時間：2023-07-28 17:33:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇景觀設計研究報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
《風景園林設計理論與方法》(原名景觀設計原理)課程基于風景園林學科專業的基礎理論知識，注重在專業基本概念、基礎理論與實踐領域的導論介紹，使學生對于本學科專業基礎理論有初步系統的認知，樹立正確的專業觀。教學單元由導論、基礎理論、設計程序與方法和不同類型設計要點組成。通過本課程的學習，使學生建立景觀設計的基本理論框架，教學中側重教會學生如何發現問題、分析問題、并以恰當的手段解決問題的科學方法，掌握景觀調查、分析、評價、決策、規劃與設計的基本方法與技術。目前課程存在主要問題有:
1．課程名稱內涵不清晰
2005年國際風景園林聯合會/聯合國教科文組織的《風景園林教育》中強調《風景園林規劃設計的理論與方法》為風景園林教育要求學生掌握的主要知識點，景觀設計原理課程的最終目標是使學生在專業實踐中理清設計思路，學會應用學科前沿理論分析與解決問題的方法，增強專業實踐項目的科學性與系統性，因此有必要在課程教學環節中增加方法論的知識點，來拓寬本課程內涵與外延。2011年我國風景園林學專業一級學科成立，將景觀、風景與園林名稱合并統一為風景園林學。我校環境設計專業的景觀方向隸屬于風景園林學科范疇，本課程名稱應和學科稱謂保持一致，故將本課程名稱更名為《風景園林設計理論與方法》。
2．理論課程與設計實踐課程脫節
作為專業主干理論課程，傳統的教學體系存在理論課與設計課脫節的問題，學生需要在規定的時間內快速學完理論課程并完成教師指定的作業，收效甚微;學生在設計實踐課上普遍存在基礎理論知識掌握不牢固，設計方法不正確的問題。因此如何將理論課程與設計主干課程結合，提高學生基礎理論知識的應用能力與科學設計的實踐能力，是景觀設計原理課程改革的主要目標。
3．結課方式不易體現教學目標
景觀設計原理課嘗試過開卷考試、研究報告的結課方式。開卷考試對本學科的基礎理論、相關知識及熱點問題進行文字考核，這一方式無法滿足學生設計實踐能力的培養。研究報告以學生實地調研后撰寫調研報告進行PPT匯報為考核方式，對學生實踐調研、分析與表達問題的能力有提高，但也存在小組內部工作量不均等問題。
4．課程教材需要更新
本課程教材為2010年校內印發的講義，隨著風景園林學科的不斷發展和完善，需要及時更新本課程教材，并為今后的《風景園林設計理論與方法》教材出版工作奠定基礎。
5．授課方式“滿堂灌”
景觀設計原理一直以多媒體與板書結合的“滿堂灌”授課方式，這種傳統授課方式無法對學生的理論知識點掌握程度，以及設計方法的應用能力進行全面評估與考核。
二、課程創新理念及教學目標
風景園林設計理論與方法課程采用理論知識與實踐應用的“融嵌式”改革主線，按學生對專業實踐課程的認知結構來搭建《風景園林設計理論與方法》課程的教學認知塔，精細化風景園林設計理論與方法的單元知識點，與環境設計專業課程的教學重點與難度保持同步，成為環境設計專業課程的理論拓展平臺，激發學生的理論學習熱情。圖1為風景園林設計理論與方法課程的認知塔。將學生認知過程分為概念認知、統覺認知、思維認知與創意思維四個階段，風景園林設計理論與方法課程主要側重前三個階段的培養。概念認知側重風景園林學的基礎理論與設計方法培養，目的是幫學生樹立科學專業觀、掌握基礎設計方法與形式表達方法;統覺認知側重類型設計與調研方法的培養，使學生掌握不同類型景觀設計要點與思路，掌握調研方法;思維認知側重理論體系與分析方法的培養，使學生具備分析問題的能力、應用理論知識解決問題并確定主題表達方式的能力。
三、多層次的創新模式與知識構架
根據環境設計專業培養目標與課程體系，規范現有景觀(風景園林)方向的學科知識結構，完善《風景園林設計理論與方法》課程的教學大綱與細化單元知識點。圖2為風景園林設計理論與方法課程架構圖。將本課程拆分三個教學單元:風景園林設計理論與方法A、B、C(各16學時，共48學時)，分別與主干實踐課程環境設計A、B、C的教學環節保持同步，作為其理論教學拓展平臺。
1、風景園林設計理論與方法A:基礎理論與設計方法風景園林設計理論與方法A共分三個教學模塊:風景園林學科導論、風景園林設計方法與風景園林形式表達。風景園林學科導論主要介紹本學科的基本概念、發展歷程、社會需求、專業實踐、專業教育及學習方法，培養學生樹立科學的專業學習觀;風景園林設計方法側重講授基本流程、場地調研、功能分析、交通分析、生態分析、行為分析等設計方法，以廣場景觀設計為例重點介紹，使學生掌握基礎設計方法;針對初學者形式處理不好的問題加入風景園林形式表達的教學環節，通過幾何母題法、有機曲線法、城市肌理法、文化符號法、自由組合法與空間整合法的講解，使學生掌握形式表達的基本規律與方法。學生在學習本課程過程中結合環境設計A的專業實踐(城市廣場景觀設計)進行理論的應用，通過文字簡圖的形式表達設計構思，規范過程草圖，深化設計成果，并作為本課程的檢測途徑。
2、風景園林設計理論與方法B:類型設計與調研方法風景園林設計理論與方法B由風景園林設計類型、風景園林設計案例與風景園林成圖表達方法三個教學模塊組成。風景園林設計類型主要介紹庭院景觀、社區景觀、公園景觀、濱水景觀、商業景觀與旅游景觀的設計要點，其中重點介紹社區景觀的調研與分析方法，并帶領學生開展實地調研活動，完成調研報告;風景園林設計案例環節分為國際案例、國內典型、擴初階段、施工階段、作業階段與競賽階段6個類別，幫助學生理清不同案例設計思路與要求;風景園林成圖表達以構思、過程與成果表達三部分構成，使學生掌握設計全過程的表達方法與技巧。學生在學習本課程過程中結合環境設計B的專業實踐(居住小區景觀設計)進行理論的應用，完成居住小區調研與分析報告，規范過程草圖，深化設計成果，并作為本課程的檢測途徑。
3、風景園林設計理論與方法C:理論體系與分析方法風景園林設計理論與方法C由風景園林三元理論、風景園林學科專題及風景園林主題表達三部分構成。風景園林三元論由景觀美學、景觀生態學與景觀行為學三部分構成;風景園林學科專題由發展簡史、文化遺產、棕地修復、生態設施與雨洪規劃五部分構成，幫助學生熟悉本學科的前沿理論動態，搭建自身理論體系;風景園林主題表達模塊重點使學生掌握主題立意的分析與表達方法，由問題分析、理論分析、學科分析與文化分析四部分組成。學生在學習本課程過程中結合環境設計C的專業實踐(城市公園景觀設計)進行理論的應用，從問題分析、主題確定、方案設計方面，規范過程草圖，深化設計成果，并作為本課程的檢測途徑。
四、課程創新實施辦法
1．優化課程體系:通過調研與分析環境設計專業核心課程教學計劃與課程設置，量化每門課程學生需要掌握與完成的知識點，并將這些知識點與風景園林設計理論與方法課程的知識點進行比對分析，去除重復的內容，深化重要知識點，將本課程的知識結構融入環境設計專業整體教學框架中，減輕學生重復學習的工作量，優化風景園林設計理論與方法課程構架。
2．規范課程講義:目前建筑類、農林類、美院類與綜合類院校都有風景園林設計專業，不同的院校背景下也形成的不同的教學特色與優勢，如側重建筑設計基礎與城市景觀方向、種植設計與生態景觀方向、公共藝術方向等。本校風景園林設計原理課程教學以建筑學科的教學體系為依托，側重風景園林學科綜合知識的理論教學，探索獨立院校風景園林專業的特色教學體系，按照風景園林設計理論與方法課程認知塔(圖1)，梳理與完善《風景園林設計理論與方法》課程大綱與講義，將本課程的重要知識點通過概念圖解地方法進行有針對性地剖析，增加知識點并更新設計案例。這種按照學生認知過程來敘述風景園林設計原理的方法，能夠幫助學生建立不同設計階段之間的聯系，更快速地掌握與理解原理知識。通過圖解式的引導，來增強學生對風景園林學科理論學習的興趣點，規范掌握設計表達方法。
3．增設課堂實踐環節:由“滿堂灌”向“實操型”轉化，在重要知識點講解完成后，讓學生在課堂做練習，并進行評析，授課形式調整為講課與實際操作相結合的形式。比如風景園林形式表達的授課環節中，讓學生應用幾何母題、有機曲線、城市肌理、文化符號、自由組合等形式表達手法當堂設計一處小型場地，并進行點評，加深學生的知識理解力與應用能力。
4．建立教學共享平臺:提前將課程講義、大綱、與各部分知識點提供到校園網共享平臺上，學生可以提前自學，部分知識點改為學生課下自修的形式，為課程的實際操作環節打基礎，也為今后結合MOOC做鋪墊。比如風景園林發展簡史的教學環節，內容繁多，可改為課下自修的形式，同時結合《蘇園六紀》、《城市的遠見》等專題片的自學方式來提高學生的興趣點，拓展專業知識面。
關鍵詞:長興;濱湖景觀大道;園林景觀設計
中圖分類號:TU985文獻標識碼:B 文章編號:1005-569X(2010)03-0002-02
1 引 言
從西方所羅門王子瑰麗的神殿到光怪陸離的荷蘭風景油畫,從中國的“囿”和“圃”到山水園林,“園林景觀”這個富有魅力的詞匯閃爍于人類文明的長河之中,光鮮而璀璨。似乎一切美好的事物都有被其修飾的可能,在當代社會的園林景觀設計中,以往單一設計視角已經不能滿足日益復雜的社會需求。筆者根據浙江長興濱湖景觀大道的園林景觀設計,以一個多樣化的視角對園林景觀設計進行了探討,以期在類似園林景觀設計中起到拋磚引玉的作用。
2 背景介紹
長興濱湖大道為環太湖公路浙江段的長興段,位于環太湖經濟開發帶的西南端,長興東面,緊鄰太湖,北面與江蘇宜興相接,自北向南依次經過夾浦鎮、雉城鎮和洪橋鎮,南面與湖州接壤(進入太湖山莊),全場22km。道路等級為二級公路,設計車速為60km/h。濱湖大道的建設,是啟動南太湖開發治理的一個標志,是彰顯濱湖城市美麗的標志性景觀大道、展示湖光山色的旅游觀光大道。設計的要求內容主要包括:機非隔離帶1.5~5.5m綠化帶、道路內側征地范圍內綠化帶(10~20m)、道路整體景觀的休閑場所、設施、水工改造、道路鋪裝等內容。
3 設計特點
3.1 空間的秩序性
長興濱湖景觀大道園林景觀設計的空間秩序性主要體現在道路線形方面,即“景觀軸線”。線形變化產生的順視線路域景觀放大會產生視覺興奮,通過道路視覺興奮點的分析,可以在這些特殊的路段進行景觀視域控制和視廊組織來強化道路空間景觀,豐富道路景觀的體驗性。而長興濱湖大道的視覺興奮點主要分布在夾浦、沉瀆港、新塘、石牌頭等地。
