時間：2023-06-06 09:33:43
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產市場建議，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：
中圖分類號：
F2
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地產市場的內涵
房地產市場的概念有狹義和廣義之分。從狹義的角度來看，房地產市場是用于從事房地產交易活動的場所，包括房屋的銷售、租用、抵押、典當等；從廣義的角度來看，房地產市場是指以房地產企業為主體，從事房地產開發經營，交換具有房地產特征的產品或服務的場所，是房地產商品交換關系的總和。房地產市場是指全社會所有房地產交易關系的總和。從空間意義上說，房地產市場是指房地產供給與需求雙方交換房地產商品的場所；從經濟學的角度來看，房地產市場是指全社會從事房地產經濟活動關系的總和。具體而言，房地產市場是房地產商品交換過程的統一，是將房地產開發、房地產建設與房地產消費三者相連接的紐帶，是使房地產商品的使用價值和價值得以實現的經濟過程。
2 我國房地產市場的發展現狀
（1）我國房地產市場在與經濟社會發展的協調性和自身的均衡程度上均有待提升。
我國房地產市場的秩序狀況還有待改善，需要提升自身的均衡程度以及與經濟社會發展的協調性。東、中、西部地區的房地產市場在與經濟社會發展的協調程度以及自身的均衡程度上都有需要改進的地方。其中，中部地區的房地產市場秩序狀況是東、中、西部三個地區中最好的。房地產投資占GDP的比重過大和商品房施工面積與商品房竣工面積之比過高，是導致我國房地產市場秩序狀況欠佳的主要原因。
（2）我國房地產市場資源配置效率還有提升的空間。
我國房地產市場的資源配置效率還沒達到最優，有進一步提升的空間。東部地區的房地產市場資源配置效率優于中部地區和西部地區的房地產市場資源配置效率，高于我國整體水平；中、西部兩個地區的房地產市場資源配置效率均低于我國整體水平；西部地區的房地產市場資源配置效率是三個地區中最低的；東部地區和西部地區的房地產市場資源配置效率評價的優秀率要高于中部地區。資金投入過剩是造成我國房地產市場資源配置效率沒能達到最優的主要原因。
（3）我國房地產市場規模合理程度較低。
我國房地產市場的實際與合理規模之間的偏差較大，市場規模的合理程度有待提升。東、中、西部三個地區中，東部地區房地產市場規模的合理程度是最高的，西部地區房地產市場規模的合理程度是最低的。未來能夠提供給房地產開發企業所使用的土地面積的逐漸減少是造成我國房地產市場規模合理度偏低的主要原因。
（4）我國房地產市場的健康程度需進一步提升。
我國房地產市場的健康狀況有待改善，中部地區房地產市場的健康程度要高于東部和西部地區房地產市場的健康程度，西部地區房地產市場的健康程度最低。市場秩序狀況不佳是降低東部地區房地產市場健康程度的主要原因，市場資源配置效率不高和市場規模合理度較低是導致西部地區房地產市場健康指數評價排位靠后的主要原因，市場規模的合理程度偏低是造成我國房地產市場健康狀況欠佳的主要原因。
3 我國房地產市場健康發展的建議
市場秩序的優劣、市場資源配置效率的高低和市場規模的合理與否對一個城市房地產市場的健康程度具有重要影響，現對促進我國房地產市場健康發展，提出以下建議：
（1）控制房地產投資占GDP的比重，進一步規范房地產市場秩序。
房地產業是拉動國民經濟發展的重要產業之一，合理比例的房地產投資有利于推進房地產業經濟的增長，帶動相關產業的發展，從而促進國民經濟的增長。但是如果房地產開發投資額在GDP中所占比例過高，則會造成供給過剩。從前文的研究可以看出，我國房地產投資在GDP中所占的比重較高，甚至有些城市的房地產投資增長率己經高于當地的GDP增長率，這會造成投資過度，從而形成房地產泡沫。對房地產投資進行控制，將有利于抑制投入過剩和房地產市場泡沫的形成，進而提高房地產市場的健康程度。政府部門應嚴格審核房地產企業的資質，對房地產投資額進行限制。
（2）合理分配資源，提高房地產市場資源配置效率。
政府部門應對房地產市場的資源所有量進行審核，根據審核結果制定相適應的房地產市場資源投放調控措施，科學地配置資源，降低房地產市場的資源投入冗余，以提升房地產市場資源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地產市場規模合理度。
土地供給面積對房地產市場規模具有重要影響，土地是不可再生資源，從長期發展的角度來看，隨著城市化步伐的加快，未來可供開發的土地資源越來越少，其整體逐漸較少的趨勢是不會改變的。為了使未來的房地產市場能夠持續獲得可供開發的土地，現階段應該節約用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，優化房地產市場規模。
消費者的購買欲望和購買能力決定市場需求，市場需求直接影響市場規模，而居民的收入水平是消費者購買能力的直接體現，決定房地產市場的需求和發展空間，是影響房地產市場規模的主要因素之一。部分地區房地產市場超規模發展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于擴大房地產市場規模，減少房地產市場超規模發展的現象。
參考文獻
[關鍵詞] 外資 房地產市場 宏觀調控
近年來，隨著我國宏觀經濟環境的日益轉好和城市化進程的加快，房地產市場逐漸活躍, 大量外資不斷涌入我國房地產行業, 并呈逐漸膨脹之勢。據有關資料顯示，房地產市場已成為外商直接投資的第二大行業。2006年一季度，境外機構和個人購買境內房地產結匯12.49億美元，增長211.4%。外資已經成為我國房地產市場的重要參與者，其影響和作用不可忽視。
一、外資進入我國房地產市場的成因
1.我國現行房地產業政策的不完善和監管不力
我國目前對產業基金沒有明確的法律法規依據，因此無法以法律的形式對房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則做出明確的規定，房地產基金處于無法可依的狀態, 這為國外投資機構大規模進入房地產提供了便利條件。另一方面，我國各級政府和部門對外資進入房地產市場監管不力。例如，2004年11月我國的《外商投資產業指導目錄》中，將普通住宅作為鼓勵類外商投資產業目錄, 將土地成片開發、高檔賓館、別墅和高檔寫字樓等作為限制類項目。
2.人民幣升值預期
近幾年，由于我國對外貿易規模增長迅速和進出口順差不斷擴大，使得我國成為貿易摩擦的“眾矢之的”。美國、日本等國家把本國的貿易逆差和失業歸罪于我國的外匯制度和貨幣政策，不斷對人民幣升值進行施壓。因此，我國一直承受著較大的貨幣升值壓力, 這給國際資本進入我國提供了較好的獲利預期。對人民幣升值的預期使得國際資本源源不斷地進入我國房地產市場。
3.我國國民經濟的持續增長和房地產業較高的市場利潤
近年來, 我國國民經濟的持續增長和穩定開放的市場環境為房地產市場的發展提供了極大的發展空間。同時, 按照國家計劃2020年達到小康水平, 人均住房面積達35平方米的基本目標測算, 到2020年我國房地產住宅市場平均每年增長速度至少應在7%～10%。房地產業的快速發展也帶來了較高的市場利潤, 在資本逐利本質的驅動下，海外資本大量流入我國房地產業，并且集中投入熱點地區的房地產。
二、外資進入我國房地產市場的影響
1.有利的一面
(1)彌補了我國房地產行業資金的不足, 帶來了先進的房地產金融運作理念
長期以來，我國房地產行業的主要融資模式過于單一，資金來源渠道狹窄。據統計，房地產開發投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，而其他融資渠道如房地產信托、房地產股權融資、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占比例十分小。因此，海外投資者的紛紛進入, 尤其是具有金融投資性質的海外投資機構的進入, 不僅帶來了大量的資金，彌補了我國房地產行業資金不足的問題, 也帶來了許多新的房地產金融理念和金融工具，有利于豐富和發展我國房地產金融體系，促進房地產金融創新。
(2)加劇了房地產市場的競爭，促進國內房地產企業不斷提高競爭能力
我國房地產市場是一塊巨大的蛋糕，房地產企業數量眾多，競爭十分激烈。但是多數企業規模不大，資金實力較弱，管理體制陳舊，營銷手段落后，企業活力和市場競爭力不足。而各方面實力雄厚的海外房地產企業的紛紛進入無疑進一步加劇了房地產市場的競爭，直接影響和沖擊國內各大房地產開發企業原有的利益分配。中小開發企業則面臨著更加嚴峻的生存挑戰。因此，國內房地產企業為了提高自身競爭能力，必然會加快企業間的并購重組，同時不斷改進技術和設備、強化創新及管理理論，降低開發成本、提高產品品質，生產出更高水平的、更適合消費需求的房地產產品，從而提升整個行業的發展水平。
(3)提供了高品質的房地產商品，滿足了消費者的需要
隨著國民收入的不斷增加和人民生活水平的提高，人們對房地產商品的品質要求也越來越高，不僅關注住宅或辦公的面積大小，也開始強調環保節能以及人性化設計等要求。由于海外房地產開發企業大多具備雄厚的資金實力、先進的技術和開發理念、成熟的管理體系，能夠在房地產規劃、設計、開發、物業服務等各個環節做到更加科學合理，更富有人性化，從而能為國內消費者提供高品質的房地產商品，滿足人們對優質的辦公環境和住宅的需要。
2.不利的一面
(1)制約了我國宏觀調控政策的有效性, 增大了調控難度
改革開發以來，由于國民經濟發展的需要，我國政府長期實行招商引資的政策，使得外資在外匯、信貸、土地和產業政策等方面具有相應的優勢, 并且能夠有效逃避宏觀政策的制約。而國內許多房地產企業不僅沒有同等的優惠政策，還經常受到國家各項宏觀調控措施的約束，例如當前房地產“銀根緊縮”的信貸政策就加劇了國內房地產企業資金緊張的局面。這樣一來，許多國內房地產企業為了自身發展的需要紛紛尋求外資的合作，通過與外資的相互融資, 逃避國家產業政策的限制和約束。因此，這就在一定程度上抵消了我國宏觀調控政策的實施效果，增大了調控難度。
(2)加劇房地產市場價格波動, 助推房地產價格上漲
外資在投資市場中對國內投資者的心理影響非常大。以股票市場為例，2002年以后，我國股票市場開始引入境外的合格投資者(即QFII)，到目前為止，QFII的資金總量只有60億美元，占流通市值的4%，但這4%的外資對我國股票市場的投資理念和投資行為產生了巨大影響。因此，外資大規模進入房地產市場, 也將推動非居民機構和個人購房的比例不斷增加, 形成較強的房地產市場“標桿效應”, 促使國內房地產價格持續上漲。另外, 外資對高檔住宅和商業地產的炒作, 也會由于交易活躍和利潤率攀高而擠壓中低檔房產的投資, 造成中低檔住宅市場供求失衡, 從而進一步抬高其市場價格。
(3)加大了國際收支失衡和人民幣升值壓力, 增加了金融體系風險
只要國際資本對人民幣升值預期的存在，它們進入我國投資的勢頭就不會減弱，而且會更加強勁。而隨著境外資本特別是國際游資的不斷增加, 將進一步拉大我國國際收支差額，加劇各國對人民幣升值的壓力。一旦對人民幣升值預期消失, 大量投機性資金就會迅速撤離樓市, 匯出國外, 這樣一來不僅會對以銀行貸款為主要融資渠道的我國房地產行業造成致命打擊，也會嚴重危及到我國金融體系的安全，影響到整個國民經濟的健康發展。
三、對策建議
1.要充分認識加強對外資進入房地產市場的管制的必要性
房地產作為國民經濟的支柱產業，其產業相關性高，帶動性強，與金融業和人民生活聯系密切。根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，183個成員中，有137個成員對外資投資房地產進行管制，其中既有發展中國家也有發達國家，既有貨幣可兌換國家也有不可自由兌換的國家。而我國作為發展中國家，人多地少，土地資源十分稀缺是基本國情，房地產業發展又正處于初級階段，市場比較脆弱，法制還不健全。因此，加強對外資流入房地產的管制，不僅符合國際上大多數國家保證和促進房地產市場健康發展的通行做法，更是維護國家經濟安全防止國民財富外流的需要。
2.改革現行的外匯管理體制, 建立靈活的市場匯率機制
