時間：2023-06-11 09:34:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產經濟協理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
為適應房地產業發展的需要，加強房地產中介服務管理，規范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章規定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發，請認真貫徹執行。執行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。
第二章 中介服務人員資格管理
第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。
第五條 從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。
第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。
第七條 國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。
第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。
第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章 中介服務機構管理
第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。
第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。
第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章 中介業務管理
第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。
第二十一條 房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條 房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。
第二十三條 房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發新的資質證書后，方可繼續從事房地產中介服務業務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業務。
樓市拐點或將出現
房價尚未觸底
國家統計局18日公布的《10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示， 70個大中城市的價格平均環比指數年內首次出現負增長，環比下降的城市高達34個。而在年內，這一指數出現負增長尚屬首次。
《中華工商時報》21日報道稱，截至10月，全國執行限購政策相對最嚴格的10個城市中，庫存積壓達到了6044.46萬平方米。截至今年三季度末，滬深股市140多家上市房企存貨總量超過1.2萬億元，較去年同期大幅上漲了42%。
該報道還指出，京滬兩地1-10月住宅施工面積也已經達到了6742萬平方米和7781萬平方米，按照同期公布的1-10月簽約數據推算，消耗潛在庫存的時間分別需要將近10年和7年左右，預計2012年開始，京滬兩市還將迎來更大的庫存高積壓期。
全國大范圍降價潮即將來臨的預期愈發強烈，部分業內人士認為樓市或將出現，但不會出現崩潰式下滑。中原地產市場研究總監張大偉認為，交易市場的天平正逐漸傾斜至"買方市場"，房價下跌的一個高峰應該在明年一到二季度出現。
中國人民大學經濟學院副院長劉元春也表示，“2011年末將以局部調整和結構調整為主，明年一季度房地產市場將全面調整”他說：“中國房地產行業不會出現崩潰式下滑，房價整體回落幅度不會超過25%。”
目前，為完成年度銷售目標或解決短期的資金問題，降價作為一種策略，主要集中在供應比較充足的區域，全面性降價尚未出現。
廣東省房協理事趙卓文就表示，目前開發商的降價促銷，尚屬“讓利促銷”，還沒到“割肉促銷”。只有當出現部分開發商賣項目、賣股份以求生存之時，樓價才真正到底了。
中介與開發商共“患難”
同面行業洗牌
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在11月15日發表的研究報告中稱，基于房地產市場的緊縮調控政策、抑制通脹為核心的宏觀環境、加息、信貸控制等多方面因素相疊加，中國房地產行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調整。
而此前與地產“共榮”的中介行業，此番也難逃一劫。據《南方日報》19日消息稱：僅北京10月份，就有177家二手房中介關門大吉，而今年以來關閉門店的中介已多達1000多家，創三年以來新高。而在深圳，今年以來地產中介關門的數量更是達到驚人的3000家，這個數字超過了其原有中介門店數量的1/3。
一、繼續保持房地產市場平穩發展
堅持科學調控，在抑制投資、投機性需求的同時，積極引導消費，加強市場供需關系監測，確保房地產良性可持續發展。一要堅持規劃引導，改善供應結構。嚴格執行住房發展規劃，制定實施年度計劃，促進普通商品住房規模適度增長，改善住房供應結構，增加普通商品住房供給，確保房地產市場供給充足，結構合理。二要強化監管，穩控房價。加強分類指導，跟蹤問效，督促指導哈爾濱、齊齊哈爾、大慶等房價相對較高的城市認真落實國家調控政策，加強商品房預售管理，新開盤商品房銷售價格要經當地價格和房地產主管部門備案，價格過高的項目不得對外銷售。銷售下滑、庫存量較大的城市，要注意控制用地規模，合理安排開發進度，處理好棚改和開發的關系，引導采取必要措施消化庫存，把握好市場總體需求。三要加強市場監測分析，建立風險預警機制。加強對房地產市場運行情況及發展趨勢的分析研判，定期公布市場供需、土地供應和房價變動等信息，按月、季度分析房地產市場形勢，建立預警預報機制，及時預警信息，為科學調控市場提供依據。四要創造優良服務環境，引導行業健康發展。要在減少審批環節和事項，縮短審批時限，提高辦事效率，方便企業和群眾辦事方面下工夫，創造一個好的發展環境。進一步協調金融信貸部門，為企業和銀行牽線搭橋，促進信貸供需雙方的有效溝通，以緩解市場資金緊缺的局面。配合金融機構落實對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品房項目信貸優先支持的政策。
二、扎實推進舊住宅小區整治改造