因此,在道路視覺興奮點的基礎上,根據道路景觀系統的基本結構又分為快行景觀系統(與車行速度和太湖尺度相適應的大尺度景觀)和慢性景觀系統(與自行車及人行尺度相適應的中小尺度景觀)。
(1)快行系統停車賞景點設計。
快行系統停車賞景設計沿道路每3~4km提供一處停車場地滿足車行者停車賞景的需求。停車場的具置結合沿道路主題型休憩節點和視覺興奮點的位置進行微調。部分主題型休憩節點和視覺興奮點附近存在寬度大于5m的機非隔離帶,則結合利用這些機非隔離帶的場地作為臨時停車;部分主題型休憩場所沒有該種停車條件,則考慮路邊停車。
(2)慢性系統交通組織設計。
道路慢行系統交通組織提供親水平臺與非機動車道之間的連接通道,以沿道路主題型休憩節點和公交車站作為設計依據。另外,在丁字交叉路口斷開機非隔離帶形成慢行交通的出口。其中,非機動車道上用彩色透水瀝青鋪設,人行道采用條石鋪砌,兩者之間無高差,方便人行道與自行車道之間的互相借用;節點處親水平臺采取木平臺與木棧道的形式,強化親水平臺的親切感。非節點處親水平臺采取碎石礫鋪砌的形式,自然生態。
3.2 環境的生態性
長興濱湖景觀大道園林景觀設計的環境生態性主要體現在植物景觀風貌的設計上。其中,道路植物景觀主要以基調樹種水杉、池杉、楊樹等形成符合太湖尺度的林際線,同時以各主題意境的特色植物群落點綴,形成和諧統一、和而不同的植物景觀總體風貌。為把握整條道路“純色風景”的藝術氣質,在保證道路景觀整體性的同時,控制各主題路段在行車過程中成為視覺焦點的路段景觀特色。在重要路叉路段、視覺對景路段以及主題路段起始的節點上做了特色植物群落的控制,在其他路段則根據需要進行基調段落植物和特色段落植物的穿插。具體來講主要包括以下幾點:
(1)為體現“純色風景”的藝術氣質,整條路段的總體基調選擇以銀杏、金桂、郁金香為兩色的濱湖景觀道路;
(2)基調樹種依據樹種與太湖的尺度關系、樹種之間的相似性、樹種的抗風性、樹種的地域特征性選擇水杉、池杉、楊樹,并在全路段連續種植。
(3)道路景觀形成具有路段主題意境的植物配置手法,特色植物的選擇依據符合主題意境、符合場所的生態學要求:鄉土植物與抗風性兩項標準。因此,在不同主題路段的特色植物主要表現為以下幾種:“日出古韻”路段,為體現滄桑豁達的意境,選擇具有古樸蒼勁特征的榔榆、鵝掌楸、長興紅梅、鄉長;“露荷承龍”路段,為體現大氣簡遠的意境,選擇作為人工大地景觀的襯景、舒展蕭散的荷花、沙樸、早櫻、海棠、合歡;“漁歌秋賦”路段,為體現閑散隱逸的意境,選擇具有濕生林秋色葉特征的池杉、楓香、無患子、早園竹、蘆葦;“濕地樸趣”路段,為體現自然樸野的意境,選擇具有濕生植物、鄉村常見植物特征的池杉、柿樹、梨樹、杏樹;“湖漾山色”路段,為體現寧靜致遠的意境,選擇具有干高形筒特征的落羽杉、櫸樹。
4 場所的包容性
長興濱湖景觀大道園林景觀設計場所包容性主要體現為景觀大道用途的多樣化。長興濱湖景觀大道不僅有綜合的休閑和旅游設施供人們休憩,還有舉辦公路自行車和馬拉松等國際賽事的用途。
(1)從休憩場所設計方面來說,休憩節點與道路景觀的秩序性和生態性相結合,分為主題型休憩節點和小型休憩節點,整條22km長的道路共規劃了5個主題型休憩節點和17個小型休憩節點。同時,慢行交通系統休憩場所的設計以沿道路開發的六個節點以及沿線的公交站臺為依據。其中與沿道路開發節點結合形成主題型休憩場所,分布在靠太湖側,以太湖作為主景。與沿線市政規劃的公交站臺結合的形成小型休憩場所,其中靠太湖側公交站臺均與親水步道結合,形成可停留、散步及觀望太湖的休憩場所,靠道路內側的公交站臺的休憩場所設置則視內側景觀質量、河港條件而定,以將道路內側景觀及資源更好的利用起來為目的。
(2)從整體上來講,本次設計選址了比較重要的道路交接點的主題型休憩場所:日出古韻――104國道入湖濱大道接口、露荷承龍――太湖大道接口、濕地樸趣――人車分流、湖漾山色――湖州接口進行具體設計,對于小型休憩節點則進行了通用性設計。
(3)從橋景觀的設計方面來說,按照《環太湖公路浙江段(環湖大堤加固工程)工程可行性研究報告》提出的“安全、適用、經濟、美觀”的原則和“簡潔、舒適、協調”的理念,以及“藝術橋、景觀橋、休閑橋、生態橋”的思路,長興濱湖景觀大道的橋景觀設計結合了現狀環境和地域文化,從“藝術、景觀、休閑、生態”四個方面對橋景觀進行了深化。
其中,在“日出古韻”段,設計在老橋靠近太湖的一側架上一段橋寬4m的觀景拱橋,而新橋以平實為主調,作為老橋的背景,并以簡潔、輕盈、柔和的橋型和波浪形欄桿造型,結合音樂元素表達出太湖清新明快的韻律感。
在“濕地樸趣”段,以生態走廊道的形式自北向南將三段橋加以連接,為保護濕地系統,三座橋都采用架空形式,前一段橋位二橋合一的形式,長約190m,采用平橋形式,后兩段橋分別用50m和40m,采用拱橋形式,以達到良好的景觀體驗。
總之,隨著城市化進程不斷加快和人們的生活水平不斷提高,在東西方傳統文化交流融合與碰撞下,對如何繼承與發展中國傳統園林的優勢,促進當前園林景觀設計的健康發展還有待繼續探討。
參考文獻:
房地產企業是指從事房地產開發、銷售和服務活動，進行自主經營、獨立核算的法人。
一、房地產企業開發成本的構成
1.房地產企業經營對象是不動產，具有不可移動性。按照開發產品的類別可以劃分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本以及代建工程開發成本。
2.在房地產企業從事生產經營活動的過程中，按照成本支出的用途不同劃分為：①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通路、清理平整建設場地）等支出。③建筑安裝工程費，指土地房屋開發項目在開發過程中按照建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。如果企業以出包的方式進行施工建設，建筑安裝工程費就是房地產企業支付給承包單位的建筑安裝工程費。如果以自營方式進行，建筑安裝工程費則是房地產企業為某一項工程的開發所發生的直接人工、直接材料、機械使用費、其他直接費用和間接費用的總和。④基礎設施建設費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。其中，小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明工程，通常稱為“七通”。⑤公共配套設施費，指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能進行有償轉讓的公共配套設施費用。⑥開發間接費用，指企業所屬直接組織管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉房攤銷等。⑦其他開發費用，包括企業為開發產品而發生的應計入開發產品成本的其他支出，例如開發經營過程中產生的不可避免的大量談判、協調、籌劃的勞務以及相應的法律事務的費用，為開發房地產借入的資金，在開發產品完工之前所發生的利息等借款費用等。
二、完善開發成本管理環節的控制措施
1.開發成本管理與控制的主要工作內容和目標。①項目立項階段：做好工程成本測算，項目經濟性評價，為公司決策提供信息。②項目計劃階段：根據經驗估值配合設計部門選擇性價比最好的產品，制定產品目標與發展計劃。③設計階段：在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、硅含量、節點設計等對工程造價影響大的內容;在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響，確定合理的成本控制目標。④工程發包階段：堅持“貨比三家，合理低價中標”，加強總分包商管理工作，完善投標單位的資格預審、考察制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。⑤施工階段：貫徹、執行變更和簽證的管理辦法，減少不必要的變更、洽商的發生。按月動態反映項目成本。⑥竣工階段：做好各有關方面因素的歸集整理工作，為順利進行竣工結算準備完善條件。
2.主要管理與控制措施。①項目開發成本控制的前期階段。要有成本控制中心（以下簡稱：中心）參與擬定項目的前期考察。中心預結算組、招標采購組人員應了解當地主材價格、人工費等主要成本單價，將估算的數據結果提供至研發部。產品研發部作為編制可行性研究報告（或項目定位報告）、策劃報告中項目利潤測算（總項目預算）的依據。中心預結算組參與項目定位，就產品的單元、戶型、面積、層高等從經濟性角度發表意見。產品研發部編制的可行性研究報告、或項目定位報告、策劃報告審批通過后，傳遞給中心及財務計劃部。中心預結算組應充分了解項目產品定位等重要內容，根據可行性研究報告中項目總投資預算計算項目每平方米造價或每平方米投資額。以低于測算成本（或等于測算成本）的指標作為下階段規劃設計方案經濟性指標限額，提供給產品研發部。項目可行性研究報告中總投資預算表中的各成本分項在研發部的指導下，由各責任部門根據經驗以及項目情況進行預估，并注明編制依據，研發部匯總、審核。中心成本控制組以可行性研究報告中的總投資預算表為藍本，起草編制《項目開發成本測算表》。對于項目規劃設計單位的選擇標準，除具備較高的技術性專業素質外，還應要求其具備能從項目的經濟性出發，為甲方提供良好建議的能力。中心預結算組參與規劃設計單位的選擇全過程。中心預結算組參與規劃設計方案、景觀設計方案的評審，從經濟性角度發表意見。判斷規劃設計方案、景觀設計方案是否接近、符合預期開發成本或設計限額（每平方米造價或每平方米投資額）。最終確定的項目規劃設計方案應是合規性、定位契合性、經濟性三個方面相對最適宜的方案。項目設計的每一階段，研發部都必須要求設計單位出具符合要求的《設計概算》、《項目估算》，提供給中心預結算組作為對圖紙經濟性評價的參考依據。中心招標采購組參與市場營銷部或者產品研發部組織的售樓部、樣板房等裝修工程市場調研，與市場營銷部協商達成裝修設計限額，提供給產品研發部，作為裝修設計招標的限額指標。項目規劃設計方案、擴初設計確定后，根據《設計概算》及專家評審意見，對《開發成本測算表》中的建安成本、配套成本、間接開發成本等重新調整目標額。設計單位提供的《項目概算》中應明確施工圖設計的限額指標（如鋼筋、砼含量等）。同時，要避免采用品質超標的材料、設備。根據設計限額指標或者以往項目經驗，中心預結算組編制《施工圖設計階段的成本控制建議》，作為《設計任務指導書》的一部分傳遞給研發部及中心成本控制組，作為施工圖設計階段造價控制的依據。在施工圖圖紙的預會審與交底會審中，依據圖紙的限額設計指標，中心預結算組及外聘專家負責對圖紙的經濟性進行審核。主體施工圖、分項工程圖紙等完成后，中心成本控制組組織各責任部門重新對項目總預算進行修正，根據修正結果，修正、細化《開發成本測算表》中的對應指標，報總經理（辦公會）審批。
