時間：2023-08-21 17:24:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋征收法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關(guān)鍵詞】維護；舊城區(qū)改建中；被征收人的權(quán)益
1 被征收人權(quán)益現(xiàn)狀
1.1 被征收人在房屋征收中處于弱勢地位。被征收人往往是處于社會底層的群體，他們由于自身在社會經(jīng)濟方面的弱勢，因而在房屋征收的利益博弈中處于下風(fēng)，不具有響亮的話語權(quán)，平等談判權(quán)、定價權(quán)。在房屋征收中，征收人是權(quán)力強大的政府，被征收人則是經(jīng)濟實力相對較弱的分散個體；征收人是有計劃、有組織的參與征收活動的，是征收程序的啟動者，被征收人是被動的加入到征收活動中來的。一旦征收人啟動征收程序，無論被征收人與征收人是否達(dá)成補償協(xié)議，征收工作都會進行下去，被征收人的房屋都會被拆除。
1.2 被征收人參與不夠。聽證制度強調(diào)行政決策過程的公開和相對人在行政主體作出行政決定前的參與，要求行政主體要充分聽取當(dāng)事人的意見并在行政決定中反映出當(dāng)事人的意志。建立征收決定的聽證制度，可以避免行政主體在作出征收決定過程中的專擅壟斷，有利于被征收人制約行政權(quán)力以維護自身的權(quán)益。
1.3 被征收房屋的價格評估制度形同虛設(shè)。房屋價格評估機構(gòu)在經(jīng)濟利益上受制于征收人，作出的價格評估往往有利于征收人。評估機構(gòu)為了迎合征收人的要求，往往故意壓低被征收人房屋的評估價格，做出不利于被征收人的評估結(jié)果，損害被征收人的利益。
1.4 被征收人權(quán)利救濟機制不完善。被征收人是弱勢群體，他們中的貧困者更是弱中之弱。合理的彌補他們因征收而受到的損失，保障他們的合法權(quán)益并在他們的權(quán)利受到侵犯時給予必要、及時的救濟，是征收工作順利進行的重要保障。如果他們的救濟難于實現(xiàn)，勢必加劇征收過程中的矛盾與沖突，影響征收工作的順利進行。
1.5 制度不完善。很多被征收人把當(dāng)作是其他救濟途徑失敗的最后一道防線，但機構(gòu)不是一個糾紛處理機關(guān)，通常情況下必須轉(zhuǎn)歸其他部門處理，在很多情況下可能變成“公文旅行”。成功與否在很大程度上取決于相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視程度，帶有較大的偶然性和隨意性。
1.6 征收人行為不規(guī)范，對征收過程監(jiān)管不嚴(yán)。征收主管部門個別工作人員工作方法簡單，行為不規(guī)范，他們不是宣傳政府政策、做深入細(xì)致的思想工作，而是對被征收人言行粗暴，搞哄、嚇、騙，以斷水、斷電、斷路相威脅。還有的征收主管部門對征收過程監(jiān)管不嚴(yán)，對征收中的違規(guī)行為查處不力。少數(shù)工作人員對法律法規(guī)的理解不到位、水平不高。
2 規(guī)范操作程序保護被征收人
2.1 加大宣傳力度，確保被征收人的知情權(quán)。建設(shè)項目在經(jīng)法定程序?qū)徟螅魇詹块T要召集被征收地段居民闡述征收的相關(guān)法規(guī)政策。同時要做好征收宣傳工作，讓群眾知曉、理解政府征收工作，把知情權(quán)還給群眾。在征收方案制定中要善于聽取各界群眾意見，特別是被征收人意見，對他們的不同看法，要做好耐心細(xì)致的說服解釋工作。
2.2 堅持公開、公平、公正原則，確保被征收人合法權(quán)益。嚴(yán)格按法律法規(guī)和政策辦事；在征收安置協(xié)議中既要有貨幣補償還要有產(chǎn)權(quán)調(diào)換的條款，明確提權(quán)調(diào)換的地點、面積、附屬設(shè)施，及所調(diào)換房屋的差價和過渡期限，以及違約責(zé)任，使被征收人能安心、放心。讓補償安置能落實到位，群眾的合法權(quán)益受到保障。
2.3 規(guī)范房產(chǎn)評估，確保補償安置標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。認(rèn)真組織房屋征收評估活動，嚴(yán)格按照市場評估價格確定征收補償金額，嚴(yán)格執(zhí)行征收貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，并實行相應(yīng)的監(jiān)督管理制度。加強對城市房屋征收評估市場的管理，執(zhí)行市場準(zhǔn)入和退出制度，淘汰不合格的評估單位。
2.4 征收過程透明。征收部門應(yīng)當(dāng)將房屋征收的相關(guān)信息進行公示，并廣泛征求民意。保障被征收人有效地參與行政決定。同時，充分發(fā)揮新聞媒體監(jiān)督作用，客觀、全面、及時的報道有關(guān)情況。
2.5 保障被征收人的參與權(quán)。作為被征收房屋的所有人，被征收人的積極參與能更深入了解政府決策為民的本質(zhì)，在政府與被征收人之間建立起良性互動，爭取被征收人的理解與支持，改變或緩解被征收人由于不理解而導(dǎo)致的敵視態(tài)度。被征收人參與最常用的形式是聽證會，通過開聽證會，被征收人向征收人反映問題和困難，征收部門在決策時才能更符合實際。
3 街鎮(zhèn)辦事處在征收中發(fā)揮重要作用
3.1 在舊城區(qū)改建中，區(qū)政府扮演著重要的角色，既是公權(quán)力的代表，承擔(dān)著征收職能；又是國有土地的所有人的代表，是征收的一方當(dāng)事人。同時，在維護社會穩(wěn)定工作中，區(qū)政府又是責(zé)任人，由征收引發(fā)的各種社會矛盾化解工作主要由區(qū)政府來承擔(dān)。街鎮(zhèn)、辦事處承擔(dān)著具體維護穩(wěn)定工作的責(zé)任；承擔(dān)著矛盾信息的及時反饋和督促職能部門及時化解矛盾的職責(zé)，要求街鎮(zhèn)辦事處做到守土有責(zé)，承擔(dān)維護一方平安的職責(zé)。
3.2 給街鎮(zhèn)辦事處處理穩(wěn)定工作的相應(yīng)權(quán)力。在維護穩(wěn)定工作中，實現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利相一致，要相應(yīng)的賦予其權(quán)力，并給予相應(yīng)的財力保障。具體來說：首先在權(quán)上，要給予街鎮(zhèn)辦事處一定的指揮、協(xié)調(diào)權(quán)。街鎮(zhèn)辦事處只有具有了指揮、協(xié)調(diào)權(quán)，才能及時協(xié)調(diào)各部門發(fā)揮職能作用，維護好征收穩(wěn)定。其次在利上，切實落實費隨事轉(zhuǎn)，以相應(yīng)的財力保障提供專項經(jīng)費給街鎮(zhèn)辦事處。街鎮(zhèn)辦事處可支配財力有限，而在維護社會穩(wěn)定等方面的投入很大，使街鎮(zhèn)辦事處財力捉襟見肘，因此需要設(shè)定專門經(jīng)費，以保障社區(qū)穩(wěn)定和社區(qū)管理。
3.3 正確對待征收中的“釘子戶”。對于房屋征收中“釘子戶”一定要查明原因，實事求是的予以處理。對于家庭確實困難、因某種情況僅靠征收補償無法使其達(dá)到正常生活水平的，可以通過民政或社會保障渠道予以征收補償外的補助。
4 建立健全矛盾防范和化解機制
4.1 建立健全科學(xué)的征收制度。利益是矛盾與糾紛的根源，對利益的歸屬進行清晰、明確的界定，是定紛止?fàn)幍挠行侄巍＞头课菡魇斩裕贫ㄒ惶卓茖W(xué)、嚴(yán)密、明確、具體的權(quán)利義務(wù)體系是化解矛盾、防范糾紛的前提和依據(jù)。
4.2 加強征收法律法規(guī)的宣傳教育。加強征收法律法規(guī)的宣傳教育的目的，就是加強征收當(dāng)事人的法治意識，提高法律素養(yǎng)，使當(dāng)事各方自覺遵循法治軌道參與征收，以及解決可能發(fā)生的糾紛。加強征收法律法規(guī)教育的方式，既可以是常規(guī)的，即通過廣播電視、報刊等媒體舉辦專題知識講座，或以張貼宣傳畫、散發(fā)宣傳單冊等行使開展，也可以是有針對性的，針對某一征收項目被征收人、征收人、征收實施單位等集中上課。
4.3 信息公開要充分，保障被征收人的知情權(quán)。征收活動中的信息公開，不僅包括政府管理部門政務(wù)信息的公開，也包括征收當(dāng)事人之間有關(guān)補償?shù)木唧w信息的公開。信息公開越充分，越能取信于人，杜絕一切猜疑，以及不必要的盲目攀比，推進征收工作的順利開展。
4.4 價格評估應(yīng)充分市場化。首先，評估主體的市場化。政府不能介入到價格評估之中，應(yīng)尊重房屋價格評估機構(gòu)的獨立性，明確價格評估是平等的市場主體之間的行為，允許房屋價格評估機構(gòu)自主進行評估。
其次，估價標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)市場化和科學(xué)化。應(yīng)由房屋價格評估機構(gòu)綜合考慮各種影響房屋價格的因素并根據(jù)現(xiàn)時的市場價格確定。
5 完善房屋征收保障機制
5.1 房屋征收制度的復(fù)雜性決定了解決征收糾紛不能單純依靠完善事后監(jiān)督救濟制度，而必須在制度源頭加強對公民財產(chǎn)權(quán)的保護，嚴(yán)格依據(jù)憲法建立公平公正的征收制度，同時對具體程序、補償和救濟等進行改革和完善，才能真正將房屋征收制度化、法治化，有效化解房屋征收糾紛。
5.2 被征收人的權(quán)益保護機制。由于被征收人在社會經(jīng)濟方面處于弱勢地位，其財產(chǎn)權(quán)利和人身權(quán)利更易受到侵犯并且在權(quán)利救濟途徑上遇到重重障礙。為了更加有效地保護他們的合法權(quán)益，國家有必要在立法上傾向于被征收人，對他們的權(quán)益進行特別的保護以提升被征收人的法律地位，從而消減因被征收人自身的弱勢地位而在房屋征收中所遭受的利益損失，達(dá)到以權(quán)利平衡權(quán)利、以利益制約利益的目的。
5.3 加大查處力度。對違法征收、降低或不執(zhí)行統(tǒng)一補償標(biāo)準(zhǔn)的，除責(zé)令其改正外，還要堅決予以處罰；對不依法行政，侵害群眾利益的行為要嚴(yán)肅查處；觸犯刑律的，移送司法機關(guān)處理。
5.4 規(guī)范行業(yè)性中介組織的職業(yè)行為，維護各方利益。要整頓規(guī)范房屋征收評估市場，確保評估機構(gòu)公平科學(xué)、公道正派地開展評估業(yè)務(wù)，是維護社會和諧，維護征收各方利益、防止侵害被征收人利益的事件發(fā)生、減少征收糾紛的重要環(huán)節(jié)。科學(xué)規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)，既可防止高價低估，保障被征收人的合法權(quán)益，又可防止被征收人漫天要價，使征收工作在合法、合理的情況下進行。征收主管部門應(yīng)按時確定、公布、更新、補償標(biāo)準(zhǔn)和價格補貼，以保證安置居住水平不下降。公開評估主體的評估行為，將評估主體的評估行為置于公眾的監(jiān)督之下。加強行業(yè)自律教育，建立評估機構(gòu)信用檔案，在網(wǎng)上公示，接受社會監(jiān)督。嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，對那些資信差、素質(zhì)低的評估機構(gòu)堅決淘汰出局。重點打擊估價機構(gòu)損害另一方當(dāng)事人利益的不良行為，確保評估結(jié)果不偏不倚。
5.5 依法處理評估爭議。被征收當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，可以在收到評估報告后規(guī)定期限內(nèi)，向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)估。當(dāng)事人對復(fù)估結(jié)果仍有異議的，可在收到評估報告后規(guī)定期限內(nèi)，向房屋征收評估專家委員會申請鑒定。專家委員會對評估報告的合法性、規(guī)范性、合理性進行鑒定后，出具鑒定意見，作為征收補償?shù)囊罁?jù)。
參考文獻(xiàn)：
[1]《中華人民共和國土地管理法》中華人民共和國主席令第28號
[2]《中華人民共和國物權(quán)法》中華人民共和國主席令第62號
[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》 中華人民共和國國務(wù)院令第590號
1、野蠻拆遷，侵害被拆遷人的合法利益
野蠻拆遷是群眾反映比較強烈的問題，容易引發(fā)社會沖突，近年來雖然有所減少，但一直屢禁不止。野蠻拆遷主要有三類情況：一是拆遷工作人員工作方法簡單粗暴。某些拆遷工作人員對待被拆遷人態(tài)度惡劣、言行粗暴，引起群眾的不滿。有不少拆遷片區(qū)都有居民投訴拆遷工作人員方法簡單，態(tài)度粗暴，動不動就說“你去告我嘛”，拆遷工作人員的不當(dāng)言行容易引起被拆遷人的反感。
2、過度拆遷，勞民傷財
就全國范圍來看，建筑物的平均使用壽命越來越短，反復(fù)拆遷、隨意拆遷的現(xiàn)象比比皆是。在許多大城市，不僅一二層的老房子拆了，上世紀(jì)五十年代至六、七十年代蓋的五六層在拆，以至八、九十年代建的九層十層的房子都要拆，搞所謂的“再開發(fā)”，謀取其中的土地利益，由此產(chǎn)生巨大浪費和社會矛盾。
3、破壞周邊環(huán)境，影響群眾生活
城市居住密度大，房屋拆遷不僅影響被拆遷人，也干擾了附近不拆遷居民的生活。道路的損壞、治安的惡化、噪聲和粉塵等等，在拆遷過程中，有的拆遷公司只關(guān)心盡快完成騰房交地，忽略了因拆遷對未搬遷居民帶來的影響。如某地區(qū)800多戶未納入拆遷范圍的居民反映拆遷給他們的居住、購物、出行帶來嚴(yán)重影響，導(dǎo)致周邊環(huán)境臟亂差、社會治安明顯惡化。有居民反映2002年建設(shè)恒茂時時對其居住片區(qū)實施拆遷，周邊環(huán)境嚴(yán)重惡化至今仍影響部分沒有拆遷的住戶的居住質(zhì)量。有的居民反映拆遷工地的噪聲和粉塵影響居民正常生活沒有引起足夠重視。
