合理等諸多因素都有可能導致房地產公司籌資困難，財務狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務，從而影響房地產公司預期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產公司采用采用擔保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務面臨風險，甚至導致公司的生存危機。
2、投資風險
投資風險指企業投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。投資風險主要包括再投資風險、匯率風險、通貨膨脹風險、金融衍生工具風險、道德風險、違約風險等。房地產投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產市場的持續升溫，投資房地產開發的規模急劇擴大，若房地產公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標準差而盲目開發，而項目的利潤率小于負債率，則會造成財務風險。
3、利率風險
近年來，國家加強了對房地產行業的政策調控，從2010年開始明確了首次購房標準，2012年1月和2月，央行連續兩次上調了存款準備金率，將首套房的優惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風險防控，對違規房企停止新增貸款等一些列政策給房地產行業帶來了行政降溫，利率的上調對房地產企業的影響較大，增加了房地產公司的資金成本，預期收益也就相對減小，加上人們對房地產的投資回歸理性，必然導致房地產公司資金不能良性循環，產生財務風險。
(二)房地產公司財務風險的成因
財務風險是由多種原因造成的，分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。
1、外部原因
在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產公司的財務風險。
2、資本結構不合理
在目前經濟形勢下，大多數房地產公司存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產公司缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。
3、缺乏財務預算管理
預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產公司對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產公司抵御市場風險的能力。
4、缺乏現金流量管理
房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產現金流量管理就是企業通過對外融資、存貨及應收款項管理等手段，使企業保證正向現金流滿足企業正常經營及發展需要，避免現金囤積造成浪費。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。
二.完善房地產公司財務風險的防范措施
關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產公司財務風險防范措施進行了分析。
(一)對籌資風險的防范
1、優化資本結構
企業的負債經營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業的財務風險。對于房地產企業，必須要嚴格控制負債經營規模，合理安排產權資本和債務資本的比例關系，優化資本結構，才能充分發揮財務杠桿的作用，降低籌資風險。
2、拓展籌資途徑的多樣性
我國的房地產公司要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。
(二)對投資風險的防范
1、加強投資項目的可行性分析
房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產公司要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。
2、制定投資組合戰略
由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產公司可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。
3、加強全面預算管理
在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產公司具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據。房地產公司要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。
4、加強現金流量管理
現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產公司要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產公司的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產公司的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡。現金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。
三、總結
房地產企業在國民經濟的發展中，發揮著重要的作用。目前我國房地產企業面臨著經濟危機和政策調控的雙重壓力，完善公司的財務風險防范措施，是房地產公司面臨激烈競爭求得長遠發展的關鍵。完善財務風險防范措施，要求房地產公司優化資本結構，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰略，另外，房地產公司還要加強全面預算管理和現金流管理，來降低企業的財務風險，提高經濟效益。
參考文獻:
[1]嚴紅.國有房地產企業財務風險及防范措施[J].中國房地產業，2011（2）
[2]董純波.房地產企業財務風險防范措施探討[J].中國科技博覽，2011（25）
[3]關濤.國內房地產企業財務風險及防范措施[J].經濟研究導報，2008（18）
[4]陳兵.淺析當前房地產企業的財務風險及防范措施[J].中國外資，2010（8）
[5]秘琰.當前房地產企業的財務風險及控制[J].產業與科技論壇，2009,8（1）
關鍵詞：房地產 跨區域 多項目管理
一、跨區域多項目管理的具體含義
跨區域多項目管理是房地產公司根據自身的發展計劃和管理方向，以提高集團整體利益為目標，整合集團內部資源并進行合理配置，然后同時對不同區域的房地產項目進行管理、協調，使所有項目的綜合執行效果達到最優的項目管理方式。企業除了要管理好單個項目外，還必須要綜合考慮集團的整體項目發展，考慮集團的整體發展目標，如此才能實現集團資源的配置最優化，才能使各個項目之間的利益達到均衡的局面，從而保證企業戰略目標達到一致性管理水平。
二、房地產企業跨區域多項目管理存在的問題
（一）缺乏科學的融資規劃
在過去一段時間中是房地產行業的黃金時期，大部分房地產公司曾一度保持著比較理想的收益率，資金比較充裕。但現階段，行業環境發生了較大變化，再加上銀行銀根制度的限制，導致許多房地產公司在融資方面出現較大困難。大部分房地產公司現階段的主要融資渠道有兩個，一個是內源融資，另一個是外源融資，前者又細分為自有資金以及留存收益，后者大部分是短期負債，其中長期借款只占了一個很小的比重。盡管在資本成本方面，短期借款明顯低于長期借款，然而短期借款對應著相對偏大的償還壓力，往往需要公司通過重復性借貸來保證日常運營的各項需要。在上述問題面前，房地產公司缺乏科學的融資規劃，導致資金籌集受阻，無法進行有機協調，給公司的健康發展帶來了相當不利的影響。
（二）資金使用不合理，財務風險大
房地產屬于一種常見的資金密集型行業，其項目往往對應著很長的建設周期。項目初期便需要大筆資金的注入，而該階段的資金收入往往為零，再加上只有在項目后期才能進行資金的回收，因而導致資金回收周期相對偏長，假若缺乏充裕的資金支持，項目將會難以為繼，嚴重時甚至中途停工，如此一來，大幅提高了企業的機會成本，增加房地產企業財務風險。在項目投資階段，部分房地產公司未能充分考慮過資金能否保障項目的最終完成，未設計嚴謹的資金使用方案，如果無法在相應時間內收回應收賬款或者取得相應規模的貸款，缺乏對貸款資金付息和還款問題的計劃與控制，總是在資金短缺時才去考慮籌集資金，這樣對工程的進度會有很大影響，無法保障項目擁有足夠的現金流，致使項目陷入困境，同時加大財務風險的威脅程度。
（三）財務戰略與其他戰略整合度低
房地產公司在跨區域進行多項目開發時，常會在項目所在地成立一家項目公司，負責該房地產項目的具體管理，但是項目公司與總公司之間財務戰略整合度低，在運行的時候經常會出現矛盾。之所以會出現這樣的情況是由于項目公司在制定財務戰略的時候對財務戰略知識認識不足，沒有從全局的角度進行規劃制定，其他戰略在規劃制定時也是從各自角度，各自利益出發的，沒有考慮到與財務戰略相互整合，只考慮自身利益，就會導致總公司戰略運行不暢。
三、多項目管理改進實施建議
（一）拓寬融資渠道
現階段，大部分房地產企業沒有形成多樣的融資渠道，以銀行貸款為主。但是，僅僅依托銀行貸款伴隨著較大的風險。隨著近幾年銀監會對商業銀行監管力度的加大，銀行貸款政策不斷變化，逐漸開始對房地產公司的融資造成威脅，尤其是對于中小規模的房地產企業更是雪上加霜；另外，銀行貸款將會產生相對偏高的融資成本。受限于融資渠道的單一性，房地產公司在面臨融資難的情況時應先較少考慮融資成本，重要的是融到資。單一的銀行貸款融資己經無法滿足房地產公司集團化、多項目化的發展趨勢，房地產企業必須擴大其融資渠道，如可以采用IPO融資、REITS融資、夾層融資、債蝗謐實取
（二）加強財務風險控制
房地產公司要加強財務風險控制體系的建立，第一，要建立財務預警系統，房地產公司應根據長期和短期指標建立財務預警模型，對財務戰略的實施過程進行實施跟蹤監控，對財務戰略的實施效果定期整理分析，對比預先設定的預警值，盡早發現財務危機，即使找到解決的方案。第二，做好施工進度款和銷售回款的控制，工程部門在工程結算時要對施工進度款嚴格把關，保持資金預算和工程進度的一致；房地產公司可以通過集中銷售或簽約等方式縮短客戶從認購到繳款的過程，加快銷售資金的回款速度，從而降低財務風險。
（三）加強企業人員財務戰略意識
目前房地產公司存在總公司財務戰略與項目公司財務戰略整合性低的問題，這主要是由于公司人員缺乏戰略意識，特別是房地產項目分公司務人員數量有限，高學歷專業財務人才更是缺少，其他部門人員財務意識薄弱，財務戰略在制定實施的過程中，往往容易忽略項目公司與總公司的關系，只注重企業自身職能的目標，而忽略公司總體戰略和其他職能戰略所需要的資金規劃，導致財務戰略違背總體戰略或者阻礙總體戰略的實現。
房地產公司應關注對人的培養以及管理，應樹立和強化系統理財理念，系統收集、整理以及利用相關信息，從而更加高效地實施包括財務決策在內的一系列活動。除此之外，無論是財務人員，又或者是非財務人員，均需要掌握一定的財務知識，尤其是財務人員更需要持續提升自身的專業水平，推動和保障集團企業財務戰略真正落到實處。房地產公司可以定期組織全體財務人員進行深造培訓，聘請高級財務講師進行授課指導，同時讓公司財務人員對公司內其他部門員工進行財務知識普及，樹立全員財務戰略意識。
四、結束語
目前，我國大部分房地產企業的項目管理模式仍處于單項目管理模式。但是，隨著房地產經濟的發展和建筑行業的市場不斷整合，單項目管理模式漸漸不能滿足房地產公司的管理需求了。跨區域多項目管理模式漸漸被各大房地產企業慢慢重視起來。因此，加強對房地產公司跨區域多項目管理的探討和研究是具有非常重要意義的，是能有效促進房地產企業經濟效益提高和企業發展的。
參考文獻：
對投資者來說，財務報表是其了解上市公司的指南針。透過財報了解上市公司的盈利狀況、償債能力、成長能力、資本結構和現金流等情況，是投資者選擇投資標的、做出投資決策的重要環節。然而，近日，商務部研究院信用評級與認證中心的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告》（以下簡稱《報告》）預測，2016年，中國非金融類上市公司財務安全總指數（FSI）將10年來首次跌破5000點，且下降速度達到近5年最大。
上市公司財務安全10年最差
報告顯示，有807家上市公司出現財務風險或重大財務風險，有964家上市公司存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑，有414家上市公司同時存在財務風險和財務報表粉飾嫌疑，財務安全達到優秀的上市公司比例不足5%。