穩步推進我國匯率制度改革，降低結匯的強制性, 擴大售匯的自主性, 形成相對中立的外匯管理政策框架, 并采取較為靈活的浮動匯率機制。對人民幣進行小幅升值是目前解決人民幣升值問題的最佳方案。因為這樣一方面可以增加國際游資的投機成本，另一方面也弱化了人民幣大幅升值的預期，從而在一定程度上抑制境外投機性資本投機“人民幣匯率”的意圖。
3.綜合運用稅收、信貸等手段調控外資在房地產市場的投資
在房地產消費環節, 對于非居民購房, 要以自用為基本原則，而對于購買多套住宅和短期內轉手交易的境外非居民, 應實施嚴格的管制措施, 加大稅收征收力度，提高其投機成本；針對外資產業基金大量進入商業地產, 應及時制定針對外資進入商業物業的調控政策, 提高營業稅和收入所得稅的比例。同時，加強對房地產貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理, 提高境外投資者購買住房按揭貸款的比例, 禁止境內銀行為境外非居民個人和機構在境內購買商品房提供按揭購房貸款及外匯抵押人民幣購房貸款。
4.建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系
當前，我國對房地產市場的監測和管理手段仍相當落后，為防止外資大量流入房地產而引發各種風險，要加強對外資流入房地產市場的監測和預警。例如，針對目前外資流入房地產市場底數不清等問題，要加強統計分析，建立外資購買房地產的登記體系，全程跟蹤資金的流動，防止外資對房地產進行炒作；充分發揮專業統計部門的信息主渠道作用，根據外資流動和房地產交易的有關數據設計一套科學的、可操作性和定量化的風險評價指標體系，以便及時掌握市場運行態勢，制定有效的房地產市場調控政策和措施。
參考文獻:
[1]溫建東馬昀:房地產市場對外資“設限”的思考[J].中國外匯，2006（9）
[2]韓忠雪:外資進入我國房地產市場的變化趨勢和影響[J]. 價格理論與實踐，2006（7）
一、實行購房優惠政策，提升消費能力
（一）減免住房交易稅費。自年月日起，對個人首次購買平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）調整住房貸款首付比例和利率。自年月日起，金融機構對居民首次購買普通自住住房和改善型普通自住住房提供貸款，其貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的倍，最低首付款比例調整為；下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調個百分點。
（三）適當提高普通商品住房標準。針對近幾年住房價格變化較大的情況，市、縣價格管理部門會同房地產管理部門可對享受普通商品住房優惠政策的住房價格標準適當上調。
（四）調整銷售住房繳納營業稅的時限。自年月日起，個人購買普通住房超過年（含年）轉手交易的，銷售時不負擔營業稅。
（五）對轉讓住房繳納個人所得稅的轉讓人給予財政補貼。自年月日起至年月日止，個人轉讓住房繳納個人所得稅的，由市、縣財政部門對轉讓人給予所繳稅額市、縣留成部分等額的財政補貼。
（六）實行購房落戶政策。在城市區和各縣縣城，對購買價值萬元以上商品房（含商業用房、辦公用房和居住用房）的外地購房者，可辦理購房人及其配偶和其未成年子女的戶口落戶手續。
二、加大金融支持力度，提升融資能力
（七）擴大住房公積金貸款的發放范圍。對未繳存住房公積金的購房人，由正常繳存住房公積金且未申請使用住房公積金個人住房貸款的職工（不少于2人）提供擔保，可申請住房公積金個人住房貸款。對拒絕為購房人辦理住房公積金貸款的房地產開發企業，及時進行糾正。
（八）建立政府、銀行與企業的溝通協調機制。搭建政、銀、企對接的互動平臺，及時協調解決企業面臨的資金困難，為企業進一步發展提供金融支持。在符合上級信貸綜合收益率要求和收益覆蓋風險原則下，對有效益、有市場、有信用的優質房地產開發企業，積極向上爭取信貸額度，合理確定貸款期限和貸款利率水平。
三、加大保障性住房建設力度，提升保障能力
（九）建立以廉租住房為主的住房保障新模式。一是統一廉租住房和經濟適用住房保障條件。自年月日起，城市區和各縣縣城，將廉租住房保障條件和經濟適用住房保障條件并軌，統一為經濟適用住房保障條件。二是實行租售并舉。符合保障條件的家庭可自主選擇租賃、購買實物廉租（經濟適用）住房或貨幣配租。實物配租租金按照維修費和管理費兩項因素確定。已經租賃的住房也可以購買。出售價格按照當年經濟適用住房指導價執行。貨幣配租標準為當地住房租賃市場租金與實物配租租金的差額。三是進一步加大保障力度，至年年內，對并軌后的保障對象做到應保盡保。實物配租與貨幣配租的比例原則上各為。四是完善住房保障管理體系。各縣成立住房保障專門管理機構；在城市區街道辦事處和社區增設住房保障工作專職管理人員，做到住房保障工作常態化，住房保障申請窗口管理。
（十）調整“內循環”政策，鼓勵居民增加財產性收入。對于已經購買經濟適用住房的，購買不滿年，不得直接上市交易；購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。
（十一）進一步加大實物廉租（經濟適用）住房籌集力度。籌集方式包括：在普通商品住房和經濟適用住房項目中配建、利用國債資金集中建設、從市場上普通商品房中購買、租賃商品住房或存量住房；通過棚戶區（危陋住房區）改建解決低收入家庭住房并將其納入廉租住房。
四、強力推進“三改”工程
（十二）加快舊住宅小區改善。進一步完善工作推動機制，明確責任分工，摸清底數，完善計劃，加大政府投入，多方籌措資金，加快實施步伐，在確保改善標準的前提下，確保到年底全部完成舊住宅小區改善任務。
（十三）大力推進棚戶區（危陋住宅區）改建。堅持政府主導和市場運作，多渠道、大力度招商引資；不能通過房地產開發形式實施的，政府可授權國有房地產開發公司或廉租住房和經濟適用住房管理中心直接組織實施。
（十四）積極推進“城中村”改造。積極探索改造方式，加快改造步伐。推行貨幣補償、異地安置。對“城中村”改造實行較為寬松的政策，以市場為主導，政府加大政策扶持力度。到年底，的“城中村”完成房屋拆遷、村民安置任務。
（十五）加快拆遷安置住房建設。已拆遷且需要對被拆遷人進行實物安置的，要支持、督促房地產開發企業加快拆遷安置住房建設；房地產開發企業無力繼續實行開發建設項目的，要協助其盡快將項目轉讓；無企業受讓的，政府可先行承擔拆遷安置住房建設任務，確保被拆遷人及時得到安置。
五、進一步加快住房供應結構調整
（十六）加大土地收儲力度。利用城鎮面貌三年大變樣、加快城市改造的時機，積極籌措資金，加大土地收儲力度。因土地收儲和公共設施建設需要對房屋被征收人進行實物安置的，應主要通過購買商品住房的方式對其安置。
（十七）進一步優化土地管理政策。根據房地產市場發展實際，適度調整土地出讓規模，科學合理地確定土地出讓的節奏、數量、結構和價格，引導理性競買土地。
（十八）對于已通過招、拍、掛等方式取得國有土地的“城中村”和舊城改造項目建設用地，符合城市規劃并具備地塊分宗條件的，可在總平面方案審定的前提下，經土地受讓人申請，原批準人同意，簽訂有關補充協議，根據批準的宗地劃分方案，可分宗辦理國有土地使用證。
（十九）鼓勵企業重組與項目合作。通過出讓方式取得國有土地使用權的開發企業，允許以國有土地使用權與他人合作；對具備轉讓條件的開發項目，積極鼓勵開發企業以投資、入股或轉讓等方式尋求合作伙伴，增強抵御風險的能力，避免出現問題樓盤。
（二十）年度土地供應計劃中，應優先安排普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房建設用地，其年度土地供應量不低于年度居住用地供應量的70%。對具備分宗條件的地塊，積極探索“統一規劃、按功能切塊、捆綁出讓”的開發模式。
（二十一）進一步加快普通商品住房的開發建設。各縣、區要認真組織實施住房建設規劃，制定年度建設計劃，重點發展與普通居民合理住房需求相適應的中小套型的普通商品住房，落實平方米以下套型面積的住房占到以上的要求。要積極創造開工建設條件，加快普通商品住房的開工建設。
六、提高政府服務水平，優化市場發展環境
（二十二）提高服務水平。相關職能部門要進一步簡化房地產開發領域的審批環節，縮短審批時限，提高辦事效率，對“城中村”、舊城改造和保障性住房項目實行審批“綠色通道”，限時辦結，營造良好的發展環境。
（二十三）緩繳行政事業性收費和政府性基金。物價部門會同房地產管理部門對房地產開發和交易環節的行政事業性收費和經營服務性收費進行一次全面清理，沒有政策規定的堅決取消。
對“城中村”改造、舊城改造和保障性住房項目，城市基礎設施配套費等行政事業性收費和勞保基金、墻改基金等政府性基金，在開發企業作出緩繳書面承諾后，延緩至辦理商品房預售許可證時收取。
七、防范風險，強化房地產市場監管
（二十四）強化信貸管理。加強房地產開發貸款資金管理，各商業銀行積極履行項目資金封閉管理職責；加強誠信管理，實現各商業銀行與房產管理系統信息共享，規范市場行為，防止住房貸款假按揭、假首付等現象的發生。
（二十五）加強商品房預售和二手房交易資金監管。加快建立健全預售合同網上備案和資金監管制度、二手房交易合同網上備案制度和交易資金銀行托管制度，切實維護購房人的合法權益。
（二十六）加大對小產權房的查處力度。嚴禁城鎮居民購買宅基地、農民住房和小產權房。市國土資源部門會同監察、規劃、建設、公安和房管等部門，對擅自利用集體土地進行商品房開發的房地產項目進行逐一清理，并依法嚴肅查處。
（二十七）建立健全房地產風險預警機制。加強對房地產行業發展戰略研究和市場趨勢分析，實時監控房地產企業的經營活動，完善市場信息披露機制，制定突發公共事件應急預案，實施必要干預，有效化解市場風險，維持良好的市場交易秩序。
八、加強組織領導和正確引導
（二十八）加強組織領導。各級政府要高度重視解決城市中低收入家庭住房和促進房地產市場健康發展問題，切實加強領導，采取有力措施，確保國家和省各項住房保障和市場調控政策落實到位，推動城鎮面貌三年大變樣工作，促進房地產市場健康發展；住房保障、建設、規劃、發改、財政、國土、稅務、金融等部門要加強信息溝通和協作配合，共同做好有關工作。
摘 要：在我國迅猛發展的經濟條件下，房地產事業在近些年來可謂說是蒸蒸日上，并達到了令人驚奇的地步。然而，快速發展的同時，一些不能忽視的問題也隨之產生，比如說房地產泡沫、房產的可供給已經失去平衡等，雖然國家實施了多樣化的政策對房地產的市場進行調控，其起到的積極效果并不理想，上述問題沒有得到有效的解決。本文針對這些情況進行分析，提出解決問題的關鍵在于盡可能地降低房地產調控政策對市場產生的不利影響。
關鍵詞 ：房地產市場 調控政策 效用 治理
在房地產市場經濟體制愈發完善的情況下，國家用以調控房地產的政策也越來越多樣化，并且結合行政政策及經濟政策，通過財政及稅收雙重政策同時發揮市場作用，并利用政府調控產生的最小負面效應，來治理房地產市場，并產生最理想的治理效果。基于國家房地產在近幾年來的房地產調控結果的分析，更深層次的對房地產市場進行調查，從而對國家實施的調控政策運轉情況進行分析，繼而制定出針對性的房地產市場治理政策。
1、現階段我國對房地產市場調控政策的研究現狀
根據國統局的有關2014 年8 月份我國70 個大中型城市住宅銷售價格的變動情況，出保障型住房外，有68 個城市的新建商品住宅的價格比前一月較低，有1 個城市通上月持平，另外，剩下的1 個城市中的新建商品住宅的房價處于上漲狀態。而環比價格的變動情況也是以下降為主，其中最高漲幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的價格報表進行比較，有19 個城市的房價下降，3 個城市房價持平，48 個城市成上漲狀態。8 月份的同比價格變動的漲幅最高位6.4%，最低為下降5.6%。上述統計結果顯示，我國房地產市場的價格已經呈下降趨勢，然而下降程度相較漲幅來說程度并不算大，即我國中央政府實施的調控政策并沒有達到較為理想的狀態。