城鎮老舊小區改造被列入今年省政府切實做好保障和改善民生工作之一。從各地上報的初步改造計劃統計，今年全省13個市地（不包括縣）改造面積2253萬平方米，34.5萬戶，總投資19.56億元，改造量非常大，任務十分艱巨。各地要高度重視，采取強有力措施確保完成工作目標。一要科學編制規劃和年度改造計劃。各地要摸清底數，結合改造需求、改造輕重緩急和地方財力等實際，科學編制舊住宅區整治改造規劃，合理確定改造時序，認真落實年度改造計劃，確保改造項目、改造內容、資金來源、具體改造方案翔實、到位。不要貪圖量大、面廣，影響改造質量。二要強化組織領導。各地要在政府的統一領導下，切實加強對舊住宅區整治改造工作的組織領導，建立房產、建設、規劃、發改、財政、民政等部門參加的協調聯動機制，進一步明確牽頭部門，確定各部門的職責分工，各司其職，各負其責。要發揮街道辦事處、居民委的工作優勢，做好動員、組織和宣傳工作，營造政府重視，企業參與，居民響應，社會支持的良好局面，穩步推進舊住宅區整治改造。三要增強工作主動性和創新精神。立足本地實際，理清工作思路，創新工作方法，加大工作力度，積極穩妥推進舊小區改造工作，摒棄等、靠、要思想，積極主動籌措資金，整合政府、企業投資，要通盤謀劃，合理利用既有建筑節能改造、主街路改造和管網改造等各項資金，形成合力，破解資金難題，有條件的城市也可以通過市場化運作引進有實力的大企業參與舊小區改造。
三、積極穩妥推進商品住宅全裝修工作
各地要按照《推進新建商品住宅全裝修工作實施意見》及省廳年初下達的計劃指標要求，加大對住宅全裝修工作的推進力度。一要加強宣傳引導。要結合實際采取多種形式加大對住宅全裝修的宣傳力度，讓廣大群眾充分了解和認同住宅全裝修是為業主減少環境污染、節約裝修成本和精力的重要舉措，引導業主樹立綠色文明的意識，摒棄重裝修輕裝飾的傳統觀念，使廣大業主主動接受全裝修住宅。二要實行典型引路。這項工作目前尚無完整的政策體系，企業和業主觀念上還有較大差距，工作困難較多，要站在發展的高度，克服畏難情緒，積極培育典型，發揮示范帶動作用。哈爾濱市要發揮龍頭作用，進一步加大推進住宅全裝修工作力度；大慶市要充分發揮經濟優勢，強化住宅建設提檔升級意識，進一步擴大新建住宅全裝修覆蓋率；佳木斯市要認真總結富錦市經驗，積極推動縣級城市住宅全裝修工作，其他市地都要因地制宜，積極推開這項工作。三要在政策扶持上下工夫。各地要積極協調，爭取政府重視和支持，建立暢通的協調聯動機制，明確責任，合力推進。要想方設法將《實施意見》的相關政策落到實處，逐步兌現優惠扶持政策，對實施全裝修的項目在預售審批、項目資本金監管方面給予優先和照顧，充分調動企業對住宅全裝修工作的積極性。
四、努力提升物業服務管理水平
一要繼續加大立法工作推進力度。主動加強和省政府法制辦的溝通協調，加快完成《條例》上省政府常務會議前的各項準備工作，爭取年底前上會通過，明年上半年報請省人大審批頒布實施。立法工作是全省物業工作的一項大事，各地都要積極支持，全力配合。二要著力研究解決老舊小區管理難的問題。這個問題的關鍵在于老舊小區破損嚴重，配套設施不完善，收費低、管理成本高。各地要在積極推進老舊小區改造的同時，認真研究管理模式，因地制宜，采取專業物業公司管理、業主自治和社區服務站等多種途徑加強老舊小區的物業管理，讓人民群眾享受到基本的物業服務。三要著力研究保障房和棚改回遷小區的管理辦法。這些年我省加大了保障性安居工程建設力度，累計開工了296.83萬套，面積 18769萬平方米，改善了困難群眾的居住環境。如何做好單獨集中建設的公租房、廉租房、經適房和棚改小區的物業管理是我們遇到的新的問題。全省現在百萬米以上的棚改小區十幾個，一個小區幾萬人，都是困難群眾，如果物業管理跟不上去，就會形成新的貧民窟，必然引發矛盾沖突。各地要結合實際認真研究解決辦法，出臺政府扶持政策，確保管好、管到位、不出問題。四要引導企業做好轉型升級，做大做強。目前我省的物業企業服務形式單一，經營規模小，實力不強，缺少有競爭性的品牌企業和龍頭企業。全省現有物業企業1921個，一年物業總收入不到30億元。一級企業26個，二級107個，三級1788個，二級以上企業只占企業總數的6.9%，產值過億的僅有4家。全國龍頭萬科物業2012年總收入24.38億元，其中物業收入12.16億元，延伸服務收入12.22億元，利潤1.11億元。綠城物業總收入15.19億元，非物業收入6.62億元，占總收入的44%。因此，我們一定要創新理念，轉變觀念，引導企業做好轉型升級工作，通過開展社區養老、家政服務、中介、尾盤代售等多種形式延伸服務，增加收入，把企業做大做強。同時，各地還要進一步推進物業管理示范項目創建工作，通過典型的示范作用，帶動全省物業管理水平整體提檔升級。五要強化房屋安全管理。各地房地產行政主管部門作為房屋安全管理負責部門，要切實負起責任，建立和完善工作機構，配齊配強相關管理和專業技術人員，適時組織開展危險房屋普查，做好危險房屋鑒定工作，建立健全危險房屋檔案。經鑒定為不能保證使用安全的房屋，要及時向房屋產權人或使用人發出危險房屋通知書，監督其及時妥善處理。
五、嚴格規范房屋征收拆遷行為
近年來，我省涉及城鄉建設類投訴總量一直靠前，其中拆遷居高不下，特別是近期，拆遷增多，在社會上造成了很大影響，這其中有部分被征收群眾漫天要價、無理上訪的原因，但也有我們工作不到位，征收程序不規范，違法違規拆遷損害群眾合法權益，企業參與拆遷等問題。今年要把嚴格執行《黑龍江省國有土地上房屋征收與補償規范化工作規程》和工作流程，進一步規范征收拆遷程序作為工作重點，確保房屋征收工作依法依規進行，積極化解拆遷矛盾糾紛。一是要建立健全社會穩定風險評估機制。所有征收項目都要進行風險評估，不能走過場、流于形式。凡是維穩評估不到位、風險預測不全面、風險規避預案不明確的項目，一律不得征收。二是要加大信息公開度。各地要暢通公開渠道，堅持公眾參與、公開透明、陽光拆遷，及時將征收范圍、補償方案、補助獎勵政策、評估結果對群眾公布，確保被征收群眾的知情權、參與權和監督權。對于引發矛盾糾紛的項目，要及時權威信息，主動回應群眾和社會關注，妥善化解矛盾。三是建立拆遷協調督辦工作機制。各地要成立相關職能部門共同參與的拆遷專項工作小組，明確各部門的職責分工，各負其責，切實做到管拆遷必須管，對拆遷案件進行協調督辦。強化屬地責任，將矛盾化解在當地，不支持、不受理越級上訪。具體要求，廳里最近下發的《關于進一步規范房屋征收拆遷行為的通知》已經說的很明確了，各地要認真貫徹執行。
六、做好不動產登記職能整合，加強房地產交易及中介組織監管
實行不動產統一登記是國務院機構改革和職能轉變方案的要求，各級房地產主管部門要給予支持，配合相關部門做好不動產登記的整合工作。職能劃分后各級房地產主管部門還要繼續負責房屋交易、產權管理、交易檔案、中介服務、個人住房信息系統建設等工作。從不動產登記交易量看，房屋交易量最大，交易頻繁、復雜，登記類型多。不同時期不同類型的房屋交易登記有不同的政策要求，涉及多部法律法規，引起的房產糾紛多，大量歷史遺留問題需要解決。因此要依據國務院文件精神，結合我省實際，在開展廣泛深入調研的基礎上，堅持方便群眾辦事的原則，提出機構整合方案，把握好工作節奏，確定合理的職能劃分和人員調配意見，保持工作的銜接和工作的連續性。在職能調整過程中，要注意確保交易安全，實現平穩有序推進。
要加強對房地產中介機構的管理，建立房地產估價行業定期檢查制度，制定房地產估價行業考核標準，每年不少于兩次對房地產估價機構實施常規檢查，實地檢查房地產估價管理制度執行情況和房地產估價檔案管理情況，重點查處是否有超越資質等級承接業務、是否有資質過期或估價師注冊過期仍從事估價業務的違規行為，適時抽查估價報告，并將檢查和抽查結果記入信用檔案向社會公示。完善房地產經紀機構管理制度。會同工商行政管理部門制定加強房地產經紀機構管理的具體措施，適時出臺經紀人協理考試、注冊辦法，加大對房地產經紀機構監督檢查力度。各地要加強個人住房信息系統建設，按照住建部有關要求按時完成系統建設任務。
七、進一步轉變市場監管方式
01中國夫婦購美國豪宅 中國投資客抄底美國樓市，年輕夫婦2億元買豪宅
02央企福利腐敗 審計署稱部分央企違規發放福利上億元
03“奶粉歷史最好” 乳協理事長稱奶粉抽查合格率99%