該《報告》還指出：從2007年到2016年FSI總指數呈現先升后降態勢，2011年達到最高值；2012年開始，連續5年持續下降；2016年預計為4970.82點，較上年度下降335個基點，降幅為6.31%。值得注意的是，自2012年以來，該指數年同比漲跌幅分別為-3.49%、0.67%、-3.19%和-6.31%。
“我們認為，今年企業財務狀況是2007年以來最差的一年，降幅也達到近五年來最大。”商務部研究院人士介紹。
分市場看，三大市場FSI指數均出現集體下滑。根據預測，2016年，FSI主板指數為4857.97，較去年下降4.43%；中小板指數為5301.36，較去年下降6.96%；創業板指數為4778.17，較去年下降10.77%。
創業板投資趨勢“負”
同時，《報告》強調，盡管FSI中小板指數在三個板塊中表現最好，但自2012年至2016年，其已經累計下降13.78%，今年6.96%的下滑速度更是較大，“持續快速的下降說明中小板企業財務安全狀況仍在惡化”。
在對創業板FSI指數的分析中，《報告》認為，2012年至2014年，創業板上市公司的總體財務安全狀況波動趨勢在三個板塊中最為明顯。近兩年，創業板上市公司的財務安全狀況不斷迅速惡化，2016年降幅明顯大于主板和中小板。無論從指數絕對值，還是降幅，均劣于主板和中小板，且與中小板存在較大差距。
鑒于此，在投資價值上，《報告》給出的建議為：2016年市場總體投融資風險偏大，主板相對穩定，中小板投資價值正在降低、融資風險上升，創業板整體財務安全狀況大幅下滑，投融資趨勢為負面。
根據《報告》，2016年，在25個一類行業中，僅有通信、國防軍工、食品飲料3個行業總體財務安全狀況上升，其余行業均出現不同程度下降，下降行業占比88%。這一下降比例為近5年最高。
從統計結果看，采掘業財務安全狀況下降最快，降幅達到25%。房地產行業整體安全性在25個行業中表現最差，行業FSI指數值為1885.5，同比下降271點，降幅為12.60%。這一得分也是該行業近五年最低分。
對此，《報告》解釋，2016年，各類寬松政策利好的密集推行營造出房地產市場良好的發展環境，但行業分化格局在繼續加深，行業整體仍面臨盈利能力下滑的挑戰。房地產行業上市公司是所有行業中財務安全兩極分化最嚴重的行業，少數優秀房地產公司財務安全狀況平穩有升，但大多數中小房地產公司財務安全逐年下降，財務風險極大。
Wind數據顯示，2013年、2014年、2015年房地產行業的主營業務利潤率分別為26%、25%和23%。房地產行業的主營業務利潤率在所有一類行業處于中等水平，
但在風險預測上，《報告》仍較為悲觀：2016年，房地產行業投融資趨勢為負面。在分支行業中，園區開發行業和房地產開發行業的投融資趨勢為負面。
優秀公司不足5%
在對上市公司進行評估后，上述《報告》還劃分出中國上市公司財務安全等級，并根據等級評分列出中國上市公司財務安全排行榜。
其中，最優秀上市公司（AAA級）有7家，占比0.27%，包括沃華醫藥、恩華藥業、克明面業、中天科技、桃李面包、愛爾眼科、鼎龍股份；較優秀上市公司（AA級以上）114家，占比4.45%。
在財務安全100強公司中，化工行業占據數量最多，達到17家，但僅有鼎龍股份一家財務安全得分在90分以上（91分）；醫藥生物行業在100強榜單中占據16席，100強公司擁有量排名第二。且2016年財務安全評級得分最高的前兩家企業沃華醫藥、恩華藥業均屬于此；有色金屬有6家公司進入財務安全百強名單，位列第三。其他上榜數量較多的行業還包括：輕工制造和食品飲料行業，均有6家公司。
另外，家用電器、國防軍工、采掘、建筑裝飾和房地產五個行業沒有企業擠進百強榜單。
在該排行榜中，已出現財務風險或重大財務風險的上市公司（CCC級以下）比例為31.53%，總數為807家，比2015年增加179家。在財務安全最差100家上市公司中，萬方發展、東華實業、南國置業等房地產行業企業數量最多，達到36家；雪人股份、藍英裝備、太原重工等機械設備行業有10家公司，永安林業、天山生物、福建金森等農林牧漁業有7家公司。同時，還有88家公司財務安全得分在0分及以下，存在較為重大的財務安全隱患。這之中，*ST川化、凱瑞德、*ST舜船分別得分-32、-32、-33，位列倒數三位。
需要強調的是，該《報告》特別指出，有964家上市公司存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑，占全部樣本上市公司的37.66%。從行業情況看，在131家房地產上市公司中，有78家存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑，行業占比59.54%；在43家綜合行業上市公司中，有24家存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑，行業占比55.81%；在86家商業貿易行業上市公司中，有45家存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑，占比52.33%。除此之外，存在財務報表粉飾嫌疑、同時又存在財務風險的上市公司數量達到414家，占所有存在財務風險上市公司總數的42.95%。
對上市公司財務安全等級大幅變化，《報告》亦做了分析預警。2016年，非金融上市公司中財務安全等級大幅上升的共計208家，占比近8%。其中，機械設備行業有21家上市公司，占比19%，排名第一；化工行業有18家上市公司，占比16%，排名第二；房地產行業有17家上市公司，占比16%排名第三。非金融上市公司中財務安全等級大幅下降的共計374家，占比近15%。機械設備行業上市公司財務安全狀況大幅下降達到48家，行業占比24%，排名第一；醫藥生物行業財務安全狀況大幅下降公司為38家，行業占比21%，排名第二；化工行業財務安全狀況大幅下降公司為35家，行業占比20%。
關鍵詞：房地產；行業；財務風險
財務風險是市場競爭的必然產物，財務風險是現代企業必須面臨的，企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響度減少，使企業不斷增強抵御風險能力，實現財務目標。
一、研究財務風險的必要性
（一）財務風險的概念與特點
財務風險實質是一種微觀經濟風險，是企業理財活動風險的集中體現。財務風險通常被稱為舉債籌資風險，是指企業由于舉債而給企業財務結果帶來的不確定性。它存在于負債經營的企業，沒有負載，企業經營的全部資本由投資者投入，則不存在財務風險。舉債籌資一方面為滿足投資需求、擴大規模、提高收益創造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負擔。
（二）財務風險的特點
財務風險具有客觀性、全面性、不確定性和共存性等特點
財務風險是資金運動過程中的風險，因此在籌資、投資和收益分配上可能會存在這樣的一些風險：
（三）研究財務風險的必要性
財務風險無時不在，無處不在。企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響程度減少，增強企業抵御風險能力，實現財務目標。這也就要求企業要正確地面對財務風險，衡量財務風險，充分利用財務風險的防范措施來盡量的降低財務風險給公司帶來的損失。
二、房地產行業面臨的財務風險分析
（一）消費萎縮帶來的財務風險
受金融危機外化影響我國經濟增長放緩，消費者信心衰退，這次金融危機不僅對宏觀經濟增長產生了重大影響，而且引起房地產市場的波動。金融危機放緩了投資者世界經濟增長速度，導致我國外部需求萎縮，出口量持續下降，企業經濟效益下滑，失業率上升，居民收入不斷下降，內需乏力，大多數投資者對資本市場和房地產市場失去了信心，處于觀望狀態，制約了消費增長，使得房地產公司面臨虧損的財務風險。
（二）強力的宏觀調控加大了資金鏈斷裂的財務風險
房地產市場受國家政策調控的影響明顯。房地產公司貸款絕大部分來自銀行，利益和銀行利益密切相關。在公司資金來源渠道單一背景下，交易量得持續低迷和信貸緊縮，導致公司面臨生存危機。此外，土地出讓政策、房貸政策的出臺都加大了公司資金鏈斷裂的財務風險。
（三）籌資結構單一，負債比重偏高帶來的財務風險
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資額巨大。我國的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自由資金卻相當低。這不僅提高企業的資金成本，同時也加重了企業的財務風險。如果在一定時期內，公司投資收益不足以抵消貸款利息，則公司無利可圖，面臨資不抵債的財務風險。
（四）資產結構單調，存貨比重過大帶來的財務風險
由于房地產資金投入量大，整體資金周轉慢，資金運動受地域影響大等特點，使得房地產行業的資產結構存在著較大的特殊性，占資產最大比例的為存貨。由于大量的資金投于存貨，整體資金周轉過慢，可能造成由于資金周轉不足而帶來的停運等財務風險。
（五）資金回收困難帶來的財務風險
房地產開發企業是資金使用密集型的企業，在一般情況下房地產開發規模較大，資金占用就越大，經營風險越大；項目開發經營越難，資金占用周期就越長，墊付成本就越高；項目開發經營利潤越高，不可控因素就越多，經營風險也越大。
（六）現金流管理不當帶來的財務風險
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。萬科公司內現如今缺乏現金流管理觀念，在經濟效益良好的情況下，存在著盲目擴大生產規模的現象，這加大了公司財務風險控制的難度，使得公司可能因現金流管理的不適當而帶來無法經營的財務風險。
三、房地產公司應采取的風險防范對策
房地產開發與經營的過程中存在各種各樣的風險，其中政策風險、經濟風險、社會風險、自然風險、國際風險屬于系統風險，對這類風險，投資者不易進行判斷和控制；另一類是非系統風險，包括經營風險和技術風險，這是易于控制和防范的風險。針對以上提出的各種風險，結合我國房地產現狀，為房地產公司提出一些風險防范的對策。
（一）充分利用市場機遇，擴大銷售
2007年以來，在上市公司強大資金支持下，開發商“拿地”的膽量似乎越來越大，全國各地不斷有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800萬/畝的天價，這就使得一些人認為：現在的開發商是在囤地，勢必導致房價大幅攀升，由此而產生房地產市場“泡沫”。其實，這是房地產發展到一定階段的現象，是經濟運行中的客觀存在。我國的房地產還處在發展階段，可挖掘與開發的潛力還很巨大，中國房地產市場依然處于擴張期，城市化進程、人口結構、中國居民財富結構的革命性調整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在。萬科公司要充分把握這種契機，把握市場機遇，迎合市場需求，利用政府在經濟下滑情況下的扶植政策，抓住投資機會，減低消費萎縮帶來的虧損財務風險，渡過難關。
（二）優化公司的供應鏈，積極嘗試“零營運資金管理”
房地產企業是一個顧客需求驅動型的市場，隨著顧客要求的個性化、市場競爭的多樣化及新材料、新技術的高速發展，房地產市場的不確定性越來越大，為提高競爭力應改善公司的生產條件，不斷縮短房地產產品的開發周期，采用科學的方法預測營運資金的需求數量，合理安排流動資產和流動負債的比例管理，嘗試使用以“零”營運資金為目標，強調的是資金的使用效益，著重衡量營運資金的運用效果的“零營運資金管理”。合理使用營運資金，加速營運資金周轉，提高房地產企業因強力的宏觀調控產生資金鏈斷裂財務風險的抵抗能力。
（三）積極拓寬籌資渠道、優化資本結構
一般企業現有的融資手段主要是銀行信貸，為避免單一的融資方式帶來的風險應積極開拓民間融資、房地產委托貸款、進行合作開發、成立互助聯合擔保機構、典當融資、產權交易等新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，從而將財務風險降到最低。
（四）積極緩解企業庫存壓力
隨著經濟減速，同時政府出臺的新房地產政策。雖然萬科公司采取折扣的銷售方式， 但市場成交持續萎縮、購買觀望持續的情況下，公司面臨的運營資金壓力越來越大。公司應采取力度更大的促銷策略，而且除了降價折扣外，在于價格手段相配合、面向剛性需求消費者的針對性宣傳方面，企業應盡量提供平臺，利用企業宣傳材料時，共同擴大宣傳。促進商品的銷售，增加庫存的周轉，緩解由資金的營運不足而產生的停運財務風險。
（五）強化企業應收賬款和預付賬款管理
許多企業為了避免客戶拖欠貨款造成的資金出現流動性危機。要采取避免風險、預防風險、降低損失、轉移風險、承擔風險、加強貨款回收管理等相應的措施，盡量調整應收賬款與應付賬款時間，與企業發展相一致。從而使得企業有充足的資金，降低資金不能正常運轉的財務風險，以保證公司正常的經營。
（六）運用多種財務策略，盡量減少風險損失
房地產行業經營者要能夠識別各種財務風險，并時刻關注各種潛在的財務風險因素，尤其要特別注意國家政策和經濟環境帶來的財務風險，應用風險規避、風險損失控制、風險分散、風險轉移等各種財務風險防范措施，做好財務風險的防御對應工作，及時、合理地管理和控制各種財務風險，從而保證公司可以穩定、健康、持續地發展。