當前我國房地產調控政策的不理想已經是業界公認的事實，本文基于對現有的房地產市場相關資料的研究分析。總結出政府調控政策中存在的一些不恰當的調控，并指出國家政策法規在房地產市場的各個方面都有涉及，可謂是面面俱到，故而僅僅通過重新選擇調控政策的工具已經不足以解決我國的房地產市場存在的失衡現狀，其主要原因在于國家的調控政策首先在地方上并沒有得到當地政府的有效執行，同時房地產開發商過度的追求企業效益，使得國家政策在一定程度上沒有起到其應有的作用。此外，政府政策同房地產開發商之間存在著博弈，在分析該博弈過程可以對政府的調控政策提出針對性的建議，并以此進行調整。然而理論上的建議對調控政策給房地產市場帶來的負面效應并未起實質性效果，且這些建議僅是學者在研究房地產市場后以經濟學的眼光提出的，不能從根本上解決問題。只有在深入研究我國國家政策及新興兩個市場的基礎上，雙管齊下，以長遠的眼光來看，并找出國家政策在房地產市場不起作用的根本性原因，然后以此找出房地產市場健康穩定發展的有效解決方案。
2、我國房地產市場調控政策的效用分析
2.1 國家房地產政策在對市場進行調控的過程中需要注意的問題
在近年來的經濟發展的大環境下，我國房地產市場已經初具規模，并且在商品屬性、商品的市場影響方面均獲得較為明顯的成果。本文在分析房地產調控政策的實施過程時，一般是針對以下幾個方面來分析政策效應：
第一、從房地產商品的持久性上看，政府的調控政策針對的主要對象應該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調控政策對于房地產市場的影響從長期上能夠看出房地產市場的市場走向，從近幾年的市場調查效果看，商品的持久性是房地產市場調控政策起到作用的長期體現；
第二，從房地產商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產市場的地域性特點，由于地區經濟、文化、環境的各方面差異，房地產市場的商品的不可移動性決定了地區房地產的發展程度以及規模大小，因此，一定要根據地域特點合理的實施調控政策，才能夠起到預期效果；
第三，從房地產商品的泡沫程度上看，房地產商品房價格的漲幅、供應結構的合理程度以及市場的秩序決定了房地產市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調的是，衡量房地產商品泡沫化的各項指標需要政府調控政策的合理調整。
2.2 房地產調控政策的定性定量效果分析
近年來，我國頒布了各種房地產調控政策，通過對這些政策的內容及調控目標進行分析，對穩定房地產市場中房價以及政府對房地產市場中的投機行為進行打擊，能夠起到較大的理論意義，政府第一次通過市場調節機制來對房地產市場進行調控管理，以期能夠穩定房價、保障中低收入的家庭能夠實現住宅滿足，且保護普通家庭的購房積極性。首先，由于房地產投資者的流動性，加上當前房產炒作現象頗為嚴重，導致房產資金流向不明確，故而地區房產的持有時間一般不長，甚至很短。這給房產投資者增加了一定的購房風險，故而需要政府在稅收政策上予以調整，比如營業稅的征收；其次中等收入的家庭在對房價進行炒作時，一般是尋求能夠實現房產的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保證個人資產的價值，這種做法從某種程度上給金融機構增加了風險，對國民經濟的運作安全性存在影響；最后，在對建立的簡易模型進行定性分析后，可以得出我國房地產市場的過快發展及大量的投機行為對國家房地產市場調控政策的實施產生了較為嚴重的負面影響。房地產市場政策一直沒能切中要害，調控接連失效，導致普通市民的自主性住房需求一直沒有得到有效滿足。3、我國房地產調控政策效用失靈的治理建議
3.1 加強地方政府的調控政策治理
經過分析，我國政府在房地產市場的調控政策效果不理想，主要在于房地產開發商過度的追求企業利益，以及調控政策在地方沒有有效的執行，故而對地方政府進行制約，能夠保證國家調控政策能夠有效實施。第一，對地方政府的利益進行均衡分配，區別對待地方政府及房地產等利益團體的利益，同時建立約束機制，嚴格限制房地產市場在當地的開發速度，并對不合規定的房地產經費進行限制及清除，以此來對地方政府進行制約，同時降低對它們的財政支撐，來均衡保障性住房及國家調控政策成本這兩方的利益，以防止地方政府過度的支持房地產開發而帶來的不良后果。此外，約束機制方面，制定出事后懲罰的監督體制，通過加強社會監督作用對地方政府進行制約；第二，針對地方的績效考核制度進行相應的改革，將其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府對當地民生所做的貢獻之后，設置通過地方相符的績效考核制度，著重考慮居民對社會及經濟兩方面利益的看法，在績效考核體系中加入房產價格的穩定劑維護、住房結構的改善、中低收入家庭的住房問題是否解決等考核內容；第三，對地方政府的智能進行相應改革，以防地方政府對房地產市場進行過多的干預，限制地方政府進行房地產開發的程度，減少資源浪費，規范房地產市場，并正確地引導投資者資金的流向，以防地方政府出現越位。
3.2 加強政府調控政策對于開發商的監督
政府調控政策要想得到有效的實施，必須做到以下幾點：首先，增強開發商披露信息的力度，通過房地產信息披露體制的建立并完善，開發商的房價成本、銷售信息等內容就會被強制性的披露出來，從而能夠公開、公正、及時有效的監督房地產開發商。同時減少并防止政府同房地產商兩方間的信息不對稱的情況發生，杜絕房價泡沫等情況，爭取做到房地產對公眾的信息公開化、對開發商服務的透明化；其次，采用獨立的監督機構，通過第三方治理實現公平監督，當前我國中央仍未設立獨立的房產監督機構，而房地產的調控中牽涉到諸多部門，他們之間存在復雜的調控政策，故而不能形成統一的調控政策，各地方調控側重點不同，不能兼顧，故而調控結果同預期的結果存在較大偏差，甚至調控方向亦存在問題，引發了不必要的糾紛；最后，通過調整處罰機制，加強對開發商違規的處罰，增加其違規的成本，故而能夠在一定程度上起到約束、威懾力，對開發商的不正當行為也能起到有效的遏制。
3.3 加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為由于當前我國房地產市場上的監督指標的原因，造成了大量的市場監督數據的不準確，因此有必要建立一套嚴謹的調控政策預測系統，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠對于房地產市場的眾多投資現象做出理性的投資判斷，預測系統的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產開發商的決策行為提供了依據。首先，社會大眾應該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應該盲目追求現代市場所謂的超前住房消費，而是應該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念；另外，為防止房地產市場上過度的投機行為的產生，政府應該盡快出臺征收物業稅的調控政策，有效的區分市場上的投資性需求和投機性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。
4、結束語
總之，為改善房地產市場調控政策失靈的現象，找到合理的改善路徑，不僅應該完善地方政府的治理體制，針對開發商也要加強監管，同時引導社會大眾的住房消費需求，才能夠有效的防止政府調控政策的失靈，促進房地產市場的健康發展。
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現今，杭州房地產市場上新建商品房供給充足，越來越多的樓盤告別了“期房清盤”的昔日盛景。如何應對未來房地產業的發展，是杭
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[關鍵詞]發展趨勢 抑制 上漲
前言
近20年來，我國房地產業取得了令人矚目的成就，房地產市場在國民經濟發展中顯現出支柱產業的風范。但隨著經濟的發展和人們生活水平的不斷提高，對住房的需求也在發生著悄悄的變化。房地產市場究竟應該如何發展值得我們深思。
1.目前我國房地產的走勢分析
從供銷來說就是需求量和供應量仍然在加大，應該屬于供銷兩旺的現狀，經濟發展快，城市化進程加快，需要住房的數量就會不斷增加。國家對于房地產價格的問題還是持續的用比較嚴厲的手段來抑制房價，因為目前各城市房價確實是過高了，已基本超出了人們基本生活所能承受的水平，只能一部分人買得起房子，大部分人買不起，政策應該是疊加式的，不應再放松，包括房產稅。信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產開發企業會有一些分化，越強的越強，越弱的會越弱，在拿地的過程中，在項目的推進過程中，市場在逐漸的走向成熟，競爭的市場越來越激烈，也就是說房地產開發企業未來分化會越來越嚴重。
2.目前國家針對房地產市場出臺的調控政策分析
在國家出臺的宏觀調控政策中規定提高開發商自有資金的比例；提高銀行貸款利率；控制土地供給，強化對農地的保護等政策。這些房地產供給政策的目的是規范土地供給行為，杜絕腐敗現象，防止房地產開發過度以及由此形成的房地產泡沫，降低銀行貸款風險。落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。但由于缺乏配套的政策措施或執行時缺乏力度，因而住房供應結構并沒有得到根本性改善，能滿足大眾消費者需求的中低檔住房供應仍嚴重不足。這些政策著意于控制對住房的過度需求，特別是減少投機性需求，在實施中也確實取得了一定的效果。
3.房地產調控現狀分析
近期總有人在炒作房地產調控放松的傳言。比如住房和建設部傳出消息，要調整剛需購房的優惠政策，房貸利率也已經恢復到較優惠的水平。開發商拿地意愿下降，地方財政緊張，似乎一直有人炒作。若單純看這些信號，似乎有一種調控即將放松的可能。如果房地產調控放松，房價再次出現過快上漲，未來房地產調控政策加碼風險上升，將置房地產行業于無法收拾的境地，對整個未來行業市場而言，有弊無利。但根據調控部門高層對目前調控政策效果的判斷，房地產調控雖然已經初現成效，看到市場上已經大面積滯漲，在許多一二線城市開始出現價格下跌。但與預定目標還有一定的差距，未來政策進一步調整的預期依舊存在，也可能對原有調控政策作出技術性調整。加之管理層近一直不變的說法，據趨勢分析，當前的房地產調控政策絕不可能放松，房地產市場的調整要持續兩三年甚至更長的時間。
4.我國房地產市場發展趨勢分析
隨著國家對房地產市場的調控，以及國家從滿足民生需求的觀點出發，我國房地產市場在未來的發展中會發生很大的變化。房地產市場價格會逐漸趨于合理，隨著泡沫不斷得到擠壓、行業競爭的加強、國家宏觀調控的進一步成熟以及隨著購買者變得越來越理性，我國房地產市場未來的價格會逐漸趨于合理。供需結構會得到優化，一是高檔住宅的比重會有所下降，經濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。房地產市場秩序會逐漸改善，在競爭的壓力和政府的監控下，房地產開發公司的行為會逐漸得到規范；房地產市場相關制度建設也會逐漸得以改善和加強。\明確房地產開發的雙軌制的模式，保障房的發展速度快和慢對整個中國房地產市場健康發展很有關系，使中國區域之間發展趨于平衡。避免出現政策一刀切的現象，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應的配套政策，這個配套政策的落地應該是全面的、系統的。因此，在未來房地產市場的發展過程中首先要解決房地產的模式問題，必須針對我們的國情找出保障房發展是和房地產發展模式形成互動，促進房地產市場的良性發展。
5.采取措施鞏固房地產市場調控成果
從國內看，雖然發展的有利條件較多，但面臨的挑戰也不少，主要是物價上漲比較快、通脹預期增強，房地產市場成交量萎縮、多數城市房價還在上漲，宏觀調控仍然面臨較大壓力。房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，促進房價合理回歸,加快普通商品住房建設，采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設和管理工作。促進房地產市場健康發展。我們一定要保持清醒頭腦，增強憂患意識，做好應對各種困難和風險的準備。繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施。