04海外華商成“闖入者” 海外中國商人生存狀況堪憂
05多地樓市微調 多地疑似樓市政策微調，業內稱不可奢望大幅放松
06煙企對抗控煙 衛生部：煙企采取偽科學手段對抗控煙，須嚴格監管
07世界最大鎢礦 江西發現世界最大鎢礦，經濟價值超3000億
08高鐵槽道粉化 滬昆高鐵湖南段槽道發生粉化現象
09 IMD排行 IMD全球競爭力排行，香港第一，中國大陸超日本
10航空燃油附加費 航空燃油附加費年內首次下調
發改委：大蒜雞蛋價格漲幅在正常區間
財政部：通過紅會總會及中華總工會捐款可免稅
國稅總局：超標交通補貼與通信補貼需征個稅
住建部：每月后10個工作日各地公開保障房信息
人社部：退休年齡推遲成必然趨勢
衛生部：企業員工超千人應配心理咨詢專員
民政部：“慈善法”初稿已報國務院
環保部：2011年全國地表水水質總體為輕度污染
國內
金星凌日
6月6日,世界上最罕見的天文現象之一“金星凌日”上演,這是本世紀人們最后一次見到這一奇觀, 下次金星凌日奇觀將出現在105年后。“金星凌日”發生原理和日食相似,地球、金星和太陽在一直線上,太陽圓面上就出現了金星的小黑點狀影子。
油價該降了
6月8日，國內油價調價窗口開啟后，國內成品油調價參照的三地原油變化率負向波動突破8%，調價幅度600～700元/噸，為2009年以來最大降幅。截至6月5日，WTI原油期貨跌破90美元/桶關口，迪拜、布倫特原油期貨均由120美元/桶以上，跌至100美元/桶以下。終端消費者、社會貿易商、大用戶都在等待降價，成品油市場習慣性地在調價前出現波動。
上合峰會“讓路”高考
?6月6日—7日上海合作組織北京峰會在京舉行，同時7日恰好是高考的第一天，為照顧高考，上合峰會7日會議開始時間推遲半小時。
外交部表示，會期是協調了很久才找到各與會國都合適的日期。同時，外交部一個多月前就會同北京市交通委、教委等部門，盡量減少對考生的影響，如活動開始時間推后半小時，提前交通管制具體安排等。
國際
英女王登基60年
倫敦當地時間6月3日，英國迎來女王伊麗莎白二世登基60周年慶典。
英國女王伊麗莎白二世現年86歲。1936年，她的伯父，英王愛德華八世因堅持要同離過兩次婚的辛普森夫人結合，“不要江山要美人”而被迫遜位，伊麗莎白二世的父親喬治六世繼位，伊麗莎白二世則成為王儲。1952年2月，伊麗莎白二世即位。英首相卡梅倫說，女王有生之年不會退位。
奧巴馬給小學生寫假條
6月1日，美國總統奧巴馬前往明尼蘇達州霍尼韋爾公司發表創造就業的演講。11歲的五年級學生泰勒翹課前去聽演講。小泰勒不僅搶到前排座位，在演講結束時還與總統握手。更令他激動的是，奧巴馬知道他逃課后，還給他寫了一張請假條。
“基地”二號被炸死
美國和巴基斯坦官員確認，6月4日在巴基斯坦北瓦濟里斯坦地區一次空襲中，美國無人駕駛飛機確實炸死了“基地”組織二號人物阿布·葉海亞·利比。美反恐官員評價，這是繼“基地”創始人烏薩馬·本·拉登去年5月1日被美軍突襲擊斃后“基地”遭受的最大打擊，因為“基地”將很難找出合適的人來接替利比。
數字
利率下調： 0.25%
中國人民銀行6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率均下調0.25個百分點。其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。
錄取率：75%
2012年全國普通高校招生報名總數為915萬，比去年減少2%；全國普通高校計劃招生685萬,全國平均錄取率75%，比去年增加近3個百分點。中國高考已連續多年報名人數減少。
稅收優惠：33項
國稅總局出臺 《鼓勵和引導民間投資健康發展的稅收政策》，要求落實民間投資相關稅收優惠政策，政策涵蓋六大類33項，涉及增值稅、消費稅、營業稅、企業所得稅、房產稅、進口關稅等多個稅種。
保護區：2640個
截至2011年底，全國已建立各種類型、不同級別的自然保護區2640個，總面積約14971萬公頃，其中陸域面積14333萬公頃，占國土面積的14.9%。這些數據說明我國生態建設進展尚好。
新房網簽：10502套
5月份北京全市新房網簽總量為10502套，環比上漲34.2%，同比漲幅達43%。經濟增速下滑，中央各部門近期頻繁出臺措施穩增長。不少人擔憂為刺激經濟增長，對房地產的調控或會再次放松。
【身份證】【營業執照】【 】號碼：
【本人】【法定代表人】： 聯系電話：
【委托】【法定】人： 聯系電話：
乙方（承租人）
【身份證】【營業執照】【 】號碼：
【本人】【法定代表人】： 聯系電話：
【委托】【法定】人： 聯系電話：
乙方的其他【承租人】【居住使用人】共 人，姓名和公民身份號碼情況如下：
序號
姓名
公民身份號碼
根據《中華人民共和國合同法》等有關法律、法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎上，經協商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，訂立本合同。
第一條 出租房屋情況和租賃用途
1-1 甲方將座落在本市_______【區】【縣】_________路_____【弄】【新村】______【號】【幢】______室（部位）________的居住房屋（簡稱該房屋）出租給乙方。該房屋【建筑面積】【使用面積】為________平方米。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示了該房屋的下列權屬證明：【房地產權證，編號：________________】【_____________________，編號：_______________】，并告知乙方該房屋在訂立本合同前【已】【未】設定抵押。
1-2 簽訂本合同前，甲方已向乙方提供了該房屋所在物業管理區域的管理規約或臨時管理規約。甲方向乙方承諾，未對原始設計為居住空間的房間進行分割搭建；乙方向甲方承諾，承租該房屋用作居住使用，并在租賃期間嚴格遵守國家和本市的有關居住房屋租賃和使用、物業管理規定，以及該房屋所在物業管理區域的管理規約或臨時管理規約。
1-3 租賃期間，乙方可使用的該房屋公用或合用部位的使用范圍，現有的裝修、附屬設施、設備狀況以及需約定的有關事項，由甲、乙雙方在本合同附件中加以列明，作為甲方交付該房屋和本合同終止時乙方返還該房屋的驗收依據。
第二條 交付日期和租賃期限
2-1 甲、乙雙方約定，該房屋租賃期限自_______年____月____日起至_______年____月____日止。
2-2 雙方同意，甲方于_______年____月____日前將該房屋交付給乙方，由乙方進行驗收。逾期交付的，每逾期一日，則甲方需向乙方支付_______元違約金。
第三條 租金及支付方式
3-1 甲、乙雙方約定，在上述租賃期限內，該房屋月租金為（_____幣，下同）_______元（大寫：____________________________）
3-2 甲、乙雙方約定，在租賃期限內，未經雙方協商一致，甲方不得擅自調整租金標準。
3-3 乙方應于【每月____日前】【_____________】向甲方支付該房屋【當月】【下個月】的月租金。逾期支付的，每逾期一日，則乙方需向甲方支付_______元違約金。
3-4 乙方支付租金的方式：__________________________________________________________________________________________.