參考文獻：
[1]穆瑞雪.論企業財務風險與防范.企業論壇，2010
（一）保證真實和完整的會計資料
在各個行業中都存在財務管理不合理的問題，特別是在那些財務信息不完善的公司，這種現象更加普遍。作為一個相對成熟的行業，房地產行業通常能夠保證其財務系統的完善性，房地產企業集團信息化系統通過上級審查的方法能夠實現透明化，能夠根據相應的依據來進行相應的業務，盡可能提高財務信息的真實性和完整性。
（二）有效進行房地產企業集團的資金運用
在房地產企業集團的資金運用方面，主要包括銷售環節和開發建設環節兩個方面。在銷售環節，基礎信息參量通過完善的財務信息系統來建立，在不同操作人員的操作權限被確認以后，就能夠設置不同的財務管理部門，操作人員將整合匯總后不同的基礎信息交付給管理部門，這樣能夠分級制定和統一管理財務信息。在開發建設環節，設置目標成本與合同結算、付款的整合賬目都可以圍繞合同管理來實現，為了有效建立資金計劃，應當在建立合同之前約定付款時間和限制金額。信息系統通過設置成本超支預警來實現成本的有效管理。
（三）財務信息化滿足企業未來發展需求
在企業財務管理中，科學、合理的財務管理對于一個企業的發展來說至關重要，屬于企業發展歷程中不可或缺的組成部分。如今，財務管理手段的改革與創新已經成為企業信息化財務管理的主要手段，通過與互聯網和計算機技術的有效融合，不僅可以提高企業發展的管理效率，而且還能確保企業各個環節的順利運行，提高企業的市場競爭力。
二、房地產集團公司信息化財務管理中存在的問題
在總體財務環境的影響下，房地產集團公司信息化財務管理還存在著一些問題，如各項目成本控制情況不能及時得到反饋，對項目資金情況不能適時迅速地掌握，整體財務計劃無法布署，數據共享程度不高等，這些問題在一定程度上限制了房地產集團公司的穩定發展。
（一）沒有充分認識到財務管理信息化的作用
在實現房地產集團公司財務管理信息化的過程中，涉及到公司管理很多方面的變革。各房地產公司所建立的財務管理信息化系統間的財務管理水平，存在著一定差距，其中一個主要方面是房地產集團公司的相關領導沒有充分認識和理解財務管理的信息化，忽視了集團公司財務管理信息化建設的重要作用。
（二）沒有先進的財務信息管理思想、方法和手段
目前在很多的房地產集團公司中，還沒有實現財務管理的信息化，公司內的財務管理人員工作效率太低，不能將準確的公司內部各種財務數據信息提供給公司管理者，很多房地產集團公司也沒有先進的信息化管理方法和手段，相關財務管理人員沒有現金的信息化管理意識，進而導致房地產公司財務管理水平較低，加大了房地產集團公司的財務風險，對于房地產公司的市場競爭力有不利的影響。
（三）集團公司與異地子公司之間的信息共享不夠全面
在集團公司和各個子公司之間要進行會計信息的處理，需要向財務信息總系統提供相應的數據，但是各個子公司之間具有不同的業務性質，財務處理的具體程序也是不相同的，因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實現了表面的信息共享，卻沒有實際的指導作用。
三、房地產公司實現信息化財務管理的主要措施
（一）將房地產公司的基礎信息整合起來
要以確保房地產公司基礎信息的完整性和精確性，作為實現房地產公司財務信息化管理的基礎，其中公司樓盤的基本信息狀況、內部銷售人員的管理、客戶的背景資料、公司銷售跟進情況、各部門工作進程情況等等都是房地產公司基礎信息的主要內容，管理人員在將這些分散和零碎的基礎信息進行統一分步編碼和分類的過程中，能夠迅速和快捷地得到有用的信息，房地產管理者可以充分利用這些信息進行存取和查詢。例如公司管理者可以對工程部的工程合同、造價、工程進度、成本的控制等充分掌握，或者對銷售部的銷售合同、銷售情況等進行及時了解，通過對房地產公司所有的基礎信息進行整合，能夠不斷促進財務管理信息化的建設，在一定程度上可以提升房地產公司的高效管理水平。
（二）建立資源共享數據庫
通過財務資源共享數據庫的共享，來實現公司各部門之間的資源共享，在各房地產公司財務管理信息化不斷完善的過程中，更加需要信息交換和資源共享，對房地產企業而言，資金鏈就是房地產開發企業的生命線，各分公司有多少個項目，資金壓力在哪個階段，整個集團的資金情況如何合理安排，這都是需要靠準確的數據來說明。通過建立房地產公司自動辦公信息平臺，在公司內部建立財務信息資源共享數據庫，能夠有效地在房地產公司之間進行及時準確的信息傳遞，把分公司和子公司聯系起來，進而提升財務信息管理的效率。信息資源共享數據庫的建立，能夠將整個公司內部的各種資源和數據信息保存下來，在溝通公司各項目的過程中，使公司內部的各部門充分了解收入和支出，同時，房地產集團的各部門能夠通過資源共享數據庫來獲得相應的數據，根據這些數據就可以有效地實現溝通。另一方面，利用財務資源共享數據庫，管理者可以充分的控制公司，通過檢索公司的資產來發現房地產公司中存在的問題。公司內部之間以及分公司和總公司之間的信息交流和共享能夠實現良好的溝通，同時公司的各種公共資源也可以提供給外界，在提高公司宣傳力度的過程中，提高房地產公司的市場競爭力。
（三）提升公司財務管理人員財務管理信息化意識
較強的財務管理意識對于信息化財務管理的實現非常重要，因此為了在房地產集團公司中實現財務信息化管理，就必須要不斷提升公司財務管理人員的信息化意識，可以在公司內部進行信息化管理方面的培訓、知識競賽等，以提升財務管理人員的信息化意識。
（四）采用新技術和新設備
[關鍵詞]房地產企業；財務風險；防范措施
[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0115-02
房地產企業主要負責對開發房地產和銷售房屋，在整個工作進程中存在很多不確定的因素，從公司財務到組織構成再到銷售過程中產生了一系列的不確定因素，這些不確定因素的存在就是房地產業財務風險產生的重要原因。[1]在了解房地產業中財務風險成因形成的過程中我們發現，經營者采取有效的措施來應對風險的產生，目的是獲得更大的企業收益。
1財務風險的成因及特點
從整個開發到銷售的過程中，房地產企業的政策、資金以及產品的質量等不確定因素都會影響房地產業的經濟收益，因為這些不確定因素的存在為房地產業的正常運作帶來一定的風險。
11房地產業資本運作周期產生的風險
對房地產產品進行開發需要大量的時間，整個過程從前期的可行性分析到產品的規劃設計，同時還有一些征地、建筑施工以及建設設施等步驟，在這些步驟全部完成以后代表著全部工序的完成。房地產的運作周期中不確定因素的產生與運作之間的長短存在一定的關系，運作周期越長，不確定因素產生的就會越多，也就是說造成的風險就會越大。
（1）運作周期越長風險越大。房地產形成受到的影響因素有很多，這些因素會隨著時間的推移而不斷發生變化，如果房地產運作的周期越長，在這段時間以內對房地產的投入與產出的變化就會越大，這個變化越大就會為企業的收入帶來一定的危險。[2]比方說，房地產企業的資本運作的過程中會有國家宏觀調控的參與，國家的宏觀調控會使土地的價格得到提高，同時增大銀行的貸款利率，這些變化導致的結果就是大大增加了房地產的投入資本和企業的先期投入，這樣一來運作企業資本過程中就會帶來一定的風險。
（2）綜合考慮多方面的因素。因為現階段我國的國民收入水平已經明顯提高，人民對居住需求逐步增大，更多人將目光投向房屋外形、質量以及供暖、交通等方面，這些因素成為人們選購房屋的關鍵因素。[3]這就要求房地產企業必須要加快發展的步伐，在開發的同時綜合考慮多方面因素。一般來說房地產運作的周期都比較長，這樣長的運作周期在一定程度上使房地產開發的進程產生了滯后，目前房地產開發已經不能滿足人們對房屋的需求，這在一定程度上為房地產企業的正常財務運作帶來了一定的風險。
12房地產業產品的特點以及產生的風險
房屋和房地產產品是不能被移動的，這就表明房屋在建成以后在一定時期內會被長期存留，因為受到人文、經濟等因素的影響，在經過一段時間以后，在一定的區域之內就很容易形成一種房屋的特色，[4]房屋的區域性特色形成以后就更不容易受到破壞了。城市與國家都有自己房屋的特色，在城市之間也會形成不同的房屋特色，所以，房地產業在開發房地產，進行投資運作的時候，應該充分考慮到不同地區房地產開發的前景。在不同的地區，經濟、環境以及交通等方面的因素都會嚴重影響對房屋價格的定位，而且這些因素還具有一定的復雜多變性，在進行資金運作的過程中，房地產商需要面對很多不確定的因素，面對這些不確定因素帶來的風險。與其他行業相比，房地產業的商品價值要大得多，銷售的周期也更長，而且會隨著建筑投入、土地價值、房屋銷售價格的變動，運行的資本也會發生變動。[5]這就意味著，房地產業的資本會受到市場變動的影響而出現一定的波動。
13房地產資金的運作及其產生的風險
在運行每一個階段的時候，房地產業都會對資金的投入提出很多要求，而只有為工程建設不斷的投入資金，才可以使房地產開發過程的順利運行得到保證。在開發初期，房地產業投入的資金總量還不到總需求量的1/3，為了保證后期工作的順利展開，房地產商需要進行融資，通過大量的融資保證資金的來源。而這些資金主要來源于信貸機構、銀行以及房屋的預售款等。這種資金運作方式位房地產企業帶來了極大的負債率，同時也帶來了極大的財務風險。
14房地產業的結構形式及其產生的風險
很多房地產公司為了方便，組建不同的子公司，表面上看這些子公司為總公司帶來了很大的收益，而實際上卻為公司的管理埋下了嚴重的隱患。因為項目分公司是公司的人，這個人在一定的范圍中起到的作用，但是因為受到區域性差異的影響，以及受到信息傳輸過程中的時間差影響，總公司在一定程度上不能準確把握分公司的實際信息，也就不能對分公司進行實際的操控。這樣總公司的營銷策略就得不到有效的貫徹落實，財務管理的分公司也不能得到有效的實施，這位企業實際收益造成了很大的影響。
2房地產企業財務風險的防范
通過對整個房地產企業經營模式進行了解以后就可以對其進行深入的分析，提出有針對性的對策。
21房地產融資風險的防范
如果想使融資過程中產生的風險變小，就要對具體的融資行為進行預測與評估，與企業自身情況相結合，作出科學的融資計劃。要想將計劃做的合理、科學，就要從以下幾個方面做起：
（1）優化企業自身情況，改善企業資本結構。要對本行業有充分的理解，對以前的成功案例進行研究，從而找到與本企業相適應的資本形式，再與企業的實際情況相結合對資本形式進行改進，對企業的資本結構進行改善，最終達到減少成本輸出的目標。
（2）綜合評比各種融資手段。應該對整個融資過程中的所有融資手段進行綜合的評比，通過綜合評比選出最優的方案，最終達到使融資風險降低的目標。
（3）做到具體問題具體分析。企業應嚴格控制每個融資項目，做到具體問題具體分析，使融資過程中帶來的風險得到減少。
（4）對比項目，尋找成功案例。使企業內部關注得到提高，對比企業中的所有項目，尋找并推廣優秀的成功案例，達到減少企業成本的目的。
22房地產投資風險的防范
在房地產業活動中投資是非常重要的環節，與企業發展密切相關，投資計劃是否正確與企業活動的成敗有直接的聯系，所以應該注重投資過程中的風險。首先，要仔細研究投資項目的可行性，因為進行投資的時候，企業都會動用大量的資金，所以存在非常大的風險。要想降低這一風險，就要對投資項目的可行性進行準確的分析，綜合資金的流入與輸出以及資本的運作過程等方面因素進行綜合的分析，確定項目之間存在的差異，最后評選出最佳的方案。其次，不僅要選定投資方案，還要選擇備選的補救方案。因為受到生產技術、市場傾向的變化等因素的影響，在項目投資收益上企業會被動發生一定的波動，這就為預估企業財務的工作帶來了很大的不確定性，從而帶來了一定的風險。所以備選補救方案是非常有必要的，可以為項目的順利完成增加一層保障。
23日常資金運作風險的防范
資金的日常運轉對一家企業的正常工作具有非常重要的意義，只有保證了資金的正常運轉，企業的穩定才能得到保證，所以企業應該重視日常的資金運作，這對于減小企業面臨的風險是非常必要的。首先，要對企業的日常資金需求量進行準確的預估。資金在正常運轉的過程中會存在一些不確定因素，因為這些不確定因素的存在，會導致運作的過程中伴隨著一定的財務風險，所以一定要準確預估企業資金的日常流動，準確分析日常資金流動可以使企業管理者對企業的投資方向等運轉情況充分的掌握。所以精確預估日常資金需求量可以使企業面對的風險得到有效的預防，進而使風險減小甚至得到避免。其次，集中管理企業資金。房地產企業的經營模式偏向于集中管理，因為項目公司與總公司之間是緊密聯系的，如果資金利用率高，企業資金短缺和富余的問題就會得到有效解決，進而使集團內部的運作效率得到大大的提高，減小風險發生的概率。
3結論
我國房地產市場是目前發展最迅速的行業之一，在國民經濟增長方面做出了巨大的貢獻。總體來說，在房地產企業資金運作的過程中，應該對各方面可能出現的影響因素進行準確的把握，采用合理的、科學的措施對這些可能出現的財務風險進行防范，只有這樣才可以對企業中各種財務風險的出現進行有效的控制，進而保證房地產業可以穩定、健康的發展。
參考文獻：
[1]許杭房地產企業財務風險的特點與防范[J].審計與理財，2009（12）.