6.結束語
針對我國房地產市場現狀，國家應采取措施抑制房地產價格的上漲，同時各地也要要采取有效措施，適當增加中小套型普通住房的供應，引領開發企業將已批未建或具備條件的在建大套型、高檔住房項目轉化為中小套型普通商品住房項目，以滿足普通居民的合理住房需求。對于近期少數地方因降價引發的一些矛盾糾紛問題，各地要依法依規，妥善解決處理，按照政策要求，適當加快保障性安居工程的建設力度，以滿足人們對住房的需求，并使房地產市場步入良性發展的軌道。
參考文獻：
關鍵詞：房地產泡沫；實證分析；對策
引言：美國著名經濟學家查爾斯p金德伯格曾把房地產泡沫解釋為：房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。我們可以簡單的將房地產泡沫定義為：房地產價格連續上漲而導致的價格遠遠高于房地產的內在價值。
許多經濟學家警告稱，美國次貸危機發生后2年，中國也開始面臨房地產泡沫破裂的危險，如果不幸成為現實，將對全球經濟造成不可預料的影響。近期，中國政府便連續出臺了調控房地產系列政策，然而收效甚微，全國70個大中城市房屋銷售價格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當前，我國房地產市場是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應對房地產泡沫已經成為學術界和實務界最為關注的問題。
表12010年全國70個大中城市1—7月房屋銷售價格同比變動表
一、我國房地產泡沫評價指標的選擇本文在總結已有文獻的基礎上，根據房地產泡沫的涵義、成因及統計資料的可得性、可操作性并借鑒國際通用指標，主要選取房地產投資開發總額/全社會固定資產投資總額、房地產價格增長率/gdp增長率、房地產貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個指標來評價我國房地產市場泡沫的現狀。我們根據國際通用標準，結合我國房地產業是我國支柱產業的實際情況，研究文獻，參考大部分專家的意見，確定了我國房地產市場泡沫判斷標準（如表3），獲得指標大于其警戒線，即為房地產市場存在泡沫現象。
指標1：房地產投資開發總額/全社會固定資產投資總額。本指標反映全社會固定資產投資結構是否合理。該比值越大，說明房地產投資擠占基本建設和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會造成經濟發展后勁不足，泡沫經濟嚴重。
指標2：房地產價格增長率/gdp增長率。該指標是測量房地產相對實體經濟（gdp）增長速度的動態相對指標，可以衡量房地產行業擴張程度，顯示房地產業與實體經濟的偏離程度，進而反映房地產泡沫發展的趨勢。該指標值越大房地產飽沫的程度就越大。
指標3：房地產貸款增長率/貸款總額增長率。這個指標是用來衡量房地產業對銀行資金的依賴程度。數值越大說明房地產業銀行資金的依賴程度越大。房地產過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應該提高警惕，嚴防由此引發的金融危機。
指標4：房價收入比。該指標是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態并且沒有存在市場萎縮的跡象則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高產生房地產泡沫的可能性就越大。
指標5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個指標衡量房地產市場的供應情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產市場的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標值越大則說明供大于求，房地產市場的泡沫可能性越大。
二、我國房地產泡沫的綜合測評
根據上文確定的房地產泡沫評價指標及其警戒線（如表3），利用統計數據（如表2），我們通過計算確定了2000年以來我國房地產市場的總體泡沫情況（如表3）。
表2 2000—2009年有關評價房地產市場泡沫狀況的基礎數據
注：指標4在計算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個數為3人。
通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結論：（1）2000—2009年房地產投資開發總額和全社會固定資產投資總額的比值均超過了14%，這表明我國房地產市場出現了嚴重的房地產泡沫，投資過度的向房地產業集中，房地產投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產價格增長率和gdp增長率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產業近期存在著泡沫現象；（3）2005—2006年房地產貸款增長率的貸款總額增長率比值超過了警戒線，實為房地產市場的泡沫現象，2001—2003年、2007年和2009年該指標的數值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機的表現；（4）2000—2009年該指標均超過了警戒線6這表明現階段我國房價的漲幅已經超過了居民的承受能力，房地產市場出現了相當的泡沫；（5）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經存在相當程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國房地產市場出現了一定程度的房地產泡沫，并近年有加重趨勢。
三、應對我國房地產泡沫的對策建議在經濟發展的過程中，經濟泡沫的產生是不可避免的，它是經濟運行的一種特殊表現形式，適度泡沫對經濟的發展會起到一種劑的作用，會有效地刺激經濟的發展，但是，泡沫過度的膨脹會演變成泡沫經濟，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產作為國民經濟的支柱產業之一，適度的泡沫，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會對國民經濟造成嚴重的破壞。通過對2000—2009年相關數據的分析，我們發現我國房地產市場發展過熱，泡沫現象已經出現，為了遏制房地產泡沫的繼續膨脹，提出以下對策建議：（一）從金融領域入手，建立高效有序的房地產金融市場體系防范房地產泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領域入手，加強對銀行等金融機構的監管，加強信貸監管，抑制投機。金融機構是房地產市場資金的主要來源之一，控制其供給是達到控制房價上漲目的的必要措施。金融機構要不斷提高自身抵御金融風險的能力；金融監管部門應要不斷完善信用制度、抵押制度、擔保保險制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業銀行特別要加強房地產信貸管理，合理控制和調控房地產信貸規模，防范金融風險。對開發貸款從嚴審批，嚴防房地產開發企業的虛假按揭的行為，同時加強對個人住房抵押貸款的審核，對多次購房的應實施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產融資渠道和培育創新融資機制，從而解決房地產企業過度依賴銀行貸款的現狀，起到分散房地產金融風險的作用。
（二）適時推進房產稅征收，保證房地產市場長期穩定發展著名經濟學家樊綱曾表示我國房地產市場最大的制度缺陷就是沒有房產稅。房產稅主要是針對商品房保有環節征稅，在稅費相對固定的情況下，房產稅與購房成本有關。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購房，進而從長遠角度保證房地產市場的健康。5月31日，國務院批轉國家發展改革委員會《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進房產稅改革”。然而，全國推行難度較大，發改委應聯合財政、稅務等相關部門，組織相關專家，成立項目組，進行廣泛調研與論證，盡快出臺房產稅征收的實施細則，可以先在個別城市試點，逐步推向全國。
（三）完善住房保障體系，實現住宅產品優化供給政府應該控制高檔房屋建設，引導和鼓勵開發商建設中低價位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對招標土地建成后的住宅價格設置上限等。大規模地推出經濟適用房，確保廣大中低收入的家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮廉租房建設，解決最低收入家庭基本住房需
求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費人群提供不同價位的商品房。在當前房價超出廣大居民住房購買力的情況下，保障性住房可以起到限制房價的作用，政府還要不斷提供各種就業機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力。同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，穩定房地產市場交易秩序信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產供求關系的正常反映，也是房地產市場盛行投機炒作的一個重要原因。導致信息不對稱的原因既有市場因素也有非市場因素，只有從這兩方面著手才能穩定房地產市場交易秩序。針對市場因素，要強制房地產企業披露信息，如土地價格、建筑安裝成本、綠化和配套費用、各項稅費、利潤率等信息，實現房地產業的公開透明運作。同時加強對信息披露的監督力度，不僅是政府，行業自律協會、媒體、律師事務所和會計事務所等主體也應發揮各自的作用。針對非市場因素，政府部門要加強政務公開制度的建設并將政務公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關房地產的各相關法律行政制度的公開，政府采購公開，標準化管理制度公開。各級政府尤其是國土資源管理部門對各地塊地價的公開，金融監管部門，如央行、證監會、銀監會等監管部門對利好消息的及時完整的公開，防止房地產商惡意提高房價，增加購買者的理性化交易行為。
（五）建立科學合理的房地產運作預警系統，引導市場向理性方向發展為使我國房地產市場向理性方向發展，政府必須建立完善的房地產市場運行監測預警系統。該系統要及時歸集、整理和分析有關房地產方面的信息，研究房價的波動及其市場運作規律，從而對房地產市場趨勢做出判斷性預測，定期市場分析報告。該市場報告應該是公開的、無償的、在確定的渠道上發行的，并真實合理、及時準確的反映房地產業的運行狀況。不但可以合理引導企業正確投資，避免房地產過熱現象的產生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價值的信息。尤其會檢測房地產泡沫程度，能及時發出警報，以引起決策層關注，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地避免我國房地產業市場“泡沫”的進一步擴大。
作者單位：英國拉夫堡大學
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1. 房地產市場虛擬性的表現
房地產市場具有虛擬經濟和實體經濟的二重屬性，虛擬性是指房地產是一種虛擬資產，其特性介于普通商品和金融資產之間。具體表現在：
1.1采用資本化定價
作為不動產的十地，土地價格就是地租的資本化。它使土地資產成為一種具有虛擬資本屬性的資產。實際上，在現代房地產投資、融資實務中，根據房地產產生的現金流最進行估價的收益資本化法仍是決定房地產投資的最書要估價方式，只是在估算現金流饋時需要考慮更多的因素，以求達到更好的預測效果。
