時間：2023-06-06 09:32:19
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產登記條例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條 為加強房地產管理，保障房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的房地產登記。
本條例所稱房地產登記，是指土地使用權和房屋所有權以及由上述權利產生的他項權利的登記。
本條例所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
第三條 珠海市人民政府（以下簡稱市政府）房地產管理部門是本市房地產登記機關（以下簡稱登記機關）。
市政府依法在房地產登記統一管理的前提下，可以實行分級登記。
第四條 登記機關依法審查房地產登記申請，確認房地產權利，代表政府頒發房地產權證書。房地產權證書是權利人依法享有和行使房地產權利的憑證。
依法登記的房地產權利受法律保護。
第五條 土地上已有房屋的，該房屋與土地同時登記。
第六條 房地產登記應當對權利人、權屬來源、權屬性質、取得時間、土地使用期限、變化情況和房地產的座落、面積、四至、等級、用途、價值、層數、結構等進行記載。
第二章 登記程序
第一節 一般規定
第七條 房地產登記按下列程序辦理：
（一）提出申請；
（二）受理申請；
（三）權屬調查；
（四）依本條例規定公告；
（五）確認房地產權利；
（六）將核準登記事項記載于房地產登記卡；
（七）計收規費并頒發房地產權證書；
（八）立卷歸檔。
第八條 申請房地產登記，應當按本條例規定的時間提交申請書和有關文件。當事人因不可抗力或者其他正當理由不能在規定的期限內申請登記的，在障礙消除后的5日內，順延登記期限。
申請登記提交的文件應當為原件；無法提供原件的，應當提交經有關機關確認內容真實的復印件。申請文件不齊全或者不符合規定的，登記機關不予受理。
登記機關受理申請后，應當編號并出具回執。
第九條 權利人居住在香港、澳門地區的，申請房地產登記的期限為6個月；居住在臺灣地區或者國外的，申請期限為1年。
第十條 因下列情形之一進行房地產登記的，當事人應當共同申請：
（一）買賣；
（二）分割；
（三）合并：
（四）交換；
（五）贈與；
（六）抵押；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第十一條 下列房地產登記，當事人可以單獨申請：
（一）初始登記；
（二）因繼承或者遺贈取得房地產權利的登記；
（三）因人民法院已經發生法律效力的判決、裁定或者調解取得房地產權利的登記；
（四）因仲裁機構已經發生法律效力的裁決、調解取得房地產權利的登記；
（五）名稱、地址或者房地產用途等變更的登記；
（六）注銷登記；
（七）因房地產權證書滅失、破損而重新申領、換領的登記；
（八）法律、法規規定的其他情形。
第十二條 擁有兩宗以上房地產的，當事人應當分宗申請登記。共同共有的房地產權利，當事人應當共同申請登記；按份共有的房地產權利，當事人應當按各自的份額申請登記。
第十三條 登記機關收到申請人的申請登記文件之日，為受理申請日。
兩個以上的申請人對同一宗房地產申請登記的，以受理申請編號為序進行審查。
第十四條 申請人可以委托人申請房地產登記。人申請登記時，應當向登記機關提交申請人的授權委托書、身份證明和人身份證明。境外申請人的授權委托書應當按規定經過公證或者認證。
第十五條 法律、法規規定或者當事人約定應當經公證機關公證的，申請房地產登記時，申請人應當提供公證文書。
第十六條 經審查，房地產登記申請符合規定的，登記機關應當在本條例規定的期限內核準登記，頒發房地產權證書；對不符合規定的，不予登記，并自受理申請之日起30日內書面通知申請人。
第十七條 申請人對不予登記決定不服的，可以自收到通知書之日起15日內向登記機關申請復審。
登記機關應當自收到復審申請書之日起15日內對登記申請重新審查，并作出復審決定。申請人對登記機關的復審決定不服的，可以自收到復審決定通知書之日起15日內向市政府申請復議，或者依法向人民法院起訴。
第十八條 有下列情形之一的，登記機關應當作出暫緩登記的決定，并書面通知申請人：
（一）房地產權屬糾紛尚未解決的；
（二）在本條例規定公告事項的公告期限內，其他人提出異議并確有理由和證據的；
（三）涉及違法用地、違章建筑事項，未經處理或者正在處理之中的；
（四）受理申請后發現申請文件需要修正或者補齊的；
（五）法律、法規或者市政府規章規定應當暫緩登記的。
暫緩登記事由消失后，登記機關應當按本條例規定核準登記。
第十九條 應當登記而逾期末申請登記的房地產，經登記機關公告滿1年后仍無人申請登記的，視為國家代管房地產，由登記機關代管，代管期為3年。代管期間申請登記并予核準登記的，權利人應當支付實際發生的代管費用。代管期屆滿仍無人申請登記的，由登記機關依法向人民法院提出認定房地產權利無主的申請。
第二十條 登記機關應當設置房地產登記卡，對房地產登記事項作全面、真實、準確的記載。房地產權證書的記載與房地產登記卡的記載不一致時，登記機關應當查核房地產原始憑證，并以房地產原始憑證為準。
第二十一條 房地產權證書由市政府統一制作。
房地產權證書不得涂改，任何涂改均視為無效。房地產登記卡需要涂改的，必須加蓋登記機關的核對章。
房地產登記卡和房地產原始憑證永久保存。
第二節 初始登記
第二十二條 凡未經登記機關確認其房地產權利、領取房地產權證書的房地產權利人，應當申請初始登記，符合本條例第五十二條規定者除外。
土地使用年期屆滿，經批準續期使用的，應當按本條例規定重新辦理初始登記。
第二十三條 權利人應當在下列期限內，申請初始登記：
（一）以出讓或者劃撥方式取得土地使用權的，自按合同約定付清地價款或者補償、安置等費用之日起3個月內；
（二）新建非商品房屋的，自房屋竣工驗收交付使用之日起3個月內；
（三）新建商品房的，自房屋竣工驗收后交付給購買人之前的期限內。
第二十四條 申請土地使用權初始登記應當提交下列文件：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）土地權屬證明，包括：
1、土地使用權出讓合同或者土地使用權劃撥合同；
2、付清地價款或者補償、安置等費用證明書；
3、批準用地文件；
4、建設用地規劃許可證及附圖、附件（包括用地紅線圖）；
5、建設用地批準書或者建設用地許可證；
6、以其他合法方式取得土地使用權的有關證明文件；
（四）具有相應資質的測量機構出具的實地測繪結果報告書。
第二十五條 申請非商品房屋所有權初始登記，應當提交下列文件：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）土地權屬證明；
（四）建設工程規劃許可證；
（五）竣工驗收合格證；
（六）建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖；
（七）其他有關文件。
第二十六條 房地產開發企業申請新建商品房所有權初始登記，應當提交本條例第二十五條所列文件和商品房建設項目批準文件。
第二十七條 屬于違法用地或者違章建筑，經處理并準許留用的，申請登記時應當提交有關部門作出行政處理的有關文件。
第二十八條 初始登記申請經審查符合規定的，登記機關應當自受理申請之日起15日內作出初步審定；登記機關認為需要公告的，予以公告，公告期為30日；對初步審定無異議的，公告期滿后，登記機關應予核準登記，并頒發房地產權證書。