第四條 保證金和其他費用
4-1 甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為_____個月的租金，即___________元。甲方收取保證金后，應向乙方開具收款憑證。
本合同終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充本合同約定由乙方承擔但還未交納的費用外，剩余款項應在房屋返還時返還乙方。
4-2 租賃期間，該房屋所發生的水、電、氣、通信、空調、有線電視、_______、_______費用由【甲方】【乙方】【 】承擔，其中應由【 】分擔的，具體的費用分擔比例或金額，由甲乙雙方在合同補充條款中約定。
除上述費用外，其他費用均由【 】承擔。
第五條 房屋使用要求和維修責任
5-1 甲方應確保該房屋交付時符合規定的安全條件。租賃期間，乙方發現該房屋及本合同附件中列明的附屬設施、設備有損壞或故障時，應及時通知甲方修復；甲方應在接到乙方通知后的_____日內進行維修或委托乙方進行維修。
甲方逾期不維修、也不委托乙方進行維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。
5-2 乙方應對該房屋的使用安全負責。租賃期間，乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施、設備，因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施、設備損壞或發生故障的，乙方應負責修復。
乙方不維修的，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。
5-3 租賃期間，甲方應定期對該房屋進行檢查、養護，保證該房屋及其附屬設施、設備處于正常的可使用和安全的狀態。甲方應在檢查養護前_____日通知乙方。檢查養護時，乙方應予以配合。甲方應減少對乙方使用該房屋的影響。
5-4 乙方需裝修或者增設附屬設施和設備的，應在簽訂本合同時，在本合同附件中約定；如在本合同附件中未約定的，則應事先征得甲方的書面同意。按規定須向有關部門報批的，則應由【甲方】【甲方委托乙方】報請有關部門批準后，方可進行。乙方另需裝修或者增設的附屬設施和設備的歸屬、維修責任及合同終止后的處置，由甲、乙雙方在本合同附件中約定。
5-5 租賃期間，甲方可以授權第三方機構察看房屋安全情況。乙方違反國家和本市有關房屋租賃的規定，致使房屋在使用過程中出現安全隱患，被管理部門責令改正的，第三方機構可以代為整改，并可采取必要措施，保證房屋使用安全，因此產生的損失，由乙方承擔。
第六條 轉租、承租權轉讓和交換
6-1 租賃期間，乙方將該房屋部分或全部轉租給他人，應事先征得甲方的書面同意，并符合國家和本市有關房屋租賃的規定。乙方轉租該房屋的，應與次承租人訂立書面的轉租合同。
6-2 租賃期間，未事先征得甲方書面同意，乙方不得將該房屋轉讓給他人承租或與他人承租的居住房屋進行交換。
第七條 抵押和出售
7-1 租賃期間，甲方需抵押該房屋的，應當在抵押前書面告知乙方，并向乙方承諾該房屋抵押后當事人協議處分該房屋前______日書面征詢乙方購買該房屋的意見。乙方明確表示購買該房屋的，在同等條件下享有優先購買權。
7-2 租賃
期間，甲方需出售該房屋的，應提前 個月書面告知乙方，乙方在同等條件下享有優先購買權。乙方在收到甲方書面告知 日內未明確表示購買的，即為放棄優先購買權。
乙方放棄優先購買權的，甲方應與受讓方在出售合同中約定，由受讓方繼續履行租賃合同。轉讓前需實地看房的，甲方應與乙方進行協商，未經協商一致的，乙方可以拒絕。
第八條 續租
8-1 甲、乙雙方約定，該房屋租賃期滿甲方不再繼續出租的，應于租期屆滿前 個月書面通知乙方。逾期未書面通知的，本合同租期屆滿后繼續有效，但租賃期限為不定期。
8-2 甲、乙雙方同意，本合同轉為不定期合同后，甲方提出解除合同的，應自書面通知乙方之日起，給予乙方 個月的寬限期。寬限期限內，乙方應按本合同的約定，向甲方支付該房屋的租金以及由乙方承擔的其他費用。
第九條 房屋返還
9-1 除甲方同意乙方續租外，乙方應在本合同的租期屆滿后_____日內返還該房屋；如本合同轉為不定期合同的，乙方應在本合同約定的寬限期屆滿后_____日內返還該房屋。
9-2 乙方未經甲方書面同意逾期返還該房屋的，每逾期一日，乙方應按______元/日向甲方支付違約金。
9-3 除本合同附件另有約定外，乙方返還該房屋時，該房屋及其裝修、附屬設施和設備應當符合正常使用后的狀態。經甲方書面驗收認可后，相互結清各自應當承擔的費用。
第十條 解除本合同的條件
10-1 甲、乙雙方同意在租賃期內，有下列情形之一的，本合同解除：
（一）該房屋因公共利益需要被依法征收的；
（二）該房屋因不可抗力原因毀損、滅失，致使乙方不能正常使用的；
（三）簽訂本合同時，甲方已告知乙方該房屋已設定抵押，租賃期間被處分的；
（四）___________________________________________________.