②項目開發成本控制的中期階段。各分項開發成本的編制起點為各責任主體申報的項目總預算中的對應分項預算數據，分項預算通過中心成本控制組與責任主體的溝通進行修正、補充達成一致，經過審批后，作為開發成本下達到責任主體執行，同時傳遞至評價人處。開發成本確定后，由中心成本控制組傳遞至各評價人，作為評價人開發成本執行、開發成本預警、開發成本執行情況分析的依據。成本控制中心負責編制《開發成本控制責任書》，與責任主體進行交底，達成一致后由各部門第一負責人簽字確認，總經理簽發執行，作為各責任部門成本控制考核目標。《開發成本控制責任書》應明確開發成本的控制內容、控制指標、責任部門等內容。對于《開發成本控制責任書》中的控制指標，應針對項目及成本分項的特點，分別采用總額上限指標（管理費用、前期費用）、相對額指標（銷售費用、設計費用）或完成率指標（統一采購率）控制的方法，控制指標隨項目編制。各評價人在年終時，按照《開發成本控制責任書》、《評價人動態成本控制表》對相關責任部門進行分析評價，匯總至中心成本控制組，編制《年度成本控制工作總結》。開發成本的預警：當評價人在審核責任部門的付款申請時，發現超出開發成本限額（或者合同金額）、費用當年預算額時，應暫停審核，通知責任部門立即查找原因，及時向公司總經理進行匯報，在取得總經理書面同意后，方能支付。當材料設備貨款及工程款超出合同金額時，責任部門在辦理付款手續時，同時提交書面情況說明，評價人審核無誤后，辦理付款手續。《動態開發成本執行情況表》由中心成本控制組根據收集的成本控制數據按月度填制《動態開發成本執行情況表》報送總經理及相關領導審閱。
③項目開發成本控制的后期階段（分析總結階段）。總項目工程（分期）竣工結算后，各責任主體分別對開發成本的執行情況進行總結，報至中心成本控制組。中心成本控制組在各部門發表自我總結的基礎上，發表評價意見，并形成項目開發成本分析報告上報公司管理層。中心成本控制組根據項目各項考核指標的執行情況，按照《開發成本責任書》對責任部門進行考評。研發部根據設計合同，統計因設計質量產生的設計變更費用，按照合同約定，對設計院進行合同清算。項目結束后，研發部根據項目實際利潤率與項目可行性研究報告（或項目定位報告）中的總投資預算進行對比，分析偏差原因報總經理。工程竣工后，中心預結算組根據單體結算結果對比預算進行分析，總結預結算差距原因，報中心主管領導。同時，中心預結算組還應分析總項目（分期）的主要材料用量，為相似工程的限額設計提供經驗數據，分析結果與成本控制組共享。中心成本控制組負責計算出成本降低率、分部、分項工程單位成本、建筑面積單位成本、可售面積單位成本及總設計變更費用增加比例、總現場簽證費用增加比例等指標，為后續工程的成本控制分析提供參考依據。指標與預結算組共享。
在綜合了經濟體制、市場環境、宏觀政策等多種背景因素后，房地產企業只有完善開發成本的管理與控制，才能在合法、合規的情況下確保利潤的最大化，在變化發展的行業競爭中永遠保有發展活力。
（作者單位：河南開祥置業股份有限公司）
【關鍵詞】：園林景觀；景觀設計；造價控制
中圖分類號： TU986 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
園林景觀工程的造價控制主要集中在設計、招標和施工3個階段，目前園林景觀行業的建設已經具備一套相對完整的管理體系，但還不夠完善。在園林景觀工程建設中經常出現的施工更改現象、“三超現象”、建設效果與設計方案大相徑庭、報價不平衡現象，都與園林景觀工程設計階段的造價控制有著直接的關聯。如何加強對園林景觀工程設計階段造價控制與管理，最大限度地提高效益，是項目管理者面臨的重要問題。
一、園林景觀設計階段工程造價控制的重要性
園林是一門藝術，不僅具有感官休憩功能，更重要的是體現一種精神意境，需要表達的是一種文化韻味、歷史底蘊和人文氣息。設計質量的優劣，不僅會影響到工程的投資和使用，也會影響這座城市的文化、經濟發展。經分析發現，在決策正確的情況下，設計階段對工程造價的影響程度占75%，因此控制設計階段的工程造價具有十分重要的意義。
設計階段控制造價能充分體現事前控制的思想。由于設計階段畢竟是項目要實施而未實施階段，調整、改動都比較容易，為了避免不必要的修改，減少設計變更造成的工程造價的增加，應該把設計做細、做深入，尤其是施工圖設計。因為設計的每一筆都需要投資來實現，所以在沒有開工之前，把好設計關尤為重要。設計階段的造價控制是造價的源頭控制，也是最根本、最重要的控制[3]。設計階段控制造價是花小錢辦大事，如果在此階段做好的話，才是真正意義上的控制造價。該階段的造價控制不只是表面意義上的控制估算、概算、預算，而其實際意義在于通過控制造價，達到提高設計質量，降低工程成本的目的，達到真正意義上的控制造價。
二、園林工程設計階段造價控制的問題分析
1、缺乏完善的園林工程造價體系
目前我國的園林工程缺乏完善的造價體系，尤其對于通常被大家忽視的設計階段。比如很多的工程建設中的相關工程物資的采購都是通過招標形式來進行，但是科學合理的招標模式并未充分應用到涉及階段的工作中。設計單位缺乏競爭壓力，造價控制就會缺乏積極性，達不到科學合理的造價控制效果。另外，涉及階段的造價過程沒有制訂相應有效的規章制度，沒有合理的職責分工，有關人員的責、權、利不明晰，對工程造價控制的積極性不高，也是難以有效控制設計階段工程造價的重要原因。
2、設計費取費方式不合理
目前園林項目的設計費計算方式是按照工程造價的一定比例收取，并結合實際的建設面積進行調整，而和設計本身的優劣以及成本控制狀況沒有特別緊密地聯系。這種計費方式，一方面無法調動設計人員進行成本控制的積極性，另一方面也使得很多設計單位為了獲取更高利潤，盲目的，不計成本的提高工程造價和擴大單位建設面積成本，比如超預算的在涉及中大量使用珍稀名貴植物，采用昂貴的建筑材料，超強度地進行非常規建筑設計，認為提高造價，甚至在施工過程中因此對于設計隨意更改，使得決算價格超出預算，對于工程的建設造成不良影響。
3、設計方案審查監理制度存在局限
目前我國的園林工程設計監理一直沒有能夠真正能按照監理規范行事。在實際的項目開發中，行政控制往往大于專業控制以及市場控制，對于政府投資的項目，行政領導通常具有項目的最終決策權，甚至大于專家的審查作用，行政領導缺乏相關的專業技術知識，同時受到行政思維的影響，常常考慮到專業和效益之外的更多行政關系甚至人際關系的問題，因此很容易在設計方案的定位、構思及投資規模上引起誤導，使得設計方面的造價無法控制或者失去應有的作用，直接影響園藝工程建設的成本控制。
4、設計隊伍不夠健全
園林工程的造價控制是一項十分復雜和繁瑣的綜合性工作，從業人員要需要多種綜合全年的技術能力和職業素養。一直以來，由于行業內不太重視設計階段得造價控制，而工程技術人員不懂概預算，也不愿過問概預算，導致設計人員缺乏概預算知識，而一般的工程造價師又不太明白設計業務的成本狀況；另一方面，另一方面，在園林景觀設計中，受投資人設計任務書的局限和經濟利益的驅動，一味迎合投資人意識思路，使設計方案脫離了園林景觀營造的本質意義，過于強調功能和形式，追求方案的奢華和惟美，而忽略了景觀生態性和經濟性。這在很大程度上影響到對設計造價的有效控制。
三、園林工程設計階段造價控制的措施
1、完善設計階段的造價控制體系
在招標控制方面，應組織相關技術人員、專家、部門主管對方案進行評審，聽取設計單位的設計匯報，提出修改或建設性意見，對工程設計方案技術的優劣、設計的構思、投資估算的合理性和經濟性、設計組織方案、設計進度計劃等進行評估。通過經濟分析、技術比較、效果評價，來選擇經濟合理條件下確保使用功能，在滿足使用功能條件下追求造型美觀，確定以最少的投入創造最大的經濟與社會效益的設計方案為中標方案。同時對入選方案和中標方案進行公示，聽取社會意見。在規章制度方面，使工程造價控制由單一控制變為多方控制。建立責、權、利明晰的獎罰制度以及工作協調制度，從多方面采取措施實行造價的有效控制，采取措施，明確項目組織結構，明確造價控制者及其任務以使各部分的造價有專人負責。
2、制定并推行設計索賠及設計監理等制度
設計索賠和設計監理是工程設計所必須的制度和約束，只有建立詳盡的合理的管理機制，人們對設計的重視程度才會有整體性的提高，對工程設計的質量、經濟等也將有更好的保障。設計索賠制度的監理和加大索賠力度是切實保障設計質量和經濟的必要約束。通過對設計過程的監理，使設計趨于合理，造價控制在限額范圍內，真正做到用最小的投人取得最大的產出。目前我國推行的咨詢工程師(投資、造價)在一定程度上為該問題的解決提供了具體思路。
3、實行限額設計
限額設計是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制設計，在保證使用功能的前提下，各專業按分配的投資額進行設計，以使總投資不被突破。要推行和使用限額設計，依靠技術創新控制工程造價是最有效的手段。第一，提高初步設計概算的精確度， 使之成為設計階段控制造價的依據，是對投資估算的第一次細化;第二，設計人員和工程經濟人員要密切配合，做好多方面的技術和經濟比較，力爭用最低的成本，完成工程項目的要求和使用功能。
4、積極引進并合理配置與優化造價專業人員
專業人才是解決園林工程設計階段造價控制問題最為長遠的解決方案。工程建設單位，或者專業的園林工程設計單位都應當積極引進并合理配置與優化專業人員，通過培訓或者人員自身的學習，不斷加強專業素養。比如可以不斷地開辦有關培訓班，由經濟技術人員為工程技術人員進行概預算知識的培訓，或者工程技術人員對概預算人員進行工程技術方面培訓，各方面的人員素質提高，設計階段的工程造價控制才能有序有效的進行。
結束語
園林景觀工程設計階段的造價控制管理，涉及面廣、環節多，相應的外部環境還不成熟，要做好這項工作應從規范行業做起，在政府有關部門的支持下加強管理，科學引導，使廣大園林景觀工作者充分認識到設計階段造價控制管理的重要意義。
參考文獻
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[2] 郭婧娟. 工程造價管理. 北京：北京方交通大學出版社，2005.