第二十九條 對初始登記公告的初步審定有異議的，登記機關應當自收到書面異議之日起15日內將書面異議的副本送達登記申請人。登記申請人應當自收到書面異議副本之日起15日內向登記機關作出書面答復；逾期不答復的，撤銷初步審定。
登記機關對異議和登記申請人的答復應當進行調查核實，作出異議成立或者不成立的決定，并書面通知當事人。當事人對登記機關的決定不服的，可以自收到決定通知書之日起15日內向市政府申請復議，或者依法向人民法院起訴。
第三節 產權轉移變更登記
第三十條 經初始登記的房地產權利，有下列情形之一，發生轉移變更的，當事人應當自有關合同或者協議簽訂之日或者有關法律文件生效之日起3個月內申請產權轉移變更登記：
（一）買賣；
（二）贈與；
（三）交換；
（四）繼承；
（五）分割；
（六）合并；
（七）依照人民法院判決、裁定、調解作出的轉移變更；
（八）依照仲裁機構裁決、調解作出的轉移變更；
（九）法律、法規規定的其他情形。
第三十一條 申請產權轉移變更登記的，應當提交下列文件：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書；
（四）與產權轉移變更有關的合同、協議、證明文件、行政決定書及其他法律文件等。
以劃撥方式或者減免地價款方式取得的土地使用權，因產權轉移變更按規定需要補交地價款的，還應當提交付清地價款證明書和有關機關的批準文件。
第三十二條 產權轉移變更登記申請經審查符合規定的，登記機關應當自受理申請之日起15日內核準登記。
第四節 其他變更登記
第三十三條 有下列情形之一的，當事人應當自變更事實發生之日起30日內申請變更登記：
（一）房地產用途經批準改變的；
（二）權利人姓名或者名稱發生變化的；
（三）房地產座落地址或者房地產名稱發生變化的；
（四）房地產面積經批準改變的；
（五）房屋因例塌、拆除、焚毀等滅失的。
第三十四條 申請變更登記的，應當提交下列文件：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書；
（四）與房地產變更有關的證明文件、有關部門的批準文件、行政決定等。
第三十五條 變更登記申請經審查符合規定的，登記機關應當自受理申請之日起15日內核準登記。
第五節 商品房預售登記第三十六條 預售商品房，商品房預售人必須申請預售登記。
第三十七條 登記機關對申請人的預售登記申請進行審查，符合規定的，應當自受理申請之日起30日內予以核準預售登記，并核發商品房預售許可證。
第三十八條 預售商品房實行預售合同登記備案制度。
商品房預售人應當在預售合同簽訂之日起60日內申請辦理商品房預售合同登記備案。
第三十九條 商品房預購人轉讓預購的商品房的，應當與受讓人和商品房預售人共同簽訂預售商品房轉讓合同，并由轉讓該商品房的雙方當事人自合同簽訂之日起15日內辦理變更登記備案。
第六節 注銷登記
第四十條 有下列情形之一的，當事人應當申請注銷登記，并繳回房地產權證書；當事人未申請的，由登記機關直接注銷登記：
（一）土地使用年期屆滿的；
（二）因法院判決、裁定或者行政決定及其他法律上的原因而喪失房地產權利的；
（三）因自然災害等造成房地產權利滅失的。
第四十一條 登記機關直接注銷登記的，應當在10日內書面通知當事人，限期繳回房地產權證書。當事人未在規定期限內繳回房地產權證書的，登記機關可以公告作廢。
第三章 法律責任
第四十二條 當事人不按本條例規定的期限申請登記的，每逾期1日，可以處以登記費3‰以下的罰款。
第四十三條 按本條例規定應當由當事人共同申請登記，一方申請，其他方不申請或者雖申請但不提供登記的有關文件的，登記機關可以責令不申請登記或者不提供登記文件的一方限期辦理登記手續；逾期仍不辦理的，處以200元以上3000元以下的罰款。登記機關經審查認為符合登記條件的，可以直接登記。
第四十四條 有下列情形之一的，由登記機關撤銷全部或者部分登記事項；有第（二）項行為的，登記機關并可處以1000元以上2萬元以下的罰款：
（一）當事人對房地產不擁有合法權利的；
（二）當事人在申請登記時隱瞞真實情況或者偽造有關證件、文件，采取欺騙手段獲準登記或者獲取補發房地產權證書的；
（三）登記機關審查有疏忽，核準登記不當的。
撤銷登記決定應當書面通知當事人。
開發商一房多賣、購房者遲遲拿不到產權證等現象將有“法”來管了。昨天開始在首都之窗網站征求意見的《北京市房地產登記條例（送審稿）》，對本市房地產登記做出了全面具體規定。
北京市國土房管局有關人士介紹，此次起草房地產登記條例，是本市第一次對房地產登記做出明確全面的規定，在此之前只是在1988年出臺過一次有關產權登記的暫行規定，眼下已無法滿足新的發展情況。
據介紹，征求意見稿最重要的一條規定是“兩證合一”，以前有“土地使用權證”和“房屋所有權證”，并且前者只發給了外銷房的購買者，如果《條例》能夠實施，買房人將通過一個證書集中體現對這兩個權利的擁有。
此外征求意見稿中新增加了“預告登記”一項，明確有下列情形之一的房地產申請人（權利人）可以申請預告登記：未完成房屋拆遷補償的出讓土地使用權；以預購商品房設定抵押及其抵押權的轉讓；以房屋在建工程設定抵押及其抵押權的轉讓；法律、法規規定的其他情形。增加預告登記對買房人最大意義在于可以有效地防止開發商一房二售情形的發生。
征求意見稿還對辦理登記的時限做出明確規定，初始登記應在60個工作日內完成；轉移登記、變更登記等20個工作日完成。
4月14日下午，上海市十二屆人大常委會第十一次會議表決通過了關于修改《上海市房地產登記條例》的決定，授權該市政府自4月20日起根據上海市房地產市場的實際情況對期房轉讓問題作出規定。這一條例修改的實質意義，首先是以不予辦理相關登記手續作為限制期房炒作的法律制約手段；第二，將是否允許期房轉讓的決定權授予政府，政府可以根據房市需要，通過允許或不允許轉讓登記，隨時選擇使用“期房限轉”這根杠桿，來調控房地產市場。當然，這根杠桿的作用不是“萬能”的。
從近年上海房地產市場發展歷史看，上海市政府通過政策變化來調控房地產市場的做法并非僅見。1997年4月，上海市政府制定的《上海市房地產轉讓辦法》從有利于當時房地產市場搞活的角度出發，明確期房可以轉讓，并可以向房地產登記機構辦理登記備案。據記者了解，當時滬上房市供大于求，房價低迷。《上海市房地產轉讓辦法》出臺后，局面有所改觀。它至少給一部分“先富起來的人”或有門路搞到錢的人提供了投資機會。
再如，上海市于1996年正式實施藍印戶口制度，允許外省市居民按一定量的款項購買上海部分地區的商品房（投資也行），即可獲“準”上海市民待遇。民營企業上海斯爾麗服飾有限公司董事長邵聯勤，1996年花170萬元買下浦東金楊新村的兩套商品房后，由浙江人變成“上海人”后，他堂而皇之在滬郊奉賢買地開廠，成就了日后的斯爾麗之夢。按政策，沒有該市戶口就不能買地皮。藍印戶口制度2002年已取消，但這一政策有利于緩解上海當時的“賣房難”。可見政府調控的“杠桿”作用。
總之，通過多項優惠政策，上海房地產市場開始了一定程度的盤活。其中期房轉讓的活躍起了相當的作用。
擅打房地產官司的上海君悅律師事務所合伙人、律師何志法告訴記者，期房轉讓的積極意義是有利于較快地回籠開發資金，有利于開發商還貸。但其負面作用十分明顯，關鍵問題是使房價出現“虛高，比如它給眾多房地產中介公司通過炒作哄抬房價提供了機會。因為從本質上看，期房轉讓畢竟是”大戶們的游戲“。上海市政府發言人焦揚日前稱，上海房價目前按國家統計局公布的數字是5118元，居全國之首。房價上漲偏快，原因多種多樣：既有供需不平衡的因素；也有成本推動的因素；當然也不排除有投機因素的存在。事實表明上海市委、市政府高度重視房價上漲過快可能造成的負面影響，采取了一系列調控措施，其中一項重要手段就是限制預購的商品房在取得房地產權證前的轉讓，抑制當前比較