[2]張笑杰房地產企業財務風險的特點與防范[J].現代經濟信息，2010（5）.
[3]杜俊娟我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013（10）.
[4]王濤房地產企業財務風險的防范與控制[J].財經界（學術版），2013（14）.
[5]程雨淺談房地產企業財務風險的控制和管理[J].經營管理者，2011（24）.
[6]郭秀君，馬廣奇房地產企業財務風險及防范策略研究[J].中國市場，2014（24）.
【關鍵詞】Z記分模型；房地產上市公司；財務困境
目前，房地產行業出現市場觀望氣氛嚴重、開發商陷入囚徒困境、房價大面積下跌、資金鏈越繃越緊、汶川大地震對房地產市場特別是四川房地產市場的沖擊、房市拐點論及政府救市爭議等現象。在此背景下，筆者基于Altman 的“Z 記分模型”對滬深兩市房地產上市公司進行財務困境分析，試圖為處在一個特殊時期的房地產行業的經營者、外部投資者、金融機構的相關決策等提供參考。
一、我國房地產上市公司財務困境的基本情況
財務困境又稱財務危機，企業陷入財務困境是一個逐步的過程，通常從財務正常漸變到財務困境，最嚴重的財務困境是破產。財務困境通常被認為是企業履行義務時受阻，具體表現為流動性不足、權益不足、債務拖欠及資金不足四種形式。筆者認為房地產行業目前面臨的財務困境符合以上情形，具體表現為產品變現能力差、負債依賴程度過高、工程款欠款嚴重、開發資金嚴重不足、預期償債壓力過大。
二、“Z記分模型”的基本原理
“Z記分模型”是用于判別企業破產風險大小的一個預警模型。但是，破產是屬于法律范疇的概念，企業進入破產程序前一定會陷入財務危機或者財務困境，破產并不等同于停業。從我國上市公司實際情況看，還沒有出現破產停業的案例。因此，用Altman的Z記分模型用于判別企業是否存在財務困境或財務危機更適合于我國國情。
“Z記分模型”最初是由美國學者Altman在20世紀60年代運用配對抽樣法（paired sample approch）對過去20年（1946―1965年）破產和非破產的各33家制造企業進行多變量（22個）判別分析后提出的。在模型提出后，Altman選擇了一個81家企業組成的新樣本進行檢驗，最后檢驗出76家企業，成功率達93%。模型如下：
Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5
“Z記分模型”判斷企業破產風險大小的臨界值是：若Z>2.675，則企業財務狀況良好，發生破產風險可能性小；若1.81
關于”Z記分模型”的適用性，盡管最初是依據制造企業的資料提出的，但檢驗結果證明，它對其他類型的公司同樣適用。向德偉（運用Z記分法評價上市公司經營風險的實證研究， 2002）認為Z記分法對進行某個行業或某類企業經營風險整體分析的指導性很強。在上市公司進行個案分析時，對某些異常情況應加以特別關注， 以免由于某些因素畸變影響Z記分法的準確性和風險判斷。 王波（Z－score）模型對我國上市公司適用性實證研究，2006）認為Altman標準對我國的上市公司仍然有較好的適用性。茍成玲、邢領（Z 信用計分模型對中國上市公司的適用性檢驗，2003）對70只滬深上市股票樣本進行檢驗，結果證明，“Z記分模型”對中國上市公司基本適用，能在一定程度上對上市公司的財務困境進行預測。
關于“Z記分模型”的改進，筆者認為，在計算變量X1時所用的運營資金應該考慮減去長期借款，這樣更符合房地產行業的實際情況。因為房地產企業的所有銀行借款應該都屬于項目開發貸款，與項目一一對應，期限不會超過一個營業周期內。同時，由于銀行監管，要隨著項目銷售進度提前收回，房地產企業的“長期借款”有流動性的性質。筆者將變量X3、X5的總資產定義為期初期末平均數。
三、“Z記分模型”在房地產上市公司財務困境預測研究中的應用
（一）樣本選擇及指標計算說明
筆者選擇滬深證券交易所上市的77家房地產公司作為樣本，取2006年年報、2007年年報及2008年一季度報表的相關財務指標作為“Z記分模型”的基礎數據（數據來源于國泰安研究服務中心 ）。并根據上述改進意見，對“Z記分模型”的相關變量定義如下：
X1：營運資金/總資產=（流動資產-流動負債-長期借款）/總資產
X2：留存收益/總資產=（未分配利潤+盈余公積）/總資產
X3：息稅前利潤/總資產=經營利潤/平均總資產
X4：股權市價總值/總負債=（報表日收盤價×股數）/總負債
X5：銷售收入/總資產=主營業務收入/平均總資產
關于變量X3中涉及的“息稅前利潤”，由于房地產公司對項目貸款利息會計核算的特殊性，無法獲取“營業成本”中的項目貸款利息，因此該部分利息支出沒有從經營利潤中扣除。本文所指經營利潤=營業收入-營業成本-營業稅金及附加-銷售費用-管理費用。
（二）Z值計算
根據表1Z值計算結果，其中000656ST東源、600603ST興業、600745ST天華由于一些因素畸變，導致Z值異常，在以下的分析中，去除此3家公司，對剩余的74家公司Z值進行分析。
（三）Z值分析與解釋
1.對房地產上市公司的總體分析。
筆者對上述最終選定的74家公司2006年、2007年、2008年1季度Z值進行簡單分析。
可以看出，只有27%公司Z記分大于2.675，財務狀況良好；有72.9%的公司陷入財務困境。
超過55%的公司存在一定的或嚴重的財務危機。由于截止目前，只能獲取上市公司2008年1季度的報表，但可以預計年底時， “Z記分模型”中涉及的留存收益、息稅前利潤、銷售收入等三個指標比一季度增加的可能性很大。而74家樣本公司的“長期應付款”總額只有45億，占流動負債總額的比例不到2%，即使這些長期應付款在2008年全部到期，也不會引起營運資金的較大幅度的減少。如再考慮股權價值下跌可能性較大，綜合幾個因素作用的結果，筆者認為到年末Z值的整體狀況和一季度末不會有大的差別。
綜合上述各年分析，2007年房地產整體上是沒有財務困境的，這種結果與現實情況是吻合的。2006年有近四分之三的房地產公司的Z值低于財務困境臨界點，而實際情況并沒有那么嚴重，這與當時的貨幣政策有關，房地產業能夠比較容易地從金融機構獲得融資，化解了可能的財務風險。
到2008年，Z值分布與2007年相比有較大變化，超過一半的公司（41家）面臨財務危機。根據表5進一步分析，74家上市公司的總負債3 364億，而面臨財務危機的41家公司的負債總額為2 906億，占86%。這41家公司在2006年、2007年總負債占研究對象（74家公司）的比例分別是81%、87%。同時，我們還可以看到，有財務危機的公司的資產規模在2007年經歷了一次快速膨脹，增長率達76%，而資本結構一直維持在2006年的67%這一水平，已經觸及金融機構規定的自有資金比例不低于35%的上限，這種現象是公司過于激進的項目儲備戰略造成的。相反，沒有財務危機的公司2007年資產的增長率只有28%，這些公司的平均資本結構一直維持在50%以下。
2.汶川大地震對四川房地產上市公司的影響分析。
5?12汶川大地震無疑對房地產市場造成了沖擊，首當其沖的當數四川房地產市場，本文對四川房地產上市公司000628ST高新、000838國興地產、600139ST綿高進行分析。2008年1季度這3家公司Z值分別為0.464、4.255、0.698，除國興地產Z值高于2.675外，其余兩家都較低，存在較為嚴重的財務危機。正合地產（2008）在結合1994年美國洛杉磯大地震、1995年日本阪神大地震及汶川大地震所處宏觀環境進行研究后認為：汶川大地震只會對四川區域的房地產市場造成短期負面沖擊，預計時間為6個月，具體的恢復時間將取決于市場信心的建立、貨幣政策的金融支持力度。據此，汶川大地震短期內勢必將加劇兩家公司財務況狀的惡化。
四、結論與建議
從上述分析結果看，“Z記分模型”的測度結果符合房地產行業的現實情況，房地產行業在2008年大部分都陷入財務困境，其原因主要是2007年在沒有穩健資本結構的情況下，行業過度擴張造成的。
膨脹是發展和倒閉的分水嶺，應該說，2007年市場給房地產行業提供了一個改善房地產行業資本結構的契機，但大部分企業因激進的項目儲備戰略而錯過了此次機會。從緊的貨幣政策還將持續，在無法輕易獲得金融支持的情況下，要緩解目前的財務危機，還得靠企業另謀途徑，諸如改變營銷策略、引進合作伙伴、項目轉讓、重組等。否則，房地產行業財務困境勢必進一步惡化，房地產行業經營模式或將面臨重大改變。希望房地產行業在經過本輪洗禮后，能夠以一種健康、穩健的方式迎接下一輪房地產景氣周期的到來。
【主要參考文獻】
［1］ 向德偉.運用Z記分法 評價上市公司經營風險的實證研究[ J ].會計研究，2002.