關鍵詞：傳統園林要素；重要度；現代中式園林；運用實例
中圖分類號：TU986
文獻標識碼：A
文章編號：1671-2641（2013）06-0000-00
繼承傳統的正確方法應該是對傳統進行現代視角的解釋之后將之應用于現代設計之中，而不是全面模仿來再現傳統〔1〕。在世界快速發展的過程中，國家和民族的區域性在逐漸消失，文化差異逐漸減小。在這種形勢下，園林、建筑及其他領域都紛紛思考如何繼承和保留自己的傳統文化。對此，園林領域的傾向是――分析傳統空間的結構和作用并以現代方式進行解釋，而后應用到現代中式園林中，但尚需找到正確的繼承傳統的方向和方法論，傳統不僅體現在以視覺特性為主的形態結構上，還體現在組成要素的內涵得以表達〔2〕。
造園要素通常可以分為建筑、水體、山體、植物等“可視性的景觀構成要素”和風水、文化思想等“非可視性的景觀構成要素”〔3〕。本文主要以可視性的景觀構成要素”為研究對象，為“在園林領域中繼承傳統”提供理論依據，而采取問卷調查的方法，分析指出了傳統園林要素的重要程度。
1 研究方法
1.1 調查方法
本研究主要采取問卷調查的方法。被調查者的基本信息主要分為對傳統要素重要性認識影響較大的性別、職業、文化程度、年齡等4個方面〔4〕。在職業分類中的專業人員主要是以浙江農林大學園林專業的本科生為主。
1.2 問卷設計
根據研究目的自行設計問卷，該問卷內容包括被調查者的基本信息、造園的四大要素在體現中式風格時的重要程度和9種傳統工程要素的重要度排序等三個方面（表1）。
1.3 問卷統計方法
被調查者的基本信息為自變量，四大造園構成要素和所選取的9種傳統造園工程要素為因變量，利用EXCEL 2003和spss16.0軟件建立數據庫并進行統計分析。在重要度順序分析中選擇排在第一至第五的要素，分別計算其權重之和（第一要素的權重為5分，依次遞減排在第五要素的權重為1分）。
2 結果分析
2.1 被調查者的基本情況
本次調查共發放250份問卷，收回有效問卷246份，將數據進行整理和分析，被調查者的基本情況見表2。
2.2 傳統造園要素的重要度分析
傳統造園要素的重要度分析主要從以下兩個方面來進行：對四大園林構成要素和在現代中式園林中出現率較高的9種傳統園林工程要素――亭、廊、假山、植物、水體（湖泊、池塘）、墻（漏窗、洞窗）、橋（拱橋、曲橋）、鋪裝、門（洞門、牌坊）進行排序分析。
調查結果顯示：1）在園林構成的四大要素中，大多數的被調查者認為建筑（52%）對中式風格的體現是最重要的，其次是植物（22.4%）、山體（14.6%）、水體（11.0%）；2）9種傳統工程要素體現中式風格時的重要度權重之和順序是：亭（831）、廊（679）、假山（402）、墻（396）、植物（319）、水體（314）、門（285）、橋（270）、鋪裝（194）。在此，可以得知園林構成的四大要素和9種傳統園林工程要素中在體現中式風格上最重要的要素分別是建筑和亭廊，可以看出建筑對園林風格的形成具有主導作用。
2.2.1 不同人群對傳統造園要素的重要度分析 本次研究中不同人群分為性別、年齡、文化程度、專業。在現代空間展現中式園林風格上，傳統造園要素的重要度主要根據不同人群評價每個要素的權重之和來分析。調查結果顯示，傳統要素的權重之和由大到小的順序是（表3）：
1）不同性別
男性：亭（380）、廊（297）、假山（201）、墻（197）、植物（196）；
女性：亭（451）、廊（382）、假山（201）、墻（199）、門（177）。
2）不同年齡
20-29歲：亭（617）、廊（483）、假山（297）、墻（294）、植物（242）；
30-39歲：亭（169）、廊（147）、水體（89）、墻（84）、橋（80）；
40-49歲：廊（44）、亭（43）、水體（28）、假山（25）、植物（24）。
3）不同文化程度
大學：亭（711）、廊（593）、假山（349）、墻（349）、植物（287）；
碩士：亭（107）、廊（78）、水體（59）、橋（53）、假山（52）。
4）不同職業
園林專業：亭（407）、廊（333）、假山（211）、墻（197）、植物（157）；
非園林專業：亭（424）、廊（346）、水體（216）、墻（199）、假山（191）。
由于50歲以上人群（年齡）和高中人群（文化程度）所占的比例過小，對此不作分析。
由此可見，大部分人群認為在現代中式園林中最重要的要素是亭和廊，其次是假山和墻，各自排為1至4位。但是40-49歲和碩士以上、非園林專業人群共同認為水體是第三重要的要素。這能夠說明體現傳統園林風格最重要的要素是建筑和假山，其次是水體。并且，與韓國傳統園林要素調查報告的結果相對一致。韓國大邱大學造景學科研究生Yun，JC指出，在韓國傳統園林要素中，除了古道之外，亭和墻的重要度排位領先〔5〕。園林構成的四大要素中，植物對體現傳統風格的作用不是很大，但是有研究報告指出植物對景觀喜好度的影響比較大〔6〕，所以也是不能忽視的重要要素之一。大部分人群認為最不重要的要素是門和鋪裝，分別排在第8和9位，但是鋪裝在傳統園林中多追求詩情畫意的境界，在現代中式園林中也可以考慮利用鋪裝表達中國園林特有的內涵。
2.2.2 不同人群對傳統園林要素重要度認知的差異 為了探討不同分組人群對傳統園林要素重要程度的影響，以性別、年齡、文化程度、職業作為分組變量，傳統園林要素的重要程度作為檢驗變量，進行one-way ANOVA統計分析。結果顯示，不同性別人群對傳統園林要素重要度具有統計學意義（P0.05）（表4）。
3. 關于“重要度”運用的討論
調查結果顯示，大部分人群認為傳統園林要素中最重要的是建筑要素――亭和廊，其次是假山和墻。足夠說明建筑要素在形成園林風格時起著重要作用，也可以通過建筑感受到獨特的傳統園林藝術氛圍。在現代中式園林中，不同性別人群對傳統園林要素的重要度分析結果的影響較大，存在顯著差異（P0.05）。即傳統園林要素重要度的順序，除了性別不受其他社會屬性的影響。傳統園林要素的重要度順序在不同人群中相對一致，因此傳統園林要素的重要度是現代中式園林今后設計中須加以考慮的重要內容之一。傳統園林的繼承工作需要不斷地努力學習、體會，才能真正將園林打造為“無聲的詩、立體的畫”，才會使中國傳統園林藝術發揚光大，使藝術風格獨樹一幟。
參考文獻：
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3大韓住宅公司住宅研究所. 體現傳統園林要素的住宅景觀構成研究M.首爾：大韓住宅公司住宅，1988.
4Yi YK. Review on Individual Differences and Similarities in Landscape Preference and EvaluationJ. Korea Institute of Landscape Architecture， 1994， 2（22）： 1-12.
【關鍵詞】河道曝氣技術；河道污染控制；生態修復
1 引言
嘉興市域內大小河流湖蕩縱橫相連，河道總長約1.38萬km，水面積約268 km2，河道分布密度為3.5km/km2，總長959km，水面積42.22km2。
根據2010年嘉興市環境保護監測站對遍布全市的64個地表水監測斷面的水質監測結果，僅4個斷面水質滿足功能區類別要求（以河網常規斷面評判），IV類及以上水質斷面超過80%[1]。水監測斷面水質的主要超標項目有溶解氧、高錳酸鹽指數、氨氮和總磷。由此可見，嘉興市河道水質狀況不容樂觀，如何采取有效治理措施將這些被污染的水體治清，使之達到功能區類別要求是當前環境保護工作的一項迫切任務。本文將介紹一種在國外河道污染治理中廣泛采用的治理技術——河道曝氣技術。
2 河道曝氣技術簡介
2.1 河道曝氣技術的發展
隨著社會發展和生活水平的提高，世界各國的河流水質都面臨著來自工業、農業、生活等方面的不同程度的污染。因此，從五六十年代起，英、德、美等發達國家就開始考慮解決日益嚴重的河道污染問題。其中，河道曝氣技術作為一種投資少、見效快的河流污染治理技術，在很多國家被優先采用。
2.2 河道曝氣技術的基本原理
河水中溶解氧的含量是反映水體污染狀態的一個重要指標，是維持水中生物生存及保持河湖對污染物凈化能力的重要因素， 當水中溶解氧
2.3 河道曝氣技術應用與分類
根據國外的河道曝氣實踐[2]， 河道曝氣一般應用在以下兩種情況：第一種是在污水截流管道和污水處理廠建成之前， 為解決河道水體的有機污染問題而進行人工充氧； 第二種是在已經經過治理的河道中設立人工曝氣裝置作為對付突發性河道污染（如暴雨溢流、企業突發事故排放等）的應急措施。另外，在夏季，因水溫較高，有機物降解速率和耗氧速率加快，也可能造成水體的溶解氧降低。以上兩種情況發生后，進行河道曝氣復氧是恢復河道的生態環境和自凈能力的有效措施。
河道曝氣復氧一般采用固定式充氧站和移動式充氧平臺兩種形式。固定式沖氧站是在需要曝氣增氧的河段上安裝的固定的曝氣裝置。當需要長期曝氣復氧，且曝氣河段有航運功能要求或有景觀功能要求時采用固定式充氧站。移動式充氧平臺就是在需要曝氣增氧的河段上設置的不影響河道航運功能，并且可以自由移動的曝氣增氧設施。國外報道較多的是曝氣船。這種曝氣形式的突出優點，是可以根據曝氣河道水質改善的程度，機動靈活地調整曝氣船的運行，從而達到經濟、高效的目的。
2.4 國內外河道曝氣技術治理河道的工程實踐
由于河道曝氣復氧工程的良好效果和相對較低的投資與運行成本費用， 成為一些發達國家在中小型污染河道乃至港灣和湖泊水體污染治理中經常采用的方法。雖然河道曝氣在國外已經開展了20多年，在我國，尚未在河道大規模綜合治理中應用過。部分歐美國家的成功經驗和我國已經開展的一些試驗結果表明：人工曝氣復氧是治理河流污染的一種有效的工程措施[3]。
蘇州河河道曝氣復氧一期工程[4]，經治理后，蘇州河生態系統逐步改善，隨著水質的好轉， 生態系統同步改善。水生生物種類和底棲動物生物量不斷增加，水體的生物毒性下降， 水中開始有魚；德國柏林teltow運河的純氧曝氣設施[5]，在水溫25℃，水體溶解氧濃度為6.3mg/L 時，純氧曝氣仍可使水體溶解氧濃度提高1.5mg/L；釜山港灣曝氣設施[6]治理效果顯示，曝氣能夠有效地改善水縈江河口快艇區域的水質，可以增加DO、削減COD、改善透明度、消除臭味。
3.3.2 高效去氨氮原因分析
河道曝氣復氧對消除水體黑臭、促進河道水生態系統健康發展具有良好效果，其原理是水體中的溶解氧與黑臭物質（如H2S、FeS等）之間發生了氧化還原反應，且具有反應速率快的特點。由于黑臭物質（還原物）的耗氧量是化學耗氧量的一部分，這部分物質的去除亦可降低水體的化學耗氧量。同時，河道充氧可以使處于厭氧狀態的較松散的表層底泥轉變為好氧狀態的較密實的表層底泥， 因而可能減緩深層底泥中污染物向上復水體的擴散。水體曝氣復氧有助于加快恢復黑臭狀態的河道正常的水生態系統。
4討論與建議
在“十五”、“十一五”期間整治的90條96段，長205公里的市區河道中，主要整治措施還是截污納管、生活污水處理和底泥疏浚等傳統措施。有關河道的截污納管、沿河兩岸的生活污水處理、河道的有關規劃如景觀設計、文化挖掘、旅游開發、土地開發等的力度都在加大，但通過水生態修復技術來改善水質的相關技術研究與應用還沒有新的進展。
鑒此，本論文從環境保護角度出發結合該技術提出以下幾點河道治理理念。
（1）在使用傳統措施治理河道污染的基礎上，為使河道的水質達到水體功能區要求，選擇河道曝氣水生態修復措施來進一步凈化水體；
（2）加強水生態修復技術的相關技術研究與應用的投入；
（3）制定相關法律法規，在污染相對比較嚴重的工業園區內的河道，可以借鑒“流域管理與區域管理相結合”的模式，要求相關區域的企業在保證達標排污的基礎上，通過簽訂相關合作公約，與政府部門共同治理流經園區內的河道。比如在園區內的河道上游安裝固定式河道曝氣裝置，保證流經園區的水質污染物濃度不升高；
（4）據嘉興市環境保護監測站常規地表水監測的數據顯示，嘉興市飲用水源地涵養區地表水溶解氧濃度常年低于5mg/L，對污染物的凈化不利。在水源地涵養區安裝河道曝氣裝置可以保持河道溶解氧的高水平，進一步凈化涵養區的水質。同時，該裝置亦可作為對付突發性河道污染事件（如暴雨溢流導致涵養區水質惡化等），恢復河道的生態環境和自凈能力的有效措施。
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在進行大型商業專業市場項目建筑規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。
1、商業方案設計
商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過 市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：