10-2 甲、乙雙方同意，甲方有下列情形之一的，乙方可書面通知甲方解除本合同，并有權要求甲方賠償損失。
（一）甲方未按合同約定按時交付該房屋，經乙方書面催告后___日內仍未交付的；
（二）甲方交付的該房屋不符合本合同約定或存在重大質量缺陷，致使乙方不能正常使用的；
（三）___________________________________________________.
10-3 甲、乙雙方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同，并有權要求乙方賠償損失。
（一）乙方擅自改變房屋居住用途的；
（二）因乙方原因造成房屋結構損壞的；
（三）乙方擅自轉租該房屋、轉讓該房屋承租權或與他人交換各自承租的房屋的；
（四）乙方擅自將該房屋用作單位集體宿舍，或者增加居住使用人，違反本市以原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分割搭建后出租，不得按照床位出租，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米等規定的；
（五）乙方利用承租的居住房屋從事違法違規活動的；
（六）乙方逾期不支付租金累計超過____月的；
（七）乙方欠繳應承擔的費用累計超過 元的；
（八）__________________________________________________.
第十一條 合同登記備案
11-1 本合同自雙方【簽字之日】【簽字后____日】生效。自合同生效之日起30日內，甲、乙雙方【應當】【已委托____________________（房地產經紀機構）】到該房屋所在地的社區事務受理服務中心辦理房屋租賃合同登記備案。
11-2 本合同登記備案后，凡登記備案內容發生變化、續租或者租賃關系終止的，雙方應按規定向原受理機構辦理變更、延續或注銷手續。
11-3 因租賃當事人一方未配合，致使另一方無法辦理房屋租賃合同登記備案或變更、延續、注銷手續的，造成的法律糾紛和經濟損失，均應由未配合辦理的一方承擔。
第十二條 違約責任
12-1 該房屋交付驗收時，現有的裝修、附屬設施、設備存在缺陷，影響乙方正常使用的，甲方應自交付之日起的____日內進行修復。逾期不修復的，甲方同意減少該房屋的租金并變更相關條款和附件內容。
12-2 甲方未在本合同中告知乙方，該房屋出租前已抵押，造成乙方損失的，甲方應負責賠償。
12-3 租賃期間，甲方不及時履行本合同約定的維修、養護責任，致使房屋及其附屬設施、設備損壞，造成乙方財產損失或人身傷害的，甲方應承擔賠償責任。
12-4 乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍擅自裝修房屋或者增設附屬設施的，甲方可以要求乙方【恢復房屋原狀】【或】【并】【賠償損失】。
12-5 租賃期間，非本合同約定的情況，甲方提前解除合同，應與乙方協商一致，并按提前收回天數的租金的____倍向乙方支付違約金。若違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。未與乙方協商一致的，甲方不得提前收回該房屋。
12-6 租賃期間，非本合同約定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應按提前退租天數的租金的____倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。
第十三條 解決爭議的方式
13-1 本合同由中華人民共和國法律、法規管轄。
13-2 雙方在履行本合同過程中若發生爭議的，甲、乙雙方可協商解決或者向人民調解委員會申請調解，也可選擇下列第____種方式解決：
（一）提交上海仲裁委員會仲裁；
（二）依法向人民法院提訟。
第十四條 其他條款
14-1 本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款、附件，為本合同不可分割的一部分。
14-2 甲方聯系地址：_______________________，郵編：_______；乙方聯系地址：_______________________，郵編：_______.甲、乙雙方向前述對方聯系地址以掛號信方式郵寄法律文書的，即視為法律文書已經通知并送達對方。
14-3 本合同連同附件一式____份。其中：甲、乙雙方各持一份，__________________________、_____________________________各一份，均具有同等效力。
甲方（名稱或名字） 乙方（名稱或名字）
甲方【本人】【法定代表人】 乙方【本人】【法定代表人】
簽署： 簽署：
【委托】【法定】人簽署： 【委托】【法定】人簽署：
甲方蓋章： 乙方蓋章：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
簽于： 簽于：
經紀機構名稱：
經紀機構蓋章：
經紀人姓名： 經紀人（協理）證書號：
簽署：
經紀人姓名： 經紀人（協理）證書號：
【關鍵詞】農民致富 融資 乘數效應
一、引言
乳山市地處山東半島東南端，經濟結構以海洋產業、旅游產業和房地產產業為主，針對這種情況，本文重點分析農村信用社作為一個金融機構在促進當地產業發展和經濟發展方面所起的作用，尤其是在促進農民增收方面所起到的作用。新世紀以來，三農問題愈發受到重視，農業人口占全國人口比重較高，因而解決三農問題對實現全面的和諧小康社會具有非常大的現實意義。促進農民致富是有很多方面，但是解決農民的融資難是非常重要的一個環節，由經濟學原理，雖然提高供給是融資的根本目的，但是如何保障貸款資金的安全和提高銀行的貸款收益率才能從根本上持續地增加有效供給。目前央行和銀監會出臺了很多措施鼓勵銀行向三農提供資金，雖然起到了一些的作用，但是這種輸血式的融資方式不能完全徹底解決問題。中國農民是一個很重視信譽的群體，大多情況下的不還貸基本是由于自身經濟狀況窘迫所致，因此只有促進農民致富，才能保障銀行貸款的安全和提高銀行的貸款收益。這是一個雙向互動的過程，并且具有乘數效應，兩者互相擴大。
二、農村金融當前供求現狀