［2］ 茍成玲，邢領.Z信用計分模型對中國上市公司的適用性檢驗.北京，2003.
［3］ 黃湘.談“Z 計分模型”的不適應性與改進[ J ].經濟經緯，2003.
企業的經營目的在于獲取利潤，發展自身經營和管理能力，并逐步壯大發展，創造更大的盈利。企業想要高效運轉并獲得可觀收益，必須要有危機意識和風險意識，其中財務風險意識尤其值得注意。根據復旦大學相關研究成果可知，在使用國際通用會計準則進行財務審計時，中國的上市公司78%存在財務問題，存在明顯的財務風險。根據我國國情而降低標準，30%的上市公司財務問題仍然嚴重，可見我國企業財務方面有待進一步改進，總體而言，我國企業的財務風險較大。
企業財務風險較大不僅不利于企業自身的發展，也不利于相關利益者，從財務數據中發掘出對企業財務風險有益的信息已成為許多企業面對的一個挑戰。而數據挖掘技術有利于企業的財務診斷，對企業財務風險的降低作用巨大，它是一種基于人工智能和統計學及數據庫的商業信息處理技術，從財務數據中提取提煉并自動進行分析，做出總結歸納，提出相關解決辦法，從而幫助企業管理層做出市場戰略策略，有效地降低其做出的戰略的風險。財務數據是企業財務運行的基礎，也是財務風險的來源之一，運用數據挖掘技術對財務數據進行診斷分析，能夠從中找出企業存在的財務問題，提出有效的財務風險預警措施以幫助企業穩步經營。近年來數據挖掘技術是數據庫方面的研究熱點，很多領域已經開始實際運用。
本文研究數據挖掘在財務診斷中的運用，主要研究數據挖掘技術在財務診斷、信息預警和財務診斷方案策劃決策等三個過程中的應用，建立準確有效的數據模型來指導實際的財務工作，能夠預測出企業財務風險程度并提出財務風險預警，便于企業及時地掌握財務狀況和經營狀況，適時調整企業財務戰略，提高企業經濟效益。因此，數據挖掘在財務診斷中的應用，無論在理論上還是實踐上，都有其重要意義。
二、文獻綜述
數據挖掘分析有關聯分析、序列模式、聚類等方法，這方面的研究總體上成果豐碩。國外的數據挖掘分析方法發展比較成熟，有大量財務風險方面的著作，其研究主要在于財務風險預警模型的構建。國內的證券市場發展不成熟，缺乏理性的投資者，對數據挖掘分析方法研究少，主要集中在建立數學預測模型。
（一）國外研究現狀 Beaver（1958）提出了單變量模型。他對80家經營公司進行一元判定預測，使用了 28 個財務比率作為變量。Altman（1968）在財務風險預警領域引入了多元線性判別方法，創立了 Z 值模型。Altman 、 Haldeman（1980）又提出了一種優于Z 模型的ZETA模型，其更能準確預測企業財務風險。Ohlson（1990）以95家經營失敗的公司為基礎，運用Logistic回歸進行財務預警模型的建立。結果表明，與企業財務風險緊密相關的因素有企業的規模大小、財務結構、經營績效、流動性四個方面。Fyaber（1989）運用神經網絡模型，進行對銀行的首次信用風險預測。Eichengreen（1998）研究表明財務模型研究有危機管理和財務危機預警等。
（二）國內研究現狀 李一軍、金世偉（2006）在模糊聚類分析方法的基礎上，使用KPI財務指標，對上市公司進行相關分析，并在投資決策的制定時輔地使用到其研究結果。郭春陣（2005）運用三類挖掘分析方法――聚類、關聯規則、決策樹方法，綜合分析，構建了財務報表分析模型。呂澄、易艷紅（2006）研究數據挖掘在財務分析中的可行性，說明在財務分析運用數據挖掘技術時，XBRL語言有著有效的作用。齊中華、黃麗娜（2010）使用EXCEL實現了模糊聚類的數據分析，運用上市公司財務數據，說明了數據挖掘在財務分析中有巨大作用。張星文、梁戈夫（2006）研究發現財務危機預警的研究進展很大，企業在財務管理中已經使用到大量的模型，如人工神經網絡模型和logit回歸模型等。馮征（2007）提出了基于智能計算機的數據挖掘方法，且可用于上市公司的財務預警。
三、應用數據挖掘的財務診斷體系
（一）應用數據挖掘的財務診斷體系流程 數據挖掘是基于財務比率分析、杜邦分析等模型運用于財務分析、預警及決策中，并進行財務診斷。故財務診斷不僅是對財務報表的分析，從系統的角度可以將財務診斷分為診斷數據系統、財務專項判斷、財務預警系統、財務決策系統四個部分。
財務診斷系統分為三個階段，分別是：數據收集階段、分析診斷階段、形成報告階段。圖1為應用數據挖掘的財務診斷模式及流程示意圖。
從圖1中可以看出，數據收集階段包括收集非財務輔助數據、三大報表數據、財務指標數據。XBRL具有實時標準性，可以有效減少錄入轉換時間，具有針對性、實用性，可以更高效地詮釋數據的內容及意義，提高了財務診斷的效率及精確度。分析診斷階段主要是將收集的數據進行專項判斷，通過XBRL與財務指標進行對比分析，再進行財務診斷并作出財務預警和決策。在此階段，對目標公司采用遺傳算法、回歸模型等進行建模，需要選擇決策樹方法、關聯分析等，高效簡單地完成數據分析。考慮到了影響企業財務的各種因素，故保證了分析結果具有完整性、實效性。通過以上兩個階段的縝密分析便可形成財務診斷決策報告，并將報告方案提交到經營管理系統。決策報告涵蓋了數據挖掘的主要判斷信息，綜合考慮到了企業的財務風險，并通過發現企業現狀問題形成解決方案，為企業經營提供了方便。
（二）應用數據挖掘的財務診斷指標體系 財務指標體系需要將企業外部和內部環境結合起來考慮，進行定性分析及定量分析來完成企業財務診斷指標的設計。在財務診斷體系中，財務指標體系構建必不可缺，有效的反映了企業的財務狀況，為數據挖掘系統提供了依據。整個診斷體系覆蓋以下幾方面：
（1）內部環境：包括一系列的定性指標，有員工素質（如知識結構、能力結構）、工作環境（主要對員工滿意度、員工忠誠度方面考察）、內部控制（包括內部控制組織、內部控制有效性等），通過考察內部環境說明企業的內部控制情況。
（2）外部環境：包括定性指標經營環境（如經濟政策、法律制度、行業發展前景、金融環境等），從宏觀角度考察企業經營所面對的外部環境狀況。除此之外還有一系列定量指標，包括產品市場（如市場占有率、產品銷售利潤率、客戶滿意度等）、社會效益（包括貸款履約率、環境保護指數、合同履約率），定量評定企業的銷售情況和經營業績。
（3）財務活動：主要包括籌資活動（有財務風險、支付能力、資本結構、資本成本等）、投資活動（包括投資收益、投資風險、資產利用率等）、經營活動（如盈利能力、經營風險、資產營運能力等）、分配活動（如股利支付率、自由資產增長率、資本金增長率）等定量指標，有效地考慮了企業經營活動中的效益及存在的財務風險。
財務指標的獲取較為容易，能夠客觀地反映企業的經營狀況及風險水平，預測企業未來的經營水平及競爭力。故選取財務指標需要考慮可操作性、全面性、靈敏性、協調性、相關性、可比性六大原則，如此分析的結果才有助于企業做出合理的投融資決策。
四、實例分析
本文以GA房地產公司為例，進行財務診斷中的數據挖掘演示。GA公司是一家上市多年的以房地產為主業的綜合性集團公司，主營業務有房地產開發與運營、建材裝飾、建筑施工、物業管理、房地產咨詢等。對GA公司進行財務診斷的目標首先是確定其經營現狀及風險程度，其次是對其投資決策提供參考依據。
（一）數據收集 本文利用XBRL語言對GA公司2002年至2012年期間的半年報原始數據進行收集和篩選，并將其中相關性較高和負相關的財務指標剔除，如流動比率、資產收益率等，以避免信息重疊影響準確性，保留下來十七項財務指標構成GA公司財務診斷的指標體系，節選部分如表1：
（二）分析診斷
第一步，聚類分析。結合前述研究基礎，因GA公司數據量相對較少，本文采用較為快速、適合混合字段和數據集合的兩步聚類方法進行分析，按GA公司的發展階段劃分聚類，設定聚類數最小為2，最大為15，根據處理數據和GA公司經營管理信息劃分出2002年至2007年和2008年至2012年兩個聚類。建立兩步聚類模型。
第二步，財務初評。初步判斷GA公司目前財務狀況比較穩定，可通過投融資加快企業發展。模型數據顯示對GA公司發展最重要的指標主要有固定資產周轉率、資產負債率、存貨流動負債比率、流動資產周轉率、資本充足率、凈資產收益率和債務資本比率。
第三步，財務預警診斷。首先，確定對GA公司進行數據挖掘的目標需求為識別其經營財務狀況。2002年至2012年篩選出的共21組數據、17項指標進行分析，識別出財務狀況良好的年份和它們的經營財務特征，如該年的盈利能力如何，現金流如何等。其次，選擇Clementinel軟件將以上數據輸入模型，運用決策樹規則對目標變量――各年的財務狀況進行數據挖掘。
本文采用經典的財務預警模型――Z值模型作為財務狀況綜合評分的依據。鑒于數據有限，本文將Z模型據經驗值加以劃分：
Z>300，充盈，財務狀況良好；180
根據以上設定，得到各年財務狀況評分表如下：
在對數據預處理的階段，要注意將字段預先進行選項設置，以便于數據分析的導入與輸出。之后還需要對字段進行實例化，使字段的取值和類型皆直觀可見，便于分析結果的應用。
第四步，建模分析。鑒于GA公司數據有限，在分析設置時需選擇“使用推進”和“交互驗證”，以提高分析結果的準確度。然后建立C5.0預警診斷模型。運行模型決策樹顯示的結果，將根據Z值評分設置的危險、困境和正常三類狀況進行了分類，