突出的期房交易短期炒作行為。
根據目前采取限制期房轉讓的行政措施，調控房地產市場的實際需要，這兩項法規和規章都要進行相應的修改。本月14日上海市人大常委會會議通過的決定，將2002年《上海市房地產登記條例》中的“預購商品房未經預告登記的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記”修改為“預購商品房未經預告登記的，或者不符合市人民政府有關規定進行預購商品房轉讓的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記。”條例條款修改后，為該市政府修改《上海市房地產轉讓辦法》中的相關內容，推出期房限轉政策提供了法律依據。這意味著上海實施期房限轉將指日可待，標志著滬上期房交易中的短期炒作行為將得到改觀。
事實上，從記者掌握的情況看，上海購房的契稅去年10月起由原來的0.75％提升一倍到1.5％、購房退契稅截至去年5月底取消，就是一個限制炒房的信號，就是政府調控的做法。上海市房屋土地資源管理局近日有消息稱，由于政府調控和市場調節的雙重影響，以及供求關系的調整和供應結構的優化，今年上海商品住房銷售價格將趨向穩定，增幅會呈下降趨勢，其中老百姓關心的普通商品房價格增幅會有較為明顯的下降。從去年12月“期房限轉的消息傳出到今年3月底，上海商品住房預售價格增長率分別為2.01％、1.3％、1.0％和1.6％，房價漲幅開始放緩。此外，與”期房限轉“配套，中低價商品房將大量上市，房價漲幅走低。上海市長韓正最近說，上海市政府今年第二季度的首要工作是控制房價過快上漲，讓老百姓從中受益。
另悉，近日滬上銀行對房地產貸款“痛下狠招”，采取各種具體措施，配合政府對房地產的調控措施，從房地產貸款中最主要的開發貸款和個貸入手，開始對房地產業金融業務動真格。聯系起不久前銀監會對房地產貸款風險的征求意見稿和更早的央行121文件，商業銀行的這些動作，預示著在經歷了“痛苦”的選擇之后，銀行終于在貸款規模和風險控制之間又走出了一步。值得關注的是，4月16日是浦東新區春季房展會開幕的第一天，然而這個有20來家樓盤參展的房展會竟吸引了眾多房產中介集體趕場，琳瑯滿目的二手房房源信息張貼在顯眼的位置。某業內人士分析說，其原因是“期房限轉”政策已波及到以往以此業掙大錢的中介公司的生意。“期房限轉”的政策將使滬上房產中介行業重新洗牌。
這幾天連上海的空氣幾乎也彌漫著“期房限轉”的氣息，與房地產市場有關的人們———包括開發商、營銷商、包銷商及廣大購房與潛在購房者，正在等待來自政府的聲音。記者還了解到，更多的人們正在期盼此番上海市政府再度撬動杠桿，通過調控來平抑一下居高不下的上海房價。
為貫徹實施《關于內銷商品住房種類歸并的若干規定》，根據簡化交易手續、統一交易審核程序和表式的要求，現通知如下：
一、關于銷售對象中改革開放后赴境外的中國公民
改革開放后赴境外的中國公民是指1979年1月1日后赴國外或赴港、澳、臺的中國公民。購房及辦理轉讓過戶時，赴國外的中國公民應持有效的中華人民共和國護照；赴香港、澳門的，應持港、澳居民往來內地通行證；赴臺灣的，應持臺灣居民來往大陸通行證。
二、關于合同的使用
《上海市房地產買賣合同》適用于已投入使用的房地產買賣。
1999年12月1日內銷商品住房種類歸并后，非房地產開發企業出售現房及房地產開發企業出售1999年11月30日前已取得房地產權證、非商品房項目的現房，雙方當事人均應簽訂《上海市房地產買賣合同》。
《上海市房地產買賣合同》的示范文本由市房地資源局和市工商局制定，轉讓當事人應當參照示范文本按照公平和協商一致的原則訂立合同。
三、關于內銷商品住房預售合同的登記備案
房地產開發企業和預購人簽訂預售合同后，預購人可以按《上海市房地產登記條例》和《上海市房地產轉讓辦法》規定，持預售合同和當事人的身份證明等材料，直接向市或房屋所在地區縣房地產交易中心辦理登記備案手續。
四、關于歸并后已購公有住房的上市出售
歸并后，已購公有住房依法取得房地產權證后均可上市出售，不再辦理已購公有住房上市出售的確認手續。
已購公有住房上市出售，雙方當事人應簽訂《上海市房地產買賣合同》。自合同生效之日起的30日內雙方當事人應按照《上海市房地產轉讓辦法》和《房地產買賣審核工作程序》規定，向房屋所在地區縣房地產交易中心辦理轉讓過戶和變更登記手續。
原《上海市職工所購公有住房出售合同》和《上海市已購公有住房上市出售確認申請表》、《上海市已購公有住房上市出售審核表》自文件下發之日起不再使用。
五、關于套配單位保留的原職工已購公房的上市出售
套配單位保留的原職工已購公房可以直接上市出售。套配單位和購房人簽訂合同后，應持經注記的房地產權證和《房地產買賣審核工作程序》規定的其他材料，向房屋所在地區縣房地產交易中心辦理轉讓過戶和變更登記手續，并按規定繳納交易手續費、變更登記費等。
關鍵詞：預告登記；申請；物權法
中圖分類號：DF5 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2011）14－0180－03
為保全將來發生的不動產物權變動的請求權的效力，我國物權法規定了預告登記制度。然而，該制度對預告登記申請的提出由于規定得過于嚴苛和簡單，不但缺乏相應的指導作用，反而限制了該權利的行使。
一、其他國家和地區關于預告登記申請條件的規定
作為一項集實體權利與程序要求于一身的法律規范，各國都規定預告登記申請應當同時具備實質與形式兩方面的條件。
（一）申請預告登記的實質要件
按照各國通行的做法，申請預告登記應當具備兩個實質條件：一是有效之被擔保請求權的存在。這是提起預告登記申請的前提條件，也是預告登記為之服務的最終目標，因此，各國都要求必須具備這一條件。二是被涉及者的同意或者假處分命令。這是二選一的條件，即申請預告登記或者應當獲得被涉及者的同意或者獲得假處分命令。
1.《德國民法典》第885條規定：（1）預告登記，依據假處分或者依據其土地或者其權利為預告登記所涉及的人的許可證書進行。（2）無須為了假處分而證明待保全的請求權受到了危害。
2.為了詳細地表明所要保全的請求權，可以在登記時援用假處分或者登記的許可。按照該規定，在德國，預告登記申請應當獲得預告登記所涉及的人的同意或者得到假處分命令關于被涉及者的同意。預告登記中，登記權利人的意思表示從其向登記機關申請辦理預告登記的行為就可以看出，因而，多數國家都沒有將登記權利人的意思表示作為條件，而是明確指出應當獲得登記義務人的同意。至于登記義務人同意的表達方式，可以是多種的，登記義務人可以出具許可證書、承諾書等書面材料，也可以與申請人一起到登記機關辦理手續以當場表明態度。
需要特別指出的是，并非所有國家都贊成這一做法。日本與韓國并不同意單由登記權利人辦理申請的做法，他們要求預告登記由登記權利人和登記義務人共同申請，即實行的是共同申請主義。“因為在日本和韓國，尚未具備能夠確實證明實體法上權利關系的特別制度，登記申請與實體權利關系的一致性很難得到保障。并且登記公務員的審查權限只限于形式上的書面審理。因此，為了減少不完善的特殊環境下容易出現的不符實體關系登記或虛偽登記現象，即采取所謂的共同申請主義。”
關于假處分。這是很多國家都實行的一項制度，其意是指“在訴訟過程中，關于訴訟標的物現狀的變更，當事人認為存在著將來不能實現其權利或難以實現其權利的危險時，提出申請，由法院對訴訟物進行的一種處分行為。”其實質是為了防止在將來勝訴時無法執行標的物，而對其作出的一種限制處分行為[2]。從法律效果上看，與我國的保全措施有相似之處。作為一項與實體權利緊密相連的程序制度，預告登記中的假處分并不要求申請人證明該請求權已經受到侵害或者面臨受到侵害的危險。