二、原因分析
產(chǎn)生上述問題的原因是多方面的，既有法律法規(guī)、相關(guān)政策方面的原因，也有規(guī)劃管理方面的原因；既有拆遷機構(gòu)、工作人員方面的因素，也有被拆遷人方面的原因。加之當(dāng)前拆遷工作要求的時間緊、任務(wù)重，工作壓力太大，容易產(chǎn)生各種問題。
1、法律滯后
首先是相關(guān)法律法規(guī)的滯后帶來困擾。我國2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）與物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定不一致，已于2007年10月停止執(zhí)行。舊的《條例》失效了，新的《條例》遲遲沒有出臺，城鎮(zhèn)國有土地上單位和個人房屋的征收與拆遷的權(quán)限和程序處于“法律真空”的狀態(tài)。
其次是法律解釋的滯后。《物權(quán)法》規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”但對“公共利益”沒有明確界定，致使遷拆中公共利益與商業(yè)利益的混同。
第三是某些法律內(nèi)容需要補充完善。拆遷中不可避免地存在許多“歷史遺留問題”，如多個產(chǎn)權(quán)人共用一個產(chǎn)權(quán)證等等。“歷史遺留問題”應(yīng)該用歷史的態(tài)度去對待，不應(yīng)一概照搬現(xiàn)行法律法規(guī)去簡單地判斷和處理“歷史遺留問題”。這方面的法律法規(guī)或者沒有，或者非常籠統(tǒng)，缺乏應(yīng)有的可操作性。
2、規(guī)劃不合理
多年來，由于我們的城市規(guī)劃缺乏前瞻性，規(guī)劃設(shè)計不科學(xué)、不合理，導(dǎo)致才修幾年的路就要擴建，剛建十年的樓又要拆。再加上一些領(lǐng)導(dǎo)不尊重、不遵守規(guī)劃，隨意修改規(guī)劃，城市建設(shè)浪費嚴(yán)重，過度拆遷、反復(fù)拆遷問題日益嚴(yán)重。
3、補償安置政策實施前后不一，老實人吃虧
拆遷是一項政策性、社會性很強的工作，必須依法行政、規(guī)范運作。無論是計算被拆遷房屋面積。還是確定貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)。都應(yīng)該堅持依法、公平、公正、公開的原則，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，充分維護被拆遷群眾權(quán)益。目前在拆遷工作實際運作中，往往不能做到前后一致，導(dǎo)致“先簽協(xié)議吃虧，后簽協(xié)議得利”，老實守規(guī)矩的人吃虧，刁民“釘子戶”得利，結(jié)果是越來越多的人爭當(dāng)“釘子戶”，良民變刁民。
三、對策建議
拆遷是為了建設(shè)，為了發(fā)展。拆遷在改善城市環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量的同時，也會給一些被拆遷人的生活、工作帶來不同程度的影響。客觀上講，被拆遷人從一個長期穩(wěn)定的居住環(huán)境被重新安置到其它地區(qū)，甚至相對較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，不僅生活習(xí)慣上會產(chǎn)生不適應(yīng)，而且除了要購買新房、重新裝修外，有的謀生手段往往也要從頭再來，還有交通、購物、就醫(yī)、子女上學(xué)等都將成為他們不得不面對的實際問題。所以，要實現(xiàn)和諧拆遷，拆遷工作一定要充分考慮群眾的實際困難，盡最大可能保障群眾的利益，否則拆了“窮”窩，就等于捅了“馬蜂窩”，不但社會不穩(wěn)定，發(fā)展也會受到影響，構(gòu)建和諧社會就更談不上。
（一）政府要做好角色定位，帶頭遵守法律
房屋拆遷關(guān)系到各方利益，作為公共權(quán)力的代表，政府一方面要帶頭遵守法律，限制公共權(quán)力隨意介入拆遷領(lǐng)域；另一方面在拆遷過程中要始終保持中立，圍繞規(guī)范拆遷行為和保障居民權(quán)益兩個重點，做好管理者和服務(wù)者的工作。在拆遷中不偏袒任何一方，維護公平正義，只有這樣，才能樹立政府的權(quán)威，政府在人們心中才有公信力。
（二）完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法律法規(guī)和相關(guān)政策
城市房屋拆遷已經(jīng)成為社會矛盾最易激化的重要領(lǐng)域，盡快完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法律法規(guī)和相關(guān)政策非常必要。
⒈盡快出臺新的“房屋拆遷管理條例”
《物權(quán)法》頒布后國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》遲遲沒有修改出臺的情況不能曠日持久地繼續(xù)下去了。或者盡快修改《條例》，或者出臺新的法規(guī)，這一“法律真空”填補得越早，帶來的損失就會越小。
⒉在新的《條例》中增加“嚴(yán)厲追究野蠻拆遷指揮人、參與人以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任”的條文，從源頭上震懾野蠻拆遷行為。要針對所謂“誤拆”這一違法拆遷新動向制定限制性措施。
⒊明確拆遷中“公共利益”的法律解釋，規(guī)范政府和開發(fā)商的拆遷行為，保障和諧拆遷得以順利進行。
（三）科學(xué)規(guī)劃，減少過度拆遷
一、定點征收
（一）定點征收的概念與特征
定點征收是指國家為了公共利益的需要，依法強制取得特定范圍內(nèi)集體、單位和個人財產(chǎn)所有權(quán)的一種行為。其特征為：1.主體的單一性。定點征收的主體只能是國家，在實際中表現(xiàn)為政府。2.目的的唯一性。定點征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能適用征收。3.范圍的特定性。定點征收只適用于征收特定范圍內(nèi)的集體、單位和個人財產(chǎn)所有權(quán)。4.權(quán)限和程序的合法性。定點征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進行。5.手段的強制性。定點征收是國家以公權(quán)力為手段而采取的一種行為。6.相應(yīng)的補償性。國家定點征收后應(yīng)按市場價給予被征收人相應(yīng)的補償。
（二）定點征收所面臨的問題
由于定點征收是一個新鮮事物，在法律與實踐方面面臨諸多問題。
1.合法性問題
定點征收是否合法？有人認(rèn)為，目前沒有任何法律法規(guī)明確規(guī)定定點征收，因此，實施定點征收缺乏合法性依據(jù)。我們認(rèn)為，盡管目前沒有法律法規(guī)明確規(guī)定定點征收，但仍有相關(guān)法律法規(guī)可循。《中華人民共和國物權(quán)法》（下稱《物權(quán)法》）第四十二條規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。
《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。《條例》第八條列舉了屬于公共利益需要，可以作出征收決定的六種情形，其中第五種情形為“由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要”。從上述規(guī)定可以看出，法律規(guī)范未限定房屋征收必須對特定范圍內(nèi)的所有房屋實施整體征收，也未禁止對單套房屋實施征收。從文義解釋的角度看，相關(guān)規(guī)范是允許基于公共利益的需要對特定房屋實施征收的。因此，定點征收是有合法性依據(jù)的。
2.相關(guān)部門出具證明材料問題
按照現(xiàn)行房屋征收法規(guī)政策，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。房屋征收決定作出前，發(fā)改、規(guī)劃、國土部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定出具證明材料。在征求意見中，有人認(rèn)為發(fā)改等各項證明文件只能針對整個地塊作出，不可能具體到零散的房屋，因此定點征收在證明材料的出具環(huán)節(jié)走不通。我們認(rèn)為，相關(guān)證明材料是政府在進行房屋征收決定程序中的階段性記載，其目的是為了闡述對該地塊上的房屋進行征收是基于公共利益需要，從而證明房屋征收的合法性。既然整個地塊的房屋征收活動都符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，那么該地塊中部分房屋的征收活動也自然符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，相關(guān)部門也自然可以出具征收部分房屋的證明材料。房屋征收部門在向發(fā)改等部門申請出具相關(guān)證明材料時，需將房屋的具置、所處方位、門牌號等內(nèi)容進行明確，并附上圖表，以確定定點征收的房屋征收范圍。
3.被征收人是否同意改造的問題
按照《成都市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關(guān)問題的暫行意見》（成辦發(fā)〔2012〕42號）的規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，應(yīng)當(dāng)將模擬搬遷作為房屋征收的重要環(huán)節(jié)，充分尊重民意。大多數(shù)被征收人不同意改建的，不得作出房屋征收決定。《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導(dǎo)意見〉的通知》（成房發(fā)〔2012〕36號）規(guī)定：在調(diào)查摸底階段，如果同意改造戶數(shù)未達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，房屋征收部門終止模擬搬遷。在模擬搬遷期限內(nèi)，簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)不足改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，終止模擬搬遷；簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到95%的，征收部門可申請房屋征收決定；簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到100%的，當(dāng)事人雙方按照約定履行協(xié)議，征收主體不再作出房屋征收決定。有人提出，自治改造、市場收購改造剩余的5%住戶在自治改造、市場收購階段都不簽訂補償協(xié)議，在實施定點征收時他們會同意改建嗎？如果他們不同意改建，按照《成都市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關(guān)問題的暫行意見》（成辦發(fā)〔2012〕42號），就不能作出房屋征收決定。即便他們都同意改建，如在模擬搬遷期限內(nèi)，簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)不足改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，將終止模擬搬遷，最終也不能作出房屋征收決定。
我們認(rèn)為，在自治改造、市場收購階段，95%的住戶都同意改造且95%的住戶都已簽訂了補償協(xié)議，對剩余5%未簽協(xié)議住戶可直接啟動征收程序，且《條例》并未規(guī)定實施舊城改建必須征求被征收人改建的意愿，只是規(guī)定“因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案”。
（三）定點征收的操作程序和應(yīng)注意的問題
1.操作程序
按照《條例》的規(guī)定，我們認(rèn)為，定點征收需經(jīng)下列操作程序：
（1）申請征收決定
房屋征收部門就定點房屋向征收主體提出作出房屋征收決定的申請。申請時，應(yīng)提交國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃文件、發(fā)改部門出具的符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的證明、規(guī)劃部門出具的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的證明、國土部門出具的符合土地利用總體規(guī)劃的證明等相關(guān)材料。
（2）公布定點房屋登記結(jié)果
房屋征收部門及時公布定點房屋登記結(jié)果（之前征收部門已組織登記）。定點房屋權(quán)屬人對房屋登記結(jié)果有異議的，可在公布之日起3日內(nèi)以書面方式向房屋征收部門提出。
（3）擬定征收補償方案并組織論證
征收部門擬定征收補償方案，并組織相關(guān)部門進行論證。
（4）征求對補償安置方案的意見
報市、區(qū)（市）縣人民政府同意后，征收部門以征收主體的名義在改造范圍內(nèi)公布補償安置方案，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。
征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改后的征收補償方案應(yīng)以征收主體的名義及時公布。
（5）風(fēng)險評估
房屋征收部門按照相關(guān)規(guī)定組織項目所在地部門、街道辦事處等單位及人大代表、政協(xié)委員等對定點征收進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。
（6）作出征收決定并公告
征收主體對房屋征收部門提交的相關(guān)材料進行審查，具備征收條件的作出房屋征收決定并及時公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。