首先按照第一重要字段即帶來最大信息增益的“每股收益”字段分為兩個節點，經不同規則路徑顯示數據。在數據重疊部分，又經次重要字段“固定資產周轉率”進一步分析確定，最終達到100%準確度的分析結果。另外還可導出散點圖更直觀地對比這兩個指標對GA公司財務狀況的貢獻程度。
第五步，結果應用。以上結果可知GA公司應在財務管理中注重每股收益的管理，積極通過融資等方式提升稅后利潤，提升股東所有者權益。GA公司固定資產以實物為主，因此變動幅度不會很大，以維持現狀為主即可。
（三）決策診斷 依據以上分析結果，以下對GA公司融資決策加以診斷分析。本文將運用關聯規則當中的財務決策分析理論，使用Clementinel 2.0的Apriori算法生成頻繁項集，再據此生成關聯規則。本文自兩大證交所數據及調研樣本中選取30家與GA公司主要財務指標類似的成功融資公司作為關聯分析的樣本集，匯總出7種可選融資渠道項集，分別是：
30家樣本公司的融資偏好如下表4：
融資分析中的數據處理與前類似，需要根據“類型”節點進行實例化處理。本文按T/F的二分類變量設置類型，建立Apriori運算模型。為保障運行結果的有效性與代表性，將最小置信度設為50%，支持度為10%運行模型，步驟同上。運行結果對適合GA公司的成功率較高的一種、兩種及三種融資渠道給出多種最優組合方案，為GA公司融資活動提供了數據指導。
（四）提交報告 最后，在上述預警診斷與決策診斷的基礎上，形成預警環節與決策環節的結論性診斷報告，提交給管理者作為管理決策的重要財務依據。同時，要不斷對上述分析進行后續的跟蹤反饋與調整。
參考文獻：
[1]趙春：《基于數據挖掘技術的財務風險分析與預警研究》，《中國投資》2012年第5期。
[2]林小菊：《中小企業財務診斷分析系統設計》，《中國鄉鎮企業會計》2010年第8期。
【關鍵詞】房地產公司；銷售環節；財務內控；管理方法
前言
在現階段，我國的大部分房地產企業都有一個共性的問題，就是在銷售環節都存在一定的財務風險，究其原因是由于我國市場經濟的不斷深化和改革，很多的經濟體制和經濟政策都發生了一定的變化，在新形勢下，由于房地企業沒有對新的經濟形勢進行深入的把控和了解，導致企業無法適應新形勢下的經濟發展需求，從而導致一些財務風險的產生。財務風險的存在，給房地產企業帶來了非常不利的影響，導致與企業有關的經濟活動存在不穩定的因素，從而影響企業的經濟效益。
1房地產銷售環節財務內控管理的必要性分析
我國現階段房地產企業在財務管理和預算審計方面都普遍的存在不科學的現象，財務內部控制和管理制度上都缺乏一套科學的管理方法，與企業相關的各項制度也不夠完善，往往導致房地產企業在財務預算上達不到企業的需求標準。在現階段，我國的財務功能相對比較單一，很多企業對財務職能的認識上還停留在簡單的財務核算上，所以失去了財務本身的職能和意義。所以加強房產企業財務內部控制，提高財務人員工作效率和職業素養，是非常必要的。（1）房地產行業的銷售環節存在一定的特殊性，它不同于其他行業資金回籠的方式，在銷售過程中，房地產商品具有期房和現房兩種形態，本身具有高風險和高價值等特點。所以在銷售環節，預售的銷售方式是房產企業主要的銷售方式，買家可以先交預付款，房產企業可以先不用交付房產，通過簽訂相關的合同，進行商品的銷售。由于特殊的交易方式，致使在資金回收方面也存在一定的特殊性，有些買家可以全款購買，很大一部分買家需要通過銀行貸款的方式進行分期付款，所以在房產企業資金回籠的過程中，經歷了很多環節，這些環節的不可控因素也隨之增多，其中任何一個環節出現差錯，都可能導致房產企業資金回籠緩慢的現象發生。所以加強財務內控管理，對于房產企業具有重要的意義[1]。（2）加強企業財務內控管理，是實現房產企業現代化財務管理制度形成的必要手段，科學的財務內控管理，可以促進企業平穩和健康的發展，使企業的經濟效益不斷的提升，從而提高企業在眾多房產行業中的競爭力，同時健全的財務內部控制管理制度，可以使企業內部各部門職能的考核和管理具有一定的科學性和規范性。對部門的責任和職責進行有效的調節，加強工作人員之間的工作聯系，明確企業內部的經濟責任，從而提高企業各個部門的工作效率。（3）加強財務內控管理，保證務會計資料具有一定的真實性，對于加強財務會計的資料管理具有一定的積極意義，同時提高了資料的審核力度，確保公司財務會計資料的真實性和可靠性，規范的財務控制管理制度，對于提高財務會計的業務水平和職業素養方面都有一定的作用[1]。
2房地產企業財務內控管理中存在的一些問題分析
（1）在房產銷售環節，財務職能得不到應有的體現
我國目前房產銷售部門的職能普遍都有被放大的現象，在財務收款和其他的銷售環節，銷售人員過多的干預導致財務人員的職能被弱化，僅僅是依據票據進行收款，對于收款的性質和其他因素沒有進行相應的監督和復核，對于合同價格的審核往往都是事后審核，不具有代表性。由于銷售人員的流動性相對很大，對于事后審核出現的一系列問題，已經無法找到相關的責任人，從而給企業帶來的巨大的經濟損失。
（2）房產企業對于收復款項的控制環節相對薄弱
房產行業在銷售過程中，需要經歷很多款項的收復，過程相對復雜，由于缺乏相應的控制和管理，無法確保每個應收款環節的及時性，這也是制約相關房產企業工作效率提升的一個重要因素，由于一些資金的回收不及時，直接導致房產企業在資金運行上存在一定的壓力，使企業無法實現正常的運行。基于以上的情況分析，需要加強企業的財務內控管理，使內控管理具有一定的科學性和規范性，從而實現應收賬款的及時回收。
3實現房產銷售環節財務內控管理的方法簡析
（1）完善企業財務會計的相關的制度
建立一個完善的企業財務會計制度，使企業更加適應現代化經濟發展的形勢，可以實現企業財務會計的有效管理，加強財務會計的培訓，對新的政策和法規進行有效的把握和了解，使會計人員在房產銷售環節明確自身的職責和功能，嚴格把控銷售環節每個關鍵工作的控制點，樹立精細化管理的理念[2]。所以構建一個完善的會計管理體系，對于房產銷售環節財務管理，具有積極的意義。同時對于實現房產企業的規范化管理，也具有一定的促進作用。
（2）培養員工的團隊意識，建立財務與銷售部門的有效合作關系
財務部門與銷售部門的合作在房產銷售環節是非常普遍的，要想實現企業的穩定發展，實現經濟利益的最大化，加強內部團隊建設，促進部門間的合作和互助工作關系，是非常關鍵的。團隊意識對于房產企業而言，具有重要的意義。企業需要從各個方面對企業的員工進行團隊意識的建設，提高員工的職業素養，注重培養員工之間和部門之間的合作意識和互助意識，在具體工作工，以公司的利益為主，嚴格遵守相關的財務制度，形成和諧的工作氛圍，更有利于房產企業財務內控管理制度的執行和推廣。
（3）對財務和會計兩部門進行有效的責任劃分
建立明確的財務、會計職能劃分的前提是，具有一個規范的組織機構執行方案，規范的組織方案，對于實現財務內部控制具有重要的作用。在建立方案的過程中，需要遵循一定的標準，必須保證企業的經濟財產安全，確保企業的財務安全。加強財務與會計兩部門的責任劃分，對于房產企業加強財務內部控制具有決定性作用，在具體的劃分中，使會計部門和財務部門的職能與責任更加的明確，使日常工作的分工更加具體，同時形成了兩者之間互相合作和互相監督的工作模式。實現財務和會計職能的劃分，對于房產企業的長遠發展和規范經營，具有重要的現實意義。
（4）培養財務專業型人才
專業型人才的招募和培養，對于房產企業銷售環節實現規范的財務內控管理具有重要的意義。我國經濟的發展離不開對人才的依賴，房地產企業也不例外，所以培養相關的財務專業型人才，可以有效的提升企業的管理和經營水平，專業型人才對于企業的相關工作的規范性具有一定的促進作用，可以加強企業對財務風險的識別能力，提出合理化建議，采取相應的預防措施[2]。在企業財務內控管理上，使相關法規和制度有效的執行下去，實現最終對財務的有效控制。
（5）房地產銷售環節合理的運用銷售軟件
房地產銷售軟件的應用具體意義在于可以有效的控制房地產項目的目標成本，提高房產銷售工作的效率，合理的運用計算機技術，實現對客戶相關信息的統一存貯和管理，建立房產網絡營銷模式對于擴大房產企業的競爭力具有重要的作用，真正的實現了房產營銷與消費者的有效互動，使房產企業在銷售環節中對消費者的購買欲望和需求進行全面的了解，消費者可以根據自身的需求，對購買的房產相關信息進行更多的咨詢，銷售軟件的運用，使銷售和購買者建立了有效的交流平臺，對實現房產交易起到了關鍵的作用。另一方面，銷售網絡系統的建立，對于實現財務內控的管理具有一定的積極作用，通過網絡銷售平臺的建立，可以節約大量的銷售成本，比如降低采購費用、人員資訊費用、廣告費用等等，使財務更加快捷和方便的對營銷成本進行管理和控制，大大的提高了企業的營銷效率。
4結束語
銷售環節對于房產企業來說，具有重要的意義，它是保證企業實現更大利潤空間的基本前提和保障，保證銷售環節相關的工作順利進行，對于房產企業的長遠發展具有重要的意義，通過以上關于財務內控管理相關問題分析，我們總結了一些有效的應對措施，不斷的完善企業相關的規章制度，建立規范的財務和會計管理體系，培養員工的綜合素質，提高他們的職業素養，最大限度的發揮財務內控的作用，確保房產企業的銷售環節更加科學化和規范化，使房產企業得到更大的進步和發展。
參考文獻
[1]陳新.完善房地產企業銷售與收款環節內部控制的探討[J].江蘇商論，2012（21）：251~252.