（二）申請預告登記的形式要件
在具備了前面的實質要件后，登記權利人應當帶著相關材料到登記機關辦理預告登記手續。只有經登記機關審核批準并將該預告登記記錄在登記簿上，權利人才能真正獲得法律的保護。
二、我國《物權法》和其他法規關于預告登記申請條件的法律規定
（一）《物權法》關于預告登記申請條件的原則性規定
《物權法》作為一部實體法律規范，沒有對預告登記申請的詳細程序作出規定，僅在第20條就申請作出了“當事人……按照約定可以向登記機構申請預告登記”這樣一個類似原則性的規定。通過分析不難看出，預告登記申請是法律賦予當事人的一項選擇性權利，是按照當事人的主觀意愿來決定辦理與否的，即當事人“可以”去登記機構申請，也“可以”不申請。換句話說，只要當事人一方不同意預告登記，雙方未能就預告登記達成協議，就不能辦理預告登記。
（二）其他法規關于預告登記申請條件的規定
早在物權法正式公布實施以前，我國就有一些地方和部門法規出臺了預告登記或者類似預告登記的規定，由于缺乏統一的原則基礎，這些規定顯得混亂無章。
其一，預告登記申請的強制與否規定不一。不同法規針對不同請求權對當事人是否可以自愿選擇預告登記申請作出了不同的規定。國家土地管理局和建設部制定的《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》將預購商品房的預告登記做了強制性的規定。《城市房地產管理法》第44條規定：“商品房預售人應當將預售合同報縣級以上地方人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”《南京市城鎮房屋權屬登記條例》將以預購商品房和在建房屋設定抵押的預告登記做了強制性規定。該法規第30條第1款規定：“由銀行代付購房款的預購房屋貸款抵押或者在建房屋抵押的，抵押當事人應當于抵押合同約定的登記期限內辦理抵押預告登記，并提交主合同，抵押合同以及其他有關證件、證明。”國土資源部的《土地登記辦法》和《上海市房地產登記條例》等法規則將預告登記申請與否的選擇權利賦予了當事人。《土地登記辦法》第62條第1款規定：“當事人簽訂土地權利轉讓的協議后，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。”《上海市房地產登記條例》第49條規定“房屋尚未建成時，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記。”《南京市城鎮房屋權屬登記條例》第29條第1款則將由銀行代付購房款的預購房屋貸款抵押或者在建房屋抵押之外的幾種情況規定為自愿性申請。
其二，共同申請與單獨申請并存。預告登記是由當事人一方持有關材料去辦理還是應當由雙方當事人共同辦理法律規定不一。《南京市城鎮房屋權屬登記條例》第10條規定：“申請以約定方式限制房屋權屬的預告登記或者商品房預購登記以及他項權利登記的，應當由雙方當事人共同登記”。顯然，該法規要求當事人雙方共同申請。而《上海市房地產登記條例》第49條第2款規定：“應當由當事人雙方共同申請的登記，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人可以單方申請預告登記。”也就是說，該法并沒有強制當事人必須共同辦理登記手續，而是靈活的規定為以共同申請為原則，單獨申請為例外。
物權法頒布實施以后，2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》和2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》就預告登記的申請作出了與物權法相一致的規定。不同的是，《房屋登記辦法》第69條增加了一個補充規定，即“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。”
三、完善預告登記申請條件之我見
（一）預告登記申請的幾個原則
1.強制與自愿申請相結合的原則
預購商品房及以預購的商品房和房屋建設工程設定抵押的，應當予以強制預告登記。其一，預購商品房因標的物――期房不符合法律規定無法進行正常的房屋產權變更登記的，若不要求強制申請，買受方作為該交易的弱勢群體將難以與出賣方達成預告登記的合意，這樣就無法進行預告登記，在沒有可為第三方提供查詢信息的情況下，“一方二賣”難以避免。其二，以預購商品房和房屋建設工程設定抵押，同樣也存在無法進行物權變動登記的問題，而且標的額較大，對社會經濟生活影響明顯，并關系著金融市場的發展與穩定（美國的次貸危機就是很好的明證），因此有必要強制當事人辦理預告登記。至于其他的不動產物權變動請求權，考慮到多是屬于當事人自愿處分個人財產的行為，而且其登記與否不會對社會經濟生活產生較大影響，應當給予當事人以自主決定權，因而，不建議采取強制規范
2.有條件地單獨申請原則
在預告登記申請材料齊備的情況下，沒有必要要求當事人雙方必須同時到登記機關辦理手續。首先，預告登記申請材料本身已經表明了當事人雙方對預告登記申請的態度，沒有必要在登記機關再表明一次。無論是哪一類預告登記，其必備的申請材料都包括身份證明、不動產物權變動合同以及當事人關于預告登記的約定，這些材料足以表明雙方關于預告登記的態度。其次，要求雙方當事人同時到登記機關辦理手續會增加申請的難度，不利于權利保護。社會競爭如此激烈的今天，大家都很忙，抽出工作時間處理個人事務并不容易，而要找到雙方當事人都空閑的時間則更是不易。
至于應當由哪一方當事人來辦理，筆者認為，因預購商品房而強制申請的，應當由預售方來辦理；因以預購的商品房和房屋建設工程設定抵押而強制申請的，應當由抵押權人來辦理；因其他原因而自愿申請的，可以由當事人約定由哪一方來辦理。無論由哪一方來辦理登記，在手續完成后，都應當將辦理完畢的相關材料交給對方當事人一份，作為對方主張權利或承擔義務的憑證。同時，為保障預告登記申請的順利進行，法律應當規定，強制申請方借故拖延的，應當對其采取罰款或者其他懲罰措施，并賦予對方當事人以督促的權利，必要時可以由對方辦理。
（二）預告登記申請的實質條件
1.存在可以申請預告登記的債權請求權。預告登記是為保護不動產物權變動的債權請求權而服務的，如果沒有需要其保護的債權請求權，就沒有申請預告登記的必要。
2.當事人就不動產物權變動預告登記達成協議或者屬于法律強制登記或者有生效的法律文書。當事人就不動產物權變動預告登記達成協議的，申請人可持協議書和法律規定的其他材料去登記部門辦理手續。當事人未就預告登記達成協議但是法律規定應當辦理預告登記的，登記義務人應當在法律規定的時限內去辦理登記手續。當事人就不動產物權變動發生糾紛，生效的法律文書判定應當辦理預告登記的，登記義務人應當按照判決要求辦理預告登記手續。
有學者指出，“我國立法未要求對當事人關于預告登記的約定進行公證，登記機關必將面臨審查預告登記的約定是否真實的難題，而實踐中，登記機關有限的精力和時間無法完成對約定的實質性審查”，故認為“我國應在今后的立法中規定公證這一環節。”然筆者認為，預告登記作為民事主體一項普通的民事法律活動，只要一般的協議就可以，并不需要強制引入公證制度，而且，引入公證程序不但會增加經濟負擔還使得預告登記的申請程序變得復雜。
（三）預告登記申請的形式條件
當事人要想獲得預告登記的保護，在具備了上述的條件后，應在法律規定或雙方約的時間內到登記機關辦理登記手續，否則將無法受到相應的法律保護。
參考文獻：
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[3] 趙蔚紅.預告登記制度研究[D].長春：吉林大學，2008.