1.2投資者不參與實體經濟活動。在現代經濟生活中，房地產已經成為一種重要的投資品，由于對土地需求不斷增加而土地存量不變，因此，從長期來看，房地產價格必呈上升趨勢。投資者為了資產保值增值而取得房地產所有權，其投資的目的在于盈利，投資者并沒有直接參與生產和消費等實體經濟活動。
2. 房地產虛擬性對宏觀經濟的消極與積極影響。
2.1房地產市場虛擬性的消極影響。
虛擬資本是經濟泡沫產生的根源。虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹， 與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟。經濟泡沫的成分不斷增加， 人們對虛擬利潤的追逐導致大量的資金非正常涌入虛擬資本市場， 人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動。、虛擬資本的過度發展會擠占生產部門的資金供給。在高投資回報預期下， 大量資金從實體經濟領域流向金融市場和房地產市場， 造成經濟虛假繁榮。如果流入虛擬經濟領域的資金過多， 就會造成實體經濟部門資金不足， 發展乏力， 形成生產性投資的擠出效應。
2.2房地產市場虛擬性的積極影響。
虛擬資本在社會經濟運行過程中既有積極影響， 也有消極作用。其積極影響可以概括為：
2.2.1加快財富的集中和資本的積累， 促進資本的社會化進程。虛擬資本的出現改變了資本積累的方式， 資金集中更加迅速、快捷， 促進了資本的社會化， 為高效率的社會化
大生產奠定基礎。
2.2.2促進了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉移更加自由靈活， 從而能表現出明顯的優化資源配置的效應和導向性， 帶動了勞動力、技術、自然資源在實體經濟部門之間的優化配置。
2.2.3提高全社會資本的配置效率， 促進經濟增長。虛擬資本使流通中需要的實際貨幣量得到節省， 貨幣流通的速度加快。虛擬資本的繁榮， 能增加投資者財富， 刺激消費增長， 改變短期邊際消費傾向， 擴大經濟增長的乘數效應，虛擬資本中的股票或債券， 如果絕大部分都是生產性的，也有利于經濟的增長。
3. 我國房地產現狀及建議
3.1我國房地產現狀分析
3.1.1房地產業的本文由收集整理迅速發展拉動經濟增長，成為經濟支柱產業。
房地產業在整個國民經濟體系中屬于基礎性、先導性產業，其速度先行和健康發展可以支撐和帶動整個國民經濟的發展。房地產業的快速發展帶動了其他相關產業的發展，促進了整個國民經濟的發展。
3.1.2市場供求矛盾突出
從需求方面來看， 人均國內生產總值達到1000 美元以上之后， 住宅需求逐漸成為居民生活的最基本與最主要需求， 而對于中國經濟來說， 城市化的大規模推進又會加劇城市的資源供給與需求之間的矛盾， 這就導致了城市的住宅需求呈顯著的盤升趨勢。再看供給， 房屋供應不可能是無限制的。這主要源于土地供應量的收緊和商品住宅土地開發增速的放慢， 城市土地價格的大幅上漲導致了住宅價格的成本推進。市場價格往往是供求均衡價格的反映， 高畸的房價反映了房地產市場的供大于求。
3.1.3房地產市場中投機性因素增加
房地產開發的高速發展是由對商品房的需求所支持的，對房地產的需求由三部分組成：一是居住需求。購買的目的是為了自身的居住。二是投資需求。購買的目的是為了出租。三是投機需求。購買的目的是為了在價格上漲時再出售以獲取漲價收益。這三種需求中第一種需求是真實的需求，對房地產開發具有積極的作用。后兩種需求屬于虛擬需求，尤其是第三種需求，具有較強的投機性質，價格越高，需求越虛。但近年來投資和投機需求出現快速增長的態勢，這種投機需求過度增加，會導致房地產市場繁榮的假象，引起市場地價和房價上升，最終會形成房地產泡沫。一旦遇到經濟波動，房地產中的泡沫就將迅速破裂，對整個經濟發展造成重大影響。
3.2建議
由于我國的房地產市場還處于發育的初期階段，政府應充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求，抑制房地產投機或炒作。為此，筆者提出以下具體建議：
3.2.1抑制投資性特別是投機性需求
區分房產需求的性質，大力支持基本需求和改善性需求。應明確區分不同的購房需求。可以通過在房產登記機構建立信息系統，對個人名下房產進行清理，建立數據庫，尤其考慮到跨區域的房地產投機行為，應實行全國性質聯網管理，可以考慮與銀行信用部門掛鉤。還可以利用金融貨幣手段進行調控。銀行貸款既是很多中低收入人群獲得購房款解決自住需求和改善性需求的主要融資手段，同時也是很多具有投資投機需求的購房者購買多套房產可以利用的金融貨幣杠桿。另外，也可以利用差別化的稅收手段調控。針對不同購房者采取差別的購置稅率的同時，建議針對房產轉手過程中的房產增值部分征收較高的累進稅從而有力的抑制房地產中的投資投機行為。
3.2.2積極推進經濟適用房和廉租房政策的實施落實。
在城市土地規劃上，政府應加大對經適房和廉租房土地的預留規模，以低成本或零成本提供土地供給，成立專門的經營機構或招標選擇有能力的管理企業經營管理，以較低的租金為無法支付商品房價格的中低收入人群提供租房服務。對于超過廉租房適用標準的租房人，給以財政政策補貼或銀行貸款優惠，支持其購買經適房甚至到商品房市場上購買商品住房。
3.2.3加強宣傳，樹立正確的住房消費理念。
在我國目前的房地產市場環境下，應通過各種媒體宣傳樹立正確的住房消費理念，引導人們理性的看待住房問題，分步驟分階段的解決住房需求，根據自身情況通過廉租、經濟適用房、商品房的階梯步驟，有計劃的解決自身的住房需求，充分認識和利用政策，避免恐慌
性購房等不理性的消費行為。增加投資渠道，使資金分流。減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風險。
3.2.4充分認識房地產業的虛擬特性，綜合考慮房地產金融問題，而不是單獨從銀行信貸管理、信托政策、企業債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產金融。同時，進一步完善立法，使房地產企業股票發行和交易規范化，把企業通過股份制而籌集的資金納入健康發展的軌道。
結語
關鍵詞：房地產；預警系統；指標體系
房地產預警系統構建的重要性
1980年我國城鎮住房制度著手改革，1998年停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，住房市場化改革取得重大突破。到目前為止總體上講，中國房地產市場發展是健康的，但各地區之間房地產市場化程度還有較大差異，發展中也出現了一些新情況、新問題。有的地區投資增幅過大，有的市場供求結構性矛盾突出，價格上漲過快，不利于房地產業和國民經濟的持續健康穩定發展。為此，國務院的18號文明確提出要建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系，房地產預警預報系統的構建有利于形成良好的市場信息反饋機制，科學把握市場發展態勢，適時適度地實施宏觀調控；增強市場透明度，引導理性投資與消費，充分發揮市場的自我調節作用，促進房地產市場的健康發展。
房地產預警系統構建的理論基礎
房地產預警系統(real estate earlg-waming system)就是要在一定理論基礎上通過對房地產經濟運行歷史過程的分析，歸納總結若干房地產經濟運行的基本規律，然后通過關鍵指標的選擇和指標體系的建立，以及對房地產經濟運行過程中關于指標變化的持續監測，對房地產經濟運行的總體態勢和局部特征的變化進行準確判斷，并對其今后走勢做出正確的預期和評價，從而盡可能地提前采取監督調控措施，最大限度地促進房地產業和房地產市場的持續良好運行，盡量避免諸如房地產泡沫等不良態勢或事件的發生。
構建房地產預警系統理論基礎：
1、房地產周期形成的沖擊一傳導機制
經濟周期，也稱為商業循環(Business Cycle)，是指經濟活動沿著經濟發展的總體趨勢所經歷的有規律的擴張和收縮。宏觀經濟周期的乘數一加速數模型，也常被應用于房地產周期波動的分析，即形成解釋房地產周期波的傳導一沖擊機制中的內部傳導機制的核心。房地產需求的增長或房地產的短期供給不足，將引起房地產開發活動的增加和房地產行業收益率的上升；而需求的增加和收益率的提高，將引致企業自我的進一步擴大。然而，這種投資的擴張并不是無止境的，房地產擴張的“瓶頸’’導致房地產經濟擴張活動的中斷，進而轉向收縮。擴張與收縮周而復始形成了房地產周期波動過程。
2、房地產供求調節的“時滯效應”與蛛網模型
由于房地產產品投資生產的復雜性，環節多且建設周期長，所以一般地，房地產供給在短期內缺乏彈性，供給隨時間的變化相對于需求的變化要滯后，構成了供求變化的“時滯效應”。具體來說，房地產的供給中從產品生產到產品上市之間有一段相當長的時間差距而需求變動一般不存在時滯。這樣，由于房地產無法在短時間做彈性的調整，因而導致供給與需求失調，市場產生“擺動”現象。這些“擺動”現象都會使土地開發商或房地產發展商遭受一定的損失，并導致市場不斷在均衡與不均衡之間擺動，從而從長期來看產生了房地產經濟的周期波動。
3、房地產泡沫產生的投機非理性
房地產泡沫，其實質是地產泡沫，就是由土地投機導致的土地價格超過其市場基礎決定的合理價格而持續上漲。一般來說，房地產泡沫源于投機、預期、非理性和虛擬資本等幾個方面。尤其是投機，而投機又與預期、非理性等因素相互影響而發生著作用。當各經濟主體(包括投機者)對未來房地產價格走向的預期過度樂觀，并且出現非理性的“集體無意識’’行為時，房地產投機者開始增加房地產的購買和囤積，投機需求的增加造成市場的“繁榮”假象，引起進一步的漲價預期，從而形成一個自我強化的正反饋，最終使價格膨脹為泡沫。房地產泡沫產生河北房地產市場運行狀況的分析
2006年是從2003年啟動的我國經濟第三次高速增長周期的第四個年頭，全年GDP增長了10.7％，經濟出現超越周期變動的持續增長。而GDP增長源于固定資產投資的增高，尤其是房價上漲帶動了GDP上漲。在河北亦是如此。
河北省2006年商品房施工面積1949.41萬平方米，同比增長57.3％；其中商品住宅施工面積1718.82萬平方米，同比增長65.5％。本年度新開工面積677.35萬平方米，同比增長85.0％；其中商品住宅新開工面積609.75萬平方米，同比增長89.6％；商品房空置面積149.26萬平方米；其中商品住宅空置面積68.89萬平方米，同比增長19.1％。并且河北省房地產市場繼續呈現以個人購房為主體的特征，新建住宅市場中81％需求者為本市個人，炒房、投機比例極低，保證了房地產市場的平衡發展，穩定了房地產市場。但是河北省房地產發展存在著以下問題：
1、房地產開發規模小，投資比重偏低的情況
2006年前5個月，房地產投資110.8億元，同比增長42.3％，占城鎮投資的比重僅為12.7％，比全國低10.9個百分點。
2、房地產開發結構不盡合理，經濟適用住房比重低、投資下降
2006年前5個月，全省經濟適用住房投資6.8億元，同比下降46.5％，而全國同期下降16.7‰占房地產投資的比重為6.1％，同比下降10.2個百分點。新開工經濟適用房施工面積85萬平方米，下降34.8％，僅占全部房地產施工面積的11.1％，這種狀況不利于房地產業健康發展。
3、土地出讓量增加的結構影響了市場供應的平衡
以石家莊為例，2006年石家莊土地出讓總面積約52.65公頃，約合789.75畝，比2005年多200多畝，多用于商業和住宅建筑。
4、土地價格漲幅大
據統計，2006年，河北省重點城市石家莊、唐山、秦皇島市房屋銷售價格與去年同期(以下簡稱同比)相比平均上漲5.4％，其中商品房銷售價格同比平均上漲5.6％。房價上漲源于土地價格增幅較大。根據石家莊市土地部門的有關人士表示，2005年，動物園舊址掛牌的地價最高，共55畝，拍賣了1.09億元，折合每畝達198萬元。2006年位于和平路與育才街交口附近的地塊，拍出2.4億元，按照69畝計算，一畝地達360多萬元，成為2006年成交最貴的一塊土地。地價的快速增長影響到土地的開發，進而又從另一方面限制了房地產的供應。我省采取“兩限兩競”方式，一定程度上緩解了經濟適用房的土地供應。