在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。
大型商業專業市場項目的可行性研究要以項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。
定位是項目入市的第一步。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：
a.項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。
b.項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。
c.項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。
d.項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。
2、建設方案規劃設計
建設規劃設計是專業市場項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。
在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：
1）城市基礎設施發展狀況。
2）城市未來規劃發展趨勢。
3）項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4）商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。
3、商業空間裝飾方案設計
在完成了項目商業方案設計和建設方案設計后，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。
商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、室內公共區域的效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
4、商業外環境設計
商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、綠化景觀設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。
5、二次商業裝飾設計
二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：
服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。
導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。
店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。
6、商業管理模式設計
完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。
商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、
制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：
組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。
制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
7、品牌規劃及招商策略設計
品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最后一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。
品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。
目前，高中生物實驗教學主要是由學校、教師提供實驗素材。在這個活動中，我們嘗試通過學生自己栽種植物提供實驗材料，并進行相關實驗拓展，實現多樣化實驗教學，同時感受成功的喜悅，體驗勞動的艱辛。讓學生在家就完成一定的社會實踐與體驗，栽種植物與生物學習并行，綠色駐陽臺，學與種同行。
活動目標
知識與技能
學生將自己學到的植物學、化學、數學、物理學、生態環境等相關學科的知識應用到實踐活動中去，從而提高學生的綜合素質與能力。學生通過查閱資料、學習、考察，了解我國的農業文明和農耕文化，理解與教材相關、各個季節可栽種的植物，以及植物生理、分類等相關知識，培養學生對自然科學的興趣。
通過考察自家陽臺，學生能夠了解各自的環境，了解適合自家陽臺栽種的植物，為生物實驗提供材料，增強對自然界生物結構、生命現象探索的興趣，嘗試發現問題、開展創新性實驗，并提出解決方案。活動將系統地培養學生對數據的獲取和處理技能，掌握科學研究方法，觀察與分析技能。同時，學生在學習、生活、勞動中學會相互關心、相互幫助、相互愛護、相互尊重，健康成長。
過程與方法
動員、組織學生經歷“搜集資料欣賞討論探索實踐活動評價延伸”的全過程，讓他們在實際經歷和科學體驗的過程中學習科學知識，掌握科學方法，樹立科學精神，培養創新意識，激發學習科學的興趣、保護生態環境的熱情和對社會的責任感。
情感、態度、價值觀
通過探究活動的開展，培養學生良好的科學素養和學習、合作、探究問題的能力；鍛煉學生的毅力與意志，激發學生熱愛科學的情懷；讓學生樹立環境保護意識。
通過活動，學生能進一步貼近自然，感受自然，增強保護自然環境的自覺意識。活動能培養學生熱愛家園、保護生態環境的美德和主人翁精神。活動可以引導學生從自我做起，爭做環保小衛士，加強對生態保護的重要性的理解，增強社會責任感。
活動創新點
活動方式創新：通過對適合陽臺栽種植物的研究活動，進行多個項目的拓展，吸引不同特質的學生參加，改變高中生物實驗教學中教師講實驗、學生看（讀或背）實驗、學生真正動手實踐的機會少的現狀，體現了科技教育活動的創新性和普及性。
理念創新：圍繞高中生物教材的內容，針對適合栽種的植物，植物的形態、生理、栽培方式，以及植物檠習服務等問題開展探究性學習。由學生帶動家長，讓全民參與可持續地建設生態社區，豐富生活，創造美好，體現環保新理念，轉變環保新觀念。
技術創新：探究不同的植物栽種方法，如土培、無土栽培、組織培養等技術的差異，力圖比較植物在不同環境栽種的有效性、針對性和組合性。
方法創新：以對比實驗探討不同陽臺植物栽種的共性和個性差異。學生進行自主探究，嘗試發現問題、提出解決問題的方案、設計實驗，從而培養學生學科綜合、創新意識和創新能力。
活動內容
活動準備
進行思想教育，熟悉活動進程，了解活動的常規要求和注意事項。成立活動小組，明確職責分工。把活動中的工作具體落實到每個人，設小組組長，制訂活動計劃。做好活動前的培訓、指導。聘請高校、園林管理部門等單位科研人員對小組成員進行調查方法與技術指導。
植物栽種專題知識學習
①農耕文化知識講座：學生通過查閱資料、自主學習，通過科普講座，了解我國的農業文明和農耕文化的發展過程。②植物栽種專題知識講座：學生通過科技教師的科普講座、宣傳櫥窗、自編的校本教材，聽取講座與資料收集、整理，學習植物栽種的相關知識。③適合栽種植物的知識學習：結合科技教師的集中講座，通過學生自學初步了解一年四季可栽種的植物、與高中生物學習內容相關的植物、栽種植物的方法及植物分類知識。以上專題均組織知識競賽以檢測學習效果。
走訪、調查，學習與高中生物學習內容相關的適合栽種的植物
以小組為單位到園林部門走訪，查閱資料，了解本地區適合栽種的植物，從中尋找與學習相關的植物進行栽種。每個學生實地考察各自的環境，做好觀察、采集、訪問、記錄等工作，教師在各個環節中做好指導工作。學習與了解高中課程中與植物相關的知識、實驗內容，理解生物學核心概念。
綠色駐陽臺，學與種同行
結合高中生物學學習特點與高中生的個性特征，根據不同年級分組，依據植物生長時令，結合生物學教學進程由淺入深展開活動，共同進行4個主題活動，逐步提高，探究栽種植物為生物實驗教學服務，讓綠色駐陽臺，學與種同行。最后進行交流與分享，提升與總結，并將此活動經驗進行傳承。
主題1：經歷生命歷程，關愛生命，敬畏生命，探究生命的奧秘，體驗成功的喜悅（高一年級）。上學期主要栽種天竺葵、紫鴨跖草、菠菜、木耳菜、洋蔥、蔥、蒜、萵筍等，下學期主要栽種豌豆、小麥、向日葵、草莓等。選擇栽種的植物開展實驗驗證，補充實驗材料不足，豐富學生課外實驗。實驗包括離子、分子水平的實驗驗證，細胞水平的實驗，組織、器官水平的實驗。
主題2：經歷科學探索的過程，感受科學實驗的嚴謹，探究科學的奧秘，體驗科學探究的樂趣（高二年級）。學生經過高一的學習，已對科學實驗的具體規范要求和過程有了初步的了解，本主題活動主要引導學生結合之前學習進程，將植物的栽種與科學探索有機組合，感受科學實驗的嚴謹，探究科學的奧秘，體驗科學探究的樂趣。
主題3：感受栽種植物樂趣，學與種同行，勞逸結合，提高學習效率（高三年級）。高三年級學習主要內容為現代生物科技專題，由于畢業班學習壓力較大，本主題活動主要栽種生姜、茶樹、水仙花、天竺葵、仙人球、人參榕、羅漢松、茉莉、蘆薈、碰碰香、一葉蘭、小型月季、薔薇、銅錢草、花葉碧玉、珍珠淚、紫羅蘭等。這些植物栽種和管理方便，活動有利于學生緩解緊張的學習情緒，提高學習效率。
主題4：學與種的升華，探究各自陽臺植物栽種的模式。與生物學有關的職業之一“景觀設計師”是一門新興的行業，在高中生物知識的學習后進行簡要介紹。通過前面3個主題活動，學生可以探究各自環境植物栽種的模式，爭當一名小“景觀設計師”。
探究學與種的交互與及時分享
學生參與活動時間、精力有限，栽種植物與實驗的過程相對較漫長，可通過制作科技微課開展教學，通過不同小組制作的微視頻的交流和分享，及時解決困惑，交流心得，分享成果。
成果展示交流與評價
成果展示包括實物展示、PPT、微視頻、標本、照片、實驗報告等。
成果評價以學生自評、互評、教師綜合評定相結合的方法進行，對學生參與的積極性，對過程的合理性、科學性和活動的有效性等方面進行評價。
活動中可能出現的問題及解決預案
學生學科知識儲備不足。通過學科教學滲透與高校、科研機構指導相結合，有效提高學生的知識儲備。
研究性學習活動實驗條件、經費、學習時間不足。對此應爭取學生家長的大力支持，獲取有力的外部條件支持保障。
學生研究方法、栽種技術不足。對學生進行科學研究方法的培訓，指導學生進行栽種，并進行適當的訓練。
資金問題，主要是活動中產生的費用，特別是實驗經費。采取的方法主要是向學校申請，以及爭取科研單位支持。
預期的成果和呈現方式
每個小組成員栽種的植物、PPT、微視頻、論文、調查報告、實驗報告等。
學生掌握植物栽種、科學實驗、比較研究、調查研究等研究性學習方法。
可能撰寫出具有一定研究價值的研究報告。
圖片和栽種的植物、活動記錄等。
成果會
基本年薪15萬元至20萬元
據計世資訊的相關研究報告稱,估計國內3G人才缺口將達到50萬人以上。
由于目前3G人才比較少,尤其是復合型人才奇缺,預計4年之后3G工程師的基本年薪會在15萬元至20萬元。“從目前的一些趨勢來看,在無線增值服務行業里的一些精通2.5G技術的人才年薪都在10萬元左右,3G到來之后這些人才的收入應該會更高。”空中網的相關人士表示。
2、網絡媒體人才
年收入在10萬元至12萬元
目前,類似于在新浪和搜狐的網絡編輯的月薪都在5000元左右、中等職位的收入在8000元至10000元。
“相信4年之后整個網絡媒體的廣告收入越來越多的時候,從業人員會有一個更好的回報。”新浪網的一位編輯對自己所從事的行業頗有信心。據預測,年收入應在10萬元至12萬元。
3、物流師
現在1年就能掙10萬
物流人才的需求量為600余萬人。相關統計顯示,目前物流從業人員當中擁有大學學歷以上的僅占21%。許多物流部門的管理人員是半路出家,很少受過專業的培訓。
據相關人士透露,殼牌在國內招聘的應屆大學生目前的薪金是每月6000元到8000元,在一年之后還會由相當大的提升空間。“現在一年就能掙個7萬元至10萬元,估計4年之后只會多不會少,因為能源越來越緊俏。”該人士表示。
4、系統集成工程師
估計年收入10萬至20萬元
一名剛剛畢業,毫無經驗的大學生應聘系統集成工程師之后的薪金是年薪8萬元,這是記者從智聯招聘網獲得的消息。用戶對系統集成服務的要求不斷提高,從最初的網絡建設到基于行業的應用,再到對業務流程和資源策略的咨詢服務。未來系統集成工程師應該是一路走高的職業。