Discussion about the application condition for the preliminary registration
LI Bing-wei,KOU Sheng -yao
(Law college,Heilongjiang university,Harbin 150080,China)
文／潘洪其
2014年12月22日，國務院公布《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），自2015年3月1日起施行。《條例》規定，國務院國土資源主管部門會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
實行不動產統一登記，目的到底是為什么？《條例》開宗明義地指出：為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益。有關專家和分析人士也有總結：一是有利于摸清家底，使國民經濟各項統計數據更準確清晰；二是有利于保護不動產權益；三是使決策更為科學精準。也有專家認為：首先，為界定公民的私有財產提供了法律邊界；其次，為確保公眾獲取合法的不動產提供了制度保障；最后，為解決不動產糾紛提供了法律上的認定依據。
其實，普通網友、讀者更想知道的是，不動產登記條例中到底有沒有“以人查房”的規定？不動產統一登記能否助力反腐，讓更多“房叔”、“房妹”浮出水面？近年來，在關于不動產登記的討論中，這一問題被反復提起。最初，很多人相信不動產登記將對反腐大為有利，為公眾和媒體查詢、監督官員的房產狀況，“人肉”、曝光“房叔”或“房妹”提供方便。甚至有人斷言，不動產登記一旦出臺，“房叔”、“房妹”將無所遁形。隨著討論的深入以及不動產登記立法逐漸加快，有關官員、專家學者開始發言，提醒公眾要把握房地產登記的核心目的，不要把它的反腐功能看得太重，以免希望太高而失望太大。如今，不動產登記條例正式出臺，有關官員、專家學者對這項制度的反腐功能繼續給予貶低性評價。一名專家認為，“不動產登記的意義一是摸清家底，二是保障權益，三是為現代農業發展破題，一味地與反腐掛鉤，認知略顯狹隘了。”意思是說，不動產登記制度沒有反腐敗的初衷，一味地將該制度與反腐聯系，實在是狹隘之見……
查閱《條例》全文，的確沒有“以人查房”的規定。“以人查房”本身存在侵犯公民隱私的風險，《條例》中無此規定其實是好事。《條例》規定，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料；有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理與事項有關的不動產登記資料。這基本也算是“以人查房”的條款，但《條例》規定了非常嚴格的條件，只有權利人（業主本人）、利害相關人（如業主的配偶）和有關國家機關（如公檢法機關）出于特定的需要，才能查詢某人在全國范圍內有多少套房屋。這些規定幾乎堵死了媒體和公眾“人肉”、曝光“房叔”或“房妹”的可能。
《條例》不支持“人肉”、曝光“房叔”或“房妹”，并不意味著不動產登記對反腐敗百無一用。不動產登記是一種技術、一個平臺，或者說它是一把“刀”，其本身是中性的。如何讓它發揮作用，要看它掌握在誰手中，成為誰的“批判的武器”。全國統一的不動產登記系統建成后，紀檢機關、司法機關只要一點鼠標，某官員在國內擁有房產的狀況一覽無余，只要紀檢、司法機關要嚴格依法辦案，不動產登記系統就將對查處官員腐敗起到直接作用。
如果紀檢、司法機關由于其他原因不敢或不愿對某官員依法查處，那么，即便通過不動產登記系統掌握了該官員系“房多多”的信息，這些信息也起不到任何作用。這不能怪不動產登記沒有反腐功能，而只能怪有關部門沒有用好不動產登記這把“刀”——至于他們為何沒有用好這把“刀”，抑或他們壓根兒就沒打算用這把“刀”，反倒與不動產登記制度沒多大關系了。
根據經上海市人民政府批轉的市建委《關于積極消化空置商品住宅，加快舊區危棚簡屋改造若干意見》的有關規定，現將認定用于舊區危棚簡屋改造動遷安置的空置商品住宅的有關規定通知如下：
一、認定工作原則對用于危棚簡屋改造動遷安置空置商品住宅的認定工作貫徹“自愿、公平、公開、讓利”的原則。
本市范圍內擁有空置商品住宅的房地產開發企業都可按本辦法提出申請；認定用于危棚簡屋改造空置商品住宅的工作機構應公開認定條件和認定工作程序，定期向社會公布認定結果；按照“四個一點”的精神，開發企業應讓利，共同降低危棚簡屋改造動遷安置的成本。
二、認定條件凡申請用于舊區危棚簡屋改造動遷安置的空置商品住宅必須具備以下條件：
1.取得《住宅建設竣工日期確認單》或《住宅交付使用許可證》，具備基本入住條件。
凡是1996年1月1日以前建成的空置商品住宅，房地產開發企業應根據上海市住宅發展局（以下稱“市住宅局”）1996年1月頒發的《關于對1996年以前建成住宅進行竣工日期認證的幾點意見》，報請市住宅局或區、縣住宅建設主管部門審核，獲得《住宅建設竣工日期確認單》；
凡是1996年1月1日以后建成的空置商品住宅，房地產開發企業應根據1995年12月上海市人民政府的《上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法》，報請市住宅局或區、縣住宅建設主管部門審核，獲得《住宅交付使用許可證》。
2.商品住宅已經確權，取得《房地產權證》。申報認定的空置住宅需根據《上海市房地產登記條例》報請市或區、縣房地產登記機構辦理商品房屋初始登記手續，并獲得《房地產權證》。
3.申請認定的空置住宅以整幢為基本單位。
三、認定機構和認定程序市消化空置商品住宅和改造危棚簡屋領導小組辦公室委托市住宅局按本辦法的規定負責空置商品住宅的認定工作。
認定工作程序如下：
1.由房地產開發企業書面向市住宅局提出申請，申報項目位置、數量和價格，并提供下列有關資料和文件：
（1）空置商品住宅認定申請書；
（2）《住宅交付使用許可證》或《住宅建設竣工日期確認單》；
（3）房地產權證；
（4）空置商品住宅總平面圖和分層平面圖；
（5）空置商品住宅綜合造價構成表。
2.市住宅局收到書面申請和有關資料后，會有關部門，按滬府發〔1997〕22號文件規定進行審核認定，并出具書面認定批文。同時抄送有關委、辦、局和各區危舊房改造辦公室。
3.房地產開發企業憑市住宅局出具的批準文件，向有關部門辦理滬府發〔1997〕22號文件規定的減免稅費手續。
4.市住宅局定期向社會公布空置商品住宅的認定結果。
關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度
不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。
一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。「1
（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。
（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。
（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。
通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，「2因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。
二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。
第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。
第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。「3分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。
第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。「4但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。
三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。「5從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。
（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。可見，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。