可見，近幾年河北省房地產市場的供需結構還不盡合理，投機炒房行為依然存在，房價持續高漲，房屋空置率偏高，導致房地產“過熱”危機的因素還很突出。因此，必須加強房地產市場運行態勢的監測預報工作，構建房地產預警系統防范房地產泡沫的發生，促進河北省房地產市場的健康發展必須提到議事議程。
河北房地產預警系統的構建
1、構建的基本思路
一個完整的房地產預警系統應包括房地產景氣指數子系統、房地產預警對策信號系統以及開發商、專家調查子系統等相互配合驗證的三
個子系統。建立完整的房地產預警系統的基本路線為。
(1)首先提出房地產景氣指標選擇的基本原則，然后根據這些原則從房地產景氣指數系統的外部因素和內部因素的角度，以及從房地產投資、生產、交易和使用的各環節進行房地產景氣指標的選取；
(2)對這些理論指標進行實證分析，包括各指標的時序分析和指標間的時滯關系分析，從中進一步篩選適當的指標，構建房地產景氣指標子系統；
(3)借鑒宏觀經濟預警方法，選擇預警指標，構建房地產預警對策信號子系統；
(4)構建開發商、專家調查子系統，對房地產景氣指標子系統和房地產預警對策信號子系統給予輔助支持。
2、景氣指數子系統的構建
(1)房地產景氣指標的選擇原則：全面性。項目的選擇不能僅僅考慮房地產開發經營的某一階段，而要覆蓋整個開發經營的全過程，包括土地供應、投資量、開發建設、市場交易、空置率等房地產設計運作的各個環節。數量、數值與價格、金額并重。簡捷可操作性。項目的選擇和指標數據既要全面，又要避免繁雜，使之去偽存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使復雜的問題簡單化，深入淺出，像“傻瓜”照相機一樣便于操作應用。敏感度高。有些項目的選擇可能很重要，但敏感度不高的就不列入。數據的時效性。判斷指標數據的時效性主要考慮兩項因素：即數據的頻率(或時間序列是否定期)和數據公布的滯后時間(數據公布后是否很快能得到)。及時獲得每日或每周的數據，對當月經濟的分析和預測是十分重要的。
(2)房地產景氣指標的理論初選：基于指標的選擇原則和指標體系的構成規則，從房地產經濟活動的全過程來考察。房地產景氣指標可以從投資、生產、交易、使用等幾個方面進行初步選擇。
3、房地產景氣指標體系的構建
通過對河北省1986-2005年房地產統計指標的時序分析，以及投資、生產、交易、使用層面各指標的走勢與房地產業走勢的關聯度的分析，得出以下結論：(1)空置率、土地轉讓收入、土地開發面積等三個指標比較重要，但是數據可得性差；(2)利潤指標雖然從理論上來說與房地產景氣密切相關，但實證分析結果表明，其走勢與房地產銷售相關度小，暫不宜作為景氣指標；(3)有些指標之間相關度都很高，可考慮有所取舍，例如，銷售額與經營收入。因此房地產景氣指標的初步選擇結果。
上述房地產景氣指標是靜態、絕對的，不能較好地反映房地產市場的變化情況，經征求專家意見，房地產景氣指標應確定為以下幾個：
(1)市場預期指標：房地產開發投資額增幅，房地產開發投資額占全社會固定投資額的比例，新增土地可建面積與新建商品房開工面積之比、商品房新開工面積占施工面積的比例、商品房施工面積與商品竣工面積的倍數比。
(2)市場即期指標：商品房銷售額與開發投資額比，商品房預售面積與批準預售面積之比，商品房銷售面積與竣工面積之比，住房買賣面積與社會住房總量之比，新建商品住宅空置率。
(3)市場價格與貸款指標：商品住宅預售指標增幅與GDP增長率之比、存量住房買賣價格指標增幅、個人購房信貸比、房地產開發企業貸款余額占全社會企業貸款余額的比例。
4、預警對策信號系統的構建
(1)各指標警戒區間確定的方法。為了克服指標警戒區間結果得出的主觀性和個別性，我們嘗試采用系統化方法來確定。系統化方法是依據各種并列的客觀原則進行研究，這些原則是多數原則、半數原則、負數原則、少數原則、均數原則、人數原則和參數原則等。在進行各指標的警戒區間判斷時，我們應結合指標本身的特點，應用以上原則。
(2)各指標警戒區間的判斷。各項警指標警戒級別分為五個階段，依次為過冷、較冷、穩定(即無警)、較熱和過熱，模仿信號燈系統，對應的信號燈依次為藍燈、淺藍燈、綠燈、黃燈和紅燈。為了避免給出具體警戒區段的臨界值所產生的誤差，我們采用功率系數法進行警戒級別的判斷。
(3)房地產總體警情分析。單一指標的預警準則只能用來判斷單一指標的發展狀態，而房地產總體經濟波動情況用綜合指標描述，通過建立總體預警準則對總體預警狀態進行判斷。
本研究借鑒宏觀經濟預警信號系統采用的方法(即評分法)，來進行房地產總體警情的判斷和預測。其思路為，先分析進入預警指標體系的各個指標，判斷它們所處的警戒區段，按過熱、較熱、穩定(或無警)、較冷和過冷的狀態分別用紅燈、黃燈、綠燈、淺藍燈和藍燈表示，并分別賦予5、4、3、2和1分；由此，將每個指標得分加總可得出每年指標的綜合得分。設系統共有N個指標，則最高分為5N，將指標綜合得分與最高分(5N)的比值(記作V)作為預警準則，以85％、73％、50％和36％作為綜合預警準則的四個臨界點，其五個區間的劃分。
(4)預警指標分析：根據預警指標所處的區間不同，可以分析當前房地產經濟發展的態勢以及未來可能的走勢。
處于藍燈區。表現為房地產經濟發展處于極度萎縮狀態，市場萎靡，房地產企業投資熱情大幅下降，投資量大幅縮減，銷售不暢，房地產業處于低谷。
未來趨勢：由于當前處于低谷和經濟慣性的作用，在不發生突變的情況下，未來近期還會在谷底徘徊一段時間。
政策建議：此階段政府應該采取必要的宏觀激勵措施，如放松銀根、降低利率等手段激發市場活力，刺激房地產企業投資熱情，使房地產市場趨向活躍。處于淺藍燈區。表現為：房地產市場偏冷，房地產企業投資、社會需求兩不旺。未來趨勢：經濟短期內有轉穩和趨于衰退的可能。
政策建議：分兩種情況分別分析。一是若預警指數上升而至此區間，在這種情況下，政府應持謹慎態度，不能單純認為既然處于發展低潮，就繼續加大刺激力度。因為經濟政策有其慣性、滯后性等特點，前一段實行的經濟激勵政策由于其慣性可能會使房地產經濟繼續呈活躍上升態勢，如果此時繼續加大投資刺激力度，可能會為以后的經濟過熱留下隱患。二是如果預警指數下滑至此區間，此時可以考慮采取必要的宏觀激勵政策，使下滑趨勢不再繼續惡化。
處于綠燈區。表現為：房地產經濟處于正常發展的平穩期。
未來趨勢：短期內有轉熱和趨冷的可能，由于此時房地產市場形勢良好，因此很有可能成為房地產由穩變熱的轉折點。
政策建議：此時政府和企業應密切關注可能導致房地產失穩因素的出現，比如宏觀經濟形勢的突變、經濟政策的調整等可能導致房地產出現不穩定的因素。房地產企業在此階段應加強房地產商品內在品質的提高，調查社會多種不同層次的需要，開發適銷對路商品房，促進房地產健康穩定發展。此階段政府和企業都應珍惜，共同促進房地產經濟質的提高，應警惕不要被當前的形勢所迷惑，盲目進行大規模的開發，導致出現過熱現象。根據以往經驗，此時應密切監視房地產投資增長率，防止出現房地產發展過熱現象。
處于黃燈區。表現為：房地產市場投資熱情高漲，房地產市場產量增長偏快。
未來趨勢：在短期內有轉熱和趨穩的可能。
政策建議：分為兩種情況分別分析：一是如果預警指數從下上升至此區間，此時政府注意觀察進一步的趨勢，有可能由于慣性，會
繼續呈上升趨勢，應采取宏觀政策，如緊縮銀根政策，限制投資繼續擴大。二是如果預警指數從上下滑至此，應持謹慎態度，不必因為偏熱而繼續加緊實行經濟緊縮政策。由于以前政策的慣性，房地產經濟可能會自然恢復到正常狀態。
處于紅燈區。表現為：房地產市場明顯過熱，投資量大幅上漲，商品房存量大量增加，需求量也隨之上漲，但跟不上產量的增長，產生大量積壓。
未來趨勢：未來的趨勢應視預警指數高出紅燈區的程度。如果預警指數高出很多，由于房地產投資的對后期的累積影響，則在未來1-2年內可能出現過熱狀態。如果預警指數剛剛達到過熱線，此時如果采取適當政策，也可能短期內使得房地產市場恢復穩定。
政策建議：此時政府應視預警指數高出紅燈區界限的嚴重程度的不同，實行不同程度的政策性緊縮，如，項目的審批從嚴，貸款的審批從嚴，加強房地產企業的監管等，使經濟態勢在發展的初期就得到相應的控制，不至繼續膨脹，以致發生大量積壓，造成資源的嚴重浪費。
5、開發商、專家調查子系統的構建
為了建立房地產預警系統中的開發商、專家調查子系統，可以定期對房地產開發企業進行問卷調查，作為房地產市場預警的依據之一；并通過德爾菲方法了解專家對河北省房地產景氣指標選取及權重的看法。
(1)調查對象：調查對象為行政審批規定的具有房地產企業資質等級的開發企業；高校及其他科研機構經濟、管理專業(特別是房地產、土地專業)的專家學者；有關政府部門(包括規劃、土地、房產、建設、統計、計劃等)的領導和專家。
(2)調查內容：①房地產預警系統開發企業調查，主要內容包括：企業基本情況、企業經營現狀、企業市場預期等。②房地產預警系統專家調查，主要內容包括：景氣指標重要性評測、景氣指標權重打分、專家對房地產市場發展現狀及未來趨勢判斷。
(3)調查方法和抽樣方法：鑒于房地產行業的特點以及本次調查的目的，主要采用郵寄調查、面訪以及專家訪談等相結合的調查方法。抽樣方法結合房地產開發企業資質以及專家類型，進行分層抽樣。
構建河北房地產預警系統的幾點建議
河北省房地產預警系統的構建，是一項艱巨而復雜的系統工程。為了構建工作的順利進行，特建議如下：
1、領導從思想意識上要高度重視，充分認識到房地產預警系統構建與社會和諧發展關系的密切性。由省領導掛帥、省建設廳牽頭，省發改委、國土資源廳、規劃局、統計局、人行等部門參加成立的河北省房地產預警預報領導小組。真正做到務實、分工明確、責任到位，聯席會議到家，季季對房地產市場進行分析，并針對性地對預警預報系統的運行提出完善意見。
2、河北省財政廳應撥付專項資金，配齊專用的設備設施，從財力上支持房地產預警系統有關部門的信息化建設，做好預警預報工作的后盾。
3、完善各地房地產信息上報制度，確保信息的時效性和準確性。建立信息報送責任制，強化責任落實，工作到位。同時完善獎懲機制，樹立全局觀念，共同把預警系統構建的基礎信息提供工作落實到位，確保預警基礎的扎實性。
關鍵詞:房地產泡沫;房價收入比;供給需求;上海
中圖分類號:F29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)12-0137-02
一、上海市房地產市場發展狀況及特點
上海作為國際性的大都市,已成為亞太地區經濟、金融、商業航運的中心城市之一。外商外地資金的進入尤其是政府實施的對房地產業的一系列扶持政策,激活了房地產二三級市場。1996年降稅費,1998年放開存量房市場,1999年內銷商品房種類歸并,2000年停止住房實物分配,2001年內外銷商品房并軌,經營性土地實行招標等,促使住房消費成為熱點。目前市場潛藏著一定的泡沫隱患,表現為:房價高位運行、開發過熱;金融信貸對房地產業過度支持、供需不平衡引致大量空置面積和高危險空置率等現實,房地產市場顯現出一定程度的泡沫跡象。
二、影響中國房地產市場發展的主要因素及分析
(一)國民經濟增長因素
國民經濟的增長支撐著房地產業的發展。 房地產業是中國支柱產業之一,房地產市場是市場體系的重要組成部分。一個國家隨著國民經濟的發展和產業結構的不斷調整,要求對土地資源進行配置和再配置,必然要求形成發達的、規范的房地產市場。世界各國的經濟發展表明,當經濟增長時,房地產就發展和繁榮,房地產投資量和交易量隨之增加,市場活躍;反之,當經濟下降或低速增長時,對房地產的需求大大減少,市場萎縮。近幾年來,伴隨著中國經濟的高速增長,人民收入水平提高,對房地產的需求提高,加速了房地產業的發展。
(二)市場體制及產業政策因素
1.市場體制對中國房地產業的影響。房地市場是中國市場經濟的重要組成部分。自從改革開放以來,中國逐步建立了市場經濟體制,市場經濟的建立,為中國房地產市場帶來了發展契機。其主要體現在兩個方面:第一,有利于房地產市場資源的配置。第二,引入競爭機制,加強了房地產企業應對外來企業的沖擊。
2.產業政策對中國房地產市場的影響。中國房地產業已逐步成為國民經濟中一個支柱產業。然而,中國房地產成為支柱產業是宏觀上的,并非房地產業在中國各個地區都是支柱產業。各地區根據本身經濟發展的水平,對房地產業制定相應的政策,以避免出現超越階段或實際發展的能力,盲目發展房地產業必然造成供給過剩,房屋空置,既不利于房地產業發展,也不利于地區經濟的發展。而分別對待有利于資源配置的優化,也有利于房地產本身的持續發展。
(三)土地供給因素