（7）選定評估機構(gòu)
被征收人應(yīng)在政府征收決定公布之日起15日內(nèi)協(xié)商確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。若該程序在自治改造、市場收購階段已進行，在本程序可省略。
（8）征收評估
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照相關(guān)規(guī)定進行征收評估，并向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋及安置房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
（9）簽訂征收補償合同
房屋征收部門與定點房屋所有權(quán)人簽訂征收補償合同。
（10）補償決定
房屋征收部門與定點房屋權(quán)屬人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請征收主體按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，公告時間不得少于30日。
（11）強制執(zhí)行
被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由征收主體依法申請當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ簭娭茍?zhí)行。
2.定點征收應(yīng)注意的問題
（1）明確定點征收的適用對象
根據(jù)《條例》的規(guī)定，只有“為了公共利益的需要”才能對城市房屋進行征收。從《條例》第八條列舉的屬于公共利益范疇的情形來看，只有舊城區(qū)改建項目，才能滿足既充分尊重住戶的改造意愿，又符合公共利益的條件。因此，定點征收只適用于以自治改造、市場收購改造進行的舊城區(qū)改建收尾工程。
（2）確定定點征收的房屋征收范圍
為保障定點征收的順利進行，房屋征收部門在向發(fā)改委等部門申請出具相關(guān)證明材料時，應(yīng)當(dāng)將房屋的具置、所處方位、門牌號等內(nèi)容進行明確，并附上圖表，以確定定點征收的房屋征收范圍。
（3）確保定點征收的補償標(biāo)準(zhǔn)與自治改造、市場收購改造的補償標(biāo)準(zhǔn)基本一致
在自治改造、市場收購改造階段，拒絕簽訂補償協(xié)議的住戶絕大多數(shù)都是要求更高的補償，如果定點征收的補償標(biāo)準(zhǔn)高于之前的標(biāo)準(zhǔn)，那么對以前簽訂補償協(xié)議的住戶就顯得不公平，可能引發(fā)已簽約交房的住戶反悔，導(dǎo)致工作的被動。同時，對以后自治改造、市場收購的項目勢必造成不利的影響，很多住戶勢必持觀望的態(tài)度，造成項目無法正常推進，甚至半途而廢。因此，定點征收的補償標(biāo)準(zhǔn)不能高于自治改造、市場收購階段的補償標(biāo)準(zhǔn)，而且搬遷獎勵的標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)低一些。此外，對在自治改造、市場收購階段簽訂補償協(xié)議的住戶，改造業(yè)主可在補償協(xié)議中確定“就高不就低”（對被改造房屋）和“就低不就高”（對安置房屋）的原則，以充分保障他們的利益和激發(fā)他們簽訂協(xié)議的積極性。
（4）加強對定點征收的宣傳
定點征收是一個新鮮事物，它以自治改造、市場收購改造為前提和基礎(chǔ)，是保障舊城改造順利進行的有力手段。在實施舊城改造中，要充分宣傳定點征收，讓廣大群眾知曉它的內(nèi)涵與適用程序，促使拒不簽約的住戶轉(zhuǎn)變態(tài)度，最大限度地促成其自愿簽訂補償協(xié)議，保障改造項目盡快收尾。
二、業(yè)主大會調(diào)解與訴訟
業(yè)主大會調(diào)解與訴訟是自治改造、市場收購等舊城改造項目的重要收尾方法。其特點是充分尊重大多數(shù)住戶的改造意愿，充分發(fā)揮業(yè)主大會的職能，通過業(yè)主大會的調(diào)解與訴訟，促使未簽訂補償協(xié)議的住戶及時簽訂協(xié)議，從而保障改造項目順利實施。其理論依據(jù)是建筑物區(qū)分所有權(quán)。
（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征
1.建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
建筑物區(qū)分所有權(quán)是我國《物權(quán)法》專章規(guī)定的不動產(chǎn)所有權(quán)一種形態(tài)。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征
（1）建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體具有整體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是建筑在整體的建筑物上區(qū)域所有的所有權(quán)形式。
（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容具有多樣性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)（成員權(quán)）三個部分組成。
（3）建筑物區(qū)分所有權(quán)的本身具有統(tǒng)一性。建筑物區(qū)分所有權(quán)不是權(quán)力的組合，而是一個獨立、統(tǒng)一、整體的權(quán)利。
（4）建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)具有主導(dǎo)性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人擁有了專有權(quán)就必然擁有共有權(quán)、管理權(quán)。
3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容：一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個方面的內(nèi)容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。
（二）業(yè)主大會調(diào)解與訴訟的法律政策依據(jù)
業(yè)主大會調(diào)解與訴訟的法律政策依據(jù)主要有：《物權(quán)法》第七十五、七十六、七十八、八十三條；《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）第八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六條；《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）第一、二十二、三十五條；《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2009年3月23日最高院1464次會議通過）第八、九、十二條。
（三）業(yè)主大會調(diào)解與訴訟的程序
1.申請對小區(qū)進行改造
小區(qū)住戶、業(yè)主大會或業(yè)主委員會向社區(qū)或街道辦事處提出對小區(qū)進行改造的書面申請。
2.對改造意愿進行調(diào)查
社區(qū)或街道辦事處根據(jù)小區(qū)住戶、業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出的對小區(qū)進行改造的書面申請，組織小區(qū)住戶對改造意愿進行調(diào)查（也可由業(yè)主委員會進行調(diào)查）。若同意改造戶數(shù)未達(dá)到小區(qū)范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，終止改造的相關(guān)工作。
3.確定改造模式
同意改造戶數(shù)達(dá)到小區(qū)范圍內(nèi)總戶數(shù)95%后，由社區(qū)或業(yè)主大會確定小區(qū)改造模式（含確定改造業(yè)主或收購單位）。在實踐中，可引進開發(fā)企業(yè)或其他單位進行自治改造、市場收購。
4.模擬搬遷或房屋收購公告
采取自治改造的，由改造業(yè)主在改造范圍內(nèi)模擬搬遷公告，公布改造業(yè)主（含改造業(yè)主委托的實施單位）、模擬搬遷期限、改造范圍、啟動條件、工作步驟、咨詢等相關(guān)事項；采取市場收購的，由收購單位在收購范圍內(nèi)房屋收購公告，公布收購單位 （含收購單位委托的實施單位）、收購范圍、收購事件、收購協(xié)議生效條件、工作步驟、咨詢等相關(guān)事項。
5.對擬改造房屋進行調(diào)查登記
改造業(yè)主或收購單位對改造范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，并在改造范圍內(nèi)公布調(diào)查結(jié)果。
6.選定評估機構(gòu)
社區(qū)、業(yè)主大會或業(yè)主委員會組織改造范圍內(nèi)居民協(xié)商確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，對安置房屋及改造范圍內(nèi)房屋進行初次評估，協(xié)商期限不少于7日。協(xié)商不成的，由社區(qū)、業(yè)主大會或業(yè)主委員會組織改造范圍內(nèi)居民按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
7.房屋市場評估
選定的評估機構(gòu)按相關(guān)評估技術(shù)規(guī)范開展評估工作，并按規(guī)定出具評估報告。
8.制定補償方案并征求意見
改造業(yè)主或收購單位根據(jù)調(diào)查登記和評估結(jié)果按照現(xiàn)行征收補償標(biāo)準(zhǔn)擬定補償方案，并在改造（收購）范圍內(nèi)公布，征求住戶意見，征求意見期限不少于7日。改造范圍內(nèi)95%以上戶數(shù)認(rèn)為補償方案不符合現(xiàn)行征收法規(guī)政策的，社區(qū)、業(yè)主大會或業(yè)主委員會組織由居民和公眾代表參加的聽證會，改造業(yè)主或收購單位根據(jù)聽證會情況修改方案。
根據(jù)公眾意見修改后的補償方案應(yīng)及時公布，提前搬遷獎勵的期限從補償方案公布之日起開始計算。
改造業(yè)主或收購單位應(yīng)將補償方案及時報項目所在地的房屋征收管理部門備案，中心城區(qū)還需將補償方案報市房屋征收管理辦公室備案。
9.簽訂補償或收購協(xié)議
在簽約期內(nèi)，改造業(yè)主或收購單位根據(jù)補償方案與小區(qū)住戶簽訂補償協(xié)議或收購協(xié)議。簽約期限根據(jù)項目實際情況確定。
10.公布簽約情況及相應(yīng)結(jié)果
簽約期屆滿后，改造業(yè)主或收購單位將協(xié)議的簽訂情況以及相應(yīng)結(jié)果在改造范圍內(nèi)及時公布。
簽約期限內(nèi)，簽訂協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%，且協(xié)議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時協(xié)議生效，但暫不履行；未達(dá)到上述條件，協(xié)議無效，改造行為同時終止。
11.召開業(yè)主大會臨時會議
簽訂協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%，且協(xié)議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時，經(jīng)20%以上的業(yè)主（被改造住戶）提議，業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會臨時會議，形成改建或重建決議并表決通過。決議主要內(nèi)容包括：（1）改造業(yè)主或收購單位對小區(qū)范圍內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施按照規(guī)劃進行改建或重建；（2）簽訂的補償協(xié)議或收購協(xié)議視為簽訂的改建協(xié)議或重建協(xié)議；（3）按照補償方案簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議；（4）之前未簽協(xié)議的業(yè)主（被改造住戶）在規(guī)定時間內(nèi)簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議并將房屋騰空交給改造業(yè)主或收購單位；（5）違約責(zé)任。
12.向法院提訟
業(yè)主（被改造住戶）在規(guī)定時間內(nèi)未簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議，業(yè)主大會組織業(yè)主進行調(diào)解，在調(diào)解無效的情況下，委托業(yè)主向法院，要求法院確認(rèn)業(yè)主大會形成的改建決議或重建決議有效，并要求之前未簽協(xié)議的業(yè)主（被改造住戶）在規(guī)定時間內(nèi)簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議并將房屋騰空交給改造業(yè)主或收購單位。
13.申請法院執(zhí)行
少數(shù)業(yè)主（被改造住戶）在法院判決（裁定）規(guī)定的時間內(nèi)仍拒絕簽訂改建協(xié)議或重建協(xié)議，業(yè)主大會申請法院強制搬遷這些住戶。
法院裁定住戶強制搬遷后，改造業(yè)主或收購單位與住戶履行改造協(xié)議或收購協(xié)議。
（四）業(yè)主大會調(diào)解與訴訟應(yīng)注意的問題
1.適用范圍
業(yè)主大會調(diào)解與訴訟只適用于存在共有權(quán)的小區(qū)，對不在小區(qū)內(nèi)的房屋則不能使用。