Patrick（1966）在分析發展中國家經濟和增長金融發展時認為金融的發展模式有兩種。一是供給引導型模式（supply-leading），認為金融機構和相關金融服務的供給應優先于需求，強調金融服務的供給對經濟的促進作用；二是需求追隨型模式（demand-following），認為經濟主體在經濟增長過程中產生的金融需求而導致了金融機構和金融服務的產生。在經濟發展初級階段，供給引導型模式居于主導地位，而隨著經濟進入成熟階段，需求追隨型模式將逐漸代替供給引導型而居于主導地位。Patrick的這一論斷，對我國的銀行業發展過程有一定的解釋作用。1994年成立的中國農業發展銀行和最初設置的中國農業銀行都屬于供給引導型模式；而由我國小農經濟由于缺乏資金而自發組成的農村合作基金以及隱藏起來的民間借貸基本上屬于需求追隨型模式；農村信用合作社的成立屬于供給引導和需求追隨交織型模式，并最終落腳于供給引導型金融，這樣一種結果需要我們繼續探討是否合適。在我國目前情況下，供給引導型模式的農村金融機構的優點是進入阻力小能夠很快發展起來，并且風險也由于具有目標性而易于控制；但是正是由于這種目的性很強的發展過程，導致其提供的金融服務的數量不大，并且其資金流向和融資很容易收到當地政府的影響。而需求追隨型模式可以十分靈活地使資金流向高收益和最大需求的地方，能滿足大量并且多樣化的融資需求，當然結果也是會放大貸款風險。農村的金融服務需求因需求主體差異而呈現多樣化趨勢，我國農村經濟主體日益多元化，既有傳統農戶，也有鄉鎮中小企業、農業專業化和集約化的企業，其對資金的需求更是持續擴大。以乳山市為例，由于該市地處東部沿海地區，當地農民多從事海洋捕撈和海產品養殖，因此其很多融資需求來源于海洋養殖和捕撈等項目。由于農業和農村經濟的自然屬性導致他們很容易受到市場環境和政策因素的影響，導致其風險很不確定，因此金融機構在對農村進行信貸支持的時候必然承受一定的風險，但是我們可以通過下面的相關分析知道這種風險在一定條件下會帶來更大收益甚至會降低風險。
三、乘數效應分析
乘數效應（Multiplier Effect）是一種宏觀的經濟效應，是指經濟活動中某一變量的增減所引起的經濟總量變化的連鎖反應程度。乘數效應是宏觀經濟學的一個概念，也是一種政府在控制宏觀經濟時常用的一種手段。最典型的就是在貨幣在貨幣發行與流通中會存在的乘數效應，其完整的貨幣（政策）乘數的計算公式是：k=（Rc+1）/（Rd+Re+Rc）。其中Rd、Re、Rc分別代表法定準備率、超額準備率和現金在存款中的比率。這種乘數效應在經濟生活中大量的存在，本文以乳山市農村信用社為例，選取相關數據對農村融資和銀行存貸款之間的乘數效應進行分析，根據中國人民銀行2012年2月24規定的存款類金融機構的人民幣存款準備金率，農村信用合作聯社等中小型金融機構的存準率為17%，研究發現當金融機構在合理審慎的放出貸款后，整體來說農民的收入增加了，雖然出現一些不良貸款，但是農民增收的部分通過乘數效應再次存入金融機構，進一步加大了金融機構的存款規模，這不但增加了銀行的利潤規模，也同時增強了銀行抵抗不良貸款的能力。乳山市農村信用合作聯社在下面鄉鎮設有相關分支機構，那些設置在農業和漁業等發達的鄉鎮上的分支機構，由于當地農戶富足而使存款量大增，這在一方面增強了信用社的盈利能力，一方面也同時增強了其抗拒風險的能力，這進一步證明了當地農業經濟的發展和農民的致富對信用社發展所起到的強大作用；另一方面，農村信用社在政府引導下所支持的項目和產業都有了長足的發展，而這些發展起來的產業通過乘數效應又促進了農村信用合作聯社的發展，并且那些富裕的鄉鎮和發展良好的產業平均來說對農村信用合作聯社帶來的不良貸款比例相對較低，這在一定程度上證明大多情況下的農民不還貸基本是由于自身經濟狀況窘迫所致，因此只有促進農民致富，才能保障銀行貸款的安全和提高銀行的貸款收益，這種雙向互益的過程在乘數效應的作用下進一步擴大。
四、農村信用社在促進農民致富上的對策建議
1.擴大農村金融服務范圍，首先要擴大對農村提供金融服務的種類和提高相關層次； 其次，要對經濟結構和貸款類型進行細化和標準化，形成一種嚴格程序化的授信流程，在自己所服務的地域范圍進行低成本又具有可行性的信用征集。現階段各級聯社高度重視農村金融服務，也從各方面加大扶持力度，所以從金融體系來說，種類是比較齊全的。提高農村金融服務能力，將其金融服務進行推廣，做到為民所知、為民所用，設身處地提供農村金融服務。
2.加快農村保險發展進程。設置創新信貸保險品種中大力發展農村農業保險事業是一項不可缺少的任務，加快建立農業再保險和巨災風險分散機制，使農民和金融機構在遇到不可抗拒的風險面前增強抵抗力。在健全政策性農業保險制度方面，要鼓勵保險公司從事這種事業，在這個過程中保險公司可以同農村信用社進行信息共享，這對信用社、保險公司農戶都是一個非常不錯的選擇，對信用社來說可以降低不良貸款風險，對保險公司來說擴大了業務范圍，對農戶來說也會在融資方面比較容易，對當前農村存在的地下錢莊和高利貸等非法金融活動也是一種有效的阻止。
3.改善農村地區金融生態環境。要發展多層次全面的健康農村金融體系，必須大力改善我國現在的農村金融生態環境，由于我國農村地區的經濟文化落后，導致農村金融服務也相當落后，因此當前要改善農村地區的金融生態環境必須進行宏觀統籌。首先，以縣域、鄉鎮為地域范圍，設置信用評級機制，將農戶信用記錄進行備案，對惡意拖貸欠貸的農戶進行相關懲罰，對信用良好者進行正向激勵，比如放寬貸款條件等。其次，努力引導社會資金流向農村地區，這也是當前最緊迫和最重要的任務。乳山市農村信用社的存款有很大一部分來自于其協理員所吸收來的農村存款，由此可以看出農村的富裕程度在很大程度上決定著信用社的發展壯大，但是大多數貸款卻流向了農業之外的項目上，因此引導資金流向農村，促進農村的經濟發展是當前比較艱巨的任務。這項任務不但于農村和農民有利，也對一個扎根于農村的金融機構來說也非常的有利，只有反哺農村，促進農民的致富，農村信用社才會有立足之地，也才會有長久持續的發展。
參考文獻
[1] 徐芳，王波. 農村金融體制改革與創新思路[J]. 經濟學家，2005（05）.
[2] 馬曉河，姜長云. 關于加快農村金融體制改革的若干思考[J]. 經濟研究參考，2003（80）.