據招聘網站人士預測,系統集成工程師在未來的年薪估計會在10萬元至20萬元。
5、 環境工程師
年收入將在8萬元至10萬元
相關資料顯示,目前我國環保產業的從業人員僅有13萬余人,其中技術人員8萬余人。按照國際通行的慣例計算,我國在環境工程師方面的缺口在42萬人左右。
記者從相關途徑獲悉,隨著國內房地產行業的發展,國內園林設計師、景觀設計師的月薪都在七八千元左右。據預測,年收入應在8萬元至10萬元。
6、精算師
年收入在12萬至15萬元
我國被世界保險界認可的精算師不足10人,“準精算師”40多人,在當今的國內人才市場上,精算師可謂鳳毛麟角。
隨著國際保險巨頭在中國開拓市場以及國內企業的需要,精算師是幾年后保險業最炙手可熱的人才,目前在國外的平均年薪達10萬美元,國內目前月薪也在1萬元以上。4年以后,隨著人們對于保險認識的加強,保險行業的興起必然會需要更多的精算師。據預測,年收入應在12萬元至15萬元。
7、報關員
年掙10萬元很輕松
“入世”后,我國的對外貿易的迅速增長使得對報關員的需求增加。據中華英才網、智聯招聘網顯示的資料,報關員目前的收入每月在5000元至8000元之間,目前在貿易發達的珠三角地區報關員月薪都在七八千元。
未來幾年內,就業市場對報關員的需求將有數十倍的增長。報關員的工資漲幅一般在年10%-20%,到那時一年掙個10萬元幾乎不是問題。
8、中西醫師/醫藥銷售
年收入至少應在6萬元左右
“醫學院校畢業的學生有三條路可以走,一是進入醫院,急救醫生、產科醫生、婦科醫生、眼科醫生、兒科醫生及牙醫和理療醫師都將十分吃香;二是進入醫藥生產流通企業;三是繼續深造。”中華英才網校園部總監孫卓表示,這個行業的特點是越老越值錢,目前的醫藥行業月薪水平在3000元到5000元,相信4年之后會有一個更好的薪金水平。據預測,年收入至少應在6萬元左右。
9、注冊會計師
年收入將在10萬元左右
【關鍵詞】總圖設計；豎向設計；生活垃圾衛生填埋場；
中圖分類號：S611文獻標識碼：A
1概況
填埋場總體布局是填埋場內的平面布置、豎向布置、道路組織以及綠地配置的綜合反映，是整個填埋場工程設計階段的重要工作內容。它是一項為填埋場正常運行奠定基礎的全局性工作。它是在可行性研究報告綱要基本明確的條件下，在場區工藝設計的基礎上，對場區內各組成部分進行統籌兼顧、合理安排，使其各得其所、有機聯系。
2總平面設計
根據城市生活垃圾衛生填埋場的特點，場內各項設施從其使用功能上可分為三類，即主體工程設施、輔助設施和行政生活福利設施。主體工程設施包括垃圾填埋庫(含庫底防滲、雨水導排、庫區道路、滲濾液導排等)、垃圾壩、滲濾液調節池和滲濾液處理站；輔助設施包括給水消防設施、供配電設施、截洪溝、進場道路、計量站、洗車臺、機汽修設施、加油站、覆土備料場地、沼氣處理設施等；行政生活福利設施包括辦公樓、宿舍、食堂、浴室、鍋爐房等。
為了使垃圾填埋場建成后可以順利運行，合理地布置各項設施顯得十分重要。在設計時應充分掌握各項設施間的相互關系，了解各項設施在全局中的地位和布置時應考慮的要素。
2.1主體工程設施
根據垃圾填埋場工藝流程和采用坑填作業法的垃圾填埋場場址的特定條件，主體工程設施通常沿山谷走向展開，填埋庫位于山谷上游，垃圾壩和滲濾液調節池位于山谷出口最狹窄處，滲濾漣處理站則布置在山谷下游較平坦的擴張處。
2.2輔助設施
輔助設施的總平面布置則根據改良型厭氧衛生填埋生產工藝的要求，以及外部供水供電條件、空通運輸和當地氣象、地理條件，在主體工程設施周圍呈輻射狀展開。
2.3行政生活福利設施
行政生活福利設施一般都集中設置，成為一個相對獨立的管理區或管理生活中心。在布置管理區時主要考慮的要素有：避開垃圾填埋場年主導風的下風側，與垃圾填埋場有較大的衛生防護距離，垃圾填埋過程中產生的灰塵和分解時散出的氣體不致污染本區；布置在與外部聯系較為方便的地方，利于職工上下班和工作聯系。
3豎向設計
填埋場豎向設計是場區總體設計的有機組成部分，它與總平面布置緊密聯系不可分，特別是在地形起伏較大的坡地修建“山谷型”填埋場，建、構筑物及設施位置的確定，除了要符合設計要求的平面位置外，還要考慮豎向標高關系的影響。因此，兼顧“總平面布置”和“豎向布置”成為保證填埋場設計成敗的關鍵因素。
3.1豎向設計原則
1）滿足填埋工藝及各分區功能布置要求。
2）以工程勘察報告為依據，方案制定滿足工程地質、水文地質等要求。
3）充分利用所選場址的自然地形。
4）滿足各項技術標準、規程、規范要求，保證工程建設與使用期間的穩定和安全。
5）處理好場地排水問題。
3.2豎向設計的基礎資料
設計工作開展之初，設計部門通過現場踏勘或向建設單位提出工程設計所需的基礎資料清單等獲取基礎資料，一般包括：現狀地形圖、地質勘查資料、填土土源和棄土地點等。
3.2.1現狀地形圖
測繪工作應由具備相應資質條件的部門完成，測繪范圍適宜及測繪精確與否將直接關系到設計方案的制定和工程量的計算。目前，測繪工作多采用GPS定位技術。雖然GPS高程測量能夠達到一定的精度，在有條件的地區可用GPS施測的市政工程測量控制點，應進一步用常規儀器進行水準聯測，保證高程精度滿足工程設計及建設的需要。
3.2.2地質勘查資料
巖土工程勘察報告應根據任務要求、勘察階段、工程特點和地質條件等具體情況編寫，并應包括下列內容：
1）勘察目的、任務要求和依據的技術標準；
2）勘察方法和勘察工作布置；
3）場地地形、地貌、地層、地質構造、巖土性質及其均勻性；
4）各項巖土性質指標，巖土的強度參數、變形參數、地基承載力的建議值；
5）地下水埋藏情況、類型、水位及其變化；
6）土和水對建筑材料的腐蝕性；
7）可能影響工程穩定的不良地質作用的描述和對工程危害程度的評價；
3.2.3填土土源和棄土地點
填埋場場址在設計時應考慮土方的平衡問題，針對填埋場要修筑大量的擋土壩特點，提出具體合理的豎向處理方案，計算土方量。若土方量過大，或填、挖方不平衡而土源或棄土困難，或超過技術經濟要求時，則調整設計地面標高，使土方基本平衡。
4案例分析
案例1：安徽省某生活垃圾處理工程，廠區占地總面積為16.0hm2。廠址位于蕭縣縣城西部，劉莊村東面，城西公路以北。西距劉莊村500m，在廠址與村莊之間有1條寬度為100m右的白楊樹防護林帶；東距肖村1000m；有大片防護林帶隔離。該地塊原為采礦坑，現為荒地，總體地勢北高南低，高差為40m。
該綜合處理廠按功能特點劃分為管理區、填埋庫區、污水處理區，廠區總建筑面積為2000.0m2。
管理區位于場區的東北側，根據生產、生活的需要設有業務用房、機修間及車庫、深井泵房、消防水池等建、構筑物。該區遠離填埋庫區、污水處理區并通過綠化帶隔開。管理區是整個場區管理中心，也是職工用餐、生活以及生產輔助用房集中區。設計中根據不同的功能要求合理布局，并且充分體現了以人為本的原則，在空間環境的塑造、綠化設計、景觀設計上都經過精心考慮。
填埋庫區是本工程的核心部分，位于場區的南側，占地總面積為9.0hm2，四周設有排水明渠及環場道路。
污水處理區位于管理區的南側，設有傳達室及地磅房、污水處理車間、調節池、硝化罐、箱式變電站等建、構筑物。
垃圾預處理區位于污水處理區東側，遠離管理區，在垃圾預處理區內設有分選車間。
為了改善工作環境，減少場區對外界的影響，場區的周圍里側設6m的綠化帶。整個場區設有1個寬10m的出入口，各區的道路有機地與入場道路連接，使全場的交通順暢合理。
一、觀光休閑農業園區概念及發展概述
1.觀光休閑農業園區概念
觀光休閑農業園區，是隨著近年來都市生活水平和城市化程度的提高、以及人們環境意識的增強而逐漸出現的集科技示范、觀光采摘、休閑度假于一體，經濟效益、生態效益和社會效益相結合的綜合園區。觀光休閑農業園區是由最初的農田發展到統一規劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的園區發展的高級形態。觀光休閑農業園區將生態、休閑、科普有機的結合在一起，同時，生態型、科普型、休閑型的觀光休閑農業園區的出現和存在，改變了傳統農業僅專注于土地本身的大耕作農業的單一經營思想，客觀的促進了旅游業和服務業的開發，有效的促進了城鄉經濟的快速發展。
2.國內外觀光休閑農業園區發展概述
（1）國外觀光休閑農業園區發展概述
農業景觀在城市園林中的應用由來已久，在歐洲關于伊甸園的神話描述中，便記錄下了人們對于夢想與神秘的極樂世界的向往，而這個極樂世界是與外界分離的安全性很好的空間，里面種植了奇花異果。在古埃及和中世紀歐洲的古典主義花園里不僅種植著各式各樣的花卉和蔬菜，而且還有枝頭掛滿果實的果樹，以供貴族們觀賞食用。在這一時期，園林中也相繼出現了葡萄園、桔園、蔬菜園、稻田、藥圃等或規則或不規則的園中園。在16世紀以后的二、三百年里“農業景觀是漂亮的”這一思想逐漸盛行。到最近100年里，伴隨教育和休閑活動的普及，對農業生產景觀的欣賞逐漸為各階層所接受。這樣的理念，既景觀可以同時具有觀賞性和生產性，啟迪了許多西方的景觀設計。如今天的英國東茂林生態園利用各類果樹為植物造景材料，大大豐富了園區景觀，并為旅游者提供了果品觀光、采摘等其它城市公園所不能開展的活動，取得了很好的效益。
19世紀30年代歐洲已開始農業旅游，然而，這時觀光農業并為被正式提出，僅是從屬于旅游業的一個觀光項目。20世紀中后期，旅游不再是對于農田景觀的欣賞觀看，代之相繼出現了據有觀光職能的觀光農園，農業觀光游逐漸成為其休閑生活的趨勢之一。20世紀80年代以來，隨著人們旅游度假需求的日益增大，觀光農業園由單純觀光的性質向度假操作等功能擴展，目前一些國家又出現了觀光農園經營的高級形式，即農場主將農園分片租給個人家庭或小團體，假日里讓他們享用。如德國城市郊區設有“市民農園”，規模不大（一般2公頃，分成40-50個單元），出租給城市居民，具有多功能性，可從事家庭農藝，種菜，花卉，果樹，達到生產樂趣，回歸自然，休閑體驗的需求。
1982年由歐洲15個國家共同在芬蘭舉行了以農場觀光為主題的會議，探討并交流了各國觀光農業的發展問題，各個國家也在此基礎上有了很大的不同程度的發展。
（2）國內觀光休閑農業園區發展概述
在我國園林發展的初始階段周朝的苑、囿中，便栽有大量的桃、梅、木瓜等農作物。《詩經．周南》中就有頌桃的詩句：“桃之夭夭，其葉蓁蓁。之子于歸，宜其家人。”生動地描述了桃花盛開，枝葉茂盛，碩果累累的美景。《周禮·地官司徒》記載：“場人，掌國之場圃，而樹之果、珍異之物，以時斂而藏之。”鄭玄注：“果，棗李之屬。瓜瓠之屬。珍異，蒲桃、枇杷之屬。”這句話譯成今文就是：“場人，掌管廓門內的場圃，種植瓜果、葡萄、批把等物，按時收斂貯藏。”如今，果品、蔬菜也同樣運用在了當前城市園林景觀中，如第五屆深圳中國國際園林博覽園“瓜果園”主要是采用奇異瓜果、蔬菜品種來營造具有豐富園林色彩的栽培景區，既有觀賞價值，又有科普教育意義。入口有標志性景石，簡潔、自然、環保，蜿蜒溪流貫穿果園，分外親切、寧靜，曲線優美、圖案豐富的大理石園道指引著游客的觀賞線路。為增加趣味性和觀賞性，園內精心設計了許多特色園林小品，如框景瓜果竹架、竹亭、花架廊、園林木橋、竹門、園林竹架、木架亭等等。植物配置以實用、觀賞的奇花異果為主體，采用嶺南園林植物配置手法，使植物豐富的色彩、柔和多變的線條、優美的姿態及風韻有機結合起來。
我國的觀光農業是在20世紀80年代后期興起的，首先在深圳開辦了一家荔枝觀光園，隨后又開辦了一家采摘園。目前一些大中城市如北京、上海、廣州、深圳、武漢、珠海、蘇州等地已相繼開展了觀光休閑活動，并取得了一定效益，展示了觀光農業的強大生命力。如北京的錦繡大地、上海孫橋現代農業開發區、無錫馬山觀光農業園、揚州高冥寺觀光農業園等，山東的棗莊萬畝石榴園、平度大澤山葡萄基地、棲霞蘋果基地、萊陽梨基地等都取得了很好的經濟效益，為城市旅游業增添了一道靚麗風景。
其中，在我國各大城市中，臺灣和北京的觀光農業發展最好。尤其是我國臺灣觀光農業的發展居世界領先地位，如今臺灣觀光農業經營狀況為：1、一鄉鎮一休閑農漁園區;46處（2001年計劃設置）；2、休閑農場;175處；3、觀光農園：385處；4、教育農園：141處；5、市民農園：56處。 二、觀光休閑農業園區景觀規劃理論基礎
1. 觀光休閑農業園區景觀規劃設計理論依據
(1)景觀生態學原理
景觀生態學（Landscape Ecology）是研究在一個相當大的區域內，由許多不同生態系統所組成的整體（即景觀）的空間結構、相互作用、協調功能及動態變化的一門生態學新分支。如今，景觀生態學的研究焦點放在了在較大的空間和時間尺度上生態系統的空間格局和生態過程。景觀生態學的生命力也在于它直接涉足于城市景觀、農業景觀等人類景觀課題。觀光休閑農業園區作為農業景觀發展的高級形態，伴隨著人類活動的頻繁，其自然植被斑塊正逐漸的減少，人地矛盾突出。觀光休閑農業園區景觀規劃設計需按照景觀生態學的原理，