2.簽約比例
為謹(jǐn)慎起見，除整個小區(qū)占總?cè)藬?shù)95%以上的住戶簽訂了補償協(xié)議或收購協(xié)議，且協(xié)議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上外，建議小區(qū)內(nèi)每一棟房屋簽約比例也達(dá)到上述要求。
3.會議組織
為保障會議的順利召開，同時配合做好宣傳工作，建議由社區(qū)協(xié)助組織及召開業(yè)主大會臨時會議。
4.改建或重建方案
對小區(qū)的改建或重建應(yīng)依照小區(qū)新的規(guī)劃方案，必要時屬地街道辦事處可協(xié)助改造業(yè)主或收購單位辦理相關(guān)手續(xù)。
關(guān)鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經(jīng)被城市化，然而農(nóng)村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)的用地，這樣將會為城市的發(fā)展建設(shè)與提升城市化水平等目標(biāo)的實現(xiàn)做好充足的準(zhǔn)備工作。
2.居住環(huán)境的城市化
按照城市規(guī)劃的要求和標(biāo)準(zhǔn)切實改善人居的環(huán)境質(zhì)量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環(huán)境友好型工作，與城市融為一體。
3.生存生活方式的城市化
城中村雖占據(jù)著一定有利的地理位置，但村民在本質(zhì)的生活與思維方式方面發(fā)生改動變化的事例較少，導(dǎo)致其生活社交居住等相關(guān)方式和城市整體的基調(diào)不和諧，且城中村公共綠化、學(xué)校、醫(yī)療健康與公共服務(wù)等相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施也不齊全，市政配套設(shè)施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴(yán)峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質(zhì)的生存生活方式進行根本性的轉(zhuǎn)變[1]。
4.規(guī)劃發(fā)展管理的城市化
對城中村的規(guī)劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現(xiàn)狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當(dāng)中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關(guān)的城市總體規(guī)劃規(guī)定與相應(yīng)的規(guī)劃管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題
1.“城中村”房屋拆遷的補償依據(jù)不明確
按照我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，“城中村”改造的房屋拆遷補償?shù)闹苯臃梢罁?jù)是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規(guī)定的征收土地的補償標(biāo)準(zhǔn)并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規(guī)定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關(guān)于補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，主要是針對國家重點工程建設(shè)征收集體土地，并且是為了保護農(nóng)民集體的利益而不是個人利益而制定的。
2.補償?shù)闹黧w不明確
從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償?shù)闹黧w。
根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應(yīng)當(dāng)先行收回己經(jīng)出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補償及退還出讓金，因此補償人應(yīng)當(dāng)是國家而不是開發(fā)商或領(lǐng)取拆遷許可證的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發(fā)給區(qū)“城中村”改造辦公室的，但是在區(qū)“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產(chǎn)開發(fā)商進行補償。
三、“城中村”改造中土地征收補償出現(xiàn)問題的原因分析
（一）立法上的缺失
對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農(nóng)業(yè)部及最高人民法院都有部門規(guī)章、司法解釋進行規(guī)范和指導(dǎo)，但由于制定的部門不同，側(cè)重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導(dǎo)致作為最基層的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不知道究竟該如何適用法律法規(guī)來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農(nóng)民？如何才能合理地分配？這些問題，法規(guī)當(dāng)中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規(guī)定。在法規(guī)政策缺失的情況下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織就擁有了更大的自由決定權(quán)，進而容易造成補償費用分配的混亂現(xiàn)象，也埋下了社會矛盾的隱患。
（二）法律和政策貫徹不到位
近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務(wù)院陸續(xù)出臺了《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規(guī)范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及國土資源部也聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好有關(guān)征地拆遷的規(guī)章和規(guī)范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優(yōu)化相關(guān)的立法和政策，健全征地補償工作制度。
但在現(xiàn)實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據(jù)仍然是過去制定的法規(guī)和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規(guī)和政策的有效性提出了質(zhì)疑，并要求政府依照現(xiàn)行有效法律法規(guī)的規(guī)定進行征地拆遷工作。有關(guān)部門對于這些質(zhì)疑的解釋是地方立法和文件的廢止應(yīng)當(dāng)由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執(zhí)行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區(qū)范圍內(nèi)就是有效的。村民對此十分不滿。
四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策
征地補償原則規(guī)定了被征地者的合法權(quán)益受到侵害時是否需要做出補償?shù)膯栴}。我國《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然規(guī)定了政府征收了農(nóng)村集體所有的土地后，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地征收補償費用，維護農(nóng)民的合法權(quán)益，但這并不是土地征收補償?shù)脑瓌t，因為各地政府制定的補償費用的標(biāo)準(zhǔn)不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應(yīng)當(dāng)對基本的問題作出規(guī)定，對土地征收補償?shù)脑瓌t也應(yīng)進行規(guī)定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經(jīng)驗，在憲法中規(guī)定“公正補償”的征地補償原則。
（一）耕地減少問題
鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)占用大面積的農(nóng)村集體組織所有的土地，致使原本的耕地性質(zhì)發(fā)生變化，成為工業(yè)用地，引起耕地面積減少。耕地減少這一問題是對于大范圍的群體而言的，對于因被占地而失地的農(nóng)民而言，是失業(yè)、是喪失基本的衣食住行的生活保障。這也是建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)前應(yīng)考慮并解決的問題。
（二）原土地權(quán)利人參與土地增值利益的分享問題
鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)征收農(nóng)村集體土地過程中，補償范圍主要涉及土地、房屋、青苗、地上附著物、人員安置等，并未對土地權(quán)利人參與土地增值利益的分享問題作出約定。這種被征地人不參與土地增值利益分配的補償模式，對于被征地農(nóng)民是不合理的。
（三）原農(nóng)村居民的安置問題
現(xiàn)行法規(guī)對被征地農(nóng)民安置的規(guī)定比較籠統(tǒng)，對征地安置的目標(biāo)、原則未作出明確的可操作性的規(guī)定，致使各地在征地安置中采取的多種途徑，在操作和管理方面缺乏依據(jù)。實踐中存在貨幣安置、留地安置、就業(yè)安置、社保安置等，其中主要采取貨幣安置方式。具體為：一是貨幣安置方面，除對土地、青苗、地上附著物、房屋的補償款，對于未成年的農(nóng)村居民一次性給予安置款；二是社保安置方面，對于女滿55周歲，男滿60周歲的農(nóng)村居民，給予社保安置，未達(dá)前述年齡要求的，待達(dá)到年齡要求時享有社會安置保障。
（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職能與職責(zé)異化
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對土地的管理權(quán)力主要體現(xiàn)在：規(guī)劃權(quán)、用途管制權(quán)、土地流轉(zhuǎn)簽證權(quán)三個方面，關(guān)乎土地的利用、用途、使用權(quán)歸屬等。并且，這三種權(quán)力的行使都需要符合法律的規(guī)定和土地權(quán)利人的利益，經(jīng)過法定的程序。但是，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在行使這三種權(quán)力的過程中，未能符合法律的規(guī)定或者土地權(quán)利人的利益。
（五）相關(guān)法律、政策、制度的欠缺
第一，土地征收程序制度缺失導(dǎo)致程序的不規(guī)范。現(xiàn)行法規(guī)對于土地征收只有一些原則性的規(guī)定，而操作性規(guī)范的缺失使得征收主體在實施征收過程中違法征收土地，致使多征少用、浪費閑置等現(xiàn)象。第二，土地征收中被征收人權(quán)利保護的缺失。土地征收中被征收人在征收程序中應(yīng)該享有知情權(quán)、參與權(quán)、處分權(quán)、補償權(quán)、行政救濟權(quán)與民事救濟權(quán)。而這些應(yīng)有權(quán)利保護的不足有很多說法，其中一個重要原因便是征收權(quán)的商業(yè)化。這種征收權(quán)商業(yè)化的后果便是程序權(quán)利不周全、實體權(quán)利不充實、救濟權(quán)利不完備和缺乏保障力。第三，對于耕地減少這一問題，有力措施、政策的提出和上行下效的貫徹實施，是緩解這一嚴(yán)重社會現(xiàn)象的關(guān)鍵。關(guān)鍵就在于措施的欠缺以及實施的不盡合理。第四，土地權(quán)利人補償、利益分配、安置等政策的缺失。我國現(xiàn)有的法律法規(guī)中，對于土地征收的補償、利益分配、安置中存在很多缺失。法律、政策的缺乏是工業(yè)園區(qū)建設(shè)所導(dǎo)致問題的重要原因。
二、建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)引發(fā)問題之對策
（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職權(quán)與職責(zé)的回歸