關鍵詞：房地產開發企業；財務管理；融資管理
如何確認銷售收入成為房地產企業工作的重心，對房地產的發展以至國民經濟的健康發展有著重要意義。在全國房地產市場逐漸走向成熟和局部出現過熱的情況下，國家加強了對房地產市場的宏觀調控，使得房地產企業面臨著越來越多的問題和挑戰，特別是房地產企業的財務和成本控制管理等問題。因此房地產企業銷售收入的確認同一般的生產企業相比具有特殊性，房地產開發企業會計銷售收入同稅法銷售收入的確認有存在一定差距。
一、房地產開發企業銷售收入的確認
1.房地產銷售收入確認的范圍
房地產銷售收入通常可以理解為開發商公司自主進行房產的開發并且進行自主的進行售賣，而獲得的經濟收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關設施的售賣利益收入等。房地產開發公司進行自主售賣的房產存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進行相關合同的簽訂，或者是開發商公司在房產還沒有進行開發之前就已經和購房者簽訂好了協議，然后根據協議進行房地產的開發建設。一般情況下，開發商公司進行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產銷售收入”核算范圍內，同時，用于開發商固定資產的房產是一般不會被納入“房地產銷售收入”的核算范圍。
2.房地產行業收入確認的原則
進行房地產銷售收入的確認工作應該達到以下幾點標準要求：第一，開發商公司沒有對于房產商品的風險承擔以及報酬所得的權利，而是將其一并給予購房者；第二，開發商公司已經不具有商品房屋的管理以及保留的相關權利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經濟利益可以在公司內部進行流轉使用。開發商公司進行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴格的要求，在房屋進行竣工驗收之前之后都可以完成簽訂。依據國家相關法律法規的內容，房地產開發公司在沒有獲得房屋的相關銷售或者預售的證件之前，使不得將房屋進行售賣的。若進行預售，那么預售的價錢只可以符合預收性質的價款，這是因為所進行售賣的房屋沒有進行有效的驗收，所以預收價款不可以等同為銷售收入。只有當相關的驗收手續以及證件齊全以后，才可以進行預收款的轉換，將“預收施款”轉為“銷售收入”。
3.房地產開發企業收入確認的時限
（1）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發公司使用預售的手段將商品進行售賣，售賣所得的經濟利益應該按照相關規定，進行利潤率計算，并且計算出預計營業利潤額，然后將所得數據加入同一時間段內的企業應該進行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率是需要相關稅務單位依據當地的具體經濟情況進行確定。當進行預售的產品竣工以后，開發商公司需要將所得的經濟效益進行及時的計算，并且依據相關內容將成本進行計算，并且要將實際所得的經濟利潤進行結算，同時要將納稅所用數額進行計算，最后計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額。
（2）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的，以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：采取一次性全額收款方式售房的，應于實際收到價款或取得了收款憑據時，確認收入的實現；采取分期付款方式售房的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，應在實際付款日確認收入的實現；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；采取委托方式售房的，應按以下原則確認收入的實現：采取支付手續費方式委托售房的，應按實際收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取視同買斷方式委托售房的，應在收到代銷單位代銷清單時按合同或協議規定的價格確認收入的實現；采取包銷方式委托售房的，應在付款日按包銷合同或協議約定的價格確認收入的實現，如包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
二、房地產開發企業的財務管理
1.房地產開發企業財務管理的含義
眾所周知，房地產行業對于整個社會的經濟發展來說占據著飛鏟重要的影響作用，房地產行業的運行并不是孤立進行的，與其有直接或者間接關聯的行業以及領域是很多的，這就使得影響房地產公司的財務管理的因素也非常的多。房地產公司的財務管理不僅包括對于外界公司的經濟統計，同時其主要的內容是自身公司內部的經濟財務的管理活動，以及公司內部未來經濟的發展變化情況，總的來說，房地產開發企業的財務管理內容包括內外兩個內容，一個是相關公司的財務來往情況，一個是自身公司的財務情況。這就使得房地產行業在其財務管理方面要做的科學并且合理，這樣才可以將復雜的財務情況進行有效的管理，并且取得很好的預想成果，進而獲得更好的市場發展需求。
2.房地產開發企業財務管理目前存在的主要問題
（1）缺乏財務預算經驗和管理意識
很多開發商企業總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權，并且在該土地上組織人員進行工程的設計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進行售賣，最后便可以得到預想的經濟效益，但是實際進行中，卻并不是如此的。若房地產開發公司在進行土地的收購已經相關事項方面沒有進行應有的預算以及統計，便開始進行工程的建造，那么這就會導致經濟目標沒有辦法十分準確并且正確的確定，這樣就會影響開發商公司對成本的指標分解以及合理的預算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運行，而財務管理工作也就只能單純的落實在會計核算方面，對于成本的控制難以進行把握，最后加大成本投資。
（2）前期工作準備不夠
不少房地產企業在項目前期準備中，過于關注成本控制，缺乏成本預算、核算以及財務計劃制定等工作。企業沒有根據實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設時成本超標，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務管理不夠科學合理，最終給企業造成經濟損失，甚至可能造成企業的財務體系崩潰，不利于企業的穩定發展。
（3）成本控制體系不夠完善
房地產的項目工程建設，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產企業對于成本控制和財務管理，多數是分開管理，這使得最終效益和預計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預算要統計分析的，而多數房地產企業的成本控制體系都不完善，無法科學管理建設項目的成本控制。
3.加強房地產開發企業財務管理的措施
（1）完善房地產業金融市場
根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產開發企業的融資成本，提高了融資市場的效率；適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程；加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。
（2）提升對房地產開發行業對市場的洞察和判斷能力
房地產行業需要其對未來市場有準確并且長遠的預見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務管理方面，這需要相關專業能力及其強并且富有十分豐富經驗的財務管理人員，這要求他們能夠對于市場的實際發展現狀以及將來的發展方向進行準確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發生公司能夠對于進行的項目有一個十分明確的認知。總的來說，加強房地產開發公司財務管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業發展的必然所需，這就要求公司以及財務管理部門等相關人員的同時切實的努力。
（3）制定合理的協同管理規劃房地產企業可以根據自身的財務狀況，結合市場特點，建立一套財務管理和成本控制有效結合管理的體系，促使成本控制和財務管理有效連接起來，實現財務管理和成本控制協同管理的高效性。并且定期對財務會計人員進行專業的培訓，使他們不斷提高專業素養，全面了解新興技術，有助于及時發現財務管理和成本控制管理中的問題，確保企業資金安全，而且還能推進財務管理和成本控制的協同管理工作，促進系統的快速建立。
（4）推行全面預算模式
依據房地產開發公司的本身的特點，采取按照資金預算以及項目作為基礎依據，同時進行公司年度責任的預算管理方式，這樣可以很好的實現預期效果。項目預算指的是房地產開發公司將進行開發的工程項目當作預算目標，同時對于建設過程中的項目對其建設過程中可能出現的規劃設計費用、開發的投資成本以及其他可能產生的相關費用進行事先的預算以及整體的把控。
（5）明確房地產開發企業的開發目標
明確房地產開發企業的開發目標其中較為重要的內容便是對于施工項目地點以及施工時間的準確認定，然后才是進行一次的施工以及銷售環節。房地產開發公司進行一個項目的開始，最先便是進行項目地址的選擇與確定，通常情況下，開發商對于進行住宅或者是辦公項目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發商需要考慮的內容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內容，只有購房者對于相關條件因素感到滿意，開發商進行項目的建設才是有意義的。不僅如此，項目地址的確定對于相關投資商來說也是非常重要的，只有地點選的科學合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學的項目選址，能夠幫助開發商企業進行接下來的一系列工作，對于財務管理來說，企業成本的核算和財務處理的效率都會有所上升。
三、結束語
房地產行業和其他行業有著明顯的區別，一定程度上來講，房地產開發行業的收入確認的客觀性要低于其他行業。當前的市場經濟發展迅速，對于房地產開發行業來說既是一個機遇，但同時也是一個挑戰。企業想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發展需求。進行成本控制以及財務管理的有機結合，不僅可以保障企業內容更加和諧的發展，同時還可以將企業的各項資源合理的分配優化，進一步提升企業的經濟效益。
參考文獻
[1]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J].現代經濟信息，2015，（3）：265，267.
[2]張煌強.房地產企業財務風險評價研究[J].廣西社會科學，2015，（7）：81-85.
[3]石芯月，王宏波.淺析中國房地產企業財務風險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（1）：64-67.
[4]楊柳，湯谷良.中國房地產企業的財務戰略轉型——以萬科集團和綠地香港“輕資產”模式為例[J].財會月刊，2017，（4）：76-80.
摘要：現代企業的財務風險是一種微觀經濟風險，是企業所面臨的全部風險的貨幣化的表現形態，是企業經營風險的集中體現，因此對財務風險的認識、預防和控制的研究已成為當今企業所面臨的重要課題。對企業的財務風險進行研究不僅具有理論意義同時也具有現實意義。
關鍵詞：財務風險；資本結構；負債；財務決策
財務風險是指企業在各種財務活動中，由于各種難以預料和控制的因素存在，使企業的財務收益與預期收益有所差異的不確定性。一般來說，企業的財務風險是指籌資決策帶來的風險。籌資渠道的不同選擇、籌資數額的多少必然會引起企業的資本結構發生變化，由此產生企業財務狀況的不確定性，這里的籌資通常是指舉債，因此狹義的財務風險可界定為舉債風險，是指由于企業舉債而給企業帶來的財務不確定性。廣義的財務風險是指在企業的各項財務活動中，由于環境及其他難以預料的因素的影響，使企業的預期財務收益與實際的收益有所差異。一般包括籌資風險、投資風險、匯兌風險、收益風險、結算風險及存貨風險等。
一、企業財務風險的基本特征
在企業財務管理工作中，只有充分了解財務風險的基本特征和產生原因，才能采取針對性措施防范和化解財務風險。歸納起來，企業財務風險主要具有以下特征：
（一）風險處處存在，時時存在，人們無法回避它、消除它，只能通過各種技術手段來應對風險，從而避免費用、損失的發生。
（二）財務風險存在于企業財務管理的全過程，并體現在多種財務關系上。資金籌集、資金運用、資金積累、分配等財務活動，均會產生財務風險。