一、行業基本運行情況
（一）粗鋼產量小幅增長，增幅明顯回落
1―9月份，全國生鐵、粗鋼和鋼材（含重復材）產量分別為54237萬噸、61800萬噸和83853萬噸，分別同比增長0.4%、2.3%和5.0%，增速分別比1―8月回落0.1、0.3和0.4個百分點，分別比上年同期增速回落6.5、7.7和11.3個百分點；日產粗鋼226.37萬噸。增產比較多的省份有江蘇、遼寧、廣西、河南和廣東。減產比較多省份的有河北、黑龍江和重慶。
9月份，全國生鐵、粗鋼和鋼材（含重復材）產量分別為5889萬噸、6754萬噸和9575萬噸，分別同比增長-0.5%、0.0%和1.7%；平均日產粗鋼225.13萬噸，環比增加2.84萬噸，增幅為1.28%。
（二）經濟效益有所好轉，盈利水平仍然偏低
據鋼鐵協會統計，1―9月份，會員鋼鐵企業累計實現銷售收入27232億元，同比下降0.22%；實現利稅797億元，同比增長15.92%，盈虧相抵后實現利潤為193億元，同比增加80億元，增長71.26%。鋼鐵企業效益有所好轉，主要得益于鐵礦石等原燃材料價格持續下跌；增幅較大，與去年基數偏低有關。銷售利潤率只有0.71%，比上年同期提高0.30個百分點。
9月份，會員鋼鐵企業銷售收入、實現利稅和實現利潤環比出現下降，其中實現利潤30.36億元，環比下降34.6%，主要是9月份鋼材價格降幅較大。
（三）鋼材進出口保持增長，出口價格有所下降
1―9月份，全國累計出口鋼材6534萬噸，同比增加1844萬噸，增長39.3%；進口鋼材1101萬噸，同比增加53萬噸，增長5.0%；進口鐵礦石69907萬噸，同比增加9884萬噸，增長16.5%。
9月份全國出口鋼材852萬噸，環比增加76萬噸，增長9.8%；進口鋼材136萬噸，環比增加19萬噸，增長16.2%；凈出口鋼材716萬噸，折合粗鋼762萬噸，環比增加61萬噸，增長8.7%。
1―9月份，出口鋼材平均價格為782.6美元/噸，同比下降74.2美元/噸，降幅為8.7%；而進口鋼材平均價格1246.1美元/噸，同比上升37.1美元/噸，升幅為3.1%。鋼材出口存在以價換量現象，結構需進一步優化。
（四）社會庫存持續下降，企業庫存仍然偏高
受鋼價持續下跌影響，市場預期也不斷下降，鋼材社會庫存繼續下降。9月末，全國主要市場五種主要鋼材社會庫存量降至1154萬噸，環比下降80萬噸，降幅為6.5%。與上年同期相比下降313萬噸，降幅為21.4%；與年初相比下降197萬噸，降幅為14.6%。
從企業庫存情況看，據鋼鐵協會統計，9月下旬會員企業鋼材庫存量為1491萬噸，環比增加23萬噸，增幅為1.52%；與去年同期相比上升了169萬噸，升幅為12.78%；比年初增加291萬噸，增幅24.25%。
（五）鋼鐵行業固定資產投資出現下降態勢
1―9月份，全國鋼鐵行業固定資產投資4943億元，同比下降2.1%。其中黑色金屬礦采選業投資1344億元，同比增長6.6%；黑色冶煉及壓延投資3599億元，同比下降5.0%。反映國家嚴控新增產能取得成效。煉鐵、煉鋼項目投資增加較多的省份有河北、廣東、內蒙古、廣西和云南等省，減少較多的有新疆、山西、遼寧、浙江、湖北和安徽等省。
（六）市場競爭激烈，鋼材價格繼續下跌
今年以來，鋼材價格呈持續下跌態勢。9月末，鋼鐵協會CSPI鋼材綜合價格指數為86.35點，環比下降4.28點，降幅為4.72%；同比下降14.22點，降幅為14.14%（見圖2）。是2003年1月份以來的最低水平。
從鋼鐵企業情況看，1―9月份鋼鐵企業平均銷售結算價格為3150元/噸，同比下降314元/噸，降幅為9.06%。其中長材價格同比下降10.64%，板帶材下降7.67%，管材下降7.43%。
二、穩增長、調結構和化解產能過剩方面采取的措施及進展
（一）通過調結構、轉方式，提高市場競爭力
在嚴峻的生產經營形勢下，鋼鐵行業深化改革創新，加快結構調整步伐，努力轉變發展方式，在產品、技術、管理創新等方面取得了新進展。鋼鐵企業圍繞強化市場倒逼機制、成本改善和產品經營推進管理變革，在能力提升、內部挖潛、協同增效等方面做了大量工作。按需求組織生產，滿足市場需求；加大產品創新力度，推動高端產品開發；創新商業模式，加快產業鏈建設。
（二）加強行業自律，積極配合化解過剩產能
導致鋼材價格長期低位運行的最主要原因是供大于求，控產量是全行業最重要工作之一。按照鋼協理事（擴大）會議提出的“要把化解鋼鐵產能過剩作為推進鋼鐵工業結構調整，提高鋼鐵產業競爭力，加快轉變發展方式的主攻方向和實現路徑”的總體思路，鋼協與發改委、工信部等部門就化解鋼鐵產能過剩問題多次進行交流，并形成共識。主要措施：一方面，積極配合國家有關部委，開展化解過剩產能工作；另一方面加強行業自律，號召鋼鐵企業控制產量過快增長。控產量不是限產，是堅持沒有合同不生產、不給錢不發貨、低于制造成本不生產，實質是號召企業追求有效益的增長。
（三）加大環保投入，向實現可持續發展方向轉變
環保問題越來越成為鋼鐵企業生存發展的關鍵。國家逐步實施能源總量控制，實行消費強度和消費總量雙控制目標，所在區域能源消費總量目標和新建企業能源消耗量占比將成為鋼鐵企業發展的一項重要評價指標。鋼鐵企業紛紛加大環保治理的投入，努力向實現可持續發展方向轉變。同時，積極配合發改委、工信部等有關部委，制定相關產業政策，提高行業準入門檻，提高行業環保標準。
三、行業運行中存在的突出問題
（一）國民經濟存在下行壓力，鋼鐵需求增長緩慢