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職權(quán)、職責(zé)能否正確的行使和履行是土地征收是否合法合理的關(guān)鍵。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職權(quán)、職責(zé)的回歸，需要做到：一是考察被征地的價值。通過對被征地價值的考察，使征收方與被征收方雙方的利益都能夠得到公平、合理的實現(xiàn)。二是對征收主體的資格進行審查。征收方是被征土地的下一個使用權(quán)利人，應(yīng)該對其進行資格審查，確定其是否滿足使用并實現(xiàn)被征地土地效益最大化；同時，也能確定其是否具備違反義務(wù)時承擔(dān)責(zé)任的能力。三是對被征地將來增值利益的評估。以進一步確定征地是否可行，同時也為被征收人參與被征地增值利益分配做大致預(yù)期。四是政府行權(quán)時應(yīng)規(guī)范行權(quán)方式。職能、職責(zé)的異化在很大程度上也是因為行權(quán)方式錯誤導(dǎo)致的。
（二）法律、政策、制度的構(gòu)建與完善
第一，土地征收程序構(gòu)建。土地征收程序的不完善是導(dǎo)致土地征收問題出現(xiàn)的重要原因，故土地征收程序的構(gòu)建顯得尤為重要。首先，出臺《土地征收法》，實現(xiàn)征地內(nèi)容法制化。《土地征收法》中，對土地征用的主體、客體、條件、方式、范圍、步驟、責(zé)任等都要有明確、具體的規(guī)定。其次，完善征地審查機制，保證被征地的合理有效使用。再次，被征地實行市場定價，保障被征地權(quán)利人的合法利益。實行市場定價制度。再其次，完善征地補償程序。防止征收中，征收補償款被拖欠和截留，保障被征地人補償權(quán)。最后，規(guī)范征地行為，建立完善的征地監(jiān)管程序。保障被征收人的合法權(quán)益不被征收主體非法侵害，促進征收主體實施征收過程的合法。
第二，被征收人權(quán)利保護制度的完善。在充分保護被征收人的知情權(quán)方面應(yīng)做到：一是直接通知被征收人。需要告知義務(wù)人直接告知被征收人的信息有三種：第一種是征收申請人擬征收土地的信息；第二種是征收審批機關(guān)就土地征收事項作出的決定；第三種是補償方面的信息。而在我國，相關(guān)的土地征收信息采取公告或告示方式，效果顯然較弱。二是明確公告的地點和需要被告知的權(quán)利人范圍。使被征收人盡早確定自己是否為權(quán)利人且利于被征收人獲得征收土地方面的信息。三是增加告知的內(nèi)容。一方面，規(guī)定被征收人可以查閱征收申請人向征收審批機關(guān)提交的申請材料以及被征收人可以查閱征收審批機關(guān)的審批材料和決定；另一方面，規(guī)定征收申請人向每個被征收人提供具體的補償數(shù)額和安置辦法及其確定依據(jù)。這兩方面的內(nèi)容在目前我國的征收法律法規(guī)中并未涉及。四是強化告知義務(wù)人違反告知義務(wù)的法律后果。保護被征收人參與權(quán)方面可以通過：一是允許被征收人參與決定土地能否被征收和征地的面積；二是允許征收申請人與被征收申請人協(xié)商確定征收補償數(shù)額和安置辦法；三是明確可以參與決定的權(quán)利主體的范圍。對處分權(quán)的保護可以通過恰當(dāng)?shù)匾?guī)定征收申請人范圍的方式來予以解決。當(dāng)前，世界范圍內(nèi)征收申請人范圍呈現(xiàn)不斷擴大的趨勢，而我國目前的實際的征申請人范圍不受限制，為了平衡征收人與被征收人之間的權(quán)益，適當(dāng)縮小征收申請人的范圍是必要的。行政救濟權(quán)保障方面可以通過：一是清除運用行政救濟權(quán)的實體法障礙與程序法障礙；二是縮小行政救濟權(quán)的客體。土地征收的法律法規(guī)中作出明確的規(guī)定，使被征收權(quán)利人的權(quán)利可以通過司法程序得到強有力的保護。民事救濟權(quán)方面，被征收人對征收補償爭議應(yīng)該享有民事救濟權(quán)。使被征收人最終獲得的補償在數(shù)額及給付時限上都有保障。
第三，防止耕地減少措施。主要有：一是對環(huán)境污染的有效控制。化肥、化學(xué)物質(zhì)等對耕地的侵蝕，使得耕地喪失耕種性能，故防止環(huán)境污染對耕地減少是有效用的。二是禁止對耕地的非法、不合理的征收、征用。就鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)征用農(nóng)村集體土地的情形而言，在征收土地前，應(yīng)該做好各方面的預(yù)算、計劃，防止多征少用、癥而不用的現(xiàn)象，浪費土地，減少耕地面積。三是合理開發(fā)可耕地。一方面節(jié)約合理用地，另一方面也應(yīng)合理地開發(fā)可耕地。
第四，被征收人補償、增值利益分配、安置保障的政策。首先，被征收人的補償方面，不僅要重視直接損失補償，也要重視間接損失補償。我國目前法律法規(guī)對征地補償方面僅包含三方面：土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費。這種直接損失賠償方式遠(yuǎn)不能實現(xiàn)被征地人的利益，有必要增加間接損失的補償。具體包含：一是農(nóng)民失業(yè)、轉(zhuǎn)業(yè)損失等費用。農(nóng)民大多數(shù)文化水平低，其他技能較為欠缺，失去土地將導(dǎo)致絕大多數(shù)農(nóng)民喪失生活經(jīng)濟來源，因此，為被征地農(nóng)民提供失業(yè)、轉(zhuǎn)業(yè)費用以助其獲得知識、技能，以解決長遠(yuǎn)生計。二是補償方式應(yīng)以貨幣補償為主，輔之以其他補償方式。首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不僅可以發(fā)展工業(yè)，對被征地農(nóng)民而言，也可以提供工作崗位來獲得生活經(jīng)濟來源。故征地方在對被征地人的補償中增加對應(yīng)的工業(yè)就業(yè)中所需的知識、技能的培訓(xùn)機構(gòu)，提供培訓(xùn)服務(wù)，這種補償方式對于失地農(nóng)民也是有益的。其次，失地農(nóng)民參與土地增值利益分配對策，需要法律、政策明確規(guī)定。原土地的價值不斷提升，現(xiàn)行法律并沒有規(guī)定原土地的所有人能夠參與土地的增值利益分配，使被征地人參與土地增值利益的分配沒有法律依據(jù)的支撐。況且，被征收人參與土地增值利益分配勢必對其他享有土地增值利益主體產(chǎn)生利益分割態(tài)勢，若沒有法律明確規(guī)定，這些利益相關(guān)主體將難以協(xié)調(diào)。最后，農(nóng)村居民安置方面，一是居民住房的保障。工業(yè)園區(qū)的入駐對農(nóng)村居民住宅也同時予以征收，而當(dāng)前住房保障主要是采取貨幣補償以及為居民修建居民房方式。二是生活保障。滿足條件居民轉(zhuǎn)為社會保障，未成年人一次性給付保障費用。但未成年人的保障費用是極少的。筆者認(rèn)為，在未成年人的保障上，除貨幣的給付，還應(yīng)當(dāng)在受教育方面予以保障，只有從教育保障中獲得知識，才是對未成年人保障的長遠(yuǎn)之策。當(dāng)前，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)相關(guān)的征地補償方面的法規(guī)并不完善，這是導(dǎo)致問題存在的重要原因。
三、結(jié)語
中國農(nóng)業(yè)人均占有的自然資源非常少，人均耕地1.38畝耕地，僅為世界水平的40%，人均耕地面積世界排名第130位左右，而且耕地面積已經(jīng)持續(xù)10多年下降，逼近18億畝的紅線。在未來幾年內(nèi)，土地問題將是我國農(nóng)村的焦點問題，如何協(xié)調(diào)農(nóng)民與當(dāng)?shù)卣耐恋貦?quán)益，做到土地增值讓農(nóng)民分享，直接影響到未來中國農(nóng)村能否平穩(wěn)發(fā)展。
工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中確實要占用一部分農(nóng)村土地，但關(guān)鍵是如何規(guī)范化、如何尊重農(nóng)民意愿和保障農(nóng)民權(quán)利。保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)就必須給農(nóng)民足夠的補償，土地增值讓農(nóng)民分享，以此保障農(nóng)民的生存就業(yè)與發(fā)展權(quán)。正如總理所言：“推進集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。”另外，土地使用成本增加，也可以減少盲目占地、隨意圈地等現(xiàn)象的發(fā)生。
應(yīng)盡快出臺新的《土地管理法》，讓法律為農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)護航。去年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》解決了近年來城市房屋拆遷糾紛亂象。而對于涉及到農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)行《土地管理法》，其征地程序、補償和補助水平已不能適應(yīng)農(nóng)民的實際需求，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)在該法中一直難以得到合理補償和充分體現(xiàn)，也是目前產(chǎn)生一切亂象的根源。
農(nóng)村征地隨意問題也必須解決。農(nóng)村征地范圍必須界定為公益用地才能征用，比如可以對公共利益界定為：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；法律法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。用于非公益性的其他城市化用地，在符合法律法規(guī)規(guī)定的情況下，應(yīng)該采取市場公平交易的原則，由用地者與土地所有者和土地承包人直接交易合作開發(fā)。
保障農(nóng)民土地權(quán)益的當(dāng)務(wù)之急是盡快給農(nóng)民土地確權(quán)發(fā)證。因為土地證書是土地權(quán)益的法律憑證和保障，直接關(guān)系農(nóng)民切身利益。農(nóng)村土地財產(chǎn)權(quán)利的實現(xiàn)，首重產(chǎn)權(quán)明晰。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證可以維護農(nóng)民權(quán)益，長期以來，這項工作在實踐中阻力大、舉步艱，一些地方農(nóng)民土地登記發(fā)證率仍然較低。農(nóng)村集體土地?zé)o證，農(nóng)民無法捍衛(wèi)自己的土地權(quán)益。除了農(nóng)民土地確權(quán)外，還要建立健全土地流轉(zhuǎn)市場運行機制，在符合規(guī)劃土地用途的前提下，農(nóng)民可以將土地承包經(jīng)營權(quán)在各種用途中轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股，從而擴大農(nóng)民財產(chǎn)性收入的來源。
1、70年產(chǎn)權(quán)到期后有兩種解決方法：一、延長土地使用權(quán)期限當(dāng)土地使用權(quán)屆滿后，小區(qū)的業(yè)主可以聯(lián)名向當(dāng)?shù)氐膰临Y源局提出申請，申請自動續(xù)期，并按要求補交延期后的土地使用權(quán)出讓金。一般來說，土地使用權(quán)出讓金會按當(dāng)時的1%-10%來征收。
2、若是老舊房有類似拆遷的補償如果房子過于老舊或者變成了危房，且國家也要求收回土地或者地上的建筑物時，那么國家一般都會按相關(guān)的房屋征收法律法規(guī)，對業(yè)主進行相應(yīng)的經(jīng)濟補償。也就是說，會用類似拆遷安置的辦法解決。綜上所述，如果房屋產(chǎn)權(quán)到期了，交錢就可以續(xù)用。如果國家不讓繼續(xù)使用，房主們同樣可以獲得拆遷補償。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
一、現(xiàn)行國有土地收儲涉及稅種及相關(guān)減免政策
（一）現(xiàn)行國有土地收儲涉及稅種
現(xiàn)行國有土地收儲涉及的相關(guān)稅種主要有以下4類。
1.營業(yè)稅
原國有土地權(quán)屬單位接收國有土地收儲補償款時，需提供相關(guān)營業(yè)收入的發(fā)票，地方稅務(wù)部門按營業(yè)收入扣除5.5%的營業(yè)稅。
2.土地增值稅
這是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計稅依據(jù)向國家繳納的稅賦，按照四級超率累進稅率進行征收。國有土地收儲涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，按相關(guān)規(guī)定，需繳納一定額度的土地增值稅。
3.企業(yè)所得稅
這是指針對內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。由于國有土地收儲轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的企業(yè)盈利行為，需按納稅年度繳納。
4.印花稅
這是指以經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅。
（二）現(xiàn)行稅收減免政策
1.營業(yè)稅減免政策
據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號），納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。另據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規(guī)定，國稅函[2008]277號文中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。
2.土地增值稅減免政策