（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效
力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。
（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。「6綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。
（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。
我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。
注釋：
「1參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。
「2「3趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。
「4金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。
《城市房地產管理法》第六十條第三款的缺陷
第一，違背了意思自治原則。所謂意思自治原則，是指當事人依照自己的理性判斷，去設計自己的生活，管理自己的事務。意思自治原則是市場經濟對法律提出的要求。在市場經濟條件下，市場經濟主體是具有行為能力的參與者，能夠基于自己的理性判斷和分析做出法律行為，并對自己的行為所引起的后果承擔法律責任。承認、保護民事主體在市場經濟交換中的意思自治，可以極大地提高交易的成功率，充分實現民事主體之間的利益分配，推動市場經濟的快速發展。在民事立法中確認意思自治早已成為現代各國民事立法的趨勢。我國《民法通則》第四條也明確規定，民事活動應當遵循“自愿”的原則，從而體現了我國民法意思自治的精神，意思自治原則已成為我國民事法律的基本原則和理念。
土地使用權和房屋所有權同屬不動產，根據我國現行法律，兩者沒有主從之分，民事主體在轉讓時應當可以根據自己的“意思”自由決定轉讓順序，法律不應當予以不恰當的干預。
第二，違背了便民高效原則。根據《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，無論什么情形，轉讓房地產時都必須先向房產管理部門申請房產變更登記，后向土地管理部門申請土地使用權變更登記。第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。”現階段在我國，土地使用權的審批和登記都是人民政府委托國土資源部門進行操作的，因此，以劃撥方式取得土地使用權的，民事主體轉讓房地產時，則要先到國土部門辦理相關手續，后到房產管理部門辦理，最后還要再到國土部門辦理。如果由民事主體自由決定房地產轉讓先后順序，那么民事主體就可以在有批準權的人民政府審批即在國土資源部門辦理審批手續后，再去房產管理部門辦理就可以了，而無須再回過頭來跑國土資源部門。由此可見，《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，不符合方便群眾、高效運作的現代行政原則。
第三，脫離了中國房地產管理實情。在我國，房產權利登記起步較早，房產權利登記的重要性幾乎家喻戶曉；然而土地權利的登記卻經歷了一番波折，公民土地權利意識相對較差，只要房產證不要土地證的大有人在。轉讓房地產時，很多人在辦理房產變更登記后，因為不知道需要辦理土地登記而不辦理土地登記；還有一些人，明知需要辦理卻因土地權利保護意識相對較差，抱著無所謂的態度而不辦理土地登記。就全國范圍內而言，目前房產發證量要遠遠大于地產發證量。特別是劃撥土地使用權轉讓時，很多都是不經土地部門審批，直接到房管部門辦理房產登記，而后才去國土資源部門辦理土地登記。更有甚者，干脆不去國土資源部門辦理土地登記，從而造成國有資產大量流失。可見在我國現階段，法律應該著重強化對土地權利的登記和保護。《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，不但沒有起到強化土地權利登記和保護的積極作用，相反卻弱化了對土地權利的登記和保護，背離了我國國情。
該法律條文非有不可嗎
有人說，《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，是為了避免“一房多賣、房地產權不一致的現象”的發生，“只有按照此規定才能有效避免房地不一致，使‘地隨房走，房隨地走’落到實處”。果真如此嗎？
事實上，《城市房地產管理法》第六十條第三款的強制規定自1995年1月1日起施行至今已有10個年頭，但“一房多賣、房地產權不一致的現象”仍屢見不鮮。那么，如果按照意思自治原則，取消《城市房地產管理法》第六十條第三款的強制規定，由民事主體自由決定房地產轉讓順序，會不會使得“一房多賣、房地產權不一致的現象”愈加嚴重，房地產交易安全隱患更大呢？不會。因為如果民事主體違反誠實信用原則或違反公序良俗，采取欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下進行房地產交易，那么，根據我國民法通則第五十八條第三款規定，該民事行為無效。
既然如此，那么我們就根本沒有必要以犧牲、至少是損害“私法根本價值所在”的意思自治原則為代價，作出《城市房地產管理法》第六十條第三款那樣的強制規定，用以維護所謂的房地產交易的安全。
筆者認為，即使必須規定一個轉讓順序的話，那也應該規定先辦理轉讓土地手續，然后辦理轉讓房產手續。
透過該條文，有一點我們不難發現：立法者與普通百姓一樣，沒有對土地權利的登記和保護予以應有的重視，沒有把對土地權利的登記和保護放到應有的位置，重房輕地的觀念相當嚴重，漠視了土地權利。可見，我國的土地權利登記和保護工作任重道遠。
國土部門為統一登記機關，是解決問題的根本之策
房地產權利之所以會出現不一致的現象，歸根結底，是由于我國不動產登記權利分散在多個部門造成的。包括房地產在內的不動產權利的分散登記，不僅造成不動產物權法律基礎的不統一，妨害正常的不動產交易秩序，而且增加了公民、法人和其他組織的不合理負擔，妨害了我國不動產市場的發展，還造成各行政管理部門間不斷扯皮、鬧矛盾。不動產權利的分散登記制度的理論基礎是不動產的行政管理理論，而不是市場經濟需要的民法、物權法原理，隨著我國社會主義市場經濟不斷發展和完善，這種制度應予摒棄。
縱觀世界各國和地區的不動產登記制度，登記機關要么是司法部門要么是地政部門。以地政部門為不動產登記機關，其理由是：不動產物權在本質上要么是直接指向土地的物權（如土地所有權、土地使用權、地上權等），要么是建立在土地物權之上的物權（建立在土地所有權、土地使用權或者地上權之上的房屋所有權、林地使用權、草原使用權等）。所以，以土地登記為基礎登記，當然可以包括其他不動產物權的登記。例如在德國，不論是《土地登記條例》、《地上權條例》還是《住宅所有權法》，都明確規定土地登記包括地上物的登記。我國臺灣地區也采納了將土地登記部門作為不動產統一登記部門的做法。臺灣《土地登記規則》第3條規定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權與他項權利之登記。”
【摘要】
《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。但是，該法對于商品房預售合同登記的效力沒有提及，這在實踐中產生了很多，對購房者利益的保護也顯得蒼白無力。因此，我們有必要借鑒國外成熟立法經驗，完善我國的商品房預售合同登記制度。
我國改革開放以來，隨著房地產市場的蓬勃和住房分配體制的改革，居民住宅投資和住宅建設有了長足的發展，商品房買賣也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房預售作為一種重要的房屋買賣形式，對于加快發展商的資金回籠過程，減輕銀行大額貸款壓力以及穩定商品房銷售市場起到了積極的作用。但是，由于商品房預售在我國還剛剛起步，現有的法規還很不完善，實踐中也出現了許多亟待解決的問題，而商品房預售合同登記作為商品房預售制度的重要一環，對其進行完善因此也就具有了十分重要的現實意義。
一、商品房預售和商品房預售合同登記