從功能、結構、景觀三個方面確定園區規劃發展目標，保護集中的農田斑塊，因地制宜的增加綠色廊道的數量和質量，補償景觀的生態恢復功能。
(2) 景觀美學原理
在西方文史中，景觀（Landscape）一詞最早可追溯到成書于公元前的舊約圣經，西伯文為“noff”，從詞源上與“yafe”即美 (beautiful)有關，它是用來描寫所羅門皇城耶路撒冷壯麗景色的（Naveh，1984）。因此這一最早的景觀含意實際上是城市景象，人們最早注意到的景觀是城市本身。但隨著景觀含義的不斷延伸和發展，“景觀的視野隨后從城市擴展到鄉村，使鄉村也成為景觀” （Cosgrove，1998，P70）。
人類向往自然，農業擁有最多的自然資源，所以農業是提供體驗最適當的來源。觀光休閑農業園區其本質上是一種人們對生活的美的享受和體驗，是實施自然教育最理想的場地。在園區內的觀花觀果，感嘆大地對于萬物的撫育，向往著生態的、和諧的大自然環境，從而融入著人們的多層次的美學體驗。
(3) 景觀安全格局原理
景觀中存在著一些關鍵性的局部、點及位置關系，構成某種潛在空間格局。這種格局被稱為景觀生態安全格局，它們對維護和控制某種生態過程有著關鍵性的作用。農業景觀安全格局，由農田保護地的面積、保護地的數目以及與保護地之間的關系等構成，并與人口和社會安全水平相對應，使農業生產過程得以維持在相應的安全水平上。在景觀過程中，格局決定功能，要實現土地持續利用這一景觀功能的穩定性，要求相應景觀空間格局的維持與優化。景觀穩定性越高，景觀受外界干擾的抵抗能力越強，受干擾后的恢復能力也越強，越有利于維持景觀格局，保障景觀功能的穩定發揮。觀光休閑農業園區規劃建設中觀光旅游者的介入、園林綠化樹種及名特優新品種等異質性的引入有助于景觀穩定性的維持。景觀穩定性以景觀格局的空間異質性來維系景觀功能的穩定性，在一定程度上反映了土地持續利用的保護性與安全性目標，可采用反映景觀異質性的景觀多樣性、景觀破碎度、景觀聚集度和景觀分維數等指標來衡量。
2. 觀光休閑農業園區景觀規劃設計理念
觀光休閑農業園區的景觀規劃建設用破與立的方式而非傳統的農業生產建設，以城市---農田作為一個城市整體為出發點，強調了與城市生活的對話，形成了“可覽、可游、可居”的環境景觀，構筑出了“城市—郊區—鄉間--田野”的空間休閑系統。景觀規劃設計充分以原有綠化樹種、農作物為植物材料進行園林景觀的營造，園林小品風格自然淳樸，田園氣息濃厚；各景觀功能區突出以人為本，同時又要和生產相結合。根據不同地塊、不同樹種、品種的觀賞價值進行安排，使人們在休閑體驗中領略到農耕文化及鄉土民風的神奇魅力。
3. 觀光休閑農業園區景觀規劃設計原則
（1）生態的原則
旅游勢必會帶來大量的污染，園區自身的生產生活需要注意生態方面的要求，重視環境的治理，更不要對自身和周邊產生不良的影響。景觀規劃的生態原則是創造園區恬靜、適宜、自然的生產生活環境的基本原則，是提高園區景觀環境質量的基本依據。
（2）經濟性原則
開展旅游觀光和進行園林的改造無非是為了帶來更大的經濟效益，規劃設計當中要把經濟生產融合到園區建設中來。尤其對于各類采摘園來說，采摘的經濟效益很高，規劃設計要能夠使采摘進行的更好，同時注重在非采摘季節吸引游人，更好的提高經濟效益。
（3）參與性原則
親身直接參與體驗、自娛自樂已成為當前的旅游時尚。觀光休閑農業園區的空間廣闊，內容豐富，極富有參與性特點。城市游客只有廣泛參與到園區生產、生活的方方面面，才能更多層面的體驗到農產品采摘及農村生活的情趣，才能使游客享受到原汁原味的鄉村文化氛圍。
（4）突出特色的原則
特色是旅游發展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發展潛力就會愈強，因而規劃設計要與園區的實際相結合，明確資源特色，選準突破口，使整個園區的特色更加鮮明，使景觀規劃更直接地為旅游服務，為園區服務。
（5）文化的原則
通常我們談及農業，首先想到的是其生產功能，很少想到其中的文化內涵，以及由此而來的一些詩詞歌賦。所有這些使人很容易忽視農業也是一種文化的體現，所以在園區的景觀設計中應深入挖掘出其內在的文化資源，并加以開發利用，提升園區的文化品位，以實現景觀資源的可持續發展。
（6）多樣性原則
不論是觀光旅游或是專題旅游，不論是團隊旅游或是散客旅游，都要為旅游者提供多種自由選擇的機會。園區景觀規劃的多樣性原則既是要求在旅游產品開發、旅游線路、游覽方式、時間選取、消費水平的確定上，必須有多種方案以供選擇；更要求園區品種選擇、景觀資源配置突出豐富性、多樣性的特點。 三、觀光休閑農業園區景觀規劃設計思路和方法
同濟大學吳人韋教授總結了以產業為中心，走經濟規劃之路、以土地為核心的土地利用規劃、以提高農產品的競爭力為核心的規劃三種農業園區規劃思路，并對三種規劃思路和方法作了分析比較。在此本文作者結合觀光休閑農業園區特點及游客休閑度假的需要，提出一種新的即以觀光休閑為中心的景觀旅游規劃思路。
1. 景觀規劃的核心
此種規劃思路體現出了以提供農產品為第一性生產，兼顧保護與維持生態環境平衡以及作為一種重要的旅游觀光資源的三層次功能。以觀光休閑為核心，進行規劃布局、功能分區，提升園區的景觀環境質量。
2. 景觀規劃的程序和內容
（1）基礎資料收集和分析
主要包括園區所在區域的農業發展狀況；園區所在地的自然條件（包括氣候、日照、水文、降雨量、土壤條件、地形地貌、環境污染程度、不同地塊的肥沃程度）；交通條件（園區周邊環境狀況及旅游資源）；社會人口現狀；經濟現狀；已有的相關的規劃成果；現場踏勘工作所獲得的現狀資料。
（2）目標定位
確定規劃目標，以目標為導向進行規劃；確定園區的性質與規模、主要功能與發展方向；并在景觀規劃過程中對目標作出討論并進一步提煉。
（3）園區發展戰略
在調查-分析-綜合的基礎上，對園區自身的特點作出正確的評估后，提出園區發展戰略；確定實現園區發展目標的途徑；挖掘出提高農業觀光休閑的市場潛力。
（4）園區產業布局
確定農業產業在園區中的基礎地位，規劃在圍饒農作物良種繁育、生物高新技術、蔬菜與花卉、畜禽水產養殖、農產品加工等產業的同時，提高觀光旅游、休閑渡假等第三產業在園區景觀規劃中的決定作用。園區產業布局必須符合農業生產和旅游服務的要求。
（5）園區功能布局
園區功能布局要與產業布局結合，充分考慮游客觀光休閑的要求，確定功能區，劃定接待服務區、農產品示范區、觀光采摘區、生產區范圍；完成園區功能布局圖。
（6）園區土地利用規劃
合理確定園林綠地、建筑、道路、廣場、農業生產用地等各項用地的布局，確定各項用地的大小與范圍， 并繪制用地平衡表。對不同土地類型的各個地塊做出適宜性評價，達到農業土地的最合理化利用，取得最大的經濟效益。
（7）景觀系統規劃設計
景觀系統規劃設計更強調對園區土地利用的疊加和綜合，通過對物質環境的布局，設想出園區景觀空間結構的變化和重要節點的景觀意想。包括基礎服務設施規劃；游憩空間規劃；植物景觀配置規劃；道路系統規劃； 水電設施規劃；
（8）解說系統規劃設計
解說系統規劃設計內容包括軟件部分（導游員、解說員、咨詢服務等具有能動性的解說）和硬件部分（導游圖、導游畫冊、牌示、錄像帶、幻燈片、語音解說、資料展示欄柜等多種表現形式）兩部分，其中牌示是最主要的表達方式。完善解說系統規劃設計，向旅游者進行科普教育，增加游客對悠久的農耕文化和豐富的自然資源的知識，如生態系統、農作物品種、文化景觀、以及與其相關的人類活動的了解。
（9）景觀規劃與設計的實施
景觀規劃與設計的實施是景觀系統規劃設計的進一步細化，是對總體方案做的進一步修改和補充，并對重要景觀節點進行詳細設計。完成園路、廣場、水池、樹林、灌木叢、花卉、山石、園林小品等景觀要素的平面布局圖。在完成重要景觀節點詳細設計的基礎上，著手進行施工設計。
（10）評價
結合園區原有現狀分析，對景觀規劃設計的過程和實施作出評價。主要包括：規劃設計方案的適用性評價、客源市場分析與預測、投資與風險評價、環境影響分析與評價、經濟效益分析與評價、社會效益分析與評價。
（11）管理
建立職能完善、靈活高效的管理機制，以保證各項工作的順利進行。建立符合現代化企業制度要求的開發運營體制，可采取“公司+農戶+經濟合作組織”的經營管理模式。
（12）規劃成果
規劃成果在形式上包括：可行性研究報告；文本（含匯報演示文本）、圖集；基礎資料匯編；從內容上講涵蓋：園區社會及自然條件現狀分析；園區發展戰略與目標定位；項目建設指導思想及原則；園區空間布局；園區土地利用；園區功能分區及景觀意向；園區環境保障機制；園區游憩系統布置；景觀規劃與設計的實施方案；經濟效益、 社會效益、生態效益評價、組織與經營管理。 四、北京市觀光休閑農業園區景觀規劃建設與發展
1. 北京市觀光休閑農業園區規劃目標及意義
（1）北京市觀光休閑農業園區規劃目標
近年來，北京市加強集生態示范、科普教育、賞花品果、采摘游樂、休閑度假、生產創收于一體的觀光休閑農業園建設，成效顯著，為都市農業、都市旅游業發展提供了可供參考的依據。以北京市觀光采摘園為例，制定出臺了北京市果樹產業發展戰略規劃目標，提出了“八帶百群千園”京郊觀光采摘園布局的總體發展框架。 其中“八帶”就是構筑京城的“樹種優勢產業帶”，即蘋果、梨、桃、葡萄、柿子、板栗、核桃、仁用杏。“百群”則是重點發展100個具有北京本土特色的果品群，建成100個高質量的名特優品種群。“千園”是建設1000個特色明顯、品質優良，具有觀賞、休閑、科普功能的公園式采摘園。
（2）北京市觀光休閑農業園區規劃建設意義
據市場調查顯示，有95%的北京市民希望到郊區旅游、觀光和度假，近三分之一的市民愿意將雙休日用于郊區旅游，其中有25%的市民有在外住宿的意愿。巨大的市場需求為發展民俗旅游和農業觀光創造了發展空間。
2003年年底，京郊各類農業觀光園數量達1942個，接待游客將近4000萬人次。綜合收入已經達到了27個億。
2004年底，京郊各類農業觀光園數量超過2000個，從事民俗旅游和觀光農業的農民近10萬人，觀光農業年收入突破30億元。
觀光休閑農業園區的建設使北京市農業生產開發實現了由單一經營到多元化發展，由單純的京郊農業生產轉變為區域開發、成片發展，同時也為北京市旅游資源的開發和建設開拓了新的領域。如今，走出家門，放飛心情成了許多市民郊游的初衷，他們自駕車到郊區游山玩水、觀光采摘、休閑度假。新型的旅游資源和旅游項目的開發建設，加速了旅游資源結構調整，提升了自然生態和景觀環境的質量。
2. 北京市觀光休閑農業園區類型
在以上理論研究的基礎上，有針對的對北京市觀光休閑農業園區進行分類，可分為大規模景區型，休閑度假型，科研科普型，名特果品采摘園，田園風光型，景區依托型，農事體驗型七大類型。
1）大規模景區型
一般規模面積較大，園區成片分布，賞花賞果的吸引力都比較大，容易形成大尺度的園林景觀。大規模景區型可成片開發，形成區域發展的特色和優勢，規劃要求功能多樣、旅游項目多樣、景觀優美、設施齊全、管理規范。如平谷的桃、大興的梨、順義的葡萄、房山的磨盤柿等。項目：平谷區10萬畝桃花園景區；大興區萬畝梨園。
2）休閑度假型
具有良好的自然環境景觀，例如山水相依，氣候宜人、田園風光秀麗，并且距離北京市中心城區或者各個區縣城區中心有一定的距離。項目: 朝陽區蟹島綠色生態度假村
3）科研科普型
一般具有良好的科研基礎優勢和科技示范推廣價值，種質資源豐富、科研力量比較雄厚和設備先進。其建設功能定位可發揮“一個帶動、三種基地、一個中心”的作用：
①成為帶動郊區農業產業結構調整，開展產業化經營的示范園區；
②成為果品高新技術、新優品種研發、示范、推廣的基地；
③成為提高果農經營管理水平的技術培訓基地；
④成為觀光、休閑和科普教育的基地；
⑤成為果品貯藏、銷售、信息服務的中心。
項目:北京市農科院果林研究所；黃垡名梨大觀園
4)名特果品采摘園
主栽樹種以傳統北京名果、特優新品種為主，開展傳統名果的觀光采摘旅游活動。
項目：門頭溝區京白梨基地；密云縣萬畝鴨梨基地
5）田園風光型
它位于大都市的近郊區，其土地利用屬性復雜，變化快，是城市擴張的首要空間，在城市的地域擴散中呈現出城市景觀與鄉村景觀交錯的特殊性，具有以農業生產為主的生產景觀和粗放的土地利用景觀以及特有的田園文化特征和田園生活方式。可以按照田園風光的類型來發展，即以果園特色、果品品質來吸引游客，又以現代景觀設施、游憩設施來滿足游客需要。
項目：四季青櫻桃園；門頭溝櫻桃園；豐臺區長辛店田園公園
6)景區依托型
這類一般毗鄰北京市其它景區，依托景區的客源來開展旅游活動，它本身單獨的吸引力不大，不必有太多的旅游服務設施及景觀改造。這類園區與其它景區之間的旅游吸引產生互補，互相提供客源，協同發展。項目：昌平區日川果園；
7）農事體驗型
利用田舍、果品以及傍依的田園風光，吸引眾多城市游客，“吃農家飯、品農家菜、住農家屋、娛農家樂、購農家品”，豐富市民們民俗體驗需求。項目；臺湖第五生產隊園區