土地作為不可再生資源一直是房地產業的核心,土地供應政策的變化將直接波及到房地產業的發展。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性,直接影響到房地產價格。而目前中國土地市場的不規范,炒地、圈地熱等現象更是造成房價上漲的主要原因之一。
(四)房地產金融市場因素
1.房地產開發商融資渠道對房地產市場的影響。目前中國房地產開發商普遍存在自有資金不足,由于房地產市場火爆,利潤高,有限的資金積累又被盲目的用于擴大再生產。同時融資渠道單一, 銀行貸款在房地產業營運資金中所占比率很大,按照國際上一般標準,銀行貸款不能超過房地產投資的40%,而中國房地產業銀行貸款卻常達70%。由于許多企業經營不善無力還貸,給銀行造成呆、壞賬,反過來又會影響到房地產業的通過銀行融資的渠道。這很大程度上制約了中國房地產市場的發展。房地產應融資形式多樣化,融資渠道多元化,這樣可以更多的降低金融風險。
2.消費者抵押貸款對房地產市場的影響。消費者抵押貸款直接影響到中國房地產市場的需求。由于中國居民收入水平不高,對住房消費能力有限,并且購房需投入大筆資金,這就需要銀行提供抵押貸款來滿足消費者需求。從而拉動房地產市場的發展。然而,消費者抵押貸款也逐漸加重銀行風險。首先是違約風險,盡管個人住房貸款的不良率非常低,但因支付能力而違約的情況越來越多。其次是流動性風險和利率風險。目前銀行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而個人住房貸款的期限一般在五至十五年。資產負債的期限不匹配,使商業銀行承擔著巨大的風險。這就需要保險業的介入,以化解風險。
(五)房地產市場的總供給與總需求以及供需結構因素
1.房地產市場的總供給與總需求房地產市場發展的影響。進入新世紀以來,房地產市場出現了供求兩旺、消費與投資共進的繁榮局面。然而我們不能就此忽視房地產市場供求關系中所存在的問題。目前對商品房的需求主要存在以下四種,即正常需求、被動需求、投機需求和投資需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的產生的,這部分需求總量很大,屬于潛在需求,但在目前房價偏高以及住房體制的雙重壓制下,這部分需求并不迫切。被動需求是指由于拆遷行為引起的需求,由于舊城改造和城市基礎設施的建設,這部分需求占了相當大的比例。投機需求指靠短期炒作而試圖牟取暴利的需求,這部分需求的摻入是當前房價高漲的一個重要原因,阻礙房地產市場的發展。
2.房地產供需結構對房地產市場發展的影響。就近幾年各類商品房的供求結構而言,目前住宅類房地產的供給量和需求量約占商品房總量的70 %以上,商業、工業和其他類房地產所占比重不到30 % ,該比例結構基本合理。而商品住房的比例結構卻存在不協調的因素。以上兩方面都需要國家對房地產的宏觀調控。
(六)房地產稅收因素
房地產稅收同樣對房地產市場的發展有很大的影響。房地產稅收不僅是國家用以調控房地產市場的重要杠桿,而且是保證市場公平競爭、市場各主體合理收益的分配及整個市場有序運行的重要條件。由于中國土地有償使用制度改革起步較晚和整個稅收體制改革滯后,中國現行房地產稅收體系與房地產市場的發展不適應,出現了國有城市土地出讓稅費復雜、稅賦不均、管理不嚴等問題,不僅沒有發揮稅收的功能,而且導致國有土地資源的不合理配制。
綜合上面的六個因素,造成中國目前房地產市場泡沫的原因歸根結底是中國沒有一套完善的房地產管理措施及相應政策。
三、對中國房地產市場的管理與政策建議
1.通過土地結構的戰略性調整來促進房地產業的穩健發展。為充分發揮土地供給結構對宏觀經濟和區域經濟以及房地產業調控的績效,國土部門在確定土地供給的結構時,一定要明晰經濟結構調整的重點,洞察國家財政金融政策、產業政策和區域政策的運作態勢,因勢利導地設計土地供給結構。要通過土地供給結構的變化,積極地與其他宏觀經濟杠桿互動,來影響宏觀經濟的走勢。應實行嚴格控制,嚴禁單位和個人亂占濫用土地,以保證城市土地得到合理和優化的配置。城市土地在供應上要把握好供地的時間階段和區位安排。供地的時間階段和區位安排,要根據用地性質、城市功能、市場需要、資金來源、建設時間、配套條件等來進行抉擇,運用土地供求和價值規律打好“時間差”和“空間差”,進而使城市土地經營和房地產運作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推進房地產金融多元化以增加房地產的有效供給與有效需求。首先,應在深化改革上加大力度。要著力消除居民住房消費的體制性和政策的影響,其中包括繼續推進現有公房的出售及再流動、完善住房補貼制度,增大經濟適用房的供給等創新舉措,以使更多的居民買得起房。同時,須抓住房地產結構調整的主線,調整房地產的樓盤產品結構、市場結構、產業結構、空間布局結構,以重塑樓盤產品的差異化特質。在此基礎上,還要大力推進房地產金融的路徑創新和制度創新。從增加房地產有效需求角度出發,政府應加強對住房金融發展的支持和調控力度。政府應該允許、鼓勵、支持以商業銀行為主體,包括人壽保險公司在內的各種中外金融機構參與商業住房抵押貸款的金融業務,并通過有關政策對中低收入家庭實施一系列補助計劃,讓中低收入家庭、尤其是經濟欠發達地區的居民,通過抵押貸款等形式進入商品房市場,從而在滿足城鎮居民住房消費的同時,進一步促進住房金融的發展。
3.以經濟適用房為核心增加有效供給。當前,中國房地產結構矛盾已經逐漸凸現,不斷上漲的房價已經超越了居民的購買能力。則更需要以經濟適用房為核心增加有效供給,逐步提升經濟適用房的品質。一是要靠政府的宏觀調控和市場監督,確保經濟適用房的價格合理、質量優等;二是要靠房地產開發商的精心規劃和設計,蓋“百年建筑”,給老百姓創造良好的居住和生活空間,給子孫后代留下一份生態化和人性化的寶貴“遺產”,給城市增加一道亮麗的風景線;三是要通過提高建筑產品的科技含量,降低資源消耗和成本費用,提升樓盤產品的性價比,由此獲得滿意的市場份額和合理的開發利潤。
4.實質性啟動廉租房工程。建立廉租房制度,解決城鎮最低收入家庭住房困難的問題,其人均廉租房面積原則上不能超過當地人均住房面積的60%。廉租房的保障方式以發放租賃住房補貼為主,以實物配租、租金核減兩種方法為輔。進行實物配租的廉租房是以收購的現有舊住房為主,主要有五個來源:政府出資收購的住房、社會捐贈的住房、騰空的公有住房、政府出資建設的廉租房和通過其他途徑籌集的住房。廉租房工程的實施,有助于在加大城鎮房改力度的同時,關注城鎮弱勢群體的住房消費需求,化解社會矛盾。因此,實質性啟動廉租房工程,可以從穩定性的層面給房地產市場的方興未艾注入新的機制,從而使房地產業的發展保持穩健性和有序性。
五、結論
以上的政策方案需要長期的靈活地實施下去,才能真正發揮它的功效,另外要想從根本上解決中國現有的房地產問題,還要從根本上入手建立健全中國的房地產金融體制,更好地讓市場這只看不見的手來調節,分擔抵擋房地產風險,實現“居者有其屋”。
參考文獻:
Abstract： In 2012， the overall operational trend that rise after restrain and smooth rise in mildness appeared in Shaanxi real estate prices. Government's macro-control policies， increasing real estate supply and the construction cost are the main reasons for affecting the price of real estate. In 2013， the expected trend changes of real estate prices in Shaanxi province will steadily rise in mildness. In order to stabilize the real estate market in Shaanxi province， this paper puts forward the corresponding countermeasures and suggestions， such as the government should "fine-tuning" directed loose to stimulate supply and demand， at the same time insist on the real estate regulation unwavering "double standard"； strengthening the construction of affordable housing projects.
關鍵詞： 陜西；房地產價格；2012年；趨勢
Key words： Shaanxi；real estate price；2012；trend
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）36-0201-03
1 2012年陜西省房價走勢特點
2011年初，國務院出臺“史上最嚴厲”的調控政策“國八條”，隨后各地紛紛出臺“控價”、“限購”、“限貸”等政策。2012年，隨著一系列促進房地產市場健康發展政策的逐步見效，陜西省房地產價格出現先抑后揚、平穩中溫和上漲的整體運行態勢。
鑒于西安市房地產業在陜西省房地產業中占比達70%以上，是陜西省房地產業最為重要的組成部分，以及受數據資料限制，本文主要以西安市為例進行分析。
1.1 新建住宅價格和新建商品住宅價格漲幅均呈穩中略揚態勢
2012年，西安市新建住宅價格及新建商品住宅價格總體平穩，階段性特征鮮明，年初價格走低，年中平穩，年底小幅回升。2012年1-12月，西安市新建住宅價格指數（環比）①分別為：99.9、99.9、99.7、100、100、100.2、99.9、100.3、100.3、100.2、100.1、100.2；新建商品住宅價格指數（環比）分別為：99.9、99.9、99.7、100、100、100.2、99.9、100.4、100.3、100.2、100.2、100.3。
1.2 二手住宅價格全年漲幅低于新建住宅
2012年，西安市二手住宅價格環比波動不大，上半年穩中略升，7月出現小幅下滑，8月達到谷底，9月有較明顯的上揚，隨后保持平穩直至年末。2012年1-12月，西安市二手住宅價格指數（環比）分別為：99.6、99.6、99.6、100、100.1、99.9、99.4、99.5、100.2、100.2、100.1、100.2。
2 陜西省房地產價格變化的原因分析
2.1 宏觀調控政策是影響房地產價格變化的主要原因
2011年，政府出臺了一系列政策措施，目的是抑制過快增長的房價，穩定房地產市場。由于政策具有一定的滯后性，政策效果在2012年充分顯現出來，這是導致陜西省2012年房價平穩的一個重要原因。
2.1.1 貨幣政策對房地產價格產生的影響
2011年，央行先后五次上調存款準備金率，累計達2.0%，僅4月份就連續上調兩次。2011年2月9日，住房和城鄉建設部《關于調整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點，調至4.50%。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0.25個百分點，調至4.00%。此項政策對抑制房價過快增長、穩定房價起到了一定作用。
2.1.2 政府嚴格的限購限價措施穩定了房地產市場價格
2011年1月10日，國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導；1月26日，新“國八條”限購限價，擴大限購范圍、加大限購力度，要求直轄市、省會城市、計劃單列市以及房價過高、上漲過快的城市要在一定時期內實施限購政策；5月1日，一房一價全國執行；7月12日新“國五條”出臺，要求房價上漲過快的二三線城市要采取限購措施；7月21日國務院土地市場“國五條”，強化土地調控。
2011年10月，陜西省住房和城鄉建設廳會同省物價局聯合發文，要求陜西省各城市分區域測算住房項目成本，將合理利潤率控制在10%左右。此外，房地產開發企業在取得預售許可證10日內，需一次性公開全部房源，實行“一房一價、明碼標價”。