商品房預售是我國近年來房地產市場發展的產物，它與成品房買賣已經成為我國房地產市場中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售，是指房地產開發將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為 。商品房預售方式首創于香港，香港立信置業公司于1954年最先推出樓宇"分層售賣、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地預售給廣大投資者，如落花片片墜落，故商品房預售又被稱為"賣樓花” 。 商品房預售的交易方式和標的物具有特殊性，即交易時，交易的標的物——房屋尚在建設中，交易標的物所有權的轉移是依合同中約定的期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或者失去法律效力的根據。因此，商品房預售行為是一種附期限的交易行為，購房者在期限到來之前擁有期待權，當期限屆至并辦理了房屋過戶手續即擁有了房屋的所有權。
商品房預售合同登記是不動產登記的一種，是房屋產權、物業管理的一部分。很多國家和地區都有有關商品房預售合同登記的規定，如香港規定所有樓花買賣合約必須在簽訂后的三十天內在田土廳注冊。根據《城市房地產管理法》第四十四條第二款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預售管理辦法》第十條規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”因此，購房者與發展商簽訂預售合同后，為防止發展商“一女兩嫁”，應及時督促發展商辦理登記備案手續，否則，合同約定的期限屆至，如果發展商不能交付房屋，購房者就不能取得房屋所有權，只能追究發展商的違約責任。
二、我國商品房預售合同登記存在的問題
實踐中，購房者與發展商之間嚴重的“信息不對稱”以及發展商“道德風險”的大量存在，購房者作為商品房預售法律關系的一方當事人，其權益極易受到侵害。比如發展商將已經進行預售登記的房屋及其土地使用權為他人設立抵押權，當發展商陷于支付不能而抵押權人行使抵押權的時候，購房者的債權就會面臨極大的危險。我國《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》規定了商品房預售人應當將預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案，但是，對于預售合同登記的效力卻沒有提及，這在實踐中造成了很多誤區，對購房者利益的保護也顯得蒼白無力。從地方的一些立法情況看，有些地方將商品房預售合同登記作為合同生效的一個要件，未經登記的合同無效，即登記要件主義。比如《廣州市商品房預售管理實施辦法》第十四條規定：“開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。”還有一些地方認為商品房預售合同登記并非合同生效的一個要件，未經登記的商品房預售合同并非無效，而僅僅是無對抗第三人的效力，即對抗要件主義。例如《上海市房地產登記條例》第三十二條規定：“下列房地產權利的文件，當事人應當登記備案：（一）商品房預售合同及其變更合同；（二）房地產租賃合同及其變更合同；（三）房屋維修、使用公約和物業管理文件；（四）當事人認為有必要登記備案而登記機構準予登記備案的文件。當事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人。”以上兩種立法思路體現了各地對商品房預售合同登記效力的不同態度。
【案情】
公民甲與乙系夫妻，在婚姻關系存續期間，甲與乙購買了房屋，該房屋產權證書上登記的產權人為甲一人。后甲與乙感情不和，甲一人持房地產權證將房屋出賣給了丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，并到市房地局辦理了變更登記。市房地局為丙頒發了房地產權證。乙得知后，以市房地局為被告向法院提起行政訴訟，要求撤銷頒發給丙的房地產權證。法院經審理認為，房屋系甲與乙在夫妻關系存續期間所購，應為夫妻共同財產。房地機關在頒證時未審查共有人是否同意即向丙頒發房地產權證，屬認定事實不清，遂判決撤銷該頒證行為。
【評析】
一、本案中引出的問題
法院作出上述判決的法律基礎在于依據婚姻法的一般規定認定涉案房屋系夫妻共有財產。但是本案是行政訴訟案件而非民事確權案件，當當事人在行政訴訟中對頒證的基礎民事法律關系即對房屋權屬產生爭議時，法院直接對當事人的權屬作出認定，在理論上尚需探討。具體到上述案例，法院在該案中直接認定涉案房屋為夫妻共有財產，需要解決以下問題：
1.在該行政案件中，原房屋產權證上登記的權利人甲并沒有參加訴訟，因此，該房屋是否必然為夫妻共同財產尚存疑問。
1980年頒布的《婚姻法》第13條規定了夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，這是認定處理夫妻財產的一般原則，但該條同時規定了雙方另有約定的除外這一但書條款。由于本案非夫妻間的析產確權案件，甲沒有參加到訴訟中來，對于甲、乙之間是否存在特別的約定并不清楚。設想甲、乙之間就該房屋的產權另有協議約定歸甲一人所有，本案判決的認定就不能成立。
2.行政判決可能與民事訴訟的結果相矛盾，且行政判決沒有解決任何實質問題。
雖然行政判決撤銷該房地產權證的后果是丙喪失了已取得的房屋的所有權，但乙并沒有實現其目的，因為甲、丙之間的買賣合同仍然存在，丙可以向法院提起民事訴訟要求確認其與甲簽訂的房屋買賣合同合法有效從而重新取得該房屋的產權。即使我們認定涉案房屋為夫妻雙方的共有產，也不能推導出該買賣行為必然無效的結論。如果認定丙因信賴不動產權屬證書上記載的內容與甲進行房屋買賣，丙即為善意、有償取得該項財產，應判決雙方買賣合同有效。丙持有效的民事判決書去申請登記，登記機關只能作出與已被撤銷的房地產權證相同的行為，且不論登記機關是否屬以同一事實和理由作出相同的行政行為，出現如此情形難免使人對法院判決的權威性和正當性產生疑問。
假設本案是另外一種結果，法院在行政訴訟中認為登記機關盡到了合法性審查的義務，判決維持該房地產權證，上述問題依然存在。因為乙可以提起民事訴訟主張甲、丙之間的買賣合同無效從而徹底使丙喪失該房屋的所有權（因為我國不承認物權行為的無因性，如買賣合同無效，則即使行政判決維持了該房地產權證，丙也不能取得該房屋的所有權）。
由此可見，無論行政訴訟的結果如何，對訴訟參加人乙、丙而言都無實質意義，因為誰都沒有取得一個在法律上確定的結果。造成這種局面的根本原因在于雙方實質上爭議的是甲、乙之間的買賣關系是否有效，因此無論行政訴訟的結果是判決維持還是撤銷登記機關頒發的房地產權證，乙、丙都可以提起民事訴訟主張買賣合同的無效或有效，從而通過民事判決來實質上否定行政判決。
3.判決所依據的理由即認定房屋為共有產超出了登記機關的行政職權范圍。
依據現有的法律規定，登記機關并沒有權力裁決房屋的產權歸屬，在房屋發生買賣變更登記時，房地產登記只是行政機關對相對人之間房地產權屬關系與狀態的認可和證明，其進行的登記審查只是國家對房屋權屬變動進行的必要監控和管理。其只能審查當事人提供的申請材料是否符合法律規定的登記條件，而無權超出材料本身來認定財產的歸屬。本案中，甲提供了權利人為自己一人的房地產權證，登記機關無權認定該房屋為共有產。如果其以該房屋為共有產為由而不予登記，則超越了其職權范圍，其行為違法。由此出現了如下情形：行政判決認為登記機關予以登記發證違法，而行政機關如以系共有產需征得共有人同意為由而不予登記，也屬違法。
4.該行政判決實質上直接否定了前一個房地產權證的效力，有違設立頒證制度的初衷。
房地產登記屬于行政確認行為的一種，其主要的效力在于推定權利的存在。房地產權證是擁有房屋所有權的合法憑證，持證人據此與外界發生關系，第三人受到該證的約束，行政機關也受其約束，法院在相當程度上也應受其約束。判決認為登記機關認定房屋為甲所有屬認定事實不清，也即意味著甲所持有的房地產權證并非房屋所有權的合法憑證，登記機關可以不受該證的約束。這種做法，無疑使房地產權證制度喪失了其應有的意義，從行政法理上也難以作出合理的解釋。
二、房地產登記頒證的法律分析及其審理思路
房地產登記頒證行為是行政確認行為的一種，是對相對人或相對人之間權利義務關系是否存在的認可或證明，其本身并不創設新的權利義務關系。相對人的權利義務關系最終取決于其民事實體法律關系而非登記機關的登記，登記的作用在于推定了其所確認的民事法律關系的合法性。基于此，房地產登記中登記機關不享有自由裁量權。登記機關對相對人中請登記的事項依照法律規定進行審查，是否給予登記完全取決于相對人的申請是否符合法律規定的條件而非登記機關的主體意志，登記機關并不能以自己的意志自由決定相對人享有權利與否。并且，登記機關所進行的審查是形式上的審查，即審查當事人是否提交了辦理登記所需的材料，有無違反國家法律的禁止性或限制性規定，材料之間內容是否一致等。至于決定房屋權屬的民事法律關系實質上是否有效，并不在登記機關的職權范圍之內，該判斷權屬于民事審判權。由于行政訴訟的目的是審查登記機關是否盡到了法律規定的職責，法律并未授予登記機關對民事法律關系的判定權，因此，在行政訴訟中不能以對民事法律關系實質上的判定來決定維持或撤銷登記機關的行為。