據國家統計局數據，第三季度全國GDP同比增長7.3%，比二季度增速回落0.2個百分點，比上年同期增速回落0.5個百分點；1―9月份，全國固定資產投資（不含農戶）同比增長16.1%，增速比1―8月份回落0.4個百分點，比上年同期回落4.1個百分點；全國房地產開發投資同比增長12.5%，增速比1―8月份回落0.7個百分點，比上年同期回落7.2個百分點；房屋新開工面積下降9.3%；9月份，規模以上工業增加值同比增長8.0%，比8月份增速上升1.1個百分點。其中通用設備制造業、汽車制造業、鐵路船舶等運輸制造業、電氣機械和器材制造業以及電力、熱力生產和供應業增速分別較上年同期回落0.4、7.0、0.3、1.6和7.1個百分點。從總體情況看，主要用鋼行業增速均有所回落，鋼材需求增長乏力。
（二）鋼材價格持續走低，行業盈利水平有待提高
雖然我國經濟增長速度出現回落，但鋼鐵產量仍保持了較高的日產水平，致使國內鋼材市場供大于求矛盾突出，加上產業集中度低、市場無序競爭激烈，造成鋼材價格持續走低。雖然鋼鐵企業采取各種措施降本增效，但行業總體盈利水平仍偏低。1―9月份，會員鋼鐵企業銷售利潤率僅為0.71%，仍處于工業行業最低水平（全國工業平均5.5%左右）。大多數鋼鐵企業主業處于虧損狀態，少數企業虧損額度較大。
（三）應收賬款及產成品庫存增幅較上年有所加大
據鋼鐵協會統計，9月末，會員鋼鐵企業應收賬款同比增加186.55億元，增長16.78%，增幅較上年同期擴大了13.75個百分點；應付賬款同比增加452.56億元，增長10.97%，增幅較上年同期增加8.76個百分點；產成品資金占用同比增加79.51億元，增長4.40%，增幅較上年同期擴大了1.80個百分點。由于鋼鐵企業銷售困難、盈利水平偏低，致使企業流動資金普遍緊張。從去年以來，銀行系統嚴控產能過剩行業和鋼貿企業的信貸規模，企業融資難、融資貴的問題更加突出。1―9月份，會員鋼鐵企業財務費用共支出717億元，同比上升22.88%，而去年同期為下降4.87%。
（四）化解產能進展緩慢，環保壓力加大
鋼鐵企業屬于連續生產的資金、勞動力密集型企業，對地方經濟、財政和就業起著重要支撐作用，雖然面臨產能過剩問題，但市場優勝劣汰的退出機制難以更好的發揮作用，致使化解產能、淘汰落后、兼并重組等工作都遇到許多問題，進展較為緩慢。同時，隨著國家對節能減排、治理大氣污染的重視，特別是隨著新《環保法》的推出，企業普遍感到環保壓力加大。不僅環保投人要增加，企業的運行成本也要大幅上升，企業盈利空間將進一步被壓縮。
四、相關政策建議
（一）進一步落實國務院文件精神，積極化解過剩產能
認真貫徹落實2013年國務院下發的《關于化解過剩產能矛盾的意見》，真正發揮市場的決定性作用和政府應承擔的職責。一是加快營造公平競爭的市場環境，通過公平競爭實現優勝劣汰，最重要的是嚴格稅收征管和嚴格環保執法；二是通過標準提高、政策支持，在滿足建筑設計強度要求的前提下，擴大高強度鋼筋、鋼結構等鋼材消費，推動消費升級；三是深化國有及國有控股鋼鐵企業改革，轉換企業經營機制，減輕企業社會負擔。希望國家有關部委進一步下達實施細則，創造公平競爭的市場環境，促進企業轉型升級。
（二）實施有保有壓的信貸政策，支持優勢企業發展
目前，企業紛紛反映，銀行系統對鋼鐵行業嚴格信貸政策，不僅減少了企業的信貸規模，同時提高了企業的貸款利率，使企業的生產經營更加困難，影響到了一些企業的資金鏈安全。希望銀行系統對鋼鐵企業采取有保有壓的信貸政策，不要一刀切，對符合產業發展政策、經營信譽好、符合規范條件、生產經營比較穩定、產品有市場的鋼鐵企業應在信貸上繼續給予支持，進一步降低企業融資成本，支持實體經濟結構調整、轉型升級；對違規項目、環保不達標、不符合產業政策的企業給予嚴格控制，以促進鋼鐵行業淘汰落后、產業升級。
（三）推進企業兼并重組，提高產業集中度和競爭力
建議國家有關部門研究推進企業兼并重組政策措施的細化和落實，在國發14號文的要求下，制定鋼鐵產業重組具體操作方案，并制定鋼鐵產能退出政策、下崗職工再就業政策；鼓勵鋼鐵企業集團式重組與專業化重組參股合作、鼓勵以專業性投融資機構參與相結合；利用倒逼機制，促進落后企業加入到兼并重組中來；總結指導有關省市推進地方鋼鐵企業兼并重組工作，使產品有特色、競爭力強的企業組成區域性優勢企業集團，提高產業集中度和競爭力。
（四）加大財稅政策支持力度，促進企業轉型升級
面對鋼鐵行業的困難局面，希望國家加大財稅政策支持力度，促進企業轉型升級和節能減排。如盡快調整和完善2008年國家公布的所得稅政策支持的《環境保護、節能節水、安全生產等專用設備目錄》，研究對鋼鐵企業自發電給予脫硫脫硝補貼。在推進資源、能源價格改革過程中，及時清理和減免各種基金和收費項目，扶持國內礦山發展，減輕礦山企業稅費負擔；對鋼企利用余壓、余熱發電免交重大水利建設基金和可再生能源基金等。通過政策引導和改善經營環境，促進企業推進結構調整和轉型升級。
五、全年走勢及主要指標完成情況預測
（一）鋼材需求增長緩慢，鋼鐵產量小幅增長
宏觀經濟形勢雖基本保持平穩，但繼續承受下行壓力。世界銀行10月6日的《東亞經濟半年報》中預計，中國今明兩年的經濟增長率分別為7.4%與7.2%，較4月份預測分別下調了0.2%與0.3%。1―9月份，黑色冶煉及壓延投資額雖同比下降，但仍達3599億元，預計還會形成新的產能。四季度將逐步進入鋼材消費淡季，粗鋼產量預計會有所回落，但日產量仍會維持較高水平。預計全年粗鋼產量在8.2億噸左右，同比增長3%左右。
（二）國際貿易摩擦增多，出口增幅會回落
隨著鋼材出口量的增多，國際市場對我國鋼鐵產品的雙反案件和貿易爭端也明顯增多。2013年涉及到的貿易摩擦有25起，2014年以來又先后有美、韓、俄及東盟等發起多起雙反案件。預計四季度鋼材出口量同比增幅仍將較高，但環比會有所回落。預計全年出口量將在8000萬噸左右，同比增長30%以上。
（三）產品同質化競爭激烈，鋼材價格難以提高
除了產能過剩影響外，由于鋼鐵企業間產品同質化程度高，在市場供大于求的情況下，低價無序競爭現象明顯，再加上無票鋼、地條鋼、瘦身鋼等不正當競爭的沖擊，致使鋼材市場價格難以大幅提高。四季度鋼材市場供大于求態勢仍難有改觀，鋼價難以明顯回升，將持續低位波動走勢。