（三）財務風險具有一定的可變性，即在一定條件下、一定時期內有可能發生，也有可能不發生。這就意味著企業的財務狀況具有不確定性，從而使企業時時都具有蒙受損失的可能性。
（四）風險與收益是成正比的，即風險越大收益越高，風險越小收益越低。財務風險的存在促使企業改善管理，提高資金利用效率。因而可以說，收益性與損失性是共存的。
（五）財務風險的客觀存在會促使企業采取措施防范財務風險，加強財務管理，提高經濟效益。
二、財務風險形成的內因
（一）企業資本結構不合理
通常情況下，企業的資本結構由債務資本和權益資本構成。資本比例關系指的就是債務資本和權益資本各占多大比例，一般以資產負債率或產權比例來表示。資本結構失調是影響財務風險各種因素最直觀的綜合體現。資本結構不合理主要表現為兩個極端：保守結構型和風險結構型。保守結構型企業通常不存在財務風險或財務風險很少，但暴露出企業資本策略過于保守，畏縮不前，對企業前途信心不足等缺點。風險結構型企業通常表現為企業資產負債率過大或產權比例異常。
（二）負債期限結構不當
這是指短期負債和長期負債的安排、取得資金和歸還負債的時間安排。如果負債的期限結構安排不合理，本應籌集長期資金卻采用了短期借款，或者應籌集短期資金卻采用了長期借款，都會增加企業的籌資風險。
從公司財務角度分析，長期債務是公司穩定的融資來源。對使用長期債務的公司而言，短期內不會面臨流動性不足的危險，而且，由于資金使用期限相對較長，公司可以根據自身的發展將資金投入到新的項目中，或購置固定資產或進行運營資金的補充。相對而言，短期負債的資金較容易獲得，資金成本要比長期資金低。然而，由于期限短，公司必須頻繁安排還本付息事宜，這會對公司形成壓力，影響其正常運作以及價值目標的實現。一旦短期資金周轉困難，就會有違約可能，導致公司信用度下降。我國房地產公司的債務一般都為短期債務融資，短期債務中主要是銀行貸款，而房地產公司對中長期資金的需求量更大，采用長期融資可以有效改善企業的負債結構。
（三）資金投放對象選擇不當
負債資金投資對象不同，企業財務風險大小會不一樣。首先，投資項目所處行業不同，其風險也會不同。其次，投資項目所處行業的生命周期階段不同風險也會不同。再次，投資項目所處的市場類型不同風險也會不同。
三、財務風險形成的外因
（一）企業財務管理的宏觀環境復雜多變
宏觀環境的變化對企業來說，是難以準確預見和無法改變的，宏觀環境的不利變化必然給企業帶來財務風險。目前，我國許多企業建立的財務管理系統，由于機構設置不盡合理，管理人員素質偏低，財務管理規章制度不健全，管理基礎工作欠缺等原因，導致企業財務管理系統缺乏對外部環境變化的適應能力和應變能力。具體表現在企業不能對外部環境的變化進行科學的預見，反映滯后，措施不力。
（二）利率變動趨勢
由于企業負債的利息率一般是固定的，如果未來利率呈現下降趨勢，企業仍然要按原合同約定利率水平支付較高的利息，從而加大企業財務風險；如果未來利率呈現上升趨勢，企業盡管只需按原合同約定的利率水平支付較低的利息，但隨著利率的持續上升，貨幣升值壓力增大，一旦貨幣升值，則企業還本負擔加重，從而加大了企業財務風險。
四、防范企業財務風險的措施
(一)提高財務決策的科學化水平，防止因決策失誤而產生的財務風險
財務決策的正確與否直接關系到財務管理工作的成敗，經驗決策和主觀決策會使決策失誤的可能性大大增加。為防范財務風險，企業必須采用科學的決策方法。在決策過程中，應充分考慮影響決策的各種因素，盡量采用定量計算及分析方法，并運用科學的決策模型進行決策。對各種可行方案決策，切忌主觀臆斷。按照以上方法做出的決策，產生失誤的可能性大大降低，從而可以避免財務決策失誤所帶來的財務風險。
（二）建立財務“預防”機制
企業進行負債經營決策時，應該考慮企業舉債的規模和償債能力。一般而言，確定負債規模應該考慮以下因素，如警惕財務杠桿效應的負面影響、防范財務風險和關注財務成本。建立企業財務預警的“診斷”機制，要對企業的負債進行分析，從三個方面來看：（1）負債經營有利于提高經營者業績，使企業獲得負債資金效應，降低資金成本，提高權益資本收益水平。（2）負債經營可以迅速籌集資金，彌補企業內部資金不足，增強經濟實力。（3）負債經營給企業帶來更大的風險和破產的危機。首先，在資金結構中，若負債的比例過大，即過度負債經營，那么依賴于外界的因素過多，也就加大了企業的經營風險和財務風險，生產經營環節稍有脫節，資金回收不及時，資金成本大幅度增加，降低了企業經營利潤削弱了企業活力。其次，因負債率升高，財務風險加大，在財務杠桿作用下自有資金收益率下降，企業承受能力降低，償還能力減弱。因而，在建立企業財務預警制度時，應把握好負債經營的“度”。
（三）對財務風險做出恰當的處理
1.堅持謹慎性原則，建立風險基金。即在損失發生以前以預提方式或其他形式建立一項專門用于防范風險損失的基金。
2.在損失發生后，或從已經建立了風險基金的項目中列支，或分批進入經營成本，盡量減少財務風險對企業正常活動的干擾。
3.建立企業資金使用效益監督制度。有關部門應定期對資產管理比率進行考核。同時，加強流動資金的投放和管理，提高流動資產的周轉率，進而提高企業的變現能力，增加企業的短期償債能力。
4.注重投資決策問題。投資決策是企業重大經營決策的主要內容之一，直接影響企業的資金結構。企業決策者必須作好投資項目的可行性分析。
（四）針對利率變動風險及防范
當市場利率提高，企業的融資成本相應增大，可能導致經營效益下降，盈利減少，從而使投資者遭受收益下降的風險。在這種情況下，最好的方法是減少融資以防范風險，如果是因為生產經營活動的擴大急需資金時，可考慮其他方式的融資，如將企業的留存收益轉增為資本等。
參考文獻:
[1]劉偉明、梁書懷，《淺談企業財務風險的成因、防范和控制》，《經濟視角下半月》，2011年第12期
隨著我國現代化進程的加快，小額貸款公司如雨后春筍般迅速崛起，并逐漸開始快速發展。小額貸款公司在很大程度上是在不斷促進著我國經濟的發展和社會進步的，但與之同時，作為一個新興產業，也必然面臨著各種各樣的問題和困難。而財務風險作為一個難以控制和預料的普遍存在現象，必然會給小額貸款公司帶來許多問題。因此必然要采取一系列的措施來加以預防，盡可能地降低財務風險出現的可能性，從而實現小額貸款公司的可持續發展，最終實現社會的進步和繁榮。
【關鍵詞】
小額貸款公司財務風險防范措施
一、小額貸款公司財務風險防范的意義及重要性
隨著我國現代化進程的加快，我國經濟得到了快速的發展，社會也不斷在進步。在這樣的大環境下，小額貸款公司如雨后春筍般迅速崛起，并逐漸開始快速發展。小額貸款公司由自然人、企業合法人與其他社會組織投資創立，不吸收公共存款，以民間融資的形式進行小額貸款業務的公司，在很大程度上也是在不斷促進著我國經濟的發展和社會的進步。但同時，小額貸款公司在發展中也必然會遭遇到各種各樣的困難和挫折，其中財務風險問題對于小額貸款公司而言就是一個很大的問題，甚至可能會導致破產或者倒閉。財務風險是客觀存在的，由于公司財務結構不合理或者是融資不當使公司很可能失去償還能力而最終導致預期的收益不能達到的風險。這會對小額貸款公司帶來很大的影響，產生許多難以解決的問題，加大實現可持續發展的難度。因此，必須對小額貸款公司的財務風險問題加以重視，并采取一定的措施進行識別和應對，最終提高小額貸款公司抵御財務風險的能力并實現可持續發展。
二、我國小額貸款公司的現狀及面臨的財務風險
（一）小額貸款公司資金投入及籌集的財務風險
如果投資后沒有達到一個預期的結果，就會出現投資風險。而這種風險出現的原因很大可能是因為只看到了可能得到的高收益，而對能夠帶來高收益的公司或企業沒有進行一個科學合理的分析就貿然投資出現的，也有很大可能是由于對合作伙伴的過于信任而沒有進行一個調查和評估造成的。就比如一些小額貸款公司被如今房價所帶來的巨大收益所吸引，花費巨大資金投資房地產公司，但卻沒有考慮房價也有可能下跌的不利情況，而在很大程度上加大了財務風險，加重了公司的資金壓力，極有可能造成難以補救的后果。而籌集的風險是來自于資金的來源。許多小額貸款公司都沒有一個持續地資金來源，又無法進行公共存款，在公司的自身資金用完的情況下，就與自身的可持續發展和社會愈來愈激烈的競爭形成難以緩和的矛盾，這時候就很可能會采取一些具有很大風險的籌資方式，這又在無形中加大了財務風險。
（二）小額貸款公司資金周轉及市場運作等不可控因素的風險
我國小額貸款公司主要就是進行小額的短期的貸款業務的，這就意味著資金會不斷地進行流動，這就很可能會出現一些資金無法回收的風險。由于借款人借款后會出現沒有能力償還的情況，小額貸款公司會因此受到很大影響。當他們出現了違約、無法還清全部債務或部分債務等情形后，小額貸款公司沒有辦法在約定時間內收到資金，就很有可能無法進行資金的正常周轉，也會增加呆賬產生的幾率，造成沒有必要的損失。同時，市場的運作也很有可能給小額貸款公司帶來財務風險，利率的改變、信貸資產的改變都會導致一些風險的產生。這些都是不可控的，是難以憑一己之力進行改變的。一般小額貸款公司在與借款人簽訂協議的時候是按照當時的瞬時利率簽訂的，之后利率一旦發生改變，上升超過簽訂的利率值的話，就會提高信貸資產的成本值，相對就會造成信貸資金的損失。而且，與此同時，也在一定程度上加大了小額貸款公司對借入資金的償還的難度。同時對于資金的流動及周轉也有了更多的困難和問題。
（三）小額貸款公司相關人員自身操作能力不足及法規制度不完善的風險
我國小額貸款公司會因為相關操作人員的一些技術性原因或操作性原因而導致一些風險的產生，或者由于內部程序的錯誤、信息的不完整或是整個系統結構的不完善而造成的風險。就目前的形勢而言，許多小額貸款公司的內部財務操作系統是普通企業所運行的系統，不具有特殊性，不能很好地適應小額貸款公司的發展，這樣使得一些運作會與公司的整體發展形勢產生矛盾，加大錯誤發生的幾率，造成風險。而當前法律法規的不完善，也使得小額貸款公司在很大程度上沒有得到相關法律的保護，而出現經營的風險。按照我國法律法規的規定，小額貸款公司既不能完全符合《公司法》的規定，又不完全適應《商業銀行法》，這也就表示對于小額貸款公司的監管力度不能達到一個合適的標準，從而出現風險問題。
三、小額貸款公司財務風險的應對措施及對策
（一）不斷發展合作伙伴，增加融資來源，謹慎投資
為了降低由于融資所帶的風險，小額貸款公司應努力擴展融資渠道，利用現代化的資源和途徑，不斷發展有可能成為合作伙伴的公司和企業，并不斷引入新的投資者，不斷壯大公司的自身實力，增加流動資金，從而減少因資金不足而無法進行好的投資的情況發生。在發展的過程中，不斷進行自我總結，找出最適合發展的方式，尋找出能夠互利互惠的合作伙伴，并深刻對資金情況有一個總的匯總，保證資金能夠按照預期的計劃進行流動和周轉。對于要投資的公司和企業，要進行實現的調查和分析，不能只看該公司或企業有可能帶來的利潤，這樣會使風險加大，也難以預防不可抗因素和突況的發生。對投資項目進行合理科學的分析后，最好在實地考察一下，收集一些相關數據，盡可能地降低投資所帶來的風險。這對小額投資公司的可持續發展也是極為有利的。
（二）建立并完善內部風險控制機構，合理分析市場走向
小額貸款公司在發展的過程中，為了對財務風險能有一個很好的判斷和識別，并進行最大可能的預防，應該建立一個完善的內部風險控制機構，隨時對當前的市場形勢進行合理的分析，盡早地發現潛在的風險，并及時地對可能出現的風險采取一系列的應對措施。這就不僅需要對目前我國的市場運作有一個準確的認識和判斷，還需要這個機構能夠及時地運用資金的有效流動進行控制。并可隨時進行一些市場調查，通過市場調查來進行確認，降低一些不可抗因素所產生的風險，最后采取一定的控制方式將風險控制在可以調控和操縱的范圍之內。在此過程中，小額貸款公司也要不斷對自身的運作方式及周圍市場環境變化進行總結，最終尋找出最適宜的資金流動方式，結合市場的發展規律，進行融資，并對借貸出的資金有一個統一的管理，定期對借款人的信用進行考察，以避免呆賬的出現。
（三）提高相關操作人員的整體素質，調整相關法律法規
由于操作人員的失誤或者內部程序的錯誤，會加大風險，造成小額貸款公司的損失。因此，必須對相關操作人員的整體素質及自身能力加以提高。因此可以定期進行一次綜合性的培訓，在技術上進行詳細的講解，并可通過視頻的形式進行傳播。同時，召開總結會議，不僅讓操作人員對所學到的東西進行一個總結和反饋，還要對內部運行的程序進行分析，對不完善之處加以調整和改善。最終實現識別并降低財務風險的目的。同時，相關法律法規要不斷針對小額貸款公司的所出現的問題不斷進行完善，借鑒國內外成功經驗，盡量使它們做到有法可依，有法可循，從而間接降低小額貸款公司的財務風險。而小額貸款公司的內部人員也應該積極征求法律相關人員的意見，避免一些簽訂的合同因不符合相關法律法規而導致無效的情況的發生，造成沒有必要的損失。
四、總結
小額貸款公司在我國經濟不斷發展的大環境下快速發展著，它在促進社會進步的同時，作為新興產業，也必然面臨著各種各樣的問題和困難。而財務風險作為一個難以控制和預料的普遍存在的現象，必須要加以重視。因此小額貸款公司必須要對財務風險進行識別并采取一系列的措施來預防，盡可能地降低財務風險出現的可能性，從而實現小額貸款公司的可持續發展，最終實現社會的進步和繁榮。
作者：呂學敏 單位：成都市郫縣眾成小額貸款有限公司
參考文獻