據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條，“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅”。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條，“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”。另據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，免予征收土地增值稅。
3.企業(yè)所得稅減免政策
企業(yè)所得稅方面，因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要搬遷或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）文件執(zhí)行。主管稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進行技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。
4.印花稅減免政策
據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號），對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。政府收回土地使用權(quán)不屬于土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，合同雙方不需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。
二、現(xiàn)行國有土地收儲涉及稅收減免政策的解讀與困境
（一）將國有土地收儲行為認(rèn)定為政府收回土地使用權(quán)的行為缺乏立法依據(jù)
營業(yè)稅的減免政策中提到，“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”。印花稅的減免政策中提到，“政府收回土地使用權(quán)不屬于土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此，合同雙方不需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅”。
為實現(xiàn)上述條款，國有土地的收儲行為需要滿足縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)這一要件，事實上國有土地收儲行為是否可以認(rèn)定為政府收回土地使用權(quán)的行為缺乏相關(guān)的立法依據(jù)。
（二）將國有土地收儲所依據(jù)的土地儲備行為認(rèn)定為實現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設(shè)的目標(biāo)缺乏明確定義
土地增值稅的減免政策中提到因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。然而，其中對于“因城市實施規(guī)劃及國家建設(shè)需要而搬遷”的解釋相對模糊，對于土地儲備行為是否為“實現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設(shè)”這一定義缺乏法律法規(guī)上的解釋與說明，導(dǎo)致由地方出臺的相關(guān)辦理辦法對于土地儲備行為與實現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設(shè)目標(biāo)之間的關(guān)系所作的說明也缺乏明確的厘清。
（三）將因土地儲備立項而發(fā)生的國有土地房屋搬遷騰退認(rèn)定為政策性搬遷缺乏有效說明
針對企業(yè)所得稅的減免政策中提到的，“主管稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告”，以此作為是否減免企業(yè)所得稅的依據(jù)。然而，該條文對于政策性搬遷的解釋相對模糊：因土地儲備立項而發(fā)生的國有土地房屋搬遷騰退是否為政策性搬遷這一問題缺乏有效說明，是否是由地方政府出具搬遷文件，即可免去企業(yè)所得稅。
三、國有土地收儲的制度性思考
現(xiàn)行國有土地收儲工作在涉及稅收減免政策方面出現(xiàn)了諸多理解上的困境，其根源在于土地儲備制度自身的不完善之處。從1996年上海成立我國第一家城市土地收購儲備機構(gòu)起，直到2007年《土地儲備管理辦法》的，土地儲備的推行在增強市場宏觀調(diào)控能力、盤活存量土地、實現(xiàn)城市規(guī)劃等方面產(chǎn)生了大量的積極效應(yīng)。然而，隨著工作要求的不斷提高和形勢的不斷變化，現(xiàn)行制度顯現(xiàn)出一些與當(dāng)前實際工作不協(xié)調(diào)之處，需加以改進和完善，以便更好地推進土地儲備工作。
一是關(guān)于國有土地收儲行為與公共利益的界定。國有土地收儲行為及其相關(guān)的稅收減免政策的出發(fā)點多提及到“公共利益”，但法學(xué)界一直未對公共利益下一個明確的定義，各地各級政府對公共利益的界定也無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
二是國有土地收儲行為主體的行政行為界定。目前，在土地儲備機制的運行過程中，由于供地主體的行政化模式，其行為隨意性很大，缺乏必要的約束。事實上，從目前土地收儲行為的性質(zhì)來看，包括了行政行為、經(jīng)濟法律行為及民事法律行為3個層面的屬性。然而，由于目前國有土地收儲制度中對國有土地收儲行為是否為行政行為缺乏有效的界定，國有土地收儲稅收減免政策在執(zhí)行中存在法律意義上的界定風(fēng)險。
因此，為加快推進國有土地收儲工作，實現(xiàn)國有土地收儲補償款稅收減免，建議從法律法規(guī)與行政管理兩個層面出發(fā)，保障被收儲國有土地權(quán)利人的合法經(jīng)濟利益。
（一）法律法規(guī)層面
現(xiàn)階段有關(guān)土地收購儲備的規(guī)定仍基本停留在地方規(guī)章的層次，至今尚未出臺一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購儲備行為，國家在土地收購儲備方面法律法規(guī)的空白制約了該項工作的開展。因此，有必要從以下兩個方面出臺相關(guān)的法律法規(guī)。
第一，明確土地儲備機構(gòu)的性質(zhì)、定位及目標(biāo)。與土地儲備相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)明確土地儲備機構(gòu)的性質(zhì)、定位。就目前北京市實行的土地儲備實施政策，土地儲備機構(gòu)應(yīng)定位為非營利性、行使行政的機構(gòu)。土地儲備機構(gòu)的目標(biāo)應(yīng)體現(xiàn)為：增強政府土地市場宏觀調(diào)控的能力，優(yōu)化配置城市土地資源，以及保證城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的順利實施。
第二，明確土地儲備機構(gòu)收儲國有土地行為的行政行為界定。從法律法規(guī)層面，明確界定土地儲備機構(gòu)在實施收儲國有土地過程中的行政行為將有利于突出土地儲備行為以“公共利益”為出發(fā)點的特征。對于現(xiàn)有土地儲備行為的行政行為范圍進行界定，防止在操作過程中，借行政行為之名，行使經(jīng)濟法律行為與民事法律行為。
（二）行政管理層面
在行政管理層面，結(jié)合法律法規(guī)等政策性支撐，通過地方政府行使行政權(quán)保障以下措施的實施。
深入開展“法律八進”活動，做到抓住重點、細(xì)化分類、擴大效果，將今年的普法工作落到實處。
二、工作重點
(一)普法教育
1、繼續(xù)深入開展“法律八進”工作，抓好重點時間、重點對象的學(xué)法用法。
(1)機關(guān)干部重點開展社會主義法治理念教育，學(xué)習(xí)行政法律法規(guī)、干部法律知識讀本，樹立正確的法治意識，不斷提高依法行政和依法辦事的能力和水平，不斷完善黨委中心組學(xué)法制度、領(lǐng)導(dǎo)干部法制講座、領(lǐng)導(dǎo)干部自學(xué)制度。全年領(lǐng)導(dǎo)干部的法制培訓(xùn)不少于四次。
(3)重點開展《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育工作。
2、抓好社會面的法制宣傳
(1)利用固定宣傳欄，重點圍繞職工在日常生活、生產(chǎn)工作中相關(guān)的法律知識，圍繞局機關(guān)的階段性重點工作，圍繞市民關(guān)心的熱點、難點問題開展教育。
(2)局機關(guān)各部門根據(jù)自身工作常用法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合實際，有針對性地撰寫稿件進行廣播或者廣播講座，結(jié)合典型案例，搞好“以案論法”宣傳。
(3)組織好“3.8”國際勞動婦女節(jié)、“3.15”消費者權(quán)益保護日、“6.26”國際禁毒日和“12.4”全國法制宣傳日宣傳活動，并協(xié)同有關(guān)部門開展法律咨詢活動，全年不少于二次。
(4)辦好法制宣傳專欄(櫥窗)，每季度更新一次，全年不少于四次。
(二)依法治理
1、加強依法行政和機關(guān)自身建設(shè)。局機關(guān)各科室工作人員根據(jù)自身職能，學(xué)好相關(guān)法律法規(guī)，掌握行政執(zhí)法、行政管理的法定程序。在通過參加培訓(xùn)、考試，取得有效合格證書的前提下，履行工作職能。工作中，必須嚴(yán)格按照法律、法規(guī)的規(guī)定權(quán)限和程序履行職責(zé)、行使權(quán)力。不斷完善行政執(zhí)法責(zé)任制和錯案追究制。各項工作實行政務(wù)公開，接受各方面的監(jiān)督。提高行政管理的能力，樹立大服務(wù)的理念。
2、長效管理與突擊整治相結(jié)合，解決群眾普遍反映的熱點問題。在局領(lǐng)導(dǎo)的支持下，爭取區(qū)有關(guān)部門的配合，加大城市建設(shè)、違章建筑查處等方面的行政執(zhí)法管理力度。具體整治工作由相關(guān)部門負(fù)責(zé)，局依法治理領(lǐng)導(dǎo)小組進行協(xié)調(diào)，劃分階段性實施。各部門在突擊整治的同時，制訂長效性管理機制，采取有效措施，使依法治理、依法管理工作落實到實處。
三、工作要求
1、加強組織領(lǐng)導(dǎo)。局普法依法治理領(lǐng)導(dǎo)小組要建立例會制度，有計劃、有部署地開展今年的普法、依法治理工作。同時認(rèn)真履行組織、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)、督促的職責(zé)。
一、工作目標(biāo)
以各項稅收政策和法律法規(guī)為依據(jù)，以規(guī)范房屋租賃雙方涉稅行為為重點，大力整治房屋租賃中存在的問題，進一步規(guī)范房屋租賃的稅收征管，逐步實現(xiàn)房屋租賃管理的法制化、規(guī)范化，提高納稅人的納稅意識和稅法遵從度。
二、清理整頓對象和時限
本次清理整頓的對象是全縣范圍內(nèi)所有出租房屋的單位和個人。清理整頓的時限是自年1月1日起，對個別出租收入金額較大、有偷稅逃稅性質(zhì)的，可追溯到以前年度。
三、清理整頓主要內(nèi)容
清理整頓的主要內(nèi)容為年1月1日以來單位和個人出租房屋，所取得租賃收入應(yīng)納稅收的征繳情況。
四、計稅依據(jù)、應(yīng)納稅種和征收標(biāo)準(zhǔn)
（一）計稅依據(jù)
出租房屋的單位和個人，應(yīng)以真實有效的房屋租賃合同或協(xié)議記載的房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金明顯不實或偏低的，由稅務(wù)機關(guān)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以核定。
（二）應(yīng)納稅種
行政機關(guān)、企事業(yè)單位房屋租賃應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅（行政機關(guān)不征收企業(yè)所得稅）。個人房屋租賃應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個人所得稅。
（三）征收標(biāo)準(zhǔn)
1、營業(yè)稅：按租金收入的5%征收；個人出租住房的，按租金收入的1.5%征收。
2、城市維護建設(shè)稅：納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，按營業(yè)稅稅額的5%征收；納稅人所在地不在縣城、鎮(zhèn)的，按營業(yè)稅稅額的1%征收。
3、教育費附加：按營業(yè)稅稅額的3%征收。
4、地方教育附加：按營業(yè)稅稅額的2%征收。
5、房產(chǎn)稅：按租金收入的12%征收；個人出租住房的，按租金收入的4%征收。
6、城鎮(zhèn)土地使用稅：出租房占地面積×適用稅額=每年應(yīng)繳稅款；個人出租住房的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
7、印花稅：按租賃合同協(xié)議所載金額的1%0征收；個人出租住房的，免征印花稅。
8、企業(yè)所得稅：按企業(yè)利潤的25%征收；未建賬的或無法核算企業(yè)利潤的，按租金收入的3%征收。
9、個人所得稅：個人出租非住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除稅費并減除800元后的余額的20%征收；月租金收入4000元以上（含本數(shù)）的，按租金收入扣除稅費并減除20%后的余額的20%征收。個人出租住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除稅費并減除800元后的余額的10%征收；月租金收入4000元以上（含本數(shù)）的，按租金收入扣除稅費并減除20%后的余額的10%征收。
五、工作步驟
（一）宣傳發(fā)動（10月15日至10月20日）