中央和地方政府一系列嚴格的限購限價措施穩定了房地產市場。
2.1.3 保障房的全面開工，穩定了新建商品住宅的價格
2012年，陜西省全年保障性安居工程建設完成投資784.74億元，比上年增長16.6%，新開工保障性住房41.77萬套，竣工31.08萬套。2012年，財政部繼續發行地方政府債券2500億元，陜西省2012年地方政府債券資金額度85億元，其中，用于公共租賃房建設省級補助資金達14.8億元，陜西省政府決定將公共租賃房建設省級補助標準由300元/平方米提高到400元/平方米。
2.2 消費者呈觀望心態，開發商以價換量
在房地產市場，消費者的普遍心理是追漲不追跌，面對前半年房價的下降，除了剛性需求人群外，多數人都呈觀望心態，期待會有更低的房價出現。相對消費者的盼跌心態，房地產商仍然以價換量，寧愿減少銷售量，也盡量穩定房價。
目前，在售樓中心經常能見到買房送裝修、定金一萬當數萬用、購房送車位、贈送面積等等優惠條件，但是直接下調房價的現象仍然較少。
2.3 房地產供給加大
2012年，陜西省全年房地產開發投資1835.93億元，比上年增長30.1%；房地產開發企業房屋施工面積15410.57萬平方米，同比增長26.1%；商品房銷售面積2755.59萬平方米，同比下降9.7%；商品房待售面積258.67萬平方米，同比增長1.1倍。房地產供給的增加，緩解了房地產市場的供需矛盾，平穩了價格。
2.4 建造成本的提高影響房地產價格
2012年，陜西省固定資產投資價格總水平上漲2.6%，比全國平均水平高1.5個百分點，位次由上半年的全國第3位，西部第1位，上升到全國第1位。其中建筑安裝、裝飾工程價格同比上升3.4%；設備、工器具購置價格下降0.9%；其他費用上漲2.7%。人工費繼續高位運行，2012年，人工費同比上漲12.1%，其中工程管理人員工資上漲9.4%；工程技術人員工資上漲12%；漲幅最大的是普通工人工資，上漲12.7%。機械使用費漲幅較大，2012年，機械使用費比上年同期上漲5.2%。建造成本的上升是導致房價上升的原因之一。
3 陜西房地產價格變化趨勢分析及對策建議
3.1 2013年陜西房地產價格變化趨勢
預計2013年陜西省房地產價格變化的總體趨勢：穩中有升。
目前，政府已明確表態，2013年政府對房地產調控的政策不會松動，嚴格的調控政策會保證房地產市場價格總體上的穩定性。但是以下原因將會導致2013年陜西房地產市場價格上揚。
3.1.1 公積金政策微調，貸款量劇增
2012年前三季度，上海、南京、福州等城市的個人住房公積金貸款發放量明顯高于上年同期，預計今年多個城市的公積金貸款規模將超過去年。目前，陜西省個人住房公積金貸款最高額度已經從40萬元提高到60萬元，特殊情況下最高可以貸到70萬元，但貸款數額不得超過購買房總價款的70%，最長期限為30年。地方微調公積金政策增加了消費者的購買力，促使一部分剛性需求提前入市。
3.1.2 保障性住房的減少，將增大市場的需求量
2013年，保障性住房指標下調至600萬套。目前，保障房開工量已呈現逐年下調的趨勢，2011年開工了1000萬套，2012年原定目標為1000萬套，后來下調到700萬套，2013年保障房的新開工目標將再度下調至600萬套。如果按照中央政府確定的“十二五”期間3600萬套的政治任務，2014-2015年平均每年需要開工650萬套。保障性住房供給的減少，將會增加商品房的需求，從而有可能抬高商品房價格。
3.1.3 “熱錢”的涌入將會抬高房價
2013年，將有大量“熱錢”和消費能力轉向房地產市場。自去年9月份以來，人民幣兌美元即期匯率呈強勢升值態勢，多次觸及日間波動幅度上限并迭創歷史新高，且目前來看人民幣強勢預期尚無逆轉跡象。人民幣升值意味著，大量熱錢將進入國內市場，而受中國房地產市場高投資回報率的吸引，大量外資將進入中國的房地產市場，進而抬高房價。
3.1.4 “新國五條”的頒布對房價的影響
“新國五條”，是指在2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施。“新國五條”的頒布對房價的影響短期內呈現出抬高房價的效果。國家統計局數據顯示，自“新國五條”頒布后，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格與去年同月相比，53個城市1月房價環比上漲，其漲幅均未超過2.2%，價格下降的城市有16個，持平的城市有1個；在二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有7個，持平的城市有12個，上漲的城市有51個。與去年同月相比，價格下降的城市有34個，上漲的城市有36個。
3.2 對策建議
3.2.1 加快推進房產稅試點擴圍
在稅收政策方面，可以將擴大房產稅試點作為穩定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口。截至目前，40個重點城市個人住房信息系統已完成聯網，全國30多個省區市和計劃單列市的地稅官員已開展了為期6個月的房產稅稅基評估集訓，而湖南、湖北已經開展和完成前期測試工作。上海和重慶試行房產稅已二年多。當然，房產稅推廣還需要法律和技術的支撐。政府應在總結上海、重慶房產稅試點效果的基礎上，根據房產稅不同征收情景下的模擬結果，及時做好各種預案，穩妥推進房產稅試點的擴圍工作。
3.2.2 加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時開發利用
據國土部門統計，截至2012年11月底，全國已供應但未竣工的住宅項目用地總量為36.21萬公頃，是2012年前11個月住宅用地實際供應量 （9.14萬公頃）的3.96倍，其中未開工面積是10.05萬公頃。建議加大督促已供應住宅用地的開發力度，將顯著增加住房有效供給。同時，2012年前11個月閑置房地產用地1.1萬公頃，其中閑置住宅用地7461公頃。建議應繼續加大閑置土地處置力度。同時要加快建立閑置土地實時監測和反應機制，一旦發現土地存在閑置問題，嚴格按照新出臺的 《閑置土地處理辦法》，監督開發企業盡快啟動閑置土地開發。在此基礎上，國土部可建立全國的閑置土地監測系統。
3.2.3 實行中性的住房金融政策
從國內外經驗看，住房金融條件的變化是房價波動的重要原因之一。尤其是利率和首付款比例變化對房地產市場短期波動影響最大。要保證房地產市場相對穩定，一定要實行中性的住房金融政策，不能過度鼓勵市場，也不能過度抑制市場。只要房地產金融政策是穩定的，房地產市場就很難出現大的波動。
注釋：
①環比以上月價格為100.數據來源：國家統計局官網.
參考文獻：
[1]王圣學等.陜西房地產業發展報告（2012）[M].社會科學文獻出版社，2012：105.
[2]課題組.宏觀調控效果顯現 住宅價格漲幅回落——2011年陜西房地產價格走勢分析[J].陜房通訊，2012（1）.
[3]國家統計局網站相關統計資料.
[4]國家統計局陜西調查總隊網站相關統計資料.
[5]陜西房地產信息網相關統計資料.
關鍵詞：差異化管理 房地產市場 問題探討 管理措施
房地產市場是關系到我國民生的重要問題，需要對其進行良好的控制，這樣才能夠保證我國社會經濟的發展水平。當前我國國內外經濟發展中，房地產市場管理存在較多的問題，如果不能對其進行解決，將會影響到今后我國房地產的發展質量。
1、市場調控的必要性
房地產市場作為拉動我國經濟增長的重要市場之一，對我國經濟的發展有著重要的影響，只有做好相應的調控工作，才能夠更好的維持市場的穩定。市場存在一定的不確定性和自發性，隨著我國近幾年來房地產市場的擴發，許多開發商在進行建房時沒有嚴格按照國家的相關規定進行。政府作為國家宏觀調控的主要部門，要對這種現象進行調控，維護我國行業之間發展的平衡性，降低我國經濟發展的風險性，進而能夠保證我國社會的穩定。
2、當前我國調控中存在的問題
當前我國房地產市場發展中存在比較多的問題，其中表現為市場信息不對稱，房地產市場壟斷，外部效應以及房地產投機等會嚴重影響到市場的穩定性。如果單純依靠市場自身的發展來調節市場中存在的問題，不能夠有效的調節房地產市場，不可能實現市場的良性發展。國家通過制定相應的政策，可以有效的減少房地產市場失靈現象，防止金融危機的爆發。我國房地產市場過熱不利于我國社會經濟的發展。
我國房地產市場管理中差異性管理還存在比較多的問題，相應的措施還不夠完善，這樣不僅會影響到政府的市場調控能力，同時還會影響到房地產市場的發展質量。當前我國居民的住房問題相對還是比較緊張，房地產市場化管理中相應的政策落實不夠放到位，進而不利于我國房地產市場的發展。政府作為平衡市場的“有形的手”，要加大對房地產市場的監控，發現問題時要及時處理。
當前我國房地產調控機制不健全，也是導致房地產市場發展不平衡的主要原因。除此之外，我國法律法規中對房地產發展的相關規定不明確，因此讓許多開發商在經營中有機可乘。比如在經濟適用房的購買上，由于政府監管不力，可能會導致購買人群不規范，沒有真正達到經濟適用房建設的目的，影響到我國民生的發展。
3、我國房地產市場調控措施
根據2014年1月20日我國國家統計局整理并公布的2013年全國房地產銷售數據，在過去的一年中，我國總共投入房地產開發的資金為86012億元，同比增幅為19.8%。商品房的實際銷售面積為13億平米，同期增幅17.3%，房地產銷售的總額也突破8萬億，同期增幅為26.3%。
3.1制定科學的調控目標
根據統計數據，我國在2013年度的房地產銷售是總體呈增長態勢，前快后慢，但總體趨勢超過預期。我國政府作為宏觀調控的主體，它的調控質量將會直接影響到今后我國市場的發展水平。制定出科學的調控目標，需要政府加強對市場的監控，尤其是要加大對房地產市場的監督，發現問題時要及時作出措施，制定出相應的措施來保證房地產市場的正常發展，維護我國市場的穩定。差異化的管理理論中需要政府結合每個地區的實際狀況，針對不同的市場需求來進行調控，降低市場發展風險的同時還能夠保證政府的控制質量。
3.2加強法律法規建設
2013年度房地產銷售中我國的一線及二線城市房價表現出較大漲幅，基于不斷收緊的行政調控環境，市場需求的降低是很快就要出現的情況。深化法律法規的支持，才能夠保證我國房地產發展的質量。但是在實際的管理中，由于我國法律體系的不健全，最終導致我國房地產市場發展中存在較多的問題。政府加強房地產法律法規建設，首先要了解當前我國房地產市場規范中不健全的地方，并結合實際狀況來改善我國的法律，不斷彌補法律中的不足。其次政府還要加強對房地產市場的監督，了解本地區市場發展中的不合理現象。
3.3加強主體差異化調控
房地產市場和其他市場發展有許多共性，同時它自身也有特性。對于房地產市場來說，存在主體的差異化，政府在調控時就可以按照主體的差異性來進行。房地產市場的主體主要是供地的地方政府、開發商、經營商、供應者以及購房者等。政府在進行調控時要制定不同的政策法規來規范各個主體的行為，并且還要加大監督，嚴格制定國家的相關政策，進而能夠減少房地產市場中不良行為出現。政府在進行房地產市場調控時，還要加大對價格的控制。房屋的價格能夠反映出房屋的價值，但是由于開發商內部人員的補發操控，導致當前我國房屋價格嚴重超出其價值，這不符合市場價值規律。為了維護市場發展質量，政府就要加大對房屋價格的控制，加大對開發商的控制，減少房地產市場中問題的出現。
3.4購房目的的差異化調控
我國房地產市場中，由于房屋購買的目的不同，從而導致房屋價格的不同。政府在進行調控時需要根據這一數據來制定出科學的調控政策，要加大對過的投機行為的監督，穩定我國房地產發展水平。中國房地產業正處于起步階段，在運行機制、制度以及法律等方面還不夠完善，市場中的投機行為不容易被發現，這樣就會導致市場問題的出現。因此國家可以根據實際的狀況來制定調控政策，保證各項工作的順利進行。
4、總結
綜上所述，我國房地產的發展需要進行科學的管理，制定出相應的調控政策，這樣才能夠更好的滿足我國房地產市場發展需求。政府在制定調控政策時要結合不同區域、不同主體的差異性來進行，根據地區的實際狀況制定出更加科學的調控政策，減少我國市場問題的出現。
參考文獻：
[1] 瀟琦. 品牌形象差異化――房地產品牌差異化的重心[J].北京房地產，2010，（8）：23-24.