3. 北京市觀光休閑農業園區建成景觀特性
北京市觀光休閑農業園區規劃建設以大自然為舞臺，以傳統文化為內涵，以休閑、求知、觀光、采摘為載體，因地制宜，適地適樹，依托鄉土樹種和當地材料創造出簡潔、質樸、美觀的園林景觀。（如表1）即使游覽者獲得身心健康，知識增益的同時，又能增強游客熱愛自然，保護環境的意識，營造成具有：自然性、獨特性、文化性、參與性和持續性的現代化觀光休閑農業園區。
北京市觀光休閑農業園區建成景觀特性
表1
特 性
含
義
社會性 提升園區及其周邊的環境品質，滿足人們娛樂、休閑的需求，把人們從繁忙的社會生活中解脫出來。
生態性 人工化環境與自然環境相融合，既滿足人的活動需求，又增強園區開發的生態效益和可持續性。
通達性 交通方便，以周邊風景名勝區為依托，即可望又可游。
科普性 普及農業科普文化知識，園區觀光與科普知識教育相結合。
參與性 通過各種采摘及民俗活動的開展，加強人們的主觀能動性。
多樣性 注重了環境多樣性的保護和景觀多樣性的開發。
舒適性 以人的尺度為標準，創造美觀、大方、舒適的環境景觀。
文化性 挖掘傳統農耕文化內涵，賦予觀光農業園獨特的文化品格。
整體性 保證各個農業觀光園、園內景觀要素及周邊環境的協調性和完整性。
愉悅性 即以賞心悅目的園區景觀感染人、愉悅人。
4. 北京市觀光休閑農業園區景觀旅游資源開發
北京市觀光休閑農業園區的建設，不僅完善了各種農業生產的基礎設施，更配備了各種旅游配套設施，以滿足游客的旅游觀光休閑需要，豐富了都市居民休閑娛樂內容，其旅游資源開發項目與創意有：
2.1生態回歸游：以園區優美的自然生態環境來滿足久居城鎮的居民渴望回歸自然、融于自然，享受大自然的恬靜和安詳，放松疲憊的身心。目標市場：城市市民
2.2觀光采摘游：因其獨特的資源優勢開展果品及其它農作物采摘，園林式的園區旖旎風光，開都市觀光休閑活動之先河，讓游客不采摘也豐收。目標市場：城鎮居民
2.3休閑度假游：開發生產草坪，結合園區里的度假別墅，配備常見的運動設施。臨水游憩區則能滿足都市人的親水、戲水的渴望。目標市場：白領階層、外企員工、時尚青年
2.4民俗體驗游：介入周圍農莊，利用農村特色地域文化和民俗習慣，鼓勵當地農民開設特色農家旅舍，“吃農家粗糧，干農家細活，享鄉村陶然之樂”。目標市場：外國游客、城市家庭、中小學生
2.5會議考察游：適當利用園區辦公會議室召開行業內小型會議，遠期建設辦公區外的會議度假園。目標市場：專家學者、各種大小型會議
2.6購物旅游： 吸引游客慕名而來，購買各種農產品，果的加工品、各種果木制品以及果樹盆景。目標市場：水果愛好者、園藝愛好者。
2.7節慶文化游：開展多種節慶活動，例如：植樹節、花卉觀賞節、梨花會、風箏節等活動項目。目標市場：城市及周邊居民、投資商、分銷商
2.8苗圃觀光游：利用鄉村優美的生態環境，進行青少年林業生態教育，達到寓教于樂。目標市場：市民、青少年
2.9科普實習探索游：利用優質農業資源基地開展科技觀光，以展示現代化的種植栽培技術、園藝，充分展示科學技術向生產力的轉化。目標市場：青年學生 五、觀光休閑農業園區規劃建設啟示：
1、從城市化進程的角度
城市在快速的城市化發展過程中出現了快速的蔓延和擴張，這也就給了城市邊緣區農田景觀衍變一種不確定的空間限制條件，它們必須要迎合未來城市擴散對土地資源重新分配的需求。這就要求農業土地一方面在經濟上有利可圖并轉向專門化，在成為都市居民的公共開放休閑空間使獲得增值。另一方面，還要求自然環境保留“原始野性”的價值，因為它們不帶有任何都市標記而受到推崇。農田應與城市的綠地系統相結合，成為城市景觀的綠色基質。因此，我們認為城市化不簡單是城市景向鄉村的蔓延，城市的擴展、疏解大城市的機能以及提高田園城市公共生活的水平與質量應該在保持農田景觀應有的規模和鄉村風光特色前提下進行。
2、從旅游業發展的角度
目前我國已成為國際旅游的主要目的地之一；國內旅游已進入快速發展階段；旅游產品正從觀光型向觀光、度假、和專項旅游相結合的趨勢發展。而觀光旅游正與度假旅游、和專項旅游一起，成為21世紀我國旅游的3大亮點（周建明，2004）。也就是說，新的世紀，傳統的靜態休憩模式受到沖擊，現代化參與性外出休閑模式將倍受現代都市人的認同和青睞，旅游活動形式從而向多元化、特色化和參與化逐步演變發展。
觀光休閑農業園區規劃建設中自然景觀與人文景觀的融合體現了人與自然的和諧與對話，充分尊重和利用土地的自然環境，強化整個環境的融合與滲透，強調與城市生活的“對話”，有效發揮空間環境構成的再創造價值及人文價值。原有農田景觀與農業旅游觀光園建設有機結合，不僅可以提高基地自身的經濟效益，還可以對推動城市綠色產業結構調整，為人們提供高品味健身休閑場所，對富裕農民提高收入具有重要意義；是集經濟效益、生態效益、社會效益為一體的新型綠色產業發展模式。
參考文獻
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關鍵詞:房地產,開發項目, 開發運作流程
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
房地產業在我國如火如荼的發展來源于方方面面，在房地產行業中開發時行業發展的原動力。房地產業的健康發展事關國民經濟全局的發展,不僅能改善投資環境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產業的發展,同時維護社會的穩定,是一個具有高度綜合性和關聯性的行業,是國民經濟中各行業相互集中、相互聯系的重要樞紐氣已成為我國國民經濟的支柱.產業。
一、房地產開發階段劃分
對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產開發項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業階段。
(1) 前期策劃和決策階段
這一階段的工作內容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境等方面進行研究分析,確定項目開發或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發商要根據擬建項目的規模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術標準規范進行論證,分析項目的技術可行性。
(2) 計劃與設計階段
計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規劃、設計、造價預算、計劃安排。規劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規劃部門進行控制和決策。幵發商向設計單位提供規劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規劃設計重點。規劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。
(3)施工階段
房地產開發項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。
(4)租售和物業階段
在房地產開發項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產開發企業收回投資并賺取利潤的重要環節。租售階段房地產開發項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產開發企業獲利這一角度展開。
二、房地產開發管控策略
2.1 明確企業部門職能,建立有效的組織結構
組織結構設計是企業以實現發展戰略為目的所進行的一項企業管理基礎性的工作,對于整個企業的管理具有重要作用。在房地產開發企業中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業的管理層次,理清企業各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業戰略目標的實現。
2.2 加強企業流程管理,重視企業流程再造
房地產開發企業要在激烈的市場競爭中取得優勢,要不斷適應外在環境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業不斷改革和創新,將以職能為核心的企業,改造成為以流程為核心的企業,實現企業管理和業務流程的再造。企業流程再造對于擴大企業規模,提升企業品牌價值具有指導作用。
2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障
1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系
績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標,而目標又通過流程來實現。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎。可以說,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監控系統而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現將大打折扣,直接影響公司目標的實現,影響公司健康和可持續發展。
2)績效管理的意義
通過基于戰略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執行提供了基本保障,進而確保企業的績效水平,使企業獲得持續的競爭優勢,保障企業戰略目標的實現。崗位責任體系是實現公司發展戰略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰略軌道前進為出發點,激勵崗位工作,體現崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執行,通過理順流程來分清流程節點,確定工作流程流經部門具體崗位,并由具體崗位來實現各流程節點的工作;通過界定流程節點來明確工作內容。
3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來
績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業確定。企業的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。
三、房地產開發運作流程
為規范公司房地產開發活動,完善和落實公司房地產開發矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產開發業務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產項目的開發過程。整個房地產項目的開發管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經濟技術初評、經濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。
工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經濟技術初評、經濟技術評估,負責內部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態,提交《項目營銷報告》。
客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當地開工建設所需的各項法律手續,負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現場管理、工程結算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。
結語
在我國,房地產業具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產行業競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產開發項目的成功,不僅關系到房地產開發企業的發展,同時直接影響到人民生活環境和生活水平,還關系到國家的工業化、城市化進程。
參考文獻
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