地稅部門要充分利用新聞媒體、電視、通告、短信等方式，進行政策宣傳，增強納稅人的納稅意識，提高稅法遵從度。
（二）自查補報（10月21日至11月10日）
出租房屋的單位和個人，應(yīng)根據(jù)自身實際納稅情況進行自查，并做好納稅申報工作。各行政機關(guān)、企事業(yè)單位要及時組織本單位干部職工填寫《縣房屋租賃稅收自查表》（見附件），并年11月1日前報縣地稅局辦稅服務(wù)廳。納稅人自查補報的稅款不予行政處罰。
（三）重點檢查（11月11日至12月31日）
組成多個清理整頓工作組，對自查補報工作進行檢查。在自查補報階段未按規(guī)定進行申報的，向出租人下達(dá)責(zé)令限期改正通知書，要求補繳相關(guān)稅款，并按規(guī)定給予行政處罰。對逾期未整改的納稅人，列為重點檢查對象，并視情況依法進行調(diào)查；對未履行納稅義務(wù)的單位和個人，函告所在單位，并視情況報紀(jì)檢監(jiān)察部門依法做出處理；對涉嫌犯罪的案件，依法移交司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。
（四）常態(tài)化管理（年1月1日以后）
通過三個月的清理整頓，督促納稅人取得房屋租金收入后，主動到稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款，并取得省地方稅務(wù)局統(tǒng)一。整頓工作結(jié)束后，進行常態(tài)化管理，由地稅部門牽頭，會同房管部門抓好日常監(jiān)管。
六、工作職責(zé)
（一）地稅部門
1、充分利用新聞媒體，大力宣傳出租房屋稅收清理整頓活動的目的、意義和工作要求。
2、按公平、公正、公開原則，認(rèn)真做好稅收征收管理，做到應(yīng)收盡收。對欠繳的稅款認(rèn)真組織清理。對應(yīng)申報繳納而未申報繳納出租房屋稅收的，按規(guī)定予以處罰；對涉嫌犯罪的，應(yīng)依法移關(guān)司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。
3、對所有出租房屋進行登記建檔，做好信息管理。
（二）房管、瀲江鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)
協(xié)助稅務(wù)部門做好出租房屋的信息管理工作。
（三）各行政機關(guān)、企事業(yè)單位
1、組織干部職工加強出租房屋稅收知識的學(xué)習(xí)，督促有房屋租賃的干部職工進行納稅申報。
2、有公房出租的行政機關(guān)、企事業(yè)單位，要及時、準(zhǔn)確申報繳納稅款。
3、行政機關(guān)、企事業(yè)單位租用他人房屋須憑省地方稅務(wù)局統(tǒng)一入賬，不得白條抵庫。
4、根據(jù)清理整頓工作領(lǐng)導(dǎo)小組函告的情況，督促相關(guān)責(zé)任人整改，并視情況進行教育和處理。
（四）紀(jì)檢監(jiān)察部門
對清理整頓工作領(lǐng)導(dǎo)小組通報的情況，依法做出相應(yīng)處理。
（五）司法機關(guān)
組織警力及時對地稅部門移送的案件進行調(diào)查、偵破；對地稅部門依法移送的涉嫌犯罪的案件，依法依規(guī)追究刑事責(zé)任。
七、工作要求
關(guān)鍵詞:拆遷行政法補償聽證
近年來，我國的城ili建設(shè)步伐明顯加快，伴隨著舊城改造，一人批老住戶步入了拆遷戶的行列。由拆遷帶來的糾紛呈上升趨勢。且在一些地方出現(xiàn)了由拆遷帶來的較為激化的矛盾。在依法治國的今天，拆遷這一關(guān)系人民根本利益的領(lǐng)域承待法律規(guī)范。
一、拆遷矛盾原因分析
1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設(shè)和國家經(jīng)濟發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權(quán)人的所有權(quán)問題。所謂房屋所有權(quán)是指權(quán)利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。該項權(quán)利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質(zhì)上講應(yīng)該屬于對公民則-產(chǎn)的征收。我國法律中雖沒有明確規(guī)定“私有則一產(chǎn)神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產(chǎn)”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產(chǎn)安全是國家的法定義務(wù)而長期以來，在中國的法律傳統(tǒng)中，公法文化一直占絕對優(yōu)勢，私權(quán)利一直得不到應(yīng)有的俘重和有效地保護，無法同公權(quán)利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發(fā)生沖突時，強調(diào)犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應(yīng)，國外則非常強調(diào)對公民私有財產(chǎn)的保護。“公民個人的土地，皇帝的馬也不許跑。”而在我國，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關(guān)系，暴露出立法理念之落后。
2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當(dāng)浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領(lǐng)域尚沒有一部統(tǒng)一的《拆遷法》這方面的法律依據(jù)主要是國務(wù)院在2001年6月6日第40次常務(wù)會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據(jù)各地的實際情況，依據(jù)此條例制定了當(dāng)?shù)氐牟疬w管理規(guī)定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關(guān)于拆遷補償方法，規(guī)定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現(xiàn)象。
3.執(zhí)法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務(wù)的機構(gòu)，執(zhí)掌著拆遷人權(quán)。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執(zhí)法方式粗暴單
一、執(zhí)法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導(dǎo)致了此類矛盾的激化。
二、行政法視野中的拆遷問題
1.關(guān)于拆遷抽象行政行為的可訴性問題
現(xiàn)代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關(guān)的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權(quán)限，法院都可行使審查權(quán)。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規(guī)則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現(xiàn)有的行政法律制度有關(guān)。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<行政訴訟法>若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區(qū)的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區(qū)政府在上位的拆遷法規(guī)已修改多年的情況下，不及時修改當(dāng)?shù)氐牟疬w法規(guī)，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數(shù)白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權(quán)益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當(dāng)事人處在了一種投告無門的境地。故許多學(xué)者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學(xué)者還卞張從社會公共利益關(guān)系出發(fā)，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。
2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性
(1)《條例》尚未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與拆遷的決策過程及監(jiān)督拆遷過程。飛政府行政公開是現(xiàn)代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現(xiàn)象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質(zhì)疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與監(jiān)督拆遷過程。
(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規(guī)定:“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應(yīng)當(dāng)聽取被拆遷人的意見。”
(3)《條例》第十六條規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。“當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”這一規(guī)定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規(guī)劃和拆遷或授權(quán)開發(fā)商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經(jīng)濟利益的目標(biāo)相結(jié)合，于是政府和開發(fā)商之間有了更多的默契，由此產(chǎn)生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行”的規(guī)定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。
3.其它法律法規(guī)存在的問題
我國尚沒有系統(tǒng)地規(guī)范房地產(chǎn)評估方面的法律法規(guī)。目前多數(shù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)依附于行政權(quán)力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關(guān)部門有必要盡快制定相關(guān)措施。另外，有些地方性的法規(guī)雖然打著保護被拆遷人合法權(quán)益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權(quán)利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。
三、解決拆遷矛盾之法律構(gòu)想
要想徹底解決城市建設(shè)中的盲目與無序狀態(tài)，從根本上保護公民的權(quán)利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發(fā)生，需要從立法理念、法律體制、執(zhí)法方法等層而解決拆遷矛盾。
1.樹立正確的立法理念
國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應(yīng)該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標(biāo)，不應(yīng)當(dāng)是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應(yīng)是為當(dāng)?shù)氐娜罕娞峁┖玫墓参锲泛凸卜?wù)。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協(xié)商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒。基于平等基礎(chǔ)上的拆遷法律法規(guī)才能得到群眾的擁護。
2.完善我國現(xiàn)行的有關(guān)拆遷的法律法規(guī)
(1)規(guī)范建設(shè)項目的審批程序
對涉及拆遷的，在規(guī)劃審批前應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问接枰怨荆浞致犎”徊疬w人等利害關(guān)系人的意見。建設(shè)上程規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，建設(shè)單位不得擅自變更;確需變更的，必須經(jīng)過規(guī)劃部門審批;城市規(guī)劃行政部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)重新進行公示。
(2)應(yīng)明確提出聽證程序