所以，對于房地產登記涉及的糾紛，應根據當事人爭議對象的不同確定不同的訴訟制度及審理思路。仔細分析該類糾紛，可分為兩類：一類是因登記機關拒絕登記或錯誤登記而在行政相對人與登記機關之間產生糾紛；另一類是第三人對登記機關所登記的民事法律關系產生爭議，此種爭議實質上存在于行政相對人與第三人之間，與登記機關并無實質爭議，提起行政訴訟的原因在于登記機關確認了這種民事法律關系。對于前一類糾紛，應提起行政訴訟，因其為行政爭議，而對于后一類糾紛，實質上是行政相對人和第三人之間的房屋權屬糾紛，如上所述，該糾紛屬于民事訴訟范疇，而行政訴訟中無權解決房屋的權屬糾紛，所以應通過民事訴訟去解決。
本文所舉案例，按照上述思路去解決，問題可能將迎刃而解。乙提起民事訴訟，
今年一季度，蘇州商品房實際銷售單價為2621元/平方米，比去年底上漲50元/平方米；住宅平均單價為2572元/平方米，上漲90元/平方米。其中蘇州市區商品房平均價格為3340元/平方米，比去年底上漲152元/平方米；住宅單價為3309元/平方米，上漲210元/平方米。更能體現目前市場價格的市區商品房預售平均單價高達3852元/平方米，其中住宅為3804元/平方米。
一直以來，同為旅游勝地的蘇杭兩地都是并提的，“上有天堂，下有蘇杭”。相比于房價突飛猛進的杭州而言，蘇州市區每平方米3340元的商品房均價實在不能算貴，商品房每平方米152元的漲幅也不能算快。
上海漢宇物業有限公司總經理施宏睿相信，蘇州的房價仍然有很大的上漲空間。雖然蘇州的房價提高了，但人均收入也在不斷地提高。
蘇州毗鄰上海，地理位置得天獨厚，吸引了許多外來投資，再加之上海房價強有力的帶動，蘇州的房地產市場也隨之不斷地升溫。
目前，蘇州房地產市場處于供求基本平衡的狀態。統計分析報告表明：從供應情況看，一季度全市施工面積為2404.47萬平方米，同比增長114.9％；新開工面積510.53萬平方米，同比增長117.4％；竣工面積121.05萬平方米，同比增長230.6％。從銷售情況看，一季度全市商品房銷售面積為84.61萬平方米，其中住宅為80.45萬平方米，商品房預售面積為499.78萬平方米。
施宏睿認為，現在蘇州房地產市場的供求兩旺，說明投資者和買家都對這一市場的未來態勢很樂觀。對于目前蘇州大量開發商品房，他表示這不會影響蘇州的房價。因為總的供應量一定，商品房的出售有時間表，按照市場來調節計劃。
寧波3月二手房價格超新房
寧波市房地產交易中心4月13日公布的“市六區住房成交價格指數報告”表明，寧波二手房的平均價格已經超過了商品房。
該報告顯示，在3月份成交的市三區二手房中，均價每平方米在4000元以上的占68.6%，這一比例比2月份上升了8.8%，平均價格為4212.11元，比2月份上升222.24元；與當月每平方米4088.18元的商品房均價相比，高出123.93元。
對此，上海漢宇物業有限公司總經理施宏睿表示，二手房均價超過商品房，主要是因為在地理位置上的差異。
寧波市區商品房的銷售量主要集中在北侖區、鄞州區，這兩個區的銷售量約占總銷售量的74％，由于它們的均價相對較低，這使得商品房的平均價格不升反跌。
而二手房的交易主要集中在寧波市的中心區域。優越的地理位置，使得二手房的價格一路看漲。再加上許多商品房還是期房，因此，對于急需用房的市民來說，二手房，特別是市中心的二手房就成了最佳的選擇。
這一報告還表明，3月份寧波市六區二手房的成交量達到了3527套，比2月份增加1532套；商品住宅房的銷售量達到了3946套，是2月份銷售量的2倍，雙雙創下近年來月均銷售、成交量的紀錄。
“二手房不同于期房的是，基本上是買家自用。”施宏睿表示，因為現在對二手房的需求巨大，供不應求，加上寧波市民的購買力也能承受目前的價格。“等到市民不能接受二手房的房價時，價格就會回落。”
南京今年別墅供大于求
別墅在某種意義上，已成為一種身份的象征、一種品質的追求。房地產開發商們不約而同地將目光投向了這片市場。在南京，僅2003年，就有近萬套的別墅推向了市場。
南京的別墅以歐式風格為主，其優點在于舒適、寬敞、功能區分強，以及特有的獨立花園和無與倫比的環境。聯排別墅的面積在180平方米左右，獨立別墅則為250平方米左右。
然而對于收入相對不高的南京市民來說，別墅是可望而不可及的。一般別墅的價位在4000元/平方米至1萬元/平方米；高檔別墅的價位則在1萬元/平方米至2萬元/平方米。但是有關數據卻表明，南京有能力購買別墅的年薪在10萬元以上的不到10萬人，僅占城區人口的三十分之一。
不過，南京現在仍有800畝至900畝的別墅用地處于待開發之中，今年將會有巨大的別墅投放量。開發商們還在馬不停蹄地開發出新的別墅，而一般的南京市民卻不堪承受別墅的高價。
針對這種情況，上海漢宇物業有限公司總經理施宏睿表示，別墅的市場定位并不是一般市民，而只是面向少數人，像私營企業老總這樣的成功人士。而且購買群并不僅僅局限于南京一地，鄰近的一些城市如上海也會有人來購買。
2003年初，國土部下發通知，要求各地停止別墅類用地的土地供應。因此，施宏睿認為，雖然現在南京的別墅市場是供遠遠大于求，但是，隨著限制別墅的用地，用來建造別墅的土地將會越來越少，而且市場有一個消化的過程，所以，別墅仍然有8至12個百分點的上漲空間。
上海“期房限轉”只待政府發令
一直以來備受關注的期房限轉政策近日終于浮出水面。4月14日，上海市人大常委會表決通過了關于修改《上海市房地產登記條例》的決定，授權市政府自2004年4月20日起根據該市房地產市場的實際情況，對期房轉讓問題作出規定。
上海市人大常委會會議通過的決定，將《條例》中的“預購商品房未經預告登記的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記”修改為“預購商品房未經預告登記的，或者不符合市人民政府有關規定進行預購商品房轉讓的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記”。
早在上海市人大表決通過之前，短線投資客就急于將手中的期房拋出，而中介因為懼怕承擔風險，拒絕接受期房，即使勉強愿意掛牌出售，也要與房主簽“免責單”，引起了二手房市場上不小的動蕩。
那么，這次《條例》的修改，究竟會對上海的房地產市場產生哪些影響？記者為此采訪了史丹福公寓服務公司企劃部的俞靜。她認為目前二手房源總量上在減少，房價將會小幅上揚。
在這一政策的影響下，房產中介公司面臨一次重新洗牌。現在，上海大約有1萬多家房產中介公司，其中注冊登記的就有5000多家。俞靜透露，對于一些直接掛靠開發商，或是周邊地區大部分為期房的中介公司來說，期房占總房源的比例高達70%—80%.這項政策的出臺，對這些中介公司的打擊很大，從而有利于規范中介市場，促進市場的發展。
上海漢宇物業有限公司總經理施宏睿對政府即將出臺的政策表示支持，認為雖然對公司會造成一定的經濟損失，但相信它能夠打擊“炒風”，穩定市場價格，幫助真正的買家，也能夠讓市場更成熟、更專業，也更有利于公司的發展。
“對于一般的購買者而言，這一政策的出臺對他們并沒有什么太大的影響。”俞靜說，“對開發商的影響更大。”由于無法轉讓期房，開發商的資金周轉速度減慢，投資風險會增大，但對商品房的房價沒有多大的影響。
“這一政策能夠限制房地產市場上的投機行為，減少房價泡沫，規范房地產市場的發展。”俞靜最后總結道。
杭州3000套精裝房將上市
精裝修成品房是房地產市場發展的一個新趨勢。4月8日至11日，在浙江世貿中心舉行的“2004春季杭州現代建筑設計及裝飾展覽會”上，20套設計前衛、時尚的精裝修樣板房讓購房者耳目一新。
仿佛一夜之間，精裝修房就走進了杭州人的視野。位于臨平的世紀嘉園。晴彩巴厘精裝修房4月28日將隆重開盤；四維房產的碧云閣小戶型精裝修小公寓已于3月開工，預計7月開盤……從不隨波逐流的杭城房產大哥大———綠城集團也將于本月首次推出深藍廣場和丁香公寓兩個精裝修樓盤。
據業內人士的粗略估算，今年杭州至少有3000套精裝房上市，比去年多了整整一倍。杭州的成品房銷售樓盤似乎已經掀起了一股強勁的浪潮，正逐步邁向更高層次的房地產業。
對于精裝房的崛起，上海漢宇物業有限公司總經理施宏睿認為，精裝房體現了對生活以及對未來的要求，在香港早已成為潮流。像杭州這樣一個以旅游業著稱的城市，市民對生活的要求還是比較高的，他相信精裝房在杭州也會有一定的市場。
現在，單身公寓是杭州精裝房的主力，施宏睿認為這是在拓展新品種，也可以說是一種銷售策略。