《行政復(fù)議法》第四條規(guī)定:“行政復(fù)議機關(guān)履行行政復(fù)議職責(zé)，應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規(guī)的正確實施。”《行政處罰法》專門對行政機關(guān)作出某此行政處罰決定前，當(dāng)事人要求聽證的，行政機關(guān)應(yīng)就組織聽證的程序作硬性規(guī)定。可見，聽證有一定的法律依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，《條例》應(yīng)明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應(yīng)當(dāng)聽取被拆遷人的意見。”只有充分體現(xiàn)透明度原則，才能提高行政效率。
(3)確立合理貨幣補償機制
公共利益的成本當(dāng)由受益人均衡負(fù)擔(dān)，這是現(xiàn)代社會的共識。因此，對城ili建設(shè)中的利益受損者，應(yīng)進行及時、充分、合理的補償。《條例》規(guī)定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定或規(guī)定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標(biāo)準(zhǔn)、補償程序均不相同，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)較混亂。且補償標(biāo)準(zhǔn)一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執(zhí)行的補償標(biāo)準(zhǔn)相對于市場房價偏低引起的。因此應(yīng)賦予樣眾在補償標(biāo)準(zhǔn)上的“話語權(quán)”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學(xué)者建議，國家可制定統(tǒng)一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法，明確評估和補償?shù)某绦颉?/p>
3.就政府而言，應(yīng)嚴(yán)格依法行政。
依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權(quán)。依據(jù)相關(guān)法律的精神，在拆遷當(dāng)事雙方不能就拆遷補償安置等問題達(dá)成一致，經(jīng)做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數(shù)額人的糾紛應(yīng)舉行聽證。根據(jù)拆遷行政程序規(guī)定和拆遷實踐，筆者認(rèn)為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經(jīng)多次做工作拆遷當(dāng)事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達(dá)成一致，拆遷行政部門在下達(dá)拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當(dāng)事雙方的意見，也為即將下達(dá)的行政裁決提供充分的事實和法律依據(jù)，確保行政裁決的公正拆遷聽證應(yīng)以公開的方式進行，不但拆遷行政機關(guān)和利益關(guān)系人參加，一般公眾經(jīng)允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應(yīng)遵守法定程序。聽證結(jié)束后，行政機關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)對聽證結(jié)果進行審查，作出相應(yīng)決定。
依法行政，需要注意方式方法現(xiàn)在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權(quán)壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴(yán)格按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結(jié)果往往是事與愿違。拆遷方式應(yīng)當(dāng)依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規(guī)定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優(yōu)勢克扣、減損補償、安置數(shù)額，侵害被拆遷人的利益;一是依據(jù)法定程序拆遷，對不能達(dá)成協(xié)議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應(yīng)改進執(zhí)法方法。這方面也有一些成功的經(jīng)驗。據(jù)報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設(shè)定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現(xiàn)金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內(nèi)搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內(nèi)搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務(wù)實的解決問題的思路，更適應(yīng)當(dāng)下的樣眾的心理。無論是經(jīng)濟效益，還是社會效益，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴(yán)，達(dá)到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。
另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經(jīng)濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。
4.應(yīng)暢通被拆遷人的權(quán)利救濟渠道。
現(xiàn)實中，被拆遷人權(quán)利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關(guān)的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識，應(yīng)組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設(shè)項目的順利進行。
拆遷本來是為人民樣眾創(chuàng)造更好的生活環(huán)境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規(guī)的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導(dǎo)致“善花”結(jié)出“惡果”。筆者認(rèn)為，只有全面廓清立法理念、改善現(xiàn)有法律體制再加上有關(guān)部門依法行政、人性化執(zhí)法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。
【參考文獻(xiàn)】
近年來，我縣老城區(qū)拆遷改造工作取得巨大成效，拆遷力度之大前所未有，2018年以來共拆遷居民超過5000戶，拆遷面積達(dá)到75萬平方米。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
一、2020年工作推進情況
截至2020年底，舊城改造指揮所負(fù)責(zé)的改造項目共個，這些項目因?qū)嵤┑臅r間不同，故而進度不一，有的片區(qū)還建樓已建成交房，有的正在建設(shè)，有的正在辦理土地出讓手續(xù)，有的在解決尾子戶問題。本年度共完成等6個片區(qū)的拆遷任務(wù)，拆遷戶數(shù)1900余戶。在抓好新片區(qū)啟動的同時，老片區(qū)的掃尾還建工作同步一體推進，目前，已拆除片區(qū)全部進入還建施工階段。
今天完成的各片區(qū)的情況如下：
二、工作措施
（一）組建工作專班，形成工作合力。為加強老城區(qū)拆遷改造工作的統(tǒng)一調(diào)度指揮，經(jīng)縣委、縣政府研究，成立改造指揮部，一名分管副縣長任總指揮，負(fù)責(zé)對拆遷工作的總協(xié)調(diào)，一名縣領(lǐng)導(dǎo)任常務(wù)總指揮，具體負(fù)責(zé)拆遷工作的日常調(diào)度協(xié)調(diào)。指揮部負(fù)責(zé)對全縣舊城改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、實施和統(tǒng)一協(xié)調(diào)。設(shè)立了綜合協(xié)調(diào)、拆遷征收、規(guī)劃建設(shè)、賬務(wù)審計、法規(guī)手續(xù)5個工作組。此外，對確定的每個改造片區(qū)均成立相應(yīng)工作班子，實行“一個項目一套班子包干”制度，分別明確一個牽頭責(zé)任單位、1—2個具體實施單位，切實把任務(wù)分解到單位，責(zé)任落實到人。
（二）健全工作推進機制。指揮部實行周調(diào)度和定期通報制度，充分調(diào)動各成員單位的積極性，形成了推動工作的整體合力。每周三召開指揮部固定調(diào)度會議，對各片區(qū)一周的工作進展情況進行調(diào)度，每月一次對各片區(qū)工作進度進行檢查評比。各片區(qū)根據(jù)各自實際制定節(jié)點計劃，指揮部定期督促檢查，對照計劃實行銷號制度。建立協(xié)調(diào)配合機制，通過聯(lián)合辦公、專題會議等形式共同探討土地使用、資金使用、征收拆遷、工程建設(shè)等方面的有關(guān)規(guī)定，協(xié)調(diào)解決工作推進過程遇到的各種問題，快速有序推動改造工作。
（三）堅持依法征收、讓利于民。征地拆遷工作是一項政策性、法規(guī)性比較強的工作，項目實施過程中，指揮部堅持“依法依規(guī)、尊重民意、讓利于民、穩(wěn)步推進”的拆遷政策，從項目申報、立項、規(guī)劃、征收補償方案的制訂公示、評估公司的選定等步驟都嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來實施，指揮部法規(guī)手續(xù)組全程指導(dǎo)各個環(huán)節(jié)的工作，同時聘請了專業(yè)律師參與指導(dǎo)。
（四）積極探索村民自治、協(xié)議拆遷。在房屋征收工作中，指揮部積極探索新途徑新路子，針對集體土地和國有土地的不同性質(zhì)，選擇班子強力度大的村居，嘗試村民自治搞拆遷的做法，取得明顯效果。這一做法的最大優(yōu)勢是程序簡化、效率提高。拆完地上附屬物即開始還建工作，老百姓在較短時間內(nèi)就能得到安置，為政府節(jié)省了大量的躲遷費支出。
（五）注重政策宣傳。為了得到廣大拆遷戶對拆遷工作的理解和支持，幫助拆遷戶了解有關(guān)政策，指揮部根據(jù)各片區(qū)不同時期的工作進度采取多種方式的宣傳措施，通過發(fā)放宣傳手冊、明白紙、給廣大拆遷戶的一封信、懸掛宣傳條幅、宣傳車等，營造了良好的輿論環(huán)境。舉辦培訓(xùn)會、政策解答會等，耐心細(xì)致地給拆遷戶講解政策。堅持尊重民意，在征收補償方案制訂過程中，廣泛征求了被拆遷戶的意見建議，并及時進行反饋，對合理的建議及時采納。
三、存在的問題。
一、房屋征收難度大。改造項目建設(shè)點多面廣，工作量大，涉及土地征用、資金配套、房屋拆遷等諸多環(huán)節(jié)，無論哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會給拆遷工作帶來困難。主要來自以下幾方面的原因：一是拆遷戶期望值高，存有“一次拆遷一夜暴富”的想法。二是前些年拆遷工作政出多頭、主體多樣，各開發(fā)主體各行其事、各自為戰(zhàn)，補償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有的開發(fā)企業(yè)為了自己的利益與拆遷戶私相授受，吊起了拆遷戶的胃口，擾亂了房屋征收市場。三是以前有的安置樓建筑質(zhì)量不高，房產(chǎn)證辦不了，承諾的配套設(shè)施兌現(xiàn)不了，還有的房屋拆了，但是多年開不了工，拆遷戶長期得不到安置，影響了拆遷戶對拆遷工作的信任。四是有的片區(qū)尾子清掃不凈，又缺乏相應(yīng)的跟進措施，致使有的片區(qū)因少數(shù)“釘子戶”的存在使土地?zé)o法出讓也無法開工。
二、項目手續(xù)辦理緩慢。有的開發(fā)企業(yè)對手續(xù)辦理重視不夠，個別部門存在相互推諉扯皮現(xiàn)象。有的部門固守政策的條條框框，不敢越雷池一步，致使有的手續(xù)辦理緩慢，這不僅影響了上級補助資金的到位，還制約了項目如期按時推進。
四、幾點建議
一要認(rèn)識上再提高。實施舊城改造是縣委縣政府的重大決策部署，指揮部一定要把思想統(tǒng)一到縣委縣政府的決策部署上來，要有對人民負(fù)責(zé)、對歷史負(fù)責(zé)的政治高度，要有“做好拆遷工作是本職，做不好拆遷工作是失職”的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，攻艱克難、勇于奉獻(xiàn)，把承擔(dān)的工作完成好，讓黨委政府滿意，讓社會各界滿意，更要讓廣大被拆遷戶滿意。
二要嚴(yán)格法律程序。征地拆遷是一項對法律程序要求較高的工作，不論是土地征收還是房屋征收，都有明確的法律規(guī)范，哪一個環(huán)節(jié)不規(guī)范，最終有可能會演變?yōu)榧m紛不斷或應(yīng)訴失敗。工作過程中，法規(guī)手續(xù)組的同志努力學(xué)習(xí)國家拆遷政策，細(xì)化工作流程，明確各個步驟的責(zé)任單位和責(zé)任人。為了避免有關(guān)法律程序不完善或是不規(guī)范，指揮部運用市場化模式，聘請專業(yè)律師團隊介入，幫助解決拆遷過程中的法律問題。
